Mdulo 1

Principios
generales

1. Parte general
1.1 Publicidad
En Derecho, dar publicidad significa hacer pblico y notorio para la comunidad un
hecho jurdico, una relacin jurdica o una situacin jurdica relevante.

1.1.1 Definicin. Distintos medios de publicidad

Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurdico: puede llevarse a
cabo mediante asientos en reparticiones creadas al efecto o con otros
mtodos, denominados extrarregistrales.
Como medios de publicidad extrarregistral, podemos mencionar los edictos
en el boletn oficial u otro diario de amplia circulacin, la toma de razn en un
expediente (como sera anotar un embargo sobre bienes de la herencia, en el
expediente sucesorio; ello se realiza por medio de un simple certificado
labrado por el secretario del tribunal).
La publicidad
posesoria es una
forma de hacer
conocer los derechos
a la comunidad.

En la poca colonial, la tarea de dar publicidad era cumplida por oficiales que
pregonaban las comunicaciones en lugares pblicos, o bien se pegaban
edictos en el muro de las iglesias a la salida de la misa dominical.
Sin embargo, el medio por excelencia de dar publicidad a los derechos en
forma extrarregistral era (y sigue siendo) la publicidad posesoria.
La publicidad posesoria consiste en la exteriorizacin del poder fsico sobre la
cosa y es el modo genrico de dar a pblico conocimiento la titularidad del
derecho de propiedad, que sent el Cdigo Civil de Vlez Srsfield
(sancionado a fines del siglo XIX). En esa poca, se saba quin era dueo de
una cosa mueble o inmueble, porque ejerca el uso y extraa sus frutos en
frente de toda la comunidad. Era un mtodo efectivo para sociedades
pequeas y poblaciones donde los habitantes se conocan, pero resultara
insuficiente en la actualidad en relacin con ciertos bienes, en especial los
inmuebles.
En contraposicin, la publicidad registral fue utilizada por Vlez Srsfield slo
para las hipotecas. En la actualidad, la mayora de bienes que alcanzan cierto

valor son registrables (inmuebles, automotores, aeronaves, buques, derechos

intelectuales, etctera).
Resumiendo:
Publicidad: Implica hacer pblica una situacin jurdicamente relevante, por
los medios establecidos en el ordenamiento vigente.
Medios de publicidad:
Registrales: asientos en reparticiones creadas al efecto.
Extrarregistrales: edictos, toma de razn en expedientes judiciales,
posesin, pregones, etctera.

1.1.2 La publicidad registral. Funcin: seguridad

esttica y dinmica

La funcin primordial de la publicidad es contribuir a la seguridad jurdica de

la comunidad. Ello se consigue haciendo posible a los interesados conocer
quin es titular de qu derecho. De esta forma, se hacen ms previsibles las
relaciones jurdicas y se contribuye a la paz social.
En la realidad, se presentan numerosos conflictos cuando sujetos que
aparentan ser titulares de derechos realizan actos de disposicin a favor de
terceros, propiciando litigios entre quien era verdadero propietario y el
tercero que adquiere de buena fe.
Pasa, por ejemplo, cuando un bien es vendido por quien en realidad lo
alquilaba y se hizo pasar por dueo, o por quien lo tiene en su poder en virtud
de un prstamo o comodato, o como depositario.
La publicidad ayuda as a dar solucin a estos conflictos, protegiendo a estos
terceros adquirentes de derechos que tienen acceso al registro respectivo
para averiguar quin es el verdadero dueo. Llevar los hechos jurdicos
relevantes al pblico conocimiento de la comunidad interesada brinda
seguridad esttica y dinmica a los derechos.
Siguiendo al maestro Moisset de Espans (1991), entendemos por seguridad
esttica la proteccin del derecho adquirido por los sujetos, es decir, la
relacin existente entre un sujeto y una cosa, frente a los posibles ataques o
turbaciones a esa relacin por parte de terceros; por ejemplo, la propiedad
sobre un inmueble, el usufructo sobre un automotor, el otorgamiento de una

patente al inventor. Al inscribirse estos derechos, el titular se asegura que los

dems conozcan su titularidad.
En cambio, se llama seguridad dinmica o de trfico aquella que procura la
proteccin de los terceros que se ven involucrados en la circulacin de la
riqueza. Es decir, protege a quienes desean adquirir los derechos circulantes,
pues pueden conocer quin es el titular inscripto.
En otras palabras:
La funcin de la publicidad es dotar de seguridad dinmica al trfico y de
seguridad esttica a los derechos adquiridos, contribuyendo as a la paz social.

1.1.3 Efectos de la publicidad: constitutivos

declarativos convalidantes
La publicidad registral tiene distintos efectos, segn sea la situacin jurdica
publicitada y el objeto sobre el que recaiga.
La publicidad registral puede tener distintos efectos sobre el hecho o relacin
jurdica que se est anotando o inscribiendo. En algunos casos, la inscripcin
solo declara o da a conocer un derecho existente; en otros, en cambio, la
inscripcin termina de perfeccionar el negocio jurdico y hace nacer o
constituye el derecho. El ordenamiento, al reglar sobre cada tipo de bienes,
determina si los derechos sobre aquellos deben inscribirse y qu efectos tiene
esta inscripcin.

Los derechos
personales nacen
con el ttulo. Los
derechos reales
necesitan ttulo y
modo.

Antes de enunciar los efectos de la publicidad registral, es necesario efectuar

una aclaracin previa. Los derechos personales, o bien llamados simplemente
obligaciones, nacen inmediatamente con la firma del contrato. As, el deudor,
el inquilino, el acreedor, etctera, adquieren su posicin jurdica con la sola
suscripcin del instrumento.
En cambio, para adquirir un derecho real se necesita el ttulo (contrato,
testamento, sentencia, etctera), que deber reunir las formalidades que el
ordenamiento regla, ms el modo (entrega de la cosa o tradicin). As, para
transferir la propiedad de un inmueble, se necesita un ttulo que debe constar
en escritura pblica, ms la entrega de la cosa (que puede ser mediante puesta en
posesin, entrega de llaves, entre otras).

Con las cosas muebles es an ms fcil, pues el ttulo puede incluso ser un
contrato verbal. Efectivamente, si recibimos un regalo de cumpleaos
(digamos un electrodomstico), celebramos un contrato de donacin verbal
sobre cosa mueble. El derecho real nace cuando asentimos (consentimiento
3

que
perfecciona el contrato) y somos puestos en posesin del mismo
(tradicin).
As, los efectos que trae aparejada la publicidad registral sobre el hecho, acto
o relacin jurdica que se est anotando o inscribiendo son los siguientes:

La inscripcin
constitutiva da
nacimiento al
derecho.

La inscripcin
declarativa otorga
oponibilidad al
derecho.

La inscripcin
convalidante
sanea los vicios
del ttulo que se
inscribe.

Constitutividad: este es uno de los mximos exponentes de los efectos

que puede producir la publicidad registral.
El efecto de constitutividad implica que la ley establece como requisito
necesario para el nacimiento de un derecho real la inscripcin del acto
jurdico que le dio origen (compraventa, donacin, permuta, etctera).
As, si la transferencia de propiedad no ha sido inscripta, el adquirente
no es jurdicamente el nuevo dueo, aun cuando haya pagado el
precio y se le haya hecho entrega del bien.
Oponibilidad: la inscripcin o anotacin se efecta slo para dar a
conocer a los terceros interesados la situacin jurdica de un bien.
Todo tercero involucrado en una transaccin sobre un bien registrable
se ve impedido de aducir desconocimiento sobre las constancias
registrales, pues estas se presumen conocidas por todos, sin admitirse
prueba en contrario, de forma anloga a la publicacin de las leyes,
que impide alegar ignorancia o error de derecho. Son registros
declarativos el de inmuebles, buques, aeronaves, etctera.
Convalidacin: aqu la inscripcin es un factor de saneamiento de los
ttulos. As, aquellos negocios que nacieron con vicios se validan
plenamente slo con lograr la inscripcin del ttulo.

No existen registros con estas caractersticas en Argentina. En nuestro pas,

los ttulos viciados, an inscriptos, continan siendo ineficaces. Por ejemplo,
la escritura de venta de inmueble, otorgada por quien se hizo pasar por dueo
y no lo era, no transfiere el inmueble por ms que haya obtenido inscripcin
registral. Lo mismo sucede con cualquier derecho registrable.

Resumiendo:

Los derechos sobre ciertos bienes, as como su transmisin,

modificacin o extincin, deben inscribirse a los fines de ser
oponibles a la sociedad debido a su publicidad.
As, segn sea el objeto sobre el que recaiga, esta inscripcin tendr efectos
de mera publicidad y oponibilidad (inmuebles, buques, aeronaves, etctera) o
terminar de constituir el derecho (automotores, caballos de pura sangre de
carrera).

1.1.4 Distintos tipos de registro

La registracin puede girar en torno a una cosa, un individuo o un ttulo y, a su

vez, pueden utilizarse distintas tcnicas de registracin (transcripcin,
inscripcin o enlegajamiento). Hay registros que slo reciben el acto jurdico, y
otros que adems contribuyen a su celebracin.
En nuestro ordenamiento, encontramos diversos tipos de registro, segn el
objeto sobre el cual recaigan las distintas inscripciones o anotaciones.
A los fines de una mejor comprensin, reservamos la palabra inscripcin para
hablar de la agregacin de derechos (tanto reales como personales) en los
archivos de determinados registros.
Y utilizamos tcnicamente la palabra anotacin para aludir a todo otro tipo
de asientos, tales como medidas cautelares, notas de correlacin, enmiendas,
ndices, etctera, en esa clase de archivos.

Registros personales: En esta clase de registros el eje es el individuo.

Tal es el caso del Registro del estado civil y capacidad de las personas.
Cuando una persona nace, se le otorga un nmero de identificacin
personal (D.N.I.) y todos los cambios de estado (matrimonio, divorcio,
fallecimiento, declaracin de demencia o levantamiento de la misma,
etctera) se anotan en su legajo personal y se le otorga un
comprobante que certifica dicha inscripcin que como sabemos se
denomina partida (partida de nacimiento, partida de defuncin,
etctera).
Tambin es el caso de las oficinas de sociedades annimas,
fundaciones, asociaciones, etctera, que lleva el Registro Pblico de

Comercio. En estos registros se inscribe la constitucin, las

modificaciones al contrato, la quiebra, etctera, abriendo un legajo
con nmero de matrcula que acta como nmero de identificacin
durante toda la vida de la persona jurdica. Tambin cuenta con una
oficina de matriculacin de comerciantes para personas fsicas.
Registros reales: Aqu el eje de registro es un objeto (del latn res,
cosa). As, en relacin con el automotor se abre un nmero de dominio
(comnmente conocido como patente) y en relacin con los
inmuebles, aeronaves, buques, etctera, se abre una matrcula. Todos
los actos que se celebran con ese objeto y que tengan relevancia
jurdica para algn sujeto interesado (como por ejemplo las
transferencias de dominio, las medidas cautelares ordenadas por un
juez, la baja de circulacin, etctera), se anotan e inscriben en relacin
con ese nmero.
Registros causales: Lo que se inscribe o anota es la relacin jurdica o
causa que hace cambiar los derechos. Entonces, se llevan
separadamente libros sobre las distintas situaciones jurdicas que
pueden recaer sobre una misma cosa. Por ejemplo, digamos que un
registro causal sobre inmuebles tendr un libro para derecho real de
dominio, otro para hipotecas, otro para cautelares, y as
sucesivamente. En forma anloga, sobre los distintos tipos de bienes.
Desde la sancin de la ley 17.801 de Registro de Propiedad
Inmobiliaria, que unific el sistema registral inmobiliario, se elimin
este tipo de registros causales en relacin con los bienes races.

A su vez, conforme lo establecido por nuestra doctrina, segn la actuacin

que desplieguen, los registros pueden ser:

De recepcin: Son aquellos que registran principalmente documentos

confeccionados fuera de la reparticin, son ejemplos de este tipo el
registro del automotor o el inmobiliario.
De actuacin: Son aquellos que registran principalmente documentos
confeccionados dentro de la reparticin, por ejemplo, el registro civil y
de capacidad de las personas, que inscribe las actas de matrimonio o
nacimiento, labradas all mismo.

1.1.5 Distintas tcnicas de registracin

La registracin, segn los distintos casos, puede llevarse a cabo por

inscripcin, trascripcin o enlegajamiento.
Se efecta por inscripcin:
Cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un
extracto de l, mediante breves notas que consignan los datos
principales de la relacin jurdica: sujeto (ejemplo: titular inscripto que
transmite y adquirente) objeto (ejemplo: casa, departamento,
etctera) causa (ejemplo: escritura de compraventa) y los vuelca en
el asiento (matrcula).
Se efecta por trascripcin:
Cuando la oficina no extracta sino que copia la totalidad del
documento portante de la relacin jurdica. En nuestro pas, no hay
registros que utilicen esta tcnica.
Esta transcripcin puede ser total o parcial y se compila en tomos
debidamente foliados y por orden cronolgico, formndose aparte los
ndices. El sistema es engorroso y era usado antiguamente, antes de la
invencin de las fotocopias, por lo que en la actualidad ha cado en
desuso.
Se efecta por enlegajamiento:
Cuando la oficina recibe directamente el documento original y lo
guarda archivado (tal el caso del registro del automotor, donde los
formularios en original ejemplo: formulario 08 de transferencia son
incorporados junto con el ttulo del automotor y dems
documentacin a una carpeta llamada legajo, que se conserva en el
registro).

Resumiendo:

Los registros pueden ser: personales reales causales

La tcnica de registracin utilizada puede ser: transcripcin
inscripcin enlegajamiento.
El registro puede limitarse a recibir el documento o puede
contribuir a su celebracin.

1.2 Principios registrales

Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que
inspiran las leyes registrales.
En nuestro pas, la ley registral por excelencia es la del registro de la
propiedad inmobiliaria, Ley Nacional N 17.801 (LNR). En ella, los principios no
se encuentran consignados expresamente, como suele suceder en algunos
ordenamientos.
La ley fue redactada de conformidad a las pautas fijadas en el proyecto de ley
elaborado por los Dres. Edgardo Scotti (Director del Registro de la propiedad
inmueble de la ciudad de Buenos Aires) y Miguel Falbo (Rector de la
Universidad Nacional de Buenos Aires), que tomaron como base las
conclusiones de la primera reunin de Directores de registros provinciales,
celebrada en Buenos Aires en el ao 1964.
Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y en la
reglamentacin del cdigo de Vlez en materia de registracin de hipotecas
(recordemos que nuestro Cdigo Civil primigenio, de entre todos los derechos
patrimoniales, slo mandaba registrar el derecho real de hipoteca).
Los principios registrales son:

Inscripcin.
Publicidad.

 Rogacin.
Legalidad.
Especialidad.
Prioridad.
Prioridad tracto sucesivo.

La doctrina ha focalizado su anlisis en los preceptos de la ley 17.801, pero

estos principios se repiten en las dems leyes registrales.

Resumiendo:
Los principios registrales, conforme nos ensea el maestro cordobs Luis
Moisset de Espans (1991), son ideas-fuerza que inspiraron al legislador al
momento de la sancin de la normativa registral. Generalmente, no se
encuentran enunciados expresamente en las leyes sino que surgen de la letra
de stas.

1.2.1 Inscripcin

La ley registral establece qu documentos ingresan al Registro y qu

situaciones jurdicas deben ser asentadas.

En el Registro, encontramos diversos tipos de asientos:

inscripciones, anotaciones o cancelaciones.
La accin de asentar las situaciones jurdicas registrables se denomina
registracin; y, como se dijera anteriormente, se reserva el trmino
inscripcin para las mutaciones en los derechos reales; en tanto a anotacin
alude a las medidas cautelares, notas marginales, de correlacin, etctera.
As, se inscriben los derechos reales de dominio o propiedad, usufructo,
superficie forestal, propiedad horizontal, etctera; en tanto que se anotan los

embargos, enmiendas, inhibiciones, correlacin con planos y planillas,

etctera.
En nuestro pas, es
obligatoria la
inscripcin de los
derechos reales
sobre inmuebles.

A su vez, tanto las inscripciones como las anotaciones pueden ser objeto de
una cancelacin. As, se puede cancelar la inscripcin sobre una hipoteca
(porque se pag la deuda) o se puede cancelar la anotacin de un embargo
(por orden del juez).
La siguiente imagen es un buen ejemplo de una matrcula registral en donde
se asientan todos los movimientos que un inmueble puede sufrir a lo largo de
su vida registral.
Figura 1.

Fuente: Cayo Villafuerte, s.f., http://goo.gl/9Fg3MN

En algunos ordenamientos, la registracin de los derechos reales sobre

inmuebles es optativa (por ejemplo, Espaa), mientras que en nuestro pas se
entiende que es obligatoria. Ello surge de los siguientes artculos de la vieja
Ley Nacional Registral 17.801 (En adelante, LNR):

10

Art. 2. De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 1890,

1892, 1893 y concordantes del Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems
previsiones de esta ley, en los mencionados registros se
inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes
documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren,
modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los
que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias
cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o
provinciales1.

Art. 23. Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar

documentos de transmisin, constitucin, modificacin o
cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista
el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida
a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado
jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias
registradas. Los documentos que se otorguen debern
consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de la
certificacin2.

Este criterio, es decir la obligatoriedad de las inscripciones para esta clase de

derechos reales, est tambin establecido especficamente en el nuevo
Cdigo Civil y Comercial al establecer expresamente que La inscripcin
registral es el modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos3 (art. 1892 4
prrafo- del C.C.C.).
De esta forma, el inmueble con ttulo no registrado sale del comercio jurdico,
pues ningn escribano autorizar negocios jurdicos sobre el mismo.
Es importante determinar cules son los documentos portantes de los
derechos que se desean inscribir o anotar.
El art. 3 de la LNR nos da los requisitos que deben tener los documentos que
ingresen al registro:
1

Art. 2 - Ley 17.801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional. (Modificado por ley
26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
2
Art. 23 - Ley 17. 801- Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
3
Art. 1892 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

11

Art. 3. Para que los documentos mencionados en el artculo anterior puedan

ser inscriptos o anotados debern reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial

o administrativa, segn legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar
autorizados sus originales o copias por quien est facultado
para hacerlo;
c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo o
con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al
dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de
excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos o
anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de
sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de
paz o funcionario competente.4

Los instrumentos pblicos pueden ser notariales, judiciales o

administrativos.

Entonces, la regla es el acceso de instrumentos pblicos al registro. El art. 289

del Cdigo Civil y Comercial (cuya lectura recomendamos) brinda una
enumeracin de los instrumentos pblicos, que se puede resumir diciendo
que:

Instrumento pblico: es todo aquel documento redactado y

firmado por oficial pblico competente, notarial, judicial o
administrativo, en uso de sus facultades fedatarias (esto es, dando
fe de los hechos que pasan por ante su presencia). As, consistirn
en escrituras o actas notariales, actuaciones judiciales o
administrativas, en las cuales un acto jurdico pasado por ante el
oficial pblico hace nacer, mutar o extingue un derecho.
4

Art. 3. Ley 17.801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.

12

Requisitos del instrumento pblico:

Actuacin de un oficial pblico.
Firma de quienes intervinieron en el acto (Oficial Pblico, las partes,
etctera).
Las excepciones al principio que indica el ingreso de instrumentos
pblicos al registro son pocas y deben estar consignadas
expresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo, boletos de
compraventa de lotes adquiridos en remate, segn Ley 14.005 de
Inmuebles, los contratos de leasing y los de fideicomiso inmobiliario.

Instrumentos privados: todo documento redactado y firmado por

las partes se considera un instrumento privado; no importa que las
firmas se encuentren certificadas por un escribano pblico,
circunstancia que slo contribuye a dotarlo de fecha cierta.
Requisitos de instrumento privado:
Expresin escrita.
Firma de la partes intervinientes en el acto.

En el nuevo Cdigo Civil se aclara expresamente que se entiende por firma el

nombre del firmante o un signo que ste inscriba en el escrito.

Figura 2.

Fuente: https://goo.gl/gTggKb.

13

Tercero registral: se denomina as a la persona que tiene un inters legtimo

en relacin a un asiento, como el acreedor a quien se ha burlado simulando la
venta del bien sobre el que recaa su garanta. As, en el ejemplo dado, cuando
la falsa venta se inscribe, el acreedor se transforma en un tercero registral
respecto de la inscripcin, pues tiene un inters legtimo en que la misma sea
declarada inoponible (o sea, inexistente para l). Tal pretensin, slo puede
ser atendida mediante una sentencia judicial.

1.2.2 Publicidad

La publicidad de los derechos otorga seguridad jurdica a un Estado y puede

ser analizada bajo la faz material o formal. Cuando se comprueban fugas
registrales, el propio Estado es responsable de resarcir los daos y perjuicios
ocasionados.
Los efectos de la
publicidad han sido
estudiados en puntos
anteriores de este
mdulo.

La publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer posible el

conocimiento de la situacin jurdica en que se encuentra un bien a los
interesados, y ostenta como finalidad primordial, la proteccin del crdito y la
seguridad en el trfico jurdico como se explic anteriormente.
Este principio registral ha evolucionado ms rpidamente en el campo
inmobiliario en los ltimos tiempos, tomando relevancia luego adems en
aquellos bienes muebles de gran valor econmico y de fcil identificacin (por
ejemplo: buques, aviones y automotores), tal como nos ensea el maestro
Moisset Espans (1991).

La publicidad registral puede ser estudiada desde dos puntos de vista:

Publicidad material: Es toda publicidad ingresada por los interesados

al registro, por ejemplo: la noticia de cambio de titular de dominio
sobre un bien. La publicidad material produce efectos sobre los
derechos, tales como oponibilidad o constitutividad.
Publicidad formal: Hace a la informacin que brinda el registro a
travs de sus asientos. Es la que egresa del registro; por ejemplo,
fotocopia del folio real, informes, etctera. Se encuentra consagrada
en el art. 21 de la LNR:

14

Art. 21. El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo

en averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos,
limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones
locales determinarn la forma en que la documentacin podr
ser consultada sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro5.

Fugas registrales:

Qu pasa si el Registro olvida informar un

embargo u otra cautelar, o asevera algo errneo (por
ejemplo: equivoca la titularidad de un dominio) en el
marco de un informe o de un certificado registral?

Veamos qu dijo Vlez Sarsfield sobre este punto respecto de las hipotecas:
Art. 3.146. El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden
del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado
inmueble est libre de gravamen6.

Art. 3.147. El es responsable de la omisin en sus libros de las

tomas de razn, o de haberlas hecho fuera del trmino legal. Es
responsable tambin del perjuicio que resulte al acreedor de la
falta de mencin en sus certificados, de las inscripciones o
tomas de razn existentes, o por negar la toma de razn que se
le pide por persona autorizada para ello7.

Si bien el nuevo Cdigo Civil y Comercial no regula la responsabilidad de los

funcionarios encargados de esta clase de asientos, entendemos que tal como
5

Art. 21 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
Art. 3146 Ley 340 - Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
7
Art. 3147 Ley 340 - Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
6

15

lo afirmaba expresamente el Cdigo de Vlez Sarsfield-, es el Estado quien

responder ante una omisin u error en las registraciones o los informes.
Ser, en el caso del Registro inmobiliario, la provincia donde est ubicado
dicho establecimiento; y en el caso de un Registro nacional (como buques o
aeronaves) responder el propio Estado nacional.

1.2.3 Rogacin

El Registro acta a pedido de parte interesada y no de oficio, salvo las

excepciones receptadas expresamente por el ordenamiento.
Este principio establece que la actividad del registrador debe ser impulsada
por los interesados, es decir que los cambios de titularidad del bien deben
efectuarse a peticin de las partes y por lo general se hace a travs de un
formulario que otorga el propio registro (ejemplo: en los automotores es el
08).
El art. 6 de la ley 17.801 expresa, en tal sentido:

Art. 6. La situacin registral slo variar a peticin de:

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o
anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de
registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren
asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin
deber ser formulada con su intervencin8.

Como menciona el inciso b), en las distintas leyes registrales provinciales se

pueden establecer otros requisitos; por ejemplo, la ley 5.771 de la provincia
de Crdoba (art. 4) establece que:

para variar una situacin registral, la peticin deber

formularse exclusivamente por notario de registro, autoridad
judicial o autoridad administrativa de la Provincia, segn la
8

Art. 6 - Ley 17.801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.

16

naturaleza del documento. La inscripcin o anotacin de

instrumentos privados se efectuar con intervencin de un
abogado de la matrcula o notario de registro de la provincia9.

Se denomina peticin o rogacin a la solicitud de inscripcin, anotacin,

cancelacin, etctera que efecta el o los interesado/s. Debe ir acompaada
de los ttulos que invoca y estar contenida en el formulario tipo que cada
registro establece.
Hay poqusimos e inusuales casos en los que las mutaciones registrales se
producen sin rogacin. Son las excepciones al principio y fundamentalmente
son dos casos: rectificaciones de asientos inexactos y caducidad.
La posibilidad de rectificar asientos inexactos es establecida en la LNR:

Art. 34. Se entender por inexactitud del Registro todo

desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de
inscripcin, exista entre lo registrado y la realidad jurdica
extrarregistral.
Art. 35. Cuando la inexactitud a que se refiere el artculo
precedente provenga de error u omisin en el documento, se
rectificar, siempre que a la solicitud respectiva se acompae
documento de la misma naturaleza que el que la motiv o
resolucin judicial que contenga los elementos necesarios a tal
efecto. Si se tratare de error u omisin material de la
inscripcin con relacin al documento a que accede, se
proceder a su rectificacin teniendo a la vista el instrumento
que la origin10.

Debemos destacar que algunas leyes provinciales autorizan la rectificacin de

los asientos inexactos de oficio, en casos de errores evidentes (como
consignar ao del negocio jurdico el 2200 en lugar del 2002); sin embargo, en
la prctica, en la gran mayora de los casos las rectificaciones en los asientos y
las reconstrucciones de folios deteriorados o faltantes son impulsadas por las
partes, puesto que las reparticiones registrales se encuentran colapsadas.

Art. 4 Ley provincial 5.771 Registro General de la Provincia de Crdoba. Senado y

Cmara de Diputados de la provincia de Crdoba.
10
Arts. 34 y 35 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.

17

Por su parte, la caducidad es la prdida de validez de ciertas anotaciones o

inscripciones, por el mero paso del tiempo, sin necesidad de que ello se haga
presente en forma expresa (art. 37 LNR). Por ejemplo, las medidas cautelares
caducan a los 5 aos de su anotacin y la inscripcin de hipoteca caduca a los
20 aos (conforme el art 2.210 del Cdigo Civil y Comercial), siempre que no
sea reinscripta, as como la prenda sobre automotores, a los 5 aos (segn ley
prendaria 15.348/46 art. 23).

1.2.4 Legalidad

Los instrumentos que ingresan al Registro son sujetos a control de legitimidad

que consiste en cotejar que se cumpla con los requisitos establecidos a tal fin
por la normativa que rige esta materia.
Es decir que, segn este principio, los ttulos que ingresen al Registro sern
sometidos a un examen o calificacin, a los fines de controlar si son vlidos y
perfectos, cumpliendo los requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el
registrador se lo ha dado en llamar funcin calificadora.
As, la LNR enuncia: Art. 8: El Registro examinar la legalidad de las formas
extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo
que resultare de ellos y de los sistemas respectivos11.
Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma:
la restringida, que interpreta literalmente el texto y estima que el
registrador slo debe verificar las formalidades de cada tipo de acto
(que sea un instrumento pblico, con firma del funcionario o
escribano, con sello del notario, etctera);
mientras que la tesis amplia considera que es necesario adentrarse en
algunos aspectos intrnsecos del instrumento, tales como capacidad y
titularidad de los disponentes y, asimismo, correlacionar la situacin
que se desea asentar, con las dems anotaciones e inscripciones ya
existentes en el Registro (como el folio personal, controlando que
quien dispone no est inhibido).

11

Art. 8 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.

18

Una vez que el registrador ha calificado para lo cual la ley otorga treinta (30)
das desde la presentacin del instrumento, tiene tres opciones: lo inscribe,
lo observa o lo rechaza.

Art. 9. Si observare el documento, el Registro proceder de la

siguiente manera: a) Rechazar los documentos viciados de
nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere
subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los
treinta das de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio
de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de
ciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin
del documento, prorrogable por perodos determinados, a
peticin fundada del requirente. Si ste no estuviere
de
acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al
Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la
prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si
antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese
rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que
correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin
se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional. La
reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los
cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y
anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se
convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.12

Por ejemplo, las medidas cautelares caducan a los 5 aos de su anotacin y la

inscripcin de hipoteca caduca a los 20 aos (conforme el art 2.210 del Cdigo
Civil y Comercial), siempre que no sea reinscripta, as como la prenda sobre
automotores, a los 5 aos (segn ley prendaria 15.348/46 art. 23).
Para entender acabadamente cundo un documento es rechazado y cundo
es observado, debemos repasar las nociones de acto jurdico vlido, de
nulidad absoluta o relativa, total o parcial.
Veamos, entonces, el sistema vigente de nulidades de nuestro Cdigo Civil y
Comercial, regulado a partir del art. 382:

12

Art. 9 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.

19

o Actos de nulidad absoluta: est comprometido el orden pblico

(por ejemplo, casos de objeto ilcito como venta de material
gentico, o falta de las formas esenciales de los instrumentos
pblicos); estos actos son irrenunciables e insubsanables (es
decir, inconfirmable e imprescriptible) y el registro rechaza el
documento, que es inscripto provisionalmente a los fines de dar
tiempo a la interposicin del recurso respectivo.
o Actos de nulidad relativa: es afectado el inters privado de los
particulares (por ejemplo, un acto de disposicin realizado por
un menor o por un representante de una persona jurdica que
no acredita suficientemente el mandato, tambin es el caso de
que faltare algn requisito de forma no esencial en el acto), se
establecen en proteccin del particular afectado y son
subsanables (confirmables y prescriptibles). El registro observa
los documentos y los inscribe provisionalmente por 180 das
contados desde su presentacin, plazo en que los interesados
debern subsanar los vicios.
o Actos de nulidad total: Son aquellos en los que la ineficacia se
extiende a todo el acto jurdico.
o Actos de nulidad parcial: Son aquellos en los que la ineficacia
afecta a una o varias de sus disposiciones, pero no a todo el
acto, siempre y cuando esas disposiciones sean separables a las
dems vlidas.

Con respecto a la clasificacin de los actos en nulos o anulables, -es decir,

segn si el vicio est manifiesto o no en el acto-, si bien el Cdigo Civil y
Comercial no la regul expresamente, para una gran parte de la doctrina
siegue vigente y se encuentra tcitamente regulada en dicho plexo normativo.

1.2.5 Especialidad

En toda situacin jurdica que se presente para registrar, deben estar

perfectamente individualizados los elementos de la relacin jurdica
subyacente: sujeto, objeto y causa.
Segn este principio, toda situacin jurdica que se pretenda registrar debe
tener perfectamente individualizados sus elementos esenciales (sujeto

20

objeto causa). La situacin jurdica puede consistir en un acuerdo de

voluntades, disposicin testamentaria, una orden judicial (por ejemplo: traba
de cautelar), un hecho jurdico como la muerte del usufructuario, que pone fin
a usufructo o como la prdida de patente del automotor o su salida de
circulacin, etctera.
As, para individualizar los sujetos titulares de derechos sobre un inmueble,
en la matrcula inmobiliaria se dispone una columna especfica; all se
consignan los datos exigidos sobre los comparecientes en las Escrituras
pblicas (art. 305 del Cdigo Civil y Comercial), como ser el nombre, DNI,
domicilio, etctera. Igualmente, los datos de los titulares de derechos sobre
automotores surgen del ttulo del automotor, y ello se repite en forma
anloga en todos los registros.
Si lo que se anota es una orden judicial (por ejemplo: embargo o medidas
cautelares en general), se consignarn detalladamente los datos del tribunal
oficiante, el nombre o cartula de los autos (expediente) en donde fuera
ordenada la medida, etctera.
Por causa se entiende al hecho o acto jurdico que da origen a la anotacin o
inscripcin.
Recordemos que hecho jurdico es todo acontecimiento de la realidad que
causa un cambio en la vida jurdica de los sujetos (como el menor que cumple
18 aos, el soltero que contrae matrimonio, la destruccin de una cosa,
etctera). Si el hecho jurdico es producido por la voluntad de los sujetos, ser
un contrato o un acto de ltima voluntad (como el testamento.) Si la causa
jurdica est contenida en una escritura pblica, se har constar el nmero de
aquella, la fecha, el registro notarial del escribano, etctera; si es una orden
judicial o administrativa, deber mencionarse el nmero y fecha de la
resolucin y transcribirse la parte pertinente, o adjuntar fotocopias
autnticas.

Hecho jurdico es todo acontecimiento de la realidad que causa un

cambio en los derechos de las personas. Si el hecho jurdico es
ocasionado por la voluntad de las personas, se denomina acto
jurdico.
En cuanto a la determinacin del objeto, si es un inmueble, se debe hacer
constar en la matrcula inmobiliaria la descripcin fsica (narracin del plano),
en cuanto a superficie, linderos, ubicacin geogrfica, etctera, y los
antecedentes dominiales. El art. 12 de la ley registral enumera los datos que
21

debe contener el asiento de matriculacin, pero por analoga se extiende a

todos los dems asientos; all encontramos requisitos de especialidad en
cuanto a los elementos de la relacin jurdica. El mismo reza:

Art. 12. El asiento de matriculacin llevar la firma del

registrador responsable. Se redactar sobre la base de breves
notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble,
sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones
resulten necesarias para su completa individualizacin.
Adems, cuando existan, se tomar razn de su nomenclatura
catastral, se identificara el plano de mensura correspondiente y
se har mencin de las constancias de trascendencia real que
resulten. Expresar el nombre del o de los titulares del
dominio, con los datos personales que se requieran para las
escrituras pblicas.
Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar
su nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio. Se har
mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del
gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de
otorgamiento y funcionario autorizante, establecindose el
encadenamiento del dominio que exista al momento de la
matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha de
presentacin del documento en el Registro13.

Igualmente, si lo registrado es un automotor, aeronave o buque, se har

constar el nmero de motor, chasis, ao de fabricacin, etctera. En caso de
registro de derechos intelectuales, se describir perfectamente en qu
consiste. Si es una marca, se acompaa el logotipo; si es una patente de
invencin, se transcribe la frmula y se describen los procedimientos para su
fabricacin, etctera.

El caso especial de la hipoteca:

Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; esta incluye
la correcta determinacin de los elementos de la relacin jurdica antes
citados y adems la determinacin del crdito que garantiza y del cual es
accesoria. Estos datos deben surgir de la escritura hipotecaria y consignarse
en la matrcula inmobiliaria.
13

Art. 12 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.

22

Veamos qu nos dice el Cdigo Civil y Comercial:

Art. 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de

garanta que recae sobre uno o ms inmuebles individualizados
que continan en poder del constituyente y que otorga al
acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de
persecucin y preferencia para cobrar sobre su producido el
crdito garantizado14.
Art. 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se
constituye por escritura pblica excepto expresa disposicin
legal en contrario. La aceptacin del acreedor puede ser
ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y
previamente a la registracin.
Art. 2209.- Determinacin del objeto. El inmueble que grava la
hipoteca debe estar determinado por su ubicacin, medidas
perimetrales, superficie, colindancias, datos de registracin,
nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean
necesarias para su debida individualizacin15.

Como podemos observar, es muy importante que se cumplan con todos los
requisitos establecidos en el Cdigo Civil y Comercial para que la hipoteca
(como as tambin todo lo acto jurdico que se pueda inscribir en el Registro)
tenga total validez y logre, en definitiva, producir todos los efectos que se
tuvieron en miras al constitursela.

1.2.6 Prioridad

Primero en tiempo, mejor en derecho.

El principio de prioridad surge de la mxima latina qui prior est tempore,
potior est iure: tiene prioridad el derecho que primero se inscribe.
La prioridad es una preferencia que cobra valor cuando hay un conflicto
entre dos o ms pretensiones. En efecto, se dice que los bienes del deudor
son la prenda comn de los acreedores; en el caso de que estos bienes sean
14
15

Art. 2205 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

Arts. 2208 y 2209 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

23

suficientes para atender todas las deudas asumidas por su titular, de una
manera aceptable, las preferencias pierden su razn de ser.
Hay veces que los derechos pueden coexistir en forma armnica, siguiendo un
orden de preferencia, sin que exista conflicto entre sus titulares. Se dice en
este caso que los derechos coexisten en un orden jerrquico (por ejemplo:
una hipoteca de primer grado y otra de segundo grado, tambin el primer
embargante de un bien con el segundo).
Cuando hay conflicto, existe una incompatibilidad entre las inscripciones o
anotaciones; tal incompatibilidad puede ser:

Absoluta o excluyente.
De rango.

La absoluta o excluyente se da cuando slo una de las situaciones jurdicas

que se pretenden asentar puede registrarse (por ejemplo, dos personas
reclaman la inscripcin del dominio de un inmueble a su nombre y sabemos
que el dominio es absoluto y excluyente y puede tener slo un titular).
Ser relativa o de rango si el derecho se anota condicionalmente a la espera
de que se defina una situacin registral (por ejemplo, entra un embargo y al
da siguiente entra otro. La segunda cautelar se anotar condicionalmente, a
la espera de que la primera caduque, o bien sea ordenado su levantamiento,
o de que luego de resarcido el acreedor que cautel primero, quede un saldo
para satisfacer al segundo embargante. El primer embargante que llev la
orden del juez ser quien obtenga la mejor colocacin registral.

La LRN permite el cambio de posicin en la colocacin registral.

Ello habilita, por ejemplo, al segundo embargante a negociar con el primero e
intercambiar lugares; habilita tambin al acreedor hipotecario en segundo
grado a adquirir la colocacin registral del primero.
Todos estos pactos deben ser publicitados en el registro y an publicitados
jams podrn perjudicar a los acreedores que se encontraban al medio de
existir, pues de ser as carecer de valor ese acto al menos en lo que a esos
acreedores respecta.

24

Veamos un ejemplo:
En una hipoteca en tercer grado por US$ 200.000, se negocia con el acreedor
hipotecario de primer rango (por US$ 5.000) el intercambio de posiciones. Al
acreedor de segundo grado, no le da lo mismo tener por delante suyo un
acreedor que se cobrar US$ 5.000, o uno que se cobrar US$ 200.000. Si el
acreedor menor rematase el bien, seguramente quedara un remanente para
el acreedor hipotecario en segundo grado, pero con el cambio de rango entre
el tercer y primer acreedor, sus expectativas disminuyen. En tal caso, se
requiere la conformidad del acreedor que est en medio, pues de no haberla,
quien escal dos posiciones no podr perjudicarlo, esto es, slo podr cobrar
hasta US$ 5.000 y el resto, una vez satisfecho el hipotecario en segundo
grado.

Veamos qu dice la LNR:

Art. 19. La prioridad entre dos o ms inscripciones o

anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la
fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos
en el ordenamiento a que se refiere el artculo 40. Con
respecto a los documentos que provengan de actos otorgados
en forma simultnea, la prioridad deber resultar de los
mismos. No obstante las partes podrn, mediante declaracin
de su voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse
a los efectos del principio que antecede estableciendo otro
orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la
prioridad o autorizando que sta sea compartida16.

Tambin es posible una reserva de prioridad.

Tambin es posible efectuar una reserva de prioridad a travs del certificado
registral instaurado en los arts. 23/24 LNR para celebrar actos jurdicos unos
das despus asegurndose de que los embargos, transferencias de dominio,
etctera, que entran no nos afecten.

16

Art. 19 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.

25

Esto es lo que se ha dado en llamar bloqueo registral y cuyo efecto es

garantizar que las mutaciones de la situacin jurdica registral del inmueble
que ingresen no afecten a quien solicit el certificado; esta preferencia se
otorga por el lapso de 15, 25 o 30 das corridos, en los cuales se deber
celebrar la escritura pertinente en el caso de inmuebles; y en el caso de
automotores, es de 6 das.

Fuente: elaboracin propia.

Las medidas cautelares y los derechos reales que ingresen al registro durante
la vigencia del certificado se inscribirn o anotarn de manera condicionada a
las resultas del certificado, pues puede que este nunca sea usado y -de ser asingresarn en forma definitiva todas aquellas medidas que se inscribieron
durante el perodo de validez del bloqueo registral.
Dice la LNR:

Art. 24. El plazo de validez de la certificacin que comenzar a

contarse desde la cero hora del da de su expedicin, ser de
quince, veinticinco o treinta das segn se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o
funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento
del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del
mbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda
reservada a la reglamentacin local determinar la forma en que
se ha de solicitar y producir esta certificacin y qu
funcionarios podrn requerirlas. Asimismo, cuando las
circunstancias locales lo aconsejen, podr establecer plazos
ms amplios de validez para las certificaciones que soliciten los
escribanos o funcionarios pblicos del interior de la provincia o
territorio17.

17

Art. 24 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.

26

Es importante destacar que el plazo de validez del certificado es en das

corridos (es decir que se cuentan los fines de semanas, feriados, etctera),
pues se pueden celebrar escrituras en das inhbiles.
Las nicas personas habilitadas para solicitar certificados registrales son los
escribanos con matrcula y registro profesional otorgado en la provincia
donde el inmueble se encuentra registrado y deber efectuar la rogacin
pertinente en los formularios destinados al efecto. Si se solicita un nuevo
certificado, mientras el primero est vigente, tal circunstancia ser consignada
en el segundo.

Art. 25. Expedida una certificacin de las comprendidas en los

artculos anteriores, el registro tomar nota en el folio
correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble
dentro del plazo de su vigencia ms el del plazo a que se
refiere el artculo 5, sin la advertencia especial acerca de las
certificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere
despachado. Esta certificacin producir los efectos de
anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo
legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se
hubiere solicitado18.

Art. 17. Inscripto o anotado un documento, no podr

registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o
sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino
se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la
certificacin a que se refieren los artculos 22 y concordantes y
se lo presente dentro del plazo establecido en el artculo 519.

Veamos los distintos tipos de prioridad existentes:

Prioridad directa:
Prioridad directa
La prioridad directa
puede ser inicial o
final.

Puede ser inicial o final. La prioridad es directa final cuando la mejor

colocacin registral se determina por el asiento efectivo en el folio; es el
sistema germnico. Si dos escrituras son presentadas simultneamente,
triunfa la primera que logra que se le practique el asiento.
18

Art. 25 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
Art. 17 Ley 17.801 Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional. (Modificado por ley
26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin).
19

27

Nuestro sistema es distinto y se llama de prioridad directa inicial, pues no se

tiene en cuenta el momento del asiento definitivo sino el momento de ingreso
al libro de entradas del registro; es por ello que en la matrcula del inmueble
figura el nmero y fecha de ingreso del documento en el libro diario.

Prioridad indirecta:
Prioridad indirecta
Toma en cuenta el
momento de
celebracin del acto
jurdico.

Certificados
La reserva de
prioridad tiene en
cuenta la fecha de
expedicin del
certificado solicitado
para celebrar el acto
jurdico.

Este tipo de prioridad no es lineal y simple como la anterior, donde se tena en

cuenta el momento de ingreso del documento o el momento en que se
practicaba el asiento. En la prioridad indirecta, se tiene en cuenta el momento
de celebracin del acto jurdico que se registra. Est consignada en el art. 5 de
la LNR, que indica que cuando la escritura es presentada para su registracin
dentro de los 45 das de celebrada, se consigna como fecha de inscripcin la
de su celebracin, otorgando prioridad desde ese da (ya no desde la fecha de
presentacin al Registro, ni desde que se asent en la matrcula).

Reserva de prioridad:
La reserva retrotrae an ms la fecha de la prioridad; resulta de los
certificados expedidos por el Registro que producen el bloqueo registral, cuyo
efecto es mantener inmutable, en lo que respecta al interesado, la situacin
jurdica registral del inmueble por el plazo de validez del certificado, de 15, 25
o 30 das corridos segn el caso (art. 24 LNR).
La certificacin est prevista tambin en el rgimen de automotores y
produce un bloqueo de quince das (art. 16 Decreto Ley 6582/58) y en el
Registro de buques (Ley 19.170).
Como se dijo antes, el nico que puede solicitar el certificado es el Escribano,
que se propone autorizar un acto que causar una mutacin de los derechos
reales sobre un inmueble. Para el caso de que la mutacin real sea a partir de
una subasta judicial, no se pide certificado, sino que se tramita la anotacin
preventiva de subasta, con anlogas funciones a las del certificado notarial;
el plazo por el cual otorga el bloqueo registral debe buscarse en la normativa
provincial respectiva (Ley registral inmobiliaria de cada provincia y
resoluciones registrales), pues vara entre 90 das y un ao.

28

Fuente: elaboracin propia.

La anotacin preventiva de subasta se solicita en un formulario especial,

firmado por el tribunal, y es el Martillero designado por el Juez quien debe
diligenciarlo. La comunicacin de subasta es obligatoria para el tribunal una
vez que se llev a cabo la subasta y consiste en un oficio comn que el juez
emite, sin formulario, haciendo saber que se ha rematado el bien. Lo
diligencia el martillero actuante.
Puede ocurrir que el inmueble aparezca gravado con usufructo, uso o
habitacin, con otros embargos o medidas cautelares; haciendo conocer esas
circunstancias a los oferentes vgr. en los edictos previos, no hay
inconveniente en proceder a la subasta. El interesado adquirir el inmueble
con las cargas que lo graven.
Tanto la certificacin expedida a solicitud de los escribanos como la anotacin
preventiva para subasta cumplen una doble funcin:
Por un lado, brindan un informe sobre el estado jurdico del bien y de los
titulares de derechos sobre este esto es, si estn inhibidos o inhabilitados
(aqu es necesario aclarar que si se informa inhibicin, el juez que orden la
anotacin no puede subastar -el escribano tampoco puede transferir- debe
informarse a que se debe la medida, la puede estar ordenada por un fuero
de atraccin por un pedido de un juez concurso y quiebra) o pueden
disponer libremente; y en segundo lugar, producen un bloqueo registral (art.
25) a favor de quien requiera en el plazo legal la inscripcin del documento
para cuyo otorgamiento se hubiese solicitado (art. 25).
Funciones:
Informe.
Bloqueo registral.

Repetimos: el bloqueo no implica que el Registro no ingrese las subsiguientes

peticiones de anotacin; puede dar entrada a las peticiones que
subsiguientemente sean ingresadas: como anotar embargos, otorgar nuevos

29

certificados y hasta anotar preventivamente nuevas subastas, pero todas

estas anotaciones o inscripciones no le sern oponibles al beneficiario del
bloqueo, que podr vender, subastar, etctera, como si no hubiese ingresado
nada durante el bloqueo.
Sin embargo, quien ha obtenido bloqueo registral a su favor debe ser
extremadamente cuidadoso, pues en el caso de que deje vencer los plazos del
procedimiento registral (por ejemplo, no ingres en trmino la Escritura de
venta), perder su beneficio; y quienes lograron ingresar sus ttulos durante el
bloqueo escalarn el rango de prioridad por sobre el exbeneficiario.
Es decir que, una vez cumplido el plazo de validez otorgado por la ley para que
el bloqueo o la anotacin preventiva de subasta suspendan los dems actos
posteriores a ellos, dichos actos producirn los efectos correspondientes
segn el orden temporal en que fueron ingresando al registro.

1.2.7 Tracto sucesivo

Todos los asientos registrales deben estar perfectamente correlacionados.

El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlacin de cada
asiento que se ingresa con los dems existentes en el registro, en relacin con
el sujeto, objeto o causa de la situacin registrable. Por ejemplo, la
cancelacin de una hipoteca implica un asiento anterior donde figuraba su
constitucin, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble implica que el
disponente constaba como dueo y, a la vez, que no se encontraba inhibido
en el folio personal, etctera.
El encadenamiento de titularidades dominiales est plasmado en el siguiente
artculo de la LNR:

Art. 15. No se registrar documento en el que aparezca como

titular del derecho una persona distinta de la que figure en la
inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio
deber resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los dems derechos registrados, as como la
correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones20.

20

Art. 15 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.

30

Cuando se abre la matrcula de un inmueble sobre el que no figuraba

inscripcin alguna con anterioridad (como sucede en el caso de usucapin), no
existir titular registral anterior ni encadenamiento posible.
Existen cuatro excepciones al tracto sucesivo de titulares dominiales, son
aquellos casos enumerados en el art. 16 de la ley. En las situaciones all
descriptas, se permite inscribir un acto de disposicin sobre un inmueble, que
es celebrado por una persona distinta de su titular.
El fundamento de la posibilidad otorgada es la economa inscriptoria, pues de
no existir estas excepciones, debera inscribirse un derecho a nombre de
ciertos adquirentes, al solo efecto de proceder inmediatamente a la
inscripcin de un sucesor particular.
A pesar de permitirse la abreviacin en el tracto (a travs de lo que se
denomina inscripcin por tracto abreviado), la inscripcin practicada debe
contener todos los datos detallados de las sucesivas operaciones.
Veamos los casos fijados en la LNR, recordando que se aplican por analoga a
los dems registros (buques, automotores, etctera):

Art. 16. No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a

los efectos de la continuidad del tracto con respecto al
documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los
herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento
de contratos u obligaciones contradas en vida por el causante
o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre;21

Veamos un ejemplo:
El caso tpico es aquel donde el causante haba firmado un boleto de
compraventa inmobiliaria, considerado una promesa de celebrar escritura, y
una vez fallecido el disponente, los herederos lo hacen por l y si stos se
negaren, lo efecta el juez de la sucesin.

21

Art. 16 Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble Poder Ejecutivo Nacional.

31

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren

bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge;22
Hijuelas
Se denomina
hijuela a la porcin
de masa hereditaria
que corresponde a
cada heredero.

Por ejemplo: los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia

adjudicndose las hijuelas e inscribindolas a su nombre, ceden sus derechos
sobre el inmueble a un tercero. De esta forma, la titularidad dominial en la
matrcula pasar del titular fallecido, al nuevo titular, pero los firmantes de la
escritura o acta judicial que transfiere la propiedad, sern los herederos.
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de
bienes hereditarios;23
(all los herederos, tambin en el marco de un juicio sucesorio, realizan
mutaciones reales como subdivisin de un inmueble en lotes, o sometimiento
al rgimen de propiedad horizontal, todas operaciones donde en realidad no
dispone el titular dominial, como correspondera segn el tracto).

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en

forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos que versen
sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En
todos estos casos el documento deber expresar la relacin de
los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la
transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto en
el registro, circunstancia que se consignar en el folio
respectivo24.

(En este caso, quien adquiere el bien y an no figura inscripto como titular
dispone simultneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura
donde se est vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca).
Si se siguiera el principio de tracto al pie de la letra, sin excepciones, debera
celebrarse una escritura de venta, efectuarse la tradicin del inmueble,
inscribirla y luego celebrar una escritura hipotecaria; pero en ese caso, el
comprador no obtendra el prstamo hipotecario, pues seguramente su
acreedor le solicitar la constitucin de hipoteca en forma inmediata, luego
de darle el dinero. Por ello y para evitar un desgaste registral, se celebran
todos los actos juntos y se inscriben simultneamente.
22

Art. 16 Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble Poder Ejecutivo Nacional.

Art. 16 Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble Poder Ejecutivo Nacional.
24
Art. 16 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
23

32

Se pregunta la doctrina cundo dos o ms actos jurdicos se consideran

simultneos: Las opiniones son muy variadas. En un extremo se ubican
quienes slo aceptan la simultaneidad cuando los actos jurdicos se realizan
en el marco de la misma audiencia notarial; algunos autores, como Gabriel
Ventura (2009), sostienen que ambos actos jurdicos deben ser celebrados en
el transcurso de un da, pues es el plazo ms breve en que el Cdigo Civil y
Comercial cuenta los intervalos de tiempo (art. 6 de dicho ordenamiento);
otros opinan que la simultaneidad abarca todos los actos jurdicos celebrados
bajo el bloqueo de un mismo certificado registral.

Resumiendo:
Las situaciones jurdicas que ingresen al registro deben observar la correlacin
con los asientos ya existentes y seguir un orden progresivo y lgico.
El art. 16 de la LNR consigna cuatro excepciones que, en realidad, no son
tales, pues el tracto se encuentra cumplido, slo que se permite saltear una
inscripcin registral intermedia.
Tres de las excepciones (incisos a, b y c) se ubican en el marco de una sucesin
por causa de muerte del titular de un inmueble. La cuarta excepcin se refiere
a los actos simultneos sobre una misma propiedad.

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