1.

Aspecte generale privind finanţarea imobiliară din Danemarca

Finanţarea domeniului imobiliar reflectă totalitatea modalităţilor prin care se procurăşi se utilizează resursele
financiare necesare dezvoltării domeniului imobiliar.
Investiţiile imobiliare reprezintă acele investiţii în bunuri imobile (terenuri şi/sau clădiri saualte construcţii)
capabile să producă câştiguri financiare din exploatarea lor.
Pentru ca investiţia imobiliară să fie considerată fezabilă, prin alocarea sumelorinvestite trebuie să rezulte
un profit semnificativ, iar durata de recuperare să fie rezonabilă şimai mică decât durata de rambursare a
creditului
Investiţiile imobiliare se pot clasifica în investiţii directe şi indirecte. Investiţiile imobiliare directe, sunt numite
şi investiţii în proprietăţi imobiliare pentru achiziţie , reabilitare, modernizare sau exploatare. Ele pot fi
clasificate în investiţii speculative în terenuri libere, investiţii productive în terenuri pentru amplasamente,
investiţii speculative în construcţii şi investiţii în realizarea de construcţii noi. Investiţiile imobiliare indirecte
sunt numite şi investiţii în fonduri imobiliare sau titluri de valori imobiliare, un exemplu ar fi cumpărarea unor
obligaţiuni sau opţiuni de la fondurile de investiţii din domeniul imobiliar.
Societăţile de Investiţii Imobiliare, denumite şi Companii de Investiţii, Firme de Investiţii, sunt instituţii
financiare de investiţii ce detin şi administrează proprietăţi imobiliare sau deţin portofolii de acţiuni ale unor
societăţi comerciale, a căror activitate se bazează pe realizarea, deţinerea sau exploatarea unor active
imobiliare şi pe care le vând pentru a achiziţiona obligaţiuni sau acţiuni ale unor societăţi comerciale pe piaţa
de capital.
În analizele de piaţă imobiliară se disting mai multe tipuri de pieţe care sunt grupate la rândul lor în subpieţe
astfel:
- piaţa clădiriior rezidenţiale (case, vile, duplex-uri, blocuri);
- piaţa clădirilor comerciale (magazine, mall-uri, pieţe, super, hipermarket-uri, hoteluri,
moteluri, birouri, bănci etc);
- piaţa clădirilor industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare);
- piaţa clădirilor şi terenurilor agricole (ferme, livezi, vii, păşuni, păduri);
- piaţa clădirilor şi construcţiilor cu desţinatie publică şi speciale (şcoli, spitale, aerogări, porturi, centrale
nucleare, construcţii de apărare etc.)
Atunci când se realizează o analiză de piaţă imobiliară, evaluatorii imobiliari ţin cont de caracteristicile
demografice, socio-economice şi psihologice, folosindu-se de instrumente, metode, tehnici de investigaţie şi
cercetare.
În sursele de finanţare pentru imobilele comerciale se includ firmele bancare ipotecare, de economii şi
împrumut, băncile regionale, companiile de asigurări şi investitoriiprivaţi.
Finanţarea imobiliară comercială poate impune diferite condiţii bazate şi structurate pe o serie de factori cum
ar fi: tipul de imobil, dimensiunea imobilului, riscul perceput de creditor, condiţiile de piată dar şi factorii
geografici. Fiecare dintre aceşti factori trebuie să fie examinaţi de către cei care iniţiază o afacere în
domeniul imobiliar înainte de a căuta sursele de finanţare. Apoi proprietarii afacerilor trebuie să analizeze ţi
tipurile de credite oferite de către creditori pentru ca acestea să fie în conformitate cu nevoile lor. Spre
deosebire de obţinerea unei finanţări imobiliare rezidenţiale, unde tranzacţia se bazează pe valoarea din
momentul vânzării, finanţarea imobiliară comercială se va baza pe valoarea afacerii în viitor.
Creditele acordate domeniului imobiliar comercial prezintă un risc ridicat, rambursarea creditelor se face din
veniturile obţinute din exploatarea acestora.
În timp ce unii creditori se specializează în anumite tipuri de societăţi comerciale, cum ar fii depozite sau
operaţiuni de retail, alţii acordă finanţare la o varietate largă de societăţi comerciale. Pentru proprietarii
afacerilor, cheia pentru a începe procesul este de a avea documentele necesare în ordine. În ciuda a mai
multor tipuri de finanţare şi tipuri de proprietăţi imobiliare comerciale, creditorii în cauză, rămân în principal
cu nivelul de risc pe care îl vor asuma. Prin urmare aceştia trebuie să consulte urmatoarele documente:
- declaraţia de venituri şi cheltuieli care demonstrează un flux de venituri solide,
- declaraţiile financiare a celor implicaţi în calitate de proprietari,
- profilul echipei de conducere, evaluarea proprietaţii, situaţiile financiare asupra entităţii de credit,
Introducere
Stabilirea unui sistem funcţional de finanţare imobiliară este de o importanţă majoră în economiile de tranziţie.
Locuinţa este o nevoie de bază, fiind un element cheie de politică socială pentru orice guvern şi în special pentru
ţările în tranziţie.
Locuinţa, bun necesar, nu poate fi achiziţionată în mod normal fără un împrumut pe termen lung, preţul acesteia fiind
de câteva ori venitul anual al unei familii. În ţările cu o economie de piaţă dezvoltată, împrumuturile imobiliare sunt
extrem de extinse, procentul locuinţelor achiziţionate prin împrumut imobiliar fiind de peste 20%. În ţările în tranziţie
acest procent este de sub 5%. În cadrul procesului de tranziţie spre o economie de piaţă, în Estonia, Letonia, Cehia
şi Slovacia, s-a înregistrat o creştere susţinută a valorii împrumuturilor contractate pentru achiziţionarea de locuinţe
Pentru dezvoltarea pieţei financiare imobiliare, trebuie stabilit un sistem de finanţare imobiliară, funcţional şi stabil
pentru un mecanism de piaţă. În multe din ţările în tranziţie au fost făcute eforturi de implementare a diverselor
mecanisme financiare şi sisteme de finanţare imobiliară, acestea depinzând de strategiile de dezvoltare ale fiecărei
ţări.
Sistemul de finanţare pentru dezvoltarea rezidenţială poate fi privit din perspectiva cererii şi ofertei. Cerearea pentru
finanţarea locuinţelor este o cerere derivată din cererea pentru locuinţe, care depinde de nivelul veniturilor. Astfel
pentru finanţarea sectorului imobiliar rezidenţial trebuie utilizate produse pe termen lung întrucât plăţile sunt
repartizate pe o anumită perioadă de timp. În ceea ce priveşte oferta pentru finanţarea imobilară trebuie să avem în
vedere: furnizarea de resurse necesare dezvoltării de locuinţe de către un împrumutător care are numeroase resurse
financiare şi mobilizarea de resurse în cadrul unei economii, astfel încât instituţiile care acordă împrumuturi să aibă
acces la fonduri.
O instituţie care dispune deja de numeroase resurse financiare, pentru a aloca o parte din acestea pentru finanţarea
pe termen lung a proiectelor rezidenţiale, trebuie să respecte anumite criterii(condiţii). Aceste criterii fac referire la:
• informaţii cu privire la debitor - informaţii în ceea ce priveşte istoricul bancar în relaţii cu alte instituţii, informaţii
negative dar şi pozitive dintr-o bază publică de date.
• posibilitatea de a evalua proprietatea.
• prezentarea unei garanţii la acordarea împrumutului – creditorul trebuie să îşi asigure creditul acordat prin
solicitarea unei garanţii care va fi executată în cazul nerespectării contractului.
• stabilitatea macroeconomiă – mediul economic trebuie să fie stabil. Dacă inflaţia este volatilă, creditorul îşi va
asuma o rata de risc ridicată în contextul unor rate fixe de rambursarea a creditului. Într-un mediu instabil, crediorii
pasează acest risc asupra debitorilor prin stabilirea unor rate cu dobândă variabilă. Riscul de modificare a dobânzii
va încetini sistemul de finanţare a dezvoltării imobiliare, prin faptul că fie mulţi creditori se vor retrage de pe piaţă, fie
mulţi debitori nu îşi vor mai putea rambursa împrumutul.
Factorii care susţin mobilizarea de fonduri la care să aibă acces instituţiile de creditare sunt: gradul de economisire,
nivelul depozitelor, pieţele de capital, finanţările guvernamentale, pieţele financiare secundare.
Capitolul I Tendinţe şi concepte ale finanţării imobiliare rezidenţiale în Austria
Economia austriacă a încetinit în 2008, PIB-ul a crescut în termeni reali cu 1,8% (urmând-o pe cea de 3,1% din
2007). Cu toate acestea, economia ţării s-a comportat mai bine decât majoritatea economiilor ţărilor UE. Cea mai
puternică contribuţie la creşterea PIB-ului a venit de la cererea finală (care a crescut cu 2,9%), în timp ce toate
celelalte componenteale ale PIB-ului au asigurat o contributie mai slabă, singura contribuţie negativă la creşterea
PIB-ului fiind din partea importurilor (-0,8%). Exporturile au crescut faţă de anul precedent (1,2%), dar a încetinit
vizibil, în comparaţie cu 2007 (atunci când aceasta a crescut cu 5.0%), o altă consecinţă a crizei în mediul
macroeconomic internaţional. Rata inflaţiei, măsurată ca fiind creşterea anuală a indicelui armonizat al preţurilor de
consum, a fost de 3,2%, adică cu un procent mai mare decât în 2007. Rata şomajului a scăzut de la 4,4% în 2007 la
3,8% în