Vous êtes sur la page 1sur 41

Registos e Notariado

Dr. Jorge Perdigão.

Matéria mais importante:

- Compra e venda com mútuo / hipoteca.


- Constituição das sociedades
- Habilitação
- Partilha.
-
Perguntas frequentes:

1- Quais os documentos necessários para a escritura pública.


2- Quem tem legitimidade para outorgar a escritura.
3- Que documentos são necessários para o registo do acto.

- Quem intervêm no negócio jurídico e na escritura e em que qualidade.


- Documentos necessários a instruir a escritura; prazos de validade e entidades
emissoras; documentos relativos ao próprio negócio bem como os de identificação das
partes outorgantes.
- Registos – Quais os documentos necessários para instruir o pedido de registo.

Manuais:
Pratica Notarial – Borges Araújo – Editora Almedina ( principal ).
Manual Técnico e Prático de Notariado – José Carlos Gouveia Costa – Almedina
Manual de Direito Notarial – Zulmira Neto Lino da Silva e Fernando Neto
Ferreirinha - Almedina ou Coimbra Editora?

O Registo Comercial é obrigatório ao contrário do Registo Predial.

Registo Predial:

O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica


dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário – artigo 1.º
Código do Registo Predial.

È através do registo que os negócios jurídicos que incidem sobre imóveis têm
eficácia “erga omnes”.

O objecto do registo é a publicidade de direitos

O artigo 2.º enumera os factos sujeitos a registo.

Nos artigos 2.º e 3.º encontramos expresso o princípio da tipicidade ou seja, só


tem acesso ao registo apenas os factos jurídicos enumerados nestes artigos e aqueles que
de modo avulso a lei determinar.

Competências.

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 1
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

A competência das conservatórias determina-se pela situação dos prédios – artigo


19.º n.º 1.
Podem haver duas ou mais conservatórias competentes, contudo é necessário que
os prédios estejam registados nas duas.
Artigo 20.º - alteração da competência.
É comum criarem-se novas conservatórias e transferir-se os registos para as
mesmas.
Processo de registo:
A solicitação do registo é feita a pedido dos interessados e respeitando o princípio
da instância, expresso no artigo 41.º do Código do Registo Predial.

Segundo o disposto no artigo 36.º, têm legitimidade para pedir o registo, os


sujeitos activos e passivos, da respectiva relação jurídica bem como todos aqueles que
tenham interesse no registo.
- Tem legitimidade também o mandatário, contudo necessita de uma procuração
especial para o efeito nos termos do artigo 39.º.
- Os advogados e solicitadores – artigo 39.º n.º 2 alínea b).
- O meeiro e o herdeiro no caso de registo de aquisição de bens e direitos que
façam parte da herança indivisa – artigo 37.º.
- Qualquer comproprietário ou compossuidor – artigo 37.º n.º 2.
- O Ministério Público – artigo 40.º.
- O representante legal do incapaz em relação aos bens adjudicados a este em
partilha extrajudicial – artigo 40.º n.º 2.
- O doador – artigo 40.º n.º 3.

Legitimidade para pedir averbamentos às descrições – artigo 38.º.

A descrição é uma identificação física, económica e fiscal do prédio – artigo 79.º.

A requisição de registo é feita em impresso, modelo próprio.

Este modelo é aprovado oficialmente.

Em casos excepcionais a requisição também pode constar de um requerimento


sem ser em modelo oficial relativamente a pedidos de rectificação e impugnação.

Elementos da requisição – artigo 42.º.


È assinado pelo requisitante e contém a identificação deste, nomeadamente o
nome, estado civil e residência.

Esta identificação é confirmada na respectiva conservatória do registo predial por


conhecimento pessoal por parte do funcionário ou como acontece na maioria dos casos,
pela exibição do bilhete de identidade ou documento equivalente.

Essa identificação pode ainda ser confirmada pela assinatura que conste de
documento autêntico ou autenticado que instrua o pedido.

Pode ainda ser confirmado, quando se trate de advogado ou solicitador pela


apresentação da respectiva cédula profissional.

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 2
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Finalmente pode ainda ser confirmada quando se trate de entidade oficial pela
aposição do selo branco.
Depois da identificação, na requisição do registo tem ainda de constar a
identificação dos factos a registar.
Essa indicação é feita com referência aos prédios respectivos pela ordem
resultante da sua dependência ou, sendo independentes, pela ordem da sua antiguidade –
artigo 42.º n.º 4.

Após isto temos a indicação dos prédios que é feita pelo número da descrição –
artigo 42.º n.º 5.
Todos os prédios registados têm um número de descrição de uma determinada
freguesia e registados numa determinada conservatória.
Documentos que servem de base ao registo.

Esta enumeração de documentos é normalmente efectuada por alíneas sucessivas


que permitem a menção e identificação do original e menção da sua data ou repartição
emitente.
Os documentos são:

- Escritura pública ( maioria dos casos ).


- Decisão judicial. Documentos principais
- Documento particular.
- Declaração perante o conservador

- Caderneta predial ou certidão


de teor da certidão matricial Documentos complementares
- Duplicado da participação na inscrição
da matriz ou certidão da omissão matricial

Casos especiais:

Artigo 47.º - registo de aquisição e hipoteca antes da celebração do respectivo


contrato, que é feito com base em declaração do proprietário ou titular do direito.
È feito com a assinatura reconhecida salvo se for feita do funcionário da
conservatória.
O registo provisório de aquisição pode também ser feito na maioria dos casos com
base em contrato promessa de alienação – artigo 47.º n.º 3.

Artigo 48.º - Registo de aquisição por venda judicial – é feito com base em
certidão comprovativa da identificação do adquirente, do objecto e do depósito da parte
do preço exigida.

Artigo 49.º - Aquisição em comunhão hereditária – Aqui o registo é feito em


comum e sem determinação da parte ou direito. È feito com base em documento
comprovativo da habitação e em declaração que identifique os bens a registar como
fazendo parte da herança.

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 3
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Artigo 50.º - Hipoteca legal e judicial – O respectivo registo faz-se com base em
certidão do título de que resulta a garantia e em declaração que identifique os bens, se
necessário.

Artigo 51.º - Registo de afectação de imóveis – é feito com base em declaração do


proprietário ou possuidor inscrito.

Artigo 52.º - Renúncia a indemnização – é registado com base na declaração do


proprietário ou possuidor inscrito perante a entidade expropriante.

Artigo 53.º - Registo provisório de acções – é realizado com base na certidão de


teor do articulado ou em duplicado deste.

Artigo 54.º - Registo da autorização para loteamento – este registo é feito com
base no respectivo alvará com individualização dos lotes.

Artigo 55.º - Contrato para pessoa a nomear – em que o registo da nomeação faz-
se com base no instrumento de rectificação e também em declaração do contraente
originário da qual conste que foi validamente comunicada ao outro contraente.
Artigo 56.º - Cancelamento de hipoteca – é feito com base em documento
autêntico de que conste o consentimento do credor. – Ver também artigo 13.º.

Artigo 57.º - Cancelamento de hipoteca para garantia de pensões periódicas – é


feita com base em certidão do óbito do respectivo titular e algum dos documentos
referidos nas seguintes alíneas a), b) e c).

Artigo 58.º - Cancelamento do registo de penhora, arresto e outras providências


cautelares – nos casos em que a acção já não esteja pendente este registo faz-se com
base na certidão passada pelo tribunal competente que comprove essa circunstância e a
causa, ou ainda, nos processos de execução fiscal, a extinção ou não existência da
dívida à Fazenda Pública.
No caso de venda judicial em processo de execução de bens penhorados ou
arrestados, só após o registo daquela venda se podem efectuar os cancelamentos
referidos anteriormente – artigo 58.º n.º 2.

Artigo 59.º - Cancelamento dos registos provisórios por natureza, de aquisição e


de hipoteca voluntária e o cancelamento dos registos provisórios por dúvidas – são
feitos com base em declaração do respectivo titular, com a assinatura do declarante
reconhecida notarialmente ou feita perante funcionário da conservatória competente –
n.º 2.

Artigo 59.º n.º 4 – Cancelamento do registo provisório de acção – faz-se com base
em certidão da decisão, transitada em julgado que absolva o réu do pedido ou da
instância, a julgue extinta ou a declare interrompida.
__________

O pedido de registo pode ser pedido com urgência, tendo de ser a mesma
fundamentada no requerimento por parte do apresentante e no caso de ser admitida, o
conservador pode proceder á realização do registo sem subordinação à ordem de

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 4
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

anotação no Diário, devendo consignar o conservador no impresso da aquisição as


razões de deferimento ou indeferimento do pedido – artigo 75.º n.º 3.

Por vezes pode ser preciso fazer declarações complementares.


São normalmente feitas no verso do impresso de requisição embora possam
constar de documento separado.
Estas declarações podem servir para completar a identificação dos sujeitos,
excepto no caso do estado civil que em caso de omissão só pode ser provado com
certidão emanada do registo civil – artigo 46.º n.º 1 alínea d)? e artigo 2.º do Código do
Registo Civil.
Estas declarações podem ainda servir para completar elementos do tipo
respeitantes aos prédios, de forma a colmatar deficiências do processo de registo e
esclarecer divergências com o título ou com a descrição.

Tratando-se de registo de prédios não descritos, deve indicar-se em declaração


complementar o nome, estado civil e residência dos proprietários ou possuidores
imediatamente anteriores ao transmitente, salvo se o apresentante alegar na declaração
as razões justificativas do seu desconhecimento – artigo 42.º n.º 6.

Por outro lado se o registo recair sobre quota-parte de prédio indiviso, deve
declarar-se complementarmente o nome, estado civil e residência de todos os
comproprietários – artigo 42.º n.º 7.

Apresentação.

A apresentação do pedido de registo na conservatória competente pode ser feita


directamente pelo interessado ou seja, a requisição de registo bem como os documentos
são apresentados na conservatória competente e seguidamente é feita essa anotação da
apresentação pelo funcionário da conservatória no livro Diário.

A apresentação pode também ser solicitada pelo correio se o apresentante e o


interessado residir fora do concelho do prédio. – Artigo 65.º.
Neste caso a apresentação é feita por carta registada e com envio do respectivo
preparo (quantia a pagar).

Também pode ser feita pelo notário nos termos do artigo 41.º-A em que o pedido
do registo é remetido ou apresentado directamente pelo notário na conservatória
competente e deve ser acompanhado pelos respectivos documentos e preparo, nos
termos previstos na lei notarial.
Neste caso, o conservador deve remeter aos interessados a respectiva senha de
apresentação e, cinco ( 5 ) dias após a realização do registo deverá remeter os
documentos que serviram de base ao registo bem como a fotocópia dos registos
efectuados e o excesso de preparo se a ele houve lugar.

A prova do pedido de registo é feita pelo destacável e recibo do preparo que foi
pago. Este destacável deve ser entregue depois de rubricado indicando também o
montante do preparo e o número e a data da apresentação.

Rejeição da apresentação do pedido de registo

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 5
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

O pedido de registo pode ser rejeitado com os fundamentos previstos nas várias
alíneas do n.º 1 do artigo 66.º.

Recusa do registo.

Apreciada a viabilidade do pedido nos termos do artigo 68.º, o conservador pode


recusar o registo nos seguintes casos do artigo 69.º.

Descrição - Artigo 79.º

Averbamentos à descrição

Artigo 88.º - Os elementos das descrições podem ser alterados, completados ou


rectificados por averbamento.

Anotações á descrição – artigam 90.º n.º 2.


Inscrição.

Artigo 91.º - Finalidade da inscrição – As inscrições visam definir a situação


jurídica dos prédios mediante extracto dos factos a eles referentes.

A inscrição tem várias modalidades, podendo ser definitiva ou provisória e dentro


da provisória, por natureza ou por dúvida.

Os requisitos gerais constam do artigo 93.º e dizem respeito aos sujeitos, factos a
registar, menção das letras, seguidas do número de ordem.

Temos ainda os requisitos especiais no artigo 95.º e também no campo da


inscrição temos os averbamentos á inscrição nos termos do artigo 101.º e, estes podem
ser averbamentos propriamente ditos que constituem alterações do facto inscrito ou sub
inscrições.?????

Registo Comercial:

A função do registo comercial é:

- Publicitar a situação dos comerciantes,


- Das sociedades comerciais,
- Das sociedades civis sob a forma comercial
- E outras entidades a ele sujeitas, tendo em vista a segurança do comércio
jurídico.

O registo comercial é obrigatório. Artigo 1.º e 15.º do Código do Registo


Comercial.

Têm de ser respeitados determinados prazos, previstos nos vários números do


artigo 15.º do Código do Registo Comercial.

Os actos sujeitos a registo têm de ser publicados nos termos do artigo 70.º.
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 6
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Esta publicação é levada a cabo pela conservatória, oficiosamente no prazo de 30


dias.
É efectuada na 3.ª Série do Diário da República, bem como no jornal da localidade
da sede da sociedade.

São previstas sanções para as situações de incumprimento do registo – artigo 17.º


do Código do Registo Comercial.
Ex. Coima – através de processos de contra-ordenação instruídos pela própria
conservatória.

Processo de registo comercial.

O processo do registo comercial inicia-se de forma idêntica ao registo predial pois


em ambos vigora o princípio da instância. Ou seja, o registo efectua-se a pedido dos
interessados. – Artigos 28.º e 29.º Código do Registo Comercial.
Casos de representação – artigo 30.º do Código do Registo Comercial.

Os factos sujeitos a registo têm de ter uma base documental ( titulados por
documento ).

Por exemplo, o registo do contrato de sociedade têm de ser instruído com:

Primeiro que tudo temos de saber que sociedade queremos constituir.

- Pedir o certificado de admissibilidade de firma ou denominação. ( entidade


emissora Registo Nacional de Pessoas Colectivas) – validade 180 dias.

- Cartão provisório de pessoa colectiva ( entidade emissora Registo Nacional de


Pessoas Colectivas R.N.P.C. ) ou, se for caso disso, documento de participação
especial – artigo 35.º. – validade 180 dias.

- Documento comprovativo de início de actividade do serviço de finanças


competente.

- Por outro lado há também um documento que a conservatória solicita no caso


de não ter sido apresentado antes da escritura que é a guia de comprovativo de
depósito do capital social.

- Elabora-se o pacto social e marca-se a escritura num cartório notarial.

- Documentos de identificação dos sócios - Bilhete de Identidade

Contrato de sociedade – é o acto de constituição da sociedade, do qual, duas ou


mais pessoas se obrigam a contribuir com bens ou serviços para o exercício em comum
de certa actividade económica com o fim de repartição de lucros (receitas – despesas).

Surgem 3 elementos:
1- Obrigação de contribuição.
2- Exercício comum de uma actividade económica.
3- Repartição dos lucros.
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 7
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

O contrato de sociedade é em princípio pluri-lateral ou seja, é outorgado por mais


que uma pessoa excepto nos casos das sociedades unipessoais.

Forma: 3 elementos.

1- Celebração do contrato feito por escritura pública. – Artigo 80.º do Código


Notariado.
Esta escritura deve respeitar os requisitos formais que têm a ver com o documento
de constituição e também os requisitos substanciais que têm a ver com as exigências do
conteúdo.

2- Publicação – o contrato de sociedade tem de ser publicado em Diário da


República.

3- Registo – o contrato de sociedade tem de ser obrigatoriamente registado –


artigo 3.º alínea a) do Código do Registo Comercial.

Conteúdo:

Existe um conteúdo mínimo que é constituído pelos requisitos obrigatórios e que


são os seguintes:

1- Tem de identificar o tipo de sociedade que se está a constituir.

2- Identificar também a firma.

3- Identificar o objecto social.

4- Identificar a sede (tem de estar em conformidade com o certificado de


admissibilidade de firma e denominação).

5- Identificar o capital social (tem de se identificar se o capital é realizado em


dinheiro ou em espécie, e se já está integralmente realizado.

6- Natureza das entradas (dentro do capital social, a participação de cada sócio no


capital social)

Se houver entradas que não são realizadas em dinheiro será necessário apresentar
a relação desses bens e os respectivos valores.

Relativamente aos sócios o contrato deve indicar:

- O nome das pessoas singulares e as firmas das pessoas colectivas.

No caso das pessoas singulares a identificação é feita pelo nome completo, estado
civil e, se o sócio for casado, o nome do cônjuge e o regime de bens. Além disso, tem de
se identificar a naturalidade e a residência habitual.

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 8
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Relativamente às pessoas colectivas, estas serão identificadas pela sua


denominação e sede, a conservatória onde se encontra matriculada, o número de
matrícula, o capital social e ainda, se a sociedade estiver em liquidação, esse facto tem
de ser obrigatoriamente referido.

A lei permite ainda que se constituam sociedades entre cônjuges desde que os
mesmos não assumam ambos responsabilidade ilimitada.

Requisitos da firma:

1- Exclusividade – ou seja, não poderá haver nenhuma outra sociedade com e


mesma denominação ou semelhante.

A firma respeita ainda o requisito de verdade na medida em que tem de respeitar o


nome dos sócios e o objecto social e ainda o requisito de unidade ou seja, para cada
sociedade uma única firma.

Quanto ao objecto:

Pode ser qualquer actividade comercial contudo, há algumas excepções (ex.


farmácia).
Também não podem ser genéricas mas podem conter actividades principais e
acessórias.

O notário deve verificar a conformidade entre o pacto social e o certificado de


admissibilidade relativamente ao objecto social.

Outro elemento obrigatório é a sede e apresenta-se como domicílio da sociedade


ou o centro de relações da sociedade para todos os efeitos jurídicos.

A sede tem de ser logo determinada no pacto social, não pode ser sujeita a
deliberação posterior e é identificada pela rua, número, freguesia e concelho.

Do pacto social é conveniente também constar a possibilidade de deslocação da


sede.

Capital social.

Representa as entradas dos sócios. É representada por quotas, acções ou partes,


consoante o tipo de sociedade comercial.
A sua soma deve perfazer pelo menos o capital mínimo de cada sociedade.
A entrada pode ser em dinheiro, em espécie ou em industria.
As entradas em dinheiro podem ser diferidas no tempo, não podendo exceder os 5
anos.

As entradas em espécie não podem ser diferidas no tempo, tem de ser


integralmente realizadas no momento da escritura.
Estas entradas em espécie, podem ser créditos, patentes, direitos, bens móveis,
imóveis, estabelecimentos comerciais, etc.
São no fundo quaisquer bens susceptíveis de penhora.
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 9
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

As entradas em espécie tem de ser objecto de relatório do Revisor Oficial de


Contas (ROC), sem interesse na sociedade.

Neste relatório são descriminados os bens e os respectivos valores e, este relatório


tem de ser feito pelo menos, 90 dias anteriores á escritura e também, publicado após o
registo da sociedade no Diário da República.

O registo do contrato de sociedade terá de ser efectuado no prazo de 3 meses nos


termos do artigo 15.º do Código do Registo Comercial.
Só após o registo da sociedade é que esta adquire personalidade jurídica.

Têm legitimidade para requerer o registo, os gerentes, administradores ou


qualquer outra pessoa que tenha interesse.

Para efectuar o registo são necessários os seguintes documentos:

- Certidão da escritura.

- Declaração do início de actividade.

- Certificado de admissibilidade de firma ou denominação.

- Relatório do R.O.C. quando existam entradas de bens em espécie.

Poderão ainda ser exigidos documentos de autorização especial excepto se já


constarem da escritura de constituição.

Ainda quaisquer declarações complementares para suprimento de qualquer


emissão do pacto social.

A sociedade antes do registo goza de personalidade interna e após o registo de


personalidade jurídica.
Antes do registo os actos constitutivos das sociedades e as suas alterações, não
podem ser invocados entre as próprias partes e os seus herdeiros

Antes do registo, é possível a transmissão por acto inter-vivos das participações


sociais e também é possível a alteração do contrato de sociedade desde que haja
consentimento unânime de todos os sócios, sendo também possível a celebração de
negócios jurídicos condicionados ao registo da sociedade.

Regras da alteração do contrato.

- Nas sociedades em nome colectivo, a regra é da unanimidade embora exista a


possibilidade desta alteração ser autorizada pelo próprio contrato.

- Nas sociedades por quotas, a regra é de 2/3 dos votos correspondentes ao


capital social, podendo ser superior se assim constar do contrato.

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 10
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

- Quanto as sociedades anónimas, a regra é de 2/3 dos votos emitidos em


assembleia-geral.

As alterações mais frequentes ao contrato referem-se ao objecto, firma, sede e


capital social.

Estas alterações terão de ser realizadas por escritura pública excepto se constarem
de deliberação expressa em acta elaborada por notário e não respeitar a aumento de
capital.

O aumento de capital pode ser realizado por novas entradas em dinheiro mas
exigindo-se neste caso o comprovativo de depósito do capital social numa instituição
bancária.
Pode ser também por novas entradas em espécie e aqui aplica-se as regras da
constituição da sociedade, nomeadamente a exigência do relatório do R.O.C.

Pode ainda haver aumento de capital por incorporação de reservas.

Esta incorporação de reservas pode ser feita através dos lucros da sociedade em
cada exercício, sendo necessário para este caso o balanço do último exercício elaborado
com menos de 3 meses.

Também é possível o aumento de capital misto ou seja, uma parte por novas
entradas e outra por incorporação de reservas.

O aumento de capital é fiscalizado pelo notário, averiguando a legalidade de


deliberação, verificando pessoalmente esta, a ser executada através da análise do
relatório do R.O.C.

Redução do capital social.

Tem essencialmente por objectivo libertar bens ou para permitir a cisão simples de
uma sociedade.

A redução do capital depende de deliberação prévia, mas não necessita de


autorização no contrato de sociedade.

A redução do capital é feita por escritura pública ou por acta lavrada pelo notário.

Antes da escritura de redução do capital social, terá de registar-se a deliberação de


redução e publicar-se em Diário da República.
Possibilitando nos 30 dias posteriores á publicação, aos credores sociais, poderem
solicitar ao tribunal que impeça a distribuição das reservas ou dos lucros.

O registo quer do aumento, quer da diminuição do capital social será


obrigatoriamente feito no prazo de 3 meses.

Documentos necessários:
- Certidão da escritura de alteração.
- Declaração do administrador no caso de incorporação de reservas.
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 11
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

- Apresentação do novo balanço se este existir entre a escritura e o registo.

Transformação da sociedade.
Artigo 13.º e seguintes do Código das Sociedades Comerciais.

Tem como requisito:


- Que o capital da sociedade a transformar esteja integralmente liberado e
realizadas todas as entradas.

- Que do balanço resulte que o património da sociedade não seja inferior a soma
do capital mais as reservas.

- Não haja a oposição de qualquer sócio titular de um direito especial ( ex. direito
á gerência ).

- Por outro lado a transformação só é possível se não se tratar de sociedades


anónimas que tenham emitido obrigações compatíveis em acções.

- Será ainda necessária a elaboração de um relatório justificativo da


transformação, organizado pela administração da sociedade.
Este inclui o balanço do último exercício aprovado á menos de 6 meses ou um
balanço especial para o efeito.
Inclui ainda o projecto futuro do pacto social.

A transformação está sujeita a deliberação e é consignada em escritura pública


outorgada pela administração da sociedade.

Os motivos da transformação, o balanço e o projecto do contrato são submetidos a


um R.O.C. que emite um parecer fundamentado contendo ou não pela transformação.

Documentos para a escritura:


- Relatório da administração.
- Balanço.
- Projecto do pacto social.
- Parecer do R.O.C.
- Certificado de admissibilidade de firma e denominação – podendo este ser
dispensado se não for alterada a razão social.
_________

Podem registar-se também acções, nos termos do artigo 43.º e, este registo tem por
base a certidão de teor do articulado.

Para o cancelamento do registo provisório por natureza ou por dúvidas, este é


titulado mediante declaração com a assinatura com reconhecimento da assinatura do
titular nos termos do artigo 44.º.

Também conforme o registo predial, o pedido de registo comercial pode ser


entregue pessoalmente ou remetido por correio – artigo 45.º.

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 12
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

As sociedades são identificadas no registo comercial pela matrícula que é um


número de identificação da sociedade.

Hipótese:
A e B, menor, pretendem constituir uma sociedade comercial por quotas cujo
capital social será integralmente realizado em dinheiro e na proporção de 50% para
cada um dos sócios.
1) Que documentos são necessários para a escritura de constituição da
sociedade?

- Certificado de firma ou denominação.


- Cartão provisório de pessoa colectiva.
- Comprovativo do depósito do capital social em instituição bancária.
- Capital social
- Documentos de identificação dos sócios – B.I.

O notário pode exigir a autorização no caso de existirem obrigações a serem pelo


menor para além da maioridade.

2) Quem outorga a escritura de constituição desta sociedade?

Ambos os sócios. A e, uma vez que B é menor o seu representante legal (pais ou
tutor).

3) Quais os documentos necessários para o pedido de registo?

- Certidão da escritura.
- Declaração de inicio de actividade.
- Certificado de admissibilidade de firma ou denominação.
- Relatório do Revisor Oficial de Contas.

Hipótese 2:

Queria constituir uma sociedade comercial em que o objecto era a construção


civil e obras públicas, o capital social era de 10.000.00 euros integralmente realizado
em dinheiro. A sede seria em Lisboa. Sociedade unipessoal.

1- Que documentos são necessários para instruir á escritura de constituição


desta sociedade comercial?

- Certificado de Firma ou Denominação, emitido pelo Registo nacional de


Pessoas Colectivas, com a validade de
Tem de conter:

Identificação do requerente – Nome e Bilhete de Identidade

Nome da Firma – têm de ser no mínimo 3, indicados pela ordem de preferência.


Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 13
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Natureza jurídica da entidade a constituir – ex. sociedade por quotas, etc.

Concelho em que será instalada a sede.

Objecto social – actividade que vai ser desenvolvida pela sociedade (convém ser
amplo).

- Pedir o Cartão Provisório de Identificação de Pessoa Colectiva, emitido pelo


Registo Nacional de Pessoas Colectivas, validade de 180 dias.

- Guia de depósito do capital social numa instituição bancária.

- Documentos relativos á identificação do sócio:

Bilhete de Identidade, emitido pelo Serviço de Identificação Civil, com a validade


presente no documento.

Número de Identificação Fiscal, emitido pelo Serviço de Finanças, com a validade


presente no documento.

No momento da realização da escritura o notário faz menção da obrigatoriedade


de registo no prazo de 3 meses perante a Conservatória do Registo Comercial
competente.

Antes do registo da escritura temos de fazer a declaração de início de actividade


no Serviço de Finanças competente e sucessivamente a inscrição da sociedade nos
serviços de segurança social.

2- Quem outorgaria esta escritura?

- O sócio unitário

3- Que documentos seriam necessários para o pedido de registo desta sociedade


e que formalidades se seguiam.

No prazo de 3 meses faz-se o registo após a escritura

- Certidão da escritura de constituição.

- Certificado de admissibilidade de firma e denominação, emitido pelo Registo


Nacional de Pessoas Colectivas.

- Cartão provisório de pessoa colectiva, emitido pelo Registo Nacional de Pessoas


Colectivas.

- Declaração fiscal de início de actividade, feita pelo serviço de finanças.

- Guia do depósito do capital social quando este não tenha sido apresentado na
escritura.
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 14
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Trespasse:

È o contrato pelo qual uma parte que se dá o nome de cedente ou trespassante


transmite com carácter definitivo a outro que se denomina tomador ou trespassário, um
estabelecimento comercial ou industrial.

Esta alienação pode ser onerosa ou gratuita.

O objecto do negócio é o direito de propriedade do estabelecimento, não havendo


trespasse, de acordo com o artigo 115.º n.º 2 do RAU se a transmissão não implicar a
transferência em conjunto das instalações, utensílios, mercadorias, clientela, etc. Ou
quando se passe a outro ramo comercial ou industrial ou outro destino.

Deixou de ser exigida escritura pública com a redacção do artigo 3.º do D.L.
273/2001 de 13 de Outubro cuja obrigatoriedade de escritura pública para o trespasse e
para a locação vinha prevista na alínea m) do n.º 2 do artigo 80.º do Código Notariado.

Sendo o trespasse celebrado por escritura pública temos como documentos e


elementos essenciais:

- Documentos de identificação das partes.

- Número fiscal.

- Caderneta predial ou certidão de inscrição matricial.

- Comprovativo do artigo matricial do prédio onde se encontra o


estabelecimento.

- Documento comprovativo da comunicação do trespasse ao serviço de finanças


– tem de ser feita no máximo de 60 dias antes da escritura ou - Certidão de que
o transmitente não tem dívidas para com o Estado – emitida pelo Serviço de
Finanças.

- Ultimo balanço do estabelecimento

Quando o trespasse tem por objecto a transmissão de estabelecimento de apoio


social com fins lucrativos, nomeadamente creches, lares, etc., será necessário exigir na
escritura:
- Certidão emitida pelo Centro Regional de Segurança Social (CRSC) que
comprove o licenciamento.

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 15
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Hipoteca

É o acto que confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas
imóveis ou equiparadas pertencentes ao devedor com preferência sobre os demais
credores que não gozem de um privilégio especial ou prioridade de registo.
Artigo 686.º CC, as coisas equiparadas são coisas móveis sujeitas a registo, como
é o caso dos automóveis e dos navios
A hipoteca comporta assim um direito de preferência que se assume como um
privilégio face aos outros credores, comporta também a indivisibilidade na medida em
que subsiste por inteiro face às coisas oneradas mesmo que estas venham a ser
divididas, e comporta ainda um direito de sequela, em que o direito do credor
acompanha os bens hipotecados mesmo que este sejam alienados. O credor hipotecário
pode executar a hipoteca quando o devedor não cumpra mas não tem o direito de
apropriar-se da coisa onerada com a hipoteca. Nestes termos será nula a clausula em que
se convencione que o credor fará sua a coisa hipotecada, no caso de o devedor não
cumprir 694 CC.

- Quando ao objecto da hipoteca:

Artigo 688.º CC, esta pode ter como objecto os prédios rústicos e urbanos, o
direito de superfície, o direito resultante de concessões em bens do domínio publico, o
usufruto, das coisas ou direitos referidos acima, ou seja, os prédios rústicos ou urbanos,
ou ainda o domínio directo e o domínio útil dos prédios enfitêuticos 681 n1 b). Pode ter
ainda como objecto as partes de um prédio susceptíveis de propriedade autónoma, sem
perca da sua natureza imobiliária, não podem ser objecto de hipoteca a meação dos bens
comuns do casal, 690.º CC, a quota de herança indivisa, na medida em que o objecto da
hipoteca deve ser especificado 716 CC. A quota em propriedade pode ser objecto de
hipoteca de acordo com o 689 n1 CC. A hipoteca abrange as árvores, frutos naturais,
enquanto ligados ao solo, as partes integrantes e as acessões naturais. Na hipoteca duma
fábrica estão abrangidas pela hipoteca os mecanismos e demais móveis inventariados no
título mesmo que não sejam parte integrante dos respectivos imóveis 691 n2 CC.

- Quando as espécies de hipotecas

- Hipoteca Judicial, quando decretada pelo tribunal – artigo 710.º CC

- Hipoteca Legal, ocorrer por força da lei sem dependência das vontades das partes
– artigo 704.º e seguintes CC.

- Hipoteca Voluntária, quando nasce dum contrato ou de uma declaração unilateral


sendo que, neste ultimo caso se dispensa o consentimento do credor.

- Quando a legitimidade da hipoteca voluntária:

Tem legitimidade para hipotecar quem tinha capacidade para alienar os bens a
hipotecar, no caso dos cônjuges será necessário o consentimento de ambos, excepto se o
regime de bens for o da separação de bens, 1682 A CC. Assim numa escritura de
compra e venda de um bem com hipoteca para garantia de preço em, divida será

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 16
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

necessária a intervenção dos 2 cônjuges, excepto se vigorar entre eles regime de


separação de bens e também se o bem não for a casa de morada de família.

- Quanto aos menores:

Os pais necessitam de autorização especial para hipotecar os bens do menor 1889


n1 a)

- Quanto aos inabilitados:

Estes podem hipotecar com autorização do curador, 153.º, 715.º CC

Para a hipoteca existe a obrigatoriedade de ser celebrado por escritura pública,


sendo que nesta escritura terá de se especificar as coisas hipotecadas 616.º CC e referir
o montante do crédito garantido. Deve também referir a sua causa e os acessórios se os
houve.

- Quanto aos elementos necessários para a outorga, celebração da escritura


de hipoteca

- Número de contribuinte dos outorgantes;


- Respectivos documentos de identificação;
- Os elementos referentes à matriz elementos registráveis;
- Se houver, registo provisório da hipoteca, este terá de ser mencionado na
escritura.

- Quanto à extinção da hipoteca

Esta ocorre quando:


- Cessa a obrigação a que serve de garantia por prescrição a favor de terceiro
adquirente do prédio hipotecado;

- 20 anos sobre o registo de aquisição;

- Por perecimento da coisa hipotecada e

- Por renúncia do credor

Esta renúncia do credor tem de ser expressa e não carece de aceitação do devedor

- Quando ao registo da hipoteca

Esta só se constitui pelo registo 687.º CC, pode ser alvo de registo prévio, ou seja,
antes de titulado o negocio, a fim de garantir a prioridade do registo assegurar a garantia
total do credito, o cancelamento do registo faz se por documento autentico ou
autenticado emitido pelo credo, dando o consentimento.

Propriedade Horizontal
(1414.ºss CC)
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 17
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Definição: como acto pelo qual se individualizam as várias unidades


independentes de um edifício em fracções autónomas de modo a que possa pertencer a
proprietários diversos. Para que se verifique a propriedade horizontal tem de existir para
além das unidades independentes uma zona ou parte comum. É esta zona ou parte
comum que será objecto de relações de condomínio entre os proprietários das fracções.
Na propriedade horizontal coexistem diferentes direitos de propriedade individuais
sobre as fracções e um direito real composto, ou seja, a compropriedade face as partes
comuns

A constituição da propriedade é vista como um acto de administração ordinária


logo se os proprietários de um prédio forem casados basta um deles (cônjuges) outorgue
a escritura da constituição, embora m posterior venda da fracção, que é um acto de
disposição já se exige a intervenção ou consentimento de ambos os cônjuges

- Quanto aos pais ou tutores dos menores

Podem submeter os prédios deste ao regime de propriedade horizontal sem


necessidade de autorização judicial, artigos 1889.º, 1386.º, 139.º Código Civil

- Quanto ao objecto da propriedade horizontal

Este diz respeito a unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída
própria para uma parte comum ou para a via pública. Acima de 2 ou mais andares
podem formar 1 única fracção. Podem também agrupar 2 ou mais fracções numa só
deste que contíguas, ou seja, arrecadações ou garagens é também possível dividirem
fracções autónomas deste que o tipo o permita e a associação de condóminos também.

As fracções autónomas são indicadas no título constitutivo pelas letras do alfabeto,


descrevendo-se o andar, o logradouro, a garagem, arrecadação, etc.
Identificando-se qual a percentagem ou permilagem de cada uma face ao valor
total do edifício

A propriedade horizontal poderá ser constituída por negócio jurídico por


usucapião, ou por decisão judicial em acção de divisão de coisa comum ou em processo
de inventário
O título constitutivo deve especificar as partes, que são as fracções, e o seu valor
relativo face ao prédio, devendo ainda incluir outras referências, como é o caso do fim a
que se destinam as facções.

Na medida em que a propriedade horizontal modifica o direito de propriedade, a


constituição ou alteração do título está sujeita a escritura pública.

Esta alteração pode ser feita pelo administrador do condomínio segundo as regras
do artigo 1419.º n.º 1 e n.º 2 do Código Civil.

Para a escritura de constituição e alteração da propriedade horizontal é necessário


exigir a licença de utilização.
Ainda é necessário referir na escritura os elementos matriciais e a sua prova
(caderneta predial) e ainda os elementos prediais e a sua prova (certidão predial).
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 18
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Pode constituir-se a propriedade horizontal sem que o prédio esteja descrito na


conservatória ou mesmo sem inscrição a favor daquele que vai constituir a propriedade
horizontal.
Contudo, para haver transmissão das fracções já será necessário haver inscrição a
favor daquele que transmita, uma vez que a propriedade horizontal está sujeita a registo.

A propriedade horizontal extingue-se por vontade dos interessados


(contratualmente); por concentração das várias fracções de uma única pessoa e ainda
por destruição do edifício.

Relativamente ao registo predial, os prédios em propriedade horizontal possuem


uma descrição genérica em que se incluem as menções gerais das descrições e das letras
das fracções.

As fracções são identificadas por letras do alfabeto e ainda por descrições


subordinadas, uma por cada fracção com a composição, área, localização e fim.

No que se refere á inscrição na matriz após a constituição da propriedade


horizontal, a mesma tem de ser requerida.
Ao contrário do registo predial, aqui só há uma inscrição na matriz.

IMT – Imposto Municipal sobre as transacções onerosas.

Vem substituir o antigo imposto SISA.

Vem permitir um alargamento da incidência do imposto.


Verifica-se uma diminuição das taxas.

Incidência do imposto – artigos 1.º a 4.º.

Quando nasce a obrigação tributária – artigo 5.º n.º 1 e n.º 2. (pagar perto da
escritura).

Tem de se levar ao notário:


- O pedido de liquidação do imposto.
- O documento da cobrança efectiva do imposto.

Estes ficam arquivados com a escritura.

Artigo 6.º a 10.º - estipulam as entidades isentas do imposto.

Determinação do valor tributável – artigo 12.º.

Hipótese:

O senhor A, casado em comunhão de adquiridos, B, solteiro e C menor, querem


constituir uma sociedade por quotas, com capital social de 30.000.00 euros cada um
tem uma quota igual de 10.000.00 euros.
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 19
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

B e C entram com dinheiro, A entra com uma fracção autónoma.

1- Quem são os outorgantes da escritura?

- A, B e os pais de C em representação deste por ser menor.

2- Que documentos (espécies, entidades emitentes e prazos) são necessários para


instruir esta escritura?

- Identificação dos outorgantes:


A – Bilhete de Identidade, passado pelo Serviço de Identificação Civil, com uma
validade constante no referido documento.
Número de Identificação Fiscal, passado pelo Serviço de Finanças com a validade
constante no referido documento.
B-=

C – Bilhete de Identidade, passado pelo Serviço de Identificação Civil, com uma


validade constante no referido documento.
Número de Identificação Fiscal, passado pelo Serviço de Finanças com a validade
constante no referido documento.

Dos pais de C – Só os Bilhetes de Identidade.

Eventualmente se o menor entrar com imóvel – autorização judicial, emitida pelo


tribunal, sem prazo de validade.

Para a constituição da sociedade:

- Certificado de admissibilidade de firma – emitido pelo Registo Nacional de


Pessoas Colectivas – com um prazo de validade de 180 dias.

- Cartão provisório de pessoa colectiva - emitido pelo Registo Nacional de


Pessoas Colectivas – com um prazo de validade de 180 dias.

- Documento complementar – estatutos da sociedade.

- Guia comprovativo de depósito do capital social numa entidade bancária –


sem prazo.

- Relatório do Revisor Oficial de Contas (sempre que há entradas em espécie) –


emitido pelo Revisor Oficial de Contas – com uma validade de 180 dias.

Todos os documentos necessários à compra e venda:

- Caderneta predial – emitida pelo Serviço de Finanças, com a validade de 1


ano. (artigo 57.º do Código Notariado).

- Certidão predial – emitida pela Conservatória do Registo Predial da área onde


se situa o imóvel – com a validade de 6 meses. (artigo 54.º do Código
Notariado).
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 20
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

- No caso de prédio omisso – duplicado da participação para inscrição na matriz


(modelo 129).

- Se não estava descrito – certidão negativa da omissão do prédio.

- Licença de utilização – passada pela Câmara Municipal – sem prazo de


validade.

- Pedido e Comprovativo do pagamento do Imposto Municipal sobre


Transações Onerosas – emitida pelo Serviço de Finanças – válido por 2 anos.

Nota: (Para registar um imóvel em nome do adquirente só preciso de escritura e


caderneta predial)

3- Que documentos são necessários para o registo desta sociedade?

- Certidão da escritura da sociedade.

- Declaração fiscal de início de actividade.

- Certificado de admissibilidade de firma ou denominação.

- Cartão de pessoa colectiva.

- Relatório do Revisor Oficial de Contas se o mesmo não tiver sido arquivado à


escritura.

Quem assina o pedido de registo é qualquer um dos sócios, em regra, é o gerente.

O registo tem de ser efectuado no prazo de 3 meses.

Compra e Venda:

É o contrato pelo qual uma parte (vendedor) transmite a outra (comprador) a


propriedade de uma coisa ou outro direito mediante um preço – artigo 874.º do Código
Civil.

Temos assim, como características deste contrato:

- É um contrato translativo, na medida em que se transfere um direito.

- É um contrato oneroso, uma vez que a transmissão do direito impõe o


pagamento de um preço.

- É bilateral uma vez que existem duas partes que se obrigam reciprocamente,
uma a transmitir a propriedade da coisa ou do direito e a outra a pagar o preço.

- É também um contrato comutativo, na medida em que estamos em regra


perante duas prestações certas, á excepção da venda de coisa incerta.
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 21
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Quanto ao objecto:

Todas as coisas que não estão fora do comércio.

Estão assim excluídos os direitos de personalidade, as certidões prediais separadas


dos prédios a que pertençam e ainda as coisas do domínio público.

Podem por isso ser objecto de compra e venda, todas as coisas que existam ou
possam existir.
Todavia se a coisa é impossível o contrato é nulo.

Quando as coisas ainda não existam estamos a falar de bens futuros, tendo por isso
que se fazer menção dessa incerteza no contrato de compra e venda.

É nulo o contrato de compra e venda cujo objecto seja contrário á lei, ordem
pública ou ofensa dos bons costumes.

Quanto aos sujeitos:

Temos por um lado o vendedor – sujeito activo que é o titular do direito a


transmitir.
Por outro lado temos o comprador – como sujeito passivo.

A certidão predial contém também a inscrição a favor de quem está inscrito o


imóvel.

Quanto aos menores:

Estes não têm capacidade de exercício, logo os contratos de compra e venda são
anuláveis – artigos 125.º e 126.º do Código Civil. Excepções – prevista no artigo 127.º.
Interditos:

Quando a compra e venda é celebrada antes da publicação da acção de interdição


o contrato é anulável se a incapacidade for notória. Artigos 150 e 257.º do Código Civil.

Se a compra e venda for celebrada na pendência da acção, a compra e venda é


anulável se a interdição for decretada e se o negócio causou prejuízo ao interdito.

Quando é celebrada posteriormente ao registo da sentença de interdição a compra


e venda é sempre anulável.

Quanto aos inabilitados:

Esta tem em princípio a administração dos bens, existe um curador – artigo 153.º
do Código Civil.
Curador este que autoriza a celebração do negócio, sendo certo que esta
autorização pode ser suprida judicialmente.

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 22
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

O representante dos incapazes é, no que se refere aos menores, os pais que


exercem o poder paternal.
São em princípio ambos os pais que representam o menor podendo ser apenas um
a representar o menor se o outro for ausente ou incapaz.
Todavia os pais só podem vender bens do menor com autorização do tribunal.
Exceptuam-se os bens móveis sujeitos a deterioração ou perda.

Se os pais venderem bens do menor sem autorização judicial, estes actos são
anuláveis.

No caso da tutela, segue-se o mesmo regime dos pais – artigo 1921.º do Código
Civil.

Quanto aos ausentes:

Se alguém desaparecer sem deixar representante legal ou procurador, o tribunal


nomeia um curador provisório.
Este também necessita de autorização judicial para vender bens imóveis ou outros,
excepto se essa venda se destinar a evitar a deterioração da coisa ou perda.

No caso dos cônjuges, e relativamente a bens imóveis, qualquer um deles pode


vender desde que tenha a administração do bem – artigo 1682.º n.º 2 do Código Civil.

Se o bem for comum, carece do consentimento de ambos.

Outros bens imóveis, estabelecimentos comerciais, próprios ou comuns, carecem


do consentimento de ambos os cônjuges excepto se entre eles vigorar o regime de
separação judicial de bens (artigo 1682.º - A n.º 1).

No caso de compropriedade qualquer um dos comproprietários pode vender a sua


quota-parte segundo as regras da venda de coisa comum – artigo 1408.º Código Civil.

Não se pode vender no caso de compropriedade partes especificadas da coisa sem


o consentimento de ambos os consortes senão, estaríamos perante a venda de coisa
alheia que seria nula nos termos do artigo 892.º do Código Civil.

Também segundo o artigo 877.º os pais e os avós não podem vender a filhos ou a
netos sem o consentimento dos outros. Disposição que pretende evitar simulações a
prejuízo da legítima.

Se falta o consentimento o acto, o negócio jurídico é anulável sendo que o notário


realiza a escritura a pedido unânime de todos os outorgantes mas adverte do vício do
negócio – artigo 174.º do Código do Notariado e 877.º n.º 2 Código Civil.

Também a casa de morada de família depende a sua venda do consentimento de


ambos os cônjuges mesmo quando entre eles vigore o regime da separação de bens.

No que respeita á venda de bens móveis comuns com administração


extraordinária, carece do consentimento de ambos os cônjuges, caso contrário o acto é

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 23
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

anulável sendo certo que o notário não poderá recusar a realização da escritura mas
adverte também para essa anulabilidade – artigo 175.º Código Notariado.

O consentimento conjugal é idêntico á forma que reveste a procuração e pode ser


suprido judicialmente.

No caso de celebração de compra e venda anulável, o registo fica provisório por


natureza – artigo 92.º do Código do Registo Predial.

Se o negócio jurídico for nulo o notário recusa a celebração da escritura – artigo


173.º do Código Notariado.

Venda consigo próprio – é a venda celebrada pelo representante consigo mesmo,


em nome próprio ou de terceiro.
Esta venda é anulável excepto se o representado consentir na sua celebração ou
quando a venda exclua por sua natureza a possibilidade de conflito de interesses. Ex.
Quando o bem tem um preço certo ou tabulado.

O representado nunca fica prejudicado.

Quanto á forma da compra e venda:

Se tivermos perante bens imóveis, reveste a forma de escritura pública – artigo


875.º do Código Civil e artigo 80.º do Código Notariado.

Relativamente aos bens móveis será suficiente o acordo entre os contraentes ou


forma que a lei exigir.

A compra e venda de bens imóveis está sujeita a registo e dele depende a eficácia
face a terceiros – artigo 5.º do Código do Registo Predial.

O registo predial tem um carácter meramente declarativo ou publicitário mas não


constitutivo, á excepção da hipoteca em que se dá o efeito constitutivo pelo registo. Esta
não é eficaz sem o mesmo.

O registo predial não é obrigatório no entanto, para se realizar a compra e venda


tem de previamente haver registo em nome do vendedor – artigo 54.º n.º 2 do Código
Notariado.

Excepções: quando estamos perante transmissões realizadas no mesmo dia com


conhecimento pessoal do notário ou perante urgência comprovada. Ex, perigo de vida
dos outorgantes ou no caso de calamidade.

Poderá haver ainda dispensa do registo relativamente a prédios de uma herança


quando não descritos ou sem inscrição de aquisição.
Se os transmitentes estiverem habilitados como únicos herdeiros ou se fizer
simultaneamente a respectiva habilitação.
Haverá ainda dispensa do registo relativamente a prédios situados em conselhos
onde não tenha vigorado o registo obrigatório, nos termos do artigo 55.º alínea b) do
Código Notariado.
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 24
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Efeitos da compra e venda:

- Eficácia real ou obrigacional – real porque há a transmissão da propriedade da


coisa ou da titularidade de um direito e obrigacional porque se verifica a
obrigação de entrega da coisa e de pagar a coisa.

A transmissão da propriedade faz-se por mero efeito do contrato, não dependendo


da transmissão da posse nem da tradição.

A venda de bens futuros é válida contudo, o efeito translativo fica suspenso.

Quando estamos perante bens com reserva de propriedade, a transmissão da


propriedade é suspensa ou deferida sendo certo que se for deferida terá de haver um
limite temporal, até ao cumprimento total ou parcial das obrigações da outra parte ou até
se verificar determinado evento.

Diferente regime tem a venda a prestações na medida a que nada obsta a uma
eficácia imediata.

A reserva de propriedade só é oponível a terceiros se for registada pois se não for,


só terá eficácia inter partes.

Consequências:

- Resulta a obrigação de entregar a coisa no estado em que se encontrava no


momento da venda.
- Obrigação de entregar o preço.

No caso de compra e venda de bens onerados, a compra e venda é anulável se o


direito de transmitir estiver sujeito a ónus que excedem os limites normais e se não
fosse conhecida pelo comprador

Quanto á venda a recto – artigo 927.º do Código Civil.

Esta solução tem o prazo de 2 anos relativamente a bens móveis.

Requisitos da escritura de compra e venda:

Requisitos comuns – artigo 46.º do Código Notariado (constam das alíneas do n.º
1).

Relativamente á compra e venda de bens imóveis temos ainda os requisitos


especiais do artigo 47.º do Código Notariado.

Se a compra e venda tiver por base factos sujeitos a registo tem de constar na
escritura:
- Os números das inscrições – artigo 54.º n.º 1 do Código Notariado.

- As inscrições a favor dos titulares – artigo 54.º n.º 2 do Código Notariado.


Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 25
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

E ainda a prédios sob regime de propriedade horizontal terá de constar a existência


de documentos que constituem o título executivo da propriedade horizontal – artigo 62.º
do Código Notariado.

A prova destes elementos faz-se:


- Por certidão de teor da descrição e inscrições em vigor ou fotocópia certificada
dos elementos registrais;
- Pela caderneta predial emitida pelo serviço de finanças competente para
prédios onde tenha vigorado o registo obrigatório.

Todos estes documentos são apenas exibidos – artigo 54.º n.º 4.

Se os prédios não estiverem descritos na conservatória menciona-se esse facto na


escritura e prova-se pela exibição de certidão emitida pela conservatória competente
com a validade de 3 meses – artigo 54.º n.º 5.

Quanto às menções da matriz os prédios são classificados em rústicos, urbanos ou


mistos, indica-se o número do artigo matricial.

Estando omisso na matriz indica-se na escritura essa omissão e declara-se ter sido
já apresentada no serviço de finanças competente a participação para inscrição – artigo
57.º n.º 1 do Código Notariado.

A prova das menções relativas á matriz faz-se por apresentação da caderneta


predial actualizada ou por certidão de teor da inscrição matricial passada com
antecedência não superior a 1 ano – artigo 57.º n.º 2.

Se os prédios estiverem omissos na matriz a prova faz-se por apresentação do


duplicado da participação para inscrição na matriz. Tem a validade de 1 ano – artigo
57.º n.º 7.

Na escritura de compra e venda terá também de se mencionar o valor dos bens,


valor esse que interessa fundamentalmente para se aferir do valor dos actos e para
efeitos do registo – artigo 63.º n.º 3 do Código Notariado.

A determinação do valor dos bens faz-se com base em simples declaração das
partes ou em publicação oficial – artigo 63.º n.º 2 do Código Notariado.

No que se refere ao licenciamento de construção ou habitação de prédios urbanos,


as escrituras públicas não pode ser celebradas sem licença de construção, sendo que esta
tem o prazo que consta do alvará.
A licença de habitação é emitida pela Câmara Municipal e não tem prazo de
validade, podendo ser original ou cópia autenticada.

Quanto á harmonização entre a matriz e o registo surgem várias hipóteses:

1- Quando o prédio está descrito na conservatória mas existe desconformidade


com a matriz, neste caso deve pedir-se a alteração da inscrição matricial.

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 26
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Se for prédio rústico, sujeito a cadastro geométrico deve fazer-se pedido de


verificação de áreas e de discriminação dos rendimentos colectáveis.
Estes pedidos são feitos em duplicado e um deles serve para instruir a escritura.

2- Quando o prédio está correctamente inscrito na matriz havendo


desconformidade no registo.
Aqui, a identificação do prédio faz-se de acordo com os elementos da inscrição
matricial e segundo as declarações dos outorgantes explicando que a divergência se
deve a alteração superveniente, por exemplo, no caso de construções, plantações,
demolições ou por erro de medição.

3- Divergência simultânea entre a matriz e a descrição do prédio, neste caso deve


pedir-se a alteração e a rectificação matricial e, com base no duplicado deste pedido faz-
se a escritura pública.

Escritura de habilitação de herdeiros:

Inicia-se a partir da certidão de óbito, que deve indicar a data e hora do


falecimento.

A partir desse dia abre-se um prazo para a comunicação do óbito ao serviço de


finanças do domicílio fiscal.

O prazo é normalmente de 30 dias, se a pessoa falecer no continente.

Esta comunicação do óbito cabe cônjuge que o cabeça de casal. Se não houver
cônjuge é o filho mais velho.

Após isto, abre-se um outro prazo para a apresentação da relação de bens,


normalmente é de 60 dias.
Esta é feita em documento escrito indicando o passivo e o activo da herança.
Seguidamente será liquidado o imposto sucessório.

Passamos então para a habilitação de herdeiros, que pode ser feita judicialmente
ou extrajudicial, seguindo neste último caso a forma de escritura pública – artigo 82.º
Código Notariado.
Esta escritura assume-se como um meio de prova da qualidade de sucessor de uma
pessoa falecida.

Os sucessores podem revestir 2 qualidades:


- Herdeiros – habilitação de herdeiros – *

- Legatários – habilitação de legatários - **

* Segundo o artigo 83.º do C.N. – a habilitação de herdeiros consiste numa


declaração feita em escritura pública, por 3 pessoas dignas de crédito ou então pelo
cabeça de casal, de que os habilitandos são herdeiros do falecido e não há outros quem
lhes prefira na sucessão ou quem concorra com eles.

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 27
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Esta declaração tem um carácter positivo na medida em que identifica os herdeiros


e, um carácter negativo na medida em que atesta que não existem outros herdeiros que
lhes prefiram ou que com eles concorram.

Nesta escritura de habilitação deve ser indicado o nome completo, o estado, a


naturalidade e a última residência habitual do autor da herança e dos habilitandos e, se
algum destes for menor, a indicação dessa circunstância – artigo 83.º n.º 3 C.N.

** Segundo o artigo 88.º aplicamos o disposto nos números anteriores, com as


necessárias adaptações à habilitação de legatários.
Nesta escritura deve constar que o autor da herança não deixou herdeiros
legitimários pois, se tal não acontecesse, estes prefeririam aos legatários e também tem
de constar que a herança foi toda distribuída em legados.

Documentos necessários para ambas as escrituras – artigo 85.º C.N.

Relativamente á alínea b) do n.º 1 deste artigo devem ser ainda apresentados os


documentos comprovativos do parentesco nomeadamente, certidões de nascimento,
certidões de casamento relativamente ao cônjuge ou ainda outros documentos previstos
nesta alínea.

A certidão de nascimento prova essencialmente 2 coisas:


- Paternidade
ea
- Avoenga - relação de parentesco entre avós – identifica tanto os pais da pessoa
como os avós.

Todos os documentos apresentados ficam em regra arquivados, excepto se já se


encontrarem no arquivo do notário.

A escritura de habilitação pode ser impugnada por qualquer herdeiro preterido e é


feita judicialmente – artigo 87.º C.N.
Reveste a forma de acção declarativa comum e cujo pedido será a declaração de
nulidade da referida escritura.

Efeitos da habilitação – artigo 86.º C.N. –

Hipótese:

No dia 1 de Janeiro de 1996 faleceu A no estado de solteiro, sem testamento ou


qualquer outra disposição de última vontade, sem herdeiros legitimários, adoptados
restritos ou seus descendentes.
Tendo-lhe sucedido como únicos herdeiros dois primeiros primos, B e C netos
do avô e da avó materna do falecido.
B desempenha o cargo de cabeça de casal da herança de A por ser o herdeiro
mais velho.
Partindo destes dados pergunta-se o seguinte:

1- C pretende agora intervir como declarante na escritura de habilitação por


morte de A. Pode fazê-lo?
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 28
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

- De acordo com o disposto no artigo 84.º e 83.º não pode por não ser a cabeça de
casal e também não pode como declarante porque é sucessível do autor.

2- Não querendo B intervir como declarante em tal escritura, quem mais o pode
fazer?
- Artigo 83.º n.º 1 – 3 pessoas

3- Quais os documentos necessários para instruir aquela escritura de


habilitação? Quais as entidades emitentes e os prazos de validade dos mesmos
documentos?

- TPC

Partilha.

É o contrato pelo qual se opera a decomposição e distribuição dos vários


elementos que integram um património indiviso com vista à dissolução da comunhão.

Vários casos de partilha:

- Herança.
- Partilha dos bens do casal (divórcio e separação judicial de pessoas e bens).
- Partilha dos bens sociais ou seja, a distribuição do activo entre os sócios após
dissolução da sociedade.

Nesta última situação, se das quotas dos sócios fizerem parte bens imóveis, a
partilha reveste a forma de escritura pública.

A partilha pode ser judicial e extrajudicial quando é judicial diz-se, sujeita a


inventário.

A extrajudicial pressupõe o acordo entre os interessados.

A partilha em vida, prevista no artigo 2029.º do Código Civil é possível desde que
não envolva qualquer espécie de pacto sucessório, sendo certo que pode ser substituída
por doação ou testamento cujos efeitos são contudo semelhantes.

A partilha da herança vem prevista nos artigos 2101.º e seguintes do Código Civil.
Pode ser feita em qualquer momento, não havendo portanto prescrição do direito.
Pode ser pedida por qualquer co-herdeiro ou pelo cônjuge meeiro.

Tem como finalidade a quantificação dos direitos dos co-herdeiros e


eventualmente a meação do cônjuge herdeiro.

A partilha da herança pode estar sujeita a colação – artigo 2104.º e seguintes.

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 29
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Para que se verifique a colação é necessário que tenham existido doações e


despesas gratuitas feitas pelo de cuius aos descendentes.

Consiste então a colação na restituição á massa da herança para igualação da


partilha dos bens doados.

Quanto aos efeitos da partilha:

- Cessação do estado de indivisão.


- Materialização dos bens que compõem cada quinhão hereditário.

A partilha pode ser impugnada nos termos do artigo 2121.º do Código Civil.

A partilha extrajudicial é impugnada se o negócio jurídico for nulo, inexistente ou


anulável.

Também a judicial pode ser impugnada nos termos do artigo 1386.º a 1389.º do
Código Processo Civil.

A par da partilha pode existir uma partilha adicional que tem lugar se forem
omitidos alguns bens – artigo..........do Código Civil e 1395.º do Código Processo Civil.
Traduz-se numa nova partilha complementar da primeira.

Na partilha relacionam-se os bens, atribui-se um valor aos mesmos, valor este


calculado no momento da morte do de cuius e pode ser o fiscal ou o atribuído pelos
interessados.

Deduzem-se as dívidas, soma-se o valor dos bens doados, quantifica-se o direito


de cada herdeiro e procede-se á adjudicação dos quinhões, acertando-se
consequentemente a torna.

A partilha dos bens do casal – só faz sentido se estiver-mos perante os regimes da


comunhão geral ou comunhão de adquiridos – artigo 1190.º do Código Civil.

Se em sede de divórcio litigioso um cônjuge for declarado único culpado, não


pode na partilha receber mais do que lhe caberia se o casamento fosse em comunhão de
adquiridos.

Documentos necessários para a escritura da partilha:

- Documentos de identificação dos outorgantes – Número de Identificação


Fiscal.

- Certidões prediais no caso de imóveis, das descrições e das inscrições em


vigor – passada pela Conservatória do Registo Predial – com antecedência não
superior a 6 meses.

- Se os prédios estiverem omissos – duplicado da participação para a inscrição


na matriz que tenha aposto o recibo da repartição de Finanças, com
antecedência não superior a um ano.
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 30
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

- Cadernetas prediais das imóveis actualizadas

- Outros documentos relativos aos bens móveis (ex: lista do recheio de uma
casa).

- Certidão da sentença de divórcio

- Certidão do Serviço de Finanças, comprovativo da liquidação do imposto.

- Outros documentos comprovativos das dívidas da herança

- Terá ainda se ser mencionado na escritura de partilha a realização da


habilitação de herdeiro e a sentença de divórcio.

Hipótese:

A, casado com B no regime de comunhão de adquiridos, faleceu sem disposição


de última vontade, deixando dois filhos, C e D.

1- Identifique as etapas da sucessão.

- Participar o óbito ao serviço de finanças competente (domicilio fiscal do A).


O prazo varia consoante o autor resida no continente, nas ilhas ou no estrangeiro.
Juntar a certidão de óbito e fotocópias dos Bilhetes de Identidade e Números de
Identificação Fiscal e domicílios fiscais dos herdeiros.
A partir do momento em que se comunica o óbito abre-se outro prazo para
apresentação da relação de bens (30 dias).

2- Escritura a realizar e documentos necessários á outorga da mesma.

- Trata-se de uma escritura de habilitação de herdeiros,

- Documentos necessários: artigo 85.º n.º 1

- Alínea a) – certidão narrativa de óbito do autor da sucessão.

- Alínea b) – documentos justificativos da sucessão legítima, quando nesta se


fundamente a qualidade de herdeiro de algum dos habilitandos.

- Alínea c) – certidão de teor do testamento ou da escritura de doação por morte,


mesmo que a sucessão não se funde em algum desses actos.

3- Quais os outorgantes.

- 3 Declarantes (pessoas idóneas – pode ser mãe e filho) ou a cabeça de casal.

Permuta:
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 31
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

É o contrato oneroso pelo qual se transmite uma coisa ou um direito mediante a


aquisição de uma outra coisa ou direito.
Trata-se de um regime próximo da compra e venda distinguindo-se desta por não
haver pagamento do preço.
A permuta não vem expressamente prevista na lei, aplicando-se por isso as regras
do artigo 939.º do Código Civil.

Quanto ao objecto:

Os objectos permutados não têm de ser idênticos. Podem também permutar-se


dois ou mais bens por um só. Por isso, é possível a troca de um terreno para construção
por uma fracção autónoma do prédio que aí vai ser construído em propriedade
horizontal.

A permuta é um dos processos mais utilizados para por termo a situações de


compropriedade em que os mesmos sujeitos são comproprietários de mais um prédio.

Quanto à forma:

Se o objecto desta forem bens imóveis, é obrigatório a celebração de escritura


pública – artigo 80.º n.º 1 do Código Notariado.
Se não for respeitada a forma, verifica-se um vício que dá lugar á nulidade nos
termos do artigo 220.º do Código Civil.

Se a permuta respeitar a bens móveis será suficiente, documento escrito ou a


tradição da coisa.

Quanto á legitimidade, activa e passiva segue as regras da compra e venda,


havendo por isso limitações no que respeita às permutas feitas por pais ou avós a filhos
e a netos e relativamente às permutas feitas por incapazes, menores, interditos e
inabilitados. Há também limitações á permuta feita pelos ausentes, falidos e por um
cônjuge sem o consentimento do outro.

Á semelhança da compra e venda, também na escritura de permuta será


obrigatório mencionar os elementos registrais, matriciais e exibir os respectivos
documentos comprovativos.
Será ainda necessário fazer previamente a participação e pagamento do imposto
respectivo sendo também necessária a exibição de documento comprovativo dessa
participação e respectivo pagamento, excepto se o valor da transmissão for inferior ao
fixado por lei para a isenção do imposto. Caso isso aconteça, cabe ao notário fazer
referência a essa isenção no texto da escritura.

A permuta de imóveis está também sujeita a registo na medida em que é um facto


jurídico que determina a aquisição de um direito de propriedade, usufruto, superfície,
etc. – Artigo 2.º n.º 1 alínea a) do Código do Registo Predial.

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 32
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Hipótese:

Fernando casado com Luisa no regime de comunhão de adquiridos pretende


permutar um terreno para construção, bem comum do casal, no valor patrimonial
declarado de 50.000.00€, no qual vai ser construído um prédio de 5 andares.
Joaquim e Francisco são construtores civis e vão construir o referido prédio.
Fernando e Luisa pretendem permutar o referido terreno por uma fracção
autónoma á escolha destes no futuro prédio no valor de 60.000.00€.
Fernando dá ainda a Joaquim e Francisco 10.000.00€ para perfazer a
igualação dos bens permutados.

1- Quais os documentos necessários para a outorga desta escritura de permuta?

2- Quais os documentos necessários para promover o registo predial?

Doação:

È o contrato pelo qual uma pessoa (doador) com o espírito de liberalidade e á


custa do seu património dispõe de uma coisa ou direito ou assume uma obrigação em
benefício de outrem (donatário).
São por isso nulas as doações e bens alheios. É portanto um contrato, fonte de
obrigações que exige um concurso ou acordo de vontades entre o doador e o donatário
aceitante.

È um contrato sempre gratuito caracterizado pelo espírito de liberalidade e de


generosidade traduzindo um benefício para o donatário.

A doação tem ainda um carácter pessoal daí se retirando o facto de o doador ter de
designar a pessoa do donatário e o objecto da doação.
Não pode atribuir a outrem essa faculdade.

A promessa de doação é inadmissível porque contraria o fim da mesma, uma vez


que o contrato-promessa de doação obriga, só valendo assim como proposta de doação,
necessitando apenas da aceitação por parte do donatário.

Quanto ao objecto:

Serão todos os bens presentes do doador ou aqueles a que tenha direito mas não
estejam ainda na sua posse por exemplo, bens de uma herança recentemente aberta. Não
pode por isso a doação abranger bens futuros (artigo 942.º n.º 1 do Código Civil), bem
como não pode abranger direitos pessoais intransmissíveis, uma vez que estes não
podem ser alienados.
A doação de bens futuros será assim nula nos termos do artigo 280.º do Código
Civil, devendo o notário recusar a celebração da escritura – artigo 173.º n.º 1 alínea a)
do Código Notariado.
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 33
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Quanto á capacidade activa, dispõe o artigo 948.º do Código Civil – tem


capacidade para fazer doações todos os que podem contratar e dispor dos seus bens.
Não têm por isso capacidade os menores, interditos, inabilitados, falidos ou
insolventes.

Os maiores de 16 anos podem doar bens para o casamento nos termos do artigo
170.º do Código Civil através da convenção antenupcial.

Os representantes dos incapazes não podem doar em nome destes – artigo 949.º n.º
2 do Código Civil, nem podem os incapazes doar com autorização dos representantes.

Quanto os cônjuges, estes podem doar livremente os bens móveis próprios ou


comuns de que tenham administração – artigo 1682.º n.º 2 do Código Civil.

Se a administração for comum será necessário o consentimento de ambos.


Da falta de consentimento resultará a anulabilidade.

Nos bens imóveis e estabelecimentos comerciais será necessário o consentimento


de ambos os cônjuges, excepto se entre eles vigorar o regime da separação de bens.
A falta de consentimento dará origem á anulabilidade

O consentimento conjugal é feito caso a caso e pode revestir a forma de


procuração, podendo também a falta de consentimento conjugal ser suprida
judicialmente.

O falido está proibido de doar bens da massa falida, se o fizer a doação está ferida
de ineficácia.

As pessoas colectivas não podem livremente doar, apesar de poderem contratar.


Só o podem fazer quando esse acto estiver de acordo com o fim da pessoa
colectiva ou fim conveniente para a realização do mesmo.

Quanto á capacidade passiva dispõe o artigo 950.º do Código Civil. Podem


receber doações todos os que não estão inicialmente inibidos de as aceitar.

Os incapazes podem aceitar doações através dos seus representantes legais – artigo
951.º do Código Civil.

As doações ao Estado são aceites pelo Ministério das Fianças.


As doações feitas aos municípios são aceites pelas Câmaras Municipais.
As doações feitas às freguesias são aceites pelas mesmas.

Aceitação da doação.

O ciclo negocial completa-se pela aceitação da doação uma vez que até lá só
existe uma proposta de doação que pode ser revogada pelo doador - artigo 969.º n.º 1.
A doação e a aceitação são em regra feitas no mesmo acto notarial com excepção
de 2 momentos:

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 34
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

- Se estiver-mos perante uma proposta de doação ou se a doação tiver por objecto


um bem imóvel.
Nestes dois casos pode acontecer um lapso de tempo entre a doação e a aceitação,
sendo certo que a aceitação tem de ser realizada em vida do doador – artigo 945.º do
Código Civil.
Caso a proposta não seja aceite no próprio acto, a aceitação deve obedecer á forma
prevista no artigo 947.º e ser declarada ao doador – artigo 945.º n.º 3.

Modalidades da doação:
A doação pode ser pura ou sujeita a encargos ou condições.
Ex. A doação feita com cláusula de reversão – artigo 960.º do Código Civil, na
qual existe o direito de regresso ao doador no caso de este sobreviver ao donatário ou
descendente.
Esta doação deve ser registada de acordo com o artigo 94.º alínea b) do Código do
Registo Predial.

Ex2. A doação com reserva do direito de dispor.


Aqui o doador reserva para si o direito de dispor por morte ou por acto inter vivos
de alguma ou algumas das coisas compreendidas na doação ou ainda, o direito a certa
quantia sobre bens doados.
Este direito de dispor não pode abranger a totalidade da doação caso contrário,
representaria uma prorrogação unilateral da doação.
Também esta doação deverá ser registada de acordo com o artigo 94.º alínea b) do
Código do Registo Predial.

Ex3. Doação modal – Ocorre quando o doador impõe encargos a favor deste ou de
terceiro – artigo 963.º do Código Civil. Estes encargos devem ser enquadrados dentro
dos limites da coisa doada daí que, o donatário não seja obrigado a cumprir os encargos
senão dentro dos limites do valor da coisa ou do direito doado.

Ex4. Doação com substituição fideicomissária – artigo 2286.º do Código Civil.


Esta doação está também sujeita a registo de acordo com o artigo 94.º alínea b) do
Código do Registo Predial.

Ex5. Doação remuneratória – artigo 941.º do Código Civil. Tem em vista a


remuneração dos serviços recebidos pelo doador que não tenham a natureza de dívida
exigível.

Ex6. Doação feita a herdeiros legítimos – será feita por conta da legítima e aqui
pode entender-se que existe um adiantamento ao donatário e não propriamente para
doação.
A doação pode ainda ser feita com ónus de colação ou por conta da quota
disponível.
O notário deve questionar se a doação é por conta da legítima ou da quota
disponível. Em caso de omissão será considerada por conta da legítima.

A doação pode ainda ser conjunta quando é feita a várias pessoas conjuntamente,
existindo a regra que a cada pessoa corresponderá uma quota igual.

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 35
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Não há aqui direito de acrescer ou seja, se um deles não aceitar ou não puder
aceitar, a sua parte não acresce aos outros. Caduca o direito nessa parte, excepto no
usufruto constituído por doação.

As doações por morte são em regra proibidas excepto nos casos especialmente
previstos na lei.
Ex. Disposições constantes de convenção antenupcial para doações para
casamento.
Fora dos casos previstos na lei entende-se como disposição testamentária desde
que seja feita por escritura pública e com intervenção de duas testemunhas
instrumentais.

Doações para casamento – São as doações feitas a um ou a ambos os cônjuges


tendo em vista o casamento.
Se o casamento não se realizar caduca a doação.
Estas doações são permitidas mortis causa e são havidas como pactos sucessórios
e caducam se o donatário falecer antes do doador.

As doações de um esposado ao outro são bens próprios do donatário


independentemente do regime de bens do casamento.

As doações feitas por um terceiro ao esposado serão bens próprios ou comuns de


acordo com o regime de bens a favor da doação uma vez que não podem ser realizadas
na convenção antenupcial revestindo assim a forma de escritura pública.

Quanto á revogação das doações para casamento.

Temos de distinguir se são feitas entre esposados e aqui serão irrevogáveis, ou de


terceiros aos esposados, sendo que aqui a revogação carece do mútuo consentimento
entre as partes revestindo a forma de escritura pública.

As doações para casamento caducam nos termos do artigo 1760.º do Código Civil.

As doações entre casados serão nulas quando estamos perante o regime imperativo
de separação de bens – artigo 1762.º do Código Civil.

Quanto á forma da doação, vem prevista no artigo 947.º do Código Civil, tem por
objecto bens imóveis e reveste a forma de escritura pública.

O objecto são os bens doados, podendo ser livremente revogados nos termos do
artigo 1765.º do Código Civil.

A doação entre casados caduca nos termos do artigo 1766.º n.º 1 alíneas a), b) e c)
do Código Civil.

A aceitação da doação quando estejam em causa bens imóveis reveste a forma de


escritura pública.

Quando entejam em causa bens móveis, por documento escrito tendo de ser
declarada ao doador.
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 36
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Documentos necessários para a escritura de doação.

- Identificação – Bilhete de Identidade e N.º de Identificação Fiscal.

- Documentos relativos ao registo.

- Documentos relativos aos elementos matriciais.

- Licença de utilização ou construção.

- Será ainda necessária a participação ou documento que prove a participação ou


pagamento do imposto.

As doações de imóveis estão sujeitas a registo e produzem efeitos relativamente a


terceiros após o registo.

Para instruir o pedido de registo:

Serão apresentados: - certidão da escritura de doação e a caderneta predial.

Notariado:

Artigo 1.º - Função notarial – A função notarial destina-se a dar forma legal e
conferir fé pública aos actos jurídicos extrajudiciais.

No n.º 2 deste mesmo artigo vemos o notário numa ideia de profissional liberal.

Artigo 4.º - Competências dos notários – n.º 1 e n.º 2 temos uma competência
material.
No n.º 3 temos uma competência territorial.

Ex. Uma escritura pode ser praticada em qualquer cartório á minha escolha.

Actos praticados fora do cartório, por exemplo – os testamentos de pessoas


acamadas.
As escrituras de compra e venda com mútuos e hipotecas dos Bancos, que se
realizam nos próprios Bancos.
Assembleias-gerais de sócios de uma sociedade, normalmente as actas são
elaboradas por um notário.

Artigo 5.º - Impedimentos – n.º 3 temos uma excepção.

Artigo 6.º - Extensão dos impedimentos – aos adjuntos e oficiais do cartório a


que pertença o notário impedido. No n.º 2 temos uma excepção – desde que o
documento não tenha natureza contratual.

Artigo 35.º - Espécies de documentos –

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 37
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

- Escrituras
1) Livros de Notas
- Testamentos

2) Fora Livros – Instrumentos públicos avulsos – Ex. Não exigem forma de


escritura pública.
- Procuração dita (erradamente) irrevogável – tem de ser feita no cartório –
procuração para instruir uma compra e venda de imóvel.
- Certificados de traduções, etc.

3) Mero reconhecimento notarial – reconhecimento letra / assinatura.


- Reconhecimento assinatura. – Presencial.

Artigo 40.º - Regras a observar na escrita dos actos -

Artigo 46.º - Formalidades comuns –

N.º 1 alínea a) – não só quando solicitado pelas partes – também quando celebrado
depois das horas de expediente do notário (após as 16:00).
Ex. O pedido das partes – testamento.

Alínea c) – outorgante é aquele que assina

Identificação das sociedades: (nos termos da lei comercial – C.S.C.)


1- Firma.
2- Sede.
3- Matricula
4- Capital.

Alínea d) – remissão para o artigo 48.º - Verificação da identidade.

Alínea h) – remissão para o artigo 65 e seguintes – intervenientes acidentais.

Artigo 68.º - Casos de incapacidade ou de inabilidade - Não podem ser


abonadores, intérpretes, peritos, tradutores, leitores ou testemunhas.

Artigo 69.º - Juramento legal - dos intérpretes, peritos e leitores.

Artigo 51.º - Impressões digitais –

Artigo 47.º - Menções especiais – actos sujeitos a registo.

Artigo 54.º - Menções relativas ao registo predial.

Descrição ≠ inscrição

N.º 1 – descrição do prédio – identificação do prédio na conservatória

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 38
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

N.º 2 – inscrição a favor das pessoas – dão-nos o historial de todas as transacções


que o prédio teve.

Excepções – artigo 54.º n.º 3.

Artigo 54.º n.º 4 – prova das descrições e inscrições.

Artigo 57.º - menções relativas à matriz – inscrição na matriz - finanças.

È necessária a caderneta predial ou fotocópia em substituição da caderneta


Ou
Certidão de teor matricial (por exemplo no caso de não ser o próprio a ir pedir).

Isto no caso de estiver inscrito nas finanças.

Caso não esteja inscrito nas finanças: tenho de pedir a inscrição mediante o
preenchimento do modelo 129 - artigo 57.º n.º 3. O mesmo tem validade de um ano e
pode ser renovado até o máximo de 5 anos.

Se o prédio estiver descrito na conservatória a prova faz-se com certidão de teor


da descrição e de todas as inscrições e vigor – registo predial.
A certidão predial tem validade de 6 meses.

Se tiver omisso – certidão negativa – artigo 54.º n.º 5.


Artigo 58.º - Princípio da harmonização da matriz e do registo.

Artigo 63.º - Valor dos bens.

Ex. Valor patrimonial – 10.000.00€


Valor de venda – 100.000.00€

O imposto de selo vai recair sobre o valor maior.

Quando o prédio não está inscrito (omisso) nas finanças

(v.v.) – aplica-se o valor de venda, declarado pelas partes, pelo interessado.

Justificação Notarial:
(artigos 89.º a 101.º).

È um meio excepcional criado pela lei para possibilitar a realização de registos


que de outro modo não eram possíveis fazer-se.

Outra noção: Acto pelo qual uma pessoa explicita o modo de aquisição do seu
direito de propriedade, precisando os factos que o comprovam. È, deste modo, um
expediente técnico-legal destinado a possibilitar o registo de um direito.

Princípio do trato sucessivo – cada transmissão de um direito tem de se apoiar na


transmissão anterior e assim sucessivamente.
Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 39
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

3 Tipos:

• Artigo 89.º - Justificação para estabelecimento do trato sucessivo no


registo predial.

Consiste na declaração feita pelo interessado (justificante).

O justificante declarará: que é o proprietário com exclusão de qualquer outro; e as


razões que o impossibilitam de apresentar os documentos que comprovam o seu direito.

Restrições à admissibilidade da justificação – artigo 92.º.

Quem tem legitimidade (artigo 92.º n.º 2) – Quem demonstre ter legítimo
interesse; os credores do titular do direito justificando.
Como se qualifica juridicamente esta escritura de justificação?

- Este acto de justificação é um acto de administração ordinária (opinião


dominante da doutrina).
Entendem que este tipo de escritura em termos de custos com a vantagem que se
obtém, o que pesa mais é a vantagem que se obtém.
Trata-se de um acto de conservação do bem.

Outorgantes:
- Justificante mesmo casado tem legitimidade sozinho.
- Relativamente aos menores têm legitimidade os representantes legais que não
necessitam de autorização judicial.

São necessários ainda 3 declarantes que vão confirmar as declarações do


justificante. (estes têm de preencher os requisitos de idoneidade das testemunhas
instrumentarias (artigo 68.º “à contrario”).

O justificante além das outras duas declarações tem ainda de identificar o prédio
de modo a que o conservador tenha na sua posse os elementos necessários para
descrever o prédio – artigo 82.º do Código do Registo Predial.

Esta justificação aplica-se aos prédios não descritos (predial) ou estão descritos
mas não estão inscritos (finanças).

• Artigo 90.º - Justificação para reatamento do trato sucessivo no registo


predial.

Nesta situação os prédios estão descritos e há inscrições.

Ex: A B C D E

De A para B há escritura; e B para C há escritura; de C para D não há escritura.

Eu. E, tenho de explicar como adquiri de D e como D adquiriu de C.

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 40
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com
Registos e Notariado

Vou ter de declarar 2 coisas: sou dono com exclusão de qualquer outro e, vou
explicar as razões que me impossibilitam de ter os documentos.

Tenho de reconstituir as sucessivas transmissões.

• Artigo 91.º - Justificação para estabelecimento do novo trato sucessivo no


registo predial.

Vai ser criado um novo trato sucessivo.

O prédio está descrito e há inscrições a favor de alguém.

Eu vou invocar que adquiri o direito sobre determinado imóvel.

Facto que motiva a aquisição originária do direito

- Usucapião

A partir de mim vai como que existir um novo trato sucessivo.

Artigo 98.º - Documentos necessários para estas escrituras:

1) Certidão de teor do prédio - pode ser certidão negativa – validade de 3 meses –


artigo 54.º n.º 5 do Código Notariado; certidão positiva – validade 6 meses – artigo 54.º
n.º 4.

2) Caderneta predial ou certidão de teor matricial como o prédio está inscrito nas
finanças. – Validade 1 ano – artigo 57.º do Código Notariado.

Artigo 99.º - Notificação prévia do último titular inscrito.

Artigo 100.º - Publicidade.

Artigo 101.º - Impugnação.

Se o justificante tiver o título comprovativo da sua aquisição, junta-se esse título.

Se, se tratar de justificação do artigo 98.º ou do 99.º temos ainda de juntar os


documentos comprovativos das transmissões anteriores e subsequentes.

È ainda necessário os documentos de identificação do justificante – B.I. ou outro


equivalente.

Documentos de identificação dos 3 declarantes. – Artigo 68.º

Estes, bem como muitos dos apontamentos disponibilizados no blog Direito Lusófono, são de autoria desconhecida, ou foram
feitos sem grandes preciosismos, ou, ainda, podem representar temáticas estudadas em anos diferentes dos actuais e que por isso 41
poderão incorrer em imprecisões normativas ou doutrinais.
http://direito lusófono.blogspot.com