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Le guide de linvestissement en SCPI

Pourquoi ce guide ?
En tant que spcialiste du conseil en investissement immobilier, nous vous devons la transparence et la bonne comprhension du march des SCPI et de linvestissement immobilier an de vous donner les cls dun investissement russi.

Jonathan DHIVER
Fondateur de MeilleureSCPI.com

Chez MeilleureSCPI.com, vous apporter linformation la plus claire et lactualit des SCPI la plus rcente sont nos objectifs principaux.
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Sommaire
Quest-ce que la SCPI ?
SCPI : Socit Civile de Placement Immobilier Concrtement, quest-ce que cest ? Pourquoi investir dans une SCPI plutt quen immobilier traditionnel? Existe-t-il diffrents types de SCPI ? Quels sont les risques rels lis ce type dinvestissement ? Quelques chiffres cls.

Comment fonctionne la SCPI ?


Comment acheter des parts de SCPI ? Quelle est la scalit applique aux revenus de SCPI? Pour quelle dure je mengage ? Quels sont les frais des SCPI ? Comment vendre mes parts de SCPI ? Qui encadre la gestion de la SCPI ? Qui contrle ?

Dnir votre projet dinvestissement en SCPI


Les critres pour bien choisir sa SCPI Comment dnir mon budget ? Souscrire un prt immobilier pour lacquisition de parts de SCPI? La SCPI, un investissement transparent

Avertissement Cet guide nest pas un conseil dinvestissement et ne doit pas dterminer le choix dune souscription en SCPI. Avant toute souscription, il est impratif de recueillir lavis de MeilleureSCPI.com Ce document nest pas contractuel et ne saurait engager la responsabilit de MeilleureSCPI.com

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Quest-ce que la SCPI ?


Concrtement, quest-ce que cest ?

Les Socits Civiles de Placement Immobilier sont des socits dinvestissements collectifs. Elles ont pour objectif premier dacqurir et de grer un patrimoine immobilier. Pour cela, elles collectent des capitaux auprs des pargnants (souscripteurs de parts) appels aussi associs. Ces capitaux sont ensuite investis dans des actifs immobiliers varis tels que des logements, bureaux, commerces, locaux dactivit... Les associs peroivent un revenu rgulier, issu des loyers du patrimoine de la SCPI, en fonction de leur quote-part au capital de la SCPI.

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Pourquoi investir dans une SCPI plutt quen immobilier traditionnel?


Vous investissez dans limmobilier classique dans un objectif locatif ?
Les avantages : Cration dun patrimoine Entres rgulires de revenus locatifs Valeur de placement relativement peu volatile Possibilit de cder ses biens avec la perspective de raliser une plus-value, ou de les cder ses hritiers Les inconvnients : Besoin dun montant dinvestissement minimum lev Gestion lourde Risque de non-paiement des loyers Vacances locatives Charges de coproprit (Travaux...etc) Vous investissez en SCPI plutt quune voie plus classique ? Les avantages classique de limmobilier : Cration dun patrimoine Entres rgulires de revenus locatifs Valeur de placement relativement peu volatile Possibilit de cder ses biens avec la perspective de raliser une plus-value, ou de les cder ses hritiers Les avantages spciques la SCPI : Une gestion prise en charge : Ce sont des socits, agres par lAutorit des Marchs Financiers (AMF), qui endossent la fonction de gestion du patrimoine immobilier. Une mutualisation des risques : Une SCPI, qui possde plusieurs biens immobiliers, peut compenser les mauvais rsultats dun bien par les bons rsultats dautres biens et tre quand mme bnciaire;

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Importante lorsque le souscripteur rpartit ses avoirs dans plusieurs SCPI. Un investissement sur-mesure adapt ses besoins : Accessible ds 5 000 , lpargnant peut investir en fonction de sa capacit dinvestissement ; Possibilit de ne vendre quune partie de ses parts de SCPI en cas de besoin.

Quels sont les risques rels lis ce type dinvestissement ?


La SCPI en tant quinvestissement immobilier peut prsenter certains risques : perte de valeur et/ou absence de rendement. Cependant la rpartition gographique (rgion parisienne, Province) et la diversication dans la typologie dimmobilier (bureaux, commerces, activits...) permet de limiter et dattnuer ces risques. La dfaillance de la socit de gestion qui gre la SCPI. Les socits de gestion sont agres et contrles par lAMF. Cependant si une socit de gestion venait dfaillir, la gestion de la SCPI serait transfre, selon la loi, une autre socit de gestion agre par lAMF. Le capital nest pas garanti : La responsabilit nancire des porteurs est limite aux apports au capital. La revente des parts nest pas garantie, elle peut donc varier en fonction de lvolution du march de limmobilier et des parts de SCPI : La rglementation du march secondaire organise la liquidit des parts. lI est donc important dtre bien accompagn. Pour toute question concernant les risques nhsitez pas nous contacter.

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Existe-t-il diffrents types de SCPI ?


Il existe deux types principaux de SCPI : Les SCPI de rendement qui investissent dans limmobilier dentreprise : bureaux, locaux d'activits, commerces et entrepts SCPI Murs de magasins (murs de boutiques en pied dimmeuble ou priphrie) SCPI Diversie (bureaux, commerces, logistiques...) SCPI Internationale (qui investissent en France et ltranger) SCPI Plus-value ou capitalisation (qui ne versent pas de dividendes) SCPI Rgionale (qui investissent en Rgion hors rgion parisienne) Les SCPI scales qui investissent exclusivement dans limmobilier dhabitation : du neuf (livr ou en cours de construction) ou des biens totalement rhabilits SCPI Scellier Btiment Basse Consommation (qui investissent dans des appartements ou maison ligible au dispositif Scellier cest dire jusquau 31/12/2012) SCPI Malraux (qui investissent dans des logements situs dans les ZPPAUP et secteurs sauvegards. Ces logements ont vocation tre rnovs) SCPI Dcit Foncier (qui investissent dans des biens ayant vocation tre rnovs, les travaux sont dductibles des revenus fonciers) vous accompagne dans la slection de la SCPI la plus adapte vos objectifs dinvestissement.

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Quelques chiffres cls


Au premier semestre 2011, on comptabilise 139 SCPI en France, gres par 24 socits de gestion agrs par lAMF.

Rendement net des SCPI (en %)


9
7,58 7,08 6,94 8,09 7,73 7,63 7,68 7,43 6,91 6,35 6,01 5,53 4,93 5,43 6,34 5,67 6,68 6,38 6 5,73

6,75

6,69

Fotolia

6,04 5,63

4,5

2,25

1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

Source : IEIF SCPI DataService

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Capitalisation des SCPI (Millions deuros)


25000 21917 18833 15750 12667 9583
8977 8219 8748 7525 7101 7894 9367 10569 11545 15161 13289 1725917274 18957 22315

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Source : IEIF SCPI DataService

Collecte nette annuelle des SCPI (Millions deuros)


3000 2500 2000 1500 1000 500
81,57 63,41 63,01 161,13 400,78 199,64253,57 909,57 1388,37 1215,85 1107,42 824,53 886,81939,23 2461,13

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Source : IEIF SCPI DataService

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Comment fonctionne la SCPI ?


Comment acheter des parts de SCPI ?
Il existe deux formes de SCPI : Les SCPI capital xe : un capital plafond est inscrit dans les statuts. La socit de gestion augmente progressivement le capital de la SCPI jusqu atteindre ce capital plafond. Entre chaque augmentation, le capital reste xe. On peut donc souscrire : sur le march primaire lors daugmentation de capital et de lmission de nouvelles parts; sur le march secondaire, ce march est organis et permet de dterminer le prix de vente. Les SCPI capital variable : il ny a pas de march secondaire ce qui permet (sauf cas exceptionnel) de souscrire de manire permanente. Le prix de souscription est alors dni par la socit de gestion. vous accompagne dans lacquisition de parts de SCPI sur ces deux marchs.

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Quelle scalit est applique aux revenus ?


Rdig avec notre partenaire CLEVERY Avocat (partenaire de MeilleureSCPI.com) est un cabinet davocat indpendant associant des avocats expriments, ddis aux conseils et lassistance de leurs clients en matire de droit des socits, droit des affaires et de toute problmatique propre lentreprise, y compris en droit scal, en droit immobilier, en droit de la proprit intellectuelle-NTIC et en droit social. Notre contact privilgi, Me Catherine RIVAULT, pourra vous accompagner sur demande en rpondant toutes vos interrogations concernant votre scalit ainsi que vos droits dassoci de SCPI (rmunration votre charge).

La SCPI est transparente scalement, elle nest pas assujettie l'impt, ce sont donc les associs qui sont redevables de ces impts. Ces revenus sont soumis trois types dimpositions : Fiscalit des revenus fonciers : De mme que sil dtenait un bien immobilier en direct, lassoci dune SCPI est soumis la scalit immobilire des particuliers. En tant quassoci, vous percevez des revenus issus du patrimoine immobilier de la SCPI. Ces revenus sanalysent, dun point de vue scal, en revenus fonciers , soumis au barme progressif de l'Impt sur le Revenu. Dans le cas o le porteur de part aurait nanc l'acquisition de ses titres avec un prt bancaire, les intrts sont dductibles de ses revenus fonciers, sous rserve de respecter les conditions de larticle 31-I-1er-d du Code Gnral des Impts. Fiscalit des revenus nanciers : La SCPI dispose dune trsorerie qui est investie sur des comptes terme et placements extrmement scuriss. Les revenus gnrs par ces placements constituent des revenus mobiliers, imposables en tant que tels entre les mains de lassoci.

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Lassoci a donc le choix quant aux modalits de limposition: Soit il choisit de bncier du Prlvement Libratoire Fixe ( PLF ) : Le prlvement slve 21% auquel il faut ajouter les prlvements sociaux (13,5%), soit un prlvement total de 34,5% des produits nanciers bruts, au 1er janvier 2012. Soit il choisit de ne pas bncier du Prlvement Libratoire Fixe ( PLF ) : Le revenu sera alors soumis au barme progressif de lImpt sur le revenu, ainsi quaux prlvements sociaux (13,5% au 1er octobre 2011). Plus-value sur les cessions de : Les cessions de parts entranent une plus-value impose suivant le rgime des plus-values immobilires des particuliers. Au moment de la cession, un prlvement total de 32,5% du montant de la plus-value (taux applicable depuis le 1er octobre 2011) sera opr (impt sur le revenu + prlvements sociaux). Concernant les abattements pour dure de dtention:

La plus-value est taxe dans son intgralit pour les cinq premires annes de dtention, puis, entre 6 et 30 ans de dtention, subit des abattements progressifs, pour nalement tre rduite zro aprs 30 ans. Barme des abattements : 2 % pour chaque anne de 6 17 ans de dtention, 4 % pour chaque anne de 18 24 ans 8 % pour chaque anne de 25 30 ans

Droits denregistrement sur lacquisition de parts : Dans le cas d'acquisition de parts de SCPI capital xe, cellesci sont assujetties aux droits denregistrement, dont le taux est de 5%.

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Pour quelle dure je mengage ?


Linvestissement en immobilier doit tre considr comme un placement long terme, il est en gnral conseill dattendre une certaine dure quil prenne de la valeur avant de le revendre. Pour les parts de SCPI, cest le mme principe. Investir dans une ou plusieurs SCPI est un projet long terme. Le souscripteur peut acqurir progressivement des parts ou recourir un crdit immobilier an de se constituer un capital/patrimoine. Dautres lments sont prendre en compte, tels que les amnagements damlioration effectus par une SCPI an de valoriser son patrimoine, des obligations minimales de dtention des parts dans le cas de la SCPI scale, ou encore la scalit immobilire qui permet de bncier dune diminution progressive des taxes sur la plus-value immobilire. Dans le cas des SCPI scales : Lengagement de conservation des parts pendant une dure de 9 ans compter de la mise en location des biens est obligatoire sauf perdre lintgralit des avantages scaux. La non-transmissibilit de lavantage scal rduit trs fortement la liquidit des parts.

Quels sont les frais ?


Comme tout propritaire dun bien immobilier, un souscripteur en SCPI supporte des frais dacquisition, de gestion et de cession. Les frais dacquisition sont compris dans le prix dune part. Ils correspondent aux frais de notaires et aux droits denregistrement (cf page 11). Les frais de gestion annuels contribuent la bonne gestion du patrimoine de la SCPI ainsi qu sa diversication. Ils sont compris dans le rendement vers, cest--dire que les revenus locatifs verss sont diminus des frais de gestion : on parle donc de rendement net. Selon le mode de cession, les frais correspondent un pourcentage du montant de la cession ou un montant dni (cession directe).

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Comment vendre mes parts de SCPI ?


La liquidit des parts se fait selon la forme juridique de la SCPI : Pour les SCPI capital variable : Lassoci fait une demande de remboursement de la part la valeur de retrait (dnie par la socit de gestion). La demande est accepte seulement si une contrepartie souhaite souscrire, sinon la socit de gestion peut tre amene crer un fonds de remboursement destin ventuellement satisfaire les demandes de retrait. Ce fonds de remboursement peut tre constitu partir de cession dactifs immobiliers. Pour les SCPI capital xe : Le march secondaire est organis depuis la loi du 9 juillet 2001, des confrontations ont lieu tout au long de lanne et un carnet dordres recense lensemble des ordres dachat et de vente. Le march secondaire des parts de SCPI rpond ainsi aux lois de l'offre et de la demande. Lacquisition de parts de SCPI capital xe sur le march secondaire est soumise aux droits denregistrement.

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Qui encadre la gestion de la SCPI ? Qui contrle ?


Associ 1 vise

AMF
ag re et co ntr le la

Bulletins trimestriels

et

Rapport annuel

sont adresss aux associs Associ 2

Commissaire aux comptes

certie les

Comptes Annuels

Associ 3

Associ 4 Conseil de surveillance vrie et contrle gre la Socit de gestion

SCPI

est dtenue par les associs Associ 5

Expert immobilier

value

Bien Bien Bien immobilier 1 immobilier 2 immobilier 3

Bien immobilier 4

...

Bien immobilier n Associ n

Lautorit des marchs nanciers (AMF) dlivre un agrment la SCPI, lors de la cration et de laugmentation de capital ainsi qu la socit L E Q de gestion de la SCPI. R U Lassemble gnrale des SCPI lit la socit de gestion, vote les rsolutions, choisit les experts immobiliers, lassoci peut prendre part la vie de son placement.

I T

Le conseil de surveillance compos dun minimum de sept membres de la SCPI (nomms par lAssemble Gnrale des SCPI) contrle lasocit de gestion. Le commissaire aux comptes (CAC) atteste que les documents comptables annuels de la SCPI sont rguliers et sincres.

APPROU
A
L E R
Q
U

V
N

Lexpert immobilier est un expert indpendant de la socit de gestion qui valorise le patrimoine de la SCPI chaque anne.

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...

I T

Dfinir votre projet dinvestissement


Les critres pour bien choisir sa SCPI
Quatre points essentiels sont prendre en compte :
1. Lexamen de la composition du patrimoine de la SCPI et lassurance quelle dispose dun portefeuille diversi sur des secteurs gographiques porteurs (Ile-de-France, grandes mtropoles rgionales) 2. Le patrimoine ne doit pas tre trop ancien, sinon, il risque de ncessiter davantage de travaux, soumis au Grenelle de lenvironnement. 3. Lire attentivement le rapport annuel de la socit de gestion. Il faut bien identier le niveau du report nouveau qui reprsente les rserves dont dispose la SCPI. Ces rserves permettent au gestionnaire, en cas de difcult de baisse des revenus locatifs, de distribuer un rendement correct en utilisant ce fonds. 4. Sassurer que le taux doccupation des immeubles est suprieur 90%.

tudie tout au long de lanne les critres importants pour lacquisition de part de SCPI. Nhsitez pas contacter nos consultants.

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Comment dnir mon budget ?


Quelques questions se poser. En fonction de vos objectifs : rduction dimpts, revenus immdiat, quels projets envisagez-vous? quand ? quelle pargne souhaitez-vous y consacrer?

En fonction de la conjoncture : quel est le meilleur moment pour investir ou vendre ?

En fonction de votre situation : quelle pargne ? quel ge ? quelle situation familiale ? quelle ville ?

En fonction des solutions : quels placements ? quel bien immobilier ?

vous accompagne dans la dnition de votre projet, nhsitez pas contacter nos consultants (0805 696 022 appel gratuit depuis un xe).

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Souscrire un prt immobilier pour lacquisition de parts de SCPI?


En dcidant dacqurir des parts de SCPI, vous pouvez le faire au comptant, ou laide dun prt bancaire. Dans le cadre dun prt bancaire : deux possibilits Soit un prt bancaire amortissable : vous remboursez au fur et mesure le capital emprunt. Les chances tant composes des intrts et du capital. Soit un prt bancaire in ne : vous remboursez tout le capital lchance (les annuits ne reprsentent que les intrts dductibles des revenus fonciers). En contrepartie le banquier demande un nantissement dun contrat dassurance vie (le montant de ce contrat servira rembourser le capital lchance). Vous avez la possibilit de nancer jusqu 100 % les parts de SCPI achetes. Les chances peuvent concider avec les revenus trimestriels. a nou des partenariats avec plusieurs banques qui nancent les SCPI de rendement ou les SCPI scales. Nous vous aiderons trouver le meilleur taux de nancement ainsi que la meilleure assurance de prt.

La SCPI, un investissement transparent


Que lon soit dj souscripteur ou futur acqureur, les SCPI mettent notre disposition de nombreux documents tels que les statuts, la note dinformation, le rapport annuel et le bulletin trimestriel dinformation. Ces informations, envoyes rgulirement, permettent au souscripteur de suivre lvolution du patrimoine de la SCPI, les dtails sur sa gestion et enn sa performance nancire. vous informe rgulirement travers sa section actualits des SCPI, des dernires acquisitions, augmentation de capital, cession...
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MeilleureSCPI.com en quelques mots


Site internet ddi la SCPI : cr par des professionnels de l'investissement immobilier, MeilleureSCPI.com permet : D'accder une large slection de SCPI De comparer des SCPI en fonction des critres importants dinvestissement De s'informer (sur le patrimoine, les taux d'occupation...) D'investir (acquisitions, simulation, conseils) Les raisons de nous choisir : tre accompagn par des experts en investissement immobilier et bncier de notre exprience et connaissance du march de la SCPI et du march de limmobilier Obtenir les conditions de nancement et acquisition les plus adaptes. Socit indpendante : MeilleureSCPI.com est une socit totalement indpendante nappartenant aucune socit de gestion. C'est votre garantie d'avoir un conseil objectif. Notre rmunration : Nous sommes rmunrs par les socits de gestion, cela vous permet dtre accompagn et dinvestir sans frais supplmentaires. Agrment de MeilleureSCPI.com : Conseiller en Investissement Financier CIF auprs de l'Anaco CIF association agre par l'AMF sous le numro E002608 Activit de dmarche bancaire ou nancire enregistre au registre de lAutorit des Marchs Financiers (AMF), sous le numro 2112423506HQ.

Mentions Lgales

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MeilleureSCPI.com 231, rue Saint Honor - 75001 Paris Tl : +33 1 82 28 90 28/ Email : contact@meilleurescpi.com www.MeilleureSCPI.com S.A.S. au capital de 10000 - RCS Paris 532 567 583

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Crdit Photo Nicolas Thomas - 2012

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