CAPTULO V LA FE PBLICA REGISTRAL

1. NOCIN Ya hemos hecho referencia a que la presuncin de exactitud registral se plasma, a su vez, en dos tipos de presunciones y en dos principios hipotecarios. El primero es el principio de legitimacin registral que, representando la eficacia defensiva de la inscripcin, es un principio en favor del titular inscrito y constituye una presuncin iuris tantum. El segundo es el principio de fe pblica registral que, representando la eficacia ofensiva de la inscripcin, se constituye en un principio en beneficio del tercero y es presuncin iuris et de iure. El principio de fe pblica registral se halla contenido en los artculos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria. El primero dice que los ttulos inscribibles no inscritos no perjudican, no afectan a tercero. Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. El segundo viene a realizar una afirmacin positiva, ya que slo lo inscrito produce efectos frente a terceros: El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La fe pblica registral opera a travs de dos medios: El de inoponibilidad de lo no inscrito frente a terceros (artculo 32). El de la inatacabilidad de la adquisicin de un tercero confiado en lo que el Registro publica (artculo 34).
103

La Ley Hipotecaria, al establecer el principio de fe pblica registral, protege decisivamente al tercero hipotecario, frente a lo no inscrito en el Registro (haciendo que sea inexistente o inoperante para l) y, en consecuencia, se le mantienen (aun contra la realidad extrarregistral) las adquisiciones que por negocio jurdico oneroso haya realizado confiado en el contenido del Registro. Ello implica que se reputa exacto tal contenido, aunque no coincida con la realidad extrarregistral, siempre que se renan los requisitos que seala. Este principio supone que el Registro de la Propiedad da seguridad al que realiza una adquisicin inmobiliaria, eliminando la posibilidad de que sta resulte ineficaz por no existir o resolverse el derecho del transmitente. Ejemplo Si una persona vende una finca que no es suya, el contrato de compraventa es vlido, pero no produce efecto alguno por carecer de poder de disposicin sobre ella. Sin embargo, si esta persona transmitente apareca en el Registro como titular registral y, siempre segn el Registro, con facultades para transmitir (como si tuviera poder de disposicin), se protege decisivamente al adquirente que confi en aquella titularidad. De este modo, el verdadero titular del derecho, que no inscribi en el Registro su titularidad, quedar privado de ella en beneficio de aquel tercero adquirente que adquiri del titular registral, aunque ste no fuera titular verdadero. La justificacin de ello se basa, en primer lugar, en la negligencia del verdadero titular que, al no inscribir su adquisicin, dio lugar a que el titular registral realizase una segunda transmisin; y, en segundo lugar, en la creencia, confianza, del que adquiere en la titularidad del que le transmite, ya que ste es titular registral.

2. EL TERCERO HIPOTECARIO El concepto de tercero es fundamental en el sistema registral espaol. Aun as, la Ley Hipotecaria no ofrece un concepto del mismo, y se limita a
104

suponerlo, por lo que debe acudirse al Derecho Civil general para poder obtener un concepto de tercero. Es tercero el que no ha sido parte en el negocio jurdico, el que ha sido ajeno a la formacin de la relacin jurdica de que se trate. A este respecto, debe distinguirse entre tercero adquirente y tercero simple. Los terceros simples son aquellos que son ajenos tanto al negocio jurdico como a la relacin jurdica que se haya podido producir. El tercero adquirente es el sujeto que vuelve a entrar en el derecho de su transmitente o causante y, por tanto, en la relacin jurdica de ste, concreta y determinada, por lo que es causahabiente del mismo. Por ello, este negocio jurdico dar lugar a una adquisicin derivativa, no originaria: es tercero adquirente el que adquiere por compraventa, o donacin, pero no si es por ocupacin o accesin. Este tercero adquirente, desde el momento que adquiere, ya no es tercero en la relacin jurdica (por ejemplo, en la propiedad de la finca), sino titular. Pero s es tercero respecto al negocio jurdico anterior (la compraventa por la cual adquiri el actual transmitente). De todo ello se deriva que la existencia y el contenido del derecho que adquiere este tercero viene determinado por lo que era titularidad de su transmitente. El tercero hipotecario es el tercero adquirente y viene referido a un derecho real inmobiliario inscrito. Este tercero adquiere del transmitente, que ser un titular registral, tiene su propio derecho (el que ahora transmite al tercero), inscrito en el Registro, en virtud de un negocio jurdico, en el que no fue parte el tercero hoy adquirente.

3. PRESUPUESTOS DE LA FE PBLICA REGISTRAL Hasta ahora se ha hablado del principio de fe pblica registral dirigida al tercero hipotecario y se ha explicado el concepto de ste, indicndose, siempre, que dicho tercero debe reunir los presupuestos que la ley exige.
105

Es el artculo 34 el que enumera tales presupuestos, que son los siguientes: Haber adquirido el derecho de quien en el Registro de la Propiedad aparezca con facultades para transmitirlo: el transmitente no slo debe ser el titular registral, sino aquel que tiene poder de disposicin sobre el derecho inscrito. De buena fe: con respecto a los derechos reales, la buena fe consiste en la creencia de que la persona de quien se recibi la cosa era duea de ella y poda transmitir su dominio. Significa el desconocimiento de la inexactitud del Registro, basado en el error o, en sentido positivo, creencia o confianza en la exactitud del Registro. No slo significa el desconocimiento total, sino tambin la posibilidad de conocer la exactitud del Registro (as, por ejemplo, el que sabe que la casa est habitada o la finca cultivada y prefiere no enterarse de qu ttulo ostenta para ello). La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro (o que la poda conocer). La buena fe debe tenerla el tercero adquirente, pues se considera irrelevante la buena o mala fe del transmitente. El momento en que debe darse la buena fe es el de perfeccin del negocio jurdico adquisitivo y no en el de la inscripcin. A ttulo oneroso: falta este presupuesto en los adquirentes a ttulo gratuito, inter vivos (donacin) o mortis causa (herencia o legado). Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere su causante o transferente. Haber inscrito su derecho: al tener la inscripcin carcter voluntario, slo puede protegerse a quien, a su vez, se acoge a la proteccin del Registro. La proteccin al tercero adquirente se produce cuando se cumple este presupuesto, no antes, es decir, desde el momento en que el adquirente inscribe en el Registro el derecho que ha adquirido. A diferencia de los tres anteriores presupuestos, este cuarto slo puede ser cumplido despus de realizada la adquisicin, salvo en la hipoteca que no se constituye y adquiere como derecho real hasta su inscripcin en el Registro de la Propiedad.
106

4. MBITO DE APLICACIN La fe pblica registral alcanza a los siguientes extremos: A la existencia, titularidad y extensin de los derechos reales inmobiliarios inscritos. En consecuencia, no se extiende a los datos registrales de mero hecho de la finca objeto de los derechos reales, como puedan ser: Cabida. Situacin. Construccin. Naturaleza de la finca. Extensin. Situacin topogrfica. Tampoco se extiende respecto a los datos que se consignan sobre el estado civil y la capacidad de las personas. Ni tampoco, pues no son objeto de inscripcin, salvo excepciones, los derechos de obligacin y los derechos reales sobre muebles. No alcanza a los lmites de la propiedad, a menudo llamados servidumbres legales, que no precisan inscripcin. Ni tampoco a las servidumbres aparentes que, precisamente por su apariencia, afectarn siempre al tercero, pues su notoriedad suple el posible silencio del Registro. La fe pblica registral comprende todo el contenido del folio real de la finca a que se refiere, es decir, la situacin jurdica que declaran todos los asientos vigentes, no slo el ltimo, de la finca.

5. EFECTOS En el ordenamiento jurdico espaol el tercero hipotecario queda protegido, resulta mantenido en su adquisicin en los trminos resultantes del Registro, por efecto de la fe pblica registral. No obstante, existen ciertos supuestos en los que se produce un aplazamiento de la eficacia ofensiva de la inscripcin, es decir, se suspende el despliegue de los efectos del principio de fe pblica registral. Estos casos son los siguientes: Adquisiciones por herencia o legado, durante dos aos desde la muerte del causante: las inscripciones de fincas o derechos reales
107

adquiridos por herencia o legado no surtirn efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos aos desde la fecha de la muerte del causante. Se exceptan las inscripciones por ttulo de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos. Se intenta prevenir contra el peligro de que, una vez inscrito el derecho del heredero testamentario o ab intestato no legitimario, aparezca un posterior testamento en que se nombre otro heredero o un pariente de mejor grado.As, las transmisiones realizadas por el heredero aparente y los subadquirentes posteriores, aun inscritas en el Registro, no tienen eficacia contra el heredero real hasta transcurridos dos aos de la muerte del causante. Ciertas inscripciones de inmatriculacin, en los dos aos siguientes: las inscripciones de inmatriculacin practicadas no surtirn efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos aos desde su fecha. Se intenta, con ello, evitar los peligros de las inmatriculaciones por los medios de los artculos 205 y 206, que no tienen plenas garantas. Esta interrupcin en la produccin de efectos es, de dos aos y lo que hace es suspender la eficacia ofensiva de la inscripcin (principio de fe pblica registral), pero no la defensiva (principio de legitimacin). Transcurrido el plazo de dos aos de suspensin, los efectos se producen en relacin a todos los titulares registrales, cualquiera que sea la fecha de su adquisicin, como si la suspensin no hubiera existido.

108