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COURS DEXPERTISE IMMOBILIERE

Master 2 Droit Notarial et droit immobilier et de la construction


2014 2015
Par Herv LEFEBVRE

Lenvironnement gnral de lexpertise

Lexpert est un spcialiste dans lart dvaluer tous types de biens et de droits
immobilier.
Il peut valuer :
-

Un droit au bail
Une valeur locative
Un fonds de commerce
La nue-proprit/ Usufruit
Un viager
Un bail construction
Un bail emphytotique
Un crdit-bail
La dprciation dun bien (servitude de vue suite une nouvelle construction)

Dans ce contexte, lexpertise permet de donner un instant T la photographie la plus


fiable possible de la valeur en fonction des donnes du march mais, le march nest
pas une fin en soi pour raliser une expertise performante : bien dautres matires
satellites priphriques vont permettre de renforcer la crdibilit du jugement de
valeur.

Introduction
Lexpertise immobilire est une technique professionnelle relativement ancienne qui
a pour but de dterminer la valeur des immeubles actifs immobiliers et droits
immobiliers (elle est apparue au dbut du 18 me sicle en Grande-Bretagne et 1852
en France avec le Crdit Foncier de France). A lorigine, cette technique tait trs
europenne et pragmatique. Peu peu lexpertise immobilire a volu et est mme
devenue une discipline universitaire.
Cette discipline universitaire suit les autres disciplines auxquelles lexpertise est lie :
-

lconomie qui tend expliquer les mcanismes de formation de prix, avec


une variante applique au domaine particulier de lconomie foncire
le droit qui couvre la proprit immobilire, son usage, ses mutations, son
financement, ses traitements fiscaux
les techniques de construction qui analysent toutes les oprations de
construction et dquipement avec leurs consquences sur la qualit des
immeubles

Au cours de ce semestre, nous tudierons cette discipline de lexpertise immobilire


en dveloppant la pratique depuis ses usages empiriques jusqu ses usages actuels
plus sophistiqus o les techniques financires et le traitement de linformation
prennent de plus en plus de place.
Il convient de garder lesprit que lexpertise doit la plupart du temps dboucher sur
un rapport dexpertise ou une analyse critique dun rapport dexpertise. Noublions
pas que lexpertise, mme si elle est de plus en plus prcise, nen demeure pas une
science qui nest pas totalement exacte.
On peut scinder lexpertise immobilire en trois ges :
1) LERE SECONDAIRE ( AVANT LA FIN DES ANNEES 80)
- lexpertise est sommaire
- le thermomtre est loutil de travail
- la comparaison est la seule pratique
- le crdit foncier rgne
2) LERE TERTIAIRE ( ANNEES 1990-2008)
- lexpert devient financier (apparition du discounted cashflow)
- les composants apparaissent, la juste valeur se dveloppe
- les conflits dintrt saccroissent (enjeux financiers) (mergence de
nouveaux vhicules : foncires, SCPI )
- la responsabilit devient crasante (expertise et contre-expertise)

3) LERE QUATERNAIRE (DEPUIS 2008)


- lexpert se tourne davantage vers les aspects industriels des immeubles
- la documentation sur les actifs saccrot (data room = espace virtuel
permettant de partager vos informations confidentielles dordre
comptables, juridique, sociales)
- lanalyse juridique sapprofondit (audit)
Depuis que les titres de proprit sont enregistrs, il sest avr ncessaire
dexpertiser les immeubles, de les chiffrer, mais lorigine apparemment sans visite.
Cest au dbut du 19me sicle que lon trouve des traces de vritables expertises
(cest--dire visite dimmeubles avec valuation) avec la cration au Royaume-Uni
des Chartered-Surveyors et octroi de la charte royale des arpenteurs faisant de
lexpertise.
En France, il faut attendre 1852 la cration du crdit Foncier de France,
tablissement hypothcaire cre sous Napolon III pour remettre de lordre dans les
financements hypothcaires non organiss et onreux, voire usuraires. Trs
rapidement, le Crdit Foncier a ressenti le besoin de faire expertiser ses gages
hypothcaires et a cr un corps dinspecteurs : des experts immobiliers.
Dans les archives, il a t retrouv les rapports dexpertise des proprits de
Lamartine dans les annes 1860

A)

Concept de la valeur

Alors que lon crait cette profession, on rflchissait la valeur quil fallait dfinir,
valeur laquelle lexpert devait aboutir. Bien entendu, ctait une des valeurs
dchange que lon pensait, valeur quitable entre une offre et une demande, lidal
tant dtre dans une situation de concurrence parfaite, ce qui est rarement le cas.
Loffre doit tre suffisante et la demande solvable afin dassurer ce march de
concurrence parfaite . Dans un schma classique et thorique de formation de
prix, si limmeuble tait un bien simple, reproductif jusqu linfini, la valeur serait gal
au cot de reproduction. Or, un immeuble est compos dun terrain essentiellement
non reproductible et dun btiment non amortissable, do les difficults que nous
allons trouver pour parvenir cerner la valeur des immeubles.
On voit dj apparatre deux directions de recherche de la valeur ds lors que
limmeuble comprendra un terrain de grande valeur ou plutt une construction qui
aura une valeur suprieure celle du terrain.

C) dfinition de la valeur vnale

Depuis 1945, chaque pays disposant dun corps dexperts immobiliers digne de ce
nom a dfini sa propre valeur vnale que les anglo-saxons ont appel open market
value au Royaume-Uni et market Value aux USA et dans dautres pays du
Commonwealth.
Il nexiste pas de dfinition lgale de la Valeur Vnale.
Dfinitions proposes par la jurisprudence :

La valeur vnale est constitue par le prix du bien qui pourrait tre obtenu
par le jeu de loffre et de la demande dans un march rel compte tenu de
ltat dans lequel il se trouve avant la mutation et compte tenu des clauses de
lacte de vente (Arrt Cour de Cassation du 23 octobre 1984)

la valeur vnale dun bien ne se confond pas ncessairement avec la valeur


conomique thorique de ce bien (Arrt Cour de Cassation du 22 janvier
1991)

Attendu quil nexiste pas de valeur absolue, de valeur intrinsque ou de


valeur raisonnable dun bien, que cette valeur doit se dterminer par rfrence
au march, par rapport au prix des transactions locales et momentanes
portant sur des biens comparables en qualit et en quantit
Attendu que cette mthode, peut tre empirique, est la seule qui procde de la
ralit et qui, par consquent, doit tre retenue (jugement TGI de Moulins du
30 janvier 1951)

Dfinition donne par les institutions boursires :

La valeur vnale est le prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait


tre cd au moment de lexpertise par un vendeur dsireux de vendre, dans
des conditions normales de loffre et de la demande. Cela suppose
lautonomie de dcisions des parties, la ralisation de la transaction dans un
dlai raisonnable, et la mise en uvre de diligences adaptes pour la
prsentation du bien sur le march (COB (Commission des Oprations de
Bourse) 2000)

Depuis 1993, il y a un consensus du monde occidental sur la dfinition de la valeur


vnale (cette dfinition a t finalise par lInternational Valuation Standards Comitee
(IVSC)) :
Dfinition donnes par la Charte de lexpertise immobilire :
la valeur Vnale dun actif est la somme dargent estime laquelle cet actif
serait chang la date de lvaluation entre un acheteur consentant et un vendeur
consentant dans une transaction normale aprs une commercialisation adquate et
o les parties ont lune et lautre agi en toute connaissance prudemment, et sans
pression .

Les mthodes dvaluation


Par comparaison
o Rfrences de transactions pour des biens comparables
(caractristiques, localisation)
o Dtermination dune valeur mtrique /m
o Surface utile x valeur mtrique = valeur vnale

Par le revenu
o Capitalisation : revenu / taux = valeur vnale
o Taux de rendement (valeur droits inclus (acte en main))
o Taux de capitalisation (valeur hors droits (net vendeur)) Dduction des
frais : 6,20%

Autres valeurs rencontres dans lexpertise immobilire


A ct de la valeur vnale, existent dautres valeurs : la valeur dutilit, le cot de
remplacement, la valeur neuf, la valeur dassurance, la valeur locative.
1) La valeur dutilit :
Il sagit de dterminer la valeur donner des actifs immobiliers qui concourraient
la production des biens et des services fournis par les entreprises dont on devait
rvaluer les biens.
En effet, les biens spcialiss navaient pas de valeur de march puisquil ny avait
pas de march pour de tels biens. Exemple : raffinerie de ptrole, centrale
lectrique
Le lgislateur a dfini cette valeur ainsi : cest la somme dargent quun chef
dentreprise prudent et avis devrait accepter de dcaisser pour pouvoir disposer
dun bien directement ncessaire lexercice de son activit.

2) Le cot de remplacement :
On distingue le cot de remplacement brut et le cot de remplacement net.
Le cot de remplacement brut cest le cot dacquisition du terrain et de
reconstruction des btiments et amnagements, tous frais, taxes et honoraires
compris. On lappelait auparavant valeur sol et constructions .
Le cot de remplacement net cest le cot de remplacement brut sous dduction de
la dprciation en fonction de la vtust et de lobsolescence.

3) La valeur neuf :
Elle est constitue par le cot de reconstruction des btiments et agencements.
Contrairement la valeur vnale, elle est calcule partir dune construction
identique value sur devis.

4) La valeur dassurance :

Les facteurs de la valeur dun immeuble


On distingue les facteurs internes (qui sont propres limmeuble) et les facteurs
externes qui proviennent de lenvironnement dans lequel se trouve limmeuble.
1) Les facteurs internes :
La consistance de limmeuble : la nature des constructions, ltat de
limmeuble (un immeuble en bon tat est mieux valoris quun immeuble en
mauvais tat. De mme un immeuble de construction solide a le plus souvent
une valeur suprieure un immeuble de construction lgre, do limportance
de la nature des constructions).
La situation de limmeuble : lemplacement de limmeuble par rapport aux
autres immeubles ou quipements existants revt une certaine importance, un
immeuble bnficiant dune bonne desserte aura bien videmment une valeur
suprieure un immeuble mal desservi. De mme lintrieur dun immeuble
entier, les logements nont pas la mme valeur selon les niveaux o ils se
trouvent.
La configuration de limmeuble : facteur important tant pour les terrains que
pour les immeubles btis qui peuvent tre plus ou moins bien configurs.

Les facteurs internes de dtermination de la valeur vnale peuvent se rsumer


ainsi :
Les caractristiques du bien
o Localisation, environnement, accessibilit
o Prestations, quipements, tat dentretien

Possibilits dutilisation actuelles et futures (travaux)


Condition de dtention
Etat du march local (offre, volume, prix)
Position concurrentiel du bien
Equilibre entre loffre et la demande

2) Les facteurs externes :


facteurs juridiques : ils sont de plusieurs sortes :

servitudes classiques de droit de passage, de droit de vue

servitudes plus artificielles mais souvent plus contraignants : servitudes


durbanisme souvent rsumes dans le PLU (Plans Locaux dUrbanisation)

locations des immeubles (les lgislations des locations commerciales, rurales et


dhabitation sont tendues et psent de leur poids sur la valeur des immeubles lous) .

facteurs fiscaux : la fiscalit joue un rle parfois actif, parfois passif, on la voit
surtout pour la taxation des plus values, lexonration totale ou partielle de
certaines mutations.
facteurs conomiques : la pression de loffre et la pression de la demande
rentrent bien sr en ligne de compte pour la dtermination de la valeur.

Les Surfaces
La surface habitable dun logement est dfinie en France par larticle
R.353-16 du Code de la Construction et de lhabitation. Elle est gale la
surface habitable du logement telle quelle est dfinie larticle R.111-2
est la surface de plancher construite, aprs dduction des surfaces occupes par
les murs, cloisons, marches et cages descalier, gaines, brasements de portes et de
fentres ; [ ... ] Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non amnags,
caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, schoirs extrieurs
au logement, vrandas, volumes vitrs, locaux communs et autres dpendances des
logements, ni des parties de locaux d'une hauteur infrieure 1,80 mtre.

Les surfaces annexes


Les surfaces annexes sont dfinies par larrt du 9 mai 1995, modifi par larrt du
10 mai 1996 du ministre en charge du logement (pris en application des articles R
331-10 et R 353-16-2 du Code de la Construction et de lHabitation) comme : les
surfaces rserves lusage exclusif de loccupant du logement et dont la hauteur
sous plafond est au moins gale 1,80 mtre. Elles comprennent : les caves, les
sous-sols, les remises, les ateliers, les schoirs et celliers extrieurs au logement, les
resserres, les combles et greniers amnageables, les balcons, les loggias, les
vrandas et, dans la limite de 9 m, les parties de terrasse accessibles en tage ou
amnages sur ouvrage enterr ou moiti enterr.

Prcisions
Annexes intrieures au logement
Buanderies, dbarras, schoirs, celliers (surface habitable) Article R 111-1 du Code
de la Construction et de lHabitation. Ce sont des pices de service au mme titre
que les cuisines, salles deau et cabinets daisance: elles font donc partie de la
surface habitable du logement.

LA LOI CARREZ
Historique :
18 dcembre 1996 : Adoption en conseil des ministres de la loi Carrez.
23 mai 1997 : Dcret d'application n97-532, sign en Conseil d'tat.
29 mai 1997 : Publication au journal officiel du Dcret d'application de la Loi Carrez.
La loi du 18 dcembre 1996, dite Loi Carrez, est entre en application le 19 juin
1997.
Dsormais la mention de superficie est obligatoire dans toute promesse ou
compromis de vente, dfaut, la transaction peut tre annule. Par ailleurs,
l'acqureur peut bnficier d'une compensation financire gale la moindre mesure
si la superficie exacte s'avre tre infrieure de plus de 5% celle mentionne dans
l'acte (ou promesse).
Modalits d'application :
Tout acte ou promesse de vente portant sur un lot de coproprit sign depuis le 19
juin 1997.
Sont exclus :
Les caves, les garages, les emplacements de stationnements (boxes et places de
parking), les ventes sur plan (qui sont soumises l'article R 261-13 du Code de la
Construction), les terrains btir, les maisons individuelles.
Le dcret d'application n97-532 du 23 mai 1997, dfinit la Superficie Privative
d'un lot de coproprit.
C'est donc cette superficie qu'il faudra mentionner.
La superficie privative telle qu'elle est dfinie par l'article 4-1 du dcret du 23 mai
1997 comprend les superficies : des planchers des locaux clos et couverts; (ne
sont pas comptabilises les balcons et terrasses)
Aprs dduction des surfaces occupes par ; les murs, cloisons, marches et cages
d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fentres.
Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur
infrieure 1,80 mtre.
Cette dfinition qui peut paratre relativement simple ne l'est pas forcement.
En effet, les amnagements inhrents la vie d'appartement (abattements de cloisons,
amnagements de placard dans des chemines ou embrasures de portes, etc...) posent des
problmes techniques et juridiques.

LA SURFACE PLANCHER
Le 1er mars 2012, lapplication du dcret n2011-2054 du 29 dcembre 2011 a
enterr la SHOB et la SHON :
La SHOB correspondait la surface de tous les planchers (le sol) mesurs jusqu
lextrieur des murs. Elle sexprimait en m. Elle comprenait : les sous-sols, les
garages en dehors ou non de la construction, les auvents soutenus par de poteaux,
loggias, balcons, les mezzanines, galeries, les toitures terrasses, et les combles.
La SHON correspondait au rsultat de la soustraction entre la SHOB et certaines
parties de votre projet (combles et sous-sol non amnageables, toitures-terrasses,
loggias, balcons et surfaces non closes au rez-de-chausse, les garages)

Depuis le 1er mars 2012 (aux termes du dcret n2011-2054 du 29 dcembre


2011), la surface plancher met un terme aux notions de SHOB et de SHON :
Aussi, dans le cadre des autorisations durbanisme (permis de construire, dclaration
pralable) cest cette nouvelle notion qui doit tre prise en compte pour dterminer les
dmarches entreprendre et le montant du calcul des taxes durbanisme devoir.
Surface plancher = somme de chacun des planchers, sur chaque niveau clos et
couverts, calcule en partant de lintrieur des murs de faade, en ne prenant pas en
compte les surfaces sous une hauteur infrieure 1,80m surfaces ne pas
prendre en compte.

Point commun avec la SHOB et SHON :


A linstar de ses anciennes notions, la surface de plancher se calcule pour chacun
des niveaux dune construction.
Au mme titre que pour la SHOB et la SHON, les vides causs par les escaliers ou
les ascenseurs doivent tre dduits de la surface de plancher.
Au mme titre que pour la SHOB et la SHON, les surfaces sous une hauteur
infrieure 1,80m doivent tre dduites de la surface de plancher.

Diffrences avec la SHOB et SHON :


Contrairement SHOB et la SHON, la surface plancher dispose explicitement que
seules les surfaces closes et couvertes sont prendre en compte.

La surface de plancher se calcule partir de lintrieur dune construction


contrairement la SHOB ou la SHON qui se calculait partir de lextrieur des
faades.
Lobjectif serait de ne plus pnaliser les isolants, encourageant ainsi lefficacit
thermique des btiments.

Comment calculer la surface plancher ?


Il faut calculer les surfaces totales de la construction, pour chaque niveau clos et
couvert, depuis lintrieur des murs. Attention toutefois, une petite subtilit ; les
cloisons lintrieur du btiment doivent tre pris en compte.
La surface de plancher se calcule pour chacun des niveaux : sous-sol (cave, sauf
dans le cadre dun btiment collectif), rez-de-chausse, tages. A noter que les
espaces de stationnement ne font pas partie de la surface plancher. Par exemple, si
le sous-sol est affect au stationnement des vhicules, alors il ne sera pas inclus
dans la surface de plancher. De mme les surfaces de combles infrieures 1,80m
ne doivent pas tre prises en compte.
Sont exclus :

Les surfaces correspondant lpaisseur des murs entourant les embrasures


des portes et fentres donnant sur lextrieur
Les vides et trmies affrentes aux escaliers et ascenseurs
Les surfaces de plancher dune hauteur sous plafond infrieure ou gale
1,80m
Les combles non amnageables pour lhabitation ou pour des activits
professionnelles
Les locaux techniques ncessaires au fonctionnement dimmeubles autres
quune maison individuelle
Les caves ou des celliers, annexes des logements desservis par une partie
commune

A savoir : les surfaces telles que les balcons, toitures-terrasses, loggias ne sont pas
prises en compte pour le calcul de la surface de plancher dune construction.

Le recours un architecte est obligatoire ds lors quun projet soumis au permis de


construire porte les surfaces de plancher et lemprise au sol totale plus de 170m.
Lorsquune construction nouvelle ou une extension est de plus de 20m de surface
plancher ou demprise au sol, un permis de construire est obligatoire. (- de 20m :

dclaration pralable de travaux) (le seuil est relev 40m si le terrain est en zone
urbaine et que lextension ne porte pas la construction plus de 170m aprs
travaux)
Il importe de bien comprendre que la surface plancher, qui intresse les services de
lurbanisme, ne correspond pas la surface habitable, qui va plutt intresser les
services fiscaux.
Non seulement ces deux surfaces ne se calculent pas de la mme faon, mais aussi
elles nont pas le mme objectif.
Par exemple : cest la surface plancher qui va permettre de dterminer le type de
dossier dposer en mairie pour engager des travaux (permis de construire ou dclaration
pralable), non la surface habitable.
Dposer une demande dautorisation de construire en sappuyant sur la surface
habitable peut entraner une modification pour insuffisance. Au pire, ce genre de
confusion peut facilement tre interprt comme une fraude

Surface dcente
Les normes de dcence applicable au logement sont moins rcentes quil ny parat :
Bien avant larticle 187 de la loi SRU du 13 dcembre 2000 illustr par le dcret
dapplication du 30 janvier 2002, il existait dj un dcret du 6 mars 1987 fixant les
normes minimal dhabitabilit et de confort des logements mis en location compte
tenu de la similitude quasi intgral entre les 2 dcrets prcits, le lgislateur a (enfin)
dcid dabroger le plus ancien des deux par la loi ENL du 13 juillet 2006.
Art 4 du dcret dcence : Pour reconstituer la surface du logement dcent, il
faut que le logement dispose dau moins un pice principale et une surface habitable
au moins gale 9m et une hauteur sous plafond au moins gale 2,20m ou un
volume habitable au moins gale 20m3.
On insistera par ailleurs sur les faits gnrateurs des normes de dcences savoir :
-

Mise en location dun logement titre de rsidence principale


Pour les baux conclu avant lapplication des nouveaux textes, ceux venant en renouvellement
exprs (et non pas reconduction tacite) depuis lapplication des textes
Mise en vente dun logement lou

Ces dispositions doivent absolument tre respectes lors de toute mise en location
dun logement constituant la rsidence principale du locataire pour les baux conclu
depuis le 27 mars 2009 date dentre en vigueur de la loi MOLLE (loi Boutin).

Arrt de principe, cours de Cassation 14 octobre 2009, 3me chambre


civile mme un logement lou dans le cadre dun bail commercial doit
tre dcent.

Distinction entre la SUB et la SUN


La SUB est la plus utilise lors de la valorisation dimmeuble dentreprise.
Concrtement, elle correspond laddition des trois paramtres suivants :
La somme des postes de travail (bureaux, ateliers, airs de stockage,
salle de runion, salle de formation, laboratoire, bureaux dtudes)
La somme des circulations horizontales
La somme des surfaces annexes (sanitaires, douches, vestiaires,
locaux darchives, informatique, caftrias, restaurants interentreprises,
infirmerie, bibliothque, salle de sport)
La SUN qui nest pas employe en expertise mais plutt lors damnagement
despaces de travail (voir de transfert dentreprise et donc de dmnagement)
correspond la SUB les circulations horizontales et les surfaces annexes

Et les terrains ?
Lorsquon value un terrain, on se doit de vrifier sa superficie (ou plutt sa
contenance). Parfois, il arrive que les informations figurant dans la matrice cadastrale
soient quelque peu diffrentes de celles figurant dans le titre de proprit. Ceci pose
plusieurs problmes car en cas de vente il est possible quon soit confront un
terrain partiellement bti (avec dans ce cas des droits construire rsiduels).
Consquences dans un cas comme dans lautre, seul une juste superficie va
pouvoir permettre lintermdiaire et/ou lexpert dvaluer la valeur de ce bien
selon le bon vieux principe suivant lequel : un terrain ne vaut que par ce quon peut
y construire
Notion de coefficient de rendement de plan (ratio de commercialisation)
Lune des missions assigns un maitre duvre (architecte) lors de la conception
dun immeuble consiste rduire le plus possible la dperdition entre la surface
construite et la surface commercialise. Ceci est dautant plus sensible dans les
grandes agglomrations o le foncier tant rare, il vaut dautant plus cher ce qui
conduit les oprateurs rechercher la maximisation des surfaces btis.

1) Habitation : pour trouver la surface habitable partir de la surface


plancher, on applique le coefficient 0,8 0,9
2) bureaux : pour trouver la surface utile partir de la surface plancher,
on applique le coefficient 0,85 0,9
3) commerces : pour trouver la surface utile partir de la surface
plancher, on applique le coefficient 0,92 0,95
4) entrepts et locaux dactivits : 0,95 0,98

1er exemple :
Prenons un terrain de 500m sur lequel sont difis une maison, un garage, et une
dpendance. Les surfaces plancher sont de 50m pour la maison :
Maison : 50m
Rez-de-chausse : 50 x 0,80 = 40m
Etage droit :
50 x 0,80 = 40m
Etage mansard : 50 x 0,60 = 30m
Sous-sol :
50 x 0,30 = 15m
-------125m utiles
Garage :
15 x 0,20 = 3
Dpendance :
30 x 0,20 = 6
---------Soit au total : 134m utiles pondrs

METHODES DEXPERTISE IMMOBILIERE


Les mthodes dexpertise immobilire se rfrent toutes, plus ou moins des
lments de comparaison ; en effet, les mthodes par la valeur unitaire sefforcent de
trouver de ventes ou des locations dunit comparables, mais mme les mthodes
financires qui partent souvent dlments de revenu constats ou valus, partir
dunits analogues, introduisent un taux financier que lon trouve dans les mutations
rcentes de droits mobiliers ou immobiliers, cest la notion de benchmark (talon,
un point de rfrence servant effectuer une mesure) , ou repre, rfrence, chre aux
analystes financiers anglo-saxons.
En France, une dcision judiciaire du Tribunal de Moulins du 30 janvier 1951 avait
clarifi la situation en disant quil nexiste pas de valeur absolue, de valeur
intrinsque ni de valeur raisonnable dun bien ; que cette valeur doit se dterminer
par rfrence au march, par rapport aux prix des transactions locales et
momentanes portant sur des biens de la ralit et qui, par consquent, doit tre
retenue .
Dans laffaire juge, le Tribunal visait essentiellement carter la mthode
destimation par capitalisation du revenu, qui, lpoque tait plus une mthode
intellectuelle et trs peu relie au march, ce qui est moins le cas maintenant.
En lisant les attendus du jugement, cest la rfrence au march qui doit tre
privilgie et recherche. Nous verrons galement ce quil advient lorsque le march
est inexistant.
Les mthodes dexpertise les plus couramment rencontres et qui seront exposes
sont :
Les expertises par le prix de revient
Les expertises par la valeur unitaire
Les expertises par capitalisation ou actualisation du revenu
1) Les expertises par le prix de revient
Cette mthode a t couramment applique dans les annes antrieures et plus
particulirement aprs la 2me guerre mondiale, o la reconstruction a battu son plein
en Europe Occidentale, aide en cela par le plan Marshall. A lpoque, les marchs
fonciers et immobiliers qui avaient t srieusement drgls par les annes de
guerre avaient du mal retrouver leur quilibre, souvent parce que les biens taient
rares mais trs demands, quil sagisse des terrains viabiliss ou des immeubles
btis ; le paiement des dommages de guerre, la croissance dmographique
poussaient les agents conomiques construire ou reconstruire leur logement ou
leur outil de production.
Le schma le plus classique pour un agent conomique franais cherchant se
loger tait de construire son logement, soit en pavillon selon la formule castor ou

par le biais dun promoteur dit social travaillant marge de promotion rduite, soit
en appartement par la formule cooprative de Grenoble par un promoteur social.
La dmarche la moins courante tait dacheter un logement ancien et de le rnover
ou de passer par un promoteur priv travaillant avec des marges de promotion
libres .
Cette mthode destimation par le prix de revient consiste donc pour un
immeuble neuf rcent de le comparer un immeuble analogue dans sa situation
gographique, dans son tat physique, son quipement, sa situation juridique et
daffecter une dcote ou une surcote suivant que limmeuble estimer prsente des
qualits infrieures limmeuble neuf comparable.
Ainsi en valeur 2014, les cots de construction exprims en HT/m sont pour des
immeubles standard en rgion parisienne de lordre de :
Bureaux :
1 200 2 200
Logements dans un immeuble collectif : 1 500 1 800
Maison individuelle :
1 200 1 500
Locaux commerciaux bruts :
900 1 200
Parking en sous-sol : 15 000 /unit en moyenne (sachant que le cot peut varier
de 12 000 HT sans fondations spciales 40 000 HT avec fondations spciales)

A ces cots de construction, il faut ajouter les frais annexes qui peuvent slever
jusqu 40% supplmentaires
A lpoque o on utilisait souvent cette mthode, on appliquait une dcote pour
encombrement, une dcote pour obsolescence, une dcote pour occupation, parfois
on trouvait les trois dcotes ; comme cette mthode a beaucoup t utilise pour les
expropriations, il est important de connatre les raisons de ces dcotes.
Dcote pour encombrement :
Un immeuble bti est toujours compos de deux lments constructifs de base : le
sol et les constructions. La mthode consistait associer le sol son prix de revient
et la partie btie son prix de revient, et comme la revente ne soprait pas toujours
la somme des deux lments, on faisait porter la dcote sur le terrain qui se
trouvait encombr du btiment, do cette dcote pour encombrement. Elle tait
gnralement de 10% 40% mais plus souvent 10% que 40% car les annes de
reconstruction ont t fortement inflationnistes, et la valeur vnale a rapidement
dpass le prix de revient.
Dcote pour obsolescence :
Un immeuble achev peut au bout de quelques annes se trouver dsuet, moins
bien adapt que les immeubles neufs ou plus rcents ; on a donc appliqu une
dcote pour obsolescence , cette dcote est plus fonde lorsquon compare deux
usines ayant une date de construction sensiblement diffrente, il est difficile de
dterminer prcisment, dans les autres cas, la dcote pour obsolescence.

Dcote pour occupation :


Un immeuble occup ou lou est moins disponible quun immeuble libre ; avec cette
mthode destimation, on compare limmeuble estimer avec un immeuble analogue
quon vient de construire et qui est libre, do lide justifie dappliquer une dcote
pour occupation ou pour location. Mme si elle est justifie, le choix de la dcote
dcoule des usages et dun certain arbitraire.
On a lhabitude dappliquer une dcote de 10% 30% pour les immeubles
dhabitation lous en rgime libr , une dcote de 30% 50% pour les
immeubles lous la surface corrige selon la catgorie. Pour les immeubles lous
par bail commercial la dcote rencontre dpasse rarement 50% (en expropriation).

Critique de la mthode :
La mthode a t fortement critique, car, part la valeur du terrain souvent tire du
march, la valeur de la partie btie repose sur des critres assez objectifs pour les
constructions neuves ou rcentes, mais pour un immeuble ancien lapproximation
peut se rvler non ngligeable voire importante. Si on ajoute cette approximation
un arbitraire dans le choix des dcotes, cela aboutit des erreurs dapprciation
finale qui amnent des discordances avec les autres mthodes.
Cette mthode est en consquence peu peu abandonne, elle demeure parfois
comme mthode secondaire pour un recoupement mais avec une certaine
imprcision.
La mthode destimation reste utilise pour la dtermination de la valeur dutilit des
biens qui nont pas de march : centrales lectriques, immeubles spcialiss, ect
Dans ce cas, on utilise le prix de revient dont on dduit la vtust, lobsolescence, qui
est une notion comptable ; mais la vtust nest ni gale, ni proportionnelle
lamortissement. Cette mthode sappelle en anglais depreciated replacement
cost .

2) Les expertises par la valeur unitaire

Les mthodes dexpertise la valeur unitaire, appeles aussi valeur mtrique


consistent rduire le bien expertiser en units faciales mesurer, comme il sagit
souvent de la surface mesure en m, on lappelle la mthode dexpertise par la
valeur mtrique . Mais, comme il ny a pas que la surface en m qui soit un
lment de mesure et danalyse, nous prfrons le terme valeur unitaire.
En effet, certains immeubles svaluent partir dunits diffrentes de la surface, par
exemple units de stationnement pour un parking, chambres pour un htel (lhtel
svalue la chambre pour la partie hbergement alors que pour la partie restaurant on se rfre la
surface utilise)Les

terrains en bordure de rivire poissonneuse, se valorisant


souvent par la pche sur ce cours deau se vendent et par consquent svaluent au
mtre linaire de bord de rivire. Les anneaux de bateau svaluent aussi lunit de
bateau que lon peut accrocher, avec une distinction cependant selon que lon peut
accrocher des petits, moyens ou grands voiliers ou yachts.
A part ces derniers cas, la valeur unitaire la plus utilise est la surface mesure en
m.
Ainsi que nous lavons prcdent vu, il y a diffrente sortes de surfaces prises en
compte :
La surface habitable dont la dfinition est donne larticle R11-2 du code de
lurbanisme,
la surface utile qui correspond la surface habitable pour les immeubles
commerciaux et professionnels (pour lassociation APOGEE-Bureaux la surface utile
dun immeuble de bureaux est gale la surface hors uvre nette dduction faites des
lments structuraux (poteaux, murs extrieurs, refends), des locaux techniques hors combles et
sous-sol (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur PTT)).

La surface plancher

3) Les expertises par capitalisation ou actualisation du revenu


Cette mthode consiste partir du revenu constat si limmeuble est lou ou du
revenu valu si limmeuble nest pas lou.
Le march des immeubles lous ou de rapport montre quil y a un rapport direct entre
la valeur vnale de ces immeubles et leur revenu hors charges locatives.
Ce rapport du revenu sur la valeur sappelle le taux de capitalisation ou le taux de
rendement brut effectif, exprim en pourcentage.
Revenu hors charges
T.C = ------------------------------Valeur vnale
Les taux sont choisis sur des ventes dimmeubles lous, analogues, dont on connait
la situation locative.
Cette mthode suppose des immeubles revenu stable ou progressant de faon
peu prs constante, selon la hausse de lindice INSEE du cot de la construction ou
de lILC, ou de lILAT.

Recherche de la valeur Vnale :


Mthode par comparaison
En immobilier dhabitation, lutilisation de cette mthode (galement dnomme :
mthode dite par analogie) consiste effectuer au pralable une tude de march
puis tenter dtablir une synthse des lments les plus proches de lobjet de
lexpertise travers :
-

ladresse
laccessibilit
poque de construction et standing de limmeuble
surface utile
tat dentretien
quipements et agencements
parkings privatifs (ou proximit immdiate dun parking public)

Cette mthode est la plus approprie pour lhabitation. En effet, en matire


dhabitation la mthode de capitalisation du loyer pour dterminer la valeur vnale, est
empirique, et est le plus souvent utilise titre de recoupement de la mthode
mtrique. A Paris le taux de rendement des appartements sont le plus souvent
compris entre 3% et 4% en moyenne.

1er exemple : prenons un appartement parisien de 50m dont la valeur locative peut
tre apprcie 30 /m mensuel soit 360 /m annuel. Sa valeur locative peut en
consquence sapprcier 50m x 360 /an = 18 000 (1 500 /mois)
En capitalisant cette valeur locative de 18 000 4%, la valeur vnale peut tre
estime 18 000 / 4% = 450 000 (soit 9 000 /m, prix unitaire correspondant
aux prix moyen constat dans un assez bon quartier de Paris).
On constate que la hausse du loyer moyen a t sensiblement plus leve Paris
quen banlieue. Une hausse globale due pour 60% lvolution des locataires
stables nayant pas dmnag.
En effet, Paris et en petite couronne plus de 8 logements sur 10 ont conserv leur
occupant (bail en cours ou renouvel), alors quen grande couronne seuls 7 sur 10
ont conserv leur logement.
La progression de lIRL est en grande partie la cause de la hausse du loyer moyen
constat.
2me exemple : prenons un appartement Laon de 50m dont la valeur locative peut
tre apprcie 10 /m mensuel soit 120 /m annuel. Sa valeur locative peut en
consquence sapprcier 50m x 120 /an = 6 000 (500 /mois)
En capitalisant cette valeur locative de 6 000 7%, la valeur vnale peut tre
estime 6 000 / 7% = 85 714 (soit 1 714 /m, prix unitaire relativement voisin
des prix moyens constats Laon).
Par contre, pour la dtermination de la valeur vnale dun local commercial, on
privilgiera lapproche par la capitalisation du revenu.

Recherche de la valeur locative :


La valeur locative correspond en pratique au meilleur loyer que lon est susceptible
dobtenir ou ngocier, la date de rfrence de lexpertise, en supposant le bien lou
dans les conditions du march.
Au sens des articles 1709 et suivants du Code Civil, cest donc bel et bien la
contrepartie financire rsultant de la mise disposition dun bien a priori en bon tat
(noublions pas lobligation de dlivrance du bailleur).
Utilisation de la mthode dite par analogie ou par comparaison directe
Etude de march Rayon de 300m environ // 3 6 mois

Mme type de bien

transactions ralises ou
offres de location en cas
dabsence de transactions
significatives

Appartement :
O.L.A.P +
Clameur

Bureaux :
WEBIMM +
Lettres m
Business Immo
Clameur = Connaitre les Loyers et Analyser les Marchs sur les Espaces Urbains et Ruraux
Olap = Observatoire des Loyers de lAgglomration Parisienne

Valeur locative = (nb. de m2 x P.U/m2) + (unit de parking x Prix unitaire)

Exemple : Soit un plateau de bureaux avec une Surface Utile Brute de 300m situ
au 2me tage dun trs bel immeuble ancien en pierre de taille localis rue de la Paix
dans le 2me Arrondissement de Paris.
Aprs tude de march, il ressort que :
-

dune part la valeur locative des bureaux peut tre estime 500 /m2
dautre part la valeur locative des parkings peut tre estime 200
/emplacement mensuel soit 2.400 /an (10 parkings en sous-sol)

On calculera la valeur locative ainsi :


(300m x 500 ) + (10 x 2 400 ) = 150 000 + 24 000 = 174 000 /an HT/HC
soit 580 /m2, parkings intgrs

Les Expertises par capitalisation du revenu :


Locaux dhabitation :
Cette mthode consiste partir du revenu constat si limmeuble est lou ou du
revenu valu si limmeuble nest pas lou.
Le march des immeubles lous ou de rapport montre quil y a un rapport direct entre
la valeur vnale de ces immeubles et leur revenu hors charges locatives.
Ce rapport du revenu sur la valeur sappelle le taux de capitalisation ou le taux de
rendement brut effectif, exprim en pourcentage.
Revenu hors charges
T.C = ------------------------------Valeur vnale
Les taux sont choisis sur des ventes dimmeubles lous, analogues, dont on connait
la situation locative.
Le march donne des rfrences fournies sur la location des appartements et le taux
de rendement des appartements sont souvent trs connus (entre 3% et 4% en
moyenne).
Cest donc une mthode de recoupement qui scurise autant lexpert que le client.

Locaux commerciaux :
Prenons lexemple de la vente de murs dhtel Parisien :
Par application de larticle R.145-10 du code de commerce ; le prix du bail des
locaux construits en vue dune seule utilisation peut, par drogation aux articles
L.145-33 et R.145-3 et suivants, tre dtermin selon les usages observs dans la
branche dactivit.
Cette disposition vise les locaux monovalents, c'est--dire ceux qui ont t construits
en vue dune seule utilisation, et dont le cot de transformation pour une autre
activit serait trs onreux.
sous langle administratif lhtel est class en catgorie 3 toiles pour ses 50
chambres et ses 10 suites

1) clauses du bail :
destination : htel meubl
rparations : toutes les rparations sont la charge du preneur y compris les
grosses de larticle 606 du code civil
travaux autoriss : tous changements de distribution, damlioration et de
transformation lui permettant de louer son gr,
commercialement ou bourgeoisement et mme les
percements de murs et de planchers, mais pourvu que ces
modifications et changements ne puissent nuire la solidit
de limmeuble
cession :

seulement un successeur dans le commerce du preneur

taxe foncire : la charge du preneur


assurance incendie immeuble : la charge du preneur

2) valeur locative :
La valeur locative sera recherche par la mthode htelire dont le fondement est le
transfert de tous les travaux la charge du locataire, y compris ceux de conformit. Elle
aboutit systmatiquement un loyer infrieur aux prix pratiqus pour des locaux dhabitation,
alors que le locataire exploite commercialement les locaux.

Larticle R.145-10 du code de commerce dispose que :


Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut tre dtermin selon
les usages observs dans la branche d'activit considre.
Parmi les locaux dits monovalents, les htels occupent une place part parce que l'htelier
offre son client un ensemble de services qui sont axs sur une prestation principale :
l'hbergement.
C'est pourquoi les usages sont d'apprcier la valeur locative partir de la recette
hbergement.
Contrairement au march, il n'est pas tenu compte des recettes constitues par les petitdjeuner, dune part parce qu'elles ne constituent pas des recettes d'hbergement, et dautre
part parce que la prestation du petit djeuner sapparente un service offert la clientle ne
gnrant pas, ou trs peu, de rsultat mais engendrant des cots certains.
Le bailleur n'tant pas l'associ du locataire, la valeur locative doit s'apprcier par rapport
la recette thorique tenant compte des prix affichs et d'un taux d'occupation, mais aussi de
la segmentation de la clientle parce que l'htelier doit consentir des rductions une frange
importante de sa clientle pour amliorer le taux d'occupation de l'htel.

La recette thorique maximale stablit ainsi, partir des prix affichs :

15
25
10
10
60

chambres singles, doubles, twins


chambres triples
chambres quadruples
suites

x
x
x
x

385 =
455
495
705 =

5 775
11 375
4 950
7 050
29 150

soit, pour une anne et hors taxes:


29 150 x 365 jours
1,10 (TVA)

9 672 500

le taux doccupation (T.O) et les remises consenties la clientle


a) le taux doccupation
Au cours de la dernire anne, les taux doccupation des htels se sont tablis ainsi :

Source INSEE

On relvera que le taux doccupation moyen des htels 3* parisiens sest tablit 80,15% en
2013.
Lexploitant indique que son taux doccupation est conforme au taux doccupation moyen des
htels parisiens en catgorie 3 toiles. Ds lors, on retiendra le taux de 80,15%.

Toutefois, il convient de tenir compte des rductions tarifaires consenties la


clientle, qui permettent dobtenir un taux doccupation lev.

b) les remises la clientle


De nos jours, pour obtenir un taux doccupation satisfaisant, lexploitant est contraint
daccorder dimportantes remises la clientle en provenance dinternet, ou compose de
Tours Oprators (BOOKING, AV PRO, MIRAIL, VENERE, HOTEL INFO), de socits.

En effet, dans la priode de crise que nous traversons, le commerce de chambres en ligne
est devenu indispensable pour permettre aux hteliers de diversifier leurs sources de
clientle et de faire face une concurrence de plus en plus accrue. Lenvers de la mdaille
tant le rapport de force entre les parties, les facteurs prix et commissions tant
prjudiciables aux performances de lhtel.
Les rservations de dernire minute deviennent une rgle. Linternaute qui sait que, le
march tant de plus en plus difficile en raison de la forte concurrence, a intrt rserver
au dernier moment pour bnficier doffres promotionnelles.
En fait quasiment plus aucun client ne paye le tarif affich.
La clientle de lhtel sous expertise se compose de Tours Oprators, de socits,
dagences de voyage, et de particuliers, sachant quune partie du remplissage est ralise
grce Internet
Cest pourquoi il convient de tenir compte des remises la clientle effectues sur les prix
affichs, qui sont de plus en plus importantes notamment en raison de lvolution de la
technologie sur internet obligeant les hteliers casser les prix pour faire face une
concurrence accrue, et des importantes commissions verses aux divers sites, et de retenir
au cas prsent un taux de remise de 30%.

le taux de recette et la valeur locative

Pour les renouvellements de baux le taux de rendement ou pourcentage sur recette,


qui reprsente la part des recettes devant rmunrer le bailleur, varie en fonction la
catgorie de l'htel, pour tenir compte du cot plus lev des prestations.
Avant la classification du 23 juillet 2012, les taux de recettes (le taux de rendement ou
pourcentage sur recette, qui reprsente la part des recettes devant rmunrer le bailleur, varie en
fonction la catgorie de l'htel), stablissaient ainsi :

htel 1 toile :
htel 2 toiles :
htel 3 toiles :
htel 4 toiles :

16 18 %
15 16 %
13 14 %
12 13 %

Sachant que les htels livrs cls en main sans acquisition de fonds se louent dans
le cadre dune nouvelle location sur la base de 25% 35% de la recette
hbergement, plus 5 10% de la recette restauration (pour les htels disposant dune salle
de restaurant).
Toutefois, une rforme de la classification htelire est entre en vigueur le 27
dcembre 2009 et lancienne classification a cess dfinitivement le 23 juillet 2012
(loi NOVELLI).

La nouvelle rglementation pour la classification des htels de tourisme en France


dcoule dune volont dalignement sur les autres pays europens en remplaant les
30 critres rglementaires de la classification officielle prcdente par 246 critres,
dont certains sont obligatoires et dautres la carte , censs tre plus proches
des standards commerciaux des chanes htelires internationales. Les nouvelles
normes imposes ont pour but de contribuer lamlioration de la qualit des
quipements, mais aussi des services, grce un modle plus exigeant, complet et
volutif.
Avec cette nouvelle grille, apparaissent les htels 5* et la cration du label Palace.
Une fois le ssame obtenu, lhtelier le conservera pendant 5 ans.
En consquence de cette nouvelle classification, les taux de recettes stablissent
dsormais ainsi :

htel prfecture : 20 25%


htel 1 toile : 19 20 %
htel 2 toiles : 16 18 %
htel 3 toiles : 15 16 %
htel 4 toiles : 13 14 %
htel 5 toiles : 12 13 %
palaces :
11 12 %

En 3 toiles, il a t retenu des taux de recette de :


- 14%

avec 85% d'occupation et 30% de remises aux tour-operators au 01/01/2007


pour lhtel BEST WESTERN de 40 chambres, 9 rue Sommerard / 4 rue Latran,
Paris 6me - loyer : 226 049,56 (abattement de 3% pour rpartition des locaux
dans deux corps de btiments engendrant des contraintes et frais
supplmentaires dexploitation, et abattement de 1% pour taxe foncire la
charge du preneur) - 5 651 /chambre (TGI de Paris 13/05/2011)

- 14%

avec 75% d'occupation et 27% de remises aux tour-operators au 01/07/2004


pour lHOTEL DU LEMAN de 24 chambres, 20 rue de Trvise, Paris 9 me - loyer :
60 347 - 2 514 /chambre (CA de Paris 17/05/2010 SAS HOTEL DU LEMAN
c/ SCI REVAYAC)

- 14%

avec 65% d'occupation et 15% de remises la clientle au 01/07/2006 pour


lhtel SOCIETE QUEENS HOTEL de 22 chambres, 4 rue Bastien Lepage, Paris
16me (abattement de 17% pour travaux, et 10% pour charge exorbitantes) - loyer : 46
837 - 2 129 /chambre (TGI de Paris du 26/01/2010 consorts LUQUET c/
SOCIETE QUEENS HOTEL)

- 14%

avec 75% d'occupation et 35% de remises la clientle au 01/03/2006 pour le


QUALITY HOTEL OPERA SAINT LAZARE de 86 chambres, 11 rue
Constantinople Paris 8me, loyer fix 97 710 (abattement de 6% pour gros

travaux la charge du preneur, et dduction de limpt foncier et de lassurance


immeuble) 1 136 /chambre (CA de Paris, Ple 5 CH.3 du 15/09/2010)

- 14,25%

avec 70% d'occupation et 7% de remises aux tour-operators au 01/04/2006 pour


lhtel BEST WESTERN EIFFEL INVALIDES SEGUR de 34 chambres, 34
boulevard Garibaldi Paris 15me, loyer fix 80 073 (abattement de 8% pour
grosses rparations au preneur et dduction de limpt foncier et de lassurance) 2 590
/chambre (TGI de Paris 04/03/2009)

- 14,50%

avec 75% d'occupation et 25% de remises aux tour-operators au 01/10/2001


pour lhtel MODERN LAFAYETTE de 43 chambres, 60 rue Lafayette Paris
9me, loyer fix 92 435 - 2 149 /chambre (TGI de Paris 03/07/2007)

- 14,50%

avec 70% d'occupation au 01/01/2005 pour un HOTEL LE MONTANA de 17


chambres, 28 rue Saint Benot Paris 6me, loyer fix 71 500 (abattement de
25% pour remise la clientle et 10% dabattement pour grosses rparations et taxe
foncire la charge du preneur) 4 206 /chambre (TGI de Paris 30/04/2009, ch.

des Loyers Commerciaux CONSORTS VANDENBOSSCHE c/ SAS PARIS


SAINT BENOIT)
- 15%

avec 79% d'occupation et 25% de remises aux tour-operators au 01/07/2007


pour lHOTEL MATTLE FRANCE de 40 chambres, 8 rue de la Boule Rouge
Paris 9me, loyer fix 124 986 3 124 /chambre (TGI de Paris 05/11/2009
consorts PETIT c/ SA HOTELLERIE MATTLE FRANCE)

Etant donn :
-

la bonne situation pour un htel class en catgorie 3 toiles, en raison de la


proximit de ------------------------------ , situation convenant parfaitement pour la
clientle touristique et daffaires,
la bonne desserte de lhtel par les transports en commun,
son bon standing et son bon tat dentretien,
sa distribution intrieure fonctionnelle,
lavantage de disposer de deux salons, dune salle de petits djeuners de grande
capacit (50 couverts), et dune salle de petits djeuners dt amnage dans la
cour centrale,
la bonne dimension des chambres,
la facult deffectuer tous travaux dans limmeuble sans avoir recueillir
pralablement lautorisation des bailleurs (cf. clause x du bail),

et, pour tenir compte des taux de recette retenus depuis la classification du 23 juillet
2012, on retiendra un taux de recette de 15%, conduisant une valeur locative de :

9 672 500 x 80,15% (T.O) x 30% (remises clientle) x 15% (taux de recette) = 348 863

CORRECTIF :
Sur cette valeur locative que nous venons de dterminer, il y a lieu deffectuer un
abattement
pour tenir compte ou plutt ne pas tenir compte des travaux
damlioration effectus par lexploitant.
En effet, larticle L.311-4 du code de tourisme prcise que pendant la dure du bail
en cours et celle du bail renouvel qui lui fait suite et pour une dure de douze
annes compter de lexpiration du dlai dexcution, le bailleur ne peut prtendre
aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation l'immeuble des amliorations
rsultant de l'excution des travaux.
Il sagit de travaux d'amlioration et de confort prvus par la loi du 1er juillet 1964
codifie sous les articles L. 311-2 et suivants du code de tourisme, effectus aux
seuls frais de l'htelier, excdant l'obligation normale d'entretien et de rparations
locatives qui sont sa charge, et qui ont permis lhtel daugmenter son taux de
frquentation et ses tarifs.
Depuis 1997, la socit locataire a engag dimportants travaux de rnovation et de
mise aux normes de lhtel, dont le cot sest lev sur les 16 dernires annes
2 164 719 dont 955 152 entre 2010 et 2012 (cration dun escalier de secours ayant
entrain la suppression de 7 chambres, dsenfumage, mise aux normes des ascenseurs) .
Le montant des travaux raliss sur les 12 dernires annes sest lev prs de
2 000 000 .
Noublions pas que seuls les travaux excdant l'obligation normale d'entretien et de
rparations locatives la charge du preneur peuvent tre pris en compte.
En effet le cot des travaux ci-dessus mentionns ne comprend pas les importants
travaux dagencements galement raliss par le preneur (boiserie, peinture,
rideaux), mais qui ne peuvent donner lieu abattement sagissant de travaux
assimilables lentretien, et en consquence la charge du preneur.
Ds lors, le locataire ayant respect le formalisme de larticle L.311- 2 du code du
tourisme, en notifiant au bailleur (par lettre en RAR) de son intention de procder aux
travaux et en joignant un plan dexcution ainsi quun devis descriptif et estimatif des
travaux projets, et le bailleur ayant autoris lesdits travaux par lettre du -----------, il
convient deffectuer un abattement sur la valeur locative prcdemment dtermine.
Sagissant dimportants travaux de profonde rnovation de lhtel, ayant par ailleurs
permis lhtel dtre class en 3 toiles depuis 2012, labattement effectuer ne
saurait tre infrieure 30% :
348 863 x 70% = 261 647 soit 262 000

valeur vnale des murs de lhtel :


Les murs de locaux commerciaux, notamment des htels sont traits par les investisseurs
comme de vritables produits financiers. Ils se vendent en consquence partir du revenu
net quils sont susceptibles de procurer.
Il convient de comparer la valeur locative au loyer afin de le capitaliser.
Les htels se vendent actuellement entre 2,5 et 5% du revenu net en fonction de la qualit
de lemplacement, de la construction, de leur tat, du niveau du loyer et de son potentiel de
revalorisation.

Le revenu net de lhtel peut, en lespce, tre retenu 95% du revenu brut, pour
tenir compte de ce que le bailleur conserve sa charge les honoraires de gestion
locative de limmeuble.
Il convient de capitaliser la valeur locative estime ci-dessus 262 000 .
Le taux de rendement peut se construire ainsi :
-

cot de largent : OAT 10 ans


illiquidit du capital
risques immobiliers : aucun

1,25%
2,00%
0,00%

environ

3,25%
Le risque immobilier est inexistant compte tenu de l'existence d'une relle et
importante valeur de fonds de commerce.
conduisant une valeur vnale de :
250 291 x
3,25%
x

0,95 ( charges )
1,062 ( frais et droits de mutation )

6 890 000

LES HOTELS A VOITURES


la mthodologie

Les locaux sous expertise sont en sous-sols et la trs grande majorit est usage de
garage-htel. Ils ont t conus lorigine pour recevoir en principal un parking.
La monovalence est en consquence avre, par application de larticle R.145-10
du code de commerce.
La valeur locative dun garage-htel sapprcie suivant les usages observs dans la
branche dactivit considre, c'est--dire en fonction de la mthode htelire qui
consiste appliquer la recette thorique (calcule sur la base de deux paramtres
principaux : le prix thorique de location des parkings et le coefficient thorique de frquentation) un
multiple de 3 4 fois la recette mensuelle HT qui constituera la valeur locative. Le
coefficient varie en fonction de la qualit et des caractristiques de ltablissement.
En ce qui concerne les locaux annexes, lapprciation de leur valeur locative
seffectue partir dun prix au m en fonction de leurs usages et qualits respectifs.

Prenons lexemple dun garage Paris


Le bail indique :
destination : usage de parc de stationnement pour vhicules automobiles,
cycles moteur et camions de petite taille privs, ainsi que toute
activit sy rattachant
travaux prescrits par lautorit administrative : la charge du preneur
sous-location : uniquement autorise partiellement pour des socits de lavage ou
de location de voitures, ou toute socit ou personne physique
dont les activits sont conformes la destination des locaux

les conditions dexploitation

La clientle du garage estimer est compose de riverains louant des


emplacements au mois, et dautomobilistes de passage louant des emplacements
lheure.
Le garage est ouvert tous les jours de lanne 24h sur 24
Les tarifs proposs sont les suivants :
Abonnements mensuels : 195 TTC
Location 1h00 : 3,30 TTC
Les abonns ne disposent pas dans ce parking demplacements rservs. Ils
se garent l o ils trouvent de la place.
Ce mode dexploitation permet de valoriser au mieux lensemble des emplacements
qui peuvent ainsi tre lous lheure.
Le parking comprend 472 emplacements dlimits rpartis sur trois niveaux de
sous-sol (-3, -4, et -5), le reste des surfaces tant exploites en station de
lavage, en locaux de location de vhicules de luxe (tous deux situs au niveau 3).
En 2012, les abonnements mensuels ont reprsent 39,40% des locations
demplacements de stationnement, les locations lheure ont, quant elles,
reprsentes 60,60% du chiffre daffaires des locations.

la valeur locative
Etant donn :
- la bonne situation pour un parking public, dans un quartier central forte
frquentation, en secteur compos dun parc immobilier essentiellement ancien
dpourvu de parking privatif,
- limportante concurrence gnre par les parkings situs proximit, notamment :
----------------------,
- la destination du bail autorisant lexercice de parc de stationnement pour
vhicules automobiles, cycles moteur et camions de petite taille privs, ainsi que
toute activit sy rattachant,
- les emplacements de stationnement rpartis sur trois niveaux du 3me sous-sol au
5me sous-sol,
- laccs ais par une rampe double volution de bonne largeur,

- mais aussi, le trs grand inconvnient de labsence de sparation entre le parking


sous expertise et les emplacements de stationnement privatifs appartenant aux
habitants de lensemble immobilier dont dpendent les lieux lous,
- les nuisances qui en dcoulent, savoir notamment, les emplacements du Park
sous expertise utiliss sauvagement par les habitants de limmeuble ou leurs
amis, et lentretien limit du parking priv qui nuit au standing du parking sous
expertise,
On peut apprcier la valeur locative de lhtel voitures, c'est--dire la part
revenant au bailleur, sur la base dun coefficient moyen de 3,5.
Il convient de raisonner partir de la capacit relle de stationnement et des prix
unitaires pratiqus de : 195 /mois et de 3,30 /heure.
1) recette thorique maximale annuelle HT
La ventilation entre le parking horaire et le parking mensuel stablit ainsi :
location mensuelle : 39,40%
location lheure : 60,60%. Lamplitude douverture pratique est de 24h.
Toutefois les locations lheure se font quasiment exclusivement en journe.
La nuit les emplacements sont essentiellement occups par les abonns
mensuels. Ds lors la recette thorique de la branche location horaire sera
recherche sur la base de 12h/jour.
La recette thorique maximale peut en consquence sapprcier ainsi :

Locations mensuelles :

472 emplacements x 39,40% x 195 x 12 mois = 435 165


soit aprs dduction de la TVA 20% :
435 165 / 1,2 = 362 637 HT/an

Locations lheure :

472 emplacements x 60,60% x 3,30 x 12h x 365 jours = 4 134 306


soit aprs dduction de la TVA 20% :
4 134 306 / 1,20 = 3 445 255 HT/an
------------------------3 807 892 HT/an

2) Taux de frquentation :

La situation dans un quartier en secteur compos dun parc immobilier


essentiellement ancien dpourvu de parking privatif, mais offrant de nombreux
parkings publics proximit immdiate, gnrant ainsi une importante concurrence,
et le nombre important demplacements de stationnement (472) du garage sous
expertise, justifient de retenir un taux de frquentation de 60% :
3 807 892 x 60% = 2 284 735
conduisant une valeur locative pour la branche garage htel voitures de :
2 284 735 x 3,5 / 12 = 666 381 /an
Rappelons quil convient dappliquer la recette thorique un multiple de 3 4 fois la
recette mensuelle HT afin dobtenir la valeur locative. Le coefficient varie en fonction
de la qualit et des caractristiques de ltablissement.

Locaux annexes :
Leur valeur locative sapprcie partir dun prix au m en fonction de leurs usages et
qualits respectifs :

bureau daccueil :
26,00m x 180 = 4 680
annexes du bureau daccueil (en sous-sol) :
32,50m x 80 = 2 600
me
aire de lavage et ses annexes (3
sous-sol) :
82,20m x 120 = 9 864
bureaux de location de voitures (3me sous-sol) : 122,70m x 150 = 18 405
------------35 549 /an

Soit une valeur locative totale de :


garage htel :
666 381
locaux annexes : 35 549
------------701 930 arrondi 702 000

2me cas : en reprenant les mmes donnes que le 1er cas, mais en supposant que
72 des emplacements lous au mois sont rservs et ne peuvent faire
lobjet dune location lheure :
La recette thorique maximale pourrait en consquence sapprcier ainsi :

Locations mensuelles :

72 emplacements x 195 x 12 mois

= 168 480

400 emplacements x 39,40% x 195 x 12 mois = 368 784


--------------537 264
soit aprs dduction de la TVA 20% :
537 264 / 1,20 = 447 720 HT/an

Locations lheure :

400 emplacements x 60,60% x 3,30 x 12h x 365 jours = 3 503 650


soit aprs dduction de la TVA 20% :
3 503 650 / 1,20 = 2 919 708 HT/an
------------------------La recette thorique maximale stablit en
consquence :
3 367 428 HT/an
Taux de frquentation retenu comme prcdemment 60% :
3 367 428 x 60% = 2 020 457
conduisant une valeur locative pour la branche garage htel voitures de :
2 020 457 x 3,5 / 12 = 589 300 /an
comparer au 668 610 /an sans les places rserves.
Do limportance de bien connatre le mode dexploitation du garage estimer.

LA LOI ALUR :
Pour lAccs au Logement et un Urbanisme Rnov

1. La loi ALUR est une LOI de grande ambition


La loi ALUR a pour objectif de rguler les dysfonctionnements du march,
protger les propritaires et les locataires, et permettre laccroissement de loffre de
logements dans des conditions respectueuses des quilibres des territoires
Elle a pour principal objectif de favoriser laccs au logement et lurbanisme
rnov

Cest quantitativement la loi la plus importante de la Vme rpublique


4 titres, 20 chapitres
177 articles
32 pages

Elle traite de tous les pans du secteur rsidentiel et mme au-del :

Titre 1 Logement digne et abordable (51 articles) 6 chapitres


Le chapitre 1 est consacr aux rapports locatifs dans le parc priv (22 articles)
Titre 2 Habitat indigne et coproprits dgrades (44 articles)
Titre 3 Politiques publiques du logement (30 articles)
Titre 4 Urbanisme (51 articles)

2. Lentre en vigueur de la loi

Promulgation de la loi : le 24 mars 2014

Publication de la loi au JORF : le 26 mars 2014

Loi n 2014-366 en vigueur depuis le 27 mars 2014

ET MAINTENANT :

Assiste-t-on ou allons-nous assister un dtricotage de la loi qui est tant


conteste ? NON assure Monsieur VALLS, en prcisant quil convient de
procder une application pragmatique de la loi (Manuel Valls 18 juin
2014)

Les objectifs de la Loi ALUR :


Favoriser laccs de tous un logement digne et abordable
Amliorer les rapports entre propritaires et locataires dans le parc priv
Lettre en place une garantie universelle des loyers
Renforcer la formation, la dontologie et le contrle des professions de
limmobilier
Amliorer la prvention des Expulsions
Faciliter les parcours de lhbergement au logement
Crer de nouvelles formes daccs au logement par lhabitat participatif
Lutter contre lhabitat indigne et les coproprits dgrades
Reprer et prvenir lendettement et la dgradation des coproprits
Redresser efficacement les coproprits dgrades
Renforcer les outils de la lutte contre lhabitat indigne
Amliorer la lisibilit et lefficacit des politiques publiques du logement
Rformer les procdures de demande dun logement social pour plus de
transparence, defficacit et dquit
Amliorer le contrle du secteur du logement social
Moderniser les dispositions relatives aux organismes de logement social
Elargir les dlgations de comptence en matire de politique du logement
Rformer la gouvernance de la participation des employeurs leffort de
construction
Moderniser les documents de planification et durbanisme
Dveloppement de la planification stratgique
Mesures relatives la modernisation des documents de planification
communaux et intercommunaux
Lutte conte ltalement urbain et la consommation despaces naturels,
agricoles et forestiers
Mesures favorisant le dveloppement de loffre de construction

On se limitera ltude de deux points essentiels pour lexpertise :


les principaux impacts sur les baux dhabitation
le volet urbanisme

1) les principaux impacts sur les baux dhabitation :


3. La fixation du loyer
3.1. Hors zone dencadrement de loyers
3.1.1 Loyer initial
Le principe de libre fixation du loyer initial est maintenu dans
les zones non encadres
Rgime de libert du code civil qui gouverne la fixation du
loyer initial pour tous les logements soumis la loi du 6 juillet
1989 (tendant amliorer les rapports locatifs et portant modification de
la loi du 23 dcembre 1986).
3.1.2 Loyer rvis
Comme antrieurement :
la rvision intervient chaque anne la date convenue entre
les parties ou au terme de chaque anne du contrat

Nouveauts :

la rvision ne peut excder, la hausse, la variation dun


indice de rfrence (IRL)

la rvision prend effet seulement compter de la demande de


rvision du bailleur.

Sous quelle forme ? Lavis dchance ?

Quid lorsque les indices nont pas t publie ?


le bailleur a 1 an pour manifester la volont dappliquer la
clause de rvision du loyer, dfaut, la rvision est perdue
pour lanne coule

3.1.3 Loyer major


Une clause de travaux damlioration fixant une majoration de
loyer peut tre stipule :
Par le contrat lui-mme
Par un avenant au contrat
Les travaux sont : [] travaux damlioration que le bailleur fera excuter

damlioration par opposition aux travaux


dentretien
vraisemblablement des travaux futurs
raliss par un tiers ?
La majoration ne peut faire lobjet dune action en
diminution du loyer.

3.1.4 Loyer renouvel : PERSISTANCE DE LANCIEN SYSTEME

le loyer doit tre manifestement sous-valu


la proposition de nouveau loyer doit maner du bailleur six
mois avant le terme du bail et tre :
adresse par LRAR ou
signifie par acte dhuissier ou
remise en main propre contre rcpiss ou
margement

A dfaut daccord sur le nouveau loyer :


Tentative de conciliation par la CDC (commission
dpartementale de conciliation) (saisie 4 mois avant le
terme du bail)
En cas de conciliation infructueuse :
- Saisine du juge avant le terme du contrat fixation judiciaire (avec excution
provisoire)
- A dfaut de saisine avant le terme du contrat reconduction aux conditions
antrieures

3.2. Le systme dencadrement des loyers

Le 29 aot 2014, le gouvernement a prsent le nouveau plan de relance sur le


logement, et le premier Ministre a annonc faire passer la trappe le dispositif
instaur par la loi ALUR/DUFLOT visant encadrer de manire prenne les loyers
en location (nue / meubl) dans le parc priv, en cantonnant sa mise en uvre la
seule ville de Paris (intra-muros), et ce uniquement titre exprimental.
Devant la leve de boucliers de certains suscite par cette annonce Monsieur
VALLS a vite fait machine arrire en acceptant le principe dune exprimentation
ailleurs qu Paris, bas sur le volontariat des communes.
(Lille et Grenoble ont opts pour, mais Lyon, Marseille, et Montpellier ont dit non).
Il convient de prciser que ces tergiversations ne remettent nullement en cause le
dispositif dencadrement annuel des loyers en zone tendue (jusquau 31 juillet 2015)
pour une relocation dun logement vacant depuis moins de 18 mois (ou un
renouvellement).

3.2.1 Principes gnraux

Primtre du dispositif :

Cette disposition vise les logements vocation de rsidence principale situs en


zone tendues :
zones tendues = zones dans lesquelles la taxe sur les logements
vacants (TLV) est exigible = 28 ZONES (liste indicative des 28
agglomrations en zone tendue :Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne,
Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Frjus, Annemasse, Grenoble, La Rochelle,
Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix en Provence, Meaux, Menton-Monaco,
Montpellier, Nantes ,Nice, Paris, Saint-Nazaire, Ste, Strasbourg, Thonon-lesBains, Toulon, Toulouse)

zones durbanisation continue de plus de 50 000 habitants o il existe un


dsquilibre marqu entre loffre et la demande de logements, entranant des
difficults srieuses daccs au logement sur lensemble du parc rsidentiel existant,
qui se caractrisent notamment par le niveau lev des loyers, le niveau lev des
prix dacquisition des logements anciens, ou le nombre lev de demandes de
logement par rapport au nombre demmnagements annuels dans le parc locatif
social
Ces zones couvrent 70% des locations prives soit 4,6 millions de logements en
France.
Ces agglomrations sont caractrises par le manque de logement en location.
Une tude a fait ressortir que 25% 30% des loyers devraient tre baisss.

un dcret doit fixer la liste des communes comprises dans ces


zones
Les zones tendues sont dotes dun observatoire local des loyers :
Cration linitiative des collectivits territoriales ou EPCI
(Etablissement Public de Coopration Intercommunale = cest un groupement
de communes qui ont choisi de dvelopper plusieurs comptence en
commun, comme les transports en commun, lamnagement du territoire, ou
la gestion de lenvironnement)

fiscalit propre.

Les observatoires locaux des loyers :


o peuvent prendre la forme dassociation ou de groupement
dintrt public (GIP)
o sont agr par le ministre du logement
o sont composs de bailleur, preneur, gestionnaire. La
reprsentation doit tre quilibre
o prsence de personnes qualifies + reprsentant de lEtat
Missions des observatoires :
o recueillir les donnes relatives aux loyers sur une zone
gographique dtermine
o mettre la disposition du public des rsultats statistiques
reprsentatifs sur ces donnes.
En effet, ce dispositif a pour objectif de publier quartier par quartier et type de
logement par type de logement les loyers praticables sur une zone donne. Le
bailleur devra se conformer aux loyers dcrts par les prfets aprs collecte des
informations auprs des observatoires des loyers.
Parc de rfrence :
o ensemble des locaux usage dhabitation ou usage mixte
professionnel et habitation, lexception de ceux
appartenant : aux organismes HLM, aux SEM de
construction et de gestion des logements sociaux (socits
dconomie mixte qui ont pour fonction la construction, la gestion, et
lentretien

dimmeubles),

aux organismes bnficiant de


lagrment relatif la matrise douvrage prvu larticle L.
365-2 du code de la construction et de lhabitation.

Qui alimente les observatoires :


o tous les intermdiaires (notamment les agents immobiliers)
o tous ceux qui le souhaitent
Quels loyers de rfrence ? : rentre en ligne de compte la surface,
le niveau de confort, lanciennet du locataire
Chaque anne le Prfet fixe annuellement par arrt :
un loyer de rfrence (loyer mdian), dtermin partir de
donnes recueillies par lobservatoire des loyers,
lorganisme imagin par la ministre DUFLOT pour
accompagner lensemble des mesures fiscales relatives
limmobilier locatif. Le calcul du loyer mdian sera effectu
sur la base du stock de logement louer.
un loyer de rfrence major = loyer de rfrence + 20% :
le loyer mdian peut tre major de 20% en fonction du
niveau du confort (conseil constitutionnel du 20 mars 2014)
un loyer de rfrence minor = loyer de rfrence 30%
(conseil constitutionnel du 20 mars 2014)
loyer de rfrence = le loyer mdian calcul partir des niveaux de loyers
constats par lobservatoire local des loyers selon les catgories de logement et les
secteurs gographiques.
Ces loyers sont exprims par un prix au mtre carr de
surface habitable, par catgorie de logement et par secteur
gographique.
-

en fonction de la structuration du march locatif


(Conseil Constitutionnel 20 mars.2014)
une apprciation locale diffrencie (on peut se
demander quelle doit tre la finesse de grammage
gographique ?)

un prix au m pouvant varier selon la typologie de


logement

Les loyers de rfrences doivent :


-

permettre la dtermination du loyer en


adquation avec lensemble des caractristiques qui
dterminent habituellement la fixation dun loyer

Les facteurs dterminants du niveau de loyer :

La priode de construction (5 priodes)


Le type de bien: individuel ou collectif
Le nombre de pices
La nature de la location meuble ou nue

3.2.2 Loyer initial


Loyer = Loyer de base + (le cas chant) Complment de loyer (CL)

Loyer de base est fix librement par les parties


dans la limite du loyer de rfrence major
- le montant du loyer du prcdent locataire est indiffrent
- la ralisation de travaux par le bailleur nest pas prise en compte
En cas derreur de plus d1/20me de la surface
habitable mentionne, le loyer peut tre rduit au
prorata de la surface habitable.
Un complment de loyer peut tre appliqu :
Loyer de base = loyer de rfrence major
Et si le prcdent dcret dencadrement (dcret
Duflot) perdureLE TOUT DANS LA LIMITE du
prcdent loyer index sauf ralisation de travaux

Le complment de loyer :
Dfinition : pour des logements prsentant des caractristiques de localisation ou de
confort par comparaison [.] avec les logements de la mme catgories situs dans le
mme secteur gographique .
On peut en consquence pratiquer un complment de loyer en cas de caractre
exceptionnel du logement (grande hauteur sous plafond, prsence dune terrasse, dun
jardin)

Le complment de loyer est lexpression de la libert contractuelle lorsque les


caractristiques dterminantes de la fixation du loyer ne sont pas prises en compte
par les catgories de logement et dans les secteurs gographiques du loyer de
rfrence.
Le montant du complment de loyer et les caractristiques du logement le justifiant
doivent tre indiqus dans le bail.

En cas de contestation du locataire du complment de loyer :


o
Saisine pralable de la CDC (chambre dpartementale de conciliation) obligatoire
Dans les 3 mois compter de la signature du bail
- La charge de la preuve des caractristiques dterminantes du logement est
renverse : elle pse sur le bailleur
- En cas de conciliation, le montant du loyer est celui fix par le document
dlivr par la CDC (chambre dpartementale de conciliation).
o

Saisine du tribunal dfaut de conciliation Dans les 3 mois compter de la


rception de lavis de la CDC pour agir en annulation ou en diminution du
complment de loyer.

Pour les baux en cours, lors du renouvellement automatique ( lissue dune priode
triennale), le locataire peut demander une baisse de son loyer si celui-ci dpasse le
loyer major. Sa demande est formuler auprs du bailleur par courrier au moins six
mois avant la date de son renouvellement.

3.2.3. En cours de bail

La rvision du loyer :
Pas de spcificit lie au caractre de zone tendue : comme prcdemment en
fonction de lIRL (indice de rfrence des loyers). Lindexation nest pas systmatique, le
bailleur devra solliciter le preneur dans les dlais.

Le loyer major :
Pas de spcificit lie au caractre de zone tendue : cf. prcdemment

3.2.4 Loyer renouvel

lors du renouvellement, le loyer peut tre rvalu ou diminu

Si loyer est infrieur de 30% au loyer mdian (hors montant du complment de loyer)
le bailleur peut demander sa rvaluation : laction en majoration
- par tiers ou par sixime selon la dure du bail et limportance de la majoration (+ de
10%)
- laction en majoration ne pourra seffectuer que dans la limite du loyer de rfrence
minor
- la contestation du locataire au regard des loyers du voisinage (3 6 rfrences)

Si loyer est suprieur de 20% au loyer mdian alors le locataire pourra


demander la rvaluation de son loyer : laction en minoration
- action en diminution ouverte au locataire
- diminution (hors complment de loyer) hauteur du loyer de rfrence major ?

Le loyer de rfrence doit tre le loyer publi par arrt au moment de la


demande

Ce que doit dsormais indiquer le bail ;


La surface habitable
Le loyer de rfrence et le loyer de rfrence major correspondant la
catgorie du logement
Le montant et la date du dernier loyer acquitt par le prcdent locataire, si
celui-ci a quitt le logement moins de 18 mois avant la signature du bail
La nature et le montant des travaux effectus dans le logement depuis la fin
du dernier contrat
Une notice dinformation relative aux droits et obligations des locataires et des
bailleurs

Quelles seront vraisemblablement les effets de lencadrement des loyers ?

Lobservatoire Clameur estime que pour les logements viss par la mesure, les
loyers subiront des baisses de 15% 29% selon lagglomration.
Limpact le plus fort attendu est Nice avec des loyers qui pourraient baisser de
28,6% en moyenne. Le recul devrait tre de 23,1% Paris.

4.1. Cong du bailleur


4.1.1 Rgles communes aux cong-vente et cong-reprise

Le dlai de pravis de 6 mois reste inchang

Cong notifi par lettre RAR, signifi par acte dhuissier ou remis en main propre
contre rcpiss ou margement

Contrle du juge en cas de contestation sur le cong : il peut :


o vrifier a priori la ralit du motif du cong
o invalider le cong si la non-reconduction du bail napparat pas justifie
par des lments srieux et lgitimes
o se saisir doffice de ces questions

Une notice dinformation relative aux droits du locataire et aux obligations du


bailleur doit tre annexe au cong

Il existe des causes administratives de suspension de la dure du bail et de la


facult de donner cong (insalubrit)

On ne peut pas donner cong des locataires protgs sans offre de


relogement :
o Les locataires de plus de 65 ans (avant lge tait fix 70 ans)
o et dont les ressources sont infrieures un plafond fix par arrt
ministriel
o lexception : si le bailleur est g de plus de 65 ans (avant : 60 ans)

sanctions pnales :
o 6 000 pour le bailleur personne physique
o 30 000 pour le bailleur personne morale

4.1.2 Cong-reprise

Le bailleur doit indiquer la nature du lien qui lunit avec le bnficiaire de la


reprise (par exemple pour loger son fils)

il doit justifier du caractre rel et srieux de sa dcision de reprise


o la justification doit figurer dans le cong
o // loi du 1er septembre 1948

En cas dacquisition dun bien occup

o si le terme du bail en cours intervient + de 2 ans aprs lacquisition le


cong est autoris au terme du bail en cours
o Si le terme du bail en cours intervient - de 2 ans aprs lacquisition le
cong est autoris aprs un dlai de 2 ans
prorogation du bail pour 3 ans
Consquence ; augmentation des dcotes appliquer sur le prix du bien vendu
occup : 16 17% en moyenne au lien de 10% habituellement pratiqu avant cette
disposition.
De plus, la Mairie dispose dun dlai de deux mois pour prempter et de 6 mois pour
ritrer. Consquence allongement des dlais pour signer la vente (3 semaines de
plus environ).
4.1.3 Cong pour vente

Le dispositif reste quasiment inchang


En cas dacquisition dun bien occup, le cong pour vente nest autoris qu
compter du terme du premier renouvellement.
Les congs antrieurs ce terme ne sont pas
autoriss Ils sont a priori nuls,
sont donc pas reports

leurs effets ne

4.2. Cong du locataire

Le principe est inchang : dlai de pravis de 3 mois inchang

Dans certains cas, rduction du dlai 1 mois :


o en zones tendues
o pour raisons de sant, constates par un certificat mdical
o pour les bnficiaires du RSA ou de lallocation adulte handicape
o pour le locataire qui sest vu attribuer un logement social

Le motif invoqu, QUEL QUIL SOIT, doit tre justifi au moment de lenvoi de
la lettre de cong. A dfaut, retour au dlai de 3 mois.

2) le volet urbanisme

Evolution des plans doccupation des sols (POS) :

Article L 123-19 du Code de lurbanisme :

Les POS qui nont pas t mis en forme de plan local durbanisme (PLU), au
plus tard le 31 dcembre 2015 sont caducs compter de cette date et ce sont
les RNU qui sappliquent.

Toutefois, lorsquune procdure de rvision du POS a t engage avant le


31 dcembre 2015, cette procdure peut tre mene terme sous rserve
dtre acheve au plus tard trois ans compter de la publication de la loi. Les
dispositions du POS restent en vigueur jusqu lapprobation du PLU et au
plus tard jusqu lexpiration de ce dlai de trois ans.

Transfert de la comptence PLU aux intercommunalits :


- A compter du 27 mars 2017, (3 ans + 1 jour aprs la publication de la loi ALUR), la
comptence PLU est transfre automatiquement aux communauts de communes
ou communaut d'agglomration.
.sauf si dans les trois mois prcdant le terme du dlai de trois ans au moins 25 %
des communes reprsentant au moins 20 % de la population s'y opposent
- Aprs le 27 mars 2017, si les communauts de communes ou communauts
d'agglomration ne sont pas devenues comptentes en matire de PLU, leur organe
dlibrant peut tout moment se prononcer par un vote sur le transfert de cette
comptence.
.sauf si les communes membres s'y opposent dans les conditions prvues
prcdemment, dans les trois mois suivant le vote de l'organe dlibrant

II Mesures favorisant la densification avant la loi ALUR

Ordonnance Duflot n 2013-889 du 3 octobre 2013 relative au


dveloppement de la construction de logement (L 123-5-1 du Code de
lurbanisme) et son dcret du mme jour :

Drogation au Code de lurbanisme

Possibilits de droger aux rgles relatives au gabarit et la densit pour


autoriser une construction destine principalement l'habitation dpasser la
hauteur maximale prvue par le rglement, sans pouvoir dpasser la hauteur
de la construction contigu ;

Possibilits de droger aux rgles relatives la densit et aux obligations en


matire de cration d'aires de stationnement :
pour autoriser la surlvation d'une construction acheve depuis plus
de deux ans, lorsque la surlvation a pour objet la cration de
logement.
pour autoriser la transformation usage principal d'habitation d'un
immeuble existant par reconstruction, rnovation ou rhabilitation, dans
la limite du gabarit de l'immeuble existant
lorsque le projet de construction de logements est situ moins de 500
mtres d'une gare ou d'une station de transport public ou de transport
collectif en site propre, en tenant compte de la qualit de la desserte,
de la densit urbaine ou des besoins propres au projet au regard des
capacits de stationnement existantes proximit

Drogation au Code de la construction


Pour un projet de surlvation d'immeuble achev depuis plus de deux ans :
Lordonnance (article L. 111-4-1 du Code de la Construction et de lHabitation)
permet au maitre douvrage de solliciter auprs du prfet une drogation aux
rglementations portant sur :

lisolation acoustique,

le passage du brancard,

les ascenseurs,

laration,

la protection des personnes contre lincendie

les lignes de communications lectroniques trs haut dbit en fibre optique.

Le maitre douvrage doit justifier dans sa demande de latteinte des meilleurs


objectifs possibles et ne doit pas dgrader la situation du btiment ancien.
Condition des demandes de drogations :

Seulement dans les communes appartenant une zone d'urbanisation


continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prvue larticle 232
du CGI, et dans les communes de plus de 15 000 habitants figurant sur la liste
prvue au septime alina de l'article L. 302-5 du CCH (Code de la Construction et
de lHabitation)

Procdure doctroi des drogations :

Les demandes de drogation doivent tre jointes au dossier de demande de


permis de construire

Le dlai d'instruction de droit commun des demandes de permis de construire


est major d'un mois pour les drogations portant sur les seules rgles
d'urbanisme et de deux mois pour les drogations portant sur rgles du code
de la construction

Lorsque le demandeur joint sa demande de permis de construire une


demande de drogation prvue l'article L. 111-4-1 du code de la
construction et de l'habitation, la demande doit prciser les rgles auxquelles il
souhaite pouvoir droger, les raisons pour lesquelles il ne peut satisfaire les
obligations constructives ainsi que, le cas chant, les mesures
compensatoires, telles que des amnagements ou des mesures techniques
ou d'exploitation, qu'il propose

le dossier est transmis par le maire au prfet qui a trois mois pour instruire, et
qui consulte les services d'incendie et de secours, la commission
dpartementale de scurit et d'accessibilit et le centre d'tudes et
d'expertise pour les risques, l'environnement, la mobilit et l'amnagement

L'absence de notification de la dcision du prfet vaut accord tacite sur les


demandes de drogation au code de la construction et de l'habitation

Si le prfet a refus la drogation, le silence du maire lissue du dlai


dinstruction vaut rejet

le permis de construire ne peut pas tre accord avant l'obtention de la


drogation sollicite sur le fondement de L 111-4-1

La dcision accordant la drogation peut tre assortie de prescriptions


particulires et imposer des mesures compensatoires au matre d'ouvrage

III. Les volutions en matire de contrle de la densit

Suppression du COS
Larticle 157 de la loi ALUR en modifiant larticle L. 123-1-5 du Code de lurbanisme,
a supprim, avec effet immdiat, la notion de COS dans les PLU
La suppression du COS ne sapplique pas aux POS. Lorsquune commune est dote
dun POS, le COS demeure opposable aux projets de construction. Les plans
doccupation des sols (POS) restent en effet rgis, en vertu de larticle L.123-19 du
code de lurbanisme, par larticle L.123-1 dans sa rdaction antrieure la loi
solidarit et renouvellement urbains (SRU)
Consquence de la suppression du COS : application des rgles de hauteur,
gabarit, volume, emprise au sol, ou implantation par rapport aux limites sparatives
Sont galement supprims :

toute rfrence au COS dans les mcanismes existants de dpassement des


rgles durbanisme.

Les mcanismes de bonus de constructibilit accords sur la base des articles


L. 123-1-11 pour les btiments usage dhabitation, L. 127-1 pour les
logements locatifs sociaux et L.128-1 pour les constructions satisfaisant des
critres de performance nergtique leve ne peuvent plus se baser sur le
COS.

Attention : pour profiter des nouvelles possibilits de densit pour des projets
dextension ou de surlvation de constructions existantes, il convient de vrifier au
pralable la conformit de lexistant.
Les exceptions la suppression des COS dans les PLU :

Le rglement du PLU peut prvoir un contrle de densit des constructions


dans les zones naturelles, agricole ou forestires afin d'assurer leur insertion
dans l'environnement et leur compatibilit avec le maintien des rgles de
densit en ZAC (article L.123-1-5 du Code de lurbanisme)

Dans les secteurs btis des zones urbaines issus d'une opration
d'amnagement d'ensemble d'un domaine bois, antrieure au XXme
sicle, et ayant conserv leur caractre remarquable de parc, le PLU peut
comporter des dispositions rglementant la surface de plancher des
constructions en fonction de la taille des terrains si la prservation de la
qualit des boisements et espaces verts le justifie (L.123-1-11 du code de
lurbanisme).

Le cas des lotissements


Les lotissements autoriss aprs lentre en vigueur de la loi Alur :

Le lotisseur doit prciser, dans sa demande de permis damnager, une


surface de plancher maximale dont la construction est envisage sur le
primtre de lopration, en faisant abstraction du COS.

Cette surface de plancher maximale ne peut pas tre suprieure celle qui
rsulte de l'application des autres rgles de densit prvues par le document
durbanisme la totalit du primtre du lotissement.

Elle peut tre rpartie entre les diffrents lots, soit par le permis d'amnager,
soit par le lotisseur l'occasion de la vente des lots.

Quid des lotissements autoriss avant lentre en vigueur de la loi Alur ?

La loi Alur ne remet pas en cause les surfaces de plancher maximales


constructibles fixes par les permis damnager accords avant son entre en
vigueur, quand bien mme ces surfaces ont t dtermines en tenant
compte de lapplication du COS au primtre de lopration damnagement.

La loi Alur na pas deffet rtroactif sur la rpartition des possibilits de


construire sur chacun des lots, dfinitivement tablies par le lotisseur et
approuves par l'autorit comptente lors de la dlivrance du permis
damnager le lotissement.

Les lotisseurs peuvent galement continuer rpartir la surface de plancher


lors de la vente des lots. Les certificats indiquant la surface de plancher
constructible sur les lots demeurent exigibles au titre des demandes de permis
de construire dposes sur les lots

Suppression de la taille minimale des parcelles


(article L.123-1-5 du Code de lurbanisme)

Cette suppression doit tre prise en compte dans les procdures en cours, y
compris lorsque le projet de PLU a t arrt.

Sagissant des PLU en vigueur, ils pourront intgrer la suppression par le biais
dune modification simplifie du document durbanisme.

En labsence de modification du PLU, lautorit charge de dlivrer les


autorisations durbanisme doit carter systmatiquement son application lors
de linstruction dune autorisation durbanisme et de ne se baser que sur les
autres rgles fixes par le PLU notamment en matire de hauteur, gabarit,
volume, emprise au sol, ou implantation par rapport aux limites sparatives.

Attention : cette suppression ne sapplique pas aux POS

Suppression du contrle des divisions de terrains btis

Le dispositif de contrle de la constructibilit rsiduelle (ou contrle des


divisions de terrains btis) prvu par larticle L. 123-1-11du code de
lurbanisme disparat, y compris pour les POS.

Les PLU ou POS ayant institu un contrle des divisions des terrains btis
intgrent la suppression du dispositif par le biais dune modification simplifie
en application de larticle L. 123-13-3du code de lurbanisme.

Les PSMV ne sont pas concerns par cette disposition. En labsence de


modification, il appartient lautorit charge de dlivrer les autorisations
durbanisme den carter systmatiquement lapplication lors de linstruction
dune autorisation ou dclaration durbanisme.

Modification des informations sur la pollution des sols

Cration, par lEtat, des secteurs d'information sur les sols (SIS) pour les
terrains o la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas
de changement d'usage, la ralisation d'tudes de sols et de mesures de
gestion de la pollution pour prserver la scurit, la sant ou la salubrit
publiques et l'environnement (article L 125-6 du Code de lenvironnement)

Les SIS sont annexs au plan local d'urbanisme ou au document d'urbanisme


en tenant lieu

Obligation dinformation du vendeur ou du bailleur lorsque le


terrain concern est situ en secteur dinformation sur les
sols ( SIS ) (L 125-7 du Code de lenvironnement) =>
Dcret dapplication en attente

Si une pollution constate rend le terrain impropre la


destination prcise dans le contrat, dans un dlai de deux ans
compter de la dcouverte de la pollution, l'acqureur ou le
locataire a le choix de demander la rsolution du contrat ou,
selon le cas, de se faire restituer une partie du prix de vente ou
d'obtenir une rduction du loyer. L'acqureur peut aussi
demander la rhabilitation du terrain aux frais du vendeur
lorsque le cot de cette rhabilitation ne parat pas
disproportionn par rapport au prix de vente.

Terrains situs en SIS : Cration dune attestation tablie par un


bureau dtude certifi + jointe au dossier de PC garantissant
la ralisation dune tude des sols et de sa prise en compte dans
la conception du projet de construction ou de lotissement. (L.
556-2 C. Env.) =>Dcret dapplication en attente

V. Rforme du droit de premption

Renforcement des comptences des Etablissement public de coopration


Intercommunale (EPCI) (structure administrative franaise regroupant des communes
ayant choisi de dvelopper plusieurs comptences en commun) et du Prfet dans les
communes carences en logement social

Extensions du champ dapplication du droit de premption :

Cession de parts de SCI ;

Apports en nature au sein dune SCI

Immeubles construits ou acquis par un organisme HLM

Alinations titre gratuit

Alinations dimmeubles btis lissue dun dlai de 4 ans compter de leur


achvement

LA LOI PINEL :

Mise en application au 1er septembre 2014.


Cest la loi relative lartisanat, au commerce, et aux trs petites entreprises.
Lobjectif de cette loi est de soutenir une offre commerciale et artisanale diversifie
sur le territoire franais en favorisant le dveloppement des trs petites entreprises.
La loi PINEL vise :
Matriser la hausse des loyers
Amliorer la transparence entre bailleur et preneur
Limiter lautorisation des dures fermes des baux
Allonger la dure autorise pour les baux drogatoires
Limiter la garantie du cdant lors des cessions
Confrer un droit de prfrence au profit du locataire en cas de vente des
murs
Elargir le champ de comptence des commissions dpartementales de
conciliation

1) La dure du bail :
dsormais, contracter un bail avec une dure ferme est interdite, sauf quand
la dure contractuelle du bail est suprieure 9 annes
par contre on peut faire des baux fermes pour les bureaux et les locaux
monovalents, ainsi que sur des locaux de stockage
la dure du bail drogatoire est porte de 2 ans 3 ans. Ainsi, la loi PINEL est
venue retoucher larticle L145-5 du code de commerce, texte qui autorise des
baux de courte dure chappant au statut des baux commerciaux, et en fixe
leur rgime.
Un tat des lieux dentre est dsormais obligatoire et un tat des lieux de
sortie est galement impos, y compris pour un bail drogatoire en cours au
20 juin 2014 (si un tat dentre a t rgularis).
Il est possible de rgulariser des baux drogatoires successifs pour autant que
la dure totale de la location nexcde pas trois ans (par exemple 3 baux dun
an).
A lchance du bail drogatoire, le bailleur bnficie dsormais dun dlai
dun mois pour signifier au preneur, par voie dhuissier, quil ne souhaite pas
reconduire le bail pour un 3-6-9.

2) facult de donn cong lors dune rvision par lettre RAR :


cette facult nest que pour les rvisions et non pour les renouvellements
pour les renouvellements de baux et les rponses aux demandes de
renouvellement, lacte dhuissier est obligatoire

3) le loyer
La loi Pinel instaure le plafonnement du dplafonnement du loyer . Le loyer ne
pourra augmenter que dans la limite de 10% par an du dernier loyer acquitt et ce
pendant 10 ans.
Ne sont pas soumis cette rgle :
les baux ayant eu une dure effective suprieure 12 ans
les bureaux
les locaux monovalents

4) les charges
ltablissement dun tat des lieux lentre dans les locaux et lors des
cessions, est dsormais obligatoire
la bail doit comporter linventaire exhaustif des charges et leur clef de
rpartition
les charges non imputables au preneur ont t fixes par le projet de dcret
du 29 septembre 2014 (dcret dfinitif en attente !)
Article R.145-35, prcise que ne peuvent tre imputs au locataire :
- les travaux de grosses rparations viss larticle 606 du code civil, y
compris les honoraires qui sont lis ces travaux
- les charges imputables aux locaux vacants dans un ensemble immobilier
- la part des charges nayant pu tre impute un ou plusieurs locataires
du fait du plafonnement des charges
- la contribution conomique territoriale et les impts, taxes et redevances
dont le redevable lgal est exclusivement le bailleur ou le propritaire du
local ou de limmeuble
- les honoraires lis la gestion des loyers du local ou de limmeuble qui fait
lobjet du bail
Lentre en vigueur de ce volet sur les charges est fixe au 1er janvier
2015.
Toutefois, la taxe foncire et la taxe sur les ordures mnagres semblent
pouvoir encore tre imputes au preneur.
obligation dinformer le locataire sur les projets de travaux 3 ans qui peuvent
impacter le locataire
dsormais la commission de conciliation est comptente sur les charges
Attention, le preneur peut dsormais demander au bailleur la restitution de
lensemble des charges indument payes sur lensemble des annes o elles auront
t acquittes.

en cas de cession du droit au bail, la garantie du cdant est dsormais limite


3 ans.

modification de larticle 1724 du code civil par la loi ALUR ; la dure passe de
40 jours 20 jours :
Si, durant le bail, la chose loue a besoin de rparations urgentes et qui ne
puissent tre diffres jusqu' sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque
incommodit qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit priv, pendant qu'elles se font,
d'une partie de la chose loue.

Mais, si ces rparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminu
proportion du temps et de la partie de la chose loue dont il aura t priv.
Si les rparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est
ncessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire rsilier le
bail. (Modifi par LOI n2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1)

LAjustement des loyers :


Dsormais lindice ICC ne peut plus servir de rfrence pour la rvision lgale
triennale, seuls les indices ILC et ILAT peuvent tre utiliss.

Quels champs dapplication pour lILC ?


. Sont vises les activits commerciales, industrielles et artisanales, hormis les
activits commerciales exerces dans les bureaux, ainsi que les plates-formes
logistiques et les activits industrielles vises larticle L 110-1-5 du code de
Commerce (Cf. toute entreprise de manufactures, de commission, de transport par
terre ou par eau)
. 1er cas dexclusion : les baux portant sur des locaux usage exclusif de bureaux
commerciaux & assimils
. 2me cas dexclusion : les baux des locaux ou immeubles abritant des
tablissements denseignement, lorsquils sont grs sous la forme associative et
quils ne ralisent pas, de ce fait, des actes de commerce
. 3me cas dexclusion : les baux commerciaux consentis sur option aux
professions librales

Quels champs dapplication pour lILAT ?


. Celui du dcret : les activits tertiaires autres que les activits commerciales,
industrielles et artisanales, les activits des professions librales (ayant ou non opt
pour le statut des baux commerciaux) et celles effectues dans les entrepts
logistiques
. 1er cas particulier : certaines autres entits changeant (galement) avec
lextrieur des informations orales et/ou des documents, type associations ( but
lucratif ou non) ou administrations ayant opt pour le statut des baux commerciaux
. 2me cas particulier : certaines activits commerciales exerces en pied
dimmeuble et requalifies en bureaux par la jurisprudence (depuis le milieu des
annes 1980), lors de la fixation (amiable ou judicaire) du loyer de renouvellement :
agences bancaires, immobilires, de voyages, dassurances, matrimoniales, dinterim
Quelles interprtations possibles ?

Vente des locaux :


Un droit de prfrence est cr au profit du locataire, mais le dispositif nentrera en
vigueur que le 18 dcembre 2014.

Bail professionnel :
Pour les locaux destins un sage exclusivement professionnel (professions
librales) le rgime applicable repose avant tout sur les textes de droit commun du
code civil.
Mais, la loi PINEL est venue insrer un nouvel article 57 B dans la loi de 1986. Le
texte prcise quau moment de chaque prise de possession des locaux par un
locataire, un tat des lieux doit tre tabli lamiable et contradictoirement par les
parties (ou par un tiers mandat par les parties), et joint au contrat de location. Ltat
des lieux peut tre dress par un huissier ( linitiative du bailleur ou du preneur)
frais partags par moiti. Un tat des lieux de sortie est galement impos dans les
mmes conditions.
Cette nouvelle rgle est applicable pour tout bail venir ou conclu depuis le 20 juin
2014. Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014 un tat des lieux de sortie est
obligatoire si un tat des lieux a t fait lentre.