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Ministre de lquipement, des transports et du logement

GUIDE des CONTRATS de MAINTENANCE des BATIMENTS PUBLICS

Centre dtudes sur les rseaux, les transports, lurbanisme et les constructions publiques

Mars 1999

Direction Gnrale de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction

GUIDE "Les contrats de maintenance des btiments publics"

Sommaire
INTRODUCTION PARTIE I. LA MAINTENANCE DES BATIMENTS........................................................................................... 7 I.1. I.2. I.3. I.4. II.1. II.2. II.3. II.4. II.5. POURQUOI OPTIMISER LES COUTS ET LES PRESTATIONS DE MAINTENANCE ? .................................................8 LES DEFINITIONS ET CONCEPTS DE LA MAINTENANCE DES BATIMENTS ........................................................10 IDENTIFIER ET RECENSER LES POINTS DE MAINTENANCE DANS UN BATIMENT .............................................17 LES CRITERES DE CHOIX POUR EXTERNALISER LES PRESTATIONS DE MAINTENANCE ...................................18 RAPPEL DES PROCEDURES DE PASSATION DES MARCHES DE FOURNITURES COURANTES ET SERVICES .........23 LA COMPOSITION DES MARCHES DE MAINTENANCE ....................................................................................25 CHOIX REGLEMENTAIRES ET TECHNIQUES POUR PREPARER UN CAHIER DES CHARGES DE MAINTENANCE ...27 SELECTION DES ENTREPRISES ET DES OFFRES ..............................................................................................33 SUIVI ET CONTROLE DES MARCHES DE MAINTENANCE ................................................................................35

PARTIE II. LA CONTRACTUALISATION DE LA MAINTENANCE........................................................... 21

PARTIE III. - DES MARCHES SPECIFIQUES POUR CERTAINS OUVRAGES ET PRESTATIONS PARTICULIERES.................................................................................................................................................. 37 III.1. III.2. III.3. III.4. III.5. III.6. III.7. IV.1. IV.2. IV.3. IV.4. IV.5. IV.6. LE CHAUFFAGE .......................................................................................................................................39 LES ASCENSEURS ET MONTE-CHARGE ELECTRIQUES ...............................................................................43 LES INSTALLATIONS DE DETECTION INCENDIE .........................................................................................44 LES TOITURES ET COUVERTURES.............................................................................................................45 LE SECOND UVRE .................................................................................................................................46 LE NETTOYAGE .......................................................................................................................................47 LA SURVEILLANCE ET LA TELESURVEILLANCE ........................................................................................48 REGLEMENT DE LA CONSULTATION .........................................................................................................50 ACTE D'ENGAGEMENT .............................................................................................................................51 DECOMPOSITION DU PRIX GLOBAL ET FORFAITAIRE.................................................................................52 BORDEREAU DE PRIX UNITAIRES .............................................................................................................53 CAHIER DES CLAUSES ADMINISTRATIVES PARTICULIERES CCAP ............................................................54 CAHIER DES CLAUSES TECHNIQUES PARTICULIERES (CCTP)...................................................................54 LES VERIFICATIONS REGLEMENTAIRES DANS LES ETABLISSEMENTS RECEVANT DU PUBLIC, E.R.P. LES CLAUSES ABUSIVES DES CONTRATS DE MAINTENANCE SELECTION DE TEXTES ET OUVRAGES 61 65 67

PARTIE IV. - LES PIECES TYPES DES MARCHES DE MAINTENANCE ................................................. 49

PARTIE V. ANNEXES........................................................................................................................................... 59

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Introduction

La conduite de la maintenance des btiments requiert des comptences de plus en plus pointues et diversifies compte tenu de l'accroissement des quipements techniques, de leur complexit et de l'apparition de dispositifs btis nouveaux. Les services intrieurs des gestionnaires publics sont souvent insuffisamment structurs ou forms pour assurer l'ensemble des prestations ncessaires ; il est alors ncessaire de faire appel des prestataires extrieurs privs qu'il faut choisir, contrler et rtribuer. Ceci doit se faire dans le cadre de contrats ou marchs dont la mise en place et la gestion imposent des comptences techniques et administratives spcifiques. Les Directions Dpartementales de lEquipement, et plus spcifiquement leurs services Constructions Publiques, sont sollicits par les matres douvrages publics qu'ils assistent dj lors des oprations dinvestissement immobilier au titre des conduites dopration. Ces services constatent d'ailleurs un accroissement de cette demande particulire daide la passation des marchs de maintenance. Elle sexprime bien sr lors des conduites dopration : il s'agit d'aider mettre en place les marchs de maintenance ncessaires lors de la mise en service du btiment. Plus ponctuellement, les services peuvent tre sollicits dans le cadre des activits de gestion de patrimoine ou de conduites des travaux dentretien ou de maintenance, activits dveloppes selon des contextes locaux. En sadressant la DDE, le matre de louvrage est en droit dattendre une garantie au niveau du respect de la rglementation de la commande publique ainsi quune comptence technique de gnraliste du btiment apte piloter, lorsque le besoin sen fait sentir, des prestations supplmentaires de spcialistes. Les services doivent donc connatre un ensemble dinformations essentielles que ce guide propose de rassembler. La plupart de ces informations sont actuellement disponibles dans diffrents ouvrages techniques et dans les fascicules des groupes permanents d'tude des marchs GPEM de la commission centrale des marchs CCM1. L'objectif du prsent ouvrage est donc d'en extraire, et de commenter de faon pratique, l'information technique gnrale et les procdures ncessaires l'exercice de cette mission nouvelle d'assistance et conseil la maintenance.

Se reporter la slection d'ouvrages en fin du guide.

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Quatre parties composent ce guide : La premire prsente les enjeux principaux de maintenance, les dfinitions et concepts principaux, le contenu technique des prestations et les choix d'organisation. La deuxime expose la contractualisation des prestations de maintenance par tapes, de la mise au point du dossier de consultation des entreprises jusqu'au suivi technique et administratif des marchs. La troisime partie est un recueil de fiches de synthse de marchs de maintenance d'quipements spcifiques. La quatrime partie dtaille le contenu des diffrentes pices tablir : rglement de consultation, acte d'engagement, dcomposition du prix global et forfaitaire, bordereau de prix et cahier des clauses techniques particulires. Le cahier des clauses administratives particulires fait l'objet d'un "tir part", proposant un modle complet et joint au prsent guide. Enfin en annexe le lecteur trouvera un rcapitulatif des vrifications obligatoires dans les Etablissements Recevant du Public (E.R.P.), la recommandation de la commission des clauses abusives sur les contrats de maintenance de certains quipements et une slection d'ouvrages sur le sujet.

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Partie I. La maintenance des btiments

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I.1. Pourquoi optimiser les cots et les prestations de maintenance ?


La maintenance et l'exploitation technique des btiments publics ncessitent des budgets importants. Les quelques chiffres ci-dessous permettent de prciser ces enjeux conomiques. La maintenance et l'exploitation participent galement la qualit des btiments et comportent certaines obligations. Les gestionnaires en ont la responsabilit et ils doivent donc bien connatre les enjeux fonctionnels et rglementaires.

I.1.1.

Les enjeux conomiques

L'analyse des dpenses effectues pendant toute la dure de vie des btiments montre toujours la part trs importante de l'exploitation maintenance. En moyenne, on estime qu'elle reprsente environ 75% du total. Ce constat amne promouvoir l'approche des projets en cot global. Le cot global est l'ensemble du montant de l'investissement initial, des cots diffrs de fonctionnement (entretien, maintenance, exploitation) et de gestion pendant la dure de vie du btiment. L'approche en cot global consiste rechercher l'optimisation entre la meilleure adaptation aux exigences fonctionnelles et le cot total minimal pendant toute la dure de vie du btiment. Les budgets annuels de maintenance restent gnralement importants. Les btiments offrent de nombreuses fonctionnalits en terme de services ou de confort. Les quipements en consquence demandent un entretien adapt et souvent coteux. Principaux ratios de cots de maintenance et exploitation
Cots d'exploitation des immeubles de bureaux en 1997 Cots totaux HT/m utiles Tous immeubles (valeurs mdianes) (propritaire occupant ou locataire unique) A Dpenses annuelles B Travaux exceptionnels C Services communs 534 F ( 81,41 Euros) 65 F ( 9,91 Euros) 146 F ( 22,26 Euros)

Total mdiane A+B+C 745 F ( 113,57 Euros) (source lettre d'APOGEE n352 du 11.02.98)

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Dans le cas des hpitaux, o les quipements techniques sont particulirement nombreux et sophistiqus, les cots de maintenance et exploitation peuvent rattraper en moins de dix ans les cots initiaux dinvestissement. Ainsi du fait de la rptitivit des dpenses de maintenance et d'exploitation, toute dmarche d'optimisation reprsente un enjeu financier majeur. Enfin tout matre d'ouvrage ou gestionnaire est soucieux de la conservation de la valeur de son patrimoine. La qualit de sa maintenance y contribue pour une grande part.

I.1.2. Les enjeux rglementaires

fonctionnels

et

La maintenance est ncessaire au maintien de la qualit des lieux et des diverses fonctionnalits du btiment. Les btiments publics abritent la plupart du temps des activits de services ; la qualit du lieu y revt une importance notable et ne peut perdurer sans une maintenance rgulire. Tout manque ou toute dfaillance dans lentretien peut avoir de graves consquences au niveau de lutilisation du btiment, de sa capacit continuer assurer les fonctions qui lui sont assignes. Certaines prestations de maintenance ont un caractre obligatoire, principalement au titre de la scurit des personnes et du Code du Travail. Un btiment public est un lieu de travail et gnralement un lieu daccueil du public. Il doit en permanence offrir des conditions de travail correctes et garantir la scurit des personnes qui le frquentent, lensemble tant prcisment rglement. Si ces rglementations portent sur les dispositifs btis et les quipements de scurit, elles imposent galement des obligations dentretien et de contrles rguliers.

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I.2. Les dfinitions et concepts de la maintenance des btiments


Les dfinitions et concepts de la maintenance des btiments proviennent principalement de la Norme X 60-010 dcembre 1994 - Maintenance - Concepts et dfinitions des activits de maintenance. Cette norme, tablie pour la maintenance industrielle, est en effet aisment transposable aux activits de maintenance du btiment.

I.2.1. Les dfinitions et concepts de la norme X60-010 utiliss par les professionnels de la maintenance btiment
La norme comporte de trs nombreux termes et dfinitions relatifs la gestion et la maintenance des biens durables ainsi que divers concepts relatifs aux contrats de maintenance. Nous n'en prsenterons que quelques-uns uns, ceux que les professionnels de la maintenance btiment utilisent systmatiquement : - la dfinition de la maintenance, - la typologie de la maintenance, - les niveaux de maintenance, - les 2 types de contrats, de moyens et de rsultats. La maintenance des btiments Maintenance : ensemble des activits destines maintenir ou rtablir un bien dans un tat ou dans des conditions donnes de sret de fonctionnement, pour accomplir une fonction requise. Ces activits sont une combinaison d'activits techniques, administratives et de management. Ainsi la maintenance englobe les prestations attaches au btiment et qu'il faut mettre en uvre rgulirement ou relativement frquemment ds sa livraison et pendant toute sa dure de vie. Le terme de maintenance tend remplacer celui, trop vague, d'entretien.

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Typologie de la maintenance La norme dfinit 2 catgories de maintenance, la maintenance prventive et la maintenance corrective. Chaque catgorie est elle-mme subdivise en diffrents types de maintenance dont la dfinition est reproduite cidessous. A. Maintenance prventive Maintenance ayant pour objet de rduire la probabilit de dfaillance ou de dgradation dun bien ou dun service rendu. Les activits correspondantes sont dclenches selon : - un chancier tabli partir dun nombre prdtermin dunits dusage ; - et/ou des critres prdtermins significatifs de ltat de dgradation du bien ou du service. A.1. Maintenance systmatique Maintenance prventive effectue selon un chancier tabli partir dun nombre prdtermin dunits dusage. A.2. Maintenance conditionnelle Maintenance prventive subordonne au franchissement dun seuil prdtermin significatif de ltat de dgradation du bien. Le franchissement du seuil peut tre mis en vidence par linformation donne par un capteur ou par tout autre moyen. A.3.Maintenance prvisionnelle Maintenance prventive subordonne l'analyse de l'volution surveille de paramtres significatifs de la dgradation du bien, permettant de retarder et de planifier les interventions. Cette maintenance est, parfois, appele improprement "maintenance prdictive". B. Maintenance corrective Ensemble des activits ralises aprs la dfaillance d'un bien ou la dgradation de sa fonction, pour lui permettre d'accomplir une fonction requise, au moins provisoirement. La maintenance corrective comprend en particulier : - la localisation de la dfaillance et son diagnostic ; - la remise en tat avec ou sans modification ; - le contrle du bon fonctionnement.

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B.1. Maintenance palliative Activits de maintenance corrective destines permettre un bien daccomplir provisoirement tout ou partie dune fonction requise. Appele couramment dpannage , la maintenance palliative est principalement constitue dactions caractre provisoire qui devront tre suivies dactions curatives. B.2. Maintenance curative Activits de maintenance corrective ayant pour objet de rtablir un bien dans un tat spcifi ou de lui permettre d'accomplir une fonction requise. Le rsultat des activits ralises doit prsenter un caractre permanent. Ces activits peuvent tre : - des rparations, - des modifications ou amliorations ayant pour objet de supprimer la (ou les) dfaillances. Les 5 niveaux de maintenance La norme propose un mode de classification des oprations de maintenance industrielle 5 niveaux. Dans le domaine du btiment, la transposition est pertinente surtout pour les quipements techniques. Ci-dessous, nous avons reproduit le classement des oprations de maintenance par J. Perret dans son Guide de la maintenance des btiments. Ce classement est bas sur la norme AFNOR. 1er niveau. Rglages simples prvus par le constructeur, au moyen d'organes accessibles, sans aucun dmontage ou ouverture de l'quipement ou change d'lments accessibles en toute scurit (voyants, fusibles). 2me niveau Dpannage par change standard et oprations mineures de maintenance prventive (exemple : graissage, contrle de bon fonctionnement). 3me niveau Rparations mineures, oprations courantes de maintenance prventive (rglage, ralignement, appareils de mesure). Identification et diagnostic des pannes. Rparation par change, rparation mineure.

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4me niveau Travaux importants de maintenance corrective et prventive, l'exception de la rnovation et de la reconstruction. 5me niveau Rparation, reconstruction ou excution de rparations importantes. Contrat de moyens - contrat de rsultats Les objectifs fixs l'entreprise extrieure charge des prestations de maintenance peuvent tre de deux types, obligation de moyens ou obligation de rsultats. L'AFNOR les dfinit comme suit : Contrat de moyens Contrat par lequel une entreprise extrieure sengage mettre disposition dune entreprise utilisatrice les moyens jugs ncessaires pour raliser une prestation, sans quelle soit pour autant tenue de prouver la ralisation dun objectif quantifi. Les moyens concerns peuvent tre - immatriels (logiciels, etc.) ; - matriels (pices, outillage, fournitures, etc.) ; - humains (dans le cadre de la lgislation en vigueur).
Commentaires : Le contrat obligation de moyens ne garantissant pas la qualit des prestations, le contrat avec obligation de rsultats est plutt recommand en maintenance btiment. Il convient de dfinir trs prcisment dans le CCAP et le CCTP, ce que le matre d'ouvrage entend par rsultat et le niveau qualitatif du rsultat attendu : - indisponibilit maximum des quipements, - niveau de confort, - rapidit des dpannages, - niveau des consommations. Les modalits du contrle y sont galement dfinies : - analyse des tableaux de bord, - rclamations des usagers, - enregistrement de paramtres.

Les moyens jugs ncessaires sont dfinis dans le contrat, en accord avec les deux parties. Obligations de moyens : Le client est tenu d'apporter la preuve de la faute du prestataire dans l'excution de ses prestations. Contrat de rsultats Contrat par lequel une entreprise extrieure sengage raliser une prestation dfinie par un (ou des) objectif(s) quantifi(s) et apporter la preuve de la ralisation de ces objectifs dans des conditions donnes. Les conditions donnes peuvent intgrer : - les contraintes lies lexploitation des biens, telles que la disponibilit, fiabilit, scurit, etc. - le dlai dobtention de lobjectif ; - les cots associs ; - lenvironnement, etc. Page 13

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La preuve peut tre apporte partir de mesures ou de calculs effectus dun commun accord entre les deux parties selon des procdures prvues dans le contrat. Obligations de rsultats : Le prestataire est prsum responsable en cas de difficult rencontre dans l'excution des prestations. Le prestataire ne peut s'exonrer de cette responsabilit prsume qu'en apportant la preuve de la survenance d'un cas de force majeure, de la faute du client ou de la faute d'un tiers (Articles 1137 1147 du Code Civil franais et jurisprudence).

I.2.2. L'exploitation maintenance en btiment


Le terme exploitation en btiment recouvre les diffrentes dpenses et interventions destines " faire fonctionner" le btiment pour l'usage qui lui est affect. La limite n'est souvent pas trs claire entre ces dpenses et interventions et celles propres l'activit de l'occupant, comme par exemple le gardiennage ou le nettoyage. Lors de l'emploi de ce terme, il est prudent de prciser ce qu'il recouvre exactement. L'expression "charges d'exploitation" dsigne toutes les dpenses attaches directement au btiment : nettoyage, fluides (eau, lectricit, gaz, etc.), contrats de maintenance, gardiennage. L'exploitation maintenance des quipements techniques dsigne les interventions destines faire fonctionner des quipements techniques du btiment, principalement les installations thermiques ; il s'agit de diffrentes interventions de conduite, surveillance, contrle et entretien. Des prestations comme le nettoyage de locaux et le gardiennage/scurit sont lies au btiment mais ne relvent pas de la maintenance. Elles n'en reprsentent pas moins un poste important de dpenses et sont gres de manire semblable. Elles seront donc traites dans le prsent ouvrage.

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I.2.3. La distinction entre interventions de "maintenance courante" et travaux de "grosse maintenance"


La maintenance courante recouvre des interventions qui ont un caractre rptitif et relativement frquent sur une anne. Ces interventions sont effectues par l'quipe d'entretien du site immobilier ou une socit spcialise extrieure. Les travaux dits de "grosse maintenance" sont plus exceptionnels et, sauf cas d'urgence, relvent d'une programmation pluriannuelle. Ils sont raliss par une entreprise extrieure ou plus rarement par l'quipe d'entretien, si elle en a les moyens et les comptences. La maintenance "courante" correspond, peu ou prou, aux 3 premiers niveaux de la norme AFNOR, la "grosse maintenance" aux 4me et 5me niveaux. Cette distinction entre "maintenance courante" et "grosse maintenance" s'opre aussi dans le cadre de la gestion financire de la maintenance (lignes d'imputations budgtaires) ou encore dans la rpartition des charges entre propritaire et locataire. L encore, il faut se reporter des nomenclatures dtailles qui dfinissent la nature exacte des interventions ou travaux qui relvent de l'une ou de l'autre.

I.2.4.
Exemple de gammes de maintenance pour transformateurs de 315 1000 kVA Gammes Tches associes Contrle - Contrle de la mensuel temprature - Contrle de la charge SC3N - Pose prise dilectrique Analyse du pour analyse liquide de refroidissement - Analyse du dilectrique par CO3A laboratoire spcialis Visite annuelle - Nettoyage gnral - Resserrage visserie SV3A - Resserrage connexions - Contrle du capot B.T. - Contrle des quipements de scurit - Contrle des bornes [1] type de maintenance : S, C [2] type d'intervention : I, C, V, O, N [3] niveau de maintenance (1 3) [4] le fonctionnement pendant l'intervention : N, D, A

Les gammes de maintenance

A chaque type d'quipement correspond des interventions spcifiques de maintenance prventive. La nature de ces interventions se caractrise par plusieurs lments numrs ci-dessous et qui sont nomms gammes de maintenance : - le type de maintenance : systmatique S ou conditionnelle C - le type d'intervention : inspection I, contrle C, visite V, opration O, nettoyage N - le niveau de maintenance (1 3) qui fixe le niveau de comptences requis, - le fonctionnement pendant l'excution de l'intervention : normal N, dgrad D, arrt A et en cas de maintenance systmatique - la frquence de l'intervention. Les gammes de maintenance permettent de quantifier et d'organiser le travail de maintenance. Dans les contrats de maintenance, elles sont prsentes sous forme codifie comme dans l'exemple ci-contre.

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I.2.5. Le schma rcapitulatif des diffrents types et niveaux de maintenance dfinir dans un contrat de maintenance

Maintenance Corrective Prventive Systmatique Dfaillance Panne Accident Suivant planning Conditionnelle Suivant tat des biens et des quipements Sur demande Oprations de maintenance Concepts de maintenance

( tablir au pralable)

Evnements

Obligatoire Dpannages Mesures conservatoires Rparation

Excution Visites d'inspection Contrle - Bilans

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I.3. Identifier et recenser les points de maintenance dans un btiment


Les interventions de maintenance sont prconises par les fournisseurs et constructeurs, dans la documentation technique. L'ensemble de ces prconisations figure dans le dossier d'utilisation, d'exploitation et de maintenance (DUEM), tabli partir du dossier des ouvrages excuts (DOE). Le tableau ci-dessous prsente de faon synthtique, par grands constituants, les principales prestations de maintenance mettre en uvre. Une partie de ces interventions ont un caractre obligatoire, essentiellement en application de la rglementation sur la scurit des personnes et du code du travail.
Constituants Clos - couvert - structures couvertures Prestations nettoyage, dmoussage examen visuel de la charpente traitement prventif des bois de charpente selon type ravalement nettoyage peinture des menuiseries bois lavage des menuiseries PVC, aluminium et acier sans objet vrification, nettoyage, rglage, talonnage vrifications de fonctionnement vrifications dabsence de fuites visite de conformit entretien contrles, nettoyage reconditionnement des dtecteurs entretien nant contrles et rparations contrle et rvision de la serrurerie, rparations vrification de la bonne tenue des revtements contrles, curages contrle et rvision de la serrurerie, rparations priodicit selon type 10 ans 10 ans tous les ans 7 ans 3 ans x parfois (arrt municipal)
caractre obligatoire

faades

ouvertures

structures Equipements techniques chauffage - ventilation plomberie - sanitaire lectricit tlphonie - courants faibles quipements de scurit

prconisations constructeur 6 mois 1 an prconisations constructeur prconisations constr. 6 mois 4 ans 1 mois au minimum

appareils lvateurs Amnagements intrieurs cloisonnements - faux plafonds revtements de sol ouvertures Amnagements extrieurs Voiries rseaux divers cltures, portails

selon usages selon usages

selon usages 1 an selon usages

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I.4. Les critres externaliser les maintenance

de choix pour prestations de

Les prestations de maintenance tant parfaitement identifies, il faut dfinir celles qui peuvent tre assures par le personnel interne et celles qui doivent tre confies des prestataires privs. En effet assez souvent, les matres d'ouvrage publics disposent pour la maintenance courante d'une quipe interne d'entretien. Selon les cas, cette quipe est plus ou moins importante et structure. Il faut gnralement faire appel des prestataires extrieurs pour complter les interventions de cette quipe, au moins pour une partie de la maintenance courante : celle relative aux quipements les plus sophistiqus. Lorsque l'quipe d'entretien est rduite voire inexistante, le matre d'ouvrage doit externaliser l'ensemble des prestations. Se pose alors la question de confier diffrents intervenants spcialiss ou un seul gnraliste. Certains prestataires de maintenance dveloppent depuis quelques annes des offres dites multitechniques et multiservices : Le multitechnique (exploitation et maintenance technique) comprend des prestations telles que l'entretien rparation du gros uvre et du second uvre des btiments, la climatisation, le chauffage, l'air comprim, les courants forts et courants faibles, la GTC (gestion technique centralise). Le multiservice (facilities management) ajoute au multitechnique l'accueil, le standard, le courrier, les tlcommunications, l'archivage, la manutention, la scurit, le nettoyage, l'entretien des espaces vertset parfois la maintenance informatique. Chaque mode dorganisation de la maintenance courante, en interne ou en externe, a ses avantages et contraintes qui sont rcapitules dans le tableau ci-contre.

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Avantages Contraintes Maintenance effectue par du personnel interne : matrise de tout ce qui concerne mise en place dune structure adapte et de lexploitation personnels spcialiss comptents maintien de la connaissance des formation permanente du personnel constituants du btiment gestion du personnel (absences, congs, maintien dun savoir - faire interne dparts) Maintenance effectue par plusieurs prestataires privs Obligations de moyens et de rsultats mise en place dune structure de contrle contractualises performante allgement des tches internes gestion de plusieurs contrats perte de la matrise de gestion des installations Maintenance effectue par un seul prestataire priv Obligations de moyens et de rsultats mise en place dune structure de contrle contractualises performante allgement des tches internes moindre connaissance de l'tat global du patrimoine un seul interlocuteur, un seul contrat : simplification des rapports avec la socit extrieure En pratique, la structure de l'organisation de la maintenance se dfinira partir de l'analyse des moyens de la matrise d'ouvrage et de sa politique de maintenance. Les critres de choix seront les suivants : - technicit des quipements, - effectif et comptence du personnel, - importance des stocks de matriel ncessaire, - facilit mesurer et contrler les rsultats.

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Partie II. La contractualisation de la maintenance

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II.1. Rappel des procdures de passation des marchs de fournitures courantes et services
Les contrats ou marchs de maintenance relvent de la catgorie des marchs de fournitures courantes et de services. Les procdures qui s'y attachent (publicit, dlais de candidatures et de remise des offres) sont les mmes que pour les marchs de travaux, lorsqu'ils relvent d'une publicit nationale. Pour ceux relevant d'une publicit europenne, les seuils diffrent. L'ensemble de ces dispositions est rappel la page suivante. Nous attirons l'attention sur le montant du march prendre en compte pour son apprciation par rapport aux diffrents seuils. Les marchs de maintenance prvoient gnralement une excution pluriannuelle. Que le march soit conclu pour une priode d'un an reconductible ou pour une priode ferme couvrant plusieurs annes, c'est le montant TTC estim des prestations raliser correspondant la dure totale d'excution du march qui doit tre retenu pour dterminer s'il est obligatoire ou non de lancer une procdure d'appel d'offres. Lorsque ce montant est infrieur 300 000 F (seuil de passation des commandes hors march, art. 123 et 321 du code des marchs publics), il peut tre tabli, aprs mise en concurrence, des bons de commande qui doivent bien prciser les conditions de ralisation des prestations : prix, dlais d'intervention, etc. Commission spcialise des marchs Pour les prestations de maintenance de btiment, le seuil d'examen par la commission spcialise des marchs est fix 5 MF (sont concerns uniquement les marchs de l'Etat).

Commentaires : Pour un march rassemblant l'ensemble des prestations de maintenance d'un btiment, l'appel d'offres restreint reste la procdure la plus adapte. En effet, il permet la prslection des entreprises autorises remettre une offre. Les candidats doivent proposer sur la base du cahier des charges une organisation, les moyens mettre disposition du matre d'ouvrage et leur prix. L'investissement en tudes n'est pas ngligeable et il est cohrent de ne le demander qu' un nombre limit d'entreprises comptentes et les mieux dimensionnes pour les prestations prvues.

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Montant du march montant infrieur 300 000 F TTC montant compris entre 300 000 F et 700 000 F TTC

Etat et collectivits locales Marchs ngocis Publicit nationale Publicit pralable Facultatif Publicit dans un journal d'annonces lgales

Avis d'attribution Facultatif Insertion dans la publication qui a reu l'avis d'information

Etat et collectivits locales Marchs passs sur adjudication ou appel d'offres Publicit nationale Montant du march Publicit pralable Avis d'attribution montant infrieur 300 000 F TTC Au BOAMP ou dans un journal Insertion dans la publication qui a d'annonces lgales reu l'avis d'information montant compris entre 300 000 F et Au BOAMP ou dans un journal Insertion dans la publication qui a 900 000 F TTC d'annonces lgales reu l'avis d'information montant suprieur 900 000 F TTC Au BOAMP Au BOAMP DELAIS MINIMAUX Procdure ouverte : 36 jours Procdure restreinte : - candidatures 21 jours - offres 21 jours Procdure ouverte avec urgence 15 jours Procdure restreinte avec urgence : - candidatures 15 jours - offres 15 jours

Etat et collectivits locales Marchs de fournitures et services passs sur adjudication ou appel d'offres Publicit communautaire au JOCE Montant du march Publicit pralable Avis d'attribution montant infrieur Facultatif Facultatif 900 000 F HTVA - Etat ou 1 300 000 F HTVA - CL montant suprieur Obligatoire Obligatoire 900 000 F HTVA - Etat ou 1 300 000 F HTVA - CL DELAIS MINIMAUX Procdure ouverte : 52 jours (dlai pouvant tre rduit 36 jours si elle a fait l'objet d'un avis de prinformation) Procdure restreinte : - candidatures 37 jours - offres 40 jours (dlai pouvant tre rduit 26 jours si elle a fait l'objet d'un avis de prinformation) Procdure ouverte avec urgence impossible Procdure restreinte avec urgence : - candidatures 15 jours - offres 15 jours

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II.2. La composition des marchs de maintenance


Comme tous les marchs publics, les marchs de maintenance sont constitus au moins d'un acte d'engagement et de cahiers des charges comprenant documents gnraux et documents particuliers. Les documents gnraux sont les suivants : le cahier des clauses administratives gnrales - Fournitures courantes et services (CCAG-FCS), le cahier des clauses techniques gnrales (CCTG) lorsqu'il existe. Les documents particuliers sont les suivants : le cahier de clauses administratives particulires (CCAP), le cahier de clauses techniques particulires (CCTP), ou un seul document particulier : le cahier de clauses particulires (CCP), lorsque les clauses techniques ne sont pas trop nombreuses ou dtailles et qu'elles ne justifient pas l'tablissement d'un CCTP.
Les marchs de maintenance sont constitus au moins de Un acte d'engagement (AE) Des cahiers des charges CCAG-FCS CCAP ou bien CCAG-FCS CCP et tous autres documents que les parties veulent rendre contractuels CCTG
(s'il existe)

CCTG
(s'il existe)

CCTP

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En 4me partie du guide, les diffrentes pices particulires d'un dossier de consultation pour l'exploitation - maintenance des btiments sont prsentes : - rglement de consultation, - acte d'engagement, - bordereau de prix unitaires, - dcomposition du prix global et forfaitaire, - CCAP/CCP type, - CCTP. Except le CCAP, la spcificit maintenance n'impose pas pour la rdaction des pices dites "administratives" (rglement de consultation, acte d'engagement) de clauses spcifiques. Il convient de respecter les mentions minimales que tous ces documents doivent comporter, telles qu'elles sont prvues dans le code des marchs publics.
Le CCAP/CCP type est reproduit in extenso dans le fascicule joint au prsent guide.

Pour la rdaction des CCAP, il convient d'utiliser le fascicule de documentation produit conjointement par la Commission centrale des marchs et l'AFNOR - norme X 60-104 et intitul "Cahier des clauses administratives particulires types applicables aux contrats de maintenance de certains matriels ou quipements". Ce document est compos de 2 parties : la premire comporte des considrations gnrales et la seconde les clauses types applicables aux contrats de maintenance pour tablir le cahier des clauses administratives particulires (CCAP). Ces clauses sont largement commentes. Des indications sont galement donnes pour la rdaction des clauses techniques. Le CCAP type maintenance propos dans la quatrime partie provient, comme l'indique la norme, de la reconstitution du "CCAP type marchs de prestations de services" et des clauses type maintenance cites ci-dessus, y compris les commentaires. Ce document type doit bien videmment tre adapt chaque cas.

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II.3. Choix rglementaires et techniques pour prparer un cahier des charges de maintenance
Le cahier des charges transcrit la position prise par le matre de l'ouvrage parmi les options offertes par le code des marchs publics et les normes de contractualisation de la maintenance. A noter : l'application du code des marchs publics n'empche pas la mise en uvre des principes de contractualisation dfinis par la norme. Nous l'expliquons dans cette partie par la prsentation des diffrents points essentiels dfinir ou prciser dans les contrats de maintenance : - la nature de l'engagement de l'entreprise - la forme et le contenu des prix, - la partition des prestations en diffrents lots ou marchs, - la dure du march, - la cohrence entre les interventions de maintenance et la garantie constructeur des quipements neufs.

II.3.1. La nature de l'engagement de l'entreprise


Nous l'avons vu dans l'expos des concepts de contractualisation de la maintenance, l'entreprise extrieure peut tre soumise une obligation de rsultats ou une obligation de moyens. L'obligation de rsultats est gnralement prfrable l'obligation de moyens qui ne garantit pas la qualit des prestations. Toutefois, il convient de bien prciser les rsultats attendus, sous forme mesurable : - indisponibilit maximum des quipements, - niveau de confort, - rapidit des dpannages, - niveau des consommations. Il faut aussi prvoir les contrles des rsultats. Le matre de l'ouvrage doit tre en mesure de les faire et l'entreprise doit en tre informe : - analyse des tableaux de bord, - rclamations des usagers, - enregistrement de paramtres - etc. Tous ces lments sont prciss dans le cahier des clauses techniques gnrales.

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II.3.2.

Forme et contenu des prix

Deux modes de rmunration sont prvoir : le forfait pour toutes les prestations dont le volume annuel est quantifiable, les bons de commandes pour les autres. Le forfait
Commentaires: L'intrt du forfait est la simplicit et la facilit des prvisions budgtaires. De plus, lorsqu'il rmunre aussi la maintenance corrective courante, il incite l'entreprise assurer une maintenance prventive de qualit.

Commentaires : Cette double dcomposition est utile lors de l'analyse des offres : elle permet de vrifier la validit des prix annoncs et d'valuer la stratgie de l'entreprise par le rapport maintenance corrective/maintenance prventive notamment. Elle pourra tre utile lors du suivi, par exemple pour l'analyse des ventuelles insuffisances dans la prestation ou lors de modifications du btiment ou des quipements.

Il s'applique pour toutes les prestations de maintenance prventive systmatique. Il s'applique aussi pour des prestations de maintenance prventive conditionnelle et de maintenance corrective : - lorsque le volume de matriels concerns est suffisamment important - ou qu'une tude statistique de ceux-ci permet l'entreprise de dterminer un prix moyen. Le forfait fait l'objet d'une double dcomposition : par quipements ou grands composants, par nature des prestations : conduite et surveillance, maintenance prventive, maintenance corrective et remplacement matriel courant, mise disposition du service d'astreinte, fourniture de consommables et outillage, pices de rechange dont la valeur est infrieure un seuil fix.

Les bons de commandes


Commentaires : Les travaux sur bons de commandes seront limits par un montant global annuel figurant au march. Par ailleurs, ils ne sont pas systmatiquement confis au titulaire. Le march spcifie que le matre de l'ouvrage se rserve le droit de les mettre en concurrence.

Le volume de certaines interventions correctives ne peut tre quantifi, mme sur la dure relativement longue d'une anne. Le matre d'ouvrage doit pouvoir pourtant les faire raliser au meilleur prix mme si elles prsentent un caractre d'urgence. Le mode de rmunration sur bon de commande (en rgie d'heures et dpenses contrles) rpond ce type d'intervention. Pour disposer d'une base contractuelle de rmunration, l'entreprise indiquera dans son offre : les prix horaires d'intervention selon les catgories de personnel, son coefficient d'entreprise sur les fournitures.

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II.3.3. La partition des prestations maintenance en diffrents lots ou marchs


Externalisation faible (prsence dune quipe dentretien) : marchs spars par types dquipements. Externalisation forte : regroupement des prestations dans divers marchs ou bien prestataire unique.

de

La stratgie du matre d'ouvrage en la matire dpend du type de moyens sa disposition. Certains matres d'ouvrage disposent d'une quipe interne d'entretien. Si cette quipe est suffisamment toffe, il ne reste maintenir en externe qu'un nombre rduit d'quipements techniques spcifiques. Dans ce cas, il est prfrable de soustraiter la maintenance des entreprises spcialises, par marchs spars. La cohrence d'ensemble peut s'assurer aisment. Lorsque l'quipe d'entretien est rduite, voire inexistante, le choix doit tre fait entre les diverses possibilits : plusieurs marchs spars, un march lots (appel multitechnique) confi entreprise unique, ou un march lots confi un groupement conjoint de prestataires. Diffrents aspects, techniques et relationnels, doivent alors tre pris en compte. Le regroupement des prestations sur un mme prestataire permet au niveau technique de rationaliser la programmation des interventions ; il est en effet parfois possible d'obtenir un foisonnement des tches. Au niveau relationnel, le fait de n'avoir qu'un seul interlocuteur peut simplifier le travail du gestionnaire. La sparation des prestations en marchs distincts ncessite de la part du gestionnaire une organisation performante pour coordonner les diffrentes interventions. En contre partie, le gestionnaire garde la matrise directe du suivi de chaque march, donc de la qualit de toutes les prestations et possde ainsi une connaissance approfondie de l'tat de son btiment. Parmi les pratiques des grands matres d'ouvrages, qu'ils soient publics ou privs, on relve une constante qui est le rejet des offres globales. Les diffrentes enqutes rcentes rapportes dans les publications spcialises (Le Moniteur des TP) font ressortir que les matres d'ouvrage refusent de confier un seul prestataire l'ensemble. Ils s'attachent d'autant plus traiter directement avec les spcialistes comptents que l'exigence de bon fonctionnement des quipements est stratgique pour leur activit.

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Selon les cas, l'organisation de la matrise d'ouvrage, son activit ou la sophistication technique du btiment, la structure de la commande de maintenance doit s'adapter. Nous prsentons ci-contre un exemple d'organisation des marchs d'un btiment public o il n'existe pas d'quipe d'entretien : les prestations d'exploitation technique et maintenance gnrale ont t regroupes en un seul march dcompos en sections par corps d'tat ou fonctions ; les quipements technicit particulire, comme les ascenseurs ou les installations de dtection incendie, font l'objet de marchs spars ; les prestations de nettoyage et de gardiennage sont prises en compte au titre de la maintenance du btiment. On peut noter que le nettoyage intrieur est regroup avec l'entretien des espaces verts, de nombreuses entreprises ayant cette double comptence.

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Exemple de structure de la commande relative la maintenance Cas d'un btiment public important (S.H.O.B : 50 000 m) Marchs Dcomposition en sections corps d'tat ou fonctions N1 - Exploitation technique et maintenance gnrale Chauffage, ventilation, climatisation Electricit, courants forts Groupes lectrognes Gestion Technique du Btiment (GTB) Plomberie et Protection incendie Equipements de scurit du personnel Gestion de la Maintenance Assiste par Ordinateur (GMAO) Nettoyage des locaux Vitrerie Entretien des espaces verts Dsinsectisation/dratisation

N2 - Nettoyage des locaux et entretien des espaces verts

N3 - Gardiennage et scurit N4 - Entretien des appareils lvateurs N5 - Entretien de l'autocommutateur, systme de recherche des personnes et distribution de l'heure N6 - Vrifications priodiques rglementaires des installations N7 - Maintenance de la dtection incendie et la protection incendie N8 - Entretien des occultations solaires N9 - Entretien des installations de contrle d'accs, de protection intrusion et vidosurveillance. N10 - Entretien des toitures-terrasses N11 - Entretien des extincteurs N12 - Entretien des appareils de nettoyage des faades N13 - Entretien des portes et barrires automatiques N14 - Prestations d'entretien de second uvre Serrurerie et ferronnerie, Menuiserie, Petite vitrerie, Peintures, tapisseries, moquettes, pltres et Autres revtements, Petite maonnerie. Page 31

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II.3.4.
Dure maximum des marchs de maintenance : 5 ans ramene 3 ans si la part traite par bons de commandes est significative par rapport l'ensemble du march.

La dure du march

Pour fixer la dure du march, le matre d'ouvrage doit faire un compromis entre la ncessit de faire jouer la concurrence suffisamment frquemment et celle de permettre au prestataire de rentabiliser l'investissement initial de prise de connaissance du btiment et de dveloppement de mthodes appropries, en lui accordant une priode suffisamment longue. Le march est habituellement conclu pour une priode d'un an, renouvelable par tacite reconduction. La dure totale, qui est fixe, est de 3, 4 ou 5 ans afin de pouvoir faire jouer la concurrence dans un dlai raisonnable (cf. commentaire article 1.1 du CCAP type).

Commentaires : Il est prfrable dutiliser la formule "dure annuelle avec tacite reconduction dans la limite de x ans (3 5)" "dure de x ans avec clause de libre dnonciation anticipe".

Rappelons que les marchs peuvent prvoir des prestations rmunres hors forfait, sur bons de commande. Le Code des marchs publics, articles 76 et 273, limite 3 ans la dure des marchs bons de commandes et 5 ans lorsque que l'excution ne peut tre confie un entrepreneur dtermin. On retiendra donc pour les marchs de maintenance la limite de 5 ans, pouvant tre ramene 3 ans lorsque la partie bons de commandes risque de reprsenter une part significative du march.

II.3.5.

Maintenance et garantie des quipements

Pour les installations ou quipements neufs sous garantie, seules les prestations caractre prventif sont prvoir. Elles sont le plus souvent obligatoires pour bnficier de la garantie. En cas de pannes ou de dysfonctionnements, le matre de l'ouvrage doit immdiatement informer l'installateur ou le constructeur qui mettra en uvre les actions correctives ncessaires. Les marchs de maintenance devront donc bien rappeler au titulaire que ses interventions ne doivent pas tre de nature empcher l'application des clauses de garantie. Il faut limiter la maintenance au prventif prconis par le constructeur et, en cas de besoin, mettre en uvre les actions pour bnficier de cette garantie.

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II.4. Slection des entreprises et des offres


Selon le patrimoine considr, il peut tre avantageux de procder par appel d'offres restreint, soit en deux phases : slection des candidatures consultation des entreprises retenues En premire phase, les entreprises prsentant des moyens, des qualifications (Qualibat ou autres) et des rfrences en cohrence avec les prestations demandes sont seules amenes tudier une offre. L'avis d'information devra comporter outre les informations obligatoires, le niveau de qualification attendu.
Les critres de slection des offres doivent tre prciss dans le dossier de consultation des entreprises.

En seconde phase, la slection d'une offre se fait sur la base de divers critres noncs ci-dessous. la qualit de l'organisation et des moyens proposs : quipe, nombre, responsable et intervenants, fonctions du personnel, qualification du personnel, organigramme propos, qualit du projet assurance qualit, les propositions financires, la comprhension du dossier : - apprciation de la capacit du candidat estimer les prestations demandes dont valuation de la charge de travail, valuation des fournitures (outillage, consommables et pices de rechange, etc.). la qualit de l'offre : - prsentation, - clart, - prcisions apportes. Le rglement d'appel d'offres prcise ces critres ainsi que leur classement par ordre de priorit.

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Une estimation des prestations doit tre tablie avant l'appel d'offres.

Le cahier des charges dfinit prcisment le niveau de qualit de travail sur lequel l'entreprise s'engage. Le prix propos sera compar au prix estim avant lappel doffre. Il devra aussi tre tudi au regard de la double dcomposition demande, par quipement et par nature de prestations : prventives, correctives, budget des petites fournitures, etc. De mme, il sera contrl par sa mise en rapport avec les moyens que l'entreprise, dans son mmoire justificatif, propose de mobiliser. Les entreprises auront du complter le CCTP, au niveau des gammes de maintenance, par les temps prvus d'intervention et les niveaux de comptence des personnels affects aux diffrentes interventions.

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II.5. Suivi et contrle des marchs de maintenance


La qualit des prestations d'une entreprise de maintenance ncessite de la part du matre d'ouvrage un cahier des charges clair et un suivi rigoureux.

Comme indiqu en premire partie, l'externalisation de la maintenance exige de la part du matre d'ouvrage la mise en place d'une structure de contrle adapte. Chaque exigence du matre d'ouvrage exprime pour l'entreprise sous la forme d'obligations de rsultats ou obligations de moyens doit pouvoir tre contrle et doit ltre effectivement. Le gestionnaire devra disposer des moyens ncessaires : appareils de mesures, mise en service de registres des demandes dintervention, etc. Il disposera galement doutils de suivi des marchs, de tableaux de bord qui faciliteront son travail. Selon l'importance et le type de patrimoine trait, on utilisera des fiches synthtiques et des tableaux ou bien un logiciel de GMAO pour un patrimoine important ou multi-sites comportant de nombreux quipements techniques. La frquence des contrles rvle l'importance que le matre d'ouvrage attache la ralisation des objectifs contractuels. Des ngligences rptes dans le suivi ouvrent l'entreprise dfaillante un champ trop libre. Le matre d'ouvrage perd la matrise de la situation, ne connat plus l'tat de ses installations et se retrouve soumis au point de vue de l'entreprise. L'application des sanctions prvues en cas de rsultats insuffisants ou manquements doit tre pour l'entreprise une ralit qui l'oblige respecter ses engagements. Les relations entre gestionnaire et reprsentants des entreprises de maintenance doivent donc tre parfaitement organises : - comptes-rendus de visites, - comptes rendus d'intervention, - rapports de vrification, - frquence des runions de suivi, - etc. Cette organisation doit tre prcise dans les clauses techniques ou administratives du march. Les contrats et marchs doivent tre rgulirement rengocis ou remis en concurrence, chaque chance, tous les 3 5 ans. Ils le sont aussi ponctuellement en cas des prestations insuffisantes prouves ou lors de modifications importantes du btiment.

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Partie III. - Des marchs spcifiques pour certains ouvrages et prestations particulires

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Pour certains ouvrages, dont la maintenance prsente un fort enjeu conomique ou de scurit, la commission centrale des marchs a mis au point des recommandations et marchs types. Ces recommandations, tablies par des groupes permanents d'tude des marchs (GPEM), sont dites sous forme de fascicules dans la Collection Marchs Publics au Journal Officiel2. - Marchs d'exploitation de chauffage avec ou sans gros entretien des installations, - Ascenseurs et monte-charge lectriques, - Maintenance des installations de dtection d'incendie, - Installation de tlsurveillance en vue de la protection des biens et des personnes. Marchs de surveillance et d'exploitation. Citons galement les fascicules : - Maintenance des extincteurs, - Marchs de nettoyage. Nous prsentons ici une synthse de ces recommandations. Par ailleurs nous abordons galement dans cette partie - la maintenance des toitures, - l'entretien du "second uvre".

Les rfrences de ces documents sont indiques dans la slection d'ouvrages en annexe.

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III.1. Le chauffage
Le document de rfrence est le cahier des clauses techniques gnrales (C.C.T.G.) approuv par le dcret N87-966 du 26 novembre 1987 - Brochure N2008 de la collection marchs publics. La mise au point de ce document a t motive par le besoin des gestionnaires de btiment de disposer d'un outil, cadre de contractualisation, pour ce poste important dans les budgets de fonctionnement. Ce C.C.T.G. est applicable tous les marchs publics. Il est obligatoire pour l'Etat et ses tablissements publics. Les marchs d'exploitation de chauffage sont des marchs obligation de rsultats : temprature des locaux pendant priode ou dure de chauffage donne.
Les diffrents termes de rmunration : Rmunration P1 : fourniture d'nergie Rmunration P2 : prestations de conduite et de petit entretien Rmunration P3 : garantie totale

Les prestations comportent la conduite et les rglages, la surveillance, le petit entretien ; la rmunration correspondante est dsigne sous le terme P2. La fourniture d'nergie peut tre incluse au march ; la rmunration correspondante est dsigne sous le terme P1. Il existe cinq types de marchs :

Type du march MF March Forfait MT March Temprature extrieure MC March Comptage CP Combustibles Prestations PF Prestations Forfait

Montant P1 forfait indpendant des conditions climatiques fonction des conditions climatiques fonction des quantits de chaleur fournie fonction de la quantit de combustible 0

Montant P2 forfait

Dure maximum du march 8 ans

forfait forfait forfait forfait

5 ans 5 ans 5 ans 5 ans

Ces marchs peuvent tous tre assortis d'une clause supplmentaire d'intressement du titulaire diminuer les dpenses d'nergie : MFI, MTI, MCI, CPI, PFI.

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1. Les Marchs Forfait (MF) sont les plus simples : la dpense est la mme (hors volution des prix du combustible) que l'hiver soit rude ou doux. Cela facilite la gestion budgtaire. Ces marchs s'appliquent des locaux chauffage permanent ou chauffage programm pendant la dure de chauffe. La dure, 8 ans au lieu de 5 ans, est longue pour taler les variations climatiques de faon suffisante. L'estimation de la consommation annuelle moyenne doit tre faite par un expert. 2. Les Marchs Temprature (MT) sont une variante des prcdents, o le montant du forfait est corrig chaque anne par la rigueur relative du climat (exprime en degrs-jours) par rapport une saison de rfrence dfinie dans le march. 3. Les Marchs Comptage (MC) sont bass sur la fourniture d'nergie par le prestataire qui fait son affaire du combustible, et est rmunr au prorata des quantits de chaleur fournies l'installation en sortie de chaufferie. Cela incite une bonne gestion de la chaufferie pour obtenir un bon rendement, mais n'incite pas optimiser la consommation totale de chaleur. 4. Les marchs Combustibles et Prestations (CP) sont rmunrs en fonction des livraisons de combustible assures par le prestataire. Cela n'incite pas une bonne gestion de la chaufferie. 5. Les marchs Prestations et Forfait (PF) ne comprennent pas la livraison de combustible. Cela n'incite pas galement une bonne gestion de la chaufferie. Les clauses dintressement aux conomies dnergie Compte tenu des remarques faites sur l'incitation plus ou moins grande des contrats conomiser l'nergie par une bonne gestion de la chaufferie (l'intrt de l'exploitant et celui du matre de l'ouvrage sont souvent contradictoires), des clauses d'intressement ont t introduites, crant 5 nouveaux types de contrats en "I", MFI, MTI, MCI, CPI et PFI. Ces clauses reviennent concilier les intrts des deux parties en partageant les conomies ou les dpassements par rapport un objectif fix en fonction d'une consommation thoriquement normale de l'installation. Tout l'intrt des marchs avec intressement viendra de l'application de ces clauses et des valeurs de base ngocies pour chaque installation, ou modifies en cas de travaux d'conomie d'nergie, le but tant de ne lser aucune des deux parties, matre d'ouvrage et exploitant.

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Les degrs jours unifis (DJU) servent calculer les consommations thoriques selon les saisons de chauffe.

Conditions climatiques - march MT et marchs en "I" Le march prvoit une consommation thorique, pour la saison de chauffe considre et pour la temprature contractuelle des locaux. Cette consommation thorique est dfinie par un nombre de degrs jours. Ce nombre est la somme sur la saison de chauffe du nombre de degrs d'cart entre la temprature extrieure et la temprature intrieure contractuelle pour les jours de chauffage. La base de calcul est les degrs jours unifis DJU (temprature intrieure 18) diffuss par le COSTIC pour un certain nombre de stations mto de rfrence. March d'exploitation avec garantie totale (P3) Les collectivits locales (uniquement elles et pas lEtat) qui dsirent, moyennant une redevance annuelle forfaitaire P3, voir le titulaire d'un march d'exploitation maintenir le matriel en parfait tat de fonctionnement et si ncessaire assurer son renouvellement peuvent souscrire des marchs d'exploitation avec garantie totale - Brochure N5602 collection marchs publics - dont la dure peut alors atteindre 16 ans. Il existe 2 types de garantie totale : garantie totale rpartition (GTR) Les travaux de maintenance sont la charge du titulaire. Il est tenu un compte d'excution enregistrant, annuellement, les redevances P3 verses et les dpenses effectues ; le solde ventuel (positif ou ngatif) est partag entre les parties en fin de contrat. garantie totale (GT) Il n'y a pas de rpartition en fin de contrat.

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La rmunration P3 n'est pas autorise pour les btiments de l'Etat mais il est possible d'intgrer au march d'exploitation maintenance des travaux de gros entretien.

March d'exploitation avec gros entretien La garantie totale n'est pas admise pour les marchs de l'Etat. Pour y suppler au moins partiellement, le C.C.T.G. prvoit la possibilit d'ajouter la prestation P2 certains travaux dits de gros entretien. Ce ne sont pas des travaux de refonte importants, comme la rfection totale d'une chaufferie qui doit faire l'objet d'une consultation particulire et d'un march spar (voir guide des oprations de maintenance CERTU - 1998). Ces travaux intituls dans le CCTG "gros entretien" sont classs en 3 groupes : les travaux programms annuellement pour un montant global forfaitaire F ; des travaux prvus sur la dure du march pour un montant estimatif C ; des travaux soit imprvus, soit urgents pour un montant estimatif I. Les travaux estims en valeur C ou I sont rgls :

Exemples de cots de P2 (HT / an) : - Chaudire fioul 220 kW : 17 000 F (2 591,63 Euros) - Chaudire gaz 1000 kW : 18 000 F (2 744,08 Euros)

pour la main d'uvre par application aux temps constats des prix horaires indiqus dans la soumission ; pour les matriels mis en uvre, suivant les factures des fournisseurs affectes du coefficient d'entreprise indiqu dans la soumission.

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III.2. Les ascenseurs et monte-charge lectriques


Le document de rfrence est la recommandation F2-84 du 16 mai 1984 - Brochure N5653-II de la Collection Marchs publics du Journal officiel qui propose un cadre de march comprenant acte d'engagement et cahier de clauses particulires (C.C.P.). L'arrt interministriel du 11 mars 1987 a oblig les entreprises d'entretien des ascenseurs proposer au choix des clients les deux types d'abonnement ou forfait ci-dessous : l'entretien normal destin maintenir les ascenseurs et montecharge dans de bonnes conditions de scurit et de fonctionnement, visites priodiques d'entretien, dpannages, contrles obligatoires, tenue du carnet d'entretien. Il comprend la rparation de certaines pices uses par le fonctionnement, celles concernant cabine et paliers ;
Commentaires: La pratique veut pour les ascenseurs, de les faire entretenir par les constructeurs. Nous recommandons donc, pour la construction, de consulter sur l'ensemble installation et maintenance. De plus, confier au constructeur la maintenance des premires annes de fonctionnement permet de faciliter la cohrence entre garantie de l'installation et entretien. Pour le renouvellement des marchs, la mise en concurrence est possible : les entreprises qui construisent, installent et maintiennent peuvent faire une offre de maintenance d'appareils concurrents.

l'entretien complet comprend les prestations de l'entretien normal plus la rparation ou le remplacement des pices uses par le fonctionnement normal de l'appareil, celles concernant gaine et machinerie. La rmunration est forfaitaire. Les travaux non compris dans l'entretien normal et dans l'entretien complet doivent tre soumis l'accord du matre d'ouvrage avant leur excution et font l'objet d'une facturation spare. Les marchs d'entretien d'ascenseurs sont des marchs obligation de rsultats : dans ce cas, il s'agit de la disponibilit de l'quipement. Des pnalits pour indisponibilit des appareils sont prvues ; Pour cela, on additionne les heures d'indisponibilit : les heures correspondant un dpannage, ventuellement les heures de retard dans le dpannage affectes du coefficient 2,

Exemples de cots de maintenance d'entretien complet (HT / an) : - Ascenseur (300 kg 1m/s 5 niveaux course 12 m) : 6 000 F (914,69 Euros) - Ascenseur (1 000 kg 1,6 m/s 12 niveaux - course 34 m) : 18 400 F (2805,06 Euros)

les heures correspondant l'entretien prventif affectes d'un coefficient 0,5. Si au cours de l'exercice, le rapport du nombre d'heures d'indisponibilit au nombre d'heures de fonctionnement maximal dpasse le taux convenu, des rfactions proportionnelles au dpassement seront appliques sur la rmunration de l'entreprise.

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III.3. Les incendie

installations

de

dtection

Le document de rfrence est la recommandation N E1-87 du 4 mars 1987 - Brochure N5629 de la collection Marchs publics du Journal officiel. L'objectif est de maintenir tout moment l'aptitude au bon fonctionnement de l'ensemble de l'installation. Il convient de se reporter aux prconisations des constructeurs. Le matre de l'ouvrage doit choisir entre deux options possibles :
Commentaires : Compte tenu de la spcificit des matriels concerns, il est recommand de faire effectuer la maintenance soit par le constructeur ou l'installateur, soit par un prestataire de services ayant un contrat d'assistance avec le constructeur. Lors de la ralisation d'une installation neuve, la mise en concurrence doit porter la fois sur l'installation et sur la maintenance pour prendre en compte le critre de cot global.

un march de services complets option 1 (toujours prfrable), rmunre par forfait et qui comporte : les vrifications d'aspect, la vrification de l'installation et l'change des dtecteurs, la vrification des automatismes ; les essais l'aide des foyers de contrle d'efficacit (FCE) ne sont pas compris dans le march et sont la charge du matre d'ouvrage ou du titulaire selon le rsultat positif ou ngatif de l'essai. Il s'agit d'un march obligation de rsultats et de moyens. un march de services partiels - option 2 qui comporte soit maintenance prventive systmatique rmunre sur la base d'un forfait, soit maintenance prventive conditionnelle rmunre sur la base de prix unitaires, soit maintenance corrective rmunre sur la base de prix unitaires. Il s'agit d'un march obligation de moyens.

Exemple de cots de maintenance de services complets (HT / an) : - Installation (1 centrale 43 dtecteurs 1 report : 12 000 F (1 829,39 Euros)

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III.4. Les toitures et couvertures


Se reporter au Guide sur les contrats d'entretien des toitures/couvertures - Direction de la Construction - C.E.T.E. Mditerrane - avril 1991 qui comporte notamment les recommandations d'entretien des DTU et propose des modles de contrats.

Les D.T.U. relatifs aux diffrents types d'tanchit et lments de couvertures dtaillent les oprations de maintenance et leurs frquences. Ainsi dans le chapitre 1 du D.T.U. 43 - Travaux d'tanchit des toitures terrasses et des toitures inclines - on relve les principaux points d'entretien assurer, reproduits cidessous dans leur intgralit : l'enlvement priodique des mousses, des herbes et de la vgtation, le maintien en bon tat de fonctionnement des vacuations d'eau pluviales, le maintien leur emplacement primitif des protections meubles, le maintien en bon tat des ouvrages accessoires (solins, etc.), le maintien en bon tat des ouvrages de gros uvre concourant l'tanchit, rebouchages de fissures, rfection de joints, etc. (larmier, acrotres, corniches, souches, bandeaux...). L'emploi de produits dits "dsherbants" est possible sous rserve qu'il n'y ait pas d'incompatibilit entre eux et les lments constituant l'tanchit, sa protection et les dispositifs d'vacuation d'eaux pluviales. Les marchs passs pour l'entretien de l'tanchit de toitures sont des marchs obligation de moyens. Le titulaire fait intervenir le personnel comptent pour effectuer les points d'entretien lists plus haut. La rmunration se fait sur la base d'un forfait pour les points d'entretien systmatique et sur bordereau de prix pour les points d'entretien conditionnel. La frquence des interventions programmables sur toitures tant faible - visite une fois par an pour examen, contrle, entretien et rapport - elles peuvent ne pas donner lieu tablissement de marchs mais tre rgles sur factures. Ce sera le cas pour les btiments petits ou moyens.

Commentaires : Quelle que soit la forme prvue pour le faire raliser, l'entretien est ncessaire. La garantie dcennale ne dispense pas de l'entretien prconis pour chaque type d'ouvrage. Un entretien adapt prolongera sa dure de vie.

Il est alors demand aux entreprises consultes d'tablir un devis dtaillant les prestations. Toutefois, lorsque des rparations ponctuelles sont prvoir du fait de l'tat ou de l'anciennet de la toiture, la formule de contrat ou march est mieux adapte car elle peut fixer un cot annuel prvisionnel de ces interventions et surtout leur mode de calcul (temps d'intervention, cot des fournitures).

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III.5. Le second uvre


L'entretien sur le second uvre concerne divers corps d'tat. Il comporte aussi bien des prestations systmatiques que des interventions ponctuelles. Il s'agit de rnover intervalles assez rguliers les peintures ou tapisseries, les revtements de sol, de vrifier suffisamment frquemment l'tat des ouvrages, mais aussi d'tre en mesure de procder aux diverses rparations ncessaires en serrurerie, menuiserie, vitrerie, petite maonnerie, etc. Ces prestations sont souvent assures en interne, mais leur contractualisation avec un prestataire externe est possible. Il s'agit d'un march obligation de moyens : le titulaire fait intervenir le personnel comptent selon la nature des tches raliser et se charge des petites fournitures, dfinies par leur montant infrieur un seuil fix. La rmunration se fait sur la base d'un forfait annuel. Il se compose du montant global de la main d'uvre pour un nombre d'heures d'intervention fix pour l'anne et du budget des petites fournitures - consommables et pices de rechange. Le march peut prvoir aussi la possibilit de prestations exceptionnelles, hors forfait, pour des travaux plus importants. La rmunration est calcule sur la base des cots de main d'uvre remis dans la soumission et des cots de fournitures sur bordereau de prix unitaires ou sur devis. Les prix des devis sont ceux du fournisseur affects du coefficient d'entreprise propos dans la soumission. Pour ces travaux, le matre de l'ouvrage se rserve la possibilit de procder une mise en concurrence ; elle est d'ailleurs trs souhaitable.

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III.6. Le nettoyage
Les documents de rfrence sont : le guide pour le nettoyage des locaux, recommandation N G1-87, Brochure CCM Mod. 10075 1988. la norme NF X 50-794-1 Novembre 1997 Activits de service de nettoyage industriel - Systme de contrle de rsultat sur site - Partie 1 : Concepts d'laboration et de mise en uvre. la norme FD X 50-794-2 Novembre 1997 Activits de service de nettoyage industriel - Systme de contrle de rsultat sur site - Partie 2 : Exemples d'application. le projet de norme AFNOR X 50-792 Avril 1999 Activits de service de nettoyage industriel - Mthode de mesurage de l'empoussirement des surfaces dures. Le guide CCM comporte tous les documents types ncessaires : - Rglement Particulier dAppel doffres (RPAO), - Acte dengagement (AE), - Cahier des clauses administratives particulires (CCAP), - Cahier des clauses techniques particulires (CCTP). Les marchs de nettoyage sont des marchs obligation de rsultats : tels locaux nettoyer, moyennant tels critres de qualit de la prestation. Les critres de qualit ont pour but de faciliter la dfinition et le contrle de la qualit des prestations. La rmunration est forfaitaire et des travaux hors forfait peuvent faire l'objet de bons de commandes facturs sur bordereau de prix.

Prix moyens de nettoyage : Entre 80 et 105 F HT/m balayable Entre 12,20 et 16,01 Euros HT/m balayable

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III.7. La Surveillance tlsurveillance

et

la

Le document de rfrence est la recommandation J1-90 relative aux marchs de surveillance et tlsurveillance, Brochure CCM N5629 1990. Ce document comporte les actes dengagement types et les cahiers des clauses particulires types relatifs la surveillance et la tlsurveillance. Ces marchs sont des marchs obligation de moyens (effectifs) et de rsultats (continuit du service). La rmunration est forfaitaire. Les ventuelles prestations supplmentaires sont rmunres sur bordereau de prix.

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Partie IV. - Les pices types des marchs de maintenance

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IV.1. Rglement de la consultation


Cette pice doit comporter, au minimum, les informations suivantes : la date et lheure limites de remise des offres (en page de garde), l'objet de l'appel d'offres, les identifiants de l'administration ou collectivit qui passe le march, la procdure de consultation (ouvert ou restreint), les divisions en lots et tranches, les conditions de remise des offres, la date de validit des offres, le mode de transmission de l'offre, les pices constituant l'offre, les critres de jugement des offres, les conditions de modifications de dtails du dossier de consultation par le matre de l'ouvrage, l'autorisation ou non de variantes, la visite des installations (qui peut tre rendue obligatoire).

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IV.2. Acte d'engagement


Cette pice doit comporter, au minimum, les informations suivantes : - l'indication des parties contractantes, - l'engagement du candidat, - le dlai d'acceptation de l'offre, - lobjet de l'appel d'offres, - le prix de l'offre, - le montant sous-trait, le cas chant, - la formule pour le nantissement, - la dure du march, - la formule relative l'avance forfaitaire, - les modalits de paiement, - les formules d'approbation du march (signatures). L'acte d'engagement comporte galement en annexe : - le formulaire d'acceptation des sous-traitants ou acte spcial, - le formulaire pour paiement par lettre de change relev (LCR).

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IV.3. Dcomposition du prix global et forfaitaire


Une double dcomposition du prix global et forfaitaire sera demande aux candidats : - par quipement ou type d'quipement, - fonctionnelle (par nature des prestations). Exemple: Dcomposition technique du forfait annuel : Dsignation des ouvrages Chauffage, climatisation, ventilation Electricit, courants forts Groupes lectrognes GTB Plomberie et protection incendie Equipements de scurit du personnel GMAO Prix global et forfaitaire - montant HT Dcomposition fonctionnelle : Prestations Conduite et surveillance Maintenance prventive Maintenance corrective et remplacement du matriel courant Mise disposition du service d'astreinte Fournitures de consommables, pices de rechange et outillage Prix global et forfaitaire - montant HT

Montant HT

1 2 3 4 5 6 7

Montant HT

1 2 3 4 5

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IV.4. Bordereau de prix unitaires


Le bordereau de prix unitaires est tablir pour les travaux hors forfait. Rappelons que ces travaux non prvisibles doivent reprsenter une partie marginale par rapport au forfait. Le bordereau de prix unitaires peut tre constitu comme suit : Frais de personnel - taux horaires Ingnieur Technicien Agent technique Ouvrier professionnel FHT/heure FHT/heure FHT/heure FHT/heure % % % %

Taux de majoration pour - de 20 H 22H - heures de nuit (22H 6H) - samedi - dimanche et jours fris

Achat de matriel - Coefficient d'entreprise sur les factures d'achat de matriel (pour fournitures hors forfait) : K=

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IV.5. Cahier des clauses administratives particulires CCAP


Voir "tir part" ci-joint proposant un modle type complet.

IV.6. Cahier des clauses particulires (CCTP)

techniques

Pour illustrer le contenu d'un cahier des clauses techniques particulires, nous proposons ci-aprs un exemple de sommaire de CCTP, celui du Nouveau Palais de Justice de Lyon dont la surface hors uvre nette est d'environ 50 000 m. Cet exemple illustre ce qu'est le contenu d'un CCTP et comment il peut tre structur.

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MARCHE PUBLIC DE MAINTENANCE ET DE SERVICES MINISTERE DE LA JUSTICE Prfecture du Rhne Direction Dpartementale de l'Equipement _________________ NOUVEAU PALAIS DE JUSTICE DE LYON _________________ APPEL D'OFFRES RESTREINT RELATIF A L'EXPLOITATION TECHNIQUE ET LA MAINTENANCE GENERALE _________________ (LOT 1) DOSSIER DE CONSULTATION DES ENTREPRISES (D.C.E.)

CAHIER DES CLAUSES TECHNIQUES PARTICULIERES (C.C.T.P.)

GESTEC SA 104 bis rue Pelleport 75020 PARIS Tl. : 43.61.63.00 Fax : 43.61.96.98

Janvier 1995 V 02 Rf. : T-CCTP.DOC

SOMMAIRE
ARTICLE 1 SITUATION ET NATURE DES INTALLATIONS 1.1. LIEU D'EXECUTION 1.2. DESCRIPTION DU SITE 1.3 SITUATION DES LOCAUX TECHNIQUES PAR NIVEAU 1.4. SITUATION DES GROS EQUIPEMENTS (SANS LOCAUX TECHNIQUES 1.5. DECOMPOSITION EN SECTIONS ET CONSISTANCE DES SECTIONS 1.5.1. Dcomposition en sections 1.5.2. Consistance des sections CVC : production thermofrigorifique CVC : traitement d'air et traitements terminaux Les courants forts Les groupes lectrognes Gestion Technique du Btiment Plomberie, protection incendie Scurit du personnel GESTION DE LA MAINTENANCE ASSISTEE PAR ORDINATEUR 1.6. DESCRIPTION DES INSTALLATIONS ARTICLE 2 CONTENU DES PRESTATIONS 2.1. CONDUITE ET SURVEILLANCE GENERALE 2.2 OPERATIONS DE MAINTENANCE PREVENTIVE 2.2.1. La maintenance prventive systmatique 2.2.2. La maintenance prventive conditionnelle 2.3. LA MAINTENANCE CORRECTIVE 2.4. PRESTATIONS MINIMALES POUR L'ONDULEUR ET SES BATTERIES 2.5. PRESTATIONS MINIMALES POUR LES BATTERIES ECLAIRAGE DE SECURITE 2.6. PRESTATIONS MINIMALES POUR LA GESTION TECHNIQUE DU BATIMENT 2.7. CONTROLE ET REGLAGES DES DEBITS D'AIR, DES TEMPERATURES 2.8. ANALYSE DES EAUX 2.9. RELEVES DE CONSOMMATIONS 2.10. DOCUMENTS D'EXPLOITATION 2.10.1 Documents consultables sur le site Cahier d'appel Cahier d'vnement 1 1 1 1 3 4 4 5 5 6 7 7 7 8 8 9 9 10 10 11 11 12 12 13 13 13 14 14 14 15 15 15 15

Palais de Justice de Lyon

CCTP Exploitation Technique et Maintenance Gnrale

Fiches d'identit et de sant des matriels Plans et notices descriptives des installations Gestion de stock 2.10.2. Documents fournir au RSEM 2.11. UTILISATION D'UN LOGICIEL DE GMAO 2.11.1- Configuration matriel et logiciels 2.11.2- Initialisation 2.11.3- Exploitation ARTICLE 3 DEFINITION DES OBJECTIFS 3.1. OBJECTIFS DE RESULTAT Plan de gestion de la qualit 3.2. OBJECTIFS DE CONSOMMATIONS - les consommations calorifiques et frigorifiques EJP

16 16 16 16 16 16 17 17 19 19 19 21 21

- dpassement de puissances souscrites, consommation d'nergie ractive et basculement sur EDF en priode 21 22 22 22 24 24 24 24 24 25 25 25 25 25 26 26 4.1. INTERRUPTION DE FONCTIONNEMENT ET DE SERVICE 4.2. DELAI DE REMISE EN ETAT DEFINITIVE 4.3. DEPASSEMENT DU DELAI D'INTERVENTION 4.4. RETARD DANS L'EXECUTION DE LA MAINTENANCE PREVENTIVE 4.5. NON-RESPECT DES OBJECTIFS DE CONSOMMATION 4.5.1. Les consommations en chaud et froid 4.5.2. Basculement sur rseau EDF en priode EJP 4.5.3 Dpassement de la puissance souscrite et consommation d'nergie ractive 4.6. NON-RESPECT DES DATES DES INTERVENTIONS PROGRAMMEES 4.7. ABSENCE AUX REUNIONS PROGRAMMEES 4.8. NON-RESPECT DU PERSONNEL MINIMUM 4.9. NON-REMISE DE DOCUMENT D'EXPLOITATION A FOURNIR 4.10. NON-PRESENTATION DE DOCUMENT A PRESENTER 4.11. NON-RESTITUTION DES DOCUMENTS TECHNIQUES EN FIN DE CONTRAT

ARTICLE 4 CALCULS ET APPLICAITONS DES PENALITES

ANNEXES ANNEXE 1 : ANNEXE 2 : ANNEXE 3 : DONNEES TECHNIQUES (REPERAGE DES BATIMENTS- CHAINES FONCTIONNELLES ET NOMENCLATURES DE EQUIPEMENTS) GAMMES DE MAINTENANCE CAHIER DES CHARGES DE GMAO

Palais de Justice de Lyon

CCTP Exploitation Technique et Maintenance Gnrale

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Partie V. ANNEXES
Les vrifications rglementaires dans les Etablissements recevant du public, E.R.P. Les clauses abusives des contrats de maintenance Slection de textes et ouvrages

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ERP VERIFICATIONS REGLEMENTAIRES


(Liste tablie par SOCOTEC Novembre 1998) ELECTRICITE Vrifications priodiques Ensemble des installations 1 an C.T. 3R 232-1-12 Dcret du 14.11.88 art. 53 Art. R 123-43 du C.C.H. Rglement de scurit art. EL 14 Normes NFC 15-100 et 15-211 GH 59 si le btiment est class IGH C.T. R 232-1-12 Dcret du 14.11.88 art. 53 Dcret du 14.11.88 art. 54 Norme NFC 15-211

Vrifications ponctuelles Ensemble des installations - Avant mise en service, aprs modification - Sur mise en demeure Conductibilit des sols des salles dopration et danesthsie

INCENDIE Vrifications priodiques Pour tous les quipements Robinets dincendie arms 1 an 1an Extincteurs automatiques - eau (de type sprinkler) - au CO 1 an 6 mois 1 an 6 mois - au halon 13 01 1 an 6 mois Extincteurs portatifs ou sur roues 1 an C.T. R 232-1-12 C.T. R 232-12-21 ERP art. MS 73 et PE 4 GH 59 si le btiment est class IGH Rgle R5 de lAPSAD art. 5-1-2 NFS 62-201 art.8-6 ERP art. MS 73 et PE 4 GH 59 si le btiment est class IGH NFS 62-212 art. 6 / Rgle R1 de lAPSAD art. 1-5-2 ERP art. MS 73 et PE 4 GH 59 si le btiment est class IGH Note dinformation technique 239 du 16.09.80 art. 4 Rgle R3 de lAPSAD art. 10-6 ERP art. MS 73 et PE 4 GH 59 si le btiment est class IGH S 62-101 art. D1/ Rgle R2 de lAPSAD art. 2-2-3, note dinformation technique 233 du 07.11.78 art.3 ERP art. MS 73 et PE 4 GH 59 si le btiment est class IGH Rgle R4 de lAPSAD art. 5-1-2 ERP art. DF 8 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A Rgle R17 de lAPSAD art. 12-3 ERP art. MS 73 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A Rgle R7 de lAPSAD art. 6-4 ERP art. MS 73 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A ERP art. MS 73 et PE 4 / NFS 61-933 Annexe A GH 59 si le btiment est class IGH ERP art. MS 73 / NFS 61-933 Annexe A GH 59 si le btiment est class IGH Rgle R16 de lAPSAD art. 3-5 C.T. R 235-4-16 ET R 232-12-21 ERP art. MS 73 et PE 4 / Rgles APSAD

Installations de dsenfumage

1 an 1 an 6 mois 1 an 1 an 1 an

Installations de dtection automatique Systmes de scurit incendie Equipement dalarme et dalerte Portes, rideaux, trappes, volets et autres lments de fermeture

Vrifications ponctuelles Avant mise en service


3

C.T. : Code du travail C.C.H. : Code de la Construction et de lHabitation

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APPAREILS A PRESSION DE GAZ Vrifications priodiques Appareils fixes ou mi-fixes Appareils - fixes (avant rpreuve) - mi-fixes ou mobiles (avant rpreuve) - visites en fonctionnement Vrifications ponctuelles Tous appareils Canalisations dusine Vrifications priodiques Tous appareils Appareils fixes (visite avant rpreuve) Appareils couvercle amovible Visites en fonctionnement Gnrateurs exploits sans prsence humaine Vrifications ponctuelles Tous appareils Appareils couvercle amovible Canalisations dusine Gnrateurs exploits sans prsence humaine - visite initiale 3 ans 10-5 ans 5-1 ans 1 an Dcret du 18.01.43 modifi, arrt du 23.07.43 art. 16-17 Dcret du 18.01.43 modifi Arrt du 23.07.43 art.13 Dcret du 18.01.43 modifi, arrt du 23.07.43 art.13 Arrt du 15.01.62 art. 8-12

APPAREILS A PRESSION DE VAPEUR 18 mois 10 ans 18 mois 1 an 1 an Dcret du 02.04.26 modifi art. 39 Dcret du 02.04.26 modifi art. 5 et 6 Arrts du 16.12.80 et 16.02.89 art.7 Circulaire du 26.09.69 Arrt du 01.02.93 Dcret du 02.04.26 modifi art. 5 et 6 Arrt du 16.02.89 art.6 Arrt du 15.01.62 art.8-12 Arrt du 01.02.93

AERATION ASSAINISSEMENT Vrifications priodiques Locaux pollution non spcifique Locaux pollution spcifique (laboratoires, stockage de produits dangereux, locaux sanitaires, ateliers) Systmes de recyclage Vrifications ponctuelles Sur mise en demeure Vrifications priodiques Installations thermiques Alimentation en combustible et en fluide frigorigne Brleurs et foyers Dispositifs de protection 1 an 1 an C.T. R 232-1-12 Arrt du 08.10.87 art. 3 Arrt du 08.10.87 art.4

6 mois

Arrt du 08.10.87 art. 4 C.T. R 232-5-10 Arrt du 09.10.87 art. 1

INSTALLATIONS THERMIQUES 3 ans 1 an 1 an 1 an C.T. R 232-1-12 (scurit) Dcret du 16.09.98 (nergie) Rglement de scurit art. CH58 Rglement de scurit art. CH58 Rglement de scurit art. CH58

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PORTES ET PORTAILS AUTOMATIQUES Vrifications priodiques 6 mois Arrt du 21.12.93

ASCENSEURS ET MONTE-CHARGE Vrifications priodiques Installations compltes Cbles et chanes de suspension 1 an 6 mois 6 mois C.T. R 232-1-12 Rglement de scurit art. AS 9 GH 59 si le btiment est class IGH Rglement de scurit art. AS 9

ESCALATORS ET TROTTOIRS ROULANTS Vrifications priodiques Installations compltes Chanes et crmaillres Vrifications priodiques Elvateurs de personnel mus la main Autres lvateurs de personnel Appareils de levage mobiles Chariots automoteurs de manutention Autres appareils de levage de charge Organes de suspension des ponts lvateurs de vhicules Accessoires de levage : lingues, palonniers, crochets, etc. Echelles en bois Vrifications ponctuelles Lors de la mise ou remise en service dun appareil ou dun accessoire de levage Etat de conformit la demande de lInspection du Travail 1 an 6 mois C.T. R 232-1-12 Rglement de scurit art. AS 10 Rglement de scurit art. AS 10

EQUIPEMENT DE TRAVAIL - LEVAGE

3 mois 6 mois 6 mois 6 mois 1 an 3 mois 1 an 6 mois

Arrt du 09.06.93 art. 23c Arrt du 09.06.93 art. 23b Arrt du 09.06.93 art. 23a Arrt du 30.07.74 modifi art. 16 Arrt du 09.06.93 art. 23 Arrt du 27.07.61 modifi Arrt du 09.06.93 art. 24 Arrt du 15.07.63 art. 7 Arrt du 09.06.93 sections 3 et 4

C.T. L 233-5-2, R 233-80 et R 233-82

EQUIPEMENT DE TRAVAIL - MACHINES Vrifications priodiques Compacteurs dchets Massicots Presses Centrifugeuses Vrifications ponctuelles Etat de conformit la demande de lInspection du Travail 3 mois 3 mois 3 mois 12 mois Arrt du 05.03.93 Arrt du 05.03.93 Arrt du 05.03.93 Arrt du 05.03.93 C.T. L 233-5-2, R 233-80 et R 233-82

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BRUIT Vrifications priodiques Mesurage de lexposition au bruit Vrifications ponctuelles Mesurage de lexposition au bruit aprs modification des installations 3 ans C.T. R 232-8-1 C.T. R 232-8-1 et R 238-8-7

RAYONNEMENTS IONISANTS Vrifications priodiques Sources scelles Appareils gnrateurs lectriques - de plus de 10 ans - de moins de 10 ans Zone surveille Vrifications ponctuelles Sources scelles, gnrateurs lectriques, dispositifs de protection - avant mise en service, aprs modification - aprs dpassement des quivalents de dose - sur mise en demeure de lInspection du Travail Sources non scelles Vrifications priodiques Tous appareils Vrifications ponctuelles Sur mise en demeure Vrifications priodiques Tous appareils Vrifications priodiques Toutes installations 1 an 2 ans 3 ans 6 mois Arrt du 02.10.90 art. 1 Arrt du 02.10.90 art. 1 Arrt du 02.10.90 art. 1 Dcret du 02.10.86 art. 31

Dcret du 02.10.86 art. 28-29 Dcret du 02.10.86 art. 29 et 35 Dcret du 02.10.86 art. 31 33

Dcret du 02.10.86 art. 30 APPAREILS DE CUISSON 1 an Rglement de scurit art. GC 19 ECLAIRAGE C.T. R 232-7-9 GAZ MEDICAUX Rglement de scurit art. U41 Norme NFS 90155 INSTALLATIONS DE GAZ C.T. R 232-1-12 1 an Rglement de scurit art. GZ 30 1 an

Cet aide mmoire fait abstraction des vrifications imposes par la lgislation sur les installations classes pour la protection de l'environnement (loi du 19.07.0976).

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RECOMMANDATION N97-02 EMISE PAR LA COMMISSION DES CLAUSES ABUSIVES Contrats de maintenance de certains quipements d'immeubles (installations de chauffage, ascenseurs et monte-charges, portes automatiques de garages)
(BOCCRF DU 12 DECEMBRE 1997) NOR : ECOC9710475X
La Commission des clauses abusives, Vu les articles L. 132-1 L. 132.5 du Code de la consommation ; Vu le Code civil, notamment son article 2061 Vu le Code de la construction et de l'habitation, notamment son article R. 125-5 ; Vu l'arrt du 11 Mars 1977 relatif aux conditions d'entretien normalises des ascenseurs et monte-charges ; Vu l'arrt du 12 Novembre 1990 relatif l'entretien des portes automatiques de garage des btiments d'habitation ; Entendu les professionnels de la maintenance des installations de chauffage, des dispositifs de transport vertical et des portes automatiques de garage ; Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage des dispositifs de transport vertical et des portes automatiques de garage Considrant que les contrats de maintenance de certains quipements d'immeubles d'habitation peuvent tre conclus soit directement, soit par l'intermdiaire de syndics ; Considrant que de nombreux contrats contiennent des clauses attributives de comptence ou des clauses compromissoires ; que de telles clauses sont abusives ; Considrant que des contrats de maintenance contiennent des clauses d'exonration totale de responsabilit du professionnel ; que de telles clauses sont abusives ; Considrant que des contrats de maintenance contiennent des clauses qui permettent au professionnel de rsilier l'abonnement aux torts du consommateur en cas d'intervention d'un tiers ; que de telles clauses, en ce qu'elles sont gnrales et ne rservent pas le cas o l'intervention du tiers est motive par une carence du professionnel, sont abusives ; Considrant que les contrats de maintenance prvoient en cas d'impay le paiement par le consommateur d'indemnits dont le montant est dtermin selon des critres qui ne sont pas ports la connaissance du consommateur ; que certains contrats ne dfinissent ni le point de dpart des intrts moratoires, ni la procdure de mise en demeure ; que de telles clauses sont abusives ; Considrant que les contrats de maintenance ne prvoient aucune indemnit la charge du professionnel alors mme que la rsiliation lui serait imputable ; que de telles clauses sont abusives ; Considrant que les contrats de maintenance prvoient le montant des indemnits mises la charge du client en cas de rsiliation anticipe du contrat ; que ces indemnits sont dues par le consommateur alors mme que la rsiliation ne lui serait pas imputable ; que de telles clauses sont abusives; Considrant que certains contrats de maintenance contiennent des clauses de rvision de prix dont la complexit ne permet pas au consommateur de mesurer la porte de son engagement ; que de telles clauses dont les lments ne sont pas suffisamment explicites et qui ne sont pas illustres par une application chiffre sont abusives ; Considrant que certains contrats de maintenance ne contiennent pas de clauses de rvision de prix mais stipulent que le prix est ractualisable par le professionnel tous les ans "en fonction de la conjoncture conomique" ; que de telles clauses, insres dans des contrats pluriannuels, sont abusives ; Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage Considrant que certains contrats de maintenance prvoient que le dlai de dpannage stipul n'est pas opposable au professionnel en cas de panne totale de chauffage survenant au dbut de la priode de chauffe ; qu'en ne fixant pas de faon prcise les dlais auxquels sont soumises ses prestations, le professionnel ne permet pas au consommateur d'apprcier l'tendue des engagements de ce professionnel ; que de telles clauses sont abusives ; Considrant que certains contrats de maintenance des installations de chauffage stipulent qu'en cas de vente de l'immeuble le cessionnaire poursuivra le contrat ; que les clauses qui laissent croire au consommateur et au cessionnaire que celui-ci sera tenu de poursuivre le contrat d'entretien sont abusives ; Considrant que certains contrats de maintenance des installations de chauffage stipulent que les promesses faites par les reprsentants du professionnel ne sont valables qu'aprs confirmation crite de ce dernier, que le consommateur peut se considrer engag ds l'accord du reprsentant alors que le professionnel ne le sera qu'ventuellement ; que de telles clauses sont abusives ; Considrant que certains contrats de maintenance et de gestion des installations de chauffage stipulent que le professionnel est propritaire des stocks de combustible et qu' la fin du contrat, ces stocks seront rachets par le client au prix pratiqu par le professionnel ce moment-l ; que de telles clauses, qui laissent au seul professionnel, en application de critres qu'il est seul connatre et apprcier, la matrise de la fixation du prix, sont abusives ; Concernant les contrats de maintenance des Portes automatiques de garage Considrant que des contrats de maintenance des portes automatiques de garage contiennent des clauses qui dgagent la responsabilit du professionnel en cas de vols et d'actes de vandalisme commis alors que le fonctionnement de la porte est dfectueux du fait de la carence du professionnel ; que de telles clauses sont abusives si elles englobent les cas o les dgradations ont t facilites par la carence du professionnel ; Considrant que des contrats de maintenance des portes automatiques de garage contiennent des clauses dgageant la responsabilit du professionnel qui n'est plus en mesure de fournir les pices dtaches ; que le client est en droit d'attendre, sauf clause spciale expressment approuve, que l'approvisionnement en pices dtaches lui soit garanti pour la dure du contrat de maintenance ; qu'une telle clause d'exonration est abusive ; Concernant les contrats de maintenance des dispositifs de transport vertical Considrant que certains contrats de maintenance des dispositifs de transport vertical stipulent que les transformations dans lusage de limmeuble entranent de plein droit le changement des conditions contractuelles sans que la dure initiale du contrat soit modifie ; que la clause qui prvoit le maintien de la dure du contrat sans que soient prvues les modalits de rengociation de celui-ci ou sa rsiliation est abusive ; Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage et des portes automatiques de garage Considrant que certains contrats de maintenance prvoient la prise en charge des installations par le professionnel ; que ces mmes contrats stipulent que labsence de rserves la prise en charge ne saurait engager ultrieurement la responsabilit du professionnel en cas dinaptitude des installations leur usage ; que la clause prvoyant la dcharge totale de responsabilit aprs acceptation de lquipement par le professionnel, soit sans rserve au besoin aprs un dlai dit "dpreuve technique", soit aprs excution des travaux quil a prconiss, est abusive ; Concernant les contrats de maintenance des installations de chauffage et des dispositifs de transport vertical Considrant que certains contrats de maintenance limitent, partir de la prise en charge, les accs aux locaux techniques et les interventions sur les quipements au prestataire, ses prposs et

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sous-traitants ; que ces restrictions gnrales sont excessives notamment en ce quelles empchent le propritaire doprer des interventions conservatoires ou sans caractre technique dans ses propres locaux ; Considrant que des contrats de maintenance contiennent des clauses qui limitent la responsabilit du professionnel au montant des plafonds de la police dassurance responsabilit civile, sans donner au consommateur les informations lui permettant dapprcier lexacte tendue de cette limitation, Recommande : 1 Que soient limines des contrats de maintenance des installations de chauffage, des dispositifs de transport vertical et des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour effet : a) De droger aux rgles lgales de comptence territoriale ou dattribution des juridictions ; b) Dexonrer totalement le professionnel de sa responsabilit ; c) Dautoriser le professionnel rsilier labonnement aux torts du consommateur lorsque lintervention dun tiers est justifie par la carence du professionnel ; d) De stipuler des indemnits en cas de retard de paiement sans indiquer la valeur du taux dintrt applicable ou sans prvoir de mise en demeure ; e) De stipuler une indemnit la charge du consommateur dfaillant, sans prvoir une indemnit quivalente la charge du professionnel responsable de linexcution du contrat ; f) De stipuler en cas de rsiliation anticipe du contrat une indemnit la charge du consommateur, alors mme que la rsiliation ne lui serait pas imputable ; g) De prvoir une clause de rvision de prix dont les lments ne sont pas suffisamment explicites et qui nest pas illustre par une application chiffre ; h) De stipuler, lorsque le contrat est pluriannuel, que le prix variera tous les ans "en fonction de la conjoncture conomique" sans donner au consommateur la possibilit de rsilier le contrat ; 2 Que soient limines des contrats de maintenance des installations de chauffage, les clauses qui ont pour objet ou pour effet : a) De ne pas informer prcisment le consommateur sur ltendue des engagements du professionnel relatifs au dlai de dpannage ; b) De laisser croire quen cas de vente de limmeuble le cessionnaire sera tenu de poursuivre le contrat dentretien ; c) De prvoir, en cas de promesses faites par les reprsentants du professionnel loccasion dune opration de dpannage ou dentretien, un engagement immdiat et dfinitif du consommateur ou de lui faire croire quil est dfinitivement li par les promesses du reprsentant alors que lengagement du professionnel nest quventuel ; d) Dobliger le client acheter au professionnel, la fin du contrat, les stocks de combustibles un prix dont le mode de dtermination nest pas prcis dans le contrat ; 3 Que soient limines des contrats de maintenance des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour effet : a) Dexonrer de sa responsabilit le professionnel de la maintenance des portes automatiques de garage, en cas de vols et actes de vandalisme commis alors que le fonctionnement de la porte est dfectueux du fait de la carence du professionnel ; b) Dexonrer de sa responsabilit le professionnel de la maintenance des portes automatiques de garage qui, pendant la dure du contrat de maintenance, nest pas en mesure de fournir les pices dtaches sauf celles ayant fait lobjet dune rserve expressment approuve ; 4 Que soient limines des contrats de maintenance des dispositifs de transport vertical les clauses qui ont pour objet ou pour effet de prvoir, lorsque lusage de limmeuble fait lobjet de transformations, la modification de plein droit par le professionnel des conditions contractuelles sans permettre cette occasion au consommateur de rengocier le contrat ou de le rsilier ; 5 Que soient limines des contrats de maintenance des installations de chauffage et des portes automatiques de garage les clauses qui ont pour objet ou pour effet de dgager le professionnel de sa responsabilit en cas dinaptitude des installations leur usage alors mme quil les a prises en charge sans rserve ou que les rserves mises ont t suivies des travaux prconiss ; 6 Que soient limines des contrats de maintenance des installations de chauffage et des dispositifs de transport vertical les clauses qui ont pour objet ou pour effet : a) De limiter de faon gnrale les accs aux locaux techniques et les interventions sur les quipements au prestataire, ses prposs et sous-traitants, sans mettre en place des procdures permettant au propritaire daccder ces locaux ; b) De limiter la responsabilit du professionnel au montant du plafond de la police dassurance responsabilit civile quil a souscrite sans donner au consommateur, avant de contracter, les informations lui permettant dapprcier lexacte tendue de cette limitation. (texte adopt le 18 septembre 1997 sur le rapport de M. JeanMarc Granier)

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SELECTION DE TEXTES ET OUVRAGES

Ouvrages techniques gnraux LA PRATIQUE DES CONTRATS DE MAINTENANCE DANS LES IMMEUBLES de Bernard Quignard - Editions du Moniteur - 1982 patrimoine cibl: - les immeubles d'habitation. - prsentation des contrats de maintenance sous tous les aspects, contenu: technique, rglementaire, juridique, conomique, etc. - nombreux modles de contrats classs par secteur d'activit. GUIDE DE LA MAINTENANCE DES BATIMENTS de Jean Perret - Editions du Moniteur - 1995 patrimoine cibl: - tout type ; guide conu initialement pour les besoins du patrimoine bti de la SNCF. contenu: - prsentation des fondements de la maintenance, enjeux, mthodes, cot global, organisation de la maintenance, - une mthode d'valuation globale de l'tat d'un btiment, - 308 fiches techniques de suivi des ouvrages. GUIDE VERITAS DU BATIMENT - Tome 4 Gestion technique du patrimoine - Rhabilitation et maintenance patrimoine cibl: - tout type. - une mthode de diagnostic technique contenu: - fiches diagnostics par corps d'tat - le carnet d'entretien, - fiches d'entretien par ouvrages, - fiches rfection par type de dsordres Rglementation de la commande publique Code des marchs publics. Cahier des clauses administratives gnrales (CCAG) applicables aux marchs publics de fournitures courantes et de services. Cahier des clauses administratives particulires types applicables aux contrats de maintenance de certains matriels ou quipements - CCAP ou CCP type maintenance Marchs publics, la revue de l'achat public N179 de Juillet-Aot 1981 - La documentation franaise.

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Brochures CCM - Journaux officiels Direction des journaux officiels 26 rue Desaix 75727 paris cedex 15 Tel Information-Diffusion : 01.40.58.78.78. Cahier des clauses techniques gnrales (CCTG) applicable aux marchs d'exploitation de chauffage avec ou sans gros entretien des installations - 1991 - N2008. Cahier des clauses techniques gnrales (CCTG) applicable aux marchs d'exploitation de chauffage avec garantie totale - 1983 - N5602 (Consultation possible la CCM). Ascenseurs et monte-charge lectriques (entretien - documents types) - 1991 - N5653-II. Installation de tlsurveillance en vue de la protection des biens et des personnes. Marchs de surveillance et d'exploitation (recommandation n J 1-90) - 1990 - N5629. Marchs de maintenance des extincteurs, CCP type et acte d'engagement (recommandation n C 1-87) - 1987 - N5644. Maintenance des installations de dtection d'incendie, cahier des clauses particulires type (recommandation n E-87) - 1987 - N5659 (consultation possible la CCM ou disponible dans les classeurs de la collection Moniteur rfrence : CCAG des marchs publics et autres documents contractuels types de Mireille Berbari - 1998). Marchs de maintenance des extincteurs, CCP type et acte d'engagement (recommandation n C-1-87) 1987 - 5644. Guide pour le nettoyage des locaux, recommandation du GPEM des produits divers de l'industrie chimique et parachimique, Mod. 10075 - 1988. Publications Ministre de l'Equipement Les contrats d'entretien des toitures/couvertures - DC/CETE Mditerrane - Avril 1991. La gestion des patrimoines immobiliers publics - DHC/CERTU - Mars 1996. La gestion des patrimoines immobiliers publics - prdiagnostic et approche oprationnelle DHC/CERTU - Mars 1996 Prendre en compte l'exploitation maintenance dans la conduite d'oprations d'investissement de btiments - DGUHC/CERTU - paratre 1999. Le Guide des oprations de maintenance - DGUHC/CERTU - paratre 1999.

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Ralis par : Le CERTU Dpartement Constructions Publiques Groupe Techniques et Conception 9 Rue Juliette Rcamier 69456 Lyon cedex 06 Tl. 04 72 74 59 42 pour le compte de : La Direction Gnrale de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction Bureau de l'Ingnierie Publique (DGUHC/MA1) Grande Arche de la Dfense Paroi Sud Tl. 01 40 81 91 28