BAB 7

ASPEK FINANSIAL

Studi aspek keuangan bertujuan

untuk mengetahui perkiraan
pendanaan dan aliran kas proyek
bisnis, sehingga dapat diketahui
layak atau tidaknya rencana bisnis
yang dimaksud.
Yang akan dipaparkan pada bab ini
adalah:
Kebutuhan dana serta sumbernya
Penentuan kebijakan aliran kas
Kajian mengenai biaya modal
Analisis sensitivitasnya Penilaian
rencana bisnis melalui metode
PI, NPV, IRR, PP dan BEP
Penentuan leasing atau beli
terhadap aktiva tetap Proses
pemilihan prioritas bisnis

STUDI KEIAYAKAN BISNIS

PENGANTAR
Tujuan menganalisis aspek keuangan dari suatu studi
keiayakan proyek bisnis adalah untuk menentukan
rencana investasi melalui perhitungan biaya dan
manfaat yang diharapkan, dengan mem-bandingkan
antara pengeluaran dan pendapatan, seperti ketersediaan dana, biaya modal, kemampuan proyek untuk
membayar kembali dana tersebut dalam waktu yang
telah ditentukan dan menilai apakah proyek akan
dapat berkembang terus.

A. KEBUTUHAN DANA DAN SUMBERNYA

Untuk merealisasikan proyek bisnis dibutuhkan dana
untuk investasi. Dana tersebut diklasifikasikan atas
dasar aktiva tetap ber-wujud seperti tanah, bangunan,
pabrik dan mesin-mesin serta aktiva tetap tak
berwujud seperti paten, lisensi, biaya-biaya pendahuluan dan biaya-biaya sebelum operasi. Di samping
untuk aktiva tetap, dana juga dibutuhkan untuk modal
kerja, yang di-artikan sebagai modal kerja bruto
(menunjukkan semua investasi yang diperlukan untuk
aktiva iancar). Menghitung modal kerja dapat
menggunakan metode yang didasarkan pada waktu
yang diperlukan dana sejak keluar dari kas sampai
kembali menjadi kas.
Setelah jumlah dana yang dibutuhkan diketahui,
selanjutnya yang perlu ditentukan adalah dalam
bentuk apa dana tersebut didapat, yang jelas, yang
akan dipilih adalah sumber dana yang mempunyai
biaya paling rendah dan tidak menimbulkan masalah
bagi perusahaan yang mensponsorinya. Beberapa
sumber dana yang penting antara lain adalah:

1. Modal pemilik perusahaan yang disetorkan.

2. Saham yang diperoleh dari penerbitan saham di
pasar modal.

3. Obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan dan

dijual di pasar modal.

4. Kredit yang diterima dari bank.

5. Sewa guna (leasing) dari lembaga non-bank.

Aspek Finansial

6. B. ALIRAN KAS (CASH FLOW)

7. Laporan perubahan kas {cash flow statement)
disusun untuk menun-iukkan perubahan kas
selama satu periode tertentu serta mem-berikan
alasan mengenai perubahan kas tersebut dengan
menun-jukkan dari mana sumber-sumber kas
dan
penggunaan-pengguna-annya,
Kas
merupakan aktiva yang paling likuid atau
merupakan salah satu unsur modal kerja yang
paling tinggi likuiditasnya. Prinsip kehati-hatian
perlu diterapkan dalam menentukan tingkat
likuiditas ini, karena jika tingkat likuiditasnya
tinggi dapat saja disebabkan oleh tingkat
perputaran kas yang rendah, keuntungan
perusahaan pun rendah. Begitu pula sebaliknya,
jika tingkat likuiditasnya rendah atau jumlah kas
sedikit disebabkan misalnya oleh tingkat
perputaran kas yang tinggi, memang akan
mendapatkan keuntungan yang lebih besar,
tetapi menjadi tidak likuid jika ter-jadi
kebutuhan dana secara mendadak.
8. Penerimaan dan pengeluaran kas ada yang
bersifat rutin dan ada pula yang bersifat insidentil.
Sumber-sumber penerimaan kas dapat berasal dari:

1. Hasil penjualan investasi jangka panjang, aktiva

tetap, atau adanya penurunan aktiva tidak lancar
yang diimbangi dengan penambahan kas.

2. Adanya emisi saham maupun penambahan modal

oleh pemilik dalam bentuk kas.

3. Pengeluaran

surat tanda bukti utang serta

bertambahnya utang yang diimbangi dengan
penerimaan kas.

4. Berkurangnya

aktiva lancar selain kas yang

diimbangi dengan adanya penerimaan kas, misalnya
berkurangnya persediaan barang dagangan karena
adanya penjualan secara tunai.

5. Adanya penerimaan kas misalnya karena sewa,

bunga, atau dividen.
9.

Aspek Finansial

10.

Sedangkan
disebabkan oleh
berikut:

pengeluaran
kas
dapat
transaksi-transaksi sebagai

Aspek Finansial

1. Pembelian saham atau obligasi dan aktiva tetap

iainnya.
2. Penarikan kembali saham yang beredar dan
pengembalian kas perusahaan oleh pemilik
perusahaan.
3. Pembayaran angsuran atau pelunasan utang.
11.

Aspek Finansial

12.

pengembalian modal kerja awal. Aliran kas nilai

sisa ini dikenai pajak jika nilai jualnya lebih besar
daripada nilai buku. Kelebihan nilai jual ini (yang
merupakan capital gains) dikenai pajak.
13.

14.
C. BIAYA MODAL (COST OF
CAPITAL)
15.

Konsep cost of capital (biaya-biaya untuk

menggunakan
modal)
dimaksudkan
untuk
menentukan berapa besar biaya riil dari masingmasing sumber dana yang dipakai dalam
berinvestasi. Kita perlu menentukan biaya
penggunaan modal rata-rata dari keselu-ruhan
dana yang akan dipakai, sehingga berdasarkan
hal ini patok-an tingkat keuntungan yang layak
(cut off rate) dari proyek bisnis ini dapat
diketahui. Untuk menghitungnya, karena garis
besar sumber-sumber pembelanjaan terbagi atas
utang dan modal sendiri, biaya modal dari
masing-masing sumber harus dihitung, misalnya
penilaian investasi dari biaya utang, aliran kas
yang dihitung setelah pajak, demikian pula
terhadap biaya modal sendiri.
16. Rincian analisis biaya dari kedua sumber
pembelanjaan
dipa-parkan
secukupnya
seperti
dituangkan berikut iniberdasarkan contoh yang baik
sekali dari Husnan dan Suwarsono (1994).
17.

18.

1. Biaya Utangf

19.

Biaya utang untuk jangka panjang maupun

jangka pendek dapat dihitung, misalnya dengan
menggunakan konsep present value. Per-hatikan
contoh berikut ini.

20.

21.

Misalkan,
perusahaan
mengeluarkan
obligasi (surat tanda utang) untuk waktu 5
tahun, nilai nominal Rp. 100.000,0 dengan
tingkat bunga 16% per tahun. Apabila obligasi
ini laku dijual seharga Rp. 96.000,0 maka
penghitungan biaya utang yang ditanggung
perusahaan adalah:
22.

Aspek Finansial

23.

16.000

16.000

100.000
24.------------------- 96.000,0 = ----------------------------+ ...
+------------------- + ----------------------25.
(1+kd) (1+kd)1 (1+kd)2

1Pengeluaran kas untuk membayar dividen, pajak,

denda, dan lain sebagainya.Ada juga transaksitransaksi yang tidak mempengaruhi uang kas antara
lain adalah:
1. Adanya pengakuan atau pembebanan depresiasi,
amortisasi, dan deplesi terhadap aktiva tetap,
'intangible assets' dan 'wasting assets'.
2 . Adanya pengakuan kerugian piutang baik dengan
membentuk cadangan piutang maupun tidak dan
adanya penghapusan piutang tak tertagih.
3. Adanya penghapusan atau pengurangan nilai buku
dari aktiva yang dimiliki serta penghenrian
penggunaan aktiva tetap karena telah habis disusut
atau sudah tidak dapat dipakai lagi.
4. Adanya pembayaran dividen dalam bentuk saham
(stock dividend), adanya pembatasan penggunaan laba
serta adanya pe-nilaian kembali aktiva tetap yang ada.
Berkaitan dengan studi keiayakan bisnis, perhitungan
terhadap aliran kas penting diiakukan karena laba
dalam pengertian akun-tansi tidak sama dengan kas
masuk bersihnya yang bagi investor justru lebih
penting untuk diketahui. Hal ini mudah dimengerti
mengingat hanya dengan kas bersih ini perusahaan
dapat melak-sanakan pembayaran kewajiban finansial.
Kas mempunyai tiga komponen utama, yaitu Initial
Cash Flow yang berhubungan dengan pengeluaran
untuk investasi dan Operasional Cash Flow yang
biasanya mempunyai selisih neto yang positif yang
dapat dipakai untuk mencicil pengembalian
investasinya. Yang ketiga, yaitu Terminal Cash Flow
yang merupakan cash flow dari nilai sisa aktiva tetap
yang dianggap sudah tidak mempunyai nilai ekonomis
lagi dan

STUDI KELAYAKAN BISNIS

26.

28.

Untuk menyelesaikan persamaan ini,

dapat
dilakukan
dengan
coba-coba
dan
interpolasi. Kalau kita menggunakan kd = 18%,
maka setelah dihitung, sisi sebelah kanan sama
dengan ( )akan bernilai Rp. 93.740,0. Kalau
menggunakan kd = 17%, nilai sisi kanan
menjadi Rp. 96.790,0. Yang dicari adalah kd
yang membuat sisi kanan persamaan = Rp.
96.000,0. Jadi, kd yang membuat nilai sisi kanan
= Rp. 96.000,0 berada di antara 17% dan 18%.
27. Selanjutnya, gunakan teknik interpolasi,
hasilnya seperti ini:

2Pengeluaran kas untuk membayar dividen, pajak,

denda, dan lain sebagainya.Ada juga transaksitransaksi yang tidak mempengaruhi uang kas antara
lain adalah:
1. Adanya pengakuan atau pembebanan depresiasi,
amortisasi, dan deplesi terhadap aktiva tetap,
'intangible assets' dan 'wasting assets'.
2 . Adanya pengakuan kerugian piutang baik dengan
membentuk cadangan piutang maupun tidak dan
adanya penghapusan piutang tak tertagih.
3. Adanya penghapusan atau pengurangan nilai buku
dari aktiva yang dimiliki serta penghenrian
penggunaan aktiva tetap karena telah habis disusut
atau sudah tidak dapat dipakai lagi.
4. Adanya pembayaran dividen dalam bentuk saham
(stock dividend), adanya pembatasan penggunaan laba
serta adanya pe-nilaian kembali aktiva tetap yang ada.
Berkaitan dengan studi keiayakan bisnis, perhitungan
terhadap aliran kas penting diiakukan karena laba
dalam pengertian akun-tansi tidak sama dengan kas
masuk bersihnya yang bagi investor justru lebih
penting untuk diketahui. Hal ini mudah dimengerti
mengingat hanya dengan kas bersih ini perusahaan
dapat melak-sanakan pembayaran kewajiban finansial.
Kas mempunyai tiga komponen utama, yaitu Initial
Cash Flow yang berhubungan dengan pengeluaran
untuk investasi dan Operasional Cash Flow yang
biasanya mempunyai selisih neto yang positif yang
dapat dipakai untuk mencicil pengembalian
investasinya. Yang ketiga, yaitu Terminal Cash Flow
yang merupakan cash flow dari nilai sisa aktiva tetap
yang dianggap sudah tidak mempunyai nilai ekonomis
lagi dan

STUDI KELAYAKAN BISNIS

29. k

30. 31.

Nilai

32.
18

33. 34.
R

35.
17

38.
1%

93.74
0,0

36. 37.
R

96.79
0,0
39. 40. 3.0
R 50,0

41.

42. Selisih antara Rp. 96.790,0 - Rp. 96.000,0 = Rp.

790,0. Kalau 1% sama dengan Rp. 3.050,0 maka untuk
selisih yang bernilai Rp. 96.000,0 akan sama dengan
790/3.050 x 1% = 0,26%. Jadi, kd yang membuat sisi
kanan persamaan sama dengan Rp. 96.000,0 adalah:
43.

44.

kd = 17% + 0,26% = 17,26%

45.

46. Biaya utang kd ini belum dipotong pajak. Jika

akan dipotong pajak, dengan notasi biaya utangnya
menjadi k*d, dapat dihitung dengan rumus:
47.

48.

k*d = Kd(l-t)

49.

50.

di mana t = tarif pajak

51.

52. Kalau dimisalkan tarif pajak 30%, maka dengan

menggunakan contoh di atas di mana kd 17,26%,
maka: k*d = 17,26% (1-0,30) = 12,08%

10

53.

STUDI KEIAYAKAN BISNIS

2. Biaya Modal Sendiri

54.

Kelompok biaya modal sendiri dapat dibagi

atas biaya saham pre-feren, biaya saham biasa,
dan biaya laba ditahan. Paparannya di-sajikan
berikut ini.

55.

56.

a. Biaya Saham Preferen. Saham preferen

memberikan peng-hasilan berupa dividen yang tetap
kepada pemiliknya yang diambilkan dari laba bersih
setelah pajak. Untuk menghitung besar biaya modal
saham preferen, dapat digunakan cara yang sama
dengan penghitungan biaya modal utang.
57.

58. A x B
59.---------PO =
60. kp
61.

62.

di mana:

63.

64.

PO = harga jual saham

saat ini A = nilai dividen (dalam
persen) B = nilai nomonal
saham kp = biaya saham
preferen
65.

66.

Contoh:

67.

68.

Misalkan suatu saham preferen dengan

nominal Rp. 200.000,0 memberikan dividen sebesar
20%. Harga jual saham tersebut saat ini Rp.
175.000,0. Biaya saham dapat dihitung menjadi:
69.

70.
40.000
71.----------------175.000 =
72. kp
73.

74.

Nilai kp adalah:
75.

76. ( 40.000 / 175.000 ) x 100% =

22,86%

Aspek Finansial

77.

b. Biaya Saham Biasa. Biaya saham biasa

merupakan suatu tingkat keuntungan minimal
yang hams diperoleh suatu investasi yang
dibelanjai oleh saham biasa.
78.

79.
D
80.-----------ke =
81.
PO
82.

83. di mana:
84.

85. ke = biaya modal dari saham biasa

86. D = dividen per lembar saham yang konstan
setiap kurun

87.
waktu tertentu,
misalnya setiap tahun PO = harga
saham saat ini
88.

89.Apabila perusahaan menahan sebagian laba dan

kita asumsikan proporsi laba yang ditahan adalah
konstan, maka besarnya ke adalah:
90.

91.
DI
92.------------ke =
93.
PO

+g

94.

95.

di mana:

96.

97.
98.
99.

DI = dividen pada tahun ke-1

PO = harga saham saat ini
g = pertumbuhan dividen per tahun

100.

101.

Cara lain adalah dengan menggunakan

CAPM namun tidak akan dipaparkan lebih lanjut
dalam buku ini.
102.

103. c. Biaya Laba yang Ditahan. Biaya laba yang

ditahan pada prin-sipnya sama dengan biaya dari
saham biasa. Bedanya, untuk biaya saham biasa
memiliki floatation cost, yaitu biaya yang
dikeluarkan untuk melaksanakan proses saham,
sedangkan

Aspek Finansial

104.

menggunakan dana dari laba yang ditahan

tidak memerlukan biaya.
105.

106.
Telah disebutkan di atas bahwa biaya
penggunaan modal rata-rata dari keseluruhan dana
yang akan dipakai perlu diketahui untuk menentukan
nilai investasi. Kalau berinvestasi menggunakan modal
sendiri, maka cut offrate-nya adalah biaya modal
sendiri. Sedangkan, investasi yang menggunakan biaya
sendiri dan utang, cut off rate-nya mempertimbangkan
biaya modal baik dari utang maupun dari modal
sendiri. Salah satu cara untuk menghitung cut off ratenya adalah dengan menghitung biaya modal rata-rata
tertimbang setelah pajak yang caranya adalah
mengalikan antara besar biaya modal dari masingmasing sumber pembelanjaan dengan proporsi dana
yang digunakan.
107.

108.

Misal:

109.

110.
111.

Jika
biaya-biaya
utang
dan
modal
diketahui, juga masing-masing proporsinya,
maka dapat dihitung cut off rate-nya:

112.

Ko
mponen

117.

113.

Jumla
h
Bia 118. (1)

ya

122.

Uta
ng jangka
pendek

123.
Rp.

1.0
00,
0
127.
Uta 128. 1.0
ng jangka
00,0
panjang
132.
Mo 133. 3.0
dal sendiri
00,0

137.
mlah

Ju

138.
Rp.

114.

115.

Propo
rsi

Biay
a

119.

120.

(2)

(3)

124.

125.

0,20

14%

129.

130.

0,20

9,8%

134.

135.

0,60

31,5
%

139.

140.

1,00
5.0
00,
0

116.
(2) x
(3)

121.
126.
2,80%

131.
1,96%

136.
18,90
%

141.
23,66
%

142.

143.

Tampak bahwa biaya modal rata-rata

tertimbang adalah 23,66%. Biaya modal ini, kemudian

Aspek Finansial

kita pakai sebagai cut off rate dalam menilai usulan

investasi tersebut.
144.

145.
D. INITIAL DAN OPERATIONAL CASH
FLOW
146.

Telah dijelaskan terdahulu, bahwa dana

pada kas akan dimanfaat

Aspek Finansial

147. lean untuk membiayai pembangunan investasi.

Sementara itu, operational cash flow merupakan
rencana keluar-masuk dana jika proyek sudah
dioperasionalkan. Agar lebih jelas, berikut ini dipaparkan sebuah contoh rancangan initial cash flow dan
operational cash flow suatu proyek pembangunan
sistem informasi akuntansi di suatu perusahaan.
148.

149.

Contok Kasus-1

150.

Pengembangan maupun perubahan sistem

informasi, misalnya pada sistem informasi
akuntansi, merupakan suatu investasi, di mana
akan terjadi pengorbanan sumber daya untuk
mendapatkan hasil di masa datang. Jika manfaat
yang diperoleh lebih besar dari biaya yang
dikeluarkan maka investasi ini dikatakan layak.

151.

152.

Komponen biaya yang diperlukan dalam

pengembangan
sistem
meliputi
biaya
pengadaan, biaya persiapan operasi, biaya
pembangunan proyek, dan biaya operasi
perawatan. Untuk contoh kasus ini, berikut
adalah rinciannya:

1. Biaya pengadaan, yaitu semua biaya dalam rangka

pengadaan hardware (perangkat keras) , yaitu:
Biaya konsultasi pengadaan hardware
Biaya pengadaan hardware
Biaya instalasi hardware
Biaya ruangan untuk hardware
154.
> Biaya manajemen untuk hardware
153.

2. Biaya persiapan operasi, yaitu semua biaya yang

berkaitan dengan pembuatan sistem yang siap
dioperasikan, yaitu:
Biaya pembelian software
Biaya instalasi peralatan komunikasi
Biaya persiapan personil
Biaya manajemen untuk persiapan operasi

3. Biaya pembangunan proyek, merupakan biaya-biaya

Aspek Finansial

4. pengembangan sistem termasuk penerapannya

{install), yang terdiri atas:

a. Biaya analisis sistem, rinciannya:

Biaya pengumpulan data
Biaya dokumentasi
Biaya rapat
Biaya staf analis
Biaya manajemen dalam tahapan ini
5.

b. Biaya desain sistem, rinciannya:

Biaya dokumentasi
Biaya rapat
Biaya staf analis
Biaya staf programmer
Biaya pembelian software aplikasi
Biaya manajemen dalam tahapan ini
c. Biaya penerapan sistem
Biaya pembuatan formulir baru
Biaya konversi data
Biaya latihan personil
Biaya manajemen dalam tahapan ini
6.

7. 4. Biaya operasi dan perawatan, yaitu biaya untuk

mengope-rasikan dan merawat sistem yang rutin
untuk setiap kurun waktu tertentu, misalnya setiap
tahun. Biaya-biaya tersebut adalah:
Biaya personil
Biaya overhead
Biaya perawatan hardware, software, dan fasilitas
lain
Biaya manajemen yang terlibat pada operasi sistem
Biaya depresiasi
8.

9. Sementara itu, manfaat-manfaat yang di dapat

dari sistem informasi ini adalah:

Aspek Finansial

Manfaat untuk mengurangi biaya

Manfaat untuk mengurangi kesalahan
10. > Manfaat untuk meningkatkan kecepatan
aktivitas
Manfaat untuk meningkatkan perencanaan dan
pengendalian aktivitas
Manfaat lain dapat dilihat dari sisi keuntungan
berwujud yang dapat diukur secara kuantitatif dan
keuntungan tak berwujud seperti peningkatan
pelayanan,
kepuasan
kerja
karyawan,
dan
peningkatan
mutu
pengambilan
keputusan
manajemen.
11.

Contoh. Kasus-2

12.
13.

Berikut ini adalah sebuah contoh

mengenai proyek sistem informasi akuntansi
senilai 173 juta rupiah. Perkiraan umur
ekonomis-nya adalah 4 tahun dengan proceed
(keuntungan bersih sesudah pajak ditambah
dengan depresiasi) tiap tahun adalah:

14.

15.
16.
17.
18.

Tahun I
Tahun II
Tahun III
Tahun IV

:
:
:
:

Rp
Rp
Rp
Rp

55.800.000
74.500.000
97.200.000
108.450.000

19.

20. Bagaimana rincian untuk initial cashflow dan

operational cash-flow-nyz, serta analisis cost and
benefit-nya, secara sederhana dapat dilihat berikut ini.
Data diasumsikan dalam jutaan rupiah.
21.
22.

23.
Tahun

Deskripsi
Tahun Tahun

24. ke-0

ke-I

Tahun
ke-2

Tahun
ke-3 ke-4

25.
26.

27.
28.
29.

b.
c.
d.

A. Biaya-biaya

1. Biaya Pengadaan Hardware

a Konsultasi pengadaan
1.0
0
0
00
Pengadaan hardware
50.0
0
0
00
Instalasi hardware
1.0
0
0
00
Ruangan hardware

Aspek Finansial

e.

Deskripsi
Tahun

Tahun

f.

g.

h.
n.
t.
z.

- Perbaikan
ruangan
- Pemasangan
2 AC
e. Manajemen
hardware
Total biaya
pengadaan

ke-0

i.

al.

ke-1

Tahun

ke-2

Tahun

ke-3 ke-4

j.

k.

l.

m.

p.

q.

r.

s.

u.

v.

w.

x.

y.

3-0

aa.

ab.

ac.

ad. ae.

ai.

aj.

ak.

5.0

o.
2.0

62.
0

af. Biaya
Persiapan
Operasi
a Pembelian
software

Tahun

ag. ah.
am.
10.
0

an. ao.

ap.

aq.

ar. b. Instalasi

as.

at. au.

av.

aw.

komunikasi
ax.c. Persiapan
personel
bd.
d.
Manajemen
persiapan op.
bj. Total biaya
persiapan op.

3.5

ay.

az. ba.

bb.

bc.

1.5

be.

bf. bg.

bh.

bi.

3.0

bk.

bl. bm.

bn.

bo.

18.
0

bp.

0
0
0

Biaya
Pembangunan
Sistem
bv. a Biaya
Konsultan

bq. br.

bs.

bt.

bu.

bw. bx.

by.

bz.

ca.

cb.

cc.

cd.

ce.

cf.

cg.

ci.

cj.

ck.

cl.

cm.

-3
orang Analisis

ch.

@ Rp.
20.000/jam

cn.

selama 2500

jam

co.
50.
0

ct. - 5 orang

cu.

cp. cq.

cr.

cs.

cv.

cw.

cx.

cy.

da. db.

dc.

dd. de.

pemprogram

cz.

@ Rp. 10.000/

jam

df.

selama 2000

jam

dg.
20.
0

dl. - Perjalanan
dr.

dan
Akomodasi

dh. di.

dj.

dk.

dm. dn.
ds.
5.0

do.

dp. dq.

dt. du.

dv.

dw.

Aspek Finansial

dx.

Total
Biaya
Konsultan
ed.
b. Biaya
Analisis Sistem

dy.
75.
0

ee.

ej. - Pengumpulan ek.

data

ep.

Dokumentasi
ev. - Rapat-rapat

fb. - Biaya

dz. ea.

eb.

ec.

ef.

eg.

eh. ei.

el. em.

en.

eo.

1.0

eq.

er. es.

et.

eu.

0.5

ew.

ex. ey.

ez.

fa.

1.5

fc.

0
0
0

fd. fe.

ff.

fg.

manajemen
4.0
tahap ini
fh. Total Biaya
fi.
Analisis Sistem 7.0
fn. c. Biaya Desain
fo.
Sistem

fj.

fk.

fl.

fm.

ft.

fu.

fv.

fw.

fx.

fy.

1.0

ga.

gb. gc.

gd.

ge.

1.0

gg.

gh. gi.

gj.

gk.

2.0

gm.

gn. go.

gp.

gq.

4.0

gt.

gu.

gv.

gw.

Ta

Ta

Ta

gy. gz.

ha.

hb.

hc.

ke

ke

he. hf.

hg.

hh.

hi.

hk. hl.

hm.

hn.

ho.

hq. hr.

hs.

ht.

hu.

hw. hx. hy.

hz.

ia.

- Dokumentasi

fz. - Rapat-rapat
gf. - Biaya
gl.

manajemen
tahap ini
Total Biaya
Desain

fp.

gr.
gs. Deskripsi Tahun
gx.
hd.

d. Biaya
Penerapan Sistem

hj.

- Formulir

bam

hp.

- Konversi

data

hv.

Latin an
personil

ib.

fq.

fr.

0
0

ke

fs.

- Biaya
manajemen tahap ini

ic. id.

ie.

if.

ig.

ih.

ii.

ij.

ik.

il.

im.

Total Biaya
Penerapan

in.

Total Biaya
Pembangunan

io. ip.

iq.

ir.

is.

Aspek Finansial

it. Sistem

iu. iv.

iw.

ix.

iy.

iz. Total Biaya Proyek

ja. jb.

jc.

jd.

je.

Seluruhnya

jf.

jg. jh.

ji.

jj.

jk.

jm. jn.

jo.

jp.

jq.

1.

1.

1.

2.

js.

jt.

ju.

jv.

jw.

2.

2.

2.

3.

c. Perawatan

jy.

jz.

ka.

kb.

kc.

dan fasilitas

ke. kf.

kg.

kh.

ki.

3.

4.

4.

4. Biaya Operasi dan

Perawatan

jl. a. Personel
jr. b. Overhead
jx.

hardware,

kd.
lain

kj.

3.

kk. kl.

km.

kn.

ko.

software

4.

4.

4.

kp.

e.
Manajemen

kq. kr.

ks.

kt.

ku.

2.

3-

3.

kv.

Total Biaya
Operasi dan

kw. kx.

ky.

kz.

la.

lb.

lc. ld.

le.

lf.

lg.

12

13

15

li.

lj.

lk.

ll.

lm.

lo. lp.

lq.

lr.

ls.

lt. a. Pengurangan

lu. lv.

lw. lx.

ly.

biaya operasi

2.

2.

lz.

b.
Pengurangan biaya
mf.
Telekomunik
asi

ma. mb.

mc.

mg. mh.

mi. mj.

mk.

2.

2.5

2.

ml.

c.
Pengurangan
kesalahan proses
mr.
d.
Peningkatan penjualan

mm.mn. mo.

mp.

mq.

1.0

1.

mx.

d. Perawatan

Perawatan

lh. B. MANFAAT-

4.

2.

MANFAAT

ln.

1. Keuntungan
berwujud

e.
Pengurangan biaya
persediaan
nd.
f.
Pengurangan kredit
tak

2.

2.

1.

1.0

2.0

md.

me.

ms. mt.

mu.

mv.

mw.

12

15

my. mz.

na.

nb.

nc.

15

15

ng.

nh.

ni.

10

15

ne. nf.

Aspek Finansial

nj.

tertagih

np.

Total
keuntungan berwujud

nv.

2. Keuntungan tak
berwujud

ob.

a.
Peningkatan pelayanan

oh.

pelanggan

nk. nl. nm.

nn.

no.

3.0

3.

3.

3.0

nq. nr.

ns.

nt.

nu.

36

38

nw. nx.

ny.

nz.

oa.

oc. od.

oe.

of.

og.

oi. oj.

ok.

ol.

om.

19

24

33

14

21

Aspek Finamial

on.

Deskripsi
Tahun Tahun

Tahun

oo.
b.
c.

ke-0

Tahun

ke-1

ke-2

kerja
10.0

0
10.0

Tahun
ke-3 ke-4

Peningkatan kepuasan

op.

5.0

7.5

Peningkatan kualitas

oq.

keputusan
40.0

0
15.0
45.0

25.0

34.5

52.5

68.0

88.0

or.

os.

Total keuntungan tak

ot.

berwujud
745

ou.

Total manfaat-manfaat
113.0

84.5
0
125.0

Selisih total manfaat dan

ov. total biaya

(1730)

55.8
108.45

74.5

97.2

ow.
ox.
oy.

oz. Payback period untuk proyek ini dapat dihitung

sebagai berikut:

pa.

pb.
pc.

Nilai investasi Rp. 173,0

Proceed tahun I
Rp.

55,8

pd.
pe.

Sisa investasi tahun II

Rp. 117,2
Proceed tahun II
Rp.

74,5 -

pf. Sisa investasi tahun III Rp. 42,7

pg.

ph. Sisa

investasi tahun ketiga tertutup oleh

proceed tahun ketiga dari sebesar Rp. 97,2 yaitu 42,7 /
97,2 = 0,43 bagian. Jadi, payback period untuk
investasi ini adalah 2 tahun 5,27 bulan atau mendekati
2,5 tahun.
pi.

pj. E. ANALISIS KEPEKAAN

(SENSITIVITY ANALYSIS)

22

pk.

STUDI KEIAYAKAN BISNIS

Pada saat kita menganalisis perkiraan

arus kas di masa datang, kita berhadapan
dengan ketidakpastian. Akibatnya, hasil perhitungan di atas kertas itu dapat menyimpang
jauh dari kenyataan-nya. Ketidakpastian itu
dapat menyebabkan berkurangnya

Aspek Finamial

pl. kemampuan

suatu
proyek
bisnis
dalam
beroperasi untuk meng-hasilkan laba bagi
perusahaan.
pm.
Perhatikan tabel di bawah ini mengenai
taksiran pendahuluan atas arus kas suatu proyek
bisnis (dalam jutaan rupiah).
Tahun - 0Tahun 1-10

Asumsi: Investasi didepresiasikan selama 10 tahun berdasarkan metode straight-line. Hasil pendapatan dik

pn. Dari tabel di

atas terlihat bahwa proyek

kelihatannya cukup baik/fisibel sehingga layak untuk
diteruskan, karena nilai NPV nya positif pada biaya
kesempatan sebesar 10 persen seperti ter-tera pada
hasil hitung di bawah ini.
po.

pp. 10 30
pq.------------------------------- NPV = -150 + I
--------------------------------------- 34,3 juta rupiah
pr.
t=l (1,10) 1
ps.

pt. Tetapi sebelum mengambil keputusan untuk

merealisasikan proyek ini sudah tentu pengambil
keputusan hendaknya diberi informasi lain, misalnya
informasi dari bagian pemasaran seperti di berikut ini.

Aspek Finamial

pu.

A=BxC

pv.

pw.

di mana: A = banyak
unit yang dapat dijual B = bagian
pasar dari produk C = besarnya
pasar produk
px.
py.

pz. Jika bagian pasar dari produk sebesar 1%

dengan besar pasar produk sebanyak 10 juta buah
maka penjualan diperkirakan sebesar 100.000 buah.
Penjualan dapat dihitung dengan cara mengalikan
banyak unit yang terjual dengan harga/unitnya. Jika
banyak unit seperti tertera di atas adalah sebesar
100.000 sedangkan penjualan diperkirakan 375 juta
rupiah, maka dapat dihitung harga/unit produk yaitu
sebesar 3750 rupiah.
qa. Di sisi lain, bagian produksi telah menaksir biaya
variabel per unit sebesar Rp. 3-000,-. Oleh karena
volume yang ditaksir sebanyak 100.000 unit/tahun,
maka biaya variabel akan berjumlah 300 juta. Biaya
tetap 30 juta rupiah per tahun.
qb. Informasi di atas merupakan hal penting yang
perlu diketahui. Tampak di sini bahwa rencana
investasi akan berjalan lancar, akan tetapi masih perlu
berhati-hati terhadap variabel yang belum diidentifikasikan karena bisa saja ia menjadi masalah
yang besar dalam investasi, misalnya mengenai hak
paten.

qc. Selanjutnya, setelah semua variabel diketahui

(tapi perlu di-ingat bahwa bisa saja nanti akan muncul
variabel
baru),
lakukan-lah
analisis
kepekaan
(sensitivity analysis) terhadap ukuran pasar, saham
pasar, dan sebagainya. Untuk dapat melakukan hal itu,
kita misalnya, dapat merujuk pada bagian pemasaran
dan
bagian
produksi.
Mereka
disuruh
untuk
memberikan taksiran yang opti-mistik dan pesimistik.
Misalnya hasil taksiran itu tertera berikut ini.

qd. qe.

qf.

atas

qh. qi. Vari

qj. P

abel

e
s
i
-

qg.

NPV

(Jutaan Rp)

qk.

ql.

qm.

qn.

Dih
a
-

Op

Pe
si-

Di

qo.
O

Aspek Finamial

qp. qq.

qx. qy. Uku

1

qr. m

qs. r

qt.

qu.

qv.

qw.

i
s

a
p
k
a
n

rni

mi
s

rap

qz.9

ra. 1

rb.

rc.

rd.

re.

11

+
11

+3

rj.

rk.

rl.

rm.

0,0

104

+3

rq. 3

rr.

rs.

rt.

ru.

.
7
5
0

42

+3

ry. 3

rz.

sa.

sb.

sc.

.
0
0
0

2.7

150

+3

sh.

si.

sj.

sk.

ran
pas
ar

j
u
t
a

rf. rg. Sah

rh. 0

,
0
0
4
rp. 3

am
pas
ar

rn. ro. Har

3

ga/
unit

rv. rw.
4

Biaya
vari
abel

sd. se. per

5
0
0
rx. 3
.
6
0
0

sf.

ri.

j
u
t
a
0
,
0
1

sg.

unit

sl. sm.
5

Biaya
teta
p

sn.4

so. 3

sp.

sq.

sr.

ss.

20

+
4

+3

j
u
t
a

j
u
t
a

st.

su. Sebelah kanan menunjukkan apa yang terjadi

pada nilai tunai bersih (NPV) apabila variabel-variabel
disusun satu per satu secara sekaligus dengan nilainilai optimistis dan pesimistisnya. Dari tabel terlihat
bahwa ternyata proyek yang direncanakan bukanlah
merupakan proyek yang meyakinkan. Variabel-variabel
yang 'bahaya' adalah pada saham pasar dan biaya
variabel per unit. Apabila saham pasar hanya 0,004
(dan semua variabel lain adalah seperti yang
diharapkan), maka proyek akan mempunyai suatu NPV
sebesar 104 juta. Apabila biaya variabel per unit
sebesar 3600 (dan semua variabel lain adalah seperti
yang diharapkan), maka proyek akan mempunyai NPV
sebesar -150 juta.

Aspek Finamial

sv. Misalkan bahwa nilai pesimistis untuk biaya

variabel
per
unit
sebagian
mencerminkan
kekhawatiran bagian produksi bahwa sebuah mesin
tertentu tidak dapat bekerja sebagaimana yang telah
direncanakan. Agar dapat berjalan sesuai dengan
rencana perlu kiranya tambahan biaya sebesar 200 per
unit dengan probabilitas terjadinya kegagalan sebesar
10 %, misalnya dengan pemakaian mesin baru.
Akibatnya memang arus kas akan berkurang (setelah
pajak, mis. 50%) sebesar:
sw.

sx.

D X E X (1-tarif pajak)

sy.

sz.

di mana: D = banyak
unit yang dapat dijual E =
tambahan biaya per unit

27

Aspek Finansial

ta. Untuk

kasus
perhitungan:

kita

akan

dihasilkan

proses

tb.

tc.

100.000 x 200 x 0,50 = 10.000.000

td.

te. Hal ini juga akan mengurangi NPV dari proyek

sebesar:

28

Aspek Finansial

tf.

10

th. 30
ti.

tg. NPV

=
-150 + 2

tj. =

61,4

juta
rupiah

29

Aspek Finansial

tk.

t=l

(1,10)'

tl.

tm. Untuk menggunakan mesin baru tersebut perlu

dilakukan uji-coba. Misalnya mesin baru akan
menghabiskan
biaya
sebesar
100.000
guna
menghindari kerugian sebesar 61,4 juta dengan
peluang
terjadinya
kegagalan
sebesar
10%.
Sebenarnya kita dapat menghitung ekspektasinya
sebesar -100.000 + (0,10 x 61.400.000,0).
tn. Jadi, dari pemakaian mesin baru dapat
meyakinkan kita bahwa variabel ini dapat dinyatakan
aman. Mengenai variabel ukuran pasar, dapat
dikatakan bahwa proyek dapat diterima walaupun dengan asumsi yang pesimistis sekalipun, sehingga tidak
perlu kha-watir walaupun telah salah menaksir
variabel itu.
to.

tp. Contok Lain:

tq. Jika jumlah biaya tetap suatu usaha tiap
tahunnya Rp. 300 juta,
satuan produk Rp. 2.000,tiap produk sebesar Rp.
penjualan minimal yang
tahun dapat kita ketahui:

biaya variabel tiap

sedangkan harga jual
5.000,- maka jumlah
harus dicapai setiap

tr.

ts.

300.000.000

tt.

= 100.000 satuan atau Rp.

500 juta.

tu.

5.000-2.000

tv.

tw. Misalkan, harga jual produk yang serupa

dengan produk yang direncanakan berkisar antara Rp.
3.000,- sampai Rp. 5.000,-. Dari harga pasaran ini
dapat dihitung dua jumlah penjualan minimum

30

STUDI KELAYAKAN BISNIS

tx.

berdasarkan kedua harga tersebut. Untuk

harga Rp. 5.000,- akan didapat penjualan sebesar 500
juta per tahun sedangkan untuk harga Rp. 7.000 akan
dihasilkan:
ty.

tz. 300.000.000
ua. = 300.000 satuan atau Rp.

2.100.000.000,ub. 3.000-2.000
uc.

ud. Berdasarkan peningkatan jumlah penjualan dari

100.000 menjadi 300.000 satuan, tiap tahun ini perlu
kemudian diteliti sebe-rapa jauh kemampuan produksi
mengimbangi
ataupun
penga-ruhnya
terhadap
keuntungan bisnis.

ue.
uf. Di atas telah dijelaskan manfaat dari analisis
kepekaan, yaitu be-rupa pemaksaan kepada
manajer proyek untuk mengidentifikasikan
sebanyak mungkin variabel-variabel yang belum
diketahui dan mengungkapkan taksiran-taksiran
yang menyesatkan atau yang tidak tepat, seperti
contoh di atas. Selain itu, kekurangan dari
analisis ini pun ada, salah satunya adalah
sangat relatifnya nilai-nilai dari optimistis dan
pesimistis itu sendiri. Masalah kedua adalah
mengenai variabel-variabel yang mendasarinya
bisa jadi saling berhubungan (dalam ilmu
statistika
sering
disebut
dengan
istilah
multikolonieritas).
ug.

uh.

Contoh:

ui.

uj. Contoh pemakaian analisis sensitivitas, dapat

dilihat pada kasus di Eksibit-6.
uk.

ul. F.

PENILAIAN
INVESTASI

um.

DAN

PEMILIHAN

Jika dalam periode yang sama terdapat

beberapa usulan proyek yang ternyata layak

Aspek Ftnanstal

31

untuk direalisasikan, sementara itu, dana atau

anggaran yang tersedia tidak mencukupi, maka
perlu dicari jalan

Aspek Ftnanstal

un.

keluar, salah satunya adalah dengan

melakukan urutan prioritas terhadap proyekproyek itu. Bagaimana melakukan penilaian
investasi serta melakukan analisis urutan
prioritas dipaparkan pada bagian ini.

uo.

up.

1. Metode Penilaian Investasi

uq.

Studi
keiayakan
terhadap
aspek
keuangan
perlu
menganalisis
bagaimana
prakiraan aliran kas akan terjadi. Pada
umumnya ada empat metode yang biasa
dipertimbangkan untuk dipakai dalam penilaian
aliran kas dari suatu investasi, yaitu metode
Payback Period, Net Present Value, Internal
Rate of Return, dan Profitability Index., serta
Break even Point.

ur.

us.Metode Payback Period (PP). Payback Period

adalah suatu periode yang diperlukan untuk
menutup kembali pengeluaran investasi (initial
cash investment) dengan menggunakan aliran
kas, dengan kata lain payback period
merupakan rasio antara initial cash investment
dengan
cash
inflow-nya
yang
hasilnya
merupakan satuan waktu. Selanjutnya nilai
rasio ini dibandingkan dengan maximum payback period yang dapat diterima.
ut.

uu.

Rumus:

uv. Nilai Investasi

33

Aspek Ftnanstal

uw.
aybac
k
Perio
d:

ux.
X

1
t
a
h
u
n

34

STUDI KELAYAKAN BISNIS

uy.

Kas Masuk Bersih

uz.

va.

Contoh:

vb.

Misal
disediakan
seperti di bawah ini.

data

hipotesis

vc.

vd.
Pajak
Depresiasi

Keuntungan
Setelah
Rp.
2.100.000,: Rp. 3.600.000,-

35

Aspek Ftnanstal

ve.Aliran

Kas
Masuk Bersih
Nilai Investasi

vf. Rp.
5.700.00
0,-Rp.
18.000.0
00,-

36

STUDI KELAYAKAN BISNIS

vg.

Payback Period dapat dihitung waktunya:

vh.

vi.

Rp. 18.000.000,vk.x 1 tahun = 3,16

tahun

vl.

Rp.

vj. PP
=

5.700.000,-Kriteria
penilaian:

vm.

Jika payback period lebih pendek

waktunya dari maximum payback period-ny&
maka usulan investasi dapat diterima.
vn. Metode Payback Period ini cukup
sederhana sehingga mempunyai kelemahan.
Kelemahan utamanya yaitu metode ini tidak
memperhatikan konsep nilai waktu dari uang di
samping juga tidak memperhatikan aliran kas
masuk setelahpayback. Jadi pada umumnya
metode ini digunakan sebagai pendukung metode
lain yang lebih baik.
vo.

vp.

Metode Internal Rate of Return (IRR).

Metode ini digunakan untuk mencari tingkat
bunga yang rrienyamakan nilai sekarang dari
arus kas yang diharapkan di masa datang, atau
penerimaan kas, dengan mengeluaran investasi
awal. Rumus yang dipakai seperti di bawah ini.

vq.

vr.

Rumus:

37

Aspek Ftnanstal

vs. n

vt. C
F
t

38

STUDI KELAYAKAN BISNIS

b. o vv. =
vu. I

39

Aspek Ftnanstal

vw. t=i ( 1 + IRR/

vx.

vy.

di mana: t
vz. t = tahun ke
wa. n = jumlah tahun
wb. I0 = nilai investasi awal
wc. CF = arus kas bersih
wd. IRR =
tingkat bunga
dicari harganya

yang

we.

wf.

Nilai IRR dapat dicari misalnya dengan

coba-coba (trial and er

40

STUDI KEIAYAKAN BISNIS

wg.

ror). Caranya, hitung nilai sekarang dari

arus
kas
dari
suatu
investasi
dengan
menggunakan suku bunga yang wajar, misalnya
10 persen, lalu bandingkan dengan biaya
investasi, jika nilai investasi lebih kecil, maka
dicoba lagi dengan suku bunga yang lebih
tinggi demikian seterusnya sampai biaya
investasi menjadi sama besar. Sebaliknya,
dengan suku bunga wajar tadi nilai investasi
lebih besar, maka coba lagi dengan suku bunga
yang lebih rendah sampai mendapatkan nilai
investasi yang sama besar dengan nilai
sekarang.

wh.

wi.

Contoh:

wj.

wk.

Biaya investasi
awal
:
Rp.
18.000.000,Kas
masuk
bersih
:
Rp.
5.700.000,Umur proyek
: 5 tahun
wl.

wm.

Dengan
menggunakan
rumus,
perhitungannya menjadi seperti berikut ini:
wn.

wo.

5.700.000
5.700.000
5.700.000
wp.-------------------------18.000.000 =---------------+
---------------------------------+----------------- +
wq.
(1+r)1
(1+r)2 (1
3
+ r)
wr.

ws.--------5.700.000

5.700.000
--------------+ ----------------wt.

(1+r)4 (1+r)5

wu.

wv.

Dengan melakukan coba-coba, didapat

nilai IRR sebesar
ww.
17,57 persen.
wx.

wy.
wz.

Kriteria penilaian:

Aspek Finansial

xa.

41

Jika IRR yang didapat ternyata lebih

besar dari rate of return yang ditentukan maka
investasi dapat diterima.
xb.

xc.

Rumus IRR untuk interpolasi ialah:

42

STUDI KEIAYAKAN BISNIS

xd.

I
RR =
Pj

xe.
xf.
xg.

xj.

c2

-c1
xk.

xl. tingkat

xh.

d
i mana:
P. =

xi.

bunga ke
1 tingkat
bunga ke
2 NPV ke
1 NPV ke
2

43

Aspek Finansial

xm.
xn.

xo.Metode Net Present Value (NPV)

xp.

xq.

Net Present Value yaitu selisih antara

Present Value dari investasi dengan nilai
sekarang dari penerimaan-penerimaan kas
bersih (aliran kas operasional maupun aliran kas
terminal) di masa yang akan datang. Untuk
menghitung nilai sekarang perlu ditentukan
tingkat bunga yang relevan.

xr.

xs.

Rumus:
xt.
xu.------------------------------ n

CFt

NPV = X----------------------I0

xv.
xw.

t=i (i +K y

di mana: CFt = aliran kas pertahun pada

periode t Io = investasi awal pada
tahun 0 K

= suku bunga (discount

rate)
xx.

xy.

Contoh:

xz.

ya.

Jika suku bunga diasumsikan sama tiap

tahun sebesar 12 persen dan arus kas masuk
bersih pun sama yaitu sebesar Rp. 5.700.000,serta
nilai
investasi
awal
sebesar
Rp.
18.000.000,maka
dengan
perhitungan
sederhana nilai NPV didapat sebesar Rp.
2.547.136,- .

Aspek Finansial

yb.
-

Kriteria penilaian:

jika NPV > 0, maka usulan proyek diterima

jika NPV < 0, maka usulan proyek ditolak
jika NPV = 0, nilai perusahaan tetap walau
usulan

yc. proyek diterima ataupun

ditolak.
yd.
ye.

yf. Metode Profitability Index (PI)

yg.

Pemakaian metode profitability index (PI)

ini caranya adalah dengan menghitung melalui
perbandingan antara nilai sekarang {present
value) dari rencana penerimaan-penerimaan kas
bersih di masa yang akan datang dengan nilai
sekarang (present value) dari investasi yang
telah dilaksanakan. Jadi, profitability index
dapat dihitung dengan membandingkan antara
PV kas masuk dengan PV kas keluar.

yh.

yi.

Rumus:
yj.

yk.
PV kas masuk
yl.---------------------- PI =
ym.
PV kas keluar
yn.
yo.

yp.

Contoh:

yq.

yr.

Dengan menggunakan nilai NPV di atas

tanpa dikurangi investasi awal yaitu sebesar Rp.
20.547.136,- dan dibagi dengan nilai investasi
awal, yaitu sebesar Rp. 18.000.000,-maka:
ys.

yt.
Rp. 20.547.136,0
yu.---------------------------- PI =
yv.
Rp. 18.000.000,yw.

yx.

= 1,14

Aspek Finansial

yy.
-

Kriteria Penilaian:

jika PI > 1, maka usulan proyek dikatakan

yz.
menguntungkan;
jika PI < 1, maka usulan proyek tidak
menguntungkan.
za.

zb.

Kriteria ini erat hubungannya dengan

kriteria NPV, di mana jika NPV suatu proyek
dikatakan layak (NPV > 0) maka menurut kriteria
PI juga layak (PI > 1) karena keduanya
menggunakan variabel yang sama.
zc.

zd.Titik Pulang Pokok (Break Even Point)

ze. Analisis pulang pokok adalah suatu alat analisis
yang digunakan untuk mengetahui hubungan
antarbeberapa variabel di dalam kegiatan
perusahaan, seperti luas produksi atau tingkat
produksi yang dilaksanakan, biaya yang
dikeluarkan, serta pendapatan yang diterima
perusahaan dari kegiatannya. Pendapatan
perusahaan
merupakan
penerimaan
yang
dihasilkan dari kegiatan perusahaan sedangkan
biaya operasinya merupakan pengeluaran yang
juga karena kegiatan perusahaan. Biaya operasi
ini terbagi atas tiga bagian, yaitu biaya tetap,
biaya variabel, dan biaya semi-variabel.
zf. Penjelasan singkat dari macam biaya ini secara
ringkas dijelas-kan di bawah ini.

a. Biaya Tetap. Biaya tetap merupakan biaya yang

jumlahnya
tetap,
tidak
tergantung
kepada
perubahan tingkat kegiatan dalam menghasilkan
keluaran atau produk di dalam interval tertentu.
Biaya dikatakan tetap dilihat dari besarnya jumlah
biaya bukannya biaya per unit.
b. Biaya Variabel. Biaya ini merupakan biaya yang
jumlahnya berubah-ubah sesuai dengan perubahan
tingkat produksi. Titik berat dari biaya variabel ini
adalah jumlah dari biaya variabel tersebut dan
bukan besarnya biaya variabel per unit. Ada beberapa macam biaya variabel, di antaranya adalah

Aspek Finansial

biaya variabel proporsional. Biaya variabel ini

merupakan biaya di mana

Aspek Finansial

c. jumlah biaya sebanding dengan tingkat produksi

yang dilaku-kan oleh perusahaan. c. Biaya SemiVariabel. Biaya ini merupakan biaya yang di dalamnya terkandung biaya tetap dan biaya variabel
sekaligus. Untuk mempermudah analisisnya, pada
umumnya biaya jenis ini dipisah dulu antara yang
berjenis biaya variabel dan biaya tetap. Metode
pemisahan biaya semi-variabel ini ada beberapa
macam di antaranya dengan metode Kuadrat
Terkecil {Least Square).
d.

e. Seperti

diketahui
bahwa
regresi
mempunyai persamaan sebagai berikut:

linier

f.

g.

Y = a + bX

h.

i.

Persamaan ini dapat dimanfaatkan untuk

melakukan analisis pulang pokok dengan terlebih
dahulu menentukan peran dari tiap-tiap variabel dan
konstantanya seperti di bawah ini.
j.

k. Y
l. a
m. b
n. X

=
=
=
=

jumlah biaya semi variabel

jumlah biaya tetap
biaya variabel per unit
luas produksi (tingkat produksi).

o.

p. Setelah menentukan makna dari biaya dan

pendapatan serta luas produksi, selanjutnya
akan dijelaskan perhitungan pulang pokok
seperti tertera berikut ini.
q.

r. a. Rumus Pulang Pokok. Keadaan pulang pokok

merupakan
keadaan
di
mana
penerimaan
pendapatan perusahaan (total revenue) yang
disingkat TR adalah sama dengan biaya yang
ditanggungnya {total cost) yang disingkat TG. TR
merupakan perkalian antara jumlah unit barang
terjual dengan harga satuannya, sedangkan TC
merupakan penjumlahan dari biaya tetap dan biaya
variabelnya, sehingga rumus pulang pokok dapat
ditulis dalam bentuk persamaan sebagai berikut:

48

STUDI KELAYAKAN BISNIS

s. TR = TC atau Q . P = a + b . X
t.

u. di mana:
v. P =
w. a =
x. b =

Q=
tingkat produksi (unit)
harga jual per unit
biaya tetap
biaya variabel

y.

z. Jika dianalisis lebih lanjut dalam rangka

mencari jumlah yang diproduksi untuk
mencapai titik impas, turunan persamaan di
atas dapat dilanjutkan menjadi:

aa.

Q.P=a+

b.XQ.P-b.X=
a X (P - b) = a
ab.

ac. a
ad.------------------X =
ae.
P-b
af.

ag.

Dengan demikian untuk mencari jumlah

yang diproduksi agar mencapai titik impas
adalah:

ah.

a
ai. X = -------------aj.
P-b
ak.

al. Jika yang akan dicari adalah total harga agar

mencapai titik impas, maka rumus di atas
diubah:
am.

an. a
ao.------------------------------ X . P =
ap. (P - b ) / P
aq.

ar. a
as.

at. (1 - b )/ P

Aspek Finansial

49

b. Gambaran Pulang Pokok. Perhitungan pulang pokok

akan menjadi lebih jelas jika disertai dengan
pemakaian grafik. Keadaan pulang pokok tiap
perusahaan
akan
bermacam-macam.
besar
marginal income dan biaya tetap mempengaruhi
tinggi-rendahnya pulang pokok perusahaan. Apabila
biaya tetap relatif tinggi sedangkan marginal
income relatif rendah, maka pulang pokok akan
menjadi tinggi, demikian pula seba-liknya. Keadaan
pulang pokok menjadi sedang apabila biaya tetap
adalah rendah dan marginal income yang rendah
pula atau sebaliknya.

c. Margin of Safety. Apabila nanti dalam pelaksanaan

operasinya selalu terjadi kerugian, manajemen
perusahaan harus dapat mengantisipasi keadaan
itu, misalnya dengan menutup usaha. Namun,
dengan menutup usaha perusahaan dapat saja lebih
menderita kerugian. Dengan demikian perlu dicari
alternatif-alternatif yang lain lagi yang lebih baik.
Ada satu alat ukur yang dapat digunakan untuk
menilai suatu kemunduran usaha yang masih dapat
ditolerir oleh perusahaan, yaitu margin of safety.
Margin of Safety merupakan suatu nilai yang
memberikan informasi sampai berapa jauh tingkat
produksi penjualan yang direncanakan boleh turun
agar perusahaan tidak merugi. Dengan demikian
margin of safety dapat dihitung dengan mengurangi
rencana penjualan oleh tingkat pulang pokok dalam
perusahaan bersangkutan.

d. Titik Tutup Usaha. Apabila perusahaan sampai pada

keadaan produksi di bawah titik pulang pokok yang
mengakibatkan perusahaan menderita kerugian,
apakah menutup usaha merupakan hal yang paling
baik? Untuk menjawab pertanyaan itu perlu
terlebih dulu dilakukan analisis karena menutup
usaha belum tentu merupakan jalan terbaik, bahkan
dapat mengakibatkan bertambah besarnya kerugian
perusahaan.
au.
Sebagaimana diketahui bahwa di dalam
melaksanakan
operasi
perusahaan
terdapat
pemisahan biaya-biaya, yaitu biaya-biaya tetap dan
biaya-biaya variabel, atau juga dapat dipisah

Aspek Finansial

av. kan antara biaya-biaya yang harus dibayarkan

secara
tunai
dan
biaya-biaya
yang
tidak
dibayarkan.
Pemisahan-pemisahan
ini
dapat
dijadikan masukan dalam mempertimbangkan
penu-tupan usaha. Melihat kewajiban pembayaran
yang menjadi beban, maka biaya tunai ini saja yang
berhubungan
langsung
dengan
kemampuan
perusahaan untuk membayar kewajiban yang
setidaknya
harus
dibayarnya.
Jadi
sejauh
perusahaan masih berada di atas titik tutup usaha,
perusahaan masih bisa mencari keuntungan
daripada ditutup. Untuk mencari berapa besar
tingkat produksi yang dapat menutup seluruh biaya
tunai dalam perusahaan yang bersangkutan
digunakan rumus berikut:
aw.

ax.

TTU (u) = Biaya Tetap Tunai / Marginal

Income TTU (r) = Biaya Tetap Tunai / Marginal
Income Ratio
ay.

az.

di mana:

ba.

bb.

TTU (u) = titik tutup usaha

dalam unit, dan TTU (r) = titik tutup
usaha dalam rupiah
bc.

2. Pilikan Leasing atau Beli

bd.
be.

Apabila dijumpai suatu kondisi untuk

menjawab apakah untuk pengadaan sesuatu,
misalnya mesin produksi akan dilakukan
melalui
leasing
atau
beli,
bagaimana
menentukannya? Dari kepen-tingan penyewa
(lessee), biaya untuk leasing dapat dihitung
dengan rumus di bawah ini.
bf.

L (1-T) + T Dep
bh.------------------------------------- NAL = I0 - S
bi. [ 1 + (1-T) Kb]
bg.

bj.

bk.

di mana:
bl.

bm. NAL = Net Advantage of Leasing

Aspek Finansial

bn.

bo.

Harga mesin (aktiva

tetap)

bp.

L=
br. D
e
pt
=
bt. K
b
=
bv. T

bx.

n=

bq.

Pembayaran sewa
secara periodik
bs.Jumlah beban penyusutan
dalam periode t

bu.

Biaya utang sebelum

pajak

bw.
Tarif pajak
by. Umur penyusutan dan umur
ekonomis

bz.

ca.Kriteria penilaian:
cb.

cc. Jika, nilai NAL = 0, maka biaya membeli sama

dengan biaya leasing. Jika, nilai NAL > 0, maka biaya
membeli lebih besar dari biaya leasing. Jika, nilai
NAL < 0, maka biaya membeli lebih kecil dari biaya
leasing.

cd.

ce.3. Urutan Prioritas

cf. Apabila dijumpai beberapa usulan proyek yang
feasible atau layak untuk dilaksanakan, padahal
hanya akan melaksanakan satu atau sebagian
saja dari usuian-usulan itu karena keterbatasan
sumber daya, seperti dana, maka dapat
dilakukan pengurutan prioritas (ranking) atau
capital rationing untuk menentukan usulan
proyek yang paling layak. Proses pengurutan
prioritas ini memiliki beberapa skenario. Lima
di antaranya dipaparkan berikut ini.

a. Skenario Mutually Exclusive (saling meniadakan).

Skenario ini dipakai jika suatu proyek A dipilih,
maka proyek lain harus tidak dipilih. Dengan
skenario untuk kondisi seperti ini, menu-rut
Husnan, tolok ukur untuk pemilihan proyek dapat
menggunakan NPV atau IRR, tergantung pada

Aspek Finansial

persoalan yang di-hadapi, serta karakteristik dari

NPV dan IRR itu sendiri.

b. Skenario Contigency (saling terkait). Skenario ini

dipakai jika suatu proyek A yang dipilih, maka
proyek B (atau mungkin ada proyek lain) harus
diikutsertakan pula. Jadi, manajemen harus
melakukan investasi terhadap proyek-proyek
tersebut. Kriteria-kriteria investasi, seperti PI,
NPV, IRR, dan sebagai

53

Aspek Finansial

c. nya dapat digunakan, setelah semua data

tentang arus kas keluar dan masuk dari kedua
proyek ini digabungkan.
d.

e. Berikut adalah contoh tiga proyek di mana

Proyek B dilihat dari nilai PI adalah proyek
yang tidak layak (nilai PI < 1). Akan tetapi,
karena ketiga proyek adalah saling berkait
(kon-tinjensi), maka perlu dihitung apakah
ketiganya akan dianggap layak, atau tidak.
Tekniknya seperti disajikan berikut ini.
f.

g.

Nama
Proyek

h.

Nil
ai
PI

k.

Proyek
A
Proyek
B
Proyek
C

l.

1.2

Jumlah

x.

o.
s.
w.

i.

Nilai
Proyek

m. 2.000,

p.

0,8

q.

t.

1,1

u.
y.

00
1.500,
00
1.000,
00
4.500,
00

j.

n.
r.
v.
z.

Arus
Kas
Masuk
Proyek
2.400,0
0
1.200,0
0
1.100,0
0
4.700,0
0

aa.

ab.

Prakiraan arus kas masuk proyek dihasilkan

dengan mengali-kan nilai PI dan Nilai Proyek.
Untuk mencari nilai PI gabung-an adalah dengan
membagi 4.700 / 4.500 = 1,044. Oleh karena nilai
PI gabungan lebih besar satu, maka secara
gabungan ketiga proyek adalah layak, sekalipun
proyek B nilai Pl-nya kurang dari satu.

c. Skenario Independence (saling bebas). Skenario

ini, walaupun jarang dijumpai, digunakan jika
suatu Proyek A dianggap yang paling layak
direalisasikan, tidak ada hubungan dengan Proyek
B (atau proyek lainnya) yang juga layak
direalisasikan. Apakah proyek B akan ditunda,
dihapus, atau diikutsertakan akibat pembangunan
Proyek A akan dipelajari kemudian, karena
dianggap tidak berkaitan.

54

STUDI KELAYAKAN BISNIS

d. Skenario Capital Budget Constrain (Keterbatasan

Finansial). Jika, ada beberapa proyek yang layak
untuk dibangun tetapi

Aspek Finansial

e. dana tidak mencukupi untuk membangun

seluruh
proyek,
tentulah
yang
akan
direalisasikan hanya satu atau beberapa
proyek yang memenuhi syarat saja, seperti:
ketiga persyarat-an di atas, ketersediaan dana,
rencana sisa dana yang terkecil, dan nilai NPV
proyek yang paling baik.
f. Dengan menggunakan persyaratan tersebut,
akan terdapat ada dua akibat, yaitu:

Mendahulukan proyek atau proyek-proyek

yang paling layak, tetapi menghapus proyek
lainnya karena peluang untuk penundaan
tidak ada.

Mendahulukan proyek-proyek yang paling

layak, dan me-nunda proyek lain untuk
tahun-tahun mendatang.
g.

h. e. Skenario Cost Effectiveness (Biaya Efektif).

Pengurutan proyek-proyek dengan cara ini
didasarkan pada sumber daya yang mendesak
untuk segera dimanfaatkan, seperti misalnya
tenaga kerja yang menganggui. Melihat
kondisi pengangguran di negara kita, apalagi
setelah mengalami keadaan krisis multidimensi sejak akhir tahun 1997, tidak hanya
pemerintah, tetapi juga banyak perusahaan
yang membantu masyarakat agar mendapatkan
pekerjaan. Seperti kita ketahui, besarnya
tingkat pengangguran akan berdampak luas
pada meningkatnya kemiskinan dan kejahatan.
Berikut ini adalah contoh pemilihan proyekproyek
yang
lebih
menekankan
kepada
besarnya jumlah pekerja yang dapat diserap
oleh proyek-proyek tersebut.
i.

j. Contoh:
k.

l. Berikut ini adalah beberapa contoh data

dari beberapa proyek yang fisibel.

m. N
a
m
a

n.

O
n
g
k
o

o.

M
a
nf
aa
t

p.

B
/
C

q.

Kebu
tuha
n

r.

M
a
nf
a
at

Aspek Finansial

s.

t.

z.

y.

P
r
o
y
e
k

s
P
r
o
y
e
k

2.
5
0
0
af. 1.
0
0
0
al. 4.
2
0
0
ar. 5
00

aw.

ax.1.

ae.
B

ak.
C

aq.

2
0
0

bc.

u.

Pr
oy
ek

R
a
s
i
o

w.

Tena
ga
Kerja

aa.

ab.

ac.

3.200

1,2

1.200

x.
Neto

ad.

7
00

aj.

8
00

ag.

ah.

ai.

1.800

1,8

600
0

am.

an.

4.500

1,0

ao. 2.500 ap.

3
00

as. 1.

at. 2

au.

1
0
0
ay. 2.
4
0
0

,
2
0
az. 1
,
3
3
bf. 1
,
0
0
bl. 1
,
2
0

200

bd.

be.

6.500

6.500

bi. G

bj. 7.

bk.

0
0
0

v.

8.400

ba.

av.

6
00

bb.

6
00

bh.

1.000

bg.
3.000

bm.
3.200

bn.

1
.400

bo.

bp. Apabila seluruh dana yang tersedia sebesar

sebelas milyar akan dipakai untuk membiayai
usulan proyek-proyek di atas, proyek mana saja
yang akan dipilih?
bq. Untuk
menjawabnya
dibuat
beberapa
alternatif usulan berdasarkan sumber daya yang
tersedia adalah sebagai berikut.
br.

bs. Alternatif I
bt. (dilihat dari pemanfaatan jumlah tenaga
bu.

kerja)

bv. Nam

bw.

Te
a
naga
by. Proye bz.
Ke
k
rja

bx.

On
gkos
ca.
Pro
yek

Aspek Finansial

cb.

cc.

3.2
G
00
ce. F
cf.
3.0
00
ch.
ci.
2.5
C
00
ck.A
cl.
1.2
00
cn.
co.
1.0
E
00
cq.
cr.
60
B
0
ct. D
cu. 20
0
cw.
cx. 11.
Jumlah:
700

cd.
cg.
cj.
cm.
cp.
cs.
cv.
cy.

7.0
00
6.5
00
4.2
00
2.5
00
1.8
00
1.0
00
500
23.
000

58

Aspek Finansud

cz. Alternatif II
da.
(berdasarkan

biaya

proyek

yang

paling kecil)

db.

dc.

dd.

dl. B
do.

dr. A
du.
dx.

de.

On
gkos
dg. Pr
oyek
dj.
50
0
dm. 1.0
00
dp. 1.8
00
ds.
2.5
00
dv.
4.2
00
dy.
6.5
00
eb. 16.
500

Nama
df. Proy
ek
di. D

C
F

ea.
Jumlah

dk.

Ten
aga
Ker
ja
200

dn.

600

dh.

dq.
dt.
dw.
dz.
ec.

1.00
0
1.20
0
2.50
0
3.00
0
8.50
0

ed.
ee.
ef.

eg.
Alternatif III
eh.
(Berdasarkan
terbesar)

manfaat

neto

ei.

ej. Nam ek.

Ma
nfaat
en.
eo.
Net
Proyek
to
er. G es.
1.4
00
ev. B ew. 800
a

el.
ep.
et.
ex.

ez. A

fa.

700

fb.

fd. D

fe.

600

ff.

fh. Jumlah

fi.

Te
naga
Ke
rja
3.2
00
60
0
1.2
00
20
0
5.2
00

em.

On
gkos
eq. Pr
oyek
eu. 7.0
00
ey.
1.0
00
fc.
2.5
00
fg.
50
0
fj.
11.
000

59

STUDI KEIAYAKAN BISNIS

fk. Alternatif IV
fl. (berdasarkan pemanfaatan tenaga kerja)
fm.

fn. Nama fo.

fq. Proye fr.
k
ft. D

fu.

fw. B

fx.

fz. E

ga.

gc.

gd.

gf. C

gg.

gi. G

gj.

gl. Jumla gm.

h

On
gkos
Pro
yek
50
0
1.0
00
1.8
00
2.5
00
4.2
00
7.0
00
17.
000

fp.

fv.

Ten
aga
Kerj
a
200

fy.

600

gb.

1.00
0
1.20
0
2.50
0
3.20
0
8.70
0

fs.

ge.
gh.
gk.
gn.

go.

gp.

Berdasarkan
alternatif-alternatif
yang
diajukan di atas, dapat diinterpretasikan hasilnya
sebagai berikut:
gq.

gr. Jika memilih alternatif I, proyek yang diambil

adalah G dan F yang menyerap tenaga kerja
6.200 orang, tetapi kekurangan dana sebesar 2,5
milyar. Alternatif II, proyek yang diambil adalah
D,B,E,C,F yang menyerap tenaga kerja 8.500
orang, tetapi juga kekurangan dana sebesar 5,5
milyar yang harus disiapkan pada perencanaan
anggaran tahun mendatang. Alternatif III,
proyek yang diambil adalah G,B,A,D yang
menyerap tenaga kerja 5.200 orang dengan
tanpa kekurangan dana karena nilai proyekproyek tersebut persis 11 milyar rupiah. Dan
terakhir, alternatif IV menyerap tenaga kerja
8.700 orang dengan kekurangan dana sebesar 6
milyar. Jika memilih alternatif IV, memang jumlah
tenaga kerja yang terserap paling banyak, tetapi
jumlah kekurangan dana adalah yang terbesar
pula.
gs. Jadi, sebenarnya pemilihan alternatif tergantung
dari situasi dan kondisinya.

60

Aspek Finansiat

G. IMPLIKASI PADA SKB

gt. Hasil

studi
aspek
keuangan
memberikan informasi perihal:

hendaknya

1. Bagaimana menentukan kebutuhan akan dana serta

sumber-nya untuk memenuhi rencana bisnis.

2. Bagaimana menentukan policy aliran kas termasuk

kondisi sensitivitasnya.

gu.

3- Bagaimana menilai rencana bisnis dari sisi

keuangan dari ber-bagai sisi, sehingga ada
pegangan
yang
jelas
terhadap
prakiraan
pemasukan dan pengeluaran dana investasi
tersebut. Penilaian dapat dilakukan dengan metode
PI, NPV, IRR, PP dan BEP. Termasuk di dalamnya
penentuan leasing atau beli terhadap aktiva tetap
tertentu.

gv.

4. Bagaimana proses pemilihan prioritas

proyek bisnis, jika ter-dapat lebih dari satu rencana
proyek bisnis yang dinyatakan layak.
gw.

gx.

Hasil Analisis

gy. Hasil analisis terhadap elemen-elemen di atas

sebagai bagian dari aspek keuangan nanti akan
berupa suatu pernyataan apakah rencana bisnis
dianggap layak atau tidak layak. Jika, rencana
bisnis dinyatakan layak, maka studi akan
dilanjutkan ke aspek yang lain. Jika, rencana
bisnis dinyatakan tidak layak, dapat dilakukan
kajian ulang yang lebih realistis dan positif
sehingga kajian menjadi layak. Apabila, memang
sulit untuk manjadi layak, sebaiknya rencana
bisnis ini diakhiri saja.

H. CONTOH CARA MENGANALISIS

gz.Untuk menjelaskan secara komprehensif kajian
aspek keuangan dari suatu rencana bisnis,
lihatlah Eksibit-6 di akhir bab ini.