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Germn Terrn Moscoso

PRCTICAS DE DERECHO CIVIL (DERECHOS REALES) Curso 2014-2015

CLASE PRCTICA NMERO 4
ANTECEDENTES DE HECHO
Jaime, propietario de la vivienda situada en la planta 2. del edificio de la calle
Justiniano nm. 7, abri en la pared del pasillo de dicha vivienda un hueco, a la altura
de las carreras, de 50 centmetros de alto por 50 centmetros de ancho, cerrado por unas
losetas de cristal traslcido que dejan pasar la luz pero no permiten inspeccionar el
fundo ajeno. El hueco est abierto en la pared propia del edificio al que pertenece la
vivienda. Dicha pared constituye el muro de cerramiento exterior o fachada izquierda
del mencionado edificio de la calle Justiniano nm. 7, que est constituido o dividido en
propiedad horizontal, siendo la vivienda de Jaime uno de los departamentos o pisos
privativos en que est dividido el inmueble.
La pared en la que se abre el referido hueco constituye el lmite de la finca, ya
que colindante con dicha pared, y paralelo a ella, se halla un patio de 2 metros de ancho
correspondiente a la finca en la que est construido el edificio vecino, sito en la calle
Justiniano nm. 5.

CUESTIONES JURDICAS
1 Puede Jaime abrir el hueco practicado en la pared del pasillo de su vivienda?
En primer lugar, para hacer referencia al caso que se nos presenta, debemos
concretar el tipo de normativa aplicable, haciendo referencia expresa acerca de si el
edificio de la calle Justiniano nm. 7 podra considerarse dentro del objeto de la ley
sobre la institucin de la propiedad horizontal o bien nos deberamos bastar con los
artculos relativos al Cdigo Civil sobre la materia.
En referencia a esto, el artculo 396 CC expone qu tipos de pisos o locales de
un edificio podrn ser considerados propiedad separada y a qu ttulo respondern los
elementos comunes del mismo: Los diferentes pisos o locales de un edificio []
podrn ser objeto de propiedad separada, que llevar inherente un derecho de
copropiedad sobre los elementos comunes del edificio [] que son todos los necesarios
para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;
elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las
fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas,
incluyendo su imagen o configuracin, los elementos de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porteras, corredores, pasos, muros,

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fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depsitos, contadores,

telefonas o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de
uso privativo.
De lo expuesto entendemos que obviamente el caso que tratamos puede ser
subsumido al precepto que articula el CC, catalogndolo como propiedad separada.
Adems, este mismo artculo delimita dentro de la propiedad aquellos elementos
comunes del edificio cuyo uso y disfrute repercute a todos los propietarios pero cuya
figura de propiedad debe ser limitada. Este hecho viene a limitar la coposesin del
inmueble, de modo que regula todas aquellas zonas que por su carcter son indivisibles
y cuyo tratamiento podra originar alguna controversia entre los propietarios.
Una vez expuesto esto debemos resaltar si este piso debe ser tratado por la Ley
49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) o por el contrario
no pertenece al mbito de esta ley. Ya desde el comienzo, en las disposiciones generales,
en su artculo 1 se expone: tiene por objeto la regulacin de la forma especial de
propiedad establecida en el artculo 396 del Cdigo Civil, que se denomina propiedad
horizontal.. Parece evidente que dado el precepto ser de aplicacin la normativa
vigente sobre Ley Horizontal. Si cupiese alguna duda el artculo 2.b) de LPH tambin
recopila una serie de supuestos a los que ser de aplicacin, entre los que podra
encuadrar de igual modo el supuesto, aunque con esto creemos definitorio el asunto sin
necesidad de precisar ms sobre ello.
Sabiendo todo esto y conociendo la normativa de aplicacin, podramos
considerar que el actor Jaime acta de acuerdo a derecho cuando decide abrir la ventana
o por el contrario acta en contra de la ley?. Sobre este asunto, los elementos comunes
del edificio que presentan ttulo de copropiedad, se encuentra el artculo 7.1 LHP que
articula: El propietario de cada piso o local podr modificar los elementos
arquitectnicos, instalaciones o servicios de aqul, cuando no menoscabe o altere la
seguridad del edificio, su estructura general, su configuracin o estado exteriores, o
perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras
previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podr
realizar alteracin alguna, y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deber
comunicarlo sin dilacin al administrador.
Es decir, parece evidente que la ley alberga una serie de supuestos en los que el
propietario de uno de sus pisos o locales podr realizar reformas o modificar los
elementos arquitectnicos. Aunque ms que establecer criterios realiza una reserva o
limitacin para sta. Sin embargo el hecho de aplicacin del precepto no es nada claro,
cundo se menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuracin entre otras?. Pues bien, aunque hay muchos casos que resultan evidentes,
en este caso, el hecho de abrir una ventana de esas dimensiones para difcilmente

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subsumible en el precepto, sin embargo el CC y la jurisprudencia nos ayudan a

concretar la amplitud del precepto.
Anteriormente al exponer el artculo 396 ya definimos lo que el CC entenda
como zonas afectadas por la copropiedad, entre las que inclua muros y fachadas. Es
decir, el hecho que comete Jaime supone una modificacin de una zona comn, de
disfrute colectivo, y sobre el que podra recaer una demanda de cesin por ello. Pero,
cmo trata la jurisprudencia este supuesto?
En general la doctrina jurisprudencial, atendiendo sobre los hechos
modificativos en la fachada, se ha mostrado poco flexible, de modo que ha condenado
en muchos casos al restablecimiento de las condiciones iniciales por causas
aparentemente menos graves. As destacamos la Sentencia Audiencia Provincial de
Madrid, 26-11-2013 donde se trata el supuesto de la alteracin de los colores de una
rejas del piso por parte de la demandada y la posterior demanda de la Comunidad de
propietarios por modificacin de los elementos comunes, como es la fachada. En este
caso el Tribunal expone: (...) En este caso, las obras referidas en el fundamento de
derecho precedente han originado una clara alteracin esttica en la fachada, que
afecta a la configuracin del edificio, siendo necesario el acuerdo adoptado en Junta
de propietarios por "el voto de la mayora del total de los propietarios que, a su vez,
representen la mayora de las cuotas de participacin" (art. 17.3 LPH)
Otras sentencias tambin aportan una importante doctrina en materia de
fachadas, como son los casos de las sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de
noviembre de 2011 (RC 1439/2009), 28 de marzo de 2012 (RC 349/2009) y 03-032010. De ellas destacamos que se precisa de la necesaria autorizacin para actuaciones
que impliquen la alteracin de elementos comunes, no es exclusiva para casos que
afecten a la estructura del edificio o su seguridad, tambin para aquellos relativos a la
configuracin esttica o estado exterior (fachada). Tambin podemos valorar que las
alteraciones deben responder a criterios objetivables, no a los subjetivos de las partes (la
apertura de una ventana con dimensin de 50x50 es un hecho constatado) y que la
existencia de presuntas modificaciones no autorizadas previamente, no exime de la
necesaria autorizacin (es importante pero no sabemos nada sobre antes del caso
prctico).
Por consiguiente, apoyados en el CC, la LPH, y la jurisprudencia respondemos
que la modificacin de la fachada y en concreto, ayudndonos de la precisin que
establece el artculo 581 CC que expone: El dueo de una pared no medianera,
contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la
altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30
centmetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con
red de alambre. Por tanto, en este caso, al tratarse de una pared no medianera con
dimensiones de 50 centmetros en cuadrado, afecta tanto a los propietarios de finca
ajena como a los de finca propia, de modo que no cabe ninguna duda sobre la ilegalidad

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de la medida emprendida (posteriormente matizaremos cierta jurisprudencia que puede

considerar legal a Jaime frente a las fincas ajenas)
2 La Comunidad de propietarios del edificio de la calle Justiniano nm. 7, al que
pertenece la vivienda de Jaime, tiene alguna accin contra l? En qu argumentos
se fundara esta accin? Razone la respuesta.
Tal y como hemos expuesto anteriormente y al declararse la accin de Jaime
como ilegal, siendo la Comunidad de propietarios los damnificados por la actuacin de
ste, la Comunidad podr interponer los medios judiciales previstos para el caso. Pero,
existe algn tipo de regulacin sobre estos recursos?
Pues bien, haciendo referencia nuevamente a nuestra normativa de aplicacin la
LPH recoge en su artculo 7.2: El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de
cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerir a quien realice las actividades
prohibidas por este apartado la inmediata cesacin de las mismas, bajo apercibimiento
de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persistiere en su conducta
el Presidente, previa autorizacin de la Junta de propietarios, debidamente convocada
al efecto, podr entablar contra l accin de cesacin que, en lo no previsto
expresamente por este artculo, se sustanciar a travs del juicio ordinario
Por lo que evidenciamos que el mtodo de interposicin de demanda sera
mediante juicio ordinario. nicamente comentar para finalizar la cuestin que en este
caso, dicha demanda de cesacin atiende a un nombre especfico que se denomina
demanda comunidad contra propietario por alteracin de elementos comunes en
virtud al artculo 7.1 LPH.

3 La Comunidad de propietarios del edificio de la calle Justiniano nm. 5, tiene

alguna accin para exigir el cierre del hueco abierto por Jaime? Qu accin sera,
en su caso, la ejercitable? La accin debera dirigirse contra Jaime o contra la
Comunidad de propietarios del edificio de la calle Justiniano, nm. 7? Razone la
respuesta.
Tal y como expusimos en el ltimo trmino de la pregunta n1 esta cuestin
posee ms debate. El problema no reside en los instrumentos jurdicos en los que se
pueda valer, sino en la legalidad de la accin frente a los propietarios de la finca ajena,
que ante todo es cuestionable. De cualquier modo decir que para comenzar el anlisis de
esta cuestin debemos atender a dos importantes artculos del CC, en particular el 581 y
el 582. El artculo 582 CC expone: No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni
balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros
de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad
El articulo 581 CC ya lo expusimos anteriormente. Para poder contestar a esta
pregunta debemos realizar una interpretacin sistemtica de ambos preceptos. En primer
lugar tenemos que analizar las tres caractersticas del caso prctico: 1) Hay dos metros
de distancia 2) La dimensin es de 50 centmetros en cuadrado 3) No posee rejas sino
un material traslucido que lo separa.

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Pues bien atendiendo a estos artculos y a los hechos probados del caso prctico
podemos decir que relativo al artculo 582 que no presenta ningn tipo de irregularidad
ni ilegalidad, de modo que tendremos que atender al artculo 581.
El problema se dirime entorno a este artculo ya que presupone para las fincas no
medianeras un mximo de 30 centmetros en cuadro acompaado de rejas. Esto supone
un problema para Jaime ya que supera tanto las dimensiones como el hecho de no
presentar rejas. Parece interesante comentar la sentencia 240/2000 de AP Mlaga,
Seccin 6, 27 de Mayo de 2000, por la cual se establecen unos hechos parecidos, en
los que se recurre en apelacin la modificacin y alteracin de la parte colindante a la
fachada por parte del actor, donde decide abrir una ventana de 90x100 con material
traslucido que no permite visionar el exterior con claridad. Ante esto dice la AP de
Mlaga resuelve y fundamenta: Pues bien, en el presente caso, partiendo de la premisa
de que los huecos abiertos por los demandados no cumplen las anteriores
caractersticas, se pretende por el apelante que se permita su mantenimiento en base a
la doctrina jurisprudencial que, interpretando esos preceptos, afirma que el empleo de
material translcido en paredes o muros ser siempre posible sin limitaciones de
distancia, medidas o proteccin, al no constituir un hueco sino que cumple la misin
propia de toda pared, [], se deduce lo insostenible de la pretensin demandada
recurrente ya que en el presente caso precisamente el vidrio que cubre los cuatro
huecos est instalado dentro de sus respectivos marcos y stos, a su vez, instalados en
la pared, por lo tanto, ese material translcido ni cierra el edificio ni cumple la
misin de la pared sino la de ventanas que si bien en la actualidad permanecen
cerradas son fcilmente aperturables [] pero en ningn caso esos cristales de esas
ventanas constituyen la propia pared, procediendo por ello la confirmacin de la
sentencia recurrida.
Por consiguiente de lo expuesto, y en contra de la doctrina jurisprudencial no
aplicable para el hecho de los materiales traslcidos, afirmamos que los propietarios
ajenos colindantes podrn interponer los recursos judiciales que las leyes establezcan
contra la decisin de alterar los elementos de la fachada que causan servidumbre basada
en el artculo 581 CC.
Con respecto a estos recursos se recoge en el artculo 250.1 LEC:Se decidirn en
juicio verbal, cualquiera que sea su cuanta, las demandas siguientes: (.5)las que
pretendan que el tribunal resuelva, con carcter sumario, la suspensin de una obra
nueva y (.6) Las que pretendan que el tribunal resuelva, con carcter sumario, la
demolicin o derribo de obra, edificio, rbol, columna o cualquier otro objeto anlogo
en estado de ruina y que amenace causar daos a quien demande. Donde podramos
catalogar las pretensiones de la parte actora del recurso, concretar adems que esta
demanda se realizara mediante interdicto.
Por tanto, podemos concluir que la Comunidad vecina est facultada para
ejercitar esta demanda, cuyo objetivo sera la cesacin o suspensin de la obra realizada,
alegando la vulneracin del artculo 581 del Cdigo Civil.

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4 Podra Jaime defender el hueco abierto habida cuenta de que desde la pared de
su pasillo hasta la pared del edificio vecino existe una separacin de dos metros?
Razone la respuesta.
Por supuesto que podra defenderlo, como hemos expuesto anteriormente el
problema sobre la ilegalidad de la actuacin hace referencia a dos vertientes distintas.
Por un lado las que afectan a la Comunidad de Vecinos propias, y por otra la que afecta
a los propietarios de las fincas ajenas.
nicamente en el segundo planteamiento ha sido en el caso donde hemos podido
interpretar y suscitar dudas sobre la legalidad de la actuacin. De hecho, la nica actitud
legal ejercida por Jaime fue esa, la de establecer hasta dos metros de separacin entre
fincas no medioneras, lo que desde la perspectiva del artculo 582 CC se establece como
una medida legal. Es en otros aspectos en los que contemplamos la ilegalidad (vase
pregunta 3).
Por ello concluimos afirmando que Jaime podra defender esto, pero no llegara
a ninguna situacin diferente, ya que al tratarse de fincas no medioneras y de
establecerse ya los dos metros, el problema de la ilegalidad circunscribe a otros actos
diferentes de estos, sobre los que hemos hecho profundizado en preguntas anteriores.

QUINTO.- Doctrina sobre el abuso de derecho. Aplicacin al caso actual.

A) La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la STS de 1 de febrero de 2006
[RC n. 1820/2000] se sustenta en la existencia de unos lmites de orden moral,
teleolgico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institucin de
equidad, exige para poder ser apreciado, una actuacin aparentemente correcta que, no
obstante, representa en realidad una extralimitacin a la que la ley no concede
proteccin alguna, generando efectos negativos (los ms corrientes daos y perjuicios),
al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legtima, as
como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (sentencias de 8 de julio de 1986,

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12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996);exigiendo

su apreciacin, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000, una base fctica que
proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas
(voluntad de perjudicar o ausencia de inters legtimo).
B) En materia de propiedad horizontal, la STS de 16 de julio de 2009 [RC n.
2204/2004] ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artculo 18.1 c) de la
Ley, consiste en la utilizacin de la norma por la comunidad con mala fe civil en
perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la
comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partcipes. En
definitiva la actuacin calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su
finalidad no ser legtima

Sentencia del Tribunal Supremo, 25-02-2013 (Extracto)

La STS de 15 de noviembre de 2010 RC n. 1956/2006 declara como doctrina
jurisprudencial que, cuando en el Ttulo Constitutivo se prevea la posibilidad de
segregacin de un local comercial, implcitamente se est autorizando como
consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local
carece de ella. La construccin de la salida independiente no puede afectar a la
seguridad, estabilidad y esttica del edificio ni puede perjudicar los derechos de
terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por
contravenir lo dispuesto en el Ttulo Constitutivo y por estar amparada en un ejercicio
abusivo del Derecho.
Esta doctrina resulta de aplicacin al caso que ahora se examina puesto que en la
escritura pblica de declaracin de obra nueva en construccin y divisin horizontal
otorgada el 29 de abril de 1989 se estableca que las fincas formadas podrn dividirse o
agruparse entre s, por el propietario de las mismas, y sin el consentimiento de
la comunidad de propietarios de la edificacin, siempre que las fincas resultantes de la
divisin o agrupacin, distribuyan o agrupen sus cuotas de participacin entre las
nuevas formadas, y sin alterar para nada las de las dems fincas y conforme al artculo
5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. De esta forma efectuada
la segregacin de la finca matriz n. 8.203 conforme a lo previsto y siendo indiscutible
que esa facultad de segregacin lleva implcita la apertura de la puerta cuestionada, se
debe facilitar a la entidad demandada, como propietaria de la finca segregada n.
NUM021, el uso de la parte segregada con la lgica apertura de un acceso directo e
independiente del local matriz, especialmente cuando, como declara la sentencia
recurrida, de no ser as el local quedara inoperativo por falta de toda salida exterior y
cuando dadas las caractersticas del hueco no se afecta la seguridad del edificio o su

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estructura general o se perjudica los derechos de los dems propietarios quedando

nicamente alterado el estado exterior de la fachada posterior.