Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
Chiinu
Piaa bunurilor imobile locative
Piaa bunurilor imobile locative este piaa n cadrul creia se realizeaz cele mai multe
tranzacii, obiectele acestora fiind apartamentele, odile n cmine, casele individuale de locuit.
Ca urmare a analizei a 1898 de anunuri, au fost stabilite preurile de ofert de pe piaa
secundar, ce sunt prezentate n tabelul 1.
Nr
.
1.
2.
3.
4.
5.
Pe parcursul ultimilor 3-4 ani exist o tendin de reducere a preurilor pentru bunurile
imobile locative. De la nceputul anului 2015 ea s-a intensificat.
Preurile de ofert cele mai mari continu s fie specifice pentru sec.Centru, urmate de
cele din sec. Rcani i apoi sec.Botanica. Cele mai mici preuri de ofert au fost identificate n
sec. Buiucani.
O categorie de apartamente care face parte din fondul locativ secundar este cea a
apartamentelor din blocurile noi cu reparaie modern, n stare foarte bun. Preurile de ofert
pentru aceste bunuri imobile nu se deosebesc considerabil n dependen de sector, preul variind
ntre 850-1100 euro/m.p. (cu excepia sectorului Centru, unde preurile medii de ofert sunt pn
la 1500 euro/m.p.). Aceste oferte nu au fost incluse n calculul valorilor medii prezentate n
tabelul 1.
n cadrul analizei pieei secundare a locuinelor au fost examinate i odile n cmine.
Preul mediu pentru 1 m.p. pentru aceste depinde cel mai mult de suprafaa odii. Astfel,
prezena blocului sanitar personal ct i numrul odilor ce revine la o buctrie i bloc sanitar,
nu influeneaz semnificativ preul de ofert. Preurile medii de ofert sunt: n sec. Centru 723
euro/m.p.; n sec. Rcani 746 euro/m.p.;n sec. Botanica 734 euro/m.p.;n sec. Buiucani 711
euro/m.p.;n sec. Ciocana 703 euro/m.p..
Preurile pentru odile din cmine i apartamentele cu o odaie sunt similare. Acesta se
explic prin faptul, c n majoritatea odilor din cmine proprietarii instaleaz blocuri sanitare
individuale i amenajeaz buctrii mici. Iar suprafeele mici ale odilor determin respectiv
preuri mici pentru aceast categorie de imobile. Anume acest fapt favorizeaz creterea cererii
pentru ele.
Piaa primar a apartamentelor.Ofertele analizate pentru stabilirea preurilor medii au
constituit apartamente n varianta alb i cu reparaie nefinisat. Preurile medii de ofert pentru
apartamentele de pe piaa primar sunt prezentate n tabelul 2.
1
Nr.
1.
2.
3.
4.
5.
n calcul valorilor medii de ofert nu au fost incluse apartamentele clasa ,,de lux, care
sunt amplasate n zona central a oraului pe bd.tefan cel Mare i Sfnt i pe strzile:
Bernardazzi, Sfatul rii, S.Lazo, i au un pre de ofert ce variaz ntre 1200-1250 euro/m.p n
variant alb (14 oferte).
Preurile de ofert pentru apartamentele de pe piaa primar sunt n mediu mai mici dect
cele de pe piaa secundar cu 10-12%.Cel mai mic pre pentru apartament n varianta alb dintre
cele analizate, este de 399 euro/m.p. pentru apartament amplasat n sec.Telecentru, str. Hnceti.
Preul mediu de ofert pentru mansarde n varianta alb este 476 euro/m.p.
Una din particularitile pieii imobiliare din or.Chiinu este reducerea suprafeelor
apartamentelor construite. Acest fapt este confirmat i de datele statistice prezentate n tabelul 3.
Tabelul 3. Numrul apartamentelor construite n Republica Moldova i suprafaa lor
medie (construite din contul tuturor surselor de finanare)
Nr. Indicator
Anul 2007
2008 2009
2010
2011 2012 2013 2014
1. Numrul de apartamente, 5
6,8
4,8
4,9
5,2
5,1
5,5
5,4
mii
2. Suprafaa
medie
a 111,9 99,6 103,7 110,7 99,1 99,1 93,3 92,6
apartamentelor , m.p.
Sursa:[4]
Odat cu micorarea suprafeelor apartamentelor noi, se diminueaz i preurile pentru
acestea. Respectiv, se creaz condiii pentru sporirea cererii.
Case de locuit. n baza analizei a 257 de anunuri au fost obinute datele cu privire la
preurile medii de ofert pentru casele de locuit (figura 1).
n rezultatul analizei poate fi constatat faptul c marea majoritate a caselor de locuit cu 23 nivele expuse pentru vnzare sunt n stare foarte bun i excelent.
O categorie aparte sunt casele de locuit n stare nesatisfctoarei casele vechi amplasate
n zonele prestigioase, care se vnd pentru a fi ulterior demolate. Preul de ofert al acestor case
este n esen preul terenului pe care ele sunt amplasate.
Casele cu 2 i mai multe nivele n majoritatea cazurilor au preul mediu de ofert de 6501100euro/m.p., indiferent de sectorul n care se afl.
n urma analizei ofertelor au fost evideniate unele cartiere locative, preurile medii de
ofert n cadrul crora se deosebesc semnificativ de cele medii din sector:
n sec. Rcani str. Spartacus- 1200-2581 euro/m.p.,
str. G.Pntea pn la 1560 euro/m.p.,
n sec. Buiucani str. Neaga, Belinski pn la 1500 euro/m.p.,
str. Ghidighici 1800-1850 euro/m.p.,
n sec. Botanica str.A.Pumnul pn la 1320 euro/m.p.,
n sec. Telecentru str.Nucarilor, str.Lacului- 1040-2027 euro/m.p.
Piaa bunurilor imobile comerciale
Pentru a stabili preurile medii de ofert au fost studiate 374 de anunuri, iar preurile
medii obinute sunt reprezentate n forma grafic n figura 2.
Piaa terenurilor
n rezultatul examinrii a 524 de anunuri a fost efectuat analiza preurilor de ofert
pentru terenuri pentru construcie pe sectoare (tab. 4).
Nr.
Sector
1.
2.
3.
4.
5.
Centru
Rcani
Botanica
Buiucani
Ciocana
Din figura 4 poate fi observat faptul c creterea inflaiei n trimestrul III este
semnificativ, de la 8,6 pn la 12,6%. Diferena valorilor ce reflect variaia este de 4 puncte
procentuale, ceea ce este apropiat cu inta anual a inflaiei de 5%. O aa situaie ne permite
formularea concluziilor privind scderea brusc a valorii monedei naionale, care se reflect
inevitabil asupra preurilor produselor de consum. n privina preurilor bunurilor imobile,
deasemenea poate fi constatat o micorare corespunztoare, dar care poate fi argumentat att de
inflaie, ct i de necesitateade a vinde proprietile.
Rata de baz(rata aplicat la principalele operaiuni de politic monetar pe termen
scurt) are o pondere semnificativ n calculul ratei de actualizare prin metoda adiionrii i ratei
de capitalizare prin metoda cumulativ. Creterea acesteia, n calitate de o component a ratelor,
raportat la veniturile generate de bunuri imobile,confirm ntr-un mod elocvent scderea valorii.
O urmare a scderii valorii este reducerea atractivitii investiionale, mai ales a bunurilor
imobile ce pot genera venit.Variaia indicatorului pe parcursul anului 2015 este prezentat n
figura 5.
Tendina general este de reducere a volumului remitenelor, care n primele 8 luni ale
anului 2015 a sczut cu 31,4%, comparativ cu aceeai perioad a anului trecut.
Deasemenea, poate fi observat c banii transferai n ar n primele 2 luni ale trimestrului
III sunt cu 39,7% mai puini, dect n perioada similar a anului trecut. Aceasta reflect
inevitabil reducerea veniturilor i n rile de unde vin remitenele, dar i concomitent reducerea
economiilor i a solvabilitii populaiei autohtone. Situaia creat nu se reflect n modul cel mai
pozitiv asupra cererii de piaa imobiliar, reducnd numrul cumprtorilor i investitorilor.
Variaia numrului populaiei este unul din factorii care dirijeaz semnificativ volumul
cererii i ofertei pe piaa imobiliar. Tendina de baz de reducere a numrului populaiei, este
observat n cadrul analizei figurii 7. Ea se confirm att de statisticile neoficiale ale Birourilor
Migraiei din Rusia i Italia (deoarece n aceste ri emigreaz cea mai mare parte a populaiei),
ct i de datele oficiale cu privire la numrul de persoane care au plecat cu traiul permanent peste
hotare.
Date prezentate de Biroul Naional de Statistic trebuie analizate relativ, deoarece ele
exclud unele aspecte ale emigrrii nenregistrate. n opinia multor experi diferena dintre
numrul populaiei prezente i stabile este cu mult mai mare dect cea prezentat oficial.
O asemenea statistic este explicabil prin faptul c vara este perioada concediilor,
perioada cnd nu se realizeaz cele mai multe tranzacii, fapt ce urmeaz s fie compensate n
lunile toamnei.
Situaia actual este una favorabil din punct de vedere a cumprtorului, deoarece
preurile sunt n scdere. Perioada de criz din ar reduce concomitent preurile la imobile, dar i
veniturile populaiei. Astfel, cel mai des se realizeaz tranzacii cu bunuri imobile locative care
au suprafee mici, adic apartamente cu o odaie sau odi n cmine i apartamente care necesit
reparaie. Aceste imobile i au la rndul su preuri mici. Un alt factor care foreaz proprietarii
de a reduce preurile ine de creterea valorii valutelor fa de leul moldovenesc. Cretere
cursului valutar pentru euro determin necesitatea acordrii unei reduceri, din motivul c
neschimbnd preul valoarea imobilelor n lei crete.
Concluzii i prognoze
Situaia actual pe piaa bunurilor imobile, corespunde conjuncturii politice i economice
din Republica Moldova. Criza continu s se agraveze, preurile sunt n scdere i perioada de
expunere pe pia se extinde .
La momentul actual, aproximativ tuturor categoriilor de bunuri imobile le este specific
reducerea preurilor de ofert, chiar comparativ cu nceputul anului. Excepie fac bunurile
imobile locative din categoria de lux. Preurile pentru apartamentele i casele n stare excelent,
cu o suprafa mare i amplasare n sectoare prestigioase, n mediu constituie 1225 euro/m.p.
deja civai ani.
Factorii ce execut influena cea mai semnificativ asupra pieii imobiliare sunt migrarea
populaiei, scderea veniturilor, inclusiv i a remitenelor, i instabilitatea politic. Deoarece n
viitorul apropiat nu se anun stabilitate i mbuntiri n domeniile enumerate, faptul permite
formularea concluziei c piaa imobiliar va continua aceeai tendin conturat pe parcursul
ultimilor ani.
O alt particularitate a pieii imobiliare este ntrecerea semnificativ de ctre ofert a
volumului cererii. Acest fapt este confirmat i de volumul blocurilor cu multe nivele noi, o mare
parte a apartamentelor din care nu sunt procurate, dar i volumul ofertei pentru bunurile imobile
comerciale. Proprietarii de bunuri comerciale sunt mai des predispui s ofere bunurile sale n
locaiune pentru a obine o surs de venit stabil i pentru a nu le vinde la preuri mici.
Reticena specific vnztorilor n anii precedeni treptat dispare i preurile actuale de
ofert pot fi numite corespunztoare perioadei de criz. Dac anterior pentru a obine un pre mai
bun vnztorii preferau s atepte fr a modifica corespunztor preul, atunci conjunctura
actual condiioneaz necesitatea unei reduceri pentru ca tranzaciile de vnzare-cumprare s
aib loc.
n conformitate cu prognozele experilor, inclusiv i a studiilor realizate de cercettori
strini situaia n viitorul apropiat nu se va ameliora, ceea ce semnific c preurile vor continua
s scad, iar n cel mai bun caz situaia va rmne ,,ngheat.
Surse:
1. Analiza economic.Republica Moldova un cocktail exploziv la frontiera Romniei
http://www.timpul.md/articol/%28analiza-economica%29-republica-moldova---un-cocktailexploziv-la-frontiera--romaniei-69254.html?action=print;
2. Banca Naional a Moldovei
http://www.bnm.org/;
3. Note informative privind evoluia social-economic. Evoluia social-economic a
Republicii Moldova (conform datelor disponibile la data de 30.09.2015
http://www.mec.gov.md/ro/documents-terms/situatia-macroeconomica-note-informative-privindevolutia-social-economica;
9
10