Delimitarea contractului de locaiune

de alte contracte

Locaiunea este un contract liber ce face parte din categoria contractelor speciale reglementate
de legea civil, acesta prezint o serie de particulariti juridice care l deosebesc de celelalte contracte
sau de dezmembrmintele dreptului de proprietate privat, n practic fiind confundat cel mai adesea cu
dreptul de folosin a uzufructuarului, despre care voi face vorbire mai trziu, n cuprinsul acestei
seciuni.
Principalele contracte civile n raport cu care contractul de locaiune la momentul actual,
cunoate o nrudire mai accentuat, sunt contractele de vnzare-cumprare, contractul de comodat,
contractul de antrepriz, contractul de munc, contractul de depozit, contractul de schimb, contractul de
leasing. n continuare voi prezenta elementele distinctive dintre aceste contracte i contractul de
locaiune.
1. Delimitarea contractului de locaiune de contractul de vnzare-cumprare
n pofida faptului c n doctrin, locaiunea mai este cunoscut i sub denumirea de vnzare a
folosinei, nimic nu pare astzi mai strin i diferit dect vnzarea i locaiunea, cci n timp ce prima
este translativ de proprietate, executndu-se dintr-o dat, locaiunea nu confer locatarului dect un
simplu drept personal (de crean) care l oblig doar pe locator s i asigure un anumit timp folosina
lucrului nchiriat, fiind un contract cu prestaii succesive.1
Raportat la natura prestaiei datorate de subiectul pasiv, n contractul de vnzare-cumprare,
vnztorul are o obligaie de a da, respectiv de a transmite dreptul de proprietate ct i obligaia de
predare a bunului, cu caracter instantaneu, iar n contractul de locaiune, locatorul este inut doar de o
obligaie de a face, cu caracter succesiv, pe durata contractului, constnd n predarea i meninerea
bunului nchiriat n bun stare, n vederea utilizrii lui potrivit destinaiei.

1 Dan Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Curs universitar, Universitatea Babe-Bolyai,
Cluj-Napoca, pag. 15, publicat pe site-ul: http://www.docstoc.com/docs/21320260/DREPTCIVIL-CONTRACTE-SPECIALE

O alt distincie juridic ntre cele dou, se remarc sub aspectul garantrii pentru viciile ascunse
ale lucrului nchiriat. Astfel dac la contractul de vnzare-cumprare, proprietarul bunului vndut
rspunde doar pentru viciile existente la momentul predrii lucrului, la contractul de locaiune, locatorul
va garanta i pentru viciile survenite pe durata locaiunii, care mpiedic sau limiteaz folosina lucrului.
Plecnd de la premiza potrivit creia prin contractul de vnzare-cumprare se transmite
cumprtorului dreptul de proprietate asupra lucrului vndut, iar prin contractul de locaiune se transmite
locatarului numai folosina lucrului, se prezum c riscul pieririi lucrului nchiriat este suportat de
locator.
n literatura de specialitate s-a afirmat c caracteristica locaiunii const n aceea c folosina
concedat nu trebuie s absoarb lucrul nsui i puterea lui productiv. 2 Prin urmare locatarul joac
rolul unui detentor precar, care comparativ cu cumprtorul posesor nu beneficiaz de efectele
prescripiei utile.
ntruct legiuitorul, n dispoziiile art. 1684 din noul Cod civil, reglementeaz expres contractul
de vnzare-cumprare sub rezerva proprietii, este de notorietate s fac vorbire i despre diferenele
care exist ntre locaiune i promisiunea de vnzare.
Sub imperiul legii civile, promisiunea de vnzare reprezint stipulaia prin care vnztorul i
rezerv proprietatea bunului pn la plata integral a preului, chiar i n condiiile n care a avut loc
predarea bunului.
n mod greit, n practic, s-a sugerat c locaiunea se asociaz cu promisiunea de vnzare,
majoritatea regulilor locaiunii sunt eliminate, balana atrnnd n favoarea calificrii contractului ca
fiind acela al vnzrii n rate.
Distincia dintre locaiune i vnzare se estompeaz atunci cnd locaiunea i confer locatarului
uzul, asemenea vnzrii, deoarece nu poate fi o locaiune contractul ce permite perceperea productelor
(ne referim la situaia n care vnzarea-locaiune are ca obiect un activ de producie). Locaiunea n sine
vizeaz o vnzare de fructe, dar poate ajunge adesea la un transfer de proprietate atunci cnd ea se
asociaz contractului de vnzare-cumprare (vnzarea n rate). Alteori, locaiunea i d locatarului
vocaia de a se transforma n cumprtor, prin exercitarea dreptului de preempiune.3
2 Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura Cartea Romneasc. Bucureti, 1921,
pag. 635.
3 Monna-Lisa Belu Magdo, Locaiunea n noul Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2012,
pag. 6

Eu, personal, consider c opinia doctrinei franceze, cum c folosina nu reprezint obiectul
principal al contractului de vnzare-cumprare cu rezerva proprietii, ci o tehnic care permite o
anticipare a transferului dreptului de proprietate, care reprezint principalul obiectiv al prilor 4, este
corect i poate fi adoptat i la nivel intern.
2. Delimitarea contractul de locaiune de contractul de comodat
n doctrina de drept civil s-a statuat c caracterul oneros al locaiunii este elementul principal de
distincie al acestui contract n raport cu comodatul (mprumutul de folosin), care prin definiie, este
esenialmente cu titlu gratuit.5
n msura n care folosina unui bun se transmite fr a se solicita un echivalent bnesc i a avut
loc predarea efectiv a lucrului, suntem n prezena unui contract de comodat, bineneles atta timp ct
sunt respectate i celelalte condiii de validitate.6
Chiar i atunci cnd prile ar conveni ca mprumutatul s plteasc, pe parcursul executrii
comodatului su, sau la finele acestuia, o anumit sum de bani ce ar reprezenta contravaloarea uzurii
bunului folosit, este vorba tot de un contract de comodat i nu de locaiune, deoarece acea sum
reprezint o concretizare a obligaiei de restituire a lucrului n starea n care a fost predat i 7 nu o
chirie propriu-zis.
3. Delimitarea contractului de locaiune de contractul de antrepriz
Contractul de locaiune se difereniaz de contractul de antrepriz, deoarece obiectul locaiunii
de bunuri este prestarea folosinei unui lucru n schimbul unui pre, n timp ce obiectul antreprizei este
confecionarea unui lucru n schimbul unui pre.
4 Philippe Malaurie, Laurent Aynes, Pierre Yves Gautier, Drept civil. Contractele speciale, Ediia 1, Editura Wolters
Kluwer, carte tradus de Diana Dni, Romnia, 2009, pag. 322-323; Curtea Suprem de Justiie, Secia comercial,
Decizia nr. 770/20.03.1997, publicat n Buletinul jurisprudenei, Culegere de decizii pe anii 1990-2003, Editura
Argessis, pag. 424; Curtea Suprem de Justiie, Secia comercial, Decizia nr.1948/22.03.2005, publicat n
Buletinul jurisprudenei, Culegere de decizii pe anul 2005, pag. 682-684.

5 Liviu Stnciulescu, Curs de drept civil. Contracte, Editura Hamangiu SRL, Bucureti, 2012,
pag. 279
6 A se vedea opinia lui Ionel Reghini, Serban Diaconescu, Paul Vasilescu, Introducere n dreptul
civil, Ediia a II-a, Editura Sfera Juridic, Colecia Universitaria, Cluj-Napoca, 2008, pag. 158
7 Francisc Deak, Tratat de Drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti,
2001, pag. 341

De altfel, la contractul de antrepriz, prestarea de servicii nu este remunerat n raport de timpul

ct dureaz, cum este n cazul locaiunii, ci n raport de rezultatul final.8
Dac ne referim la locaiunea de servicii, (contractul de munc), aa cum era reglementat n
Codul civil de la 1864, exist de asemenea deosebiri ntre aceasta i contractul de antrepriz, la locaiune
obiectul contractului l constituie munca n sine, pe cnd la antrepriz obiectul l formeaz lucrarea
final.9
4. Delimitarea contractului de locaiune de contractul de munc
Distincia dintre contractul de locaiune i cel de munc const n aceea c, n cazul locaiunii de
servicii salariatul este pltit n raport cu durata folosinei bunului, care n principiu stabilete cuantumul
chiriei, iar la contractul de munc, salariatul primete o plat potrivit volumului de munc prestat i
calitii muncii depuse fa de angajator.
5. Delimitarea contractului de locaiune de contractul de schimb
Schimbul se aseamn cu locaiunea prin faptul c ambele au caracter translativ asupra bunului
contractului, doar c n primul caz se transmit toate elementele dreptului de proprietate, iar n al doilea
doar dreptul de posesie i folosin.10
6. Delimitarea contractului de locaiune de contractul de depozit
ntre contractul de locaiune i contractul de depozit exist o deosebire evident n ceea ce privete
obiectul contractului, dac la locaiune, acesta const n folosina lucrului, la depozit, contractul are ca
obiect pstrarea unui bun.

8 Liviu Stnciulescu, Curs de drept civil. Contracte, Editura Hamangiu SRL, Bucureti, 2012,
pag. 341
9 A se vedea Dan Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997,
pag. 245
10 Alexandru Guigov, Evoluia i delimitarea contractului de locaiune fa de vnzare-cumprare i alte contracte
civile, Proiect, pag. 6, afiat pe site-ul: http://ro.scribd.com/doc/110862446/EVOLU%C8%9AIE-%C8%98IDELIMITARE CONTRACT-LOCA%C8%9AIUNE-si-VANZARE-CUMPARARE

Pe plan doctrinar s-a afirmat c delimitarea celor dou contracte poate fi anevoioas n unele
cazuri. De pild lsarea unui autoturism ntr-un garaj aparinnd altei persoane poate nsemna, fie
locaiune dac cheile garajului se afl la conductorul autoturismului i scopul nchirierii este lipsa
spaiului de parcare, fie depozit n cazul n care obligaia principal (care determin calificarea
contractului) este cea de supraveghere, pstrare i conservare a autoturismului.11
7. Delimitarea contractului de locaiune de contractul de leasing
Comparativ cu contractul de locaiune, care are o fizionomie simpl, contractul de leasing este o
operaiune comercial sui generis, cldit pe mai multe contracte ( inclusiv pe cel de locaiune), cu o
finalitate comun.
Contractul de leasing face parte din categoria contractelor comerciale, n timp ce contractul de
locaiune nu are nicio legtur cu operaiunile de finanare comercial.
Dac n cazul locaiunii, locatorul asigur locatarului numai folosina bunului n schimbul chiriei,
n temeiul contractului de leasing, finanatorul asigur utilizatorului folosina lucrului cumprat sau
realizat de finanator, contra redevenei, cu dreptul utilizatorului de a opta la sfritul perioadei de
folosin, pentru dobndirea bunului la valoarea rezidual, pentru rennoirea contractului de leasing, ori
pentru ncetarea raporturilor contractuale.12
8. Delimitarea contractului de locaiune de dreptul de folosin al uzufructuarului
n principal, locaiunea se delimiteaz de uzufruct prin aceea c, uzufructuarul are un drept real
de folosin, dezmembrmnt al dreptului de proprietate, asupra bunului, n timp ce locatarul nu are
dect un drept de crean la folosina bunului nchiriat.

11 Emilian Ciongaru, Mihai Raul Secula, Drept civil. Contracte speciale, Curs Universitar,
Editura Scrisul Romnesc, pag. 142, Francisc Deak, Tratat de Drept civil. Contracte speciale,
Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, pag. 410-412; Liviu Stnciulescu, Curs de drept civil.
Contracte, Editura Hamangiu SRL, Bucureti, 2012, pag. 417
12 Monna-Lisa Belu Magdo, Locaiunea n noul Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 2012,
pag. 8

Spre deosebire de locaiune, al crei izvor este contractul, iar n cazul bunurilor proprietatea
statului, este contractul grefat pe actul licitaiei, dreptul de uzufruct poate fi constituit prin act juridic,
uzucapiune sau alte moduri prevzute de lege.13(art. 704 din noul Cod civil)
Dac la locaiune, obiectul contractului este format doar din bunuri mobile i imobile corporale (art.
1779 din noul Cod civil), la uzufruct, obiectul poate consta att n bunuri mobile i imobile corporale ct
i n bunuri mobile i imobile incorporale, ntr-o mas patrimonial, o universitate de fapt ori ntr-o cot
parte din aceasta ( art. 706 din noul Cod civil).
Referitor la durat, legiuitorul a stabilit c durata locaiunii este de maxim 49 de ani, fr a face
distincie ntre locaiunea care se refer la persoane fizice sau juridice, iar la uzufructul constituit n
favoarea unei persoane fizice, durata este cel mult viager, n timp ce n cazul uzufructului constituit n
favoarea unei persoane juridice, acesta poate avea durata de cel mult 30 de ani. (art. 708 din noul Cod
civil)
Cele dou instituii se difereniaz i sub aspectul c, locaiunea se instituie ntotdeauna cu titlu
oneros, n timp ce uzufructul poate fi constituit i cu titlu gratuit.
Dac ne raportm la modul de stingere a acestora, se impune a preciza c, n opoziie cu
uzufructul, care se stinge prin moartea uzufructuarului ori, dup caz, prin ncetarea personalitii
juridice, locaiunea nu nceteaz prin moartea locatorului sau locatarului
O alt diferen care se remarc, privete riscul pieririi fortuite a lucrului, care la locaiune este
suportat de locator, iar la uzufruct este suportat de nudul proprietar, numai riscul contractului este
suportat de uzufructuar.

13 Ibidem