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Rapport

présenté par Monsieur Daniel LANQUETIN


Vice-Président Chargé
de l’Aménagement de l’Espace et de l’Habitat

Mesdames et Messieurs les Membres


du Bureau du 13 avril 2007

REFERENCES : Direction de l’Habitat

OBJET : Programme Local de l’Habitat 2008-2013 – Document de présentation, diagnostic,


orientations

Lors de la séance du 18 mai 2006, le Conseil communautaire décidait d’engager l’élaboration


de son nouveau Programme Local de l’Habitat (PLH) pour la période 2008-2013 et désignait
les élus membres d’une commission ad hoc. Ce PLH fait suite à celui adopté en mars 2002.

Dans sa séance du 26 octobre 2006, il retenait les modalités de concertation des personnes
associées à cette élaboration (Etat, bailleurs sociaux, professionnels …) ainsi que trois thèmes
de travail :

1. Favoriser l'offre en accession.


2. Favoriser l'offre en logement locatif.
3. Prendre en compte les besoins des publics spécifiques.

Le Conseil communautaire devra arrêter, en juillet prochain, le projet du Programme Local de


l’Habitat qui sera, ensuite, soumis à l’avis de l’ensemble des 30 communes membres de la
CAB et des services de l'Etat.

Après un rapport d'introduction destiné à situer le PLH dans son contexte réglementaire, le
PLH se composera des trois documents règlementaires :

a) Le diagnostic qui dresse le bilan des besoins en logement en fonction de l’évolution


de la population, du développement économique, de l’aménagement de l’espace, de
la situation du marché de l’habitat et qui présente un état de réalisation du précédent
PLH,

b) Le document d’orientations qui définit les grands axes du PLH et fixe des objectifs,

c) Le programme d’actions qui précise la déclinaison territoriale des orientations ainsi


que les moyens de leur mise en œuvre.

Rapport n° 0.00 – Programme Local de l’Habitat 2008-2013 – Document de présentation, diagnostic,


orientations
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Le présent rapport a pour objet de vous présenter les éléments de diagnostic, les orientations,
ainsi que les premières pistes d'actions.

Il convient tout d'abord de rappeler que la loi Solidarité Renouvellement Urbain (SRU) du 13
décembre 2000 intègre le PLH dans la hiérarchie des documents de planification que sont les
Schémas de Cohérence territoriale et les Plans Locaux d’Urbanisme (SCoT et PLU).

L'habitat et le droit des sols sont ainsi intimement liés, les PLU se devant d'être compatibles
avec les orientations des PLH, lesquels eux-mêmes devant être compatibles avec les ScoT.

Par ailleurs, le PLH s'inscrit dans la mise en œuvre des schémas départementaux :

- Le Plan de Déplacement Urbain,


- Le Plan Départemental d'Action pour le Logement des Personnes Défavorisées du
Territoire de Belfort (PDALPD),
- Le Schéma de l'Accueil, de l'Hébergement et de l'Insertion (SAHI),
- Le Schéma Départemental d'accueil des gens du voyage.

Enfin, il convient de rappeler que :

♦ par délibération du 26 octobre 2006, le Conseil communautaire a autorisé le Président à


signer les Conventions de délégation d'aide à la pierre avec l'Etat (gestion des crédits
d'Etat en matière d'aides à l'habitat public et privé) ;
♦ le 26 janvier 2007, a été signée la convention avec l'Agence nationale de rénovation
urbaine qui comporte un volet très conséquent concernant l'habitat.

1- Le diagnostic

Outres les observations conduites par l’Agence d’Urbanisme du Territoire de Belfort, le


diagnostic du PLH a naturellement été enrichi des échanges intervenus dans les groupes
thématiques, réunis chacun à deux reprises au cours du premier trimestre 2007. Les
éléments du diagnostic ont également été complétés par la rencontre de professionnels de
l’immobilier et des communes.

Le diagnostic du PLH s’est intéressé à quatre points particuliers :

- la structuration démographique, économique et urbaine de l’agglomération,


- le marché de l’habitat,
- les publics spécifiques,
- le bilan du précédent PLH.

De la situation du marché de l’habitat dans l’agglomération belfortaine, peuvent être dégagés


quelques constats importants.

Rapport n° 0.00 – Programme Local de l’Habitat 2008-2013 – Document de présentation, diagnostic,


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a) Des constats généraux sur le marché de l’habitat

Dans la CAB, la production de logements neufs se situe en tendance longue autour de


450 unités par an avec un rythme qui semble vouloir se ralentir au centre de
l’agglomération alors qu’il s’accélère en sa périphérie. Néanmoins, la période actuelle
constitue un rebond exceptionnel de la construction qui pourrait être accompagné d’un
stockage important se traduisant par un allongement des temps de commercialisation
ou une saturation de l’offre locative générale.

Malgré une tendance à l’étalement urbain, l’habitat collectif, déjà important dans
l’agglomération (66 % des résidences), reste prépondérant dans la construction
neuve.

Autre spécificité de l’agglomération, la présence d’un abondant parc locatif privé et


social (53 % des résidences principales). Ce parc est extrêmement polyvalent et
couvre un spectre très large de produits. Il répond bien aux besoins des ménages, en
dépit de la forte aspiration à devenir propriétaire.

Par ailleurs, le parc immobilier contient une quantité significative mais pas alarmante
(2,1 %des résidences principales), de logements inconfortables dont il serait utile de
réduire le nombre.

Enfin, la vacance globale du parc se situe à un niveau assez élevé (10%) qui révèle
soit une certaine saturation de la relation offre-demande, soit la présence de
logements inadaptés.

b) Des constats sur la situation du marché locatif

Le parc locatif privé, qui représente la moitié de l'offre locative, peut être qualifié de
parc d’accueil, au sens où il loge, lui principalement, les populations jusqu’alors
extérieures à l’agglomération, ainsi que les jeunes décohabitants. Une partie de ce
parc assure aussi un rôle de parc social, qualifié «de fait», par l’accueil de ménages
aux revenus modestes (36 % des ménages au-dessous du seuil de bas revenus est
logé dans le parc privé).

L'agglomération belfortaine rassemble plus de 80% des logements sociaux publics du


département, ce parc répond à sa vocation première : l’accueil de personnes aux
ressources modestes. Cette réponse est permise par les opérations diversifiées que
les bailleurs sociaux conduisent : constructions neuves ou acquisitions-améliorations,
en habitat collectif ou individuel. La réhabilitation du parc existant (les ¾ des
logements publics de Belfort ont été construits avant 1975) favorise le maintien d’un
parc locatif de qualité et aux loyers bas (2 à 3 €/m2).

c) Des constats sur le marché de l’accession

Il s’agit d’un marché en plein développement caractérisé par une part très importante
des logements individuels, plutôt situés en dehors de Belfort et de la première
couronne. L’offre foncière en lotissement se développe, dans un grand nombre de
communes de la 2ème couronne. Les prix de terrains proposés varient alors de 60 à 70
€/m² quant aux prix de l’immobilier, ils ont augmenté assez fortement par rapport aux
moyennes françaises (de 1 500 à 2 000 €/m² selon qu’il s’agisse d’un appartement
d’occasion ou neuf).

Rapport n° 0.00 – Programme Local de l’Habitat 2008-2013 – Document de présentation, diagnostic,


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2- Le document d’orientations

Le Programme Local de l’Habitat 2008-2013 pourrait répondre à trois objectifs :

1- Confirmer l’attractivité résidentielle de l’agglomération belfortaine,


2- Favoriser la mixité sociale dans l’agglomération,
3- Soutenir un développement durable de l’agglomération.

Pour atteindre ces objectifs énoncés, la commission d’élaboration a retenu cinq orientations
du PLH.

1. Diversifier et territorialiser l’offre de logements

Pour continuer à être attractive, l’agglomération doit être en mesure de proposer une
diversité dans l’offre de logements, en tout point de son territoire. Pour cela, elle
s’attachera à intervenir sur les segments de la chaîne du logement qui présentent des
difficultés particulières et recensées dans le diagnostic. L’agglomération, à travers son
PLH, veillera également à proposer une offre diversifiée dans des secteurs à
déterminer au regard des enjeux stratégiques et d'équilibres territoriaux.

2. Développer une politique foncière

L’agglomération souffre d’un manque de réserves foncières relevant du domaine


public. Cette absence est un véritable handicap pour la politique qu’elle entend
conduire durant les six années à venir en matière d’habitat ; vis-à-vis des capacités
d'accueil de logements sociaux mais aussi de logements en accession sociale. Le
PLH proposera donc de mettre en place une véritable stratégie foncière visant à
accroître la disponibilité de terrains.

3. Améliorer encore la qualité du cadre de vie des habitants

Par l’offre de ses services, de ses infrastructures et de la qualité de son


environnement général, l’agglomération belfortaine dispose d’une qualité du cadre de
vie qui participe pleinement à son attractivité. A travers ses politiques de l’habitat,
l’agglomération peut conforter cet atout. Le PLH s’intéressera donc, non seulement à
la qualité des logements (normes environnementales, qualité énergétique,
accessibilité…) mais aussi à l’insertion des opérations dans leur environnement
proche (plan paysagé en cours de définition).

4. Accompagner les communes et les acteurs de l’habitat

Le marché de l’habitat résulte d’un fonctionnement particulièrement complexe du fait


de la diversité de ses acteurs. Le PLH se donnera pour but d’aider les communes à
atteindre les objectifs du PLH et à créer, autour des questions de l’habitat, une
véritable synergie entre les nombreux acteurs.

5. Faire vivre le PLH

La réussite d’un PLH repose sur la cohérence d’ensemble de ses actions mais
également sur la durabilité de la politique définit et son adaptabilité aux évolutions. Le
PLH proposera ainsi une démarche réactive et un souci permanent de l’évaluation des
politiques menées.

Rapport n° 0.00 – Programme Local de l’Habitat 2008-2013 – Document de présentation, diagnostic,


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3- Les pistes d’action envisagées

Ces actions sont la déclinaison opérationnelle des cinq orientations du Programme Local de
l’Habitat. La commission d’élaboration, souhaitant faire du PLH 2008-2013 un véritable outil
opérationnel, il est proposé de cibler les mesures de chacune des actions.

Parmi les mesures envisagées, peuvent être évoquées :

- l’acquisition foncière et la création d’une ligne budgétaire dans le budget de la CAB,


- le soutien à la construction de logements à faibles loyers,
- le soutien à la construction de grands logements sociaux,
- l’engagement d’opérations de revalorisation du parc privé,
- l’amélioration des conditions d’accessibilité aux logements pour les personnes à
mobilité réduites,
- l’abondement du Prêt à taux zéro sous certaines conditions,
- le développement du Prêt social locatif-accession (PSLA),
- l’accompagnement des communes dans la mise en conformité de leur document
d’urbanisme,
- le renforcement des études d’observation du marché de l’habitat.

Je vous propose :

- d'accorder une validation de principe aux éléments qui vous ont été présentés dans le
diagnostic et le document d'orientation,
- de valider la démarche engagée par la commission d'élaboration dans la définition des
pistes d'actions.

Belfort, le

Daniel LANQUETIN

Rapport n° 0.00 – Programme Local de l’Habitat 2008-2013 – Document de présentation, diagnostic,


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