Vous êtes sur la page 1sur 26

Introduction l'achat immobilier: Catalogue de Solutions

Introduction l'achat immobilier:

2012

The Best Match SL - NIF : B-65.290.868

AVERTISSEMENTS A LIRE ATTENTIVEMENT

Les informations figurant dans le prsent document sont fournies titre gracieux et sans garantie de leur caractre complet, exact ou adapt tous les cas de figure et toutes les situations individuelles. Sous ces rserves, elles constituent un simple aperu du sujet voqu et en aucun cas un expos exhaustif ou une consultation juridique. Avant de prendre toute dcision, le lecteur doit sinformer auprs de professionnels (ce qui nest pas le cas de The Best Match SL) sur sa faisabilit, ses cots rels, ses consquences, et lintrt quil y a pour lui de le faire. Ce qui prcde ayant t clairement prcis, aucune dcision prise par un lecteur la suite du prsent document ne pourra engager la responsabilit de THE BEST MATCH SL quelque titre que ce soit et quel quen puissent tre les consquences. The Best Match SL et ses filiales dtiennent les droits d'exploitation de l'ensemble des documents, des images, des textes, et des lments graphiques de ce document. Toute reprsentation ou reproduction intgrale ou partielle faite sans le consentement de The Best Match SL ou de ses ayants droit et/ou ayants cause, est illicite. Cette reprsentation ou reproduction, par quelque procd que ce soit, constituerait donc une contrefaon. En consquence, sauf autorisation crite pralable de The Best Match SL, il est interdit de faire un usage commercial ou non commercial ou de transmettre un ou plusieurs lments constituant ce document, mais aussi de modifier, rediffuser, traduire, vendre, exploiter, rutiliser, prsenter, et/ou de s'approprier l'un quelconque des lments constitutifs de ce document (notamment, le texte, les images et illustrations). The Best Match SL est situ carrer Trinitat 25, 08870 Sitges, Barcelona, Espana Toute reproduction, reprsentation ou utilisation autorise d'un ou plusieurs lments constituant ce document devra faire apparatre la mention complte : 2012 The Best Match SL. Tous droits rservs

Introduction l'achat immobilier: Catalogue de Solutions

Sommaire AVERTISSEMENTS A LIRE ATTENTIVEMENT PREFACE ACHETER QUOI ? 1. LES BIENS D'USAGE. 1.1 Rsidence principale. 1.1.1 Connatre 1.1.1.1 Le march 1.1.1.2 La lgislation 1.1.2 Agir 1.1.2.1 Rechercher 1.1.2.2 Conclure 1.2 Rsidence secondaire 1.2.1 Connatre 1.2.1.1 Le march 1.2.2.2 La fiscalit 1.2.2 Agir 1.2.2.1 Objectifs 1.2.1.2 Moyens 2. LES BIENS DE RAPPORT 2.1 L'investissement locatif 2.2 L'investissement de valorisation. 2.3 un investissement davenir : les Rsidences Services Senior ACHETER COMMENT ? 1.1 L'investissement pierre. 1.2. L'investissement papier 1.2.1 La SCI. 1.2.2 Les SPI CONCLUSION LEXIQUE

2012

The Best Match SL - NIF : B-65.290.868

PREFACE

De tous temps, l'investissement dans la pierre a t le placement prfr des franais. Beaucoup moins sensible aux cycles conomiques ou financiers que la bourse (mme si un tassement des prix ou une mini - crise temporaire apparat de faon rcurrente tous les 20 ans environ), bien plus porteur de plus-values potentielles que l'assurance-vie, soutenu par une demande toujours suprieure l'offre cause des retards accumuls dans la construction, mais galement cause de la dmographie et de l'lvation du niveau de vie de la population, l'immobilier bnficie en outre d'une fiscalit avantageuse. Ce sont sans doute les raisons pour lesquelles les actifs immobiliers reprsentent, en France, prs de 57 % de la totalit des avoirs dtenus par les mnages. Valeur refuge par excellence, l'immobilier traverse le temps et les poques sans rien perdre de son attrait et l'envole des prix constate depuis quelques annes ne peut que conforter cette position. Ainsi, l'indice des cots de la construction publi par l'INSEE, partir d'une base 100 au 4me trimestre 1953, dpasse 1500 la fin de 2007 et, depuis l'an 2000, les prix du march ont largement surperform ces indices. Et, au nom du vieil adage quand le btiment va, tout va , le pouvoir politique, ds qu'apparat le moindre nuage sur ce secteur d'activit, s'empresse de relancer la machine par des interventions fiscales incitatives. C'est ainsi que, depuis 20 ans, on ne compte plus les lois qui se sont succdes pour favoriser les achats de biens immobiliers neufs, de biens anciens, en mtropole, dans les DOM-TOM, chaque nouveau ministre ayant cur de laisser sa trace dans l'Histoire... L'acqureur potentiel n'a donc que l'embarras du choix pour profiter, au mieux de ses intrts, de ces opportunits lgales et optimiser son investissement.

Introduction l'achat immobilier: Catalogue de Solutions

ACHETER QUOI ? Les biens immobiliers se dcomposent en 2 catgories : les biens d'usage et les biens de rapport. 1. LES BIENS D'USAGE Comme leur nom l'indique, il s'agit de biens dont l'acqureur se rserve la jouissance. La notion de rentabilit devient donc secondaire mme si toute acquisition immobilire a vocation tre un jour revendue, ce qui est le cas aussi bien d'une rsidence principale que d'un rsidence secondaire. 1.1 Rsidence principale La plupart des individus ne disposent que dun seul logement, quils occupent titre de locataire ou de propritaire, cest leur rsidence principale. Cette notion dhabitation principale est importante sur le plan fiscal, juridique et social car elle conditionne, notamment, les impts, les lections, les coles, certains avantages sociaux, la domiciliation, etc. Lacquisition de votre rsidence principale constitue donc un acte exceptionnel qui va mobiliser des fonds importants (peut-tre un crdit) et vous engager pour plusieurs annes. Toute erreur de choix, toute dcision errone pourrait savrer lourde de consquences et pour longtemps. Cest pourquoi, sans tre exhaustif, ce guide peut vous aider viter les piges les plus frquents, scuriser votre dmarche et gagner du temps. 1.1.1 Connatre Une bonne connaissance du march et de la lgislation constitue la base fondamentale avant toute dcision dachat. 1.1.1.1 Le march La valeur dun bien immobilier sexprime gnralement en prix au m2. Cela permet une comparaison objective et directe entre les offres qui ont retenu votre attention et avec les prix moyens du march. Mais ce prix moyen recouvre des situations trs diffrentes car, outre les maisons individuelles qui reprsentent une catgorie part avec ses propres rgles destimation, le march immobilier est segment en multiples sous-marchs correspondant :

2012

The Best Match SL - NIF : B-65.290.868

la qualit du bien (entre de gamme, standard, standing, luxe,...) lorigine du bien (neuf ou ancien) la situation gographique (rgion, ville, quartier, zone urbaine ou rurale, ...) au type de bien (appartement, maison individuelle, commerce,...) Tous ces critres, auxquels il faut ajouter des caractristiques intrinsques comme laccs, lexposition, la vue, la vtust, la qualit du voisinage,...) comptent dans lvaluation du bien. 1.1.1.2 La lgislation La vente dun bien immobilier est strictement encadre sur le plan juridique : le lgislateur sest efforc de protger la fois ses propres intrts (il peroit des impts sur chaque vente) et ceux de lacqureur. Cest ainsi que le vendeur devra fournir notamment : - les titres de proprit du bien vendu - une situation des servitudes ventuelles susceptibles de grever ce bien - un certificat durbanisme - une situation hypothcaire - un certificat attestant de la superficie nette (loi Carrez) non requis pour une maison individuelle - un tat du bien au regard de la rglementation : . sur lamiante . sur le saturnisme . sur les termites . sur les risques technologiques et naturels majeurs . sur le degr disolation thermique Tous les documents qui prcdent vont se rvler extrmement prcieux pour votre information et la scurisation de votre acquisition. 1.1.2 Agir

1.1.2.1 Rechercher Pralablement toute recherche, lacqureur devra dfinir avec prcision les critres qui vont fonder son choix. Il devra ensuite les hirarchiser car il est peu probable quil puisse trouver exactement ce quil souhaite et des arbitrages savreront

Introduction l'achat immobilier: Catalogue de Solutions

ncessaires. Il lui faudra enfin dfinir un budget maximal en incorporant tous les frais annexes (dbours et honoraires du notaire, droits de mutation, travaux dagencement ou de rfection, dmnagement, assurances,...) auxquels il devra faire face. La recherche concrte peut alors commencer. De nombreux moyens de recherche sont aujourdhui la disposition dun acqureur. Sans insister sur les ventes aux enchres qui sont gnralement rserves aux professionnels, ou les ventes de gr gr qui demeurent anecdotiques, les mdias les plus utiliss sont : . les agences immobilires. Aujourdhui, raliser une opration immobilire dans de bonnes conditions nest pas chose facile : les composantes de lacte sont de plus en plus nombreuses et complexes ; cest pourquoi il est fortement conseill de passer par une agence immobilire professionnelle afin dviter bon nombre de problmes. a) Simplification et services : les professionnels de limmobilier sont au fait de toutes les nouvelles obligations lgales contraignant une transaction immobilire, notamment lors quil sagit de biens de coproprit (loi Carrez, engagements pris par le vendeur ayant des consquences pour lacheteur, ), et vous viteront bien des dconvenues. Ils connaissent galement toutes les procdures lies aux transactions immobilires (recommandes et obligatoires), pour optimiser ces transactions. Ils se chargent galement de la plus part des dmarches administratives, financires et autres, lies lachat et la vente de biens immobiliers. b) Scurit et garantie : faire appel un professionnel, que vous soyez acheteur ou vendeur, vous permettra deffectuer une transaction scurise. Les agences possdent des garanties et assurances couvrant certains prjudices pouvant tre subis par leurs clients. c) Efficacit : choisir une agence (srieuse),vous assure dtre mis en contact avec un nombre important de personnes pouvant correspondre votre recherche. Prfrez les agences appartenant un groupement dagences, car ces dernires partagent leurs fichiers et multiplient donc ainsi les possibilits de faire aboutir les transactions. Par leurs comptences commerciales, les professionnels pourront souvent persuader les diffrentes parties de proposer un prix en accord avec les tendances du march, afin quelles soient conclues plus

2012

The Best Match SL - NIF : B-65.290.868

rapidement. d) conomie : il est courant de penser que "passer par agence "pour acheter ou vendre un bien immobilier reprsente un sacrifice financier (que certains font pour bnficier dautres avantages) ; mais en approfondissant cette ide, on saperoit quil sagit dans bon nombre de cas, dune relle conomie : certes les agences immobilires peroivent une rmunration supporte par lacheteur, le vendeur, le bailleur, le locataire,mais leurs interventions auprs de chaque partie permet bien souvent une transaction ralisable et plus rapide (conomie du prix que reprsente limmobilisation dun capital ou rduction de la dure dune situation intermdiaire coteuse). e) Connaissance du march : lagent immobilier, par une estimation fonde sur son exprience et la connaissance du march actuel et local, permet une adquation entre le prix du bien et celui du march, augmentant ainsi les possibilits de transactions. Les "super affaires" sont donc assez rares dans les agences, mais vous viterez probablement, les trs mauvaises. . les organismes dentremise entre particuliers. Ils sont intressants surtout pour un vendeur puisquils ne prennent pas ou peu de commissions pour leur prestation. . les sites internet. Ils sont trs nombreux et constituent le moyen le plus simple (pas de dplacement), le plus rapide ( partir des critres que vous avez dfini, il vous sera propos des centaines de produits), le plus prcis (les photos vous informeront mieux que nimporte quel descriptif). Le site vous permettra dentrer en contact avec le vendeur ou son intermdiaire. La visite des lieux va sorganiser et, si vous tes intresss, la phase de ngociation peut dbuter. 1.1.2.2 Conclure La ngociation savre parfois longue et difficile car les intrts des parties sont contradictoires : le vendeur aura une propension naturelle surestimer la valeur de son bien tandis que lacqureur, qui signe le chque, aura tendance le minimiser. Si la ngociation aboutit, cela donne lieu la rdaction dun document provisoire pour matrialiser laccord et geler laffaire : cest le compromis de vente. Ce document reprend le descriptif du bien vendu, le prix et les

Introduction l'achat immobilier: Catalogue de Solutions

conditions de paiement, les droits et obligations des parties. Il est souvent rdig par lagence immobilire agre par le vendeur, quelquefois par le notaire et donne lieu au versement, par lacqureur, dun acompte gnralement de 5 10% du prix convenu. Il fixe aussi le dlai maximal pour aboutir la signature de lacte authentique, lequel sera obligatoirement rdig par un officier ministriel le notaire - chez qui aura lieu la signature du document car son statut lui accorde le monopole des mutations. Cest en principe au vendeur de choisir le notaire mais lacqureur a la possibilit de se faire assister par son propre notaire, selon la procdure des double minutes. Cela naugmente pas les frais, les deux tudes notariales se partageant dans ce cas le montant des honoraires prescrits par la loi. 1.2 Rsidence secondaire Par opposition la rsidence principale qui dtermine le point dancrage de la vie sociale, fiscale et professionnelle, la rsidence secondaire est un logement, lou ou achet, utilis pour les week-ends, les vacances ou les loisirs, cest--dire une occupation effective infrieure 120 jours par an (critre retenu par la direction des impt). Depuis 50 ans, le nombre de rsidences secondaires na cess de crotre et la France, avec plus de 3 millions dunits (qui reprsentent 10% du parc immobilier total), en dtient le record mondial, favoris par la baisse continue de la dure lgale du travail et, corollairement, laugmentation de la dure des loisirs. Certaines villes par exemple Agde, Frjus, La Baule, mais il y en a beaucoup dautres - possdent mme plus de rsidences secondaires que de principales ! Il faut dire que de nombreux trangers, sduits par le mode de vie la franaise (climat, varit gographique, gastronomie, ...) y contribuent largement. Il y a davantage de Nerlandais ou de Britanniques possder une rsidence secondaire en France, que linverse. Et cest logique : la rsidence secondaire rpond au besoin de rves et dvasion de tout citadin stress ds lors quil possde les moyens financiers pour satisfaire ce besoin. Le terme de rsidence secondaire recouvre du reste des situations extrmement diverses : de la maison familiale, transmise de gnration en gnration, lappartement minuscule dans une station de ski, de la ferme retape la campagne au mobil home proximit du bord de mer, en passant par le chteau class aux monuments historiques.

2012

The Best Match SL - NIF : B-65.290.868

Lventail dvasion est donc trs large. 1.2.1 Connatre

1.2.1.1 Le march La diversit des situations rend le march de la rsidence secondaire extrmement atomis. Si lachat dune rsidence principale obit toujours des impratifs rationnels (proximit des commerces, des coles, du lieu de travail, ...) qui uniformisent ce march, celui de la rsidence secondaire est, au contraire, beaucoup plus diversifi car il doit rpondre des demandes multiples et parfois opposes. Il ny a en effet rien de commun entre le rve de solitude du citadin puis par le bruit permanent de la ville, la recherche dun chalet isol en haute montagne, et celui dun jeune provincial, habitant une petite ville, qui souhaite des vacances plus dynamiques et sera la recherche dun appartement en front de mer dans une station balnaire la mode, ou entre la ferme en ruines, hrite dun grand-oncle, et le chteau restaurer achet par le cadre suprieur pour des raisons essentiellement fiscales et de standing social. La multiproprit constitue galement un autre volet de la rsidence secondaire. Appele aussi ( improprement ) proprit temps partag (time sharing ), cest une solution apparemment sduisante : constatant quune rsidence secondaire nest pas occupe plus de quelques semaines par an, cette formule permet de nacheter que le temps doccupation rel que vous envisagez dutiliser, par exemple trois semaines. Les quarante neuf autres semaines pourront tre vendues dautres clients, gnrant ainsi une baisse relative de cot pour chaque priode. Signalons enfin lengouement de plus en plus prononc pour des rsidences mobiles, mme si elles ncessitent un lieu fixe de stationnement hors priode dutilisation : le mobile home et le bateau. 1.2.2.2 La fiscalit Quelles que soient les motivations premires de son achat, investissement loisir ou investissement locatif, une rsidence

Introduction l'achat immobilier: Catalogue de Solutions

secondaire offre peu dincitations fiscales vritablement intressantes : pas de rduction dIRPP ou de crdit dimpt pas dexonration des plus-values de cession pas de dcote pour le calcul de lISF pas de dcote pour le calcul des droits de succession pas de rduction des intrts demprunt Seule concession - rcente - de ladministration, lachat dune rsidence secondaire est dsormais ligible au PEL (Plan Epargne Logement) au mme titre quune rsidence principale. Si jusquen 2010, les propritaires ne payent pas de taxe sur les plus-values ralises la revente de leur logement principal, ils doivent linverse sacquitter dune taxe pour la revente de leur rsidence secondaire. Elle slve 31,3 % de la plus-value. Il y a un abattement de 10 % par anne de dtention qui est accorde compter de la sixime anne. En consquence, au bout de 15 ans de dtention, le propritaire ne paye plus la taxe la revente ! Pour 2012, travers la rforme de fond de la fiscalit du patrimoine annonce au printemps, le gouvernement envisage de taxer davantage les rsidences principales et secondaires des Franais. Il sagirait de relever les taxes foncires sur les rsidences secondaires. La loi de finances 2012 dores et dj prvoit la hausse de limposition forfaitaire sur les plus-values, lors de la revente dune rsidence secondaire ou dun investissement locatif. On voque galement une ventuelle extension de la redevance audiovisuelle la rsidence secondaire.

Linvestissement purement locatif nest gure mieux loti, que ce soit en mtropole ou dans les DOM-TOM. Malgr les nombreuses lois incitatives (Besson, Borloo, Prissol, Robien,...), les contraintes sont telles, soit pour entrer soit pour sortir du systme, que la rentabilit nette est rarement celle espre.

1.2.2 Agir

2012

The Best Match SL - NIF : B-65.290.868

1.2.2.1 Objectifs Avant toute dmarche dachat dune rsidence secondaire, il convient danalyser clairement les objectifs que vous vous fixez en procdent une telle acquisition. Une fois dfinis vos choix subjectifs (mer ou montagne, appartement ou maison individuelle, rgion ensoleille ou non, budget maximal avec ou sans emprunt,...), il y a lieu de sinterroger sur les critres objectifs : - sagit-il dun investissement de loisir ? - destin votre seul usage ou envisagez-vous une location pendant les priodes dinoccupation ? - prvoyez-vous une revente une chance prvisible ? - sagit-il au contraire dun investissement locatif ? - pour des raisons fiscales (conomie dimpts) ou de prvoyance (retraite) ? - sil le but est fiscal, par le biais de quel mcanisme ? Ce dernier est-il rellement le mieux adapt votre cas personnel ? - la rentabilit que vous en attendez est-elle certaine ou alatoire ? Est-elle prenne ? - Avez-vous mesur toutes les consquences financires en cas dimprvu ? Se poser toutes ces questions, et y rpondre avec lucidit, va vous guider plus srement dans votre dmarche et peut vous viter de gros soucis en cas dincident fortuit. 1.2.1.2 Moyens Lachat de votre rsidence secondaire va mobiliser des moyens financiers que vous possdez, ou que vous ne possdez pas. Si vous disposez de liquidits suffisantes pour effectuer un paiement au comptant, il peut nanmoins savrer judicieux de sinterroger sur la pertinence de ce mode de financement. Nest-il pas plus rentable, par exemple, de placer cet argent un taux suprieur celui du crdit correspondant ? Le calcul doit naturellement seffectuer aprs impts. Nest-il pas prfrable, mme si la rentabilit nette est moindre, de garder cette somme liquide pour faire face un imprvu ou profiter dune opportunit financire plutt que de limmobiliser pour une

Introduction l'achat immobilier: Catalogue de Solutions

longue priode ? Si vous ne disposez pas des liquidits suffisantes, le problme se trouve rsolu : vous allez devoir emprunter. Votre banquier va vous proposer divers types de prts, taux fixe ou variable, pour des priodes diverses, avec remboursement amortissable ou in fine. A vous de choisir celui qui vous convient le mieux. Rappelez-vous toutefois quelques vrits trop souvent oublies : un taux variable ne peut senvisager quen priode de forte inflation lorsque les chances de baisse des taux, moyen terme, lemportent sur une poursuite de la hausse. Et mme dans ce cas (qui ne sest produit quune fois au cours des 50 dernires annes, ctait la fin des annes 1980) le choix demeure audacieux. Un crdit trop long offre lavantage de diminuer les remboursements mensuels mais, proportionnellement, il cote en ralit beaucoup plus cher. Le mode de remboursement, amortissable ou in fine, dpend quant lui de lobjectif que vous vous fixez. Si ce dernier est de louer votre rsidence secondaire en bnficiant dune dfiscalisation puis de vendre lissue de cette priode, ou si vous escomptez une rentre dargent importante un horizon donn, le crdit in fine peut savrer intressant. Dans tous les autre cas, le remboursement progressif du capital semble la solution la plus judicieuse.

2. LES BIENS DE RAPPORT Contrairement aux biens d'usage, les biens de rapport n'ont pour seul objectif que la rentabilit, soit sous forme de rendement locatif, soit sous forme de recherche de plus-value, soit les 2 la fois. Cest un excellent moyen de se constituer un patrimoine, de prparer sa retraite et sa succession. 2.1 L'investissement locatif L'instinct de proprit est profondment ancr dans l'esprit des hommes. Apparu avec la sdentarisation des peuplades primitives, le monde s'est ds lors divis en 2 : ceux qui pouvaient construire ou acheter leur logement, et ceux qui ne

2012

The Best Match SL - NIF : B-65.290.868

le pouvaient pas; autrement dit les propritaires et les locataires. Les 2 marchs, achat et location, ont toujours coexist car il est impossible l'un de vivre sans lautre. Les rgimes politiques qui ont tent d'abolir la proprit prive ont tous lamentablement chou et ont d revenir des solutions plus naturelles et pragmatiques. Quant aux rgimes qui prnent, encore aujourd'hui, la proprit pour tous, c'est un vu pieux qui ne rsiste pas la ralit des faits : il y a toujours eu, et il y aura toujours, une frange de la population qui ne peut ou ne veut pas tre propritaire, soit par manque de moyens financiers ( tudiants, jeunes travailleurs, retraits modestes, ... ) soit en raison d'une mobilit professionnelle importante ( cadres, ... ) soit par choix personnel ( idologie, refus d'engagements long terme, ...) . Cette proportion de locataires varie d'un pays lautre. Infrieure 20 % de la population en Espagne, elle s'tablit 30 % en Angleterre et 43 % en France. La plupart des experts considrent que, compte-tenu de tous les paramtres financiers, sociaux, structurels qui prvalent dans notre pays, le taux de 40 % de locataires reprsente un seuil incompressible. Le march de l'investissement locatif, o la demande dpasse l'offre, est et demeurera donc considrable. Il est toutefois trs diffrent de l'investissement immobilier usage personnel. Ici, pas d'achat coup de cur, ce serait le fiasco assur. L'investissement doit tre rationnel, ralis en fonction des seuls critres financiers que vous aurez dfinis aprs avoir tudi la lgislation et la fiscalit qui s'y rattachent.

2.1.1. Connatre

2.1.1.1 La lgislation

L'Etat a toujours t interventionniste dans le domaine du logement locatif, soit pour des raisons sociales de rgulation du march, soit pour des raisons conomiques par le biais des incitations fiscales. Sans remonter trop loin dans l'Histoire, la loi de 1948, encore en vigueur ce jour, a rglement les baux et les loyers pour viter une crise immobilire majeure rsultant des destructions de la seconde guerre mondiale. Depuis lors, les lois se sont succdes au gr de la couleur politique des gouvernements et les connatre en dtail relve de la performance d'autant que certaines lois en suppriment ou en modifient dautres. Avec les lois de dfiscalisation immobilires Borloo et Robien, un amortissement du logement sur les loyers permettait une

Introduction l'achat immobilier: Catalogue de Solutions

rduction dimpt. Depuis le dbut 2010, ces lois ont disparu pour laisser place la Loi Scellier. La loi Scellier permet de bnficier de rductions dimpts. Elle garantit des revenus stables, des rductions dimpts, la constitution dun patrimoine ainsi que la prparation de lavenir (complment de retraite). La loi de finances pour 2012 fixe de nouvelles rgles qui limitent les rductions d'impts. Pour la loi SCELLIER BBC, celles-ci passent ainsi de 22% 13 % avec une limite de 300 000 Euros et un prix au m2 plafonn. Attention, depuis le 5 mars 2012 et avec rtroactivit pour les investissements raliss compter du 1er janvier de cette anne-un dcret plafonne les possibilits de dfiscalisation. Il y a maintenant un double plafond. Le premier la limite de 300000 Euros par logement et par an. Le second plafonne lassiette par m2 de surface habitable en fonction de la localisation.( zones Abis, A, B1, B2 et C.). La Loi SCELLIER, quoi quil en soit, se termine fin 2012 : il faut en profiter pour dfiscaliser maintenant ! La loi Censi-Bouvard, aussi appele LMNP Scellier ou Scellier meubl, est une dclinaison du statut de Loueur en Meubl. Cre en mme temps que la loi Scellier, elle vous permet de bnficier d'un avantage fiscal sous forme de rduction d'impt. Pour cela, il vous faut investir dans une rsidence meuble (contrairement au dispositif Scellier qui concerne les logements nus). Vous pouvez cumuler un Scellier Meubl avec un Scellier BBC / non-BBC ou un Scellier intermdiaire BBC / non-BBC. Le Scellier meubl n'est pas lie la situation gographique du bien immobilier. Il est lie au type de logement lui-mme (rsidence tudiante, rsidence de tourisme classe, rsidence snior avec agrment) et n'est pas soumis des conditions de location (plafonds de loyer ou plafonds de ressources du locataire). Il permet de bnficier d'une rduction d'impts ds un investissement de 60.000 HT Il faut savoir que la location meuble est une activit commerciale qui relve de la catgorie des BIC (Bnfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers. La rduction d'impts est de 11%.

2.1.1.2 La fiscalit

En Droit fiscal franais, tout propritaire qui peroit des revenus provenant de la location d'un bien immobilier, est tenu d'en faire la dclaration, chaque anne, l'administration fiscale.

2012

The Best Match SL - NIF : B-65.290.868

Ces revenus locatifs s'ajoutent aux autres revenus et sont donc frapps du mme taux d'imposition. Fort heureusement, sur le revenu brut peru, vous avez la possibilit d'oprer de nombreuses rductions avant d'arriver au revenu net imposable que vous devez dclarer. Ces dductions se divisent en 2 catgories: . les charges dductibles . dbours et honoraires du syndic . taxe foncire sur les proprits bties . frais de concierge . indemnits d'viction . prime d'assurance pour loyers impays . travaux d'amlioration, d'entretien, de rparation s'ils apportent un confort nouveau au logement . la CSG et la CRDS applicables vos revenus financiers . les abattements forfaitaires . dduction de 14 % pour frais d'administration gnrale . dduction forfaitaire selon le barme fiscal choisi (de 26 % 46 % et mme 71 % en micro BIC) . amortissement du capital (de 50 65 % en fonction du modle fiscal choisi) . dduction des dficits fonciers (hors intrts d'emprunt), limite cependant 10700 par an. Mais la partie de dficit suprieure 10700 peut tre reporte, suivant le mme mcanisme, chaque anne pendant 10 ans condition de louer le logement 3 ans aprs l'imputation du dernier dficit. Signalons enfin qu'il existe d'autres solutions de dfiscalisation immobilire: ce sont les logements ligibles au dispositif MALRAUX (immeubles anciens classs monument historique ou inscrit l'inventaire supplmentaire, puis restaurs), les investissements dans les DOM-TOM (GIRARDIN) ou les loueurs en meubl non professionnels (LMNP). Si vous venez de raliser des travaux dans un logement que vous mettez en location, les peintures, parquets et divers consommables sont aussi dductibles des revenus fonciers tout comme le matriel servant faire les travaux mais il faut garder les factures avec la TVA paye. Il existe un guide 2011 pour dclarer ses revenus locatifs. Le Particulier vient de publier un ouvrage pour aider le contribuable dans sa dclaration.

Introduction l'achat immobilier: Catalogue de Solutions

2.1.2 Agir

2.1.2.1 Objectifs Le placement immobilier constitue l'un des principaux piliers de la valeur d'un patrimoine. Valeur refuge prfre des franais, qui ne connat pas les alas de la bourse, qui s'achte crdit, qui gnre des revenus rguliers et qui permet en gnral une plus-value la revente. L'investissement immobilier requiert quelques prcautions pour assurer sa rentabilit. Les motivations les plus courantes de l'investisseur immobilier sont au nombre de 3: Constituer un patrimoine. Toute personne entreprenante peut aujourd'hui se constituer un patrimoine immobilier grce au crdit. Et les banques sont beaucoup plus regardantes pour un dossier d'acquisition d'une rsidence principale que pour un dossier d'investissement locatif. Dans certains cas, le montant des loyers peut mme couvrir en totalit le montant du remboursement du crdit. Prparer sa retraite. Les chiffres sont bien connus et ne font mme plus dbat: en 1945, au moment de la cration des rgimes de retraite, il y avait 25 retraits pour 100 actifs. Aujourd'hui, il y a 40 et en 2040 ils seront 70 retraits pour 100 actifs! La donne est donc parfaitement claire: le montant des pensions de retraite devra, d'une manire ou d'une autre, diminuer fortement. L'investissement immobilier est probablement l'une des meilleures solutions ce problme condition de faire concider la fin du crdit avec la cessation d'activit professionnelle et de raliser un choix judicieux lors de l'achat. Payer moins d'impts. Plus votre tranche d'imposition l'IRPP est leve, plus la dfiscalisation que vous pouvez attendre d'un investissement immobilier sera importante. N'oubliez jamais, cependant, que faire une bonne affaire fiscale par le biais d'une mauvaise affaire immobilire (comme ce fut trop souvent le cas dans les DOM-TOM) ne sera jamais rentable.

2.1.2.2 Moyens Russir son investissement locatif passe par 2 impratifs:

2012

The Best Match SL - NIF : B-65.290.868

Raliser une bonne opration immobilire. Pour cela, il convient: - de rpondre aux besoins du march, pas vos gots personnels. En d'autres termes, oubliez le coup de cur et fates plutt fonctionner la machine calculer. - de privilgier l'emplacement du bien par rapport tous les autres critres, c'est une valeur sre qui ne pourra qu'augmenter avec le temps. - de faire attention au prix. Trop d'investisseurs, obnubils par la dfiscalisation (et la publicit habile de certains promoteurs) achtent trop cher, ce qui psera sur le rendement futur. - d'acheter ce qui sera le plus facile louer (en s'assurant de la prennit de la demande) et le plus sr dans l'encaissement des loyers (maison plutt qu'appartement, 3 pices plutt que studio, ...) - de ne pas oublier que, un jour ou l'autre, ce bien immobilier devra tre revendu. Cet aspect doit tre intgr dans votre dcision d'achat. Trouver un bon financement. Aprs avoir valu votre capacit d'endettement, en n'omettant pas de prendre une marge de scurit pour viter un coup dur en cas d'imprvu, fates le tour des prts bon march, rglements ou non. Les prts rglements sont dfinis par les pouvoirs publics pour leurs conditions d'accs, taux et rgles de fonctionnement. Ces prts seront donc identiques quel que soit l'organisme financier qui le propose. Les prts non rglements permettent de faire jouer la concurrence entre les socits de financement, non seulement sur les taux (ce qui restera marginal ou dpendra de votre crdit personnel auprs du banquier) mais surtout sur les frais annexes (dossier, assurances, indemnits de remboursement anticip, ...).lorsque l'on examine de prs le montant de ces frais, la somme conomiser est loin d'tre ngligeable. Pour finir, souvenez-vous qu'il existe galement de nombreux prts pour financer des travaux de rnovation ou d'amlioration de l'habitat. 2.2 L'investissement de valorisation. Traditionnellement le rendement locatif n'est pas trs lev en France par comparaison avec certains pays trangers, sauf ventuellement le cas particulier de l'immobilier commercial. Il peut mme arriver que le rendement net, aprs fiscalit, entretien et

Introduction l'achat immobilier: Catalogue de Solutions

gestion, soit proche de zro, voire ngatif. Pourquoi, dans de telles circonstances, investir quand mme dans la pierre ? Parce que, la revente, l'immobilier est gnralement porteur de plus-values, parfois trs importantes, qui compensent largement la faiblesse des loyers perus durant la jouissance du bien. Certains investisseurs se sont mme fait une spcialit de ce genre d'oprations en recherchant systmatiquement des emplacements priss ou en devenir : acheter un bien dans une zone nouvellement cre, n'engendrera pas forcement des loyers mirobolants, surtout au dbut, mais pourra dgager plus tard une plus-value apprciable si la zone en question se dveloppe correctement ; de mme, un appartement en province avec vue sur mer n'offrira probablement pas un rendement locatif exceptionnel, mais, le temps aidant, la vue sur mer deviendra de plus en plus rare et donc chre. 2.3 Un investissement davenir : les Rsidences Services Senior Avec l'allongement de l'esprance de vie, les promoteurs commencent mettre sur le march des produits immobiliers destins aux retraits en pleine forme et autonomes. Ces rsidences pour seniors peuvent constituer un investissement immobilier trs rentable. L'offre d'hbergement en rsidences spcialises deviendra vite insuffisante compte tenue de la proportion de seniors qui devrait largement croitre. Composs dappartements allant en gnral du T1 au T3, ces logements sont gnralement implants proximit des centres des villes moyennes. Ils sont fonctionnels et adapts aux besoins spcifiques des seniors, alliant confort, scurit, convivialit et un certain nombre de services optionnels. Des amnagements sont en effet prvus dans les appartements si ltat de sant de loccupant se dgrade de manire temporaire ou permanente. Les rsidences pour seniors se placent dans le cadre juridique d'une coproprit classique. Il est possible d'apporter une solution adapte tous types de projets : telle lacquisition en rsidence principale, lacquisition dans le cadre d'un investissement en dfiscalisation, ou encore lacquisition aux fins de cration d'un patrimoine assorti d'un rendement locatif. Ce placement immobilier gr par une socit spcialise procure un rendement annuel de l'ordre de 4,5%. Le nombre d'acteurs sur ce march reste relativement limit. Pour viter lexcs de charges, lexploitant reste propritaire des parties communes. Cest pourquoi les prix de vente de ses programmes correspondent aux prix des programmes neufs banaliss . Les villes moyennes permettent de raliser un investissement compris entre 150.000 et 200.000 euros pour une cinquantaine de mtres carrs. Avant dinvestir, il faut naturellement orienter vers des tablissements de premier choix offrant une rentabilit des plus optimales en tenant compte de la localisation de la rsidence, de la qualit du promoteur et de la surface financire de l'exploitant.

2012

The Best Match SL - NIF : B-65.290.868

Ce placement immobilier rassemble 3 parties prenantes, savoir le promoteur, la socit d'exploitation (souvent filiale du promoteur) et l'investisseur. Le propritaire bailleur, signe un bail commercial avec l'exploitant d'une dure comprise de 9 et 11 ans. Il confie son bien l'exploitant de ltablissement. L'exploitant conclut un bail de sous-location avec le senior. Linvestissement en rsidence pour senior est donc source de revenus complmentaires, permet de rduire son taux d'imposition avec une rentabilit souvent assure (entre 4 et 5% par an).

Introduction l'achat immobilier: Catalogue de Solutions

ACHETER COMMENT ?

L'investisseur qui souhaite effectuer un placement dans l'immobilier, a le choix entre 2 possibilits : la pierre ou le papier . 1.1 L'investissement pierre C'est la forme traditionnelle de l'achat immobilier. Elle consiste acheter le bien lui-mme, d'o la dnomination de pierre , par devant notaire. Le nouvel acqureur devient donc directement propritaire de l'immeuble acquis. En matire de proprit, Le Code Civil distingue 2 tats, dfinissants chacun de rgles de Droit diffrentes : la nue-proprit et l'usufruit, la runion de ces 2 tats constituant la pleine proprit. Le rgime de la pleine proprit reprsente la quasi-totalit des actes notaris. Le nouveau propritaire possde la jouissance du bien qu'il vient d'acqurir. Il peut donc en disposer sa guise, usage propre ou mise en location par exemple. Le rgime de la nue-proprit n'tait gure utilis jusqu' prsent que dans le domaine successoral, en cas de donation ou de vente en viager. Il semble toutefois retrouver les faveurs de certains promoteurs immobiliers qui ont trouv l un nouveau crneau pour commercialiser plus facilement leur stock, difficilement vendable en temps de crise. En effet, une telle vente offre des avantages pour tous. Pour l'acqureur, qui achte en nue-proprit, elle permet une rduction trs importante du prix (parfois suprieure 50%) et des avantages fiscaux apprciables : exonration d'ISF, diminution des revenus fonciers, exonration de la plus-value la revente. Pour le promoteur, qui conserve l'usufruit du bien pour une dure fixe gnralement 15 ans, l'intrt est double : en offrant l'acqureur des conditions financires et fiscales allchantes, il accroit le rythme de ses ventes et, en disposant de l'usufruit, il a la possibilit de louer et d'encaisser les loyers durant la priode correspondante.

1.2. L'investissement papier Le Droit franais offre l'investisseur immobilier le choix entre 2 solutions : l'achat en nom propre ou en socit immobilire. Dans le premier cas, on parle d'investissement pierre et dans le second, d'investissement papier . Les socits immobilires prennent des formes varies : la SCI, ou Socit Civile Immobilire, qui est une socit de personnes et les SPI, ou Socit de Placements Immobiliers, qui sont des socits de capitaux faisant appel l'pargne publique.

2012

The Best Match SL - NIF : B-65.290.868

1.2.1 La SCI. La SCI n'est pas une socit commerciale mais une socit civile dont l'objet social est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. Les principaux avantages de la SCI sont les suivants : - elle permet la dtention d'un mme bien par plusieurs personnes - elle facilite la transmission du bien notamment entre associs ou en cas de succession - elle vite les blocages qui peuvent natre de l'indivision - elle autorise la dduction de l'endettement ventuel pour calculer la valeur de l'actif net en cas de mutation - elle peut tre transmise par tranches ce qui permet de limiter voire de supprimer les droits d'enregistrement du vivant du donateur - elle offre une protection contre des cranciers personnels - elle rend possible l'option fiscale de l'impt sur les socits qui permet de dduire les intrts des emprunts et de capitaliser les revenus Mais elle prsente aussi quelques inconvnients : - les associs sont indfiniment responsables des dettes de la socit - les obligations administratives, comptables et juridiques sont relativement importantes ce qui entrane des cots en cas de recours l'emprunt, l'apport initial est sensiblement suprieur celui qui est exig lors d'un achat en nom propre Le recours une SCI appelle donc une rflexion approfondie avant toute dcision. 1.2.2 Les SPI Acheter un bien immobilier en nom propre ou en SCI, mme si c'est la solution la plus usite, prsente les inconvnients que nous venons d'examiner. Fort heureusement, il existe des socits spcialises qui librent l'investisseur de tous les problmes d'acquisition, de gestion et de revente des biens immobiliers : les SPI. Les Socits de Placements Immobiliers, en abrg SPI, ont pour objet de constituer et de grer un parc immobilier locatif avec les capitaux que leur confient des investisseurs. Ces derniers peroivent des revenus provenant des loyers et profitent des ventuelles plus-values sur les immeubles grs, due proportion des parts qu'ils dtiennent dans la SPI. Elles sont intressantes plusieurs titres: - l'investissement est beaucoup plus sr : le patrimoine de la SPI tant gnralement constitu de plusieurs immeubles, si la valeur de l'un d'eux diminue, elle sera compense par la plus-value des autres. - l'investissement est beaucoup plus liquide : la revente des parts ou des actions est plus rapide et plus facile qu'une vente en pierre .

Introduction l'achat immobilier: Catalogue de Solutions

- l'investissement est plus souple : il s'adapte sans contrainte de prix (la valeur unitaire d'une part sociale ou d'une action est infrieure au prix d'un appartement) aux capacits financires de chacun. - l'investissement est plus simple : aucun souci de gestion qui est entirement prise en charge par la socit. - l'investissement est souvent plus rentable : la suppression de toute contrainte, qui est une forme de profit, s'ajoutent la comptence et le professionnalisme de ces entreprises qui leur permettent d'optimiser le placement des capitaux confis. Les SPI se prsentent sous 3 formes : SCPI, SII, SICOMI. a) La SCPI, ou Socit Civile de Placements Immobiliers, fait appel l'pargne publique pour lever des capitaux en vue de raliser des oprations immobilires. Il existe 2 modles de SCPI: capital fixe ou capital variable. Dans le premier cas, un plafond la leve de fonds est fix ; les achats et les ventes de parts sociales doivent se faire l'intrieur de ce plafond ce qui a pour effet, sauf augmentation de capital (si elle est possible) de confiner les transactions entre les associs. Dans le second cas, la SCPI peut, tout moment, mettre des parts nouvelles, pour augmenter le capital existant ou permettre un associ de rcuprer son investissement. La rentabilit, en revenu ou en valorisation, varie d'une SCPI l'autre. Elle dpend de la qualit des investissements immobiliers raliss (implantation des immeubles, qualit des locaux, surface financire des locataires, ...) et de la rigueur de sa gestion administrative et comptable. La fiscalit s'avre galement intressante lors de la revente condition de porter les parts durant au moins 2 ans. b) La SII, ou Socit d'Investissement Immobilier, prend la forme dune Socit Anonyme (donc de droit commercial) qui est cote en bourse. Elle a pour objet social l'exploitation d'immeubles locatifs situs en France et dont les au moins sont usage d'habitation. Ce type de placement cumule par consquent la rentabilit et la liquidit des actions, et la scurit de la pierre. c) La SICOMI, ou Socit Immobilire pour le Commerce et l'Industrie, a pour objet la construction et la location de locaux professionnels (bureaux, boutiques, usines...) non quips qui peuvent tre situs en France ou l'tranger. Elles prennent la forme juridique de S.A. ou de SARL et peuvent tre cotes en bourse. Ce placement offre gnralement une rentabilit suprieure aux autres SPI car les locaux commerciaux ne sont pas soumis l'indice du cot de la construction et les loyers commerciaux sont plus levs que les loyers d'habitation. De plus, la SICOMI est tenue de distribuer chaque anne, au moins 85 % des bnfices raliss, sous forme de dividendes. En matire de fiscalit, les SICOMI sont soumises au mme rgime fiscal que les actions mobilires et ne bnficient pas de l'avoir fiscal.

2012

The Best Match SL - NIF : B-65.290.868

CONCLUSION

Investissement de long terme mais sr, l'immobilier demeure le placement de bon pre de famille par excellence.

Introduction l'achat immobilier: Catalogue de Solutions

LEXIQUE BBC : Btiment Basse Consommation. BIC : Bnfice Industriel et commercial. Impt rgl par toutes les entreprises sur leurs revenus aprs dduction, notamment, de leurs frais gnraux, provisions et amortissements. CSG : Contribution Sociale Gnralise. Prlvement social entr en vigueur au 01/02/1991 pour combler le dficit des rgimes sociaux. Son taux est pass de 1,1 % 8,2 % et cela concerne la quasi-totalit des revenus et plus-values de toute nature perus par une personne physique fiscalement domicilie en France. CRDS : Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale. Prlvement entr en vigueur le 01/02/1996 pour rembourser la dette de la Scurit Sociale, estime l'poque 38 milliards d'euros. Initialement prvue pour une dure de 13 ans, prolonge en 1997 d'une dure de 6 ans supplmentaires, prolonge une nouvelle fois en 2004 jusqu' extinction de la dette, son taux est de 0,5 % et concerne tous les revenus ( d'activit, de remplacement, du patrimoine, des jeux de hasard, ...). Crdit amortissable. Chaque chance, gnralement mensuelle, comprend le remboursement des intrts et dune partie, progressive dans le temps, du capital. A la dernire chance du prt, le capital a t intgralement rembours. Crdit in fine. Chaque chance, gnralement annuelle, ne comprend que le remboursement des seuls intrts, le capital tant rembours, au terme du prt, en une seule fois. Crdit liss. Permet de regrouper en une mensualit fixe et unique, une pluralit de prts dont les taux et les dures sont diffrents. IRPP : Impt sur le Revenu des Personnes Physiques. Impt progressif pay par les particuliers sur l'ensemble de leurs revenus (salaires, intrts mobiliers, revenus immobiliers, ...). On utilise aussi l'abrviation IR. Indemnit dviction : Indemnit que doit payer un bailleur son locataire pour pouvoir l'expulser et rcuprer, pour son usage propre ou en vue d'une revente, son bien immobilier. Son montant est dductible des revenus immobiliers bruts. Loi CARREZ : loi de 1996 qui impose au vendeur dun bien en coproprit de mentionner sur tous les documents relatifs la vente, la surface privative cest--dire la superficie nette aprs dduction

2012

The Best Match SL - NIF : B-65.290.868

des surfaces occupes par les murs, cloisons, escaliers,..... Micro BIC : Forfait fiscal qui permet aux particuliers exerant une petite activit commerciale, sous rserve de raliser un chiffre d'affaires infrieur un seuil fix par l'administration, d'viter la gestion et le rglement des impts directs et indirects. Minute : en Droit, original dun acte authentique. Mutation : changement de propritaire dun bien immobilier. Notaire : officier ministriel qui reoit ou rdige les contrats, les obligations, les transactions et les autres actes volontaires, et qui leur confre lauthenticit. Parties : ensemble des signataires dun contrat. Risques technologiques : ltat des risques naturels et technologiques ( E R N T ) est obligatoire depuis le 1/06/2006 et doit dater de moins de 6 mois. Il comprend larrt prfectoral, les cartes communales, le plan de situation et la liste des risques auxquels est expos le bien immobilier. Saturnisme : le constat de risque dexposition au plomb ( C R E P ), qui concerne les immeubles antrieurs au 1/01/1949, a pour but de rechercher des traces de plomb et traiter des causes dinsalubrit associes. Servitudes : lments, publics ou privs, qui affectent et rduisent lusage dun bien immobilier. Taux fixe. Le taux dintrt est dfini lors de la proposition de prt et ne changera plus pendant toute la dure du prt (sauf linitiative du seul emprunteur en cas de baisse importante des taux du march). Taux variable. Le taux dintrt fluctue en fonction des taux du march, la hausse comme la baisse.

Vous aimerez peut-être aussi