 Investissement locatif : Scellier «classique»

ou «social» ?
Nawal Maftouh (lefigaro.fr)
03/06/2009 | Mise à jour : 10:36 | Ajouter à ma sélection

Au lieu des 25% de réduction d'impôt en Scellier «classique», l'investisseur peut obtenir jusqu'à 37% de
réduction grâce au Scellier «social».

La loi Scellier en faveur de l'investissement locatif propose aux futurs investisseurs deux dispositifs distincts : le Scellier
«classique» et le Scellier «social». «Le choix d'une de ces options est à définir avant même l'entrée dans les lieux du locataire
car après, il n'est plus possible de changer d'option», explique Wannis Djillali, du cabinet «La financière investissement». Le
Scellier «classique» offre aux investisseurs une réduction d'impôt de 25% répartie sur neuf ans. Elle concerne les achats de
biens plafonnés à 300.000 euros, effectués entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010. Le bien mis en location doit
absolument respecter le plafond des loyers mensuels au mètre carré, fixés pour sa zone géographique. En 2009, ces plafonds
représentent pour la zone A (agglomération parisienne, Côte d'Azur et genevois français) 21,65 euros par m², 15,05 euros pour
la zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants) et 12,31 euros pour la zone B2 (50.000 habitants et plus).

La loi Scellier prévoit également une option «sociale». Ce dispositif permet de prolonger les effets du Scellier au-delà de neuf
ans à hauteur de 2% par an pendant six ans, portant ainsi à 15 années, la réduction fiscale. Celle-ci peut alors atteindre 37%
et un abattement de 30% sur les loyers. Ainsi, l'acquéreur qui investit 100.000 euros dans un bien immobilier obtient, grâce au
Scellier social, une défiscalisation de 2.777 euros par an sur neuf ans et ensuite de 2.000 euros supplémentaire pendant 6 ans.
Au total, il bénéficiera d'une réduction d'impôt atteignant 37.000 euros. Mais l'investisseur n'est pas uniquement soumis à
l'obligation de respecter le plafond des loyers propre au Scellier «social», soit 17,32 euros par m2 en zone A, 12,04 euros en
zone B1 et 9,85 euros en zone B2. Il doit également respecter le plafond de ressources du locataire. Le logement ne peut être
loué à un membre de la famille du propriétaire, contrairement au Scellier «classique», où les locataires peuvent être des
ascendants ou descendants s'ils ne font pas partie du foyer fiscal du bailleur.

Quelle option choisir ?

«Le choix d'une des deux options qui composent le dispositif Scellier dépend des loyers du marché de l'immobilier locatif»,
explique le promoteur immobilier Nexity. Les professionnels du secteur conseillent d'effectuer une étude du marché locatif local
avant d'investir. Selon eux, le dispositif Scellier «social» sera plus avantageux pour l'investisseur si les loyers sur le marché où
se trouve le bien immobilier sont inférieurs au plafond de loyer. Le déficit foncier du contribuable augmentera, ce qui lui
permettra de bénéficier d'une réduction d'impôt plus importante qu'en Scellier «classique». Mais si les loyers sur le marché sont
supérieurs au plafond des loyers en «social», l'option «classique» propose alors à l'investisseur un bénéfice locatif plus
important et évite surtout les contraintes liées aux ressources du locataire.