Introduccin.

En este trabajo estudiaremos un poco lo que es el mencionado sistema torrens , estudiaremos sus orgenes y su creador , y la importancia rebolucionara que ha tenido en lo que es la jurisdiccin inmobiliaria en la Republica Dominicana , y como a ayudado a que se regularise y se modernice los registro de ttulos de tierra y de inmuebles en nuestro pas.

Desarrollo ..

Creador del sistema torrens.

ministro de finanzas. Fue elegido como uno de los miembros de la casa de asamblea de la ciudad de Adelaida en el nuevo parlamento y en septiembre de 1857 se convirti en Primer Ministro de Australia, pero su gobierno duro menos de 2 meses

Que es el sitema to ens

El Sistema Torrens es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho anglosajn, cuyo objetivo principal es lograr celeridad en los negocios inmobiliarios; pero no brinda toda la seguridad jurdica que sera de desear. Tanto es as, que en los pases que lo utilizan, han prosperado los llamados seguros de ttulos para dotar de cierta garanta la propiedad de los bienes inmuebles. Si bien el propietario que figura en la inscripcin no tendr que probar una cadena de transmisiones con ttulo suficiente del bien inmueble en cuestin, existe, como dijimos, la posibilidad de fciles estafas y defraudaciones que obligan a los seguros mencionados. Este sistema se contrapone al sistema registral existente en los pases ms desarrollados jurdicamente hablando, como es el caso de Espaa, Italia y Francia, dotados de un sistema notarial latino. En estos sistemas, la persona de un funcionario imparcial acta en la confeccin del acto o negocio jurdico, garantizando as la libre voluntad de los

Sir Robert Torre s (31 de mayo 181431 de agosto 1884) fue e 3ro e te er e cargo de primer ministro de sudAustralia y pionero en simplificar el sistema de tranferencias de tierras Torrens naci en CROCK, IRLANDA en 1814.Su Padre, colonel Robert Torrens el distinguido economista, fue uno de los fundadores de Sur-Australia.Sir Robert Torrens estudio en la UNIVERSIDAD DE TRINNITY, DUBLIN donde se graduo de (M.A).Volvio a AUSTRALIA en 1839 y en ese mismo ao se caso con BARBARA WIDOW.En febrero de 1841 fue recaudador de impuesto en ADELAIDA y es probable que haiga adquirido esta posicin inmediatamente llego al pas en julio de 1852 fue uno de los 4 oficiales nominados por el gobernador. En octubre de 1856 TORENS paso a ser

contratante y la posibilidad de volver sobre las causas de adquisicin y analizarlas respecto a su vala y veracidad, lo que no ocurre en los sistemas anglosajones. El sistema Torrens aparece por primera vez en Australia Meridional, tras la implementacin realizada por su Premier, Sir Robert Torrens, en 1858. Hasta entonces, e istan dos tipos de propiedad distinguidas por su origen. Aquellos propietarios cuyo derecho provena directamente de la Corona tenan una propiedad de especial solidez. No as aquellos que haban obtenido la propiedad mediante transmisin (compraventa, sucesin, donacin, etc), quienes podan sufrir las consecuencias de eventuales ventas por parte de no propietarios, evicciones y dems. La llegada del sistema Torrens unificara los tipos de propiedad en Australia, pero ms tarde, movido por los intereses de capitales de las aseguradoras, se e tendera a otros pases, cuyos derechos no evolucionados admitieron el sistema sin advertir la inseguridad que genera. An hoy las grandes aseguradoras procuran hacer insertar este primitivo sistema para mejorar los frutos de sus servicios.

La jurisdiccin inmobiliaria .y el sistema torrens ..

La jurisdiccin inmobiliaria del pas se basa en el sistema registral Torrens.

La intervencin norteamericana en territorio dominicano durante el perodo 1916-1924 provoc y an provoca opiniones a favor y en contra. Pero sin entrar en detalles sobre las motivaciones, causas y consecuencias de esta ocupacin, durante esos ocho aos se produjeron reformas importantes para la organizacin sociopoltica del pas. Hubo reformas importantes en el rea de la salud, la educacin y en materia inmobiliaria. En este ltimo aspecto se destaca el establecimiento del sistema Torrens de registro inmobiliario, que con el paso de los aos y a travs de diversas legislaciones, incluida la actual Ley 108-05 sobre Jurisdiccin Inmobiliaria, todava se mantiene vigente en el pas. El sistema Torrens tiene su fundamento en que todo inmueble se reputa propiedad del Estado y slo es propietario distinto aqul que aparece con su derecho registrado en el libro de registro. La importancia de los sistemas registrales est en el hecho de

garantizar la seguridad de propiedad de los bienes inmobiliarios de empresas, particulares y familias. No es posible desarrollar un proceso de titulacin de suelos y depurar los pblicos de los privados sin la adopcin de un si stema registral efectivo. Wilson Gmez, actual director general de Registro de Ttulos, escribi el libro Derecho inmobiliario registral, introduccin a su estudio , en el que seala que este sistema es el ms perfecto en materia de propiedad inmobiliaria. El autor destaca que el Torrens se conoci como un sistema sustantivo porque precisaba de la inscripcin del inmueble en el registro pblico para poder adquirir el derecho de propiedad. El autor destaca que la persona que ha ocupado el inmueble de man era pacfica, ininterrumpida por el tiempo establecido por la ley, y de buena fe, impulsa en este sistema el procedimiento de saneamiento ante el tribunal competente, con la finalidad de incorporar el inmueble al sistema. Se hace un proceso de orden pbli co orientado a depurar los derechos y tras un anlisis jurdico profundo, con el au ilio de tcnicos topogrficos, se determina los derechos, se establece la configuracin fsica del inmueble y se e pide el correspondiente certificado de ttulo, cuya matriz queda como parte del foliado del llamado libro -

registro , en tanto que se entrega un duplicado a la persona adjudicataria de los derechos. El registro o la registracin de un inmueble por primera vez o inmatriculacin, constituye la fase ltima del proceso de saneamiento es el efecto de la sentencia que dispone la transcripcin de su dispositivo en el registro.

El duplicado de certificado de ttulo es el documento que el Estado derecho registrado para que haga prueba de la e istencia fsica y jurdica del inmueble. Este ttulo reputa con fuerza probable absoluta y con un sello indeleble de imprescriptibilidad. El ttulo hace fe en justicia de su contenido y es prueba categrica de que la persona que en l figura es titular del derecho. La presun cin de e actitud del certificado de ttulo es iuris et de iure , es decir, otorga la fe pblica registral ms rigurosa, que en

principio no admite prueba en contrario. En el sistema registral Torrens la inscripcin produce los efectos ms categricos y el sistema se estructura sobre la base de una oficina que est dirigida por un funcionario del orden judicial administrativo que se denomina registrador de ttulos y debe poseer suficientes conocimientos tcnicos jurdicos sobre la materia. Consideraciones Gmez considera en su libro que los sistemas registrales se encuentran estrechamente vinculados y cada vez ms se apro i man a puntos comunes, aunque estos siempre asumirn su propia fisonoma. Agrega que en el sector inmobiliario han surgido nuevos sistemas y se han incorporado a los e istentes principios registrales que aunque haban estado subyacentes no lograban perfilarse ni haban sido tratado con la doctrina ni tampoco por ninguna fuente de derecho . Agrega que cada pas est pasando de un sistema general a uno muy particular que atiende a ciertas caractersticas peculiares y a las formas ms propias y tpicas del lugar de que se trate. La lnea divisoria de un sistema con respecto a otro se mantiene, aunque el tiempo ha venido decretando su apro i macin, no obstante las particularidades que son consustanciales a cada uno. Los denominados grandes sistemas

registrales quedarn como una referencia histrica y su mayor utilidad se circunscribir estrictamente al campo terico-acadmico y a su estudio evolutivo. Ninguno coincidir plenamente con el otro, aunque en cada caso se verifique su gnesis encuadrable en uno de los tradicionales , agrega el autor de Derecho Inmobiliario Registral.

EN CPSULAS
Robert Richard Torrens era de nacionalidad irlandesa, naci en York en el ao 1814, luego se traslad a Australia del Sur en 1840. Ocup varias posiciones pblicas adems de registrador de ttulos en 1852. Fue elegido diputado por Adelaida, capital del Estado de Australia meridional y present un proyecto de ley que fue aprobado el 27 de enero de 1858 y alcanz vigencia en Australia y en otras colonias inglesas. Se puso en vigor en 1859 con el nombre de Real Property Act, popularizada como Acta de Torrens, y fue objeto de modificaciones en los aos 1886 y 1893. Esta ley recibi severos cuestionamientos porque desconoci los derechos que, con anterioridad, haban adquirido los indgenas. A pesar de las crticas que pesaron sobre el sistema Torrens, todava en la actualidad se considera el ms perfecto

de los sistemas ms conocidos, entre los que destacan el sistema Espaol, el Alemn o Germnico, el Anglosajn y el Registral francs.

hasta la inscripcin de los derechos en el Libro-Registro. Consiste en organizar una fuente de informacin para los terceros es decir, cuando se transcribe el Decreto de Registro por ante el Registrador de Ttulos correspondiente el cual consiste en copiarlo in e tenso en el libro registro en la oficina de Registro de Ttulos es de ah que los actos constitutivos o traslativos de derechos reales, a fin de que sean oponibles a terceros deban ser sometidos a los requisitos de pu blicidad, principalmente aquellos actos que recaen sobre los inmuebles. Los artculos 185 y 186 de la Ley de Registro de Tierras disponen que luego del primer registro, cualquier acto que se relacione con los derechos registrados solamente surtir efectos frente a los terceros cuando se haya cumplido con las formalidades previstas por esas disposiciones legales, y desde entonces son oponibles a terceros. La jurisprudencia y la doctrina han sentado el criterio de que a partir de la sentencia final del saneamiento, los terrenos en cuestin se consideraran registrados, sin importar que el registro material no se haya efectuado en el libro registro. Esto se debe a que a partir de la sentencia final de saneamiento, ya los derechos estn depurados y reconocidos.

Son muchos los pases que usan el Sistema Torrens para garantizar el registro de los derechos inmobiliarios. Entre ellos, est Australia del Sur, que fue su cuna, Inglaterra y Canad a algunos estados de los Estados Unidos de Amrica y algunas colonias francesas Argelia, Madagascar, Tnez, entre otros. Se aplic por primera vez en Australia del Sur a partir del 2 de julio del 1859, aunque la Ley fue aprobada el 27 de enero del mismo ao, la cual fue denominada "Real Property Act".

Principios del Sistema Torrens

Todo sistema bien organizado debe reunir cuatro principios o caractersticas que encontramos en el sistema torrens: publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.

La publicidad
La publicidad se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el inmueble. Desde el sistema de notificaciones y avisos durante el proceso de saneamiento catastral,

La legalidad

Diferentes sistemas Torrens

Para que no se registre y no se transmita ningn derecho que no haya sido previamente depurado; es decir, como consecuencia de una decisin o fallo del Tribunal de Tierras, producto del proceso del saneamiento. Este elemento encuentra su consagracin legal en el artculo primero de la Ley actual que define el objeto de la Ley; y en aquellas disposiciones que se refieren a la competencia del Tribunal en el Artculo No. 86 de la citada Ley. La expresin empleada por la Ley "SANEAR el ttulo relativo a dichos terrenos", frase que reproduce la misma idea contenida en el Artculo No. 70 de la Ley de Registro de Tierras de 1920, cuando deca: "todos los intereses encontrados sern resueltos por el tribunal", convierte al Juez en un elemento activo en el procedimiento, por oposicin al papel pasivo que desempea el Juez en los tribunales ordinarios. Lo obliga a analizar todas las pretensiones de los reclamantes, an buscando prueba que ellos no le hayan presentado, con el propsito de dar el derecho a quien realmente lo tiene aunque no lo haya solicitado. De ah que ante el Tribunal de Tierras pueda resultar adjudicataria de un derecho una persona que no lo haya reclamado. Esa misma disposicin obliga al Juez a hacer una investigacin amplia, plena, en relacin con el inmueble objeto del saneamiento y sus mejoras, y en relacin con todos los derechos reales que puedan afectar esa propiedad y que deban ser objeto de registro, hipotecas, anticresis,

servidumbres, medianeria entre otros, sin exclusin alguna, puesto que la forma general empleada por la Ley no excluye ningn derecho. Esto obliga tambin al Juez a aplicar de oficio disposiciones legales que en el derecho comn slo podran aplicarse si las partes lo solicitan, por ejemplo, la prescripcin. El principio de la legalidad se cumple, al depurar el Tribunal por su sentencia el derecho cuyo registro se ordena.

Autenti idad

La autenticidad le viene del Certificado de Ttulo, que es oponible a todo el mundo, incluyendo al Estado. Y tiene la garanta de ste. Para que la persona titular de ese derecho; acto que, por emanar de un funcionario competente para expedirlo, deba tener fe; es decir la autenticidad queda otorgada por el Certificado de Ttulos que es expedido por el Registrador de Ttulos del departamento correspondiente una vez se haya transcrito el correspondiente Decreto de Registro. Este documento tiene fuerza legal de conformidad con el Artculo 173 de la Ley de Registro de Tierras. Por consiguiente, el Estado

pone en manos de la persona que ha saneado catastralmente su inmueble un documento autntico, el Certificado de Ttulo, el cual le da o le reconoce en todo momento su derecho frente a todo el mundo, de manera que tiene un carcter erga omne, es imprescriptible, irrevocable e inatacable. Hace prueba legal ante todos los Tribunales de la Repblica. Ese acto, por satisfacer todas las e igencias de la ley, y emanar de un funcionario creado para otorgarlo, es un acto autntico. Su fuerza probatoria es absoluta. El principio de la autenticidad puede concretarse en esta idea: la autenticidad es una consecuencia de la legalidad y la publicidad y resulta del hecho de investir a una persona del derecho registrado por medio de un documento que e pide el oficial pblico q ue est autorizado para ello, con todos los requisitos que la ley e ige para el caso.

Elementos esenciales del Sistema Torrens

El sistema torrens est contenido en cuatro principios y para que estos puedan cumplirse a cabalidad es necesario que estn sustentados en los elementos siguientes: Individualizacin de la tierra: Elemento esencial y primero en orden de procedimiento, en el cual reposa ste. No es posible determinar con e actitud un derecho si antes no est determinada con precisin la cosa sobre la cual recae ese derecho. Prueba del derecho de propiedad frente al Estado: la eficacia del sistema reposa en la garanta que ofrece el Estado de la certidumbre y de la e istencia de los derechos registrados. Para la concepcin de esta garanta el Estado se considera, como en realidad lo es, propietario originario de todas las tierras sobre la cual ejerce su dominio. Si el Estado, por intermedio de sus funcionarios, no es convencido de que un derecho de propiedad absoluta que emane de l en esa forma e iste sobe la tierra, no prestar su garanta que tiene la virtud de ser absoluta, eficaz, obligatoria y forzada frente a todo el mundo. No basta probar que un instrumento de transmisin justifica el derecho de un reclamante o que una persona tiene mejor derecho que esta, es necesario, obligatorio probar que se tiene ese derecho derivado por s o por los cedentes, del Estado, ya por convencin, concesin, venta, etc. O por prescripcin, por usucapin.

La especialidad
Esta resulta como una de las caractersticas del sistema Torrens, para la individualizacin del inmueble por la mensura catastral y del hecho de reservarle en el Libro Registro un lugar especial a cada inmueble, lo que viene a ser algo as como la prueba del estado civil de ese inmueble, desde que se hizo el primer registro. La especialidad consiste en la correcta determinacin e individualizacin de los sujetos, objetos y causas del derecho a registrar.

Creacin de un fondo de indemnizacin: El inters de mantener el principio de irrevocabilidad del ttulo es tan grande, que el Estado prefiere crear un fondo de indemnizacin p or contribucin proporcional de los dueos registrados, para pagar de l cualquier perjuicio que pueda ser ocasionado a un tercero en el procedimiento de aplicacin de la Ley.

Irrevocabilidad y perpetuidad del derecho registrado: El certificado de titulo, as e pedido es irrevocable, en el sentido de que no puede ser anulado, ni menoscabado en su fuerza legal por ninguna decisin de ninguna autoridad judicial o administrativa, e cepto en los casos de fraudes previsto por la ley. Su perpetuidad es consecuencia de la garanta del Estado. El derecho consagrado en el certificado no se pierde jams, ni se menoscaba en su forma registrada, no obstante el no uso que de l haga el beneficiario o del uso agresivo que contra l pueda hacer un tercero. Por lo tanto la prescripcin y la usucapin han sido eliminada como forma de adquirir frente al terreno registrado. Consagracin de las anotaciones preventivas: La irrevocabilidad del certificado y el principio de que solo tiene e istencia los derechos que lo afecten por las anotaciones en l. Se

Caracteres generales en los Sistemas de registro

Aplicacin del principio de pub licidad. El primero de los cuatro caracteres, el de la publicad, o sea la circunstancia de que el derecho de propiedad y sus afectaciones tomen nacimiento con la formalidad de la inscripcin, es al ser hecho publico por medio de ella, aparece como condicin indispensable en el derecho germnico. Aplicacin del principio de legalidad: Este principio tambin es comn al derecho germnico, el juez de registro no inscribe, si no se le prueba los requisitos necesarios para la inscripcin, caracterstica tambin aplicada en las legislaciones hispanoamericanas, Cuba y Puerto Rico. Aplicacin del principio de autenticidad: El derecho germnico consagra la autenticidad del registro, aunque con la misma e tensin que lo

Creacin de un certificado de derecho (Certificado de Ttulo que emana del Estado): Slo entonces el Estado podr, sin cometer injusticia, garantizar por medio de un certificado, el derecho originariamente registrador, que es siempre un derecho de propiedad. La nica forma para conservar esa garanta, en los registro posteriores, es la de intervenir en cada una de ellas sper vigilando cuidadosamente las operaciones por medio de funcionarios especializados que cuidarn de que ella sean realizada dentro de los requisitos e igidos para garantizar el inters de los terceros.

resume en que todo contrato que no sea inscrito en el Registro de Titulo y transcrito en el certificado de titulo no e iste, no se le puede oponer a tercero.

consagra el Sistema Torrens. El derecho espaol contiene la autenticad, en el mismo sentido que el derecho alemn, pero restringido solamente a la inscripcin hipotecaria, para la proteccin de los terceros, Cuba y Puerto Rico siguen el sistema espaol. Aplicacin del principio de especialidad: El derecho germnico y el derecho espaol aplican plenamente el principio de especialidad para el registro inmobiliario. Es indispensable que para cada finca se reserve en el registro un lugar especial "la hoja de registro".

consecuencia lgica y obligada de las condiciones de publicidad, autenticidad, legalidad y especialidad del Sistema Torrens, y sobre los cuales, por tanto, no pueden surgir transcurrido cierto tiempo, conflictos de ninguna naturaleza en cuanto al derecho de propiedad se refiere y cuyo ttulo tiene la garanta del Estado. Estos ttulos son pues, imprescriptibles e inatacables y de ah la inmensa ventaja del saneamiento catastral. Slo as, con esa gran ventaja pudo imponerse en el pas un procedimiento y una legislacin totalmente distinta a la imperante por siglos, en cuanto al sistema de registro de la propiedad inmobiliar se refiere.

El Sistema Torrens adaptado en la Repblica Dominicana

El Sistema Torrens adoptado en la Repblica Dominicana tiene su origen la ley de la Isla Filipinas de 1902. En nuestro pas fue promulga bajo el nombre de la Ley de Registro de Tierras al igual que la Ley sobre Divisin de Terrenos Comuneros del ao 1911, son los dos grandes esfuerzos legislativos hechos en el pas con el propsito de resolver el problema de las tierras comuneras y de organizar un sistema de registro de la propiedad inmobiliar, de carcter cientfico y permanente, lo que en la primera de estas leyes se ha logrado como una conquista jurdica en materia de registro inmobiliar que honra y distingue a la Repblica Dominicana entre aquellos pases de ms avanzada legislacin en ese aspecto, ya que los ttulos que se adquieren de conformidad con dicha Ley, tienen un carcter de irrevocables, perpetuos y absolutos como una

Conclucion

Willson gomez e perto en derecho de propiedad http://es.wikipedia.org/wiki/Sistema_Torre ns

A pesar de los aportes, nuevas leyes y medidas que se han tomado en nuestro pas con el fin de terminar con la corrupcin administrativa, vandalismo e invacion, aun e iste muchos baches y dficits en nuestro pas en materia de registros de ttulos de tierras y propiedades inmobiliarias, pero esto no quita que se ha progresado y que seguiremos progresando en este pas.

http://en.wikipedia.org/wiki/Robert_Torre ns

Bibliografa

La magnifica aportacin de Sir Robert Torrens , con la creacin del Sistema torrens , indudablemente ha ayudado en gran manera a que se optimise y esclaresca un poco mas los procesos de registros de ttulos tierras e inmuebles en nuestro pas .Tan bien esto dio paso a lo que fue la creacin de la ley 108-05 de registro inmobiliario en la Republica Dominicana en el ao 2005.