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UNIVERSITE REGIONALE DU NOTARIAT 2011
Livret pédagogique – Sommaire
PROGRAMME (p.4)
Interview de Christian LEFEBVRE et Christian BENASSE (p.5)
QUESTIONS CONTENTIEUSES
ŏ Le devoir de curiosité dans l’établissement des procurations (p. 68)
ŏ Le devoir de conseil technique dans la vente immobilière (p. 72)
ŏ La vérification de la capacité et des pouvoirs des parties (p. 76)
ŏ Le versement du prix en cours de procédure de divorce (p. 82)
ACTUALITE JURIDIQUE
ŏ Actualité fiscale (p. 87)
ŏ Actualité juridique (p. 97)
LES DONATIONS
ŏ Comment modifier les conséquences des donations déjà consenties en fonction
des circonstances de la vie ? (p. 99)
ANNEXES
ŏ Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre (p. 148)
ŏ Conseils à l’entrepreneur individuel (p. 202)
ŏ Questions contentieuses (p. 256)
ŏ Actualité juridique (p. 260)
ŏ Les donations (p. 276)
NOTAIRE
1090
La Semaine Juridique : La 11e édition offre, encore plus dématérialisée dans son demment pas que d’autres sujets comme ce-
de l’Université Régionale du Notariat modèle. lui de la déontologie cessent de figurer parmi
aura lieu le 7 mars prochain. J’entends nos préoccupations majeures. Au contraire,
La Semaine Juridique : Qu’est ce qui dis- c’est une de nos priorités. Cette question fera
dire que c’est la dernière fois qu’elle
tingue cette édition des précédentes ? l’objet de différentes formations qui seront
réunira tout le Notariat francilien porte
Maillot ? Christian Lefebvre : L’an passé, nous avi- organisées tout au long de l’année, dans le
ons voulu que l’Université Régionale du No- cadre de la formation continue. Pour cette
Christian Lefebvre : L’Université Régio-
tariat soit axée sur nos fondamentaux. Nous raison, l’URN y insistera moins.
nale du Notariat d’Île-de-France du 7 mars
2011 constitue en effet la 11e édition. C’est
pour le Notariat un fantastique succès quand L’idée est de se diriger en 2012 vers une
on voit chaque année 4 000 personnes réu-
nies dans la plus grande salle du Palais des
URN encore plus permanente dans son
Congrès de Paris. déroulement, plus diversifiée dans son offre,
Mais indépendamment des contraintes bud-
gétaires qu’il faut bien prendre en compte, il
encore plus dématérialisée dans son modèle.
n’est pas inutile de réfléchir à une évolution
des modèles de formation. étions en effet encore en crise économique et Christian Bénasse : Nous avons effective-
Cette évolution fait actuellement l’objet en interrogation sur l’évolution des métiers ment voulu renouer avec une saine tradition.
d’une réflexion qui n’a pas encore abouti. du droit. Nous avions souhaité, par l’inter- Lorsque l’URN a été constituée, c’était pour
Elle prend appui sur l’évolution des tech- vention des responsables professionnels diffuser les bonnes pratiques aux notaires
nologies et techniques de formation qui, régionaux, fixer auprès de nos « troupes » le de toute l’Île-de-France et à leurs collabora-
chaque année, gagnent en impact. Par ail- cap dans la tempête. teurs juristes, pour éviter des distorsions de
leurs, cette année nous allons ouvrir l’école Cette année, l’URN redevient plus technique. positionnement entre études, pour résoudre
du Notariat boulevard Diderot, qui sera mise Il est vrai que l’accélération de l’actua- les difficultés que l’on rencontre dans la pra-
aussi à contribution. lité juridique et fiscale y conduit. C’est son tique quotidienne.
L’idée est probablement de se diriger en 2012 rôle fondamental que de mettre à jour nos Mais nous avons souhaité réfléchir de ma-
vers une URN encore plus permanente dans connaissances et de diffuser quelques guides nière plus technique et plus scientifique à
son déroulement, plus diversifiée dans son pour l’action commune. Cela ne signifie évi- plusieurs des sujets majeurs d’intérêt des
La Semaine Juridique : Comment se tra- préoccupation judiciaire, n’est pas facile à gé- avec l’État et donc avec le service public de la
duit concrètement l’émergence de cette rer pour les instances du Notariat. Mais pro- justice. Pour faire face à cette ardente obliga-
identité ? gressivement, grâce à l’unité de notre profes- tion nous avons décliné une série de mesures
Christian Lefebvre : L’identité régionale se sion, grâce également à la grande franchise aptes à développer la formation. La création
traduit d’abord par une coopération étroite de nos relations, grâce à la proximité des liens de l’école du Notariat, l’organisation de ren-
dans le domaine de la communication. Il entre les décideurs, nous avons su transcen- contres du type de l’URN, la mobilisation de
en est naturellement ainsi pour la commu- der les frontières pour mener une coopéra- nos instances professionnelles, que ce soient
nication immobilière portant notamment tion étroite qui devient autant fraternelle que les conseils régionaux, les chambres ou le
sur l’évolution des marchés immobiliers. confraternelle. Ceci tant avec les chambres CRIDON sans oublier, bien évidemment,
C’est un travail que nous effectuons tous départementales ou interdépartementales l’INAFON pour la formation de nos colla-
ensemble au sein de la région et notre coo- de notaires qu’avec les conseils régionaux de borateurs en sont des illustrations.
pération nous renforce collectivement. Il en notaires. Notre harmonie de points de vue,
qui est réelle sur les points essentiels, nous La Semaine Juridique : Quand les locaux
est de même pour ce qui concerne nos sites
conduit à exprimer une commune ambition, de la nouvelle école seront-ils inaugurés ?
et réseaux Internet où nous avons vocation
à conjuguer communication régionale et ceci en liaison avec nos instances nationales, Christian Lefebvre : Cette inauguration
information plus locale, sans d’ailleurs nier et en oubli total de l’ancienne division Paris/ officielle se fera en septembre. Elle devrait
l’intérêt d’une communication nationale Province. C’est ainsi que la réalisation de la donner lieu à une grande manifestation
voire internationale. L’ère de la globalisation grande école du Notariat du boulevard Dide- professionnelle du Notariat rassemblant nos
est aussi celle du respect des particularités rot est une œuvre collective, qui d’ailleurs a multiples partenaires au-delà même de la
locales. associé la région et le Conseil supérieur du grande famille du droit.
L’identité du Notariat d’Île-de-France se Notariat. Il est vrai que 40 % de la formation Les locaux viennent seulement de nous être
traduit également dans le domaine de la for- de tous les notaires est assurée à Paris. livrés. Nous allons donc mettre en place en
mation, avec la nouvelle école qui va ouvrir quelques semaines les installations permet-
ses portes à Paris boulevard Diderot au mois
d’avril prochain, et qui aura vocation à s’in-
téresser en priorité aux futurs notaires et aux Pouvoir se référer à une « doctrine » unifiée
futurs collaborateurs de la région capitale, permet d’éviter des divergences publiques
même du grand bassin parisien et au-delà.
Par ailleurs, plusieurs outils mis en place sur des questions souvent sensibles pour les
par la chambre des notaires de Paris comme clients.
l’espace notarial, le coffre-fort électronique,
les archives, le groupement d’achat, sont uti-
lisés par plusieurs compagnies de notaires en La Semaine Juridique : Vous avez déclaré tant le fonctionnement de l’école. Une uti-
dehors des frontières de Paris. C’est souvent que « la formation est le grand sujet des lisation expérimentale de l’immeuble sera
notre intérêt de mutualiser davantage nos années qui viennent ». Avez-vous mis engagée dès le mois de mai.
services. en œuvre des actions particulières à ce Cette école présente plusieurs avantages émi-
Par ailleurs la collaboration des notaires sujet ? nents. D’abord sa situation géographique à
d’Île-de-France pour la mise en œuvre et proximité immédiate de la Gare de Lyon, un
Christian Lefebvre : La loi dite Béteille du
la réalisation du Grand Paris en ce qu’il des sites les mieux reliés par les transports
22 décembre dernier, qui va donner lieu à un
concerne le Notariat sera également un collectifs de Paris, un des sites retenus pour
décret d’application, a consacré la nécessité
grand chantier fédérateur. la ligne de transport du « Grand Paris » qui
pour le Notariat de mettre en œuvre une for-
la placera à une demi-heure des deux grands
mation obligatoire fixée à 30 heures par an.
La Semaine Juridique : Comment fonc- aéroports de l’Île-de-France. L’autre atout
Nous avions anticipé cette loi dans la com-
tionne ce grand ensemble, au quoti- pagnie de Paris. Nous allons l’appliquer avec
est son caractère moderne et fonctionnel,
dien ? la multiplicité de salles de formation poly-
volontarisme. C’est un seuil relativement
Christian Lefebvre : L’Île-de-France est valentes où les meilleures conditions seront
exigeant, mais que beaucoup d’entre nous
une entité administrative et politique qui ne dépasseront compte tenu de la complexité garanties tant pour la formation initiale que
correspond pas au ressort de nos instances. sans cesse accrue de la législation et de notre pour la formation permanente. C’est pour-
Celles-ci respectent en effet le découpage des environnement professionnel. Un juriste de quoi cette école du Notariat sera aussi une
cours d’appel. Or, notre région est divisée en haut niveau ne peut plus aujourd’hui se re- grande école au service de l’ensemble de la
deux cours d’appel, Versailles et Paris, qui dé- poser sur ses acquis. La formation ne saurait communauté juridique, et nous souhaitons
bordent de l’Île-de-France. Cette division des par ailleurs être seulement technique au sein la gérer en partenariat avec l’ensemble des
cours d’appel sur un fondement Est-Ouest à d’une profession qui évolue chaque année acteurs du droit de l’Île-de-France.
partir de la Porte Maillot, qui répond à une sur le fondement d’un contrat de confiance
se perfectionner dans tel ou tel domaine, et relations d’affaires, concernant particuliè- autorisation ministérielle fondée sur un
examiner l’amélioration des réponses que rement l’immobilier, et notamment pour projet d’entreprise sérieux et l’examen par la
nous pouvons apporter sur certains secteurs répondre à leurs interrogations en matière Chancellerie de la capacité à exercer une mis-
d’avenir ou en forte mutation : nous pensons d’investissement. sion de service public. Il n’empêche que dans
au droit des affaires, au droit international Il faut poursuivre. C’est pourquoi j’accueille beaucoup d’études de la compagnie, les diri-
privé, mais aussi et par exemple au divorce. geants sont prêts à recruter plus de notaires
dans les tous prochains jours une délégation
C’est une démarche nouvelle, de type « think salariés qu’il n’y a de notaires associés. C’est
d’une trentaine de notaires chinois qui pen-
tank », qui va naturellement demander du pourquoi nous avons demandé que la res-
dant 15 jours viennent s’initier directement à
temps pour s’affirmer. Mais je tiens au carac- triction du nombre de notaires salariés soit
notre Notariat. levée, ce qui ne met en aucune manière en
tère très informel de la démarche fondée sur
le volontariat, et ouverte à l’ensemble de la cause pour autant l’existence d’une habilita-
La Semaine Juridique : La question des
communauté notariale, principalement aux tion pour nos clercs juristes confirmés.
notaires salariés refait surface. Où en
jeunes d’ailleurs. L’objectif nous est commun avec le prési-
est-on de l’évolution de la règle du « 1 dent Renaud : augmenter prioritairement le
La Semaine Juridique : La chambre pour 1 », particulièrement sensible à nombre de notaires, qu’ils soient associés ou
aura-t-elle bientôt des opportunités Paris ? salariés, qu’ils soient associés en capital ou en
de marquer sa place à l’international,
conformément à l’un des axes du pro- Dans beaucoup d’études de la compagnie,
gramme de votre mandat ?
Christian Lefebvre : Nous revenons de
les dirigeants sont prêts à recruter plus
Moscou où nous avons notamment renou- de notaires salariés qu’il n’y a de notaires
velé un accord de partenariat avec les notaires
de la capitale de la Russie, à la demande de
associés
leur président. Nous avons rencontré beau-
coup d’acteurs économiques. Nous avons été Christian Lefebvre : Cette question est très industrie, qu’ils exercent dans des SEL, dans
reçus au Consulat de France pour rencontrer sensible à Paris car nous comptons un très des SCP, dans des offices individuels, ou dans
des Français résident en Russie et répondre à grand nombre de notaires assistants, diplô- des offices créés. Mais, le Notariat restera tou-
leur multiples questions. Cette mission a été jours composé d’offices structurés avec des
més notaires, qui n’ont pas le titre de notaire
extrêmement enrichissante. Elle est l’occa- collaborateurs spécialisés, dont beaucoup de
et ne sont pas délégataires du sceau de l’État.
sion de vérifier combien le système juridique juristes praticiens du droit expérimentés, qui
C’est pourquoi d’ailleurs la comparaison
français peut être un modèle pour des pays peuvent recevoir des délégations, des habi-
qui n’ont pas achevé leur reconstruction entre le nombre de notaires et le nombre
litations forcément partielles. La clientèle
mais qui sont plus d’ores et déjà que des pays d’avocats exerçant dans la capitale n’est pas
a confiance dans les notaires comme dans
émergents. significative. Il y a beaucoup plus de diplô-
leurs collaborateurs, car elle sait que le Nota-
À l’automne dernier, nous étions en Chine. més notaires que de notaires en titre.
riat est un exercice professionnel structuré au
Nous avons rencontré beaucoup de juristes L’objectif n’est pas de galvauder le sceau de sein d’un office où chacun a sa place.
chinois avec lesquels nous avons discuté de l’État qui doit continuer à dépendre d’une Propos recueillis par Vincent Toussaint
« Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage
d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un
de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser,
directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie
d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des
travaux doit conclure avec l’acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent
chapitre (…) ».
Æ Quelle que soit l’importance des travaux car il n’y a pas de seuil minimum
de déclenchement pour entrer dans le champ d’application de la VIR,
Sous réserve que ces travaux ne soient pas d’une telle importance qu’ils
participent à la production d’un immeuble neuf, et à la condition, bien entendu,
que ces travaux soient à la charge du vendeur, lequel percevant des sommes
avant leur livraison.
Ladite vente doit être une VIR dont les dispositions sont d’ordre public,
URN 2011 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre – Eric Truffet 1
2. Recommandations
- Ou qu’ils soient pris en charge par l’acquéreur, leur coût devenant alors un élément
de détermination du prix.
En d’autres termes, dans un tel cas, quelle doit être la forme de l’avant-contrat ?
URN 2011 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre – Eric Truffet 2
2 - La mise en copropriété et la vente d’un lot pour ensuite faire voter par la
copropriété les travaux de rénovation de l’ensemble des parties communes
« Les travaux réalisés indirectement par les vendeurs non spécialement prévus par
l’article L262-1 du CCH, comme contrat dans le champ d’application de la VIR ».
URN 2011 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre – Eric Truffet 3
La vente d’immeuble à rénover
Bibliographie
Législation
Articles et références
- Boulanger, La vente d’immeubles à rénover est effective !, JCP, éd. N, 2008, Act.
816, p. 5 à 7
- Delesalle T., Réflexions autour de la vente d’immeuble à rénover (VIR), JCP, éd. N,
2008, 1280, p.19 à 21 – Voir texte en annexe
- Herrnberger O., La vente d’immeuble à rénover – Enfin un statut légal, JCP, éd. N,
2006, n° 1357, p. 2025 à 2029
URN 2011 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre – Eric Truffet
- Malinvaud, Les nouvelles règles de responsabilité du rénovateur, RDI,
Janvier/février 2007, p. 39 à 36
- Zavaro, La vente d’immeuble à rénover, Annales des Loyers, 2009, p. 919 à 948
Voir également :
URN 2011 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre – Eric Truffet
Détection et règlement des difficultés en matière d’usage et de
destination de l’immeuble
Marc CAGNIART
Notaire à Paris
Hervé SARAZIN
Notaire à Paris
2°) Cas pratique n°1 : La SHOB devenue SHON ou les combles aménagés
5°) Cas pratique n°4 : Retour d’un local à son usage premier d’habitation
URN 2011 – Travaux et transformations dans le bien immobilier à vendre – M. CAGNIART et H. SARAZIN
Affectation, destination
et usage des immeubles
GUIDE PRATIQUE
- Mars 2011 –
Commission juridique de la Chambre des Notaires de Paris
2
Ce guide pratique est le fruit d’une longue réflexion collective sur un sujet qui est réfractaire à toute tentative de synthèse, et ce pour au
moins deux raisons essentielles.
La première tient à la terminologie employée qui entretient les confusions et les erreurs. C’est la raison pour laquelle la première partie
de l’étude est consacrée à des définitions et à des précisions terminologiques.
La seconde tient au constat que le praticien se trouve ici au carrefour de plusieurs corps de règles ayant chacun des objectifs parfois
différents. Ce constat trouve sa traduction dans les trois colonnes des tableaux de chaque cas pratique.
Ce guide pratique est avant tout destiné aux collaborateurs qui découvrent le sujet difficile de la destination, ou de l’usage des
immeubles. Il ne d’agit donc pas d’un travail de doctrine, aussi les références ont-elle été limitées à l’essentiel. Le collaborateur qui serait
confronté à une situation problématique est naturellement invité à approfondir le sujet, et notamment en se reportant utilement à l'excellent
ouvrage rédigé par le Président Wallut et Monsieur Guillaume Daudré (Changement d'usage des locaux d'habitation – Editions LITEC).
Ce guide pratique vise à sensibiliser les collaborateurs sur la nécessité d’envisager chaque dossier, tant sous l’angle du droit de
l’urbanisme, que sous l’angle du droit de la protection logement (essentiellement à Paris il est vrai) et sous l’angle du droit privé.
L’objectif de ce guide est d'éviter la paralysie des dossiers, et d’identifier précisément les situations et les risques éventuels, puis de
proposer des solutions. C’est la raison pour laquelle il a été pris le parti de rappeler dans trois tableaux, les sanctions éventuelles et leurs délais
de prescription.
Enfin, ce guide pratique ne saurait prétendre à l’exhaustivité. Seules les situations paraissant les plus fréquentes dans la pratique
notariale ont été traitées, et il se trouvera sans doute des situations ne correspondant pas tout à fait à l’une ou l’autre des cas qui suivent.
A – Rappel des textes, de la terminologie et des définitions utilisés avant la réforme de l'ordonnance de 2005 :
B – Textes, terminologie et définitions utilisés depuis la réforme de l'ordonnance de 2005 :
C - Définitions de la SHOB et de la SHON (art.R.112-2 CU) :
2°) Cas pratique n°1 : La SHOB devenue SHON ou les combles aménagés
4°) Cas pratique n°3 : L’appartement transformé en bureau ou le local d’habitation affecté à un autre usage
5°) Cas pratique n°4 : Retour d’un local à son usage premier d’habitation
6°) Cas pratique n°5 : Le changement d’activité dans un local artisanal ou commercial
La terminologie est, dans ce domaine, très déroutante, car les mots employés sont dans le langage courant des synonymes, et tant la
doctrine que les textes législatifs et réglementaires, les confondent et les mélangent en utilisant un terme pour un autre. Ces approximations et
confusions terminologiques rendent la matière très floue et donc difficile à appréhender.
Par la suite, lorsque nous emploieront les termes Affectation, Destination, Usage avec une majuscule, ceux-ci renverront aux définitions
ci-dessous. Etant ici précisé que ces définitions ne sont pas des définitions légales, mais seulement une convention terminologique
simplificatrice proposée par les auteurs de cette note afin de permettre une meilleure compréhension de la matière.
Pour tenter de simplifier les choses, on peut avancer les observations suivantes :
La notion d’usage et/ou d’affectation est une notion subjective qui relève plutôt de la police du logement et donc du Code de la
Construction et de l’habitation, alors que la notion de destination est une notion objective qui relève du droit de l’urbanisme. Mais la simple
lecture des textes permet de constater que les notions d’usage, d’affectation et de destination sont parfois indistinctement utilisées.
Enfin, le rappel des définitions légales de la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) et de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) est
indispensable.
A – Rappel des textes, de la terminologie et des définitions utilisés avant la réforme de l'ordonnance de 2005 :
Affectation : caractérisait le mode d'occupation des locaux tel que visé par l'article L.631-7 Code de la Construction et de l’Habitation
(CCH). Cette notion est aujourd'hui plutôt remplacée par celle d'Usage. L'ancien article L.631-7 CCH était rédigé ainsi :
« Art. L.631-7. Dans les communes définies à l’article 10-7 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée ;
1° - Les locaux à usage d’habitation ne peuvent être, ni affectés à un autre usage, ni transformés en meublés, hôtels, pensions de
famille ou autres établissements similaires dont l’exploitant exerce la profession de loueur en meublé au sens du premier alinéa de l’article 2 de
la loi n°49-458 du 2 avril 1949 modifiée, accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille et
meublés ; les présentes dispositions n’étant pas applicables aux locations en meublé mentionnées au deuxième alinéa dudit article 2 ;
2° - Les locaux à usage professionnel ou administratif ainsi que les meublés, hôtels, pensions de famille ou établissements similaires ne
peuvent, s’ils ne conservent pas leur destination primitive, être affectés à un usage autre que l’habitation ;
3° - Les garages et remises mentionnés à l’article 2 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne peuvent être affectés à un
usage commercial, industriel ou artisanal.
Il ne peut être dérogé à ces interdictions que par autorisation administrative préalable et motivée, après avis du maire.
Le représentant de l’Etat dans le département peut autoriser l’exercice, sous certaines conditions, dans une partie d’un local
d’habitation, d’une profession qui ne puisse à aucun moment revêtir un caractère commercial si ce local constitue en même temps la résidence
du demandeur.
Ces dérogations et autorisations sont accordées à titre personnel. Cependant, les bénéficiaires membres d’une profession libérale
réglementée, qui rendent à l’habitation le local qui était devenu totalement ou partiellement professionnel, peuvent être autorisés à transformer
un autre local d’habitation en local professionnel pour une surface équivalente.
La dérogation et l’autorisation cessent de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice
professionnel du bénéficiaire.
Sont nuls de plein droit, tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Toutefois, le locataire ou occupant d’un
local d’habitation irrégulièrement transformé en meublé et réaffecté à la location nue bénéficie de plein droit, quelle que soit la date de son
entrée dans les lieux, du maintien dans les lieux dans les conditions prévues aux chapitres Ier et II du titre Ier de la loi précitée du 1er septembre
1948. »
Destination : caractérisait ce pourquoi l'immeuble a été conçu, réalisé ou transformé. Les destinations possibles étaient librement
définies par le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Destination : caractérise ce pourquoi l'immeuble a été conçu, réalisé ou transformé. Les neuf destinations possibles sont limitativement
énumérées par l'article R.123-9-14° 4ème alinéa du Code de l'urbanisme (CU), qui énonce : "Les règles édictées dans le présent article peuvent
être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au
commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt. En outre, des règles particulières peuvent
être applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif."
Usage : caractérise l'utilisation faite d'un immeuble au sens de l'article L.631-7 CCH nouveau qui dispose :
« Art. L631-7. La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-
de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est,
dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers,
logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en
location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette
affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer
la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour
changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont
réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. »
La surface hors œuvre bute (SHOB) est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau d’une construction.
Un niveau de plancher est retenu pour sa surface totale incluant l’épaisseur de tous les murs et tous les prolongements extérieurs
(balcons, loggias etc…).
Ainsi constituent de la SHOB : tous les niveaux (rez-de-chaussée et tous les étages y compris ceux non fermés de murs) y compris
intermédiaires (mezzanines, galeries, combles et sous-sols aménageables ou non) et les toitures-terrasses.
Ne constituent pas de la SHOB : les constructions ne formant pas de plancher (ex : pylônes, citerne, silos, auvents constituant
seulement une avancée de toiture devant une baie ou une façade, y compris les auvents reliant deux bâtiments dès lors que leur surface
couverte n’est pas close), les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée, les éléments de modénature (acrotères,
bandeaux, corniches ou marquises), tous les vides (trémies d’escaliers, d’ascenseurs ou de monte-charges), les escaliers, les cabines
d’ascenseur….
La surface hors œuvre nette (SHON) – qui constitue l’assiette des taxes d’urbanisme et à partir de laquelle est appréciée la densité
des constructions pour l’application du coefficient d’occupation des sols – est obtenue en déduisant de la SHOB certaines superficies
limitativement énumérées au 2ème alinéa de l’article R.112-2 du Code de l’urbanisme, dont le texte figure ci-dessous.
« Art. R.112-2. - La surface de plancher hors œuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de
chaque niveau de la construction.
Les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l'aménagement d'une construction existante en vue d'améliorer son isolation
thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors œuvre brute de cette construction.
La surface de plancher hors œuvre nette d'une construction est égale à la surface hors œuvre brute de cette construction après
déduction :
a) Des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à
caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
b) Des surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au
rez-de-chaussée ;
c) Des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des
véhicules ;
d) Dans les exploitations agricoles, des surfaces de plancher des serres de production, des locaux destinés à abriter les récoltes, à
héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, des locaux de production et de stockage des produits à usage
agricole, des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l'exploitation ;
e) D'une surface égale à 5 % des surfaces hors œuvre affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application
des a, b et c ci-dessus ;
f) D'une surface forfaitaire de cinq mètres carrés par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements
aux personnes handicapées prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9
du Code de la construction et de l'habitation.
Sont également déduites de la surface hors œuvre dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de
cinq mètres carrés par logement les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux
et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée. »
Il convient de noter qu'en matière de Coefficient d'Occupation des Sols (COS), le critère retenu est la SHON ainsi que pour les
autorisations d'urbanisme, alors que la distinction entre déclaration préalable et permis de construire s'opère à partir de la SHOB (plus ou moins
20 m² SHOB).
Cas pratique n° 3 : L’appartement transformé en bureau ou le local d’habitation affecté à un autre usage
Le notaire apprend que le vendeur a affecté à un usage autre que l’habitation l’appartement dont il est propriétaire. L’acquéreur entend acquérir un local affecté à un
usage autre que l’habitation.
Application de l'ordonnance n°2005-655 ratifiée par l'article 79 de la loi n°2006- Vérification de la compatibilité de
872 du 13 juillet 2006 (loi ENL) codifiée sous l'article L.631-7 CCH dans sa servitudes éventuelles ou de règles
nouvelle rédaction. d'un cahier des charges de
Champ d'application : PARIS, la petite couronne parisienne (92, 93 et 94) et les lotissement, avec l'usage envisagé.
villes de plus de 200.000 habitants (Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier,
Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg et Toulouse). Pour la petite couronne
parisienne (92, 93 et 94) il faut interroger la marie considérée pour savoir si la
commune a ou non établi son propre règlement ou si l'arrêté préfectoral (92 et 93)
s'applique.
Preuve :
- établissement de l'affectation du local par rapport à une date de référence : le
er
local est présumé affecté à l'Usage qui était le sien au 1 janvier 1970. Cette
preuve est à rapporter par tous moyens et notamment : fichier des propriétés
bâties détenu par les centres des impôts fonciers (imprimés modèles H1, H2, ME
Ce type de transformation n'entre pas dans le champ d'application des Attention au respect des normes dont 1°) Les biens dépendent d'une
dispositions de l’article L. 631-7 du CCH. relève l'activité envisagée (construction, copropriété:
sécurité, hygiène etc…).
Particularité du PLU de PARIS 1.1. Vérifier que l'activité envisagée
est compatible avec les
Aux termes de l’article UG 2.2. a3 du PLU de Paris « En bordure des voies dispositions du règlement de
repérées sur le plan de protection du commerce et de l’artisanat sous la légende copropriété.
a3 voies comportant une protection particulière de l’autorisation, la 1.2. Autorisations du syndicat des
transformation de surfaces d’artisanat à rez-de-chaussée sur rue est interdite ; copropriétaires pour déposer une
la transformation de surfaces de commerces à rez-de-chaussée sur rue en déclaration préalable ou un
autre destination que le commerce ou l’artisanat est interdite ». permis de construire en cas de
travaux nécessaires à l’installation
Le PLU définit le commerce et l’artisanat, comme suit : du nouveau commerce.
« Commerce : Cette destination comprend les locaux affectés à la vente de
produits ou de services et directement accessibles à la clientèle, et leurs 2°) Les biens sont en toute
annexes (à l’exception des locaux relevant de la destination artisanat définie ci- propriété :
après).
Pour être rattachés à cette destination, les locaux d’entreposage ne doivent pas Vérification de la compatibilité de
représenter plus de 1/3 de la SHON totale. servitudes éventuelles ou de règles
d'un cahier des charges de
Artisanat : Cette destination comprend les locaux et leurs annexes où sont lotissement, avec l'activité envisagée.
exercées des activités de production, de transformation, de réparation ou de
prestation de service relevant de l’artisanat.
Pour être rattachés à cette destination, les locaux d’entreposage ne doivent pas
représenter plus de 1/3 de la SHON totale. »
En conséquence, si le local se situe dans une rue repérée par la légende a3 sur
le document graphique du PLU de Paris, la transformation est impossible.
Dans toutes les autres rues, la transformation est possible sans autorisation
particulière, étant observé, qu'une déclaration préalable ou un permis de
construire sera nécessaire en fonction de la nature des travaux que l'acquéreur
En dehors de PARIS
1.1 : Si création d’une SHOB inférieure à 2 m² (ex : mezzanine Notion de logement décent : 1°) Les biens dépendent d'une
inhabitable servant au rangement de valises) : absence de toute copropriété:
formalité (R.421-2-a CU). 1°) Application de l'article L.111-6-1 CCH : cet article
interdit notamment, "toute division d'immeuble en vue 1.1 : vérifier que le regroupement ne
1.2 : Si création d’une SHOB supérieure à 2 m² et inférieure à 20 de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation portent que sur des parties privatives,
m² : déclaration préalable (R.421-9 CU) d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs à défaut accord du syndicat des
respectivement à 14 m² et à 33 m3 ou qui ne sont pas copropriétaires, et autorisation pour
1.3 : Si création de plus de 20 m² de SHOB : permis de construire pourvus d'une installation d'alimentation en eau déposer le permis de construire
(R.421-14-a CU). potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées
ou d'un accès à la fourniture de courant électrique…". 1.2 : vérifier que le regroupement est
1.4 : En cas de modification du nombre d'unités d'habitation issues compatible avec les dispositions du
d'un même local (que ce soit une augmentation ou une réduction), 2°) Application du décret n°2002-120 du 30 janvier règlement de copropriété.
il convient de se reporter aux dispositions du PLU ou du POS afin 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent,
de vérifier que celui-ci ne contient pas de dispositions restrictives, qui détermine dans les rapports bailleurs-locataires, de 1.3 : vérifier que l'aménagement
et ce même en l'absence d'obligation de déposer une déclaration normes impératives qui s'appliquent à tous les n'entraîne pas une modification de la
préalable ou d'obtenir un permis de construire. En effet, la violation logements loués comme résidence principale, parmi répartition des charges de copropriété,
de ces dispositions restrictives est prévue par l'article L.160-1 CU lesquelles une condition de contenance minimale : "le donc des tantièmes
et sanctionnée par l'article L.480-4 CU (cf. Cass. crim. 9 novembre logement dispose au moins d'une pièce principale
1994, note critique RICARD, Semaine Juridique Ed.Gale n°43, 25 ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² 2°) Les biens sont en toute propriété :
oct. 1995, II 22518 : cas dans lequel un marchand de biens avait et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20
divisé une maison de quinze pièces en treize studios). mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 Vérification de la compatibilité de
m3". servitudes éventuelles ou de règles
d'un cahier des charges de
Les travaux de réunion doivent avoir été effectués lotissement, avec le regroupement
dans les règles de l’art et dans le respect des normes réalisé.
de construction en vigueur, et notamment une
assurance dommages-ouvrage doit avoir été souscrite.
Un permis de construire ou une déclaration L'appartement est-il conforme aux normes d'habitabilité 1°) Les biens dépendent d'une
préalable devaient ils être obtenus préalablement suivantes ? copropriété:
à la transformation des caves ?
1°) Application de l'article L.111-6-1 CCH : cet article interdit 1.1 : vérifier que le regroupement ne
Déclaration préalable : notamment, "toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition portent que sur des parties privatives,
Application des dispositions de l'article R.421-17-g des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume à défaut accord du syndicat des
CU : "Doivent être précédés d'une déclaration habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3 ou qui ne copropriétaires, et autorisation pour
préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, déposer le permis de construire
construire en application des articles R.421-14 à d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la
R.421-16 les travaux exécutés sur des constructions fourniture de courant électrique…". 1.2 : vérifier que le regroupement est
existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou compatible avec les dispositions du
de réparations ordinaires, et les changements de 2°) Application du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux règlement de copropriété.
destination des constructions existantes suivants : caractéristiques du logement décent, qui détermine dans les rapports
….. bailleurs-locataires, de normes impératives qui s'appliquent à 1.3 : vérifier que l'aménagement
g) Les travaux ayant pour effet de transformer plus tous les logements loués comme résidence principale, parmi n'entraîne pas une modification de la
de dix mètres carrés de surface hors œuvre brute en lesquelles une condition de contenance minimale : "le logement répartition des charges de copropriété,
surface hors œuvre nette." dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface donc des tantièmes
habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au
A contrario, en-deçà de 10 m², pas de déclaration moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 2°) Les biens sont en toute propriété :
préalable. 20 m3".
Vérification de la compatibilité de
Permis de construire : 3°) Application de l'article R.111-10 CCH : "Les pièces principales servitudes éventuelles ou de règles
Attention : le creusement d’une cave sous un garage doivent être pourvues d'un ouvrant et de surfaces transparentes d'un cahier des charges de
d’une maison d’habitation nécessite un permis donnant sur l'extérieur. lotissement, avec le regroupement
(Conseil d’Etat 23 juillet 1993, n°88821, Cne Toutefois cet ouvrant et ces surfaces transparentes peuvent donner réalisé.
associée de Labuissière). (Voir R.421-14-c). sur des volumes vitrés installés soit pour permettre l'utilisation des
apports de chaleur dus au rayonnement solaire, soit pour accroître
Application combinée des dispositions des articles l'isolation acoustique des logements par rapport aux bruits de
R.421-14 à R.421-16 : Nécessité d'obtenir un permis l'extérieur.
de construire pour les travaux ayant pour effet : Ces volumes doivent, en ce cas : a) comporter eux-mêmes au moins
a - création d'une SHOB supérieure à 20 m² un ouvrant donnant sur l'extérieur ; b) être conçus de telle sorte qu'ils
b – modification des structures porteuses ou façades permettent la ventilation des logements dans les conditions prévues
accompagnée d'un changement de destination à l'article R.111-9 ; c) être dépourvus d'équipements propres de
(R.123-9), (exemple de l'ancienne cave annexe d'un chauffage ; d) comporter des parois vitrées en contact avec
local commercial, "rattachée" à un local d'habitation) l'extérieur à raison, non compris le plancher, d'au moins 60% dans le
Non respect de l’obligation de Demande du preneur de mise en conformité du Pas de prescription tant que le non respect de
délivrance d’un logement décent. logement sans que la validité du bail d’habitation ne l’obligation de délivrance d’un logement décent
(disposition d’ordre public applicable à puisse être remise en cause. perdure.
l’ensemble des baux quelle que soit la A défaut d’accord, le preneur peut saisir le juge
date de leur conclusion) d’instance qui déterminera la nature des travaux à
réaliser et leur délai d’exécution.
A défaut de mise en conformité du logement, le juge
peut réduire le loyer
Violation de l’interdiction édictée par L’article L.111-6-1 prévoit : un emprisonnement de 3 ans après la division illicite pour l’exercice de l’action
l'article L.111-6-1 CCH (division deux ans et d'une amende de 75 000 Euros. publique
d'immeuble en vue de mettre à Les personnes physiques encourent également la
disposition des locaux à usage peine complémentaire suivante : interdiction, pour
d'habitation d'une superficie et d'un une durée de cinq ans au plus, d'exercer une
volume habitables inférieurs activité professionnelle ou sociale dès lors que les
respectivement à 14 m² et à 33 m3 ou facilités que procure cette activité ont été sciemment
qui ne sont pas pourvus d'une utilisées pour préparer ou commettre l'infraction.
installation d'alimentation en eau Les peines encourues par les personnes morales
potable, d'une installation d'évacuation sont : l'amende, selon les modalités prévues par
des eaux usées ou d'un accès à la l'article 131-38 du Code pénal ;
fourniture de courant électrique) Les peines complémentaires prévues aux 2°, 4°, 8°
et 9° de l'article 131-39 du même code. Pour
l'application du 8°, la confiscation porte sur le fonds
de commerce ou sur l'immeuble destiné à
l'hébergement des personnes et ayant servi à
commettre l'infraction.
Travaux réalisés dans les parties Si travaux contraires à une clause particulière du Article 42 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet
privatives, sans incidence sur les RCP : demande de remise en état par le Syndicat 1965 : action prescrite au bout de 10 ans à compter de
parties communes ou l’aspect extérieur des Copropriétaires ou un copropriétaire. l’achèvement.
de l’immeuble :
Travaux ayant une incidence sur les Demande de remise en état par le Syndicat des Selon la jurisprudence (Cass. 3° civ., 6 mars 2002),
parties communes ou l’aspect extérieur Copropriétaires ou un copropriétaire. les actions réelles ne peuvent bénéficier de la
de l’immeuble : prescription abrégée de l’article 42 alinéa 1. La
prescription est alors trentenaire à compter de
Principe : autorisation la majorité des l’achèvement des travaux.
voix de tous les copropriétaires (art. 25
loi 1965), sauf travaux nécessitant une
modification du RCP (alors double
majorité de l’article 26) et sauf travaux
nécessitant une appropriation de
parties communes (double majorité de
l’article 26).
Pour commencer, je veux vous convaincre, si ce n’est pas déjà le cas, que le conseil
à l’entrepreneur est un sujet qui nous concerne tous, même si vous exercez
principalement dans un autre domaine d’activité
Tout d’abord, nous rencontrons tous des entrepreneurs ; ce sont des clients comme
les autres : ils se marient, ils achètent des biens immobiliers, ils divorcent, ils héritent
et nous sommes amenés à régler leur succession.
A l’occasion de leurs rendez-vous dans nos études, ils nous demandent – ils vous
demandent :
Ͳ Je crée une activité indépendante. Cela a-t-il une incidence sur mon contrat
de mariage ?
Ͳ Tout récemment, l’EIRL a été inventé et c’est Ludovic qui nous la présentera
et nous en démêlera les pièges.
On constate, tant dans les débats juridiques, que dans les questions de nombreux
clients, que la demande de protection est de plus en plus grande.
Nous ne devons pas oublier pour autant et nous devons attirer l’attention de nos
clients sur le fait que ces mécanismes peuvent avoir pour effet de rendre difficile ou
même de bloquer tout à fait l’accès au crédit.
Ce sera d’ailleurs le fil rouge de nos interventions, car si nous devons connaître cette
palette d’outils à notre disposition, nous devons éclairer nos clients sur les solutions
les plus adaptées à la vie économique de leur entreprise.
Mais avant d’entrer dans ces sujets proprement dits, je vais vous exposer le
fonctionnement et les caractéristiques de ce nouveau statut d’entrepreneur : l’auto-
entrepreneur.
Ͳ puis les limites que l’on peut constater, afin de pouvoir conseiller utilement nos
clients (B).
Ͳ pour qui ?
Ͳ comment ça marche ?
Ͳ combien ça coûte ?
1/ Pour qui ?
2/ Comment ça marche ?
http://auto-entrepreneur-declaration.com/
Ͳ Dispense d’immatriculation (sauf, depuis le 1er avril 2010, pour les activités
artisanales, qui doivent être immatriculés au répertoire des métiers)
3/ Combien ça coûte ?
a/ Statut social
b/ Statut fiscal
En ce qui concerne la statut fiscal, les choses sont un peu plus compliquées
Il faut distinguer selon le revenu fiscal du foyer dont défait partie l’auto-entrepreneur,
par part de quotient familial
Sur les entrepreneurs inscrits en 2009, la moitié n’avait déclaré aucun CA après un
an.
Deux exemples :
Ͳ Chauffeur de taxi
Ͳ Exercice illégal de la médecine
C’est un régime susceptible d’être encore adapté et qui pourrait être victime de son
succès :
Conclusion
Ͳ Une activité en démarrage pour tester une idée, sans engager des coûts
importants
Elle n’est pas adaptée à des activités qui nécessiteraient un développement ou des
investissements importants, pour au moins deux raisons :
En conclusion, c’est un statut simple et intéressant, mais qui restera plus approprié à
l’entrepreneur du dimanche qu’au véritable entrepreneur susceptible de développer
une activité et de créer des emplois.
INTRODUCTION
1 – L’aliénation du bien
2 – La renonciation
3 – La dissolution du régime matrimonial
4 – Le décès de l’entrepreneur
5 – L’entrepreneur soumis à une procédure collective
III – LE COUT
CONCLUSION
Alors que la création d’entreprises était stagnante depuis plusieurs années, cette loi
avait pour but d’inciter au développement des initiatives individuelles de créations
d’entreprises, en simplifiant les formalités de création et en renforçant la protection du
patrimoine de l’entrepreneur.
En un mot, encourager l’esprit d’entreprise.
Pour l’entrepreneur individuel, aucune distinction n’est établie entre son patrimoine
professionnel et son patrimoine privé.
Or, une entreprise sur deux est une entreprise individuelle, ce qui représente environ
1,5 million d’entrepreneurs en nom propre.
Le contexte législatif :
Si ce texte est positionné sous le titre consacré aux garanties, c’est parce qu’en
soustrayant les biens déclarés insaisissables du droit de gage général des
créanciers, le législateur a introduit une cause de rupture d’égalité entre les
créanciers.
La loi, dans sa version initiale de 2003, avait considérablement restreint les ambitions
du projet Dutreil qui prévoyait la faculté d’affecter une partie de son patrimoine à son
activité professionnelle
Æ elle aurait consacré le principe du patrimoine d’affectation contraire à la
conception française d’unicité du patrimoine.
ŏ Article L. 526-1 C. com. (modifié par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, art. 14) :
« Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du Code civil, une personne physique
immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant
une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables
ses droits sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale ainsi que sur tout bien
foncier bâti ou non bâti qu'elle n'a pas affecté à son usage professionnel. Cette
déclaration, publiée au bureau des hypothèques ou, dans les départements du Bas-
Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, au livre foncier, n'a d'effet qu'à l'égard des
créanciers dont les droits naissent, postérieurement à la publication, à l'occasion de
l'activité professionnelle du déclarant.
Lorsque le bien foncier n'est pas utilisé en totalité pour un usage professionnel, la
partie non affectée à un usage professionnel ne peut faire l'objet de la déclaration
que si elle est désignée dans un état descriptif de division. La domiciliation du
déclarant dans son local d'habitation en application de l'article L 123-10 ne fait pas
obstacle à ce que ce local fasse l'objet de la déclaration, sans qu'un état descriptif de
division soit nécessaire. »
L’entrepreneur individuel, quel que soit son secteur d’activité (commercial, artisanal,
libéral, agricole), ou sa nationalité, est seul éligible.
Il s’agit donc :
- des commerçants immatriculés au RCS (tenu par les greffes des tribunaux de
commerce)
- des artisans inscrits au Répertoire des métiers (tenu par les Chambres de métiers
et de l’artisanat)
- des agriculteurs (il est précisé qu’un registre de l’agriculture sera tenu par les
Chambres d’agriculture dès parution du décret d’application)
- des professionnels libéraux qui exercent en nom personnel
- s’il est immatriculé au RCS : extrait K bis délivré par le Greffe du Tribunal de
commerce,
- pour le professionnel libéral, la question est plus complexe car il n’y a ni définition
juridique, ni registre consultable :
Qui est-il ?
- Son activité est de nature civile, non salariée, le plus souvent soumise au respect
de règles déontologiques.
Certains – certains seulement - sont membres d’un ordre professionnel, donc inscrits
à un tableau et titulaires d’une carte (notaires, avocats, médecins, pharmaciens,
vétérinaires, architectes, experts-comptables, géomètres-experts, sages-femmes,
etc.),
- ou inscrits sur une liste tels les administrateurs et mandataires judiciaires (art. L
812-2 du Code de commerce) ou agents généraux d’assurances (art. L. 512-1 du
Code des assurances).
Les autres ne le sont pas : professions paramédicales, artistes, …
Pour le vérifier :
Æ Recours à un critère fiscal : le professionnel libéral est imposé sur ses revenus
dans la catégorie des BNC (demander l’avis d’imposition) ;
Il doit s’agir d’un entrepreneur qui exerce son activité de façon individuelle
= celui dont le patrimoine et le patrimoine de l’entreprise sont confondus.
Dès lors qu’il exerce dans le cadre d’une société, quelle que soit sa nature (civile ou
commerciale), sa forme, son régime fiscal, et quelle que soit l’étendue de la
responsabilité de ses associés : il est exclu du dispositif de protection.
Æ les associés d’une SNC ou les associés commandités (d’une commandite simple
ou par actions), bien qu’ils aient le statut de commerçant et qu’ils soient indéfiniment
et solidairement responsables du passif social ;
Æ les associés de SCP (de notaires notamment), d’une SELARL, les membres d’un
GAEC (Réponse ministérielle du 2 août 2005), ou d’une société unipersonnelle
(EURL, SASU) ;
En revanche, en bénéficient :
Æ de même, les associés d’une SCM (à laquelle ont souvent recours les
professionnels libéraux) car l’objet de la société n’est pas l’exercice de la profession,
mais seulement la mise en commun de prestations de services ou la fourniture de
matériels (personnel, locaux, machines ou appareils) ;
Æ ou encore, toute personne qui ne remplirait pas cette condition à titre principal mais
qui exercerait en parallèle une autre activité susceptible de la rendre éligible (tel un
professeur de facultés qui aurait une activité de consultant par exemple, ou encore
un commissaire aux comptes associé qui remplirait de temps à autre des missions de
commissariat aux comptes à titre personnel).
ŏ Article L. 526-1 C. com. : « (…) ses droits sur l'immeuble où est fixée sa résidence
principale ainsi que sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu'elle n'a pas affecté à son usage
professionnel (…) ».
Portant sur :
- la résidence principale,
- la ou les résidences secondaires,
- les biens immobiliers qui sont affectés à l’usage professionnel d’un tiers,
- les terrains nus ou bâtis…
Sont exclus :
Concernant les parts de sociétés d’attribution, la doctrine est divisée entre ceux qui
considèrent qu’il s’agit d’un « droit sur l’immeuble » éligible donc, et ceux qui y voient
avant tout un bien meuble inéligible (sans compter que la publicité foncière
s’avèrerait délicate).
[avec une difficulté supplémentaire : l’intervention du gérant de la société d’attribution
serait nécessaire.]
1
Pour plus de développements, voir F. Sauvage, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur à l’épreuve de
son régime matrimonial » : JCP E, 1120, p. 434
En pratique :
La création de 2 lots suffit donc ;
L’indication de quotes-parts de parties communes n’est pas obligatoire ;
L’établissement d’un RCP non plus (car il n’y a qu’un seul propriétaire, par
hypothèse).
Si le bien est indivis, il y a lieu de faire intervenir le ou les coindivisaires à l’acte
d’établissement de l’EDD.
ŏ Art. L 526-1 in fine : « (…) La domiciliation du déclarant dans son local d'habitation en
application de l'article L 123-10 ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l'objet de la
déclaration, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire. »
Si l’entreprise y est domiciliée, simplement pour lui donner une adresse et sans qu’y
soit exercée une activité professionnelle : bien que constituant le siège de
l’entreprise, ce local d’habitation peut faire l’objet d’une déclaration d’insaisissabilité
(sans qu’il soit besoin d’établir un EDD).
La DI permet :
- de compléter les mesures de protection du logement familial (art. 215 alinéa 3 du
Code civil) ;
- sous un régime de communauté, de faire échec au droit de gage général des
créanciers (dont la créance est née au cours de la communauté) sur les biens
communs (art. 1413 du Code civil).
Il s’agit d’un acte unilatéral volontaire, qui doit être reçu par notaire, à peine de nullité.
La forme notariée est donc imposée ad validitatem.
La DI peut être l’objet unique d’un acte ou être incluse dans tout acte destiné à être
publié au Fichier immobilier (tout acte emportant mutation au profit de l’entrepreneur :
acquisition, partage, donation notamment).
2-1 – Publicité immobilière au Fichier immobilier (ou au Livre foncier pour les
départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle).
Le JAL compétent est celui du département d’exercice (et non celui du lieu de
situation de l’immeuble, ni celui du domicile de l’entrepreneur).
S’il exerce dans plusieurs départements, il faut effectuer plusieurs insertions.
A noter qu’une créance de loyer (qui est bien souvent la plus lourde pour
l’entrepreneur) naît au jour de la conclusion du bail (même si elle est exigible au fur et
à mesure), et non à chaque échéance de loyer.
Elle ne produit ses effets qu’à l’égard des créanciers dont les droits sont nés
postérieurement à la publication.
L’article L 526-1 vise ici la publication au Fichier immobilier.
Il faut donc être diligent dans l’accomplissement des formalités, éviter un dépôt tardif
et régulariser un éventuel refus ou rejet au plus vite,
Æ à défaut, l’acte est tout simplement inefficace et le préjudice considérable pour
l’entrepreneur qui pourra voir son bien saisi malgré l’acte.
1 – L’aliénation du bien
ŏ Isoler le prix :
Même si cela n’est pas une obligation légale, il semble indispensable de consigner ce
prix sur un compte spécial afin de l’isoler. Cela permet d’éviter d’éventuelles
contestations par les créanciers concernés et de s’assurer de l’origine des fonds en
cas de remploi dans l’achat d’un nouveau bien (mécanisme du report).
En cas de notification de saisie par un huissier, il convient de l’informer de l’existence
de la DI.
ŏ Ventiler le prix :
Si la vente porte sur plusieurs biens dont certains seulement font l’objet d’une DI, il
faudra demander au déclarant une ventilation du prix par écrit et lui donner des
explications écrites sur l’enjeu de cette ventilation, car tout créancier saisissant
insuffisamment désintéressé la contestera très probablement.
Conditions du report :
ŏ Biens concernés :
Le texte ne vise que l’acquisition de « la nouvelle résidence principale ».
La LME n’a pas étendu cette faculté de report à l’ensemble des biens susceptibles de
faire l’objet de la déclaration.
S’agit-il d’une omission du législateur ou d’une restriction volontaire ? Dans le doute,
et compte tenu de l’interprétation stricte dont le texte doit faire l’objet, il faut
considérer que le report est limité à l’acquisition de la résidence principale et à elle
seule.
2 – La renonciation
La renonciation doit être effectuée dans les mêmes formes que la DI elle-même : par
acte notarié.
Elle peut porter sur tout ou partie des biens.
Elle prendra effet également au jour de la publication aux hypothèques, et
uniquement à compter de cette date, sans effet rétroactif (ce qui constitue un piège
pour certains créanciers dont il ne faudra pas que la créance naisse trop tôt).
ŏ La renonciation in favorem :
La renonciation peut être faite en faveur de tel ou tel créancier dénommé, ce qui
devrait être le plus souvent le cas, car une telle renonciation sera effectuée à la
demande d’un créancier et non de la seule initiative de l’entrepreneur qui n’y a, a
priori, aucun intérêt.
Æ Si le bien commun ou indivis est attribué à l’entrepreneur (cas visé par le texte) :
les effets de la DI se poursuivent.
4 – Le décès de l’entrepreneur
- incertitude, en cas de saisie, sur la distribution du prix (une fois désintéressés les
créanciers non concernés par la DI, le solde éventuel peut-il être versé aux autres
créanciers ou bien doit-il être remis à l’entrepreneur défaillant ?).
2
CA ORLEANS, CH. Com., n° 07/01076, Arnault c/ Villa ès qual
Aujourd’hui :
CONCLUSION
Depuis son institution en 2003, environ 20.000 DI ont été établies, dont plus de
10.000 sur la seule année 2009 (et les chiffres du début de l’année 2010 semblent
encore plus prometteurs).
Pourtant, le projet de loi sur l’EIRL avait prévu la suppression pure et simple de la DI,
estimant qu’elle ferait double emploi avec l’EIRL.
3
RG n° 08/09697, SELARL D. et associés, ès qual
Mais il faut tenir compte des réalités économiques. Car à vouloir par trop sacrifier les
créanciers professionnels, c’est le crédit de l’entrepreneur qui risque d’être mis en
péril et par voie de conséquence, son activité même.
Car enfin, est-il si choquant de devoir répondre de ses dettes sur son patrimoine ?
TEXTES
ARTICLES
- Tarif des actes déposés par l'EIRL au répertoire des métiers, La Semaine
Juridique Notariale et Immobilière n° 2, 14 Janvier 2011, act. 123
Pour conclure ce module sur le conseil à l’entrepreneur, je vais vous parler d’un
client peut-être encore plus demandeur de conseil, ce client c’est le conjoint de
l’entrepreneur.
Ͳ conjoint collaborateur
Ͳ conjoint salarié
Ͳ conjoint associé
1/ Le conjoint collaborateur
Cette présomption de mandat est un atout majeur pour le conjoint dans le cadre
d’une procédure diligentée par les créanciers de l’entreprise. Le conjoint, même s’il a
procédé à des actes de gestion répétés, est réputé l’avoir fait pour le compte du chef
d’entreprise. Il ne peut être qualifié de gérant de fait ou réputé avoir pris la qualité de
commerçant, ce qui met à l’abri son patrimoine propre ou personnel.
2/ Le conjoint salarié
Le conjoint salarié :
3/ Le conjoint associé
B – Le choix du statut
Les critères de choix du statut sont multiples pour améliorer sa protection sont
multiples, mai il faut se poser la question : de quelle protection parle-t-on ?
Bien sur, la réponse à ces questions s’intégrera dans le cadre d’un conseil global à
l’entrepreneur et à son conjoint dépendant :
Vous êtes appelés par votre standard : M. X, votre client, entrepreneur dynamique
surchargé, ou simple particulier toujours pressé, veut absolument vous voir dans la
journée pour une simple procuration, pour un achat immobilier en France très
profonde proposé par son banquier qui a tout fait : il n’y a plus qu’à signer, il n’y a
rien à payer, il y a tout à gagner, il n’y a surtout plus d’impôt à payer …
Bon prince, vous acceptez de le recevoir entre deux rendez-vous, ou encore vous
confiez la mission à un stagiaire de passage pour un mois, habile mais non habilité,
ce qui vous contraindra à une simple salutation aussi courtoise qu’inutile sur le fond.
Et pourtant…
* convenons qu’être même de loin associé à une responsabilité civile, ce n’est pas
tentant, même si la charge globale pour le notariat est inchangée : franchise à payer,
soucis à gérer, comité de contentieux à supporter, mauvaise image à subir,
I - Jurisprudence
Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets d’une
opération immobilière quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur le risque de
l’acte auquel il prête son concours et le cas échéant de leur déconseiller sans que
leur compétence personnelle ni la présence d’un conseil à leur côté le dispense de
son devoir de conseil.
Cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, externes à
l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance
« (…) [les acquéreurs] avaient adhéré à une opération complexe et prometteuse, dès
avant la signature de l’acte et hors la présence du notaire. Un notaire chargé d’établir
l’acte n’a pas vocation à être un conseiller financier et économique et encore moins à
s’exprimer sur la pérennité par nature aléatoire d’une entreprise commerciale ».
Tout commence bien : le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise
en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence
d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher,
Mais finit moins bien, le notaire est tenu d’une obligation de conseil pour que les
droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties répondent aux
finalités révélées de leurs engagements, soient adaptés à leurs capacités ou facultés
respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité.
- Nos Observations,
- Nos Suggestions,
- Une procuration donnée pour souscrire à une promotion sans garantie extrinsèque
d’achèvement,
- Et raffinement de cruauté :
Ces contentieux ne sont pas encore tranchés et vous pouvez compter sur le Comité
et ses remarquables analystes et avocats pour nous défendre mais ceux qui y sont
hélas attraits auraient sûrement préféré s’en dispenser.
* Marquez votre distance vis-à-vis du projet, à moins bien sûr que vous ne soyez
vous-même à l’origine de programme. Informez votre client sur les limites de vos
possibilités d’investigation notamment sur l’économie du projet et gardez la trace de
cette information,
* D’autre préféreront la remise d’une plaquette type « la défiscalisation pour les nuls»
- Pourquoi pas ?
* Essayez de convaincre votre client de signer sur place pour avoir une meilleure
information : il se déplace bien pour aller acheter des choses aussi indispensables
qu’une voiture ou une cuisine ! il peut peut-être se déplacer pour acheter un
appartement,
Lui qui est si vigilant sur le taux de chargement d’une assurance vie, a-t-il regardé les
frais et les commissions souvent généreuses dont il s’acquitte, même par l’emprunt ?
Toutes ces questions assez naïves qu’un acquéreur envoûté par la publicité ne veut
pas se poser, posez-les lui, et gardez en la trace, vous vous en féliciterez plus tard.
Il est maintenant temps que je cède la place à Maître LAPOTRE pour des questions
encore plus matérielles concernant les audits techniques du bien convoité par votre
client, mais je tiens au préalable à vous remercier de votre attention.
Vaste sujet car dans le cas le plus complexe le vendeur d'immeuble est tenu de
fournir pas moins de dix diagnostics : mesurage, termites, amiante, plomb,
risques naturels et technologiques, performance énergétique, gaz, électricité,
environnement, assainissement.
Quel doit-être le rôle du notaire face à ces obligations d'ordre technique mises à
la charge du vendeur ?
Les instances notariales se sont fait l'écho de ces préceptes doctrinaux, les
forces vives du notariat les ont appliqués presque à la lettre et les décisions en
justice relevant des manquements à cette vérification formelle sont rapidement
devenues moins nombreuses.
1 re
Cass. 1 civ., 25 mars 2010, pourvoi n° 09-66.282 - Voir annexes.
La Cour de Cassation a cassé cet arrêt au motif que la Cour d'Appel n'avait pas
recherché au vu des documents communiqués si le notaire n'avait pas disposé
d'éléments de nature à le faire douter de l'exactitude des surfaces déclarées et
avait rempli son obligation d'attirer l'attention des parties sur l'incidence d'une
éventuelle moindre mesure.
- qu'il avait annexé à son acte les documents d'urbanisme obligatoires ou utiles
délivrés tant par la Préfecture que par la Mairie,
La Cour relève que le notaire devait donc mettre en garde les parties sur
l'ambiguïté des informations sur le raccordement. Le vendeur est déclaré bien
fondé en son appel en garantie contre le notaire qui est condamné in solidum.
Cet arrêt rendu sur la mise en cause tardive d'une SCP, sans doute pour des
motifs économiques pour manquement à son obligation de conseil, déboute les
appelants dans ces termes :
"Qu'il était inévitable que la SCP des notaires soulève devant la Cour
l'irrecevabilité de la demande formée à son encontre cette demande étant
nouvelle en cause d'appel.
Que l'appel de Monsieur et Madame X est à la fois audacieux et abusif comme
étant voué nécessairement à un échec certain,
Qu'ils auraient été mieux inspirés de mettre en cause la responsabilité civile
professionnelle de leur avocat plutôt que celle de leur notaire !
Selon la Caisse de Garantie, 2,5 % des sinistres ont pour origine, un défaut de
capacité/consentement d'une des parties à un acte ;
1) Soit la vulnérabilité, la fragilité d’une des parties à l’acte, due à son âge et/ou
à son état de santé.
Ces clients, qui ne peuvent être qualifiés d'incapables, sont simplement vulnérables.
Deux exemples :
ŏ Premier exemple : un de nos clients, veuf, trois enfants, très âgé, propriétaire d'un
hôtel particulier à NEUILLY, a mis en vente sa maison, signé une promesse de vente
par l'intermédiaire d'un agent immobilier qui un beau matin vous dépose un
exemplaire de la promesse signée à votre accueil.
Le prix vous paraît être une excellente affaire, mais pour l'acquéreur bien entendu.
Un peu surpris du procédé, ce client ne faisant, jamais rien sans vous en parler au
préalable, vous l'invitez à venir vous rencontrer afin de s'entretenir de ce dossier et là
vous découvrez les liens de proximité de l'agence et de l'acquéreur, l'absence de
discussion préalable de ce projet avec ses enfants et l'absence totale de projet quant
à son relogement.
Pourtant la Cour de Cassation nous rappelle dans un arrêt du 28 mai 2009 qui vous
a été cité sur un autre sujet que l’obligation de conseil du notaire perdure quand bien
même les engagements pris par les clients procéderaient d’un accord antérieur dès
lors qu’au moment de l’authentification de l’acte cet accord n’a pas produit tous ses
sujets ou ne revêt pas un caractère immuable.
ŏ Deuxième exemple : la vente contre rente viagère : alors qu'elle avait quasi
disparue de nos radars, cette technique, ce mode d'investissement avec aléa
reprend de la vigueur compte tenu de l'allongement de la vie, de la précarité
financière de certains séniors qui souhaitent ainsi arrondir leur modeste retraite, de
la rareté des valeurs refuges de sorte qu'il apparaît plus sage à certains de spéculer
sur la mort que sur les valeurs boursières.
Alors que cette technique était réservée à certains cabinets spécialisés, beaucoup
d'intermédiaires investissent le marché, sans avoir la technicité et la possibilité
d’apprécier et de déterminer sinon la valeur brute des biens, du moins les
abattements liés à l'occupation, le taux de rendement bref la valorisation de la rente
et c'est ainsi qu'arrivent dans nos offices des avants contrat déjà régularisés :
Lorsque pour déterminer l'assiette des droits de mutation vous capitalisez la rente
additionnez le bouquet afin de déterminer vous ne pouvez constater qu’ un
déséquilibre certain du contrat.
- Un confrère reçoit une vente en viager qui sera attaquée à la requête des héritiers
de la venderesse ; le débirentier sera par ailleurs condamné par le tribunal
correctionnel pour abus de faiblesse ; le Tribunal de grande instance de Nanterre
prononcera la résolution judiciaire de l’acte de vente. Alors même que la vente a été
résiliée et le débirentier condamné les héritiers ont assigné le rédacteur de l’acte
pour manquement à son devoir de conseil et d’impartialité.
- Une personne âgée vend à une personne de son entourage non parente un
immeuble moyennant le versement d’une rente viagère. Les héritiers de cette
personne âgée ont engagé une procédure en annulation de l’acte de vente pour
vileté du prix. Là également le rédacteur de l’acte sera attrait dans la procédure pour
avoir reçu un acte dont les termes semblaient déséquilibrés.
Ces actions sont toujours sous tendues par la notion d’abus de faiblesse et il est
certain que le feuilleton qui a alimenté la presse tout l'été, donnera beaucoup d'idées
aux avocats en la matière. D’autant plus et ainsi que me le faisait remarquer Me
Vincent que la plainte avec constitution de partie civile en l'absence d'incapacité
Il est impossible de vous livrer un process totalement sécure permettant d’éviter une
mise en cause de votre responsabilité mais il est possible de
Vous rappeler que vous pouvez refuser de recevoir un acte dont les termes vous
paraissent manifestement déséquilibrés
J’en viens à la deuxième source de sinistralité ; il s’agit ici d’une incapacité sanction
qui va vous être cachée
En matière civile, les mesures d'incapacité sont dans la majorité des cas, des
mesures de protection dont la publicité est organisée et surtout il y a rarement de
volonté de la personne protégée ou de son entourage de passer au travers des
mailles du filet.
Tel n'est pas le cas en matière commerciale ou des commerçants, artisans, dirigeant,
faillis, faisant l'objet d'une mesure d'incapacité n'hésitent pas à signer des actes de
disposition, souscrire à des déclarations contraires à leur état d'incapacité. Alors
quelle est l’obligation d’investigation du notaire
- d’un vendeur déclarant simplement être électricien et par ailleurs qu’il ne faisait
l’objet d’aucune mesure d’incapacité ; le Tribunal de grande instance de Versailles
s’est montré très compréhensif et dans un jugement du 10 mars 2010 déclare que
si les déclarations faites par le vendeur étaient mensongères, le liquidateur du
vendeur qui avait engagé la procédure n’établissait pas que les notaires défendeurs
avaient le jour de l’acte disposer d’éléments de nature à les faire douter de la
- d’un autre vendeur, en liquidation judiciaire, ayant déclaré dans l’acte de vente qu’il
avait signé malgré l’incapacité qui résultait pour lui du jugement prononçant la
liquidation judiciaire qu’il exerçait la profession de conseiller commercial, son épouse
déclarant elle exercer l’activité de consultante indépendante ; lors de son acquisition
quelques années auparavant avait déclaré être artisan et cette profession figurait
dans son titre de propriété; le Tribunal de commerce de Nanterre dans un jugement
du 17 juin 2010 a ici retenu la responsabilité du notaire en retenant qu’il existait ici
des raisons objectives qui auraient du conduire le notaire à mettre en doute les
déclarations des vendeurs considérant que le caractère incertain des déclarations
d’activité étaient un élément objectif qui aurait conduire le notaire au doute à une
critique objective et l’engager à quelques démarches de vérification
complémentaires. le tribunal a condamner le notaire a verser au liquidateur la partie
du prix revenant au vendeur.
Sur le sujet toujours, je vous livre les termes d’un arrêt de la Cour de cassation du 5
mars 2009, plus réconfortant et limitant notre obligation d’investigation dossier dans
lequel était recherché la responsabilité du notaire qui avait reçu l’acte de vente du
bien immobilier de la SCI pour n’avoir pas vérifié la propriété des parts et à la
délibération de l’assemblée générale ; la Cour a considéré de toute que les
documents remis au notaire attestaient de la répartition des parts de la décision
unanime de l’assemblée générale et qu’aucun indice ne permettait au rédacteur de
l’acte chargé de donner forme authentique à la vente d’un immeuble et non à la
cession des parts de soupçonner la fausseté desdits documents et le dégageant de
toute faute.
Il ne s’agit pas ici de frapper d’ostracisme, la personne étrangère (les notaires ne font
pas de politique) mais de constater qu’il nous est impossible de maitriser tous les
systèmes juridiques étrangers, de connaître l’évolution souvent rapide du droit des
personnes, d'appréhender les le fonctionnement des personnes morales, de vérifier
la pertinence et même l’existence des documents qui nous sont remis en copie
Alors on bricole
Cas rencontrés :
Alors que faire, les comités qui ont à connaître de sinistres récurrents en la matière,
ne peuvent que vous conseiller, la vigilance, la prudence voire la méfiance, et :
- le recours en cas de doute sur l'état et la capacité des personnes, à des juristes de
droit local, notaire (mais des « vrais »), avocats, et à l'utilisation du certificat de
coutume qui semble tomber en désuétude ;
Juste un mot, une alerte, sur un risque émergent dans nos Comité de Contentieux :
Il s’agit des risques liés au partage du prix de vente des couples en rupture.
A peine séparés de fait, chacun s’engage de son coté avec un nouveau partenaire sans
se préoccuper du télescopage des situations juridiques.
Dans l’urgence d’une nouvelle vie, mais aussi souvent dans un climat d’accord apparent
propre à endormir la vigilance du notaire.
Qui d’entre nous n’a pas reçu un jour d’une agence immobilière :
Bien entendu, toutes les parties prévoient, sans se poser de questions, le dénouement de
l’ensemble de l’opération le même jour. Reste à espérer que les trois dossiers ont été
confiés au même clerc !
Nous parlons de son préalable : le partage du prix de vente d’un immeuble commun ou
indivis.
Plusieurs notaires se sont malheureusement pris les doigts dans la porte en établissant,
probablement à la hâte et dans un climat d’entente apparente, des comptes de répartition
erronés, voir même nuls en droit.
C’est sur ce risque, apparu récemment, que nous souhaitons attirer votre attention.
Pour nos concubins, partenaires et séparés de biens, le compte de répartition est de fait
un partage sous seing privé.
- d’abord refuser d’introduire dans ce compte des éléments qui n’ont pas de rapport
avec l’indivision dénouée, sous peine de se laisser entrainer dans une spirale infernale
intégrant les courses du samedi
Une série d’assignations viennent de mettre en cause nos Confrères pour des erreurs de
compte. Ces comptes avaient à l’évidence été établis à la hâte le jour du rendez-vous.
Donc attention à ces comptes de répartition entre indivisaires qui sont de plus en plus
fréquents.
- II -
Pour les époux divorçant communs en biens, la situation est plus délicate.
Voici la mésaventure toute récente de l’un de nos confrères. Il s’agit en fait d’un drame en
trois actes, dont notre malheureux confrère a été le souffleur.
ŏ Acte 1 : Paul et Virginie se séparent. Ils vendent leur immeuble commun et paraissent
parfaitement d’accord pour entamer une procédure de divorce par consentement mutuel.
Ils sont tellement d’accord que notre confrère, confiant, établi un protocole d’accord de
répartition du prix de vente à intervenir aux termes duquel est liquidée une récompense
ainsi qu’une prestation compensatoire dont il résulte que le notaire est autorisé à remettre
la totalité du prix à Virginie, à titre « transactionnel, forfaitaire et définitif » dit le document.
Rassurée par cette convention, Virginie s’engage dans un rachat en versant une
indemnité d’immobilisation de 50.000 €.
ŏ Acte 2 : La séparation étant officielle, les langues se délient. Paul apprend par les plus
charitables que la vie amoureuse passée de Virginie n’a pas été le fleuve tranquille qu’il
imaginait.
Il est tout à coup moins généreux, demande par huissier le séquestre des fonds le jour de
la signature de l’acte de vente, bascule vers une procédure de divorce pour faute et
obtient gain de cause.
Selon les situations, qui sont à apprécier avec discernement, trois solutions sont
envisageables :
Elle s’impose lorsque le désaccord est connu, mais sous réserve de ne pas mettre les
époux devant le fait accompli le jour de la vente.
Hélas, elle a été reprochée à l’un de nos Confrères. Monsieur s’était en effet débrouillé …
mais à son avantage. Il a encaissé le chèque à son seul nom et a disparu dans des
contrées lointaines.
C’est bien entendu la moins confortable, mais les faits et l’urgence l’impose parfois :
- tant que la communauté n’est pas dissoute, le prix de vente est commun
- tant que la communauté n’est pas dissoute, tout partage est radicalement nul
- tant que la communauté n’est pas dissoute, toute répartition ne vaut que remise
provisoire à titre de simple détention.
Il est bien entendu à utiliser avec discernement, tant les situations sont différentes.
Mais il a le mérite de contenir une reconnaissance de conseils donnés reprenant les
points que je viens d’évoquer.
Ce qui est important finalement, c’est que nos clients prennent conscience du caractère
précaire et provisoire de ce compte. Cette autorisation comptable ne doit en aucun cas
créer l’illusion d’un partage définitif.
Et pourtant, nous savons qu’en région parisienne, 50% des couples se séparent. En
simplifiant, on pourrait légitimement penser que 50% de nos couples vendeurs se
séparent.
Alors permettez moi de dire malgré tout : « Méfions nous des amours chaotiques de nos
clients » et anticipons les conséquences des séparations en germe qui nous sont
révélées au cours de l’instruction du dossier !
Et pour ces réflexes d’anticipation, nous avons besoin de l’aide de nos collaboratrices et
collaborateurs.
Car c’est bien vous qui êtes en communication à flux tendu avec nos clients tout le long du
traitement du dossier. C’est vous qui êtes en mesure d’allumer les clignotants qui nous
permettront d’anticiper un risque potentiel et d’éteindre l’incendie avant qu’il ne se
propage.
Nous rejoignons là le devoir de curiosité et de vigilance dont vous ont parlé mes
compagnons de tribune.
Et de façon plus positive, nous rejoignons également le Projet des Notaires de France
2020 dont l’un des objectifs est d’étendre le conseil au-delà des frontières de l’acte à
établir.
Ce qu’attendent aujourd’hui nos clients, ce n’est plus simplement un bel acte. Ils le
considèrent comme acquit.
Ce qu’ils attendent :
- C’est une alerte sur leurs situations juridiques inconfortables, même provoquées par eux-
mêmes, souvent en toute innocence.
1
Voir annexes, le document « EPOUX COMMUNS EN BIENS - AUTORISATION DE REPARTITION COMPTABLE DE PRIX DE
VENTE NE VALANT PAS PARTAGE »
URN 2011 – Questions contentieuses - Rémi JULIEN SAINT-AMAND 4
ŏ Actualité fiscale
ŏ Actualité juridique
Je vais, dans un premier temps, aborder avec vous l'actualité fiscale et,
notamment, l'incidence sur la pratique notariale, de la loi de finances pour 2011 et de
celle rectificative pour 2010.
Cette disposition était valable tant pour les immeubles dits "BBC" (bâtiments
basse consommation), que non BBC.
Entre le 1er et
25% 22% 25% 13%
le 30/01/2011
Entre le
31/01/2011 et 25% 22% 15% 13%
le 30/03/2011
A partir du
22% 22% 13% 13%
31/03/2011
LOI SCELLIER : SECTEUR INTERMEDIAIRE
Signature
avant le 6% 6% 6% 6%
31/12/2010
Signature
après le 5% 5% 5% 5%
01/01/2011
On peut y lire : que pour les immeubles dits BBC, si le contrat de réservation a
été déposé ou enregistré avant le 31 décembre 2010, le taux de réduction sera
maintenu à 25%, dés lors que la signature de l'acte authentique intervient avant le 30
mars 2011.
Dans tous les autres cas, et à partir du 31 mars prochain, tous les
investissements locatifs dans des immeubles neufs BBC donneront droit à une
réduction d'impôt de 22%.
Pour tous les autres cas, et à partir du 31 mars prochain, tous les
investissements locatifs dans des immeubles neufs non BBC donneront, quant à eux,
droit à une réduction d'impôt de 13%.
Mais qu'en est-il alors du secteur intermédiaire, c'est à dire lorsque la location a
été consentie, à des conditions de loyers plus restrictives, pour les locataires qui
satisfont à certaines conditions de ressources?
Il lui explique alors, que, pour les cessions qui ne sont pas exonérées, le taux de
l'impôt sur la plus-value est passé depuis le 1er janvier 2011 de 28,10% à 31,30%.
- Et d'autre part par la hausse de 0,20% du taux du prélèvement social sur les
revenus du capital, qui porte le taux global des prélèvements sociaux de
12,10% à 12,30%.
Dans notre cas, si Mademoiselle Justine QUESTION vend après avoir déménagé
en Espagne, le bien de PARIS, qui constituait jusqu’alors sa résidence principale, et
qu'elle remplit les conditions que nous venons de voir, elle bénéficiera, de
Si elle vend par la suite sa résidence d’ANNECY, elle ne bénéficiera donc plus
d’aucune exonération, puisqu'il s'agira d'une seconde cession qui sera taxée, au taux
de 19%, au lieu de 16% précédemment. Ce nouveau taux de 19% étant le taux
applicable pour les résidents d'un état membre de l'union européenne, ou, d'un état
partie à l'accord sur l'espace économique européen.
III - Le prêt à taux zéro "plus", "PTZ+" ou prêt à taux zéro "renforcé
Abordons à présent le nouveau prêt à taux zéro: le prêt à taux zéro "plus",
"PTZ+"dit aussi prêt à taux zéro "renforcé".
L'article 90 de la loi de finances pour 2011 instaure un nouveau prêt à taux zéro
"renforcé" destiné à financer la construction ou l'acquisition de la résidence principale
des personnes physiques, avec ou sans travaux.
Auparavant ces prêts sans intérêts étaient réservés aux personnes physiques,
dont les ressources n'excédaient pas certains seuils.
L'article 90 de la loi, prévoit que ce prêt à taux zéro "plus", bénéficiera aux
personnes physiques, qualifiées de primo-accédants, c'est-à-dire n'ayant pas été
propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, qui
précèdent l'émission de l'offre.
Ce nouveau prêt à taux zéro renforcé s'appliquera aux prêts émis jusqu'au 31
décembre 2014.
acquis ou construits
en 2010 en 2011
x pour les logements neufs bénéficiant du label BBC à 40% du montant des
intérêts, au titre des 7 premières annuités de remboursement,
x Enfin pour les logements anciens : 40% pour la première annuité et 20% au
titre des 4 années suivantes.
Finalement 4 points essentiels sont à retenir pour le prêt à taux zéro renforcé :
Voici donc exposé ce que la loi de finances pour 2011 et celle rectificative pour
2010 ont apporté comme modifications essentielles intéressant le droit immobilier, et
plus particulièrement la pratique notariale.
Jusqu'à l'année dernière, chaque fois qu'il y avait formation d'un nouveau foyer
fiscal, une déclaration d'impôt était nécessaire. En cas de mariage, conclusion d'un
PACS, ou encore en cas de séparation, divorce ou rupture de PACS, il fallait établir 3
déclarations d'impôts.
Or, en cas d'option pour une imposition distincte, les contribuables ne seront
pas solidairement responsables, du paiement de l'impôt sur le revenu. Il en sera de
même l'année de la séparation, du divorce ou de la rupture du PACS, puisque les
contribuables seront soumis à une imposition distincte pour l'année entière.
La déclaration d’ISF devra toujours, quant à elle, être produite dans les 6 mois de
la date du décès.
J’attire particulièrement votre attention, sur le fait, que depuis le 1er janvier
2011, les notaires sont personnellement passibles des majorations de retard, de 10%
ou 40%, lorsqu’ils ont accepté, à la demande des ayants-droit, d’assumer les
obligations déclaratives en matière d’impôt sur le revenu ou d’ISF.
Et majoration de 40% si la déclaration n'a pas été déposée dans les 30 jours
suivant mise en demeure
Je vous laisse tirer toutes les conclusions de ce nouvel alinéa de l'article 1840 C
du Code général des impôts.
L’assiette de la contribution est alors calculée, déduction faite, des produits ayant
déjà supporté les prélèvements sociaux lors de leur inscription aux contrats, nets de
ces prélèvements.
ŏ La publicité foncière
ŏ Le PACS
Me Catherine ASSELIN
Notaire à Thoiry
Me Magali VINGERON
Notaire à Claye-Souilly
Me Oliver PIQUET
Notaire à Longjumeau
Le règlement anticipé des successions se fait aujourd’hui de plus en plus tôt. Si,
autrefois, les donateurs étaient le plus souvent âgés d’environ 60 à 65 ans, il n’est
pas rare aujourd’hui que, pour profiter des avantages fiscaux, une donation-partage
ne soit effectuée alors que le ou les donateurs ont à peine atteint la cinquantaine,
voire la quarantaine.
Le débat serait alors clos. Mais, pour autant, la solution ne serait pas satisfaisante
pour le client.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 1
Aussi, et fort heureusement pour lui, notre droit contemporain, s’il n’admet pas une
remise en cause en elle-même de la donation d’origine, offre des solutions pouvant
permettre d’en réduire voire gommer les effets.
Nous vous convions à l’examen de ces situations. Ceux qui en connaissent pourront
y trouver de nouvelles idées. Pour ceux qui ne traitent pas des successions, il
prendra la forme d’un voyage initiatique.
Les raisons qui peuvent amener le(s) donateur(s), en accord ou non avec le(s)
donataire(s) à vouloir revenir sur une donation préalablement consentie peuvent être
de plusieurs ordres. Nous vous proposons de les étudier sous les angles suivants :
3°) Une modification de la valeur de certains biens donnés a suscité une rupture de
l’équilibre entre les enfants qui est devenue intolérable
6°) Une volonté commune des réservataires de répartir la succession selon les
souhaits du conjoint survivant au mépris éventuel de la réserve.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 2
3 - L’adoption des enfants du conjoint
Dans les développements qui vont suivre, il sera considéré que le donataire
sera acceptant de la succession de son auteur.
Et il est précisé dans son 3ème alinéa "le tout sauf stipulation contraire dans
l’acte de donation"
S’il résulte d’une telle stipulation que la valeur sujette à rapport est inférieure à
celle résultant des règles d’évaluation prévue par l’article 922 du Code civil, la
différence forme un avantage indirect acquis au donataire « hors part
successorale ». Cette technique permet de figer la valeur imputable sur la réserve.
Mais les parties peuvent également fixer le rapport à une somme invariable :
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 3
b) Imputation d’une libéralité assortie d’une clause de rapport forfaitaire
et mode de calcul
La valeur, au jour du décès, du bien donné est réunie aux biens existant pour
déterminer la masse de calcul de la quotité disponible mais seule la valeur forfaitaire
indiquée dans l’acte de donation sera imputée sur la réserve du gratifié, le surplus
s’imputera sur la quotité disponible.
Puisque c’est cet ordre qui déterminera la fraction qui subira la réduction.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 4
Cette situation s’aggrave lorsqu’il y a à la fois rapport forfaitaire et imputation
sur la réserve globale.
En effet, le donataire bénéficie ainsi seul de toutes les plus values qui se
produisent au cours de l’indivision.
On peut ainsi imaginer le cas d’un bien dont la valeur se serait complètement
effondrée, et dont le donataire devrait quand même rapporté la valeur qui avait été
figée par les stipulations de l’acte.
Il est alors facile de lui suggérer d’établir, souvent d’ailleurs en accord avec le
donataire, un nouvel acte stipulant que, contrairement à ce qui avait été prévu
initialement, la donation sera hors part successorale, et s’imputera sur la quotité
disponible et non sur la réserve du donataire.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 5
Pourtant le résultat n’est pas toujours celui escompté. En effet, la donation en
avance de part successorale, s’imputant donc sur la réserve, se révèle parfois plus
intéressante qu’une imputation postérieure sur la quotité disponible.
b) Les conséquences
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 6
La donation en avancement de part successorale s’imputant prioritairement
sur la réserve et subsidiairement sur la quotité disponible, le gratifié, dans ces
conditions, peut donc recevoir, par cette donation, plus que sa part de réserve
individuelle. Sans vous présenter un exposé chiffré qui risquerait d’être fastidieux, il
est important de relever que le surplus de la donation, imputé sur la quotité
disponible, ne doit pas être considéré comme un avantage préciputaire, dès lors que
toute la donation a été stipulée en avancement de part successorale. Cette règle non
inscrite dans la loi résulte d’une jurisprudence ancienne (Civ. 8 février 1898).
L’adopté simple dispose d’une réserve et peut faire réduire les libéralités
excédant la quotité disponible même celles antérieures à l’adoption.
Attention, il est utile de rappeler que le lien d’adoption doit exister au jour où
s’ouvre la succession pour permettre à l’enfant adoptif de faire valoir ses droits Dès
lors, il est absolument indispensable de vérifier que l’adoption simple n’a pas été
révoquée.
L’enfant qui fait l’objet d’une adoption plénière est totalement intégré dans sa
famille adoptive et une vocation successorale réciproque est crée entre lui et tous les
membres de cette famille. Il est considéré comme un enfant issu de l’adoptant.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 7
L’adopté succède non seulement à ses père et père adoptifs mais également,
soit de son chef, soit par représentation, à leurs ascendants et collatéraux, qu’ils
soient privilégiés ou ordinaires.
La vocation successorale de l’adopté profite également à ses descendants.
De la même manière, les père et mère adoptifs, et leurs ascendants et
collatéraux, succèdent l’adopté et à ses descendants.
(Par contre, mais tout à fait logiquement, le conjoint de l’adoptant qui n’est lui-
même adoptant qui n’a aucun lien avec l’adopté, lui est totalement étranger sur le
plan successoral)
L’adopté et ses descendants ont droit à la même réserve qu’un enfant issu
des adoptants dans leurs successions et celles de leurs ascendants.
De leur côté, les père et mère adoptifs de leurs ascendants ont dans la
succession de l’adopté, les droits prévus par le Code Civil (étant ici rappelé que
depuis la loi du 23 juin 2006, les ascendants n’ont plus de réserve)
Dans les successions ouvertes depuis le 1er juillet 2002, le conjoint survivant,
non divorcé et contre lequel n’existe pas de jugement de séparation de corps ayant
force de chose jugée, a la qualité de successible. Il est appelé à la succession de
son époux, soit seul, soit en concours avec les parents du défunt.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 8
Le défunt a pu décider d’accroître les droits légaux du conjoint de manière
conventionnelle en lui faisant bénéficier de la quotité disponible spéciale entre époux
mais aussi par des avantages résultant de conventions matrimoniales.
Des auteurs ont précisé cette notion d’ «enfants issus des deux époux» en
faisant observer qu’il paraissait «logique d’ajouter les enfants adopté par les deux
époux qui sont aussi leurs héritiers» et qu’étaient concernés les enfants adoptifs des
deux époux, qu’ils aient fait l’objet d’une adoption simple ou d’une adoption plénière,
l’adoption conférant aux enfants adoptés les mêmes droits que ceux des enfants
légitimes ou naturels.
L’action en retranchement se justifie par le fait que l’enfant non commun n’est
pas successible du conjoint de son auteur. De sorte que, si son auteur décède le
premier, l’enfant risque d’être privé définitivement des biens transmis en vertu de
l’avantage matrimonial au conjoint il n’est pas successible, et il faut donc lui
permettre de faire valoir son droit à réserve.
On voit donc ici que l’adoption de l’enfant du conjoint permet d’accroître les
droits conventionnels de l’adoptant (conjoint survivant) dans la mesure où il n’a plus
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 9
à craindre l’exercice de l’action en retranchement accordée l’enfant d’une précédente
union, mais fermée à celui qui a été adopté.
En effet, lorsque tous les enfants du défunt sont issus des deux époux, le
conjoint survivant, en dehors de toute libéralité, recueille, à son choix, l’usufruit de la
totalité des biens existants ou la propriété d’un quart des biens.
Les enfants issus des deux époux, au sens de l’article 757 du Code civil, sont
souvent des enfants nés de leur union, mais il ne fait aucun doute qu’il convient d’y
ajouter les enfants adoptés qui sont également leurs héritiers légaux, ayant droit à
une réserve.
Les enfants d’une personne sont héritiers légaux et ont, en outre, la qualité
d’héritier réservataire.
« Les libéralités, soit par actes entre vifs, soit par testament, ne pourront
excéder la moitié des biens du disposant, s’il ne laisse à son décès d’un enfant ; le
tiers, s’il laisse deux enfants ; le quart, s’il en laisse trois ou un plus grand nombre ».
L’article 1078 du Code civil prévoit que, sauf convention contraire, les biens
donnés seront, pour l’imputation et le calcul de la réserve, évalués au jour de la
donation-partage, à condition que tous les héritiers réservataires vivants ou
représentés au décès aient reçu un lot dans le partage anticipé et l’aient
expressément accepté.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 10
L’adoption d’un enfant postérieurement à l’établissement d’une donation-
partage sera de nature à remettre en cause la méthode d’évaluation des biens
donnés pour l’imputation et le calcul de la réserve, puisque la condition que tous les
héritiers réservataires vivants ou représentés au décès aient reçu un lot dans le
partage anticipé ne sera plus remplie.
On peut souhaiter revenir sur une donation pour une raison due aux aléas de
l’existence et aux accidents de la vie.
x Monsieur a été licencié à l’été 2010 et n’a pas retrouvé d’emploi depuis
x Madame est retraitée
x Leurs placements financiers se sont effondrés
x Le locataire de l’appartement de Paris ne paie plus ses loyers depuis des
mois
x Leur résidence principale nécessite des travaux importants, notamment la
réfection de toiture qui fuit.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 11
Nous supposerons également que dans l’un et l’autre cas, nous ne pourrons
faire jouer les causes de nullité de l’acte de donation prévues par les articles 953 et
suivants du Code civil que sont l’ingratitude et l’inexécution des charges. L’idée n’est
en effet pas de sanctionner le donataire avec qui l’entente demeure.
La donation pourrait alors être résolue d’un commun accord entre donateur et
donataire. Cependant, la donation étant un acte irrévocable, elle ne peut être
purement et simplement annulée. Cette « résolution » sera en conséquence
constitutive d’une nouvelle libéralité qualifiée de donation en sens inverse,
engendrant un retour du bien donné dans le patrimoine du donateur d’origine par
nouvelle donation de la part du donataire d’origine. Cette nouvelle libéralité pourra
notamment donner lieu à la perception de droits de donation et devra faire l’objet,
éventuellement, d’une nouvelle publicité foncière.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 12
règles du rapport et de la réunion fictive ont pour objectif de rétablir l’équilibre entre
les enfants.
Pour illustrer cela, imaginons un père avec deux enfants, un fils et une fille.
Monsieur fait donation à son fils d’un appartement d’une valeur de 100.000 euros.
Son fils lui fait quelques années plus tard une donation en sens inverse de ce même
appartement. Puis, le père décède. Dépend de la succession du père le seul
appartement, toujours d’une valeur de 100.000 euros. En supposant la donation
originaire, du père à son fils, en avancement de part successorale, si l’on appliquait
les règles du rapport et de la réunion fictive, l’actif de succession s’élèverait alors à la
somme de 200.000 Euros, soit pour chaque enfant, une part de 100.000 euros. Le
fils serait réputé avoir été gratifié de sa part, de sorte que l’appartement reviendrait
intégralement à sa sœur alors même que le fils n’aura concrètement rien reçu de son
père puisqu’il aura restitué le bien qui lui avait été donné.
Mais, ceci n'est vrai que si c'est le même bien qui fait l'objet de la donation
initiale et de la donation en sens inverse. En effet, si l'objet des donations est
différent, et notamment si le fils vendait le bien pour faire donation du produit de la
vente à ses parents, il y aurait là deux donations différentes, quant à leur objet, ce
qui exigerait qu'on comptabilise la donation initiale au titre du rapport et la donation
par l'enfant aux parents au titre des biens existants.
En conclusion, la donation en sens inverse est donc tout à fait possible et elle
présente en outre l’avantage d’être totalement neutre au niveau de la succession des
donateurs si l'objet des donations est identique, anéantissant les effets de la
donation originaire.
Mais, avant cela, je laisse la parole à Maître Magali VIGNERON qui va nous
expliquer comment rétablir l’équilibre entre les enfants là où une modification
importante de la valeur de certains biens donnés a créé un déséquilibre important.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 13
III - Une modification de la valeur de certains biens donnés a suscité une
rupture de l’équilibre entre les enfants, qui est devenue intolérable
Ź Me Magali VIGNERON
Rappel du cas :
Des parents ont consenti des donations simples à deux de leurs trois enfants.
La fille aînée a reçu, en 2006, le fonds de commerce familial de librairie dont elle
était alors salariée, d’une valeur de 200.000,00 Euros et son frère cadet, jeune cadre
ingénieur prometteur, a été gratifié, il y a un an, d’une somme de 200.000,00 Euros
pour l’aider à créer sa société. Les donateurs viennent de prendre leur retraite et
souhaitent répartir équitablement leur patrimoine entre leurs trois enfants. Le jeune
ingénieur est aujourd’hui titulaire de parts dans une société florissante, acquise au
moyen des fonds donnés, tandis que la fille aînée a été victime de la crise et le fonds
de commerce a perdu la moitié de sa valeur.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 14
ŏ L’incorporation d’une donation n’est soumise à aucune autre condition que
le consentement du donataire auquel elle a été consentie ;
ŏ L’allotissement revêt, en principe, le même caractère (avancement de part
successorale ou préciput) que la donation incorporée, mais le contraire peut être
convenu : un avancement de part successorale peut devenir préciput ou
inversement.
I - La technique de l’incorporation
a) L’incorporation en valeur
Les biens ayant été donnés lors d’une ou plusieurs précédentes donations
sont incorporées dans la donation partage mais sont maintenus au même donataire.
Dans ce cas, se posent les problèmes de la fixation de la date et de la méthode
d’évaluation des biens.
Tout d’abord, il est d’ordre public que les évaluations des biens donnés
antérieurement comme celles des biens présents doivent être faites à la même date,
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 15
c’est à dire la date applicable à l’ensemble de la donation partage. Il s’agit d’une
règle impérative à laquelle les parties ne peuvent déroger.
Toutefois, l’article 1078 du Code civil permet aux parties de fixer une date
d’évaluation autre que celle du jour de la donation partage si les conditions visées
par ce texte sont réunies (allotissement et acceptation de tous les enfants ; absence
de réserve d’usufruit sur une somme d’argent).
Ainsi, la date d’évaluation des biens précédemment donnés peut être fixée
d’un commun accord entre les parties à une date antérieure au partage. Ainsi si la
donation-partage ne comprend que des donations incorporées, les parties pourraient
choisir une date d’évaluation unique antérieure à la donation-partage mais on ne
pourrait, bien sûr, remonter au-delà de la dernière en date des donations.
La date peut également être fixée à une date postérieure au partage : par
exemple au décès de l’ascendant ou encore à la date de la dernière acceptation par
les donataires de la donation-partage les gratifiant.
b) Incorporation en nature
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 16
Dans cette hypothèse où, les biens antérieurement donnés et incorporés à la
donation-partage sont attribués à un autre que le gratifié initial, il faudra tenir compte
des modifications apportées au bien par le donataire d’origine.
Enfin, si le bien initialement donné a été aliéné, et qu’un nouveau bien lui ait
été subrogé il est tout a fait possible que la nouvelle attribution porte sur le bien
subrogé.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 17
b) Changement d’attributaire
Toutefois, il n’est pas toujours possible de revenir sur toutes les conditions de
la donation originale.
Ainsi, il semble improbable de revenir sur la condition d’entrée du bien donné
dans la communauté existant entre le gratifié et son conjoint pour le faire sortir
rétroactivement du patrimoine commun et le rendre propre à l’époux donataire. Le
principe de l’immutabilité des régimes matrimoniaux s’y oppose.
1
M. GRIMALDI, Libéralités, partage d’ascendants, LITEC 2000 n° 1775, note 86.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 18
donataires partagés et payable au décès du donateur, si de nouveaux biens sont
donnés pour équilibrer les lots.
Toutefois, une mesure anti-abus est prévue pour éviter que cette règle
permette de donner un bien d’abord à un enfant puis de la réattribuer très
rapidement à un petits-enfants afin de bénéficier des droits de donations applicables
entre parents et enfants, plus favorables que ceux applicables entre grands parents
et petits enfant. Ainsi le texte prévoit que, par exception à l’application du droit de
partage, la réattribution du bien à des descendants du donataire initial est soumise
aux droits de mutation à titre gratuit lorsque la donation initiale a été effectuée moins
de six ans avant la donation-partage. Dans cette situation, les droits de donation sont
dus au tarif applicable entre grands-parents et petits-enfants c'est-à-dire selon le lien
de parenté entre l’ascendant qui organise le partage de ses biens et ses petits
enfants allotis en lieu et place de leur père ou mère. Toutefois les droits payés lors
de la première donation sont imputables sur ceux dus à raison de la réincorporation
du bien dans le cadre du partage.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 19
effectuée dans les conditions de droit commun. Quant à l’incorporation des donations
antérieures, elle donne lieu au droit de partage de 1,1%.
L’incorporation peut présenter un autre avantage, celle ou le lot attribué à l’un des
enfants a été gravement sous-évalué. L’enfant attributaire souhaite vendre ce bien et
cette sous-estimation devient manifeste. Les donataires copartagés refusent alors de
donner le consentement de l’article 924-4 du Code civil à moins de percevoir une
indemnité. Il n’est pas possible de leur verser purement et simplement une somme
pour obtenir leur consentement, il y aurait là un pacte sur succession future prohibé.
Si l’on souhaite que cet accord prenne une forme parfaitement juridique, il convient
d’incorporer la première donation-partage dans une nouvelle donation-partage dans
le cadre de laquelle les biens seront réévalués et la somme sera versée sous forme
de complément de soulte.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 20
IV - Une altération du climat familial caractérisée par l’obstruction
systématique ou le silence de l’un des enfants
Ź Me Catherine ASSELIN
Les descendants sont des héritiers réservataires. L’article 913 du Code civil
fixe le taux de la quotité disponible (dont chaque personne peut disposer) et a
contrario celui de la réserve selon le nombre d’enfant.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 21
- caution bancaire,
- nantir d’un contrat d’assurance vie…
Mais si cette opération a pour effet de faire revenir le bien dans le patrimoine
du donateur d’origine, et d’effacer les conséquences la première donation, elle n’est
pas sans conséquence dans la succession du donataire d’origine devenu donateur.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 22
Pour garantir les tiers acquéreurs, conformément à ce qui a été exposé ci-
dessus, il sera nécessaire d’obtenir le consentement des héritiers réservataires du
nouveau donateur (donc de ses enfants). Il s’agira de tous les enfants nés et vivants
et l’enfant simplement conçu pour autant qu’il naisse ultérieurement viable.
En ce qui concerne les enfants mineurs, le consentement sera exprimé par les
administrateurs légaux autorisés par le juge des tutelles.
A défaut de consentement des enfants, le risque d’action contre les tiers
détenteurs de l’immeuble existera toujours.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 23
V - Une volonté du bénéficiaire d’une donation-partage de s’effacer au profit
de ses enfants
Ź Me Magali VIGNERON
2
CA PARIS, 21 avril 1942, D.C 1943 27 note Lalou.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 24
ŏ En cas de renonciation de l’enfant gratifié à la succession de son auteur, la
liquidation s’établit sur d’autres bases profondément modifiées par la réforme du 23
juin 2006.
Pour les successions ouvertes depuis le 1er janvier 2007, les choses sont un
peu plus complexes. En effet, le législateur a permis la représentation des héritiers
renonçants qui était jusque là impossible et ce, afin de favoriser les transmissions sur
plusieurs générations. Tout va se passer dans ce cas comme si le renonçant avait
accepté la succession. Ce sont ses représentants qui vont profiter à sa place de sa
part héréditaire et de sa réserve.
L’article 913 du Code civil prévoit que l’enfant renonçant est pris en compte
dans le nombre d’enfants laissés par le défunt donateur pour le calcul de la quotité
disponible lorsqu’il est représenté. Les descendants du renonçant venant par
représentation ne sont alors comptés que pour l’enfant dont ils tiennent la place dans
la succession du disposant. Le taux de la réserve est donc déterminé en fonction du
nombre de souches, sans distinguer selon que les héritiers viennent à la succession
de leur propre chef ou par représentation. Comme toutes les libéralités consenties
par le défunt, les donations faites au renonçant entrent dans la masse de calcul de la
réserve, où elles y sont réunies fictivement conformément aux dispositions de l’article
922 alinéa 2 du Code civil. Lorsque le renonçant est représenté, l’article 754 alinéa 3
du Code civil prévoit que « les donations faites à ce dernier s’imputent, le cas
échéant, sur la part de réserve qui aurait dû lui revenir s’il n’avait pas renoncé ».
Ainsi si la donation-partage ne contient pas de clause dérogatoire, elle est consentie
en avancement de part successorale et ses attributions s’imputeront sur la part de
réserve théorique du renonçant, à calculer comme s’il n’avait pas renoncé. Si après
imputation sur la part de réserve du renonçant il reste un reliquat, celui-ci s’impute
subsidiairement sur la quotité disponible, sauf clause contraire, et l’éventuel
excédent est sujet à réduction.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 25
ordinaires hors part successorale dès lors que les copartagés sont représentés. La
renonciation par le gratifié par donation-partage à la succession du donateur lui
permettrait de favoriser ses enfants en leur permettant de recueillir les biens
existants dans la succession déduction faite des biens donnés au renonçant. Le
renonçant pourra donc à sa guise, limiter sa gratification à celle contenue dans la
donation-partage et aboutir aux conséquences d’une donation-partage
transgénérationnelle alors même que la libéralité initiale n’avait pas cette nature.
Sur le plan fiscal, celui qui renonce à la succession n’a aucun droit à payer.
S’agissant des représentants du renonçant, ceux-ci se partageront l’abattement
personnel de leur auteur et bénéficient du tarif qui aurait été applicable à ce dernier.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 26
VI - Une volonté commune des réservataires de répartir la succession selon
les souhaits du conjoint survivant au mépris éventuel de la réserve
Ź Me Olivier PIQUET
La première idée qui vient à l’esprit est de faire renoncer les deux filles à la
succession de leur père. Mais, cette solution peut se révéler plus complexe
qu’attendue.
En effet, depuis la loi du 23 juin 2006, l’article 754 du Code civil prévoit que les
héritiers renonçants peuvent être représentés dans les successions dévolues en
ligne directe ou collatérale.
La réforme de 2001 et celle de 2006 font que, désormais, une succession déférée à
des descendants ou à des collatéraux privilégiés se partage toujours par lignes,
descendantes ou collatérales.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 27
Il faut donc regarder si quelqu’un peut venir représenter nos deux filles après
renonciation de ces dernières à la succession de leur père. Si tel est le cas, il faudra
à leur tour les faire renoncer. Mais, si les filles acceptent de renoncer, sans doute
parce que leurs situations patrimoniales sont confortables et que leurs relations avec
leur mère sont excellentes, tel ne sera pas nécessairement le cas des descendants
« de second rang ». Ces représentants, ou l’un d’eux, sont par essence plus jeunes
que leurs parents. Sans doute ne seront-ils pas encore installés définitivement ou
correctement dans leur vie. Peut-être également ne s’entendent-ils tout simplement
pas aussi bien avec leur grand-mère que leur auteur. Leur accord n’est donc pas
nécessairement acquis.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 28
avant sa renonciation, désormais dévolue à son(ses) représentant(s). Attention
toutefois, le représentant ne doit le rapport de la libéralité dont son auteur s’est
affranchi en renonçant que dans la limite où il peut s’en acquitter en moins prenant.
La donation faite au renonçant pourra diminuer les droits du représentant, voire les
réduire à zéro, mais elle ne pourra jamais obliger le représentant à restituer sur ses
biens personnels.
Les articles 754 et 755 du Code civil prévoient que les représentants du renonçant
ou de l’indigne devront faire le rapport à la succession de ce renonçant, leur
père/mère, des biens qu’ils ont reçu dans la succession de leur grand-parent, à
laquelle ils sont venus par représentation, en vue d’une égale redistribution de ces
biens entre ce « nouvel enfant » et les enfants ayant agi en qualité de représentants.
Ce rapport se fera comme celui des donations, sur la base des dispositions de
l’article 860 du Code Civil. Je vous laisse supposer toutes les difficultés pratiques
que cela pourra engendrer, tant en termes de rapports familiaux qu’en termes de
valorisation du rapport.
On comprend bien que l’application de ces articles 754 et 755 du Code Civil
impliquent que le notaire chargé du règlement d’une succession doit
systématiquement interroger les héritiers pour savoir si le défunt a ou non renoncé à
une succession ayant été ouverte depuis la réforme de 2001. Dans l’affirmative, il
devra se poser les questions suivantes :
- si tel est le cas, tous les héritiers à ce jour ont-ils été appelés à le représenter ou
seulement une partie d’entre eux ?
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 29
ŏ 4e problème potentiel : la renonciation translative
Penchons-nous tout d’abord sur les donations entre époux. Nous en rencontrons
aujourd’hui, pour les donations entre époux les plus classiques et les plus étendues,
deux types : les donations avec clauses « alternatives » et celles avec clauses « de
réduction facultative ».
La sagesse de nos prédécesseurs les avait conduits à rédiger leurs donations entre
époux avec une clause de réduction facultative. Ici, le conjoint a vocation à recevoir
la totalité de la succession en toute propriété, même en présence d’enfants. Dans ce
dernier cas, si la réduction en est demandée par l’un ou plusieurs de ces enfants, la
donation entre époux était ramenée aux trois quotités sus-énoncées.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 30
Il y a bien là matière à consentement à exécution. Avec cette «réduction facultative»,
le conjoint pourra recevoir plus que la quotité disponible spéciale, en accord avec les
enfants.
Cette observation sur la rédaction de nos donations entre époux est également
valable pour la rédaction que nous proposons à nos clients des testaments. Il n’en va
pas de même d’un legs de la quotité disponible et d’un legs de l’universalité de la
succession.
Dans le legs de la quotité disponible, l’objet du legs a été restreint une nouvelle fois
dès le départ, ne laissant aucune marge de manœuvre au légataire.
Vous pourriez alors m’objecter mais, puisque les héritiers sont d’accord pour ne pas
demander la réduction, pourquoi dresser un acte de consentement à exécution ?
Pourquoi ne pas tout simplement laisser s’écouler le temps, le conjoint ou légataire
étant alors en possession des biens.
C’est une solution des plus simples mais pas nécessairement très confortable pour le
conjoint survivant. En effet, si les enfants sont aujourd’hui d’accord pour ne pas
demander la réduction de la donation entre époux, cette absence de demande de
réduction n’équivaut pas à une renonciation à la succession. Aussi, il est toujours
possible, ultérieurement, à un enfant de revenir sur sa position initiale et de
demander la réduction de la libéralité, éventuellement en raison d’une altération des
relations avec ses père ou mère. Depuis la réforme de 2008, l’article 921 du Code
civil prévoit que «l'action en réduction est fixé à cinq ans à compter de l'ouverture de
la succession, ou à deux ans à compter du jour où les héritiers ont eu connaissance
de l'atteinte portée à leur réserve, sans jamais pouvoir excéder dix ans à compter du
décès». Ainsi, afin de mettre le conjoint à l’abri d’un tel revirement, il sera opportun
de régulariser un acte de consentement à exécution.
L’objectif poursuivi par le conjoint, en accord avec ses enfants, sera donc atteint. Il
aura reçu, dans la succession de son époux/épouse, plus que la réserve des enfants
ne lui aurait permis. Mais, il conviendra tout de même de ne pas omettre d’avertir
l’ensemble des parties notamment de l’inconvénient fiscal potentiel à l’exécution
« intégrale » de la donation entre époux au profit du conjoint survivant : les enfants
ne recevant rien dans cette succession, ils seront taxés sur la totalité du patrimoine
qu’ils devraient recevoir au décès du survivant avec le bénéfice du seul abattement.
L’abattement non utilisé au décès du premier de leur père et mère est définitivement
perdu.
Pour cette raison, il pourra arriver que le conjoint ne souhaite pas recevoir la totalité
de la succession en toute propriété mais seulement une partie, partie excédant
néanmoins la quotité disponible spéciale. Là encore, il y aura lieu de régulariser un
acte de consentement à exécution par le conjoint survivant et les enfants. Mais, ici,
ce consentement à exécution s’accompagnera d’un cantonnement.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 31
C. Le cantonnement (à utiliser si nécessaire)
Rappelons tout d’abord que l’article 769 du Code civil prévoit que l’option
successorale est indivisible. Il n’est donc pas possible, au titre de l’option
successorale, de n’accepter qu’en partie la succession et renoncer au surplus. Une
telle renonciation serait nécessairement translative et subirait donc une double
taxation.
Attention, le successeur qui cumule dans une même succession plusieurs vocations
successorales (héritier légal et légataire) dispose d’un droit d’option distinct pour
chacune de ces vocations et peut donc accepter l’une d’elles et renoncer à l’autre,
renonciation cette fois pure et simple.
Le cantonnement peut porter à la fois sur des biens propres et des biens communs.
Par l’effet du cantonnement, un ou plusieurs enfants pourront même recevoir la
propriété entière d’un bien commun et cela, en dehors même d’une libéralité ou
d’une cession de droits successifs à leur profit par le conjoint survivant sur sa part de
communauté dans ce bien.
L’exercice du cantonnement ne devra pas avoir pour effet de faire recevoir par le
conjoint moins que sa moitié de communauté. Il pourra, à l’inverse, recevoir plus que
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 32
la quotité disponible spéciale la plus étendue mais, en pareil cas, le cantonnement
devra s’accompagner d’un consentement à exécution.
1°) Les biens revenant aux enfants par l’exercice du cantonnement du conjoint sont
réputés transmis à titre gratuit par le défunt directement. Il n’y aura ici aucune perte
d’abattement comme en cas de renonciation à la première succession.
Par ailleurs, cette neutralité fiscale permet également de ne pas désavantager
l’enfant du premier lit. Il tiendra ici ses droits de son auteur et sera taxé comme tel
avec un abattement de 159.000 euros environ et le tarif progressif à 5, 10, 15 et
20%... Si, au contraire, le conjoint survivant appréhende la totalité de la succession
pour ensuite retransmettre partie de ces biens à un enfant du premier lit de son
défunt mari soit par donation soit par succession, la taxation sera toute autre
(abattement de 1.600 euros et taxation à 60%).
2°) Les enfants étant réputés tenir leurs droits directement de leur auteur, il n’y a pas
lieu à partage, et donc pas à perception du droit de partage de 1,10%, entre le
survivant et les enfants, si le cantonnement porte sur des biens déterminés. Dans ce
cas, après établissement de l’acte de cantonnement, il y aura lieu d’établir une
simple attestation immobilière pour transférer la propriété du bien reçu par le conjoint
à son seul nom. Quant aux enfants, s’ils ne souhaitent pas rester en indivision entre
eux, il faudra effectivement établir un partage mais uniquement des biens
« abandonnés » par le conjoint. Mais, là aussi, ce n’est pas impératif, s’ils souhaitent
rester en indivision, une simple attestation immobilière suffira.
URN 2011 – Voyage initiatique au pays des libéralités – C. ASSELIN, M. VIGNERON, O. PIQUET 33
Les donations
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TEXTES
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Me Romain VIEIRA
Notaire à Palaiseau
Pour clore ce chapitre sur les libéralités, il nous a été confié la mission de vous
sensibiliser sur quelques fausses bonnes idées que nous rencontrons encore en matière
de donations.
Nos clients, vous le savez, sont de plus en plus attirés par les notions de gestion et
d’optimisation fiscale.
Nous sommes tous concernés par ces problèmes fiscaux, que nous soyons
spécialisés en droit de la famille ou en actes courants.
En effet, qui n’a jamais été sollicité, un jour, dans son étude, pour régulariser un
acte dont le seul but était d’éluder l’impôt ?
Le principal danger pour nous praticiens c’est que la frontière entre l’habileté
fiscale et l’abus de droit est très mince.
Avec mon confrère, nous allons vous rappeler que certains montages sont
vraiment à proscrire, car ils constituent, à l’évidence, des abus de droit.
D’autres situations étant plus délicates à appréhender, nous vous indiquerons les
précautions indispensables à prendre pour éviter certains écueils.
Le CLIENT :
Maître, je viens solliciter vos services pour régulariser un dossier de prêt ainsi que
pour la vente d’un bien immobilier.
Veuf, non remarié, je vis seul à 86 ans.
Le NOTAIRE :
86 ans ?
Le CLIENT :
Le NOTAIRE :
Le CLIENT :
Nous avions pensé qu’une durée de quinze ans serait raisonnable. Non ?
Le NOTAIRE :
Le CLIENT :
Le NOTAIRE :
Le CLIENT :
Etant donné que je n’ai pas vraiment besoin de cet argent, mon avocat m’a conseillé de
convertir le prix de vente en une rente viagère payable mensuellement.
Il m’a assuré que ce que nous envisagions avec Marc ne présentait guère de risques au
point de vue fiscal.
Avant de vous laisser répondre, je dois vous avouer que je ne vous connaissais
pas avant que mon neveu ne me montre votre chanson sur son ordinateur et là je me
suis dit que j’avais besoin de quelqu’un comme vous pour mettre en musique ces actes
sans fausse note bien évidemment.
Le NOTAIRE :
J’ai bien compris votre situation et vos souhaits mais je ne partage pas vraiment le
point de vue de votre avocat sur ce montage.
Tout d’abord, le lien de parenté qui vous unit avec votre neveu et la nature des
actes que vous souhaitez signer quasi concomitamment me paraissent dangereux
fiscalement.
D’autre part, votre âge et votre état de santé, que vous m’avez révélé être fragile,
risquent fort de rendre la charge de la rente fictive.
Le schéma qu’a imaginé votre avocat pourrait alors être considéré comme une
donation déguisée si l’administration fiscale venait à prouver que ces actes apparents
ne correspondent pas à la réalité et qu’ils ont finalement pour objet uniquement de
dissimuler une donation sous une autre forme.
Le CLIENT :
Le NOTAIRE :
Dans certaines circonstances, et c’est tout à fait votre cas, il est nettement plus
avantageux d’acquitter les droits de mutation à titre onéreux (5,09%) que les droits de
mutation à titre gratuit (55%).
Le CLIENT :
Le NOTAIRE :
En clair, un acte qui peut vous donner l’impression d’être valable lors de sa signature
pourra être contesté par la suite par l’administration qui pourra se baser pour ce faire sur
la date du décès très proche de la signature de l’acte par exemple (Cass. com., 22
mars 1988).
Le CLIENT :
Voilà qui est fort regrettable Maestro, pardon Maître, car la signature de ces actes
présentait beaucoup d’avantages, surtout pour Marc.
Le NOTAIRE :
Depuis cette réforme, les conditions de mise en œuvre de l’abus de droit sont
définies plus précisément :
- il peut toujours être fondé sur la fictivité d’un acte juridique, mais l’abus de droit peut
également être caractérisé quand deux éléments sont réunis :
- la recherche d’un avantage allant à l’encontre des intentions de l’auteur du texte (c’est
le critère dit «subjectif»),
- et la poursuite, par l’intéressé, d’un but exclusivement fiscal (critère dit «objectif»).
Le CLIENT :
J’ai bien compris vos explications et que vous me déconseillez fermement cette
opération sous cette forme-là.
Le NOTAIRE :
Ce n’est certainement pas une meilleure idée car ce type de montage a déjà
plusieurs fois été sanctionné par le comité des abus de droit.
Je vous rappelle que dans certaines hypothèses, en cas de doute important, il sera
prudent, voire nécessaire, de conseiller à vos clients de faire un rescrit fiscal afin de
connaître la position de l’administration sur le montage envisagé.
Si elle répond favorablement, l’opération pourra alors être régularisée sans risque.
Sans réponse dans les six mois de la saisine, la procédure de répression pour
abus de droit ne sera pas applicable en cas de contrôle ultérieur.
Vous allez me dire, nos clients n’ont pas toujours la possibilité d’attendre aussi
longtemps, et vous avez raison, c’est pourquoi si vos doutes sur une opération sont peu
importants mais que la situation vous semble tout de même litigieuse, il sera prudent de
faire régulariser à vos clients une reconnaissance de conseils donnés sur les risques
encourus.
Je vous recommande par ailleurs d’aller consulter les avis rendus par le comité des
abus de droit (CAD) qui font l’objet d’un rapport annuel : non pour vous en inspirer,
Le CLIENT :
J’ai un autre problème à vous exposer qui concerne cette fois mon frère, Paul.
Je dois vous prévenir qu’il est pire que moi question fiscalité, il a même adopté
pour devise «le bon impôt, c’est l’impôt zéro», c’est vous dire...
Le NOTAIRE :
Le CLIENT :
Paul a conclu une promesse de vente portant sur des droits sociaux mais, avant la
cession de ces droits, il souhaite procéder à leur donation à ses deux enfants.
Il s’agit, m’a t’il expliqué, d’une promesse synallagmatique de vente assortie d’un
délai qui est sur le point d’expirer.
Les acquéreurs ont leur financement et souhaitent à présent signer la vente.
Il savait que je venais vous consulter et souhaite savoir si cette donation peut être
régularisée juste avant la vente.
Le NOTAIRE :
Vous devrez vérifier si la vente des titres n’est pas déjà intervenue antérieurement
à la donation et pour cela vous devrez vous poser une question : la vente est-elle
parfaite au regard des dispositions de l’article 1583 du Code civil ?
Dans le premier cas, la vente est parfaite dès la signature de l’avant-contrat, dans
le deuxième dès la réalisation des conditions suspensives.
Vous l’avez donc compris : la plus-value ne sera pas taxable lorsque la donation
interviendra avant que les conditions suspensives ne soient réalisées.
En l’espèce, j’ai bien peur que votre frère se soit rendu compte un peu tard de
cette possibilité de purger la plus-value.
Vous m’avez dit que ses acquéreurs avaient déjà obtenu leur financement ?
LE CLIENT :
Oui, en effet.
Le NOTAIRE :
Etant donné qu’il s’agit souvent de la principale condition suspensive, cette vente
est sans doute déjà parfaite et par conséquent votre frère ne peut plus donner ses titres
sociaux à ses enfants.
Ces mêmes principes s’appliquent évidemment quelle que soit la nature du bien
cédé, lors de la vente d’un immeuble notamment.
Ce que vous devez retenir c’est que cette technique de mode d’effacement des
plus-values n’est plus aujourd’hui remise en cause, ce sont seulement les modalités
pratiques pour parvenir à cette purge qui peuvent encore poser des problèmes.
Le CLIENT :
Le NOTAIRE :
Si, par toute sorte de moyens, le donateur récupère le prix de cession des titres
donnés, il y aura absence de dessaisissement
Le CLIENT :
Décidément!
Le NOTAIRE :
Je suis désolé mais le comité des abus de droit est sans pitié si les donateurs
reprennent le produit de la cession, et ce, quelque soit le stratagème :
Le NOTAIRE :
Ah, voilà qui est mieux : Oui, un mandat conclu entre les parties pour vendre les
droits sociaux ou un bien immobilier, objet de la donation, est valable dans la mesure où
le donateur peut être la personne la mieux placée pour vendre ultérieurement le bien
dans de bonnes conditions.
Cette situation se rencontre notamment lorsque la donation est faire au profit d’un
enfant mineur.
Le mandataire donateur pourra être chargé de gérer ou faire gérer les capitaux.
Le CLIENT :
Si les enfants de mon frère lui prêtaient tout ou partie du prix de vente, serait-ce
moins risqué ?
Le NOTAIRE :
Le comité a, par exemple, il y a quelques années, estimé qu’il y avait abus de droit
dans une espèce où une partie du produit de cession des titres préalablement donnés
avait été appréhendée par les parents lors de la cession : les donataires prétendaient
avoir consenti un prêt de la somme sauf qu’aucun contrat de prêt n’avait, en réalité, été
déclaré.
Il existe une autre fausse bonne idée largement répandue par certains conseils :
c’est le don manuel assorti d’un pacte adjoint.
Et, comme vous allez le voir, le fait de changer de rôle ne fait pas diminuer pour
autant le nombre de fausses bonnes idées.
Me Romain VIEIRA
Notaire à Palaiseau
Monsieur TIERI a consenti un don manuel assorti d'un pacte adjoint à ses deux
enfants il y a deux mois, portant sur des valeurs mobilières et une voiture de
collection; dans la limite de l'abattement de 159.325,00 euros applicable tous les six
ans.
Le Client :
" J'ai donné à Arnaud ma voiture de collection et des actions à Marcel. Ce dernier est
embêté aujourd'hui par le fisc qui ne lui fait que des misères. Il lui a adressé un
redressement fiscal pour insuffisance de déclaration.
Pourtant quand je suis allé voir mon conseiller patrimonial, il m'a dit qu'il n'y avait pas
de problème, qu'il suffisait de faire un don manuel avec un pacte adjoint, opération
qui équivalait à une donation-partage faite chez un notaire.
Maître, vous qui avez toujours été de bons conseils….pouvez-vous m'apporter toutes
explications utiles à ce sujet.
Le Notaire :
Comment vais-je pouvoir convaincre Monsieur TIERI d'éluder cette notion de don
manuel associé à un pacte adjoint au profit de la donation-partage, outil de
transmission de patrimoine fabuleux ?
I - Monsieur TIERI, l'opération que vous avez réalisée au profit de vos enfants, est
un don manuel.
La libéralité des valeurs mobilières faite à Marcel, a été matérialisée par un virement
des titres de votre compte bancaire sur celui de votre enfant.
Il s'agit de la tradition réelle, c'est-à-dire la remise matérielle de la main à la main de
ces mêmes valeurs mobilières.
Vos enfants ont rempli et déposé une déclaration 2735 auprès du Service des Impôts
et des Entreprises du lieu de leur domicile. Cet imprimé fiscal, établi en double
URN 2011 - Donations : des quelques fausses bonnes idées… G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 1
exemplaire, permet de déclarer aux impôts les dons manuels dans le cadre d'une
révélation spontanée.
Cependant, il convient de relever que Marcel n'a pas déposé cette déclaration 2735
auprès de l'Administration fiscale dès le lendemain du virement opéré, mais qu'il a
attendu plusieurs semaines au cours desquelles lequel la valeur des titres donnés a
nettement progressé.
II - Par ailleurs, vous m'avez précisé que ce don manuel avait été assorti d'un pacte
adjoint.
Il s'agit de la convention sous seings privé que vous avez signée avec vos enfants.
Cette convention sert à prouver certaines conditions voulues par le donateur et
certaines charges qu'il entend imposer.
Le Client :
Le Notaire :
* Par ailleurs, imaginons dans quelques années, que Marcel gratifié de la voiture de
collection n'en veuille plus et qu'elle intéresse Arnaud.
URN 2011 - Donations : des quelques fausses bonnes idées… G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 2
Dans le cadre d'un arrangement de famille, il sera toujours possible de réincorporer
chacun des dons manuels que vous leur avez consentis dans une donation-partage
et d'attribuer à Arnaud la voiture de collection et les valeurs mobilières à Marcel.
Le don manuel même assorti d'un pacte-adjoint n'offre pas cette possibilité.
Le Client :
Le Notaire :
Elle permet de transmettre une partie de votre patrimoine directement à vos petits-
enfants avec le consentement de Marcel et Arnaud qui acceptent que leurs propres
enfants soient allotis en leurs lieu et place.
Le don manuel même assorti d'un pacte-adjoint n'offre pas cette possibilité
non plus.
* Enfin, vous étiez marié avec votre épouse sous le régime de la communauté légale
de biens. Lors de son décès vous avez choisi de conserver l'usufruit de la globalité
de son patrimoine suite à la donation entre époux consentie, Arnaud et Marcel
héritant eux de la nue-propriété.
Le don manuel même assorti d'un pacte-adjoint n'offre toujours pas cette
possibilité.
Le Client :
Je me rends bien compte que la donation-partage procure des avantages que le don
manuel ne présente pas.
Le Notaire :
URN 2011 - Donations : des quelques fausses bonnes idées… G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 3
Dans le cadre du pacte adjoint que vous avez signé avec Marcel et Arnaud, il
convient de relever que des lots ont été formés avec des attributions faites à chacun
de vos enfants et qu'ils ont acceptées.
Le Client :
Mon conseiller financier m'a certifié que le don manuel coûtait moins cher que la
donation-partage.
Le Notaire :
Là aussi, je vais vous démontrer que l'éventuelle différence de coût est une fausse
idée…
Le Client :
À ce jour non.
Le Notaire :
Le Client :
Le Notaire :
URN 2011 - Donations : des quelques fausses bonnes idées… G. SCHWEITZER, R. VIEIRA 4
URN 2011 – 7 mars 2011 – Palais des Congrès de Paris
Annexes
TEXTES GÉNÉRAUX
NOR : DEVU1009008D
Le Premier ministre,
Sur le rapport du ministre d’Etat, ministre de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la
mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat,
Vu le code de la construction et de l’habitation, notamment ses articles L. 261-1 et suivants et L. 262-1 et
suivants ;
Le Conseil d’Etat (section des travaux publics) entendu,
Décrète :
Art. 1er. − L’article R.* 261-18 du code de la construction et de l’habitation est remplacé par les
dispositions suivantes :
« Art. R.* 261-18. – La garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération
lorsque cette dernière répond à l’une ou l’autre des situations suivantes :
1o Si l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier ;
2o Si les trois conditions suivantes sont réunies :
a) Les fondations sont achevées ;
b) Le financement de l’immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à hauteur
de 75 % du prix des ventes prévues par :
– les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l’opération ou disponibles pour la financer, à
l’exclusion des dations en paiement et des fonds issus d’emprunts ;
– le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l’acquéreur a fourni une attestation bancaire
précisant qu’il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l’achat ou d’un crédit confirmé ;
. .
29 septembre 2010 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 2 sur 129
– les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit
immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus. Ne sont
considérés comme crédits confirmés au sens du présent article que les crédits certains, irrévocables et
maintenus jusqu’à l’achèvement de l’opération.
Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du
prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur.
Pour l’appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes
conclues sous la seule condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant
l’achèvement des fondations ;
c) Le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l’opération, auprès d’un établissement de crédit et
s’engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles. »
Art. 2. − Après l’article R.* 261-18 du code de la construction et de l’habitation, il est créé un article
R.* 261-18-1 ainsi rédigé :
« Art. R.* 261-18-1. – Lorsque la garantie de l’achèvement de l’immeuble résulte de l’existence de
conditions propres à l’opération prévues à l’article R. 261-18, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au
total :
35 % à l’achèvement des fondations ;
50 % à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
65 % à l’achèvement du dernier plancher haut ;
70 % à la mise hors d’eau ;
80 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
90 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
95 % à l’achèvement de l’immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois, il peut être consigné
en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la
réalisation de cette condition.
Si le contrat prévoit une pénalité en cas de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne
peut excéder 1 % par mois.
Le vendeur joint à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de
l’art. Lorsque le vendeur se charge de la maîtrise d’œuvre, l’attestation est établie par un organisme de contrôle
indépendant.
Les sommes payées par l’acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte prévu à l’article R. 261-18
ouvert auprès d’un établissement de crédit. »
Art. 3. − L’article R.* 261-24 du code de la construction et de l’habitation est remplacé par les dispositions
suivantes :
« Art. R.* 261-24. Ŧ La garantie d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de
l’immeuble. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite par une personne désignée dans les
conditions prévues à l’article R. 261-2. »
Art. 4. − L’article R.* 262-10 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
1o Le deuxième alinéa est remplacé par l’alinéa suivant :
« La somme des paiements relatifs au prix des travaux ne peut excéder » ;
2o Au troisième alinéa, les mots : « une fois achevés les » sont remplacés par les mots : « à l’achèvement
des » ;
3o Au quatrième alinéa, les mots : « une fois achevé l’ensemble » sont remplacés par les mots : « à
l’achèvement de l’ensemble ».
Art. 5. − Les dispositions des articles 1er et 2 du présent décret s’appliquent aux opérations dont le permis
de construire a été déposé après le premier jour du septième mois suivant la date de sa publication.
Art. 6. − Le ministre d’Etat, ministre de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer, en
charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, la ministre de l’économie, de l’industrie et de
l’emploi et le secrétaire d’Etat chargé du logement et de l’urbanisme sont chargés, chacun en ce qui le
concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.
Fait à Paris, le 27 septembre 2010.
FRANÇOIS FILLON
Par le Premier ministre :
Le ministre d’Etat, ministre de l’écologie,
de l’énergie, du développement durable et de la mer,
en charge des technologies vertes
et des négociations sur le climat,
JEAN-LOUIS BORLOO
. .
Immobilier ÉTUDE 1280
Vente d’immeuble
1280
Réflexions autour de la vente
d’immeuble à rénover (VIR)
Étude rédigée par :
Thierry Delesalle,
notaire à Paris
La vente d’immeuble à rénover ne connaît pas encore son décret d’application, que la pratique
notariale est déjà confrontée à de multiples questions tant sur son champ d’application et les
frontières incertaines avec sa grande sœur – la VEFA, que sur son régime fiscal, surtout quand la
rénovation est réalisée à la fois par le rénovateur et son acquéreur, comme c’est souvent le cas en
particulier dans la vente du plateau à aménager.
1 - Les pouvoirs publics souhaitent reconstruire la ville sur la ville, d’application 4, les opérateurs, à l’écoute de leurs conseils, en appli-
notamment pour des raisons de développement durable 1. Cela sup- quent déjà les principes, codifiés sous les articles L. 261-1 à L. 262-11
pose bien évidemment que les collectivités locales suivent cette ten- du Code de la construction et de l’habitation.
dance – ce qui ne sera peut-être pas le cas, à moins que de mesures Il faut espérer que ce décret éclairera les praticiens sur toutes les
contraignantes les y incitant, résultant des lois issues du Grenelle de zones d’ombre de laVIR,et notamment son champ d’application : où
l’Environnement 2. s’arrête la VIR et où commence la VEFA ?
4 - L’administration fiscale n’est pas en reste, et a essayé de clari-
2 - Le déficit abyssal de besoin en logements qui s’est creusé depuis fier le régime fiscal applicable, par voies législative (L. fin. rect. pour
de nombreuses années pour atteindre, d’après les spécialistes, un mil- 2005, n° 2005-1720, 30 déc. 2005, art. 88 ayant modifié l’article 257-7°
lion (sur les trente millions existants) et le besoin futur annoncé de du CGI) et réglementaire (D. n° 2006-1002, 10 août 2006), dans un
500 000 logements supplémentaires par an, devrait aboutir à un nou- premier temps, puis par deux instructions 5 et 6 plusieurs rescrits 7, et
veau consensus écologique : il faut densifier nos villes, notamment en enfin une réponse au Cridon de Paris 8.
surélevant les immeubles et en multipliant les transformations d’im- Il semblerait que tous ces textes permettent aux praticiens de la
mobilier tertiaire en logements. VIR, à défaut d’être complètement rassurés, d’au moins y voir plus
Force est de constater que préalablement à ce consensus, l’État a clair et notamment sur le régime fiscal applicable aux mutations du
déjà mis en place la réglementation applicable à la rénovation immo- bien immobilier, qu’il s’agisse de la VIR ou de la revente du bien
bilière, souhaitée à plusieurs reprises par le Notariat 3. acquis en VIR.
Plusieurs hypothèses peuvent se présenter en pratique, pour les-
3 - La vente d’immeuble à rénover – la VIR – a été consacrée par la
quelles les questions-réponses peuvent se résumer ainsi, de manière
loi du 13 juillet 2006, et même si nous attendons toujours son décret graduelle.
Mots-Clés : Construction - Loi portant engagement national pour le logement (ENL) - Contrat de vente d’immeuble à rénover - Questions pratiques
Loi portant engagement national pour le logement (ENL) - Vente d’immeuble à rénover - Questions-réponses
Vente d’immeuble - Vente d’immeuble à rénover - Questions-réponses
Pratique notariale
38914
Acquisition d’un immeuble
à rénover occupé
(Choix de la formule juridique à mettre en œuvre)
Sujet
M. Richet et son fils Alain, âgé de quinze ans, possèdent en indivision, depuis le décès
de Mme Richet, survenu le 22 décembre 2006, un immeuble à Lyon (6e) rue Boileau (la ville
de Lyon possède un plan local d’urbanisme).
Cet immeuble, vétuste mais non frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, comporte
un rez-de-chaussée et quatre étages. Le rez-de-chaussée est loué par bail sous seing privé
à M. et Mme Roi-Dujardin, M. Roi exerçant sa profession de médecin généraliste dans deux
pièces de l’appartement. Un appartement au premier étage est loué à M. et Mme Lancien,
retraités, en vertu d’une location verbale, depuis de très nombreuses années. Le deuxième
étage comprend deux appartements, loués par baux écrits, le premier à usage d’habitation
à Mme Ruel, actuellement en instance de divorce, le second à Mme Fard, qui y exerce sa
profession de coiffeuse et d’esthéticienne et vend des produits de beauté.
Le troisième étage est occupé par M. et Mme Van Decostekeer, fonctionnaires interna-
tionaux à l’O.C.D.E. et leurs trois enfants ; ceux-ci ont donné congé dans les formes légales
et doivent quitter leur appartement dans un peu plus d’un mois.
Le quatrième étage, enfin, est entièrement occupé par M. Richet et son fils.
M. Richet, qui ne souhaite plus assurer la gestion de cet immeuble en raison de son âge,
a été contacté par M. Georges Leclerc, en vue de son acquisition en l’état. Ce dernier envi-
sage des travaux importants de transformation et de modernisation de cet immeuble afin
de le revendre par appartements.
M. Richet et M. Leclerc viennent vous consulter sur le cadre juridique et fiscal de l’opé-
ration, que M. Leclerc est pressé de régulariser, souhaitant démarrer des travaux le plus
rapidement possible.
L’acquéreur souhaite commercialiser les appartements dès le démarrage des travaux,
pour lesquels il entend couvrir sa responsabilité et offrir de bonnes garanties aux futurs
acquéreurs.
Pratique notariale
Le prix est de 805 000 Q, pour lequel M. Leclerc dispose de 323 000 Q de fonds propres.
Compte tenu de ces éléments, vous voudrez bien préciser aux intéressés : les autorisa-
tions à obtenir aux différents stades de l’opération ; les précautions à prendre vis-à-vis des
locataires ; les modalités de mise en copropriété ; le cadre juridique le plus approprié pour
l’acquéreur-rénovateur ; le cadre financier le plus adéquat pour l’opération ; les inciden-
ces fiscales pour les parties.
Solution
Le coup d’arrêt donné, il y a une vingtaine d’années, aux grandes opérations de rénova-
tion urbaine, d’une part, la raréfaction des terrains constructibles en milieu urbain, d’autre
part, font que l’on peut voir aujourd’hui dans la plupart des villes de quelque importance,
propriétaires immobiliers, promoteurs, marchands de biens, sociétés d’H.L.M., etc., entre-
prendre d’importants travaux de remise en état, de transformation et de modernisation des
immeubles situés dans les quartiers anciens. C’est dans cette perspective que se situe ce
thème.
Mais, avant même de répondre aux questions que suscitent l’acquisition de l’immeuble
par M. Leclerc (II) et l’exécution des travaux (III), suivies de la vente de l’immeuble trans-
formé par appartements (IV), et le financement de l’acquisition de l’immeuble (V), nous
nous proposons de préciser les caractères généraux de cette opération (I).
A. Nature juridique
Pour désigner les opérations qui portent, comme dans ce thème, sur des immeubles
anciens, on utilise, dans le langage courant, les termes de « restauration », de « réhabilita-
tion » ou de « rénovation ». Ces vocables ne recouvrent pourtant pas exactement les mêmes
réalités.
La restauration consiste à remettre dans leur état d’origine des bâtiments qui présen-
tent un intérêt particulier : historique, esthétique, architectural, etc. Aussi ne concerne-
t-elle, le plus souvent, que les façades, les charpentes, les escaliers, les éléments architec-
turaux. Lorsqu’elle fait l’objet d’une opération groupée, la restauration immobilière est régie
par les dispositions des articles L. 313-4 et R. 313-24 et suivants du Code de l’urbanisme.
La réhabilitation a pour objet de remettre en état un bâtiment ancien et de le doter d’un
certain nombre d’éléments d’équipement modernes (installations sanitaires, chauffage,
ascenseurs, etc.), de sorte que, pour le moins, il soit conforme aux normes d’habitabilité
Pratique notariale
actuelles. A ce terme, un auteur préfère celui de rénovation, qui, il est vrai, traduit mieux
« l’action de remettre en état et celle d’améliorer en apportant des éléments nouveaux » (1).
Aussi est-ce ce terme que nous emploierons également.
La rénovation n’est pas, cependant, une notion homogène. On peut, en effet, distin-
guer, selon l’importance des travaux :
− la « rénovation-modernisation », qui tend à doter un bâtiment des normes actuelles de
confort sans modifier sa structure ni sa distribution. Ce type de rénovation est celui qui est
traditionnellement pratiqué par les propriétaires immobiliers dans la gestion de leur patri-
moine et par les marchands de biens ;
− et la « rénovation-construction », laquelle entraîne une redistribution des locaux et
s’accompagne parfois de la création d’étages supplémentaires, de surélévation, d’addition
de constructions (2).
Dans l’hypothèse du thème, M. Leclerc envisage « des travaux importants de transfor-
mation et de modernisation de cet immeuble ». Mais rien dans le thème n’indique la nature
exacte des travaux qui vont être entrepris.
On est dès-lors conduit à s’interroger sue le point de savoir si l’opération constitue une
simple opération de rénovation régie par des règles particulières (v. infra) ou si les tra-
vaux, d’une plus grande ampleur, peuvent entraîner la qualification d’opération de
rénovation-construction, qui s’apparente alors à une véritable opération de construction,
laquelle subit de ce fait l’attraction du droit de la construction.
Précisons, enfin, que de nombreuses règles particulières sont applicables dans de telles
(1) C. JAQUET, Les aspects juridiques et fiscaux de la rénovation des immeubles, Mémoire D.S.N., Paris,
p. 6. Pour l’élaboration de la présente solution, nous avons fait de nombreux emprunts à cette étude
très documentée ; du même auteur, « La protection des acquéreurs d’immeubles à rénover », JCP
éd. N 1980, I, p. 119 et s. ; v. aussi, les récents travaux du 93e Congrès des notaires de France,
L’investissement immobilier, Strasbourg, 1997, spéc. nos 1187 et s., p. 91 et s., ainsi que ceux du
99e Congrès des notaires de France, La vente d’immeuble, Sécurité et transparence, Deauville, 2003,
spéc. les travaux de la deuxième commission, p. 496 et s., et p. 511 et s.
V. également, sur l’aspect mise aux normes de l’immeuble, les travaux du Colloque de l’I.C.H.
Nantes : « Mise aux normes de l’immeuble et obligations du propriétaire », par C. DELCONT, Defrénois
2004, art. 37952, p. 763 et s. ; « La mise en œuvre des normes techniques », par T. GUIHARD, Defrénois
2004, art. 37953, p. 774 et s. ; « La mise aux normes et le bail d’habitation », par Ph. BRIAND, Defrénois
2004, art. 37963, p. 831 et s. ; « La mise aux normes et le bail commercial », par J. DOUCET, Defrénois
2004, art. 37964, p. 843 et s. ; « Subventions et incitations à la mise aux normes de l’immeuble », par
Ph. BENOIT-CATTIN, Defrénois 2004, art. 37978, p. 927 et s. ; « Le rôle du professionnel dans la mise
aux normes de l’immeuble », par J.-M. DELPERIER, Defrénois 2004, art. 37979, p. 938 et s.
On consultera également le numéro spécial consacré par la Revue de droit immobilier de janvier
2007 et les études suivantes : P. SOLER-COUTEAUX, « Le nouveau champ des autorisations ou déclarations
d’urbanisme en matière de rénovation », p. 1 et s. ; B. LAMORLETTRE, « Le cadre administratif de la
rénovation urbaine », p. 7 et s. ; J. SCHMIDT, « Les nouvelles règles fiscales applicables à la rénovation
immobilière », p. 13 et s. ; B. MALLET-BRICOUT, « Le nouveau contrat : la vente d’immeuble à rénover »,
p. 17 et s. ; B. GOLFIER, « Vente d’immeuble à rénover et vente d’immeuble à construire », p. 31 et s. ;
Ph. MALINVAUD, « Les nouvelles règles de responsabilité du rénovateur », p. 39 et s. ; G. LEGUAY, « Les
nouvelles règles d’assurance du rénovateur », p. 47 et s. ; P. DESSUET, « Les nouvelles règles d’assurance
en matière de travaux de rénovation », p. 51 et s. ; H. PÉRINET-MARQUET, « Les nouvelles règles de la
rénovation immobilière, Conclusion », p. 59 et s.
(2) C. JAQUET, op. cit., p. 8.
Pratique notariale
opérations (mais cela ne semble pas être le cas ici) lorsque l’immeuble est situé dans un sec-
teur spécifique (périmètre de résorption de l’habitat insalubre, périmètre de restauration
immobilière, périmètre de protection d’un monument historique, etc.) ou fait individuel-
lement l’objet d’une déclaration d’interdiction d’habiter, d’un arrêté de péril, etc.
Pratique notariale
(6) V. à ce sujet, F. STEINMETZ, « Les ventes immobilières et le droit commercial à la suite des lois du
13 juillet 1967 et 9 juillet 1970 », RTD com. 1973, p. 471 et s., notamment nos 11 et s. et les références
citées.
(7) V. à ce sujet, C. JAQUET, op. cit., p. 147 et s.
(8) En ce sens : Ph. MALINVAUD et Ph. JESTAZ, op. cit., no 242 ; G. MORIN, « Entrée en vigueur de la loi
du 16 juillet 1971 relative aux opérations de construction », Defrénois 1973, art. 30235, no 3, note 11 ;
M. BARRÉ, Rép. sociétés Dalloz, Vo Sociétés de construction en vue de la vente, no 24 ; C.-A. THIBIERGE
et G. DAUBLON, « Formule d’acte constitutif de société civile de construction-vente », Defrénois 1973,
Form. 3145.
Pratique notariale
(9) Il est vraisemblable que l’immeuble appartient à ses deux propriétaires indivis pour l’avoir recueilli
dans la succession de Mme Richet. Si la succession a été acceptée à concurrence de l’actif net, il
faudrait également que M. Richet obtienne du juge des tutelles l’autorisation (si elle n’a pas déjà été
donnée) d’accepter purement et simplement la succession.
(10) Sur la procédure à suivre à cette fin, v. art. R. 213-5 et s., C. urb.
(11) La promesse de vente ne serait soumise au droit de rétractation des articles L. 271-1 et L. 271-2
du Code de la construction et de l’habitation qu’au cas où M. Leclerc serait considéré comme un
« non-professionnel » au sens de l’article L. 271-1 précité, ce qui est cependant assez improbable. Sur
ces droits et délai, v. Ph. PELLETIER, « La protection nouvelle de l’acquéreur immobilier », Defrénois
2001, art. 37307, p. 205 et s., spéc. p. 215, nos 20 et s. ; G. DAUBLON et B. GELOT, « Droit de rétractation
et délai de réflexion dans les avant-contrats et les ventes d’immeubles », Defrénois 2001, art. 37346,
p. 504 et s. V. également Defrénois, Supplément Rapide, no 16 du 6 septembre 2006, p. 8.
Pratique notariale
(12) La vente étant supposée intervenir en 2004, la plus-value sera calculée conformément aux
dispositions des articles 150 U à 150 VH et 200 B du Code général des impôts, tels qu’ils résultent de
l’article 10 de la loi de finances pour 2004 ; v. Defrénois 2004, Lég., p. 155 et s. Sur la réforme, v.
l’ouvrage La réforme des plus-values, éd. Defrénois, février 2004 ; v. également, Defrénois, Supplément
Rapide, no 1 du 8 janvier 2004, p. 10 et s. ; no 4 du 27 février 2004, p. 10 et s. ; E. MICHELEZ et
P. BONDUELLE, « Plus-values immobilières : précautions préalables à la vente », Defrénois 2004,
art. 37899, p. 419 et s. ; V. MARIE et E. MALLET, « Plus-values, Questionnaire à l’usage des praticiens »,
JCP éd. N 2004, no 25, 1291, p. 1009 ; R. RENAULT et E. MICHELEZ, « Plus-values immobilières : notice
explicative et questionnaire vendeur actualisés », Defrénois 2006, art. 38314.
(13) Doc. adm. de base 8 A-1121, nos 48 et 49 ; adde, Rép. min. fin., J.O.A.N. du 6 octobre 1976,
Questions et réponses, p. 6349 ; Rép. min., J.O.A.N. du 14 janvier 1978, Questions et réponses, p. 96 ;
Defrénois 1978, art. 31659, p. 396.
(14) Doc. adm. de base 8 A-1121, eod. loc. ; Instr. du 8 décembre 2006, B.O.I. 8 A-l-06 ; Defrénois 2007,
art. 38542.
(15) Defrénois 2006, Lég., p. 203 et s.
Pratique notariale
cle 257 du Code général des impôts (C.G.I.) afin de définir ; au moyen de critères objectifs,
les travaux effectués sur des immeubles existants qui concourent à la production d’un
immeuble neuf au sens de cet article. Une instruction administrative no 202 du 8 décem-
bre 2006 (16) est venue commenter cette mesure.
Compte tenu des difficultés de mise en œuvre de l’approche par le biais du faisceau
d’indices qui prévalait antérieurement, l’article 88 de la loi de finances rectificative pour
2005 retient quatre nouveaux critères physiques alternatifs, afin de définir si les travaux por-
tant sur un immeuble existant concourent à la production d’un immeuble neuf, au sens de
la T.V.A.
Aux termes de l’instruction précitée, les opérations concernées sont celles portant sur un
immeuble existant qui consistent en une surélévation de cet immeuble ou qui le rendent à
l’état neuf. Et sont considérées comme des surélévations d’immeubles les opérations de
construction considérées isolément, c’est-à-dire qui ne peuvent être rattachées à l’opéra-
tion de construction initiale.
Constituent donc désormais des immeubles neufs, conformément au c du 1 de l’arti-
cle 257 du C.G.I., les travaux portant sur des immeubles existants qui rendent à l’état neuf :
1) soit la majorité des fondations ;
2) soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité
de l’ouvrage ;
3) soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
4) soit l’ensemble des éléments de second œuvre mentionnés à l’article 245 A de
l’annexe II au C.G.I., dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun des
éléments ci-après :
− les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;
− les huisseries extérieures ;
− les cloisons intérieures ;
− les installations sanitaires et de plomberie ;
− les installations électriques ;
− et, pour les opérations situées en métropole, le système de chauffage.
L’instruction précitée apporte les précisions suivantes concernant les éléments
ci-dessus.
a. FONDATIONS. – Il s’agit des éléments qui composent le socle et l’assiette stable d’une
construction en répartissant sa charge sur le sol (fondations superficielles ou profondes tel-
les que semelles, longrines, radiers, puits, pieux).
Sont concernés les travaux consistant à remplacer, renforcer et consolider les éléments
de fondations existants.
(16) Instr. du 8 décembre 2006, B.O.I. 8 A-1-06 ; Defrénois, Supplément Rapide, no 24 du 27 décembre
2006, p. 17 et s. ; Defrénois 2007, art. 38542, p. 315 et s. ; J. SCHMIDT, « Les nouvelles règles fiscales
applicables à la rénovation immobilière », art. préc., RDI, janvier-février 2007, p. 13 et s.
Pratique notariale
Pratique notariale
– les huisseries extérieures : éléments (dormants et ouvrants) assurant la mise hors d’air
du bâtiment tels que portes, fenêtres, fenêtres de toit, portes-fenêtres, vitrages, baies vitrées
et verrières et, le cas échéant, les systèmes de fermetures équipant ces éléments. Ne sont
pas à prendre en compte aux titre des huisseries extérieures les portes de garage ;
– les cloisons intérieures : cloisons distributives, fixes ou amovibles, sous forme d’élé-
ments à maçonner ou de plaques à monter quelle qu’en soit la nature (briques, parpaings,
plaques sur ossature, carreaux, panneaux, etc.) et la composition (béton, plâtre, bois, tôle,
P.V.C., aggloméré, etc.) ;
– les installations sanitaires et de plomberie : équipements sanitaires (baignoires, bacs à
douche, cabines de douche, lavabos, éviers, bidets, W.C., etc.), robinetterie, canalisations
d’eau et/ou de gaz intérieures, équipements de production d’eau chaude.
Ne sont pas pris en considération les éléments de raccordement aux réseaux publics ou
d’assainissement non collectifs, les installations de captage d’eau et systèmes de récupéra-
tion et de traitement des eaux pluviales lorsqu’ils sont raccordés à l’habitation ;
– les installations électriques : toutes les composantes du circuit électrique ainsi que les
équipements de production d’énergie électrique dont les installations photovoltaïques.
Ne sont pas pris en compte les éléments de raccordement au réseau électrique ;
– les systèmes de chauffage : il s’agit notamment des éléments intégrés à l’immeuble per-
mettant de produire (chaudières, convecteurs électriques, inserts, foyers fermés, poêles,
capteurs solaires, etc.), transporter, diffuser ou réguler la chaleur (tuyaux, gaines, radia-
teurs, etc.).
Pour l’appréciation de l’ampleur des travaux réalisés, un immeuble s’entend d’un bâti-
ment considéré isolément à défaut de circonstances particulières tenant à la configuration
des lieux impliquant une appréciation globale de plusieurs bâtiments (17) Il convient de
considérer les travaux au regard de l’immeuble pris dans son ensemble, y compris les par-
ties ayant donné lieu à de simples travaux d’entretien et d’amélioration. Sont sans inci-
dence, à cet égard, les circonstances suivantes :
− les locaux nouvellement aménagés sont affectés à plusieurs occupants ;
− l’affectation de certaines parties de l’immeuble est modifiée ;
− l’immeuble est affecté à plusieurs usages ;
− l’opération immobilière a pour effet de diviser physiquement ou juridiquement un
immeuble constituant jusqu’alors une entité unique.
Dans la situation où, concomitamment à une addition de construction, qui constitue
toujours une construction neuve, sont réalisés des travaux portant sur l’existant, il convient
de considérer ces travaux isolément afin de déterminer s’ils concourent à eux seuls à la pro-
duction d’un immeuble neuf.
(17) Bien que des bâtiments soient immatriculés au cadastre sous des numéros différents, la nature
des travaux s’apprécie au regard de l’ensemble de ces bâtiments réputés former un seul ensemble
immeuble dès lors qu’ils communiquent entre eux horizontalement et verticalement et disposent des
mêmes issues sur la voie publique.
Pratique notariale
Chacun des quatre éléments mentionnés ci-dessus est considéré comme rendu à l’état
neuf par remplacement, reprise en sous-œuvre ou construction nouvelle lorsque le rap-
port entre les éléments neufs et le total des éléments du lot à l’issue des travaux (y compris
les éléments qui ont été conservés) égale au moins le seuil déterminé pour chacun d’entre
eux.
Ce seuil est fixé à la majorité s’agissant des éléments de l’immeuble suivants : fonda-
tions, éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, faça-
des, et aux deux tiers s’agissant de chacun des éléments de second œuvre ci-dessus décrits.
L’immeuble est considéré comme rendu à l’état neuf dès lors qu’une seule des quatre
composantes est rendue à l’état neuf. S’agissant du second œuvre (cf. supra), ce sont cha-
cun des six lots qui doivent être rendus à l’état neuf pour que cette composante soit consi-
dérée comme rendue à l’état neuf dans son ensemble (18).
D’une manière générale, le rapport est apprécié selon un critère physique objectif appro-
prié tel que la surface, le linéaire, le volume, ou en valeur si ce critère paraît plus approprié
au lot affecté par les travaux.
Le maître d’ouvrage a la faculté de retenir toute méthode dont il peut justifier la perti-
nence au regard de son opération et lui permettant de comparer les éléments neufs au total
formé par ceux-ci avec la partie conservée.
Enfin, lorsqu’une entreprise générale du bâtiment réalise des travaux concernant plu-
sieurs lots techniques dans un même immeuble, elle doit les individualiser par lot.
On fera encore observer que ces nouvelles règles fiscales opèrent une distinction fonda-
mentale entre opérations soumises aux droits d’enregistrement et opérations soumises à
T.V.A., d’une part, mais aussi, à l’intérieur de la T.V.A., une séparation entre les opérations
relevant du taux de droit commun (19,6 %) et celles bénéficiant du taux réduit (5,58 %),
d’autre part.
Les critères fiscaux de détermination de la nature de l’opération ne sont, comme nous
allons le voir ultérieurement, pas les seuls.
Dans l’hypothèse du thème, l’immeuble étant destiné à être revendu par appartements,
c’est bien évidemment le régime de la T.V.A. immobilière qui est le moins onéreux, puis-
que la taxe payée lors de l’acquisition de l’immeuble et à l’occasion de la réalisation des tra-
vaux est déductible de celle exigible lors de la vente ultérieure des appartements.
Si l’opération ne relève pas de la T.V.A. immobilière, M. Leclerc peut se placer sous un
régime qui pourrait également lui convenir, celui des marchands de biens. Est considéré
comme tel celui qui, habituellement, achète en son nom des immeubles en vue de les
revendre. Un particulier qui, même de façon isolée, achète un immeuble et le revend par
appartements, peut être, au plan fiscal, assimilé à un marchand de biens si les caractéris-
tiques de l’opération révèlent l’habitude et l’intention spéculative. Ainsi, le caractère habi-
(18) L’instruction donne l’exemple suivant : l’immeuble est considéré comme rendu à l’état neuf si
les éléments hors fondations déterminant la résistance ou la rigidité de l’ouvrage sont rendus à l’état
neuf à plus de 50 % ou si chacun des éléments de second œuvre est rendu à l’état neuf pour au
moins les deux tiers.
Pratique notariale
tuel peut résulter du nombre élevé de lots. Quant à l’intention spéculative, elle est souvent
révélée par le court délai qui sépare l’acquisition et la revente par lots, par la mise en place
d’une publicité commerciale dès l’acquisition, par la profession de l’intéressé, etc.
Si M. Leclerc a la qualité de marchand de biens au sens de la loi fiscale, il lui faut se
conformer aux obligations prescrites par l’article 290 du Code général des impôts (déclara-
tion d’existence, tenue d’un répertoire) (19) et à condition, en outre, de prendre l’engage-
ment de revendre l’immeuble dans un délai de quatre ans (art. 1115, C.G.I.), l’acte sera
publié à la conservation des hypothèques moyennant la perception de la taxe de publicité
foncière au taux de 0,60 % (art. 1020, C.G.I.). Mais, nous le verrons ultérieurement, l’inté-
ressé sera soumis, lors de la revente des appartements, à la T.V.A. sur la plus-value réalisée
(art. 257, 6o, C.G.I.).
Au cas où M. Leclerc ne pourrait pas entrer dans le champ d’application du régime spé-
cial des marchands de biens, l’acte donnerait lieu à la perception de la taxe de publicité fon-
cière au taux prévu par l’article 1594 D du Code général des impôts pour ce qui concerne
les locaux à usage professionnel et commercial et pour les locaux à usage d’habitation (20).
A cette taxe s’ajoute, rappelons-le, la taxe communale additionnelle de 1,20 % (art. 1584,
C.G.I.). On observe qu’en raison du cumul de taxes qu’il entraînerait (21), ce régime fiscal
serait dissuasif.
Parmi les questions que soulève l’exécution des travaux, nous en retiendrons quatre : le
sort des locataires et occupants, les autorisations administratives à obtenir, les conséquen-
ces fiscales et les assurances obligatoires.
(19) Sur la nécessité pour le marchand de biens d’exécuter les obligations qui s’imposent à lui en
vertu de la réglementation existante, v. Cass. com., 24 mars 1994, Defrénois 1995, art. 36048, note
A. CHAPPERT ; Cass. com., 5 décembre 2000, arrêt no 2072 F-D ; Instr. du 26 février 2001, B.O.I. 8 A-1-01 ;
Defrénois 2001, art. 37367, p. 729.
(20) Taux fixé à 3,60 % par la loi de finances pour 1999 (art. 39) mais qui peut être réduit jusqu’à 1 %
par les conseils généraux (Defrénois 1999, Lég., spéc. p. 58 et s. ; Instr. du 1er juin 1999, B.O.I. 7 A-1-99 ;
Defrénois, Supplément Rapide, no 12 du 11 juin 1999, p. 2 et s).
(21) Droits de mutation sur le prix d’acquisition de l’immeuble, T.V.A. sur le montant des travaux,
droits de mutation sur le prix de revente des appartements à la charge des acquéreurs.
Pratique notariale
Le premier d’entre ces textes est la loi no 75-1351 du 31 décembre 1975 (22) relative au
droit de préemption du locataire en cas de vente après division d’un immeuble.
Le locataire (bail à usage d’habitation ou à usage mixte) bénéficie, lors de la première
vente qui suit la mise en copropriété de l’immeuble, d’un droit de préemption.
Pour pouvoir prétendre au bénéfice de ce droit, l’immeuble dont dépend le lot vendu
doit avoir été divisé par lots avant la vente.
Telle n’est pas l’hypothèse du thème. Le texte susvisé n’est donc pas applicable au cas
particulier.
Le second texte auquel il faut songer est l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (23).
Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre libre de toute occupation un immeuble d’habi-
tation donné à bail (bail d’habitation ou à usage mixte), il doit, préalablement, adresser au
locataire un congé pour vendre, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi.
Ici encore, un droit de préemption est ouvert au profit du locataire, sous certaines condi-
tions.
Mais pas plus que dans l’hypothèse précédente, ce droit n’est ouvert ici, aucun congé
pour vendre n’ayant été donné aux différents locataires de l’immeuble, celui-ci devant être
vendu en l’état et avec ses occupants.
L’article 198 de la loi du 13 décembre 2000, dite loi « S.R.U. », qui a ajouté un article 11-1
à la loi du 6 juillet 1989, n’est pas non plus applicable au cas particulier : aucun congé pour
vendre n’a été donné, M. Richet et son fils ne sont pas des bailleurs institutionnels et, enfin,
la vente porte sur moins de dix lots dans un même immeuble (24).
Reste, enfin, à s’interroger sur une éventuelle application de la loi no 2006-685 du 13 juin
2006, relative au droit de préemption des locataires en cas de vente en bloc d’un immeu-
ble (25).
Ce texte, destiné à lutter contre la pratique spéculative des « ventes à la découpe »
d’immeubles loués au cœur des grandes agglomérations, institue, en cas de vente en bloc
d’un immeuble, un droit de préemption spécifique des locataires, lorsque le bailleur-
vendeur n’a pas fait prendre à l’acquéreur un engagement de proroger les baux pour une
durée de six ans à compter de l’acte authentique de vente.
Mais, ici également, il est inutile d’entrer dans les subtilités de ce nouveau droit de
préemption, puisque le texte ne trouve à s’appliquer qu’en cas de vente en bloc d’un immeu-
ble de plus de dix logements, ce qui n’est pas le cas de l’immeuble propriété des Consorts
Richet.
(22) Sur laquelle v. J.-L. PUYGAUTHIER, « Le droit de préemption du locataire en cas de vente après
division de l’immeuble », Defrénois 2001, art. 37241.
(23) Sur laquelle v. J.-L. PUYGAUTHIER, « Le congé pour vendre », Defrénois 2002, art. 37456 et 37557.
(24) V. J.-L. PUYGAUTHIER, art. préc. note précédente, spéc. XI, Les congés pour vendre plus de dix
logements donnés par les bailleurs institutionnels.
(25) Defrénois 2006, Lég. p. 397 ; Defrénois, Supplément Rapide, no 11 du 23 juin 2006, p. 7 et s.
Pratique notariale
Lorsque, ce qui est l’hypothèse du thème, l’immeuble, entièrement occupé, est vendu
par un particulier à une personne qui envisage de le revendre par appartements après réno-
vation et qui, vraisemblablement, est un professionnel, ce dernier fait généralement son
affaire personnelle de la situation locative.
Les travaux projetés étant sans doute, ce que nous supposerons du moins, de nature à
rendre l’immeuble inhabitable pendant un certain temps et donc à priver les locataires et
occupants de leur droit de jouissance, il lui faut obtenir de ceux-ci leur départ définitif – le
cas échéant, avec relogement – ou temporaire (le temps des travaux), avec éventuellement
relogement provisoire.
A cet égard, il convient de distinguer entre la situation des locataires de locaux commer-
ciaux et celle des locataires de locaux à usage d’habitation ou professionnel.
1. Locaux commerciaux
L’immeuble des consorts Richet comporte, en premier lieu, un local à usage artisanal et
commercial – l’appartement où Mme Fard « exerce la profession de coiffeuse et d’esthéti-
cienne et vend des produits de beauté ».
Mais, les cas où, en matière de baux commerciaux, le décret du 30 septembre 1953
(désormais codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) permet la reprise
des locaux ne correspondent pas à l’hypothèse du thème. Un seul d’ailleurs peut être invo-
qué en cours de bail, les autres correspondant à des refus de renouvellement (26). En effet,
selon l’article 38-1 du décret, devenu l’article L. 145-13 du Code de commerce, le bailleur
d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal situé en secteur sauvegardé (ce qui
ne semble pas être le cas en l’occurrence) peut reprendre les lieux en tout ou partie pour
faire exécuter des travaux nécessitant l’évacuation des lieux, à condition toutefois d’offrir au
preneur un local de remplacement sur lequel le bail est reporté.
Pratique notariale
(27) V. sur tous ces points l’ouvrage de L. RUET, Baux commerciaux, éd. Defrénois, 2006.
(28) Cass. civ. 3e, 1er mars 1977, Rev. loyers 1977, p. 336, obs. J. V. ; Cass. civ. 3e, 7 octobre 1980,
Rev. loyers 1981, p. 27, obs. J. V.
Pratique notariale
faute d’autre arrangement, le relogement ne serait que provisoire (art. 13 de la même loi)
et, les travaux terminés, les intéressés pourraient réintégrer leur appartement ou un appar-
tement équivalent (si l’agencement des locaux a été profondément modifié), lequel conti-
nuerait à être soumis au régime de la loi de 1948 (à moins que les travaux n’aient entraîné
un changement de catégorie).
Quelle qu’elle soit, la solution retenue doit être proposée aux occupants dans les condi-
tions prescrites par les articles 13 ter et 13 quater de la loi du 1er septembre 1948. Ces tex-
tes ont pour objet d’éviter que les personnes évincées ne quittent les lieux ou ne signent la
convention qui leur est proposée dans la précipitation, sans vérifier qu’elle respecte leurs
droits.
− Le congé, en premier lieu, doit, à peine de nullité, indiquer les motifs pour lesquels il
est donné et reproduire les dispositions des articles 13 et 13 bis de la loi (art. 13 ter) ; il com-
porte un préavis de six mois donné aux occupants pour quitter les lieux loués ; les travaux
doivent être commencés dans les trois mois du départ du dernier occupant.
− Il est, ensuite, prévu que toute convention entre le propriétaire et les occupants ne
peut être signée, à peine de nullité, qu’à l’expiration d’un délai de trente jours suivant la
réception du projet de convention (art. 13 quater). En outre, à peine de nullité de la conven-
tion également, le projet ainsi que la convention elle-même doivent reproduire en carac-
tères apparents les dispositions dudit article. Enfin, pour éviter la fraude, l’avis de récep-
tion du projet doit être annexé à la convention à peine de nullité de celle-ci.
(29) Defrénois, Supplément Rapide, no 2 du 5 février 2002, p. 14 ; v. également, sur ce point, l’article
préc. de Ph. BRIAND.
Pratique notariale
− une cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier pourvu d’eau chaude et froide et
un aménagement permettant de recevoir un appareil de cuisson ;
− un réseau électrique suffisant pour assurer l’éclairage du logement et de ses accès ainsi
que le fonctionnement des appareils ménagers courants.
La loi du 13 décembre 2000 a également modifié le texte de la loi du 12 juillet 1967 pré-
citée, en ce qui concerne les travaux d’amélioration que le bailleur peut imposer à son loca-
taire.
Désormais, les travaux d’amélioration prévus à l’article 1er de la loi du 12 juillet 1967 sont
ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des
caractéristiques prévues par le décret du 30 janvier 2002 (v. supra), sans, toutefois, que ces
travaux puissent aboutir à dépasser les normes ainsi fixées (art. 6 du décret). Mais, par leur
importance, les travaux envisagés par M. Leclerc semblent manifestement excéder le cadre
de ces dispositions.
Dès lors, ce n’est que par convention que M. Leclerc pourra obtenir le départ des titu-
laires d’un bail. La convention est alors soumise à des conditions de forme destinées à pro-
téger les locataires, analogues à celles prévues par l’article 14 de la loi du 1er septembre 1948
(v. art. 6, L. no 75-1351 du 31 décembre 1975).
B. Autorisations administratives
L’obtention de plusieurs autorisations administratives doit être envisagée par M. Le-
clerc. Mais, au plan pratique, toutes ne devront pas nécessairement être demandées, soit
parce que certaines d’entre elles seront inutiles, en fonction de l’importance des travaux,
soit parce que l’obtention de certaines d’entre elles (notamment le permis de construire
après consultation et avis favorable des services administratifs concernés) tient lieu d’autres
autorisations.
Pratique notariale
b. Changement de destination
Depuis la loi du 31 décembre 1976, la réalisation de travaux sur une construction exis-
tante, lorsqu’ils avaient pour effet d’en changer la destination (art. L. 421-1, C. urb.), néces-
sitait l’obtention d’un permis de construire. Selon le Conseil d’Etat, « tous travaux qui ont
pour effet de changer, ne serait-ce que partiellement, la destination d’une construction,
relèvent du permis de construire, malgré leur faible importance (33).
Pratique notariale
La doctrine appelait de ses vœux une clarification des textes sur la question, que l’ordon-
nance précitée du 8 décembre 2005 a opérée. D’une part, tous les travaux entraînant un
changement de destination ne sont plus nécessairement soumis à permis de construire ;
d’autre part, un changement de destination même sans travaux peut être contrôlé.
L’article L. 421-1 du Code de l’urbanisme renvoie au décret d’application la liste des
changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent
être précédés de la délivrance d’un permis de construire.
Un décret no 2007-18 du 5 janvier 2007 (34) est venu préciser le régime des travaux en
fonction de deux critères. Il faut, tout d’abord, qu’il y ait un changement de destination
parmi celles figurant à l’avant dernier alinéa de l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme
(habitation, hôtel, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou fores-
tière, entrepôt). Il faut, ensuite, concernant les travaux eux-mêmes, vérifier si ceux-ci modi-
fient les structures porteuses du bâtiment existant ou ses façades.
En l’absence de changement de destination, un permis de construire est toujours néces-
saire pour les travaux portant sur des immeubles inscrits aux monuments historiques. Une
déclaration préalable est toujours nécessaire pour un ravalement.
Sur les existants, seuls seront obligés au permis de construire les travaux ayant pour effet
de modifier le volume du bâtiment et de percer ou agrandir une ouverture dans un mur de
façade.
On peut donc parler d’une véritable simplification en la matière.
Mais comme nous allons le voir, la localisation de l’immeuble revêt également une cer-
taine importance.
2. Localisation de l’immeuble
La localisation de l’immeuble dans certains secteurs est également susceptible d’influen-
cer la nature des autorisations à obtenir.
Il s’agit notamment des immeubles ou parties d’immeubles situés dans un secteur sau-
vegardé, des travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier
ou de supprimer un élément de patrimoine ou de paysage (art. R. 421-15, C.C.H.) et tous les
travaux réalisés sur les immeubles ou parties d’immeubles inscrits au titre des monuments
historiques (art. R 421-16, C. urb.).
Même si plusieurs autorisations administratives doivent être envisagées par M. Leclerc,
pratiquement, toutes ne devront pas être effectivement demandées, comme nous l’avons
déjà mentionné, dans la mesure où l’obtention de certaines d’entre elles (notamment le
permis de construire, après consultation et avis favorable des services administratifs
concernés) tient lieu d’autres autorisations.
Permis de démolir et permis de construire. – Nous supposerons que les travaux que
M. Leclerc envisage de réaliser nécessitent, par leur importance, un permis de construire
(34) Defrénois 2007, Lég., p. 155. Ce décret fixait originairement la date de son entrée en vigueur au
1er juillet 2007. L’article 72 de la loi no 2007-209 du 19 février 2007 reporte la date d’entrée en vigueur
de ce texte au 1er octobre 2007.
Pratique notariale
Pratique notariale
Pratique notariale
immeubles anciens qui ont trop souvent fait l’objet d’aménagements contestables et de
transactions spéculatives » (37) et, le cas échéant, d’assortir l’autorisation de prescrip-
tions ; 2) contrôler les conditions de relogement des occupants évincés.
Comme pour l’autorisation prévue à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de
l’habitation, la question s’était posée de savoir si, lorsque les travaux nécessitent un per-
mis de construire, la délivrance de ce permis tient lieu de l’autorisation spéciale. En effet,
malgré les termes généraux de l’article L. 421-1, alinéa 5, du Code de l’urbanisme, il avait
été relevé que, « dans la mesure où les autorisations qui seront réputées être accordées avec
le permis de construire ont pour objet de sanctionner spécialement certaines règles sur le
fondement desquelles le permis de construire pourrait être légalement refusé », une
réponse négative s’impose (38). C’est ce qu’a d’ailleurs confirmé un arrêt de la Cour de cas-
sation du 22 novembre 1995, aux termes duquel « ni le permis de construire, ni le permis
de démolir ne sauraient tenir lieu de l’autorisation prévue à l’article 12 de la loi du 1er sep-
tembre 1948 » (39).
Si donc M. Leclerc entend se prévaloir de l’article 12 de la loi du 1er septembre 1948
envers les occupants maintenus dans les lieux, il lui faudra, outre le permis de construire,
demander l’autorisation prévue par ce texte.
C. Dispositions fiscales
Lorsque, comme nous le supposerons en l’espèce, la rénovation s’accompagne de la
création de surfaces nouvelles, l’exécution des travaux est de nature à entraîner l’exigibi-
lité des nombreuses taxes auxquelles est soumise la construction d’immeubles neufs. Les
unes sont prévues par le Code de l’urbanisme (participation pour construction en surden-
sité, participation pour non-réalisation d’aires de stationnement), les autres par le Code
général des impôts (taxe locale d’équipement et taxes additionnelles ou complémentai-
res) (40). La plupart de ces taxes ont un fait générateur identique, la délivrance du permis
de construire et, malgré des différences de détail, une assiette semblable, la surface hors-
œuvre nette (S.H.O.N.) créée.
(37) V. M. RICARD, La pratique du permis de construire et les autorisations spéciales, éd. du Moniteur,
no 241.
(38) M. RICARD, op. cit., no 239, note 8.
(39) Cass. civ. 3e, 22 novembre 1995, Bull. civ. III, no 237.
(40) Dans la région Ile-de-France, il convient, le cas échéant, d’ajouter à cette liste la redevance pour
création de bureaux ou de locaux de recherche (art. L. 520-1 et s., C. urb.).
Pratique notariale
bre 2000 (loi « S.R.U. » déjà citée) supprime toute possibilité de créer pour l’avenir un pla-
fond légal de densité. Dans les communes où ce plafond a été institué avant le 31 décem-
bre 1999, et où il a été maintenu en vigueur après le 1er janvier 2000, il continue à
s’appliquer. Mais l’autorité compétente peut toujours le supprimer de façon définitive (41).
Rien dans les données du thème ne permet d’indiquer que le P.L.D. a été créé dans la
commune de Lyon ou supprimé par la suite. Si ce P.L.D. existe, l’immeuble étant situé dans
le centre-ville, il est vraisemblable que le C.O.S. excède le P.L.D. (si ce dernier a été institué
et n’a pas été supprimé). Dès lors, si le permis de construire permet la création de surfaces
nouvelles, le rénovateur peut être astreint au versement dû en cas de dépassement du
P.L.D. Ce n’est que dans l’hypothèse où les surfaces nouvelles conduiraient à un dépasse-
ment du C.O.S. (et à supposer que le permis soit accordé) que la participation pour cons-
truction en surdensité serait exigible (42).
S’agissant d’un immeuble ancien, c’est-à-dire construit avant le 1er janvier 1976, le ver-
sement ne serait dû, qu’au titre de la surface de plancher nouvelle autorisée (art. L. 112-4,
C. urb.).
Le montant du versement est égal à la valeur du terrain, considéré comme libre, dont
l’acquisition serait nécessaire pour que la densité de la construction n’excède pas le P.L.D.
(art. L. 112-2, C. urb.). Le paiement du versement s’effectue à la recette des impôts en deux
fractions égales, la première intervenant à l’expiration d’un délai de dix-huit mois à comp-
ter de la date de la délivrance du permis de construire, la seconde à l’expiration d’un délai
de trente-six mois à compter de cette même date (art. 1723 octies, C.G.I.).
2. Taxe locale d’équipement. – A moins que le conseil municipal n’ait renoncé à sa per-
ception ou n’ait exonéré certaines opérations, la taxe locale d’équipement est notamment
exigible de plein droit dans les communes de plus de 10 000 habitants et dans certaines
communes de la région Ile-de-France « sur la construction, la reconstruction et l’agrandis-
sement des bâtiments » (43). Par ailleurs, elle peut être instituée par décision du conseil
municipal dans les communes où elle n’est pas exigible de plein droit (art. 1585 A, C.G.I.).
En l’espèce, ce n’est pas au titre de la reconstruction mais de « l’agrandissement » de
l’immeuble que la taxe sera due, si elle est exigible à Lyon. En effet, au sens de
(41) V., sur ce point, Defrénois, Supplément Rapide, no 2 du 31 janvier 2001, p. 3 et s., spéc, p. 6, nos 7
et s. ; S. PÉRIGNON, « Gestion de la densité ou de la surdensité », Defrénois 2001, art. 37285, p. 69 et s.
V. également, les art. L. 112-1 et L. 112-2, C. urb., dans leur ancienne rédaction.
(42) Versement et participation ne se cumulent pas. Ainsi, quand le C.O.S. est supérieur au P.L.D., la
participation n’est pas perçue pour ce qui concerne les surfaces déjà taxées au titre du P.L.D.
(v. J. BASCHWITZ, « Droit de construire et plafond légal de densité », Defrénois 1976, art. 31133, no 19,
p. 865).
(43) V. Dictionnaire de l’urbanisme, éd. du Moniteur, 2003, Vo « Taxe locale d’équipement », p. 832
et s. ; P. AMSELEK, « La fiscalité immobilière liée au droit de l’urbanisme », AJPI 1978, p. 459 ; C. BRUNO,
« Les exonérations en matière de T.L.E. », AJPI 1985, p. 635. Une taxe départementale des espaces
naturels sensibles s’ajoute parfois à la taxe locale d’équipement (art. L. 142-2, C. urb.). Dans la région
parisienne, une taxe complémentaire de 1 % est perçue au profit de la région Ile-de-France (art. 1599
octies, C.G.I. et 155 ter, annexe IV, C.G.I.). Enfin les conseils généraux peuvent, dans tous les
départements, instituer une taxe additionnelle de 0,3 % (art. 1599 B, C.G.I.).
Pratique notariale
l’article 1585 A précité du Code général des impôts, il n’y a reconstruction que si les gros
murs du bâtiment ont été détruits ; il y a, en revanche, agrandissement taxable lorsque les
travaux donnent naissance à de nouvelles surfaces habitables. Il en va de la sorte en cas de
surélévation, d’addition de construction, d’aménagement de combles ou, comme en
l’espèce, de création d’un niveau supplémentaire.
La taxe est alors calculée au taux de base de 1 % (sauf taux supérieur décidé par le conseil
municipal) (44) sur la somme déterminée, en appliquant à la surface de plancher hors
œuvre nette (S.H.O.N.) créée une valeur forfaitaire au mètre carré variable selon la catégo-
rie de l’immeuble ; elle doit être payée à la recette des impôts en deux fractions égales, la
première dix-huit mois et la seconde trente-six mois après la délivrance du permis de cons-
truire (art. 1723 quater, C.G.I.) ; elle doit toutefois être versée en une seule fois lorsque son
montant n’excède pas 305 Q.
(44) Ce taux peut, toutefois, être porté jusqu’à 5 % par délibération du conseil municipal (art. 1585 E,
C.G.I.).
(45) V. Dictionnaire de l’urbanisme, op. cit., Vo « Participation pour non-réalisation d’aires de
stationnement », p. 576 et s.
Pratique notariale
Dès lors qu’un immeuble comporte, pour le quart au moins de sa superficie totale, des
logements loués ou occupés, classés dans la catégorie IV, il est interdit de procéder à sa mise
en vente par appartements sous peine de nullité des ventes conclues (art. 9, L. no 75-1351
du 31 décembre 1975). Il est vrai que cette disposition ne saurait a priori recevoir applica-
tion en l’espèce (si l’immeuble comporte de tels logements) puisque, précisément, M. Le-
clerc entend rénover l’immeuble (46).
(46) Sur ces textes, v. J. BASCHWITZ, « Restrictions aux droits des bailleurs d’immeubles d’habitation
et interdictions des divisions d’immeubles par appartements », Defrénois 1976, art. 31106, nos 16 et s. ;
M. DEVOS, « La protection des occupants de locaux à usage d’habitation », Defrénois 1976, art. 31107,
nos 3 et s. ; J.-L. PUYGAUTHIER, « Le droit de préemption du locataire en cas de vente après division de
l’immeuble », Defrénois 2001, art. 37421, p. 1247 et s.
(47) V. à ce sujet, Ph. DE BELOT et J. LEGRAND, « Le droit de préemption des locataires et occupants
d’appartements », Defrénois 1977, art. 31579, p. 1545 ; adde, étude M. VION, Defrénois 1980, art. 32201,
p. 193 et Defrénois 1983, art. 32974, p. 3 ; J.-L. PUYGAUTHIER, art. préc.
(48) Sur la procédure à suivre pour la mise en œuvre du droit de préemption, v. M. VION, Sol. exam.
prof, Defrénois 1995, art. 36038, p. 391 ; J.-L. PUYGAUTHIER, art. préc.
Pratique notariale
(49) V., sur cette question, S. PÉRIGNON, « Contrats spéciaux et droit de préemption urbain », Defrénois
1990, art. 34915, p. 1313, nos 13 et s.
(50) Cass. crim., 23 octobre 1978, RDI 1979, p. 220, chron. J. GROSLIÈRE et Ph. JESTAZ.
Pratique notariale
l’immeuble ait été achevé une première fois dans le passé, il doit être considéré comme en
cours de construction dès l’instant où, au jour de la vente, il ne peut être utilisé suivant
l’usage pour lequel il a été édifié (51). On considérerait donc, dans l’hypothèse du thème,
qu’il était préférable que la vente de tous les appartements « en l’état futur de rénovation »
soit soumise conventionnellement aux dispositions issues de la loi du 3 janvier 1967, même
celle des appartements qui ne proviennent pas de niveaux supplémentaires dégagés par le
rénovateur, le cas échéant (52). Il s’agissait, pratiquement, de ventes en l’état futur d’achè-
vement, la formule de la vente à terme n’étant que rarement utilisée.
Tel était l’état de la question jusqu’à fort récemment.
Partant de ce constat, les parlementaires ont proposé et adopté un nouveau statut juri-
dique spécifique à la vente d’immeuble à rénover, afin de mettre un terme aux incertitu-
des pesant sur le régime juridique applicable à cette vente.
Pour y parvenir, la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006, portant engagement pour le loge-
ment (loi « E.N.L. ») (53), insère dans le titre VI du livre II du Code de la construction et de
l’habitation un nouveau chapitre II consacré aux « ventes d’immeubles à rénover », com-
portant l’ensemble des dispositions spécifiques à ces contrats, fortement inspirés du sta-
tut de la vente en l’état futur d’achèvement (54).
C’est ce nouveau statut, d’ordre public (art. L. 262-10, C.C.H.) qu’il convient d’évoquer.
(51) C. JAQUET, op. cit., p. 46 ; contra, J.-M. TIRADO, op. cit., p. 23 et s., qui suggère néanmoins aux
rénovateurs de se placer volontairement sous le régime de cette loi en raison des avantages qu’ils
peuvent en retirer (limitation de la durée de la garantie des vices cachés) sans se heurter à des obstacles
insurmontables.
(52) C. JAQUET, op. cit., p. 50.
(53) Defrénois 2006, Lég., p. 361 ; Defrénois, Supplément Rapide, no 16 du 6 septembre 2006, p. 9 et s.
Les modalités d’application résultent du décret no 2008-1338 du 16 décembre 2008, ci-après reproduit,
infra, p. 684 et s.
(54) Cf. G. HAMEL, rapport parlementaire en 1re lecture, Doc. A.N., no 2771, p. 242.
(55) La pratique parle désormais de V.I.R., par abréviation.
Pratique notariale
Pratique notariale
La réception des travaux est effectuée pour l’ensemble des travaux à une date unique qui
constitue le point de départ des garanties dues par les constructeurs.
Le vendeur est tenu, pour les travaux mentionnés en premier alinéa de l’article L. 262-1,
par les garanties prévues par les articles L. 111-13, L. 111-15 et L. 111-16 ; dès lors que les
travaux entrent dans le champ d’application de ces articles.
Pratique notariale
abusif et vexatoire, le juge, saisi en référé, peut prescrire l’interdiction ou l’interruption des
travaux, sous astreinte, le cas échéant.
Des peines spécifiques sont prévues à rencontre des personnes qui exécuteraient ou
feraient exécuter de tels travaux malgré une décision d’interdiction ou d’interruption pro-
noncée par le juge.
Enfin, le juge peut en outre ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné
(art. L. 111-6-2-3, C.C.H.).
10. Régime applicable par défaut aux ventes d’immeubles à construire. – A l’excep-
tion des règles spécifiques ci-dessus exposés (art. L. 262-2 à L. 262-11, C.C.H.), le contrat de
vente d’immeuble à rénover est soumis aux dispositions relatives à la vente d’immeubles
existants, notamment à celles du titre VI du livre III du Code civil (art. L. 262-1, C.C.H.).
11. Cession de ses droits par l’acquéreur. – La cession par l’acquéreur des droits qu’il
tient d’une vente d’immeuble à rénover substitue de plein droit le cessionnaire dans les
obligations de l’acquéreur envers le vendeur.
Si la vente a été assortie d’un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et l’acqué-
reur.
Ces dispositions s’appliquent à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à
cause de mort (art. L. 262-6, C.C.H.).
13. Nature des travaux. – Le décret du 16 décembre 2008 créé un nouvel article R. 262-1
du Code de la construction et de l’habitation aux termes duquel « Les travaux de rénova-
tion d’un immeuble au sens de l’article L. 261-1 sont tous les travaux qui portent sur un
immeuble bâti existant. Ils n’incluent pas les travaux d’agrandissement ou de restructura-
tion complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction, mentionnés à l’alinéa 3 de
l’article L. 262-1 et qui rendent à l’état neuf :
1° soit la majorité des fondations ;
2° soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité
de l’ouvrage ;
3° soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
4° soit l’ensemble des éléments de second œuvre suivant dans une proportion au moins
égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés :
(56) D. no 2008-1338 du 16 décembre 2008 relatif à la vente d’immeubles à rénover (J.O. du 18),
Defrénois, Supplément Rapide, no 22, du 30 décembre 2008, p. 12 et s. ; Defrénois 2009, Textes, infra,
p. 684 et s.
Pratique notariale
14. Mandat. – La vente d’un immeuble à rénover peut être assortie d’un mandat donné
par l’acquéreur au vendeur à l’effet de passer les actes de disposition devant affecter les
biens et droits vendus et indispensables à la réalisation des travaux prévus au contrat (art.
R. 262-2, C.C.H.).
Le contrat de vente d’immeuble à rénover s’inspire sur ce point du dispositif mis en
place par le législateur dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement.
Un tel mandat peut concerner les actes indispensables aux travaux d’autres bâtiments
désignés par le mandat si ces bâtiments comportent des parties communes avec celui dont
tout ou partie forme la vente. Il doit (art. R. 262-2, al. 3, C.C.H.) indiquer spécialement la
nature, l’objet et les conditions des actes en vue desquels il est donné (mandat spécial).
Un mandat général est cependant possible pour tous les actes de disposition portant sur
des parties communes et qui se révéleraient nécessaires (art. R. 262-2, al. 4, C.C.H.) :
− pour satisfaire aux prescriptions d’urbanisme ;
− pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire délivré pour les
travaux portant sur le bâtiment faisant l’objet de la vente auxquelles pouvait être subor-
donnée la délivrance d’un tel permis pour les travaux sur d’autres bâtiments concernés par
le mandat ;
− pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de
distribution et les services publics.
15. Pouvoirs du maître d’ouvrage. – Le décret précise les pouvoirs que détient le maî-
tre d’ouvrage en vertu de l’article L. 262-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Les pouvoirs du maître d’ouvrage (art. R. 262-3, C.C.H.) comportent ceux de choisir les
architectes, entrepreneurs et autres techniciens, d’arrêter librement les conventions avec
eux et d’effectuer la réception des travaux qu’ils ont fait dirigés, y compris les travaux néces-
saires à la levée des réserves.
Ils comportent également ceux de faire toute demande d’autorisation ou déclaration
prévue au Code de l’urbanisme et nécessaire à la réalisation des travaux faisant l’objet du
contrat.
Pratique notariale
16. Achèvement des travaux. – Les travaux de rénovation sont réputés achevés lors-
que ceux prévus au contrat et mentionnés à l’article L. 262-1 du Code de la construction et
de l’habitation sont exécutés (art. R. 262-4, C.C.H.).
Pour l’appréciation de cet achèvement, ne sont pris en considération ni les défauts de
conformité avec les prévisions du contrat lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les
malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages nouveaux impropres à leur utilisation (art.
R. 262-4, al. 1, C.C.H.).
18. Réception des travaux. – La réception des travaux prévue à l’article L. 262-2 est
assurée par le vendeur dans les mêmes conditions qu’en matière de vente en l’état futur
d’achèvement (renvoi à l’article L. 111-19, C.C.H., par l’article R. 262-5 nouv., C.C.H.).
Cette réception, à une date unique, fait courir les délais pour les garanties (art. R. 262-5,
al. 2, C.C.H.).
19. Livraison. – Une fois les travaux achevés, constatés et reçus, le vendeur convoque
l’acquéreur (ou son mandataire), afin de procéder à l’établissement du procès-verbal de
livraison des travaux (art. R. 262-6, C.C.H.).
La convocation doit être faite à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis
de réception (57) ; elle doit être reçue au moins quinze jours avant la date prévue pour la
livraison. Le procès-verbal de réception des travaux est annexé à la convocation.
Si l’acquéreur ne se rend pas à cette convocation, la constatation de la livraison des tra-
vaux est faite par une personne qualifiée désignée par ordonnance sur requête, non sus-
ceptible de recours, du président du tribunal de grande instance de l’immeuble et la cons-
tatation de la livraison par cette personne fait l’objet d’une déclaration devant le notaire qui
a reçu la vente. Cette déclaration tient lieu de procès-verbal de livraison. Elle fait l’objet
(57) Le texte de l’article R. 262-6 ajoute à la lettre recommandée la faculté de recourir à « tout autre
moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de
remise ». Cette formule est malheureuse ; il suffit, pour s’en convaincre, de se référer aux débats qui
sont loin d’être terminés en matière de délai de retractation, dans le cadre de l’article L. 271-1 du
Code de la construction et de l’habitation.
Pratique notariale
d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notifica-
tion vaut livraison à la date de cette réception (art. R. 262-6, C.C.H.).
Pratique notariale
(art. R. 262-9, al. 1er, C.C.H.). Cette répartition doit correspondre à une réalité et cette réa-
lité être attestée par un homme de l’art. L’attestation de ce dernier est annexée aux docu-
ments contractuels.
− 50 % une fois achevés les travaux représentant la moitié du prix total des travaux ;
Le solde, soit 5 %, est payé à la livraison ; il peut être consigné en cas de défaut de confor-
mité ou de vices apparents mentionnés dans le procès-verbal de livraison.
La première a trait à la vente conclue sous condition suspensive. Dans ce cas, aucun ver-
sement ne peut-être effectué avant la réalisation de la condition, conformément à l’article
L. 262-9 du Code de la construction et de l’habitation (art. R. 262-9, C.C.H.). La deuxième
est relative aux pénalités de retard : si le contrat en prévoit, leur taux ne peut excéder le taux
de l’intérêt légal en vigueur au moment du contrat, majoré de deux points (art. R. 262-9,
al. 2, C.C.H.). La troisième, enfin, prévoit que la révision éventuelle du prix ne peut porter
que sur les travaux. Si elle est stipulée, elle est calculée sur l’index national du bâtiment tous
corps d’état, dénommé « BT 01 », et enfermée dans la limite de 70 %.
Pour parachever le système, le décret précise, dans un article R. 262-12, que la garantie
d’achèvement prévue à l’article L. 262-7 du Code de la construction et de l’habitation résulte
d’une convention de cautionnement, par un établissement de crédit ou une entreprise
d’assurance agréée à cet effet, aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acqué-
reur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des tra-
vaux.
Cette garantie prend fin (art. R. 262-13, C.C.H.) à l’achèvement des travaux, attesté par
un homme de l’art.
Mais, ainsi que nous l’avons fait remarquer précédemment, un tel contrat ne peut être
utilisé dans le cadre de travaux d’agrandissement ou d’une restructuration de l’immeuble
assimilable à une reconstruction.
Il ne resterait alors d’autre choix à M. Leclerc, dans cette éventualité, qu’à se tourner vers
la formule de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Pratique notariale
2. Conséquences. – Pour ce qui est des locaux à usage d’habitation et professionnel, les
contrats de vente doivent respecter les dispositions impératives des articles L. et R. 261-1 et
suivants du Code de la construction et de l’habitation. Plusieurs conséquences en résul-
tent, notamment :
1o Les avant-contrats qui seront passés avec les acquéreurs devront revêtir la forme de
contrats de réservation ; il en ira également de la sorte si, procédant à des ventes clefs en
main, le rénovateur sollicite des acquéreurs potentiels avant l’achèvement des travaux. Ces
contrats devront, de surcroît, respecter les dispositions des articles L. 271-1 et L. 271-2 du
Code de la construction et de l’habitation.
2o Lors de la signature de l’acte authentique de vente, M. Leclerc pourra exiger 70 % du
prix de vente, l’immeuble étant déjà hors d’eau et les fondations, par définition, achevées.
3o Il devra fournir aux acquéreurs d’appartement l’une des garanties prévues en matière
de vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement. Il s’agira, soit de la garantie intrinsèque
prévue à l’article R. 261-18, b, du Code de la construction et de l’habitation (58), soit de la
garantie bancaire d’achèvement prévue par l’article R. 261-21 du même code, cette der-
nière étant très nettement plus souhaitable dans une opération de ce type.
La garantie intrinsèque sera constituée si, les fondations étant en l’occurrence ache-
vées (59), le financement est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu :
− par les fonds propres du vendeur ;
− par le prix des ventes déjà conclues ;
− par des crédits bancaires confirmés.
Ce taux de 75 % est ramené à 60 % lorsque le financement est assuré, à concurrence de
30 % du prix des ventes, par les fonds propres du vendeur. M. Leclerc ne disposant que de
223 000 Q pour réaliser son acquisition, il semble exclu qu’il puisse se prévaloir de cette dis-
position.
4o Les garanties dues par le vendeur au titre des vices de construction et des défauts de
conformité sont celles qui existent en matière de vente d’immeuble à construire : garantie
(58) Compte tenu des modalités de financement de l’opération (v. infra), il est exclu que M. Leclerc
puisse fournir la garantie prévue au a du même article R. 261-18.
(59) Selon C. JAQUET, op. cit., le rapprochement entre immeuble en cours de construction et immeuble
à rénover clos et couvert risque d’être fallacieux lorsque l’immeuble est vétuste (comme c’est le cas
en l’espèce). Pour éviter toute déconvenue aux acquéreurs, il suggère d’exiger du vendeur qu’il fasse
« certifier par un homme de l’art que les fondations de l’immeuble à rénover sont parfaitement saines
et n’auront pas besoin d’être reprises à l’occasion des travaux ».
Pratique notariale
des vices apparents (art. 1642-1, C. civ.), garantie décennale (art. 1792 et 1792-2, C. civ.) (60),
garantie de bon fonctionnement.
5o On a vu (cf. supra, III, D) que M. Leclerc est tenu de souscrire deux polices d’assuran-
ces, l’une de responsabilité, l’autre de dommages. Pour faciliter, le cas échéant, aux acqué-
reurs de logements l’exercice des recours qui sont à leur disposition, les actes de vente
devront comporter un certain nombre de renseignements (61).
a. MENTION LÉGALE DE L’ASSURANCE-DOMMAGES. – Cette assurance est la plus importante
pour les acquéreurs, puisqu’elle leur garantit le paiement des travaux de réparation de cer-
tains dommages avant même que n’ait été démêlé l’écheveau des responsabilités. L’article
L. 243-2 du Code des assurances se borne à prescrire de faire mention dans les actes de
vente « de l’existence ou de l’absence d’assurance ». Il va sans dire que, pour renseigner uti-
lement les intéressés, le notaire rédacteur, tenu d’une véritable obligation de vérifica-
tion (62), ne doit pas se contenter de cette mention ; il doit indiquer les références complè-
tes du contrat d’assurance, qu’il se sera d’ailleurs fait communiquer, et fournir aux
acquéreurs copie de la police (et de la justification du paiement des primes). De la sorte,
ceux-ci seront en mesure de prendre une exacte connaissance des obligations qui s’impo-
sent à eux en cas de sinistre.
b. INDICATIONS CONCERNANT LA RESPONSABILITÉ DÉCENNALE. – Bien que la mention légale ne
concerne que l’assurance-dommages, il est utile, pour l’information des acquéreurs, de
mentionner dans les actes les références de l’assurance-responsabilité du vendeur et de leur
faire remettre une liste de tous les participants aux travaux, avec les références de leur assu-
rance respective de responsabilité décennale.
(60) V. à ce sujet, C.-A. THIBIERGE, « Précisions sur la loi du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité
et à l’assurance dans le domaine de la construction », Defrénois 1979, art. 32021, p. 841 et s.
(61) Sur les mentions que devront comporter les actes de vente, v. C.-A. THIBIERGE et J. LACOURTE,
« Assurances obligatoires en matière de constructions immobilières après la loi du 4 janvier 1978 »,
Defrénois 1980, art. 32187, p. 81. V. également, sur ce point, Rec. sol. exam. prof., éd. Defrénois, 11e éd.,
2003, t. III, par A. ANDRÉ, R. CRÔNE et M.-C. FORGEARD, thème no 8, p. 123 et s., spéc. la formule d’acte,
p. 133 et s.
(62) V. Cass. civ. 1re, 13 mars 2001, Defrénois 2001, art. 37382, p. 857, note B. GELOT.
Pratique notariale
Si l’acquisition de l’immeuble a été placée sous le régime des droits de mutation (régime
spécial des marchands de biens ou régime de droit commun), la vente des locaux rénovés
sera soumise aux droits de mutation ou à la taxe de publicité foncière, à la charge des
acquéreurs, au taux de droit commun prévu à l’article 1594 D du Code général des impôts
ou, dans le cas où une délibération du conseil général a été prise dans ce sens, au taux
réduit prévu à l’article 1594 F ter du même code si l’acquéreur s’engage à ne pas affecter le
local à un usage autre que l’habitation pendant une durée minimale de trois ans (63).
De son côté, au cas où lui serait reconnue la qualité de marchand de biens, M. Leclerc
serait assujetti à la T.V.A. (art. 257, 6o, C.G.I.). La taxe, on le sait, est alors calculée sur la plus-
value, c’est-à-dire sur la différence entre le prix de vente des locaux et le prix d’achat de
l’immeuble, augmenté des frais d’acquisition, des indemnités versées aux locataires et
occupants. Le coût des travaux, quant à lui, n’est pas pris en compte, mais la T.V.A. dont ils
sont grevés est admise en déduction de la taxe exigible.
2. Imposition des profits immobiliers. – Les règles applicables diffèrent selon que
l’opération est habituelle ou occasionnelle.
a. OPÉRATION HABITUELLE. – Si l’opération de rénovation est considérée comme une opé-
ration habituelle, M. Leclerc sera imposé au titre des B.I.C. à raison du bénéfice réalisé
(art. 35, 1, 1o, C.G.I.).
b. OPÉRATION OCCASIONNELLE. – Dans l’hypothèse – peu probable – où il serait admis que
l’opération a un caractère occasionnel, M. Leclerc serait soumis au régime d’imposition des
plus-values applicables aux particuliers, tel qu’il résulte de la loi de finances pour 2004
(art. 150 U à 150 VH et 200 B, C.G.I.) (64).
V. Financement de l’acquisition
de l’immeuble
Dernière question qu’il fallait examiner : le cadre financier le plus adéquat pour l’opé-
ration. En pratique, cette question ne peut être dissociée de celle, plus générale, du mon-
tage financier de l’ensemble de l’opération. A cet égard, les indications du thème ne sont
pas suffisantes pour donner une réponse précise.
Il apparaît que, compte tenu de l’ampleur des travaux à réaliser, les capitaux propres de
M. Leclerc sont peu importants. Et, sauf peut-être si une commercialisation rapide lui per-
mettait de se prévaloir d’un volume important de « ventes déjà conclues » sur lesquelles il
(63) V. supra.
(64) Sur lequel, v. les références citées note 12.
Pratique notariale
pourrait encaisser 70 % du prix lors de leur réalisation, il semble difficile qu’il puisse faire
l’économie d’un emprunt.
Dès lors, plusieurs éventualités s’offrent à lui et, notamment, les suivantes :
− obtenir un prêt qui lui permette de payer comptant le prix de l’immeuble si les ven-
deurs l’exigent ; solution qui, juridiquement, est la plus simple car le prêteur, bénéficiaire
du privilège de prêteur de deniers, sera seul créancier inscrit sur l’immeuble ;
− obtenir, de la part des vendeurs, un délai de paiement pour partie du prix de vente.
Une variante de cette solution pourrait consister à convertir partie de la somme due à ces
derniers en l’obligation, à la charge de M. Leclerc, de leur livrer des appartements réno-
vés (65). Ce type de solution nécessite, pratiquement, que les vendeurs acceptent une
garantie hypothécaire en deuxième rang ou même de substituer à celle-ci une autre garan-
tie, notamment une garantie bancaire.
(65) Sur ce type d’opération, v. Rec. sol. exam. prof., éd. Defrénois, 11e éd., t. III, thèmes nos 4 et 5.
Vente d’immeuble
1133
Décret n° 2008-1338 du
16 décembre 2008 relatif à la vente
d’immeuble à rénover
Analyse thématique et approche pratique
Étude rédigée par :
Olivier Herrnberger,
notaire,
chargé d’enseignement à l’université de Paris II
et
Thierry Delesalle,
notaire,
professeur à l’ICH
Les auteurs font une présentation thématique et critique des dispositions résultant du décret
d’application de la vente d’immeuble à rénover et de leurs conséquences pour la pratique.
1 - La vente à rénover est issue de la loi ENL du 13 juillet 2006. Ce possibilité offerte à l’acquéreur de dénoncer les vices apparents pen-
nouveau statut, longtemps attendu de la pratique 1, a fait l’objet de dant un mois de la livraison.
nombreux commentaires 2 à l’occasion desquels la plupart des 3 - L’entrée en vigueur de ce nouveau statut était suspendue à la
auteurs n’a pas manqué de rappeler qu’il était le bienvenu, et qu’il parution d’un décret d’application, qui s’est lui aussi fait attendre
était même réclamé depuis longtemps,tant les questions posées par la plus de deux ans, sans que l’on ne sache d’ailleurs bien pourquoi.
vente d’un immeuble à rénover sont nombreuses et les risques juridi- Quoi qu’il en soit, ce décret a paru et le statut peut donc être mis en
ques qui s’y attachent importants pour l’acquéreur. œuvre dans la pratique 3.
2 - Pour protéger l’acquéreur, le statut légal met en œuvre plu- 4 - Les dispositions de ce décret ont déjà fait l’objet d’une présen-
sieurs corps de règles : tation détaillée dans plusieurs revues 4. Notre étude aura pour objet
d’aborder de manière thématique les apports de ce texte sur les points
- un ensemble de règles concernant la description du bien et les
principaux, en proposant des réponses sous un angle pratique aux
caractéristiques de l’immeuble vendu ; questions qu’il pose.
- un ensemble de règles concernant la garantie de bonne fin : cau-
tion bancaire et échelonnement des paiements ; 1. La précision des seuils de
- un corps de règles concernant le contenu du contrat et sa forme : déclenchement de la VIR : le problème
l’obligation du contrat définitif en la forme notariée et l’obligation,
tant pour l’avant-contrat que pour le contrat définitif, d’un contenu
de la nature des travaux et du
documentaire ; moment où ils sont réalisés
- et enfin un régime spécifique concernant les vices et défauts atta- 5 - La plus importante difficulté rencontrée pour la mise au point
chés aux travaux : une date de réception unique, des garanties décen- du statut de la vente à rénover était de définir le seuil de la
nales et biennales pesant sur le vendeur sur les travaux réalisés, la rénovation 5 :
- à partir de quel stade, de quelle ampleur de travaux, l’améliora-
tion de l’immeuble devenait rénovation, sujette à ce nouveau statut ?
1. 93e Congrès des notaires de France. Strasbourg, 4-7 mai 1997. L’investisse- - fallait-il appliquer une réglementation compliquée et coûteuse à
ment immobilier : rapport, 1re commission, 2e proposition. – 99e Congrès des
une simple rénovation légère ?
notaires de France. Deauville, 25-28 mai 2003. La vente d’immeuble : sécurité
et transparence : rapport, 2e commission, 5e proposition.
2. Sur la loi, V. N. Bernard et V. Zalewski, La rénovation et le choix du contrat de
3. Depuis le 19 décembre 2008, puisque le décret du 16 décembre 2008 a été
vente après la loi ENL : Administrer janv. 2007, p. 29. – B. Golfier, Vente
publié au Journal officiel le 18 décembre 2008.
d’immeuble à construire et vente d’immeuble à rénover : RDI 2007, p. 31. –
O. Herrnberger, La vente à rénover. Enfin un statut légal : JCP N 2006, n° 47, 4. Sur le décret, V. D. 2009, p. 6. – D. Boulanger, La vente d’immeubles à rénover
1357. – B. Mallet-Bricout, Le nouveau contrat de vente d’immeuble à rénover : est effective ! : JCP N 2008, n° 52, act. 816. – H. Périnet-Marquet, Le décret du
RDI 2007, p. 17. – H. Périnet-Marquet, Le nouveau régime de la vente 16 décembre 2008 relatif à la vente à rénover : RDI 2009, p. 80. – Ch. Sizaire,
d’immeuble à rénover : RDI 2006, p. 329. – D. Sizaire, Vente d’immeuble à Entrée en vigueur de la vente d’immeuble à rénover : régime applicable et
rénover : Constr. – urb. 2006, chron. 11. – Th. Delesalle, Réflexions autour de la premières interrogations : Constr. – urb. 2009, étude 2.
vente d’immeuble à rénover : JCP N 2008, n° 37, 1280. 5. V. supra note (1).
17. CCH, art. R. 262-10 : La consignation est possible en cas de vices ou de 18. O. Herrnberger, La superficie des immeubles bâtis, un seul mot, dix défini-
défaut de conformité signalé sur le procès verbal de livraison. tions : LPA 15 mai 2003, p. 15.
Annexe
Le choix du contrat et de l’avant-contrat
Procédure collective
2076 Les effets de la déclaration d’insaisissabilité
Le liquidateur judiciaire a qualité pour agir dans l’intérêt collectif des créanciers lequel ne se
confond pas avec la somme des intérêts individuels de ceux-ci ; il s’en déduit qu’il ne peut invoquer
les droits propres de certains d’entre eux (les créanciers antérieurs et les créanciers extra
professionnels postérieurs à la déclaration d’insaisissabilité) pour entreprendre la vente de
l’immeuble litigieux acquis par des époux, déclaré insaisissable antérieurement à la liquidation
judiciaire du mari.
CA Douai, 2e ch. civ., sect. 1, 23 sept. 2010, RG n° 08/09697, SELARL D. et ‰ Attendu que le jugement déféré doit être infirmé et la SELARL D. et associés,
associés, ès qual. ès qualités, déboutée de sa demande de réalisation de l’immeuble ci-dessus
identifié ; (...)
LA COUR (...) :
Par ces motifs : La Cour (...) Infirme le jugement entrepris, statuant à nouveau,
‰ Attendu que les époux W., mariés depuis le 25 novembre 1978 sous le Dit que la SELARL D. et associés, en sa qualité de liquidateur judiciaire de
régime de la communauté réduite aux acquêts, ont, en 2004, acquis un M. Adolphe W., n’a pas qualité pour agir en réalisation de l’immeuble à usage
immeuble destiné à leur habitation principale sis [...], qu’ils ont, par déclara- d’habitation sis [...],
tion publiée le 11 avril 2005 à la conservation des hypothèques, déclaré
insaisissable ; que la liquidation judiciaire de M. Adolphe W. a été prononcée
le 17 février 2006 ; que son liquidateur, la SELARL D. et associés, a, par
NOTE
requête du 17 janvier 2007, sollicité du juge-commissaire qu’il ordonne la La création de la déclaration notariée d’insaisissabilité est un re-
vente aux enchères publiques dudit immeuble ; que ce magistrat s’étant dé- mède proposé à l’entrepreneur individuel et destiné à protéger la
claré incompétent au profit du tribunal de la procédure collective, celui-ci a, par partie de son patrimoine non affecté à l’entreprise. Initialement la loi
le jugement entrepris du 10 septembre 2008, autorisé le requérant à agir en n° 2003-721 du 1er août 2003 ne visait que les droits de l’immeuble
vue de réaliser l’immeuble en spécifiant que le prix de vente devra être réservé dans lequel était fixée la résidence principale de l’entrepreneur. La
aux créanciers auxquels la déclaration d’insaisissabilité n’est pas opposable LME n° 2008-774 du 4 août 2008 a étendu le dispositif de protection à
et que le surplus éventuel sera reversé au débiteur ; tout bien foncier bâti et non bâti qui n’est pas affecté à un usage
‰ Attendu que la SELARL D. et associés, ès qualités, invoque l’existence de professionnel (C. com., art. L. 561-1, al. 1er). La déclaration d’insai-
créances antérieures à la déclaration d’insaisissabilité à hauteur de sissabilité est juridiquement efficace à l’égard des créanciers dont les
130 780,15 euro, représentant 87 % du passif déclaré, pour en déduire droits sont nés postérieurement à la publication de cette déclaration
qu’elle est habilitée à agir au nom de ces derniers en réalisation dudit bien ; et à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant. Ce dernier
‰ Attendu que les époux W. lui opposent la déclaration d’insaisissabilité pour une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale
faire échec à la demande de réalisation de leur immeuble émanant du liquida- à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle
teur judiciaire au motif que ce dernier ne représente pas les créanciers anté- agricole (C. com., art. L. 526-1, al. 1er).
rieurs à ladite déclaration d’insaisissabilité et qu’il se trouve sans qualité pour Initialement, les pouvoirs publics ayant considéré que la déclara-
réaliser un immeuble dont le produit ne lui profitera pas ; tion d’insaisissabilité ayant eu un succès limité, elle ne concernait que
‰ Attendu que l’ article L. 526-1 du code de commerce a introduit une déroga- très peu d’entrepreneurs. En 2009, il y avait un total cumulé de 12 000
tion au principe énoncé aux articles 2284 et 2285 du code civil selon lequel de déclarations d’insaisissabilité enregistrées, depuis la création du
l’ensemble du patrimoine du débiteur garantit le paiement de ses dettes ; qu’il dispositif en 2009. Par ailleurs, l’administration fiscale a dénombré
s’ensuit que, sauf à priver cette disposition de toute portée, une déclaration environ 10 000 déclarations d’insaisissabilité nouvelles pour la seule
d’insaisissabilité régulièrement publiée ne permet pas aux organes de la année 2009.Ce dispositif de protection patrimoniale est critiqué car il
procédure collective d’incorporer l’immeuble concerné dans le périmètre de la ne protège que les immeubles, et non les biens mobiliers (et notam-
saisie des biens appartenant au débiteur ; que les créanciers antérieurs ou ment les actifs financiers). La déclaration d’insaisissabilité, dont
extra professionnels ont seuls qualité pour appréhender et réaliser ce bien ; l’abrogation avait été annoncée dans le projet de loi relatif à l’Entre-
que la règle de la suspension des poursuites individuelles, visant à interdire preneur Individuel à Responsabilité Limitée, EIRL, a été maintenue
aux créanciers les plus diligents, ou les mieux informés, de réaliser certains lors de la navette parlementaire.En effet,la critique formulée à propos
actifs du débiteur et de s’approprier le produit de leur vente, ne peut leur être de son manque d’efficacité pour protéger le patrimoine non profes-
opposée dès lors que le bien déclaré insaisissable n’entre pas dans le gage sionnel d’un entrepreneur individuel, a perdu de sa vigueur en raison
commun de l’ensemble des créanciers de la procédure collective ; des premières solutions formulées en jurisprudence. L’arrêt rendu
‰ Attendu que le liquidateur judiciaire a qualité pour agir dans l’intérêt collectif par la cour d’appel de Douai constitue une décision permettant de
des créanciers lequel ne se confond pas avec la somme des intérêts indivi- mieux comprendre la portée de ce dispositif juridique, lorsqu’une
duels de ceux-ci ; qu’il s’en déduit qu’il ne peut invoquer les droits propres de procédure collective est ouverte à l’égard du déclarant postérieure-
certains d’entre eux (les créanciers antérieurs et les créanciers extra profes- ment à la réalisation de la déclaration d’insaisissabilité.
sionnels postérieurs à la déclaration d’insaisissabilité) pour entreprendre la Dans la présente affaire, des époux mariés depuis le 25 novembre
vente de l’immeuble dont s’agit ; 1978 sous le régime de la communauté réduite aux acquêts,ont acquis
PANORAMA
2077 En effet, il résulte de l’article L. 622-26 du n° 2010-020180 (CA Reims, JEX, 8 sept.
PROCÉDURE COLLECTIVE - Créanciers - Ab- Code de commerce dans sa rédaction anté- 2009)
sence de déclaration - Extinction de la créance rieure à l’ordonnance du 18 décembre 2008 Rejet
(non) - Créancier non admis dans les répartitions que, si les créanciers qui n’ont pas déclaré
et les dividendes - Créance inopposable à la pro- leur créance ne sont pas, sauf à être relevés de 2078
cédure collective (oui) la forclusion encourue, admis dans les répar- PROCÉDURE COLLECTIVE - Créanciers - Ces-
Une SCI a été condamnée à payer à une titions et les dividendes, cette créance n’est sion du fonds de commerce avant la liquidation
banque certaines sommes au titre d’un pas éteinte. judiciaire, Engagement du cédant de rembour-
contrat de prêt ; cette banque a inscrit une La cour d’appel en a déduit à bon droit que la ser au cessionnaire les sommes versées aux sa-
hypothèque judiciaire sur un immeuble ap- créance de la banque, qui n’avait pas été dé- lariés - Indemnités de congés payés versées par
partenant à la SCI. La banque a délivré com- clarée au passif de la débitrice, était inoppo- le cessionnaire - Créance bénéficiant du super-
mandement de payer valant saisie-vente de sable à sa liquidation judiciaire. privilège des salaires (non)
l’immeuble aux associés de la SCI, dont l’une Une SAS a cédé son fonds de commerce à la
avait été mise en liquidation judiciaire. Cass. com., 3 nov. 2010, n° 09-70.312,
P+B, SCI Pereca c/ SA Financière de Société nouvelle en s’obligeant à rembourser
C’est en vain que la SCI et ses associés font à cette dernière les sommes qu’elle aurait ver-
crédit immobilier de Picardie-
grief à l’arrêt d’avoir dit que la créance de la sées aux salariés au titre des créances im-
Champagne-Ardenne : JurisData
banque était inopposable à la liquidation ju- payées au jour de l’entrée en jouissance ; la
diciaire de l’une des associés. Société nouvelle, ayant versé des indemnités
Pratique notariale
Rédaction, actes et formules
39003
Protection du patrimoine
du commerçant individuel
et déclaration d’insaisissabilité (a)
(Analyse et formules)
Afin de vous aider à résoudre les difficultés techniques que vous êtes susceptibles de ren-
contrer dans vos dossiers, le Répertoire Defrénois vous propose une nouvelle rubrique de
« pratique notariale », couvrant l’intégralité de votre activité quotidienne :
Dans le présent numéro, nous vous proposons, dans le cadre de la « Rédaction, actes et
formules », de faire le point sur la protection du patrimoine du commerçant individuel,
illustrée par des formules relatives à la déclaration d’insaisissabilité.
Nous invitons les lecteurs qui souhaitent voir traitée une question particulière de bien
vouloir la soumettre à la rédaction du Répertoire Defrénois.
Pratique notariale
Rédaction, actes et formules
La théorie du patrimoine a été développée au XIXe siècle par les juristes Aubry et Rau, à
partir d’une interprétation de l’article 2284 du Code civil : « Quiconque s’est obligé person-
nellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobi-
liers, présents et à venir ». Le patrimoine est envisagé, dans cette théorie dite « classique »,
comme « l’ensemble des biens d’une personne, envisagé comme formant une universalité
de droit » (1). Le patrimoine, suivant Aubry et Rau, est une émanation de la personna-
lité (2). De la sorte, seules les personnes peuvent avoir un patrimoine et celui-ci est un et
indivisible. Le droit de gage général du créancier, ce que l’on peut aussi nommer l’engage-
ment, « est indivisible comme le patrimoine auquel il s’applique (...), tous les biens faisant
partie du patrimoine d’une personne sont indistinctement affectés à l’acquittement de tou-
tes ses obligations » (3). Pourtant, cette même théorie devait reconnaître que « le comman-
dement de la logique n’est pas si impérieux qu’il ne puisse céder devant des considéra-
tions d’ordre familial, social ou économique » (4). Ainsi, l’acceptation d’une succession à
concurrence de l’actif net (art. 787 et s., C. civ.) permet de limiter intra vires l’obligation qui
pèse sur l’héritier de payer le passif successoral ; elle emporte une séparation des patrimoi-
nes.
L’entreprise « est un fait socio-économique que l’on constate pour en tirer des consé-
quences juridiques ou que l’on organise juridiquement pour l’identifier et l’individualiser
par le droit afin de lui permettre de mieux remplir ses fonctions dans la société et au ser-
vice de l’économie » (5). Il importe donc que les biens affectés à l’activité commerciale,
reconnue en elle-même, constituent une unité distincte du patrimoine du commerçant
individuel. Partant de l’observation que l’entreprise, sous la forme individuelle, est le mode
d’accès à l’entreprenariat le plus aisé, divers textes permettent au commerçant individuel
de limiter son engagement (I) sans avoir la nécessité, pour se soustraire au dogme de l’unité
et de l’indivisibilité du patrimoine, de constituer une société à responsabilité limitée (II).
(1) C. AUBRY et C. RAU, Droit civil français, t. 9, Paris, 5e éd., 1917, par E. BARTIN, § 573, p. 333.
(2) « L’idée du patrimoine se déduit directement de celle de personnalité », C. AUBRY et C. RAU, ibid.
(3) C. AUBRY et C. RAU, Droit civil français, t. 9, Paris, 6e éd., 1953, par P. ESMEIN, § 579 et 580, p. 338
et 339.
(4) C. AUBRY et C. RAU, op. cit., 6e éd., § 575, p. 310.
(5) C. CHAMPAUD, « Rapport du groupe d’étude chargé d’étudier la possibilité d’introduire l’entreprise
personnelle à responsabilité limitée dans le droit français », RTD com. 1979, p. 579, spéc. no 8. Travaux
du 105e Congrès des notaires de France, op. cit.
Pratique notariale
Rédaction, actes et formules
Protection du patrimoine du commerçant individuel.. • 39003
I. La limitation de l’engagement
du commerçant individuel
(6) Dans l’attente de ce rapport, cf. Rapport d’information relatif au financement en fonds propres
des P.M.E., par N. FORISSIER, Doc. A.N., no 1547, mars 2009, spéc., p. 53, proposition no 20.
(7) Par exemple, C. CHAMPAUD, rapp. préc.
Pratique notariale
Rédaction, actes et formules
mes politiques parfaitement responsables (8). L’idée est d’ailleurs revenue sur le devant de
la scène avec le rapport de M. Xavier de Roux (9). Ces éléments nous donnent à penser que
nous allons vers la reconnaissance d’un patrimoine affecté.
Supposons en effet une personne physique, commerçant individuel, qui souhaite exploi-
ter une activité sans s’engager personnellement. Cependant, pour bénéficier de crédits, tant
de ses banques que de ses fournisseurs, il lui faudra offrir un gage au sens large du terme.
Le commerçant va donc affecter un patrimoine à cette entreprise. Ainsi, cet engagement
suppose nécessairement l’existence d’un patrimoine séparé de celui du constituant, affecté
à un but déterminé et ne pouvant être utilisé que pour la réalisation de celui-ci. Il y a sépa-
ration de la fortune de l’entrepreneur de celle, non personnifiée, de l’entreprise. Cette der-
nière est une simple entité dépourvue de personnalité. De la sorte, le commerçant répon-
dra d’une dette privée sur ses biens et d’une dette d’entreprise sur les biens affectés. Il en
procède que seuls les créanciers dont les droits ont pris naissance dans le cadre de l’exploi-
tation de l’entreprise peuvent poursuivre satisfaction sur le patrimoine affecté, qui est leur
gage privilégié. Il serait alors expédient de proscrire la recherche d’une sûreté complémen-
taire – et nous visons principalement les sûretés personnelles – de la part des créanciers.
Très pratiquement, le commerçant, désireux de constituer un patrimoine affecté à son
activité commerciale, joindra une liste des biens affectés à son activité ; c’est la déclaration
d’affectation (à l’instar de la comptabilité). Elle sera, par exemple, reçue au greffe du tribu-
nal de commerce. Les documents commerciaux utilisés préciseront ce point à l’effet que les
créanciers soient informés avant de contracter. Selon Oskar Pisko, un des grands théori-
ciens du patrimoine affecté, la justification la plus sérieuse de la responsabilité limitée est
que son existence est suffisamment publiée pour que le créancier ne puisse pas se plain-
dre d’une limitation de son pouvoir de contrainte (10).
Cette acceptation d’un patrimoine sans maître permet une évolution fondamentale du
droit..., que devinait assez bien Eugène Gaudemet : « la personnalité du créancier ou du
débiteur est un élément secondaire dans l’obligation » puisque le créancier n’a plus qu’un
droit d’agir sur une masse de biens ; « la créance et la dette modernes sont un rapport entre
deux patrimoines, en même temps et plus encore qu’entre deux personnes ; le créancier et
le débiteur, ne sont plus que les représentants juridiques de leurs biens » (11). Derrière le
concept de biens ou d’obligation, il y a en effet des droits qui sont eux-mêmes porteurs
(8) Notamment Rép. min., J.O. Sénat du 1er mars 2001, Questions et réponses, p. 731, no 23463, à la
question écrite posée par M. J.-P. RAFFARIN.
(9) X. DE ROUX, La création d’un patrimoine d’affectation, Rapport du ministère de l’Economie, de
l’industrie et de l’emploi, Paris, 2008. Sur la notion de pro-personnalité, v. les travaux du 105e Congrès
des notaires de France, op. cit., ainsi que les vœux adoptés, in Defrénois 2009, Act. prof., p. 1187 et s.,
spéc. cinquième proposition, p. 1198 ; et le rapport de synthèse de M. H. LÉCUYER, Defrénois 2009,
art. 38959, p. 1218 et s.
(10) O. PISKO, « Die Beschränkte Haftung des Einzelkaufmannes, Eine Legislatorische Studie », Zeitschrift
für das Privat-und Oeffentliche Recht der Gegenwart, band XXXVIII, p. 699 à 736, spéc., p. 733,
Herausgegeben von Dr C. S. GRÜNHUT, Wien, 1910 ; R. ISCHER, Vers la responsabilité limitée du
commerçant individuel, Lausanne, Suisse, éd. Spes SA, 1939, p. 111 et s.
(11) E. GAUDEMET, Théorie générale des obligations, éd. Dalloz, 2004, p. 3.
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d’une valeur active ou passive. A l’heure où l’homme explore l’univers, découvre l’infini-
ment petit en biologie, révolutionne les lois antiques de la physique, le juriste peut-il res-
ter désespérément accroché à des principes antiques tel que le rattachement d’un patri-
moine à une personne ?
Au cours de l’existence du patrimoine affecté, le commerçant ne serait pas tenu aux det-
tes professionnelles. Le créancier s’adresserait et poursuivrait, au besoin, le patrimoine
affecté. A l’instant de la dissolution de ce patrimoine, la fortune d’entreprise perd son carac-
tère distinct et le titulaire répondra à nouveau de ses dettes sur tous ses biens à l’égard de
tous ses créanciers, exception faite, naturellement, des créanciers de l’entreprise qui n’ont
pas été désintéressés. Ceux-ci ne peuvent, en effet, s’attaquer aux biens personnels du titu-
laire, ce qui serait contraire au principe même de la limitation de l’engagement qu’offre la
constitution d’un patrimoine affecté. Il suffirait de mettre à la charge du titulaire du patri-
moine les dettes d’entreprise à concurrence seulement de ce qui serait revenu aux créan-
ciers professionnels sur le patrimoine affecté à l’instant de sa dissolution (12).
a. La déclaration d’insaisissabilité
Il est tout d’abord possible de stipuler dans le contrat qui unit le créancier à son débi-
teur que, par dérogation à l’article 2284 du Code civil, seuls certains biens seront engagés,
et de renvoyer en annexe à une liste de biens engagés ou exclus du droit de poursuite du
créancier (clause de limitation des poursuites). En effet, l’article 2284 du Code civil n’est pas
d’ordre public (13). Toutefois cette technique contractuelle est limitée : elle ne vaut qu’à
l’égard du créancier qui y a consenti et seulement pour la dette concernée. Les biens spé-
cifiés ne sont pas insaisissables au sens propre du terme, mais seulement sortis du gage
général d’un créancier qui l’accepte pour une dette particulière.
Il est ensuite envisageable de constituer un bien de famille. L’article 2 de la loi du
12 juillet 1909, modifiée par plusieurs lois postérieures, permet en effet de rendre insaisis-
sables et de restreindre l’aliénabilité de certains biens constitués en biens de famille, notam-
ment « une maison avec boutique ou atelier et le matériel ou outillage le garnissant, occu-
pés et exploités par une famille d’artisans ». Toutefois, cette institution a été très peu utilisée
(12) P. CARRY, La responsabilité limitée du commerçant individuel, Mémoires publiés par la Faculté
de droit de Genève, t. 3, Genève, Georg, 1928, p. 37 et s.
(13) Cass. civ. 1re, 15 février 1972, Bull. civ. I, no 50 ; Cass., req., 21 février 1883, DP 1884, 1, p. 361
à 367, rapp. LEMAIRE et note J.-E. LABBÉ.
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Rédaction, actes et formules
et a révélé des faiblesses par son absence d’organisation du conseil de famille et la limita-
tion de son montant qui n’incite guère les titulaires d’un bien de famille à le mettre en
valeur (14).
Aussi, la loi no 2003-721 du 1er août 2003 pour l’initiative économique a préféré déve-
lopper une institution distincte et plus simple, la déclaration d’insaisissabilité. Cette loi per-
met à un entrepreneur individuel de rendre sa résidence principale insaisissable – l’objec-
tif étant de protéger l’habitation du chef d’entreprise et de sa famille contre les aléas de
l’activité économique et les risques financiers liés à l’esprit d’entreprise. La loi no 2008-776
du 4 août 2008 de modernisation de l’économie a étendu la déclaration d’insaisissabilité à
l’ensemble du patrimoine immobilier non professionnel de l’entrepreneur individuel.
L’article L. 526-1, alinéa 1er, du Code de commerce, prévoit donc maintenant que, « par
dérogation aux articles 2284 et 2285 du Code civil, une personne physique immatriculée à
un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité profession-
nelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur l’immeuble où est
fixée sa résidence principale ainsi que sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu’elle n’a pas
affecté à son usage professionnel ». Lorsque le bien n’est pas utilisé en totalité pour un
usage professionnel, ce qui vise d’un bien à usage mixte, « la partie non affectée à un usage
professionnel ne peut faire l’objet de la déclaration que si elle est désignée dans un état des-
criptif de division » (art. L. 526-1, C. com.). Enfin, l’article L. 526-1, alinéa 2, du Code de
commerce, précise que « la domiciliation du déclarant dans un local d’habitation en appli-
cation de l’article L. 123-10 ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l’objet de la déclara-
tion, sans qu’un état descriptif de division soit nécessaire ». Cette déclaration, « reçue par
notaire sous peine de nullité, contient la déclaration détaillée des biens et l’indication de
leur caractère propre, commun ou indivis » (art. L. 526-2, al. 1er, C. com.) ; elle est publiée
au bureau des hypothèques ou, dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la
Moselle, au Livre foncier, « n’a d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent,
postérieurement à la publication, à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant »
(art. L. 526-1, al. 2, C. com.). En cas de cession des droits désignés dans la déclaration ini-
tiale, « le prix obtenu demeure insaisissable à l’égard des créanciers dont les droits sont nés
postérieurement à la publication de cette déclaration à l’occasion de l’activité profession-
nelle du déclarant, sous la condition du remploi dans le délai d’un an des sommes à l’acqui-
sition par le déclarant d’un immeuble où est fixée sa résidence principale » (art. L. 526-3,
al. 1er, C. com.). Le déclarant peut lever l’insaisissabilité aisément s’il doit donner, sur les
biens concernés, des garanties à ses créanciers professionnels. La renonciation est sou-
mise « aux mêmes conditions de validité et d’opposabilité » que la déclaration (art. L. 526-3,
al. 3, C. com.). La renonciation peut intervenir à tout moment, porter sur tout ou partie des
biens, être pure et simple ou en faveur « d’un ou plusieurs créanciers » (art. L. 526-3, al. 4,
C. com.). L’article L. 526-3 du Code de commerce indique enfin que si le bénéficiaire de
cette renonciation « cède sa créance, le cessionnaire peut se prévaloir de celle-ci » ; la
(14) Rép. min., J.O. Sénat du 24 août 2006, Questions et réponses, p. 2227, no 23463, à la question
écrite posée par M. J.-M. BOCKEL.
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(15) S. PIEDELIÈVRE, « Le nouveau droit de l’insaisissabilité », Defrénois 2008, art. 38856, p. 2245.
(16) S. PIEDELIÈVRE, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel », JCP
éd. G 2003, I, 162, spéc. no 6.
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Rédaction, actes et formules
laires d’un droit de suite attaché à une sûreté publiée antérieurement au contrat de fidu-
cie, et hors le cas de fraude aux droits des créanciers, le patrimoine fiduciaire ne peut être
saisi que par les titulaires de créances nées de la conservation ou de la gestion de ce patri-
moine (art. 2025, al. 1er, C. civ.). En cas d’insuffisance du patrimoine fiduciaire, le patri-
moine du constituant constitue le gage général de ces créanciers (art. 2025, al. 2, C. civ., sauf
stipulation contraire du contrat de fiducie mettant tout ou partie du passif à la charge du
fiduciaire). Il pourra néanmoins avoir été convenu avec les créanciers qui y auront consenti,
qu’ils n’auront d’action que sur les biens constituant le patrimoine fiduciaire (clause de
limitation des poursuites). En l’absence d’une telle stipulation, « on peut craindre que la
séparation des patrimoines n’ait lieu que très imparfaitement et qu’ainsi, la création d’un
patrimoine autonome dédié à l’entreprise soit susceptible d’échouer » (17).
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« peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l’acte de volonté d’une seule per-
sonne » (art. 1832, al. 2, C. civ.). Cette consécration revient à « présenter la société comme
une structure d’accueil pour l’entreprise ou, plus précisément, comme une organisation
juridique de l’entreprise » (18). La société acquiert sa personnalité à compter de son imma-
triculation (art. 1842, al. 1er, C. civ.).
Deux types de sociétés peuvent convenir au commerçant individuel qui souhaite limi-
ter sa responsabilité pour ses dettes professionnelles. L’entreprise unipersonnelle à respon-
sabilité limitée (E.U.R.L.), tout d’abord, est une forme de société à responsabilité limitée
(S.A.R.L.) qui comporte un seul associé ; les règles de la S.A.R.L. lui sont donc applicables
sous réserve des aménagements rendus nécessaires par l’existence d’un seul associé. La
société par actions simplifiée unipersonnelle (S.A.S.U.), ensuite, est une société par actions
simplifiée (S.A.S.) à part entière qui n’a qu’un seul et unique associé. Les règles de la S.A.S.
lui sont donc applicables sous réserve des aménagements rendus nécessaires par l’exis-
tence d’un seul associé. En cas de développement de l’activité, l’associé pourra toujours
ouvrir le capital de la société à de nouveaux partenaires sans changer de structure. Il lui suf-
fit de céder une part à un tiers pour que la société unipersonnelle devienne pluriperson-
nelle.
(18) J. PAILLUSSEAU, « L’E.U.R.L. ou des intérêts pratiques et des conséquences théoriques de la société
unipersonnelle », JCP éd. G 1986, I, 3242, no 115.
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physique, la liquidation intervient dans les conditions du droit commun ; il n’y a pas trans-
mission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique (art. 1844-5, C. civ.). La
précision apportée par le législateur est importante. Ainsi, puisque nous sommes en pré-
sence de S.A.R.L., l’associé n’est tenu du passif social qu’à concurrence de ses apports (19).
C’est précisément la limite au montant de sa dette. C’est en ce sens que le « rideau » de la
personnalité morale est efficace.
Les fournisseurs utiliseront, eux, d’autres méthodes pour garantir leurs créances, en pré-
voyant, notamment, que la propriété des marchandises sera transférée uniquement après
paiement.
(19) Comme exemples caractéristiques dans une S.A.R.L., v. Cass. com., 17 décembre 1979, Bull. civ. IV,
no 337 ; Cass. com., 13 juin 1984, ibid., no 196.
(20) Comp., en matière de redressement judiciaire, art. L. 631-14, C. com.
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Les pouvoirs de l’assemblée sont exercés par l’associé unique (art. L. 223-1, al. 2,
et L. 227-1, al. 2, C. com.), sans possibilité de déléguer ses pouvoirs (art. L. 223-31, al. 3,
et L. 227-9, al. 3, C. com.). C’est donc à l’associé unique qu’il échoit de prendre, non seule-
ment les décisions ordinaires (exemple : art. L. 232-12, C. com., affectation du résultat), mais
encore celles emportant modification des statuts ; les décisions collectives sont transfor-
mées en décisions unilatérales. Autre aménagement : l’associé unique n’a pas à se convo-
quer à son « assemblée ».
Le rapport de gestion et les comptes sociaux sont arrêtés par le président ou le gérant.
C’est également à l’associé unique que revient d’approuver les conventions réglemen-
tées (permises) qu’il passe avec sa société. Le gérant ou le président est dispensé de se pré-
senter à lui-même le rapport spécial prévu pour les conventions réglementées lorsqu’il se
confond avec l’associé unique et qu’il n’existe pas de commissaire aux comptes. La conven-
tion devra alors être simplement mentionnée au registre des décisions (art. L. 223-19, al. 3,
et L. 227-10, al. 4, in fine, C. com.).
L’associé gérant devra, par ses actes – autorisés, ce qui n’est pas le cas, par exemple, d’un
prêt consenti par la société à l’associé unique –, respecter la séparation patrimoniale
qu’offre la constitution d’une E.U.R.L. ou d’une S.A.S.U. Lorsque la liquidation judiciaire de
la personne morale « fait apparaître une insuffisance d’actif, le tribunal peut, en cas de faute
de gestion ayant contribué à cette insuffisance d’actif, décider que le montant de cette
insuffisance d’actif sera supporté, en tout ou en partie, par tous les dirigeants de droit ou
de fait, ou par certains d’entre eux, ayant contribué à la faute de gestion » (art. L. 651-2,
C. com.). Une faute de gestion peut procéder, par exemple, de l’octroi de rémunération
excessive (sans lien avec l’activité), d’un laxisme dans la gestion, etc.
Il apparaît ainsi que la vie d’une E.U.R.L. ou d’une S.A.S.U., notamment à travers des
actes comme le dépôt annuel des comptes sociaux au tribunal de commerce et la tenue
d’un registre des décisions, « entraîne des contraintes qui sont inconnues lorsqu’on opère
dans le cadre d’une entreprise individuelle. Indépendamment du formalisme à respecter
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Rédaction, actes et formules
(même allégé), elle requiert un effort de rigueur pour isoler ce qui a trait à la vie de l’entre-
prise ; il est prudent, de ce fait, de recourir aux conseils d’un service extérieur » (21).
DÉCLARATION D’INSAISISSABILITÉ
A la requête de :
M. Eric Parlefort, commerçant, immatriculé au registre du commerce et des sociétés sous
le no..., demeurant à Saint-Brieuc (22000), 101, rue Marie Dondaine,
Né à ..., le ...,
De nationalité française,
Marié en uniques noces avec Mme Louise Latour, sans profession, sous le régime de la
séparation de biens pure et simple aux termes de son contrat de mariage reçu le ..., par Me ...,
notaire à ..., préalablement à son union célébrée à la mairie de Nantes le 13 juillet 1973 ; ledit
régime matrimonial n’ayant subi aucune modification contractuelle ou judiciaire posté-
rieure, ainsi déclaré.
(21) M. COZIAN, A. VIANDIER et F. DEBOISSY, Droit des sociétés, Paris, Litec, coll. Manuel, 21e éd., 2008,
no 1098, p. 481.
(22) S. PIEDELIÈVRE, « Le nouveau droit de l’insaisissabilité », Defrénois 2008, art. 38856, p. 2245.
(23) D. AUTEM, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel », Defrénois
2004, art. 37890, p. 327 et s. ; G. DAUBLON et B. GELOT, « La déclaration d’insaisissabilité : commentaires
et formules », Defrénois 2004, art. 37966, p. 865 ; J.-Cl. Not. form., Vo « Déclaration d’insaisissabilité » ;
P.-M. LE CORRE, « Protection de l’entrepreneur individuel et déclaration d’insaisissabilité, A propos
de la loi pour l’initiative économique du 1er août 2003 », AJDI 2004, no 3, mars 2004, p. 179 ;
S. PIEDELIÈVRE, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel, Loi
no 2003-721 du 1er août 2003 pour l’initiative économique », JCP éd. G 2003, I, 165.
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Rédaction, actes et formules
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A déclaré insaisissables ses droits sur les immeubles non affectés à un usage profession-
nels ci-après désignés :
DÉSIGNATION (25)
Une maison d’habitation en béton et agglomérés, élevée sur terre-plein, située à Saint-
Brieuc, 101, rue Marie Dondaine, comprenant :
− au rez-de-chaussée : entrée, séjour avec cheminée, salon, cuisine, water-closets ;
− à l’étage : trois chambres, une salle d’eau ;
− garage attenant ;
− jardin.
Le tout figurant au cadastre de la ville de Saint-Brieuc sous la section ..., no..., pour une
contenance de 4 ares 10 centiares.
Lieu-dit « Le Carpont ».
Un terrain en nature de pré bordant le ruisseau des Villes Jouha sur lequel est élevé un abri
pour animaux.
Le tout figurant au cadastre de la ville de Ploufragan sous la section ..., no..., pour une
contenance de 80 ares.
(24) En cas de nécessité d’un acte descriptif de division, il sera alors écrit : « Lequel, préalablement à
l’exercice de la faculté qui lui est offerte par les articles L. 526-1 à L. 526-3 du Code de commerce, a
établi l’état descriptif de division permettant d’identifier les droits sur l’immeuble ci-après désigné où
est située sa résidence principale.
ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION
Le présent état descriptif de division s’applique à l’immeuble ci-après désigné : ...
RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
En vue de régler les rapports entre les copropriétaires, dans le cas où les différents lots de l’état descriptif
qui précède viendraient à appartenir à des propriétaires différents, le déclarant a établi ainsi qu’il suit
le règlement de copropriété destiné à s’appliquer à l’immeuble ci-dessus désigné... » (puis retour à la
formule).
Cf. G. DAUBLON et B. GELOT, « La déclaration d’insaisissabilité : commentaires et formules », art.
préc.
Il est à préciser que « la domiciliation du déclarant dans son local d’habitation en application de
l’article L. 123-10 ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l’objet de la déclaration, sans qu’un état
descriptif de division soit nécessaire » (art. L. 526-1, al. 2 in fine, C. com.).
(25) Si un état descriptif de division a été dressé, il faudra naturellement s’y référer pour la désignation
des biens déclarés insaisissables.
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Rédaction, actes et formules
1. L’immeuble sis à Saint-Brieuc, 101, rue Marie Dondaine, est un bien personnel à
M. Eric Parlefort, acquis avant son mariage des consorts Rétif, aux termes d’un acte reçu par
Me ..., notaire à ..., le ..., moyennant le prix principal de 90 000 W, payé comptant par la comp-
tabilité du notaire et quittancé audit acte.
Cet acte de vente a été publié au bureau des hypothèques de Saint-Brieuc, le ..., volume ...,
no...
(Variante : L’immeuble sis à Saint-Brieuc, 101, rue Marie Dondaine, appartient à M. et
Mme Parlefort-Latour, à concurrence chacun de cinquante pour cent (50 %) indivis en toute
propriété, par suite de l’acquisition qu’ils en ont faite, sous ces quotités, des consorts Rétif, aux
termes d’un acte reçu par Me ..., notaire à ..., le ..., moyennant le prix principal de 90 000 W,
payé comptant par la comptabilité du notaire et quittancé audit acte.
Cet acte de vente a été publié au bureau des hypothèques de Saint-Brieuc, le ..., volume ...,
no...) (26).
2. Le terrain en nature de pré sis à Ploufragan, lieu-dit « Le Carpont », appartient à
M. Parlefort en totalité comme l’ayant reçu par succession de ses parents ... pour une valeur,
à l’époque, de 5 000 W, ainsi qu’il résulte de l’attestation immobilière établie par Me ..., notaire
à ..., le ..., publiée au bureau des hypothèques de Saint-Brieuc, le ..., volume ..., no...
PUBLICATIONS
La présente déclaration sera publiée au bureau des hypothèques de Saint-Brieuc.
Cette déclaration n’aura d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naîtront à l’occa-
sion de l’activité professionnelle du déclarant, postérieurement à cette déclaration.
En outre, la présente déclaration sera mentionnée au registre du commerce et des sociétés
de Saint-Brieuc où le déclarant est déjà immatriculé, ainsi qu’il a été dit ci-dessus.
CONDITIONS DIVERSES
Renonciation
La présente déclaration pourra à tout moment faire l’objet d’une renonciation qui sera
soumise aux mêmes conditions de validité et d’opposabilité. C’est ainsi, notamment, qu’elle
devra, comme la présente déclaration, être établie par acte notarié et publiée au bureau des
hypothèques.
La renonciation pourra porter sur tout ou partie des biens déclarés insaisissables, être pure
et simple ou être faite au bénéfice d’un ou plusieurs créanciers désignés dans l’acte de renon-
ciation.
(26) Sur l’utilité de souscrire une déclaration d’insaisissabilité portant sur un immeuble indivis ou
commun, v. S. PIEDELIÈVRE, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel,
Loi no 2003-721 du 1er août 2003 pour l’initiative économique », art. préc., no 15.
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Le déclarant est informé que si, pour une raison ou pour une autre, une partie des biens
désignés aux présentes devait être affectée à un usage professionnel, il conviendrait d’établir
un état descriptif de division et, corrélativement, une renonciation partielle aux effets de la
déclaration d’insaisissabilité, en ce qui concerne la partie qui serait ainsi affectée.
Consécutivement à une renonciation, les biens visés redeviennent le gage général des
créanciers qui ne sont plus affectés par la déclaration d’insaisissabilité.
Si le bénéficiaire d’une renonciation cède sa créance, le cessionnaire pourra se prévaloir de
celle-ci.
Effets de la déclaration
Les effets de la déclaration d’insaisissabilité subsistent après la dissolution du régime
matrimonial lorsque le déclarant est attributaire du bien.
Le décès du déclarant en cours d’activité (27) emporte révocation de la déclaration.
REMPLOI
En cas de cession des droits immobiliers ci-dessus désignés, le prix obtenu demeurera insai-
sissable à l’égard des créanciers professionnels dont les droits sont nés postérieurement à la
publication de la présente déclaration, sous la condition que les sommes soient remployées,
dans le délai d’un an, à l’acquisition par le déclarant d’un immeuble où sera fixée sa nou-
velle résidence principale.
Pour être valable et conserver tous ses effets, la déclaration de remploi devra être reçue par
acte notarié et être publiée au bureau des hypothèques (ou au Livre foncier).
Les droits sur la résidence principale nouvellement acquise restent insaisissables à hau-
teur des sommes réemployées.
Hormis l’hypothèse du remploi, toute nouvelle acquisition d’un immeuble ne sera pas cou-
verte par la déclaration initiale d’insaisissabilité. L’acquéreur devra alors, s’il le souhaite,
souscrire une nouvelle déclaration d’insaisissabilité qui prendra effet à l’égard des créan-
ciers dont les droits naîtraient à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant posté-
rieurement à la publication de cette déclaration.
DÉCLARATIONS FISCALES
Pour les besoins de la publicité foncière, le déclarant évalue la valeur des immeubles objets
de la présente déclaration :
− l’immeuble sis à Saint-Brieuc, 101, rue Marie Dondaine, à la somme de 120 000 W.
(Variante : L’immeuble sis à Saint-Brieuc, 101, rue Marie Dondaine, à la somme de
120 000 W, soit pour ses droits de moitié en pleine propriété, une valeur de 60 000 W) ;
− le terrain en nature de pré sis à Ploufragan, lieu-dit « Le Carpont », à la somme de
8 000 W.
Pratique notariale
Rédaction, actes et formules
Dont acte
Fait et passé au siège de l’office notarial dénommé en tête des présentes.
A la date sus-indiquée.
Et, lecture faite, le requérant a signé avec le notaire.
INSAISISSABILITÉ – REMPLOI
Le bien présentement vendu a fait l’objet d’une déclaration d’insaisissabilité reçue par le
notaire soussigné en date du ..., publiée au bureau des hypothèques de Saint-Brieuc, le ...,
volume ..., no..., et mentionnée en marge de l’immatriculation du vendeur au registre du com-
merce et des sociétés, ainsi qu’il résulte de l’extrait d’immatriculation délivré le ..., qui demeu-
rera ci-annexé.
(Variante : Le bien présentement vendu a fait l’objet, à concurrence des droits de moitié
indivise en pleine propriété appartenant à M. Eric Parlefort, d’une déclaration d’insaisissa-
bilité en date du ..., publiée au bureau des hypothèques de Saint-Brieuc, le ..., volume ..., no...,
et mentionnée en marge de l’immatriculation du vendeur au registre du commerce et des
sociétés, ainsi qu’il résulte de l’extrait d’immatriculation délivré le ..., qui demeurera
ci-annexé).
Le prix de cession demeurera insaisissable à l’égard des créanciers dont les droits sont nés
postérieurement à la publication de cette déclaration à l’occasion de l’activité profession-
nelle du déclarant, sous la condition du remploi, dans le délai d’un an, des sommes à l’acqui-
sition par le déclarant d’un immeuble où sera fixée sa résidence principale.
La déclaration de remploi des fonds est soumise, pour son efficacité, à la souscription d’une
déclaration reçue par notaire et à sa publication, ainsi que l’exige l’article L. 526-3 du Code
de commerce.
Dans l’attente, le vendeur requiert le notaire soussigné de déposer l’entier prix de vente, qui
demeure la propriété du vendeur, sur un compte ouvert auprès de la banque ... (ou : la moi-
tié du prix de vente...).
Pratique notariale
Rédaction, actes et formules
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priété, la valeur du bien qui devrait normalement correspondre au prix de vente), nous pro-
posons d’insérer une clause de déclaration de remploi visée à l’article L. 526-3 du Code de
commerce.
Renonciation
Le déclarant peut, à tout moment, renoncer à sa déclaration d’insaisissabilité. La renon-
ciation sera soumise aux mêmes conditions de validité et d’opposabilité que la déclaration
d’insaisissabilité. C’est ainsi, notamment, qu’elle devra être établie par acte notarié et publiée
au bureau des hypothèques (ou au Livre foncier).
La renonciation pourra porter sur tout ou partie des biens déclarés insaisissables, être pure
et simple ou être faite au bénéfice d’un ou plusieurs créanciers désignés dans l’acte de renon-
ciation.
Pratique notariale
Rédaction, actes et formules
Le déclarant est informé que si, pour une raison ou pour une autre, une partie de la mai-
son n’est plus affectée à usage de résidence principale, il conviendra d’établir un état descrip-
tif de division et, corollairement, une renonciation partielle par lui aux effets de la déclara-
tion d’insaisissabilité, en ce qui concerne la partie qui ne serait plus affectée à l’usage de sa
résidence principale.
Consécutivement à une renonciation, les biens visés redeviennent le gage général des
créanciers qui ne sont plus affectés par la déclaration d’insaisissabilité.
Si le bénéficiaire d’une renonciation cède sa créance, le cessionnaire pourra se prévaloir de
celle-ci.
Effets de la déclaration
Les effets de la déclaration d’insaisissabilité sont reportés sur les droits de l’acquéreur à rai-
son de la présente déclaration.
Les effets de la déclaration d’insaisissabilité subsistent après la dissolution du régime
matrimonial lorsque le déclarant est attributaire du bien.
Le décès du déclarant, en cours d’activité, emporte révocation de la déclaration.
Remploi
L’acquéreur est informé qu’en cas de vente du bien objet des présentes, le prix obtenu
demeurera insaisissable à l’égard des créanciers professionnels dont les droits sont nés posté-
rieurement à la publication de la déclaration d’insaisissabilité, sous la condition que les som-
mes soient remployées, dans le délai d’un an, à l’acquisition par le déclarant d’un immeuble
où est fixée sa nouvelle résidence principale. Pour être valable et conserver tous ses effets, la
déclaration de remploi devra à nouveau être reçue par acte notarié et être publiée au bureau
des hypothèques (ou au Livre foncier). Les droits sur la résidence principale nouvellement
acquise resteront alors insaisissables à hauteur des sommes réemployées.
Publications
La présente déclaration sera publiée au bureau des hypothèques de ... (ou au Livre fon-
cier de ...).
En outre, la présente déclaration sera mentionnée au registre du commerce et des sociétés
de ... où le déclarant est déjà immatriculé, ainsi qu’il a été dit ci-dessus.
Pratique notariale
Rédaction, actes et formules
Protection du patrimoine du commerçant individuel.. • 39003
Nous retiendrons cette dernière hypothèse (renonciation in favorem) dans notre for-
mule de renonciation.
Nous présentons cette renonciation par un acte distinct, mais elle pourrait aussi parfai-
tement tenir en une clause dans l’acte de prêt garanti par l’hypothèque qu’un créancier
réclamerait.
L’an ...
Le ...
A ...
Me..., notaire à ...
A reçu le présent acte contenant :
EXPOSÉ
Aux termes d’un acte reçu par Me ..., notaire à ..., le ..., M. Eric Parlefort a souscrit une
déclaration d’insaisissabilité sur l’immeuble sis à Saint-Brieuc, 101, rue Marie Dondaine et
sur un terrain en nature de pré sis à Ploufragan, lieu-dit de « Le Carpont », en date du ...,
publiée au bureau des hypothèques de Saint-Brieuc, le ..., volume ..., no..., et mentionnée en
marge de l’immatriculation du vendeur au registre du commerce et des sociétés, ainsi qu’il
résulte de l’extrait d’immatriculation délivré le ..., qui demeurera ci-annexé.
Désirant consentir une hypothèque sur l’immeuble sis à Saint-Brieuc, 101, rue Marie Don-
daine, au profit du Crédit ... qui demande à pouvoir, au besoin, la mettre effectivement en
œuvre, le déclarant a usé de la faculté qui lui est offerte par l’article L. 526-3 du Code de com-
merce.
Pratique notariale
Rédaction, actes et formules
RENONCIATION
DÉSIGNATION
Une maison d’habitation en béton et agglomérés, élevée sur terre-plein, située 101, rue
Marie Dondaine, comprenant :
− au rez-de-chaussée : entrée, séjour avec cheminée, salon, cuisine, water-closets ;
− à l’étage : trois chambres, une salle d’eau ;
− garage attenant ;
− jardin.
Le tout figurant au cadastre de la ville de Saint-Brieuc sous la section ..., no..., pour une
contenance de 4 ares 10 centiares.
L’immeuble sis à Saint-Brieuc, 101, rue Marie Dondaine, est un bien personnel à M. Eric
Parlefort, acquis avant son mariage des consorts Rétif aux termes d’un acte reçu par Me ...,
notaire à ..., le ..., moyennant le prix principal de 90 000 W, payé comptant par la comptabi-
lité du notaire et quittancé audit acte.
Cet acte de vente a été publié au bureau des hypothèques de Saint-Brieuc, le ..., volume ...,
no...
PUBLICATIONS
EFFETS DE LA RENONCIATION
Consécutivement à la renonciation, le bien visé redevient le gage général des créanciers qui
ne sont plus affectés par la déclaration d’insaisissabilité.
Pratique notariale
Rédaction, actes et formules
Protection du patrimoine du commerçant individuel.. • 39003
DÉCLARATIONS FISCALES
Pour les besoins de la publicité foncière, le déclarant évalue la valeur de l’immeuble objet
de la présente déclaration à la somme de 140 000 W (28).
Dont acte.
Fait et passé au siège de l’office notarial dénommé en tête des présentes.
A la date sus-indiquée.
Et, lecture faite, le requérant a signé avec le notaire.
Document 35 de 52
Et Xavier Soudé
notaire-assistant à Paris
Sommaire
1.
Nous publions dans ce dossier spécial les toutes premières formules consacrées à la déclaration du patrimoine affecté,
par acte notarié.
La première de ces formules inclut tant les biens immobiliers que les autres biens nécessaires ou utiles à l'exercice de
l'activité professionnelle de l'entrepreneur individuel. La seconde se cantonne aux seuls biens immobiliers affectés.
Compte tenu du caractère inachevé de ces nouvelles dispositions législatives (un décret d'application et une ordonnance
doivent encore être publiés), ces innovantes propositions de formules sont nécessairement incomplètes, notamment pour
ce qui concerne les effets de la déclaration d'affectation à l'égard des créanciers de l'entrepreneur ; ainsi, le délai dans
lequel ceux-ci peuvent former opposition, comme les modalités suivant lesquelles ils devront être avertis personnelle-
ment de la déclaration d'affectation et de leur droit de « ferme opposition », ont été laissés « en blanc » dans l'attente des
précisions réglementaires attendues sur ce point.
Plus généralement, ces formules ont vocation à permettre aux praticiens de se familiariser avec les aspects pratiques de
la réforme et de s'en approprier le mécanisme dès avant son entrée en vigueur.
Elles doivent donc être amendées et complétées par le Notariat. La Semaine Juridique notariale et immobilière se fera
naturellement l'écho de ces perfectionnements.
2.
EIRL. Déclaration de patrimoine affecté. Formule développée
L'AN...
Et le...
Me ........., notaire à .........
A REÇU le présent acte contenant DÉCLARATION DE PATRIMOINE AFFECTÉ à l'exercice d'une activité profes-
sionnelle par et à la requête de :
M. ......... (comparution conforme aux règles de la publicité foncière)
Ci-après nommé l'ENTREPRENEUR.
LEQUEL a, au préalable, exposé ce qui suit.
Page 2
EXPOSÉ
L'ENTREPRENEUR exerce à ......... (lieu) depuis le ......... (date) l'activité professionnelle commer-
ciale/artisanale/agricole/libérale de ......... (description de l'activité) en qualité d'entrepreneur individuel, activité pour
laquelle il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés (ou : au répertoire des métiers) de ......... (lieu) sous le
numéro... (n° RCS).
Ou : ......... activité qui ne nécessite pas d'immatriculation légale, attendu sa nature/son objet.
L'ENTREPRENEUR a l'intention de poursuivre cette même activité mais en se soumettant au statut de l'entrepreneur
individuel à responsabilité limitée, prévu et régi par les articles L. 526-6 et suivants du Code de commerce.
Ou s'il s'agit d'un début d'activité :
L'ENTREPRENEUR a l'intention de débuter l'exercice d'une activité professionnelle commer-
ciale/artisanale/agricole/libérale de ......... (description de l'activité) en qualité d'entrepreneur individuel,
REPRENDRE ensuite comme ci-dessus :
S'il y a lieu, insérer ici l'état descriptif de division préalable, prévu par l'article L. 526-7 alinéa 2, en cas d'affectation
d'une partie seulement d'un bien immobilier :
Parmi les biens ci-après constitués en patrimoine affecté, figure le local dans lequel l'ENTREPRENEUR exerce son
activité professionnelle (ou : nécessaire/utile à l'exercice de son activité). Ce local dépendant d'un immeuble de plus
grande contenance, dont le surplus n'est pas inclus dans cette affectation, il doit d'abord faire l'objet d'une division pour
les besoins de la publicité foncière.
À ......... (désignation de l'immeuble conforme aux règles de la publicité foncière)
(désignation générale de l'immeuble)
L'ENTREPRENEUR (ou : l'ENTREPRENEUR et M ........., son conjoint/coïndivisaire ci-après plus amplement nommé
si le bien est en communauté ou en indivision) procède(nt) à la division en DEUX (2) lots dudit immeuble, savoir :
Lot numéro UN (1)
(...)
Lot numéro DEUX (2)
(...)
CELA EXPOSÉ, il est passé à la déclaration de patrimoine affecté objet des présentes.
En vertu des articles L. 526-6 et suivants du Code de commerce, l'ENTREPRENEUR déclare affecter les biens droits et
sûretés dont il est titulaire et ci-après détaillés à l'exercice de son activité de... (description de l'activité).
Par suite de l'enregistrement de la présente déclaration au greffe du registre du commerce et des sociétés/répertoire des
métiers, l'ENTREPRENEUR poursuivra son activité actuelle en qualité d'entrepreneur individuel à responsabilité limi-
tée, sous la dénomination de «...... ... (dénomination de l'entreprise, devant inclure son nom) », immédiatement précédée
ou suivie de la mention « entrepreneur individuel à responsabilité limitée » ou, en abrégé, « EIRL ».
AFFECTATION
Page 3
Par les présentes, l'ENTREPRENEUR affecte l'ensemble des biens, droits, obligations et sûretés suivants, tant ceux
nécessaires que ceux jugés utiles par lui à l'exercice de son activité professionnelle, et désignés ci-après conformément
aux dispositions de l'article L. 526-8 du Code de commerce.
1° Biens immobiliers
Un immeuble sis à ......... (désignation de l'immeuble conforme aux règles de la publicité foncière).
2° Biens mobiliers
1. - Fonds de commerce
Un fonds de commerce de ........., connu sous l'enseigne de ........., sis et exploité à ........., identifié sous le numéro SI-
RET ........., comprenant :
a) Les éléments incorporels suivants :
- le nom commercial et l'enseigne (prévoir le cas échéant le nom de domaine) ;
- la clientèle et l'achalandage y attaché ;
- le bénéfice de la licence de ........., délivrée par ........., le ......... (licence, autorisation, concession, etc.) sous le
n° ............
- le droit pour le temps qui reste à courir au bail ci-après énoncé (situation locative), portant sur les locaux dans lesquels
le fonds de commerce est exploité.
- le droit au numéro de téléphone du fonds de commerce n° ......... ainsi que le droit au numéro de télécopie dudit fonds
n° ......... et à l'adresse internet ;
- le droit au site (ou : page) internet web du fonds de commerce (à indiquer le cas échéant)
- la marque de fabrique « ......... », enregistrée à l'INPI le ........., pour les classes ......... (numéros) ;
- le brevet français déposé à l'INPI et délivré le ............ sous le numéro ........., pour procédé de ........., et pour lequel ont
été acquittées les taxes annuelles actuellement échues ainsi que l'atteste un récépissé ......... ci-annexé ;
b) Les éléments corporels suivants :
- tous les biens corporels, instruments, matériel, livres, fichiers et autres documents tant graphiques qu'informatiques
servant à l'exploitation du fonds de commerce, celui-ci étant considéré comme une entreprise et les éléments corporels
considérés comme des actifs professionnels, expressément affectés à l'exploitation comme étant nécessaires ou même
simplement utiles à celle-ci ;
- tout le mobilier, meublant ou non, servant à l'exploitation du fonds de commerce antérieurement à ce jour ;
- les agencements et installations.
c) les marchandises et stocks :
- toutes les marchandises et les matières premières diverses, de vente courante, non périmées, de bonne présentation et
valeur marchande garnissant le fonds de commerce et ses dépendances à ce jour ;
- le stock de pièces finies prêtes à la vente.
Tels que ces marchandises et stock sont décrits et estimés dans un état certifié sincère et véritable, annexé au présent
acte.
3 - Véhicule automobile
Un véhicule automobile de marque........., modèle ......... immatriculé sous le numéro........., affichant ......... kilomètres au
compteur, en bon état d'entretien général (poursuivre avec toutes précisions utiles)
ORIGINES DE PROPRIÉTÉ
1° Biens immobiliers
(...)
2° Biens mobiliers
(...)
ÉVALUATIONS
L'ENTREPRENEUR déclare que les biens ci-dessus affectés à l'exercice de son activité professionnelle sont évalués
ainsi qu'il suit, à savoir :
(...)
Savoir :
a) Le fonds de commerce de ......... :
- Les éléments incorporels à la somme de DEUX CENT MILLE EUROS, ci
(...)
(...)
(...)
(...)
(...)
TOTAL......
(...)
OPPOSABILITÉ - EFFETS
1° Opposabilité
La présente déclaration d'affectation sera opposable aux créanciers dont les droits naîtront postérieurement à son dépôt.
Elle sera également opposable aux créanciers dont les droits sont nés antérieurement à son dépôt ainsi que l'ENTRE-
PRENEUR le déclare aux présentes conformément aux dispositions de l'article L. 526-12, alinéa 2, du Code de com-
merce.
Le notaire soussigné informe l'ENTREPRENEUR, ce qu'il reconnaît, qu'il lui appartient d'informer personnellement les
créanciers existants et de leur droit de ferme opposition. Il est également averti, ce qu'il reconnaît aussi, que ces créan-
ciers ont la possibilité de former opposition à ce que la présente déclaration leur soit opposable dans un délai
de ............... (délai à fixer par décret à paraître). Le juge pourra rejeter l'opposition ainsi formée. Il pourra aussi, soit
ordonner le remboursement des créances, soit la constitution de garanties si l'ENTREPRENEUR en offre et si elles sont
jugées suffisantes.
À défaut de remboursement des créances ou de constitution des garanties ordonnées, la déclaration sera inopposable aux
créanciers dont l'opposition aura été admise.
Elle sera pareillement inopposable à ceux des créanciers dont les droits seront nés antérieurement à son dépôt, mais que
l'ENTREPRENEUR n'aurait pas informés personnellement.
2° Effets
La présente déclaration produira, à compter du jour de son enregistrement au registre de publicité légale, les effets sui-
vants.
Page 6
Les créanciers de l'ENTREPRENEUR auxquels la présente déclaration sera opposable et dont les droits seront nés à
l'occasion et pour les besoins de son activité professionnelle auront pour seul gage général le patrimoine affecté.
Les autres créanciers auxquels la présente déclaration sera opposable n'auront de gage que sur le patrimoine non affecté
et en cas d'insuffisance de celui-ci, sur le bénéfice réalisé par l'ENTREPRENEUR lors du dernier exercice clos.
Le tout, sauf cas de fraude.
L'ENTREPRENEUR devra tenir une comptabilité autonome conforme aux règles posées par les articles L. 123-12 à L.
123-27 du Code de commerce.
L'ENTREPRENEUR devra avoir ouvert au moins un compte bancaire dédié exclusivement à l'exercice de son activité
professionnelle pour laquelle le patrimoine a été affecté.
La comptabilité de l'ENTREPRENEUR devra être déposée chaque année au lieu d'enregistrement de la présente décla-
ration.
3° Procédures collectives
INTERVENTION DU CONJOINT
À l'instant intervient :
M....... ......... (comparution conforme aux règles de la publicité foncière),
Ci-après nommé(e) le CONJOINT.
LEQUEL, connaissance prise de ce qui précède, déclare :
- que le bien ............... (désignation succincte du bien meuble ou immeuble) ci-dessus désigné dépend de la communauté
de biens existant entre l'ENTREPRENEUR et lui ;
- avoir parfaite connaissance de la déclaration d'affectation qui précède, faite par l'ENTREPRENEUR ;
- avoir parfaite connaissance des conséquences qui en découleront, telles qu'elles sont ci-dessus rappelées, et telles au
surplus qu'elles résulteront de la loi et des textes applicables en la matière ;
- consentir expressément à cette affectation, entendant et voulant garantir les créanciers professionnels de l'ENTRE-
PRENEUR contre tout recours de son chef.
Il déclare en outre que le bien ci-dessus n'a fait l'objet de son chef d'aucune déclaration d'affectation préalablement à
celle résultant du présent acte.
Il reconnaît que, tant que durera l'affectation dudit bien résultant de la présente déclaration, il ne pourra lui-même pro-
céder à aucune affectation de ce même bien au titre de l'article L. 526-6 du Code de commerce.
Il est en outre formellement entendu de la part du CONJOINT que sa présente intervention ne vaut pas cautionnement,
lequel au surplus ne se présume point
OU
INTERVENTION DU COÏNDIVISAIRE
À l'instant intervient :
M. ............... (comparution conforme aux règles de la publicité foncière),
Ci-après nommé(e) le COÏNDIVISIAIRE
LEQUEL, connaissance prise de ce qui précède, déclare :
Page 7
- que le bien ............... (désignation succincte du bien, meuble ou immeuble) ci-dessus désigné dépend de la commu-
nauté de biens existant entre l'ENTREPRENEUR et lui ;
- avoir parfaite connaissance de la déclaration d'affectation qui précède, faite par l'ENTREPRENEUR ;
- avoir parfaite connaissance des conséquences qui en découleront, telles qu'elles sont ci-dessus rappelées, et telles au
surplus qu'elles résulteront de la loi et autres textes applicables en la matière ;
- consentir expressément à cette affectation, mais seulement en tant qu'elle grève la part indivise de l'ENTREPRENEUR,
à l'exclusion de ses propres droits indivis, réservant au contraire tous ses droits sur sa propre quote-part, laquelle n'est
pas incluse dans la présente affectation.
Ou (selon l'intention qui sera exprimée par le coïndivisaire ; à ce sujet, il sera bon de conserver la trace écrite d'une
information et des risques encourus) :
- consentir expressément à cette affectation en tant qu'elle grève non seulement la quote-part indivise de l'ENTRE-
PRENEUR mais encore la sienne propre, de sorte que l'entier bien sera inclus dans ladite affectation, entendant et vou-
lant garantir les créanciers professionnels de l'ENTREPRENEUR contre tout recours de son chef.
REPRENDRE ensuite
Il déclare en outre que le bien ci-dessus n'a fait l'objet de son chef d'aucune déclaration d'affectation préalablement celle
résultant du présent acte.
Il reconnaît que, tant que durera l'affectation dudit bien résultant de la présente déclaration, il ne pourra lui-même pro-
céder à aucune affectation de ce même bien au titre de l'article L. 526-6 du Code de commerce.
Toutefois, ce consentement est donné sans préjudice pour le COÏNDIVISAIRE d'exercer tous recours contre l'EN-
TREPRENEUR sur son patrimoine non affecté, à raison des engagements pris ci-dessus.
FORMALITÉS
Le présent acte sera publié au ............... bureau des hypothèques de ............... dans les délais de droit, à la diligence du
notaire soussigné.
Tous pouvoirs sont conférés au notaire soussigné et à ses collaborateurs à l'effet de procéder aux formalités de publica-
tion, dresser et déposer toutes attestations et tous actes rectificatifs.
2° Au greffe du RCS/RM
Conformément aux dispositions des articles L. 526-7 et L. 526-8 du Code de commerce, une (deux ?) copie(s) authen-
tique(s) du présent acte comportant les mentions de publication sera déposée au registre du commerce et des sociétés
de ............... (ou : répertoire des métiers de...), après accomplissement des formalités de publicité foncière.
DÉCLARATIONS GÉNÉRALES
L'ENTREPRENEUR déclare :
- que son état civil, sa nationalité et sa résidence fiscale sont ceux indiqués en la comparution qui précède ;
- avoir la pleine capacité à l'effet des présentes, et notamment :
o ne pas être sous tutelle, curatelle ni sous sauvegarde de justice ;
o ne pas être en procédure de sauvegarde, en redressement ou liquidation judiciaire, ni susceptible de l'être à court
terme ;
o ne pas être en situation de surendettement ou redressement civil ;
Page 8
- ne pas avoir de patrimoine affecté autre que celui constitué aux termes des présentes ;
Ou (à partir du 1er janvier 2013) :
- ne pas avoir d'autre patrimoine affecté que celui constitué aux termes des présentes, à l'exception toutefois de celui
constitué pour l'exercice de l'activité de ............... et ayant fait l'objet d'une déclaration dans les termes de l'article L.
526-6 du Code de commerce auprès du registre du commerce et des sociétés de ............... (ou : répertoire des métiers
de...) ;
- et qu'aucun des biens inclus dans la présente déclaration n'a fait l'objet d'une déclaration d'affectation préalablement
aux présentes, que ce soit par lui-même ou par un tiers, et qui serait encore en vigueur.
Ainsi que le constate, pour les biens et droits immobiliers inclus dans la présente affectation, un état hypothécaire hors
formalité délivré par le...... ......... bureau des hypothèques de ............... le ..............., annexé au présent acte.
DÉCLARATIONS FISCALES
Les biens, droits et sûretés ci-dessus affectés à l'exercice de son activité professionnelle par l'ENTREPRENEUR figu-
rent (déjà) à l'actif de son bilan.
L'imposition des plus-values est reportée par application des dispositions de l'article 151 octies du Code général des
impôts.
L'imposition des profits sur les stocks et les provisions est pareillement reportée, ceux-ci ne subissant pas de modifica-
tion de leur valeur comptable.
Lors de la cession de l'un de ces biens ou lors de la cessation d'activité, les plus-values seront imposées conformément
aux dispositions de l'article 202 ter (si imposition à l'IR)/de l'article 221 (si imposition à l'IS) du Code général des im-
pôts.
L'ENTREPRENEUR se reconnaît informé que, par défaut, il sera soumis au régime d'imposition sur le revenu des per-
sonnes physiques mais qu'il lui est loisible, conformément aux dispositions de l'article 1655 sexies du Code général des
impôts, d'exercer une option pour voir ses bénéfices assujettis à l'impôt sur les sociétés.
Cette option devra, le cas échéant, être exercée par déclaration séparée, les présentes ne pouvant en aucune manière être
considérées comme valant option, fût-ce tacite, à un tel régime.
ENREGISTREMENT
L'enregistrement des présentes résultera de leur publication à la conservation des hypothèques compétentes, ainsi qu'il
est dit ci-dessus.
À cet effet, l'ENTREPRENEUR requiert l'application des dispositions de l'article 846 bis, alinéa 2, du Code général des
impôts.
Ou (au cas où l'acte contiendrait un état descriptif) :
À cet effet, il sera perçu la taxe de publicité foncière au droit fixe de vingt-cinq euros (25 EUR ), à raison de l'état
descriptif de division inclus aux présentes.
FRAIS
Tous les frais, droits et émoluments des présentes, et tous de qui en sera la suite ou la conséquence, seront à la charge de
l'ENTREPRENEUR, ainsi qu'il s'y oblige.
INFORMATIQUE ET LIBERTÉS
Page 9
(...)
DONT ACTE SUR ......... PAGES
Comprenant :
- renvoi
- mot nul
Suivent les annexes :
Annexe 1 - État des marchandises et stocks
Annexe 2 - Rapport d'évaluation par le notaire soussigné
Annexe 3 - Rapport du commissaire aux apports
Annexe 4 - État hypothécaire hors formalité
Lecture des présentes a été donnée aux parties par le notaire soussigné qui a ensuite recueilli leurs signatures puis a
lui-même signé, le même jour.
L'AN...
Et le...
Me ........., notaire à .........
A REÇU le présent acte contenant AFFECTATION D'UN BIEN IMMOBILIER à l'exercice d'une activité profession-
nelle par et à la requête de :
M.......... (comparution conforme aux règles de la publicité foncière)
Ci-après nommé l'ENTREPRENEUR.
LEQUEL a, au préalable, exposé ce qui suit.
EXPOSÉ
L'ENTREPRENEUR exerce à ......... (lieu) depuis le ......... (date) l'activité professionnelle commer-
ciale/artisanale/agricole/libérale de ......... (description de l'activité) en qualité d'entrepreneur individuel :
CHOISIR suivant le cas :
- activité pour laquelle il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés (ou : au répertoire des métiers) de...
(lieu) sous le numéro... (n° RCS).
- activité qui ne nécessite pas d'immatriculation légale, attendu sa nature/son objet.
REPRENDRE ensuite :
L'ENTREPRENEUR a l'intention de poursuivre cette même activité mais en se soumettant au statut de l'entrepreneur
individuel à responsabilité limitée, prévu et régi par les articles L. 526-6 et suivants du Code de commerce.
Si début d'activité,
L'ENTREPRENEUR a l'intention de débuter l'exercice d'une activité professionnelle commer-
ciale/artisanale/agricole/libérale de... (description de l'activité) en qualité d'entrepreneur individuel,
REPRENDRE ensuite comme ci-dessus
Page 10
S'il y a lieu, insérer ici l'état descriptif de division préalable, prévu par l'article L. 526-7 alinéa 2, en cas d'affectation
d'une partie seulement d'un bien immobilier :
Le bien ci-après constitué en patrimoine affecté forme le local dans lequel l'ENTREPRENEUR exerce son activité pro-
fessionnelle (ou : nécessaire/utile à l'exercice de son activité). Ce local dépendant d'un immeuble de plus grande
contenance, dont le surplus n'est pas inclus dans cette affectation, il doit d'abord faire l'objet d'une division pour les
besoins de la publicité foncière.
À ......... (désignation de l'immeuble conforme aux règles de la publicité foncière)
(désignation générale de l'immeuble)
L'ENTREPRENEUR (ou : l'ENTREPRENEUR et M ........., son conjoint/coïndivisaire ci-après plus amplement nommé
si le bien est en communauté ou en indivision) procède(nt) à la division en DEUX (2) lots dudit immeuble, savoir :
Lot numéro UN (1)
(...)
Lot numéro DEUX (2)
(...)
CELA EXPOSÉ, il est passé à l'affectation en patrimoine professionnel objet des présentes.
AFFECTATION
Par les présentes, l'ENTREPRENEUR affecte l'immeuble (ou : les biens et droits immobiliers ci-après désignés),
nécessaires ou jugés utiles par lui à l'exercice de son activité professionnelle, et désignés ci-après conformément aux
dispositions de l'article L. 526-8 du Code de commerce.
DÉSIGNATION
Un immeuble sis à ......... (désignation de l'immeuble conforme aux règles de la publicité foncière).
(...)
Ci-après désigné l'IMMEUBLE.
ORIGINE DE PROPRIÉTÉ
(...)
ÉVALUATION
L'ENTREPRENEUR déclare que l'IMMEUBLE ci-dessus affecté à l'exercice de son activité professionnelle est évalué
à la somme de CINQ CENT MILLE EUROS, ci
(...)
Il déclare en outre que cette évaluation résulte d'un rapport dressé par Me ........., notaire soussigné, le ......... dont un
exemplaire est annexé au présent acte.
Intervention du conjoint
À l'instant intervient :
M. ......... (comparution conforme aux règles de la publicité foncière),
Ci-après nommé(e) le CONJOINT.
LEQUEL, connaissance prise de ce qui précède, déclare :
- que l'IMMEUBLE ci-dessus désigné dépend de la communauté de biens existant entre ll'ENTREPRENEUR et lui ;
- avoir parfaite connaissance de la déclaration d'affectation qui précède, faite par l'ENTREPRENEUR ;
- avoir parfaite connaissance des conséquences qui en découleront, telles qu'elles sont ci-dessus rappelées, et telles au
surplus qu'elles résulteront de la loi et des textes applicables en la matière ;
- consentir expressément à cette affectation, entendant et voulant garantir les créanciers professionnels de l'ENTRE-
PRENEUR contre tout recours de son chef.
Il déclare en outre que ledit IMMEUBLE n'a fait l'objet de son chef d'aucune déclaration d'affectation préalablement à
celle résultant du présent acte.
Il reconnaît que, tant que durera l'affectation dudit bien résultant de la présente déclaration, il ne pourra lui-même pro-
céder à aucune affectation de ce même bien au titre de l'article L. 526-6 du Code de commerce.
Il est en outre formellement entendu de la part du CONJOINT que sa présente intervention ne vaut pas cautionnement,
lequel au surplus ne se présume point.
Ou :
Intervention du coïndivisaire
À l'instant intervient :
M. ......... (comparution conforme aux règles de la publicité foncière).
Ci-après nommé(e) le COÏNDIVISIAIRE
LEQUEL, connaissance prise de ce qui précède, déclare :
- être propriétaire indivis à concurrence de ......... (indiquer les proportions) indivis en pleine propriété de l'IMMEU-
BLE ......... ci-dessus désigné, l'ENTREPRENEUR étant coïndivisaire à concurrence des ......... (indiquer les propor-
tions) de surplus ;
- avoir parfaite connaissance de la déclaration d'affectation qui précède, faite par l'ENTREPRENEUR ;
- avoir parfaite connaissance des conséquences qui en découleront, telles qu'elles sont ci-dessus rappelées, et telles au
surplus qu'elles résulteront de la loi et autres textes applicables en la matière ;
- consentir expressément à cette affectation, mais seulement en tant qu'elle grève la part indivise de l'ENTREPRENEUR,
à l'exclusion de ses propres droits indivis, réservant au contraire tous ses droits sur sa propre quote-part, laquelle n'est
pas incluse dans la présente affectation.
Ou (selon l'intention qui sera exprimée par le coïndivisaire ; à ce sujet, il sera bon de conserver la trace écrite d'une
information et des risques encourus) :
- consentir expressément à cette affectation en tant qu'elle grève non seulement la quote-part indivise de l'ENTRE-
PRENEUR mais encore la sienne propre, de sorte que l'entier IMMEUBLE sera inclus dans ladite affectation, entendant
et voulant garantir les créanciers professionnels de l'ENTREPRENEUR contre tout recours de son chef.
Il déclare en outre que le bien ci-dessus n'a fait l'objet de son chef d'aucune déclaration d'affectation préalablement à
celle résultant du présent acte. Il reconnaît que, tant que durera l'affectation dudit bien résultant de la présente déclara-
Page 12
tion, il ne pourra lui-même procéder à aucune affectation de ce même IMMEUBLE au titre de l'article L. 526-6 du Code
de commerce.
Toutefois, ce consentement est donné sans préjudice pour le COÏNDIVISAIRE d'exercer tous recours contre l'EN-
TREPRENEUR sur son patrimoine non affecté, à raison des engagements pris ci-dessus.
Formalités - Publication
Le présent acte sera publié au bureau des hypothèques de ......... dans les délais de droit, à la diligence du notaire sous-
signé.
Tous pouvoirs sont conférés au notaire soussigné et à ses collaborateurs à l'effet de procéder aux formalités de publica-
tion, dresser et déposer toutes attestations et tous actes rectificatifs.
Avertissement
Le notaire soussigné avertit l'ENTREPRENEUR qu'il lui appartient de procéder à la déclaration prévue par les articles L.
526-7 et L. 526-8 du Code de commerce pour que la présente affectation produise effet.
À cet effet, le notaire soussigné remettra à l'ENTREPRENEUR, après accomplissement des formalités de publicité
foncière, une (deux ?) copie(s) authentique(s) du présent acte comportant les mentions de publication, pour être déposée
avec la déclaration d'affectation au registre du commerce et des sociétés de... (ou : répertoire des métiers de...).
Cette déclaration ne produira ses effets, que l'ENTREPRENEUR déclare parfaitement connaître, qu'à compter du jour
de son enregistrement au registre de publicité légale.
L'ENTREPRENEUR déclare :
- que son état civil, sa nationalité et sa résidence fiscale sont ceux indiqués en la comparution qui précède ;
- avoir la pleine capacité à l'effet des présentes, et notamment :
o ne pas être sous tutelle, curatelle ni sous sauvegarde de justice ;
o ne pas être en procédure de sauvegarde, en redressement ou liquidation judiciaire, ni susceptible de l'être à court
terme ;
o ne pas être en situation de surendettement ou redressement civil ;
- ne pas avoir de patrimoine affecté autre que celui constitué aux termes des présentes ;
OU (à partir du 1er janvier 2013) :
- ne pas avoir d'autre patrimoine affecté que celui constitué aux termes des présentes, à l'exception toutefois de celui
constitué pour l'exercice de l'activité de... et ayant fait l'objet d'une déclaration dans les termes de l'article L. 526-6 du
Code de commerce auprès du registre du commerce et des sociétés de ......... (ou : répertoire des métiers de...) ;
- et que l'IMMEUBLE inclus dans la présente affectation n'a pas déjà fait l'objet d'une déclaration d'affectation qui serait
encore en vigueur, que ce soit par lui-même ou par un tiers, ainsi que le constate un état hypothécaire hors formalité
délivré par le... bureau des hypothèques de..., le..., annexé au présent acte.
Déclarations fiscales
L'IMMEUBLE ci-dessus affecté à l'exercice de son activité professionnelle par l'ENTREPRENEUR figure (déjà) à
l'actif de son bilan.
L'imposition des plus-values est reportée par application des dispositions de l'article 151 octies du Code général des
impôts.
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L'imposition des profits sur les stocks et les provisions est pareillement reportée, ceux-ci ne subissant pas de modifica-
tion de leur valeur comptable.
Lors de la cession de l'un de ces biens ou lors de la cessation d'activité, les plus-values seront imposées conformément
aux dispositions de l'article 202 ter (si imposition à l'IR) / de l'article 221 (si imposition à l'IS) du Code général des
impôts.
L'ENTREPRENEUR se reconnaît informé que, par défaut, il sera soumis au régime d'imposition sur le revenu des per-
sonnes physiques mais qu'il lui est loisible, conformément aux dispositions de l'article 1655 sexies du Code général des
impôts, d'exercer une option pour voir ses bénéfices assujettis à l'impôt sur les sociétés.
Cette option devra, le cas échéant, être exercée par déclaration séparée, les présentes ne pouvant en aucune manière être
considérées comme valant option, fût-ce tacite, à un tel régime.
Enregistrement
L'enregistrement des présentes résultera de leur publication à la conservation des hypothèques compétentes, ainsi qu'il
est dit ci-dessus.
À cet effet, l'ENTREPRENEUR requiert l'application des dispositions de l'article 846 bis, alinéa 2 du Code général des
impôts.
Ou (au cas où l'acte contiendrait un état descriptif) :
À cet effet, il sera perçu la taxe de publicité foncière au droit fixe de VINGT-CINQ euros (25 EUR ), à raison de l'état
descriptif de division inclus aux présentes.
Frais
Tous les frais, droits et émoluments des présentes, et tous de qui en sera la suite ou la conséquence, seront à la charge de
l'ENTREPRENEUR, ainsi qu'il s'y oblige.
Informatique et libertés
(...)
DONT ACTE SUR ......... PAGES
Comprenant :
- renvoi
- mot nul
Suivent les annexes :
Annexe 1 - Rapport d'évaluation par le notaire soussigné
Annexe 2 - État hypothécaire hors formalité
Lecture des présentes a été donnée aux parties par le notaire soussigné qui a ensuite recueilli leurs signatures puis a
lui-même signé, le même jour.
© LexisNexis SA
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Document 8 de 52
Sommaire
L'entrée en vigueur de la loi instituant l'EIRL était conditionnée par une ordonnance d'adaptation du droit des difficultés
des entreprises. L'ordonnance du 9 décembre 2010 assure la transposition du patrimoine d'affectation tant au livre VI du
Code de commerce qu'aux dispositions relatives au surendettement des particuliers. L'enjeu est de vérifier, au travers des
multiples adaptations réalisées, si le principe de séparation des patrimoines privé et professionnel de l'entrepreneur indivi-
duel n'est pas vidé de sa substance à l'occasion du traitement collectif de ses dettes. Lorsque l'entrepreneur individuel est en
difficulté, c'est le droit de l'entreprise qui est au pied du mur.
1. - Entrée en vigueur de l'EIRL - Souvenons-nous, c'était l'article 14, I de la loi du 15 juin 2010 relative à l'entre-
preneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) : « la présente loi entre en vigueur à compter de la publication de
l'ordonnance (...) ». L'ordonnance attendue a été délivrée le 9 décembre 2010Note 1 ; l'EIRL est donc né en droit positif !
C'est la première conséquence de cette ordonnance : le patrimoine d'affectation laissé au pouvoir des volontés indivi-
duelles est ainsi inoculé dans le corpus de notre droit privé. Va-t-il se développer une réaction rendant l'EIRL inoffensif
ou la contagion va-t-elle s'étendre à d'autres secteurs de notre droit ? L'avenir le dira. Si la loi est en vigueur par l'effet
de l'ordonnance, le régime de l'EIRL n'est devenu applicable qu'à la suite de la publication de deux décrets très atten-
dusNote 2.
2. - Silence sur les sûretés - L'ordonnance du 9 décembre 2010 a pour objet « l'adaptation du droit des entreprises en
difficulté et des procédures de traitement des situations de surendettement à l'entrepreneur individuel à responsabilité
limitée ». À la lecture de l'article 14, I de la loi du 15 juin 2010 qui renvoie à l'article 8, I de la même loi pour la défini-
tion de l'objet de l'ordonnance, on attendait aussi des dispositions en vue de « procéder aux harmonisations nécessaires
en matière de droit des sûretés ». Mais, sur les sûretés : silence... Silence dans le titre de l'ordonnance, dans ses disposi-
tions également et même aussi dans le rapport fait au Président de la République ; que doit-on en penser ? On écartera
pudiquement une interprétation radicale : faute d'avoir harmonisé le droit des sûretés à l'EIRL et l'ordonnance ne rem-
plissant pas complètement son objet, la loi du 15 juin 2010 dont l'application lui était subordonnée ne serait pas entrée
en vigueur... On retiendra plutôt une interprétation plus anodine (en apparence !) : aucune harmonisation du droit des
sûretés à l'EIRL ne serait nécessaire ; le droit commun des sûretés s'appliquerait donc naturellement à l'EIRL. Cepen-
dant, le droit des sûretés n'a pas été conçu pour s'appliquer à des techniques de patrimoine d'affectation : la sûreté se
définit comme une exception à l'article 2285 du Code civil et le régime de l'EIRL se définit aussi comme une exception
à l'article 2285 du Code civil. Laquelle des deux l'emporte-t-elle donc sur l'autre ? La question est déterminante pour
l'avenir de l'EIRL car le doute sur les garanties risque de déboucher sur une incapacité de l'EIRL à se financer. Le
silence sur les sûretés de l'EIRL serait-il d'ailleurs un moyen de condamner l'EIRL à végéterNote 3 ? Il demeure un pro-
blème juridique qui se nourrit des divergences d'inspiration du régime instauré. L'EIRL peut-il consentir une garantie
sur son patrimoine privé pour une dette professionnelle ? La rigueur juridique commande une réponse négative : une
garantie, c'est une exception au principe du gage général ; le gage général délimite donc nécessairement le contenu
maximal du patrimoine d'où l'on pourra exfiltrer un bien pour l'affecter en garantie ; or, selon l'article L. 526-12, alinéa
6, 1°, les créanciers professionnels de l'EIRL ont pour seul gage général le patrimoine affecté. C'est dire qu'ils ne pour-
raient obtenir de garantie que sur ce patrimoine et non, donc, sur le patrimoine privé. Mais, une telle incapacité est-elle
légitime ? Elle choque le bon sens : l'EIRL a toujours la possibilité de vendre un bien privé pour en retirer un prix qu'il
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pourra utiliser à l'acquittement d'une dette professionnelle. Ayant ce pouvoir extrême d'aliénation, il doit logiquement
disposer du pouvoir moindre consistant à promettre de vendre un bien privé pour utiliser le prix au payement de la dette
professionnelle. Or, cette promesse est au coeur de la notion de garantie. L'EIRL aurait alors le pouvoir de garantir une
créance professionnelle sur un bien privé. Ainsi, la lettre et l'esprit de la loi sur l'EIRL se contredisent : selon la lettre, il
n'est pas possible à l'EIRL de consentir une garantie privée pour une dette professionnelle ; selon l'esprit, ce devrait être
possible.
Quant à l'ordonnance, elle ne contient ni lettre ni esprit sur la question. On attendait qu'elle fixe le droit en la matière ;
on devra attendre encore et espérer une réforme ou une jurisprudence pour trancher le débat, ce qui d'ici là ne favorisera
pas la sérénité financière de l'EIRL ni la motivation de ses bailleurs de fonds. Cependant, l'article 11 de l'ordonnance
crée un article 22-2 dans la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution : la saisie pratiquée à
l'encontre d'un débiteur EIRL ne peut s'exercer que sur les biens sur lesquels le créancier a un droit de gage général.
Cette disposition a-t-elle seulement pour effet de traduire en termes d'exécution la disposition relative aux gages profes-
sionnel et privé séparés, instaurée à l'article L. 526-12, alinéa 6 du Code de commerce ou a-t-elle pour conséquence
d'empêcher la constitution d'une garantie hors gage général en en interdisant la saisieNote 4 ?
3. - Protection du patrimoine privé de l'EIRL en difficulté - Toute l'architecture du régime de l'EIRL repose sur
une seule perspective : réaliser une protection efficace du patrimoine privé de l'entrepreneur individuel. C'est au mo-
ment où l'on en a le plus besoin que cette protection se doit d'être efficace. Et c'est précisément à l'occasion d'une pro-
cédure collective - lorsque l'entrepreneur individuel ne peut plus faire face à toutes ses dettes professionnelles - que le
système doit prouver son efficacité. L'objet essentiel de l'ordonnance du 9 décembre 2010 est de mettre en place un tel
système. La finalité est la protection du patrimoine privé ; la technique juridique repose sur la théorie du patrimoine
d'affectation. La partition des différents biens de l'entrepreneur en deux patrimoines séparés servant chacun de gage
général distinct aux créanciers privés d'une part et aux créanciers professionnels de l'autre va-t-elle résister à la nature
collective du traitement des difficultés des entreprises en vigueur dans notre droit ? Circonscrire cet enjeu commande
d'examiner l'ordonnance dont les dispositions s'organisent entre principe et exceptions.
5. - La finalité ultime de tout le mouvement législatif ayant mené à l'instauration de l'EIRL, loi et ordonnance réunies,
est d'assurer la protection du patrimoine privé de l'entrepreneur individuel. Assurer une protection, soit ; mais contre
quel péril ? On ne peut pas dire qu'il s'agisse de protéger l'entrepreneur de ses créanciers en général, puisque l'obligation
à l'égard d'un créancier, c'est l'espoir d'une activité pour l'entrepreneur ou la certitude d'une trésorerie pour l'entreprise.
Peut-on dire qu'il faut le protéger des effets d'une procédure collective ? Là encore, c'est étonnant, car la procédure col-
lective, de la sauvegarde à la liquidation, réalise une prise en charge collective du sinistre où l'entrepreneur défaillant est
protégé contre l'addition néfaste des recours individuels. Alors de quoi doit-on protéger l'EIRL ? Pour l'entrepreneur
individuel, le risque majeur procède de la déchéance du terme des dettes privées encourue du fait de l'article 2284 du
Code civil même si la défaillance ne concerne que l'entreprise. D'où l'idée de séparer les intérêts privés des enjeux pro-
fessionnels et l'objectif de l'ordonnance d'adapter à cette fin tout le droit des procédures collectives.
On n'est plus très loin de la reconnaissance d'une personnalité juridique particulière dédiée à l'exploitation du patrimoine profes-
sionnel
léité d'assurer une protection efficace de ce dernier. Il fallait donc - pour l'EIRL - trouver un nouvel horizon à la procé-
dure collective. Puisque cela ne peut pas être la personne de l'entrepreneur, ce sera le patrimoine de l'entreprise.
7. - Ainsi, selon le nouvel article L. 680-1 du Code de commerce, les dispositions des titres 1er à VI (prévention, sau-
vegarde, redressement, liquidation, sanctions, procédures) du Livre VI sont appliquées « patrimoine par patrimoine »
lorsqu'elles concernent les activités exercées par un EIRL. Ce critère a une influence à tous les niveaux du droit des
difficultés des entreprises.
8. - Le principe de séparation des patrimoines de l'EIRL est étendu aux procédures collectives. Et la séparation des
procédures s'opère à double sens : si la procédure concerne le patrimoine affecté par l'EIRL elle n'est mise en oeuvre
que pour les dettes et sur les biens inclus dans ce patrimoine affecté ; et si, inversement, la procédure concerne une autre
entreprise que celle qui a fait l'objet du patrimoine affecté, alors la procédure ne tient pas plus compte des biens et dettes
inclus dans ce patrimoine affecté que si c'était l'entreprise d'un autre débiteur. Il en ira de même à partir du 1er janvier
2013 quand l'entrepreneur individuel pourra constituer non plus un seul patrimoine affecté comme aujourd'hui mais
autant qu'il voudra, du moins un par entreprise distincte : la procédure collective concernera le patrimoine affecté à
l'activité connaissant la difficulté et il pourra y avoir lieu à autant de procédures collectives distinctes qu'il y aura de
patrimoines affectés. Les articles L. 620-1, alinéa 2, L. 621-1, alinéa 4, L. 631-2, alinéa 2 et L. 640-2, alinéa 2 le
confirment chacun à propos de son objet. Il doit notamment être noté que par disposition expresse de l'article L. 641-9,
III complété par l'ordonnance : le débiteur EIRL « peut poursuivre l'exercice d'une ou de plusieurs de ces activités, si
celles-ci engagent un patrimoine autre que celui visé par la procédure ». Ainsi, d'une responsabilité limitée, on induit
une capacité séparée et une aptitude à être titulaire d'un patrimoine différent. On n'est plus très loin de la reconnaissance
d'une personnalité juridique particulière dédiée à l'exploitation du patrimoine professionnel augurée par le professeur
François-Xavier LucasNote 5 et conceptualisée par le Congrès des notaires de 2009 dans la notion de propersonnalitéNote 6 à
la suite des analyses d'Anne-Laure Thomat-RaynaudNote 7. Cette piste semble d'ailleurs inéluctable et déjà contenue en
germe dans l'ordonnance qui s'attache à remplacer toute trace du concept juridique de « personne » par celui de « débi-
teur » pour les besoins du traitement des difficultés des entreprises ; au sein de la personne, on s'attache par conséquent
à différencier des qualités distinctes dont la manifestation juridique de chacune par immatriculation apparaît suffisam-
ment objective pour permettre la délimitation d'autant de patrimoines particuliersNote 8.
9. - Une fois son objet défini, la procédure est déclinée sans changement par rapport au droit commun en suivant la
nature des difficultés (prévention, sauvegarde, redressement, liquidation). Quelques spécificités propres à rappeler la
séparation des patrimoines ou à en contrôler l'effectivité ont été prévues par l'ordonnance :
-- en matière de prévention ; l'EIRL est obligé par l'effet de l'article L. 526-14 de déposer annuellement ses
comptes au registre dont il dépend. Aussi, la faculté pour le président du tribunal d'adresser une injonc-
tion de les déposer, prévue à l'encontre des dirigeants de société commerciale, est-elle étendue à l'EIRL.
Cela est normal : dans la mesure où l'existence du patrimoine professionnel ne découle pas d'une per-
sonnalité juridique particulière, sa délimitation est essentiellement conditionnée par des mesures de pu-
blicité dont la publication des comptes fait partie.
-- la fin de la procédure de sauvegarde ne concerne que les biens inclus dans le patrimoine qui était
concerné ; ainsi l'adoption du plan de sauvegarde lève l'interdiction d'émettre des chèques mais seule-
ment pour les comptes correspondant à l'activité ayant fait l'objet du plan de sauvegarde (C. com. art. L.
626-13 in fine) ; il en est de même en matière de liquidation judiciaire à la suite de la clôture (C. com. art.
L. 643-12, al. 1er in fine).
-- lorsque le liquidateur ou un administrateur sont, sur décision du juge, destinataire du courrier par appli-
cation de l'article L. 641-15 du Code de commerce, il est prévu qu'il y aura lieu à « remise ou restitution
immédiate du courrier intéressant un patrimoine autre que celui visé par la procédure » ; il est vrai que
si l'EIRL se doit sous peine d'astreinte d'employer pour son activité concernée par le patrimoine d'affec-
tation la dénomination « EIRL + nom » prévue par l'article L. 526-6, alinéa 4 du Code de commerce, les
correspondants eux n'y sont pas soumis ; les différentes entreprises de l'EIRL ne doivent pas pâtir de ce
type de méprise.
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-- la banqueroute est encourue, du chef de l'article L. 654-9 du Code de commerce, en cas de dissimulation
de biens ; si le débiteur est EIRL, les biens visés sont ceux compris dans le patrimoine faisant l'objet de
la procédure et non pas ceux détenus par l'entrepreneur du chef d'un autre patrimoine.
-- pour garantir l'effectivité de l'article L. 526-15, alinéa 1er in fine, selon lequel la cessation d'affectation
sans continuation de l'activité (ex. départ à la retraite) ou le décès n'emportent pas disparition de l'affec-
tation, il est prévu à l'article L. 680-5 nouveau que « les éléments d'actif et de passif qui (...) proviennent
d'un patrimoine dont l'affectation a cessé de produire ses effets (...) sont considérés comme étant hors du
patrimoine non affecté ». C'est-à-dire qu'ils sont considérés comme formant toujours un patrimoine af-
fecté, cet effet prenant fin lorsque les créances professionnelles sont éteintes.
-- en marge du droit du traitement des difficultés des entreprises, l'article 10 de l'ordonnance concrétise la
séparation des patrimoines en matière de réglementation des incidents de payement : un nouvel article L.
131-86-1 est créé dans le Code monétaire et financier ; les sanctions relatives aux incidents de payement
des chèques s'appliquent aux comptes afférents au patrimoine dont le compte est concerné par le chèque
émis ayant causé l'incident. De la sorte, la sanction ne s'étend pas aux comptes de l'autre patrimoine.
-- il en est de même en matière de saisie qui ne peut être pratiquée par un créancier que sur les biens sur
lesquels il a un droit de gage général ; les biens figurant dans l'autre gage sont donc à l'abri (nouvel arti-
cle 22-2 de la loi du 9 juillet 1991 sur les procédures civiles d'exécution). Conséquence du même prin-
cipe, la partie alimentaire insaisissable sur un compte bancaire ne s'applique qu'à la saisie des comptes
afférents au patrimoine non affecté (article 47-1 alinéa 2 nouveau de la même loi).
10. - Les choses, au départ, semblent simples : lorsque l'EIRL ne peut plus faire face à ses engagements, soit la situa-
tion relève du traitement des difficultés de l'entreprise (C. com., Livre VI) si l'état de cessation des payements concerne
les dettes de l'entreprise, soit ce sont les dispositions propres au surendettement des particuliers prévus par l'article L.
333-7 du Code de la consommation s'il ne s'agit pas de dettes professionnelles. Mais, les choses se compliquent dans la
mesure où un entrepreneur peut avoir une première entreprise en nom propre et une autre en EIRL. Chacune des deux
entreprises pourra relever des procédures collectives définies par le Livre VI du Code de commerce, la situation de
surendettement calculée sur la base des seules dettes non professionnelles relevant du Code de la consommation. Or,
selon le nouvel article L. 333-7, les dispositions du texte concernant les biens doivent être comprises comme visant les
seuls éléments du patrimoine non affecté (entreprise en nom propre comprise) ; et les dispositions concernant les dettes
comme visant les dettes du patrimoine affecté. Il se produit donc un chevauchement en cas de difficulté générale. Aussi,
les deux alinéas suivants dudit article obligent-ils l'entrepreneur engagé dans une des deux procédures à indiquer qu'il
est engagé dans l'autre.
11. - Dans le cas simple où l'entrepreneur aura une seule activité ayant fait l'objet d'une déclaration de patrimoine
affecté, on doit observer que les deux procédures sont indépendantes l'une de l'autre. Aucune nécessité juridique ne
commande le déclenchement de l'une du fait de l'engagement de l'autre. Mais si la procédure à raison de l'activité pro-
fessionnelle mène à une liquidation, dans les faits, l'entrepreneur se trouvera sans doute privé de ses ressources, de cel-
les rémunérant le travail fait dans son entreprise. Il y a peu de chance qu'il puisse alors faire face à ses obligations pri-
vées. S'il n'était pas EIRL, le même entrepreneur aurait subi la déclaration de toutes ses dettes tant professionnelles que
privées dans la même procédure collective ; en étant EIRL, ces dettes seront traitées dans deux procédures distinctes. Il
y a néanmoins un progrès dans le cas où, grâce à une source alternative de revenus, cet entrepreneur pourrait faire face à
ses échéances privées, évitant alors la déchéance automatique du terme qui est le principal inconvénient des procédures
collectivesNote 9.
13. - L'article L. 680-2 nouveau confirme l'application du principe de séparation des patrimoines à l'égard de la per-
sonne du débiteur. Toute disposition faisant référence au débiteur doit être comprise comme visant les seuls éléments du
patrimoine concerné. Une fois n'est pas coutume, et l'effort de la Chancellerie pour préparer un texte compréhensible
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doit être salué, l'ordonnance pose des définitions à l'article L. 680-4. Notamment, les références faites au « débiteur »
s'entendent « du débiteur en tant qu'il exerce l'activité en difficulté et est titulaire du patrimoine qui se rattache à
celle-ci, à l'exclusion de tout autre ». On notera tout de suite que « à l'exclusion de tout autre » fait référence au patri-
moine se rattachant à l'activité et non à la personne du débiteur.
14. - Au sein du Livre VI du Code de commerce, relatif au traitement des difficultés des entreprises, l'ordonnance
procède par six fois au remplacement du mot « personne » désignant le bénéficiaire de la procédure par le mot de «
débiteur ». C'est une nécessité juridique puisque la personne de l'entrepreneur peut être titulaire de plusieurs patrimoines
dont un seul peut être l'objet de difficultésNote 11.
15. - La loi du 15 juin 2010, du temps où elle était en discussion prévoyait que l'objet de l'ordonnance d'adaptation du
droit à l'instauration du régime de l'EIRL serait étendu aux régimes matrimoniaux. Il n'en a finalement rien été : aucune
disposition du droit des régimes matrimoniaux n'a été modifiée ni par la loi ni par l'ordonnance relatives à l'EIRL.
16. - On doit en conclure que le droit applicable aux biens communs et à l'époux de l'entrepreneur sujet d'une procé-
dure collective s'applique sans changement. Néanmoins, la prise en compte d'un bien commun ou l'implication de
l'époux n'auront lieu que dans la mesure où ils sont concernés par le patrimoine (actif et passif) faisant l'objet de la pro-
cédure. Si un bien commun a été affecté conformément aux règles prévues à l'article L. 526-11 du Code de commerce
(information et accord exprès), il sera appréhendé pour le tout dans la procédure touchant ce patrimoine affecté (et les
poursuites individuelles contre l'époux de l'entrepreneur seront elles-mêmes suspendues en conséquence).
Il en va de même en matière de biens indivis, du moins sont-ce les solutions déjà dégagées en matière d'indivision qui
s'appliqueront mutatis mutandis dans le cadre des procédures collectives lorsqu'elles concernent l'EIRL ; la loi ni l'or-
donnance n'ont rien modifié ni rien apporté de nouveau sur la questionNote 12.
17. - À la différence du débiteur, les créanciers ne font pas l'objet d'une définition spécifique. Mais, parmi ceux de
l'entrepreneur, les créanciers impliqués dans la procédure collective dont l'EIRL est le sujet, sont caractérisés par le
truchement du patrimoine concerné par l'activité en difficulté. Selon l'article L. 680-3 nouveau : « les dispositions (...)
qui intéressent les droits ou obligations des créanciers (...) s'appliquent (...) dans les limites du seul patrimoine affecté à
l'activité en difficulté ou, si l'activité est exercée sans affectation de patrimoine, du seul patrimoine non affecté ». Pour
la compréhension de cette règle, il convient de rappeler qu'un entrepreneur peut exercer concomitamment deux activités
distinctes : l'une en qualité d'EIRL pour laquelle un patrimoine affecté sera séparé de son patrimoine global et l'autre en
nom propre pour laquelle les éléments de l'entreprise seront inclus dans son patrimoine global. Il convient également de
noter qu'à compter du 1er janvier 2013, l'entrepreneur pourra aussi constituer plusieurs patrimoines affectés, un par
entreprise. Les créanciers seront donc concernés propter patrimoniam si l'on peut dire, dans la limite seulement du pa-
trimoine objet de la procédure sur lequel ils auront des droits.
18. - Cette règle claire et précise pose néanmoins des problèmes de mise en oeuvre pour le créancier ayant des droits
sur les différents patrimoines du même entrepreneur. La schizophrénie touchant le débiteur, qui n'est pris en considéra-
tion que dans la mesure du patrimoine de son entreprise en difficulté, se propage sur la personne du créancier. Ce der-
nier ne sera, en effet, concerné juridiquement que dans la limite du patrimoine faisant l'objet de la procédure. Mais
quelles en sont les conséquences si la créance et sa garantie ne se trouvent pas incluses dans le même patrimoine :
-- cela veut-il dire que les poursuites individuelles touchant le patrimoine hors procédure seront bloquées
dès l'instant que la créance unique concernera le patrimoine en difficulté ?
-- cela veut-il dire que toutes les poursuites individuelles sur le patrimoine en difficulté seront interrompues
même si elles concernent une dette privée non concernée par la procédure collective ?
19. - Le régime de la procédure et les droits et obligations de ses acteurs étant conditionnés par l'exacte délimitation
du patrimoine affecté, on peut augurer que le contentieux relatif à l'inclusion des « biens, droits, obligations et sûretés »
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affectés par l'entrepreneur sera nourri. L'ordonnance, par le nouvel article L. 680-7, attribue compétence au juge saisi de
la procédure pour connaître « des contestations relatives à l'affectation des éléments du patrimoine de cet entrepreneur
qui s'élèvent à l'occasion de cette procédure ». Mais comme rien n'est décidément simple avec l'EIRL, il faudra réser-
ver le cas où un autre juge aura été saisi antérieurement d'une opposition à l'affectation dans les termes de droit commun
des articles L. 526-6 et suivants. Devra-t-on attendre l'issue de la première contestation ou sera-t-elle évoquée au profit
du juge de la procédure collective ?
Le droit applicable aux biens communs et à l'époux de l'entrepreneur sujet d'une procédure collective s'applique sans changement
21. - L'état de cessation des payements est la question centrale du droit du traitement des difficultés des entreprises.
La notion devra être appliquée à l'EIRL au titre d'un patrimoine affecté. Mais, cette mise en oeuvre de la notion ne fait
l'objet d'aucune adaptation à la situation de pluralité de patrimoine qui existe en la matière. Son appréciation se fait au
regard des articles L. 680-1 et L. 680-2 nouveaux, c'est-à-dire « patrimoine par patrimoine » et en visant « les éléments
du seul patrimoine » concerné par l'activité en difficulté. C'est logique au regard du principe de séparation des patri-
moines, mais est-ce applicable en pratique ? Les difficultés de mise au point ne manquent pas :
-- à la date où l'on contrôle l'état éventuel de cessation des payements, il faut prendre en compte les actifs
du patrimoine affecté ; la valeur de ces actifs a été portée dans la déclaration constitutive et a pu être mo-
difiée à compter du dépôt des comptes annuels au registre ; mais cette valeur a pu évoluer entre-temps.
Laquelle des diverses dates de valorisation devra-t-on privilégier ?
-- lorsque la valeur portée dans l'affectation ne correspond pas à la valeur du rapport d'expertise requis par
l'article L. 526-10, laquelle doit-on prendre en compte ?
-- le patrimoine affecté - visé par l'ordonnance - peut ne pas comprendre, par application de l'article L.
526-6, alinéa 2, des biens non nécessaires à l'activité mais utilisés cependant par l'entrepreneur pour cette
activité ; doit-on en prendre la valeur en compte ?
-- malgré la séparation de principe entre les deux gages servant distributivement l'un aux créanciers privés,
l'autre aux créanciers professionnels, les créanciers privés - si le patrimoine privé n'y suffit pas - peuvent,
par application de l'article L. 526-12, alinéa 8, exercer leur recours sur « le bénéfice réalisé » par l'EIRL
lors du dernier exercice clos ; les dettes de ce type doivent-elles être comptabilisées pour évaluer l'état de
cessation des payements et si oui pour leur montant total ou simplement à concurrence du « bénéfice ré-
alisé » ?
22. - En tout état de cause, la délimitation du patrimoine à prendre en compte pour évaluer l'état de cessation des
payements exigera qu'il soit d'abord fait le point sur la consistance de ce patrimoine tant en actif qu'en passif. Or le texte
issu de la loi du 15 juin 2010 confond les deux notions de patrimoine et de gage. Devra-t-on se limiter au passif généré
par l'activité (notion de patrimoine) ou bien considérer l'ensemble des dettes dont les actifs de l'entreprise forment le
gage (notion de gage obligeant à faire un tri préalable des différentes créances en fonction de l'opposabilité de l'affecta-
tion) ?
23. - En matière de traitement des difficultés de l'EIRL, il conviendra concrètement de ne pas se tromper de patri-
moine, puisque l'EIRL en a plusieurs ! Et une fois qu'on aura bien identifié celui qui est relatif à l'activité en difficulté,
il conviendra d'en circonscrire exactement le contenu. La délimitation des biens appréhendables dans le cadre de la
procédure collective est en effet déterminante lorsque le débiteur qui y est soumis est titulaire de deux patrimoines
comme c'est le cas de l'EIRL. Il s'agit de savoir sur quels biens les poursuites des créanciers seront suspendues et inter-
rompues et sur quels biens le mandataire ou liquidateur aura des pouvoirs.
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24. - En matière de sauvegarde, l'article L. 622-6 commande d'une façon générale qu'il soit fait un inventaire avec
prisée du patrimoine concerné ; au sujet de l'EIRL, l'ordonnance complète ledit article afin que figurent dans l'inven-
taire « les biens détenus dans le cadre de l'activité à raison de laquelle la procédure a été ouverte qui sont compris dans
un autre de ses patrimoines (...) ». Voilà une reconnaissance légale que la délimitation du patrimoine affecté résultant
des règles posées aux articles L. 526-6 à 11 du Code de commerce s'avère aléatoire. L'article L. 622-6 semble d'ailleurs
restreindre la liberté de l'EIRL d'affecter ou de ne pas affecter ceux des biens qui, sans être nécessaires à l'activité, sont
néanmoins utilisés par lui pour cette activité. On observera que le terme détenus (employé également à l'article L.
624-19 pour la reprise d'un bien) semble désigner les biens utilisés mais aussi des biens qui ne seraient pas utilisés sous
réserve qu'ils soient en la possession de l'EIRL au titre de l'activité concernée. Inversement, la procédure ne vise pas le
patrimoine affecté tel qu'il est défini par les articles L. 526-6 à 11 du Code de commerce ; est-ce dire que les deux in-
ventaires sont indépendants et, partant, qu'un bien formellement affecté ne sera pas pris en compte dans la procédure dès
l'instant qu'il ne sera ni nécessaire, ni détenu au titre de l'activité concernée ? La question risque de devenir insoluble en
matière agricole puisque l'article 40 de la loi de modernisation de l'agriculture du 27 juillet 2010 a modifié l'article L.
526-6 : l'agriculteur a le droit de n'affecter aucune terre. Va-t-on le rattraper en cas de procédure collective sous le pré-
texte que les terres même non affectées sont détenues par lui à titre professionnel ?
25. - Nécessaire, utilisé, détenu, affecté, le critère d'inclusion des biens dans le patrimoine concerné par la procédure
mériterait d'être défini clairement si l'on veut éviter de sombrer dans une casuistique qui pourrait saper tout l'effet sépa-
ratif des procédures appliquées à l'EIRL.
26. - Une fois défini le périmètre réel de la procédure, ses dimensions en sont figées. À compter du jugement d'ouver-
ture, et selon l'article L. 680-6 nouveau, tout transfert d'affectation d'un bien compris dans la procédure à un autre pa-
trimoine affecté et toute modification d'affectation sont interdits dès lors qu'il en résulterait une diminution de l'actif du
patrimoine concerné par la procédure. Selon le nouveau paragraphe 11 du I de l'article L. 632-1 du Code de commerce,
il est ajouté à la liste des actes nuls commis depuis la date de cessation des payements : « toute affectation ou modifica-
tion dans l'affectatd'un bien (...) dont il est résulté un appauvrissement du patrimoine visé par la procédure au bénéfice
d'un autre patrimoine de cet entrepreneur ». Les créanciers professionnels, certainement rassurés par cette disposition,
ne sont pas au bout de leur peine puisque, si la date de cessation des payements peut finalement être définie avec clarté,
celle de l'affectation ou de la désaffectation d'un bien est pour le moins incertaine comme pouvant résulter soit de l'ac-
complissement des formalités de l'article L. 526-10 alinéa 2 soit du dépôt des comptes annuels auprès du registre d'im-
matriculation de l'EIRL prévu par l'article L. 526-14, alinéa 1er in fine. Un important contentieux risque d'opposer les
créanciers privés au mandataire judiciaire sur la question.
Pour être applicable à l'EIRL, le dispositif nouveau a dû abandonner le critère de la personne du débiteur au profit de celui du pa-
trimoine de l'activité en difficulté
28. - Il convient de rappeler ici pour mémoire les exceptions à la séparation des patrimoines déjà contenues dans le
droit commun de l'EIRL résultant des articles L. 526-6 à L. 526-20 du Code de commerce, tenant aux régimes :
-- de l'opposition des créanciers antérieurs lors de la constitution ou lors de la cession du patrimoine affec-
té,
-- des cinq sanctions d'inopposabilité de l'affectation contre différents comportements de l'entrepreneurNote 13,
Page 8
-- des garanties qu'un entrepreneur pourrait consentir en faveur d'un créancier sur un bien non inclus dans le
gage général de ce créancierNote 14
29. - Ces exceptions vont perturber le traitement collectif des difficultés de l'entreprise de l'EIRL puisque, nulle part,
il n'est dit si ces oppositions ou inopposabilités concourent à la modification du patrimoine concerné par la procédure.
30. - D'autres exceptions s'y ajoutent qui sont propres au droit des difficultés des entreprises. Elles sont traitées par
l'ordonnance du 9 décembre 2010 et s'organisent selon l'idée soit de confusion des patrimoines, soit de prise en compte
de la réalité du contrôle de ses différents patrimoines par l'entrepreneur, soit enfin de sanction de comportements fautifs.
33. - La même idée de « contrôle » imputée à l'entrepreneur sur l'ensemble de ses patrimoines (affectés ou non) mo-
tive l'extension de l'interdiction faite, selon l'article L. 642-3 du Code de commerce, à l'entrepreneur de présenter une
offre de rachat de l'entreprise - « au titre de l'un quelconque de ses patrimoines » lorsqu'elle fait l'objet d'un plan de
cession dans le cadre de la liquidation. Il est à noter que la même interdiction est étendue expressément à la cession de
l'entreprise agricole, alors que dans le cas général l'alinéa 2 dudit article autorise le débiteur, ses proches ou les diri-
geants de la société en liquidation à formuler une offre de reprise lorsqu'il s'agit de la cession d'une exploitation agri-
cole.
travail et que la ponction sur les moyens de l'entreprise est diminuée en considération de revenus perçus par le même
entrepreneur sur d'autres patrimoines, il va rester plus de fonds propres pour l'entreprise en redressement.
35. - L'effet le plus visible d'une procédure collective est l'interruption, à compter du jugement d'ouverture, des pour-
suites individuelles des créanciers de l'activité en difficulté (C. com., art. L. 622-21 I). Mais si, à l'autre extrémité de la
procédure qui concernerait l'EIRL, la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif est prononcée et qu'il
y a eu fraude à l'égard d'un ou de plusieurs créanciers, le tribunal autorise les actions individuelles de tout créancier sur
les biens compris dans le patrimoine non affecté. Cette exception à la séparation des patrimoines risque de ruiner tout le
bénéfice attendu du régime de l'EIRL. En effet, les créanciers qui étaient cantonnés au patrimoine privé s'inquiéteront
légitimement de l'application éventuelle de cet article L. 643-11 VI qui autoriserait les créanciers professionnels à venir
les concurrencer sur le gage qu'ils pouvaient espérer se voir réserver. La procédure collective prenant du temps, les
créanciers privés chercheront à profiter de ce temps de suspension des poursuites des créanciers professionnels pour
déclencher les leurs ; et, pour s'assurer en amont de la faculté de pouvoir précipiter leur recours, ils tendront à faire
porter dans tout acte constatant une obligation à exécution successive que si l'entrepreneur est soumis à une procédure
collective à raison d'un patrimoine affecté, ce fait entraînera déchéance du terme. Dans la mesure où l'objet de la procé-
dure est limité au patrimoine de l'activité en difficulté, ce qui définit le cercle des créanciers paralysés par l'interruption
des poursuites, de telles actions diligentées par les créanciers privés ne seront pas suspendues par le jugement d'ouver-
ture de la procédure.
36. - Lorsqu'il n'y a pas fraude, un « grand pardon » est institué par l'article L. 643-11 du Code de commerce en fa-
veur du débiteur pour le cas de clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif : les créanciers perdent en
effet leurs poursuites personnelles sauf si la faillite personnelle du débiteur a été prononcée ou s'il est reconnu coupable
de banqueroute ou, enfin, s'il a fait l'objet d'une liquidation clôturée pour insuffisance d'actif depuis moins de cinq ans.
Ce dernier cas, applicable au dirigeant d'une personne morale précédemment liquidée, est étendu à l'EIRL « au titre de
l'un quelconque de ses patrimoines ».
37. - Aucune séparation des patrimoines ne résiste à la faute de gestion ! En présence d'une personne morale, l'article
L. 651-2 du Code de commerce prévoit que « lorsque la liquidation judiciaire d'une personne morale fait apparaître
une insuffisance d'actif, le tribunal peut, en cas de faute de gestion ayant contribué à cette insuffisance d'actif, décider
que le montant de cette insuffisance d'actif sera supporté, en tout ou en partie, par tous les dirigeants de droit ou de fait
(...) ayant contribué à la faute de gestion ». La disposition est étendue à l'identique à l'EIRL par l'alinéa 2 nouveau du
même article. En conséquence « la somme mise à sa charge s'impute sur son patrimoine non affecté ». La sanction
encourue en cas de non-payement est la faillite personnelle (C. com., art. L. 653-6 nouveau). Et, le détournement d'actif
mis hors du patrimoine personnel est punissable de banqueroute (C. com., art. L. 654-14, al. 2 nouveau). On peut en
tirer pour conséquence l'équation suivanteNote 15 : EIRL = EURL ! Et une morale : tel est pris qui croyait prendreNote 16.
Ceux, dont je suis, qui nourrissaient l'espoir d'un atout juridique en faveur de l'EIRL pour le rendre plus attractif que
l'EURL ou la SASU devront dresser l'amer constat de leur déception.
Si la date de cessation des payements peut être définie avec clarté, celle de l'affectation ou de désaffectation d'un bien est plus in-
certaine
3. Conclusion
38. - Le patrimoine privé de l'EIRL en difficulté est-il à l'abri ? Ou au moins le patrimoine privé est plus à l'abri pour
l'EIRL qu'il le serait avec une forme d'entreprise unipersonnelle (EURL ou SASU) ? Alors que les deux gages privés et
professionnels sont si difficiles à séparer, les multiples sanctions prévues par la loi du 15 juin 2010 ainsi que les cas
propres aux procédures collectives ajoutés par l'ordonnance rendent le système bien peu différent des protections tirant
leur origine d'une personne morale unipersonnelle.
39. - Comme souvent en droit, même si deux solutions ont pour fondement des théories juridiques radicalement op-
posées, le jeu des exceptions posées pour les adapter à la réalité les fait se trouver, au final, fort proches l'une de l'autre.
Il en est ainsi de la protection du patrimoine privé de l'entrepreneur individuel où le dispositif de l'EIRL, prenant le
contre-pied de l'unité du patrimoine, n'en revient pas moins à une réalité voisine du droit traditionnel après que le trai-
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tement des difficultés de l'EIRL a été réformé pour épargner aux créanciers les abus d'une situation juridique soumise à
l'arbitrage du débiteur.
40. - Il demeure, pour différencier ces solutions, une opposition des fondements. Chacun y trouvera une inspiration à
sa mesure, puisant à la source soit de l'utilitarisme soit de l'humanisme la reconstruction d'un édifice juridique destiné à
suppléer la théorie d'Aubry et Rau qu'on s'est acharné à mettre en pièces au cours de l'année 2010.
Note 1 Ord. n° 2010-1512, 9 déc. 2010 : Journal Officiel 10 Décembre 2010 ; JCP N 2010, n° 50, act. 889.
Note 2 D. n° 2010-1648, 28 déc. 2010 (Journal Officiel 29 Décembre 2010) ; D. n° 2010-1706, 29 déc. 2010 (Journal Officiel 31 Décembre
2010)
Note 3 On sait que l'adoption de l'EIRL s'est faite sans grande convergence de vue entre le secrétaire d'État au Commerce (Hervé Novelli) et
le ministre de la Justice (Michèle Alliot-Marie). Chacun des deux a été remplacé dans ses fonctions lors du dernier remaniement ministériel.
Note 4 On ne sortira pas des interrogations tant qu'on ne saura pas si le visa de l'article 2285 du Code civil opéré par l'article L. 526-12, ali-
néa 6, du Code de commerce concerne seulement la première phrase de l'article ou également la seconde.
Note 5 Fr.-X. Lucas, Les dangers de l'EIRL : Dr. et patrimoine avr. 2010, p. 80.
Note 6 105e Congrès des notaires de France, Propriétés incorporelles : ACNF 2009, p. 1190.
Note 7 A.-L. Thomat-Raynaud, L'unité du patrimoine : essai critique : Defrénois, coll. thèses, tome 25, 2007, p. 436, n° 944 à 946.
Note 8 Cette méthode empirico-inductive entraîne néanmoins une conséquence ultime opposée à celle produite par la propersonnalité ; dans
cette dernière, il n'est reconnu qu'une personnalité pour l'ensemble des activités professionnelles indépendantes de l'entrepreneur quel que
soit le nombre de ses entreprises ; alors que si l'on reconnaît par induction une personnalité à chaque patrimoine affecté, il y aura autant de
personnalités juridiques que d'entreprises créées par un même entrepreneur. Du moins en théorie, car on va voir dans les développements qui
suivent que, par la force des choses qui commandent de ne pas nuire aux créanciers, on en vient bien souvent - lorsqu'une entreprise est en
difficulté - à reconsolider ensemble dans une unité juridique unique sous contrôle de l'entrepreneur les différents patrimoines professionnels
qu'il peut détenir. Il est singulier de constater que des auteurs - s'adonnant certes plus au prosélytisme qu'à la réflexion juridique - aient pu
comprendre exactement l'inverse (Fr. Roussel et Ph. Van Steenlandt, La loi Novelli du 15 juin 2010 : le droit français de l'entreprise à l'heure
du XXIe siècle ! : JCP N 2010, n° 42, 1327). - V. aussi pour une inversion des critiques entre patrimoine d'affectation et propersonnalité Ch.
de la Rivière : Dr. et patrimoine mars 2010, p. 65.
Note 9 C'est sans doute dans ce critère qu'il faut voir une utilité à l'EIRL : le régime présenterait une opportunité pour l'entrepreneur qui au-
rait un patrimoine privé et une deuxième source de revenus ne dépendant pas de son entreprise.
Note 10 Le mandataire ou le liquidateur sont plus metteurs en scène qu'acteurs. L'ordonnance ne modifie en rien le rôle qu'ils tirent des dis-
positions du Livre VI du Code de commerce. Mais la réalisation de leurs missions va se trouver singulièrement complexifiée.
Note 11 C'est aussi un changement d'inspiration de notre droit : l'identification du sujet de la procédure se fait par le bas, en délimitant le pa-
trimoine affecté et en remontant jusqu'à celui qui est titulaire des dettes qui y sont contenues : le débiteur. Antérieurement, on identifiait le
sujet de la procédure par le haut - la personne - et on en tirait pour conséquence l'objet de la procédure comme portant sur le patrimoine de la
personne.
Note 12 La question de savoir si l'accord de l'indivisaire pour l'affectation du bien indivis entraine l'affectation de la seule partie appartenant
à l'entrepreneur ou de la totalité dudit bien indivis n'a pas de réponse à ce jour.
Note 13 V.É. Dubuisson, EIRL - L'entrepreneur individuel à responsabilité limitée : LexisNexis Litec, coll. Carré droit, 2010, p. 40 à 48, n°
109 à 136.
Note 14 Mais cette question se discute V. dans l'introduction de la présente étude le paragraphe« Silence sur les sûretés ».
Note 15 Dans le match EURL/EIRL, l'EIRL est par ailleurs plombé par deux défauts : l'excès de formalités de gestion administrative et
l'absence de personnalité juridique autonome.
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Note 16 Sans oublier une réflexion à la Shakespeare sur tout le mouvement législatif mis en branle pour accoucher de l'EIRL :beaucoup de
bruit pour rien.
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Document 1 de 52
Sommaire
Le décret n° 2011-172 du 11 février 2011 publié au JO du 13 février 2011 complète, avec effet immédiat, l'article R.
743-140 du Code de commerce relatif au tarif général des greffiers des tribunaux de commerce en raison des formalités
que doivent accomplir les entrepreneurs individuels à responsabilité limitée. Cet article est complété de la façon qui
suit :
ÉMOLU-
NUMÉROS NATURE DES ACTES MENTS (taux
de base)
C. - Registre du commerce
et des sociétés Dépôt effec-
tué par les entrepreneurs
individuels à responsabilité
limitée
ÉMOLU-
NUMÉROS NATURE DES ACTES MENTS (taux
de base)
235 Mise à jour des renseignements figurant dans les immatriculations prin- 18
cipales aux immatriculations secondaires ou reçus d'un autre registre ou
répertoire aux fins de mentions
ÉMOLU-
NUMÉROS NATURE DES ACTES MENTS (taux
de base)
(2) Il n'est perçu aucun émolument pour le dépôt de la déclaration d'affectation du patrimoine lorsqu'il intervient simul-
tanément à la demande d'immatriculation (C. com., art. L. 526-19).
(4) Y compris la transmission des documents visés à l'article R. 123-121-3 au service des impôts et la transmission à
l'INPI. (5) Y compris la transmission des documents visés à l'article R. 123-121-3 au service des impôts.
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Document 6 de 52
Sommaire
Le décret n° 2010-1648 du 28 décembre 2010 publié au JO du 29 décembre 2010 indique le tarif applicable aux actes
déposés par l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée au répertoire des métiers (mentionné à l'article 19 de la loi
du n° 96-603 5 juillet 1996) en application des articles L. 526-6 à L. 526-21 du Code de commerce.
Les redevances dues aux établissements du réseau des chambres de métiers et de l'artisanat pour l'établissement et le
contrôle de conformité des actes déposés à ce répertoire sont déterminées et fixées de la façon qui suit :
Note 1 Il n'est perçu aucune redevance pour le dépôt de la déclaration d'affectation du patrimoine lorsqu'elle intervient simultanément à la
demande d'immatricu-lation au répertoire.
Projet d'instruction sur le régime fiscal de l'EIRL
Fiscalement, l'EIRL soumise à un régime réel est assimilée à une EURL ou à
une EARL (activité de nature agricole).
Le passage d'un bien du patrimoine non affecté au patrimoine affecté doit être
traité comme une cession ou un apport et le retrait de liquidités du patrimoine
affecté doit être traité comme un salaire ou une distribution de dividendes.
Si l'EIRL n'a pas opté pour l'IS, son résultat est déterminé selon les règles
applicables aux sociétés de personnes. Si l'option pour l'IS a été exercée (ce qui
n'est pas possible si l'EIRL relève d'un régime micro BIC, micro BNC ou du forfait
agricole), les sommes que l'entrepreneur s'attribue en rémunération de son
activité professionnelle sont traitées comme des rémunérations allouées à un
associé d'une EURL ou d'une EARL ayant opté pour le régime des sociétés de
capitaux.
Enfin, dès lors que l'EIRL est assimilée, sur le plan fiscal, à une EURL ou à une
EARL, elle est soumise à la taxe sur les véhicules des sociétés, à raison des
véhicules de tourisme qu'elles utilisent en France.
-21
Annexes
1) La cour d’appel est tenue de rechercher, en considération de plans portant des surfaces différentes, si ces
documents versés aux débats n’étaient pas de nature à faire douter le notaire de l’exactitude des surfaces
mentionnées dans l’acte de vente d’un bien immobilier.
2) Si le trop perçu du prix de vente d’un bien immobilier dont les surfaces se sont révélées moindres de
celles mentionnées dans l’acte de vente ne constitue pas un préjudice que le notaire fautif peut être tenu de
réparer, celui-ci est néanmoins tenu à indemnisation de l’acquéreur lorsque le débiteur de la restitution est
insolvable.
Attendu que par acte authentique des 12 et 19 décembre 2003, dressé par M. X..., notaire associé de la
SCP Y... X..., la société S. a vendu les lots 112 et 113 de la copropriété d’un immeuble à la société S. ; que
celle-ci, ayant fait constater que les superficies des deux lots étaient inférieures à celles mentionnées dans
l’acte de vente, a introduit à l’encontre de la société venderesse une action en diminution du prix sur le
fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et a assigné la SCP notariale en garantie du
paiement des sommes dues par la société S. au titre de la condamnation à intervenir ;
Attendu que pour débouter la société S. de sa demande à l’encontre de la SCP Y... X..., l’arrêt retient, par
motifs propres, que M. X... a mentionné les surfaces selon la déclaration du vendeur, que les travaux
réalisés par celui-ci n’ont pas suivi les plans établis par l’architecte, que le notaire reçoit la déclaration de
surface telle qu’affirmée par le vendeur et n’est tenu ni à vérification ni à injonction au vendeur de se faire
assister d’un professionnel, que les plans communiqués par un géomètre n’étaient pas des plans relatifs aux
surfaces calculées selon la loi Carrez et que la surface moindre ne donnant lieu qu’à réduction de prix, toute
demande d’indemnisation, en l’absence de dol démontré, ne peut qu’être rejetée, et, par motifs adoptés, que
le notaire ne saurait être tenu à la garantie de la restitution du prix trop perçu ;
Qu’en se déterminant ainsi, d’une part, sans rechercher si, au vu des documents qui lui avaient été
communiqués, le notaire n’avait pas disposé d’éléments de nature à le faire douter de l’exactitude des
surfaces déclarées par la société venderesse et, partant, avait rempli son obligation d’attirer l’attention des
parties sur l’incidence juridique d’une éventuelle moindre mesure, au regard des dispositions de l’article 46
de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée et de l’article 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié,
et, d’autre part, sans se prononcer sur l’impossibilité pour la société créancière d’obtenir la restitution
partielle du prix par suite de l’insolvabilité invoquée de la société S., qui était susceptible d’obliger le notaire
à garantir cette restitution, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte
susvisé ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI S. dirigée contre la SCP Y...
X..., l’arrêt rendu le 18 février 2009, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence,
sur ce point, la cause et les parties concernées dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour
être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée (…).
Publication : Bulletin 2010, I, n° 73 - Décision attaquée : Cour d’appel de Paris du 18 février 2009
EPOUX COMMUNS EN BIENS
Les soussignés :
- Monsieur XXXXXXXXXXXXXXX
- Madame XXXXXXXXXXX
Prix de vente €
Dont à déduire :
€
€
€
€
Soit un solde disponible de €
x que cette communauté n’étant pas dissoute à ce jour à défaut de Jugement de divorce
ou de séparation de corps devenu définitif, tout partage serait nul de plein droit,
x qu’en conséquence, toute répartition du prix de vente entre des époux en instance de
divorce ou séparés de fait, ne pourra valoir partage, et ne vaudra que remise
provisoire, à titre de simple détention
x que les sommes remises à chacun des époux (ou les biens qui en seraient la
représentation) continueront à dépendre de la communauté de biens existant entre eux
et seront à prendre en compte dans les futures opérations en comptes, liquidation et
partage de la communauté existant entre eux , que ce soit amiablement ou
judiciairement, faisant leur affaire personnelle d’une remise de fonds supérieure ou
inférieure à leurs droits dans le partage global de la communauté
(signatures)
3°) reconnaissent que l’Office Notarial les a parfaitement éclairés sur les conséquences ci-
dessus rappelées d’une répartition de prix de vente entre époux communs en biens en
instance de divorce ou séparés de fait, et requièrent expressément la SCP
XXXXXXXXXXXXXXXXX, notaire associés à XXXXXXXXXXXXXXXXXX de remettre,
à titre de simple détention ne valant pas partage et en vertu d’accords intervenus
directement entre eux, sans la participation de l’Office Notarial :
Fait à XXX, le
(signatures précédées de la mention « Bon pour accord de répartition ne valant pas partage »)
Annexes
LOIS
LOI no 2010-1609 du 22 décembre 2010 relative à l’exécution des décisions de justice,
aux conditions d’exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires (1)
NOR : JUSX0903630L
CHAPITRE Ier
Frais d’exécution forcée
en droit de la consommation
Article 1er
Le chapitre unique du titre IV du livre Ier du code de la consommation est complété par un article L. 141-6
ainsi rédigé :
« Art. L. 141-6. Ŧ Lors du prononcé d’une condamnation, le juge peut, même d’office, pour des raisons
tirées de l’équité ou de la situation économique du professionnel condamné, mettre à sa charge l’intégralité des
droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article 32 de la loi no 91-650 du
9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution. »
CHAPITRE II
Force probante des constats d’huissier
Article 2
La seconde phrase du deuxième alinéa de l’article 1er de l’ordonnance no 45-2592 du 2 novembre 1945
relative au statut des huissiers est remplacée par deux phrases ainsi rédigées :
« Ils peuvent, commis par justice ou à la requête de particuliers, effectuer des constatations purement
matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en
matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu’à preuve
contraire. »
CHAPITRE III
Signification des actes et procédures d’exécution
Article 3
La section 2 du chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l’habitation est complétée
par une sous-section 5 ainsi rédigée :
« Sous-section 5
« Accès des huissiers de justice
aux parties communes des immeubles
« Art. L. 111-6-6. Ŧ Le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par
le syndic permet aux huissiers de justice d’accéder, pour l’accomplissement de leurs missions de signification
ou d’exécution, aux parties communes des immeubles d’habitation.
« Les modalités d’application du présent article sont définies par décret en Conseil d’Etat. »
Article 4
I. – La loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la
loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifiée :
1o Après l’article 14, il est inséré un article 14-1 ainsi rédigé :
. .
23 décembre 2010 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 1 sur 116
« Art. 14-1. Ŧ Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le
bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.
« Cette mise en demeure, faite par acte d’huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements
visés aux articles 7 et 24.
« S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l’huissier de justice peut
procéder comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l’article 21 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991
portant réforme des procédures civiles d’exécution pour constater l’état d’abandon du logement.
« Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail,
l’huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-
verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur
marchande.
« La résiliation du bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire. » ;
2o A la seconde phrase du dernier alinéa de l’article 24, après les mots : « aux demandes », sont insérés les
mots : « additionnelles et ».
II. Ŧ La seconde phrase de l’article 21-1 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des
procédures civiles d’exécution est complétée par les mots : « et pour procéder à la reprise des lieux ».
Article 5
I. – L’article 39 de la loi n 91-650 du 9 juillet 1991 précitée est ainsi rédigé :
o
« Art. 39. Ŧ Sous réserve des dispositions de l’article 6 de la loi no 51-711 du 7 juin 1951 sur l’obligation,
la coordination et le secret en matière de statistiques, les administrations de l’Etat, des régions, des
départements et des communes, les entreprises concédées ou contrôlées par l’Etat, les régions, les départements
et les communes, les établissements publics ou organismes contrôlés par l’autorité administrative doivent
communiquer à l’huissier de justice chargé de l’exécution, porteur d’un titre exécutoire, les renseignements
qu’ils détiennent permettant de déterminer l’adresse du débiteur, l’identité et l’adresse de son employeur ou de
tout tiers débiteur ou dépositaire de sommes liquides ou exigibles et la composition de son patrimoine
immobilier, à l’exclusion de tout autre renseignement, sans pouvoir opposer le secret professionnel.
« Les établissements habilités par la loi à tenir des comptes de dépôt doivent indiquer à l’huissier de justice
chargé de l’exécution, porteur d’un titre exécutoire, si un ou plusieurs comptes, comptes joints ou fusionnés
sont ouverts au nom du débiteur ainsi que les lieux où sont tenus les comptes, à l’exclusion de tout autre
renseignement, sans pouvoir opposer le secret professionnel. »
II. – L’article 7 de la loi no 73-5 du 2 janvier 1973 relative au paiement direct de la pension alimentaire, le
IV de l’article 6 de la loi no 84-1171 du 22 décembre 1984 relative à l’intervention des organismes débiteurs
des prestations familiales pour le recouvrement des créances alimentaires impayées, l’article 40 de la loi
no 91-650 du 9 juillet 1991 précitée et l’article L. 581-8 du code de la sécurité sociale sont abrogés.
III. – Après le mot : « direct », la fin du deuxième alinéa de l’article 6 de la loi no 73-5 du 2 janvier 1973
précitée est supprimée.
IV. – Le dernier alinéa de l’article 51 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 précitée est supprimé.
Article 6
I. – L’ordonnance no 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière est ratifiée.
II. – Le code civil est ainsi modifié :
1o L’article 2202 est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Elle ne peut pas donner lieu à rescision pour lésion. » ;
2o L’article 2213 est complété par les mots : « à compter de la publication du titre de vente ».
III. – L’article 800 du code de procédure civile local est abrogé.
Article 7
I. – Dans les conditions prévues à l’article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à procéder
par voie d’ordonnance à l’adoption de la partie législative du code des procédures civiles d’exécution.
Les dispositions codifiées sont celles en vigueur au moment de la publication de l’ordonnance, sous la seule
réserve des modifications qui seraient rendues nécessaires pour assurer le respect de la hiérarchie des normes et
la cohérence rédactionnelle des textes ainsi rassemblés, harmoniser l’état du droit, notamment en matière de
prescription, remédier aux éventuelles erreurs et abroger les dispositions devenues sans objet.
II. – Dans les mêmes conditions, le Gouvernement est habilité à aménager et modifier toutes dispositions de
nature législative permettant d’assurer la mise en œuvre et de tirer les conséquences des modifications
apportées en application du I.
III. – En outre, le Gouvernement peut, le cas échéant, étendre l’application des dispositions codifiées à
Mayotte, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, aux Terres australes et antarctiques
françaises et à Wallis-et-Futuna, avec les adaptations nécessaires.
. .
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IV. – L’ordonnance doit être prise au plus tard le dernier jour du douzième mois suivant celui de la
promulgation de la présente loi.
Un projet de loi de ratification doit être déposé devant le Parlement au plus tard le dernier jour du troisième
mois suivant celui de sa publication.
Article 8
La section 2 du chapitre Ier de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 précitée est complétée par un article 12-1
ainsi rédigé :
« Art. 12-1. Ŧ Le procureur de la République peut requérir directement la force publique pour faire exécuter
les décisions rendues sur le fondement des instruments internationaux et européens relatives au déplacement
illicite international d’enfants, dans des conditions définies par décret en Conseil d’Etat. »
CHAPITRE IV
Dispositions relatives au juge de l’exécution
Article 9
Le chapitre Ier du titre II du livre VII du code de commerce est complété par un article L. 721-7 ainsi
rédigé :
« Art. L. 721-7. Ŧ Le président du tribunal de commerce peut connaître concurremment avec le juge de
l’exécution, lorsqu’elles tendent à la conservation d’une créance relevant de la compétence de la juridiction
commerciale et qu’elles sont demandées avant tout procès, des mesures conservatoires portant sur :
« 1o Les meubles et les immeubles, dans les cas et conditions prévus par la loi no 91-650 du 9 juillet 1991
portant réforme des procédures civiles d’exécution ;
« 2o Les navires, dans les cas et conditions prévus par la loi no 67-5 du 3 janvier 1967 portant statut des
navires et autres bâtiments de mer ;
« 3o Les aéronefs, dans les cas et conditions prévus par le code de l’aviation civile ;
« 4o Les bateaux de navigation intérieure d’un tonnage égal ou supérieur à vingt tonnes, dans les cas et
conditions prévus par le code du domaine public fluvial et de la navigation intérieure. »
Article 10
Le code du domaine public fluvial et de la navigation intérieure est ainsi modifié :
1o Au cinquième alinéa de l’article 120, le mot : « tribunal » est remplacé par les mots : « juge de
l’exécution » ;
2o Au premier alinéa de l’article 121, les mots : « tribunal de grande instance » sont remplacés par les mots :
« juge de l’exécution » ;
3o L’article 122 est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa, les mots : « le tribunal » sont remplacés par les mots : « la juridiction » ;
b) Au deuxième alinéa, les mots : « tribunal de grande instance » sont remplacés par les mots : « juge de
l’exécution » ;
c) Au dernier alinéa, les mots : « le tribunal dans le ressort duquel » sont remplacés par les mots : « la
juridiction dans le ressort de laquelle » ;
4o A la fin de la première phrase du premier alinéa de l’article 123, les mots : « tribunal de grande
instance » sont remplacés par les mots : « juge de l’exécution » ;
5o L’article 124 est ainsi modifié :
a) A la première phrase, les mots : « tribunal de grande instance » sont remplacés par les mots : « juge de
l’exécution » ;
b) A la seconde phrase, le mot : « tribunal » est remplacé par le mot : « juge » ;
6o L’article 125 est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa, les mots : « tribunal de grande instance » sont remplacés par les mots : « juge de
l’exécution » ;
b) Au 1o, les mots : « du ressort du tribunal » sont remplacés par les mots : « dans le ressort du tribunal de
grande instance où la vente a lieu » ;
c) Au quatrième alinéa, le mot : « tribunal » est remplacé par le mot : « juge » et les mots : « tribunal de
grande instance » sont remplacés par les mots : « juge de l’exécution » ;
7o Au cinquième alinéa de l’article 127, les mots : « tribunal de grande instance » sont remplacés par les
mots : « juge de l’exécution » ;
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8o Au deuxième alinéa de l’article 128, les mots : « dans les cinq jours suivants présenter requête au
président du tribunal de grande instance pour faire commettre un juge devant lequel il citera » sont remplacés
par les mots : « attraire devant le juge de l’exécution » ;
9o Aux deux derniers alinéas de l’article 130, le mot : « tribunal » est remplacé par les mots : « juge de
l’exécution » ;
10o L’article 131 est ainsi modifié :
a) Au deuxième alinéa, le mot : « tribunal » est remplacé par les mots : « juge de l’exécution » ;
b) A la première phrase du dernier alinéa, les mots : « par le juge-commissaire, le greffier du tribunal de
grande instance » sont remplacés par les mots : « du juge de l’exécution, le greffier ».
Article 11
I. – Le code de l’organisation judiciaire est ainsi modifié :
1o Le dernier alinéa de l’article L. 213-6 est supprimé ;
2o L’article L. 221-8 est ainsi rédigé :
« Art. L. 221-8. Ŧ Par dérogation aux dispositions de l’article L. 213-6, le juge du tribunal d’instance
connaît de la saisie des rémunérations, à l’exception des demandes ou moyens de défense échappant à la
compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.
« Il exerce les pouvoirs du juge de l’exécution. » ;
3o Après l’article L. 221-8, il est inséré un article L. 221-8-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 221-8-1. Ŧ Le juge du tribunal d’instance connaît des mesures de traitement des situations de
surendettement des particuliers et de la procédure de rétablissement personnel. Un décret peut désigner, dans le
ressort de chaque tribunal de grande instance, un ou plusieurs tribunaux d’instance dont les juges seront seuls
compétents pour connaître de ces mesures et de cette procédure. » ;
4o L’article L. 521-1 est ainsi rédigé :
« Art. L. 521-1. Ŧ Les titres IV et VI du livre II ne sont pas applicables à Mayotte. » ;
5o Après l’article L. 532-6, il est inséré un article L. 532-6-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 532-6-1. Ŧ Les articles L. 213-5 à L. 213-7 sont applicables à Wallis-et-Futuna. »
II. – Au titre III du livre III du code de la consommation, les mots : « juge de l’exécution » sont remplacés
par les mots : « juge du tribunal d’instance ».
Article 12
L’article L. 3252-6 du code du travail est ainsi rédigé :
« Art. L. 3252-6. Ŧ Le juge du tribunal d’instance connaît de la saisie des rémunérations dans les conditions
prévues à l’article L. 221-8 du code de l’organisation judiciaire. »
Article 13
A l’article 10 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 précitée, les mots : « vente forcée des immeubles » sont
remplacés par les mots : « saisie des immeubles, navires, aéronefs et bateaux de navigation intérieure d’un
tonnage égal ou supérieur à vingt tonnes ».
CHAPITRE V
Dispositions relatives
à la profession d’huissier de justice
Article 14
Le deuxième alinéa de l’article 1er de l’ordonnance no 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des
huissiers est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Les huissiers de justice peuvent également accomplir les mesures conservatoires après l’ouverture d’une
succession, dans les conditions prévues par le code de procédure civile. »
Article 15
Le premier alinéa de l’article 1er bis de la même ordonnance est complété par les mots : « ou une société
d’exercice libéral ».
Article 16
Les premier et deuxième alinéas de l’article 2 de la même ordonnance sont remplacés par un alinéa ainsi
rédigé :
. .
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« Les huissiers de justice sont tenus d’établir leurs actes, exploits et procès-verbaux en un original ; ils en
établissent des expéditions certifiées conformes. Les conditions de conservation de l’original et les modalités
d’édition des expéditions certifiées conformes sont définies par décret en Conseil d’Etat. »
Article 17
Le chapitre Ier de la même ordonnance est complété par deux articles 3 bis et 3 ter ainsi rédigés :
« Art. 3 bis. Ŧ La formation professionnelle continue est obligatoire pour les huissiers de justice en
exercice.
« Un décret en Conseil d’Etat détermine la nature et la durée des activités susceptibles d’être validées au titre
de l’obligation de formation professionnelle continue. La Chambre nationale des huissiers de justice détermine
les modalités selon lesquelles elle s’accomplit.
« Art. 3 ter. Ŧ L’huissier de justice peut exercer sa profession en qualité de salarié d’une personne physique
ou morale titulaire d’un office d’huissier de justice.
« Une personne physique titulaire d’un office d’huissier de justice ne peut pas employer plus d’un huissier
de justice salarié. Une personne morale titulaire d’un office d’huissier de justice ne peut pas employer un
nombre d’huissiers de justice salariés supérieur à celui des huissiers de justice associés qui y exercent la
profession.
« En aucun cas le contrat de travail de l’huissier de justice salarié ne peut porter atteinte aux règles
déontologiques de la profession d’huissier de justice. Nonobstant toute clause du contrat de travail, l’huissier de
justice salarié peut refuser à son employeur de délivrer un acte ou d’accomplir une mission lorsque cet acte ou
cette mission lui paraissent contraires à sa conscience ou susceptibles de porter atteinte à son indépendance.
« Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article, et notamment les règles
applicables au règlement des litiges nés à l’occasion de l’exécution d’un contrat de travail après médiation du
président de la chambre départementale des huissiers de justice, celles relatives au licenciement de l’huissier de
justice salarié et les conditions dans lesquelles il peut être mis fin aux fonctions d’officier public de l’huissier
de justice salarié. »
Article 18
La même ordonnance est ainsi modifiée :
1o L’article 6 est ainsi modifié :
a) Le troisième alinéa (2o) est ainsi rédigé :
« 2o De dénoncer les infractions disciplinaires dont elle a connaissance ; » ;
b) A la fin du 4o, les mots : « , et de réprimer par voie disciplinaire les infractions, sans préjudice de l’action
devant les tribunaux, s’il y a lieu » sont supprimés ;
c) Le douzième alinéa est ainsi rédigé :
« La chambre départementale siégeant en comité mixte est chargée d’assurer dans le ressort l’exécution des
décisions prises en matière d’œuvres sociales par la chambre nationale et la chambre régionale siégeant toutes
deux en comité mixte. » ;
d) Les treizième (1o), quatorzième (2o) et quinzième (3o) alinéas sont abrogés ;
e) Au dernier alinéa, les mots : « , siégeant dans l’une ou l’autre de ses formations, » sont supprimés ;
2o L’article 7 est ainsi modifié :
a) Les cinquième et sixième alinéas sont ainsi rédigés :
« Elle est chargée de vérifier la tenue de la comptabilité ainsi que le fonctionnement et l’organisation des
études d’huissier de justice du ressort.
« La chambre régionale établit son budget et en répartit les charges entre les chambres départementales du
ressort. » ;
b) A l’avant-dernier alinéa, les mots : « le fonctionnement des cours professionnels existant dans le ressort, »
sont supprimés ;
3o L’article 7 bis devient l’article 7 ter et l’article 7 bis est ainsi rétabli :
« Art. 7 bis. Ŧ La chambre régionale siégeant en chambre de discipline prononce ou propose, selon le cas,
des sanctions disciplinaires.
« Cette formation disciplinaire comprend au moins cinq membres. Outre les membres de droit, elle comprend
les membres désignés parmi les délégués à la chambre régionale.
« En sont membres de droit le président de la chambre régionale, qui la préside, les présidents des chambres
départementales ainsi que, le cas échéant, les vice-présidents de chambres interdépartementales.
« Toutefois, dans les départements d’outre-mer, la chambre de discipline comprend au moins trois membres.
« Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article. » ;
. .
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« 6o Par les chambres régionales des huissiers de justice sur les huissiers de justice de leur ressort,
conformément à l’article 7 de l’ordonnance no 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers de
justice ; ».
II. – L’ordonnance no 45-2592 du 2 novembre 1945 précitée est ainsi modifiée :
1o Le 5o de l’article 6 est abrogé ;
2o Après le cinquième alinéa de l’article 7, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« La chambre régionale des huissiers vérifie le respect, par les huissiers de justice, de leurs obligations
prévues par le chapitre Ier du titre VI du livre V du code monétaire et financier en matière de lutte contre le
blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme et se fait communiquer, dans des conditions fixées
par décret en Conseil d’Etat, les documents relatifs au respect de ces obligations. »
Article 20
L’article 8 de l’ordonnance n 45-2592 du 2 novembre 1945 précitée est ainsi modifié :
o
locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 est remplacé par trois alinéas ainsi
rédigés :
« Un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les
parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers,
les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.
« Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l’est, sur l’initiative
de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire
et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept
jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
« A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par
celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte. »
CHAPITRE VI
Dispositions relatives
à la profession de notaire
Article 23
Après l’article 1 ter de l’ordonnance n 45-2590 du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat, il est
er o
. .
23 décembre 2010 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 1 sur 116
« Art. 1er quater. Ŧ La formation professionnelle continue est obligatoire pour les notaires en exercice.
« Un décret en Conseil d’Etat détermine la nature et la durée des activités susceptibles d’être validées au titre
de l’obligation de formation professionnelle continue. Le Conseil supérieur du notariat détermine les modalités
selon lesquelles elle s’accomplit. »
Article 24
L’article 4 de la même ordonnance est ainsi modifié :
1o Le quatorzième alinéa est ainsi rédigé :
« La chambre des notaires, siégeant en comité mixte, est chargée d’assurer dans le département les décisions
prises en matière d’œuvres sociales par le conseil supérieur et le conseil régional siégeant tous deux en comité
mixte. » ;
2o Les quinzième (1o) à dix-septième (3o) alinéas sont abrogés ;
3o Au dernier alinéa, les mots : « , siégeant en l’une ou l’autre de ses formations » sont supprimés.
Article 25
A l’avant-dernier alinéa de l’article 5 de la même ordonnance, les mots : « le fonctionnement des écoles de
notariat existant dans le ressort, » sont supprimés.
Article 26
L’article 6 de la même ordonnance est ainsi modifié :
1o Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Le conseil supérieur et les syndicats professionnels ou groupements d’employeurs représentatifs négocient
et concluent les conventions et accords collectifs de travail. » ;
2o L’avant-dernier alinéa est ainsi rédigé :
« Le conseil supérieur, siégeant en comité mixte, règle les questions d’ordre général concernant la création,
le fonctionnement et le budget des œuvres sociales intéressant le personnel des études. »
Article 27
L’article 7 de la même ordonnance est ainsi rédigé :
« Art. 7. Ŧ Les notaires peuvent former entre eux des associations régies par la loi du 1er juillet 1901
relative au contrat d’association et des syndicats professionnels au sens de l’article L. 2131-1 du code du
travail. »
Article 28
Le code civil