Scurt istoric al reglementrilor privind contractul de nchiriere a

locuinei

De vreme ndelungat, contractul de nchiriere a locuinei constituie o noiune juridic frecvent

ntlnit. La baza apariiei acesteia, a stat criza locuinelor, care n perioada extinderii imperiului roman
i a producerii revoluiei economice i-a fcut simit prezena ntr-un mod ngrijortor.1
La nceputul secolului al II-lea .e.n. cuceririle de teritorii au produs o afluen de populaii la
Roma, astfel c numrul locuitorilor era n continu cretere i se impunea adaptarea contractului de
locaiune la situaia juridic nscut din nchirierea bunurilor imobile ale statului ctre persoanele lipsite
de adpost.
n acest context legiuitorul a modificat sub aspectul obiectului, vechiul contract locatio rei, avnd
ca obiect sclavul, stabilind o nou aplicaiune a locaiunii unui lucru, sub forma nchirierii unei case.2
n perioada daco-roman, contractul de nchiriere a locuinei era supus unui regim juridic extrem
de complex, rezultat din mpletirea unor elemente de drept civil, dreptul ginilor i dreptul cutumiar.
Dispoziii normative privitoare la acest contract se regseau n documentele epigrafice
cunoscute sub denumirea de Tripticele din Transilvania, care au fost descoperite ntr-o min de aur
prsit de la Albgurmus Maior (Roia Montana), ntre anii 1786 i 1855 .e.n.
Aceste triprice, erau de fapt nite tblie cerate, n numr de 25 i reprezentau contracte
consensuale: de vnzare-cumprare, nchiriere, asociere, mprumut, de depozit i cauiune. Trei dintre
aceste tblie cuprindeau norme juridice romane privitoare la locaiune.
Tripticele ce constatau existena contractelor de nchiriere erau simple acte doveditoare ce jucau
rolul unor chirografe probatorii. De regul, astfel de contracte se ncheiau ntre peregrinii aflai n afara
dreptului civil.
Contractul de nchiriere a locuinelor a avut o sfer de aplicare mai larg ncepnd cu secolul al
XVII-lea, cnd au fost elaborate dou veritabile monumente ale dreptului romnesc, respectiv Cartea
1 Ionu Ciutacu, Drept roman -Manual de studiu individual-, Editura Pro Universitaria,
Bucureti, 2012, pag. 96
2 Emil Molcu, Drept roman, Universitatea din Bucureti, Editura Credis, Bucureti, 2005, pag. 212

romneasc de nvtur, prima codificare legislativ cu caracter laic din istoria dreptului romnesc,
care a fost ntocmit la Iai, n anul 1643, de logoftul Eustatie, sub atenta ndrumare a lui Vasile Lupu i
pravila mare ndreptarea legii, care a fost ntocmit de Daniil Panoneanul, n anul 1652, la
Trgovite, din dispoziia lui Matei Basarab.
Dispoziiile celor dou pravile erau foarte asemntoare, ele avnd practic acelai coninut. n
materia obligaiilor, erau menionate ca izvoare contractul (tocmeala) i delictul (nesocotina,
nelciunea). Cele mai importante contracte erau vnzarea-cumprarea, locaiunea, mprumutul i
donaia.3
n perioada evului mediu romnesc, contractul de locaiune avnd ca obiect nchirierea unei case
era mult mai rspndit dect contractul de locaiune care avea ca obiect nchirierea forei de munc.
nchirierea forei de munc era rar practicat, deoarece nevoia de for de munc brut era
satisfcut prin intermediul ranilor iobagi sau a robilor. Se folosea ns mai frecvent antrepriza, atunci
cnd era necesar o calificare profesional (n construcii, etc.)
De exemplu, n dorina de a ctiga bani din nchirierea locuinelor, proprietarii de terenuri,
ncheiau tot mai multe contracte cu ntreprinztorii pentru a le construi case, aspect care n timp a
condus nu numai la nmulirea contractelor de antrepriz ci i la nmulirea contractelor de nchiriere a
locuinelor.
n vechiul drept romnesc, reguli relative privitoare la nchirierea imobilelor de locuit se regsesc
abia n Pravalniceasca Condica, Codul Caragea i Codul Calimach, unde sunt reproduse principiile
existente n dreptul francez, prin aceea c locaiunea se ncheie prin nscris sau prin graiu.
Pravilniceasca condic, sau Mica rnduial juridic, este primul cod de sintez pus n micare
n ara Romneasc ncepnd cu anul 1780, de ctre domnitorul Alexandru Ipsilanti, care reglementeaz
contractul de locaiune i variantele acestuia 1. contract de arend, avnd ca obiect moiile; 2.contract de
nchiriere, avnd ca obiect un imobil cu destinaie de locuin.
n anul 1817, a fost promulgat codul Calimach, care se prezenta ca un cod de factur nou fa
de legile anterioare, deoarece nu era bazat doar pe izvoarele tradiionale, el fiind n mare msur inspirat
din codurile occidentale. Acesta legifera libertatea formal a contractanilor n faa legii i definea n
Partea a III-a, Capitolul IV, denumit Dup nchiriere sau arend articolul 1466 nchirierea ca
3 Mihnea Dan Radu, Influena dreptului roman asupra dreptului romnesc, n domeniul
raporturilor obligaionale, Revista Fiatjustitia, 2012, publicat pe site-ul:
fiatiustitia.ro/ojs/index.php/fi/article/download/93/80

tocmeala prin care ctig cineva pn la un hotrt termen, i cu pre rostit, ntrebuinarea unui lucru
necheltuitor.
Din porunca lui Ion Caragea, ntemeiai pe legea bizantin, pe lucrarea predecesorului su, dar
i pe surse occidentale (Codul civil napoleonian din 1804 referitor la contracte i moteniri), juritii de la
nceputul secolului al XIX-lea i un Sfat de obte convocat n 1818 au elaborat i aprobat celebra lucrare
cunoscut sub numele de Legiuirea lui Caragea n vigoare pn la promulgarea noului Cod civil din
1865. Cu o structur eterogen, cele patru pri ale legiuirii cuprind norme de drept civil, drept penal i
de procedur.4
n capitolul IV din Partea a III-a al acestei legi, era enunat conceptul de nchiriere, ca fiind
tocmeala prin care o parte se ndatorete a da celeilalte folosul unui lucru oarecare, pe un soroc
oarecare i pe un pre la care se ndatorete cealalt parte, care era supus unui regim juridic distinct de
dreptul real de uzufruct.
.Legislaia romneasc a fost mbuntit n anul 1837, prin Legea pentru executarea contractelor de
nchiriere i arendare, care se aplica n vechiul regat pentru a complini prevederile dreptului comun
reprezentat de Capitolul IV al prii a III-a din Codul Caragea. Acest act normativ a dispus timp
ndelungat asupra raporturilor dintre proprietari i chiriai, anterior apariiei Codului civil i a normelor
generale ale acestuia n legtur cu contractul de locaiune.
Codul civil aprut n anul 1865, reglementa contractul de nchiriere a locuinei n Cartea a- IIIa, Titlul al VII-lea, Capitolul I, art. 1410-1453. Privit ca o varietate a locaiunii de lucruri, acesta era
definit ca fiind un contract prin care una din prile contractante se ndatorete a asigura celeilalte
folosina unui lucru pentru un timp determinat, drept un pre determinat.
Multitudinea contractelor de nchiriere, care au ca obiect locuinele, ncheiate n practic, precum
i problemele juridice ridicate de acestea au determinat legiuitorul s abroge dup anul 1989 o mare
parte din reglementrile Codului civil n materia nchirierii suprafeelor locative i s intervin printr-o
serie de acte normative speciale care s reglementeze raporturile de nchiriere.5
Ulterior Codului civil s-au adoptat legile proprietarilor din 1903 (Legea asupra drepturilor
proprietarilor rezultnd din contractele de nchiriere i arendare), care avea ca scop reglementarea
4 Ioan Bitoleanu, Introducere n istoria dreptului, Editura Fundaiei Romnia de Mine,
Bucureti, 2006, pag. 179
5 Dumitru Macovei, Iolanda Elena Cadariu, Drept civil. Contracte, Editura Junimea, Iai, 2004,
pag. 164

raporturilor dintre proprietari si chiriai, considerndu-se c drepturile primilor nu sunt suficient

garantate, impunndu-se astfel consacrarea unor reguli care s favorizeze proprietarul, cel puin sub
aspect procesual, fa de chiriaul care nu i-ar ndeplini obligaiile contractuale.6
Din anul 1903 contractul de nchiriere a suprafeelor locative a suferit modificri relativ
restrnse pn la legea din anul 1920, principalele reglementri n materie fiind: Legea din 5.04.1916
privind prelungirea contractelor de nchiriere a locuinelor urbane sau rurale n vechiul Regat, care
modifica reglementarea anterioar n materie, interzicnd totodat mrirea chiriilor sub orice form n
timpul rzboiului i un an dup ncheierea pcii, n toate contractele ncheiate dup anul 1913.
n anii 1920, 1922 i 1923, prin trei legi consecutive, contractele de nchiriere au fost din nou
prelungite prevzndu-se chirii crescute i alte avantaje pentru proprietari. O nou prorogare intervine n
anul 1924, conform creia se prelungesc numai o parte dintre aceste contracte pn n anul 1927.
nainte de revoluie, nchirierea suprafeelor locative era reglementat de Legea nr. 5/1973 privind
administrarea fondului locativ i reglementarea raporturilor dintre proprietari i chiriai, republicat, ca
urmare a modificrilor i completrile aduse prin Legea nr. 6/1980, Decizia de ndrumare nr.5/1975 cu
privire la aplicarea unor dispoziii din Legea nr. 5/1973. Aceste acte normative cuprindeau norme
juridice referitoare la normarea i atribuirea locuinelor din fondul locativ (de stat, proprietatea
organizaiilor cooperatiste i obteti i proprietate personal) precum i norme juridice privind
contractul de nchiriere.7
Actele normative care au reglementat, dup 1990, materia nchirierii locuinelor au fost numeroase.

Dintre acestea, cele mai importante sunt: Legea nr. 114/1996 legea locuinei republicat; Legea nr.
145/1999, OUG nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu
destinaie

de

locuine,

aprobat

cu

modificri

prin

Legea

nr. 241/2001, OUG nr. 85/2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, aprobat
cu modificri prin Legea nr. 234/2002 i OUG nr. 8/2004 privind prelungirea unor contracte de
nchiriere.8
Actualmente, cadrul normativ n materia nchirierii locuinei, este reprezentat pe de o parte de noul Cod
civil, care reglementeaz aceast instituie n Cartea a V-a, Despre obligaii, Titlul IX Diferite
6 Paul-Robert Titulescu, Contractul de locaiune i varieti ale acestuia, Tez de doctor n
drept, Ministerul Educaiei al Republicii Moldova, Universitatea de Stat din Moldova, Chiinu
2009, pag. 18
7 Julieta Manoliu, tefan Ruschi, Drept civil. Contracte, Vol. I., Universitatea Alexandru Ioan
Cuza, Facultatea de drept, Iai, 1984, pag. 105-106

contracte speciale, Capitolul V Contractul de locaiune, Seciunea a-2-a Reguli particulare n

materia nchirierii locuinelor, art. 1824-1835, iar pe de alt parte dispoziii care intereseaz nchirierea
locuinelor sunt cuprinse, de asemenea n O.U.G. nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea
chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine, cu modificrile i completrile ulterioare i n Legea nr.
10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate, n mod abuziv, n perioada 6 martie 1945-22
decembrie 1989 (art. 13-15).
n ceea ce privete Legea nr. 114/1996, care a constituit vechiul cadru normativ n materie, fac
meniunea c odat cu Legea de punere n aplicare a noului Cod civil, a fost abrogat integral Capitolul
III (art. 21-33) nchirierea locuinelor, i prin urmare acest act normativ nu-i mai gsete astzi
aplicabilitate.
Concluzionnd, susin c reglementarea special permanent i consistent de care a beneficiat
contractul de nchiriere a locuinei n ansamblul de norme juridice adoptate de-a lungul vremii i are
temeiul n importana covritoare pe care obiectul acestuia, locuina, o are n viaa omului.9

8 Alte acte normative cu inciden n materie sunt: Legea nr. 85/1992 privind vnzarea locuinelor construite din
fondurile statului, Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaiei unor imobile trecute n proprietatea statului,
Legea nr. 10/2001 privind restituirea imobilelor abuziv preluare de stat etc.

9 Liviu Stnciulescu, Curs de drept civil. Contracte, Editura Hamangiu SRL, Bucureti, 2012,
pag. 309