CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR

- CAPITOLUL 1 ASPECTE GENERALE PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR 1.1. Scurt istoric al legislaiei n materie. Cadrul legal actual Sistemul de drept national a suferit modificri semnificative cu privire la regimul circulaiei juridice a terenurilor, aspect determinat de modificrile legislative intervenite n decursul timpului. n perioada 1947-1989, au fost impuse anumite restricii circulaiei juridice a erenurilor, n sensul c, perioada respectiv poate fi caracterizat printr-o restricionare progresiv a dreptului de-a dispune de bunurile imobile-terenuri, culminnd cu interdicia nstrinrii terenurilor prin acte juridice ncheiate ntre vii. Aceeai perioad, se caracterizeaz prin trecerea terenurilor proprietate privat n proprietatea de stat socialista sau cooperatista, modalitile folosite n acest sens fiind diverse, precum: exproprierea, trecerea n proprietatea statului a unor bunuri considerate fr stpn, preluarea abuziv de ctre stat sau de ctre cooperativele agricole de producie a unor terenuri, trecerea n proprietatea statului a terenurilor aferente construciilor, nstrinate dup intrarea n vigoare a legii 58/1974. Restricia proprietii private a atins punctul culminant prin adoptarea Legii 58/1974 privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale i a Legii 59/1974 privind fondul funciar. Scopul celor dou acte normative mai sus menionate a fost limitarea proprietii private i extinderea proprietii funciare a statului, ntruct, toate terenurile proprietate privat a persoanelor fizice au fost considerate ca fiind scoase din circuitul civil. Modificrile politice i sociale aprute n societatea romneasca ulterior datei de 22 decembrie 1989, au determinat puterea legislativ din Romnia s adopte o serie de acte normative, prin care proprietatea privat s fie restituiata n favoarea persoanelor ce au fost deposedate anterior. Aceste msuri normative, au produs mai multe consecine juridice, cu o deosebit important pentru regimul juridic al terenurilor. Astfel, terenurile proprietatea persoanelor fizice au reintrat n circuitul civil general, exista posibilitatea nstrainrii atta a dreptului de proprietate n ansamblul su ct i a dezmembramintelor acestuia, iar accesiunea putea duce la dobndirea dreptului de proprietate.
1

CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR

Legea 18/1991, a stabilit procedura de reconstituire a dreptului de proprietate n favoarea persoanelor ndreptite, ce au deinut teren n proprietate, precum i procedura constituirii dreptului de proprietate n favoarea unor categorii de persoane, prin care se realizeaz practic o mproprietrire a acestora, cu toate c, persoanele n cauz nu au fost anterior proprietarele terenurilor, pe care se realizeaz constituirea. n cursul anului 1998, a fost adoptat o lege special ce reglementa circulaia juridic a terenurilor, respectiv Legea 54/1998. Dispoziiile noii legi au nlocuit capitolul V din Legea 18/991 ce reglementa circulaia juridic a terenurilor. Legea special a meninut unele dispoziii din legea 18/1991, referitoare la circulaia juridict a terenurilor, n sensul c toate terenurile proprietate privat se afla n circuitul civil, iar pentru nstrinarea acestora prin acte juridice inter vivos era necesar forma autentic, nsa a introdus i unele dispoziii speciale referitoare la instituirea dreptului de preemiune n cazul nstrinrii prin vnzare-cumprare a terenurilor agricole situate n extravilan. Legea 1/2000, se adreseaz proprietarilor deposedai, ceteni romni, indiferent dac acetia domiciliaz n ar sau n strintate, precum i motenitorilor legali i testamentari ai fotilor proprietari, care au formulat n termen cereri de reconstituire a dreptului de proprietate. n prezent, regimul juridic la circulaiei terenurilor este reglementat de Titlul X din Legea 247/2005, privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, care se completeaz cu prevederile Codului civil , Codului silvic, Legii 33/1994 i ale Legii 312/2005. 1.2. Clasificarea terenurilor Fondul funciar al Romniei este constituit din terenurile de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul pe baza cruia sunt deinute, respectiv, de domeniul public ori privat din care fac parte. n funcie de destinaie, terenurile sunt: a) terenuri cu destinaie agricol, i anume: terenurile agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantaiile de hamei i duzi, punile, fneele, serele, solariile, rsadniele i altele asemenea -, cele cu vegetaie forestier, dac nu fac parte din amenajamentele silvice, punile mpdurite, cele ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice i de exploatare agricol, platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole i terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol; b) terenuri cu destinaie forestier, i anume: terenurile mpdurite sau cele care servesc nevoilor de cultur, producie ori administrare silvic, terenurile destinate mpduririlor i cele neproductive - stncrii, abrupturi, bolovniuri, rpe, ravene, toreni -, dac sunt cuprinse n amenajamentele silvice; c) terenuri aflate permanent sub ape, i anume: albiile minore ale cursurilor de ap, cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenie, fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale;

CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR

d) terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale, pe care sunt amplasate construciile, alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole i forestiere; e) terenuri cu destinaii speciale, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale i aeriene, cu construciile i instalaiile aferente, construcii i instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale, de telecomunicaii, pentru exploatrile miniere i petroliere, cariere i halde de orice fel, pentru nevoile de aprare, plajele, rezervaiile, monumentele naturii, ansamblurile i siturile arheologice i istorice i altele asemenea1. Terenurile menionate mai sus sunt deinute de diferite persoane fizice i juridice. Prin deintorii de terenuri se neleg titularii dreptului de proprietate, al altor drepturi reale asupra acestora sau cei care potrivit legii civile, au calitatea de posesori ori deintori precari. Proprietatea privat asupra terenurilor, sau alte drepturi reale poate avea ca titulari persoane fizice i juridice, iar terenurile care aparin domeniului public sunt proprietatea statului. 1.3. Situaia juridic a terenurilor Prin regimul juridic al terenurilor nelegem ansamblul de reguli de fond i de forma care guverneaz actele juridice cu privire la terenuri Dreptul de proprietate este acel drept real care confer titularului su posesia, folosina i dispoziia asupra unui bun, exclusiv i perpetuu, n putere proprie i n interes propriu cu respectarea normelor juridice n vigoare . Dreptul de proprietate asupra terenurilor, precum i celelalte drepturi reale se nregistreaz n documentele cadastrului general i de publicitate imobiliar prevzute de lege. . 1.3.1 Regimul juridic al terenurilor proprietate public Prin denumirea de terenuri din domeniul public se nelege c acestea sunt destinate unei utiliti publice. Astfel, aparin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate construcii de interes public, piee, ci de comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i aeroporturi, terenurile cu destinaie forestier, albiile rurilor i fluviilor, lacurilor de interes public, fundurile apelor maritime interioare ai al marii teritoriale, rmurile Marii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezevatii naturale i parcuri naionale, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru alte folosine, care potrivit legii, sunt de domeniu public care, prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. Terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile i insesizabile (art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 rep. i art. 11 din Legea nr. 213/1998). Sunt inalienabile ntruct, nefiind n circuitul civil, dreptul de proprietate asupra acestor terenuri nu poate fi nstrinat. Sunt imprescriptibile sub un dublu aspect: - imprescriptibilitatea dreptului la aciune n revendicarea terenurilor care fac obiectul
1

Legea nr. 18 din 1991 3

CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR

domeniului public; - imposibilitatea dobndirii de ctre teri a terenurilor din domeniul public, prin efectul prescripiei achizitive (adic al uzucapiunii). Sunt insesizabile, adic creditorii statului sau unitilor administrativ-teritoriale nu pot urmri, n vederea ndestulrii creanelor lor, terenurile care fac parte din domeniul public, ntruct bunurile ce aparin domeniului public, fiind inalienabile, sunt implicit i insesizabile. Actele juridice ncheiate cu nerespectarea prevederilor legale privind regimul juridic al bunurilor din domeniul public sunt lovite de nulitate absolut (art. 11 alin. 2 din Legea nr. 213/1998). 1.3.2. Regimul juridic al terenurilor proprietate privat Terenurile proprietate privat , indiferent de titularul lor , se afl n circuitul civil , adic ele pot fi dobndite i nstrinate potrivit dispoziiilor legii nr. 247/2005. Subiecii dreptului de proprietate privat pot fi persoanele fizice, persoanele juridice, statul i unitile administrativ teritoriale , cnd apar n calitate de proprietare ale unor bunuri aparinnd domeniului privat. Dreptul de proprietate privat este alienabil , imprescriptibil i sesizabil2 . 1.3.2.1. Regimul juridic al terenurilor proprietate privat situate n intravilan i extravilan Articolul 2, alin. 1 din lege (247/2005) dispune: Terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n forma autentic, sub sanciunea nulitii absolute. - CAPITOLUL 2 REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAIEI TERENURILOR PROPRIETATE PRIVAT Categoria de terenuri la care se refer Legea nr. 247/2005 este una foarte larg, cuprinznd: terenuri din intravilan, terenuri din extravilan, terenuri cu sau fr construcii, indiferent de destinaia lor sau de ntinderea acestora, singura condiie fiind aceea c ele s fie proprietate privat. 2.1. Terenurile proprietate privat. Art. 1 din Legea nr. 247/2005 prevede: Terenurile proprietate privat, indiferent de destinaie i titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot fi nstrinate i dobndite liber prin oricare din modurile prevzute de lege.

A.Circa, Note de curs

CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR

nstrinarea terenurilor i constituirea dezmembramintelor acestui drept, prin acte juridice ntre vii, trebuie s mbrace forma autentic, fr a fi nsa necesar vreo autorizaie administrativ. Obligaia de a constitui dezmembramintele dreptului de proprietate n forma autentic constituie un regres i va crea mari dificulti n practic. Avem n vedere situaiile n care proprietarul terenului i-a dat consimmntul ca o alt persoan s construiasc pe terenul sau7 i mai ales ipoteza n care ambii soi construiesc pe terenul proprietatea unuia din ei, cunoscut fiind c pn n prezent i doctrin i practica judiciara iau recunoscut constructorului neproprietar al terenului dobndirea unui drept de superficie3 Nu exista diferena de regim juridic, sub aspectul formei actului de nstrinare, dup cum se nstrineaz terenuri situate n intravilan sau n extravilan sau n funcie de categoria de folosin a acestora. Ca urmare i actul de nstrinare a unui teren construibil sau pe care exista o construcie va trebui ncheiat n forma autentic. Prin dispoziiile art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care se nlesnete ncheierea actelor juridice de nstrinare n scopul comasrii parcelelor i loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care s cuprind suprafee continue, indiferent de destinaia lor, precum i nstrinrile efectuate de ctre persoanele ndreptite s obin renta viager agricol. Aceste nstrinri pot fi efectuate i pe baza schielor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicrii legilor fondului funciar i sunt scutite de taxa de timbru i de timbrul judiciar. Excepii. Prin excepie, anumite terenuri au un regim restrictiv al circulaiei lor juridice sau sunt chiar scoase n afara circuitului civil general. Deoarece a fost instituita printr-o lege special apreciem c se menine interdicia nstrinrii terenurilor care au fcut obiectul constituirii dreptului de proprietate n condiiile art. 19 alin. 1, art. 21 i art. 43 din Legea nr. 18/1991 republicata. Conform art. 32 din aceeai lege, aceste terenuri nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare, aciunea n nulitate putnd fi formulat de ctre primrie, prefectura, procuror, precum i de ctre orice persoan interesat. Fiind o inalienabilitate propter rem, n cazul morii titularului mproprietrit, nici motenitorii acestuia nu vor putea nstrina terenul nainte de expirarea termenului de 10 ani. Tot astfel, potrivit art. 28 alin. 6 din Legea nr. 1/2000, sunt inalienabile terenurile forestiere pentru care li s-a reconstituit dreptul de proprietate membrilor formelor asociative de tipul obtilor i altora asemenea. i Legea 247/2005 a instituit un caz de inalienabilitate temporar a unor terenuri. Astfel, din prevederile art. 4 rezulta c litigiile privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, mpiedica nstrinarea terenului i constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz.
3

E.Chelaru, Despre circulatia juridica a terenurilor, Universitatea din Pitesti

CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR

2.2. Antecontractul de vnzare-cumprare cu privire la terenuri Potrivit legii (art.5 alin.(2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005), n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuza ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instan competenta care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract. Trebuie precizat faptul c, o condiie necesar pentru c cealalt parte s poat s cear instanei de judecat , n baza art. 1073 i 1077 Cod civil, s pronune o hotrre care s in loc de contract este aceea c terenul respectiv s se mai gseasc n patrimoniul promitentului vnztor; dac terenul nu se mai gsete n patrimoniul acestuia, fiind vndut ctre un tert, vnzarea respectiv este una valabil, partea prejudiciat putnd cere promitentului vnztor doar daune interese pentru prejudiciul creat. Existena acestei prevederi legale este de natur s nlture discuiile cu privire la admisibilitatea aciunii n justiie pentru pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare-cumprare. 2.3. Dreptul de preemiune n nstrinarea terenurilor agricole din extravilanul localitilor n Legea nr. 247/2005, Titlul X observam c nu mai sunt preluate din vechea lege dispoziiile referitoare la respectarea dreptului de preemiune; aceasta nseamn c, odat cu intrarea n vigoare a noii legi, proprietarii terenurilor agricole situate n extravilanul localitii nu vor mai trebui s respecte dreptul de preeemtiune al coproprietarilor, vecinilor ori arendailor n cazul n care doresc s nstrineze, prin vnzare, terenurile respective. 2.4. Dreptul de preemiune n nstrinarea terenurilor din fondul forestier Domeniul de aplicare a acestui drept de preemiune se refer la urmtoarele categorii de terenuri: terenurile care constituie enclave ale fondului forestier proprietate public a statului ( nconjurate de fondul forestier proprietate public ), terenurile limitrofe fondului forestier proprietate public i terenurile acoperite cu vegetaie forestier, dac sunt proprietate privat. Dreptul de preemiune se nate numai n cazul n care titularul dreptului de proprietate al unui astfel de teren se hotrte s-l nstrineze prin vnzare cumprare i exist numai la pre i condiii egale. - CAPITOLUL 3 VNZAREA DE TERENURI I SCHIMBUL DE TERENURI 3.1. Vnzarea de terenuri Spre deosebire de vechea legislaie, ( art. 2 din Legea nr. 54/1998), Legea nr. 247/2005 a venit cu un element de noutate n sensul c a precizat c terenurile situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor i indiferent c au sau nu construcii pe ele, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n forma autentic, sub
6

CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR

sanciunea nulitii absolute. Trbuie observatca legiuitorul a fcut precizarea ca terenurile, indiferent c au sau nu construcii pe ele vor putea fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii ncheiate n forma autentic (forma notariala). Apoi, un alt element de noutate este acela c Legea nr. 247/2005, n Titlul X, se ocupa de circulaia juridic a terenurilor indiferent de destinaie, deci inclusiv de circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier. O alt modificare a textului de lege se refer la faptul c, indiferent de ntinderea lor, terenurile situate n intravilan i extravilan pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii; astfel, s-a renunat la una din incapacitile expres prevzute n materia contractului de vnzare-cumprare a unui teren, mai precis la faptul c, dup apariia noii legi, nu se mai cere c proprietatea funciar a dobnditorului s nu depeasc 200 ha teren agricol n echivalent arabil, de familie. Apoi, tot pentru a completa textul de lege, legiuitorul arata ca sanciunea, n cazul nclcrii cerinei formei autentice pentru actele prin care se nstrineaz i dobndesc terenuri, este nulitatea absolut; evident c i n vechea legislaie se specific la art. 14 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 aceasta sanciune, nsa, avnd n vedere c sanciunea aprea ntr-un articol de lege, iar dispoziia ntr-un altul, legiuitorul a neles n noua lege s pun laolalt att dispoziia normei, ct i sanciunea acesteia n acelai articol de lege. Se poate observa c legea face referire numai la transmiterea prin acte ntre vii, per a contrario, nstrinarea i dobndirea de terenuri prin acte mortis causa, se poate face n formele prevzute de art. 858 Cod Civil. n cazul n care prin acte juridice ntre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie, indiferent de destinaia sau ntinderea acestora, dispoziiile art. 2 alin. 1 din lege (247/2005) se aplic n mod corespunztor. Cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existena unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu mpiedica nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz; legea nr. 54/1998 interzicea n art. 15 nstrinrile, sub orice form, a terenurilor cu privire la titlul crora existau litigii la instanele judectoreti, pe tot timpul soluionrii acestor litigii (sanciunea fiind nulitatea absolut a nstrinrii respective). Legea nr. 247/2005 vine din nou cu o nuanare a textului de lege i arata c numai nstrinrile terenurilor cu privire la titlul crora exista litigii privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate -conform legilor fondului funciar- sunt interzise. nstrinrile realizate sub orice form, n temeiul Legii nr. 247/2005 (Titlul X), nu valideaz titlurile de proprietate ale nstrintorilor i dobnditorilor, dac acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a nclcrii dispoziiilor legale n vigoare la data ncheierii lor. 3.2. Schimbul de terenuri Legea nr. 247/2005, n Titlul X nu mai reia dispoziiile din vechea lege referitoare la schimbul de terenuri; n aceste condiii, referitor la schimbul de terenuri, se aplic dreptul comun (art.1405, 1406 C.civ).
7

CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR

3.3.

Situaia persoanelor strine privind dreptul de proprietate privat asupra terenurilor potrivit Legii nr. 247/2005

n legea 247/2005 titlul X, la art 3 se prevede c cetenii strini pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special ( legea nr. 312/2005 cu privire la dobndirea dreptului de proprietate de ctre cetenii strini, legea nr. 276/2005); ns trebuie avute n vedere i prevederile art. 44 alin. 2 din Constituia Romniei care arata ca: cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute de legea organic, precum i prin motenire legal. Mai mult, trebuie amintit i faptul c pentru a preveni speculaiile cu terenuri, n negocierea la capitolul Libera circulaie a capitalurilor, Romnia a obinut dou perioade de tranziie, dup data aderrii la UE: 7 ani perioada de tranziie pentru achiziionarea de teren agricol, pduri i teren forestier de ctre cetenii UE i din Spaiul Economic European (SEE), respectiv 5 ani perioada de tranziie pentru dobndirea dreptului de a cumpra teren pentru reedina secundar de ctre cetenii UE. Aceasta nseamn c, din 2014, cetenii din UE i SEE vor putea cumpra liber teren agricol n Romnia, iar din 2012 i vor putea cumpra teren pentru a construi o a doua cas (reedina secundar). - CAPITOLUL 4 CONCLUZII Din ansamblul legislaiei n vigoare, privind terenurile, rezulta intenia legiuitorului de a statua principiul liberei circulaii a bunurilor, inclusiv n spaiul european. Se poate constata de asemeneasi intenia legiuitorului de a stimula comasarea terenurilor pe proprietari i destinaii, n concordan cu structurile de proprietate i cu formele de cultivare a pmnturilor.4

- BIBLIOGRAFIE 1. O.Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de Drept civil-Bunurile.Drepturi reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2008 2. Codul civil 3. A. Circa, Note de curs- DREPT FUNCIAR 4. Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, publicat n Monitorul Oficial nr. 653/22.07.2005.

O.Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de Drept civil-Bunurile.Drepturi reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2008 8

CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR

5. Constituia Romniei din anul 2003 - forma republicat a Constituiei Romniei din 1991, cu actualizarea denumirilor i renumerotarea articolelor, revizuit prin Legea nr. 429/2003, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 767 din 31 octombrie 2003. 6. http://www.scritube.com/stiinta/drept/Regimul-juridic-al-circulatiei142223126.php 7. E. Chelaru, Despre circulatia juridica a terenurilor, Universitatea din Pitesti 8. Legea nr. 18 din 1991