Definiia i caracterele juridice ale contractului

de locaiune

Consacrat nc din dreptul roman, contractul de locaiune sau locatio-conductio a fost definit n
vremea lui Justinian ca fiind contractul prin care, n schimbul unei pli, denumite merces, o parte se
oblig s-i procure celeilalte folosina, pe o perioad determinat, a unui bun sau s-i realizeze o oper
determinant ori, chiar s-i pun la dispoziie fora sa de munc sau prestarea unor servicii.1
Etimologic, cuvntul locaiune provine de la verbul de origine latin locare, care semnific a nchiria,
a da n chirie, n arend. n dicionarul latin exist un verb asemntor aceluia de locare, respectiv
conductio, sensul su figurat ilustreaz tot o operaie de nchiriere, de arendare, diferena dintre cele
dou verbe constnd n aceea c cel de-al doilea are nelesul de a lua cu chirie i nu de a da cu
chirie, precum primul. Pentru a evidenia aceast distincie semantic, n epoca Romei Antice,
contractul a fost denumit locatio-conductio.
n dreptul romnesc vechi, contractul de locaiune mai era cunoscut i sub denumirea de
nimeal, care exprima att darea ct i luarea n chirie, acesta s-a remarcat ca fiind printre primele
contracte pe care oamenii le-au ncheiat dup contractul de vnzare cumprare i contractul de schimb.
Din punct de vedere juridic, locaiunea semnific n lumea modern un termen generic utilizat
pentru actul juridic ce desemneaz mai multe specii de contracte prin care o persoan (locator) se
nsrcineaz fa de o alt persoan s-i asigure folosina unui bun sau unui fond pe o durat stabilit i
pentru un pre determinat, ca n cazul nchirierii locuinei, s execute anumite lucrri ori o activitate
determinat sau pe o perioad limitat, ca n cazul antreprizei de lucrri, sau s procure beneficiarului un
rezultat prin activitatea sa, ca n cazul transportului sau a prestrilor de servicii 2 sau contractul n
virtutea cruia o persoan numit locator se oblig s asigure altei persoane numit locatar folosina

1 Codex Justinianeus repetitae praelectionis, Liber XXXV, Titulus quartus, De locato-conducto,

65; Valerius M. Ciuc, Lecii de drept roman, Vol. III, Editura Polirom, Iai, 2000, pag. 850
2 Sanda Ghimpu, Gheorghe Brehoi, Gheorghe Mohanu, Andrei Popescu, Iosif Urs, Dicionar
juridic - selectiv , Editura Albatros, Bucureti, 1985, pag. 320-321

integral sau parial a unui lucru sau prestarea unui serviciu pe o durat de timp determinat, n
schimbul unui pre corespunztor.3
Actul normativ anterior statua c locaiunea lucrurilor este un contract prin care una din prile
contractante se ndatorete a asigura celeilalte folosina unui lucru pentru un timp determinat, drept un
pre determinat (art. 1411 din vechiul Cod civil) iar, locaiunea lucrrilor este un contract prin care una
din pri se ndatorete drept un pre determinat, a face ceva pentru cealalt parte( art. 1412 din vechiul
Cod civil).
Datorit importanei sale practice, contractul de locaiune a dobndit un rol important n contextul
politic, economic i social de la acest moment fiind unul dintre contractele care exercit cea mai mare
nrurire asupra prosperitii publice.4
Sub egida legii civile n vigoare, locaiunea este un contract prin care o parte, numit locator, se
oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, n
schimbul unui pre, denumit chirie (art. 1777 din noul Cod civil).
Avnd n vedere c legiuitorul a neles s defineasc expres conceptul de locaiune, definiia
enunat este unanim acceptat n practica i doctrina naional, autorii prelund-o integral5 sau
fragmentar n lucrrile lor de specialitate.
De exemplu, n literatura consacrat acestei teme, locaiunea a mai fost definit ca fiind
contractul care transmite folosina temporar a unui bun de la una dintre pri, numit locator, celeilalte
pri, numit locatar, n schimbul unei sume de bani, numit chirie 6 sau acel act juridic prin care o
parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numit locatar (chiria), folosina temporar,
total sau parial, a unui lucru n schimbul unei sume de bani, numit chirie7.

3 Mircea Costin, Mircea Murean, Victor Ursa, Dicionar de drept civil, Editura tiinific i
Enciclopedic, Bucureti, 1980, pag. 131
4 Dumitru Macovei, Iolanda Elena Cadariu, Drept civil. Contracte, Editura Junimea, Iai, 2004,
pag. 143, supracitat din Dimitrie Alecandresco, Explicaiunea teoretic i practic a Dreptului
Civil Romn, Tomul IX, Editura Cartea Medical, Bucureti, 1926, pag. 19-20
5 A se vedea Dumitru C. Florescu, Contracte civile, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2011,
pag. 140; Marilena Uliescu, Instituii de drept civil n noul cod civil, Manual pentru uzul
formatorilor SNG, Bucureti, 2010, pag. 227
6 Liviu Stnciulescu, Curs de drept civil. Contracte, Editura Hamangiu SRL, Bucureti, 2012,
pag. 277

De remarcat este faptul c, n actuala reglementare, legiutorul romn i-a nsuit n totalitate
conceptul francez al locaiunii, care este definit n dispoziiile art. 1709 din Codul civil francez 8, ne mai
fcnd distincie ntre locaiunea lucrurilor i cea a lucrrilor.
n sistemul de drept anglo-saxon (common law), prin locaiune se nelege contractul prin care o
persoan, locatorul, se angajeaz s ofere altei persoane, locatarul, n schimbul unei chirii, folosina unui
bun mobil sau imobil pentru o anumit perioad.9
Potrivit Codului civil italian, locaiunea este un contract prin care o parte se oblig s-i transmit unei
alte persoane folosina unui bun mobil sau imobil pentru o anumit perioad, n schimbul unui pre
determinat.10
Fa de considerentul c instituia locaiunii este definit i n legislaiile altor ri, este subliniat
nc o dat importana acestui contract special, care prezint o serie de trsturi specifice: este
consensual, oneros, comutativ, sinalagmatic, cu executare succesiv, translativ de folosin temporar,
executoriu.
a) Caracterul consensual al contractului de locaiune reiese din dispoziiile art. 1781 ale noului
Cod civil, care prevede c acest contract se consider ncheiat ndat ce prile au convenit asupra
bunului i preului.
Analiznd acest text de lege, se deduce faptul c pentru a putea ncheia un contract de locaiune
este suficient ca prile s-i exprime acordul de voin, fr a fi necesar ndeplinirea niciunei
formaliti. Aadar, teoretic, contractul de locaiune poate fi ncheiat i verbal.

7 Dumitru Macovei, Iolanda Elena Cadariu, Drept civil. Contracte, Editura Junimea, Iai, 2004,
pag. 143; Francisc Deak, Tratat de Drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
Bucureti, 2001, pag. 173-174; Emilian Ciongaru, Mihai Raul Secula, Drept civil. Contracte
speciale, Curs Universitar, Editura Scrisul Romnesc, pag. 141; Constantinm Hamangiu, Ion
Rosetti-Blnescu, Alexandru Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. II, Editura All,
Bucureti, 1998, pag. 585 i urm.
8 The Code Napoleon or The French Civil Code, Editura William Benning, Law Bookseller 52,
Londra, 1827, Fleet Street, art. 1709 din Cartea a II-a, Titlul VIII, Capitolul I publicat pe site-ul:
http://files.libertyfund.org/files/2353/CivilCode_1566_Bk.pdf
9 Zuber, Thomas G., Zuber, David, Zuber, John, Jennings, W.H. Canadian Law. Fifth edition.
Toronto: McGraw-Hill Ryerson, 1991, art. 1851.
10 The Cardozo Electronic Law Bulletin, Codul civil italian, Cartea a- IV-a, Titlul I, Capitulul
VI, art. 1571, publicat pe site-ul: http://www.jus.unitn.it/cardozo/obiter_dictum/codciv/Lib4.htm

Cu toate acestea, n practic11 s-a consolidat ideea c, n condiiile n care contractul de locaiune
nu este concretizat printr-un nscris, proba ncheierii lui i clauzele contractuale cuprinse n acesta vor fi
dificil de dovedit.
De aceea, pentru a rspunde necesitilor probatorii n caz de litigiu privind ncheierea sau
executarea contractului de locaiune, este oportun s se foloseasc forma scris, ad validitatem.
n acest context, chiar i atunci cnd contractul constatat prin nscris a fost distrus ori pierdut
datorit unui caz de for major, existena acestuia poate fi dovedit prin orice mijloc de prob.
O excepie de la regul, o fac contractele de nchiriere fcnd parte din patrimoniul statului sau al
unitilor administrativ-teritoriale, care se ncheie n form scris i n urma organizrii licitaiei, acestea
incluznd clauze de natur s asigure exploatarea bunului potrivit specificului su.12
Jurisprudena a confirmat fie chiar indirect, cerina formei scrise a contractului de locaiune n
privina spaiilor fcnd parte din patrimoniul statului i al unitilor administrativ-teritoriale, atunci
cnd a statuat c meniunile procesului-verbal de licitaie referitoare la chirie, primeaz meniunilor
contractului de nchiriere, motivat de faptul c respectivul spaiu nu putea fi nchiriat prin negociere
direct, ci numai prin licitaie.13
b) Contractul de locaiune este un contract esenialmente cu titlu oneros, deoarece la ncheierea
lui, ambele pri contractante urmresc s obin un interes propriu patrimonial: locatorul s obin
preul chiriei, iar locatarul folosina lucrului nchiriat.
c)

Caracterul comutativ a locaiunii se explic, dac ne raportm la faptul c la data

perfectrii contractului, prile cunosc existena i ntinderea obligaiilor contractuale precum i ctigul
pe care urmeaz s-l realizeze fiecare. Prin urmare, executarea contractului nu depinde de hazard, ci
numai de pri.
11 A se vedea Julieta Manoliu, tefan Ruschi, Drept civil. Contracte, Universitatea
Alexandru Ioan Cuza, Iai, 1984, pag. 93-94; Francisc Deak, Tratat de Drept civil. Contracte
speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, pag. 175-176; Dumitru Macovei, Iolanda
Elena Cadariu, Drept civil. Contracte, Editura Junimea, Iai, 2004, pag. 144; Ionel Reghini,
Serban Diaconescu, Paul Vasilescu, Introducere n dreptul civil, Ediia a II-a, Editura Sfera
Juridic, Colecia Universitaria, Cluj-Napoca, 2008, pag. 158; Liviu Stnciulescu, Curs de drept
civil. Contracte, Editura Hamangiu SRL, Bucureti, 2012, pag. 279
12 Curtea Suprem de Justiie, Secia comercial, Decizia nr. 276/24.05.1994, n Buletinul Jurisprudenei. Culegere
de decizii pe anii 1990-2003, Editura Argessis, pag. 422

13 Curtea Suprem de Justiie, Secia comercial, Decizia nr. 830/12.02.2003, n Buletinul

Jurisprudenei. Culegere de decizii pe anii 1990-2003, Editura Argessis, pag. 428-429; MonnaLisa Belu Magdo, Locaiunea n noul Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2012, pag. 3

d) Locaiunea este un contract sinalagmatic, pentru c d natere la drepturi i obligaii

reciproce ntre pri. Astfel, din perspectiva bilateral, locatorul are obligaia de a asigura folosina
vremelnic a lucrului nchiriat, iar locatarul are obligaia de a folosi lucrul conform destinaiei sale i de
a plti chiria cuvenit.
e) Contractul de locaiune este un contract cu executare succesiv, ntruct obligaiile prilor,
se execut n timp, printr-o prestaie ealonat i nu dintr-o dat.
Aadar, pe toat durata contractului, locatorul este inut s asigure folosina lucrului nchiriat, iar
locatarul s plteasc chiria, calculat i datorat pn la scaden, chiar i atunci cnd chiria a fost
fixat n mod global.
La nivel doctrinar, s-a susinut c elementul timp, n accepiunea de durat, este de esena
contractului de locaiune.14
n principiu, durata locaiunii este stabilit de comun acord de ctre pri, aceasta poate fi
determinat sau nedeterminat. Oricum, n niciun caz locaiunea nu poate fi perpetu, ntruct legea,
prevede c durata maxim a contractului nu poate depi 49 de ani, avnd caracter vremelnic. (art. 1783
din noul Cod civil)
n alte materii, cum ar fi cel al nchirierii locuinei, exist ns anumite derogri, care exced legii civile i
care permit prelungirea duratei locaiunii sau rennoirea contractului de locaiune.
f) Locaiunea este un contract translativ de folosin temporar asupra unui lucru
neconsumptibil, individual determinat.
n opinia renumitului profesor universitar de drept, Dumitru C. Florescu, contractul de locaiune
este un contract de raporturi obligaionale, i nu un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale
cum este contractul prin care se creeaz un drept de uzufruct, de uz ori habitaie15.
Cu alte cuvinte, locatarul are un simplu drept de crean asupra bunului nchiriat, i nu un drept
real de folosin.
mprejurarea c locatorul nu este proprietarul bunului nchiriat, nu afecteaz valabilitatea
contractului, dac calitatea de proprietar a locatorului nu ar fi determinant, deoarece, aa cum s-a artat,
locaiunea, ca act de administrare, transmite doar folosina temporar a bunului.16

14 Liviu Stnciulescu, Curs de drept civil. Contracte, Editura Hamangiu SRL, Bucureti, 2012,
pag. 280
15 Dumitru C. Florescu, Contracte civile, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2011, pag. 141;

Potrivit principiului res perit domino, riscul pieririi lucrului n caz de for major sau caz
fortuit va fi suportat de proprietar, deoarece contractul de locaiune nu este un contract translativ de
proprietate.
Pe de alt parte, locatarul nu poate uzucapa bunul ce face obiectul contractului de locaiune,
orict de lung ar fi durata acestuia.17
g) Ca element de noutate, noul Cod civil, prin art. 1798 prevede caracterul executoriu al
contractelor ncheiate sub semntur privat, nregistrate la administraia financiar i al celor ncheiate
n form autentic, n sensul c acestea vor putea fi puse n executare pentru plata chiriei la termenele i
n modalitile stabilite n contract. Aceast clauz nu are caracter obligatoriu, prile putnd decide i n
acest sens.18
Din interpretarea paragrafului anterior evocat, reiese c locaiunea nu este un contract executoriu
ex lege, ci numai ca urmare a ndeplinirii uneia dintre cele dou condiii, alternative prevzute.

16 Monna-Lisa Belu Magdo, Locaiunea n noul Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2012,
pag. 4
17 Dumitru Macovei, Iolanda Elena Cadariu, Drept civil. Contracte, Editura Junimea, Iai, 2004,
pag. 146, A se vedea i Camelia Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ediia III, Editura
C.H.Beck, 2005, pag. 161
18 Ion Vasile, Informare privind contractul de locaiune n lumina Noului cod civil, publicaie a
Direciei Juridice i Administraiei Patrimoniului, pag. 2,
http://www.ucecom.ro/romana/bjur/DocW/CONTRL.pdf