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Fiche n 2

L'ACTE DE CAUTIONNEMENT DU LOYER

Au titre des garanties de paiement du loyer qui pr-dterminent le bailleur dans le choix d'un locataire, on trouve la caution d'un tiers, parent ou ami, qui accepte de payer le loyer la place du dbiteur principal (le locataire en titre) si ce dernier devient insolvable. La caution est donc une scurit, une chance supplmentaire de paiement. Intrt du cautionnement : Un autre dbiteur du montant du loyer ou la cration d'un droit de crance supplmentaire L'acte de caution n'a rien d'un simple engagement moral, la personne qui se porte caution engage tous ses biens (revenus, salaires, biens mobiliers ou immobiliers) si le locataire ne paie pas ! Si rien ne justifie, juridiquement, qu'une personne s'engage en faveur d'une autre sans aucune contrepartie, l'exigence d'une complte information de la caution sur la porte de son engagement se justifie. Mais, le fait de croire que l'information peut dissuader la caution de s'engager relve bien souvent de l'illusion. La contrainte qui pse sur les parents de l'tudiant () ou sur l'ami sollicit ainsi que la croyance dans le fait que le cautionnement ne jouera pas fonctionnent sur le registre de l'irrationnel.

Un moyen de pression Le cautionnement fonctionne comme un moyen de pression morale sur le dbiteur dans la mesure o il est normalement trs ennuyeux d'inquiter un proche parent ou un ami qui a eu l'amabilit de se porter caution ! En ce sens, la caution garanti autant le terme (la rgularit du paiement l'chance) que le montant de la dette. Il s'agit aussi d'une pression technique puisque la caution sera informe par le bailleur, (au plus tard dans les quinze jours de la signification du commandement de payer), et pourra faire pression sur le locataire pour l'inciter payer plus vite ou payer le loyer par prfrence d'autres dettes (s'il le peut !).

Une information sur la qualit du locataire L'autre objectif du cautionnement reste l'information du bailleur sur la dignit de crdit du candidat locataire. Si un parent ou ami accepte de se porter caution, c'est prcisment parce qu'il pense que son engagement restera lettre morte et donc qu'il fait confiance au preneur. A contrario, un bailleur restera circonspect lorsque mme des proches refusent de s'engager et par la mme doutent de sa capacit honorer le loyer ! La caution constitue alors une source d'information extrieure gratuite

Attention au formalisme de l'acte : une tude du rseau des ADIL laissait apparatre que, dans 20% des cas environ, l'engagement de caution n'tait pas valide pour des raisons qui tiennent, en gnral, au non respect du formalisme de l'acte (Bailleurs et risques locatifs Habitat Actualit n spcial juillet 2000). La rgularit formelle de l'acte doit d'autant moins tre nglige que la jurisprudence la plus rcente reconnat au juge le droit de soulever d'office la nullit du cautionnement en raison du me caractre d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 rgissant les rapports locatifs (ex : CA Poitiers 2 ch. civ., 17 octobre 2000, Juris-Data n2000-161135).

Il importe donc que l'engagement de caution soit juridiquement correct. Si le cautionnement est dure indtermine, le nombre de mentions manuscrites que doit reproduire la caution e plus st important que lors d'un engagement dure dtermine. Mais qui peut le plus peut le moins, aussi, nous pouvons conseiller de s'inspirer dans tous les cas de la formule de base suivante.

Dossier bailleur : prvenir et faire face aux impays de loyer ADIL 35 -27/06/03

ACTE DE CAUTIONNEMENT SOLIDAIRE A DUREE INDETERMINEE (Art. 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifi par L.21 juillet 1994)
Observations Je soussign, M.., n le, ., (mari, clibataire), exerant la profession de., et demeurant (1)- En rsiliant son engagement, au cours du bail initial, la caution n'aura t engage que 3 ans ! Si Dclare me porter caution solidaire, sans limitation de dure (1) et sans le bailleur souhaite un engagement pouvoir exiger la poursuite pralable du locataire, (2) du rglement de plus long, par exemple pour 9 ans, toutes les sommes que pourrait devoir M M.., il faut le stipuler, et la caution son bailleur (et ventuellement les bailleurs successifs), rsultant d'un devient dure dtermine, sans contrat de location sign le pour un logement situ pouvoir rsilier avant le terme fix. (2) C'est un effet de la solidarit : Je reconnais avoir reu un exemplaire du contrat de bail et avoir pris le renoncement au bnfice de connaissance de ses clauses et conditions, spcialement du montant du discussion. loyer qui s'lve la somme de..(en toutes lettres), lequel est index sur la variation annuelle de la moyenne de l'indice du cot de la (3) Ici, le cautionnement est construction publi par l'INSEE. Je reconnais, en outre tre inform de la indfini. Mais, il est possible de situation financire du locataire. limiter le montant de l'engagement une somme maximale chiffre : Le prsent cautionnement garanti, au profit du bailleur, le paiement de crire alors : dans la limite de tout ce que le locataire peut devoir au bailleur, et en particulier : les XXXX uros. loyers, charges et accessoires, intrts, indemnits dues titre de clauses pnales et indemnits d'occupation, frais et dpens de procdure et cot des actes, ainsi que les rparations mises la charge du locataire.(3) (4) Mention exprimant de faon explicite et non quivoque la connaissance de la nature et de l'tendue de l'obligation (obligation Je, soussign, M.., en me portant caution solidaire de pose par la loi du 6/7/89). M, m'engage rembourser sur mes revenus et sur mes biens personnels les sommes dues par le locataire en cas de dfaillance de ce (5) Pour faire preuve de la remise dernier. Je mesure donc l'importance et la porte de mon engagement.(4) la caution d'un exemplaire du bail (obligation pose par la loi du Je reconnais tre en possession d'une copie du bail (5) aux termes 6/7/89). duquel le montant du loyer est de .(en toutes lettres) ; lequel comporte une clause de rvision ainsi conue.(reproduire intgralement et de faon manuscrite la clause de rvision telle que rdige au contrat).(6) (6) Reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions Enfin, j'ai pris connaissance du premier alina de l'article 22-1 de la loi du de sa rvision tels qu'ils figurent au 6 juillet 1989, rdig ainsi : Lorsque le cautionnement d'obligations contrat (obligation pose par la loi rsultant d'un contrat de location conclu en application du prsent titre ne du 6/7/89). comporte aucune indication de dure ou lorsque la dure du cautionnement est stipule indtermine, la caution peut le rsilier unilatralement. La rsiliation prend effet au terme du contrat de location, (7) Reproduction manuscrite de qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvel, au l'article 22-1 alina 1de la loi du 6 cours duquel le bailleur reoit notification de la rsiliation.(7) juillet 1989 (obligation pose par la loi du 6/7/89). Fait , le (Signature de la caution) :

Partie prrdige

Partie Manuscrite

A savoir : Le cautionnement est un contrat unilatral, un seul exemplaire dtenu par le crancier suffit sa validit (mais il est souhaitable de se faire remettre et de conserver un exemplaire de l'acte). Lorsque la caution est marie, le soucis de protger la famille conduit ce que seuls les biens propres de la caution soient engags (art. 1415 c. civ.) ; mais, si l'autre conjoint consent l'acte, les biens communs sont engags ; et si l'autre conjoint s'engage personnellement, tous les biens du foyer sont engags !

Dossier bailleur : prvenir et faire face aux impays de loyer ADIL 35 -27/06/03