Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
Pendahuluan
Akuntansi
Pembelanjaan
Teknik
Penentuan
Penentuan Ulang
Probabilitas Probabilitas
Revaluasi
Capital Budgeting atau Rencana Investasi dapat dilakukan oleh investor sendiri
maupun dengan menggunakan jasa dari Biro Konsultan. Namun laporan studi
2
PENILAIAN INVESTASI
kelayakan yang disusun oleh Biro Konsultan belum menjamin bahwa investasi
dalam proyek yang dimaksud pasti berhasil. Hal ini berkaitan erat dengan asumsi-
asumsi yang digunakan dalam penyusunan Feasibility Study.
Suatu investasi merupakan pengadaan barang-barang modal dan atau jasa yang
diperlukan untuk pelaksanaan suatu proyek baik proyek baru, rehabilitasi,
modernisasi, ataupun ekspansi, penelitian dan pengembangan. Lebih luas lagi suatu
investasi dapat diartikan sebagai penanaman baru ke dalam masyarakat untuk
menghasilkan suatu barang dan atau jasa. Kredit yang diberikan untuk membiayai
suatu investasi disebut Kredit Investasi.
4
PENILAIAN INVESTASI
Beberapa Permasalahan
5
PENILAIAN INVESTASI
6
PENILAIAN INVESTASI
a. Pengeluaran Fisik
Merupakan pengeluaran untuk pengadaan barang, misalnya tanah, bangunan,
mesin-mesin, alat pengangkutan, inventaris, dan lain-lain. Biaya physik ini sendiri
dibedakan menjadi :
- Import Content, yaitu pengeluaran-pengeluaran untuk barang-barang yang
harus diimpor dari luar negeri.
- Local Content, yaitu pengeluaran untuk barang-barang yang dapat diperoleh
di dalam negeri.
b. Pengeluaran Nonfisik
Merupakan pengeluaran untuk biaya perizinan, biaya notaris, biaya konsultan,
biaya tenaga kerja selama masa konstruksi dan biaya non barang lainnya.
7
PENILAIAN INVESTASI
Hal - hal lain yang perlu diperhatikan dalam rencana pembiayaan investasi
adalah : 8
PENILAIAN INVESTASI
Beberapa Teknik Untuk Mengukur Kelayakan Suatu Investasi Dilihat Dari Aspek
Keuangan
9
PENILAIAN INVESTASI
Contoh 1 :
10
PENILAIAN INVESTASI
11
PENILAIAN INVESTASI
=============
Umur proyek 5 tahun, payback period yang dibutuhkan hanya 2 tahun. Jadi
dengan menggunakan metode ini, maka proyek viable untuk dibiayai.
12
PENILAIAN INVESTASI
Contoh 2 :
Suatu proyek membutuhkan biaya investasi sebesar Rp. 10.000.000,00. Umur
proyek 5 tahun. Pola cash flow sebagai berikut :
13
PENILAIAN INVESTASI
6.000.000,00
14
PENILAIAN INVESTASI
(Rp. 4.000.000,00)
Tahun ke-4 Rp. 6.000.000,00
_________________
Surplus Rp. 2.000.000,00
=============
Cash inflow untuk tahun ke-4 Rp. 6.000.000,00 dibutuhkan untuk menutup
payback period pada tahun keempat cukup dibutuhkan waktu :
4.000.000
X 12 bulan = 8 bulan.
6.000.00
0
Jadi payback period = 3 tahun 8 bulan. Dan masih lebih pendek dari umur proyek.
Dengan demikian proyek layak untuk dibiayai. Cash flow sesudah masa payback
period tercapai, diabaikan.
15
PENILAIAN INVESTASI
Contoh 3 :
Suatu investasi dan apabila pada cash flow yang diharapkan sama, sebagai
berikut :
1 Rp. 12.000.000,00 0
2 4.000.000
3 4.000.000
4 4.000.000
16
PENILAIAN INVESTASI
5 4.000.000
Apabila cash flow tidak seragam, maka digunakan perhitungan payback period
sebagai berikut :
Cash Flow
Tahun Nilai Cash Kumulatif
Investasi Flow (Rp. 000)
(Rp. 000) (Rp. 000)
0 20.000 0 0
1 8.000 8.000
17
PENILAIAN INVESTASI
2 6.000 14.000
3 4.000 18.000
4 2.000 20.000
5 2.000 22.000
Cash Flow
Tahun Nilai Cash Kumulatif
Investasi Flow (Rp. 000)
(Rp. 000) (Rp. 000)
0 0 0
2 5.000 10.000
3 5.000 15.000
18
PENILAIAN INVESTASI
4 5.000 20.000
Karena sifatnya cash flow seragam, maka payback period dapat dihitung :
Rp. 13.000 / 5.000 = 2,6 tahun.
======
n CIFt - COFt
20
PENILAIAN INVESTASI
NPV = ∑
t=0 (1+i)t
atau
n NCFt
NPV = ∑
t=0 (1+i)i
21
PENILAIAN INVESTASI
Dalam evaluasi suatu proyek, bilamana NPV > 0, berarti proyek mempunyai
manfaat / keuntungan yang lebih besar dari jumlah pengorbanan (investasi) yang
dikeluarkan.
Bilamana NPV = 0, maka pada tingkat discount rate yang diperhitungkan
besarnya manfaat / keuntungan sama besarnya dengan tingkat pengorbanan.
Sedangkan bilamana NPV < 0, berarti besarnya pengorbanan lebih besar dari
manfaat / keuntungan yang diperoleh. Jadi proyek tidak layak untuk dibiayai.
22
PENILAIAN INVESTASI
Contoh 1 :
Suatu usulan proyek untuk pembelian mesin dengan harga Rp. 250 juta. Umur
mesin 5 tahun. Depresiasi menggunakan metode garis lurus. Rate of return yang
diminta sebesar 20%. Estimasi laba setiap tahun : Asumsi bahwa anda telah
menyusun rugi laba proforma untuk lima tahun. Rugi laba proforma sebagai
berikut :
TAHUN
1 2 3 4 5
Penjualan 120 600 1.480 1.000 400
23
PENILAIAN INVESTASI
Cash Flow :
Laba bersih 50 160 100 25
Penyusutan 50 50 50 50 50
----------------------------------------------------------------------------
Cash Flow 50 100 210 150 75
======================================
1 50 .8333 41.665
2 100 .6944 69.440
3 210 .5787 121.527
4 150 .4823 72.345
5 75 .4019 30.143
24
PENILAIAN INVESTASI
Atas dasar perhitungan dengan menggunakan metode Net Present Value, maka
usulan proyek tersebut layak untuk dibiayai karena menghasilkan NPV = Rp.
85.120,00.
======
Contoh 2 :
Sebuah proyek (A) dilaksanakan dalam jangka waktu 7 tahun dengan nilai
investasi sebesar Rp. 1.300 juta yang dilakukan dalam dua tahap, yaitu :
- tahun 0 : Rp. 800 juta
- tahun 1 : Rp. 500 juta
Biaya operasional yang dikeluarkan tiap tahun rata-rata Rp. 300 juta. Dari hasil
penanaman modal tersebut mendapatkan hasil sebesar :
25
PENILAIAN INVESTASI
26
PENILAIAN INVESTASI
Contoh 3 :
Sebuah perusahaan (B) dengan perkembangan net cash flow-nya sebagai berikut :
27
PENILAIAN INVESTASI
Discount Annuity
Net Cash Present Present
Tahun Factor Factor
Flow Value Value
(10%) (10%)
1 2.000 0.909 1.818 - -
2 2.000 0.826 1.653 - -
3 2.000 0.751 1.503 3.791 7.582
4 2.000 0.683 1.366 - -
5 2.000 0.621 1.242 - -
10.000 - 7.582 - 7.582
Nilai sekarang bersih anuited dari proyek (B) dapat dihitung sebagai
berikut :
NPVa = (2.000) x (3,791)
= 7.582,00
28
PENILAIAN INVESTASI
Contoh 4 :
Proyek (C) dengan nilai investasi sebesar Rp. 10.000 juta dan menghasilkan rata-
rata pendapatan tiap tahun Rp. 4.000 juta untuk selama 6 tahun. Proyek tersebut
diproyeksikan tidak mempunyai nilai sisa (salvage value) pada akhir tahun.
Bilamana diinginkan rate of return 16%, berapa NPV dari proyek (C) tersebut ?
6 4.000
NPV = ∑ - 10.000
29
PENILAIAN INVESTASI
t=1 (1 + 0,16)6
0 - 10.000 1,000 -
10.000
30
PENILAIAN INVESTASI
NPV = 4.739
======
Gambaran dari proyek (C) dilihat dari berbagai tingkatan discount rate mulai dari
0% sampai dengan 40% adalah sebagai berikut :
31
PENILAIAN INVESTASI
32
PENILAIAN INVESTASI
40%
16000
14000
12000
10000
8000
40%
6000
4000
2000
0
-20000% 10% 20% 30% 40% 50%
33
PENILAIAN INVESTASI
Yang dimaksud dengan “benefit” dalam hal ini adalah present value daripada dana-
dana yang mampu dihimpun oleh proyek yang dimaksud. Sedangkan yang merupakan
“cost” adalah biaya proyeknya atau present value dari pengeluaran dana / modal yang
dilaksanakan. Dengan demikian BCR atau profitability index tidak lain adalah
perbandingan antara present value dari dana yang dihimpun disatu pihak dengan
biaya proyek di lain pihak.
34
PENILAIAN INVESTASI
diharapkan
35
PENILAIAN INVESTASI
Contoh :
Tiga buah proyek A, B, dan C dengan gambaran sebagai berikut :
IRR adalah merupakan rate of return atas investasi bersih suatu proyek pada jangka
waktu tertentu. IRR menunjukkan tingkat discount rate yang diperhitungkan pada
tingkat NPV = 0, dengan demikian IRR dapat dirumuskan sebagai berikut :
IRR = NPV = 0
n NCF
= ∑ =0
t =0 (1 + i )t
Dalam mencari IRR, dapat dilakukan dengan mencoba-coba (trial and error) atau
mencari tingkat discount rate yang mendekati hasil NPV = 0 atau tingkat discount rate
37
PENILAIAN INVESTASI
yang menghasilkan NPV positif dan NPV negatif yang perbedaannya terkecil. Atas dasar
pertimbangan tersebut, maka dapat diperhitungkan tingkat IRR dengan perhitungan
formula berikut :
NPV 1
IRR = i1 + ( i 2 − i1)
( NPV 1 − NPV 2)
Contoh 1 :
38
PENILAIAN INVESTASI
Net Cash
Tahu Inflow
(Rp. jutaan)
1 2.000
2 2.000
3 2.000
4 2.000
5 1.000
6 1.000
39
PENILAIAN INVESTASI
Pada tahun keenam diasumsikan nilai residu (salvage value = 0). Hitunglah Net Present
Value dan IRR !
NCF PV PV PV PV
Tahu (Rp. 000) Facto (Rp 000) Factors (Rp 000)
rs 13%
12%
1 2.000.00
2 0 3,037 6.07400 2,974 5.948.0
3 2.000.00 0 00
0
4
2.000.00
5 0 0,567 0,543
6 0,507 567.000 0,480 543.000
2.000.00
0 507.000 480.000
1.000.00
0
1.000.00
0
40
PENILAIAN INVESTASI
Net
Tahun DF 15% PV DF 25% PV
Benefit
0 - 800 1,000 - 800 1,0000 - 800
1 - 700 0,8696 - 609 0,8000 - 560
2 - 100 0,7561 - 76 0,6400 - 64
41
PENILAIAN INVESTASI
Dengan menggunakan formula perhitungan tersebut, dapat dihitung tingkat IRR dari
proyek A sebagai berikut :
NPV1
IRR = i1 + -------------------- (i2 - i1)
(NPV1 - NPV2)
289
= 15 + ---------------------- (25 - 15)
289 - ( -
220)
42
PENILAIAN INVESTASI
= 15 + 5,67
= 20,67%
Dalam pemilihan suatu proyek pertimbangan atas dasar NPV dan IRR perlu dilihat
secara menyeluruh berdasarkan tingkat discount faktor yang akan dipertimbangkan
atau “return” yang diharapkan akan diperoleh.
Contoh 3 :
43
PENILAIAN INVESTASI
Pemerintah telah mengalokasikan dana sebesar Rp. 1 milyar yang dapat digunakan
untuk mendirikan proyek A atau B dengan kondisi sebagai berikut :
- Proyek A selesai untuk 1 tahun dan akan memberikan benefit pada akhir tahun
kesatu sebesar Rp. 1,5 milyar.
- Proyek B selesai untuk jangka waktu 2 tahun dengan memberikan benefit pada
akhir tahun kedua sebesar Rp. 1.7 milyar.
Proyek mana yang akan dipilih bilamana diperhitungkan tingkat discount rate sebesar
10% ?
Kalau tingkat risiko yang harus dapat di-cover (tingkat bunga modal, inflasi)
diperkirakan sebesar 25% proyek mana yang menguntungkan ? Dalam hal ini perlu
dipergunakan cross over discount rate, yaitu dalam posisi proyek dengan tingkat NPV
dan Net B/C yang sama pada suatu tingkatan discount rate tertentu. Kembali pada
contoh tersebut di muka, maka gambarannya adalah sebagai berikut :
44
PENILAIAN INVESTASI
45
PENILAIAN INVESTASI
800
700
600
500
NPV
400
300 324
200
100
0
0 5 10 13,3 15 20 25 30 35 40 50
Discount Rate %
Kembali pada pertanyaan di atas, yaitu untuk tingkat discount rate sebesar 10% proyek
yang menguntungkan adalah proyek B, dan bilamana tingkat risiko yang diperhitungkan
adalah sebesar 25%, maka proyek yang menguntungkan adalah Proyek A.
46
PENILAIAN INVESTASI
4. Umur Investasi
Yang dimaksud dengan umur investasi dalam hal ini adalah perkiraan sampai
beberapa lama investasi tersebut dapat berproduksi (menghasilkan).
Umur proyek tersebut biasanya dibedakan atas :
a. Umur Ekonomis : biasanya ditentukan atas perkiraan sampai kapan proyek secara
ekonomis masih dapat berproduksi. Jadi lebih ditekankan pada masalah efisiensi.
b. Umur Teknis : lebih melihat dari segi kenyataan sampai kapan investasi tersebut
secara teknis dapat digunakan untuk berproduksi, terlepas dari masalah efisiensi atau
tidaknya.
Dalam kaitannya dengan menghitung viabilitas investasi, dasar penentuan umur
investasi yang digunakan adalah umur ekonomis untuk keperluan intern perusahaan
(bukan untuk keperluan pajak).
47
PENILAIAN INVESTASI
Perhitungan viabilitas investasi yang telah diuraikan dalam bab terdahulu, hanya
dimaksud untuk menentukan apakah bank bersedia memberikan kredit atau tidak,
apabila proyek viable berarti dapat dilanjutkan dengan pembiayaan bank. Namun
48
PENILAIAN INVESTASI
sebaliknya, apabila proyek tidak viable sebaiknya bank tidak membiayainya. Jadi
perhitungan viabilitas tersebut tidak dimaksudkan untuk menentukan besarnya kredit
investasi yang dapat diberikan. Adapun besarnya kredit investasi yang dapat diberikan
akan ditentukan oleh beberapa faktor, antara lain :
a. Besarnya dana yang diperlukan untuk investasi dalam proyek
Yang dimaksud dengan dana yang diperlukan untuk investasi tersebut adalah
semua biaya yang diperlukan untuk membangun proyek yang dimaksud sampai
siap untuk beroperasi, termasuk pengeluaran-pengeluaran untuk keperluan masa
percoban.
49
PENILAIAN INVESTASI
50
PENILAIAN INVESTASI
51
PENILAIAN INVESTASI
a. Skala Penarikan
Masalah penting yang harus diperhatikan di dalam menetapkan skala penarikan
adalah bahwa skala penarikan harus sesuai dengan kebutuhan pembangunan
proyek. Sehubungan dengan hal tersebut, perlu disusun rencana pembangunan
proyek yang menggambarkan tahap-tahap pengeluaran uang baik untuk
52
PENILAIAN INVESTASI
b. Skala Pelunasan
Skala pelunasan adalah daftar yang memuat rencana pelunasan suatu pinjaman
baik pelunasan hutang pokok maupun hutang bunga. Untuk dapat menyusun skala
pelunasan tersebut, terlebih dahulu perlu disusun apa yang disebut Proyeksi
53
PENILAIAN INVESTASI
Penerimaan dan Pengeluaran Kas (Projected Cash Flow). Selain project income
statement, minimal selama masa laku kredit investasi tersebut. Penyusunan
projected cash flow biasanya dapat dilakukan dengan berbagai cara atau bentuk,
namun biasanya secara garis besarnya dapat dibagi dalam 3 sektor, yaitu :
Proyeksi Penerimaan
Proyeksi penerimaan biasanya disusun berdasarkan atas pendapatan setelah
pajak dan biaya-biaya noncash seperti penyusutan, amortisasi dan sebagainya.
Jumlah tersebut adalah merupakan dana yang dapat dihimpun.
Apabila diperkirakan ada penerimaan-penerimaan lain seperti penjualan aktiva
tetap dan sebagainya, harus dimasukkan pula dalam sektor ini.
Proyeksi Pengeluaran
Dalam sektor ini dimasukan proyeksi pengeluaran-pengeluaran perusahaan di
luar biaya operasional yang sudah dimasukkan dalam projected income
statement. Namun apabila tidak memungkinkan untuk memproyeksikan
pengeluaran-pengeluaran tersebut, maka cukup apabila dicadangkan saja
54
PENILAIAN INVESTASI
55
PENILAIAN INVESTASI
Atas dasar projected cash flow tersebut kepada nasabah, perlu dibuatkan daftar /
skala pelunasan tersendiri yang dipakai sebagai dasar atau pegangan, baik bagi bank
maupun nasabah dalam mengikuti pelaksanaan pelunasan kredit. Untuk itu daftar /
skala pelunasan tersebut harus dilampirkan pada Perjanjian Kredit (PK) yang
ditandatangani bersama antara bank dengan nasabah dan sekaligus merupakan bagian
yang tidak terpisahkan dari persetujuan kredit.
56
PENILAIAN INVESTASI
Projected income statement merupakan proyeksi laba rugi yang disusun atas dasar
rencana usaha yang ingin dicapai. Pada dasarnya penyusunan proyek ini tidak berbeda
dengan penyusunan laba rugi namun lebih singkat (ringkas).
57
PENILAIAN INVESTASI
LATIHAN
58
PENILAIAN INVESTASI
3. Proyek A Proyek B
Present value of net cash flows Rp. 650 juta Rp. 500 juta
Initial cash outlay Rp. 500 juta Rp. 450 juta
Net present value Rp. 150 juta Rp. 50 juta
Profitability index 1,3
1,11
59
PENILAIAN INVESTASI
4. Jika NPV positif sebesar Rp. 15 juta dari interest rate 17%, dan NPV negatif Rp. 2
juta dari interest 19%, maka besarnya IRR adalah :
a. 17,76%
b. 18,76%
c. 19,76%
d. 16,76%
60
PENILAIAN INVESTASI
61
PENILAIAN INVESTASI
Target Rate of Return on Equipment 12% untuk setiap jenis, maka apabila
menggunakan metode IRR, proyek mana yang akan dipilih ?
a. Proyek A.
b. Proyek B.
62
PENILAIAN INVESTASI
c. Proyek C.
8. Dengan menghitung NPV, IRR dan Payback Period dari cash flow dan kedua proyek
berikut, nama yang anda pilih, apabila target rate of return sebesar 15% ?
In.
Proyek Thn. 1 Thn. 2 Thn. 3 Thn. 4
Investment
X 127.000 45.000 45.000 45.000 55.000
Y 140.000 40.000 52.000 50.000 60.000
a. Proyek X
b. Proyek Y
63
PENILAIAN INVESTASI
Dengan menggunakan NPV Criterion, dan target rate 14%, proyek mana yang anda
pilih ?
a. Proyek 1.
b. Proyek 2.
64
PENILAIAN INVESTASI
c. Proyek 3.
d. Semua proyek ditolak.
10. Suatu perusahaan ingin memperluas product line. Investasi pada tahun 0
diperkirakan Rp. 700 juta, dan tahun 1 sebesar Rp. 1 milyar.
Apabila Rate of Return yang diminta 15%, maka net present value
a. Positive Rp. 117.675.000,00
b. Negative Rp. 117.675.000,00
c. Negative Rp. 107.675.000,00
d. Positive Rp. 107.675.000,00
65
PENILAIAN INVESTASI
LEMBARAN JAWABAN
Nomor 7 :
Proyek A :
NPV = Rp ……………………… + Rp …………………….. X
………………………………
= Rp …………………….. + Rp ……………………..
= ………………………….
NPV = …………………… berarti IRR = …………………………..%
Proyek B :
66
PENILAIAN INVESTASI
Proyek C :
NPV = Rp …………………… + Rp ………………. X ………………..
= Rp …………………… + Rp ……………….
67
PENILAIAN INVESTASI
= Rp ……………………
68
PENILAIAN INVESTASI
Proyek “Y”
69
PENILAIAN INVESTASI
Payback Period :
70
PENILAIAN INVESTASI
(Rp ………………………………..)
cash Flow Tahun II ……………………………………….
(Rp …………………………………)
Cash Flow Tahun III ……………………………………….
Kelebihan Rp ………………………………….
Tahun ketiga = ………… / ………….. X …………… bulan = ………….. bl (…….
bulan).
Payback Period= …………… tahun.
Metrik Keputusan :
71
PENILAIAN INVESTASI
Nomor 8 :
Perhitungan NPV, IRR, dan Payback Period
Proyek “X”
72
PENILAIAN INVESTASI
Payback Period :
Total Project Cost (Rp …………………………………)
Cash Flow Tahun I ……………………………………….
73
PENILAIAN INVESTASI
(Rp ………………………………..)
cash Flow Tahun II ……………………………………….
(Rp …………………………………)
Cash Flow Tahun III ……………………………………….
Kelebihan Rp ………………………………….
Metrik Keputusan :
74
PENILAIAN INVESTASI
Nomor 9 :
Proyek 1
Tahu Cash DF … % PV
n Flow
(Rp … …………)
……….) ………… (Rp
… …………)
NPV (Rp
…………)
Proyek 2
Tahun Cash Flow DF … % PV
0 (Rp ……….) …………… (Rp …………)
1 (Rp ……….) …………… (Rp ………...)
2 (Rp ……….) …………… (Rp …………)
3 (Rp ……….) …………… (Rp …………)
NPV (Rp …………)
Proyek 3
Tahun Cash Flow DF … % PV
0 (Rp ……….) …………… (Rp …………)
1 (Rp ……….) …………… (Rp ………...)
2 (Rp ……….) …………… (Rp …………)
76
PENILAIAN INVESTASI
Keputusan :
Tiga usulan proyek di …………………………………….. karena menghasilkan NPV
………………………..
Nomor 10 :
Tahu Cash Flow DF … % PV
n
0 Rp ………..….. …………… Rp ……..….
1 ….. …………… ………
2 (Rp …………… ( …………….
3 ………………...) …………… ……...)
4 Rp …………… …………….
…………………. ……...
5- ……………
10 Rp …………. …………….
……... ……...
Rp …………. …………….
……... ……...
77
PENILAIAN INVESTASI
Rp …………. …………….
……... ……...
NPV ( …………….
……...)
…………….
*) PV anuity ……………. %, …………….. tahun
……...
PV anuity …………… %, tahun ……….. s/d …………….
…………… ……...
…………….
……...
RANGKUMAN
78
PENILAIAN INVESTASI
Pada bagian ini khusus membahas alternatif metode penilaian investasi. Metode yang
diterapkan antara lain payback period, net present value, internal rate of return, dan
benefit cost ratio. Payback period untuk menentukan jumlah tahun yang dibutuhkan
untuk menutup nilai investasi yang tertanam dalam proyek. Kriteria diterimanya apabila
payback period lebih pendek dari umur proyek. Proyek ditolak jika payback period lebih
lama dari umur proyek. Metode ini mempunyai kelemahan, yaitu tidak
mempertimbangkan cash flow yang diterima setelah masa payback period tercapai.
Dengan demikian tidak cocok jika metode ini digunakan sebagai ukuran profitabilitas.
Metode ini juga mengabaikan time value of money. Untuk melengkapi kriteria investasi,
digunakan metode net present value (NPV), yaitu selisih antara proposal present value
dari net cash in flow dengan biaya investasi atau initialcash out flow. Bila NPV 0 atau
lebih, maka proyek diterima dan jika kurang dari 9 proyek ditolak. NPV menunjukkan
nilai potensi kenaikan nilai perusahaan bila proyek diterima. IRR merupakan discount
rate yang sama jumlahnya dengan present value dari net cash in flow yang diharapkan
terhadap initial cash outflow. Jadi pada saat itu NPV sama dengan 0. Bila net cash flow
79
PENILAIAN INVESTASI
tidak seimbang, maka IRR dicari dengan cara coba-coba. IRR lebih besar dari rate of
return yang diminta, proyek diterima.
80