Lời mở đầu

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát
triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ nền
kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời
cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập
kinh tế quốc tế.
Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy
luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay
đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất
động sản. Sau gần 3 năm Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản
dần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị
trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên
nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch. Những cam kết về tự do hoá thị trường
khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển
tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản
trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành thì công ty đó phải nắm bắt
được những nét chính của ngành, và phân tích được năng lực cạnh tranh cũng như quan
trọng hơn cả là phân tích SWOT để biết được đâu là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi
ro, thách thức bên ngoài. Vì vậy nhóm chúng em thực hiện đề tài “môi trường cạnh tranh
ngành bất động sản- Chiến lược của công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
2010-2015” để phân tích từ đó đưa ra giải pháp chiến lược cho công ty. Vì thời gian tìm
hiểu ngắn cũng như kiến thức chuyên môn chưa cao nên trong bài tiểu luận còn rất nhiều
sai sót, nhóm chúng em mong nhận được lời nhận xét cũng như ý kiến đóng góp của thầy
để bài tiểu luận được hoàn thiện hơn. Nhóm chúng em xin chân thành cảm ơn thầy.
 PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH
1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.
1.1. Quy mô thị trường bất động sản.
1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản.
Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị
trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động
trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua
trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các
cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông tin về thị trường khó thu
thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt
Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và
phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận
lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-
BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải
thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao
dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn
sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất
động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thải ở nơi này
không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất
địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật
độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất
lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của
từng địa phương.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một
thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của
thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản
xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất
nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội
liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản
có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị
trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản
đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ.
Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc
ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn.
1.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay.
Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ
105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay, dự
kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp
ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người
vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã
cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào
năm 2020.
 Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần 700 dự án
đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 17 tỷ Đô la Mỹ tính đến tháng 4/2007.

Tín hiệu tích cực nhất phải kể đến là dấu hiệu phục hồi của các hoạt động về đầu tư BĐS tại
Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau giai đọan trầm lắng trong nửa đầu năm 2009.
Cụ thể, ngày 15/10, Vina Capital thông báo bán toàn bộ 50,1% cổ phần của tập đoàn ở dự án cao ốc
A&B. Việc bán cổ phần này mang lại tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) 17,5% trong 4 năm. Công ty cổ
phần Đầu tư Công đoàn BIDV đã mua 996 căn hộ trung cấp thuộc dự án Hòang Anh An Tiến,
huyện Nhà Bè. Giá bán toàn bộ tương đương 1.000 -1.100 USD/m2.
Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM giá thuê sẽ
chạm đáy vào cuối năm nay. Giá chào thuê của tât cả các phân hạng cao ốc văn phòng đều sẽ có
mức giảm thấp nhất: 2,9% kể từ thời điểm quý II/2009. Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện
tích sàn 31.562m2 đã đi vào họat động trong tháng 9 vừa qua đã đẩy mặt bằng giá chào thuê văn
phòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước.
Tuy nhiên, hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức 17,5% giảm 0,6% so
với quý trước. Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống hiện vẫn ở mức cao: 26,3%.Trong khi đó dự
báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm 2010.
Ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu có vẻ khả quan hơn. Hiện giá chào thuê bình quân tại các
trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâm thương mại(TTTM) của thành phố vẫn bình ổn
ở mức giá 105,3USD/m2/tháng tại các tầng lầu có vị trí thuận lợi.
Dự kiến trong quý IV/2009 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh thành như: Kumho Asiana
Plaza(Q.1), The Flemington (Q.11) và The Everich(Parkson) ở Q.11 sẽ cung cấp thêm cho thị
trường 56.338m2 mặt bằng.
Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá thuê. Giá thuê trung
bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3% xuống còn 24,74 USD/m2/tháng. Tỷ lệ
trống của các tòa nhà hạng A thậm chí còn tăng cao lên 26% do khách thuê dời dến các căn hộ dịch
vụ rẻ hơn.
Có dấu hiệu hồi phục và được đánh giá tiềm năng nhất hiện nay chính là thị trường căn hộ
bán. Trong quý III, các chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lại các dự án bị đình hoặc hoãn lại trước
đây và cùng lúc đó là 12 dự án mới đã được khởi công xây dựng. Có 10 dự án (bao gồm 1.800 căn
hộ) đã chính thức được chào bán trong đó một số chủ đầu tư chỉ chào bán 1 số lượng nhỏ trong
tổng số nguồn cung của dự án. Đặc biệt, giá chào bán bình quân trên thị trường thứ cấp tiếp tục
tăng từ 1%-3,4% so với quý trước, và hầu hết các giao dịch dao động trong mức giá 650 USD-810
USD/m2.
Nếu tính từ năm 2008 đến quý III/2009 đã có 46 dự án với gần 15.000 căn hộ được chào bán.
Dự kiến, số lượng căn hộ được chào bán tại TP.HCM từ quý IV/2009 đến quý II/2010 sẽ là 44 dự
án với trên 22 ngàn căn hộ.
Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn, Ủy ban nhân dân
thành phố đã đề nghị cho phép tiếp tục triển khai 241 dự án vào đợt 1. Trong số này có tới trên 60%
là dự án nhà ở, khu đô thị mới.
Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủ yếu tại Hà Đông, như
khu đô thị mới Dương Nội rộng 174.23ha của tập đoàn Nam Cường, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn
của Công ty cổ phần phát triển đô thị quốc tế Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị mới hai bên
đường Lê Trọng Tấn của Công ty Geleximco với 133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng
181ha của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà, Khu đô thị mới
Bắc An Khánh rộng 264.40ha của Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh; khu
đô thị Thanh Hà A với 195.51ha, Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 ha của Tổng công ty Xây
dựng công trình Giao thông 5...
+ Nguồn cầu.
Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu trên thị trường bất
động sản vẫn còn tương đối lớn. Nhưng trong thời điểm hiện nay, việc suy giảm kinh tế và tâm lý
chờ đợi của khách hàng khiến thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại.
6 tháng đầu năm tại Tp. Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 5.000 căn hộ, thuộc 31 dự án được bán
ra. Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường trung và cao cấp. Số lượng căn hộ được
bán ra nhiều nhất là khu Đông (quận 2) và khu Nam thành phố (quận 7). Tại Hà Nội, thị trường
trong 6 tháng đầu năm 2009 đang có sự chênh lệch khá lớn về cung và cầu. Ở Hà Nội, tổng số căn
hộ còn để bán từ các dự án khoảng 1.467 căn, tập trung chủ yếu tại các quận Từ Liêm, Đống Đa và
Hai Bà Trưng. Những dự án còn hàng bán ra hiện nay như Keangnam Hanoi, Landmark Tower,
Vincom Park Place, Sky City Tower và Golden Westlake, CT1 – khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A
– khu đô thị mới Nghĩa Đô… cũng đều nhằm đến thị trường trung và cao cấp.
Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động mua bán căn hộ diễn
ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc. Trong quý 1/2009 chỉ có khoảng 330 căn có giao dịch
thành, chiếm khoảng 23% tổng số căn còn để bán. Giá bán căn hộ trung bình đã giảm so với quý
4/2008. Giá chào bán trên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 7,5% so với quý 4/2008. Giá giảm
song giao dịch trên thị trường vẫn không thể tăng. Nguyên nhân của tình trạng này, theo các chuyên
gia là do nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị trường. Trong khi đó, giá bất động sản
còn ở mức quá cao so với khả năng thanh toán của đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy
mặc dù cầu thật của thị trường rất lớn, thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao dịch thành
công không nhiều.
Số liệu từDiaOcOnline.vn cho thấy tuần qua, giá đất nền ở một số khu
vực như Q2, Q8, Nhà Bè… vẫn tiếp tục “nóng” lên, với giá tăng từ 20% đến 40%. Tuy nhiên,
lượng giao dịch rất ít. Một nhân viên kinh doanh làm việc tại sàn giao dịch BĐS Tân Hưng (quận
7) cho biết: “Gần 1 tháng nay, giá nền đất có “nóng” lên nhưng tỷ lệ người trực tiếp đến giao dịch
tại sàn vẫn không tăng lên so với thời điểm trước đó bao nhiêu”.
1.2. Tốc độ tăng trưởng.
“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay. Thế
nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang phát
triển, không hề có băng. Cụ thể như sau: Dù mới chỉ có một số ít công ty niêm yết công bố báo cáo
tài chính quý III nhưng đa phần kết quả sản xuất, kinh doanh hết sức ấn tượng, hơn nhiều so với
quý II. Trong đó, nổi bật về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là nhóm ngành bất động sản.
Tuy mới đi được 3/4 quãng đường nhưng lợi nhuận mà các doanh nghiệp này công bố đều
vượt xa kế hoạch lợi nhuận của cả năm 2009. Nhận định cho rằng: Ngành bất động sản có lợi
nhuận đột biến.
Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu ấm lên khiến phần nhiều doanh nghiệp trong lĩnh
vực này được hưởng lợi. Điển hình như Công ty CP Vạn Phát Hưng (VPH), lợi nhuận quý III đã
đạt hơn 56 tỷ đồng, tăng hơn 10 lần so với lợi nhuận quý II. Một số đơn vị hoạt động chính trong
lĩnh vực khác nhưng có “dính dáng” đến bất động sản cũng được “ăn theo”, như Công ty CP thủy
sản số 4 (TS4) có lợi nhuận quý III tăng gần 240% so với quý II nhờ kinh doanh căn hộ.
Theo thống kê của Công ty CP truyền thông tài chính StoxPlus (www.stox.vn), 10 doanh
nghiệp có kết quả lợi nhuận lớn nhất quý III vẫn rơi vào những “tên tuổi” thuộc nhóm ngành tài
chính, bất động sản như ACB, VNM… và ngành có tốc độ tăng trưởng lợi nhuận so với cùng kỳ
cao nhất là bất động sản: 355%.
Dưới cái nhìn của ông Peter Dinning - Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐS của Công ty Quản lý
quỹ VinaCapital, thì thị trường BĐS hiện nay không đóng băng. Theo ông, hai ba năm trước, các
nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây nhà và bán, có nhiều người mua. Nhưng bây giờ không phải cứ
xây lên là bán được và yếu tố lựa chọn của người tiêu dùng đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường.
Những khu căn hộ cao cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến trúc sư nước ngoài thiết kế, trang trí
nội thất như The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bán tốt. Vì thế, các chủ đầu tư cũng phải "chiều lòng"
các "thượng đế" của mình bằng cách xây dựng những căn hộ mẫu để người mua có thể nhìn thấy,
sờ thấy, đánh giá nó trước khi quyết định mua.
Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến cao cấp ở Việt Nam đều
đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầu mua nhà. Mỗi loại hình BĐS có một thị
trường riêng với nhu cầu nhất định và nhu cầu này ngày một mở rộng. Có nghĩa là không chỉ căn
hộ, mà những phân khúc khác của thị trường BĐS như văn phòng, khách sạn cũng đang có nhu cầu
cao.
Theo ông Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thị
trường BĐS Việt Nam là:
Thứ nhất là tốc độ tăng trưởng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay tới
8%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng là 10%/năm. Tốc độ đô thị hóa,
tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như
TP.HCM. Trong 10 -15 năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ
cần nhà để ở.
Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài. Đến hết tháng 9/2007, cả nước đã thu hút được
thêm 9,6 tỷ USD vốn FDI. Tổng vốn FDI thực hiện cũng đạt 3,3 tỷ USD, tăng 19,6% so với cùng
kỳ năm ngoái. Với đà tăng trưởng này, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng sẽ đạt 13 tỷ USD vốn
FDI trong năm 2007.
Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các khu nhà ở.
Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Sự gia nhập
này đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về BĐS.
 Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tư vào BĐS ở Việt
Nam, ông Peter Dinning thẳng thắn phát biểu rằng điều làm họ chưa yên tâm nhất là sự thay đổi
chính sách của nhà nước. Tuy nhiên, với kinh nghiệm 10 năm sống ở Việt Nam, ông cũng rất lạc
quan với nhận định các chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay đổi lớn theo chiều hướng ngày
một tiến bộ hơn.
Ông Peter Dinning đã có nhận định hoàn toàn chính xác. Với một loạt văn bản pháp luật liên quan
ra đời, như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP và sắp tới là Luật Kinh doanh
BĐS, hướng phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới đang được mở ra theo chiều hướng
ngày càng thông thoáng và hợp lý.
Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất 20 ha, chủ đầu tư
phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc những nhà đầu tư không có vốn hoặc thiếu
kinh nghiệm ra khỏi thị trường này. Trong khi đó, Nghị định 02 lại tạo ra hướng mở là chủ đầu tư
dự án khu ĐTM được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2 khi
đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt. Chủ đầu tư cấp 2 phải
hoàn thành dự án đúng với mục đích, nội dung xây dựng và tiến độ dự án đã được duyệt. Với
hướng mở như vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ có cơ hội tránh được các khoản vay ngân hàng rất lớn để
duy trì toàn bộ dự án.
Đối với những dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 cũng tạo ra lối
thoát khi cho phép các nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã hoàn thành xây dựng
cơ sở hạ tầng. Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án đã gây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư,
khu ĐTM, vì nhiều nhà đầu tư không đủ vốn để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng lại không thể san sẻ
một phần dự án cho các chủ đầu tư khác. Vì thế, việc cho chuyển nhượng dự án sẽ góp phần huy
động được các nguồn vốn khác, từ đó khôi phục các hoạt động đầu tư và phát triển nhà ở.
Vấn đề này cách thức huy động vốn - sao cho đảm bảo để nhà đầu tư không chiếm dụng vốn
của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được đảm bảo khi hợp đồng góp vốn không được
thực hiện theo đúng cam kết - đã được cụ thể hóa trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS. Theo điều
19 của Dự thảo, chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động
vốn ứng trước của khách hàng. Tổng số vốn ứng trước không được vượt quá 70% giá trị hợp
đồng và việc huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động sau khi đã
xây xong cơ sở hạ tầng theo dự án. Việc huy động vốn ứng trước lần sau chỉ được thực hiện khi đã
hoàn thành khối lượng lần trước. Dự thảo thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn, là vốn ứng trước của
khách hàng phải sử dụng đúng mục đích và chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận gửi số vốn
ứng trước vào ngân hàng để quản lý. Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng
và các thoả thuận trong hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất cho phần vốn ứng
trước của khách hàng.
2. Phạm vi cạnh tranh.
Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành.
Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản (BĐS) quốc tế,
các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu "bắt tay" nhau để hợp lực thực hiện dự án và
nâng sức cạnh tranh. Đây có thể là thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên nghiệp giữa
các DN BĐS trong nước.
Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bản của các DN BĐS tại
TP. HCM chính là sự ra đời cửa Tập đoàn Tam Phú vào đầu tháng 6 vừa qua. Đây là sự bắt tay của
4 DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất
Xanh, Công ty TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty TNHH xây dựng Võ Đình. Sự
chuyên nghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây không phải là sự hợp tác chỉ để triển khai
một dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽ phát triển ở nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến
xây dựng các công trình đô thị và những hạng mục liên quan.
TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho biết, việc hợp tác giữa các
DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu. Bởi hiện nay quy mô của các dự án BĐS không còn nhỏ
lẻ như trước, mà mỗi dự án đều đòi hỏi những số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực của một DN khó thực
hiện. Trước đây, nhiều DN BĐS đã phải bán dự án do không đủ tiềm lực tài chính để triển khai và
cũng không tiến hành hợp tác, đây là những thiệt hại rất lớn không chỉ trước mắt mà còn ảnh hưởng
lâu dài đến thương hiệu của họ. Ngoài ra, việc hợp tác còn giúp các DN BĐS nâng cao được sức
cạnh tranh trước sự "tấn công" của các tập đoàn lớn trên thế giới đang ngày càng quan tâm nhiều
hơn đến thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM nói riêng. Với tiềm lực tài chính vượt trội, họ dễ
dàng vượt qua DN BĐS trong nước để giành lấy những vị trí vàng để xây dựng, khai thác. Do đó,
với quy mô của phần lớn DN BĐS ở TP. HCM, cũng như cả nước hiện nay đều nhỏ thì việc hợp tác
sẽ mang lại nhiều cơ hội. Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hình thức hợp
tác hiệu quả. Vì không phải cứ DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS là có thể bắt tay hợp tác. Theo
TS. Đỗ Thị Loan, sự kết hợp của tập đoàn Tam Phú được thực hiện khá bài bản bởi 4 công ty trên
đều có những thế mạnh riêng để kết hợp với nhau. Điều này giúp cho phần việc của từng thành viên
trong liên doanh không bị dẫm chân lên nhau mà sẽ được tách biệt chuyên nghiêp, tận dụng được
thế mạnh của từng thành viên. Cụ thể như Công ty N.V.T sẽ lo phần tài chính; Công ty Đất Xanh lo
khâu tiếp thị, kinh doanh; Công ty Đạt Gia phụ trách giải phóng mặt bằng và Công ty Võ Đình chịu
trách nhiệm thi công. Các DN có thể dựa vào nhu cầu để đưa ra hình thức hợp tác lâu dài hoặc hợp
tác trong từng dự án.
Việc hợp tác với các DN nước ngoài, TS. Đỗ Thị Loan nhận định, đây là vấn đề sẽ gặp nhiều
khó khăn vì yêu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài rất cao như thương hiệu của đối tác, vị trí đất và
nhiều báo cáo kỹ thuật, tài chính khác… liên quan đến dự án một cách chi tiết. Điều này hiện chưa
có nhiều DN BĐS tại TP. HCM có khả năng đáp ứng. Chính vì vậy, sự kết hợp giữa các DN trong
nước vẫn là hướng đi khả thi hơn.
3. Số lượng các đối thủ cạnh tranh.
Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu trong thời gian gần
đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty như Saigon Land, Sacomreal, Phát
Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI)… đến các sàn đang rục
rịch ra mắt trong một vài tháng tới như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank...
Bên cạnh đó, cuộc đua vẫn đang tiếp diễn với nhiều công ty khác như Phú Gia, Hoàng Quân,
Hữu Liên… dưới hình thức thành lập sàn mới hoặc nâng cấp hoạt động của các trung tâm giao dịch
hiện có. Nguyên nhân chính là do thời điểm bắt buộc phải kinh doanh sản phẩm bất động sản thông
qua sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản đang đến gần (1/1/2009).
Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị
cho mình một thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa
chuyên nghiệp. Các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một
sức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và tồn tại.
Theo ông Lương Sĩ Khoa, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Nhà đất Phú Gia, một trong
những doanh nghiệp đang chuẩn bị ráo riết cho việc lập sàn, những động thái hoàn thiện quy định
pháp luật của nhà nước nhằm phục vụ lộ trình chuyển đổi hoạt động mô hình sàn giao dịch theo
Luật Kinh doanh bất động sản đã khiến các doanh nghiệp càng trở nên vội vã hơn.
Mặc dù thị trường đang trong vòng ảm đạm, nhiều công ty vẫn chuẩn bị lập sàn giao dịch
nhằm đón bắt cơ hội khi thị trường hồi phục. “Thị trường càng phát triển thì càng cần nhiều sàn
giao dịch, nhất là khi pháp luật đã quy định. Vậy nên ai có sự chuẩn bị sớm hơn sẽ có nhiều cơ hội
kinh doanh hơn”, ông Khoa nói.
Năm 2008 và nửa đầu năm 2009 thực sự là “cơn đại hồng thủy” đối với thị trường văn phòng
cho thuê tại TP.HCM. Đang từ đỉnh cao khoảng 90 USD/m2/tháng (cuối năm 2007-hạng A), giá
cho thuê văn phòng lao dốc với tốc độ phi mã, chỉ còn trên 30 USD/m2/tháng vào những tháng đầu
năm 2008. Quý 3 vừa rồi đã có tín hiệu khả quan nhưng với nguồn cung cực lớn, cạnh tranh trong
mảng này cũng sẽ hết sức quyết liệt.
Có nhiều lý do dẫn đến kết luận mặt bằng giá thuê văn phòng có dấu hiệu chạm đáy và đang
bật lên trở lại. Đầu tiên là do nhu cầu về lĩnh vực này tăng lên. Theo thống kê từ Công ty CBRE,
nhu cầu về văn phòng hạng A tại TP.HCM trong quý 3 vừa rồi đã tăng 12% so với quý trước đó.
Đây là một tín hiệu khá lạc quan trong tình hình khủng hoảng kinh tế dẫn đến hầu hết các công ty
trong và ngoài nước đều cắt giảm tối đa chi phí thuê văn phòng.
Theo thống kê, trong quý 3 có tới gần 50.000m2 mặt bằng đã được cho thuê, chủ yếu tập
trung ở các cao ốc hạng A và C. Điển hình như cao ốc hạng A Cetic (Nguyễn Thị Minh Khai, Q.1)
đưa vào hoạt động ở đầu quý2 vừa rồi đến nay đã lấp đầy khoảng 67% diện tích. Nhu cầu tăng
khiến giá chào thuê của tất cả các phân hạng cao ốc văn phòng có mức giảm thấp nhất tính từ quý
2/2008 đến nay, chỉ giảm 2,9% trong quý vừa rồi.
Một nguyên nhân khác được coi là cú hích cho thị trường văn phòng tại TP.HCM đó là sự
góp mặt của cao ốc hạng A Kumho Asianna Plaza (Q.1) với tổng diện tích sàn là 31.562m2 vừa đi
vào hoạt động đầu tháng 9 vừa qua. Nằm ngay ngã tư trung tâm với 2 mặt tiền là đường Lê Duẩn
và Hai Bà Trưng, cao ốc này đã đẩy giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM lên trung bình 41,3
USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước.
Các chủ cao ốc văn phòng khác đã tự tin để không giảm giá cho thuê văn phòng khi “nhìn” vào giá
cho thuê của Kumho. Hầu hết chủ đầu tư đều duy trì giá cho thuê hiện tại chứ không giảm giá để
cạnh tranh khách như thời gian ế ẩm trước đây. Mặc dù giá cho thuê văn phòng tại TP.HCM đã
chững lại, không tiếp tục giảm nhưng tỉ lệ mặt bằng còn trống của tất cả các phân hạng vẫn khá
cao, khoảng 17,5%, giảm không đáng kể so với mức 18,1%của quý trước.
Riêng ở văn phòng hạng A, con số này là 26,3%.
Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỉ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc mới hoàn
thành. Một điều đáng quan ngại là trong khi tỉ lệ trống còn khá cao thì nguồn cung văn phòng cho
thuê được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, tăng tới134% vào cuối năm 2010 trên tất cả các
hạng văn phòng. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách hàng giữa các chủ cao ốc trong
thời gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt.
Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng tại Việt Nam đã có lúc trở thành một trong những
yếu tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài. Vì vậy, nguồn cung tăng, giá cho thuê
giảm trong thời điểm vừa qua cũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môi trường đầu tư tại Việt
Nam trong việc giảm chi phí thuê mặt bằng.
Tính đến quý 3 vừa rồi, khi tín hiệu giảm giá trên thị trường bất động sản bắt đầu chững lại
thì riêng ở mảng căn hộ dịch vụ, giá thuê vẫn tiếp tục mức giảm khá mạnh, trung bình khoảng 4,3%
ở tất cả các hạng mục. Trong đó, giảm mạnh nhất vẫn là phân khúc căn hộ dịch vụ hạng A, giảm tới
10%, chỉ còn 29,1 USD/m2/tháng.
Giá giảm nhưng lượng khách thuê ở các khu hạng A cũng giảm mạnh, tỷ lệ diện tích trống đã
tăng lên 26% trong quý vừa rồi do khách hàng dời đến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn hoặc đến các căn
hộ mua cho thuê. Chủ một cao ốc hạng A tại Q.1 (TP.HCM) cho biết, đối tượng khách hàng chính
của cao ốc này là du khách người Nhật, Hàn… Những khách du lịch này thích không khí gia đình
khi đi du lịch nên thay vì ở khách sạn, họ thích ở các căn hộ dịch vụ để có thể tự đi chợ, nấu các
món ăn theo ý thích của mình và giá thuê cũng mềm hơn so với ở khách sạn.
Tuy nhiên, lượng khách hằng ngày càng giảm xuống và số ngày thuê căn hộ cũng giảm khá
mạnh. “Suy thoái kinh tế, đi du lịch họ cũng tiết kiệm tiền ở. Thay vì ở căn hộ hạng A, họ chuyển
sang căn hộ hạng B, hạng C. Đó là chưa kể đến chuyện các cao ốc căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp
đang phải cạnh tranh quyết liệt với căn hộ mua cho thuê ở rải rác khắp nơi. Thuê các căn hộ kiểu
này, chỉ vài trăm USD/tháng và cũng đầy đủ tiện nghi”, vị chủ đầu tư này nói
 Theo một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, các chủ đầu tư căn hộ dịch vụ tại TP.HCM
đang nỗ lực hết mình trong việc tìm kiếm khách hàng. Họ đã linh hoạt hơn trong thời gian cho thuê,
cung cấp các hợp đồng cho thuê ngắn hạn theo tuần, thậm chí theo ngày để tăng doanh thu. Tuy
nhiên, họ phải đối mặt với sự cạnh tranh rất gay gắt đang tăng lên từ sự phục hồi của căn hộ bán với
nhiều căn hộ mới được cung cấp từ các dự án mới. Điển hình như dự án Intercontinental Asiana
Saigon Residences vừa mới đưa vào sử dụng đầu tháng 9 vừa qua với 260 căn hộ hạng A từ 1- 3
phòng ngủ. Dự án này khiến tỷ lệ căn hộ trống trên thị trường tăng cao.
Không quá nhiều nhưng thị trường căn hộ dịch vụ (tại TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói
chung) lại đối mặt với việc ế khách và mất giá trầm trọng. Vấn đề đặt ra là, thị phần này kỳ vọng
vào điều gì? Chủ cao ốc trên cho biết, điểm mạnh của cao ốc dịch vụ là linh hoạt về thời gian trong
khi các căn hộ mua cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu cho thuê ngắn ngày.
Ưu điểm thứ 2 là các cao ốc dịch vụ được xây dựng với mục đích cho thuê ngay từ đầu nên có các
dịch vụ tiện ích cho khách thuê. Ưu điểm thứ 3 là tại các cao ốc dịch vụ thì dân cư đều là khách
hàng nên ít có sự va chạm về lối sống, về sinh hoạt hay bất đồng về văn hóa, nếp sống… Trong khi
đó căn hộ mua cho thuê tại các cao ốc khác thì phức tạp hơn khiến người nước ngoài có tâm lý
“ngại”. Với các ưu điểm ấy, hầu hết các cao ốc dịch vụ đều đang kỳ vọng vào sự gia tăng số lượng
khách từ các hợp đồng lao động ngắn hạn giữa các công ty với các chuyên gia nước ngoài thay vì
khai thác khách du lịch thuần túy như hiện nay.
Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang nhắm đến thị trường
căn hộ dịch vụ hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫn thuộc về các công ty nước ngoài hoặc liên
doanh giữa nước ngoài và đối tác Việt Nam.
4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.
4.1. Những rào cản gia nhập ngành.
4.1.1. Rào cản kỹ thuật.
Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tế quốc
dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi cao. Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị
trường kinh doanh bất động sản nhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó khăn trong việc
gia nhập thị trường.
Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vì các qui định kỹ thuật
về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ
an toàn.. dẫn đến những khó khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị
trường.
4.1.2. Rào cản về vốn.
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn. Các doanh nghiệp
với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia vào thị trường này được, và nếu như có
tham gia thì không thể cạnh tranh được, có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành.
Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ
phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không đòi hỏi
tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực
tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ
là "bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay.
Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng đợt
khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt
động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở nước
ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình
thức bảo hiểm cho dự án... phát triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như
chỉ tập trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp
vốn.
4.1.3. Rào cản về pháp luật.
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp,
góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế
hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất
động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã
nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà
nước.
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với
kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục
đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng
đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây
dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị
sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các
chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực
không được Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do
yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho
hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu
nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất
động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực,
vùng tương ứng.
cao, khoảng 17,5%, giảm không đáng kể so với mức 18,1%của quý trước.
Riêng ở văn phòng hạng A, con số này là 26,3%.
Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỉ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc mới hoàn
thành. Một điều đáng quan ngại là trong khi tỉ lệ trống còn khá cao thì nguồn cung văn phòng cho
thuê được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, tăng tới134% vào cuối năm 2010 trên tất cả các
hạng văn phòng. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách hàng giữa các chủ cao ốc trong
thời gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt.
Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng tại Việt Nam đã có lúc trở thành một trong những
yếu tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài. Vì vậy, nguồn cung tăng, giá cho thuê
giảm trong thời điểm vừa qua cũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môi trường đầu tư tại Việt
Nam trong việc giảm chi phí thuê mặt bằng.
Tính đến quý 3 vừa rồi, khi tín hiệu giảm giá trên thị trường bất động sản bắt đầu chững lại
thì riêng ở mảng căn hộ dịch vụ, giá thuê vẫn tiếp tục mức giảm khá mạnh, trung bình khoảng 4,3%
ở tất cả các hạng mục. Trong đó, giảm mạnh nhất vẫn là phân khúc căn hộ dịch vụ hạng A, giảm tới
10%, chỉ còn 29,1 USD/m2/tháng.
Giá giảm nhưng lượng khách thuê ở các khu hạng A cũng giảm mạnh, tỷ lệ diện tích trống đã
tăng lên 26% trong quý vừa rồi do khách hàng dời đến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn hoặc đến các căn
hộ mua cho thuê. Chủ một cao ốc hạng A tại Q.1 (TP.HCM) cho biết, đối tượng khách hàng chính
của cao ốc này là du khách người Nhật, Hàn… Những khách du lịch này thích không khí gia đình
khi đi du lịch nên thay vì ở khách sạn, họ thích ở các căn hộ dịch vụ để có thể tự đi chợ, nấu các
món ăn theo ý thích của mình và giá thuê cũng mềm hơn so với ở khách sạn.
Tuy nhiên, lượng khách hằng ngày càng giảm xuống và số ngày thuê căn hộ cũng giảm khá
mạnh. “Suy thoái kinh tế, đi du lịch họ cũng tiết kiệm tiền ở. Thay vì ở căn hộ hạng A, họ chuyển
sang căn hộ hạng B, hạng C. Đó là chưa kể đến chuyện các cao ốc căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp
đang phải cạnh tranh quyết liệt với căn hộ mua cho thuê ở rải rác khắp nơi. Thuê các căn hộ kiểu
này, chỉ vài trăm USD/tháng và cũng đầy đủ tiện nghi”, vị chủ đầu tư này nói
Theo một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, các chủ đầu tư căn hộ dịch vụ tại TP.HCM
đang nỗ lực hết mình trong việc tìm kiếm khách hàng. Họ đã linh hoạt hơn trong thời gian cho thuê,
cung cấp các hợp đồng cho thuê ngắn hạn theo tuần, thậm chí theo ngày để tăng doanh thu. Tuy
nhiên, họ phải đối mặt với sự cạnh tranh rất gay gắt đang tăng lên từ sự phục hồi của căn hộ bán với
nhiều căn hộ mới được cung cấp từ các dự án mới. Điển hình như dự án Intercontinental Asiana
Saigon Residences vừa mới đưa vào sử dụng đầu tháng 9 vừa qua với 260 căn hộ hạng A từ 1- 3
phòng ngủ. Dự án này khiến tỷ lệ căn hộ trống trên thị trường tăng cao.
Không quá nhiều nhưng thị trường căn hộ dịch vụ (tại TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói
chung) lại đối mặt với việc ế khách và mất giá trầm trọng. Vấn đề đặt ra là, thị phần này kỳ vọng
vào điều gì? Chủ cao ốc trên cho biết, điểm mạnh của cao ốc dịch vụ là linh hoạt về thời gian trong
khi các căn hộ mua cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu cho thuê ngắn ngày.
Ưu điểm thứ 2 là các cao ốc dịch vụ được xây dựng với mục đích cho thuê ngay từ đầu nên có các
dịch vụ tiện ích cho khách thuê. Ưu điểm thứ 3 là tại các cao ốc dịch vụ thì dân cư đều là khách
hàng nên ít có sự va chạm về lối sống, về sinh hoạt hay bất đồng về văn hóa, nếp sống… Trong khi
đó căn hộ mua cho thuê tại các cao ốc khác thì phức tạp hơn khiến người nước ngoài có tâm lý
“ngại”. Với các ưu điểm ấy, hầu hết các cao ốc dịch vụ đều đang kỳ vọng vào sự gia tăng số lượng
khách từ các hợp đồng lao động ngắn hạn giữa các công ty với các chuyên gia nước ngoài thay vì
khai thác khách du lịch thuần túy như hiện nay.
Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang nhắm đến thị trường
căn hộ dịch vụ hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫn thuộc về các công ty nước ngoài hoặc liên
doanh giữa nước ngoài và đối tác Việt Nam.
4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.
4.1. Những rào cản gia nhập ngành.
4.1.1. Rào cản kỹ Kỹ thuật.
Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tế quốc
dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi cao. Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị
trường kinh doanh bất động sản nhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó khăn trong việc
gia nhập thị trường.
Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vì các qui định kỹ thuật
về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ
an toàn.. dẫn đến những khó khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị
trường.
4.1.2. Rào cản về vốn.
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn. Các doanh nghiệp
với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia vào thị trường này được, và nếu như có
tham gia thì không thể cạnh tranh được, có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành.
Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ
phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không đòi hỏi
tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực
tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ
là "bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay.
Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng đợt
khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt
động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở nước
ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình
thức bảo hiểm cho dự án... phát triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như
chỉ tập trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp
vốn.
4.1.3. Rào cản về pháp luật.
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp,
góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế
hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất
động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã
nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà
nước.
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với
kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục
đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng
đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây
dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị
sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các
chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực
không được Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do
yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho
hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu
nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động
sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng
tương ứng.
Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự
phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho
thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có
giao dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì
theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt.
4.1.5. Rào cản về thủ tục hành chính.
Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án của
các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác. Vì vậy, "giấc mơ" về những dự án hoàn thiện của
các doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu.Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc
Đất Lành, đã đưa
ra con số thống kê về việc chậm trễ thủ tục hành chính đối với một dự án có diện tích 3,5 ha của
Công ty (tọa lạc tại số 1/45 đường Nguyễn Văn Quá,
phường Đông Hưng Thuận, quận 12, TP.HCM), ông cho biết: dự án xây dựng khu căn hộ diện tích
nhỏ, giá thấp của Đất Lành xin đầu tư xây dựng từ ngày 6/10/2006. Qua nhiều thủ tục như thỏa
thuận địa điểm, cấp thông tin quy hoạch, xét duyệt quy hoạch 1/500 của quận, thẩm định và phê
duyệt quy hoạch của Sở Quy hoạch - Kiến trúc... và nhiều bước lòng vòng khác, đến tháng 9/2009
dự án mới được "tạm khởi công".
Các bước thủ tục nói trên đã "ngốn" mất một khoảng thời gian 35 tháng 16 ngày. Tính ra,
theo ông, Đất Lành bị thiệt hại hơn 47 tỷ đồng, trong đó 44,1 tỷ đồng là lãi vay và 3,15 tỷ đồng chi
phí quản lý dự án bị "đội" lên do thời gian quản lý dự án bị kéo dài.
Còn Tiến sĩ Nguyễn Quang, Giám đốc Chương trình Liên hiệp Quốc HABITAT tại Việt
Nam, thì nhận định: "Phương pháp quy hoạch của Việt Nam vẫn còn mang nhiều tính "xin-cho".
Quy hoạch chử yếu thể hiện ý chí của nhà lãnh đạo chứ không phải dựa trên định hướng thị trường.
Quy hoạch xác định việc sử dụng đất và công trình phát triển một cách cứng nhắc, chỉ cho phép
làm những gì Nhà nước quy định".
Theo ông, quy hoạch không gian phải là công cụ kiểm soát sự phát triển, đồng thời hạn chế
tối đa những hoạt động sử dụng đất trái ngược nhau. Nhà đầu tư có thể xây dựng bất cứ những gì
(theo tín hiệu thị trường) sau khi tuân thủ đầy đủ theo quy hoạch phát triển chung. Được như vậy,
sự can thiệp tùy tiện của người xét duyệt đầu tư sẽ được hạn chế rất nhiều. Và qua đó, hàng hóa bất
động sản sẽ đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn và lưu thông nhanh hơn theo nhu cầu của xã hội.
4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường.
Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản. là những sản phẩm có
vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định. Vốn đầu tư cần thời
gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. chính những yếu tố đó
làm cho việc một công ty đầu tư vào bất động sản thì khó có thể rút lui ra khỏi thị trường. ví dụ khi
một công ty có một dư án đâu tư một tòa nhà địa ốc, thời gian xây dựng là năm năm. Dự án này là
dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau
đó mới có khả năng sinh lời. Dó đó việc công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng
buộc về vốn đầu tư.
5. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng
5.1. Sản phẩm.
Sản phẩm là BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN bao gồm: khu dân cư, nhà
cao tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bất động sản như thiết kế, xây dựng, tư vấn
pháp lý, môi giới, quản lý.
Đặc điểm của hàng hóa bất động sản.
Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không
thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu
tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng
cao và ngược lại.
Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá
có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại
từ hàng chục năm và hơn thế nữa.
Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên
thường có giá trị cao.
Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài
sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến
thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua,
bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi
giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên..
Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng hóa đặc biệt,
quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt.
Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ
tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng kể.

5.2 Khách hàng.

Nhóm
khách
hàng
Đặc điểm
Mong muốn
Tỷ lệ
TUỔI
TRẺ TÀI
CAO
- Người độc thân, tự lập, thành công sớm trong độ tuổi 25-32. - Lương khoảng 800-1.000 đô la
Mỹ/tháng.
- Không gian sống riêng, đi sớm về khuya dễ dàng, tự do tụ tập bạn bè. - Đa phần chọn căn hộ có
diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện đi làm.
5%
VÌ
TƯƠNG
LAI
CON EM
- Vợ chồng gần ngũ tuần, có con tuổi trưởng thành, dành dụm mua nhà làm của để dành cho con
sau này.
- Thường cân nhắc kĩ, ra quyết định chậm nhưng khả năng tài chính cao, sẵn sàng trả giá cao cho
những sản phẩm uy tín, an toàn
- Môi trường sống
- Uy tín của chủ đầu tư
15%
ĂN
NÊN
LÀM RA
- Gia đình làm ăn khấm khá, sau một thời gian dành dụm muốn đổi nhà cao cấp hơn.
- Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần trung tâm, khu cao cấp, nhiều tiện ích môi
trường. - Ít nhạy cảm về giá nhưng chỉ trả giá cao cho căn nhà lý tưởng gần sông,
giao thông thuận tiện hay có hướng hợp với mình.
18%
NGÔI
NHÀ
MƠ
ƯỚC
- Vợ chồng trẻ dành dụm mua căn hộ đầu tiên cho cuộc sống riêng.
- Thường chọn nhà có diện tích nhỏ hơn 80m2, có thể xa trung tâm, giá khoảng vài trăm triệu đồng.
- Giá và phương thức thanh toánlà quan tâm hàng đầu
15%
KINH
DOANH
ĐỊA ỐC
- Giới chuyên tìm hiểu về khả
năng sinh lời của địa ốc.
- Tiềm năng của khu nhà. - Khả năng bán lại nhanh chóng của sản phẩm đã mua.
52%
6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.
.6.1. Năng lực sản xuất.
Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới, nguồn cung nhà ở sẽ
khá lớn. Do đó, người dân sẽ có nhiều cơ hội chọn mua sản phẩm phù hợp khả năng tài chính của
mình.
Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định: hiện nay,
sau gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang tiếp tục được triển khai. Vì vậy, lượng
cung bất động sản trong thời gian tới sẽ tăng lên, những người có nhu cầu thật về nhà ở có nhiều cơ
hội tiếp cận được với những dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch.'
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đến nay đã có
54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên
bằng nguồn vốn ngân sách giai đoạn 2009-2011. Trong đó có 267 dự án đăng ký thực hiện trong 2
năm 2009-2010, để xây dựng gần 5 triệu m2 nhà trên diện tích 554 ha, giải quyết nhu cầu về chỗ ở
cho trên 800 nghìn sinh viên; 21 địa phương gửi báo cáo và 19 tỉnh đăng ký
danh mục dự án xây dựng nhà ở cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110 dự án, quy mô
xây dựng xấp xỉ 6 triệu m2 sàn.6 tháng đầu năm 2009 , diện tích nhà ở trên toàn quốc đã tăng thêm
khoảng 22 triệu m2; trong đó tại các đô thị tăng thêm 11,4 triệu m2, tại khu vực nông thôn tăng
thêm 10,6 triệu m2. Tổng diện tích nhà ở tên toàn quốc đạt khoảng trên 1000 triệu m2 (đô thị:
320,7 m2; nông thôn: 737,6 triệu m2). Diện tích bình quân nhà ở cả nước đạt 12,2 m2/người.
Trên cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới có quy mô từ 20 ha đến trên 1.000 ha với tổng
diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đó có nhiều dự án đã được phê duyệt quy
hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai.
Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 và khoảng 50%
vào năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70% vào năm
2010 và khoảng 85%năm 2020. Như vậy, rất cần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) và các
đối tượng tham gia thị trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội.
6.2. Yêu cầu về vốn.
Bất động sản ngoài là một hàng hóa thiết yếu còn là một cách để tích lũy tài sản, là một kênh đầu tư
của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗi đối tượng tham gia trên thị trường bất động
sản đều có nhu cầu về tính dụng bất động sản, cụ thể:
Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng bất động sản là một cách làm tăng tỷ lệ lợi nhuận. Khi sử
dụng tín dụng bất động sản thì tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trên tổng số vốn tự có cao hơn. Mặt khác,
bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn
ên việc huy động thêm vốn để đầu tư là một nhu cầu tất yếu. Nhất là đối với các chủ đầu tư các dự
án bất động sản thì việc huy động vốn bằng tín dụng là một phần của dự án, do bất động sản hình
thành từ các dự án có thời gian hình thành dài và giá trị rất lớn .
Đối với các doanh nghiệp: trong quá trình thành lập và hoạt động của mình, ngoài vốn góp
ban đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn cho các hoạt động sản xuất và mở rộng kinh
doanh của mình, trong đó nhu cầu về tín dụng bất động sản là một bộ phận. Các doanh nghiệp cần
huy động vốn cho việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi ….
Đối với khu vực tư nhân: là những đối tượng có nhu cầu căn bản về bất động sản, họ cần nhà
để ở hay nói cách khác họ muốn trở thành chủ nhà. Phần lớn đối tượng này họ đã có sẵn một lượng
vốn nhưng chưa đủ để sở hữu một bất động sản như ý muốn, do vậy họ cần huy động thêm vốn.
7. Khả năng sinh lợi.
7.1. Bước tiến dài trong thị trường bất động sản.
Từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch, sau 2 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị
trường BĐS VN đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch. Sau 2 năm Việt
Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những
bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Tại hội buổi thảo
đánh giá tác động hội nhập sau 2 năm gia nhập WTO, đối với nền kinh tế Việt Nam về lĩnh vực bất
động sản và vật liệu xây dựng tổ chức tại Hà Nội ngày 26/12 vừa qua, các chuyên gia thống nhất
rằng, mặc dù còn nhiều hạn chế cần khắc phục nhưng nhìn nhận một cách tổng thể, thị trường bất
động sản Việt Nam đang dần vận động theo đúng quỹ đạo của… thị trường.Theo ông Phạm Thanh
Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn bất động sản Thế kỷ (CEN Group), sự tiến bộ kể trên được thể
hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số
minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch! Những cam kết về
tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều
kiện phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất
động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
"Chính các công ty dịch vụ bất động sản đã dần dần hình thành để thay thế các trung tâm và
cá nhân môi giới nhỏ lẻ. Các dịch vụ liên quan đến bất động sản cũng đã được phát triển để đáp
ứng nhu cầu cho một thị trường giàu tiềm năng và có tác động lớn tới nền kinh tế đất nước", ông
Hưng nói.
Sau 2 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị trường bất động sản đã có sự
phát triển mang tính bùng nổ. Đầu tư vào bất động sản đang là lĩnh vực thu
hút một lượng vốn lớn trong tổng đầu tư toàn xã hội và tạo ra lượng giá trị gia tăng lớn. Tại thời
điểm này, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản tại các tổ chức tín dụng trong cả nước là trên
115.000 tỷ đồng (chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế).Chỉ tính riêng trong năm 2008, hàng
chục dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản với tổng số vốn đăng ký lên đến
hàng chục tỷ USD, cho thấy phần nào sức hấp dẫn và khả năng sinh lợi của thị trường bất động sản
Việt Nam trong tương lai.
Tại buổi hội thảo, các chuyên gia hàng đầu về lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam cũng chỉ rõ
những yếu kém cần khắc phục để thị trường này trở thành đòn bẩy thực sự của nền kinh tế. Theo
GS. TSKH Đặng Hùng Võ, trong giai đoạn thị trường hiện nay, thị trường vốn đã được điều chỉnh
khá mạnh với những hình thức mới của thị trường chứng khoán và công ty cổ phần. Từ đó, diện
mạo của thị trường bất động sản cũng đã được điều chỉnh theo, liên thông mạnh mẽ với thị trường
tài chính. Sự lên xuống của thị trường bất động sản, luôn kéo theo sự thăng hay trầm của thị trường
tài
chính và ngược lại. "Những lý thuyết về thị trường bất động sản trước đây đã không còn phù
hợp. Thực tế đang cần những lý thuyết kinh tế mới về thị trường bất động sản, mà mối quan hệ giữa
thị trường này và thị trường tài chính đóng vai trò quyết định"- ông Võ nhấn mạnh.
Sau 2 năm Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất động sản trải qua nhiều bước thăng - trầm
và hiện tại là tương đối trầm lắng. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, việc thực hiện 8 nhóm
giải pháp kiềm chế lạm phát của Chính phủ từ đầu năm đến nay đã cho kết quả ban đầu khả quan.
Theo đó, lạm pháp đã giảm dần, tốc độ tăng trưởng có giảm đi nhưng vẫn không phải là âm.
Do vậy, chắc chắn là nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trưởng dù có thấp hơn các năm trước. Việc
các ngân hàng giảm lãi suất là một tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản. Theo các chuyên gia,
việc Chính phủ công bố các giải pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảm kinh tế trong năm 2009 cũng
sẽ là cơ hội để thị trường bất động sản "ấm lên".
7.2. Bất động sản-rủi ro và cơ hội.
Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực hiện
chính sách thắt chặt tiền tệ. Điều này khiến cho dòng vốn tín dụng dành cho bất
động sản sụt giảm. Theo thống kê của Ngân hàng nhà nước, tổng dư nợ tín dụng
cho vay BĐS của toàn bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000 tỷ đồng trong tháng
4 xuống còn 115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn
hệ thống. Không những thế, tình hình lãi suất tăng cao còn gây khó khăn cho
nhiều khách hàng đi vay nợ để mua nhà. Thị trường bất động sản tụt dốc trước
những biến động bất lợi như vậy Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2009
Từ tháng 3/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau khi tăng mạnh trong năm
2007. Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần nhưng tại thời điểm cuối năm 2008, giá căn hộ chung cư đã
rớt giá 30%-50% so với năm cuối năm 2007. Đất nền dự án cũng giảm mạnh và giao dịch nhỏ giọt.
Giá văn phòng cho thuê hạng A,B,C lần lượt giảm từ đỉnh cao 70; 45; 39 USD/m2 xuống còn
60;35;25 USD/m2 vào cuối năm 2008. Theo dự báo của công ty tư vấn bất động sản CBRE, giá văn
phòng cho thuê có thể tiếp tục giảm do nguồn cung tăng mạnh trong khi nhu cầu thấp do ảnh hưởng
của suy thoái kinh tế. Dự kiến, nguồn cung văn phòng tăng 122% trong ba năm 2009-2011, tương
ứng hơn 1 triệu m2 mặt bằng văn phòng. Trái ngược với tình hình ảm đạm của thị trường cao ốc
văn phòng và chung cư cao cấp, thị trường bất động sản bán lẻ và nhà ở có giá trị thấp đang được
xem là xu hướng bùng nổ của năm 2009. Mặc dù nền kinh tế đang trên đà suy thoái nhưng thị
trường bán lẻ của Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng với tốc độ tăng trường trung bình đạt khoảng
20%/năm. Theo báo cáo của tổ chức AT Kearney, Việt Nam được đánh giá là thị trường bán lẻ
tiềm năng nhất thế giới trong năm 2008. Trong khi đó, các nguồn cung mặt sàn bán lẻ không nhiều,
các doanh nghiệp lại đang cố gắng đẩy mạnh tìm kiếm các địa điểm kinh doanh đẹp dẫn đến giá
cho thuê tăng mạnh trong thời gian qua. Ở địa bàn Hà Nội, giá cho thuê ở vùng trung tâm dao động
từ 65-150
USD/m2/tháng.
Trên các sàn giao dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng) đang trở nên sôi động.
Những người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở cố gắng mua nhà vì họ cho rằng, khó có cơ hội để
mua nhà với mức giá rẻ như bây giờ. Kinh doanh nhà giá rẻ đang là mục tiêu của nhiều doanh
nghiệp bất động sản.
Trong tháng 2/2009, thị trường bất động sản có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại. Điều này bắt nguồn từ
nguồn vốn tín dụng mà các ngân hàng đã cung cấp cho các công ty bất động sản. Chẳng hạn như
Vietcombank cho Indochina Land vay 44 triệu USD để đầu tự vào dự án khu phức hợp trung tâm
thương mại, văn phòng, nhà ở Indochina Plaza Hanoi theo một thỏa thuận vào ngày 19/2/2009.
Trước đó, ngân hàng BIDV cũng cho Hoàng Anh Gia Lai vay
5,650 tỷ đồng vào trung tuần tháng 1. Ở khu vực quận 2, giá nhà đang nhích lên sau khi Tp.HCM
quyết định bồi thường bổ sung cho các hộ dân bị giải tỏa ở Thủ Thiêm 24,000 tỷ đồng. Dự án xây
dựng 500,000 nhà ở xã hội từ nay đến năm 2012 để hỗ trợ cho những người gặp khó khăn về nhà ở
đang được kỳ vọng tạo nên cú hích với thị trường bất động sản. Tuy nhiên nhiều chuyên gia trong
ngành nhận định, tình hình năm 2009 có thể tiếp tục ảm đạm do nền kinh tế đang suy thoái, dòng
vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài sụt giảm. Ngành bất động sản cũng gặp bất lợi vì không nằm trong nhóm được hỗ trợ
lãi suất. Kết quả khảo sát ý kiến từ 33 chuyên gia bất động sản của công ty nghiên cứu thị trường
VietRees cũng cho thấy triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm tới vẫn mờ
mịt. Thống kê này cho biết có đến hơn 70% chuyên gia không xác định được khi nào thị trường sẽ
phục hồi và chỉ 12% chuyên gia tin rằng thị trường phục hồi vào cuối năm 2009 hoặc sau đó.
Kinh doanh thụt lùi
Các công ty niêm yết trên sàn tất nhiên không thoát khỏi xu hướng chung của ngành. Năm 2008,
mặc dù tăng trưởng doanh thu nhóm ngành đạt 33.8% nhưng tăng trưởng lợi nhuận đã bị âm 7.9%.
Thành quả này rõ ràng thấp hơn so với năm 2007 khi tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận sau thuế của
ngành lần lượt là 52.2% và 72.2%. Kết quả trên khiến các chỉ số sinh lợi của ngành giảm mạnh so
với năm 2007. Cụ thể, ROEA giảm từ 27.6% xuống còn 16.7% trong năm 2008; ROAA giảm từ
16.3% xuống còn 8.32%. Tuy nhiên,
các chỉ tiêu này vẫn cao hơn so với toàn thị trường. Điều đáng lo ngại là sự gia tăng của tỷ số
nợ/vốn chủ sở hữu từ mức 0.7 của năm 2007 lên 1.0 vào năm 2008 khiến chỉ số thanh toán của
ngành giảm tương ứng từ 2.46 xuống còn 1.66. Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh đang gặp khó
khăn, việc gia tăng sử dụng nợ sẽ gây nên nhiều áp lực thanh toán nợ đối với doanh nghiệp.
Cổ phiếu của ngành BĐS là một trong những nhóm cổ phiếu có mức sụt giảm mạnh trên thị trường
chứng khoán. Hầu hết các cổ phiếu trong ngành này đều có mức giảm giá khá đồng đều từ 76%-
80%, cao hơn mức 67% của toàn thị trường.
Một số công ty có kết quả kinh doanh đáng chú ý
Mặc dù thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn có một vài điểm sáng.
Với kết quả kinh doanh khá ấn tượng, những công ty sau đây có thể là những gợi mở cho cơ hội
đầu tư trong năm 2009: TDH: CTCP phát triển nhà Thủ Đức công bố kết quả doanh thu đấy ấn
tượng trong quý IV/2008 khi doanh số đạt 275 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 104 tỷ đồng.
Doanh số cả năm của công ty đạt 606 tỷ đồng và lợi nhận sau thuế đạt 199 tỷ đồng, lần lượt tăng
2.2 lần và 15% so với năm 2007. Với kết quả này, TDH dẫn đầu thị trường về tốc độ tăng trưởng.
Các chỉ tiêu sinh lợi của TDH cũng rất khả quan. Cụ thể, ROEA là 22.62% và ROAA là 15.6%.
Được biết, doanh thu 275 tỷ đồng trong quý IV đến từ 131.5 tỷ bán chuyển quyền sử dụng đất tại
dự án Hiệp Bình Phước; 101 tỷ dự án chợ đầu mối B, 229.3 tỷ đồng từ việc bán 307 đất nền dự án
Bình Chiểu; và nguồn thu từ dự án Bình An, An Phú.
Dự báo sang năm 2009, TDH có khả năng duy trì mức doanh thu và lợi nhuận cao khi còn
một số nguồn thu chưa được hạch toán. Bao gồm: 120 tỷ đồng doanh thu từ dự án Bình Chiểu; 90
tỷ đồng doanh thu từ chợ đầu mối; và phần chênh lệch giá trị đất khoảng 99 tỷ đồng mà liên doanh
Cantavil chưa chuyển cho TDH trong năm 2008. Ngoài ra, TDH bắt đầu bán dự án chung cư
Trường Thọ trên trang web của mình từ ngày 18/2/2009 nên công ty sẽ có thêm nguồn thu mới
trong năm 2009. Cổ phiếu của TDH hấp dẫn với mức EPS bằng 8,664. HAG: CTCP Hoàng Anh
Gia Lai là doanh nghiệp có quy mô tài sản lớn trong ngành bất động sản nhưng vẫn duy trì khả
năng sinh lợi khá cao. Năm 2008, ROEA và ROAA của công ty lần lượt là 21.41% và 10.07%.
HAG cũng là doanh nghiệp duy trì được tốc độ tăng trưởng về cả doanh số (22.98%) và lợi nhuận
(18.61%). Lợi thế kinh doanh của HAG chính là mô hình tập tập đoàn đã giúp HAG giảm được giá
thành xây dựng. Các nguyên liệu như đá, gỗ, kính xây dựng..đều được các doanh nghiệp khác trong
tập đoàn cung cấp cộng thêm nhiều khu đất đã mua với giá rẽ nên HAG có thể giảm giá thành để
cạnh tranh. Trong tháng 2/2009, HAG gây bất ngờ trong giới địa ốc vì giảm mức giá bán căn hộ
Hoàng Anh River View (tại phường Thảo Điền, Quận 2), vốn có vị trí khá đẹp, từ mức 2,300
USD/m2 vào cuối năm 2007 xuống còn 1,350 USD/m2.
HAGL cũng có lợi thế khi vừa được BIDV cung cấp khoản vay 5,650 tỷ đồng nên hoàn toàn
có đủ vốn cho các hoạt động đầu tư sắp tới. Với EPS hiện nay là 3,923 đồng/cổ phiếu, giá cổ phiếu
của HAG vẫn chưa hấp dẫn khi P/E vào khoảng 14.9x, cao hơn so với bình quân ngành. Tuy nhiên,
nhà đầu tư có thể cân nhắc những lợi thế, triển vọng của HAG để đưa ra quyết định đầu tư.
7.3. Triển vọng phát triển của ngành.
Điểm sáng
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn rất tiềm năng bởi nhu cầu thực
là rất lớn
Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng trong hai mươi năm qua.Mức tiết kiệm của
những người muốn mua nhà đang được tích góp nhanh hơn mức tăng trưởng kinh tế. Do đó nhu
cầu về không gian sống tốt hơn sẽ tăng trưởng theo thời gian.
Nhu cầu về nhà ở xã hội còn rất cao ở những người có thu nhập thấp. Nhiều chính sách gần
đây và một phần trong kế hoạch kích cầu của chính phủ đã hỗ trợ cho nhu cầu này
Việt Nam là một nước có dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa đang ở mức cao. Theo số liệu của
Tổng cục thống kê tốc độ đô thị hóa của của Việt Nam dự báo cho năm 2010 là 33%. Dân số sống
tại các đô thị của Việt Nam hiện nay đang là 23 triệu người và có thể tăng lên gấp đôi đạt 46 triệu
người vào năm 2025.
Trong năm 2008 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt hơn 14 tỷ đô la
chủ yếu là ở phân khúc văn phòng căn hộ và mảng khách sạn du lịch. Đây là con số kỷ lục từ trước
tới nay và nó cũng cho thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động
sản trong nước
Điểm tối
Khả năng tăng giá vật liệu xây dựng trở lại làm cho giá thành các sản phẩm
bất động sản mới tăng lên.
Do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã khiến cho nhu cầu bất động sản ở Việt
Nam chững lại, các công trình xây dựng cũng bị đình đốn do giá nguyên vật liệu tăng cao (xi măng
và sắt thép...).
Trong nửa đầu năm 2009 ngành ngân hàng đã mở cửa thực sự thị trường thế chấp. Mặc dù lãi
suất vay mua nhà vẫn đang ở mức cao (khoảng 12%/năm), nhưng việc này đã giúp cho người muốn
mua căn hộ mà chưa đủ khả năng.
Mới đây ngày 10/8/2009 NHNN Việt Nam lại mới có thông tư giảm tỷ lệ sử sụng nguồn vốn
ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các tổ chức tín dụng điều này sẽ làm cho việc vay vốn để
mua nhà hoặc đầu tư bất động sản gặp khó khăn hơn.
 Nhu cầu bất động sản có thể giảm nếu lạm phát tái diễn. Thị trường tài chính đang nóng lên
trên quý 2 năm nay; điều này sẽ gây nên áp lực cho Chính phủ trong việc kiểm soát lạm phát. Do
đó mà người mua để ở hay để đầu cơ có thể phải đương đầu với những rủi ro có thể xảy ra khi tăng
lãi suất. Nếu điều này xảy ra sẽ làm gia tăng chi phí tài chính và giảm nhu cầu.
Nhà đầu tư có thể sẽ đầu tư ít hơn vào thị trường bất động sản vì thị trường chứng khoán đang
hồi phục nhanh chóng trong quý 2/2009 và có thể đến hết năm vì vậy nhà đầu cơ có thể đầu tư vào
thị trường bất động sản trễ hơn so với dự kiến.
Một số quyết định mới liên quan đến thị trường bất động sản
Một số các văn bản pháp luật mới tao điều kiện cho ngành kinh doanh bất
động sản
Ngày 1/1/2009 cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà với thời
gian tối đa là 50 năm.
Ngày 18/6/2009 Quốc hội đã biểu quyết thống nhất dự án luật sửa đổi bổ sung điều 126 của
luật nhà ở và điều 121 của luật đất đai cho phép Việt kiều được mua nhà không hạn chế từ ngày
01/09/2009.
Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg hiệu lực ngày 22/7/2009 về sửa đổi một số cơ chế, chính
sách về phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân và nhà cho người thu nhập thấp theo đó :
+ Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày QĐ này có hiệu lực thi hành đến hết
ngày 31/12/2009 đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để học sinh, sinh viên các trường đại
học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề…
+ Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư,
kinh doanh nhà ở để cho các đối tượng trên thuê và nhà để bán, cho thuê mua đối với người có thu
nhập thấp có khó khăn về nhà ở.

PHẦN 2: PHÂN TÍCH CẠNH TRANH.

1. Đánh giá vị thế cạnh tranh của các đối thủ.
Vị thế cạnh tranh của một công ty so với các đối thủ được thể hiện qua
thị phần và năng lực phân biệt riêng có của công ty.
Thị phần càng lớn công ty càng mạnh – xét ở vị thế cạnh tranh. Mặt khác, vị thế cạnh tranh
càng vững chắc hơn nếu công ty có năng lực đặc biệt về nghiên cứu và phát triển, Marketing, hiểu
biết thị trường, tạo được uy tín nhãn hiệu – những thế mạnh vượt trội mà các đối thủ không có
được. Nói chung, công ty có thị phần lớn nhất với năng lực cạnh tranh mạnh nhất, độc đáo nhất sẽ
có vị thế cạnh tranh tốt nhất.
Năng lực riêng biệt, hay còn được biết như năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp là thể hiện thực
lực và lợi thế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trong việc thoả mãn tốt nhất các đòi hỏi
của khách hàng để thu lợi ngày càng cao hơn. Như vậy, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp
trước hết phải được tạo ra từ thực lực của doanh nghiệp. Đây là các yếu tố nội hàm của mỗi doanh
nghiệp, không chỉ được tính bằng các tiêu chí về công nghệ, tài chính, nhân lực, tổ chức quản trị
doanh nghiệp… một cách riêng biệt mà cần đánh giá, so sánh với các đối tác cạnh tranh trong hoạt
động trên cùng một lĩnh vực, cùng một thị trường. Sẽ là vô nghĩa nếu những điểm mạnh và điểm
yếu bên trong doanh nghiệp được đánh giá không thông qua việc so sánh một cách tương ứng với
các đối tác cạnh tranh. Trên cơ sở các so sánh đó, muốn tạo nên năng lực cạnh tranh, đòi hỏi doanh
nghiệp phải tạo lập được lợi thế so sánh với đối tác của mình. Nhờ lợi thế này, doanh nghiệp có thể
thoả mãn tốt hơn các đòi hỏi của khách hàng mục tiêu cũng như lôi kéo được khách hàng của đối
tác cạnh tranh.
 Thực tế cho thấy, không một doanh nghiệp nào có khả năng thỏa mãn đầy đủ tất cả những
yêu cầu của khách hàng. Thường thì doanh nghiệp có lợi thế về mặt này và có hạn chế về mặt khác.
Vần đề cơ bản là, doanh nghiệp phải nhận biết được điều này và cố gắng phát huy tốt những điểm
mạnh mà mình đang có để đáp ứng tốt nhất những đòi hỏi của khách hàng. Những điểm mạnh và
điểm yếu bên trong một doanh nghiệp được biểu hiện thông qua các lĩnh vực hoạt động chủ yếu
của doanh nghiệp như marketing, tài chính, sản xuất, nhân sự, công nghệ, quản trị, hệ thống thông
tin…Tuy nhiên, để đánh giá năng lực cạnh tranh của một doanh nghiệp, cần phải xác định được các
yếu tố phản ánh năng lực cạnh tranh từ những lĩnh vực hoạt động khác nhau và cần thực hiện việc
đánh giá bằng cả định tính và định lượng.
Thị trường bất động sản là một thị trường có tỉ suất lợi nhuận cao, các doanh nghiệp trong
ngành đều có những lợi thế riêng biệt so với các doanh nghiệp khác cùng lĩnh vực.Những doanh
nghiệp đã hoạt động hiệu quả trên
trong ngành bất động sản như công ty Sacomreal, đất xanh, công ty cổ phần đầu tư và xây dựng
Bình Chánh, Saigon Land, Vạn Phát Hưng,Hòa Bình, Homecare,...Chúng em xin đánh về vị thế
cạnh tranh của một số đối thủ cạnh tranh của công ty cổ phần và đầu tư xây dựng Bình Chánh như
là công ty Vạn Phát Hưng, công ty Hòa bình.
CÔNG TY CỔ PHẦN VẠN PHÁT HƯNG.
Vị thế cạnh tranh của công ty.
Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng là một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực đầu tu
và kinh doanh địa ốc tại Việt Nam, có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển các dự án
kinh doanh nhà ở, các khu đô thị mới. Trong hơn 10 năm hoạt động, công ty đã đầu tư và kinh
doanh thành công nhiều dự án địa ốc lớn trên địa bàn Tp.Hcm như dự án khu dân cư Phú Thuận, dự
án Tân Kiểng, khu dự án cao cấp Phú Mỹ...
So với các công ty khác thì công ty cổ phần Vạn Phát Hưng có nhiều lợi thế về số lượng, các
dự án địa ốc được triển khai tại các địa bàn và khu vực có tiềm năng phát triển tốt trong một vài
năm tới như quận 7, quận 2 và huyện Nhà Bè. Bên cạnh đó, để đầu tư cho chất lượng của các dự án
địa ốc của mình và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Công ty đã thuê các nhà thiết
kế chuyên nghiệp và có uy tín của nước ngoài, mời các nhà thầu xây dựng nước ngoài có chất
lượng và nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng các dự án bất động sản trên thế giới.
Uy tín: Theo kết quả nghiên cứu hành vi khách hàng được tổ chức mỗi 6 tháng
tại Vạn Phát Hưng, có đến 95% khách hàng được phỏng vấn cho biết rằng họ đã quan tâm và chọn
mua sản phẩm công ty vì sự tin tưởng vào uy tin của công ty thể hiện qua việc thực hiện đúng các
cam kết với khách hàng về chất lượng sản phẩm, tiến độ thực hiện. Uy tín Vạn Phát Hưng đã được
khách hàng khảng định niềm tin trong nhiều năm qua.
Thương hiệu sinh lợi: Các sản phẩm do Vạn Phát Hưng làm chủ đầu tư là các
sản phẩm có khả năng mang lại lợi nhuận cao cho khách hàng, để thực hiện được điều này, bên
cạnh việc đầu tư vào thiết kế, chất lương thị công, các tiện ích trong các dự án, công ty còn xác lập
những kế hoạch kinh doanh và bán hàng có quan tâm lợi ích khách hàng.
Am hiểu thị trường và mong muốn của khách hàng Việt Nam: Với 10 năm hoạt
động trong lĩnh vực bất động sản, những thành viên sáng lập và đội ngũ nhân viên Vạn Phát Hưng
đã tích lũy cho mình những kinh nghiệm quý báu về thị trường, các mong muốn của khách hàng,
nhà đầu tư cũng như văn hóa người Việt Nam thể hiện qua không gian sống và nhu cầu cụ thể trong
ngôi nhà mới của mình. Đây là thế mạnh cạnh trang giúp cho VPH thiết kế và bán hàng rất tốt. Nó
cũng giúp cho đội ngũ nhân viên bán hàng có cách tiếp cân hài hòa và thuyết phục khách hàng
nhanh hơn.

Trách nhiệm với cộng đồng xã hội: Một trong những chiến lược định hướng
của VPH là mang lại nhiều lợi ích cho cộng đồng thể hiện qua việc xây dựng các khu dân cư mới,
hiện đại góp phần vào sự phát triển xã hội. Công tác chăm lo đời sống của những thành phần xã hội
gặp khó khăn bằng các hình thức từ thiện đã và đang được công ty thực hiện trong nhiều năm qua.
Nhờ những nổ lực này mà công ty đã gặt hái được nhiều thành tích tiêu biểu nhất là bằng khien
giấy chứng nhận cho các đóng góp xã hội và cách giải thưởng do người tiêu dung bình chọn. Hình
ảnh công ty trước công chúng ngày càng đẹp, hài lòng khách hàng.
Nguồn nhân lực chuyên nghiệp và vững chuyên môn: VPH là một tập thể
những nhà quản lý chuyên nghiệp và đầy kinh nghiệm, có tâm huyết hướng đến việc nâng cao chất
lượng cuộc sống cho các cư dân đô thị tại VN. Nguồn nhân lực tại công ty làm việc với tất cả năng
lực,sự trung thực và hết mình cống hiến cho các dịch vụ xã hội. Công ty thường xuyên giáo dục
nhân viên biết tự rèn luyện ngày càng giỏi hơn, đoàn kết hơn để xuất sắc hoàn thành công việc
được giao
Không ngừng cải tiến chất lượng sản phẩm và dịch vụ: Luôn luôn đưa ra
những thiết kế mới, độc đáo đáp ứng nhu cầu thị trường. Điều này được chứng minh qua các dự án
của VPH, điển hình như dự án khu công nghiệp Phú Mỹ
: công ty sử dụng thiết kế của Singapore, mang lại cho dân cư một cách sống mới, hưởng thụ nhiều
tiện ích như những dự án nhà ở tại Singapore. Công tác chăm sóc tư vấn và giải quyết khiếu nại của
khách hàng cũng được công ty quan tâm đầy đủ, kịp thời, có chiều sâu. Khách hàng cảm thấy tự
hào khi ở tại căn nhà, căn hộ do VPH đầu tư. Họ tiếp tục mua và giới thiệu cho bạn bẻ gần xa…đón
mua những sản phẩm của VPH. Sau năm 2010, VPH sẽ phát triển các địa ốc khác như văn phòng
cho thuê, thương mại, bệnh viện, trường học, các trung tâm giải trí, thể dục thể thao.
Như vậy trên thị trường bất động sản, VPH đã đươc thừa nhận là một thương hiệu phát triển địa ốc
có tiếng nhờ vào thiết kế ưu việt, dự án chất lượng cao, môi trường sống tốt và đảm bào tiến độ xây
dựng, giao hàng
CÔNG TY CP XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH ĐỊA ỐC HÒA
BÌNH.
Vị thế cạnh tranh của Công ty
Mặc dù mới chính thức thành lập từ tháng 12 năm 2000 nhưng Hòa Bình đã khẳng định được
vị thế của mình trên thị trường. Công ty là một trong những doanh nghiệp có sức cạnh tranh và hoạt
động tương đối hiệu quả trong ngành xây dựng. Theo số liệu từ thống kê, Trong năm 2005, doanh
thu của Hòa Bình là 133,3 tỷ (tăng 36,3% so với năm 2004), và gấp gần 10 lần so với mức bình
quân ngành.

Về uy tín: Trong ngành xây dựng, có thể khẳng định Hòa Bình là một trong
những công ty rất có uy tín . Thương hiệu Hòa Bình có thể chưa được nhiều người biết bằng một số
tổng công ty xây dựng lớn của Nhà nước nhưng Hòa Bình được xã hội đánh giá rất cao bởi sự tín
nhiệm của rất đông đảo khách hàng, đặc biệt là những khách hàng có yêu cầu khắt khe nhất về chất
lượng kỹ mỹ thuật, tốc độ thi công, mức độ an toàn và sự yên tâm về chi phí đầu tư cho công trình
điều này được thể hiện qua sự khen ngợicủa những khách hàng giành cho Hòa Bình như: DANAO
International Holdings Ltd, TECASIN Business Center, RIVERSIDE, WESTMOUNT CO. LTD,
FISHERIES ENGINEERING Co.,Ltd., TRANSFIELD, TOA Corporation, FUJITA Corporation,
DELTA JUICE Company Vietnam Ltd, POSEC – Posco Engineering & Construction Co.,Ltd,
HUHTAMAKI (Vietnam) Ltd., Tổng Công Ty Xây Dựng Hà Nội, Tổng Công Ty Xây Dựng Sài
Gòn, v.v… Chính uy tín này đã đem lại cho Hòa Bình ưu thế trong công tác đấu thầu các công trình
xây dựng lớn, đặc biệt là của các chủ đầu tư nước ngoài.
Về khách hàng: Hòa Bình đã trở thành đối tác tin cậy và tín nhiệm của nhiều
công ty lớn trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh địa ốc đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài
như: Công ty Liên Doanh KTOM (Liên doanh của bốn tập đoàn xây dựng lớn của Nhật gồm:
Kajima, Taisei, Obayashi, Maeda ), Công ty Sino – Pacific , Indochina Resort, Công ty Posco
Engineering & Construction,
Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng v.v…
Về quản lý: Song song với kinh nghiệm thực tế làm việc với các đối tác nước
ngoài, ngay từ thời kỳ đầu hoạt động, Hòa Bình cũng đã rất tích cực nghiên cứu học hỏi nâng cao
trình độ quản lý, áp dụng hệ thống quản lý khoa học, tiên tiến và có tính chuyên nghiệp cao mà
điển hình là hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001 - 2000. Hàng năm các báo cáo tài chính của Hòa
Bình đều được kiểm tra đánh giá bởi các nhà kiểm toán chuyên nghiệp được Ủy ban Chứng khoán
Nhà nước công nhận. Hòa Bình luôn bảo đảm tình hình tài chính lành mạnh và khả năng thanh toán
của mình, chính vì vậy mà Hòa Bình đã được Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - chi nhánh
TP.Hồ Chí Minh đánh giá cao và xếp loại DOANH NGHIỆP A* (là hạng cao nhất về uy tín của
doanh nghiệp đối với ngân hàng và là doanh nghiệp xây dựng duy nhất được ngân hàng xếp hạng
này). Về nguồn nhân lực: Hòa Bình là một công ty xây dựng có ban lãnh đạo uy tín, đội ngũ cán bộ
quản lý, cán bộ kỹ thuật có trình độ, kinh nghiệm và giỏi ngoại ngữ; đội ngũ công nhân có tay nghề
cao; lực lượng thầu phụ hùng hậu ở tất cả các ngành nghề chuyên môn đã gắn bó với công ty qua
nhiều năm hoạt động. Sự tập trung và thống nhất quản lý nguồn nhân lực này là một lợi thế khá
lớn của Hòa Bình so với các công ty xây dựng khác. Bằng môi trường làm việc tốt và chế độ đãi
ngộ nhân tài phù hợp, nhiều năm qua Hòa Bình không bị hiện tượng chảy máu chất xám mà ngược
lại thu hút nhiều nhân tài đến với Công ty. Với nguồn nhân lực giàu kinh nghiệm và tràn đầy nhiệt
huyết này, Hòa Bình
Hoàn toàn có thể triển khai những chương trình nâng cao năng lực cạnh tranh của mình một cách
toàn diện và thực hiện thành công chiến lược phát triển của mình.
Về công nghệ: Hầu hết những khách hàng và đối tác của Hòa Bình là các nhà
đầu tư, các nhà thầu chính, các nhà tư vấn, thiết kế đến từ khắp năm châu. Qua thực tế làm việc với
các đối tác nước ngoài đó, Hòa Bình đã nắm bắt được những công nghệ và phương thức quản lý
xây dựng tiên tiến của nhiều nước trên thế giới như công nghệ Top – down, Diagram Wall v.v... Có
thể nói, hiện Hòa Bình đang nắm vững những công nghệ thi công tiên tiến nhất từ công tác nền
móng, kết cấu bêtông cốt thép đến các công tác hoàn thiện và thi công điện nước, trang trí nội thất
cũng như nắm vững quy trình thi công lắp đặt các vật liệu kỹ thuật như vật liệu chống thấm, vật
liệu cách âm, cách nhiệt, chống trượt...
Về văn hóa doanh nghiệp: Là một công ty có bề dày lịch sử trong việc xây
dựng một nền văn hóa doanh nghiệp mang tính nhân bản cao, Hòa Bình đã xây dựng được một môi
trường làm việc vui vẻ, trong sạch, lành mạnh, có tính tự giác và kỷ luật cao. Mọi thành viên của
Hòa Bình đều xem trọng đạo đức, lương tâm nghề nghiệp và ý thức trách nhiệm cao đối với cộng
đồng. Trong suốt 19 năm hoạt động, Hòa Bình nổi tiếng là lò luyện nhân tài và để tiếp tục phát
triển, nâng cao sức cạnh tranh trong các lĩnh vực đang hoạt động Hòa Bình bảo đảm thực hiện thật
tốt những sứ mệnh, chính sách, mục tiêu cũng như hoàn thiện các cơ chế, chính sách đào tạo và đãi
ngộ nhân tài của mình, tiếp tục xây dựng một nền văn hoá doanh nghiệp kết hợp một cách hài hòa
tinh hoa, kiến thức của nhân loại, văn hoá dân tộc và cả truyền thống tốt đẹp của gia đình (của
những cổ đông sáng lập). Văn hóa Hòa Bình có nhiều điểm đặc sắc và có thể nói đã thấm sâu vào
máu thịt của từng CBCNV. Về nguồn cung cấp vật liệu:
Bên cạnh khoảng 100 nhà cung cấp chiến lược Hòa Bình còn có danh sách trên 1000 nhà cung cấp
các sản phẩm xây dựng bao gồm vật liệu và máy móc thiết bị thi công trong đó có cả những nhà
xản xuất mà Hòa Bình có thể mua trực tiếp với những ưu đãi về giá cả và các điều kiện thanh
toán.Năm nay thì Hoà Bình đã xếp vị trí 307 trên 500 doanh nghiệp tư nhân có doanh thu cao nhất
Việt Nam.
2. Dự đoán biện pháp cạnh tranh
Sau khi xác định vị thế cạnh tranh của các đối thủ, ta sẽ dự đoán những biện pháp cạnh tranh
của những đối thủ ấy. Việc này vô cùng quan trọng, vì thế nên chúng ta cần làm thật thận trọng.
Nếu dự đóan sai thì chiến lược tiếp theo của chúng ta cũng sẽ không chính xác, điều này có thể dẫn
đến thất bại cho công ty.
Những mục tiêu và các mặt mạnh/ yếu của một đối thủ cạnh tranh góp
phần rất lớn vào việc chỉ rõ những biện pháp và phản ứng của họ đối với những
biện pháp của công ty như giảm giá tăng cường khuyến mại hay tung ra sản phẩm mới. Ngoài ra,
mỗi đối thủ cạnh tranh còn có một triết lý nhất định về việc kinh doanh, một nề nếp văn hóa nội bộ
nhất định và một số niềm tin chủ đạo nhất định. Cần phải hiểu một cách sâu sắc toàn bộ ý đồ của
một đối thủ cạnh tranh nhất định thì mới có thể dự đoán được cách đối thủ có thể hành động.
Sau đây là những cách phản ứng phổ biến của các đối thủ cạnh tranh:
1. Đối thủ cạnh tranh điềm tĩnh:
Một số đối thủ cạnh tranh không phản ứng nhanh hay mạnh đối với biện pháp của một đối
thủ nhất định. Họ có thể cảm thấy khách hàng của mình là những người trung thành; họ có thể vắt
sữa doanh nghiệp; họ có thể chậm phát hiện ra biện pháp đó; họ có thể thiếu kinh phí để phản ứng.
Công ty phải cố gắng đánh giá những lý do tại sao đối thủ lại có hành vi điềm tĩnh.
2. Đối thủ cạnh tranh kén chọn:
Đối thủ cạnh tranh có thể chỉ phản ứng với những kiểu tấn công nhất định mà không có phản
ứng gì với những kiểu tấn công khác. Họ có thể phản ứng với việc tăng chi phí quảng cáo, vì nghĩ
rằng nó ít đe dọa. Khi biết được những phản ứng của một đối thủ cạnh tranh chủ chốt thì công ty sẽ
có những căn cứ để hoạch định hướng tấn công khả thi nhất.
3. Đối thủ cạnh tranh hung dữ:
Công ty này phản ứng mau lẹ và mạnh mẽ với mọi cuộc đột kích vào lãnh địa của mình. Đối
thủ cạnh tranh hung dữ luôn cảnh báo rằng, tốt nhất là các công ty khác đừng nên tấn công, vì
người phòng thủ sẽ chiến đấu đến cùng. Tấn công một con cừu bao giờ cũng tốt hơn là tấn công
một con cọp.
4. Đối thủ cạnh tranh khôn ngoan:
Có một số đối thủ cạnh tranh không để lộ ra một cách phản ứng nào có thể đoán trước được.
Như đối thủ cạnh tranh có thể trả đũa hay không trả đũa trong một trường hợp cụ thể nào đó, và
không có cách nào đoán trước được điều đó căn cứ vào tình trạng kinh tế, quá trình lịch sử, hay bất
kỳ điều gì khác nữa.Hiểu rõ được những vấn đề này, kết hợp với việc phân tích mục tiêu và mặt
mạnh yếu của từng công ty, ta có thể dễ dàng hơn trong việc dự đoán những phản ứng, biện pháp
cạnh tranh, từ đó ta sẽ có thể đưa ra bước đi tiếp theo phù hợp.
* Cạnh tranh sản phẩm: là tổng thể những chỉ tiêu, thuộc tính của sản phẩm
thể hiện mức độ thoả mãn nhu cầu trong những điều kiện xác định phù hợp với
công dụng của sản phẩm.
Hiện nay, chất lượng sản phẩm đã trở thành một công cụ cạnh tranh quan trọng của các doanh
nghiệp trên thị trường. Chất lượng sản phẩm cành cao tức là mức độ thoả mãn nhu cầu càng cao,
dẫn tới đẩy mạnh tốc độ tiêu thụ, làm tăng khả năng trong thắng thế trong cạnh tranh của doanh
nghiệp.
- Chất lượng sản phẩm tăng lên sẽ thu hút được khách hàng tăng đựơc khối lượng hàng hoá tiêu
thụ, tăng uy tín sản phẩm mở rộng thị trường, từ đó tăng doanh thu, tăng lợi nhuận, đảm bảo hoàn
thành các mục tiêu mà doanh nghiệp đã đề ra.
- Nâng cao chất lượng sản phẩm có nghĩa là nâng cao hiệu quả sản xuất kinh
doanh.
* Cạnh tranh bằng giá bán sản phẩm
Giá cả của sản phẩm phụ thuộc vào các yếu tố sau:
- Các yếu tố kiểm soát được: Chi phí sản xuất sản phẩm, chi phí bán hàng, chi
phí lưu động và chi phí yểm trợ xúc tiến bán hàng.
- Các yếu tố không kiểm soát được quan hệ cung cầu cường độ cạnh tranh trên
thị trường, chính sách điều tiết thị trường của Nhà nước.
Giá cả được sử dụng làm công cụ cạnh tranh thông qua các chính sách định giá bán sản phẩm của
doanh nghiệp trên thị trường, một doanh nghiệp có thể có các chính sách định giá sau:
- Chính sách định giá thấp: định giá thấp hơn so với thị trường nhưng cao hơn
giá trị sản phẩm, doanh nghiệp chấp nhận mức lãi thấp.
- Chính sách định giá cao.
Tức là mức giá bán cao hơn mức giá thống trị trên thị trường và cao hơn giá trị
sản phẩm..
- Chính sách ổn định giá bán.
Tức là giữ nguyên giá bán theo thời kỳ và địa điểm. Chính sách này giúp doanh
nghiệp thâm nhập, giữ vũng và mở rộng thị trường.
- Chính sách định giá theo giá thị trường.
- Chính sách giá phân biệt.
+ Phân biệt theo lượng mua
+ Phân biệt theo chất lượng
+ Phân biệt theo phương thức thanh toán: Thanh toán ngay hay trả chậm, thanh
toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản.
+ Phân biệt theo thời gian.
- Chính sách bán phá giá: định mức giá bán thấp hơn hẳn giá thị trường và thấp
hơn cả giá thành sản xuất. Mục tiêu của bán giá là tối thiểu hoá rủi ro hay thua
lỗ hoặc để tiêu diệt đối thủ cạnh tranh
* Cạnh tranh bằng nghệ thuật tiêu thụ sản phẩm
Ngày nay, nghệ thuật tiêu thụ sản phẩm đóng vai trò vô cùng quan trọng, thậm trí quyết định đến sự
còn của doanh nghiệp trên thị trường bởi vì nó tác động đến khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp
trên các khía cạnh sau:
- Tăng khả năng tiêu thụ hàng hoá thông qua việc thu hút sự quan tâm của
khách hàng tới sản phẩm của doanh nghiệp.
- Cải thiện vị trí hình ảnh của doanh nghiệp trên thị trường ( thương hiệu, chữ
tín của doanh nghiệp)
- Mở rộng quan hệ làm ăn với các đối tác trên thị trường, phối hợp với các chủ
thể trong việc chi phối thị trường, chống hàng giả.
* Cạnh tranh bằng các công cụ khác
 - Doanh nghiệp sẽ bán được nhiều sản phẩm nếu khách hàng cảm thấy yên tâm rằng sản
phẩm đó đảm bảo chất lượng ngay cả khi quan hệ mua bán đã chấm dứt.
- Thương lượng trong cạnh tranh. Đó là việc thoả thuận giữa các chủ doanh
nghiệp để chia sẻ thị trường một cách ôn hoà .
Đây có thể là một phản ứng cạnh tranh khôn ngoan nếu như biết chắc đối
đầu sẽ chỉ là bất lợi cho cả hai.
Để hiểu rõ hơn , ta sẽ đứng trên danh nghĩa là đối thủ của công ty cổ phần Vạn
Phát Hưng có thể dự đoán một số biện pháp cạnh tranh của họ như sau :
Vạn Phát Hưng là một công ty được thành lập cách đây 10 năm, 10 năm phát triển họ đã khẳng
định được thương hiệu và có vị thế cao trên thị trường đô thị chất lượng cao. Theo một nghiên cứu
gần đây thì lý do khách hàng chọn mua sản phẩm của Vạn Phát Hưng thì có tới 66,6% lý do đưa ra
là vì uy tín của công ty. Điều này có thể khẳng định những biện pháp nhằm cạnh tranh của Vạn
Phát Hưng sẽ tận dụng tối đã uy tín của mình, đồng nghĩa với việc này là họ cũng sẽ không thể đưa
ra các biện pháp có ảnh hưởng đến uy tín của mình. Thêm nữa, so sánh tương quan về nguồn vốn,
tài sản của Vạn Phát Hưng thì vốn của họ vẫn rất khiêm tốn. Từ 2 điều này có thể dự đoán rằng
những chính sách về giá thấp , hoặc phá giá sẽ không bao giờ là lựa chọn của họ.

Với
đội
ngũ
nhận
viên
được
đào tạo
giỏi và
đầy nhiệt tình , họ có thế mạnh về nguồn nhân lực , và theo thống kê thì cũng có tới 54,2% lý do
đưa ra là vì đội ngũ nhân viên tư vấn nhiệt tình, và 42,1 lý do đưa ra nói rằng vì phong cách phục
vụ tốt. Điều này có thể dự đoán với thế mạnh này thì họ sẵn sàng tập trung phát triển những tiện ích
kèm theo, cải tiến sản phẩm hoàn hảo hơn, tiện ích hơn, phát triển dich vụ chăm sóc khách hàng,
cũng như những dịch vụ hậu mãi để mang đến sự thoải mái cho khách hàng . Đây sẽ là một lợi thế
cạnh tranh lớn của họ.
 Trong một số trường hợp thì họ cũng sẽ có thể liên kết với một vài công ty đối thủ để thực hiện các
dự án điều này sẽ giúp họ thoát khỏi những rào cản về nguồn vốn, và phát triển được thêm uy tín,
thương hiệu của mình cũng như sẽ không tốn kém vào việc phải cạnh tranh với đối thủ của mình.
Nhận định chủ quan hơn một chút thì ta cũng có thể dự đoán Vạn Phát Hưng sẽ không thể trong vai
một đối thủ cạnh tranh hung dữ được, bởi vì tiềm lực của họ không đủ mạnh để làm có thể phản
ứng mau lẹ và mạnh mẽ với bất kì đối thủ nào xâm nhập vào lãnh địa của họ.
Họ sẽ là một đối thủ điềm tĩnh hoặc kén chọn hoặc khôn ngoan, tùy mỗi trường hợp họ sẽ trong vai
một đối thủ khác nhau. Và sẽ có cách phản ứng khác nhau tuy nhiên ta cũng có thể đoán được trong
một vài biện pháp mà họ sẽ làm như trên.
Định hướng chiến lược của công ty Vạn Phát Hưng.
Chiến lược phát triển của công ty trong 4 năm tới.
- Tập trung đầu tư vào địa ốc, liên tục phát triển dự án, đưa nhanh sản
phẩm ra thị trường bằng việc đẩy mạnh công tác nghiên cứu thị trường,
thiết kế và làm thủ tục đầu tư dự án.
- Phát triển thương hiệu và thị phần.
- Liên doanh, liên kết với các đối tác trong và ngoài nước về vốn, công
nghệ và kinh nghiệm phát triển bất động sản.
- Chuyên nghiệp hóa công tác quản lí và nhân sự.
3. Xác định những nhân tố thành công chính thành công của các công ty.
Có rất nhiều nhân tố dẫn đến thành công của một công ty. Tuy nhiên mỗi công ty thì đều đưa
ra cho mình một hướng đi riêng, họ tìm kiếm thế mạnh của mình, đánh giá vị thế cạnh tranh của
các đối thủ, dự đoán biện pháp cạnh tranh của các đối thủ. Nhờ vào việc phân tích cạnh tranh tốt họ
có thể tìm được giải pháp, hướng đi cho công ty mình một cách tốt nhất.
3.1. Nhân tố bên ngoài.
Các nhân tố bên ngoài cũng ảnh hưởng không nhỏ đến sự thành công của
công ty. Các nhân tố bên ngoài ảnh hưởng 1 cách trực tiếp lên sự thành công
của càc công ty. Sau đây là 1 vài nhân tố ảnh hưởng đến sự thành công của
các công ty bất động sản:
Tốc độ tăng trưởng kinh tế.
Khi kinh tế phát triển, thu nhập người dân tăng sẽ thúc đẩy nhu cầu xây dựng và nhà ở. Ngược lại,
tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại như thời kỳ giữa năm 2008 đến đầu năm 2009 sẽ làm sụt giảm
nhu cầu cũng như giá bất động sản. Do đó, sự phát triển của ngành nói chung và Công ty nói riêng
phụ thuộc lớn vào sự tăng trưởng kinh tế của đất nước.
Luật pháp.
Hoạt động sản xuất kinh doanh của các công ty chịu sự điều chỉnh của Luật Xây dựng, Luật Đất
đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán và các Luật
khác. Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã dần hoàn
thiện, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh, môi trường đầu tư
thông thoáng và thuận lợi cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
3.2. Nhân tố bên trong
Công ty Hòa Bình:
 Sau 9 năm kể từ khi công ty được thành lập đến nay là một khoảng thời gian không dài nhưng
công ty cũng đã khẳng định được tên tuổi và là một trong những doanh nghiệp có sức cạnh tranh và
hoạt động hiệu quả trong ngành xây dựng. Vậy những yếu tố nào đã dẩn đến sụ thành công của
công ty? Đó chính là do chính sách của công ty. Một chính sách hiệu quả đã làm bệ phóng cho
công ty Hòa Bình phát triển đến ngày hôm nay. Sau đây là một số chính sách của công ty Hỏa
Bình:
• Trách nhiệm với xã hội
Ban Giám đốc Công ty Cổ Phần Xây dựng & Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình quan niệm rằng việc cải
thiện điều kiện làm việc cho CBCNV là một phần việc tất yếu của mình; và trong tất cả các hoạt
động, luôn luôn quan tâm đến ảnh hưởng của nó đến môi trường, nhằm đóng góp một phần vào
việc xây dựng xã hội phát triển bền vững.
• Trách nhiệm với cổ đông
HĐQT tập trung vào quản lý bằng bộ máy điều hành tốt nhằm đảm bảo tính minh bạch và trách
nhiệm trong việc thực hiện nhiệm vụ của các Giám đốc và Ban Điều hành; xây dựng niềm tin cho
cổ đông, nhà đầu tư và các bên liên quan.
• Trách nhiệm với quyền lợi người lao động
Công ty soạn thảo và ban hành các tài liệu liên quan đến trách nhiệm của
CBCNV đối với Công ty; triển khai các khóa huấn luyện, đào tạo định
hướng; truyền đạt qua các phương tiện thông tin như mạng nội bộ, trang web, bản tin, họp nhóm ở
các phòng ban; hướng dẫn CBCNV thực hiện nghiêm túc các sứ mệnh và chính sách của Công ty;
chú trọng rèn luyện CBCNV tính trung thực, thanh liêm, tinh thần trách nhiệm, đạo đức và lương
tâm nghề nghiệp.
• Chính sách lương, thưởng
Công ty có chính sách thưởng phạt thỏa đáng, công bằng và phân minh để khuyến khích sự nỗ lực
và gắn bó của CBCNV đối với Công ty cũng như xây dựng một môi trường làm việc trong sạch,
lành mạnh.
• Chính sách đào tạo
Với mục tiêu đào tạo đội ngũ CBCNV lành nghề, giỏi quản lý, hằng năm Công ty đều trích ra một
khoản kinh phí khá lớn cho công tác đào tạo, hỗ trợ cho CBCNV tham gia các khóa đào tạo về
nghiệp vụ, ngoại ngữ trong nước và tham quan học hỏi công nghệ mới ở nước ngoài.
• Chính sách đối với các đối tác kinh doanh và khách hàng
Hòa Bình luôn cố gắng tìm ra tiếng nói chung với các đối tác và khách hàng với quan niệm rằng
mọi vấn đề đều có thể giải quyết một cách thỏa đáng trên tinh thần tôn trọng sự công bằng, bình
đẳng, bảo đảm sự hài hòa về lợi ích của các bên. Hòa Bình cũng xác định rằng chỉ có sự hợp tác
đầy thiện chí mới có thể mang lại kết quả tốt đẹp và giúp cho tất cả các bên cùng nhau phát triển và
tiến bộ.
Công ty Vạn Phát Hưng:
Cũng thành lập được khoảng 10 năm, có thể nói công ty Vạn Phát Hưng là mốt đối thủ cạnh
tranh khá nặng ký đối với công ty Hòa Bình. Thật vậy chỉ trong vòng 10 năm thôi mà công ty đã đạ
được những danh hiệu cao quý trong ngành bất đông sản như:

• Bằng chứng nhận “thương hiệu hàng đầu ngành xây dựng 2005”

• Cúp vàng “thương hiệu ngành xây dựng Việt Nam 2005”
• Cúp vàng “thương hiệu ngành xây dựng Việt Nam 2006”

• Cúp “sao vàng đất Việt 2006”

• Cúp vàng “thương hiệu ngành xây dựng Việt Nam 2007”

• Giải thưởng “thương hiệu mạnh 2008”

Để đạt được những thành quả đó là do công ty đã có một chiến lược hoạt động kinh doanh hiệu
quả. Hoạt động kinh doanh chính của công ty là đầu tư và phát triển dự án bất động sản và kinh
doanh sản phẩm BĐS mà công ty đã phát triển. Với mục tiêu hoạt động là đầu tư phát triển những
đô thị chất lượng cao, những không gian sống trong lành, hiện đại vả tiện nghi, các sản phẩm đã
hoàn thành của công ty có chất lượng cao, mỹ quan nội thất hài hòa, sang trọng và tiện nghi. Trong
quá trình hoạt động,
VPH luôn nâng cao tính chất chuyên nghiệp để phục vụ tốt nhu cầu khách hang. Trước khi phát
triển dự án mới, VPH luôn tìm hiểu kỹ mong muốn của khách hang, đồng thời áp dụng những công
nghệ mới nhất để đưa ra thị trường những sản phẩm tiên phong và ưu việt trong thiết kế cũng như
xây dựng. Trong quá trình thực hiện dự án, VPH luôn côn bố tiến độ thi công kịp thời trên các
phương tiện truyền thông và thông báo trực tiếp cho khách hàng.
PHẦN 3: LẬP BẢNG PHÂN TÍCH MA TRẬN SWOT CỦA
CÔNG TY.
1.Tổng quan về công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh.
1.1 Tóm tắt quá trình hình thành và phát triển.
Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh, tên tiếng Anh là Binh Chanh Construction
Investment Shareholding Company (BCCI), là công ty cổ phần chuyên đầu tư xây dựng và kinh
doanh bất động sản.
Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh được thành lập từ việc cổ phần hóa Công
Ty Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh là doanh nghiệp nhà nước trực thuộc UBND Huyện Bình
Chánh.
Ngày 13/10/1999 UBND Thành Phố Hồ Chí Minh ký quyết định số 6103/QĐ-UB-KT
chuyển Công Ty Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh thành Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình
Chánh với vốn điều lệ là 18.000.000.000 đồng.
Ngày 24/12/1999 Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh chính thức đi vào hoạt
động với giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu số 056668 do Sở Kế Hoạch Đầu Tư TP.
HCM cấp. Sau đó Công ty BCCI được cấp đăng ký thay đổi lần thứ 15 ngày 17/04/2008 với số vốn
điều lệ 542.000.000.000 đồng.
Từ khi cổ phần hóa đến nay hoạt động của Công ty chủ yếu như sau:
- Đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở, đất ở tại các khu dân cư.
- Đầu tư xây dựng và kinh doanh các dịch vụ trong KCN.
- Đầu tư xây dựng chung cư, xây dựng chợ, nhà trẻ, mẫu giáo.
- Đầu tư xây dựng công trình: dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, thi
công – lắp đặt mạng lưới điện trung hạ thế.
Đầu tư vào các liên doanh trong và ngoài nước:
- Liên doanh với tập đoàn Casino – Pháp kinh doanh siêu thị Big C – Công ty
BCCI góp 4.795.000 USD chiếm 20% vốn điều lệ.
- Góp vốn trong Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Phong Phú với vốn điều lệ
350 tỷ đồng BCCI góp 70%, tổng vốn đầu tư là 1.129.199.000.000 đồng.
- Góp vốn liên doanh 25% vào Công ty Cổ phần Đầu tư và Bất động sản Sài
Gòn Châu Á với vốn điều lệ là 20.000.000.000 đồng.
- Góp vốn trong Công ty Cổ phần Kinh doanh Bất động sản Bách Bình với vốn
điều lệ 300.000.000.000 đồng BCCI góp 69%.
- Góp vốn trong Công ty Cổ phần Cấp nước Sài Gòn Dầu Tiếng với vốn điều lệ
100.000.000.000 đồng BCCI góp 5%.
- Góp vốn đầu tư cùng với Công ty Cổ phần Thủy sản Số 1 (SJ1) đầu tư xây dựng dự án Khu phức
hợp SJ1 Plaza. Quy mô khu đất 13.387m2, tổng vốn đầu tư ước tính 716.000.000.000 đồng. Hiện
tại chưa có giấy phép thành lập công ty.
Ngoài những thành quả đã đạt được, Công ty BCCI còn nhận được:
- Năm 2005 KCN Lê Minh Xuân đã được Thủ Tướng Chính Phủ tặng bằng
khen về thành tích xuất sắc từ năm 2001 đến 2004.
- Nhận cờ thi đua của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam về thành tích xuất
sắc trong phòng trào xây dựng Công đoàn vững mạnh năm 2003 – 2005.
- Giấy khen về việc đạt thành tích xuất sắc phong trào thi đua chào mừng 75 năm ngày thành
lập Công đoàn Việt Nam do Liên đoàn lao động Quận Bình Tân cấp ngày 26/07/2004.
- Giấy khen của Bảo hiểm xã hội Thành phố về việc thực hiện tốt chế độ chính
sách cho người lao động năm 2004 – 2005.
- Bằng khen của Liên đoàn lao động Thành phố về việc đạt thành tích xuất sắc trong công tác tổ
chức phong trào “Giỏi việc nước – đảm việc nhà” năm 2004 - 2005.
- Giấy khen của UBND Quận Bình Tân về việc đạt danh hiệu tập thể lao động
giỏi năm 2004 – 2005.
- Bằng khen của Tổng cục thuế, bằng khen của UBND TP. HCM cấp cho KCN
Lê Minh Xuân thuộc Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh.
- Giấy khen của Ban quản lý các khu chế xuất và khu công nghiệp Thành Phố về việc góp phần
phát triển hoạt động tín dụng Khu chế xuất và khu công nghiệp giai đoạn 2001 – 2005.
- Giấy khen của Ban chấp hành Đảng bộ Quận Bình Tân về việc đạt tiêu chuẩn
tổ chức cơ sở Đảng trong sạch vững mạnh tiêu biểu năm 2005.
- Giấy khen của UBND Quận Bình Tân về việc đạt thành tích trong công tác vì
trẻ em và ngày gia đình Việt Nam năm 2006.
- Giấy khen của UBND Quận Bình Tân về việc công tác khuyến học năm 2004
– 2006.
- Bằng khen – Thành tích phát triển thương hiệu trong thời kỳ hội nhập kinh tế
quốc tế.
- Đạt giải thưởng Sao vàng Phương Nam năm 2008.
- Đạt giải thưởng Sao vàng đất Việt năm 2008– Top 100 thương hiệu hàng đầu.
- Cúp vàng ISO năm 2007-2008.
1.2 Giới thiệu về công ty.
• Tên Công ty Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh.
• Tên tiếng Anh BINH CHANH CONSTRUCTION INVESTMENT
SHAREHOLDING COMPANY.
• Tên viết tắtBC CI .
• Biểu tượng của Công ty
• Vốn điều lệ 542.000.000.000 đồng (Năm trăm bốn mươi hai tỷ đồng).
• Trụ sở chính 550 Kinh Dương Vương, Phường An Lạc, Quận Bình Tân,
TP. HCM.
• Điện thoại 08. 38753021.
• Fax 08. 38753552.
• Website www.bcci.com.vn

• Email mylinh@bcci.vn
Tầm nhìn Công ty:
Trở thành doanh nghiệp hàng đầu về đầu tư – kinh doanh bất động sản tại Việt
Nam.
Sứ mệnh Công ty:
- Cung cấp giải pháp tốt nhất về đầu tư – an cư cho khách hàng.
- Đầu tư và xây dựng những dự án phục vụ an cư cho cộng đồng và góp phần
phát triển hạ tầng xã hội.
1.3 Các lĩnh vực hoạt động.
Năm 2007 và năm 2008 đánh dấu một bước ngoặt đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công
ty BCCI. Từ chỗ chủ yếu kinh doanh các khu dân cư dành cho người có thu nhập trung bình thấp,
Công ty BCCI đang chuyển hướng tới đối tượng khách hàng có thu nhập cao bằng cách tiến hành
thực hiện các dự án lớn cung cấp những sản phẩm cao cấp; nhằm đưa Công ty BCCI lên vị thế mới,
trở thành Công ty bất động sản hàng đầu ở Việt Nam.
Hoạt động kinh doanh của Công ty BCCI hiện được chia ra làm 4 lĩnh vực
chính gồm:
- Đất ở: đây là hoạt động chính của Công ty BCCI, hiện nay Công ty BCCI đang thực hiện rất
nhiều dự án đất với quy mô lớn như: khu Trung Tâm dân cư Tân Tạo (diện tích trên 320 ha), khu
dân cư Phong Phú 2 (diện tích trên 132 ha), khu định cư Phong Phú (diện tích là khoảng 84 ha),
khu dân cư số 1 thuộc khu dân cư và công trình công cộng lô 11A – khu 11 – khu đô thị mới Nam
thành phố (diện tích khoảng 18,1 ha). Trong 9 tháng năm 2009 doanh thu từ hoạt động này đạt
261.666.505.084 đồng chiếm 90,41% trên tổng doanh thu. Sản phẩm đất ở của Công ty BCCI rất đa
dạng nhằm đáp ứng cho nhiều đối tượng khách hàng tiềm năng, cụ thể sản phẩm đất ở của Công ty
BCCI gồm: đất nền dự án khu dân cư, đất nhà phố liên kế, đất nhà vườn biệt thự, đất dùng để xây
chung cư.
- Khu công nghiệp: Công ty BCCI hoạt động rất mạnh trên lĩnh vực này, hiện tại Công ty BCCI
đang thực hiện nhiều khu công nghiệp với quy mô lớn và được đánh giá là hoạt động hiệu quả cao
như: khu công nghiệp Phong Phú (diện tích là 1.480.000 m2), khu công nghiệp Lê Minh Xuân
(diện tích là 1.000.000 m2). Trong 9 tháng năm 2008 doanh thu từ hoạt động này đạt
14.107.097.700 đồng chiếm 4,87% trên tổng doanh thu. Sản phẩm và dịch vụ của Công ty BCCI
trong lĩnh vực này cũng đa dạng với nhiều loại như:
đất cơ sở hạ tầng, nhà xưởng xây sẵn, dịch vụ kho bãi, các dịch vụ tiện ích khu công nghiệp. Hiện
nay, BCCI đang chuẩn bị hồ sơ pháp lý, thu hồi đất để triển khai dự án Khu công nghiệp Lê Minh
Xuân mở rộng (1.090.000 m2).
- Nhà ở: Công ty BCCI thực hiện nhiều dự án chung cư như chung cư Nhất Lan
12 tầng (khối C), chung cư Tân Tạo 1, chung cư Da Sà, chung cư Nhất Lan 5
tầng (khối A và khối B). Ngoài ra, Công ty BCCI cũng thực hiện nhà ở cho các
dự án khu dân cư, khu định cư.
- Các dịch vụ tiện ích tại các khu dân cư, khu công nghiệp: đây là các hoạt động dịch vụ hậu
mãi nhằm đem lại tiện ích cho khách hàng cũng đồng thời nâng cao vị thế cạnh tranh của
Công ty BCCI qua việc thỏa mãn tối đa nhu cầu của khách hàng. Hoạt động này cũng đem
lại nguồn thu cho Công ty BCCI, 9 tháng năm 2008 doanh thu từ hoạt động này đạt
13.226.998.065 đồng chiếm 4,57% trên tổng doanh thu.
2. Các hoạt động chủ yếu của công ty.
2.1. Những dự án của công ty
2.2.Hoạt động Marketing
Nhằm mục đích phát hiện các nhu cầu của khách hàng và phát hiện các khách hàng tiềm năng,
Công ty BCCI đã áp dụng các kỹ thuật marketing hiện đại dựa trên nền tảng là định hướng hoạt
động kinh doanh vào khách hàng.
2.2.1. Phân khúc thị trường theo nhóm khách hàng
Nhóm khách hàng đầu tư: chiếm tỷ lệ 60% trên tổng số lượng khách hàng
tiềm năng.
– Đặc điểm: luôn tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các dự án có khả năng sinh lời, nhạy bén về thông tin
thị trường, là nhóm khách hàng tạo chuyển dịch đầu tư, gây ra sự tăng giá trên thị trường.
– Yêu cầu: dự án thuộc các khu vực định hướng phát triển, khả năng bán lại
nhanh, uy tín của chủ đầu tư.
Nhóm khách hàng an cư: chiếm tỷ lệ 40% trên tổng số lượng khách hàng tiềm
năng.
– Đặc điểm: tiền mua nhà được tích lũy qua nhiều năm, khả năng chi trả hạn hẹp, quyết định mua
chậm, có nhiều hoạt động tìm kiếm, lựa chọn, nhiều người tham gia quyết định mua.
– Yêu cầu: pháp lý hoàn chỉnh, giá phù hợp, tiện ích xã hội như trường học,
bệnh viện, chợ, phương thức thanh toán thuận tiện
2.2.2. Xác định khách hàng mục tiêu
Đối với các sản phẩm của Công ty BCCI, việc xác định khách hàng mục tiêu được xác định theo
tiến độ dự án. Quá trình xây dựng dự án có thể chia làm 2 giai đoạn: giai đoạn đầu tư, xây dựng hạ
tầng và giai đoạn hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng.
– Giai đoạn đầu tư xây dựng hạ tầng: khách hàng mục tiêu là nhóm khách
hàng đầu tư.
– Giai đoạn hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng: khách hàng mục tiêu là nhóm khách
hàng an cư.
2.2.3. Định vị sản phẩm
Sản phẩm của Công ty BCCI là BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN bao gồm: khu
dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bất động sản như thiết kế, xây
dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý.
Định vị sản phẩm: sản phẩm cao cấp – giá cả phù hợp – khả năng sinh lời.
2.2.4. Xác lập mục tiêu marketing
Mục tiêu thương hiệu
– Chiều rộng: phát triển thương hiệu, tạo nhận biết tầm quốc gia. Nâng cao nhận thực về tiềm lực
hiện tại và tiềm năng phát triển trong tương lai của Công ty BCCI.
– Chiều sâu: xây dựng hệ thống nhận diện thương hiệu, xem xét, điều chỉnh từ
những chi tiết nhỏ nhất. Xây dựng ý thức về thương hiệu trong nội bộ.
Mục tiêu thị phần
– Marketing tạo sự nhận biết và ảnh hưởng đến khách hàng và tạo thuận lợi cho việc định hướng và
các cơ hội đầu tư ở các thị trường khác (ngoài Bình Tân – Bình Chánh).
Mục tiêu sản phẩm
– Làm tăng giá trị sản phẩm, tăng giá bán từ 3 đến 10% so với chính sách giá
hiện tại.
2.2.5. Chiến lược marketing: marketing tổng lực
Sản phẩm
– Chuẩn hóa các yêu cầu pháp lý sản phẩm ở mức cao nhất.
– Xây dựng uy tín thương hiệu và liên kết thương hiệu với các nhà cung cấp có
uy tín.
– Sản phẩm cộng thêm dịch vụ trọn gói.
– Tập trung vào các sản phẩm có khả năng thu hút nhóm khách hàng đầu tư và
nhóm khách hàng an cư (giá từ 500 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng/sản phẩm).
– Sản phẩm phải đáp ứng được thị hiếu khách hàng (hình thành từ nhu cầu thị
trường).
– Sản phẩm đưa ra theo từng thời kỳ với số lượng phù hợp (không đưa hết dự
án một lần) nhằm tạo lực đẩy mua hàng
Giá
– Nghiên cứu thị trường, xây dựng giá bán mới cho hàng tồn kho.
– Có chiến lược giá tăng dần theo tiến độ dự án và điều chỉnh theo tình hình thị
trường nhằm thu hút khách hàng đầu tư.
– Phương pháp: định giá tổng hợp.
+ Định giá từ bên trong: căn cứ các tiêu chí như giá thành sản phẩm, lợi thế
cạnh tranh của sản phẩm, lợi nhuận tối thiểu để xác định giá sàn.
+ Định giá từ bên ngoài: căn cứ các tiêu chí như giá thị trường sản phẩm tương ứng, tình hình và xu
thế thị trường, lợi thế cạnh tranh của sản phẩm, lợi nhuận kỳ vọng của Công ty BCCI để xác định
giá trần.
Định giá bán: theo tình hình thị trường và mục tiêu cụ thể của Công ty BCCI tại
thời điểm để định giá bán.
Chiến lược phân phối
– Showroom: mở Showroom tại văn phòng Công ty BCCI, xây dựng sàn giao dịch chuẩn với dịch
vụ trọn gói. M
ở thêm phòng giao dịch tại Quận 1 (trungtâm kinh tế – tài chính).
– Tổ chức bộ phận bán hàng tại dự án mới.
– Phân phối: tạo cơ hội cho các công ty đầu tư thứ cấp, mở đại lý tại các công ty môi giới có uy tín,
xây dựng đội ngũ cộng tác viên bằng chính sách thưởng cho người giới thiệu.
Chiến lược xúc tiến: chiến lược đối thoại tổng lực (IMC)
– Xây dựng lại hệ thống nhận diện thương hiệu.
– Quảng cáo:
Quảng cáo thương hiệu: Định vị thương hiệu “BẤT ĐỘNG SẢN BCCI”.
Quảng cáo sản phẩm: có chiến lược cụ thể cho từng sản phẩm. Trước mắt tập
trung dự án Chung cư Da Sà, Chung cư Nhất Lan (12 tầng).
Kênh truyền thông: Quảng cáo báo, truyền hình cáp, POSM (tờ rơi, brochure,
banner, poster, tủ kệ trưng bày …).
– Quan hệ cộng đồng (PR):
Báo chí: quảng bá thương hiệu trên các báo mạnh (Tuổi Trẻ, Thanh Niên, Người Lao Động, Thời
báo kinh tế Sài Gòn). Các báo ngành như Phụ trương địa ốc, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, Thị trường
bất động sản và Tài sản. Đầu tư chứng khoán, Thông tin chứng khoán. Báo điện tử (Vnexpress,
sanOTC, Horea.org.vn, vneconemic …).
– Truyền hình cáp: các chương trình chuyên đề về thương hiệu, doanh nhân trên kênh VTC, HTV,
VTV. Các Phóng sự về hoạt động của Công ty BCCI, bản tin về các hoạt động.
– Tài trợ: các hoạt động từ thiện, các hoạt động văn hóa xã hội có ảnh hưởng
rộng trong xã hội.
– Tổ chức sự kiện: hoạt động kỷ niệm, công bố dự án, lễ động thổ …
*Khuyến mãi
– Miễn phí các dịch vụ gia tăng như dịch vụ pháp lý, chuyển nhượng, tư vấn
thiết kế …
– Mua nhà có thưởng.
– Chiết khấu cho khách hàng mua từ sản phẩm thứ 2 trở đi.
– Chương trình tích lũy điểm để có cơ hội sở hữu ngôi nhà miễn phí (mục tiêu
cho nhà đầu tư).
– Sa bàn các dự án.
– Brochure, tờ rơi, thư chào hàng, Poster, Banner, Banron, Pano tại dự án.
– Trang phục cho nhân viên giao dịch. Cẩm nang bán hàng (sales kit).
*Website
– Đầu tư xây dựng giao diện mới, tăng khối lượng và chất lượng nội dung,
thông tin nội bộ, bên ngoài được cập nhật thường xuyên. Quản lý thông tin và
xử lý thông tin tốt. Chú trọng thư điện tử.
– Thư chào hàng điện tử.
– Liên kết các trang website liên quan.
– Quảng cáo có kết nối về bcci.com.vn.
– Giới thiệu sàn giao dịch trên mạng.
*Đội ngũ nhân viên bán hàng
– Huấn luyện kỹ năng giao tiếp khách hàng.
– Trang phục.
– Cơ sở vật chất, môi trường làm việc.
– Thường xuyên huấn luyện về sản phẩm, pháp lý, kiến thức về thiết kế xây
dựng, phong thủy.
– Kỹ năng tìm kiếm, khai thác khách hàng.
– Văn hóa doanh nghiệp.
2.2.6. Định vị thương hiệu
Định vị: Bất động sản BCCI.
– Thông điệp: Nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp.
– Slogan: VÌ AN CƯ CỘNG ĐỒNG.
2.3. Các hoạt động hỗ trợ của công ty.
2.3.1. Quản trị nguồn nhân lực của công ty.
a. Tình hình lao động.
b. Chính sách đối với người lao động:
• Chính sách lương – thưởng:
- Ban lãnh đạo Công ty luôn luôn quan tâm đến việc cải thiện đời sống của cán bộ và nhân viên.
Thu nhập bình quân hàng tháng của cán bộ công nhân viên năm 2007 là 5.237.000
đồng/người/tháng, năm 2008 là 5.485.000 đồng.
- Chính sách thưởng của Công ty luôn khuyến khích người lao động tăng năng suất. Mức thưởng
bình quân vào Tết Âm lịch năm 2007 tương đương 3 tháng thu nhập của nhân viên.
- Ngoài ra, Công ty BCCI còn có chính sách khen thưởng kịp thời đối với các cá nhân và tập thể có
thành tích đóng góp cho Công ty, đồng thời có biện pháp kỷ luật đối với những cá nhân có hành vi
gây thiệt hại về uy tín và tài sản của Công ty.
• Chính sách phúc lợi – ưu đãi:
- Toàn thể cán bộ công nhân viên Công ty BCCI đều được ký hợp đồng lao động, đóng bảo hiểm xã
hội và bảo hiểm y tế đầy đủ theo quy định của Nhà nước.
- Hàng năm, Ban lãnh đạo Công ty phối hợp cùng Ban chấp hành Công đoàn thực hiện việc ký thỏa
ước lao động tập thể với các điều khoản có lợi hơn cho người lao động. Một số hoạt động chủ yếu
như sau: tổ chức các chương trình khám sức khỏe cho cán bộ và nhân viên Công ty BCCI, qua đó
kịp thời phát hiện các bệnh cần điều trị, đảm bảo sức khỏe tốt phục vụ hoạt động của Công ty. Ban
chấp hành Công đoàn cũng thường xuyên phối hợp cùng Phòng Nhân Sự - Quản Trị Văn Phòng –
Quản Trị Chất Lượng, xem xét và
cấp kinh phí nghỉ dưỡng sức cho nhân viên công ty theo quy định của bảo hiểm xã hội. Chương
trình tặng quà sinh nhật, nghỉ mát tham quan du lịch hàng năm, mua bảo hiểm, tai nạn …
- Thực hiện các chính sách ưu đãi về nhà, đất cho cán bộ công nhân viên Công
ty, tặng học bổng cho con cán bộ công nhân viên.
• Đào tạo:
- Ban lãnh đạo Công ty luôn quan tâm, hỗ trợ và tạo mọi điều kiện để nhân viên được đào tạo nâng
cao kiến thức chuyên môn nghiệp vụ. Qua đó, sắp xếp nguồn nhân lực phù hợp với trình độ và yêu
cầu của các đơn vị nhằm đáp ứng kịp với tình hình phát triển của Công ty BCCI.
2.3.2.Vấn đề phát triển công nghệ.
Hoạt động của Công ty BCCI chủ yếu là kinh doanh địa ốc (chiếm 90,41% doanh thu) và cho thuê
đất ở các khu công nghiệp (chiếm 4,48% doanh thu), do vậy yếu tố con người là sự quan trọng nhất
đối với Công ty BCCI. Công ty BCCI hiện đang có nguồn nhân lực với nhiều năm kinh nghiệm
trong công tác quản lý đầu tư bất động sản, đầu tư khu công nghiệp, công tác đền bù giải tỏa.
Những cán bộ chủ chốt đều có trên 5 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản.
Bên cạnh đó Công ty BCCI áp dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 và
ISO 14001:2000. Qua đó Công ty BCCI nâng cao tính hiệu quả trong quản lý, nâng cao hiệu quả
kinh doanh và nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ cung cấp cho khách hàng.
.

2.4. Tài chính của công ty.

2.4.1. Các chỉ số tăng trưởng- kết quả kinh doanh của công ty trong
các năm 2006, 2007, 2008.
Bảng kết quả hoạt động kinh doanh chưa hợp nhất của công ty các năm 2006 –
2008

2.4.2. Các chỉ số hoạt động.

 Hệ số thanh toán ngắn hạn của Công ty BCCI lần lượt là 1,06 lần năm 2006, 1,93 lần năm
2007 và 2,08 lần 9 tháng năm 2008. Hệ số này tương đối tốt vì tài sản lưu động lớn hơn nợ ngắn
hạn, điều này cho thấy khả năng thanh toán nợ ngắn hạn của Công ty BCCI là cao.
• Tuy nhiên hệ số thanh toán nhanh của Công ty BCCI là tương đối thấp ở mức 0,13 lần năm 2006,
0,87 lần năm 2007 và 0,47 lần 9 tháng năm 2008. Nguyên nhân do giá trị hàng tồn kho lớn, hàng
tồn kho của Công ty BCCI gồm chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng các khu dân cư, bất động
sản. Do đặc thù của Công ty BCCI là hoạt động kinh doanh ngành bất động sản nên sau khi đầu tư
từ 2 đến 3 năm Công ty BCCI mới thu được nhiều tiền từ dự án, do vậy Công
ty BCCI phải tiến hành đầu tư liên tục qua các năm nhằm đảm bảo nguồn thu
đều đặn trong tương lai. Điều này làm tăng giá trị hàng
tồn kho và làm giảm hệ số thanh toán nhanh.
• Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu tương đối cao lần lượt là 14,93 lần năm 2006, 1,25 lần năm 2007 và
1,07 lần 9 tháng năm 2008. Tuy nhiên số tiền khách hàng ứng trước cho Công ty BCCI là rất lớn
(theo báo cáo tài chính năm hợp nhất 9 tháng năm 2008: người mua trả tiền trước là
658.801.104.485 đồng và phải trả dài hạn khác là 261.960.669.287 đồng), số tiền này sẽ được hạch
toán dần vào doanh thu của Công ty BCCI, trong khi các khoản nợ vay phải trả của Công ty BCCI
là tương đối thấp (theo báo cáo tài chính hợp nhất 9 tháng năm 2008: vay và nợ ngắn hạn là
34.898.500.000 đồng, vay và nợ dài hạn là 110.805.852.119 đồng). Điều này cho thấy là mặc dù hệ
số nợ/vốn chủ sở hữu ở mức cao nhưng không đáng quan tâm vì số nợ vay phải trả là tương đối
thấp.
• Hệ số vòng quay hàng tồn kho tương đối thấp 0,16 lần năm 2006, 0,15 lần năm 2007 và 0,12 lần 9
tháng năm 2008, hệ số doanh thu thuần/tổng tài sản thấp lần lượt ở mức 0,15 lần năm 2006, 0,09
lần năm 2007 và 0,12 lần 9 tháng năm 2008. Nguyên nhân là do đặc thù của ngành kinh doanh bất
động sản, Công ty BCCI phải đầu tư nhiều và liên tục trong các năm để đảm bảo nguồn thu nhập
đều đặn trong tương lai nên giá trị hàng tồn kho và tổng tài sản thường ở mức cao.
• Các chỉ tiêu về khả năng sinh lời của Công ty BCCI đều ở mức tương đối, điều này cho thấy Công
ty kinh doanh đạt hiệu quả. Đặc biệt là hệ số lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu lần lượt là 46,42%
năm 2006, 6,47% năm 2007 và 9,85% 9 tháng năm 2008, do cuối năm 2007 Công ty BCCI đã tăng
vốn điều lệ lên 542.000.000.000 đồng làm tăng mạnh vốn chủ sở hữu nên kéo hệ số lợi nhuận sau
thuế/vốn chủ sở hữu xuống. Tuy nhiên trong 9 tháng năm 2008 hệ số lợi nhuận/vốn chủ sở hữu đã
tăng lên rõ rệt và đã tạo nên mức thu nhập trên cổ phần của Công ty BCCI là 2.015 đồng/cổ phần
trong 9
tháng năm 2008
2.4.3. Chính sách cổ tức của công ty.
Căn cứ điều lệ tổ chức và hoạt động của Công ty BCCI đã được ĐHĐCĐ thông qua, chính sách
phân phối cổ tức do HĐQT Công ty đề nghị và ĐHĐCĐ quyết định như sau:
• Công ty BCCI chỉ được chi trả cổ tức cho cổ đông khi Công ty BCCI kinh
doanh có lãi và đã hoàn thành nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy
định của pháp luật.
• Cổ đông được chia cổ tức tương đương với phần góp vốn.
• Tỷ lệ cổ tức sẽ được ĐHĐCĐ quyết định dựa trên đề xuất của HĐQT, với căn
cứ là kết quả hoạt động kinh doanh của năm hoạt động và phương án hoạt động
của các năm tới.
Phân phối cổ tức năm 2006 và 2007
 2.5. Danh tiếng của công ty
Trong thời qian hoạt động kinh doanh, công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh đã có rất
nhiều hoạt động xã hội mang lại những giá trị mới cho cộng đồng, mang lại danh tiếng một thương
hiệu trong ngành Bất Động Sản, tạo ra một chỗ đứng vững chắc cho cho công ty trên thương
trường. Cụ thể, trong các hoạt động PR, công ty đã tham gia các hoạt động cụ thể sau:
2.5.1. Trao 12 xuất học bỗng Nguyên Đức Cảnh.
Chiều 23-7, Công đoàn cơ sở Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh đã trao 9 suất học
bổng Nguyễn Đức Cảnh và phần quà cho con CNVC-LĐ vượt khó, học giỏi với tổng giá trị hơn 4,5
triệu đồng.
Bà Trương Mỹ Linh, Phó Chủ tịch Công đoàn, cho biết đây là lần thứ , Quỹ Học bổng Nguyễn Đức
Cảnh của CĐ Công ty trao tặng cho con CNVC-LĐ. Tuy số tiền không lớn nhưng đã kịp thời hỗ trợ
gia đình CNV gặp khó khăn, giúp họ yên tâm trong công tác, sản xuất; đồng thời động viên các em
chăm ngoan, học giỏi, vượt qua khó khăn để tiếp tục đến trường.
Bà Trương Mỹ Linh, Phó Chủ tịch Công đoàn, cho biết đây là lần thứ , Quỹ Học bổng Nguyễn Đức
Cảnh của CĐ Công ty trao tặng cho con CNVC-LĐ. Tuy số tiền không lớn nhưng đã kịp thời hỗ trợ
gia đình CNV gặp khó khăn, giúp họ yên tâm trong công tác, sản xuất; đồng thời động viên các em
chăm ngoan, học giỏi, vượt qua khó khăn để tiếp tục đến trường.
2.5.2. Tặng tiền học bỗng ủng hộ vì người nghèo.
Trong năm 2004, BCCI đã trích kinh phí để tặng học bổng với số tiền trên 36,5 triệu đồng.
Cũng trong năm này, công ty còn ủng hộ quỹ vì người nghèo Quận Bình Tân 21 triệu đồng. Với trẻ
em nghèo quận Bình Tân, quỹ cũng đã xuất ra 5 triệu đồng ủng hộ các em.
Đáng chú ý, cán bộ và nhân viên Công ty đã trích từ lương của mình ủng hộ 10 triệu đồng
cho quỹ vì người nghèo do Liên đoàn Lao động Quận Bình Tân phát động.
2.5.3. Tổ chức các chương trình khám chữa bệnh miễn phí cho ngườ
inghèo
Nhân dịp Lễ, Tết, Công ty còn tổ chức tặng quà cho các gia đình chính sách, vận động Hiệp hội
Thương nhân Đài Loan ủng hộ khám và chữa bệnh cho 300 lượt người nghèo, gia đình chính sách
tại xã Lê Minh Xuân, ủng hộ một căn nhà tình thương cho dân nghèo Huyện Điện Biên, tỉnh Lai
Châu, xây tặng một căn nhà tình nghĩa cho gia đính có công cách mạng tại xã Phong Phú, Huyện
Bình Chánh với số tiền khoảng 38 triệu đồng.
 Và chỉ hai năm 2005-2006 , công ty tham gia ủng hộ các hoạt động
xã hội đóng góp vào quỹ học bổng là 20 triệu đồng, đã trao 20 xuất học bổng Nguyễn Đức Cảnh
cho các em học sinh nghèo hiếu học, trị giá 6 triệu đồng thông qua Liên đoàn Lao động Quận Bình
Tân; 15 phần học bổng Nguyễn Đức Cảnh, trị giá gần bốn triệu đồng thông qua Liên đoàn Lao
động Huyện Bình Chánh; và cũng qua Hội chữ thập đỏ Quận Bình Tân và Huyện Bình Chánh,
BCCI đã tặng học bổng cho học sinh nghèo hiếu học năm 2005-2006 là 7 triệu năm trăm ngàn
đồng; tặng học bổng Nguyễn Thi Minh Khai thông qua Hội Phụ nữ Quận Bình Tân và Huyện Bình
Chánh 10 triệu đồng để giúp các em có điều kiện bước vào năm học mới.
2.5.4. Tổ chức các chương trình nhân dịp Lễ, Tết thiếu nhi cho các em
có hoàn cảnh khó khăn.
Công ty ủng hộ gây quỹ khuyến học và hỗ trợ phát triển giáo dục Phường An Lạc A, Quận Bình
Tân và xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh 5 triệu đồng; ủng hộ 9 triệu đồng cho cho Quỹ bảo trợ
trẻ em để chăm lo rẻ em nghèo có hoàn cảnh khó khăn địa bàn Quận Bình Tân và Huyện Bình
Chánh nhân ngày Quốc tế Thiếu nhi 1/6 và Tết trung thu 2006.
2.5.5. Xây dựng nhà tình thương và các hoạt động xã hội khác.
 công ty đã phụng dưỡng cho 14 Mẹ VNAH và 13 thương binh loại ¼ trên địa bàn quận Bình Tân
và trong phong trào hưởng ứng lời kêu gọi hiến máu cứu người, những năm qua công đoàn Công ty
đã vận động 95 nhân viên tham gia hiến máu nhân đạo….
Cũng chỉ tính từ khi cổ phần hoá cho đến nay, Công Ty đã xây dựng nhiều công trình đóng
góp cho xã hội. Có thể liệt kê như đường liên ấp 3-4-5 xã Hưng Long-Huyện Bình Chánh, xây
dựng trường Mầm Non Bình Trị Đông, trường Mầm Non Hương Lộ 5. Làm mới hoàn toàn trường
Tiểu Học Bình Trị Đông. Xây chợ khu Ap 1 Tân Tạo –Bắc Lương Bèo. Những công trình này đã
tạo ra hàng trăm việc làm cho người dân địa phương, nơi mà số lượng nông nhàn còn rất lớn.
N
hư vậy, qua năm tháng xây dựng và phát triển, đến nay có thể khẳng định chắc chắn rằng,
công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh đã xây dựng vững chắc một thương hiệu trên
“thương trường”, thương hiệu ấy còn đọng lại nơi bao người bởi việc làm từ thiện xã hội, giúp
nhiều mảnh đời nghèo khó, những học sinh nghèo ham học vược qua khó khăn vươn lên với những
mơ ước của chính mình.
3. Phân tích ma trận SWOT.
Điểm mạnh.
1) Công ty có kinh nghiệm trong việc thực thi các dự án lớn, có giá trị tài sản lớn: khu đô thị Tân Tạo,
KCN Phong Phú, KĐC Phong Phú, KDC và công trình công cộng 11A, …………..
2) Công ty có quy mô lớn trong ngành Bất Động Sản với mức vốn điều lệ và
giá trị tài sản cao đứng thứ ba gần bằng công ty SJS
3) Khả năng sinh lời của công ty xếp hàng thứ hai trong ngành Bất Động Sản.
4) Mức lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh cao, tăng để qua các năm.
5) Quỹ đất lớn, quy hoạch và quỹ đất có sẵn được chính quyền Quận Tân
Bình, Huyện Bình Chánh giao cho và có quyết định giao đất của Chính phủ.
6) Có danh tiếng tốt trên thị trường Bất Động Sản cũng như được sự tín nhiệm
của khách hàng trong nhiều năm liền.
7) Sản phẩm nổi tiếng với chất lượng cao và uy tín về các thủ tục pháp lí.
8) Khả năng quản lí chi phí của các bộ phận tốt do đó đem lại lợi nhuận cho
công ty cao.
9) Công ty có hệ thống quản lí chất lượng tốt, do đó: chính sách Công ty được
rõ ràng, hệ thống mục tiêu cụ thể
10) Các nhà quản lí công ty có kinh nghiệm trong lĩnh vực Bất Động Sản (ít
nhất là 5 năm).
Điểm yếu.
1) Công ty chưa chú trọng mở rộng thị trường sang các khu vực khác trong thành phố mà chỉ tập trung
trong khu vực quận Tân Bình và Bình Chánh. Chưa khai thác các phân khúc thị trường khác.
2) Có nhiều sản phẩm dở dang, tiến độ công trình còn chậm do ảnh hưởng
bởi tiến độ thu hồi đất.
3) Trình độ nhân viên còn chưa đồng đều, trình độ chuyên môn của nhân
viên còn chưa sâu vào các nghiệp vụ chính.
4) Các hoạt động quảng bá doanh nghiệp, hình ảnh công ty cũng như các hoạt động quảng cáo sản
phẩm của công ty còn mờ nhạt, các chương trình tiếp thị chưa mạnh.
5) Các thủ tục pháp lí còn chậm do không chủ động được vấn đề thời gian
do những quy định về đất đai còn phức tạp, chưa rõ ràng.
Cơ hội.
1) Thị trường Bất Động Sản đang dần khôi phục lại sau một thời gian dài
“đóng băng” và chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới 2009.
2) Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận cao chiếm 355% ( quý III 2009).
3) Nhu cầu về mua nhà, căn hộ từ thấp, trng bình, đến cao cấp ở Việt Nam
đều đang gia tăng.
4) Các phân khúc thị trường Bất Động Sản khác như: văn phòng, khách sạn
đang có xu hướng tăng cao.
5) Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, đứng thứ hai châu Á( 8% năm 2008),
riêng thành phố Hồ Chí Minh là 10%.
6) Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP , tốc độ tăng công nghiệp tăng
nhanh, dẫn đến dân số tăng nhanh ở các đô thị lớn như TP. HCM.
7) Đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng nhanh. Chỉ tính trong năm 2007, tổng
vốn FDI thực hiện cũng đã đạt 3,3, tỷ USD.
8) Kiều hối ở các nước gửi về về Việt Nam đang tăng lên dẫn đến nhu cầu
nhà ở cho phân khúc thị trường mới này tăng lên.
9) Việt Nam ngày càng mở rộng quan hệ kinh tế với thế giới và khu vực,
điển hình Việt Nam đã gia nhập vào Tổ chức Thương Mại thế Giới (WTO) năm 2006 đã thu hút
nhiều hà đầu tư đầu tư vào các trung tâm Thành phố lớn. Nên nhu cầu đất phục vụ sản xuất kinh
doanh, đất xây dựng nhà xưởng làm văn phòng sẽ tăng vọt.
10)Pháp luật ngày càng hoàn thiện và tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho
thị trường bất động sản phát triển như: các quy định về khung giá đất,
phương pháp định giá đất để bình ổn thị trường bất động sản, các quy
định về tiêu chuẩn các khu đô thị mới, quy định về việc đầu tư vốn trong Bất Động Sản, chủ trương
di dời các cơ sở sản xuất vào các Khu công nghiệp tập trung của UBND Thành Phố……. nên nhu
cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn sẽ rất lớn.
Thách thức.
1) Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị cho mình một thương hiệu
dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa chuyên nghiệp. Do đó, môi trường cạnh tranh trên
thị trường Bất Động Sản đang ngày càng gắt gao hơn.
2) Tỉ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc mới hoàn thành. Một điều đáng quan ngại là trong
khi tỉ lệ trống còn khá cao thì nguồn cung văn phòng cho thuê được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời
gian tới, tăng tới 134% vào cuối năm 2010 trên tất cả các hạng văn phòng. Chính vì vậy, cuộc cạnh
tranh để thu hút khách hàng giữa các chủ cao ốc trong thời gian tới sẽ hết sức quyết liệt.
3) Các rào cản gia nhập ngành không mấy là khó khăn trong điều kiện kinh tế hiện nay, thị trường
đang cần các nguồn cung dồi dào cho các phân khúc khách hàng mới, dẫn đến số lượng các đối thủ
gia nhập ngành đang ngày một gia tăng.
4) Các quy định mới về thu tiền sử dụng đất và các chi phí khác của Chính
phủ đang ngày càng chi tiết và được đánh giá là có tăng. Vì vậy, nguy cơ
về việc tăng giá sản phẩm là điều khó tránh khỏi.
5) Các quy định mới về bảo trì nhà cao tầng làm rõ trách nhiệm của Chủ
đầu tư. Tuy không làm tăng giá thành sản phẩm nhưng gián tiếp làm tăng
chi phí cho khách hàng tạo nên tâm lý e ngại của khách hàng.
6) Ngoài ra, các doanh nghiệp nhỏ đang phát triển mạnh mẽ về số lượng có
tính cạnh tranh cục bộ với hoạt động của Công ty BCCI trên một số địa
bàn, cụ thể là trên các khu vực thuộc Quận mới Bình Tân.
7)Nguy cơ về nhà ở cao tầng. Hiện nay làn sóng xây dựng nhà ở cao tầng
đang phát triển rất mạnh mẽ, và dự báo sắp tới sẽ xảy ra khủng hoảng thừa trên thị trường này. Vì
vậy, việc tham gia phát triển nhà cao tầng có thể tạo thành nguy cơ cho hoạt động của Công ty
BCCI nếu không được đánh giá và nghiên cứu đúng mức, đặc biệt là về vấn đề kỹ thuật, chất
lượng.
8) Các nhà đầu tư nước ngoài đang chiếm thị trường trong việc khai thác
các dự án lớn như cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, trung tâm thể dục thể
thao … và đưa các nhà đầu tư trong nước vào các phân khúc vừa và nhỏ. Nguy cơ thị trường bị thu
hẹp.

9) Một số nhà đầu tư trong nước đã liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài
để tăng lợi thế cạnh tranh về vốn và công nghệ cũng là nguy cơ cho
Công ty BCCI.
10)Giá đất tăng cao sẽ thu hẹp thị phần người mua, đối với người có thu
nhập trung bình và thấp cơ hội để tạo nhà ở càng khó khăn.

Ma trận SWOT.
Cơ hội – O (Opportunities)
01. Thị trường BĐS đang dần
khôi phục.
02. Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận
ngành cao.
03. Nhu cầu mua căn hộ, nhà ở
cấp thấp ở đang gia tăng.
04. Các phân khúc mới: văn
phòng khách sạn có xu hướng
gia tăng.
05. Nhu cầu cho các phân khúc
Kiều hối gia tăng
06. Tốc độ đô thị hóa, công
nghiệp hóa, và các chỉ số về kinh
tế, dân số tăng.
07. Đầu tư trực tiếp nước ngoài
tăng nhanh trong các năm gần
đây.
08. Tốc độ tăng trưởng kinh tế
cao.
09. Hoạt động tích cực hội nhập của Việt Nam khi gia nhập WTO.
010. Pháp luật ngày càng hoàn
thiện và môi trường pháp lý
thuận lợi
Nguy cơ – T (Threats)
T1. Các thương hiệu lớn
đang tích cực định vị sản phẩm của họ vừa đúng luật vừa chuyên nghiệp.
T2. Thu hút khách hàng
giữa các chủ đầu tư cao.
T3. Số lượng các đối thủ
trong ngành đang gia tăng.
T4. Phân khúc mới khó có
thể tiếp cận và sử dụng sản phẩm nhà ở, chung cư cao cấp……
T5. Khách hàng đang có
tâm lí e ngại bới các chinh
sách của Chính phủ.
T6. Trên địa bàn quận nhà, các đối thủ cạnh tranh đang xuất hiện nhiều.
T7. Khả năng xáy ra khủng
hoảng thừa về cung nhà ở
cao tầng.
T8. Nhà đầu tư nước ngoài
đang chiếm ưu thế hơn.
T9.Vị thế cạnh tranh của
các đối thủ đang được nâng
cao.
T10. Chính phủ ban hành
quy định mới về giá, nguy
cơ tăng giá nhà đất
Mặt mạnh – S
(Strengths)
S1. Có kinh nghiệm
trong việc thực thi các dự án lớn, có giá trị tài sản lớn.
S2. Quy mô công ty
lớn.
S3. Khả năng sinh lời
cao.
S4. Mức lợi nhuận
hàng năm cao.
S5. Có quỹ đất lớn.
S6. Có danh tiếng tốt
trong trên thị trường
Bất Động Sản.
S7. Khả năng quản lí
chi phí tốt.
S8. Sản phẩm có chất
lượng tốt.
S9. Hệ thống quản lí
thông tin tốt.
S10. Các nhà quản lí
có kinh nghiệm
S1, S2, S3, S4, S5, S6, S7, S8, S10 + O1 , O2 , O3 , O4 , O5 , O6 , O8 , O9 , O10.
 Khai thác triệt để thị trường hiện
có bằng các chiến lược tăng thị
phần;
Mở rộng thị trường tập trung trên các phân khúc mới: khách hàng có thu nhập thấp và trung bình và
các khu vực thị trường ngoài quận nhà.
Liên kết liên doanh với các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài để tranh thủ việc chuyển giao
công nghệ, giảm rủi ro trong đầu tư.
Đa dạng hóa sản phẩm, đầu tư sang các lĩnh vực khác: văn phòng cho thuê, khách sạn, du lịch.
S2, S3, S4, S5, S5,S7,S8,S9 +
T1, T2, T3, T5, T6, T8, T9  Tập trung vào các chiến lược Marketing: có chiến lược giá cả phù
hợp, chất lượng sản phẩm/ dịch vụ đảm bảo, chiến lược xúc tiến hấp dẫn, thu hút được khách hàng
quan tâm, chiến lược phân phối rõ ràng, rộng khắp.
Tập trung ngân sách cho các chương trình xã hôi: xây dựng nhà tình thương, giúp đỡ gia đình có
hoàn cảnh khó khăn, trẻ em nghèo.......
Tập trung ngân sách cho sự
phát triển của phòng R&D.
Mặt
yếu
–
W
(Weaknesses)
W1. Chưa khai thác các
phân khúc thị trường
khác.
W2. Còn nhiều sản phẩm
dở dang chưa hoàn thành.
W3. Trình độ nhân viên
chưa đồng đều, trình độ
chuyên môn chưa cao.
W4. Các hoạt động
quảng bá doanh nghiệp,
sản phẩm còn mờ nhạt.
W5. Các thủ tụ pháp lí
còn chậm
W1, W2, W3, W4 + O1, O2, O3,
O4, O5, O6, O9, O10
 Cải tiến các chính sách về tièn
lương, phụ cấp cho công nhân, đảm
bảo tốt hơn đời sống công nhân.
Tổ chức các khóa huấn luyện, đào tạo chuyên môn cho nhân viên; nâng cao trình độ quản lí cho các
cấp quản lí.
Xây dựng văn hóa công ty trên cơ sở mỗi nhân viên là một vai trò quan trọng, tạo dựng được hình
ảnh về công ty.
Cải tiến công nghệ để việc xây dựng, sản xuất được tiết kiệm hơn, các công trình nhanh chóng hoàn
thành.
W1, W2, W5 + T1, T2, T3, T5,
T6, T8
 Tăng cường các dịch vụ
chăm sóc khách hàng, các dịch
vụ hậu mãi.
Chú ý hơn tới các kênh phân phối trong việc đưa thông tin về công ty và sản phẩm tới khách hàng.
Hướng các dịch vụ tư vấn vào sâu hơn cạc sản phẩm/dịch vụ của công ty.
Tăng cường các hoạt động kiểm tra, tu sửa, nâng cấp hệ thống đèn , điện , nước ....trong các công
trình xây dựng, sản phẩm của công ty sau khi đã bán cho khách hàng.
4. Các chiến lược cho công ty giai đoạn 2010 – 2015.
4.1. Các mục tiêu chính cần đạt được cho các chiến lược kinh doanh của
công ty.
Để đạt được sứ mạng sẽ trở thành một trong những công ty hàng đầu trong lãnh vực đầu tư xây
dựng, kinh doanh địa ốc và phát triển đô thị mới TP. HCM, trong giai đoạn 2010 – 2015, Công ty
BCCI có 04 nhóm mục tiêu chính.
a. Tạo ra giá trị cho cổ đông
Kết thúc các năm tài chính với các kết quả kinh doanh với các chỉ tiêu
hoàn thành xuất sắc: giảm mạnh các khoản nợ ngắn hạn, gia tăng nguồn vốn
bằng các khoản lợi nhuận giữ lại, cắt giảm chi phí quản lý doanh nghiệp, huy
động vốn để thực hiện các dự án đầu tư bằng cách phát hành thêm cổ phần.
Hoàn thành tốt các chỉ tiêu hiệu quả/hiệu năng về:doanh thu, lời ròng, vị
thế cạnh tranh, thị phần chiếm giữ luôn nằm trong nhóm những công ty đứng
đầu trong ngành địa ốc.
b. Tạo ra giá trị cho khách hàng
- Hoàn thành 100% các cam kết giữa Công ty BCCI và khách hàng trong các
khu dân cư mới, khu công nghiệp về điều kiện môi trường sống, môi trường sản xuất qua việc hoàn
thiện các yếu tố: hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tiện ích phục vụ sản xuất, các dịch vụ hỗ trợ, môi
trường và an ninh trật tự xã hội. - Đáp ứng 100% nhu cầu của khách hàng thể hiện qua các cam kết
trong hợp đồng, các yêu cầu của kế hoạch được phê duyệt.
- Giải quyết thỏa mãn 100% các khiếu nại của khách hàng.
Biện pháp thực hiện: để tạo ra giá trị cho khách hàng, ngoài những sản phẩm
hiện tại như nhà ở, đất ở, đất khu công nghiệp, công ty sẽ tập trung phát triển thêm một số sản
phẩm nhà và đất ở nhằm đa dạng hóa dãy sản phẩm, gia tăng khả năng thỏa mãn nhu cầu của khách
hàng như sau:
- Phát triển các sản phẩm nhà ở cao cấp trên các khu vực trung tâm, trục lộ chính, những trục lộ đặc
trưng trong Quận Bình Tân, Huyện Bình Chánh, nhà ở trong nội thành, hướng tới các dự án ở các
quận huyện khác trên khắp thành phố Hồ Chí Minh, kể cả nội thành và ngoại thành.
- Tiếp tục xây dựng nhà ở và đất ở cho khách hàng có thu nhập thấp.
- Nghiên cứu và ứng dụng việc xây dựng nhà ở bằng vật liệu và công nghệ mới, rút ngắn thời gian
thi công, tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đảm bảo đúng chất lượng cam kết với khách hàng.
c. Tạo ra giá trị cho nhân viên
Để đạt được mục tiêu tạo ra giá trị cho nhân viên, ngoài việc đạt được các mục
tiêu bộ phận như: đảm bảo thu nhập của cán bộ công nhân viên được cải thiện,
tiền lương và các khoản phúc lợi thỏa đáng, việc làm ổn định Công ty BCCI
còn phải đạt được 2 mục tiêu quan trọng sau:
- Mục tiêu cung cấp các các chương trình huấn luyện có chất lượng nhằm nâng cao năng lực quản
trị, các kỹ năng chuyên biệt, phù hợp với các chương trình kinh doanh chiến lược: nâng cao năng
lực quản trị.
- Mục tiêu xây dựng căn hóa công ty dựa trên các giá trị cốt lõi được mọi thành
viên trong công ty công nhận.
d. Tạo ra giá trị cho cộng đồng xã hội:
Tích cực hoàn thành tốt vai trò của một công dân tốt đối với cộng đồng xã hội và Nhà nước, góp
phần công sức mang lại hình ảnh mới và bộ mặt mới cho Thành phố Hồ Chí Minh:
- Đầu tư và bàn giao các hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho địa phương: trong mỗi dự án phát
triển khu dân cư, ngoài việc thỏa mãn các yêu cầu về phát triển kinh tế xã hội, Công ty cố gắng
đảm bảo các hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đúng tiêu chuẩn.
- Đóng góp đầy đủ nghĩa vụ thuế cho ngân sách: Công ty tuân thủ nghiêm
chỉnh việc thực thi các nghĩa vụ thuế cho Nhà nước.
- Đóng góp xác đáng vào các chương trình xã hội: tài trợ các học sinh nghèo
hiếu học, xóa đói giảm nghèo, nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Tham gia các chương trình đầu tư hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang đô thị theo chiến lược lớn của TP.
HCM (Trục đại Lộ Đông - Tây, Khu Đô Thị Mới Nam Sài Gòn).
4.2. Các chiến lược cho công ty giai đoạn 2010 – 2015.
Để thực hiện tốt các mục tiêu trên, chiến lược của công ty trong giai đoạn 2010
– 2015 như sau:
4.2.1. Các chiến lược nhóm SO.
Tận dụng cá điểm mạnh của công ty để khai thác các cơ hội hiện có của thị trường, công ty sẽ đưa
ra các chiến lược mang lại giá trị cho các cổ đông thông qua các chiến lược tạo lợi nhuận, tạo giá trị
tuyệt hảo cho khách hàng, đáp ứng tốt hơn nhu cầu khách hàng.
a. Chiến lươc khai thác thị trường hiện có.
Công ty BCCI tiếp tục đầu tư vào các dự án xây dựng đất ở khu dân cư (KĐC Phong Phú, KDC
Phong Phú 2, KDC và công trình công cộng 11A); nhà ở (khu đô thị Tân Tạo, Cao ốc An Lạc
Plaza, Chung cư Bắc Lương Bèo, Chung cư BCCI, Chung cư Nhất Lan 12 tầng); Khu công nghiệp
(KCN Lê Minh Xuân mở rộng, KCN Phong Phú). Hoàn thành các dự án đúng với tiến độ thi công
đã đề ra. Đảm bảo đúng chất lượng và tiết kiệm chi phí.
Tăng thị phần: mà công ty hiện đang nắm giữ bằng các biện pháp lôi kéo
khách hàng của đối thủ, tăng sức mua của khách hàng: bán sản phẩm/ dịch vụ
có chất lượng mà giá cả phải chăng, áp dụng các hình thức khuyến mãi phong phú và linh hoạt hơn
cho khách hàng, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở hiện nay mà khách hàng đang tìm kiếm: nhà có
chất lượng, kiến trúc đẹp, hiện đại, sản phẩm nhà ở, văn phòng cho thuê……. mang có mức chuẩn
là dạng cao cấp, đảm bảo được các thủ tục pháp lí khi khách hàng mua.
b. Chiến lược mở rộng thị trường.
Công ty sẽ mở rộng thị trường vào các phân khúc thị trường mới: các khách hàng có thu nhập trung
bình và thấp. Xây dựng các khu nhà ở, văn phòng cho thuê, đất cho thuê…….. nhằm thõa mãn
thêm nhu cầu hiện tại cua khách hàng. Công ty mở rộng thêm khu vực đầu tư ra ngoài phạm vi của
quận Bình Tân và huyện Bình Chánh sang các quận, huyện ven TP.HCM bằng các dự án đầu tư
vào các tòa nhà cao tầng, nhà cho thuê, các khu đất cho thuê, các khu công nghiệp.
c. Chiến lược liên doanh liên kết.
Phát huy các điểm mạnh của công ty thông qua việc liên doanh liên kết với với các nhà đầu tư trong
nước và nước ngoài: đưa các quỹ đất hiện nay đang có vào các dự án liên doanh, phát triển đa dạng
hóa các loại hình hoạt động kinh doanh, giảm thiểu rủi ro trong đầu tư, tranh thủ việc chuyển giao
công nghệ trong lĩnh vực kinh doanh Bất Động Sản làm nền tảng để phát triển các hoạt động kinh
doanh của công ty, và góp phần làm tăng giá trị thương hiệu cho công ty.
d. Đa dạng hóa sản phẩm.
Nhu cầu khách hàng ngày càng đa dạng, nhu cầu về nhà ở, khách sạn gia tăng, do đó, công ty sẽ mở
rộng sang lĩnh vực đầu tư về khách sạn dựa trên khả năng huy động vốn của công ty. Đây là lĩnh
vực đầu tư mới, do đó, cần phải thận trọng trước khi ra quyết định đầu tư.
Với điểm mạnh về vốn, khả năng quản lí chi phí của các bộ phận tốt kèm theo đó tốc độ tăng
trưởng kinh tế Việt nam đang gia tăng, gia nhập vào nền kinh tế thế giới, mức sống người dân tăng
cao, công ty cần thực hiện việc mở rộng lĩnh vực đầu tư sang ngành du lịch, khách sạn.
4.2.2. Các chiến lược nhóm ST.
a. Các chiến lược Marketing.
- Chiến lược sản phẩm: sản phẩm có chất lượng cao, áp dụng công nghệ đẫ học được qua quá trình
học hỏi từ những công ty đã thành công trước, cũng như các đối tác mà công ty đang liên doanh
liên kết. Sản phẩm được tiêu chuẩn hóa tùy theo loại sản phẩm phục vụ cho người có thu nhập thấp,
trung bình hay cao. Sản phẩm nhà ở hay văn phòng hay các sản phẩm khác của công ty đều tuân
theo các tiêu chuẩn do Nhà nước đề ra.
- Chiến lược về giá: định giá bán dựa trên nhièu nguyên tắc khác nhau: xem xét cả về mặt lợi nhuận
tối thiếu, lợi nhuận tối đa mà công ty thu được, chi phí bỏ ra khi sản xuất sản phẩm/dịch vụ, và giá
cả thị trường hiện tại.
- Chiến lược chiêu thị: có các hình thức quảng cáo phong phú hơn trên các báo, các đài, và trên cả
tivi,……. Hinh thức khuyến mãi sản phẩm đâ dạng và linh hoạt hơn cho khách hàng khi mua sản
phẩm, dịch vụ của công ty.
- Chiến lược phân phối: hình thức phân phối rộng khắp, mang thông tin tới khách hàng nhanh
chóng và dễ dàng hơn, thông qua các trụ sở giao dịch, văn phòng đại diện, chi nhánh,…..
b. Các chiến lược Marketing khác:
Để mang lại hình ảnh cho công ty trước một số lượng lớn các đối thủ. Nội dung chính của chiến
lược này là tận dụng các điểm mạnh của công ty để hạn chế các thách thức đang hiện hữu trên thị
trường.
Bên cạnh tập trung các chiến lược Marketing, công ty sẽ chú trọng hơn nữa các hoạt động xã hội,
các chương trình PR cho danh tiếng công ty, bảo vệ hình ảnh công ty trước các đối thủ hùng mạnh
trên thị trường. Cụ thể: công ty sẽ tổ chức nhiều hơn nữa các chương trình tài trợ cho các gia đình
có hoàn cảnh khó khăn ở các khu vực quận huyện, quanh thành phố Hồ Chí Minh: Huyện Cần Giờ,
Huyện Bình Chánh,……………Xây dựng nhà tình thương tặng cho các gia đình nghèo khó trong
khu vực. Thường xuyên tổ chức các quỹ học bỗng, trao cho các em có hoàn cảnh khó khăn nhưng
có tinh thần học hỏi trong khu vực. Tích cực hơn nữa trong các hoạt động xã hội, đem lại hình ảnh
là một công dân gương mẫu của công ty trước xã hội và cộng đồng.
c. Chiến lược đổi mới và phát triển phòng R&D.
Nhu cầu trên thị trường Bất Động Sản đang ngày càng gia tăng và phức tạp, do
đó, nhu cầu đòi hỏi cho sự phát triển của phòng R&D là rất bức thiết.
đầu tư hơn nữa vào nguồn nhân lực và vật lực cho phòng R&D, tăng cường các hoạt động tích cực
về việc nghiên cứu về nhu cầu hiện tại của khách hàng, nghiên cứu sâu và kĩ hơn các phân khúc
khách hàng mới để tạo thuận lợi cho công ty trong việc mở rộng thị trường sang các phân khúc
mới, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, tạo ra giá trị tốt hơn cho khách hàng.
4.2.3. Các chiến lược nhóm WO.
Nội dung chủ yếu của chiến lược này là kết hợp khắc phục các điểm yếu để tận
dụng các cơ hội kinh doanh.
Công ty cải tiến các chính sách về tiền lương cũng như các khoản phúc lợi thỏa đáng khác tốt hơn
cho nhân viên, đảm bảo nhân viên có việc làm ổn định, có đời sống tốt hơn.
Tổ chức các chương trình huấn luyện có chất lượng nhằm nâng cao năng lực
quản trị của các cấp quản lí trong công ty, nâng cao các kĩ năng chuyên biệt cho
các nhân viên, nâng cao các kĩ năng trong lĩnh vực kinh doanh Bất Động Sản,
phù hợp với các chiến lược kinh doanh đã đề ra ở trên.
Nhằm mục tiêu xây dựng văn hóa công ty dựa trên các giá trị cốt lõi của mọi thành viên trong công
ty, công ty sẽ điều chính các quy tắc cũ theo hướng hội nhập và đưa ra một số quy tắc mới cho phù
hợp với xu hướng hiện nay.
Cải tiến các công nghệ cho việc sản xuất, cụ thể hơn cho các công trình, dự án mà công ty đang
thực hiện, nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí. Đáp ứng kịp thời nhu cầu đang gia tăng của khách
hàng hiện tại cũng như khách hàng tiềm năng
4.2.4. Các chiến lược nhóm WT.
Nội dung chủ yếu của chiến lược là kết hợp các điểm yếu và các thách thức của
công ty.
Tăng cường các dịch vụ chăm sóc khách hàng, các dịch vụ hậu mãi, như: quan tâm nhiều hơn đến
các sản phẩm đã bán cho khách hàng, thường xuyên kiểm tra chất lượng nhà cửa sau khi đã bán cho
khách nhằm đảm bảo uy tín nhà chất lượng cao.
Các kênh phân phối phải cung cấp tốt hơn các thông tin tới khách hàng để họ nắm rõ hơn về các
sản phẩm cũng như dịch vụ của công ty. Tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng hiểu rõ về công ty,
họ sẽ có cái nhìn ưu tiên hơn với các sản phẩm/ dịch vụ của công ty.
Các dịch vụ tư vấn nhà đất cho khách hàng phải đảm bảo và dáp ứng tốt hơn nhu cầu của họ, tư vấn
khách hàng hướng vào sâu hơn các dịch vụ/ sản phẩm hiện có của công ty.
Nâng cấp tu sửa thường xuyên cho các công trình đã thi công như: hệ thống xử lý nước thải, hệ
thống điện, hệ thống giao thông, cũng như việc phản ứng kịp thời đưa ra các phương án xử lý cho
các công trình bị sự cố trước khi bị đưa lên trên báo chí, phương tiện thông tin đại chúng… Các
hoạt động hậu mãi này nhằm cải thiện và củng cố lòng tin của khác hàng vào các sản phẩm của
công ty, cũng như tạo ra sự bền vững trong niềm tin của cộng đồng về hình ảnh công ty thân thiện
với môi trường. Đây cũng là một động thái cần có để tạo thế phòng thủ với các đối thủ khác.
KẾT LUẬN

Nhìn chung, cùng với quá trình tòan cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng
phát triển vững mạnh.Hội nhập vào nền Kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ các thị
trường của nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản Việt Nam ra
đời và tiếp tục phát triển.

Mặc dù ra đời non trẻ, họat động còn nhiều yếu tố manh mún, chưa cập nhật theo kịp tốc độ phát
triển của các nước trên thế giới, mặt khác, lại chịu sự ảnh hưởng sâu rộng của cuộc suy thóai kinh
tế, nhưng thị trường bất động sản VN dưới con mắt của nhà đầu tư vẫn đang âm ỉ và hứa hẹn 1
cuộc chuyển mình lớn trong tương lai.
Và muốn đạt được sự phát triển bền vững cho ngành, chúng ta cần phải khắc phục những điểm yếu
tồn tại: hòan thiện chính sách quản lý của chính phủ, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngòai,
và quan trong nhất chính là sự tự ý thức thay đổi của mỗi doanh nghiệp bất động sản hiện nay, nhất
là tầm nhìn và chiến lược quản tri lâu dài trong tương lai góp phần phát triển 1 ngành tiềm năng
trong công cuộc xây dựng đất nước. Và cty bất động sản Bình Chánh là 1 ví dụ điển hình.sau 10
năm họat động, cty đã đem lại nhiều kết quả đáng mừng cho ngành bất động sản nói riêng ,nâng
cao phát triển kinh tế VN nói chung. Tiếp tục lợi thế, cty đẩy mạnh đầu tư hợp tác và xây dưng
những dự án mang tầm cỡ lớn hơn, xứng tầm lá một trong những cty bất động sản hàng đầu ở VN
Tài liệu tham khảo.
1.Giáo trình quản trị chiến lược.
2.www.bcci.com.vn
3.www.vanphathung.com.
4.www.hoabinhcorporation.com.vn