ASPEK EFISIENSI BANGUNAN

JENIS LANTAI

LUAS LANTAI (M)

- BASEMENT
11000
- PODIUM Lt. 1
11450
- PODIUM Lt. 2
10870
- PODIUM Lt. 3
7570
- TYPICAL 1 ( kamar
standart ) Lt.4-5
3000
- TYPICAL 2 ( kamar
standart ) Lt. 6-18
1600
- TYPICAL 3 ( kamar
deluxe ) Lt. 19-25
1875
- TYPICAL 4 ( kamar
president suite ) Lt. 26-30
1848
- TYPICAL 5 ( penthouse )
Lt. 31
980
TOTAL LANTAI KOTOR
LUAS CORE
LUAS TERAS = 50 M, masuk anggaran 50 %
LUAS BALKON kamar President Suite = 300 M,
Masuk anggaran 50%
LUAS BALKON Penthouse = 36 M
Masuk anggran 50%

TOTAL LUAS LANTAI /

TYPICAL LANTAI
11000
11450
10870
7570
6000
20800
13125
9240
980
91035 M
300 M
25 M
150 M
18 M

LUAS TOTAL AREA TERAS + BALKON

= 25 M+150 M+18 M
= 193 M
LUAS LANTAI KOTOR TOTAL ( teras + balkon + bangunan )
= 193 M + 91035 M
= 91228 M
ASPEK INVESTASI
1. BIAYA BANGUNAN

= Luas Lantai Total x Harga Satuan Gedung

= 91228 x 3000000
= 273684000000
2. BIAYA TAK LANGSUNG = 20%x Biaya Bangunan
= 20%x 273684000000
= 54736800000
3. BIAYA TANAH
= Luas Lahan x Harga Satuan Tanah
= 20000 Mx 2000000
= 40000000000
4. BIAYA TOTAL BANGUNAN

PEMBIAYAAN PROYEK
A. Dengan Modal Sendiri

= Biaya Bangunan x Biaya tak langsung

= 368420800000

= 25%xBiaya Total Bangunan

B. Dengan Modal Pinjaman

= 25%x368420800000
= 92105200000
= 75%xBiaya Total Bangunan
= 75%x368420800000
= 276315600000

PENGELUARAN PROYEK
PENDAPATAN GEDUNG (R)
efisiensi lantai x r(1-r)

=Asumsi jumlah lantai terjual x luas lantai total x

= 15 x 91228 x 70% x 0.9r
= 862104.6r

(Dengan asumsi efisiensi lantai 70%)

PERKEMBANGAN KREDIT SETELAH MASA KONSTRUKSI g = 2.5 Th
Lg
= MODAL PINJAMAN(1+ )G
= 276315600000 ( 1.5 x 2.5 )
= 311960312400
= 312000000000
TOTAL BIAYA PEKERJAAN NON STANDART
a. AC
= 50%xBiaya bangunan
= 50%x 273684000000
= 136842000000
b. ELEVATOR
= 20%x Biaya Bangunan
= 20%x 273684000000
= 54736800000
c. TATA SUARA
= 10%x Biaya Bangunan
= 10%x 273684000000
= 27368400000
d. TELEPON
= 10%x Biaya Bangunan
= 10%x 273684000000
= 27368400000
e. ELEKTRIKAL
= 25%x Biaya Bangunan
= 25%x 273684000000
= 68421000000
f. Pencegahan Kebakaran
= 20%x Biaya Bangunan
= 20%x 273684000000
= 54736800000
g. Pencegahan Rayap
= 5%x Biaya Bangunan
= 5%x 273684000000
= 13684200000
h. INTERIOR
i. PONDASI DALAM
j. KERUSAKAN
k. PENANGKAL PETIR

= 35%x Biaya Bangunan

= 35%x273684000000
= 95789400000
= 12% x Biaya Bangunan
= 12%x273684000000
= 32842080000
= 5%x Biaya Bangunan
= 5%x 273684000000
= 13684200000
= 3%x Biaya Bangunan
= 3%x 273684000000

l. Sarana & Prasarana

m. BASEMENT

= 8210520000
= 9%x Biaya Bangunan
= 9%x 273684000000
= 24631560000
= 150%x Biaya Bangunan
= 150%x 273684000000
= 410526000000

TOTAL BIAYA NON STANDART = 968841428000

o BUNGA ( B )

= [i(l+i)x L2,5]-[L2,5]

(1+i)-1
= (0.165x312000000000)-31200000000
= 51480000000-31200000000
= 20280000000
o DEPRESIASI (D)
= 2.2%x 273684000000
= 6021048000
o Biaya Operasi&Pembiayaan (O)
= 0.25R
= 0.25x862104.6r
= 215526.15r
o PAJAK
= 0.15(R-B-D-O)
= 0.15(862104.6r-20280000000-6021048000-215526.15r)
= 0.15 (646578045r-14258952000)
= 96986.77r-2138842800
PEMBAYARAN KEMBALI POKOK KREDIT (X)
X
=
L2.5
Masa Pelunasan Kredit (P)
=
312000000000
10
= 31200000000
NILAI SEWA MINIMUM JIKA PENDAPATAN=PENGELUARAN
R = B+D+O+Pajak+X
862104.6
=
20280000000+6021048000+215526.15r+96986.77r2138842800+31200000000
862104.6r-215526.15r-96986.77r
=
20280000000+6021048000-2138842800+15600000000
549591.68r = 70962205200
r = 129118.05
TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SEBELUM PAJAK
- Sebelum Kredit Lunas
Laba Setelah Pajak Ditambah Penyusutan :
= R-B-O
= 862104.6r-20280000000-215526.15r
= 646578.45r-20280000000
- Jumlah Nilai Sekarang Hasil ini Selama 10 Tahun, antara1-10 :
= (1+0.07) x laba setelah pajak ditambah penyusutan
0.07+(1+0.07)10
= 7.02358(646578.45r-20280000000)
= 4541285.47r-142438202400

Setelah Kredit Lunas

Laba Sebelum Pajak Ditambah Penyusutan
= R-O
= 862104.6r-215526.15r
= 646578.45r
- Jumlah Nilai Sekarang Hasil ini
= (13.606-7.024)x646578.45r
= 4255779.36r
- Jumlah Nilai Sekarang Laba Sebelum Pajak + Penyusutan
= Jumlah nilai sekarang hasil ini selama 10 tahun + jumlah nilai sekarang hasil ini
= (4541285.47r-142438202400)+4255779.36r
= 8797064.83r-142438202400
- Nilai Sekarang Investasi Total
= (1+d/2)g x Biaya Total Bangunan
= 1.09 x 368420800000
= 401578672000
Jadi Tingkat Pengembalian Sebelum Pajak
Rlb
= jumlah nilai sekarang sebelum pajak + penyusutan
Nilai sekarang investasi total
= 8797064.83r-142438202400
401578672000
= 1135859800000-142438202400
401578672000
= 993421597600
401578672000
= 2.47 > 1.OK
TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SESUDAH PAJAK
- Sebelum Kredit Lunas
Laba Sesudah Pajak Antara tahun ke 1-10
= R-B-O-Pajak
= 862104.6r-20280000000-215526.15r-(96986.77r-2138842800)
= 549591.68r-22418842800
- Jumlah Nilai Sekarang Hasil ini Selama 10 Tahun
= (1-d)10-1 x laba sesudah
d(1+d)10
= (1-0.07)10-1 x (549591.68r-22418842800)
0.07(1+0.07)10
= 7.02358(549591.68r-22418842800)
= 3860101.13r-157460530000
- Setelah Kredit Lunas
Tidak ada pembayaran bunga
Pajak = 0.15 (R-B-O)
= 0.15 (862104.6r-20280000000-215526.15r)
= 0.15 (646578.45r-20280000000)
= 96986.77r-3042000000
- Laba Setelah Pajak + Penyusutan
= R-O-(pajak)
= 862104.6r-215526.15r-(96986.77r-3042000000)
= 549591.68r+3042000000
- Jumlah Nilai Sekarang Hasil ini Antara Tahun ke 11-45
= 6.582 (549591.68r+3042000000)

= 3617412.44r+20022444000
- Jumlah Keseluruhan Nilai Sekarang Laba Setelah Pajak + Penyusutan
= jumlah nilai sekarang hasil ini selama 10 tahun + jumlah nilai sekarang hasil ini
antara 11-45
= 3860101.13r-157460530000 + 3617412.44r+20022444000
= 7477513.57r-137438086000
Jadi Tingkat Pengembalian Investasi Seluruh Pajak :
Rla
= jumlah nilai keseluruhan nilai sekarang setelah pajak + penyusutan
Nilai sekarang investasi total
= 7477513.57r-137438086000
401578672000
= 965481960000-137438086000
401578672000
= 828043874000
401578672000
= 2.06 > 1.OK
o Sebelum Kredit Lunas (antara tahun 1-10)
= R-B-O-pajak'-pajak"
= 862104.6r-20280000000-215526.15r-96986.77r-2138842800-96986.77r3042000000
= 452604.9r-22402428000
o Jumlah Nilai Sekarang Hasil ini Selama 10 Tahun Antara 1-10
= (1+0.07)10-1 x laba sesudah pajak setelah dikurangai pembayaran kembali pokok
kredit
0.07+(1+0.07)10
= 7.02358(452604.9r-22402428000)
= 3178906.72r-157345245300
o Setelah Kresit Lunas (antara tahun 1-10)
Setelah kredit lunas, tidak ada pembayaran bunga & pembayaran kembali pokok kredit.
- Cadangan Pajak menjadi :
= 0.15(R-O-D)
= 0.15(862104.6r-215526.15r-6021048000)
= 0.15(646578.45r-6021048000)
= 96986.77r-903157200
- Laba Setelah Pajak ditambah Penyusutan
= R-O-cadangan pajak
= 862104.6r-215526.15r-(96986.77r-903157200)
= 549591068r+903157200
- Jumlah Nilai Sekarang Hasil ini Antara tahun11=45
= [(1+0.07)45-1-(1+0.07)10-1] x laba setelah pajak ditambah penyusutan
0.07(1+0.07)45x0.07(1+0.07)10
= (13.606-7.024)x(549591.68r+903157200)
= 6.582(549591.68r+903157200)
= 3617412.44r+5944580690
- Jumlah Nilai Sekarang Seluruh laba Setelah Pajak dikurangi Pembayaran Kembali Pokok
Kredit Ditambah Penyusutan
= (jumlah nilai sekarang hasil ini selama 10 tahun)+(jumlah nilai sekarang hasil ini
antara tahun 11-45)
= (3178906.72r-157345245300)+( 3617412.44r+20022444000)
= 6796319.16r-137322801300
- Sedangkan Nilai Sekarang Modal Sendiri
= (1+0.07/2)2.5xmodal sendiri

= 1.09 x 92105200000
= 100394668000
Jadi Tingkat Pengembalian Modal Sendiri
RE
= jumlah milai sekrangan seluruh laba setelah laba-pembayaran kembali /pokok kredit
+ penyusutan nilai sekarang modal sendiri
= 6796319.16r-137322801300
100394668000
= 877527470000-137322801300
100394668000
= 740204668700
100394668000
= 7.37 > 1..OK
Pemupukan modal ( Equity Built Up ) adalah 737%=7x
PERBANDINGAN TERHADAP PENGELUARAN ( REVENUE COST RATIO )
o Sebelum Kredit Lunas
Jumlah Pengeluaran Pokok tanpa Penyusutan & Pajak
= B+O
= 20280000000+215526.15r
o Jumlah Nilai Sekarang Hasil ini Selama 10 tahun
= (1+0.07)10-1 x jumlah pengeluaran pokok & pajak
0.07+(1+0.07)10
= 7.02358 (20280000000+215526.15r)
= 142438202400 + 1513764.1r
o Setelah Kredit Lunas (tidak ada pembayaran bunga)
Jumlah pengeluaran pokok tanpa penyusutan & pajak
= Biaya operasi & pemeliharaan
=O
= 215526.15r
o Jumlah Nilai Sekarang Hasil ini Tahun 11-45
= [(1+0.07)45-1-(1+0.07)10-1]
xO
0.07(1+0.07)45 0.07(1+0.07)10
= 6.582 X 215526.15r
= 1418593.18r
o Jumlah Nilai Sekarang Seluruh Pengeluaran Pokok
= (jumlah nilai sekarang hasil ini selama 10 tahun)+(jumlah sekarang hasil ini antara
tahun 11-45)
= (142438202400 + 1513764.1r)+ 1418593.18r
= 142438202400+1655617.28r
o Sedangkan Jumlah Nilai Sekarang Pendapatan Kotor
= (1+0.07)45-1 x R
0.07(1+0.07)45
= 13.606 x 862104.6r
= 11729795.19r
Jadi Perbandingan Pendapatan Terhadap Pengeluaran :
R/C = Jumlah nilai sekarang pendapatan kotor
Jumlah nilai sekarang seluruh pengeluaran pokok
= 11729795.19r
142438202400+1655617.28r
= 1514528200000
356208272400

= 4.25 > 1..OK

TITIK IMPAS / TITIK PULANG POKOK ( BREAK EVEN POINT)

R max = pendapatan penuh seluruh gedung
= 15 x luas lantai total x efisiensi total x r
= 15 x 91035 x 0.7 x r
= 955867.5r
o Pengeluaran Pokok
a. Biaya Operasi & Pemeliharaan
= 0.25 x 955876.5r
= 238966.86r
b. Pembayaran kembali Pokok Kredit
= 31200000000
c. Pembayaran Bunga
= 20280000000
+
= 51480000000+238966.86r

Jumlah = c min
Pada Titik Impas
Pendapatan
955867.5r
716900.64r
r

=
= pengeluaran pokok
= 51480000000+238966.86r
= 51480000000
= 71809.114 (sewa minimum)
= Rp.72.000,Jika Faktor Okupasi Pada Titik Impas = v %, maka
Pendapatan Proyek
= r maks x V
= 955867.5r x V
Pengeluaran-pengeluaran pokok
a. Biaya operasi dan pemeliharaan
=0.25 x 955867.5r
= 238966.88r x V
b. Pembayaran Kembali Pokok Kredit
= 31200000000
c. Pembayaran Bunga
= 20280000000
Jumlah = c min
Persamaan
Pendapatan
955867.5rV
716900.62rV
V

=
=
=
=
=
=

=51480000000+238966.88rV
Pengeluaran
51480000000+238966.88rV
51480000000
71809.17
r
71809.17
129118.05
0.56

Breakeven Ocupancy factor 56% ialah presentasi penggunaan gedung yang dipakai untuk
menghitung sewa minimum.