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Christophe CURIAL Master 2 Urbanisme durable et projet territorial Formation Continue

Institut d' Urbanisme et d' Amnagement Rgional

Economie Territoriale

Etalement urbain et formation des tissus priurbains pavillonnaires : lments d'analyse des cots collectifs. Notes de lecture

Ouvrages tudis : Les cots de la croissance priurbaine : l'exemple de l'agglomration Rennaise Alain GUENGANT, ADEF, Paris, 1992. Cots et avantages des diffrentes formes urbaines Synthse de la littrature conomique Mlanie CALVET, MEEDDEM-CGDD-SEEID, Coll. Etudes & documents , Mars 2010

M. Bernard PLANQUE
Universit Paul Czanne Aix Marseille III Aix-en-Provence, 2011

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Prambule : Le choix de ces ouvrages s'inscrit dans une dmarche personnelle plus large : celle de la production du mmoire de Master2 traitant des problmatiques lies au renouvellement des tissus pri-urbains pavillonnaires. Ces dernires rpondent des enjeux globaux d'amnagement durable et quilibr du territoire. S'ils suscitent maintenant un large consensus, ils n'en demeurent pas moins sujets des polmiques diverses. Parmi cellesci on trouve en bonne place l'antienne rcurrente : qui paye la non-ville ? Combien cote l'talement pri-urbain pavillonnaire et ses multiples consquences : conomiques, sociales, environnementales ? Au-del du dbat politique voire idologique, nous tenterons de cerner travers un ouvrage de rfrence l'objet conomique recouvert par la question et les mthodes d'approche pour l'aborder le plus objectivement possible, et selon des chelles successivement macro et micro-conomiques. Souvent cit, le travail d'Alain GUENGANT ralis pendant plus de vingt ans dans le cadre d'un programme de recherches universitaires constitue encore aujourd'hui une rfrence. Son objet est circonscrit spatialement la couronne priurbaine de l'agglomration Rennaise sur une priode d'tude elle mme limite de 1968 1983. Il tente de dcrire l'intgralit du phnomne qu'il observe et d'en matriser toutes les occurrences. Ses conclusions ne sont pas directement transposables mais l'intrt, l'originalit et la rigueur scientifique de sa dmarche permettent de donner ce dbat complexe des bases conceptuelles fortes, d'identifier des enjeux et de fournir des outils d'aide la dcision pour les collectivits. Le deuxime ouvrage consult est une synthse d'une trentaine de pages sur l'tat de la littrature et des tudes spcialises dans le domaine, ralise en 2010, produite par le service de l'conomie, de l'valuation et de l'intgration du dveloppement durable du MEEDDM (Ministre de l'Ecologie, de l'Energie, du Dveloppement Durable et de la Mer ). Peu de travaux ont pu tre consults, il ne s'agira donc que d'un commentaire sous forme d'tat des lieux de la littrature accessible, y compris des articles ou autres communications (actes de colloques, par exemple) citant les travaux en question. On trouvera en fin de document une liste des rfrences qui ont servi construire ce texte. Les rsultats des recherches, dfaut de parvenir des conclusions dfinitives, ont le mrite, nous semble-t-il, sinon de poser quelques certitudes, et de remettre en cause des -priori sur un dbat qui reste encore vif, polmique, et sans doute loin de s'puiser. 2

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Pour introduire ce propos nous prsenterons brivement l'objet de l'tude. Nous ne


pourrons faire l'conomie de l'aspect historique de l'existence, c'est dire des conditions d'apparition, d'une forme urbaine absolument nouvelle, au moment ou celle-ci semble recueillir toutes les attentions des pouvoirs publics en matire d'amnagement des grands territoires1. Bien qu'il faille pour tre complet voquer d'autres problmatiques locales ou nationales et connexes ayant pu concourir favoriser ce type de dveloppement urbain (systmes d'acteurs en jeu, dynamiques socio-politiques et dmographiques), nous nous concentrerons sur les dterminants conomiques locaux de ce phnomne sans prcdent, et notamment sur les problmatiques induites de rapports entre cots collectifs et cots privs dans la production des logements individuels pri-urbains. Ce champ d'investigation est une des facettes de ce qu'on appelle l'conomie rsidentielle , qui tudie les dynamiques observes au niveau local, c'est dire l'chelle d'un bassin de vie2. Celle-ci doit tout d'abord tre brivement replace dans son contexte. Elle n'est, nous le verrons, ni trs abondante ni synthtique, et ce pour deux raisons : une raison interne la discipline : l'analyse conomique des territoires dits priurbains, somme toute relativement rcente, s'est avant tout consacre l'observation de marchs, de secteurs conomiques, et des rapports qu'ils entretiennent entre contexte global et problmatiques locales : l'agriculture, les tissus industriels et tertiaires, les dynamiques sociales spatialises sur des territoires en mutation, les impacts conomiques des nouvelles mobilits induites par l'urbanisation d'espaces toujours plus vastes... Une raison externe, lie des questions de mthode (qu'on appelle savamment d'pistmologie) : ces recherches et ces tudes relativement rares ayant explor les cots de l'urbanisation se sont heurtes trs rapidement des difficults mthodologiques et techniques qui, selon leurs auteurs eux-mmes, entravaient la fiabilit des donnes et leur interprtation. En effet, les cots publics de l'urbanisation mettent en jeu une multiplicit d'acteurs sur des temporalits longues qu'il est difficile voire impossible - d'apprhender parfaitement. La collecte des donnes relve elle seule de la gageure, quand
1 De nombreux documents de planification, tels que les SCOT (Schmas de Cohrence Territoriaux) ou les SRADT (Schmas Rgionaux d'amnagement du Territoire), et plus rcemment les tudes rendues dans le cadre du concours sur le Grand Paris , forment le vux de limiter le phnomne d'talement urbain observ ces dernires dcennies. Rappelons que celui-ci conduit consommer tous les sept ans, en urbanisation nouvelle essentiellement rsidentielle et pavillonnaire, une surface de terres agricoles et naturelles quivalente celle d'un dpartement franais. 2 L'INSEE a chang plusieurs fois de dfinition ces dernires dcennies ce sujet, contrainte de s'adapter la configuration des territoires pri-urbains et l'volution rapide de leurs dynamiques, tant internes qu'externes.

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il s'agit d'isoler et de tracer prcisment les financements croiss d'amnagements ou d'quipements publics, et plus encore les cots rcurrents de fonctionnement, de renouvellement ou d'amlioration qu'ils gnrent. Ceux-ci sont engags sur de longues priodes sans tre enregistrs en tant que tels dans les comptabilits publiques locales, volontairement ou non... C'est pourquoi chaque tude se donne un objet prcis qu'elle tente de matriser au mieux, et se garde de tirer de grandes conclusions gnrales. Nous tenterons donc en conclusion d'effectuer un tour d'horizon des recherches, de la littrature, du dbat en cours, et de la manire dont acteurs locaux et pouvoirs publics s'en saisissent.

I Le contexte historique et scientifique.


I.1 : l'apparition d'une forme urbaine . et de quelques soucis : Hrite du Pavillon de chasse et de la maison de campagne du 18me sicle, de la maison de matre du 19me sicle, tour tour aristocratique, bourgeoise, puis finalement accessible (en thorie) tous. D'abord rsidence secondaire puis habitation principale, la maison individuelle fut ces dernires dcennies la plus rpandue des constructions neuves. Elle reprsente encore l'idal enfin ralisable de tout citoyen, dont le droit constitutionnel la proprit prive n'a d'gal que le droit la libert de choisir son lieu de vie. Au sortir de la deuxime guerre mondiale, alors que notre pays s'engageait dans la rsorption d'une crise du logement sans prcdent et construisait des grands ensembles rsidentiels collectifs la priphrie de nos villes ; alors que le plein emploi, l'amorce euphorique des trente glorieuses, l'mergence d'une industrie tertiaire, donnaient naissance une nouvelle classe dite moyenne ; alors le modle de vie amricain nous renvoya, lgrement transform et standardis, ce que nous lui avions export un sicle plus tt : le Pavillon , pos au beau milieu de sa parcelle comme une tlvision sur son napperon, diffrent de la maison ouvrire en bandes. Il incarnait l'idal du citoyenpropritaire, la ville la campagne, la socit de consommation . Vinrent les chocs ptroliers et l'inflation. Qu' cela ne tienne : on inventa le prt taux zro et la grande distribution. Les aspects conomiques et urbanistiques de cette question sont trs bien dcrits dans l'ouvrage de David MANGIN : La ville franchise , qui dcrit les processus de rationalisation et de spcialisation spatiale du territoire au profit d'un urbanisme dont le moteur fut en fin de compte le fondement thorique de l'conomie de march : la croissance. Les maisons de maons poussaient comme des champignons, moins d'une demi-heure des bureaux et des zones commerciales. Les progrs techniques et de gestion des flux retardrent les premiers symptmes de congestion : les routes s'largirent, les feux rouges laissrent place aux rondspoints, de sorte qu'en une demi heure on pouvait aller habiter , deux fois plus loin pour le mme prix, un far west toujours renouvel et toujours accueillant. Le terme de far west est ici choisi dessein car il fait rfrence au phnomne idoine d' urban sprawl (talement urbain), import des Etats-Unis dans l'immdiat aprs guerre (con-substantiel au modle conomique), promulgu par la loi et revendiqu dans le manifeste d'un des plus fameux architectes et urbanistes de l'entre-deux guerres : Frank Lloyd WRIGHT3.
3 Le Homestead Act de 1862 qui donnait chaque citoyen amricain 160 acres de terre senss lui permettre de subvenir ses besoins (environ 64 ha), fut l'origine de la conqute de l'Ouest par de petits propritaires . Plus tard en 1932, Frank Lloyd WRIGHT consacre, dans son projet-manifeste Broadacre City , une utopie suburbaine moderniste se dveloppant en nappes et fonde sur l'habitat et la mobilit (automobile) individuels.

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Ce fut l'ascension sociale par le barbecue 4 : les grands ensembles et les villes nouvelles se vidrent de leurs classes moyennes et les plus aises, attires par ce nouvel eldorado. Nous pouvions reconqurir notre far west nous : de vastes plaines agricoles dsertes et porte de 4L. Accueillis bras ouvert par des Conseils Municipaux encore agriculteurs, trop heureux de participer ainsi l'Amnagement (sectoris) du Territoire, tout en ralisant au passage...de confortables plus values foncires. Notre industrie nous abreuvait d'arts mnagers, nos gomtres lotissaient tour de bras, tout roulait. Nos ingnieurs imaginaient les formes nouvelles de l'auto-mobilit et le vocabulaire technique appropri, souvent imag : rocades , bretelles , raquettes ... Le modernisme tait sans limites connues. Les prix de nos chers pavillons s'envolrent : on spculait sur un modle de croissance conomique aliment par la croissance urbaine. Jusqu'au jour o... 1-2 : Les termes du dbat conomique : Et maintenant ? A l'heure du dsengagement de l'Etat, qui entretiendra les infrastructures ? Qui doit payer ces villes en devenir ? Qui financera l'quipement de ces territoires rsidentiels tentaculaires ? Les villes-centres, vides de leurs commerants, de leurs rsidents haut revenus, devraient la fois loger les populations dfavorises et fournir aux pavillonnaires suburbains les services publics qu'ils n'ont pas dans leur villages-dortoirs ? Alors qu'mergent aujourd'hui de nouvelles structures de gouvernance locale, quels rapport cots-avantages entretiennent les villes et leur couronne priurbaine ? Jean-Charles Castel, chef du groupe observation urbaine au CERTU, a produit depuis les annes 2000 une srie de textes5 dans lesquels il situe l'objet mme de l'tude comparative des cots de l'urbanisation et ses limites : le cot d'une opration n'est pas un chiffre qui existerait quelque part. C'est un consensus. Il faut le construire avec une mthodologie d'estimations qui n'a de sens que si elle est partage (Les cots de la ville dense ou tale, 2005). Dans l'ensemble des travaux qui ont tent de dfinir les cots de l'urbanisation, les approches semblent s'tre rsolues n'embrasser prcisment qu'une partie du phnomne et parfois en comparer les occurrences en fonction de critres scientifiquement tablis, mais qui, justement, ne suscitrent pas de consensus. Pour comprendre pourquoi, il nous faut dtailler quelque peu le propos et tenter de rsumer les difficults rencontres, ce qui explique galement la diversit des approches tentes : Dans les annes soixante, dans une optique de planification d'amnagement du territoire, on chercha connatre la population optimale des villes. De la dmarche micro-conomique, qui s'attacha dfinir le cot marginal d'un nouvel habitant6, un glissement mthodologique s'opra dans les annes
4 Je dois cette expression M. Paul LANGEVIN, ancien professeur d'conomie, Universit d'Aix-Marseille. 5 CASTEL J-C, Les cots de la ville dense ou tale article in : tudes Foncires N119, 2006 ; Cots immobiliers et arbitrages des oprateurs : un facteur explicatif de la ville diffuse , Annales de la Recherche Urbaine N102, 2005 ; Le march favorise-t-il la densification ? Peut-il produire de l'habitat alternatif la maison individuelle ? , Colloque ADEF du 14/10/2005. 6 Cot marginal : lment d'analyse micro-conomique dfinissant le cot supplmentaire induit par la dernire unit produite. Cette tude fut ralise sous l'gide du Commissariat Gnral du Plan. Pertinente pour les grandes oprations de logement collectif en milieu urbain, dont les acteurs taient clairement identifis et les documents comptables comparables (les grands ensembles, par exemple), cette mthode s'avra impossible en milieu diffus et rural, dont les modes de financement et les comptabilits publiques ne

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soixante-dix pour tenter de mesurer les charges de l'urbanisation au niveau macro-conomique, au moyen d'une tude comparative avantages-cots . Celle-ci se rvlant bien trop imprcise au regard de la complexit des donnes traiter, les travaux se concentrrent sur l'analyse des processus de financement, notamment travers l'tude des bilans comptables des oprations d'amnagement ou d'quipement. Certains consacrrent leurs travaux au financement des infrastructures, c'est dire de rseaux viaires (les routes) ou de viabilisation (les tuyaux). L'objectif tait d'obtenir un prix de revient prvisionnel du logement individuel produit, de manire viter les oprations dficitaires et optimiser l'investissement public local. Ces recherches, conduites par le Ministre de l'Equipement et ses Directions Dpartementales, ne parvinrent pas isoler les dpenses spcifiques la production de logements nouveaux en raison de nombreux cueils, notamment : en matire d'infra-structures de viabilisation : leur production s'organise de manire hirarchique et phase, les premires pr-existant ncessairement aux suivantes, et ne s'intgre pas toujours aux mmes logiques de dveloppement. Il s'agit des rseaux dits primaires, secondaires, et tertiaires ; les rseaux primaires sont gnralement la charge des collectivits et de l'Etat et correspondent l'armature principale ; les rseaux secondaires de viabilisation des oprations, parfois chelonnes et conscutives, parfois ajournes ou avortes, dont le financement est assum en partie par les communes et par les amnageurs publics ou privs ; les rseaux tertiaires enfin, dits de desserte et correspondant chaque lot ou logement, sont la charge du futur acqureur ou de l'amnageur, ou des deux. Les programmes d'opration, se succdant parfois sur de nombreuses annes et engageant de multiples acteurs, et la difficult d'accs des donnes comptables rellement exploitables, ne permettaient pas d'obtenir un rsultat fiable rapport une unit de logement. En matire de super-structures : elles correspondent aux ouvrages btis, locaux techniques ou d'administration, coles, amnagements et installations sportives ou de loisirs, etc... Celles-ci bnficient l'ensemble de la population et son finances non pas par les oprations nouvelles d'urbanisation, mais par l'ensemble de la commune via les contribuables locaux considrs globalement, anciens et nouveaux. Ainsi, les tudes se heurtent rapidement la difficult de rpercuter le cot des investissements aux seuls nouveaux arrivants. Il en est d'ailleurs de mme pour les charges de fonctionnement, ce que nous verrons plus loin. D'autres tudirent plus globalement les variations budgtaires des collectivits locales au rythme de leur urbanisation c'est dire sur de plus longues priodes, et tentrent ainsi une approche plus qualitative. Cela ncessitait l'analyse de l'urbanisation produite en tant que capital urbain. Il fallait le quantifier, mais galement le qualifier et rendre compte des effets de gamme : en effet, les amnagements et les quipements publics peuvent tre, pour le mme service rendu, plus ou moins onreux en fonction de facteurs tels que : le mode dveloppement et de conception, internalis ou externalis, la nature des matriaux utiliss, la taille et la frquentation, etc... Le glissement opr, du champ strictement conomique vers un champ social, aboutit rejeter temporairement la problmatique des cots, inoprante et incapable de reflter la diversit des situations observes : rapidement, on s'aperut que les communes et les acteurs de l'amnagement urbain agissaient sur un march concurrentiel qui produisait lui-mme des variations tous les niveaux comptables, dont les
pouvaient tre opportunment compars.

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principaux sont : prix du foncier, en fonction de l'attractivit, de la nature de l'offre et de la demande ; frais financiers, en fonction des oprateurs et des organismes bancaires ; cots initiaux de viabilisation et d'quipement, en fonction de la conception des programmes et de leur mode de commercialisation ; charges rcurrentes, d'entretien puis de renouvellement des structures produites et des services publics d'accompagnement, en fonction des oprateurs de gestion, mais aussi moyen terme, suivant l'volution dmographique des territoires ; recettes fiscales, en fonction des choix politiques locaux et des changements ventuels de mandature ; cette fiscalit locale ayant elle-mme, bien entendu, des rpercussions sur les marchs fonciers et immobiliers. Tous ces facteurs suivaient des volutions parfois incomparables et contradictoires, rsultats d'interactions complexes de multiples chelles. A la fin des annes soixante-dix, l'conomiste amricain J.E. STIGLITZ russit, travers sa thorie des biens publics locaux , dfinir un nouveau cadre de recherche conciliant micro et macro conomie. Il tudia l'inter-dpendance des services collectifs territoriaux et de la rente foncire urbaine (autrement dit : la relation entre le taux d'quipement d'un territoire et la formation des prix fonciers et immobiliers) sur de longues priodes. Car ces prix rsultent rebours des enchres concurrentielles des mnages et des entreprises, en fonction des conomies externes (taux et qualit des quipements publics) et des ds-conomies externes (loignement, bruit, pression fiscale...). Ainsi par exemple, le cot social des migrations alternantes domicile-travail se cristallise dans le prix dcroissant des biens avec l'loignement. Ces travaux formrent une issue thorique l'impasse cre par la dichotomie entre cots de production de la ville et cots sociaux , en rendant possible une valuation dans le long terme des processus complexes observs. La mesure de la capitalisation de ces cots dans les valeurs foncires et immobilires permettait enfin d'envisager de rpercuter une partie des cots publics sur une taxation locale raisonne, et donc de financer terme les cots collectifs de l'urbanisation par la rente foncire . Les travaux d'Alain GUENGANT dont nous proposons ci-dessous une synthse furent engags la suite des travaux cits prcdemment. Ils amnent au dbat une vision globale l'chelle d'une grande agglomration, en comparant l'aire urbaine principale des couronnes dites pri-urbaines . II - Notes de lecture :

Les cots de la croissance pri-urbaine d'Alain GUENGANT. Editions ADEF, Paris, 1992.
Les tudes d'Alain Guengant sur l'aire urbaine de Rennes semblent pionnires et mme uniques en la matire concernant la France. Publies partir de 1989 dans divers articles, elles sont regroupes dans une monographie parue en 1992 sous le titre : Les cots de la croissance priurbaine, l'exemple de l'agglomration Rennaise 7. Rassemblant une srie de travaux engags ds la fin des annes 70, elles
7 GUENGANT A., Les cots d'amnagement des lotissements communaux, l'exemple de la banlieue Rennaise , in Villes en parallles, n14, 1989 ; Les cots de la croissance pri-urbaine, l'exemple de l'agglomration Rennaise, ADEF, Paris 1992.

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font cho la publication de recherches amricaines sur le sujet8. L'auteur s'y livre une enqute minutieuse concernant les cots publics d'amnagement des espaces pri-urbains nouvellement urbaniss, et de production des services publics d'accompagnement. Il identifie les acteurs et leurs inter-relations, dcrit des processus conomiques mais aussi des comportements. S'appuyant sur la thorie de J.E. STIGLITZ, il procde par modlisation, en isolant autant que possible les facteurs dterminants des facteurs marginaux et en neutralisant les biais, puis en identifiant les phnomnes d'interaction entre densits urbaine et cots de production puis de fonctionnement des quipements ( infras et supers structures : rseaux fluides et viaires, btiments, constructions d'ouvrages) et des services publics locaux d'accompagnement (adduction et gestion de la distribution d'eau, d'nergies, de la collecte et du traitement des dchets et des eaux uses, services publics d'administration, d'ducation, de sant, d'aide sociale, de transports, de loisirs, de culture, etc...). II-1 - Les limites scientifiques et mthodologiques de l'exercice : L'auteur introduit son propos en expliquant pourquoi cette observation Rennaise ne peut tre transpose sans risques d'autres territoires : Premire spcificit de l'aire d'tude : son histoire et sa forme. La pri-urbanisation en France a pris des formes diverses selon les territoires. En nappes , en corridors le long des grandes valles ou d'axes majeurs, ou comme ici en taches ou auroles autour de ples urbains primaires et secondaires, selon les dynamiques go-morphologiques inhrentes chaque entit observe (voir ce sujet les travaux rcents de MartinVanier publis entre autres dans la revue Territoires 2040 de la DATAR9). Ces formes de dveloppement s'appuient sur des logiques d'quipements publics, et notamment d'infrastructures propres qui ne peuvent tre aisment compares en terme de cots. Deuxime spcificit : une matrise foncire quasi-exclusivement publique, qui interdit galement de transposer les rsultats de l'analyse d'autres territoires ne connaissant pas cette situation. Cet interventionnisme foncier des communes, historique et relativement uniforme sur l'ensemble de l'agglomration, trouve ses racines dans : la volont de la ville centre, ayant initi des rserves foncires depuis les annes cinquante suite quelques expriences dsastreuses de lotissements privs dfectueux, de matriser le march rsidentiel et les cots de viabilisation par une politique de lotissements communaux. une faible attractivit du march local, contraint par une demande peu solvable (population essentiellement ouvrire) qui n'a pas permis des investisseurs privs de venir concurrencer les communes lors des acquisitions. une volont d'amorcer un dveloppement dmographique, alors en forte baisse sur ce territoire, et notamment en couronne priurbaine, a conduit quelques communes concernes imiter la ville centre. Le contexte concurrentiel entre communes de la premire couronne a diffus le phnomne qui s'est alors relativement gnralis l'ensemble de l'aire actuelle. Ces rserves foncires ont constitu long terme un vritable outil de gestion du budget local, tout en scurisant l'action publique et en gnralisant la concurrence
8 WINDSOR D., A critique of the costs of sprawl ,Journal of the american planning association, Chicago, 1979. 9 VANIER M., Le pouvoir des territoires, Economica-Anthropos, 2008 ; voir notamment la revue TERRITOIRES 2040 n2 : Prospective priurbaine et autres fabriques de territoires , DATAR, 2009.

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inter-communale l'ensemble de l'agglomration. Les difficults mthodologiques rencontres : L'analyse qualitative des investissements et des cots de fonctionnement : elle porte sur des produits et des services qui comportent des effets de gamme et dont les cots ne sont pas toujours facilement comparables entre eux. Par exemple, la collecte des dchets pourra tre quotidienne par endroits, bi-hebdomadaire d'autres ; un amnagement d'espace public peut engager des cots extrmement variables suivant la qualit des prestations, des matriaux, du mobilier mis en oeuvre ; un quipement public peut tre polyvalent ou mono-fonctionnel. L'tude comptable : les comptabilits publiques ne ventilent pas prcisment les charges, entre investissement et fonctionnement, entretien courant et amlioration, acqureurs de lots et contribuables locaux. L'analyse des politiques d'quipement des communes : ceux ci diffrent selon leurs revenus. Plus une collectivit a de ressources financires, plus elle investit. Les dpenses ne sont donc pas motives selon les mmes niveaux de besoins ; l'analyse des dpenses doit tre relativise et contextualise : l'analyse des besoins et du taux d'quipement doit s'ajouter une analyse des comportements dpensiers en fonction de leurs revenus, sachant qu'elles se situent dans un contexte concurrentiel, au sein de la mme aire urbaine, et ceci au regard du march foncier, de la demande rsidentielle, de l'implantation prfrentielle des entreprises. Les externalits qui viennent fausser les besoins en quipement. Chaque collectivit importe et exporte des externalits, positives ou ngatives, avec ses voisines : elle bnficie de leurs investissements ou au contraire doit accueillir des usagers en provenance des localits limitrophes. Les communes pri-urbaines entretiennent ainsi avec la ville centre et ses habitants une relation particulire, profitant notamment d'quipements qu'elles n'ont pas acqurir, o accueillant au contraire des investissements d'intrt communautaire dont elles recueillent des retombes conomiques ou sociales induites : tablissements d'enseignement, hpitaux, prisons, etc... qui peuvent inflchir ou dvelopper localement l'conomie et les problmatiques urbaines. La dure de la priode tudie. Comme nous l'avons dj voqu en introduction, les comparaisons ne peuvent oprer que sur l'observation de cycles longs : les investissements publics et leur amortissement financier, les dveloppement urbains euxmmes, s'oprent selon des temporalits qui peuvent s'chelonner sur des annes voire des dcennies. L'tude Rennaise est semble-t-il la seule ce jour qui ait eu le mrite de se poursuivre sur un temps long de vingt-cinq annes. A ce titre, elle peut au long de l'ouvrage produire des analyses de cots qui refltent la fois des variations conjoncturelles (crises, cycles conomiques) et structurelles (par exemple, l'mergence, avec la dcentralisation, d'une gouvernance inter-communale et de transferts de comptences de gestion l'chelle de l'actuelle communaut urbaine). L'auteur procde en quatre chapitres d'tude : 1-l'amnagement des espaces rsidentiels.

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2-le dveloppement des quipements publics. 3-les charges rcurrentes. 4-la formation de la rente foncire Les deux premiers points constituent les investissements. Le troisime, les cots de fonctionnement. Le quatrime chapitre tente de dfinir le revenu gnr par cette capitalisation immobilire. Parmi les investissements raliss, elle isole : ceux qui constitueront le capital collectif initial : les infra-structures, les super-structures, les immobilisations en capital pour les services publics d'accompagnement. Les investissements de renouvellement et d'amlioration : moyen et long terme, la vtust des installations ou leur obsolescence technique, et l'volution sociologique de la population, engendrent un renouvellement voire une reconversion des installations existantes. Ainsi, les communes, confrontes au vieillissement des primo-arrivants et la menace de fermeture de l'cole primaire, compensent par l'accueil d'une deuxime vague d'urbanisation en procdant de nouveaux programmes de lotissements qui entranent de nouveaux amnagements et un accroissement des charges de services publics. Les charges rcurrentes de fonctionnement correspondent la maintenance et l'entretien du capital immobilis, mais aussi au matriel, aux consommables et aux personnels ncessaires la poursuite du service rendu. Aprs avoir analys les dpenses (cots rcurrents), l'auteur dtaille les ressources dont se dotent les collectivits au moyen de la politique fiscale. Enfin, l'tude de la capitalisation publique communale s'effectue d'une part en tudiant la mobilit rsidentielle et la formation des prix du foncier, puis en analysant la capitalisation fiscale compare des communes entre elles, c'est dire leur revenus fiscaux (impts et taxes locales), qui sont au bout du compte le produit constituant ou non un retour sur investissement. L'apport de cette tude pour les autres collectivits ou territoires, si elle ne peut tre transpose directement dans ses rsultats, est donc avant tout mthodologique. Elle dtaille l'ensemble du processus, quantitatif et qualitatif, de constitution et de maintien du capital collectif produit par l'urbanisation rsidentielle pri-urbaine. La dure d'tude, sur plus de vingt annes, et la rigueur scientifique qui consiste dfinir des mthodes de modlisation neutralisant les biais de situation spcifique et les interactions entre acteurs ou variables, apporte une connaissance fine du sujet rapport son territoire. L'ouvrage offre ainsi aux collectivits de l'aire d'tude un ensemble d'outils d'analyse. Ces derniers sont conceptuels mais aussi oprationnels et prospectifs : -analyse des interactions de longue priode entre gestion municipale et valorisation ou dvalorisation conomique de l'espace urbain. -laboration d'une mthode oprationnelle de choix des investissements publics locaux. II-2. Expos et rsultats de l'tude 10

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Nous reproduisons ci-dessous les rflexions et les donnes qui nous paraissent essentielles, en insistant sur le fait qu'elle ne constituent pas une moyenne transposable directement d'autres territoires. Pourtant, elles apportent des clairages prcieux, notamment concernant l'impact des cots de l'urbanisation sur les finances publiques locales ainsi que sur la fiscalit communale. II-2.1 : Amnagement des nouveaux espaces btis Il s'agit d'une analyse quantitative des cots d'amnagement et de dveloppement des services d'accompagnement : dans un premier temps, slection d'un champ d'observation : lieu : 26 communes priurbaines du district de Rennes ; chantillon : 27 lotissements communaux ; temps : du milieu des annes 60 au milieu des annes 80. L'chantillon est trs diversifi : 27 oprations portant sur 0,5 27 hectatres, des 1965 1976, comptant de 7 275 lots pour un nombre de logements compris entre 7 et 354. Les communes sont comprises dans une couronne loigne de 6 16 km du centre de Rennes. dans un deuxime temps, la mthode (qui, elle, se veut transposable) consiste dmler les facteurs conomiques des facteurs sociaux. Puis de neutraliser, dans l'volution des prix, les autres sources de variation que l'objet de l'tude (par exemple, la qualit des logements, leur localisation). Par le cadre de rfrence de la thorie des biens publics locaux, elle parvient une modlisation thorique calculable sous forme de formules complexes. Les rsultats obtenus parviennent une qualit statistique satisfaisante selon l'auteur. Aprs une analyse critique des sources comptables (budgets annexes communaux), et la transcription ncessaire des budgets annuels excuts en budgets pluriannuels de programmes par la construction de sries comptables chronologiques, l'tude consiste rorganiser les comptes en fonction de la mthode statistique dfinie et de neutraliser les difficults suivantes : la ventilation des charges entre acqureurs de lots et contribuables locaux dj prsents ; l'valuation son juste niveau des apports gratuits ou sous valus : utilisation d'infrastructures existantes, travaux directement imputs au budget communal, frais annexes (mobilisation du personnel communal, avances de trsorerie en pr-financement, affectation d'une rserve foncire de la commune sa valeur historique et pas sa valeur actualise)... ; les inter-relations techniques et donc financires entre zones amnages. la mesure du service rendu : les oprations tant de taille variable, les lots galement, il est choisi de ramener les cots au mtre carr de terrain amnag vendable et au mtre carr de logement habitable. La prise en compte des diffrences qualitatives (d'quipements et de services d'accompagnement) se fera dans un deuxime temps. Ainsi, on retient le moyen le plus pertinent pour tre en mesure d'valuer finalement la formation des prix de vente du foncier. On parvient au bilan comptable final suivant :

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Cot total (prix de revient) Recette totale

Acquisition

FBCF

Frais Financiers

formation brute de capital fixe : cot d'amnagement/quipement

Vente de lots +
charge foncire acqureurs

Subventions

Participations

Etant donne la dure d'observation, le calcul ne peut se baser sur la valeur nominale du bilan final. Il faut transcrire ce dernier en francs constants, en utilisant l'indice (prix de FBCF) dflateur de l'INSEE utilis pour les comptes de la Nation, et utilisable galement pour la production des quipements et services d'accompagnement. Rsultats obtenus : en francs constants de 1983 par M2 vendu. Prix de revient moyen : 143 F/m2 Prix de revient rel compris entre 104 et 204 F Cots unitaires compris entre 100 et 160 F/m2, soit un cart de +/- 15% avec le prix de revient. (hormis deux oprations) Rpartition des cots : Acquisition + Travaux amnagement + Charges Financires 20% 70% 10%
(intrts bancaires)

Commentaires : la part relativement constante de l'acquisition du sol 20% du prix de revient constitue un handicap pour les communes les plus loignes en voie d'urbanisation, qui n'obtiennent pas de prix de revient sensiblement infrieur ceux obtenus plus prs du centre. Le prix du sol intervient trs peu dans la formation des prix. Cette donne a pu voluer rcemment, mais elle reste vraie quand il s'agit de terre naturelle ou agricole ouverte l'urbanisation et peu sensible aux variations de prix du fait de sa localisation par rapport la ville centre. le cot d'amnagement homogne dans l'chantillon (coeff. de variation de 26%) contribue peu galement aux disparits des prix de revient. les dterminants de la variation des prix de revient sont : la conception du plan-masse de l'opration, plus ou moins conome ; la quantit/qualit des prestations d'amnagement ; les choix de gestion des responsable locaux (disparit des charges financires). les deux premiers points prcdents ont une influence importante sur la forme urbaine gnre, en incitant trs fortement une optimisation conomique du rapport entre longueur de voirie et surface vendable. l'tendue des espaces verts varie fortement d 'un lotissement l'autre. Le partage entre espaces verts privatifs et publics dpend de l'insertion du programme dans l'espace urbain 12

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environnant, et de la densit rsidentielle. Ainsi, la prsence d'un parc proximit autorise un accroissement du taux de superficie vendable et comprime d'autant le prix de revient par M2 utile. Dans cette hypothse, la proximit de l'espace vert fournit une prestation gratuite (un avantage d'environnement) au lotissement. Le cot priv se trouve rduit pour les acqureurs, mais pas le cot social pour la collectivit. l'impact de la densit rsidentielle sur les charges de viabilisation varie suivant l'unit de mesure retenue : si on calcule par rapport aux nombre de logements construits, elle diminue avec l'augmentation de la densit ; si on la rapporte la surface amnage, le cot demeure relativement stable. Ainsi, les investissements de viabilisations ne bnficient pas d'conomies de dimensionnement. l'impact de la gamme et de la qualit des prestations sont les facteurs explicatifs les plus immdiats des variations de cots : par exemple, un largissement de la chausse de 5,5m 7m et l'amnagement de places latrales de stationnement, surenchrit le prix de revient de 15%. La construction de rseaux lectriques ou tlphoniques ariens a pu par le pass entraner une conomie substantielle, aujourd'hui abandonne pour des raisons esthtiques. Mais sur la priode tudie, l'amlioration qualitative des prestations d'amnagement n'a pas conduit une augmentation des cots grce aux progrs techniques des entreprises prestataires dans un contexte concurrentiel. l'insertion de l'opration dans un programme plus vaste peut avoir un impact et entraner une variation de cot. Le scnario rpandu est celui-ci : un premier programme, ralis l'conomie, russit. Le second est plus ambitieux et dpensier. L'escalade de la qualit continue jusqu'au moment o un chec commercial et/ou financier impose un abaissement des prestations offertes, notamment dans le but de raliser un excdent pour financer l'opration prcdente. la disparit des charges financires trouve ses racines dans le dcalage temporel entre engagement des dpenses d'amnagement et encaissement des recettes lors de la vente du lot. Le r-investissement de bnfices dgags par des oprations prcdentes offre des possibilits de pr-financement qui scurisent des oprations commercialement plus dlicates. Cela dit,l'emprunt demeure la source principale de financement des lotissements communaux observs. Cette quotepart de l'emprunt est le facteur essentiel de variation des charges financires. Celle-ci se rpartit ensuite, sur la commune, plus ou moins sur l'acqureur de lot ou sur les contribuables. Ainsi, on assiste un transfert plus ou moins important de ces cots financiers la collectivit. La comparaison entre lotissements privs et publics fait apparatre un diffrentiel concentr sur la charge financire, les deux autres sections (foncier et travaux) tant relativement proches : Lotissements Publics 143 F/M2 100 F/M2 28 F/M2 15 F/M2 prix de revient total dont : travaux acquisition foncire frais financiers Lotissements Privs 215 F/M2 107 F/M2 + 7% 35 F/M2 +25% 73 F/M2 +400% 13

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La question de l'quilibre financier des oprations d'amnagement est dterminante dans les disparits territoriales et semble avoir une influence dterminante sur la forme urbaine : les communes rurales, confrontes des cots unitaires trop levs eu gard au prix de vente sur le march, sont parfois incites comprimer la superficie des lots et donc densifier les programmes sans apporter de plus value qualitative de l'espace public pour rduire les cots. Cela conduit parfois de cuisants checs commerciaux, les acqureurs souhaitant compenser l'loignement du centre par l'augmentation de la surface de terrain priv. Les charges financires tant trs dpendantes de la russite commerciale, les oprations les moins denses apparaissent tendanciellement les plus bnficiaires et inversement, les plus denses les moins rentables. L'tat du march des terrains btir dans l'agglomration et l'chelle du bassin de vie, conditionne, pour l'essentiel, de l'extrieur, le rsultat financier et comptable final. Le march foncier a connu des volutions notables dans le temps : dans les annes 70, seuls les lotissements proches du centre ont un rsultat comptable quilibr. Ensuite, on assiste une diffrenciation entre premire couronne et commune rurales en cours d'urbanisation. Les premires souhaitent pouvoir financer des quipements par les excdents financiers des oprations futures, grce la matrise foncire communale. D'autre part, la demande est devenue plus solvable, consquence de toute une politique en faveur du logement individuel : baisse des taux d'intrt, aides l'accession, 1% patronal, pargne et aide personnalise au logement... Il se produit alors une diffrenciation des prix du foncier qui n'existait pas auparavant. Dans la premire couronne, le droit d'entre foncier devient plus important que les cots de viabilisation. La grande majorit des amnagements y sont bnficiaires et permettent aux communes de capitaliser les bnfices dans des quipements locaux, ce qui a conduit baisser indirectement les charges des anciens rsidents tout en amliorant les services rendus. L'attractivit des communes a pu ainsi s'en trouver renforce, entrainant une valorisation de l'immobilier. II-2.2 : Cots de dveloppement des quipements priurbains : La relation entre accroissement du nombre de logements et augmentation des investissements locaux est plus particulirement visible dans les communes pavillonnaires priphriques. Plusieurs cycles d'urbanisation sont observes sur les 25 ans de la priode d'tude : mutation du bourg rural, rupture des tendances dmographiques, et fort investissement initial de la commune en infra et super structures. priode d'expansion : maintenance du capital existant et largissement de la gamme de services. Transformation : nouveaux impratifs de gestion lis au vieillissement et renouvellement de population. Lutte contre le dpeuplement slectif. L'analyse du cot de dveloppement des communes se heurte de multiples difficults mthodologiques, conceptuelles, statistiques, qu'il serait trop long de dcrire ici. Nous en restituons seulement les principaux aspects : 14

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le premier problme est la transposition l'objet de l'tude de concepts de micro-conomie


applique habituellement l'appareil productif, tels que les cots marginaux de longue priode10. Ils mesurent la variation des dpenses, d'exploitation et d'investissement, induites par l'expansion la marge d'une production, c'est dire l'augmentation du capital. Or la mesure synthtique des cots de production, dans le cas du capital collectif communal, doit prendre en compte une composante socio-conomique qui caractrise la demande et la frquentation des services produits : une route accueille un volume de trafic qui influe sur sa qualit et les charges induites de maintenance ou d'amlioration. Inversement, une installation de traitement des eaux sous-utilise peut tre comparativement plus coteuse en maintenance. cette composante socio-conomique est htrogne : les revenus des mnages, le potentiel fiscal des communes, sont diffrents et fluctuants. Un lment central de la mthodologie consiste donc isoler l'influence de la demande pour tenter de dtecter, par solde, les contraintes technologiques communes au processus de dveloppement des villes. la modlisation se fait donc sur les rapports de trois facteurs interdpendants, auxquels on applique des coefficients de variations : le logement, fait gnrateur de l'urbanisation objet de l'tude, est compt en tant qu'unit d'habitation (L) laquelle on appliquera une fonction variable de la demande ; les biens immeubles collectifs de proximits, sous forme de quantit de service disponible (Q) par unit d'habitation, auxquels s'appliqueront des taux de rgression et de vtust et une variable d'exploitation des services (E) ; la mesure du cot de dveloppement se fera par l'observation des variations des parts des trois entits prcdentes dans l'accroissement du capital collectif cumul (K). L'ensemble thorique permet d'appliquer des valeurs variables multiplicateurs, tels que le prix fiscal mdian du service rendu, et le revenu mdian de l'habitant. ces valeurs mdianes sont choisies parce qu'elles rsultent d'une analyse politique de la situation : le revenu mdian correspond l'lecteur mdian, c'est dire celui (majorit 50%+1 voix) qui guide le choix d'investissement du Maire pour garder son mandat aux lections suivantes. L'estimation de ce modle implique d'isoler les amnagements des quipements : les premiers sont des composantes de la rente foncire marginale (cre) en espace ouvert et sont, au bout du compte, financs par les acqureurs de lots. A l'inverse, les seconds sont financs par l'impt et les contribuables. Ce sont eux seuls qui nous intressent ici. Toute comparaison directe des dpenses d'urbanisation entre localits ne permet pas d'aboutir des rsultats significatifs ou que l'on puisse interprter. En effet, celles-ci sont soumises de multiples dterminants techniques, conomiques, sociologiques. La mthode consiste donc dcomposer les sources de disparits inter-communales. Une simulation exprimentale permet d'analyser l'impact spcifique d'un seul facteur sur le cot de dveloppement (logement) ou la demande (potentiel fiscal et revenu) pour des valeurs donnes des autres dterminants. Ces valeurs sont fixes aux moyennes de l'chantillon observ.

Le champ d'observation porte sur les 26 communes du district de Rennes, de 1960 1983. L'analyse porte sur les quipements collectifs de proximit, c'est dire l'exclusion des
10 M. BOITEUX, La tarification des demandes en pointe, application de la thorie de la vente au cot marginal, in Revue Gnrale d'Electricit , 1949.

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investissements d'agglomration (rocades, transports urbains...). Rsultats et commentaires : Influence des logements sur les cots : rendements d'chelle dcroissants. Les cots de dveloppement augmentent continuellement avec la densit des logements. L'augmentation apparait en outre lgrement plus rapide pour les super structures que pour les infra. Ceci pourrait s'expliquer en partie par le renchrissement des normes et des travaux de constructions avec les contraintes lies au milieu urbain plus dense. Impact de la diversification des quipements. L'alourdissement des dpenses rsulte en grande partie de l'effet de gamme : l'addition de produits nouveaux au fur et mesure de la croissance dmographique. Aprs l'introduction dans le modle thorique d'une variable de gamme, il se confirme que les infrastructures ont un rendement d'chelle dcroissant avec la densit. Par contre, les superstructures pourraient avoir un rendement constant. Ainsi se confirmerait par l'tude conomtrique ce que les lus locaux observent et invoquent pour justifier leur demande d'une prquation entre les localits : l'augmentation des charges de superstructures avec la densit proviendrait non pas d'une variation de la demande (revenus des mnages et potentiel fiscal communal) mais bien d'un besoin rel en quipements et services supplmentaires. Observation des disparits inter-communales en fonction des revenus des mnages : la demande d'infrastructures demeure invariante aux revenus. En revanche, la demande de superstructures subit fortement l'impact du pouvoir d'achat. Les services de superstructures appartiendraient ainsi la catgorie des biens suprieurs, dont la consommation croit avec le revenu. Disparits de potentiel fiscal des communes : sur l'chantillon observ, 90% des diffrences proviennent de la taxe professionnelle (TP) et de la taxe foncire industrielle et commerciale, alors que les disparits de revenus des mnages sont trs modestes entre les localits. C'est l une originalit franaise : la co-existance de deux dfinitions de la richesse locale. En France, la taxe professionnelle vient perturber le processus de tri spatial par le revenu. Les disparits proviennent de l'ingale concentration des activits dans l'espace, donc de la spcialisation conomique du territoire urbain. De l'observation compare des potentiels fiscaux des communes (part des mnages et part des entreprises), et des variations de charges en infra et en superstructures, apparat la possibilit de qualifier l'augmentation de la demande en quipement, entre effet-ressource et effet-besoin : en effet, les charges en infrastructures augmentent fortement en fonction de la part des entreprises dans les revenus de la commune. En revanche, les charges en superstructures augmentent moins vite (on observe un coefficient d'lasticit important, alors qu'il est quasi-nul pour les infrastructures). Le tissu industriel ncessite des investissements lourds et qualitatifs en infrastructures. Ce qui explique la forte augmentation des dpenses d'infra avec l'augmentation de la densit d'activits. Concernant les superstructures, l'analyse compare permet de diffrencier l'effet-ressource de l'effet-besoin et de confirmer l'absence d'un effet-besoin au titre des activits conomiques : les quipements augmentent alors par simple effet-ressource, c'est dire proportionnellement moins vite que la part des entreprises dans le potentiel fiscal de la commune : La part des charges imputables aux entreprises dans les cots totaux d'urbanisation varie 16

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entre 7 et 18% en moyenne, alors que leur part dans le potentiel fiscal communal varie de 3 37%. L'intrt du concept de cot de dveloppement de l'urbanisation apparat ici pleinement en offrant un instrument d'analyse des principaux enjeux financiers de l'conomie publique locale, savoir : la diffrenciation de la demande et des besoins, et le partage des charges d'quipement entre les entreprises et les mnages.

II-2.3 : Cots de fonctionnement des services publics priurbains : Avant cet ouvrage, les tudes prcdentes s'taient focalises sur les dpenses d'investissement. Ici, l'auteur dveloppe une notion dynamique dans le temps : celle de cots rcurrents de fonctionnement, constitus de : travaux d'entretien et de renouvellement (rseaux, btis); paiement des salaires du personnel de gestion, de maintenance, d'accueil; achats des fournitures et biens de consommation. Le taux de charges rcurrentes provient de la division du montant des charges annuelles par le montant de l'investissement initial. Il repose sur deux lments rapports la valeur du capital investit : d'une part un ratio calcul partir des cots variables, d'autre part un ratio calcul partir des cots fixes annuels, les deux tant considrs sur la dure de vie de l'installation. Les difficults d'valuations en pratique sont les mmes que pour les cots de de production. La mesure vaut pour une dure d'observation donne : plus la dure d'observation s'allonge, plus le taux rcurrent augmente. Certains refusent d'intgrer les amnagements dans le calcul des cots de fonctionnement pour une comptabilit publique. Ici,l'auteur affirme la ncessit de le faire : une installation, mme ferme, entrane des charges pour sa maintenance en l'tat. Cela correspond un amortissement, indirectement, en perptuant sa capacit de production. L'auteur conteste le fait que l'on n'intgre pas les amortissement dans la gestion publique locale : Les responsables locaux sont contraints de remplacer les matriels dgrads, ou d'ordonner des travaux de grosses rparation pour prserver le potentiel de production des voies, rseaux, btiments publics. Les investissements ainsi raliss n'augmentent pas le stock de capital urbain, mais permettent uniquement de compenser sa dgradation technique dans le temps. La diffrence entre communes et entreprises rside en fait dans le mode de financement des amortissements : soit par des appels de trsorerie priodiques (pargne), soit de manire plus continue par l'amortissement de la dette (emprunt). L'application statistique, comme pour les cots de revient, se heurte l'imprcision du cadre comptable communal : insuffisance de rpartition des charges par nature ; imprcision de la ventilation fonctionnelle des dpenses par service ; diffrence entre dpenses budgtaires (exercice) et cot comptable : les cots peuvent 17

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tre stocks d'un exercice l'autre ; partage cot fixe / cots variables n'apparait pas entant que tel. Pour viter ces ambiguits, on raisonne partir de deux cas polaires : quipement ferm au public (amortissement) ; quipement ouvert (usure lie la frquentation). Pour les installations polyvalentes ou pluri-fonctionnelles, la mesure devient plus ambigu. La comparaison entre communes devient plus problmatique, et exige une dcomposition fonctionnelle du taux rcurrent, en fonction du volume de production (frquentation) : entre taux maxi (pleine capacit) et taux mini (inutilis). Un entretien rgulier prolonge la dure de vie de l'installation et retarde la ncessit d'un entretien priodique. On doit donc retenir une ventilation approximative : les grosses rparations seront senses compenser la dprciation naturelle du capital et donc s'apparenter des amortissements. L'absence de comptabilit analytique pour les commune suburbaines rend l'exercice plus prilleux. Un autre problme vient de la rpartition des comptences entre les diffrents intervenants publics et privs dans la production des consommations collectives. Par exemple : pour les coles primaires, le taux rcurrent ignore les frais de salaires des enseignants, financs par le budget national. Enfin, surgit le problme de l'valuation ncessaire du capital collectif pri-urbain. Pour le stock de dpart, la nature rurale des communes minore l'enjeu. Il faut intgrer galement l'ensemble des quipements et rseaux sous comptences communale, dont ceux raliss par des tiers : privs (lotissements, ZAC) ; publics (btiments financs par d'autres : Etat, ). Rsultats et commentaires : -L'analyse se fait en deux temps : une coupe transversale des disparits communales en matire de cots d'exploitation : taux rcurrents variables des infra et superstructures ; le taux rcurrent annuel calcul est de 2% pour les infras, et de 8% pour les superstructures. puis une tude longitudinale des dpenses de grosses rparations qui doivent pour calculer le taux, se rapporter une dure de vie moyenne des quipements en fonction de leur nature. L'estimation approximative des dures de vie est la suivante : Ecoles primaires : 102 ans Btiments administratifs : 37 ans Equipements culturels : 51 ans Equipements sportifs : 58 ans Equipements socio-ducatifs : 30 ans Total superstructures, pondr 75 ans

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Toutefois, le phnomne de vieillissement des matriaux n'est pas linaire, mais plutt en V : d'abord rapide, il se stabilise pendant la priode de maturit, puis s'acclre nouveau en fin de vie ncessitant alors un remplacement rapide. Ce processus pourrait avoir des consquences lourdes sur certaines localits quand plusieurs quipements quivalents et de mme ge, car raliss dans la mme priode historique d'urbanisation, engendreront quasi-simultanment de grosses dpenses.

impact des cots rcurrents de l'urbanisation sur les finances locales : Le financement extra-communal du dveloppement se fait essentiellement par : les subventions d'quipement (Etat, Dpartements,Rgions); les emprunts bancaires ( la date d'tude, principalement la Caisse des Dpts); Les subventions permettent court terme une rduction de l'impact du financement sur le contribuable local, mais constituent un transfert la charge du contribuable national. Outre les engagements budgtaires visibles, une programmation d'amnagement comprend ncessairement des engagements invisibles : la mobilisations de ressources complmentaires pour financer le personnel et les consommations intermdiaires ncessaires la production du service, avec un taux d'induction variable suivant le type d'investissement et son usage. Cet chelonnement dans le temps, complmentaire au stock en capital, peut tre assimil un flux de dpenses et complique l'valuation du cot global d'urbanisation support par la collectivit. A moyen et long terme, les cots rcurrents de fonctionnement s'ajoutent aux frais financiers des emprunts en cours. La complmentarit des cots engendrs, selon une gamme diversifie de dpenses chelonnes dans le temps lies aux contraintes techniques et socio-politiques, imprime aux charges futures la caractristique d'un endettement. Ce deuxime endettement est trop souvent nglig par les collectivits. L'tude a permis, au moyen d'une modlisation prenant en compte le type d'quipement, sa dure de vie et une estimation moyenne du taux d'amortissements techniques ncessaires sa prennisation, ainsi que qu'un taux de charges rcurrentes d'exploitation, de comparer le flux rcurrent de dpenses avec l'investissement initial (stock). Sur l'chantillon observ, le rsultat suivant est obtenu, pour une commune moyenne, et pour un lotissement : Charges d'urbanisation (structure : moyenne des communes) Lotissement Infrastructures publiques dure de vie : 25 ans Superstructures publiques InfrastructuresSuperstructures 40,9 10,1 0 0 0 11,8 Total 40,9 10,1 11,8 19

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dure de vie : 12 ans Cots rcurrents induits TOTAL

26,4 77,4

10,8 22,6

37,2 100,0 %

Le rsultat confirme l'apparition d'un poste trs important de cots rcurrents, reprsentant 37,2% des charges globales sur un chantillon moyen et pour une dure de vie relativement faible, alors que les investissements initiaux en amnagement et en quipement, y compris les services d'accompagnement, ne reprsentent que 62,8% des dpenses. Il faut noter que cette part des charges rcurrentes dans le cot global crot logiquement avec la dure d'utilisation de l'investissement. En volume, elles psent dans ce cas plus d'une fois et demi la part des investissements (21,9%). Deux alternatives s'offrent aux municipalits quand elles se trouvent confrontes cette croissance de charges rcurrentes : recourir l'augmentation des impts locaux pour la couvrir ; ou maintenir un faible prlvement fiscal au prix d'une dprciation du capital collectif et donc de l'offre de services publics. impact des cots rcurrents de l'urbanisation sur la fiscalit locale : Matrice moyenne de financement des amnagement sur l'chantillon, par lotissement : Subventions en capital : 27% Emprunt : 54% Epargne nette (autofinancement) 19% Cette moyenne dissimule d'amples fluctuations inter-temporelles : avant le choc ptrolier de 1973, la part d'emprunt tait suprieure. Aprs, l'volution s'inverse au profit de l'auto-financement. Ce phnomne est notamment d, comme on l'a vu plus haut11, aux variations du march foncier local, lui mme conditionn par des facteurs conomiques internes et externes. La principale difficult souleve dans l'volution sur le long terme des impacts sur la fiscalit locale rside dans la prise en compte de l'inflation, qui rduit ou alourdit le poids de la dette selon qu'elle crot ou qu'elle rgresse, en faisant varier le montant de la plus-value foncire et donc la part d'autofinancement relle dans l'opration d'amnagement. Sur la priode et l'chantillon, la matrice moyenne de financement des cots complets d'urbanisation par logement s'tablit comme suit : Contribuable national (subventions) : 21,3% Acqureur initial du logement : 48,9% Fiscalit locale : 29,8% -dont entreprises 16 % -dont particuliers 9 % -dont revenus indirects 4,8% L'acqureur-usager tant galement contribuable local et national, puis soumis aux redevances
11 Voir supra, page 14, le paragraphe sur la fluctuation des prix du foncier lie l'volution du march local, la conjoncture conomique globale et aux effets induits des politiques publiques en faveur de l'accession la proprit.

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et taxes ultrieures (revenus indirects), il contribue en fait pour plus de la moiti au financement du cot global. La fiscalit locale touche indistinctement (la loi interdisait de discriminer gographiquement sur le territoire communal) les anciens et les nouveaux habitants. Cela peut constituer un frein au dveloppement rsidentiel et produire des tensions qui expliquent par ailleurs en partie les cycles d'urbanisation sur des petites commune pri-urbaines : celles-ci se dveloppant au gr de l'acceptabilit fiscale (et sociale) des projets par les habitants d'une part, et du retour attendu en services publics supplmentaires d'autre part. Remarquons ici qu'en 2012 est apparue une volution notable qui permet aux communes de discriminer spatialement la fiscalit, avec l'instauration de la taxe unique d'amnagement dont l'assiette peut rsulter d'un zonage, et d'instaurer par endroits un versement pour sous-densit. La seule autre stratgie locale qui a pu tre mise en oeuvre par les communes de l'chantillon,grce leur matrise foncire, fut d'augmenter le droit d'entre foncier au-dessus du cot de revient, de manire dgager un excdent susceptible de financer le dveloppement les services publics d'accompagnement sans recourir l'augmentation des impts et taxes. L'tude fait apparatre nettement la sensibilit du taux d'impt futur au rsultat net du lotissement. (scan graphique 17). Ainsi, le faible taux d'impt local observ dans une commune peut rsulter d'un effort financier important support par l'acqureur initial du lot lors de l'opration d'amnagement. II-2.4 : La formation de la rente foncire L'auteur analyse en premier lieu l'volution de la mobilit rsidentielle depuis l'aprs-guerre, o deux phnomnes se conjuguent : croissance dmographique et exode rural, stimuls conjointement par le dveloppement conomique . Celui-ci favorise l'augmentation du niveau de vie et galement du niveau d'pargne que les mnages mobilisent pour le logement. L'accession la proprit est ainsi diffuse une frange nouvelle et importante de population. Associe la gnralisation de l'automobile et des infrastructures routires, elle permet une dilatation de l'espace-temps du bassin de vie. En 1945, la population de l'aire urbaine comprenant la ville centre et les localits contiges est de 120 000 habitants. En 1992 elles est de 410 000 habitants et l'espace urbain l'chelle du bassin de vie (c'est dire sous influence de la ville centre selon la dfinition de l'INSEE) englobe 109 communes. Cette suburbanisation du territoire s'est opre en deux phases spatiales : tout d'abord, des foyers le longs des axes radiaux, de la ville centre vers la priphrie ; puis, suivant des axes transversaux entre priphries. Ce schma radio-concentrique d'attraction-polarisation, de type plantaire, est discontinu : les foyers se concentrent autour des bourgs situs sur les axes radiaux et concentriques. Subsistent dans les interstices des couronnes rurales plus ou moins vastes. L'espace urbain a connu cinq tapes temporelles d'expansion comptabilises dans l'tude, et une dernire voque mais non prise en compte : 1960-64 : les communes priphriques perdent des habitants ; seule la ville centre crot fortement ; transfert dmographique de la priphrie vers le centre. 21

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1965-69 : transition : des communes contiges amorcent leur dveloppement rsidentiel ; 1970-74 : acclration du phnomne et transfert dmographique inverse, du centre vers la priphrie. L'augmentation des revenus concide avec des innovations financires favorisant la demande (prts et aides l'accession), et l'offre (modifications rglementaires encourageant la promotion) ; 1975-81 : retournement de tendance suite au premier choc ptrolier ; 1981-86 : retournement accentu par le deuxime choc ptrolier, l'augmentation conjugue de l'inflation et des taux de prts bancaires ; partir de 1987 : reprise de la construction, d'abord principalement au centre de l'espace urbain ; (puis reprise accrue dans les annes 1990-2000 sur l'ensemble de la zone, remarque personnelle). Un tri social par le revenu se dessine : suivant le temps de transport au centre dans un premier temps : l'tude a montr que le cot marginal se capitalise ngativement et de manire quivalente dans les prix du foncier et de l'immobilier, hauteur de 4000 Francs constants par minute supplmentaire de trajet ; suivant l'volution du march et de la conjoncture ensuite : la couronne extrieure concentre la plus forte proportion d'accdants en difficults financires ; la baisse, voire le tarissement de la construction neuve dans les zones excentres entranent une dgradation du march de l'occasion et une baisse de l'attractivit de territoires loigns qui souffrent alors d'un renouvellement gnrationnel insuffisant, d'une baisse de ressources fiscales, et de difficults rpondre aux volutions de la demande renouvele d'quipements spcialiss : titre d'exemple, coles et installations sportives deviennent obsoltes par manque d'usagers, alors que la demande de locaux accessibles aux personnes mobilit rduite crot et que la demande de consommations collectives s'oriente vers une gamme de services nouveaux, dont certains, sociaux ou mdicaux, domicile. Ce tri spatial par le revenu ne se retrouve pas dans la ville centre, o s'opre plutt une diffrenciation par quartiers. Rennes conserve et renforce sur la priode sa fonction d'accueil des populations faibles revenus, et assure l'essentiel de la mission sociale avec 90% du parc HLM, 14% de sa population tant sous le seuil de pauvret quand ce taux est deux fois moindre pour la priphrie. Le vieillissement de la population en priphrie s'accompagne d'un retour des personnes les plus aises vers le centre ou vers d'autres rgions. Cela pse sur le march de l'occasion et,en priode de crise conomique, concourt renforcer la dvalorisation des anciens lotissements pavillonnaires excentrs et peu quips. A l'inverse, certains quartiers anciens de la premire couronne connaissent un renouvellement du bti : des divisions parcellaires, quand elles sont permises par les rglements, conduisent une densification douce en diminuant la surface des lots, et financent les travaux de rnovation ou d'extension. On assiste alors une augmentation de la qualit et de la surface moyenne des logements au dtriment des espaces extrieurs, qu'ils soient privs et publics. Les voiries, elles-mmes vieillissantes et sousdimensionnes, deviennent satures de vhicules en stationnement et offrent un accs de moins en moins performant aux services de proximit : transports, livraisons ou collectes. Un enclavement relatif et progressif des ces quartiers proches du centre accompagne la monte en gamme des 22

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logements et rencontre parfois une volont croissante d'entre soi . Le niveau et la qualit des services collectifs de proximit influencent l'attractivit des quartiers ou communes en modifiant le niveau de la demande de logements. Mais ils ne constituent pas le seul facteur d'volution, les demandes sociales et de consommation qualitative des logements tant ellesmmes dterminantes. Dans les secteurs d'habitat, les quipements publics locaux constituent pour l'essentiel des investissements d'accompagnement des logements. Les dcisions de gestion des municipalits se traduisent dans la pression fiscale, foncire et immobilire. Comment ces deux niveaux (services publics et pression fiscale) se capitalisent-ils dans les valeurs immobilires ? L'auteur ne conclut pas prcisment sur ce point, concernant la zone tudie. Il analyse les mcanismes l'oeuvre et entreprend de centrer ses travaux sur l'chelle intercommunale, citant les bases thoriques d'analyse classique de formation des prix immobiliers : Alonso (1965), Muth (1969), et le modle de Yinger (1982). Les estimations sur l'chantillon : une augmentation de 10% des services publics locaux entrainerait une hausse de 2% de la valeur vnale des biens ; il en ressort un impact favorable, mais celui-ci est dgressif et reste plafonn. un accroissement de 10% de la pression fiscale engendrerait une baisse de 4% des prix des transactions immobilires sur la priode observe, toutes choses gales par ailleurs. L'originalit de la commune, comme relais institutionnel de production d'espaces urbains, rside dans la contribution des services collectifs localiss aux processus socio-conomiques de diffrenciation spatiale et territoriale, et donc, par l'intermdiaire du march d'une part et de la politique fiscale d'autre part, la formation de la rente foncire. Les praticiens locaux ngligent le plus souvent les mcanismes de valorisation ou de dvalorisation des patrimoines fonciers par les dcisions d'urbanisation et de gestion des services publics de proximit. Des transferts [de valeurs] incontrls peuvent apparatre localement. Ceux-ci ne sont pas conformes aux principes de la justice sociale et aux impratifs de redistribution et d'affectation spatiale des ressources. [...] L'observation de l'volution des prix immobiliers, dans le temps et dans l'espace, peut fournir une mesure de l'efficacit sociale de la gestion municipale. Le prlvement fiscal indiffrenci impose aux anciens rsidents un effort pas toujours justifi. Mais ces derniers peuvent bnficier de valorisations foncires. Les mcanismes de transfert non seulement entre contemporains mais aussi entre gnrations, sont complexes, difficiles mesurer et quasiimpossibles anticiper prcisment. Nanmoins, l'auteur plaide la fin de l'ouvrage pour une localisation spatiale de la base taxable, de manire introduire une capitalisation fiscale des biens et services publics locaux . C'est ce qui semble se dessiner dans la priode rcente, couverte par les deux dernires dcennies 23

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conscutives cet ouvrage. Ceci s'incarne dans le double mouvement suivant : monte en puissance progressive des chelles de gouvernance et de planification intercommunales (pays dans les zones rurales, puis tablissements publics de coopration inter-communale : communauts urbaines, d'agglomration et de communes) ; rforme de la fiscalit locale instituant une taxe unique d'amnagement, modulable spatialement, et l'instauration d'un versement pour sous-densit, financ par l'acqureur en construction neuve, rvisable dans l'espace et dans le temps et vot par dlibration. III- Conclusion et tour d'horizon des recherches actuelles : Il est devenu possible, grce la mthodologie employe, d'embrasser globalement cette problmatique des cots d'urbanisation, mme si les valuations restent incompltes ou contestes, et les disparits territoriales nombreuses. Les tudes d'Alain Guengant se sont poursuivies sur la zone d'tude et ont permis de confirmer des tendances tout en affinant les observations sur les cots de fonctionnement. En 2005, il a publi un texte qui fait tat d'un autre facteur de cot collectif, voqu mais non valu dans l'tude prcdente : ceux engendrs par la congestion des services publics. En effet, l'usage en sur-capacit provoque logiquement une augmentation des charges de maintenance niveau, voire d'accroissement des capacits. A l'inverse, l'obsolescence ou le dfaut d'usage d'un quipement se traduit galement par une modification du cot de fonctionnement. On peut synthtiser dans le tableau suivant les rsultats obtenus sur l'chantillon :

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Cots par M2 de logement Production de foncier vierge viabilis : - cot d'acquisition du terrain nu - cot de viabilisation (initial en infrastructures) - cots financiers Production des lotissements construits :

Qui paye ? -acqureur initial (paye aussi les plus values) -acqureur initial ; (plus collectivit si dficit) -acqureur initial ; (plus collectivit si dficit) -acqureur initial

Sous total production des lotissements : 40,9% -acqureur initial (Cots globaux de production des lotissements) et collectivit la marge si dficit (non valu) via le contribuable local Dveloppement des Equipements : 21,9% (services publics locaux d'accompagnement) - infrastructures - superstructures Cots rcurrents de fonctionnement : 37,2% - infrastructures - superstructures - personnels - consommations (de biens et services)

- collectivit, contribuable local et national - collectivit, contribuable local et national - collectivit, contribuable local - collectivit, contribuable local voire national - collectivit, contribuable local et national - collectivit, contribuable local

Sous total quipements et services publics : 59,1% - collectivit, contribuable local et national (Cots globaux des services publics locaux) TOTAL des cots 100% - acqureur initial : - contribuable local :
-dont entreprises : 16% -dont mnages : 9% -dont indirects : 4,8%

48,9% 29,8%

- contribuable national : 21,3% Nota : ici ne sont pas pris en compte les cots collectifs reprsents par la consommation de terres agricoles ouvertes l'urbanisation et les cots environnementaux (cots collectifs non valus). On distingue aujourd'hui diffrentes approches des cots d'urbanisation. Celles-ci sont plus diverses que celles dveloppes dans le cadre de l'tude prcdente et servent souvent justifier des prises de position politiques : par type de dpense : d'investissement (matrise ou portage foncier ; cots conception, d'amnagement, de construction), puis de fonctionnement des services d'accompagnement. Par type de cot on entend galement, comme on l'a vu prcdemment : cots privs supports par les acqureurs (mnages, entreprises) ; cots publics pour les collectivits ou autres matres d'ouvrages publics... Mais cette approche productiviste prend rarement en compte les cots globaux sur de longues priodes. Or, il apparat clairement dans l'tude prcdente que les cots gnrs localement perdurent dans le temps, puisque certains sont par nature rcurrents et pourront mme connatre un accroissement important dans l'avenir.

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par acteur : institutionnels publics parmi lesquels on retrouve les diffrentes chelles de gouvernance (Rgion, Dpartement, Communes, EPCI) mais aussi des matres d'ouvrages sectoriels (Hpitaux, oprateurs de transports ou de rseaux publics, etc..) ; les acteurs privs (propritaires fonciers : vendeurs et acqureurs ; investisseurs ; les oprateurs de l'amnagement : promoteurs, lotisseurs, amnageurs ; les gestionnaires de rseaux et de services publics ou collectifs). par domaine impact : 1. cots financiers : part relative des capacits budgtaires et d'emprunt mobilises par les collectivits ou les mnages. Les cots financiers, on l'a vu plus haut, sont variables suivants les acteurs et suivant les programmes. Ils sont fortement impacts par la temporalit des ralisations et de leur commercialisation. 2. cots de dveloppement : de construction, d'amnagement, de fonctionnement ; 3. cots de la mobilit : il s'agit ici de dterminer le cot conomique, mais aussi social, des diffrents modes de transport et d'tudier les liens entre formes urbaines, modes d'urbanisation et pratiques de mobilit ; 4. cots environnementaux : il est possible de se rfrer pour ses diffrentes composantes aux tudes d'impact ainsi qu' l'valuation environnementale faite en application des directives nationales (et systmatises rcemment dans la loi dite GRENELLE II ); 5. cots sociaux : il s'agit de mesurer la sgrgation sociale produite par le dveloppement pri-urbain pavillonnaire. Ces cots peuvent tre mesurs travers diffrents indicateurs mais leur valorisation reste dlicate. Nanmoins, ils peuvent galement tre voqus sur un mode prospectif, posant les questions lies au devenir social des territoires priurbains. Cette approche semble devenir de plus en plus ncessaire aujourd'hui, dans un contexte de renchrissement des nergies et des transports et de renouvellement gnrationnel. Le march de l'immobilier rsidentiel d'occasion est appel subir des tensions conscutives au renforcement prvisible des normes de la construction et du logement (cots d'amlioration nergtique des logements); 6. cots d'impact sur l'agriculture : depuis quelques annes, un certain nombre d'tudes ont mesur les consquences de l'urbanisation diffuse des terres arables, tant sur le march foncier que sur l'activit elle-mme en tant que secteur conomique, impacte par des conflits d'usages ou des baisses de rentabilit... III 1 : Dfenseurs contre pourfendeurs de l'habitat individuel Certains auteurs, en particulier aux Etats-Unis, mais galement en France, par exemple Olivier MORLET12 ou Olivier PIRON13, ont prouv que les cots primaires d'urbanisation sont proportionnels la densit : les travaux d'infrastructures et de construction bnficient en effet de ds-conomies d'chelle, dues en particulier aux normes et aux contraintes spcifiques des dveloppements urbains en milieux denses. Ainsi, la production d'habitat collectif cote effectivement plus cher au M2 de logement produit que celle d'habitat individuel pavillonnaire. Avec la standardisation industrielle des matriaux, les gains de productivit raliss dans la construction ds en grande partie aux effets de seuil des carts normatifs et rglementaires (sur le bti mais galement sur les installations de chantier ou le travail), le diffrentiel serait tel qu'il absorberait mme le prix du foncier : un pavillon sur sa
12 Voir notamment : Cots et avantages des basses densits rsidentielles : tat des lieux , ADEF, Paris, 2001. 13 Les dterminants conomiques de l'talement urbain , Revue Etudes Foncires N 129, 2007.

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parcelle resterait moins cher globalement qu'un appartement dans un immeuble collectif sans terrain. De mme, certains cots de fonctionnement des services publics par logement peuvent se rvler plus levs dans la ville centre que dans les campagnes priurbaines. Mais ces tudes omettent de signaler qu'elles ne comptabilisent que les cots visibles et de court terme du logement, correspondant au dveloppement initial des oprations et leur entretien sur la premire priode. Sur le long terme en revanche, il n'est pas impossible que les cots de renouvellement et d'amlioration (des infrastructures, mais aussi des logements eux-mmes) soient nettement en dfaveur des zones priurbaines peu denses. Ainsi en matire de consommation nergtique, l'amlioration des performances par l'isolation extrieure des btiments existants est assurment bien moins onreuse pour un immeuble collectif de 50 logements que pour le nombre correspondant de 50 maisons individuelles,toutes choses gales par ailleurs. Et les volutions venir des rglementations en la matire risquent de rvler des diffrentiels importants. Les charges gnres par l'application des nouveaux textes resteront la charge des propritaires, et seront certainement aids par la collectivit nationale au moyen de dgrvements fiscaux. Mais au-del, les cots globaux sur le long terme ne recueillent pas de consensus : il faudrait pour cela sortir de la problmatique simpliste du cot de production du logement, et intgrer ceux de fonctionnement et de renouvellement des services publics d'accompagnement, les cots collectifs sociaux et environnementaux, et ceux supports par les villes centres pour le compte des communes priphriques : cots des grands quipements, mais aussi cots induits, par exemple par la sgrgation sociale. On sait par exemple que ces dernires sont, pour l'instant et peu de choses prs, les seules qui financent l'habitat social et l'accueil des populations dfavorises, y compris les services sociaux d'accompagnement la charge des dpartements. Qui paye ? Le contribuable national, et les contribuables locaux des grandes villes. Le cot collectif global du logement devrait aussi tre envisag d'un point de vue financier : l'habitat rsidentiel pavillonnaire, principal vecteur de l'accession la proprit ces dernires dcennies, fut amplement favoris dans les politiques publiques, au nom d'un consensus politique et du dveloppement conomique du secteur de la construction. Cela fut conduit au moyen d'outils financiers et fiscaux amliorant la solvabilit de la demande tels que le prt taux zro, le 1% logement patronal et les dgrvements d'impts sur le revenu. Ces cots sont supports par la collectivit et devraient tre comptabiliss. III 2 : Bref tour d'horizon international du dbat Depuis les annes 2000, qui ont connu une bulle immobilire spculative et un dveloppement exponentiel de l'urbanisation diffuse par talement urbain peu dense, de nombreuses tudes ont vu le jour et permis d'obtenir des donnes comparatives fiables. En matire d'infrastructures de rseaux : la largeur de faade des parcelles sur front de voirie influe proportionnellement les cots globaux (investissement et fonctionnement) des rseaux fluides (eau, lectricit, gaz). Ainsi, une largeur de parcelle cinq fois plus importante gnre un surcot de facteur trois. A cela il faut ajouter les impacts long terme de travaux qui ont nglig de nombreuses contraintes go-physiques des territoires ( artificialisation des sols et risques naturels induits). La densit moyenne produit des conomies d'chelle, mais les fortes densits en zone centrale produisent des surcots 27

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importants de gnie civil qui doivent tre amortis. Les services de desserte et de collecte : ils peuvent dcrotre avec la densit quand la frquence de consommation du service et de maintenance est comparable (distribution du courrier, de fluides) mais sont suprieurs en milieu dense, par exemple pour les ordures mnagres quand la frquence de collecte est quotidienne alors qu'elle est bihebdomadaire en milieu rural. C'est pourquoi une tude des cots de service doit inclure une valuation qualitative et comportementale des consommations. Les tudes montrent toutes l'importance de la mixit fonctionnelle dans le bilan des comptabilits locales sur ce point : la prsence d'activits professionnelles (notamment industrielle) proximit finance en grande partie les rseaux et permet une monte en gamme d'un point de vue qualitatif tout en prservant une pression fiscale basse pour l'habitant. Inversement, les zones rsidentielles exclusives souffrent terme d'infrastructure peu performantes et onreuses,tant en investissement qu'en fonctionnement. Les cots immobiliers d'amnagement et de construction. Il existe des effets de seuil qui augmentent considrablement les cots chaque saut qualitatif de densit. On observe des conomies d'chelle sur les oprations d'amnagement, qui incluent la conception, les frais financiers et de commercialisation. En revanche les cots de construction, comme on l'a vu plus haut, subissent l'inverse des ds-conomies d'chelle proportionnelles la densit. Nanmoins, ces surcots lis la densit des logements construits peuvent tre trs fortement attnus si on prend en compte la qualit et la mixit de services offerts (accessibilit, performances nergtiques) et sur le long terme par le lissage des cots de maintenance et de renouvellement. Les cots de la mobilit : ds les annes 80, la relation inverse entre densit rsidentielle et consommation de carburant fut clairement tablie. La relation entre formes urbaines et cot nergtique global des transports n'est plus dmontrer. En revanche, les questions de la mobilit recouvrent des ralits complexes qui peuvent donner lieu des conomies externes contradictoires : la position par rapport au centre, le dimensionnement et la capacit des infrastructures conditionnent leur fluidit ou leur engorgement ce qui influe fortement les comportements en terme de choix de localisation rsidentielle et de mode de dplacement. Cela dit, il reste que les fortes densits favorisent les proximits et limitent la longueur des dplacements journaliers dits pendulaires . Le seuil de pertinence pour les transports en commun se situe autour de 30 habitants par hectare. Les infrastructures peuvent favoriser l'talement urbains ou le limiter. Il existe des formes urbaines plus pertinentes et efficaces en matire de mobilit. Mais les technologies de transport ellesmmes peuvent et doivent s'adapter aux morphologies urbaines. La relation entre forme urbaine et consommation d'nergie : si on comptabilise les transports et le logement, un mnage en centre urbain dense met entre 30 et 50 % de moins de CO2, qu'un habitant des zones priphriques. Mais les comportements sont dterminants et conduisent gographiquement des distorsions importantes (notamment entre Europe du Nord et Etats-Unis). Il en va de mme pour les sauts qualitatifs technologiques : si on compare un logement individuel ancien en priphrie et un logement de surface quivalente, neuf appliquant les normes RT 2005 en centre urbain 28

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dense, le diffrentiel de consommation nergtique est de un quatre. Pour mmoire, ce facteur quatre est celui sur lequel s'taient engags les tats signataires du protocole de KYOTO. Ce dernier ne prenait pas en compte l'augmentation de la population mondiale sur la priode, ni les aspirations comportementales lies au dveloppement conomique.... Des tudes ont explor cet aspect quantitatif et qualitatif du logement d'un point de vue architectural : la volumtrie, le nombre de faades, l'implantation, l'orientation, les matriaux btiments ont des consquences importantes en terme de cot nergtique, et le concept d'habitat passif voire nergie positive n'est plus un rve. C'est un investissement raliser : collectif en recherche-dveloppement, individuel en ralisation. Les cots sociaux : une approche des cots de l'urbanisation priurbaine pavillonnaire ne peut s'exonrer, notre sens, d'une rflexion approfondie sur la question sociale. La production grande chelle de zones rsidentielles exclusives et sgrgatives produit de nombreux effets induits dont les cots collectifs sont certains sur le long terme, mme s'ils resteront difficiles valuer et sensibles politiquement. Mais il faudrait prendre acte que la sectorisation marchande de la production urbaine produit une sgrgation sociospatiale qui modifie long terme les comportements et conduit finalement des types divers de communautarisme. Les problmes scuritaires observs partout, dans la ville comme dans les urnes, et que ce soit dans les zones urbaines sensibles, mais galement dans les zones pavillonnaires qui tendent s'auto-enclaver et se radicaliser, ont un cot collectif global qui ne cesse d'augmenter. Au del des discours politiques auxquels amne rapidement ce dbat, il est clair et dmontr que toute sgrgation produit des tensions sociales, et que ces dernires ont un cot trop souvent nglig. Ce sujet est pourtant largement tudi, bien connu des spcialistes, mais trs peu vulgaris . Les cots environnementaux : traditionnellement relgues en fin de propos, les problmatiques environnementales sont depuis quelques temps intgres dans la loi et tout le moins proclames dans les objectifs des documents d'urbanisme locaux. En premier lieu, la perte de terres agricoles colossale engendre par l'talement urbain. En France durant les deux dernires dcennies, l'urbanisation priurbaine a consomm tous les sept ans en moyenne l'quivalent de la surface d'un dpartement franais en terres arables. Au del de cet aspect quantitatif, la colonisation des espaces ruraux par la maison individuelle a produit localement des conflits d'usages et contribu contraindre la rentabilit d'une filire conomique locale ancestrale, notamment celle de l'levage extensif. Etait-ce le prix payer des plus values foncires encaisses par les propritaires des terrains ouverts l'urbanisation ? Nous n'irons pas jusque l. Ces derniers taient par ailleurs confronts une mutation profonde de leur outil de production dans le cadre d'une mondialisation macro-conomique et d'une industrialisation de l'agriculture. Aujourd'hui, une succession de textes lgislatifs et rglementaires, dont la dernire loi de modernisation de l'agriculture en juillet 2010 sont venus, sinon sanctuariser , en tout cas encadrer trs fortement la consommation de l'espace agricole. Mais ce qui a t pris l'est srement pour longtemps, et il va falloir retisser les liens de proximit ngligs la frange de nos priphries urbaines. En terme de bio-diversit et d'quilibre des co-systmes : la pression urbaine peut 29

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tre mesure, observe, voire dnonce. Elle n'est pas traduisible directement en termes conomiques. Mais l'impact des mesures prises ou prendre pour en rduire les effets pourra toujours tre calcul et constat, a posteriori. Les espaces ouverts , qu'ils soient agricoles ou naturels, constituent des amnits paysagres qui sont internalises et valorises dans les prix de l'immobilier rsidentiel. Dans les zones littorales ou de montagne, les terrains ont une valeur locative saisonnire qui modifie profondment le march au point de rendre parfois trs difficile voire impossible l'accession la proprit pour les rsidents l'anne. Cette externalit positive est capte par le propritaire foncier qui cde son terrain. En revanche, cette captation consomme une dimension du bien public collectif (en l'occurrence, les grands paysages en tant que patrimoine commun), sans donner lieu des contreparties relles. C'est un cot rel, mais non chiffr.

En conclusion, nous pouvons affirmer que l'urbanisation priurbaine connue ces dernires dcennies a gnr un grand nombre de cots. Ceux-ci sont observables, parfois difficilement quantifiables. A la question : qui paye ? , il semble que ce soit souvent, dans l'ordre d'apparition : la socit dans son ensemble quand il s'agit des impacts sur les biens communs que sont les paysages, les terres agricoles, les espaces naturels. Quand il s'agit galement de tous les financements croiss et les aides fiscales qui viennent, priodiquement, aider ces territoires soutenir leurs projets de dveloppement, et assumer leurs cots rcurrents de fonctionnement, ne serait-ce que par la mise disposition de fonctionnaires d'Etat, territoriaux, de services de scurit civile, et parfois d'infrastructures. l'acqureur initial de la maison est bien celui qui paye, dans un premier temps, le plus fort tribut sur les investissements : plus-value foncire, charges d'amnagement et d'quipement ; les charges de fonctionnement ultrieur via les contributions et taxes locales... et les charges induites par l'loignement. Mais s'agissant des cots rcurrents induits par les services collectifs d'accompagnement, il nous apparat que ce n'est pas l'utilisateur final qui finance la hauteur de ce qu'il devrait. Le contribuable local est fortement sollicit dans le temps, et ceci de manire jusqu'ici indiffrencie, qu'il soit nouvel arrivant bnficiant directement des amnagements et des quipements produits, ou qu'il soit rsident historique nullement concern. En cas d'endettement accru de la commune et de baisse des prestations gnrales, il est mme possible dans certains cas que l'ancien habitant soit celui qui soit le plus injustement tax, ne bnficiant en contrepartie de son effort financier que de nuisances non dsires et de services amputs, obsoltes, voire inappropris. Cela peut mme se traduire en fin de compte par une dvalorisation de son bien immobilier. C'est pourquoi apparaissent parfois de fortes tensions dans de petites communes o l'essor dmographique produit des bouleversements des rapports de force politiques 30

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entre anciens ruraux ou rurbains , et nouveaux acqureurs. Cela explique en grande partie l'volution dmographique par palier de ces petites communes rurales, qui sont prises entre un dsir de subsistance ou de dveloppement raisonn d'une part, et la crainte d'une rupture d'quilibre socio-conomique d'autre part, voire d'une perte d'identit. Enfin, un contributeur important de l'talement urbain est le contribuable voisin : celui, par exemple, de la commune limitrophe accueillant en ses murs la scolarisation des enfants ; celui du centre urbain le plus proche, qui doit co-financer en grande partie les infrastructures secondaires et les grands quipements socio-culturels dont bnficient (d'ailleurs souvent prioritairement, avec des revenus plus levs et des catgories sociales favorises et demandeuses) les priphries pavillonnaires, pourtant avares de leurs contributions au budget communautaire. Celui enfin, de l'ensemble du dpartement, qui porte maintenant l'essentiel des aides sociales, et particulirement les aides la personne en milieu rural. C'est pourquoi les rformes engages dans la priode rcente, tant sur la gouvernance que la fiscalit locale, nous semblent ncessaires : elles peuvent conduire une rpartition plus juste des charges collectives induites par le choix de certains, et une dfinition plus raisonne des politiques publiques. Pour ce faire, il faut approfondir les recherches entreprises, harmoniser les systmes de mesure et d'analyses conomiques essentiels la production de diagnostics consensuels.

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