Urbanisme Premiere Partie.

IFOCOP

Urbanisme – Environnement

Présentation du module
10 séances
et support de cours des séances 1, 2, 3, 4 et 5

Lorraine Rist urbaniste consultant
Année 2010

IFOCOP – NEIM – LR /10 1

• Séances et déroulement des différents thèmes du cours

Dates Cours Thèmes du cours
Indicatives peuvent
être modifiées
27 Avril 2010 N°1 -‐ Présentation des stagiaires
9h – 12h30 -‐ Introduction présentation général du module urbanisme et les
différents supports de lecture d’un plan , les échelles, ….
-‐ Travaux pratiques à partir de différents supports graphiques
27 Avril 2010 N°2 -‐ Le logement -‐exercices pratique à partir de différents plans de
13h30 – 17h logements
4 mai 2010 N°3 - Les actions publiques sur le parc privé (ANAH,OPAH, PRI, ZPPAUP
9h – 12h30 …)-‐ objectifs, réglementations, application
5 mai 2010 N°4 - Fiche de cas OPAH Belleville, préparation Visite
9h – 12h30
5 mai 2010 N°5 Visite -‐ OPAH Belleville
13h30 – 17h
11 mai 2010 N°6 -‐ Introduction Loi SRU, Le Scot, Le PLU, la carte communal
9h – 12h30 -‐ Le PLU

11 mai 2010 N°7 -‐ Le PLU suite et fin
13h30 – 17h -‐Les différentes surfaces réglementaires et les permis de construire
25 mai 2010 N°8 Visite n°1 Tolbiac Seine Rive Gauche
9h– 12h30
25 mai 2010 N°9 Révision générale du module
13h30 – 17h


• Plan d’ensemble du module sur 10 séances

Travaux à partir de documents et d’exemples concrets et d’exercices rapides

A / Le logement et le contexte urbain

Séance n°1
Présentation du programme aux participants et le logement dans son contexte « urbain »

• Présentation des stagiaires :
- Parcours professionnel
- Perception de l’urbanisme
- Attentes de ce module

• Savoir lire et se repérer, tirer des informations:

quelques points de repères :

- Les différentes échelles de lecture des documents graphiques : de la ville au logement : quelles
informations à quelles échelles ?

- Le cadre de vie : Le quartier, sa situation par rapport aux équipements (administratifs, scolaires,
culturels), aux commerces, son accessibilité (transport, voiture),

- les critères subjectifs d’appréciation d’un bien par rapport à son quartier : la situation, les
nuisances, la sécurité des biens et des personnes, l’environnement, l’accessibilité

- Le parcellaire ? quels informations sur le contexte urbain

Séance n°2/3 Le logement
-
- Enquête sur l’avis des personnes sur leur logement
- Qualité spatiale d’un bien
- la qualité spatiale d’un logement (orientation, l’ensoleillement, étage, les vues, taille des
pièces, organisation général du plan du logement, les petits + ….)
- Les qualités spatiales des espaces communs (hall et cage d’escalier, parking, espaces
verts, local poubelles, entretien des espaces ….)

- les normes d’habitabilité
- les pièces d’un logement
- la surface au sol et la surface habitable (Les coefficients de pondération de surface)

Porter un avis : Exercices à partir de différents plans de logements


Séances 3/4
-‐ Synthèse des premières séances
- Les actions publiques sur le parc privé (ANAH,OPAH, PRI, ZPPAUP …)-‐ objectifs,
réglementations, applications …

- Les différents organismes compétents en matière d’habitat ancien :Leur rôle et leurs fonctions,
- l’ANAH
- La DDEservice habitat : PAH prime à l’amélioration de l’habitat
- Les Pact Arim
- ANIL et ADIL
- Le département
- La Région

- Les aides à l’amélioration de l’habitat en secteur diffus : ANAH et PAH
- Les aides dans le cadre d’une Opération Programmé d’Amélioration de l’Habitat (OPAH, OPAH RU et OPAH
RR)
- -‐ La qualité de l’habitat : les diagnostics techniques
-‐ Analyse / Fiche de cas OPAH Belleville et préparation Visite et préparation visite
De l’OPAH de Belleville

Séance 5
Visite Secteurs d’OPAH à Paris, Paris Belleville

Séances n° 6/7
B/ le droit de l’urbanisme et de la construction
dans une approche pragmatique

Travaux à partir de documents et d’exemples concrets et d’exercices rapides
Séance n°6

-‐ Exercice de synthèse à partir de la visite de terrain
- Introduction Loi SRU, Le Scot, Le PLU, la carte communal
- Les fondements de cette loi, les articles, les incidences sur les documents d’urbanisme ,
les tendances de l’urbanisme aujourd’hui
- Les nouveaux documents d’urbanismes

Exercices d’application sur le COS / et la densité

Séance n°7
-‐ Le PLU suite et fin
-‐Les différentes surfaces réglementaires et les permis de construire
-‐ DIA
-‐ DUP
Les autres outils réglementaires

Séance n°9
Visite de terrain Seine Rive Gauche Grande Bibliothèque et Tolbiac (2 février 2010 après midi)

Révision général du module

Séance n° 1

Qu’est que l’urbanisme ?

L’architecture est l’art de concevoir, de combiner et de disposer, par les techniques appropriées, des éléments
pleins ou vides, fixes ou mobiles, opaques ou transparents, destinés à constituer les volumes protecteurs qui
mettent l’homme, dans les divers aspects de sa vie, à l’abri de toutes les nuisances naturelles et artificielles.
La combinatoire qui préside à l’élaboration de ces volumes s’applique aussi bien à leurs rapports de proportion
qu’à leurs matériaux, leurs couleurs et leur situation dans un espace naturel ou dans un contexte
environnemental, ensemble qui crée une unité homogène ou non, de dimensions variées, allant du simple abri
à la métropole, et dont l’apparition provoque un effet esthétique ou non selon sa réussite.

L’urbanisme, quant à lui, est l’ensemble des plans et des actions cohérentes qui permettent l’organisation
optimale des fonctions économiques, sociales et environnementales de la ville. D'un point de vue politique et
technique, l'urbanisme consiste en l'aménagement des villes.
Aujoud'hui, on peut définir l'urbanisme comme recouvrant l'ensemble des activités humaines, du moment
qu'elles s'articulent avec les territoires. Aussi, si urbanisme rime depuis ses origines avec humanisme,
urbanisme rime tout autant aujourd'hui avec développement durable.

• Présentation du programme aux participants et le logement dans son contexte « urbain »

• Présentation des stagiaires :
- Parcours professionnel
- Perception de l’urbanisme
- Attentes de ce module

• Savoir lire et se repérer, tirer des informations:

-‐ quelques points de repères :

- Les différentes échelles de lecture des documents graphiques : de la ville au logement : quelles
informations à quelles échelles ?

- Le quartier, sa situation par rapport aux équipements (administratifs, scolaires, culturels), aux
commerces, son accessibilité (transport, voiture),

- les critères subjectifs d’appréciation d’un bien par rapport à son quartier : la situation, les
nuisances, la sécurité des biens et des personnes, l’environnement, l’accessibilité

- Le parcellaire ? quels informations sur le contexte urbain et quelques notions relatives au Foncier
-

• Exercice collectif en petits groupes
A partir de chaque supports plans :
- informations disponibles
- Intérêt
- Limites


Principales abréviations
ADIL
Agences départementales pour l’information sur le logement
AL
Allocation logement
ANAH
Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat
ANIL
Agence nationale pour l’information sur le logement
ANRU
Agence nationale pour la rénovation urbaine
APL
Aide personnalisée au logement
CAF
Caisse d’allocations familiales
CCAS
Centre communal d’action sociale
CDC
Caisse des dépôts et consignations
CGL
Confédération générale du logement
CNAB
Confédération nationale des administrateurs de biens
CSAB
Conseil supérieur de l’administration de biens
CNL
DDE
Direction Départementale de l’Equipement
DIA
Déclarations d’intention d’aliéner
DPU
Droit de préemption urbain
DPUR
Droit de préemption urbain renforcé
DUP
Déclaration d’utilité publique
FNAIM
Fédération nationale de l’immobilier
HLM
Habitations à loyer modéré
IAURIF
Institut d’aménagement et d’urbanisme de la région Ile de France
LOV
Loi d’orientation pour la ville
MOUS
Maîtrise d’œuvre urbaine et sociale
OPAC
Office public d’aménagement et de construction
OPAH
Opération programmée pour l’amélioration de l’habitat
OPAH RR Renouvellement rural
OPAH de renouvellement urbain
OPHLM
Office public d’habitations à loyer modéré
Pact-‐Arim
Protection amélioration conservation transformation -‐ Association de restauration immobilière
Prime(et prêt) à l’amélioration de l’habitat
PALULOS
Primes à l’amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale
PLH
Programme local de l’habitat
PLS
Prêt locatif social

PLUS
Prêt locatif à usage social
PLUS-‐CD
PLUS Construction-‐démolition
PRI
Périmètre de restauration immobilière
PSMV
Plan de sauvegarde et de mise en valeur
RHI
Résorption de l’habitat insalubre
SEM
Société d’économie mixte
SCI
Société civile immobilière
SRU
Solidarité et renouvellement urbains (loi)
USH
Union sociale pour l’habitat
ZFU
Zone franche urbaine
ZPPAUP
Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager
ZRU
Zone de revitalisation urbaine
ZUP
Zones urbaines prioritaires
ZUS
Zones urbaines sensibles

• Les sites professionnels utiles

www.anah.fr
www.coproprietes.org
www.anil.org
www.equipement.gouv.fr
www.ign.fr
www.paris.fr
www.immobilier-‐et-‐habitat.com (portail de l’immobilier et de l’habitat)
www.cerfa.fr (site des documents administratifs et réglementaire)

google earth / pour les vues aeriennes
carte IGN (IGN St Mandé ou rue de la Boétie à Paris 75008)

-‐ et le site internet des villes ou collectivités avec lesquelles vous travaillez


Séance n°2/3 Le logement

"Les Français et leur logement"
« La notion de logement décent »
Quelques règles et normes à connaître
Quelques notions d'architecture

Et actualités …


• Le Logement approche qualitative

Avant-‐propos
1• Les Français et leur logement : résultats d’une enquête menée par la Sofres et la Cofremca en 1994 sur les
Français et leurs logements :

• Des besoins et désirs qui dépendant du cycle de la vie et du lieu de vie …

On ne recherche pas le même bien selon que l’on est jeune ou plus âgé, que l’on est seul ou plusieurs, que l’on
vive en ville ou en milieu rural etc …

• et bien sûr du milieu socio-‐économique et culturel
Niveau de vie, situation professionnelle, et repères culturels

L’histoire personnelle et sociale des habitants pèse d’un poids décisif dans leur représentation du logement
idéal

1.1 Les 5 tendances fortes mises en évidence dans cette enquête

1 • Le confort du logement est une amélioration acquise
2 • Le logement est protecteur de l’identité personnelle et ouvert sur l’extérieur
3 • Le logement n’est pas dissociable de son environnement
4 • Les habitants fonctionnent sur des logiques qui ne sont pas seulement économiques
5 • Le logement : un lieu où l’on vit

1 • Le confort du logement est une amélioration acquise
L’amélioration du confort est considérée par les habitants comme quelque chose d’acquit, allant de soi.
L’amélioration du logement s’entend davantage comme une modification de la décoration intérieure.

2 • Le logement est protecteur de l’identité personnelle et ouvert sur l’extérieur
Avoir plus de place. Il ne s’agit pas forcément d’avoir des pièces plus grandes ou d’avoir une pièce
supplémentaire. L’insatisfaction porte davantage sur le manque de place pour : sécher le linge, stocker,.
Ce besoin n’est pas l’expression unique de manque de place, il recouvre également le besoin de pouvoir
exercer des activités personnelles au gré de sa disponibilité.

La demande d’un emplacement où puisse prendre place le désordre personnel est le signe d’une évolution des
modes de vie qui accordent de plus en plus d’importance au développement de l’identité personnelle.
Ce besoin, va de pair avec un besoin de contacts avec l’extérieur :
- Les grandes baies vitrées
- L’ensoleillement
- L’acceptation des bruits de la vie quotidienne
- Le souhait d’avoir une pièce « complémentaire » pour loger la famille ou les amis de passage

3 • Le logement n’est pas dissociable de son environnement

La satisfaction comme l’insatisfaction des gens sont pour beaucoup déterminées par l’environnement de leur
logement, environnement estimé en termes de services et en terme social.

Les composantes de la satisfaction résident à la fois :
- dans l’attachement à la région, à l’immeuble ( au quartier pour la ville, à la commune pour le milieu rural).
- A la présence des réseaux familiaux, amicaux et de voisinage,
- Au sentiment d’être bien situé par rapport aux services et aux réseaux de proximité
- Au sentiment d’avoir choisi son logement,

- A l’enracinement dans le lieu

Ces composantes sont organisées en « 3 cercles d’intimité décroissante » :
1 – Le logement et ce que l’on voit et entend à partir du logement,
2 – L’immeuble et ses abords immédiats
3 – Le quartier considéré comme « micro bassin de vie »

Si 2 de ces 3 cercles ne sont pas appréciés, son « vécu » du logement seront vécu de façon négative, autrement
dit le sentiment d’insatisfaction sera dominant et ceci quels que soient la qualité technique du logement, son
niveau de confort et son adéquation au mode de vie de la famille.

4 • Les habitants fonctionnent sur des logiques qui ne sont pas seulement économiques
Si beaucoup considère que les dépenses liées au logement sont lourdes, l’affectif et le social tiennent une place
importante dans leur vie. Les charges financières liées au logement sont intégrées et relativisées par la qualité
des relations de voisinage, par la présence des réseaux familiaux et sociaux et par la relation entre le bailleur
(loueur) et le locataire dans le cas de logement locatif.

La revendication la plus importante porte essentiellement sur le deficit de gestion :
- l’absence d’entretien
- l’absence de travaux de maintenance

5 • Le logement : un lieu où l’on vit
Pour 60 % des personnes interviewés, la maison individuelle représente l’idéal parce que ce type de logement
apporte bien plus souvent que l’appartement ce supplément d’espace que tous réclament. Si l’aspiration à la
propriété reste, on ne devient plus forcément propriétaire pour constituer un patrimoine transmissible aux
héritiers, mais pour être bien chez soi, en famille, avec les amis. Il ne s’agit plus d’afficher une position sociale
pour soi et sa descendance, mais de jouir de la vie au présent.

1.2 Vers une transformation des normes d’habitabilité du logement.
Les normes de référence en matière d’habitabilité sont en train de changer. Telle est l’information que nous
donne les Français interrogés dans cette enquête.
On le voit dans l’ouverture du logement vers l’extérieur, dans la recherche d’échange, d’entraides, dans
l’importance accordée aux questions de gestion, dans l’attachement aux services de quartier.
La transformation des normes, c’est d’abord celle du confort, comme on l’a vu précédemment, avec la
demande d’espace supplémentaire, l’amélioration technique (amélioration du confort phonique entre
logement).La transformation des normes c’est ensuite une prise en compte de l’habitabilité du lieu ou l’on vit,
avec une place importante accordée à l’immeuble, au quartier, au service, à la gestion, et à la vie sociale. La
transformation des normes de référence du « bon logement » s’élargit du logement proprement dit à l’habitat
(immeuble, quartier).


2/ SONDAGE DU MONITEUR -‐ les Français dans leur logement : Nouvelle mobilité, nouvelle
donne !
19/06/2006

Cinq millions de Français (7%) partagent habituellement leur vie entre plusieurs logements : jeunes, âgés, actifs
ou retraités... tous sont touchés par cette nouvelle mobilité, voulue ou subie. Le sondage du Moniteur est le
premier à quantifier ce phénomène, décrit par les professionnels de l'immobilier, qui parlent de "résidence
seconde" pour décrire la demande des seniors (Alain Dinin, président de Nexity) ou évoquent les "célibataires
géographiques" (Jean-‐Claude Szaleniec, groupe BNP Paribas Immobilier) pour parler de ces cadres qui se
partagent entre leur maison familiale le week-‐end et leur studio près de leur travail, en semaine. Sans oublier
les enfants des familles recomposées, les jeunes en début de carrière, les étudiants…
Près de 14% des 20-‐24 ans sont concernés. C'est l'une des surprises du sondage qui concerne les jeunes dont le
comportement a changé au cours des dernières années.*

Les causes sont différentes mais toutes prennent racine dans les changements d'habitudes de vie. Dans tous les
cas, elles gonflent la demande ou l'orientent vers certains types de logements, dans des régions bien précises.
Le Crédit Foncier a donc demandé à des chercheurs de plancher sur ces mutations, afin d'en mesurer
concrètement les conséquences. Réponse à l'automne.

Retrouvez les résultats complets de l'enquête sur "l'habitat dans 20 ans", dans "Le Moniteur" du 16 juin 2006 .

Qualité spatiale d’un bien
- la qualité spatiale d’un logement (orientation, l’ensoleillement, étage, les vues, taille des
pièces, organisation général du plan du logement, les petits + ….)
Les qualités spatiales des espaces communs (hall et cage d’escalier, parking, espaces verts, local poubelles,
entretien des espaces ….)

2 • Quelques points de repères pour juger de la qualité spatiale d’un logement (en dehors de ses qualités
d’entretien, propreté, et de la situation du logement dans la ville ou le quartier ou dans l’immeuble)

• L’orientation, les vues
- La double orientation d’un logement est un point important dans sa qualité spatiale. Elle permet d’avoir
différentes vues, elle permet un ensoleillement différentié.
Dans le cas d’une double orientation l’orientation EST/OUEST est la plus satisfaisante. L’optimum est d’avoir
les chambres orientés à l’EST soleil levant et les pièces de vie à l’Ouest (couchant).
- Dans le cas d’une simple orientation le Nord (à l’exception des « ateliers d’artiste) est la moins bonne
orientation.
- Le dégagement de la ou des vues est un autre point qualitatif du logement, qui est indépendant de l’étage,
bien que souvent plus l’étage est élevé plus la vue à des chances d’être dégagée.

• Les perspectives à l’intérieur du logement : l’œil qui sort du logement
- Le sentiment de surface va de pair avec la possibilité d’avoir des perspectives dans son logement. Il faut
que l’œil puisse percevoir la lumière naturelle, ainsi un long couloir de distribution qui but sur une porte
donnera le sentiment d’un espace perdu alors que ce même couloir se terminant par une fenêtre peut être
perçu comme un point + dans le logement.

• Un fenêtre au moins dans chaque pièce y compris la salle de bain

-‐ Comme on n’a pu le constater dans le résultat de l’enquête, les habitants souhaitent le plus souvent avoir de
grandes baies vitrés.
Selon l’organisation du plan du logement mais surtout de l’immeuble il est rare de trouver dans des plans
récents des salles de bains avec un fenêtre.
La fenêtre dans une salle de bain souvent petite (entre 4 et 6 m2) dans la plupart des cas est un plus non
négligeable qui augmente le sentiment de surface et qui valorise cette pièce.

• Un plan évolutif qui permette de changer l’organisation de l’aménagement et qui offre un ou des espaces
+
En effet, le plan d’un logement est celui de plusieurs personnes qui se succèderont dans ce logement ou d’un
ménage qui évoluera dans le temps. Ce logement doit donc, dans la mesure du possible, permettre de vivre de
différentes façons dans le temps mais en même temps doit pouvoir plaire au plus grand nombre, sauf dans le
cas de logements très typés pour une clientèle également très typée (loft, atelier d’artiste …).

Le plan doit permettre si possible d’offrir des espaces non déterminés pouvant accueillir divers fonctions (coin,
chambre d’amis/bureau, bricolage …)

• La surface et le volume des pièces
Bien sûr plus les pièces sont grandes plus on est content si c’est pour le même prix ! Davantage que la surface
réelle des pièces ce qui peut compter c’est la forme qui peut mettre en valeur ou non la surface, le volume
(hauteur sous plafond) qui modifie la perception de la surface, les possiblités d’agencement que la pièce
permet.

• Le logement par rapport aux autres logements de l’immeuble
-‐ Tout le monde rêve de ne pas avoir de nuisances de voisinage. En dehors de la maison individuelle, les
logements en appartement compte des voisins.
La situation la plus privilégié est de se situer au dernier étage sans voisin au dessus, mais si l’on est une famille
avec de jeunes enfants on risque, dans cette situation, de devenir le « gêneur » pour les voisins du dessous.
Cette appréciation est donc toute relative et dépend de son mode de vie. Une personne âgée souhaitera plutôt
être dans les bas étage par exemple.

- Le nombre de logement par palier est un point important dans la qualité de vie du logement, ainsi que le
type de logement présents sur ce même palier. En effet, 3 ou 4 Logements de types T5 sur un même palier
(cela est très rare) peut donner quelques informations sur la qualité de vie future.

• Des appréciations techniques
- Le niveau de confort et le niveau d’équipement : un logement aux normes de confort et aux normes
techniques, cuisine, salle de bains, WC séparé, confort thermique (isolation, double vitrage …), ventilé, , pourvu
des évacuations réglementaires (CF normes de confort et normes d’habitabilité).

• Les plus d’un logement :
- balcons
- loggia
- terrasses
- cave
- cellier
- grenier
- garage
- ….

Porter un avis : Exercices à partir de différents plans de logements

Travaux de groupe à partir d’exemple de plans de différents logements : Correction à partir de transparents

A partir de différents exemples de plan de logement formuler un argumentaire sur la qualité spatiale de ces
logements à partir des éléments fournis dans le cours

3• Normes d’habitabilité et de confort dans le parc privé ancien

- les normes d’habitabilité
- les pièces d’un logement
- la surface au sol et la surface habitable (Les coefficients de pondération de surface)
-‐ les normes de conforts

Logement Décent
Nouveau texte Décret du 30 janvier 2002
Application de l’article 187 de la loi SRU

Qu’est-‐ce qu’un logement décent au regard de ce nouveau Décret ?

• Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes au regard de la sécurité physique et la santé des
locataires :
1• Il assure le clos et le couvert :
- Le gros œuvre du logement et de ces accès est en bon état d’entretien et de solidité
- Les menuiseries extérieures et la couverture assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans
l’habitation
2• Il assure la sécurité (retenue) des personnes :
- Les gardes corps des fenêtres, les escaliers, loggias ou balcons doivent être en état conforme à leur usage
3• La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, les
canalisations et les revêtements du logement ne doivent pas représenter de risques manifestes pour la
santé physique des locataires (Plomb, amiante …)
4• Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz ainsi que les équipements de chauffage et
de production d’eau chaude doivent être conforme aux normes de sécurité
5• La ventilation des logements (fenêtres ou gaines de ventilation) doivent permettre le renouvellement
d’air adapté aux besoin d’une occupation normale du logement
6• Les pièces principales au sens du code de la construction, doivent bénéficier d’un éclairement naturel
suffisant et d’au moins une fenêtre donnant à l’air libre

• Le logement doit comporter les éléments de confort suivants :

1• Une installation permettant un chauffage normal et aux normes
2• Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec
pression et un débit suffisant
3• Des installations d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes empêchant le refoulement des odeurs et
munies de siphon
4• La cuisine ou le coin cuisine doit pouvoir recevoir un appareil de cuisson et doit comprendre un évier
raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et d’une installation d’évacuation des eaux
usées.
5• Les WC doivent être intérieur au logement, séparés de la cuisine et de la pièce ou sont pris les repas. Le
logement doit comprendre un coin toilette aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle. Il doit être
alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
Dans le cas d’un logement constitué d’une seule pièce, le WC peut être extérieur à condition que ce WC soit
situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

6• Le réseau électrique doit permettre un éclairage suffisant de toutes les pièces ainsi que l’installation des
appareils ménagers courants, indispensables à la vie quotidienne

• Taille minimum des logements
Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit :
- une surface habitable au moins égale à 9 m2 et d’une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m,
ou
- un volume au moins égal à 20 m3

• Logement non « décent »
- un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril

Ne sont pas considérés comme des logements et donc interdit à l’habitation :

- les caves, ou combles non éclairés (art L 43 du CSP – code de la santé public) et les pièces de hauteur
inférieur à 1,80 m mais rien n’interdit légalement de louer ou de vendre pour habitation des « logements »
de 6 m2 ou à 1,80 m sous plafond.
- Peuvent être interdit à l’habitation des locaux déclarés insalubres irrémédiablement ou menaçant de ruine
- Les règlements sanitaires Départementaux (RSD) prévoit des règles minimales de propreté et d’entretien
des locaux d’habitation existants, de leurs équipements et de leurs abords :
- Absence d’humidité
- Eclairage naturel
- Règles d’entretien, d’hygiène et de sécurité concernant l’évacuation des eaux, des ouvrages
d’assainissement, des conduits de fumée et de ventilation

Le respect de ces règles permet les injonctions de travaux d’entretien et de réparation des bâtiments et
équipements existants, mais n’oblige pas à en créer s’ils n’existent pas.
En dehors de ces points de base, on peut, aujourd’hui, habiter ou louer (et à peu près à n’importe quel prix)
n’importe quelle surface et pour n’importe quel nombre de personne.

4• Les coefficients de pondération pour un calcul de surface d’un logement destiné à la vente ou à l'achat
(celle-‐ci est différente de la SH réglementaire dans le cadre d’une demande de permis, PC, PD ou DT)

Ces coefficients permettent un calcul rapide de la surface d’un bien et donc définir le nombre de m2 estimé à la
vente ou l’achat du bien.

Désignation Coefficient de pondération
Cave non aménagée 0,3
Cave aménagée (cloisonnée, ventilée de façon 0,3 à 0,5
naturelle)
Sous sol aménagé et habitable (h> à 1,80m et lumière 0,5 à 0,8
du jour, fenêtre)
Rez de chaussée habitable 1
Etage non mansardé 1
Etage mansardé (certaine partie ont une hauteur 0,7 à 0,9
inférieure à 1,80m)
Greniers aménageables (une partie du grenier sera 0,4 à 0,6
aménageable et une partie de la surface est > à 1,80 m
Combles accessible par une échelle 0,2
Combles non accessibles 0
Toit terrasse accessible 0,2

• Les pièces d’un logement : dénomination

Les pièces principales : séjour et chambres
Les pièces d’eau : salle de bain, cuisine, WC, salle de douche
Les pièces de service : cellier, dressing, séchoir …
Les circulations : entrée, couloir, escalier, palier
Les rangements : placards

Exemple : Quand on parle d’un logement de type T3 ou F3 cela signifie qu’il compte 1 pièce de type séjour et 2
chambres. Un T3/T4 est souvent un double séjour d’environ 20 m2 minimum et 2 chambres.
La taille habituelle de ces pièces dans une construction récente est de 17 à 25 m2 pour le séjour et d’au moins
10 m2 pour les chambre.
Seuls les logements sociaux ont des normes de surface par pièces


• 5 Quelques notions d'architectures

Le bâtiment

Les différents types de structure
La structure constructive d’un bâtiment prédéfinie sa morphologie. En effet, la structure porteuse d’un
bâtiment va permettre ou non un certain type d’architecture en dehors de l’époque dans laquelle se situe cette
construction.

• Structure bois de type « maison normande » on dit maison à pan de bois : La structure porteuse est
constituée de poteaux et de poutres en bois et les parties pleines sont remplies par du « torchis » ou de la
brique
Ce sont des bâtiments datant du moyen âge jusqu’au 16 ème siècle environ.

On trouve aujourd’hui un renouveau pour les constructions en ossature bois. Les panneaux de remplissage ne
sont plus en torchis. Des matériaux modernes ont remplacé ce procédé ancien de type bardage en bois ou en
aluminium ou remplissage maçonné.

• Structure en pierre :
Bâtiments ancien construits en pierre « de pays », à chaque région son type de pierre de construction :
-‐ Granit en Bretagne
-‐ Pierre de Paris en Ile de France
-‐ Meulière dans différentes régions de France
-‐ Brique pleine dans le sud-‐ouest
Etc ….

• Plus récemment fin 19 et début du 20 la structure acier
Un peu sur le même principe constructif que la structure bois mais l’acier permettant des portées plus
importantes. Le remplissage entre deux poteaux aciers se fait soit en brique (type architecture industrielle), en
maçonnerie avec une finition extérieure ou en béton (architecture des années 30), ou encore en verre
(architecture industrielle, atelier).

• Structure béton :
Structure contemporaine de construction. Le béton constitue l’armature porteuse du bâtiment. L’aspect
extérieur de finition sera donné par un revêtement de surface qui lui donnera sa finition extérieure, soit par un
enduit, soit par « agrafage » d’un revêtement de surface type pierre agrafée ou brique de parement.
Le béton peut être utilisé comme structure (comme le bois ou l’acier) ainsi entre deux points porteur, le
remplissage sera un remplissage maçonné.
Certains bâtiments du « mouvement moderne » sont en béton brut. Pour cela il est nécessaire de faire un
béton de très haute qualité de finition.

Les façades

Un bâtiment est composé de différentes façades :
-‐ La façade principale, généralement celle donnant sur l’espace public, c’est la façade de « représentation »,
c’est la façade de l’entrée principale du bâtiment

-‐ La façade arrière ou façade sur cour, généralement plus sobre

-‐ Les pignons, cotés du bâtiment. Ces derniers peuvent être « aveugles » ou percés.
Dans les bâtiments plutôt anciens, et particulièrement en milieu urbain, les pignons sont « aveugles ». En effet,
les cotés des bâtiments ont été conçus sur une parcelle et d’autres bâtiments sont construits sur les parcelles
voisines avec des réglementations ne permettant pas la mise en place d’ouvertures (CF. Règlement
d’urbanisme).
Les pignons aveugles constituent une des caractéristiques de l’architecture parisienne.

L’architecture des années 60/70 et après, de type « résidence » ne différentie que très peu ces différentes
façades. Il est souvent difficile d’identifier la façade principale et la façade arrière et compte tenu de
l’implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres certains pignons peuvent être percés.

Les façades d’un bâtiment sont composées de plusieurs parties distinctes. Ces distinctions donnent lieu à un
traitement architectural particulier. Ces traitements différentiés sont davantage présents sur des bâtiment
« classique ».

- Le soubassement : partie comprise entre le sol et le premier niveau, qui donne l’assise du bâtiment . Cette
partie est souvent percée par des grilles de ventilation (ventilation des sous-‐sols) et par des boîtes techniques
(gaz, électricité…). Elle est généralement traitée de façon différentiée du reste de la façade.
Dans certains cas, le soubassement peut comprendre le RDC d’un bâtiment et recevoir les commerces.

- Les étages : dans certaines compositions classiques de type « Haussmannien » les étages sont différentiés.
Les étages « nobles » R+2 et R+3 qui sont souvent pourvus de balcons et les étages moins nobles, les autres
étages, généralement dépourvus de balcon. Il est très rare de trouver des balcons sur les façades arrière ou sur
les cours dans ce type de bâtiment.

- L’attique : C’est le dernier étage avant la toiture, il termine le bâtiment, il est généralement moins haut
que les autres niveaux. Sur des bâtiments de type « Haussmannien » le dernier étage pourra se terminer par
une balcon filant s’appuyant sur la dernière corniche.
Dans les constructions plus contemporaines l’attique classique sera remplacé par un étage en retrait avec
terrasse ou balcon.

Ici encore, les bâtiments contemporains respectent de façon très différente cet ordonnancement de la façade.
L’absence d’organisation différentiée des façades participe à l’appauvrissement de l’architecture et à l’absence
de repères et de rythmes sur les façades. Cependant une interprétation moderne de l’organisation d’une
façade ne signifie pas que celle-‐ci soit une réplique des façades classique.

Quelques éléments de vocabulaire des façades principales « classiques »
- Corniches
- Linteaux de fenêtre
- Appui de fenêtre
- Balustrade
- Encadrement de fenêtre
- Bow Window : fenêtre en saillie
- Pilastre et pile
- Fronton
- Marquise
- Porche
- Persiennes
- …

Toitures
Ici encore, comme pour les principes constructifs, les toitures « traditionnelles » sont le reflet d’un mode de
construction local souvent guidé par des pratiques liés à la climatologie régionale et aux matériaux existant
localement.
On reconnaît aisément les tuiles cannelées du midi, le Zinc à Paris, l’ardoise en Bretagne et dans les pays de
Loire, les lauzes de pierre ou de bois dans les régions montagneuses …..
Le type de couverture dépend du degré de pente de la toiture.

Les charpentes traditionnelles sont généralement en bois, sur un bâtiment en structure acier, la charpente
sera métallique et l’on trouve également, des toitures en béton.


Les toitures à deux pentes et plus sont composées de « fermes », comprenant « des « pannes » et « des
chevrons». La poutre qui rencontre la façade se nomme le « solive » la poutre qui se situe au sommet du toit
se nomme « la poutre faîtière ». Le point le plus haut d’un toit : le faîtage

Les fenêtres de toit :
- Les chiens assis
- L’œil de bœuf (au niveau de la toiture sur les pignons)
- Les lanterneaux
- Les « Velux »
L’espace compris sous la toiture se nomme les combles

• L’intérieur du logement

• Les différents types de menuiseries
-‐ en bois (traditionnelle)
-‐ en métal
-‐ en aluminium
-‐ en PVC (double vitrage)

Ces menuiseries peuvent être composées d’un ventail ou de deux vantaux ou encore peuvent être des
menuiseries coulissantes de type baies vitrées

• Les cloisons intérieures
-‐ en bois pour les cloisons anciennes
-‐ en carreaux de plâtre
-‐ en panneaux (type cloison amovibles de bureaux)
-‐ en verre ou brique de verre

• Les revêtements de sol
-‐ Revêtements souples : moquette, sol plastique existent en lès ou en dalle
Posé et collé sur un sol plan brut de type chape ciment ou béton brut ou encore un sol en particule de bois type
aggloméré sur des planchers anciens.
-‐ Revêtements durs : carrelage 10/10, 20/20, 30/30 ou 50/50, ciment teinté dans la masse, parquet collé type
« parquet Noël »
-‐ Revêtement en bois : les parquets – les parquets rainures et languette ou les parquets traditionnels sur
lambourdes

• Les revêtements muraux
-‐ les plus classiques : peinture et papiers peints en lès
-‐ les revêtements textiles – tapisserie …

• Modification de structure à l’intérieur du logement :

Ouverture de baies à l’intérieur d’un logement

Les cloisons d’un logement ne font pas toutes parties de la structure porteuse, dans ce cas-‐là on peut les
démolir sans aucun risque pour la structure du bâtiment. Certaines des cloisons font par contre partie de la
structure du bâtiment.
On peut dans certains cas les démolir partiellement moyennant des aménagements de la structure.
On peut créer une ouverture équivalente à la dimension d’une porte, pour cela il faudra mettre un linteau en
béton ou un IPN métallique . Si l’on veut créer une ouverture plus grande il faudra créer un portique (Poutre et
poteau) en béton ou en métal.
Ces deux types d’interventions ne peuvent être réalisées qu’avec l’avis d’un architecte et d’un ingénieur qui
calculera la dimension nécessaire pour les poutres (béton ou métallique). Par ailleurs, ce type de travaux ne
peuvent se réaliser qu’avec l’accord de la copropriété dans le cas d’un immeuble, car la structure porteuse fait
partie des parties communes dans une copropriété.

Ouverture d’une trémie d’escalier

l’ouverture d’une trémie d’escalier pourra s’effectuer selon le type de structure et donc de plancher . Ici encore il
faudra l’accord de la copropriété et l’avis d’un architecte ou d’un ingénieur sur la faisabilité de ce type de
travaux.

Ouverture d’une fenêtre
L’ouverture d’une fenêtre en façade ou en toit est possible dans le respect du règlement d’urbanisme et avec
l’accord de la copropriété ainsi que la délivrance d’un permis de construire ou une demande de travaux.


Séance 4/5 Protection du patrimoine existant y compris visite de site
l’Habitat ancien :

- Les différents organismes compétents en matière d’habitat ancien :Leur rôle et leurs fonctions,
- l’ANAH
- La DDEservice habitat : PAH prime à l’amélioration de l’habitat
- Les Pact Arim
- ANIL et ADIL
- Le département
- La Région

- Les aides à l’amélioration de l’habitat en secteur diffus : ANAH et PAH
- Les aides dans le cadre d’une Opération Programmé d’Amélioration de l’Habitat (OPAH)
- Les prescriptions architecturales : les aides existantes
- Les sites professionnels

• Les différents organismes : leurs rôles et leurs fonctions

ANAH : Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat -‐ www.anah.fr
L’ANAH, est un établissement public national à caractère administratif crée en 1971. Dans chaque
département une délégation située, en général, au siège de la DDE :
- Elle reçoit les dossiers de demande de subvention
- En assure l’instruction et les présente pour décision à la commission d’amélioration de
l’habitat.
- La délégation départementale compétente est celle du département ou est situé
l’immeuble dans lequel son prévus des travaux

L’ANAH , distribue des subventions soit, à des propriétaires qui s’engagent à louer les logements, soit
à des propriétaires de ressources modestes pour améliorer le confort de leur résidence principale.

L’ANAH publie régulièrement une revues les « Cahiers de l’ANAH » qui permettent d’être informé sur
différentes expériences d’opérations réalisées et qui permettent d’être informé sur les nouvelles
dispositions législatives et réglementaires.

Qui peut bénéficier d’une subvention ?
Les propriétaires qui s’engagent à faire des travaux d’amélioration dans les logements répondants
aux conditions de « recevabilités »
Elles peuvent être accordées aux locataires pour la mise aux normes de son logement.

Sur certains types de travaux :
- sécurité
- insalubrité
- équipement
- économie d’énergie
- isolation accoustique
- accessibilité aux personnes à mobilité réduite


ANIL : Agence Nationale pour l’Information sur le Logement -‐ www.anil.org
L’ANIL a été créée pour concourir à l’information de tous les partenaires de l’habitat et notamment
les usagers du logement.
Participe à la gestion de l’ANIL et des agences départementales pour l’information sur le logement
(ADIL) :

- l’Etat et les collectivités territoriales,
- les établissements et institutions qui concourent au financement du logement
- les professionnels,
- La caisse des allocations familiales
- L’UNIL (Union Nationale Interprofessionnelle du Logement)
- Les organismes HLM, les représentants d’usagers, dont l’UNAF, les UDAF
- Les mouvements familiaux et de locataires

On trouve généralement un ADIL par département. Pour exemple on trouve sur Paris en mairie
d’arrondissement une permanence , le plus souvent hebdomadaire de l’ADIL. On peut obtenir toutes
sortes d’informations que l’on soit locataire ou propriétaire ou même des information avant de
devenir propriétaires. Ces informations sont gratuites
L’ANIL permet d’être informé sur toutes les réglementations récentes concernant l’habitat

• Les Pact Arim (Association de 1901) www.pact-‐arim.org

Le Mouvement Pact Arim est né il y a plus de cinquante an pour la lutte contre les taudis et l'aide aux
sans-‐logis et aux mal-‐logés. Son engagement repose depuis l'origine sur la conviction que le
logement est un maillon essentiel de l'insertion sociale et de l'épanouissement des personnes.

• On compte aujourd’hui 142 CAL Pact en France et outre mer
2 500 administrateurs bénévoles (responsables sociaux professionnel, élus locaux …)
3 000 salariés (ingénieurs, architectes,urbanistes, conseillers habitat, techniciens, agents sociaux…)

Que vous soyez un particulier, un organisme, une collectivité publique, les Pact Arim peuvent assurer
lui même ou en partenariat une ou plusieurs phases de votre projet :
- L’étude, le diagnostic, la définition des besoins
- L’élaboration et la programmation (technique,financière, juridique, sociale)
- La réalisation du projet (mobilisation des financements, sui de chantier…)
- La gestion locative et l’accompagnement social des personnes.

• Les Départements et les Régions aides également à l’amélioration de l’habitat dans une moindre
mesure que l’ANAH ou l’Etat (PAH).
Ils sont cependant partenaires du montages financiers de certaines opérations et d’autant plus
quand il d’agit d’une OPAH


• Les différents types de subventions pour l’aide à l ‘amélioration de l’habitat ancien
dispensées par l’ANAH

L’ANAH attribue des subventions aux propriétaires, qui réalisent des travaux pour améliorer
le confort dans des logements qu’ils occupent ou qu’ils louent ou envisagent de louer au
titre de résidence principales.

Type d’intervention pouvant faire l’objet de versement de subvention
L’attribution de subvention aux propriétaires occupants est soumise à des conditions de
ressources

A/ Travaux classiques en fonction de l’engagement du propriétaire bailleur sur la maitrise
des loyers :
- loyer libre
- loyer conventionné intermédiaire
- loyer conventionné social et logements soumis à la loi de 48
- loyer conventionné très social

B/ Travaux en copropriété en Plan de Sauvegarde ou OPAH copropriété dégradée
- travaux sur les parties communes
- Travaux sur les parties privatives

C/ Travaux de sortie d’insalubrité ou péril
- travaux sur parties communes ou privatives en copropriété ou monopropriété

D/ Interventions spécifiques à caractère social
- Saturnisme
- Travaux d’accessibilité et d’adaptation des immeubles et des logements
- Propriétaires bailleurs à ressources modestes
- Organismes agrées par le Prefet

E/ Mobilisation des logements vacants
- Prime pouvant être attribuées si 3 conditions sont remplies :
- Durée minimale de vacance de 12 mois consécutifs
- Montant minimum de travaux subventionnables de 15 000 euros par
logement
- Obligation de loyers maîtrisés (hors loyer libre)

F/ Politique en faveur du développement durable
-‐ Elements de chauffage et de ventilation dès lors qu’ils répondent à des critères de qualité

Amélioration de l'habitat privé
Réforme des Opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH) et du Programme
d’intérêt général (PIG au sens du code de la construction et de l’habitation)

La circulaire n° 2002-‐68/UHC/IUH4/26 du 8 novembre 2002 a impulsé un renouveau des politiques
d’intervention publique en quartiers d’habitat privé, en redéfinissant le cadre des Opérations
programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH) et du Programme d’intérêt général (PIG au sens du
code de la construction et de l’habitation).

Pour mémoire, l’aboutissement de cette réforme de fond, a permis de mettre à disposition des
collectivités territoriales et de leurs principaux partenaires, que sont l’Etat et l’Agence nationale
pour l’amélioration de l’habitat (ANAH), quatre nouveaux outils contractuels bien identifiés,
adaptés au plus près des réalités locales et aux besoins actuels de nos concitoyens :

3 outils permettant la mise en œuvre de véritables projets d’ensemble d’évolution de territoires
urbains ou ruraux, sur la base d’un diagnostic préalable approfondi et partagé :

• L’OPAH de droit commun dont la vocation est de revaloriser globalement des quartiers et en
améliorer l’habitat, et ce aussi bien dans le monde urbain que le monde rural.

• L’OPAH de Renouvellement Urbain (OPAH-‐RU) qui a pour objectif impérieux de traiter les
situations urbaines et sociales les plus difficiles.
L’OPAH-‐RU bénéficie d’aides majorées de l’Etat en contrepartie d’engagements volontaristes de la
collectivité territoriale, notamment dans le domaine foncier et immobilier.

• L’OPAH de Revitalisation Rurale (OPAH-‐RR), dont l’objectif est d’accompagner dans le champ de
l’amélioration de l’habitat un projet de développement local concernant des territoires ruraux en
difficultés, dans le cadre d’une intercommunalité formalisée (pays, établissement public de
coopération intercommunale, parc naturel régional…).

Un nouvel outil partenarial alternatif à l’OPAH, pour mener des politiques publiques thématiques
d’amélioration de l’habitat, en dehors d’un projet d’ensemble de territoire et pouvant porter sur un
vaste territoire :

• Le PIG, dont l’initiative est désormais ouverte aux collectivités territoriales dans le cadre d’une
contractualisation avec l’Etat, a pour objectif de résoudre des problématiques particulières, tant dans
le champ social que technique de l’habitat. Si la problématique à traiter le nécessite, le protocole
d’accord préalable entre les partenaires du PIG prévoira les conditions de mise en place d’une
ingénierie adaptée.

Quelques définitions :
Conventionnement : régime particulier de location par lequel le bailleur signe une convention avec l’Etat en
contrepartie d’une aide qu’il a obtenue (le bailleur doit louer pendant 9 ans)
Logement décent : Les propriétaires bailleurs sont dorénavant tenus de remettre au locataire un logement
décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pour l’occupant
LIP : Logement Intermédiaire Privé : Logement destiné à des personnes défavorisées
PLI : Prêt locatif Intermédiaire : ce prêt est réservé aux opérations ou le marché locatif est particulièrement
tendu

CF. Conditions d’attribution des subventions pour l’amélioration des logements privés
Edité par l’ANAH -‐ CF document édité par l’anah tous les ans – www.anah.fr

intitulé Objectif Champs d’application Autorité compétente et Codes ou lois de
initiation référence
Dispositifs / cadre d’intervention publique
OPAH Permettre la réalisation de Un ou des immeubles La collectivité locale ou Circulaire du 7
copropriété travaux sur les parties placés sous la loi du 10 l’établissement public de juillet 1994
communes et sur les juillet 1965 fixant le coopération
parties privatives via un statut de copropriété des intercommunale (EPCI)
traitement global des immeubles bâtis compétant en matière
difficultés identifiés d’habitat
Plan de Restaurer le cadre de vie Un immeuble ou un Le Préfet de département CCH (article L
sauvegarde des habitants et redresser groupe d’immeubles directement, ou sur 615-‐1 à 615-‐5 et R
la situation d’immeubles placés sous le régime de proposition du maire de la 615-‐1 à 615-‐5)
en copropriété cumulant la loi du 10 juillet 1965, commune concernée,
des difficultés importantes ensembles immobiliers d’associations d’habitants,
en copropriété d’associations de
propriétaires, d’associations
de riverains
OPAH : Créer un cadre favorable à Des quartiers existants La collectivité locale ou EPCI CCH (article L
De droit la réalisation de travaux de selon un périmètre compétant en matière 303-‐1 et circulaire
commun réhabilitation, tout en d’intervention défini d’habitat n°2002-‐
OPAH RU poursuivant des objectifs 68/UHC/IUH4/26
OPAH RR d’intérêt général pour du 8 nov 2002
améliorer une situation
urbaine, sociale et
immobilière, jugée
difficile.
PIG Résoudre des problèmes Ensembles d’immeubles Les collectivités territoriales CCH (R 353-‐34) et
particuliers dans l’habitat ou de logements à et dans certains cas l’Etat circulaire n°2002-‐
existant, dont la nature l’échelon communal, 68/UHC/IUH4/26
peut être sociale ou intercommunal ou du 8 nov 2002
technique (insalubrité, départemental
conventionnement,
précarité, energétique …)
Mesure judiciaire visant à rétablir la gestion des copropriétaires
Administratio Redresser la gestion d’un Immeuble ou groupe Saisine du tribunal de Loi n°65-‐557 du
n provisoire syndicat de copropriétaires d’immeubles bâtis régit grande instance 10 juillet 1965
soit quand l’équilibre par la loi du 10 juillet
financier du syndicat est 1965 fixant le statut de la
dans l’impossibilité de copropriété des
pourvoir à la concervation immeubles bâtis
de l’immeuble

Outils d’intervention publique pour la lutte contre l’habitat indigne
Arrêté de péril Mettre fin, par réparation Tout élément bâti ou de Le Maire au nom de la CCH (articles L
ou immeuble ou démolition, aux certains de ses éléments commune 511-‐1 à 511-‐6
menaçant de désordre portant atteinte intérieurs ou extérieurs et
ruine à la solidité de l’édifice créant un risque pour la
sécurité des occupants ou
du public
Procédures Proptéger les habitants, Tout immeuble, bâti ou Le maire au nom de l’Etat ou CSP
d’insalubrité actuels ou futurs, des non, vacant ou non à défaut le Prefet (articles L 1331-‐
-‐ Locaux risques d’atteinte à leur dangereux pour la santé 22 à 33 et R 1331-‐
impropres à santé que l’état du des occupants ou des 3 à 11) pour les
l’habitation logement leur fait courir, voisins du fait de son état fondements et les
-‐ Suroccupation grâce à la réalisation de ou de ses conditions procédures et
-‐ Danger pour la travaux ou, le cas d’occupation CCH (articles L
santé échéant, l’interdiction 521-‐1 à 4) pour la
-‐ Insalubrité de d’habiter provisoire ou protection des
l’immeuble ou définitive occupants
des logements
rémédiables ou
irrémédiables
Dispositifs spécifiques aux immeubles collectifs
Arrêté visant à Remettre en état de Tout immeuble collectif Le maire au nom de l’Etat ou CCH
la sécurité des fonctionnement ou à usage principal à defaut le Prefet (articles L 129-‐1 à
équipements remplacer des d’habitation en 7 et R 129-‐1 à 11)
communs équipements communs copropriété ou
d’un immeuble collectif à appartenant à un
usage principal propriétaire, une société
d’habitation, lorsque, du civil immobilière ou une
fait de la carence du ou société coopérative de
des propriétaires, leurs construction
conditions de
fonctionnement ou Sont visés, les
d’entretien sont de équipements et
nature à menacer la installations relatifs à la
sécurité des occupants ou ventilation, à l’éclairage,
à compromettre à la production et la
gravement leurs distribution d’eau, de
conditions d’habitation chauffage collectif,
l’alimentation en
énergie, canalisations et
réseaux divers, les
système de sécurité
incendie, les ascenseurs.

Etat de carence Poursuivre, après Tout immeuble collectif Saisine du tribunal de CCH
constatation de l’état de à usage principal grande instance (articles L 615-‐6 à
carence, l’expropriation d’habitation en 7)
du propriétaire lorsqu’en copropriété ou
raison de graves appartenant à un
difficultés financières ou propriétaire, une SCI ou
de gestion et de une coopérative de
l’importance des travaux construction
à mettre en œuvre, celui-‐
ci est dans l’incapacité
d’exercer ses mission de
gestion et d’assurer la
conservation de
l’immeuble ou que la
sécurité des occupants
est gravement menacée.


Document issue du ministère du Logement



• Les dossiers de diagnostic techniques : DDT

L’article 18 de l’ordonnance du 8 juin 2005 a fixé des dispositions relatives au dossier de diagnostic
technique, qui est exigible depuis le 1er nov 2006.

1/ • Obligatoire en cas de vente ou de location
- Décret du 5 septembre 2006 relative aux termites, à la recherche d’amiante
effectuées par un professionnel indépendant
- Décret du 14 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique ‘DPE)
et à l’état de l’installation intérieure Gaz

• En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation
- DDT est fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou à défaut à l’acte
authentique de vente. Si le dossier n’est pas annexé à l’acte authentique de vente, le
vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés. Seul le diagnostic de
performance énergétique n’a qu’une valeur informative.

• En cas de location d’un logement à usage d’habitation
- Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de
location lors de la signature ou du renouvellement du bail .
- A compter du 1er juillet 2007, un diagnostic énergétique
- A compter du 12 Août 2008, un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour
les immeubles construits avant le 1er janvier 1949

2/ • L’établissement du dossier diagnostic technique (DDT)
Tous les documents, à l’exception de l’état des risques naturels ou technologiques sont établis
par un professionnel indépendant, qui présente les garanties de compétence et dispose d’une
organisation et des moyens appropriés.

• Les nouveautés réglementaires

-‐ Entrée en vigueur du diagnostic technique des installations électriques (décret du 22/04/08) :
Obligation de fournir un état relatif à l’installation intérieure électrique, lorsque celle-‐ci a plus de
15 ans, en cas de vente s’appliquera à compter du 1er janvier 2009.


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