2013

Cmara dos
Solicitadores

Questes sobre o regime jurdico do

[ARRENDAMENTO URBANO]
Estes apontamentos so o resultado da ao de formao, realizada em Albufeira, que reuniu
um grupo de especialistas com o objetivo de esclarecer as questes mais pertinentes do atual
regime jurdico do arrendamento urbano - Lei 31/2012, de 14 de Agosto - e do impacto nas
prticas dos Solicitadores.
Este documento foi gentilmente elaborado pela Dr. Juza Albertina Pedroso, a quem a Cmara
dos Solicitadores agradece a colaborao incondicional que tem dado a todos os Solicitadores.

Arrendamento Urbano

ndice
1. A que contratos se aplicam as alteraes introduzidas pela Lei n. 31/2012, de 14 de
Agosto? ........................................................................................................................ 3
2.
Est previsto algum regime transitrio para os contratos habitacionais celebrados
antes de 1990, e para os contratos no habitacionais celebrados antes do DL n. 257/95,
de 30 de Setembro, a aplicar a partir de 1 de janeiro de 2013? ...................................... 3
3. Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova lei? ................. 5
4. Para a celebrao do contrato de arrendamento necessrio o cumprimento de
alguns formalismos especiais? Consequncias? ............................................................. 7
5. O que muda para os contratos de arrendamento temporrios, por exemplo para fins
tursticos? Tambm para este tipo de contratos, com prazos reduzidos, os contratos tm
que passar a ser escritos? ............................................................................................12
6. Qual a importncia da fixao de prazo nos novos contratos? ...................................13
7. A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de transmisso por morte do
primitivo arrendatrio, no arrendamento para a habitao, em contratos celebrados
antes da vigncia do NRAU? ........................................................................................14
9. Quanto transmisso por morte no arrendamento para fins no habitacionais que
alteraes so introduzidas pela nova lei? ....................................................................18
10. Sou arrendatrio titular de um contrato de arrendamento celebrado aps o NRAU.
Com o regime agora criado permite-se a transmisso do arrendamento para os filhos? 20
11. O elenco exemplificativo de causas de resoluo referidas no artigo 1083., n. 2, do
CC, fundamento automtico de resoluo do contrato? ............................................22
12. Pode haver resoluo do contrato com base em fundamentos que no esto
referidos no artigo 1083. do CC? ................................................................................27
13. Podem as partes estipular no contrato de arrendamento causas de resoluo?.......28
14. Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083., n.s 3 e 4 do
CC? .............................................................................................................................30

Arrendamento Urbano

1. A que contratos se aplicam as alteraes introduzidas pela Lei n.

31/2012, de 14 de Agosto?

As alteraes introduzidas pela lei n. 31/2012, de 14 de Agosto, no operaram qualquer

modificao ao disposto no artigo 59. da lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro.
Assim, em regra, semelhana do que aconteceu relativamente Lei n. 6/2006, cujo
incio de vigncia ocorreu no dia 28 (cf. arts. 1. e 65., n. 2, da Lei n. 6/2006), as alteraes
introduzidas ao Regime do Arrendamento Urbano pela Lei n. 31/2012, de 14 de Agosto,
aplicam-se a todos os contratos que sejam celebrados aps a data da sua entrada em vigor, e
mesmo aos de pretrito, que a tal data ainda subsistam.
Quanto data da entrada em vigor da lei, apesar de estar a ser efectuada uma
interpretao que j ocorreu tambm na entrada em vigor do RAU e do NRAU no sentido de
estas alteraes terem entrado em vigor no passado dia 12, entendemos que atento o
preceituado no artigo 15. da Lei n. 31/2012, nos termos do qual a presente lei entra em vigor
90 dias aps a sua publicao, coincidindo o referido dia 12 com o 90. dia, e devendo
entender-se o segmento aps a sua publicao, como significando depois de, ou
decorridos os referidos 90 dias, ento, s cumpridos aqueles que pode considerar-se que a
lei entrou em vigor.
Portanto, o novssimo Regime do Arrendamento Urbano apenas entrou em vigor no
passado dia 13 de Novembro.

2. Est previsto algum regime transitrio para os contratos habitacionais

celebrados antes de 1990, e para os contratos no habitacionais
celebrados antes do DL n. 257/95, de 30 de Setembro, a aplicar a partir
de 1 de janeiro de 2013?

Relativamente regra supra enunciada quanto aos contratos celebrados anteriormente

entrada em vigor do NRAU, a mesma comporta duas excepes de natureza diferente:
A primeira excepo a resultante do regime institudo pelas normas transitrias
constantes dos art.os 26. a 58. da Lei n. 6/2006, relativas fundamentalmente a trs ncleos

Arrendamento Urbano

essenciais de matrias: s benfeitorias; actualizao de rendas; e transmisso por morte do

direito ao arrendamento, expressamente ressalvadas da aplicao imediata do novo regime por
via do disposto no art. 59., n. 1, in fine.
A segunda excepo a referente s normas supletivas contidas no NRAU, que s se
aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da nova lei quando no sejam em
sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da sua celebrao, caso em que essa a
norma aplicvel por via do disposto no art. 59., n. 3, da Lei n. 6/2006.
Assim, quanto a este ncleo de matrias referente s normas transitrias e s normas
supletivas, com a entrada em vigor das alteraes introduzidas pela Lei n. 31/2012,
relativamente aplicao da lei no tempo, temos agora que distinguir: o perodo que mediou
entre a entrada em vigor das alteraes introduzidas pela Lei n. 6/2006 e a entrada em vigor
das alteraes introduzidas com o novssimo regime.
Desta forma, aos factos ocorridos entre 28-06-2006 e 12-11-2012, aplicam-se as
alteraes operadas pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano, enquanto a partir da entrada
em vigor das alteraes efectuadas com o Novssimo Regime, impe-se a aplicao das regras
neste estabelecidas.
Como consequncia da sucesso de regimes, temos que:
- nas aces intentadas aps o incio da vigncia do NRAU e nas intentadas aps o incio
do novssimo RAU, em princpio, aplicvel, respectivamente, o novo e o novssimo regime do
arrendamento urbano, ainda que os factos em discusso tenham ocorrido no domnio da lei
anterior.
O que importa que esses factos subsistam e que possam produzir o efeito pretendido na
vigncia da nova lei.
Porm, se os factos ocorreram no domnio da lei antiga e a produziram j plenos efeitos,
-lhes aplicvel a lei ento vigente, como sucede, por exemplo, com a transmisso do direito ao
arrendamento por morte do arrendatrio, ocorrida na vigncia do RAU, ou do NRAU; e com as
regras sobre a validade quer quanto forma quer quanto ao objecto do contrato, por via do
disposto no art. 12. do CC.
J quanto s implicaes que a aplicao imediata da nova lei possa ter no mbito das
aces judiciais pendentes, necessrio distinguir as situaes em funo da natureza das
normas em presena.
Deste modo, quanto s normas do NRAU e do Novssimo RAU de natureza adjectiva ou
procedimental, como sejam as atinentes formao do ttulo ou s comunicaes entre as

Arrendamento Urbano

partes, em princpio, no existe obstculo sua aplicao nas aces pendentes, embora tal
possa susceptvel de gerar algumas dificuldades de ordem prtica.
Basicamente tais dificuldades devem ser resolvidas luz do seguinte princpio: a
respectiva aplicabilidade no pode fazer renovar direitos cujo exerccio a parte j tivesse
deixado precludir luz do regime anterior; e no pode retirar direitos que ainda no tivesse
exercido.
Isto quanto s normas de direito adjectivo.
Mas se estiverem em causa normas de direito substantivo, como por exemplo, as
atinentes denncia ou aos fundamentos de resoluo do contrato, o julgador, em princpio,
no as poder aplicar aos casos em apreo nessas aces, antes dever considerar o regime em
vigor data da propositura da aco, pois estas respeitam a saber se, nessa data, assistia ao
autor o direito que se arroga. esse, em regra, o momento relevante para determinar se os
factos invocados tm eficcia constitutiva do direito alegado ou, no caso das excepes
peremptrias, eficcia modificativa, impeditiva ou extintiva do efeito jurdico daqueles.
Portanto, em princpio, aos factos em discusso nas aces pendentes data do incio da
vigncia do NRAU (invocados como causa de pedir ou excepo peremptria) ser de continuar
a aplicar o RAU (ou, se for caso disso, outra lei anterior aplicvel); e aos factos em discusso nas
aces pendentes data da entrada do Novssimo RAU, ser de continuar a aplicar o NRAU.
Caso contrrio, preconizando-se a aplicao do NRAU ou do novssimo RAU a estas
situaes, verificar-se-ia uma inaceitvel aplicao retroactiva da lei nova que atentaria contra o
princpio da confiana nsito no Estado de direito democrtico consagrado no art. 2. da CRP.

3. Que tipos de contrato de arrendamento podemos encontrar na nova

lei?

Como sabido, no mbito do RAU, os prdios urbanos podiam ser arrendados para
habitao, comrcio ou indstria, exerccio de profisses ou para outra aplicao lcita do prdio
(arts. 3., n. 1, 74. e ss., 110. e ss., 121. e ss. e 123. e ss. do RAU). Porm, se as partes nada
estipulassem, o arrendatrio apenas podia utilizar o prdio para habitao (art. 3., n. 2, do
RAU).
Com o Novo Regime do Arrendamento Urbano introduzido pela Lei n. 6/2006, o
arrendamento urbano passou a estar dividido em duas grandes categorias previstas no art.
1067., n. 1, do CC:

Arrendamento Urbano

- os arrendamentos para fins habitacionais sobre os quais regem os arts. 1092. a 1107.
do CC; e
- os arrendamentos para fins no habitacionais previstos nos arts. 1108. a 1113. do CC.
Ora, o artigo relativo ao fim do contrato no sofreu qualquer alterao com a Lei n.
31/2012, pelo que os tipos de contratos que podemos encontrar no novo regime continuam a
dividir-se nestes termos.
Assim, nos contratos de arrendamento para fins habitacionais, integram-se os contratos
de arrendamento para habitao permanente, e os contratos de arrendamento para habitao
no permanente ou fim especial transitrio, celebrados designadamente por motivos
profissionais, de educao e formao ou tursticos.
Relativamente a estes contratos voltaremos mais em pormenor em resposta questo n.
5, porque importante a alterao introduzida pelo novo regime.
Na categoria dos arrendamentos para fins no habitacionais cabem desde a alterao
efectuada pela Lei n. 6/2006, os tradicionais arrendamentos para comrcio ou indstria, antes
regulados nos arts. 110. a 120. do RAU; os antigos arrendamentos para exerccio de profisso
liberal, antes previstos nos arts. 121. a 122. do RAU; e ainda os arrendamentos de prdios
urbanos para outros fins no habitacionais ou outra aplicao lcita a que se referia o art.
123. do RAU.
Acresce ainda que, no regime introduzido pelo NRAU, considerando a revogao do RAU e
atendendo ao disposto no actual art. 1108. do CC, passaram a integrar esta categoria de
arrendamentos para fins no habitacionais, estando sujeitos respectiva disciplina, quer os
arrendamentos de espaos no habitveis, para afixao de publicidade, armazenagem,
parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, anteriormente previstos no art. 5, n. 2, al.
e), do RAU; quer ainda os arrendamentos de prdios rsticos no sujeitos a regimes especiais,
isto , que no esto submetidos disciplina do arrendamento rural, a que aludia o art. 6. do
RAU.
Importa ainda salientar que do artigo 1067., n.s 2 e 3, do CC resulta que, nada
estabelecendo as partes a este respeito, o fim do arrendamento determinado pela aptido do
prdio resultante da licena de utilizao e, na falta desta, pelas caractersticas do arrendado,
valendo como habitacional se este for habitvel ou como no habitacional se no o for, isto
salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado.
Ora, o n. 3 do art. 1067. deve ser conjugado com o disposto no art. 1070., ambos do
CC.

Arrendamento Urbano

Assim, desde logo, ter de se entender que a expresso na falta de licena de utilizao
constante daquele preceito significa, na falta de licena de utilizao, quando no exigvel,
conforme decorre do art. 1070., n. 1, in fine.
Por outro lado, existindo agora apenas duas categorias possveis de arrendamento urbano
habitacional ou no habitacional a expresso constante da parte final do n. 3, salvo se
outro destino lhe tiver vindo a ser dado s pode referir-se a um desses destinos.
Logo, nada tendo sido estipulado pelas partes e no existindo licena de utilizao (por
no ser exigvel), o arrendamento ser habitacional, se o locado for habitvel, e ser no
habitacional, se o locado no for habitvel, mas poder ainda valer como arrendamento
habitacional ou como arrendamento no habitacional consoante o destino que, na prtica, lhe
tiver vindo a ser dado.
Privilegia-se, assim, o destino efectivo atribudo ao locado, o que se compreende, pois,
como consabido, frequentemente espaos habitveis so utilizados para outras finalidades,
designadamente escritrios de profissionais liberais ou consultrios mdicos.
Por fim, o artigo 1028. do CC, prev que as partes possam estipular uma pluralidade de
fins no arrendamento urbano, o que ocorrer designadamente nos casos em que o contrato se
destine habitao do arrendatrio e ao exerccio no mesmo da sua profisso.
Nesta situao, cada um dos fins sujeitar-se- ao respectivo regime, admitindo-se, porm,
que a invalidade ou resoluo de um dos elementos possa afectar igualmente o outro no caso de
no ser possvel a discriminao ou de haver solidariedade dos diversos elementos entre si (n.s
1 e 2). No obstante, se existir um fim preponderante, aplicar-se- a ttulo principal o respectivo
regime (n. 3).

4. Para a celebrao do contrato de arrendamento necessrio o

cumprimento de alguns formalismos especiais? Consequncias?

A matria referente forma do contrato de arrendamento encontra-se prevista no art.

1069. do Cdigo Civil, que sofreu alterao com a Lei n. 31/2012.
De facto, na redaco introduzida pela Lei n. 6/2006 estabelecia-se que o contrato de
arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha durao superior a seis
meses, enquanto na nova redaco se eliminou o segmento relativo durao do contrato.
Portanto, actualmente, todos os contratos de arrendamento urbano devem ser
celebrados por escrito independentemente de terem por fim um contrato com prazo inferior a 6

Arrendamento Urbano

meses ou um contrato de durao indeterminada, assim terminando as dvidas que a redaco

anterior havia suscitado, mormente no tocante forma dos contratos de arrendamento de
durao indeterminada.
Este preceito, sendo atinente validade formal do contrato, aplica-se apenas aos
contratos futuros por via do estatudo no art. 12., n. 1, do CC.
Daqui resulta que os contratos com prazo de durao inferior a 6 meses celebrados at
entrada em vigor desta alterao, sem submisso a forma escrita, so plenamente vlidos
porquanto data da sua celebrao se encontravam sujeitos regra geral da consensualidade
constante do art. 219. do CC.
Porm, actualmente e desde a entrada em vigor do NRAU, a no observncia da forma
escrita nos contratos a ela sujeitos tem como consequncia a nulidade do negcio, conforme
decorre do disposto no art. 220. do CC, porquanto, na comparao com o RAU, a forma do
contrato de arrendamento passou a ter natureza ad substantiam (arts. 219., 220. e 364., n.
1, do CC), tendo desaparecido consequentemente a possibilidade de convalidao do contrato
pelo arrendatrio atravs do recibo de renda ou de documento afim, prevista no artigo 7, n. 3,
do RAU.
De facto, ao invs do que ento acontecia, a nova lei no prev qualquer outra sano
para o efeito nem estabelece a possibilidade de as partes suprirem tal omisso, portanto, o
contrato de arrendamento celebrado consensualmente um contrato nulo.
Em conformidade com esta previso legal, deve entender-se que, no concernente s
modificaes do contedo do contrato efectuadas por acordo das partes e j na vigncia do
contrato, elas seguem o regime geral traado pelo Cdigo Civil (art. 221., n. 2, do CC).
Por isso, as estipulaes posteriores ao contrato de arrendamento devem ser reduzidas a
escrito quanto respeitem aos elementos essenciais do contrato, como o caso, por exemplo, da
alterao quanto renda acordada ou fixao de prazo diverso.
Importa ainda salientar que, para alm da sujeio a forma escrita a que alude o referido
artigo 1069. do CC, os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a
sua celebrao encontram-se previstos no DL n. 160/2006, de 8 de Agosto, diploma
complementar que integra o Regime do Arrendamento Urbano e que vinha previsto no artigo
1070., n. 2, do CC, quanto aos requisitos de celebrao do contrato.
Quanto a este diploma e aos requisitos de forma impostos no mesmo importa salientar
que apenas entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicao (art. 6.), significando isto
que suscita um problema de aplicao da lei no tempo quanto aos elementos de forma do
contrato relativamente ao perodo compreendido entre a entrada em vigor do NRAU e a entrada

Arrendamento Urbano

em vigor do diploma complementar, isto em face da revogao do RAU, mormente dos

respectivos arts. 8. e 9., que dispunham sobre os elementos do contrato.
Assim, os contratos celebrados no perodo temporal compreendido entre 28-06-2006 e
08-08-2006 so vlidos desde que contenham os elementos essenciais do contrato resultantes
da prpria definio legal constante do art. 1022. do CC, ou seja, a identificao das partes
(nome e nmero de BI ou outro elemento de identificao vlido), a identificao do locado
(localizao e nmero da descrio predial ou da inscrio matricial) e o montante da renda.
Note-se que o que vem de dizer-se tem plena aplicao situao actual, porquanto,
prevendo agora o artigo 12. da Lei n. 31/2012, que, de novo, o Governo adapte presente lei
o DL 160/2006, no prazo de 90 dias, os eventuais requisitos que o mesmo venha a exigir ou as
alteraes que venha a efectuar ao regime vigente, s sero exigveis aps a respectiva entrada
em vigor, sendo plenamente vlidos os contratos entretanto celebrados em conformidade com
as imposies legais ora vigentes.
No referido diploma, os elementos que o contrato de arrendamento urbano deve conter
constam elencados nos art.os 2., que estabelece o seu contedo necessrio e no 3.. que se
reporta ao contedo eventual do contrato.
Ora, nos termos do art. 4. do mesmo diploma, a omisso de algum ou alguns desses
elementos no determina a invalidade ou a ineficcia do contrato quando possa ser suprida nos
termos gerais, e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos.
De facto, no prprio prembulo do DL n. 160/2006, de 08-08, o legislador reputou como
elementos suficientes para a celebrao de um contrato de arrendamento perfeito: a
identidade das partes, a identificao do local arrendado, a existncia da licena de utilizao, o
valor da renda e a data da celebrao. Assim sendo, so apenas estes os elementos cuja falta
acarreta a invalidade do contrato.
Por seu turno, a omisso no contrato de arrendamento de quaisquer outros elementos,
respeitantes ao seu contedo necessrio ou eventual, apenas susceptvel de determinar a
ineficcia do contrato na parte omitida.
Portanto, a omisso de alguma das menes referidas nos arts. 2. e 3. do DL n.
160/2006 pode conduzir a uma de trs situaes:
A primeira, e menos gravosa, ocorre quando as partes omitem um dos elementos exigidos
por lei, mas tal deficincia suprida pela lei (quer supletivamente, quer por presuno), no
havendo lacuna negocial. , por exemplo, o que acontece nos casos em que no fixado o fim
do contrato (arts. 2., al. c), do DL n. 160/2006, e 1067. do CC); no fixado o prazo de
durao do contrato (arts. 3., n. 1, al. e), do DL n. 160/2006, 1094., n. 3, e 1110., n. 2, do

Arrendamento Urbano

CC); no anexado ao contrato o documento descritivo do estado de conservao do locado e

suas dependncias, bem como do prdio (arts. 3., n. 2, do DL n. 160/2006, e 1043., n. 2, do
CC).
A segunda, situa-se j num plano de gravidade moderado e verifica-se quando no existe
norma supletiva nem presuno legal que consigam preencher a falha das partes. Neste caso,
existe uma lacuna negocial, mas ela susceptvel de ser suprida nos termos gerais, ou seja,
com recurso ao regime geral da integrao das declaraes negociais, previsto no art. 239. do
CC .
Finalmente, no sendo a lacuna negocial integrvel, como ocorre quanto falta dos
referidos elementos essenciais, verifica-se a consequncia mais gravosa preconizada pelo art. 4.
do DL n. 160/2006, que determina a invalidade do contrato.
Das formalidades especiais previstas no diploma destacam-se pelo seu interesse: a
exigncia legal relativa licena de utilizao; a sujeio a registo; e o pagamento do imposto de
selo.
Quanto necessidade de licena de habitao, quando exigvel, configura imposio do
art. 1070., n. 1, do CC, que depois concretizada pelo art. 5. do DL n. 160/2006, de 08-08,
cujo n. 1 estabelece que o arrendamento urbano s pode recair sobre locais () cuja aptido
para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licena de utilizao.
Porm, enquanto o RAU estendia a todos os arrendamentos urbanos a necessidade de
licena de utilizao (art. 9., n. 1, do RAU), o DL n. 160/2006 no exige tal autorizao para a
celebrao dos contratos que tenham por objecto quer os locados construdos antes da entrada
em vigor do Regulamento Geral das Edificaes Urbanas, aprovado pelo DL n. 38.382, de 07-081951 (art. 5., n. 2, do DL n. 160/2006); quer os espaos no habitveis nem utilizveis para
comrcio, indstria ou servios, nomeadamente para afixao de publicidade ou outro fim
limitado (art. 5., n. 9, do DL n. 160/2006).
Assim, no NRAU, e a contrario, a licena de utilizao ser indispensvel para a celebrao
de todos os demais contratos de arrendamento urbano.
No obstante, em caso de urgncia, a licena de utilizao pode ser substituda por
documento comprovativo de a mesma ter sido requerida (art. 5., n. 3, do DL n. 160/2006).
Como a lei no exige a comprovao do estado de urgncia na celebrao do arrendamento,
bastar a mera estipulao de tal circunstancialismo no texto do contrato. Esta possibilidade
deve, contudo, considerar-se limitada aos arrendamentos para fim habitacional de locados com
tal aptido, dado que, nos termos do n. 4 do art. 5. do DL n. 160/2006, a mudana de

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Arrendamento Urbano

finalidade e o arrendamento para fim no habitacional de prdios ou fraces no licenciados

devem ser sempre previamente autorizados pela Cmara Municipal.
Por seu turno, a celebrao do contrato de arrendamento sem licena de utilizao, sendo
esta seja exigvel, ou documento comprovativo de a mesma ter sido requerida nos casos de
urgncia na celebrao do negcio, por causa imputvel ao senhorio, sujeita-o aplicao de
uma coima no inferior a um ano de renda; possibilidade de resoluo do contrato pelo
arrendatrio (art. 801., n. 2, do CC), com direito a indemnizao nos termos gerais de direito
(art. 562. do CC), por via do disposto no art. 5., n. 7, do DL n. 160/2006.
Porm, no pretendendo o arrendatrio exercer o seu direito de resoluo, ou sendo a
falta da licena devida a causa no imputvel ao senhorio, o contrato celebrado nulo nos
termos do art. 4. do DL n. 160/2006.
Acresce que, o fim do contrato deve coincidir com a aptido do locado constante da
licena de utilizao, tambm sob pena de nulidade do negcio, esta prevista no art. 5., n. 8,
do DL n. 160/2006 que estabelece: o arrendamento para fim diverso do licenciado nulo (),
cabendo nesta situao quer o arrendamento no habitacional de local licenciado apenas para
habitao, quer o arrendamento habitacional de local licenciado apenas para fim no
habitacional.
Por fim, sendo a falta da necessria autorizao camarria imputvel ao senhorio, este
incorre na sano prevista no n. 5 do mesmo artigo e na obrigao de indemnizao do
arrendatrio, fundada em responsabilidade pr-contratual (art. 227. do CC).
Outro requisito de primordial importncia refere-se necessidade de registo imposta
pelos arts. 2., n. 1, al. m), e 5., n. 5, do CRgP, sempre que seja celebrado um contrato de
arrendamento com prazo inicial superior a 6 anos, sob pena de no ser oponvel a terceiros a
durao estipulada em prazo superior a 6 anos.
Por fim, importa salientar que o contrato de arrendamento deve ser celebrado em
triplicado, destinando-se um exemplar ao arrendatrio e outro ao senhorio, a quem competir
entregar o terceiro exemplar no servio de finanas da rea da situao do prdio por via do
preceituado no art. 60., n. 3, do Cdigo do Imposto do Selo.
A celebrao do contrato de arrendamento obriga ainda ao pagamento do imposto do
Selo, o qual corresponde a 10% do valor da renda mensal, no caso de o contrato ter uma
durao igual ou superior a 1 ms, ou a 10% do valor da renda devida no caso de o contrato ter
uma durao inferior a 1 ms (ponto 2. da Tabela Geral do Imposto do Selo).
Note-se que a importncia do cumprimento desta imposio legal sai reforada com a Lei
n. 31/2012, que visando prevenir a evaso fiscal, impede o recurso ao Balco Nacional do

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Arrendamento Urbano

Arrendamento nos casos em que no se mostrar pago o imposto de selo, porquanto tal motivo
de recusa do requerimento apresentado artigo 15.-C, n. 1, alnea h), da referida lei.

5. O que muda para os contratos de arrendamento temporrios, por

exemplo para fins tursticos? Tambm para este tipo de contratos, com
prazos reduzidos, os contratos tm que passar a ser escritos?

Como vimos na resposta ao ponto 3. todos os contratos de arrendamento,

independentemente do seu prazo ou do respectivo fim, devem ser reduzidos a escrito, por fora
do estipulado no artigo 1069. do CC, situao que agora tambm se aplica aos contratos
celebrados por perodo inferior a 6 meses, como ocorre, em regra geral, quanto aos que so
celebrados designadamente por motivos profissionais, de educao e formao ou fins
tursticos.
No NRAU a referncia expressa a estes contratos encontrava-se apenas no n. 3 do arts.
1095. e no artigo 1096. do CC, tendo-se criticado a soluo porquanto no consagrava um
regime especfico para os arrendamentos para habitao no permanente em praias, termas ou
outros lugares de vilegiatura, ou para outros fins transitrios como anteriormente se encontrava
previsto na al. b) do n. 2 do art. 5. do RAU), fazendo-o apenas por via do estabelecimento
nestes contratos duma excepo ao limite mnimo fixado em 5 anos (n. 3 do artigo 1095.), e
renovao automtica prevista no artigo 1096. do CC.
Com as alteraes introduzidas nestes preceitos pela Lei n. 31/2012, o legislador veio
acabar com a distino quanto a estes contratos j que, tendo revogado a previso dum prazo
mnimo para a constituio do arrendamento para habitao, e podendo agora o mesmo ser
celebrado por qualquer prazo, em harmonia, revogou ainda o referido n. 3 do artigo 1095..
Por seu turno, no artigo 1096., n. 2, visando as situaes mais frequentes do
arrendamento para frias, veio consagrar uma excepo ao regime da renovao automtica
previsto no artigo 1096., n. 1, estabelecendo supletivamente que no h lugar a renovao
automtica nos contratos celebrados por prazo no superior a 30 dias, os quais cessam, assim,
por caducidade, nos termos do artigo 1051., alnea a), do CC.
Salienta-se, portanto, que para os contratos celebrados com estes fins transitrios por
natureza mas com prazo superior a 30 dias, devem as partes que no pretendam a respectiva
renovao consagrar expressamente tal clusula no contrato, para que possam cessar por via da

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Arrendamento Urbano

caducidade, sob pena de se renovarem automaticamente nos termos do artigo 1096., n. 1 e,

como tal, ser necessrio para faz-los cessar deduzir oposio renovao dos mesmos por
comunicao enviada nos prazos estabelecidos nos artigos 1097., e 1098., n. 1, alneas c) e d),
respectivamente, quanto ao senhorio e ao arrendatrio, sendo a antecedncia mnima de 60
dias quando o prazo inicial do contrato for superior a 6 meses e inferior a 1 ano; e de um tero
do prazo de durao inicial do contrato, quando se trate de prazo inicial inferior a 6 meses.

6. Qual a importncia da fixao de prazo nos novos contratos?

Com as alteraes introduzidas ao artigo 1094. do CC, o legislador veio agora consagrar a
eliminao do denominado vinculismo, ao afastar supletivamente os contratos de durao
indeterminada, estabelecendo a durao do contrato pelo perodo de dois anos quando as
partes nada digam a tal respeito, assim reduzindo claramente o anterior prazo mnimo que era
de 5 anos (artigo 1094., n. 3, do CC).
Conjugadas estas alteraes com o regime previsto para a oposio renovao do
contrato de arrendamento, nos artigos 1097. e 1098. do CC, verificamos que a lei veio
claramente facilitar a cessao do contrato de arrendamento, reduzindo significativamente os
prazos para comunicao da oposio renovao e permitindo ao arrendatrio que receba tal
comunicao a denncia do contrato a todo o tempo, mediante a comunicao ao senhorio com
uma antecedncia mnima no inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato (artigo
1098., n. 4, do CC).
Por outro lado, ao permitir no artigo 1096., n. 1, do CC, que as partes estipulem que o
contrato no se renova automaticamente no seu termo, permite que o mesmo termine por
caducidade nos termos do artigo 1051., alnea a), sem necessidade, portanto, de esperar pelo
prazo mnimo de comunicao da oposio renovao.
A propsito dos contratos para fins no habitacionais, em que regra geral, o arrendatrio
efectua um investimento significativo para dar incio respectiva actividade, importa considerar
que se deve privilegiar a fixao de um prazo mais alargado, o qual pode ir at ao mximo de 30
anos previsto no artigo 1095., n. 2.
De facto, com a possibilidade de denncia imotivada, operando por comunicao, o
arrendatrio ficar mais fragilizado com a celebrao de um contrato de durao indeterminada
do que com a fixao de um prazo inicial mais alargado.

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Arrendamento Urbano

Finalmente, importa salientar que a lei n. 31/2012 integra uma norma transitria que
importa reter quanto contagem dos prazos que a mesma veio definir, com especial interesse
para a possibilidade de denncia do contrato.
Trata-se do artigo 7., do qual resulta que os novos prazos fixados na lei se contam aps a
sua entrada em vigor, sendo que aos prazos em curso aplica-se a reduo de prazos estabelecida
na lei actual, ressalvando os casos em que o perodo em falta para completar o prazo em curso
seja menor do que o tempo agora prevista para o efeito.

7. A Lei 31/2012 introduz especificidades quanto ao regime de

transmisso por morte do primitivo arrendatrio, no arrendamento para a
habitao, em contratos celebrados antes da vigncia do NRAU?

Em primeiro lugar, importa desde logo ter presente que o regime aplicvel transmisso
por morte se determina pela lei em vigor data em que o decesso ocorreu, porquanto este o
facto que desencadeia o direito das pessoas elencadas na lei a verem transmitido a seu favor o
contrato que, caso assim no acontecesse, caducaria por fora do preceituado no artigo 1051.
alnea d).
A transmisso por morte nos contratos de arrendamento habitacionais existentes data
de entrada em vigor da NRAU - quer tenham sido celebrados antes ou durante a vigncia do
RAU - encontra-se desde as alteraes introduzidas pela Lei n. 6/2006, sujeita disciplina
decorrente da norma transitria constante do art. 57. da referida lei. o que decorre do
disposto no artigo 26., n.s 1 e 2, da Lei n. 6/2006, que no sofreu alterao com a Lei n.
31/2012.
Estamos perante regime transitrio que difere amplamente quer daquele que o RAU
previa quer do que foi consagrado pelo NRAU para os novos contratos.
Assim, efectuando a comparao com o RAU, verifica-se a existncia duma reduo do
universo dos sujeitos beneficirios da transmisso por morte e uma alterao na sua ordem,
visando claramente facilitar a cessao dos contratos de arrendamento mais antigos.
Tal ressalta desde logo da circunstncia de o promio do n. 1 do art. 57. do RAU se
referir apenas ao primitivo arrendatrio, omitindo toda e qualquer aluso ao inquilino que no
seja o originrio (ao invs do que sucedia no RAU e que constava do art. 1106. do CC na
redaco da lei n. 6/2006, agora tambm revisto neste sentido).

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Arrendamento Urbano

Com efeito, e por um lado, os afins em linha recta ascendente e os conviventes em

economia comum deixaram de ser beneficirios da transmisso por morte do arrendamento
habitacional, sucedendo o mesmo com os descendentes que no sejam filhos (netos, por
exemplo).
Por outro lado, os membros da unio de facto surgem agora colocados em primeiro lugar
na ordem de transmisso, logo a seguir ao cnjuge, sendo que os ascendentes passaram a
preferir aos filhos.
Finalmente, quanto aos filhos e aos enteados fixou-se um limite etrio que constitui um
dos requisitos do direito transmisso (alnea d), permitindo-se apenas a transmisso para os
filhos e enteados maiores com idade inferior a 26 anos se frequentarem o 11. ou 12. ano de
escolaridade, ou se tiverem uma deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a
60% (alnea e).
Quanto ao cnjuge sobrevivo com residncia no locado (al. a) do n. 1), de salientar que
a transmisso apenas opera nos casos em que o arrendamento no se lhe comunicou, em
virtude do concreto regime patrimonial (comunho de adquiridos ou da separao de bens).
Acresce que a lei no estabelece quanto a ele, como requisito da transmisso, qualquer
tempo mnimo de coabitao ou de durao do casamento; apenas o obriga a ter residncia no
locado, e contrariamente ao que dispunha o RAU no seu art. 85., n. 1, al. a), o art. 57. no
impe que o cnjuge sobrevivo no esteja separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto
para que opere a transmisso por morte.
A respeito desta alnea importa notar que a questo da transmisso por morte no se
coloca nos casos em que o direito ao arrendamento se comunicou entre cnjuges em virtude do
regime de bens, nos termos permitidos no art. 1068. do CC.
No tocante alnea b) do n. 1 do art. 57., na redaco originria, salientava-se o facto de
no fazer referncia alguma ao perodo de vivncia em comum relativamente pessoa que vivia
em unio de facto com o arrendatrio falecido. Desde logo defendemos que a transmisso
nestes casos impunha que se verificassem os requisitos legalmente impostos para que a situao
entre o transmitente e o transmissrio fosse legalmente configurada como uma unio de facto,
nos termos em que esta surgia regulada pela Lei n. 7/2001, ou seja, que o relacionamento
pessoal se prolongasse h mais de dois anos, situao que a Lei n. 23/2010, de 30 de Agosto,
que lhe introduziu outras alteraes, no veio modificar.
Ora, a redaco introduzida ao preceito pela Lei n. 31/2012, veio clarificar esta questo
estabelecendo agora que o arrendamento se transmite pessoa que com ele vivesse em unio

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Arrendamento Urbano

de facto h mais de dois anos, com residncia no locado h mais de um, sendo estes requisitos
cumulativos.
Acresce que, reportando-se a lei agora aos requisitos legais para que a vivncia em
comum de algum integre uma unio de facto, para que a transmisso ocorra, no devem
ainda verificar-se quaisquer dos impedimentos que obstem produo dos efeitos jurdicos
decorrentes da unio de facto, por exemplo, o facto de o primitivo arrendatrio viver em unio
de facto mas no ter dissolvido o seu casamento, salvo se tiver sido decretada a separao de
pessoas e bens (artigo 2., alnea d), da Lei n. 7/2001).
Quanto alnea c), os ascendentes ocupam o terceiro lugar na hierarquia dos
beneficirios da transmisso por morte da posio de arrendatrio, correspondendo esta alnea
a uma consagrao de ltima hora no NRAU e encerrando uma inovao relativamente ao
regime fixado quer pelo RAU, quer pelo Cdigo Civil, porquanto os ascendentes no integravam
o leque de beneficirios, preferindo agora aos filhos do primitivo arrendatrio.
A novidade introduzida pela lei n. 31/2012 prende-se com a limitao da transmisso aos
ascendentes de 1. grau que antes no se verificava.
de notar ainda que a lei exige o perodo mnimo de um ano de tempo de convivncia
efectiva do ascendente com o arrendatrio para que a transmisso do direito ocorra, tenha
aquela decorrido ou no integralmente no locado, porquanto o legislador neste caso no
distingue aqui as situaes, ao invs do que faz relativamente unio de facto.
Os filhos e os enteados do primitivo arrendatrio ocupam agora o ltimo lugar na
hierarquia dos beneficirios da transmisso por morte do direito do arrendatrio, e no tm
direito transmisso caso sejam maiores e no se encontrem a estudar no 11., 12. anos ou
ensino superior, nem tenham deficincia comprovada superior a 60%.
Efectivamente, para que o direito ao arrendamento se lhes transmita, a lei exige a
verificao de uma de vrias condies alternativas: tratar-se de filho ou enteado, com menos
de um ano de idade data do falecimento do arrendatrio [1. parte da alnea d)]; menor de
idade que conviva com o arrendatrio h mais de um ano [2. parte da alnea d)]; com idade
inferior a 26 anos que conviva com o arrendatrio h mais de um ano e frequente o 11. ou 12.
ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou superior [parte final da alnea d) do
n. 1]; com idade igual ou superior a 18 anos que conviva h mais de um ano com o arrendatrio
e seja portador de deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60 % (1) [alnea
e) do n. 1].
A lei no se refere ao adoptado plena ou restritamente, mas o mesmo deve ser
considerado no quadro dos sujeitos transmissrios em igualdade de circunstncias com os filhos

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Arrendamento Urbano

e enteados, por fora do preceituado respectivamente nos artigos 1986. e 1999. do CC, o
mesmo sucedendo com o filho nascituro, embora sob a condio do seu nascimento completo e
com vida (art. 66. do CC).
A alterao introduzida na alnea e) retirando a expresso maior de idade, nada traz de
novo porquanto se o filho fosse menor j estava abrangido pela alnea anterior.
Por seu turno o n. 2 do artigo refere-se ao modo como se d a transmisso: esta opera
pela ordem estabelecida nas alneas do n. 1 do mesmo artigo (cnjuge ou unido de facto,
ascendente, filho e enteado). Sendo vrios os ascendentes, filhos ou enteados concorrentes,
preferir aquele que for o mais velho (n. 2, in fine); e quando ao arrendatrio sobreviva mais de
um ascendente o direito transmite-se entre eles por morte do primeiro sucessor (n. 4).
O actual n. 3 constitui importante alterao porquanto impede a transmisso
relativamente a quem, estando nas condies legalmente previstas para o efeito, seja data da
morte do arrendatrio, titular doutra casa, prpria ou arrendada, na rea dos concelhos de
Lisboa ou Porto e seus limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do pas.
Por ltimo, a introduo dos n.s 5 e 6 tambm constitui novidade introduzida pelo
novssimo regime.
Actualmente, se a posio do arrendatrio se transmitir para ascendente com idade
inferior a 65 anos data da morte daquele, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se na
falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos de prazo certo, pelo perodo de dois
anos.
O mesmo acontece se a transmisso ocorrer para filho ou enteado que no seja portador
de deficincia com grau superior a 60%, caso em que o contrato fica submetido ao NRAU
quando aquele atingir a maioridade, ou sendo estudante nos termos previstos na alnea e), na
data em que perfizer 26 anos.
Finalmente, e para terminar a anlise do art. 57. da NRAU, resta salientar a necessidade
de observncia de dois requisitos de ordem formal, mediante a aplicao do regime fixado no
art. 1107. do CC, porquanto a lei nada diz a esse respeito, quanto ao regime transitrio: assim,
impe-se a comunicao da transmisso ou da respectiva renncia ao senhorio, nos trs meses
seguintes ao decesso do arrendatrio primitivo, bem como a juno dos documentos
comprovativos do bito e da qualidade do sucessor, nomeadamente, pela juno dos assentos
de nascimento, casamento, etc.
No caso de incapacidade, a respectiva prova est sujeita ao regime institudo pelo DL n.
352/2007, de 23-10, o qual aprovou a nova Tabela Nacional de Incapacidades por Acidentes de
Trabalho e Doenas Profissionais, atento o preceituado no respectivo artigos 2., n. 3, sendo

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Arrendamento Urbano

que as tabelas aprovadas pelo citado Decreto-Lei aplicam-se a todas as peritagens de danos
corporais efectuadas aps a sua entrada em vigor [cfr. art. 6., n. 1, al. c), do mesmo diploma].

9. Quanto transmisso por morte no arrendamento para fins no

habitacionais que alteraes so introduzidas pela nova lei?

A transmisso em causa regista menos condicionalismos do que aqueles que a lei fixa para
os arrendamentos para fim habitacional, j o n. 1 do art. 1113. do CC, se limita a estabelecer
que o arrendamento no caduca por morte do arrendatrio, mas os sucessores podem
renunciar transmisso.
Acontece que neste preceito, apesar de estar referido como um dos artigos alterados pela
Lei n. 31/2012, no se vislumbra diferena entre as duas redaces do preceito, nem sequer
quanto ao prazo de comunicao da renncia que j era anteriormente de trs meses.
Nestes casos, a lei no fixa quaisquer limites que possam restringir o universo de
beneficirios da transmisso do direito, para alm da sua qualidade de sucessores do falecido,
portanto, serem seus herdeiros, legtimos ou legitimrios ou mesmo legatrios.
Falecendo o arrendatrio, o sucessor deste pode adoptar uma de duas condutas: pode
renunciar transferncia da posio contratual, e neste caso deve comunicar tal facto ao
senhorio no prazo de 3 meses aps o decesso do arrendatrio; em alternativa, pode pretender a
manuteno do vnculo contratual e, neste caso, dever comunicar essa sua vontade ao
senhorio, juntando para o efeito cpia dos documentos comprovativos do bito do arrendatrio
e da sua qualidade de sucessor, tudo no prazo de trs meses a contar do falecimento do
inquilino, conforme decorre do disposto no art. 1107., n. 1, do CC, e por fora da remisso
operada pelo n. 2 do art. 1113. do mesmo Cdigo .
Tanto no caso da renncia como no da continuao do contrato, a comunicao do
sucessor dever obedecer ao ritual estabelecido nos arts. 9. e segs. da NLAU.
No sendo efectuada a comunicao em apreo, ainda assim transmitir-se- o
arrendamento, mantendo-se com as inerentes obrigaes, mormente a do pagamento da renda,
muito embora o transmissrio fique obrigado a indemnizar o senhorio por todos os danos
resultantes de tal omisso, conforme resulta do n. 2 do art. 1107. do CC, e uma vez mais por
fora da remisso operada pelo art. 1113., n. 2, do mesmo Cdigo.
Note-se que, semelhana do que acontece quanto ao arrendamento para habitao, a
questo da transmisso por morte prevista no art. 1113. do CC no se coloca nos casos em que

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Arrendamento Urbano

o direito ao arrendamento se comunicou entre cnjuges em virtude do regime de bens (art.

1068. do CC).
Importa salientar que a propsito do art. 1113. do CC (e das normas correspondentes do
regime anterior), tem-se debatido a questo de saber se a referncia morte do arrendatrio
e aos seus sucessores se reporta unicamente a pessoas singulares ou se abrange tambm a
extino de pessoa colectiva.
O entendimento predominante vai no sentido de que a previso do artigo respeita apenas
s pessoas singulares desde logo pelo argumento literal, porquanto a lei se refere morte, aos
sucessores e aos documentos comprovativos da ocorrncia, realidades que so prprias das
pessoas fsicas.
Importa, ainda referir, pela sua importncia, o regime de direito transitrio previsto para
os contratos celebrados antes do NRAU, o qual, por via do disposto no citado artigo 26., n. 1 e
2, tambm no difere quer esteja em causa arrendamento para fim no habitacional celebrado
antes ou depois do DL n. 257/95, de 30 de Setembro.
semelhana do que acontece quanto aos arrendamentos para fim habitacional, tambm
o regime de direito transitrio estabelecido para a transmisso por morte no arrendamento para
fim no habitacional pelo art. 58. do NRAU, aplicvel a todos os contratos celebrados antes da
entrada em vigor da Lei n. 6/2006, substancialmente diverso daquele que acabou de se referir
para os novos contratos.
Desde logo, ressalta do art. 58. da NLAU a adopo da regra da caducidade do contrato
por morte do arrendatrio, consagrando-se, pois, uma disciplina idntica do regime da locao
(art. 1051., al. d), do CC), mas diametralmente oposta preconizada pelo RAU (art. 112.), pela
nova lei para os mesmos contratos (art. 1113. do CC) e inclusivamente pela norma de direito
transitrio que regula a transmisso por morte nos arrendamentos para fim habitacional (art.
57. da NLAU).
A nova redaco introduzida pela Lei n. 31/2012, veio clarificar no n. 1 do artigo 58.
que a mesma ocorre apenas quanto morte do primitivo arrendatrio, limitando, portanto,
ainda mais a transmisso por morte nos arrendamentos para fim no habitacional.
A regra da caducidade aqui prevista comporta apenas uma excepo, nos termos da qual
possvel a transmisso do direito do arrendatrio falecido no caso de o seu sucessor explorar
em comum, e pelo menos nos ltimos 3 anos, o estabelecimento a funcionar no locado.
Esta possibilidade de transmisso refere-se tanto aos arrendamentos para o comrcio e
indstria como aos arrendamentos para o exerccio de profisso liberal. Assim, deve considerarse, por exemplo, que o consultrio do mdico, o gabinete do arquitecto ou o escritrio do

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Arrendamento Urbano

advogado instalados em local arrendado cabem na previso do art. 58., sendo possvel nesses
casos a transmisso por morte do direito ao arrendamento desde que observados os demais
requisitos legais.
Porm, o sucessor ou transmissrio deve ser herdeiro ou legatrio do de cujus (art. 2030.
do CC) que simultaneamente desenvolva uma actividade no locado antes explorado por aquele.
Esto assim excludos do universo de transmissrios todos aqueles que, no possuindo tal
qualidade sucessria, apenas tiveram, como ocupao profissional, o trabalho no
estabelecimento do arrendatrio falecido.
Finalmente, importa salientar que tambm a transmisso por morte nos contratos de
pretrito de arrendamento para fim no habitacional impe ao transmissrio o dever de
comunicao ao senhorio, nos trs meses subsequentes ao decesso do arrendatrio, da vontade
de continuar a explorao e a juno, para esse efeito, os documentos comprovativos do
falecimento do locatrio e da sua qualidade de sucessor.
Quanto inobservncia de tal dever e aos formalismos da comunicao, aplicam-se as
consideraes tecidas quanto transmisso do arrendamento habitacional.

10. Sou arrendatrio titular de um contrato de arrendamento celebrado

aps o NRAU. Com o regime agora criado permite-se a transmisso do
arrendamento para os filhos?

A transmisso por morte da posio de arrendatrio nos contratos de arrendamento

habitacionais celebrados depois da entrada em vigor do NRAU (28-06-2006) vem regulada nos
arts. 1106. e 1107. do CC.
No confronto com o regime do RAU, perceptvel a reduo de cinco para duas das
classes dos transmissrios que o n. 1 do art. 85. do RAU designava.
Com efeito, na lei nova so chamados para a transmisso por morte do arrendatrio o
cnjuge ou o membro sobrevivo da unio de facto (al. a) do n. 1 do art. 1106. do CC) e depois
o convivente em economia comum (al. b) do mesmo n. 1).
Porm, esta reduo de elenco no corresponde a uma qualquer diminuio do universo
dos transmissrios, pois a al. b) do n. 1 do art. 1106. do CC mais no faz do que agrupar num
s preceito os sujeitos antes referidos nas als. b), d), e) e f) do n. 1 do art. 85. do RAU,

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Arrendamento Urbano

socorrendo-se para o efeito do conceito unificador de economia comum, onde se incluem

evidentemente os filhos que ali residam nestas circunstncias.
Relativamente redaco introduzida pela Lei n. 6/2006, as verdadeiras alteraes de
regime prendiam-se, desde logo, com a inexistncia na lei nova de uma referncia morte do
primitivo arrendatrio, contrariamente ao que sucedia no RAU, mais concretamente no
promio do seu art. 85.: mencionando agora a lei apenas a morte do arrendatrio, tudo
levando a crer que no domnio da sua vigncia eram permitidas sucessivas transmisses por
morte.
Com a alterao introduzida pela Lei n. 31/2012, voltou a referncia ao primitivo
arrendatrio, limitando, portanto, a transmisso.
Do mesmo modo, a redaco introduzida pela Lei n. 6/2006 no comportava uma norma
semelhante do art. 86. do RAU, o qual obstava transmisso por morte () se o titular desse
direito tiver residncia nas comarcas de Lisboa e Porto e suas limtrofes, ou na respectiva
localidade quanto ao resto do Pas, data da morte do primitivo arrendatrio. Significa isto que
no NRAU at entrada em vigor do Novssimo RAU o direito ao arrendamento se transmite
mesmo nos casos em que o beneficirio disponha de casa para residncia prpria, no local ou
rea considerada do prdio arrendado.
Esta limitao voltou a ser introduzida com o aditamento do n. 4 do artigo 1106., onde
se consagra regime semelhante ao que existia no RAU, impedindo tambm nestes casos a
transmisso do arrendamento.
No que diz respeito aos beneficirios da transmisso por morte do direito do arrendatrio,
constata-se que o cnjuge a quem o arrendamento no se comunicou nos termos do art. 1068.
do CC, continua a deter o primeiro lugar na hierarquia dos transmissrios (art. 1106., n. 1, al.
a), 1. parte, do CC), no estabelecendo a lei quanto a ele, como requisito da transmisso,
qualquer tempo mnimo de coabitao ou de durao do casamento, obrigando-o apenas a viver
no locado.
Num esforo de igualao entre o cnjuge e o unido de facto, o art. 1106. do CC consagra
um regime mais favorvel ao membro sobrevivo da unio de facto do que o previsto no RAU,
pois neste caso, diferentemente do que ocorre no regime transitrio, faz operar o efeito da
transmisso por morte logo que a vivncia com o falecido dure mais de um ano (e no dois,
conforme exigiria a regra geral contida na Lei como requisito da tutela legal da unio de facto),
independentemente de a mesma se ter desenrolado integralmente ou no no locado; e
concede-lhe prioridade na sucesso no arrendamento relativamente aos parentes do
arrendatrio falecido (art. 1106., n. 2, do CC), nomeadamente aos filhos.

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Arrendamento Urbano

Salienta-se ainda que o terceiro beneficirio da transmisso por morte da posio de

arrendatrio a pessoa que com ele residir em economia comum e h mais de um ano,
conforme estabelece a al. b) do n. 1 do art. 1106. do CC, preceito este que consagra um
regime mais favorvel, quando comparado com o decorrente do art. 2. da Lei n. 6/2001, de
11-05, pois faz operar o efeito da transmisso por morte do arrendamento assim que a
coabitao com o arrendatrio durar mais de um ano (e no dois, como exige em regra do
referido art. 2. da Lei n. 6/2001) e isto independentemente de tal vivncia ter decorrido
integralmente no locado.
de destacar nesta sede, e pela alterao de regime que a mesma encerra relativamente
ao RAU, a prioridade que os parentes mais velhos passaram a ter na nova lei relativamente aos
filhos do arrendatrio na transmisso do direito ao arrendamento (art. 1106., n. 2, do CC).
Impe-se ainda salientar que a transmisso no afecta a durao normal do contrato, pelo
que se este foi celebrado com prazo certo, a transmisso por morte no obstar a que o
senhorio possa impedir a renovao do contrato nos termos do art. 1097. do CC.
Porm, e conforme prev o n. 5 do art. 1106. do CC, se a morte do arrendatrio tiver
ocorrido nos seis meses anteriores data em que o contrato vier a cessar, o transmissrio
poder permanecer no locado por perodo no inferior a seis meses, contado desde o decesso
do inquilino .
Tambm agora, tanto a transmisso como a concentrao no cnjuge sobrevivo do direito
ao arrendamento devem ser comunicadas ao senhorio no prazo de trs meses contado da data
do decesso do arrendatrio, sob pena de o transmissrio faltoso se constituir na obrigao de
indemnizar o senhorio - art. 1107. do CC.,
Destaca-se ainda, e embora tal no resulte da nova lei, contrariamente ao que o RAU
estabelecia, que tambm a renncia ao direito transmisso do arrendamento deve ser
comunicada, sob pena de aquele direito se consolidar no renunciante.

11. O elenco exemplificativo de causas de resoluo referidas no artigo

1083., n. 2, do CC, fundamento automtico de resoluo do contrato?

No tocante possibilidade de resoluo do contrato pelo senhorio, o n. 2 do artigo

1083. do CC vem proclamar a necessidade de um incumprimento especfico, uma espcie de
incumprimento qualificado, na terminologia da lei, o incumprimento que, pela sua gravidade ou
consequncias, torne inexigvel outra parte a manuteno do arrendamento.

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Arrendamento Urbano

Assim, em vez de, como acontecia no artigo 64. do RAU, enumerar taxativamente as
causas de resoluo efectuando a seleco dos vrios tipos de incumprimento que eram
considerados suficientemente graves para a fundar, o legislador do NRAU optou pelo uso de
clusulas gerais, apontando genericamente para o incumprimento grave das obrigaes
emergentes do contrato, como justa causa de resoluo.
A gravidade do incumprimento fundador do direito resoluo do contrato h-de aferirse quer pela prpria natureza da infraco actuao/omisso substancialmente grave quer
pelas consequncias ou efeitos que provoca e que tornam o incumprimento grave quer
ainda pela reiterao da conduta violadora das obrigaes assumidas que, por essa via,
tambm qualificvel como grave de tal modo que no seja razoavelmente exigvel outra
parte a manuteno do arrendamento.
Para alm de consagrar a referida clusula geral merc da qual apenas considera
fundamento de resoluo o incumprimento que, pela sua gravidade e consequncias, torne
inexigvel a manuteno do contrato de arrendamento, na parte final do n. 2 do artigo 1083., o
legislador do NRAU veio acrescentar: designadamente, quanto resoluo pelo senhorio,
enunciando exemplificativamente vrios casos que reconduziu a cinco alneas.
A principal questo que tem sido objecto de divergncia na interpretao deste elenco
exemplificativo previsto no n. 2 do artigo 1083. do CC, a de saber se os exemplos
seleccionados pelo legislador como hipteses de incumprimento pelo arrendatrio preenchem
ou no, por si s, a clusula geral nsita na 1. parte do artigo.
Como sabido, esta tcnica dos exemplos-padro tem sido usada noutros diplomas - o
art. 30., al. a), do DL n. 178/86, de 03-07, que consagra o regime jurdico do contrato de
agncia , e o art. 396., n.s 1 e 3, do Cdigo do Trabalho quanto resoluo do contrato de
trabalho - relativamente aos quais tem sido defendido que as circunstncias exemplificativas
no so de funcionamento automtico carecendo de ser enquadradas na clusula geral .
Este o entendimento que preconizamos porque efectivamente no consideramos que
tendo o legislador optado por esta enunciao exemplificativa na sequncia da exigncia de um
incumprimento grave, por si ou pelas suas consequncias, e que por tal motivo torne inexigvel
ao senhorio a manuteno do arrendamento, a simples alegao e prova de qualquer uma das
situaes enunciadas, possa configurar o imediato preenchimento das aludidas clusulas gerais.
Se assim fosse, pense-se ento porque razo o legislador no avanou para a resoluo
extrajudicial nestes casos?
Precisamente porque em face da indispensabilidade do preenchimento do conceito geral
de justa causa, incumbir ao senhorio, autor na aco de despejo, o nus da alegao e da prova

23

Arrendamento Urbano

(cfr. art. 342. do CC) de factualidade subsumvel, no apenas nas diferentes alneas do n. 2,
mas tambm, na clusula geral constante da 1. parte do n. 2.
Na verdade, a simples alegao e prova de factos subsumveis em qualquer uma das
situaes enunciadas, pode no bastar para o imediato e indispensvel preenchimento da
clusula geral do n. 1 do artigo, at porque as causas resolutivas previstas nas diversas alneas
configuram nveis de gravidade de grau muito diferente entre si, sendo que algumas das
situaes eleitas tm objectivamente um grau de gravidade menor do que outros
fundamentos no elencados, por exemplo, as obras no autorizadas .
Por isso, merc precisamente da consagrao de exemplos de tipo muito distinto, o nus
que recai sobre a parte ser mais facilmente cumprido nalguns dos casos previstos na lei do que
noutros.
No entanto, o Conselheiro Pinto Furtado considera que se trata de casos tpicos de
resoluo, no meras presunes ilidveis da inexigibilidade da manuteno do arrendamento
pelo senhorio e que provados tais factos, nenhum juzo de valor se tem de lhe acrescentar
para se constituir ou afastar o direito resoluo por parte do senhorio , entendimento que
mereceu acolhimento, por exemplo, nos Acs. TRL de 08-10-2009, processo n.1957/08-2; e de
11-02-2010, processo n. 2154/07.6TJLSB.L1-2, disponveis em www.dgsi.pt.
Porm, no tem sido este o entendimento maioritariamente defendido na doutrina , nem
noutra jurisprudncia dos Tribunais da Relao conforme pode ver-se dos Ac. RP de 17-042008, Proc. N. JTRP00041081, Ac. RP de 27-11-2008, Proc. N. JTRP00041081Ac. RL de 09-122008, Proc. N. 8726/2008-6; Ac. RL de 27-05-2010, processo n. 707/08.4YXLSB.L1-6; e Ac. RL
de 15-10-2009, processo n. 613/08.2TBALM.L1-2 - e na jurisprudncia do STJ Ac. de 02-102007, revista 2496/07, que expressamente o referiu quanto falta de residncia permanente
aduzindo que a mesma no hoje, por si s, fundamento do contrato. preciso que se
demonstre que o incumprimento pela sua gravidade torne inexigvel outra parte a manuteno
do arrendamento. Portanto, largamente maioritrio o entendimento que temos defendido a
este respeito.
Ora, a proposta aprovada no introduz quanto ao promio deste artigo 1083., n. 2,
qualquer alterao pelo que, mantm-se a este respeito as divergncias doutrinrias e
jurisprudenciais, estas eventualmente a sanar por via da uniformizao de jurisprudncia.
Porm, consideramos que as alteraes introduzidas nas alneas deste nmero dois,
vieram reforar este entendimento.
Seno vejamos:

24

Arrendamento Urbano

Quanto alnea a), a alterao agora prevista retirou a referncia violao reiterada e
grave deixando de se mencionar que a violao, para alm de grave, tenha ainda que ser
reiterada, isto , regular ou frequente.
De facto, como se poderia configurar que, caso no fosse necessrio demonstrar a
gravidade da violao, a simples violao de uma regra de boa vizinhana emisso de rudo,
fumos, etc. pudesse automaticamente determinar a resoluo do contrato enquanto a
realizao de obras no arrendado careceria de ser fundamentada quanto sua gravidade?
Parece-nos evidente que aquilo que determinou a alterao foi o legislador ter
considerado uma redundncia a meno gravidade e reiterao em face da necessidade de
preenchimento da clusula geral, para cujo efeito j necessrio avaliar da gravidade do
comportamento que, evidentemente, pode ser expressa pela sua reiterao.
Tambm quanto ao uso do prdio para fim diverso daquele a que se destina, previsto na
alnea c) foi agora tambm alterado aditando-se o segmento: ainda que a alterao do uso no
implique maior desgaste ou desvalorizao para o prdio, o que apenas se compreende se for
possvel avaliar da gravidade que o uso do prdio possa configurar.
De facto, aalterao ora introduzida visa salientar que neste caso, ainda que a alterao
do uso a que o prdio contratualmente se destina no provoque maior desgaste no imvel, tal
no impede que o senhorio alegue e prove os factos dos quais se possa concluir que houve
utilizao do prdio para fim diverso daquele para o qual ambas as partes haviam acordado
destin-lo, e os demais necessrios para avaliar se a gravidade ou as consequncias da violao
tornam inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento.
Com interesse para o enquadramento desta alnea, atente-se que no NRAU, quer a
hospedagem em violao do disposto no artigo 1093., n.s 1, al. b), e 3, do CC, quer a existncia
de indstrias domsticas em violao do disposto no art. 1092., n. 2, podem integrar a
previso desta al. c) do n. 2 do artigo 1083..
Efectivamente, a Lei 6/2006 veio operar duas importantes modificaes de regime no
tocante possibilidade de existncia de indstrias domsticas no uso residencial do prdio
arrendado: tal possibilidade tem agora natureza supletiva salvo clusula em contrrio, e desde
que a mesma seja explorada na residncia do arrendatrio e no ocupe mais de trs
assalariados, no se impe que seja o prprio arrendatrio a explor-la, podendo a indstria
domstica ser prosseguida por todos os demais que residam com ele no arrendado em
economia comum.

25

Arrendamento Urbano

J quanto ao no uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n. 2 do
artigo 1072., apesar de no ter sido directamente alterado, foi operada importante modificao
no artigo para que remete.
Este mais um dos exemplos que ilustra como no NRAU assume particular relevncia a
estipulao contratual sobre o tipo de uso do arrendado, porquanto necessrio determinar
previamente se o arrendamento foi celebrado para habitao permanente, j que os
arrendamentos para habitao no permanente tambm esto sujeitos disciplina do NRAU,
sendo certo que apenas ser fundamento de resoluo o no uso do prdio arrendado para
habitao permanente.
Com esta alnea relaciona-se directamente o artigo 1072. (uso efectivo do locado n. 1
o arrendatrio deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado, no deixando de a utilizar
por mais dum ano), a cujo n. 2 o no uso pelo arrendatrio lcito, a reforma vem aditar mais
uma alnea:
d) Se a ausncia se dever prestao de apoios continuados a pessoas com deficincia
com grau de incapacidade superior a 60% incluindo familiares, ficando abrangidos por esta
clusula todos os contratos de arrendamento independentemente da data em que tenham sido
celebrados.
A nova alnea no tem correspondncia na fonte da redaco anterior que era o n. 2 do
artigo 64. do RAU, visando salvaguardar situaes de ausncia que no estavam previstas
directamente e que se mostram claramente justificadas mas que, em bom rigor, nos parece que
sempre podiam ser enquadrveis na alnea a) caso de fora maior ou de doena. No entanto,
assim ficam explicitamente salvaguardadas estas situaes sem necessidade de se estar a
discutir se o caso se enquadra ou no na excepo, uma vez que ficam abrangidas pela previso
todas as situaes que aqui se enquadrem, independentemente da data em que o contrato se
iniciou.
J quanto cesso, total ou parcial, temporria ou permanente e onerosa ou gratuita, do
gozo do prdio, quando ilcita, invlida ou ineficaz perante o senhorio, prevista na alnea e), a
alterao efectuada apenas aditou o segmento do gozo do prdio, vindo assim clarificar o que
se pretendia aqui incluir, no sentido que tambm j havamos defendido antes.
Note-se que o legislador usou apenas o termo cesso e no cesso da posio do
arrendatrio. Por isso, conjugando este preceito com as obrigaes previstas para o locatrio no
art. 1038., als. f) e g), devemos concluir que a cesso considerada na norma tambm se refere
ao gozo do locado, abrangendo na respectiva previso quer o subarrendamento quer o
comodato efectuados sem o consentimento do senhorio.

26

Arrendamento Urbano

Na apreciao deste fundamento de resoluo torna-se necessrio considerar o disposto

nos artigos 1038., aIs. f) e g) (obrigaes do locatrio), 1049. (cedncia do gozo da coisa),
1059. (regra geral sobre transmisso da posio do locatrio), 1060. a 1063. (regras gerais da
sublocao), 1088. a 1090. (regras sobre subarrendamento) e 1109., n. 2, e 1112. (regras
especiais sobre a locao de estabelecimento e a transmisso da posio do arrendatrio no
arrendamento para fins no habitacionais), todos do CC.
Conforme decorre da conjugao destas normas, permitida a cedncia do gozo da coisa
arrendada nos casos de comodato (autorizado pelo senhorio), subarrendamento (autorizado ou
ratificado pelo senhorio), locao de estabelecimento, trespasse de estabelecimento comercial
ou industrial e continuao do exerccio de profisso liberal no locado. Assim, a cedncia do
gozo da coisa arrendada que no se reconduza a nenhum destes casos invlida.
Mas, mesmo quando tenha sido dada autorizao pelo senhorio cedncia ou nos casos
em que aquela no seja necessria, designadamente, locao de estabelecimento, trespasse e
continuao do exerccio de profisso liberal no locado, dever a mesma ser-lhe comunicada, no
prazo de 15 dias, sob pena de ineficcia perante o senhorio (salvo no caso especial da locao de
estabelecimento, em que o prazo para a comunicao alargado para 1 ms - cfr. art. 1109.,
n. 2, do CC).
Embora o consentimento do senhorio no seja necessrio nos casos de trespasse, cesso
da posio de arrendatrio para o exerccio de profisso liberal e locao de estabelecimento, a
realizao destes negcios pode fundar a resoluo quando sejam invlidos, nomeadamente por
no ter sido observada a forma escrita (art.s 1112., n. 3, do CC) ou ineficazes por no terem
sido oportunamente comunicadas ao senhorio (art.s 1038., al. g), e 1109., n. 2, do CC).

12. Pode haver resoluo do contrato com base em fundamentos que no

esto referidos no artigo 1083. do CC?

Pode seguramente uma vez que o elenco de causas de resoluo agora meramente
exemplificativo, podendo, portanto, haver lugar resoluo por qualquer outra causa cuja
gravidade implique a inexigibilidade de manuteno da relao contratual.
Exemplos de outras causas de resoluo no previstas no elenco exemplificativo do n. 2
do art. 1083. e que, pela sua gravidade ou consequncias podem tornar inexigvel a
manuteno do arrendamento, so desde logo, as situaes que antes integravam o elenco
taxativo de causas de resoluo previstas no RAU.

27

Arrendamento Urbano

Destas, a nica excepo ocorre relativamente cessao pelo arrendatrio da prestao

dos servios que determinaram a entrega do prdio arrendado, deixou de constituir fundamento
de resoluo do contrato, estando agora prevista no art. 1051., al. g), do CC, como causa de
caducidade do contrato de arrendamento.
Ora, uma das situaes que estava prevista no art. 64., n. 1, aI. d), do RAU como causa
de resoluo pelo senhorio era a realizao no arrendado, sem consentimento deste, de obras
que alterassem substancialmente a estrutura externa ou a disposio interna das divises do
prdio ou de actos que nele causassem deterioraes considerveis e que no pudessem
justificar-se nos termos do art. 1043. do CC.
Agora, a realizao pelo arrendatrio de obras e deterioraes no prdio no facultadas
pelo contrato e que no tenham sido autorizadas, por escrito, pelo senhorio, isto , no
permitidas pelos arts. 1043., 1073., e 1074., n. 2, do CC, continua a ser fundamento de
resoluo do contrato por parte do senhorio, desde que a situao preencha os requisitos
impostos pela clusula geral enunciada no n. 2 do artigo 1083..
Esta uma das situaes em que para aferir a gravidade do incumprimento pelo
arrendatrio, continuam a poder colher-se os anteriores ensinamentos da doutrina e
jurisprudncia cujos numerosos exemplos serviro para aquilatar as situaes que futuramente
podem ou no considerar-se como integrando incumprimento cuja gravidade ou consequncias
tornem inexigvel a manuteno do contrato. Cfr. neste sentido e j no mbito do NRAU o Ac.
STJ de 17-06-2010, processo n. 234/07.
Tambm a cobrana pelo arrendatrio ao subarrendatrio de renda superior ao limite
legal, antes referida no art. 64., n. 1, aI. g), do RAU, deve continuar a ser considerada como
fundamento de resoluo do contrato, pese embora tenha de ser apreciada casuisticamente
luz da clusula geral do artigo.

13. Podem as partes estipular no contrato de arrendamento causas de

resoluo?

Cumpre, com interesse a este respeito, aduzir ainda que, sendo a enumerao dos
fundamentos de resoluo meramente exemplificativa, tudo indica que no NRAU, apesar da
imperatividade estabelecida no artigo 1080. do CC relativamente s causas e modo de cessao
do contrato de arrendamento urbano, as estipulaes contratuais sero, nalguns casos,

28

Arrendamento Urbano

determinantes para avaliar se existe ou no incumprimento grave que torne inexigvel outra
parte a manuteno do arrendamento.
Note-se que, com isto no estamos a afirmar a validade de clusulas contratuais de
resoluo do contrato que possam funcionar automaticamente, por exemplo, por comunicao
outra parte, ou que acordando as partes em que a violao de determinada clusula torna
inexigvel a manuteno do contrato tal signifique uma espcie de confisso de um
incumprimento grave determinando o preenchimento automtico do conceito de inexigibilidade
da manuteno do contrato, porquanto a tal obsta expressamente a imperatividade das normas
sobre a resoluo que o artigo 1080. - apesar da alterao de redaco ora efectuada
continua a manter .
O que pretendemos salientar que com o NRAU nada obsta a que se estabeleam
clusulas contratuais das quais resultem obrigaes ou proibies que, no sendo contrrias
lei, aos bons costumes ou ordem pblica, permitam melhor concretizar a clusula geral do n.
2, do artigo 1083. levando a concluir que do respectivo incumprimento, consequncias ou
reiterao decorre a inexigibilidade da manuteno do contrato de arrendamento.
Pensamos que tal poder acontecer, com vantagem, por exemplo quanto realizao de
obras que alterem a estrutura do edifcio, quanto ao pagamento dos encargos ou despesas,
quanto ao nmero de pessoas que possam estabelecer residncia no arrendado, quanto
proibio de hspedes, ou da existncia de indstria domstica, quanto proibio de animais
de companhia ou limitao do seu nmero, enfim, pelo menos em todas as obrigaes legais em
que o Cdigo Civil salvaguarda a possibilidade de estabelecer clusula diversa do regime
supletivo.
Porm, na respectiva apreciao no podemos olvidar que so razes de interesse e
ordem pblica as que determinam a imperatividade do regime estabelecido para a cessao do
contrato de arrendamento urbano para fim habitacional, razo pela qual no admissvel que as
partes, por si, estabeleam clusulas que o derroguem, determinando uma automtica
inexigibilidade da manuteno do contrato onde o legislador no a previu, conforme
defendido pelo Cons. Pinto Furtado.
De facto, os nicos casos de inexigibilidade automtica de manuteno do contrato de
arrendamento, so os que permitem a resoluo extrajudicial do contrato de arrendamento pelo
senhorio e pelo arrendatrio, previstos no n. 3 e agora no n. 4 do artigo 1083., casos esses
que o legislador reputou integrarem, pela sua simples verificao e atenta a sua objectiva
gravidade na vida do contrato, atenta a quebra no sinalagma que, por si s, representam, os

29

Arrendamento Urbano

conceitos indeterminados de gravidade e inexigibilidade, sem necessidade de recurso

avaliao judicial.

14. Como se preenchem as causas de resoluo previstas no artigo 1083.,

n.s 3 e 4 do CC?

Apreciemos primeiro, os fundamentos de resoluo do contrato pelo senhorio previstos

no n. 3 do artigo 1083., fundamento de resoluo que tem suscitado as maiores divergncias
de interpretao na aplicao do NRAU na redaco at agora em vigor que tinha suscitado
vrias questes que o legislador do novssimo RAU no curou de esclarecer.
Atualmente, dispe o n. 3 do artigo 1083. do NRAU que inexigvel ao senhorio a
manuteno do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento
da renda, encargos ou despesas, ou de oposio pelo arrendatrio realizao de obra
ordenada por autoridade pblica, sem prejuzo do disposto nos n.s 3 a a 5 do artigo seguinte.
Com a nova redaco pretende-se evidentemente a diminuio do prazo de
incumprimento necessrio para operar a resoluo e a mais clere recolocao do imvel no
mercado, passando de um perodo de mora superior a 3 meses para um igual ou superior a 2,
reduzindo-se ainda para um ms o prazo para purgar a mora artigo 1084., n. 3 -tentando
assim que o senhorio possa efectuar a comunicao extrajudicial para resoluo num prazo total
de 3 meses em vez dos 6 anteriormente previstos.
Relativamente redao inicial havamos alertado que, com prejuzo para a
inteligibilidade da norma, o legislador agrupou num mesmo nmero, em bom rigor, trs
situaes substancialmente distintas, mas que entendeu configurarem, pela sua simples
verificao, casos concretos de preenchimento automtico da clusula geral prevista no n. 2 do
artigo, e que tornam inexigvel ao senhorio a manuteno do contrato, isto , que por si s,
constituem incumprimento grave, passvel de determinar a resoluo do contrato.
Por isso, para as situaes previstas no n. 3 do artigo 1083., o legislador havia
consagrado um novo modo de operar a resoluo: antes previsto no n. 1 do artigo 1084. do
CC, e que agora passou a constituir o n. 2, abrangendo a novidade introduzida pelo n. 4 do
preceito, ou seja, que a mesma opera extrajudicialmente, mediante comunicao ao
arrendatrio onde fundamentadamente se invoque a obrigao incumprida.
Vejamos, ento, o que se suscitou antes e ainda mantm actualidade, quanto mora igual
ou superior a dois meses no pagamento da renda.

30

Arrendamento Urbano

Sendo a renda a obrigao principal que impende sobre o arrendatrio, facilmente se

compreende que o legislador considere que o incumprimento de tal obrigao por um perodo
temporal superior a dois meses, quebre o vnculo sinalagmtico, tornando inexigvel ao senhorio
que continue a cumprir a respectiva obrigao principal de proporcionar ao arrendatrio o gozo
da coisa.
Saliente-se que uma das questes que logo se colocou foi a de saber se esta causa de
resoluo se reportava falta de pagamento de trs rendas, podendo agora manter-se por
referncia a duas rendas. Entendemos que no era tal o significado da lei, ficando a clusula
preenchida com a falta de pagamento pelo arrendatrio de uma nica renda, desde que o
perodo de mora seja agora igual ou superior a dois meses.
Vejamos agora a causa de resoluo que consiste na mora superior a dois meses no
pagamento de encargos ou despesas.
Na redaco inicial havamos referido que embora a uma primeira leitura do art. 1083.,
n. 3, do CC, na sua redaco original parea resultar que a inteno do legislador foi equiparar a
falta de pagamento de encargos ou despesas para efeitos de resoluo do contrato falta de
pagamento da renda, tal entendimento parece no ter sido levado em considerao quer na
Exposio de Motivos quer noutros preceitos legais, designadamente no art. 1084., n. 3, do
CC, e no art. 15., n. 1, al. e), da NLAU.
Como vimos, o legislador veio agora claramente equiparar este fundamento de resoluo
falta de pagamento de renda, em face da redaco dada ao artigo 1084., n. 3.
Acresce que, tambm havamos criticado esta equiparao defendendo uma
interpretao restritiva da mesma uma vez que certamente este fundamento de resoluo, em
face do regime supletivo previsto no artigo 1078. do CC, apenas podia prefigurar-se nos casos
em que as partes tivessem estipulado contratualmente o pagamento pelo arrendatrio ao
senhorio de uma quantia fixa a ttulo de encargos e despesas, nos termos do artigo 1078., n. 7,
do CC; e nos casos em que estivessem em causa encargos ou despesas referentes contribuio
devida ao condomnio ou contratados em nome do senhorio e que o arrendatrio tivesse de lhe
reembolsar na sequncia de comunicao pelo senhorio do comprovativo de pagamento
artigo 1078., n.s 3 a 6, do CC; Por fim, defendamos que o preceito devia ser interpretado
restritivamente nos casos em que, por via da aplicao do regime supletivo supra referido, os
encargos e despesas correm por conta do arrendatrio, situao em que dificilmente, dizamos,
as dvidas do arrendatrio para com terceiros, (por exemplo, a relativa ao no pagamento do
telefone), seriam de molde a tornar inexigvel a manuteno do contrato de arrendamento.

31

Arrendamento Urbano

Ora, foi precisamente esta expresso corram por conta do arrendatrio que o legislador
veio usar. No foi uma escolha feliz para clarificar a questo porque por fora do disposto no
artigo 1078., n. 2, os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou
servios relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatrio, significando
precisamente que estes so da sua responsabilidade de pagamento mas no perante o senhorio.
Porm, em face das questes antes levantadas e da expressa tomada de posio do
legislador na equiparao deste fundamento falta de pagamento de rendas, parece-nos
evidente que a mesma deve ser interpretada neste preceito precisamente ao contrrio do
sentido que lhe foi conferido no artigo 1078., n. 2, referindo-se aqui apenas aos encargos e
despesas que, por via do contrato de arrendamento, sejam da responsabilidade do arrendatrio
perante o senhorio. Tem sempre de tratar-se de encargos ou despesas que se repercutam no
mbito da relao contratual de arrendamento.
Finalmente, quanto ao fundamento de resoluo consistente na oposio pelo
arrendatrio realizao de obra ordenada por autoridade pblica.
Quanto a este fundamento de resoluo importa ter presente que ao invs do que
acontecia no RAU, a matria do regime jurdico das obras em prdios arrendados est agora
prevista genericamente no artigo 1074. do CC, mas encontra-se desenvolvidamente regulada
no DL n. 157/2006, de 08-08, actualmente com a redaco introduzida pela Lei n. 30/2012 que
rege sobre as obras por iniciativa do senhorio; do municpio e do prprio inquilino.
Note-se que em todos estes casos estamos perante a consagrao legal de fundamentos
de resoluo que pela sua simples verificao constituem um incumprimento considerado pela
lei como objectivamente grave, e que torna inexigvel ao senhorio a manuteno da relao
contratual, sendo dispensvel o recurso aco de despejo e operando por comunicao
contraparte onde se invoque a obrigao incumprida, sendo que, aps a sua recepo, o
arrendatrio pode fazer cessar a mora, no prazo de um ms, ficando a resoluo sem efeito,
faculdade que agora s pode usar uma nica vez, com referncia a cada contrato artigo
1084., n.s 2 a 4 do CC.
Este modo de operar a resoluo tem sido um dos pontos mais controvertidos da Reforma
de 2006, dividindo, em traos gerais, quem entende que actualmente os senhorios no podem
recorrer a Tribunal pedindo o despejo do arrendado por falta de pagamento de rendas, sendo
obrigatria a formao pelo senhorio do ttulo extrajudicial; e quem considera que se trata de
uma nova faculdade que o legislador veio conceder aos senhorios, nada impedindo que
continuem a recorrer aco judicial.

32

Arrendamento Urbano

Sufragamos o entendimento que defende a admissibilidade do recurso aco declarativa

em qualquer situao de incumprimento pelo arrendatrio da obrigao principal do pagamento
da renda, havendo que distinguir duas situaes:
- Nos casos em que a mora no pagamento da renda inferior a dois meses, o recurso
aco judicial a nica via possvel para obter o despejo com fundamento na falta de
pagamento da renda, devendo o senhorio alegar e provar, nos termos dos n.s 1 e 2 do citado
artigo, que a falta de pagamento de uma renda, por exemplo, pelo seu montante, por ser esse o
seu nico rendimento, enfim, factos dos quais resulte que tal constitui incumprimento grave que
torna inexigvel a manuteno do contrato;
- Nos casos em que a mora no pagamento da renda igual ou superior aos dois meses
definidos no n. 3 do artigo 1083., o senhorio poder optar pela via extrajudicial ou judicial,
consoante lhe for mais conveniente, j que certamente todos esto de acordo em que o NRAU
no pretendeu tornar mais difcil ao senhorio a resoluo do contrato, antes quis facilit-la. Por
isso, permite ao senhorio resolver o contrato por comunicao extrajudicial, mas no impede
que o possa fazer interpondo a competente aco declarativa.
Assim, dever o senhorio ponderar e decidir, sopesando as vantagens e inconvenientes de
cada uma das opes.
A posio da jurisprudncia foi maioritariamente neste sentido, com um nico acrdo
em sentido contrrio Ac. TRC de 15-04-2008 -, o que determinou que em recurso
extraordinrio o STJ tivesse proferido o acrdo de 06-05-2010, 438/08.5YXLSB onde decidiu
que o meio extrajudicial de resoluo do contrato de arrendamento por falta de pagamento de
rendas, previsto no NRAU optativo. Assim, o senhorio pode resolver o contrato com esse
fundamento, utilizando o meio processual comum de despejo logo que o arrendatrio esteja em
mora relevante.
Pensamos que com a redaco ora introduzida ao n. 1 do artigo 1048. este
entendimento sai claramente reforado porquanto ali se refere expressamente o direito
resoluo do contrato por falta de pagamento da renda quando for exercido judicialmente,
caduca logo que o locatrio, at ao termo do prazo para a contestao da aco declarativa,
purgue a mora, aditando-se o n. 4 com referncia ao direito resoluo do contrato quando for
exercida extrajudicialmente.
Parece-nos que, em face das dvidas anteriormente suscitadas este normativo no
introduziu esta alterao tendo em vista apenas aquelas situaes residuais em que no
possvel o exerccio extrajudicial do direito, por exemplo, por no existir contrato de
arrendamento reduzido a escrito.

33

Arrendamento Urbano

Note-se que apesar da aparente facilidade da comunicao ao arrendatrio onde se

invoque a obrigao incumprida (artigo 1084., n. 1), existiam e persistem ainda alguns
inconvenientes de monta a apontar resoluo extrajudicial, quer do ponto de vista do
senhorio, quer do ponto de vista do arrendatrio, mas julgamos que tal ser melhor apreciado
aquando da resposta pergunta que expressamente trata esta questo.
*****
Debrucemo-nos agora sobre o novo fundamento de resoluo previsto no n. 4 do artigo
1083. do CC.
No prembulo da proposta foi referido que o fundamento de resoluo do contrato de
arrendamento no caso de mora ainda alargado s situaes de atrasos reiterados no
pagamento da renda, superiores a oito dias, quando ocorram por quatro vezes, seguidas ou
interpoladas, num perodo de 12 meses. Com esta alterao, obvia-se manuteno de
contratos em que a confiana entre as partes tenha sido quebrada por reiteradas situaes de
incumprimentos, ainda que, isoladamente, pouco significativos.
Trata-se de preceito completamente inovador, introduzido com a novssima reforma, e
que promete dar alguns problemas de interpretao.
Estabelece este novo nmero que inexigvel ao senhorio a manuteno do
arrendamento no caso de o arrendatrio se constituir em mora superior a oito dias, no
pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num perodo de 12
meses, com referncia a cada contrato, no sendo aplicvel o disposto nos n.s 3 e 4 do artigo
seguinte.
Trata-se de preceito, que, semelhana do n. 3, permite a resoluo por via extrajudicial
em virtude de a sua verificao preencher automaticamente a gravidade que o legislador tomou
como pressuposto da inexigibilidade de manuteno do contrato de arrendamento.
Tal ocorrer quando o arrendatrio, no mbito de um mesmo contrato, por mais de 4
vezes, quer sejam seguidas quer interpoladas, ou seja, quando por 5 vezes no perodo de um
ano, se constitua em mora superior a 8 dias no pagamento da renda.
Em primeiro lugar, exige-se, portanto, que o arrendatrio se constitua em mora superior a
oito dias. E aqui comea o primeiro problema de interpretao.
Na verdade, em face do que dispe o n. 2 do artigo 1041. do CC, cessa o direito
indemnizao ou resoluo do contrato se o locatrio fizer cessar a mora no prazo de oito dias
a contar do seu comeo.
Este preceito tem longa tradio e do mesmo resulta que, no fundo, s existe mora
relevante do arrendatrio, se no proceder ao pagamento da renda at uma semana depois do

34

Arrendamento Urbano

seu vencimento, dispondo desse prazo para purgar a mora sem que da advenha qualquer
consequncia pelo incumprimento do pagamento pontual da renda no dia do respectivo
vencimento.
S depois de decorrido este prazo, ou seja, a partir do 9. dia aps a data do vencimento
que o arrendatrio entra em mora relevante.
Portanto, entendemos que este primeiro segmento do artigo 1083., n. 4, do CPC,
quando se refere mora superior a 8 dias se reporta mora relevante e assim deve ser
interpretado, no nos parecendo curial que os 8 dias a que alude sejam contados aps os tais 8
dias em que pode purgar a mora sem qualquer consequncia.
Avancemos.
Diz-nos ainda o artigo 1041., n. 1, que se o locatrio se constituir em mora, leia-se
relevante em face do que dispe o seu n. 2, o locador tem o direito de exigir, alm das rendas
em atraso, uma indemnizao igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido
com base na falta de pagamento.
Como entender ento, em face do referido normativo, o segmento deste preceito quando
refere a final no sendo aplicvel o disposto nos n.s 3 e 4 do artigo seguinte, ou seja, no
permitindo que, nestes casos, o arrendatrio possa pr fim mora no prazo de um ms,
pagando a renda e a indemnizao?
De facto, em face do que dispem os n.s 3 e 4 do artigo 1041., torna-se difcil entender
o respectivo alcance porquanto segundo estes, quando o arrendatrio se constitui em mora
relevante, o senhorio tem o direito de recusar o recebimento das rendas seguintes, mas se as
receber tal no o priva do direito resoluo do contrato ou indemnizao referida.
Porm, tem de optar: ou resolve o contrato e tem direito ao pagamento das rendas em
singelo ou recebe a indemnizao e tal no lhe d lugar sano para o incumprimento que
constitui a possibilidade de resolver o contrato.
Ora, no preceito ora introduzido o legislador impede o arrendatrio de purgar a mora
nestes casos artigo 1083., n. 4, in fine, que afasta a aplicao do artigo 1084., n. 3, do CC.
Pensamos que a interpretao mais adequada s pode ser a seguinte:
- este fundamento de resoluo verifica-se, sem dvida, nos casos em que o arrendatrio
se constituiu em mora nos termos do preceito, e a renda foi recebida em singelo pelo senhorio,
porquanto a recepo de novas rendas no priva o locador do direito resoluo do contrato de
arrendamento artigo 1041., n. 4;
- nos casos em que o arrendatrio se constituiu em mora relevante por mais de 4 vezes
seguidas ou interpoladas, deve entender-se que o legislador considera que tal constitui um

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Arrendamento Urbano

comportamento que compromete de tal forma irremediavelmente o sinalagma contratual que

torna, sem mais, inexigvel a manuteno do contrato, no lhe sendo consequentemente
possvel purgar a mora;
- caso o arrendatrio se tenha constitudo em mora relevante que depois tenha purgado
com o pagamento da indemnizao de 50%, por via do artigo 1041., n. 1, deve entender-se
que o senhorio aceita a indemnizao como compensao pelo incumprimento e, como tal, o
mesmo no pode ser computado para vir depois gerar esta sano mais grave, porquanto, por
via do referido artigo 1041., n. 4, o senhorio opta pela resoluo ou pela indemnizao, sendo
que a opo por uma destas faculdades exclui a outra.
Este entendimento o nico que se nos afigura efectuar uma interpretao harmnica do
sistema, tanto mais, que a defesa do contrrio, em face de um comportamento do senhorio que
tem uma relevncia concludente que se encontra legalmente estabelecida quanto aceitao da
indemnizao, atentaria contra a boa f e constituiria mesmo abuso de direito.
Note-se, porm, que tal pode no acontecer, por exemplo, se o senhorio receber a renda
por via de transferncia bancria e o arrendatrio depositar a indemnizao, sem que exista
qualquer aceitao expressa do mesmo.
Neste caso, o silncio do senhorio quanto ao montante depositado dever ser entendido
como aceitao da indemnizao, com as referidas consequncias.
Caso, porm, o senhorio pretenda recusar a indemnizao cujo pagamento foi efectuado,
por entender quebrada a confiana no cumprimento pontual pelo arrendatrio, dever
expressamente comunicar-lhe tal posio, em obedincia aos ditames da boa f que devem
reger as relaes contratuais, no ficando assim afastada a invocao desta causa de resoluo.

Este documento pertence Cmara dos Solicitadores. Em qualquer reproduo, parcial

ou total, dever constar essa informao.
Referncia em caso de citao:
Cmara dos Solicitadores (2013) Questes sobre Arrendamento Urbano. Lisboa

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