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D O S S I E R

LOGEMENT LES MAIRES


FACE LA CRISE
Dossier ralis par Catherine Sabbah

W. BEAUCARDET / URBA IMAGES SERVER

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Le Courrier des maires No 212 Avril 2008


Information complmentaire sur le

Web

www.courrierdesmaires.com

Une crise ? Pas partout


Toutes les villes ne vivent pas la mme crise du logement. Certaines manquent de toits, dautres luttent contre les logements vacants. Certaines tentent de limiter la hausse des prix, dautres lencouragent, pour voir enn natre un march. La bote outils, en tout cas, est pleine et les maires ont les moyens dintervenir sur ce terrain dont ils rcuprent progressivement les comptences. p. 20

Rinventer le logement social


Plus dun million de mnages attendent un logement social en France. Le parc est nettement insufsant et concentr dans les grandes agglomrations. La production de nouveaux HLM, trop faible aussi, tend viter les concentrations des annes soixante et soixante-dix. Il demeure trs difcile de fabriquer du logement social en petites units, en milieu rural. Des maires inventifs y arrivent, prouvant que le systme nest pas inerte. p. 24

Maires malthusiens ou maires btisseurs ?


Le prix des terrains, le plan local durbanisme, la taille minimale des parcelles, le chantage au permis de construire, le programme local de lhabitat : les maires ont leur disposition des textes et des moyens qui leur permettent dencourager ou non le logement. Entre les maires malthusiens qui prnent le statu quo et les maires btisseurs qui lon promet des rcompenses, beaucoup saisissent les opportunits et tentent de rpondre la fois aux demandes et aux critiques. p. 22

Quels choix de rnovation ?


Aprs 25 ans de politique de la ville, le renouvellement urbain est une autre manire de faire : des projets locaux sont nancs partiellement par un guichet unique pour tenter de sauver les quartiers dhabitat social en en dmolissant une partie. A lheure o la demande de logements est trs forte et tandis que sapplique, depuis janvier, la loi sur le droit au logement opposable, ces choix ne sont pas toujours bien compris. p. 26

de personnes seraient mal-loges en France estime la Fondation Abb Pierre dans son dernier rapport publi en fvrier 2008.

3,3 millions

des 736 communes soumises larticle 55 de la loi SRU ont atteint ou dpass lobjectif de construction x pour 2001-2006.

40 %

dentre elles nont nanc aucun logement social en 5 ans (Fondation Abb Pierre).

9%

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UNE CRISE ? PAS PARTOUT

Forte demande
Face la crise, toutes les villes ne sont pas loges la mme enseigne. Entre les marchs tendus des grandes agglomrations en manque de foncier et le vide qui caractrise certains territoires ruraux ou loigns des bassins demploi, les rponses varient, ainsi que les outils la disposition des lus. Quand crise il y a, elle se rsume souvent une forte demande de logements sociaux double dune difcult pour des familles des classes moyennes trouver un logement sur le march locatif libre ou accder la proprit. Mais les difcults peuvent tre dun autre ordre : Saint-Etienne par exemple, cest contre le vide et linsalubrit que les lus chargs du logement tentent de mobiliser des moyens. La ville perd des habitants et son march immobilier tait inexistant il y a encore quelques annes. L comme ailleurs, le maire, dtenteur du droit du sol et signataire des per-

La demande de logements sociaux crot. Le cot du foncier et de la construction aussi

mis de construire, concentre sur lui seul les critiques de ceux qui pensent quil nen fait pas assez et de ceux qui considrent quil construit trop. Sans compter les pressions des oprateurs conomiques (promoteurs et constructeurs de maisons) qui guettent les terrains disponibles dans la commune. Entre les lus dits malthusiens et les maires rcemment baptiss btisseurs , la ralit est moins binaire quelle ne semble.

logements manquent pour loger correctement lensemble de la population, selon les experts. Plus de 1,3 million de mnages sont en attente dun logement social.

800 000

Equilibre subtil
Pour la premire fois, en 2004, le gouvernement Raffarin a pos la question de la dcentralisation de la politique sociale du logement. Il ntait alors plus seulement question de la production de logements sociaux, mene par lEtat et les bailleurs sociaux, mais dune approche plus globale : la mise en place des conditions dun

parcours rsidentiel ouvert tous, du logement social jusqu laccession la proprit. Plutt que la dcentralisation, le lgislateur a choisi la dlgation de comptence. Le partage aboutit un quilibre subtil. A lEtat le rle traditionnel de veille sur les grands quilibres et de garant des solidarits grce la scalit, aux aides la personne et la loi. Aux collectivits locales et leurs groupements, sous certaines conditions,

les aides la pierre (pour un temps limit sous forme de dlgation) et un peu plus de libert concernant la scalit locale et les rgles de gestion. Entre les deux, la position hybride des bailleurs sociaux est rafrme : acteurs dune politique locale gouverns par les lus, ils sont aussi des oprateurs lis lEtat par un partenariat tenant compte des objectifs de la politique nationale et du conventionnement de leur patrimoine.

Varit des outils


De mme, lAgence nationale de lhabitat (Anah) ou lAgence nationale pour la rnovation urbaine (Anru) sont des organismes publics nationaux aliments par le budget de lEtat dont les programmes sont dnis en troite collaboration avec les lus locaux. La bote outils na jamais t aussi fournie. Des textes per-

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F. ACHDOU / URBA IMAGES SERVER

est net. La question du logement est devenue en quelques mois un enjeu local de premire importance. Les discours de campagne sen sont largement fait lcho et des thmes comme le logement social, laccueil de toutes les populations, la mixit et le renouvellement urbain gurent en bonne place dans les projets de mandature. Des sujets mobilisateurs, mme si, derrire des discours souvent simplistes du type un logement pour tous , se dissimulent des mises en uvre trs compliques et surtout trs longues. Les dlais de planication urbaine, de mobilisation foncire et de construction dpassent gnralement le temps politique dun seul mandat. Et certains nouveaux lus auront chang de fonction lorsque les projets quils lanceront bientt sortiront de terre.

Entretien avec Pierre Caen,


juriste, enseignant en Mastre 2 durbanisme et de construction de luniversit Paris XII

Le risque, cest un systme o ni lEtat, ni les collectivits ne garantiront la lgalit des projets
Vous tes souvent sollicit par des collectivits pour traduire le droit ou les aider prendre une dcision. La dcentralisation de la politique du logement et la dlgation des comptences aboutissent-elles un systme trop complexe ? Les textes se superposent et sont extrmement compliqus. De nombreux maires les connaissent mal, tout comme les prfets et il est difcile de le leur reprocher. Ds lors que leur choix est fait et quils souhaitent construire, il ne manque rien en droit pour agir. Les lus peuvent prendre en conseil municipal des dcisions qui ouvrent des terrains lurbanisation, qui taxent des plus-values sur des terrains devenus constructibles La dlgation des aides la pierre, qui permet de transfrer chaque anne les enveloppes du nancement du logement social aux tablissements publics, permet de trouver une cohrence locale lensemble des programmes lancs dans une agglomration. Mais, pour appliquer ces lois, il faut avant tout une politique de long terme, ne pas dbloquer des terrains un par un, mais sur de grandes zones, par exemple. Si des lus continuent de se faire rlire sur des programmes de statu quo, on nira pas trs loin. Les communes ont-elles les moyens de mener des politiques de grande ampleur ? Tout dpend videmment de leur taille, ainsi que de la richesse de la structure intercommunale laquelle elles appartiennent. Prenez le droit de premption urbain. Il atteint trs vite ses limites faute dargent. De nombreuses villes sont galement frileuses car laccumulation de textes qui parfois se contredisent rend le droit de lurbanisme trs fragile : les municipalits prfrent coner leurs oprations des tablissements publics fonciers ou des socits dconomie mixte. Ds 1992, un rapport dnonait le contentieux en matire durbanisme. Depuis, cela empire. La rforme du permis de construire, qui glisse vers un systme dclaratif, nest pas trs rassurante. Le contrle de lgalit nest pas toujours bien assur par les services dconcentrs de lEtat. Dans les villes, les personnels ne sont pas sufsamment forms. Rsultat : un nombre grandissant de recours. On risque darriver un systme dans lequel ni lEtat, ni les collectivits ne seront garants de la lgalit des projets. La justice seule en dcidera. Lchelle intercommunale permet-elle de rsoudre ces difcults ? Lintercommunalit permet de mutualiser les moyens nanciers autant quhumains et donc de mobiliser davantage de comptences. Mais ces structures nont pas la mme lgitimit quune quipe municipale lue. En clair, mme si une ville est dclare en tat de carence parce quelle ne construit pas assez de logements sociaux, il ne se passera pas grand-chose. Finalement ce nest quau sein des oprations dintrt national, les OIN, comme sur les territoires dEuromditerrane ou de Saint-Etienne, que le prfet peut signer les permis de construire. LAgence nationale pour la rnovation urbaine correspond galement la rsurgence dun centralisme par le biais dun nancement concentr. Certains lus le regrettent, dautres sen accommodent trs bien et prfrent dailleurs que lEtat, une agence gouvernementale ou un tablissement public endosse la responsabilit de laction ou de linaction.

Les outils
Le PLU. Le plan local durbanisme a t instaur par la loi Solidarit et renouvellement urbains du 13 dcembre 2000 et remplace le plan doccupation des sols (POS). Il rgit les projets de dveloppement dune commune et xe les rgles de construction dans ses diffrents quartiers. Le PLH. Le programme local de lhabitat permet de dnir pour plusieurs annes o et quels types de logements seront construits sur tel ou tel territoire dun EPCI. Il permet de rchir une chelle plus grande que celle de la commune et de mieux rpartir, par exemple, le logement social. LE DPU. Le droit de premption urbain, arme trs dissuasive, permet une ville dacheter, sous certaines conditions, des logements mis en vente dans son primtre. La ville peut prempter un prix x par France Domaine, gnralement moins lev que celui du march. Cela permet un maire daugmenter un parc de logement social et de limiter la ambe du march immobilier en achetant systmatiquement les biens prsents audessus dun certain prix.

mettent de mobiliser du foncier moindre cot, dimposer lgalement la mixit sociale, de mieux rpartir les types de logements sur tout le territoire, de taxer les logements vides, de construire des logements sociaux, den racheter dans le parc priv Encore faut-il sen servir vers un but commun : celui de loger le plus grand nombre. Mais avec des variantes puisque le gouvernement aimerait aller vers une France de propritaires.

Droit au logement
Autre difcult pour les lus, lapplication, depuis janvier 2008,

du droit au logement opposable (Dalo). Car si cest bien lencontre de lEtat que seront dposs les recours (amiables depuis janvier, contentieux partir de dcembre 2008), cest auprs des mairies et des bailleurs sociaux que seront formules les demandes (lire la che juridique, p. XVIII). Un d de plus relever. Dautant que les conditions conomiques de production du logement sont de moins en moins bonnes : la hausse du cot de la construction lie des demandes mondiales de matriaux, sajoute une demande de logements sociaux en constante augmentation.

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V. VINCENZO

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LES MAIRES : MALTHUSIENS OU BTISSEURS ?

habitat trouve sa place dans le dveloppement local en suivant trois axes. La politique du logement peut dabord servir la lutte contre la sgrgation sociale et spatiale hrite de la fracture existant entre les villes centres et les grands quartiers dhabitat social. Elle vise la reconqute despaces urbains dfavoriss, des friches industrielles riches de potentiel conomique comme des poches dinsalubrit dans des tissus dhabitat ancien. Elle doit enn apporter des rponses aux nouveaux besoins des mnages en fonction de leurs revenus, de leur ge et de leur structure familiale.

Penser lurbanisation
Mener une politique du logement commence donc trs en amont de la construction dimmeubles. Le logement se pense dans un systme global durbanisation comprenant des rseaux routiers, des projets de dveloppement conomiques, une rexion sur le dveloppement durable. Sinon, on tombe vite dans la ville-dortoir, ingrable puisquelle cote plus quelle ne rapporte , explique Pierre Jarlier, maire de SaintFlour et snateur du Cantal. Mais comment mlanger des populations qui nont pas toujours envie de vivre ensemble ? Comment dvelopper du logement dans des villes que leurs habitants ont choisies pour leur environnement ? Lorsquelles en ont la volont politique, les villes peuvent intervenir jusque dans les dtails. Les maires accordent les permis de construire et, ce titre, depuis la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le lo-

gement (ENL), peuvent imposer aux promoteurs privs de rserver dans leurs immeubles un quota de logements sociaux. Sur ce modle de pression-ngociation entre lus et oprateurs privs, il est galement possible de lutter contre la prolifration dimmeubles locatifs parfois trop nombreux pour le march. Combien dlus, de Montauban Quimper, ont accept, sduits par larrive promise de nouveaux habitants, de multiplier les programmes de dscalisation dont certains sont aujourdhui moiti vides faute de locataires ? Les maires ont galement la main sur la forme urbaine : maisons individuelles en secteur diffus, lotissement ou immeubles collectifs ?

La matrise du foncier est au cur dune politique de lhabitat long terme.

La terre, mre de toute

Taille des parcelles


Les derniers arrivs des habitants souhaitent gnralement que le paysage ne bouge pas. Certaines municipalits les suivent : la taille minimum de terrain impose dans le plan local durbanisme pour construire une maison individuelle est une arme redoutable. Lorsque la parcelle minimum est de 1500 m2, 700 euros le mtre carr, le ticket dentre se paie un million deuros. Lafchage politique est alors clair. Jean-Yves Chapuis, lu charg des formes urbaines RennesMtropole, a dcid de lutter contre ces tendances. Il tudie de prs tous les projets et pousse, avec les 37 maires de Rennes Mtropole, une densication de lhabitat tout en privilgiant les accs individuels, les jardinets, les terrasses et des immeubles collectifs de petite hauteur.

as de terrains en France ? Allons donc, on disait la mme chose, il y a vingt ans, et on en trouve sufsamment pour dvelopper les villes. Le problme est que ceux qui les possdent sassoient sur leur rente foncire et attendent que les prix montent , sourit Vincent Renard, chercheur au CNRS et spcialiste de la question foncire. Lexpropriation mise part, et sous condition dutilit publique, aucune contrainte rglementaire ne peut obliger un propritaire se dfaire de son bien.

Friches
Mobiliser le foncier public est donc la piste poursuivre avec tnacit ; par diffrentes voies qui supposent, sinon des rformes, au moins lacclration de mesures en cours. Plusieurs structures nationales comme la mission pour la ralisation des actifs immobiliers de larme (MRAI) ou, depuis peu, la direction interministrielle

au dveloppement de loffre de logements (DIDOL) travaillent sur le ramnagement de terrains en friche appartenant lEtat ou de grandes entreprises publiques et leur cession des amnageurs privs ou des communes. Ces procdures prennent des annes, sinon des dcennies. Il faut identier les propritaires, dnir des terrains, parfois les dpolluer puis trouver un acqureur pour des sites pas toujours idalement placs. En septembre dernier, Christine Boutin, la ministre du Logement, avait sign une convention avec la Sovam, agence charge de vendre le patrimoine de Rseau ferr de France, pour rduire les dlais un an pour la vente des terrains, trois pour y construire des logements. Un engagement de plus En 2007, la ville de Montpellier a dlivr 3 600 permis de construire. Le chiffre atteignait dj 2 900 en 2006. Plus dune dizaine de zones damnagement

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Louis-Grard Gurin, maire de Landan

Landan (35)
J.-C. PATTACINI / URBA IMAGES SERVER

DU SOCIAL SANS HLM


Louis-Grard Gurin, maire de Landan, une commune de 1300 habitants en Ille-et-Vilaine, na pas attendu lEtat ni les bailleurs sociaux pour trouver du terrain et des logements sociaux. Je me suis servi du centre communal daction sociale comme matre douvrage pour rnover de vieilles maisons et en construire de nouvelles, explique-t-il. Nous avons commenc par lancienne cole de lles, dans laquelle nous avons ramnag deux logements que nous avons lous. Notre opration a ni par squilibrer. Lorsque nous avons voulu construire des logements neufs, les choses se sont compliques. Il fallait amnager des terrains que nous aurions revendus perte des organismes dHLM. Ces derniers ntaient dailleurs pas tellement intresss par nos petits projets. Il a fallu batailler pour obtenir des avantages dont les bailleurs sociaux bncient demble, comme les prts garantis. Nous avons ni par les avoir, mais il faut sans arrt rentrer dans les cases administratives, mme lorsque ce que lon fait est reconnu par tous comme dutilit publique. La ville reste propritaire de ces logements, qui sont tous lous des loyers conventionns, et choisit les locataires. Au dbut, nous avions mont ces programmes pour des agriculteurs retraits qui souhaitaient revenir en ville, ensuite pour des couples avec enfants. Au total, la ville a construit ou rhabilit une trentaine de logements, sans aide extrieure et surtout en empruntant des chemins de traverse.
CONTACT. Mairie : 02.99.97.35.26.

s les batailles
concert sont en dveloppement. Et a tourne, se satisfait Philippe Saurel, ladjoint lurbanisme. Parce que Montpellier, comme Nantes, Rennes et quelques autres villes, suit la mme stratgie foncire depuis plus de vingt ans. quen priode de crise, cest--dire au moment o les terrains cotent le plus cher et quil y a urgence construire. Pour lui, la politique urbaine manque dun outil essentiel, le remembrement, qui permettrait, linstar des pratiques rurales, de regrouper de grandes emprises foncires sous matrise publique et de travailler sans avoir racheter un par un et pendant des annes les terrains privs vendus au compte-gouttes.

Remembrement
La SERM, notre socit dconomie mixte achte des terrains des annes lavance. Ils sont prts tre amnags lorsque nous en avons besoin , ajoute-t-il. Dans plusieurs rgions, comme en Lorraine ou en Normandie, les tablissements publics fonciers existent de longue date. Sur les marchs les plus tendus, en Ile-de-France notamment, leur cration nest que trs rcente et trop politise. A la structure mise en place par JeanPaul Huchon, prsident socialiste de la rgion, a rpondu la cration de trois tablissements concurrents, dans les Yvelines, les Hautsde-Seine et le Val-dOise. Vincent Renard regrette que les collectivits ne se proccupent de la question

Programmation active
Intgrer le programme local de lhabitat au plan local durbanisme permettrait aussi de passer de la planication la programmation active, jusquau nancement du logement dans ses diverses composantes. Lchelle enn est revoir : celle de la commune est trop restreinte pour une gestion efcace des terrains btir. Certains vont plus loin et proposent de retirer le droit des sols aux maires. On en est probablement encore trs loin en France.

Le rle croissant des EPCI


Lintervention des collectivits, difcile comptabiliser, est multiforme : subventions, garanties demprunts, apports de terrain, prsence dans les conseils dadministration des organismes dHLM. Depuis la loi du 31 mars 1990, dite loi Besson, la loi Chevnement du 12 juillet 1999 et la loi Liberts et responsabilits locales du 13 aot 2004, les comptences des communes sont de plus en plus souvent dlgues des EPCI. Cette volution a t rendue possible par la dnition de territoires au primtre bas sur lexistence dun bassin de vie ou demploi. De plus, les mandats des lus locaux, maires ou prsidents dEPCI, bncient dune stabilit bien suprieure celle des ministres du Logement. Ce qui favorise galement leur implication dans la mise en place et le suivi dune politique de lhabitat sur le long terme.

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D. ADEMAS

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RINVENTER LE LOGEMENT SOCIAL

e de quiconque de reconnatre parmi les nouveaux immeubles ceux qui sont sociaux et ceux qui ne le sont pas , parie Hugues Rondeau, maire de Bussy-Saint-Georges (77). Comme dautres lus, il privilgie les programmes mixtes dans lesquels immeubles sociaux et privs se ctoient. Et pourtant, nous assistons toujours des ractions trs hostiles de la part des riverains lorsque nous lanons un programme social, poursuit-il. Ils imaginent des barres et des tours que lon ne construit plus depuis trente ans. Certains lus aussi, qui refusent, malgr la loi SRU, de construire des logements sociaux sur leur territoire et prfrent payer une amende qui dpasse rarement dix euros par habitant et par an. Les constats de carence et les menaces de transfrer la signature des permis de construire aux prfets nont jusque-l jamais entran la moindre sanction.

Rotation insufsante
Malgr la volont du gouvernement datteindre 120 000 logements sociaux par an, les chiffres de 2007 sont infrieurs aux 80 000 logements programms qui ne seront ni tous livrs la mme anne, ni sans doute tous construits. Pourtant, les familles en attente de logements sociaux se comptent par centaine de milliers et linsufsance de rotation des locataires dans ce parc bloque le reste de la chane du logement. Coincs dans des HLM par manque de moyens pour accder au parc priv ou devenir propritaire, des mnages empchent des plus pauvres queux de

prendre leur place. Cest pourquoi de nombreuses communes ont pris lhabitude, avant mme que la loi ENL ne les y autorise en 2006, dimposer un pourcentage de logements sociaux dans les oprations neuves. Les promoteurs sy plient. Le parc augmente, mais au compte-gouttes. De plus, ces logements, souvent des prts locatifs sociaux , sont lous des loyers dits intermdiaires, encore trop levs pour la plupart des occupants du parc social. Il existe bien dautres manires de produire du logement social . En rachetant des btiments anciens rnover, comme la fait le maire des Voivres, dans les Vosges, pour attirer des familles et maintenir lcole ; en favorisant laccession sociale la proprit par lintermdiaire dun bailleur ou en mettant des terrains disposition pour construire, par exemple, des maisons 100 000 euros. Aujourdhui peine une dizaine de communes ont cru ce dispositif En accord avec leurs lus, certains bailleurs sociaux pensent racheter en bloc des programmes raliss par des promoteurs privs. A Montauban, certains immeubles vendus grce aux promesses de dscalisation sont moiti vides et cest le cas dans plusieurs autres villes moyennes , remarque Bertrand Bourrus, directeur gnral du groupe des Chalets, une socit dHLM installe en Midi-Pyrnes. La conjoncture 2008 sannonant plus que morose sur le march priv, les promoteurs ne cachent plus leur souhait de revendre des bailleurs des queues de programme, des immeubles en cours de construction ou des terrains.

Les villes face au droit


l sagit encore dune question nationale. Mais, depuis le 1er janvier 2008, les villes se retrouvent confrontes lapplication dune loi impossible : dans un contexte de demande soutenue et de listes dattente aux portes du parc HLM, elles devront fournir, dans les six mois, un logement aux demandeurs faisant partie dune des six catgories prioritaires (lire notre che p. XVIII). Les recours (amiables depuis janvier, contentieux partir de dcembre) seront dposs auprs de lEtat qui ne manquera pas de les solliciter.

Commission
A partir de janvier 2012, tous les mnages pourront user du Dalo. A dfaut, les mallogs pourront saisir la commission de mdiation locale puis, si le processus naboutit toujours pas, attaquer lEtat. Mme si lexistence du droit au logement opposable (Dalo) est de la comptence de lEtat,

et les villes y tiennent, explique Pierre Jarlier, les maires se retrouveront en premire ligne parce que toute personne qui cherche un logement sadresse dabord la mairie . Cette avance sociale importante dans la politique du logement en France arrive la fois au bon et au mauvais moment. Le timing prend videmment en compte des besoins immenses. Mais la loi devient applicable alors mme que la production est trs insufsante au regard des demandes de logement dj exprimes et que des programmes de renouvellement urbain entament la dmolition dimmeubles, pour certains habitables. Enn, seul le contingent prfectoral peut lgalement tre mobilis pour la mise en uvre de cette politique. Cest gnralement le parc le plus restreint (20 % au total, beaucoup moins dans certaines villes). Evidemment, si lon faisait concider les demandes avec tous les logements vides de France, on y arriverait certainement. Mais

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Les personnes vivant dans un logement insalubre font partie du public prioritaire pour bncier du droit au logement opposable.

Pierre Jarlier, maire de Saint-Flour (15), snateur du Cantal

J.-C. PATTACINI / URBA IMAGES SERVER

ON PEUT COMPRENDRE QUE DES MAIRES SOIENT MALTHUSIENS


Vous avez vot lextension de larticle 55 de la loi SRU des communes comprises dans des agglomrations de 50 000 habitants. Que change cette mesure ? Elle largit le champ dapplication des fameux 20 % 230 communes de plus. Je lapprouve, tout en sachant que cette ide peut avoir des effets pervers. On peut comprendre quun maire ait envie de dvelopper une petite commune rurale, comprise dans le bassin demploi dune grande agglomration comme Lyon ou Toulouse et devenue trs attractive par sa proximit et ses prix bas. Mais si, en grossissant, cette commune atteint le seuil des 3 500 habitants, le maire devra rpondre aux critres des 20 % de logements sociaux. Cela peut lui donner envie dtre un peu malthusien. Pourquoi ce malthusianisme ? Parce que ces 20 % reprsentent des charges supplmentaires que la ville ne peut pas forcment assumer et quelle ne peut dlguer la structure intercommunale dont elle fait partie. La commune plus importante ne disposera pas pour autant des quipements ncessaires sa nouvelle population. En termes de transports en commun notamment, il parat difcile dimposer des familles qui ont peu de moyens pour se loger de possder deux voitures pour aller travailler. Les infrastructures de garde denfant sont galement indispensables et pas toujours dveloppes dans ces petites villes. Il faut prendre en compte de faon prcise le contexte local et ne pas plaquer un modle labor sur le papier.

au logement opposable
cest vers les grandes villes que migrent les jeunes et les familles en difcults , explique un lu. Il est pourtant tonnant de voir que la rinsertion peut tre trs rapide, constate Michel Fournier, maire des Voivres. Cela commence par de lintrim, puis les gens se trouvent un travail plus stable, ds quils reprennent conance en eux. Le logement joue un trs grand rle dans ce chemin ; il y a un avenir la campagne aussi et plus de toits quen ville. Ils sont aujourdhui rachets par des touristes trangers . la course la mixit sociale. Pourquoi, alors quils tentent dattirer dans les quartiers quils grent des occupants du secteur priv, de faire revenir des promoteurs et de rinstaurer des coproprits, le parc ouvrirait-il grand ses portes aux plus dmunis, au risque de recrer les ghettos que tout le programme de renouvellement urbain tente de dfaire ?

Cas dcole ?
Ajoutons que les villes ont aussi lobligation dhbergement, dans les CHRS (centres dhbergement et de rinsertion sociale) ou les maisons relais En thorie toujours, rien nempche les citoyens dattaquer lEtat sur le prjudice caus par le non-exercice du droit et de rclamer des dommages et intrts. L cest le budget de la nation qui est en jeu , remarque Pierre Caen, juriste et enseignant Paris XII (lire aussi p. 21). Lapplication de la loi promet de beaux cas dcole aux juristes et des tribunaux trs encombrs

Contradictions
Lapplication mme thorique du Dalo se heurte deux contradictions. La premire consiste favoriser certains mnages au dtriment dautres, parfois en attente dun logement social depuis de nombreuses annes. Sils ne rentrent pas dans lune des six catgories prioritaires, passeront-ils leur tour pour dix ans de plus ? La seconde inquite les bailleurs de lUnion sociale pour lhabitat lancs dans

Des aides trs directes


Les villes peuvent encore aider directement leurs habitants se loger. Comme la loi les y autorise, de nombreux lus limitent les prix de vente des logements neufs et en font une condition de vente du terrain ou dobtention des permis de construire. Plusieurs municipalits en France doublent ou augmentent le prt taux zro accord par lEtat. Les collectivits seront galement mises contribution pour la maison 15 euros par jour , avec une subvention de 4 000 5 000 euros indispensable au dispositif et/ou par la mise disposition de terrains. Enn, en marge de la lgalit, certains lus rservent des appartements en priorit leur population.

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R.QUADRINI / KR IMAGES PRESSE

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LES CHOIX DE RNOVATION URBAINE EN DBAT

aut-il raser des quartiers ou conserver des btiments encore en bon tat et parier sur un nouvel urbanisme pour renouveler les banlieues ? Lexpression renouvellement urbain a pris en France un sens prcis qui concerne les seules villes comptant de grands quartiers dhabitat social, construits dans les annes soixante en priphrie du centre. Leurs habitants se sentent, souvent juste titre, stigmatiss par leur seule appartenance ce lieu de rsidence. Depuis 2003, et aprs 25 ans de politique de la ville peu efcace, lAgence nationale pour la rnovation urbaine (Anru) a test une autre mthode : un guichet unique de nancement pour complter hauteur de 30 % les travaux engags par les collectivits locales. Quelque 531 quartiers, dont 188 prioritaires, devraient ainsi pouvoir bncier des subsides de lEtat dici 2013. Plus de 228 conventions ont t signes ; 298 projets approuvs. Les travaux engags reprsentent quelque 32 milliards deuros pour attirer les classes moyennes vers des secteurs majorit de logements sociaux, y rintroduire des commerces et de lactivit, bref en refaire des quartiers de villes normaux.

le dbat. Les maires anticipent les exigences du guichet unique et produisent des projets urbains conus sur le mme modle. Ils esprent retrouver les spcicits des centres-villes traditionnels, sdiments par le temps, en niant tous les apports du mouvement moderne , pense-t-il.
J.-C. PATTACINI / URBA IMAGES SERVER

Contre le pavillonnaire
De nombreux urbanistes fustigent galement le retour la maison individuelle prn par des maires soucieux doffrir leurs administrs loppos exact du grand ensemble : Les quartiers pavillonnaires vont lencontre de la ville durable telle quil parat aujourdhui raisonnable de la concevoir. Les lotissements sont consommateurs despaces et dinfrastructures. Je suis convaincu que ces quartiers poseront demain des problmes du mme type que ceux des grands ensembles ou des coproprits dgrades , regrette par exemple Philippe Vignaud (lire ci-contre). Franois Pupponi, maire de Sarcelles, se montre pessimiste : Les nouveaux logements sociaux serviront reloger les habitants des immeubles dmolis. Je ne crois pas une seconde que des classes moyennes viendront sinstaller dans cette ville puisquelles en partent rgulirement. Pour les retenir, il faudrait de bonnes coles et une pression scale moins forte. Mais la ville est pauvre . Lide de reconstruire un logement social en remplacement de chaque appartement dtruit est belle. A condition de ne pas recrer les mmes ghettos, tout en offrant aux habitants la possibilit de se loger loyer quivalent. Une quadrature du cercle pour une ville comme Sarcelles, encercle de voisins son image ou plus riches, mais refusant daccueillir ses pauvres.

La dmolition dimmeubles parfois rcents est conteste.

en mauvais tat, trop concentrs ou mal placs. Pourtant, la pertinence de la dmolition doit faire lobjet dun examen rigoureux crivent les snateurs Alex Trk et Pierre Andr dans leur rapport ( Un nouveau pacte de solidarit pour les quartiers ). Car le tabou est pratiquement devenu un dogme, alors que la France connat une grave pnurie de logements sociaux. Malgr les quelque 1,3 million de noms sur liste dattente, les immeubles foudroys sont de plus en plus rcents, certains nayant pas trente ans. La dmarche est spectaculaire et m-

diatise : limplosion dune tour reprsente symboliquement le point de dpart du renouveau, mme si le relogement des habitants a commenc des annes avant. Beaucoup dlus gonent le nombre des logements dtruire, tout en sachant quils ne le feront pas. Cest lun des moyens dobtenir les fonds de lAnru , afrme Thierry Repentin, snateur de Savoie. Renaud Epstein, sociologue du groupe danalyse des politiques publiques lEcole normale suprieure de Cachan, voit une occasion rate : LAnru est une formidable machine dpolitiser

Trop de dmolitions
Alors que les projets ont dmarr, le guichet unique de lAnru accumule les critiques : contre luniformisation des projets, les dmolitions nombreuses et conditionnant souvent lapprobation dun projet, le manque daccompagnement social. Plus personne ne soppose la destruction dimmeubles dont la prsence enclave des quartiers entiers. A gauche comme droite, les lus reconnaissent la ncessit de faire disparatre des logements

Que faire des coproprits dgrades ?


Les logements sociaux appartiennent des bailleurs qui peuvent intervenir pour les rnover. Qui veille sur les coproprits dgrades ? Ces grands ensembles ( Marseille, Clichy-Montfermeil, Evry) ont t construits sur les mmes principes, dans les mmes quartiers mais vendus des propritaires privs qui nont plus, et depuis des annes, les moyens de payer leurs charges. Habits lgalement mais trs dgrads, ces immeubles nont plus quune valeur dusage et aucun avenir dans le secteur priv. La solution consiste les faire racheter, forcment des prix trs bas, par des SEM ou des bailleurs sociaux comme lImmobilire 3F Montfermeil, puis de les remettre en tat grce des crdits logement social (PLUS, PLAI ou PLS). Reste alors transformer en locataires sociaux les anciens propritaires

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Le Courrier des maires No 212 Avril 2008


Questions Philippe Vignaud, architecte urbaniste

IL SAGIT DE RPARER LE CHAMP URBAIN, PAS LES PROBLMES SOCIAUX ET CONOMIQUES


Comment les maires doivent-ils grer le renouvellement urbain ? Ils doivent tre conscients du temps du projet et du consensus ncessaire entre les lus, les techniciens, les habitants du quartier concern et les autres habitants de la ville. LAnru est une machine efcace qui prend son temps. Il faut compter 18 24 mois actuellement avant de passer le grand oral et de savoir si le projet sera accept. Pour les habitants, les premiers rsultats ne sont visibles quau bout de quatre ans, dans le meilleur des cas. Et si le projet est dj entam ? Dans ce cas, le pire est videmment de tout remettre plat pour recommencer. Il faut cesser, comme cest malheureusement souvent le cas, de faire des zigzags avec les politiques publiques. Le dveloppement urbain offre de grandes possibilits pour crer une nouvelle ville durable, condition de prendre en compte des projets de territoire (transports, carte scolaire) qui ne sarrtent pas aux frontires de la commune. Que conseillez-vous aux nouveaux lus ? Je leur souhaite bonne chance dabord, car je pense quils vont avoir supporter une solidarit urbaine dont lEtat se dgage de plus en plus. Ils ne doivent pas prendre le dveloppement urbain pour ce quil nest pas : il permet de rparer le champ urbain, pas les problmes sociaux ni conomiques pour lesquels dautres politiques sont ncessaires. Certains quartiers peuvent revenir dans le droit commun. Pour dautres, qui ont la taille de villes moyennes de 10 000 20 000 habitants, ce sera beaucoup plus difcile.

Les lus ont supporter une solidarit urbaine dont lEtat se dsengage de plus en plus.

Questions Maurice Charrier, maire de Vaulx-en-Velin (69)

LE VOLONTARISME PORTE SES FRUITS


Votre ville est souvent cite en exemple pour le renouvellement urbain. Quelle politique avez-vous mise en uvre ? Le quartier du Mas du Taureau brlait en 1990. Il est dsormais au cur de la ville. Nous y avons implant des quipements comme lcole darchitecture, un lyce connu pour ses bons rsultats et un plantarium. Il est devenu un lieu de passage et de brassage qui empche de se sentir rejet. Il faut donc commencer par une politique publique volontariste, soutenue chez nous par le Grand Lyon, avant desprer voir arriver des investisseurs privs. Aujourdhui ces derniers ont-ils pris le relais ? Oui, nous avons de nombreux promoteurs de logement qui proposent diffrents types dhabitat, des logements classiques et des programmes plus originaux de lofts. Le Carr de Soie est un projet denvergure qui accueillera des commerces mais aussi des bureaux, un htel Combien de temps ncessite le renouvellement urbain ? Plus de quinze ans et nous ne sommes pas au bout. Mais cela ne me parat pas trop long lchelle dune ville. Nous avons retrouv un fonctionnement normal aujourdhui, des relations normales entre la collectivit et les acteurs conomiques qui veulent sy implanter. Ce nest plus nous de les supplier. Le prix des terrains augmente. Les lieux ne sont plus stigmatiss. Il sagit dun quartier de la ville et non plus dun quartier avec tout le poids ngatif que suggre lemploi de ce mot sans adjectif.
CONTACT. Mairie : 04.72.04.80.80.

R.QUADRINI / KR IMAGES PRESSE

Le Mas du Taureau est aujourdhui un quartier de la ville et non plus un quartier

Le Courrier des maires No 212 Avril 2008


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J. BER