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Pressoché sconosciuto in Italia, sino ad un decennio fa, ha avuto negli ultimi anni un rapido
sviluppo, connesso soprattutto agli indubbi vantaggi fiscali correlati a questa operazione, tale da
far affermare da parte di alcuni studiosi tributaristi, che trattasi addirittura di un incentivo
all’elusione fiscale.
L’oggetto del leasing immobiliare sono immobili , che devono avere le seguenti caratteristiche:
! essere correlati all’attività dell’impresa e quindi avere una destinazione d’uso
esclusivamente industriale, commerciale e professionale;
! non possono essere oggetto di leasing immobiliare le residenze civili, anche se
dell’imprenditore o dei soci;
! essere catastalmente individuati. E’ quindi necessario disporre, non solo degli estratti
catastali con le indicazioni degli estremi (mappe,fogli ecc.), ma anche degli atti notarili (
atto di provenienza ), in base ai quali sono stati nel tempo trasferiti da un proprietario
all’altro;
! essere in regola sotto il profilo urbanistico, quindi rispetto ai parametri fissati dai piani
regolatori e dalle leggi in materia urbanistica emanate da Stato, Regioni, o comuni. Essere
in regola perciò con eventuali condoni edilizi , prassi molto diffusa in Italia, per
regolarizzare, contro il pagamento di un ammenda, le eventuali variazioni abusive e
successive, rispetto ai progetti depositati ed autorizzati dagli organi competenti, nella fase
precedente la costruzione;
! Essere liberi da qualsiasi gravame. La società di leasing, infatti, prima o contestualmente
l’atto notarile, che trasferisce ad essa la proprietà dell’immobile, constata che non vi siano
iscrizioni ipotecarie di qualsiasi grado sullo stesso.
Nella prassi il leasing immobiliare si divide principalmente in due categorie:
! leasing sul “costruito”, quindi sull’immobile già realizzato e per il quale è già stata data
dalla autorità competente la cd. “ dichiarazione di agibilità o abitabilità dell’immobile”;
! leasing sul “costruendo” o “ a stato avanzamento lavori ”, quando l’immobile è in fase di
costruzione e di realizzazione.
Nel primo caso, l’operazione è del tutto simile ad una normale operazione di leasing che ha per
oggetto un qualsiasi bene strumentale. L’unica differenza di rilievo consiste nella esistenza, a
monte della stesura del contratto di una perizia, effettuata da un tecnico, solitamente di fiducia
della Società di leasing e riconosciuto tale a sensi di legge. Quindi trattasi normalmente di un
geometra , architetto o ingegnere civile iscritto al competente Albo professionale.
La necessità della perizia è ovviamente insita nella specificità e nella non standardizzazione del
bene oggetto del contratto di leasing.
L’immobile è infatti il bene meno standardizzato; il suo valore dipende da tanti fattori:
l’ubicazione, la superficie, la vetustà, la tipologia (se per esempio trattasi di un capannone
prefabbricato oppure no), le finiture, gli accessi, le servitù ecc.
Immobili dello stesso tipo, ubicati nel medesimo comune, possono avere valori diversi a secondo
del prestigio delle finiture. E così pure, immobili di minor qualità o più vecchi possono avere un