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  • Contratos Civiles - Bernando Pérez Del Castillo

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    [ | | I I i [ BERNARDO PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO PROFESOI DE KA FACUNIAD DE DERECIEO Dc KA UNAM Y UNIVERSIDAD ANALIUAC CONTRATOS CIVILES DECIMOCUARTA EDICION GORREGIDA. ¥_AUMENTADA EDITORIAL PORRUA AY. REPUBLICA ARGENTINA, 15 MEXICO, 2012 INTRODUCCION La presente obra esta dirigida a estudiantes dei curso de contratos, aunque conviene aclarar que la misma no contempla los alcances de un tratado, sino sencillamente los de una gufa de estudios. No esté por demis seffalar que existe una amplia bi- bliografia y diversos enfoques del tema que nos ocupa: en ‘unos abunda la teoria y otros son mas bien practicos; unos abusan de erudicién y otros tienden a ser esquematicos. Por ello en esta obta he buscado incluir, si, aspectos teérico- practicos relativos a los contretos, pero considerando mi experiencia y conocimientos adquiridos a través de la labor docente desempefiada, 2 lo largo de treinta y cinco afios, en distintas universidades de la ciudad de México y del interior de la Republica Durante ese tiempo he confirmado la riqueza de posi- bilidades para crear diferentés tipos y formas de contratar. ‘Asi, son ya comunes contratos que antes ni se pensaba en su existeneia y menos en su aplicabilidad legal. Ello habla de la inagotable, real y variable fuente del nuevo derecho para lever el negocio juridico al nivel de lo cotidiano. Desde esa perspectiva el curso de contratos es uno de los mas dindmicos ée cuantes integtan el derecho civil, pucs resulta ya un espacio en el cual se desarrollan la creativi- dad, la imaginacidn y ta inteligencia del jurista, lo que convierte a la materia en un estudio apasionante. Finalmente he intentado, y usted amable lector tendré la mejor opinién, expresar fas ideas contenidas en el pre- sente Lioro en un lenguaje sencillo y claro, lo que desde luego no le resta al mismo la profimdidad y seriedad: que le son intrinsecas. Dr. Bemardo Pérez FernAnonz, pol. Castitio x1 PRIMERA PARTE TEORIA GENERAL DEL CONTRATO D- 246023 GAPITULO 1 INTRODUCCION A LA TEORIA DEL CONTRATO. La EvoLUCIGN EN 10s ConrRaTos Para su desarrollo en la sociedad, el hombre requiere del intercambio de bienes y servicios, sin los cuales eco némica y socialmente quedaria aislado. Tal intercambio, que provoca que el ser humano se enriquezca y perfeccio. ne, se realiza, entre otros medios, a través de los con: tratos, Las relaciones econdmicas ocasionaron que en un prin- cipio la regulacién juridica fuera espontanea; sin embar. go con el desarrollo cultural esta ultima se ha ido perfec- cionande poco a poco, y de leyes cudiméntarias ahora existen modernas codificaciones, mismas que han scrvido para establecer frenos que evitan abusos e irresponsa- bilidad. La reglamentacin de los contratos nace de Ja necesi- dad ée buscar, por un lado la autonomfa de la voluntad y por el otro, la, equidad en Jas transacciones, de suerte que constituya y cristalice el minimenn ético deseable. Bajo esta concepcién, quienes intervienen en un con- trato han gozada siempre de la facultad de autoregularse y estipular en é! diversas modalidades o cléusulas penales, © simplemente se adaptan a los contratos “tipo” reglamen- tados por Ia ley, los que contemplan un ideal dentro de la contratacién. As{ por ejemplo, en el contrato de compra: venta “tipo”, basta que las partes se pongan de acuerdo en precio y cosa, para que supletoriamente se apliquen lugar y tiempo de la entrega del page y de la cosa; ef sa neamiento para el caso de eviccion y por vicios ocultos; 3 | “D)-296023 4 BERNARDO PEREZ FEENANDEZ DEL CASTILLO etottera. Por ello cvando se habla de los contratos “tipo” se dice que “la definicién y regulacién de los contratos en el Cédigo Civil, es un servicio ptiblico que se presta a la comunidad”. EL NEcocro Juntpreo Existen diversas denominaciones de los hechos que pro- ducen efectos en el mundo juridico. En Ja doc:rina fran- cosa, que es la seguida por nuestro cédigo, los heckos ju- ridicos, lato sensu, se dividen en hechos juridicos stricto sensu y actos juridicos, Al decir de Bonnecase et acto juridico “es una mani- festacién exterior de voluntad, bilateral o unilateral, cuyo fin directo es engendrar, fundandose en una regia de dere- cho, en contra o en provecho de una o de varias personas, un estado, es decir, una situaciéa juridica general y per- manente, 0, al contrario, un efecto de derecho limitado que conduce a fa formacién, a la modificacién o la extin- cidn de vina relacién de derecho”.* Por su parte en las doctrinas alemana, italiana y en la actual espafiola, el acto juridico se subdivide en actos juri- dicos siricto y negocios juridicos. El primero de éstos es un agts jnriditeaigido, pues toda la conducta del sujeto esté prevista en forma rigurosa por la ley. Por ejemplo cnando un tutor acepta el cargo, su actividad se regula estrictamente por la norma juridica; no se discute el tipo de garantia que va a otorgar, cudndo va a rendir,cuentas, etcétera. El segundo o sea, el negocio juridico 08’ un acto” juridics, figxible, toda vez que el, sujeto: tiefe’ un .amplio ‘caimpo-de' autoregulacion ‘dentro -del marco legal.’ Como ejemplos podemos mencionar el testamento, el contrato de asociacién, las capitulaciones matrimoniales, eteétera, er Jos que la ley permite que Jos sujetos construyan sus pro- pias normas. " Borja Soriano, Manuel, cita « Bonnecase, Julign, en Teorfa General de las Obligacioues, Porta, 8 06, México, 1982, p. 84. i [ 1 ! : t t INTRODUCCION A LA TRORIA DEL CONTRATO 4 El término negocio juridico se debe a los pandectistas y puede definirse como la facultad juridica que-tienen.las personas. de autodetemminaise. Asi Savigny define al con- trato como “el acuerdo de muchas personas sobre una manifestacién comin de voluntad, destinada a regir sus relaciones juridicas”. Esta concepeién podria asimilatse a la autonomia psivada de la voluntad, 0 como dice Federico de Castro, Ia autarquia personal. Por su parte Karl Larenz io cxplica y dice: “El Cédigo Civil conceptita como ‘negocio juridico’ un acto —o una pluralidad de actos entre si reia- cionados, ye sean de una o de varies personas— cuyo fin es prodacir un efecto juridico en el ambito del Derecho privado, esto es, una modificacién en las relaciones juridicas entre particulares. Por medio del negocio juridico el indi- viduo configura por si sus relaciones juridicas con otros. El negocio juridico es el medio pasa la seatizaciéndewla ERRZ FERNANDEZ DEL CASTILLO det Ctigo ivi Que se depoendee ei ‘Cédigo Civil Obligaci6n Prostacién Forma de cumplimiento Formalidades Por sa independencia Procesales Unilaterates estes [stom (Conmutativos ovseow {iia Gratuitos Preporatorio ‘Taasttive de deminie ‘Traslativo de uto Prestacién de serviios Asociatives ‘Aletorioe Gorartia Termina cen una corteoversia ‘feoucion instantdnes Ejecucién escalonada Bjecucion clferida ‘Traote sucesive Silemace Con formalidedes restringicas Liberted de formalidades Principales Actesoriog Transaceion Mediacién Comp:omiso Conteatos civiles pleos CLASFICAGON DE LOS CONTRATOS CIYILES 6 Tratates [Compaen cay [bona ow | teins faeries ily | Maite iy eonoae iow | tiie {ue oot, GE) | REM, ae ses otis Sod i eos | Ro een frie rent [EB [BEES seca (esas roses! { Tnssscién y arbitaje SEGUNDA PARTE 4 & z & 8 a 5 3 g CAPITULO I EL CONTRATO DE PROMESA DarINIcION El contrato de promesa es. el acuerdo de voluatades por medio del cual una parte o ambas, segiin sea unilateral o bilateral, se obligan a celebrar un contratg futuros BI Cédigo Civil, Libro Cuarto, Segunda Parté, Titulo Primero, establece: AxrfctLo 2243—Puede asunnirse contractualmente la obli- gacién de celebrar un contrato futuro? Anticuto 2244—La promesa de contratar 0 sea el con- trato preliminar de otro puede ser unilateral o bilateral. Se denomina promitente al que se obliga y bereficiario al qe recibe. En la promesa bilateral ambos son promi- tentes y beneficiarios, Bsta figura no se conocfa en Roma, no obstaate algu- ‘nos autores consideran que el llamado paciium in con- trahendo romano, es el antecedente de la promesa, Sin embargo dicko picto carecié de regulacién legal y por lo tanto, actualmente sélo se comprerde como una mencién al acuerdo de voluntades entre las partes pura coutratar y obligarse. Los glosadores y posglosadores fueron los que Jniciaron su aplicacién como un acto juridico imiateral sin Hegar 2 su concepciéa contractual. 3 Este articulo esté inspirado en el 22 del Cédigo Civil Suiza de las ‘Obligeciones, que en sa primer parrafo estableve: “La obligacién de cale- drar una convencién Futura puede ser motive de contrat 65 66 BERNARDO PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO El Cédigo de Napoleén desconocié explicitamente esta figura al decir: Anticuto 1589,—La promesa de venta equivale a venta cuando hay consentimiento reciproco de las dos partes sobre la cosa y sobre el precio. En la Exposicién de Motivos de este ordenamiento, Portalisis® expresa: La promesa de venta equivale a venta, cuando en ella hay consentimiento recfproco de las partes sabre la cosa y sobre el precio, Se encuentra, efectivamente, en este caso, todo lo que es 1a substancia del contrato de venta. Por su parte la doctrina alemana considera que la pro- mesa va en contra de Ia libre contratacién, pues coacciona a la celebracién del contrato definitivo, En la legislaci6n y en fa doctrina espafiola, se concibe la celebrecién del contrato de promesa, pero como un ne- gocio juridico atfpico y no regulado. Covicos pe 1870 y 1884 Estos cédigos no siguieron al de Napoledn, pues como fuente de inspiracién tuvieron los cédigos portugués y sui- z9 de les obligaciones. En ellos no se regulaba la promesa de contrato, sino iimica y exclusivamente se limitaban a la promesa de compraventa (Arts. 2819, 2820 y 2821). En Ta actualidad la definicién del cédigo vigente se exiiende ‘2 todos los contratas, tales como el de arrendamiento, co: ciedad, comodato, eteétera. __ {Borja Martine:, Manuel, cita a Portaljsis en Revista juridica ana vio de ta escucta de Derecho ide tn Universidad Fbereamericans, usm. 1, “EL contrat preparatorio”, Universidad Therostvercana, Mico, 18, > FL CONTRATO Di PROMESA, or (NOMBRES QUE SE LE HAN DADD A LA PROMESA DE CONTRATO * A través del tiempo al contrato de promesa se Je han , dado diversas denominaciones, a saber: jcontrato prepa- ratorio, contrato preliminar, precontrato,” antecontrato, peticién de contrato, opcién, promesa de contratar, preto de contrahendo;, etcétera. As{ ol Libre Cuario, Segunda Parte, Titulo Primero del _ Codigo Civil, se denomina De los contratos preparatorios. La promesa. ¥ el articalo 2244 se refiere a la promesa de coniratar y al contrato preliminar. DISTINCIGN CON OTRAS FIGURAS Al contrato de promesa se le puede confundir con la promesa unilateral © policitacién, la minuta, el contrato definitivo, o bien, con el contrato definitive sujeto a con. dicién 0-plazo. 1. Distincién entre ef contrato de promesa y licitactén, Mazeaud * a] tratar Ia licitacién dice que “La promesa unilaterel es un acto juridico que crea una obligacién con cargo a una persona y por su sola volunta Se trata de un acto unilateral, a diferencia del contrato de promesa que es um acto bilateral o:sea, un acuerdo de vyoluntades. B) articulo 1804 Ja regula de Ya siguiente forma: Toda persona que propone a otra Ia celebreeién de wa conirato fijéndole un plazo para aceptar, queda ligada por sn oferta hasta la expiracién del plazo. La oferta de contratar puede estar destinada a una persona conereta (licitacién), o-a personas indetermina- Mazeaud, Heir! y Ledn y Jean, Lecciomes de Derecho civil, 2 par te, Vol. 1, Ediciones Iuridicas Euzopa-América, Buenos Aires, 190, p. 308 68 [BERNARDO PREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO das (policitacién) offerentis sotius promissio. Ex. el primer caso, cuando el destinatario de la oferia desea contrater, la ley establece el momento en el cual ef consentimiento se tiene por perfeccionado, segin se trate de acuerdo en- tre presentes o ausentes (Arts. 1805 al 1811). En él segundo caso, conocido también como oferta al publico, el cédigo establece el alcance y término por los que el oferente queda obligado. Esta obligacién consiste asicamente en sostener su ofrecimiento hasta el venci- miento del plazo. Asimismo prevé los casos en que se pue- de revocar su declaracioa unilateral (Arts. 1860 al 1867) La opcién de compra, conocida en el derecho anglosa jéa como option contract, es un ejemple de licitacién, pues se trata de un acto unilateral, por medio del eual una persona se obliga irrevocablemiente a transmitic un dien a otra en un plazo determinado y en un precio cierto, sin que exista acuerdo de voluntades o sin que sea acep- tada por el beneficiario. En virtud de que esta figura es un acto juridico uni- lateral, en un testamento podria establecerse, como carga para el heredero, la cbligacién testamentaria de dar la ‘opcién de compra de un bien, a cierta persona y en deter. minado precio, 2. Distincién entre el contrato de promesa y el contrato ‘definitive Es importante destacar algunes diferencias que pueden existir entre ambos contratos. Como lo expresé anterior mente, corientes doctrinales como la francesa, no distin- guen el contrato definitivo del de promesa, y lIegislaciones como la espafiola, no regulan el contrato de promiesa. A continuacién analizo los principales aspectos de dis- ‘tincién: a) Encuantoasu objeto, Ja promesa de contrater siem- pre engendra obligaciones de hacer, nunca de dar o no { i 1 H BL CONTRATO DE PROMESA @ hacer, consistentes en la celebracién de un contrato futuro. El contrato definitive, crea, o.-transmite, obligaciones. de dar, haced.o.no, hacer. 'B)_Por lo que se refiere a las obligaciones-que nacen, el contrato de promesa puede sé Silateral o unilateral, ‘Seguin se obligueit tina ‘0 ambas paites a celebrar el con- trato definitive. Por su parte el contrato definitivo, puede ser que necesariamente sea bilateral, Giié por ejemplo la compraventa, Ja permuta, e! arrendamiento, eteétera, " ¢) En cuanto a a forma, en el, contrato de promesa a_yoluntad debe-ser.expresada, por escrito, En e! defini- tivo puede ser.en.escritura piiblica, como en la transm ‘sin’ y gravamen de derechos reales sobre inmuebles, o bien verbal, como en la donacién de menos de doscientos pesos. 4) En el contrato de promesa, nunca se transmite la propiedad. En ei definitivo, como en el caso de la compra- venta, permuta o donacién, la propiedad se transmite por mero efecto de! contrato. Asimismo el contrato de pro- mesa no se inscribe en el Registro Ptblico de le Propiedad, en virtud de que no crea, modifica, transmite ni extingue derechos reales o gravamenes sobre inmuebles; el defi- nitivo debe set inscrito cuando afecta dichos derechos reales 0 gravéinenes. Para los efectos del Registro Publico de la Propiedad, estimo conveniente distinguir entre Ja promesa de contrato de compraventa y la compraventa misma, ya que en Ja practica se presta a confusiones. Asi tenemos que en la promesa no hay transmisién de propiedad ni obligacién de entregar la cosa ni pagar el precio, sino tnicamente el deber de celebrar la compraventa, No importa que las par- tes estén de acuerdo en todos Jos elementos escnciales del contrato. De tal forma que la fase ejecutoria de! contrato de promesa se circunscribe a un nuevo querer, dirigido a Ja celebracién de la compraventa y en ésta, la ejecucién se caracteriza por Ja realizacién de las obligaciones. A este respecto existe jurisprudencia en el siguiente sentido: i i i : i { BERNARDO PEREZ FERNANDEZ, DEL CASTILLO CoMPRAYENTA BAJO ASPECTO DE PROMESA DG VENTA. Las lla. madas promesas é¢ venta, en que no se contin exslusi- vamente una obligacién ce hacer sino una de dar, 0 se en- trega Ja cosa y se paga el precio en su totalidad o en parte, satisfacen los clementos necesérios para la existencia de Ia compraventa, independientemente de la terminolegia defectuosa que hubieren empleaco fas partes, Quinte Epeca: Tomo XLEH, Pég. M62—Cla de Terrencs Mexicaros, S. A. ‘Tomo Li, Pag. 19—Kondo, Isuke, Tomo LI, Pig 473.—Cla, de Terrenos Mexicanos, 8. A. ‘Tomo LXX, Pag. 2628.—Herndinder, Rodolfo, ‘Tomo LXXKVIH, Pag. 42—Alfonso, Angel PROMES4 0B VENTA, Mediante la promesa de venta no, se transmite-el dominio de fa cosa, pues en ella sélo se con- signa una obligacién de hacer, consistente ep la celebraciéa cel contrato definitive, Ouinta Epeca! ‘Tomo Li, Pag. 19.—Kondo, Isuke. Tomo LEXXVIIL, Pag. 1640-—Méndez, Maximo, ‘Tomo LXXKIX, Pag, 2M6—Cartas, Adela, Tomo XC, Pap. 244-—Chami, Arado. ‘Tomo XCHL, Pég. 2126—Furlons, Wirido y Coags. Prowesi pz veNTA, La promesa de veata constituye um contrato preparatocio del de compraventa, que obliga a Jas dos partes contratantes; contrato que, si bien no trans. mite la propiedad, si engendra derechos y obligaciones para las partes que en él intervienen, y, por tanto, el de- recho formal, no simplemente posible, por parte del ven- dedor, para éxigir del comprador que se eve a cabo el contrate, Guista Bpoca: ‘Tomo XVI, Pig, 620,—Garcia Alvares, Toribio. Tomo XXXII, Pag. 1610—Léper; José, Tomo Li Fag. 19.—Kondo, Isuke. ‘Tomo LVI, Fag. 1872—Lendero Gomez, Francisco y Coags. ‘Tomo LXIT, Pap. 1685 —Pallas de Duque, Maria Esther. i i fl l 1 f BL CONTRATO DE PROMESA n 3. Diferencia entre la promesa de contratar y el contrato sujeto a término @ condicién suspensiva Contratiamente a lo que dispone nuestto Cédigo Civil, la doctrina francesa no distingue entre la promesa de com- praventa y la compraventa, pues considera ‘que tienen la misma finalidad ya que existe disposicién ea el sentido de que si las partes estan de acuerdo en precio y cosa, ef contrate de compraventa se entiende perfecto, aunque no se haya pagado uno ni entregado Ia otra. En todo caso se esté sujeto a un témino o plazo. La promesa es un comtrato perfecto y obligetorio para Jes pertes, no se est sujeto.a ninguna condicién para que geniere la obligacidn de.celebrar_un contrato. futuro, pues aungue se fije un plazo, para hacerlc, gste s6lo generard Qbligaciones de, hacer. Por sii parte, el contrato sujeto a condiciéa séto gene+ ra la obligacién de cumplir las prestaciones pactadas si se realiza ia condiciéa de la cual depende su exigibilidad o su existencia, segin sea condicién suspensiva 0, resolutoria, retrotrayéndose sus efectos al momento de la contratacién. En cambio en la promesa unilateral, el promitente queda obligado desde su celebracién. 4, Distincién entre contrato de promesa y minutas Las minutas eran documentos definitivos carentes de forma que contenlan actos que posteriormente debian ele- varse a escritura piiblica, El Cédigo de Procedimientos Civiles del Distrito Federal y Territorio de fa Baja Califor- nia de [884 estabjecia: AgricuLo 9—Siempre que sea Obligatoria por la Tey o por convenio de las partes, que un contrato conste en esoti- tura pablica, y se niegue alguno ce los contratantes 2 fir- marla, podra’ el otro obligatte a hacerlo o a que se le indemnice de fos daiios y perjuicios. A este efecto, les nota- rios no extenderin en Sus protocolos ningdn instrumento sin exigir previamente que los intetesados firmen ante ellos la micuta 0 borrador, o que, si no saben firmar, den su H i i I I t n BEANARDO PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO consentimiento expreso ante el mismo notario y dos tes- tigos mayores de toda excepcién, lo cual se bara constar en el instrumento. Esta figura juridica fue derogada en el Distrito Fede- ral por la Ley del Notariado de 1945, Sin embargo,. toda- fa la mencionan algunos cédigos de procedimientos civiles ¥ leyes fiscales de ios estados. GES INSCAIBIBLE BL CONTRATO DE FRONIESA? Hn el Registo Pablico de la Propiedad sélo se inscriben Ja creecién, transmision, modificacién y extincién de los derechos reales. En el caso de Ja promesa, s6lo nacen obli- gaciones personales consistentes en un hacer; inscribirlo seria tanto como éarle efectos reales. Legislaciones como la de Chihuahua, Nuevo Leén y Yu catén, prevén [a posibilidad de inscribir la promesa de venta preventivamente, Igualmerte autores como Ramon Sanchez, Medal, se inclinan por esta posicién, pues consi- deran que de esta manera, fos efectos de la inscripciéa del contrato definitivo, se retrotraerén a la fecha de la enotacién preventiva del preparatorio. Estimo que darle efectos retroactivos serie. desvirtuar el objeto propio de Ja promesa y considerarla como una etapa del contrato definitivo. Situacién distinta es cuando, iniciado el juicio de eje cucién’ obligatoria, se ha demandado la celebracién:del con- trato definitive y se pide al juez ordene al xegistrador Ia anotacién preventiva del estado contencioso ce la finca. Una vez dictada la sentencia y ctorgado el contrato defi- nitivo en escritura publica, sis efectos se retrotraen a la fecha de la enotacién preventiva. CLASIEICACION DEL CONTRATO DE PROMESA yen cuanto a su existercia, es un contrato principal y preparatorio, Principal porque su validez y existencia EL CONTRATO DE PROMESA B no dependen de otro contrato; preparatorio porque su finalidad es garantizar la celebracién del contrato defini- tivo,\mismo del que se sefialan sus caracteristicas eser- cfilés, pero def cual no depende su existencia. E/Por_Jo_que.se.refiere a Jas obligaciones .que.cres, puede ser unilateral o bilateral, segiin obligue a una o a ambas partes a celebrar el contrato futuro. Ea el primer caso se lama promitente a Ja parte que se obliga y bene- ficiario al que recibe la promesa. En el segundo, ambos se Haman promitentes y beneficiarios. El contrato defini- tivo puede levarse a cabo, segiin sea la voluntad del be- neficiario {Esto da lugar a lo que se conocia en el derecho romano"éémo la coadicién sivoles, si volueris, si volam. La falta de cumplimiento del contrato celebrado en forma unilateral o bilateral, puede traer corso consecuencia, Ja ejecucién forzosa consistente en la realizacién del contrato definitivo, en al ultimo de Jos casos firmade por el juez. @ a su contenida, por regla general el con- © eg giatiite. Si embargo”podria pactarse una pres- in econémica (arras), por el sdlo hecho de obligarse a celebrar e! contrato definitivo, pero esta prestacion no debe abonarse 0 considerarse como parte del precio, pues se convertirfa en compraventa en abonos. Al respecto cabe mencionar que cuando un ‘contrato de promesa contiene prestaciones que pertenecen al contrato definitive (entre- ga del bien, pago total o parcial det precio, etc.) se des- virtua su aaturaleza, pues el consentimiento no se refiere a un facere consistente en la celebracién de un contrato futuro, sino que contiene obligaciones de dar. Situacién que hace que cl contrato retina los requisites de una ver- dadera compraventa, misma a la que en todo caso y tra- tandose de inmuebles, faltarfa darle la forma exigida por la ley (escrituracién ante notario), Esta accién la podefan demandar los contratantes (pre-forma), pero en cambio no podrian ejercitar a accion derivada del articulo 2247 que obliga al cumplimiento forzoso de celebrar el contrato prometido. En este supuesto estarfamos ante una compra: a ta ” BERNAUDO PAREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO venta “informal”. Af respecto existe la siguiente jurispru- dencia: Coutreavants, contRATo aNFoRMAL De. La Supreme Corte Ge Justicia ha establecido claramente Ja distincién entre los contratos de promesa de venta y de compreventa, y ba corsiderado que cuando las partes convienen en el precio y en la cose y aun entregan ambos 0 sélo uno de ellos, Pero no se lenan las solemnidades externas del contrato, se esta en presencia de Jo que la doctrina reconoce con el nombre de contrato informal de compraventa, Sexta pace: Vol. XXXII, Pé, 101, A.D, 03/59, Jests Vargas Pérez Wol. XLVIN, Pag. (20. A.D, 4977/6), Delfino Ouadarcama: Vol. CXXY, Pig. 16, A.D, 7987/65, Maris Esquivel de Lars. ‘Séptima Bpoca: Vol. 61, Pég. 23. A. D, 500/73, Gloria Valois Cabiedes. Vols, 169474, Pag. M4, A.D, 2871/82, Tullo Llaguno Manzano. 4, En cuanio a su forma, es de forma restringida, La ley exige que se realice por escrito privado. La forma de este escrito Ia regula el Cédigo Civil que reza: Anricuzo- 2248,—Para que la promesa de contratar sea vé- Jida debe coustar por escrito, contener los elemenios ca- racteristicos del contrato definitive y limitarse a cierto tlempo. Antfcvto 1834.—Cuando se exija la forma escrita para el contrato, Ios documentos relatives deben ser fimmados or todas [as personas a las cuales se imponga esa oblt- gacién, Si alguna de ellas no puede o no sabe firmar, lo hard otra a su ruego y en el documento se imprimird la huella digital del interesado que no firms, Utilidad. Bs un medio de garantizar y asegurar la ce- lebracién de un contrato futuro, bien por existir obstdcu- Jos que posteriormente puecen subsanarse, tales como obtener permisos y autorizaciones; o bien porque no se EL CONTRATO DE PROMESA 5 desze por el msmento el nacimiento de Jas obligaciones del contrato definitivo, Un ejemplo del primer caso ¢s el. extragjero que va a comprar una propiedad ubicada en Ja ciudad de México y no ba obtenido el permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores, conditio sine qua non, para adquicir el inmucble, Mientras estos requisitos son satisfechos puede celebrarse un contrato de promesa uni- lateral de compraventa, por medio del cual el vendedor se obliga a enajenar el bien. En el segundo caso, una per- soma gue es arcencataria de’ un local, quiere celebrar un contrato de promesa unilateral de compraventa, para que en un lapso de tiempo prudente, pueda constatar le pros peridad del negocio y si le favorece, adquirir el inmucble. El contrato de promesa se utiliza cominmente en el otor- gamiento de créditos hipotecarios concedidos por las insti- tuciones bancarias a sus empleados, quienes al conocer el monte de su crédito, pueden avocarse a conseguir uo inmueble adecuado, y para “asegurar” la operacién, et tanto se cubren los requisitos administrativos det bance y se obticnen los documentos necesarios {certificado de libertad de gravimenes, avalio, etcéiera), celebran un contrato de promesa de compraventa respecto del in- mucble, ELEMENTOS DE SxISTENCIA Consentimiento. Es el acuerdo expreso de voluntades sobre Ia creacién y transmisién de derechos y obligacio- nes. En el caso de Ja promesa de, contratar, e} acuerdo recae sobre la obligacién de hacer, consistente en Ia cele- bracién de un contrato futuro y por lo tanto, en las ca- racteristicas esenciales del contrato a celebrar y el tiempo fijade para su otorgemiento. Objeto. Es Ja creacién de una obligacién de hacer, que tiene como contenido la celebracién de un contrato futuro. El odjeto debe ser posible Fisica y juridicamente, wnto en el contrato preparatorio como en ef definitive, Es fist 6 BURNAHDO PEREZ FERNANDEZ DBI. CASTILLO camente imposible cuando va en contra de les leyes de la naturaleza, y esa imposibilidad origina una liberacién de fa obligaciéa, pues a lo imposible nadie est obligado. Si ‘se trata de cosas, deben existir en Ja natureleza, ser deter- minadas o determinables en cuanto a su especie y esiar en‘el comercio. Es imposible juridicamente cuando es irre- ductible con las normas juridicas como por ejemplo, le celebracién de un contrato de compraventa entre conyu- ges casados bajo ef régimen de sociedad conyugal. EI articulo 2246 establece que en el cuatrato de prome- sa se tienen que asentar los elementos esenciales del con- trato definitivo. De Faltar éstos, e! contrato se puede consi- derar ‘inexistente ya que el objeto de la obligaciéa de hacer es indeterminado. En todo contrato existen cliusulas esenciales, natu- rales y accesorias. Las esenciales se refieren a [os elemen- tos de existencia de un contrato y no pueden suplirse, ast el precio y la cosa enajenable, rentable, etcétera, ceben determinarse con toda claridad para no producir la inexis- tencia del contrato. En cambio la forma y lugar de pago, el tiempo y Ios intereses, pueden suplirse con la regula. cién del contrato en general, o en su caso, en contrato ti pico a celebrarse, Por ejemplo, seria inexistente un contrato en el cual una persona se obliga a enajenar un terreno sin que se determine qué tipo de terreno, su ubicacién, superficie, linderos y colindancias. ‘Algunos autores consideren como un elemento de exis- tencia del contrato preparatorio, el establecer un plazo para Ia celebracin del contrato definitivo, pues piensan ‘ue no, dehen existir obligaciones indefinidas o perpetuas. Yo por mi parte, estimo que si no se ha establecide un dia cierto para el cumplimiento de la obligacién, debe aplicarse fo dispuesto en el articulo 2080 que dice: Si no se ha fijado ol tiempo en que deba hacerse el pago y se trata de obligaciones de dar, no podra el acreedor exigirle sino después de Ios treinta dias siguientes a la ine I BL CONTRATO DE rROMESA ” terpelacién que se haga, ya judicialmente, ya en lo extra judiciel, ante un notario“o ante dos testigos, ‘Tratindose de obligaciones de hacer, el pago debe efectuarse cuan- do lo exija el acreedot, siempre que haya transcurrido of tiempo necesario para el cumplimiento de la obligacién. De tal suerte que si'no se pacia el término, nos encon- trariamos ante e! supuesto de un contrate afectado de nulidad relativa ya que puede ser convalidado por les pattes. ELEMENTOS DB VALIDEZ Al contrato de promesa le son aplicables las disposi- ciones comunes a cualquier contrato, a sabec: capacidad de las partes; que el consentimiento esté exento de vieios; gue ef objeto, motivo o fin sean licitos; y, que el consenti- miento sé otorgue con las formalidades esiablecidas por la ley (Art. 1795), No obstante lo anterior el Cédigo Civil establece un caso de ilicitud en la promesa, al decir: Asricuto 2302—Queda prohibida Ia venta con pacto de rotroventa, asf como la promesa de venta de un bien refz que heya sido objeto de ura compraventa entre tos mis- mos contratantes. ¥ por otro lado ef 2246 sefiala que para que Ia pro- mesa de contratar sea valida debe: 1, Constar por escrito. En este caso se puede otorgar ‘inicamente en escrito privado, toda vez que la ley a0 exige qne se zealice ante notario w ot:a formalidad adicional. 2, Contener los elementos caracteristicos del contrato definitive. De lo contrario su objefo seria vago © impreci s0, sino es que inexistente, pues se pocirfa llegar al extre- mo de no poder determiner ef bien o acto materia del contrato futuro, 3. Limitarse-a cierto tiempo. Con anteriorided expresé que la falta de determinacién del plazo no produce la i | I { ! i B BERNARDO, PERRZ FERNANDEZ DEL CASTILLO inexistencia del contrate, en virtud de la aplicecién del articulo, 2080 del Cécigo Civil. Por otra parte, algunos autores opinan que si transcurrido el plazo sefialado para la celebracién del contrato éste no se verifica, pero se han realizado actos positives tendientes al cumplimiento de la promesa dentro de dicho plazo, el contrato no se termina, ‘A mi juicio esta idea es contraria, pues considero que cumptido el plazo, necesariamente se produce la termina- cin del conirazo, & menos que durante su vigencia se pacte tuna prorroga, CUNPLIMIENTO FORZ0SO En la promesa de contratar bilateral, se aptica el ar ticulo 1949 por medio del cual, el que resulte perjudicado queda faculiaco para exigit el cumplimiento forzoso 0 la resolucién de la obligacién con el resarcimiento de dafics y perjuicios. Independientemente de lo anterior, el articalo 2247 esta- blece que ya sea unilateral o bilateral: Si el promitente rehiisa firmar os documentos necesa- ties para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldia los firmard el juez selvo cl caso de que la cosa oftecida hayz pasado por titulo oncroso a la propiedad de tercero de buena fe, pues entonces la promesa que- dard sin efecto, siendo responsable el que le hizo de todos los datios y perjuicios que se hayan originado a la otra parte. FI derecho a que 6] jusz firme el contrato definitive no debe confundirse con ia accién proforma, ya que en el primer caso el contrato no existe, el juez és el que lo va a otorgar en rebeldia; y en el segundo si existe pero la voluntad no se dio con las formalidades establecidas por la key. ‘Una de les formes en que el promifente eomprador puede garantizar la celebracién del contrato prometido, es estableciendo una eléusuia penal para el caso de que el Obligedo no cumpla. DMD. 2260e5 CAPITULO IE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DEFINICION La compraventa/es iin contrato por virtud del cual uno dé los contratantes Hamaclo vendedor, se obliga a transferir Ja propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho a otro ilamado comprador, quien est obligado a pagar un precio cierto y en diner : En nuestro derecho, 1 anterior significa que el contrato de compraventa (gs obligacional y no real] La finalidad del Gontrato,€8, como arriba se sefiala, jprear la obligacién le transferir la propiedad mediante el i alerts y en dinero} ago de un precio ._ Esias caracteristices hacen que la compraventa se dis- tinga de otro tipo de contratos. Por ejemplo, en el arren- damiento sc transmite el uso de un bien en forma tempo- ral, a través de una contraprestacin normalmente cubierta en dinero; en la permuta si se trénsmite la propieded, pero no se paga un precio cierto, sino como contraprestacién se entrega otro bien, Antes de estudiar los elementos de existencia y vali- dez del contrato de compraventa, exeminaré la transmi- sién de la propiedad y su relacién con los contratos trasla- tivos de dominio, lo cual permitira esclarecer el contenido y las modalidedes en los contratos, La TRANSMISION De LA PROPIEDAD 'EN EL CoN‘RATO DE COMPRAVENTA Es sin duda muy importante analizar la evolucién his- torica de la transmisién de la propiedad en el, contrato gonna » ' ‘ \ I i i : 80 ERNARDO PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO de compraventa, pues ello da pauta para constatar que siempre se ha hecho Ie distincién entre lo que es el con- trato de compraventa y la transmisién de I propiedad. Concluido este estudio, se podré aclarar si ésta es objeto 0 efecto de dicho contrato y as{ tomar una posicién frente ala venta de cosa ajena, de cosa esperada, de esperanza y de cualesquiera otras modalidades. Derecho Romano En el derecho romano se distinguen dos periodos: Clasico y Justinianeo. Existe también une posterior a éste, al cual denominaré derecho romano moderno, en el que se desarrollaron practicas juridicas en los paises de Eure- pa Fasta Jas primeras codificaciones. a) Derecho Clasico. En este periodo ‘se manifestaron fos tila-propiedad: la mancipatio, la injure cessio y la tradition ‘En Roma las personas se obligaban por los nudos pac tos éstos no transmitfan la propiedad, tmicamente creaban. obligaciones, Para su transmision se requerian actos extra- contractuales. ; ‘La mancipatio:consistia ea un procedimiento comercial que sélo lo efectuaban los ciudadanos romanos. fenta por objeto Ia transmision de la res mancipi, es decir, fandes itélicos, esclavos y animales de tiro o carga) se celebraba. ven presencia de cinco testigos ciudadanos tomanos y en ‘al acto se utilizaban un portabalanza, una balenza y un. trozo de bronce |(randysculum). El adquirente, como sfm- Bolo del precio (mancipio accipiens) golpeaba uno de los platos de la balanza con el trozo de bronce y al mismo tiempo pronunciaba una férmula solemne efirmando que Ta cosa Ia hacia suya. Si la cosa era mueble, debia estar presente; si era inmueble, se utilizaba algo que Jo simboli- vase: una teja, un terrdn? Este requisito desapareci6 mas tarde. a Gastin Tobefias, Derecho civit espefel, constr y forel, Vol. 1, co ESE a ‘ f ' . i : f EL CONTRATO DE COMPRAYENTA 81 La in jure cessio, tuvo otigen procesal. Se trataba de un juicio “ficticio"; tanto el enajenante como el adqui- rente, comparecian ante el pretor del tribunal en Roma, y del presidente en las provincias. El adquirente ponia la mano sobre la cosa y afirmaba ser su propietario. Si no Habfa oposicién, el magistrado lo declaraba propietario. “En resumen, Ia in-jure cessio no es ms que la imagen de un proceso de reivindicacién bajo tas acciones de la ley; proceso ficticio, en que las partes estan de acuerdo y donde todo se termina in jure, por la adbesién ‘del de- mandado, es decir, del cedente, a la pretensién del deman- dante. Gayo lo lama una legis actio (Gayo, HI & 25, it fine), y las personas en potestad no podian usar éste modo e adquisicién, porque no teniendo naga propio, tampoco podian en justicia, afirmar a existencia de un derecho en beneficlo suyo (Gayo, IK, & 96)."* ‘La traditio. Consistia en la entrega de Ia posesion ff sica de Ia cosa enajenada, con fa intencién de las partes: una de transmitir y otra de adquirir Ia propiedad. En esta figura existian tres elementos: la entrega fisica de fa cosa; Ja intencién del enajenamte, de transmitir su propiedad y el adquirente de aduefiérsela; y, Ia existencia de una causa jusia o eficiente de la transmisién, que nor- malmente era un contrato. Oneroso. Toda vex que los-gravémenes. y. Jas, cargas sen reciprocas. Conmutativo, Pox. regla general este contrato es con matativo, pies desde que se celebra se_sabe a.ciencia cierta. cudles son Jas. ganancias. y.cudles son Jos-provechos, Excepeionalmente puede ser aleatorio, como en la compra- venta de esperanza en donde no se’ sebe si se va a tener el caricter de ganancioso © perdidoso. ~Instaniéneo. ‘Pox. regla. general 6s instanténeo, pues las obligaciones.y los efectos se-lleVan.acabo.en.el misma momento.de-st-celebracién,. Excepcionalmente.puede ser con obligaciones periddices. 0. diferidas, como en la com- prayenta~en-abonos, donde e! precio se paga en diferentes periodos 0 bien, en Ia compraventa. con reserva de-domi-. snio, en donde lz transmisién de la propiedad se difiere al cumplimieato de una obligacion, condicién o plazo. Con formatidades restringidas en bjenes, inmuebles, La compraventa de bienes inmuebles, por lo gencral tiene. que Yealizarse-en. esoritura ptblica.(2320), excepcionalmen- te puede-ser_en contrato. privado (2317). Ahora bien, Ia venta de bienes muebles no’ requiere formalidad alguna, puede celebrarse verbalmente, en escrito privado o en es- cxitura. publica ee : FL CONTRATO DE COMPRAVENTA 91 ELeMENTos De EXistENCIA Consentimiento Us el acuerdo de voluntades, entre las partes, sobre 1a ereactén de obligaciones las cuales consisten, para una de dichas partes, en la transferencia de la propiedad de una cosa o Ja titularidad de un derecho, y para Ia otra en el pago de un precio cierto y en ding) Es claro que no hay consentimiento cuando no existe acuerdo de voluntades en cuanto a la naturaleza del cou- trato o sobre Ja identidad en el objeto. Lo primero sucede, por ejemplo, cuando una de las partes considera que por ‘medio de tal contrato, le entregan una cosa ea donacién, y Ja otra que se la transmiten en cumplimiento de una compraventa, Lo segundo se presenta cuando una persona tiene por cierto que est4 comprando un terreno que co- linda con la playa, en tanto que la otra piensa que le ven- den precisamente el que no da a la playa, En ambos casos queda de manifiesto Jo que se Mama e! error obstaculo, que impide que nazcan las obligaciones. Objeto , Como se asent6 con anterioridad, el objeto del contra- to puede ser analizado tomando en cuenta dos categorids: el objeto juridico y el objeto material. El primero se pue- de dividir a su vez en objeto directo y ahjeto indirecto. El objeto directo propramente €3, la creacién de obli- gaciones, y en este sentido hay que recordar que al con- trato es una de las fuentes ce las obligaciones, es, decir {tas crea) Por Su parte, el objeto. indirecto.del contrato de compra venta.consiste en obligarse_a.da: para una de las partes la cosa vendida, para la otra el precio cierto y en dinero. i escent 92 BERNARDO TENEZ FERNANDEZ DEL CASTILLO Por otro lado tenemos el objeto material que como decia, se encuentra en una categoria distinta de la ante- rior, pues se refiere a la cosa que se tiene que dar. -Las.cosas objeto del contrat deben ser fisica y Jegal- mente, posibles. El articulo, 1825, expresa: : “ia cosa cbjeto del contrato debe: 1° Exist en la nate aleza; 2 Ser determinada o determinable en cuanto a st ‘especie; 3 Estar en el comercio. 1, Las cosas deben existir en la naturaleza, Las cosas futuras pueden ser cbjeto del coatrato aunque no existan en el momento de contratar con tal de que sean suscep: tibles de existir (Art. 1826). 2, Deben ser determinadas o determinables en cuanto a su especie y calidad. Se entiende especie a una limitacién del género 0 sea una individualizacién en cuanto a la can- tidad y calidad, esto es porque sea contado, pesado o ‘medido. En los contrates translativos de dominio no se transmite Ia. propiedad de los géneros hasta que no sean Indseiduatendes con conocimiento del acreedor (Art, 2015). 3. Deben estar dentro del comercio. A este respecte nuestro cddigo dice: AerieULo 748—Las cosas pueden estar fuera del comercio por su naturaleza 0 por disposicién de la ley. Anrfevio 749—Estén fuera del comercio por su nait- taleza las que no pueden ser poseidas por algtin individuo exclusivamente, y por disposicién de la ley, las que ella declara irreductibles a propieded particular. ~~ El precio. Objeio que el comprador trene obligacién de entegar, sebe-ser egtto y en dinero Cierto, que(no-es-stnulada.y-se conve su. cuantia) por ejem- plo, una donatién a la que se le da forma de compraventa, El precio cierto. debe ser e] justo pues es un contrato conmuiativo, de lo contratio se puede dar la lesion. Debe ser determinado o determinable, por ejemplo, zeuin- to por metro cuadrado? EL CONTRATO DE COMFRAVENTA 93 El dinero, Si la mayor parte o un cincuerta por ciento del precio de una cosa se paga con dinero y el resto con la entrega de una cosa seré compraventa, Es permuta cuando la mayor parte se paga con el valor de una cosa (Art. 2250), Precio en moneda extranjera, El precio debe ser, cierto y en dinero, por lo que puede setisfacerse ya sea en mo- heda extranjera pues ésta es dinero, o bien’ en su equiva- Jonte en moneda nacional, toda vez’ que ésta tiene valor liberatorio de acuerdo con ta Ley Monetaria. (Art. 8°) Algunos tratadistes dicen que In moneda extranjera es una mercancia o sea una divisa, por lo tanto’ consideran que cuando en una compraventa el precio se pacta en mo- neda extranjera es una permuta; pies ticne por objeto la transmisién de la propiedad de una cosa a cambio de otra, situacién con la que no estoy de acuerdo pres en mi con- cepto fa moneda extranjera es dinero. Precio con cheque. Tiene las mismas caracteristicas del dinero salvo buen. cobro. Precio en otros titulos de crédito. Los titulos de éré- dito en el Cédigo de Comercio son cosas mexcentiles (Art 75); en el Cédigo Civil son cosas muebles (Art. 754). Por su parte la Ley General de Titulos y Operaciones ce Cré- ito establece que éstos tienen poder liberatorio salvo buen cobro: si no se pagan existen las acciones establecidas en et articulo 1949 del Cédigo Civil. Ahora bien la letra de cambio y el pagaré se puaden considerar desde dos puntos de vista: a) Como forma de documenta: una deuda. Por ejemplo en una compravente en abonos, éstos pueden documentar- se en letras de cambio 0 pagarés; y 5) Como forma de pago, Esto es, cuando ef comprador endosa al vendedor algin pagaré 0 letra de cambio suscrito a su favor por un tercero, En cembio cuando el precio se paga con otros titulos come ecciones o certificados de participacién inmobitiatia, se esta frente a une permuta pues éstos no hacen las veces de pago sino que acreditan fa titularidad de un de- recho. 94 BERNARDO PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO a fijacién det precio corcesponde a las partes con Tas siguientes restricciones: Arifcuto 2256-—E1 precio de frutos y cereales vendidos a plazo a personas no comerciantes y para st consumo no podré exceder del mayor que esos gésieros tuvieren en el agar, en el periodo corrido desde la entrega hasta et fin. de Ja siguiente cosecha. Al respecto el .articulo 28 Constitucional, establece las sanciones en caso ce actividades monopélicas encamina- das a escasear los prochictos y con eso subir sus precios. ‘También la Ley de Proteccién al Consumidor establece ciertas restricciones y condiciones para elaborar contra- tos, en los que por medio de compraventa de adhesién, se vendan al piiblico productos mercantiles. Puede suceder también que la fijacién del precio se le deje a un tercero, como lo establecen los articulos 2251 y 2252 de! Cédigo Civil. Anricute 2251.—Los contratantes pueden convenir en que él precio sea ol que corre en dia o lugar determinados 0 el que fije un tercero Agrtevto 1252—Fijado el precio por el tercero, no pO- ari ser rechazado per fos contratantes, sino de comer acuerdo. En este caso no existe contrato hasta que el precio no sea fijado, pues un elemento esencial del contrato es la fijacién de_un precio cierto y en dinero. 2Qué-cardcter tiene el tercero que fija ef precio? ¢Es un perito, un arbitro, un mandatario, d se trata de una prestacién de servicios profesionales? En mi opinién es una prestacién de servicios profesio- nales pues él profesor, con base en sus conocimientos té- ‘cos y por cuenta de su cliente, comprador y vendedor, tealiza un hecho consistente en Ja fijacion de un precio. fot i 4 ' BL CONTRATO BE COMPRAVENTA 95 ReQuisttos be VaLIDEZ, Capacidad La capacidad para contratar.es la xegla general, la in capacidad, la excepcién, Existen varios tipos de incapaci- dad, entre ellas se encuentran la de goce y la de ejercicio; la general y las especiales. A las incapacidades. especiales. algunos autores las de- nominan falta_de. legitimacién, En Ia Tegislacién mexicana el término legitimaciéa no es usado dentro de los Cédigos Civil y de Comercio, al es tar esta figura encuadrada dentro de ‘a capacidad, Incapacidades de» goce-y--de..ejercicio,. La primera es cuando wna_persona-no.es sujeto.ce derechos y obligacio- Ags,-en-cuyo.caso él contrate es inexistente. Ast el artiou- lo 27 Constitucional, en su parte correspondiente dice: La cepacidad pare adquirir ef dominio de Jas tierras y aguas de [a Nacién, se regira por las siguientes prescrip: ciones: I. Sélo Jos mexicanos por nacimiento o por naturali- zacién y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquitir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones © para obtener concesiones de exolotacién de minas 0 aguas. El Estado podrd conceder el mismo derecho a ios extranjeros, siempre que ccnvengan ante ia Secretaria de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar, por lo mismo, la protec- cion de sus gobiemos por lo que se refiere @ aquéllos; bajo Ia pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de 1 Nacién, los bienes que hubieren adquirido en virtud de lo mismo. En una faja de cien kilémetros a lo largo ce Jas fronteras y de cincuenta en las playas, por ningtin motive podrén los exiranjeros adquirix ef do: minio directo sobre las tierras y aguas. t | : f i 96 BERNARDO PEREZ FERVANDEZ DIL CASTILLO Por su parte le Ley de Snversién Extranjera dice: Anticuo 10.—De conformidad con lo dispuesto por la fraceién I dol articulo 27 de ta Constitucién Politica de tos Estados Unidos Mexicanos, Jas sociedades mexicanas con cléusula de exelusién de extranjeros o que hayan celebrado cl convenio a que se refiere dicho precepto, podrin adquirir el dominio de bienes inmucbles cn el te~ rritorio nacional. En el caso de Tas sociedades en cuyos estatutos se incluya ef convenio previsto en Ia fraccién 1 del articulo 27 constitucional, se estard a lo siguiente: 1. Podean adquirir el dominio de bienes inmuebles ubi- cados en la zona restringida, destinados a Ia realizacién de cctividades no residenciales, ‘debiendo dar eviso de dicha adquisicion a le Secretaria de Relaciones Exteriores, dentro de Jos sesonta dias hibiles siguientes « equél en el que se realice 1a adquisicién, y ML. Podrén adquirir derechos sobse bienes inmuebles on la zona restringida, que sean destinados a fines resi- denciales, de coaformidad con las disposiciones del ca- pitulo siguiente, Por su patte, el atticule 10 A. dispone que los extrenjeros, cuya nacionalidad sea de los paises previamente deter~ minados por la Secretaria. de Relaciones Bxteriores, no nece- sitarén obtener el mencionado permiso, sino inicamente celebrar el convenio previsto en la fiaccién I del articulo 27 fitucional. {La incapacidad de ejercicio es cuando una persona que es titular de derechos y obligaciones, no los puede hacer -valer por si misma sino por medio de su repi legal padre en ejercicio de 1a patria potestad o tutor,\E! erticulo 450 del Cédigo Civil establece algunos casos de ineapa- cidad. l I 1 Hl EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ” Asimismo sefiala las caracteristices que se deben sa- tisfacer cuando un menor enajena un inmucble, en cuyo caso tendré que ser mediante subasta piiblica, de acuerco con lo dispuesto por los articulos 436 y 437 del Cédige Civil y las disposiciones que se indican en los aitioulos del 915 al 922 del Cédigo de. Procedimientos Civiles. INCAPACIDADES PARA VENDER as Venta de cosa ajenas Respecto de los que no pueden vender, el Cédigo Civil dispone: AsricuLo 2269.—Ninguno puede venéer sino lo gue es de su propiedad. Armicuo 2270.—-La venta de cosa ajena cs mula, y el vendedor es responsable de los datios y perjuicics si procede con dolo 0 mala fo; debiende tenerse en cuenta lo que se dispone en el titulo selative al Registio Publi- co pata los adquirentes de buena fe. Apticuco, 2271 —Ei contrato quedard revalidedo, si antes de que tenga lugar la eviccién adquiere el vende- dor, por cualquier titulo legitimo, In propiedad de la cosa vendida. La doctrina mexicana esté dividida, por lo que se re- fiere a la naturaleza juridica y efectos de ja venta de cosa ajena. Hay quienes sostienen que fa venta de cosa ajena es vilida, a tat efecto Ramén Sanchez Medal? expresa: 12 Sanchez Medal, Ramén, Be fos contratos civiles, Pdi. Poreia, México, 1982, p. 134. | ‘ £ i I i ‘ 98 BERNARDO PEREZ FERKANDEZ DIL CASTILLO ‘Sin embargo, la sentencia general de que “Ia verta de cosa ajena es nula" (2270), que a manera de rostulado abss. lato repite nuestro Cédigo Civil, tomando el Art. 1599 del ‘Cédigo Civil Francés, es ima afirmacién inexacta, El requi- sito de que la cosa o el derecho que se obliga a transmitir al comprador el vendedor, sea propio de éste y to ajeno, no es precisamente un requisito que deba tener el objeto- cosa de la compraventa, En efecto, no s6lo es valida la- venta que hace e] re- presentante, con facultades de disposicién, respecto de tun bien de su representado; sino también le son algunas otras: la venta que efectiia el acreedor prendario extraju- dicia) de la misma (2884). Es éste uno de los casos de actos vélidos sobre el patrimonio ajeno, dentro de tos cua- tes pueden citarse también Ia venta que realize el sindico y la venta que efecttia el albacea, los cuales no son repre- sentantes sino sustitutos; la venta que se hace a un com- prador de buena fe por parte'de una persona sobre un bien inmucble inscrito a nombre ce aquél y cuyo utulo es declarado nulo posteriormente (3009); y la venta que Ileva a efecto e} heredero aparente de un bien que le be sido adjudicado en una sucesin y al cual posteriormente se le declara incapez de heredar (1343), como una apli- cacién a nuestro derecho civil del principio: error commu ais facit. Es mis, si la venta se hace a un comprador que sabe que la cosa es ajena, no resulta nula tal venta, dado que la compraventa puede ser o reel, si se transmite de inme. digto Ja propiedad de la cosa (2014), 0 bien obligatoria, si se difiere paca mas tarde la transmisién de propiedad. Como ejemplos de esta ultime cabe mencionar la venta de cosa fulura, lz venta con reserva de la propiedad, Ja venta de géneros, Ja venta bajo condicién y la venta de cost alternativa. Por su parte, Gutiérrez y Gonzilez"® considera que es inexistente, al decir: Inexistencia. Toda persona interesada tiene derecho a pre- valerse del estado del acto, cuando lo necesita, Asi, verbi- 74 Gutiéerez y Gonzler, Erhesto, Derecho dé tas obfigaciones, mim. 106, Edit. Cajica, 5+ edle,, Puebla, Pue., México, 3974, p. 136 i i ‘ i { ' \ SL CONTRATO DE COMPRAYRNTA 9 gracia, Nicanor “‘vendié” a Eiliano una finca propiedad de Facundo sin’ser apoderado de éste, y ademas entre Ni- canor y Emiliano no se pacts precio, aunque se dijo que era compraventa; cualquier screedor de Facundo podré invocar la inexistencia del acto celebrado entre Nicanor y Emiliano, para los efectos de poder embargar Ja finca materia de la “venta”, pacs Nicanor no pudo verder lo que no es suyo, ni hay compra si no se fijé el precio. Otros autores piensan que Ja venta de cosa ajena, por iacapacidad o error, se encuentra afectada por nulidad relativa. ¥ al hablar de incapacidad, argumentan que s6io puede enajenar el titular o su legitimo representante. Cuan-

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