LE DROIT DE LURBANISME REGLEMENTAIRE

ICH Gilles Godfrin 2006/2007

CHAPITRE 1 :: LE DROIT DES SOLS CHAPITRE 1 LE DROIT DES SOLS

SECTION 1 : LES REGLES DUTILISATION DU SOL

Rgles dutilisation du sol = toutes les rgles suffisamment prcises pour tre applicables lchelle dun terrain donn. Elles sont donc applicables directement aux utilisateurs du sol (toutes les personnes ayant un droit sur le sol). Exemples de rgles dutilisation du droit du sol : Art 10 du PLU limite la hauteur qui peut tre de R + 3 + combles. Art 14 du PLU sur le COS peut fixer un COS de 2. Ainsi, sur un terrain de 1.000 m, 2.000 m de SHON possible.

Les rgles dorientations sont des rgles dictes de manire trs gnrale qui ne sont pas lisibles lchelle dun terrain et qui ne sont donc pas opposables aux utilisateurs du sol ; mais elles sont opposables ladministration, notamment lorsquelle labore un plan durbanisme, lequel devra alors respecter cette rgle dorientation. Exemple de rgle dorientation du sol : Dans le code de lUrbanisme, rgle dorientation larticle L 146-2 dit que le PLU des communes littorales doit prserver des coupures durbanisation c'est--dire que depuis cette loi, il faut maintenir des espaces plus ou moins larges qui restent naturels. Donc, si une commune veut tendre son agglomration le long de la mer pour rejoindre une autre agglomration, cette rgle lui sera opposable. Ainsi, les rgles dorientation ne sont opposables aux utilisateurs du sol quau 2nd degr car ils devront respecter le PLU, lequel devra lui-mme respecter la rgle dorientation.

Servitude : une servitude est une charge grevant un fond (un bien immobilier).

Servitude

Servitude civile

Servitude administrative ou servitude dintrt gnral (terme peu employ)

Charge grevant un bien immobilier au profit dun autre bien immobilier. Elle dfend lintrt priv du voisin.

Charge grevant un bien immobilier dans lintrt gnral.

Servitude dutilit publique

Servitude durbanisme

Charge grevant un bien immobilier dans un but dintrt gnral trs spcialis. Ces servitudes dutilit publique ont leur source dans des lois autres que le Code de lUrbanisme. Ex : protection du patrimoine (telle que la loi de 1913 sur les monuments historiques). Ex : distribution dnergie (contrainte de gnrer des cbles) Ex : alignement Ex : servitude de passage des pitons sur le littoral : le propritaire doit laisser 3 mtres pour laisser passer les pitons.

Charge grevant un bien immobilier dans lintrt gnral du dveloppement harmonieux des agglomrations, c'est--dire dans un but durbanisme. Elles ont leur source juridique dans le Code de lUrbanisme. Ex : Art L 111-1-2 (de 1983) interdit de construire en dehors des parties actuellement urbanises dans les communes qui nont aucun document durbanisme. Ex : Art L 123-1 : les communes, si elles le veulent, peuvent laborer un PLU qui pourra notamment fixer un COS.

1/ LES DOCUMENTS DURBANISME

Il sagit dune catgorie de servitude durbanisme. Un document durbanisme, cest un rglement qui contient les rgles dutilisation du sol et exprime ces rgles la fois par lcrit et par le dessin (qui donne les rgles applicables un endroit donn). Il existe des documents durbanisme de droit commun : POS (Plan dOccupation des Sols) : amens tre progressivement remplacs par les PLU (Plan Local dUrbanisme). Certaines communes rurales peu dveloppes ont des documents plus simplifis : les cartes communales. Des documents durbanismes sappliquent dans des secteurs spcialiss. Ex : Dans des secteurs sauvegards : PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) Ex : Dans une ZAC : PAZ (Plan dAmnagement de Zone)

A/ LES PLU
1958 : un Dcret a cre le Plan dUrbanisme (directeurs et de dtails). Aujourdhui, il ny en na plus qu1. 1967 : Les Plans dUrbanisme sont remplacs par les POS. Il y a environ 14.000 POS aujourdhui en vigueur sur environ 37.000 communes. Ces POS taient labors par lEtat jusquen 1983. En 1983, Gaston Defferre dcide de confier llaboration des POS aux communes Loi de dcentralisation des POS. Depuis, il y a eu de nombreuses rformes. La plus importante est la Loi SRU (Solidarit Renouvellement Urbain) du 13 dcembre 2000. La Loi SRU a rform les POS et, contre lavis du Conseil dEtat, a souhait changer le nom des POS pour les appeler des PLU ; lintrt tant que les POS et les PLU ne se ressemblent pas et nont pas les mmes contenus. Le 12 juin 2006, le PLU a t approuv par le Conseil de Paris. Aujourdhui, 18.000 POS ou PLU couvrent la moiti du territoire franais donc la moiti (la France rurale) nest pas couverte par des documents durbanisme concernant environ 55.000.000 dhabitants. Un PLU concerne la commune entire et ne peut pas concerner quune partie.

1) LE CONTENU DES PLU Le contenu des PLU est rgi par les articles L 123 et suivants et R 123 et suivants. Le PLU est compos de 5 parties (5 pices) : 1. Le rapport de prsentation. Document essentiellement crit avec quelques schmas. 2. Le PADD : Projet dAmnagement et de Dveloppement Durable. 3. Les orientations par secteur. Pice facultative. 4. Le Rglement. Cur du PLU, rglement graphique et crit. 5. Les annexes. 2 articles sont opposables aux utilisateurs du sol (on peut leur refuser un permis de construire), ils ont donc une porte rglementaire : - Les orientations par secteur - Le rglement

A) LE RAPPORT DE PRESENTATION

Le rapport de prsentation a 3 rles : Exposer le diagnostic du territoire communal. Il doit aborder les questions de : Lconomie (agriculture, ) : permet de justifier les choix rglementaires. Lenvironnement : qualit de lair, de leau, le sol, le paysage, les nuisances, le patrimoine. Lhabitat (quel besoin de logements, nombre de logements collectifs, individuels). Les transports : les PLU doivent mettre en relation les transports et lurbanisation (ex : si, dans le rapport de prsentation du PLU, le tramway est prvu dans un quartier, alors il tendra favoriser la densification dans les secteurs desservis par le tramway). Les quipements publics : bilan des lyces, crches, stades, espaces verts pour galement mettre en vidence les besoins.

Expliquer les choix politiques qui sont effectus, donc dduits du diagnostic. Ce choix politique prfigure du PADD. Justifier les rgles du rglement ainsi que les orientations par secteur.

En 2005, sous la pression du droit communautaire, le Code de lurbanisme a t modifi pour imposer une valuation environnementale dans certains documents de planification et notamment dans le PLU. Cette valuation doit donc tre intgre dans le rapport de prsentation du PLU. Elle nest ncessaire que dans les PLU concernant les communes de + de 10.000 habitants ainsi que dans les PLU qui prvoient douvrir + de 200 hectares (donc durbaniser 200 hectares qui ne ltaient pas).

Lvaluation environnementale doit : Prsenter ltat initial de lenvironnement, Prsenter les incidences du PLU sur lenvironnement, Justifier les choix faits par le PLU au regard des proccupations environnementales, Prsenter les mesures envisages par le PLU pour rduire ou compenser les incidences dommageables du PLU sur lenvironnement.

Le rapport de prsentation nest pas opposable aux utilisateurs du sol, mais il a une existence juridique (ex : si une administration attaque un PLU car il manque le diagnostic environnemental ou sil ne parle pas des transports, alors il pourra tre annul). Donc la qualit du rapport de prsentation conditionne la lgalit du PLU dans son ensemble.

B) LE PADD

Le code de lurbanisme dit que le PADD dfinit les orientations damnagement et durbanisme retenues pour lensemble de la commune . En gnral, le PADD est un texte dont chaque chapitre dfinit une orientation. Souvent, le PADD comporte galement des schmas. Le PADD na pas de porte rglementaire. La ligne directrice du PADD va imprgner les 2 documents qui ont une porte rglementaire (les orientations par secteur et le rglement).

C) LES ORIENTATIONS PAR SECTEUR

Les auteurs du PLU, sils le souhaitent, peuvent fixer des orientations qui prolongent, prcisent le PLU. En principe, on dfinit des orientations pour les secteurs du projet urbaniser, amliorer, transformer. Pour chaque secteur, on va avoir du texte (explication de ce que lon veut faire du quartier) ainsi que des schmas dorientation. Ces orientations sont opposables aux utilisateurs ce qui signifie quun permis de construire peut tre refus sur la base de ces orientations par secteur.

D) LE REGLEMENT ECRIT ET SES DOCUMENTS GRAPHIQUES

Le rglement crit est opposable aux utilisateurs du sol.

1- Le zonage Le territoire communal est ncessairement divis en zones (toutes les parties du territoire sont dans une zone, il ne peut pas y avoir de blanc). La zone durbanisme dtermine le zonage de base.

4 zones de bases fondamentales : Zones Urbaines : zones U Elles correspondent soit des espaces dj urbaniss (agglomrs), soit des secteurs (des espaces) o les terrains sont quips (quipements de base) en voiries et rseaux au minimum, ou en voie dquipement. Se sont donc des zones urbanises ou immdiatement urbanisables. Dans les POS, il y a galement des zones U qui sont quasi pareilles. Zones Urbaniser : zones AU Espaces qui actuellement ne sont pas quips ou insuffisamment quips (ex : voie trop troite, rseau deau existant mais taille canalisation insuffisante) mais qui sont appels tre urbaniss. Dans les POS, les zones AU sappellent NA. 2 types de zones AU : Zone AU stricte Zone qui dune part nest pas quipe lintrieur mais qui en plus nest pas quipe dans son pourtour. Cest donc une zone gele, en attente dune modification ou dune rvision du PLU qui elle-mme ne pourra intervenir quaprs ralisation des travaux de desserte extrieure de la zone.

AU stricte

Voie et rseau

Zone AU rglement Zone non quipe lintrieur mais quipe dans son pourtour. La zone AU rglement nest pas gele, elle pourra tre urbanise sous forme dopration densemble intgrant la ralisation des quipements internes qui manquent.

AU rglement

Rseaux suffisants compte tenu du type durbanisation envisag.

Cette zone va tre rgie par un rglement dans lequel sera indiqu urbanisation possible sous forme dopration densemble dau moins 8 hectares . Donc le lotisseur devra acqurir au moins 8 hectares, faire les rseaux ncessaires pour desservir tous les lots quil va construire. a peut galement tre un permis de construire group : un matre douvrage va acqurir les 8 hectares, construire, et ensuite diviser. Le permis de construire group (construit puis divise) est diffrent du lotisseur (divise puis construit).
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Zones Agricoles : zones A Les zones A sont des zones o on protge lactivit agricole ; elles ne sont pas constructibles, lexception des constructions lies lactivit agricole (ex : une maison pour lagriculteur, condition quil y ai bien un lien de besoin entre cette maison et lactivit agricole). Dans les POS, se sont les zones NC. Zones Naturelles : zones N Les zones N sont exclusivement des zones protger pour des raisons paysagres ou cologiques. Dans les POS, il existait des zones ND qui correspondaient 2 objets trs diffrents : Protection des espaces naturels Protection des populations contre les risques

Dans les POS, les zones ND sont des zones partiellement construites et partiellement quipes dans lesquelles des constructions sont souvent admises en fonction des quipements existants. A partir du zonage de base du PLU (U AU A & N), les auteurs vont pouvoir diviser. Ex : Uc, Ua pour une zone dactivit. Ex : Dans le PLU de Paris, Zone Ug pour la zone gnrale. Il y a donc plusieurs zones de U qui correspondent des formes urbaines diffrentes. Ces divisions sont trs diffrentes et il peut arriver que dans un mme espace, on souhaite que la trame rglementaire soit globalement la mme mais avec des nuances rglementaires donc on divise nouveau (Uaa Uab), on subdivise.

2- Rglement crit et prolongation graphique Le rglement du PLU, cest une addition de rglements de zones. Il y a dans un rglement autant de rglements de zones quil y a de zones. Les secteurs nont pas de rglements spcifiques mais des nuances relatives la zone. Le code de lurbanisme (art R 123-9) impose une structure type pour les rglements de zones en 14 articles. Ex : Art 9 concerne lemprise au sol des btiments. Art 10 : concerne la hauteur des btiments. Donc chaque rglement de zone est divis en 14 articles. Ex : Rglement de zone, Zone Ua, larticle 1 sintitulera art Ua1. Les auteurs du PLU ne sont pas obligs de rdiger les 14 articles. Ex : lart 9 sur lemprise en sol nest plus toujours rdig ; idem art 14 sur le COS. Structure type : 14 articles. Si un article nest pas rdig, on notera art 14 : nant.

Il existe 3 types de rgles, 3 faons de fixer les rgles dans les diffrents articles : Rgles objectives : Rgles qui ne prtent pas interprtation. Ex : la hauteur des btiments ne peut pas dpasser 15 mtres. Souvent, ces rgles sexpriment en mtres, ou en m.
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Rgles apprciatives : Rgles qui ne se comprennent pas sans une analyse au cas par cas de la situation. Ex : art 7 : les btiments doivent simplanter par rapport aux voies de manire assurer la continuit du bti existant. Les matres douvrage et architectes devront analyser lexistant et le service instructeur va vrifier le respect de cette rgle dans son esprit. Rgles permissives : Rgles qui donnent la possibilit lautorit comptente en matire dautorisation durbanisme (le maire le plus souvent ou ventuellement le prfet) de refuser au regard des buts poursuivis par la rgle en cause. Ex : une rgle disant que le permis de construire pourra tre refus si la construction projete risque de nuire gravement aux conditions dhabitabilit des btiments situs sur les terrains voisins.

Il est souvent difficile dtablir une rgle par crit ; par consquent, il est frquent de les reprsenter par des graphiques. Ex : Si dans un PLU on dcide de fixer la hauteur des btiments rue par rue, il est plus simple de reprsenter la hauteur par un graphique. Le rglement crit dira quil faut respecter la norme de hauteur figurant sur le document graphique. Les 14 articles peuvent tre complts par des documents graphiques. Prsentation des 14 articles dun rglement de zone (pas de titres gnraux) :

1. Article 1 : Utilisation du sol interdite Cet article indique quels sont les btiments interdits. 3 motifs dinterdiction : - Du fait de leur localisation. Ex : dans certains secteurs risques, comme au pied dune falaise. Art Ua1 ou Ub1ou N1, - Du fait de leur destination 1 . Ex : commerces interdits dans cette zone vocation dhabitation. - En fonction de leurs caractristiques. Ex : interdire les entrepts autres que ceux vocation de ceux qui existent sur place (pour limiter la densit des entrepts). Lart 1 peut galement interdire autre chose que la construction de btiments. Ex : interdire des types dactivit ; interdire ou limiter les affouillements du sol, les travaux de terrassement modifiant les courbures du sol,

2. Article 2 : Utilisations du sol soumises des conditions particulires En pratique, ce sont toutes les rgles que lon ne peut caser dans aucun autre article. Ex : En cas de risque dinondations, on va tablir des rgles techniques (interdiction de soussol, rez-de-chausse au minimum au dessus dun quota altimtrique indiqu sur les documents graphiques). Ex : Si construction dun immeuble usage dhabitation, il faut prvoir les locaux ordures.

Destination : usage pour lequel un btiment est conu

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Ex : Rgle qui impose depuis la Loi ENL (Engagement National pour le Logement) un certain pourcentage de logements particuliers (ex : 20% de logements sociaux pour une opration de + de 50 logements). 3. Article 3 : concerne la desserte et les accs La desserte correspond aux voies (de circulation) qui mnent au terrain, qui permettent dy accder. Ex : aucune construction ne sera autorise si le terrain nest pas desservi par une voie de + de 40 m de large. Laccs est le point de contact entre la desserte et le terrain objet du permis de construire ( dbouch sur la voie) ainsi que la voie qui va mener au btiment ( voie interne). Laccs consiste galement rglementer les voies internes. Ex : largeur des voies internes au minimum de 3,5 m ou 6 m (notamment pour passage des pompiers). Ex : les voies internes devront quant leur longueur tre adaptes aux caractristiques du btiment ( rgle apprciative).

Dbouch + voie interne = accs Desserte

Ex : la porte du parking doit faire 3.50 m de large Ex : il ne peut y avoir quune entre de parking par btiment Ex : la pente de la rampe daccs un parking souterrain doit tre infrieure x%

4. Article 4 : eau, lectricit, assainissement On impose le raccordement des constructions au rseau public deau et dassainissement quand il existe si la construction le ncessite. Larticle 4 devra dfinir des normes dassainissement individuelles (fosses sceptiques) quand il nexiste pas dgout public. N.B. : Depuis la loi de 1992, les communes ont lobligation de dlimiter un zonage dassainissement donc de dfinir les zones desservies et celles non desservies.

5. Article 5 : superficie minimale des terrains constructibles Permet de rpartir les btiments dans lespace, limiter la densit du bti dans une zone. Ex : une maison par 1.000 m de terrain. La Loi SRU interdit de fixer une superficie minimale. 2 exceptions, 2 hypothses o on peut utiliser lart 5 : Pour rpondre aux contraintes techniques de la ralisation dun assainissement individuel. Exception admise par la loi SRU

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Dans le but de prserver lurbanisation traditionnelle ou lintrt paysager de la zone . Pour viter par exemple la vente des jardins pour y construire dans des zones pavillonnaires. Exception admise par la loi de Robien

6. Article 6 : limplantation des btiments par rapport aux voies Le Code de lurbanisme utilise le terme de construction mais il sagit en fait de btiments. Fixe les rgles dalignement. Ex : tous les terrains du bois de Vincennes salignent 10 mtres de la voie.

7. Article 7 : limplantation des btiments par rapport aux limites sparatives Ex : en centre ville, en zone Ua (donc art Ua7) dcoupe le terrain. Dans la bande, la construction peut ou doit simplanter en limite sparative ; en dehors de la bande, retrait en fonction de la hauteur du btiment (souvent la moiti).
Voie

D Hauteur du btiment

D
Bande E D : Distance 20 m de large Paris Implantation en limite sparative dans la bande

8. Article 8 : limplantation des btiments les uns par rapport aux autres sur un mme terrain Ex : la distance entre btiments doit tre infrieure la hauteur du btiment le plus haut. Ex : le PC pourra tre refus si la proximit des btiments nuit leur habitabilit (le maire se rserve ici un garde-fou). Souvent, D = H ou D = 2/3 de H

Remarque sur les articles. 6, 7, 8 (implantations) : prospect = distance

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9. Article 9 : lemprise au sol des btiments Cest la surface de sol utilise par les btiments existants ou projets. Uniquement pour le sur-sol, donc si un parking en sous-sol dborde, a na aucun effet (sauf si le PLU dit le contraire).

Emprise au sol

Lire dans les annexes du rglement ce que le PLU appelle emprise au sol et donc si oui ou non on tient compte des balcons. A dfaut dindication, on considre que les balcons et autres saillies architecturales sont prises en compte dans lemprise au sol. Larticle 9 fixe une emprise au sol maximale en pourcentage (ex : 40 % de la surface du terrain) ou par un CES (si terrain = 1.000 m et CES = 0,5 alors emprise au sol = 500 m).

10. Article 10 : hauteur des btiments Rglementation de la hauteur maximum et parfois minimum. La hauteur peut tre rglemente en mtre (bien indiquer alors le point de rfrence : sol de la voie, terrain en pente, ) ou en nombre de niveau (ex : R+3+combles ; bien indiquer quun rez-de-chausse ne peut dpasser x mtres, idem pour les combles qui ne peuvent comporter par exemple quun seul niveau habitable ou utilisable). Larticle 10 complte larticle 8 en fixant un plafond ne pas dpasser. Fatage 1 Egout Acrotre 2

Fatage : Le fatage est le point le plus haut d'un toit (ou fate). Il est constitu par la jonction de deux pans de toiture inclins suivant des pentes opposes : il constitue alors la ligne de partage des eaux pluviales. Ce terme peut galement dsigner le travail de recouvrement du fate d'une toiture.
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Acrotre : Elment d'une faade situ au-dessus du niveau de la toiture qui la masque en partie ou en totalit en constituant un rebord.
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11. Article 11 : aspect extrieur des btiments et du patrimoine Exemples : Les faades doivent tre enduites en utilisant un nuancier de couleurs annex au PLU. Toitures recouvertes dardoise. Fentres doivent tre allonges dans le sens de la hauteur. Cest gnralement larticle le + long du PLU. Question en doctrine : PLU peut-il rglementer les matriaux eux-mmes ? Lart 11 peut galement rglementer le patrimoine, c'est--dire fixer des rgles spcifiques la restauration des existants. Ex : Rglementation de la restauration du colombage, dune faade, Lart 11 peut galement assurer la protection individuelle de btiments, en fixant des rgles rigoureuses de protection reprsentes sur le document graphique si le btiment nest pas dj protg comme monument historique.

12. Article 12 : Stationnement Automobile : le stationnement doit seffectuer sur le terrain et non sur la voie publique (principe). On rglemente le nombre de places par projet soit en donnant un nombre minimum (impact important conomique) soit en fixant un nombre maximum de places. Ex : pas plus dune place par 200 m de SHON de bureaux. En gnral, on ne donne pas de nombre maximal pour les logements. On lutilise dans les zones dattractivit des transports collectifs structurants. Exemples : Le plus souvent : Nombre minimal de places de stationnement. Une place de stationnement par logement (ou 1.5 places, 2 places). 1 place pour les logements de de 80 m2, 1.5 places entre 80 et 120 m2, 2 places audel. Les surfaces de stationnement devront correspondre 40% de la SHON de bureau. Les places devront avoir une largeur minimale de longueur minimale de De plus en plus souvent, depuis la loi SRU qui le permet, on rglemente, dans les PLU, le stationnement par un maximum pour les bureaux, les quipements publics ; ce, condition que le terrain soit desservi par les transports urbains collectifs. Toutes les tudes faites montrent que les places de stationnement sont utilises. Ex : la surface de stationnement ne doit pas dpasser 40 % de la SHON. De plus en plus, les plans de dplacement urbains (documents suprieurs aux PLU) exigent que les PLU fixent un maximum dans les zones dattractivit des rseaux de transports collectifs (primtres situs, par exemple, moins de 400m des transports collectifs). Remarque : En ce qui concerne les erreurs du PLU, un juge administratif nintervient quen cas derreur manifeste constatable par un non spcialiste. Les PLU subissent les contraintes des plans de dplacement urbain et les normes lgales issues du Code de lUrbanisme (les PLU ne peuvent exiger plus dune place de stationnement par logement social en consquence ils peuvent exiger 1/2 place ou aucune ou prvoir damnager des places sur la voie publique).
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La rglementation du stationnement existe depuis 1967 (date de cration des POS). Lart. 12 rglemente aussi le stationnement des vlos, notamment dans les immeubles collectifs dhabitation, de bureaux, dactivits, dquipements publics. Ex : on prvoit un nombre minimum de places de vlos par projet ou un local vlos dune superficie minimum. On agit ainsi sur les dplacements dans la ville, limitation des vhicules individuels.

13. Art. 13 : espaces non btis. Il sagit des espaces non btis autour des btiments. Trs souvent on fixe des rgles en matire despaces verts : surface minimale despaces verts (ex : 20%) il faut dfinir prcisment ce quest un espace vert. Remarque : depuis 1992, loi sur leau suite aux inondations. Les espaces verts nont pas pour seule fonction damliorer lagrment du terrain mais aussi de retenir leau de pluie et ainsi limiter le ruissellement dans les rseaux dgouts et les rivires. Le but est de faire en sorte que les terrains restent en partie permables. Problme de dbordement des gouts en cas dorage on limite limpermabilit des sols. Ex : obligation de planter des arbres (ex : un arbre par 200 m despace non bti) On rgit souvent les cltures (limite entre deux fonds). Les PLU ne peuvent pas interdire les cltures (Code Civil : Chacun a le droit de se clore) mais peuvent les rglementer : hauteur, aspect. Exemples : Les cltures donnant sur la voie publique doivent tre des grilles. Les cltures doivent tre un mur de hauteur fixe. Les cltures entre deux fonds ne doivent pas dpasser 3 m de hauteur. Art. 14 : COS (R123-10) Surface Hors uvre Nette maximale En urbanisme, la densit est le rapport entre la SHON et la surface du terrain. De plus en plus, les communes nutilisent pas larticle 14. Les autres articles rglementent la densit. SHON : Surface de planchers utilisable en thorie. La notion de SHON nexiste pas en dehors de la notion de btiment.

1,80 m

Cage descalier SHOB SHON

Local Vlo Chaufferie Cave Parking

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Calcul de la SHON (R112-1 et R112-2) : 1 On calcule la SHOB : addition de la surface de plancher de lensemble des niveaux, du sous-sol aux combles ou la toiture-terrasse, y compris lpaisseur des murs et les balcons, sauf les vides correspondant aux trmies descalier On dduit : - les surfaces affectes au stationnement (parkings, local vlo) ; les surfaces des toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes en rezde-chausse ; les surfaces des combles et des sous-sol non amnageables dont la hauteur est infrieure 1,80 m (pratique administrative car les textes ne disent pas a) ; les surfaces des combles et sous-sols occups par des installations techniques ; les surfaces des combles dont le sol nest pas conu pour recevoir des personnes ou du mobilier ; forfaitairement sur le rsultat trouv, on dduit 5% pour les locaux usage dhabitation.

Ex : un comble de plus de 1,80 m peut tre considr comme amnageable mme sil nest pas accessible, car il suffit de crer un accs. Ex : un comble classique a des parties de moins de 1,80 m et des parties de plus de 1,80 m. On dduit de la SHOB la surface correspondant aux parties de moins de 1,80 m. Remarques : Faut-il dduire lpaisseur des murs au droit des balcons ? a priori non. Il nest pas sr que les surfaces non closes en rez-de-chausse soient de la SHOB. Dans le cas dun immeuble mixte habitation/bureaux on fera un prorata pour la dduction des 5% mais il ny a pas de rgle prcise, tout dpend du service instructeur. Si la SHON calcule fait 1.000 au lieu de 980 m a passe en gnral. Dans une opration de rnovation avec destruction des structures internes, cest une construction nouvelle qui doit respecter le COS.

2 manires de rglementer la SHON : 1 Cas gnral : COS : article L 123-10 du Code de lUrbanisme. Rapport exprimant le nombre de m de SHON susceptible dtre construit par m de terrain. 2 La SHON peut tre minore indirectement par dautres articles. Le COS est le rapport entre la SHON des btiments implants sur un terrain et la surface de ce terrain. Ex : COS de 0.5 permet de raliser 500 m de plancher sur un terrain de 1.000 m. Ex : COS de 0.2 0.5 en zone pavillonnaire. Le COS permet de limiter la densit du bti. Le permis de construire doit tre refus si le projet dpasse le COS autoris. Le COS dtermine une SHON maximale sur un terrain donn. Pour calculer la SHON maximale ralisable sur un terrain, il convient de prendre en compte lintgralit de la surface du terrain y compris les parties inconstructibles (ex : bande de 5 m VP) lexclusion des emplacements rservs sauf si le propritaire les cde gratuitement au rservataire.
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Dans les PLU, il nest possible de fixer un COS que dans les zones U et AU. La commune peut fixer dans une mme zone ou un mme secteur des COS diffrencis en fonction de la destination des btiments (ex : COS commerce 0,5 et COS logement 2). 500 m
1000 m SHON

A
2000 m SHON

1.000 m

500 m SHON

500 m

1000 m En cas de dtachement dun terrain initial dj bti, la SHON maximale constructible ne pourra pas dpasser la SHON rsiduelle calcule sur le terrain initial. Dans lapplication de cette rgle, on ne tient compte que des dtachements intervenus depuis moins de 10 ans. Sur un tissu urbain dj constitu, le COS a des effets dommageables. Cest une rgle trop mathmatique. Cest une bonne rgle pour des zones AU.

Pour complter le tissu urbain de manire homogne, le COS en A devrait tre > au COS de B. Cas particulier : dans les ZAC, il est possible dencadrer la densit par une SHON maxi par lot.

Ilots A, B, C, D et E Les lots sont subdiviss

Dans les POS, il existe un article 15 : dpassement de COS qui fixe les cas (motifs darchitecture et durbanisme) justifiant que le COS soit dpass. Ex : le COS peut tre dpass de 50 % pour les terrains dangle.
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En conclusion, le projet de loi SRU avait envisag de supprimer le COS afin dinciter les communes rglementer la densit par des rgles dimplantation et de hauteur des btiments (art. 6, 7, 8 et 10 du PLU). De plus en plus, les grandes villes nutilisent plus le COS. Mais au cours du dbat parlementaire, les lus qui sont aussi des lus locaux, ont souhait le conserver. Le COS est une rgle trop simple. Ex : les btiments construits dans les annes 70 sont soit trop hauts (grand terrain), soit trop bas (petit terrain), mais sintgrent rarement dans leur environnement. Dans les annes 80, aprs la dcentralisation des POS, les communes engagent massivement la rvision des POS et introduisent des nuances par des rgles de hauteur qui peuvent empcher dutiliser la totalit du COS (ex : on ne peut dpasser le front bti sur la voie, mme si on dispose dun terrain trs long larrire). Remarque : toutes les rgles sont facultatives, mais le juge pourra estimer quil y a erreur dapprciation. Possibilit pour la commune daccorder lautorisation de dpasser au maximum de 20% le COS par une dlibration spcifique extrieure celle qui approuve le PLU.

3- Les dispositions rglementaires autonomes des documents graphiques Les emplacements rservs : Les emplacements rservs sont des parties de terrain rserves par la commune ou par une autre personne publique pour raliser soit des quipement publics, soit des logements sociaux (nouveaut loi SRU). Lemplacement rserv a vocation tre acquis par le rservataire, il est inconstructible. Reprsentation graphique :

Les secteurs de gel temporaire de la constructibilit : Dans les zones U et AU, les communes ont la possibilit de dfinir un primtre o la constructibilit est trs rduite ou nulle pendant 5 ans maximum. Il sagit de secteurs appels tre rurbaniss et exigeant des tudes complexes et longues.

Les secteurs de mixit sociale (nouveaut de la loi ENL du 13 juillet 2006) : Art L 123-2 du code de lurbanisme : les communes peuvent dans les zones U et AU dlimiter des secteurs dans lesquels en cas de ralisation dun programme de logements, un pourcentage de ce programme doit tre affect des catgories de logements que le PLU dfinit. Ex : PLU de Paris : programme de logements > 2.000 m SHON 25 % de la surface doit tre utilise pour des logements sociaux. Dans ces 3 secteurs, en contrepartie de ces contraintes importantes, les propritaires peuvent dlaisser leur bien immobilier c'est--dire mettre en demeure la personne publique dacqurir le terrain.

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Emplacements rservs personne publique bnficiaire de la rserve (souvent la commune), donc personne publique qui a demand lors de llaboration du PLU que lemplacement lui soit dfini. Secteur de gel temporaire de la constructibilit commune (pour se donner le temps de raliser les tudes qui conduiraient modifier le PLU). Secteur de mixit sociale commune.

Procdure de dlaissement : Art L et R 230-1 et suivants du Code de lurbanisme : A partir de la mise en demeure, le destinataire de la mise en demeure dispose dun dlai de 1 an pour se mettre daccord avec le propritaire. Au-del de ce dlai, sans accord amiable, la personne publique ou le propritaire peut saisir le juge de lexpropriation dans un dlai de 3 mois. La servitude durbanisme qui pesait sur le fond tombe si je juge nest pas saisi dans ce dlai de 3 mois (suivant le dlai de 1 an).

Les espaces boiss classs : Articles L et R 130-1 et suivants. Les PLU peuvent protger en tant quespace bois class des bois, des forts, des parcs, voire des arbres isols, des haies, des plantations dalignements. Reprsentation graphique : quadrillage rempli de ronds. Dans les espaces boiss classs, on ne peut pas construire ; tout mode doccupation du sol de nature compromettre la protection des boisements est interdit. Espaces le plus souvent abandonns par leur propritaire ; le bilan des espaces boiss classs est mitig. Pour les espaces boiss classs, il ny a pas de droit de dlaissement.

Les secteurs de plan masse (art R 123-12 4me du code de lurbanisme) : Les documents graphiques peuvent contenir des secteurs de plan masse dans les zones U et AU uniquement. Il sagit de secteurs o les rgles relatives limplantation des btiments, leur emprise au sol, leur hauteur, voire lamnagement de leurs abords figurent non pas dans le rglement (art 6, 7, 8, 9, 10 et 12) mais dans un plan masse ct en 3 dimensions. Dans le rglement crit, on se contentera donc dcrire voir le plan masse , car il est plus pratique de dessiner un plan masse que de dfinir les rgles de manire crites dans diffrents articles. Un secteur de plan masse est donc un secteur o la mairie dcide de fixer des rgles trs prcises (ex : voirie qui nexistait pas, faon dont les btiments vont simplanter en bordure des voies, hauteur maximum). Dans la pratique, on utilise un plan masse essentiellement dans les secteurs oprationnels c'est-dire les secteurs o a t organise une opration damnagement urbain (c'est--dire une opration publique). La principale procdure qui permet de raliser une opration damnagement urbain est la ZAC.

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Depuis la loi SRU, les secteurs de plan masse vont servir essentiellement encadrer rglementairement ces oprations que sont les ZAC. Pour plus de souplesse, si la commune ne sait pas prcisment ce quelle veut faire, la place des secteurs de plan masse, elle peut utiliser les orientations par secteurs (orientations qui ont une porte rglementaire, donc opposables aux utilisateurs du sol). On peut galement faire un panachage des 2.

Remarques terminales sur le rglement du PLU : Les adaptations mineures sont rgies par lArt L 123-1 avant dernier alina du Code de lurbanisme. Toutes les dispositions crites ou graphiques du rglement du PLU peuvent faire lobjet dadaptations mineurs loccasion de la dlivrance des autorisations durbanisme, en particulier dun permis de construire. Les adaptations mineures ne concernent que les rgles objectives (ex : hauteur dun btiment : 15 m maxi, faades des btiments doivent respecter un nuancier de couleur annex au rglement du PLU). Pour pouvoir tre admises, les adaptations mineures doivent respecter 2 conditions : 1 2 Elles doivent constituer une trs faible atteinte la rgle ( 5% dans le cas dune rgle mtrique). Elles doivent tre justifies soit par la configuration du terrain, soit par la nature du sol, soit par le caractre des constructions avoisinante. Art UA7 = distance de 10 m Adaptation mineure et justifie par la configuration du terrain

Art 10 = hauteur 6 m lgout du toit

6 mtres

Adaptation mineure et justifie par la nature du sol

Art 10 = hauteur la ligne rouge Adaptation mineure et justifie par le caractre des constructions avoisinantes Les adaptations mineures sont rarissimes en droit. Un permis de construire peut tre obtenu avec une adaptation mineure mais, mme si le projet est cohrent, il reste illgal et donc juridiquement fragile car il pourra tre annul en cas de recours dun voisin. Il est donc moins dangereux de demander larchitecte de retravailler la construction pour quelle rentre parfaitement dans la rgle que de ngocier avec le service instructeur une adaptation mineure.
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E) LES ANNEXES

Les annexes sont rgies par lart L123-16 du code de lurbanisme. 5me pice du PLU. Les annexes sont diverses informations juridiques ou techniques utiles aux utilisateurs du sol. Les annexes principales sont : 1. Plan des primtres divers. Ex : primtre dun secteur sauvegard, primtre des ZAC, primtre des programmes damnagement densemble, des zones de droit de premption urbain. Toutes sortes dinformations juridiques. 2. La liste et le plan des servitudes dutilit publique. Ex : servitudes dabords des monuments historiques.

Monument historique 500 m

Les primtres et les rgles disolement acoustique aux abords de certaines voies routires ou ferres bruyantes. 1992 : une loi a confi aux DDE le soin de dsigner les voies dpassant certaines normes de bruit et de dterminer autour de ces voies des primtres de nuisance dans lesquels sappliquent des contraintes acoustiques (double vitrage, matriaux spcifiques, ). Il sagit de rgles extrieures au PLU (art L 571-10 et suivants du Code de lenvironnement). 3. Rgles locales de publicit. Une loi de 1979 a fix des rgles nationales en matire de publicit mais a permis aux communes dadapter ces rgles localement (en les rendant plus souples ou plus svres). Art L 581-10 et suivants du Code de lenvironnement Ex : interdiction de panneaux supplmentaires tel endroit, encadrement des enseignes par exemple interdiction des enseignes lumineuses non

2) PROCEDURE DELABORATION ET DADAPTATION DU PLU Art L 123-6 et suivants du code de lurbanisme.

A) ELABORATION INITIALE DU PLU

Dans lhypothse o la commune na ni POS, ni PLU, elle doit donc crer un document durbanisme. Llaboration dun PLU peut se faire en 3 ou 4 ans.

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Elaboration initiale du PLU Consultation (des personnes publiques associes) Approbation du PLU

Elaboration initiale du PLU

Dbat dorientation

Prescription du PLU Porter connaissance

Elaboration associe + concertation

Arrt du projet de PLU par le conseil municipal

Enqute publique

Modifications ventuelles du PLU

1) La Prescription du PLU : Cest la dcision dengager llaboration dun PLU, donc une dlibration du conseil municipal (ou du conseil communautaire en cas de communaut dagglomrations). La commune informe diffrentes personnes publiques de llaboration du PLU en leur envoyant copie de la dlibration. 2) Le porter connaissance : LEtat (par lintermdiaire du prfet) porte connaissance de la commune et lui fournit toutes sortes dinformations qui lui sont utiles pour laborer son PLU : contraintes juridiques, informations techniques 3) L laboration associe : La commune ralise le PLU en association avec certaines personnes publiques : Etat, rgion, dpartement, les 3 chambres consulaires (chambre de commerce, des mtiers, de lagriculture), communes limitrophes, autorits organisatrices des transports (ex : Syndicat des Transports dIle de France) et, depuis la loi ENL, des organismes de logement social. Les modalits de ce dialogue sont libres : groupes de travail ou runion bi-partites. En mme temps que cette laboration associe, a lieu la concertation. La concertation : Art L300-2. Dialogue avec le public, la population. Modalits libres : runions publiques, forum internet, expositions avec registres... La concertation est indispensable. Un PLU peut tre annul pour vice de procdure pour une concertation insuffisante ou si le public na pas eu les moyens de sexprimer. 4) Le dbat dorientation au conseil municipal : la dcision qui sera prise au terme de ce dbat consistera entriner ou inflchir les orientations telles quelles rsultent des 1re tudes donc la 1re esquisse du PADD. Cest sur la base de ces orientations valides par le CM que pourra se poursuive la concertation. A la suite de a, on pourra arrter le projet de PLU. 5) Arrt du projet de PLU : Le conseil municipal arrte le projet de PLU (donc sa 3me dlibration). Au terme de cet arrt, on a un PLU qui est mis en forme et comporte ses 5 parties mais qui nest pas encore dfinitif. Ce dossier sera envoy aux diffrentes personnes publiques qui ont t associes. 6) Lenqute publique : elle dure au minimum 1 mois (voire 1,5 mois). Cest un lieu (en gnral la mairie) o on pose le projet de PLU et un registre denqute sur lequel le public peut faire des observations. Le public peut galement sexprimer oralement auprs du commissaire enquteur qui pourra de temps en temps recevoir le public (entre 10 et 15 demies journes de permanence). Au terme de lenqute, le commissaire enquteur va rdiger un rapport denqute qui synthtise toutes les observations crites et orales et qui aboutit des conclusions qui doivent tre favorables ou dfavorables. En pratique, lavis est souvent favorable sous rserve. Lavis ne lie pas la commune juridiquement mais il est assez difficile politiquement de passer outre lavis du commissaire enquteur, sauf bien argumenter.
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B) MODIFICATION DU PLU

Cest une adaptation lgre du PLU qui doit rpondre 3 conditions pour pouvoir sappeler modification : Qui ne porte pas atteinte lconomie gnrale du PADD (essentiellement les grandes orientations du PADD) ; Qui ne supprime pas une protection institue par le PLU (classement dune zone en N ou A, protection de certains paysages, btiments, ) ; Qui ne comporte pas de graves risques de nuisances. Cest une laboration trs simple qui peut se faire en 6 mois.

Modification du PLU

Elaboration informelle

Enqute publique

Approbation de la modification du PLU (conseil municipal)

Commune labore seule ladaptation du PLU, ce nest pas rglement. Elle peut demander lavis lEtat mais elle nen a pas lobligation. Lorsque son projet est prt, elle le soumet enqute publique. Puis approbation.

C) REVISION DU PLU

La rvision peut prendre 2 formes : simplifie ou normale.

1- La rvision simplifie La rvision simplifie est applicable principalement lorsque ladaptation du PLU a pour objet de rendre possible une construction (ex : une cole) ou une opration dintrt gnral (ex : restructuration dun quartier) localise dans lespace. Rvision simplifie du PLU Prescription (CM)

Elaboration (globalement) informelle

Runion dexamen conjoint (toutes les personnes publiques prsentes)

Enqute publique

Approbation rvision simplifie

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2- La rvision normale La rvision normale sadapte dans tous les cas o ni la modification ni la rvision simplifie ne sont applicables. Le plus souvent, il sagit dune rvision gnrale (toutes les rgles). La procdure de rvision normale est calque sur la procdure dlaboration initiale. La loi ENL (13/07/2006) impose aux communes de dbattre en conseil municipal des rsultats de lapplication du PLU au regard de la satisfaction des besoins en logements tous les 3 ans compter de llaboration initiale ou de la rvision . Lintrt de ce bilan est que le conseil municipal devra en consquence de ce bilan dcider de maintenir le PLU tel quel ou au contraire de le rviser ou le modifier.

3) LES EFFETS JURIDIQUES DU PLU

A) LES EFFETS JURIDIQUES DU PLU PENDANT SON ELABORATION OU SON ADAPTATION

Pendant llaboration, la modification ou la rvision du PLU, demeure applicable le PLU ou le POS antrieur ou, dfaut, les rgles gnrales durbanisme (RGU). Toutefois, compter de la prescription de llaboration initiale ou de la rvision du PLU (et pas de la modification), lautorit administrative comptente en matire dautorisation durbanisme peut surseoir statuer sur les demandes dautorisation lorsque le projet serait de nature compromettre ou rendre plus onreuse lexcution du futur PLU. Cest une mise en attente de 2 ans maximum. Au bout de 2 ans, le ptitionnaire (vendeur) doit obtenir une rponse : refus / octroi du permis.

B) LES EFFETS DU PLU A COMPTER DE SON ENTREE EN VIGUEUR

Lentre en vigueur du PLU est conditionne par 3 actes : 1 La publication dun avis dans un journal dannonces lgales (journal local diffusion dpartementale) mesures de publicit 2 Laffichage de la dlibration en mairie pendant un mois 3 La transmission de lacte au prfet (depuis la loi du 2 mars 1982) Le PLU nest donc applicable aux utilisateurs du sol quune fois ces 3 actes effectus. Sinon, il convient dappliquer les bases antrieurs (ex : POS). Lentre en vigueur du PLU a pour effet de transfrer la commune certaines comptences. La loi du 7 janvier 1983 est plus subtile : dsormais les communes laborent leur POS (aujourdhui leur PLU) mais ce nest que lorsquelles ont labor, approuv et mis en vigueur leur POS qua lieu le transfert des autres comptences (autres que celle dlaborer leurs documents durbanisme) : 1. Les autorisations durbanisme sont dsormais dlivres par la commune, c'est--dire au nom de la commune. La commune peut donc dcider de mettre en place un service durbanisme instructeur qui dcidera. Donc si le maire commet une erreur, la responsabilit de la commune est engage (ex : un permis de construire est refus tort et ce refus est cass par le tribunal ; la commune devra indemniser la victime de sa faute pour le prjudice subi).

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Possibilit pour les communes dinstituer le droit de premption urbain dans les zones U ou AU du PLU donc possibilit de politique foncire (outil daccompagnement trs utile).

4) LE CONTENTIEUX DU PLU
A) LES MECANISMES DE REMISE EN CAUSE DU PLU

Remise en cause contentieuse, donc par le Juge 1-Le recours direct contre le PLU

La procdure dlaboration aboutit lapprobation du PLU (initiale, modifie ou rvise). Publicit dans la presse (journal dannonces lgales) Recours : 2 mois

Approbation du PLU ( 2 ou 3 semaines)

Affichage en mairie

Transmission au prfet

A partir de la date la plus tardive des 3 dates qui dterminent lentre en vigueur, commence courir un dlai de 2 mois pour dposer une requte devant le tribunal administratif. Ce dlai se calcul de quantime quantime (ex : si date la plus tardive est le 15 mai alors fin du dlai sera le 16 juillet car le 1er jour ne compte pas, donc 2 mois + 1 jour). Toutes les personnes qui ont intrt pour agir peuvent faire un recours contre le PLU donc toute personne intresse, concerne : des habitants de la commune, des associations diverses (de quartier, de patrimoine, ), des habitants de communes voisines. Contentieux de lgalit donc il ne faut pas forcment subir un prjudice. Si le recours est pertinent, le juge prononcera lannulation du PLU au bout de 2 ou 3 ans en 1re instance. Le recours nest pas suspensif.

2- Recours loccasion dune autorisation dutilisation du sol

Exception dillgalit du PLU

Approbation du PLU

Publicit dans la presse (journal dannonces lgales)

Recours 2 mois

Recours contre PC : 2 mois

Affichage en mairie

Transmission au prfet

Permis de construire

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Pendant le dlai de recours du permis de construire, possibilit de demander au Juge de constater lillgalit du PLU. Consquence : le Juge annulera le permis de construire (mais pas le PLU) : le PLU sera dclar illgal mais ne sera pas annul. Le PLU peut tre entach dune illgalit : 1. Illgalit externe : qui tient la faon dont a t pris lacte. Il sagit essentiellement de lincomptence de lauteur de lacte. Ex : le conseil municipal a approuv le PLU alors que ce ntait pas lui de le faire ; lenqute publique na dur que 3 semaines au lieu d1 mois ; celui qui a men lenqute ntait pas impartial ; le conseil gnral na pas t consult, Il y a vice de procdure ou vice de forme (ex : PLU sans PADD). 2. Illgalit interne : principalement, cest la violation dune norme suprieure. 3. Lillgalit peut galement provenir du dtournement de pouvoir, c'est--dire une autorit administrative qui prend une dcision administrative dans un but tranger au but pour lequel elle a le droit de prendre ce genre de dcision. Ex : But dun PLU organiser lespace de manire rationnelle donc amnagement de lespace. Son but nest en aucun cas de permettre au maire de faire une plus-value dans son terrain. 4. Lerreur manifeste dapprciation. Ex : Une commune, dans un POS ou un PLU dcide de permettre des R + 5 dans un quartier o il ny a que des maisons ou prvoit une zone industrielle dans un parc du chteau

B) LES CONSEQUENCES DE LANNULATION DE LA DECLARATION DILLEGALITE

On applique le POS antrieur, dfaut les rgles gnrales durbanisme antrieures (RNU).

5) PERIODE TRANSITOIRE DES POS AUX PLU

Rgie par larticle L823-19. Les POS en vigueur demeurent applicables avec leurs rgles spcifiques de POS. Ces rgles peuvent donc tre diffrentes de celles trouves dans un PLU. Ex : Art 15 : Rglement de zone relatif au dpassement de COS Art 5 : POS peut fixer la surface minimale dun terrain constructible Si la rvision du POS est engage (normale ou simplifie), il est obligatoire cette occasion de transformer les POS en PLU. N. B. : Jusquen 2010, titre transitoire, il est possible de faire une rvision simplifie du POS (rvision qui porte sur un projet dintrt gnral localis : ZAC, nouvel quipement public, ) sans transformer le POS en PLU.

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B/ LES CARTES COMMUNALES

Art L124-1 et R124-1 et suivants.

Il sagit dun document durbanisme simplifi destin aux petites communes rurales qui ne connaissent quun faible dveloppement (peu de permis de construire) mais qui veulent tout de mme encadrer au minimum le dveloppement de leur territoire. Il y a + de 1.000 communes dotes dune carte communale, et ce chiffre est en augmentation. La carte communale a t cre par une circulaire de 1977. La loi SRU les a consacres.

1) LE CONTENU DES CARTES COMMUNALES

A) LE RAPPORT DE PRESENTATION

Art L124-2

Le rapport de prsentation a un contenu trs proche de celui du PLU (diagnostic et prsentation des rgles retenues). En thorie, cf. PLU. En pratique, cest souvent plus simple car la carte communale est destine aux petites villes, villages et hameaux. Le rapport de prsentation nest pas opposable aux utilisateurs du sol.

B) LE REGLEMENT

Art L124-3

Il ny a pas de rglement crit. Partie rglementaire du code qui nvoque que des documents graphiques dont le contenu est trs simplifi. Ces documents graphiques se contentent de distinguer 2 types de secteurs : Les secteurs constructibles Les secteurs non constructibles Parmi les zones constructibles, il est possible de distinguer des secteurs rservs aux activits conomiques (ZA) donc dans les autres secteurs, toute zone est possible, mme activit conomique. Le rglement est opposable aux utilisateurs du sol : partie rglementaire.

2) PROCEDURE DELABORATION ET DADAPTATION

Une commune prend linitiative (dlibration du conseil municipal). Llaboration se fait conjointement entre la commune et lEtat (la DDE va prparer le document et le prsenter aux lus de la commune). Le projet est soumis enqute publique puis dcision favorable ou non. Au terme de lenqute, le projet de carte communal (modifi ou non suivant les rsultats de lenqute) est approuv par le conseil municipal puis par le prfet. Le prfet a 2 mois pour sopposer, sil ne le fait pas, alors approbation tacite.
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3) LES EFFETS JURIDIQUES DE LA CARTE COMMUNALE Llaboration de la carte communale ne permet pas de surseoir statuer (contrairement au PLU). La carte communale entre en vigueur dans les mmes conditions que le PLU : Publicit : affichage en mairie & journal lgal Transmission au prfet Lorsque la carte entre en vigueur, cesse de sappliquer la RCL (Rgle de Constructibilit Limite) mais continu de sappliquer le RNU (Rglement National dUrbanisme). Depuis la loi SRU, lentre en vigueur de la carte communale a pour effet le transfert des comptences la commune de la dlivrance des autorisations durbanisme (le maire dlivre lautorisation durbanisme au nom de la commune et non plus au nom de lEtat), sauf si la commune dcline cette comptence.

4) LE CONTENTIEUX DES CARTES COMMUNALES Idem PLU Recours directs et indirects.

5) LA PERIODE TRANSITOIRE DES ANCIENNES AUX NOUVELLES CARTES COMMUNALES Les anciennes cartes communales (donc cres entre 1977 et 2001) avaient une dure de validit de 4 ans. Ainsi, lheure actuelle, il nexiste plus danciennes cartes communales. Les nouvelles cartes communales nont plus de dure de validit. La diffrence entre les anciennes cartes communales et les nouvelles est que les anciennes avaient un rglement crit ainsi quune dure de validit. Sil y avait un rglement crit dans les nouvelles, ce serait considr comme un conseil donc non opposable aux tiers, sauf si le Juge venait dire que cest opposable.

C/ DOCUMENTS DURBANISME LOCAUX SPECIALISES

1) LES PSMV Art L & R 313-1 et suivants Le PSMV est le seul document durbanisme qui peut rglementer lintrieur des btiments. En France, aujourdhui il y a environ 100 secteurs sauvegards (quasiment tous les centres des villes historiques non dtruits par la guerre). Dans les secteurs sauvegards, sont labors par lEtat, (et non par la commune) mais conjointement avec la commune, des documents durbanisme spcialiss : les PSMV. Le PSMV est un document qui en thorie a le mme contenu que le PLU la diffrence quil ny a pas de PADD. Mais en pratique, ce document est trs centr sur la protection du patrimoine
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bti et les plans du PSMV sont des plans trs grande chelle (en gnral au 1/500), une rglementation btiment par btiment, voire mme partie de btiment par partie de btiment (une couleur par btiment et donc par thme). Il y a donc beaucoup de rgles trs fines.

2) LES ANCIENS PAZ Un PAZ est le plan damnagement de la ZAC. Avant la loi SRU, le primtre de la ZAC pouvait tre couvert par un document durbanisme spcifique : le Plan dAmnagement de Zone ; document labor par la commune selon une procdure proche de celle des POS. Juridiquement, le PAZ tait labor sur le mme modle que le POS mais dans la pratique, le PAZ tait trs diffrent du POS car il encadrait une opration trs volontariste avec une matrise foncire totale ou quasi-totale. Le PAZ comportait un rapport de prsentation, un rglement crit (qui ressemblait au rglement crit des POS avec ses 15 articles) et un document graphique ayant la forme dun plan masse (rglementation graphique trs volontariste). Les PAZ qui existaient lors de lentre en vigueur de la loi SRU (loi du 13 juillet 2000, dcret dapplication du 27 mars 2001 et donc entre en vigueur le 1er avril 2001) sont rests en vigueur. Certains sappliquent toujours aujourdhui. La loi SRU a dsormais rendu impossible llaboration de PAZ dans les primtres de ZAC car elle a voulu soumettre les ZAC au droit commun donc aux POS et aux PLU. Ainsi, les ZAC existent toujours mais les rgles applicables sont celles du POS ou du PLU avec lide que le POS ou le PLU devra tre selon les cas modifi ou rvis pour intgrer dans le primtre de la ZAC les rgles adaptes cette opration durbanisme (ex : zone appele Uzac). En pratique, dans les PLU, on pourra encadrer la ZAC par un document graphique trs prcis (plan de masse) ou on pourra, pour plus de souplesse, utiliser les orientations par secteurs, y fixer des orientations qui seront exprimes par un schma dorientation (ex : dans ce secteur, il y aura des habitats collectifs ou ventuellement individuels, dans ce secteur ce sera de lactivit, dans ce secteur la hauteur sera assez haute ; mais cela reste souple, assez volutif). On orientera ainsi lamnagement du quartier sans le figer dans des rgles strictes qui sont celles dun plan masse. Les PAZ existants le resteront jusquau jour o la commune se dotera dun PLU. Le PAZ sera alors ncessairement intgr dans les PLU (soit tel quel, soit document adapt : schma dorientation dans les orientations par secteurs).

3) LES REGLES DURBANISME DES LOTISSEMENTS Le lotissement, cest une division foncire en vue de limplantation de btiments. Il faut demander un permis de lotir, c'est--dire lautorisation de diviser sous rserve de la ralisation des quipements (voiries et rseaux notamment) permettant la desserte des lots. Le lotisseur ne construit pas, il divise. Au 1er abord, selon le code de lurbanisme, il ny a pas de document durbanisme spcifique au lotissement o sapplique le POS, le PLU, ou la RGU (Rgle Gnrale dUrbanisme : dans les villes qui nont ni POS, ni PLU) et pourtant, dans le lotissement, il existe toute une srie de rgles spcifiques qui ensemble forment des rgles durbanisme spcifiques qui ne se substituent pas au POS ou au PLU mais le complte. Cet ensemble de rgles (imposes au demandeur du permis de construire) est compos de :

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Un rglement de lotissement Cest un ensemble de rgles rdiges comme un rglement de zones dun PLU donc qui peut comporter 14 articles mais qui en pratique comportera moins darticles car il complte le PLU. Le rglement de lotissement est facultatif. Cest une des pices de la demande dautorisation de lotir. Le maire, lorsquil accorde lautorisation de lotir, approuve en mme temps ce rglement de lotissement. Cest souvent le rsultat dun dialogue informel entre ladministration (service de lurbanisme de la commune ou la DDE si la commune na pas de service durbanisme) et le lotisseur. Cest ladministration qui va dire ce quelle veut qui figure dans le rglement ; bien souvent, elle fournira mme un rglement type donc cest un peu elle qui choisit, mme si cest occulte.

Un plan de composition Le plan de composition est obligatoire Plan sur lequel il y aura le primtre du lotissement, les voies principales du lotissement, ventuellement des places publiques et espaces verts. Le plan peut, facultativement, comporter une division parcellaire.

Division parcellaire

Parking Espaces Verts

Ce plan de composition a une valeur rglementaire (y compris le dcoupage parcellaire), la jurisprudence la reconnu dune faon trs claire (Conseil dEtat) au mme titre que le rglement lui-mme. Trs souvent, larrt du maire ou du prfet qui dlivre lautorisation de lotir va comporter des prescriptions, c'est--dire des contraintes que lon impose au lotisseur. Ex : SHON maximale ralisable dans le lotissement est toujours indique (art 1) Constructeurs devront respecter les contraintes imposes par lABF (Architecte des Btiments de France) lequel a t consult au stade de lautorisation de lotir.

Il y a donc bien une rglementation durbanisme spcifique aux lotissements compose dune partie crite (rglement crit et les ventuelles prescriptions de larrt de lotir) et dune partie graphique (plan de composition). Cela correspond donc bien un plan durbanisme mme si ce mot nest utilis nulle part. Principale diffrence entre la rglementation durbanisme dun lotissement et la rglementation durbanisme dun PAZ par exemple (avant la loi SRU) cest que le PAZ ou le PSMV se substitue au POS, cest lun ou lautre, alors que la rglementation du lotissement ne se substitue pas, elle se rajoute au POS.

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2/ LES REGLES GENERALES DE LURBANISME

Ce sont les rgles dutilisation du sol qui ont vocation sappliquer sur lensemble du territoire national ou sur des parties trs importantes du territoire national. Ces rgles ont donc une vocation gnrale et non pas locale.

A/ LA REGLE DE CONSTRUCTIBILITE LIMITEE (RCL)

Art L111-1-2 du code de lurbanisme

1) LE PRINCIPE DINCONSTRUCTIBILITE Dans toutes les parties du territoire national non couvertes par un des documents durbanisme voqus ci-dessus (POS, PLU, carte communal, PSMV, PAZ), il est interdit de construire en dehors des parties actuellement urbanises des communes.

Commune

Village Hameau PAU : parties actuellement urbanises Tout le reste est inconstructible

Les parties actuellement urbanises sont les parties de terrains enclaves dans les villages, hameaux et bourgs ainsi que les terrains contigus ces villages, hameaux et bourgs. 2 remarques : Cette partie est volutive car progressivement un village ou un hameau peut grossir. Cette rgle fixe une interdiction de construire sur tout le reste du territoire communal.

Les auteurs de cette rgle ont voulu inciter les communes laborer un document durbanisme (POS, PLU ou carte communale).

2) LES EXCEPTIONS AU PRINCIPE LArt L111-1-2 prvoit 4 rubriques mais chacune comporte plusieurs exceptions. On peut distinguer 2 types dexceptions : Les exceptions lies la nature des constructions : Toutes les adaptations, rfections, changements de destination et extensions de constructions existantes. La ralisation possible de btiments agricoles. Les constructions incompatibles avec le voisinage des zones urbanises (ex : bergerie) : les installations nuisibles, gnantes pour les habitations.

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Les exceptions au cas par cas : Le Conseil Municipal de ces communes peut voter une dlibration tablissant que tel projet rpond lintrt de la commune. Cest essentiellement lintrt conomique ou dmographique. Le permis de construire ne pourra alors pas tre refus du fait dtre dans une partie non urbanise. La commune peut donc demander chapper cette rgle au regard de son intrt et lEtat dcidera ; la commune ne dcide pas mais elle propose au prfet, elle rend inapplicable la rgle selon laquelle on ne peut pas construire sur une partie non urbanise. LEtat dcidera au cas par cas.

B/ LA REGLE RELATIVE AUX ENTREES DE VILLE

Art L111-1-4 du code de lurbanisme

1) LE PRINCIPE DINCONSTRUCTIBILITE Lart L111-1-4 dit quaux abords des voies routires importantes (c'est--dire dans une bande de 100 mtres de part et dautre des autoroutes, voies expresses et dviations ou dans une bande de 75 mtres de part et dautre des autres routes dites de grande circulation), il est interdit de construire lorsque ces espaces ne sont pas rgis par les rgles durbanisme prcises dun POS, dun PLU ou dun autre document durbanisme (ex : PAZ).

Problmes : Cela concerne toutes les routes, mme en pleine campagne et pas uniquement lentre des villes. On ne rgle pas le problme des entres de villes dj existantes car dj urbanises. La bande est de 100 ou de 75 mtres, donc au del on fait ce que lon veut.

2) LES EXCEPTIONS AU PRINCIPE On peut : Faire des travaux sur existant. Construire des btiments agricoles. Construire des quipements lis la route (ex : station service, gendarmerie routire, ).

C/ LE REGLEMENT NATIONAL DURBANISME (RNU)

Cest un ensemble de rgles figurant aux articles R111-1 R111-26-2 du code de lurbanisme qui ont vocation globalement palier labsence de rglementation durbanisme locale (POS/PLU).

1) NATURE DES DISPOSITIONS DU RNU La plupart des dispositions du RNU sont des rgles permissives, ce sont donc plutt des conseils donns ladministration.

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Les rgles permissives commencent souvent par la mme formule : le permis de construire peut tre refus ou ntre accord que sous rserve de lobservation de prescriptions spciales si les constructions Ex : Art R111-2 : Le permis de construire peut tre refus ou n'tre accord que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature porter atteinte la salubrit ou la scurit publique. Il en est de mme si les constructions projetes, par leur implantation proximit d'autres installations, leurs caractristiques ou leur situation, sont de nature porter atteinte la salubrit ou la scurit publique. Art R111-21 : Le permis de construire peut tre refus ou n'tre accord que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extrieur des btiments ou ouvrages difier ou modifier, sont de nature porter atteinte au caractre ou l'intrt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu' la conservation des perspectives monumentales.

Certaines dispositions (minoritaires), ne sont pas permissives mais objectives (rgles claires et nettes). Ex : Art R111-19 : A moins que le btiment construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance compte horizontalement de tout point de ce btiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproch doit tre au moins gale la moiti de la diffrence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir tre infrieure trois mtres.

A moins dtre en limite sparative, ou au moins la moiti de la hauteur, avec un minimum de 3 mtres.

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2) CHAMP DAPPLICATION DU RNU Lintgralit du RNU sapplique dans les communes qui nont ni POS ni PLU. Mais le RNU sapplique aux communes qui ont une carte communale car la carte communale ne comporte pas de rglement crit donc au moins sappliquent ces rgles qui sont celles du RNU. Certains articles permissifs du RNU dont les articles R111-2, R111-21 et R111-4 sappliquent sur tout le territoire national, mme lorsquil y a un POS ou un PLU : R 111-2 : Le permis de construire peut tre refus ou n'tre accord que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature porter atteinte la salubrit ou la scurit publique. Il en est de mme si les constructions projetes, par leur implantation proximit d'autres installations, leurs caractristiques ou leur situation, sont de nature porter atteinte la salubrit ou la scurit publique.

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R 111-4 : Le permis de construire peut tre refus sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou prives dans des conditions rpondant l'importance ou la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles envisag, et notamment si les caractristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. Il peut galement tre refus si les accs prsentent un risque pour la scurit des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accs. Cette scurit doit tre apprcie compte tenu, notamment, de la position des accs, de leur configuration ainsi que de nature et de l'intensit du trafic. R 111-21 : Le permis de construire peut tre refus ou n'tre accord que sous rserve de l'observation de prescriptions spciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extrieur des btiments ou ouvrages difier ou modifier, sont de nature porter atteinte au caractre ou l'intrt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu' la conservation des perspectives monumentales.

D/ LES AUTRES REGLES GENERALES DE LURBANISME

1) LES REGLES SPECIFIQUES A LA MONTAGNE Loi du 9 janvier 1985 relative lamnagement et la protection de la montagne dite Loi montagne codifie aux articles L 145-1 et suivants du code de lurbanisme. Ces rgles se surajoutent aux autres rgles existantes dans les zones de montagne (Alpes nord/sud, Jura, Vosges, Massif Central, Corse, Pyrnes & outre mer surtout Guadeloupe et Runion) donc quil y ai ou non un POS ou un PLU.

Les articles L 145-1 et suivants fixent des principes encadrant lurbanisation en zone de montagne : Lurbanisation doit se faire en continuit des agglomrations existantes (bourgs et villages). Doivent tre ncessairement prserves les terres agricoles, pastorales ou forestires o sexerce lactivit conomique de la montagne. Les rives des plans deau sur une largeur de 300 mtres (les plans deau dune superficie infrieure 1.000 hectares) sont strictement protges, sauf exception, on ne peut pas construire.

Ces rgles sont principalement des rgles dorientation : elles orientent donc llaboration des PLU (indique o les PLU doivent crer des zones N, A, ). Ces rgles sont directement opposables aux utilisateurs du sol. Ces rgles ont donc une double nature, une double opposabilit car : opposable la commune qui labore le PLU opposable celui qui construit sur un terrain

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2) LES REGLES SPECIFIQUES AU LITTORAL Loi du 3 janvier 1986 relative lamnagement et la protection du littoral dite Loi littoral dont les dispositions durbanisme ont t intgres dans le code de lurbanisme aux art L 146-1 & suivants. Dispositions qui sappliquent dans les zones littorales c'est--dire les communes qui bordent la mer, les tangs sals en communication avec la mer, les estuaires et les plans deau de + de 1 000 hectares.

Rgles en vigueur : Urbanisation doit se faire en continuit des agglomrations existantes. Dans les espaces proches du rivages (= espace do on voit la mer, donc notion assez floue car tout dpend du relief) on ne peut autoriser quune extension limite de lurbanisation . Dans une bande de 100 mtres compter de la limite haute du rivage, toute construction est interdite. Obligation de maintenir des coupures durbanisation pour viter une urbanisation linaire du rivage.
Coupure durbanisation
Commune A Commune B

Commune C

Coupure durbanisation

Espace proche du rivage Bande de 100 m

MER
Potentiel durbanisation Parties agglomres Augmentation modre de lagglomration existante

Si une commune bordait la commune C (commune D) mais pas le rivage, alors la Loi littoral ne lui serait pas applicable. 3 communes (A, B & C) mais 2 agglomrations. Ces 4 rgles ont valeur de rgles dorientation et donc elles ont principalement vocation encadrer llaboration, la rvision ou modification des POS ou PLU. Cest cette occasion que lon procdera une dlimitation plus fine (on traduira les normes gnrales fixes par la loi littorale, on dfinira lextension admissible) Ces diffrentes dispositions (sauf celle relative aux coupures durbanisation) sont aussi opposables directement aux utilisateurs du sol et sont donc aussi des rgles dutilisation du sol.

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3) LES REGLES SPECIFIQUES AUX ABORDS DES AERODROMES Art L 147-1 et suivants du code de lurbanisme Objectif : limiter lurbanisation aux abords des arodromes. LEtat doit laborer autour de chaque arodrome, un PEB (Plan dExposition au Bruit) selon une mthode fixe rglementairement. Le PEB fixe 4 zones en fonction de la distance et de la distance phonique (art 147-5 du code lurbanisme) : zone A : inconstructible sauf installation lie au fonctionnement de larodrome. zone B : constructibilit trs restreinte. zone C : constructibilit limite qui naugmente pas significativement le nombre dhabitants soumis au bruit (souvent activits conomiques ou industrielles). zone D : pas de restriction lurbanisation mais contrainte disolation phonique.

4) LES REGLES RELATIVES AU STATIONNEMENT Art L 421-3 du code de lurbanisme (En attente de lentre en vigueur de lordonnance de dcembre 2005)

Malgr les dispositions contraires dun POS, dun PLU ou dun autre document durbanisme, il nest pas possible dimposer ou il ne peut pas y avoir : + dune aire de stationnement par logement social construit (mme si le PLU prvoit par exemple 2 places). Daire de stationnement loccasion de lamlioration de btiments existants (rhabilitation) affects au logement social, quelque soit leur destination initiale. + d1,5 fois la SHON commerce en surface de stationnement. Ex : 1 000 m de SHON affects au commerce : on ne pourra pas faire plus de 1.500 m de SHON affects au stationnement + d1 place de stationnement pour 3 fauteuils dans les quipements cinmatographiques Lide pour les 2 premires rgles est de baisser le cot de construction des logements sociaux. Lide pour les 2 dernires rgles est de faire en sorte que les promoteurs commerciaux sinstallent dans des zones desservies par les transports collectifs, zone dattraction des transports collectifs.

5) LES REGLES RELATIVES A LA RECONSTRUCTION DES BATIMENTS SINISTRES ET DES

RUINES

Cf. art L 111-3 du code de lurbanisme issu de la loi SRU : La reconstruction lidentique dun btiment dtruit par un sinistre est autorise nonobstant toute disposition durbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local durbanisme en dispose autrement, ds lors quil a t rgulirement difi. Peut galement tre autorise, sauf dispositions contraires des documents durbanisme et sous rserve des dispositions de L 421-5, la restauration dun btiment dont il reste lessentiel des murs porteurs

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lorsque son intrt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous rserve de respecter les principales caractristiques de ce btiment.
A) BATIMENT SINISTRE

Principe Les btiments peuvent tre reconstruis lidentique malgr les dispositions durbanisme contraires ds lors quils ont t rgulirement difis. Ce droit ne semble pas illimit dans le temps (aucune jurisprudence) ; la logique voudrait que ce soit peu de temps aprs le sinistre (le temps de la reconstruction). A lidentique notion approximative : volume, SHON, destination initiale. On admet des variantes pour laspect ou les matriaux. Cette rgle est valable pour le terrain et non pour la personne, il peut donc y avoir un changement de propritaire. Exceptions Les PLU ou carte communale peuvent en disposer autrement et interdire la reconstruction lidentique, mais cela doit tre dit expressment. Avis du Conseil dEtat 23 fvrier 2005, arrt Hutin : On ne peut pas reconstruire lidentique un btiment lorsquil a t dtruit par un risque naturel qui pourrait se renouveler (ex : inondation)

Le lgislateur n'a pas entendu donner le droit de reconstruire un btiment dont les occupants
seraient exposs un risque certain et prvisible de nature mettre gravement en danger leur scurit. Il en va notamment ainsi lorsque c'est la ralisation d'un tel risque qui a t l'origine de la destruction du btiment pour la reconstruction duquel le permis est demand.

B) RUINE

Art L 111-3, 2me alina dit quon a le droit de restaurer un btiment dont il reste lessentiel des murs porteurs et qui par ailleurs prsente un intrt architectural ou patrimonial et cela nonobstant toute disposition durbanisme contraire. Intrt patrimonial : ex : intrt historique, btiment dans lequel un Roi aurait dormi.

6) LA REGLE DINCONSTRUCTIBILITE DES TERRAINS NON EQUIPES Art L 421-5 du code de lurbanisme Lorsque, compte tenu de la destination de la construction projete, des travaux portants sur les rseaux publics de distribution deau, dassainissement ou de distribution dlectricit sont ncessaires pour assurer la desserte de ladite construction, le permis de construire ne peut tre accord si lautorit qui le dlivre nest pas en mesure dindiquer dans quel dlai et par quelle collectivit publique ou par quel concessionnaire de service public lesdits travaux doivent tre excuts.

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Sont inconstructibles les terrains non desservis en eau, en lectricit et en assainissement, alors mme que la construction envisage aurait besoin de ces rseaux. Un garage reste donc constructible.

Rgle applicable : - Mme si le terrain est situ sur une partie actuellement urbanise dune commune sans POS / PLU ni carte communale. - Mme si le terrain est situ sur une zone U dune commune dote dun POS/PLU. - Mme si le terrain est situ en secteur constructible dune commune dote dune carte communale. Pourquoi peut-on avoir des zones U non quipes ? - Dans une zone U, on peut inclure des terrains qui sont en cours dquipement (commune a pris lengagement dquiper la zone en VRD dans tel dlai). - Dans une zone U, un terrain en marge nest pas quip.

7) TRAVAUX SUR DES CONSTRUCTIONS IRREGULIERES EXISTANTES Hypothse o une construction existante nest pas conforme une ou plusieurs rgles dutilisation du sol actuellement en vigueur (cas frquent). Ici la construction est rgulire mais pas conforme aux rgles nouvelles. Que peut-on donc y faire comme travaux ? La jurisprudence a palli linsuffisance de la loi. Conseil dEtat 27 mai 2005, arrt Sekler Selon cet arrt, sur une construction existante non conforme une ou plusieurs rgles dutilisation du sol (dictes aprs dification) on ne peut raliser que 2 types de travaux : - Les travaux qui rendent la construction plus conforme aux rgles en cause ; - Les travaux qui sont trangers c'est--dire ceux qui ne portent pas une atteinte supplmentaire aux rgles en cause.

Exemple : SHON : 2.100 m. Terrain 1.000 m / COS de 2

Surlvation du toit Percement de fentre Changement destination commerce A en garage A Garage B en prolongement du A A B

Fentres : ok on peut en percer en plus car trangres au COS. Garage A : ok car rend la construction plus conforme car avant tait de la SHON destine au commerce. Garage B : ok car tranger, on ne cr pas de SHON. Toit : Non car une surlvation entrane une augmentation de la SHON.

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3/ LES SERVITUDES DUTILITE PUBLIQUE (SUP) A/ NOTION DE SERVITUDES DUTILITE PUBLIQUE

Charges grevant les biens immobiliers dans des buts dintrts gnraux trs spcialiss (contrairement aux servitudes durbanisme qui contribuent un dveloppement urbain harmonieux). Il existe entre 70 et 80 catgories diffrentes de servitudes dutilit publiques issues de lois diverses et varies extrieures au Code de lUrbanisme et qui renvoient donc souvent des actes administratifs (dcrets, arrts prfectoraux, ) Cependant, les servitudes dutilit publiques sont listes larticle R 126-1 Code de lUrbanisme. On considre que les servitudes dutilit publiques affectant la commune en cause doivent ncessairement tre annexes au POS ou PLU sil en existe un, cest pourquoi les servitudes dutilit publiques apparaissent dans le code de lurbanisme. Seules sont opposables, aux utilisateurs du sol les servitudes dutilit publiques annexes au POS/PLU. Donc un dfaut dinformation peut conduire leur inapplicabilit.

Remarque sur le rgime, les rgles qui sont applicables aux servitudes : Ce qui distingue, dans leur rgime, les servitudes durbanisme et les servitudes dutilit publique, cest essentiellement les rgles dindemnisation. Les servitudes durbanisme Les servitudes durbanisme ne sont en principe pas indemnisables (cf. article L 160-5 code de lurbanisme), sauf une exception : le propritaire a droit une indemnit lorsque la servitude porte atteinte un droit acquis. Il sagit dun droit acquis confr par une autorit administrative, et plus prcisment le droit de lotir (bientt appel permis damnager). Rappel : Un lotisseur est propritaire dun terrain qui obtient lautorisation de les diviser pour les vendre afin de permettre aux acqureurs de construire. Autorisation possible sous rserve de raliser les quipements collectifs (principalement VRD). Une fois lautorisation accorde, elle simpose au lotisseur. Exemple : Un lotisseur obtient une autorisation de lotir donc un droit acquis de lotir. Il ralise le lotissement mais les rgles durbanisme changent avant mme que le lotisseur ait conu les VRD. La jurisprudence a admis ici une atteinte au droit acquis de lotir do indemnit. Les servitudes dutilit publique Les servitudes dutilit publiques sont indemnisables si la loi qui les a institues a expressment prvu une indemnisation (cas assez rare).

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Exemple : loi de 1906 instituant une servitude de distribution dnergie lectrique qui permet de pouvoir implanter des pylnes lectriques ou des cbles sous des habitations prives. Ici le propritaire a droit tre indemnis. Lorsque la loi na pas prvu dindemnit, un arrt du Conseil dEtat du 29/12/2004 (arrt Socit damnagement des coteaux de Ste Blaise pose le principe quaucune indemnisation nest due sauf en cas de charges spciales et exorbitantes hors de proportion avec lobjectif dintrt gnral poursuivi (par la servitude). Quest ce quune charge exorbitante et spciale ? La servitude sera rarement considre comme telle car le Conseil dEtat est trs restrictif. Dans larrt sus mentionn il tait question dun PPRN, le risque tait celui deffondrement dune falaise, or un terrain se trouvant juste au pied de la falaise avait fait lobjet dune autorisation de lotir o les travaux de VRD avaient dj t effectus. Ici le juge a considr que la servitude dinconstructibilit ne pouvait tre considre comme une charge spciale et exorbitante. Donc aucune indemnit !!! Bien que la loi prvoit la possibilit dune indemnisation les cas sont rarissimes.

B/ VARIETES DES SERVITUDES DUTILITE PUBLIQUE

Art L 126-1 du code de lurbanisme. Quelques exemples : La servitude de protection aux abords des monuments historiques La servitude applicable dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysag (ZPPAUP) La servitude de distribution dnergie lectrique La servitude de protection des parcs nationaux La servitude de circulation arienne La servitude dalignement des voies publiques Le Plan de Prvention des Risques Naturels Prvisibles (PPRNP) Le Plan de Prvention des Risques Technologiques (PPRT)

1) LA SERVITUDE DE PROTECTION AUX ABORDS DES MONUMENTS HISTORIQUES Article L 621-31 du Code du Patrimoine (cre en 2004) Sapplique un primtre de protection dun rayon de 500 mtres autour des monuments historiques quils soient classs ou inscrits ( 50.000 en France).

500 mtres

Monument historique Visible depuis le MH Travaux Visibilit en mme temps que le MH

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Dans ce primtre de protection, tous les travaux (ex : coupe darbre, dmolition, affouillement, remblaies) exigent laccord pralable dune autorit administrative qui est lArchitecte des Btiments de France ds lors que ces travaux sont visibles du monument historique ou visibles en mme temps que lui depuis un point extrieur. La visibilit doit ltre depuis une partie accessible du monument historique ou dun point extrieur par le public. Ordonnance du 8 septembre 2005 : lABF a la possibilit de modifier la forme du primtre afin notamment de le rduire autour des monuments historiques de plus faible importance et de ladapter au relief (aux perspectives urbaines).

500 mtres

MH rue

Primtre de protection adapt

Lorsque les travaux aux abords du monument historique sont soumis une autorisation durbanisme (permis de construire, autorisation de travaux, de lotir...) lavis de lABF est demand par le service instructeur dans le cadre de linstruction de la demande dautorisation. Si lABF ne donne pas son accord, lautorisation doit tre refuse. Si lABF donne son accord sous rserve du respect de certaines prescriptions, lautorisation peut tre accorde mais elle doit imprativement intgrer les prescriptions imposes par lABF. Il sagit ici dun avis conforme. Pour les travaux qui ne sont pas soumis une autorisation durbanisme (coupe darbre, travaux daffouillement ) une demande spcifique doit tre formule au prfet, lequel accorde ou refuse son autorisation aprs avis de lABF. Il sagit ici dun avis simple. En thorie, le prfet peut ne pas suivre cet avis mais dans la pratique, le prfet suit lavis de lABF.

2) LA SERVITUDE APPLICABLE DANS LES ZONES DE PROTECTION DU PATRIMOINE ARCHITECTURAL URBAIN ET PAYSAGE (ZPPAUP) Loi du 7 janvier 1983 : cration des ZPPAUP, aujourdhui codifie aux articles L 624-1 et suivants du Code du Patrimoine. On fixe par crit et par avance les rgles applicables autour des monuments historiques. Aux abords des monuments historiques et de tout secteur patrimonialement intressant (donc mme sil ny a pas de monument historique), le prfet peut, sur initiative des communes, approuver une ZPPAUP qui est une zone mais galement une rglementation crite trs dtaille (forme des toitures, matriaux, traitement des baies, amnagement des cltures, hauteur des faades, ).

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On saura donc lavance quelles sont les rgles applicables au titre de la protection du PAUP. On cre donc un primtre adapt la richesse du secteur. Dans le primtre des ZPPAUP, tous les travaux sont soumis laccord de lABF qui vrifie ici la bonne application de la rglementation de la ZPPAUP (et non plus dappliquer des contraintes au cas par cas). LABF est encadr et donc nest plus totalement libre. La Seine et Marne comprend de nombreuses ZPPAUP.

Si MH, alors le rayon de 500 m na plus lieu dtre car nouveau primtre : celui de la ZPPAUP

3) LA SERVITUDE DE DISTRIBUTION DENERGIE ELECTRIQUE Article 12 Loi du 15 juin 1906 non codifie sur lnergie. Cette loi permet aux concessionnaires de distribution dnergie lectrique (principalement EDF), sous rserve dune dclaration dutilit publique par lEtat, de faire passer des conducteurs dlectricit sous ou sur les terrains publics ou privs. Servitude annexe : droit de couper des branches ou racines darbres sur des terrains proches des conducteurs dlectricit arien.

4) LA SERVITUDE DE PROTECTION DES PARCS NATIONAUX Articles L 331-1 et suivants du Code de lEnvironnement. L331-1 : Un parc national peut tre cr partir d'espaces terrestres ou maritimes, lorsque le

milieu naturel, particulirement la faune, la flore, le sol, le sous-sol, l'atmosphre et les eaux, les paysages et, le cas chant, le patrimoine culturel qu'ils comportent prsentent un intrt spcial et qu'il importe d'en assurer la protection en les prservant des dgradations et des atteintes susceptibles d'en altrer la diversit, la composition, l'aspect et l'volution. Il est compos d'un ou plusieurs coeurs, dfinis comme les espaces terrestres et maritimes protger, ainsi que d'une aire d'adhsion, dfinie comme tout ou partie du territoire des communes qui, ayant vocation faire partie du parc national en raison notamment de leur continuit gographique ou de leur solidarit cologique avec le coeur, ont dcid d'adhrer la charte du parc national et de concourir volontairement cette protection. Il peut comprendre des espaces appartenant au domaine public maritime et aux eaux sous souverainet de l'Etat.
LEtat par dcret peut instaurer des pars nationaux (7 actuellement). Le Dcret qui cr un parc national contient diverses servitudes qui psent sur le propritaire. (Ex : limitation du droit de construire, de chasser telle espce )

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5) LA SERVITUDE DE CIRCULATION AERIENNE Article L 131-1 du Code de laviation civile : Les aronefs peuvent circuler librement au-dessus des territoires franais. Toutefois les aronefs de nationalit trangre ne peuvent circuler audessus du territoire franais que si ce droit leur est accord par une convention diplomatique ou s'ils reoivent, cet effet, une autorisation qui doit tre spciale et temporaire. Les aronefs peuvent survoler les terrains.

6) LA SERVITUDE DALIGNEMENT DES VOIES PUBLIQUES Ou servitude de reculement Article L 112-1 du Code de la voierie routire : L'alignement est la dtermination par l'autorit

administrative de la limite du domaine public routier au droit des proprits riveraines. Il est fix soit par un plan d'alignement, soit par un alignement individuel. Le plan d'alignement, auquel est joint un plan parcellaire, dtermine aprs enqute publique la limite entre voie publique et proprits riveraines. L'alignement individuel est dlivr au propritaire conformment au plan d'alignement s'il en existe un. En l'absence d'un tel plan, il constate la limite de la voie publique au droit de la proprit riveraine.
Servitude qui permet aux propritaires des voies publiques (commune, dpartement, rgion outre mer, Etat) dlaborer des plans dalignement de ces voies en vue de la rectification ou de llargissement de ses routes.

Alignement futur qui rsulte dun plan dalignement approuv par le propritaire de la voie. Route Alignement actuel

Une partie du terrain A et du terrain B sont frappes dalignement. Consquences : Ces parties de terrain sont inconstructibles. Quand il existe des constructions dans ces parties, celles-ci ne peuvent pas faire lobjet de travaux confortatistes. Le plan dalignement a pour effet de transfrer la proprit des parties frappes dalignement au profit de la personne publique propritaire de la voie : Transfert immdiat pour les terrains non btis. Transfert diffr, sagissant des parties de terrains frappes dalignement qui sont bties, la date de la destruction du btiment (quelle soit volontaire ou fortuite).

La prise de possession de la voie par le propritaire dpend de lindemnisation.

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7) LE PLAN DE PREVENTION DES RISQUES NATURELS PREVISIBLES (PPRNP) Art. L 562-1 et suivants du code de lenvironnement (liste non exhaustive) Art L 562-1 : I. - L'Etat labore et met en application des plans de prvention des risques naturels prvisibles tels que les inondations, les mouvements de terrain, les avalanches, les incendies de fort, les sismes, les ruptions volcaniques, les temptes ou les cyclones.

II. - Ces plans ont pour objet, en tant que de besoin : 1 De dlimiter les zones exposes aux risques, dites "zones de danger", en tenant compte de la nature et de l'intensit du risque encouru, d'y interdire tout type de construction, d'ouvrage, d'amnagement ou d'exploitation agricole, forestire, artisanale, commerciale ou industrielle ou, dans le cas o des constructions, ouvrages, amnagements ou exploitations agricoles, forestires, artisanales, commerciales ou industrielles pourraient y tre autoriss, prescrire les conditions dans lesquelles ils doivent tre raliss, utiliss ou exploits ; 2 De dlimiter les zones, dites "zones de prcaution", qui ne sont pas directement exposes aux risques mais o des constructions, des ouvrages, des amnagements ou des exploitations agricoles, forestires, artisanales, commerciales ou industrielles pourraient aggraver des risques ou en provoquer de nouveaux et y prvoir des mesures d'interdiction ou des prescriptions telles que prvues au 1 ; 3 De dfinir les mesures de prvention, de protection et de sauvegarde qui doivent tre prises, dans les zones mentionnes au 1 et au 2, par les collectivits publiques dans le cadre de leurs comptences, ainsi que celles qui peuvent incomber aux particuliers ; 4 De dfinir, dans les zones mentionnes au 1 et au 2, les mesures relatives l'amnagement, l'utilisation ou l'exploitation des constructions, des ouvrages, des espaces mis en culture ou plants existants la date de l'approbation du plan qui doivent tre prises par les propritaires, exploitants ou utilisateurs. III. - La ralisation des mesures prvues aux 3 et 4 du II peut tre rendue obligatoire en fonction de la nature et de l'intensit du risque dans un dlai de cinq ans, pouvant tre rduit en cas d'urgence. A dfaut de mise en conformit dans le dlai prescrit, le prfet peut, aprs mise en demeure non suivie d'effet, ordonner la ralisation de ces mesures aux frais du propritaire, de l'exploitant ou de l'utilisateur. IV. - Les mesures de prvention prvues aux 3 et 4 du II, concernant les terrains boiss, lorsqu'elles imposent des rgles de gestion et d'exploitation forestire ou la ralisation de travaux de prvention concernant les espaces boiss mis la charge des propritaires et exploitants forestiers, publics ou privs, sont prises conformment aux dispositions du titre II du livre III et du livre IV du code forestier. V. - Les travaux de prvention imposs en application du 4 du II des biens construits ou amnags conformment aux dispositions du code de l'urbanisme avant l'approbation du plan et mis la charge des propritaires, exploitants ou utilisateurs ne peuvent porter que sur des amnagements limits.
LEtat doit laborer des PPR quand le risque est avr. Le PPR est tablit par lEtat et est approuv par un arrt prfectoral. Risques concerns :

Risque dinondation PPRI Risque davalanche PPRA Risque de mouvement de terrain PPRMT (sol qui saffaisse, terrain en pente, falaise) Risque dincendie de fort PPRIF Risque cyclonique PPRC (en outre-mer) Risque dirruption volcanique (en outre-mer)
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Composition du PPR :

Une dlimitation. Un zonage, lequel comporte 2 zones : Zone de danger : zone directement expose au risque. Le rglement de cette zone peut fixer soit des interdictions dutiliser le sol (et notamment de construire), soit des rgles encadrant ou limitant lutilisation du sol. Zone de prcaution : zone non expose elle-mme au risque mais o les utilisations du sol pourraient aggraver les risques. Une rglementation crite.

8) LE PLAN DE PREVENTION DES RISQUES TECHNOLOGIQUES (PPRT) Articles L 515-15 et suivants du Code de lenvironnement Trs proches des PPRN, il existe, depuis 2003 (loi Bachelot suite la catastrophe AZF) des PPRT : servitude dinconstructibilit. Dans le cas de PPRT, systme dindemnisation indirect : La loi dit que les propritaires de certains terrains btis peuvent dlaisser leur bien (c'est--dire mettre en demeure la commune de lacqurir un prix qui ne tiendrait pas compte de lexistence de la servitude). Cependant, ce droit de dlaissement nexiste que si les communes ont dlibr en ce sens, il nest donc pas effectif si les communes ne le dcident pas expressment.

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SECTION 2 : LES REGLES DORIENTATION

Ces rgles sappliquent aux administrations, aux personnes publiques qui laborent les documents de planification et notamment des POS ou des PLU. Il en existe 3 catgories : - Les rgles dorientation gnrales - Les documents dorientation rgionaux - Les documents dorientation intercommunaux

1/ LES REGLES DORIENTATION GENERALES

Il en existe 2 catgories dobjectifs gnraux : - Les objectifs gnraux du droit de lurbanisme - Les objectifs gnraux de planification

A/ LES OBJECTIFS GENERAUX DU DROIT DE LURBANISME

Larticle L 110 du code de lurbanisme fixe les objectifs qui ont vocation sappliquer toutes les dcisions prises par ladministration en matire durbanisme. Ex : cration dune ZAC, approbation dun PLU, dune carte communale, dun Schma de Cohrence Territoriale (SCOT). Art L 110 : Le territoire franais est le patrimoine commun de la nation. Chaque collectivit publique en est le gestionnaire et le garant dans le cadre de ses comptences. Afin d'amnager le cadre de vie, d'assurer sans discrimination aux populations rsidentes et futures des conditions d'habitat, d'emploi, de services et de transports rpondant la diversit de ses besoins et de ses ressources, de grer le sol de faon conome, d'assurer la protection des milieux naturels et des paysages ainsi que la scurit et la salubrit publiques et de promouvoir l'quilibre entre les populations rsidant dans les zones urbaines et rurales et de rationaliser la demande de dplacements, les collectivits publiques harmonisent, dans le respect rciproque de leur autonomie, leurs prvisions et leurs dcisions d'utilisation de l'espace. Les objectifs qui figurent dans cet article sont les suivants : - amnager le cadre de vie (quil soit agrable), - rpondre aux besoins de la population, - grer le sol de faon conome (veiller au non gaspillage de lespace). Ces objectifs gnraux ont-ils une porte juridique ? OUI Conseil dEtat arrt du 21/10/1994 Commune de Bennwihr Ici le Conseil Municipal de Bennwihr avait approuv la rvision du POS de ladite commune alors quelle prvoyait la cration dune zone nouvelle vocation industrielle et ce en bordure dun parc naturel class, raison pour laquelle le TA de Strasbourg avait annul ce POS rvis. Ici cette zone vocation industrielle classe NA est de nature porter atteinte ce site naturel et ce mme si les btiments envisags sont destins des activits non polluantes
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Ces objectifs ont valeur de rgles dorientation donc opposables aux administrations surtout lorsquelles laborent des documents durbanisme. Donc en thorie un PLU pourrait tre annul sur la base du non respect de ces objectifs. Ici le juge exerce un contrle sur la base de lerreur manifeste dapprciation.

B/ LES OBJECTIFS GENERAUX DES DOCUMENTS DE PLANIFICATION

Article L 121 -1 code de lurbanisme Les schmas de cohrence territoriale, les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales dterminent les conditions permettant d'assurer : 1 L'quilibre entre le renouvellement urbain, un dveloppement urbain matris, le dveloppement de l'espace rural, d'une part, et la prservation des espaces affects aux activits agricoles et forestires et la protection des espaces naturels et des paysages, d'autre part, en respectant les objectifs du dveloppement durable ; 2 La diversit des fonctions urbaines et la mixit sociale dans l'habitat urbain et dans l'habitat rural, en prvoyant des capacits de construction et de rhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins prsents et futurs en matire d'habitat, d'activits conomiques, notamment commerciales, d'activits sportives ou culturelles et d'intrt gnral ainsi que d'quipements publics, en tenant compte en particulier de l'quilibre entre emploi et habitat ainsi que des moyens de transport et de la gestion des eaux ; 3 Une utilisation conome et quilibre des espaces naturels, urbains, priurbains et ruraux, la matrise des besoins de dplacement et de la circulation automobile, la prservation de la qualit de l'air, de l'eau, du sol et du sous-sol, des cosystmes, des espaces verts, des milieux, sites et paysages naturels ou urbains, la rduction des nuisances sonores, la sauvegarde des ensembles urbains remarquables et du patrimoine bti, la prvention des risques naturels prvisibles, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature. Les dispositions des 1 3 sont applicables aux directives territoriales d'amnagement vises l'article L. 111-1-1.

Cet article impose aux auteurs des documents durbanisme et des documents dorientations (donc de documents de planification en gnral) de respecter 3 principes: Principe dquilibre entre urbanisation et protection de lespace. Principe de diversit des fonctions urbaines et de mixit sociale dans lhabitat. Pour viter un zonage sgrgatif : - Ncessit de sefforcer de mler en un mme espace les diffrentes fonctions urbaines (habitat, commercial), conomiques (bureau, artisanat) et les quipements publics. - Fait de mler en un mme lieu de lhabitat en accession la proprit, habitat locatif, habitat social, habitat du secteur libre, habitat collectif, habitat individuel. Principe de protection de lenvironnement.

Conseil dEtat arrt du 14/10/2002 Commune du Lavandou. Le Conseil dEtat considre que ces principes sont opposables aux administrations qui laborent les documents de planification. Le juge exerce un contrle dit normal de ces objectifs (c'est--dire approfondi : va vrifier que ces objectifs sont respects).

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2/ LES DOCUMENTS DORIENTATION REGIONAUX

Rgionaux au sens de trs vaste territoire et non celui de territoire administratif rgional. Rappel : Rgle est toujours crite. Document dorientation ou durbanisation : leurs rgles sont exprimes de manire crite et graphique.

A/ LES DIRECTIVES TERRITORIALES DAMENAGEMENT :DTA

Article L 111-1-1 du code de lurbanisme : Des directives territoriales d'amnagement peuvent fixer, sur certaines parties du territoire, les orientations fondamentales de l'Etat en matire d'amnagement et d'quilibre entre les perspectives de dveloppement, de protection et de mise en valeur des territoires. Elles fixent les principaux objectifs de l'Etat en matire de localisation des grandes infrastructures de transport et des grands quipements, ainsi qu'en matire de prservation des espaces naturels, des sites et des paysages. Ces directives peuvent galement prciser pour les territoires concerns les modalits d'application des dispositions particulires aux zones de montagne et au littoral figurant aux chapitres V et VI du titre IV du prsent livre, adaptes aux particularits gographiques locales. Les directives territoriales d'amnagement sont labores sous la responsabilit de l'Etat, son initiative ou, le cas chant, sur la demande d'une rgion, aprs consultation du conseil conomique et social rgional. Les projets de directives sont labors en association avec les rgions, les dpartements, les communes chefs-lieux d'arrondissement ainsi que les communes de plus de 20 000 habitants et les groupements de communes comptents en matire d'amnagement de l'espace ou d'urbanisme intresss et les comits de massifs. Leur avis est rput favorable s'il n'est pas intervenu dans un dlai de trois mois compter de leur saisine. Ces projets sont soumis enqute publique dans des conditions prvues par dcret. Les directives ventuellement modifies pour tenir compte de ces avis sont approuves par dcret en Conseil d'Etat. Les schmas de cohrence territoriale et les schmas de secteur doivent tre compatibles avec les directives territoriales d'amnagement et avec les prescriptions particulires prvues par le III de l'article L. 145-7. En l'absence de ces documents, ils doivent tre compatibles avec les dispositions particulires aux zones de montagne et au littoral des articles L. 145-1 et suivants et L. 146-1 et suivants. Les plans locaux d'urbanisme, les cartes communales ou les documents en tenant lieu doivent tre compatibles avec les orientations des schmas de cohrence territoriale et des schmas de secteur. En l'absence de ces schmas, ils doivent tre compatibles avec les directives territoriales d'amnagement et avec les prescriptions particulires prvues par le III de l'article L. 145-7. En l'absence de ces documents, ils doivent tre compatibles avec les dispositions particulires aux zones de montagne et au littoral des articles L. 145-1 et suivants et L. 146-1 et suivants. Les dispositions des directives territoriales d'amnagement qui prcisent les modalits d'application des articles L. 145-1 et suivants sur les zones de montagne et des articles L. 146-1 et suivants sur les zones littorales s'appliquent aux personnes et oprations qui y sont mentionnes. Les DTA sont des documents de planification voir dorientation labors par lEtat. Les DTA sont luvre de lEtat, qui prend linitiative de leur laboration, conduit celle-ci, et les approuve finalement. Les DTA traduisent donc sa politique damnagement et couvrent un vaste territoire qui nest pas forcment celui des territoires administratifs existants. Ici on retiendra la notion de territoire pertinent. Issues dune loi du 4 fvrier 1995 dite Loi Pasqua , mais la 1re na vu le jour quen 2000.
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DTA :

DTA des Alpes Maritimes (entre en vigueur en 2003).

Ici couvre le territoire administratif existant. DTA des bassins miniers Nord / Lorrain (entre en vigueur en 2005). Ici aucun territoire administratif car regroupe le Nord de la Meurthe et Moselle et le nord est de la Lorraine. DTA de lestuaire de la Seine (entre en vigueur en 2005). DTA de lestuaire de la Loire (entre en vigueur en 2005). Ici couvre des territoires cheval sur plusieurs dpartements.

1) CONTENU DES DTA Les DTA fixent les orientations fondamentales de lEtat : En matire damnagement et de dveloppement de lespace : C'est--dire utilisation et transformation. Localisation des grands quipements publics (TGV, hpitaux, universit .) et indication de leur dveloppement futur envisag. En matire de protection des espaces : Protection des espaces pour lagriculture / pour leur qualit paysagre et cologique. Attention : Les DTA prsentent uniquement les grandes lignes, elles sont donc imprcises dun point de vue gographique. Ici lapproximation est un but rglementaire. Les informations dtailles seront prises en compte dans le POS / PLU ou CC. Concernant les communes littorales ou de montagnes : Ici les DTA prcisent les modalits dapplication des rgles spcifiques la montagne / au littoral.

2) PROCEDURE DELABORATION ET DADAPTATION Linitiative mane de lEtat ou de la rgion (plus rarement). Elaboration conduite par lEtat (en principe la DDE) + rgions / collectivit territoriale / dpartements / communes de + de 20 000 habitants. Une fois le projet prt, il est soumis enqute publique dite renforce. Au terme de lenqute publique, approbation par un dcret en Conseil dEtat.

3) PROCEDURE DE REVISION Mme procdure que llaboration. Voir supra celle du PLU.

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4) EFFETS JURIDIQUES DES DTA A compter de leur approbation en Conseil dEtat simposent aux documents de planification infrieurs : SCOT PLU / POS / CC PAZ / PSMV Ils doivent donc tre compatibles avec les DTA. Question de la compatibilit Si aucun document infrieur : pas de problme, on tient alors compte de la DTA. Si documents infrieurs prexistent la DTA : si incompatibles alors ceux-ci devront tre rviss pour devenir par consquent compatibles. Seules sont opposables aux utilisateurs du sol les dispositions des DTA qui prcisent les modalits dapplication des lois montagnes et littorales. Les autres dispositions des DTA nont quune valeur de rgle dorientation.

B/ LES SCHEMAS DAMENAGEMENT REGIONAUX

Dnomination gnrique pour englober 3 types de documents dorientation. SDRIF / SAROM / PADUC. Ces schmas sappliquent aux territoires administratifs des rgions.

1) LE SCHEMA DIRECTEUR DE LA REGION ILE DE FRANCE : SDRIF Article 141-1 du code de lurbanisme : La rgion d'Ile-de-France labore en association avec

l'Etat un schma directeur portant sur l'ensemble de cette rgion. Le schma directeur de la rgion d'Ile-de-France a pour objectif de matriser la croissance urbaine et dmographique et l'utilisation de l'espace tout en garantissant le rayonnement international de cette rgion. Il prcise les moyens mettre en oeuvre pour corriger les disparits spatiales, sociales et conomiques de la rgion, coordonner l'offre de dplacement et prserver les zones rurales et naturelles afin d'assurer les conditions d'un dveloppement durable de la rgion. Les dispositions de l'alina prcdent prennent effet la premire rvision du schma directeur de la rgion d'Ile-de-France selon les modalits prvues au huitime alina du prsent article suivant la promulgation de la loi n 99-533 du 25 juin 1999 d'orientation pour l'amnagement et le dveloppement durable du territoire. Le schma directeur de la rgion d'Ile-de-France doit respecter les rgles gnrales d'amnagement et d'urbanisme caractre obligatoire prvues au prsent livre ainsi que les servitudes d'utilit publique affectant l'utilisation des sols et les dispositions ncessaires la mise en oeuvre de projets d'intrt gnral relevant de l'Etat et d'oprations d'intrt national. Il doit galement prendre en compte les orientations des schmas des services collectifs institus l'article 2 de la loi n 95-115 du 4 fvrier 1995 d'orientation pour l'amnagement et le dveloppement du territoire et les schmas sectoriels institus par le chapitre V du titre Ier de la mme loi. Ce schma dtermine notamment la destination gnrale de diffrentes parties du territoire, les moyens de protection et de mise en valeur de l'environnement, la localisation des grandes infrastructures de transport et des grands quipements. Il dtermine galement la localisation

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prfrentielle des extensions urbaines, ainsi que des activits industrielles, artisanales, agricoles, forestires et touristiques. Pour l'laboration de ce schma, le conseil rgional recueille les propositions des conseils gnraux des dpartementaux intresss, du conseil conomique et social rgional et des chambres consulaires. A l'issue de cette laboration, le projet leur est soumis pour avis. Avant son adoption par le conseil rgional, le projet de schma directeur, assorti de l'avis des conseils gnraux intresss, du conseil conomique et social rgional et des chambres consulaires, est soumis enqute publique. Le schma directeur est approuv par dcret en Conseil d'Etat. L'initiative de l'laboration du schma directeur appartient soit la rgion, soit l'Etat. La procdure de rvision du schma directeur est ouverte par un dcret en Conseil d'Etat, qui dtermine l'objet de la rvision. Cette dernire est effectue par la rgion d'Ile-de-France, en association avec l'Etat, selon les rgles fixes aux quatrime et cinquime alinas du prsent article. Elle est approuve par dcret en Conseil d'Etat. Si la procdure de rvision du schma directeur de la rgion d'Ile-de-France n'a pas abouti dans un dlai d'un an compter de la demande adresse au prsident du conseil rgional par le reprsentant de l'Etat pour assurer sa conformit aux rgles prvues au deuxime alina du prsent article, il y est procd par dcret en Conseil d'Etat. Toutefois, en cas d'urgence constate par dcret en conseil des ministres, il y est procd sans dlai par dcret en Conseil d'Etat. Au plus tard l'expiration d'un dlai de dix ans compter du dcret approuvant le schma directeur de la rgion d'Ile-de-France, la rgion procde une analyse des rsultats de son application, notamment du point de vue de l'environnement. Le schma directeur de la rgion d'Ile-de-France a les mmes effets que les directives territoriales d'amnagement dfinies en application de l'article L. 111-1-1. Il doit tre compatible avec ces directives lorsqu'elles s'appliquent sur tout ou partie du territoire rgional. En outre, il tient lieu de schma rgional au sens de l'article 34 de la loi n 83-8 du 7 janvier 1983 relative la rpartition de comptences entre les communes, les dpartements, les rgions et l'Etat.
Le SDRIF en vigueur a t approuv par un dcret du 26 aot 1994.

A) PROCEDURE DE REVISION

Linitiative est Rgionale. Le Conseil Rgional dIle de France a dlibr le 25 juin 2004, lEtat a donc engag la rvision par dcret le 30 aot 2005. Est donc mene par Etat + Rgion. Le projet une fois prt, est soumis enqute publique renforce. Le SDRIF est approuv In Fine par lEtat (dcret en CE).

B) CONTENU

Fixe des objectifs, des orientations : - En matire de dveloppement et damnagement (Grand quipement, extension urbaine) ; - En matire de protection des espaces ruraux et ceux prsentant un intrt paysag ou un co systme.

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Les auteurs du SDRIF ont pour obligation de respecter 2 principes : - la matrise de la croissance urbaine et dmographique, - garantir le rayonnement international de lIle de France. Les dispositions du SDRIF nont quune valeur de rgle dorientation et ne sont donc pas opposables aux utilisateurs du sol.

2) LES SCHEMAS DAMENAGEMENT DES REGIONS DOUTRE MER : SAROM Cf. article L 4433-7 et suivants du Code des Collectivits Territoriales Runion SAROM depuis 1995 Martinique SAROM depuis 1999 Guadeloupe SAROM depuis 2001 Guyane SAROM depuis 2002

A) PROCEDURE DE REVISION

Idem que pour le SDRIF. Particularit : Tous les 10 ans compter de son approbation, il doit faire lobjet dune confirmation ou dune rvision. A dfaut dune telle dcision (confirmation ou rvision), il devient caduque (Cf. SRU)

B) CONTENU

Idem que pour le SDRIF Particularit : Les SAROM ont un chapitre particulier appel Schma de mise en valeur de la mer qui prcise les modalits dapplication de la loi littorale (comme les DTA).

C) EFFET

Les mmes que les DTA : - Rgles dorientation sont opposables aux administrations qui laborent les documents infrieurs (SCOT / PLU). - Seules sont opposables aux utilisateurs du sol les dispositions prcisant les modalits dapplication de la loi littorale.

3) LE PLAN DAMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DURABLE DE LA CORSE PADUC

Cf. article 4424-9 Code Gnral des Collectivits Territoriales Cr par une loi du 22 janvier 2002. Contrairement aux DTA, SDRIF et SAROM, le PADUC est approuv par lAssemble Rgionale de Corse.

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3/ LES DOCUMENTS DORIENTATION INTER COMMUNAUX

Documents de planification qui fixent des orientations une chelle inter communale (c'est-dire dun groupe de communes plus ou moins important 20 600).

A/ LE SCHEMA DE COHERENCE TERRITORIALE : SCOT

Art L/R 122 1 et suivants du code de lurbanisme Cration en 2000 par la loi SRU.

1) LE CONTENU
A) LE RAPPORT DE PRESENTATION

Le rapport de prsentation : Na aucune porte rglementaire. Procde au diagnostic du territoire (dveloppement conomique, environnement, habitat, transport, quipements,) pour mettre en vidence les besoins. Prsente les choix retenus pour tablir le PADD. Prsente les choix retenus pour tablir le document dorientation gnrale.

B) LE PROJET DAMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DURABLE

Le PADD fixe les objectifs des politiques publiques durbanisme. Il na aucune porte rglementaire (donc inopposable aux communes qui tablissent des PLU).

C) LES DOCUMENTS DORIENTATION GENERALE

Les documents dorientation gnrale fixent des orientations dans lorganisation de lespace (plus prcises que dans le PADD). Document qui doit rester trs schmatique do chelle 1 / 25.000me. Ce document a une porte rglementaire.

2) PROCEDURE DELABORATION ET DADAPTATION Llaboration dun SCOT est trs proche de celle du PLU mais ici phase pralable : Celle de la dfinition du primtre.

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A) QUI ELABORE LE SCOT

Un tablissement public de coopration intercommunal existant.

Communaut urbaine, communaut dagglomration.

Un EPCI cr pour loccasion.

Ex : syndicat inter communal ou un syndicat mixte c'est--dire commune + EPCI existants.

B) LE PERIMETRE

Article L 122-3 du code de lurbanisme : I. - Le schma de cohrence territoriale est labor l'initiative des communes ou de leurs groupements comptents. II. - Le primtre du schma de cohrence territoriale dlimite un territoire d'un seul tenant et sans enclave. Lorsque ce primtre concerne des tablissements publics de coopration intercommunale comptents en matire de schmas de cohrence territoriale, il recouvre la totalit du primtre de ces tablissements. Toutefois, lorsque le primtre d'un de ces tablissements n'est pas d'un seul tenant, le primtre du schma peut ne pas comprendre la totalit des communes membres de cet tablissement condition de comprendre la totalit de la partie ou des parties d'un seul tenant qui le concerne. Il tient notamment compte des primtres des groupements de communes, des agglomrations nouvelles, des pays et des parcs naturels, ainsi que des primtres dj dfinis des autres schmas de cohrence territoriale, des plans de dplacements urbains, des schmas de dveloppement commercial, des programmes locaux de l'habitat et des chartes intercommunales de dveloppement et d'amnagement. Il prend galement en compte les dplacements urbains, notamment les dplacements entre le domicile et le lieu de travail et de la zone de chalandise des commerces, ainsi que les dplacements vers les quipements culturels, sportifs, sociaux et de loisirs. III. - Un projet de primtre est dtermin, selon les cas, par les conseils municipaux ou l'organe dlibrant du ou des tablissements publics de coopration intercommunale comptents, la majorit des deux tiers au moins des communes intresses reprsentant plus de la moiti de la population totale de celles-ci ou la majorit de la moiti au moins des communes intresses reprsentant les deux tiers de la population totale. Si des communes ne sont pas membres d'un tablissement public de coopration intercommunale comptent en matire de schma de cohrence territoriale, la majorit doit comprendre, dans chaque cas, au moins un tiers d'entre elles. Pour le calcul de la majorit, les tablissements publics de coopration intercommunale comptent pour autant de communes qu'ils comprennent de communes membres. IV. - Le projet de primtre est communiqu au prfet. Ce dernier recueille l'avis du ou des conseils gnraux concerns. Cet avis est rput positif s'il n'a pas t formul dans un dlai de trois mois. Le prfet publie par arrt le primtre du schma de cohrence territoriale aprs avoir vrifi, en tenant compte des situations locales et ventuellement des autres primtres arrts ou proposs, que le primtre retenu permet la mise en cohrence des questions d'urbanisme, d'habitat, de dveloppement conomique, de dplacements et d'environnement. Lorsque le schma de cohrence territoriale englobe une ou des communes littorales et dans le cas o l'tablissement public mentionn l'article L. 122-4 dcide d'laborer un chapitre individualis valant schma de mise en valeur de la mer, le prfet est consult sur la compatibilit du primtre de ce schma avec les enjeux d'amnagement, de protection et de mise en valeur du littoral. Doit tre un territoire dun seul tenant et sans enclave. Initiative Communes ou EPCI comptents.

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Puis une proposition est faite au prfet regroupant les 2/3 des communes reprsentant de la population ou des communes reprsentant 2/3 de la population. Le primtre est entrin par arrt prfectoral qui ne peut refuser que dans 2 cas : Soit quil constate que la double majorit nest pas atteinte. Soit que le territoire nest pas cohrent. Ex : coupe une agglomration en 2. Ds lors que larrt prfectoral est fait alors peut sengager llaboration (idem que pour le PLU).

C) PROCEDURE DELABORATION

1re dlibration Ltablissement public du SCOT prescrit le SCOT. Dcision de principe qui a pour objet de fixer les modalits de la concertation avec le public. Cf. L300-2 CU. Est une priode longue. EPCI du SCOT attend le porter connaissance de lEtat. EPCI reoit un dossier de lEtat dans lequel il linforme des contraintes juridiques, les commente et lui indique les projets dintrts gnraux qui devront tre pris en compte dans le SCOT. Lui donne une liste des tudes diverses qui ont t faites surtout en matire de risque et denvironnement. Elaboration associe EPCI +diverses personnes publiques (Etat et ses services, dpartement, rgion, chambre consulaire ....). Concertation avec le public, en parallle, pour quil puisse influer sur le projet en cours dlaboration.

2me dlibration Dfinition des orientations gnrales do prfiguration du PADD du SCOT. Lorgane dlibrant approuve ses orientations. Elaboration continue sur la base des orientations. Comme pour le PLU, cette laboration qui va de la prescription larrt du projet se fait en association avec diverses personnes publiques qui ont le droit dtre informes donc associes. On fixe alors clairement les orientations gnrales.

3me dlibration Arrt du projet du SCOT avec les 3 documents qui le composent. Cette dlibration est la fois un dbat au sens strict au sein dun organisme collgial et une dcision ferme prise lissu de ce dbat. Puis phase de consultation publique. Ici les personnes publiques ont une vue densemble sur un projet complet. Elles doivent mettre un avis dans les 3 mois et leur silence vaut avis favorable.

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Attention Si les communes membres considrent que le SCOT leur impose une contrainte excessive, elles ont la possibilit de saisir le prfet dans le dlai de 3 mois. Ici le prfet joue un rle darbitre : il va lui-mme, suite cette requte, mettre un avis favorable ou non la commune. Cf. L122-9 CU. **

Puis phase de lenqute publique (1 mois), mene par un commissaire enquteur dsign par le prsident du Tribunal Administratif. Recueille toutes les informations et rdige un rapport aux conclusions favorables, favorables avec rserves ou dfavorables.

4me dlibration Projet ventuellement modifi pour tenir compte des diffrents avis au vu du rapport du commissaire enquteur. Approbation du SCOT par lorgane dlibrant de ltablissement public qui labore le SCOT. ** Les communes ayant constat une contrainte excessive et ayant reu un avis favorable du prfet suite leur requte peuvent se retirer du SCOT ou de lEPCI du SCOT. Elles ne seront plus couvertes par le SCOT, les rgles de celui-ci ne sappliqueront pas.

D) PROCEDURE DADAPTATION

LEPCI du SCOT est prenne (c'est--dire ne sera pas dissout aprs approbation du SCOT), il sera en veille pendant un certain temps et continuera dtudier lvolution du terrain. Par consquent il proposera aux communes membres de relancer le SCOT soit par une rvision soit par une adaptation. Procdure de rvision : Procdure calque sur celle de llaboration. Procdure dadaptation (procdure lgre de modification) : Institue par la loi De Robien en 2003. Ne doit pas porter atteinte lconomie gnrale du PADD du SCOT. Est informelle : enqute publique + approbation

Nouveaut SRU 2000 : Tous les 10 ans, SCOT doit faire lobjet dune dlibration de la part de lEPCI qui : Confirme la validit du SCOT en vigueur Modifie le SCOT en vigueur Rvise le SCOT en vigueur (rare !!)

Si cette dlibration nest pas intervenue, le SCOT devient automatiquement caduque. On doit alors recommencer toute la procdure.

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3) LES EFFETS JURIDIQUES Art L 122-1 dernier alina + L 122-2

A) LES EFFETS POSITIFS (CEUX LIES A LEXISTENCE DU SCOT)

Le SCOT est opposable : aux diffrents documents de planification : Ceux qui fixent les rgles dutilisation du sol : PLU / POS / PSMV / CC / PAZ. Ceux qui fixent les rgles dorientation : PLH / PDU. certaines dcisions administratives damnagement urbain. Ex : cration dune ZAC, dune ZAD. certaines dcisions administratives de constitution de rserve foncire (acquisition dun bien par une personne publique pour des projets futurs). Cf. L 221-1 code de lurbanisme. certaines utilisations du sol importantes : Lotissement ou construction portant sur plus de 5.000 m de SHON.

Toutes ces dcisions doivent tre compatibles avec le SCOT. Le SCOT est un document qui oriente ladministration dans son travail dlaboration de document et de prise de dcisions importantes en matire damnagement.

B) LES EFFETS NEGATIFS (CEUX LIES A LABSENCE DE SCOT)

Rgles introduites par la loi SRU et la loi de Robien Urbanisme et Habitat , 2003. Ces rgles ont pour objectif dinciter les communes se regrouper pour laborer un SCOT (faire peser une contrainte sur les communes qui ne feraient pas defforts comme pour la RCL). Incitation / contrainte qui ne concerne que certaines communes : Celles situes moins de 15 km dune agglomration de + de 50 000 habitants. (Agglomration + bande de 15 km = aire urbaine au sens de lINSEE qui considre ce territoire comme un tout). Celles situes moins de 15 km du rivage de la mer (limite haute du rivage). Les communes qui seraient cheval sur les 15 km doivent tre incluses dans la bande.

4) LE CONTENTIEUX Proche de celui du PLU. Peut tre attaqu dans un dlai de 2 mois compter des mesures de publicit (affichage en mairie, avis dans la presse) par toute personne ayant intrt agir. Le requrant peut invoquer des moyens lis : lillgalit externe du SCOT (incomptence, vice de procdure). lillgalit interne du SCOT : Lie au contenu (incompatibilit avec une loi suprieure), Erreur manifeste dapprciation, Dtournement de pouvoir.
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5) PERIODE TRANSITOIRE DES SCHEMAS DIRECTEURS AUX SCOT Depuis 1967 : laboration des schmas directeurs. Loi SRU 1er avril 2001 : les schmas directeurs qui existaient lors de lentre en vigueur de la loi demeurent applicables mais deviendront caduques au bout de 10 ans sauf sils ont fait lobjet dans ce dlai dune rvision et par consquent ont t transforms en SCOT.

B/ LES DOCUMENTS DORIENTATION INTER COMMUNAUX SPECIALISES

1) LES PROGRAMMES LOCAUX DHABITAT (PLH) Cf. L/R 302-1 et suivants CU Dfinition : Le PLH est un document de planification qui dfinit pour 5 ans minimum les objectifs et les principes dune politique visant rpondre (quantitativement) aux besoins du logement et favoriser la mixit sociale (qualitativement). Contenu (3 parties) : Diagnostic (quivaut au PADD) : pas de porte rglementaire. Principes et objectifs : rglementaire donc opposable. C'est--dire que les PLU / POS ... doivent donc tre compatibles avec les principes et objectifs du PLH. Programme daction (mthodologie).

Procdure dlaboration : Par un EPCI, dfaut par une commune. En association avec lEtat et tout autre personne morale intresse publique ou prive (CAF, organisme de logement social, association comptente en matire de logement, organisme priv dHLM ...). Une fois le projet prt, il est arrt par lEPCI. Le projet est alors soumis pour consultation aux communes membres de lEPCI, prfet et autres organismes. Le projet est adopt (approbation) par lEPCI.

2) LE PLAN DE DEPLACEMENT URBAIN (PDU) Rgit par une loi non codifie sur lOrientation sur transport intrieur du 30 dcembre 1982.

A) CONTENU

Le PDU dfinit, dans ce que la loi appelle un primtre de transport urbain, les principes (rgles dorientations) de lorganisation des transports de personnes et de marchandises, de la circulation et du stationnement.

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Objectif lgal : Les PDU doivent forcment prvoir un usage coordonn de tous les modes de dplacements y compris les transports collectifs, les transports doux notamment par une affectation approprie de la voierie ainsi que la promotion des modes les moins polluants et les moins consommateurs dnergie. Son contenu est peu formalis.

B) EFFETS

Les principes du PDU simposent aux documents durbanisme locaux (POS / PLU / CC) c'est-dire doivent tre compatibles avec lui.

C) PROCEDURE

Est obligatoire dans les agglomrations de + de 100.000 habitants. Initiative qui mane de lautorit administrative des transports collectifs. En province : souvent les communauts urbaines ou celles dagglomrations. A Paris : Syndicat des Transports dIle de France (STIF). Elaboration par lautorit administrative en association avec lEtat, rgion, dpartement et autres personnes (commerants, usagers...). Une fois labor, il est arrt par lautorit administrative. Phase de consultation. Enqute publique. Approbation.

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CHAPITRE 2 :: LE CONTROLE DU RESPECT DES REGLES CHAPITRE 2 LE CONTROLE DU RESPECT DES REGLES DUTILISATION DU SOL D UTILISATION DU SOL

Pour pouvoir utiliser le sol, il faut respecter les rgles dutilisation du sol, cest ladministration qui vrifie ce respect des rgles. Le propritaire doit demander une autorisation durbanisme. Avant de dposer une demande dautorisation durbanisme, le propritaire peut se renseigner auprs de ladministration en obtenant un renseignement durbanisme ou un certificat durbanisme. Le livre IV du Code de lurbanisme consacr au certificat durbanisme et aux autorisations durbanisme a fait lobjet dune rcriture complte par une ordonnance du 8 dcembre 2005 et son dcret dapplication du 5 janvier 2007. Lentre en vigueur de cette rforme est actuellement fixe au 1er juillet 2007, mais pourrait tre retarde au 1er octobre 2007. Les dveloppements qui suivent ne portent que sur le droit tel quissu de cette rforme. NB : Toutes les demandes en matire durbanisme font lobjet dune instruction gratuite. NB : formulaires durbanisme (qui devront tre mis jour avant lentre en vigueur de la rforme) consultables sur le site www.urbanisme.equipement.gouv.fr

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SECTION 1 : LINFORMATION SUR LES REGLES DUTILISATION DU SOL

2 modes dinformation des propritaires (ou de toute autre personne ayant des droits sur le terrain) : Renseignement durbanisme (ou note de renseignements durbanisme) Certificat durbanisme En pratique, ce sont les notaires qui demandent des renseignements ou certificats durbanisme avant la vente dun terrain nu ou bti. Si le bien doit faire lobjet de travaux, il est conseill de demander un certificat durbanisme (qui confre des droits, cf. infra).

1/ LE RENSEIGNEMENT DURBANISME
Il sagit dun document dinformation sur laptitude juridique dun terrain qui ne confre aucun droit particulier son dtenteur ou la personne ayant des droits sur le terrain. Dans la pratique, il est demand pour connatre la situation juridique dun terrain sur lequel ne sont pas envisags de travaux. Pas de source crite. Information dans une circulaire (donc sans valeur juridique) du 31/12/73. Cf. jurisclasseur priodique JCP dition notariale 1974 Partie pratique n 5651 Circulaire remanie en 1985 aprs la loi sur la dcentralisation. Cf. jurisclasseur priodique JCP dition notariale 1985 Partie pratique n 9430 Formulaire Cerfa Environ 400.000 500.000 renseignements durbanisme sont dlivrs chaque anne.

A/ LOBJET DU RENSEIGNEMENT DURBANISME

Fournir une information sommaire sur les rgles dutilisation du sol (servitudes durbanisme et servitudes dutilit publique) ainsi que dautres contraintes administratives (existence de droit de premption urbain, inclusion ou non du terrain dans une ZAC).

B/ LA PROCEDURE
Telle que dcrite par la circulaire. Peut tre formule par toute personne. Comprend le formulaire de demande Cerfa (cf. annexe).
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On y joint : Plan de situation du terrain dans la commune ( chelle assez petite). Plan du terrain (par exemple extrait du plan cadastral au 1/500e). Dossier tabli en 3 exemplaires et dpos la mairie. La mairie est considre en urbanisme comme le guichet unique : on y dpose toutes les demandes, mme si le maire nest pas comptent. Dpt dune demande (quelle quelle soit) en mairie peut prendre 2 formes : Envoi par courrier RAR Dpt contre rcpiss (avec numro denregistrement) Le service instructeur est : Si la commune est comptente en matire dautorisation durbanisme (donc si elle a un PLU, POS ou carte communale et quelle na pas refus de recevoir cette comptence), le service instructeur est celui choisi par la commune. Cela peut tre : Un service communal ; Un service dispens par un EPCI (tablissement public de coopration intercommunale) ; Un syndicat mixte ; Une agence dpartementale mise disposition des communes pour instruire les demandes diverses ; La DDE (ou la DDEA : type de service nouveau ; regroupement que lEtat a opr des anciennes DDE et DDAF sur certains dpartements tels que le 95, 78) qui se met gratuitement la disposition des communes de moins de 10.000 habitants. NB : Depuis 2004, les communes de plus de 10.000 habitants nont plus vocation faire instruire les demandes par la DDE, elles doivent donc mettre en place un service ou un EPCI. Sinon, le service est payant. Si la commune nest pas comptente en matire dautorisation durbanisme, linstruction est faite par la DDE (ou la DDEA).

Linstruction dune demande en matire durbanisme consiste tudier le dossier de demande et le confronter aux rgles dutilisation du sol applicables afin de pouvoir proposer une rponse la demande. Linstruction consiste galement consulter un certain nombre de services ou dautorits administratives. Exemples de consultations lors de linstruction dune demande de renseignement durbanisme : Lorsque la commune nest pas comptente en matire dautorisation durbanisme, elle va demander lavis du maire. Si le terrain se situe ct dune route dpartementale, on consultera le dpartement pour savoir sil y a des informations connatre. NB : les consultations sont toujours facultatives. Certaines communes ne font dailleurs aucune consultation ou pas systmatiquement. But : rpondre rapidement au Notaire qui attend les renseignements durbanisme pour raliser la vente. Le dlai dinstruction (suggr par la circulaire) est de 1 mois.

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Pas de rponse tacite. Rponse expresse : dlivrance dun renseignement durbanisme c'est--dire quon renvoie au ptitionnaire un exemplaire du formulaire avec la rponse. Certaines mairies renvoient une photocopie du rglement de la zone si prsence dun POS ou dun PLU. On peut galement se contenter dindiquer les rgles principales du POS (ex : COS de x ; Recul de x simpose par rapport aux voies publiques). Le renseignement durbanisme est dlivr par le maire au nom de la commune quand la commune est comptente en matire dautorisations durbanisme. Lorsque la commune nest pas comptente en matire dautorisation durbanisme, la circulaire parle du prfet, mais cette circulaire ne sera bientt plus jour, on peut considrer que le renseignement durbanisme (par analogie le certificat durbanisme compter de lentre en vigueur du dcret du 5 janvier 2007) est dlivr par le maire mais au nom de lEtat.

C/ LES EFFETS JURIDIQUES DU RENSEIGNEMENT DURBANISME

Le renseignement durbanisme ne confre aucun droit particulier (et notamment pas le droit de construire). Le renseignement durbanisme ne confre pas non plus de garantie contre lvolution dfavorable des rgles dutilisation du sol ou des autres contraintes administratives. Toute faute administrative (notamment renseignement durbanisme erron) engage la responsabilit de ladministration ds quil y a prjudice. Exemple : Renseignement durbanisme indique que le terrain est situ en zone U du PLU. PC refus car en ralit le terrain est en zone N inconstructible. faute de ladministration On pourra obtenir une indemnisation du prjudice, par exemple avoir engag des frais pour un projet irralisable. NB : cest cependant une hypothse thorique car, en pratique, celui qui veut construire ne demande par un renseignement durbanisme mais un certificat durbanisme.

2/ LE CERTIFICAT DURBANISME

Articles L 410-1 & R 410-1 et suivants du Code de lurbanisme.

Le certificat durbanisme est un document dinformation sur laptitude juridique dun terrain, qui confre des droits au propritaire ou autre dtenteur de droits sur le terrain. Le certificat durbanisme est adapt pour connatre la situation juridique dun terrain appel recevoir des travaux, notamment des travaux de construction. Si on veut faire des travaux, il est conseill de demander un certificat durbanisme car il confre une scurit au propritaire du sol.

A/ LOBJET DU CERTIFICAT DURBANISME

Il existe 2 types de certificats durbanisme : Certificat durbanisme de simple information (CUa) Certificat durbanisme oprationnel (CUb)
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1) LE CERTIFICAT DURBANISME DE SIMPLE INFORMATION De simple information = nom donn par la pratique et non par le Code. Le certificat durbanisme sera rgi par le a de larticle L 410-1 et sera donc appel le CUa. Objet : fournir une information gnrale sur les rgles dutilisation du sol et autres contraintes administratives grevant le terrain. Le CUa contient 4 types dinformation : Informe des servitudes durbanisme (POS, PLU, PSM, Loi littoral, ). Informe des servitudes dutilit publique (monuments historiques, plan dalignement, PPR,). Informe de lapplication ventuelle de droit de premption en matire durbanisme (DPU communes ; DPZAD Etat ; DPESN (droit de premption espaces naturels sensibles) dpartement ; DP dans les espaces pri-urbains dpartement). Donne la liste des taxes et participations durbanisme applicables au terrain : TLE principalement, taxe CAUE, taxe de dpassement du plafond lgal de densit, cession gratuite de terrain, participation spcifique dans une ZAC (le cot des quipements publics sera support par les constructeurs)

2) LE CERTIFICAT DURBANISME OPERATIONNEL (OU PRE-OPERATIONNEL) CEST A DIRE RELATIF A UNE OPERATION DONNEE : CUB Objet : Fournir une information gnrale sur les rgles dutilisation du sol & autres contraintes administratives mais aussi une rponse de ladministration (lautorit comptente) sur la faisabilit juridique dune opration envisage sur le terrain. Contenu : Fourni les quatre informations dj cites ci-dessus : Servitudes durbanisme Servitudes dutilit publique Droit de premption Taxes et participations Fourni une cinquime information : Etat des quipements publics existants ou prvus Fourni en outre une rponse la question pose. Il indique si le terrain peut ou non tre utilis pour lopration envisage par le demandeur. Le CUb est donc soit positif soit ngatif . Sil est positif, cela nassure pas cependant de lobtention ultrieure dune autorisation durbanisme : en effet, le caractre positif du CU porte exclusivement sur la localisation approximative du ou des btiments dans lunit foncire, leur destination et sur les modalits de desserte par les quipements publics existants ou prvus (art. R 410-14).

Distinction entre CUa & CUb : CUa est neutre. Ladministration ne prend pas parti, elle fournit uniquement des informations. CUb nest pas neutre. Ladministration prend parti sur un projet et rpond si oui ou non le projet est ralisable.

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B/ LA PROCEDURE DOBTENTION
Contrairement au renseignement durbanisme, le certificat est rgi par le Code de lurbanisme.

1) LA DEMANDE La demande peut tre dpose par toute personne. Le dossier de demande comporte : Le formulaire Cerfa de demande. Le plan de situation du terrain. Si demande de CUb, le dossier comporte galement : Une note descriptive succincte de lopration envisage indiquant, sil est envisage la ralisation dun btiment : o La destination du btiment (bureau, commerce, artisanat, habitation, ). o La localisation approximative du btiment sur le terrain. Un plan de terrain avec construction existante sil en existe (plan cadastral). CUa en 2 exemplaires. CUb en 4 exemplaires. Dpt ou envoi en mairie.

2) INSTRUCTION DE LA DEMANDE Idem renseignement durbanisme. Mais prcision sur le droulement de linstruction : quand CUb, certaines consultations sont obligatoires (ex : gestionnaires des rseaux, propritaire de la voie en bordure de laquelle se trouve le terrain). Dlai dinstruction : CUa : 1 mois CUb : 2 mois

3) LA DECISION Le certificat durbanisme est dlivr : Par le maire au nom de la commune si celle-ci est dote dun PLU, POS ou dune carte communale (et quelle a accept la comptence en matire dautorisations durbanisme). Par le maire au nom de lEtat en labsence de PLU, POS, Carte communale, ou en cas de carte communale si la commune a refus la comptence en matire dautorisations durbanisme.

Forme de la dcision : Notifie au demandeur par lettre RAR. Date laquelle la notification est rpute avoir t faite : celle de la 1re prsentation par la poste (date qui fait alors courir le dlai de recours). Par courrier lectronique (Cf. article R 423-48 code de lurbanisme). Case sera prvue cet effet dans les nouveaux formulaires.
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Est rput avoir reu cette notification la date laquelle il consulte ses mails (un systme dAR lectronique sera dtermin par arrt du ministre de lEquipement). Sil ne consulte pas, lissue dun dlai de 8 jours aprs envoi : est rput lavoir reu. N. B. : Dlai de recours de 2 mois devant le Juge administratif pour attaquer un acte administratif compter de la rception pour le destinataire ; pour les tiers : 2 mois compter de laffichage. Le certificat durbanisme nest pas affich donc il peut tre attaqu tout moment pendant sa dure de validit (18 mois). Absence de notification : Art R 410-12 du code de lurbanisme : En labsence de notification expresse ou tacite au terme du dlai dinstruction, le demandeur est titulaire dun certificat durbanisme tacite . Cependant, les auteurs de cet article nont pas voulu dire que le certificat durbanisme peut tre tacite (car ladministration a lobligation de dlivrer un certificat durbanisme, sinon elle engage sa responsabilit en cas de prjudice pour le demandeur) mais que les avantages confrs par le certificat durbanisme sont rputs commencer courir la fin du dlai dinstruction.

C/ EFFETS JURIDIQUES
Les effets juridiques sont les mmes quel que soit le type de certificat : CUa, CUb+, CUbIl existe 2 types deffet : 1. Le certificat durbanisme confre une garantie contre lvolution dfavorable de 3 types de rgles : Servitudes durbanisme (POS, PLU, Loi littorale, RNU, RCL, ) ; Servitudes dutilit publique (PPR, plan dalignement, servitude dabords des monuments historiques, ) ; Taxes et participations durbanisme (TLE, participation pour voirie et rseau (PVR), participation spcifique applicable dans les ZAC, cession gratuite de terrain, ). Quand volution favorable de ces rgles Le propritaire du sol peut en bnficier. Quand volution dfavorable Protg contre cette volution intervenue aprs la dlivrance du certificat durbanisme. Cependant, on ne peut tre garanti si lvolution dfavorable des servitudes durbanisme ou des servitudes dutilit publique concerne la scurit ou la salubrit publique. Comment se prvaloir de cette garantie ? Le dpt ou la rception de la demande dautorisation durbanisme (AP, PC, PA, PD) doit intervenir dans un dlai de 18 mois compter de la dlivrance du CU. 2. En cas derreur de ladministration dans le certificat durbanisme, celle-ci engage sa responsabilit si cette erreur est lorigine dun prjudice. 2 hypothses rencontres par la jurisprudence : Si le terrain est dclar constructible par erreur : Le propritaire du terrain ou la personne qui a des droits sur celui-ci aura droit a une indemnit pour les frais engags pour la ralisation du projet.
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En outre, quand le propritaire a acquis un terrain la faveur dun CU erron, ce propritaire aura droit au remboursement (DI) par ladministration de la diffrence entre le prix dacquisition et la valeur vnale du terrain. Cas o le terrain est dclar inconstructible par erreur : Le propritaire ici vendu un prix trs bas pensant quil tait inconstructible donc aura droit une indemnit correspondant la diffrence entre le prix dacquisition et la valeur vnale du terrain. Possibilit de recours gracieux ou, si pas de solution amiable, recours contentieux. Prcision : Par scurit quand il y a une promesse de vente sur un terrain, il est conseill de mettre comme condition suspensive lobtention du PC purg de tout recours et de tout retrait, et non seulement lobtention dun CUb positif. En effet, comme il a t dit, le CU, mme positif, ne garantit pas lobtention du PC.

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SECTION 2 : LES AUTORISATIONS DURBANISME

Dfinition : Une autorisation durbanisme est une autorisation qui est requise au titre du code de lurbanisme dans le but de contrler prventivement le respect des rgles dutilisation du sol (SU & SUP). N. B. : Si une autorisation est rgie par un code autre que celui de lurbanisme, alors ce nest pas une autorisation durbanisme. Il en est de mme si elle est rgie par le Code de lurbanisme mais na pas pour objet le contrle des rgles dutilisation du sol (cas de lagrment pour bureaux et locaux de recherche ; cf. section III).

Procdure dobtention : - demande par le demandeur instruction par le service instructeur dcision par lautorit comptente ; 3 types de dcisions : Acceptation Refus dautorisation Sursis statuer

Selon lordonnance du 8 dcembre 2005, il nexiste plus que 4 autorisations durbanisme : Autorisation pralable (appele auparavant autorisation de travaux) Concerne des utilisations du sol avec travaux et parfois sans travaux. Ex : changement de destination, lotissement sans travaux dquipements collectifs. Attention problme de vocabulaire donc de comprhension ! Le Code parle de dclaration pralable alors quil sagit rellement dune demande qui fera lobjet dune instruction puis dune rponse de ladministration. Les administrs ont tendance penser que la dclaration vaut acceptation ! Permis de construire Concerne exclusivement des utilisations du sol avec travaux. Permis de dmolir

Ne concerne que des travaux (de dmolition de constructions).

Permis damnager Concerne des utilisations du sol diverses et varies (tout ce que lon na pas pu mettre ailleurs !). Avec ou sans travaux. Ex : lotissements avec travaux dquipement ou sans travaux dquipement dans certains secteurs protgs, ralisation parc de loisir, terrain de golf, affouillement du sol, parcs dattraction, dpt de vhicule ... (Cf. cours de P. BERTIN)

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1/ CHAMPS DAPPLICATION RESPECTIFS DES AUTORISATIONS DURBANISME

Ne sera pas voqu ici le champ dapplication du permis damnager, ni celui de lautorisation pralable lorsquelle porte sur des amnagements. Ne seront en dfinitive prsentes que les autorisations durbanisme relatives aux constructions, quil sagisse de raliser des constructions nouvelles, de modifier la consistance physique ou la destination de constructions existantes, ou encore de dmolir des constructions existantes. Construction : Dsigne la chose construite et non lacte de construire. Ici on vise le rsultat. Est assimilable un ouvrage immobilier : btiment, pylne, clture, voirie, canalisation ...

A/ UTILISATIONS DU SOL DISPENSEES DAUTORISATION DURBANISME

Liste exhaustive des dispenses. Ce qui nest pas dispens est donc soumis autorisation. 3 catgories de constructions chappent toute autorisation (quil sagisse de les construire, de les modifier sauf en dpassant les seuils de dispense ou de les dmolir) : - Constructions dispenses de part leur nature ou de leur faible importance - Constructions dispenses de part leur faible dure - Constructions qui exigent le secret

1) CONSTRUCTIONS DISPENSEES DE PAR LEUR NATURE OU DE LEUR FAIBLE

IMPORTANCE

Cf. articles R / L 421-2 et 421-3 CU Rgle gnrale : sont dispenses toutes les constructions rpondant 2 conditions cumulatives : - Hauteur infrieure 12 m - Cration SHOB infrieure ou gale 2 m Rgles particulires certaines constructions : sont dispenss : piscines de de 10 m, mur de soutnement, canalisations et cbles enterrs, infrastructures routires, aroportuaires ...

2) CONSTRUCTIONS DISPENSEES DE PAR LEUR FAIBLE DUREE Cf. article R 421-6 CU Dune part, les constructions devant durer moins de 3 mois (ex : marchs de nol, cirque). Dautre part, les installations de chantier : elles peuvent durer pendant toute la dure du chantier, voire mme jusqu la fin de la commercialisation pour les bureaux de vente, et mme sils ne sont pas installs sur le chantier.

3) CONSTRUCTIONS QUI EXIGENT LE SECRET Cf. article R 421-8 CU Les constructions couvertes par le secret de la dfense nationale. Les dispositifs techniques ncessaires aux systmes de radiocommunication numrique de la police et de la gendarmerie nationale.
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B/ CHAMP DAPPLICATION DE LAUTORISATION PREALABLE

Sapplique aux : - Constructions nouvelles - Travaux sur construction existante - Changement de destination sans travaux des btiments existants

1) LES CONSTRUCTIONS NOUVELLES Cf. article R 421-9 421 -12 CU Rgles gnrales : sont soumis autorisation pralable les constructions nouvelles : - Si SHOB >2 m mais 20 m (au-del : PC requis). - Ou si SHOB 2 m mais dune hauteur > 12 m (si SHOB > 2 m et H > 12 m : PC requis). Rgles particulires certaines constructions : sont soumises autorisation pralable : Habitation lgre de loisir de + de 35 m, Ligne lectrique ou pylne de + de 63 Kv, Piscine dcouverte avec un bassin de + de 10 m

2) TRAVAUX SUR CONSTRUCTION EXISTANTE Art R 421-17 : Liste des travaux soumis dclaration pralable. Sont soumis dclaration pralable au titre des travaux sur construction existante : Travaux crant une SHOB > 2 m et 20 m (au-del : PC requis). Travaux transformant + de 10 m de SHOB en SHON. Ex : Couverture dune toiture terrasse pour en faire un local dhabitation, transformation dun garage en habitation. NB : en cas de transformation en SHON de 10 m ou moins, aucune autorisation nest requise. Ravalement (c'est--dire des travaux de rparation dune faade dune certaine importance). Il ny a pas de critres clairs du ravalement. Le fait de repeindre simplement une faade ne semble pas tre un ravalement (dans ce cas, aucune autorisation nest ncessaire). Les travaux modifiant laspect extrieur dun btiment existant sauf si : cette modification de laspect extrieur transforme les volumes (si transformation dun toit par exemple augmentant les volumes). Dans ce cas : PC ncessaire. cette modification de laspect extrieur consiste percer des baies nouvelles ou agrandir les baies existantes. Dans ce cas : PC ncessaire. Les travaux ayant pour objet de changer la destination de tout ou partie de btiments existants (ex : habitation en bureau) sauf si : ces travaux modifient les structures porteuses du btiment (les murs porteurs, les dalles de plancher, les poutres de plancher, la charpente, ). Dans ce cas : PC ncessaire. ces travaux modifient les faades du btiment. Dans ce cas : PC ncessaire. NB : Il existe neuf types de destinations des btiments : habitation, htellerie, bureaux, commerce, artisanat, industrie, activit agricole ou forestire, entrept, service public. Le passage dune de ces destinations une autre est un changement de destination .

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3) LES CHANGEMENTS DE DESTINATION SANS TRAVAUX Les simples changements de destination sans travaux ncessitent une autorisation pralable.

C/ CHAMP DAPPLICATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE

Principe : Toutes constructions nouvelles et tous travaux sur construction existante sont soumis permis de construire. Exceptions : Ne sont pas soumis permis de construire les utilisations du sol dispenses de toute autorisation durbanisme (cf. A/). Ex : construction < 2 m SHOB et < 12 m de haut. Ne sont pas soumis permis de construire les constructions nouvelles, travaux sur constructions existantes et les changements de destination sans travaux soumis autorisation pralable (cf. B/).

D/ CHAMP DAPPLICATION DU PERMIS DE DEMOLIR

Art R 421-26 28

1) QUANT AUX TRAVAUX CONCERNES Seuls sont concerns les travaux ayant pour objet de dmolir ou de rendre inutilisable tout ou partie dune construction . La dmolition, selon la jurisprudence, cest une atteinte au gros-uvre (structure porteuse). Rendre inutilisable signifie quune construction nest plus adapte sa fonction, ce pour quoi elle a t construite. Ex : travaux de suppression des matriaux de couverture, de planchers, descalier.

2) CHAMP DAPPLICATION GEOGRAPHIQUE Contrairement aux 3 autres autorisations durbanisme, le permis de dmolir ne sapplique pas lensemble du territoire, champ dapplication gographique restreint. Le permis de dmolir est exig dans 2 types de territoires : Dans les communes ou parties de commune o le conseil municipal a dcid dinstituer le permis de dmolir. Dans divers secteurs de protection du patrimoine. Art R 422 & suivants. Ex : aux abords des monuments historiques (dans terrain de 500 m et dans champs de visibilit), les secteurs sauvegards (doc : PSMV), les ZPPAUP, le primtre de restauration immobilire.

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Certains travaux de dmolition nexigent pas de permis de dmolir. Exemples : Dmolition de btiments frapps dalignement Dmolition ddifices frapps dun arrt de pril Dmolition dimmeubles dclars insalubre irrmdiable Dmolition classe secret dfense

2/ PROCEDURE DE DELIVRANCE DES AUTORISATIONS DURBANISME A/ LA DEMANDE

Lauteur de la demande dune autorisation durbanisme peut tre : Le propritaire du terrain ou son mandataire (souvent larchitecte). Une personne autorise par le propritaire ou le mandataire raliser lutilisation du sol objet de la demande. Exemples : Bailleur qui autorise un locataire de raliser une terrasse. Autorisation incluse dans un contrat (bail construction, emphytotique, ). Occupant du domaine public (donc titulaire dune AOT). Autorisation qui dcoule dun avant-contrat de proprit, c'est--dire une promesse de vente lorsque la vente est passe sous condition suspensive dobtention du permis ncessaire.

Dpt ou envoi de la demande (R 423-2) : La demande est dpose ou envoye par courrier en mairie (guichet unique). 2 exemplaires pour la dclaration pralable. 4 exemplaires pour les permis. Mais des dossiers complmentaires peuvent tre demands dans certains cas, ce qui est souvent le cas en pratique.

Si la commune nest pas comptente en matire dautorisation durbanisme, le maire transmet les dossiers lEtat (DDE). Lorsquun dossier de demande est dpos ou envoy, le maire remet ou envoi un rcpiss (R 423-3 & 4) qui indique : Le n denregistrement de la demande, Le dlai dinstruction de base, Le fait quun dlai de 1 mois commence courir compter duquel ladministration (le service instructeur) pourra soit demander un complment de dossier, soit notifier un dlai plus long.

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1) LE DOSSIER DE DEMANDE
A) LE DOSSIER DE DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE

Art R 431-5 33

Le dossier de demande de permis de construire comporte : Formulaire de demande CERFA dment complt. Attestation de la qualit demander lautorisation. Il suffit de lattester par crit et non plus de fournir le document adquat (ex : jatteste tre titulaire dune promesse de vente ). Plan de situation du terrain. Projet architectural uniquement pour les btiments dans ltat actuel du texte (mais cela semble tre une erreur), donc pas pour les autres constructions. Ce projet architectural contient : Notice sur ltat initial du terrain et le parti retenu pour linsertion du projet dans lenvironnement ; Un plan de masse en 3 dimensions, lequel doit faire apparatre les plantations conserves, supprimes ou cres ; Le plan des faades et toitures ; Plan en coupe par rapport au profil du terrain ; Document graphique permettant dapprcier linsertion de la construction dans son environnement ; 2 photographies au moins permettant de situer le terrain dans son environnement proche ou lointain. Diverses autres pices sont exigibles selon les cas (R 431-13).

B) LE DOSSIER DE DEMANDE DAUTORISATION PREALABLE

Art R 431-35

Le dossier de demande dautorisation pralable comporte : Formulaire Cerfa. Attestation de la qualit du demandeur. Plan de situation du terrain. Plan de masse en cas de cration dune construction nouvelle ou de modification de volume dune construction existante. Reprsentation graphique de laspect extrieur si celui-ci est modifi. Diverses autres pices sont exigibles selon les cas.

C) LE DOSSIER DE DEMANDE DE PERMIS DE DEMOLIR

Art R 451-1

Le dossier de demande de permis de dmolir comporte : Formulaire Cerfa. Attestation de la qualit du demandeur. Plan de situation du terrain. Plan de masse des constructions dmolir. Sil sagit dun btiment, la photographie de ce btiment dans son environnement.
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2) LOBLIGATION DE RECOURS A UN ARCHITECTE Art L 431-1 4 & R 431-1 3 Depuis la loi du 03/01/77 sur larchitecture, une demande de permis de construire est irrecevable si le projet architectural na pas t tabli par un architecte. Ce recours obligatoire un architecte connait des exceptions car ne concerne que la construction de btiments (L 431-2) et que la demande de PC. Le Code de lurbanisme prvoit des cas de dispense : Travaux damnagement intrieurs non visibles de lextrieur. Travaux de faible importance raliss par des personnes physiques pour elles-mmes. 3 catgories : Btiment non agricole, dont les maisons, dune SHON 170 m. Pour une extension, ce qui importe, cest la surface totale aprs extension. Ex : Si extension de 30 m SHON, surface aprs extension = 180 m, alors recours un architecte obligatoire. Ex : Si btiment de 160 m, extension de 15 m pour une vranda (15 m de SHON & de SHOB) autorisation pralable car < 20 m SHOB. Donc recours architecte non obligatoire. Btiment agricole dune SHOB 800 m. Serre dune hauteur < 4 m & SHOB 2.000 m. Mme sil sagit dun modle type de maison par un architecte, le principe du recours larchitecte est obligatoire, et cela pour : Implantation de la construction sur le terrain Choix de laspect extrieur Adaptation ncessaire au modle dans le moyen environnement

B/ LINSTRUCTION DE LA DEMANDE
1) LE SERVICE INSTRUCTEUR Si la commune est dote dun POS, dun PLU ou dune carte communale (avec comptence en matire dautorisation durbanisme), le service instructeur est celui choisi par la commune (cf. certificat durbanisme) : Service de lurbanisme DDE ou DDEA (pour les communes de de 10.000 habitants) Service intercommunal Agence dpartementale

Si la commune nest pas dote dun POS, dun PLU ou dune carte communale (ou si elle a une carte communale mais quelle na pas recueilli la comptence en matire dautorisation durbanisme), le service instructeur est ncessairement la DDE (ou DDEA).

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Quil y ait ou non un document durbanisme, certains projets sont toujours instruits par la DDE (R422-2) : Projets raliss pour le compte dune collectivit publique autre que la commune (ex : dpartement, Etat, Rgion ou une commune voisine) ou un de ses tablissements publics. Projets raliss pour le compte dEtats trangers ou dune organisation internationale (ex : UNESCO). Dautres hypothses telles que les installations nuclaires

2) DEROULEMENT DE LINSTRUCTION
A) LE DELAI DINSTRUCTION

1- Dlai de base R 423-23 Le dlai de base est de : 1 mois pour les demandes dautorisations pralables. 2 mois pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle (= btiment unique usage dhabitation qui peut comporter 1 ou 2 logements), et pour les permis de dmolir. 3 mois pour les autres demandes de permis de construire (et permis damnager).

Le dlai de base est indiqu dans le rcpiss de dpt de la demande.

2- Modification du dlai de base R 423-24 33 Dans certains cas (et cest souvent le cas) les dlais pourront tre plus longs. Ce dlai est dtermin de 2 faons : Le dlai de base peut tre major Ex : majoration dun mois si une autorisation est requise au titre dune autre lgislation (ex : construction exigeant une autorisation dinstallation classe dans le code de lenvironnement). Le dlai de base peut tre remplac par un dlai plus long. Ex : Le dlai est de 6 mois pour une demande de permis de construire, de dmolir ou damnager concernant un projet situ aux abords dun monument historique. Art R 423-28b Ex : Le dlai est de 7 mois quand le projet est soumis autorisation dexploitation commerciale.

Lorsquun dlai plus long sapplique, le service instructeur doit notifier la modification de dlai dans le mois qui suit la rception en mairie du dossier complet. Pour mettre fin des drives de dlai, le nouveau code de lurbanisme prvoit quau-del de ce mois, le dlai de base est considr comme sappliquant (R 423-18-b et R 423-42 45). Notification par RAR ou courrier lectronique.

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3- Le point de dpart du dlai dinstruction R 423-22 & R 423-38 41 Le dlai dinstruction court compter de la rception en mairie dun dossier complet. Si le dossier est incomplet, le service instructeur dispose dun mois pour en informer le demandeur par RAR ou courrier lectronique.

B) LE TRAVAIL DINSTRUCTION

Le travail dinstruction consiste pour le service instructeur : A confronter le projet aux diffrentes rgles dutilisation du sol (SU & SUP). A consulter diverses autorits administratives charges de donner leur accord ou parfois leur avis. R 425-1 & suivants Ex : ABF (ZPPAUP, monuments historiques, ), la commission de scurit donne son avis quand le projet concerne un Immeuble de Grande Hauteur (IGH) ou un Etablissement Recevant du Public (ERP). Le dlai pour donner son avis est en principe d1 mois, mais nombreuses exceptions.

C/ LA DECISION
1) LAUTORITE COMPETENTE Cest lautorit comptente qui dcide. Dans une commune dote dun POS/PLU/carte communale (+ comptence), la dcision est prise par le maire au nom de la commune. L 422-1-a Dans une commune non dote dun POS/PLU/carte communale (ou avec une carte communale mais pas de comptence), la dcision est prise par le maire au nom de lEtat.

Quil y ait ou non un document durbanisme, le prfet (et non pas le maire) est comptent pour certains projets : Projets raliss pour le compte dune collectivit publique autre que la commune (ex : dpartement, Etat, Rgion ou une commune voisine) ou un de ses tablissements publics. Projets raliss pour le compte dEtats trangers ou dune organisation internationale (ex : UNESCO). Dautres hypothses telles que les installations nuclaires

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2) LES DIFFERENTES DECISIONS POSSIBLES

A) LOCTROI DE LAUTORISATION

1- Lautorisation pure et simple Lautorisation pure et simple cest une autorisation de faire sans aucune contrainte. Cette autorisation peut tre : Expresse : Prend la forme dun arrt pour les permis (PC, PD, PA) et dune simple lettre pour lautorisation pralable (L 424-1). Tacite : Elle rsulte du silence gard par lautorit comptente jusquau terme du dlai dinstruction. Art L 424-1 Si au cours de linstruction lABF (dans les cas o il doit tre consult, notamment aux abords des monuments historiques) a refus son accord ou a donn un accord assorti de prescriptions, il ne peut pas y avoir de permis tacite. Donc on retrouvera la rgle de droit administratif commun, c'est--dire que le silence vaut refus. Au contraire, si lABF a donn un avis favorable ou na pas donn davis, le silence de ladministration vaut acceptation. Le silence gard sur une dclaration pralable vaut toujours autorisation au bout d1 mois, voire 2 mois si notification dun dlai plus long.

2- Lautorisation assortie de prescriptions L 423-3 Lautorisation assortie de prescriptions est ncessairement expresse et doit contenir la motivation des prescriptions.

3- Lautorisation mettant la charge du bnficiaire des participations durbanisme L 332-6-1 : liste des participations durbanisme :

Les contributions aux dpenses d'quipements publics prvus au 2 de l'article L. 332-6 sont les suivantes : 1 a) Abrog b) Abrog c) La taxe dpartementale des espaces naturels sensibles prvue l'article L. 142-2 ; d) La taxe pour le financement des dpenses des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement prvue l'article 1599 B du code gnral des impts ; e) La taxe spciale d'quipement prvue l'article 1599-0 B du code gnral des impts. 2 a) La participation pour raccordement l'gout prvue l'article L. 1331-7 code de la sant publique ; b) La participation destine la ralisation de parcs publics de stationnement prvue au troisime alina de l'article L. 421-3 ; c) La participation spcifique pour la ralisation d'quipements publics exceptionnels prvue l'article L. 332-8 ; d) La participation pour voirie et rseaux prvue l'article L. 332-11-1 ;
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e) Les cessions gratuites de terrains destins tre affects certains usages publics qui, dans la limite de 10 % de la superficie du terrain auquel s'applique la demande, peuvent tre exiges des bnficiaires d'autorisations portant sur la cration de nouveaux btiments ou de nouvelles surfaces construites ; 3 La participation des riverains prvue par la lgislation applicable dans les dpartements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, celle-ci pouvant tre actualise pour tenir compte du dlai coul entre la date de ralisation des travaux concerns et le montant de perception de cette participation. Elle peut galement inclure les frais de premier tablissement de l'clairage public.
Lautorisation mettant la charge du bnficiaire des participations durbanisme doit mentionner quune participation est due ainsi que son montant. Ex : si la participation est une cession gratuite de terrain, alors il faut indiquer la valeur du terrain cd. Si le permis de construire oublie de lindiquer, alors le bnficiaire naura pas la payer. Lorsque lautorisation tacite est accorde, lautorit comptente peut cependant se rattraper en prenant un arrt fixant la participation due dans un dlai de 2 mois.

B) LE REFUS DE LAUTORISATION

Le refus de lautorisation est ncessairement express et doit tre motiv. Il prend la forme dun arrt pour un permis et dune lettre de refus pour une dclaration pralable.
C) LE SURSIS A STATUER

Le sursis statuer est express et doit tre motiv par rfrence un des motifs lgaux de sursis. Ex : POS/PLU en cours dlaboration ou de rvision. Quand une ZAC a t cre (art R 311-2). Quand une enqute dutilit publique a t ouverte (enqute dexpropriation). La dure du sursis ne peut pas dpasser 2 ans. Au bout des 2 ans, le demandeur initial confirme sa demande par un simple courrier et ladministration dispose alors dun dlai de 2 mois pour se prononcer.

3) NOTIFICATION DE LA DECISION
A) DECISION EXPRESSE

La dcision expresse est notifie au demandeur par RAR ou courrier lectronique. Art R424-10 La dcision expresse, si elle est une autorisation, est excutoire en principe la date de la notification (L 424-7) et par exception une date plus tardive : Pour le permis de dmolir, dlai de latence de 15 jours pendant lequel la dcision nest pas excutoire. Lorsque lautorisation elle-mme prcise la date laquelle elle devient excutoire, par exemple dans le cas o des fouilles archologiques ont t prescrites par le prfet.
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B) DECISION TACITE DAUTORISATION

La dcision tacite dautorisation nest videmment pas notifie. Mais le bnficiaire peut obtenir un certificat de lautorit comptente sur simple demande. Art R 424-13 Dcision excutoire la date laquelle elle est acquise (L 424-8) et, par exception, aux permis de dmolir 15 jours plus tard.

3/ LES EFFETS JURIDIQUES DES AUTORISATIONS DURBANISME A/ LA MISE EN UVRE DE LAUTORISATION DURBANISME
1) LE DROIT ACQUIS CONFERE PAR LAUTORISATION Lautorisation durbanisme confre un droit acquis, cest dire un droit qui ne peut en principe pas tre remis en cause.

Ce droit est considr comme dfinitif : Lorsque le dlai de recours (des tiers notamment ou du prfet) est coul ; Lorsque le dlai de retrait est coul. Dlai de retrait (dlai pendant lequel lautorit qui a dlivr lautorisation peut la retirer) est de 3 mois depuis le dcret de 2007, compter de la date de la dcision. NB : une autorisation ne peut tre retire que lorsquelle est illgale (vice de procdure, non respect dune rgle suprieur, incomptence, ) Lorsquelle est dfinitive (aprs dlai de recours et de retrait), la dcision est quasiment intouchable. Il reste toutefois une possibilit (assez faible) de remise en cause de lautorisation dans le cadre dune action en responsabilit civile engage par un tiers, en particulier par un voisin.

Ce droit acquis raliser lutilisation du sol pour laquelle on a eu une autorisation est limit dans le temps. En effet, lautorisation durbanisme est considre comme prime si des travaux nont pas t entrepris dans les 2 ans compter de la dlivrance expresse ou tacite de lautorisation. Donc premption au bout de 2 ans, c'est--dire quil faut commencer les travaux pendant ce dlai de 2 ans (R 424-17). Selon la jurisprudence, entreprendre les travaux, cest : Faire des travaux dune certaine importance. Ex : Simple dbroussaillage de lassiette du terrain : pas un commencement de travaux. Faire des terrassements ou des fondations : commencement de travaux. Faire des travaux en lien avec lautorisation accorde.

Une fois les travaux commencs, le chantier na pas de dure maximale.

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Mais si le chantier qui a commenc dans les 2 ans est interrompu pendant plus dun an (de manire continue), lautorisation sera considre comme prime (R 424-17). En cas de dclaration pralable pour changement de destination (donc sans travaux), le dlai de premption est alors de 2 ans compter de la dlivrance de la dclaration pralable (R 424-18). En cas de recours contre lautorisation durbanisme, le dlai de premption est suspendu jusqu la dcision juridictionnelle (R 424-19).

Le dlai de premption peut tre prorog dune anne, compter de la fin du dlai initial, 2 conditions : Si le bnficiaire de lautorisation a demand la prorogation au moins 2 mois avant lexpiration du dlai de validit. NB : si un chantier est en cours et que le bnficiaire sait quil va interrompre les travaux pour une dure qui va peut-tre dpasser 1 an, il doit faire la demande au plus tard 10 mois aprs linterruption des travaux. Si les servitudes durbanisme et les servitudes dutilit publiques ont volues de faon dfavorables au projet, la prorogation sera refuse (ex : terrain devenu inconstructible).

Si ladministration ne rpond pas au bout de 2 mois aprs la demande, lautorisation sera tacitement accorde. Rponse expresse : autorisation ou refus (si demande hors dlai ou si volution dfavorable des rgles dutilisation du sol).

2) LES FORMALITES DE MISE EN UVRE DES AUTORISATIONS DURBANISME Afin de pouvoir raliser les travaux ou changer la destination, le bnficiaire de lautorisation doit remplir 2 formalits : Afficher sur le terrain des mentions de lautorisation cela ds la dlivrance (sinon, en thorie, contravention au sens pnal du terme). Les mentions afficher seront fixes par un arrt ministriel aujourdhui en attente mais devraient tre : Le n denregistrement, Les caractristiques principales du projet : SHON, hauteur, , Le fait que les requrants, sils font un recours, devront faire une copie de ce recours au bnficiaire de lautorisation et au maire. Les mentions doivent tre visibles de lextrieur c'est--dire visibles dun espace accessible au public But principal de laffichage : informer les tiers pour permettre ventuellement de faire un recours. R 424-15 alina 1 Adresser au maire une dclaration douverture de chantier (DOC) louverture du chantier.

3) LE CONTROLE ADMINISTRATIF DE LA CONFORMITE DES TRAVAUX Aucun contrle nest prvu pour les autorisations durbanisme sans travaux (changement de destination sans travaux).
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A) LE DROIT DE VISITE ET DE COMMUNICATION

Art L 461-1

Pendant le chantier, et pendant 3 ans aprs lachvement des travaux, lautorit comptente (souvent le maire) ou des agents asserments cet effet peuvent visiter les constructions et se faire communiquer tout document technique relatif la ralisation des btiments (en particuliers les documents techniques relatifs laccessibilit des personnes handicapes). N.B. : Les constructions ne sembleraient donc pas concernes.

B) LACHEVEMENT DES TRAVAUX

Art L 462-1 & 2 R 462-1 10

A lachvement des travaux, le bnficiaire de lautorisation durbanisme adresse en mairie une Dclaration dAchvement de Travaux (DAT) par lettre RAR ou par courrier lectronique. Lautorit comptente (maire, voire le prfet) qui a reue la DAT peut procder un rcolement des travaux (c'est--dire une vrification sur place des travaux). Ce rcolement des travaux doit se faire obligatoirement dans certains cas : Immeubles de Grande Hauteur (IGH) Etablissements Recevant du Public (ERP) Constructions ralises dans un secteur couvert par un PPR (PPRN ou PPRT) Lautorit comptente a un dlai de 3 mois (dlai administratif donc de quantime quantime) pour contester la conformit des travaux lautorisation accorde et 5 mois si le rcolement des travaux est obligatoire. Si les travaux ne sont pas conformes, ladministration doit mettre en demeure le bnficiaire de mettre les travaux en conformit. Le bnficiaire peut demander une autorisation modificative de rgularisation (sil ne souhaite pas faire les travaux de conformit) laquelle ne sera accorde que si les travaux raliss sont conformes avec les rgles dutilisation du sol. Ex : sil y a un tage en trop, possibilit de supprimer ltage supplmentaire ou de demander une autorisation modificative de rgularisation. Pass le dlai de mise en demeure, la contestation de la conformit nest plus possible donc la construction sera rpute conforme. Dans ce cas, le bnficiaire peut obtenir une attestation de labsence de contestation sur simple requte faite auprs de lautorit comptente (R 462-1). En cas de refus du maire, on peut demander au prfet de palier la carence du maire.

B/ ADAPTATION DE LAUTORISATION
Une autorisation durbanisme nest pas fige, elle peut tre amende sans que cela change le dlai de validit. Ces amendements ont t invents par la pratique et valids par la jurisprudence. Cela permet de continuer bnficier de lautorisation initiale car une autre demande ne serait pas forcment accorde.

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2 formes damendement : Le transfert dautorisation La modification de lautorisation

1) LE TRANSFERT DAUTORISATION DURBANISME Le transfert, cest un amendement consistant modifier non pas le projet autoris, mais le bnficiaire de lautorisation.

A) LES CONDITIONS PROCEDURALES

3 conditions procdurales : La demande est formule par le bnficiaire actuel ou le bnficiaire futur. La demande doit tre formule dans le dlai de validit de lautorisation initiale (2 ans ou 1 an aprs interruption des travaux, ou dlai issu dune prorogation accorde) ou pendant que le chantier est en cours. La rponse de ladministration est calque sur la procdure dautorisation initiale, donc : Si DP 1 mois Si PC maison individuelle 2 mois Si PC autre que maison individuelle 3 mois

B) LES CONDITIONS DE FONDS

Dans de rares cas, lautorisation durbanisme nest pas transfrable, donc la demande sera refuse :

Cas o le bnficiaire du transfert ne bnficie pas des conditions pour pouvoir obtenir
lautorisation de transfert. Ex : une personne physique peut ne pas avoir recours un architecte si elle construit pour elle-mme, donc le transfert sera possible mais uniquement une personne physique qui construira pour elle-mme et donc impossible une personne morale. Hormis ces rares hypothses, le transfert est de droit.

2) LA MODIFICATION DE LAUTORISATION DURBANISME Ou le modificatif de lautorisation durbanisme Lautorisation modificative consiste modifier le projet initialement autoris. Le modificatif peut tre dpos pour toute autorisation dutilisation du sol.

A) LES CONDITIONS PROCEDURALES

Conditions procdurales : La demande doit tre formule dans le dlai de validit de lautorisation initiale. Par prudence, il vaut mieux formuler la demande en prenant en compte le dlai de rponse de ladministration afin dviter un refus justifi par un dlai de validit dpass.

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La rponse de ladministration, qui peut tre tacite, est calque sur la procdure dautorisation initiale, donc si DP 1 mois ; si PC maison individuelle 2 mois ; Si PC autre que maison individuelle 3 mois.

B) LES CONDITIONS DE FONDS

Les modifications doivent respecter les rgles dutilisation du sol en vigueur au jour de la dcision relative la demande de modificatif. 2 cas : Si les rgles dutilisation du sol nont pas volues de faon dfavorable au projet initial alors on peut modifier mais conformment aux rgles en vigueur. Si les rgles dutilisation du sol ont volues de faon dfavorable au projet initial, ne seront admises que : les modifications qui rendent la construction plus conforme aux rgles nouvelles avec lesquelles le projet initial est devenu non conforme ; les modifications trangres ces rgles nouvelles dfavorables.

4/ CONTENTIEUX DES UTILISATIONS DU SOL IRREGULIERES A/ CONTENTIEUX ADMINISTRATIFS

Contre lautorisation elle-mme Lautorisation durbanisme peut tre attaque devant le Tribunal administratif par les tiers dans un dlai de 2 mois compter de laffichage sur le terrain. Les tiers sont : Tous les voisins qui ont une visibilit sur le projet ou subissant les consquences du projet ; Les associations (protection de lenvironnement, protection du patrimoine, quartier, ) de manire assez large ; Les communes voisines si elles subissent un prjudice.

Donc multitude de requrants potentiels. Le prfet peut lui-mme dfrer au tribunal administratif lautorisation dans un dlai de 2 mois compter du jour o cette autorisation lui a t transmise. N.B. : copie de lautorisation est transmise au prfet pour le contrle de lgalit. Le Tribunal administratif annulera lautorisation durbanisme dans les cas suivants : Illgalit (ex : vice de procdure) ; Incomptence (ex : demande de construction dune route dpartementale : le maire a donn un PC la place du prfet) ; Vice interne (en particulier non-conformit de lautorisation accorde aux diverses utilisations du sol en vigueur : RNU, PLU, ).

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Le requrant peut accompagner sa requte en annulation dune requte complmentaire en suspension, cest un rfr suspension. Lide est de demander : A titre principal : lannulation de lautorisation ; A titre secondaire : dintervenir rapidement dans un dlai de 1 mois pour empcher lexcution des travaux et donc de les suspendre. Le rfr suspension sera accueilli par le Prsident du Tribunal si 2 conditions sont runies : Sil y a urgence suspendre (prsomption durgence) ; Si le Prsident administratif a un doute srieux sur la lgalit de lautorisation.

B/ LE CONTENTIEUX CIVIL

ET PENAL

1) LE CONTENTIEUX CIVIL Le contentieux civil, cest une action en responsabilit civile pour faute engage par un voisin qui subit un prjudice. Ex : perte densoleillement li la construction nouvelle Perte dune vue sur la mer

Lhypothse est celle o la construction est illgale au regard des rgles dutilisation du sol. 2 cas : La construction est illgale et na pas fait lobjet dune autorisation (ou a fait lobjet dune autorisation qui na pas t respecte). Le voisin ira alors devant le TGI et devra dmontrer 3 points : La faute (ne pas avoir respect les rgles dutilisation du sol) Un prjudice Un lien de causalit Le TGI condamnera alors le constructeur dmolir ou payer des dommages et intrts (selon ce qui est demand). La construction est illgale, na pas respecte les rgles dutilisation du sol, mais a t ralise conformment une autorisation durbanisme (cest ladministration qui sest trompe). Le voisin qui subit un prjudice pourra quand mme aller devant le TGI, alors mme que le constructeur a eu une autorisation, ds lors quil y a faute. Le constructeur sera considr comme lment fautif, cest une faute objective de ne pas respecter les rgles. Le voisin ira alors devant le TGI et devra dmontrer 3 points : La faute Un prjudice Un lien de causalit Le TGI condamnera alors le constructeur dmolir ou payer des dommages et intrts (selon ce qui est demand). Cependant, le TGI ne pourra pas condamner si le juge administratif na pas pralablement annul, ou dclar illgal, lautorisation durbanisme accorde.

2) LE CONTENTIEUX PENAL
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Raliser des travaux en mconnaissance des rgles dutilisation du sol ou raliser des travaux sans autorisation, ou les 2 la fois, constitue un dlit, ce qui signifie que pendant un dlai de 3 ans, ladministration (maire, prfet, ABF, ) peut dresser un procs-verbal dinfraction (donc engager des poursuites pnales) et le Tribunal correctionnel condamnera le constructeur remettre les lieux en tat et une peine damende ou, en cas de rcidive, de prison. Si les travaux irrguliers ont t fais la faveur dune autorisation, le prvenu sera acquitt.

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SECTION 3 : LES AUTRES AUTORISATIONS DUTILISATION DU SOL

Diverses autorisations administratives ncessaires avant lutilisation du sol ne peuvent pas tre qualifies d autorisations durbanisme car elles nont pas pour objet de contrler le respect des servitudes durbanisme et des servitudes dutilit publique. Lorsquelles sont requises, leur obtention ne dispense pas dobtenir une autorisation durbanisme lorsque les utilisations du sol concernes y sont soumises, et vice versa. Le Code de lurbanisme se contente dorganiser larticulation procdurale de ces diverses autorisations. Les autorisations dutilisation du sol autres que les autorisations durbanisme sont de plus en plus nombreuses, consquence notamment de lessor du droit de lenvironnement. Nous nous contenterons dvoquer trois autorisations finalit non environnementale : lautorisation dexploitation commerciale, lautorisation de changement dusage des locaux dhabitation et lagrment des locaux dactivits.

1/ LAUTORISATION DEXPLOITATION COMMERCIALE

Lautorisation dexploitation commerciale est rgie par les articles L 750-1 et suivants du Code de commerce et le dcret 93-306 du 9 mars 1993. Un contrle administratif de limplantation des grandes surfaces de commerce de dtail a t institu par la loi Royer du 27 dcembre 1973, afin dassurer un quilibre entre les diffrentes formes de commerce (il sagissait principalement de protger le petit commerce contre la grande distribution alors en plein essor). Cette lgislation a considrablement volu depuis son origine, notamment la faveur de 3 lois : Loi Doubin du 31 dcembre 1990 : Loi qui a tendu le contrle aux ensembles commerciaux , et non plus aux seuls magasins de commerce (un ensemble commercial est un ensemble de magasins rpondant deux critres cumulatifs : le critre gographique de lunit de site et le critre de la communaut dintrt : mme opration damnagement, existence dquipements communs tels quaccs et parking, existence de conditions communes dexploitation tels que services administratifs et gardiennage, existence de pratiques commerciales communes, existence dune structure juridique commune). Loi Sapin du 29 janvier 1993 : Loi qui a rform le fonctionnement de la commission charge de dlivrer les autorisations (haut lieu de corruption), notamment en rduisant le nombre de ses membres et en instituant la publicit des votes.

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Loi Raffarin du 5 juillet 1996 : Loi qui a : rduit les seuils de surface de vente partir desquels une autorisation est requise ; tendu les catgories dactivits conomiques contrles (htellerie, distribution dessence), largi les critres de dcision (emploi, urbanisme) ; mis en place une planification commerciale (observatoires dquipement commercial et schmas de dveloppement commercial).

A/ CHAMP DAPPLICATION
Une autorisation dquipement commercial (AEC) est exige pour : La cration, par construction nouvelle ou rutilisation de locaux existants, dun magasin ou ensemble commercial de plus de 300 mtres carrs de surface de vente (y est assimile la rouverture dun magasin ferm depuis plus de deux ans), ainsi que lextension dun magasin ou dun ensemble commercial ds lors que le seuil de 300 mtres carrs de surface de vente est dpass aprs les travaux dextension ; Le changement de secteur dactivit dun magasin de plus de 2.000 mtres carrs lorsque lactivit nouvelle nest pas prdominance alimentaire, et de plus de 300 mtres carrs lorsque lactivit nouvelle est prdominance alimentaire NB : le dcret de 1993 distingue trois secteurs dactivit : 1. le commerce prdominance alimentaire ; 2. le commerce de vhicules automobiles, d'quipements automobiles, de motocycles, de carburants, de produits d'quipement du foyer et d'amnagement de l'habitat ; 3. les autres commerces de dtail ; La cration ou lextension dinstallations de distribution de carburants annexes un magasin ou un ensemble commercial de plus de 300 mtres carrs ; La cration ou lextension dtablissements hteliers de plus de 30 chambres (plus de 50 en le-de-France).

B/ PROCEDURE DOBTENTION
1) DEMANDE Le dossier de demande dautorisation dexploitation commerciale dcrit le projet. Sagissant des magasins et ensembles commerciaux, la demande doit indiquer : la surface de vente du ou des commerces projets, la description de la zone de chalandise , le chiffre daffaires attendu , une tude dimpact commercial analysant les effets du projet en termes de concurrence, mais aussi en termes demploi, durbanisme et de transports (ltude dimpact commercial nest cependant pas exige pour les projets ne dpassant pas 1.000 mtres carrs de surface de vente), elle mentionne aussi lenseigne des commerces les plus importants (plus de 2.000 mtres carrs de surface de vente).

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Lorsque la demande nest pas prsente par le propritaire, le demandeur doit justifier dun titre l'habilitant construire sur le terrain ou exploiter commercialement l'immeuble. La demande dAEC est dpose, en vue de son enregistrement, en prfecture o se tient le secrtariat de la commission dpartementale dquipement commercial (CDEC).

2) INSTRUCTION DE LA DEMANDE La demande portant sur un magasin ou ensemble commercial dune surface de vente suprieure 6.000 mtres carrs de surface de vente doit faire lobjet dune enqute publique renforce organise par le prfet (dure dun mois minimum, commissaire-enquteur dsign par le prsident du tribunal administratif). Le rapport et les conclusions du commissaire-enquteur sont joints la demande. Lenregistrement de la demande par le secrtariat de la CDEC nintervient qu ce stade et permet de commencer linstruction. Le dlai dinstruction est de quatre mois compter de lenregistrement de la demande par le secrtariat de la CDEC. L'instruction de la demande est effectue par la direction dpartementale de la concurrence, de la consommation et de la rpression des fraudes (DDCCRF). Ce service consulte la direction dpartementale du travail et de lemploi (DDTE) qui value l'impact ventuel du projet en termes d'emplois salaris et non salaris, ainsi que la direction dpartementale de lquipement (DDE) qui met un avis sur l'impact du projet en termes durbanisme et damnagement du territoire. Le service instructeur recueille aussi lavis de la chambre de commerce et dindustrie et de la chambre de mtiers sur ltude dimpact commercial figurant dans le dossier. La DDCCRF convoque ensuite la CDEC.

3) DECISION La dcision est prise par un organisme spcifique : la commission dpartementale dquipement commercial (CDEC). Celle-ci est compose de 6 membres : trois lus locaux (le maire de la commune dimplantation, le maire de la commune la plus peuple de larrondissement ou, hors agglomration parisienne, de lagglomration selon les cas, le prsident de ltablissement public de coopration intercommunale comptent en matire damnagement de lespace ou, dfaut, le conseiller gnral du canton) ; le prsident de la chambre de commerce et dindustrie ; le prsident de la chambre de mtiers ; un reprsentant des associations de consommateurs. La CDEC est prside par le prfet qui ne prend pas part au vote. La CDEC ne peut en principe dlibrer que si au moins 5 de ses membres (non compris le prfet) sont prsents. Lautorisation dexploitation commerciale (AEC) ne peut tre accorde qu la majorit de quatre voix sur six. La dcision (octroi ou refus) est motive et indique le sens du vote mis par chacun des membres. Pass le dlai dinstruction de quatre mois, lautorisation est considre comme tacitement accorde.
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Le prfet, deux membres de la CDEC ou le demandeur peuvent contester la dcision devant la commission nationale dquipement commercial (CNEC), prside par un conseiller dEtat. Lorsque la ralisation d'un projet autoris (par la CDEC ou la CNEC) ne ncessite pas de permis de construire, l'autorisation est prime en labsence douverture au public dans un dlai de 3 ans. Lorsque la ralisation du projet autoris est subordonne l'obtention d'un permis de construire, l'autorisation d'exploitation commerciale doit tre dlivre pralablement l'octroi du permis de construire. Par ailleurs, l'autorisation est prime si une demande recevable de permis de construire n'est pas dpose dans un dlai de deux ans et si louverture au public na pas eu lieu dans un dlai de trois ans compter de la date laquelle le permis de construire est devenu dfinitif.

2/ LAUTORISATION DE CHANGEMENT DUSAGE DES LOCAUX DHABITATION

Lautorisation de changement dusage des locaux dhabitation est rgie par les articles L 631-7 et suivants et R 631-4 et suivants du Code de la construction et de lhabitation. Elle a pour finalit la protection du logement.

A/ CHAMP DAPPLICATION
Lautorisation de changement dusage nest requise que dans les communes de plus de 200.000 habitants, et dans les trois dpartements de la petite couronne de Paris (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne). Elle concerne toutes les catgories de logements (y compris les logements-foyers, les logements de gardien, les logements de fonction), ds lors quils taient usage dhabitation au 1er janvier 1970 (ladministration sappuie sur le fichier des proprits bties rvis en 1970, mais le propritaire ou le locataire peut apporter par tout moyen la preuve dun usage autre que dhabitation au 1er janvier 1970). Toutefois, pour un local construit ou ayant fait lobjet de travaux ayant pour consquence den changer la destination aprs le 1er janvier 1970, lusage indiqu dans le permis de construire est celui qui doit tre pris en compte. De mme, pour un local dhabitation ayant fait lobjet aprs le 1er janvier 1970 dune autorisation de changement dusage subordonn une compensation consistant au changement usage dhabitation dun local ayant un autre usage, doit tre pris en compte pour les deux locaux, lusage indiqu dans lautorisation. Le simple fait que, aprs le 1er juillet 1970, un local ait chang dusage depuis plus de 30 ans ne peut pas tre pris en compte. Tous les changements dusage dun local dhabitation ncessitent une autorisation, y compris lorsquun propritaire ou locataire souhaite transformer une partie de sa rsidence principale en une activit professionnelle (un refus sera cependant toujours oppos si cette activit est commerciale).

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B/ PROCEDURE DOBTENTION
La demande dautorisation dsignant le local dhabitation devant changer dusage, et proposant ventuellement en compensation un autre local devant tre transform en logement, est dpose en prfecture. Elle est instruite par la DDE, qui doit requrir lavis du maire de la commune, ainsi que, Paris, Lyon et Marseille, lavis du maire darrondissement. Le prfet du dpartement est comptent pour accorder ou non lautorisation. Sa dcision dpend des conditions (conditions gographiques, exigence dune compensation) quil a pralablement dtermines par arrt en fonction notamment des caractristiques du march des locaux dhabitation et de la ncessit de ne pas aggraver la pnurie de logements. Pour Paris, larrt prfectoral a t pris le 1er dcembre 2005. Lorsquelle est accorde moyennant compensation, lautorisation de changement dusage a un caractre rel : elle est attache au local sans considration du changement doccupant. En revanche, lorsquelle est accorde sans compensation, lautorisation est personnelle et cesse de produire effet lorsque le bnficiaire met fin son activit.

3/ LAGREMENT DES LOCAUX DACTIVITE

Lagrment des locaux dactivit est rgi par les articles L et R 510-1 et suivants du code de lurbanisme. Il a pour fonction dassurer une meilleure rpartition spatiale des locaux dactivit. Bien que rgi par le Code de lurbanisme, il ne sagit pas dune autorisation durbanisme .

A/ CHAMP DAPPLICATION
Sagissant de son champ dapplication territorial, lagrment nest requis quen le-de-France, lexception du primtre des villes nouvelles et de 23 cantons priphriques ruraux. En outre, les Zones Franches Urbaines (ZFU) ne sont pas concernes. Les personnes assujetties sont, dune part, les personnes prives et, dautre part, lEtat et ses tablissements publics (les collectivits territoriales et leurs tablissements publics ne sont donc pas concerns). Les oprations soumises agrment sont les oprations de construction, reconstruction, rhabilitation et extension des locaux devant servir des activits : - industrielles (dont entrepts) de plus de 5.000 mtres carrs de SHON ; - commerciales, sauf les magasins de vente et les salles de cinma ; - administratives (bureaux), techniques, scientifiques et denseignement de plus de 1.000 mtres carrs de SHON (les locaux des services de lEtat et de ses tablissements publics sont cependant assujettis agrment partir de 200 mtres carrs de SHON).

B/ PROCEDURE DOBTENTION
La demande dcrivant le projet est adresse au prfet de rgion.

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La direction rgionale de lquipement (DRE) instruit la demande. Le dlai dinstruction est de trois mois (mais peut tre prolong de trois mois pour complment dinstruction !). La dcision est prise par le prfet de rgion. Par exception, elle est prise par le prfet de dpartement quand une convention fixant les principes dquilibre entre lhabitat et lactivit a t passe entre la commune dimplantation et ce prfet. Sagissant des locaux de lEtat et de ses tablissements publics, elle est prise par un organisme spcifique : le comit pour limplantation territoriale des emplois publics. Trois dcisions peuvent tre prises : Loctroi pur et simple de lagrment, une telle dcision pouvant tre expresse ou tacite (silence de ladministration au terme du dlai dinstruction) ; Loctroi de lagrment assorti de prescriptions (notamment la fixation de la nature des activits susceptibles dtre exerces, la dure pendant laquelle elles peuvent tre exerces, la localisation des locaux, la suppression pralable de certains locaux prexistants) ; Le refus dagrment, qui doit tre motiv au regard des orientations du schma directeur de la rgion dle-de-France (SDRIF) et des orientations de la politique damnagement et de dveloppement du territoire, ainsi [que] celles de la politique de la ville et, le cas chant des objectifs dquilibre entre habitat et activits fixs par la convention commune-prfet. La possibilit de refuser est donc assez largement discrtionnaire.

Lorsquil est accord, lagrment fixe son dlai de validit, pendant lequel doit intervenir soit le dpt de la demande de permis de construire, soit la passation des actes juridiques (baux notamment) dont dpend lutilisation des locaux et installations, soit lutilisation effective de ces locaux et installations.

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