Vous êtes sur la page 1sur 103

hors srie

THIBAUT

PIERRE

Guide dachat

de la maison

ancienne

Dans la mme collection


Pierre-Gilles Bellin, Se chauffer au bois Collectif dauteurs, Papier peint, style et pose Gil Eckert, Bien penser sa cuisine Iris ViaGardini, Enduits et badigeons de chaux

Dans la srie Chantiers pratiques


Yves Baret, Traiter lhumidit Michel Dewulf, Le torchis, mode demploi Bruno Duquoc, Entretenir sa maison en 10 leons Isabelle Jouhanneau, Faire le bio-bilan de sa maison Christian Lassure, La pierre sche, mode demploi Gilles Sainsaulieu, Amnager les combles de sa maison ancienne Pierre Thibaut, Modifier, crer des ouvertures Jean-Louis Valentin, Le colombage, mode demploi

Crdits
Conception, coordination gnrale et direction douvrage : PATRIBAT productions (Herv Fillipetti, Fabienne Sbilo) Dessins : Xavier Deboise Photographies : PATRIBAT productions

ditions Eyrolles 61, bd Saint-Germain 75240 Paris Cedex 05 www.editions-eyrolles.com

Aux termes du Code de la proprit intellectuelle, toute reproduction ou reprsentation intgrale ou partielle de la prsente publication, faite par quelque procd que ce soit (reprographie, microfilmage, scannrisation, numrisation...) sans le consentement de lauteur ou de ses ayants droit ou ayants cause est illicite et constitue une contrefaon sanctionne par les articles L.335-2 et suivants du Code de la proprit intellectuelle. Lautorisation deffectuer des reproductions par reprographie doit tre obtenue auprs du Centre Franais dexploitation du droit de Copie (CFC) 20, rue des Grands-Augustins 75006 PARIS.

Groupe Eyrolles, 2008 ISBN : 978-2-212-12223-7

Pierre Thibaut

Guide dachat de la maison ancienne

Guide dachat de la maison ancienne

Acheter une maison ancienne


Entre le coup de cur prouv pour une maison rencontre sur sa route, avec le panneau vendre clou sur la faade, et le moment o vous devenez propritaire du bien, le chemin est long, sem dembches, interrompu de douces rveries ou de retours brutaux la ralit ! Ce chemin est long car on ne peut, sans questionnements, vrifications et valuations diverses, sengager, pour la vie, dans lachat dune btisse qui a eu le plus souvent une longue histoire, avec ses heurs et ses malheurs multiples. Une maison qui a de solides arguments pour vous sduire, mais peut-tre aussi des vices vous cacher. Samouracher dune maison est une merveilleuse aventure. Ne la transformez pas en cauchemar, en vous apercevant, trop tard, quelle nest pas faite pour vous (ou que vous ntes pas fait pour elle !). Pour viter les frustrations et les rancurs, une seule rgle simpose : agir avec mthode et circonspection, afin quaucun des paramtres et ils sont nombreux qui guideront votre choix dfinitif ne soit oubli. Au-del de tous les discours que pourront vous tenir le vendeur et ses reprsentants, noubliez pas quen dernier ressort, cest vous qui habiterez la maison, avec votre propre apprciation du confort, avec votre mode de vie particulier, avec des besoins spcifiques dicts par vos activits professionnelles, la composition de votre famille et vos projets immdiats et futurs. Aussi faut-il savoir prendre son temps, poser les bonnes questions, se rfrer aux bons documents, examiner ldifice sous tous ses aspects, intrieurs et extrieurs, pour que chacune de ses qualits et chacun de ses dfauts soient pess leur juste valeur.

Introduction

Et, quenfin, votre projet de vie concorde avec ce que peut vous donner la maison convoite, dans les limites de vos moyens financiers, car il est rare que lon nenvisage pas de travaux pour restaurer, ramnager, agrandir. Face ces exigences denqutes, la crainte existe toujours de voir entre-temps conquise par dautres une maison que lon a trop longtemps examine dans ses dtails. Le risque est rel, certes, mais est-il plus important que celui qui, induit par la prcipitation, vous fera devenir propritaire dun bien inconfortable, mal adapt vos besoins ou, pire, affect de maux graves ? Savoir doser tous ces impratifs, viter les piges dune dcision htive est lexercice difficile auquel vous serez invitablement confront. Mais le plaisir de constater que vous avez fait le bon choix vous fera rapidement oublier hsitations et retournements, stress et nuits sans sommeil, pour vous tablir dans votre statut de propritaire combl !

SUIVEZ

LE GUIDE

Le propos de cet ouvrage est dapporter point par point des rponses aux multiples interrogations de lacheteur potentiel. Nous suivrons donc ce dernier dans sa visite, lorsquil cherche comprendre lhistoire des lieux, valuer la sant des btiments et se familiariser avec les diffrents espaces qui composent la proprit Puis lorsquil se projette dans ce petit territoire avec sa famille, quon imaginera compose de deux adultes et deux jeunes enfants. Enfin, lorsquil confronte son projet de vie aux potentiels de la maison de ses rves, aux rglementations en vigueur et ses capacits financires supporter le cot des transformations ventuelles. La maison quil convoite est saintongeaise ; vous reprerez tous les documents ayant trait ce cas dcole par ce petit signe :

Guide dachat de la maison ancienne

Chapitre

La visite
Voici venu linstant de la premire visite. Celle qui va, en grande partie, dterminer votre choix, partir de laquelle vous dciderez daller plus loin dans votre qute ou darrter. La plus importante donc, et souvent la seule Il ne faut rien oublier alors de regarder, de demander, de ressentir. Car une visite de maison, ce sont bien sr dabord des motions fortes, souvent incontrles, avec des a priori favorables ou dfavorables, mais cest aussi une enqute approfondie sur une demeure qui vous est parfaitement trangre. Sil convient de laisser parler son cur, il faudra aussi entendre la raison. Aussi, mme si la dcouverte sensible et le diagnostic technique se mnent ensemble, nous conseillons de dissocier les deux approches, car elles ne procdent pas des mmes attentes. Une visite guide, par le propritaire ou lagent immobilier, ne peut sterniser. Vous ne disposerez, au mieux, que dune demi-heure ou de trois quarts dheure pour tout comprendre du fonctionnement, de la sant de ldifice, et de ses dtails qui vous rendront plus tard la vie belle ou dsagrable et feront de votre achat une opration intressante ou terriblement coteuse. Poser les bonnes questions et bien interprter les rponses, savoir dcrypter tous les messages que livrent les lieux, sont des obligations qui laissent peu de place la posie. Soyez attentif et imaginatif, car l commence peut-tre votre aventure personnelle avec la maison dun autre.

La visite

Lapproche sensible
Pour se faire une ide prcise de ce quest la maison, il faut agir avec mthode. Le matriel tout dabord : un carnet de notes, un appareil photos, un dcamtre, une boussole, des feuilles de papier quadrill et, pourquoi pas, une paire de jumelles pour voir de prs les dtails de la toiture ou lenvironnement de la maison. On ne choisit pas forcment le jour et lheure de la visite. Mais un temps clair, flatteur pour la maison, peut aussi en rvler certains aspects cachs. Pour les mmes raisons, il faudra viter une heure trop matinale ou trop tardive. Par contre, des visites inopines des heures de la journe ou des jours diffrents de ceux de la visite officielle seront utiles pour bien apprcier le contexte de la maison1. La visite sordonne en deux phases. La premire concerne lextrieur du btiment, la seconde lintrieur.

1. Voir chap. 3, p. 50.

une

Maison

rGionaLe

Acheter une maison ancienne plutt que faire construire ne procde pas forcment dune proccupation financire. travers lancien, on cherche avant tout le charme des choses un peu uses, qui expriment un vcu, une histoire dans laquelle il faut mettre ses pas. On cherche aussi souvent bnficier dune maison dont les caractristiques architecturales appartiennent aux typologies locales, une vraie maison de pays . En contrepartie du plaisir de vivre dans un lment du patrimoine rgional, on accepte alors les dsagrments dun certain inconfort, ou le cot reprsent par une mise aux normes. Une telle dmarche donne en effet lobligation morale de sauvegarder, dans la mesure du possible, les caractres originaux de la demeure acquise : nature des matriaux de structure et de couverture, types douvertures, enduits de faade, dtails ornementaux Ce qui ajoute la difficult damnager la maison selon ses besoins en obligeant recourir, pour les travaux, des artisans et entreprises ayant des comptences et une sensibilit particulires pour intervenir dans le respect de lancien.
La maison, telle que la dcouvrent les acheteurs potentiels, est encore vue de loin ; son charme gnral retient lattention. Reste la dcouvrir dans son intimit !

Lapproche sensible

Le tour de la maison

Comprendre lorganisation gnrale

Il serait regrettable de vous prcipiter immdiatement lintrieur. Faire le tour de la maison, cest pouvoir donner un volume la faade que vous avez aperue de loin. Cest aussi se faire un premier jugement sur lunit ou la disparit du btiment avec ses dcrochements : faades longilignes et uniformes ou prsence dappendices, dailes, de retours. Vous pourrez noter laspect gnral du toit, sa pente, son dbordement, le nombre de versants, la forme des lucarnes. Et voir, dans le mme temps, la couleur des murs et des menuiseries, le traitement des sols priphriques, la prsence de vgtation en pied de mur ou sur les maonneries, les types douvertures, portes, fentres et jours secondaires trouant faades et pignons. Cest enfin le moyen de remarquer, de lextrieur, la prsence descaliers, de rampes daccs, dlments de protection des baies, marquises ou vrandas. Toutes choses qui pourront dj vous renseigner sur lorganisation gnrale de la btisse, ses aspects caractristiques, et vous alerter sur les dangers ventuels quelle recle (pour de jeunes enfants par exemple).

Typologie des ouvertures.

La visite

valuer lauthenticit des lments de construction

Cette visite sensible sappliquera aussi apprcier la qualit esthtique de la maison car, dans une maison ancienne, lauthenticit est lun des critres dapprciation dterminants. Pour pouvoir porter un jugement adquat, il est souhaitable de consulter auparavant des ouvrages rgionaux traitant de la typologie locale. La qualit constructive des murs Lpaisseur des murs constitue un premier lment dapprciation. La nature des appareillages de chanage dangle et dencadrement des baies, avec leurs assises en pierres irrgulires de taille cyclopenne, en pierre de taille (en grs, granit, calcaire, etc.) ou encore en brique donnent des indications sur lpoque des constructions anciennes. Notez ce propos que les briques ayant une paisseur de 4 cm sont antrieures celles de 5,5 cm. De mme, les enduits texture fine teints irrgulirement dans la masse, qui scrasent facilement dans le creux de la main, indiquent la prsence de chaux grasse.

La qualit de certaines ouvertures retient lattention malgr leur vtust. Les petits-bois du panneau vitr de la porte et de son imposte marquent une anciennet qui raconte dj, en partie, lhistoire de la maison.

10

Lapproche sensible

La qualit des menuiseries Des menuiseries, portes ou volets larges planches massives de largeurs varies, maintenues par des pentures en fer forg, constituent des marques dauthenticit. De mme pour les fentres petits-bois ou grands carreaux (trois carreaux par vantail), qui sont presque toujours plus hautes que larges. Ces dernires peuvent aussi prsenter leur ferronnerie dpoque (par exemple espagnolette et paumelle) et tre quipes de rejets deau pais en partie basse. La nature des matriaux de couverture La prsence de tuiles plates de pays (65 80 au mtre carr), avec leur galbe irrgulier, leur texture rugueuse et leurs tonalits nuances, celle de lardoise de schiste, ou bien celle dune ardoise moins ancienne mais de forte paisseur et pose au clou, avec des ouvrages annexes dpourvus de zinc, sont autant de signes danciennet de la maison.

Sur le toit, la poterie de terre cuite montre bien son appartenance la Saintonge.

11

La visite

Mmoriser les observations

Ce tour de maison donne lieu des prises de vue de chacune des faades (en vue gnrale) et de chacun des points particuliers (en vue rapproche) que vous aurez nots.

Faade principale sur jardin.

Faade arrire sur la place de lglise.

Pignon sur jardin.

12

Lapproche sensible

Il permet aussi de faire un premier croquis sommaire figurant le pourtour de la maison et signalant tout lment susceptible den faire mieux comprendre le fonctionnement intrieur. Ces documents serviront votre mmoire une fois la visite termine, et permettront de dbattre plus tard avec vos proches des observations faites sur place.

Maison de la grand-mre

Maison actuelle

Grange

Voisin

Cour commune

Partie

ruine
Voisin Tilleul

Potager

Plan sommaire de la parcelle.

Plan sommaire situant la parcelle dans le cur du village.

13

La visite

Lintrieur de la maison Cette maison a t habite, ou lest encore, et la vie de ceux qui vous prcdent a faonn des espaces quil est parfois difficile dimaginer dnuds, sans meuble ni dcor, rduits des volumes qui se succdent. Car lide que lon se fait dune maison tient souvent lambiance quy font rgner ses habitants. Et cest prcisment de cette ambiance quil faut vous dtacher, pour rduire la maison un squelette la montrant telle quelle est, sans artifice.

valuer lhabitabilit

Il convient dvaluer rapidement la vraie valeur de chacune des pices (derrire les lourdes tentures, une fentre exigu ou une belle vue sur le jardin ?) et leurs vraies dimensions (une fois les meubles volumineux retirs, le volume utilisable est-il consquent ?). Il vous faut aussi vous faire une ide de la fragmentation des espaces, de la communication des pices entre elles, des paliers, sans ngliger les espaces rsiduels, antichambres, arrire-cuisine, cagibis, dessous descalier. Sil y a plusieurs niveaux, parcourez, dabord dans un sens alatoire, puis plus mthodiquement, la totalit de la maison, dans ses moindres recoins, pour pntrer dans son intimit. Vous noterez chemin faisant les atmosphres qui se dgagent des pices traverses (impression dhumidit, atmosphre chaleureuse ou lourde), leur clart ou la pnombre qui y rgne. Notez aussi au passage quelques atouts particuliers (prsence dune belle chemine, sol couvert de carreaux de terre cuite anciens), qui seront autant de plus dans le bilan final. Ce parcours initial vous familiarisera avec la btisse en Lavant-projet thorique vous en donnant une premire impression (espaces un praLabLe indispensabLe attractifs ou rpulsifs). Il vous permettra de juger Avant la premire visite, vous aurez dfini : dj si ldifice, dans ses caractristiques gnrales, le nombre de pices dont vous avez besoin, est apte accueillir votre programme de vie.
avec leurs surfaces et leurs dispositions ; la superficie souhaite pour le jardin ;

la surface des dpendances ncessaires pour le stationnement des vhicules ou pour le stockage, etc.

Car, si vous rvez, par exemple, de grands espaces et que la maison est cloisonne en de multiples petites pices, vous devrez rflchir aux travaux, le plus souvent coteux, quil vous faudra entreprendre pour satisfaire votre envie.

14

Lapproche sensible

Reprer les lments authentiques

Les revtements de sol

La nature des matriaux employs pour les sols, tommettes de terre cuite carres, plus tardivement hexagonales, ou dalles de pierre poses en opus incertum, ou encore plancher en bois lames larges rainures et languettes ou joints vifs, sont des indices significatifs danciennet.
Les lments de dcor

Une ou plusieurs chemines anciennes, si elles ne sont pas de rcupration, des boiseries murales panneaux moulurs servent aussi de facteurs didentification formels.
Les plafonds

Les plafonds anciens sont en gnral constitus de solives de section denviron 15/18 cm poses sur des linoirs le long des murs porteurs ou sur une poutre matresse de forte section (environ 35/35 cm). Lespacement entre les solives, toujours relativement faible, peut tre de lordre dune largeur de solive dans les planchers les plus anciens.
La charpente

La charpente donne aussi des indications sur lpoque de la construction lorsquelle possde par exemple une pente accentue, des bois irrguliers et de forte section, un double fatage, un chevronnage espace resserr, et naturellement des assemblages traditionnels tenon et mortaise lis par des chevilles de bois.

Lhistoire dune charpente sinscrit tant dans le dtail des assemblages que dans la section de ses lments.

15

La visite

Les

ouvertures

LuMinosit et vue

Il est judicieux de vrifier la pntration de la lumire dans une pice. Cette observation permet de mieux valuer la capacit de chaque pice accueillir certaines activits de votre programme. On jugera de lintrt de certaines pices en analysant la vue observable de ses fentres. Savoir que lon peut jouir du paysage tout en tant assis la table des repas ou sur le canap peut guider la future organisation de la maison. Dans notre exemple saintongeais, la porte-fentre ouvrant au rez-de-chausse et loculus mnag dans les combles ont pour fonction dclairer lintrieur, mais aussi de donner une vue sur le paysage alentour.

16

Lapproche technique

Lapproche technique
En faisant cette premire introspection, il faudra bien sr avoir une approche technique de la maison pour valuer sa solidit, ses dsordres apparents, et ce dans tous les dtails de construction, murs, sols, plafonds, menuiseries. Lire une faade Inventorier les matriaux de la structure sera dj, de ce point de vue, un bon exercice qui habituera votre regard aller au-del des apparences. Car, quand on se pose la question de la nature dune maonnerie, on est dj plus mme dy dceler des dsordres, fissures, versements, remontes dhumidit. Certes, vous ntes pas technicien du btiment, mais remarquer un dfaut sur une faade vous permettra de poser au propritaire la question de son origine, de linterroger sur les travaux effectus au cours des ans (et quil pourra ventuellement justifier par des factures dentreprises).

Certains dsordres simposent au regard, mme pour le non-professionnel.

identifier

Les interventions antrieures

Le diagnostic est plus ais dans une maison ltat dabandon que dans un difice restaur, notamment de manire pseudo-rustique , car il est alors plus difficile de dceler ce qui est vritablement dorigine.

17

La visite

Analyser les lments de la structure Remarquer un dsordre, cest aussi en rechercher la cause : une poutre de plafond qui prsente une courbure ( flche ) importante devra vous amener observer le plancher de ltage et ses points daccroche dans les murs ; une dclivit du sol vous obligera vrifier si le dsordre est, par exemple, li une dtrioration de la vote de la cave. Malheureusement les dsordres se situent souvent dans les parties de bois encastres dans les murs, et par consquent non visibles. Tout comme la prsence dun faux plafond en pltre sur lattis, dont lorigine peut remonter au XIXe sicle, ne permet pas dapprhender ltat des pices de bois. Cest pour ces raisons que les actes de vente stipulent que la responsabilit du vendeur nest pas engage sur les vices cachs si ce dernier nen avait pas une connaissance relle.

Croquis sommaire de la faade principale.

18

Lapproche technique

La visite technique npargnera pas les combles (mme lorsque laccs en est difficile), o se situe souvent la source de bien des dsordres des niveaux infrieurs. Un problme de couverture2, par exemple, peut entraner le pourrissement dune pice de charpente, la dstabiliser, lui faire exercer une pousse sur la maonnerie du mur, qui aura alors tendance verser Car, dans un btiment ancien, tout se tient et ltat de chacun des lments constitutifs de ldifice interfre sur les autres de telle manire que le rsultat final dun dsordre peut se manifester loin de sa source originelle.
2. Voir ce sujet, dans la srie Chantiers pratiques , louvrage Traiter l humidit.

La rupture des assemblages de charpente.

1

La visite

Cette analyse minutieuse, mais invitablement rapide, devra galement considrer ltat des sols de chaque pice, carrelage et parquets, celui des tuyaux darrive et dvacuation de leau, celui du circuit lectrique avec le type de compteur en place, les menuiseries douverture, le fonctionnement des chemines. Bref, de tout ce qui est en place dans la maison et qui peut vous donner autant dindications sur lentretien dont elle a pu bnficier que sur les travaux prvoir. Il ne sagit pas de salarmer inconsidrment (une vieille btisse porte toujours des cicatrices nombreuses qui ne remettent pas forcment en cause sa stabilit), mais de porter un regard attentif, de se poser des questions pour, ventuellement, les soumettre ultrieurement un expert. On comprendra limportance de lanalyse technique, sachant quaprs il sera trop tard pour revenir en arrire.

doit-on sinquiter

des ouvertures CoMbLes

La faade des maisons porte souvent les traces danciennes ouvertures qui ont t condamnes. Celles-ci nindiquent que les changements dusage qui ont marqu la vie de la btisse et ne sont en rien considrer comme des dsordres.

Sur la faade arrire, un lment qui permettra de retracer lhistoire du lieu.

20

Lapproche technique

Toutes vos interrogations sur les diffrents lments de la construction seront appuyes par des photos, les dsordres tant localiss sur le plan sommaire que vous aurez dress pour chaque niveau.

Rserve Cuisine Espace non utilis Salle manger Chaufferie

Salon

Bureau

Entre

Rez-de-chausse

Chambre 1 Espace non utilis

Dressing

Espace non utilis

Chambre 2

1er tage

Plans sommaires des niveaux occups lors de la visite.

21

La visite

Lexamen attentif des btiments laisse apparatre des dsordres dont il faut bien comprendre lorigine en questionnant les propritaires. 1. Fissure dans le mur pignon (vrifier les fondations). 2. Dgradation de la corniche (vrifier la gouttire et la couverture). 3. Fissure au contact du soubassement et du trottoir btonn (vrifier la prsence dhumidit dans le mur). 4. Pourrissement du plancher dans le btiment annexe (vrifier, dans les combles, ltat de la couverture). 5. Dtrioration de lenduit de faade (vrifier si la nature de lenduit nest pas incompatible avec la maonnerie).

22

Lapproche technique

Ltat du gros uvre

Les murs Les maonneries de faade prsentent-elles des dformations importantes, avec dvers des murs ou gonflements partiels ? Existet-il des fissurations significatives, horizontales ou verticales, qui indiqueraient respectivement un dsordre de fondations ou une rupture de charges (pousse ou rupture dune pice de charpente) ? Les fissurations ne sont pas alarmantes si elles se propagent au niveau des joints des maonneries. La couverture En ce qui concerne la toiture, il sagit dexaminer ltat des lments de couverture (tuiles manquantes, lments fls, glissement, etc.), mais le plus sr serait de vrifier ltat des liteaux et surtout celui des clous, qui est lun des facteurs les plus immdiats de dgradation. En effet, lorsque les clous sont rouills et ne tiennent plus les liteaux, il faut procder un remaniement total de la couverture, quelle que soit son apparence par ailleurs. Alors que des liteaux solidement fixs permettent maintes reprises des repiquages partiels. Une couverture dure quelques dizaines dannes, il est donc indispensable de sassurer auprs du propritaire des dates des rfections ultrieures, accompagnes le cas chant de devis justificatifs.

Dans lancienne grange servant de chaufferie, des jours dans la couverture impliquent une intervention qui alourdira fatalement le cot de la maison.

23

La visite

Les planchers et la charpente lintrieur, le plus important est danalyser ltat de la structure, constitue essentiellement par les planchers et la charpente. Les poutres matresses et les solives sont-elles en bon tat de conservation ? Y a-t-il des traces de pourriture dues lattaque de vers ou de simples moisissures ? Constate-t-on un flchissement prononc de certaines poutres ou solives ? Concernant la nature des sols, il convient de vrifier leur planit relative, de reprer dventuelles traces de dcollement des carreaux ou la prsence de fissurations. Le sol ne doit en aucun cas trembler sous le pas de manire significative. Au niveau de la charpente, dans le cas de combles non habitables, il est par contre trs facile de percevoir limportance des dsordres. La prsence dans les assemblages de chevilles en bon tat est un facteur scurisant. Mais le plus souvent, du fait de lisolation des combles, il est difficile de dceler dventuels dsordres, notamment au niveau de la couverture.

Certains planchers sommaires, et de plus dgrads, ncessiteront une reprise totale si lon envisage de donner aux espaces (ici la remise) une autre affectation.

24

Lapproche technique

Ltat du second uvre

Le second uvre reprsentant environ la moiti des dpenses dune restauration, il est primordial den vrifier le bon tat. Les enduits Ltat des enduits intrieurs est facilement perceptible, mais il faut se mfier dventuels revtements muraux destins cacher des dsordres. Des boiseries mme anciennes ! ou des revtements en applique de mdiocre qualit jouent parfois ce rle. Ils doivent donc tre examins avec prcaution. Les dcollements denduit, les traces de moisissures rvlent la prsence dhumidit dans les murs et lexistence de remontes capillaires lorsque ces effets se produisent sur les parties basses des murs. Des faenages de lenduit indiquent la prsence de ciment hydraulique, qui ne laisse plus respirer les murs. Les menuiseries Il faut sassurer de la bonne tanchit des ouvrants en reprant les ventuels courants dair, et examiner la tenue des parties basses et de leurs rejets deau. Le chauffage Un chauffage tout lectrique (plus conomique linstallation) peut savrer onreux sans une bonne isolation des murs et des plafonds. Un chauffage au gaz demande une installation parfaitement scurise.

De manire gnrale, les menuiseries sont en bon tat mme si leurs peintures devront tre refaites court terme.

25

La visite

Un chauffage au mazout requiert une chaudire et des tuyaux de raccordement en bon tat. Les installations lectriques Si elles ont plus de 10 ans, des travaux de rfection onreux sont prvoir. Des rponses prcises doivent tre apportes par le propritaire ou son mandataire sur la date des rfections et leur conformit aux normes en vigueur. Les installations sanitaires Leur tat, et celui des ouvrages de plomberie, peut reprsenter une plus-value apprciable. Mieux vaut essayer chacune des robinetteries et rechercher la prsence de fuites. Ltat des rseaux de raccordement la voirie doit tre galement examin ou voqu.

En ltat actuel dutilisation de la maison, un pole insert suffit chauffer les pices occupes.

le

chauFFage

un BuDget important

Ne pas hsiter demander les devis, en cas dinstallation rcente, et surtout le montant des charges annuelles, lments qui peuvent avoir des incidences non ngligeables en termes de cots dentretien de la maison.

26

Lapproche technique

Dsordres majeurs et dsordres mineurs

Seul un expert du btiment peut, trs rapidement, valuer la nature des dsordres et leur degr de nuisance sur la sant gnrale de la maison. Les planches dillustrations suivantes vous permettront cependant de vous faire une ide de limportance de chacun dentre eux.

DsorDres

majeurs

planche 1

Dgradation des abouts de poutre encastrs dans les murs.

Flambement des pices de charpente.

Flambement des maonneries.

Dgradation des lments de couverture.

27

La visite

DsorDres

majeurs

planche 2

Dformation de lencadrement dune baie.

Glissement de la clef du linteau.

Rupture du linteau. Flambement du linteau.

Dsassemblage des pices de charpente.

28

Lapproche technique

DsorDres

mineurs

Dgradation de lenduit.

Prsence de salptre en pied de mur. Prsence de mousses sur le toit.

Affaissement dun carrelage ancien.

Dgradation dun pilier reposant sur un d de pierre.

Mauvais tirage de la chemine.

Dgradation dun appui de fentre et de lhuisserie.

29

Guide dachat de la maison ancienne

Chapitre

Les abords immdiats


Dans un certain nombre de cas, la proprit convoite ne se limite pas un btiment, mais inclut un jardin ou une cour auxquels il sadosse ou au milieu desquels il trne. Cet espace, plus ou moins organis, alimente souvent une bonne part de votre intrt pour la maison, car il lui sert dcrin, la met en valeur. La maison proprement dite vous ayant livr ses secrets et vous apparaissant vivable, il vous faut maintenant exercer la mme attention sur ses abords immdiats. Car, comme lhabitation ellemme, le jardin, la cour, racontent une histoire et peuvent receler bien des piges. Paysage bucolique, plantations diverses, vaste dgagement de la cour o pourront jouer les enfants Ces espaces sont aussi ceux qui vous sparent de vos voisins immdiats et qui sont bords de cltures limitant la proprit. Se rendre compte de leur tat, du potentiel quils offrent, est donc indispensable. Mais, ici encore, il faut faire vite, aller lessentiel, et savoir dpasser la seule vision romantique pour valuer tant les avantages que les dsagrments de ces espaces priphriques.

Les abords immdiats

Limplantation de la parcelle
Mme si cela vous chappe, vous nouveau venu dans la rgion, lemplacement de la maison rpondait lorigine aux besoins de ses constructeurs autant qu des contraintes locales. Le choix du site, lorientation du btiment ntaient jamais le fait du hasard, mais dcoulaient dune parfaite connaissance des lieux. Il est bon de se faire une ide de la raison de ces choix initiaux, notamment en termes de site de la maison : perche sur une crte, accroche un versant de colline, insre entre deux lments de relief, pose en lisire de bois ou en bordure de rivire Ce positionnement, qui avait son sens lpoque de la construction de la maison, peut vous poser des problmes daccessibilit, disolement, dhumidit ou encore dexcessive chaleur. Et une belle vue dgage sur la valle peut amener la contrepartie amre dun vent violent frappant la faade principale. Cest dire quil faut toujours faire la part entre

Pour bien apprhender les qualits dune maison, il ne faut pas rduire son attention au seul btiment mais regarder aussi lensemble de son environnement.

32

Lorientation de la maison

les qualits romantiques dune implantation de maison et les inconvnients que celle-ci peut gnrer sur le plan de la vie pratique. Lancienne logique agricole de limplantation dune ferme ne correspond pas forcment aujourdhui celle de la vie dun couple de retraits ou dune famille avec de jeunes enfants ! Pour bien approcher le contexte gographique de la proprit que vous envisagez dacheter, vous pouvez faire appel des documents cartographiques (cartes topographiques au 1/25 000 montrant relief, hydrographie, chemins et habitat) ou des photographies ariennes. Aujourdhui, on peut facilement accder sur Internet des vues ariennes permettant de mieux voir le terrain, la parcelle mitoyenne ou lenvironnement plus large de la maison.

Lorientation de la maison
De manire gnrale, les contraintes climatiques taient autrefois prises en compte dans lorientation de la maison et la gestion des espaces extrieurs. Mais la reconversion de btiments agricoles en corps de logis peut avoir boulevers la logique de ces implantations. Une grange transforme en maison dhabitation peut, par exemple, avoir sa faade principale directement expose un vent porteur de pluie, de froid ou dair charg de sel marin, ou un ensoleillement excessif, une bonne partie de lanne. Il faut donc savoir valuer les effets de lorientation de la maison, notamment pour en mesurer lensoleillement au cours de la journe et au fil des saisons et la protection quelle offre par rapport aux contraintes climatiques (voir les croquis page suivante). Outre les dsagrments qui peuvent en surgir pour la vie dans la maison et ses abords, sachez que ces contraintes atmosphriques ont un impact sur la sant de ldifice et quelles exigeront de votre part des travaux dentretien rapidement trs coteux (salinit de lair attaquant les enduits et les menuiseries, vent arrachant les lments de couverture du toit). Il est donc indispensable de bien valuer les donnes du microclimat de la maison et de son environnement immdiat, et dapprcier quelle peut tre lvolution des tempratures sur le site au cours des saisons. 33

Les abords immdiats

Course du soleil au cours des saisons.

Orientation du site

Emplacement du soleil en t 10 h

Emplacement du soleil en hiver 10 h

34

Le jardin

Le jardin
Ne vous contentez pas dadmirer les arbres et de respirer le parfum des fleurs ! Faire une expertise rapide du jardin est loin dtre anecdotique si vous souhaitez retirer de celui-ci le maximum dagrments et le minimum dennuis. Votre attention doit sexercer sur la nature et le relief des sols en place (sols argileux, rocheux, terrain plat, pentu), la vgtation plante ou spontane (prairie herbeuse, lande broussailleuse, fourr de buissons, jeunes arbustes ou arbres vnrables), lexistence de sentes ou dalles, sauvages ou entretenues, le type de clture fermant le jardin et la nature de la mitoyennet (habitations, btiments agricoles en activit, entrepts). Car si le jardin peut tre une vraie source de plaisir, il peut tre aussi le lieu de tous les conflits. Pensez que vous devrez grer et entretenir ce jardin comme vous le ferez pour votre maison, y compris en engageant votre responsabilit civile et votre argent Lexamen des lieux se fait dabord par rapport leur dangerosit ventuelle pour de jeunes enfants (terrain trs en pente, ravins, bords de rivire non protgs). Le diagnostic se poursuit par lexamen de ltat du sol (sol naturel et sol amnag) en reprant brches, glissements de terrain, effondrements localiss. Ils constituent autant dindications sur une instabilit qui, terme, peut toucher la maison elle-mme. Vrifiez, de mme, ltat des anciennes terrasses de culture qui peuvent souligner ce jardin, car leur entretien ou leur restauration peuvent tre problmatiques et coteux.

Banc de pierres, plantes aromatiques et fleurs donnent la maison un charme rustique.

35

Les abords immdiats

Si la vgtation pose en principe moins de problmes, puisquon peut intervenir sur elle rapidement, dites-vous bien que plus le jardin est grand et plus importante sera votre charge de travail pour lentretenir (pour viter les risques dincendie, par exemple, ou les chutes darbres, ou encore leur empitement sur le terrain de vos voisins).

rglementations

relatives aux plantations

La loi impose des distances obligatoires entre vos plantations et la limite sparative des proprits. Ainsi, les arbres de plus de 2 m doivent se trouver au moins 2 m du terrain voisin. Les arbres qui dbordent chez le voisin doivent ainsi tre coups. La distance est de 50 cm pour les plantations dune hauteur infrieure 2 m. Certaines espces darbres poussent trop vite, il faut donc vrifier les essences plantes.

Rglementation des haies de moins de 2 m.

Rglementation des arbres de plus de 2 m.

36

La cour

De mme, regardez de prs les restes de btiments ruins pouvant se trouver sur la proprit. Car ceux-ci peuvent tre autant des lieux intressants rinvestir pour conduire votre projet de vie que des sources de dangers potentiels quil vous faudra grer

La cour
La cour nest pas un espace neutre et, en aucun cas, un vide . En labsence dun jardin, elle peut apporter des solutions intressantes pour le dbordement lextrieur, dans une Derrire le pignon, la cabane de jardin, zone dintimit protge des bien que sommaire, trouvera toujours un usage. regards, dune partie des activits de la maison : jeux des enfants, repas pris au soleil, etc. Cet espace ne peut de toute faon tre laiss sans soin. Lanalyse de la cour doit donc vous conduire bien comprendre ltat dans laquelle elle se trouve : interrogez-vous sur le type de traitement des sols, notez la prsence ventuelle de fondrires, de flaques deau stagnante valuez aussi tous les avantages que vous pouvez en tirer : est-elle protge du vent, des regards ? Sur quoi ouvre-t-elle ? la rue ? les voisins ?).

Le terrain, de dimension relativement modeste, est bien cern par une vgtation qui lisole des regards extrieurs.

37

Les abords immdiats

La clture
Outre sa fonction de distinguer la proprit de celle du voisin, la clture dun jardin participe des caractristiques rgionales de lhabitat et, ce titre, peut valoriser la maison proprement dite. Haies vives, alignements darbres, murs de pierre, de terre ou de brique cernant le jardin ne sont donc pas ngliger dans lvaluation du bien que vous souhaitez acqurir. Noubliez pas cependant que vous aurez lobligation dentretenir cette clture, avec, selon les cas, une responsabilit entire ou partage avec le propritaire riverain3. La clture stirant sur des dizaines, voire des centaines de mtres, son entretien a un cot que vous devrez intgrer vos calculs, au risque sinon de dcouvrir, un peu tard, que la remise en tat de votre clture vous cote plus cher que lentretien du toit ou de la faade de la maison. Par ailleurs, la clture a pour fonction de protger votre proprit contre les intrus, les btes errantes, les voleurs. Elle est donc un lment fondamental de la scurit de vos biens et de votre famille, sa nature et son tat facilitant ou contredisant cette fonction.

3. Voir lencadr p. 36.

rglementations

relatives aux cltures minrales

Le caractre plus ou moins rustique du mur de clture ne doit pas faire oublier les rglementations, trs strictes, en matire de responsabilit et dentretien. Les cltures ne doivent pas, en rgle gnrale, dpasser la hauteur de 2 m et doivent tre implantes en limite de proprit. Des modalits particulires sont toutefois appliques par les communes sur la base des plans doccupation des sols ou des plans locaux durbanisme.

38

La clture

Le mur de clture, de grande hauteur, est dans un tat gnral satisfaisant.

Disposer dun deuxime accs, discret, au fond du jardin, est toujours intressant.

Elle joue aussi un rle non ngligeable dans la protection de votre intimit. Un jardin situ en bordure dune zone trs frquente, sil est dpourvu de clture dense et leve, vous apparatra rapidement comme impropre favoriser votre panouissement. La clture joue, enfin, un rle important dans la lutte contre le vent et permet de crer un microclimat autour de la maison. Toutes ces considrations doivent vous aider faire un bilan honnte sur le jardin.
Vents dominants

La vgtation protge les habitations des vents dominants.

39

Les abords immdiats

Laccs la proprit
Un accs prilleux ou difficile peut contredire tous les avantages dune maison agrable. La visite de la maison (que vous ferez peuttre aux beaux jours, dans des conditions idales) doit vous sensibiliser son accessibilit. Un chemin de terre pentu et bucolique peut se rvler trs problmatique emprunter par temps de pluie, de verglas ou de neige. Renseignez-vous imprativement sur le statut de cette voie daccs en questionnant le propritaire, son mandataire ou encore les voisins immdiats : il est trs difficile de grer lobligation de passer sur la proprit dun autre pour atteindre sa propre maison (de mme quil est dlicat de partager laccs de son jardin avec des tiers disposant dun droit de passage). Pensez enfin bien analyser la facilit ou la difficult vous retrouver sur la voie publique. Dboucher directement, en sortant de chez soi, sur une route passante ou sans visibilit peut tre dangereux pour vous et vos enfants. Et vivre dans langoisse chaque fois que vos proches doivent franchir le porche de la maison peut rapidement gcher le plaisir dy habiter.

Suite la division dune proprit anciennement unique, laccs la maison se fait, avec un droit de passage, par le terrain du propritaire mitoyen. Dans ce type de situation, des conflits peuvent toujours survenir

40

Laccs la proprit

servituDes Dusage

prives

Pour examiner les potentialits dune proprit, il est indispensable de connatre les rglements de base de la lgislation attache son usage*.

Il existe un droit de passage (personne prive, agriculteur, entreprise) lorsque le terrain mitoyen se trouve enclav ou, linverse, quand la maison nest pas directement relie la voie publique.

Il peut sagir galement dun droit de puisage, dun accs une cour commune, de la location dun champ ou dune partie des dpendances (avec un bail en bonne et due forme ou sous le rgime dune prescription trentenaire), ou encore dune servitude lie au passage dune canalisation dalimentation souterraine (eau, EDF, gaz), voire de lexploitation partielle du sous-sol par un tiers.

Le tour dchelle qui permet au voisin dentretenir ou de rparer sa maison constitue galement une servitude, mais de nature temporaire.

* En vertu de larticle 544 du Code civil, chacun exerce son droit de proprit de la manire la plus absolue sous rserve toutefois dun certain nombre de rglements et de servitudes.

Ligne EDF souterraine

Puits commun

Cour commune

Vo ie

pu bli

qu e

41

Guide dachat de la maison ancienne

Chapitre

Le contexte local
La maison ne se rduit pas un objet habitable : elle appartient un environnement naturel et humain, participe dun contexte local avec ses atouts et ses inconvnients. Ce paysage naturel ou bti influence de bien des faons la vie quon y mne. linverse, la maison appartient un contexte sur lequel elle exerce des effets, ngatifs ou positifs, selon la manire dont on lhabite. Tenir compte des personnes qui vous entourent et de linfluence quelles peuvent avoir sur la qualit de votre vie va de pair avec une rflexion mene sur le respect que lon doit de futurs voisins. De mme, il faudra toujours valuer prcisment lenvironnement social et administratif dans lequel se trouve la maison et se faire une ide de lloignement des commerces, des tablissements scolaires, des services mdicaux. Car une maison idale perd beaucoup de son attrait quand on saperoit que la satisfaction des besoins de la vie quotidienne exige des dplacements incessants (pour conduire les enfants lcole, aller acheter son pain, poster une lettre, tirer un chque, consulter le mdecin). Une bonne apprciation de cet environnement est donc vitale pour arrter votre choix sur la maison que vous convoitez.

Le contexte local

Les donnes climatiques


Pourquoi sinformer du climat ? La maison qui vous fait rver est inscrite dans un territoire aux caractristiques particulires : type de climat (mditerranen, de montagne, ocanique, continental), nature des reliefs, nature des sols et de la vgtation concourent donner des paysages qui ont leur logique et auxquels la maison se rattache. Bien connatre les paramtres du climat de la rgion o lon recherche une maison permet non seulement de mieux juger des avantages que la demeure et son environnement direct offrent pour abriter du froid, de la pluie ou de la chaleur, mais aussi denvisager des amnagements et des extensions ventuelles adaptes aux contraintes lis ce climat : doit-on par exemple prolonger la salle de sjour par une terrasse ouverte, ou par un espace clos vitr ? Cest dautant plus vrai quand vos projets sont ceux dune vie permanente et non saisonnire. La connaissance des donnes climatiques vous expliquera galement le pourquoi de certaines dispositions et amnagements des maisons de la rgion : dbordement de toiture important, bardage de protection des faades, pente marque de la cour, pignons aveugles, prsence de haies darbres bordant le jardin dcoulent tous dune adaptation aux contraintes pour offrir au btiment et ses habitants la meilleure protection possible. Comment sinformer du climat ? Commencez par interroger les habitants, qui se prteront volontiers au jeu et vous livreront donnes et anecdotes utiles. Vous pouvez aussi vous rfrer aux statistiques de la station mtorologique la plus proche. Et, bien sr, rechercher dans les ouvrages publis sur la rgion les chapitres consacrs son contexte naturel.

La

maison, fruit dune certaine Logique

Replace dans son contexte naturel, la maison apparat comme le produit dune srie dadaptations son environnement.

44

La nature des sols

La nature des sols


La nature des matriaux de construction (terre, pierre), gnralement extraits du sol o est implante la maison, dtermine la plus ou moins grande solidit du btiment, et explique le choix de techniques de construction particulires. Ainsi, une maison en terre crue prsente une rsistance lhumidit bien infrieure celle ddifices en granit ou en schiste, par exemple. Et la protection qui lui est ncessaire (haut soubassement et dbordement de toiture important) est devenue une constante de larchitecture locale. De mme, la plus ou moins grande stabilit du sol porteur explique la prsence de certains amnagements techniques, destins assurer lquilibre des btiments. Cest le cas, par exemple, des contreforts de brique que lon peut voir sur les maisons flamandes difies sur des sols instables (constitus dargiles bief, par exemple). Dans la France rurale dautrefois, la faiblesse des moyens conomiques des petits exploitants, confronte au cot lev des transports (qui taient rendus difficiles par ltat des chemins), a oblig les constructeurs recourir avant tout aux matriaux trouvs sur place, leur ingniosit consistant grer au mieux ce que la nature offrait.
Maison en pis du Lyonnais. La toiture prsente un fort dbord pour protger les murs des intempries.

45

Le contexte local

La maison ancienne est donc trs gnralement le reflet de la gologie locale. Avoir une information sur la nature des terrains vous sera certainement utile pour comprendre votre futur logis et les problmes qui peuvent laffecter. Interroger les voisins, consulter la carte gologique au 1/50 000 et se renseigner au Service des Mines, se rfrer aux ouvrages rgionaux, vous permettra dacqurir le minimum de culture sur le sujet.

La vgtation
La nature des sols et les donnes climatiques sont lorigine dun type de vgtation dont les caractristiques se retrouvent dans les paysages environnants et marquent, peut-tre, les abords immdiats de la maison que vous convoitez. Platanes ou conifres, tilleuls ou oliviers participent ainsi au cadre de votre futur habitat. Cette vgtation ncessite un entretien et des prcautions particulires concernant le dveloppement racinaire, le foisonnement des branches proximit de la construction, etc., quil faut connatre.

Une maison en pan de bois et torchis dans la Bresse bourguignonne (ci-dessus) et une maison bretonne en granit (ci-contre) auront une rsistance diffrente face aux intempries.

46

La vgtation

De mme quil est incongru de doter une maison dun toit dardoise dans une rgion de tuile ronde, ladquation de la vgtation des abords de la maison avec les traditions locales est une donne importante. On vitera par exemple de clturer une proprit avec des haies de thuyas dans une rgion o lon utilise habituellement le noisetier cet effet ; il faut bien voir que cela ne peut que dvaloriser la maison. Un regard jet lhabitat de la rgion permet tout de suite de comprendre si la maison qui vous intresse respecte les rgles de la culture locale.
Le caractre rgional dune maison provient aussi des essences darbres qui prosprent ses abords : platane de Provence, tilleul de Touraine, chtaignier en Auvergne

Vgtation

et sant des maonneries

Il faut se mfier des apparences : la partie invisible dun arbre, ses racines, est au moins aussi importante que ce que vous voyez de ses branches et de ses feuilles. Ainsi le rseau racinaire peut courir trs loin du tronc de larbre et mettre en danger, lors de son dveloppement, les murs de clture ou de btiment dans la maonnerie desquels il sinsinue.

47

Le contexte local

Le voisinage
Isole au milieu des collines ou intgre au sein dun village, votre future maison bnficie (ou ptit !) toujours dun voisinage immdiat ou au contraire lointain. Maison de bourg ou mitoyenne Si lon peut toujours choisir sa maison, on ne choisit pas forcment ceux qui vivent alentour. Certes, vos voisins peuvent prsenter toutes les qualits de discrtion, de courtoisie que vous possdez vous-mme. Mais ils peuvent aussi avoir des comportements agressifs, ou peu respectueux de votre bien-tre. Cerner rapidement la personnalit de votre voisinage avant de conclure une affaire vous permettra de vivre le plus harmonieusement possible dans votre future maison. Pensez cependant que tout nouvel arrivant peut tre considr par ses voisins comme un intrus tant que les prsentations nont pas t faites et que les rgles du savoir-vivre en commun nont pas t explicites. Et lattitude mfiante quon peut vous rserver lors de la visite sera en fait un cho de vos propres interrogations.

On doit intgrer, lors de lachat dune maison en cur de village, tous les problmes que peut poser un voisinage plus ou moins discret.

Maison isole Si lisolement de la maison (loin du bourg, sans voisin immdiat) peut vous garantir une parfaite tranquillit, sans les nuisances dune promiscuit avec dautres habitants, il peut poser, linverse, le problme de votre scurit (par rapport des personnes mal intentionnes), ou tout simplement vous amener souffrir du manque de compagnie. Tout le monde na pas vocation vivre en ermite longueur danne !

48

Nuisances visuelles

L encore, il faut prendre en considration le fait que les intempries hivernales peuvent rendre douloureux un isolement ressenti comme paradisiaque pendant les beaux jours. Pouvoir faire appel un voisin en cas de problme est parfois plus intressant que jouir dune superbe solitude.

Lisolement est un avantage pour prserver son intimit mais peut, linverse, poser des problmes en cas de difficult.

Nuisances visuelles
Vivre dans une belle maison est, certes, intressant, mais encore faut-il que la vue que lon embrasse de ses fentres soit aussi agrable. Voir, chaque coup dil lextrieur, un paysage de dsolation, ne peut quaffecter votre quilibre psychologique. La nuisance sera galement importante si vous devez, chaque fois que vous regagnez ou quittez votre domicile, traverser une zone sinistre ou dote dinfrastructures barrant le paysage (rseau tlphonique, lignes haute tension, chteaux deau, centrales lectriques ou nuclaires, etc.). Il est donc important dajouter ce paramtre tous ceux qui, lors de votre visite, doivent influencer votre dcision.

49

Le contexte local

Nuisances sonores et olfactives


On ne doit pas ngliger la qualit de lenvironnement en termes de qualit de lair et en termes de bruit. Car il ne sert rien de disposer dun beau et grand jardin, dune vaste cour bien amnage, si, chaque fois que vous sortez de chez vous, vous tes agress par des odeurs (provenant dune station dpuration ou dune porcherie industrielle, par exemple) ou par des bruits soutenus (chenil, salle des ftes, usines, autoroute, passage de trains, atterrissage davions) qui vous feront vite oublier la qualit architecturale ou le bon fonctionnement de la maison. Il faut donc tre trs attentif cet environnement. Attention, si une visite en fin de semaine est plus pratique pour ceux qui travaillent, elle peut masquer aussi des nuisances provenant dactivits interrompues pendant le week-end.

fentre

ouVerte, fentre ferme

Il est toujours bon de mesurer le bruit extrieur (bruits du voisinage proche, bruits lointains) en ouvrant les fentres de chacune des pices visites. On peut ainsi sapercevoir de limportance de nuisances sonores en partie masques par une fentre ferme.

50

Dplacements et quipements

Dplacements et quipements
valuer la qualit de lenvironnement de votre future maison, cest aussi vous placer dans la perspective dune nouvelle vie quotidienne : ce que vous faites aujourdhui devra pouvoir se faire de manire identique, voire mieux, dans ce nouveau cadre de vie. Car une maison, ce nest pas seulement un btiment bien construit entour dun beau jardin, cest aussi un lieu intermdiaire, plus ou moins compatible avec vos contraintes familiales et vos activits professionnelles extrieures. Sorti de chez vous, vous serez toujours confront la plus ou moins grande facilit de mener votre vie de citoyen : travailler, recevoir vos amis, faire des courses, faire appel aux services mdicaux ou administratifs. Les trajets quotidiens Vous devrez mesurer sa juste valeur ce que peuvent coter en temps, en fatigue, en carburant, des dplacements en voiture quotidiens ncessits par la scolarit ou les loisirs de vos enfants, le ravitaillement, le recours aux services bancaires ou postaux. Cette valuation est trs souvent mal faite par les futurs propritaires qui masquent, plus ou moins consciemment, les inconvnients dun loignement de la maison par rapport aux services et quipements, sous les agrments plus immdiats quelle prsente leurs yeux. Dplacements et autonomie On doit avoir lesprit quun enfant, que lon conduit aujourdhui en voiture lcole ou son club de judo, grandira et acquerra une autonomie. Ses dplacements vlo, par exemple, ne devront pas tre empchs par lobligation demprunter une voie grande circulation. Nous vous conseillons de toujours faire un tour dans la commune pour connatre ses quipements, la nature des commerces prsents, le cadre de vie sociale quelle offre. Vous mesurerez aussi la difficult ou la dangerosit des parcours effectuer pour tous les actes de la vie quotidienne.

choisir

une maison pour Longtemps

Il faut toujours essayer de vous projeter quelques annes en avant pour valuer si la maison et son environnement rpondront toujours alors vos proccupations.

51

Guide dachat de la maison ancienne

Chapitre

Le bilan dintrt
Les informations obtenues lors de votre visite de la maison, lanalyse de son environnement et de la qualit des quipements de la commune, vous permettent maintenant de faire un premier bilan. Celui-ci doit intgrer, outre tout ce qui concerne la viabilit de la maison en termes de surface, dorganisation et damnagement des abords, sa capacit accueillir vos projets plus lointains, lorsque votre famille voluera, grandira, vieillira. Le bilan doit aussi aborder ltat sanitaire gnral du btiment et lvaluation des travaux qui seront ncessaires pour le remettre en tat (quilibre structurel, normes de scurit, normes de confort). Car tomber amoureux dune maison sans se projeter dans le futur immdiat o il faudra intervenir pour la rendre viable, cest courir le risque dacheter un bien quon ne pourra jamais pleinement utiliser, faute de moyens. Ce bilan, ce sont vos seules observations qui vous permettront de le faire. De lui dcoulera votre dcision de poursuivre vos investigations, non plus sur le terrain lui-mme, mais dans les arcanes des documents administratifs

Le bilan dintrt

Dfinir son programme


Le bilan dintrt fait apparatre les avantages, vidents, immdiats, que prsente la maison par rapport lusage que lon veut en faire. Y interviennent donc autant des critres concrets quimmatriels. Parmi ceux-ci : critres concrets solidit de ldifice qualit des volumes situation de la maison intrt des dcors intrieurs critres immatriels sentiment de bien-tre ambiances particulires charge sentimentale de lhistoire du lieu Ces dernires considrations sont cependant dangereuses, car elles ne sont pas fondes sur des constats objectifs mais sur un tat desprit, variable selon les circonstances ! Il faut donc, avant tout, se poser le problme de lhabitabilit immdiate de la maison : sa capacit tre utilise avec le moins de travaux et le plus rapidement possible, en cohrence plus avec vos besoins vitaux quavec vos rves. Vos intentions dutilisation de la maison (votre programme ) doivent tre prcises le plus finement possible, y compris en essayant de dfinir la surface souhaite pour chaque espace prvu : un coin bureau indpendant et tranquille, une grande cuisine, une chambre dami donnant sur le jardin Ce programme doit aussi prendre en compte les besoins de chacun de ceux qui seront amens vivre dans la maison. ce point de votre rflexion, il faut vous montrer imaginatif et ne pas vous limiter des besoins immdiats : on doit envisager ceux plus long terme, quand votre famille aura volu.

54

Dfinir son programme

Cest en fonction de tous ces lments que vous tablirez votre jugement sur la faisabilit de vos projets de vie dans le cadre offert par la maison en ltat, et aprs des interventions plus ou moins lourdes telles que la suppression de cloisons, lamnagement des combles ou la cration dune extension Confronter son programme son mode de vie Si le rve a son importance dans un projet dachat, il ne doit pas faire oublier les contingences de la vie ordinaire, le budget disponible, la difficult de trouver la solution idale pour rgler tous les problmes. En rvisant la baisse vos ambitions premires, en termes de surface et damnagements spcifiques, vous pourrez toujours faire un choix raisonn.

Du point de vue du mode doccupation de la maison

Selon les individus et leur mode de vie, la maison est un espace qui sera utilis 24 h/24 (on y dort, on y mange, on sy distrait, on y travaille), ou simplement un lieu frquent de manire plus ponctuelle (on en part au petit matin pour ny revenir quen soire). Les performances que lon attend de la maison, notamment en matire dclairage et de vues sur lextrieur, diffrent radicalement dun cas de figure lautre.

Depuis ltage, vue sur un domaine viticole.

55

Le bilan dintrt

Rechercher une maison agrmente de grandes fentres, avec un clairage maximal pour chacune de ses pices, quand on y sjourne principalement le soir, est peu sens. Par contre, vouloir tout prix la meilleure exposition possible et une belle vue sur la valle pour la pice principale et la cuisine quon occupera longueur de journe, t comme hiver, se justifie pleinement.

Du point de vue de la fonction de la maison

On ne vit pas de la mme manire dans une maison usage permanent ou ponctuel. Dans une rsidence principale, on recherche par exemple la proximit du lieu de travail et des quipements collectifs, publics et privs, les normes de confort, la fonctionnalit et la rationalit des lieux, lconomie des modes de chauffage. Dans une rsidence secondaire, on sattache davantage au calme du lieu, au caractre et au charme de la maison ou de son environnement, on accepte un mode de vie plus rudimentaire et lloignement des commodits de la vie citadine.

Du point de vue des pratiques de lhabitant

Le caractre de chacun des membres de la famille (besoin disolement ou de contact) et ses activits et loisirs particuliers dictent des comportements qui doivent pouvoir sexprimer dans chacun des espaces de la maison (chambre sous comble, atelier de peinture dans le jardin). Bien vivre sa maison, cest en utiliser le moindre recoin au mieux des intrts de chacun de ses habitants.

Au fond du jardin, le pavillon mnag dans la haie donne sur une ruelle tranquille, larchitecture pittoresque.

56

Dfinir son programme

Confronter son programme lexistant Une bonne partie du jugement final que lon a sur lintrt que prsente la maison dpend de laffectation que lon donne subjectivement aux pices lors de la visite. Cette manire de faire, linstinct , peut toutefois tre contreproductive ; seule une rflexion froid , sur le plan dress lors de la visite, permet vraiment darriver un jugement sain, o la distribution des activits procde de la logique et non demportements.

Du point de vue des surfaces

En dehors de toute considration personnelle, les activits lintrieur de la maison ncessitent des volumes (hauteur sous plafond, surface au sol) extrmement variables : une chambre coucher, que lon nutilise que pour dormir, peut tre de dimension modeste, basse de plafond, tandis quune cuisine destine une famille nombreuse devra intgrer des espaces de rangement, de circulation, accueillir des appareils mnagers, des lments de cuisson, des plans de travail pour la prparation des repas, etc.

Du point de vue de lorganisation spatiale

Il faut toujours faire entrer en ligne de compte non seulement le volume des pices, mais aussi leur positionnement dans ldifice, leurs communications avec les autres espaces, la proximit des rseaux deau ou dalimentation en gaz. Dans la ralit, il est rare de trouver une maison correspondant parfaitement ses dsirs et ses besoins, car la ou les familles qui ont prcdemment occup les lieux, de tailles, dges ou dorigines sociales et culturelles diffrentes de la vtre, ont imprim leurs modes de vie dans les rfections apportes au fil du temps. Le diagnostic doit donc non seulement senvisager sur la base de ltat actuel de la maison, mais galement sur le plan de ses potentialits de transformation et damlioration.

57

Le bilan dintrt

rfLchir

aux amnagements futurs

tat initial

La maison prsente un caractre authentique et offre de nombreuses possibilits damnagement qui nont pas encore t exploites. Les prcdents occupants nont, pour leur habitation, utilis que la partie centrale du corps de btiments et les combles nont pas t amnags. Le fait que la parcelle soit situe quelques dizaines de mtres de lglise classe Monument historique pose cependant des problmes en termes damnagement : il est prvoir quaucun percement sur la faade nord ne sera autoris par larchitecte des Btiments de France et que les interventions sur la faade sud devront tre discrtes dans la mesure o la maison et lglise sont co-visibles depuis la voie publique.

Faade sud
Rserve Chaufferie

Espace non utilis

Salle manger

Cuisine
Bureau

Salon

RDC

Chambre 1 Espace non utilis

Espace non utilis Chambre 2

Dres sing

1er tage
Espace non utilis

Combles

58

Dfinir son programme

Amnagement 1

Cette premire proposition damnagement se veut minimaliste. En utilisant pleinement les deux niveaux disponibles, rez-de-chausse et tage, et en rhabilitant ltroite maison dhabitation (qui dispose encore de ses chemines, dun potager et dune pierre dvier de belle facture), les acqureurs pourront disposer dune maison suffisamment vaste : 3 chambres, 2 salles de bains, un coin lecture et une salle de jeux pour les enfants (pourvue dune large baie vitre en remplacement de lancienne porte charretire). Enfin, la fentre pourrait tre transforme en porte fermire en reprenant le principe de lancienne porte daccs donnant directement sur la pice principale. Cette nouvelle entre permet daccder ltage, par lescalier qui lui fait face, et mnage un espace de transition entre lintrieur et lextrieur de la maison.

Faade sud

Salon

Salle de jeux Salle manger Entre

Cuisine

RDC

ent Dgagem

SdB

Chambre 1 Bibliothque SdB Chambre 2 Chambre 3 Dressing

1er tage

59

Le bilan dintrt

Accrotre la surface habitable


4. Voir, dans la srie Chantiers pratiques , louvrage Amnager les combles de sa maison ancienne.

La maison, dans ltat o vous la trouvez au moment de la visite, peut vous sembler trop petite, mal adapte au rle que vous voudriez lui voir jouer. Ne vous arrtez donc pas aux amnagements existants, mais sachez valuer le vrai potentiel quelle recle. Des espaces exploiter

Les combles et autres espaces rsiduels

Les combles, quel que soit leur tat, peuvent se prter bien des usages4. De mme, les espaces subalternes, dessous descalier, dbarras, galerie de faade, cellier, peuvent vous aider caser tous vos besoins.

Les btiments annexes

La maison que vous souhaitez acqurir dispose peut-tre dannexes, en plus ou moins bon tat, qui pourront satisfaire certains de vos besoins actuels ou futurs. Plutt que faire entrer au prix damnagements coteux tous les lments de votre programme (pices vivre, chambres coucher, salle de jeux, cuisine) dans le seul volume de lhabitation, vous aurez alors intrt utiliser les anciens btiments agricoles pouvant se prter une reconversion.
Lancienne habitation, inoccupe depuis une cinquantaine dannes, garde encore ses amnagements dorigine, qui pourront tre mis en valeur lors dune restauration : ci-dessous, le potager braises, en haut la pierre dvier, droite la chemine de ltage.

60

Accrotre la surface habitable

En effet, il vaut mieux utiliser des murs et des volumes dj existants que dstructurer une maison en abattant des cloisons, exhaussant le toit, perant des ouvertures, ou montant de nouveaux murs. Il faut donc faire preuve dimagination et essayer de trouver une fonction nouvelle aux btiments qui accompagnent la maison principale avant de conclure que celle-ci est dcidment trop petite pour accueillir votre famille et ses besoins particuliers. Lavantage des constructions anciennes de nos campagnes est quelles prsentent souvent, autour des habitations, des btiments annexes de qualit, granges, bergeries, fenils, pigeonniers ou simples hangars. Avec laide dun homme de lart, on peut les reconvertir en autant de chambre dami, atelier, salle de rception, cuisine dt ou garage Vous pourrez ainsi sauvegarder le caractre authentique de la proprit tout en satisfaisant vos besoins en espaces spcialiss .

Le niveau des combles de lhabitation actuelle est une rserve potentielle pour doubler la surface habitable.

Sur le terrain, des espaces annexes tels que lespace disponible dune ancienne grange dont il ne reste que les piliers peuvent servir de base un projet dextension.

61

Le bilan dintrt

Des espaces crer Aprs avoir envisag lutilisation de tous les recoins de la maison, vous concluez avec angoisse quelle est dcidment trop petite. Pas de panique ! Une maison, quelle quelle soit, se prte dans la plupart des cas un agrandissement. Si vous souhaitez le faire dans le respect de lexistant, voire le mettre en valeur, le recours un architecte devient alors indispensable.

Les interventions envisageables

Trois possibilits soffrent vous, posant chacune des problmes techniques et financiers particuliers : la surlvation ; la cration despaces en sous-sol ; lextension, par prolongement du volume existant ou par cration dun btiment en retour ou parallle la maison. Sans chercher transformer une modeste demeure paysanne en manoir, des solutions existent et vous pourrez envisager un phasage des travaux sur le long terme.

Le recours larchitecte un choix ou une obligation ?

Vous pouvez (et cest gnralement un choix judicieux) faire appel un architecte pour vous aider amnager votre maison. Le recours cet homme de lart nest cependant obligatoire que dans le cas o vos interventions modifient la surface de plancher hors uvre nette de votre maison en la portant plus de 170 m2 (tous niveaux confondus, amnagements existants et extensions compris). Enfin, le recours larchitecte peut savrer ncessaire dans le cas dune maison classe MH (Monument historique) ou situe dans une zone classe. Le cot de la prestation dun architecte dpend de la nature et de la profondeur de son intervention (permis de construire, esquisse, projet abouti, suivi de chantier5). Ses honoraires sont calculs sur un pourcentage du cot global des travaux et varient de 8 12 %. Larchitecte engage sa responsabilit dans les travaux effectus sous sa gouverne (responsabilit dcennale).

5. Pour plus de renseignements, consultez le conseil de lOrdre des architectes de votre dpartement.

62

Accrotre la surface habitable

rfLchir

aux amnagements futurs

Lhabitabilit dune maison peut tre nettement amliore par loccupation dun grenier, et cela peu de frais puisque lamnagement de cet espace ne ncessite le plus souvent que des travaux disolation et de cloisonnement lgers, ou le percement de simples vasistas avec utilisation, par exemple, dune lucarne engranger existante.

Amnagement 2

Dans cette option, limportante grange est rhabilite en salon au rez-de-chausse, au-dessus duquel est amnage une loggia servant de bibliothque, largement ouverte sur la pice sous-jacente. Le niveau des combles reoit, dans sa partie centrale, deux chambres et une salle de bains aprs ralisation de cloisonnements lgers et en tirant parti des divisions de lespace cres par les murs de refend. Des vasistas, positionns selon lordonnancement des baies infrieures, apportent un complment dclairage dans ces pices qui ne seront que trs peu utilises pendant la journe.

Faade sud
Petit salon Salle manger Cuisine Salon Entre

RDC

Ch

ent Dgagem
am bre 3 Ch am bre

SdB

Combles

63

Le bilan dintrt

rfLchir

aux amnagements futurs

Amnagement 3

La dernire proposition permet denvisager une occupation optimale de la proprit en ralisant, contre le pignon ouest, une petite extension. Dans cet espace disponible la construction et protg des regards et du vent par de hauts murs, plusieurs piliers appareills tmoignent de la prsence autrefois dune construction importante (grange ou table). Dans la continuit de la cuisine, un jardin dhiver pourrait constituer un lieu agrable lintersaison.

Faade sud

64

Estimer limportance des travaux

Estimer limportance des travaux


Les achats de maison ancienne qui nentranent pas lobligation de prvoir des travaux (plus ou moins lourds) sont rares. Ce sont souvent ces travaux qui vous permettent de raliser votre projet de vie dans la maison et qui font que votre achat est rentable ou au contraire peu conforme vos moyens. valuer le cot des travaux venir est donc primordial. Encore faut-il que vous ayez bien entrevu, lors de votre visite, quelle est leur urgence, leur utilit, leur ampleur. Les types de travaux envisager

La restauration

Il sagit de la remise en tat du btiment, qui vous a sembl souffrir de certains dsordres : dislocation de pices de charpente, dtrioration de la couverture, dgradation denduits de faade, ventre ou versement de murs, effondrement de sol

La rnovation

Ce type de travaux est relatif la mise aux normes de lhabitat, en termes de scurit (rseau lectrique, par exemple) ou de confort (isolation du toit, tanchit des ouvertures, chauffage, installation dune salle de bains).
Bien connatre les nouvelles rglementations en matire dhabitat et bien cerner les exigences de chacun des membres de votre famille en matire de confort thermique, dclairage ou dhygine par exemple, autant de pralables a priori indispensables pour envisager ces travaux.

Se faire accompagner dun expert (architecte ou artisan) lors de la visite permet de bien cerner les problmes et dvaluer, sur-le-champ, le cot probable des restaurations ncessaires plus ou moins long terme.

La rhabilitation
6. Cest--dire ne de la projection de

Cette troisime catgorie de travaux est directement lie lam- vos besoins sur la maison existante, de nagement de la maison en fonction des besoins de votre famille6 votre programme de vie. (espaces et volumes spcifiques, communication entre les pices, circulation dans la Bien rhabiliter suppose de concevoir un programme maison, volont de louvrir vers lextrieur). adapt plutt que de vouloir tout prix raliser dans On essayera de tirer le meilleur parti de la une maison qui a dj sa logique un programme maison telle quelle existe.
qui, dvidence, ne pourra pas y tenir.

65

Le bilan dintrt

Les autorisations de travaux prsenter Depuis le dcret du 5 janvier 2007 est entre en vigueur une importante rforme des autorisations de travaux, qui a simplifi et clarifi les actes de construire entre particuliers et administration tout en raccourcissant les dlais dobtention. La dclaration pralable (DP) La dclaration pralable (qui a remplac la dclaration de travaux) sapplique aux interventions suivantes : construction de surface hors uvre brute comprise entre 2 m2 et 20 m2 ; travaux de ravalement ; travaux modifiant laspect extrieur dune construction ; intervention sur les cltures ; cration de piscines non couvertes dont la surface hors uvre brute est comprise entre 10 m2 et 100 m2 ; changement daffectation dun lieu (par exemple, transformation dun appentis agricole en surface dhabitation).

Les dlais dobtention sont de 1 mois (2 mois si linstruction ncessite la consultation de services extrieurs). Le permis de construire (PC) Lobtention dun permis de construire est obligatoire pour tout type de travaux nentrant pas dans le champ dapplication de la dclaration pralable : construction de surface hors uvre brute suprieure 20 m2 ; travaux modifiant le volume dune construction et ncessitant un nouveau percement ou lagrandissement dune baie existante ; changement daffectation dun lieu avec travaux modifiant la faade ou les structures porteuses dun btiment.

Les dlais dobtention sont de 2 mois (3 mois si linstruction ncessite la consultation de services extrieurs). Le permis de dmolir (PD) La demande de permis de dmolir concerne des travaux de dmolition correspondant la disparition totale ou partielle dun btiment avec atteinte au gros uvre, ainsi que les travaux ayant pour objet de rendre les locaux inhabitables (dmolition descalier, de faade, etc.).

Les dlais dobtention sont de 2 mois (3 mois si linstruction ncessite la consultation de services extrieurs). 66

Estimer limportance des travaux

Le phasage des travaux Dans cette trilogie de travaux, certains sont absolument indispensables pour assurer la sant de ldifice, dautres rpondent des obligations rglementaires ou dpendent de votre manire de concevoir le confort dans une maison. Les derniers, enfin, entrant dans le champ de la rhabilitation, sont dicts par lvaluation que vous faites de vos futurs besoins (peut-tre sont-ils mal perus, sur ou sous-valus). Cest donc dune hirarchie des urgences quil faut partir pour faire une valuation rapide des cots annexes de votre projet dachat. Sauf cas particulier, vous tes contraint par un budget non extensible et il convient de raisonner en sriant les problmes : les travaux durgence ; les travaux indispensables court terme ; les travaux qui peuvent attendre ; les travaux qui ncessitent une rflexion plus longue pour tre bien cerns. Lvaluation des cots Le cot dune intervention en construction est fonction de plusieurs donnes quil faut bien matriser : les matriaux qui seront mis en uvre, le degr de perfection ou de raffinement que lon attend, et, dcoulant des prcdents, la qualification des entreprises qui seront charges des travaux. Si vous souhaitez, par exemple, sauvegarder tout prix le caractre rgional de larchitecture de la maison, vous devrez recourir des matriaux, des mises en uvre, des artisans spcialiss, qui auront un cot autre que si vous allez au plus vite en faisant appel aux matriaux industriels, mis en uvre par une entreprise gnrale du btiment.

La

taxe LocaLe dquipement

(TLE)

Institue en 1967, la taxe locale dquipement a pour fait gnrateur la construction, la reconstruction et lagrandissement des btiments de toute nature. Elle concerne galement lamnagement de combles usage de grenier en surface habitable. Cette taxe, perue de plein droit dans les communes de plus de 10 000 habitants, sexerce aussi dans toutes les communes qui ont vot cette taxe. Son taux, trs variable selon les communes, est calcul sur la base dune valeur au mtre carr de la surface de plancher dvelopp hors uvre (SHON). Elle peut atteindre plusieurs centaines deuros par mtre carr, ce qui est loin dtre ngligeable.

67

Le bilan dintrt

Les bons rflexes en matire de travaux Une maison mal restaure dans le pass ou qui ne correspond pas aux gots de son nouvel acqureur cote parfois plus cher en matire de rhabilitation quune maison non restaure, puisque lon devra entreprendre des travaux pralables de dmolition. On peut toutefois amliorer les choses moindres frais.

Sur le plan esthtique

On peut amliorer de manire sensible laspect extrieur dune maison en se contentant de changer, par exemple, une ouverture mal proportionne, un enduit daspect mdiocre, la couleur des menuiseries ou encore en vgtalisant la faade laide de plantes grimpantes. Des spcialistes suffisamment expriments dans le domaine de la restauration du bti ancien peuvent procder une juste relecture de ltat initial de la maison pour lui redonner son charme dautrefois.

maison

restaurer un gain financier ?

Sur le plan technique

Il peut tre plus facile de raliser la maison de ses rves partir dune maison authentique, trouve ltat brut . Cest notamment pour les bricoleurs une occasion de faire des conomies. Pour les autres, le cot des matriaux et de la main-duvre tant de plus en plus prohibitif dans un contexte o les entreprises du btiment sont surcharges de travail, cette dcision peut savrer lourde de consquences si elle nest pas programme en termes de temps et de financement.

Un renfort des structures porteuses laide de pices en bois ou en mtal, des reprises de fondation partielles ou des injections de coulis dans des murs dgrads, peuvent stabiliser des dsordres sans quil soit ncessaire deffectuer des travaux de dmolition et de reconstruction onreux. De mme, le doublage des murs, la confection de nouveaux cloisonnements lgers, le dplacement dune porte ou dune fentre peuvent rationaliser de manire conomique un espace mal conu ou non utilisable. Limagination indispensable en matire de rnovation doit donc tre parfaitement matrise et les problmes examins dans leur ensemble, afin que le budget prvisionnel soit utilis dans les meilleures conditions. En cas de doute, lapport daides extrieures, notamment des expertises (architecte, matre duvre, entreprises..), permettra dviter des erreurs de planification.

68

Estimer limportance des travaux

Les

cots dune rhabiLitation

Rhabilitation dune maison en ruine : 1 200 1 500 /m2 Travaux de ramnagement : 800 1 000 /m2 Travaux damlioration : 200 300 /m2

Le toit

Rfection dune toiture en tuiles plates ou ardoises : 120 150 /m2 (dont ouvrages annexes, gouttires, ruells, etc.) Lucarne : de 2 500 3 000 lunit Chssis de toit : environ 500 lunit Rfection dune charpente : environ 3 000 /m3

Les murs

Maonnerie en pierre (moellons) : environ 600 /m3 Pierre de taille : environ 2 500 /m3 Enduit intrieur ou extrieur : de 50 60 /m2

Les sols

Carrelage en terre cuite : environ 100 /m2 Carrelage en pierre naturelle : environ 300 /m2 Dblaiement des gravats : environ 60 /m3

Les menuiseries

Porte charretire (sur mesure) : environ 7 000 Porte fermire : environ 1 500 Fentres standards : environ 500 lunit (sur mesure : 1 000 ) Quels types de travaux entreprendre ? Les interventions doivent toujours tre envisages sur la base dun juste rapport entre le cot des travaux et le bnfice rel apport en termes desthtique et de confort.

69

Guide dachat de la maison ancienne

Chapitre

Les dmarches administratives et techniques


Une fois effectues visites et expertises diverses, qui vous rassurent sur ltat de la maison et sa capacit rpondre vos besoins, il reste faire un certain nombre de dmarches administratives qui vous claireront sur le contexte juridique du btiment et de son environnement. Connatre les rglementations particulires qui frappent la proprit, les protections qui touchent le paysage alentour, les projets qui existent concernant voies de communication ou zones dactivit, est absolument vital. Ces informations sont accessibles dans diffrents services administratifs quil faudra solliciter pour consulter les documents qui vous intressent. Les dmarches peuvent vous sembler longues et compliques, mais il faut absolument les faire : la plus belle des maisons peut tre soumise des lois qui finalement en interdisent de faon irrmdiable tout usage ou transformation. Renseignez-vous dj pour savoir si le btiment qui vous attire peut tre modifi, si vous pourrez lagrandir, amnager ses combles, percer des ouvertures, ou simplement le faire changer daffectation (une grange en habitation par exemple). Il serait vraiment trop dommage de vous apercevoir, aprs avoir achet une cabane de berger dans le Lubron sur un terrain de deux hectares, que vous navez pas le droit de lagrandir ne ftce que dun mtre carr !

Les dmarches administratives et techniques

Consulter les documents rglementaires


Avant dacheter une maison, il convient de consulter les documents durbanisme applicables la commune. Lanalyse de ces rglements peut rvler des contraintes significatives, notamment en matire de rnovation, de rhabilitation ou dextension, voire de dmolition partielle. Le certificat durbanisme Ce document est le document administratif dont la consultation est indispensable, car il renseigne sur la constructibilit dans la commune, maison par maison, et donne le coefficient doccupation des sols (COS)7. Et vous devez savoir quil y a normment de maisons situes en zone rurale que lon ne peut pas agrandir ! Certaines personnes achtent ainsi une maison avec lintention dy faire des travaux dagrandissement et dcouvrent, trop tard, quelles ne pourront pas gagner un seul mtre carr, ni exhausser leur toit de 30 cm pour raliser deux niveaux dans lhabitation ! Le certificat durbanisme est tabli par la direction dpartementale de lquipement (DDE), avec le contrle de la mairie. Il rcapitule toutes les contraintes qui psent sur la parcelle o se situe la maison qui vous intresse. En gnral, le notaire est oblig de fournir le certificat durbanisme aux acheteurs lors de la signature de lacte dfinitif. Ce qui veut dire que, lors de la promesse de vente, on na pas forcment le document ! Dans ce cas, il faut au moins se renseigner la mairie avant de signer tout engagement pour connatre les lments importants concernant la maison et son contexte local.

7. Le COS permet de calculer, par rapport la superficie du terrain, la SHON sur lensemble des niveaux. Le CES (coefficient demprise au sol) permet de calculer la surface au sol constructible.

2e tage 1er tage COS de 0,30 =300 m2 sur 3 niveaux RDC Terrain de 1 000 m2 CES COS CES de 0,10 =100 m2 au RDC

Constructibilit de la parcelle.

72

Consulter les documents rglementaires

Les servitudes dalignement

Ces servitudes concernent notamment les parties rendues inconstructibles pour respecter lalignement des faades sur la voie publique. Ltat peut mme, en cas de besoin, exproprier sur une bande de 7 m en bordure de voie. Ces servitudes ainsi que les choix dexpropriation dpendent de la frquentation de la voie (vicinale, communale, dpartementale), et de la ncessit dlargir la route ou non. Lautorit publique peut ainsi goudronner un chemin ou une route jusquau droit de votre mur ! Un mur ou une haie donnant sur la voie publique doit tre entretenu par le propritaire. Il en est de mme pour tout btiment bordant la voie publique ; si ldifice menace ruine, une mise en demeure pourra tre faite au propritaire pour lui enjoindre de le rparer ou de le dmolir. On peut, de la mme manire, tre oblig de mettre des gouttires sur une construction jouxtant la voie publique pour viter lcoulement des eaux du toit sur cette voie.

Les rgles dimplantation

Les

La distance minimale entre toute construction et la limite de votre proprit est, en rgle gnrale, gale la moiti de la hauteur de la construction envisage, avec un minimum de 3 m, mais certains POS ou PLU peuvent imposer des rgles plus restrictives.

droits du propritaire par rapport La voie pubLique

Vous pouvez demander ladministration de vous dlivrer un arrt dalignement individuel pour dlimiter votre terrain par rapport la voie publique. La connaissance de ces limites est particulirement ncessaire lorsque lon doit implanter un btiment, crer une ouverture sur le terrain voisin ou encore raliser une clture.

Min

imu

m3

Rgles dimplantation des constructions.

73

Les dmarches administratives et techniques

Les protections particulires

Elles peuvent concerner certains sites et btiments prsents sur la commune ( dfaut dun accs au certificat durbanisme, on pourra ce sujet se rendre la mairie, et demander voir le POS qui indique lui aussi prcisment les primtres de protection).

La viabilit du terrain

Le droit de raccordement lgout peut coter de 2 000 3 000 de taxes, auxquels sajoutent les frais de pose de conduite jusquau regard. Il faut encore tre sr que la pente du terrain permet le raccordement, car si la maison est situe plus bas que le rseau, on devra prvoir des pompes de relevage, qui coteront 3 000 de plus ! De mme, on doit savoir que, si le rseau ne passe pas proximit de la maison, la cration dune fosse septique avec champ dpandage cote trs cher, et plus encore celle dune mini-station dpuration (compter entre 9 000 et 15 000 ). Le problme de la viabilit est donc loin dtre anecdotique.

Zones de protection vues en plan.

Obtention et validit du certificat

La demande du certificat durbanisme est faire auprs de la mairie mais, sachant que lattente est longue (environ 2 mois pour lobtention du document), cette demande survient gnralement lorsque lon a dcid dacheter la maison. La validit du certificat durbanisme est de 1 an. Au-del, la rglementation peut changer (cest--dire une fois que le bien est achet !). On a donc tout intrt dposer un permis de construire ds que lon achte (mme si les travaux sont prvus pour bien plus tard) pour tre sr quune rglementation favorable aux projets damnagement ne sera pas remplace ensuite par des dispositions plus restrictives !

74

Consulter les documents rglementaires

Le rglement national durbanisme (RNU) En labsence de tout document durbanisme, cest un rglement national durbanisme qui sapplique toute utilisation des sols ou constructions. Ce rglement est, en rgle gnrale, plus souple que tous les autres documents durbanisme noncs ci-dessous. La carte communale Les petites communes o la pression foncire reste trs faible adoptent le plus souvent une carte communale qui se prsente comme un document durbanisme rglementaire simplifi, inspir des plans doccupation des sols, avec indication des zones constructibles et inconstructibles. Le plan doccupation des sols (POS) Crs en 1965, les POS ont pour vocation ddicter des rgles durbanisme claires en dfinissant des zones correspondant des vocations spcifiques dutilisation des sols : zones constructibles (UA, UB, NA, etc.) ; zones non constructibles (NC, ND, etc.). Ces rglements, destins tre remplacs par les PLU, restent trs rudimentaires sur le plan de la protection de laspect architectural et paysager.
UB UA NC ND

Zonage dun POS.

75

Les dmarches administratives et techniques

Le plan local durbanisme (PLU) Institus par la loi du 13 dcembre 2000, les PLU sont des documents de planification de lurbanisme communal ou intercommunal susceptibles de remplacer progressivement les POS, dont les rglements ne prenaient pas suffisamment en compte les perspectives dvolution et dintgration dans le dveloppement durable. De nouvelles zones sont ainsi instaures (U, A, AU, N, etc.), qui intgrent la majorit des rglements en matire de patrimoine, en vue de concilier la dynamique conomique et la qualit architecturale et paysagre (article 11). On y retrouve galement bon nombre de dispositions du POS concernant les droits dutilisation du sol : implantation des btiments, hauteur, COS, CES, qui dfinissent les possibilits damnagement, dextension, laspect extrieur des constructions, leur implantation, ou encore la nature des rseaux et des voies de desserte. Le cadastre Ce document dinformation ne possde pas une exactitude formelle en matire de bornage et de superficie. La consultation des nouvelles cartes SIG (Systmes dinformation gographiques) ou de photographies ariennes rvlera des distorsions parfois importantes entre les limites de proprit donnes par le cadastre et la ralit du terrain. Pour tablir lexacte limite des parcelles dune proprit, on se fie donc au bornage et aux droits reconnus acquis au bout de 10 ans (au bout de 30 ans, on peut mme tre considr comme propritaire dune maison que lon a construite sur le terrain du voisin si celui-ci na pas ragi dans ce laps de temps !). La consultation du cadastre ( la mairie) permet cependant de juger de limplantation du terrain, de sa superficie mme si on pourra vrifier ces lments sur place , de lidentit du propritaire, et donne enfin des renseignements intressants sur la proprit des murs mitoyens ou des cltures. Le cadastre indique aussi quelles sont les rgles en matire de cration douvertures.

76

Consulter les documents rglementaires

La rglementation des fentres, jours et vues, rsulte des dispositions du Code civil8. Les POS et PLU peuvent toutefois fixer des rgles particulires.

8. Articles 675 680.

responsabiLit

de Lentretien dune cLture

Le propritaire dune maison est toujours responsable de lentretien du mur de clture qui limite son jardin.

Lorsquil y a mitoyennet (et cest souvent le cas), il faut vrifier au cadastre qui est attribue la proprit du mur. Lorsque rien nest prcis sur le cadastre, le mur est cens tre en co-proprit.

Dans la tradition, la forme du couronnement dsigne le ou les propritaires du mur.

Lorsquil y a un seul propritaire du mur, celui-ci dispose automatiquement dun droit de passage chez le voisin pour son entretien.

Couronnement deux pans : co-proprit

Couronnement plat : co-proprit

Couronnement pan unique : proprit du ct du pan inclin

77

Les dmarches administratives et techniques

Chssis de toit Jour de souffrance 1,90 m 2,60 m

Il faut distinguer :
ne

Lim

ite

en toy mi

Les vues droites, qui permettent de plonger le regard chez autrui lorsque lon est plac dans laxe de louverture. La distance minimale est de 1,90 m entre louverture et la limite de la proprit voisine. Les vues obliques, qui permettent, certes, de voir dans la proprit voisine, mais avec difficult (en tournant la tte ou en se penchant...).

Fentre

1,9
Voi e pub

0m

liqu

Rgles dimplantation des ouvertures.

La distance minimale est de 0,60 m entre louverture et la limite de la proprit voisine. Les chssis de toit peuvent tre crs dans la mesure o ils noccasionnent pas de vue directe (implantation plus de 1,90 m du sol). Les jours de souffrance, petites ouvertures fixes ne laissant passer que la lumire, sont autoriss en partie haute des murs mitoyens (2,60 m), mais ils peuvent tre supprims dans le cas dune construction mitoyenne. Par ailleurs, toute ouverture donnant directement sur la voie publique ou sur tout espace public est en principe autorise. Selon les documents durbanisme en vigueur dans la commune, tous ces rglements peuvent savrer plus restrictifs.

accord

oraL ou acte notari

Des servitudes de vues peuvent exister suite un accord pass entre un propritaire et son voisin. Il est recommand de fixer cet accord, devant notaire, par la rdaction dun document dat qui prouvera dans le temps, si besoin, que le percement des ouvertures avait t consenti par les deux parties.

78

Consulter les documents rglementaires

queLLes

sont Les zones de protection

Les zones de protection au titre des sites classs ou inscrits

Le classement ou linscription dun site ou dun monument naturel (loi du 2 mai 1930) donne lieu la cration dune zone de protection pousant le parcellaire dun territoire dtendue varie. Le classement impose des prescriptions lourdes en matire de protection, avis ministriel pour les permis de construire et de larchitecte des Btiments de France (ABF) pour les dclarations de travaux (dlais complmentaires de plusieurs mois), alors que les sites inscrits ne ncessitent quun avis simple (dit non conforme ) de lABF pour les travaux soumis PC ou DP.

Les zones de protection au titre des abords des MH classs ou inscrits

Une zone de protection dun rayon de 500 m existe autour de tout difice protg, inscrit linventaire supplmentaire des Monuments historiques (ISMH) ou class au titre des Monuments historiques (loi du 31 dcembre 1913) et ceci quelle que soit la taille de ldifice (glise, chteau, menhir, etc.). Depuis le 1er janvier 2007, des lois permettent aux communes de modifier ces primtres, considrs souvent comme trop arbitraires, avec laccord de lABF, en crant des primtres de protection modifis (PPM) ou des primtres de protection adapts (PPA). Lorsquil existe plusieurs difices, les primtres de protection se recouvrent partiellement les uns les autres. Cette mesure implique que lavis de lABF soit requis pour toute autorisation (dclaration ou permis de construire) concernant un btiment situ dans le champ de visibilit de ldifice. Un contact pralable est donc souhaitable avec le service dpartemental de lArchitecture et du Patrimoine (SDAP), ce qui implique un dlai dinstruction complmentaire de 1 mois.

Les secteurs sauvegards

Un secteur sauvegard est une mesure de protection portant sur un secteur prsentant un caractre historique, esthtique ou de nature justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie dun ensemble dimmeubles . Crs le 4 aot 1962, les secteurs sauvegards sappliquent plus particulirement aux centres historiques des quartiers urbains des bourgs ou des villes. Les plans de sauvegarde prcisent, parcelle par parcelle, les prescriptions respecter tant sur le domaine priv que public. Les dclarations de travaux et les demandes de permis de construire sont soumises lavis de lABF.

79

Les dmarches administratives et techniques

queLLes sont Les zones de protection ?

Les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) Des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager sont peu peu institues dans les bourgs et villages prsentant une qualit spcifique. Cette rglementation cre par la loi du 7 janvier 1983 permet de protger non seulement larchitecture mais galement le paysage environnant, tout en sintgrant aux dispositions des POS ou des PLU. Ces zones concernent galement, qualitativement, tous les immeubles ou lments du paysage rpertoris, bien au-del des seuls difices protgs au titre des monuments historiques. Les permis de construire et les autorisations de travaux sont soumis lavis de lABF, qui veille au respect des exigences tablies dans le rglement de la ZPPAUP.

Site inscrit

Abords des MH

Secteur sauvegard

80

Consulter les documents rglementaires

Les Parcs nationaux

En nombre plus limit (9 actuellement, en France), les Parcs nationaux constituent de vastes territoires gographiques remarquables sur le plan de la qualit des espaces naturels et de larchitecture vernaculaire. La constructibilit y est limite et les rglements architecturaux et paysagers plus contraignants que dans les Parcs naturels rgionaux.

Les Parcs naturels rgionaux

La Fdration des PNR (loi 1901) comprend une cinquantaine de parcs crs linitiative des collectivits locales. Ces parcs ont pour vocation de renforcer lidentit dun territoire (notion de pays), dvelopper lconomie locale, le tourisme (gtes ruraux, produits du terroir), mais aussi la protection des paysages, de larchitecture locale, de la flore et de la faune, etc. Contrairement aux secteurs protgs, laspect rglementaire se limite des cahiers de recommandations assortis daides spcifiques aux communes et aux particuliers.

81

Les dmarches administratives et techniques

Analyser les documents diagnostics


Depuis une dizaine dannes, de nouvelles lois ont t dictes pour des raisons de salubrit et de scurit des personnes mais aussi pour protger lacqureur de la prsence de vices cachs dans le domaine des techniques de construction. Ainsi, certains diagnostics sont aujourdhui obligatoires lorsque lon veut mettre en vente un bien immobilier. Le vendeur doit donc produire les certificats tablis par la socit de contrle, et lacheteur est en droit de les exiger pour viter tout risque. Car si la charpente savre tre dvaste par les termites une fois lachat effectu, il sera difficile de prouver la mauvaise foi du vendeur pour faire valoir la clause du vice cach . Le diagnostic amiante (1er juillet 1997) La prsence damiante, plus frquente dans les btiments dits rcents, se retrouve galement dans les matriaux de rhabilitation des maisons anciennes (convecteurs lectriques, isolation, sols plastiques, couvertures, bardages ou cloisons en amiante-ciment, etc.) Un certificat amiante est ncessaire en cas de doute, et parfois obligatoire selon les termes de la loi Solidarit et Renouvellement urbain du 22 novembre 2000. Le diagnostic termites (8 juin 1999) Il sapplique dans des secteurs dfinis (56 dpartements rpertoris par les prfectures) car la loi du 8 juin 1999 et son dcret dapplication du 3 juillet 2000 font obligation au vendeur dont le bien est situ dans une zone contamine ou susceptible de ltre de dlivrer un tat parasitaire datant de moins de 3 mois avant la signature de lacte authentique. Les termites ne laissent pas de traces apparentes, et peuvent avoir t introduits dans la maison par lemploi de matriaux de rcupration. Le diagnostic plomb (9 aot 2004) Le plomb est notamment prsent dans les canalisations anciennes et les vieilles peintures. Ce diagnostic est obligatoire pour les maisons antrieures 1947 mais uniquement dans les zones risque dlimites par la prfecture (en particulier les dpartements de la rgion parisienne). 82

Analyser les documents diagnostics

Le diagnostic performance nergtique (14 septembre 2006) Applicable depuis le 1er novembre 2006 pour les ventes et le 1er juillet 2007 pour les nouvelles locations, le DPE permettra de contrler la conformit des installations de gaz naturel et autres modes de chauffage ainsi que la qualit de lisolation. Dans les prochains mois, un diagnostic concernant la qualit et la conformit des installations lectriques devrait tre rendu obligatoire. Ltat des risques naturels et technologiques (30 juillet 2003) Selon les termes de la loi du 30 juillet 2003, le vendeur dun bien immobilier situ dans le primtre dun plan de prvention des risques (PPR) naturels et technologiques9 ou dune zone sismique rglemente doit, depuis le 1er juin 2006, remettre cet tat des risques lacqureur. Le vendeur doit, de plus, prsenter lacqureur une dclaration des sinistres pour lesquels il a t indemnis le cas chant. Tous ces documents pourront dsormais figurer sur un document unique : le dossier de diagnostic technique (DDT). Attention, les rsultats de ces tudes devront tre analyss de manire rationnelle par les acqureurs, sous peine de ne pouvoir concrtiser un bon nombre dachats, car les maisons anciennes sont rarement conformes aux normes exigibles en matire de constructions neuves.

9. Notamment inondation, avalanche, crue torrentielle, mouvement de terrain, remonte de la nappe, etc.

zones

inondabLes dcLares ou non

Une zone dclare inondable par la mairie (et entranant une interdiction de construire) est inscrite au POS et se retrouve donc sur le certificat durbanisme. Sachez toutefois que beaucoup de zones inondables ne sont pas dclares. Il faut donc, lorsque lon a un doute, enquter systmatiquement auprs des riverains, au caf du coin, ou questionner directement le propritaire qui vous le dira, sil est honnte.

83

Les dmarches administratives et techniques

Faire raliser des expertises


En cas de doute sur lorigine ou limportance dun dsordre repr dans la maonnerie ou la charpente, ou pour mieux apprcier le cot de tels ou tels travaux envisags pour rendre la maison plus confortable, il est toujours possible de faire appel aux comptences de spcialistes qui seront pays au rapport dexpertise (en fonction du temps pass ou du matriel utilis). La bonne apprciation des surfaces utilisables ou de la superficie relle du terrain environnant est aussi souvent indispensable pour arrter son choix dfinitif. Le cot des expertises est cependant difficile valuer : un architecte travaille au forfait horaire alors quun agent immobilier peut demander des honoraires de lordre de 500 ; un artisan peut par contre demander un simple ddommagement sil est assur de participer lappel doffres en cas dacquisition.

surfaces

reLLes et habitabiLit

Larchitecte La consultation dun architecte local, ayant une bonne connaissance des typologies rgionales et de la construction ancienne, vous permettra de vrifier les surfaces, daffiner le diagnostic technique de la maison et desquisser les interventions possibles au regard des rglementations applicables et de la disposition des lieux. Une visite de 2 h de larchitecte (voire une demi-journe dexpertise lorsque cela est possible) facilitera souvent votre prise de dcision, dans la mesure o ce dernier abordera avec vous les donnes techniques de la maison mais aussi les aspects programmatiques, en vous aidant dfinir vos besoins quantitatifs et qualitatifs pour mieux les confronter la maison visite. Le gomtre Il existe dans lacte de vente authentique une marge derreur acceptable, fixe 1/20 de la surface totale du terrain. Si le terrain est mal dlimit, il est possible de faire tablir un plan par un gomtre, qui implantera des bornes, mais cela suppose une dpense complmentaire et des dlais non ngligeables.

Dans les maisons anciennes (et les appartements parisiens), les vendeurs comptent souvent dans le calcul des surfaces lpaisseur des murs. Il faut donc vrifier la surface habitable et lhabitabilit des pices, qui nest reconnue quau-dessus de 1,80 m de hauteur sous plafond.

84

Faire raliser des expertises

En rgle gnrale, le bornage du terrain nest pas ncessaire car il est possible de faire un chiffrage sommaire soi-mme (par exemple en arpentant le terrain grands pas, chaque enjambe faisant environ 1 m) afin de vrifier si la superficie annonce correspond la ralit du site. On peut enfin consulter le certificat durbanisme, sur lequel figurent les noms des propritaires successifs, et voir si lun deux a, un moment donn, contest la superficie du terrain. Si cette surface na jamais t conteste et corrige au cours des dernires dcennies, on peut raisonnablement penser quelle correspond une ralit effective. Lartisan spcialis Afin de contrler la gravit dun dsordre de maonnerie ou de charpente, la faisabilit des travaux envisags et obtenir une premire valuation du cot des interventions, le recours lavis dun artisan spcialis peut savrer prcieux notamment pour faire le bilan dintrt de la maison convoite. La consultation dun maon, dun charpentier ou encore dun couvreur pourra vous conforter dans votre choix ou, au contraire, vous alerter sur telle ou telle urgence, sur des dlais dexcution que vous aviez sous-estims, ou sur votre incapacit conduire bien la restauration du btiment au vu de lenveloppe budgtaire dont vous disposez pour faire les travaux Il est donc judicieux de prendre avis auprs de ces spcialistes avant de procder au choix final, dautant plus que leurs estimations (notamment pour le cot de travaux incontournables, comme la reprise dune couverture en partie ruine) vous permettront parfois de ngocier la baisse le prix de vente.

consuLter

Les acteurs du territoire

Prendre contact avec les associations locales de sauvegarde des paysages naturels et btis peut tre un excellent moyen de sinformer sur les ventuelles menaces qui psent sur la rgion o sinscrit la maison. Celles-ci vous indiqueront immdiatement les risques encourus par les habitants du lieu et vous montreront les dossiers quelles ont tablis propos de tous projets pouvant provoquer de graves nuisances.

85

Guide dachat de la maison ancienne

Chapitre

Lacquisition
Votre dcision est prise. Dcidment, vous aimez cette maison. Elle est pleine de promesses de moments heureux et semble parfaitement rpondre vos besoins multiples. Le btiment, le jardin, les abords ont fait lobjet de vos interrogations sourcilleuses et la lecture des documents administratifs vous a rassur sur son contexte. Nul pige, donc. Cest elle quil vous faut. Pourtant, un dernier doute vous assaille. Et si, malgr tout, quelque chose vous avait chapp ? Et si votre montage financier prsentait des lacunes ? Et si vous aviez mal valu limportance des travaux faire ? ce sujet, la parfaite matrise du cot de votre acquisition est indispensable, ce qui implique tout dabord lassurance que sa valeur est bien celle annonce par le vendeur. Il faut aussi valuer prcisment les charges lies votre vie dans les lieux : le chauffage, la consommation dlectricit, voire le cot des dplacements ncessaires pour remplir vos obligations professionnelles et sociales, peuvent reprsenter des sommes importantes intgrer vos calculs.

Lacquisition

Dernires valuations
Avant de trancher, il est sans doute ncessaire de peser les avantages et les inconvnients de la maison qui a retenu votre attention. Dans cette valuation finale, il serait regrettable doublier certains paramtres primordiaux. Les lments du choix final
Environnement paysager Une maison mme modeste, situe dans un environnement agrable, acquiert une valeur particulire qui peut faire accepter certains de ses dfauts. Environnement architectural Possder une ravissante chaumire normande au milieu dun lotissement de maisons sans qualit architecturale peut aller lencontre de vos souhaits : pensez que cest dabord le spectacle des autres que vous aurez sous les yeux. Authenticit, caractre de la maison Une maison qui, par ses caractristiques architecturales, se rattache une histoire rgionale, a incontestablement un charme particulier et une valeur dauthenticit qui ne peuvent qutre son avantage. Orientation, ensoleillement Mme si le paysage qui souvre devant vos yeux est remarquable, nhsitez pas rprimer votre envie de maison si celle-ci est oriente aux vents dominants ou manque de soleil. Implantation de la maison sur le terrain La position de la maison sur son terrain nest pas anecdotique. Disposer dun grand terrain o la maison jouxte une zone de nuisances sonores ou visuelles nest pas forcment avantageux. Taille du terrain La taille du terrain peut avoir des effets contradictoires. Un grand terrain donne, certes, une plus grande indpendance vis--vis du voisinage, mais il entrane des obligations dentretien quil ne faut pas sous-estimer. Habitabilit Deux paramtres sont prendre en considration. Tout dabord la capacit de la maison rsoudre immdiatement, sans frais particuliers, vos problmes de logement. Mais il faut aussi juger de sa capacit rpondre, dans quelques annes, lvolution de vos besoins.

88

Dernires valuations

Possibilit dextension Lintrt dune maison peut rsider dans les surfaces quelle offre demble vos besoins damnagement, mais aussi dans sa capacit offrir une rserve (combles, btiments annexes) permettant denvisager des extensions.

tat du gros uvre Une maison qui vous attire par ses avantages mais dont la structure prsente des dsordres manifestes peut se rvler un pige financier quand vous essaierez de la remettre en tat.

tat du second uvre Ltat du second uvre ne doit pas, par contre, vous alarmer. Car sa remise en ordre, mme si elle a un cot, peut tre programme sur la dure.

Proximit des quipements Ne pas oublier que votre maison nest quun jalon parmi tous les lieux lis votre vie sociale et professionnelle. La proximit des services dont vous aurez besoin quotidiennement est un atout important.

Facilit daccs par les transports publics Laccessibilit de la maison par les transports publics est importante considrer. On peut en effet tre amen, par choix ou par ncessit, se passer de voiture pour rejoindre son domicile ou sa rsidence secondaire.

Rapport qualit/prix Il est toujours difficile tablir, car il met en relation des facteurs multiples : prix dachat, charges, qualit architecturale, tat de la maison, volution possible de vos besoins et de vos moyens. Vous seul pourrez donc juger de ce rapport.

89

Lacquisition

10 rgles pour bien choisir sa maison ancienne Pour viter de faire de mauvais choix, il convient davoir en mmoire un certain nombre de rgles de bon sens. Connatre les besoins rels de la famille et leur volution moyen terme. valuer les avantages et les inconvnients de la rgion o est situe la maison. Bien juger de la situation de la maison dans son environnement Reprer les caractres authentiques de la maison par rapport la rgion dhabitat. Bien valuer les contraintes du voisinage. Savoir apprcier lensemble de la proprit : terrain, maison et btiments annexes. Faire un diagnostic mticuleux de ltat de la maison. Bien connatre les rglementations sappliquant la maison et son environnement. Matriser son budget. Faire une bonne approche des frais dacquisition et des frais annexes. Tableau rcapitulatif des lments du choix tablir un tableau, sur la base des fiches de visite et des divers documents ou renseignements recueillis, devrait faciliter votre choix final. Le tableau ci-contre est donn titre dexemple mais il est fortement recommand de prendre le temps dtablir soi-mme des critres de choix. Le tableau dvaluation doit avant tout tre le reflet de vos besoins et de vos proccupations. Nhsitez donc pas ajouter des critres (ou supprimer ceux qui vous semblent accessoires) si, pour vous, il est important que la maison dispose dun espace rserv au bricolage, ou dun volume indpendant rapidement amnageable pour recevoir amis ou grands enfants en toute autonomie

90

Dernires valuations

Critres Environnement paysager Environnement architectural Situation, localisation Authenticit, caractre de la maison Orientation, ensoleillement Implantation de la maison sur le terrain Taille du terrain Habitabilit actuelle Potentialits, dont possibilit dextension tat du gros uvre tat du second uvre Proximit des quipements Facilit daccs depuis la route, le train, etc. Rapport qualit/prix TOTAL

Trs mal 3

Mal 2

Mdiocre Neutre Pas mal 1 0 +1

Bien +2

Trs bien +3

Remarques

+3

+8

+3

Soit + 9 91

Lacquisition

Donnes financires du projet


La fixation du prix dune proprit nobit pas officiellement des rgles claires. Chaque vendeur est libre de donner au bien quil cde un prix quil estime en fonction de considrations toutes personnelles. Il convient donc dapprcier vous-mme si ce prix est justifi. Par ailleurs, tenez compte dans cette apprciation des frais annexes dacquisition et des charges dentretien que vous devrez assumer pour vivre dans la maison. Estimation du bien Les visites pralables de biens comparables mis en vente dans les agences immobilires, chez les notaires ou sur les sites Internet, permettent de se faire une ide plus exacte de lestimation et de la raret dun bien10. Mais cest la multiplicit des visites sur place qui permettra de se rendre vritablement compte des prix du march en fonction de lobjectif recherch. Une maison ancienne, plus rare trouver, est en rgle gnrale plus onreuse quune maison rcente, notamment lorsquelle comporte un terrain privatif (le cot des terrains constructibles tant depuis quelques annes trs prohibitif). Les prix varient sensiblement en fonction de la situation des biens (qualit environnementale et proximit dquipements collectifs ou de rseaux de dessertes), car les acqureurs potentiels sont de plus en plus nombreux rechercher une rsidence principale. Les biens qualitatifs dpourvus de dfaut sachtent trs rapidement, parfois le jour mme ; il faut donc, pour tre prt, connatre pralablement le ou les secteurs recherchs, dans lesquels on aura eu le temps deffectuer des tudes comparatives objectives. De mme, suivre lvolution du temps de vente dun bien permet de faire des propositions plus cibles au propritaire dans le cas o ce bien naurait pas encore t vendu au bout de plusieurs mois. Lagent immobilier peut se rvler un intermdiaire prcieux pour ngocier avec le propritaire.

10. On prendra conseil auprs de lAgence pour linformation gnrale sur le logement (ADIL) ou en consultant les donnes de lObservatoire de lhabitat.

92

Donnes financires du projet

Frais dacquisition

Les frais notariaux

Les moluments du notaire correspondent un pourcentage fix par dcret (1978), qui reprsente 1,65 % de la valeur dun bien dont le prix hors TVA est compris entre 6 097 et 16 769,39 , et 0,825 % au-del. Les droits denregistrement (impts et taxes galement perus par le notaire pour le compte de ltat) slvent 4,80 % de la valeur du bien pour les maisons anciennes (1 % dans le neuf). En totalit, comptez autour de 7 8 % pour une acquisition de lordre de 100 000 .

Les commissions dagence

Les honoraires des agences immobilires sont libres donc ngociables mais, dans la pratique, il faut compter environ 6 % en moyenne du prix de vente de la maison. Ce pourcentage peut toutefois varier de 4 8 % selon le montant de la transaction. Les frais sont la charge du vendeur et pays par ce dernier le jour de la signature de lacte authentique. Lorsque la vente est conclue par lintermdiaire dun agent immobilier, lacheteur doit pralablement signer un mandat de visite du bien pour viter toute transaction directe ultrieure avec le propritaire en dehors de lagence. Estimation des travaux et taxes attaches La taxe locale dquipement, qui se calcule au mtre carr, sapplique partir du moment o lon augmente la surface habitable dune maison (amnagement de combles, surlvation, cration dune terrasse, etc.). Il faut donc intgrer ce cot supplmentaire vos calculs si vous achetez la maison avec la perspective de lagrandir, par exemple en rendant habitables des combles qui ne ltaient pas.

quand

faut-iL acheter

Le choix saisonnier de lacquisition est lun des lments dterminants. Les offres de maisons anciennes sont beaucoup plus frquentes au printemps o tout parat idyllique et la plupart des acheteurs souhaitent sinstaller dans leur maison avant la rentre scolaire. En fin de saison, il reste les biens invendus, de mauvaise qualit ou survalus, ce qui permet parfois dobtenir des prix trs intressants. Lautomne et surtout la fin de lhiver sont des priodes particulirement propices car le march y est moins actif et la concurrence moins forte.

93

Lacquisition

Estimation des charges annexes

Les frais de chauffage

En termes dhabitabilit, la hauteur sous plafond (et plus particulirement au niveau des combles habitables ou amnager) est un avantage mais, par contre, de trop gros volumes peuvent reprsenter des charges de chauffage considrables, surtout dans les rgions froides. Selon le mode de chauffage, la qualit de lisolation des murs et des planchers, voire des soupentes, doit tre apprcie non seulement dun point de vue conomique mais galement en tenant compte de lventuelle nocivit de certains produits disolation.
11. Et surtout entre les combles et le niveau infrieur.

Une bonne isolation entre les diffrents niveaux11 de la maison, et la performance des cloisonnements ou des menuiseries en plus du confort thermique contribuent lutter contre les nuisances sonores, quelles soient internes ou quelles proviennent de lextrieur. La prsence de doublage ou de menuiseries double vitrage, de facture certes non traditionnelle, assainit la qualit de lair ambiant tout comme lemploi de matriaux naturels et cologiques.

Les impts locaux

Les impts locaux varient sensiblement selon la situation gographique du bien. La taxe foncire sur les proprits bties et non bties et la taxe dhabitation sont calcules daprs lvaluation cadastrale des locaux. Ces taxes annuelles sont en constante augmentation, notamment dans les communes qui ralisent des quipements publics (comme une station dpuration par exemple). Elles peuvent atteindre plusieurs milliers deuros par an, reprsentant ainsi une charge financire quivalente celle dune petite valeur locative. Il y a donc lieu de se renseigner auprs du propritaire ou des services fiscaux avant toute acquisition pour intgrer ces impts dans le budget dentretien ultrieur du bien.

94

Procdures dacquisition

Procdures dacquisition
Acheter un bien est un acte parfaitement rglement par la loi. Il est bon de connatre ces rgles et de comprendre les responsabilits quelles induisent pour le vendeur comme pour lacheteur. Le compromis ou la promesse de vente Lengagement dachat peut se concrtiser soit par un compromis de vente (vente de particulier particulier), soit par une promesse unilatrale de vente (vente par lintermdiaire dun agent immobilier). On a tout intrt faire tablir la promesse de vente devant un notaire, ou dfaut devant lagent immobilier (ces derniers ont des formulaires tout prts). noter que la signature de ces actes est dterminante car la majorit des informations contenues dans ce document seront reprises dans lacte de vente dfinitif. En rgle gnrale, un acompte de 10 % du prix de la vente (dit indemnit dimmobilisation ) ou des arrhes fixes dun commun accord engagent les deux parties. Depuis le 1er juin 2001, tout acqureur dun logement bnficie dun dlai de rflexion de 7 jours qui lui permet ventuellement de se rtracter. Pass ce dlai, il perd sa caution de 10 % ou doit rembourser le double des arrhes en cas de dsistement. Lacte de vente La vente ne devient dfinitive qu la signature de lacte de vente tabli obligatoirement devant le notaire. La concrtisation dun acte de vente dure quelques mois car le notaire doit rdiger lacte aprs vrification du droit de proprit (servitudes, hypothque, etc.) et de la consistance exacte du bien, ainsi quaprs consultation dun certain nombre de documents durbanisme (droit de premption des communes, services fiscaux, etc.). Certaines clauses suspensives (non-obtention dun prt, exercice du droit de premption par la commune ou autre administration, dcouverte dune servitude grave ou dun vice cach , etc.) peuvent entraner lannulation de la vente.

faire reconnatre un vice cach


En cas de dcouverte de dsordre grave, lacheteur peut faire valoir la clause de vice cach pour faire annuler la vente ou pour percevoir des dommages et intrts, pendant une dure de 30 ans aprs la vente. Mais il faut alors prouver que le propritaire a sciemment pass sous silence le dfaut pour ne pas entraver la vente de son bien, et ce genre de procdure devant les tribunaux dure trs longtemps.

95

Lacquisition

La conformit des travaux Elle est dlivre par les services instructeurs et est gnralement obligatoire lors dachat avec recours au crdit bancaire. Une attestation de conformit doit tre demande au propritaire dans le cas de travaux rcents effectus par ce dernier, notamment en cas douvertures suspectes ne respectant pas les droits durbanisme ou de plaintes manant de tiers recueillies au cours dune enqute de voisinage. En effet, beaucoup de propritaires restent en infraction avec la lgislation de lurbanisme et nobtiennent jamais leur conformit, pice que le notaire joint trs rarement lacte de vente pour ne pas entraver lexcution ou les dlais dune transaction. Il existe parfois des diffrences notoires entre ce qui apparat dans le certificat durbanisme et la ralit de la maison. Des travaux ont pu ainsi tre faits sans permis de construire, parce que celui-ci na pas t demand ou na pas t accord (fait courant dans les maisons anciennes). On risque alors dacqurir un bien qui, lgalement, nexiste pas ! Ce qui peut tre source dennuis, notamment sil y a litige avec la mairie (ou avec lABF quand il sagit dune zone protge). Cest pourquoi la conformit des travaux est trs souvent exige par lorganisme bancaire qui accorde le prt. Notez quen principe, des travaux raliss depuis 3 ans sont considrs comme acquis lorsquils nont pas fait lobjet de remarques de la part de la mairie ou de la DDE. La loi Scrivener Cette loi du 13 juillet 1979 a pour but de protger lacqureur dune proprit contre les dangers du crdit conduisant au surendettement des mnages. Elle autorise au bnfice de tout acqureur lintroduction dune clause suspensive de crdit au moment de la promesse de vente, avec un dlai de rflexion de 10 jours et un dlai de 4 mois pour sassurer de lobtention dun prt auprs des services bancaires. Si lacqureur renonce bnficier de cette loi, pour, par exemple, scuriser le vendeur sur la concrtisation de la vente ou diminuer les dlais de transaction, il devra lindiquer clairement dans la promesse de vente. 96

Procdures dacquisition

Dmarches auprs des organismes bancaires Tout recours un prt bancaire (et cest trs gnralement le cas) doit obir des rgles contraignantes. Il faut donc bien valuer les dmarches effectuer et les dossiers constituer avant de prtendre dtenir les cls de la maison de vos rves.

tabLeau

chancier de La vente

Signature de la promesse de vente

3 mois avant la signature de lacte dfinitif ; avec une possibilit de rtractation sous 8 jours ; assortie de la clause sous rserve dobtention du crdit par la banque (loi Scrivener).

Rception de loffre de crdit de la banque et signature Signature de lacte de vente et remise des cls

dlai de rflexion obligatoire de 10 jours avant de signer loffre de crdit.

97

Annexes

Abrviations
ABF : Architecte des Btiments de France CES : Coefficient demprise au sol COS : Coefficient doccupation des sols DDE : Direction dpartementale de lquipement DDT : Dossier de diagnostic technique DP : Dclaration pralable DPE : Diagnostic performance nergtique ISMH : Inscrit linventaire supplmentaire des Monuments historiques MH : Monuments historiques PC : Permis de construire PD : Permis de dmolir PLU : Plan local durbanisme PNR : Parc naturel rgional POS : Plan doccupation des sols PPA : Primtre de protection adapt PPM : Primtre de protection modifi PPR : Plan de prvention des risques RNU : Rglement national durbanisme SDAP : Service dpartemental de lArchitecture et du Patrimoine SHON : Surface hors uvre nette SIG : Systmes dinformation gographiques TLE : Taxe locale dquipement ZPPAUP : Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager

98

Glossaire

Glossaire
About (ou embout) : Extrmit dune pice de bois. Appareillage : Manire dont sont disposs les matriaux qui composent une maonnerie. Appui de fentre : Tablette de couronnement dune allge, qui comporte le larmier et le rejingot. Assemblage : Procd de liaison des pices de bois entre elles par pntration et combinaison de section. Dans un assemblage tenon et mortaise, le tenon saillant dune pice engag dans le trou de mortaise dune autre pice y est maintenu, sans jeu, par une cheville. Baie : Ouverture mnage dans un mur ou dans une toiture. Bardage : Revtement de protection dune surface extrieure au moyen de bardeaux, de bois, dardoise ou de tuiles. Charges : Pousses exerces sur les points dappui dune construction. Chaux : Liant provenant de la cuisson de blocs de calcaire, utilis dans les mortiers, les enduits et les badigeons. Descente de charges : Cheminement des charges dans un ouvrage. Dversement : Dformation accidentelle dun mur, ou dun lment de mur, dont la partie suprieure sloigne de laplomb. Diagnostic : Analyse des dsordres dun ouvrage, visant en valuer lorigine et la gravit, pour prconiser des remdes. Enduit : Mortier de nature diverse servant protger ou dcorer la structure dun mur. taiement : Dispositif permettant, laide dtais en bois ou en mtal, de maintenir provisoirement un ouvrage. Ferme : Structure triangulaire constituant lossature dune charpente par lassemblage, dans le cas dune ferme simple, dun entrait ( la base du triangle), de deux arbaltriers (formant les cts) et dun poinon vertical. Flambage (ou flambement) : Dformation courbe dune longue pice de bois verticale ou dun mur. Flchissement : Dformation courbe dune longue pice de bois horizontale sous leffet dune charge excessive ou dune compression en bout. Gouttereau (mur) : Mur extrieur situ sous lgout dun toit. Hourder : Maonner grossirement la terre, au mortier de chaux ou au pltre. Insecte xylophage : Insecte parasite qui se nourrit du bois, que ce soit sous sa forme larvaire (capricorne, lyctus, sirex, vrillette) ou sous sa forme adulte (termite). Linteau : Traverse raccordant, par le dessus, les deux montants dune baie. Orientation : Positionnement de laxe principal dune construction par rapport aux quatre points cardinaux. Remontes capillaires : Infiltration ascendante, par capillarit, prsente la base des murs dun ouvrage. Termite : Insecte qui, sous sa forme adulte, se nourrit du bois. 99

Annexes

Organismes contacter
Au niveau local Les communes pour la consultation des documents durbanisme (rglement durbanisme, cadastre) et le dpt des autorisations de construire.

Au niveau dpartemental Les directions dpartementales de lquipement, pour la consultation des schmas directeurs rgionaux ou des projets intercommunaux, rgionaux ou nationaux. Les services dpartementaux de lArchitecture et du Patrimoine, pour les autorisations de travaux dans les zones de protection au titre des Monuments historiques et des sites grs par larchitecte des Btiments de France. Les Conseils darchitecture, durbanisme et denvironnement, pour obtenir des plaquettes dinformation concernant le patrimoine architectural et paysager. La Chambre des notaires, pour les renseignements portant sur lacquisition dun bien. La Fondation du patrimoine, reprsente par son dlgu dpartemental, pour loctroi de subventions dans le cadre de la restauration du patrimoine rural remarquable.

Au niveau rgional Les directions rgionales des Affaires culturelles, pour la lgislation en matire de protection du patrimoine architectural et paysager.

Au niveau national LAgence nationale pour lamlioration de lhabitat, pour obtenir des subventions afin de raliser des travaux disolation thermique. LAgence nationale pour linformation sur le logement, pour linformation sur le logement et la rglementation. Le Centre scientifique et technique du btiment, pour des renseignements dordre technique concernant les normes et la mise en uvre des matriaux. LOrdre des architectes, pour le choix dun ventuel matre duvre. La Confdration de lartisanat et des petites entreprises, pour le choix dun entrepreneur qualifi.

100

Bibliographie

Bibliographie
Y. Baret, Restaurer sa maison, guide dintervention sur le bti ancien, d. Eyrolles, 2006 J. Coignet, Rhabilitation, arts de btir traditionnels, disud, 1995 J. & L. Coignet, La maison ancienne, construction, diagnostic, interventions, d. Eyrolles, 2003 G. Doyon et R. Hubecht, LArchitecture rurale et bourgeoise en France, d. Charles Massin et Cie, 1996 Y-M. Froidevaux, Techniques de larchitecture en France, construction et restauration, d. Mardaga, 2001

La maison traditionnelle aux ditions Eyrolles


Architecture rgionale Bayard, A. & R., Les maisons paysannes de lOise, 2e d. 2007 Rossi, Cl. & Fillipetti H., Le patrimoine rural franais, 1 000 aquarelles et dessins, 2007 Thiebaut, P., La maison rurale en le-de-France, 2001 Les Guides Pratiques de lcole Atelier de Restauration du Centre Historique du Len (Espagne) La ferronnerie dart, 1999 La chaux et le stuc, 2001 La taille de pierre, 2e d. 2007 Collection Au pied du mur Baret, Y., Restaurer sa maison, Guide dintervention sur le bti ancien, 2006 Bertholon, P. & Huet, O., Habitat creus, Le patrimoine troglodytique et sa restauration, 2005 Coignet, J. & L., La maison ancienne, Construction, diagnostic, interventions, 2e d. 2006 Coignet, J. & L., Maonnerie de pierre, Matriaux et techniques, dsordres et nterventions, 2006 Collectif dauteurs, Les granges, ouest et centre de la France, Bien les connatre pour mieux les restaurer, 2004 Collectif dauteurs, Fermes & maisons villageoises, 30 exemples de rhabilitation, 2005 Collectif dauteurs, Les granges II, est de la France, Bien les connatre pour mieux les restaurer, 2006 Laurent, J.-M., Pierre de taille, Restauration de faades, ajout de lucarnes, 2003 Le Pabic, Ch., Toits dardoise, Pose traditionnelle et restauration, 2003 Peirs, G., La brique, Fabrication et traditions constructives, 2004 Pignal, B., Terre crue, Techniques de construction et de restauration, 2005 Matriaux traditionnels Benoit, Y., & Paradis, T., Construction de maisons ossature bois, 2007 cole davignon, Techniques et pratique de la chaux, 2003 Festa, J., Techniques et pratique du pltre, 2000 Newman, R., La construction ossature traditionnelle en chne, 2007 Zerlauth, J., Lautoconstruction en bois, 2006

101

Annexes

Table des matires


Acheter une maison ancienne....... 4 La visite
............................................................................ 7

Dplacements et quipements ......................................51


Les trajets quotidiens ...................................................................51 Dplacements et autonomie ....................................................51

Lapproche sensible .............................................................. 8


Le tour de la maison ...................................................................... 9 Comprendre lorganisation gnrale .................................. 9 valuer lauthenticit des lments de construction ........................................................................10 Mmoriser les observations ..............................................12 Lintrieur de la maison .............................................................14 valuer lhabitabilit ..............................................................14 Reprer les lments authentiques .................................15

Le bilan dintrt

..............................................53

Dfinir son programme ..................................................54


Confronter son programme son mode de vie ..............55 Du point de vue du mode doccupation de la maison .............................................................................55 Du point de vue de la fonction de la maison ............56 Du point de vue des pratiques de lhabitant .............56 Confronter son programme lexistant .............................57 Du point de vue des surfaces ............................................57 Du point de vue de lorganisation spatiale ..................57

Lapproche technique ...............................................................17


Lire une faade .............................................................................17 Analyser les lments de la structure ..............................18 Ltat du gros uvre .............................................................23 Ltat du second uvre ........................................................25 Dsordres majeurs et dsordres mineurs ........................27

Accrotre la surface habitable .................................60


Des espaces exploiter ..............................................................60 Les combles et autres espaces rsiduels .......................60 Les btiments annexes .........................................................60 Des espaces crer ......................................................................62 Les interventions envisageables ........................................62 Le recours larchitecte... un choix ou une obligation ? ............................................62

Les abords immdiats

............................31

Limplantation de la parcelle ............................................32 Lorientation de la maison ...................................................33 Le jardin ..............................................................................................35 La cour ....................................................................................................37 La clture .............................................................................................38 Laccs la proprit ...............................................................40

Estimer limportance des travaux .........................65


Les types de travaux envisager ........................................65 La restauration .........................................................................65 La rnovation ............................................................................65 La rhabilitation ......................................................................65 Les autorisations de travaux prsenter .........................66 La dclaration pralable (DP) .............................................66 Le permis de construire (PC) ..............................................66 Le permis de dmolir (PD) ..................................................66 Le phasage des travaux ..........................................................67 L valuation des cots ...........................................................67 Les bons rflexes en matire de travaux ............................68 Sur le plan esthtique ...........................................................68 Sur le plan technique ............................................................68

Le contexte local

.............................................43

Les donnes climatiques .....................................................44


Pourquoi sinformer du climat ? .............................................44 Comment sinformer du climat ? ...........................................44

La nature des sols .....................................................................45 La vgtation ..................................................................................46 Le voisinage ....................................................................................48


Maison de bourg ou mitoyenne ..............................................48 Maison isole ...................................................................................48

Les dmarches administratives et techniques ..........................................................71


Consulter les documents rglementaires .....72
Le certificat durbanisme ............................................................72

Nuisances visuelles ..................................................................49 Nuisances sonores et olfactives ....................................50

102

Table des matires

Les servitudes dalignement ...............................................73 Les rgles dimplantation .....................................................73 Les protections particulires .............................................74 La viabilit du terrain ............................................................74 Obtention et validit du certificat .................................74 Le rglement national durbanisme (RNU) ......................75 La carte communale ...............................................................75 Le plan doccupation des sols (POS) ..................................75 Le plan local durbanisme (PLU) ..........................................76 Le cadastre .................................................................................76

Tableau rcapitulatif des lments du choix .....................90

Donnes financires du projet ................................92


Estimation du bien ........................................................................92 Frais dacquisition ..........................................................................93 Les frais notariaux ..................................................................93 Les commissions dagence ....................................................93 Estimation des travaux et taxes attaches .......................93 Estimation des charges annexes ...............................................94 Les frais de chauffage ...........................................................94 Les impts locaux .....................................................................94

Analyser les documents diagnostics .................82


Le diagnostic amiante (1er juillet 1997) ..............................82 Le diagnostic termites (8 juin 1999) ................................82 Le diagnostic plomb (9 aot 2004) ....................................82 Le diagnostic performance nergtique (14 septembre 2006) ...........................................................83 Ltat des risques naturels et technologiques (30 juillet 2003) .....................................................................83

Procdures dacquisition .................................................95


Le compromis ou la promesse de vente .............................95 Lacte de vente ..................................................................................95 La conformit des travaux .........................................................96 La loi Scrivener ..................................................................................96 Dmarches auprs des organismes bancaires ..................97

Faire raliser des expertises

...................................84

Annexes

.........................................................................98

Larchitecte ........................................................................................84 Le gomtre ................................................................................84 Lartisan spcialis ...................................................................85

Abrviations ......................................................................................98 Glossaire ...............................................................................................99 Organismes contacter ..................................................... 100 Bibliographie ................................................................................. 101

Lacquisition

.............................................................87

Dernires valuations ......................................................88


Les lments du choix final ......................................................88 Environnement paysager .......................................................88 Environnement architectural ..............................................88 Authenticit, caractre de la maison ............................88 Orientation, ensoleillement ................................................88 Implantation de la maison sur un terrain .....................88 Taille du terrain .........................................................................88 Habitabilit ................................................................................88 Possibilit dextension ...........................................................89 tat du gros uvre ................................................................89 tat du second uvre .........................................................89 Proximit des quipements ................................................89 Facilit daccs par les transports publics .....................89 Rapport qualit/prix .............................................................89 10 rgles essentielles pour bien choisir sa maison ancienne .......................................................................90

103