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UNIVERSITE REGIONALE DU NOTARIAT 2011
Livret pédagogique – Sommaire
PROGRAMME (p.4)
Interview de Christian LEFEBVRE et Christian BENASSE (p.5)

TRAVAUX ET TRANSFORMATIONS DANS LE BIEN IMMOBILIER A VENDRE


ŏ L’impact du régime de la VIR sur la vente classique (p. 11)
ŏ VIR : bibliographie (p. 14)
ŏ Détection et règlement des difficultés en matière d’usage et de destination de
l’immeuble (p.16)
ŏ Guide pratique : affectation, destination et usage des immeubles (p. 17)

CONSEILS A L’ENTREPRENEUR INDIVIDUEL


ŏ Introduction : le client entrepreneur (p.42)
ŏ Le statut d’auto-entrepreneur (p. 44)
ŏ La déclaration d’insaisissabilité (p.48)
ŏ La déclaration d’insaisissabilité : textes et bibliographie (p.62)
ŏ L’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) (p.64)
ŏ Le statut du conjoint de l’entrepreneur (p. 65)

QUESTIONS CONTENTIEUSES
ŏ Le devoir de curiosité dans l’établissement des procurations (p. 68)
ŏ Le devoir de conseil technique dans la vente immobilière (p. 72)
ŏ La vérification de la capacité et des pouvoirs des parties (p. 76)
ŏ Le versement du prix en cours de procédure de divorce (p. 82)

ACTUALITE JURIDIQUE
ŏ Actualité fiscale (p. 87)
ŏ Actualité juridique (p. 97)

LES DONATIONS
ŏ Comment modifier les conséquences des donations déjà consenties en fonction
des circonstances de la vie ? (p. 99)

* Une modification de l’affection (p. 100)


* Un changement dû aux aléas de l’existence et aux accidents de la vie (p.
109)

URN 2011 – 7 mars 2011 – www.urn2011.com


* Une modification de la valeur de certains biens donnés a suscité une rupture
de l’équilibre entre les enfants devenue intolérable (p. 112)
* Une altération du climat familial caractérisée par l’obstruction systématique
ou le silence de l’un des enfants (p. 119)
* Une volonté du bénéficiaire d’une donation-partage de s’effacer au profit de
ses enfants (p. 122)
* Une volonté commune des réservataires de répartir la succession selon les
souhaits du conjoint survivant au mépris éventuel de la réserve (p. 125)
* Les donations : bibliographie (p. 132)

ŏ De quelques fausses bonnes idées en matière de donations (p. 134)

* Abus de droit et donations (p. 134)


* Le don manuel assorti d’un pacte adjoint (p. 143)

ANNEXES
ŏ Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre (p. 148)
ŏ Conseils à l’entrepreneur individuel (p. 202)
ŏ Questions contentieuses (p. 256)
ŏ Actualité juridique (p. 260)
ŏ Les donations (p. 276)

URN 2011 – 7 mars 2011 – www.urn2011.com


Travaux coordonnés par :
Christian BÉNASSE Éric DELERIS
Premier Vice-Président de la Chambre Vice-Président de la Chambre
des Notaires de Paris des Notaires des Hauts-de-Seine

Programme URN 2011


8h00 – Accueil des participants

9h15 – Ouverture des travaux


Christian Lefebvre,Président de la Chambre des Notaires de Paris

9h30 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre


■ L’impact du régime de la VIR sur la vente classique, Eric Truffet, notaire à Melun
■ Détection et règlement des difficultés en matière d’usage et de destination de l’immeuble, Hervé Sarazin et Marc Cagniart,
notaires à Paris

10h30 – Conseils à l’entrepreneur individuel


Antoine Bonnin, notaire à Sartrouville, Nathalie Berkani, notaire à Meudon, et Ludovic Froment, notaire à Suresnes
■ Le statut de l’auto-entrepreneur
■ La déclaration d’insaisissabilité
■ L’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL)
■ Le statut du conjoint de l’entrepreneur

11h45 – Questions contentieuses


Par les Présidents des Comités techniques
■ Le devoir de curiosité dans l'établissement des procurations, Bruno Vincent, Chambre de Paris
■ Le devoir de conseil technique dans la vente immobilière, Jean-François Lapotre, Conseil Régional de Paris 2
■ La vérification de la capacité et des pouvoirs des parties, Guy Kermin, Chambre des Hauts-de-Seine
■ Le versement d'un prix en cours de procédure de divorce, Rémi Julien Saint-Amand, Chambre de Versailles

12h30 – Questions de la salle

12h45 – Déjeuner – Buffet

14h30 – Actualité juridique


Peggy Bajeux-Quemener, notaire à Arpajon, et Jacques Granier, notaire à Sartrouville

15h10 – Les donations


■ Comment modifier les conséquences de donations déjà consenties en fonction des circonstances de la vie ?
Catherine Asselin, notaire à Thoiry, Magali Vigneron, notaire à Claye-Souilly, et Olivier Piquet, notaire à Longjumeau
► Les changements affectifs (modification du secteur d’imputation, clause de rapport forfaitaire, adoption de l’enfant du
conjoint) ;
► Les aléas et les accidents de la vie (donation en sens inverse) ;
► L’évolution de la valeur des biens (incorporation des donations antérieures) ;
► La volonté du bénéficiaire d’une donation-partage de s’effacer au profit de ses enfants (renonciation à la succession
du donateur) ;
► Protéger le conjoint survivant (renonciation à succession, consentement à exécution, cantonnement).
■ De quelques fausses bonnes idées en matière de donation : donations déguisées, donations suivies de vente, dons
manuels associés à un pacte adjoint …, Guy Schweitzer, notaire à Nangis, et Romain Vieira, notaire à Palaiseau

16h15 – Questions de la salle

16h30 – Clôture des travaux


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ENTETIEN LA PROFESSION

NOTAIRE

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« L’URN est une des


manifestations éclatantes de
l’unité du Notariat francilien »
Entretien avec Christian Lefebvre
et Christian Bénasse
Pour sa 11e édition - la dernière sous cette forme - l’Université Régionale du Notariat réunira
cette fois encore 4 000 notaires et collaborateurs pour une intense journée de formation. À
cette occasion, le président de la chambre des notaires de Paris, Christian Lefebvre, fait aux
côtés du premier vice-président Christian Bénasse un point détaillé de l’évolution de la forma-
tion dans le Notariat, qui constitue « le grand sujet des années qui viennent ».
Au-delà, ses propos relatifs au particularisme et à l’unité du Notariat francilien témoignent de
l’émergence d’une identité notariale propre à la région Île-de-France.

La Semaine Juridique : La 11e édition offre, encore plus dématérialisée dans son demment pas que d’autres sujets comme ce-
de l’Université Régionale du Notariat modèle. lui de la déontologie cessent de figurer parmi
aura lieu le 7 mars prochain. J’entends nos préoccupations majeures. Au contraire,
La Semaine Juridique : Qu’est ce qui dis- c’est une de nos priorités. Cette question fera
dire que c’est la dernière fois qu’elle
tingue cette édition des précédentes ? l’objet de différentes formations qui seront
réunira tout le Notariat francilien porte
Maillot ? Christian Lefebvre : L’an passé, nous avi- organisées tout au long de l’année, dans le
ons voulu que l’Université Régionale du No- cadre de la formation continue. Pour cette
Christian Lefebvre : L’Université Régio-
tariat soit axée sur nos fondamentaux. Nous raison, l’URN y insistera moins.
nale du Notariat d’Île-de-France du 7 mars
2011 constitue en effet la 11e édition. C’est
pour le Notariat un fantastique succès quand L’idée est de se diriger en 2012 vers une
on voit chaque année 4 000 personnes réu-
nies dans la plus grande salle du Palais des
URN encore plus permanente dans son
Congrès de Paris. déroulement, plus diversifiée dans son offre,
Mais indépendamment des contraintes bud-
gétaires qu’il faut bien prendre en compte, il
encore plus dématérialisée dans son modèle.
n’est pas inutile de réfléchir à une évolution
des modèles de formation. étions en effet encore en crise économique et Christian Bénasse : Nous avons effective-
Cette évolution fait actuellement l’objet en interrogation sur l’évolution des métiers ment voulu renouer avec une saine tradition.
d’une réflexion qui n’a pas encore abouti. du droit. Nous avions souhaité, par l’inter- Lorsque l’URN a été constituée, c’était pour
Elle prend appui sur l’évolution des tech- vention des responsables professionnels diffuser les bonnes pratiques aux notaires
nologies et techniques de formation qui, régionaux, fixer auprès de nos « troupes » le de toute l’Île-de-France et à leurs collabora-
chaque année, gagnent en impact. Par ail- cap dans la tempête. teurs juristes, pour éviter des distorsions de
leurs, cette année nous allons ouvrir l’école Cette année, l’URN redevient plus technique. positionnement entre études, pour résoudre
du Notariat boulevard Diderot, qui sera mise Il est vrai que l’accélération de l’actua- les difficultés que l’on rencontre dans la pra-
aussi à contribution. lité juridique et fiscale y conduit. C’est son tique quotidienne.
L’idée est probablement de se diriger en 2012 rôle fondamental que de mettre à jour nos Mais nous avons souhaité réfléchir de ma-
vers une URN encore plus permanente dans connaissances et de diffuser quelques guides nière plus technique et plus scientifique à
son déroulement, plus diversifiée dans son pour l’action commune. Cela ne signifie évi- plusieurs des sujets majeurs d’intérêt des

LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 9 - 4 MARS 2011 Page 25


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notaires sur la qualification à donner au


contrat : est-ce une vente classique ou une
VIR ? Ces divergences ne sont pas admis-
sibles car, outre le risque civil et pénal, le
client demande une solution unifiée. Nous
proposerons donc une solution concrète à
ce sujet.

La Semaine Juridique : Existe-t-il donc


une culture propre au Notariat franci-
lien ?
Christian Lefebvre : L’URN constitue de-
puis 11 ans une manifestation éclatante de
l’unité et de la cohésion du Notariat franci-
lien.
L’émergence d’une identité régionale dans le
Notariat était inévitable puisqu’elle corres-
pond à la réalité géographique de Franciliens
qui désormais vivent et travaillent le plus
souvent au sein de plusieurs départements,
et qui acquièrent progressivement une iden-
tité régionale.
Ce niveau régional est de plus en plus pris
en considération par nos clients et nos inter-
locuteurs, en France et à l’étranger. Lorsque
nous nous déplaçons hors des frontières
études. Il en est ainsi du droit des successions de l’hexagone, nous le faisons le plus sou-
et plus largement du droit de la famille avec Biographie vent avec des confrères d’autres compa-
des sujets comme par exemple le cantonne- Christian Lefebvre préside la gnies d’Île-de-France, et nous présentons à
ment des droits du conjoint survivant. Nous chambre des notaires de Paris depuis nos partenaires l’offre globale de service de
bénéficions pour cela de l’appui du CRI- le 20 mai 2010. Paris Île-de-France. Vues de l’extérieur, les
DON de Paris, qui est d’un énorme secours Né le 13 juin 1948 à Paris, Christian Le-
divisions départementales sont incompré-
en raison de sa grande expertise. febvre est marié et père de cinq enfants.
Co-fondateur des « Rencontres nota- hensibles. Aujourd’hui, le projet gouverne-
riales de Maillot » et du Syndicat des mental du « Grand Paris » montre que les
La Semaine Juridique : Vous parlez de
notaires de France, il s’est notamment frontières traditionnelles s’estompent. Ce
« bonnes pratiques ». Le but est-il de consacré au domaine social au service projet du Grand Paris est d’ailleurs fédé-
créer une pratique unifiée au niveau de la profession : administrateur de la rateur pour le Notariat dans son entier qui
régional ? CRPCEN à partir de 1988, élu au conseil
sera amené à participer à cette mission. Les
des prud’hommes de Paris en 1982 et
Christian Lefebvre : C’est un objectif déli- durant 18 ans, membre puis président de autres instances professionnelles, comme
cat, mais nous y parvenons. Nous voyons, la commission mixte chargée de la négo- la chambre de commerce et d’industrie de
en effet, très souvent les collaborateurs de ciation de la convention collective. Paris se régionalisent ou sont en voie de le
nos études se référer, dans leur pratique Président du Congrès des notaires de faire. Nous venons nous-mêmes d’adhérer à
quotidienne, aux préconisations faites par Lyon en 2007 sur « La division de l’im- des instances comme l’association Paris-Île-
meuble bâti et non bâti », il est chevalier
les URN précédentes. Celles-ci constituent de-France Capitale économique qui orga-
dans l’ordre de la Légion d’honneur.
donc un temps fort qui a des conséquences nise des manifestations où nous sommes en
concrètes significatives. L’URN représente relation directe avec les acteurs économiques
un peu au niveau régional ce qu’incarnent les Je donnerai un exemple précis qui va être dé- de la région capitale de la France. Mais pour
Congrès de notaires au niveau national. C’est veloppé cette année : l’impact du régime de autant, nous respectons complètement dans
effectivement un recueil de bonnes pratiques la vente d’immeuble à rénover (VIR) sur la cette collaboration francilienne les préroga-
collectives, une référence. vente classique, question qui se pose dès lors tives de chaque chambre et de chaque conseil
Christian Bénasse : Pouvoir se référer à qu’une promesse de vente est assortie d’une régional. Il s’agit d’un partenariat qui s’im-
une « doctrine » unifiée permet d’éviter des promesse d’effectuer des travaux. pose par la force des choses et la volonté des
divergences publiques sur des questions sou- Il nous a été rapporté un certain nombre de hommes et non, bien sûr, d’une institution-
vent sensibles pour les clients. différends qui révèlent une discussion entre nalisation.

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ENTRETIEN LA PROFESSION 1090

La Semaine Juridique : Comment se tra- préoccupation judiciaire, n’est pas facile à gé- avec l’État et donc avec le service public de la
duit concrètement l’émergence de cette rer pour les instances du Notariat. Mais pro- justice. Pour faire face à cette ardente obliga-
identité ? gressivement, grâce à l’unité de notre profes- tion nous avons décliné une série de mesures
Christian Lefebvre : L’identité régionale se sion, grâce également à la grande franchise aptes à développer la formation. La création
traduit d’abord par une coopération étroite de nos relations, grâce à la proximité des liens de l’école du Notariat, l’organisation de ren-
dans le domaine de la communication. Il entre les décideurs, nous avons su transcen- contres du type de l’URN, la mobilisation de
en est naturellement ainsi pour la commu- der les frontières pour mener une coopéra- nos instances professionnelles, que ce soient
nication immobilière portant notamment tion étroite qui devient autant fraternelle que les conseils régionaux, les chambres ou le
sur l’évolution des marchés immobiliers. confraternelle. Ceci tant avec les chambres CRIDON sans oublier, bien évidemment,
C’est un travail que nous effectuons tous départementales ou interdépartementales l’INAFON pour la formation de nos colla-
ensemble au sein de la région et notre coo- de notaires qu’avec les conseils régionaux de borateurs en sont des illustrations.
pération nous renforce collectivement. Il en notaires. Notre harmonie de points de vue,
qui est réelle sur les points essentiels, nous La Semaine Juridique : Quand les locaux
est de même pour ce qui concerne nos sites
conduit à exprimer une commune ambition, de la nouvelle école seront-ils inaugurés ?
et réseaux Internet où nous avons vocation
à conjuguer communication régionale et ceci en liaison avec nos instances nationales, Christian Lefebvre : Cette inauguration
information plus locale, sans d’ailleurs nier et en oubli total de l’ancienne division Paris/ officielle se fera en septembre. Elle devrait
l’intérêt d’une communication nationale Province. C’est ainsi que la réalisation de la donner lieu à une grande manifestation
voire internationale. L’ère de la globalisation grande école du Notariat du boulevard Dide- professionnelle du Notariat rassemblant nos
est aussi celle du respect des particularités rot est une œuvre collective, qui d’ailleurs a multiples partenaires au-delà même de la
locales. associé la région et le Conseil supérieur du grande famille du droit.
L’identité du Notariat d’Île-de-France se Notariat. Il est vrai que 40 % de la formation Les locaux viennent seulement de nous être
traduit également dans le domaine de la for- de tous les notaires est assurée à Paris. livrés. Nous allons donc mettre en place en
mation, avec la nouvelle école qui va ouvrir quelques semaines les installations permet-
ses portes à Paris boulevard Diderot au mois
d’avril prochain, et qui aura vocation à s’in-
téresser en priorité aux futurs notaires et aux Pouvoir se référer à une « doctrine » unifiée
futurs collaborateurs de la région capitale, permet d’éviter des divergences publiques
même du grand bassin parisien et au-delà.
Par ailleurs, plusieurs outils mis en place sur des questions souvent sensibles pour les
par la chambre des notaires de Paris comme clients.
l’espace notarial, le coffre-fort électronique,
les archives, le groupement d’achat, sont uti-
lisés par plusieurs compagnies de notaires en La Semaine Juridique : Vous avez déclaré tant le fonctionnement de l’école. Une uti-
dehors des frontières de Paris. C’est souvent que « la formation est le grand sujet des lisation expérimentale de l’immeuble sera
notre intérêt de mutualiser davantage nos années qui viennent ». Avez-vous mis engagée dès le mois de mai.
services. en œuvre des actions particulières à ce Cette école présente plusieurs avantages émi-
Par ailleurs la collaboration des notaires sujet ? nents. D’abord sa situation géographique à
d’Île-de-France pour la mise en œuvre et proximité immédiate de la Gare de Lyon, un
Christian Lefebvre : La loi dite Béteille du
la réalisation du Grand Paris en ce qu’il des sites les mieux reliés par les transports
22 décembre dernier, qui va donner lieu à un
concerne le Notariat sera également un collectifs de Paris, un des sites retenus pour
décret d’application, a consacré la nécessité
grand chantier fédérateur. la ligne de transport du « Grand Paris » qui
pour le Notariat de mettre en œuvre une for-
la placera à une demi-heure des deux grands
mation obligatoire fixée à 30 heures par an.
La Semaine Juridique : Comment fonc- aéroports de l’Île-de-France. L’autre atout
Nous avions anticipé cette loi dans la com-
tionne ce grand ensemble, au quoti- pagnie de Paris. Nous allons l’appliquer avec
est son caractère moderne et fonctionnel,
dien ? la multiplicité de salles de formation poly-
volontarisme. C’est un seuil relativement
Christian Lefebvre : L’Île-de-France est valentes où les meilleures conditions seront
exigeant, mais que beaucoup d’entre nous
une entité administrative et politique qui ne dépasseront compte tenu de la complexité garanties tant pour la formation initiale que
correspond pas au ressort de nos instances. sans cesse accrue de la législation et de notre pour la formation permanente. C’est pour-
Celles-ci respectent en effet le découpage des environnement professionnel. Un juriste de quoi cette école du Notariat sera aussi une
cours d’appel. Or, notre région est divisée en haut niveau ne peut plus aujourd’hui se re- grande école au service de l’ensemble de la
deux cours d’appel, Versailles et Paris, qui dé- poser sur ses acquis. La formation ne saurait communauté juridique, et nous souhaitons
bordent de l’Île-de-France. Cette division des par ailleurs être seulement technique au sein la gérer en partenariat avec l’ensemble des
cours d’appel sur un fondement Est-Ouest à d’une profession qui évolue chaque année acteurs du droit de l’Île-de-France.
partir de la Porte Maillot, qui répond à une sur le fondement d’un contrat de confiance

LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 9 - 4 MARS 2011 Page 27


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faut aussi et peut être surtout des médecins


généralistes. Il faut avoir le sens clinique !

La Semaine Juridique : Le retour en


forme de l’immobilier en région pari-
sienne n’est-il pas un frein au dévelop-
pement du Notariat dans d’autres acti-
vités ?
Christian Lefebvre : Il est vrai que le No-
tariat a une activité trop directement liée à
l’immobilier, et que l’immobilier obéit de-
puis toujours à la dure loi des cycles. Notre
outil de travail ne peut qu’imparfaitement
s’adapter à l’instabilité des rythmes de tra-
vail, notamment lorsque l’on est en période
de forte activité immobilière.
Aujourd’hui, notre profession doit penser
aux métiers de demain. L’immobilier ne sera
en aucune manière délaissé ne serait-ce que
parce qu’il sera de plus en plus complexe à
gérer. Les préoccupations environnemen-
tales, urbanistiques, consuméristes seront
chaque année plus importantes.
Mais au-delà de l’immobilier et du droit des
personnes, le Notariat constitue une profes-
sion utile à bien d’autres égards. Les besoins
de la société évoluent, le besoin de sécurité
La Semaine Juridique : Le PNF Horizon
2020 préconise notamment le recours Biographie juridique ne fait que s’affirmer. Nous devons
pour cela davantage investir le domaine du
à des notaires spécialisés. La formation Notaire à Paris depuis 1978, Chris-
tian Bénasse est devenu membre de
conseil. Je donnerai un exemple qui me tient
va-t-elle évoluer vers un tronc commun
la chambre des notaires de Paris en à cœur. Il serait envisageable et en tous cas
pour l’ensemble des notaires, complété souhaitable que le Notariat accorde tous
1992, où il a occupé le poste de tré-
par un cursus spécifique pour les spécia- sorier adjoint de la chambre puis, en les cinq ans une consultation patrimoniale
listes, comme en médecine ? 2004, celui de premier syndic. gratuite à chaque client potentiel qui le
Christian Lefebvre : Une évolution vers Président de la commission sociale demande pour faire un point sur la straté-
la spécialisation est inéluctable en raison du de la chambre depuis mai 2007, il a
gie à adopter par chacun des membres de
été, en mai 2009, vice-président du
développement et de la complexité accrue du sa famille. Ce sera un engagement fort de la
Congrès des notaires de France à Lille
droit. La formation théorique initiale des no- sur « Les propriétés incorporelles ». profession, une sorte de « check up » patri-
taires s’étendant sur plus de huit ans, je doute Membre titulaire représentant les no- monial et familial.
de l’intérêt d’un nouvel allongement des taires au conseil d’administration de la Le conseil doit également s’adresser au droit
études. La spécialisation doit être le fait de la CRPCEN, il est depuis mai 2010 pre- de l’entreprise sous toutes ses formes, mais
pratique professionnelle et de la formation mier vice-président de la chambre aussi de plus en plus au droit comparé et au
continue. Il reste à établir un équilibre entre des notaires de Paris.
droit international privé.
un Notariat généraliste et un Notariat plus L’Île-de-France en effet s’internationalise.
spécialisé, au cœur des missions de service tel ou tel domaine du droit des entreprises Nos clients sont de plus en plus des clients
public que nous devons tous assumer au sein ne pourra pas en même temps répondre étrangers ou des clients français qui ont
de nos offices publics. Par ailleurs, le notaire à toutes les sollicitations de la clientèle en des contacts avec l’étranger ou qui vivent à
est d’abord cet officier public qui, même s’il termes de droit de la famille. L’essentiel est l’étranger. Le Notariat est de moins en moins
se spécialise, doit conserver une fonction de que ce service soit rendu au sein de l’office ou une fonction franco-française.
généraliste. Certains ont parlé d’instituteur par une collaboration entre offices. Afin de faciliter le développement, nous
du droit, ou de magistrat de l’amiable. En Christian Bénasse : Notre ligne générale organisons à la chambre ce que l’on appelle
réalité, dans beaucoup d’offices, coexistent est effectivement la non-spécialisation des des « ateliers développement ». Il s’agit de
déjà des notaires généralistes et des notaires offices, mais la spécialisation des notaires… réunions placées sous l’égide de quelques
plus spécialisés. Le service public est assuré plus exactement de ceux qui le souhaitent. Il notaires spécialistes d’un domaine qui ac-
par l’office. Le notaire qui se spécialise dans en est des notaires comme des médecins. Il cueillent des confrères voulant débattre ou

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ENTRETIEN LA PROFESSION 1090

se perfectionner dans tel ou tel domaine, et relations d’affaires, concernant particuliè- autorisation ministérielle fondée sur un
examiner l’amélioration des réponses que rement l’immobilier, et notamment pour projet d’entreprise sérieux et l’examen par la
nous pouvons apporter sur certains secteurs répondre à leurs interrogations en matière Chancellerie de la capacité à exercer une mis-
d’avenir ou en forte mutation : nous pensons d’investissement. sion de service public. Il n’empêche que dans
au droit des affaires, au droit international Il faut poursuivre. C’est pourquoi j’accueille beaucoup d’études de la compagnie, les diri-
privé, mais aussi et par exemple au divorce. geants sont prêts à recruter plus de notaires
dans les tous prochains jours une délégation
C’est une démarche nouvelle, de type « think salariés qu’il n’y a de notaires associés. C’est
d’une trentaine de notaires chinois qui pen-
tank », qui va naturellement demander du pourquoi nous avons demandé que la res-
dant 15 jours viennent s’initier directement à
temps pour s’affirmer. Mais je tiens au carac- triction du nombre de notaires salariés soit
notre Notariat. levée, ce qui ne met en aucune manière en
tère très informel de la démarche fondée sur
le volontariat, et ouverte à l’ensemble de la cause pour autant l’existence d’une habilita-
La Semaine Juridique : La question des
communauté notariale, principalement aux tion pour nos clercs juristes confirmés.
notaires salariés refait surface. Où en
jeunes d’ailleurs. L’objectif nous est commun avec le prési-
est-on de l’évolution de la règle du « 1 dent Renaud : augmenter prioritairement le
La Semaine Juridique : La chambre pour 1 », particulièrement sensible à nombre de notaires, qu’ils soient associés ou
aura-t-elle bientôt des opportunités Paris ? salariés, qu’ils soient associés en capital ou en
de marquer sa place à l’international,
conformément à l’un des axes du pro- Dans beaucoup d’études de la compagnie,
gramme de votre mandat ?
Christian Lefebvre : Nous revenons de
les dirigeants sont prêts à recruter plus
Moscou où nous avons notamment renou- de notaires salariés qu’il n’y a de notaires
velé un accord de partenariat avec les notaires
de la capitale de la Russie, à la demande de
associés
leur président. Nous avons rencontré beau-
coup d’acteurs économiques. Nous avons été Christian Lefebvre : Cette question est très industrie, qu’ils exercent dans des SEL, dans
reçus au Consulat de France pour rencontrer sensible à Paris car nous comptons un très des SCP, dans des offices individuels, ou dans
des Français résident en Russie et répondre à grand nombre de notaires assistants, diplô- des offices créés. Mais, le Notariat restera tou-
leur multiples questions. Cette mission a été jours composé d’offices structurés avec des
més notaires, qui n’ont pas le titre de notaire
extrêmement enrichissante. Elle est l’occa- collaborateurs spécialisés, dont beaucoup de
et ne sont pas délégataires du sceau de l’État.
sion de vérifier combien le système juridique juristes praticiens du droit expérimentés, qui
C’est pourquoi d’ailleurs la comparaison
français peut être un modèle pour des pays peuvent recevoir des délégations, des habi-
qui n’ont pas achevé leur reconstruction entre le nombre de notaires et le nombre
litations forcément partielles. La clientèle
mais qui sont plus d’ores et déjà que des pays d’avocats exerçant dans la capitale n’est pas
a confiance dans les notaires comme dans
émergents. significative. Il y a beaucoup plus de diplô-
leurs collaborateurs, car elle sait que le Nota-
À l’automne dernier, nous étions en Chine. més notaires que de notaires en titre.
riat est un exercice professionnel structuré au
Nous avons rencontré beaucoup de juristes L’objectif n’est pas de galvauder le sceau de sein d’un office où chacun a sa place.
chinois avec lesquels nous avons discuté de l’État qui doit continuer à dépendre d’une Propos recueillis par Vincent Toussaint

LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 9 - 4 MARS 2011 Page 29


ŏ L’impact du régime de la V.I.R. sur la vente classique
ŏ Détection et règlement des difficultés en matière d’usage et
de destination de l’immeuble

URN 2011 – 7 mars 2011 – Palais des Congrès de Paris




L’impact du régime de la V.I.R. sur la vente classique


Me Eric TRUFFET
Notaire à Melun

Article L. 262-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) :

« Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage
d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un
de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser,
directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie
d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des
travaux doit conclure avec l’acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent
chapitre (…) ».

I. LA VIR : UN CONTRAT SPÉCIFIQUE POUVANT FRAGILISER LES


VENTES D’IMMEUBLE DU DROIT COMMUN

1. Un champ d’application trop large

- Immeubles bâtis dépendant du secteur protégé


- Vendeurs : personnes physiques et morales, professionnels et particuliers
- l’absence de seuil de déclenchement pour les travaux réalisés

Æ Quelle que soit l’importance des travaux car il n’y a pas de seuil minimum
de déclenchement pour entrer dans le champ d’application de la VIR,

Sous réserve que ces travaux ne soient pas d’une telle importance qu’ils
participent à la production d’un immeuble neuf, et à la condition, bien entendu,
que ces travaux soient à la charge du vendeur, lequel percevant des sommes
avant leur livraison.

EN CONSEQUENCE, chaque fois qu’une personne quelle qu’elle soit, un


simple particulier, vendra un bien immobilier à usage d’habitation ou mixte, et
qu’elle s’engagera à réaliser des travaux, même de menue importance, passé
l’acte de vente et la totalité du prix payé,

Ladite vente doit être une VIR dont les dispositions sont d’ordre public,

Et dont le non-respect des règles est sanctionné pénalement.

URN 2011 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre – Eric Truffet 1


2. Recommandations

- Demander au vendeur que les travaux soient achevés préalablement à la vente ;

- Ou qu’ils soient pris en charge par l’acquéreur, leur coût devenant alors un élément
de détermination du prix.

II. QUEL AVANT-CONTRAT LORSQUE LES TRAVAUX DOIVENT ÊTRE


EFFECTUÉS PRÉALABLEMENT À LA VENTE ?

En d’autres termes, dans un tel cas, quelle doit être la forme de l’avant-contrat ?

- Promesse de vente de droit commun ;

- Ou promesse de vente de VIR prévue par l’article L. 262-9 du CCH. qui


impose notamment, de préciser les indications essentielles relatives aux
caractéristiques de l’immeuble, au descriptif et au délai de réalisation des
travaux, à son prix, ainsi que l'engagement du vendeur de produire, lors de la
signature de l'acte authentique de vente, les justifications de la garantie
d'achèvement des travaux et des assurances.

Une doctrine unanime pour une non-application de l’article L. 262-9 du CCH

En espérant que la jurisprudence en matière de VEFA ne soit pas étendue à la VIR

Mais surtout en respectant un principe :


Pas de versement à quelque titre que ce soit avant l’achèvement des travaux

III. DEUX MONTAGES À ÉVITER

1 - Vente et réalisation des travaux par une société « amie » du vendeur

Sanctionné en matière de VEFA : Chambre Criminelle de la Cour de Cassation en


date du 27 janvier 2007.

URN 2011 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre – Eric Truffet 2


2 - La mise en copropriété et la vente d’un lot pour ensuite faire voter par la
copropriété les travaux de rénovation de l’ensemble des parties communes

Article L. 262-1 CCH :

« Les travaux réalisés indirectement par les vendeurs non spécialement prévus par
l’article L262-1 du CCH, comme contrat dans le champ d’application de la VIR ».

URN 2011 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre – Eric Truffet 3
La vente d’immeuble à rénover
Bibliographie
Législation

- Article 80 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national


pour le logement, JOLD 13 juillet 2006, p. 10689 à 10690

- Décret n° 2008-1338 du 16 décembre 2008 relatif à la vente d’immeubles à


rénover, JOLD 18 décembre 2008, p. 19388 à 19390

- Décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010 relatif aux ventes d’immeubles à


construire ou à rénover (JO du 29 septembre 2010) – Voir texte en annexe

- Instruction 8 A-1-06, n° 202 du 8 décembre 2006, Bulletin officiel des impôts

Articles et références

- Astaix, La vente d’immeuble à rénover : publication du décret d’application, Dalloz


2009, Actualité législative, p. 6 et 7

- Bernard et Zalewski, La rénovation et le choix du contrat de vente après la loi ENL


(loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006), Administrer, janvier 2007, n° 395, p. 29 à 40

- Bosgiraud et Daurat, L’accession à la propriété dans le cadre de la loi ENL, Droit et


Patrimoine, Janvier 2007, n° 155, p. 67 à 77

- Boulanger, La vente d’immeubles à rénover est effective !, JCP, éd. N, 2008, Act.
816, p. 5 à 7

- Crône R., Acquisition d’un immeuble à rénover occupé (choix de la formule


juridique à mettre en œuvre), Defrénois 2009, 38914 – Voir texte en annexe

- Delesalle T., Réflexions autour de la vente d’immeuble à rénover (VIR), JCP, éd. N,
2008, 1280, p.19 à 21 – Voir texte en annexe

- Fraiche- Dupeyrat, 20 questions sur la vente d’immeuble à rénover, Opérations


immobilières, avril 2009, p. 22 à 27

- Golfier, Vente d’immeuble à rénover et vente d’immeuble à construire, RDI,


Janvier/février 2007, p. 31 à 38

- Herrnberger O. et Delesalle T., Décret n° 2008-1338 du 16 décembre 2008 relatif à


la vente d’immeuble à rénover, analyse thématique et approche pratique, JCP, éd. N,
2009, n° 1133, p. 13 à 22

- Herrnberger O., La vente d’immeuble à rénover – Enfin un statut légal, JCP, éd. N,
2006, n° 1357, p. 2025 à 2029

URN 2011 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre – Eric Truffet
- Malinvaud, Les nouvelles règles de responsabilité du rénovateur, RDI,
Janvier/février 2007, p. 39 à 36

- Mallet-Bricoult, Le nouveau contrat : la vente d’immeuble à rénover, RDI, Janvier/


février 2007, p.17 à 29

- Peisse, La loi ENL du 13 juillet 2006 et la loi Malraux du 4 août 1962…


compatibles ?, Gazette du Palais, février 2007, p.44 à 47

- Perinet-Marquet, Distinction des champs d’application de la vente ordinaire et de la


vente d’immeuble à rénover, Lamy Droit Immobilier, juillet 2009, n° 17, p. 1 à 5

- Perinet-Marquet, Le décret du 16 décembre 2008 relatif à la vente d’immeuble à


rénover, RDI, février 2009, p. 80 à 89

- Perinet-Marquet, Le nouveau statut de la vente d’immeuble à rénover, RDI,


septembre-octobre 2006, p. 329 à 339

- Rouzet, Vente d’immeuble à rénover et loi Carrez, Defrénois 2009, 38958

- Schmidt, Les nouvelles règles fiscales applicables à la rénovation immobilière, RDI,


janvier-février 2007, p. 13 à 16

- Sizaire C., Entrée en vigueur de la vente d’immeuble à rénover : régime applicable


et premières interrogations, Construction – Urbanisme, février 2009, Etude 2, p. 9 à
15

- Sizaire D., Vente d’immeuble à rénover, Construction – Urbanisme, octobre 2006,


p. 12 à 13

- Tranchant, Présentation du nouveau contrat de vente d’immeuble à rénover, Droit


et Patrimoine, juillet-août 2009, n° 183, p. 46 à 53

- Zalewski, La vente d’immeuble à rénover et « son décret d’application », Revue


Administrer, avril 2009, n° 420, p.18 à 30

- Zavaro, La vente d’immeuble à rénover, Annales des Loyers, 2009, p. 919 à 948

Voir également :

- Vente d’immeuble à rénover – Régime juridique – Modalités d’application,


Supplément Defrénois, n° 22, 30 décembre 2008, p. 12 à 17

URN 2011 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre – Eric Truffet
Détection et règlement des difficultés en matière d’usage et de
destination de l’immeuble
Marc CAGNIART
Notaire à Paris

Hervé SARAZIN
Notaire à Paris

Présentation du Guide pratique « Affectation, destination et usage des


immeubles » (ci-après reproduit en intégralité)1, destiné aux praticiens, et élaboré en
2011 par la Commission Juridique de la Chambre des Notaires de Paris.

PLAN DU GUIDE PRATIQUE

1°) Terminologie et définitions

A – Rappel des textes, de la terminologie et des définitions utilisés avant la réforme


de l'ordonnance de 2005 :
B – Textes, terminologie et définitions utilisés depuis la réforme de l'ordonnance de
2005 :
C - Définitions de la SHOB et de la SHON (art. R.112-2 CU)

2°) Cas pratique n°1 : La SHOB devenue SHON ou les combles aménagés

3°) Cas pratique n°2 : L’atelier d’artiste ou le local transformé en habitation

4°) Cas pratique n°3 : L’appartement transformé en bureau ou le local


d’habitation affecté à un autre usage

5°) Cas pratique n°4 : Retour d’un local à son usage premier d’habitation

6°) Cas pratique n°5 : Le changement d’activité dans un local artisanal ou


commercial

7°) Cas pratiques n° 6 et 6 bis : La mezzanine / La véranda ou la terrasse


couverte

8°) Cas pratique n° 7 : Les chambres de bonne réunies

9°) Cas pratique n° 8 : Le « souplex » ou la cave transformée en chambre


d'enfant

10°) Tableaux des sanctions et délais de prescriptions – Droit de l’urbanisme,


droit de la protection du logement et droit de la copropriété.
1
Le Guide pratique est disponible en version électronique intégrale sur le Portail IntraNotaires, ainsi que sur le site
Internet de l’URN 2011 : www.urn2011.com

URN 2011 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre – M. CAGNIART et H. SARAZIN
Affectation, destination
et usage des immeubles
GUIDE PRATIQUE
- Mars 2011 –
Commission juridique de la Chambre des Notaires de Paris
2

AFFECTATION, DESTINATION ET USAGE DES IMMEUBLES


PRESENTATION DU GUIDE PRATIQUE

Ce guide pratique est le fruit d’une longue réflexion collective sur un sujet qui est réfractaire à toute tentative de synthèse, et ce pour au
moins deux raisons essentielles.

La première tient à la terminologie employée qui entretient les confusions et les erreurs. C’est la raison pour laquelle la première partie
de l’étude est consacrée à des définitions et à des précisions terminologiques.

La seconde tient au constat que le praticien se trouve ici au carrefour de plusieurs corps de règles ayant chacun des objectifs parfois
différents. Ce constat trouve sa traduction dans les trois colonnes des tableaux de chaque cas pratique.

Ce guide pratique est avant tout destiné aux collaborateurs qui découvrent le sujet difficile de la destination, ou de l’usage des
immeubles. Il ne d’agit donc pas d’un travail de doctrine, aussi les références ont-elle été limitées à l’essentiel. Le collaborateur qui serait
confronté à une situation problématique est naturellement invité à approfondir le sujet, et notamment en se reportant utilement à l'excellent
ouvrage rédigé par le Président Wallut et Monsieur Guillaume Daudré (Changement d'usage des locaux d'habitation – Editions LITEC).

Ce guide pratique vise à sensibiliser les collaborateurs sur la nécessité d’envisager chaque dossier, tant sous l’angle du droit de
l’urbanisme, que sous l’angle du droit de la protection logement (essentiellement à Paris il est vrai) et sous l’angle du droit privé.

L’objectif de ce guide est d'éviter la paralysie des dossiers, et d’identifier précisément les situations et les risques éventuels, puis de
proposer des solutions. C’est la raison pour laquelle il a été pris le parti de rappeler dans trois tableaux, les sanctions éventuelles et leurs délais
de prescription.

Enfin, ce guide pratique ne saurait prétendre à l’exhaustivité. Seules les situations paraissant les plus fréquentes dans la pratique
notariale ont été traitées, et il se trouvera sans doute des situations ne correspondant pas tout à fait à l’une ou l’autre des cas qui suivent.

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


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PLAN DU GUIDE PRATIQUE

1°) Terminologie et définitions

A – Rappel des textes, de la terminologie et des définitions utilisés avant la réforme de l'ordonnance de 2005 :
B – Textes, terminologie et définitions utilisés depuis la réforme de l'ordonnance de 2005 :
C - Définitions de la SHOB et de la SHON (art.R.112-2 CU) :

2°) Cas pratique n°1 : La SHOB devenue SHON ou les combles aménagés

3°) Cas pratique n°2 : L’atelier d’artiste ou le local transformé en habitation

4°) Cas pratique n°3 : L’appartement transformé en bureau ou le local d’habitation affecté à un autre usage

5°) Cas pratique n°4 : Retour d’un local à son usage premier d’habitation

6°) Cas pratique n°5 : Le changement d’activité dans un local artisanal ou commercial

7°) Cas pratiques n° 6 et 6 bis : La mezzanine / La véranda ou la terrasse couverte

8°) Cas pratique n° 7 : Les chambres de bonne réunies

9°) Cas pratique n° 8 : Le « souplex » ou la cave transformée en chambre d'enfant

10°) Tableau des sanctions et délais de prescriptions – Droit de l’urbanisme

11°) Tableau des sanctions et délais de prescriptions – Droit de la protection du logement

10°) Tableau des sanctions et délais de prescriptions – Droit de la copropriété

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


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1°) Terminologie et définitions

La terminologie est, dans ce domaine, très déroutante, car les mots employés sont dans le langage courant des synonymes, et tant la
doctrine que les textes législatifs et réglementaires, les confondent et les mélangent en utilisant un terme pour un autre. Ces approximations et
confusions terminologiques rendent la matière très floue et donc difficile à appréhender.

Par la suite, lorsque nous emploieront les termes Affectation, Destination, Usage avec une majuscule, ceux-ci renverront aux définitions
ci-dessous. Etant ici précisé que ces définitions ne sont pas des définitions légales, mais seulement une convention terminologique
simplificatrice proposée par les auteurs de cette note afin de permettre une meilleure compréhension de la matière.

Pour tenter de simplifier les choses, on peut avancer les observations suivantes :

La notion d’usage et/ou d’affectation est une notion subjective qui relève plutôt de la police du logement et donc du Code de la
Construction et de l’habitation, alors que la notion de destination est une notion objective qui relève du droit de l’urbanisme. Mais la simple
lecture des textes permet de constater que les notions d’usage, d’affectation et de destination sont parfois indistinctement utilisées.

Enfin, le rappel des définitions légales de la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) et de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) est
indispensable.

A – Rappel des textes, de la terminologie et des définitions utilisés avant la réforme de l'ordonnance de 2005 :

Affectation : caractérisait le mode d'occupation des locaux tel que visé par l'article L.631-7 Code de la Construction et de l’Habitation
(CCH). Cette notion est aujourd'hui plutôt remplacée par celle d'Usage. L'ancien article L.631-7 CCH était rédigé ainsi :

« Art. L.631-7. Dans les communes définies à l’article 10-7 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée ;
1° - Les locaux à usage d’habitation ne peuvent être, ni affectés à un autre usage, ni transformés en meublés, hôtels, pensions de
famille ou autres établissements similaires dont l’exploitant exerce la profession de loueur en meublé au sens du premier alinéa de l’article 2 de
la loi n°49-458 du 2 avril 1949 modifiée, accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille et
meublés ; les présentes dispositions n’étant pas applicables aux locations en meublé mentionnées au deuxième alinéa dudit article 2 ;
2° - Les locaux à usage professionnel ou administratif ainsi que les meublés, hôtels, pensions de famille ou établissements similaires ne
peuvent, s’ils ne conservent pas leur destination primitive, être affectés à un usage autre que l’habitation ;
3° - Les garages et remises mentionnés à l’article 2 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne peuvent être affectés à un
usage commercial, industriel ou artisanal.
Il ne peut être dérogé à ces interdictions que par autorisation administrative préalable et motivée, après avis du maire.
Le représentant de l’Etat dans le département peut autoriser l’exercice, sous certaines conditions, dans une partie d’un local
d’habitation, d’une profession qui ne puisse à aucun moment revêtir un caractère commercial si ce local constitue en même temps la résidence
du demandeur.

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


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Ces dérogations et autorisations sont accordées à titre personnel. Cependant, les bénéficiaires membres d’une profession libérale
réglementée, qui rendent à l’habitation le local qui était devenu totalement ou partiellement professionnel, peuvent être autorisés à transformer
un autre local d’habitation en local professionnel pour une surface équivalente.
La dérogation et l’autorisation cessent de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice
professionnel du bénéficiaire.
Sont nuls de plein droit, tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Toutefois, le locataire ou occupant d’un
local d’habitation irrégulièrement transformé en meublé et réaffecté à la location nue bénéficie de plein droit, quelle que soit la date de son
entrée dans les lieux, du maintien dans les lieux dans les conditions prévues aux chapitres Ier et II du titre Ier de la loi précitée du 1er septembre
1948. »

Destination : caractérisait ce pourquoi l'immeuble a été conçu, réalisé ou transformé. Les destinations possibles étaient librement
définies par le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

B – Textes, terminologie et définitions utilisés depuis la réforme de l'ordonnance de 2005 :

Destination : caractérise ce pourquoi l'immeuble a été conçu, réalisé ou transformé. Les neuf destinations possibles sont limitativement
énumérées par l'article R.123-9-14° 4ème alinéa du Code de l'urbanisme (CU), qui énonce : "Les règles édictées dans le présent article peuvent
être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au
commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt. En outre, des règles particulières peuvent
être applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif."

Usage : caractérise l'utilisation faite d'un immeuble au sens de l'article L.631-7 CCH nouveau qui dispose :

« Art. L631-7. La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-
de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est,
dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers,
logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en
location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette
affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer
la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour
changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont
réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. »

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


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C - Définitions de la SHOB et de la SHON (art. R.112-2 CU) :

La surface hors œuvre bute (SHOB) est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau d’une construction.
Un niveau de plancher est retenu pour sa surface totale incluant l’épaisseur de tous les murs et tous les prolongements extérieurs
(balcons, loggias etc…).
Ainsi constituent de la SHOB : tous les niveaux (rez-de-chaussée et tous les étages y compris ceux non fermés de murs) y compris
intermédiaires (mezzanines, galeries, combles et sous-sols aménageables ou non) et les toitures-terrasses.
Ne constituent pas de la SHOB : les constructions ne formant pas de plancher (ex : pylônes, citerne, silos, auvents constituant
seulement une avancée de toiture devant une baie ou une façade, y compris les auvents reliant deux bâtiments dès lors que leur surface
couverte n’est pas close), les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée, les éléments de modénature (acrotères,
bandeaux, corniches ou marquises), tous les vides (trémies d’escaliers, d’ascenseurs ou de monte-charges), les escaliers, les cabines
d’ascenseur….

La surface hors œuvre nette (SHON) – qui constitue l’assiette des taxes d’urbanisme et à partir de laquelle est appréciée la densité
des constructions pour l’application du coefficient d’occupation des sols – est obtenue en déduisant de la SHOB certaines superficies
limitativement énumérées au 2ème alinéa de l’article R.112-2 du Code de l’urbanisme, dont le texte figure ci-dessous.

« Art. R.112-2. - La surface de plancher hors œuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de
chaque niveau de la construction.
Les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l'aménagement d'une construction existante en vue d'améliorer son isolation
thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors œuvre brute de cette construction.
La surface de plancher hors œuvre nette d'une construction est égale à la surface hors œuvre brute de cette construction après
déduction :
a) Des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à
caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
b) Des surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au
rez-de-chaussée ;
c) Des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des
véhicules ;
d) Dans les exploitations agricoles, des surfaces de plancher des serres de production, des locaux destinés à abriter les récoltes, à
héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, des locaux de production et de stockage des produits à usage
agricole, des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l'exploitation ;
e) D'une surface égale à 5 % des surfaces hors œuvre affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application
des a, b et c ci-dessus ;
f) D'une surface forfaitaire de cinq mètres carrés par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements
aux personnes handicapées prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9
du Code de la construction et de l'habitation.

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


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Sont également déduites de la surface hors œuvre dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de
cinq mètres carrés par logement les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux
et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée. »

Il convient de noter qu'en matière de Coefficient d'Occupation des Sols (COS), le critère retenu est la SHON ainsi que pour les
autorisations d'urbanisme, alors que la distinction entre déclaration préalable et permis de construire s'opère à partir de la SHOB (plus ou moins
20 m² SHOB).

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


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Cas pratique n°1 : La SHOB devenue SHON ou les combles aménagés


Le notaire apprend que le vendeur a, depuis sa propre acquisition, aménagé une chambre dans les anciens combles et installé deux vélux

Droit de l'urbanisme et de la protection du logement Normes d'habitabilité et de Droit privé


construction
Avant le 1er octobre 2007 (date d'entrée en vigueur du décret d'application
n°2007-18 du 5.01.2007 de l'ordonnance n°2005-1527 du 8.12.2005 sur le Notion de logement décent : 1°) Les biens dépendent d'une
permis de construire et les autorisations d'urbanisme) copropriété:
1°) Application de l'article L.111-6-1
1°) Aménagement des chambres : CCH : cet article interdit notamment, 1.1 : vérifier que les combles sont bien
Application de la JP de la Cour de cassation (Cass. crim. 17.12.1989 Guerci "toute division d'immeuble en vue de des parties privatives.
c/SDC Le Collin sud : "Les travaux d'aménagement d'un grenier dont les mettre à disposition des locaux à usage
caractéristiques physiques le rendent aménageable pour l'habitation peuvent être d'habitation d'une superficie et d'un 1.2 : vérifier que l'aménagement est
entrepris sans autorisation lorsque ce local se trouve dans un immeuble à usage volume habitables inférieurs compatible avec les dispositions du
d'habitation et qui n'ont donc pas pour effet de changer la destination de la respectivement à 14 m² et à 33 m3 ou règlement de copropriété.
construction." qui ne sont pas pourvus d'une
installation d'alimentation en eau 1.3 : vérifier que l'aménagement
2°) Installation des vélux : potable, d'une installation d'évacuation n'entraîne pas une modification de la
Déclaration de travaux (L.422-2 ancien). des eaux usées ou d'un accès à la répartition des charges de copropriété,
fourniture de courant électrique…". donc des tantièmes
Après le 1er octobre 2007
2°) Application du décret n°2002-120 du 1.4 : si les combles sont des parties
1°) Aménagement des chambres : 30 janvier 2002 relatif aux communes : envisager la privatisation
caractéristiques du logement décent, qui des combles (modificatif de l’état
1.1 Principe (R.421-17-b CU) : les changements de Destination d'un bâtiment détermine dans les rapports bailleurs- descriptif de division, création et vente
existant entre les différentes catégories définies par l'article R.123-9 sont soumis locataires, de normes impératives qui du lot)
au régime de la déclaration préalable. Pour l'application de cette disposition, les s'appliquent à tous les logements loués
locaux accessoires d'un bâtiment "sont réputés avoir la même destination que le comme résidence principale, parmi 2°) Les biens sont en toute
local principal." lesquelles une condition de contenance propriété :
minimale : "le logement dispose au
1.2 : Si moins de 10 m² SHOB transformés en SHON, sans changement de moins d'une pièce principale ayant soit Vérification de la compatibilité de
Destination : aucune autorisation (R.421-17-g CU). une surface habitable au moins égale à servitudes éventuelles ou de règles
9 m² et une hauteur sous plafond au d'un cahier des charges de
Observation pour 1.1 et 1.2 : sauf application de R.421-14-b CU, changement de moins égale à 2,20 mètres, soit un lotissement, avec l'aménagement
Destination s'accompagnant de travaux portant sur des modifications des volume habitable au moins égal à 20 réalisé.
structures porteuses ou de la façade du bâtiment : permis de construire. m3".

1.3 : Si plus de 10 m² SHOB transformés en SHON, sans changement de


Destination mais moins de 20 m² : déclaration préalable (R.421-17-g CU)

1.4 : Si création de plus de 20 m² de SHOB : permis de construire (R.421-14-a

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


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CU).

1.5 : Si création d'une SHOB supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m² :


déclaration préalable (R.421-17-f CU).

2°) Installation des vélux :

Déclaration préalable (R.421-17-a CU).

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


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Cas pratique n° 2 : L’atelier d’artiste ou le local transformé en habitation


Le notaire apprend que le local vendu est « utilisé » par le vendeur à un usage d’habitation, que l’acquéreur entend l’acquérir pour le même usage,
alors qu’administrativement le local vendu n’est pas à usage d'habitation (ex : ancien « atelier d’artiste » ou local industriel ou commercial transformé en habitation)

Droit de l'urbanisme et de la protection du logement Normes d'habitabilité et de Droit privé


construction
Régularisation de la situation sans travaux
Notion de logement décent : 1°) Les biens dépendent d'une
Permis de construire de « régularisation » après avoir vérifié que le PLU autorise copropriété:
l’habitation à cet endroit. 1°) Application de l'article L.111-6-1
Rappel : les changements de Destination sans travaux réalisés avant la loi n°76- CCH : cet article interdit notamment, 1.1 : vérifier que le maintien d’un
1285 du 31 décembre 1976 sans permis de construire, étaient néanmoins "toute division d'immeuble en vue de usage d’habitation est compatible avec
réguliers. Entre le 31 décembre 1976 et le 1er octobre 2007, incertitude sur la mettre à disposition des locaux à usage la destination de l’immeuble telle que
nécessité ou non d’obtenir un permis de construire. d'habitation d'une superficie et d'un définie par le règlement de copropriété
Nota bene : le passage de "autre qu'habitation" en "habitation" est hors champ volume habitables inférieurs
d'application de l’article L.631-7 respectivement à 14 m² et à 33 m3 ou 1.2 : vérifier que l’usage d’habitation
qui ne sont pas pourvus d'une n'entraîne pas une modification de la
Régularisation de la situation avec travaux installation d'alimentation en eau répartition des charges de copropriété,
potable, d'une installation d'évacuation donc des tantièmes
En application de l’article R.421-13 du Code de l’urbanisme, les changements de des eaux usées ou d'un accès à la
Destination sont soumis à permis de construire dans les cas prévus à l’article fourniture de courant électrique…". 1.3 : autorisation du syndicat des
R.421-14 du Code de l’urbanisme et à déclaration préalable dans les cas prévus copropriétaires pour déposer un
à l’article R.421-17 du même Code. 2°) Application du décret n°2002-120 du permis de régularisation
Nota bene : le passage de "autre qu'habitation" en "habitation" est hors champ 30 janvier 2002 relatif aux
d'application de l’article L.631-7 caractéristiques du logement décent, qui 2°) Les biens sont en toute
détermine dans les rapports bailleurs- propriété :
Refus de l’administration de délivrer un permis de « régularisation » locataires, de normes impératives qui
s'appliquent à tous les logements loués Vérification de la compatibilité de
Retour du local à son Usage originaire. comme résidence principale, parmi servitudes éventuelles ou de règles
Le refus de régulariser peut être justifié par la situation du local au rez-de- lesquelles une condition de contenance d'un cahier des charges de
chaussée d'un immeuble se trouvant en zone inondable (Plan de Prévention des minimale : "le logement dispose au lotissement, avec l'usage d’habitation.
Risque Naturels Prévisibles, et plus particulièrement le risque "inondation"). moins d'une pièce principale ayant soit
Prescription du changement d’Usage une surface habitable au moins égale à
9 m² et une hauteur sous plafond au
A PARIS, l'Administration s'est toujours refusé à considérer que moins égale à 2,20 mètres, soit un
l'Usage/Affectation d'un local puisse devenir régulier par le jeu de la prescription volume habitable au moins égal à 20
même trentenaire (application désormais de l'article L.631-7-1 al.3). m3".

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


11

Cas pratique n° 3 : L’appartement transformé en bureau ou le local d’habitation affecté à un autre usage
Le notaire apprend que le vendeur a affecté à un usage autre que l’habitation l’appartement dont il est propriétaire. L’acquéreur entend acquérir un local affecté à un
usage autre que l’habitation.

Droit de l'urbanisme et de la protection du logement Normes d'habitabilité et de Droit privé


construction
Preuve de l'Usage/Affectation
Attention au respect des normes dont 1°) Les biens dépendent d'une
1°) Avant l'ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 relève l'activité envisagée (construction, copropriété:
sécurité, hygiène, Etablissement
Application de l'article L.631-7 CCH ancien. Recevant du Public, etc…). 1.1 : vérifier que l’usage envisagé est
Champ d'application effectif : PARIS, et la proche banlieue ouest compatible avec la destination de
Preuve : l’immeuble telle que définie par le
- le local était déjà à cet usage de bureaux avant 1945 par tous moyens de règlement de copropriété
preuve (ex : titres de propriété, baux, bottins etc….).
- si le local a été construit après 1945, production du permis de construire. 1.2 : vérifier que l’usage envisagé
- si le local a fait l'objet d'un changement d'Affectation, production de l'arrêté de n'entraîne pas une modification de la
dérogation/compensation et preuve de la compensation (bureaux vers logement). répartition des charges de copropriété,
Observation n°1 : l'usage de bureaux doit avoir été continu depuis 1945 et/ou sa donc des tantièmes
construction et/ou sa transformation jusqu'à la date de la mutation.
Observation n°2 : l'article 29-II de l'ordonnance n°2005-655 dispose : "Les 1.3 : autorisation éventuelle du
autorisations définitives accordées sur le fondement du même article L.631-7 syndicat des copropriétaires pour
avant l'entrée en vigueur de la présente ordonnance et qui ont donné lieu à déposer un permis de construire
compensation effective, sont attachées au local et non à la personne."
2°) Les biens sont en toute
2°) Depuis l'ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 propriété :

Application de l'ordonnance n°2005-655 ratifiée par l'article 79 de la loi n°2006- Vérification de la compatibilité de
872 du 13 juillet 2006 (loi ENL) codifiée sous l'article L.631-7 CCH dans sa servitudes éventuelles ou de règles
nouvelle rédaction. d'un cahier des charges de
Champ d'application : PARIS, la petite couronne parisienne (92, 93 et 94) et les lotissement, avec l'usage envisagé.
villes de plus de 200.000 habitants (Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier,
Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg et Toulouse). Pour la petite couronne
parisienne (92, 93 et 94) il faut interroger la marie considérée pour savoir si la
commune a ou non établi son propre règlement ou si l'arrêté préfectoral (92 et 93)
s'applique.
Preuve :
- établissement de l'affectation du local par rapport à une date de référence : le
er
local est présumé affecté à l'Usage qui était le sien au 1 janvier 1970. Cette
preuve est à rapporter par tous moyens et notamment : fichier des propriétés
bâties détenu par les centres des impôts fonciers (imprimés modèles H1, H2, ME

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


12
ou R), baux, titres de propriété etc….
- locaux construits ou transformés depuis le 1er janvier 1970 : ces locaux sont
réputés affectés à l'Usage pour lequel la construction ou les travaux ont été
autorisés (L.631-7 alinéa 3).
- locaux ayant fait l'objet d'une transformation avec compensation : ces locaux
sont réputés avoir l'Usage résultant de l'autorisation accordée (L.631-7 alinéa 4).
- observation : l'article 29-II de l'ordonnance du 8 juin 2005 a été complété par la
loi de ratification ENL : après les mots "sont attachées" sont insérés les mots "à
compter de cette entrée en vigueur" ; en application de cet ajout très important, le
Conseil d'Etat (arrêt 7 mars 2008 "Haussmann-Boëtie") a jugé que si l'autorisation
de dérogation-compensation avait été accordée dans les années 90 mais
revendu en 1998 (soit avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance) l'autorisation est
caduque ; il en aurait été autrement si le local était resté la propriété du
demandeur jusqu'au 9 juin 2005 (entrée en vigueur de l'ordonnance) et avait été
revendu après cette date (cf. n°s 510 et suiv. ouvrage P.Wallut et G.Daudré). Il
faut relativiser cette décision : si l'autorisation L.631-7 CCH a été doublée d'une
autorisation d'urbanisme de changement de destination et/ou autre motif, elle a
bien acquis un caractère réel ; mais le PC de changement de destination avec
travaux n'existait pas entre 1970 et 1977 et le changement de destination sans
er
travaux ne nécessitait pas d'autorisation d'urbanisme avant le 1 octobre 2007.

Preuve de l'Usage/Affectation depuis l'ordonnance en dehors du champ


géographique d’application de L.631-7 CCH

Autorisation d’urbanisme : permis de construire, déclaration de travaux ou


déclaration préalable, ou autres autorisations d’urbanisme

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


13

Cas pratique n° 4 : Retour d’un local à son usage premier d’habitation


Le notaire apprend que le vendeur a affecté à un usage autre que l’habitation l’appartement dont il est propriétaire.
L’acquéreur entend rendre le local à son usage d’habitation.

Droit de l'urbanisme et de la protection du logement Normes d'habitabilité et de Droit privé


construction
Destination régulière
Notion de logement décent : L'usage est régulier
Le vendeur a régulièrement changé la Destination des locaux en une autre
Destination que l'habitation. En application de l’article R.421-13 du Code de 1°) Application de l'article L.111-6-1 1°) Les biens dépendent d'une
l’urbanisme, les changements de Destination sont soumis à permis de construire CCH : cet article interdit notamment, copropriété:
dans les cas prévus à l’article R.421-14 du Code de l’urbanisme et à déclaration "toute division d'immeuble en vue de
préalable dans les cas prévus à l’article R.421-17 du même Code. mettre à disposition des locaux à usage Vérifier que l’usage d’habitation est
Donc l'acquéreur pour rendre le local à sa Destination d'habitation devra obtenir d'habitation d'une superficie et d'un toujours compatible avec la destination
un permis de construire ou une déclaration préalable selon la nature des travaux volume habitables inférieurs de l’immeuble telle que définie par le
qu'il va réaliser. respectivement à 14 m² et à 33 m3 ou règlement de copropriété.
Depuis le 1er octobre 2007 (date d'entrée en vigueur du décret d'application qui ne sont pas pourvus d'une
n°2007-18 du 5.01.2007 de l'ordonnance n°2005-1527 du 8.12.2005 sur le permis installation d'alimentation en eau 2°) Les biens sont en toute propriété :
de construire et les autorisations d'urbanisme), une déclaration préalable est potable, d'une installation d'évacuation
obligatoire en cas de changement de destination sans travaux. des eaux usées ou d'un accès à la Vérification que l’usage d’habitation
fourniture de courant électrique…". reste compatible avec les servitudes
éventuelles ou les règles d'un cahier
2°) Application du décret n°2002-120 du des charges de lotissement.
30 janvier 2002 relatif aux
Destination irrégulière caractéristiques du logement décent, qui
détermine dans les rapports bailleurs- L'usage est irrégulier
locataires, de normes impératives qui
Le vendeur a irrégulièrement changé la Destination des locaux en une autre s'appliquent à tous les logements loués Aucune vérification particulière
Destination que l'habitation. Aucune démarche particulière n'est à mener par comme résidence principale, parmi
l'acquéreur, sauf si les travaux envisagés par l’acquéreur pour le retour à lesquelles une condition de contenance
l’habitation relèvent du permis de construire ou de la déclaration préalable minimale : "le logement dispose au
(R.421-14 ou R.421-17 CU). moins d'une pièce principale ayant soit
une surface habitable au moins égale à
9 m² et une hauteur sous plafond au
moins égale à 2,20 mètres, soit un
volume habitable au moins égal à 20
m3".

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Cas pratique n° 5 : Le changement d’activité dans un local artisanal ou commercial


Le notaire apprend que l’acquéreur entend exercer une activité artisanale ou commerciale de nature différente de celle exercée précédemment dans le local (ex : un
coiffeur entend reprendre un local exploité par un charcutier-traiteur)

Droit de l'urbanisme et de la protection du logement Normes d'habitabilité et de Droit privé


construction

Ce type de transformation n'entre pas dans le champ d'application des Attention au respect des normes dont 1°) Les biens dépendent d'une
dispositions de l’article L. 631-7 du CCH. relève l'activité envisagée (construction, copropriété:
sécurité, hygiène etc…).
Particularité du PLU de PARIS 1.1. Vérifier que l'activité envisagée
est compatible avec les
Aux termes de l’article UG 2.2. a3 du PLU de Paris « En bordure des voies dispositions du règlement de
repérées sur le plan de protection du commerce et de l’artisanat sous la légende copropriété.
a3 voies comportant une protection particulière de l’autorisation, la 1.2. Autorisations du syndicat des
transformation de surfaces d’artisanat à rez-de-chaussée sur rue est interdite ; copropriétaires pour déposer une
la transformation de surfaces de commerces à rez-de-chaussée sur rue en déclaration préalable ou un
autre destination que le commerce ou l’artisanat est interdite ». permis de construire en cas de
travaux nécessaires à l’installation
Le PLU définit le commerce et l’artisanat, comme suit : du nouveau commerce.
« Commerce : Cette destination comprend les locaux affectés à la vente de
produits ou de services et directement accessibles à la clientèle, et leurs 2°) Les biens sont en toute
annexes (à l’exception des locaux relevant de la destination artisanat définie ci- propriété :
après).
Pour être rattachés à cette destination, les locaux d’entreposage ne doivent pas Vérification de la compatibilité de
représenter plus de 1/3 de la SHON totale. servitudes éventuelles ou de règles
d'un cahier des charges de
Artisanat : Cette destination comprend les locaux et leurs annexes où sont lotissement, avec l'activité envisagée.
exercées des activités de production, de transformation, de réparation ou de
prestation de service relevant de l’artisanat.
Pour être rattachés à cette destination, les locaux d’entreposage ne doivent pas
représenter plus de 1/3 de la SHON totale. »

Un charcutier traiteur relève de la catégorie de l'artisanat, alors qu'un magasin


de téléphonie de celle du commerce.

En conséquence, si le local se situe dans une rue repérée par la légende a3 sur
le document graphique du PLU de Paris, la transformation est impossible.

Dans toutes les autres rues, la transformation est possible sans autorisation
particulière, étant observé, qu'une déclaration préalable ou un permis de
construire sera nécessaire en fonction de la nature des travaux que l'acquéreur

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


15
entend réaliser (articles R. 421-14b et R. 421-17b Code de l’urbanisme).

En dehors de PARIS

Certaines communes commencent à prévoir ce type de dispositif.

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


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Cas pratique n° 6 : La mezzanine


Le notaire apprend que le local vendu comprend une mezzanine
OU
Cas pratique n° 6bis : La véranda ou la terrasse couverte
Le notaire apprend que le vendeur a installé une véranda ou couvert une terrasse privative ou à jouissance privative dans un immeuble en copropriété

Droit de l'urbanisme et de la protection du Normes d'habitabilité et de construction Droit privé


logement
1°) Les biens dépendent d'une copropriété:
1.1 : Si création d’une SHOB inférieure à 2 m² (ex : L’installation de la mezzanine ou de la véranda doit avoir
mezzanine inhabitable servant au rangement de été effectuée dans les règles de l’art et dans le respect 1.1 : vérifier que l’autorisation du syndicat des
valises) : absence de toute formalité (R.421-2-a des normes de construction en vigueur, et notamment copropriétaires a bien été obtenue pour création de
CU). une assurance dommages-ouvrage doit avoir été surface, car le droit de construire appartient à la
souscrite. collectivité des copropriétaires (Jurisprudence
1.2 : Si création d’une SHOB supérieure à 2 m² et constante en la matière : Cass. 3° civ., 10 janv. 2001
inférieure à 20 m² : déclaration préalable (R.421-9 JCP Constr. mars 2001 p.9, note Sizaire)
CU)
1.2 : vérifier si l’installation de la mezzanine ou de la
1.3 : Si création de plus de 20 m² de SHOB : véranda nécessitait une autorisation du syndicat des
permis de construire (R.421-14-a CU). copropriétaires car affectant les parties communes
(ancrage ou percement de murs porteurs….)

1.3 : vérifier que l'installation de la mezzanine ou de


la véranda n'entraîne pas une modification de la
répartition des charges de copropriété, donc des
tantièmes

1.4 : loi Carrez : les superficies privatives


irrégulièrement édifiées doivent être prises en
compte dans le mesurage (Cass. 3°civ., 13 avr.
e
2005 ; JCP N n°36, 1371, note Dagot ; CA Paris, 2
ch. B, 16 mars 2006 : Juris Data n°2006-296597)

1.5 : Prescriptions à défaut d’autorisation du SDC :


30 ans

2°) Les biens sont en toute propriété :

Vérification de la compatibilité de servitudes


éventuelles ou de règles d'un cahier des charges de
lotissement, avec l'installation de la mezzanine.

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Cas pratique n° 7 : Les chambres de service réunies


Le notaire apprend que l’appartement vendu provient de la réunion de plusieurs chambres de service

Droit de l'urbanisme et de la protection du logement Normes d'habitabilité et de construction Droit privé

1.1 : Si création d’une SHOB inférieure à 2 m² (ex : mezzanine Notion de logement décent : 1°) Les biens dépendent d'une
inhabitable servant au rangement de valises) : absence de toute copropriété:
formalité (R.421-2-a CU). 1°) Application de l'article L.111-6-1 CCH : cet article
interdit notamment, "toute division d'immeuble en vue 1.1 : vérifier que le regroupement ne
1.2 : Si création d’une SHOB supérieure à 2 m² et inférieure à 20 de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation portent que sur des parties privatives,
m² : déclaration préalable (R.421-9 CU) d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs à défaut accord du syndicat des
respectivement à 14 m² et à 33 m3 ou qui ne sont pas copropriétaires, et autorisation pour
1.3 : Si création de plus de 20 m² de SHOB : permis de construire pourvus d'une installation d'alimentation en eau déposer le permis de construire
(R.421-14-a CU). potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées
ou d'un accès à la fourniture de courant électrique…". 1.2 : vérifier que le regroupement est
1.4 : En cas de modification du nombre d'unités d'habitation issues compatible avec les dispositions du
d'un même local (que ce soit une augmentation ou une réduction), 2°) Application du décret n°2002-120 du 30 janvier règlement de copropriété.
il convient de se reporter aux dispositions du PLU ou du POS afin 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent,
de vérifier que celui-ci ne contient pas de dispositions restrictives, qui détermine dans les rapports bailleurs-locataires, de 1.3 : vérifier que l'aménagement
et ce même en l'absence d'obligation de déposer une déclaration normes impératives qui s'appliquent à tous les n'entraîne pas une modification de la
préalable ou d'obtenir un permis de construire. En effet, la violation logements loués comme résidence principale, parmi répartition des charges de copropriété,
de ces dispositions restrictives est prévue par l'article L.160-1 CU lesquelles une condition de contenance minimale : "le donc des tantièmes
et sanctionnée par l'article L.480-4 CU (cf. Cass. crim. 9 novembre logement dispose au moins d'une pièce principale
1994, note critique RICARD, Semaine Juridique Ed.Gale n°43, 25 ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² 2°) Les biens sont en toute propriété :
oct. 1995, II 22518 : cas dans lequel un marchand de biens avait et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20
divisé une maison de quinze pièces en treize studios). mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 Vérification de la compatibilité de
m3". servitudes éventuelles ou de règles
d'un cahier des charges de
Les travaux de réunion doivent avoir été effectués lotissement, avec le regroupement
dans les règles de l’art et dans le respect des normes réalisé.
de construction en vigueur, et notamment une
assurance dommages-ouvrage doit avoir été souscrite.

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


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Cas pratique n° 8 : Le "souplex" ou la cave transformée en chambre d'enfant


Le notaire apprend que le salon et la chambre des enfants de l'appartement vendu se situent au sous-sol dans ce qui fût des caves

Droit de l'urbanisme et de la protection du Normes d'habitabilité et de construction Droit privé


logement

Un permis de construire ou une déclaration L'appartement est-il conforme aux normes d'habitabilité 1°) Les biens dépendent d'une
préalable devaient ils être obtenus préalablement suivantes ? copropriété:
à la transformation des caves ?
1°) Application de l'article L.111-6-1 CCH : cet article interdit 1.1 : vérifier que le regroupement ne
Déclaration préalable : notamment, "toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition portent que sur des parties privatives,
Application des dispositions de l'article R.421-17-g des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume à défaut accord du syndicat des
CU : "Doivent être précédés d'une déclaration habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3 ou qui ne copropriétaires, et autorisation pour
préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, déposer le permis de construire
construire en application des articles R.421-14 à d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la
R.421-16 les travaux exécutés sur des constructions fourniture de courant électrique…". 1.2 : vérifier que le regroupement est
existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou compatible avec les dispositions du
de réparations ordinaires, et les changements de 2°) Application du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux règlement de copropriété.
destination des constructions existantes suivants : caractéristiques du logement décent, qui détermine dans les rapports
….. bailleurs-locataires, de normes impératives qui s'appliquent à 1.3 : vérifier que l'aménagement
g) Les travaux ayant pour effet de transformer plus tous les logements loués comme résidence principale, parmi n'entraîne pas une modification de la
de dix mètres carrés de surface hors œuvre brute en lesquelles une condition de contenance minimale : "le logement répartition des charges de copropriété,
surface hors œuvre nette." dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface donc des tantièmes
habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au
A contrario, en-deçà de 10 m², pas de déclaration moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 2°) Les biens sont en toute propriété :
préalable. 20 m3".
Vérification de la compatibilité de
Permis de construire : 3°) Application de l'article R.111-10 CCH : "Les pièces principales servitudes éventuelles ou de règles
Attention : le creusement d’une cave sous un garage doivent être pourvues d'un ouvrant et de surfaces transparentes d'un cahier des charges de
d’une maison d’habitation nécessite un permis donnant sur l'extérieur. lotissement, avec le regroupement
(Conseil d’Etat 23 juillet 1993, n°88821, Cne Toutefois cet ouvrant et ces surfaces transparentes peuvent donner réalisé.
associée de Labuissière). (Voir R.421-14-c). sur des volumes vitrés installés soit pour permettre l'utilisation des
apports de chaleur dus au rayonnement solaire, soit pour accroître
Application combinée des dispositions des articles l'isolation acoustique des logements par rapport aux bruits de
R.421-14 à R.421-16 : Nécessité d'obtenir un permis l'extérieur.
de construire pour les travaux ayant pour effet : Ces volumes doivent, en ce cas : a) comporter eux-mêmes au moins
a - création d'une SHOB supérieure à 20 m² un ouvrant donnant sur l'extérieur ; b) être conçus de telle sorte qu'ils
b – modification des structures porteuses ou façades permettent la ventilation des logements dans les conditions prévues
accompagnée d'un changement de destination à l'article R.111-9 ; c) être dépourvus d'équipements propres de
(R.123-9), (exemple de l'ancienne cave annexe d'un chauffage ; d) comporter des parois vitrées en contact avec
local commercial, "rattachée" à un local d'habitation) l'extérieur à raison, non compris le plancher, d'au moins 60% dans le

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


19
c – modification du volume du bâtiment et percement cas des habitations collectives et d'au moins 80% dans le cas des
ou agrandissement d'une ouverture sur un mur habitations individuelles ; e) ne pas constituer une cour couverte."
extérieur
d – travaux exécutés dans un immeuble situé dans 4°) Application de l'article L.1331-22 Code de la Santé
un PSMV et/ou inscrit au titre des monuments Publique : "Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues
historiques d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à
l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à
Les dispositions d'un PPRN peuvent-elles titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l'Etat dans le
restreindre ou interdire un Usage d'habitation ? département met en demeure la personne qui a mis les locaux à
disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu'il fixe. Il
Vérification le cas échéant du niveau de plancher par peut prescrire, le cas échéant, toutes mesures nécessaires pour
rapport à la cote des PHEC (Plus Hautes Eaux empêcher l'accès ou l'usage des locaux aux fins d'habitation, au fur
Connues – telles que définies par le Plan de et à mesure de leur évacuation. Les mêmes mesures peuvent être
Prévention des Risques d'Inondation en son article décidées à tout moment par le maire au nom de l'Etat. Ces mesures
II-D) et application éventuelles des dispositions de peuvent faire l'objet d'une exécution d'office.
l'article III-A (Zone verte), de l'article III-B (Zone Les dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de
rouge) et de l'article III-C (Zone bleue) du Règlement l'habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en
du PPRI de PARIS. demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue
d'assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues
Les PPRN de certaines Communes interdisent par l'article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de
l'habitation en dessous de la cote des PHEC ou l'article L. 521-3-2 sont applicables. »
imposent que le logement comporte un niveau entier
au dessus de la cote des PHEC (ex : NOGENT SUR 5°) Les travaux de réunion doivent avoir été effectués dans les règles
MARNE, IVRY SUR SEINE…) de l’art et dans le respect des normes de construction en vigueur, et
notamment une assurance dommages-ouvrage doit avoir été
souscrite.

Conclusion : l’application combinée de ces dispositions interdit


qu’une cave puisse être transformée en pièce principale d’un
appartement d’habitation.

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


20

Tableau des sanctions et délais de prescription


Droit de l’urbanisme

Situations Sanctions Délais de prescription


Sanctions pénales et mesures de restitution (art. 3 ans après achèvement pour l’exercice de l’action
L.160-1 et L.480-4 CU) : amendes et peines de publique (attention : la prescription des mesures de
prison ; la démolition peut éventuellement être restitution prononcées à titre d’accessoire de la peine
prononcée par le juge principale, telle que démolition ou remise en état, est
de 30 ans à compter de la décision de justice)
Sanctions civiles 10 ans après achèvement (ancien art. 2270-1 Code
Travaux réalisés sans autorisation ou civil) ;
travaux non conformes à l’autorisation 5 ans après achèvement depuis la loi 2008-561 du 17
administrative juin 2008 (nouvel article 2224 du Code civil) ; le
nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en
vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale
puisse excéder la durée de la loi antérieure (cf.
dispositions transitoires de la loi)
Sanctions fiscales : taxe locale d’équipement 6 ans (depuis la loi du 30 décembre 2008 – 10
(L.124-2 al. 20 CU et art.1828 CGI : doublement de antérieurement) après achèvement, sauf TLE et taxe
la taxe), taxe de financement des conseils en de financement des CAUE, pour lesquelles la
architecture (L.124-2 al. 20 CU et art.1828 CGI : prescription est acquise à la fin de la 4ème année de la
doublement de la taxe), taxe espaces naturels et délivrance du PC ou de la déclaration préalable ou du
sensibles (L.124-2 al. 20 CU et art.1828 CGI : procès-verbal d’infraction
doublement de la taxe), taxe annuelle bureau en Ile
de France (231 ter CGI), redevance pour création
de bureaux en Ile de France (R.520-10 CU :
doublement de la redevance)
Sanctions administratives : Imprescriptibles
- interdiction de raccordement aux réseaux
(art.L111-6 CU)
- obligation de régularisation à l’occasion du dépôt
d’un nouveau PC (Jurisprudence Conseil d’Etat)
- impossibilité de se prévaloir du droit de
reconstruction à l’identique (art. L.111-3 CU) en cas
de destruction par sinistre

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


21

Tableau des sanctions et délais de prescription


Droit de la protection du logement

Situations Sanctions Délais de prescription


Changements d’usage réalisés en 1°) L’article L.631-7 alinéa 5 CCH stipule : « Sont L’article L.631-7-1 CCH énonce clairement : « L’usage
méconnaissance des dispositioons de nuls de plein droit tous accords ou conventions des locaux définis à l’article L.631-7 n’est en aucun
l’article L.631-7 CCH conclus en violation du présent article. » cas affecté par la prescription trentenaire prévue par
l’article 2262 du Code civil. »
2°) L’article L.651-2 CCH prévoir une amende de
22.500 Euros, et une obligation de réaffectation des
lieux à leur usage antérieur dans un délai de 6 mois,
ou dans le délai éventuellement imparti par le juge.
Passé ce délai , l’administration peut procéder
d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des
occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Non respect de l’obligation de Demande du preneur de mise en conformité du Pas de prescription tant que le non respect de
délivrance d’un logement décent. logement sans que la validité du bail d’habitation ne l’obligation de délivrance d’un logement décent
(disposition d’ordre public applicable à puisse être remise en cause. perdure.
l’ensemble des baux quelle que soit la A défaut d’accord, le preneur peut saisir le juge
date de leur conclusion) d’instance qui déterminera la nature des travaux à
réaliser et leur délai d’exécution.
A défaut de mise en conformité du logement, le juge
peut réduire le loyer

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


22

Violation de l’interdiction édictée par L’article L.111-6-1 prévoit : un emprisonnement de 3 ans après la division illicite pour l’exercice de l’action
l'article L.111-6-1 CCH (division deux ans et d'une amende de 75 000 Euros. publique
d'immeuble en vue de mettre à Les personnes physiques encourent également la
disposition des locaux à usage peine complémentaire suivante : interdiction, pour
d'habitation d'une superficie et d'un une durée de cinq ans au plus, d'exercer une
volume habitables inférieurs activité professionnelle ou sociale dès lors que les
respectivement à 14 m² et à 33 m3 ou facilités que procure cette activité ont été sciemment
qui ne sont pas pourvus d'une utilisées pour préparer ou commettre l'infraction.
installation d'alimentation en eau Les peines encourues par les personnes morales
potable, d'une installation d'évacuation sont : l'amende, selon les modalités prévues par
des eaux usées ou d'un accès à la l'article 131-38 du Code pénal ;
fourniture de courant électrique) Les peines complémentaires prévues aux 2°, 4°, 8°
et 9° de l'article 131-39 du même code. Pour
l'application du 8°, la confiscation porte sur le fonds
de commerce ou sur l'immeuble destiné à
l'hébergement des personnes et ayant servi à
commettre l'infraction.

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


23

Tableau des sanctions et délais de prescription


Droit de la copropriété

Situations Sanctions Délais de prescription

Travaux réalisés dans les parties Si travaux contraires à une clause particulière du Article 42 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet
privatives, sans incidence sur les RCP : demande de remise en état par le Syndicat 1965 : action prescrite au bout de 10 ans à compter de
parties communes ou l’aspect extérieur des Copropriétaires ou un copropriétaire. l’achèvement.
de l’immeuble :

Principe : pas d’autorisation à


demander sauf clause particulière du
RCP

Travaux ayant une incidence sur les Demande de remise en état par le Syndicat des Selon la jurisprudence (Cass. 3° civ., 6 mars 2002),
parties communes ou l’aspect extérieur Copropriétaires ou un copropriétaire. les actions réelles ne peuvent bénéficier de la
de l’immeuble : prescription abrégée de l’article 42 alinéa 1. La
prescription est alors trentenaire à compter de
Principe : autorisation la majorité des l’achèvement des travaux.
voix de tous les copropriétaires (art. 25
loi 1965), sauf travaux nécessitant une
modification du RCP (alors double
majorité de l’article 26) et sauf travaux
nécessitant une appropriation de
parties communes (double majorité de
l’article 26).

Observation : il est utile de rappeler


que le procès-verbal de l'assemblée
des copropriétaires ayant autorisé les
travaux ou la jouissance des parties
communes doit être publié au bureau
des hypothèques pour être opposable
aux futurs copropriétaires.
Travaux non conformes à la destination Demande de remise en état par le Syndicat des Selon la jurisprudence (Cass. 3° civ., 6 mars 2002),
de l’immeuble : Copropriétaires ou un copropriétaire. les actions réelle ne peuvent bénéficier de la

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


24

prescription abrégée de l’article 42 alinéa 1. La


Principe : unanimité des prescription est alors trentenaire à compter de
copropriétaires. l’achèvement des travaux.

Guide pratique – Affectation, destination et usage des immeubles – Mars 2011


ŏ Le client entrepreneur
ŏ Le statut de l’auto-entrepreneur
ŏ La déclaration d’insaisissabilité
ŏ L’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL)
ŏ Le statut du conjoint de l’entrepreneur

URN 2011 – 7 mars 2011 – Palais des Congrès de Paris




CONSEIL A L’ENTREPRENEUR INDIVIDUEL


Introduction générale
Antoine BONNIN
Notaire à Sartrouville

Il me revient d’introduire ce module sur le conseil à l’entrepreneur que nous allons


animer avec Maître Nathalie BERKANI et Maître Ludovic FROMENT.

Pour commencer, je veux vous convaincre, si ce n’est pas déjà le cas, que le conseil
à l’entrepreneur est un sujet qui nous concerne tous, même si vous exercez
principalement dans un autre domaine d’activité

Tout d’abord, nous rencontrons tous des entrepreneurs ; ce sont des clients comme
les autres : ils se marient, ils achètent des biens immobiliers, ils divorcent, ils héritent
et nous sommes amenés à régler leur succession.

A l’occasion de leurs rendez-vous dans nos études, ils nous demandent – ils vous
demandent :

Ͳ Je crée une activité indépendante. Cela a-t-il une incidence sur mon contrat
de mariage ?

Ͳ Comment protéger la maison que nous venons d’acheter, si un jour mon


entreprise venait à connaître des difficultés, par rapport à ses créanciers ?

Partons de ce dernier exemple du souhait de protéger un bien immobilier personnel


des créanciers professionnels. Car cet exemple nous montre que le conseil à
l’entrepreneur est au cœur de l’activité notariale.

A tel point que la boite à outils à notre disposition ne cesse de s’enrichir :

Ͳ nous connaissons depuis longtemps l’EURL qui permet la mise en société


d’une entreprise individuelle avec un associé unique.

Ͳ Plus récemment, le législateur a créé la déclaration d’insaisissabilité, puis a


élargi son champ d’application. Nathalie vous en exposera les mécanismes.

Ͳ Tout récemment, l’EIRL a été inventé et c’est Ludovic qui nous la présentera
et nous en démêlera les pièges.

On constate, tant dans les débats juridiques, que dans les questions de nombreux
clients, que la demande de protection est de plus en plus grande.

Nous ne devons pas oublier pour autant et nous devons attirer l’attention de nos
clients sur le fait que ces mécanismes peuvent avoir pour effet de rendre difficile ou
même de bloquer tout à fait l’accès au crédit.

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Antoine BONNIN 1




Ce sera d’ailleurs le fil rouge de nos interventions, car si nous devons connaître cette
palette d’outils à notre disposition, nous devons éclairer nos clients sur les solutions
les plus adaptées à la vie économique de leur entreprise.

Mais avant d’entrer dans ces sujets proprement dits, je vais vous exposer le
fonctionnement et les caractéristiques de ce nouveau statut d’entrepreneur : l’auto-
entrepreneur.

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Antoine BONNIN 2




Les avantages et les limites du statut d’auto-entrepreneur


Antoine BONNIN
Notaire à Sartrouville

Statut qui a beaucoup de succès

Ͳ 600.000 auto-entrepreneurs en France depuis le 1er janvier 2009

Mon propos va s’articuler en deux parties

Ͳ la présentation du statut d’auto-entrepreneur avec ses nombreux avantages


(A)

Ͳ puis les limites que l’on peut constater, afin de pouvoir conseiller utilement nos
clients (B).

A - Présentation du statut de l’auto-entrepreneur

Nous allons répondre à trois questions

Ͳ pour qui ?
Ͳ comment ça marche ?
Ͳ combien ça coûte ?

1/ Pour qui ?

Ͳ Pour des activités nouvelles ou pour des activités préexistantes


Ͳ Le critère de l’importance de l’activité selon le critère du chiffre d’affaires
annuel

x 32.600 € pour les activités de services


x 81.500 € pour les activités commerciales

2/ Comment ça marche ?

Ͳ Portail unique d’inscription sur Internet :

http://auto-entrepreneur-declaration.com/

Sur ce portail, la promesse d’être inscrit en moins de 15 minutes

Ͳ Dispense d’immatriculation (sauf, depuis le 1er avril 2010, pour les activités
artisanales, qui doivent être immatriculés au répertoire des métiers)

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Antoine BONNIN 3




Voila le premier attrait de ce statut : sa simplicité

3/ Combien ça coûte ?

a/ Statut social

C’est la grande spécificité du régime de l’auto-entrepreneur : des charges sociales


forfaitaires qui dépendent de la nature de l’activité :

Ͳ Activités de prestations de service : 21,3 % du CA

Ͳ Activités commerciales ou fournitures de logement : 12 % du CA

Voila un deuxième avantage du statut d’auto-entrepreneur

Ͳ pas de comptabilité à tenir


Ͳ une stricte proportionnalité entre l’activité et les charges
x pas d’activités Æ pas de charges

b/ Statut fiscal

En ce qui concerne la statut fiscal, les choses sont un peu plus compliquées

Impôt sur le revenu

Il faut distinguer selon le revenu fiscal du foyer dont défait partie l’auto-entrepreneur,
par part de quotient familial

Revenu par part de quotient familial < 26 K€ (limite supérieure de la troisième


tranche)

Ͳ prélèvement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu, également calculé


par rapport au chiffre d’affaires :

x 1 % activités commerciales / fourniture de logements


x 1,7 % prestations de services et activités BNC

Revenu par part de quotient familial > 26.420€

Ͳ Régime de droit commun : réel ou micro

Pas d’assujettissement à la TVA

L’auto-entrepreneur ne collecte pas de TVA et corrélativement, il ne la récupère pas

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Antoine BONNIN 4




B - Les limites du statut de l’auto-entrepreneur

Sur les entrepreneurs inscrits en 2009, la moitié n’avait déclaré aucun CA après un
an.

ŏ Limites liées à l’exercice d’activités réglementées

Le statut d’auto-entrepreneur n’autorise pas à faire abstraction de la réglementation


liée à l’exercice de certaines activités. Le choix de ce statut ne place pas l’auto-
entrepreneur hors du droit.

Deux exemples :

Ͳ Chauffeur de taxi
Ͳ Exercice illégal de la médecine

ŏ Limites liées au respect du droit du travail

Le statut d’auto-entrepreneur ne doit pas être un artifice pour contourner la


législation en matière de droit du travail,

Le lien liant un auto-entrepreneur à un client pourrait être remis en cause :

Ͳ s’il existe en fait un rapport de subordination


Ͳ et si l’auto-entrepreneur à un client unique ou quasi-unique

Cette requalification pourrait avoir des conséquences :

Ͳ tant en matière de charges sociales


Ͳ qu’en matière de législation sur la rupture : exigibilité d’indemnités de
licenciement

ŏ Limites liées au seuil d’activité ou en cas d’absence d’activité

Lorsqu’on dépasse le seuil de chiffre d’affaires, on ne peut plus prétendre au statut. Il


existe toutefois une dérogation si l’on dépasse, pour les activités commerciales, si
l’ion dépasse ce seuil une seule année et de pas plus de 10 %.

Pas de CA déclaré pendant un an Æ radiation

ŏ Limites liées à l’insuffisance de la protection sociale

Les droits sociaux acquis particulièrement en matière de retraite sont réduits. On ne


peut donc pas conseiller ce statut pour l’exercice d’une activité principale et pérenne.

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Antoine BONNIN 5




Attention c’est un régime nouveau

C’est un régime susceptible d’être encore adapté et qui pourrait être victime de son
succès :

Ͳ on a vu depuis le 1er avril 2010, obligation pour les activités artisanales de


s’inscrire au répertoire des métiers ;

Ͳ à l’automne 2010, à la suite d’avis d’imposition de Contribution Economique


territoriale adressé à des auto-entrepreneurs, Bercy a revu sa copie et les
exonère pendant les trois premières années. Au-delà la CET leur est
applicable

Conclusion

L’activité d’auto-entrepreneur est bien adaptée à deux types de situation :

Ͳ Une activité accessoire (revenus d’appoints)

Ͳ Une activité en démarrage pour tester une idée, sans engager des coûts
importants

Elle n’est pas adaptée à des activités qui nécessiteraient un développement ou des
investissements importants, pour au moins deux raisons :

Ͳ premièrement, en raison du mode de calcul des prélèvements sociaux, les


charges de l’auto-entreprise n’étant pas déductibles, un calcul du bénéfice au
réel a des chances d’être plus intéressant les premières années

Ͳ deuxièmement, ce n’est certainement pas une structure de nature à rassurer


les créanciers, et à moins d’avoir des garanties personnelles à offrir, ne
permettra pas l’accès au crédit.

En conclusion, c’est un statut simple et intéressant, mais qui restera plus approprié à
l’entrepreneur du dimanche qu’au véritable entrepreneur susceptible de développer
une activité et de créer des emplois.

La perspective pouvant être de passer de la première catégorie à la seconde, et


dans ce cas, notre rôle sera de conseiller notre client sur l’adoption de la meilleure
structure sociétaire.

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Antoine BONNIN 6


LA DECLARATION D’INSAISISSABILITE
Nathalie BERKANI
Notaire à Meudon

INTRODUCTION

I – LES CONDITIONS DE LA DECLARATION D’INSAISISSABILITE

A - Les conditions de fond

1- Tenant au bénéficiaire de la protection


2 - Tenant à la nature des biens

2-1- Les biens éligibles


2-2- Le cas du local mixte
2-3- Le cas de la domiciliation de l’entreprise dans la résidence de l’entrepreneur
2-4- Le cas du bien propre, commun ou indivis

B – Les conditions de forme

1 - Un acte notarié à peine de nullité


2 - Une double publicité aux fins d’opposabilité aux créanciers

2-1 - Publicité immobilière au Fichier immobilier


2-2 - Publicité à raison de l’activité professionnelle

II – LE REGIME DE LA DECLARATION D’INSAISISSABILITE

A – Les créances concernées : les créances professionnelles

B – La date d’effet de la protection : la publication au Fichier immobilier

C – Suite et fin de la protection

1 – L’aliénation du bien
2 – La renonciation
3 – La dissolution du régime matrimonial
4 – Le décès de l’entrepreneur
5 – L’entrepreneur soumis à une procédure collective

III – LE COUT

CONCLUSION

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 1


INTRODUCTION

Le contexte politique et social :

La déclaration d’insaisissabilité a été instituée par la Loi n° 2003-721 pour


l’initiative économique du 1er août 2003, baptisée « Loi Dutreil ».

Alors que la création d’entreprises était stagnante depuis plusieurs années, cette loi
avait pour but d’inciter au développement des initiatives individuelles de créations
d’entreprises, en simplifiant les formalités de création et en renforçant la protection du
patrimoine de l’entrepreneur.
En un mot, encourager l’esprit d’entreprise.

A ce titre, la loi Dutreil a donc, notamment :


- supprimé le capital minimum pour les SARL,
- renforcé la protection des cautions personnes physiques,
- adopté diverses mesures fiscales destinées à faciliter la transmission d’entreprise.

Pour l’entrepreneur individuel, aucune distinction n’est établie entre son patrimoine
professionnel et son patrimoine privé.
Or, une entreprise sur deux est une entreprise individuelle, ce qui représente environ
1,5 million d’entrepreneurs en nom propre.

L’idée est donc de les faire bénéficier de la limitation de responsabilité qu’offrent la


plupart des sociétés.

Le contexte législatif :

L’article 8 de la Loi pour l’initiative économique a institué un chapitre VI « De la


protection de l’entrepreneur individuel et du conjoint »,
- sous le Titre II « Des garanties »,
- inséré au Livre V « Des effets de commerce et des garanties » du Code de
commerce (Articles L. 526-1 à L. 526-4).

Si ce texte est positionné sous le titre consacré aux garanties, c’est parce qu’en
soustrayant les biens déclarés insaisissables du droit de gage général des
créanciers, le législateur a introduit une cause de rupture d’égalité entre les
créanciers.

La loi, dans sa version initiale de 2003, avait considérablement restreint les ambitions
du projet Dutreil qui prévoyait la faculté d’affecter une partie de son patrimoine à son
activité professionnelle
Æ elle aurait consacré le principe du patrimoine d’affectation contraire à la
conception française d’unicité du patrimoine.

Cette idée a donc été rejetée, et seule, à l’époque, l’habitation principale de


l’entrepreneur pouvait faire l’objet d’une protection spécifique.

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 2


Le législateur s’en est donc tenu à une simple dérogation au droit de gage général
des créanciers.
C’est pourquoi le texte doit toujours faire l’objet d’une interprétation stricte.

ŏ Article L. 526-1 C. com. (modifié par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, art. 14) :

« Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du Code civil, une personne physique
immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant
une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables
ses droits sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale ainsi que sur tout bien
foncier bâti ou non bâti qu'elle n'a pas affecté à son usage professionnel. Cette
déclaration, publiée au bureau des hypothèques ou, dans les départements du Bas-
Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, au livre foncier, n'a d'effet qu'à l'égard des
créanciers dont les droits naissent, postérieurement à la publication, à l'occasion de
l'activité professionnelle du déclarant.
Lorsque le bien foncier n'est pas utilisé en totalité pour un usage professionnel, la
partie non affectée à un usage professionnel ne peut faire l'objet de la déclaration
que si elle est désignée dans un état descriptif de division. La domiciliation du
déclarant dans son local d'habitation en application de l'article L 123-10 ne fait pas
obstacle à ce que ce local fasse l'objet de la déclaration, sans qu'un état descriptif de
division soit nécessaire. »

I – LES CONDITIONS DE LA DECLARATION D’INSAISISSABILITE

A - Les conditions de fond

1 - Les conditions tenant au bénéficiaire de la protection

L’entrepreneur individuel, quel que soit son secteur d’activité (commercial, artisanal,
libéral, agricole), ou sa nationalité, est seul éligible.

L’art. L 526-1 vise :


- La « personne physique
- immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel
- ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante ».

Il s’agit donc :
- des commerçants immatriculés au RCS (tenu par les greffes des tribunaux de
commerce)
- des artisans inscrits au Répertoire des métiers (tenu par les Chambres de métiers
et de l’artisanat)
- des agriculteurs (il est précisé qu’un registre de l’agriculture sera tenu par les
Chambres d’agriculture dès parution du décret d’application)
- des professionnels libéraux qui exercent en nom personnel

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 3


- des bateliers inscrits au registre de la batellerie artisanale (tenu par la Chambre
nationale de la batellerie artisanale).

Comment vérifier si l’entrepreneur remplit effectivement ces conditions au jour de


l’acte ?

- s’il est immatriculé au RCS : extrait K bis délivré par le Greffe du Tribunal de
commerce,

- s’il est inscrit au RM : extrait d’immatriculation délivré par la Chambre


départementale des métiers,

- pour le professionnel libéral, la question est plus complexe car il n’y a ni définition
juridique, ni registre consultable :

Qui est-il ?

- Son activité est de nature civile, non salariée, le plus souvent soumise au respect
de règles déontologiques.
Certains – certains seulement - sont membres d’un ordre professionnel, donc inscrits
à un tableau et titulaires d’une carte (notaires, avocats, médecins, pharmaciens,
vétérinaires, architectes, experts-comptables, géomètres-experts, sages-femmes,
etc.),
- ou inscrits sur une liste tels les administrateurs et mandataires judiciaires (art. L
812-2 du Code de commerce) ou agents généraux d’assurances (art. L. 512-1 du
Code des assurances).
Les autres ne le sont pas : professions paramédicales, artistes, …

Pour le vérifier :

Æ Recours à un critère fiscal : le professionnel libéral est imposé sur ses revenus
dans la catégorie des BNC (demander l’avis d’imposition) ;

Æ Ou encore, demander le récépissé de déclaration de début d’activité délivré par


l’URSSAF (qui fait office de CFE pour les membres des professions libérales
exerçant à titre individuel).

Il doit s’agir d’un entrepreneur qui exerce son activité de façon individuelle
= celui dont le patrimoine et le patrimoine de l’entreprise sont confondus.

Dès lors qu’il exerce dans le cadre d’une société, quelle que soit sa nature (civile ou
commerciale), sa forme, son régime fiscal, et quelle que soit l’étendue de la
responsabilité de ses associés : il est exclu du dispositif de protection.

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 4


En particulier, sont exclus :

Æ les associés d’une SNC ou les associés commandités (d’une commandite simple
ou par actions), bien qu’ils aient le statut de commerçant et qu’ils soient indéfiniment
et solidairement responsables du passif social ;

Æ les associés de SCP (de notaires notamment), d’une SELARL, les membres d’un
GAEC (Réponse ministérielle du 2 août 2005), ou d’une société unipersonnelle
(EURL, SASU) ;

Æ le gérant non associé, car il n’est pas un « entrepreneur individuel ».


D’une manière plus générale, il n’est pas apparu opportun d’étendre ce régime de
protection au dirigeant de société, car sa responsabilité ne peut être engagée que s’il
a commis une faute de gestion (Réponse ministérielle, publiée dans le JO Sénat le
27 octobre 2005) ;

Æ un commerçant radié ou non encore immatriculé.

En revanche, en bénéficient :

Æ un avocat (par exemple) membre d’une société en participation (ou de fait), ou


encore d’une association d’avocats, peut bénéficier du dispositif, car ce type de
sociétés n’a pas la personnalité morale et n’a donc pas de patrimoine propre, distinct
de celui de ses membres ;

Æ de même, les associés d’une SCM (à laquelle ont souvent recours les
professionnels libéraux) car l’objet de la société n’est pas l’exercice de la profession,
mais seulement la mise en commun de prestations de services ou la fourniture de
matériels (personnel, locaux, machines ou appareils) ;

Æ ou encore, toute personne qui ne remplirait pas cette condition à titre principal mais
qui exercerait en parallèle une autre activité susceptible de la rendre éligible (tel un
professeur de facultés qui aurait une activité de consultant par exemple, ou encore
un commissaire aux comptes associé qui remplirait de temps à autre des missions de
commissariat aux comptes à titre personnel).

En cas de doutes, si le client vous requiert expressément d’instrumenter, il est


possible de recevoir l’acte tout en l’avertissant par écrit de son risque d’inefficacité.

2 - Les conditions tenant à la nature des biens

ŏ Article L. 526-1 C. com. : « (…) ses droits sur l'immeuble où est fixée sa résidence
principale ainsi que sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu'elle n'a pas affecté à son usage
professionnel (…) ».

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 5


2-1- Les biens éligibles :

Originairement, la loi ne visait que la résidence principale de l’entrepreneur.


L’article 14 de la Loi de Modernisation de l’Economie du 4 août 2008 (n° 2008-776) a
étendu le bénéfice de l’insaisissabilité à tout bien foncier non affecté à un usage
professionnel.

Sont concernés, quelle que soit leur valeur, les droits :

Æ Qu’ils soient détenus en pleine propriété, en nue propriété ou en usufruit,

Æ Ou pour une quote-part indivise seulement, sachant que l’efficacité de la


déclaration dépendra du résultat du partage en fin d’indivision – sous réserve du droit
de provoquer le partage du créancier.
Ainsi, si le bien n’est pas attribué au déclarant, la déclaration ne produira aucun effet.
Dans le cas contraire, elle produira ses effets, mais partiellement uniquement.
Toutefois, un bien qui n’est juridiquement que partiellement insaisissable, n’est-il pas
pratiquement insaisissable pour le tout (sauf à être matériellement divisible) ?
De l’avis de certains auteurs, il serait possible à l’entrepreneur titulaire d’une quote-
part indivise du bien de le déclarer insaisissable pour le tout, en raison du caractère
conservatoire de l’acte. Mais le texte ne l’ayant pas admis explicitement, il convient
de rester prudent1.

Portant sur :

- la résidence principale,
- la ou les résidences secondaires,
- les biens immobiliers qui sont affectés à l’usage professionnel d’un tiers,
- les terrains nus ou bâtis…

Sont exclus :

- même lorsqu’ils constituent la résidence principale de l’entrepreneur : les bateaux,


péniches, etc., … (car ce sont des meubles),
- les biens détenus via une SCI : une réponse ministérielle du 7 décembre 2004 a
dissipé tous doutes à ce sujet (n° 52819, JOAN du 5 avril 2005),
- les biens affectés à l’usage professionnel (peu importe qu’ils soient inscrits au bilan
ou pas, ou au registre des immobilisations).

Concernant les parts de sociétés d’attribution, la doctrine est divisée entre ceux qui
considèrent qu’il s’agit d’un « droit sur l’immeuble » éligible donc, et ceux qui y voient
avant tout un bien meuble inéligible (sans compter que la publicité foncière
s’avèrerait délicate).
[avec une difficulté supplémentaire : l’intervention du gérant de la société d’attribution
serait nécessaire.]
1
Pour plus de développements, voir F. Sauvage, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur à l’épreuve de
son régime matrimonial » : JCP E, 1120, p. 434

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 6


2-2- Le cas du local mixte :

Lorsque le local est partiellement utilisé à un usage professionnel : un EDD est


indispensable,
et seule la partie non affectée à l’usage professionnel sera protégée.

En pratique :
La création de 2 lots suffit donc ;
L’indication de quotes-parts de parties communes n’est pas obligatoire ;
L’établissement d’un RCP non plus (car il n’y a qu’un seul propriétaire, par
hypothèse).
Si le bien est indivis, il y a lieu de faire intervenir le ou les coindivisaires à l’acte
d’établissement de l’EDD.

2-3- Le cas de la domiciliation de l’entreprise dans la résidence de


l’entrepreneur :

ŏ Art. L 526-1 in fine : « (…) La domiciliation du déclarant dans son local d'habitation en
application de l'article L 123-10 ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l'objet de la
déclaration, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire. »

Si l’entreprise y est domiciliée, simplement pour lui donner une adresse et sans qu’y
soit exercée une activité professionnelle : bien que constituant le siège de
l’entreprise, ce local d’habitation peut faire l’objet d’une déclaration d’insaisissabilité
(sans qu’il soit besoin d’établir un EDD).

2-4- Le cas du bien propre, commun ou indivis :

La DI permet :
- de compléter les mesures de protection du logement familial (art. 215 alinéa 3 du
Code civil) ;
- sous un régime de communauté, de faire échec au droit de gage général des
créanciers (dont la créance est née au cours de la communauté) sur les biens
communs (art. 1413 du Code civil).

Qui doit signer la déclaration ?

Lorsque la déclaration porte sur la résidence principale, l’intervention du conjoint de


l’entrepreneur au titre de l’article 215 al. 3 du Code civil n’est pas nécessaire, car il
s’agit d’un acte d’administration et non d’un acte de disposition.

a) Sous un régime de communauté :

- si le bien est un propre de l’entrepreneur : lui seul, bien entendu ;

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 7


- si le bien est un propre de son conjoint : pas de déclaration possible ;
- si le bien est commun : l’entrepreneur (pour la même raison que ci-dessus, c’est un
acte simplement d’administration).

b) Sous un régime de séparation :

- si le bien lui est personnel : signature par l’entrepreneur seul ;


- si le bien est personnel à son conjoint : pas de déclaration possible ;
- si le bien est en indivision : seuls les droits indivis de l’entrepreneur peuvent
faire l’objet de la déclaration (cf. ci-dessus « 1- Les biens éligibles »).

Conseil à l’entrepreneur : si les deux époux exercent ensemble ou séparément une


profession éligible, il est opportun d’établir une double déclaration.

B - Les conditions de forme

1 - Un acte notarié à peine de nullité

Il s’agit d’un acte unilatéral volontaire, qui doit être reçu par notaire, à peine de nullité.
La forme notariée est donc imposée ad validitatem.

La DI peut être l’objet unique d’un acte ou être incluse dans tout acte destiné à être
publié au Fichier immobilier (tout acte emportant mutation au profit de l’entrepreneur :
acquisition, partage, donation notamment).

Contenu de l’acte (outre les mentions nécessaires à la publicité foncière) :


- la description détaillée des biens,
- l’indication de leur caractère propre, commun ou indivis,
- les mentions d’immatriculation de l’entrepreneur au RCS ou au RM / ou une
déclaration selon laquelle il n’est pas immatriculé, avec la nature de son activité,
- l’EDD, si nécessaire.

2 - La double publicité aux fins d’opposabilité aux créanciers

2-1 – Publicité immobilière au Fichier immobilier (ou au Livre foncier pour les
départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle).

2-2 – Publicité à raison de l’activité professionnelle

Si l’entrepreneur est inscrit à un « registre de publicité légale à caractère


professionnel » = RCS, RM, (registre de l’agriculture – lorsqu’il existera), registre
spécial des agents commerciaux : la déclaration doit y être mentionnée.
S’il ne l’est pas : la déclaration doit être publiée dans un journal d’annonces légales
(JAL).

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 8


Art. R 526-2 C. com. : la mention au RCS doit être effectuée dans le délai d’un mois
de l’acte.

À noter que le tableau où sont inscrits les professionnels libéraux appartenant à un


ordre (médecins, notaires, architectes …) ne constitue pas un tel registre : il faut
donc publier la DI dans un JAL (Cass. 1re Civ. 15 mai 2007, à propos d’un avocat).

Le JAL compétent est celui du département d’exercice (et non celui du lieu de
situation de l’immeuble, ni celui du domicile de l’entrepreneur).
S’il exerce dans plusieurs départements, il faut effectuer plusieurs insertions.

Le contenu de la parution n’est pas réglementé (les références de publication au


Fichier immobilier ne sont pas indispensables).

Il n’y a pas d’ordre à respecter entre ces deux publications.

II – LE REGIME DE LA DECLARATION D’INSAISISSABILITE

Le créancier dont la créance est née postérieurement à la publication au bureau des


hypothèques, ne peut pas saisir l’immeuble objet de la déclaration.

A – Les créances concernées

Æ les créances nées à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant


uniquement (problème des créances mixtes)
Æ ce n’est pas la date d’exigibilité de la créance, mais sa date de naissance qui
seule compte.
Elle pourra donner lieu à discussions, notamment :
- en l’absence de date certaine ;
- en présence d’une dette sous condition suspensive, puisqu’elle rétroagira,
sauf stipulation contraire.
Peu importe la date de la sûreté qui assortit éventuellement la créance, ou encore
moins la date de sa publication.

A noter qu’une créance de loyer (qui est bien souvent la plus lourde pour
l’entrepreneur) naît au jour de la conclusion du bail (même si elle est exigible au fur et
à mesure), et non à chaque échéance de loyer.

B – La date d’effet de la protection

Elle ne produit ses effets qu’à l’égard des créanciers dont les droits sont nés
postérieurement à la publication.
L’article L 526-1 vise ici la publication au Fichier immobilier.

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 9


C’est donc à compter de cette date que la DI devient opposable aux créanciers dont
les droits naitraient ultérieurement, mais à la condition que la publicité professionnelle
(RCS / JAL) ait bien eu lieu, même si elle est postérieure.

En conséquence, si la publicité professionnelle est omise, les créanciers pourront


invoquer l’inopposabilité de la déclaration et saisir l’immeuble.

Il faut donc être diligent dans l’accomplissement des formalités, éviter un dépôt tardif
et régulariser un éventuel refus ou rejet au plus vite,
Æ à défaut, l’acte est tout simplement inefficace et le préjudice considérable pour
l’entrepreneur qui pourra voir son bien saisi malgré l’acte.

C – Suite et fin de la protection

1 – L’aliénation du bien

Bien entendu, la déclaration d’insaisissabilité ne rend pas le bien inaliénable.

Lorsque l’entrepreneur vend un bien antérieurement déclaré insaisissable, l’article L.


526-3 C. com. envisage chronologiquement deux étapes :

* 1 Æ d’une part, le report de l’insaisissabilité sur le prix de cession


pendant une durée d’un an à compter de la vente

ŏ Isoler le prix :
Même si cela n’est pas une obligation légale, il semble indispensable de consigner ce
prix sur un compte spécial afin de l’isoler. Cela permet d’éviter d’éventuelles
contestations par les créanciers concernés et de s’assurer de l’origine des fonds en
cas de remploi dans l’achat d’un nouveau bien (mécanisme du report).
En cas de notification de saisie par un huissier, il convient de l’informer de l’existence
de la DI.

Si l’entrepreneur souhaite disposer du prix, il faudra l’avertir qu’il pourrait perdre le


bénéfice de l’insaisissabilité car la somme deviendrait alors difficilement identifiable.

ŏ Ventiler le prix :
Si la vente porte sur plusieurs biens dont certains seulement font l’objet d’une DI, il
faudra demander au déclarant une ventilation du prix par écrit et lui donner des
explications écrites sur l’enjeu de cette ventilation, car tout créancier saisissant
insuffisamment désintéressé la contestera très probablement.

* 2 Æ d’autre part, le report sur le nouveau bien

Ce mécanisme de report permet de rendre la protection efficace immédiatement,


sans attendre la publication aux hypothèques de la nouvelle DI.

Conditions du report :

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 10


Les conditions de fond et de publicité sont les mêmes que la déclaration initiale.
En outre :
- la nouvelle acquisition doit avoir lieu dans l’année de la vente du premier bien ;
- l’acte doit contenir une déclaration expresse de remploi des fonds.

ŏ Biens concernés :
Le texte ne vise que l’acquisition de « la nouvelle résidence principale ».
La LME n’a pas étendu cette faculté de report à l’ensemble des biens susceptibles de
faire l’objet de la déclaration.
S’agit-il d’une omission du législateur ou d’une restriction volontaire ? Dans le doute,
et compte tenu de l’interprétation stricte dont le texte doit faire l’objet, il faut
considérer que le report est limité à l’acquisition de la résidence principale et à elle
seule.

ŏ Nouvelle acquisition pour un prix supérieur :


Dans le cas – fréquent – où le prix de vente est inférieur au prix d’achat du nouveau
bien, les droits sur ce dernier ne sont insaisissables qu’à hauteur des sommes
remployées (Art. L 526-3).
En cas de saisie donc, la partie du prix de vente provenant du remploi sera
insaisissable (avec une incertitude sur le point de savoir si la protection porte sur le
nominal ou sur un montant réévalué).
Par prudence, il faut refaire une DI pour le tout.

2 – La renonciation

La renonciation doit être effectuée dans les mêmes formes que la DI elle-même : par
acte notarié.
Elle peut porter sur tout ou partie des biens.
Elle prendra effet également au jour de la publication aux hypothèques, et
uniquement à compter de cette date, sans effet rétroactif (ce qui constitue un piège
pour certains créanciers dont il ne faudra pas que la créance naisse trop tôt).

ŏ La renonciation in favorem :
La renonciation peut être faite en faveur de tel ou tel créancier dénommé, ce qui
devrait être le plus souvent le cas, car une telle renonciation sera effectuée à la
demande d’un créancier et non de la seule initiative de l’entrepreneur qui n’y a, a
priori, aucun intérêt.

ŏ Affectation hypothécaire du bien protégé :


Même si l’on aurait pu considérer que lorsque l’entrepreneur consent une hypothèque
sur un bien objet d’une DI, l’affectation hypothécaire entraîne ipso jure renonciation, il
semble pourtant impératif d’y renoncer antérieurement et expressément.

ŏ Renonciation à la protection de la résidence de la famille :


Si la renonciation concerne le logement familial, il est préférable de faire intervenir le
conjoint à l’acte de renonciation au titre des dispositions de l’article 215 alinéa 3 du

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 11


Code civil, en attendant que la jurisprudence confirme qu’il ne s’agit pas là d’un acte
de disposition.

3 – La dissolution du régime matrimonial

D’après l’article L. 526-3 C. com. : « Les effets de la déclaration subsistent après la


dissolution du régime matrimonial lorsque le déclarant est attributaire du bien » :

Æ Si le bien appartenait à l’entrepreneur (bien propre ou personnel) : la déclaration


continue de produire ses effets et la dissolution du régime est indifférente.

Æ Si le bien commun ou indivis est attribué à l’entrepreneur (cas visé par le texte) :
les effets de la DI se poursuivent.

A contrario, dans les autres cas, la déclaration prend fin.


On peut penser que c’est à compter de la publication de l’acte de partage que la DI
prend fin dans ce cas.

4 – Le décès de l’entrepreneur

Le décès emporte révocation de la DI.

Il faut noter que, malgré la disparition de l’entrepreneur, l’insaisissabilité demeure


opposable aux créanciers dont la créance est née entre la publication aux
hypothèques et le décès.

5 – L’entrepreneur soumis à une procédure collective

L’absence d’articulation de la DI avec le régime des procédures collectives fait planer


le doute sur l’efficacité de cette protection dans certaines situations :

- incertitude sur la faculté du liquidateur judiciaire de faire réaliser le bien déclaré


insaisissable, puisqu’il représente à la fois :
- les créanciers personnels et ceux antérieurs à la publication de la DI, auxquels donc
cette dernière sera inopposable,
- et les créanciers professionnels dont les droits sont nés après la publication,
auxquels la DI sera opposable.
(la Cour d’appel d’Orléans l’a admis dans un arrêt rendu le 15 mai 2008, frappé
toutefois d’un pourvoi en cassation2) ;

- incertitude, en cas de saisie, sur la distribution du prix (une fois désintéressés les
créanciers non concernés par la DI, le solde éventuel peut-il être versé aux autres
créanciers ou bien doit-il être remis à l’entrepreneur défaillant ?).

2
CA ORLEANS, CH. Com., n° 07/01076, Arnault c/ Villa ès qual

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 12


(Voir aussi CA de DOUAI, 2ème CH. Civ., 23 septembre 20103)

En attendant que la Cour de cassation se prononce, il n’est pas possible d’affirmer


que la déclaration se révèlera efficace dans le cas, pourtant probablement envisagé
par l’entrepreneur, où il se trouverait soumis à une procédure collective.

III – LE COÛT DE LA DECLARATION D’INSAISISSABILITE

Afin de la rendre plus attractive, le coût de la déclaration d’insaisissabilité a été


largement diminué depuis le 1er janvier 2005.

En effet, auparavant le salaire du Conservateur des hypothèques était proportionnel


(0,10 %), ce qui, en plus d’être onéreux, impliquait la nécessité d’estimer le bien dans
l’acte.

Corrélativement, la taxe de publicité foncière a été réduite.

Aujourd’hui :

- salaire du Conservateur fixe : 15 €


- taxe de publicité foncière fixe : 25 € (cf. art. 846 bis du C.G.I.)
- émoluments du notaire : 30 UV (soit 139,93 € TTC)
- débours divers (renseignement hypothécaire, envoi aux hypothèques …)
- frais de publication (RCS - RM ou JAL).

Æ Soit un coût total maximum de 400 ou 500 €.

Le coût de la renonciation est identique.

Si un EDD est inclus dans l’acte : ajouter 15 € pour le salaire du Conservateur.

CONCLUSION

Depuis son institution en 2003, environ 20.000 DI ont été établies, dont plus de
10.000 sur la seule année 2009 (et les chiffres du début de l’année 2010 semblent
encore plus prometteurs).

Pourtant, le projet de loi sur l’EIRL avait prévu la suppression pure et simple de la DI,
estimant qu’elle ferait double emploi avec l’EIRL.

Il s’agit en effet de mécanismes concurrents, mais opposés :

3
RG n° 08/09697, SELARL D. et associés, ès qual

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 13


- avec l’EIRL, le patrimoine professionnel d’affectation est seul remis en gage aux
créanciers professionnels,
- avec la DI, le patrimoine personnel désigné est soustrait au gage des créanciers
professionnels.

L’avenir de la DI paraît donc dépendre de l’accueil qui sera fait à l’EIRL.

Mais il faut tenir compte des réalités économiques. Car à vouloir par trop sacrifier les
créanciers professionnels, c’est le crédit de l’entrepreneur qui risque d’être mis en
péril et par voie de conséquence, son activité même.

Car enfin, est-il si choquant de devoir répondre de ses dettes sur son patrimoine ?

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 14


La déclaration d’insaisissabilité
Textes et bibliographie

TEXTES

ŏ Art. L 526-1 à -3 C. com.


ŏ Art. R 526-1 et -2 C. com.
ŏ Art. L 123-10 C. com.

ARTICLES

- G. DAUBLON et B. GELOT, « La déclaration d’insaisissabilité : commentaires et


formules », Défrenois, 2004, art. 37966, p. 865

- F. SAUVAGE, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur


individuel à l’épreuve de son régime matrimonial », JCP éd. N. 2004, 1120, p. 434 et
Bull. CRIDON du 1er novembre 2003, n° 21

- P. BOUTEILLER, « Les nouvelles mesures de protection du patrimoine de


l’entrepreneur individuel », JCP éd. E 2003, n° 39, 1359, p. 1517

- J.-M. LE CORRE, « Protection de l’entrepreneur individuel et déclaration


d’insaisissabilité », AJDI mars 2004, p. 179

- M. LAUGIER, « Iniative économique et déclaration notariée d’insaisissabilité », JCP


éd. E 2003, n° 45, 1561, p. 1594

- S. PRIGENT : Pratique notariale ~ Protection du patrimoine du commerçant


individuel et déclaration d'insaisissabilité, Defrénois, 2009, N°17, p. 1809, art. 39003

- Déclaration d'insaisissabilité de la résidence principale d'un avocat - Publication


dans un journal d'annonces légales, (Cass. 1re civ., 15 mai 2007, 05-19189, M. X), La
Gazette du Palais, 2007, N° 153, p. 13

- Y. GUILHAUDIS, J.G. RAFFRAY : Entreprise - Pratique de la déclaration notariée


d'insaisissabilité. Etude et formule, La Semaine Juridique Notariale et Immobilière,
2005, N° 11, n° 1192

- M. DAGOT : Entreprise/Gage - L'insaisissabilité de la résidence principale de


l'entrepreneur individuel, La Semaine Juridique Entreprise et Affaires, 2004, N° 4, n°
109

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 1


- M. DAGOT : Entreprise – « L'aliénation de la résidence principale et le report de
l'insaisissabilité initiale », Etude, La Semaine Juridique Notariale et Immobilière,
2004, N° 7, n° 1084

DECLARATION D’INSAISISSABILITE ET PROCEDURES COLLECTIVES

- Ch. LEBEL, « Les effets de la déclaration d’insaisissabilité », JCP éd. E. 2010 n°


49, 2076, p. 18

- Ph. DELMOTTE, « Les vertiges de l’insaisissabilité : de quelques problématiques


nées des effets de la déclaration d’insaisissabilité en matière de procédures
collectives », Revue des Procédures Collectives, Civiles et Commerciales, 2009, n°
2, Mars-avril, étude n° 6, p. 17

- M. CABRILLAC et Ph. PETEL, Sauvegarde, redressement et liquidation judiciaire


des entreprises, chronique, Sem. Jur. Ed. G. n° 7, 11 février 2009, I, 114

- « Pouvoirs du liquidateur en cas de déclaration d’insaisissabilité », Revue des


Procédures Collectives, Mars-avril 2009, n° 62, p. 52

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Nathalie Berkani 2


L’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL)
Me Ludovic FROMENT
Notaire à Suresnes

Bibliographie (voir documents en annexes) :

- Formules de déclarations de patrimoine affecté, par Olivier Clermont et Xavier


Soudé, La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 35, 3 Septembre 2010,
1264

- EIRL : tarif des greffiers des tribunaux de commerce, La Semaine Juridique


Notariale et Immobilière n° 7, 18 Février 2011, act. 247

- L'EIRL face aux difficultés de l'entreprise - Une exception va-t-elle confirmer


la règle ?, Etienne Dubuisson, La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 1, 7
Janvier 2011, 1002

- Tarif des actes déposés par l'EIRL au répertoire des métiers, La Semaine
Juridique Notariale et Immobilière n° 2, 14 Janvier 2011, act. 123

URN 2011 – EIRL – Ludovic FROMENT




Le statut du conjoint de l’entrepreneur


Antoine BONNIN
Notaire à Sartrouville

Pour conclure ce module sur le conseil à l’entrepreneur, je vais vous parler d’un
client peut-être encore plus demandeur de conseil, ce client c’est le conjoint de
l’entrepreneur.

A – Les trois statuts

Il existe trois statuts

Ͳ conjoint collaborateur
Ͳ conjoint salarié
Ͳ conjoint associé

1/ Le conjoint collaborateur

Pour être qualifié de conjoint collaborateur, il faut :

Ͳ apporter une collaboration effective à l’entreprise


Ͳ ne pas percevoir de rémunération
Ͳ ne pas être associé
Ͳ être marié, ce qui exclut les concubins et partenaires liés par un PACS (sauf
pour les entreprises agricoles)

Les conséquences du statut de conjoint collaborateur :

Ͳ ouverture de droits sociaux au titre du Code de la Sécurité sociale


Ͳ existence d’un mandat légal permettant au conjoint collaborateur d’accomplir
les actes d’administration.

Cette présomption de mandat est un atout majeur pour le conjoint dans le cadre
d’une procédure diligentée par les créanciers de l’entreprise. Le conjoint, même s’il a
procédé à des actes de gestion répétés, est réputé l’avoir fait pour le compte du chef
d’entreprise. Il ne peut être qualifié de gérant de fait ou réputé avoir pris la qualité de
commerçant, ce qui met à l’abri son patrimoine propre ou personnel.

2/ Le conjoint salarié

Le conjoint salarié :

Ͳ participe effectivement à l’entreprise de manière habituelle


Ͳ dans le cadre d’un lien de subordination avec l’entrepreneur
Ͳ et perçoit une rémunération minimum égale au SMIC

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Antoine BONNIN 1




Il y a alors une présomption de contrat de travail

Ce régime est le plus protecteur pour le conjoint en termes de droits sociaux


(acquisition de droits à la retraite), mais il suppose le règlement de charges
patronales et salariales, d’où un coût élevé.

Ce régime est bien entendu ouvert aux concubins et partenaires de PACS.

3/ Le conjoint associé

Ce statut suppose la mise en société de l’entreprise. Le conjoint est alors investi de


tous les droits résultant de la qualité d’associé.

B – Le choix du statut

Ͳ En principe, le conjoint qui participe à l’entreprise est obligé de choisir un


statut, mais cette obligation n’est pas assortie de sanctions

Ͳ A défaut d’option, le statut est réputé être celui de conjoint collaborateur

Cependant, ce statut est réservé aux conjoints d’entreprises individuelles, EURL et


SARL à gérance majoritaire.

Les critères de choix du statut sont multiples pour améliorer sa protection sont
multiples, mai il faut se poser la question : de quelle protection parle-t-on ?

Ͳ une protection vis-à-vis des créanciers

x pour se protéger vis-à-vis des créanciers, le statut de conjoint


collaborateur ou salarié sera généralement préférable en entreprise
individuelle. Le statut d’associé pourra également apporter une
protection, dans le cadre d’une structure à responsabilité limitée.

Ͳ une protection financière en cas de décès ou de séparation

x là encore, il faut distinguer entre une protection par rapport à un niveau


de revenus et de protection sociale (où l’on privilégiera le statut de
conjoint salarié), ou une protection en capital qui aboutirait plutôt à
prendre la qualité d’associé

Bien sur, la réponse à ces questions s’intégrera dans le cadre d’un conseil global à
l’entrepreneur et à son conjoint dépendant :

Ͳ de leur situation familiale


Ͳ du niveau respectif de patrimoine et de revenus des époux

URN 2011 – Conseils à l’entrepreneur individuel – Antoine BONNIN 2


ŏ Le devoir de curiosité dans l’établissement des procurations
ŏ Le devoir de conseil technique dans la vente immobilière
ŏ La vérification des pouvoirs et des capacités des parties
ŏ Le versement d’un prix en cours de procédure de divorce

URN 2011 – 7 mars 2011 – Palais des Congrès de Paris


Le devoir de curiosité dans l’établissement des procurations
Me Bruno VINCENT
Président du Comité de contentieux
Chambre des Notaires de Paris

Vous êtes appelés par votre standard : M. X, votre client, entrepreneur dynamique
surchargé, ou simple particulier toujours pressé, veut absolument vous voir dans la
journée pour une simple procuration, pour un achat immobilier en France très
profonde proposé par son banquier qui a tout fait : il n’y a plus qu’à signer, il n’y a
rien à payer, il y a tout à gagner, il n’y a surtout plus d’impôt à payer …

Bon prince, vous acceptez de le recevoir entre deux rendez-vous, ou encore vous
confiez la mission à un stagiaire de passage pour un mois, habile mais non habilité,
ce qui vous contraindra à une simple salutation aussi courtoise qu’inutile sur le fond.

La procuration, à première vue, un acte pas vraiment dangereux pensez-vous.

* je ne vérifie que l’acte de procuration : l’identité et la capacité du mandant et


l’étendue des pouvoirs du mandataire,

* si l’opération objet de la procuration est génératrice de responsabilité, c’est


l’affaire du notaire du programme, et si je m’en mêle trop, je vais devenir
coresponsable,

* et même si je ne suis pas convaincu par le miracle promis, je n’ai pas à


dissuader mes concitoyens d’utiliser les lois fiscales, même les plus racoleuses, que
la république me demande d’appliquer.

Et pourtant…

* convenons qu’être même de loin associé à une responsabilité civile, ce n’est pas
tentant, même si la charge globale pour le notariat est inchangée : franchise à payer,
soucis à gérer, comité de contentieux à supporter, mauvaise image à subir,

* et lorsque la réception d’une procuration se double d’une participation à la vente, la


responsabilité devient moins évitable.

* et même lorsque la réception d’une procuration n’implique pas votre participation,


êtes-vous sûr que votre client, son avocat et le tribunal feront la différence ? Est-ce
qu’une obscure question de partage ou non d’honoraires, suffit à vous écarter du
cyclone ?

* et enfin, si la procuration n’était après tout que le véhicule obligé du devoir de


conseil ? Si en fait vous avez été le seul personnage de notre profession qu’ait
rencontré l’acquéreur, qui n’a jusqu’ici croisé que d’excellents commercialisateurs, au
papier glacé irréprochable, bardés de calculs irréfutables.

URN 2011 – Questions contentieuses – Bruno VINCENT 1


Certes me direz-vous, mais je ne peux tout de même pas tout savoir sur le
programme de défiscalisation et sur son intérêt pour le mandant au vu d’une
procuration à une demi-journée de la signature.

Et vous avez raison. Faut-il pourtant refuser d’intervenir ?

* Que dit la jurisprudence ? (I)

* Quelles sont les observations et les conseils du Comité de Contentieux ? (II)

I - Jurisprudence

J’ai sélectionné trois arrêts :

1) Plutôt vigilant : Cour de cassation, 13 décembre 2005 :

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets d’une
opération immobilière quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur le risque de
l’acte auquel il prête son concours et le cas échéant de leur déconseiller sans que
leur compétence personnelle ni la présence d’un conseil à leur côté le dispense de
son devoir de conseil.
Cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, externes à
l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance

2) Plutôt rassurant : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11 juin 2010

« (…) [les acquéreurs] avaient adhéré à une opération complexe et prometteuse, dès
avant la signature de l’acte et hors la présence du notaire. Un notaire chargé d’établir
l’acte n’a pas vocation à être un conseiller financier et économique et encore moins à
s’exprimer sur la pérennité par nature aléatoire d’une entreprise commerciale ».

L’opération qui procurait des avantages substantiels en matière fiscale comportait


nécessairement un aléa comme toute opération économique de cette nature qui
prive l’acquéreur de la possibilité commode de la poursuivre en cas de sécurité et de
prétendre à son annulation en cas d’échec !! Ouf !!

3) Retour aux inquiétudes : Cour de cassation, 28 mai 2009

Tout commence bien : le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise
en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence
d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher,

Mais finit moins bien, le notaire est tenu d’une obligation de conseil pour que les
droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties répondent aux
finalités révélées de leurs engagements, soient adaptés à leurs capacités ou facultés
respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité.

URN 2011 – Questions contentieuses – Bruno VINCENT 2


II - Que pensent les Comités de Contentieux ?

- Nos Observations,
- Nos Suggestions,

ŏ Observations : Nous avons relevé les contentieux actuels suivants en cours

- Une procuration donnée pour souscrire à un programme de résidence hôtelière ou


ni le permis de construire ni la garantie d’achèvement n’existaient réellement,

- Une procuration donnée pour souscrire à un programme ROBIEN suivi d’une


déconvenue sur la valeur locative du bien, quand ce n’est pas l’absence de toute
location,

- Une procuration donnée pour souscrire à une promotion sans garantie extrinsèque
d’achèvement,

- Une procuration pour souscrire à une opération de défiscalisation en résidence de


tourisme sans alerte sur les risques fiscaux et le coût de l’emprunt.

- Et raffinement de cruauté :

* une procuration étrangère d’un Président de société panaméenne certifiée par le


Consul de Panama, en apparence parfaite, sauf que le P.D.G était mort depuis plus
de 6 ans.

Ces contentieux ne sont pas encore tranchés et vous pouvez compter sur le Comité
et ses remarquables analystes et avocats pour nous défendre mais ceux qui y sont
hélas attraits auraient sûrement préféré s’en dispenser.

ŏ A présent, quelques suggestions modestes : Modestes parce qu’une consigne


générale de refus d’instrumenter serait illicite et peu glorieuse.

* Marquez votre distance vis-à-vis du projet, à moins bien sûr que vous ne soyez
vous-même à l’origine de programme. Informez votre client sur les limites de vos
possibilités d’investigation notamment sur l’économie du projet et gardez la trace de
cette information,

* D’autre préféreront la remise d’une plaquette type « la défiscalisation pour les nuls»
- Pourquoi pas ?

* Essayez de convaincre votre client de signer sur place pour avoir une meilleure
information : il se déplace bien pour aller acheter des choses aussi indispensables
qu’une voiture ou une cuisine ! il peut peut-être se déplacer pour acheter un
appartement,

* Et ayez ce devoir de curiosité : Pourquoi achetez-vous ? Savez-vous que la chasse


à l’économie d’impôt est tellement obsessionnelle qu’elle trouve même des adeptes
parmi les personnes pas ou peu imposables ?

URN 2011 – Questions contentieuses – Bruno VINCENT 3


Votre client a-t-il eu la simple énergie de se déplacer pour voir le site, et jauger le
marché locatif ainsi que celui d’une revente ? A-t-il seulement pensé à l’effort
financier qu’il faudrait faire si les recettes diminuent ou s’arrêtent ?

Lui qui est si vigilant sur le taux de chargement d’une assurance vie, a-t-il regardé les
frais et les commissions souvent généreuses dont il s’acquitte, même par l’emprunt ?

Toutes ces questions assez naïves qu’un acquéreur envoûté par la publicité ne veut
pas se poser, posez-les lui, et gardez en la trace, vous vous en féliciterez plus tard.

Il est maintenant temps que je cède la place à Maître LAPOTRE pour des questions
encore plus matérielles concernant les audits techniques du bien convoité par votre
client, mais je tiens au préalable à vous remercier de votre attention.

URN 2011 – Questions contentieuses – Bruno VINCENT 4


Le devoir de conseil technique dans la vente immobilière
Me Jean-François LAPOTRE
Conseil Régional de Paris 2

Vaste sujet car dans le cas le plus complexe le vendeur d'immeuble est tenu de
fournir pas moins de dix diagnostics : mesurage, termites, amiante, plomb,
risques naturels et technologiques, performance énergétique, gaz, électricité,
environnement, assainissement.

Quel doit-être le rôle du notaire face à ces obligations d'ordre technique mises à
la charge du vendeur ?

Dans un domaine si spécifique, la raison permettait d'espérer que le devoir de


conseil du notaire soit limité à une obligation de prudence, c'est-à-dire à
l'obligation d'annexer à l'acte de vente les documents délivrés par le
diagnostiqueur et les services administratifs après avoir été visés par les parties.

Dès la mise en place de la loi Carrez en 1997, la doctrine a indiqué qu'annexer


les documents était insuffisant et que le notaire devait dans le cadre de son
devoir de conseil procéder :

- à la vérification formelle des documents par le contrôle de la date et de la


durée de validité des diagnostics, des attestations de compétence, d'assurances
et d'indépendance du diagnostiqueur, des références cadastrales de l'immeuble
concerné, et de la désignation des locaux visités,

- et de les commenter aux intéressés.

Les instances notariales se sont fait l'écho de ces préceptes doctrinaux, les
forces vives du notariat les ont appliqués presque à la lettre et les décisions en
justice relevant des manquements à cette vérification formelle sont rapidement
devenues moins nombreuses.

Le contentieux du diagnostic aurait sans doute atteint le niveau zéro si la Cour


de cassation dans un arrêt du 25 mars 2010 n'avait fixé les obligations du devoir
de conseil technique un cran plus haut.

ŏ Cour de cassation (1re ch. civ), 25 mars 20101

Examinons cet arrêt :


Dans cette affaire de mesurage, la Cour d'Appel de Paris dans un premier
temps, avait dédouané le notaire estimant que la déclaration de la superficie
était une obligation pesant sur le vendeur et que le notaire n'était tenu ni à

1 re
Cass. 1 civ., 25 mars 2010, pourvoi n° 09-66.282 - Voir annexes.

URN 2011 – Questions contentieuses – Jean-François LAPOTRE 1


vérification ni à injonction, au Vendeur de se faire assister par un professionnel
du mesurage.

La Cour de Cassation a cassé cet arrêt au motif que la Cour d'Appel n'avait pas
recherché au vu des documents communiqués si le notaire n'avait pas disposé
d'éléments de nature à le faire douter de l'exactitude des surfaces déclarées et
avait rempli son obligation d'attirer l'attention des parties sur l'incidence d'une
éventuelle moindre mesure.

Voilà donc fixée l'étendue du devoir de conseil technique du notaire sur le


mesurage :

- Porter à la connaissance des parties le mécanisme du diagnostic Carrez,

- Prévenir les parties s'il dispose d'éléments de nature à faire douter de la


véracité des informations reçues, en l'occurrence des plans et les mettre en
garde sur les risques encourus.

Autrement dit pour reprendre la formule de Monsieur le Professeur BENILSI


dans la Semaine Juridique :

"Le notaire doit passer du conseil in abstracto à un conseil in concreto tenant


compte des éléments de fait dont il a connaissance".

Cette nouvelle dimension du devoir de conseil technique fixé par la haute


juridiction pour le mesurage a vocation à s'appliquer à tous les diagnostics
comme le montrent trois décisions de justice récentes qui font état de l'existence
ou de l'absence de recherches et d'explications particulières du notaire pour,
selon l'expression de Jean de La Fontaine, le juger "blanc ou noir".

ŏ "Blanc" : Tribunal de Grande Instance d'Auxerre du 29 mars 2010

Le sectionnement à la disqueuse du tube d'évent émergeant du sol d'une cuve


anciennement de stockage d'essence provoque une explosion qui blesse
gravement le plombier.

La responsabilité du notaire rédacteur mis en cause est écartée, au motif :

- que le précédent propriétaire ne lui avait pas indiqué l'existence de la cuve


enterrée,

- qu'il avait annexé à son acte les documents d'urbanisme obligatoires ou utiles
délivrés tant par la Préfecture que par la Mairie,

- et qu'aucun de ces documents ne mentionnait la présence d'une cuve


d'hydrocarbure enterrée et l'exploitation d'une station service dans l'ensemble
immobilier,

URN 2011 – Questions contentieuses – Jean-François LAPOTRE 2


Le fuel est moins explosif que l'essence.
Prenons néanmoins la précaution d'interroger le vendeur d'un pavillon ancien
équipé d'un chauffage au gaz sur l'existence et la neutralisation de l'ancienne
cuve à fuel car l'absence d'information peut être une cause de responsabilité.

ŏ "Noir" : Cour d'Appel de Versailles, 14 janvier 2010

L'acte de vente mentionne que l'immeuble est raccordé au tout à l'égout.

Le courrier de la mairie annexé à l'acte mentionne l'absence de vérification du


raccordement.

La Cour relève que le notaire devait donc mettre en garde les parties sur
l'ambiguïté des informations sur le raccordement. Le vendeur est déclaré bien
fondé en son appel en garantie contre le notaire qui est condamné in solidum.

ŏ "Blanc " : Cour d'Appel de Paris, 9 septembre 2010

Dans une affaire d'assainissement, l'arrêt constate les diligences du notaire, en


l'occurrence l'annexe d'une facture de travaux, pour le dédouaner dans ces
termes :

"Considérant, en ce qui concerne le défaut de devoir de conseil reproché par


l'appelante aux notaires que ceux-ci ont satisfait aux devoirs de leur charge en
vérifiant la conformité de l'assainissement préalablement à la réception de la
vente en la forme authentique."

Enfin je ne résiste pas au plaisir de relater l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris


24 septembre 2009.

Cet arrêt rendu sur la mise en cause tardive d'une SCP, sans doute pour des
motifs économiques pour manquement à son obligation de conseil, déboute les
appelants dans ces termes :
"Qu'il était inévitable que la SCP des notaires soulève devant la Cour
l'irrecevabilité de la demande formée à son encontre cette demande étant
nouvelle en cause d'appel.
Que l'appel de Monsieur et Madame X est à la fois audacieux et abusif comme
étant voué nécessairement à un échec certain,
Qu'ils auraient été mieux inspirés de mettre en cause la responsabilité civile
professionnelle de leur avocat plutôt que celle de leur notaire !

Comme vous le constatez, il est impossible d'empêcher la mise en cause de


notre responsabilité mais il est possible d'obtenir de plus nombreuses décisions
favorables en effectuant pour assurer l'efficacité de l'acte, les vérifications de
cohérence des éléments et des informations détenus car le risque est l'important
pouvoir d'appréciation des juges du fond sur l'existence de tels éléments.

URN 2011 – Questions contentieuses – Jean-François LAPOTRE 3


Il est donc nécessaire de se prémunir en conservant dans l'acte ou dans le
dossier la trace de la moindre investigation particulière dans tous les domaines,
celui des diagnostics comme dans celui de la capacité et des pouvoirs des
signataires dont Maître KERMIN va vous entretenir.

URN 2011 – Questions contentieuses – Jean-François LAPOTRE 4


La vérification de la capacité et des pouvoirs des parties
Guy KERMIN
Chambre des Hauts-de-Seine

Selon la Caisse de Garantie, 2,5 % des sinistres ont pour origine, un défaut de
capacité/consentement d'une des parties à un acte ;

Cette sinistralité a pour origine principalement :

1) Soit la vulnérabilité, la fragilité d’une des parties à l’acte, due à son âge et/ou
à son état de santé.

2) Soit l’existence d'une incapacité prononcée à titre de sanction ou de


prévention à l’endroit d’une des parties à l’acte et qui ne sera pas révélée/qui sera
cachée au notaire rédacteur

3) Troisième cause ou origine : l’insuffisante de connaissance du système


juridique auquel est soumise la personne physique ou morale, partie au contrat ;
le rédacteur va ainsi accepter sans plus de précaution l'intervention à un acte d'une
partie qui n'a pas, au regard de sa loi personnelle, la capacité de contracter.

I - La vulnérabilité d’une partie à l’acte

Notre clientèle, comme celle de l'ensemble de la population, vieillie et nous voyons


de plus en plus arriver dans nos études des futurs cocontractants âgés voire très
âgés ayant quitté la vie active depuis longtemps, n'ayant plus conscience de la
valeur des choses, doté aussi de la volonté de faire "table rase" du passé OU , de
faire un pied de nez à une famille éclatée peu présente et/ou attentive. Il s’agit là
d’une proie rêvée pour un certain entourage et/ou de professionnels peu scrupuleux.

Ces clients, qui ne peuvent être qualifiés d'incapables, sont simplement vulnérables.

Deux exemples :

ŏ Premier exemple : un de nos clients, veuf, trois enfants, très âgé, propriétaire d'un
hôtel particulier à NEUILLY, a mis en vente sa maison, signé une promesse de vente
par l'intermédiaire d'un agent immobilier qui un beau matin vous dépose un
exemplaire de la promesse signée à votre accueil.

Le prix vous paraît être une excellente affaire, mais pour l'acquéreur bien entendu.

Un peu surpris du procédé, ce client ne faisant, jamais rien sans vous en parler au
préalable, vous l'invitez à venir vous rencontrer afin de s'entretenir de ce dossier et là
vous découvrez les liens de proximité de l'agence et de l'acquéreur, l'absence de
discussion préalable de ce projet avec ses enfants et l'absence totale de projet quant
à son relogement.

URN 2011 – Questions contentieuses – Guy KERMIN 1


Alors vous vous dîtes que ce Monsieur est capable (du moins qu'il n'a fait l'objet
d'aucune mesure de protection), que ce n'est pas le rôle du notaire de mettre en
cause un accord déjà conclu entre personnes capables, qu'en parler aux enfants et
bien non vous êtes tenu au secret professionnel, alors qu'il faut laisser faire.

Pourtant la Cour de Cassation nous rappelle dans un arrêt du 28 mai 2009 qui vous
a été cité sur un autre sujet que l’obligation de conseil du notaire perdure quand bien
même les engagements pris par les clients procéderaient d’un accord antérieur dès
lors qu’au moment de l’authentification de l’acte cet accord n’a pas produit tous ses
sujets ou ne revêt pas un caractère immuable.

ŏ Deuxième exemple : la vente contre rente viagère : alors qu'elle avait quasi
disparue de nos radars, cette technique, ce mode d'investissement avec aléa
reprend de la vigueur compte tenu de l'allongement de la vie, de la précarité
financière de certains séniors qui souhaitent ainsi arrondir leur modeste retraite, de
la rareté des valeurs refuges de sorte qu'il apparaît plus sage à certains de spéculer
sur la mort que sur les valeurs boursières.

Alors que cette technique était réservée à certains cabinets spécialisés, beaucoup
d'intermédiaires investissent le marché, sans avoir la technicité et la possibilité
d’apprécier et de déterminer sinon la valeur brute des biens, du moins les
abattements liés à l'occupation, le taux de rendement bref la valorisation de la rente
et c'est ainsi qu'arrivent dans nos offices des avants contrat déjà régularisés :
Lorsque pour déterminer l'assiette des droits de mutation vous capitalisez la rente
additionnez le bouquet afin de déterminer vous ne pouvez constater qu’ un
déséquilibre certain du contrat.

Les Comités sont régulièrement saisis de mise en cause de confrères, heureusement


pas toujours avec succès, au travers de procédures engagées par les héritiers ou les
vendeurs eux-mêmes.

Deux exemples rencontrés récemment :

- Un confrère reçoit une vente en viager qui sera attaquée à la requête des héritiers
de la venderesse ; le débirentier sera par ailleurs condamné par le tribunal
correctionnel pour abus de faiblesse ; le Tribunal de grande instance de Nanterre
prononcera la résolution judiciaire de l’acte de vente. Alors même que la vente a été
résiliée et le débirentier condamné les héritiers ont assigné le rédacteur de l’acte
pour manquement à son devoir de conseil et d’impartialité.

- Une personne âgée vend à une personne de son entourage non parente un
immeuble moyennant le versement d’une rente viagère. Les héritiers de cette
personne âgée ont engagé une procédure en annulation de l’acte de vente pour
vileté du prix. Là également le rédacteur de l’acte sera attrait dans la procédure pour
avoir reçu un acte dont les termes semblaient déséquilibrés.

Ces actions sont toujours sous tendues par la notion d’abus de faiblesse et il est
certain que le feuilleton qui a alimenté la presse tout l'été, donnera beaucoup d'idées
aux avocats en la matière. D’autant plus et ainsi que me le faisait remarquer Me
Vincent que la plainte avec constitution de partie civile en l'absence d'incapacité

URN 2011 – Questions contentieuses – Guy KERMIN 2


civile prononcée est un moyen bien commode ; la plainte va générer quasi
automatiquement une mesure d'instruction pénale, bloquante intimidante,
déstabilisatrice, et le tout largement aux frais de la République

Il est impossible de vous livrer un process totalement sécure permettant d’éviter une
mise en cause de votre responsabilité mais il est possible de
Vous rappeler que vous pouvez refuser de recevoir un acte dont les termes vous
paraissent manifestement déséquilibrés

Vous rappeler aussi qu’un avant-contrat est un avant-contrat

Tout en vous laissant le soin de naviguer prudemment entre la protection nécessaire


de la personne vulnérable, le respect du secret professionnel, la rigueur et la
délicatesse.

II – L’incapacité prononcée à titre de sanction ou de prévention cachée au


notaire

J’en viens à la deuxième source de sinistralité ; il s’agit ici d’une incapacité sanction
qui va vous être cachée

En matière civile, les mesures d'incapacité sont dans la majorité des cas, des
mesures de protection dont la publicité est organisée et surtout il y a rarement de
volonté de la personne protégée ou de son entourage de passer au travers des
mailles du filet.

Tel n'est pas le cas en matière commerciale ou des commerçants, artisans, dirigeant,
faillis, faisant l'objet d'une mesure d'incapacité n'hésitent pas à signer des actes de
disposition, souscrire à des déclarations contraires à leur état d'incapacité. Alors
quelle est l’obligation d’investigation du notaire

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 janvier 2009 après avoir rappelé que si le


notaire recevant un acte en état de déclaration erronée d’une partie quant aux faits
rapportés engage sa responsabilité seulement s’il est établi qu’il disposait d’éléments
de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est en revanche tenu
plus particulièrement en cas de représentation de cette partie par un mandataire de
vérifier par toutes investigations utiles spécialement lorsqu’il existe une publicité
légale aisément accessible les déclarations faites en son nom et qui par leur nature
ou leur portée juridique conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Nous avons eu connaissance l'an dernier :

- d’un vendeur déclarant simplement être électricien et par ailleurs qu’il ne faisait
l’objet d’aucune mesure d’incapacité ; le Tribunal de grande instance de Versailles
s’est montré très compréhensif et dans un jugement du 10 mars 2010 déclare que
si les déclarations faites par le vendeur étaient mensongères, le liquidateur du
vendeur qui avait engagé la procédure n’établissait pas que les notaires défendeurs
avaient le jour de l’acte disposer d’éléments de nature à les faire douter de la

URN 2011 – Questions contentieuses – Guy KERMIN 3


véracité des déclarations du vendeur jugeant qu’il ne pouvait être utilement reproché
au notaire de n’avoir pas vérifié la réalité de ces déclarations.

- d’un autre vendeur, en liquidation judiciaire, ayant déclaré dans l’acte de vente qu’il
avait signé malgré l’incapacité qui résultait pour lui du jugement prononçant la
liquidation judiciaire qu’il exerçait la profession de conseiller commercial, son épouse
déclarant elle exercer l’activité de consultante indépendante ; lors de son acquisition
quelques années auparavant avait déclaré être artisan et cette profession figurait
dans son titre de propriété; le Tribunal de commerce de Nanterre dans un jugement
du 17 juin 2010 a ici retenu la responsabilité du notaire en retenant qu’il existait ici
des raisons objectives qui auraient du conduire le notaire à mettre en doute les
déclarations des vendeurs considérant que le caractère incertain des déclarations
d’activité étaient un élément objectif qui aurait conduire le notaire au doute à une
critique objective et l’engager à quelques démarches de vérification
complémentaires. le tribunal a condamner le notaire a verser au liquidateur la partie
du prix revenant au vendeur.

- d'un dirigeant de société régularisant un acte de résiliation de bail commercial alors


même que huit jours avant sa société avait été placée en liquidation judiciaire. Le
Tribunal de grande instance de Nanterre dans un jugement rendu le 20 mai 2010 n’a
pas retenu la faute du confrère sur le premier temps de l’opération car le jugement
n’avait pas été publié au moment ou l’acte a été signé ; par contre il a retenu sa
responsabilité sur le deuxième temps de l’opération c'est-à-dire la distribution du prix
après l’accomplissement des formalités de publicité considérant qu’il appartenait au
notaire de procéder aux vérifications relatives à la situation du vendeur avant la
distribution des fonds intervenue 6 mois après le jugement de liquidation judiciaire
de la société et la régularisation de l’acte de résiliation de bail. Il a ainsi condamné le
rédacteur de l’acte à verser au liquidateur judiciaire l’indemnité de résiliation.

Il vous appartient donc dans votre pratique quotidienne :

- de traquer notamment dans les titres de propriété, les évolutions de profession


pouvant laisser présager de mauvaises affaires

- de consulter le RCS, y compris lors de la distribution du prix si elle intervient après


la signature de l'acte de vente,

- d'utiliser également les questionnaires vendeurs car la jurisprudence semble être


plus compréhensive à l'égard du notaire dès lors que la partie contractante aura
déclaré n'avoir fait l'objet d'aucune procédure la privant de ses capacités.

Un mot sur la capacité des dirigeants d'entreprise :

Les Comités sont régulièrement saisis de dossiers dans lesquels le représentant


légal de la personne morale a outrepassé ses pouvoirs, il vous appartient là aussi
d’exercer votre obligation de curiosité, d'être vigilant quant à la cohérence des
documents qui vous sont produits, de vérifier que l'opération envisagée par le

URN 2011 – Questions contentieuses – Guy KERMIN 4


dirigeant n'est contraire ni à l'objet ni à l'intérêt de la société et contrôler la régularité
des décisions qui sont prises et des procès-verbaux qui vous sont remis.

A ce sujet, je ne peux que vous recommander une méfiance à l'endroit des


documents plus vrais que vrais. C'est ainsi que notre Comité des Hauts-de-Seine a
eu à connaître la mise en cause d'un confrère, condamné pour ne pas s'être rendu
compte que le nombre de paraphes et de signatures apparaissant sur le document
qui lui était présenté comme un original était supérieur au nombre d'associés. Il
paraît préférable aux membres des comités d’utiliser des copies certifiées conformes
plutôt que des originaux.

Sur le sujet toujours, je vous livre les termes d’un arrêt de la Cour de cassation du 5
mars 2009, plus réconfortant et limitant notre obligation d’investigation dossier dans
lequel était recherché la responsabilité du notaire qui avait reçu l’acte de vente du
bien immobilier de la SCI pour n’avoir pas vérifié la propriété des parts et à la
délibération de l’assemblée générale ; la Cour a considéré de toute que les
documents remis au notaire attestaient de la répartition des parts de la décision
unanime de l’assemblée générale et qu’aucun indice ne permettait au rédacteur de
l’acte chargé de donner forme authentique à la vente d’un immeuble et non à la
cession des parts de soupçonner la fausseté desdits documents et le dégageant de
toute faute.

III – La capacité de la personne étrangère

Enfin, quelques développements sur la troisième source de sinistre : la capacité de la


personne étrangère.

Il ne s’agit pas ici de frapper d’ostracisme, la personne étrangère (les notaires ne font
pas de politique) mais de constater qu’il nous est impossible de maitriser tous les
systèmes juridiques étrangers, de connaître l’évolution souvent rapide du droit des
personnes, d'appréhender les le fonctionnement des personnes morales, de vérifier
la pertinence et même l’existence des documents qui nous sont remis en copie
Alors on bricole

Cas rencontrés :

ŏ Celui d’un ressortissant africain se rendant propriétaire d’un appartement et


déclarant dans l’acte d’achat que son régime matrimonial était celui de la séparation
de biens. Quelques années plus tard cette même personne se présente devant le
même notaire en faisant la même déclaration sur la nature de son régime
matrimonial. La vente est y signée et le prix viré, pourquoi pas, dans autre pays que
le pays d’origine. Hélas, le régime du pays originaire est celui de la communauté et
l’épouse apprenant fortuitement la vente de cet appartement en y débarquant un
beau jour avec ses valises ( Bien entendu les époux étaient en instance de divorce)
a engagé une procédure en résolution de la vente Cette affaire n’a pas trouvé son
terme à ce jour mais quelque soit son issue, notre assureur, nous devra
probablement même en l’absence de faute avérée et retenue garantir le titre de
propriété de l’acquéreur

URN 2011 – Questions contentieuses – Guy KERMIN 5


ŏ Celui d’un dossier dans lequel une attestation de propriété sera établie sur un bien
situé en France sur la base d’un acte de notoriété établi par un notaire africain qui
n’existait pas et d’un faux jugement d’un tribunal africain établissant une dévolution
inexacte. Là également, le Tribunal de Grande Instance de Paris dans un jugement
du 2 mai 2007 nous rappelle à notre obligation de vigilance de curiosité de
vérification de la cohérence des documents qui nous sont produits, déclarant que
devant un document émanant de l’étranger une attention particulière est requise et la
prudence impose au besoin d’en faire vérifier la pertinence par un juriste du pays
d’origine ou de se rapprocher des autorité s consulaires. Il a reconnu la
responsabilité des notaires intervenus dans cette opération.

Alors que faire, les comités qui ont à connaître de sinistres récurrents en la matière,
ne peuvent que vous conseiller, la vigilance, la prudence voire la méfiance, et :

- le recours en cas de doute sur l'état et la capacité des personnes, à des juristes de
droit local, notaire (mais des « vrais »), avocats, et à l'utilisation du certificat de
coutume qui semble tomber en désuétude ;

- et l'exigence systématique de la légalisation des documents en provenance de


l'étranger et de leur traduction jurée si vous ne maitrisez pas la langue en cause.

J’en ai terminé quant à la pathologie de la capacité et je passe la parole à Me


JULIEN SAINT-AMAND qui va évoquer celle des petits arrangements entre membres
d’un couple en voie de désintégration qui nous reviennent parfois en boomerang. Je
vous remercie de votre bienveillante attention.

URN 2011 – Questions contentieuses – Guy KERMIN 6


Le versement du prix en cours de procédure de divorce
Rémi JULIEN SAINT-AMAND
Chambre des Notaires de Versailles

Juste un mot, une alerte, sur un risque émergent dans nos Comité de Contentieux :

Il s’agit des risques liés au partage du prix de vente des couples en rupture.

La matière est sensible. Nous parlons là d’amour… Et de désamour ! Et nous savons


que l’amour s’accommode mal des contraintes de la loi.

A peine séparés de fait, chacun s’engage de son coté avec un nouveau partenaire sans
se préoccuper du télescopage des situations juridiques.

Même en ce domaine, nous sommes aujourd’hui dans l’urgence.

Dans l’urgence d’une nouvelle vie, mais aussi souvent dans un climat d’accord apparent
propre à endormir la vigilance du notaire.

Qui d’entre nous n’a pas reçu un jour d’une agence immobilière :

- la promesse de vente d’un bien par un couple en instance de séparation ;


- et quelques jours plus tard un engagement de rachat par chacun d’eux avec un
nouveau partenaire.

Bien entendu, toutes les parties prévoient, sans se poser de questions, le dénouement de
l’ensemble de l’opération le même jour. Reste à espérer que les trois dossiers ont été
confiés au même clerc !

La source de contentieux apparue aujourd’hui n’est pas celle du rachat en cours de


séparation. Elle a déjà été traitée lors d’une précédente Université Régionale du Notariat.

Nous parlons de son préalable : le partage du prix de vente d’un immeuble commun ou
indivis.

Plusieurs notaires se sont malheureusement pris les doigts dans la porte en établissant,
probablement à la hâte et dans un climat d’entente apparente, des comptes de répartition
erronés, voir même nuls en droit.

C’est sur ce risque, apparu récemment, que nous souhaitons attirer votre attention.

Deux situations sont à distinguer :


- la situation des époux divorçant communs en biens (II)
- et les autres couples en rupture (I).

URN 2011 – Questions contentieuses - Rémi JULIEN SAINT-AMAND 1


-I-

Pour nos concubins, partenaires et séparés de biens, le compte de répartition est de fait
un partage sous seing privé.

Le conseil est là relativement simple :

- d’abord refuser d’introduire dans ce compte des éléments qui n’ont pas de rapport
avec l’indivision dénouée, sous peine de se laisser entrainer dans une spirale infernale
intégrant les courses du samedi

- apporter à ce compte le même soin qu’un partage en se demandant en particulier


comment ont été calculées les proportions d’acquisition figurant dans l’acte.

Une série d’assignations viennent de mettre en cause nos Confrères pour des erreurs de
compte. Ces comptes avaient à l’évidence été établis à la hâte le jour du rendez-vous.

C’est d’ailleurs lors de l’établissement de ce compte que se révèle l’intérêt immense de


faire figurer dans les actes d’acquisition indivise, non seulement les proportions
d’acquisition, mais également le mode de calcul de ces proportions d’acquisition (coût total
de l’opération – apports – pourcentage de prise en charge de l’emprunt).

Donc attention à ces comptes de répartition entre indivisaires qui sont de plus en plus
fréquents.

- II -

Pour les époux divorçant communs en biens, la situation est plus délicate.

Voici la mésaventure toute récente de l’un de nos confrères. Il s’agit en fait d’un drame en
trois actes, dont notre malheureux confrère a été le souffleur.

ŏ Acte 1 : Paul et Virginie se séparent. Ils vendent leur immeuble commun et paraissent
parfaitement d’accord pour entamer une procédure de divorce par consentement mutuel.
Ils sont tellement d’accord que notre confrère, confiant, établi un protocole d’accord de
répartition du prix de vente à intervenir aux termes duquel est liquidée une récompense
ainsi qu’une prestation compensatoire dont il résulte que le notaire est autorisé à remettre
la totalité du prix à Virginie, à titre « transactionnel, forfaitaire et définitif » dit le document.
Rassurée par cette convention, Virginie s’engage dans un rachat en versant une
indemnité d’immobilisation de 50.000 €.

ŏ Acte 2 : La séparation étant officielle, les langues se délient. Paul apprend par les plus
charitables que la vie amoureuse passée de Virginie n’a pas été le fleuve tranquille qu’il
imaginait.

Il est tout à coup moins généreux, demande par huissier le séquestre des fonds le jour de
la signature de l’acte de vente, bascule vers une procédure de divorce pour faute et
obtient gain de cause.

URN 2011 – Questions contentieuses - Rémi JULIEN SAINT-AMAND 2


ŏ Acte 3 : Virginie, elle, n’a pu réaliser son acquisition. Elle est assignée par ses vendeurs
qui revendiquent l’indemnité d’immobilisation et les compléments d’usage, soit, avec la
sauce, 100.000€.

Virginie appelle notre Confrère en garantie. RIDEAU !

Alors, qu’aurait-il fallu faire ?

Selon les situations, qui sont à apprécier avec discernement, trois solutions sont
envisageables :

* La solution « séquestre jusqu’au partage ».

Elle s’impose lorsque le désaccord est connu, mais sous réserve de ne pas mettre les
époux devant le fait accompli le jour de la vente.

* La solution « Ponce Pilate » :

Un chèque global est remis à Monsieur et Madame. Et qu’ils se débrouillent !

Cette solution est parfaitement conforme à la loi. Et elle a ses charmes.

Hélas, elle a été reprochée à l’un de nos Confrères. Monsieur s’était en effet débrouillé …
mais à son avantage. Il a encaissé le chèque à son seul nom et a disparu dans des
contrées lointaines.

* La solution « compte de répartition ne valant pas partage » :

C’est bien entendu la moins confortable, mais les faits et l’urgence l’impose parfois :

Cette dernière solution mérite quelques précisions, et vous me pardonnerez de


rappeler d’abord quelques évidences :

- tant que la communauté n’est pas dissoute, le prix de vente est commun
- tant que la communauté n’est pas dissoute, tout partage est radicalement nul
- tant que la communauté n’est pas dissoute, toute répartition ne vaut que remise
provisoire à titre de simple détention.

Conséquences de ces évidences :

- ce prix sera à intégrer dans le partage global de la communauté au cours de la


procédure de divorce, qu’elle soit amiable ou judiciaire. Et ceci contrairement au
conseil que donnent hélas nombre d’avocats de vendre le bien avant toute
procédure afin d’éviter « les frais de notaire »

- ce prix sera soumis au droit de partage lorsque le fisc en aura connaissance. Et il


devrait nécessairement en avoir connaissance si la convention de divorce porte
bien sur l’ensemble de la communauté comme les textes l’exigent.

URN 2011 – Questions contentieuses - Rémi JULIEN SAINT-AMAND 3


Vous trouverez en annexe une proposition de compte de répartition ne valant pas
partage1.

Il est bien entendu à utiliser avec discernement, tant les situations sont différentes.
Mais il a le mérite de contenir une reconnaissance de conseils donnés reprenant les
points que je viens d’évoquer.

Ce qui est important finalement, c’est que nos clients prennent conscience du caractère
précaire et provisoire de ce compte. Cette autorisation comptable ne doit en aucun cas
créer l’illusion d’un partage définitif.

La conjugalité est aujourd’hui complexe. Le concubin d’avant-hier est le pacsé d’hier, le


marié d’aujourd’hui, le divorcé de demain et le « recomposé » d’après-demain.

Je n’ose pas vous dire « Méfions nous de l’amour ».

Et pourtant, nous savons qu’en région parisienne, 50% des couples se séparent. En
simplifiant, on pourrait légitimement penser que 50% de nos couples vendeurs se
séparent.

Alors permettez moi de dire malgré tout : « Méfions nous des amours chaotiques de nos
clients » et anticipons les conséquences des séparations en germe qui nous sont
révélées au cours de l’instruction du dossier !

Et pour ces réflexes d’anticipation, nous avons besoin de l’aide de nos collaboratrices et
collaborateurs.

Car c’est bien vous qui êtes en communication à flux tendu avec nos clients tout le long du
traitement du dossier. C’est vous qui êtes en mesure d’allumer les clignotants qui nous
permettront d’anticiper un risque potentiel et d’éteindre l’incendie avant qu’il ne se
propage.

Nous rejoignons là le devoir de curiosité et de vigilance dont vous ont parlé mes
compagnons de tribune.

Et de façon plus positive, nous rejoignons également le Projet des Notaires de France
2020 dont l’un des objectifs est d’étendre le conseil au-delà des frontières de l’acte à
établir.

Ce qu’attendent aujourd’hui nos clients, ce n’est plus simplement un bel acte. Ils le
considèrent comme acquit.

Ce qu’ils attendent :

- C’est une attention à leur situation personnelle et à leur besoins ;

- C’est un suivi global et personnalisé de leur dossier, très en amont de la signature ;

- C’est une alerte sur leurs situations juridiques inconfortables, même provoquées par eux-
mêmes, souvent en toute innocence.

1
Voir annexes, le document « EPOUX COMMUNS EN BIENS - AUTORISATION DE REPARTITION COMPTABLE DE PRIX DE
VENTE NE VALANT PAS PARTAGE »
URN 2011 – Questions contentieuses - Rémi JULIEN SAINT-AMAND 4
ŏ Actualité fiscale
ŏ Actualité juridique

URN 2011 – 7 mars 2011 – Palais des Congrès de Paris


Actualité fiscale
Me Peggy BAJEUX-QUEMENER
Notaire à Arpajon

Je vais, dans un premier temps, aborder avec vous l'actualité fiscale et,
notamment, l'incidence sur la pratique notariale, de la loi de finances pour 2011 et de
celle rectificative pour 2010.

Nous aborderons, essentiellement, 5 dispositions intéressant le droit immobilier


et le droit de la famille, et plus précisément :

x la loi Scellier (I)


x la majoration du taux de l'impôt sur les plus-values immobilières (II)
x le prêt à taux zéro « plus » (III),
x la suppression des déclarations de revenus multiples (IV),
x et enfin la taxation des contrats d'assurance-vie multi-supports (V)

Commençons par la loi Scellier.

I - Nouvelles dispositions relatives à la loi SCELLIER

Vous savez que jusqu'au 31 décembre 2010, les investisseurs locatifs


bénéficiaient d'une réduction d'impôt sur le revenu, égale à 25% du prix d'acquisition
étalé sur 9 ans.

Cette disposition était valable tant pour les immeubles dits "BBC" (bâtiments
basse consommation), que non BBC.

Depuis le 1er janvier 2011, il y a lieu d'opérer une double distinction :

x d'une part, entre les contrats de réservation enregistrés ou déposés au


rang des minutes d'un notaire, avant le 31 décembre 2010, et les contrats de
réservation qui ne l’ont pas été,

x et d'autre part, entre les immeubles dits BBC et les immeubles ne


répondant pas à cette norme.

Le tableau ci-après matérialise cette distinction.

URN 2011 – Actualité juridique – Peggy BAJEUX-QUEMENER 1


LOI SCELLIER : TAUX DE REDUCTION APPLICABLE

Bâtiment BBC Bâtiment non BBC

Contrat de Contrat de Contrat de Contrat de


réservation réservation ni réservation réservation ni
Signature de déposé ou déposé, ni déposé ou déposé, ni
l’acte enregistré enregistré enregistré enregistré
authentique avant le avant le avant le avant le
31/12/2010 31/12/2010 31/12/2010 31/12/2010

Entre le 1er et
25% 22% 25% 13%
le 30/01/2011
Entre le
31/01/2011 et 25% 22% 15% 13%
le 30/03/2011
A partir du
22% 22% 13% 13%
31/03/2011
LOI SCELLIER : SECTEUR INTERMEDIAIRE
Signature
avant le 6% 6% 6% 6%
31/12/2010
Signature
après le 5% 5% 5% 5%
01/01/2011

On peut y lire : que pour les immeubles dits BBC, si le contrat de réservation a
été déposé ou enregistré avant le 31 décembre 2010, le taux de réduction sera
maintenu à 25%, dés lors que la signature de l'acte authentique intervient avant le 30
mars 2011.

Dans tous les autres cas, et à partir du 31 mars prochain, tous les
investissements locatifs dans des immeubles neufs BBC donneront droit à une
réduction d'impôt de 22%.

En revanche, pour les immeubles ne répondant pas à la norme BBC, si le


contrat de réservation a été déposé ou enregistré avant le 31 décembre 2010, le
taux de réduction sera de 15% si la signature de l'acte a lieu avant le 30 mars 2011.

Pour tous les autres cas, et à partir du 31 mars prochain, tous les
investissements locatifs dans des immeubles neufs non BBC donneront, quant à eux,
droit à une réduction d'impôt de 13%.

Mais qu'en est-il alors du secteur intermédiaire, c'est à dire lorsque la location a
été consentie, à des conditions de loyers plus restrictives, pour les locataires qui
satisfont à certaines conditions de ressources?

URN 2011 – Actualité juridique – Peggy BAJEUX-QUEMENER 2


Auparavant, les investisseurs du secteur intermédiaire, bénéficiaient d'un
complément de réduction d'impôt de 2% par an, du prix de revient du logement, entre
la 9ème et la 15ème année, par période triennale, renouvelable une fois.
Avec les nouvelles dispositions fiscales, ce taux sera calculé non plus
annuellement, mais directement par période triennale, et avec le rabot fiscal, le taux de
réduction d'impôt ne sera plus de 6 % tous les 3 ans, mais de 5% tous les 3 ans.

Donc, depuis le 1er janvier 2011, le taux de réduction complémentaire s'élève à


5% par période triennale.

Finalement, 3 chiffres sont à retenir pour la loi SCELLIER, à partir du 31 mars


2011:
- 22% pour les immeubles BBC,

- 13% pour les immeubles non BBC,

- Et 5% tous les 3 ans entre la 9ème et la 15ème année pour le secteur


intermédiaire.

Après ce bref rappel relatif à la loi Scellier, intéressons-nous aux plus-values


immobilières.

II - Majoration du taux de l'impôt sur les plus-values immobilières

Imaginons que l'illustre Maître CONSEIL reçoive la visite de Mademoiselle


Justine QUESTION.

Elle lui expose qu'elle s'apprête à s'expatrier à MADRID le 1er septembre


prochain, et l'interroge sur le montant de l'impôt sur la plus-value qui lui sera retenu,
sur le prix de vente des biens qu'elle détient en France, c'est-à-dire :

x sa résidence principale à PARIS,


x et sa résidence secondaire à ANNECY, lui appartenant depuis moins de 15
ans.

Maître CONSEIL confirme tout d'abord à Mademoiselle Justine QUESTION, que


les exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières s'appliquent essentiellement
:
- lors de la vente de la résidence principale,

- et pour les ventes de biens détenus depuis plus de 15 ans.

Il lui explique alors, que, pour les cessions qui ne sont pas exonérées, le taux de
l'impôt sur la plus-value est passé depuis le 1er janvier 2011 de 28,10% à 31,30%.

Par conséquent, si Mademoiselle CONSEIL vend, par exemple, sa résidence


secondaire avant de s'expatrier, elle sera taxée au taux global de 31,30%.

URN 2011 – Actualité juridique – Peggy BAJEUX-QUEMENER 3


TAUX D'IMPOSITION DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

Avant le 1er janvier Depuis le 1er janvier


2011 2011
Taux d'imposition 16% 19%
Prélèvements 12,10% 12,30%
sociaux
Taux global 28,10 % 31,30%
d'imposition

Cette augmentation de 3,20% au total résulte de l'article 6 de la loi de finances


pour 2011, et s'explique, comme vous pouvez le constater sur le tableau qui s'affiche :

- d'une part, par la hausse de 3 points, du taux d'imposition des plus-values


immobilières, réalisées par les particuliers, pour le porter de 16% à 19%.

- Et d'autre part par la hausse de 0,20% du taux du prélèvement social sur les
revenus du capital, qui porte le taux global des prélèvements sociaux de
12,10% à 12,30%.

Soit un taux d’imposition global aujourd’hui de 31,30% .

La vente de la résidence principale de Mademoiselle QUESTION ne soulève pas


de problème particulier, avant son départ, puisqu'elle sera exonérée comme telle.

En revanche, après avoir déménagé en Espagne, Mademoiselle QUESTION sera


fiscalement devenue non résidente.

Et pour les non-résidents, l'article 91 de la loi de finances pour 2011 a supprimé


l'exonération, des plus-values réalisées lors de la seconde cession de leur habitation
en France.

Ce qui veut dire, que la cliente de Maître CONSEIL, pourra bénéficier de


l'exonération uniquement pour la première cession, puisque désormais,
l'exonération des non-résidents est limitée à une seule résidence par contribuable et à
condition toutefois :

1/ d'avoir été fiscalement domiciliée en France, de manière continue


pendant au moins 2 ans, à un moment quelconque antérieurement à la
cession.

2/ et d'avoir la libre disposition du bien, au moins depuis le 1er janvier de


l'année précédant la cession.

Dans notre cas, si Mademoiselle Justine QUESTION vend après avoir déménagé
en Espagne, le bien de PARIS, qui constituait jusqu’alors sa résidence principale, et
qu'elle remplit les conditions que nous venons de voir, elle bénéficiera, de

URN 2011 – Actualité juridique – Peggy BAJEUX-QUEMENER 4


l'exonération, de l’impôt sur les plus-values immobilières, comme portant sur la
première cession du bien.

Si elle vend par la suite sa résidence d’ANNECY, elle ne bénéficiera donc plus
d’aucune exonération, puisqu'il s'agira d'une seconde cession qui sera taxée, au taux
de 19%, au lieu de 16% précédemment. Ce nouveau taux de 19% étant le taux
applicable pour les résidents d'un état membre de l'union européenne, ou, d'un état
partie à l'accord sur l'espace économique européen.

Finalement, avec la loi de finances pour 2011, on en revient à la situation qui


existait avant le 1er janvier 2006, c'est-à-dire exonération d'une seule cession par
non-résident.

III - Le prêt à taux zéro "plus", "PTZ+" ou prêt à taux zéro "renforcé

Abordons à présent le nouveau prêt à taux zéro: le prêt à taux zéro "plus",
"PTZ+"dit aussi prêt à taux zéro "renforcé".

L'article 90 de la loi de finances pour 2011 instaure un nouveau prêt à taux zéro
"renforcé" destiné à financer la construction ou l'acquisition de la résidence principale
des personnes physiques, avec ou sans travaux.

Il remplace en fait, plusieurs dispositifs, notamment :

x l'ancien prêt à taux zéro


x mais aussi le crédit d'impôt sur le revenu, au titre des intérêts d'emprunt.

Auparavant ces prêts sans intérêts étaient réservés aux personnes physiques,
dont les ressources n'excédaient pas certains seuils.

L'article 90 de la loi, prévoit que ce prêt à taux zéro "plus", bénéficiera aux
personnes physiques, qualifiées de primo-accédants, c'est-à-dire n'ayant pas été
propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, qui
précèdent l'émission de l'offre.

Mais l'octroi de ce prêt n'est plus subordonné au respect de conditions de


ressources comme précédemment. En revanche, les ressources des personnes
destinées à occuper le logement auront une influence sur la durée et le montant du
prêt. On prend donc en compte le foyer fiscal.

Ce nouveau prêt à taux zéro renforcé s'appliquera aux prêts émis jusqu'au 31
décembre 2014.

Le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt, de l'habitation principale, est


supprimé pour toute offre de prêt émise depuis le 1er janvier 2011.

URN 2011 – Actualité juridique – Peggy BAJEUX-QUEMENER 5


Toutefois ce crédit d'impôt pourra être maintenu à certaines conditions. Il faudra
en effet, que tous les prêts concourant au financement de l'habitation principale aient
fait l'objet d'une offre, avant le 1er janvier 2011 et ceci, sous réserve :

x tout d'abord, que l'acquisition du logement achevé ou en état futur


d'achèvement intervienne au plus tard le 30 septembre 2011,

x ou, s'agissant d'opérations de construction, que la déclaration d'ouverture de


chantier intervienne au plus tard le 30 septembre 2011.

Les taux de réduction encore applicables apparaissent ci-après et sont fixés :

TAUX DE REDUCTION D'IMPOT


AU TITRE DES INTERETS D'EMPRUNT
(offre de prêt nécessairement émise avant le 1er janvier 2011)

Logements neufs Logements neufs Logements


BBC non BBC anciens

acquis ou construits

en 2010 en 2011

première 40% 30% 25% 40%


annuité
annuités 40% 15% 10% 20%
suivantes pendant 6 ans Pendant pendant pendant 4 ans
4 ans 4 ans

x pour les logements neufs bénéficiant du label BBC à 40% du montant des
intérêts, au titre des 7 premières annuités de remboursement,

x pour les logements ne bénéficiant pas de ce label BBC :

- et acquis ou construits en 2010 la réduction sera de 30% la première


annuité et de 15% au titre des 4 années suivantes,

- et pour les logements acquis ou construits en 2011 la réduction sera de


25% la première annuité et de 10% au titre des 4 années suivantes,

x Enfin pour les logements anciens : 40% pour la première annuité et 20% au
titre des 4 années suivantes.

Finalement 4 points essentiels sont à retenir pour le prêt à taux zéro renforcé :

- Il doit s'agir du financement de la résidence principale,

URN 2011 – Actualité juridique – Peggy BAJEUX-QUEMENER 6


- D'une primo accession, dans le sens, n'ayant pas été propriétaire au
cours des 2 dernières années,

- Pas de plafond de conditions de ressources pour l'emprunteur,

- Et enfin suppression de la déduction des intérêts d'emprunt du prêt


finançant la résidence principale

Voici donc exposé ce que la loi de finances pour 2011 et celle rectificative pour
2010 ont apporté comme modifications essentielles intéressant le droit immobilier, et
plus particulièrement la pratique notariale.

IV - La suppression des déclarations de revenus multiples

Retournons à présent, quelques instants, en l'étude de Maître CONSEIL.

Rappelez-vous il avait reçu Mademoiselle Justine QUESTION.


Aujourd'hui, il reçoit sa sœur, Corinne.

Mademoiselle Corinne QUESTION l'interroge, cette fois, sur sa future déclaration


d'impôt. En effet, elle projette de se marier juste avant le départ de sa sœur en
Espagne, le 27 août prochain.

Jusqu'à l'année dernière, chaque fois qu'il y avait formation d'un nouveau foyer
fiscal, une déclaration d'impôt était nécessaire. En cas de mariage, conclusion d'un
PACS, ou encore en cas de séparation, divorce ou rupture de PACS, il fallait établir 3
déclarations d'impôts.

Maître CONSEIL expose à Corinne QUESTION la situation nouvelle.

L'article 95 de la loi de finances pour 2011 a réformé les règles d'imposition, en


cas de changement de situation matrimoniale en cours d'année.

En effet, la loi qui s'appliquera, à compter de l'imposition des revenus 2011,


prévoit désormais que :

URN 2011 – Actualité juridique – Peggy BAJEUX-QUEMENER 7


Régime actuel Régime nouveau

Mariage / conclusion 3 déclarations Option entre:


d'un PACS - 1 déclaration conjointe
- ou 2 déclarations séparées pour
toute l'année d'imposition

Séparation / divorce / 3 déclarations 2 déclarations séparées


rupture de PACS

Décès de l'époux ou 2 déclarations 2 déclarations:


du partenaire - 1 déclaration commune entre le
1er janvier et la date du décès
- 1 déclaration séparée du conjoint
survivant de la date du décès au 31
décembre

x pour l'ensemble des revenus, de l'année du mariage ou de la


conclusion du PACS il y aura une imposition commune unique, des
époux ou partenaires, soit une seule déclaration.
Toutefois, les contribuables conservent un droit d'option, pour l'imposition
distincte de leurs revenus, sur l'ensemble de l'année : soit 2 déclarations
au maximum au lieu de 3 précédemment.

x pour les revenus de l'année de la séparation, du divorce ou de la


rupture de PACS, il y aura une imposition séparée des époux ou
partenaires (soit également 2 déclarations contre 3 précédemment).

Cette réforme va avoir également un impact sur la solidarité de paiement.

Les époux ou partenaires d'un PACS sont en effet solidaires, du paiement de


l'impôt sur le revenu, lorsqu'ils sont soumis à imposition commune.

Or, en cas d'option pour une imposition distincte, les contribuables ne seront
pas solidairement responsables, du paiement de l'impôt sur le revenu. Il en sera de
même l'année de la séparation, du divorce ou de la rupture du PACS, puisque les
contribuables seront soumis à une imposition distincte pour l'année entière.

Enfin précisons que la date à prendre en compte désormais, en cas de


changement en cours d'année, de la situation matrimoniale des contribuables, sera
celle existant au 31 décembre de l'année d'imposition et non plus au 1er janvier.

URN 2011 – Actualité juridique – Peggy BAJEUX-QUEMENER 8


Les dispositions concernant le décès de l'un des époux ou partenaires sont
maintenues, à savoir : 2 déclarations.

Toutefois, à compter de l’imposition des revenus 2011, l’obligation de


souscription, par les ayants-droit du défunt, de la déclaration de revenus de ce dernier,
peut intervenir désormais, dans le délai normal de déclaration, et non plus, dans les 6
mois du décès.

La déclaration d’ISF devra toujours, quant à elle, être produite dans les 6 mois de
la date du décès.

J’attire particulièrement votre attention, sur le fait, que depuis le 1er janvier
2011, les notaires sont personnellement passibles des majorations de retard, de 10%
ou 40%, lorsqu’ils ont accepté, à la demande des ayants-droit, d’assumer les
obligations déclaratives en matière d’impôt sur le revenu ou d’ISF.

Majoration de 10% en cas de dépôt de la déclaration dans les 30 jours suivant


mise en demeure

Et majoration de 40% si la déclaration n'a pas été déposée dans les 30 jours
suivant mise en demeure
Je vous laisse tirer toutes les conclusions de ce nouvel alinéa de l'article 1840 C
du Code général des impôts.

V - Imposition des contrats d'assurance-vie multi-supports

Le dernier point que nous évoquerons ensemble concerne l’imposition des


contrats d’assurance-vie multi-supports.
Les contrats d’assurances vie, peuvent être souscrits:
- soit en euros (contrats dits « mono-support »),
- soit en unités de compte (c'est-à-dire en parts d’OPCVM, actions ou
obligations),
- soit enfin en euros et en unités de compte, ce sont alors les contrats dits
« multi-supports »

Dans le cadre de la contribution des revenus de l’épargne au financement de la


dette sociale, l’article 22 de la loi de finances pour 2011 a prévu que dorénavant:

- le rythme de l’imposition aux prélèvements sociaux, du compartiment euros


des contrats multi-supports, serait calqué sur celui des contrats en euros, qui sont
soumis à cette imposition dés leur inscription en compte.

De façon complémentaire, l’assujettissement des produits de contrats de


capitalisation est, quant à lui, prévu lors du dénouement du contrat ou lors du décès
de l’assuré.

L’assiette de la contribution est alors calculée, déduction faite, des produits ayant
déjà supporté les prélèvements sociaux lors de leur inscription aux contrats, nets de
ces prélèvements.

URN 2011 – Actualité juridique – Peggy BAJEUX-QUEMENER 9


Ce système d’assujettissement anticipé, du compartiment euros des contrats,
peut conduire un assuré, à acquitter une somme supérieure à celle qui aurait été due
au dénouement du contrat, notamment si la performance des unités de compte est
inférieure à celle prévue et génère une moins-value globale du contrat.

C’est pourquoi la loi a prévu lors du dénouement, ou au décès de l’assuré, un


mécanisme de reversement au contrat, de l’excédent des prélèvements acquittés
lors de l’inscription des produits, par rapport aux prélèvements qui sont calculés sur
l’ensemble des produits attachés au contrat multi-supports.

Le taux des prélèvements retenu sera celui en vigueur à la date du dénouement du


contrat.

C'est-à-dire qu’il y aura lieu de comparer :


- les prélèvements payés aux taux qui étaient en vigueur chaque année
- Avec le montant des prélèvements qui serait dû, au taux en vigueur à la
date du dénouement, en intégrant les produits déjà soumis aux
prélèvements.

Et l’ensemble de ces dispositions s’appliquera aux produits inscrits aux contrats à


compter du 1er juillet 2011.

URN 2011 – Actualité juridique – Peggy BAJEUX-QUEMENER 10


Actualité juridique
Me Jacques GRANIER
Notaire à Sartrouville

ŏ L’acte sous contreseing d’avocat

ŏ La publicité foncière

ŏ Le mode de paiement du prix de vente

ŏ Le PACS

ŏ Le site des Notaires d’Europe : www.cnue.eu

URN 2011 – Actualité juridique – Jacques GRANIER


ŏ Comment modifier les conséquences des donations déjà
consenties en fonction des circonstances de la vie
ŏ De quelques fausses bonnes idées en matière de donation…

URN 2011 – 7 mars 2011 – Palais des Congrès de Paris


DONATIONS : Comment modifier les conséquences de donations déjà
consenties en fonction des circonstances de la vie ?

Voyage initiatique au pays des libéralités - Donner et retenir prévaut

Me Catherine ASSELIN
Notaire à Thoiry

Me Magali VINGERON
Notaire à Claye-Souilly

Me Oliver PIQUET
Notaire à Longjumeau

Le règlement anticipé des successions se fait aujourd’hui de plus en plus tôt. Si,
autrefois, les donateurs étaient le plus souvent âgés d’environ 60 à 65 ans, il n’est
pas rare aujourd’hui que, pour profiter des avantages fiscaux, une donation-partage
ne soit effectuée alors que le ou les donateurs ont à peine atteint la cinquantaine,
voire la quarantaine.

L’activisme souvent irresponsable des ingénieurs du patrimoine incite souvent les


donateurs à prendre position de plus en plus tôt.

Si, au moment de consentir la donation, l’opération est souvent opportune et la


satisfaction générale, tant du côté des donateurs que des donataires, la règle fiscale
changeante jointe à l’allongement de la vie et à la proportion de familles
recomposées, expliquent pourquoi le(s) donateur(s) peut souhaiter revenir sur les
donations faites.

Il serait alors facile de lui répondre : «Donner et retenir ne vaut».

Le débat serait alors clos. Mais, pour autant, la solution ne serait pas satisfaisante
pour le client.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 1
Aussi, et fort heureusement pour lui, notre droit contemporain, s’il n’admet pas une
remise en cause en elle-même de la donation d’origine, offre des solutions pouvant
permettre d’en réduire voire gommer les effets.

Nous vous convions à l’examen de ces situations. Ceux qui en connaissent pourront
y trouver de nouvelles idées. Pour ceux qui ne traitent pas des successions, il
prendra la forme d’un voyage initiatique.

Les raisons qui peuvent amener le(s) donateur(s), en accord ou non avec le(s)
donataire(s) à vouloir revenir sur une donation préalablement consentie peuvent être
de plusieurs ordres. Nous vous proposons de les étudier sous les angles suivants :

1°) Une modification de l’affection

2°) Un changement dû aux aléas de l’existence et aux accidents de la vie

3°) Une modification de la valeur de certains biens donnés a suscité une rupture de
l’équilibre entre les enfants qui est devenue intolérable

4°) Une altération du climat familial caractérisée par l’obstruction systématique ou le


silence de l’un des enfants

5°) Une volonté du bénéficiaire d’une donation-partage de s’effacer au profit de ses


propres enfants

6°) Une volonté commune des réservataires de répartir la succession selon les
souhaits du conjoint survivant au mépris éventuel de la réserve.

I - Une modification de l’affection


ŹMe Catherine ASSELIN

Face à des situations de modification d’affectation, situations finalement assez


classiques, il y lieu de réfléchir aux solutions à apporter à des clients qui
souhaiteraient modifier les dispositions qu’ils avaient prises avant le changement de
situation, ou en prendre de nouvelles.

Plusieurs solutions pourront leur être proposées et nous en retiendrons trois :


1 - La clause de rapport forfaitaire
2 - Le changement du secteur d’imputation

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 2
3 - L’adoption des enfants du conjoint

Dans les développements qui vont suivre, il sera considéré que le donataire
sera acceptant de la succession de son auteur.

1 - La clause du rapport forfaitaire

En application des dispositions de l’article 860 du Code Civil, « le rapport est


dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à
l’époque de la donation ».

Et il est précisé dans son 3ème alinéa "le tout sauf stipulation contraire dans
l’acte de donation"

S’il résulte d’une telle stipulation que la valeur sujette à rapport est inférieure à
celle résultant des règles d’évaluation prévue par l’article 922 du Code civil, la
différence forme un avantage indirect acquis au donataire « hors part
successorale ». Cette technique permet de figer la valeur imputable sur la réserve.

L’avantage indirect résultant de la différence entre la valeur sujette à rapport


et la valeur du bien calculé au jour de l’ouverture de la succession est acquis au
donataire hors part successorale.

a) Date et forme de la clause dérogatoire

Il résulte du dernier alinéa de l’article 860 du Code Civil « le tout sauf


stipulation contraire dans l’acte. » Il n’est pas à douter, bien que cela ne soit pas
exprès, qu’une clause dérogatoire peut être stipulée dans un acte ultérieur, acte
authentique en la forme des donations. Mais dans la mesure où la modification
allège l’obligation au rapport, elle pourrait valablement résulter d’une disposition
testamentaire.

Donateur et donataire peuvent déroger au régime légal et établir un nouvel


acte stipulant cette clause dérogatoire :

ŏ stipuler par exemple que le rapport sera dû de la valeur du bien au jour de


son décès, ou encore, en cas de vente de sa valeur au jour de l’aliénation.
Cette dernière modalité revenant à exclure : un donataire a parfois du mal à
accepter que ses cohéritiers bénéficient des plus-values relatives à un bien
qu’il a pris l’initiative d’acquérir ; il s’agit d’une dérogation au principe mais
quand même avec une variation.

Mais les parties peuvent également fixer le rapport à une somme invariable :

ŏ par exemple la valeur du bien au jour de la donation,


ŏ ou encore une somme forfaitaire.

Toutes ces possibilités, et d’autres encore sont valables.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 3
b) Imputation d’une libéralité assortie d’une clause de rapport forfaitaire
et mode de calcul

La valeur, au jour du décès, du bien donné est réunie aux biens existant pour
déterminer la masse de calcul de la quotité disponible mais seule la valeur forfaitaire
indiquée dans l’acte de donation sera imputée sur la réserve du gratifié, le surplus
s’imputera sur la quotité disponible.

Conformément à l’article 860 du Code civil, lorsque le rapport conventionnel


ne rend le donataire comptable que d’une valeur inférieure à celle dont il était
redevable à défaut de clause particulière, la libéralité prend une nature mixte :

ŏ rapportable à concurrence de la valeur restituable,


ŏ préciputaire pour le surplus.

Elle donne donc lieu à une double imputation :

ŏ à hauteur de sa valeur de sa valeur rapportable, elle s’impute


principalement sur la réserve du gratifié et subsidiairement sur la quotité
disponible,
ŏ le surplus s’impute uniquement sur le disponible.

Si la clause aménageant le rapport est postérieure à la libéralité, le préciput


qu’elle génère doit être imputée à cette date (et non à celle de la donation initiale).

Si la fraction rapportable de la libéralité donne lieu à une imputation


subsidiaire sur le disponible, il faut se poser la question de l’ordre de l’imputation.

L’imputation subsidiaire doit elle se faire avant, après, ou concurremment


avec l’imputation de la fraction préciputaire.

Puisque c’est cet ordre qui déterminera la fraction qui subira la réduction.

Il y a divergence en doctrine sur la solution. Certains auteurs notamment le


Professeur CATALA retient l’imputation prioritaire de la fraction préciputaire,
Monsieur MORIN se prononce pour l’imputation prioritaire de la fraction rapportable,
et le Professeur MATHIEU pour l’imputation concurrente.

Ce dernier justifiant cette solution par l’idée qu’il s’agit de donations


simultanées.

La stipulation d’un rapport forfaitaire a eu pour résultat d’avantager le gratifié


au-delà de ce qu’il aurait dû si sa donation avait été préciputaire.

De nombreux auteurs voient dans ce système un moyen d’entacher la règle


du respect de l’intégrité de la réserve.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 4
Cette situation s’aggrave lorsqu’il y a à la fois rapport forfaitaire et imputation
sur la réserve globale.

En effet, le donataire bénéficie ainsi seul de toutes les plus values qui se
produisent au cours de l’indivision.

Mais attention, l’objectif souvent recherché par donateur et donataire


d’avantager ce dernier, pourrait ne pas être atteint et au contraire, se retourner
contre lui.

On peut ainsi imaginer le cas d’un bien dont la valeur se serait complètement
effondrée, et dont le donataire devrait quand même rapporté la valeur qui avait été
figée par les stipulations de l’acte.

Dans cette hypothèse, il pourrait toujours décider de rapporter le bien en


nature en application des dispositions de l’article 859 du Code civil (à condition qu’il
n’en ait pas été privé par le donateur).

Mais l’aménagement du rapport en valeur ne vaut il pas à lui seul exclusion


tacite de la faculté de rapporter en nature.

Dans le sens de la possibilité de rapporter en nature :

ŏ les termes généraux de l’article 859 du Code civil ;


ŏ la reconstitution du patrimoine successoral à l’identique ;
ŏ et la logique que le donataire n’est pas à rapporter plus que ce qu’il a reçu.

2 - Le changement du secteur d’imputation

Les articles 919-1 et 919-2 du Code civil déterminent le secteur d’imputation


d’une donation.
ŏ la donation en avancement de part successorale s’impute sur la part
de réserve du donataire, et subsidiairement sur la quotité disponible
ŏ celle consentie hors part successorale s’impute sur la quotité
disponible.

Il peut arriver qu’un donateur ayant consenti une donation en avancement de


part successorale au profit de l’un de ses enfants regrette cette imputation et
souhaite, postérieurement à cette donation, modifié cette situation, et vouloir que
cette donation soit hors part successorale. Cette volonté répond généralement au
désir d’accroître la part de l’enfant donataire, de lui permettre de bénéficier, outre de
sa part de réserve, de toute ou partie de la quotité disponible (et corrélativement de
diminuer la part du ou des autres).

Il est alors facile de lui suggérer d’établir, souvent d’ailleurs en accord avec le
donataire, un nouvel acte stipulant que, contrairement à ce qui avait été prévu
initialement, la donation sera hors part successorale, et s’imputera sur la quotité
disponible et non sur la réserve du donataire.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 5
Pourtant le résultat n’est pas toujours celui escompté. En effet, la donation en
avance de part successorale, s’imputant donc sur la réserve, se révèle parfois plus
intéressante qu’une imputation postérieure sur la quotité disponible.

a) Les moyens et la date

En application des dispositions de l’article 919-1 du Code Civil, la donation


faite en avancement de part successorale (…) s’impute sur la part de réserve du
donataire et subsidiairement sur la quotité disponible, s’il n’en a été convenu
autrement dans l’acte de donation, l’excédent est sujet à réduction.

Le principe de la modification ne pose pas de difficulté particulière. Elle est


prévue par l’article 919 alinéa 2 du Code civil dans ces termes : « La déclaration que
la donation est hors part successorale pourra être faite soit par l’acte, soit
postérieurement dans la forme des dispositions entre vifs ou testamentaires ».

Donc pour être valable, cette modification peut intervenir du vivant du


donateur (dans les formes des actes de donation), soit au décès par volonté
exprimée dans un testament.

Les conséquences de cette modification vont résulter de la date de la prise en


compte de la modification.

Pour l’imputation, devons nous retenir la date à laquelle la donation a été


initialement consentie ou la date de la modification ?

A première vue, il pourrait sembler logique de retenir la date de la donation.

En effet, le deuxième acte ne remet pas en cause la donation : même


donateur, même donataire, même bien, seule une modalité de cette donation est
modifiée. On pourrait imaginer que la donation s'imputerait en retenant la date à
laquelle elle a été consentie.

Pourtant, il n’en est rien, la doctrine a retenu l’imputation au jour où la


donation a acquis le caractère préciputaire. Et ce quelle que soit la volonté du
disposant. En effet, il est impossible de stipuler aux termes de l’acte modificatif la
rétroactivité de cette modification à la date de l’acte de donation.

Le fondement se trouve dans la protection des tiers et notamment des autres


donataires postérieurs qui ne doivent pas, au décès de leur auteur, se trouvaient
primés par un autre donataire du seul fait de la volonté du donateur défunt.

De cette affirmation que la donation prend rang à la date de la modification, il


en découle les conséquences évoquées ci-après

b) Les conséquences

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 6
La donation en avancement de part successorale s’imputant prioritairement
sur la réserve et subsidiairement sur la quotité disponible, le gratifié, dans ces
conditions, peut donc recevoir, par cette donation, plus que sa part de réserve
individuelle. Sans vous présenter un exposé chiffré qui risquerait d’être fastidieux, il
est important de relever que le surplus de la donation, imputé sur la quotité
disponible, ne doit pas être considéré comme un avantage préciputaire, dès lors que
toute la donation a été stipulée en avancement de part successorale. Cette règle non
inscrite dans la loi résulte d’une jurisprudence ancienne (Civ. 8 février 1898).

Contrairement à ce maintien de l’avance de part successorale et à l’imputation


subsidiaire, la modification du secteur d’imputation si elle intervient à une date où la
quotité disponible est déjà entamée compte tenu d’autres donations intervenues
postérieurement à cette donation mais avant le changement du secteur d’imputation,
ne permettra pas au donataire de recueillir sa réserve et la donation.

En effet, cette première donation s’imputera sur la quotité disponible, après


les libéralités qui auraient pu être faites à d’autres gratifiés, entre sa date et la date
de la modification. Si ces libéralités absorbent toute ou partie de la quotité disponible,
la première donation sera partiellement ou totalement réduite, anéantissant ainsi
l’avantage que le donataire souhaitait lui conférer.

Le donataire peut ainsi ne recevoir que sa part de réserve ….

En conclusion, cette modification peut permettre de parvenir au résultat


souhaité, mais elle peut également être contre-productive

3 - L’adoption de l’enfant de l’autre conjoint

a) L’adoption de l’enfant du conjoint lui permet de venir à la succession


de l’adoptant

L’adoption, quelque soit simple ou plénière, crée un lien de parenté entre


l’adoptant et l’adopté.
Dans la succession de l’adoptant, l’adopté simple, enfant du conjoint, vient en
concours avec les autres enfants adoptifs et avec les enfants issus de l’adoptant ou
les descendants ; il exclut les ascendants et les collatéraux de l’adoptant.

L’adopté simple dispose d’une réserve et peut faire réduire les libéralités
excédant la quotité disponible même celles antérieures à l’adoption.
Attention, il est utile de rappeler que le lien d’adoption doit exister au jour où
s’ouvre la succession pour permettre à l’enfant adoptif de faire valoir ses droits Dès
lors, il est absolument indispensable de vérifier que l’adoption simple n’a pas été
révoquée.

1) Enfant ayant fait l’objet d’une adoption plénière

L’enfant qui fait l’objet d’une adoption plénière est totalement intégré dans sa
famille adoptive et une vocation successorale réciproque est crée entre lui et tous les
membres de cette famille. Il est considéré comme un enfant issu de l’adoptant.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 7
L’adopté succède non seulement à ses père et père adoptifs mais également,
soit de son chef, soit par représentation, à leurs ascendants et collatéraux, qu’ils
soient privilégiés ou ordinaires.
La vocation successorale de l’adopté profite également à ses descendants.
De la même manière, les père et mère adoptifs, et leurs ascendants et
collatéraux, succèdent l’adopté et à ses descendants.
(Par contre, mais tout à fait logiquement, le conjoint de l’adoptant qui n’est lui-
même adoptant qui n’a aucun lien avec l’adopté, lui est totalement étranger sur le
plan successoral)

L’adopté et ses descendants ont droit à la même réserve qu’un enfant issu
des adoptants dans leurs successions et celles de leurs ascendants.
De leur côté, les père et mère adoptifs de leurs ascendants ont dans la
succession de l’adopté, les droits prévus par le Code Civil (étant ici rappelé que
depuis la loi du 23 juin 2006, les ascendants n’ont plus de réserve)

2) Enfant ayant fait l’objet d’une adoption simple

L’adoption simple crée un lien de parenté entre l’adoptant et l’adopté.


Ce lien s’étend aux enfants de l’adopté sans tenir compte de la qualité de la
filiation des enfants de l’adopté.

Dans la succession de l’adoptant, l’adopté simple vient en concours avec les


autres enfants adoptifs et avec les enfants issus de l’adoptant ou leurs descendants.
Il exclut les ascendants et les collatéraux de l’adoptant.
Les descendants de l’adopté quelle que soit la qualité de leur filiation héritent
de leur chef ou par représentation conformément au droit commun

L’adopté simple ayant dans la succession des membres de la famille de


l’adoptant les mêmes droits successoraux qu’un enfant issu de l’adoptant, il vient à
sa succession, soit de son chef, soit par représentation (chaque fois qu’elle est
admise).

En conséquence, l’adopté simple peut recueillir la succession des ascendants


de l’adoptant, celle de ses descendants ou celles de ses collatéraux, privilégiés ou
ordinaires. Il en est de même pour les descendants de l’adopté simple.
Mais ils n’ont pas, en application de l’article 368 du Code Civil, la qualité de
réservataires à l’égard des ascendants de l’adoptant. En conséquence, l’adopté (ou
ses descendants) n’est pas admis à demander la réduction des libéralités consenties
par l’ascendant de l’adoptant, et si la réduction est demandée par un réservataire,
l’adopté ne peut profiter de la réduction.

b) L’adoption de l’enfant de l’autre conjoint accroît les droits


conventionnels et légaux du conjoint survivant.

Dans les successions ouvertes depuis le 1er juillet 2002, le conjoint survivant,
non divorcé et contre lequel n’existe pas de jugement de séparation de corps ayant
force de chose jugée, a la qualité de successible. Il est appelé à la succession de
son époux, soit seul, soit en concours avec les parents du défunt.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 8
Le défunt a pu décider d’accroître les droits légaux du conjoint de manière
conventionnelle en lui faisant bénéficier de la quotité disponible spéciale entre époux
mais aussi par des avantages résultant de conventions matrimoniales.

1) L’accroissement des droits conventionnels

En application de l’article 1527 du Code Civil, « Les avantages que l’un ou


l’autre des époux peut retirer des clauses d’une communauté conventionnelle, ainsi
que ceux qui peuvent résulter de la confusion du mobilier ou les dettes, ne sont
regardés comme des donations.
« Néanmoins, au cas où il y aurait des enfants qui ne serait pas issus des
deux époux, toute convention qui aurait pour conséquence de donner à l’un des
époux au-delà de la portion réglée par l’article 1094-1, au titre « Des donations entre
vifs et des testaments », sera sans effet pour tout l’excédent ;(…) »

La loi du 3 décembre 2001 a modifié la rédaction de cet article qui a substitué


l’expression « enfants qui ne seraient pas issus des deux époux » à celle d’ « enfants
d’un précédent mariage ».

Des auteurs ont précisé cette notion d’ «enfants issus des deux époux» en
faisant observer qu’il paraissait «logique d’ajouter les enfants adopté par les deux
époux qui sont aussi leurs héritiers» et qu’étaient concernés les enfants adoptifs des
deux époux, qu’ils aient fait l’objet d’une adoption simple ou d’une adoption plénière,
l’adoption conférant aux enfants adoptés les mêmes droits que ceux des enfants
légitimes ou naturels.

En conséquence, il convient de considérer que la rédaction de l’article 1527


du Code civil depuis de la loi de 2001 englobe les enfants d’une première union
adoptée par le conjoint dans la catégorie «enfants issus des deux époux».

Cette position a été confirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 7 juin


2006 (Cass. Civ.1re, 7 Juin 2006) et réaffirmée par un arrêt de la même Cour du 11
février 2009 (Cass. Civ.1re , 11 février 2009), mettant ainsi fin à un débat qui divisait
les juridictions du fond.

L’action en retranchement se justifie par le fait que l’enfant non commun n’est
pas successible du conjoint de son auteur. De sorte que, si son auteur décède le
premier, l’enfant risque d’être privé définitivement des biens transmis en vertu de
l’avantage matrimonial au conjoint il n’est pas successible, et il faut donc lui
permettre de faire valoir son droit à réserve.

Mais la situation de l’enfant, antérieurement adopté par le conjoint est toute


autre puisque l’adoption, fût-elle simple, lui confère la qualité d’héritier réservataire
de l’adoptant. Il parait donc logique de fermer l’action en retranchement à tous les
enfants communs des deux époux, légitimes, naturels ou adoptifs.

On voit donc ici que l’adoption de l’enfant du conjoint permet d’accroître les
droits conventionnels de l’adoptant (conjoint survivant) dans la mesure où il n’a plus

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 9
à craindre l’exercice de l’action en retranchement accordée l’enfant d’une précédente
union, mais fermée à celui qui a été adopté.

2) L’accroissement des droits légaux

En effet, lorsque tous les enfants du défunt sont issus des deux époux, le
conjoint survivant, en dehors de toute libéralité, recueille, à son choix, l’usufruit de la
totalité des biens existants ou la propriété d’un quart des biens.

Au contraire, en présence d’enfant(s) d’une précédente union, le conjoint


survivant est privé de ce choix et reçoit exclusivement un quart en pleine propriété.

Les enfants issus des deux époux, au sens de l’article 757 du Code civil, sont
souvent des enfants nés de leur union, mais il ne fait aucun doute qu’il convient d’y
ajouter les enfants adoptés qui sont également leurs héritiers légaux, ayant droit à
une réserve.

c) L’adoption de l’enfant du conjoint restreint corrélativement les droits


des enfants de l’adoptant

Les enfants d’une personne sont héritiers légaux et ont, en outre, la qualité
d’héritier réservataire.

L’article 913 du Code civil énonce :

« Les libéralités, soit par actes entre vifs, soit par testament, ne pourront
excéder la moitié des biens du disposant, s’il ne laisse à son décès d’un enfant ; le
tiers, s’il laisse deux enfants ; le quart, s’il en laisse trois ou un plus grand nombre ».

De cette rédaction, issue de la loi du 23 juin 2006, il résulte que le lien de


filiation n’a aucune importance dans la détermination de la réserve globale. Peu
importe que la filiation soit légitime, naturelle ou adoptive.
L’enfant adopté est donc pris en compte, exactement comme les autres
enfants légitimes ou naturels, pour le calcul de la réserve globale.
En revanche, il y a lieu de rappeler que l’adopté simple n’a pas la qualité
d’héritier réservataire de l’ascendant de l’adoptant et dans ce cas il faut donc faire
abstraction de l’adopté simple pur le calcul de la réserve dans la succession de
l’auteur de l’adoptant (par définition décédé)

d) La fragilité des donations-partages consenties avant l’adoption

L’article 1078 du Code civil prévoit que, sauf convention contraire, les biens
donnés seront, pour l’imputation et le calcul de la réserve, évalués au jour de la
donation-partage, à condition que tous les héritiers réservataires vivants ou
représentés au décès aient reçu un lot dans le partage anticipé et l’aient
expressément accepté.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 10
L’adoption d’un enfant postérieurement à l’établissement d’une donation-
partage sera de nature à remettre en cause la méthode d’évaluation des biens
donnés pour l’imputation et le calcul de la réserve, puisque la condition que tous les
héritiers réservataires vivants ou représentés au décès aient reçu un lot dans le
partage anticipé ne sera plus remplie.

II. Un changement dû aux aléas de l’existence et aux accidents de la vie


Ź Me Olivier PIQUET

On peut souhaiter revenir sur une donation pour une raison due aux aléas de
l’existence et aux accidents de la vie.

Ces aléas de l’existence n’ont rien d’exceptionnel. Nous en rencontrons


fréquemment dans nos études. La semaine dernière, j’en ai encore eu confirmation
avec la visite de la famille LEPRINCE. En 2003, Monsieur et Madame LEPRINCE
étaient alors âgés de 52 et 50 ans. Ils avaient et ont toujours un fils, Jacques, et une
fille, Céline. Au niveau patrimonial, ils étaient propriétaires de leur résidence
principale, d’un appartement à Paris, qui était loué, d’un appartement à Lille, qui lui
était libre, et de divers placements financiers, pour un montant conséquent,
notamment en produits dérivés. Leur fille devait prochainement débuter ses études
universitaires à Lille. Aussi, les parents avaient décidé de lui faire donation de
l’appartement qu’ils y possédaient. La semaine dernière, les parents reviennent à
l’étude pour m’indiquer que leur situation financière est aujourd’hui catastrophique :

x Monsieur a été licencié à l’été 2010 et n’a pas retrouvé d’emploi depuis
x Madame est retraitée
x Leurs placements financiers se sont effondrés
x Le locataire de l’appartement de Paris ne paie plus ses loyers depuis des
mois
x Leur résidence principale nécessite des travaux importants, notamment la
réfection de toiture qui fuit.

Ne pouvant assumer ses dépenses, ils souhaitent récupérer l’appartement de Lille.

La volonté de remise en cause d’une donation peut également résulter d’un


accident de la vie. L’apparition soudaine d’une très grave maladie du donateur peut
susciter un urgent besoin de liquidités. La cessation de toute activité professionnelle
jointe au coût important de l’hospitalisation peuvent créer des difficultés financières
incontournables. La situation peut encore s’aggraver si le conjoint doit lui aussi
cesser son activité professionnelle pour l’entourer de ses soins et de son affection.
Là encore, les donateurs peuvent souhaiter récupérer le bien donné.

Tout d’abord, nous supposerons que le devoir de secours des enfants ne


pourra pas être actionné, soit que les enfants ne seront pas en capacité de subvenir
aux besoins de leurs parents, soit même que leurs parents ne souhaiteront tout
simplement pas le demander, peut-être par orgueil.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 11
Nous supposerons également que dans l’un et l’autre cas, nous ne pourrons
faire jouer les causes de nullité de l’acte de donation prévues par les articles 953 et
suivants du Code civil que sont l’ingratitude et l’inexécution des charges. L’idée n’est
en effet pas de sanctionner le donataire avec qui l’entente demeure.

La donation ne pourra pas plus être révoquée unilatéralement, la donation


étant par nature un acte irrévocable.

La donation pourrait alors être résolue d’un commun accord entre donateur et
donataire. Cependant, la donation étant un acte irrévocable, elle ne peut être
purement et simplement annulée. Cette « résolution » sera en conséquence
constitutive d’une nouvelle libéralité qualifiée de donation en sens inverse,
engendrant un retour du bien donné dans le patrimoine du donateur d’origine par
nouvelle donation de la part du donataire d’origine. Cette nouvelle libéralité pourra
notamment donner lieu à la perception de droits de donation et devra faire l’objet,
éventuellement, d’une nouvelle publicité foncière.

Au-delà de ces aspects, cette donation en sens inverse n’est-elle pas


dangereuse au regard de la succession des parents ? En effet, puisque cette
donation en sens inverse procède d’une nouvelle libéralité, qu’il n’y a pas annulation
pure et simple de la donation d’origine, la question qui se pose est de savoir s’il
faudra tenir compte de la donation originaire par Monsieur et Madame LEPRINCE à
leurs enfants lors de la liquidation de leurs successions respectives.

A priori, la donation en sens inverse n’ayant pas effacé la donation initiale, il y


a eu deux transferts de propriété successifs. La donation par les parents à l'enfant
puis par l'enfant aux parents sont deux contrats autonomes, devant chacun produire
leurs effets de droit. Aussi, la doctrine représentée par Monsieur DURANTON et
Messieurs AUBRY et RAU notamment considérait qu'il y avait lieu, lors de la
succession des parents, de tenir compte à la fois du bien donné par les parents au
titre des biens existants dans la succession, lorsque tel était effectivement le cas, et
qu'il devait également en être fait rapport par le donataire. Cela revient à
comptabiliser potentiellement deux fois le bien dans la succession.

Monsieur DEMOLOMBE s'est opposé à l'application de cette "double peine" et


a fini par rallier à sa position l'ensemble de la doctrine de sorte qu'aujourd'hui, il est
admis qu'il n'y a pas lieu de faire rapport de la donation initiale à la succession des
parents.

Les raisons qui ont amené la doctrine à s'opposer à ce rapport sont


premièrement que ce rapport ne serait pas conforme à l’esprit de la loi. En effet, l’un
des principes de la réunion fictive n’est-il pas de réintégrer dans le patrimoine des
donateurs les biens aliénés par ceux-ci par acte à titre gratuit ? Ce bien donné est
effectivement sorti du patrimoine des donateurs mais il en a été fait retour par suite
de la donation en sens inverse. Ainsi, le bien se retrouvant effectivement dans la
succession des donateurs, il serait particulièrement inéquitable de comptabiliser le
bien donné une première fois en tant que bien existant à la succession du donateur
puis, une seconde fois, au titre des rapport/réunion fictive en tant que bien donné.
Ceci provoquerait d’ailleurs un déséquilibre entre les enfants alors même que les

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 12
règles du rapport et de la réunion fictive ont pour objectif de rétablir l’équilibre entre
les enfants.

Pour illustrer cela, imaginons un père avec deux enfants, un fils et une fille.
Monsieur fait donation à son fils d’un appartement d’une valeur de 100.000 euros.
Son fils lui fait quelques années plus tard une donation en sens inverse de ce même
appartement. Puis, le père décède. Dépend de la succession du père le seul
appartement, toujours d’une valeur de 100.000 euros. En supposant la donation
originaire, du père à son fils, en avancement de part successorale, si l’on appliquait
les règles du rapport et de la réunion fictive, l’actif de succession s’élèverait alors à la
somme de 200.000 Euros, soit pour chaque enfant, une part de 100.000 euros. Le
fils serait réputé avoir été gratifié de sa part, de sorte que l’appartement reviendrait
intégralement à sa sœur alors même que le fils n’aura concrètement rien reçu de son
père puisqu’il aura restitué le bien qui lui avait été donné.

La seconde raison pour laquelle la doctrine n'est opposée au rapport du bien


donné puis restitué est que comptabiliser deux fois le bien donné, une fois au titre
des biens existants et une fois au titre de la réunion fictive ou du rapport, reviendrait
à doubler artificiellement la valeur de ce bien. Or, ceci n'a économiquement aucun
sens. Dans notre exemple ci-dessus, l’appartement ne vaut pas plus de 100.000
Euros. Le rapport ou la réunion fictive ne peuvent en doubler la valeur.

Mais, ceci n'est vrai que si c'est le même bien qui fait l'objet de la donation
initiale et de la donation en sens inverse. En effet, si l'objet des donations est
différent, et notamment si le fils vendait le bien pour faire donation du produit de la
vente à ses parents, il y aurait là deux donations différentes, quant à leur objet, ce
qui exigerait qu'on comptabilise la donation initiale au titre du rapport et la donation
par l'enfant aux parents au titre des biens existants.

En conclusion, la donation en sens inverse est donc tout à fait possible et elle
présente en outre l’avantage d’être totalement neutre au niveau de la succession des
donateurs si l'objet des donations est identique, anéantissant les effets de la
donation originaire.

Ma Consœur, Maître ASSELIN, vous expliquera, tout à l’heure, combien ce


mécanisme est utile lorsque le donataire d’origine n’est pas en mesure d’aliéner le
bien initialement donné, ne pouvant garantir le tiers acquéreur.

Maître ASSELIN nous exposera que la donation en sens inverse est le


meilleur moyen de permettre, en l’absence d’enfants, de pouvoir vendre le bien. En
effet, face à l’obstruction, l’incapacité ou l’éloignement de l’un des frères ou sœur du
premier donataire, la vente pourra se faire.

Mais, avant cela, je laisse la parole à Maître Magali VIGNERON qui va nous
expliquer comment rétablir l’équilibre entre les enfants là où une modification
importante de la valeur de certains biens donnés a créé un déséquilibre important.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 13
III - Une modification de la valeur de certains biens donnés a suscité une
rupture de l’équilibre entre les enfants, qui est devenue intolérable
Ź Me Magali VIGNERON

MODIFICATION DE LA VALEUR DE CERTAINS BIENS DONNES

Rappel du cas :

Des parents ont consenti des donations simples à deux de leurs trois enfants.
La fille aînée a reçu, en 2006, le fonds de commerce familial de librairie dont elle
était alors salariée, d’une valeur de 200.000,00 Euros et son frère cadet, jeune cadre
ingénieur prometteur, a été gratifié, il y a un an, d’une somme de 200.000,00 Euros
pour l’aider à créer sa société. Les donateurs viennent de prendre leur retraite et
souhaitent répartir équitablement leur patrimoine entre leurs trois enfants. Le jeune
ingénieur est aujourd’hui titulaire de parts dans une société florissante, acquise au
moyen des fonds donnés, tandis que la fille aînée a été victime de la crise et le fonds
de commerce a perdu la moitié de sa valeur.

La modification des valeurs des biens donnés a suscité une rupture de


l’équilibre qui avait été institué originairement entre les deux enfants et ce
déséquilibre devient intolérable tant pour les donateurs que pour les donataires.

La solution va consister à incorporer dans une donation-partage les libéralités


faites antérieurement et à gratifier le troisième enfant pour rétablir l’équilibre
souhaité.

Les biens antérieurement donnés seront réévalués à la date de l’incorporation


où à la date de la dernière donation.

A l’occasion de l’incorporation, donateur et donataire peuvent convenir de


changer les attributions antérieures.

Avant d’aborder les aspects techniques de ce mécanisme d’incorporation de


libéralités dans une donation-partage, voici quelques rappels pratiques :

ŏ L’incorporation à la donation partage des donations antérieures faites aux


copartagés, est prévue par l’article 1078-1 du Code civil.
ŏ La donation partage peut ne comprendre que des biens antérieurement
donnés. Elle permet alors à l’ascendant d’affermir son œuvre libérale passée en
excluant tout rapport et en diminuant le risque de réduction si elle recueille l’adhésion
de tous les réservataires.
ŏ Toutes les donations antérieurement faites aux copartagés peuvent être
incorporées (ainsi peuvent parfaitement être incorporés les dons manuels, donations
déguisées ou indirectes ou même une ancienne donation-partage).

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 14
ŏ L’incorporation d’une donation n’est soumise à aucune autre condition que
le consentement du donataire auquel elle a été consentie ;
ŏ L’allotissement revêt, en principe, le même caractère (avancement de part
successorale ou préciput) que la donation incorporée, mais le contraire peut être
convenu : un avancement de part successorale peut devenir préciput ou
inversement.

L’incorporation de biens antérieurement donnés dans une donation-partage


présente donc un intérêt particulier dans le cas, le plus fréquent, où la donation-
partage est consentie aux descendants. Au décès du donateur, les donations
antérieures non incorporées seront prises en compte, pour l’imputation et le calcul de
la réserve, pour leur valeur au jour du décès.

En revanche, les biens donnés par donation-partage seront, en principe


évalués au jour de l’acte.

A défaut d’incorporation, les donations antérieures risquent d’être surévaluées


par rapport aux biens compris dans la donation-partage d’où un risque accru de
réduction. A l’inverse, si les donations antérieures ont été incorporées, elles seront
évaluées à la même date que la donation partage pour le calcul de la réserve, soit en
principe au jour de l’acte de donation partage. Le risque de réduction sera diminué si
tous les enfants acceptent un lot, compte tenu de l’unicité de la date d’évaluation des
biens donnés.

Seul inconvénient de l’opération, la donation antérieure une fois incorporée


prendra rang à la date de la donation-partage, perdant ainsi le bénéfice de
l’antériorité dans l’ordre des imputations.

I - La technique de l’incorporation

L’incorporation de libéralités antérieurement consenties dans une nouvelle


donation-partage peut prendre la forme d’une incorporation en valeur ou bien d’une
incorporation en nature.
L’incorporation en valeur suppose que les biens antérieurement donnés sont
maintenus au même donataire alors que l’incorporation en nature correspond au cas
dans lequel les biens incorporés sont attribués à un autre que le gratifié initial.

a) L’incorporation en valeur

Les biens ayant été donnés lors d’une ou plusieurs précédentes donations
sont incorporées dans la donation partage mais sont maintenus au même donataire.
Dans ce cas, se posent les problèmes de la fixation de la date et de la méthode
d’évaluation des biens.

Concernant la date d’évaluation, deux principes importants sont à retenir :

Tout d’abord, il est d’ordre public que les évaluations des biens donnés
antérieurement comme celles des biens présents doivent être faites à la même date,

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 15
c’est à dire la date applicable à l’ensemble de la donation partage. Il s’agit d’une
règle impérative à laquelle les parties ne peuvent déroger.

Toutefois, l’article 1078 du Code civil permet aux parties de fixer une date
d’évaluation autre que celle du jour de la donation partage si les conditions visées
par ce texte sont réunies (allotissement et acceptation de tous les enfants ; absence
de réserve d’usufruit sur une somme d’argent).

Ainsi, la date d’évaluation des biens précédemment donnés peut être fixée
d’un commun accord entre les parties à une date antérieure au partage. Ainsi si la
donation-partage ne comprend que des donations incorporées, les parties pourraient
choisir une date d’évaluation unique antérieure à la donation-partage mais on ne
pourrait, bien sûr, remonter au-delà de la dernière en date des donations.

La date peut également être fixée à une date postérieure au partage : par
exemple au décès de l’ascendant ou encore à la date de la dernière acceptation par
les donataires de la donation-partage les gratifiant.

Toutefois, la fixation de cette date à une époque postérieure au partage n’est


pas sans risque puisque cela suppose que l’équilibre ou le déséquilibre crée au sein
de la donation-partage ne sera connu qu’au jour de la réalisation de l’événement et
dépendra d’éléments inconnus au jour de la libéralité et fluctuants comme la
modification des valeurs des biens ou leur aliénation.

Si la donation-partage ne comprend que des biens nouvellement donnés ou


biens a la fois des biens incorporés et des biens nouvellement donnés, la date
unique pourrait être soit celle de la donation-partage soit une date postérieure.

Concernant la méthode d’évaluation, il faut rappeler que la valeur à retenir


concernant les biens incorporés, sera fixée comme en matière de rapport ou de
réunion fictive, en tenant compte de son état à l’époque de la donation. Il conviendra
de tenir compte des modifications intervenues fortuitement sur cet état, c'est-à-dire
celles qui sont indépendantes des faits du gratifié. Par contre les améliorations ou
impenses supportées par le donataire ne doivent pas être prises en compte dans
l’évaluation à faire du bien.
Si le bien a été aliéné sans qu’un nouveau bien ne lui ait été subrogé, la
valeur à incorporer à la donation partage sera celle du bien à l’époque de l’aliénation.
Si un nouveau bien a été subrogé au bien donné qui a été aliéné, c’est la
valeur de ce nouveau bien qui devra être prise en compte dans la donation partage.

Il y aura donc une unification pour le calcul éventuel de la quotité disponible


de la succession de l’ascendant donateur, de l’évaluation tant des biens donnés
antérieurement que de ceux nouvellement donnés aux termes de la donation-
partage, ce qui permettra de rendre le calcul plus simple puisque les valeurs seront
connues et cela favorisera la paix des familles.

b) Incorporation en nature

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 16
Dans cette hypothèse où, les biens antérieurement donnés et incorporés à la
donation-partage sont attribués à un autre que le gratifié initial, il faudra tenir compte
des modifications apportées au bien par le donataire d’origine.

Cas particulier : celui dans lequel le gratifié par donation-partage a grevé le


bien reçu de charges. Dans cette hypothèse, le bien donné a subi une moins value
de son chef et il sera nécessaire d’en tenir compte pour son évaluation. La solution
serait donc d’ajouter aux droits de l’attributaire le montant de la dette hypothécaire et
de diminuer ceux du gratifié initial d’autant.

Au contraire, si le bien donné et incorporé à la nouvelle donation-partage a


profité d’une plus-value à l’initiative du donataire, les copartageants lui seront
redevables d’une indemnité proportionnelle à l’amélioration.

Enfin, si le bien initialement donné a été aliéné, et qu’un nouveau bien lui ait
été subrogé il est tout a fait possible que la nouvelle attribution porte sur le bien
subrogé.

Après avoir fixé la date et la méthode d’évaluation des biens précédemment


donnés et incorporés dans la donation-partage, celle-ci peut également modifier la
nature de la libéralité d’origine ou encore stipuler ou supprimer certaines charges et
conditions figurant dans les libéralités originaires.

II - Modifications qui peuvent être apportées à la donation initiale à la


faveur de l’incorporation

L’incorporation d’une donation initiale à une nouvelle donation-partage est le


moyen non seulement de rééquilibrer les attributions faites aux gratifiés mais elle
peut également permettre de modifier les caractéristiques de la libéralité d’origine et
d’attribuer un bien précédemment donné à un autre enfant que le donataire d’origine.

a) Modification du caractère de la libéralité.

Lors de l’incorporation à la donation-partage, il est possible, avec l’accord du


gratifié, de transformer une donation hors part successorale antérieure en une
donation en avancement de part successorale conformément aux dispositions de
l’article 1078-2 du Code civil. Une telle modification n’aura pas pour effet de rendre la
libéralité rapportable, puisqu’une donation-partage n’est jamais rapportable à la
succession du donateur. Mais si la libéralité a pour bénéficiaires les descendants du
disposant, elle s’imputera prioritairement sur la part de réserve du gratifié et
subsidiairement sur la quotité disponible pour l’excédent.

Réciproquement, toujours si les bénéficiaires sont des descendants du


donateur, il est possible lors de l’incorporation de transformer une donation en
avancement de part successorale antérieure en une donation hors part successorale
qui s’imputera donc sur la quotité disponible, avec risque de réduction en cas de
dépassement de cette quotité disponible.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 17
b) Changement d’attributaire

L’incorporation permet également un changement d’attributaire. Si la loi


n’envisage pas cette faculté, la majorité des auteurs l’admette1 et l’administration
fiscale également puisqu’elle taxe l’opération au droit de partage et ce, alors même
que le changement d’attributaire porte sur un bien acquis en emploi ou en remploi du
bien donné.
Cette technique permet d’égaliser les lots ou de répondre de manière plus
adéquate aux besoins des gratifiés. Ainsi le changement d’attributaire dans une
nouvelle donation-partage pourra, par exemple, permettre à un héritier initialement
gratifié de partager son lot plutôt que de supporter le poids financier d’une soulte qui
serait mise à sa charge lors du règlement de la succession de son auteur donateur.

L’incorporation avec attribution du bien a un autre que le donataire originaire


s’analyse, s’agissant des charges et conditions, en la résolution de la donation
initiale suivie d’une nouvelle donation.

En conséquence, toutes les clauses particulières qui avaient été stipulées


dans la donation initiale disparaissent et la nouvelle donation ne peut être soumise
qu’aux conditions spécialement prévues dans la donation partage.

c) Autres modifications possibles

L’incorporation d’une ancienne libéralité peut être également l’occasion de


supprimer le droit de retour conventionnel, les charges initialement stipulées ou
encore la clause d’inaliénabilité.

Toutefois, il n’est pas toujours possible de revenir sur toutes les conditions de
la donation originale.
Ainsi, il semble improbable de revenir sur la condition d’entrée du bien donné
dans la communauté existant entre le gratifié et son conjoint pour le faire sortir
rétroactivement du patrimoine commun et le rendre propre à l’époux donataire. Le
principe de l’immutabilité des régimes matrimoniaux s’y oppose.

Concernant la clause d’inaliénabilité, celle-ci ne peut être stipulée dans la


nouvelle donation partage contenant attribution du bien antérieurement donné au
même donataire, si elle n’existait pas dans la libéralité initiale.
En effet, il est inconcevable de rendre inaliénable un bien qui par hypothèse
appartient déjà au donataire. La clause d’inaliénabilité ne pourra être nouvellement
stipulée dans la donation-partage, à l’occasion de l’incorporation, qu’au sujet d’un
bien qui sera attribué à un autre gratifié que celui de la donation d’origine.

Enfin, l’incorporation de biens donnés au sein d’une donation-partage peut


permettre au donateur de modifier les modalités et délais de paiement des soultes
qui ont pu être stipulées dans la libéralité incorporée. Par exemple, l’incorporation
peut être utilisée pour supprimer une soulte initialement mise à la charge d’un des

1
M. GRIMALDI, Libéralités, partage d’ascendants, LITEC 2000 n° 1775, note 86.

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donataires partagés et payable au décès du donateur, si de nouveaux biens sont
donnés pour équilibrer les lots.

En conséquence de ce qui précède, le Notaire rédacteur de la donation


partage contenant incorporation d’une libéralité antérieure doit vérifier si les clauses
dont elle était assortie sont maintenues ou non en l’indiquant expressément dans son
acte.

III – Traitement fiscal de la donation-partage contenant incorporation


d’une libéralité antérieure

Lorsque la donation-partage ne comporte aucune donation-nouvelle, la


convention ayant uniquement pour objet de constater l’incorporation de donations
antérieures déjà imposées aux droits de mutation à titre gratuit, l’opération n’entraîne
aucun droit de mutation, conformément aux dispositions de l’article 776 A du Code
général des impôts, et ce, même si la donation antérieure est réévaluée pour tenir
compte de la valeur actuelle des biens.

En revanche, le droit de partage de 1,1% est dû sur la valeur actuelle des


donations incorporées à la donation-partage. Toutes les incorporations de donations
antérieures font partie intégrante de la masse à partager et sont soumises au droit de
partage, qu’elles soient faites en valeur ou en nature. En outre, si le bien incorporé
est un immeuble, la donation-partage doit être publiée à la conservation des
hypothèques et donne lieu au paiement du salaire du conservateur sur la valeur de
l’immeuble.

La loi de finances rectificative pour 2010 précise que le droit de partage


s’applique également lorsque la convention de réincorporation prévoit, lors de la
donation-partage, la réattribution du bien initialement donné au profit d’un
descendant du premier donataire.

Toutefois, une mesure anti-abus est prévue pour éviter que cette règle
permette de donner un bien d’abord à un enfant puis de la réattribuer très
rapidement à un petits-enfants afin de bénéficier des droits de donations applicables
entre parents et enfants, plus favorables que ceux applicables entre grands parents
et petits enfant. Ainsi le texte prévoit que, par exception à l’application du droit de
partage, la réattribution du bien à des descendants du donataire initial est soumise
aux droits de mutation à titre gratuit lorsque la donation initiale a été effectuée moins
de six ans avant la donation-partage. Dans cette situation, les droits de donation sont
dus au tarif applicable entre grands-parents et petits-enfants c'est-à-dire selon le lien
de parenté entre l’ascendant qui organise le partage de ses biens et ses petits
enfants allotis en lieu et place de leur père ou mère. Toutefois les droits payés lors
de la première donation sont imputables sur ceux dus à raison de la réincorporation
du bien dans le cadre du partage.

Si la donation-partage réalisée prévoit non seulement l’incorporation de


donations antérieures mais également la donation de nouveaux biens par le
donateur, la taxation de ces nouveaux biens aux droits de mutation à titre gratuit est

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 19
effectuée dans les conditions de droit commun. Quant à l’incorporation des donations
antérieures, elle donne lieu au droit de partage de 1,1%.

Il est à noter que la modification de la nature de la libéralité d’origine


n’entraîne la perception d’aucune taxe particulière.

Pour conclure, l’incorporation de biens antérieurement donnés dans une


donation-partage va permettre aux donateurs de redistribuer les cartes pour
retrouver l’équilibre familial souhaité.

Dans notre cas, les donateurs pourraient consentir une donation-partage à


leurs trois enfants laquelle inclurait le fonds de commerce et les parts de la société
acquises au moyen des fonds donnés au fils cadet ainsi que la pleine propriété de
leur résidence secondaire en Bretagne. Cette donation-partage réattribuerait le fonds
de commerce au troisième enfant nouvellement gratifié, qui souhaite relever le
challenge de la reprise de l’activité, incorporerait la donation faite au fils cadet pour la
valeur actuelle des parts de sociétés et gratifierait la fille aînée au moyen de la
résidence en Bretagne. La nouvelle donation-partage bénéficiera ainsi de la stabilité
des donations-partages puisque chaque enfant sera gratifié et pour le cas où une
différence de valeur des lots existerait, une soulte pourrait être stipulée à la charge
du donataire le moins gratifié.

L’incorporation peut présenter un autre avantage, celle ou le lot attribué à l’un des
enfants a été gravement sous-évalué. L’enfant attributaire souhaite vendre ce bien et
cette sous-estimation devient manifeste. Les donataires copartagés refusent alors de
donner le consentement de l’article 924-4 du Code civil à moins de percevoir une
indemnité. Il n’est pas possible de leur verser purement et simplement une somme
pour obtenir leur consentement, il y aurait là un pacte sur succession future prohibé.
Si l’on souhaite que cet accord prenne une forme parfaitement juridique, il convient
d’incorporer la première donation-partage dans une nouvelle donation-partage dans
le cadre de laquelle les biens seront réévalués et la somme sera versée sous forme
de complément de soulte.

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IV - Une altération du climat familial caractérisée par l’obstruction
systématique ou le silence de l’un des enfants
Ź Me Catherine ASSELIN

1 – Les raisons de l’intervention des cohéritiers réservataires

Les descendants sont des héritiers réservataires. L’article 913 du Code civil
fixe le taux de la quotité disponible (dont chaque personne peut disposer) et a
contrario celui de la réserve selon le nombre d’enfant.

Une personne pourrait parfaitement envisager pour faire obstacle à cette


réserve de disposer de son vivant de l’ensemble de ces biens et faire ainsi qu’au jour
de son décès, il n’y ait plus aucun bien.

La technique qui permet de garantir un héritier qu’il sera rempli de sa réserve


est la réduction prévue par les articles 920 et suivants du Code civil. Il est formé une
masse de tous les biens existant au décès du donateur, auxquels sont réunis
fictivement les biens dont il a été disposé par donation entre vifs, pour leur valeur à
l’ouverture de la succession (après déduction des dettes ou charges qui les grèvent).
Sur cette masse, il sera calculé, eu égard à la qualité des héritiers, la quotité dont le
défunt a pu disposer.

Lorsqu’une libéralité excède la quotité disponible, le gratifié doit indemniser


les héritiers réservataires à concurrence de la portion excessive de la libéralité, quel
que soit cet excédent. Après discussion préalable des biens du débiteur de
l’indemnité, et en cas d’insolvabilité de ce dernier, les héritiers réservataires peuvent
exercer l’action contre les tiers détenteurs de l’immeuble donné et aliéné par le
donataire.
Les tiers détenteurs pourraient donc par le jeu de cet action se trouvaient
dépossédés du bien régulièrement acquis. Cette situation est évidemment
inacceptable et c’est pour cette raison qu’il est prévu que cette action ne pourra être
mise en œuvre si les cohéritiers ont consenti à l’aliénation.

En effet, l’article 924-4 du Code civil prévoit :

« Lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les


héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l’aliénation du bien donné, aucun
héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers
intéressés a été recueilli, ne peut exercer l’action contre les tiers détenteurs. »

À défaut de pouvoir obtenir cette intervention, différentes solutions ont été


envisagées par les praticiens :
- consignation du prix de vente,
- obligation d’emploi du prix de vente avec subrogation d’un nouveau bien,
assortie d’une hypothèque sur ce nouveau bien,

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 21
- caution bancaire,
- nantir d’un contrat d’assurance vie…

Solutions souvent onéreuses, et pas totalement satisfaisantes ni pour le


vendeur, ni pour l’acquéreur.

C’est donc l’intervention de l’héritier réservataire, et elle seule, qui permet de


sécuriser la transaction et de garantir l’acquéreur qu’il ne subira aucun trouble à ce
titre.
À défaut, il pourra être envisagé « d’anéantir » la donation initialement
consentie.

2 – La donation en sens inverse

Face à une situation de blocage, caractérisée par l’obstruction systématique


ou le silence d’un cohéritier présomptif, le donateur d’origine et le donataire,
propriétaire actuel du bien, pourraient décider de la résolution amiable de cette
donation. Dans la mesure où aucune cause de résolution ne peut être invoquée
(inexécution des charges, ingratitude), la restitution envisagée s’analyse en une
donation en sens inverse. Elle ne pourra intervenir que si donateur et donataire
d’origine l’acceptent et elle donnera lieu au paiement des droits de mutation à titre
gratuit entre le nouveau donateur (donataire à l’origine) et le nouveau donataire
(originairement donateur).

Ce procédé ne fait pas disparaître juridiquement la première donation. Mais


les règles du rapport et de la réduction s’en trouvent modifiées.

La question se pose de savoir si du fait de ces deux transferts successifs, le


bien sera compté deux fois dans le patrimoine du donateur : une première fois au
titre de la réunion fictive des biens donnés et une deuxième fois en qualité de bien
reçu par donation.

Si le bien rentre dans le patrimoine du donateur d’origine à titre onéreux (il


rachète le bien), ou à titre gratuit parce qu’il en hérite, il devra effectivement être
compté deux fois.
A l’inverse, si le bien a réintégré le patrimoine du donateur par
anéantissement de la donation, le bien n’est comptabilisé qu’une fois en tant que
bien existant et il n’y a pas lieu à réunion fictive (renvoi au sujet traité ci-dessus par
Me Olivier PIQUET).

Mais si cette opération a pour effet de faire revenir le bien dans le patrimoine
du donateur d’origine, et d’effacer les conséquences la première donation, elle n’est
pas sans conséquence dans la succession du donataire d’origine devenu donateur.

En effet, le descendant gratifié s’appauvrit : la donation qu’il consent à son


auteur devra être réunie fictivement lors de sa succession et sera éventuellement
sujette à réduction.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 22
Pour garantir les tiers acquéreurs, conformément à ce qui a été exposé ci-
dessus, il sera nécessaire d’obtenir le consentement des héritiers réservataires du
nouveau donateur (donc de ses enfants). Il s’agira de tous les enfants nés et vivants
et l’enfant simplement conçu pour autant qu’il naisse ultérieurement viable.
En ce qui concerne les enfants mineurs, le consentement sera exprimé par les
administrateurs légaux autorisés par le juge des tutelles.
A défaut de consentement des enfants, le risque d’action contre les tiers
détenteurs de l’immeuble existera toujours.

Le prix de vente reviendra évidemment au propriétaire donc au donateur


devenu donataire.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 23
V - Une volonté du bénéficiaire d’une donation-partage de s’effacer au profit
de ses enfants

Ź Me Magali VIGNERON

Rappel du cas sociologique : Le bénéficiaire d’une donation-partage souhaite ne


rien recevoir de plus dans la succession du donateur que les biens dont il a été
gratifié. Etant proche de la retraite, il souhaite que ses propres enfants viennent
directement à la succession de leurs grands-parents.
Le bénéficiaire de la donation-partage pourrait envisager de renoncer à la
succession du donateur s’il avait l’assurance, alors qu’il n’est plus successible, de
conserver les droits qu’il tient de cette donation-partage.
Æ Il souhaite que les biens dépendant de la succession du donateur
reviennent à ses propres enfants.
Æ Il souhaite avoir l’assurance que les règles d’imputation applicables en
vertu de la donation-partage lui seront maintenues.
Æ Enfin il souhaite être assuré que l’évaluation des biens donnés lors de
la donation-partage ne sera pas remise en cause.

Sur le plan civil, la donation-partage n’est jamais rapportable à la succession


du donateur et l’évaluation des biens donnés pour le calcul de la réserve est, sous
certaines conditions, effectuée au jour de la libéralité, et non au jour du décès. Cette
règle intéresse de prime abord les libéralités consenties aux descendants.

Après l’ouverture de la succession du donateur, les effets de la donation-


partage consentie au profit de descendants peuvent se résumer comme suit :

ŏ En cas d’acceptation pure et simple, la donation-partage constitue, sauf


clause contraire, une avance de part successorale imputable sur la part de réserve
du gratifié ou, pour les donations-partages transgénérationnelles, sur la part de
réserve revenant à sa souche. Si le lot excède la part de réserve du bénéficiaire ou
celle de sa souche, l’excédent s’impute sur la quotité disponible, mais la donation ne
donne pas lieu au rapport. Les excédents de lots sont donc définitivement acquis
dans la limite de la réserve. Dans l’hypothèse, rare, où le donateur a stipulé aux
termes de la donation-partage que la libéralité était consentie hors part successorale,
le bien s’imputera sur la quotité disponible.

ŏ En cas d’acceptation à concurrence de l’actif net, la doctrine dominante


estime, contrairement à une décision ancienne (Cour d’appel de Paris, 21 avril
19422) que les biens donnés échappent aux poursuites des créanciers successoraux
parce qu’ils ne sont plus la propriété du donateur au jour de son décès.

2
CA PARIS, 21 avril 1942, D.C 1943 27 note Lalou.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 24
ŏ En cas de renonciation de l’enfant gratifié à la succession de son auteur, la
liquidation s’établit sur d’autres bases profondément modifiées par la réforme du 23
juin 2006.

Avant cette réforme, les règles étaient relativement simples : en cas de


renonciation, le renonçant devenait étranger à la succession, son lot dégénérait en
une donation préciputaire imputable sur la quotité disponible réductible pour le
surplus et était évalué valeur décès, les copartagés acceptants conservaient quant à
eux les avantages de la donation-partage : fixité des valeurs, imputation sur la
réserve et subsidiairement sur la quotité disponible sans rapport effectif.

Pour les successions ouvertes depuis le 1er janvier 2007, les choses sont un
peu plus complexes. En effet, le législateur a permis la représentation des héritiers
renonçants qui était jusque là impossible et ce, afin de favoriser les transmissions sur
plusieurs générations. Tout va se passer dans ce cas comme si le renonçant avait
accepté la succession. Ce sont ses représentants qui vont profiter à sa place de sa
part héréditaire et de sa réserve.

L’article 913 du Code civil prévoit que l’enfant renonçant est pris en compte
dans le nombre d’enfants laissés par le défunt donateur pour le calcul de la quotité
disponible lorsqu’il est représenté. Les descendants du renonçant venant par
représentation ne sont alors comptés que pour l’enfant dont ils tiennent la place dans
la succession du disposant. Le taux de la réserve est donc déterminé en fonction du
nombre de souches, sans distinguer selon que les héritiers viennent à la succession
de leur propre chef ou par représentation. Comme toutes les libéralités consenties
par le défunt, les donations faites au renonçant entrent dans la masse de calcul de la
réserve, où elles y sont réunies fictivement conformément aux dispositions de l’article
922 alinéa 2 du Code civil. Lorsque le renonçant est représenté, l’article 754 alinéa 3
du Code civil prévoit que « les donations faites à ce dernier s’imputent, le cas
échéant, sur la part de réserve qui aurait dû lui revenir s’il n’avait pas renoncé ».
Ainsi si la donation-partage ne contient pas de clause dérogatoire, elle est consentie
en avancement de part successorale et ses attributions s’imputeront sur la part de
réserve théorique du renonçant, à calculer comme s’il n’avait pas renoncé. Si après
imputation sur la part de réserve du renonçant il reste un reliquat, celui-ci s’impute
subsidiairement sur la quotité disponible, sauf clause contraire, et l’éventuel
excédent est sujet à réduction.

Pour le cas où le donateur aurait stipulé que la donation-partage était


consentie hors part successorales, la renonciation du gratifié ne changerait rien
puisque la donation sera toujours imputée sur la quotité disponible et l’excédent sera
sujet à réduction.

S’agissant de la valeur des biens objets de la donation-partage, il semble que


la représentation du gratifié renonçant ne remette pas en cause le principe de fixité
prévu par l’article 1078 du Code civil qui impose notamment comme condition que
« tous les héritiers réservataires, vivants ou représentés au décès de l’ascendant
aient reçu un lot dans le partage ».

En résumé, en cas de renonciation des copartagés à la succession du


donateur, la donation-partage ne dégénère pas en une conjonction de donations

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 25
ordinaires hors part successorale dès lors que les copartagés sont représentés. La
renonciation par le gratifié par donation-partage à la succession du donateur lui
permettrait de favoriser ses enfants en leur permettant de recueillir les biens
existants dans la succession déduction faite des biens donnés au renonçant. Le
renonçant pourra donc à sa guise, limiter sa gratification à celle contenue dans la
donation-partage et aboutir aux conséquences d’une donation-partage
transgénérationnelle alors même que la libéralité initiale n’avait pas cette nature.

Bien entendu pour le cas où le renonçant n’aurait pas d’enfant, la donation-


partage faite à son profit serait requalifiée en donation simple hors part successorale
donc non rapportable et réductible.

Sur le plan fiscal, celui qui renonce à la succession n’a aucun droit à payer.
S’agissant des représentants du renonçant, ceux-ci se partageront l’abattement
personnel de leur auteur et bénéficient du tarif qui aurait été applicable à ce dernier.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 26
VI - Une volonté commune des réservataires de répartir la succession selon
les souhaits du conjoint survivant au mépris éventuel de la réserve
Ź Me Olivier PIQUET

La situation qui avait présidé à l’élaboration de la donation entre époux ou du


testament a pu changer. Il nous faut proposer des solutions adaptées aux souhaits
nouveaux de la famille.

Parfois, le conjoint voudra recevoir plus que la libéralité ne le permettrait, compte


tenu de la réserve des enfants. D’autres fois, il voudra au contraire en recevoir
moins.

Dans un cas comme dans l’autre, les enfants en sont d’accord.

A. La renonciation à succession (à éviter)

Monsieur et Madame TOUPOURMOY sont mariés sous le régime de la communauté


réduite aux acquêts. Ils sont propriétaires de leur résidence principale, une résidence
secondaire, un appartement procurant des revenus locatifs et des comptes
bancaires. Ils se sont consenti une donation entre époux. Monsieur TOUPOURMOY
décède laissant son conjoint et deux filles, Cécile et Hélène. Le conjoint survivant
souhaiterait pouvoir disposer de l’ensemble des biens puisque son époux lui a
consenti une donation « au dernier vivant ». Les deux filles n’y sont pas
nécessairement opposées.

La première idée qui vient à l’esprit est de faire renoncer les deux filles à la
succession de leur père. Mais, cette solution peut se révéler plus complexe
qu’attendue.

Quatre types de problèmes peuvent en effet se rencontrer, deux de manière


fréquente (la représentation du renonçant et la question des donations qui lui avaient
été consenties), les deux derniers de manière plus marginale (la renonciation
translative et la survenance d’enfants).

ŏ 1er problème potentiel : la représentation et la personne des représentants

En effet, depuis la loi du 23 juin 2006, l’article 754 du Code civil prévoit que les
héritiers renonçants peuvent être représentés dans les successions dévolues en
ligne directe ou collatérale.

La réforme de 2001 et celle de 2006 font que, désormais, une succession déférée à
des descendants ou à des collatéraux privilégiés se partage toujours par lignes,
descendantes ou collatérales.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 27
Il faut donc regarder si quelqu’un peut venir représenter nos deux filles après
renonciation de ces dernières à la succession de leur père. Si tel est le cas, il faudra
à leur tour les faire renoncer. Mais, si les filles acceptent de renoncer, sans doute
parce que leurs situations patrimoniales sont confortables et que leurs relations avec
leur mère sont excellentes, tel ne sera pas nécessairement le cas des descendants
« de second rang ». Ces représentants, ou l’un d’eux, sont par essence plus jeunes
que leurs parents. Sans doute ne seront-ils pas encore installés définitivement ou
correctement dans leur vie. Peut-être également ne s’entendent-ils tout simplement
pas aussi bien avec leur grand-mère que leur auteur. Leur accord n’est donc pas
nécessairement acquis.

Par ailleurs, puisqu’il faut envisager de potentielles représentations en cascade, on


imagine aisément qu’à passer ainsi de génération en génération et à multiplier le
nombre d’intervenants possibles, on s’expose de plus en plus à se trouver face à un
héritier mineur ou à un majeur protégé.

Aussi, en pareil cas, il faudra nécessairement recourir au juge des tutelles


conformément aux dispositions de l’article 389-5 du Code Civil, même en présence
d’un mineur ayant encore ses deux parents, administrateurs légaux purs et simples.
L’autorisation des deux parents n’est pas suffisante pour permettre la renonciation à
la succession pour le compte du mineur. Or, comment expliquer au juge des tutelles
l’intérêt de renoncer à une succession pour le compte du mineur alors même que
cette succession est bénéficiaire. L’intérêt est purement celui du conjoint survivant en
l’occurrence et pas celui du mineur. L’obtention de cette autorisation pourra par
conséquent s’avérer des plus délicates.

Outre la possibilité de se trouver face à un héritier mineur ou un majeur protégé, on


peut encore se trouver éventuellement face à un représentant dont la famille a perdu
la trace. Nous serons alors dans l’obligation de commencer par rechercher cet
héritier ayant vocation à représenter son père ou sa mère, ce qui peut prendre
plusieurs mois. Puis, une fois retrouvé, là encore, tout est envisageable : heureux
d’avoir été retrouvé il accepte de poursuivre la « stratégie familiale » ou au contraire,
ayant gardé une rancœur vis-à-vis d’une partie de la famille, il souhaite s’opposer à
cette stratégie.

La représentation du renonçant peut donc nous apporter son lot de surprises, ne


serait-ce qu’au regard de la personne du représentant.

ŏ 2e problème potentiel : qu’advient-il des donations consenties au


renonçant ?

En cas de renonciation à la succession de l’un des héritiers, se posera la question


des donations dont cet héritier aura pu être éventuellement gratifié. La règle est ici
que le représentant venant à la succession par emprunt des qualités du renonçant, il
lui est substitué dans ses droits et obligations de sorte qu’il recueillera la part de
réserve à laquelle le renonçant aurait eu droit s’il avait accepté la succession mais
avec l’obligation corrélative de rapporter les libéralités qui lui ont été faites en
avancement de part. Tout se passe donc comme si le renonçant avait accepté la
succession pour calculer notamment la réserve et la quotité disponible. La libéralité
effectuée au profit du renonçant s’imputera sur la part de réserve qui était la sienne,

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 28
avant sa renonciation, désormais dévolue à son(ses) représentant(s). Attention
toutefois, le représentant ne doit le rapport de la libéralité dont son auteur s’est
affranchi en renonçant que dans la limite où il peut s’en acquitter en moins prenant.
La donation faite au renonçant pourra diminuer les droits du représentant, voire les
réduire à zéro, mais elle ne pourra jamais obliger le représentant à restituer sur ses
biens personnels.

ŏ 3e problème potentiel : la survenance d’enfant du renonçant

Le problème est ici celui où le renonçant a un nouvel enfant, postérieurement à


l’ouverture de la succession. Ce problème ne se pose que depuis la réforme de 2001
puisqu'avant cette réforme, on ne représentait jamais une personne vivante.

Les articles 754 et 755 du Code civil prévoient que les représentants du renonçant
ou de l’indigne devront faire le rapport à la succession de ce renonçant, leur
père/mère, des biens qu’ils ont reçu dans la succession de leur grand-parent, à
laquelle ils sont venus par représentation, en vue d’une égale redistribution de ces
biens entre ce « nouvel enfant » et les enfants ayant agi en qualité de représentants.
Ce rapport se fera comme celui des donations, sur la base des dispositions de
l’article 860 du Code Civil. Je vous laisse supposer toutes les difficultés pratiques
que cela pourra engendrer, tant en termes de rapports familiaux qu’en termes de
valorisation du rapport.

Prenons un exemple : Monsieur ALTEC décède laissant à sa succession une fille


Amélie et un fils Antoine. Monsieur ALTEC est propriétaire de deux appartements
d’une valeur de 150.000 Euros chacun et un pavillon d’une valeur de 300.000 Euros.
Amélie renonce à la succession de son père. Elle a alors deux enfants, Pierre et
Paul, qui sont appelés à la représenter. Pierre et Paul décident d’accepter la
succession de leur grand-père. Ils reçoivent alors chacun un appartement, Antoine
héritant du pavillon. Puis, deux années plus tard, leur mère se remarie et a, avec son
nouveau mari, un autre enfant, Jacques. La survenance de Jacques ne remettra pas
en cause le règlement de la succession du grand-père. Cependant, en application
des articles 754 et 755 du Code civil, c’est au moment de la succession d’Amélie que
les choses devront être rééquilibrées. A la succession d’Amélie, Pierre et Paul
devront rapporter les deux appartements, ou les biens qui leur auront été subrogés,
à la succession en vue d’un partage équitable avec leur frère, Jacques.

On comprend bien que l’application de ces articles 754 et 755 du Code Civil
impliquent que le notaire chargé du règlement d’une succession doit
systématiquement interroger les héritiers pour savoir si le défunt a ou non renoncé à
une succession ayant été ouverte depuis la réforme de 2001. Dans l’affirmative, il
devra se poser les questions suivantes :

- les héritiers de ce défunt ont-ils été appelés à le représenter à cette succession à


laquelle le défunt a renoncé ?

- si tel est le cas, tous les héritiers à ce jour ont-ils été appelés à le représenter ou
seulement une partie d’entre eux ?

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 29
ŏ 4e problème potentiel : la renonciation translative

Un dernier écueil éventuel est la renonciation tardive. Une renonciation tardive


pourrait, sur un plan fiscal, être requalifiée de renonciation translative, opération
s’analysant en une double mutation (du défunt vers le renonçant tardif ; de ce
renonçant tardif vers le bénéficiaire de cette renonciation) et donc double taxation
éventuelle.

Pour toutes ces raisons la renonciation à la succession ne sera vraisemblablement


pas la solution la plus adaptée.

B. Le consentement à exécution (à privilégier)

Vous vous dîtes sans doute, pourquoi un consentement à exécution ?


« Normalement », un acte de déclaration d’option aux termes duquel le conjoint
déclare opter pour telle ou telle quotité et les enfants prennent acte de cette option et
renoncent à demander emploi et/ou inventaire suffit.

C’est effectivement vrai la plupart du temps. En effet, pour que le consentement à


exécution soit utile, encore faut-il qu’il y ait matière à consentir à exécution d’une
libéralité.

La matière réside dans la rédaction de nos testaments et de nos donations entre


époux.

Penchons-nous tout d’abord sur les donations entre époux. Nous en rencontrons
aujourd’hui, pour les donations entre époux les plus classiques et les plus étendues,
deux types : les donations avec clauses « alternatives » et celles avec clauses « de
réduction facultative ».

Les clauses alternatives prévoient que le conjoint reçoit, en l’absence de


descendants, la totalité de la succession en toute propriété et, en présence de
descendants, au choix exclusif du conjoint soit la totalité des biens en usufruit, soit ¼
en pleine propriété et ¾ en usufruit, soit la pleine propriété de la quotité disponible
ordinaire.

Ici, nul besoin de consentement à exécution. En présence d’enfants, le conjoint est


limité dans ses choix dès l’origine. Alors que la loi prévoit aujourd’hui que le principe
de la réduction d’une libéralité est une réduction en valeur, nous, notaires, avons,
pour beaucoup, rétabli une « réduction » en nature puisque le conjoint ne pourra, en
toute hypothèse, recevoir plus que la quotité disponible spéciale.

La sagesse de nos prédécesseurs les avait conduits à rédiger leurs donations entre
époux avec une clause de réduction facultative. Ici, le conjoint a vocation à recevoir
la totalité de la succession en toute propriété, même en présence d’enfants. Dans ce
dernier cas, si la réduction en est demandée par l’un ou plusieurs de ces enfants, la
donation entre époux était ramenée aux trois quotités sus-énoncées.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 30
Il y a bien là matière à consentement à exécution. Avec cette «réduction facultative»,
le conjoint pourra recevoir plus que la quotité disponible spéciale, en accord avec les
enfants.

Cette observation sur la rédaction de nos donations entre époux est également
valable pour la rédaction que nous proposons à nos clients des testaments. Il n’en va
pas de même d’un legs de la quotité disponible et d’un legs de l’universalité de la
succession.

Dans le legs de la quotité disponible, l’objet du legs a été restreint une nouvelle fois
dès le départ, ne laissant aucune marge de manœuvre au légataire.

Si le legs porte sur l’universalité de la succession, là encore nous pourrons envisager


éventuellement une réduction, à la demande de l’un des héritiers, mais également,
potentiellement un consentement à exécution.

Vous pourriez alors m’objecter mais, puisque les héritiers sont d’accord pour ne pas
demander la réduction, pourquoi dresser un acte de consentement à exécution ?
Pourquoi ne pas tout simplement laisser s’écouler le temps, le conjoint ou légataire
étant alors en possession des biens.

C’est une solution des plus simples mais pas nécessairement très confortable pour le
conjoint survivant. En effet, si les enfants sont aujourd’hui d’accord pour ne pas
demander la réduction de la donation entre époux, cette absence de demande de
réduction n’équivaut pas à une renonciation à la succession. Aussi, il est toujours
possible, ultérieurement, à un enfant de revenir sur sa position initiale et de
demander la réduction de la libéralité, éventuellement en raison d’une altération des
relations avec ses père ou mère. Depuis la réforme de 2008, l’article 921 du Code
civil prévoit que «l'action en réduction est fixé à cinq ans à compter de l'ouverture de
la succession, ou à deux ans à compter du jour où les héritiers ont eu connaissance
de l'atteinte portée à leur réserve, sans jamais pouvoir excéder dix ans à compter du
décès». Ainsi, afin de mettre le conjoint à l’abri d’un tel revirement, il sera opportun
de régulariser un acte de consentement à exécution.

L’objectif poursuivi par le conjoint, en accord avec ses enfants, sera donc atteint. Il
aura reçu, dans la succession de son époux/épouse, plus que la réserve des enfants
ne lui aurait permis. Mais, il conviendra tout de même de ne pas omettre d’avertir
l’ensemble des parties notamment de l’inconvénient fiscal potentiel à l’exécution
« intégrale » de la donation entre époux au profit du conjoint survivant : les enfants
ne recevant rien dans cette succession, ils seront taxés sur la totalité du patrimoine
qu’ils devraient recevoir au décès du survivant avec le bénéfice du seul abattement.
L’abattement non utilisé au décès du premier de leur père et mère est définitivement
perdu.

Pour cette raison, il pourra arriver que le conjoint ne souhaite pas recevoir la totalité
de la succession en toute propriété mais seulement une partie, partie excédant
néanmoins la quotité disponible spéciale. Là encore, il y aura lieu de régulariser un
acte de consentement à exécution par le conjoint survivant et les enfants. Mais, ici,
ce consentement à exécution s’accompagnera d’un cantonnement.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 31
C. Le cantonnement (à utiliser si nécessaire)

Rappelons tout d’abord que l’article 769 du Code civil prévoit que l’option
successorale est indivisible. Il n’est donc pas possible, au titre de l’option
successorale, de n’accepter qu’en partie la succession et renoncer au surplus. Une
telle renonciation serait nécessairement translative et subirait donc une double
taxation.

Attention, le successeur qui cumule dans une même succession plusieurs vocations
successorales (héritier légal et légataire) dispose d’un droit d’option distinct pour
chacune de ces vocations et peut donc accepter l’une d’elles et renoncer à l’autre,
renonciation cette fois pure et simple.

La solution passera alors nécessairement par l’exercice du cantonnement.

Quelques rappels préalables à propos du cantonnement :

ŏ Le cantonnement nécessite l’existence d’une disposition à cause de mort :


donation entre époux ou testament (article 1094-1 du Code civil). L’option légale
n’ouvre en effet pas droit au cantonnement.
ŏ Le cantonnement s’applique à toutes les libéralités à cause de mort, qu’elles
soient ou non antérieures à la loi de 2006 ayant instauré la faculté de cantonnement.
ŏ Le cantonnement est possible si le conjoint ou le légataire n’a pas été privé, dans
le testament ou la donation entre époux, de cette faculté même de cantonner.
ŏ Le cantonnement est irrévocable.
ŏ Le cantonnement peut porter sur une partie des biens, sur un quantum ou sur un
bien déterminé.
ŏ Le cantonnement peut encore porter sur la pleine propriété, l’usufruit, un droit
d’usage et d’habitation ou la nue-propriété.

Le cantonnement s’accompagnera d’un consentement à exécution chaque fois que


les droits reçus par le bénéficiaire du legs ou de la donation entre époux sont
susceptibles de réduction.

Le cantonnement peut porter à la fois sur des biens propres et des biens communs.
Par l’effet du cantonnement, un ou plusieurs enfants pourront même recevoir la
propriété entière d’un bien commun et cela, en dehors même d’une libéralité ou
d’une cession de droits successifs à leur profit par le conjoint survivant sur sa part de
communauté dans ce bien.

En fait, lors de l’exercice d’un cantonnement, il y a lieu de procéder à une double


liquidation :
- Liquidation normale faisant ressortir la moitié de communauté (droits a
minima à recevoir par le conjoint) et la quotité disponible spéciale la plus étendue
(droits a maxima à recevoir par le conjoint)
- Liquidation après exercice du cantonnement

L’exercice du cantonnement ne devra pas avoir pour effet de faire recevoir par le
conjoint moins que sa moitié de communauté. Il pourra, à l’inverse, recevoir plus que

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 32
la quotité disponible spéciale la plus étendue mais, en pareil cas, le cantonnement
devra s’accompagner d’un consentement à exécution.

Bien que le cantonnement soit un acte unilatéral du conjoint survivant ou du


légataire, il relèvera bien souvent d’une stratégie globale, mise en place avec les
autres enfants.

Les avantages de ce cantonnement seront ici de plusieurs ordres :

1°) Les biens revenant aux enfants par l’exercice du cantonnement du conjoint sont
réputés transmis à titre gratuit par le défunt directement. Il n’y aura ici aucune perte
d’abattement comme en cas de renonciation à la première succession.
Par ailleurs, cette neutralité fiscale permet également de ne pas désavantager
l’enfant du premier lit. Il tiendra ici ses droits de son auteur et sera taxé comme tel
avec un abattement de 159.000 euros environ et le tarif progressif à 5, 10, 15 et
20%... Si, au contraire, le conjoint survivant appréhende la totalité de la succession
pour ensuite retransmettre partie de ces biens à un enfant du premier lit de son
défunt mari soit par donation soit par succession, la taxation sera toute autre
(abattement de 1.600 euros et taxation à 60%).

2°) Les enfants étant réputés tenir leurs droits directement de leur auteur, il n’y a pas
lieu à partage, et donc pas à perception du droit de partage de 1,10%, entre le
survivant et les enfants, si le cantonnement porte sur des biens déterminés. Dans ce
cas, après établissement de l’acte de cantonnement, il y aura lieu d’établir une
simple attestation immobilière pour transférer la propriété du bien reçu par le conjoint
à son seul nom. Quant aux enfants, s’ils ne souhaitent pas rester en indivision entre
eux, il faudra effectivement établir un partage mais uniquement des biens
« abandonnés » par le conjoint. Mais, là aussi, ce n’est pas impératif, s’ils souhaitent
rester en indivision, une simple attestation immobilière suffira.

En cas de cantonnement sur un quantum de la succession, il ne me semble pas en


revanche que l’on puisse se dispenser d’établir un acte de partage puisqu’il faudra
attribuer les biens de la succession en adéquation avec la valorisation de ce
quantum. Il sera donc, dans la mesure du possible, plus intéressant de faire porter le
cantonnement du conjoint sur des biens déterminés.

Le cantonnement n’est pas limité au conjoint survivant bénéficiaire d’une donation


entre époux. Il peut s’appliquer, en vertu de l’article 1002-1 du Code civil, au
légataire, à condition que la succession ait été acceptée par au moins un héritier
désigné par la loi.

URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 33
Les donations
Bibliographie

TEXTES

- Loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 (JO du


30 décembre 2010)

ARTICLES

- Le mécanisme du cantonnement revalorise les donations entre époux, AGEFI Actif,


6 juin 2007

- Claude BRENNER, Libéralité (réserve héréditaire – quotité disponible, imputation


de libéralités, fasc. N° 25), Jurisclasseur Notarial Répertoire, Art. 912 à 930-5,
fascicule n° 30

- Marceau CLERMON, Transmission et démographie - Cantonner, renoncer et


sauter : les nouvelles stratégies de transmission, JCP éd. N 2008, n° 1360

- David EPAILLY, Les nouvelles incidences liquidatives de la renonciation du


donataire gratifié en avancement de part successorale, Nota Bene, Revue du
CRIDON de Paris, mars 2008, n° 132, p. 20

- François FRULEUX, Fasc. 112 : Successions – Etablissement de l’imposition,


renonciations translatives, cantonnement, RAAR, JurisClasseur Notarial Formaulaire,
V° Successions

- Emmanuel GALHAUD, Utiliser les techniques nouvelles – Stratégies du


cantonnement, JCP éd. N, n°5, 5 février 2010, 1061

- Michel GIRAY, Le cantonnement de l’émolument du conjoint survivant par le


nouvel article 1094-1, al. 2 du Code civil – Une mesure intelligente à compléter par
un accompagnement fiscal, Revue Fiscale Notariale n° 11, novembre 2006, étude 15
et JCP éd. N, n° 7, 16 février 2007, 1067

- Michel GRIMALDI, Représentation de l’héritier renonçant, Répertoire Defrénois


n°01/08, n° 38698

- Laurent SAENKO, De l’intérêt – relatif – de la donation en sens inverse

OUVRAGES

- Michel GRIMALDI : « Libéralités, partage d’ascendants », LITEC 2000

URN 2011 – Les donations 1


- JURISCLASSEUR, Edition Notariale Formulaire, Fascicules n° 20 et n° 30

- Pierre CATALA, « La réforme des liquidations successorales », Editions


DEFRENOIS, 3e édition

- INAFON « La rédaction d’un acte de donation partage »

- André PONSARD, « Liquidations successorales », Edition Sirey 1977

- Philippe MALAURIE : « Les successions - Les libéralités » 4e édition, Editions


DEFRENOIS

- Christian JUBAULT : « Droit civil : les successions les libéralités », 2e édition


DOMAT droit privé, Editions MONTCHRESTIEN

URN 2011 – Les donations 2


ABUS DE DROIT ET DONATIONS : quelques fausses bonnes idées
Me Guy SCWEITZER
Notaire à NANGIS

Me Romain VIEIRA
Notaire à Palaiseau

Pour clore ce chapitre sur les libéralités, il nous a été confié la mission de vous
sensibiliser sur quelques fausses bonnes idées que nous rencontrons encore en matière
de donations.

Nos clients, vous le savez, sont de plus en plus attirés par les notions de gestion et
d’optimisation fiscale.

Mais l’administration n’accepte pas facilement cette démarche qu’elle assimile


même parfois à une volonté de ne pas payer l’impôt.

La procédure d’abus de droit lui permet alors de s’opposer à certains montages


imaginés par les épargnants et leurs conseils.

Nous sommes tous concernés par ces problèmes fiscaux, que nous soyons
spécialisés en droit de la famille ou en actes courants.

En effet, qui n’a jamais été sollicité, un jour, dans son étude, pour régulariser un
acte dont le seul but était d’éluder l’impôt ?

Le principal danger pour nous praticiens c’est que la frontière entre l’habileté
fiscale et l’abus de droit est très mince.

Avec mon confrère, nous allons vous rappeler que certains montages sont
vraiment à proscrire, car ils constituent, à l’évidence, des abus de droit.

D’autres situations étant plus délicates à appréhender, nous vous indiquerons les
précautions indispensables à prendre pour éviter certains écueils.

Au travers de quelques mises en scène, nous allons insister sur l’obligation de


conseil mais aussi de vigilance que nous devons tous respecter afin de mettre en garde
nos clients sur les conséquences de ces montages.

C’est ainsi qu’un client, Monsieur Jean-Aymard DESIMPAUX, décide d’aller


consulter un notaire dont il a entendu parler, Maître Justin CONSEIL.

URN 2011 – Donations : de quelques fausses bonnes idées… - G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 1


I - Donations déguisées

Le CLIENT :

Maître, je viens solliciter vos services pour régulariser un dossier de prêt ainsi que
pour la vente d’un bien immobilier.
Veuf, non remarié, je vis seul à 86 ans.

Le NOTAIRE :

86 ans ?

Le CLIENT :

Oui, je sais, je ne fais pas mon âge, on me le dit souvent...


Je souhaite consentir un prêt à mon neveu, Marc, d’un montant de 250.000,00
Euros.

Le NOTAIRE :

Vous avez fixé une durée ?

Le CLIENT :

Nous avions pensé qu’une durée de quinze ans serait raisonnable. Non ?

Le NOTAIRE :

Pour votre neveu certainement, pour vous c’est moins évident.


Vous souhaitez stipuler un taux d’intérêt ?

Le CLIENT :

Oui, 3% par an.


J’aimerais que ce contrat soit également assorti d’une franchise de 24 mois sur le
remboursement du capital et d’une clause supprimant toute obligation de
remboursement si je venais à décéder avant le terme du prêt.
L’idéal serait que ce contrat soit signé dans les jours qui viennent.

Le NOTAIRE :

Et pourquoi aussi rapidement ?

Le CLIENT :

Parce que je vends, en parallèle, mon appartement à NEUILLY-SUR-SEINE à

URN 2011 – Donations : de quelques fausses bonnes idées… - G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 2


Marc, pour un prix de 450.000,00 euros.

Il a besoin de l’occuper rapidement car, le pauvre, il ne peut plus payer le loyer de


son logement actuel depuis la perte de son emploi.

Etant donné que je n’ai pas vraiment besoin de cet argent, mon avocat m’a conseillé de
convertir le prix de vente en une rente viagère payable mensuellement.

Il m’a assuré que ce que nous envisagions avec Marc ne présentait guère de risques au
point de vue fiscal.

Avant de vous laisser répondre, je dois vous avouer que je ne vous connaissais
pas avant que mon neveu ne me montre votre chanson sur son ordinateur et là je me
suis dit que j’avais besoin de quelqu’un comme vous pour mettre en musique ces actes
sans fausse note bien évidemment.

Le NOTAIRE :

J’ai bien compris votre situation et vos souhaits mais je ne partage pas vraiment le
point de vue de votre avocat sur ce montage.

Tout d’abord, le lien de parenté qui vous unit avec votre neveu et la nature des
actes que vous souhaitez signer quasi concomitamment me paraissent dangereux
fiscalement.

D’autre part, votre âge et votre état de santé, que vous m’avez révélé être fragile,
risquent fort de rendre la charge de la rente fictive.

Enfin, la situation de fortune de votre neveu, qui semble précaire, et la durée


excessive du contrat de prêt, eu égard à votre âge, tous ces éléments risquent de
déclencher un contrôle et sans doute même un redressement.

Le schéma qu’a imaginé votre avocat pourrait alors être considéré comme une
donation déguisée si l’administration fiscale venait à prouver que ces actes apparents
ne correspondent pas à la réalité et qu’ils ont finalement pour objet uniquement de
dissimuler une donation sous une autre forme.

D’ailleurs, une importante jurisprudence de la Cour de Cassation fait état de ventes


d’immeubles qui dissimulent en réalité des donations.

Le CLIENT :

Ah parce que ce sont des situations qui se rencontrent fréquemment ?

Le NOTAIRE :

Malheureusement, cher Monsieur, vous n’avez pas le monopole des fausses

URN 2011 – Donations : de quelques fausses bonnes idées… - G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 3


bonnes idées.

Dans certaines circonstances, et c’est tout à fait votre cas, il est nettement plus
avantageux d’acquitter les droits de mutation à titre onéreux (5,09%) que les droits de
mutation à titre gratuit (55%).

Le CLIENT :

Il est vrai que ça fait une sacrée différence !

Le NOTAIRE :

Certes, c’est pourquoi l’administration a intérêt à établir, par tous moyens de


preuve, la véritable nature du contrat, notamment en réunissant un faisceau de
présomptions graves, précises et concordantes du caractère gratuit de l’opération.

J’attire particulièrement votre attention sur un point : l’existence de la dissimulation


ne s’apprécie pas uniquement par rapport aux éléments existant à la date de l’acte
litigieux : rien n’interdit, en effet, à l’administration de faire état d’éléments postérieurs.

En clair, un acte qui peut vous donner l’impression d’être valable lors de sa signature
pourra être contesté par la suite par l’administration qui pourra se baser pour ce faire sur
la date du décès très proche de la signature de l’acte par exemple (Cass. com., 22
mars 1988).

Non, vraiment monsieur, compte tenu de ce que je viens de vous expliquer, je ne


peux pas orchestrer ce montage élaboré de concert avec votre avocat qui ne pourrait
aboutir, je le crains, qu’à une symphonie pathétique.

Le CLIENT :

Voilà qui est fort regrettable Maestro, pardon Maître, car la signature de ces actes
présentait beaucoup d’avantages, surtout pour Marc.

D’après ce que vous venez de me dire, je comprends que ce montage paraisse


peut-être un peu gauche, mais pour bien comprendre, qu’est ce qu’un abus de droit
précisément ?

Le NOTAIRE :

Comme je viens de vous l’expliquer, c’est une procédure qui permet à


l’administration de requalifier un acte en démontrant que la seule motivation de ses
auteurs a été d’échapper directement ou indirectement à l’impôt.

URN 2011 – Donations : de quelques fausses bonnes idées… - G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 4


La notion d’abus de droit a été revisitée, récemment, par la loi de finances
rectificative pour 2008 (loi 2008-1443 du 30 décembre 2008) pour être étendue aux
hypothèses de fraude à la loi.

Depuis cette réforme, les conditions de mise en œuvre de l’abus de droit sont
définies plus précisément :

- il peut toujours être fondé sur la fictivité d’un acte juridique, mais l’abus de droit peut
également être caractérisé quand deux éléments sont réunis :

- la recherche d’un avantage allant à l’encontre des intentions de l’auteur du texte (c’est
le critère dit «subjectif»),

- et la poursuite, par l’intéressé, d’un but exclusivement fiscal (critère dit «objectif»).

Le CLIENT :

J’ai bien compris vos explications et que vous me déconseillez fermement cette
opération sous cette forme-là.

Si je décide finalement de ne pas régulariser le contrat de prêt et de consentir une


vente pour un prix payé comptant à mon neveu à qui j’aurai, au préalable, consenti un
ou plusieurs discrets dons manuels, ce montage sera t’il plus sûr ?

Le NOTAIRE :

Ce n’est certainement pas une meilleure idée car ce type de montage a déjà
plusieurs fois été sanctionné par le comité des abus de droit.

Je vous rappelle que dans certaines hypothèses, en cas de doute important, il sera
prudent, voire nécessaire, de conseiller à vos clients de faire un rescrit fiscal afin de
connaître la position de l’administration sur le montage envisagé.

Si elle répond favorablement, l’opération pourra alors être régularisée sans risque.

Sans réponse dans les six mois de la saisine, la procédure de répression pour
abus de droit ne sera pas applicable en cas de contrôle ultérieur.

Vous allez me dire, nos clients n’ont pas toujours la possibilité d’attendre aussi
longtemps, et vous avez raison, c’est pourquoi si vos doutes sur une opération sont peu
importants mais que la situation vous semble tout de même litigieuse, il sera prudent de
faire régulariser à vos clients une reconnaissance de conseils donnés sur les risques
encourus.

Je vous recommande par ailleurs d’aller consulter les avis rendus par le comité des
abus de droit (CAD) qui font l’objet d’un rapport annuel : non pour vous en inspirer,

URN 2011 – Donations : de quelques fausses bonnes idées… - G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 5


évidemment, mais pour identifier les montages prohibés.

II - La donation préalable à la cession

A - Les problèmes de chronologie

Le CLIENT :

J’ai un autre problème à vous exposer qui concerne cette fois mon frère, Paul.

Je dois vous prévenir qu’il est pire que moi question fiscalité, il a même adopté
pour devise «le bon impôt, c’est l’impôt zéro», c’est vous dire...

Le NOTAIRE :

Effectivement, cela promet...

Le CLIENT :

Paul a conclu une promesse de vente portant sur des droits sociaux mais, avant la
cession de ces droits, il souhaite procéder à leur donation à ses deux enfants.

Il s’agit, m’a t’il expliqué, d’une promesse synallagmatique de vente assortie d’un
délai qui est sur le point d’expirer.
Les acquéreurs ont leur financement et souhaitent à présent signer la vente.

Il savait que je venais vous consulter et souhaite savoir si cette donation peut être
régularisée juste avant la vente.

Le NOTAIRE :

Ce client veut évidemment me parler de la fameuse technique de la donation


préalable à la cession qui permet d’effacer la plus-value.

Dans ce type de dossier, le respect d’une certaine chronologie est indispensable


pour que la donation ne soit pas critiquable.

Vous devrez vérifier si la vente des titres n’est pas déjà intervenue antérieurement
à la donation et pour cela vous devrez vous poser une question : la vente est-elle
parfaite au regard des dispositions de l’article 1583 du Code civil ?

Je vous rappelle que la signature, avant la donation, d’une promesse


synallagmatique de vente sans condition suspensive ne permet pas d’effacer la plus-
value, pas plus d’ailleurs qu’une promesse synallagmatique dont les conditions

URN 2011 – Donations : de quelques fausses bonnes idées… - G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 6


suspensives sont déjà réalisées avant la donation.

Dans le premier cas, la vente est parfaite dès la signature de l’avant-contrat, dans
le deuxième dès la réalisation des conditions suspensives.

Dans ces deux hypothèses, la donation intercalée entre la promesse et la mise en


œuvre de la cession est réputée porter, non sur les titres eux-mêmes, mais sur le
produit de leur vente.

Vous l’avez donc compris : la plus-value ne sera pas taxable lorsque la donation
interviendra avant que les conditions suspensives ne soient réalisées.

En l’espèce, j’ai bien peur que votre frère se soit rendu compte un peu tard de
cette possibilité de purger la plus-value.

Vous m’avez dit que ses acquéreurs avaient déjà obtenu leur financement ?

LE CLIENT :

Oui, en effet.

Le NOTAIRE :

Etant donné qu’il s’agit souvent de la principale condition suspensive, cette vente
est sans doute déjà parfaite et par conséquent votre frère ne peut plus donner ses titres
sociaux à ses enfants.

Ces mêmes principes s’appliquent évidemment quelle que soit la nature du bien
cédé, lors de la vente d’un immeuble notamment.

Ce que vous devez retenir c’est que cette technique de mode d’effacement des
plus-values n’est plus aujourd’hui remise en cause, ce sont seulement les modalités
pratiques pour parvenir à cette purge qui peuvent encore poser des problèmes.

Comme souvent, c’est l’étude approfondie de l’éventuel avant-contrat qui vous


permettra donc de fixer «la ligne blanche».

Cher Monsieur, avez-vous encore une bonne idée à me soumettre ?

URN 2011 – Donations : de quelques fausses bonnes idées… - G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 7


B - Le problème de la réappropriation du prix de cession par les donateurs

Le CLIENT :

Oui, je peux peut-être en trouver encore une :

Imaginons que l’ensemble des conditions suspensives ne soient pas encore


réalisées et que la donation des titres sociaux puisse être effectuée avant la vente, mon
frère pourrait t’il récupérer une partie du prix de vente qui devrait normalement revenir à
ses enfants ?

Ou bien ces derniers pourraient t’ils souscrire un contrat de capitalisation dont le


titulaire serait leur père ?

Le NOTAIRE :

Décidément, vous êtes très créatif dans la famille :

Fiscalement, il est interdit au donateur de de se réapproprier le prix de cession : on


retrouve d’ailleurs en matière civile une règle semblable, c’est le fameux principe
«donner et retenir ne vaut»

Si, par toute sorte de moyens, le donateur récupère le prix de cession des titres
donnés, il y aura absence de dessaisissement

Le donateur ne doit pas pouvoir se réapproprier directement ou indirectement le


prix de la cession, tel est le principe fondamental à respecter.

L’idée de votre frère est donc extrêmement dangereuse et particulièrement à


proscrire.

Le CLIENT :

Décidément!

Le NOTAIRE :

Je suis désolé mais le comité des abus de droit est sans pitié si les donateurs
reprennent le produit de la cession, et ce, quelque soit le stratagème :

- par l’appréhension directe,


ou par le réemploi du produit de cession pour la souscription de contrats de
capitalisation dont seuls les parents des donataires sont juridiquement titulaires.

URN 2011 – Donations : de quelques fausses bonnes idées… - G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 8


Le CLIENT :

Mon frère pourrait-il valablement conserver certaines prérogatives sur le bien


donné ?

Le NOTAIRE :

Ah, voilà qui est mieux : Oui, un mandat conclu entre les parties pour vendre les
droits sociaux ou un bien immobilier, objet de la donation, est valable dans la mesure où
le donateur peut être la personne la mieux placée pour vendre ultérieurement le bien
dans de bonnes conditions.

Cette situation se rencontre notamment lorsque la donation est faire au profit d’un
enfant mineur.

Un mandat peut également être conclu pour gérer le produit de la cession.

Le mandataire donateur pourra être chargé de gérer ou faire gérer les capitaux.

D’où l’importance de bien rédiger ce mandat de façon large, de surcroît révocable


et non exclusif afin de ne pas porter atteinte à la règle de non réappropriation des
sommes.

Le CLIENT :

Si les enfants de mon frère lui prêtaient tout ou partie du prix de vente, serait-ce
moins risqué ?

Le NOTAIRE :

Certainement pas, car le prêt de somme d’argent par le donataire au donateur


reste une opération très surveillée.

Le comité a, par exemple, il y a quelques années, estimé qu’il y avait abus de droit
dans une espèce où une partie du produit de cession des titres préalablement donnés
avait été appréhendée par les parents lors de la cession : les donataires prétendaient
avoir consenti un prêt de la somme sauf qu’aucun contrat de prêt n’avait, en réalité, été
déclaré.

D’importantes précautions seront donc, là aussi, à prendre pour que ce type


d’opération ne puisse pas être requalifié par l’Administration fiscale.

Il existe une autre fausse bonne idée largement répandue par certains conseils :
c’est le don manuel assorti d’un pacte adjoint.

Et, comme vous allez le voir, le fait de changer de rôle ne fait pas diminuer pour
autant le nombre de fausses bonnes idées.

URN 2011 – Donations : de quelques fausses bonnes idées… - G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 9


LE DON MANUEL ASSORTI D'UN PACTE ADJOINT
Me Guy SCWEITZER
Notaire à NANGIS

Me Romain VIEIRA
Notaire à Palaiseau

Monsieur TIERI a consenti un don manuel assorti d'un pacte adjoint à ses deux
enfants il y a deux mois, portant sur des valeurs mobilières et une voiture de
collection; dans la limite de l'abattement de 159.325,00 euros applicable tous les six
ans.

Il vient voir son notaire en lui exposant ce qui suit :

Le Client :

" J'ai donné à Arnaud ma voiture de collection et des actions à Marcel. Ce dernier est
embêté aujourd'hui par le fisc qui ne lui fait que des misères. Il lui a adressé un
redressement fiscal pour insuffisance de déclaration.

Pourtant quand je suis allé voir mon conseiller patrimonial, il m'a dit qu'il n'y avait pas
de problème, qu'il suffisait de faire un don manuel avec un pacte adjoint, opération
qui équivalait à une donation-partage faite chez un notaire.

Maître, vous qui avez toujours été de bons conseils….pouvez-vous m'apporter toutes
explications utiles à ce sujet.

Le Notaire :

Comment vais-je pouvoir convaincre Monsieur TIERI d'éluder cette notion de don
manuel associé à un pacte adjoint au profit de la donation-partage, outil de
transmission de patrimoine fabuleux ?

En y réfléchissant…. c'est très facile.

I - Monsieur TIERI, l'opération que vous avez réalisée au profit de vos enfants, est
un don manuel.

La libéralité des valeurs mobilières faite à Marcel, a été matérialisée par un virement
des titres de votre compte bancaire sur celui de votre enfant.
Il s'agit de la tradition réelle, c'est-à-dire la remise matérielle de la main à la main de
ces mêmes valeurs mobilières.

Vos enfants ont rempli et déposé une déclaration 2735 auprès du Service des Impôts
et des Entreprises du lieu de leur domicile. Cet imprimé fiscal, établi en double

URN 2011 - Donations : des quelques fausses bonnes idées… G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 1
exemplaire, permet de déclarer aux impôts les dons manuels dans le cadre d'une
révélation spontanée.

Cependant, il convient de relever que Marcel n'a pas déposé cette déclaration 2735
auprès de l'Administration fiscale dès le lendemain du virement opéré, mais qu'il a
attendu plusieurs semaines au cours desquelles lequel la valeur des titres donnés a
nettement progressé.

Aussi, l'Administration fiscale réclame-t-elle à Marcel le paiement de droits, étant


donné qu'elle retient la valeur de ces titres au jour de la révélation spontanée, c'est-
à-dire quand Marcel a déposé en ses services la déclaration 2735; un acte sous
seings privé n'ayant date certaine qu'à compter de sa révélation.

Si vous aviez consenti une donation-partage à vos enfants, l'Administration fiscale


n'aurait pas pu contester le cours des valeurs mobilières déclaré dans l'acte, l'acte
authentique ayant lui, date certaine au jour de sa signature.

II - Par ailleurs, vous m'avez précisé que ce don manuel avait été assorti d'un pacte
adjoint.

Il s'agit de la convention sous seings privé que vous avez signée avec vos enfants.
Cette convention sert à prouver certaines conditions voulues par le donateur et
certaines charges qu'il entend imposer.

Peuvent notamment y être stipulés : le caractère en avancement ou hors part


successorale du don manuel, un droit de retour conventionnel, une exclusion de
communauté, une obligation d'emploi des biens donnés, voire une interdiction
d'aliéner.

Le Client :

Mais ce sont les mêmes clauses que celles de la donation-partage !

Le Notaire :

Comparons ensemble les deux.

* Tout d'abord, la donation-partage est dispensée de rapport successoral et permet


de figer la valeur des biens donnés au jour de l'acte pour le calcul de la réserve et de
la quotité disponible.
Ce qui n'est pas le cas du don manuel même assorti d'un pacte adjoint qui doit être
rapporté à la succession du donateur et réuni fictivement à l'actif successoral pour
déterminer s'il ne dépasse pas la réserve héréditaire de l'enfant gratifié.

* Par ailleurs, imaginons dans quelques années, que Marcel gratifié de la voiture de
collection n'en veuille plus et qu'elle intéresse Arnaud.

URN 2011 - Donations : des quelques fausses bonnes idées… G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 2
Dans le cadre d'un arrangement de famille, il sera toujours possible de réincorporer
chacun des dons manuels que vous leur avez consentis dans une donation-partage
et d'attribuer à Arnaud la voiture de collection et les valeurs mobilières à Marcel.

Le don manuel même assorti d'un pacte-adjoint n'offre pas cette possibilité.

* Ensuite, vous avez des petits-enfants ?

Le Client :

Oui, Marcel a deux enfants et Arnaud également.

Le Notaire :

Aussi, vous avez la possibilité d'utiliser la donation-partage pour organiser un saut de


génération en vue de transmettre directement une partie de votre patrimoine à vos
petits-enfants avec l'accord de vos enfants. Il s'agit de la donation-partage
transgénérationnelle.

Elle permet de transmettre une partie de votre patrimoine directement à vos petits-
enfants avec le consentement de Marcel et Arnaud qui acceptent que leurs propres
enfants soient allotis en leurs lieu et place.

Le don manuel même assorti d'un pacte-adjoint n'offre pas cette possibilité
non plus.

* Enfin, vous étiez marié avec votre épouse sous le régime de la communauté légale
de biens. Lors de son décès vous avez choisi de conserver l'usufruit de la globalité
de son patrimoine suite à la donation entre époux consentie, Arnaud et Marcel
héritant eux de la nue-propriété.

Dans le cadre d'une donation-partage, il est également possible de cumuler des


biens qui seraient donnés par vos soins et des biens qui proviendraient de la
succession de votre épouse.
Il s'agit de la donation-partage cumulative, dans laquelle l'ensemble de ces biens
seraient réunis dans une masse unique qui seraient partagés entre Arnaud et Marcel
sans tenir compte de leur origine paternelle ou maternelle.

Le don manuel même assorti d'un pacte-adjoint n'offre toujours pas cette
possibilité.

Le Client :

Je me rends bien compte que la donation-partage procure des avantages que le don
manuel ne présente pas.

Le Notaire :

Et ce n'est pas fini.

URN 2011 - Donations : des quelques fausses bonnes idées… G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 3
Dans le cadre du pacte adjoint que vous avez signé avec Marcel et Arnaud, il
convient de relever que des lots ont été formés avec des attributions faites à chacun
de vos enfants et qu'ils ont acceptées.

Le don manuel même assorti d'un pacte-adjoint ne peut créer de relation


contractuelle qu'entre le donateur et le donataire. Elle ne peut pas concerner les
autres donataires, même si elle peut avoir des conséquences indirectes. Il s'agit
avant tout d'une donation simple.

Contrairement à une donation-partage, il ne peut pas être prévu dans un pacte-


adjoint de réunir dans une masse unique les biens que vous avez donnés à Arnaud
et Marcel, pour qu'il y ait après une répartition de ces mêmes biens entre eux.

Le Client :

Oui, mais il reste un point important à aborder.

Mon conseiller financier m'a certifié que le don manuel coûtait moins cher que la
donation-partage.

Le Notaire :

Là aussi, je vais vous démontrer que l'éventuelle différence de coût est une fausse
idée…

Avez-vous enregistré ce pacte-adjoint auprès de l'Administration fiscale ?

Le Client :

À ce jour non.

Le Notaire :

Monsieur TIERI, ne le faite pas, parce qu' à la lecture de ce pacte, l'Administration


fiscale risque de considérer qu'il s'agit en réalité d'un partage qui est intervenu entre
Arnaud et Marcel soumis au droit d'enregistrement de 1,10 % sur la valeur totale des
biens donnés, droit de partage qui n'est pas dû dans le cadre d'une donation-
partage.

Le Client :

Si j'ai bien compris, la donation-partage aurait permis de limiter les risques de


mésentente entre mes enfants à mon décès et de sécuriser cette opération
fiscalement.

Le Notaire :

Tout à fait TIERI…


Pour toutes ces raisons le don manuel assorti d'un pacte adjoint est une fausse
bonne idée.

URN 2011 - Donations : des quelques fausses bonnes idées… G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 4
URN 2011 – 7 mars 2011 – Palais des Congrès de Paris
Annexes

URN 2011 – 7 mars 2011 – Palais des Congrès de Paris


29 septembre 2010 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 2 sur 129

Décrets, arrêtés, circulaires

TEXTES GÉNÉRAUX

MINISTÈRE DE L’ÉCOLOGIE, DE L’ÉNERGIE, DU DÉVELOPPEMENT


DURABLE ET DE LA MER, EN CHARGE
DES TECHNOLOGIES VERTES ET DES NÉGOCIATIONS SUR LE CLIMAT

Décret no 2010-1128 du 27 septembre 2010 relatif


aux ventes d’immeubles à construire ou à rénover

NOR : DEVU1009008D

Publics concernés : promoteurs immobiliers, acquéreurs d’immeubles à construire ou à rénover.


Objet : modification du régime de la garantie intrinsèque de la vente en l’état futur d’achèvement.
Entrée en vigueur : immédiate, sauf pour les dispositions des articles 1er et 2, qui s’appliquent uniquement
aux opérations dont le permis de construire aura été déposé après le premier jour du septième mois suivant la
date de publication du décret.
Notice : le décret précise les conditions de la garantie intrinsèque d’achèvement en matière de vente en
l’état futur d’achèvement, donne une meilleure définition des fonds et crédits nécessaires à l’opération, prévoit
l’obligation pour le vendeur de faire établir des attestations de réalisation des travaux et fixe un meilleur
échelonnement des différents stades de paiements (articles 1er et 2).
Il remplace les deux définitions actuelles de l’achèvement mettant fin à la garantie, entre lesquelles le
vendeur peut choisir, par une règle unique (article 3).
Enfin, il modifie l’article R. 262-10 du code de la construction et de l’habitation relatif à la vente
d’immeubles à rénover afin de lever certaines difficultés d’interprétation concernant l’échelonnement des
paiements et la possibilité d’effectuer des paiements intermédiaires entre les stades définis à l’article R. 262-10
(article 4).
Références : le code de la construction et de l’habitation, modifié par le présent décret, peut être consulté,
dans sa rédaction issue de cette modification, sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).

Le Premier ministre,
Sur le rapport du ministre d’Etat, ministre de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la
mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat,
Vu le code de la construction et de l’habitation, notamment ses articles L. 261-1 et suivants et L. 262-1 et
suivants ;
Le Conseil d’Etat (section des travaux publics) entendu,

Décrète :
Art. 1er. − L’article R.* 261-18 du code de la construction et de l’habitation est remplacé par les
dispositions suivantes :
« Art. R.* 261-18. – La garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération
lorsque cette dernière répond à l’une ou l’autre des situations suivantes :
1o Si l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier ;
2o Si les trois conditions suivantes sont réunies :
a) Les fondations sont achevées ;
b) Le financement de l’immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à hauteur
de 75 % du prix des ventes prévues par :
– les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l’opération ou disponibles pour la financer, à
l’exclusion des dations en paiement et des fonds issus d’emprunts ;
– le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l’acquéreur a fourni une attestation bancaire
précisant qu’il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l’achat ou d’un crédit confirmé ;

. .
29 septembre 2010 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 2 sur 129

– les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit
immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus. Ne sont
considérés comme crédits confirmés au sens du présent article que les crédits certains, irrévocables et
maintenus jusqu’à l’achèvement de l’opération.
Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du
prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur.
Pour l’appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes
conclues sous la seule condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant
l’achèvement des fondations ;
c) Le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l’opération, auprès d’un établissement de crédit et
s’engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles. »
Art. 2. − Après l’article R.* 261-18 du code de la construction et de l’habitation, il est créé un article
R.* 261-18-1 ainsi rédigé :
« Art. R.* 261-18-1. – Lorsque la garantie de l’achèvement de l’immeuble résulte de l’existence de
conditions propres à l’opération prévues à l’article R. 261-18, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au
total :
35 % à l’achèvement des fondations ;
50 % à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
65 % à l’achèvement du dernier plancher haut ;
70 % à la mise hors d’eau ;
80 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
90 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
95 % à l’achèvement de l’immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois, il peut être consigné
en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la
réalisation de cette condition.
Si le contrat prévoit une pénalité en cas de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne
peut excéder 1 % par mois.
Le vendeur joint à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de
l’art. Lorsque le vendeur se charge de la maîtrise d’œuvre, l’attestation est établie par un organisme de contrôle
indépendant.
Les sommes payées par l’acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte prévu à l’article R. 261-18
ouvert auprès d’un établissement de crédit. »
Art. 3. − L’article R.* 261-24 du code de la construction et de l’habitation est remplacé par les dispositions
suivantes :
« Art. R.* 261-24. Ŧ La garantie d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de
l’immeuble. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite par une personne désignée dans les
conditions prévues à l’article R. 261-2. »
Art. 4. − L’article R.* 262-10 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
1o Le deuxième alinéa est remplacé par l’alinéa suivant :
« La somme des paiements relatifs au prix des travaux ne peut excéder » ;
2o Au troisième alinéa, les mots : « une fois achevés les » sont remplacés par les mots : « à l’achèvement
des » ;
3o Au quatrième alinéa, les mots : « une fois achevé l’ensemble » sont remplacés par les mots : « à
l’achèvement de l’ensemble ».
Art. 5. − Les dispositions des articles 1er et 2 du présent décret s’appliquent aux opérations dont le permis
de construire a été déposé après le premier jour du septième mois suivant la date de sa publication.
Art. 6. − Le ministre d’Etat, ministre de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer, en
charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, la ministre de l’économie, de l’industrie et de
l’emploi et le secrétaire d’Etat chargé du logement et de l’urbanisme sont chargés, chacun en ce qui le
concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
Fait à Paris, le 27 septembre 2010.
FRANÇOIS FILLON
Par le Premier ministre :
Le ministre d’Etat, ministre de l’écologie,
de l’énergie, du développement durable et de la mer,
en charge des technologies vertes
et des négociations sur le climat,
JEAN-LOUIS BORLOO

. .
Immobilier ÉTUDE 1280

Vente d’immeuble

1280
Réflexions autour de la vente
d’immeuble à rénover (VIR)
Étude rédigée par :
Thierry Delesalle,
notaire à Paris

La vente d’immeuble à rénover ne connaît pas encore son décret d’application, que la pratique
notariale est déjà confrontée à de multiples questions tant sur son champ d’application et les
frontières incertaines avec sa grande sœur – la VEFA, que sur son régime fiscal, surtout quand la
rénovation est réalisée à la fois par le rénovateur et son acquéreur, comme c’est souvent le cas en
particulier dans la vente du plateau à aménager.

1 - Les pouvoirs publics souhaitent reconstruire la ville sur la ville, d’application 4, les opérateurs, à l’écoute de leurs conseils, en appli-
notamment pour des raisons de développement durable 1. Cela sup- quent déjà les principes, codifiés sous les articles L. 261-1 à L. 262-11
pose bien évidemment que les collectivités locales suivent cette ten- du Code de la construction et de l’habitation.
dance – ce qui ne sera peut-être pas le cas, à moins que de mesures Il faut espérer que ce décret éclairera les praticiens sur toutes les
contraignantes les y incitant, résultant des lois issues du Grenelle de zones d’ombre de laVIR,et notamment son champ d’application : où
l’Environnement 2. s’arrête la VIR et où commence la VEFA ?
4 - L’administration fiscale n’est pas en reste, et a essayé de clari-
2 - Le déficit abyssal de besoin en logements qui s’est creusé depuis fier le régime fiscal applicable, par voies législative (L. fin. rect. pour
de nombreuses années pour atteindre, d’après les spécialistes, un mil- 2005, n° 2005-1720, 30 déc. 2005, art. 88 ayant modifié l’article 257-7°
lion (sur les trente millions existants) et le besoin futur annoncé de du CGI) et réglementaire (D. n° 2006-1002, 10 août 2006), dans un
500 000 logements supplémentaires par an, devrait aboutir à un nou- premier temps, puis par deux instructions 5 et 6 plusieurs rescrits 7, et
veau consensus écologique : il faut densifier nos villes, notamment en enfin une réponse au Cridon de Paris 8.
surélevant les immeubles et en multipliant les transformations d’im- Il semblerait que tous ces textes permettent aux praticiens de la
mobilier tertiaire en logements. VIR, à défaut d’être complètement rassurés, d’au moins y voir plus
Force est de constater que préalablement à ce consensus, l’État a clair et notamment sur le régime fiscal applicable aux mutations du
déjà mis en place la réglementation applicable à la rénovation immo- bien immobilier, qu’il s’agisse de la VIR ou de la revente du bien
bilière, souhaitée à plusieurs reprises par le Notariat 3. acquis en VIR.
Plusieurs hypothèses peuvent se présenter en pratique, pour les-
3 - La vente d’immeuble à rénover – la VIR – a été consacrée par la
quelles les questions-réponses peuvent se résumer ainsi, de manière
loi du 13 juillet 2006, et même si nous attendons toujours son décret graduelle.

1. Les rapports résultant du Grenelle de l’Environnement, dont le rapport du


4. À l’heure où sont écrites ces lignes, le décret serait près à être signé dans les
Comité animé par Me Philippe Pelletier concernant les immeubles exis-
prochains jours.
tants, préconisent, entre autre, de densifier les villes.
5. Instr. 8 déc. 2006 : BOI 8 A-1-06 définissant des critères objectifs aux travaux
2. Souvenons-nous de la suppression du certificat d’urbanisme de l’article
effectués sur des immeubles existants, concourant à la production d’un
L. 111-5 du Code de l’urbanisme par la loi SRU du 13 décembre 2000
immeuble neuf.
permettant cette densification, qui a fait l’objet peu après d’un retour en
arrière (à la demande des maires, fortement représentés au Sénat), par le 6. Instr. 8 déc. 2006 : BOI 3 C-7-06 commentant les mesures applicables en
vote de la loi du 2 juillet 2003 permettant aux collectivités locales de matière de taux réduit sur les travaux dans les locaux d’habitation ; JCP N
contrôler à nouveau les droits à construire en cas de division de terrain. 2006, n° 50, act. 715.
3. 2e proposition de la 1re commission du 93e Congrès des notaires (Stras- 7. Res. n° 2007/34 ; 2007/35 ; 2007/36 ; 2007/37 (TCA), 9 oct. 2007 : JCP N,
bourg 1997) et 5e proposition de la 2e commission du 99e Congrès des n° 42, act. 656.
notaires (Deauville 2003). 8. Réponse individuelle de la Direction de la Législation Fiscale, 22 avr. 2008.

JCP / LA SEMAINE JURIDIQUE – ÉDITION NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE N° 37. 12 SEPTEMBRE 2008 19


1280 Immobilier ÉTUDE

1. Le rénovateur réalise l’intégralité des 2. Le rénovateur réalise une partie des


travaux et vend un bien immobilier travaux et vend le bien immobilier
achevé avant son achèvement
5 - Dans cette solution,le praticien doit se poser les deux questions 6 - Également dans cette situation, le praticien doit se poser les
suivantes : deux questions suivantes :
- la quantité et la qualité des travaux 9, assimilent-ils la rénovation - la quantité et la qualité des travaux réalisés tant par le rénovateur
que l’acquéreur assimilent-ils la rénovation à une reconstruction ?
à une reconstruction ?
- le rénovateur souhaite-t-il recevoir une partie du prix avant la
- le rénovateur souhaite-t-il recevoir une partie du prix avant la livraison du bien immobilier inachevé ?
livraison du bien immobilier ? ‰ Si la réponse est positive pour les deux questions, nous appli-
‰ Si la réponse est positive pour les deux questions, le doute n’est quons ici encore le nouveau régime de la VIR, puisque le rénovateur
pas permis,et il faut appliquer la réglementation de laVEFA,ainsi que n’aura pas terminé les travaux qu’il s’engage à réaliser lors de la vente
le régime fiscal de la TVA immobilière, tant lors de l’acquisition par le du bien immobilier, même s’il s’agit de travaux à effectuer dans les
rénovateur,que lors de la vente du bien avant qu’il ne soit achevé par le parties communes de l’immeuble.
rénovateur, le bien ne sortant du champ d’application de la TVA que Fiscalement, plusieurs hypothèses peuvent ici aussi se présenter
cinq ans après son achèvement. aux différentes étapes de la rénovation :
Jusqu’ici, tout semble simple, à partir du moment où l’ampleur ‰ Lors de l’acquisition de l’immeuble par le rénovateur, il faut
des travaux impose à l’évidence l’assimilation à la VEFA. connaître précisément l’ampleur des travaux qu’il va réaliser, ainsi
‰ Si la réponse n’est positive qu’à la première question, nous som- que ceux qu’il va laisser faire par son ou ses sous-acquéreurs, de ma-
mes en présence d’une vente d’immeuble existant et achevé, où s’ap- nière à déterminer le régime fiscal, le tout pouvant être corroboré par
pliqueront les garanties des articles 1792 et suivants du Code civil. une attestation de l’architecte de l’opération, ou un rescrit fiscal :
- si les travaux que le rénovateur va réaliser SEUL, avant la revente,
Fiscalement,nous seront toujours sous le régime de la TVA immo-
correspondent à la production d’un immeuble neuf au sens de
bilière, à l’instar de la situation précédente.
l’article 257-7° du CGI, l’acquisition sera placée dans le champ d’ap-
‰ Si la réponse n’est positive qu’à la seconde question, nous som- plication de la TVA immobilière, l’immeuble n’en sortant que 5 ans
mes dans le champ d’application de la VIR, avec toute sa batterie de après son achèvement ;
règles 10. Celui-ci dépendant des travaux effectués par le ou les sous-
En revanche, si la quantité ou la qualité des travaux ne concourent acquéreurs, il faudra veiller à garder la preuve du ou des achèvements,
pas à la production d’un immeuble neuf,au sens de l’article 257-7° du conforme aux dispositions de l’article 258 de l’annexe II au CGI 11 ; il
Code général des impôts et de l’instruction du 8 décembre 2006 sus- peut en effet exister un décalage important entre les achèvements des
visée, tant l’acquisition de l’immeuble par le rénovateur, que sa re- locaux d’un même immeuble, et l’administration fiscale peut retenir
vente seront soumis aux droits d’enregistrement, au taux en vigueur plusieurs dates 12, ce qui aura pour conséquence une sortie progres-
lors de la mutation. sive de l’immeuble du champ d’application de la TVA immobilière ;
Mais là encore, les praticiens ne sont pas à l’abri du doute : com- - si les travaux que le rénovateur va réaliser SEUL, avant la revente,
ment savoir si la rénovation correspond ou non à la production d’un ne correspondent pas à la production d’un immeuble neuf, au sens de
immeuble neuf ? l’article 257-7° du CGI, l’acquisition de l’immeuble sera conclue sous
le régime fiscal des marchands de biens, des achats pour revente dans
L’architecte en charge de l’opération paraît bien sûr l’homme de la
les 4 ans,conformément à l’article 1115 du CGI,actuellement au taux
situation et pourra attester que les travaux, en fonction des critères
de 0,715 %. 13.
résultant de l’article 257-7° du CGI, excluent ou non l’application de ‰ Lors de la revente du bien immobilier par le rénovateur avant
la TVA immobilière aux mutations du bien immobilier ; et, si l’archi- l’achèvement du local, si les travaux réalisés par lui ne correspondent
tecte ne peut se prononcer, tant l’opération est à la frontière des deux pas à la production d’un immeuble neuf, trois situations peuvent se
régimes, il est toujours possible de poser la question à l’administra- présenter :
tion fiscale par un rescrit, comme cela se faisait auparavant. - le bien immobilier n’est pas un logement, mais est destiné à un
usage autre qu’habitation : s’agissant d’un immeuble inachevé, la re-
vente entrera dans le champ d’application de la TVA immobilière,
conformément aux dispositions de l’article 257-7° du CGI ; cette so-
lution est identique,qu’il s’agisse d’un immeuble entier ou d’un lot de
copropriété ;
9. Le décret d’application de la VIR doit nous donner des précisions sur les - le bien immobilier, quel que soit son usage, est revendu à une
frontières entre la VIR et la VEFA, en se reportant aux dispositions de
personne morale : ici encore, s’agissant d’un immeuble inachevé, la
l’article R. 262-1 du Code de la construction et de l’habitation et de
l’article 257-1° du CGI : la VIR disparaîtrait au profit de la VEFA, si les
travaux rendent à l’état neuf :
– soit la majorité des fondations ; 11. Question de fait puisqu’il s’agit de déterminer la date à laquelle les
– soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et conditions d’habitabilité ou d’utilisation sont réunies, même en cas d’occu-
la rigidité de l’ouvrage ; pation partielle des locaux.
– soit la majorité de la consistance des façades, hors ravalement : 12. TGI Metz 31 mars 1971 ; Rép. min. n° 18875 : JO Sénat Q 25 mars 1976,
– soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés dans p. 321 ; B0I 8 A-12-76.
l’instruction du 8 décembre 2006 susvisée. 13. Rappelons qu’il est bien sûr éventuellement possible, pour les opérations
10. Garantie extrinsèque d’achèvement – Garantie éventuellement des cons- complexes, de déterminer ultérieurement de manière précise, la ventilation
tructeurs des articles 1792 et suivants du Code civil – Assurances obligatoi- du prix d’acquisition soumis aux deux régimes fiscaux de marchand de
res (Responsabilité civile professionnelle – Construction selon la nature des biens et de constructeur par un acte complémentaire à l’acquisition : Cl.
travaux) – Garantie des vices et défauts apparents – Descriptif des travaux – Guillot, Acquisition de terrain à bâtir par un marchand de biens : Pourquoi
Délai de réalisation – Plan coté de l’immeuble – Ventilation du prix tenant l’engagement de construire est-il préférable à l’engagement de revendre ? : BIM
compte des travaux restant à réaliser. 2/03.

20 JCP / LA SEMAINE JURIDIQUE – ÉDITION NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE N° 37. 12 SEPTEMBRE 2008


Immobilier ÉTUDE 1280
revente entrera dans le champ d’application de la TVA immobilière ; les travaux réalisés par le vendeur ne concourent pas à la livraison
même si cette solution peut paraître excessive, surtout s’agissant d’un d’un immeuble neuf 15.
lot de copropriété, il faut alerter les clients sur les conséquences fisca-
La deuxième revente sera donc assujettie aux droits d’enregistre-
les entraînées par le choix d’une SCI pour l’achat de ce type de bien 14 ;
- le bien immobilier est destiné à usage d’habitation et revendu à ment, même si elle intervient avant les cinq ans de l’achèvement.
une personne physique : la revente reste assujettie aux droits d’enre- Les praticiens de la VIR devront pour le moment se contenter de
gistrement. cette réponse, même s’il serait beaucoup plus rassurant d’obtenir une
‰ Après l’achèvement des travaux par l’acquéreur, ayant rendu le confirmation de cette position par une nouvelle instruction ou une
bien habitable ou utilisable, le sort fiscal réservé à la deuxième revente réponse ministérielle.
du bien dans nos trois situations évoquées ci-dessus sera le suivant : ‰ Si la réponse n’est positive qu’à la première question, il n’y a pas
- les deux premières situations qui viennent d’être évoquées ne de raison de se placer sous le nouveau régime de la VIR 16, mais la
posent pas de difficultés particulières,puisque le bien étant entré dans cession n’intervient qu’une fois les travaux du rénovateur terminés
le champ d’application de la TVA immobilière, soit en raison de son tant en parties privatives que communes.
usage, soit en raison de la qualité de l’acquéreur – personne morale –, Il en serait bien sûr tout autrement si, malgré les apparences, les
il en sortira cinq ans après l’achèvement : si la deuxième revente s’ef- travaux d’achèvement devant être effectués par l’acquéreur sont en
fectue avant ou après ces cinq ans, la mutation sera assujettie à la TVA réalité réalisés par une entreprise contrôlée par le rénovateur...
ou aux droits d’enregistrement ; Les solutions fiscales sont, quant à elles identiques à celles qui
- en revanche, la question est beaucoup plus délicate s’il s’agit de la viennent d’être évoquées supra.
revente du logement achevé par la personne physique : le fait que les ‰ Si la réponse n’est positive qu’à la deuxième question, la muta-
travaux de rénovation (correspondant à la production d’un immeu- tion doit se soumettre aux nouvelles règles de la VIR 17, car bien qu’il
ble neuf) soient réalisés en partie par le rénovateur et en partie par ne s’agisse pas d’une rénovation lourde assimilable à la production
l’acquéreur – personne physique – ne place-t-il pas le bien dans le d’un immeuble neuf, le simple fait que le rénovateur vende l’immeu-
champ d’application de la TVA immobilière ? Ce qui devrait avoir ble, alors qu’il lui reste à réaliser des travaux (ne serait-ce que la pose
pour conséquence de soumettre la deuxième revente à la TVA, si elle d’un lavabo) après la mutation, placera celle-ci sous cette réglemen-
intervient dans les cinq ans de son achèvement, comme toute pre- tation dont on attend encore le décret d’application.
mière mutation d’immeuble neuf, ainsi qu’il a été envisagé ci-dessus.
Au point de vue fiscal, dans cette dernière hypothèse, puisque les
En pratique, cela gèlerait toutes les reventes de logements de ce
travaux réalisés par le rénovateur et son acquéreur n’assimilent pas la
type pendant cinq ans, puisque le vendeur – personne physique –
rénovation à une reconstruction, en fonction des critères résultant de
redevable de la TVA,ne pourrait déduire comme TVA payée en amont
l’article 257-7° du CGI, l’immeuble ne rentre pas dans le champ d’ap-
que celle afférente à ses propres travaux, généralement au taux réduit
plication de la TVA dès l’instant où l’immeuble est destiné à un usage
de 5,5 %.
d’habitation et que l’acquéreur est une personne physique.
L’administration fiscale semble faire en la matière preuve de prag-
matisme, puisqu’à cette question épineuse posée par le Cridon de En revanche, ainsi qu’il a été vu supra, si la destination du bien est à
Paris, elle adopte une analyse identique à celle retenue en matière de usage autre qu’habitation ou si l’acquéreur est une personne morale,
taux réduit : et puisque nous sommes en présence d’une cession d’un immeuble
inachevé, cette dernière sera assujettie à la TVA immobilière.
Au cas particulier, pour la détermination du caractère neuf ou non
de l’immeuble cédé, seuls les travaux effectués par le vendeur 7 - Cette étude n’a pas la prétention d’avoir envisagé tous les cas
doivent être pris en compte. que nous allons rencontrer en pratique ; elle n’a qu’un seul but, aider
Il s’ensuit que la vente de l’immeuble ne peut être placée dans le les praticiens dans les seuls cas évoqués ci-dessus et pouvant se résu-
champ de la TVA puisqu’il ressort des éléments communiqués que mer dans le tableau ci-après :

Régime civil de la vente Régime fiscal


Immeuble achevé par Rénovation lourde et paiements avant livraison VEFA TVA
le rénovateur
Rénovation lourde et vente après achèvement a.1792 et suivants TVA
Rénovation légère et paiements avant livraison VIR Droits d’enregistrement
Immeuble achevé par Rénovation lourde et paiements avant livraison VIR TVA
le rénovateur et l’acqué- ou
reur Rénovation lourde et paiement du prix à la livrai- a.1792 et suivants Droits d’enregistrement
son selon les critères d’usage
et de qualité de l’acqué-
Rénovation légère et paiements avant livraison VIR
reur

Mots-Clés : Construction - Loi portant engagement national pour le logement (ENL) - Contrat de vente d’immeuble à rénover - Questions pratiques
Loi portant engagement national pour le logement (ENL) - Vente d’immeuble à rénover - Questions-réponses
Vente d’immeuble - Vente d’immeuble à rénover - Questions-réponses

14. Instr. 3 C-7-06, préc. note (6), § 184.


15. V. supra note (8).
16. V. supra note (10).
17. V. supra note (10).

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Pratique notariale
38914
Acquisition d’un immeuble
à rénover occupé
(Choix de la formule juridique à mettre en œuvre)

par Richard CRÔNE,


Rédacteur en chef du Répertoire du notariat Defrénois.

Sujet
M. Richet et son fils Alain, âgé de quinze ans, possèdent en indivision, depuis le décès
de Mme Richet, survenu le 22 décembre 2006, un immeuble à Lyon (6e) rue Boileau (la ville
de Lyon possède un plan local d’urbanisme).
Cet immeuble, vétuste mais non frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, comporte
un rez-de-chaussée et quatre étages. Le rez-de-chaussée est loué par bail sous seing privé
à M. et Mme Roi-Dujardin, M. Roi exerçant sa profession de médecin généraliste dans deux
pièces de l’appartement. Un appartement au premier étage est loué à M. et Mme Lancien,
retraités, en vertu d’une location verbale, depuis de très nombreuses années. Le deuxième
étage comprend deux appartements, loués par baux écrits, le premier à usage d’habitation
à Mme Ruel, actuellement en instance de divorce, le second à Mme Fard, qui y exerce sa
profession de coiffeuse et d’esthéticienne et vend des produits de beauté.
Le troisième étage est occupé par M. et Mme Van Decostekeer, fonctionnaires interna-
tionaux à l’O.C.D.E. et leurs trois enfants ; ceux-ci ont donné congé dans les formes légales
et doivent quitter leur appartement dans un peu plus d’un mois.
Le quatrième étage, enfin, est entièrement occupé par M. Richet et son fils.
M. Richet, qui ne souhaite plus assurer la gestion de cet immeuble en raison de son âge,
a été contacté par M. Georges Leclerc, en vue de son acquisition en l’état. Ce dernier envi-
sage des travaux importants de transformation et de modernisation de cet immeuble afin
de le revendre par appartements.
M. Richet et M. Leclerc viennent vous consulter sur le cadre juridique et fiscal de l’opé-
ration, que M. Leclerc est pressé de régulariser, souhaitant démarrer des travaux le plus
rapidement possible.
L’acquéreur souhaite commercialiser les appartements dès le démarrage des travaux,
pour lesquels il entend couvrir sa responsabilité et offrir de bonnes garanties aux futurs
acquéreurs.

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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

Le prix est de 805 000 Q, pour lequel M. Leclerc dispose de 323 000 Q de fonds propres.
Compte tenu de ces éléments, vous voudrez bien préciser aux intéressés : les autorisa-
tions à obtenir aux différents stades de l’opération ; les précautions à prendre vis-à-vis des
locataires ; les modalités de mise en copropriété ; le cadre juridique le plus approprié pour
l’acquéreur-rénovateur ; le cadre financier le plus adéquat pour l’opération ; les inciden-
ces fiscales pour les parties.

Solution
Le coup d’arrêt donné, il y a une vingtaine d’années, aux grandes opérations de rénova-
tion urbaine, d’une part, la raréfaction des terrains constructibles en milieu urbain, d’autre
part, font que l’on peut voir aujourd’hui dans la plupart des villes de quelque importance,
propriétaires immobiliers, promoteurs, marchands de biens, sociétés d’H.L.M., etc., entre-
prendre d’importants travaux de remise en état, de transformation et de modernisation des
immeubles situés dans les quartiers anciens. C’est dans cette perspective que se situe ce
thème.
Mais, avant même de répondre aux questions que suscitent l’acquisition de l’immeuble
par M. Leclerc (II) et l’exécution des travaux (III), suivies de la vente de l’immeuble trans-
formé par appartements (IV), et le financement de l’acquisition de l’immeuble (V), nous
nous proposons de préciser les caractères généraux de cette opération (I).

I. Caractères généraux de l’opération

A. Nature juridique
Pour désigner les opérations qui portent, comme dans ce thème, sur des immeubles
anciens, on utilise, dans le langage courant, les termes de « restauration », de « réhabilita-
tion » ou de « rénovation ». Ces vocables ne recouvrent pourtant pas exactement les mêmes
réalités.
La restauration consiste à remettre dans leur état d’origine des bâtiments qui présen-
tent un intérêt particulier : historique, esthétique, architectural, etc. Aussi ne concerne-
t-elle, le plus souvent, que les façades, les charpentes, les escaliers, les éléments architec-
turaux. Lorsqu’elle fait l’objet d’une opération groupée, la restauration immobilière est régie
par les dispositions des articles L. 313-4 et R. 313-24 et suivants du Code de l’urbanisme.
La réhabilitation a pour objet de remettre en état un bâtiment ancien et de le doter d’un
certain nombre d’éléments d’équipement modernes (installations sanitaires, chauffage,
ascenseurs, etc.), de sorte que, pour le moins, il soit conforme aux normes d’habitabilité

Defrénois no 06/09 • 605


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Pratique notariale

actuelles. A ce terme, un auteur préfère celui de rénovation, qui, il est vrai, traduit mieux
« l’action de remettre en état et celle d’améliorer en apportant des éléments nouveaux » (1).
Aussi est-ce ce terme que nous emploierons également.
La rénovation n’est pas, cependant, une notion homogène. On peut, en effet, distin-
guer, selon l’importance des travaux :
− la « rénovation-modernisation », qui tend à doter un bâtiment des normes actuelles de
confort sans modifier sa structure ni sa distribution. Ce type de rénovation est celui qui est
traditionnellement pratiqué par les propriétaires immobiliers dans la gestion de leur patri-
moine et par les marchands de biens ;
− et la « rénovation-construction », laquelle entraîne une redistribution des locaux et
s’accompagne parfois de la création d’étages supplémentaires, de surélévation, d’addition
de constructions (2).
Dans l’hypothèse du thème, M. Leclerc envisage « des travaux importants de transfor-
mation et de modernisation de cet immeuble ». Mais rien dans le thème n’indique la nature
exacte des travaux qui vont être entrepris.
On est dès-lors conduit à s’interroger sue le point de savoir si l’opération constitue une
simple opération de rénovation régie par des règles particulières (v. infra) ou si les tra-
vaux, d’une plus grande ampleur, peuvent entraîner la qualification d’opération de
rénovation-construction, qui s’apparente alors à une véritable opération de construction,
laquelle subit de ce fait l’attraction du droit de la construction.
Précisons, enfin, que de nombreuses règles particulières sont applicables dans de telles

(1) C. JAQUET, Les aspects juridiques et fiscaux de la rénovation des immeubles, Mémoire D.S.N., Paris,
p. 6. Pour l’élaboration de la présente solution, nous avons fait de nombreux emprunts à cette étude
très documentée ; du même auteur, « La protection des acquéreurs d’immeubles à rénover », JCP
éd. N 1980, I, p. 119 et s. ; v. aussi, les récents travaux du 93e Congrès des notaires de France,
L’investissement immobilier, Strasbourg, 1997, spéc. nos 1187 et s., p. 91 et s., ainsi que ceux du
99e Congrès des notaires de France, La vente d’immeuble, Sécurité et transparence, Deauville, 2003,
spéc. les travaux de la deuxième commission, p. 496 et s., et p. 511 et s.
V. également, sur l’aspect mise aux normes de l’immeuble, les travaux du Colloque de l’I.C.H.
Nantes : « Mise aux normes de l’immeuble et obligations du propriétaire », par C. DELCONT, Defrénois
2004, art. 37952, p. 763 et s. ; « La mise en œuvre des normes techniques », par T. GUIHARD, Defrénois
2004, art. 37953, p. 774 et s. ; « La mise aux normes et le bail d’habitation », par Ph. BRIAND, Defrénois
2004, art. 37963, p. 831 et s. ; « La mise aux normes et le bail commercial », par J. DOUCET, Defrénois
2004, art. 37964, p. 843 et s. ; « Subventions et incitations à la mise aux normes de l’immeuble », par
Ph. BENOIT-CATTIN, Defrénois 2004, art. 37978, p. 927 et s. ; « Le rôle du professionnel dans la mise
aux normes de l’immeuble », par J.-M. DELPERIER, Defrénois 2004, art. 37979, p. 938 et s.
On consultera également le numéro spécial consacré par la Revue de droit immobilier de janvier
2007 et les études suivantes : P. SOLER-COUTEAUX, « Le nouveau champ des autorisations ou déclarations
d’urbanisme en matière de rénovation », p. 1 et s. ; B. LAMORLETTRE, « Le cadre administratif de la
rénovation urbaine », p. 7 et s. ; J. SCHMIDT, « Les nouvelles règles fiscales applicables à la rénovation
immobilière », p. 13 et s. ; B. MALLET-BRICOUT, « Le nouveau contrat : la vente d’immeuble à rénover »,
p. 17 et s. ; B. GOLFIER, « Vente d’immeuble à rénover et vente d’immeuble à construire », p. 31 et s. ;
Ph. MALINVAUD, « Les nouvelles règles de responsabilité du rénovateur », p. 39 et s. ; G. LEGUAY, « Les
nouvelles règles d’assurance du rénovateur », p. 47 et s. ; P. DESSUET, « Les nouvelles règles d’assurance
en matière de travaux de rénovation », p. 51 et s. ; H. PÉRINET-MARQUET, « Les nouvelles règles de la
rénovation immobilière, Conclusion », p. 59 et s.
(2) C. JAQUET, op. cit., p. 8.

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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

opérations (mais cela ne semble pas être le cas ici) lorsque l’immeuble est situé dans un sec-
teur spécifique (périmètre de résorption de l’habitat insalubre, périmètre de restauration
immobilière, périmètre de protection d’un monument historique, etc.) ou fait individuel-
lement l’objet d’une déclaration d’interdiction d’habiter, d’un arrêté de péril, etc.

B. Statut juridique de l’acquéreur rénovateur


Le cadre juridique de l’opération que se propose d’entreprendre M. Leclerc est tout
d’abord fonction de sa nature, civile ou commerciale, celle-ci dépendant elle-même de la
possibilité de l’assimiler à une opération de construction.
A cet égard, la loi répute acte de commerce « tout achat de biens immeubles aux fins de
les revendre, à moins que l’acquéreur n’ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments
et de les revendre en bloc ou par locaux » (art. 632 ancien, C. com., devenu art. L. 110-1,
C. com.).
La première question qui se pose, en matière de rénovation, est donc de savoir si elle
peut être assimilée à une opération de construction, auquel cas elle aurait un caractère civil.
Si une réponse négative s’impose lorsque la rénovation de l’immeuble n’entraîne que des
travaux de remise en état et de modernisation, la réponse est moins certaine au cas de
rénovation-construction. La plupart des auteurs s’attachent cependant à une interpréta-
tion stricte de l’article L. 110-1 précité du Code de commerce. Même la « réhabilitation
exceptionnelle », selon la terminologie du ministère de l’Equipement, qui comporte « non
seulement la reprise des cloisonnements et remplissages de gros œuvre mais aussi de la
structure porteuse verticale de l’immeuble et des planchers » (3) ne constitue pas, pour eux,
une opération de construction (4). Il n’y a guère, selon un auteur, que dans l’hypothèse où
il faudrait monter des murs porteurs qui vont venir doubler les murs du bâtiment existant,
conservés pour des raisons historiques ou esthétiques (5), qu’il serait possible de parler de
construction.
Conformément à cette doctrine dominante, nous admettrons que l’opération envisa-
gée par M. Leclerc ne constitue pas nécessairement une opération de construction au sens
de l’article L. 110-1 du Code de commerce. Il faut cependant savoir que la matière n’est pas
vraiment fixée. Il n’est pas impossible, en particulier, que le régime juridique de la revente
des locaux rénovés exerce une influence non négligeable sur la qualification de l’opération
(cf. infra, IV).
Il faut également savoir que si l’achat d’un immeuble suivi de sa revente après rénova-
tion n’apparaît pas comme étant de plein droit un acte civil, il n’en résulte pas non plus que
ce soit nécessairement un acte de commerce. Il n’y a évidemment aucune difficulté sur ce

(3) Guide pratique pour l’amélioration des bâtiments existants, p. 24.


(4) V. à ce sujet, Ph. MALINVAUD et Ph. JESTAZ, Droit de la promotion immobilière, Précis Dalloz, 6e éd.,
2001, no 242 ; M. TIRARD, « Le cadre juridique et fiscal des opérations de réhabilitation », AJPI, avril
1979, p. 19 ; contra, mais avec des nuances, C. JAQUET, op. cit., p. 136 et 137.
(5) M. TIRARD, art. préc., p. 19.

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Pratique notariale

point lorsque l’intéressé exerce la profession de marchand de biens. En revanche, la ques-


tion concerne ceux qui procèdent à une opération isolée, comme c’est peut-être le cas pour
M. Leclerc, le thème ne donnant aucune précision sur sa profession. Les auteurs s’oppo-
sent, en effet, sur le point de savoir si un acte isolé d’achat pour revendre constitue un acte
de commerce, certains l’admettant, d’autres estimant que plusieurs actes révélant une acti-
vité commerciale sont nécessaires (6). Pratiquement, les deux thèses sont sans doute moins
opposées qu’il ne paraît. En effet, en présence d’un acte isolé, la difficulté consiste à faire
la preuve : 1) de l’existence de l’intention de revendre lors de l’achat ; 2) de l’intention de
réaliser un gain. A cette fin, les tribunaux ont recours à des indices tels que, précisément,
le caractère répété des actes accomplis. A cet égard, si l’achat d’un immeuble, revendu
ensuite par appartements, demeure de la compétence d’un particulier, il n’en va plus de
même lorsque, avant d’être revendu, l’immeuble doit être vidé de ses occupants et entiè-
rement rénové. Ce type d’opération est d’une telle complexité – autorisations administra-
tives à obtenir, mise en place du financement, etc. – que, de plus en plus, elles sont le fait
de professionnels qui procèdent à des opérations multiples. Nous supposerons qu’il en est
ainsi pour M. Leclerc, de sorte que l’achat de l’immeuble constitue, pour lui, un acte de
commerce.
Cela étant, l’intérêt de la qualification n’est pas purement théorique. Il en résulte notam-
ment que, si M. Leclerc a l’intention de constituer, avec d’autres personnes, une société
pour réaliser son projet, il lui faudra alors recourir à une société commerciale, celle-ci pou-
vant d’ailleurs être une société en participation (7). Il ne lui serait pas possible, en revan-
che, de créer une société civile (v. art. 1845, al. 2, C. civ.) et, plus précisément, une société
régie par le titre Ier de la loi du 16 juillet 1971 (8).

II. La vente de l’immeuble

A. Conditions de réalisation de la vente


1. Autorisation du juge des tutelles. – Il résulte des énonciations du thème que la vente
doit être consentie par M. Richet et son fils mineur, Alain.

(6) V. à ce sujet, F. STEINMETZ, « Les ventes immobilières et le droit commercial à la suite des lois du
13 juillet 1967 et 9 juillet 1970 », RTD com. 1973, p. 471 et s., notamment nos 11 et s. et les références
citées.
(7) V. à ce sujet, C. JAQUET, op. cit., p. 147 et s.
(8) En ce sens : Ph. MALINVAUD et Ph. JESTAZ, op. cit., no 242 ; G. MORIN, « Entrée en vigueur de la loi
du 16 juillet 1971 relative aux opérations de construction », Defrénois 1973, art. 30235, no 3, note 11 ;
M. BARRÉ, Rép. sociétés Dalloz, Vo Sociétés de construction en vue de la vente, no 24 ; C.-A. THIBIERGE
et G. DAUBLON, « Formule d’acte constitutif de société civile de construction-vente », Defrénois 1973,
Form. 3145.

608 • Defrénois no 06/09


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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

Cette vente constituant indiscutablement un acte de disposition, M. Richet doit, en sa


qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire de son fils, obtenir l’autorisation du
juge des tutelles (9). De surcroît et en raison de l’opposition d’intérêts qui existe entre les
deux vendeurs, un administrateur ad hoc devra être nommé ; il représentera le mineur à la
vente.
Il est vraisemblable qu’en l’occurrence, le juge des tutelles autorisera l’aliénation de cet
immeuble vétuste qui, tôt ou tard, si ce n’est déjà le cas, nécessitera des travaux impor-
tants. Mais, compte tenu des intérêts en jeu et de la difficulté d’apprécier si les conditions
envisagées sont intéressantes pour le mineur, il n’est pas exclu que le juge ordonne préa-
lablement une expertise.

2. Situation de l’immeuble au regard des règles d’urbanisme. – La seule indication que


fournit le thème à ce sujet est que « la ville de Lyon possède un plan local d’urbanisme
(P.L.U.) ». Cette énonciation n’est guère précise.
Si, en l’espèce – c’est ce que nous supposerons – l’immeuble est soumis au droit de
préemption urbain (D.P.U.), il convient bien entendu, avant de réaliser la vente, de procé-
der à la purge du droit de préemption de la ville de Lyon (10). C’est précisément l’une des
finalités du D.P.U. que de permettre aux collectivités publiques de poursuivre une politi-
que sociale de l’habitat en achetant des immeubles anciens à rénover dans le centre des vil-
les. Il ne serait donc pas surprenant que la ville de Lyon souhaite exercer son droit de
préemption, mettant ainsi fin prématurément au projet de M. Leclerc.
Cette éventualité écartée, ce n’est qu’à la suite d’une renonciation expresse de la com-
mune à son droit de préemption ou, en cas de silence de sa part, au terme du délai de deux
mois qui lui est imparti pour préempter, que la vente pourra être régularisée. Pratique-
ment, elle sera précédée d’une promesse de vente, elle-même assortie de diverses condi-
tions suspensives, stipulées tant dans l’intérêt des vendeurs que de l’acquéreur (non-
exercice du droit de préemption, obtention des autorisations administratives, etc.) (11).
C’est dire que, bien que « M. Leclerc (soit) très pressé de régulariser, souhaitant démarrer
des travaux importants le plus rapidement possible », la réalisation de la vente nécessitera
un certain délai. Notons que l’acquéreur pourrait déjà se rendre compte de la conformité
des travaux envisagés avec le P.L.U. en demandant un certificat d’urbanisme sur l’immeu-
ble objet de la revente.

(9) Il est vraisemblable que l’immeuble appartient à ses deux propriétaires indivis pour l’avoir recueilli
dans la succession de Mme Richet. Si la succession a été acceptée à concurrence de l’actif net, il
faudrait également que M. Richet obtienne du juge des tutelles l’autorisation (si elle n’a pas déjà été
donnée) d’accepter purement et simplement la succession.
(10) Sur la procédure à suivre à cette fin, v. art. R. 213-5 et s., C. urb.
(11) La promesse de vente ne serait soumise au droit de rétractation des articles L. 271-1 et L. 271-2
du Code de la construction et de l’habitation qu’au cas où M. Leclerc serait considéré comme un
« non-professionnel » au sens de l’article L. 271-1 précité, ce qui est cependant assez improbable. Sur
ces droits et délai, v. Ph. PELLETIER, « La protection nouvelle de l’acquéreur immobilier », Defrénois
2001, art. 37307, p. 205 et s., spéc. p. 215, nos 20 et s. ; G. DAUBLON et B. GELOT, « Droit de rétractation
et délai de réflexion dans les avant-contrats et les ventes d’immeubles », Defrénois 2001, art. 37346,
p. 504 et s. V. également Defrénois, Supplément Rapide, no 16 du 6 septembre 2006, p. 8.

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Pratique notariale

B. Conséquences fiscales de la vente


1. Imposition de la plus-value éventuelle. – Pour les vendeurs, la vente peut donner
lieu à imposition de la plus-value éventuellement réalisée (12). Il est probable, toutefois,
que, si l’immeuble provient de la succession de Mme Richet (cf. supra, A, 1), la plus-value
soit peu importante, si ce n’est inexistante. Faute d’élément d’appréciation (prix d’achat du
bien, valeur au décès de Mme Richet, valeur actuelle, etc.), il n’est pas possible de procé-
der au calcul de cette plus-value. On notera seulement que, si les consorts Richet ont leur
résidence principale dans l’immeuble, les locaux correspondants seront exonérés
(art. 150 U-II, C.G.I., réd. L. de finances pour 2004) ; il conviendrait alors d’effectuer dans
l’acte une ventilation du prix entre les différents locaux.

2. T.V.A. ou droits de mutation. – Plus délicate est la détermination du régime fiscal


applicable à l’acquéreur. On rencontre à nouveau, à ce propos, la question de savoir si
l’opération, du moins quand elle présente une certaine importance, est assimilable ou non
à une opération de construction et, comme telle, soumise à la T.V.A. Sur ce point, l’admi-
nistration fiscale admettait que « les acquisitions d’immeubles en vue de leur remise en état
d’habitabilité sont soumises à la T.V.A. lorsque, en raison de l’importance des travaux à
effectuer, les immeubles en cause peuvent être considérés comme des immeubles neufs ».
D’une manière générale, on pouvait considérer qu’il en était ainsi lorsque « les travaux
aboutissaient à la reconstruction quasi totale des structures intérieures de cet immeu-
ble » (13).

En pratique cependant, l’appréciation de cette condition dépendait essentiellement des


circonstances de fait propres à chaque opération (14). L’hésitation était donc permise. Pour
y mettre fin, il était possible de demander à l’Administration de se prononcer sur les règles
fiscales applicables à l’opération en cause, conformément à l’article L. 80 B du Livre des pro-
cédures fiscales.
Afin de mettre un terme à ces hésitations, l’article 88 de la loi de finances rectificative
pour 2005 (no 2005-1720) du 30 décembre 2005 (15) a notamment complété le 7o de l’arti-

(12) La vente étant supposée intervenir en 2004, la plus-value sera calculée conformément aux
dispositions des articles 150 U à 150 VH et 200 B du Code général des impôts, tels qu’ils résultent de
l’article 10 de la loi de finances pour 2004 ; v. Defrénois 2004, Lég., p. 155 et s. Sur la réforme, v.
l’ouvrage La réforme des plus-values, éd. Defrénois, février 2004 ; v. également, Defrénois, Supplément
Rapide, no 1 du 8 janvier 2004, p. 10 et s. ; no 4 du 27 février 2004, p. 10 et s. ; E. MICHELEZ et
P. BONDUELLE, « Plus-values immobilières : précautions préalables à la vente », Defrénois 2004,
art. 37899, p. 419 et s. ; V. MARIE et E. MALLET, « Plus-values, Questionnaire à l’usage des praticiens »,
JCP éd. N 2004, no 25, 1291, p. 1009 ; R. RENAULT et E. MICHELEZ, « Plus-values immobilières : notice
explicative et questionnaire vendeur actualisés », Defrénois 2006, art. 38314.
(13) Doc. adm. de base 8 A-1121, nos 48 et 49 ; adde, Rép. min. fin., J.O.A.N. du 6 octobre 1976,
Questions et réponses, p. 6349 ; Rép. min., J.O.A.N. du 14 janvier 1978, Questions et réponses, p. 96 ;
Defrénois 1978, art. 31659, p. 396.
(14) Doc. adm. de base 8 A-1121, eod. loc. ; Instr. du 8 décembre 2006, B.O.I. 8 A-l-06 ; Defrénois 2007,
art. 38542.
(15) Defrénois 2006, Lég., p. 203 et s.

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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

cle 257 du Code général des impôts (C.G.I.) afin de définir ; au moyen de critères objectifs,
les travaux effectués sur des immeubles existants qui concourent à la production d’un
immeuble neuf au sens de cet article. Une instruction administrative no 202 du 8 décem-
bre 2006 (16) est venue commenter cette mesure.
Compte tenu des difficultés de mise en œuvre de l’approche par le biais du faisceau
d’indices qui prévalait antérieurement, l’article 88 de la loi de finances rectificative pour
2005 retient quatre nouveaux critères physiques alternatifs, afin de définir si les travaux por-
tant sur un immeuble existant concourent à la production d’un immeuble neuf, au sens de
la T.V.A.
Aux termes de l’instruction précitée, les opérations concernées sont celles portant sur un
immeuble existant qui consistent en une surélévation de cet immeuble ou qui le rendent à
l’état neuf. Et sont considérées comme des surélévations d’immeubles les opérations de
construction considérées isolément, c’est-à-dire qui ne peuvent être rattachées à l’opéra-
tion de construction initiale.
Constituent donc désormais des immeubles neufs, conformément au c du 1 de l’arti-
cle 257 du C.G.I., les travaux portant sur des immeubles existants qui rendent à l’état neuf :
1) soit la majorité des fondations ;
2) soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité
de l’ouvrage ;
3) soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
4) soit l’ensemble des éléments de second œuvre mentionnés à l’article 245 A de
l’annexe II au C.G.I., dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun des
éléments ci-après :
− les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;
− les huisseries extérieures ;
− les cloisons intérieures ;
− les installations sanitaires et de plomberie ;
− les installations électriques ;
− et, pour les opérations situées en métropole, le système de chauffage.
L’instruction précitée apporte les précisions suivantes concernant les éléments
ci-dessus.
a. FONDATIONS. – Il s’agit des éléments qui composent le socle et l’assiette stable d’une
construction en répartissant sa charge sur le sol (fondations superficielles ou profondes tel-
les que semelles, longrines, radiers, puits, pieux).
Sont concernés les travaux consistant à remplacer, renforcer et consolider les éléments
de fondations existants.

(16) Instr. du 8 décembre 2006, B.O.I. 8 A-1-06 ; Defrénois, Supplément Rapide, no 24 du 27 décembre
2006, p. 17 et s. ; Defrénois 2007, art. 38542, p. 315 et s. ; J. SCHMIDT, « Les nouvelles règles fiscales
applicables à la rénovation immobilière », art. préc., RDI, janvier-février 2007, p. 13 et s.

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b. ELÉMENTS HORS FONDATIONS DÉTERMINANT LA RÉSISTANCE ET LA RIGIDITÉ DE L’OUVRAGE. – Il


s’agit des éléments sans lesquels ces caractéristiques de solidité ne sont plus assurés, tels
que les experts et tribunaux peuvent les apprécier en cas d’accident :
− éléments verticaux : murs porteurs intérieurs (murs de refends) ou extérieurs (murs
pignons), piliers, colonnes et poteaux, quand ils sont porteurs ;
− éléments horizontaux : planches en béton (dalles), ou bois, (poutres et solives), toits-
terrasses (à pente nulle ou faible), quand ils contribuent à la stabilité de l’ensemble ;
− éléments obliques assurant le contreventement : contreforts éventuels ;
− éléments de charpente, quand ils contribuent à la stabilité de l’ensemble.
Les travaux de toute nature (percement d’une ouverture nouvelle ou suppression d’une
ouverture ancienne qui affectent des murs porteurs, démolition de surfaces de planchers
porteurs en vue de la création de circulations verticales, etc.) qui affectent un élément déter-
minant la résistance ou la rigidité de l’ouvrage sont à prendre en considération pour
l’appréciation de ce critère.
Les travaux qui ont pour objet le simple revêtement de planchers porteurs, précédés le
cas échéant d’un simple ragréage exclusivement destiné à garantir la planéité du revête-
ment ainsi que l’isolation thermique et/ou phonique (moquettes, carrelages, parquets, lino-
léum, mosaïques, marbrerie, etc.), ou les travaux de simple réfection des éléments de cou-
verture n’ont pas la nature des travaux qui affectent un élément déterminant la résistance
ou la rigidité de l’ouvrage.
c. FAÇADES. – II s’agit des éléments verticaux externes participant à la mise hors d’eau de
l’immeuble (murs, murs-rideaux, murs panneaux, etc.) qui n’assurent qu’un rôle
d’habillage de l’immeuble sans déterminer la résistance ou la rigidité de l’ouvrage (pan-
neaux de parement en bois, métal ou autre).
Ne sont visés que les travaux qui affectent la consistance de la façade (pose et dépose de
façades), à l’exclusion des travaux de nettoyage ou de ravalement de la façade quelque soit
le procédé, des travaux d’étanchéité ou d’imperméabilisation (pose d’enduit/crépi ou pein-
ture).
d. ELÉMENTS DE SECOND ŒUVRE. – Les éléments de second œuvre à prendre en compte
sont :
– les planchers non porteurs : éléments ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de
l’ouvrage (plate-forme horizontale entre deux niveaux non constitutive de la structure por-
teuse du bâtiment).
Ne sont pas à prendre en compte les travaux de revêtement de ces planchers (pose de
moquettes, carrelages, parquets, linoléums, mosaïques, marbrerie, etc.).
Lorsque l’immeuble, avant et après réalisation des travaux, ne comprend pas de plan-
chers non porteurs (c’est-à-dire que tous les planchers contribuent à la résistance ou à la
solidité de l’ouvrage), il convient de prendre en compte seulement les cinq autres lots tech-
niques pour déterminer si les travaux du second œuvre conduisent à la production d’un
immeuble neuf ;

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Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

– les huisseries extérieures : éléments (dormants et ouvrants) assurant la mise hors d’air
du bâtiment tels que portes, fenêtres, fenêtres de toit, portes-fenêtres, vitrages, baies vitrées
et verrières et, le cas échéant, les systèmes de fermetures équipant ces éléments. Ne sont
pas à prendre en compte aux titre des huisseries extérieures les portes de garage ;
– les cloisons intérieures : cloisons distributives, fixes ou amovibles, sous forme d’élé-
ments à maçonner ou de plaques à monter quelle qu’en soit la nature (briques, parpaings,
plaques sur ossature, carreaux, panneaux, etc.) et la composition (béton, plâtre, bois, tôle,
P.V.C., aggloméré, etc.) ;
– les installations sanitaires et de plomberie : équipements sanitaires (baignoires, bacs à
douche, cabines de douche, lavabos, éviers, bidets, W.C., etc.), robinetterie, canalisations
d’eau et/ou de gaz intérieures, équipements de production d’eau chaude.
Ne sont pas pris en considération les éléments de raccordement aux réseaux publics ou
d’assainissement non collectifs, les installations de captage d’eau et systèmes de récupéra-
tion et de traitement des eaux pluviales lorsqu’ils sont raccordés à l’habitation ;
– les installations électriques : toutes les composantes du circuit électrique ainsi que les
équipements de production d’énergie électrique dont les installations photovoltaïques.
Ne sont pas pris en compte les éléments de raccordement au réseau électrique ;
– les systèmes de chauffage : il s’agit notamment des éléments intégrés à l’immeuble per-
mettant de produire (chaudières, convecteurs électriques, inserts, foyers fermés, poêles,
capteurs solaires, etc.), transporter, diffuser ou réguler la chaleur (tuyaux, gaines, radia-
teurs, etc.).
Pour l’appréciation de l’ampleur des travaux réalisés, un immeuble s’entend d’un bâti-
ment considéré isolément à défaut de circonstances particulières tenant à la configuration
des lieux impliquant une appréciation globale de plusieurs bâtiments (17) Il convient de
considérer les travaux au regard de l’immeuble pris dans son ensemble, y compris les par-
ties ayant donné lieu à de simples travaux d’entretien et d’amélioration. Sont sans inci-
dence, à cet égard, les circonstances suivantes :
− les locaux nouvellement aménagés sont affectés à plusieurs occupants ;
− l’affectation de certaines parties de l’immeuble est modifiée ;
− l’immeuble est affecté à plusieurs usages ;
− l’opération immobilière a pour effet de diviser physiquement ou juridiquement un
immeuble constituant jusqu’alors une entité unique.
Dans la situation où, concomitamment à une addition de construction, qui constitue
toujours une construction neuve, sont réalisés des travaux portant sur l’existant, il convient
de considérer ces travaux isolément afin de déterminer s’ils concourent à eux seuls à la pro-
duction d’un immeuble neuf.

(17) Bien que des bâtiments soient immatriculés au cadastre sous des numéros différents, la nature
des travaux s’apprécie au regard de l’ensemble de ces bâtiments réputés former un seul ensemble
immeuble dès lors qu’ils communiquent entre eux horizontalement et verticalement et disposent des
mêmes issues sur la voie publique.

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Pratique notariale

Chacun des quatre éléments mentionnés ci-dessus est considéré comme rendu à l’état
neuf par remplacement, reprise en sous-œuvre ou construction nouvelle lorsque le rap-
port entre les éléments neufs et le total des éléments du lot à l’issue des travaux (y compris
les éléments qui ont été conservés) égale au moins le seuil déterminé pour chacun d’entre
eux.
Ce seuil est fixé à la majorité s’agissant des éléments de l’immeuble suivants : fonda-
tions, éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, faça-
des, et aux deux tiers s’agissant de chacun des éléments de second œuvre ci-dessus décrits.
L’immeuble est considéré comme rendu à l’état neuf dès lors qu’une seule des quatre
composantes est rendue à l’état neuf. S’agissant du second œuvre (cf. supra), ce sont cha-
cun des six lots qui doivent être rendus à l’état neuf pour que cette composante soit consi-
dérée comme rendue à l’état neuf dans son ensemble (18).
D’une manière générale, le rapport est apprécié selon un critère physique objectif appro-
prié tel que la surface, le linéaire, le volume, ou en valeur si ce critère paraît plus approprié
au lot affecté par les travaux.
Le maître d’ouvrage a la faculté de retenir toute méthode dont il peut justifier la perti-
nence au regard de son opération et lui permettant de comparer les éléments neufs au total
formé par ceux-ci avec la partie conservée.
Enfin, lorsqu’une entreprise générale du bâtiment réalise des travaux concernant plu-
sieurs lots techniques dans un même immeuble, elle doit les individualiser par lot.
On fera encore observer que ces nouvelles règles fiscales opèrent une distinction fonda-
mentale entre opérations soumises aux droits d’enregistrement et opérations soumises à
T.V.A., d’une part, mais aussi, à l’intérieur de la T.V.A., une séparation entre les opérations
relevant du taux de droit commun (19,6 %) et celles bénéficiant du taux réduit (5,58 %),
d’autre part.
Les critères fiscaux de détermination de la nature de l’opération ne sont, comme nous
allons le voir ultérieurement, pas les seuls.
Dans l’hypothèse du thème, l’immeuble étant destiné à être revendu par appartements,
c’est bien évidemment le régime de la T.V.A. immobilière qui est le moins onéreux, puis-
que la taxe payée lors de l’acquisition de l’immeuble et à l’occasion de la réalisation des tra-
vaux est déductible de celle exigible lors de la vente ultérieure des appartements.
Si l’opération ne relève pas de la T.V.A. immobilière, M. Leclerc peut se placer sous un
régime qui pourrait également lui convenir, celui des marchands de biens. Est considéré
comme tel celui qui, habituellement, achète en son nom des immeubles en vue de les
revendre. Un particulier qui, même de façon isolée, achète un immeuble et le revend par
appartements, peut être, au plan fiscal, assimilé à un marchand de biens si les caractéris-
tiques de l’opération révèlent l’habitude et l’intention spéculative. Ainsi, le caractère habi-

(18) L’instruction donne l’exemple suivant : l’immeuble est considéré comme rendu à l’état neuf si
les éléments hors fondations déterminant la résistance ou la rigidité de l’ouvrage sont rendus à l’état
neuf à plus de 50 % ou si chacun des éléments de second œuvre est rendu à l’état neuf pour au
moins les deux tiers.

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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

tuel peut résulter du nombre élevé de lots. Quant à l’intention spéculative, elle est souvent
révélée par le court délai qui sépare l’acquisition et la revente par lots, par la mise en place
d’une publicité commerciale dès l’acquisition, par la profession de l’intéressé, etc.
Si M. Leclerc a la qualité de marchand de biens au sens de la loi fiscale, il lui faut se
conformer aux obligations prescrites par l’article 290 du Code général des impôts (déclara-
tion d’existence, tenue d’un répertoire) (19) et à condition, en outre, de prendre l’engage-
ment de revendre l’immeuble dans un délai de quatre ans (art. 1115, C.G.I.), l’acte sera
publié à la conservation des hypothèques moyennant la perception de la taxe de publicité
foncière au taux de 0,60 % (art. 1020, C.G.I.). Mais, nous le verrons ultérieurement, l’inté-
ressé sera soumis, lors de la revente des appartements, à la T.V.A. sur la plus-value réalisée
(art. 257, 6o, C.G.I.).
Au cas où M. Leclerc ne pourrait pas entrer dans le champ d’application du régime spé-
cial des marchands de biens, l’acte donnerait lieu à la perception de la taxe de publicité fon-
cière au taux prévu par l’article 1594 D du Code général des impôts pour ce qui concerne
les locaux à usage professionnel et commercial et pour les locaux à usage d’habitation (20).
A cette taxe s’ajoute, rappelons-le, la taxe communale additionnelle de 1,20 % (art. 1584,
C.G.I.). On observe qu’en raison du cumul de taxes qu’il entraînerait (21), ce régime fiscal
serait dissuasif.

III. L’exécution des travaux

Parmi les questions que soulève l’exécution des travaux, nous en retiendrons quatre : le
sort des locataires et occupants, les autorisations administratives à obtenir, les conséquen-
ces fiscales et les assurances obligatoires.

A. Situation des locataires et occupants de l’immeuble


La première question à se poser concernant la situation locative de l’immeuble est de
savoir si celle-ci est susceptible d’entrer dans le champ d’application des différents textes
instituant une protection des locataires en cas de vente.

(19) Sur la nécessité pour le marchand de biens d’exécuter les obligations qui s’imposent à lui en
vertu de la réglementation existante, v. Cass. com., 24 mars 1994, Defrénois 1995, art. 36048, note
A. CHAPPERT ; Cass. com., 5 décembre 2000, arrêt no 2072 F-D ; Instr. du 26 février 2001, B.O.I. 8 A-1-01 ;
Defrénois 2001, art. 37367, p. 729.
(20) Taux fixé à 3,60 % par la loi de finances pour 1999 (art. 39) mais qui peut être réduit jusqu’à 1 %
par les conseils généraux (Defrénois 1999, Lég., spéc. p. 58 et s. ; Instr. du 1er juin 1999, B.O.I. 7 A-1-99 ;
Defrénois, Supplément Rapide, no 12 du 11 juin 1999, p. 2 et s).
(21) Droits de mutation sur le prix d’acquisition de l’immeuble, T.V.A. sur le montant des travaux,
droits de mutation sur le prix de revente des appartements à la charge des acquéreurs.

Defrénois no 06/09 • 615


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Pratique notariale

Le premier d’entre ces textes est la loi no 75-1351 du 31 décembre 1975 (22) relative au
droit de préemption du locataire en cas de vente après division d’un immeuble.
Le locataire (bail à usage d’habitation ou à usage mixte) bénéficie, lors de la première
vente qui suit la mise en copropriété de l’immeuble, d’un droit de préemption.
Pour pouvoir prétendre au bénéfice de ce droit, l’immeuble dont dépend le lot vendu
doit avoir été divisé par lots avant la vente.
Telle n’est pas l’hypothèse du thème. Le texte susvisé n’est donc pas applicable au cas
particulier.
Le second texte auquel il faut songer est l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (23).
Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre libre de toute occupation un immeuble d’habi-
tation donné à bail (bail d’habitation ou à usage mixte), il doit, préalablement, adresser au
locataire un congé pour vendre, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi.
Ici encore, un droit de préemption est ouvert au profit du locataire, sous certaines condi-
tions.
Mais pas plus que dans l’hypothèse précédente, ce droit n’est ouvert ici, aucun congé
pour vendre n’ayant été donné aux différents locataires de l’immeuble, celui-ci devant être
vendu en l’état et avec ses occupants.
L’article 198 de la loi du 13 décembre 2000, dite loi « S.R.U. », qui a ajouté un article 11-1
à la loi du 6 juillet 1989, n’est pas non plus applicable au cas particulier : aucun congé pour
vendre n’a été donné, M. Richet et son fils ne sont pas des bailleurs institutionnels et, enfin,
la vente porte sur moins de dix lots dans un même immeuble (24).
Reste, enfin, à s’interroger sur une éventuelle application de la loi no 2006-685 du 13 juin
2006, relative au droit de préemption des locataires en cas de vente en bloc d’un immeu-
ble (25).
Ce texte, destiné à lutter contre la pratique spéculative des « ventes à la découpe »
d’immeubles loués au cœur des grandes agglomérations, institue, en cas de vente en bloc
d’un immeuble, un droit de préemption spécifique des locataires, lorsque le bailleur-
vendeur n’a pas fait prendre à l’acquéreur un engagement de proroger les baux pour une
durée de six ans à compter de l’acte authentique de vente.
Mais, ici également, il est inutile d’entrer dans les subtilités de ce nouveau droit de
préemption, puisque le texte ne trouve à s’appliquer qu’en cas de vente en bloc d’un immeu-
ble de plus de dix logements, ce qui n’est pas le cas de l’immeuble propriété des Consorts
Richet.

(22) Sur laquelle v. J.-L. PUYGAUTHIER, « Le droit de préemption du locataire en cas de vente après
division de l’immeuble », Defrénois 2001, art. 37241.
(23) Sur laquelle v. J.-L. PUYGAUTHIER, « Le congé pour vendre », Defrénois 2002, art. 37456 et 37557.
(24) V. J.-L. PUYGAUTHIER, art. préc. note précédente, spéc. XI, Les congés pour vendre plus de dix
logements donnés par les bailleurs institutionnels.
(25) Defrénois 2006, Lég. p. 397 ; Defrénois, Supplément Rapide, no 11 du 23 juin 2006, p. 7 et s.

616 • Defrénois no 06/09


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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

Lorsque, ce qui est l’hypothèse du thème, l’immeuble, entièrement occupé, est vendu
par un particulier à une personne qui envisage de le revendre par appartements après réno-
vation et qui, vraisemblablement, est un professionnel, ce dernier fait généralement son
affaire personnelle de la situation locative.
Les travaux projetés étant sans doute, ce que nous supposerons du moins, de nature à
rendre l’immeuble inhabitable pendant un certain temps et donc à priver les locataires et
occupants de leur droit de jouissance, il lui faut obtenir de ceux-ci leur départ définitif – le
cas échéant, avec relogement – ou temporaire (le temps des travaux), avec éventuellement
relogement provisoire.
A cet égard, il convient de distinguer entre la situation des locataires de locaux commer-
ciaux et celle des locataires de locaux à usage d’habitation ou professionnel.

1. Locaux commerciaux
L’immeuble des consorts Richet comporte, en premier lieu, un local à usage artisanal et
commercial – l’appartement où Mme Fard « exerce la profession de coiffeuse et d’esthéti-
cienne et vend des produits de beauté ».
Mais, les cas où, en matière de baux commerciaux, le décret du 30 septembre 1953
(désormais codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) permet la reprise
des locaux ne correspondent pas à l’hypothèse du thème. Un seul d’ailleurs peut être invo-
qué en cours de bail, les autres correspondant à des refus de renouvellement (26). En effet,
selon l’article 38-1 du décret, devenu l’article L. 145-13 du Code de commerce, le bailleur
d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal situé en secteur sauvegardé (ce qui
ne semble pas être le cas en l’occurrence) peut reprendre les lieux en tout ou partie pour
faire exécuter des travaux nécessitant l’évacuation des lieux, à condition toutefois d’offrir au
preneur un local de remplacement sur lequel le bail est reporté.

(26) Il s’agit des cas suivants :


1o Reprise (sans indemnité d’éviction) d’un immeuble qui doit être totalement ou partiellement
démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou dont il est établi
qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état (art. 9, D. du 30 septembre 1953, devenu
art. L. 145-17, C. com). En cas de reconstruction d’un nouvel immeuble comportant des locaux com-
merciaux, le locataire dispose d’un droit de priorité pour s’installer dans l’immeuble reconstruit (art. 11
et 12, D. 30 du septembre 1953, devenus art. L. 145-19 et L. 145-20, C. com.).
2o Reprise pour construire ou reconstruire l’immeuble existant ou encore, lorsque l’immeuble est
situé dans un secteur sauvegardé, pour effectuer les travaux autorisés ou prescrits et nécessitant
l’évacuation des lieux. Dans l’un ou l’autre cas, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction au
locataire ou offrir un local correspondant à ses besoins et situé à un emplacement équivalent (art. 10,
D. du 30 septembre 1953, devenu art. L. 145-18, C. com.).
3o Reprise temporaire (d’une durée maximale de trois ans) en cas de surélévation de l’immeuble
nécessitant l’éviction du locataire, lequel a droit à une indemnité compensatrice du préjudice subi, qui
ne saurait toutefois excéder trois ans de loyer (art. 13, D. du 30 septembre 1953, devenu art. L. 145-21,
C. com).
4o Reprise par le bailleur des locaux d’habitation accessoires de locaux commerciaux en vue de les
habiter lui-même ou de les faire habiter par certains proches parents (art. 14, D. du 30 septembre 1953,
devenu art. L. 145-22, C. com).
5o Reprise d’un terrain loué commercialement pour y édifier un local d’habitation (art 15, D. du
30 septembre 1953, devenu art. L. 145-24, C. com.).

Defrénois no 06/09 • 617


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Pratique notariale

A défaut de disposition légale, c’est donc conventionnellement que M. Leclerc devra


obtenir le départ de Mme Fard – départ qui peut n’être que temporaire si M. Leclerc lui offre
un autre local commercial dans l’immeuble rénové. La solution risque néanmoins d’être
onéreuse, dans la mesure où elle est susceptible d’entraîner le versement d’une indemnité
(ou l’octroi d’une compensation) pour perte d’exploitation (27).

2. Locaux à usage d’habitation ou professionnel


Parmi les mesures qui intéressent les personnes logées dans l’immeuble, les unes
concernent les occupants de bonne foi bénéficiant du maintien dans les lieux, en applica-
tion de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 (c’est, notamment, le cas de M. et
Mme Lancien, qui occupent le premier étage), alors que les autres s’étendent à tous les titu-
laires d’un bail en cours.

1. Dispositions particulières aux occupants de bonne foi. – Si M. Leclerc entreprend


des travaux importants, c’est, comme le précise le thème, pour revendre l’immeuble par
appartements, sous-entendu : libérés de la loi du 1er septembre 1948. Dès lors qu’il n’aurait
pu s’entendre avec les occupants de ces appartements, M. Leclerc pourrait se prévaloir de
l’article 12 de la loi du 1er septembre 1948, dont les dispositions sont, cependant, d’appli-
cation délicate.
En effet, pour permettre l’exécution des travaux ayant pour objet d’augmenter la sur-
face habitable, le nombre des logements ou le confort de l’immeuble, ce texte permet au
propriétaire de mettre fin au droit au maintien dans les lieux (s’il y a relogement définitif des
occupants) ou de suspendre l’exercice de ce droit (ceux-ci, relogés provisoirement pen-
dant les travaux, réintégrant ensuite l’immeuble) (b) ; il faut, toutefois, que les travaux envi-
sagés aient été autorisés par l’Administration (a).
a. Nous verrons ultérieurement (cf. infra, B) que, parmi les autorisations administrati-
ves qui doivent être obtenues, l’une d’elles concerne l’exécution des travaux dont il s’agit.
Conformément à un arrêt rendu par la Cour de cassation le 1er mars 1977, il faut qu’elle soit
obtenue préalablement au préavis accordé aux occupants pour vider les lieux (28). Il est cer-
tain que cette interprétation du texte légal permet une meilleure information de l’occu-
pant qui, dès la réception du congé, sait que l’opération a reçu l’agrément de l’Administra-
tion ; elle favorise aussi, le cas échéant, le contrôle de l’Administration sur les conditions du
relogement.
b. En effet, dès lors que, pour être en mesure de revendre libres les appartements réno-
vés, il entend échapper au droit des occupants à réintégrer l’immeuble rénové à l’issue des
travaux, M. Leclerc doit les reloger dans un local qui satisfasse aux conditions énumérées
à l’article 13 bis de la loi de 1948, c’est-à-dire qui, par son état et sa situation géographi-
que, corresponde aux besoins des occupants évincés et à leurs possibilités. Au cas contraire,

(27) V. sur tous ces points l’ouvrage de L. RUET, Baux commerciaux, éd. Defrénois, 2006.
(28) Cass. civ. 3e, 1er mars 1977, Rev. loyers 1977, p. 336, obs. J. V. ; Cass. civ. 3e, 7 octobre 1980,
Rev. loyers 1981, p. 27, obs. J. V.

618 • Defrénois no 06/09


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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

faute d’autre arrangement, le relogement ne serait que provisoire (art. 13 de la même loi)
et, les travaux terminés, les intéressés pourraient réintégrer leur appartement ou un appar-
tement équivalent (si l’agencement des locaux a été profondément modifié), lequel conti-
nuerait à être soumis au régime de la loi de 1948 (à moins que les travaux n’aient entraîné
un changement de catégorie).
Quelle qu’elle soit, la solution retenue doit être proposée aux occupants dans les condi-
tions prescrites par les articles 13 ter et 13 quater de la loi du 1er septembre 1948. Ces tex-
tes ont pour objet d’éviter que les personnes évincées ne quittent les lieux ou ne signent la
convention qui leur est proposée dans la précipitation, sans vérifier qu’elle respecte leurs
droits.
− Le congé, en premier lieu, doit, à peine de nullité, indiquer les motifs pour lesquels il
est donné et reproduire les dispositions des articles 13 et 13 bis de la loi (art. 13 ter) ; il com-
porte un préavis de six mois donné aux occupants pour quitter les lieux loués ; les travaux
doivent être commencés dans les trois mois du départ du dernier occupant.
− Il est, ensuite, prévu que toute convention entre le propriétaire et les occupants ne
peut être signée, à peine de nullité, qu’à l’expiration d’un délai de trente jours suivant la
réception du projet de convention (art. 13 quater). En outre, à peine de nullité de la conven-
tion également, le projet ainsi que la convention elle-même doivent reproduire en carac-
tères apparents les dispositions dudit article. Enfin, pour éviter la fraude, l’avis de récep-
tion du projet doit être annexé à la convention à peine de nullité de celle-ci.

2. Autres catégories de locataires. – Lorsque, comme en l’espèce, l’immeuble n’est pas


compris dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration immobilière (v.
art. L. 313-5 et s., C. urb.), aucune disposition légale ne permet au propriétaire de repren-
dre les locaux qui font l’objet d’un bail d’habitation ou professionnel en cours en vue
d’effectuer des travaux de l’ampleur de ceux dont il est question dans le thème. Une loi du
12 juillet 1967 permet seulement au bailleur d’effectuer, sans l’accord du locataire, les tra-
vaux destinés à adapter totalement ou partiellement les locaux d’habitation à certaines nor-
mes de salubrité, de sécurité, d’équipement et de confort. Par ailleurs, la loi de 13 décem-
bre 2000, dite loi « S.R.U. » (art. 187-I et II) impose désormais au bailleur de délivrer au
locataire un « logement décent ». Les caractéristiques d’un tel logement résultent du décret
no 2002-120 du 30 janvier 2002 (29).
Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :
− soit une surface habitable au moins égale à 10 m2, à une hauteur sous plafond au
moins égale à 2,20 mètres ;
− soit un volume habitable au moins égal à 23 m3 (art. R. 111-2, C.C.H.).
La surface et le volume habitables sont déterminés conformément à l’article R. 111-2, ali-
néas 2 et 3, du Code de la construction et de l’habitation.

(29) Defrénois, Supplément Rapide, no 2 du 5 février 2002, p. 14 ; v. également, sur ce point, l’article
préc. de Ph. BRIAND.

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Pratique notariale

Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants (art. 3 du


décret) :

− une installation adaptée aux caractéristiques du local et permettant un chauffage « nor-


mal » ;

− l’alimentation en eau potable ;

− un dispositif d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes ;

− une cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier pourvu d’eau chaude et froide et
un aménagement permettant de recevoir un appareil de cuisson ;

− une installation sanitaire intérieure au logement comprenant une baignoire ou une


douche ainsi, en principe, qu’un W.C. ; toutefois, lorsque le logement n’a qu’une seule
pièce, l’installation sanitaire peut être limitée à un W.C. extérieur au logement, à condition
qu’il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

− un réseau électrique suffisant pour assurer l’éclairage du logement et de ses accès ainsi
que le fonctionnement des appareils ménagers courants.

La loi du 13 décembre 2000 a également modifié le texte de la loi du 12 juillet 1967 pré-
citée, en ce qui concerne les travaux d’amélioration que le bailleur peut imposer à son loca-
taire.

Désormais, les travaux d’amélioration prévus à l’article 1er de la loi du 12 juillet 1967 sont
ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des
caractéristiques prévues par le décret du 30 janvier 2002 (v. supra), sans, toutefois, que ces
travaux puissent aboutir à dépasser les normes ainsi fixées (art. 6 du décret). Mais, par leur
importance, les travaux envisagés par M. Leclerc semblent manifestement excéder le cadre
de ces dispositions.

Dès lors, ce n’est que par convention que M. Leclerc pourra obtenir le départ des titu-
laires d’un bail. La convention est alors soumise à des conditions de forme destinées à pro-
téger les locataires, analogues à celles prévues par l’article 14 de la loi du 1er septembre 1948
(v. art. 6, L. no 75-1351 du 31 décembre 1975).

B. Autorisations administratives
L’obtention de plusieurs autorisations administratives doit être envisagée par M. Le-
clerc. Mais, au plan pratique, toutes ne devront pas nécessairement être demandées, soit
parce que certaines d’entre elles seront inutiles, en fonction de l’importance des travaux,
soit parce que l’obtention de certaines d’entre elles (notamment le permis de construire
après consultation et avis favorable des services administratifs concernés) tient lieu d’autres
autorisations.

620 • Defrénois no 06/09


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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

1. Déclaration préalable, permis de construire et permis de démolir


La nature des autorisations à demander sera naturellement fonction des travaux envi-
sagés par M. Leclerc. A cet égard, l’ordonnance no 2005-1527 du 8 décembre 2005 (30) rela-
tive au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme, prise sur le fondement de la
loi no 2004-1843 du 9 décembre 2004 de simplification du droit (art. 20 et 92) a entendu faire
œuvre simplificatrice.
L’ensemble est complété par un décret d’application no 2007-18 du 5 janvier 2007 (31).
Les textes posent des principes clairs :
− par principe, toute construction neuve est soumise à permis de construire (art.
L. 421-1, al. 1er, C. urb.) ;
− pour les travaux sur constructions existantes, soumis à déclaration préalable, l’ordon-
nance renvoie au décret d’application pour la détermination de la liste des travaux soumis
à permis de construire ; ceux qui n’y figurent pas n’y sont pas soumis (art. L. 421-1, al. 2,
C. urb. ; art. R. 421-2, même code) ;
− enfin, les travaux ne figurant ni sur la liste de ceux soumis à permis de construire, ni
sur celle de ceux soumis à déclaration préalable échappent à toute formalité.
Le régime ainsi défini est, toutefois, susceptible de souffrir des exceptions, tenant à la
dimension des travaux, leur nature.

a. Dimension des travaux


Les travaux d’entretien et de réparations ordinaires échappent à toute autorisation (art.
R. 421-13, C. urb.), les travaux de faible importance (ravalement, modification de l’aspect
extérieur du bâtiment, etc.) relèvent du régime de la déclaration préalable (art. R. 421-17,
a, C. urb.) (32).
Les travaux susceptibles d’avoir un réel impact architectural, comme, par exemple, ceux
ayant pour objet de modifier le volume du bâtiment existant et de réaliser ou d’agrandir des
ouvertures en façade sont soumis à permis de construire (art. R. 421-14, C. urb.).

b. Changement de destination
Depuis la loi du 31 décembre 1976, la réalisation de travaux sur une construction exis-
tante, lorsqu’ils avaient pour effet d’en changer la destination (art. L. 421-1, C. urb.), néces-
sitait l’obtention d’un permis de construire. Selon le Conseil d’Etat, « tous travaux qui ont
pour effet de changer, ne serait-ce que partiellement, la destination d’une construction,
relèvent du permis de construire, malgré leur faible importance (33).

(30) Defrénois 2006, Lég., p. 51 et s. ; Defrénois, Supplément Rapide, no 23 du 23 décembre 2005, p. 15


et s.
(31) Defrénois 2007, Lég., p. 155 et s.
(32) A l’exception de ceux entraînant un changement de destination, v. infra, b.
(33) CE, 25 octobre 2006, RDI 2006, p. 512, obs. P.S.-C. Il convient ici de préciser qu’il s’agit de
destination de l’immeuble, non de son affectation, de son usage, qui relève d’une autre réglementation,
v. infra, « Autres autorisations ».

Defrénois no 06/09 • 621


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Pratique notariale

La doctrine appelait de ses vœux une clarification des textes sur la question, que l’ordon-
nance précitée du 8 décembre 2005 a opérée. D’une part, tous les travaux entraînant un
changement de destination ne sont plus nécessairement soumis à permis de construire ;
d’autre part, un changement de destination même sans travaux peut être contrôlé.
L’article L. 421-1 du Code de l’urbanisme renvoie au décret d’application la liste des
changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent
être précédés de la délivrance d’un permis de construire.
Un décret no 2007-18 du 5 janvier 2007 (34) est venu préciser le régime des travaux en
fonction de deux critères. Il faut, tout d’abord, qu’il y ait un changement de destination
parmi celles figurant à l’avant dernier alinéa de l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme
(habitation, hôtel, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou fores-
tière, entrepôt). Il faut, ensuite, concernant les travaux eux-mêmes, vérifier si ceux-ci modi-
fient les structures porteuses du bâtiment existant ou ses façades.
En l’absence de changement de destination, un permis de construire est toujours néces-
saire pour les travaux portant sur des immeubles inscrits aux monuments historiques. Une
déclaration préalable est toujours nécessaire pour un ravalement.
Sur les existants, seuls seront obligés au permis de construire les travaux ayant pour effet
de modifier le volume du bâtiment et de percer ou agrandir une ouverture dans un mur de
façade.
On peut donc parler d’une véritable simplification en la matière.
Mais comme nous allons le voir, la localisation de l’immeuble revêt également une cer-
taine importance.

2. Localisation de l’immeuble
La localisation de l’immeuble dans certains secteurs est également susceptible d’influen-
cer la nature des autorisations à obtenir.
Il s’agit notamment des immeubles ou parties d’immeubles situés dans un secteur sau-
vegardé, des travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier
ou de supprimer un élément de patrimoine ou de paysage (art. R. 421-15, C.C.H.) et tous les
travaux réalisés sur les immeubles ou parties d’immeubles inscrits au titre des monuments
historiques (art. R 421-16, C. urb.).
Même si plusieurs autorisations administratives doivent être envisagées par M. Leclerc,
pratiquement, toutes ne devront pas être effectivement demandées, comme nous l’avons
déjà mentionné, dans la mesure où l’obtention de certaines d’entre elles (notamment le
permis de construire, après consultation et avis favorable des services administratifs
concernés) tient lieu d’autres autorisations.
Permis de démolir et permis de construire. – Nous supposerons que les travaux que
M. Leclerc envisage de réaliser nécessitent, par leur importance, un permis de construire

(34) Defrénois 2007, Lég., p. 155. Ce décret fixait originairement la date de son entrée en vigueur au
1er juillet 2007. L’article 72 de la loi no 2007-209 du 19 février 2007 reporte la date d’entrée en vigueur
de ce texte au 1er octobre 2007.

622 • Defrénois no 06/09


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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

(changement de destination ; modification de l’aspect extérieur ou de volume ; création de


niveaux supplémentaires). Ces travaux entraînant une augmentation de densité de
l’immeuble, le permis de construire, outre son rôle traditionnel d’autorisation d’urba-
nisme, constitue alors le fait générateur de certaines taxes (v. infra).
L’ordonnance précitée du 8 décembre 2005 soumet à autorisation les démolitions de
tout ou partie des constructions existantes lorsque la construction relève d’une protection
particulière ou est située dans une commune où le conseil municipal a décidé d’instaurer
un permis de démolir (art. L. 421-3, C. urb.).
Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménage-
ment, la demande de permis de construire peut porter à la fois sur la démolition et sur la
construction. Dans ce cas, il est possible de solliciter un permis de démolir en accompa-
gnant sa demande de permis de construire de la justification de la demande de permis de
démolir, soit de faire porter sa demande à la fois sur la démolition et sur la construction.
Dans ce dernier cas, le permis de construire autorise la démolition.
Relevons simplement que lorsqu’un permis de construire porte, en tout ou partie, sur
des logements soumis à la loi du 1er septembre 1948, la demande doit être accompagnée
des documents énoncés au Code de l’urbanisme relatifs au sort des occupants. L’instruc-
tion du dossier comporte alors une consultation du préfet en tant que délégué du ministre
du Logement (35).
Autres autorisations. – Soumis au permis de construire pour l’application des règles
d’urbanisme, les travaux envisagés par M. Leclerc sont, en cas de changement d’usage, sus-
ceptibles de faire l’objet d’une autorisation administrative en vertu de l’article L. 631-7 du
Code de la construction et de l’habitation. Mais ainsi que nous le verrons, la délivrance du
permis de construire tient lieu de ladite autorisation.
L’article L. 631-7 de ce code, dans sa rédaction issue de l’ordonnance no 2005-655 du
8 juin 2005, relative au logement et à la construction (36) interdit, dans les communes de
plus de 200 000 habitants, dans les départements de la petite couronne de Paris (art.
L. 631-7, C.C.H.) et dans toute autre commune par décision du préfet et avis du maire (art.
L. 631-9, même code) de changement d’usage des locaux à usage d’habitation, sauf auto-
risation préalable.
La preuve de l’usage est fonction de la date de construction de l’immeuble. Pour les
immeubles construits avant le 1er janvier 1970, il y a lieu d’établir leur affectation « par tout
mode de preuve ». Si le local était à un usage autre que l’habitation avant cette date, il n’est
pas concerné par l’interdiction.

(35) V. à ce sujet, Urbanisme, Dalloz Action, no 6817.


(36) Defrénois 2005, Lég., p. 261 ; Defrénois, Supplément Rapide, no 11 du 16 juin 2005, p. 12 et s. ; sur
laquelle v. G. VIDALENC, « Du changement d’affectation au changement d’usage », Defrénois 2005,
art. 38215. Le régime des changements d’usage a bénéficié de quelques assouplissements à l’occasion
de la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 (Defrénois, Supplément Rapide, no 14 du
26 août 2008, p. 16 et 17).

Defrénois no 06/09 • 623


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Pratique notariale

Lorsque le local, primitivement à usage d’habitation, a fait l’objet d’une compensation


après le 1er janvier 1970, c’est l’usage résultant de l’autorisation qui fixe le statut du local.
Pour les immeubles construits après le 1er janvier 1970, les locaux sont réputés avoir
l’usage pour lequel la construction a été autorisée.
Même lorsqu’il tombe sous le coup d’une interdiction, le changement d’usage peut être
autorisé par un arrêté préfectoral sous réserve de fournir des compensations en nature,
c’est-à-dire d’opérer « une transformation concomitante en habitation de locaux ayant un
autre usage », selon des taux (1 m2 pour 1 m2, 1 m2 pour 2 m2, etc.) de compensation fixés
par l’arrêté préfectoral en fonction des circonstances locales.
Une fois l’autorisation obtenue, elle doit faire l’objet d’une publication au fichier immo-
bilier. Elle a donc un caractère réel.
Le Code de l’urbanisme, à l’article R. 421-11, organise une coordination des change-
ments d’usage avec les autorisations de construire : « la demande de permis de construire
tient lieu de la demande d’autorisation de changement d’usage » et l’ordonnance du 8 juin
2005 indique que, dans ce cas « la demande de permis de construire ou la déclaration de
travaux vaut demande de changement d’usage », étant précisé que « les travaux ne peu-
vent être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation ».
L’autorité compétente pour délivrer l’autorisation est, depuis la loi du 26 août 2008 pré-
citée, le maire, qui doit recueillir l’avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondisse-
ment.
L’arrêté peut subordonner l’autorisation à une compensation en nature ; dans ce cas, elle
restera attachée au local en cause ; si elle est donnée sans compensation (autorisation d’une
profession, commerciale ou non), l’autorisation reste personnelle au demandeur et ces-
sera en même temps que l’exercice professionnel du bénéficiaire.
Par ailleurs, il convient de ne pas oublier que le changement peut, dans certains cas,
avoir une incidence sur la limite de densité applicable. On sait, en effet, que les C.O.S. sont
parfois différenciés en fonction de la destination des constructions (bureau, habitation,
etc.). Il convient donc de vérifier, cas par cas, que les travaux envisagés n’ont pas pour effet
d’entrainer l’application d’un autre C.O.S. et, dans l’affirmative, qu’il n’y a pas dépasse-
ment de la densité permise.
Enfin, il faut encore se demander si le permis de construire tient lieu de l’autorisation
prescrite par l’article 12 de la loi du 1er septembre 1948. Comme nous l’avons précisé pré-
cédemment, les travaux qui ont pour objet d’augmenter la surface habitable ou le nombre
de logements et qui rendent l’immeuble momentanément inhabitable doivent être autori-
sés par « le ministre chargé de la reconstruction et de l’urbanisme ou son délégué ».
Cette autorisation répond à une double préoccupation : 1) assurer le respect du règle-
ment général de construction (cf. art. R. 111-1 et s., C.C.H.) et d’autres réglementations
techniques, telles que le règlement sanitaire ; l’instruction de cette autorisation permet
donc à l’Administration de s’opposer « aux opérations de réhabilitation sauvage sur les

624 • Defrénois no 06/09


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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

immeubles anciens qui ont trop souvent fait l’objet d’aménagements contestables et de
transactions spéculatives » (37) et, le cas échéant, d’assortir l’autorisation de prescrip-
tions ; 2) contrôler les conditions de relogement des occupants évincés.
Comme pour l’autorisation prévue à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de
l’habitation, la question s’était posée de savoir si, lorsque les travaux nécessitent un per-
mis de construire, la délivrance de ce permis tient lieu de l’autorisation spéciale. En effet,
malgré les termes généraux de l’article L. 421-1, alinéa 5, du Code de l’urbanisme, il avait
été relevé que, « dans la mesure où les autorisations qui seront réputées être accordées avec
le permis de construire ont pour objet de sanctionner spécialement certaines règles sur le
fondement desquelles le permis de construire pourrait être légalement refusé », une
réponse négative s’impose (38). C’est ce qu’a d’ailleurs confirmé un arrêt de la Cour de cas-
sation du 22 novembre 1995, aux termes duquel « ni le permis de construire, ni le permis
de démolir ne sauraient tenir lieu de l’autorisation prévue à l’article 12 de la loi du 1er sep-
tembre 1948 » (39).
Si donc M. Leclerc entend se prévaloir de l’article 12 de la loi du 1er septembre 1948
envers les occupants maintenus dans les lieux, il lui faudra, outre le permis de construire,
demander l’autorisation prévue par ce texte.

C. Dispositions fiscales
Lorsque, comme nous le supposerons en l’espèce, la rénovation s’accompagne de la
création de surfaces nouvelles, l’exécution des travaux est de nature à entraîner l’exigibi-
lité des nombreuses taxes auxquelles est soumise la construction d’immeubles neufs. Les
unes sont prévues par le Code de l’urbanisme (participation pour construction en surden-
sité, participation pour non-réalisation d’aires de stationnement), les autres par le Code
général des impôts (taxe locale d’équipement et taxes additionnelles ou complémentai-
res) (40). La plupart de ces taxes ont un fait générateur identique, la délivrance du permis
de construire et, malgré des différences de détail, une assiette semblable, la surface hors-
œuvre nette (S.H.O.N.) créée.

1. Versement pour dépassement du P.L.D. ou participation pour construction en sur-


densité. – Créé par la loi no 75-1328 du 31 décembre 1975 portant réforme de la politique
foncière, le plafond légal de densité (P.L.D.) fixé par l’Etat sur l’ensemble du territoire natio-
nal avait plusieurs objectifs : éviter la densification des centres villes, lutter contre la spé-
culation foncière et procurer des ressources aux collectivités locales. Peu à peu, le P.L.D.
était devenu un « outil fiscal » des collectivités locales. L’article 50 de la loi du 13 décem-

(37) V. M. RICARD, La pratique du permis de construire et les autorisations spéciales, éd. du Moniteur,
no 241.
(38) M. RICARD, op. cit., no 239, note 8.
(39) Cass. civ. 3e, 22 novembre 1995, Bull. civ. III, no 237.
(40) Dans la région Ile-de-France, il convient, le cas échéant, d’ajouter à cette liste la redevance pour
création de bureaux ou de locaux de recherche (art. L. 520-1 et s., C. urb.).

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Pratique notariale

bre 2000 (loi « S.R.U. » déjà citée) supprime toute possibilité de créer pour l’avenir un pla-
fond légal de densité. Dans les communes où ce plafond a été institué avant le 31 décem-
bre 1999, et où il a été maintenu en vigueur après le 1er janvier 2000, il continue à
s’appliquer. Mais l’autorité compétente peut toujours le supprimer de façon définitive (41).
Rien dans les données du thème ne permet d’indiquer que le P.L.D. a été créé dans la
commune de Lyon ou supprimé par la suite. Si ce P.L.D. existe, l’immeuble étant situé dans
le centre-ville, il est vraisemblable que le C.O.S. excède le P.L.D. (si ce dernier a été institué
et n’a pas été supprimé). Dès lors, si le permis de construire permet la création de surfaces
nouvelles, le rénovateur peut être astreint au versement dû en cas de dépassement du
P.L.D. Ce n’est que dans l’hypothèse où les surfaces nouvelles conduiraient à un dépasse-
ment du C.O.S. (et à supposer que le permis soit accordé) que la participation pour cons-
truction en surdensité serait exigible (42).
S’agissant d’un immeuble ancien, c’est-à-dire construit avant le 1er janvier 1976, le ver-
sement ne serait dû, qu’au titre de la surface de plancher nouvelle autorisée (art. L. 112-4,
C. urb.).
Le montant du versement est égal à la valeur du terrain, considéré comme libre, dont
l’acquisition serait nécessaire pour que la densité de la construction n’excède pas le P.L.D.
(art. L. 112-2, C. urb.). Le paiement du versement s’effectue à la recette des impôts en deux
fractions égales, la première intervenant à l’expiration d’un délai de dix-huit mois à comp-
ter de la date de la délivrance du permis de construire, la seconde à l’expiration d’un délai
de trente-six mois à compter de cette même date (art. 1723 octies, C.G.I.).

2. Taxe locale d’équipement. – A moins que le conseil municipal n’ait renoncé à sa per-
ception ou n’ait exonéré certaines opérations, la taxe locale d’équipement est notamment
exigible de plein droit dans les communes de plus de 10 000 habitants et dans certaines
communes de la région Ile-de-France « sur la construction, la reconstruction et l’agrandis-
sement des bâtiments » (43). Par ailleurs, elle peut être instituée par décision du conseil
municipal dans les communes où elle n’est pas exigible de plein droit (art. 1585 A, C.G.I.).
En l’espèce, ce n’est pas au titre de la reconstruction mais de « l’agrandissement » de
l’immeuble que la taxe sera due, si elle est exigible à Lyon. En effet, au sens de

(41) V., sur ce point, Defrénois, Supplément Rapide, no 2 du 31 janvier 2001, p. 3 et s., spéc, p. 6, nos 7
et s. ; S. PÉRIGNON, « Gestion de la densité ou de la surdensité », Defrénois 2001, art. 37285, p. 69 et s.
V. également, les art. L. 112-1 et L. 112-2, C. urb., dans leur ancienne rédaction.
(42) Versement et participation ne se cumulent pas. Ainsi, quand le C.O.S. est supérieur au P.L.D., la
participation n’est pas perçue pour ce qui concerne les surfaces déjà taxées au titre du P.L.D.
(v. J. BASCHWITZ, « Droit de construire et plafond légal de densité », Defrénois 1976, art. 31133, no 19,
p. 865).
(43) V. Dictionnaire de l’urbanisme, éd. du Moniteur, 2003, Vo « Taxe locale d’équipement », p. 832
et s. ; P. AMSELEK, « La fiscalité immobilière liée au droit de l’urbanisme », AJPI 1978, p. 459 ; C. BRUNO,
« Les exonérations en matière de T.L.E. », AJPI 1985, p. 635. Une taxe départementale des espaces
naturels sensibles s’ajoute parfois à la taxe locale d’équipement (art. L. 142-2, C. urb.). Dans la région
parisienne, une taxe complémentaire de 1 % est perçue au profit de la région Ile-de-France (art. 1599
octies, C.G.I. et 155 ter, annexe IV, C.G.I.). Enfin les conseils généraux peuvent, dans tous les
départements, instituer une taxe additionnelle de 0,3 % (art. 1599 B, C.G.I.).

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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

l’article 1585 A précité du Code général des impôts, il n’y a reconstruction que si les gros
murs du bâtiment ont été détruits ; il y a, en revanche, agrandissement taxable lorsque les
travaux donnent naissance à de nouvelles surfaces habitables. Il en va de la sorte en cas de
surélévation, d’addition de construction, d’aménagement de combles ou, comme en
l’espèce, de création d’un niveau supplémentaire.
La taxe est alors calculée au taux de base de 1 % (sauf taux supérieur décidé par le conseil
municipal) (44) sur la somme déterminée, en appliquant à la surface de plancher hors
œuvre nette (S.H.O.N.) créée une valeur forfaitaire au mètre carré variable selon la catégo-
rie de l’immeuble ; elle doit être payée à la recette des impôts en deux fractions égales, la
première dix-huit mois et la seconde trente-six mois après la délivrance du permis de cons-
truire (art. 1723 quater, C.G.I.) ; elle doit toutefois être versée en une seule fois lorsque son
montant n’excède pas 305 Q.

3. Participation pour non-réalisation d’aires de stationnement (art. L. 332-6-1, 2o,


b, C. urb.). – Si le P.L.U. (ou le P.O.S.) impose la création d’aires de stationnement que
M. Leclerc ne peut réaliser, il peut être tenu quitte de cette obligation en justifiant soit de
l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant
ou en cours de réalisation, soit de l’acquisition de places dans un parc privé de stationne-
ment existant ou en cours de réalisation ou en versant une participation compensatrice (art.
L. 421-3, al. 4 et R. 332-17 à 23, C. urb.).
La participation est recouvrée en vertu d’un titre de recette émis au vu du permis de
construire par l’ordonnateur de la commune ; elle doit être acquittée dans le délai d’un an
qui suit la notification du titre de recette (art. R. 332-20, C. urb.) (45).

IV. La vente de l’immeuble


par appartements
Avant d’envisager les questions que pose la vente proprement dite des appartements et
les règles fiscales qui s’y rattachent, il convient d’examiner les difficultés que peut susciter
le principe même de la vente par appartements d’un immeuble ancien.

A. La mise en copropriété de l’immeuble


La mise en copropriété de l’immeuble est susceptible d’entrer dans le champ d’applica-
tion de trois réglementations différentes. Les deux premières sont propres aux immeubles

(44) Ce taux peut, toutefois, être porté jusqu’à 5 % par délibération du conseil municipal (art. 1585 E,
C.G.I.).
(45) V. Dictionnaire de l’urbanisme, op. cit., Vo « Participation pour non-réalisation d’aires de
stationnement », p. 576 et s.

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Pratique notariale

loués à usage d’habitation : interdiction de vendre par appartements certains immeubles


vétustes ; droit de préemption des locataires et occupants. La troisième, qui relève de
l’urbanisme, a un champ d’application plus général : il s’agit du droit de préemption de la
commune (D.P.U.).

1. Interdiction de vendre par appartements certains immeubles vétustes. – Les pré-


occupations qui inspirent les restrictions apportées par la loi à la vente par appartements
de certains immeubles vétustes sont de trois ordres : 1) protection des accédants à la pro-
priété particuliers que sont les locataires et occupants de ces immeubles ; 2) volonté d’évi-
ter que la division de tels immeubles entre de nombreux copropriétaires ne rende impos-
sible à l’avenir la réalisation de travaux de remise en état et de modernisation ; 3) lutte
contre la spéculation.

Dès lors qu’un immeuble comporte, pour le quart au moins de sa superficie totale, des
logements loués ou occupés, classés dans la catégorie IV, il est interdit de procéder à sa mise
en vente par appartements sous peine de nullité des ventes conclues (art. 9, L. no 75-1351
du 31 décembre 1975). Il est vrai que cette disposition ne saurait a priori recevoir applica-
tion en l’espèce (si l’immeuble comporte de tels logements) puisque, précisément, M. Le-
clerc entend rénover l’immeuble (46).

2. Droit de préemption des locataires et occupants. – On sait que l’article 10 de la loi


du 31 décembre 1975 a institué un droit de préemption en faveur des locataires et occu-
pants de bonne foi de locaux à usage d’habitation. Ce droit, toutefois, ne joue que lors de
la première vente de l’appartement et de ses locaux accessoires depuis la division de
l’immeuble, c’est-à-dire depuis sa mise en copropriété (47). Mais si, comme on peut le pen-
ser, les locataires et occupants ont quitté définitivement l’immeuble avant l’exécution des
travaux (cf. supra, III, A, 2), ils ne peuvent plus se prévaloir de ce droit lors de la vente des
appartements rénovés. Ce n’est qu’au cas où certains d’entre eux seraient relogés sur place
qu’il y aurait alors à tenir compte du droit de préemption (48). En ce qui concerne M. et
Mme Van Decostekeer, ceux-ci ont, au demeurant, donné congé et doivent quitter les lieux
prochainement.

(46) Sur ces textes, v. J. BASCHWITZ, « Restrictions aux droits des bailleurs d’immeubles d’habitation
et interdictions des divisions d’immeubles par appartements », Defrénois 1976, art. 31106, nos 16 et s. ;
M. DEVOS, « La protection des occupants de locaux à usage d’habitation », Defrénois 1976, art. 31107,
nos 3 et s. ; J.-L. PUYGAUTHIER, « Le droit de préemption du locataire en cas de vente après division de
l’immeuble », Defrénois 2001, art. 37421, p. 1247 et s.
(47) V. à ce sujet, Ph. DE BELOT et J. LEGRAND, « Le droit de préemption des locataires et occupants
d’appartements », Defrénois 1977, art. 31579, p. 1545 ; adde, étude M. VION, Defrénois 1980, art. 32201,
p. 193 et Defrénois 1983, art. 32974, p. 3 ; J.-L. PUYGAUTHIER, art. préc.
(48) Sur la procédure à suivre pour la mise en œuvre du droit de préemption, v. M. VION, Sol. exam.
prof, Defrénois 1995, art. 36038, p. 391 ; J.-L. PUYGAUTHIER, art. préc.

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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

3. Droit de préemption de la commune (D.P.U.). – Si la ville de Lyon avait voulu utili-


ser l’immeuble (supposé situé dans une zone de préemption ; cf. supra, II, A, 2) « à la mise
en œuvre d’une politique sociale de l’habitat », elle aurait eu avantage à exercer le droit de
préemption lors de la vente consentie par les consorts Richet à M. Leclerc.
Quoi qu’il en soit, lors de la commercialisation des logements rénovés, il convient de
procéder à la purge du droit de préemption, même si les ventes revêtent la forme de vente
d’immeuble à rénover, de vente en l’état futur d’achèvement ou de vente à terme (cf. art.
L. 213-1, b, C. urb.), à moins, semble-t-il, que les mutations soient soumises à la T.V.A. (49).

B. La vente des appartements rénovés


Lorsque la rénovation entraîne une restructuration importante de l’immeuble, le réno-
vateur souhaite, pour des raisons financières évidentes, commercialiser les appartements
avant même qu’ils soient achevés et, si possible, dès le commencement des travaux. C’est
précisément l’intention de M. Leclerc au cas présent. Cette façon de procéder pose alors le
problème des garanties dont doivent bénéficier les acquéreurs en tant qu’acheteurs d’une
chose qui n’existe pas encore (garantie d’achèvement des travaux, garantie de conformité
des travaux avec les prévisions du contrat, garantie des malfaçons) et des assurances qui,
le cas échéant, doivent couvrir la responsabilité du rénovateur.
En raison de l’analogie qui existe entre vente de locaux en cours de construction et vente
de locaux en cours de rénovation, on s’est pendant fort longtemps demandé si les contrats
ne devaient pas revêtir l’une des formes prévues aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil
et, plus précisément, lorsqu’il s’agit de locaux à usage d’habitation ou à usage d’habitation
et professionnel, si ces contrats n’étaient pas soumis aux règles impératives des articles L.
et R. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Cette question a beaucoup agité la doctrine et a fait l’objet de vives controverses, qui
avaient finalement été tranchées par la chambre criminelle de la Cour de cassation (50).
Selon la Haute juridiction, la loi du 3 janvier 1967 s’applique aux appartements dépendant
d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement « sans qu’il y ait lieu de distinguer s’il
s’agit d’une édification complète de l’immeuble en cause ou de partie de celle-ci ». Il n’y a
pas lieu d’en exclure, ajoutait-t-elle, la vente des locaux destinés à être transformés sans
surélévation à l’intérieur d’un volume préexistant. Cette décision était d’autant plus mar-
quante qu’elle avait été rendue en matière pénale où l’interprétation stricte est de règle. Il
apparaissait ainsi que la Cour de cassation faisait prévaloir la notion d’inachèvement des
locaux – c’est-à-dire, si l’on se réfère à l’article R. 261-1 du Code de la construction et de
l’habitation, le fait que ne sont pas exécutés et ne sont pas installés les éléments d’équipe-
ment qui sont indispensables à l’utilisation des lieux conformément à leur destination – sur
celle de construction stricto sensu. Comme l’écrivait à juste titre un auteur : bien que

(49) V., sur cette question, S. PÉRIGNON, « Contrats spéciaux et droit de préemption urbain », Defrénois
1990, art. 34915, p. 1313, nos 13 et s.
(50) Cass. crim., 23 octobre 1978, RDI 1979, p. 220, chron. J. GROSLIÈRE et Ph. JESTAZ.

Defrénois no 06/09 • 629


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Pratique notariale

l’immeuble ait été achevé une première fois dans le passé, il doit être considéré comme en
cours de construction dès l’instant où, au jour de la vente, il ne peut être utilisé suivant
l’usage pour lequel il a été édifié (51). On considérerait donc, dans l’hypothèse du thème,
qu’il était préférable que la vente de tous les appartements « en l’état futur de rénovation »
soit soumise conventionnellement aux dispositions issues de la loi du 3 janvier 1967, même
celle des appartements qui ne proviennent pas de niveaux supplémentaires dégagés par le
rénovateur, le cas échéant (52). Il s’agissait, pratiquement, de ventes en l’état futur d’achè-
vement, la formule de la vente à terme n’étant que rarement utilisée.
Tel était l’état de la question jusqu’à fort récemment.
Partant de ce constat, les parlementaires ont proposé et adopté un nouveau statut juri-
dique spécifique à la vente d’immeuble à rénover, afin de mettre un terme aux incertitu-
des pesant sur le régime juridique applicable à cette vente.
Pour y parvenir, la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006, portant engagement pour le loge-
ment (loi « E.N.L. ») (53), insère dans le titre VI du livre II du Code de la construction et de
l’habitation un nouveau chapitre II consacré aux « ventes d’immeubles à rénover », com-
portant l’ensemble des dispositions spécifiques à ces contrats, fortement inspirés du sta-
tut de la vente en l’état futur d’achèvement (54).
C’est ce nouveau statut, d’ordre public (art. L. 262-10, C.C.H.) qu’il convient d’évoquer.

1. Vente d’immeuble à rénover


1. Champ d’application. – Est obligatoirement soumis au statut de la vente d’immeu-
ble à rénover (55) l’acte par lequel une personne :
− vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage
professionnel et d’habitation ou destiné après travaux à l’un de ces usages ;
− s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirecte-
ment, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble ;
− et perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux (art.
L. 262-1, C.C.H.).
D’emblée, il faut préciser que le statut de la vente d’immeuble à rénover ne s’applique
pas aux travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimi-
lables à une reconstruction.

(51) C. JAQUET, op. cit., p. 46 ; contra, J.-M. TIRADO, op. cit., p. 23 et s., qui suggère néanmoins aux
rénovateurs de se placer volontairement sous le régime de cette loi en raison des avantages qu’ils
peuvent en retirer (limitation de la durée de la garantie des vices cachés) sans se heurter à des obstacles
insurmontables.
(52) C. JAQUET, op. cit., p. 50.
(53) Defrénois 2006, Lég., p. 361 ; Defrénois, Supplément Rapide, no 16 du 6 septembre 2006, p. 9 et s.
Les modalités d’application résultent du décret no 2008-1338 du 16 décembre 2008, ci-après reproduit,
infra, p. 684 et s.
(54) Cf. G. HAMEL, rapport parlementaire en 1re lecture, Doc. A.N., no 2771, p. 242.
(55) La pratique parle désormais de V.I.R., par abréviation.

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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

2. Promesse de vente d’immeuble à rénover. – A peine de nullité, toute promesse de


vente d’un immeuble à rénover doit comporter :
− les indications essentielles relatives à ses caractéristiques, au descriptif et au délai de
réalisation, à son prix ;
− l’engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l’acte authentique de
vente, les justifications de la garantie financière d’achèvement des travaux et des assuran-
ces obligatoires (art. L. 262-4, C.C.H. ; v. infra).

3. Forme du contrat de vente. – Tout contrat entrant dans le champ d’application de


la vente d’immeuble à rénover doit, à peine de nullité, être conclu par acte authentique (art.
L. 262-4, C.C.H.).

4. Contenu et mentions obligatoires du contrat de vente. – Le contrat de vente doit


préciser :
− la description, les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu et,
le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot en applica-
tion de la loi « Carrez » (art. 46, L. du 10 juillet 1965) ;
− la description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant
les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;
− le prix de l’immeuble et l’indication de son caractère révisable ou non et, dans l’affir-
mative, les modalités de sa révision ;
− le délai de réalisation des travaux ;
− la justification de la garantie financière d’achèvement des travaux fournie par le ven-
deur ;
− les justifications, le cas échéant, des assurances obligatoires de responsabilité et de
dommages-ouvrage souscrits par le vendeur conformément aux articles L. 241-2 et L. 242-1
du Code des assurances.
Le contrat, doit, en outre, comporter en annexe ou par référence à des documents dépo-
sés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques
techniques des travaux.
Le cas échéant, le règlement de copropriété doit être communiqué à chaque acquéreur
préalablement à la signature du contrat. En tout état de cause, il doit être remis à chaque
acquéreur lors de la signature du contrat.
En cas d’inobservation des obligations précitées, la nullité du contrat ne peut être invo-
quée que par l’acquéreur et avant la livraison (art. L. 262-4, C.C.H.).

5. Transfert de propriété et maître de l’ouvrage. – Le vendeur transfère immédiate-


ment à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.
Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur
exécution. Toutefois, le vendeur d’un immeuble à rénover demeure maître d’ouvrage
jusqu’à la réception des travaux (art. L. 262-2, C.C.H.).

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Pratique notariale

La réception des travaux est effectuée pour l’ensemble des travaux à une date unique qui
constitue le point de départ des garanties dues par les constructeurs.
Le vendeur est tenu, pour les travaux mentionnés en premier alinéa de l’article L. 262-1,
par les garanties prévues par les articles L. 111-13, L. 111-15 et L. 111-16 ; dès lors que les
travaux entrent dans le champ d’application de ces articles.

6. Livraison. – La livraison résulte de l’établissement d’un procès-verbal établi entre le


vendeur et l’acquéreur.
Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux au
premier alinéa de l’article L. 262-1 doivent être dénoncés dans l’acte de livraison des tra-
vaux ou dans un délai d’un mois après cette livraison. L’action en réparation des vices de
construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés peut être intentée dans un délai
d’un an après la livraison (art. L. 262-3, C.C.H.).

7. Paiement et révision du prix. – L’acquéreur est tenu de payer le prix à mesure et en


fonction de l’état d’avancement des travaux.
Le vendeur ne peut exiger ou accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscrip-
tion ou acceptation d’effets de commerce avant la date à laquelle la créance est exigible.
Au cas où le contrat de vente d’immeuble à rénover prévoit la révision du prix, celle-ci
ne peut être calculée qu’en fonction d’un indice national du bâtiment tous corps d’état
mesurant l’évolution du coût des facteurs de productions dans le bâtiment et publiée par
le ministre chargé de la Construction et de l’habitation.
La révision ne peut être faite sur chaque paiement ou dépôt que dans une limite expri-
mée en pourcentage de la variation de cet indice, défini par un décret en Conseil d’Etat.
L’indice servant de base au calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la
signature du contrat. La variation prise en compte résulte de la comparaison de cet indice
avec le dernier indice publié avant la date de chaque paiement ou dépôt (art. L. 262-5 et
L. 262-8, C.C.H.).

8. Garantie d’achèvement des travaux. – La garantie d’achèvement des travaux est


constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une
entreprise d’assurance agréée à cet effet (art. L. 262-7, C.C.H.).

9. Règles générales de la rénovation d’immeubles. – a. ASSURANCE PROFESSIONNELLE. – Le


vendeur professionnel d’un immeuble bâti ou d’une partie d’immeuble bâti, à usage d’habi-
tation ou à usage professionnel et d’habitation, devant être rénové, doit justifier d’une assu-
rance de responsabilité civile professionnelle ; à défaut, il encourt les sanctions prévues par
l’article L. 111-34 du Code de la construction et de l’habitation en matière d’assurance cons-
truction (art. L. 111-6-2-1 et L. 111-6-2-2, C.C.H.).
b. SITUATION LOCATIVE. – Lorsque tout ou partie d’un immeuble est occupé par des loca-
taires ou des occupants de bonne foi et que des travaux effectués présentent un caractère

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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

abusif et vexatoire, le juge, saisi en référé, peut prescrire l’interdiction ou l’interruption des
travaux, sous astreinte, le cas échéant.
Des peines spécifiques sont prévues à rencontre des personnes qui exécuteraient ou
feraient exécuter de tels travaux malgré une décision d’interdiction ou d’interruption pro-
noncée par le juge.
Enfin, le juge peut en outre ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné
(art. L. 111-6-2-3, C.C.H.).

10. Régime applicable par défaut aux ventes d’immeubles à construire. – A l’excep-
tion des règles spécifiques ci-dessus exposés (art. L. 262-2 à L. 262-11, C.C.H.), le contrat de
vente d’immeuble à rénover est soumis aux dispositions relatives à la vente d’immeubles
existants, notamment à celles du titre VI du livre III du Code civil (art. L. 262-1, C.C.H.).

11. Cession de ses droits par l’acquéreur. – La cession par l’acquéreur des droits qu’il
tient d’une vente d’immeuble à rénover substitue de plein droit le cessionnaire dans les
obligations de l’acquéreur envers le vendeur.
Si la vente a été assortie d’un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et l’acqué-
reur.
Ces dispositions s’appliquent à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à
cause de mort (art. L. 262-6, C.C.H.).

12. Entrée en vigueur. – L’entrée en vigueur des dispositions relatives au contrat de


vente d’immeuble à rénover a été conditionnée par la loi du 13 juillet 2006 à la publication
d’un décret en Conseil d’Etat (art. L. 262-11, C.C.H.).
Ce décret, portant le no 2008-1338, est intervenu le 16 décembre 2008 (56), soit presque
deux ans et demi après le vote de la loi du 13 juillet 2006 ; il vient préciser la nature des tra-
vaux à effectuer, ainsi que les formalités propres à la vente.

13. Nature des travaux. – Le décret du 16 décembre 2008 créé un nouvel article R. 262-1
du Code de la construction et de l’habitation aux termes duquel « Les travaux de rénova-
tion d’un immeuble au sens de l’article L. 261-1 sont tous les travaux qui portent sur un
immeuble bâti existant. Ils n’incluent pas les travaux d’agrandissement ou de restructura-
tion complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction, mentionnés à l’alinéa 3 de
l’article L. 262-1 et qui rendent à l’état neuf :
1° soit la majorité des fondations ;
2° soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité
de l’ouvrage ;
3° soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
4° soit l’ensemble des éléments de second œuvre suivant dans une proportion au moins
égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés :

(56) D. no 2008-1338 du 16 décembre 2008 relatif à la vente d’immeubles à rénover (J.O. du 18),
Defrénois, Supplément Rapide, no 22, du 30 décembre 2008, p. 12 et s. ; Defrénois 2009, Textes, infra,
p. 684 et s.

Defrénois no 06/09 • 633


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Pratique notariale

− les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;


− les huisseries extérieures ;
− les cloisons intérieures ;
− les installations sanitaires et de plomberie ;
− les installations électriques ;
− et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage ».
On fera observer que ce nouvel article s’aligne scrupuleusement sur les dispositions fis-
cales résultant de la modification du 7o de l’article 257 du Code général des impôts (cf.
supra, II, B, no 2), qui définit au moyen de critères objectifs les travaux effectués sur des
immeubles existants qui concourent à la production d’un immeuble neuf au sens de cet
article. Cette concordance est fort bien venue et facilitera la tâche des praticiens.

14. Mandat. – La vente d’un immeuble à rénover peut être assortie d’un mandat donné
par l’acquéreur au vendeur à l’effet de passer les actes de disposition devant affecter les
biens et droits vendus et indispensables à la réalisation des travaux prévus au contrat (art.
R. 262-2, C.C.H.).
Le contrat de vente d’immeuble à rénover s’inspire sur ce point du dispositif mis en
place par le législateur dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement.
Un tel mandat peut concerner les actes indispensables aux travaux d’autres bâtiments
désignés par le mandat si ces bâtiments comportent des parties communes avec celui dont
tout ou partie forme la vente. Il doit (art. R. 262-2, al. 3, C.C.H.) indiquer spécialement la
nature, l’objet et les conditions des actes en vue desquels il est donné (mandat spécial).
Un mandat général est cependant possible pour tous les actes de disposition portant sur
des parties communes et qui se révéleraient nécessaires (art. R. 262-2, al. 4, C.C.H.) :
− pour satisfaire aux prescriptions d’urbanisme ;
− pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire délivré pour les
travaux portant sur le bâtiment faisant l’objet de la vente auxquelles pouvait être subor-
donnée la délivrance d’un tel permis pour les travaux sur d’autres bâtiments concernés par
le mandat ;
− pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de
distribution et les services publics.

15. Pouvoirs du maître d’ouvrage. – Le décret précise les pouvoirs que détient le maî-
tre d’ouvrage en vertu de l’article L. 262-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Les pouvoirs du maître d’ouvrage (art. R. 262-3, C.C.H.) comportent ceux de choisir les
architectes, entrepreneurs et autres techniciens, d’arrêter librement les conventions avec
eux et d’effectuer la réception des travaux qu’ils ont fait dirigés, y compris les travaux néces-
saires à la levée des réserves.
Ils comportent également ceux de faire toute demande d’autorisation ou déclaration
prévue au Code de l’urbanisme et nécessaire à la réalisation des travaux faisant l’objet du
contrat.

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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

16. Achèvement des travaux. – Les travaux de rénovation sont réputés achevés lors-
que ceux prévus au contrat et mentionnés à l’article L. 262-1 du Code de la construction et
de l’habitation sont exécutés (art. R. 262-4, C.C.H.).
Pour l’appréciation de cet achèvement, ne sont pris en considération ni les défauts de
conformité avec les prévisions du contrat lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les
malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages nouveaux impropres à leur utilisation (art.
R. 262-4, al. 1, C.C.H.).

17. Constatation de l’achèvement. – Le constat de l’achèvement résulte de la déclara-


tion certifiée par un homme de l’art professionnel relevant de la loi du 3 janvier 1977 sur
l’architecture, indépendant, impartial et assuré pour ce type de prestation (art. R. 262-7,
C.C.H.), désigné d’un commun accord entre les parties (le plus souvent, il s’agira de l’archi-
tecte).
S’il survient un désaccord entre les parties sur ce point, l’achèvement est alors constaté
par une personne qualifiée, désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de
recours, du président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.
La simple constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de
la conformité au contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article L. 262-3
du Code de la construction et de l’habitation (art. R. 262-4, al. 4, C.C.H.).

18. Réception des travaux. – La réception des travaux prévue à l’article L. 262-2 est
assurée par le vendeur dans les mêmes conditions qu’en matière de vente en l’état futur
d’achèvement (renvoi à l’article L. 111-19, C.C.H., par l’article R. 262-5 nouv., C.C.H.).
Cette réception, à une date unique, fait courir les délais pour les garanties (art. R. 262-5,
al. 2, C.C.H.).

19. Livraison. – Une fois les travaux achevés, constatés et reçus, le vendeur convoque
l’acquéreur (ou son mandataire), afin de procéder à l’établissement du procès-verbal de
livraison des travaux (art. R. 262-6, C.C.H.).
La convocation doit être faite à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis
de réception (57) ; elle doit être reçue au moins quinze jours avant la date prévue pour la
livraison. Le procès-verbal de réception des travaux est annexé à la convocation.
Si l’acquéreur ne se rend pas à cette convocation, la constatation de la livraison des tra-
vaux est faite par une personne qualifiée désignée par ordonnance sur requête, non sus-
ceptible de recours, du président du tribunal de grande instance de l’immeuble et la cons-
tatation de la livraison par cette personne fait l’objet d’une déclaration devant le notaire qui
a reçu la vente. Cette déclaration tient lieu de procès-verbal de livraison. Elle fait l’objet

(57) Le texte de l’article R. 262-6 ajoute à la lettre recommandée la faculté de recourir à « tout autre
moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de
remise ». Cette formule est malheureuse ; il suffit, pour s’en convaincre, de se référer aux débats qui
sont loin d’être terminés en matière de délai de retractation, dans le cadre de l’article L. 271-1 du
Code de la construction et de l’habitation.

Defrénois no 06/09 • 635


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Pratique notariale

d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notifica-
tion vaut livraison à la date de cette réception (art. R. 262-6, C.C.H.).

20. Dispositions relatives au contrat de vente d’immeuble à rénover. – Le décret


apporte un certain nombre de précisions sur l’avant-contrat et sur le contrat lui-même.
a. CONTRAT PRÉCÉDÉ D’UNE PROMESSE DE VENTE. – Lorsque le contrat de vente d’immeuble
à rénover est précédé d’un avant-contrat, celui-ci comprend les indications prévues à l’arti-
cle L. 262-9 du Code de la construction et de l’habitation, notamment :
− le dossier de diagnostic technique prévu à l’article L. 271-4 du Code de la construc-
tion et de l’habitation ;
− la surface de l’immeuble faisant l’objet de ce contrat, avec les indications figurant à
l’article R. 262-8 (cf. infra), ainsi que le nombre de pièces principales et l’énumération des
pièces de service, dépendances et dégagements. S’il s’agit d’une partie d’immeuble, la pro-
messe doit, en outre, préciser la situation de cette partie dans l’immeuble.
La qualité des travaux est établie par une notice technique indiquant la nature et la qua-
lité des matériaux et des éléments d’équipement. Si le contrat porte sur une partie
d’immeuble, cette note doit faire ressortir les éléments collectifs qui présentent une utilité
pour la partie d’immeuble vendue.
Cette note technique est annexée à la promesse.
La promesse doit, tout comme la vente elle-même et selon les mêmes modalités (cf.
infra) indiquer le prix de l’immeuble (en distinguant prix de l’immeuble et prix des tra-
vaux) et, le cas échéant, les modalités de la révision éventuelle.
b. CONTRAT DE VENTE. – Comme nous l’avons précisé précédemment (cf. supra, IV, B, 1,
no 4), le contrat de vente doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires (art.
L. 262-4, C.C.H.). Pour l’application de celles-ci, la consistance des travaux résulte du devis
descriptif, des plans avec les cotes utiles et l’indication des hauteurs de plafond et des sur-
faces de chacune des pièces et des dégagements (art. R. 262-8, C.C.H.).
Si l’immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être
complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments, leur emplacement et le
nombre d’étages de chacun d’eux.
Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux mar-
chés ou d’une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre
chargé de la Construction (art. R. 262-8, al. 4, C.C.H.).
Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d’équipement pro-
pres à ce local doivent être annexés au contrat de vente (art. R. 262-8, al. 5, C.C.H.).
Enfin, le contrat doit mentionner une date indicative de livraison des travaux
(art. R. 262-8, al. 6, C.C.H.).
En ce qui concerne le prix, le contrat doit distinguer entre la partie du prix relative à
l’existant au jour de la vente et celui des travaux devant être réalisés par le vendeur

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Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

(art. R. 262-9, al. 1er, C.C.H.). Cette répartition doit correspondre à une réalité et cette réa-
lité être attestée par un homme de l’art. L’attestation de ce dernier est annexée aux docu-
ments contractuels.

Le prix de l’existant est payé lors de la signature du contrat de vente.

Le surplus, correspondant à la part des travaux, fait l’objet d’un échelonnement. Il ne


peut excéder :

− 50 % une fois achevés les travaux représentant la moitié du prix total des travaux ;

− 95 % une fois achevé l’ensemble des travaux.

Le solde, soit 5 %, est payé à la livraison ; il peut être consigné en cas de défaut de confor-
mité ou de vices apparents mentionnés dans le procès-verbal de livraison.

L’état d’avancement des travaux est attesté par un homme de l’art.

Le décret du 16 décembre 2008 apporte encore trois précisions.

La première a trait à la vente conclue sous condition suspensive. Dans ce cas, aucun ver-
sement ne peut-être effectué avant la réalisation de la condition, conformément à l’article
L. 262-9 du Code de la construction et de l’habitation (art. R. 262-9, C.C.H.). La deuxième
est relative aux pénalités de retard : si le contrat en prévoit, leur taux ne peut excéder le taux
de l’intérêt légal en vigueur au moment du contrat, majoré de deux points (art. R. 262-9,
al. 2, C.C.H.). La troisième, enfin, prévoit que la révision éventuelle du prix ne peut porter
que sur les travaux. Si elle est stipulée, elle est calculée sur l’index national du bâtiment tous
corps d’état, dénommé « BT 01 », et enfermée dans la limite de 70 %.

Pour parachever le système, le décret précise, dans un article R. 262-12, que la garantie
d’achèvement prévue à l’article L. 262-7 du Code de la construction et de l’habitation résulte
d’une convention de cautionnement, par un établissement de crédit ou une entreprise
d’assurance agréée à cet effet, aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acqué-
reur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des tra-
vaux.

Cette garantie prend fin (art. R. 262-13, C.C.H.) à l’achèvement des travaux, attesté par
un homme de l’art.

Le nouveau contrat de vente d’immeuble à rénover clarifie par conséquent la situation.

Mais, ainsi que nous l’avons fait remarquer précédemment, un tel contrat ne peut être
utilisé dans le cadre de travaux d’agrandissement ou d’une restructuration de l’immeuble
assimilable à une reconstruction.

Il ne resterait alors d’autre choix à M. Leclerc, dans cette éventualité, qu’à se tourner vers
la formule de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

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2. Vente en l’état futur d’achèvement


1. Dispositions impératives. – Si M. Leclerc envisage des ventes en l’état futur d’achè-
vement, il devra se soumettre à toutes les dispositions impératives des articles 1601-1 et sui-
vants du Code civil et L. 261-9 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code de la construc-
tion et de l’habitation, avec notamment, les principales conséquences exposées ci-après.

2. Conséquences. – Pour ce qui est des locaux à usage d’habitation et professionnel, les
contrats de vente doivent respecter les dispositions impératives des articles L. et R. 261-1 et
suivants du Code de la construction et de l’habitation. Plusieurs conséquences en résul-
tent, notamment :
1o Les avant-contrats qui seront passés avec les acquéreurs devront revêtir la forme de
contrats de réservation ; il en ira également de la sorte si, procédant à des ventes clefs en
main, le rénovateur sollicite des acquéreurs potentiels avant l’achèvement des travaux. Ces
contrats devront, de surcroît, respecter les dispositions des articles L. 271-1 et L. 271-2 du
Code de la construction et de l’habitation.
2o Lors de la signature de l’acte authentique de vente, M. Leclerc pourra exiger 70 % du
prix de vente, l’immeuble étant déjà hors d’eau et les fondations, par définition, achevées.
3o Il devra fournir aux acquéreurs d’appartement l’une des garanties prévues en matière
de vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement. Il s’agira, soit de la garantie intrinsèque
prévue à l’article R. 261-18, b, du Code de la construction et de l’habitation (58), soit de la
garantie bancaire d’achèvement prévue par l’article R. 261-21 du même code, cette der-
nière étant très nettement plus souhaitable dans une opération de ce type.
La garantie intrinsèque sera constituée si, les fondations étant en l’occurrence ache-
vées (59), le financement est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu :
− par les fonds propres du vendeur ;
− par le prix des ventes déjà conclues ;
− par des crédits bancaires confirmés.
Ce taux de 75 % est ramené à 60 % lorsque le financement est assuré, à concurrence de
30 % du prix des ventes, par les fonds propres du vendeur. M. Leclerc ne disposant que de
223 000 Q pour réaliser son acquisition, il semble exclu qu’il puisse se prévaloir de cette dis-
position.
4o Les garanties dues par le vendeur au titre des vices de construction et des défauts de
conformité sont celles qui existent en matière de vente d’immeuble à construire : garantie

(58) Compte tenu des modalités de financement de l’opération (v. infra), il est exclu que M. Leclerc
puisse fournir la garantie prévue au a du même article R. 261-18.
(59) Selon C. JAQUET, op. cit., le rapprochement entre immeuble en cours de construction et immeuble
à rénover clos et couvert risque d’être fallacieux lorsque l’immeuble est vétuste (comme c’est le cas
en l’espèce). Pour éviter toute déconvenue aux acquéreurs, il suggère d’exiger du vendeur qu’il fasse
« certifier par un homme de l’art que les fondations de l’immeuble à rénover sont parfaitement saines
et n’auront pas besoin d’être reprises à l’occasion des travaux ».

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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

des vices apparents (art. 1642-1, C. civ.), garantie décennale (art. 1792 et 1792-2, C. civ.) (60),
garantie de bon fonctionnement.
5o On a vu (cf. supra, III, D) que M. Leclerc est tenu de souscrire deux polices d’assuran-
ces, l’une de responsabilité, l’autre de dommages. Pour faciliter, le cas échéant, aux acqué-
reurs de logements l’exercice des recours qui sont à leur disposition, les actes de vente
devront comporter un certain nombre de renseignements (61).
a. MENTION LÉGALE DE L’ASSURANCE-DOMMAGES. – Cette assurance est la plus importante
pour les acquéreurs, puisqu’elle leur garantit le paiement des travaux de réparation de cer-
tains dommages avant même que n’ait été démêlé l’écheveau des responsabilités. L’article
L. 243-2 du Code des assurances se borne à prescrire de faire mention dans les actes de
vente « de l’existence ou de l’absence d’assurance ». Il va sans dire que, pour renseigner uti-
lement les intéressés, le notaire rédacteur, tenu d’une véritable obligation de vérifica-
tion (62), ne doit pas se contenter de cette mention ; il doit indiquer les références complè-
tes du contrat d’assurance, qu’il se sera d’ailleurs fait communiquer, et fournir aux
acquéreurs copie de la police (et de la justification du paiement des primes). De la sorte,
ceux-ci seront en mesure de prendre une exacte connaissance des obligations qui s’impo-
sent à eux en cas de sinistre.
b. INDICATIONS CONCERNANT LA RESPONSABILITÉ DÉCENNALE. – Bien que la mention légale ne
concerne que l’assurance-dommages, il est utile, pour l’information des acquéreurs, de
mentionner dans les actes les références de l’assurance-responsabilité du vendeur et de leur
faire remettre une liste de tous les participants aux travaux, avec les références de leur assu-
rance respective de responsabilité décennale.

3. Conséquences fiscales des ventes


1. T.V.A. ou droits de mutation. – Si l’acquisition de l’immeuble a été assujettie à la
T.V.A. immobilière, la vente des locaux en cours de rénovation le sera également, de même
d’ailleurs que celle des locaux rénovés s’ils sont vendus dans les cinq ans de l’achèvement
des travaux (art. 257, 7o, C.G.I.). A la charge de M. Leclerc, la taxe sera due au taux actuel de
19,60 % sur le prix de vente hors taxe des locaux (qu’ils soient à usage d’habitation ou non),
sous déduction de celle qui a grevé l’acquisition de l’immeuble et les travaux. L’acquéreur,
de son côté, aura à supporter la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % sur le prix hors
taxe (taxe de recouvrement de 2,5 % et taxe additionnelle au profit de l’état de 0,10 % en sus,
soit au total 0,715 %).

(60) V. à ce sujet, C.-A. THIBIERGE, « Précisions sur la loi du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité
et à l’assurance dans le domaine de la construction », Defrénois 1979, art. 32021, p. 841 et s.
(61) Sur les mentions que devront comporter les actes de vente, v. C.-A. THIBIERGE et J. LACOURTE,
« Assurances obligatoires en matière de constructions immobilières après la loi du 4 janvier 1978 »,
Defrénois 1980, art. 32187, p. 81. V. également, sur ce point, Rec. sol. exam. prof., éd. Defrénois, 11e éd.,
2003, t. III, par A. ANDRÉ, R. CRÔNE et M.-C. FORGEARD, thème no 8, p. 123 et s., spéc. la formule d’acte,
p. 133 et s.
(62) V. Cass. civ. 1re, 13 mars 2001, Defrénois 2001, art. 37382, p. 857, note B. GELOT.

Defrénois no 06/09 • 639


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Pratique notariale

Si l’acquisition de l’immeuble a été placée sous le régime des droits de mutation (régime
spécial des marchands de biens ou régime de droit commun), la vente des locaux rénovés
sera soumise aux droits de mutation ou à la taxe de publicité foncière, à la charge des
acquéreurs, au taux de droit commun prévu à l’article 1594 D du Code général des impôts
ou, dans le cas où une délibération du conseil général a été prise dans ce sens, au taux
réduit prévu à l’article 1594 F ter du même code si l’acquéreur s’engage à ne pas affecter le
local à un usage autre que l’habitation pendant une durée minimale de trois ans (63).
De son côté, au cas où lui serait reconnue la qualité de marchand de biens, M. Leclerc
serait assujetti à la T.V.A. (art. 257, 6o, C.G.I.). La taxe, on le sait, est alors calculée sur la plus-
value, c’est-à-dire sur la différence entre le prix de vente des locaux et le prix d’achat de
l’immeuble, augmenté des frais d’acquisition, des indemnités versées aux locataires et
occupants. Le coût des travaux, quant à lui, n’est pas pris en compte, mais la T.V.A. dont ils
sont grevés est admise en déduction de la taxe exigible.

2. Imposition des profits immobiliers. – Les règles applicables diffèrent selon que
l’opération est habituelle ou occasionnelle.
a. OPÉRATION HABITUELLE. – Si l’opération de rénovation est considérée comme une opé-
ration habituelle, M. Leclerc sera imposé au titre des B.I.C. à raison du bénéfice réalisé
(art. 35, 1, 1o, C.G.I.).
b. OPÉRATION OCCASIONNELLE. – Dans l’hypothèse – peu probable – où il serait admis que
l’opération a un caractère occasionnel, M. Leclerc serait soumis au régime d’imposition des
plus-values applicables aux particuliers, tel qu’il résulte de la loi de finances pour 2004
(art. 150 U à 150 VH et 200 B, C.G.I.) (64).

V. Financement de l’acquisition
de l’immeuble

Dernière question qu’il fallait examiner : le cadre financier le plus adéquat pour l’opé-
ration. En pratique, cette question ne peut être dissociée de celle, plus générale, du mon-
tage financier de l’ensemble de l’opération. A cet égard, les indications du thème ne sont
pas suffisantes pour donner une réponse précise.
Il apparaît que, compte tenu de l’ampleur des travaux à réaliser, les capitaux propres de
M. Leclerc sont peu importants. Et, sauf peut-être si une commercialisation rapide lui per-
mettait de se prévaloir d’un volume important de « ventes déjà conclues » sur lesquelles il

(63) V. supra.
(64) Sur lequel, v. les références citées note 12.

640 • Defrénois no 06/09


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Pratique notariale

Acquisition d’un immeuble à rénover... • 38914

pourrait encaisser 70 % du prix lors de leur réalisation, il semble difficile qu’il puisse faire
l’économie d’un emprunt.
Dès lors, plusieurs éventualités s’offrent à lui et, notamment, les suivantes :
− obtenir un prêt qui lui permette de payer comptant le prix de l’immeuble si les ven-
deurs l’exigent ; solution qui, juridiquement, est la plus simple car le prêteur, bénéficiaire
du privilège de prêteur de deniers, sera seul créancier inscrit sur l’immeuble ;
− obtenir, de la part des vendeurs, un délai de paiement pour partie du prix de vente.
Une variante de cette solution pourrait consister à convertir partie de la somme due à ces
derniers en l’obligation, à la charge de M. Leclerc, de leur livrer des appartements réno-
vés (65). Ce type de solution nécessite, pratiquement, que les vendeurs acceptent une
garantie hypothécaire en deuxième rang ou même de substituer à celle-ci une autre garan-
tie, notamment une garantie bancaire.

(65) Sur ce type d’opération, v. Rec. sol. exam. prof., éd. Defrénois, 11e éd., t. III, thèmes nos 4 et 5.

Defrénois no 06/09 • 641


Immobilier ÉTUDE 1133

Vente d’immeuble
1133
Décret n° 2008-1338 du
16 décembre 2008 relatif à la vente
d’immeuble à rénover
Analyse thématique et approche pratique
Étude rédigée par :
Olivier Herrnberger,
notaire,
chargé d’enseignement à l’université de Paris II
et
Thierry Delesalle,
notaire,
professeur à l’ICH

Les auteurs font une présentation thématique et critique des dispositions résultant du décret
d’application de la vente d’immeuble à rénover et de leurs conséquences pour la pratique.

1 - La vente à rénover est issue de la loi ENL du 13 juillet 2006. Ce possibilité offerte à l’acquéreur de dénoncer les vices apparents pen-
nouveau statut, longtemps attendu de la pratique 1, a fait l’objet de dant un mois de la livraison.
nombreux commentaires 2 à l’occasion desquels la plupart des 3 - L’entrée en vigueur de ce nouveau statut était suspendue à la
auteurs n’a pas manqué de rappeler qu’il était le bienvenu, et qu’il parution d’un décret d’application, qui s’est lui aussi fait attendre
était même réclamé depuis longtemps,tant les questions posées par la plus de deux ans, sans que l’on ne sache d’ailleurs bien pourquoi.
vente d’un immeuble à rénover sont nombreuses et les risques juridi- Quoi qu’il en soit, ce décret a paru et le statut peut donc être mis en
ques qui s’y attachent importants pour l’acquéreur. œuvre dans la pratique 3.
2 - Pour protéger l’acquéreur, le statut légal met en œuvre plu- 4 - Les dispositions de ce décret ont déjà fait l’objet d’une présen-
sieurs corps de règles : tation détaillée dans plusieurs revues 4. Notre étude aura pour objet
d’aborder de manière thématique les apports de ce texte sur les points
- un ensemble de règles concernant la description du bien et les
principaux, en proposant des réponses sous un angle pratique aux
caractéristiques de l’immeuble vendu ; questions qu’il pose.
- un ensemble de règles concernant la garantie de bonne fin : cau-
tion bancaire et échelonnement des paiements ; 1. La précision des seuils de
- un corps de règles concernant le contenu du contrat et sa forme : déclenchement de la VIR : le problème
l’obligation du contrat définitif en la forme notariée et l’obligation,
tant pour l’avant-contrat que pour le contrat définitif, d’un contenu
de la nature des travaux et du
documentaire ; moment où ils sont réalisés
- et enfin un régime spécifique concernant les vices et défauts atta- 5 - La plus importante difficulté rencontrée pour la mise au point
chés aux travaux : une date de réception unique, des garanties décen- du statut de la vente à rénover était de définir le seuil de la
nales et biennales pesant sur le vendeur sur les travaux réalisés, la rénovation 5 :
- à partir de quel stade, de quelle ampleur de travaux, l’améliora-
tion de l’immeuble devenait rénovation, sujette à ce nouveau statut ?
1. 93e Congrès des notaires de France. Strasbourg, 4-7 mai 1997. L’investisse- - fallait-il appliquer une réglementation compliquée et coûteuse à
ment immobilier : rapport, 1re commission, 2e proposition. – 99e Congrès des
une simple rénovation légère ?
notaires de France. Deauville, 25-28 mai 2003. La vente d’immeuble : sécurité
et transparence : rapport, 2e commission, 5e proposition.
2. Sur la loi, V. N. Bernard et V. Zalewski, La rénovation et le choix du contrat de
3. Depuis le 19 décembre 2008, puisque le décret du 16 décembre 2008 a été
vente après la loi ENL : Administrer janv. 2007, p. 29. – B. Golfier, Vente
publié au Journal officiel le 18 décembre 2008.
d’immeuble à construire et vente d’immeuble à rénover : RDI 2007, p. 31. –
O. Herrnberger, La vente à rénover. Enfin un statut légal : JCP N 2006, n° 47, 4. Sur le décret, V. D. 2009, p. 6. – D. Boulanger, La vente d’immeubles à rénover
1357. – B. Mallet-Bricout, Le nouveau contrat de vente d’immeuble à rénover : est effective ! : JCP N 2008, n° 52, act. 816. – H. Périnet-Marquet, Le décret du
RDI 2007, p. 17. – H. Périnet-Marquet, Le nouveau régime de la vente 16 décembre 2008 relatif à la vente à rénover : RDI 2009, p. 80. – Ch. Sizaire,
d’immeuble à rénover : RDI 2006, p. 329. – D. Sizaire, Vente d’immeuble à Entrée en vigueur de la vente d’immeuble à rénover : régime applicable et
rénover : Constr. – urb. 2006, chron. 11. – Th. Delesalle, Réflexions autour de la premières interrogations : Constr. – urb. 2009, étude 2.
vente d’immeuble à rénover : JCP N 2008, n° 37, 1280. 5. V. supra note (1).

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6 - Devant la difficulté de concevoir avec tous les acteurs de la cipe, dès lors que les travaux sont susceptibles de relever de la TVA
rénovation une définition simple de ce seuil déclencheur, il a été dé- immobilière, c’est qu’ils relèvent de la VEFA.
cidé d’approcher la rénovation de l’immeuble sous un tout autre 13 - Par conséquent, depuis le 19 décembre 2008, la VIR cède la
angle : ce ne sera pas l’ampleur des travaux qui sera décisive, mais le place à la VEFA si les travaux de rénovation ou d’agrandissement
fait qu’ils ne soient pas terminés lors de la vente. rendent à l’état neuf, de manière alternative :
7 - En effet, au critère d’une difficile appréciation d’une rénova- ‰ ou la majorité des fondations ;
tion lourde ou légère, il a été préféré la simple constatation d’une ‰ ou la majorité des éléments hors fondations déterminant la ré-
obligation de faire du vendeur – réaliser des travaux – s’accompa- sistance et la rigidité de l’ouvrage ;
gnant d’un paiement de prix par l’acquéreur avant leur livraison. La ‰ ou la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
VIR n’a donc pas de « plancher » mais elle a un « plafond » dans la ‰ ou l’ensemble des éléments de second œuvre, appréciés ce coup-
mesure où des travaux qui s’apparenteraient à une construction doi- ci de manière cumulative, à hauteur des deux tiers ou plus des élé-
vent relever de la vente d’immeuble à construire. ments suivants :
8 - Ainsi, les grands critères de la vente à rénover qui font basculer - les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de
l’opération de vente dans le statut ont été posés dans la loi par l’article l’ouvrage :
L. 262-1 du CCH : - les huisseries extérieures,
- le vendeur est toute personne ; - les cloisons intérieures,
- le bien objet du contrat est tout immeuble bâti ou partie d’im- - les installations sanitaires et de plomberie,
meuble bâti à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation : il - les installations électriques,
s’agit d’un immeuble qui existe, et non d’un immeuble sujet à un - et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de
agrandissement ou une restructuration ; chauffage
- et les travaux sont tous les travaux,dès lors que le vendeur perçoit 14 - Ces critères, purement quantitatifs, vont pouvoir être facile-
de l’argent avant leur accomplissement. ment et objectivement comptabilisés par l’architecte défini à l’article
9 - Il en résulte que le statut est applicable pour la simple pose d’un R. 262-7 du CCH, et on peut penser que la pratique va rapidement
lavabo, du moment qu’il est constaté dans l’acte de vente que le ven- étendre sa mission légale à déterminer si l’opération relève de laVIR et
deur s’engage à réaliser des travaux postérieurement à la vente, quelle la VEFA (V. infra 5), et parallèlement de la TVA ou, comme c’est le cas
qu’en soit l’importance, et quelle que soit la qualité du vendeur, pro- dans certaines exceptions, des droits d’enregistrement.
fessionnel ou simple particulier 6. 15 - Il reste qu’il se pose la question de la notion de « remise à l’état
10 - Sur la nature des travaux qui délimitent les frontières des neuf » qui,elle,peut être sujette à discussion : l’administration fiscale,
champs d’application entre la VIR et la VEFA, le décret vient apporter dans son instruction du 8 décembre 2006 susvisé, a précisé que cela
à l’article R. 262-1 des précisions pour faire une liste des opérations de correspondait à un remplacement, une reprise en sous-œuvre ou une
restructuration qui ne relèvent pas de la VIR mais qui, du fait de leur construction nouvelle, à condition que le rapport entre les éléments
importance, y échappent « par le haut », c’est-à-dire par la vente neufs et le total des éléments du lot à l’issue des travaux (y compris les
d’immeuble à construire.La typologie donnée définit précisément les éléments qui ont été conservés) soit égal ou supérieur au seuil déter-
travaux d’agrandissement et de restructuration qui échappent à la miné pour chacun d’eux (moitié ou deux tiers).
VIR en se calquant sur celle qui existe dans le droit fiscal à propos de la 16 - Quelques exemples peuvent être utiles à la compréhension de
définition des travaux existants soumis à la TVA. ce champ d’application de la VIR :
11 - Sur le moment auquel sont faits ces travaux, il se pose une ‰ Premier cas : le vendeur s’engage à rendre à l’état neuf 55 % des
façades d’une maison individuelle : nous sommes en présence d’une
question qui n’a pas été explicitement traitée par le décret : le statut
VIC,
s’applique-t-il pour des travaux qui seraient réalisés entre la pro-
messe et la vente ? ‰ Deuxième cas : le vendeur s’engage à rendre à l’état neuf 70 %
des parquets de sol, des huisseries extérieures et des cloisons intérieu-
Envisageons les diverses situations qui vont se présenter en prati-
res, et l’intégralité des installations sanitaires, de plomberie, d’électri-
que.
cité et de chauffage d’une maison individuelle : nous sommes en
présence d’une VIC,
A. - Hypothèse 1 – Le vendeur réalise postérieurement ‰ Troisième cas : le vendeur s’engage à rendre à l’état neuf 45 %
à la vente des travaux de rénovation rendant des fondations,des éléments déterminant la résistance et la rigidité de
l’immeuble à l’état neuf l’ouvrage, des façades et 60 % de tous les éléments de second œuvre
sus-énumérés d’une maison individuelle : nous sommes en présence
12 - Ce contrat relève clairement de la vente d’immeuble à cons-
d’une VIR,
truire. La typologie civile étant calquée sur la typologie fiscale, les
‰ Quatrième cas : le vendeur s’engage à rendre à l’état neuf les
praticiens de la VIR vont avoir la tâche plus aisée pour apprécier si
mêmes éléments que dans le cas précédent,sauf pour les façades,dont
l’ampleur des travaux de rénovation ou d’agrandissement va avoir
55 % sont rendues à l’état neuf : nous basculons dans la réglementa-
pour effet de les assimiler à des travaux de reconstruction. En effet, les
tion de la VIC,
paramètres retenus par l’article R. 261-1 du CCH sont strictement
identiques à ceux retenus par l’administration fiscale pour placer ‰ Cinquième cas : le vendeur s’engage à rendre à l’état neuf 80 %
de tous les éléments de second œuvre sus-énumérés d’une maison
l’opération dans le champ d’application de la TVA 7. Ainsi, en prin-
individuelle,à l’exception des cloisons intérieures qui ne sont rendues
à l’état neuf qu’à hauteur de 60 % : nous sommes en présence d’une
6. Ainsi, comme nous l’avions signalé (JCP N 2006, n° 47, 1357), il faut être VIR.
vigilant dans la pratique des « actes courants », lorsque le vendeur, simple Ces exemples démontrent la difficulté que va rencontrer le prati-
particulier, s’engage dans l’acte de vente à enlever le plomb ou à refaire la cien pour apprécier si l’ampleur des travaux place la rénovation sous
peinture d’une pièce à la suite d’un dégât des eaux. Ce vendeur tombe de
plein droit dans le statut de la VIR et tout engagement de faire des travaux la réglementation de laVIC ou de laVIR,car il s’agit bien de quantifier
postérieurement à la vente est à proscrire... sauf à repousser le paiement de la nature des travaux, et en aucun cas leur coût (ce qui serait bien sûr
la totalité du prix. plus facile pour calculer le seuil entre la VIC et la VIR) ; l’administra-
7. CGI, art. 257-1 et 245-7. – Instr. 8 déc. 2006 : BOI 8-A-1-06. tion fiscale, qui retient les mêmes critères pour placer l’opération de

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rénovation en TVA ou en droits d’enregistrement,va surveiller de très L. 262-2 du CCH, et à ses pouvoirs énumérés à l’article R. 262-3 du
près les cas à la limite de la VIC et de la VIR. même code.
Une fois encore, le seul homme de la situation pour aider le prati- Il est possible qu’en la matière, le droit commun de la vente re-
cien sera l’architecte (V. infra 5). prenne le dessus, avec quelques adaptations contractuelles pour pal-
lier les conséquences de la commercialisation quand elle entraîne la
B. - Hypothèse 2 – Le vendeur réalise postérieurement naissance de la copropriété, et la dissolution des pouvoirs du vendeur.
à la vente des travaux de rénovation ne rendant pas Il ne faut cependant pas exclure que le statut de la VIR ait un effet
l’immeuble à l’état neuf attracteur, comme c’est le cas en matière de VEFA où l’on observe que
les règles du secteur protégé inspirent fortement la pratique des
17 - Dans ce cas, le contrat est a priori dans le champ d’application contrats portant sur des immeubles commerciaux ou de bureaux et
de la VIR, mais c’est un principe qui va rencontrer beaucoup d’excep- constituent en quelque sorte un repère dont les parties décident de se
tions. rapprocher ou de s’éloigner.
Pour savoir s’il se trouve en présence d’une VIR, le praticien doit se
poser les questions suivantes : C. - Hypothèse 3 – Le vendeur s’engage dans l’avant-
- sommes-nous en secteur protégé ? contrat à réaliser des travaux qui seront achevés avant
- le vendeur souhaite-t-il percevoir des sommes d’argent de l’ac- la vente
quéreur avant la livraison des travaux ?
22 - Il existe une situation, qui sera fréquente en pratique, où la
1° Cas de figure 1 – La réponse est positive aux deux question de l’application de la VIR est beaucoup moins évidente :
questions c’est le cas où le vendeur souhaite vendre l’immeuble une fois les
travaux achevés.
18 - Dans ce cas, il s’agit sans aucun doute d’une VIR, et toute la 23 - L’hypothèse est la suivante : un avant-contrat est signé et le
réglementation résultant de la loi du 13 juillet 2006 et de son décret vendeur s’engage à réaliser des travaux et à ce qu’ils soient achevés
du 16 décembre 2008 s’applique, tant à l’avant-contrat qu’à la vente : avant la signature de l’acte définitif de vente.
il faut régulariser une promesse de VIR et une VIR et ce, nous le Ici, les parties se projettent donc dans une opération à étapes
verrons, quelle que soit la qualification donnée par les parties aux successives : les accords sont conclus avant la réalisation des travaux,
versements faits par l’acquéreur avant la fin des travaux. mais,dans l’esprit des parties,la vente définitive ne doit porter que sur
19 - Une situation risque cependant d’être difficile à aborder : un immeuble terminé c’est-à-dire considéré après réalisation des tra-
c’est le cas où des travaux de copropriété doivent être réalisés dans les vaux.
parties communes, alors même que cette copropriété ne compte 24 - Nous rencontrerons ce cas à chaque fois que le vendeur ne
comme copropriétaires que le vendeur et un sympathisant, ami, pa- veut pas payer le coût d’une garantie financière d’achèvement extrin-
rent ou personne morale. Le vendeur pourra être tenté, s’il contrôle la sèque,qui risque d’être élevé,mais aussi et surtout à chaque fois qu’un
copropriété, de faire décider les travaux sur les parties communes par promettant s’engage à réaliser des menus travaux d’ici la vente, par
une assemblée générale pour que ceux-ci soient en apparence réalisés suite d’une négociation autour d’un diagnostic faisant apparaître,
non par lui en tant que vendeur mais par le syndicat des copropriétai- toujours au dernier moment, une quelconque défectuosité de l’ins-
res. tallation de gaz, ou d’assainissement, ou d’électricité, etc.
Il est évident qu’il s’agit là de travaux réalisés indirectement par le Du côté de l’acquéreur, cette façon de procéder est plutôt sécuri-
vendeur, situation expressément visée à l’article L. 262-1 du CCH. Le sante, puisqu’il sait qu’il ne paye le prix qu’une fois les travaux termi-
praticien devra rester vigilant, et éviter ce type de montage qui aurait nés.
pour objet de contourner le statut. 25 - La question qui se pose est celle de savoir si l’avant-contrat
peut être une simple promesse de vente de droit commun prévoyant
2° Cas de figure 2 – La réponse n’est positive qu’à l’une des (et organisant) la réalisation des travaux avant l’acte définitif, ou s’il
deux questions doit s’agir d’une promesse deVIR relevant de l’article L. 262-9.Autre-
20 - Dès que l’un des critères de la VIR est absent, le praticien peut ment dit, le statut de la VIR s’applique-t-il uniquement lorsque les
régulariser un avant-contrat de droit commun, ainsi qu’une vente de travaux ne sont pas réalisés lors de la vente définitive, ou au contraire
droit commun 8. dès la signature du premier acte, dès lors qu’ils ne sont pas réalisés à ce
La destination des immeubles étant souvent mixte, nous allons stade ?
rencontrer des situations différentes pour la commercialisation d’un 26 - La rédaction de l’article L. 262-1 indique que le statut de la
même immeuble : application de la réglementation sur laVIR dès que VIR s’applique à tout contrat dans lequel le vendeur perçoit une
le local dépend du secteur protégé,et application du droit commun de somme d’argent avant la réalisation des travaux.
la vente pour un local n’en dépendant pas. Et il peut en être de même Il nous semble que cette rédaction ne laisse pas de place à la discus-
pour le régime fiscal applicable 9. sion et implique que toute promesse de vente prévoyant la perception
d’un acompte ou d’une indemnité d’immobilisation tombe dans le
3° Cas de figure 3 – La réponse est négative aux deux statut même si ces travaux doivent être réalisés avant l’acte définitif.
questions En effet, l’expression « tout contrat » s’applique à la promesse elle-
même, puisqu’elle est bien un contrat au sens du droit des obliga-
21 - Dans ce cas, la réglementation de la VIR ne s’impose pas, tions.
même si elle peut bien sûr être choisie conventionnellement par les 27 - Le seul moyen d’éviter de basculer dans le statut de la VIR est
parties, notamment pour éviter toute contestation éventuelle quant à de repousser le versement de toute somme d’argent, quelle que soit sa
la qualité de maître d’ouvrage attribuée au vendeur par l’article qualification juridique, à une date postérieure aux travaux.
Ainsi, dans le cas où le vendeur entendrait réaliser des travaux
8. En prenant toutefois la précaution, en secteur protégé, de repousser toute entre la promesse et la vente, deux modes opératoires seront
levée d’option ou tout versement d’argent à l’issue de l’achèvement des possibles :
travaux. – V. infra hypothèse 3. - soit régulariser une promesse de VIR dès qu’il est constaté la
9. CGI, art. 257-1 et art. 245-7 – Instr. 8-A-1-06, 8 déc. 2006. perception par le vendeur de sommes d’argent de l’acquéreur avant la

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livraison des travaux (quelle que soit l’appellation de cette somme : 31 - Ainsi, la définition de l’achèvement est exactement celle exis-
acompte, dépôt de garantie, indemnité d’immobilisation...) ; tante en matière de VEFA. En revanche, la constatation de cet achève-
- soit régulariser un avant-contrat de droit commun, si le vendeur ment résulte uniquement de l’attestation dressée par l’homme de
accepte de ne percevoir aucune somme d’argent avant la vente, en l’art.
prenant soin de préciser soit que la levée d’option ou la réalisation de 32 - Par ailleurs, et c’est un point important du décret, il résulte de
la vente ne pourra intervenir qu’au plus tôt à l’achèvement des tra- l’article R. 262-13 que cette attestation met immédiatement fin à la
vaux soit, si elle a lieu avant, que le versement du prix n’interviendra garantie bancaire d’achèvement.
qu’après le complet accomplissement des travaux. Ces points appellent deux observations :
28 - Il faut avouer que la solution est très sévère pour le vendeur, ‰ En premier lieu, la responsabilité qui pèse sur cet homme de l’art
mais elle lui évitera de se placer en situation irrégulière, notamment est fondamentale et met en avant le fait que celui-ci est un personnage
en cas de levée d’option anticipée de la part de l’acquéreur, par exem- central de la VIR (V. infra 5). En cas de litige cependant, c’est-à-dire si
ple avant cet achèvement des travaux. Ces deux avant-contrats per- un acquéreur conteste la réalité de cet achèvement, l’article R. 262-4
mettront de régulariser une vente de droit commun dès que les prévoit qu’un autre expert peut être désigné par le président du TGI et
travaux seront terminés. que c’est à lui qu’il appartiendra de dire si les travaux sont ou non
Il n’en demeure pas moins que dans le cas du premier mode opé- achevés.
ratoire décrit supra,la situation sera quand même un peu compliquée Sur le plan pratique, la certification de l’achèvement par l’homme
pour ne pas dire ubuesque. En effet, les parties se seront placées dans l’art s’opère hors la présence de l’acquéreur. Il en résulte que le désac-
le champ d’application de la VIR lors de la promesse mais devront cord que vise le décret n’interviendra que lorsque l’acquéreur aura
constater, lors de l’acte définitif, qu’elles sont sorties de son champ reçu l’attestation dressée par l’homme l’art lorsque le paiement de la
d’application puisque, par hypothèse, les travaux auront été termi- fraction de prix correspondant à ce stade lui sera appelé.
nés. Il leur faudra donc établir l’achèvement et la livraison de ceux-ci Bien que le texte ne le prévoie pas,il est évident que c’est ce que dira
juste avant de signer l’acte définitif, constater de ce fait que l’obliga- le tiers désigné par le juge qui devra l’emporter vis-à-vis du banquier
tion de produire la garantie d’achèvement souscrite dans la promesse pour décider si la garantie d’achèvement est levée non au sens de
est sans objet et enfin en tirer la conséquence que la totalité du prix des l’article R. 262-13. Le cas échéant, la prudence commandera de noti-
travaux peut être débloquée. Mais devront-elles le faire en appliquant fier à la banque la saisine du juge surtout si la première attestation de
le formalisme de laVIR (évoqué infra 2) et sur la vue de l’attestation de l’homme de l’art du contrat lui a déjà été envoyée.
l’expert ? À notre sens oui, ce qui revient en quelque sorte à commen- ‰ En second lieu, et contrairement au souhait que nous formu-
cer une VIR dans le cadre d’une promesse... et à l’arrêter juste avant la lions lors de la parution de la loi 11, il résulte de la définition de l’achè-
signature de la vente. vement que la garantie bancaire n’est pas une garantie de livraison en
ce sens qu’elle ne s’étend ni aux défauts de conformité qui n’ont pas de
2. L’organisation claire et didactique caractère substantiel, ni aux malfaçons qui ne rendent pas les ouvra-
ges impropres à leur destination, et encore moins à la réalisation des
des procédures d’achèvement travaux qui seront nécessaires pour lever les réserves qui pourront
et de livraison être formulées lors de la livraison.
Il est bien évident que si la garantie d’achèvement avait dû s’éten-
29 - La loi fait état, lorsqu’elle évoque la fin des travaux, de quatre dre à ces événements, celle-ci aurait été plus coûteuse pour le rénova-
mots différents : la « réception » des travaux (CCH, art. L. 262-2), la teur et qu’il aurait été encore plus difficile de l’obtenir. C’est sans
« livraison » (CCH, art. L. 262-3), leur « réalisation » (CCH, doute la raison pour laquelle les rédacteurs du décret ont trouvé plus
art. L. 262-4 d) et leur « achèvement » (CCH, art. L. 262-7) 10. sage (et certainement plus réaliste dans le contexte économique) de
Le décret se montre plus précis sur ces points et distingue claire- s’en tenir à une définition alignée sur celle de la VEFA.
ment trois opérations, que sont l’achèvement, la réception et la livrai- 33 - Nous continuons cependant à penser qu’il est dommage que
son. la définition de l’achèvement ne soit pas plus sévère en matière deVIR
qu’elle ne l’est en matière de VEFA. En effet, lorsque l’on se situe dans
A. - L’achèvement des travaux (CCH, art. R. 262-4) le cadre d’une VEFA, la définition de l’achèvement résultant de l’arti-
cle R. 261-1 du Code de la construction peut se comprendre car il
30 - L’achèvement correspond au moment où les travaux prévus existe une différence tenue pour admissible entre l’achèvement d’un
au contrat sont exécutés. ouvrage (c’est-à-dire un immeuble qui soit habitable) et la réalisation
Comme c’est le cas en matière de VEFA, l’achèvement pourra être de toutes les finitions de celui-ci.On peut même aller jusqu’à considé-
prononcé quand bien même il y aurait des non-conformités par rap- rer que la réalisation de certaines finitions, si elles sont importantes
port au contrat dès lors que celles-ci ne sont pas substantielles, et pour l’acquéreur, ne remet pas en cause la prestation principale du
quand bien même il y aurait des malfaçons, dès lors que celles-ci ne contrat qui est avant tout la construction d’un immeuble et l’habita-
rendent pas l’immeuble impropre à sa destination. bilité de celui-ci.
Cet événement est attesté par l’homme de l’art que nous évoquons 34 - C’est sans doute pour cette raison qu’en matière de VEFA la
infra (V. 5). jurisprudence décide que c’est la déclaration d’achèvement qui met
fin à la garantie d’achèvement, c’est dire la fin de l’opération de cons-
10. On observera que l’article L. 262-4 e impose un délai de réalisation des
truction du bâtiment au sens de la réglementation du permis de cons-
travaux, alors que l’article R. 262-8 prévoit que le contrat mentionne une truire.
date indicative de livraison. Cette nuance est surprenante car le décret parait On relèvera cependant que cette définition de l’achèvement, qui
faire marche arrière par rapport la loi, alors que dans la loi le délai de s’impose dans le secteur protégé, est en général prestement écartée
réalisation est bien un élément qui entre dans le champ contractuel, et non
seulement une information. Le délai de réalisation est nécessairement
dans la pratique en matière de VEFA dans l’immobilier tertiaire parce
contractuel et non indicatif... sauf à envisager que le contrat puisse être à que – précisément – elle est jugée insuffisante par les investisseurs ou
durée indéterminée ! Par ailleurs, on relèvera aussi que la loi et le décret ne
prévoient pas de sanctions au retard de livraison, alors qu’ils envisagent des
pénalités en cas de retard de paiement (CGI, art. R. 262-10). 11. O. Herrnberger, préc. note (2), spéc. n° 28.

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les utilisateurs 12. C’est bien la preuve que tous les acquéreurs ne la livraison, ce qui implique donc que la réception est antérieure à la
considèrent pas cette définition comme suffisante. livraison.
35 - En outre, la tolérance textuelle de l’achèvement nous paraît 41 - La consécration de l’obligation de communiquer le procès-
plus difficilement acceptable en matière de rénovation, car il peut verbal de réception est une avancée pour l’acquéreur.Certains profes-
arriver que la réalisation de travaux qui s’apparentent à des finitions sionnels sont parfois réticents à cette communication, craignant que
constitue l’objet essentiel de la rénovation. l’acquéreur découvre des défauts qu’il n’aurait pas vus autrement et
36 - Ainsi lorsque dans uneVEFA,il s’avère que les peintures ou les formule, lors de la livraison, les mêmes réserves que celles formulées
moquettes d’un appartement ne sont pas parfaitement finies, on per- par le vendeur lui-même à l’égard des entreprises.
çoit que cette situation n’est pas un obstacle à ce que l’achèvement soit Cependant, l’opération de rénovation – comme l’opération de
prononcé car le but principal – la construction d’un immeuble habi- construction – met en œuvre une chaîne de contrats et de garanties et
table – est atteint. Il est donc logique que le garant soit levé de son on ne voit pas pour quelle raison précise l’acquéreur n’aurait pas
engagement car le défaut de conformité d’une moquette qui n’a pas vocation à avoir connaissance du procès-verbal de réception, cet acte
l’épaisseur prévue ne présente pas de caractère « substantiel » de juridique étant essentiel pour lui,en sa qualité de bénéficiaire final des
même que la malfaçon qui résulte d’un pan de mur mal peint dans un garanties dues par les différents intervenants.
salon ne rend pas l’ouvrage impropre à son utilisation. 42 - En outre, le fait de disposer de cette pièce permettra ensuite à
37 - En revanche, lorsque les travaux de rénovation de la VIR ne l’acquéreur de la transmettre à son tour tout sous-acquéreur, et elle
comprennent, à l’intérieur d’un appartement, que la réalisation de constituera pour ce dernier un élément essentiel s’il devait advenir un
peintures et la pose de moquettes ou d’éléments de décoration, on dommage et si une action judiciaire devait être intentée contre une
conçoit plus difficilement que l’immeuble soit achevé alors qu’il y entreprise.
aurait des non-conformités ou des malfaçons. Plus précisément, on
ne voit pas dans ce cas quelles pourraient être les non-conformités ou C. - La livraison (CCH, art. R. 262-6)
les malfaçons qui n’auraient pas de caractère substantiel. En effet, 43 - La livraison est l’acte par lequel le vendeur remet les travaux à
l’objet de la VIR étant plus étroit que celui de la VEFA, il nous semble l’acquéreur.
que l’appréciation de son achèvement est nécessairement plus restric- La livraison à l’acquéreur est organisée quant au moment où elle
tive. intervient, à la manière dont l’acquéreur y est invité et aux modalités
38 - Tel n’est pas cependant le parti pris des rédacteurs du décret, dont elle est établie.
mais là encore, le rôle de l’homme de l’art sera décisif car c’est sur lui
que pèsera la délicate mission de dire que les travaux doivent être 1° La livraison doit être postérieure à l’achèvement et à la
considérés achevés malgré leurs éventuelles non-conformités ou réception
malfaçons. 44 - Comme nous venons de le voir, la livraison ne peut intervenir
C’est d’ailleurs sans doute ce qui a motivé le mécanisme du décret : qu’après la réception, c’est-à-dire le cas échéant tant après la récep-
celui-ci s’en remet à la responsabilité de l’homme de l’art en lui tion des parties communes que des parties privatives. Elle doit égale-
confiant la charge de libérer le banquier de son engagement et de dire ment être postérieure au constat d’achèvement dressé par l’homme
que les éventuels défauts qui restent ne sont pas substantiels et peu- de l’art.
vent donc se traiter en toute sécurité entre le vendeur et l’acquéreur Ainsi, l’acquéreur ne peut pas être amené à prendre possession des
sans la présence du garant. travaux si l’homme de l’art n’a pas attesté qu’ils étaient achevés.
45 - De même, la réception doit être intervenue préalablement, et
B. - La réception des travaux (CCH, art. R. 262-5) au moins 15 jours à l’avance. En effet, le texte indique que le procès-
verbal de réception doit être joint à la convocation à la livraison, or
39 - La réception est l’acte par lequel le vendeur accepte des entre- celle-ci doit être faite 15 jours avant la date retenue pour la livraison.
prises les travaux réalisés par elles. La réception doit donc intervenir plus de 15 jours avant la livraison.
Le décret précise qu’elle a lieu dans les conditions de l’article 46 - Le risque existe donc que l’acquéreur signale tardivement des
L. 111-19 du Code de la construction et de l’habitation. désordres que le vendeur lui-même avait omis de signaler aux entre-
40 - On rappellera, car c’est un point essentiel, que la loi a prévu à prises, et que cela rende la tâche plus difficile pour le vendeur s’il doit
l’article L. 262-2 que les travaux fassent l’objet d’une seule et même mettre en cause les entreprises.
date de réception pour tous les corps d’état, et que cette date unique
constitue le point de départ de toutes les garanties. Cette réception 2° L’acquéreur est convoqué à la livraison et son éventuelle
devra être unique aussi bien pour les travaux portant sur les parties défaillance est organisée
communes que ceux portant sur les parties privatives. 47 - L’acquéreur est convoqué par lettre recommandée ou, selon
Le décret ajoute à l’article R. 262-6 que le procès-verbal de récep- une formule qui a suscité et suscite encore des discussions en matière
tion doit être communiqué à l’acquéreur lorsqu’il est convoqué pour de droit de rétractation, par tout autre moyen présentant des garan-
ties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de
12. La définition conventionnelle de l’achèvement est souvent voisine de la remise.
suivante : L’invitation à venir procéder à la livraison est donc tout naturelle-
« Par dérogation aux dispositions de l’article R. 261-1 du Code de la ment à l’initiative du vendeur. Il s’agit bien d’une convocation à une
construction et de l’habitation, l’IMMEUBLE objet des présentes sera date qu’il fixe seul et non d’une invitation à un rendez-vous organisé
considéré comme achevé si les deux conditions suivantes sont remplies :
d’un commun accord.
– l’immeuble est en exacte conformité, avec les plans et la notice descriptive
technique joints en annexe aux présentes, avec les autorisations administra- 48 - Dans le cas où l’acquéreur ne déférerait pas à cette convoca-
tives, aux dispositions légales et réglementaires applicables ainsi qu’avec les tion, le décret permet au vendeur de faire désigner une personne
dispositions contraignantes générales et particulières des titres de propriété qualifiée par le président du TGI. Dans ce cas, une formalité spéciale
et, de manière générale, aux règles de l’art et descriptif technique unifor- est prévue avec le concours du notaire qui a reçu la vente : le tiers
misé (DTU) ; toutes les finitions devant être terminées, tous les éléments
d’équipement devant être en état de fonctionnement qualifié doit faire une déclaration devant le notaire qui a reçu la vente
– l’immeuble est raccordé aux réseaux et à tous les accès pour véhicules et et cette déclaration vaut livraison. Ainsi, en cas de défaillance de l’ac-
piétons et entièrement opérationnel, et propre. » quéreur, le vendeur doit faire nommer un tiers spécialement habilité,

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et il ne peut pas être fait appel à l’expert qui a certifié l’achèvement. Il immédiatement, réglementer ou interdire la réalisation de travaux
n’est pas non plus possible de désigner par avance un autre expert par l’acquéreur lui-même pendant cette période.
dans l’acte de vente. Ensuite, le notaire reçoit ce tiers, en dressant un
acte authentique consignant sa déclaration (la formulation d’une dé-
claration devant notaire impliquant cette forme),puis notifie le tout à
3. La fixation de principes clairs
l’acquéreur défaillant par lettre recommandée (aucun mode alterna- sur le paiement des travaux
tif à un courrier n’étant ici prévu).
55 - L’acquéreur bénéficie comme en matière de vente en état
3° La livraison des travaux donne lieu à un procès-verbal futur d’achèvement d’un échelonnement des paiements à mesure de
l’avancée des travaux. L’idée est, comme en matière de VEFA, de faire
49 - Enfin, calquant sur la pratique le VEFA, le décret organise la en sorte qu’il n’ait jamais versé plus d’argent qu’il n’y a eu de travaux
signature du procès-verbal prévu par l’article L. 262-3 c’est-à-dire à effectivement réalisés.
un document écrit établi de façon contradictoire et signé par les par- Pour y parvenir, le décret impose plusieurs règles.
ties à l’issue de la visite du bien.C’est sur ce document que l’acquéreur
portera les réserves qu’il entendra formuler et c’est lui (ou la déclara- A. - L’obligation de ventiler le prix entre l’existant et
tion du tiers expert faite devant notaire) qui sera « l’acte » visé par les travaux (CCH, art. R. 262-9)
l’article L. 262-3, lequel constitue le point de départ du délai de dé-
nonciation des vices et défauts de conformité apparents 13. 56 - Le prix de la vente visé par le c de l’article L. 262-4 est le total
50 - À cet égard, rien n’est prévu pour le cas où l’acquéreur se entre l’existant et les travaux.
rendrait à la convocation, mais refuserait de prendre livraison ou de La première protection de l’acquéreur réside dans le fait que l’arti-
signer le procès-verbal de livraison du fait d’un désaccord entre lui et cle R. 262-9 impose que le contrat distingue expressément deux pos-
le vendeur sur la liste des réserves. Est-il possible dans ce cas de s’en tes dans le prix : celui de l’existant d’une part, et celui des travaux
remettre à l’homme de l’art du contrat pour prononcer la livraison, d’autre part.
ou faut-il appliquer la procédure de nomination judiciaire étudiée 57 - L’article R. 262-15 précise que cette ventilation du prix doit
précédemment, prévue pour le cas où l’acquéreur ne répond pas à la être visée dès la promesse.
convocation ? 58 - Là aussi, la tâche de valider la répartition du prix entre ces
51 - Il nous semble que les deux hypothèses – absence à la livraison deux branches pèse sur l’homme de l’art du contrat (V. infra 5).
et refus de prendre livraison – sont assez voisines, et qu’il n’y a pas de Comme le relève le professeur Périnet-Marquet 14, il ne lui est pas
raisons de les distinguer. Ce qu’il faut comprendre est qu’aucun litige confié pour mission d’effectuer cette ventilation de lui-même. Celle-
sur la livraison – pas plus que sur l’achèvement (V. supra) ne peut être ci est établie par le vendeur, et il appartient seulement à l’expert d’at-
confié à l’homme de l’art du contrat mais doit être confié à un autre tester de sa réalité, c’est-à-dire certifier qu’elle est crédible au regard
tiers nommé par main de justice. des travaux prévus.
59 - En obligeant à ce découpage du prix, le décret met en œuvre
4° L’entrée en jouissance de l’existant reste soumise au droit l’idée que la vente d’immeuble à rénover est d’abord et avant tout une
commun vente d’un immeuble existant à laquelle vont s’ajouter des travaux.De
52 - Le décret organise la livraison des travaux, mais pas celle de la même que le vendeur va être tenu à un régime de garantie distinct sur
partie existante du bien. les existants et sur les travaux, de même que l’entrée en jouissance de
Rien n’oblige à prévoir que l’entrée en jouissance de l’immeuble l’existant interviendra selon une procédure distincte de l’entrée en
existant aura lieu le jour de l’acte de vente, mais rien ne l’interdit. Il jouissance des travaux, le régime de la fraction du prix afférente à
s’agit là d’une question de circonstance, et les solutions dépendront l’existant sera différent de celui des travaux et aura un régime distinct.
de la nature des travaux et de leur localisation dans l’immeuble. 60 - Par ailleurs, le prix total de l’immeuble est forfaitaire. Il ne
53 - L’article L. 262-2 prévoit que le vendeur reste maître peut pas être modifié s’il s’avère que le coût des travaux est plus im-
d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Il nous semble que lors- portant ou plus faible que prévu. Ainsi, le vendeur prend le risque du
que les travaux se déroulent à l’intérieur du lot vendu, cette qualité de coût réel des travaux et les éventuelles différences font son profit ou sa
maître d’ouvrage rend difficile l’entrée en jouissance de l’acquéreur, perte 15.
surtout si lui-même a prévu de mandater d’autres entreprises pour
réaliser à son tour d’autres travaux. Il paraît dangereux d’imaginer B. - Seule la fraction de prix correspondant à l’existant
qu’au même moment, des entreprises mandatées par le vendeur et peut être payée le jour de l’acte de vente (CCH,
d’autres mandatées par l’acquéreur interviennent dans les lieux. On art. R. 262-10)
ne voit pas en effet comment l’acquéreur pourrait demander à une
entreprise d’installer un dressing dans une chambre, alors que la li- 61 - Le décret indique que seul le prix de l’existant peut être payé le
vraison des travaux de peinture et de parquet à la charge du vendeur jour de l’acte. Il va même plus loin en obligeant à ce qu’il soit payé à ce
ne serait pas intervenue. stade 16.
Cette formulation est curieuse, car elle semble interdire que l’on
54 - La question est évidemment très différente si le vendeur ne
prévoie que le prix de l’existant ne soit pas payé en totalité le jour de
réalise des travaux que dans les parties communes et que ceux-ci, par
l’acte. Mais après tout pourquoi l’interdire ? Si la VIR se décompose
leur ampleur ou leur dangerosité, n’interdisent pas l’accès aux lots
en deux ventes,il faut pouvoir appliquer à la vente de l’existant tous les
privatifs.
Il faudra donc trouver la rédaction appropriée au cas pas cas et, le
cas échéant, soit organiser conventionnellement une procédure d’en- 14. H. Périnet-Marquet, préc. note (5).
trée en jouissance de l’existant en parallèle à celle prévue par le statut 15. Le seul tempérament prévu est que ce prix des travaux peut être révisé sur la
pour la livraison des travaux soit, si cette entrée en jouissance a lieu base de 70 % de la variation de l’index national Bâtiment tous corps d’état
(symbole BT 01).
16. Et encore, si à cette date il subsiste des conditions suspensives non réalisées,
13. Un mois pour dénoncer et, à défaut de réparations, un an pour agir aucun versement ne peut être effectué, ni sur l’existant ni sur les travaux
judiciairement. (CCH, art. R. 262-10).

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mécanismes du droit commun lesquels permettent un paiement à rédaction du texte sur la VEFA, il s’agit donc d’un maximum à ne pas
terme. dépasser : l’acquéreur peut payer par des étapes intermédiaires, mais
62 - L’éventualité peut se produire. Imaginons par exemple que il faut s’assurer, au stade d’achèvement des fondations, qu’il n’a pas
compte tenu de l’ampleur des travaux sur les parties communes ren- payé plus que 35 % et ainsi de suite. Ce n’est pas le stade qui déclenche
dant inaccessible les appartements,il faille prévoir un différé de jouis- l’exigibilité, et le stade ne constitue qu’un plafond.
sance sur la vente de chaque lot privatif. Dans ce cas de figure, il peut 70 - Si, comme nous le craignons, notre lecture du décret est la
être légitime d’envisager que seule une partie de l’existant soit payée. bonne, cela implique qu’il n’y aura pas de versement au titre des
63 - On objectera qu’en obligeant que le prix de l’existant soit travaux tant que des travaux représentant la moitié du prix total de
« payé », le décret n’oblige pas qu’il soit « remis » au vendeur. Il pour- ceux-ci n’auront pas été réalisés. Cela nous paraît pénaliser excessive-
rait donc parfaitement faire l’objet d’une mesure de séquestre dans ment le vendeur, et il aurait été plus juste et tout aussi protecteur de ne
l’attente de l’entrée en jouissance. pas poser de stades rigides mais de laisser les parties fixer des stades
conventionnellement, en prévoyant tout simplement que « les paie-
C. - Le paiement du prix des travaux est enfermé à ments relatifs aux travaux ne peuvent pas excéder la quote-part de
l’intérieur de trois stades d’exécution des travaux valeur que les travaux effectivement réalisés lors de l’appel de fonds
(CCH, art. R. 262-10) représentent par rapport au prix total des travaux ».

64 - Enfin, le décret fixe des stades d’avancement des travaux qui


continuent des plafonds de versement.
4. Les précisions sur les éléments
En matière de VEFA, il n’y a pas de découpage du prix entre le descriptifs des travaux
terrain et la construction et il y a toujours les mêmes étapes de travaux
car il y a toujours un stade d’achèvement des fondations et un stade A. - Plans, cotes, hauteurs sous plafond et superficie
hors d’eau, et c’est pourquoi l’article R. 261-14 a pu retenir ces événe- (CCH, art. R. 262-8 et R. 262-14) :
ments de manière générale pour définir les plafonds de versements.
71 - Le contrat doit comporter en annexe des plans avec les cotes
65 - La détermination des plafonds de versement standardisés en utiles, l’indication des hauteurs de plafond et des surfaces de chacune
matière de vente d’immeuble à rénover est une question bien plus des pièces et des dégagements.
complexe, car il y a autant d’événements possibles que de types de Si le bien constitue une partie d’un ensemble immobilier, il faut
rénovations possibles. - au stade de la promesse, préciser la situation de cette partie dans
Pour éviter l’écueil de stades techniques qui ne sont pas définissa- l’immeuble (CCH, art. R. 262-14) ;
bles à l’avance, l’article R. 262-10 opte pour des stades financiers, en - au stade de la vente : un plan faisant apparaître le nombre de
plafonnant les versements de l’acquéreur par rapport au prix des tra- bâtiment de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d’étages de
vaux qui ont déjà été réalisés. chacun d’eux (CCH, art. R. 262-18).
66 - Ainsi, dans une formulation qui aurait pu être plus claire si 72 - On ne voit pas de raison pour laquelle le plan situant le bien
elle était écrite dans un style affirmatif, le décret prévoit que : vendu devrait être moins précis au stade de la promesse qu’à celui de
- lorsque la valeur des travaux réalisés représente au moins 50 % la vente.
du prix total des travaux, l’acquéreur peut payer jusqu’à 50 % du prix La surface (en réalité c’est de superficie dont il s’agit) sera indiquée
des travaux ; au titre de la loi Carrez lorsqu’il s’agit d’un lot de copropriété, comme
- lorsque l’ensemble des travaux sont achevés, l’acquéreur peut le prévoit l’article L. 262-4. En revanche, si la vente porte sur un bien
payer jusqu’à 95 % du prix des travaux ; qui ne constitue pas un lot de copropriété, quelle est la superficie à
- le solde, 5 %, est payé à la livraison 17. indiquer ? Compte tenu du fait que le mot superficie recouvre neuf
67 - L’attestation du fait que ces stades sont atteints relève elle définitions légales distinctes et une dixième définition issue de la pra-
aussi de l’homme de l’art visé à l’article R. 262-7. tique, voilà qui risque d’être sujet à discussion 18. Il est dommage que
Compte tenu de la formulation laborieuse du décret sur ce point, le décret n’ait pas expressément renvoyé à l’une des définitions léga-
on peut se demander si des stades intermédiaires sont possibles avant les, telle que celle de la superficie habitable prévue à l’article R. 111-2.
que le premier stade de travaux représentant la moitié du prix soit Il conviendra que les formules d’actes prévoient de choisir le type de
atteint et si les stades ne sont pas à la fois des plafonds et des dates superficie applicable.
d’exigibilité. 73 - Mais comment procéder si les travaux vont avoir une inci-
68 - En effet, le décret dispose que les paiements « ne peuvent ex- dence sur la superficie, du fait par exemple de pose de cloisons ? Faut-
céder 50 % une fois achevés les travaux représentant la moitié du prix il indiquer la seule surface telle qu’elle sera à l’issue des travaux, ou
total des travaux ». Pris de manière littérale, on peut se demander si faut-il également indiquer celle de l’existant avant travaux en consi-
cela ne veut pas dire : dérant qu’il y a deux ventes, une de l’existant et une des travaux ?
- que d’une part il ne peut pas y avoir de versement du tout tant que 74 - À notre sens,la seule surface pertinente est celle du bien consi-
le stade de la moitié n’est pas atteint (le stade déclenche l’exigibilité déré après réalisation des travaux et la superficie de l’existant avant
d’une somme) ; travaux n’est pas nécessaire. S’il est exact que l’opération se dédouble
- et que d’autre part lorsque ce stade est atteint, ce versement ne d’une partie existante et d’une partie travaux, il n’en demeure pas
peut être que de 50 % (la somme exigible est plafonnée). moins qu’il n’y a qu’une seule vente et que l’objectif final est le bien
On peut faire la même remarque sur le stade de 95 % à l’achève- considéré dans l’état dans lequel il sera après la réalisation des tra-
ment des travaux et, donc, se demander s’il peut y avoir des stades de vaux. L’acquéreur a vocation à être propriétaire du bien tel qu’il sera
paiement entre 50 % et 95 %. après ces travaux, et non pas de deux biens distincts, l’existant d’une
69 - En effet, la formulation du décret sur la VIR n’est pas la même part et les travaux d’autre part, ce qui n’aurait aucun sens. Le décou-
que celle de l’article R. 261-14 applicable à la VEFA, qui dispose que page du prix entre l’existant et les travaux n’est destiné qu’à assurer la
les versements ne peuvent excéder tel pourcentage à tel stade. Dans la sécurité de l’opération pendant la phase de chantier et s’il y doit y

17. CCH, art. R. 262-10 : La consignation est possible en cas de vices ou de 18. O. Herrnberger, La superficie des immeubles bâtis, un seul mot, dix défini-
défaut de conformité signalé sur le procès verbal de livraison. tions : LPA 15 mai 2003, p. 15.

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avoir un litige sur la superficie du bien, c’est uniquement sur celle protéger en fixant un prix de travaux surévalués pour être sûr de
qu’il aura à l’issue des travaux. maîtriser leur achèvement, en cas de disparition inopportune du
vendeur 20 ;
B. - Notice descriptive (CCH, art. R. 262-8 et R. 262- - ensuite, cet homme de l’art va devoir constater les deux stades
14) d’achèvement prévus dans la VIR : celui des travaux représentant la
moitié du prix total des travaux, permettant le paiement de 50 % du
75 - L’article L. 262-4 prévoit que le contrat de vente doit préciser prix des travaux, et celui de l’achèvement de la totalité des travaux,
« la description et les caractéristiques de l’immeuble vendu ». Il doit entraînant le paiement de 95 % du prix des travaux et l’extinction de
aussi préciser la description des travaux à réaliser en précisant, le cas la garantie financière d’achèvement.
échéant, ceux qui concernent les parties privatives et ceux qui concer- 80 - La loi lui donne un rôle essentiel dans le séquençage financier
nent les parties communes. de l’opération, mais on peut penser que dans la pratique, le rôle de cet
L’article R. 262-8, qui concerne l’acte définitif, indique que les homme de l’art ne s’arrêtera pas à ces seules missions légales et que
caractéristiques techniques des travaux résultent soit d’un devis des- celui-ci sera conventionnellement étendu :
criptif ayant servi de bases aux marchés passés avec les entreprises, - d’une part, dès que nous serons en présence d’un immeuble col-
soit d’une notice descriptive type selon un modèle à fixer par arrêté lectif à rénover, la répartition du prix entre l’existant et les travaux ne
ministériel. En revanche, en ce qui concerne la promesse, l’article sera pas suffisante, puisque le prix des travaux affectant les parties
R. 262-14 indique qu’il n’est annexé qu’une note technique sur les communes va devoir être détaché du prix des travaux relatifs à chaque
travaux à réaliser. lot privatif : en effet, chaque VIR va devoir faire l’objet d’une réparti-
Cela semble induire qu’il puisse y avoir, en ce qui concerne les tion différente et d’une garantie financière d’achèvement spécifique,
caractéristiques techniques, des précisions qui seront apportées entre puisque la commercialisation d’un immeuble collectif suppose en
la promesse et l’acte définitif quant au descriptif. pratique bien des adaptations dans les prestations, du simple plateau
76 - À notre sens cela est à éviter et il faut faire en sorte que les restant à aménager par l’acquéreur, à l’appartement complètement
documents qui sont annexés à la promesse soient les documents défi- décoré et équipé ;
nitifs, tout document technique nouveau ou différent par rapport à - d’autre part, compte tenu du régime fiscal de la VIR, pouvant
ceux annexés à l’avant-contrat devra être soumis à l’acquéreur suffi- alterner entre la TVA immobilière et les droits d’enregistrement,
samment à l’avance pour lui permettre de les confronter avec ceux de selon l’ampleur des travaux de rénovation 21, il faudra s’appuyer sur
la promesse 19. Une telle situation, s’il s’avère qu’elle est possible, cet homme de l’art pour attester que les fondations ne sont rendues à
devra être évitée pour que la question de la discordance entre la chose l’état neuf qu’à hauteur de 40 % ou que les cloisons intérieures n’ont
promise (à la promesse) et la chose objet de la vente définitive ne se pas été modifiées.
pose pas, ce qui serait de nature à poser le problème de la réouverture 81 - Toutes ces missions constituent de lourdes responsabilités
du droit de rétractation prévu à l’article L. 271-1. pour cet homme de l’art, qui mettent en évidence la nécessité de la
En principe, le délai entre la promesse et la vente devrait être bien qualité du professionnel désigné par les parties. Le décret a donné des
plus faible que celui existant entre un contrat de réservation et une indications sur son profil, qui laissent subsister quelques
VEFA et les documents techniques devraient être aboutis dès l’avant- interrogations :
contrat lequel ici, contrairement au contrat de réservation, consacre Il doit s’agir d’un architecte ou d’un agréé en architecture. Il doit
un véritable engagement de faire de la part du vendeur et non une être indépendant, impartial et assuré pour toutes ces missions
simple éventualité. légales 22. En outre, il est désigné par les deux parties, et s’il y a désac-
77 - La relative imprécision de la notice prévisionnelle annexée au cord, par le président du tribunal de grande instance.
contrat de réservation peut se comprendre en matière de VEFA
compte tenu du délai entre la signature du contrat de réservation et la A. - Première précaution : la vérification des qualités
signature des marchés. En principe, en matière de rénovation, la professionnelles de l’expert
durée totale de l’opération devrait permettre au vendeur de détermi-
ner plus précisément les matériaux en étant plus à l’abri des variations 82 - La première précaution pour le praticien, aisée à réaliser, est
des cours de matière première ou même de la rupture de fabrication. d’obtenir les preuves de ses qualités professionnelles et de son assu-
rance professionnelle, avec toutes les précisions sur la couverture du
contrat d’assurance :
5. Le concours de l’expert dans la mise Cette vérification devrait entrer dans les mœurs notariales assez
en place et l’exécution de la VIR facilement, puisque cette pratique est déjà bien établie en matière de
Dossier de Diagnostic Technique.
78 - Dans un souci de préservation des intérêts des parties,le légis-
lateur a obligé le recours à l’acte notarié. Il double cette sécurité en
B. - Deuxième précaution : la vérification du fait que
imposant la présence d’un autre personnage essentiel à l’opération de
VIR : l’expert.
les parties sont d’accord sur la désignation de l’expert
79 - En effet, le décret fait appel à plusieurs reprises à un homme 83 - La deuxième précaution est de vérifier qu’aucune des parties
de l’art pour mener à bien le déroulement des diverses opérations (en l’occurrence l’acquéreur de la VIR) ne s’oppose au choix de cet
rencontrées dans la VIR : homme de l’art.
- tout d’abord,dès la promesse deVIR,cet expert va devoir attester Si la désignation « d’un commun accord » prévue par le texte pour
la répartition du prix de l’immeuble que va déclarer le vendeur, entre la VIR d’un immeuble individuel paraît réalisable, nous pouvons
la partie existante de l’immeuble et le prix des travaux : cette mission douter de la réalité de ce commun accord en cas de VIR dans un
va certainement être très délicate, car la tendance naturelle du ven-
deur de vouloir percevoir une proportion maximalisée du prix de
l’existant va se confronter aux intérêts de l’acquéreur,lequel voudra se 20. Comme nous l’avons vu, le rôle de l’expert est de valider la réparation
proposée par le vendeur, et non pas de l’opérer lui-même.
21. CGI, art. 257-1 et 245-7. – Instr. 8 déc. 2006 : BOI 8-A-1-06.
19. Bien qu’il ne soit pas prévu de procédure de notification du projet, 22. Et, le cas échéant, pour les missions conventionnelles qui lui seraient
contrairement la VEFA. confiées au-delà du texte légal.

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Immobilier ÉTUDE 1133
immeuble collectif, où l’adhésion nous semble plus de mise qu’un 6. La délicate question des versements à
libre choix de chaque acquéreur. Ainsi, en pratique, l’expert sera cer-
tainement proposé par le vendeur et accepté par l’acquéreur. la promesse de vente
Il pourra en résulter que celui qui sera choisi avec l’acquéreur d’un 87 - L’article L. 262-9 ne crée pas d’avant-contrat spécifique et
appartement ne sera peut-être pas le même que celui qui recevra n’envisage que la seule la signature d’une promesse de vente,à l’exclu-
l’agrément l’acquéreur de l’appartement situé sur le palier voisin. Il sion de tout autre tel qu’une promesse d’achat.
faut espérer que l’on n’aura pas à faire face, en pratique, à des discor- Dans sa version initiale, le décret prévoyait que cette promesse
dances insolubles dans les attestations rendues par chacun des ex- pouvait donner lieu à un versement de 10 % La version publiée ne
perts... contient plus de référence à une somme quelconque.
88 - Par ailleurs, l’article L. 262-8 indique que les paiements se
C. - Troisième précaution : la vérification de font au fur et à mesure des travaux et que le vendeur ne peut accepter
l’indépendance et de l’impartialité de l’expert aucun règlement avant que les créances soient exigibles, et l’article
R. 262-10 prévoit qu’aucun versement ne peut avoir lieu tant qu’il
84 - La troisième précaution – qui nous laisse très perplexe quant
existe encore une condition suspensive.
aux moyens d’investigations dont dispose le praticien pour l’accom-
Lors de la promesse de vente, les travaux ne sont par hypothèse pas
plir – consiste à s’assurer de son indépendance et de son impartialité.
réalisés, et il y a encore des conditions suspensives. Faut-il en déduire
Comment apprécier cette indépendance et cette impartialité ? La
qu’aucun versement n’est possible au stade de l’avant-contrat ?
formulation adoptée par le décret est très proche de celle existant en
89 - À notre sens, la réponse est négative pour deux raisons au
matière de Dossier de Diagnostic Technique 23, dans lequel il est
moins. D’une part, comme le rappelle l’article R. 262-15, la promesse
prévu que l’expert ne doit avoir « aucun lien de nature à porter at-
de vente est soumise au droit commun de la vente d’immeuble exis-
teinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire
tant. Dans ce droit commun, l’article L. 271-2 permet, sous certaines
ou son mandataire..., ni avec une entreprise pouvant réaliser des tra-
conditions, que l’acquéreur effectue un versement dès la promesse.
vaux sur les ouvrages... ».
D’autre part, comme le fait observer le professeur Périnet-
85 - Ici, il n’est fait référence qu’à son indépendance et à son im-
Marquet, on ne voit pas pourquoi la loi interdirait un versement dans
partialité, mais pas à l’absence de liens avec des personnes nommé-
la promesse de VIR alors qu’elle l’autorise pour le contrat de réserva-
ment identifiées.Cependant il nous semble que la rédaction du décret
tion de la VEFA – qui est un contrat moins fort qu’une promesse – et
indique une direction à suivre qui est voisine de celle du
pour tous les autres contrats de construction 25.
diagnostiqueur ; Pour être indépendant, l’architecte ne doit avoir
90 - Cependant, compte tenu du risque pénal attaché à cette ques-
aucun lien juridique ni avec le vendeur ni avec l’acquéreur, ni avec les
tion, il est indispensable que le pouvoir réglementaire ne laisse pas la
entreprises appelées à intervenir. Pour être impartial, il ne doit pas
pratique dans l’expectative et complète le décret en indiquant expres-
avoir un intérêt dans l’opération, c’est-à-dire n’avoir aucun lien avec
sément ce qui est possible et ce qui ne l’est pas.
le chantier en cours, c’est-à-dire ne pas être intéressé à son déroule-
Les versements que la loi entend contrôler sont uniquement ceux
ment.
relatifs aux travaux, pour éviter que l’acquéreur ne paye des presta-
Nous ne pouvons que nous interroger sur les moyens qui vont être
tions qui ne sont pas réalisées. Au stade de la promesse, aucune
à la disposition des praticiens pour connaître les liens de nature à
somme ne peut être exigible au titre des travaux,puisqu’à cette date ils
compromettre l’indépendance ou l’impartialité de l’homme de l’art,
ne sont a priori pas commencés et que la garantie d’achèvement n’est
s’agissant de la preuve d’un fait négatif (l’absence de liens). Peut-être
pas produite.
faudra-t-il prendre l’habitude de lui faire signer une déclaration sur
91 - Étant donné que le décret prévoit que le prix est ventilé en
l’honneur, comme cela se rencontre dans les procédures de liquida-
deux postes, l’un afférent à l’existant et l’autre aux travaux, il serait
tion de communauté, sur le fondement de l’article 1477 du Code civil
parfaitement possible d’isoler le versement fait par l’acquéreur à l’ap-
lorsque l’on demande à l’un des époux de certifier qu’il n’a omis
pui de la promesse et de prévoir que celui-ci ne peut faire de verse-
aucun élément d’actif ou de passif ?
ment qu’au titre de la partie afférente à l’existant et qu’il ne souscrit
86 - De toute évidence, il nous paraît difficile que la mission d’ex- aucun engagement financier concernant les travaux. Ainsi, la somme
pert de laVIR soit confiée à l’architecte en charge de la rénovation,que
qu’il serait amené à perdre dans le cas où, malgré la réalisation des
celui-ci ait assuré une mission de conception, ou une mission de maî-
conditions suspensives, il ne donnerait pas suite à l’opération, ne
trise d’œuvre d’exécution. En effet, l’homme de l’art doit pouvoir
concernerait que la partie du contrat relative à l’existant. La somme
remplir ses missions sans influence,et être libre de négocier ses condi-
ainsi reçue par le vendeur et conservée par lui ne trouverait pas sa
tions financières d’intervention. L’architecte qui a participé à la
cause dans la réalisation ou la non-réalisation des travaux, mais uni-
conception du projet ne peut donc être chargé de valider la réparti-
quement dans le prix de l’existant.
tion du prix de vente entre l’existant et les travaux. De même, s’il est
maître d’œuvre d’exécution, il ne peut pas être celui qui atteste de Mots-Clés : Vente d’immeuble - Vente d’immeuble à rénover (VIR) -
l’achèvement car alors il serait amené à juger son propre travail 24. Décret d’application (D. n° 2008-1338, 16 déc. 2008) - Analyse
thématique
Vente d’immeuble - Vente d’immeuble à rénover (VIR) - Décret
23. CCH, art. L. 271-6 résultant de l’ordonnance du 8 juin 2005 complétée par D. d’application (D. n° 2008-1338, 16 déc. 2008) - Approche pratique
n° 2006-1114, 5 sept. 2006 (JCP N 2006, n° 37, 1295).
24. Est-ce dire que les Pouvoirs publics ont posé les prémices d’une nouvelle
catégorie d’architectes – vérificateur-attesteurs ? Après la création du elle, ni avec une entreprise susceptible d’effectuer des travaux sur un
contrôle technique automobile, les pouvoirs publics ont récemment créé ascenseur ou son entretien » (CCH, art. L. 125-2-3, al. 2). Plus récemment
une nouvelle profession, le contrôleur technique des ascenseurs, personne encore, l’État a créé la profession de diagnostiqueur immobilier, dont le
qualifiée, qui « ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son nombre a dépassé 7 000 en 2008.
impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire qui fait appel à 25. Op. cit.

JCP / LA SEMAINE JURIDIQUE – ÉDITION NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE N° 15-16. 10 AVRIL 2009 21


1133 Immobilier ÉTUDE

Annexe
Le choix du contrat et de l’avant-contrat

Versement d’argent avant Aucun versement


livraison d’argent avant livraison

Immeuble rénové à l’état Avant-contrat Contrat de réservation Contrat de réservation


neuf (CCH, art. R. 261-1)
Vente VIC VIC
SECTEUR PROTÉGÉ
Immeuble rénové légère- Avant-contrat Promesse de VIR Droit commun
ment (CCH, art. R. 262-1)
Vente VIR (ou droit commun si Droit commun
travaux achevés)

Avant-contrat Droit commun Droit commun

Immeuble vendu à l’état Vente VIC VIC


neuf (CCH, art. R. 262-1) non soumise aux articles non soumise aux articles
HORS SECTEUR R. 261-14 et suivants du R. 261-14 et suivants du
PROTÉGÉ CCH CCH
Immeuble rénové légère- Avant-contrat Droit commun Droit commun
ment (CCH, art. R. 262-1)
Vente Droit commun Droit commun

22 JCP / LA SEMAINE JURIDIQUE – ÉDITION NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE N° 15-16. 10 AVRIL 2009


Annexes

URN 2011 – 7 mars 2011 – Palais des Congrès de Paris


2076 Droit des affaires PROCÉDURES COLLECTIVES

Procédure collective
2076 Les effets de la déclaration d’insaisissabilité

Le liquidateur judiciaire a qualité pour agir dans l’intérêt collectif des créanciers lequel ne se
confond pas avec la somme des intérêts individuels de ceux-ci ; il s’en déduit qu’il ne peut invoquer
les droits propres de certains d’entre eux (les créanciers antérieurs et les créanciers extra
professionnels postérieurs à la déclaration d’insaisissabilité) pour entreprendre la vente de
l’immeuble litigieux acquis par des époux, déclaré insaisissable antérieurement à la liquidation
judiciaire du mari.

CA Douai, 2e ch. civ., sect. 1, 23 sept. 2010, RG n° 08/09697, SELARL D. et ‰ Attendu que le jugement déféré doit être infirmé et la SELARL D. et associés,
associés, ès qual. ès qualités, déboutée de sa demande de réalisation de l’immeuble ci-dessus
identifié ; (...)
LA COUR (...) :
Par ces motifs : La Cour (...) Infirme le jugement entrepris, statuant à nouveau,
‰ Attendu que les époux W., mariés depuis le 25 novembre 1978 sous le Dit que la SELARL D. et associés, en sa qualité de liquidateur judiciaire de
régime de la communauté réduite aux acquêts, ont, en 2004, acquis un M. Adolphe W., n’a pas qualité pour agir en réalisation de l’immeuble à usage
immeuble destiné à leur habitation principale sis [...], qu’ils ont, par déclara- d’habitation sis [...],
tion publiée le 11 avril 2005 à la conservation des hypothèques, déclaré
insaisissable ; que la liquidation judiciaire de M. Adolphe W. a été prononcée
le 17 février 2006 ; que son liquidateur, la SELARL D. et associés, a, par
NOTE
requête du 17 janvier 2007, sollicité du juge-commissaire qu’il ordonne la La création de la déclaration notariée d’insaisissabilité est un re-
vente aux enchères publiques dudit immeuble ; que ce magistrat s’étant dé- mède proposé à l’entrepreneur individuel et destiné à protéger la
claré incompétent au profit du tribunal de la procédure collective, celui-ci a, par partie de son patrimoine non affecté à l’entreprise. Initialement la loi
le jugement entrepris du 10 septembre 2008, autorisé le requérant à agir en n° 2003-721 du 1er août 2003 ne visait que les droits de l’immeuble
vue de réaliser l’immeuble en spécifiant que le prix de vente devra être réservé dans lequel était fixée la résidence principale de l’entrepreneur. La
aux créanciers auxquels la déclaration d’insaisissabilité n’est pas opposable LME n° 2008-774 du 4 août 2008 a étendu le dispositif de protection à
et que le surplus éventuel sera reversé au débiteur ; tout bien foncier bâti et non bâti qui n’est pas affecté à un usage
‰ Attendu que la SELARL D. et associés, ès qualités, invoque l’existence de professionnel (C. com., art. L. 561-1, al. 1er). La déclaration d’insai-
créances antérieures à la déclaration d’insaisissabilité à hauteur de sissabilité est juridiquement efficace à l’égard des créanciers dont les
130 780,15 euro, représentant 87 % du passif déclaré, pour en déduire droits sont nés postérieurement à la publication de cette déclaration
qu’elle est habilitée à agir au nom de ces derniers en réalisation dudit bien ; et à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant. Ce dernier
‰ Attendu que les époux W. lui opposent la déclaration d’insaisissabilité pour une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale
faire échec à la demande de réalisation de leur immeuble émanant du liquida- à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle
teur judiciaire au motif que ce dernier ne représente pas les créanciers anté- agricole (C. com., art. L. 526-1, al. 1er).
rieurs à ladite déclaration d’insaisissabilité et qu’il se trouve sans qualité pour Initialement, les pouvoirs publics ayant considéré que la déclara-
réaliser un immeuble dont le produit ne lui profitera pas ; tion d’insaisissabilité ayant eu un succès limité, elle ne concernait que
‰ Attendu que l’ article L. 526-1 du code de commerce a introduit une déroga- très peu d’entrepreneurs. En 2009, il y avait un total cumulé de 12 000
tion au principe énoncé aux articles 2284 et 2285 du code civil selon lequel de déclarations d’insaisissabilité enregistrées, depuis la création du
l’ensemble du patrimoine du débiteur garantit le paiement de ses dettes ; qu’il dispositif en 2009. Par ailleurs, l’administration fiscale a dénombré
s’ensuit que, sauf à priver cette disposition de toute portée, une déclaration environ 10 000 déclarations d’insaisissabilité nouvelles pour la seule
d’insaisissabilité régulièrement publiée ne permet pas aux organes de la année 2009.Ce dispositif de protection patrimoniale est critiqué car il
procédure collective d’incorporer l’immeuble concerné dans le périmètre de la ne protège que les immeubles, et non les biens mobiliers (et notam-
saisie des biens appartenant au débiteur ; que les créanciers antérieurs ou ment les actifs financiers). La déclaration d’insaisissabilité, dont
extra professionnels ont seuls qualité pour appréhender et réaliser ce bien ; l’abrogation avait été annoncée dans le projet de loi relatif à l’Entre-
que la règle de la suspension des poursuites individuelles, visant à interdire preneur Individuel à Responsabilité Limitée, EIRL, a été maintenue
aux créanciers les plus diligents, ou les mieux informés, de réaliser certains lors de la navette parlementaire.En effet,la critique formulée à propos
actifs du débiteur et de s’approprier le produit de leur vente, ne peut leur être de son manque d’efficacité pour protéger le patrimoine non profes-
opposée dès lors que le bien déclaré insaisissable n’entre pas dans le gage sionnel d’un entrepreneur individuel, a perdu de sa vigueur en raison
commun de l’ensemble des créanciers de la procédure collective ; des premières solutions formulées en jurisprudence. L’arrêt rendu
‰ Attendu que le liquidateur judiciaire a qualité pour agir dans l’intérêt collectif par la cour d’appel de Douai constitue une décision permettant de
des créanciers lequel ne se confond pas avec la somme des intérêts indivi- mieux comprendre la portée de ce dispositif juridique, lorsqu’une
duels de ceux-ci ; qu’il s’en déduit qu’il ne peut invoquer les droits propres de procédure collective est ouverte à l’égard du déclarant postérieure-
certains d’entre eux (les créanciers antérieurs et les créanciers extra profes- ment à la réalisation de la déclaration d’insaisissabilité.
sionnels postérieurs à la déclaration d’insaisissabilité) pour entreprendre la Dans la présente affaire, des époux mariés depuis le 25 novembre
vente de l’immeuble dont s’agit ; 1978 sous le régime de la communauté réduite aux acquêts,ont acquis

18 JCP / LA SEMAINE JURIDIQUE – ÉDITION ENTREPRISE ET AFFAIRES N° 49. 9 DÉCEMBRE 2010


Droit des affaires PROCÉDURES COLLECTIVES 2076
en 2004 un immeuble destiné à être leur résidence principale. La hypothèques). Par conséquent, la consécration des solutions juris-
déclaration d’insaisissabilité portant sur leur habitation a été publiée prudentielles sera peut être l’occasion d’une prochaine réforme de la
à la Conservation des hypothèques le 11 avril 2005. La liquidation matière, ultérieure à celle attendue prochainement et destiner à coor-
judiciaire du mari été prononcée le 17 février 2006. Le 17 janvier donner le patrimoine d’affection de l’EIRL avec le droit des entre-
2007, le liquidateur a déposé une requête auprès du juge- prises en difficultés, en application de l’article 8 de la loi n° 2010-658
commissaire, sollicitant qu’il ordonne la vente aux enchères pu- du 5 juin 2010 !
bliques de l’immeuble, objet de la déclaration d’insaisissabilité. Le Ainsi, lorsqu’une liquidation judiciaire est prononcée à l’égard du
juge-commissaire s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de déclarant, le liquidateur judiciaire peut-il demander de faire pronon-
la procédure collective, qui a, par jugement du 10 septembre 2008 cer l’inopposabilité de la déclaration d’insaisissabilité par le tribunal
autorisé le liquidateur à réaliser l’immeuble, en spécifiant que le prix de la procédure collective, puis l’autorisation de réaliser l’immeuble,
de vente sera réservé aux créanciers auxquels la déclaration notariée objet de la déclaration litigieuse ? Autrement formulé, le liquidateur,
d’insaisissabilité n’est pas opposable et que le surplus éventuel serait peut-il, au nom de l’intérêt collectif des créanciers de la procédure
reversé au débiteur. Dans le cadre de la procédure d’appel, le liquida- collective saisir l’immeuble mentionné dans la déclaration d’insaisis-
teur judiciaire invoque l’existence de créances antérieures à la décla- sabilité, en raison de l’existence de créances antérieures profession-
ration d’insaisissabilité pour en déduire qu’il est habilité à agir au nelles ou de créances extra professionnelles ? (Ph. Delmotte, les
nom des créanciers pour réaliser l’immeuble litigieux. De leur côté, vertiges de l’insaisissabilité : de quelques problématiques nées des effets
les époux opposent la déclaration d’insaisissabilité et prétendent que de la déclaration d’insaisissabilité en matière de procédures collectives :
le liquidateur judiciaire ne représente pas les créanciers antérieurs à la JCP E 2009, 1506 ; P.M. Le Corre, Droit et pratique des procédures col-
déclaration d’insaisissabilité et par conséquent, il n’a pas qualité pour lectives, 5e éd., 2010-2011, n° 582.13).
agir et demander la réalisation de l’immeuble dont le produit ne pro-
Pour une grande partie de la doctrine, la déclaration d’insaisissa-
fitera pas aux créanciers de la procédure collective. La cour d’appel de
bilité serait inopposable à la procédure collective dès lors qu’un seul
Douai, dans son arrêt du 23 septembre 2010 précise qu’ « une décla-
créancier pourrait demander la saisie de l’immeuble. Dans ce cas le
ration d’insaisissabilité régulièrement publiée ne permet pas aux or-
liquidateur pourrait agir, au titre du droit de gage général et ainsi faire
ganes de la procédure collective d’incorporer l’immeuble concerné
vendre l’immeuble (F. Pérochon, Le créancier et la renonciation à l’in-
dans le périmètre de la saisie des biens appartenant au débiteur ; que
saisissabilité de la résidence, Mél. R. Saint-Alary, Ed. Législatives et PU
les créanciers antérieurs et extra professionnels ont seuls qualité pour
Toulouse, p. 409 ; F. Vauvillé, La déclaration notariée d’insaisissabilité,
appréhender et réaliser ce bien... et dès lors le bien déclaré insaisis-
Defrénois 2003, p. 1197 et Act. proc. coll. 2003, comm. 122 ;
sable n’entre pas dans le gage commun de l’ensemble des créanciers
M. Sénéchal, L’effet réel de la procédure collective, Litec 2002, spéc.
de la procédure collective ». La cour ajoute que l’intérêt collectif des
p. 400 ; J. Vallansan et M. Beaubrun, JCl. Commercial, Fasc 2702, spéc.
créanciers ne se confond pas avec la somme des intérêts individuels de
n° 44 ; F. Legrand et O. Staes, La détermination du patrimoine du
ceux-ci, par conséquent, le liquidateur judiciaire ne peut invoquer les
débiteur : Rev. proc. coll. 2008/2, p. 106 ; J.-L.Vallens, Lamy commercial
droits propres de certains créanciers. Le jugement autorisant la réali-
2010, n° 4290). Par ailleurs, pour certains auteurs, le produit de la
sation de l’immeuble est alors informé, en raison du défaut de qualité
vente serait collectif (F. Pérochon, J.-L. Vallens, préc.) alors que
pour agir en réalisation de l’immeuble,objet de la déclaration d’insai-
sissabilité.Ainsi, à l’appui de la décision rendue par la cour d’appel de d’autres considèrent que la vente ne pourrait profiter qu’aux seuls
Douai le 23 septembre 2003, il est possible d’en conclure que le liqui- créanciers auxquels la déclaration d’insaisissabilité serait inoppo-
dateur judiciaire n’a pas qualité pour agir au nom des seuls créanciers sable (F. Vauvillé, F. Legrand et O. Staes, préc.). C’est dans ce dernier
pour lesquels la déclaration d’insaisissabilité est inopposable (1), ces sens qu’une cour d’appel a statué dans un arrêt du 15 mai 2008 (CA
derniers n’étant alors pas soumis à la discipline collective de la liqui- Orléans, 15 mai 2008, JurisData n° 2008-367848 ; JCP E 2009, 1008,
dation judiciaire (2). n° 9, obs. M. Cabrillac et Ph. Pétel ; Act. proc. coll. 2009 comm. 239, note
P. Cagnoli ; Rev. proc. coll. 2009, comm. 62, note C. Lisanti). Un pour-
voi a été formé contre cette décision, mais la Cour de cassation n’a pas
1. Défaut de qualité pour agir du encore rendu son arrêt.
liquidateur judiciaire Toutefois, un autre courant doctrinal propose une analyse
La question de la qualité pour agir du liquidateur s’est posée en différente : le liquidateur ayant qualité pour agir dans l’intérêt collec-
raison de l’absence d’articulation du régime juridique du mécanisme tif des créanciers, ne peut pas représenter seulement un groupe de
de la déclaration d’insaisissabilité prévu aux articles L 526-1 et sui- créanciers (F. Derrida, Intérêt collectif et intérêt individuels des créan-
vants du Code de commerce avec la législation applicable aux procé- ciers dans les procédures de redressement ou de liquidation judiciaires,
dures collectives énoncée au Livre VI du même code lors de sa Mél. B. Mercadal, éd F. Lefebvre 2002, p 147 ; P.M. Le Corre, préc. ; Ph.
création par la loi du 1er août 2003. En dépit de cette problématique Delmotte, préc. ; D. Gibirila, Droit des entreprises en difficulté, Defré-
soulevée par la doctrine et les praticiens, la loi de sauvegarde des nois 2009, n° 343). Selon ces derniers, la Cour de cassation a affirmé à
entreprises en difficulté du 26 juillet 2005 ne contient aucune préci- l’occasion d’autres problématiques, que le mandataire de justice a en
sion à propos de cette coordination indispensable. Il en a été de même charge la défense de l’intérêt collectif des créanciers et par consé-
de l’ordonnance du 18 décembre 2008, destinée, selon le législateur, à quent, ne peut intervenir pour assurer la défense d’un groupe de
apporter certaines corrections aux dispositions du Livre VI du Code créanciers (Cass. com., 29 avr. 1997 : Bull. civ. 1997, IV, n° 112 ; Rev.
de commerce, afin de rentre la procédure de sauvegarde plus attrac- proc. coll. 1998, p. 158, n° 1, obs. B. Soinne. – Cass. com. 7 janv. 2003 :
tive et permettre le rebond du débiteur ! À ce propos, la déclaration Bull. civ. 2003, IV, n° 1 ; JCP E 2003, 760, n° 13, obs. M. Cabrillac et Ph.
d’insaisissabilité a été instaurée en 2003 afin de préserver la résidence Pétel ; D. 2003, p. 3069, obs. A. Lienhard. – Cass. com. 8 juill. 2003,
principale d’un entrepreneur individuel de la poursuite de ses créan- n° 01-15.532 : LPA 18 févr. 2004, p. 9, note F.X. Lucas). La décision
ciers professionnels, dont les créances sont nées postérieurement à la rendue par la cour d’appel de Douai, le 23 septembre 2010 met en
publication de la déclaration à la Conservation des hypothèques (au œuvre ces solutions : « le liquidateur judiciaire a qualité pour agir
fichier immobilier en application de l’ordonnance n° 2010-638 du dans l’intérêt collectif des créanciers lequel ne se confond pas avec la
10 juin 2010 portant suppression du régime des conservateurs des somme des intérêts individuels de ceux-ci ».

JCP / LA SEMAINE JURIDIQUE – ÉDITION ENTREPRISE ET AFFAIRES N° 49. 9 DÉCEMBRE 2010 19


2076-2078 Droit des affaires PROCÉDURES COLLECTIVES
Sous réserve de confirmation de la Cour de cassation,il semble que sissabilité n’entre pas dans le périmètre de la saisie des biens
la seconde interprétation de la notion d’intérêt à agir au sens du droit appartenant au débiteur au profit de la procédure collective. Dans ces
des entreprises en difficulté soit préférable. En effet, le législateur, à conditions, la suspension des poursuites individuelles ne s’applique-
défaut d’avoir prévu l’articulation des dispositions des Livres V et VI rait pas aux créanciers pour lesquels la déclaration notariée est inop-
du Code de commerce,a cependant montré sa volonté de maintenir le posable car le bien déclaré insaisissable ne fait pas partie du gage
mécanisme de la déclaration notariée d’insaisissabilité après la créa- commun de l’ensemble des créanciers de la procédure collective. Les
tion d’un patrimoine affecté pour la réalisation de l’activité profes- créanciers antérieurs à la déclaration et les créanciers extra profes-
sionnelle de l’entrepreneur individuel. De tout cela, on peut alors en sionnels peuvent saisir l’immeuble. À défaut de règles spéciales régis-
déduire que, la finalité recherchée par une telle déclaration est la pro- sant les conditions de leur poursuite, celles du droit commun du
tection de certains immeubles ou droits immobiliers (conformément recouvrement de créances doivent être appliquées. Ainsi, comme le
à l’extension du champ d’application de l’article L 526-1 opérée en souligne la cour d’appel, les créanciers les plus diligents, ou les mieux
2008), qui ne doit pas devenir juridiquement inefficace en raison du informés vont saisir l’immeuble afin de s’approprier son prix de
seul prononcé d’un jugement d’ouverture d’une procédure collec- vente, et ainsi obtenir le paiement de leur créance.
tive. En procédant de la sorte, il faut alors distinguer deux catégories Tout ceci conduit à faire le constant suivant : les créanciers à
de créanciers, ceux qui sont dans la procédure collective, et ceux qui l’égard desquels la déclaration notariée d’insaisissabilité est inoppo-
sont hors procédure collective. sable sont apparemment dans une situation plus favorable que les
créanciers de la procédure collective, car ils ne peuvent saisir l’im-
2. Être ou ne pas être dans la procédure meuble qui ne fait pas partie du gage commun de l’ensemble des
collective créanciers, pour obtenir le paiement de leur créance sur le prix de
vente de l’immeuble. Toutefois, ce règlement est soumis au paiement
Dans la mesure où l’intérêt collectif des créanciers ne peut être du prix de la course pouvant exister entre les différents créanciers
réduit à l’intérêt d’un créancier ou d’un groupe de créanciers, il faut situés en dehors de patrimoine du débiteur concerné par la procédure
s’interroger sur les conditions de l’action de ces créanciers. En l’oc- collective. Est-ce une situation plus favorable que la discipline collec-
currence il s’agit des créanciers titulaires d’une créance profession- tive des créanciers ? Il est très difficile d’y répondre. On peut toutefois
nelle née antérieurement à la publication de la déclaration notariée
regretter que le législateur n’ait pas prévu une réglementation spé-
d’insaisissabilité à la Conservation des hypothèques. Dans la présente
ciale à cette situation, que l’on pourrait imaginer être la coordination
affaire, les époux ont acquis un immeuble pour en faire leur résidence
idéale du droit des entreprises en difficultés et du surendettement des
principale en 2004, mais la déclaration n’a été publiée que plus tard, le
particuliers.
11 avril 2005. C’est à compter de cette date qu’il convient de se placer
pour les créances professionnelles du mari, afin de déterminer si la Christine Lebel,
déclaration est ou non opposable aux créanciers professionnels. En maître de conférences HDR à la Faculté de Droit de Nancy,
outre, et comme l’indique valablement la cour d’appel, la déclaration Institut François Gény (Nancy-Université).
notariée est inopposable aux créanciers titulaires de créances extra
Mots-Clés : Procédure collective - Liquidateur judiciaire - Vente d’un
professionnelles. En l’espèce, il ressort que 87 % du passif déclaré à la immeuble déclaré insaisissable - Qualité pour agir (non)
procédure collective concerne des créances antérieures à la déclara- Entreprise - Déclaration d’insaisissabilité - Immeuble acquis avant la
tion d’insaisissabilité. liquidation judiciaire du mari - Liquidateur judiciaire - Qualité pour
La cour d’appel, à l’appui de l’article L 526-1 du Code de com- agir (non)
merce, considère que l’immeuble concerné par la déclaration d’insai- JurisClasseur : Commercial, Fasc. 51, Fasc. 3170

PANORAMA

2077 En effet, il résulte de l’article L. 622-26 du n° 2010-020180 (CA Reims, JEX, 8 sept.
PROCÉDURE COLLECTIVE - Créanciers - Ab- Code de commerce dans sa rédaction anté- 2009)
sence de déclaration - Extinction de la créance rieure à l’ordonnance du 18 décembre 2008 Rejet
(non) - Créancier non admis dans les répartitions que, si les créanciers qui n’ont pas déclaré
et les dividendes - Créance inopposable à la pro- leur créance ne sont pas, sauf à être relevés de 2078
cédure collective (oui) la forclusion encourue, admis dans les répar- PROCÉDURE COLLECTIVE - Créanciers - Ces-
Une SCI a été condamnée à payer à une titions et les dividendes, cette créance n’est sion du fonds de commerce avant la liquidation
banque certaines sommes au titre d’un pas éteinte. judiciaire, Engagement du cédant de rembour-
contrat de prêt ; cette banque a inscrit une La cour d’appel en a déduit à bon droit que la ser au cessionnaire les sommes versées aux sa-
hypothèque judiciaire sur un immeuble ap- créance de la banque, qui n’avait pas été dé- lariés - Indemnités de congés payés versées par
partenant à la SCI. La banque a délivré com- clarée au passif de la débitrice, était inoppo- le cessionnaire - Créance bénéficiant du super-
mandement de payer valant saisie-vente de sable à sa liquidation judiciaire. privilège des salaires (non)
l’immeuble aux associés de la SCI, dont l’une Une SAS a cédé son fonds de commerce à la
avait été mise en liquidation judiciaire. Cass. com., 3 nov. 2010, n° 09-70.312,
P+B, SCI Pereca c/ SA Financière de Société nouvelle en s’obligeant à rembourser
C’est en vain que la SCI et ses associés font à cette dernière les sommes qu’elle aurait ver-
crédit immobilier de Picardie-
grief à l’arrêt d’avoir dit que la créance de la sées aux salariés au titre des créances im-
Champagne-Ardenne : JurisData
banque était inopposable à la liquidation ju- payées au jour de l’entrée en jouissance ; la
diciaire de l’une des associés. Société nouvelle, ayant versé des indemnités

20 JCP / LA SEMAINE JURIDIQUE – ÉDITION ENTREPRISE ET AFFAIRES N° 49. 9 DÉCEMBRE 2010


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Pratique notariale
Rédaction, actes et formules

39003
Protection du patrimoine
du commerçant individuel
et déclaration d’insaisissabilité (a)

(Analyse et formules)

par Stéphane PRIGENT,


Docteur en droit.

Afin de vous aider à résoudre les difficultés techniques que vous êtes susceptibles de ren-
contrer dans vos dossiers, le Répertoire Defrénois vous propose une nouvelle rubrique de
« pratique notariale », couvrant l’intégralité de votre activité quotidienne :

La « Formation professionnelle », où vous retrouvez les sujets d’examens, les corrigés


de ces derniers et les cas pratiques intéressant la profession notariale ; les « Conseils », où
sont regroupés l’ensemble des articles, questions-réponses ou communications pour le
meilleur conseil de votre clientèle ; la « Rédaction, actes et formules », comprenant des
analyses et formules, préconisations de rédaction, clauses particulières et formules
d’experts ; les « Formalités notariales », rubrique destinée à vous aider dans le traite-
ment des formalités préalables et consécutives à la signature des actes ; la « Gestion de
l’office », où sont abordés, notamment, la comptabilité notariale, le fonctionnement de
l’office et les nouvelles technologies ; enfin, la « Déontologie notariale », rubrique consa-
crée aux questions pratiques sur les règles de compétence, les structures professionnelles
et la responsabilité.

Dans le présent numéro, nous vous proposons, dans le cadre de la « Rédaction, actes et
formules », de faire le point sur la protection du patrimoine du commerçant individuel,
illustrée par des formules relatives à la déclaration d’insaisissabilité.

Nous invitons les lecteurs qui souhaitent voir traitée une question particulière de bien
vouloir la soumettre à la rédaction du Répertoire Defrénois.

(a) Epreuve de dissertation de l’examen d’entrée de la voie professionnelle (session de septembre


2008), intitulée : « La protection, avec ou sans création d’une E.U.R.L., du patrimoine du commerçant
individuel ». Sur l’ensemble de la question, v. également l’ensemble des importants travaux du 105e
Congrès des notaires de France, Lille, mai 2009 : Les propriétés incorporelles, éd. CEE, 2009.

Defrénois no 17/09 • 1809


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Pratique notariale
Rédaction, actes et formules

La défaillance professionnelle peut signifier la ruine de l’entrepreneur et de sa famille.


Or, cette défaillance ne provient pas uniquement de décisions inconsidérées ou de fautes
de gestion qui doivent être assumées, mais aussi d’événements sur lesquels l’entrepreneur
a peu de prise : l’insolvabilité d’un débiteur, une restriction du crédit bancaire, un change-
ment des habitudes de consommation, une crise économique... Ainsi, sans même heurter
les exigences morales, le droit doit permettre à un commerçant individuel de limiter son
engagement pour ses dettes professionnelles.

La théorie du patrimoine a été développée au XIXe siècle par les juristes Aubry et Rau, à
partir d’une interprétation de l’article 2284 du Code civil : « Quiconque s’est obligé person-
nellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobi-
liers, présents et à venir ». Le patrimoine est envisagé, dans cette théorie dite « classique »,
comme « l’ensemble des biens d’une personne, envisagé comme formant une universalité
de droit » (1). Le patrimoine, suivant Aubry et Rau, est une émanation de la personna-
lité (2). De la sorte, seules les personnes peuvent avoir un patrimoine et celui-ci est un et
indivisible. Le droit de gage général du créancier, ce que l’on peut aussi nommer l’engage-
ment, « est indivisible comme le patrimoine auquel il s’applique (...), tous les biens faisant
partie du patrimoine d’une personne sont indistinctement affectés à l’acquittement de tou-
tes ses obligations » (3). Pourtant, cette même théorie devait reconnaître que « le comman-
dement de la logique n’est pas si impérieux qu’il ne puisse céder devant des considéra-
tions d’ordre familial, social ou économique » (4). Ainsi, l’acceptation d’une succession à
concurrence de l’actif net (art. 787 et s., C. civ.) permet de limiter intra vires l’obligation qui
pèse sur l’héritier de payer le passif successoral ; elle emporte une séparation des patrimoi-
nes.

L’entreprise « est un fait socio-économique que l’on constate pour en tirer des consé-
quences juridiques ou que l’on organise juridiquement pour l’identifier et l’individualiser
par le droit afin de lui permettre de mieux remplir ses fonctions dans la société et au ser-
vice de l’économie » (5). Il importe donc que les biens affectés à l’activité commerciale,
reconnue en elle-même, constituent une unité distincte du patrimoine du commerçant
individuel. Partant de l’observation que l’entreprise, sous la forme individuelle, est le mode
d’accès à l’entreprenariat le plus aisé, divers textes permettent au commerçant individuel
de limiter son engagement (I) sans avoir la nécessité, pour se soustraire au dogme de l’unité
et de l’indivisibilité du patrimoine, de constituer une société à responsabilité limitée (II).

(1) C. AUBRY et C. RAU, Droit civil français, t. 9, Paris, 5e éd., 1917, par E. BARTIN, § 573, p. 333.
(2) « L’idée du patrimoine se déduit directement de celle de personnalité », C. AUBRY et C. RAU, ibid.
(3) C. AUBRY et C. RAU, Droit civil français, t. 9, Paris, 6e éd., 1953, par P. ESMEIN, § 579 et 580, p. 338
et 339.
(4) C. AUBRY et C. RAU, op. cit., 6e éd., § 575, p. 310.
(5) C. CHAMPAUD, « Rapport du groupe d’étude chargé d’étudier la possibilité d’introduire l’entreprise
personnelle à responsabilité limitée dans le droit français », RTD com. 1979, p. 579, spéc. no 8. Travaux
du 105e Congrès des notaires de France, op. cit.

1810 • Defrénois no 17/09


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Pratique notariale
Rédaction, actes et formules
Protection du patrimoine du commerçant individuel.. • 39003

I. La limitation de l’engagement
du commerçant individuel

Plutôt que de consacrer un patrimoine affecté de l’entrepreneur individuel, en admet-


tant une indépendance entre la personne et le patrimoine (A), le législateur français s’est
rabattu sur des solutions plus conformes à la théorie classique du patrimoine qui visent une
simple autonomie entre la personne et le patrimoine (B).

A. Le fruit défendu : le patrimoine indépendant


Le patrimoine d’affectation, qui pour certains fait figure de monstre juridique, semble
pouvoir venir plus facilement par la bande, via une reconnaissance fiscale du patrimoine
d’affectation, que par une reconnaissance juridique directe.

a. Vers la reconnaissance d’un patrimoine fiscalement affecté


M. le Sénateur Philippe Marini, dans son rapport sur « la modernisation du droit des
sociétés » (1996), proposait la reconnaissance d’un patrimoine fiscal d’affectation ayant
« pour but, sans altération des droits des tiers, d’encourager l’autofinancement et de favo-
riser le développement d’entreprises viables ». A cet effet, M. Marini proposait de distin-
guer « entre les bénéfices consommés par l’exploitant et ceux laissés à la disposition de
l’entreprise ». L’impôt sur le revenu et les charges sociales ne seraient alors calculés « que
sur la fraction des résultats prélevée par le professionnel, sauf requalification en cas d’abus
de droit ». Après avoir observé que, « ne développant ses conséquences que sur le terrain fis-
cal, la technique du patrimoine d’affectation pourrait s’accommoder d’un formalisme
léger », quitte à évoluer au bout d’un certain temps vers la constitution d’une société. C’est
au fond cette proposition que M. le Député Nicolas Forissier rappelait lors de la discussion
de la loi de modernisation de l’économie, en demandant au Gouvernement la rédaction
d’un rapport sur les conditions de l’éventuelle mise en place d’un dispositif de réserve spé-
ciale d’autofinancement en faveur des entreprises individuelles (6). Cette construction, inté-
ressante économiquement, laisse toutefois entier le problème de la limitation juridique de
l’engagement de l’entrepreneur.

b. Vers la reconnaissance d’un patrimoine juridiquement affecté


De nombreux travaux ont été consacrés à la création d’un patrimoine affecté de l’entre-
preneur individuel, et sous des signatures prestigieuses, tant de chercheurs (7) que d’hom-

(6) Dans l’attente de ce rapport, cf. Rapport d’information relatif au financement en fonds propres
des P.M.E., par N. FORISSIER, Doc. A.N., no 1547, mars 2009, spéc., p. 53, proposition no 20.
(7) Par exemple, C. CHAMPAUD, rapp. préc.

Defrénois no 17/09 • 1811


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Pratique notariale
Rédaction, actes et formules

mes politiques parfaitement responsables (8). L’idée est d’ailleurs revenue sur le devant de
la scène avec le rapport de M. Xavier de Roux (9). Ces éléments nous donnent à penser que
nous allons vers la reconnaissance d’un patrimoine affecté.
Supposons en effet une personne physique, commerçant individuel, qui souhaite exploi-
ter une activité sans s’engager personnellement. Cependant, pour bénéficier de crédits, tant
de ses banques que de ses fournisseurs, il lui faudra offrir un gage au sens large du terme.
Le commerçant va donc affecter un patrimoine à cette entreprise. Ainsi, cet engagement
suppose nécessairement l’existence d’un patrimoine séparé de celui du constituant, affecté
à un but déterminé et ne pouvant être utilisé que pour la réalisation de celui-ci. Il y a sépa-
ration de la fortune de l’entrepreneur de celle, non personnifiée, de l’entreprise. Cette der-
nière est une simple entité dépourvue de personnalité. De la sorte, le commerçant répon-
dra d’une dette privée sur ses biens et d’une dette d’entreprise sur les biens affectés. Il en
procède que seuls les créanciers dont les droits ont pris naissance dans le cadre de l’exploi-
tation de l’entreprise peuvent poursuivre satisfaction sur le patrimoine affecté, qui est leur
gage privilégié. Il serait alors expédient de proscrire la recherche d’une sûreté complémen-
taire – et nous visons principalement les sûretés personnelles – de la part des créanciers.
Très pratiquement, le commerçant, désireux de constituer un patrimoine affecté à son
activité commerciale, joindra une liste des biens affectés à son activité ; c’est la déclaration
d’affectation (à l’instar de la comptabilité). Elle sera, par exemple, reçue au greffe du tribu-
nal de commerce. Les documents commerciaux utilisés préciseront ce point à l’effet que les
créanciers soient informés avant de contracter. Selon Oskar Pisko, un des grands théori-
ciens du patrimoine affecté, la justification la plus sérieuse de la responsabilité limitée est
que son existence est suffisamment publiée pour que le créancier ne puisse pas se plain-
dre d’une limitation de son pouvoir de contrainte (10).
Cette acceptation d’un patrimoine sans maître permet une évolution fondamentale du
droit..., que devinait assez bien Eugène Gaudemet : « la personnalité du créancier ou du
débiteur est un élément secondaire dans l’obligation » puisque le créancier n’a plus qu’un
droit d’agir sur une masse de biens ; « la créance et la dette modernes sont un rapport entre
deux patrimoines, en même temps et plus encore qu’entre deux personnes ; le créancier et
le débiteur, ne sont plus que les représentants juridiques de leurs biens » (11). Derrière le
concept de biens ou d’obligation, il y a en effet des droits qui sont eux-mêmes porteurs

(8) Notamment Rép. min., J.O. Sénat du 1er mars 2001, Questions et réponses, p. 731, no 23463, à la
question écrite posée par M. J.-P. RAFFARIN.
(9) X. DE ROUX, La création d’un patrimoine d’affectation, Rapport du ministère de l’Economie, de
l’industrie et de l’emploi, Paris, 2008. Sur la notion de pro-personnalité, v. les travaux du 105e Congrès
des notaires de France, op. cit., ainsi que les vœux adoptés, in Defrénois 2009, Act. prof., p. 1187 et s.,
spéc. cinquième proposition, p. 1198 ; et le rapport de synthèse de M. H. LÉCUYER, Defrénois 2009,
art. 38959, p. 1218 et s.
(10) O. PISKO, « Die Beschränkte Haftung des Einzelkaufmannes, Eine Legislatorische Studie », Zeitschrift
für das Privat-und Oeffentliche Recht der Gegenwart, band XXXVIII, p. 699 à 736, spéc., p. 733,
Herausgegeben von Dr C. S. GRÜNHUT, Wien, 1910 ; R. ISCHER, Vers la responsabilité limitée du
commerçant individuel, Lausanne, Suisse, éd. Spes SA, 1939, p. 111 et s.
(11) E. GAUDEMET, Théorie générale des obligations, éd. Dalloz, 2004, p. 3.

1812 • Defrénois no 17/09


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Pratique notariale
Rédaction, actes et formules
Protection du patrimoine du commerçant individuel.. • 39003

d’une valeur active ou passive. A l’heure où l’homme explore l’univers, découvre l’infini-
ment petit en biologie, révolutionne les lois antiques de la physique, le juriste peut-il res-
ter désespérément accroché à des principes antiques tel que le rattachement d’un patri-
moine à une personne ?
Au cours de l’existence du patrimoine affecté, le commerçant ne serait pas tenu aux det-
tes professionnelles. Le créancier s’adresserait et poursuivrait, au besoin, le patrimoine
affecté. A l’instant de la dissolution de ce patrimoine, la fortune d’entreprise perd son carac-
tère distinct et le titulaire répondra à nouveau de ses dettes sur tous ses biens à l’égard de
tous ses créanciers, exception faite, naturellement, des créanciers de l’entreprise qui n’ont
pas été désintéressés. Ceux-ci ne peuvent, en effet, s’attaquer aux biens personnels du titu-
laire, ce qui serait contraire au principe même de la limitation de l’engagement qu’offre la
constitution d’un patrimoine affecté. Il suffirait de mettre à la charge du titulaire du patri-
moine les dettes d’entreprise à concurrence seulement de ce qui serait revenu aux créan-
ciers professionnels sur le patrimoine affecté à l’instant de sa dissolution (12).

B. Le fruit permis : le patrimoine autonome


La loi no 2003-721 du 1er août 2003 pour l’initiative économique a créé une déclaration
d’insaisissabilité, puis la loi no 2007-211 du 19 février 2007 instituant la fiducie, modifiée par
l’article 14 de la loi no 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie et l’ordon-
nance no 2009-112 du 30 janvier 2009 portant diverses mesures relatives à la fiducie, rati-
fiée par la loi no 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit
(art. 138-X), ont permis l’entrée de la fiducie dans le Code civil.

a. La déclaration d’insaisissabilité
Il est tout d’abord possible de stipuler dans le contrat qui unit le créancier à son débi-
teur que, par dérogation à l’article 2284 du Code civil, seuls certains biens seront engagés,
et de renvoyer en annexe à une liste de biens engagés ou exclus du droit de poursuite du
créancier (clause de limitation des poursuites). En effet, l’article 2284 du Code civil n’est pas
d’ordre public (13). Toutefois cette technique contractuelle est limitée : elle ne vaut qu’à
l’égard du créancier qui y a consenti et seulement pour la dette concernée. Les biens spé-
cifiés ne sont pas insaisissables au sens propre du terme, mais seulement sortis du gage
général d’un créancier qui l’accepte pour une dette particulière.
Il est ensuite envisageable de constituer un bien de famille. L’article 2 de la loi du
12 juillet 1909, modifiée par plusieurs lois postérieures, permet en effet de rendre insaisis-
sables et de restreindre l’aliénabilité de certains biens constitués en biens de famille, notam-
ment « une maison avec boutique ou atelier et le matériel ou outillage le garnissant, occu-
pés et exploités par une famille d’artisans ». Toutefois, cette institution a été très peu utilisée

(12) P. CARRY, La responsabilité limitée du commerçant individuel, Mémoires publiés par la Faculté
de droit de Genève, t. 3, Genève, Georg, 1928, p. 37 et s.
(13) Cass. civ. 1re, 15 février 1972, Bull. civ. I, no 50 ; Cass., req., 21 février 1883, DP 1884, 1, p. 361
à 367, rapp. LEMAIRE et note J.-E. LABBÉ.

Defrénois no 17/09 • 1813


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Pratique notariale
Rédaction, actes et formules

et a révélé des faiblesses par son absence d’organisation du conseil de famille et la limita-
tion de son montant qui n’incite guère les titulaires d’un bien de famille à le mettre en
valeur (14).
Aussi, la loi no 2003-721 du 1er août 2003 pour l’initiative économique a préféré déve-
lopper une institution distincte et plus simple, la déclaration d’insaisissabilité. Cette loi per-
met à un entrepreneur individuel de rendre sa résidence principale insaisissable – l’objec-
tif étant de protéger l’habitation du chef d’entreprise et de sa famille contre les aléas de
l’activité économique et les risques financiers liés à l’esprit d’entreprise. La loi no 2008-776
du 4 août 2008 de modernisation de l’économie a étendu la déclaration d’insaisissabilité à
l’ensemble du patrimoine immobilier non professionnel de l’entrepreneur individuel.
L’article L. 526-1, alinéa 1er, du Code de commerce, prévoit donc maintenant que, « par
dérogation aux articles 2284 et 2285 du Code civil, une personne physique immatriculée à
un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité profession-
nelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur l’immeuble où est
fixée sa résidence principale ainsi que sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu’elle n’a pas
affecté à son usage professionnel ». Lorsque le bien n’est pas utilisé en totalité pour un
usage professionnel, ce qui vise d’un bien à usage mixte, « la partie non affectée à un usage
professionnel ne peut faire l’objet de la déclaration que si elle est désignée dans un état des-
criptif de division » (art. L. 526-1, C. com.). Enfin, l’article L. 526-1, alinéa 2, du Code de
commerce, précise que « la domiciliation du déclarant dans un local d’habitation en appli-
cation de l’article L. 123-10 ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l’objet de la déclara-
tion, sans qu’un état descriptif de division soit nécessaire ». Cette déclaration, « reçue par
notaire sous peine de nullité, contient la déclaration détaillée des biens et l’indication de
leur caractère propre, commun ou indivis » (art. L. 526-2, al. 1er, C. com.) ; elle est publiée
au bureau des hypothèques ou, dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la
Moselle, au Livre foncier, « n’a d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent,
postérieurement à la publication, à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant »
(art. L. 526-1, al. 2, C. com.). En cas de cession des droits désignés dans la déclaration ini-
tiale, « le prix obtenu demeure insaisissable à l’égard des créanciers dont les droits sont nés
postérieurement à la publication de cette déclaration à l’occasion de l’activité profession-
nelle du déclarant, sous la condition du remploi dans le délai d’un an des sommes à l’acqui-
sition par le déclarant d’un immeuble où est fixée sa résidence principale » (art. L. 526-3,
al. 1er, C. com.). Le déclarant peut lever l’insaisissabilité aisément s’il doit donner, sur les
biens concernés, des garanties à ses créanciers professionnels. La renonciation est sou-
mise « aux mêmes conditions de validité et d’opposabilité » que la déclaration (art. L. 526-3,
al. 3, C. com.). La renonciation peut intervenir à tout moment, porter sur tout ou partie des
biens, être pure et simple ou en faveur « d’un ou plusieurs créanciers » (art. L. 526-3, al. 4,
C. com.). L’article L. 526-3 du Code de commerce indique enfin que si le bénéficiaire de
cette renonciation « cède sa créance, le cessionnaire peut se prévaloir de celle-ci » ; la

(14) Rép. min., J.O. Sénat du 24 août 2006, Questions et réponses, p. 2227, no 23463, à la question
écrite posée par M. J.-M. BOCKEL.

1814 • Defrénois no 17/09


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Pratique notariale
Rédaction, actes et formules
Protection du patrimoine du commerçant individuel.. • 39003

renonciation est traitée comme un véritable accessoire de la créance. Un auteur a parfai-


tement relevé que l’édiction et le régime de la renonciation in favorem témoignent « d’un
changement partiel d’orientation de la déclaration d’insaisissabilité ». A l’origine pure-
ment protectrice du déclarant, elle risque de devenir « un élément de stratégie de certains
créanciers professionnels » (15), qui auront ainsi l’occasion de se sortir du nombre des
créanciers professionnels ne pouvant agir sur les biens personnels. On se trouverait alors
« en présence d’une nouvelle forme de sûretés négatives » (16).

b. Le transfert de biens ou de droits en fiducie


La fiducie constitue un instrument juridique d’une particulière souplesse qui peut pro-
fiter tant aux personnes morales qu’aux personnes physiques et, en particulier, aux entre-
preneurs individuels, commerçants ou artisans, afin d’affecter certains biens à leur exer-
cice professionnel... Ou, inversement, afin de mettre certains biens personnels en fiducie.
L’article 2011 du Code civil définit la fiducie comme « l’opération par laquelle un ou plu-
sieurs constituants transfèrent des biens, des droits ou des sûretés, ou un ensemble de
biens, de droits ou de sûretés, présents ou futurs, à un ou plusieurs fiduciaires qui, les
tenant séparés de leur patrimoine propre, agissent dans un but déterminé au profit d’un ou
plusieurs bénéficiaires ».
Pratiquement, la fiducie à la française peut servir à établir une fiducie-gestion ou une
fiducie-sûreté. La fiducie-gestion est le contrat par lequel le constituant transfère des biens
ou des droits à un fiduciaire à charge pour celui-ci de les gérer, soit dans l’intérêt du cons-
tituant, soit dans l’intérêt d’un tiers. Ce type de fiducie n’est pas spécialement réglementé
par le Code civil ; la fiducie-gestion est gouvernée par les règles des articles 2011 et sui-
vants du Code civil. La fiducie-sûreté est le contrat conclu en application des articles 2011
et suivants du Code civil par lequel une personne (débitrice ou simple constituant d’une
sûreté pour autrui) transfère la propriété de biens ou de droits à un fiduciaire à titre de
garantie d’une obligation. Ainsi définie, la technique en appelle à un transfert d’un élé-
ment d’actif du patrimoine du constituant vers le patrimoine fiduciaire, en vue de garantir
une créance (et non, par exemple, pour réaliser une vente). L’ordonnance no 2009-112 du
30 janvier 2009, retouchée par la loi no 2009-526 du 12 mai 2009, prévoit des dispositions
particulières pour la propriété cédée à titre de garantie, qu’il s’agisse d’un bien mobilier ou
d’un droit (art. 2372-1 et s., C. civ.) ou encore d’un bien immobilier (art. 2488-1 et s., C. civ.).
La fiducie nommée dans le Code civil permet de séparer le patrimoine personnel du
fiduciaire du patrimoine fiduciaire : affecté au but poursuivi par la fiducie, le patrimoine,
objet de la fiducie, échappe ainsi à toute procédure collective frappant le fiduciaire, et les
créanciers du fiduciaire n’auront donc aucun droit sur les biens qui auront été remis en
fiducie. Les opérations affectant le patrimoine fiduciaire font l’objet d’une comptabilité
autonome chez le fiduciaire. Sans préjudice des droits des créanciers du constituant titu-

(15) S. PIEDELIÈVRE, « Le nouveau droit de l’insaisissabilité », Defrénois 2008, art. 38856, p. 2245.
(16) S. PIEDELIÈVRE, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel », JCP
éd. G 2003, I, 162, spéc. no 6.

Defrénois no 17/09 • 1815


JOBNAME: No Job Name PAGE: 8 SESS: 23 OUTPUT: Mon Feb 28 10:54:24 2011
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Pratique notariale
Rédaction, actes et formules

laires d’un droit de suite attaché à une sûreté publiée antérieurement au contrat de fidu-
cie, et hors le cas de fraude aux droits des créanciers, le patrimoine fiduciaire ne peut être
saisi que par les titulaires de créances nées de la conservation ou de la gestion de ce patri-
moine (art. 2025, al. 1er, C. civ.). En cas d’insuffisance du patrimoine fiduciaire, le patri-
moine du constituant constitue le gage général de ces créanciers (art. 2025, al. 2, C. civ., sauf
stipulation contraire du contrat de fiducie mettant tout ou partie du passif à la charge du
fiduciaire). Il pourra néanmoins avoir été convenu avec les créanciers qui y auront consenti,
qu’ils n’auront d’action que sur les biens constituant le patrimoine fiduciaire (clause de
limitation des poursuites). En l’absence d’une telle stipulation, « on peut craindre que la
séparation des patrimoines n’ait lieu que très imparfaitement et qu’ainsi, la création d’un
patrimoine autonome dédié à l’entreprise soit susceptible d’échouer » (17).

II. La constitution d’une société


à responsabilité limitée
Une société à responsabilité limitée permet de séparer le patrimoine personnel et le
patrimoine professionnel. C’est bien là l’avantage recherché : la séparation patrimoniale (A).
Toutefois, cette limitation de responsabilité n’est pas absolue. L’avantage de la séparation
patrimoniale est à conserver (B).

A. L’avantage recherché : la séparation patrimoniale


Le législateur admet la constitution de sociétés à responsabilité limitée à associé uni-
que permettant à ce dernier de limiter sa responsabilité.

a. Les sociétés à responsabilité limitée à associé unique


Etymologiquement, la société évoque la pluralité de personnes, au même titre que
d’autres groupements : associations, syndicats... L’article 1832, alinéa 1er, du Code civil, pré-
voit ainsi que « la société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par
un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de par-
tager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter ». Toutefois, certaines
sociétés se présentent, en apparence (juridiquement), comme pluripersonnelles, mais sont
en fait dominées par une seule personne ; le droit a reconnu également qu’une société
puisse devenir unipersonnelle par accident consécutivement à la réunion de toutes les parts
en une main. Restait donc à admettre qu’une société puisse être créée et fonctionner nor-
malement avec un seul associé et donc que la pluralité d’associés n’est pas un point essen-
tiel. Cette reconnaissance est venue en 1985, mais demeure exceptionnelle : une société

(17) X. DE ROUX, La création d’un patrimoine d’affectation, rapp. préc., p. 14.

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« peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l’acte de volonté d’une seule per-
sonne » (art. 1832, al. 2, C. civ.). Cette consécration revient à « présenter la société comme
une structure d’accueil pour l’entreprise ou, plus précisément, comme une organisation
juridique de l’entreprise » (18). La société acquiert sa personnalité à compter de son imma-
triculation (art. 1842, al. 1er, C. civ.).
Deux types de sociétés peuvent convenir au commerçant individuel qui souhaite limi-
ter sa responsabilité pour ses dettes professionnelles. L’entreprise unipersonnelle à respon-
sabilité limitée (E.U.R.L.), tout d’abord, est une forme de société à responsabilité limitée
(S.A.R.L.) qui comporte un seul associé ; les règles de la S.A.R.L. lui sont donc applicables
sous réserve des aménagements rendus nécessaires par l’existence d’un seul associé. La
société par actions simplifiée unipersonnelle (S.A.S.U.), ensuite, est une société par actions
simplifiée (S.A.S.) à part entière qui n’a qu’un seul et unique associé. Les règles de la S.A.S.
lui sont donc applicables sous réserve des aménagements rendus nécessaires par l’exis-
tence d’un seul associé. En cas de développement de l’activité, l’associé pourra toujours
ouvrir le capital de la société à de nouveaux partenaires sans changer de structure. Il lui suf-
fit de céder une part à un tiers pour que la société unipersonnelle devienne pluriperson-
nelle.

b. La limitation de responsabilité de l’associé unique


La constitution d’une E.U.R.L. ou d’une S.A.S.U. est assez simple. D’autant plus simple
que, de contrat de société, il n’y a pas, mais déclaration unilatérale de volonté coulée dans
un statut type applicable par principe pour l’E.U.R.L. (art. L. 223-1, al. 2, C. com.), et que les
formalités de publicité sont allégées lorsque l’associé unique est le gérant ou le président
(art. L. 223-1, al. 3, et L. 227-1, al. 5, C. com.). L’associé unique réalisera un apport pour
doter la société d’un capital social. Toutefois, à l’effet de faciliter les créations d’entrepri-
ses, le capital requis peut n’être que de 1 Q. Cette position s’écarte, là encore, de l’appro-
che traditionnelle qui considérait l’exigence d’un capital minimum assez élevé comme un
moyen de protéger les créanciers... Or les créanciers tiennent compte, aujourd’hui, d’autres
facteurs plus efficaces (exemple : les flux de trésorerie) que ceux procédant d’une analyse
simplement patrimoniale, pour mesurer la solvabilité de leur débiteur.
Au cours de la vie sociale, l’associé unique d’une E.U.R.L. ou d’une S.A.S.U. n’est pas
tenu aux dettes de la société ; l’associé n’est pas le débiteur des créanciers sociaux. La res-
ponsabilité, au sens de l’engagement des biens (art. 2284, C. civ.), se limite donc logique-
ment à la société. Le créancier s’adressera à la société sans pouvoir poursuivre l’associé uni-
que. La société, et elle seule, répondra de ses dettes avec son actif social. Au sens propre du
mot, la « responsabilité » de la société, qui renvoie au concept d’engagement de ses biens
par ses dettes, n’est pas limitée ; elle répond sans limite de ses dettes sur son patrimoine.
Le vocable « responsabilité limitée » est un tour elliptique signifiant que l’associé, lui, n’est
pas engagé. A l’instant de la dissolution de la société, si l’associé unique est une personne

(18) J. PAILLUSSEAU, « L’E.U.R.L. ou des intérêts pratiques et des conséquences théoriques de la société
unipersonnelle », JCP éd. G 1986, I, 3242, no 115.

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physique, la liquidation intervient dans les conditions du droit commun ; il n’y a pas trans-
mission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique (art. 1844-5, C. civ.). La
précision apportée par le législateur est importante. Ainsi, puisque nous sommes en pré-
sence de S.A.R.L., l’associé n’est tenu du passif social qu’à concurrence de ses apports (19).
C’est précisément la limite au montant de sa dette. C’est en ce sens que le « rideau » de la
personnalité morale est efficace.

B. L’avantage à conserver : la séparation patrimoniale


La constitution d’une S.A.R.L. permet normalement à l’associé unique de ne point être
débiteur à l’égard des créanciers sociaux et, à envisager le cas d’une dissolution, de limiter
le montant de sa dette à l’égard des créanciers sociaux à celui se son apport. Toutefois, pra-
tiquement, cela ne vaut plus lorsque l’associé s’est porté garant de sa société, mais encore
cela n’est vrai que dans la mesure où il a respecté les contraintes inhérentes à la vie de sa
société.

a. L’associé unique garant de sa société


L’envers d’un système où le capital de la société est d’un euro est que les créanciers, au
premier rang desquels figurent les banques, ne manqueront pas de réclamer à l’associé uni-
que de s’engager comme caution des dettes sociales. L’absence de dette de l’associé uni-
que à l’égard des créanciers sociaux, durant la vie de la société, et la limitation de respon-
sabilité de l’associé unique au montant de son apport est alors illusoire. Toutefois, le
législateur n’a pas totalement ignoré ce point : la caution pourra tenter d’opposer au créan-
cier qu’il n’a pas satisfait aux conditions de forme (art. L. 341-2 et L. 341-3, C. consom.), que
les informations sur l’évolution de la dette garantie n’ont pas été apportées (art. L. 313-22,
C. mon. fin. ; art. 2293, C. civ. ; art. L. 341-6, C. consom.), ni celles relatives à la défaillance
du débiteur principal (art. L. 341-1, C. consom.)... Et que, bien entendu, la dette de caution-
nement est sans rapport avec ses ressources (art. L. 341-4, C. consom., ou, pour les cau-
tions qui ne bénéficieraient pas de la protection législative, sur le fondement des principes
dégagés par la jurisprudence). Mais encore, tant en cas d’ouverture d’une procédure de
conciliation que d’une procédure collective de sauvegarde, les articles L. 611-10-2
et L. 622-28 du Code de commerce prévoient d’autres mesures de faveur à l’effet de ne pas
dissuader les chefs d’entreprise qui se sont portés garants de demander l’ouverture de tel-
les procédures (20).

Les fournisseurs utiliseront, eux, d’autres méthodes pour garantir leurs créances, en pré-
voyant, notamment, que la propriété des marchandises sera transférée uniquement après
paiement.

(19) Comme exemples caractéristiques dans une S.A.R.L., v. Cass. com., 17 décembre 1979, Bull. civ. IV,
no 337 ; Cass. com., 13 juin 1984, ibid., no 196.
(20) Comp., en matière de redressement judiciaire, art. L. 631-14, C. com.

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b. Les contraintes inhérentes à la vie de sa société

Les pouvoirs de l’assemblée sont exercés par l’associé unique (art. L. 223-1, al. 2,
et L. 227-1, al. 2, C. com.), sans possibilité de déléguer ses pouvoirs (art. L. 223-31, al. 3,
et L. 227-9, al. 3, C. com.). C’est donc à l’associé unique qu’il échoit de prendre, non seule-
ment les décisions ordinaires (exemple : art. L. 232-12, C. com., affectation du résultat), mais
encore celles emportant modification des statuts ; les décisions collectives sont transfor-
mées en décisions unilatérales. Autre aménagement : l’associé unique n’a pas à se convo-
quer à son « assemblée ».

Le rapport de gestion et les comptes sociaux sont arrêtés par le président ou le gérant.

Lorsque le président ou le gérant sont deux personnes distinctes, l’associé unique


approuve les comptes, le cas échéant après rapport du commissaire aux comptes, dans le
délai de six mois à compter de la clôture de l’exercice (art. L. 223-31, al. 2, et L. 227-9, al. 3,
C. com.).

Lorsque l’associé unique est le président ou le gérant de la société, le dépôt au registre


du commerce et des sociétés, dans les six mois de la clôture de l’exercice, de l’inventaire et
des comptes annuels dûment signés, vaut approbation de ceux-ci, sans que l’associé uni-
que ait à porter au registre des décisions le récépissé délivré par le greffe du tribunal de
commerce (art. L. 223-31, al. 2, et L. 227-9, al. 3, C. com.).

C’est également à l’associé unique que revient d’approuver les conventions réglemen-
tées (permises) qu’il passe avec sa société. Le gérant ou le président est dispensé de se pré-
senter à lui-même le rapport spécial prévu pour les conventions réglementées lorsqu’il se
confond avec l’associé unique et qu’il n’existe pas de commissaire aux comptes. La conven-
tion devra alors être simplement mentionnée au registre des décisions (art. L. 223-19, al. 3,
et L. 227-10, al. 4, in fine, C. com.).

L’associé gérant devra, par ses actes – autorisés, ce qui n’est pas le cas, par exemple, d’un
prêt consenti par la société à l’associé unique –, respecter la séparation patrimoniale
qu’offre la constitution d’une E.U.R.L. ou d’une S.A.S.U. Lorsque la liquidation judiciaire de
la personne morale « fait apparaître une insuffisance d’actif, le tribunal peut, en cas de faute
de gestion ayant contribué à cette insuffisance d’actif, décider que le montant de cette
insuffisance d’actif sera supporté, en tout ou en partie, par tous les dirigeants de droit ou
de fait, ou par certains d’entre eux, ayant contribué à la faute de gestion » (art. L. 651-2,
C. com.). Une faute de gestion peut procéder, par exemple, de l’octroi de rémunération
excessive (sans lien avec l’activité), d’un laxisme dans la gestion, etc.

Il apparaît ainsi que la vie d’une E.U.R.L. ou d’une S.A.S.U., notamment à travers des
actes comme le dépôt annuel des comptes sociaux au tribunal de commerce et la tenue
d’un registre des décisions, « entraîne des contraintes qui sont inconnues lorsqu’on opère
dans le cadre d’une entreprise individuelle. Indépendamment du formalisme à respecter

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Rédaction, actes et formules

(même allégé), elle requiert un effort de rigueur pour isoler ce qui a trait à la vie de l’entre-
prise ; il est prudent, de ce fait, de recourir aux conseils d’un service extérieur » (21).

III. La déclaration d’insaisissabilité :


formules
La loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 a réformé en profondeur le droit
de l’insaisissabilité (22) tel qu’il résultait de la loi sur l’initiative économique du 1er août
2003 (23).
Nous proposons ici des formules adaptées au nouvel état de ce droit.

Formule 1 : Déclaration d’insaisissabilité


L’an ...
Le ...
A ...
Me..., notaire à ..., soussigné, a reçu le présent acte contenant :

DÉCLARATION D’INSAISISSABILITÉ
A la requête de :
M. Eric Parlefort, commerçant, immatriculé au registre du commerce et des sociétés sous
le no..., demeurant à Saint-Brieuc (22000), 101, rue Marie Dondaine,
Né à ..., le ...,
De nationalité française,
Marié en uniques noces avec Mme Louise Latour, sans profession, sous le régime de la
séparation de biens pure et simple aux termes de son contrat de mariage reçu le ..., par Me ...,
notaire à ..., préalablement à son union célébrée à la mairie de Nantes le 13 juillet 1973 ; ledit
régime matrimonial n’ayant subi aucune modification contractuelle ou judiciaire posté-
rieure, ainsi déclaré.

(21) M. COZIAN, A. VIANDIER et F. DEBOISSY, Droit des sociétés, Paris, Litec, coll. Manuel, 21e éd., 2008,
no 1098, p. 481.
(22) S. PIEDELIÈVRE, « Le nouveau droit de l’insaisissabilité », Defrénois 2008, art. 38856, p. 2245.
(23) D. AUTEM, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel », Defrénois
2004, art. 37890, p. 327 et s. ; G. DAUBLON et B. GELOT, « La déclaration d’insaisissabilité : commentaires
et formules », Defrénois 2004, art. 37966, p. 865 ; J.-Cl. Not. form., Vo « Déclaration d’insaisissabilité » ;
P.-M. LE CORRE, « Protection de l’entrepreneur individuel et déclaration d’insaisissabilité, A propos
de la loi pour l’initiative économique du 1er août 2003 », AJDI 2004, no 3, mars 2004, p. 179 ;
S. PIEDELIÈVRE, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel, Loi
no 2003-721 du 1er août 2003 pour l’initiative économique », JCP éd. G 2003, I, 165.

1820 • Defrénois no 17/09


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Rédaction, actes et formules
Protection du patrimoine du commerçant individuel.. • 39003

Ci-après dénommé dans le corps de l’acte : « LE DÉCLARANT ».


Lequel, conformément à la faculté qui lui est offerte par les articles L. 526-1 à L. 526-3 du
Code de commerce (24),

A déclaré insaisissables ses droits sur les immeubles non affectés à un usage profession-
nels ci-après désignés :

DÉSIGNATION (25)

1. Ville de Saint-Brieuc (Côtes-d’Armor)

Une maison d’habitation en béton et agglomérés, élevée sur terre-plein, située à Saint-
Brieuc, 101, rue Marie Dondaine, comprenant :
− au rez-de-chaussée : entrée, séjour avec cheminée, salon, cuisine, water-closets ;
− à l’étage : trois chambres, une salle d’eau ;
− garage attenant ;
− jardin.

Le tout figurant au cadastre de la ville de Saint-Brieuc sous la section ..., no..., pour une
contenance de 4 ares 10 centiares.

2. Commune de Ploufragan (Côtes-d’Armor)

Lieu-dit « Le Carpont ».

Un terrain en nature de pré bordant le ruisseau des Villes Jouha sur lequel est élevé un abri
pour animaux.

Le tout figurant au cadastre de la ville de Ploufragan sous la section ..., no..., pour une
contenance de 80 ares.

(24) En cas de nécessité d’un acte descriptif de division, il sera alors écrit : « Lequel, préalablement à
l’exercice de la faculté qui lui est offerte par les articles L. 526-1 à L. 526-3 du Code de commerce, a
établi l’état descriptif de division permettant d’identifier les droits sur l’immeuble ci-après désigné où
est située sa résidence principale.
ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION
Le présent état descriptif de division s’applique à l’immeuble ci-après désigné : ...
RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
En vue de régler les rapports entre les copropriétaires, dans le cas où les différents lots de l’état descriptif
qui précède viendraient à appartenir à des propriétaires différents, le déclarant a établi ainsi qu’il suit
le règlement de copropriété destiné à s’appliquer à l’immeuble ci-dessus désigné... » (puis retour à la
formule).
Cf. G. DAUBLON et B. GELOT, « La déclaration d’insaisissabilité : commentaires et formules », art.
préc.
Il est à préciser que « la domiciliation du déclarant dans son local d’habitation en application de
l’article L. 123-10 ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l’objet de la déclaration, sans qu’un état
descriptif de division soit nécessaire » (art. L. 526-1, al. 2 in fine, C. com.).
(25) Si un état descriptif de division a été dressé, il faudra naturellement s’y référer pour la désignation
des biens déclarés insaisissables.

Defrénois no 17/09 • 1821


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Rédaction, actes et formules

NATURE ET QUOTITÉ DES BIENS – ORIGINE DE PROPRIÉTÉ

1. L’immeuble sis à Saint-Brieuc, 101, rue Marie Dondaine, est un bien personnel à
M. Eric Parlefort, acquis avant son mariage des consorts Rétif, aux termes d’un acte reçu par
Me ..., notaire à ..., le ..., moyennant le prix principal de 90 000 W, payé comptant par la comp-
tabilité du notaire et quittancé audit acte.
Cet acte de vente a été publié au bureau des hypothèques de Saint-Brieuc, le ..., volume ...,
no...
(Variante : L’immeuble sis à Saint-Brieuc, 101, rue Marie Dondaine, appartient à M. et
Mme Parlefort-Latour, à concurrence chacun de cinquante pour cent (50 %) indivis en toute
propriété, par suite de l’acquisition qu’ils en ont faite, sous ces quotités, des consorts Rétif, aux
termes d’un acte reçu par Me ..., notaire à ..., le ..., moyennant le prix principal de 90 000 W,
payé comptant par la comptabilité du notaire et quittancé audit acte.
Cet acte de vente a été publié au bureau des hypothèques de Saint-Brieuc, le ..., volume ...,
no...) (26).
2. Le terrain en nature de pré sis à Ploufragan, lieu-dit « Le Carpont », appartient à
M. Parlefort en totalité comme l’ayant reçu par succession de ses parents ... pour une valeur,
à l’époque, de 5 000 W, ainsi qu’il résulte de l’attestation immobilière établie par Me ..., notaire
à ..., le ..., publiée au bureau des hypothèques de Saint-Brieuc, le ..., volume ..., no...

PUBLICATIONS
La présente déclaration sera publiée au bureau des hypothèques de Saint-Brieuc.
Cette déclaration n’aura d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naîtront à l’occa-
sion de l’activité professionnelle du déclarant, postérieurement à cette déclaration.
En outre, la présente déclaration sera mentionnée au registre du commerce et des sociétés
de Saint-Brieuc où le déclarant est déjà immatriculé, ainsi qu’il a été dit ci-dessus.

CONDITIONS DIVERSES

Renonciation
La présente déclaration pourra à tout moment faire l’objet d’une renonciation qui sera
soumise aux mêmes conditions de validité et d’opposabilité. C’est ainsi, notamment, qu’elle
devra, comme la présente déclaration, être établie par acte notarié et publiée au bureau des
hypothèques.
La renonciation pourra porter sur tout ou partie des biens déclarés insaisissables, être pure
et simple ou être faite au bénéfice d’un ou plusieurs créanciers désignés dans l’acte de renon-
ciation.

(26) Sur l’utilité de souscrire une déclaration d’insaisissabilité portant sur un immeuble indivis ou
commun, v. S. PIEDELIÈVRE, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel,
Loi no 2003-721 du 1er août 2003 pour l’initiative économique », art. préc., no 15.

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Rédaction, actes et formules
Protection du patrimoine du commerçant individuel.. • 39003

Le déclarant est informé que si, pour une raison ou pour une autre, une partie des biens
désignés aux présentes devait être affectée à un usage professionnel, il conviendrait d’établir
un état descriptif de division et, corrélativement, une renonciation partielle aux effets de la
déclaration d’insaisissabilité, en ce qui concerne la partie qui serait ainsi affectée.
Consécutivement à une renonciation, les biens visés redeviennent le gage général des
créanciers qui ne sont plus affectés par la déclaration d’insaisissabilité.
Si le bénéficiaire d’une renonciation cède sa créance, le cessionnaire pourra se prévaloir de
celle-ci.

Effets de la déclaration
Les effets de la déclaration d’insaisissabilité subsistent après la dissolution du régime
matrimonial lorsque le déclarant est attributaire du bien.
Le décès du déclarant en cours d’activité (27) emporte révocation de la déclaration.

REMPLOI
En cas de cession des droits immobiliers ci-dessus désignés, le prix obtenu demeurera insai-
sissable à l’égard des créanciers professionnels dont les droits sont nés postérieurement à la
publication de la présente déclaration, sous la condition que les sommes soient remployées,
dans le délai d’un an, à l’acquisition par le déclarant d’un immeuble où sera fixée sa nou-
velle résidence principale.
Pour être valable et conserver tous ses effets, la déclaration de remploi devra être reçue par
acte notarié et être publiée au bureau des hypothèques (ou au Livre foncier).
Les droits sur la résidence principale nouvellement acquise restent insaisissables à hau-
teur des sommes réemployées.
Hormis l’hypothèse du remploi, toute nouvelle acquisition d’un immeuble ne sera pas cou-
verte par la déclaration initiale d’insaisissabilité. L’acquéreur devra alors, s’il le souhaite,
souscrire une nouvelle déclaration d’insaisissabilité qui prendra effet à l’égard des créan-
ciers dont les droits naîtraient à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant posté-
rieurement à la publication de cette déclaration.

DÉCLARATIONS FISCALES
Pour les besoins de la publicité foncière, le déclarant évalue la valeur des immeubles objets
de la présente déclaration :
− l’immeuble sis à Saint-Brieuc, 101, rue Marie Dondaine, à la somme de 120 000 W.
(Variante : L’immeuble sis à Saint-Brieuc, 101, rue Marie Dondaine, à la somme de
120 000 W, soit pour ses droits de moitié en pleine propriété, une valeur de 60 000 W) ;
− le terrain en nature de pré sis à Ploufragan, lieu-dit « Le Carpont », à la somme de
8 000 W.

(27) D. AUTEM, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel », art. préc.,


spéc. no 26, p. 338.

Defrénois no 17/09 • 1823


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Pratique notariale
Rédaction, actes et formules

Dont acte
Fait et passé au siège de l’office notarial dénommé en tête des présentes.
A la date sus-indiquée.
Et, lecture faite, le requérant a signé avec le notaire.

Formule 2 : Insaisissabilité du prix de vente


Nous supposons une vente d’un bien sur lequel porte une déclaration d’insaisissabilité.
Au titre du prix, nous proposons d’insérer cette clause d’insaisissabilité-remploi.

INSAISISSABILITÉ – REMPLOI
Le bien présentement vendu a fait l’objet d’une déclaration d’insaisissabilité reçue par le
notaire soussigné en date du ..., publiée au bureau des hypothèques de Saint-Brieuc, le ...,
volume ..., no..., et mentionnée en marge de l’immatriculation du vendeur au registre du com-
merce et des sociétés, ainsi qu’il résulte de l’extrait d’immatriculation délivré le ..., qui demeu-
rera ci-annexé.
(Variante : Le bien présentement vendu a fait l’objet, à concurrence des droits de moitié
indivise en pleine propriété appartenant à M. Eric Parlefort, d’une déclaration d’insaisissa-
bilité en date du ..., publiée au bureau des hypothèques de Saint-Brieuc, le ..., volume ..., no...,
et mentionnée en marge de l’immatriculation du vendeur au registre du commerce et des
sociétés, ainsi qu’il résulte de l’extrait d’immatriculation délivré le ..., qui demeurera
ci-annexé).
Le prix de cession demeurera insaisissable à l’égard des créanciers dont les droits sont nés
postérieurement à la publication de cette déclaration à l’occasion de l’activité profession-
nelle du déclarant, sous la condition du remploi, dans le délai d’un an, des sommes à l’acqui-
sition par le déclarant d’un immeuble où sera fixée sa résidence principale.
La déclaration de remploi des fonds est soumise, pour son efficacité, à la souscription d’une
déclaration reçue par notaire et à sa publication, ainsi que l’exige l’article L. 526-3 du Code
de commerce.
Dans l’attente, le vendeur requiert le notaire soussigné de déposer l’entier prix de vente, qui
demeure la propriété du vendeur, sur un compte ouvert auprès de la banque ... (ou : la moi-
tié du prix de vente...).

Formule 3 : Remploi des fonds


Nous supposons que le déclarant, qui a précédemment vendu l’immeuble sur lequel
portait une déclaration d’insaisissabilité, remploie les sommes obtenues pour acquérir un
immeuble où est fixée sa résidence principale. Au titre du prix de vente (ce qui veut dire,
qu’en amont, l’acte de vente contiendra déjà divers éléments qu’il ne sera pas utile de
reprendre, comme la désignation du bien, la nature et la quotité des biens, l’origine de pro-

1824 • Defrénois no 17/09


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priété, la valeur du bien qui devrait normalement correspondre au prix de vente), nous pro-
posons d’insérer une clause de déclaration de remploi visée à l’article L. 526-3 du Code de
commerce.

DÉCLARATION DE REMPLOI DES FONDS


Aux termes d’un acte reçu par Me ..., notaire à ..., le ..., M. Eric Parlefort a vendu à ...,
moyennant le prix principal de ..., payé comptant par la comptabilité du notaire soussigné,
Publié au bureau des hypothèques de ..., le ..., volume ..., no...,
Une maison d’habitation sise à Saint-Brieuc, 101, rue Marie Dondaine, qui avait fait
l’objet d’une déclaration d’insaisissabilité en date du ..., publiée au bureau des hypothèques
de Saint-Brieuc, le ..., volume ..., no..., et mentionnée en marge de l’immatriculation du ven-
deur au registre du commerce et des sociétés, ainsi qu’il résulte de l’extrait d’immatricula-
tion délivré le ..., qui demeurera ci-annexé.
(Variante : Aux termes d’un acte reçu par Me ..., notaire à ..., le ..., M. Eric Parlefort et
Mme Louise Latour ont vendu à ..., moyennant le prix principal de ..., payé comptant par la
comptabilité du notaire,
Cet acte a été publié au bureau des hypothèques de ..., le ..., volume ..., no...,
Une maison d’habitation sise à Saint-Brieuc, 101, rue Marie Dondaine, qui avait fait
l’objet d’une déclaration d’insaisissabilité, à concurrence des droits de moitié indivise en
pleine propriété appartenant à M. Eric Parlefort, en date du ..., publiée au bureau des hypo-
thèques de Saint-Brieuc, le ..., volume ..., no..., et mentionnée en marge de l’immatriculation
du vendeur au registre du commerce et des sociétés, ainsi qu’il résulte de l’extrait d’immatri-
culation délivré le ..., qui demeurera ci-annexé).
Ce dernier déclare que, sur le prix de la vente objet des présentes, une somme de ... pro-
vient de la vente de ses droits sur sa résidence principale qui avaient fait l’objet de la décla-
ration d’insaisissabilité sus-mentionnée.
L’acquéreur déclare effectuer la déclaration de remploi visée à l’article L. 526-3 du Code de
commerce.

Affectation à usage de résidence principale


L’immeuble présentement acquis est destiné à être affecté en totalité à sa résidence prin-
cipale.

Renonciation
Le déclarant peut, à tout moment, renoncer à sa déclaration d’insaisissabilité. La renon-
ciation sera soumise aux mêmes conditions de validité et d’opposabilité que la déclaration
d’insaisissabilité. C’est ainsi, notamment, qu’elle devra être établie par acte notarié et publiée
au bureau des hypothèques (ou au Livre foncier).
La renonciation pourra porter sur tout ou partie des biens déclarés insaisissables, être pure
et simple ou être faite au bénéfice d’un ou plusieurs créanciers désignés dans l’acte de renon-
ciation.

Defrénois no 17/09 • 1825


JOBNAME: No Job Name PAGE: 18 SESS: 23 OUTPUT: Mon Feb 28 10:54:24 2011
/defrenois/defrenois/492822x/no−17−09/doc39003

Pratique notariale
Rédaction, actes et formules

Le déclarant est informé que si, pour une raison ou pour une autre, une partie de la mai-
son n’est plus affectée à usage de résidence principale, il conviendra d’établir un état descrip-
tif de division et, corollairement, une renonciation partielle par lui aux effets de la déclara-
tion d’insaisissabilité, en ce qui concerne la partie qui ne serait plus affectée à l’usage de sa
résidence principale.
Consécutivement à une renonciation, les biens visés redeviennent le gage général des
créanciers qui ne sont plus affectés par la déclaration d’insaisissabilité.
Si le bénéficiaire d’une renonciation cède sa créance, le cessionnaire pourra se prévaloir de
celle-ci.

Effets de la déclaration
Les effets de la déclaration d’insaisissabilité sont reportés sur les droits de l’acquéreur à rai-
son de la présente déclaration.
Les effets de la déclaration d’insaisissabilité subsistent après la dissolution du régime
matrimonial lorsque le déclarant est attributaire du bien.
Le décès du déclarant, en cours d’activité, emporte révocation de la déclaration.

Remploi
L’acquéreur est informé qu’en cas de vente du bien objet des présentes, le prix obtenu
demeurera insaisissable à l’égard des créanciers professionnels dont les droits sont nés posté-
rieurement à la publication de la déclaration d’insaisissabilité, sous la condition que les som-
mes soient remployées, dans le délai d’un an, à l’acquisition par le déclarant d’un immeuble
où est fixée sa nouvelle résidence principale. Pour être valable et conserver tous ses effets, la
déclaration de remploi devra à nouveau être reçue par acte notarié et être publiée au bureau
des hypothèques (ou au Livre foncier). Les droits sur la résidence principale nouvellement
acquise resteront alors insaisissables à hauteur des sommes réemployées.

Publications
La présente déclaration sera publiée au bureau des hypothèques de ... (ou au Livre fon-
cier de ...).
En outre, la présente déclaration sera mentionnée au registre du commerce et des sociétés
de ... où le déclarant est déjà immatriculé, ainsi qu’il a été dit ci-dessus.

Formule 4 : Renonciation à la déclaration


d’insaisissabilité
Il résulte de l’article L. 526-3 du Code de commerce que la déclaration d’insaisissabilité
pourra, à tout moment, faire l’objet d’une renonciation qui sera soumise aux mêmes condi-
tions de validité et d’opposabilité que la déclaration initiale. La renonciation pourra porter
sur tout ou partie des biens déclarés insaisissables, être pure et simple ou être faite au béné-
fice d’un ou plusieurs créanciers désignés dans l’acte de renonciation.

1826 • Defrénois no 17/09


JOBNAME: No Job Name PAGE: 19 SESS: 23 OUTPUT: Mon Feb 28 10:54:24 2011
/defrenois/defrenois/492822x/no−17−09/doc39003

Pratique notariale
Rédaction, actes et formules
Protection du patrimoine du commerçant individuel.. • 39003

Nous retiendrons cette dernière hypothèse (renonciation in favorem) dans notre for-
mule de renonciation.
Nous présentons cette renonciation par un acte distinct, mais elle pourrait aussi parfai-
tement tenir en une clause dans l’acte de prêt garanti par l’hypothèque qu’un créancier
réclamerait.
L’an ...
Le ...
A ...
Me..., notaire à ...
A reçu le présent acte contenant :

RENONCIATION À DÉCLARATION D’INSAISISSABILITÉ


A la requête de :
M. Eric Parlefort, commerçant, immatriculé au registre du commerce et des sociétés sous
le numéro SIREN ..., demeurant à Saint-Brieuc (22000), 101, rue Marie Dondaine,
Né à ..., le ...,
De nationalité française,
Marié en uniques noces avec Mme Louise Latour, sans profession, sous le régime de la
séparation de biens pure et simple aux termes de son