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CMN Partners

Architectes de Projets

Schma des Espaces Economiques


du Grand Roissy
Rapport dtaill phase 2 (scnarios et plan dactions)

15 juillet 2015
De: CMN Partners, EGIS, Villes & Paysages
CMN Partners 26 Place Bellecour, 69002 LYON France - Tel: + 33 (0)4 78 92 81 87 - info@cmn-partners.com

www.cmn-partners.com

Sommaire
Prambule:

1.

2.

3.

4.

P. 4

Le scnario retenu: une intervention globale au


service dun amnagement conomique quilibr
du territoire

P. 33

1.

Rappel des objectifs de la mission

p.5

2.

Droul de la phase 2

p.6

3.

Synthse de la mission

p. 7

1.

Pourquoi le choix du scnario de lintervention


globale?

p.35

P.9

2.

Un scnario engageant

p.36

3.

Une dclinaison en cohrence avec les dmarches de


planification en juillet 2015

p.37

4.

Mise en perspective des donnes foncires suite aux


ajustements

p.43

5.

La proposition dun plan daction oprationnel

p.44

La programmation propose: volumtrie, phasage


et spatialisation

P.45

Une ambition conomique forte pour le Grand


Roissy
1.

Une ambition commune pour le dveloppement du


territoire

p.10

2.

Une vision partage de la vocation du Schma

p.11

Les principaux lments retenir du diagnostic et


des enjeux fonciers et immobiliers

P. 12

1.

Le SEE, un outil stratgique pour le Grand Roissy

2.

Les enjeux fonciers et immobiliers du Grand Roissy

3.

Des critres dlaboration des scnarios

4.

Des indpassables

Prfiguration des scnarios: analyse des


alternatives proposes
1.

Diffrentes orientations possibles

2.

Le scnario fil de leau

3.

Le scnario de lintervention cible

4.

Le scnario de lintervention globale

5.

Comparatif des impacts en termes demplois

6.

Comparatif des volumes dextension de foncier


conomique

7.

Comparatif des programmations immobilires

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

5.

p.13
p.14
p.17
p.18

P. 19
p.20
p.21
p.23

1.

En synthse, positionnement, programmation et


phasage des projets

p.46

2.

Vers une nouvelle gographie conomique

p.47

3.

Prconisations sur le segment des locaux dactivits

p.48

4.

Prconisation sur le segment des entrepts

p.54

5.

Prconisations sur le segment du bureau

p.58

6.

La programmation complmentaire en quipements


structurants

p.65

7.

Une dmarche globale de requalification des sites


stratgiques

p.67

p.27
p.30
p.31
p.32
P2

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Sommaire
6.

7.

Une stratgie concerte au service du projet

P. 68

1.

Initier une stratgie foncire commune?

p.69

2.

Piloter collectivement le process dimplantation des


entreprises

p.70

3.

Instituer une relation rgulire lus / oprateurs


immobiliers

p.70

Des outils de pilotage lchelle du Grand Roissy

P.71

1.

Une gouvernance au service du projet

p.72

2.
3.
4.
5.

Une stratgie marketing coordonne


Des rgles durbanisme harmonises?
Vers des logiques de prquation fiscale?
Des outils de suivi oprationnels

p.74
p.76
p.76
p.76

8.

Des principes de continuit urbaine, adosss un


systme de transport optimis

P.77

9.

Quel chemin critique pour mettre en uvre le


Schma?

P.79

Annexes:

P.82

1.

Exemples de gouvernance

p.83

2.

Dtails concernant les cibles

p.87

3.

Typologies de produits immobiliers

p.88

4.

Prcisions mthodologiques

p.91

Contacts
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P.94
P3

CMN Partners

Sommaire
Prambule:

1.

2.

3.

4.

1.

Rappel des objectifs de la mission

2.

Droul de la phase 2

3.

Synthse de la mission

Une ambition conomique forte pour le Grand


Roissy
1.

Une ambition commune pour le dveloppement du


territoire

2.

Une vision partage de la vocation du Schma

Les principaux lments retenir du diagnostic et


des enjeux fonciers et immobiliers
1.

Le SEE, un outil stratgique pour le Grand Roissy

2.

Les enjeux fonciers et immobiliers du Grand Roissy

3.
4.

5.

Le scnario retenu: une intervention globale au


service dun amnagement conomique quilibr
du territoire
1.

Pourquoi le choix du scnario de lintervention


globale?

2.

Un scnario engageant

3.

Une dclinaison en cohrence avec les dmarches de


planification en juillet 2015

4.

Mise en perspective des donnes foncires suite aux


ajustements

5.

La proposition dun plan daction oprationnel

La programmation propose: volumtrie, phasage


et spatialisation
1.

En synthse, positionnement, programmation et


phasage des projets

Des critres dlaboration des scnarios

2.

Vers une nouvelle gographie conomique

Des indpassables

3.

Prconisations sur le segment des locaux dactivits

4.

Prconisation sur le segment des entrepts

5.

Prconisations sur le segment du bureau

6.

La programmation complmentaire en quipements


structurants

7.

Une dmarche globale de requalification des sites


stratgiques

Prfiguration des scnarios: analyse des


alternatives proposes
1.

Diffrentes orientations possibles

2.

Le scnario fil de leau

3.

Le scnario de lintervention cible

4.

Le scnario de lintervention globale

5.

Comparatif des impacts en termes demplois

6.

Comparatif des volumes dextension de foncier


conomique

7.

Comparatif des programmations immobilires

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P4

CMN Partners

Prambule

Les objectifs de notre intervention


Conduire une dmarche de conseil et dtude ouvrant la voie une rpartition efficace et
lisible des activits conomiques entre les diffrents secteurs gographiques du Grand
Roissy.
Vous aider partager une vision commune du dveloppement conomique du Grand Roissy
pour construire une offre globale.

Raliser un tat des lieux quantitatif et qualitatif de loffre daccueil lchelle du territoire

Mener une analyse prospective de lajustement offre/demande et hirarchiser les enjeux


prioritaires

Formaliser des scenarii de spatialisation de loffre daccueil conomique en fonction de


diffrents niveaux dambition

Fournir les cls de lecture aux collectivits, accompagner les lus dans leur prise de dcision, par
une dmarche de concertation

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P5

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Prambule

Calendrier de la phase 2
Sept. 2014

Phase 2.1

Oct. 2014

Prfiguration des
scnarios

Nov. 2014

Dc. 2014

Janv. 2015

Mars 2015

Avril 2015

Mai 2015

Juin 2015

Choix
scnario
prfrentiel

Approfondissement du scnario de lintervention globale

Phase 2.2

Concertation

Fv. 2015

Atelier acteurs
conomiques
15.10.14

Entretiens lus du
territoire

Atelier acteurs
conomiques
27.03.15

Atelier acteurs
Atelier
Atelier acteurs
conomiques oprateurs conomiques
04.05.15
06.05.15
24.06.15

Validation de la
poursuite des
travaux*

AG ACGR
01.06.15

Suivi
COTECH 05.09.14
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

COTECH 06.02.15
P6

Valid df
automne

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Prambule

Synthse de la mission (1/2)


Sur la base dune phase approfondie de diagnostic et
didentification des enjeux fonciers et immobiliers auxquels le Grand
Roissy doit rpondre sur le plan du dveloppement conomique, les
lus du territoire ont t amens se prononcer sur un scnario
prfrentiel dintervention coordonne. Le choix sest unanimement
port sur le scnario dit de lintervention globale .
Ce scnario est en effet apparu comme rpondant au mieux
lambition politique commune: celle dun amnagement conomique
qui permet de concilier rayonnement international et mtropolitain,
en lien avec la plateforme aroportuaire, et dveloppement quilibr
du territoire, dans un souci de respect de la qualit urbaine globale et
de croissance de lemploi.
Sur le plan oprationnel, ce choix favorise ladquation de loffre et
de la demande sur chaque segment de march, il permet dassurer la
sortie de lensemble des projets et prend en compte les enjeux de
requalification. Il assure une monte en gamme globale, une matrise
du dveloppement foncier et la confortation de lconomie locale en
renforant la masse critique et la visibilit du corridor aroportuaire,
tout en favorisant la diversification et la diffusion de lactivit
conomique sur lensemble du territoire.
En termes de structuration interne et de gouvernance, il offre une
lisibilit et une crdibilit laction conomique des acteurs, permet
une optimisation des investissements publics (notamment en matire
de requalification), dans une logique de co-construction et de
reprsentativit.
A terme, il doit permettre de gnrer plus de 150 000 emplois.

Une enveloppe globale de projets dextensions vocation


conomique respecter: en dehors des projets identifis ce jour,
pas dextension sauf sur la base de projets abandonns

Des ajustements relatifs la programmation et la vocation de


certains projets mais pas de bouleversement

Un phasage, une programmation et une spatialisation prcis des


oprations lchelle du Grand Roissy

La mise en place dune politique de rserves foncires pour les


projets les plus incertains

Des conditions de mise en uvre sur le plan politique et


institutionnel, en association avec les partenaires privs
Il est noter que le dispositif reste volutif, il a vocation sajuster au
fil de leau aux contraintes du march et lvolution du systme
dacteurs.
Pour assurer la mise en uvre de ce scnario, lobjectif est de
sappuyer sur un plan daction oprationnel qui renvoie des questions
de programmation, de stratgie et de concertation, doutils de pilotage
oprationnel.
En matire de programmation, les prconisations du Schma visent
rpondre aux enjeux fonciers et immobiliers identifis dans la phase de
diagnostic:
Pallier une sous-offre chronique en matire de locaux dactivits
Favoriser la monte en gamme de loffre programme en matire
dentrepts
Soutenir un effort de production et de lisibilit sur le bureau pour
saffirmer lchelle mtropolitaine
Accompagner la sortie dquipements structurants pour soutenir
lconomie des changes internationaux.
A ces enjeux, viennent sajouter les impratifs de matrise foncire et
de prise en compte des espaces existants.

Le scnario retenu prsente de nombreux avantages mais cest


galement celui qui est le plus engageant pour les collectivits car il
sappuie sur un certain nombre de principes:

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P7

CMN Partners

Prambule

Synthse de la mission (2/2)


Pour rpondre ces enjeux, le Schma propose une
programmation ajuste des projets. Cette programmation se traduit
par un ajustement et un affinement de la vocation prfrentielle des
espaces, de manire assurer plus de complmentarit que de
concurrence entre les projets. Elle se traduit galement par un phasage
remani, avec le report post-2035 des projets les plus incertains,
tout en affirmant le maintien terme de leur vocation conomique
prvisionnelle. Cela permet de gagner en souplesse par rapport au
march, tout en se fixant des objectifs plus raisonnables dici 2035, au
regard du contexte actuel.

Il sagit de porter un discours valorisant la nouvelle gographie


conomique du Grand Roissy. Bien plus quun outil de travail, la carte
globale a vocation donner une vraie visibilit au territoire et ses
projets vis--vis de ses partenaires stratgiques au niveau institutionnel
(Dpartements, Rgion, Etat) et des oprateurs fonciers et immobiliers
(amnageurs, promoteurs, investisseurs, utilisateurs). Cela permet
daffirmer la volont politique du territoire de matriser son
dveloppement, ce qui est gage de crdibilit.
Pour atteindre cette ambition, terme, le territoire a vocation se
doter dune gouvernance politique ddie et dun cadre oprationnel de
mise en uvre. Au regard des rformes institutionnelles en cours, il est
prconis dans un premier temps de maintenir le cadre dlaboration
actuel. Il sagit de poursuivre la mise en uvre du Schma et la
mobilisation politique dans le cadre de lACGR, structure transversale
dans laquelle lexistence dun territoire de projet tel que le Grand Roissy
trouve le mieux sa concrtisation.

Le Schma se traduit galement par des prconisations en termes


de spatialisation et dorganisation territoriale du dveloppement
conomique du territoire. Par segment de march, des orientations
sont donnes pour chaque projet, sur la base des conditions de
ralisation des scnarios. A titre dexemple, sur le segment du bureau,
deux localisations prfrentielles sont proposes: le corridor
aroportuaire et les gares (RER et futur GPE). En matire de locaux
dactivits, deux principes sont privilgis: la densification des espaces
existants pour matriser le mitage et le dploiement dune offre
caractre prsentiel sur lensemble du territoire. En matire
dentrepts, la logistique longue porte doit se positionner de manire
prfrentielle le long des axes routiers, la logistique en lien avec
laroportuaire proximit immdiate de la plateforme.
Une carte par segment de march est propose. Elle ne traduit pas
dexclusivit. La lecture successive des diffrentes cartes dmontre la
possibilit pour un mme projet daccueillir plusieurs types de
programmation.
Au-del de ces reprsentations sectorielles, le Schma propose
galement une reprsentation globale de lavenir conomique du
territoire.
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P8

CMN Partners

Sommaire
Prambule:

1.

2.

3.

4.

1.

Rappel des objectifs de la mission

2.

Droul de la phase 2

3.

Synthse de la mission

Une ambition conomique forte pour le Grand


Roissy
1.

Une ambition commune pour le dveloppement du


territoire

2.

Une vision partage de la vocation du Schma

Les principaux lments retenir du diagnostic et


des enjeux fonciers et immobiliers
1.

Le SEE, un outil stratgique pour le Grand Roissy

2.

Les enjeux fonciers et immobiliers du Grand Roissy

3.
4.

5.

Le scnario retenu: une intervention globale au


service dun amnagement conomique quilibr
du territoire
1.

Pourquoi le choix du scnario de lintervention


globale?

2.

Un scnario engageant

3.

Une dclinaison en cohrence avec les dmarches de


planification en juillet 2015

4.

Mise en perspective des donnes foncires suite aux


ajustements

5.

La proposition dun plan daction oprationnel

La programmation propose: volumtrie, phasage


et spatialisation
1.

En synthse, positionnement, programmation et


phasage des projets

Des critres dlaboration des scnarios

2.

Vers une nouvelle gographie conomique

Des indpassables

3.

Prconisations sur le segment des locaux dactivits

4.

Prconisation sur le segment des entrepts

5.

Prconisations sur le segment du bureau

6.

La programmation complmentaire en quipements


structurants

7.

Une dmarche globale de requalification des sites


stratgiques

Prfiguration des scnarios: analyse des


alternatives proposes
1.

Diffrentes orientations possibles

2.

Le scnario fil de leau

3.

Le scnario de lintervention cible

4.

Le scnario de lintervention globale

5.

Comparatif des impacts en termes demplois

6.

Comparatif des volumes dextension de foncier


conomique

7.

Comparatif des programmations immobilires

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P9

CMN Partners

1. Une ambition conomique forte

Une ambition commune pour le dveloppement du territoire


Une ambition internationale et
mtropolitaine

Dpasser le modle actuel tout


en confortant lexistant

Se diffrencier des autres


polarits mtropolitaines

Une ambition dquilibre territorial

Prendre en compte la mixit,


travailler sur lquilibre
emploi/habitat

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

Confortation des bases de lconomie du Grand Roissy:


activits aroportuaires, activits en lien avec larien (fret,
htellerie), aronautique, offre logistique

Monte en gamme et diversification des activits accueillies

Accueil de fonctions internationales diversifies (tertiaire de


bureau, offre show room et commerces B to B, rencontres et
vnements professionnels, offre de loisirs denvergure
mtropolitaine)

Favoriser le dveloppement de lemploi local en agissant sur la


qualification et laccessibilit de lemploi

Matriser la consommation foncire et veiller la prservation


des espaces agricoles,

Permettre un dveloppement quilibr du territoire, dans une


logique damnagement du territoire

P10

CMN Partners

1. Une ambition conomique forte

Une vision partage de la vocation du Schma

Le Schma sinscrit en
cohrence avec lidentit du
territoire

Le Schma sefforce de
rpondre plusieurs dfis

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

La plateforme Roissy CDG

Le corridor aroportuaire, lieu datterrissage des activits en lien


avec les changes internationaux

Un territoire divers, sur le plan urbain, social et paysager

La proximit / le lien avec la mtropole du Grand Paris

Faciliter la sortie des projets de dveloppement conomique


ports par les acteurs du territoire

Amliorer lemploi et la qualification de la population locale

Optimiser laccessibilit routire et en TC du territoire

Sinscrire efficacement dans la concurrence internationale en


amliorant la lisibilit du Grand Roissy et en accroissant sa
masse critique

Accompagner la construction dune ville durable par la prise en


compte de la qualit de lamnagement urbain et de la
continuit des espaces

Gagner en complmentarit grce une gouvernance politique


et un pilotage technique fluidifis
P11

CMN Partners

Sommaire
Prambule:

1.

2.

3.

4.

1.

Rappel des objectifs de la mission

2.

Droul de la phase 2

3.

Synthse de la mission

Une ambition conomique forte pour le Grand


Roissy
1.

Une ambition commune pour le dveloppement du


territoire

2.

Une vision partage de la vocation du Schma

Les principaux lments retenir du diagnostic et


des enjeux fonciers et immobiliers
1.

Le SEE, un outil stratgique pour le Grand Roissy

2.

Les enjeux fonciers et immobiliers du Grand Roissy

3.
4.

5.

Le scnario retenu: une intervention globale au


service dun amnagement conomique quilibr
du territoire
1.

Pourquoi le choix du scnario de lintervention


globale?

2.

Un scnario engageant

3.

Une dclinaison en cohrence avec les dmarches de


planification en juillet 2015

4.

Mise en perspective des donnes foncires suite aux


ajustements

5.

La proposition dun plan daction oprationnel

La programmation propose: volumtrie, phasage


et spatialisation
1.

En synthse, positionnement, programmation et


phasage des projets

Des critres dlaboration des scnarios

2.

Vers une nouvelle gographie conomique

Des indpassables

3.

Prconisations sur le segment des locaux dactivits

4.

Prconisation sur le segment des entrepts

5.

Prconisations sur le segment du bureau

6.

La programmation complmentaire en quipements


structurants

7.

Une dmarche globale de requalification des sites


stratgiques

Prfiguration des scnarios: analyse des


alternatives proposes
1.

Diffrentes orientations possibles

2.

Le scnario fil de leau

3.

Le scnario de lintervention cible

4.

Le scnario de lintervention globale

5.

Comparatif des impacts en termes demplois

6.

Comparatif des volumes dextension de foncier


conomique

7.

Comparatif des programmations immobilires

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P12

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2. Rappel du diagnostic et des enjeux fonciers et immobiliers

Le SEE, un outil stratgique pour le Grand Roissy


Des opportunits lies lvolution des places aroportuaires dans le monde

Le Grand Roissy, un rle


majeur dans le Grand Paris

Un rle stratgique lchelle internationale, une place prendre dans le


march immobilier francilien
Des dfis relever (accessibilit, emploi local, dveloppement durable)

Une offre daccueil


conomique (foncire et
immobilire) en pleine
volution

Une envergure de projets unique en Europe (prs de 4 millions de m)


Une diversit de produits qui soutient la diversification du tissu conomique
(bureaux, entrepts, locaux dactivit)

1. Affiner la programmation et le positionnement conomiques des projets

DES CONDITIONS DE
REUSSITE POUR LE
DEVELOPPEMENT
ECONOMIQUE DU GRAND
ROISSY: LE SEE

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

2. Phaser le dveloppement des projets


3. Travailler sur une spatialisation cohrente de loffre daccueil
4. Anticiper les questions de requalification et de densification des sites existants
5. Piloter le dveloppement de loffre daccueil de manire concerte, faire
ensemble

P13

CMN Partners

2. Rappel du diagnostic et des enjeux fonciers et immobiliers


En synthse, les enjeux fonciers et immobiliers du Grand Roissy

1. Pallier une sous-offre chronique en matire de locaux dactivits


1.
2.
3.

Une production annuelle de locaux vocation industrielle < 25 000 m SP


Une offre actuelle peu lisible, 75% de 2nde main et souvent obsolte
Une demande estime a minima 50 000 m / an sur les 20 prochaines annes

2. Favoriser la monte en gamme de loffre programme en matire dentrepts


1.
2.
3.

Le secteur transport logistique est essentiellement tir par le fret arien sur le Grand Roissy
Loffre programme en matire de logistique (1,5 Mm) est suffisante pour rpondre la demande projete (80 000 m
SP/an)
Le secteur est en pleine mutation, induisant de nouveaux besoins fonciers et immobiliers

3. Soutenir un effort de production et de lisibilit sur le bureau pour saffirmer lchelle


mtropolitaine
1.
2.
3.

Une demande place bride du fait de labsence doffre adapte, dune accessibilit insuffisante et du niveau de taxe : 21
000 m placs / an sur les 5 dernires annes
Une demande place potentielle qui pourrait avoisiner entre 75 000 et 80 000 m par an soit 8 9% du march francilien
(2,4% aujourdhui) estimation CMN
Des objectifs de programmation en adquation avec la demande place mais une ncessit de prendre en compte lavenir
du parc ancien et le dploiement des transports en commun

4. Accompagner la sortie dquipements structurants pour soutenir lconomie des changes


internationaux

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P14

CMN Partners

2. Rappel du diagnostic et des enjeux fonciers et immobiliers

Des constats partags sur chaque segment de march


Besoins estims horizon 2030
Des besoins globaux estims 138 000 m / an dont
50% dans le neuf soit ~ 1 Mm neufs horizon 2030

March des
locaux dactivits

March des
entrepts

March de
bureaux

Une offre neuve programme de 1,2 Mm

30% des besoins pour des surfaces < 500 m ( locaux


artisanat), 30% entre 500 et 4000 m (locaux semiindustriels)

Loffre programme en matire de logistique (1,5


Mm) est suffisante pour rpondre la demande projete
(80 000 m SP)
Des besoins qui concernent des entrepts entre 4 000
et 20 000 m

Une demande place potentielle qui pourrait avoisiner


entre 75 000 et 80 000 m par an soit 8 9% du march
francilien (2,4% aujourdhui (hors QCA)) estimation
CMN

Constats qualitatifs

Globalement, une bonne adquation offre/demande


horizon 2035
Une programmation dfinie et localise par dfaut et
peu markete: enjeu de positionnement

Une bonne adquation offre/demande horizon 2035


en volume et spatialement.
Des enjeux en termes de monte en gamme et de
matrise des projets spontans

Des objectifs de programmation en adquation avec la


demande place
Une ncessit de prendre en compte lavenir du parc
ancien (situ essentiellement dans le diffus)

Des besoins estims 1,7 Mm horizon 2035 dont


70% neufs (1,2 Mm) et 30% rnovs (0,5 Mm)

Economie des
changes
internationaux

Des projets cumuls (neufs) estims 1,6 Mm dont


80% le long du corridor,

Un parc existant vieillissant estim 1 Mm

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P15

Dveloppement de nouveaux produits immobiliers


hybrides rpondant aux besoins (cf. ITC, A-Park, Asian
Business Park): produits mixtes alliant bureaux, centres
de confrences et salles de runions, commerces,
showrooms

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2. Rappel du diagnostic et des enjeux fonciers et immobiliers


Une programmation foncire cohrente en volume
Voir dtails mthodologiques en annexe

mais en inadquation avec la nature des besoins

Offre prvisionnelle 2015 - 2035

March des
locaux dactivits

March des
entrepts

March de
bureaux

Programmation
non dtermine

TOTAL

Besoins prvisionnels 2015 - 2035

470 ha de surfaces programmes dont

690 ha dont

378 ha de surfaces nouvelles

345 ha de surfaces nouvelles

92 ha en densification / restructuration

345 ha en densification/restructuration

382 ha de surfaces dentrepts programmes dont

533 ha dont

353 ha pour des entrepts de de classe A

267 ha de surfaces de classe A

29 ha pour du classe A seconde main

267 ha de surfaces de classe A seconde main

193 ha de surfaces programmes

177 ha dont

dont

121 ha de surfaces nouvelles

124 ha de surfaces nouvelles

72 ha en densification / restructuration

53 ha de foncier densifi ou restructur

248 ha programms (dont


140 ha de surfaces nouvelles
108 ha en densification / restructuration

1293 ha programms ( 65 ha / an) dont

1400 ha (70 ha /an) dont

992 ha de surfaces nouvelles

736 ha de surfaces nouvelles

301 ha en densification / restructuration

664 ha de foncier densifi ou restructur

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P16

CMN Partners

2. Rappel du diagnostic et des enjeux fonciers et immobiliers

qui ont conduit dfinir des critres dlaboration des scnarios


En termes de programmation

March des
locaux dactivits

March des
entrepts

March de
bureaux

Rponse aux besoins immdiats non satisfaits


(besoin de 250 000 m dici 5 ans soit a minima 35 ha)

Diffusion dans le territoire pour les activits artisanales,


BTP, construction

Accompagnement de la mutation des parcs anciens

Concentration pour les activits semi-industrielles et


industrielles dans des zones:
suprieures 20 ha
situes en proximit des infrastructures,
notamment du rseau routier primaire existant

Limitation du dveloppement de nouvelles ZAE en


cas de disponibilits foncires significatives dans les
ZAE existantes

Monte en gamme de loffre foncire et


immobilire pour conforter la logistique forte valeur
ajoute

Proximit de la 1e couronne pour la logistique


urbaine et les plateformes multimodales

Matrise des projets spontans

Proximit de laroport et des infrastructures


routires primaires pour la logistique de longue porte
et forte valeur ajoute

Accompagnement de la sortie dune offre neuve 5


ans (tendre 400 000 m)

Degr de proximit de laroport et du corridor CDG


le Bourget pour le tertiaire exogne (Grand Paris +
international)

chelonnement de la sortie de certains projets


Limitation des programmes neufs sur des sites
prsentant des opportunits de densification ou de
rnovation

Economie des
changes
internationaux

En termes de spatialisation

Diffusion dans le territoire pour le tertiaire


endogne (local)
Degr de proximit avec les gares GPE et RER

Monte en gamme des sites existants (espaces


publics)

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

Proximit transports en commun locaux


Proximit quipements et services

P17

CMN Partners

2. Rappel du diagnostic et des enjeux fonciers et immobiliers

Des indpassables

Adquation avec les autres dmarches Grand Roissy, (Schma agricole, Schma des liaisons
structurantes TC, Schma viaire) dans une logique de matrise de la consommation du foncier.

Adquation avec les CDT

Adquation avec le SDRIF

Prise en compte des infrastructures de transport prvues (GPE, bouclage A104).

Recherche de la cration demplois, en particulier destination de la population locale.

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P18

CMN Partners

Sommaire
Prambule:

1.

2.

3.

4.

1.

Rappel des objectifs de la mission

2.

Droul de la phase 2

3.

Synthse de la mission

Une ambition conomique forte pour le Grand


Roissy
1.

Une ambition commune pour le dveloppement du


territoire

2.

Une vision partage de la vocation du Schma

Les principaux lments retenir du diagnostic et


des enjeux fonciers et immobiliers
1.

Le SEE, un outil stratgique pour le Grand Roissy

2.

Les enjeux fonciers et immobiliers du Grand Roissy

3.
4.

5.

Le scnario retenu: une intervention globale au


service dun amnagement conomique quilibr
du territoire
1.

Pourquoi le choix du scnario de lintervention


globale?

2.

Un scnario engageant

3.

Une dclinaison en cohrence avec les dmarches de


planification en juillet 2015

4.

Mise en perspective des donnes foncires suite aux


ajustements

5.

La proposition dun plan daction oprationnel

La programmation propose: volumtrie, phasage


et spatialisation
1.

En synthse, positionnement, programmation et


phasage des projets

Des critres dlaboration des scnarios

2.

Vers une nouvelle gographie conomique

Des indpassables

3.

Prconisations sur le segment des locaux dactivits

4.

Prconisation sur le segment des entrepts

5.

Prconisations sur le segment du bureau

6.

La programmation complmentaire en quipements


structurants

7.

Une dmarche globale de requalification des sites


stratgiques

Prfiguration des scnarios: analyse des


alternatives proposes
1.

Diffrentes orientations possibles

2.

Le scnario fil de leau

3.

Le scnario de lintervention cible

4.

Le scnario de lintervention globale

5.

Comparatif des impacts en termes demplois

6.

Comparatif des volumes dextension de foncier


conomique

7.

Comparatif des programmations immobilires

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P19

CMN Partners

3. Prfiguration des scnarios

Diffrentes orientations possibles

+
Logistique +
Fonctions
aroportuaires+
Tertiaire +
+ Activits
artisanales et
semiindustrielles

Fonctions conomiques dominantes

Scnario 3: le scnario de lintervention globale


= Pilotage commun pour rpondre aux besoins des utilisateurs
= dfinition ensemble du volume, du positionnement et de la localisation de loffre sortir ou requalifier
en fonction des besoins identifis.

Scnario 2: le scnario de lintervention cible


= Favoriser la sortie des principaux projets, en particulier ceux
vocation tertiaire

Logistique +
Fonctions
aroportuaires +
Tertiaire

= Intervention en matire de phasage et de positionnement des


oprations.

Scnario 1: le scnario fil


de leau , orient par le march
Logistique +
fonctions
aroportuaires

= Le Grand Roissy, ple logistique et


aroportuaire du Grand Roissy
= Limplantation dactivits conomiques et
la sortie des projets sont avant tout
fonction du march.

Dveloppement subi et coteux Dveloppement partiellement


subi et coteux au regard des
au regard des impacts
impacts

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P20

Dveloppement matris et
optimisation des cots

Degr de
matrise
publique et
de
coopration

CMN Partners

3. Prfiguration des scnarios

Le scnario fil de leau en synthse


Scnario 1: le scnario fil de leau
Niveau dintervention publique

Dans la continuit de la situation actuelle

Estimation de la consommation foncire (en ha)*

CONSOMMATION
PREVISIONNELLE
SCENARIO 1 (EN
EXTENSION)

BESOINS
PREVISIONNELS
(EN EXTENSION)

Extensions Entrepts

267

267

Extensions pour Locaux d'activits

345

345

Extensions pour bureaux

35

124

Non dtermin

140

TOTAL EN EXTENSION

787

736

Consommation foncire annuelle


prvisionnelle

39,35

36,8

Consommation foncire annuelle entre


1990 et 2006

56 ha /an

56 ha /an

TOTAL EN DENSIFICATION

612

665

Part densification vs. extension

44%

47%

Modalits de mise en oeuvre

Rponse aux sollicitations des promoteurs et


investisseurs privs
Procdures durbanismes classiques (PLU, permis
de construire)

Pas de pr-orientations en termes de


programmation (typologie et volume)

Pas de pilotage coordonn de loffre daccueil,


intervention lchelle de lopration

* Cf. mthode de calcul en annexe (slide s 30 et 31)


20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P21

CMN Partners

3. Prfiguration des scnarios

Analyse des impacts du scnario 1


Gains
Offre immobilire

Risques

Dveloppement activits aroportuaires


Dveloppement de business parks et
parcs dentreprises haut de gamme en
proximit de laroport

Suroffre entrepts et locaux dactivits neufs


risque de friches et de mitage
Sous-offre entrepts et locaux dactivits
vocation endogne
Dveloppement limit des projets tertiaires

Amnagement de ZAE portant


dimportants projets dentrepts et
locaux dactivits Offre rcente,
pouvant tre de bonne qualit

Logique de remplissage, pas doptimisation


de la consommation du foncier
Banalisation du tissu conomique
(notamment corridor CDG Le Bourget)
Dqualification des espaces anciens / cots
de requalification levs pour les collectivits

Organisation spatiale
Grand Roissy

Renforcement de la masse critique et de


la visibilit du corridor aroportuaire

Forte concentration des projets autour PF et


corridor (faible diversit fonctionnelle)
Consommation foncire > objectifs rgl.
Conflits dusage en croissance (engorgement
routier renforc)
Pas dintgration de la dimension
mtropolitaine du Grand Roissy

Structuration interne &


gouvernance

Un scnario qui permet de conserver une


certaine souplesse en matire de
coordination

A terme, accroissement de la concurrence


intra-territoriale

Espaces conomiques
/ foncier

Emplois gnrs

. mais < prvisionnel

Environ 88 000 emplois.

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P22

CMN Partners

3. Prfiguration des scnarios

Consquences du scnario 1 en termes de positionnement


Le Grand Roissy, ple logistique et aroportuaire du Grand Paris
Le Grand Roissy conforte son positionnement de ple aroportuaire et logistique dans un objectif de rayonnement international.
Il privilgie une offre daccueil oriente vers les activits en lien avec lactivit aroportuaire: entrepts, business parks et parcs
dentreprises vocation internationale. Ce scnario ne permet pas au Grand Roissy de matriser son avenir (dveloppement
uniquement orient par le march) et daccrotre son rayonnement au sein du territoire mtropolitain par une diversification de son
tissu. Il prsente par ailleurs des risques en termes de dqualification des espaces existants.
Fonctions conomiques privilgies
Activits
Type de locaux

Economie
rsidentielle

Entrepts

Logistique
urbaine, petit
ngoce

Locaux
dactivits

Artisanat, BTP,
services
oprationnels

Tertiaire
aroportuaire

Tertiaire
mtropolitain

Industrie et semiindustrie

changes
internationaux

Fret arien
Grande distribution
Commerce de gros
international

BTP, rparation,
maintenance
PMI ETI
industrielles
Fabrication

Locaux
mixtes

Bureaux
purs

Logistique et
commerce gros

Activits high tech / R&D


Activits de services
ncessitant des surfaces
techniques ou dexposition
Agences locales:
Bancassurance
administration,
immobilier,

Fonctions
directionnelles,
enjeux dimage
Audit & conseil

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

Activits
rgionales
grands comptes
industriels,
P23

CMN Partners

3. Prfiguration des scnarios

Le scnario de lintervention cible en synthse


Scnario 2: le scnario de lintervention cible
Niveau dintervention publique
Estimation de la consommation foncire (en ha)*

Favoriser la sortie des principaux projets, en


particulier ceux vocation tertiaire

CONSOMMATION
PREVISIONNELLE
SCENARIO 2 (EN
EXTENSION)

BESOINS
PREVISIONNELS (EN
EXTENSION)

Extensions Entrepts

353

267

Extensions pour Locaux d'activits

378

345

Extensions pour bureaux

121

124

Non dtermin

140

TOTAL EN EXTENSION

992

736

Consommation foncire annuelle


prvisionnelle

49,6

36,8

Consommation foncire annuelle entre 1990


et 2006

56 ha /an

56 ha /an

TOTAL EN DENSIFICATION

612

665

Part densification vs. extension

38%

47%

Modalits de mise en oeuvre

Organisation conjointe du phasage et


du positionnement des projets
tertiaires
Dfinition partage des modalits de
remplissage des oprations tertiaires
Marketing commun des projets
tertiaires

Stratgie foncire commune

Optimisation du systme de
transport local

* Cf. mthode de calcul en annexe (slide s 30 et 31)


20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P24

CMN Partners

3. Prfiguration des scnarios

Analyse des impacts du scnario de lintervention cible


Gains
Offre immobilire

Espaces conomiques
/ foncier

Organisation spatiale
Grand Roissy

Structuration interne &


gouvernance

Risques

Dveloppement activits aroportuaires

Suroffre entrepts et locaux dactivits neufs

Dveloppement des projets tertiaires

Sous-offre demande locale entrepts de 2nde


main

Monte en gamme globale


Dveloppement foncier contenu aux
territoires de projet mais modle extensif

Renforcement de la masse critique et de


la visibilit du corridor aroportuaire
Diffusion du tertiaire rsidentiel sur
lensemble du territoire
Gouvernance commune cible (tertiaire):
pour le reste maintien autonomie de
chacun, pas dimpact sur les volumes
programms
Peu coteux dun point de vue financier

Emplois gnrs

Dqualification des espaces anciens


Risque de non remplissage de zones moins bien
localises mais hors corridor CDG Le Bourget
Banalisation du tissu conomique (notamment
corridor)
Forte concentration des projets autour PF et
corridor (faible diversit fonctionnelle)
Consommation foncire > objectifs
rglementaires
Conflits dusage en croissance (engorgement
routier renforc)
Accroissement des ingalits territoriales en
termes daccueil dactivits conomiques

Impact potentiel ngatif de la fiscalit

Environ 137 000 emplois

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P25

CMN Partners

3. Prfiguration des scnarios

Consquences du scnario 2 en termes de positionnement


Le Grand Roissy, territoire mtropolitain vocation internationale
Le Grand Roissy atteint une masse critique tertiaire qui lui permet de compter lchelle francilienne.
Est privilgi le dveloppement dune offre daccueil tertiaire diversifie et significative, tout en assurant une offre suffisante pour
continuer accueillir les activits ncessaires au fonctionnement actuel du territoire (centr sur les activits aroportuaires). Le Grand
Roissy devient la 2e polarit tertiaire dIle de France mais son modle ne se diversifie pas suffisamment pour disposer dun rayonnement
semblable dautres plateformes aroportuaires de rang mondial, accueillant des hubs ariens. Par ailleurs, il ne permet de rpondre
lensemble des besoins des utilisateurs.
Fonctions conomiques privilgies
Activits
Type de locaux

Economie
rsidentielle

Entrepts

Logistique
urbaine, petit
ngoce

Locaux
dactivits

Artisanat, BTP,
services
oprationnels

Tertiaire
aroportuaire

Tertiaire
mtropolitain

Industrie et semiindustrie

changes
internationaux

Fret arien
Grande distribution
Commerce de gros
international

BTP, rparation,
maintenance
PMI ETI
industrielles
Fabrication

Locaux
mixtes

Bureaux
purs

Logistique et
commerce gros

Activits high tech / R&D


Activits de services
ncessitant des surfaces
techniques ou dexposition
Agences locales:
Bancassurance
administration,
immobilier,

Fonctions
directionnelles,
enjeux dimage
Audit & conseil

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

Activits
rgionales
grands comptes
industriels,
P26

CMN Partners

3. Prfiguration des scnarios

Le scnario de lintervention globale en synthse


Scnario 3: le scnario de lintervention globale
Niveau dintervention publique
Pilotage commun pour rpondre aux besoins des
utilisateurs: extension + requalification

Estimation de la consommation foncire (en ha)*

CONSOMMATION
PREVISIONNELLE
SCENARIO 3 (EN
EXTENSION)

BESOINS
PREVISIONNELS
(EN EXTENSION)

Extensions Entrepts

267

267

Extensions pour Locaux d'activits

345

345

Dfinition partage des modalits de remplissage


des oprations

Extensions pour bureaux

124

124

Marketing commun

TOTAL EN EXTENSION

736

736

Consommation foncire annuelle


prvisionnelle

36,8

36,8

Consommation foncire annuelle entre


1990 et 2006

56 ha /an

56 ha /an

TOTAL EN DENSIFICATION

765

665

Part densification vs. extension

51%

47%

Modalits de mise en oeuvre

Organisation conjointe du phasage, du


positionnement et de la programmation de
lensemble des projets

Non dtermin

Plan daction partag en matire de


requalification et de densification des sites
existants

Stratgie foncire commune (projets + zones


existantes)
Stratgie doptimisation des transports en
commun intra-territoriaux

* Cf. mthode de calcul en annexe (slide s 30 et 31)


20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P27

CMN Partners

3. Prfiguration des scnarios

Analyse des impacts du scnario 3


Gains

Risques / Enjeux

Dveloppement imobilier diversif


Offre immobilire

Monte en gamme de la logistique


Rponse aux besoins locaux en entrepts
et locaux dactivit
Monte en gamme globale

Espaces conomiques
/ foncier

Matrise du dveloppement foncier


Confortation conomie locale
Renforcement de la masse critique et de
la visibilit du corridor aroportuaire

Organisation spatiale
Grand Roissy

Diffusion de lactivit conomique sur


lensemble du territoire
Optimisation des activits en fonction de
la localisation

Lisibilit et crdibilit de laction


conomique et des projets
Structuration interne &
gouvernance

Optimisation des cots (notamment


requalification)
Co-construction & reprsentativit

Emplois gnrs

Rversibilit et flexibilit de loffre

Construction de partenariats avec les acteurs


privs pour permettre la mise en uvre de
politiques incitatives en matire de
requalification.

Concentration des projets autour PF et


corridor (faible diversit fonctionnelle)
Consommation foncire > objectifs
rglementaires

Ncessite la fois un fort volontarisme


politique (leadership) et du pragmatisme sur le
plan oprationnel
Enjeu en termes de fiscalit

Environ 155 000 emplois

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P28

CMN Partners

3. Prfiguration des scnarios

Consquences du scnario 3 en termes de positionnement


Le Grand Roissy, territoire quilibr
Sans remettre en cause ses fondamentaux, le Grand Roissy privilgie une diversification de son tissu conomique en offrant une gamme
complte de produits fonciers et immobiliers. Il sinscrit dans une logique damnagement conomique de son territoire. En coordonnant
le positionnement, le phasage des projets et en ajustant les volumes et les typologies de produits aux besoins des entreprises, le Grand
Roissy sassure une certaine matrise du dveloppement conomique de son territoire.
Fonctions conomiques privilgies
Activits
Type de locaux

Economie
rsidentielle

Entrepts

Logistique
urbaine, petit
ngoce

Locaux
dactivits

Artisanat, BTP,
services
oprationnels

Tertiaire
aroportuaire

Tertiaire
mtropolitain

Industrie et semiindustrie

changes
internationaux

Fret arien
Grande distribution
Commerce de gros
international

BTP, rparation,
maintenance
PMI ETI
industrielles
Fabrication

Locaux
mixtes

Bureaux
purs

Logistique et
commerce gros

Activits high tech / R&D


Activits de services
ncessitant des surfaces
techniques ou dexposition
Agences locales:
Bancassurance
administration,
immobilier,

Fonctions
directionnelles,
enjeux dimage
Audit & conseil

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

Activits
rgionales
grands comptes
industriels,
P29

CMN Partners

3. Prfiguration des scnarios

Comparatif des impacts en termes demplois

SCENARIO 1

SCENARIO 2

SCENARIO 3

Emplois/ logistique

8 880

8 880

15 990

Emplois / artisanat et industrie

19 665

19 665

31 050

Emplois tertiaires

59 910

108 660

108 660

TOTAL

88 455

137 205

155 700

Des scnarios fortement pourvoyeurs demplois.


Des lments affiner suite la dtermination prcise du
positionnement des projets vocation conomique.
Une valuation relativement conforme aux tudes antrieures

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P30

CMN Partners

3. Prfiguration des scnarios

Comparatif des volumes dextension de foncier conomique

Une consommation foncire matrise quel que soit le scnario


Des enjeux de restructuration et densification de lexistant pour
permettre une matrise de la consommation foncire lie aux
extensions.

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P31

CMN Partners

3. Prfiguration des scnarios

Comparatif des programmations immobilires

PREVISIONNEL CUMULE

SCENARIO 1

SCENARIO 2

SCENARIO 3

Prog. Entrepts Classe A neuf

1 059 000

801 000

1 059 000

801 000

Prog. Entrepts Classe A 2d main

87 000

87 000

87 000

801 000

Prog. Locaux d'activits neufs

1 512 000

1 380 000

1 512 000

1 380 000

Prog. Locaux d'activits restructurs

368 000

368 000

368 000

1 380 000

Prog. Tertiaire Neuf

1 089 000

309 000

1 089 000

1 089 000

Densification tertiaire existant

648 000

648 000

648 000

648 000

TOTAL

4 763 000

3 593 000

4 763 000

6 099 000

Un scnario 3 quilibr qui permet la cration dun nombre


important de m en extension et en densification.
Des lments affiner dans le cadre de lapprofondissement du
scnario retenu.
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P32

CMN Partners

Sommaire
Prambule:

1.

2.

3.

4.

1.

Rappel des objectifs de la mission

2.

Droul de la phase 2

3.

Synthse de la mission

Une ambition conomique forte pour le Grand


Roissy
1.

Une ambition commune pour le dveloppement du


territoire

2.

Une vision partage de la vocation du Schma

Les principaux lments retenir du diagnostic et


des enjeux fonciers et immobiliers
1.

Le SEE, un outil stratgique pour le Grand Roissy

2.

Les enjeux fonciers et immobiliers du Grand Roissy

3.
4.

5.

Le scnario retenu: une intervention globale au


service dun amnagement conomique quilibr
du territoire
1.

Pourquoi le choix du scnario de lintervention


globale?

2.

Un scnario engageant

3.

Une dclinaison en cohrence avec les dmarches de


planification en juillet 2015

4.

Mise en perspective des donnes foncires suite aux


ajustements

5.

La proposition dun plan daction oprationnel

La programmation propose: volumtrie, phasage


et spatialisation
1.

En synthse, positionnement, programmation et


phasage des projets

Des critres dlaboration des scnarios

2.

Vers une nouvelle gographie conomique

Des indpassables

3.

Prconisations sur le segment des locaux dactivits

4.

Prconisation sur le segment des entrepts

5.

Prconisations sur le segment du bureau

6.

La programmation complmentaire en quipements


structurants

7.

Une dmarche globale de requalification des sites


stratgiques

Prfiguration des scnarios: analyse des


alternatives proposes
1.

Diffrentes orientations possibles

2.

Le scnario fil de leau

3.

Le scnario de lintervention cible

4.

Le scnario de lintervention globale

5.

Comparatif des impacts en termes demplois

6.

Comparatif des volumes dextension de foncier


conomique

7.

Comparatif des programmations immobilires

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P33

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4. Le scnario retenu

Choix de retenir le scnario de lintervention globale

+
Logistique +
Fonctions
aroportuaires+
Tertiaire +
+ Activits
artisanales et
semiindustrielles

Fonctions conomiques dominantes

Scnario 3: le scnario de lintervention globale


= Pilotage commun pour rpondre aux besoins des utilisateurs
= dfinition ensemble du volume, du positionnement et de la localisation de loffre sortir ou requalifier
en fonction des besoins identifis.

Scnario 2: le scnario de lintervention cible


= Favoriser la sortie des principaux projets, en particulier ceux vocation
tertiaire

Logistique +
Fonctions
aroportuaires +
Tertiaire

= Intervention en matire de phasage et de positionnement des oprations .

Scnario 1: le scnario fil de


leau , orient par le march
Logistique +
fonctions
aroportuaires

= Le Grand Roissy, ple logistique et


aroportuaire du Grand Roissy
= Limplantation dactivits conomiques et la
sortie des projets sont avant tout fonction du
march.

Dveloppement subi et coteux Dveloppement partiellement


subi et coteux au regard des
au regard des impacts
impacts

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P34

Dveloppement matris et
optimisation des cots

Degr de
matrise
publique et
de
coopration

CMN Partners

4. Le scnario retenu

Pourquoi le choix du scnario de lintervention globale?

Afin de procder au choix dun scnario prfrentiel, les rfrents de la mission au sein de lACGR, avec le
support de lEPA, ont procd une vaste consultation des lus locaux impliqus dans la mise en uvre du
Schma des Espaces Economiques (octobre 2014 janvier 2015).

Il est ressorti de ces entretiens une volont unanime davancer sur le scnario 3: le scnario de lintervention
globale:

Cest certes le scnario le plus engageant en termes dintervention publique et de mobilisation des collectivits mais cest en
mme temps le scnario qui favorise le meilleur quilibrage des activits sur le plan territorial, une sortie de lensemble des
projets ports par les acteurs et dont limpact en termes demplois est le plus significatif.
Les lus ont exprim la volont davancer la fois sur le plan politique et sur le plan technique, de manire se doter
rapidement dune gouvernance et des outils oprationnels susceptibles daccompagner la mise en uvre du Schma.

Lapprofondissement du scnario 3, dtaill ci-aprs sest donc appuy sur les recommandations des lus pour
jalonner de manire prciser la mise en pratique du Schma tout en veillant prendre en compte de manire
forte les implications en termes de stratgie foncire.

Plusieurs ateliers techniques (conduits en mars et mai 2015) avec les techniciens des collectivits et les
oprateurs fonciers et immobiliers ont permis daffiner les prconisations, en particulier en termes de
programmation, phasage et volumtrie des projets.

LAssemble Gnrale du Grand Roissy, runie le 1e juin 2015, a valid les principes directeurs du Schma et
confirm lopportunit davancer sur le plan oprationnel.

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P35

CMN Partners

4. Le scnario retenu

Un scnario engageant
Implications
Intrts
Favorise ladquation offre/demande sur
les diffrents segments de march
Offre foncire et
immobilire

Vise assurer la sortie de lensemble des


projets

1.

Une enveloppe globale de projets dextensions vocation


conomique respecter: en dehors des projets identifis
ce jour, pas dextension sauf sur la base de projets
abandonns

2.

Des ajustements relatifs la programmation et la


vocation de certains projets mais pas de bouleversement

3.

Un phasage, une programmation et une spatialisation


prcis des oprations lchelle du Grand Roissy*

4.

La mise en place dune politique de rserves foncires pour


les projets les plus incertains

5.

Des conditions de mise en uvre sur le plan politique et


institutionnel, en association avec les partenaires privs

6.

Un dispositif volutif, qui a vocation sajuster au fil de


leau aux contraintes du march et lvolution du systme
dacteurs

Prend en compte les enjeux de


requalification
Monte en gamme globale
Espaces conomiques
/ foncier

Organisation spatiale
Grand Roissy

Matrise du dveloppement foncier


Confortation conomie locale
Renforcement de la masse critique et de
la visibilit du corridor aroportuaire
Diversification et diffusion de lactivit
conomique sur lensemble du territoire
Lisibilit et crdibilit de laction
conomique et des projets

Structuration interne &


gouvernance

Optimisation des cots (notamment


requalification)
Co-construction & reprsentativit

Emplois gnrs

Environ 155 000 emplois

* Sur la base des critres dlaboration des scnarios tablis en juin 2014
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P36

CMN Partners

4. Le scnario retenu

Une dclinaison en cohrence avec le SDRIF

Source: rfrentiel territorial de lIAURIF


Primtre de rfrence: Territoire dIntrt Mtropolitain du Grand Roissy
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P37

CMN Partners

4. Le scnario retenu

Une dclinaison en cohrence avec le


schma agricole du Grand Roissy

Ralisation: EPA Plaine de France


20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P38

CMN Partners

4. Le scnario retenu

Une dclinaison en cohrence avec le


schma agricole du Grand Roissy seine-et-marnais

Ralisation: CD 77
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P39

CMN Partners

4. Le scnario retenu

Une dclinaison en cohrence avec les projets


de trame verte et bleue du Grand Roissy

Ralisation: EPA Plaine de France


20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P40

CMN Partners

4. Le scnario retenu

Une dclinaison en cohrence avec le schma des liaisons


structurantes du Grand Roissy

Ralisation: STIF
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P41

CMN Partners

4. Le scnario retenu

Une dclinaison en cohrence avec le


schma viaire du Grand Roissy

Ralisation: EPA
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P42

CMN Partners

4. Le scnario retenu
Mise en perspective des donnes foncires suite aux ajustements

Les impacts du SEE:

Une programmation de projets vocation logistique plus limite en volume (-100 ha),

Un dveloppement des locaux dactivits adapts la demande

Une programmation tertiaire en cohrence avec les besoins et le dploiement des infrastructures de transport

Une consommation foncire globale matrise et limite

Un quilibrage plus fort entre les projets dextension et les projets de densification

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P43

CMN Partners

4. Le scnario retenu

La proposition dun plan daction oprationnel


A

A1. Spatialiser lamnagement conomique du territoire

Une programmation
cohrente et lisible au
regard des dynamiques
de march et des
caractristiques de
loffre

A2. Spcifier la dominante sectorielle de chaque site et projet


A3. Dfinir des objectifs de volume, en extension et en requalification/densification
A4. Phaser/planifier la sortie des projets en fonction du march et du dveloppement des transports
A5. Engager une dmarche globale de requalification des sites stratgiques

B1. Initier une stratgie foncire commune

Une stratgie concerte,


base sur la
mutualisation

B2. Piloter collectivement le process dimplantation des entreprises et de remplissage des sites
B3. Instituer une relation rgulire lus / investisseurs et oprateurs immobiliers

C1. Une gouvernance au service du projet


C2. Une stratgie marketing coordonne

Des outils de pilotage


stratgique et
oprationnel

C3. Vers des rgles durbanisme harmonises


C4. Vers des logiques de prquation fiscale?
C5. Des outils de suivi oprationnel (tableau de bord, rfrentiel qualit)

Des principes de continuit urbaine, adosss un systme de transport optimis

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P44

CMN Partners

Sommaire
Prambule:

1.

2.

3.

4.

1.

Rappel des objectifs de la mission

2.

Droul de la phase 2

3.

Synthse de la mission

Une ambition conomique forte pour le Grand


Roissy
1.

Une ambition commune pour le dveloppement du


territoire

2.

Une vision partage de la vocation du Schma

Les principaux lments retenir du diagnostic et


des enjeux fonciers et immobiliers
1.

Le SEE, un outil stratgique pour le Grand Roissy

2.

Les enjeux fonciers et immobiliers du Grand Roissy

3.
4.

5.

Le scnario retenu: une intervention globale au


service dun amnagement conomique quilibr
du territoire
1.

Pourquoi le choix du scnario de lintervention


globale?

2.

Un scnario engageant

3.

Une dclinaison en cohrence avec les dmarches de


planification en juillet 2015

4.

Mise en perspective des donnes foncires suite aux


ajustements

5.

La proposition dun plan daction oprationnel

La programmation propose: volumtrie, phasage


et spatialisation
1.

En synthse, positionnement, programmation et


phasage des projets

Des critres dlaboration des scnarios

2.

Vers une nouvelle gographie conomique

Des indpassables

3.

Prconisations sur le segment des locaux dactivits

4.

Prconisation sur le segment des entrepts

5.

Prconisations sur le segment du bureau

6.

La programmation complmentaire en quipements


structurants

7.

Une dmarche globale de requalification des sites


stratgiques

Prfiguration des scnarios: analyse des


alternatives proposes
1.

Diffrentes orientations possibles

2.

Le scnario fil de leau

3.

Le scnario de lintervention cible

4.

Le scnario de lintervention globale

5.

Comparatif des impacts en termes demplois

6.

Comparatif des volumes dextension de foncier


conomique

7.

Comparatif des programmations immobilires

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P45

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


En synthse, positionnement, programmation et phasage des projets

Sur la base des enjeux fonciers et immobiliers du territoire, des besoins identifis sur chaque segment de march et
de la maturit des diffrents projets ports par les acteurs du territoire, il a t procd des ajustements
programmatiques permettant un phasage raliste et articul des projets. Ce phasage intgre notamment le report
dune partie de la mise sur la march des oprations au-del de 2035 dans le but de sinscrire en cohrence avec les
dynamiques de march et favoriser la maturation de projets non encore aboutis ce jour o dont lissue est
incertaine.
NB: La densification de PN2 et le dveloppement dArolians incluent une part de dveloppement htelier que nous avons choisi de ne pas
dconnecter de la programmation tertiaire.
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P46

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible

Vers une nouvelle gographie conomique

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P47

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


Le march des locaux dactivits: rappel des constats et enjeux

Une demande place actuelle en forte


croissance et pour partie insatisfaite:

+ 20,5% en 2012 (+12,7% en IDF)


50 000 m de demande insatisfaite par an
(locaux de 1000 4000 m)

En matire de programmation et de
phasage:

Une production annuelle de locaux


vocation industrielle < 25 000 m SP

Une offre actuelle peu lisible, 75% de 2nde


main et souvent obsolte

Une demande estime a minima 50 000


m / an sur les 20 prochaines annes

Une bonne adquation offre/demande


horizon 2035 mais une programmation
dfinie et localise par dfaut et peu
markete
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

En matire de spatialisation:

Une programmation future estime 1,2


Mm

P48

Rponse aux besoins immdiats non


satisfaits (besoin de 250 000 m dici 5 ans
soit a minima 35 ha)
Accompagnement de la mutation des
parcs anciens
Limitation du dveloppement de
nouvelles ZAE en cas de disponibilits
foncires significatives dans les ZAE
existantes

Diffusion dans le territoire pour les


activits artisanales, BTP, construction
Concentration pour les activits semiindustrielles et industrielles dans des
zones:
o suprieures 20 ha
o situes en proximit des
infrastructures, notamment du
rseau routier primaire existant

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


Focus sur ladquation offre/demande sur les locaux dactivits

Les conditions de mise en uvre:


Artisanat / TPE: favoriser le dploiement dune offre complmentaire dans les territoires excentrs
pour assurer le dploiement dune conomie rsidentielle (~40 ha)
Favoriser la rorientation de certains projets Business parks en extension vers des logiques plus
industrielles (~35 ha)
Densifier les sites existants orients Business Parks (+~60 ha)
Assurer la densification des sites vocation industrielle et vocation prsentielle

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P49

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


Des prconisations spcifiques relatives certains projets
vocation productive

ZA Chapelle de Guivry:
Proposition de ddier environ 30 ha
des activits semi-industrielles
forte valeur ajoute
ZI Saint-Pathus (50 ha):
Proposition de rorientation du site
vers une offre destination du tissu
dartisans et de PME locales (~40
ha)

Site PSA:
Confirmer lmergence dun projet
industriel et technologique majeur
( ~80 ha)

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

Paris Nord 2 et Mitry-Compans:


Enjeu de densification de loffre de
locaux dactivits destination des
PME / PMI

P50

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


Proposition de spatialisation de loffre de locaux dactivits horizon 20-30 ans
Cette carte ne concerne que les sites existants et projets
intgrant un volet de programmation ddi aux locaux
dactivits. Le flchage nest pas exclusif et peut se
combiner avec des programmations tertiaires et/ou
logistiques

Activits productives de soutien (TPE,


PME-PMI, artisanat)
Diffusion dans le territoire, proximit de la
population, au sein des ZAE, en cohrence
avec les autres dmarches de planification
(schmas agricoles et trame verte et bleue)

Activits de type industriel ou semiindustriel


Concentration dans des ZAE > 20 ha,
proximit des axes autoroutiers et voies
rapides

Activits technologiques et/ ou en lien


avec lconomie des changes
Concentration dans des ZAE > 20 ha,
proximit des axes autoroutiers et voies
rapides, des aroports et des transports en
commun

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P51

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


Dtails concernant la programmation en locaux dactivits

La programmation propose en matire de locaux dactivits favorise:


Une augmentation de loffre prvisionnelle en matire de locaux vocation productive, quil sagisse dactivits de
support au tissu conomique et rsidentiel local ou dactivits industrielles et semi-industrielles. Cela permet de
rpondre lun des enjeux points lchelle du Grand Roissy: une insuffisance de loffre vocation productive.
La consolidation dune offre vocation technologique et/ou en lien avec lconomie des changes, en complment
de loffre tertiaire et des quipements programms.
La densification des espaces existants, pour permettre le maintien sur le march dune offre de seconde main en
rponse aux besoins exprims et lutter contre la dqualification des zones dactivits actuelles du territoire.

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P52

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


En synthse, positionnement, programmation et phasage pour
loffre vocation productive

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P53

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible

Le march des entrepts: constats et enjeux

La demande place sest effondre en 2012 (40 000 m


placs contre 280 000 m en 2011)

Le secteur transport logistique est essentiellement


tir par le fret arien sur le Grand Roissy:

9000 emplois directs, 42 000 emplois indirects,

6,2 Mards de CA,

70% de produits haute valeur ajoute

Des innovations en cours pour maintenir


lattractivit de la plateforme face Francfort

Loffre programme en matire de logistique (1,5 Mm)


est suffisante pour rpondre la demande projete (80
000 m SP/an)

Le secteur est en pleine mutation


Ces mutations induisent de nouveaux besoins fonciers et
immobiliers

En matire de programmation et de
phasage:

En matire de spatialisation:

Une bonne adquation offre/demande


horizon 2035 en volume et spatialement.
Des enjeux en termes de monte en
gamme et de matrise des projets
spontans
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P54

Monte en gamme de loffre


foncire et immobilire pour
conforter la logistique forte
valeur ajoute
Matrise des projets spontans

Proximit de la 1e couronne pour la


logistique urbaine et les
plateformes multimodales
Proximit de laroport et des
infrastructures routires primaires
pour la logistique de longue porte
et forte valeur ajoute

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


Des prconisations spcifiques relatives certains projets
vocation logistique

ZAE Goussainville (70 ha):


A privilgier pour de la logistique
forte valeur ajoute en lien avec le
dploiement potentiel de CAREX

ZA Saint-Pathus (50 ha):


Proposition de rorienter une
partie du site et de diminuer les
surfaces ddies la logistique (~10
ha)

Propositions concernant la
programmation en matire de
logistique:
1.

Pas de cration de nouvelles


zones vocation logistique
dans les 20 prochaines
annes (cf. extension Mitry)
2. Rorientation dune partie
des projets sur de la
logistique forte valeur
ajoute (environ 150 ha
manquants)

Site PSA :
Proposition de confirmer la
vocation logistique partielle du site
correspondant aux projets actuels (
~40 ha SMI-SMR, ID Logistics)

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P55

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


Proposition de spatialisation de loffre dentrepts horizon 20-30 ans
Cette carte ne concerne que les sites existants et projets
intgrant un volet de programmation ddi la logistique.
Le flchage nest pas exclusif et peut se combiner avec des
programmations tertiaires et/ou locaux dactivits

Logistique urbaine (desserte


mtropolitaine)
Proximit de la zone dense de la
mtropole

Logistique longue porte


(transit, transport et
entreposage de rayonnement
national et international)
Proximit des axes autoroutiers
et voies rapides

Logistique en lien avec


laroportuaire (fret, haute
valeur ajoute)
Proximit immdiate de laroport
Paris-CDG

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P56

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


Dtails concernant la programmation en entrepts

La programmation propose en matire dentrepts favorise:


La concentration de la logistique en lien avec laroportuaire en proximit immdiate de laroport.
Une matrise du dveloppement foncier en lien avec les dynamiques de march et ce dans une logique visant
viter le mitage des espaces (notamment agricoles). Une partie de la programmation en logistique longue porte est
ainsi programme post 2035.
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P57

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


Rappel des donnes concernant lvolution de la demande place
en bureau (hypothse haute)
DP annuelle DP annuelle DP annuelle DP annuelle
sur
sur
sur
sur
2015-2020
2020-2025
2025-2030
2030-2035
Prolongation de la DP actuelle

21 500

21 500

21 500

21 500

DP supplmentaire lie la croissance tendancielle de lemploi tertiaire

21 800

21 800

21 800

21 800

7 600

15 200

DP supplmentaire lie au dploiement des infrastructures de transport


DP supplmentaire lie au dploiement des grands projets*

21 400

21 400

21 400

21 400

DP complmentaire lie lattraction dIDE en +

6 000

11 700

11 700

11 700

DP complmentaire lie la sous-offre sur le march francilien

7 200

Demande Place annuelle moyenne sur chaque priode

77 900

76 400

84 000

91 600

Besoins correspondants en m SP (= DP annuelle x 5)

389 500

382 000

420 000

458 000

Besoins totaux sur la priode 2015-2035

1 649 500

Ces estimations constituent une hypothse haute, base sur des volutions tendancielles de lemploi et de
lattractivit conomique raisonnablement optimistes compte-tenu des projets en cours sur le plan immobilier et des
infrastructures de transport.
Dans un souci de ralisme et de gestion des risques (fiscalit, dynamiques de march, arrive des transports), il a
t finalement retenu de lisser lestimation de la demande place annuelle sur 25 ans au lieu de 20 ans, ainsi que
den rduire le volume globale, en particulier court terme.
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P58

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible

Le march des bureaux: constats et enjeux

Une demande place bride du fait de labsence


doffre adapte, dune accessibilit insuffisante et
du niveau de taxe : 21 000 m placs / an sur les 5
dernires annes

En matire de programmation et de phasage:

Accompagnement de la sortie dune offre neuve

Une demande place potentielle qui pourrait


avoisiner entre 75 000 et 80 000 m par an soit 8
9% du march francilien (2,4% aujourdhui)
estimation CMN

valuation des besoins 20 ans:

Des besoins estims 1,7 Mm horizon 2035


dont 70% neufs (1,2 Mm) et 30% rnovs (0,5
Mm)

Des projets cumuls (neufs) estims 1,6


Mm dont 80% le long du corridor,

Un parc existant vieillissant estim 1 Mm

En matire de spatialisation:

Degr de proximit de laroport et du corridor

Des objectifs de programmation en adquation avec


la demande place mais une ncessit de prendre en
compte lavenir du parc ancien

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

5 ans (tendre 400 000 m)


chelonnement de la sortie de certains projets
Limitation des programmes neufs sur des sites
prsentant des opportunits de densification ou
de rnovation
Monte en gamme des sites existants (espaces
publics)

P59

CDG le Bourget pour le tertiaire exogne


(Grand Paris + international)
Diffusion dans le territoire pour le tertiaire
endogne (local)
Degr de proximit avec les gares GPE et RE

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


Focus sur ladquation offre/demande en matire de bureaux

Focus sur ladquation offre/demande en matire de bureaux

Les conditions de mise en uvre:


Tertiaire rsidentiel: priviligier la sortie dune offre de bureau neuve, en particulier proximit des gares
du GPE (~ 25 ha soit ~225 000 m SDP)
Favoriser une densification des sites tertiaires au profit dun tertiaire mtropolitain plutt
quaroportuaire (~20 ha soit ~200 000 m)
Renforcer la sortie dune offre neuve vocation conomie des changes (~15 ha soit ~150 000 m)
Revoir la baisse la programmation dune offre neuve vocation mtropolitaine au profit dune offre
vocation conomie des changes (~37 ha soit ~ 300 000 m).

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P60

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


Des prconisations spcifiques relatives certains projets
vocation tertiaire
NB: La densification de PN2 et le dveloppement
dArolians incluent une part de dveloppement
htelier court terme que nous avons choisi de
ne pas dconnecter de la programmation
tertiaire.
Paris Nord 2:
Privilgier une densification au
profit dun tertiaire mtropolitain,
complmentaire lexistant
(200 000 m concerns)

Ples gares RER et GPE


Dploiement dune offre de
tertiaire prsentiel denviron 15
000 25 000 m par ple

Triangle de Gonesse:
Proposition dune programmation
globale en tertiaire: 750 000 m
dont 500 ddis au mtropolitain
et 250 ddis lconomie des
changes

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

Arolians:
Proposition dune programmation
globale en tertiaire: 150 000 m
ddis lconomie des changes

P61

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


Proposition de spatialisation de loffre de bureau horizon 20-30 ans
Cette carte ne concerne que les sites existants et projets
intgrant un volet de programmation ddi des btiments
tertiaires. Le flchage des sites nest pas exclusif.

Tertiaire li lconomie prsentielle


(services de proximit et services
support)
Diffusion dans le territoire, en milieu urbain,
et/ou proximit avec les gares GPE et RER

Tertiaire aroportuaire (li lactivit


arienne et aroportuaire)
Sur la plateforme aroportuaire, proximit
des transports en commun

Tertiaire mtropolitain (fonctions de


sige et de direction)
Proximit de laroport, du corridor CDG Le
Bourget, du cur de la mtropole et des
transports en commun

Tertiaire li lconomie des changes


internationaux (fonctions business et
corporate, antennes dentreprises
internationales)
Proximit de laroport, du corridor CDG Le
Bourget et des transports en commun
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P62

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


Dtails concernant la programmation en bureau (1/2)

La programmation en bureau a consist avant tout affiner les diffrentes vocations des projets, au regard de leur
localisation prvisionnelle, du recensement des besoins et des spcificits du Grand Roissy en tant que place
aroportuaire. Quatre vocations ont ainsi t dfinies: conomie prsentielle, tertiaire mtropolitaine, tertiaire
aroportuaire et tertiaire en lien avec lconomie des changes.
Sur cette base, le phasage et le volume ont t ajusts pour favoriser la complmentarit entre les projets et
permettre larticulation des priodes de commercialisation. Certaines programmations affiches ont t revues la
baisse ou dcales dans le temps, aprs analyse de la faisabilit et de la maturit des projets. La programmation
finale stablit ainsi ~1,4 Mm (-0,2Mm par rapport aux estimations thoriques) sur 25 ans au lieu de 20 ans.
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P63

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


Dtails concernant la programmation en bureau (2/2)

NB: La densification de PN2 et le dveloppement


dArolians incluent une part de dveloppement
htelier court terme que nous avons choisi de
ne pas dconnecter de la programmation
tertiaire.

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P64

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible

Lconomie des changes internationaux: constats et enjeux


Dveloppement de nouveaux produits immobiliers hybrides rpondant aux besoins (cf. ITC, A-Park,
Asian Business Park): produits mixtes alliant bureaux, centres de confrences et salles de runions,
commerces, showrooms

Pollutec

Les enjeux prendre en


compte

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

International Trade Center

Proximit transports en commun locaux

Proximit quipements et services

Monte en gamme des produits tertiaires classiques

P65

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible

Pour mmoire, les quipements complmentaires


destins soutenir lconomie des changes
internationaux

Le Mesnil-Amelot
(ple htelier)

ITC
Roissy Village
(ple htelier)
Dme Arena

Roissyple
(ple htelier)

Trapze
Arolians/
Colise
Htellerie
Triangle de
Gonesse
Europacity

Arolians
Extension PIEX
+ Cit de lExpo

Sports / Loisirs/ commerces /


spectacles

Evnements et expositions
caractre professionnel

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P66

CMN Partners

5. Une programmation cohrente et lisible


Engager une dmarche globale de requalification des sites stratgiques

Objectifs

Modalits de mise
en uvre

Deux exemples
doutils: MODUE et
SEMOP

Calendrier

1. Engager une politique de requalification dans le cadre du Schma des Espaces Economiques
2. Permettre latteinte progressive dun quilibre oprations nouvelles / densification des espaces
existants: favoriser la redynamisation de ~ 350 ha de zones dactivits vocation productive, soit ~
17,5% de lexistant horizon 2035 (hors ZA Mitry-Compans dj intgre dans les projets de
densification).
3. Assurer la monte en gamme globale des espaces conomiques du Grand Roissy et viter la
dqualification des espaces anciens
4. Saffirmer comme territoire dexprimentation dans la mutation de parcs dactivits vocation
industrielle et logistique
1. Dfinir collectivement les sites ncessitant des oprations de redynamisation ou de requalification et
leur priorisation (notamment sites situs en zone urbaine dense ou sites de grande ampleur) sur la
base de la dfinition dun intrt dchelle Grand Roissy .
2. Engager une tude des potentiels de dveloppement et de mutabilit du foncier pour la zone de
Mitry-Compans ds 2016
3. Mettre en place des outils permettant anticipation des impacts et prquation financire
1. La MODUE: Matrise duvre de Dveloppement Urbain et Economique, ingnierie conomique qui a
pour mission sur la base dune enqute conomique, dun diagnostic foncier et dun
accompagnement la libration des sites oprationnels, dengager une stratgie de relocalisation et
doprations tiroirs susceptibles doptimiser le redploiement du site (convention EPFIF collectivit).
2. La SEMOP: permet lassociation doprateurs privs des oprations damnagement dans le cadre
dun portage public-priv. Dispositif susceptible dtre mobilis pour permettre la prquation entre
plusieurs oprations damnagement vocations diffrentes

1. Lancement dune tude destine identifier les sites ncessitant une redynamisation (ds 2015?)
2. Lancement dune tude de dveloppement concernant Mitry Compans (2016)
3. Approfondissement juridique des possibilits de mise en uvre dune MODUE et dune SEMOP

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P67

CMN Partners

Sommaire
6.

7.

Une stratgie concerte au service du projet


1.

Initier une stratgie foncire commune?

2.

Piloter collectivement le process dimplantation des


entreprises

3.

Instituer une relation rgulire lus / oprateurs


immobiliers

Des outils de pilotage lchelle du Grand Roissy


1.

Une gouvernance au service du projet

2.
3.
4.
5.

Une stratgie marketing coordonne


Des rgles durbanisme harmonises?
Vers des logiques de prquation fiscale?
Des outils de suivi oprationnels

8.

Des principes de continuit urbaine, adosss un


systme de transport optimis

9.

Quel chemin critique pour mettre en uvre le


Schma?

Annexes:
1.

Exemples de gouvernance

2.

Dtails concernant les cibles

3.

Typologies de produits immobiliers

4.

Prcisions mthodologiques

Contacts
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P68

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6. Une stratgie concerte, base sur la mutualisation


Initier une stratgie foncire commune?

Objectifs

1. Assurer la matrise foncire des espaces vocation conomique dont la programmation est envisage
tardivement (post 2035) ou dont la sortie effective est incertaine
2. Contenir lexpansion de foncier conomique et assurer la cohrence des diffrentes dmarches
concomitantes (schma viaire, schma des liaisons structurantes, schma agricole, trame verte et
bleue)
3. Eviter le mitage et les dploiements opportunistes

Modalits de mise
en uvre

1. Acter collectivement dun maintien en rserve foncire des emprises dont la programmation est
prvue au-del de 2035
2. Dfinir le potentiel foncier stratgique du Grand Roissy pouvant justifier un portage de long terme par
la puissance publique (type EPF ou EPA)
3. Envisager la mise en place de ZAD ou de primtres dtude sur le foncier prserver pour des
vocations conomiques

Un outil possible:
la mise en place
de Foncires
Publiques
Communes

Calendrier

1. Cration de Foncires entre les communes concernes par les espaces prserver et lEPFIF
2. Un outil qui permet le portage de long terme (au-del de 10 ans) sur des emprises foncires dont
lattractivit est questionne par les oprateurs privs
3. Une dmarche possible au regard des taux de rendement attendus par lEPFIF (2% par an plafonns
10% 10 ans)
4. Une revente au prix achet qui permet daffecter les plus values ralises par les oprateurs privs sur
les charges foncires lamnagement des espaces publics ou la cration dquipements publics.

1. Validation de la stratgie foncire dbut 2016


2. Identification des sites stratgiques courant 2016
3. Engagement des premiers conventionnements ds 2017

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P69

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6. Une stratgie concerte, base sur la mutualisation

Piloter collectivement le
process dimplantation des
entreprises
et de remplissage des sites

1. Mettre en place un Comit dImplantation visant recenser lensemble des projets ports
par des oprateurs privs (investisseurs, promoteurs, utilisateurs)
2. Assurer par ce biais une cohrence de dveloppement des projets lchelle du Grand
Roissy en fonction de la programmation dfinie conjointement
3. Envisager une frquence trimestrielle de cette instance, ainsi que la possibilit de la runir
de manire ad hoc en fonction des opportunits identifies

Instituer une relation


rgulire lus / investisseurs
et oprateurs immobiliers

1. Instituer des runions rgulires entre les acteurs institutionnels du Grand Roissy et les
oprateurs privs de lamnagement et de limmobilier (sur un format proche de la runion
prvue fin avril?)
2. Mettre en place un Comit dExperts visant dfinir des modes de partenariat et de
montage des projets mixtes (habitat/conomie ou extension/requalification) dans un souci
dquilibrage global des oprations lchelle du Grand Roissy

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P70

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Sommaire
6.

7.

Une stratgie concerte au service du projet


1.

Initier une stratgie foncire commune?

2.

Piloter collectivement le process dimplantation des


entreprises

3.

Instituer une relation rgulire lus / oprateurs


immobiliers

Des outils de pilotage lchelle du Grand Roissy


1.

Une gouvernance au service du projet

2.
3.
4.
5.

Une stratgie marketing coordonne


Des rgles durbanisme harmonises?
Vers des logiques de prquation fiscale?
Des outils de suivi oprationnels

8.

Des principes de continuit urbaine, adosss un


systme de transport optimis

9.

Quel chemin critique pour mettre en uvre le


Schma?

Annexes:
1.

Exemples de gouvernance

2.

Dtails concernant les cibles

3.

Typologies de produits immobiliers

4.

Prcisions mthodologiques

Contacts
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P71

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7. Des outils de pilotage stratgique et oprationnel


Une gouvernance au service du projet (1/2):
La ncessit dune organisation souple court terme

Pour valoriser auprs des oprateurs immobiliers lambition commune du territoire et confirmer une certaine
matrise du dveloppement conomique et des orientations des projets

Pour assurer la prise en compte des prconisations du Schma auprs des instances supra-territoriales et
locales, dans la perspective des diffrentes rformes institutionnelles

Pour permettre la mise en uvre oprationnelle des outils et instances de pilotage ncessaires la sortie des
projets et la coordination globale de la dmarche

Pour instaurer des lieux dchanges et de dbat rguliers sur la base du travail initi depuis 2013 dans
llaboration du Schma

Prconisations:
1) Maintenir la gouvernance actuelle du dispositif, savoir dans le cadre de lACGR (cf. dtail des attentes relatives
chaque instance sur la diapositive suivante)
2) Sappuyer en parallle sur la mise en uvre de deux instances complmentaires: le Comit dImplantation et le
Comit Investisseurs (cf. diapositive 69)
3) Prvoir terme un modle de gouvernance renouvel dans un cadre institutionnel stabilis (cf. exemples en
annexe)
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P72

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7. Des outils de pilotage stratgique et oprationnel


Proposition de gouvernance souple de court terme (2/2)
Rle des diffrentes instances

Dsignation
par lACGR dun
rfrent
technique et
dun rfrent
politique

COPIL SEE
= a minima
Bureau ACGR

COTECH SEE
= poursuite
des ateliers
techniques
Besoin dun
support
technique SEE :
animation &
coordination

Partage de la situation conomique du territoire, du bilan des implantations et


des perspectives des marchs cls
Partage des enjeux prioritaires en matire dattractivit, de dv co
Partage de la programmation globale CT, MT, LT et des risques / opportunits
(ajustement prvisionnel offre / demande par exemple)
Partage des arbitrages / propositions dactions / stratgies

Prparation de la stratgie et de sa dclinaison


Prsentation de la programmation des sites et prparation des arbitrages
Prsentation des documents de planification (SDUC, SCOT, PLU)
Suivi de lavancement des projets transverses (dplacement, grands projets,
requalification, animation, marketing)
Partage de lavancement des tableaux de bord (marchs, programmation,
ajustement offre-demande)
Identification des risques / opportunits
Prparation des salons (projets phares, messages cls)
Sujets dentreprise particuliers traiter

Actualisation des tableaux de bords


Production dune lettre dinformation
Formalisation des supports du comit technique, prparation ordre du jour
Identification des problmatiques et sujets traiter (entreprises)
Animation des rflexion sur les propositions dactions possibles

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P73

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7. Des outils de pilotage stratgique et oprationnel


Une stratgie marketing coordonne (1/2)
Regrouper les sites autour de quelques ples lisibles

Objectifs

Description et conditions de mise en uvre

Ple tertiaire urbain

Primtre : Gares RER et futures gares du GPE


Offre 2030 : ~150 000 m2 de bureaux urbains et campus urbains
Marketing : adresse, vie urbaine, identit, mixit, connectivit

Ple mtropolitain et
technologique

Primtre : Triangle de Gonesse + Paris Nord 2


Offre 2030 : ~400 000 m de bureaux
Marketing : un cosystme de tertiaire suprieur de rang international

Ple logistique

Ple de lconomie
de changes

Ple productif

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

Primtre : Ple aroportuaire largi


Offre 2030 : ~400 ha dentrepts
Marketing : le ple logistique francilien pour le fret haute valeur ajoute
Primtre : Ple aroportuaire largi
Offre 2030 : ~500 000 m de bureaux et produits immobiliers hybrides
Marketing : une offre complte au service des activits internationales
Primtre : PSA, Mitry-Compans, Grande Couture, PA du Val de France
Offre 2030 : ~150 ha de locaux ddis des activits industrielles
Marketing : des sites penss pour le dveloppement dune industrie
mtropolitaine

P74

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7. Des outils de pilotage stratgique et oprationnel


Une stratgie marketing coordonne (2/2)
Dcliner un marketing 3 chelles : Roissy, polarit, opration

3 chelles territoriales 3 niveaux de discours


Marketing du Grand Roissy
Stratgie conomique

Destination Grand Roissy

Ple # 1

Op1

Promesse du ple
Projet territorial
Signaltique / amnagement
Op2

Op3

Op4

Positionnement
Produits immobiliers
Label Grand Roissy

Cibles
Messages
Vecteurs

Coordination et cohrence entre les 3 niveaux de discours

Coordination du systme dacteurs pour la promotion du territoire, des polarits et oprations

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P75

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7. Des outils de pilotage stratgique et oprationnel

1. Traduire les implications du Schma sur le plan juridique dans le cadre des documents
durbanisme, notamment les PLU
2. Valoriser ladquation du Schma avec le SDRIF
3. Profiter de la mise en place des PLUi et de la mise en place de la Mtropole pour rflchir
une mise en cohrence des documents durbanisme
4. Dans le cadre des rvisions actuelles de PLU, veiller une prise en compte des principes du
Schma des Espaces Economiques

Des rgles durbanisme


harmonises?

1. Favoriser lharmonisation des taux de taxe et/ou la mise en place dun systme de
prquation
2. Engager une rflexion sur ces problmatiques une fois stabilise lorganisation
institutionnelle du territoire ( partir de 2016 suite lapplication de la Rforme Territoriale
et la mise en place de la MGP).
3. Prvoir des actions de lobbying auprs des instances dcisionnaires en matire de
redevance sur la cration de bureaux / CFE et CVAE
4. Prvoir une tude spcifique sur les questions fiscales

Vers des logiques de


prquation fiscale?

Des outils de suivi


oprationnels

1. Mettre en place un rfrentiel damnagement et/ou cahier de prescription commun tout


projet damnagement ou de requalification despaces dactivits pour favoriser la lisibilit
globale de la dmarche et la monte en gamme des espaces existants
2. Mettre en place les outils de suivi (tableaux de bords) et les actualiser de faon
priodique (cf. atlas foncier)
3. Conception dun outil dvaluation de limpact financier global des oprations
damnagement conomique pour la collectivit, intgrant limpact sur les ressources
fiscales de la collectivit (CET, impts locaux) et limpact potentiel de la fiscalit
francilienne (RCBE)

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P76

CMN Partners

Sommaire
6.

7.

Une stratgie concerte au service du projet


1.

Initier une stratgie foncire commune?

2.

Piloter collectivement le process dimplantation des


entreprises

3.

Instituer une relation rgulire lus / oprateurs


immobiliers

Des outils de pilotage lchelle du Grand Roissy


1.

Une gouvernance au service du projet

2.
3.
4.
5.

Une stratgie marketing coordonne


Des rgles durbanisme harmonises?
Vers des logiques de prquation fiscale?
Des outils de suivi oprationnels

8.

Des principes de continuit urbaine, adosss un


systme de transport optimis

9.

Quel chemin critique pour mettre en uvre le


Schma?

Annexes:
1.

Exemples de gouvernance

2.

Dtails concernant les cibles

3.

Typologies de produits immobiliers

4.

Prcisions mthodologiques

Contacts
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P77

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8. Des principes de continuit urbaine,


adosss un systme de transport optimis
Focus sur les aires de connectivit conomique:

Une cohrence entre dveloppement conomique et dveloppement des infrastructures de transport pour
remplir atteindre l ambition du dveloppement du Grand Roissy

Les isochrones 15 et 30 mn en transport en commun montrent que les zones de dveloppement situes dans les
communes urbaines du sud bnficieront dune connectivit spatiale interne dbordant largement sur le nord de
lIle-de-France.

Le dveloppement des infrastructures lourdes de transport en commun du Grand Paris permet dassurer cette
connectivit , en particulier entre Le Mesnil-Amelot, laroport de Roissy CDG, le triangle de Gonesse et au sud du
Grand Roissy, Le Bourget et Pleyel, via le PIEX.

La connectivit transversale interne au Grand Roissy est galement assure 30mn, plus particulirement par le
barreau de Gonesse. Elle doit cependant tre renforce par des lignes BHNS projetes.

La ralisation des projets de transport en commun du Grand Paris est une condition ncessaire pour assurer le
dveloppement conomique du Grand Roissy dans le cadre dune mobilit durable.

Pour les communes plus rurales du nord et de lest du Grand Roissy, des liaisons directes et proportionnes la
demande avec les ples autour de Roissy CDG devront galement tre prvues pour rendre ces communes
attractives et assurer leur dveloppement.

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P78

CMN Partners

Sommaire
6.

7.

Une stratgie concerte au service du projet


1.

Initier une stratgie foncire commune?

2.

Piloter collectivement le process dimplantation des


entreprises

3.

Instituer une relation rgulire lus / oprateurs


immobiliers

Des outils de pilotage lchelle du Grand Roissy


1.

Une gouvernance au service du projet

2.
3.
4.
5.

Une stratgie marketing coordonne


Des rgles durbanisme harmonises?
Vers des logiques de prquation fiscale?
Des outils de suivi oprationnels

8.

Des principes de continuit urbaine, adosss un


systme de transport optimis

9.

Quel chemin critique pour mettre en uvre le


Schma?

Annexes:
1.

Exemples de gouvernance

2.

Dtails concernant les cibles

3.

Typologies de produits immobiliers

4.

Prcisions mthodologiques

Contacts
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P79

CMN Partners

10. En synthse

Quel chemin critique pour mettre en uvre le Schma?


Le temps de la mise en oeuvre

Le temps de la fondation

Le temps de lexprimentation

Valider les orientations


programmatiques sur le plan politique
(Assemble Gnrale du Grand
Roissy)

Assurer le lancement et la
commercialisation des premiers
projets

Valider le principe de mise en uvre


dune stratgie foncire

Consolider les modalits de portage

Mettre en uvre les


conventionnements

Lancement de ltude sur Mitry-Compans

Lancement requalification

Mise en place du Comit dImplantation


Mise en place du Comit Investisseurs
Dfinition des bases de la gouvernance
politique et technique
Calage de la plateforme de discours et des
argumentaires marketing
Valorisation de la conformit du Schma
avec les autres dmarches de rfrence

1e communication sur le Schma lors du


MIPIM 2017

Rflexion et lobbying sur les futurs PLUi

Identification et communication auprs de


lensemble des communes
Mise en place des outils oprationnels
(Tableau de Bord, atlas foncier et
immobilier)
Favoriser larticulation des dmarches de planification

Juin 2015 Dcembre 2016


20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

2017
P80

A partir de 2018

CMN Partners

10. En synthse

Focus sur le temps de la fondation


Le temps de la fondation
Valider les orientations programmatiques sur
le plan politique (Assemble Gnrale du
Grand Roissy)
Mise en place du Comit dImplantation
Mise en place du Comit Investisseurs
Valorisation de la conformit du Schma avec
les autres dmarches de rfrence
Mise en place des outils oprationnels
(Tableau de bord, atlas foncier et
immobilier)
Calage de la plateforme de discours et des
argumentaires marketing

Valider le principe de mise en uvre dune


stratgie foncire
Communication auprs de lensemble des
communes
Dfinition des bases de la future gouvernance
politique et technique

Sept-dcembre 2015
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P81

Janv-Juin 2016

Juil-Dc 2016

CMN Partners

Sommaire
6.

7.

Une stratgie concerte au service du projet


1.

Initier une stratgie foncire commune?

2.

Piloter collectivement le process dimplantation des


entreprises

3.

Instituer une relation rgulire lus / oprateurs


immobiliers

Des outils de pilotage lchelle du Grand Roissy


1.

Une gouvernance au service du projet

2.
3.
4.
5.

Une stratgie marketing coordonne


Des rgles durbanisme harmonises?
Vers des logiques de prquation fiscale?
Des outils de suivi oprationnels

8.

Des principes de continuit urbaine, adosss un


systme de transport optimis

9.

Quel chemin critique pour mettre en uvre le


Schma?

Annexes:
1.

Exemples de gouvernance

2.

Dtails concernant les cibles

3.

Typologies de produits immobiliers

4.

Prcisions mthodologiques

Contacts
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P82

CMN Partners

Exemple de gouvernance n1:


SAE de Montpellier
Comit de pilotage SAE

Pilotage : Prsident
Missions : partager une vision, valider et discuter la stratgie, expression des demandes des lus
/partenaires
Frquence : 2 fois / an
Composition : VP DDEE, DUH, DFAO, DET + prsidents des partenaires

Comit technique SAE

Pilotage : DT
Missions : prparer la stratgie, suivre et piloter la mise en uvre, coordonner les acteurs oprationnels
Composition : DDEE, DUH, DFAO + partenaires (CG, CR, SERM, CCI, SAAM, T34, LRA ) + autres acteurs selon
sujets (communes, oprateurs immobiliers. )
Frquence : mensuelle ou bimestrielle

Agent SAE (DDEE) anime et coordonne le rseaux de rfrents SAE (DFAO, DUH, SERM et partenaires)

Stratgie &
programmation

Mise en oeuvre
oprationnelle

DDEE, DUH, DFAO, DET

DDEE, DUH, DFAO, DET

Amnageurs

SERM + CG et CR (selon sujets)

CG, CR, Consulaires, communes,


selon les sujets

Amnageurs / promoteurs (selon


sujets)

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P83

Marketing &
Commercialisation
DDEE (services marketing &
implantation)

Amnageurs et partenaires
Commercialisateurs / promoteurs

CMN Partners

Exemple de gouvernance n2:


Schma des Espaces Economiques* (sur la base du SAE de Montpellier)
Comit de pilotage SEE
Pilotage : Prsidence tournante tous les ans
Missions : partager une vision, valider et discuter la stratgie, expression des demandes des lus
/partenaires
Frquence : 2 fois / an
Composition : Prsidents EPCI (ou reprsentants), lus rgionaux et dpartementaux, ADP, Etat, CCI

Comit technique SEE

Pilotage : DGS de lEPCI prsidente


Missions : prparer la stratgie, suivre et piloter la mise en uvre, coordonner les acteurs oprationnels
Composition DGS des EPCI yc MGP + partenaires (CG, CR, Etat, CCI, amnageurs, ADP) + autres acteurs selon
sujets (communes, oprateurs immobiliers. )
Frquence : mensuelle ou bimestrielle

Stratgie &
programmation

Mise en oeuvre
oprationnelle

Marketing &
Commercialisation

Directions techniques EPCI

Directions techniques EPCI

Services communication/mkt

Amnageurs

CG et CR (selon sujets)

Amnageurs et partenaires

CG, CR, Consulaires, communes,


selon les sujets

Amnageurs / promoteurs (selon


sujets)

Commercialisateurs / promoteurs

* Ajuste par rapport aux spcificits du systme dacteurs du Grand Roissy


** Schma dAccueil des Entreprises
20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P84

CMN Partners

Exemple de gouvernance n3:


Ple Chimie Durable Bordeaux 2020 (approche filire)
Maitrise douvrage globale (CUB)

Comit partenarial
Reporting

Fonction : suivi de lavancement et coproduction de la stratgie

quipe danimation oprationnelle

Membres : Elus + reprsentants des


partenaires : CUB, ACD, CRA, CCI, BGI,
GPMB, DIRRECTE, DREAL, UNIVERSITE

Fonction : suivi des tableaux de bords et coordination


des projets
Support transverse
Dlgue ACD ou CUB en direct

Confie les projets aux partenaires


oprationnels

Support et coordination des interventions


des partenaires

Une matrise douvrage particulire par projet


Le projet
prospection

Le projet cluster

Le projet start-up

Pilotage : ACD

Pilotage : CRA

Pilotage : BGI

Pilotage : xx

Pilotage : x

Partenaires :
CRA, ACD, VU,
Universit,
ENSCPB

Partenaires :
Bordeaux Unitec,
Innovalis, ACD

Partenaires :
ACD, CRA,
Innovalis, CCI,
CUB

Partenaires : xx

Partenaires : xx

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P85

Projet n

Projet n + 1

CMN Partners

Exemple de gouvernance n4:


Ple Ecoconstruction du Nord-Isre (approche cluster)
Stratgie et action
Conseil
dAdministration
-Dcider des orientations
de la PF

quipe de direction et
danimation

Financement
Partenaires financiers
- contribuer au
financement de la structure
ou des projets

-Mettre en uvre la
stratgie + dispenser
loffre de service
- inclut un organe de
coordination avec autres
PF du rseau Grenelle

Partenaires techniques
- contribuer loffre de
service par une offre
complmentaire ou par la
fourniture dune partie de
loffre

Proposent

Comit Scientifique

Club des utilisateurs

-Avoir une vision des


enjeux du btiment de
demain et des besoins
des entreprises du
secteur
- Proposer des
orientations
stratgiques pour la PF

- Proposer des
amliorations de loffre
de service aux
entreprises daprs un
retour dexprience et
un besoin de services

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

Offre de services

Concertation et proposition
damlioration
P86

CMN Partners

Annexes
Dtails concernant les cibles
Tertiaire li
lconomie
prsentielle

Tertiaire
aroportuaire

Services de
proximit et
services support
destination des
populations
rsidentes, des
entreprises du
Grand Roissy et de
laire
mtropolitaine

Bureaux lis
lactivit
arienne et
aroportuaire

Activits
productives de
proximit
Activits pour les
populations
rsidentes et les
activits
structurantes du
Grand Roissy
(TPE, PME-PMI,
artisanat, BPT,
maintenance)

Tertiaire
mtropolitain
Fonctions de
sige et de
direction

Activits semiindustrielles et
industrielles

PMI ETI
industrielles ou
semi-industrielles
Fabrication
grandes sries et
petites sries

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

Tertiaire li
lconomie des
changes
internationaux
Fonctions
business et
corporate,
antenne
dentreprises
internationales

Logistique
urbaine

Activits technologiques

Activits high tech /


R&D contenu innovant

Activits en lien
avec
lacheminent des
flux de
marchandises et
de biens dans les
agglomrations

Logistique
longue porte

Logistique en
lien avec
lactivit
aroportuaire

Messagerie

Messagerie

Fret routier

Fret arien

Logistique lie
la grande
distribution

Logistique
inverse forte
valeur ajoute

Transport routier
de marchandises

Commerce de
gros vocation
internationale

Activits en lien avec


lconomie des
changes internationaux
ncessitant des surfaces
techniques ou
dexposition

P87

CMN Partners

Annexe
Cibles et typologies dimmobilier

Activits
Type de locaux

Economie
rsidentielle

Entrepts

Logistique
urbaine, petit
ngoce

Locaux
dactivits

Artisanat, BTP,
services
oprationnels

Tertiaire
aroportuaire

Tertiaire
mtropolitain

Industrie et semiindustrie

changes
internationaux

Fret arien
Grande distribution
Commerce de gros
international

BTP, rparation,
maintenance
PMI ETI
industrielles
Fabrication

Locaux
mixtes

Bureaux
purs

Logistique et
commerce gros

Activits high tech / R&D


Activits de services
ncessitant des surfaces
techniques ou dexposition
Agences locales:
Bancassurance
administration,
immobilier,

Fonctions
directionnelles,
enjeux dimage
Audit & conseil

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

Activits
rgionales
grands comptes
industriels,

P88

CMN Partners

Annexe
Typologies de produits sur le segment
des locaux dactivits et des entrepts
Locaux TPE / artisanat

Locaux d'activits PME/PMI

Entrept & btiment industriel

Illustrations

VEAS, Villages dentreprises


Environnement
urbain

Caractristiques
techniques

Activits cibles

Zones logistiques/ industrielles


Parc dactivit, Technoparc

2nde priphrie

Accs routiers / PL

Accs PL et autoroutiers

Peu compatible avec lhabitat

Non compatible habitat

Proximit services

Accs services de base

Services de base sur site

Un ensemble de btiments R+0


R+1 de 1000 3000 m2
dcoup en lot < 200 m

Btiments de R+0 R+1 de 1


000 5 000 m

Btiments R+0 R+1 de 3 000


20 000 m

> 50% de surfaces techniques

75 emplois/ha

30 emplois/ha

50 emplois/ ha

COS de 0.5

COS de 0.3

COS de 0.3 0.5

Artisanat

BTP, rparation, maintenance

BTP

PMI ETI industrielles

Services oprationnels

Petit ngoce professionnel

Proximit avec lhabitat sous


contraintes techniques (pas de
quais, cour camion limite)

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P89

Logistique urbaine, messagerie


(cross docking)
Commerce de gros
Industrie

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Annexe
Typologies de produits sur le segment du bureau
Bureaux urbains

Bureaux Business parcs

Proximit
centre-ville,
TC
frquents,
signatures
architecturales,

Proche priphrie, traitement


paysag qualitatif, plan masse
ar

Mixit possible avec lhabitat


au niveau de llot

Compatibilit
possible
avec
lhabitat au niveau du macro-lot

Dense trs dense (COS > 1)

0,7 < COS < 1

Bureaux mixtes / technologiques

Illustration

Cadre urbain
& paysager

Produit

R+4 R+8 avec plateaux


partir de 1000 m.
1 Pk / 50 75 m2

Cibles

Fonctions directionnelles,
enjeux dimage

Bancassurance, audit & conseil,


administration, immobilier

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R+2 R+4 avec plateaux de 500


m2 1500 m.
1 Pk / 30 50 m2 Parking arien
mutualisable au niveau de llot

Proche / moyenne priphrie,


Environnement paysag haut de
gamme, en vitrine de parc
dactivits.
Proximit directe non compatible
avec lhabitat
0,5 < COS < 0,7
Btiments en R+1/3 avec ~30 % de
surfaces
techniques.
Accs
moyens porteurs.
1 Pk / 50 m2
Activits mtropolitaines

Activits tertiaires de grands


comptes industriels, services
oprationnels, IT

P90

Activits high tech / R&D


Activits de services ncessitant
des surfaces techniques

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Annexe
Mthode destimation de la consommation de foncier
1. Recensement de lensemble des projets fonciers et immobiliers horizon 2035 lchelle du Grand Roissy
2. Classement des projets selon 2 types de catgories:
1.
2.

Vocation prvisionnelle (tertiaire, logistique, activits)


Extension ou densification

3. Somme de la programmation prvisionnelle (en m) correspondante aux diffrentes catgories


4. tablissement dun COS moyen en fonction de la catgorie

5. Calcul des quivalents m/ha consomms

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

P91

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Annexe
Mthode destimation des besoins prvisionnels en foncier
1. Hypothses de dpart (valides suite au Bureau du 23 juin 2014)

2. Calcul par segment:

20150713_SEE Grand Roissy_Rapport dtaill phase 2_V2

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Annexe
Mthode destimation de limpact en termes demplois
1. Calcul partir:
1.
2.

De la consommation de foncier pour les projets vocation logistique et vocation activits


Du nombre de m programms pour les projets vocation tertiaire

2. Application de ratios:

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Contacts

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Architectes de Projets

4 rue Dolors Ibarruri 93188 Montreuil


tel : 01 78 42 75 44
www.egis.fr

26 place Bellecour 69002 Lyon


tel : 04 78 92 81 87 fax : 04 72 61 16 60
www.cmn-partners.com

Jean-Louis Meynet, Associ


mobile: 06 46 39 62 76
jl.meynet@cmn-partners.com

Marion Michel, Directrice de projets


mobile : 06 65 67 86 51
m.michel@cmn-partners.com

Sarah Kowal, Directrice du Dveloppement


mobile: 06 28 42 43 21
sarah.kowal@egis.fr

107 avenue Parmentier 75011 Paris


tel : 01 44 70 04 08
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