Reinigungsmanagement 1 Trends

Reinigungsdienste
Trends im Facility Management
Markt, Situation und Entwicklung des FM und

Auswirkungen auf
Reinigungsdienstleistungsunternehmen
Dipl.-Kfm. (FH) Betriebswirt BA

Torben Bernhold
Vorlesungsagenda
Vorlesungsreihe „Reinigungsdienste“
FM-Trends und aktuelle Situation der Torben

1 Reinigungsdienstleister auf dem Markt
Do, 30.3. Bernhold
Vorarbeiten für die Ausschreibung / Florian

2 Betriebskonzept, Nutzerprofil
Fr, 31.3. Nitzsche
VOL/ Ablauf Vergabeverfahren; Erstellung Torben

3 inputorientierte Leistungsverzeichn.; Kalkulation
Do, 27.4. Bernhold
Funktionale Leistungsbeschreibungen/ Florian

4 Ergebnisorientierung
Fr, 28.4. Nitzsche
Erstellung von Vergütungsmechanismen; Florian

5 Service-Level-Agreements + Incentive-Systeme
Fr, 19.5. Nitzsche
Qualitätsmessung von Dienstleistung; Torben

6 Qualitätsmesssysteme
Do, 18.5. Bernhold
30.03.2006 Trends und Reinigungsdienstleistungen 2

Zielfoto
Ziel der Vorlesung

Agenda

Allgemeine Trends im FM
MindMap Trends
Welche allgemeinen Trends sind gegenwärtig zu
konstatieren?

MindMap Trends

Die Anbieterseite
FM-Unternehmen
Facilitäre
Dienstleister
z.B. Reiniger

Die Anbieterseite
Veränderung auf Seiten der Anbieter
Facility Management als Schnitt- und Steuerungsstelle
zwischen Kunden/Nutzern/Mietern und ausführenden
Dienstleistern
Konzentration auf das Kerngeschäft
Konzentration ehemals dezentraler FM-Aktivitäten
(bspw. Commerzbank) führt zu Veränderungen der
Dienstleisterstruktur
Kostendruck vs. Partnerschaft Ziel des Kunden ist in
erster Linie die Kostensenkung Voraussetzung sind
Partnerschaften durch die Supply Chain
Auslöser von Spannungen wer hält den Kontakt zum
Kunden/wer ist Ansprechpartner auf strategischer und
operativer Ebene?

Die Anbieterseite
FM- ......Bau
Bau ⌦ keine eigene Wertschöpfung im
FM-
Töchter konzernen
konzernen infrastrukturellen GM
Töchter
von ⌦ Verwaltung von großen Flächen
von...
... ⌦ Marktpositionierung vornehmlich als
......anderen
anderen Integrated FM Anbieter (IFM)
Groß
Groß ⌦ oft wenig Markterfahrung
konzernen
konzernen
⌦ Integrated FM Anbieter vornehmlich

Internationale/nationale
Internationale/nationale technisch geprägt
Facility Manager
Facility Manager ⌦ Infrastrukturelle Anbieter oft Mangel
&& an FM-Reputation
Immobilien-
Immobilien- ⌦ Teilweise Fokus auf Lösungspakete
unternehmen
unternehmen
Lokale
Lokale ⌦ vornehmlich produktspezifische Ausrichtung
Gebäudedienstleister
Gebäudedienstleister ⌦ kein Zugang zu Großprojekten

Die Nachfragerseite
Klassische Nachfrager Innovative Nachfrager
Art
Kleinere UN und Öffentliche Hand größere UN der Industrie sowie
Banken & Versicherungen
setzen immer noch auf Prozessorientierung

Einzelleistungsvergabe Nachfrage nach
Tätigkeitsorientierte integrierten FM-Paketen
Ausschreibungen One-face-to-the-customer-
Eigenschaften
bevorzugen Dienstleister Konzept

mit räumlicher Nähe Unternehmens-
Dezentrale Organisation /Konzernweite
Kostenorientiert Standardisierung
Ergebnisorientierung
SLAs und
Vergütungssysteme
Kosten- und
Qualitätsorientiert
Marktvolumen
FM-Marktvolumen und -potenzial in Deutschland aus
Sicht dreier Unternehmensberatungen
Mrd. €
60
intern erbrachte FM-
Dienstleistungen
51 51
Extern erbrachte FM-(Einzel-)
50
Dienstleistungen
Extern erbrachte integrierte
39,5
21 FM-Dienstleistungen
40 24
33,5 35,5
31
30 22
18
21
20
20
26
24,5
10 14
17,5
11 12
3,5 2,5 4
0 0,5
1993 1998 1994 2000 1999 2003
A.T. Kearney Mercer Helbling
(1994) Management Management
Consulting Consulting
angelehnt an: Soboll, M.: Beschaffungsmarketing für Facility Management-Dienstleistungen, Göttingen GHS, 2004.

Marktvolumen
Gründe für variierende Studienergebnisse

Unterschiedliche Betrachtung des Leistungsspektrums
was wird bspw. unter Reinigungsdienstleistungen subsumiert
welche Leistungen gehören eigentlich zum FM
Lebenszyklusübergreifend, nur betriebsphasenbezogen, alle
Unterstützungsprozesse wer legt fest, was ein
Unterstützungs- und was ein Kernprozess ist?
Jahresübergreifende Studien: Querschnitts- oder
Längsschnittuntersuchungen?
Wurden gemeinsame Gesellschaftsgründungen (bspw.
gemischt-wirtschaftliche Gesellschaften, PPP oder
Organschaften) hinzugerechnet?

Marktvolumen
Das Gesamtvolumen 2004 (D)
Intern erbrachte
41% Leistung ca. 24 Mrd. €
Intern
58 Mrd. €
Outgesourctes
Volumen ca. 34 Mrd. €
59%
Extern davon:
Integrierte/gebündelte
GM-Leistungen ca. 4 Mrd.€

Marktvolumen
Die outgesourcten
GM-Leistungen 2004 (D)
Infrastrukturelles Reinigungsdienste ca. 8,1 Mrd.€

49% Gebäudemanagement davon Sicherheits-DL ca. 3,5 Mrd.€
( ~ 16,6 Mrd. € ) Hausmeister-DL ca. 2,6 Mrd.€
Außenflächen ca. 1,7 Mrd.€
34 Mrd. €
Technisches
38% Gebäudemanagement
(12,9 Mrd. € )
Kaufmännisches
13% Gebäudemanagement
(~ 4,5 Mrd. € )

Marktvolumen
Die Marktentwicklung und Struktur
58 Mrd.€ 58 Mrd. €
Intern erbracht 41%

47%
Potentiale
Potentiale
47 % 34,22
2004
30,74 Extern vergeben
2001
48% Mrd. €
Mrd. € Einzelleistungen
Integr. 12 %
5% GM-Leistungen
2001 2004

Marktvolumen
Gemeinsamkeiten der FM-Marktbetrachtung

Alle Studien unterscheiden sich hinsichtlich Branchen,
Jahren, Teilnehmern, Definition des
Leistungsspektrums etc. allen gemein ist jedoch,
dass grundsätzlich:
Ein hohes Marktvolumen und –potential unterstellt werden kann
Der Outsourcinggrad – insbesondere bei wenig komplexen
Dienstleistungen – steigt
Integrierte Leistungsvergaben (IFM, TFM) zukünftig weiter
ansteigen werden
Der Markt für FM sich tendenziell nicht weiter vergrößern wird,
sondern lediglich eine Umverteilung (bspw. durch Outsourcing)
erfolgen wird
Die interne Leistungserbringung in vielen Fällen zurückgeht
Konzentration auf das Kerngeschäft Risikodelegation
Kostendruck etc.

Marktstudien

Marktstudien

FM-Anbieter
Welche Facility Management Anbieter und
Reinigungsdienstleister kennen Sie?
DeTeImmobilien
WISAG ?
FM-Anbieter
MWZ
Hochtief
Bilfinger
HSG
EPM
Serco
ABB
Johnson Controls
ISS
dienstleister
Reinigungs-
Piepenbrock
Gegenbauer Bosse
Peter Dussmann
Klüh Service Management

Lünendonk Studie
„Führende Facility-Management-Unternehmen für
infrastrukturelles und technisches
Gebäudemanagement in Deutschland 2005“
Quelle: Tabelle: EUWID: Trends im Facility Management 2005, S. 5 - 6.

59 befragte Unternehmen, die mind. 2/3 externe
Aufträge und 60 % des Umsatzes mit technischen
und infrastrukturellen Dienstleistungen
erwirtschaften
Durchschnittliches Wachstum 2004:
5,5 % Prognose war 8,6 %
Jedes vierte Unternehmen mit Umsatzrückgang
Steigerung in erster Linie der Top-Ten zu
verdanken durschn. ca. 10 % Umsatzwachstum
Wachstumsprognose für 2005: 7,9 %

Lünendonk Studie
Umsätze doppelt
verrechnet
4.397,8 Mio. €
Quelle: http://www.luenendonk.de/facility.php, 28.03.06.

70%
Ausgeschlossen: Infraserv Höchst (907 Mio. €)

DeTeImmobilien (878 Mio. €)
DB Services Gruppe (510 Mio. €)
Lünendonk Studie
Führende Facility-Management-Unternehmen für infrastrukturelles
und technisches Gebäudemanagement in Deutschland 2005
Leistungsspektrum
(% vom Marktvolumen)
Quelle: Tabelle: EUWID: Trends im Facility Management 2005, S. 6.

Kleinanlagenbau
3,2%
Catering
GaLa-Pflege
4,3%
2,4%
Beratung
Produktionstechnik
3,4%
0,9%
Sicherheitsdienste
Sonstige
8,7%
13,6%
kaufm. Verwaltung
9,7%
Gebäudereinigung
28,6%
Gebäudetechnik
25,2%
Lünendonk Studie
Führende Facility-Management-Unternehmen für infrastrukturelles

und technisches Gebäudemanagement in Deutschland 2005

Marktbereiche
(% vom Marktvolumen)
Sonstige (32,1%)
Telekomunikations
branche (8,5%)
Handel Industrie
(7,3%) (20,8%)
Gesundheits- Finanzwesen
wesen (17,6%)
(13,7%)

OSCAR 2005 – JonesLangLaSalle, CREIS
Quelle: http://www.joneslanglasalle.de/de-DE/research/researchabstract?artid=1994, 28.03.06, S. 6.

Den Analysen im OSCAR 2005 liegen die Kostendaten von insgesamt 392 Gebäuden mit
einer Gesamtfläche von ca. 6 Mio.m2 zugrunde.
Auf die Nebenkostenanalyse entfallen 255 Gebäude, wovon 75% bereits im letzten Jahr
Gegenstand der Betrachtung waren. (Im Folgenden nicht betrachtet.)
In der Vollkostenanalyse eigengenutzter Gebäude werden 137 Gebäude untersucht mit einer
Schnittmenge von 72 % im Vergleich zum Vorjahr.
Alle Euro-Angaben verstehen sich exklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer und beziehen
sich auf die jeweilige als Bemessungsgrundlage dienende Netto-Grundfläche.

IC Market Tracking Facility Management in Deutschland 2005 –
Interconnection Consulting

Stärker als der Gesamtmarkt wächst ausschließlich der
! Krankenhausmarkt! !
„Im Bereich der öffentlich-privater Partnerschaften sieht die Studie große
Marktchancen. Vor allem das kommunale PPP sei ‚sehr präsent‘ und biete auch
in Zukunft erhebliches Potenzial (vgl. Wissenschaftsrat). Alleine bei Schulen,
Verwaltungsgebäuden und Krankenhäusern könne in den nächsten fünf Ihren mit
Ausschreibungsvolumen von rund 6 Mrd. € gerechnet werden.“ (vgl. Difu)
„Bis 2010 werde ein Großteil des Marktes durch einige wenige Komplettanbieter
bestimmt sein.“ Marktkonsolidierung
30.03.2006
WISAG
Trends und Reinigungsdienstleistungen

26
Quelle: Tabelle: EUWID: Trends im Facility Management 2005, S. 24

Fotos: Der Facility Manager 03.2006 S. 43.
30.03.2006
Klüh Service Management

27

30.03.2006
Gegenbauer

28

Führungspersonen FM-Dienstleister
Quelle: Der Facility Manager 03.2006 S. 41- 45.

MSI - Data Report Facility Management Deutschland 2004
ted FM
ra 2008
Integ il des
e
als T ar ktes 2004 40,5
mt m 11 % Mrd.
Gesa 36,5
€
Mrd. €
Gesamtmarkt FM
56 %
Quelle: EUWID: Trends im Facility Management, 2005, S. 8.

2,5 3,9
Integrated FM Mrd. € Mrd. €
6% 9,5 %
Nur 35 Unternehmen bieten Integrated FM an und diese Anzahl

wird sich voraussichtlich im Rahmen der Marktkonsolidierung
noch verringern.
Positiv wird sich insbesondere der technische Bereich
entwickeln.
Von MSI wird ebenfalls ein hohes Wachstum im Contracting
erwartet.
Wo liegen die Potenziale
Marktvolumen
en
ter n eh m
n tli c he Un
ö ffe
Industrie
tungen
Dienstleis
Handel
Zeit
2003 Quelle Technoramar; Roland Berger 11/2003

Wo liegen die Potenziale
Potenziale im FM
Öffentliche Hand professionalisiert sich und wird
erhebliche Sanierungsstaus mittels PPP beseitigen
Öffentliche Hand wird weiterhin verstärkt Leistungen
ausgliedern
Industrieunternehmen haben bereits in den
vergangenen Jahren zunehmende
Kerngeschäftskonzentration, Konzentration von FM und
Outsourcing vorgenommen
Handel aufgrund geringer Margen im Kerngeschäft nicht
mit großem Wachstumspotenzial
Outsourcing weiterer, bisher intern erbrachter
Dienstleistungen (bspw. EDV, Objektverwaltung) haben
großes Potenzial Notwendigkeit der Dienstleister, das
Kerngeschäft des Kunden zu verstehen
Public-Private-Partnership
Was ist
Public-Private-Partnership?

Definition Public Private Partnership


Studie Deutsches Institut für Urbanistik (Difu)
Umfrage bei Bund, Ländern, mehr als 1.500 Städten und Gemeinden sowie sämtlichen 323
im Auftrag des Bundesbauministeriums:1
² Da nicht alle geplanten Projekte erfasst werden konnten, ist von einem noch höheren
Investitionsvolumen von PPP-Projekten bei mehr
als 7 Mrd. €
Mehr als 300 geplante und umgesetzte PPP-Projekte in
Deutschland, davon mindestens 240 im kommunalen Bereich
Investitionsvolumen geplanter, erfasster Projekte:²
890 Mio. € im kommunalen Bereich
1,2 Mrd. € bei Bund und Ländern
Landkreisen; Rücklaufquote: über 70%.

Durchschnittliches Projektvolumen
Investitionsvolumen auszugehen.
zwischen 13 und 16 Mio. € auf kommunaler Ebene
knapp 70 Mio. € auf Landes- und Bundesebene
Insbesondere im Schulbereich werden sehr viele Verträge
geschlossen
Sieben von acht Projekten werden auf kommunaler Ebene
auch realisiert
1
Erhebliche Bedeutungssteigerung von Public-
Private-Partnership Zukünftig keine
Besonderheit mehr, sondern gängiges
Beschaffungsinstrument der öH
Sehr hohes Potenzial für Integrated-Facility-
Management-Anbieter Auswirkungen auf
Reinigungsunternehmen
Partnerschaftliche Zusammenarbeit mit gesicher-
ten Einnahmen über Jahre anstatt Dienstleistungs-
/Werkvertrag für 2 – 4 Jahre Kalkulations-
sicherheit
Mitbestimmung/-arbeit bereits in der Planungs-
/Revitalisierungsphase
Risikodelegation und -allokation
Übernahmen und Fusionen
Der Markt konsolidiert sich
Quelle: Der Facility Manager 03.2006 S. 46.

Übernahmen und Fusionen
Kompetenzeinkauf:
Infrastrukturelle Dienstleister übernehmen technische
Dienstleister und umgekehrt Grund: Anorganisches
Wachstum Einkauf von Kunden keine separater
Aufbau von Kompetenzen Reputation
Konsolidierung des Marktes Pareto-Verteilung (80/20)
Wenige, große Unternehmen werden den Markt
beherrschen, kleine Unternehmen als Spezialisten
oder Subunternehmer einkaufen

Globalisierung/Europäisierung

Europäisierung/Globalisierung
Deutsche FM-Dienstleister in Osteuropa

Größtes Engagement in Tschechien, Ungarn und Polen
Marktvolumen dort jedoch noch sehr gering. Die größten
Anbieter erwirtschafteten:
Polen: Hochtief Polska 10,3 Mio. €
Tschechien: Optimal Praha S.R.O. 12,3 Mio. €
Russland: Christ Svet 10 Mio. €
Dienstleister geht mit in den Osten, da Kunde seine
Produktion verlegt
Gegentrend:
Piepenbrock zieht sich nach Misserfolgen in Ost-Europa
wieder zurück und konzentriert sich auf Automobil- und
Lebensmittelindustrie in Deutschland
Schubert-Unternehmensgruppe: „In den osteuropäischen
Ländern wird sich derselbe Verdrängungswettbewerb
ergeben wie in Deutschland. Als Dienstleister ist man dann
mit den gleichen Management-Herausforderungen
konfrontiert, jedoch auf Märkten, die teilweise der Größe eines
der neuen Bundesländer entsprechen.“

Globalisierungsvorreiter:
Quelle: Hayward, Cathy: Making a world of difference, in: BIFM: FM-World, S. 16 – 18.
IBM und Johnson Controls: IFM-Vertrag für 28 Länder auf
5 Kontinenten.
1,7 Mio. m² in 252 Gebäuden (Fabriken, Lagerhallen und
Logistikzentren, R&D- und Bürogebäude sowie Rechenzentren)
werden von 1.500 JC-Mitarbeitern betreut.
„But we don‘t ‘do a Starbucks‘ where you get the same product
and interiors whether you‘re in London‘s Oxford Street, the
Champs Elysées or New York. Different Contries have different
Cultures and they work differently. It would be a very
unimagniative organisation that prescribed specific workspace
standard across the world. And IBM is all about innovation.“
(Mike Runicles, Direktor of flobal customer business, Johnson Controls)

Technische Standards weltweit gleich.
Einbeziehen von landestypischen Kulturen ist die
zentrale Herausforderung in Norwegen arbeitet
keiner von Zuhause.
Komplett outputorientierte Vergabe
Begonnen wurde 1995/96, es dauerte jedoch bis 2001
bis alle Standards definiert waren
„ … It takes time to get your mind around the trust bit
‘oh no – it‘s a contractor‘. But you have to lose that
mindset, it‘s not a contractor, it‘s a partner.“
(John Kickham, Real Estate Manager Engineering and Construction IBM Europe)

Europäisierung/Globalisierung wird insbesondere
durch industrielle Großkonzerne vorangetrieben
Unternehmen wie Johnson Controls können
aufgrund ihrer angelsächsischen Herkunft
(dienstleistungsorientiert und integrierte Denk-
und Arbeitsweise) mit der IBM partnerschaftlich
über Ländergrenzen hinweg arbeiten. Deutsche
Unternehmen sind noch nicht soweit.

Allgemeine Trends im FM aktu e ll : N o r mierung
Prozessorientierung vo n F M in Europa:
48
CEN TC 3
Prozessorientierung bis 2007
erste Auswirkungen auf normative Tätigkeiten: DIN EN 15221
(Entwurf) „Facility Management“:

Exkurs: Grundlegende Normen und Richtlinien
DIN 32 736
GEFMA 200
GEFMA 100
Sowie übergreifende
DIN EN ISO 9000:2000 ff., DIN EN ISO 14000
und spezifische
Normen und Richtlinie.
Aus der Sicht der Marktteilnehmer
verändertes sierung
Professionali
Unternehmen Bewusstsein Öffentliche Hand
Immobilie als Ressource: Steigerung Professionalisierung des
des Unternehmenswertes Immobilienmanagements
klare Trennung zwischen Kern- und Klare Trennung zwischen Kern-
Unterstützungsprozessen und Unterstützungsprozessen
Prozessdenken Bündelung von Leistungen zur
Bündelung von Leistungen Kostenreduzierung
Ganzheitliche, integrative Leistungs- Ergebnis- und Kostentransparenz
erbringung (strategischen Einheit) Zentralisation des
Private Private Partnership: Gebäudemanagements
Immobilien aus einer Hand Mieter-Vermieter-Modell
Entlastung des Vermögens-/
ng
Neuorientieru Verwaltungshaushalts
Bauwirtschaft Immobilienportfoliobetrachtungen
Demografischer Wandel / Immobilienstrategien
(Neubau Sanierung)
sinkender Aufträge neue Märkte Public Private Partnership als
(Bauen im Bestand) alternative Beschaffungsvariante
Mehrwerte für den Kunden schaffen: Langfristige Partnerschaften mit
Lebenszyklusorientierung Privaten
FM-gerechte Planung: Senkung Folgekosten
Energiekonzepte, Pilotprojekte: Effizienzen ca. 8-
Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen 15% sind üblich
Public Private Partnership als neues
zukunftsträchtiges Geschäftsfeld
Zusammenfassung
! Ergebnisorientierte Vergabe nimmt zu
! Die integrierte Leistungsvergabe wird zunehmen
! Europäisierung/Internationalisierung
! Konzernweite Standards werden gefordert
! PPP – Public-Private-Partnership
! Berater positionieren sich stark in der Vergabephase
! Konsolidierung des Marktes durch Übernahmen und Fusionen
! Ansprüche (QM und Dokumentation) an IFM-Leistungen
steigen an und bilden ein Entscheidungskriterium
! QM wird gefordert und gepredigt, aber noch nicht gelebt

Zusammenfassung
! Der Outsourcing Grad bei IFM ist sehr hoch, eine Erweiter-
ung um TFM und KFM Leistungen ist verstärkt zu erkennen
! Die Prozessorientierung nimmt zu insbesondere für

Integrated FM wichtig!
! Wachstum insbesondere im Gesundheitswesen hoher

Kostendruck seitens der Einrichtungen
Handlungsbedarf zur Verbesserung

der Wettbewerbsfähigkeit

Agenda

Markt für Gebäudereinigung
Eurostat: Reinigung von Gebäuden, Inventar und Verkehrsmitteln
e ig en
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v ier M igtenza
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Quelle: http://epp.eurostat.cec.eu.int/portal/page?_pageid=1996,45323734&_dad=portal&_schema=PORTAL&screen=welcomeref&open=/
serv/enterpr&language=de&product=EU_MASTER_services&root=EU_MASTER_services&scrollto=0, 29.03.06

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Exkurs: Normen und Richtlinien
DIN EN 13 549
Reinigungsdienstleistungen
Grundanforderungen und Empfehlungen für
Qualitätsmesssysteme
DIN 18 960
Nutzungskosten im Hochbau
DIN 77 400
Reinigungsdienstleistungen
Schulgebäude
Anforderungen an die Reinigung
GEFMA 132
Reinigungsdienste
(in Vorbereitung)

meref&open=/serv/enterpr&language=de&product=EU_MASTER_services&root=EU_MASTER_services&scrollto=0, 29.03.06
Quelle: http://epp.eurostat.cec.eu.int/portal/page?_pageid=1996,45323734&_dad=portal&_schema=PORTAL&screen=welco
Umsätze der Unternehmen sinken
Mitarbeiter je Unternehmen sinken
Meldung des BIV - Bundesinnungsverband des
Gebäudereinigerhandwerks: Die Zahl der Gebäudereinigungsbetriebe
ist in Deutschland in 2004 stark gestiegen
Grund: Wegfall des Meisterzwangs durch Handwerksnovelle
(01.01.2004)
Kleine, neue Unternehmen bieten ihre Leistungen zu geringen Preisen

an, um Marktanteile zu gewinnen häufig mit Unterstützung des
Staates (Ich-AG, Überbrückungsgeld)

Markt für Gebäudereiniger
Stundenlöhne
Δ 11,23 €
Gebäudereinigerhandwerk (und IFM

allgemein) im Billiglohnbereich
Viele Mitarbeiter benötigen mehr als
eine Arbeitsstelle für den
Lebensunterhalt
Motivation häufig sehr gering

Quelle: http://www.destatis.de/presse/deutsch/pm2005/p3500041.htm, 29.03.06
Agenda

Auswirkungen auf die Gebäudereinigung
Kennzeichnende Merkmale der Gebäudereinigung
Kennzeichnende Merkmale
Gebäudereinigung ist:
Eine personalintensive Dienstleistung
Die in kurzen Intervallen kontinuierlich am Externen Faktor
ausgeführt für (Zustand A in Zustand B)
zumeist hoher Anteil an Immobilienbetriebskosten
Zumeist geringqualifizierte Tätigkeiten
Zumeist mit geringem Lohnniveau
Wird zumeist ohne direkten Kundenkontakt ausgeführt
nach Öffnung bzw. Schließung des Kerngeschäftes
zumeist Teilzeitbeschäftigte

Ziele der Gebäudereinigung
Ziele der Reinigung
Ziel:
Rationelle, möglichst vollständige Schmutzentfernung

bzw. Keiminaktivierung ohne Schaden für
die Gesundheit, Umwelt und Oberflächen
Reinigung: Pflege:
Beseitigung bzw. Abtrag unerwünschter Auftrag erwünschter

Substanzen von Oberflächen Substanzen von Oberflächen
Quelle: Lehmann, Lutz: in Infrastrukturelles Gebäudemanagement – Grundlagen der

Gebäudereinigung, Fachwirt FM (GEFMA), 2006, S. 9.
Aufgaben der Gebäudereinigung
Aufgaben
Verbesserung der Optik Schmutzbeseitigung,
Schönheit und Ästhetik, Außendarstellung
Erhaltung der Funktionsfähigkeit (bspw. Pflege von
Produktionsanlagen, Fußböden, bessere
Begehsicherheit)
Sicherstellung einer hygienisch einwandfreien
Umgebung (bspw. in Sanitärbereiche, Küchen etc.)
Verbesserung der Gebrauchseigenschaften
Antistatische, geruchsverbessernde,
schmutzabweisende Behandlung

Gebäudereinigung, Fachwirt FM (GEFMA), 2006, S. 12-15.

Klassifizierung von Reinigungsleistungen
Einteilung von Reinigungsdienstleistungen
Klassifizierungsmöglichkeiten
Zeitpunkt – Umfang Werkstoffart Bauproduktart
• Baugrobreinigung • Glasreinigung • Fassadenreinigung

• Baufeinreinigung • Metallreinigung • Fußbodenreinigung
• Unterhaltsreinigung • Kunststoffreinigung • Fensterreinigung
• Zwischenreinigung • Holzreinigung • Teppichreinigung
• Grundreinigung • Polsterreinigung
• Teilflächenreinigung • Sanitärreinigung
• Sonderreinigung
Zumeist verwendet

Gebäudereinigung, Fachwirt FM (GEFMA), 2006, S. 16.
Klassifizierung von Reinigungsleistungen
Welche zentralen Auswirkungen haben die allgemeinen

Trends im Facility Management auf die
Gebäudereinigung und die Gebäudereinigerbranche?

Strukturierung der Trends

Auswirkungen
Grundsätzliche Aussagen zur Gebäudereinigung
Zunehmende Konzentration der FM-Aktivitäten auf
Kundenseite führt zur Verringerung der
Dienstleisteranzahl Gebäudereiniger geraten in
Nachunternehmerstellung
Bewusstsein für Kosten und Konzentration dezentraler
Aktivitäten führt zu Größenvorteilen auf Kundenseite
und zu sinkenden Kosten (bspw. durch
Mischkalkulationen etc.)
Gebäudereinigung an sich wenig komplexe
Dienstleistung Grad der Substituierbarkeit sehr hoch
Kostensenkungsprogramme für die
Unterstützungsprozesse führen zu
Intervallabsenkungen und damit zu geringeren
Umsätzen
Zu Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit werden zumeist
steigende Mitarbeiterproduktivitäten angesetzt
Auswirkungen auf facilitäre Dienstleister

Auswirkung auf die Gebäudereinigung
Maßnahmen
Grundsätzliche Strategien

Strategische Allianzen
Problem der strategischen Allianzen (bspw. FM-
Dienstleister und Reinigungsunternehmen)
Selektion der Gebäudereiniger von FM-Unternehmen
zumeist über den Preis Erhöhung der eigenen Marge
Einbringen von Innovationen vielfach kein
entscheidendes Kriterium
Aufgrund des hohen Substituierbarkeitsgrades
schwierig seine Marktmacht zu positionieren
Zunehmende Subunternehmerstellung
Verlust des direkten Kundenkontaktes
Verlust des eigenen Profils

Aufbau eigenen Know-hows
Aufbau von Management Know-how oder Aufbau
operativer Wertschöpfung in anderen
Dienstleistungsbereichen (bspw. TFM)

Aufbau eigenen Know-hows
Aufbau eigenen Know-hows (aus Sicht des
Gebäudereinigungsunternehmens)
Akzeptanz eines facilitären Dienstleisters als Facility
Manager am Markt (bspw. vom Putzer zum FM-
Manager); Glaubwürdigkeit der Managementleistung
Notwendigkeit der internen Kunden-Lieferanten-
Beziehung
Schlechte Ergebnisqualitäten der eigenen Leistung
können sich negativ auf das Gesamtprojekt auswirken
(gilt für die Akquisitions-, wie Ausschreibungs- und
Leistungserstellungsphase)
Leistungsverantwortlichkeiten sind schwer eindeutig
festzulegen

Anorganisches Wachstum
Zukauf eines bspw. technischen Dienstleisters
Akzeptanz eines facilitären Dienstleisters als Facility
Manager am Markt (bspw. vom Putzer zum FM-
Manager
Hohe Kapitalausstattung notwendig
Integration der „neuen“ Wertschöpfung in die gesamte
Unternehmenskultur
Schlechte Ergebnisqualitäten der eigenen Leistung
können sich negativ auf das Gesamtprojekt auswirken
(gilt für die Akquisitions-, wie Ausschreibungs- und
Leistungserstellungsphase)

Kosten- und Qualitätsführerschaft
Kostenführerschaft
Kostenführerschaft kann zu erheblichen Problemen
führen
Sinkende unternehmensspezifische Umsätze
Negative Auswirkungen auf den Gesamtmarkt
Lohndumping
Nachhaltige „Versubbung“ eigene Leistungen werden an
andere weitere Nachunternehmer weitergegeben
Verlust des eigenen Profils am Markt mit negativen
Auswirkungen „Billigheimer“
Qualitätsführerschaft
Derzeit vielfach schwierig umzusetzen, da Preis in der Regel,
insbesondere bei der öffentlichen Hand, Selektionskriterium
Messbarkeit von Qualität unterschiedliche Sichtweisen
Hohe Qualitäten werden bisher am Markt nur in den seltensten
Fällen honoriert
Agenda

Referenzwerte für Gebäudereinigung
2
Betriebskosten je m HNF und Jahr
40,00 €
35,00 €
30,00 €
25,00 €
20,00 €
15,00 €
10,00 €
5,00 €
- € max. Kosten
Strom / Kühlen
min. Kosten
Reinigung
Inspektion und
Werterhaltender
Heizen
Bauunterhalt
Wartung
Quelle: Leitfaden - Nachhaltiges Bauen, Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, 2001

-
30.03.2006
€
2,00 €
4,00 €
6,00 €
8,00 €
10,00 €
12,00 €
14,00 €
Heizenergie 16,00 €
der m+p gruppe

Elektroenergie
Wasser/ Abwasser
Instandhaltung
Gebäude
Instandhaltung
Technik
Unterhaltsreinigung
Fensterreinigung
Außenanlagenpflege/
Winterdienst
Hausmeisterdienste
Kopierdienste

Ø Jahreskosten/m² NGF
Kaufmännisches
Gebäudemanagement
Steuern/
Versicherungen
Entsorgung
Pförtner- u.
Sicherheitsdienste
Telekommunikation
Flächen- und
Umzugsmanagement
Quelle: Beispiele für Kennzahlen im Gebäudemanagement, Reale Unternehmensdaten, Basis: Erhebungen
75
Quelle: van Wagenberg, Andreas F., The Netherlands: Facility Management in Dutch Municipalities, in: Nordic
Journal of Surveying and Real Estate Research - Special Series, Vol. 1, 2003, S. 92.


Gesamtbewertung
Benchmarking gibt wichtige Anhaltspunkte zur
Verbesserung der eigenen Situation (aus Kundensicht)
bzw. ermöglicht Dienstleistern
Kostensenkungsmaßnahmen bei den Kunden
vorzuschlagen
Benchmarking ist von daher wichtiger Grund für
Innovationen und Veränderungen
Gefahr, dass aufgrund der reinen Kostenbetrachtung,
der qualitative Aspekt verdrängt wird und der Druck auf
FM-Unternehmen und Kunden sehr groß wird,
Maßnahmen der Kostensenkung einzuleiten (um
Benchmark gerecht zu werden) und eigene, notwendige
qualitative Rahmenbedingungen (Nutzerprofil) zu
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Ihr unabhängiger, aktiver Partner
für ganzheitliche Betrachtung
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+49 (0) 2382.964-600
30.03.2006 info@isfm.de Trends und Reinigungsdienstleistungen 79
Beckumer Straße 36 · D-59229 Ahlen www.isfm.de

Reinigungsmanagement 1 Trends

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Reinigungsdienste

Trends im Facility Management

Markt, Situation und Entwicklung des FM und

Dipl.-Kfm. (FH) Betriebswirt BA

FM-Trends und aktuelle Situation der Torben

Vorarbeiten für die Ausschreibung / Florian

VOL/ Ablauf Vergabeverfahren; Erstellung Torben

Funktionale Leistungsbeschreibungen/ Florian

Erstellung von Vergütungsmechanismen; Florian

Qualitätsmessung von Dienstleistung; Torben

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⌦ Integrated FM Anbieter vornehmlich

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setzen immer noch auf Prozessorientierung

bevorzugen Dienstleister Konzept

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Gründe für variierende Studienergebnisse

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Infrastrukturelles Reinigungsdienste ca. 8,1 Mrd.€

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Intern erbracht 41%

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Gemeinsamkeiten der FM-Marktbetrachtung

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Quelle: Tabelle: EUWID: Trends im Facility Management 2005, S. 5 - 6.

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Quelle: http://www.luenendonk.de/facility.php, 28.03.06.

Ausgeschlossen: Infraserv Höchst (907 Mio. €)

Quelle: Tabelle: EUWID: Trends im Facility Management 2005, S. 6.

Führende Facility-Management-Unternehmen für infrastrukturelles

Quelle: Tabelle: EUWID: Trends im Facility Management 2005, S. 6.

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Quelle: http://www.joneslanglasalle.de/de-DE/research/researchabstract?artid=1994, 28.03.06, S. 6.

30.03.2006 Trends und Reinigungsdienstleistungen 24

Quelle: Tabelle: EUWID: Trends im Facility Management 2005, S. 7.

Trends und Reinigungsdienstleistungen

Quelle: Tabelle: EUWID: Trends im Facility Management 2005, S. 24

Trends und Reinigungsdienstleistungen

Quelle: Tabelle: EUWID: Trends im Facility Management 2005, S. 29

Trends und Reinigungsdienstleistungen

Quelle: Tabelle: EUWID: Trends im Facility Management 2005, S. 31

Quelle: Der Facility Manager 03.2006 S. 41- 45.

Quelle: EUWID: Trends im Facility Management, 2005, S. 8.

Nur 35 Unternehmen bieten Integrated FM an und diese Anzahl

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Quelle: Tabelle: EUWID: Trends im Facility Management 2005, S. 43.

Landkreisen; Rücklaufquote: über 70%.

Quelle: Der Facility Manager 03.2006 S. 46.

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Quelle: Der Facility Manager 03.2006 S. 49.

Quelle: Der Facility Manager 10.2005 S. 29.

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