Estimer La Durabilité D'un Bien (French)

ESTIMER
LA DURABILIT D'UN BIEN

La traduction franaise de ces diapositives a t ralise par
Cofinanc par le programme nergie Intelligente-Europe

de lUnion europenne
Juin 2016
CETTE SESSION DE FORMATION

VOUS PERMETTRA
Damliorer la qualit de vos rapports

dvaluation.
Dviter les erreurs et les mauvaises
apprciations du prix des biens.
Damliorer vos connaissances des sources
dinformation disponibles et dconomiser
ainsi du temps et de largent.
Daccrotre votre comptitivit et de
renforcer vos comptences en matire de
conseil.

VISE TOUT PARTICULIREMENT
Vous aider mieux apprhender limpact de

la durabilit sur le march immobilier au sens
large, ainsi que le rle essentiel des experts
immobiliers dans la transformation de ce
march.
Vous aider acqurir une comprhension
globale de limportance des btiments au
regard des rcents objectifs climatiques
et nergtiques et de la pertinence de ces
questions dans la gestion des risques pour
vos clients.

VISE TOUT PARTICULIREMENT
Vous prsenter quelques uns des avantages et

des possibilits quoffrent les btiments
durables/co-nergtiques pour vous
permettre de dvelopper un argumentaire
destination de vos clients.
Vous fournir un aperu des recommandations
et des guides sur la durabilit des btiments
actuellement disponibles, ainsi que des
diffrentes approches permettant dintgrer
les problmatiques de lefficacit
nergtique/de la durabilit dans les
valuations immobilires.
IMPORTANT
Cette session de formation est destine aux

experts immobiliers nayant aucune ou peu
de connaissances sur les enjeux de la
durabilit en matire dvaluation
immobilire (Niveau dbutant/intermdiaire).
Le contexte dans lequel travaillent les
experts immobiliers (diffrence par exemple
entre grandes agences et experts
indpendants) est galement important
et tous ne pourront pas mettre en pratique
les recommandations de cette session de
formation de la mme manire.
IMPORTANT
Les pratiques dvaluation immobilire

peuvent galement varier dun pays, voire
dune rgion, lautre. Cette session de
formation ne reflte pas ncessairement le
dtail de ces variations.
Les valuations immobilires des biens
complexes impliquant de gros volumes
dinvestissement pourraient ncessiter une
approche plus approfondie que celles
prsentes ici.
Le processus dvaluation recommand dans
cette session de formation ne convient pas
aux valuations priodiques standard des
immeubles/parcs immobiliers dentreprises.
TABLE DES MATIRES
1. Introduction
2. Contexte et arguments commerciaux

3. Performance nergtique
4. Principales sources dinformation
5. Intgration dans les mthodes et les
rapports dvaluation
6. Conclusions
INTRODUCTION
Objectifs dapprentissage
Cette section sera consacre aux problmatiques
suivantes:
Aperu des recommandations et guides
actuellement disponibles
Importance de lvaluation immobilire et rle
des experts immobiliers
Identification des nouveaux dfis poss ces
experts
Justification de la ncessit pour les experts
immobiliers de prendre en compte les
questions lies lefficacit nergtique et la
durabilit
INTRODUCTION
Comptence acquise lissue de cette section:
Parfaite comprhension de limportance et du
rle des experts immobiliers pour la prise en
compte des questions lies lefficacit
nergtique et la durabilit.
INTRODUCTION
Pourquoi les experts

immobiliers sont-ils
si importants pour la
transformation du
march ?
Parce que les valuations

concernent quasiment chacune
des tapes du cycle de vie des
biens immobiliers.
Parce que les experts
immobiliers, qui interviennent
sur des marchs souvent
opaques, ont un rle majeur
jouer dans la gestion de
linformation.
Parce que les arguments
utiliss par les diffrentes
parties lors des ngociations
sont gnralement ceux qui
leur ont t suggrs par leurs
experts.
INTRODUCTION
Pourquoi les experts

immobiliers sont-ils
si importants pour la
transformation du
march ?
Les experts immobiliers

ne font pas le march.
Mais leurs conseils, le
champ et la nature de
leurs services ont une
influence certaine sur les
rsultats de ce march.
INTRODUCTION
Ce nest pas si
compliqu dvaluer
la durabilit!
Lvaluation de la durabilit
nest pas si complique. Il sagit
en effet dappliquer des
donnes quantitatives et des
apprciations qualitatives sur
une srie de nouveaux
lments, et damliorer
lefficacit du march en
mettant sa disposition les
informations appropries.
Lvaluation de la durabilit est
une opportunit et non une
menace pour les experts
immobiliers.
INTRODUCTION
Quelles
consquences sur
vos pratiques
quotidiennes ?
Face au manque de validation

empirique et dinformations sur
des ventes appropries et
comparables, les experts
immobiliers nont dautre choix
que de se reposer sur des avis
qualitatifs pour dterminer
jusqu quel point les lments
de durabilit impactent la valeur
dun bien.
Cest vous quil appartiendra de
dcider, au sein du march
immobilier local, de limportance
que pourraient avoir ces
lments pour un acheteur
raisonnablement averti.
INTRODUCTION
Quelles
consquences sur
vos pratiques
quotidiennes ?
Toutes les missions dvaluation

incluent des avis qualitatifs sur
la quasi-totalit des lments
de construction. Les lments
de durabilit ne font pas
exception.
Cependant: le principe de
transparence appliqu aux
services dvaluation impose
aux experts immobiliers de
motiver leurs avis tant sur les
avantages des conceptions
dites durables que sur les
risques des conceptions
classiques.
INTRODUCTION
Orientations et
guides sur la
durabilit
votre disposition
Ouvrage de rics
(2014)
La durabilit, potentiel
facteur de cration de
valeur mais aussi facteur
de risque !
INTRODUCTION
Parce que la sensibilit des marchs aux

problmatiques lies la durabilit ne fait que
crotre, ces dernires pourraient rapidement
venir sajouter aux traditionnels facteurs
gnrateurs de valeur tant pour les locataires
que pour les acheteurs.
Il est donc vivement recommand

aux experts :
[] dvaluer dans quelle mesure un bien
donn satisfait aux critres de durabilit et de
parvenir un avis document sur le possible
impact de ces facteurs de durabilit sur la
valeur du bien, ou en dautres termes
comment un acheteur potentiel
pourrait les prendre en compte
pour tablir son offre de
prix [].
Source: Royal Institution of Chartered Surveyors

(RICS), 2014, RICS Valuation Professional Standards
January 2014, Valuation Practice Statement 4, p. 59
TABLE DES MATIRES
1. Introduction
2. Contexte et arguments
commerciaux
rapports dvaluation
6. Conclusions
CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX
Cette section sera consacre aux
problmatiques suivantes:
Reconnaissance du rle et de limportance des
btiments
Information sur les objectifs fixs en matire
dnergie et de changement climatique et leur
impact potentiel sur le secteur de la
construction
Avantages et opportunits des btiments
durables/btiments faible consommation
dnergie
Comptences acquises lissue de cette section:
Excellente comprhension de limportance de
ces problmatiques pour vos pratiques
quotidiennes
Capacit expliquer et promouvoir la
durabilit auprs de vos clients
Votre environnement
(commercial)
volue
Changement climatique:
inondations, mto extrme,
scheresses
Risques environnementaux:
pollution de lair, de leau et des
sols
Rarfaction des ressources:
nergie, espace, eau, matires
premires
Prise de conscience croissante
par les consommateurs et
utilisateurs finaux des dfis
environnementaux et volution
des systmes de valeurs
les conditions dans

lesquelles vos clients
travaillent et investissent
galement
Politiques concernant la
responsabilit sociale des
entreprises (RSE)
Obligations de dclaration et de
reporting sur la durabilit
Stratgies dinvestissement
immobilier durable/responsable
Pourquoi est-il
important
damliorer la
performance
nergtique
de nos btiments ?
Selon le GIEC, les btiments

reprsentent:
~ 32% de la consommation totale
dnergie!
~ 19% des missions de gaz effet
de serre lis la consommation
dnergie!
~ 33% des missions de carbone!
Si rien ne change et que lon poursuit avec un

scnario business-as-usual , ces chiffres
pourraient doubler dici 2050!
Mesures politiques
adoptes en faveur du
secteur de la construction
aux niveaux international,
europen et national
Niveau International
Des objectifs de plus en plus stricts
en matire de climat et
dconomies dnergie
Des politiques europennes axes
sur lamlioration de lefficacit
nergtique des btiments
Des directives europennes sur la
Performance des Btiments et
lEfficacit Energtique
Mesures politiques
adoptes en faveur du
secteur de la construction
aux niveaux international,
europen et national
Niveau National
Introduction des Certificats de
Performance Energtique (CPE)
Incitations et avantages
financiers (par ex. programmes
de subventions)
Amliorer sa note
dune lettre dans
le systme de
notation des CPE
peut faire toute la
diffrence !
Source: Bio Intelligence Service, Ronan Lyons
and IEEP, 2013, Energy performance certificates
in buildings and their impact on transaction
prices and rents in selected EU countries,
Rapport Final prpar pour la Commission
Europenne (DG Energie), p. 15.
Grer les risques et

assurer la
prennit des actifs
immobiliers:
Exemple: Diffrences de prix des

loyers dappartements classs
MINERGIE en Suisse
des primes vertes aux

rabais bruns
Source: Salvi, et al, 2010, Der Minergie-Boom unter der Lupe,

Center for Corporate Responsibility and Sustainability,
Universitt Zrich
Grer les risques et

assurer la
prennit des actifs
immobiliers:
des primes vertes aux
rabais bruns
Exemple: Diffrences de prix des

loyers dappartements classs
MINERGIE en Suisse
En Suisse, durabilit et
efficacit nergtique sont en
train de devenir la norme pour
les nouvelles constructions.
Et on peut sattendre ce que
dans un futur proche les
actuelles primes vertes alloues
aux btiments durables se
transforment en rabais bruns
pour les immeubles
conventionnels!
La durabilit comme
critre dvaluation
du risque
crdit
Exemple: Evaluation par

TEGoVAs des biens et du march
europen
4 catgories de critres:
March (national, rgional)
Localisation
Qualit des flux de trsorerie
lis aux biens immobiliers
Bien immobilier
Critres de la catgorie Bien
Immobilier
Architecture / type de construction
Equipement
Condition structurelle
Situation de la parcelle
Durabilit cologique
Rentabilit de la construction
RATIONALE & BUSINESS CASE
La performance nergtique dun btiment

influence dj les conditions de son
financement !
RATIONALE & BUSINESS CASE
Option 1
la carotte
De plus grands montants
et des taux plus
favorables
pour les prts
immobiliers portant sur
des btiments faible
consommation
nergtique et faibles
missions de carbone
Option 2
le bton
Des montants rduits et
des taux peu favorables
pour les prts
immobiliers portant sur
des btiments moins
efficaces sur le plan
nergtique et des
missions de carbone
TABLE DES MATIRES
1. Introduction

rapports dvaluation
6. Conclusions
PERFORMANCE NERGTIQUE
Consommation dnergie typique des
btiments rsidentiels et immeubles usage
de bureaux
Elments fondamentaux pour lapprciation
de la performance nergtique des btiments
Contenu et lments cls des Certificats de
Performance Energtique (CPE)
Excellente capacit de lecture et danalyse
des CPE
Meilleure prise en compte de la performance
nergtique lors des visites/inspections des
btiments
Pourquoi mettre
laccent sur
lnergie ?
Parce que la
demande/consommation dnergie
et les missions qui y sont associes
constituent les lments de
durabilit les plus tangibles, les
plus facilement mesurables.
Parce quil existe des preuves
empiriques solides.
Parce que depuis lintroduction des
CPE, les donnes en matire
dnergie sont trs facilement
accessibles.
Parce que les clients sont plus
sensibles la consommation
dnergie quaux autres facteurs de
durabilit.
Parce que les cots de
fonctionnement sont trs
directement lis la consommation
dnergie.
Exemples typiques
de consommation
dnergie
Logement unifamilial et
immeuble de bureaux en
Pologne
2%
5%
chauffage
6%
eau chaude
15%
cuisine
clairage
72%
[PERCENTAG
E]
[PERCENTAG
E]
chauffage
climatisation et
ventilation
[PERCENTAG
E]
clairage
[PERCENTAG
E]
[PERCENTAG
E]
appareils
lectromnagers
quipement de
bureau
autre
Quels sont les

facteurs cls de la
performance
nergtique des
btiments ?
Date et type de construction

Etanchit lair
Niveau disolation (toit, murs)
Chauffage/Ventilation/Air
Conditionn (HVAC)
Systme de production deau
chaude
Comportement des occupants
Systme de contrle/gestion du
btiment
Sources dnergies renouvelables
Les signes rvlateurs

de la performance
nergtique
ce que vous devez
vrifier
Type et date de construction?

Isolation du toit et des murs?
Etat de lenveloppe du btiment?
Extrieur?
Intrieur?
Dommages visibles?
Signes dhumidit?
Type, ge et qualit des

fentres?
Type de protections solaires (si
prsentes)?
Les signes rvlateurs

de la performance
nergtique
ce que vous devez
vrifier
Type et ge des:
Systme de chauffage?
Sources de chauffage/climatisation?
Systme dclairage?
Systme de contrle du btiment?
Niveau de conformit au regard

des rgles actuelles?
Certificat de Performance
Energtique?
Disponible?
Date?
Recommandations?
Sources dnergies renouvelables

(solaire, olienne, gothermique)?
La performance
nergtique dun
btiment
peut tre dcrite
par le biais de :
(CPE) Classe defficacit

nergtique (A, B, C, etc.)
Exemples de Certificats de Performance
Energtique de divers pays europens
La performance
nergtique dun
btiment
peut tre dcrite
par le biais de :
Degr de conformit au regard

des obligations lgales (ex. 20%
en-dessous des minima)
Demande/Consommation finale
dnergie exprime en kWh/ma
ou l/ma
Niveau de consommation
nergtique
Paramtres techniques de
lenveloppe du btiment et
systme de HVAC
Pourquoi
constate-t-on des
diffrences entre
les niveaux calculs
(demande) et rels
(consomms) ?
Diffrences de type de btiments,

dutilisation, de techniques et de matriaux
de construction, ou dquipements
Modle de calcul dfectueux/erreurs de
calcul
Qualit du processus de construction
Climat rel
Type/intensit dutilisation
Changement du prix de lnergie
Erreurs de mesures et/ou relevs de
consommation
TABLE DES MATIRES
1. Introduction

rapports dvaluation
6. Conclusions
PRINCIPALES SOURCES DINFORMATION
Ncessit dtendre le champ des
informations ncessaires et les sources
dinformation pertinentes
Prsentation et explication des sources
dinformation susceptibles de rpondre aux
besoins dinformation au sens le plus large

Capacit identifier et extraire linformation
pertinente (relative au secteur de la
construction) de sources dinformation
diverses
Capacit de comprhension et danalyse de la
qualit des diverses sources dinformation
Des exigences
accrues en matire
dinformation
pour les experts
immobiliers
Il est recommand aux experts

immobiliers de collecter toutes les
donnes relatives la durabilit au fur
et mesure de leur publication pour
permettre de futures comparaisons,
et ce mme si celles-ci nont encore
aucun impact sur la valeur des biens.
Cest seulement lorsque des preuves
concrtes sont fournies par le
march que les lments de durabilit
peuvent tre incorpors dans les
rapports dexpertise.
Source: RICS, 2013, Sustainability

and commercial property valuation,
RICS Professional guidance, global,
Royal Institution of Chartered
Surveyors, London, p. 5
Lvaluation de la
durabilit ncessite de
collecter en plus des
donnes sur lnergie,
les informations
relatives :
La consommation dnergie
La consommation deau (potable)
Les risques pour lenvironnement
local
La flexibilit et ladaptabilit des
btiments
Laccessibilit des btiments
Le confort des occupants et la
qualit de lair intrieur
RECHERCHE ET ANALYSE DE LA DURABILIT :

LA CHECKLIST DE RICS
Pour le btiment vis, quel(le) est/quels(les) sont:
Situation
Caractristiques
du site
Btiment
Documentation
Le classement de ses quipements

nergtiques (si ce classement
existe)?
La performance nergtique
(consommation des ressources nonrenouvelables)?
Les missions de carbone?
Les sources dnergie disponibles
et/ou utilises?
Les services en relation avec lge,
lefficacit et lesprance de vie?
Le potentiel en matire de
consommation dnergie
renouvelable?
Les possibles risques pour
lenvironnement local dus aux
missions, etc.?
Les mesures de rcupration de
leau ou les installations visant
promouvoir une utilisation
rationnelle de leau
Les installations pour la rduction
des dchets (ex. installations de
tri in-situ)?
RECHERCHE ET ANALYSE DE LA DURABILIT :

LA CHECKLIST DE RICS
Pour le btiment vis, quel(le) est/quels(les) sont:
Situation
Caractristiques
du site
Btiment
Documentation
La rsistance probable aux

vnements dus au changement
climatique (ex. rsistance en cas de
dommages lis une tempte, ou
maintien de loccupation en cas de
changement de temprature)?
La facilit daccs et de circulation
lintrieur du btiment (ex. pour les
personnes handicapes)?
La scurit en cas de conditions

extrmes (ex. en cas dincendie
ou de tempte)?
Les impacts sur la sant des
matriaux et caractristiques
du btiment
(lumire du jour, ventilation
naturelle, etc.)

Vos principales
sources dinformation
sur la consommation
dnergie
Certificats de performance
nergtique (CPE)
Certificats/labels/classement
btiment vert/durable
(BREEAM britannique, LEED,
etc.)
Documents de planification
Rapports dvaluation
Vos principales
sources dinformation
sur la consommation
dnergie
Factures/cots annuels des

services tels que tlphonie,
lectricit, eau, etc.
Observation du gestionnaire
du btiment
Contrats et garanties de
performance nergtique
Inspection sur le terrain /
enqute personnelle
Considrez le manque
dinformation de vos
clients
comme un possible
facteur de risque
supplmentaire
Lors de leurs missions dexpertise,

les experts devraient demander
leurs clients de leur fournir les
informations disponibles (ex. en
matire de performance
nergtique).
Le fait que les clients ne puissent
(ou ne veuillent) pas fournir ces
informations devrait tre trait
comme un possible facteur de
risque supplmentaire.
TABLE DES MATIRES
1. Introduction
5. Intgration dans les mthodes

et les rapports dvaluation
6. Conclusions
INTGRATION DANS LES MTHODES ET RAPPORTS DVALUATION
Cette section sera consacre aux problmatiques
suivantes:
Dfinition de la valeur et des diffrentes
approches permettant lintgration des
considrations lies lefficacit nergtique/la
durabilit dans les valuations immobilires
Pertinence des diffrentes mthodes
dvaluation et critres permettant de prendre
en compte les questions lies lefficacit
nergtique/la durabilit
Comment adopter une approche globale pour la
description des btiments dans les rapports
dvaluation
Capacit collecter et assembler une longue liste
de caractristiques et dlments propres aux
btiments et potentiellement crateurs de valeur
Parfaite comprhension des mcanismes
permettant de traduire les
informations/donnes disponibles en critres
dvaluation
Amlioration des comptences pour llaboration
de rapports dvaluation consolids
Evaluations bases
sur la valeur
marchande des
biens
Pour les valuations bases sur la valeur

valeur marchande des biens, les critres
dvaluation doivent venir du march en
question.
Si les lments de durabilit sont

identifis et reconnus comme ayant un
impact sur la valeur [des biens], ils
doivent tre intgrs dans le calcul de
cette valeur, mais seulement en
proportion de limportance que leur
donnerait un acheteur raisonnablement
inform, comme le dmontrent les
analyses de march.
Evaluations
bases sur la
valeur dinvestissement
(valeur intrinsque)
Pour les valuations bases sur la valeur

dinvestissement, les critres sont propres
chaque investisseur, en dautres termes
ces critres sont le reflet des attentes et
prfrences de linvestisseur concern
Le degr dintgration des questions lies

la durabilit dpend dobjectifs
dinvestissements subjectifs (qui peuvent
aussi reposer sur des exigences trs
strictes en matire de durabilit). Ainsi
des critres qui ne seraient pas encore
reflts par la Valeur Marchande, mais qui
pourraient influencer la prise de dcision
dun investisseur, devraient ici tre pris en
compte et intgrs dans les calculs.
La performance nergtique
dun btiment peut tre
directement relie plusieurs
facteurs pertinents en terme
de valeur!
La performance nergtique dun btiment peut tre directement relie plusieurs

facteurs pertinents en terme de valeur!
Facilit de
vente/location
Vitesse de
vente/de location
Rductions/discounts dus au
manque de
modernisation/rnovation
Dure dutilisation
dun btiment
Dure
dexploitation
dun btiment
Taxes, subventions, vitesse

dobtention des permis
durbanisme, etc.
Niveau des cots

oprationnels
Montant de loyer
acceptable
Revenus additionnels gnrs par

la fourniture des surplus
dnergie des tiers
Image
(du btiment et
de son
propritaire)
Taxes carbone
Degr dobsolescence/taux de
dprciation
Caractristiques de
durabilit des btiments
Plus indirectement lies

la valeur estime
Caractristiques de durabilit des btiments plus indirectement lies la valeur

estime
Elments de durabilit des btiments (exemples)
Cots de fonctionnement et de maintenance

rduits
Consquences
Possibilit de commercialisation accrue,

risque de vacance rduit et trsorerie plus
stable
Potentiel de hausse des loyers accru
Avantages en terme de prvention des
pertes matrielles et rduction des risques
d'interruption
Productivit des utilisateurs/occupants et
gains pour la sant
Rduction des cots d'indemnisation et des
risques de litiges dus au syndrome des
btiments malsains
IMPACT LIMIT
RDUITS SUR
L'ENVIRONMENT
FONCTIONNALIT,
LONGVIT,
ADAPTABILIT
RENFORCES
FACILIT DE
MAINTENANCE,
ENTRETIEN ET
RECYCLAGE
AMLIORATION DU
CONFORT ET DU
BIEN-TRE DES
OCCUPANTS
Valeur Marchande / Valeur Intrinsque /

Valeur Hypothcaire
EFFICACIT
NERGTIQUE
Impact suppos des

lments de durabilit sur les
principales variables
dvaluation
Impact suppos des lments de durabilit sur les principales variables dvaluation
BTIMENT
CONVENTIONNEL
BTIMENT
CONVENTIONNEL
BTIMENT DURABLE
BTIMENT DURABLE
+ Dprciation
- lment de croissance
Cots de
fonctionnement
imputables aux
locataires
+ Impact sur
l'environnement / la
sant
+ Dprciation
+ Potentiel
commercial
+ Potentiel
commercial
+ Autres risques
immobiliers
+ Autres risques
immobiliers
Taux d'intrt sans

risque
Taux d'intrt sans

risque
IMPACT SUR LES PRIMES DE RISQUE
Cots pour la recherche

de nouveaux locataires
Maintenance
Gestion
Cots de
fonctionnement
imputables aux
locataires
Valeur locative sur le march
+ Impact sur
l'environnement / la
sant
Primes de risque
Primes de risque
- lment de croissance
Cots pour la recherche

de nouveaux locataires
Maintenance
Gestion
Revenu net
Revenu net
IMPACT SUR LA TRSORERIE ET LE REVENU NET
Graphique conu d'aprs: Ito, M., 2009, Embodiment of added value for green real estate, article prsent en 2009 la Confrence de Tokyo sur les Systmes Urbains d'Echange et
de Plafonnement pour des Villes Faible Empreinte Carbone
Principal dfi:
transformer lnergie
en un critre de
durabilit unique
Principal dfi: transformer lnergie en un critre de durabilit unique
Facteurs dterminant la Performance Energtique
Mthode dvaluation
Surface au sol / cubature
Type et intensit
d'utilisation des sources
d'nergie renouvelable
Efficacit du systme de
chauffage et des autres
quipements du btiment
Mthode de vente
comparable
Cots des lments et

matriaux de construction
Mthode du cot de
remplacement
Loyer raisonnable
Approche axe sur les

revenus
Cots de chauffage
Isolation thermique de
l'enveloppe du btiment
Source d'nergie
Cots de fonctionnement
imputables aux locataires
Consommation
d'nergie/missions de
CO2
Performance
nergtique
Risque
Valeur
marchande
Conformit au regard des

obligations lgales
Label /certificat
Image /potentiel
commercial
Ajustement du march
Source: NUWEL, 2011, Nachhaltigkiet und Wertemittlung von Immobilien Leitfaden fr Deutschland, sterreich und de Schweiz , Published by: CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability , Universitt Zrich
Mthode
dvaluation
En fonction de la mthode, lvaluation

se traduira de diffrentes manires.
Chaque mthode dvaluation a ses
propres paramtres/variables
dajustement (ex. Elments
comparables en matire de ventes,
cots, loyers, rendement, taux de
dprciation)
Le choix des mthodes dvaluation
dpend des exigences/demandes
dinformation satisfaire.
Il y a donc diffrentes manires
dintroduire lefficacit nergtique et les
autres lments de durabilit dans un
processus dvaluation.
Variable dajustement
Mthode des ventes comparables
VARIABLE DAJUSTEMENT: MTHODE DES VENTES COMPARABLES
Cots de fonctionnement
faibles/levs pour le propritaire
du btiment
Peu/nombreux retards de
maintenance au regard des
standards nergtiques
Explication:
Ventes comparables plus leves de

btiments durables
Ventes comparables moins leves
de btiments conventionnels
: Poids des ventes comparables ajustes
Ajustement forfaitaire pour tenir

compte de la plus ou moins grande
acceptation du march
: facteurs de correction (ex. pour tenir compte des diffrences de

localisation, permis de construire, amnagement, tat, qualit nergtique,
etc)
: Ventes comparables observes
: Facteur d'ajustement du march (ne doit tre appliqu que lorsque les
circonstances influenant la valeur ne peuvent tre intgres aux autres
paramtres d'valuation)
Source: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation
Systematisation of existing approaches and recommendations for future action, Journal of
Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp. 644676
Analyse des ventes

comparables
recommandations
pratiques
Suivez la mthode danalyse des ventes

comparables que vous utilisez
habituellement mais largissez le champ
de vos recherches dautres facteurs
potentiellement crateurs de valeur.
Vrifiez dans quelle mesure les
informations dont vous disposez sur les
ventes comparables incluent dj des
donnes relatives lefficacit
nergtique et autres facteurs de
durabilit.
Contactez vos sources dinformations
commerciales locales/habituelles et
demandez expressment que vous soient
fournies des informations
supplmentaires sur la durabilit.
Analyse des ventes

comparables
recommandations
pratiques
Dterminez si les caractristiques

relatives la durabilit et aux autres
qualits du btiment sont infrieures,
gales ou suprieures celles de la
moyenne du march.
Evaluez la situation (concurrentielle) du
bien en question sur le march au regard
de ses caractristiques de durabilit.
Cette valuation peut tre base autant
sur des donnes quantitatives que des
estimations de professionnels.
Analyse des ventes

comparables
recommandations
pratiques
Examinez dans quelle mesure un cart

par rapport la moyenne du march
peut justifier un ajustement des donnes
de ventes comparables.
Si les donnes de ventes comparables

disponibles pour votre march local sont
insuffisantes, cherchez des donnes similaires
sur dautres marchs (ex. sur des marchs
comparables dans dautres rgions).
Exploitez dautres sources dinformation:

publications, tudes de cas, communiqus de
presse, etc.
Etudiez la possibilit dutiliser les lments

prsents dans ce document pour fournir
vos clients des conseils aviss et pour justifier
les ajustements/corrections aux donnes de
ventes comparables et autres critres
dvaluation tels que la dure de vie ou les
taux de dprciation/dobsolescence.
Analyse des ventes

comparables
recommandations
pratiques
Cooprez avec les autres valuateurs et

experts immobiliers pour renforcer votre
socle de preuves quantitatives, ainsi que
vos considrations qualitatives sur le
sentiment du march local lgard de
lefficacit nergtique et dautres
facteurs de durabilit comme possibles
gnrateurs de valeur ou facteurs de
risques.
Variable dajustement:
Approche axe sur linvestissement
Variable d'ajustement: approche axe sur l'investissement
Changement dans les prfrences

des oprateurs du march
Faible part des cots oprationnels
charge des locataires
Comptitivit renforce
Augmentation des cots de
l'nergie
Durabilit : lment tendance
Facilit de maintenance et
d'entretien
Cots de rparation peu levs
Augmentation de la dure de vie

conomique
Plus grande dure de conformit au
regard d'une lgislation
environnementale toujours plus
stricte
Trsorerie plus stable

Potentiel commercial renforc
Priodes de vacance (nonoccupation) limites
Image / bnfices en terme de
rputation
Autres facteurs
Explication:
GI: Revenu locatif brut par anne
OCT: Cots oprationnels non imputables aux
locataires
ri Taux sans risque
rp Primes de risque
g Taux de croissance
d Dprciation
(ri + rp - g + d) Autres risques de rendement
Source: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and

Property Valuation Systematisation of existing approaches
and recommendations for future action, Journal of Property
Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp. 644676
Approche axe sur

linvestissement:
recommandations
pratiques
Suivez pour commencer le mme

processus : Evaluez la position
(concurrentielle) du bien en question
sur le march au regard de ses
caractristiques en matire de
durabilit ainsi quen matire de
performance (niveaux de
consommation, cots de
fonctionnement, niveau de confort,
etc.).
Approche axe sur

linvestissement:
recommandations
pratiques
Prenez de nouvelles habitudes et

demandez vos clients de vous
fournir plus dinformations sur leur
bien. Ceci incluant les:
Documents de planification,
dossiers dinventaires
Certificats de Performance
Energtique
Certificats/labels/classements
verts ou durables
Relevs/comptes annuels des
services tels que lectricit, eau,

tlphone, etc.
Valeurs de consommation
Approche axe sur

linvestissement:
recommandations
pratiques
Contactez les gestionnaires des biens:

ils conservent gnralement les
valeurs de consommation et les cots
oprationnels (ils disposent galement
souvent de donnes sur les taux de
vacance et de rotation des locataires et
les dures doccupation!).
Questionnez les agents immobiliers et
courtiers locaux sur les diffrences
entre immeubles conventionnels et
immeubles durables/ faible
consommation dnergie au regard du
taux dabsorption, des temps de
commercialisation et/ou des taux de
ventes.
Recherchez sur votre march local (ou
sur des marchs comparables) sil
existe, en termes de loyer ou de
rendement, des signes de primes
vertes/durables ou de rabais bruns.
Approche axe sur

linvestissement:
recommandations
pratiques
Quelle est la structure des baux

verts dans votre pays ?
Quelles sont -si elles existent- les
rgles habituelles de partage entre
propritaires et locataires des cots et
bnfices des installations favorisant
lefficacit nergtique ?
Comment le profil locatif du bien en
question se situe-t-il dans ce cadre?
Est-ce-que votre choix en matire de
prime de risque et de taux de
croissance correspond bien au profil
risque/opportunit du bien (en
considrant tout particulirement les
indications/principes prsents dans
cette session de formation)?
Approche axe sur

linvestissement:
recommandations
pratiques
Existe-t-il des signes/des preuves

sur votre march local (ou sur un
march comparable dobsolescence
plus rapide des btiments
conventionnels ?
Est-ce-que votre choix de taux de
dprciation (ou de la dure de vie
conomique restante) du btiment en
question reflte de manire
approprie le risque rglementaire de
non-conformit avec des lgislations
environnementales toujours plus
strictes?
Y a-t-il dans votre pays une
lgislation en vigueur (ou en
prparation) interdisant aux
propritaires de louer des btiments
faible performance nergtique?
Approche axe sur

linvestissement:
recommandations
pratiques
Quantifiez les potentiels arrirs de

rnovation/rfection dus la faible
performance nergtique ; autrement
dit les cots de rnovation pour
lamlioration de lefficacit
nergtique et les installations
permettant lutilisation dnergies
renouvelables.
Rflchissez au potentiel du bien en
matire dnergies renouvelables; ceci
pourrait gnrer des revenus
additionnels par exemple en louant la
surface du toit (nergie solaire) et/ou
en revendant les surplus dnergie.
Approche axe sur les
cots de remplacement
Variable dajustement: approche axe sur les cots de remplacement
Cots de remplacement lgrement

plus levs
Explication :
Plus grande dure de vie

:
=

Peu d'arrirs dans l'entretien

quipement technique spcifique
du btiment
Ajustements forfaitaires dus une
plus grande acceptation du march
RC: Cots de Remplacement

Facteur de dprciation d l'ge (dprciation linaire)
D: Dprciation due aux vices de construction, dfectuosits, arrirs

d'entretien
OVC: Autres circonstances influant sur la valeur (ex. obsolescence fonctionelle,
environementale, etc.)
LV: Valeur du terrain
: Facteur de correction du march ( appliquer seulement lorsque les
circonstances influant sur la valeur ne peuvent tre considres au sein
d'autres critres d'valuation)
Source: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation
Systematisation of existing approaches and recommendations for future action, Journal of
Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp. 644676
Approche axe sur

les cots de
remplacement:
recommandations
pratiques
Recherchez dans quelle mesure votre

centre national de donnes sur les
cots de construction dispose
dinformations sur les cots de
remplacement pour les btiments
faible consommation nergtique
/durables ainsi que pour les lments
et quipements permettant une
meilleure efficacit nergtique et
lutilisation dnergies renouvelables.
Demandez expressment ces
informations.
Considrez les analyses de cot du
cycle de vie comme un outil pertinent
pour la comparaison/la prise en
compte des mesures de rnovation
ncessaires pour remdier
diffrentes formes dobsolescence.
Approche axe sur

les cots de
remplacement:
recommandations
pratiques
Considrant que vos tables nationales

de dprciation/tables desprance de
vie ne tiennent pas encore compte
des btiments faible consommation
dnergie/durables, proposez des
ajustements sur une base qualitative.
Si ncessaire, rflchissez la
ralisation danalyses cots-bnfices
pour certains types de mesures et
dinstallations permettant une
meilleure efficacit nergtique et
lutilisation dnergies renouvelables.
Actualisation des flux de trsorerie (DCF)
Variable dajustement: actualisation des flux de trsorerie (DCF)
Changement dans les prfrences

des oprateurs du march
Faible part des cots oprationnels
charge des locataires
Bail Vert
Facilit de maintenance et
d'entretien
Renforcement de la possibilit de
commercialisation
Priodes de vacance
(non-occupation) limites
Dpenses de
modernisation/revitalisation
limites
Risque immobilier rduit (non
encore pris en compte dans la
modlisation des flux de trsorerie
lis aux biens immobiliers)
Trsorerie plus stable

Potentiel commercial renforc
Diminution du risque en matire de
vente
Image / bnfices en matire de
rputation
Potentiel d'augmentation des loyers
Comptitivit renforce
Augmentation des cots de
l'nergie
Durabilit : lment tendance
Augmentation de la dure de vie
conomique
Plus grande dure de conformit au
regard d'une lgislation
environnementale toujours plus
stricte
Explication:
n: Priode en anne
GIe: Revenu locatif brut
OETz: Dpenses de fonctionnement non imputables aux
locataires
ME: Dpenses de marketing/commercialisation
OE: Autres dpenses (ex. modernisation)
OI: Autres revenus (ex. publicit sur la faade du btiment.)
: Taux de rduction
: Revenu locatif brut pour l'anne n
: Dpenses de fonctionnement non imputables aux
locataires pour l'anne n
: Taux sans risque
: Primes de risque
g: Taux de croissance
d: Dprciation
( )
:
( + +)
Valeur du btiment pour l'anne n (valeur finale)
Actualisation des
flux de trsorerie
(DCF) :
recommandations
pratiques
Si vous avez assez dinformations pour

modliser les flux de trsorerie annuels,
la DCF peut vous permettre de
prendre en compte un large ventail de
bnfices/risques lis la durabilit en
apportant de manire tout fait
transparente de subtils ajustements aux
critres dvaluation.
Ralisez des analyses quantitatives
(ex. Analyses cots-bnfices, analyses
des bnfices en matire de
sant/productivit, valuation du cot du
cycle de vie) utiliser comme sources
dinformation additionnelles pour les
critres de DCF.
Actualisation des
flux de trsorerie
(DCF) :
recommandations
pratiques
Considrez attentivement le choix du

taux de sortie de capitalisation car
tous les bnfices/risques long
terme doivent tre reflts.
Prenez en considration un maximum
dlments lis aux revenus/dpenses
dans la trsorerie et non dans le taux
dactualisation (ce qui accrot la
transparence).
Pensez raliser des analyses de
sensibilit/simulation de Monte-Carlo
pour viter limpression dimprcision.
Rapports dvaluation:
Les meilleures pratiques identifies par RICS
Rapports
dvaluation:
les meilleures
pratiques identifies
par RICS
Prsentez:
Une description claire des caractristiques et

attributs de durabilit rpertoris pour le bien
concern. Ces caractristiques et attributs
peuvent ventuellement inclure des lments
absents de lavis final sur la valeur.
Un avis sur la relation entre les facteurs de
durabilit et lestimation en rsultant, en
incluant un commentaire sur les
risques/bnfices (ou labsence de risques)
associs ces facteurs de durabilit.
Lavis de lexpert valuateur sur limpact
potentiel de ces bnfices et/ou risques sur la
valeur des biens dans la dure.
Source: Royal Institutions of Chartered Surveyors (RICS), 2014, RICS Valuation Professional Standards January 2014 Valuation Practice Statement 4, p. 59-60
La description
dtaille des
btiments
partie intgrante des

nouveaux rapports
dvaluation
Situation gographique et situation

du march
Flux de trsorerie / qualit des flux
de trsorerie
Caractristiques physiques et
atouts
Performance /caractristiques de
qualit
La durabilit ne devrait pas tre

traite comme un simple facteur
complmentaire !
Comment structurer linformation sur les caractristiques physiques et atouts des

btiments dans les rapports dvaluation
quipement technique
Systmes de chauffage et de refroidissement

(HVAC partie 1) y compris la production de
chauffage et d'eau chaude
Production d'nergie pour usage domestique
et/ou pour des tiers (ex. PV, etc..)
Sytme de ventilation (HVAC - partie 2)
Systme lectrique, y compris systme
d'clairage
Ascenseurs et instruments de circulation
intrieure
TIC
Fourniture et distribution de l'eau, collecte des
eaux uses (ex. robinets conomes,
(r)utilisation des eaux de pluie et eaux uses,
propre station d'puration, infiltration des eaux
de pluie, etc)
Systme de collecte des dchets
Conduits de distribution (ex. pour les blocs
sanitaires)
Outils de commandes
Outils de mesure
Source d'nergie
Source d'nergie pour le chauffage (fossile, renouvelable)

Source d'nergie (autres)
Description du btiment-A
(volume et surfaces)
Surface (m2) par zone d'utilisation

Volume (m3) et ratio surface/volume (m2/m3)
Surfaces extrieures et orientation (murs,
fentres) (m2) par type
Surfaces intrieures (m2) par type
Hauteur des pices/plafonds
Taille/type de pices (ex. bureaux ouverts/en
open space, bureaux individuels ferms)
largeur des portes et des couloirs
Taille des installations/accessIbilit des pices/
toilettes
Ratio entre surface utile (habitable) et zones de
circulation (espaces communs)
Description du btiment -B
(construction et matriaux)
Type de construction
Structure portante et fondations
Nombre de murs porteurs
Type de murs extrieurs/enveloppe
Type de fentres et vitrages
Type de murs/cloisons intrieures
Matriaux pour les surfaces externes
Matriaux pour les surfaces internes
Autres matriaux et produits
Comment structurer linformation sur les caractristiques physiques et atouts des

btiments dans les rapports dvaluation
Socit
Qualit sociale et
culturelle
Qualit
technique
Qualit technique
Cultural and social quality
Qualit
fonctionnelle
Qualit
environnementale
Environnement
Qualit
conomique
Economie
Scurit structurelle
Protection contre les incendies
Protection contre le bruit
Protection contre l'humidit
Maintenabilit
Flexibilit et adaptabilit
Facilit d'entretien
Durabilit
Rsistance aux alas naturels
et de nature humaine
Conception pense aussi pour
la dstruction et le recyclage
Qualit de l'espace
Qualit en matire d'urbanisme
Valeur culturelle
Sant et bien-tre
Qualit de l'air intrieur
Confort (thermique, visuel,
acoustique, olfactif)
Scurit des usagers
Participation et contrle des
utilisateurs
Accessibilit (extrieure et
intrieure)
Qualit fonctionnelle
Qualit environnementale
Fonctionnement (adaptation
l'usage prvu, utilit)
Optimisation de l'espace
Qualit conomique
Cots du cycle de vie
Performance nergtique
puisement des ressources
mission de gaz effet de serre et
potentiels de rchauffement
climatique (PRC)
Autres impacts sur
l'environnement global et local,
y compris en termes de risques
pour l'environnement local
Occupation des sols et tanchit
Consommation d'eau
Eaux uses
Dchets (de construction et
relatifs l'usage)
Recommandations
pratiques
Pour les rapports dvaluation
Recommandations
pratiques
pour les rapports
dvaluation
Commencez par une description

trs dtaille du bien
Demandez vos clients les
informations lies la
performance (ex. En matire
deau, dnergie, etc.)
Ne vous sentez pas oblig de
gnrer/collecter vous-mme
toutes les informations relatives
la durabilit. Si les clients ne
peuvent fournir les informations
requises , ceci devra tre
mentionn dans le rapport
dvaluation et considr comme
un facteur de risque
supplmentaire
Recommandations
pratiques
pour les rapports
dvaluation
Communiquez les sources

dinformation utilises et indiquez
la qualit/fiabilit des donnes
(ex. Les valeurs relatives la
consommation dnergie sont
bases sur le CPE dlivr par un
expert en 2010)
Dcrivez comment les
caractristiques relatives la
durabilit du bien (ou leur
absence) ont un impact sur sa
valeur
Communiquez les ajustements
apports aux divers critres
dvaluation dans le rapport
dvaluation
Recommandations
pratiques
pour les rapports
dvaluation
Pour les valuations/les biens

plus complexes insrez les
lments suivants:
Documentation relative aux
risques:
illustration graphique des

risques et opportunits lis la
durabilit dun bien immobilier.
Analyse de sensibilit /
simulation de Monte-Carlo:
illustration de comment les

changements dans les
hypothses de base ou les
conditions principales cadres
peuvent avoir un impact sur la
valeur ( la date de lvaluation
et plus long terme).
TABLE DES MATIRES
1. Introduction
rapports dvaluation
6. Conclusions
CONCLUSION
En
conclusion
Il nexiste pas de formule simple et

automatique pour intgrer les
questions relatives la durabilit
dans les valuations.
Lampleur et lapproche par lesquelles la
durabilit devrait tre reflte dans les
estimations dpendent fortement de:
La dfinition sous-jacente de la valeur
Le type de bien
Les conventions en vigueur sur le march local et
rgional
Les conditions du march local et rgional
La disponibilit de donnes/lments comparables
Note: Il faut reconsidrer la manire de

collecter, traiter et prsenter les
informations relatives aux biens immobiliers!
CONCLUSION
LEFFICACIT NERGTIQUE ET
LES AUTRES
CARACTRISTIQUES
RELATIVES LA DURABILIT
DOIVENT TRE PRISES EN
COMPTE DANS LES
PROCESSUS DVALUATION
AFIN DE:
Satisfaire vos obligations et

engagements professionnels
Reflter les changements de
conditions du march
Eviter les erreurs dans lestimation
des biens (ex. survaluer les
immeubles conventionnels et sousvaluer les immeubles durables)
Respecter les exigences et impratifs
des organisations (ex. RICS) et
juridictions professionnelles (ex. en
Allemagne)
Exploiter de nouvelles opportunits
daffaires
CONCLUSION
En quoi consiste Renovalue ?
Le Projet
Les expertises immobilires et

lexploitation de leurs rsultats sont
des lments essentiels du cycle de vie
des biens immobiliers: cest donc ds ce
stade quil faut encourager lefficacit
nergtique et le recours aux nergies
renouvelables.
Apporter la preuve de la rentabilit
et de la valeur des btiments faible
consommation d'nergie (NZEBs)
auprs des acheteurs, vendeurs,
prteurs et investisseurs potentiels
est un pralable indispensable la
transition du march vers ces NZEBs.
CONCLUSION
Le Projet
Pourtant, c'est justement cette

capacit faire la preuve de la
rentabilit et de la valeur des
btiments durables qui fait
aujourd'hui dfaut.
Les experts immobiliers manquent
souvent des connaissances et
comptences ncessaires en
matire d'efficacit nergtique et
d'nergies renouvelables pour
conseiller efficacement leurs
clients.
CONCLUSION
Le Projet
L'ambition de Renovalue est de

remdier ces manques en
laborant des outils didactiques
destination des experts immobiliers
afin de leur permettre d'intgrer les
questions lies l'efficacit
nergtique et aux nergies
renouvelables dans leurs pratiques
d'valuation et de conseiller
utilement leurs clients.
PARTENAIRES
FINANC PAR
RenoValue est financ par le programme Energie
Intelligente Europe (EIE) de lUnion Europenne,
administr par lAgence Excutive pour la
Comptitivit et lInnovation.
Les auteurs sont seuls responsables du

contenu de cette publication qui ne
reflte pas ncessairement les opinions
officielles de lUnion Europenne..
CONCLUSION
Contacts
Internet
www.renovalue.eu
Twitter
@renovalueEU

Estimer La Durabilité D'un Bien (French)

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Estimer La Durabilité D'un Bien (French)

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

ESTIMER

LA DURABILIT D'UN BIEN

Cofinanc par le programme nergie Intelligente-Europe

CETTE SESSION DE FORMATION

Damliorer la qualit de vos rapports

CETTE SESSION DE FORMATION

Vous aider mieux apprhender limpact de

CETTE SESSION DE FORMATION

Vous prsenter quelques uns des avantages et

Cette session de formation est destine aux

Les pratiques dvaluation immobilire

TABLE DES MATIRES

2. Contexte et arguments commerciaux

Pourquoi les experts

Parce que les valuations

Pourquoi les experts

Les experts immobiliers

Face au manque de validation

Toutes les missions dvaluation

Parce que la sensibilit des marchs aux

Il est donc vivement recommand

Source: Royal Institution of Chartered Surveyors

TABLE DES MATIRES

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

les conditions dans

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

Selon le GIEC, les btiments

Si rien ne change et que lon poursuit avec un

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

Grer les risques et

Exemple: Diffrences de prix des

des primes vertes aux

Source: Salvi, et al, 2010, Der Minergie-Boom unter der Lupe,

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

Grer les risques et

Exemple: Diffrences de prix des

CONTEXTE ET ARGUMENTS COMMERCIAUX

Exemple: Evaluation par

RATIONALE & BUSINESS CASE

La performance nergtique dun btiment

RATIONALE & BUSINESS CASE

TABLE DES MATIRES

4. Principales sources dinformation

Quels sont les

Date et type de construction

Les signes rvlateurs

Type et date de construction?

Type, ge et qualit des

Les signes rvlateurs

Niveau de conformit au regard

Sources dnergies renouvelables

(CPE) Classe defficacit

Degr de conformit au regard

Diffrences de type de btiments,

TABLE DES MATIRES

4. Principales sources dinformation

PRINCIPALES SOURCES DINFORMATION