APDR

Actas da
1 CONFERNCIA DE PLANEAMENTO REGIONAL E URBANO & 11 WORKSHOP DA APDR

Sobre o tema
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO

11 de Novembro de 2011 Universidade de Aveiro
Organizao:
Comisso Organizadora da 1 Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11 Workshop da APDR Departamento de Cincias Sociais, Polticas e Territrio Universidade de Aveiro
Coordenao da edio:
Eduardo Castro, Joo Marques e Paulo Batista Grupo de Estudos em Territrio e Inovao / Unidade de Investigao em Governana e Polticas Pblicas Departamento de Cincias Sociais, Polticas e Territrio Universidade de Aveiro
Editora:
Universidade de Aveiro 1 Edio Revista Maro de 2012 ISBN 978-972-789-359-1
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro
1. Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11. Workshop APDR
APRESENTAO
As mudanas verificadas nos mercados imobilirios produzem impactos significativos noutros segmentos da economia e consequentemente no bem-estar das populaes, visveis e sentidos por todos. A importncia do sector da habitao justifica, assim, o esforo acrescido para desenvolver e aplicar conhecimento que sirva de base s tomadas de deciso. Neste evento pretendeu-se criar um frum de troca de conhecimentos e de debate que abarque a ligao entre TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO, procurando reunir trabalhos que reflictam diferentes perspectivas relativas s questes habitacionais, quer pelo mundo acadmico, quer por agentes responsveis pela definio de polticas e tomadas de deciso no mbito da gesto do territrio, do mercado imobilirio e da habitao. A presente edio das Actas da 1 Conferncia de Planeamento Regional e Urbano e 11 Workshop da APDR pretende disseminar as reflexes efectuadas, publicando alguns dos trabalhos apresentados por diversos autores.
TEMAS
1. Modelos de anlise do mercado imobilirio e habitacional 2. Estilos de vida e procura da habitao 3. Ordenamento do territrio, poltica de solos e habitao 4. Investigao em arquitectura, cidade e habitao 5. Polticas sociais da habitao 6. Polticas de habitao e desenvolvimento 7. Habitao e construo sustentvel 8. Regenerao urbana e estratgias residenciais de habitao
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COMISSO ORGANIZADORA:
Eduardo Anselmo de Castro (Universidade de Aveiro) Joo Loureno Marques (Universidade de Aveiro) Tomaz Dentinho (Universidade dos Aores) Jorge Carvalho (Universidade de Aveiro) Paulo Silva (Universidade de Aveiro) Marta Marques (Universidade de Aveiro) Paulo Batista (Universidade de Aveiro) Elisabete Martins (APDR) Artur da Rosa Pires (Universidade de Aveiro) Carlos Pinho (Universidade de Aveiro) Carlos Rodrigues (Universidade de Aveiro) Elisabete Figueiredo (Universidade de Aveiro) Frederico Moura e S (Universidade de Aveiro) Gonalo Santinha (Universidade de Aveiro) Joo Margalha (Universidade de Aveiro) Jos Carlos Mota (Universidade de Aveiro) Jos Manuel Martins (Universidade de Aveiro)
COMISSO CIENTFICA:
Antnio Baptista Coelho (LNEC) Antnio Manzoni (AECOPS) Arnab Bhattacharjee (Dundee University) Artur da Rosa Pires (Universidade de Aveiro) Carlos Pinho (Universidade de Aveiro) Carlos Rodrigues (Universidade de Aveiro) Eduardo Anselmo de Castro (Universidade de Aveiro) Elisabete Figueiredo (Universidade de Aveiro) Duncan Maclennan (St. Andrews University) Frederico Moura e S (Universidade de Aveiro) Gonalo Santinha (Universidade de Aveiro) George Galster (Wayne State University) Isabel Breda (Universidade do Porto) Isabel Guerra (Instituto Superior de Cincias do Trabalho e da Empresa) Joo Ferro (Universidade de Lisboa) Joo Loureno Marques (Universidade de Aveiro) Joo Margalha (Universidade de Aveiro) Joaquim Montezuma (Instituto Superior de Economia e Gesto) Jorge Carvalho (Universidade de Aveiro) Jos da Silva Costa (Universidade do Porto) Jos Carlos Mota (Universidade de Aveiro) Jos Manuel Martins (Universidade de Aveiro) Maria Jos Valente (Instituto Politcnico da Guarda) Paulo Silva (Universidade de Aveiro) Rui Loza (IHRU) Tapabrata Maiti (Michigan State University) Teresa S Marques (Universidade do Porto) Tomaz Dentinho (Universidade dos Aores) Victor Neves (Universidade de Coimbra) Vtor Campos (DGOTDU)
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1. Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11. Workshop APDR INDICE
TEMA 1 | MODELOS DE ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E HABITACIONAL ........... 1

SESSO 1.1 | 14H00 | SALA 12.2.8 ....................................................................................................3
O IMPACTO DO METRO DO PORTO NA VALORIZAO IMOBILIRIA .........................................................5 MODELOS TERICOS DE ANLISE DO MERCADO DE SEGUNDA HABITAO .......................................21 THE ROBUSTNESS OF AN ARTIFICE TO TEST SPATIAL EFFECTS ON HOUSING PRICE PREDICTIONS FOR GUARDA CITY ...........................................................................................................................................39 TIPOLOGIA HABITACIONAL DE DIFERENTES GRUPOS POPULACIONAIS: UMA PROPOSTA METODOLGICA...............................................................................................................................................49 OS PADRES ESPACIAIS DO MERCADO DA HABITAO: UMA VISO NO GEOMTRICA DO ESPAO .............................................................................................................................................................67
SESSO 1.2 | 15H30 | SALA 12.2.8 ..................................................................................................69

METODOLOGIAS DE ANLISE PROSPECTIVA. APLICAO AO MERCADO DE HABITAO .................71 ASSIMETRIA DE INFORMAO NO MERCADO IMOBILIRIO EM PORTUGAL ..........................................73 VARIABLES EXPLICATIVAS DEL VALOR INMOBILIARIO INMUEBLES RESIDENCIALES EN LISBOA, PORTUGAL ........................................................................................................................................................87 DEFINIO DE SUBMERCADOS HABITACIONAIS: UMA ABORDAGEM EXPLORATRIA ........................95 HOUSE PRICE DYNAMICS IN EU COUNTRIES ..............................................................................................97
TEMA 2 | ESTILOS DE VIDA E PROCURA DA HABITAO ............................................... 105

SESSO 2.1 | 14H00 | 12.2.9 ........................................................................................................... 107
AS POLTICAS DE HABITAO FACE DIVERSIDADE E MUDANA NOS ESTILOS DE VIDA ...........109 QUANTIFICAO DO VALOR ATRIBUDO A DIFERENTES FORMAS URBANAS .....................................111 NOVOS ESTILOS DE VIDA E PROCURA HABITACIONAL - O CASO DOS STUDIO RESIDENCE NO GRANDE PORTO .............................................................................................................................................113 O ESPAO ENVOLVENTE HABITAO E A QUALIDADE DE VIDA NUMA PERSPECTIVA DE BEMESTAR SUBJECTIVO ......................................................................................................................................129
SESSO 2.2 | 14H00 | 12.2.9 ........................................................................................................... 131

ENTRE O DECLNIO E A ATRACTIVIDADE: A UTILIZAO DE RESIDNCIAS SECUNDRIAS NO RURAL DE BAIXA DENSIDADE ...................................................................................................................................133 SEGUNDAS RESIDNCIAS E TURISMO RESIDENCIAL: NOVAS FORMAS DE HABITAO, NOVO MERCADO IMOBILIRIO ................................................................................................................................149 O CONDOMINIO COMO PARADIGMA? INICIATIVAS DE TRANSIO: DESAFIOS S POLTICAS PBLICAS DE HABITAO? ..........................................................................................................................167 A SOCIEDADE PORTUGUESA DO FIM DO SCULO XX NA PUBLICIDADE DE IMOBILIRIO .................177
TEMA 3 | ORDENAMENTO DO TERRITRIO, POLTICA DE SOLOS E HABITAO ....... 179

SESSO 3.1 | 14H00 | 12.2.10 ......................................................................................................... 181
DESAFIOS NO SECTOR DA HABITAO: EXPECTATIVAS SOCIAIS DAS FAMLIAS/POLITICAS URBANSTICAS ...............................................................................................................................................183 APEADEIROS ESQUECIDOS - NOVAS OPORTUNIDADES E PRIORIDADES PARA O PLANEAMENTO URBANSTICO? ...............................................................................................................................................185
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ESTRATGIAS HABITACIONAIS NOS EXTREMOS: AS HABITAES CONTEMPORNEAS PARA ALTA E BAIXA RENDAS EM JUIZ DE FORA, BRASIL .............................................................................................201
SESSO 3.2 | 15H30 | 12.2.10 ......................................................................................................... 215

FISCALIDADE E POLTICA HABITACIONAL ..................................................................................................217 OCUPAO DISPERSA, O QUE FAZER? .....................................................................................................219 A CLASSIFICAO DO SOLO E A FLEXIBILIDADE DO PLANO ..................................................................221 POLTICA DE SOLOS E POLTICA DA HABITAO .....................................................................................227
TEMA 4 | INVESTIGAO EM ARQUITECTURA, CIDADE E HABITAO ........................ 231

SESSO 4.1 | 14H00 | 12.2.11 ......................................................................................................... 233
A ACTIVIDADE DO LNEC E A ACTUALIDADE DO TEMA NA PERSPECTIVA DA RECONSTRUO DE UMA CIDADE MAIS HUMANA E MAIS VIVA ..................................................................................................235 MANUAL DE ABORDAGEM AOS TERRITRIOS TRANSITRIOS: ABORDAGEM POSSVEL S PAISAGENS EMERGENTES ...........................................................................................................................239 EVOLUO MORFOLGICA DA CIDADE EFEITOS NAS CAPITAIS IBRICAS ......................................247 OUTRAS FORMAS DE HABITAR ....................................................................................................................259 PERCEPO E CONSTRUO SIMBLICA DE ESPAOS RESIDENCIAIS .............................................261
SESSO 4.2 | 15H30 | 12.2.11 ......................................................................................................... 275

HABITAO E CONDIES DE HABITABILIDADE ......................................................................................277 A ACTIVIDADE DO LNEC NO DOMNIO DA REABILITAO DO PATRIMNIO CONSTRUDO: O GUIA TCNICO DA REABILITAO HABITACIONAL .............................................................................................279 OPERAES DE URBANIZAO DE DOMINANTE RESIDENCIAL COMO PRODUTORAS DE ESTRUTURAS URBANAS MAIS INTELIGVEIS: UMA QUESTO DE PROCESSO ....................................281 TENDNCIAS NA HABITAO .......................................................................................................................299 O PAPEL DOS PLANOS MUNICIPAIS DE ORDENAMENTO DO TERRITRIO NO DESENHO DA CONTINUIDADE EM REAS RESIDENCIAIS O CASO DA REA METROPOLITANA DE LISBOA .........305
TEMA 5 | POLTICAS SOCIAIS DA HABITAO ................................................................. 307

SESSO 5.1 | 14H00 | 12.2.12 ......................................................................................................... 309
ALOJAMENTOS ALTERNATIVOS PARA A POPULAO IDOSA ................................................................311 POLTICAS SOCIAIS E AMBIENTE CONSTRUDO: CONTRIBUTOS PARA UM ENVELHECIMENTO BEMSUCEDIDO. ......................................................................................................................................................317 ESTIMAO DA PREVALNCIA DE CARNCIA HABITACIONAL GRAVE ENTRE A POPULAO IDOSA EM PORTUGAL: REVISO DA LITERATURA ................................................................................................333 SITUAO HABITACIONAL DAS PESSOAS IDOSAS DA BAIXA POMBALINA ...........................................339 DIAGNSTICO DE NECESSIDADES HABITACIONAIS: A ESCALA DE MATOSINHOS .............................349
TEMA 6 | POLTICAS DE HABITAO E DESENVOLVIMENTO ......................................... 357

SESSO 6.1 | 15H10 | 12.2.14 ......................................................................................................... 359
RIO DE FRADES - MINING VILLAGE AND CONTRIBUTIONS FOR TOURISM............................................361 DESENVOLVIMENTO LOCAL E PARTICIPAO: REFLEXES A PARTIR DA REQUALIFICAO DO BAIRRO PADRE CRUZ ....................................................................................................................................370 MIGRAES E POLTICAS DE HABITAO EM LISBOA: DA PRIMEIRA GLOBALIZAO AO SCULO XXI. ...................................................................................................................................................................390
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro PRESSO CONSTRUTIVA POTENCIAL E EFECTIVA - ANLISE ESTATSTICA DO PARQUE HABITACIONAL PORTUGUS NA LTIMA DCADA 2001/2011 .................................................................408 UNIVERSITY-COMMUNITY PARTNERSHIPS AND THE HOUSING MARKET .............................................432
TEMA 7 | HABITAO E CONSTRUO SUSTENTVEL .................................................. 433

SESSO 7.1 | 14H00 | 12.2.14 ......................................................................................................... 435
SUSTENTABILIDADE DA CONSTRUO COMO MOTE PARA A INOVAO ...........................................437 USO DE GUA SUBTERRNEA COMO FONTE TRMICA NA CLIMATIZAO DE EDIFCIOS: SITUAO ACTUAL EM PORTUGAL E PERSPECTIVAS FUTURAS ..............................................................................439 O IMPACTO DO CONSUMO ENERGTICO DO SECTOR DA HABITAO ................................................447
TEMA 8 | REGENERAO URBANA E ESTRATGIAS RESIDENCIAIS DE HABITAO 449

SESSO 8.1 | 15H30 | 12.2.12 ......................................................................................................... 451
ANLISE DOS CONTRIBUTOS DAS SRU PARA A REABILITAO HABITACIONAL E O ARRENDAMENTO: UM ESTUDO DE CASO E ALGUMAS PROPOSTAS METODOLGICAS....................453 PROBLEMAS E DESAFIOS EMERGENTES DA HABITAO SOCIAL: UMA REFLEXO SOBRE A (IN)SUSTENTABILIDADE DA HABITAO PBLICA ....................................................................................463 ESTRATGIAS DE HABITAO NOS PROCESSOS DE REGENERAO URBANA: O CASO DO PROGRAMA ESTRATGICO DE REABILITAO URBANA DO CENTRO HISTRICO DE BRAGA (2012) ..........................................................................................................................................................................481 ENTRE A PONTA DO DEDO E O HORIZONTE: PLANO ESTRATGICO PARA SETBAL NASCENTE ...501
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TEMA 1 | MODELOS DE ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E HABITACIONAL
SESSO 1.1 | 14H00 | SALA 12.2.8

Moderador: Joo Marques
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O IMPACTO DO METRO DO PORTO NA VALORIZAO IMOBILIRIA Cristiane Reis (cristiane_a_reis@hotmail.com) & Jos Costa (jcosta@fep.up.pt) Universidade do Porto Este estudo analisa a influncia do Metro do Porto na valorizao imobiliria das habitaes do municpio do Porto e Matosinhos. Em teoria, imveis localizados nas proximidades de estaes de Metro tendem a ter um valor de mercado superior a imveis com as mesmas caractersticas mas desprovidos desse acesso, devido, essencialmente, ao acrscimo de acessibilidade que o Metro representa. A pesquisa emprica quanto relao entre o preo das habitaes e a acessibilidade ao Metro (medida pela distncia de percurso pedestre estao de Metro mais prxima) envolveu uma anlise estatstica aplicada a 561 transaces ocorridas nos municpios do Porto e de Matosinhos, cujo territrio comporta cerca de 56% das estaes de Metro. Com recurso ao modelo de preos hednicos foram obtidos os preos implcitos dos atributos relativos s caractersticas estruturais da habitao, acessibilidade e ao Metro. Surpreendentemente, no se encontraram evidncias de que a proximidade do Metro gerasse um prmio positivo no preo de transaco das habitaes, pelo contrrio, as concluses deste estudo apontam para um prmio negativo para a proximidade de uma habitao estao de Metro. Estima-se que por cada metro de que nos aproximemos de uma estao o preo das habitaes venha reduzido em 0,005%, por cada dez metros o valor reduz-se 0,05% e por cada cem metros, 0,5%. Ainda que o efeito possua muito pouca expresso, estatisticamente significativo. Presumese que a falta de informao acerca da idade e das condies de conservao dos imveis podem estar a influenciar negativamente a varivel em teste e a penalizar a qualidade os resultados obtidos.
INTRODUO
O objectivo deste trabalho avaliar o impacto que o Metro do Porto produz na valorizao imobiliria das habitaes dos municpios do Porto e Matosinhos. Essa avaliao ser feita com recurso ao modelo de preos hednicos que permite aferir do preo implcito dos atributos que impactam no valor das habitaes. Este tema foi escolhido dada a actualidade e importncia que a descoberta e aplicao de novos instrumentos de financiamento podem ter na melhoria dos dfices crnicos que afectam o sector dos transportes em Portugal. Sabe-se que as actuais fontes de financiamento das empresas pblicas de transporte (receitas de tarifrio, receitas comerciais, subvenes estatais, entre outras [1] no so suficientes para fazer face aos avultados custos operacionais (quanto mais aos de investimento), nomeadamente quando falamos de sistemas de Metro. Numa conjuntura muito pouco favorvel para o recurso ao crdito e sem perspectivas de saldos operacionais positivos futuros, urge encontrar outras solues que permitam garantir o adequado retorno dos capitais investidos na explorao desses sistemas. A construo de uma infra-estrutura de transporte, nomeadamente de Metro, tem tendncia a gerar um nmero significativo de externalidades positivas, como sejam: aumento da acessibilidade e da mobilidade, reduo do congestionamento e da presso sobre o estacionamento, melhoria da qualidade do ar, requalificao do tecido urbano superfcie (mais notrio nos sistemas de Metro Ligeiro de Superfcie), entre outras. Regra geral, h evidncia de que terrenos, habitaes e comrcios sofram valorizaes positivas na sequncia da entrada em servio de estaes de Metro uma vez que estas traduzem um acrscimo de acessibilidade, de mobilidade e, tendencialmente, uma melhoria na qualidade do ar na zona envolvente. Essa externalidade positiva decorrente do investimento pblico incorporada pelos proprietrios dos imveis gerando benefcios econmicos que repercutem apenas a seu prprio favor tendo, muitas vezes, efeitos nefastos associados especulao imobiliria e ao saudvel ordenamento urbano. Para que uma parte desse benefcio fosse justamente repartido por quem o provocou, o Metro, h estudos que se debruam no chamado Land Value Capture, ou seja, na captao da valorizao dos terrenos/imveis decorrente de investimentos pblicos significativos, nomeadamente investimentos em transportes. De forma a fornecer as bases para um sistema de Land Value Capture para o Metro do Porto, analisar-se-, qual o impacto induzido pelo Metro no valor das habitaes dos municpios do Porto e Matosinhos.
O MODELO DE PREOS HEDNICOS NO MERCADO DA HABITAO

A teoria econmica tradicional tende a pressupor um elevado grau de homogeneidade dos bens, levando a que seja indiferente adquirir um determinado tipo de bem a um produtor ou a outro alternativo. esta simples presuno que permite generalizar o comportamento e as decises tanto de produtores como de consumidores, dando o enquadramento terico necessrio anlise do equilbrio do mercado. No entanto, a habitao um exemplo perfeito de um bem heterogneo (entre outras caractersticas especficas como sejam a imobilidade e a durabilidade), o que basta para deitar por terra toda a aplicabilidade que os modelos econmicos gerais poderiam ter na anlise do mercado habitacional. Na realidade quando adquirimos uma habitao no adquirimos verdadeiramente o bem habitao, mas sim, um conjunto de caractersticas ou atributos cujo resultado o bem habitao. Quando um consumidor adquire por um determinado preo uma habitao o que ele est realmente a fazer, consciente ou inconscientemente, a valorar cada um dos atributos da mesma, ou seja, como se existisse um mercado virtual onde cada um dos atributos pudesse ser transaccionado, determinando-se assim o seu valor. A isto designamos um mercado implcito, e esta a chave para, como iremos ver de seguida, solucionar o problema do estudo do mercado habitacional. Uma vez que o corpo principal da teoria econmica no consegue, dar resposta de forma adequada problemtica do mercado da habitao, havia que encontrar uma nova abordagem teoria do consumidor. E foi mesmo isso que Kelvin J. Lancaster fez quando publicou um artigo designado: A New Approach to Consumer Theory [2]. Nesse artigo, Lancaster, refere que os consumidores atribuem nveis de utilidade s caractersticas dos bens e no directamente a estes. Assim, cada acto de consumo depende de um vector de caractersticas, pelo que, diferentes combinaes de atributos geram diferentes bens e, consequentemente, utilidades diversificadas. Escassos oito anos depois, publicado um artigo que vai mais alm e afirma que se os bens podem ser vistos como agregados de atributos ento o seu preo tambm advm dos preos atribudos a cada um desses atributos. Isto desemboca naquilo que usualmente se chama mercado implcito, isto , os atributos, apesar de no transaccionveis individualmente, possuem um preo de equilbrio ou valor de mercado [3]. Segundo Rosen, observados que sejam os preos de um bem e a quantidade dos atributos que o compem, consegue-se determinar os preos implcitos desses atributos, ou preos hednicos. Econometricamente, os preos hednicos so estimados atravs de uma regresso em que o preo do bem funo das suas caractersticas. Assim, um determinado tipo de bem pode ser definido atravs de n caractersticas objectivamente mensurveis.
O MODELO DE PREOS HEDNICOS APLICADO AVALIAO DO IMPACTO DE SISTEMAS DE METRO

As regresses hednicas aplicadas ao preo dos imveis tm sido usadas para estimar os benefcios de inmeros projectos pblicos. Essa forma de anlise particularmente atractiva uma vez que pode ser aplicada a bens no transaccionveis como externalidades e bens pblicos [4]. Na prtica, possvel testar o impacto de determinada externalidade decorrente da implementao de uma infra-estrutura de transporte, por exemplo, por via da criao de um atributo com ela relacionado. Existem centenas de estudos em todo o globo de avaliao do impacto das infra-estruturas de transporte no mercado imobilirio, mesmo restringindo esse universo aos sistemas ferrovirios e at mesmo aos sistemas metropolitano, esse nmero chega s dezenas. Nos Estados Unidos da Amrica, por exemplo, um estudo realizado sobre o Metro Buffalo revelam que as habitaes localizadas na zona de impacto possuem um valor 2 a 5% acima do valor mdio das habitaes da cidade [5]. J na Europa, e relativamente ao Metro de Izmir na Turquia, h um estudo que confirma que a proximidade a uma estao de Metro provoca acrscimo de preo nas habitaes na ordem de 0,07% a 0,19% por cada 1% que se reduza a distncia estao [6]. Tambm h estudos que revelam o contrrio, nomeadamente um estudo relativo ao Metro de Manchester (Metrolink), cuja concluso revela um prmio negativo para a proximidade de uma habitao estao de Metro. Os autores especulam as seguintes razes para que tal acontea: rudo e congestionamento de trfego associado s estaes e s linhas, desvios nas vias rodovirias, pouca utilizao do sistema ferrovirio de transporte pblico dada a densidade populacional. Apontam ainda a possvel inadequao das variveis que compem o vector vizinhana, entre outros problemas associados estimao do modelo de preos hednicos [7].
ESTUDO EMPRICO
Breve enquadramento da rede do Metro do Porto O Metro do Porto iniciou a operao comercial no dia 1 de Janeiro de 2003 com a abertura do troo Trindade Senhor de Matosinhos da Linha Azul, com 12 quilmetros de extenso e 18 estaes. No final de 2010, encontrava-se em explorao uma rede composta por 5 linhas, 60 quilmetros de extenso e 70 estaes, distribudos por 6 municpios Porto, Matosinhos, Maia, Vila do Conde, Pvoa de Varzim e Vila Nova de Gaia. No incio de 2011 foi inaugurada a Linha de Gondomar (entre o Estdio do Drago e Fnzeres), acrescentando mais 7 quilmetros rede e 10 estaes. Para o 2 semestre de 2011 prev-se a inaugurao da extenso a Santo Ovdio, cerca de 700 metros e mais uma estao. O Metro do Porto um sistema de metro ligeiro de superfcie, ou seja, um meio de transporte ligeiro, que assenta sobre carris, desenvolve-se maioritariamente superfcie e em stio prprio. Actualmente, existem mais de 400 sistemas de metro ligeiro em operao por todo o mundo, 60 sistemas em construo e mais de 200 em planeamento. Apenas no municpio do Porto se pode encontrar troos do Metro do Porto subterrneos, nos restantes municpios a rede desenvolve-se totalmente superfcie. Os metros ligeiros de superfcie obrigam a um cuidado muito especial no que se refere compatibilizao urbana do sistema com o territrio, uma vez que iro ocupar espao na urbe que j de si escasso, no o partilhando com os outros meios de transporte como acontece, por exemplo, com os autocarros e elctricos. Para alm do acrscimo de acessibilidade que tanto os metros convencionais como os ligeiros de superfcie trazem, este ltimo pode, por via de uma insero no territrio adequada e de qualidade, potenciar e ampliar a qualidade de vida na zona envolvente, seja atravs da reorganizao do trfego rodovirio (com consequente diminuio da poluio atmosfrica e rudo) ou reabilitao de passeios e zonas verdes. No caso do Metro do Porto, o investimento em insero urbana da 1 fase do sistema foi significativo, seno vejamos, o Metro do Porto foi responsvel por: Uma rea de interveno urbanstica de 812.000 m (arruamentos e passeios requalificados), valor praticamente idntico soma das reas de interveno dos programas Polis, Urbcom, Urban e Porto 2001 nos municpios de implantao do Metro; Implementao de quase 200.000 m de espao verde e plantao de 5.000 rvores;
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Criao de 3.500 m2 de ciclovias e 2.500 lugares de estacionamento. Ao nvel da acessibilidade, o Metro do Porto assegura a cobertura de grandes plos geradores de trfego, nomeadamente: estabelecimentos de ensino, de sade, e importantes centros de servios e comrcio. As taxas de cobertura potencial do Metro so bastante significativas: 40% dos postos de trabalho e 22% da populao total residente na rea metropolitana [8]. Definio da Base de Dados A pesquisa emprica quanto relao entre o preo das habitaes e a acessibilidade ao Metro (medida pela distncia Estao de Metro mais prxima) envolveu uma anlise estatstica aplicada aos municpios do Porto e de Matosinhos, cujo territrio comporta cerca de 56% das Estaes de Metro data de 31 de Dezembro de 2010.
Fig. 1 - rea de Estudo - Porto e Matosinhos
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A escolha dessa rea geogrfica foi motivada por uma srie de factores: Impossibilidade de tratar um grande nmero de dados devido ao elevado trabalho manual associado; Porto e Matosinhos so os municpios da rea Metropolitana do Porto (AMP) com maior nmero de Estaes de Metro (21 estaes e 18 estaes respectivamente); A rede de Metro encontra-se consolidada h bastante tempo. Porto e Matosinhos foram os primeiros municpios da AMP a serem servidos pelo novo meio de transporte;
Forte dinmica do mercado imobilirio devido ao elevado nmero de transaces imobilirias (considerando os 6 municpios servidos pelo Metro, 43% dos contratos de compra e venda de prdios 1 entre 2006 e 2009 ocorreram nos municpios do Porto e Matosinhos) . Em termos temporais, foram analisadas as transaces ocorridas entre 1 de Junho de 2006, pelas 0:00 horas e 31 de Agosto de 2010, pelas 12:00 horas. O ponto de partida dessa banda temporal foi definido tendo em conta que foi em Maio de 2006 que o Sistema de Metro ficou estabilizado, ou seja, aps essa data no existiu qualquer abertura ao pblico de troos que alterassem significativamente a rede (conforme j referido anteriormente). O limite mais recente da banda temporal foi determinado tendo em conta a data de extraco da informao da base de dados sobre transaces imobilirias. As transaces consagradas na base de dados dizem respeito, unicamente, a habitaes (moradias e apartamentos) e a negcios de compra e venda, ou seja, no inclui arrendamentos nem venda de prdios, garagens e terrenos. A base de dados teve como fonte exclusiva a informao constante da aplicao RE-MAX iConnect, tendo sido a Remax Nobre a nica agncia a permitir acesso informao necessria (de entre as mais de 60 entidades contactadas).
Fig. 2 - O Metro em Brito Capelo - Matosinhos Caracterizao da amostra De seguida faz-se uma breve caracterizao da amostra por freguesia para os parmetros mais importantes em estudo. Por observao do mapa abaixo, constata-se que as freguesias de Guifes (Matosinhos), Miragaia, Vitria e S (Porto), no possuem nenhuma observao na amostra. J as freguesias de Paranhos e Ramalde possuem mais de 60 observaes cada, seguindo-se Matosinhos, Foz do Douro, Lordelo do Ouro e Cedofeita.
INE, Contratos de compra e venda (N.) de prdios por Localizao geogrfica e Tipo de prdio; Anual, Quadro extrado em 06 de Dezembro de 2010 (19:23:39), website: http://www.ine.pt.
Fig. 3 - N. de observaes da amostra Verifica-se que, em mdia, as habitaes da amostra que esto a menos de 500 metros de distncia de uma estao de Metro se localizam nas freguesias de So Nicolau, Cedofeita, Santo Ildefonso, Bonfim, Senhora da Hora e Matosinhos. As freguesias cujas habitaes da amostra distam, em mdia, mais de 2 quilmetros de distncia do Metro so Nevogilde, Foz do Douro e Perafita.
Fig. 4 - Distncia ao Metro Foi em Aldoar, Foz do Douro, Lordelo do Ouro e Massarelos que se efectuaram transaces de valor mais elevado, seguindo-se Nevogilde e Lea da Palmeira. Do lado oposto, os preos mais baixos foram praticados em Santo Ildefonso, Senhora da Hora e em So Mamede de Infesta. Antecipa-se desde j uma anlise entre o preo de transaco mdio e a distncia mdia das habitaes ao Metro, onde se constata que as zonas cujas habitaes da amostra esto mais prximas do Metro - a verde claro e a verde escuro no mapa acima, aparecem no mapa do preo de transaco com as cores vermelho, amarelo e laranja, ou seja, com os preos mdios de transaco mais baixos.
Fig. 5- Preo de transaco
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Estatstica Descritiva Apresenta-se, na tabela 1, as variveis a considerar na anlise, respectiva descrio, fontes e principais indicadores. Ao todo, contamos com 17 variveis independentes, 10 relativas a atributos estruturais da habitao, 6 relativas localizao e atributos de acessibilidade e 1 varivel referente ao vector Metro distncia de percurso pedestre da habitao estao de Metro mais prxima. A varivel dependente PRCVND foi alvo de uma actualizao a Dezembro de 2010, de forma a eliminar o impacto temporal dos preos. Para se proceder actualizao foi utilizado o ndice mais detalhado disponvel 2 ndice da Confidencial Imobilirio . Ao nvel da correlao entre variveis apresenta-se, na tabela 2, a matriz de correlaes. Sem surpresas, so os atributos estruturais da habitao que apresentam maior correlao com a varivel PRCVND10. Num primeiro grupo aparecem as variveis AREAU, CB, AREAT e TIPOL, com valores para o coeficiente de correlao superiores a 0,5. Seguem-se as variveis AQC, GAR e WC, todas com 0,36. Relativamente aos restantes atributos, verifica-se, surpreendentemente, que os sinais das variveis BOAV, CM, DIS e POLO so contrrios ao esperado. Sinais positivos nessas variveis indicam que quanto mais longe desses pontos de referncia maior a valorizao da habitao! No que respeita correlao entre variveis independentes, nota para o altssimo grau de correlao entre as variveis POLO e BOAV (na ordem dos 0,9), bem como, AREAU e AREAT (correlao de 0,8). Em grau menor, mas tambm elevado, apresentam-se positivamente correlacionadas as variveis PARQCDD e PRAIA, AREAU e TIPOL, DIS e CM. Algumas destas correlaes, nomeadamente aquelas entre variveis referentes a atributos estruturais das habitaes, eram j esperadas, na medida em que, por lei, uma habitao com uma determinada tipologia obrigada a ter um valor mnimo para a respectiva rea; no que respeita AREAU e AREAT, considerando que na amostra mais de 50% das observaes possuem idntico valor para ambas variveis, nada de estranhar nos resultados do coeficiente de correlao.
A Confidencial Imobilirio disponibiliza os chamados Micro-ndices que podem ser filtrados ao nvel da freguesia, segmentando entre apartamentos e moradias. Para cada uma das observaes da base de dados foi aplicado um factor de actualizao tendo em conta o ndice na data de venda do imvel e o ndice em Dezembro de 2010, considerando a freguesia em que o imvel est localizado, bem como, o tipo de imvel apartamento ou moradia.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Tabela 1 - Definio das variveis
Variveis Descrio Unidade Tipo Fonte Mdia DesvioPadro Mnimo Mximo
Varive l Depe nde nte PRCVND10 Preo de transaco da habitao a preos de 2010 Euros Remax 131.550,49 92.563,60 10.923,00 662.253,00
Varive is Inde pe nde ntes AC ANDAR AQ C AREAT AREAU BO AV CB CM DIS GAR PARQ PARQ C DD PO LO PRAIA TIPO TIPO L WC Existncia de Ar Condicionado Andar em que se situa a habitao Existncia de Aquecimento Central rea total rea til Distncia de percurso pedestre da habito Boavista (Casa da Msica) N. de casas de banho (com chuveiro) Dummy. Possui = 1; No possui = 0 N. Dummy. Possui = 1; No possui = 0 m2 m2 Metros N. Vector Habitao Vector Habitao Vector Habitao Vector Habitao Vector Habitao Vector Acessibilidade Vector Habitao Vector Acessibilidade Vector Metro Vector Habitao Vector Acessibilidade Vector Acessibilidade Vector Acessibilidade Vector Acessibilidade Vector Habitao Vector Habitao Vector Habitao Remax Remax Remax Remax Remax Calculado com GPS Remax Calculado com GPS Calculado com GPS Remax Calculado com GPS Calculado com GPS Calculado com GPS Calculado com GPS Remax Remax Remax 2,37 0,34 1,21 0,52 0,00 1,00 Valor 0 Dummy. Possui = 1; No possui = 0 Dummy. Possui = 1; No possui = 0 Dummy. Possui = 1; No possui = 0 Dummy. Apartamento = 1; Moradia = 0 Remax Remax Remax Remax 526 429 203 74 7,00 2,00 Valor 1 35 132 358 487 1.608,93 4.275,82 2.459,99 3.734,98 1.003,00 2.176,56 2.225,00 2.252,00 13,00 434,00 41,00 41,00 7.000,00 10.000,00 12.000,00 8.000,00 136,00 110,45 3.258,16 1,56 2.579,67 1.042,33 109,99 62,17 2.116,00 0,72 1.304,00 910,72 30,00 19,00 128,00 1,00 209,00 8,00 1.065,00 530,00 13.000,00 5,00 8.000,00 4.370,00 2,35 2,25 0,00 13,00
Distncia de percurso pedestre da habitao Metros Cmara Municipal mais prxima Distncia de percurso pedestre da habitao Metros Estao de Metro mais prxima Existncia de Garagem Dummy. Possui = 1; No possui = 0
Distncia de percurso pedestre da habitao Metros ao Parque mais prximo Distncia de percurso pedestre da habito ao Parque da Cidade Metros
Distncia de percurso pedestre da habitao Metros ao Plo Universitrio mais prximo Distncia de percurso pedestre da habitao Metros Praia mais prxima Apartamento ou Moradia N. de quartos N. de wc (sem chuveiro) Dummy. Apartamento = 1; Moradia = 0 N. N.
Detalhe das Variveis Dummy AC AQC GAR TIPO Existncia de Ar Condicionado Existncia de Aquecim ento Central Existncia de Garagem Apartamento ou Moradia
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Tabela 2- Matriz de correlaes

PRCVND10 AC ANDAR AQ C AREAT AREAU BO AV CB CM DIS GAR PARQ PARQ C DD PO LO PRAIA TIPO TIPO L WC PRC VND 10 1 0,20 0,04 0,36 0,59 0,71 0,03 0,61 0,09 0,25 0,36 -0,11 -0,20 0,05 -0,25 -0,24 0,55 0,36 AC 1 -0,02 0,19 0,09 0,17 0,10 0,22 0,10 0,08 0,16 0,06 0,03 0,11 -0,01 0,08 0,12 0,16 ANDAR AQ C AREA AREA BO AV T U CB CM DIS GAR PARQ PARQ PO LO PRAIA TIPO TIPO L WC CDD
1 0,07 -0,18 -0,12 -0,11 -0,10 -0,05 0,02 0,16 -0,11 -0,15 -0,09 -0,13 0,41 -0,13 -0,06
1 0,12 0,19 0,16 0,23 0,13 0,17 0,34 0,09 -0,09 0,17 -0,18 0,14 0,06 0,17
1 0,80 0,03 0,50 0,05 0,04 0,11 -0,03 0,04 0,04 0,04 -0,55 0,61 0,30
1 0,01 0,63 0,04 0,05 0,19 -0,07 -0,01 0,02 0,00 -0,45 0,74 0,41
1 0,02 0,29 0,41 0,15 0,41 0,08 0,90 -0,35 0,01 -0,06 0,01
1 0,01 0,05 0,24 -0,07 -0,11 0,07 -0,09 -0,27 0,63 0,04
1 0,71 0,21 0,61 0,19 0,27 0,01 0,01 0,04 0,04
1 0,17 0,38 -0,04 0,38 -0,39 0,02 0,03 0,02
1 0,12 -0,11 0,16 -0,10 0,16 0,08 0,10
1 0,37 0,44 0,05 0,05 -0,10 -0,01
1 -0,18 0,77 -0,08 -0,09 0,05
1 -0,56 0,02 -0,03 -0,03
1 -0,10 -0,03 0,03
1 -0,44 -0,16
1 0,35
Estimao do Modelo Procedeu-se estimao do modelo utilizando o procedimento Box-Cox que indicar qual a transformao mais adequada para a varivel dependente. Foram efectuadas duas transformaes, uma incluindo todas as observaes e outra retirando os outliers de forma a aferir se existem alteraes significativas aos resultados. Os resultados da transformao Box-Cox so bastante favorveis na medida em que a transformao ideal indicada pelo mtodo , simplesmente, a transformao logartmica - uma vez que o lambda obtido foi zero. A incluso ou excluso de outliers no alterou significativamente o resultado. Assim, passamos a ter seguinte funo de estudo: Equao 1- Estimao A ( 10 ) = 10,90 + 0,11 + 0, 01 + 0,16 + 0,0008 + 0,0027 + 0,00004 + 0,18 0,00001 + 0,00005 + 0,35 + 0,00001 + 0,00001 0,00010 0,00010 0,04 + 0,04 + 0,11 + Tabela 3 - Estimao A
Estimao LOG(PRCVND10) Varivel Dependente Varivel Coeficiente t prob. 10,899 128,88 0,000 Constante 0,1059 1,80 0,072 AC 0,0137 2,06 0,040 ANDAR 0,1564 4,40 0,000 AQC 0,0008 3,57 0,000 AREAT 0,0027 5,86 0,000 AREAU 4,46E-05 2,12 0,035 BOAV 0,1788 6,27 0,000 CB -7,66E-06 -0,38 0,706 CM 4,67E-05 1,50 0,133 DIS 0,3517 GAR 10,92 0,000 1,30E-05 0,59 0,557 PARQ 1,45E-05 1,01 0,313 PARQCDD -0,00010 -4,23 0,000 POLO -0,00010 -5,90 0,000 PRAIA -0,0448 -0,83 0,405 TIPO 0,0378 2,05 0,041 TIPOL 0,1062 3,43 0,001 WC 2 R 0,7456 2 Ra 0,7377 F 93,625 Prob(F) 0,0000 DW 1,9053
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Em primeiro lugar, h que retomar a questo da autocorrelao entre variveis, assim, h que decidir se se mantm no modelo as variveis BOAV, POLO, AREAT e AREAU dado o alto grau de correlao apresentado (maior que 0,8, ao nvel de 99% de confiana). No que se refere AREAT e AREAU e, considerando que em mais de 50% das observaes o valor para essas duas variveis idntico, parece ento fazer sentido eliminar uma dessas variveis. O coeficiente de correlao da AREAU e AREAT com a varivel dependente de 0,71 e 0,59 respectivamente, pelo que, opta-se pela eliminao da varivel AREAT. Foram elaboradas duas regresses, onde se retiram cada uma dessas variveis, os melhores resultados so obtidos com a retirada da varivel AREAT. No que se refere s variveis POLO e BOAV, ambas possuem valores de correlao baixos com a varivel dependente, ainda assim, o valor de correlao da varivel POLO com a varivel PRCVND10 praticamente o dobro da que ocorre entre BOAV e PRCVND10. Estimaram-se duas regresses retirando cada uma das variveis. Os melhores resultados so obtidos sem a varivel BOAV, pelo que, decidiu-se retirar essa varivel da anlise. Procedeu-se a um conjunto de estimaes paralelas de modo a tentar encontrar o modelo mais adequado, foram testados diversos modelos: Retirando-se sucessivamente variveis no significativas; Com variveis de impacto para as variveis relativas s distncias, ou seja, em vez de se considerar a varivel contnua, criaram-se dummies referentes proximidade do ponto de referncia. A distncia de impacto considerada como adequada foi de 500 metros. Os melhores resultados foram obtidos com a eliminao das variveis CM e PARQ e sem a introduo das variveis de impacto. Assim, resulta que a melhor regresso passa a ser: Equao 2 Estimao B ( 10 ) = 10,93 + 0,09 + 0,01 + 0,36 + 0,00003 + 0,11 + + 0,16 0,00006 + 0,00364 0,00010 + 0,17 + 0,00005 0,10 + 0,04
Tabela 4 - Estimao B
Estimao Varivel Dependente LOG(PRCVND10) t prob. Varivel Coeficiente 129,56 0,000 10,925 Constante 0,0888 1,50 0,134 AC 2,11 0,035 0,0142 ANDAR 4,55 0,000 0,1632 AQC 0,0036 9,72 0,000 AREAU 0,1748 6,08 0,000 CB 5,09E-05 2,77 0,006 DIS 11,02 0,000 0,3561 GAR 2,07 0,039 2,61E-05 PARQCDD 0,000 -5,62E-05 -6,41 POLO 0,000 -9,99E-05 -6,67 PRAIA -0,1018 -1,98 0,049 TIPO 2,00 0,046 0,0370 TIPOL 3,38 0,001 0,1056 WC 2 R 0,7376 2 Ra 0,7314 F 118,281 Prob(F) 0,0000 DW 1,9193
At ao momento, as variveis de localizao utilizadas referem-se unicamente s distncias. Embora existisse na base de dados informao acerca da freguesia a que cada observao pertence, optou-se por, de incio, no utilizar esses elementos na medida em que as distncias do um indicador muito mais refinado de localizao que a freguesia. Ainda assim, de modo a tentar perceber melhor a realidade, decidiu-se estimar algumas funes incluindo variveis associadas localizao do ponto de vista macro. Foram criadas variveis dummy relativas ao municpio, s zonas (Porto nascente - PORTNAS, Porto centro - PORTCENT, Porto poente - PORTPOE, Matosinhos nascente - MATNAS e Matosinhos poente - MATPOE), bem como, a clusters resultantes da anlise de
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro cluster two step. Os resultados dessas estimaes apresentaram sempre coeficientes no significativos para as variveis de localizao introduzidas, no trazem melhorias para o ajustamento e a varivel DIS manteve o coeficiente muito baixo e positivo. Considerando-se como provvel a existncia de submercados no mercado habitacional, procedeu-se repartio da amostra de modo a elaborarem-se estimaes independentes por amostra. Assim, fez-se uma primeira repartio da amostra com base no municpio e uma segunda repartio com base nas zonas j utilizadas anteriormente (PORTCENT, PORTNAS, PORTPOE, MATNAS e MATPOE). Os resultados dessas estimaes so os seguintes: Tabela 5 - Resultados para estimao por municpio e por zona
Estimao Zona PORTO MATOSINHOS PORTCENT PORTNAS PORTPOE MATNAS MATPOE Observaes 396 165 105 184 107 81 84 LOG(PRCVND10) Varivel Dependente LOG(PRCVND10) LOG(PRCVND10) LOG(PRCVND10) LOG(PRCVND10) LOG(PRCVND10) LOG(PRCVND10) Varivel Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. Coeficiente t prob. 10,820 88,34 0,000 10,873 52,90 0,000 10,511 50,45 0,000 10,597 85,13 0,000 10,521 27,75 0,000 10,828 60,20 0,000 10,497 50,47 0,000 Constante 0,0019 0,1954 -0,0806 -0,35 0,729 -0,1270 -0,96 0,337 0,0612 0,2388 0,1392 AC 0,02 0,981 2,42 0,017 0,51 0,610 3,05 0,003 0,76 0,452 0,0069 0,89 0,373 0,0407 2,84 0,005 0,0221 1,04 0,300 -0,0007 -0,06 0,950 0,0158 1,38 0,172 0,0278 1,55 0,125 0,0372 1,70 0,093 ANDAR 0,1467 0,1765 0,1243 0,1647 0,0601 0,1968 0,1597 AQC 3,22 0,001 3,17 0,002 0,93 0,355 2,60 0,010 0,79 0,432 2,46 0,016 1,98 0,052 0,0038 0,0024 0,0041 0,0028 0,0050 0,0000 -0,02 0,987 0,0041 AREAU 8,92 0,000 2,77 0,006 5,03 0,000 4,36 0,000 5,18 0,000 3,10 0,003 0,1607 4,76 0,000 0,2569 4,79 0,000 -0,0029 -0,04 0,971 0,2788 5,53 0,000 0,1392 2,36 0,020 0,2178 3,62 0,001 0,2352 2,63 0,011 CB 6,97E-05 2,20 0,029 -3,35E-05 -0,75 0,456 0,0002 0,0001 DIS 1,22 0,226 -2,09E-05 -0,35 0,727 1,01 0,316 -3,22E-05 -0,88 0,383 -9,12E-06 -0,28 0,777 0,4351 10,74 0,000 0,1752 3,62 0,000 0,3696 4,15 0,000 0,4415 7,99 0,000 0,4913 5,91 0,000 0,1545 2,72 0,008 0,2056 2,69 0,009 GAR 4,56E-05 1,85 0,066 7,08E-05 2,20 0,030 -6,35E-05 -0,72 0,475 PARQCDD -3,72E-05 -1,30 0,194 -5,70E-05 -2,10 0,038 -0,0001 -0,70 0,484 -5,92E-05 -1,64 0,104 -2,58E-05 -1,37 0,175 POLO -0,0001 -4,21 0,000 -0,0001 -3,25 0,001 -2,60E-05 -0,18 0,860 -2,28E-05 -0,32 0,753 PRAIA -0,1237 -2,04 0,042 -0,0197 -0,19 0,846 0,0394 -0,2283 -2,71 0,008 -0,0651 -0,62 0,540 -0,2026 -1,59 0,115 0,0509 TIPO 0,27 0,790 0,31 0,758 0,0424 1,99 0,047 0,0264 0,69 0,493 0,0975 2,19 0,031 0,0447 1,48 0,140 0,0436 0,96 0,339 0,1362 2,70 0,009 -0,0183 -0,32 0,747 TIPOL 0,0935 0,2177 -0,0154 -0,18 0,856 0,0979 0,1219 0,0657 0,2981 WC 2,49 0,013 4,02 0,000 1,73 0,085 1,85 0,068 1,03 0,309 3,41 0,001 2 R 0,7577 0,7229 0,6585 0,7587 0,7889 0,7542 0,7225 2 Ra 0,7495 0,6990 0,6181 0,7433 0,7620 0,7150 0,6801 F 91,903 30,296 16,301 49,172 29,282 19,249 17,039 0,0000 0,0000 Prob(F) 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 DW 1,8132 2,1574 1,9312 1,8075 1,6647 2,0189 2,3092
Os resultados da estimao por municpio demonstram que, efectivamente, existem algumas diferenas entre o mercado imobilirio do Porto e o de Matosinhos. No que se refere varivel relativa ao Metro, nota-se que, na estimao para a cidade do Porto, o coeficiente mantm a ordem de grandeza e o sinal, no entanto, na estimao de Matosinhos, o coeficiente muda de sinal, ainda que, se torne no significativo. Tambm notrio que a varivel GAR (que sempre se apresentou significativa e com um coeficiente bastante elevado) diminua substancialmente o seu coeficiente entre a estimao do Porto e de Matosinhos. Isto pode indiciar que a varivel GAR poder estar a captar, na cidade do Porto, informao no disponvel na base de dados, nomeadamente a idade do edifcio. Nos estudos ao mercado habitacional, uma das variveis mais importantes e vulgarmente utilizadas a idade da habitao. Infelizmente para a amostra em causa no foi possvel obter essa informao para a generalidade das observaes, pelo que, no Porto, onde existe um grande nmero de habitaes sem garagem e que so, tendencialmente, as habitaes mais antigas, a varivel relativa GAR pode tambm estar a absorver o efeito da idade, pelo que, o seu coeficiente no reflecte apenas o impacto no preo da existncia de garagem na habitao mas tambm a juventude do imvel. A repartio da amostra por zonas leva a que a varivel DIS passe a ser sempre no significativa, em alguns casos matem-se com sinal positivo, noutros muda para negativo Porto Nascente, Matosinhos Nascente e Poente. Uma vez mais, a varivel GAR apresenta valores bastante altos no Porto. Para finalizar, resolveu-se acrescentar na base de dados, a idade mdia dos edifcios (IDAMD), a proporo de edifcios que necessitam de reparao (REP) e a proporo de edifcios muito degradados (DEGR), com base nas informaes por freguesia obtidas no INE. Obviamente que no se trata de uma informao perfeita pois assumiremos que as observaes encontram-se com uma idade e estado de conservao igual mdia da sua freguesia. Ainda assim, essa anlise til de modo a se tentar aferir do impacto que a incluso desse tipo de variveis pode causar na varivel de estudo DIS. Das trs variveis includas, apenas a varivel referente proporo de edifcios muito degradados que se apresentou significativa. O coeficiente associado varivel da distncia ao Metro manteve-se, em todos os casos, positivo, embora no significativo quando includa a varivel DEGR. Isto pode indiciar que a varivel DIS encontra-se a captar alguma informao referente ao estado das habitaes, que no vem reflectida numa varivel prpria nas estimaes que incluem a idade mdia e a proporo de edificos que necessitam de reparao. Considerando todas as estimaes elaboradas at ao momento, o nmero de observaes disponveis, as caractersticas conhecidas do mercado imobilirio no Porto e Matosinhos, as caractersticas da amostra e a prtica corrente neste tipo de estudos, opta-se por manter, como melhor modelo encontrado, a estimao B. Conforme explicitado anteriormente, considera-se que o modelo que melhor exprime a realidade do mercado da habitao nos municpios do Porto e Matosinhos a estimao B (tabela 4). A regresso B tem um coeficiente que no estatisticamente significativo, para um nvel de significncia de 5% varivel AC e dois coeficientes estatisticamente significativos mas com uma probabilidade associada estatstica t muito prxima dos 5% -
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro variveis TIPO e TIPOL. Todos os restantes coeficientes so estatisticamente significativos para um nvel de significncia de 1%, com excepo das variveis ANDAR e PARQCDD. Como se sabe, num modelo de regresso semi-log, mais especificamente na forma log-lin, ou seja, em que a transformao logartmica aplicada varivel dependente, os coeficientes das variveis independentes so conhecidos na literatura por semi-elasticidades [9] pois traduzem a variao relativa na varivel dependente em consequncia da alterao absoluta na varivel independente. Analisando individualmente os coeficientes do Vector Habitao, estima-se que: Para um nvel de confiana na ordem dos 87%, quando a varivel AC (existncia de ar condicionado na habitao) toma o valor 1, provoca um impacto positivo no preo de transaco na ordem dos 9%, ou seja, tudo o mais constante, o facto de uma habitao possuir ar condicionado implica um preo de transaco 9% superior a uma habitao sem esse equipamento; Uma variao de 1 piso no sentido ascendente de altura ao solo gera um aumento no preo de transaco da habitao de 1,4%. Geralmente habitaes em pisos mais elevados tendem a ser mais valorizadas, pois proporcionam melhores vistas e menor sombreamento, no entanto, em prdios sem elevador, o aumento no nmero do piso em que uma habitao se encontra localizada poder ter um efeito negativo, assim, o valor obtido para o coeficiente da varivel ANDAR parece ser razovel; A presena de aquecimento central numa habitao (varivel AQC) tenha um impacto muito positivo no preo, na ordem dos 16%. Esta varivel d-nos uma proxy (aproximao) da idade da habitao, j que a instalao de aquecimento central muito vulgar em imveis recentes mas menos usual em imveis muito antigos; Cada metro quadrado adicional de rea til (varivel AREAU) gera um impacto positivo de 0,36% no preo. Tendo em conta a escala dessa varivel, mais intuitivo pensar num acrscimo absoluto superior, assim, por cada 10 metros quadrados de rea adicional o preo eleva-se 3,6%. O valor obtido parece bastante razovel e com aderncia realidade; Uma casa de banho adicional numa habitao aumenta o preo de transaco cerca de 17,5%. Os wc (varivel WC), possuem um valor relativo inferior, o que j era de esperar pois distinguem-se das casas de banho pela no existncia de chuveiro. Um wc adicional possui um impacto positivo no preo de 10,3%; Os consumidores valorizam mais as moradias que os apartamentos estando dispostas a pagar um prmio de 10,6% pelas moradias em detrimento dos apartamentos. A varivel TIPO distingue os apartamentos (quando a dummy toma o valor 1) das moradias (quando a dummy toma o valor 0); Os consumidores esto dispostos a pagar 3,7% por cada quarto adicional que a habitao possua (varivel TIPOL). Este valor apresenta-se surpreendentemente baixo, no entanto, sabe-se que por via da legislao uma habitao com uma determinada tipologia obrigada a ter um valor de rea mnimo, pelo que, a varivel AREAU pode estar a captar o efeito da rea adicional que decorre de mais um quarto na habitao (relembra-se que o valor de correlao entre as variveis TIPOL e AREAU era de 0,74);
Uma habitao que disponha de garagem tem um preo superior em 35,6% comparativamente s habitaes sem garagem. partida poderia parecer ser um prmio exagerado, no entanto, considerando a dependncia actual dos indivduos face ao transporte individual, parece fazer todo o sentido a existncia de um prmio alto, alm do que, essa varivel poder estar a captar informao relativa idade do imvel, na medida em que, pelo menos na zona da baixa do Porto, muitos imveis tm uma idade avanada e so desprovidos de garagem. Analisando agora as variveis do Vector Acessibilidade, temos que a varivel PARQCDD a nica que apresenta um sinal contrrio ao esperado. Segundo o modelo, estima-se que: Por cada metro que nos afastemos do Parque da Cidade as habitaes se tornem mais caras em 0,0026%, ou seja, por cada cem metros de afastamento, o preo aumenta 0,26%. O que seria de esperar era uma diminuio do preo pelo afastamento, ou, em sentido inverso, um aumento de preo pela proximidade, algo que no acontece para um nvel de confiana na ordem dos 96%;
H um impacto positivo no preo de 0,56% por cada cem metros de aproximao ao Plo Universitrio mais prximo e 1% no caso da aproximao praia. Os valores obtidos so inferiores ao esperado. No que respeita varivel que pretende aferir da importncia da proximidade a uma estao de Metro na definio do preo de transaco das habitaes varivel DIS temos um sinal contrrio ao esperado, ou seja, estima-se que: Por cada metro de proximidade a uma estao o preo das habitaes venha reduzido em 0,005%, por cada dez metros a reduo de 0,05% e por cada cem metros, 0,5%. Embora, na prtica, seja um impacto muitssimo pequeno, a verdade que esse coeficiente estatisticamente significativo para um nvel de confiana acima dos 99%.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Podemos especular sobre inmeros motivos para que tal acontea, mas tendo por base o conhecimento da realidade do mercado habitacional do Porto e Matosinhos, do traado da linha do Metro e localizao das suas estaes e das concluses obtidas em estudos semelhantes, possvel avanar, com alguma segurana, os seguintes fundamentos para o sinal positivo da varivel DIS (por ordem decrescente de importncia): Ausncia de variveis relevantes; Traado da linha do Metro a partir da Trindade e em direco Pvoa de Varzim e Trofa coincidente com o traado da antiga Linha da CP; Nvel de utilizao do sistema de metro;
Rudo, congestionamento de trfego e desvios nas vias rodovirias. No que respeita ausncia de variveis explicativas relevantes, notrio que h pelo menos duas variveis que habitualmente so usadas neste tipo de estudo e que, no caso do mercado habitacional do Porto e Matosinhos so crticas: a idade do imvel e o seu estado de conservao. O mercado da habitao dessas duas cidades bastante heterogneo, mesmo dentro de cada cidade, num espao de dois ou trs quarteires podemos ver a convivncia harmoniosa de bairros sociais, com moradias de luxo, condomnios novos, com prdios abandonados, indstrias falidas e servios em expanso. A no obteno de observaes suficientes que contivessem informao sobre a idade do imvel e a no obteno de qualquer indicador que permitisse aferir do estado de conservao do imvel, parece ter sido, pois, fortemente penalizador do estudo efectuado. No municpio do Porto (municpio com 70% das observaes) as freguesias atravessadas pela linha do Metro so freguesias com uma elevada proporo de alojamentos com necessidade de reparao e com uma idade mdia bastante elevada, sendo o ncleo central (a baixa) caracterizado ainda por uma grande percentagem de alojamentos vagos. No municpio de Matosinhos e na freguesia com o mesmo nome (onde se localizam 30% das habitaes 3 em estudo no Municpio), h entre 50% a 60% de habitaes que necessitam de reparao . Assim, a varivel DIS parece estar a absorver alguns atributos negativos que as habitaes possam ter e que no vm reflectidos em nenhuma varivel prpria. O traado da linha do Metro desde a Trindade em direco Pvoa e Trofa utiliza a antiga linha da CP. Nesse percurso existem zonas com habitaes muito antigas e algumas at degradadas. A ferrovia pesada era um factor de expulso da populao nas suas imediaes, na medida em que, gerava grandes inconvenientes ao nvel do rudo e poluio, pois a operao era feita com recurso a automotoras a diesel. Ainda que a situao tenha vindo a mudar com a introduo do Metro, devido requalificao urbana, eliminao da poluio e reduo do rudo, pode no ter passado tempo suficiente para que se desse uma renovao do mercado habitacional.
Fig. 6 - Estao da Trindade - antes e depois do Metro No que respeita ao nvel de utilizao do Metro, no possumos dados neste estudo que permitam aferir se o mesmo se encontra abaixo do potencial ou benchmarking com outros sistemas de caractersticas similares, nomeadamente no que respeita densidade populacional das reas atravessadas. Este argumento foi utilizado no estudo relativo ao Metrolink de Manchester [7], j referido anteriormente, onde, tal como aqui, se chegou concluso que existe um prmio negativo associado proximidade da habitao ao Metro. De qualquer forma, no estudo de Avaliao do Impacto Global da 1 Fase do Projecto do Metro do Porto [8], vem referido que a proporo estimada de utilizadores do Metro na rea Metropolitana do Porto (AMP) de 12,5%, a de utilizadores 4 de outros transportes colectivos 24,1% e a de utilizadores de transporte individual de 47,2% . A quota de mercado de cerca de 1/8 parece ser um valor razovel tendo em conta a extenso da AMP. Ainda assim, do conhecimento geral que h zonas no municpio do Porto e Matosinhos ainda no servidas pelo Metro que
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Dados dos Census 2001, INE. Os 16% restantes referem-se a indivduos que se deslocam em meios de transporte no motorizados ou que no se deslocam.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro poderiam ter, caso viessem a ser servidas, um forte impacto na procura desse meio de transporte (pelo efeito rede e no s) e, consequentemente, um impacto positivo na valorizao que os indivduos atribuem localizao prxima do Metro. Quanto ao ltimo factor passvel de estar a afectar negativamente o modelo estimado, temos o facto de as linhas/estaes de Metro provocarem rudo, congestionamento e desvio de vias rodovirias, nomeadamente em sistemas que se desenvolvem maioritariamente superfcie, como o caso do Metro do Porto. No estudo a respeito do Metro de Portland [10], foi efectuada uma dupla anlise avaliando, por um lado, o impacto positivo do Metro na sequncia de acrscimos de acessibilidade e, por outro, o impacto negativo decorrente do rudo. Os resultados apontam para a existncia efectiva de um impacto negativo mas que superado pelo impacto positivo da acessibilidade. No caso do Metro do Porto, pode-se considerar de forma especulativa que o rudo pode estar a afectar o coeficiente da varivel em estudo DIS no havendo, no entanto, qualquer estudo ou evidncia que comprove essa suspeio. Depois de analisar a significncia individual das variveis, analisemos a significncia global do ajustamento. Para isso utilizaremos a estatstica F de Snedecor que permite avaliar a significncia conjunta da globalidade das variveis explicativas includas no modelo. O valor obtido para a estatstica F foi de 118,3, sendo rejeitada a hiptese da regresso no ser globalmente significativa. Para a anlise da bondade do ajustamento podemos analisar o valor do coeficiente de determinao que alcana o valor de 0,738, significando que 74% da varincia explicada pela regresso. O valor obtido est em harmonia com os valores obtidos para esse indicador noutros estudos similares. No que respeita ao fenmeno de auto-correlao, e tendo em conta o valor da estatstica Durbin-Watson (1,919), conclui-se que no h evidncia de autocorrelao entre os resduos.
k 14 550dl 1,81173 550du 1,90845 600dl 1,82177 600du 1,91026
Fig. 7 - Estatstica Durbin-Watson Realizou-se o teste de White para avaliar a existncia de heterocedasticidade, tendo em conta os valores obtidos, conclui-se pela existncia de heterocedasticidade no ajustamento.
F Obs*R
2
2,282656 184,5409
Prob. F(99,461) Prob.X (99)

2
0,0000 0,0000
Fig. 8 - Resultados do teste de White Para ultrapassar este problema, foi utilizada uma funcionalidade do E-Views que permite corrigir os erros-padro. Assim, temos o seguinte novo ajustamento: Tabela 6 - Estimao C
Estimao Varivel Dependente LOG(PRCVND10) t prob. Varivel Coeficiente 10,925 Constante 114,65 0,0000 0,0888 1,5207 0,1289 AC 0,0142 ANDAR 2,2600 0,0242 0,1632 5,8223 0,0000 AQC 0,0036 5,4110 0,0000 AREAU 0,1748 4,9653 0,0000 CB 5,09E-05 2,8461 0,0046 DIS 0,3561 GAR 10,4648 0,0000 2,61E-05 2,2131 0,0334 PARQCDD -5,62E-05 -6,3429 0,0000 POLO -9,99E-05 -6,9417 0,0000 PRAIA -0,1018 -1,4847 0,1382 TIPO 0,0370 TIPOL 1,5495 0,1219 0,1056 2,9712 0,0031 WC 2 R 0,7376 2 Ra 0,7314 F 118,281 Prob(F) 0,0000 DW 1,9193
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A estimao C quando comparada com a estimao B, para a qual se efectuou j uma anlise exaustiva, no apresenta grandes alteraes, a no ser pelo facto das duas variveis cujo nvel de significncia se encontrava muito prximo dos 5%, agora passaram a ser no significativas para um nvel de confiana de 95% (variveis TIPO e TIPOL). Mantm-se a significncia global do ajustamento e a ausncia de autocorrelao. De seguida, analisa-se a questo da multicolinearidade, problema bastante vulgar nas regresses hednicas. Para avaliar o grau de multicolinearidade que pode existir no modelo, efectuaram-se regresses entre as variveis explicativas e examinou-se os respectivos coeficientes de determinao e o valor do VIF (Variance Inflaction Factor).
Tabela 7 - Coeficientes de determinao e VIF das regresses entre variveis explicativas

Varivel dependente R
2
VIF
AC
ANDAR AQC AREAU CB DIS GAR PARQCDD POLO PRAIA TIPO TIPOL WC
0,13 0,23 0,23 0,67 0,59 0,36 0,26 0,76 0,53 0,84 0,41 0,65 0,32
1,1 1,3 1,3 3,0 2,4 1,6 1,4 4,2 2,1 6,3 1,7 2,9 1,5
Os valores obtidos no so exageradamente altos e, tendo em conta que, por um lado, este um problema habitual nas funes de preos hednicos da habitao em consequncia dos efeitos de vizinhana e homogeneizao das preferncias e que, por outro, os estimadores mantm as suas propriedades estatsticas, ou seja, permanecem BLUE (Best Linear Unbiased Estimators), no se afigura plausvel efectuar qualquer alterao estimao C. Concluindo, a regresso final obtida neste estudo resulta da desconsiderao de duas variveis fortemente correlacionadas (AREAT e BOAV), seguindo-se da excluso das variveis PARQ e CM. Efectuaram-se um conjunto de estimaes diversificadas com o objectivo de compreender melhor o fenmeno estudado, de encontrar a melhor estimao possvel e de entender os motivos que levaram a sinais contrrios na varivel de teste mais relevante para este trabalho DIS. Por fim, analisou-se em detalhe o melhor modelo obtido e testaramse as suas propriedades principais, tendo-se efectuado um ajustamento em consequncia da constatao da existncia de heterocedasticidade.
CONCLUSES
O objectivo deste estudo era o de avaliar o impacto que o Metro do Porto provoca em termos de valorizao do mercado imobilirio, mais propriamente ao nvel do mercado habitacional nos municpios do Porto e Matosinhos. Esperava-se obter evidncia de que quanto mais prximo de uma estao de Metro uma habitao se localizasse, maior o valor que os consumidores estavam dispostos a pagar, ou seja, esperava-se encontrar o preo implcito do atributo distncia estao de Metro mais prxima e que esse preo fosse menor medida que nos afastssemos da estao. Presume-se que o acrscimo de acessibilidade gerado pelos sistemas transporte, nomeadamente pelos sistemas de Metro, provoquem uma valorizao no preo das habitaes que se situem nas proximidades. Do lado da oferta existe j conscincia desse potencial, na amostra em estudo, cerca de 45% das habitaes que se encontravam a menos de 500 metros de uma estao de Metro faziam referncia proximidade do Metro no anncio de venda, assumindo que se trata de um atributo valorizador do imvel e, consequentemente gerador de maior procura e/ou maior preo. Certo que, no se encontrou, neste estudo, evidncia de que a proximidade do Metro gere um prmio positivo no preo de transaco das habitaes, pelo contrrio, surpreendentemente, as concluses deste estudo apontam para um prmio negativo para a proximidade de uma habitao estao de Metro. Estima-se que por cada metro
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro de proximidade a uma estao o preo das habitaes venha reduzido em 0,005%, por cada dez metros o valor reduz-se 0,05% e por cada cem metros, 0,5%. verdade que o impacto referido tem muito pouca expresso, de qualquer forma, apresenta-se estatisticamente significativo para um nvel de confiana superior a 99%. Esta concluso no caso nico, estudos efectuados noutras cidades, nomeadamente em Manchester com o Metrolink chegaram a concluses similares. Diversos motivos podem ser avanados para justificar esses resultados, mas no caso em estudo, suspeita-se que estejam em falta variveis relevantes e habitualmente utilizadas neste tipo de anlise, como sejam, a idade do imvel e o seu estado de conservao. Conhecendo a realidade habitacional do Porto e Matosinhos, notria a heterogeneidade existente na qualidade e estado das habitaes, pelo que, os dados estruturais das habitaes angariados na base de dados da Remax parecem no ter sido suficientes para distinguir as habitaes mais velhas e menos preservadas das restantes. Acresce a isto que, em especial na baixa da cidade do Porto, a linha do Metro atravessa zonas algo debilitadas/degradadas, com uma grande proporo de alojamentos vagos e alojamentos com necessidade de reparaes. Chama-se tambm a ateno para que grande parte da linha de Metro actual a partir da Trindade e em direco Pvoa de Varzim e Trofa foi construda no antigo canal da CP que operava com automotoras a diesel geradoras de rudo e poluio, levando repulso dos alojamentos de qualidade (com preos de transaco mais elevados) que tendem a estar localizados em zonas mais aprazveis. Tendo isto em considerao, suspeita-se que a varivel relativa distncia da habitao estao de Metro esteja a captar essas influncias negativas gerando um resultado oposto ao esperado. conhecido o efeito revolucionrio do Metro no ordenamento do territrio e na qualidade da mobilidade urbana, tanto na cidade do Porto como em Matosinhos, nomeadamente atravs da requalificao de arruamentos e passeios, criao de amplas zonas verdes, reduo da poluio, promoo de ganhos de tempo para utilizadores e no utilizadores do sistema, reduo na presso sobre o estacionamento e cobertura de pontos-chave, como sejam, estabelecimentos de ensino, sade, servios e comrcio. Assim, pode ser que seja apenas uma questo de tempo at que o mercado habitacional acompanhe essa evoluo e se renove, algo que j vem acontecendo em pequena escala com a reabilitao do centro histrico Portuense mas que, com o impulso renovador gerado pelo Metro pode facilmente se estender a outras reas do municpio do Porto e Matosinhos.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro MODELOS TERICOS DE ANLISE DO MERCADO DE SEGUNDA HABITAO Cludia Ribeiro de Almeida (calmeida@ualg.pt) Universidade do Algarve O mercado de segundas habitaes envolve investimentos elevados nos destinos, em novos empreendimentos tursticos, complexos de animao e complexos desportivos de apoio, sendo desde 2007 associado a um novo produto estratgico, o turismo residencial. Os turistas estrangeiros que esto associados a este segmento de procura turstica (Turismo residencial), deslocam-se para os destinos, onde possuem a sua segunda habitao, por via area, sendo por isso muito importante estabelecer elos de ligao entre os vrios stakeholders, nomeadamente entidades pblicas e privadas que operam no destino, companhias areas e aeroportos, pois s assim se podem adequar estratgias individuais e em parceria entre todos os interessados, com o objectivo de captar clientes e at mesmo novos investimentos para a regio. Os conceitos tericos que se conhecem e dados recolhidos em 2007 e 2010, apontam para que os proprietrios estrangeiros visitem vrias vezes por ano o destino onde possuem uma segunda habitao, em perodos de menor procura turstica, o que permite reduzir os ndices de sazonalidade do destino. Neste artigo iremos abordar com mais detalhe a questo do mercado de segundas habitaes e do produto estratgico que lhe est associado, o turismo residencial, e apresentar dois modelos tericos que foram desenvolvidos para avaliar o processo de deciso de compra de um imvel num destino (Procura), com as vrias etapas que lhe so inerentes e caractersticas subjacentes, assim como a cadeia de valor do imobilirio residencial-turstico (Oferta), que nos permite identificar processos e intervenientes que nela participam, permitindo aferir a complexidade inerente a toda a envolvente e acima de tudo a dificuldade que existe no relacionamento entre actores/participantes. Estes modelos tericos, validados por vrios colaboradores de entidades pblicas e privadas associadas a este segmento de procura, permitiram-nos gerar novo conhecimento e uma anlise integrada e estruturada de toda a envolvente associada procura e oferta. O novo conhecimento criado revelou-se importante para os vrios actores pblicos e privados envolvidos no processo, uma vez que lhes permitiu uma anlise estruturada e ampla da realidade associada a este segmento de procura, assim como para uma melhor identificao dos parceiros a incluir em futuras parcerias e metodologias de promoo internas e externas. Este tambm um tpico de investigao muito pertinente e que pode suscitar a elaborao de outros estudos comparativos em vrias regies de Portugal e destinos tursticos internacionais, ao utilizar uma metodologia semelhante de recolha de dados.
INTRODUO
O actual panorama das sociedades originou uma crescente necessidade de conhecimento que permita identificar, analisar e avaliar de forma correcta e integrada um determinado sector, destino ou empresa e que permita uma tomada de decises estruturada e acima de tudo baseada em dados actualizados, recolhidos por via de metodologias adequadas e adaptadas realidade em anlise. Estudar o fenmeno turstico um desafio para qualquer investigador, uma vez que um sector onde se cruzam muitas reas do saber, ou seja, intricado com diversas temticas que se cruzam e permitem uma anlise inovadora de um mesmo fenmeno. Neste artigo procuramos demonstrar de que modo que o mercado da segunda habitao pode ser analisado de forma integrada por via de dois modelos tericos aplicados ao estudo da procura e da oferta associada. Enquanto parte integrante de um destino turstico, o mercado de segunda habitao, constitui uma forma de alojamento no classificado com grande impacte na economia da regio ou pas. A elaborao dos modelos que se apresentam foi suportada por uma metodologia que nos permitiu a participao de diversos stakeholders associados ao mercado da segunda habitao e que com o seu testemunho nos ajudaram a delinear os dois modelos, a cadeia de valor do imobilirio residencial-turstico e o modelo do processo de deciso de compra de um imvel num destino turstico. Os modelos tericos apresentados neste artigo foram concebidos no mbito de uma tese de doutoramento, tendo sido aplicados ao estudo da realidade da regio do Algarve, suportando deste modo a recolha integrada de informao relativa procura e oferta associada.
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A importncia do conhecimento para o estudo do mercado de segunda habitao

O conceito de gesto do conhecimento surgiu nos anos 80, sendo definido por Chase, 1997 in Ruhanen (2004) como uma forma de encorajar os indivduos a partilhar conhecimento e ideias de modo a criar valor acrescido aos produtos e servios. De um modo geral a gesto do conhecimento um processo em que a propriedade intelectual e a investigao se associam e se transformam em capacidades que permitem melhorar as competncias de uma organizao, possibilitando-lhes uma viabilidade e um sucesso a longo prazo (Wiig, 1997 in Ruhanen, 2004). Inkpen (1998) refere que a criao do novo conhecimento o grande desafio das organizaes, potenciando a mudana organizacional. Havens, 1999 in Plessis (2005) salienta que a gesto do conhecimento permite aos indivduos inovarem e tomarem decises conscientes e efectivas. Van der Spek (2000) refere que o principal objectivo da gesto do conhecimento arranjar, orquestrar e organizar o ambiente em que as pessoas so convidadas a fazer, desenvolver, partilhar, combinar e consolidar conhecimento. Deste modo uma organizao deve focar-se em criar uma cultura e uma viso de conhecimento, permitindo aos colaboradores trabalharem num ambiente que incite ao desenvolvimento de capacidades e de novas formas de trabalho. Numa era caracterizada pela incerteza, as organizaes so competitivas ao criarem conhecimento, disseminarem por toda a organizao e ao desenvolverem novos produtos e servios. O sucesso competitivo baseia-se na forma como o capital intelectual gerido, desde a sua captao, codificao e transferncia de modo a adquirir novas competncias atravs da formao e desenvolvimento at reengenharia de processos (Plessis, 2005). Holsapple (2000) refere que os recursos informao e conhecimento no tm sido utilizados de modo a permitir uma melhor gesto de recursos humanos, materiais e financeiros, nomeadamente ao nvel da partilha interna de questes relacionadas com as tarefas desenvolvidas por cada colaborador no seu posto de trabalho e da importncia que este conhecimento assume aquando da delineao de novos procedimentos por parte dos gestores (Kakabadse, 2001). Em suma podemos referir que a gesto do conhecimento pode assegurar a disponibilidade e o acesso a conhecimento estratgico sobre mercados, produtos e servios, concorrentes, processos e procedimentos, competncias, assim como a legislao aplicvel, de modo a facilitar a tomada de deciso nas actividades dirias (Plessis, 2005). Tudo isto permite a uma organizao actuar de modo mais dinmico, flexvel e de forma conveniente em cenrios de mudana e perante os seus concorrentes. Por outro lado podem oferecer aos seus colaboradores plataformas de conhecimento e aperfeioamento de competncias, com resultados directos na maior competitividade da organizao (Plessis, 2005). Devemos no entanto ter em ateno que o processo de gesto do conhecimento no pode ser separado de um processo de inovao, ou seja, trazer novas ideias para o mercado (Holsapple, 2000). No contexto de um sector de actividade crucial deter conhecimento e informao actualizada, que permita conhecer quais as caractersticas da procura, perceber como se posicionam os concorrentes directos e determinar quais as condicionantes que limitam a actuao de uma empresa ou at mesmo de um destino relativamente a esse mesmo sector. Santos (2004) argumenta referindo que a tecnologia actual permite recorrer a muitas ferramentas e tcnicas para a anlise de dados e facilita a interpretao de sinais de comportamento, de preferncias, hbitos e desejos que os consumidores apresentam. Este autor salienta ainda que o nmero de instrumentos e metodologias tem aumentado em nmero significativo e vem responder de forma cada vez mais eficiente aos interesses dos empresrios. Verifica-se no entanto que a informao disponvel nem sempre a mais actualizada ou indicada para conhecer as necessidades da procura nem da oferta, situao que ocorre pela falta de estudos, pouca partilha de informao ou ainda pela falta de recursos humanos e financeiros das vrias empresas. Tudo isto nos leva a percepcionar da urgncia de criar mecanismos que permitam reduzir ou minimizar esta situao, com vantagens para as empresas e para o destino turstico. O nosso estudo recai sobre a anlise, por via de modelos tericos, do mercado de segundas habitaes, sector associado a um dos novos produtos estratgicos do turismo apontados pelo Plano Estratgico Nacional de Turismo (PENT) em 2006, o turismo residencial, que tambm denominado de turismo de segunda habitao ou turismo de segunda residncia. O mercado de segundas habitaes apresenta caractersticas mpares, tornandose desde logo um excelente tpico de investigao, uma vez que est associado a um turista que utiliza durante a estada a sua segunda residncia, que pode estar inserida num edifcio ou condomnio privados ou ento num conjunto turstico (resort). De acordo com Warnken (2003), verifica-se uma tendncia nos destinos tursticos, principalmente os associados ao turismo balnear ou de montanha, para o investimento em projectos imobilirios, utilizados no s como segunda habitao mas tambm como fonte de rendimento dos proprietrios que arrendam os imveis aos turistas durante os perodos de maior procura. O autor refere ainda que muitos destes meios de alojamento se inserem em
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro condomnios privados, onde existem um conjunto de servios de apoio, nomeadamente a manuteno, limpeza e at mesmo servios de rentabilizao (arrendamento do imvel). King (2000); Williams (2000); Mller (2002), referem que existe uma maior procura de segundas habitaes no s em destinos balneares como tambm em zonas rurais e de montanha, sendo as ltimas reas uma tendncia mais recente na Europa. Warnken (2003) salienta nos ltimos 30/40 anos os condomnios privados se tornaram parte integrante das infraestruturas de alojamento em muitos destinos balneares e de montanha, permitindo uma diversificao da oferta de acomodao e at mesmo como meio de alojamento para trabalhadores temporrios durante os perodos de maior procura turstica.
Consideraes sobre o conceito de turismo de segunda habitao

O conceito de turismo de segunda habitao ou turismo residencial tem vindo a ser analisado com base em diferentes pontos de vista, originando ao longo dos ltimos anos definies cujos limites reais so confusos e esto subjacentes a uma experincia pessoal ou percepo individual do conceito (Cols, 2003). De acordo com Mellado, 2001 in Junta de Andalucia (2001), o termo quando utilizado de forma corrente e intuitiva faz aluso a uma tipologia determinada de turistas que ainda no foi suficientemente analisada de uma perspectiva conceptual, podendo mesmo confundir ou baralhar quem pretende estudar o tema. Na sua investigao Hall (2004) verificou que esta temtica debatida h vrias dcadas um pouco por todo o mundo. Este autor identificou vrios investigadores que estudaram o tema, sendo a primeira referncia relacionada a Ljungdahl (1938) que efectuou uma anlise sobre as segundas casas em Estocolmo ainda antes da II Grande Guerra Mundial. Mais tarde Wolfe (1951, 1952, 1962, 1965 e 1977) estudou o fenmeno no Canad. Outros autores como Finnveden, 1960; Aldskogius, 1968; Bielckus, 1977; Barbier, 1965; Cribier, 1966, 1973; David, 1966; David & Geoffroy, 1966; Clout, 1969, 1971, 1977, Grault, 1970 e Arrones, 1979 in Hall (2004) tambm se debruaram sobre o tema. Hall (2004) refere que nos EUA, Ragatz, 1970; Ragatz & Gelb, 1970; Tombaugh, 1970; Burby et al, 1972; Clout, 1972 e Geisler & Martinson, 1976 tambm analisaram estas questes. No entanto a publicao de Coppock, 1977 Second homes: Curse or blessing, viria a ficar mais conhecida e a originar numerosos estudos e debates sobre o tema. Verifica-se no entanto que pouca ateno foi dada a este fenmeno no final dos anos setenta e at meados dos anos oitenta. Hall (2004), refere que s a partir do final dos anos oitenta, incio dos anos noventa que a temtica voltou a ser estudada com mais profundidade, tendo surgido nesta altura diversas publicaes sobre o tema. Para Hall (2004), o renascer do tema ficou a dever-se a factores como o crescimento da migrao dos reformados em termos inter-regionais e internacionais, ao aumento do reconhecimento das implicaes econmicas, sociais e ambientais do turismo pelos governos e ainda a utilizao deliberada das segundas moradias como elemento de desenvolvimento econmico. Em Espanha, Mazn (1987) efectuou no seu estudo uma caracterizao da regio de Alicante, nomeadamente a Playa de San Juan, onde se tinha criado um ambiente urbanstico irracional, densamente edificado, pouco harmonioso, com carncias em termos de equipamentos e servios, assim como de zonas verdes e espaos abertos. Este autor tem vindo a analisar com detalhe todo o processo associado ao desenvolvimento do turismo residencial na regio da Costa Blanca (Espanha). Os vrios autores analisados sugerem definies distintas para o turismo de segunda habitao, residencial, moradia secundria, entre outras, o que demonstra a urgncia de criar consensos e estabelecer fronteiras entre o que pode ou no ser classificado como turismo residencial (Tabela 1). Segundo Ferreira (2007), Portugal tem potencial para conquistar no futuro um lugar de destaque no mercado imobilirio europeu e ser reconhecido como um dos principais destinos de qualidade da Europa, indo de encontro s tendncias globais e da procura (Figura 1). Tabela 6 Quadro resumo das definies propostas para turismo residencial
AUTORES Bertoln, 1983 in Mazn (2005a) Mazn e Aledo, 1996 in Mazn (2005) CONCEITO Turismo residencial DEFINIO PROPOSTA Processo de desenvolvimento urbano que nada mais do que uma revitalizao artificial. As caractersticas do turismo residencial no permitem a estabilidade econmica dos municpios, cujos problemas estruturais de economia continuam por resolver. Actividade econmica que se dedica urbanizao, construo e venda de vivendas tursticas residenciais que compem o sector extra-hoteleiro, formando um conjunto de vivendas, normalmente de propriedade individual, oferecidas ao meio turstico, quase sempre fora dos canais oficiais, e situadas, na sua grande maioria, em
Turismo residencial
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zonas litorais. Os proprietrios usam estes imveis como alojamento de veraneio ou residncia, de forma permanente ou semi-permanente, fora do seu local de residncia habitual. Pressupe o movimento de pessoas do seu local de residncia para outro onde adquiriram ou arrendaram uma moradia, comum no caso de pessoas na idade da reforma, originando um movimento migratrio das classes mais idosas para novos locais de residncia e lazer que se situam normalmente nos destinos litorais do Sul da Europa, onde possvel usufruir de um clima ameno ao longo do ano e que lhes oferece uma boa qualidade de vida. Fenmeno que implica mobilidade entre espaos emissores e reas receptoras de procura, podendo transformar-se num processo de aumento da populao Alojamento pertencente a uma pessoa que j possui uma residncia principal e que reside normalmente numa cidade ou pelo menos longe da sua casa de campo, que visita ao fim de semana ou em frias. Casa de tempos livres, pertencente a um cidado ou ocupada temporariamente pelo seu proprietrio, famlia ou amigos. Aquela em que o sujeito (ou famlia com que convive, no caso de um sujeito dependente) dispe para seu uso, sendo esta comprada, emprestada ou arrendada permanentemente pelo seu proprietrio. No se consideram como tal as residncias que foram compradas pelo sujeito e posteriormente arrendadas ou emprestadas a outras pessoas, nem as residncias que o sujeito alugue para o seu uso em perodos inferiores a um ano. Propriedade que pode ser prpria ou arrendada por uma famlia, cuja residncia oficial est situada num outro local. A segunda residncia aparece configurada como propriedade de lazer onde os seus proprietrios a procuram com o intuito de fugir das tenses e problemas do seu dia-a-dia. Exemplo claro de uma poltica urbana irracional, anti-econmica e contraditria, tendo em conta que o modelo social se baseia no desenvolvimento econmico como valor e no consumo como meio. Utilizao recreacional de segundas casas por parte dos seus proprietrios, amigos ou familiares dos mesmos, ou turistas que lhes arrendaram a casa. Tem em conta relacionamentos, comportamentos e aces que resultam da viagem e da estada numa segunda casa. As residncias permanentes nas segundas casas no so consideradas como actividade turstica. No entanto os autores ressalvam que todos os grupos de pessoas que viajam das suas residncias principais para segundas casas so considerados turistas, sejam eles os proprietrios, amigos ou familiares ou at mesmo as pessoas que aluguem essas mesmas casas Imvel independente utilizado como segunda habitao ou para fins tursticos, associado a actividades de lazer, num sistema de propriedade plena ou parcial e dotado de servios e infra-estruturas complementares. Uma moradia secundria quando utilizada somente em determinado perodo do ano, de forma sazonal, peridica ou espordica e no constitui uma residncia habitual de uma ou vrias pessoas. Pode ser, portanto, uma casa de campo, praia ou cidade, utilizada nas frias, Vero, fim-de-semana, trabalho temporrio ou em outras ocasies. Imvel utilizado de forma sazonal e como segunda habitao, inserido num empreendimento turstico em propriedade plural com servios complementares e equipamentos de animao ou num meio de alojamento local que quando devidamente registado pode ser comercializado para fins tursticos.
Mazn (2006)
Turismo residencial
Monreal, 2001 in Mazn (2005) Barbier, 1969 in Olmedo, 1989 Cribier, 1973 in Olmedo, 1989
Turismo residencial Residncia secundria Residncia secundria
INE-Espaa, 1995 in Cols, 2003
Residncia secundria
Dicionrio de Geografia Humana in Mazn (2005) Gmez, 1983 in Mazn (2005)
Residncia secundria
Segunda residncia
Taubamann, 1973; Jaakson, 1986; Gartner, 1993 e Tress, 2000 in Tress (2002)
Turismo de segundas casas
Abreu (2007)
Alojamento de turismo residencial
INE-Espaa, 1994e 1995 in Cols, 2003
Moradia secundria
Almeida (2009)
Alojamento de Turismo residencial
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Figura 1 Tendncias que propiciam o desenvolvimento do turismo residencial Associado ao fenmeno de desenvolvimento do turismo residencial encontramos a questo da qualidade nos destinos, cada vez mais importante para os clientes, por estar associada no s ao produto oferecido, mas tambm segurana, existncia de transportes pblicos, actividades culturais, infra-estruturas desportivas, assim como percepo de indicadores de limpeza e cuidado com o meio ambiente nas ruas, praias e espaos verdes. O cliente est cada vez mais consciente dos problemas que o rodeiam, devido ao aumento da informao, formao e da prpria experincia de vida e de viagem, o que o torna mais exigente em termos de produtos e servios que consome, quer no seu pas de origem ou no destino para onde viaja em trabalho e/ou lazer (Almeida, 2006). Neste sentido, os resorts integrados surgem como uma resposta inovadora, associada a qualidade de servios e de produtos, com actividades de animao diversificadas e ajustadas s actuais tendncias do mercado.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Os destinos devem empenhar-se em oferecer produtos e servios em que a qualidade seja uma varivel intrnseca, pois s assim podero concorrer com outros em que a mesma j foi h muito interiorizada. No entanto, e para isto possa acontecer, necessria uma consciencializao de todos aqueles que trabalham e vivem nesse mesmo destino, de forma a serem correctamente integrados nesta estratgia de melhoria contnua, proporcionando um futuro mais promissor e adequado s tendncias de crescimento (Almeida, 2006). Por outro lado temos o facto de no se conseguir avaliar com detalhe quais as principais caractersticas associadas procura (processos inerentes deciso de compra de uma segunda habitao, comportamento dos proprietrios durante a sua estada e qual o tipo de utilizao do imvel) e oferta (caracterizao da cadeia de valor de um projecto de imobilirio residencial-turstico, seus intervenientes e actividades, oferta existente na regio em estudo, entre outros). Dos vrios conceitos tericos apreendidos ao longo da reviso de literatura efectuada e de todo o processo de recolha de dados inerente metodologia deste estudo, foi possvel compreender a diversidade de pontos de vista que existem por parte de vrios autores relativamente ao conceito de turismo residencial, suas condicionantes, benefcios, desafios e impactes para os destinos. As diferentes opinies e interpretaes deixam perceber a necessidade de criar regras de classificao e definio deste fenmeno, que constitui, segundo Mellado, 2001 in Junta de Andalucia (2001), uma das parcelas dentro da actividade turstica mais desconhecida, onde existe informao pontual, fragmentada e de carcter irregular. Vera Rebollo (1995) salienta a este propsito que o desconhecimento estatstico deste fenmeno est associado a uma indefinio da sua classificao como turistas e da dificuldade na concepo de uma definio que seja abrangente e real em diferentes contextos. Quando se analisam as questes relativas ao turismo residencial, fcil perceber que existe uma dificuldade em aceder a dados que permitam avaliar a real dimenso deste fenmeno, sendo que uma das principais razes tem a ver com a utilizao de diferentes definies, com um cunho pessoal e reflectindo experincias individuais, e a outra com a dificuldade que existe em encontrar ferramentas estatsticas que permitam apreciar regularmente dados relativos a este tipo de turismo.
METODOLOGIA
Os dados obtidos durante a reviso de literatura permitiram-nos reunir dados sobre o mercado de segundas habitaes demonstrando-nos a complexidade associada a esta temtica e diversidade de sub-temas que se interligam e lhe do uma dimenso superior. Por outro lado foi possvel reconhecer que seria importante existir um ponto de debate entre vrios intervenientes de todo o processo, de modo a que pudessem ser trocadas ideias, pontos de vista e acima de tudo informao pertinente para o estudo e para a sistematizao de conhecimento. Todo este processo levou-nos a identificar quais as necessidades especficas de informao relativas caracterizao da procura e qual a mais-valia da concepo de um modelo que integrasse conceitos relativos ao processo de compra de uma habitao num destino turstico, assim como a reconhecer a complexidade inerente cadeia de valor associada construo de um projecto de imobilirio-turstico e a importncia que teria a concepo de um modelo que aglutinasse o fluxo processual. De modo a irmos ao encontro destas necessidades de informao, foi necessrio delinear uma metodologia que nos permitisse a recolha de dados primrios que complementassem os dados secundrios j inventariados anteriormente, nomeadamente: (i) Construo e validao do modelo do processo de deciso de compra de uma habitao num destino turstico com vrios colaboradores de entidades associadas cadeia de valor do imobilirio residencial-turstico; (ii) Validao da cadeia de valor associada a um projecto de imobilirio residencial-turstico com diversos intervenientes. A seleco dos entrevistados foi efectuada por via de uma amostragem em snowball sampling proposta por Churchill, 1983 in Vicente (1996). A utilizao deste tipo de amostragem permitiu-nos identificar junto dos entrevistados nomes de outros indivduos que poderiam contribuir de forma positiva para o melhor conhecimento do funcionamento dos processos inerentes cadeia de valor de um projecto de imobilirio residencial-turstico; A recolha de dados primrios, para a concepo destes dois modelos, revelou-se bastante importante, uma vez que nos permitiu identificar aspectos tcnicos que no so discutidos em documentos de ndole acadmica devido sua especificidade, e que nos demonstraram a complexidade inerente ao estudo do mercado de segunda residncia, tanto do ponto de vista da procura como da oferta. Cada um destes modelos tericos ser apresentado de seguida.
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MODELO DO PROCESSO DE DECISO DE COMPRA APLICADO AQUISIO DE UMA SEGUNDA HABITAO

No processo de reviso de literatura no foram identificados autores que tivessem estudado esta realidade, pelo que optmos por analisar um modelo mais generalista relativo ao processo de deciso de compra proposto por Kotler, 1967 in Kotler (2006), que tem vindo a trabalhar sobre esta temtica desde os anos sessenta (Figura 2).
Figura 2 Etapas do processo de deciso de compra Fonte: Elaborao prpria a partir de Kotler, 1967 in Kotler (2006) Kotler, 1967 in Kotler (2006), contempla cinco etapas no seu modelo: i) Reconhecimento de uma necessidade Quando se reconhece um problema ou uma necessidade de um determinado produto ou servio, gerada por uma carncia, uma insatisfao ou at mesmo mudanas familiares, sociais ou financeiras. As sugestes externas que motivam a sua identificao podem ser pessoais (opinio ou atitude de compra de um amigo ou familiar) ou impessoais (leitura de um folheto ou visualizao de um anncio comercial). Segundo Gade, 1980 in Leito (1998), este reconhecimento pode ser travado por uma impossibilidade financeira, pessoal, social, ou outra que finalizam o processo; ii) Procura de informao Kotler, 1967 in Kotler (2006) refere que o interesse na aquisio origina a procura de informaes que complementem dados j existentes. As fontes de informao do consumidor podem ser as pessoais (famlia, amigos, vizinhos e conhecidos), comerciais (publicidade, vendedores, representantes, embalagens, mostrurios), pblicas (meios de comunicao de massa, organizaes que se dedicam a avaliar o consumo) e experimentais (utilizao do produto). De acordo com Gade, 1980 in Leito (1998), a procura de um maior ou menor nmero de informaes depende da importncia ou o valor do produto ou servio, os custos da procura de informao ou as caractersticas da prpria pessoa; iii) Avaliao de alternativas Esta etapa sugere a comparao das vrias alternativas existentes e da avaliao custo-benefcio de cada uma delas, de modo a que a escolha seja a mais coerente e adequada s necessidades do comprador; iv) Deciso de compra De acordo com Kotler (2006), o consumidor cria preferncias entre as marcas do conjunto de escolha e tambm forma uma inteno de comprar as marcas preferidas. Quando pretende comprar o consumidor pode passar por cinco sub-decises, deciso por marca, por revendedor, por quantidade, por ocasio e por forma de pagamento. A sua satisfao est directamente relacionada com a avaliao entre a sua expectativa de valor, formada aps a anlise das variveis envolvidas e o seu uso; v) Avaliao aps a compra Esta ltima etapa determina o comportamento futuro em relao ao produto ou servio e a indicao do mesmo a outras pessoas (Leito, 1998). Deste modo torna-se vital para quem vende recolher informaes aps a compra, de forma a poder reunir dados que permitam avaliar se as expectativas dos clientes foram totalmente satisfeitas ou no, e desta forma poderem actuar e melhorar na tentativa de assegurarem a qualidade do produto ou servio oferecido. Segundo Kotler (2006) os profissionais do marketing tambm devem conhecer a forma como os consumidores utilizam e descartam os produtos, um bom indicador para avaliar o grau de frequncia de compra e de fidelidade ao produto. O modelo de Kotler foi utilizado por outros autores para avaliar diferentes servios, nomeadamente: (i) as compras on-line (Park, 2002; Kohli, 2004); (ii) escolha de cursos universitrios (Moogan, 1999; Moogan, 2003; Kallio, 1995); (iii) seleco de um destino de frias (Fodness, 1999; Oppermann, 1999; Tapachai, 2000; Jeng, 2002; Kang, 2003; Wang, 2004); (iv) seleco de servios de restaurao (Yksel, 2003); (v) compra de imveis residenciais (Leito, 1998; Susilawati, 2001; Neves, 2004 e Guagliardi, 2003); (vi) compra de uma segunda habitao num destino turstico (Grupo I, 2006). De todos os modelos analisados, o que nos pareceu mais prximo do nosso estudo foi aquele proposto pelo Grupo I (2006), uma vez que avalia todo o processo que est associado aquisio de uma segunda habitao num destino turstico por via de quatro etapas: (i) captao de informao; (ii) deciso de compra; (iii) compra e (iv) servio ps-venda. Do nosso ponto de vista, no se contemplam neste modelo variveis que se pressupem ser relevantes para este processo, nomeadamente: (i) os elementos referentes ao contacto do comprador com o destino antes do incio do
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro processo de compra; (ii) as motivaes que originaram o desejo ou a necessidade de compra; (iii) perodos de visitas a habitaes; (iv) processo de negociao antes da compra e (v) a utilizao que feita pelo comprador no perodo aps a compra. Neste sentido inicimos a elaborao do nosso prprio modelo, utilizando para isso os conhecimentos apreendidos ao longo do processo de reviso de literatura, assim como pelas entrevistas que foram efectuadas a stakeholders que actuam no sector da imobiliria residencial-turstica e que tm um conhecimento detalhado dos vrios momentos que se sucedem neste processo de deciso. O modelo do processo de deciso de compra de uma habitao num destino turstico permite no s aferir o ciclo de actividades que est inerente a todo o processo de compra de uma habitao, como tambm pode constituiu um elemento importante para o desenho de um questionrio dirigido procura. Como referido anteriormente, as informaes disponveis no incio do nosso estudo sobre o comportamento de um proprietrio de uma segunda habitao eram poucas e no permitiam descrever com detalhe quais as etapas que estavam associadas deciso de compra e posterior utilizao de uma segunda habitao. Neste contexto e perante esta falta de informao, foi concebido um modelo terico a partir de Kotler (2006), Grupo I (2003) e Leito (1998), que nos permitiu delinear todo o processo de deciso de compra de uma segunda habitao (Figura 3). O modelo proposto demonstra a complexidade que est inerente a este processo, que contempla sete etapas distintas que se interligam entre si gerando um conjunto de actividades onde participam diferentes intervenientes. Na primeira etapa existe uma proximidade com o destino, ou seja, o cliente desloca-se ao destino em frias, para visitar amigos ou familiares ou at mesmo em negcios. De acordo com o Grupo I (2006), e relativamente aos resultados obtidos num estudo realizado em Espanha, verificou-se que antes da compra de uma habitao foram realizadas pelo menos trs visitas ao destino. Os dados apresentados permitem perceber qual a ligao que existia ao destino antes de ser desencadeado o processo de deciso de compra. Cuba, 1989; Cribier, 1993 e Torres Bernier, 2003 in Huete (2008) referem que quando o turista repete o mesmo destino de frias ao longo de vrios anos tem tendncia a escolh-lo como local para a aquisio de uma segunda habitao. Aps este contacto com o destino ou localidade, existe por parte de um turista uma vontade, uma inteno de querer comprar uma habitao, sendo esta motivada pelo destino em si, pelas caractersticas de uma habitao ou habitaes que j viu ou at mesmo porque outros familiares e/ou amigos tambm possuem uma no mesmo local. A terceira etapa consiste na anlise de informaes sobre habitaes. Este processo pode ser realizado de forma individual por parte do potencial proprietrio, junto de promotores imobilirios ou at mesmo de imobilirias (nacionais ou internacionais). nesta fase que acontecem as visitas a vrias habitaes, por via indirecta (catlogos, stios na Internet ou visionamento de filmes promocionais), ou ento por via directa (visita habitao com o proprietrio, com o promotor ou com a imobiliria). Verifica-se actualmente que os promotores e imobilirias estrangeiras procuram chegar junto dos potenciais proprietrios de forma inovadora e profissional, utilizando diferentes meios de comunicao e promoo, como as brochuras de elevada qualidade grfica, filmes promocionais ou at mesmo apresentaes a grupos privados de clientes no seu pas de origem, que proporcionam as primeiras reservas de imveis, garantindo ao promotor parte das vendas finais. Para que o cliente conhea in loco as vrias habitaes apresentadas, realizada uma inspection trip, ou seja, uma viagem organizada pelo promotor imobilirio ou por empresa imobiliria ao destino onde se situam as vrias habitaes para venda. Uma inspection trip tem a durao de trs ou quatro dias, perodo em que os clientes visitam imveis previamente identificados, sendo acompanhados por colaboradores do promotor turstico ou at mesmo de uma imobiliria contratada para o efeito. No final da visita e aps ter analisado as diferentes alternativas, o cliente decide se pretende ou no adquirir um dos imveis. A aquisio de um imvel implica, para muitos indivduos, a solicitao de um crdito a uma entidade bancria, o que tem originado nos ltimos anos o desenvolvimento de novos produtos financeiros, abrangentes e flexveis, quer para o mercado nacional como para o internacional, nomeadamente: (i) Crdito para a compra de uma segunda habitao; (ii) Crdito para aquisio de uma habitao permanente; (iii) Crdito para arrendamento; (iv) Crdito para investimento; (v) Crdito para a construo. Tendo em conta a concorrncia que j se verifica nestes produtos financeiros as entidades bancrias apostam em campanhas de promoo estruturadas de forma a captar a ateno no s do mercado nacional, como tambm dos mercados internacionais. A ttulo de exemplo temos a Caixa Geral de Depsitos, que tem um produto intitulado de Live in Portugal, que se destina ao financiamento de habitao secundria para clientes de nacionalidade estrangeira no residentes no pas. A etapa seis envolve a concretizao da compra e a elaborao dos registos necessrios nas Finanas, Conservatria do Registo Predial e demais empresas de servios, como por exemplo o servio de electricidade, de fornecimento de gua, entre outros. Sempre que existe um condomnio ou uma entidade promotora que
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro oferea servios integrados na compra da habitao, o proprietrio pode negociar e/ou contratar servios de apoio, como por exemplo a limpeza da habitao, a manuteno, a segurana ou at mesmo sua rentabilizao atravs de arrendamento a terceiros, desde que a habitao esteja licenciada para fins tursticos, como referido no Decreto-Lei n 39/2008 de 7 de Maro.
Figura 3 Modelo do processo de deciso de compra aplicado aquisio de uma segunda habitao No final de todo este processo encontramos uma das etapas com menor nvel de conhecimento e provavelmente uma das mais importantes para destinos como o Algarve, e que se refere ao tipo de utilizao atribuda habitao. O modelo do processo de deciso de compra de uma habitao num destino turstico demonstra toda a complexidade que est inerente a este processo, que pode ser mais ou menos longo dependendo do tipo de utilizao final que se pretende atribuir ao imvel. Para um futuro proprietrio que pretenda uma segunda casa para utilizao em famlia ou at mesmo para rentabilizar em determinados perodos do ano, o processo de escolha pode ser mais moroso, sendo atribuda uma valorizao adicional a aspectos como dimenso da habitao, acessos mesma, proximidade de zonas comerciais ou de lazer, entre outros. No caso de um investidor existem h partida um conjunto de etapas que lhe so indiferentes, principalmente se estivermos perante investidores que adquirem as suas habitaes atravs de empresas especializadas (brokers) localizadas no seu pas de origem e que lhes apresentam um determinado
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro empreendimento como um bom investimento a curto prazo. Para estes proprietrios a valorizao est associada s mais-valias que pode vir a retirar da venda ou do arrendamento da habitao a curto prazo. Uma anlise correcta de todo este processo permite a uma empresa conhecer melhor os seus clientes, compreender os factores que influenciam o seu processo de escolha e posterior aquisio e actuar de forma correcta e atempada em momentos chave. As atitudes dos outros, os factores considerados imprevistos e o risco percebido podem afectar esta deciso e os nveis de satisfao (Kotler, 2006).
CADEIA DE VALOR DE UM PROJECTO DE IMOBILIRIO RESIDENCIAL-TURSTICO

Para alm do modelo salientado anteriormente, foi ainda possvel atravs da reviso de literatura, avaliar a complexidade de processos inerentes cadeia de valor de um projecto de imobilirio residencial-turstico e identificar os intervenientes que participam na mesma. Esta constatao levou-nos a ponderar da mais-valia que teria a elaborao de um modelo terico que demonstrasse as vrias etapas e os intervenientes que constituem a cadeia de valor. Para suportar o desenho deste modelo, foram analisados os modelos propostos por Teixeira (2007a) e Sousa (2007), complementados com conceitos tericos identificados durante a reviso de literatura. Segundo Poon (1993), a cadeia de valor uma ferramenta importante para traar o processo da criao de valor no sector turstico. Uma anlise correcta serve para determinar a forma como cada interveniente cria valor e a chave para perceber porque e como que a posio de cada interveniente pode mudar medida que as regras do mercado mudam. Durante a anlise de informao disponvel foram identificados dois modelos de cadeia de valor, um primeiro proposto por Teixeira (2007a), onde se apresenta o ponto de vista de uma empresa mediadora (Figura 4) e um segundo proposto por Sousa (2007) que evidencia o papel de uma entidade bancria (Figura 5). Estes dois modelos permitem-nos desde logo perceber que a cadeia de valor percepcionada pelos autores de forma diferente, apesar de existirem pelo menos trs etapas que so comuns, nomeadamente a aquisio do terreno, a construo e a venda. Este ponto de vista divergente est associado s actividades em que esto inseridos (banca e mediadora imobiliria), assim como ao envolvimento e posicionamento que ambos tm na cadeia de valor. Neste estudo, e porque a inteno seria analisar a cadeia de valor no seu todo e de diferentes perspectivas, pareceu-nos importante delinear todas as etapas envolvidas, assim como as actividades que lhes so inerentes. Durante o processo de reviso de literatura e no seguimento da realizao do painel de debate, foram identificadas vrias actividades que esto associadas cadeia de valor associada construo de um projecto de imobilirio residencial-turstico. Esta cadeia de valor integra diferentes actividades associadas a reas de negcio distintas, que no se encontram estruturadas ou documentadas. Neste sentido pareceu-nos importante perceber como se estruturava esta mesma cadeia de valor, de modo a conseguirmos desenhar um modelo que resumisse de forma simples e clara como se interligam as vrias actividades e os intervenientes. O desenho inicial da cadeia de valor baseou-se nos modelos propostos por Teixeira (2007a) e Sousa (2007) e nas informaes recolhidas durante a realizao do painel de debate.
Figura 4 Cadeia de valor de um projecto de Imobilirio residencial-turstico na ptica de uma mediadora imobiliria
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Figura 5 Cadeia de valor de um projecto de Imobilirio residencial-turstico na ptica de uma entidade bancria
Figura 6 Cadeia de Valor de um projecto de imobilirio residencial-turstico Para validar cada uma das etapas e identificar outras que pudessem estar omissas no modelo, recorremos a uma metodologia assente na amostragem snowball, proposta por Churchill, 1983 in Vicente (1996). A cada inquirido foi solicitado que analisasse o modelo inicialmente concebido (Figura 6) de modo a que fosse identificada a etapa ou etapas em que se enquadrava a sua actividade e de que modo interagia com os demais intervenientes. A cadeia de valor inicia-se com duas etapas prvias, que podem condicionar o desenvolvimento de todo o processo, so elas:
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro (i) o Planeamento e uso do territrio - Definio dos planos orientadores de planeamento e uso do territrio com base na poltica de ordenamento do territrio e urbanismo vigente a nvel nacional, que pode condicionar a construo em determinadas zonas, dimenso dos edifcios, tipo de arquitectura, entre outros; (ii) Valorizao de terrenos A valorizao de terreno surge do facto de terceiros adquirem terrenos com pouco valor comercial, sobre os quais no existe ainda muita procura. Verifica-se que em muitos casos os proprietrios solicitam um pedido de aprovao para construo, que quando aprovado vai valorizar o terreno no mercado e torn-lo mais atractivo para potenciais investidores. Nestes casos o proprietrio pode optar por vender a curto prazo o terreno, a valores muito superiores ao inicialmente pago, ou simplesmente mant-lo fora do mercado. Esta ltima opo origina uma valorizao do terreno a mdio/longo prazo. Estas duas etapas prvias podem condicionar um projecto, a primeira devido s restries legais inerentes ao uso do territrio e a segunda pelo facto dos terrenos ficarem sobrevalorizados, assumindo no final preos muito elevados, nem sempre estimados partida pelos investidores. Aps as etapas prvias inicia-se um ciclo de onze etapas, sendo que a primeira est associada vontade que um promotor imobilirio ou um grupo investidor tem em efectuar um investimento num novo projecto imobilirio. Neste caso pode existir por parte do investidor uma ideia pr-definida, quer em termos de tipo de edifcios ou servios de animao ou at mesmo localizao, ou ento ser um projecto ainda sem referncias quer de edifcios ou at mesmo de localizao geogrfica. Em ambos os casos comum que o investidor solicite apoio especializado a um gestor de projecto, que ir seleccionar, coordenar e gerir todos os processos reportando-os sempre que necessrio para o promotor, investidor ou dono da obra. Compete a um gestor de projecto gerir os custos, os prazos de construo e acima de tudo a qualidade final de todo o projecto. O papel do gestor de projecto complexo, pelo facto de assumir a responsabilidade do princpio at ao fim do processo, sendo por isso acompanhado de uma equipa multidisciplinar composta por arquitectos, consultores tursticos e consultores financeiros, urbanizadores, construtores civis, juristas, mediadores imobilirios e at mesmo, numa fase adiante, a financiadores do projecto, normalmente entidades bancrias que se associam como parceiros financeiros e comerciais. A par do gestor de projecto um promotor ou investidor pode ainda recorrer aos servios de uma consultora turstica, que apesar de no estar presente em todo o processo, acompanha o projecto nas primeiras etapas, ou seja, na anlise de mercado onde vai identificar quais os requisitos da procura seja em termos de caractersticas das habitaes, destinos onde pretende adquirir uma habitao, montantes que pretende disponibilizar para a sua aquisio, entre outros. Estes estudos de mercado so importantes pelas alteraes constantes do mercado e pela cada vez maior exigncia dos clientes ao nvel dos projectos imobilirios. Posteriormente e munido desta informao, um promotor ou investidor, com o apoio do consultor turstico j pode efectuar os primeiros esboos do tipo de projecto que pretende construir, assim como quais as reas geogrficas em que o mesmo se poderia inserir. Numa fase seguinte inicia-se o processo de prospeco de terrenos nas reas geogrficas apontadas pelo promotor ou investidor. A escolha de um terreno deve ter em conta no s os requisitos dos projectos, como tambm as limitaes existentes em termos de legislao ou reas protegidas onde no permitida a edificao (etapa prvia 1). Por outro lado um consultor turstico ou um gestor de projecto devem tambm analisar as propostas de terrenos j com projectos aprovados que tambm esto no mercado para venda (etapa prvia 2). Numa etapa posterior e aps identificado o terreno pretendido para a edificao do projecto imobilirio, inicia-se o estudo de viabilidade do negcio, que deve ter a participao de uma equipa multidisciplinar constituda pelo promotor ou representante do grupo investidor, o gestor de projecto, a empresa de consultoria turstica, um arquitecto, um urbanista e um jurista. Esta equipa pronuncia-se sobre aspectos especficos relativos ao projecto de modo a que todo o processo inerente ao Pedido de Informao Prvia (PIP) rena as informaes e justificaes necessrias a apresentar Cmara Municipal. A entrega do PIP no implica necessariamente a aprovao do projecto, pelo que quando o mesmo no acontece o promotor deve rever todo o processo e em vrios casos iniciar uma nova pesquisa de terrenos. Quando o PIP aprovado o promotor ou grupo investidor tem o prazo de um ano para adquirir o terreno. Na etapa de aquisio do terreno o promotor/investidor pode associar-se a uma entidade bancria, solicitando o financiamento para a compra do terreno ou at mesmo para a urbanizao e construo do projecto. comum que as entidades bancrias se tornem parceiras do projecto imobilirio, credibilizando-o no mercado atravs da participao em aces de promoo conjunta. Por outro lado esta parceria facilita o pedido de financiamentos individuais por parte de compradores residentes ou no residentes. As entidades bancrias oferecem actualmente um leque abrangente de produtos financeiros que vo ao encontro das necessidades dos promotores e at mesmo dos futuros proprietrios, nomeadamente: (i) Crdito para a compra de terrenos; (ii) Crdito urbanizao imobiliria; (iii) Crdito para a aquisio de lotes de terreno; (iv) Crdito construo/promoo; (Crdito a construtores; (v) Garantias bancrias; (vi) Leasing
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro imobilirio; (vii) Financiamento a fundos de investimento; (viii) Crdito imobilirio; (ix) Crdito reabilitao urbana, entre outras solues costumizadas de acordo com as especificidades do cliente (Sousa, 2007). Aps a aquisio do terreno surge a etapa da elaborao do Projecto ImobilirioTurstico, um dos momentos mais importantes pelo facto de aqui se reunir toda a documentao necessria sobre o projecto imobilirio, clculo de custos de edificao, especificaes relativas aos edifcios a construir, legislao aplicvel ao tipo de construo, dados relativos a estudos de mercado especficos que demonstrem as tendncias da procura e a importncia da construo do projecto na ptica de desenvolvimento da regio ou do pas, pareceres de entidades externas sobre a mais-valia da construo do empreendimento para a regio, seja pelo emprego gerado, investimento, grau de atractividade para determinados segmentos de mercado ou at mesmo pelo facto de se integrar convenientemente na rea escolhida para edificao. Estes pareceres podem ser efectuados pela Regio de turismo da rea onde se insere o projecto, pela Associao que represente os interesses dos hoteleiros que estejam localizados na mesma rea geogrfica, ou por outras entidades relevantes para o processo. Aps definido todo o Projecto, o promotor ou grupo investidor solicita equipa de consultores ou ao gestor de projecto a elaborao do plano de marketing para o projecto, assim como a definio do conceito que vai estar associado. Para definir o conceito do projecto devem ser tidos em conta diferentes pormenores e informaes provenientes dos estudos de mercado efectuados, histria associada ao local onde se vai inserir o projecto de edificao, qualidades naturais e paisagsticas do local, tipo de arquitectura definida, entre outros. Este processo moroso e envolve no s o gestor de projecto, como tambm os consultores tursticos e uma agncia de comunicao especializada. nesta fase que se define a imagem do projecto, mensagens promocionais, entre outros. De acordo com Bordas (2007) um resort deve primeiro definir ou criar uma histria, que pode e deve estar associada ao local onde se insere o projecto, posteriormente deve ser desenvolvidas actividades que permitam ao cliente ter experincias diferentes, como por exemplo fazer vinho ou azeite. Aps estas duas etapas ultrapassadas que, na sua opinio, se deve desenvolver o resort. Quando o conceito se encontra definido devem ser realizados testes junto de potenciais clientes de modo a avaliar se este bem aceite no mercado. No caso da avaliao final ser negativa, ou seja, dos clientes no aceitarem o conceito, o processo deve ser revisto e at mesmo alterado. Quando o conceito bem aceite pelos potenciais clientes, o promotor ou investidor pode iniciar a promoo do projecto imobilirio junto dos potenciais compradores. Nesta mesma altura e tendo em conta o tipo de empreendimento que est associado ao projecto imobilirio, um promotor pode tentar angariar uma Marca hoteleira de renome internacional que se associe ao projecto atravs da gesto da unidade hoteleira ou at mesmo de outros servios complementares, como por exemplo um Spa. Este processo deve ser suportado por vrias informaes, nomeadamente: (i) localizao; (ii) conceito associado; (iii) tipo de empreendimentos (hotel, apartamentos, moradias, aparthotel) e servios de animao (golfe, spa, tnis, entre outros); (iv) dados sobre o estudo de mercado efectuado previamente; (v) estudo de viabilidade financeira com a indicao de custos de construo e previso dos prazos de finalizao do projecto; entre outros que possam ser relevantes para a sua tomada de deciso. Aps escolhida a Marca que vai integrar o projecto comum que sejam solicitados ajustes ao projecto inicial que decorrem do facto de existir uma imagem tipo que tem que ser cumprida ou simplesmente porque a empresa julga ser o mais conveniente. A etapa seguinte refere-se promoo do projecto, que deve ser realizada por uma empresa especializada. Esta empresa deve seguir as directrizes do plano de marketing e da definio do conceito, de modo a apresentar uma coerncia na imagem. As campanhas de promoo devem apresentar traos de sobriedade, credibilidade e acima de tudo uma imagem que seja facilmente captada pelo potencial cliente. De acordo com Fagan (2007), director do Grupo Ocenico, uma campanha promocional de um empreendimento deve primeiro que tudo apresentar o pas onde est inserido, depois a sua localizao e no final o empreendimento em si. Para que demonstre profissionalismo e credibilidade uma campanha deve estar assente em materiais promocionais de excelente qualidade, sejam eles brochuras, filmes promocionais ou outros. Fagan (2007) salienta que um empreendimento quando se promove est a concorrer com outros que se localizam em destinos distintos, o que torna todo este processo mais complicado e por isso mais exigente sob o ponto de vista da mensagem que apresenta e dos meios que utiliza. O processo de promoo de um empreendimento no fica encerrado com a definio da campanha promocional, que constitui apenas a primeira etapa. Um promotor ou grupo investidor deve dar igualmente ateno forma como vai vender o seu produto, atravs de que meios e por quem ir ser efectuado. A escolha de uma ou mais empresas de mediao imobiliria ou a constituio de uma equipa prpria de vendas um processo que exige cuidado, seja pela forma como se ir processar a venda, seja pelo profissionalismo dos vendedores. Sempre que possvel deve ser oferecida uma formao especfica que integre temticas relacionadas com tcnicas de promoo de venda de empreendimentos, argumentos a utilizar, palavras ou expresses a evitar com
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro determinados mercados, informaes sobre crditos para a aquisio de uma habitao (seja de um banco especfico ou no geral), assim como informaes sobre o processo legal associado aquisio de uma habitao no pas em causa. O projecto imobilirio deve tambm ser focado nesta formao, para que o vendedor fique familiarizado com o projecto e com as vrias valncias do mesmo. O local fsico onde acontecem as reunies com os clientes deve apresentar uma boa imagem, se possvel enquadrada no tipo de projecto em oferta (Fagan, 2007). Vrios promotores optam nesta fase do projecto por efectuar apresentaes privadas a um grupo de potenciais compradores no seu pas de origem, onde se apresenta todo o projecto imobilirio, caractersticas das habitaes, infra-estruturas de apoio, servios de animao existentes, assim como o preo e as diferentes modalidades de compra ou de rentabilizao disponveis. Quando o cliente fica interessado no projecto pode efectuar uma reserva prvia de um dos imveis, garantindo deste modo as primeiras vendas e a viabilidade do negcio. Existem no mercado diferentes opes de compra para um futuro proprietrio, promovidas e explicadas pelo promotor durante o processo de venda. Podemos encontrar desde a simples compra de um imvel para frias ou para viver longos perodos de tempo, at compra em quarter-share, ou seja, um mesmo imvel adquirido por quatro proprietrios distintos, que podem utilizar a habitao apenas noventa dias por ano ou em twelfth-share, ou seja, o imvel adquirido por doze proprietrios, que podem utilizar a habitao apenas trinta dias por ano. Estes dois ltimos exemplos so oferecidos pelo Grupo Ocenico em dois dos seus empreendimentos do Algarve. Cada uma das opes de compra ou rentabilizao exige por parte do promotor diferentes tipos de servio de apoio ao longo do processo de ps-compra, ou seja, se para vrios promotores no necessria a sua presena administrativa permanente, para outros esta exigida diariamente devido complexidade de processos. De acordo com Warnken (2008) as diferentes modalidades reflectem a mudana que tem vindo a acontecer no sector da construo e em concreto em termos do turismo residencial, em que os proprietrios no pretendem s adquirir um imvel para frias, mas tambm rentabilizar o seu investimento atravs do arrendamento a terceiros ou na partilha da habitao com outros indivduos. Warnken (2008) salienta que o crescimento deste tipo de habitaes surge essencialmente devido a quatro factores: (i) A aposta forte dos construtores civis nos ltimos anos neste segmento de mercado, que vm neste tipo de empreendimentos boas fontes de receita ainda mesmo em off-plan, ou seja, quando a obra ainda est numa fase inicial, reduzindo por isso os riscos financeiros e a necessidade de recorrer ao crdito bancrio para efectuar a obra; (ii) Estes projectos no se destinam s a um uso turstico, pois muitas so as pessoas que ficam longos perodos de tempo no destino, potenciando o desenvolvimento de um conjunto de servios associados; (iii) Maior procura por parte dos turistas de imveis privados para as suas frias em vez de unidades hoteleiras; (iv) A existncia de mais do que um proprietrio num mesmo imvel (quarter-share ou twelfth-share) potencia o aumento das receitas para o investidor. O autor salienta ainda que todo este cenrio se desenvolveu num perodo em que existe um maior rendimento disponvel por parte dos indivduos para investir e adquirir segundas habitaes. A nona etapa refere-se urbanizao e construo de todas as obras inerentes ao projecto imobilirio residencialturstico. Importa realar o facto de que s na nona etapa se inicia a construo, ou seja, as etapas anteriores so mais burocrticas e esto relacionadas com o projecto, em termos de pedido de autorizao, aquisio do terreno e posterior promoo. Esta etapa para os promotores uma das mais importantes, por constituir o ponto de partida de toda a construo do projecto imobilirio. Neste processo inicia-se em primeiro lugar toda a componente de urbanizao do espao e posteriormente a de construo dos edifcios associados ao projecto. Durante o processo de construo os promotores disponibilizam um imvel modelo de modo a poder efectuar visitas com os clientes. Durante todo o processo de construo a equipa de vendas continua a efectuar a promoo do projecto, participa em feiras de imobilirio e outros eventos onde possa apresentar directamente o empreendimento (Teixeira, 2007b). Uma das aces comuns nesta etapa a organizao de visitas ao destino (inspection tours), que tm a durao de trs ou quatro dias e o objectivo de levar o potencial comprador a visitar diferentes imveis, previamente seleccionados, captando a sua ateno para determinados pormenores e caractersticas dos mesmos. No final desta viagem o cliente pode optar ou no por um dos imveis apresentados (Teixeira, 2007b). No final do processo de construo o promotor ou investidor concretiza as vendas iniciadas no processo de promoo, preparam os contratos de compra e venda e todos os documentos necessrios para o registo do imvel e, quando necessrio, para os clientes apresentarem nas entidades bancrias onde pretendem solicitar um financiamento para a sua aquisio. Quando uma entidade bancria se associa a um projecto imobilirio este processo mais simples, pelo conhecimento prvio que existe relativamente ao empreendimento e documentao que j foi disponibilizada. Actualmente so vrias as entidades bancrias nacionais que se associam a projectos desta natureza, oferecendo condies de emprstimo favorveis aos potenciais compradores, sejam eles nacionais ou estrangeiros.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A ltima etapa da cadeia de valor refere-se gesto ps-construo, ou seja, gesto administrativa de condomnios e de outros servios de apoio existentes no empreendimento, assim como a gesto tcnica que passa pelo apoio aos proprietrios na manuteno, limpeza das habitaes, limpeza de piscinas, entre outros. Muitos promotores associam venda do imvel os servios de rentabilizao durante o perodo em que estes no esto ocupados, garantindo ao proprietrio um retorno do investimento e o pagamento das despesas inerentes ao condomnio, manuteno, entre outros. Estes contratos ficam desde logo estabelecidos, constituindo um dos atractivos para a aquisio do imvel. A cadeia de valor, da forma como foi descrita pode transparecer a simplicidade, no entanto este um processo que nem sempre fcil e temporalmente rpido. Este encadeamento de etapas pode demorar vrios anos, devido essencialmente a questes burocrticas relacionadas com a legislao aplicvel ao nvel dos espaos territoriais onde se pretende edificar o projecto. Nestes casos para muitos investidores a cadeia de valor pode ter um espao temporal que ultrapassa os dez anos, o que desde logo incute um desajuste entre o projecto previamente estabelecido, tipo de construo, tipologia dos imveis e at mesmo nos materiais escolhidos, comparativamente s tendncias actuais do mercado. No se pretende porm que esta cadeia de valor seja simplesmente um modelo descritivo, mas sim um elemento elucidativo de toda a trama processual e burocrtica que um promotor/investidor tem que ultrapassar, podendo num patamar superior constituir um elemento de trabalho que permita avaliar onde e quando se encontram os principais entraves do processo e como podem ser minimizados. Estes modelos constituem em tese uma viso sistmica de um determinado processo, suscitando discusses e at mesmo a delineao de alternativas e simplificao de tarefas. Numa anlise comparativa entre o modelo da cadeia de valor (Figura 6) e o Modelo do Processo de deciso de compra de uma segunda habitao verifica-se que existem trs etapas que se interligam, nomeadamente o Plano de Marketing e Promoo dos projectos imobilirios que tem uma ligao directa com a segunda etapa do Modelo do processo de deciso de compra, ou seja, quando um cliente tem inteno de comprar uma habitao e comea a recolher informaes sobre as vrias alternativas existentes no destino. Encontramos ainda a dcima etapa, relativa concretizao das vendas que est interligada com a etapa seis, a concretizao da compra. A ltima etapa dos dois modelos est tambm associada, ou seja a etapa da Gesto ps construo com a etapa de utilizao/rentabilizao da habitao (Figura 7).
Figura 7 Interaco entre o Modelo da Cadeia de valor de um projecto de Imobilirio residencial-turstico e o Modelo do processo de deciso de compra de uma segunda habitao Esta interaco demonstra a importncia que existe no estudo integrado destes dois modelos, que para alm de serem dinmicos, se complementam, ou seja, se os processos inerentes cadeia de valor no se desenvolverem,
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro no existe oferta de alojamento para que os potenciais proprietrios desencadeiem a vontade de adquirir uma habitao num destino. Por outro lado se no houver vontade de adquirir uma habitao a componente da oferta no tem procura. um ciclo complexo que envolve diversas reas de negcio que no todo exercem vrias actividades complementares, que podem actuar do lado da oferta e da procura, como o caso das entidades bancrias, que prestam os seus servios financeiros aos promotores imobilirios que pretendem investir (oferta) assim como financiam a aquisio de uma habitao a um cliente (procura). O estudo conjunto destes dois modelos permite por um lado, compreender quer as motivaes associadas ao processo de deciso de compra de uma habitao e por outro todo o processo que est associado ao investimento num novo projecto de imobilirio residencial-turstico, ou seja, uma anlise integrada de dois processos que se complementam e que devem ser analisados no seu todo pois s assim se conseguem compreender e antecipar motivaes, necessidades do mercado e acima de tudo quais os momentos chave que podem aumentar o grau de motivao dos futuros proprietrios na aquisio de uma habitao.
CONCLUSES
O estudo integrado de um sector de actividade uma ferramenta importante para compreender todos os processos que se interligam e que originam interaces improvveis entre os vrios actores, demonstrando graus de complexidade nem sempre avaliados ou imaginados pelos mais leigos na matria. O estudo do mercado das segundas habitaes do ponto de vista da procura e da oferta revelou-se bastante interessante do ponto de vista processual, uma vez que permite aferir a complexidade inerente construo de um projecto de imobilirio residencial-turstico, mas tambm ao processo de deciso de compra de uma segunda habitao. Neste artigo foi possvel avaliar a importncia que existe em analisar os dois modelos apresentados de forma conjunta, uma vez que determinados processos de unem, constituindo grandes desafios para quem opera no sector. Os modelos tericos apresentados, pela participao directa de vrios actores que actuam directa e indirectamente com o mercado da segunda habitao, permitiram investigadora uma melhor anlise dos vrios processos que se interligam e que demonstram a complexidade inerente aos mesmos. Criar novo conhecimento sobre temtica ainda pouco exploradas do ponto de vista acadmico cada vez mais um desafio para os investigadores, revelando-se uma componente importante para todos aqueles que pretendem investigar de forma aplicada problemticas associadas a determinados sector de actividade. O artigo que se apresenta, resulta de uma investigao de doutoramento mais alargada, que foi realizada na Universidade de Aveiro, em que a investigadora teve a oportunidade de usufruir de uma Bolsa de Doutoramento em Empresa da Fundao para a Cincia e a Tecnologia, apoiada igualmente pela ANA, Aeroportos de Portugal, onde permaneceu durante dois anos (Aeroporto de Faro Diviso de Marketing e apoio ao cliente).
AGRADECIMENTO: Este artigo foi parcialmente apoiado pela Fundao para a Cincia e a Tecnologia
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro THE ROBUSTNESS OF AN ARTIFICE TO TEST SPATIAL EFFECTS ON HOUSING PRICE PREDICTIONS FOR GUARDA CITY Maria Jos Valente (mjvalente@ipg.pt) Instituto Politcnico da Guarda Using 400 housing price observations for the year 2007 from Guarda City we determined the assessed houses value for tax purposes by the predictions from hedonic pricing models. The potential implications of violating the assumptions of independence and homogeneity asked for displaying a tricks to deal with EViews7s powerlessness of taking account for spatial dependence on houses prices. Subsequently, with Stata, we evaluate the merit of our tricks to validate one efficient asymptotic parameter estimation, one biased inference, and precise predictions from the conventional hedonic methods. The findings suggest some tricks` ability to advice for spatial dependence.
INTRODUCTION
Distributional equity in the Portuguese real property taxation was the core motivation for one research study. In this field hedonic residential analysis lends support to the fact that the utilityand thus the valueof a house is a function of the utility of its various characteristics [7; 10]. However the traditional econometric approach, which makes it possible to estimate the value of each characteristic, is subject to methodological and statistical problems resulting from the spatial dependence of errors. The awareness from many researchers to a major limitation of traditional hedonic analysis, namely its insensitivity to the spatiality of housing datasets, and of the potential consequences of omitting spatial effects on the statistical validity and reliability of models, led us to a tricks EViews7 application to deal with new techniques available to incorporate spatial effects in hedonic analysis. After implementation of the tricks approach to assess its relative merit to check up potential error autocorrelation, it seems important to address them to typical hedonic real estate data, if necessarily, so we introduce a spatial hedonic model for this purpose. This paper investigates the efficiency gains from tricks EViews7s approach. Indeed it appears to be limited support for spatial autocorrelation analysis, after the increase in the number of spatial software applications, seeing as achievement into the size adjustment of bias that can occur in parameters from some assigning spatial effects. So, this paper investigates the tricks power and ability to capture spatial autocorrelation and provide more accurate spatial predictions useful in the evaluation of real estate markets. The paper is organized into four sections. Section 2 sets the price of a property as a function of values describing its characteristics, known as the hedonic price function (because it is determined by the different qualities of the differentiated good and the utility derived from their consumption), and discusses the functional form of the hedonic price model. Section 3 presents a way out to spatial EViews7 limitations. Following section 4 brings the basic issues involved in modelling the autocorrelation structure and compare by difference the most commonly used techniques. The conclusion finally discloses some evidence for the artifices good performance.
BACKGROUND
The property taxes remain a significant source of revenue for local governments. Trends in property tax revenues provide for some appeal to introduce market value as one basis for property taxation. Estimates of the housing prices and of the stock value are derived from observations on housing transactions. Housing is an example of what in economics is termed a differentiated good. Such goods consist of a diversity of products that, while differing in a variety of characteristics, are so closely related in consumers minds that they are considered as being one commodity. Housing is traded in the property market. Market forces determine that different varieties of the product command different prices and that these prices depend on the individual products exact characteristics. For example, we would expect properties possessing larger area will tend to command a higher price in the market than properties that have fewer areas. Furthermore, the set of prices in the market define a competitive equilibrium. That is, in general, the market will settle on a set of prices for the numerous varieties of the differentiated good that reconcile supply with demand and clear the market. Which can be read as; the price of a property, P , is a function of the vector of values, z ,
39
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro describing different quantities of each k characteristics of the property, P = p ( z ) . This function is known as the hedonic price function. The hedonic price as a framework articulated by Rosen [10] continues to be a popular method for modeling qualitydifferentiated goods, which assumes that a continuous function relates the price of a house to its attributes the hedonic price function and that people select a house by equating the marginal utility of each house attribute to its marginal price. Property valuation models seek to explain or predict the market value of properties from real estate data. The hedonic price regression can be used to determine how much more must be paid for a property with an each extra unit of a particular housing characteristic. The advantage of the hedonic methods is that they control for the characteristics of properties, thus allowing the analyst to distinguish the impact of changing sample composition from actual property appreciation. For this the hedonic technique is an acceptable method for accommodating attribute differences in a house price model. Even though the hedonic price has been widely recognized, issues such as model specification procedures, multicollinearity, independent variable interactions, heteroskedasticity, non linearity, and outlier data points can seriously block the performance of hedonic price model in real estate valuations. About functional form of the hedonic price model, or about the distribution of the variables and errors of the model, there are no assumptions. The Box-Cox Transformations, as flexible forms, allow determining the best fit [6]. Detail about the functional form before estimating the equation is not a trouble, once the data determine the appropriate functional form. 1 A good way to establish a model is to use cross-validation. To evaluate the forecasting accuracy of the models is used a goodness of fit index, the average mean average error (Average-MAE). Despite complex functional forms 2 and sophisticated regression techniques we used 400 observations on house sales, in 2007, from Guarda city, to illustrate applicable techniques for hedonic house price estimation. By going from a benchmark linear specification 3 to logarithmic functional forms and Box-Cox transformations, the mean average error, MAE, in 1000 regressions can be reduced significantly. The best results however can be achieved using a semi-log model. The average MAE indicates a 14.2% reduction in the prediction error: from 12,552.243 on the benchmark linear model to 10,793.232 in the log-linear specification. Ordinary least squares (OLS) provides a single set of coefficient estimates for all observations within the dataset, which means the traditional hedonic model assumes a set of spatially invariant coefficients. The appropriateness of this simplifying assumption (i.e. coefficient stability) is suspect not only from a theoretical perspective, but has also been challenged by many empirical studies which often report interdependence among observations and spatial variations of regression coefficients. These studies have proved the superiority of spatial approaches over traditional hedonic regression in terms of improving the explanatory power and the statistical properties of the models. Making use of spatial tools to capture adjacency effects we introduce the next section.
A TRICKS DESIGNED AS MEASURE OF SPATIAL AUTOCORRELATION

Usually with cross-sectional data autocorrelation is not expected, but there are circumstances in which the stochastic errors may appear with autocorrelation. This occurrence can arise when adjacent observations share similar random effects, for example, the possibility of housing prices in the neighbourhoods Lameirinhas and Centro may be affected by sunlight and orientation to the north and also, by the same nearness to the park school. Or, still, when it omits in functional form an important independent variable (e. g. geographical coordinates, distance to schools) and, in this case, would be in the scenario of autocorrelation "apparent". In this context, the classic regression model, runs a serious risk of violating the assumption of no correlation between error terms (disturbance), i.e. cannot guarantee the satisfaction of the condition, cov( i , j ) = 0, i j . The presence of autocorrelation, perceived into standard error values understated for the estimated coefficients increases the likelihood of Type II errors. The consequences of spatial autocorrelation are the same as those of time series autocorrelation: the OLS 4 estimators are unbiased but inefficient, and the estimates of the variance of the estimators are biased. Thus the precision of the estimates as well as the reliability of hypotheses testing can be improved by making a correction for autocorrelation. Once the structure of the autocorrelation has been estimated, this information can be incorporated into any predictions, thereby improving their accuracy (this technique is known as kriging in the geostatistics literature and best linear unbiased prediction (BLUP) in the econometrics literature). Just as with time
40
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro series autocorrelation, maximum likelihood (ML) techniques are commonly used to estimate the autocorrelation 5 parameters and the regression coefficients. Despite the similarities, spatial autocorrelation is conceptually more difficult to model than time series autocorrelation, because of the ordering issue. In a time series context, the researcher typically assumes that earlier observations can influence later ones, but not the reverse. In the spatial context, an ordering assumption such as this is not possible: if A affects B, it is likely that the reverse is also true. Also, the direction of influence is not limited to one dimension as in time series, but can occur in any direction (although we generally restrict the problem, at least in the case of housing, to two dimensions). A method for modelling the autocorrelation structure is to depict the process itself. This approach is based on the work of geographers [5] and requires the use of a weight matrix. This approach is probably the more common of 6 the two in the real estate literature (see [4] and [9] for examples). The first task is quantification of the location aspects of our sample data. Location allow us to calculate distances from any point in space and consent to determine which units are neighbours (have borders that touch) or to represent observational units in reasonable proximity to each other. Given that we can always map a set of spatial data observations. In our case from the nine entities (different neighbourhoods in Guarda city) depicted in the map configuration below, we generate a 9 by 9 binary matrix W containing 81 elements,
Lameirinhas 8 Centro 9 Luz 5 Cast. Velhos 6
Sr Remdios
Pinheiro 2
Povoa Mileu 4 Guarda Gare 1
R.Diz 3
Figure 1. Neighbourhoods map configuration It turns out there are a large number of ways to construct a matrix that contains contiguity information regarding the regions. Below, we define a binary matrix W (symmetric with zeros on the main diagonal, by convention) that reflects the linear contiguity relationships among the nine entities in figure above. So we define wij = 1 for entities that share a common edge to the immediate right or left of the region of interest and wij = 0 otherwise. Then the matrix W shows the first order linears contiguity relations for the nine zones,
0 1 1 1 W = 1 0 0 0 0
1 0 0 0 0 0 0 0 0
1 0 0 0 0 0 0 0 0
1 0 0 0 0 0 0 0 0
1 0 0 0 0 1 0 0 0
0 0 0 0 1 0 1 1 1
0 0 0 0 0 1 0 0 1
0 0 0 0 0 1 0 0 1
0 0 0 0 0 1 1 1 0
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro In applied work we may obtain a standardized version of W by switch the elements of matrix W to have rowsums of unity. That standardization allow us to obtain a new variable, mi ( P ) =
wij Pj .
j
This new variable is
important to calculate Morans I, I = Cov( P , mi ( P)) Var ( P ) , which allow us to test, in a statistical sense, for i i unevenness in the spatial distribution of some characteristic, z . In space, the error variances are also heteroskedatic; which is not the case in the time domain [3]. The heteroskedasticity is induced by the spatial process and will complicate specification testing (i.e. distinguishing true heteroskedasticity from that induced by a spatial process). To capture heteroskedasticity we can look at the residuals of our model and test the hypothesis null of no heteroskedasticity, then the result of Whites test is carried out by obtaining, [( n * R 2 ) = 26.679]
2[ 32 ] , which is
highly significant; so we dont reject the null of no heteroskedasticity. A more powerful test is applied, the GoldfeldQuandt test, by ordering all observations on the basis of the independent variable (age, area, room, bathrooms) 8 suspected of causing heteroskedasticity. The results are heterogeneous; hence they recommend the introduction of Glesjers Test. From the output, Glesjers Test carries out evidence to reject the hypothesis of heteroskedasticity. This is a good consequence since we dont need concerned to distinguish true heteroskedasticity from that induced by the spatial process, so the tests against spatial dependence will have more power. Now, our spatial software handicap (spatial econometric methods are not routinely incorporated in EViews7), recommends an adjustment of the standard autocorrelation tests bid by EViews7 allowing this application to overcome the creation constraint weighting matrix, W .
400*400
In order to apply the principles of the standard autocorrelation tests we have to reduce the two-dimensional space in which the regions are located to a one-dimensional space like the time dimension (from an idea developed by Lykke, E. A. and Reis E., [8]). Lining up all the regions according to their location does it; so that we start from one corner of the Guarda city and then take the nearest neighbouring area, and the next-nearest, etc. There is scope for ambiguity here, of course, but fortunately we didnt have to really do this ordering, because the municipalities were originally numbered according to location, so we just had to sort all data according to municipality number postal. The results are, Table 1. Data according to municipality number postal
Centro Lameiri nhas 8 SrRem dios 7 Castelo s Velhos 6 Luz Povoa Mileu 4 Rio Diz 3 Pinheir o 2 Guarda Gare 1
Then we can use the large sample Breusch-Godfrey Serial Correlation LM test statistic as a proxy for a test of spatial correlation and the Durbin-Watson statistic as a formal nearness with Morans I, already consider above, which is applied to residuals ( DW = e ' Ae e ' e , A is a band matrix, 1, 2, 1 ). Once the alignment of data according the spatial codification present in table has been introduced, this information can be used to estimate housing model, following the value 1.998 for the Durbin Watson (DW) statistic. If there is no serial correlation the DW statistic will be around 2 . In this case DW statistic will fall practically 2 , so we dont reject the null hypothesis of no serial correlation. But there are three main limitations of DW test as a test for serial correlations; first the distribution of the DW statistic under the null hypothesis depends on the data matrix z (the housing characteristics matrix); second if there are lagged dependent variables on the right-hand side of a regression; finally, you may only test the null hypothesis of no serial correlation against the hypothesis of first-order serial correlation. To overcome these limitations we applied one other test of serial correlation the Breusch-Godfrey LM test. The null hypothesis of this test is no serial correlation in the residuals up to specified order. In our case study, since the highest contiguous spatial relations we can associate are 4 regions, we should introduce a 4 order lag to be tested. EViews7 reports a statistic labelled F-statistic, and an Obs.* R 2 ( NR 2 ), 0.157 and 0.681 , respectively. The test doesnt reject the hypothesis of no serial correlation up to order four (if instead a lag 4, defined as function of the maximum value of space contiguous we had introduced the values of 1, or of 2, or of 3, in test LM of BreuschGodfrey, we would be continued not to reject the hypothesis of inexistence of correlation in series above of order 1, or of order 2, or of 3 order, respectively).
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro EViews7 will display the autocorrelation and partial autocorrelation functions of the residuals with the Ljung-Box Q9 statistics for high-order serial correlation. The testing procedures output suggests that all Q-statistics are insignificant with large p-values, and at all lags the autocorrelations and the partial autocorrelations are nearly zero; so there is no serial correlation in the residuals. Our conclusion can achieve best performance if we interpret the Q-statistics as a c 2 distribution, so the results of
2 2 2 2 one [1] = 0.541 , one [2] = 0.563 , one [3] = 0.586 and one [4] = 0.623 , reveal, for highly significance level, we can accept the hypothesis of no autocorrelation. Finally some doubts can exist about the accuracy and precision of the artifice used, the transformation of twodimensional space in a one-dimensional space and the consistency of the results produced. To overcome those we try calculating the Morans I, although the difficulty to create the weight matrix W , as function of contiguous 400*400
spatial keep going; so we segment the housing sample by the number of rooms to obtain efficiency gains from the time of computing results. We choose the two smaller sub-segments sample, one the houses with one room, denominated T1, with 33 observations, the others with four rooms, denominated T4, with 39 observations, both with the follow spatial distribution, Table 2. Two smaller sub-segments sample
Centro Lanhas SRemd CVelhos Luz PMileu RDiz Pinheiro GGare
T1 T4
16 9
3 3
3 4
1 4
1 4
0 1
0 1
0 1
9 12
The oldest and best test known is Morans I for regression residuals, is a locally best invariant test, and moments and estimation details are given in [5], and [2]. For those sub-segments the Morans I are, IT 1 = 0.179 and
IT 4 = 0.031 , respectively. The Moran coefficient (a scaled coefficient, since its calculated from a standardized
weight matrix) is identical to LM-error tests,
10
and it asymptotically follows a and [2 ]T4 1
distribution with one degree of
freedom. In these cases we have [2 ]T1 1
= 4.131
= 0.173 , then the hypothesis of one specific
misspecification with spatial error, under high level of significance, can be rejected. This tricks to carry out spatial estimation and specification testing using EViews7 seems adequately address spatial dependency or spatial heterogeneity issues. Nevertheless by introducing the spatial error and spatial lag regression models we can compare to each other and to the traditional hedonic modelling approach.
SPATIAL DIAGNOSTICS
One of the main distinguishing features of spatial data analysis is that it takes account the spatial arrangement of the observational units, which we will call locations [1]. Then, generating the spatial weighting matrix W the
400*400
spatial arrangement is addressed, once the matrix elements wij express the presence or absence (binary weights matrix) of potential spatial interaction between each possible pair of locations. Now, when the classical OLS regression is running there are three tests performed to assess the spatial dependence of the model. These tests carry out evidence (or not) about spatial autocorrelation of the residuals (Morans I) and for spatial dependence in linear models (LM tests). The low significance of the tests output, Moran's I (error) 0.507 ; LM (error) 0.000 ; Robust LM (error) 0.001 , suggests that the null hypothesis of no
(0.612) (1.000) (0.975)
spatial correlation in the error terms was not rejected matching with the result obtained from the artifice, so the hedonic model was estimated with robust OLS . Following the no presence of spatial dependence matching from the three tests outcomes and from the artifice interpretation, it is important put the classical OLS side by side to spatial error and spatial lag regression models, respectively SEM and SLM, using Stata ml routine.
43
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Table 3. OLS, SEM and SLM results
OLS
AREA 0.004
***
SEM
0.004
***
SLM
0.004
***
(3.63) -0.014
***
(4.77) -0.014
***
(4.78) -0.014
***
ANOS
(-5.29) 0.003 (0.10) 0.020 (0.54) 0.036 (0.87) -0.041 (-0.54) -0.017 (-0.62) 0.004 (0.12) 0.062
*
(-5.66) 0.016 (0.59) 0.023 (0.66) 0.029 (0.72) -0.061 (-0.84) -0.017 (-0.66) 0.004 (0.15) 0.053 (1.54) 0.139
**
(-5.65) 0.016 (0.60) 0.023 (0.66) 0.029 (0.72) -0.061 (-0.83) -0.017 (-0.64) 0.004 (0.14) 0.053 (1.54) 0.139
**
AQCENTRAL
ARRECA
CBANHO
CV
ELEV
EXPSOL
GCANAL
(1.73) 0.125
**
GSDOS
(1.94) 0.062
*
(2.24) 0.064
**
(2.24) 0.064
**
GSUM
(1.91) -0.009 (-0.33) 0.064

**
(2.05) 0.001 (0.04) 0.061

**
(2.05) 0.001 (0.04) 0.061

**
JANDUPLAS
LAR
(2.11) 0.033 (0.50) -0.040 (-0.62) -0.046 (-0.67) 0.023 (0.35) 0.068
*
(2.11) 0.019 (0.29) -0.060 (-0.78) -0.054 (-0.82) 0.090 (0.14) 0.050 (1.45)
(2.11) 0.018 (0.29) -0.061 (-0.79) -0.054 (-0.82) 0.090 (0.14) 0.050 (1.44)
PPRIM
PQRT
PSEG
PTERC
QUARTOS
(1.81)
OLS
RCH -0.028 (-0.40) -0.023 (-0.21)
SEM
-0.040 (-0.58)
SLM
-0.040 (-0.58)
LSREMD
44

LRDIZ 0.011 (0.08) -0.078 (-0.63) -0.083 (-0.70) 0.002 (0.02) -0.014 (-0.12) -0.109 (-0.99) 0.032 (0.25) -0.058 (-0.53) 0.60 0.61 0.000
*
LPNHR
LPMILEU
LLUZ
LLAMNH
LGGARE
LCVLHOS
LCNTRO
2
R _adjusted
(1.86) 0.000
*
(1.80)
Notes: Variable dependent, LNVMERCADO, transaction log-price of the i-th house sold in 2007. Variable independents *** explained in appendix A. The number in parentheses below the estimated coefficient is the computed t-statistic. Significant at ** the 1.0 percent level. Significant at the 5.0 percent level. * Significant at the 10.0 percent level.
A coefficient, on the spatially correlated error is added as an additional indicator. The estimate of is nearly zero, undersized, and practically no significant, indicating no spatial-autoregressive dependence in LNVMERCADO. In other words, the property price for a neighborhood is not affected by the property prices in the neighboring locations. Also a coefficient parameter, , appears and reflects the spatial dependence inherent in our sample data. The estimated has the same statistic performance; it corroborates the absence of spatial autocorrelation in the housing prices. So the estimated vector has the same interpretation as in a simple linear model, therefore including a spatial lag of the dependent variable go away.
CONCLUSION
The good performance of the artifice propose was validated by the weighted regression model but we cant recommend this artifice as a good substitute for spatial tests. Former, the contextual variations over space on hedonic price model are specified using fixed coefficients derived from location dummy variables to assess their direct effect on house values; it assumes that the marginal prices of structural housing attributes are invariant through space. Nevertheless markets are heterogeneous and such heterogeneity may result in locally distorting the demand for specific structural attributes and amenities of homes. The artifices applicability provides evidence that hedonic framework unswerving at the root of stationary. Later this feature is supported when the OLS spatial expansion method makes it possible to consider the spatial heterogeneity of regression parameters. The artifice seems a reliable device for undertaking efficiency and reliability to hedonic coefficients estimated, but this appealing success becomes freezing as the closest zero mean value from location dummy variables (since 0.035 LPNHR, LCVLHOS - just 0.275 - LCNTRO). Actually the data can provide bias outputs; the small observations number every one neighborhood weakening the outcome power.
45
Notes
. Cross-validation refers to the process of removing one of the n observation points and using the remaining n 1 points to predict its value. This process is repeated at each data point; for each estimate, n 1 points are used. The interpolation error at each data point is the difference between its observed and predicted values. 2 . Guarda is a Portuguese city, situated at 1056 metres, is the highest in Portugal. Located in the central region of Portugal, belongs to statistic sub region of Beira Interior Norte. The urban nucleus of the city of Guarda has 31,224 inhabitants. Covering a area of 36.9 square kilometres, the distance from every neighbourhood to business centre is not trouble. The traffic overcrowding is not problem, people use more personnel transport than collective transport. The intuition disclose indifference to house location, this attribute dont appears determinant for choice.
3 1
. MAE=
1 P Pt , where Pt is the expected price, Pt is the observed price and T is the number of estimations. T t t =1
. Unbiased and consistent estimation by OLS requires that error term and regressors are uncorrelated. This assumption is violated when, The spatially lagged or average neighbouring dependent variable (housing price) WP is correlated with the unobserved error term: WP = W(I W) The matrix, W(I W)
2 E ( , ' ) = = v I . 1 1
Z + W(I W)1

, does not have all zeros on leading diagonal, hence E ' W (I W ) 1 P 0 .
OLS efficiency and correct standard errors requires that error term is homoscedastic and has no autocorrelation, i.e.
5. With the log-likelihood function, L ( , , 2 ) = 1 ln V 1 n ln(2 2 ) + 2 ( P Z ) 'V (P Z ) , where V equals 2 2
(I W ) '(I W ) . The maximum likelihood method efficiently estimates the model asymptotically (given the assumptions
hold).
6
. The usual prediction of the dependent variable, P = Z + is correct by a weighted average of the errors on nearby
properties as in, P = Z + W ( P Z ) + , where W represents an 400 by 400 comparable weighting matrix with 0s on the diagonal (the observation cannot predict itself). The rows of W sum to 1 as implied by below. The non-zero entries on the ith row of W represent the observations whose errors interact with the error on the ith observation. We assume independent, 0 mean errors from a normal distribution. These assumptions appear in, (a) W [ 1 ] = [ 1 ] ; (b) diag ( W ) = [ 0 ] ; (c)
(400*400) (400*1) (400*1) (400*1)
0 < 1 e (d)
7 8
N (0, I) .
. For example, m9 ( P) = 1 P + 1 P + 1 P + 1 P or m1 ( P) = 1 P + 1 P + 1 P . 8 7 6 5 3 4 2
F[203,71] age = 1.251 /Dont reject the null of no heteroskedasticity; F[218,55] area = 2.539 /Reject the null of no
heteroskedasticity; F[197,77] bathrooms = 2.402 /Reject the null of no heteroskedasticity F[197,77]rooms = 2.475 /Reject the null of no heteroskedasticity. 9 . The Q-statistics at lag k is a test for the null hypothesis that there is no autocorrelation up to order k and is computed as,
QLB = T (T + 2) 2 (T J ) , where, 2 , is the squared of j-th residuals autocorrelation, 2 = j j j

j =1
t = j +1
et et j
et2 , and T
t =1
is
the number of observations. Under the null hypothesis, Q is asymptotically distributed as a 2 , with degrees of freedom equal to the number of autocorrelation.
1
' 2 2 0. LM = 1 T (e We s ) , where s 2 is the maximum likelihood variance e'e , T is a scalar computed as the trace of a n 2
quadratic expression in the weight matrix, T = tr ( W'W + W ) .
REFERENCES
1. Anselin, L., Space and applied econometrics : Introduction. Regional Science and Urban Economics, Vol. n 22(3): 307-316, (1992). 2. Anselin, L., Spatial Econometics: Methods and Models. Kluwer: Dordrecht (1988).
46
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro 3. Anselin, L, Bera, A. K., Spatial Dependence in Linear Regression Models with an Introduction to Spatial Econometrics. In Handbook of Applied Economic Statistics, Ullah, A, Giles D. E. (eds). Marcel Dekker: New York (1998). 4. Can, A., Specification and Estimation of Hedonic Housing Price Models. Regional Science and Urban Economics, Vol. 22: 453474, (1992). 5. Cliff, A. D, Ord, J. K.,Spatial Processes: Models & Applications. Pion: London (1981). 6. Kulshreshtha, S. N, Gillies J. A., Economic Evaluation of Aesthetic Amenities: A Case Study of River View. Water Resources Bulletin, Vol. 29(2): 257-266, (1993). 7. Lancaster, K. J., A New Approach to Consumer Theory. Journal of Political Economy, Vol. 74: 132-157, (1966). 8. Lykke E. A, Reis E. J., Deforestation, Development, and Government Policy in the Brazilian Amazon: An Econometric Analysis. NEMESIS, IPEA N 513, (1997). 9. Pace, R. K, Gilley O. W., Optimally Combining OLS and the Grid Estimator. Real Estate Economics, Vol. 26 (2): 331-347, (1998). 10. Rosen, S., Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, Vol. 82: 3455, (1974).
Appendix A: Statistics Summary

Variable
AGE AQCENTRAL LNAREA ARRECA BATHROOMS CV ELEV EXPSOL GCANAL GSDOS GSUM JANDUPLAS LAR LCNTRO LCVLHOS LGGARE LLAMNH
Definition Age of house (years) Dummy variable: one if house is heated by central system, else zero. Total floor space house/log (unit for area, m ) Dummy variable: one if house has loft, else zero. Number of bathrooms Dummy variable: one if house has placed on underground floor, else zero. Dummy variable: one if house has lift system, else zero. Dummy variable: one if house has a good sunlight, else zero. Dummy variable: one if house has central gas system, else zero. Dummy variable: one if house has two garages, else zero. Dummy variable: one if house has one garage, else zero. Dummy variable: one if house has double windows, else zero. Dummy variable: one if house has inglenook, else zero. Dummy variable: one if house has situated at Centro, else zero. Dummy variable: one if house has situated at CVelhos, else zero. Dummy variable: one if house has situated at GuardaGare, else zero. Dummy variable: one if house has situated at Lameirinhas, else zero.
2
Mean
Std. Dev.
4.938 6.048 0.515 0.50 4.699 0.297 0.89 0.313
1.718 0.498 0.093 0.29 0.428 0.495 0.835 0.372 0.748 0.435 0.053 0.223 0.738 0.441 0.585 0.493 0.722 0.448 0.275 0.447 0.035 0.184 0.233 0.423 0.1 0.300
47

LLUZ LNVMERCADO LPMILEU LPNHR LRDIZ LSREMD PPRIM PQRT PSEG PTERC ROOMS RCH

Dummy variable: one if house has situated at BairroLuz, else zero. Transaction log-price of the i-th house sold in 2007. Dummy variable: one if house has situated at PovoaMileu, else zero. Dummy variable: one if house has situated at BPinheiro, else zero. Dummy variable: one if house has situated at RioDiz, else zero. Dummy variable: one if house has situated at SraRemedios, else zero. Dummy variable: one if house has located on first floor, else zero. Dummy variable: one if house has located on fourth floor, else zero. Dummy variable: one if house has located on second floor, else zero. Dummy variable: one if house has located on third floor, else zero. Number of rooms Dummy variable: one if house has located on ground floor, else zero. 0.133 0.339 11.40 0.327 6 0.06 0.228
0.035 0.184 0.013 0.111 0.118 0.322 0.248 0.432 0.055 0.228 0.25 0.434
0.203 0.402 2.67 0.773
0.145 0.352
48
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro TIPOLOGIA HABITACIONAL DE DIFERENTES GRUPOS POPULACIONAIS: UMA PROPOSTA METODOLGICA Emlia Malcata Rebelo (emalcata@fe.up.pt) Universidade do Porto O trabalho de investigao aqui apresentado inserese nas pesquisas internacionais recentes sobre a importncia dos imigrantes para a sustentabilidade urbana e regional, s relaes entre as caractersticas dos imigrantes e as realidades socioeconmicas e territoriais, e s caractersticas dos alojamentos dos imigrantes. O seu objectivo consiste em definir uma tipologia de localizao e habitacional dos principais grupos de imigrantes de acordo com as respectivas caractersticas demogrficas, econmicas e profissionais. Esta metodologia aplicada, como estudo de caso, rea Metropolitana do Porto. Para se atingir este objectivo procedeu-se: (i) montagem de um sistema de informao de gesto com diferentes variveis demogrficas, econmicas, profissionais, e referentes localizao e caractersticas habitacionais (por pas de origem e a nvel de freguesia); (ii) ao desenvolvimento de um interface de simulao e de representao cartogrfica destas variveis; (iii) sua integrao em "tableaux de bord" de forma a permitir a monitorizao da respectiva evoluo e comparao entre diferentes grupos de imigrantes e entre diferentes espaos territoriais; (iv) ao desenvolvimento de um modelo explicativo das localizaes de diferentes grupos de imigrantes, baseado na metodologia das rvores de classificao hierrquica, e (v) ao estabelecimento de uma tipologia habitacional dos principais grupos de imigrantes, de acordo com as respectivas caractersticas. Pretende-se atravs da identificao, organizao e estruturao da informao, e da aplicao da metodologia proposta, apoiar os poderes pblicos na formulao estratgica de polticas habitacionais e na sua implementao, considerando as caractersticas reais e previsveis dos diferentes grupos populacionais na rea territorial em estudo, em estreita coordenao com as estratgias sectoriais e de desenvolvimento do territrio. Atravs da identificao das desigualdades habitacionais inter-populacionais e inter-territoriais, este estudo reala, ainda, a necessidade do planeamento e da gesto urbanstica intervirem no sentido de assegurar o acesso generalizado e equitativo de todos os cidados a boas condies habitacionais.
ENQUADRAMENTO TERICO
Diversos fatores explicam os padres de localizao de diferentes grupos tnico-culturais, interferindo na forma como os imigrantes se integram sob os pontos de vista socioeconmico e territorial. Estes factores referem-se, essencialmente, diferenciao espacial devido s caractersticas das economias urbanas; performance dos mercados habitacionais; performance dos mercados laborais: mobilidade espacial, socioeconmica e profissional dos diferentes grupos; e s caractersticas dos imigrantes, respectivas redes de acolhimento, e 5 processos de assimilao e integrao [1; 2; 3]. As inter-relaes entre o territrio e as caractersticas econmicas e profissionais dos diferentes grupos de imigrantes assumem uma importncia crtica na anlise dos padres de povoamento [4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11]. Assim, a diferenciao socioespacial dos layouts urbanos traduz fortemente as caractersticas das economias 6 urbanas e metropolitanas, as iniciativas das empresas, a distribuio territorial do capital [4; 7; 8], a mobilidade e disponibilidade de transportes urbanos, e a existncia de habitao, infraestruturas e equipamentos prximos dos principais plos de emprego. Esta diferenciao socioespacial importante na explicao dos padres de povoamento porque permite analisar quais so as actividades que atrem mais mo-de-obra imigrante, onde que elas se localizam, e qual a respetiva acessibilidade (nomeadamente em relao aos locais em que se localizam os alojamentos dos imigrantes). As caractersticas do mercado habitacional que melhor explicam os padres de povoamento dos diferentes grupos 7 de imigrantes referem-se s polticas habitacionais (nomeadamente de regenerao/requalificao urbana ), e estrutura do mercado habitacional. Esta estrutura traduz-se na existncia real ou prevista de habitaes (novas ou em segunda mo), infraestruturas e equipamentos; nas facilidades de alojamento; nos processos de
A assimilao consiste num conjunto de processos que permitem superar as diferenas culturais e lingusticas que emergem quando novos imigrantes entram numa dada sociedade. A integrao refere-se aos processos duradouros que lhes permitem permanecer nesta sociedadehspede. 6 A distribuio territorial do capital refe-se aos investimentos pblicos e privados, que se traduzem na gerao de emprego. 7 As polticas de regenerao urbana podem traduzir-se na gentrificao de determinadas reas urbanas, em especial ao longo da costa (tal como acontece em Lisboa, Barcelona, Gnova e Atenas), ou no centro das cidades (por exemplo em Milo e Turim).
5
49
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro filtragem e sucesso de usos nos espaos metropolitanos centrais; na existncia de habitao clssica versus no clssica; na existncia de mercado de arrendamento e suas caractersticas, e nas condies de acesso ao crdito para a aquisio de casa prpria [4; 6; 7; 9; 10; 11; 12]. Tambm a acessibilidade, as redes de comunicao e os sistemas de transporte condicionam fortemente a localizao dos imigrantes [13; 14; 15; 16] e, consequentemente, a respectiva integrao socioeconmica e profissional. A forma como as vizinhanas urbanas que traduzem diferentes morfologias e tipologias, recursos, infraestruturas e equipamentos so percepcionadas e apropriadas pelos imigrantes [17; 18; 19; 20] condicionam as suas 8 localizaes, as suas redes sociais [15; 16; 19; 21; 22; 23; 24], e a sua exposio aos nativos e a outras comunidades [13; 14; 16; 19; 25]. Portanto, as vizinhanas condicionam o seu acesso s oportunidades socioeconmicas e profissionais [8; 13; 14; 15; 19; 26; 27; 28; 29; 30; 31; 32]. Os padres de localizao dos diferentes grupos de imigrantes relacionam-se, tambm, fortemente, com a performance dos mercados laborais, nomeadamente no que se refere: s suas caractersticas empreendedoras; oferta de empregos; importncia assumida pelo trabalho na sua rede de relaes e nas vizinhanas; mobilidade espacial e diversidade/rotao do trabalho; e capacidade dos empregadores atriburem aos imigrantes postos de trabalho adequados [33]. As empresas cada vez mais flexveis, com localizaes espaciais evolutivas e diversificadas, e organizadas em redes [34; 35] recorrem crescentemente a mo de obra temporria e flexvel, o que , em geral, favorvel aos imigrantes. Como estes tm, normalmente, elevada mobilidade, as empresas e as regies economicamente mais dinmicas exercem uma forte atraco sobre eles condicionando, consequentemente, os seus padres de povoamento. As escolhas de localizao residencial dependem das distncias ao centro principal e aos centros secundrios, em que se localizam a maior parte dos empregos e dos servios [36; 37; 38; 39]. Nestas decises fundamental o equilbrio entre despesas com habitao, transportes e outras; a localizao relativa da residncia e do trabalho; e as caractersticas de concentrao ou disperso territorial [40]. A mobilidade socioeconmica e profissional depende da perceo de que as economias urbanas distribuem recursos e oportunidades irregularmente no espao e, portanto, os imigrantes deslocam-se de modo a atingirem os mais elevados nveis sociais e profissionais que conseguem [4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11]. De acordo com as motivaes e processos de integrao [41], os imigrantes respondem s necessidades do mercado de trabalho, ocupando empregos no disputados pelos nativos (nomeadamente em servios domsticos, assistncia social ou atividades no setor secundrio), ou empregos que requerem maiores nveis de habilitaes e qualificaes (entrando, neste caso, em competio directa com os nativos) [8; 15; 17; 20; 27; 29; 30; 31; 32; 42; 43; 44; 45; 46]. Esta atraco ou repulso exercida pelas caractersticas econmicas e sociais vai depender de razes diversas, como sejam: as motivaes, as qualificaes acadmicas e profissionais; o balano entre as razes profissionais e as razes familiares e comunitrias; os contratos laborais pr-estabelecidos, e as expectativas de emprego [18; 24]. Estas razes traduzem-se em diferentes padres de povoamento adoptados pelos imigrantes. Os processos de assimilao e integrao dos imigrantes dependem, sobretudo, de normas culturais e de fatores 9 contextuais [47; 48; 49], nomeadamente do comportamento dos nativos e de outros grupos tnico-culturais [8; 12; 41; 50; 51]. No entanto, os discursos sociais multiculturalistas prevalecentes em Portugal que assentam numa forte herana cultural entre diferentes povos, asseguram o princpio da igualdade, e aceitam a diversidade como um complemento sinergstico e no como uma ameaa [50] - tm largamente favorecido a integrao socioeconmica e profissional, quer a nvel das vizinhanas, quer a nvel do acesso ao mercado de trabalho.
METODOLOGIA E ESTUDO DE CASO Linhas gerais da metodologia

Esta metodologia permite descrever, em cada momento, os padres de povoamento dos diferentes grupos tnicoculturais, que assentam na sua caracterizao demogrfica, econmica e profissional, na localizao do trabalho em relao residncia, e nas caractersticas dos respectivos alojamentos (Figura 1). Para isso comea por se desenvolver e implementar um sistema de informao de gesto metropolitana constitudo por trs bases de dados: a primeira referente s caractersticas demogrficas, econmicas e profissionais dos imigrantes; a segunda referente localizao absoluta da residncia e localizao do trabalho em relao residncia; e a terceira referente s caractersticas dos alojamentos e dos respetivos edifcios (de acordo com o pas de origem do titular do alojamento).
8 A exposio refere-se ao potencial grau de contacto ou possibilidade de interao entre os membros de uma minoria tnico-cultural e outras pessoas numa dada rea geogrfica. 9 Estes comportamentos podem gerar processos de integrao ou segregao habitacional, socioeconmica ou profissional.
50
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A metodologia desenvolve-se em trs etapas. Na primeira ajustada uma rvore de classificao hierrquica, que 10 relaciona o local de residncia (concelho ) de cada grupo de imigrantes com as respetivas caractersticas demogrficas (pas de origem), econmicas (actividade econmica), e profissionais (grupo profissional). Na segunda desenvolve-se um conjunto de tableaux de bord que permite a sistematizao das caractersticas dos alojamentos dos diferentes grupos populacionais. Na terceira, os padres de povoamento so descritos pormenorizadamente atendendo, por um lado, s localizaes (e aos fatores que lhes esto subjacentes) e, por outro, s caractersticas habitacionais. Isto permite estabelecer uma tipologia dos padres de povoamento e habitacionais dos principais grupos de imigrantes na rea metropolitana em estudo. Esta metodologia inclui, ainda, um interface de simulao matemtica e de representao cartogrfica, articulado com o sistema de informao de gesto metropolitana, com a rvore de classificao hierrquica, e com os tableaux de bord sobre alojamentos/edifcios. o conhecimento destes padres (na forma estatstica, descritiva e cartogrfica) que permite a posterior definio de polticas pblicas referentes, sobretudo, ao mercado habitacional que favoream a integrao destes diferentes grupos populacionais no tecido socioeconmicoprofissional metropolitano.
Base de dados sobre as caractersticas demogrficas, econmicas e profissionais dos diferentes grupos de imigrantes
Base de dados da localizao residencial e da localizao do trabalho em relao residncia (por concelho e por freguesia)
Base de dados com as Caratersticas dos alojamentos e dos respetivos edifcios (de acordo com o pas de origem do titular)
rvore de classificao hierrquica que relaciona o local de residncia com as caratersticas dos imigrantes
Tableaux de Bord com as caractersticas dos alojamentos e dos respetivos edifcios Interface de simulao e representao cartogrfica
Caracterizao dos padres de povoamento e habitacionais dos diferentes grupos de imigrantes
Proposta de polticas habitacionais dirigidas integrao de imigrantes

Bases de dados propostas e implementadas (sistema de informao de gesto metropolitana) Passos desenvolvidos na metodologia Interface de simulao e de visualizao cartogrfica (desenvolvido em sistemas de informao geogrfica)
Figura 1: Linhas gerais da metodologia prosseguida nesta pesquisa.
Breve descrio da rea Metropolitana do Porto

A rea Metropolitana do Porto localiza-se no norte de Portugal, e constituda por nove concelhos (Espinho, Gondomar, Maia, Matosinhos, Porto, Pvoa de Varzim, Valongo, Vila do Conde e Vila Nova de Gaia), e por cento e trinta freguesias (Figura 2). 11 A informao foi recolhida a partir dos censos populacionais , para cada indivduo residente nesta rea 12 13 metropolitana [49] . Estes registos foram, depois, agrupados por pas de origem , para cada freguesia (dentro de
Neste artigo, para simplificar, os padres de povoamento esto caracterizados a nvel do concelho. No entanto, esta pesquisa foi desenvolvida a nvel da freguesia. 11 As principais vantagens que decorrem do uso desta fonte so as seguintes: (i) a informao recolhida de uma forma sistematizada e exaustiva (ao nvel das freguesias), e cobre todos os indivduos que residem na area em estudo (nativos e imigrantes); (ii) esta informao fidedigna, j que validada por uma instituio estatal; (iii) permite a comparao dos valores das variveis em diferentes momentos, entre diferentes unidades territoriais, e entre diferentes grupos populacionais. A principal desvantagem do uso desta fonte resulta do facto de ignorar os imigrantes ilegais, e a respectiva presena em mercados de trabalho paralelos. 12 No foi possvel incluir dados mais recentes porque a informao dos censos 2011 ainda no est disponvel. Logo que esteja, estes passos metodolgicos sero prosseguidos no sentido de caracterizar os actuais padres de povoamento dos diferentes grupos de imigrantes na rea Metropolitana do Porto. Sabe-se, no entanto, de acordo com dados j publicados destes censos, que o nmero de imigrantes aumentou em Portugal entre 2001 e 2011.
10
51
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro cada concelho). A informao recolhida refere-se s seguintes variveis demogrficas, econmicas e profissionais: pas de origem, localizao residencial (concelho e freguesia), atividade econmica, grupo profissional, e localizao relativa da residncia e do local de trabalho. Foi ainda recolhida e sistematizada informao referente s caractersticas dos alojamentos, de acordo com o pas de origem do seu titular. Esta informao refere-se s seguintes variveis: tipo de edifcio em que se situa o alojamento; tipo de utilizao do referido edifcio; tipo de alojamento; forma de ocupao do alojamento; forma de abastecimento de gua; existncia de eletricidade; existncia e tipo de aquecimento; existncia e tipo de instalaes sanitrias; existncia de banho ou duche; existncia e tipo de cozinha; existncia e tipo de encargos com a aquisio; e existncia e tipo de encargos com o alojamento. A informao recolhida foi, depois, agrupada de acordo com estes pases ou grupos de pases, indo alimentar um sistema de informao de gesto, constitudo por trs bases de dados principais: a primeira refere-se s caractersticas dos grupos populacionais; a segunda refere-se localizao residencial dos grupos populacionais; e a terceira refere-se s caractersticas dos alojamentos. Os diferentes grupos de imigrantes apresentam as seguintes distribuies populacionais na rea Metropolitana (Figura 3):
14
Figura 2: Concelhos e freguesias constituintes da rea Metropolitana do Porto.
Nesta pesquisa foi usado o conceito de imigrante permanente adoptada pelo INE: pessoa nativa ou estrangeira que, no perodo de referncia de um ano, entrou num determinado pas com o propsito de a permanecer durante mais de um ano, que tinha previamente vivido num pas estrangeiro durante mais de um ano. 14 Em todas estas variveis foram usadas as notaes/classificaes adotadas pelo INE.
13
52
% Portugal 0-1 1.1 - 3 3.1 - 3.9
% W. and N. E.U. countries 0-1 1.1 - 3 3.1 - 3.3
% Brazil 0-1 1.1 - 3 3.1 - 9.3
% Af c. with Port. language 0-1 1.1 - 3 3.1 - 5.1
% Venezuela 0-1 1.1 - 3 3.1 - 6.8
% South Africa 0-1 1.1 - 3 3.1 - 5.8
% East. E. countries 0-1 1.1 - 3 3.1 - 7.8
Figura 3: Distribuio percentual dos diferentes grupos populacionais na rea Metropolitana do Porto. De acordo com esta informao na rea Metropolitana do Porto residiam, em 2001, 1 208 026 portugueses e 52 654 imigrantes (cerca de 4,2% da populao total), com a seguinte distribuio, de acordo com o pas ou grupos de pases de origem: 53% de pases africanos de lngua oficial portuguesa; 19,9% de pases ocidentais da Unio Europeia; 14,1% de outros pases estrangeiros (incluindo 5,3% da Venezuela e 3,2% da frica do Sul); 11,1% do Brasil; e 1,9% de pases do leste europeu (principalmente Ucrnia e Rssia). A distribuio percentual dos graus de ensino dos grupos populacionais estudados a seguinte (Figura 4):
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20%

OUTROS P. ESTRANGEIROS
TOTAL IMIGRANTES
UNIO EUROPEIA
Sem nenhum grau de ensino
Ensino Bsico
Ensino Secundrio
Ens. Mdio ou superior
Figura 4: Distribuio percentual dos diferentes grupos populacionais de acordo com os graus de ensino. A distribuio percentual dos grupos populacionais estudados, de acordo com o sector de atividade econmica e com o grupo profissional a seguinte (Figura 5):
53
PORTUGAL
PASES DE LESTE
PALOPS
10% 0%
BRASIL

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

100% 80% 60% 40% 20%
OUTROS P. ESTRANGEIROS PASES DE LESTE UNIO EUROPEIA TOTAL IMIGRANTES PORTUGAL BRASIL PALOPS
0%
UNIO EUROPEIA
BRASIL
PASES DE LESTE
PALOPS
OUTROS. P. ESTRANG.
TOTAL IMIGRANTES
PORTUGAL
SECTOR PRIMRIO
SECTOR SECUNDRIO
SECTOR TERCIRIO
F. Armadas Tc. Intermdios Agricultores Trab. No Qualificados
Quadros Superiores Administrativos Operrios
Especialistas Vendedores Oper. Mquinas
Figura 5: Distribuio percentual dos diferentes grupos de imigrantes de acordo com o setor de atividade econmica e com o grupo profissional, respetivamente. Constata-se que na rea Metropolitana do Porto a percentagem de imigrantes em grupos profissionais superiores substancialmente superior percentagem homloga de nativos (28,8% e 16,9% so quadros superiores da administrao pblica e privada, e especialistas intelectuais e cientficos, e 16,3% e 10,8%, respetivamente, so tcnicos e profissionais de nvel intermdio). A anlise comparativa dos locais de residncia e de trabalho da populao residente na rea Metropolitana do Porto (Figura 6) mostra que, em mdia, a percentagem dos trabalhadores ativos que trabalham na mesma freguesia onde residem mais reduzida na populao imigrante (24,4%) do que na populao nativa (29%), o mesmo acontecendo para aqueles que trabalham numa freguesia distinta embora pertencendo ao mesmo concelho (30,5% e 32,6%, respectivamente), enquanto que a populao ativa portuguesa que trabalha noutro concelho ascende a 37,1% e a populao imigrante aos 43,8%. Os imigrantes dos pases do leste europeu so aqueles que exibem uma mais elevada percentagem de postos de trabalho na freguesia de residncia (41,8%). Tambm 27,8% do total de imigrantes de outros pases estrangeiros e 27,2% dos brasileiros trabalham na mesma freguesia onde residem. , ainda, de realar, que 46,5% dos imigrantes africanos de lngua oficial portuguesa trabalham num concelho distinto daquele em que residem.
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
TOTAL IMIGRANTES
UNIO EUROPEIA
OUTROS P. EST.
Na freguesia
Noutra freguesia do concelho
Noutro concelho
No estrangeiro
Figura 6: Distribuio percentual dos diferentes grupos populacionais de acordo com a freguesia de trabalho relativamente freguesia de residncia. No que se refere s caractersticas habitacionais de destacar o perfil substancialmente diferente das distribuies de encargos com a aquisio ou com o arrendamento habitacional entre imigrantes e nativos, e entre os diferentes grupos de imigrantes (Figura 7):
PORTUGAL
P.LESTE
PALOPS
BRASIL
54

REPARTIO DOS ALOJAMENTOS DOS GRUPOS POPULACIONAIS NA AMP, POR EXISTNCIA E ESCALES DE ENCARGOS COM A AQUISIO
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
598,56 E MAIS DE 498,80 A 598,55 DE 399,04 A 498,79 DE 299,28 A 399,03 DE 249,40 A 299,27 DE 199,52 A 249,39 DE 149,64 A 199,51 DE 99,76 A 149,63 DE 59,86 A 99,75
UNIO EUROPEIA BRASIL PASES DE PALOPS OUT. PASES TOTAL POPULAO PORTUGAL LESTE ESTRANG. IGRANTES TOTAL IM

REPARTIO DOS ALOJAMENTOS DOS GRUPOS POPULACIONAIS NA AMP, POR ESCALES DE ARRENDAMENTO
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
498,80 E MAIS DE 399,04 A 498,79 DE 299,28 A 399,03 DE 249,40 A 299,27 DE 199,52 A 249,39 DE 149,64 A 199,51 DE 99,76 A 149,63 DE 59,86 A 99,75 DE 34,92 A 59,85 DE 24,94 A 34,91 DE 14,96 A 24,93 MENOS DE 14,96
MENOS DE 59,86 SEM ENCARGOS
Figura 7: Distribuio percentual dos diferentes grupos populacionais de acordo com a existncia e escales de encargos com a aquisio, e os escales de arrendamento habitacional.
RESULTADOS OBTIDOS
Aplicou-se esta metodologia rea Metropolitana do Porto, tendo-se obtido a seguinte rvore de classificao 15 hierrquica que identifica as localizaes residenciais dos diferentes grupos de imigrantes (concelhos), com base nas suas caractersticas demogrficas, econmicas e profissionais (figura 8):
Figura 8: rvore de classificao hierrquica que relaciona os concelhos de residncia dos imigrantes com as respetivas caratersticas demogrficas, econmicas e profissionais. O primeiro critrio de repartio baseia-se no grupo profissional, que divide os imigrantes entre os grupos profissionais superiores administradores, diretores e quadros superiores de empresas pblicas e privadas, e especialistas intelectuais e cientficos -, e os imigrantes pertencentes aos restantes grupos profissionais. S depois que se aplica o critrio do pas de origem, residindo os imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia, dos pases do leste europeu e dos pases africanos de lngua oficial portuguesa principalmente no concelho do Porto. Os imigrantes de grupos profissionais superiores de outros pases estrangeiros repartem-se do seguinte modo: os da frica do Sul localizam-se na Maia, os dos Estados Unidos da Amrica, Canad e Colmbia em Vila Nova de Gaia, os da Venezuela, Brasil e pases asiticos no concelho do Porto. Em relao aos imigrantes de outros grupos profissionais, podemos dividi-los entre os provenientes de Frana, Holanda, Alemanha e Itlia, e os outros. Os primeiros que trabalham na agricultura, pesca, e indstria transformadora residem, predominantemente, no concelho da Pvoa de Varzim; e os das restantes actividades econmicas residem, predominantemente, no concelho de Vila Nova de Gaia. Os dos restantes pases da Europa ocidental, e pases do leste europeu ( excepo da Rssia e Ucrnia) vivem no concelho do Porto, e os da Rssia e Ucrnia no concelho de Vila Nova de Gaia. Os imigrantes provenientes de Angola e de Moambique que
15
Na elaborao/ajuste desta rvore de classificao hierrquica foi utilizado o software Matlab.
55
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Tabela 1: Tableaux de bord das variveis habitacionais dos diferentes grupos populacionais residentes na rea Metropolitana do Porto
PORTUGUESES (%) IMIGRANTES DE P. OCIDENTAIS DA UNIO EUROPEIA (%) IMIGRANTES DO BRASIL (%) IMIGRANTES DE PASES DO LESTE EUROPEU (100%) IMIGRANTES DE PASES AFRICANOS DE LNGUA OFICIAL PORTUGUESA (%) IMIGRANTES DE OUTROS P. ESTRANGEIROS (%) TOTAL DE IMIGRANTES (%)
CLSSICO OUTRO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL PRINCIPALMENTE RESIDENCIAL PRINCIPALMENTE NO RESIDENCIAL CLSSICO BARRACA RUDIMENTAR MVEL IMPROVISADO NOUTRO LOCAL PROPRIETRIO LOCATRIO SUB-LOCATRIO OUTROS REDE PBLICA REDE PARTICULAR NO EDIFCIO FONTANRIO POO PARTICULAR OUTRA FORMA COM ELECTRICIDADE SEM ELECTRICIDADE AQUECIMENTO CENTRAL LAREIRA APARELHOS FIXOS APARELOS MVEIS SEM AQUECIMENTO COM RETRETE NO ALOJAMENTO COM AUTOCLISMO COM RETRETE NO ALOJAMENTO SEM AUTOCLISMO RETRETE FORA DO ALOJAMENTO MAS NO EDIFCIO SEM RETRETE COM INSTALAO DE BANHO OU DUCHE SEM INSTALAO DE BANHO OU DUCHE COZINHA COM MENOS DE 4M2 COZINHA COM MAIS DE 4M2 COM KITCHENETTE SEM COZINHA SEM ENCARGOS MENOS DE 59,86 DE 59,86 A 99,75 DE 99,76 A 149,63 DE 149,64 A 199,51 DE 199,52 A 249,39 DE 249,40 A 299,27 DE 299,28 A 399,03 DE 399,04 A 498,79 DE 498,80 A 598,55 598,56 E MAIS MENOS DE 14,96 DE 14,96 A 24,93 DE 24,94 A 34,91 DE 34,92 A 59,85 DE 59,86 A 99,75 DE 99,76 A 149,63 DE 149,64 A 199,51 DE 199,52 A 249,39 DE 249,40 A 299,27 DE 299,28 A 399,03 DE 399,04 A 498,79 498,80 E MAIS
TIPO DE EDIFCIO 99,8 100,0 97,6 0,2 0,0 2,4 TIPO DE OCUPAO DO EDIFCIO 84,1 75,1 72,3 72,7 15,6 24,3 27,3 27,0 0,3 0,7 0,4 0,3 TIPO DE ALOJAMENTO 99,2 99,7 99,8 95,1 0,2 0,1 0,0 0,8 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1,2 0,4 0,1 0,1 2,4 0,1 0,1 0,0 0,4 FORMA DE OCUPAO DO ALOJAMENTO 63,5 60,1 28,5 65,7 27,5 34,7 59,6 30,3 0,9 0,7 2,6 0,7 8,0 4,5 9,4 3,3 SISTEMA DE ABASTECIMENTO DE GUA 91,6 95,3 82,6 86,4 8,0 4,6 15,8 12,5 0,2 0,0 0,8 0,5 0,0 0,0 0,0 0,2 0,1 0,0 0,0 0,3 0,1 0,1 0,8 0,1 EXISTNCIA DE ELETRICIDADE 99,9 100,0 99,6 99,9 0,1 0,0 0,4 0,1 EXISTNCIA E TIPO DE AQUECIMENTO 14,5 13,7 8,5 6,7 17,4 14,6 7,7 15,2 4,8 5,6 4,0 5,1 46,4 48,1 40,9 43,2 17,1 18,1 38,9 29,8 EXISTNCIA E TIPO DE INSTALAES SANITRIAS 97,1 97,4 90,7 93,5 0,8 0,7 2,4 2,2 1,7 1,7 4,9 3,3 0,3 0,1 2,0 1,0 EXISTNCIA DE INSTALAES DE BANHO OU DUCHE 98,4 98,2 92,7 94,0 1,6 1,8 7,3 6,0 EXISTNCIA E TIPO DE COZINHA 24,8 15,6 19,6 25,8 73,2 80,4 77,0 67,1 3,9 3,1 3,8 1,7 0,1 0,3 3,3 0,3 EXISTNCIA E ESCALES DE ENCARGOS COM A AQUISIO 49,9 42,7 49,3 55,0 1,5 1,5 0,0 2,7 1,6 2,5 0,0 2,4 1,1 2,0 0,0 2,6 2,2 3,8 0,0 3,5 3,8 4,2 0,0 4,4 6,2 6,2 6,0 5,4 13,7 13,2 9,0 10,5 8,9 9,9 10,4 6,2 4,7 5,5 6,0 3,1 6,4 8,4 19,4 4,1 ESCALES DE ARRENDAMENTO 7,6 4,7 7,6 19,1 8,1 3,7 14,6 12,7 2,4 4,4 0,0 12,6 4,5 6,2 1,6 13,5 3,5 4,2 1,1 10,0 5,8 5,4 13,5 7,6 4,8 5,8 9,2 6,3 4,7 7,2 9,7 5,1 7,3 13,1 8,6 4,5 21,3 24,5 14,6 6,1 11,9 12,0 9,7 1,6 18,1 8,9 9,7 0,9 99,6 0,4
99,7 0,3 75,2 24,4 0,4 99,5 0,1 0,0 0,0 0,2 0,1 71,8 24,1 0,6 3,6 95,8 3,9 0,1 0,0 0,0 0,1 99,9 0,1 14,1 16,6 4,5 47,3 17,5 97,7 0,6 1,5 0,3 98,9 1,1 16,5 80,8 2,5 0,2 27,5 2,1 2,7 2,5 3,9 6,3 8,5 17,2 12,6 6,9 10,0 5,8 3,9 5,9 7,0 8,2 8,0 8,9 8,1 13,0 21,0 6,7 3,5
99,9 0,2 74,9 24,7 0,5 99,5 0,0 0,0 0,0 0,3 0,1 71,0 22,3 0,7 6,0 91,8 8,0 0,0 0,0 0,0 0,0 100,0 0,0 17,0 18,6 4,6 42,6 17,2 98,3 0,3 1,2 0,1 99,4 0,6 15,0 83,0 2,0 0,0 45,0 1,7 2,5 1,3 2,2 4,2 6,4 13,1 9,2 4,8 9,6 1,0 1,2 3,2 5,1 2,8 5,3 6,5 7,9 20,2 24,8 11,7 10,3
99,7 0,3 74,7 24,8 0,4 99,5 0,1 0,0 0,0 0,2 0,1 68,0 26,4 0,7 4,9 94,3 5,4 0,1 0,0 0,0 0,1 99,9 0,1 14,3 16,6 4,7 46,6 17,8 97,5 0,6 1,6 0,3 98,7 1,3 16,7 80,3 2,8 0,2 35,5 1,8 2,4 2,1 3,3 5,3 7,5 15,6 11,2 6,1 9,1 5,6 4,9 4,4 5,9 5,7 7,0 7,2 7,2 12,3 21,8 9,3 8,5
trabalham na agricultura, pesca, construo e comrcio residem no concelho de Vila Nova de Gaia, ao passo que trabalham no turismo, transportes, actividades financeiras, administrao pblica, educao e sade trabalham predominantemente em Vila Nova de Gaia, e os que trabalham em servios domsticos e em instituies internacionais vivem, principalmente, no concelho do Porto. Os imigrantes da frica do Sul que trabalham na agricultura e na indstria vivem no concelho de Vila Nova de Gaia, ao passo que os trabalham em actividades do sector tercirio residem no concelho da Maia. Em relao aos imigrantes brasileiros residem nos concelhos do Porto e de Vila Nova de Gaia. No que se refere aos imigrantes provenientes da Venezuela, os que trabalham na agricultura, pesca, indstria, construo e comrcio residem, essencialmente, em Vila Nova de Gaia, e os que trabalham nas restantes actividades do sector tercirio residem, essencialmente no concelho da Maia. Os tableaux de bord que sistematizam as caractersticas dos alojamentos na rea Metropolitana do Porto apresentam no s os valores absolutos para cada uma das variveis em anlise, como tambm a respetiva repartio percentual entre as diferentes classes de cada varivel (este ltimo caso est sistematizado na Tabela 16 1) .
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O quadro aqui apresentado refere-se totalidade da rea metropolitana, embora este estudo tenha sistematizado em tableaux de bord os valores das variveis por concelho e, dentro de cada concelho, por freguesia.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A repartio percentual dos imigrantes por tipo de edifcios assemelha-se distribuio homloga dos portugueses. Os grupos de imigrantes da Unio Europeia e de outros pases estrangeiros so aqueles em que menor a percentagem de ocupao de edifcios no clssicos. Pelo contrrio, os imigrantes dos pases da Europa de leste so aqueles cuja percentagem relativa de ocupao de edifcios no clssicos mais elevada (substancialmente mais elevada do que aquilo que acontece com os restantes grupos de imigrantes). Nota-se alguma diferena entre nativos e imigrantes no tipo de ocupao dos edifcios. Assim, os imigrantes em geral ocupam edifcios exclusivamente residenciais em menor percentagem do que os portugueses, ocorrendo o contrrio em relao aos edifcios principalmente residenciais. Os imigrantes da Unio Europeia e de outros pases estrangeiros so aqueles em que mais elevada a ocupao relativa de edifcios exclusivamente residenciais. Em relao aos edifcios principalmente residenciais, so os imigrantes do Brasil e dos pases da Europa de leste aqueles em que a sua ocupao relativa mais elevada. Os imigrantes da Unio Europeia, seguidos dos de outros pases estrangeiros so aqueles que apresentam percentagens mais elevadas de ocupao de edifcios principalmente no residenciais. O perfil percentual de ocupao por tipos de alojamento muito semelhante entre nativos e imigrantes. No entanto, de realar que os imigrantes dos pases de leste europeu apresentam valores relativos substancialmente mais elevados de ocupao de alojamentos improvisados, alojamentos mveis, e barracas do que os seus homlogos. No que se refere s formas de ocupao dos alojamentos, constata-se que h uma maior proporo de imigrantes proprietrios, e uma menor proporo de locatrios do que aquilo que acontece com os nativos. So os imigrantes dos pases africanos de lngua portuguesa e os de outros pases estrangeiros aqueles em que maior a percentagem relativa de proprietrios e em que menor a percentagem relativa de locatrios. Os imigrantes dos pases da Europa de leste apresentam um perfil de forma de ocupao claramente dissonante dos restantes, j que vivem em alojamentos alugados mais do dobro dos imigrantes que habitam em alojamentos prprios. Tambm este o grupo que apresenta maiores percentagens de outras formas de ocupao, e de sublocatrios. Constata-se que a percentagem de alojamentos ocupados por estrangeiros que tm abastecimento de gua atravs da rede pblica mais elevada que a percentagem homloga de nativos, sendo as restantes formas de abastecimento percentualmente inferiores (ou iguais) s dos portugueses. So os imigrantes de lngua oficial portuguesa (de frica ou do Brasil) aqueles cujos alojamentos so abastecidos pela rede pblica em maior percentagem, sendo os dos pases da Europa de leste aqueles que apresentam maiores percentagens relativas de abastecimento de gua atravs de rede privada, no edifcio ou de outra forma. Praticamente todos os alojamentos tm electricidade. Aqueles que esto ligeiramente pior servidos, no entanto, so de imigrantes dos pases da Europa de leste. Os alojamentos dos imigrantes esto bastante melhor servidos do que os alojamentos dos nativos em termos de aquecimento, sendo este predominantemente assegurado por aparelhos mveis ( semelhana daquilo que acontece com os portugueses, embora em menor percentagem). Os imigrantes dos pases da Europa de leste esto numa clara desvantagem, j que 38,9% dos seus alojamentos no dotado de qualquer tipo de aquecimento (o que em termos percentuais representa mais do dobro dos alojamentos dos seus homlogos de outros pases). Os imigrantes esto, tambm, melhor servidos do que os prprios nativos, de instalaes sanitrias com retrete com autoclismo nos seus alojamentos, bem como com instalaes de banho ou duche. Tambm aqui se verifica que so os alojamentos dos imigrantes dos pases da Europa de leste aqueles que apresentam percentagens relativas mais elevadas de retrete fora do alojamento mas no edifcio, de retrete no alojamento sem autoclismo, sem retrete, e sem instalaes de banho ou duche. 2 Nos alojamentos dos imigrantes predominante a existncia de cozinha com mais do que 4 m , semelhana daquilo que acontece com os portugueses, embora no primeiro caso a percentagem relativa seja mais elevada do 2 que no segundo, sendo a percentagem de alojamentos com cozinhas com menos do que 4m inferior para os imigrantes do que para os nativos. Os imigrantes dos pases da Europa de leste so aqueles em que as percentagens relativas de kitchenettes e sem cozinha so mais elevadas. substancialmente superior a percentagem de portugueses que no tem encargos com a aquisio de alojamento (55%) do que a percentagem de imigrantes (35,5%). Relativamente aos alojamentos com encargos constata-se que so mais elevados os encargos dos imigrantes com a aquisio para valores mensais superiores a 199,5 euros mensais do que para os portugueses, sendo a percentagem relativa tanto mais elevada quanto mais altos forem os escales. So os imigrantes dos pases da Europa de leste e do ocidente da Unio Europeia aqueles que tm maior percentagem de alojamentos sem encargos (cerca de 50% do total de alojamentos). tambm interessante constatar que, at ao escalo dos 250 euros/ms os imigrantes da Europa de leste no tm encargos com a aquisio, que estes encargos s se manifestam a partir deste valor, e atingem perto de 20% no escalo de 598,6 ou mais euros/ms. Os perfis de distribuio dos encargos os imigrantes da Unio Europeia, do Brasil e de outros pases estrangeiros assemelham-se. Os imigrantes dos pases africanos de lngua portuguesa
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro tm uma distribuio mais equilibrada entre todos os escales, destacando-se os escales de 299,3 a 498,8 euros/ms. Tambm os outros imigrantes apresentam maiores encargos com a aquisio nesta faixa. No caso dos portugueses, a percentagem de escales de encargos com o arrendamento , geralmente, decrescente com a renda. No entanto, o mesmo no acontece com os imigrantes, em que os encargos com o arrendamento so, normalmente, mais altos quanto mais elevados forem os escales de arrendamento, sendo de destacar a maior percentagem de imigrantes que pagam rendas situadas entre os 249,4 euros e os 399,0 euros mensais. Esta constatao de pagamento de elevadas rendas especialmente visvel no que se refere aos imigrantes da Unio Europeia, Brasil, e de outros pases estrangeiros. De entre os vrios grupos de imigrantes, os dos pases da Europa de leste so aqueles em que, para alm dos escales referidos, so mais elevados os encargos nos dois escales mais baixos de arrendamento. A conjugao dos resultados obtidos a partir da anlise cruzada da rvore de classificao hierrquica com a informao sobre as caractersticas habitacionais sistematizada nos tableaux de bord permite concluir que existem diferenas sistemticas nos padres de povoamento dos diferentes grupos de imigrantes que residem na rea Metropolitana do Porto, propondo-se a seguinte tipologia de povoamento e habitacional (Tabela 2): Tabela 2: Padres de povoamento e habitacionais dos diferentes grupos de imigrantes na rea Metropolitana do Porto. Padro Caracterizao do povoamento
No h discriminao em relao aos imigrantes dos grupos profissionais superiores, qualquer que seja a sua origem. Os imigrantes dos pases ocidentais da Europa e dos pases de lngua portuguesa (frica e Brasil) so os que esto espacialmente melhor integrados. Os imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia distribuem-se, em geral, nas reas mais nobres dos concelho do Porto, Vila Nova de Gaia e Pvoa de Varzim, em zonas associadas a nveis mais elevados de qualidade ambiental. Os brasileiros esto fortemente localizados no ncleo metropolitano e na rea suburbana, bem como ao longo da costa suburbana.
Caracterizao habitacional
As suas caractersticas habitacionais so muito semelhantes s dos nativos. Distribuies de localizao muito semelhantes s dos nativos, o mesmo acontecendo em relao s caractersticas das suas habitaes.
Os imigrantes dos pases africanos de lngua oficial portuguesa tm uma localizao eminentemente suburbana, e maioritariamente trabalham e residem em concelhos distintos.
Ocupam predominantemente edifcios clssicos; Ocupam, predominantemente, edifcios exclusivamente residenciais; Juntamente com os imigrantes da Europa de leste, so aqueles que apresentam menor nmero de alojamentos com encargos com a aquisio; Os imigrantes da Unio Europeia, do Brasil e de outros pases estrangeiros so aqueles que apresentam encargos com rendas mais elevados. Os edifcios principalmente residenciais tm uma maior percentagem de ocupao pelos brasileiros do que por outros grupos populacionais; Nos alojamentos arrendados, predominantemente pagam rendas situadas entre os 250 e os 400 euros mensais. O tipo de edifcios, o tipo de ocupao dos edifcios, e o tipo de alojamentos so muito semelhantes aos dos portugueses; Este grupo (juntamente com o grupo de imigrantes de outros pases estrangeiros) aquele em que maior a percentagem relativa de proprietrios e em que menor a percentagem relativa de locatrios; Os imigrantes de lngua portuguesa so aqueles cujos alojamentos so abastecidos por gua da rede pblica em maior percentagem; Estes imigrantes so os que apresentam maior percentagem de encargos com a aquisio, e o perfil de encargos est distribudo de forma equilibrada entre todos os escales ( semelhana dos nativos), embora seja mais forte entre os 300 e os 500 euros mensais; Em relao aos encargos com o arrendamento, apresentam
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um perfil crescente em termos percentuais com o aumento da renda at aos 400 euros/ms, decrescendo substancialmente a partir da. Estes imigrantes so aqueles que tm maior percentagem de ocupao de edifcios no clssicos; e apresentam maiores percentagens de ocupao de alojamentos improvisados, alojamentos mveis e barracas; Contrariamente quilo que acontece com os restantes grupos populacionais, os seus alojamentos so predominantemente alugados; A maioria dos seus alojamentos abastecida pela rede pblica, mas em percentagens inferiores s dos restantes grupos populacionais; Uma elevada percentagem dos seus alojamentos no dispe de qualquer espcie de aquecimento; Os seus alojamentos so os pior servidos em termos de instalaes sanitrias e de instalaes de banho ou duche; A percentagem de alojamentos sem cozinha ou com kitchenette deste grupo mais elevada do que os restantes; este o grupo em que maior percentagem no tem encargos com os alojamentos nem encargos de aquisio nos escales mais baixos; Estes imigrantes tm encargos mais elevados nos dois escales de arrendamento mais baixos. Juntamente com os imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia, so aqueles em que menor a percentagem de ocupao de edifcios no clssicos; Juntamente com os imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia so aqueles em que mais elevada a ocupao relativa de edifcios exclusivamente residenciais; e em que so mais elevadas as percentagens de ocupao de edifcios principalmente no residenciais; Juntamente com os imigrantes dos pases africanos de lngua oficial portuguesa, so aqueles em que mais elevada a percentagem relativa de proprietrios, e em que menor a percentagem relativa de locatrios; O perfil de distribuio de encargos com a aquisio deste grupo aproxima-se do dos imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia e do Brasil; Juntamente com os imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia e do Brasil, so os que apresentam maiores encargos nos quatro escales mais elevados de arrendamento (a partir dos 250 euros/ms).
Os imigrantes dos pases do leste europeu exibem padres de povoamento fragmentados e difusos, apesar da distribuio territorial do seu grupo profissional superior ser mais contnua do que a distribuio da sua populao em geral.
Os imigrantes da Venezuela e da frica do Sul exibem comportamentos de povoamento fortemente bipolarizados (concelhos da Maia e de Vila Nova de Gaia), onde a respetiva densidade populacional elevada.
DISCUSSO DE RESULTADOS
Anlise da tipologia habitacional proposta para os principais grupos de imigrantes
Estes padres de povoamento vo, agora, ser interpretados e discutidos luz das suas razes explicativas relevantes identificadas na seco terica -, e com base nas caractersticas habitacionais dos diferentes grupos de imigrantes. Padro 1 No existe discriminao espacial em relao aos imigrantes com estatuto profissional elevado, qualquer que seja o seu pas de origem. Conforme era de esperar, a diferenciao socioespacial traduz-se no facto do ncleo metropolitano e dos centros urbanos (onde se localizam as empresas e os servios) exercerem uma forte atraco sobre os imigrantes altamente qualificados. Como os imigrantes na rea Metropolitana do Porto exibem nveis profissionais superiores aos valores homlogos dos nativos, as oportunidades laborais, a actuao das redes de acolhimento e orientao de imigrantes, os seus prprios acordos laborais pr-estabelecidos, e a sua tendncia para se juntarem a imigrantes da mesma origem, tendem a orient-los para as zonas em que so maiores as necessidades de mo
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro de obra: quer para o centro da rea metropolitana, quer para as zonas litorais que ligam os principais centros urbanos. A anlise da rvore de classificao hierrquica mostra que a repartio espacial que resulta da atrao exercida por estas dinmicas territoriais sobre os imigrantes dos grupos profissionais superiores (quadros superiores e especialistas intelectuais e cientficos) prevalece sobre as caractersticas do respectivo grupo tnicocultural [1]. Padro 2 Os imigrantes dos pases ocidentais da Europa e dos pases de lngua portuguesa (frica e Brasil) so os que esto espacialmente melhor integrados (quer considerando a populao em geral quer considerando aqueles que pertencem a grupos profissionais superiores). As distribuies territoriais destes imigrantes so muito semelhantes s dos nativos, o mesmo acontecendo em relao s caractersticas das suas habitaes. Atendendo a que 19,9% dos imigrantes nesta rea metropolitana provm de pases ocidentais da Unio Europeia, e 64,1% de pases de expresso portuguesa, a sua presena exerce um impacto social e econmico importante, atendendo a que as respetivas distribuies territoriais (bem como as distribuies territoriais dos respetivos grupos profissionais superiores) reproduzem muito aproximadamente as distribuies homlogas dos nativos. A sua forte presena nos centros urbanos metropolitanos e na rea suburbana, favorecida pela sua difuso espacial contnua, e considerando os seus antecedentes acadmicos e experincia profissional, tem vindo a aumentar a sua exposio aos nativos. A excelente integrao dos imigrantes de expresso portuguesa no tecido econmico urbano e suburbano resulta, fundamentalmente: da sua experincia migratria de longa data; da sua partilha 17 cultural e lingustica com os nativos; da sua maior exposio aos nativos ; da performance das redes de receo e orientao de imigrantes e dos organismos estatais; da perspectiva multiculturalista com que so encarados; da 18 importncia que atribuem aos laos com os familiares e amigos; do excesso de proviso habitacional ; e dos processos de filtragem habitacional (em especial nos centros urbanos e na zona suburbana). A integrao com sucesso dos imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia tem tambm sido favorecida pela sua partilha da cultura europeia, da herana histrica, e das condies de vida com os portugueses. Os processos de suburbanizao que traduzem as dinmicas urbanas e as caractersticas dos mercados habitacionais, reforados pelo facto da maioria destes imigrantes trabalhar por conta de outrem - so determinantes nos seus povoamentos, vizinhanas e redes sociais e profissionais. Esta tradio de localizao suburbana tem-se vindo a traduzir na atrao de novas geraes de imigrantes que se tem vindo progressivamente a integrar no tecido socioeconmico suburbano o que, aliado s boas oportunidades profissionais com que se deparam, tem favorecido a sua ascenso socioeconmica e profissional. Padro 3 Os imigrantes dos pases ocidentais da Unio Europeia distribuem-se, em geral, nas reas mais nobres dos concelho do Porto, Vila Nova de Gaia e Pvoa de Varzim, em zonas associadas a nveis mais elevados de qualidade ambiental Conforme decorre da anlise da rvore de classificao hierrquica, os imigrantes de grupos profissionais superiores de pases ocidentais da Unio Europeia localizam-se, predominantemente, no concelho do Porto, enquanto que os restantes se localizam ou no concelho da Pvoa de Varzim (os que trabalham na agricultura, pesca e indstria) ou no concelho de Vila Nova de Gaia (os que trabalham em actividades do setor tercirio). Constata-se, ainda (por anlise da informao censitria e da respetiva representao cartogrfica), que as suas localizaes residenciais privilegiam zonas em que as morfologias urbanas e as tipologias do edificado so menos densas. Isto facilmente explicado pelo facto destes imigrantes possuirem, em geral, um poder de compra superior ao dos restantes. Isto confere-lhes uma maior capacidade de acesso ao crdito para a aquisio de habitao prpria, ou ao mercado de arrendamento, ou de suportarem maiores despesas com a habitao e com as prprias deslocaes casa-trabalho. Por essa razo optam por zonas residenciais e por habitaes mais caras, em locais normalmente associados a nveis mais elevados de qualidade ambiental. No entanto, estes padres de localizao residencial so, em certa medida, condicionados pelas polticas correntes de regenerao urbana atualmente prosseguidas pelos municpios mais antigos da rea Metropolitana do Porto. Estas polticas tm gerado processos de gentrificao que tm conduzido as famlias de maiores rendimentos quer para localizaes mais centrais, quer para localizaes litorais privilegiadas, independentemente da sua origem tnico-cultural. Mas h uma outra razo que justifica a escolha de zonas de povoamento mais disperso por parte destes imigrantes. Como nas zonas territoriais mais dispersas existe uma elevada procura de trabalho especializado (especialmente nas reas da sade e das altas tecnologias s quais os nativos no tm, frequentemente, capacidade de dar resposta), a integrao dos imigrantes altamente qualificados encorajada pelas prprias populaes (j que satisfaz as suas necessidades reais), ao passo que nos centros urbanos e da rea suburbana tm de competir diretamente com os nativos. Estes empregos permitem-lhes nveis de atingimento profissional
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Esta maior exposio, por sua vez, tem favorecido o seu acesso a melhores condies habitacionais, s infraestruturas e aos equipamentos, e tem-lhes aberto melhores perspetivas sociais e profissionais. 18 A atraco exercida sobre este grupos de imigrantes favorecida pela existncia de alojamentos, infraestruturas e equipamentos prximo dos centros de emprego (em geral em toda a zona suburbana).
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro mais elevados, mais conformes aos seus perfis acadmicos e profissionais, s suas capacidades empreendedoras, e s suas prprias motivaes. Padro 4 Os brasileiros esto fortemente localizados no ncleo metropolitano e na rea suburbana, bem como ao longo da costa suburbana A rvore de classificao hierrquica permite constatar que os brasileiros se localizam predominantemente nos concelhos do Porto e de Vila Nova de Gaia, qualquer que seja o seu grupo profissional. A anlise da informao censitria (e a respetiva representao cartogrfica) evidenciam, ainda, a localizao preferencial e de forma concentrada - deste grupo de imigrantes nas freguesias mais populosas e/ou ao longo da costa destes concelhos, o que denota a sua elevada densidade no uso do solo urbano e suburbano. Estas caractersticas do povoamento destes imigrantes relacionam-se fortemente com as suas caractersticas intrnsecas (atribuem uma importncia muito grande aos laos familiares e rede de amigos), e os seus elevados nveis de sucesso na assimilao e integrao resultam da sua proximidade cultural e lingustica com os nativos. Para alm disso, o facto de cerca de 83,4% destes imigrantes trabalharem no sector tercirio (comrcio e servios) justifica esta localizao central na rea metropolitana, a opo por edifcios de usos exclusivamente residenciais ou de usos mistos, e os elevados encargos com o arrendamento (que decorrem do facto dos preos dos alojamentos e das rendas serem mais elevadas nas zonas mais centrais e nas zonas litorais, o que lhes bloqueia, em grande parte, o acesso aquisio de casa prpria). No entanto, estes locais caracterizam-se por espaos mais antigos e no regenerados, com preos mais baixos e nveis de qualidade de vida abaixo dos espaos litorais dos concelhos do Porto e da Pvoa de Varzim (para onde vo os imigrantes dos pases do ocidente da Unio Europeia), o que resulta, em grande parte, dos prprios processos de invaso/sucesso no uso do solo. Padro 5 Os imigrantes dos pases africanos de lngua oficial portuguesa tm uma localizao eminentemente suburbana, e maioritariamente trabalham e residem em concelhos distintos. A anlise da rvore de classificao hierrquica conduz concluso de que os imigrantes provenientes dos pases africanos de lngua oficial portuguesa pertencentes a grupos profissionais superiores se localizam no concelho do Porto, ao passo que os que pertencem aos restantes grupos profissionais residem, predominantemente, nos concelhos de Vila Nova de Gaia (os que trabalham na agricultura, pesca, construo e comrcio), e Porto (os que trabalham no turismo, transportes, actividades financeiras, administrao pblica, educao e sade). Este o grupo com mais deslocaes casa-trabalho, como se pode constatar da anlise da distribuio espacial relativa dos seus locais de trabalho em relao s residncias. Os processos de integrao fsica e socioeconmica so fortemente moldados pela proviso habitacional, pelas condies de acesso habitao, e pelas condies de operao do mercado habitacional. Os padres de localizao dominantes nas comunidades de imigrantes africanos de lngua portuguesa nos centros urbanos e nas reas suburbanas, o facto da maioria destes imigrantes (79,1%) trabalhar no sector tercirio de actividade, a boa proviso suburbana de alojamentos, e a existncia de um sistema de transportes metropolitanos eficiente e bem organizado, bem como a influncia de factores sociolgicos e culturais permite-lhes suportar maiores distncias casa-trabalho e, portanto, maiores nveis de mobilidade. Por um lado, o seu imaginrio cultural e as suas perspetivas de permanncia de longa durao nos territrios hspedes, conduz a uma preferncia pela aquisio 19 de casa prpria , embora o seu poder de compra no lhes permita aceder a alojamentos muito caros. Por essa razo optam por localizaes suburbanas, onde os alojamentos so mais conformes s suas capacidades financeiras, ainda que isso implique uma maior despesa em transportes. Por outro lado, e de acordo com os dados sistematizados nos tableaux de bord, a distribuio equilibrada dos escales de aquisio mostram que estes imigrantes parecem ter condies de acesso ao crdito muito idnticas s dos nativos. Tal pode dever-se ao facto de conseguirem satisfazer as garantias requeridas pelos bancos, j que recorrem facilmente famlia ou amigos. Padro 6 Os imigrantes dos pases do leste europeu exibem padres de povoamento fragmentados e difusos, apesar da distribuio territorial do seu grupo profissional superior ser mais contnua do que a distribuio da sua populao em geral. A este padro de povoamento correspondem condies habitacionais mais precrias, e com caractersticas absolutamente distintas das dos restantes grupos populacionais. Conforme est patente na rvore de classificao hierrquica, os imigrantes de grupos profissionais superiores de pases do leste europeu residem, fundamentalmente, no concelho do Porto, ao passo que os dos restantes grupos profissionais se distribuem entre os concelhos do Porto, Vila Nova de Gaia e Pvoa de Varzim. Constata-se, ainda, a partir da interpretao e representao cartogrfica dos dados censitrios, que a distribuio territorial destes imigrantes fortemente fragmentada. Os factores que explicam os padres de localizao residencial deste grupo de imigrantes, bem como a localizao relativa dos seus locais de trabalho em relao aos locais de residncia so as suas prprias caractersticas, as motivaes subjacentes aos seus movimentos migratrios, a operao das redes de acolhimento e de orientao de imigrantes, e as caractersticas dos mercados habitacionais. Os movimentos
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Representam o grupo populacional em que menor a percentagem de alojamentos sem encargos com a aquisio.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro migratrios deste grupo populacional so os mais recentes nesta rea Metropolitana. Atendendo a que estas redes de imigrantes so mais restritas do que outras, eles deparam-se inicialmente com maiores dificuldades de assimilao, atendendo sua linguagem e costumes substancialmente diferentes dos dos nativos. Isto reforado pela sua forte tendncia para o isolamento, traduzida na sua fragmentao e disperso territorial, o que dificulta ainda mais o seu processo de integrao. Adicionalmente, como estes imigrantes tm, fundamentalmente, um perfil urbano, a sua localizao ocorre, essencialmente, nos centros urbanos e na rea suburbana, apesar do seu padro fragmentado. Atendendo a que as suas motivaes so, fundamentalmente, pecunirias, eles so menos reivindicativos do que os restantes grupos de imigrantes no que se refere s condies de trabalho pretendidas. Alm disso, como normalmente no tm com eles as suas famlias, e tm perspectivas de permanncia mais curta em Portugal, os seus comportamentos so fortemente moldados pelo seu trabalho, tendendo portanto a escolher localizaes residenciais prximas daquele. Apesar de geralmente deterem elevados nveis acadmicos e competncias profissionais, as suas caractersticas, motivaes e comportamentos geralmente restringem o seu acesso s infraestruturas, equipamentos e redes socioeconmicoprofissionais e, consequentemente, os seus processos de integrao so muito mais longos e complexos. Apesar disso, o reconhecimento das suas qualificaes acadmicas e profissionais tem desempenhado um papel importante nestes processos, e tem estimulado a articulao entre as necessidades metropolitanas especficas de mo de obra e as suas capacidades especializadas. No que se refere ao mercado habitacional, a expanso metropolitana ocorrida durante as duas ltimas dcadas (juntamente com as polticas municipais de realojamento) conduziram a processos de invaso/sucesso de usos, em que as classes sociais com mais elevada mobilidade se tm vindo a deslocar progressivamente para a rea suburbana, deixando vagos alguns alojamentos mais centrais (e tambm, normalmente, mais degradados). Estes processos so fortemente modelados pelas caractersticas das economias locais, e dependem da concentrao/disperso territorial de capital, e da disponibilidade e eficincia dos sistemas de transporte. Este grupo de imigrantes tem, assim, frequentemente beneficiado (mesmo numa base provisria) de alojamentos deixados vagos, sendo a sua sucesso de ocupao de alojamentos principalmente conduzida pela sua procura de localizaes prximas dos locais de trabalho, ainda que temporariamente. Esta , frequentemente a soluo por eles encontrada (ou proposta pelos organismos de receo e orientao de imigrantes), atendendo s suas 20 restries de rendimento, e ao facto de se depararem com grandes obstculos para adquirirem casa prpria . Atendendo a que as suas reclamaes de qualidade so, frequentemente, reduzidas, recorrem, frequentemente a alojamentos antigos e degradados, com contratos de arrendamento de longa data, o que traduz processos de 21 filtragem espacial . Por estas razes, as suas condies habitacionais so mais precrias, e com caractersticas absolutamente distintas das dos restantes grupos populacionais. Padro 7 Os imigrantes da Venezuela e da frica do Sul exibem comportamentos de povoamento fortemente bipolarizados (concelhos da Maia e de Vila Nova de Gaia), onde a respetiva densidade populacional elevada Os imigrantes provenientes da Venezuela e da frica do Sul provenientes de grupos profissionais superiores localizam-se, fundamentalmente no concelho do Porto (os primeiros) e no concelho de Vila Nova de Gaia (os segundos). Os restantes grupos profissionais destes imigrantes optam pelo concelho de Vila Nova de Gaia (os que trabalham na agricultura, pesca, indstria, construo e comrcio, no primeiro caso, e os que trabalham na agricultura e indstria, no segundo) e os restantes no concelho da Maia. Alm, disso, a distribuio territorial destes grupos de outros imigrantes estrangeiros apresenta uma forte concentrao nas freguesias destes concelhos limtrofes da rea metropolitana, no interior. Nesta rea metropolitana no h discriminao relativamente aos imigrantes altamente qualificados, conforme j foi realado no padro 1. Verifica-se ainda, a partir da anlise dos dados, que a maioria destes imigrantes trabalham num concelho distinto do concelho de residncia. Em relao aos outros imigrantes destes pases, a rvore de classificao hierrquica evidencia, pelo menos, quatro nveis de deciso em que o pas a varivel determinante. Isto reala que as caractersticas populacionais deste grupo (nomeadamente as suas caractersticas gregrias) se sobrepem s caractersticas econmicas e profissionais na escolha da sua localizao residencial, e nas caractersticas dos seus padres de povoamento. Esta constatao evidencia a sua preferncia por localizaes prximas, nas suas comunidades tnico-culturais pr-estabelecidas, em morfologias territorialmente dispersas. Atendendo ao seu imaginrio latino, estes imigrantes preferem habitaes de tipologia unifamiliar, ou lotes de terreno onde possam construir, de acordo com as suas posses financeiras, localizados na margem suburbana da rea Metropolitana do Porto. Nestes locais as morfologias urbanas so mais espaadas e as tipologias do edificado so menos densas (mais dispersas) do que no ncleo metropolitano e na rea suburbana. No entanto, estas elevadas concentraes destes grupos populacionais na fronteira suburbana reduzem a sua exposio e contacto com os nativos, o que pode reduzir a sua mobilidade socioeconmicoprofissional, e dificultar os seus processos de integrao e acesso s oportunidades.
De facto, os imigrantes no-ocidentais que no falam portugus tm vindo a ser fortemente penalizados no acesso ao crdito porque tm dificuldade em arranjar fiador que garanta a sua dvida hipotecria. 21 O sistema de arrendamento dual prevalecente em Portugal refora a clivagem entre alojamentos degradados, por um lado, com contratos de arrendamento antigos, e alojamentos luxuosos modernos com contratos de arrendamento recentes, por outro.
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CONCLUSES E RECOMENDAES
Considerando a importncia crescente dos imigrantes para a sustentabilidade demogrfica e socioeconmica, a presente proposta metodolgica contribui para a formulao de polticas pblicas habitacionais dirigidas as diferentes grupos de imigrantes, favorecendo a sua integrao (j que permite caracterizar os seus padres de povoamento, as caractersticas demogrficas, econmicas e profissionais que lhes esto subjacentes, e a tipologia habitacional que lhes est adstrita). Esta metodologia pode ser aplicada a diferentes realidades urbanas e metropolitanas, e em diferentes momentos (desde que o sistema de informao de gesto a montante seja devidamente atualizado), permitindo monitorizar a evoluo dos padres de povoamento e da tipologia habitacional dos diferentes grupos populacionais ao longo do tempo. O interface de simulao e visualizao cartogrfica permite, ainda, testar polticas alternativas, considerando diferentes valores das variveis referentes aos imigrantes ou considerando diferentes cenrios alternativos das variveis habitacionais, analisando os seus impactos previsveis sobre os padres de povoamento. Finalmente, permite harmonizar polticas habitacionais dirigidas a imigrantes, no mbito de diferentes enquadramentos institucionais e legais. Algumas possveis intervenes concretas referentes proviso de habitao, infraestruturas e equipamentos podem consistir [27] em melhorar o acesso dos imigrantes (sobretudo de alguns grupos) aquisio ou arrendamento de alojamentos; em melhorar a acessibilidade das reas residenciais aos principais centros de emprego, comrcio e servios; em melhorar a proviso de espaos pblicos, equipamentos urbanos e transportes; e em promover o envolvimento dos agentes econmicos, agncias no governamentais e populao em geral nos processos de planeamento. Agradecimentos A autora agradece Fundao para a Cincia e a Tecnologia (FCT), ao Instituto Nacional de Estatstica (INE) e ao Alto Comissariado para a Imigrao e Dilogo Intercultural (ACIDI) todo o apoio prestado.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro OS PADRES ESPACIAIS DO MERCADO DA HABITAO: UMA VISO NO GEOMTRICA DO ESPAO 1 1 2 Joo Marques (jjmarques@ua.pt), Eduardo Castro (ecastro@ua.pt), Arnab Bhattacharjee 1 Grupo de Estudos em Territrio e Inivao (GOVCOPP) - Universidade de Aveiro 2 University of Dundee, Esccia Este artigo reala os aspectos determinantes da abordagem quantitativa do espao na anlise do mercado da habitao. So 3 os aspectos do espao que so analisados: i) heterogeneidade espacial; ii) dependncia espacial (efeito spillover); e iii) escala espacial. A dificuldade de identificar mercados habitacionais e compreender os nveis de interaco que se estabelecem entre eles amplamente referida na literatura, bem como a panplia de mtodos adequados para os analisar. No entanto, no h consenso sobre as metodologias que devem ser aplicadas. De modo a contribuir para a compreenso da estrutura espacial (heterogeneidade Palavras-chave: Escala Espacial, Heterogeneidade Habitao,Modelos Hednicos Economtricos Espaciais e spillovers) do mercado habitacional em espao urbano ser apresentada uma nova metodologia para analisar os efeitos de dependncia espacial, bem como os respectivos resultados da sua aplicao emprica. Contrariamente, abordagem tradicional que considera a definio a priori de uma matriz de pesos espaciais (W), apresentada uma abordagem no paramtrica que permite estimar essa mesma matriz (W). Um resultado interessante desta metodologia a possibilidade de encontrar valores negativos significativos de interaco espacial. Espacial, Interaco Espacial, Mercado da
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SESSO 1.2 | 15H30 | SALA 12.2.8

Moderador: Carlos Pinho
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro METODOLOGIAS DE ANLISE PROSPECTIVA. APLICAO AO MERCADO DE HABITAO Eduardo Castro (ecastro@ua.pt), Joo Marques (jjmarques@ua.pt), Monique Borges (Monique@ua.pt) Grupo de Estudos em Territrio e Inovao - Universidade de Aveiro O mercado da habitao complexo, multidimensional e depende da variabilidade de factores exgenos e da quantidade de informao acessvel aos agentes que intervm no mercado da habitao. Assim, a anlise deste tema requer o enquadramento de diversos aspectos socioeconmicos, das caractersticas nicas da habitao, bem como das dinmicas urbanas e territoriais. A importncia da habitao justifica um esforo acrescido para desenvolver e aplicar conhecimento que sirva de base tomada de deciso; processo que depende da evoluo dos factores que influenciam o mercado da habitao. Os modelos analticos formais que tm vindo a ser aplicados limitam a capacidade de introduzir a incerteza do futuro, o que refora o contributo da anlise prospectiva, enquanto ferramenta estratgica que promove a construo de vises futuras, com o objetivo de informar a tomada de deciso e mobilizar aces. O projecto Factores determinantes da procura da habitao em Portugal DONUT, estuda a dinmica do mercado de habitao e analisa os factores explicativos do preo da habitao, combinando modelos economtricos e a anlise prospetiva (anlise de cenrios e questionrios Delphi). O presente trabalho discute a importncia da aplicao das metodologias de prospectiva enquanto ferramenta de apoio deciso, sendo por isso aqui apresentada uma anlise exploratria dos cenrios a ser desenvolvidos. Neste sentido, o trabalho est estruturado em trs partes: i) breve descrio dos modelos de previso, ii) o mercado da habitao no contexto dos cenrios, onde so explicadas as dimenses escolhidas para o exerccio, iii) breve descrio dos cenrios.
Palavras-chave: Prospectiva, Cenrios, Mercado da habitao
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ASSIMETRIA DE INFORMAO NO MERCADO IMOBILIRIO EM PORTUGAL Fernando Tavares (faotavares@ua.pt), Elisabeth T. Pereira (melisa@ua.pt), Antnio Moreira (amoreira@ua.pt) Universidade de Aveiro A assimetria de informao apresenta grande importncia no mercado imobilirio. O presente estudo apresenta uma reviso da literatura que sustenta a relevncia da assimetria de informao no mercado imobilirio, dividida em quatro vertentes distintas: distoro de preos no mercado imobilirio, assimetria de informao e seleco adversa, assimetria de informao e previsibilidade de retornos e assimetria de informao e depreciao imobiliria. No mercado imobilirio, o agente imobilirio est melhor informado que o comprador e esta assimetria de informao pode conduzir a seleco adversa quando h produtos de boa qualidade e outros de m qualidade sem que o comprador consiga identific-los. Neste mercado a assimetria de informao maior entre os cinco e os dez anos de existncia do imvel, pois numa habitao recente o valor da estrutura representa a maior parte do valor da propriedade, enquanto nas mais antigas o valor do terreno preponderante. Com base na reviso da literatura foi elaborado um inqurito que foi respondido por 330 vendedores das trs maiores empresas de mediao imobiliria do mercado imobilirio portugus. Procedeu-se a uma anlise descritiva dos resultados e estudaram-se as diferenas estatisticamente significativas no nvel de informao considerado pelos agentes imobilirios em funo do gnero, do nvel de escolaridade, do desempenho da profisso em full-time ou part-time e, tambm, a nvel da preferncia de realizao dos negcios com potenciais clientes. Com o objectivo de descobrir e analisar um conjunto de variveis interrelacionadas e reduzir o grande nmero de variveis num nmero mais pequeno de factores aplicou-se a Anlise Factorial. O estudo concluiu pela existncia de oito factores determinantes da assimetria de informao no mercado imobilirio: externalidades negativas, possibilidades de negcio, qualidade da habitao, reas de servios/arrumos, proximidade a negcios, reas de descanso / lazer, imagem de marca e externalidades positivas.
INTRODUO
A assimetria de informao tem um grande impacto nos negcios imobilirios. Esta relevncia implica necessidade de compreender a assimetria de informao no mercado imobilirio e o modo como se reflecte na realizao de um negcio imobilirio. O aspecto da iliquidez do mercado imobilirio e o tempo de espera durante a venda apresentam custos irreparveis. A minimizao da informao assimtrica, nomeadamente o problema da seleco adversa, pode-se conseguir pela ponderao do equilbrio necessrio no preo, sustentando a reputao dos players no mercado e a qualidade dos imveis. A assimetria de informao em funo da depreciao imobiliria leva a que o comprador tenha necessidade de investir na procura de informao, pois apresenta-se numa situao de desvantagem. O mercado imobilirio depende de factores subjectivos do avaliador, do vendedor e do comprador, devendo-se levar ainda em conta uma razovel quantidade de variveis a ponderar para a obteno do preo final do imvel. Muitos problemas do mercado imobilirio resultam da informao imperfeita que o afecta e a obteno de informao traduz-se num custo que por vezes pode ser elevado. Assim, dada a relevncia de investigar a informao assimtrica no mercado imobilirio, e partindo dos aspectos evidenciados numa reviso da literatura elaborou-se um inqurito relativo ao nvel de informao dada pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores e relacionamento durante a compra. O objectivo do inqurito foi fazer um levantamento dos aspectos mais relevantes que podem ter influncia na aquisio de habitao. O presente artigo estrutura-se em 5 partes. Aps esta introduo, na seco referente parte experimental descreve-se como foi elaborada a reviso de literatura e a descrio da metodologia utilizada no tratamento do inqurito, na seco seguinte apresentam-se os resultados obtidos e discusso e a ltima seco parte 5 conclui o trabalho desenvolvido.
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PARTE EXPERIMENTAL
Reviso da Literatura
Neste artigo dividiu-se a reviso da literatura em quatro pontos: distoro de preos no mercado imobilirio, assimetria de informao e seleco adversa, assimetria de informao e previsibilidade dos retornos e assimetria de informao e depreciao imobiliria. Assim, em jeito de smula, apresenta-se a reviso da literatura sobre estas quatro vertentes da assimetria de informao. (1) Distores nos preos do mercado imobilirio Relativamente s distores nos preos do mercado imobilirio, provocadas pela assimetria de informao, destacam-se as concluses dos seguintes trabalhos: - O agente imobilirio est melhor informado sobre os valores de transaco e da situao do mercado [1]; - Os agentes imobilirios vendem as suas habitaes 3,7% mais caras do que as dos seus clientes e esto em mdia mais 10 dias no mercado [1]; - H habitaes que so induzidas pelos agentes a uma venda demasiado rpida e a um preo mais baixo [1]; - Em tempos de descida de preos o mercado residencial menos lquido, mas existe uma maior persistncia de preos [2]; - O preo no mercado imobilirio residencial pode ter ajustamentos limitados devido a ser por vezes aprisionado por investimentos futuros [3-5]; - positiva e estatisticamente significativa a relao entre o retorno do mercado accionista e o retorno do imobilirio comercial [6]; - Num mercado imobilirio eficiente os custos energticos dos edifcios devem ser antecipados pelo mercado e incorporados nos valores das rendas [7]; - O mercado imobilirio caracterizado pela iliquidez e as propriedades imobilirias sendo idiossincrticas so difceis de avaliar por outsiders [8]. (2) Assimetria de informao e seleco adversa A seleco adversa ocorre quando um bem de qualidade inferior atinge um preo superior ao de maior qualidade, no correspondendo por isso s caractersticas percepcionadas pelo mercado. Neste mbito destacam-se os seguintes trabalhos e concluses: - A relao preo / qualidade no reflecte uma situao de equilbrio, pois um oferente pode reduzir a qualidade sem que isso afecte significativamente a qualidade mdia do mercado e sem que isso tenha impacto no preo [9]; - H seleco adversa quando h produtores que oferecem produtos de boa qualidade e outros de m qualidade sem que o comprador consiga identific-los [10]; - Existem vrios tipos de consumidores e isso implica a oferta de vrios nveis de qualidade mnima aceitvel [11]; - Pode-se considerar prmio de reputao como o grau de imperfeio do mercado [11]; - Da informao assimtrica pode resultar perigos / riscos morais e seleco adversa [12]; - difcil obter informaes e avaliar as externalidades positivas e negativas associadas seleco de um imvel [13]. (3) Assimetria de informao e previsibilidade dos retornos no mercado imobilirio No mercado imobilirio existe pouca informao sobre os retornos. Este facto tambm contribui para a existncia de assimetria neste mercado. So exemplos de estudos que apontam nesse sentido: - No mercado imobilirio, o crdito hipotecrio eficiente no que diz respeito aos lucros comerciais e os mercados no so acessveis prtica de arbitragem [14]; - O risco de negociao com um investidor melhor informado maior durante os perodos de actividade comercial onde a taxa de procura mais elevada [15]; - Nos mercados imobilirios privados os negcios dos no informados dominam a actividade e isso motivado pela informao privilegiada dos investidores informados [15]; - A extrema proximidade dos participantes no mercado fornece suporte previso de que os agentes menos informados tm uma participao mais limitada no mercado [16]; - No mercado imobilirio existe uma correlao negativa entre o comprador e longas distncias [16]; - Os agentes de segmentos melhor informados so procurados a fim de atenuar a assimetria de informao [16]; (4) Assimetria de informao e depreciao imobiliria Desde o momento de concluso da construo do imvel que ele entra em depreciao. A depreciao no linear ao longo da vida do imvel, mas os agentes imobilirios tm formas de diluir esses riscos. De estudos preponderantes nesta rea, constata-se que:
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- No mercado imobilirio os vendedores tm tendncia para fazer uso da informao interna tirando disso partido e inflacionando os preos [17]; - Quanto maior a diferena entre o preo pedido e o preo a que a transaco se efectua maior ser a assimetria de informao [17]; - Os agentes racionais mas pouco informados no fazem negcios com outros agentes informados por terem receio da seleco adversa [18]; - Os compradores de imveis de fora da cidade em mdia pagam 5% mais pelas suas propriedades que os compradores locais [19]; - Os participantes no mercado usam formas de financiamento alternativas para mitigar problemas de informao no mercado imobilirio [20]; - O valor de estrutura deprecia-se a uma taxa constante, logo o valor da propriedade mudar a uma taxa constante [17]; - Numa habitao recente o valor de estrutura representa a maior parte do valor da propriedade. Nas habitaes velhas o valor do terreno o que assume maior importncia [17]; - A assimetria de informao no mercado habitacional maior nas habitaes com idades entre os cinco e os dez anos [17]. Podemos sublinhar que a assimetria de informao tem uma importncia acrescida no mercado imobilirio, pois os estudos documentam e demonstram graves assimetrias de informao. Muitos dos problemas do mercado resultam da obteno de informao e da seleco adversa; o vendedor normalmente sabe o que est a vender e o comprador nem sempre sabe o que est a comprar.
Metodologia de investigao usada no tratamento do inqurito

Partindo dos aspectos evidenciados na reviso da literatura elaborou-se um inqurito relativo ao nvel de informao dada pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores e relacionamento estabelecido durante a compra. O objectivo do inqurito foi fazer um levantamento dos aspectos mais relevantes que podem ter influncia na aquisio de habitao. O inqurito foi enviado via e-mail para os vendedores das trs maiores empresas de mediao imobiliria em Portugal. Em termos de questes, o inqurito possui questes de resposta directa e de escala de likert com cinco nveis. Para o tratamento dos dados obtidos atravs do inqurito recorreu-se ao software SPSS. Para a anlise descritiva dos resultados foram feitos testes s mdias para testar se estas so ou no estatisticamente diferentes. O teste t-Student testa se as mdias de duas populaes so ou no estatisticamente diferentes [21-22]. A estatstica do teste t-Student assim como o valor crtico deste teste s so vlidos para comparar mdias de duas populaes [21-22]. O procedimento correcto para comparar k mdias, duas a duas, designa-se por comparao mltipla de mdias. Existem vrios testes post-hoc de comparaes mltiplas de mdias (ex. Tukey, Scheff, Newman-Keuls, LSD, etc.) porm no existe ainda um consenso sobre qual destes testes o mais apropriado. De um modo geral o teste de Tukey aceite como um dos mais robustos a desvios normalidade das varincias para amostras grandes, que o nosso caso, enquanto para amostras pequenas o teste de Bonferroni dos mais potentes. Recorreu-se tambm Anlise Factorial, que consiste numa tcnica de anlise exploratria que tem como objectivo descobrir e analisar um conjunto de variveis inter-relacionadas de modo a constituir uma escala de medida para factores que, de alguma forma, controlam as variveis originais [21-22]. Assim, recorreu-se Anlise Factorial, com o intuito de reduzir o grande nmero de variveis consideradas, num nmero bastante mais pequeno de factores. Para avaliar se a aplicao do modelo permite fazer uma boa anlise factorial foi tido em conta o valor do teste de Kaiser-Meyer-Olkin (KMO) (Quadro 1) ao qual se associou o teste de Bartlett para ver o nvel de significncia, sendo que se este ltimo for de 0,000 leva-nos rejeio da hiptese da matriz das correlaes na populao ser a matriz identidade. Assim, poderemos concluir pela adequabilidade da anlise factorial. Caso tal no se verificasse dever-se-ia reconsiderar a utilizao do modelo factorial em causa. Quadro 1 - Intervalos do teste de Kaiser-Meyer-Olkin para se avaliar a aplicao do modelo Valor do KMO ]0,9 1,0] ]0,8 0,9] ]0,7 0,8] ]0,6 0,7] ]0,5 0,6] KMO<=0,5 Fonte: Pestana e Gageiro (2005) Aplicao do modelo Excelente ptima Boa Regular Medocre Inadequada
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Analisada a correlao entre as variveis pelos testes anteriores, podemos prosseguir com a anlise factorial, onde pela anlise do Alpha de Cronbach se pode verificar a consistncia interna dos factores [23] (Quadro 2). Quadro 2 - Intervalos do Alpha de Cronbach para avaliar a fiabilidade dos factores Valor do Alpha de Cronbach ]0,9 1,0] ]0,8 0,9] ]0,7 0,8] ]0,6 0,7] ]0,5 0,6] Alpha de Cronbach <=0,5
Fonte: George e Mallery (2003)
Aplicao do modelo Excelente Bom Aceitvel Duvidoso Pobre Inaceitvel
O nmero de componentes extrados seguiu sempre os preceitos apresentados por [24-25], os quais afirmam que se devem considerar somente os componentes com valor prprio superior a 1, embora esta regra nem sempre seja de aplicabilidade [26-27]. Utilizou-se o modelo de rotao de factores ortogonal devido sua maior simplicidade, pois na rotao ortogonal a orientao original entre factores preservada, isto , os factores aps a rotao continuam ortogonais. Para efectuar a rotao dos eixos factoriais utilizmos o mtodo ortogonal Varimax com normalizao de Kaiser, cujo objectivo [21], a obteno de uma estrutura factorial na qual apenas uma das variveis originais est fortemente associada com um nico factor, estando contudo, pouco associada com os restantes factores, eliminando, assim, os valores intermdios, os quais dificultam a interpretao dos resultados.
RESULTADOS E DISCUSSO
Anlise Descritiva de Resultados
A amostra em estudo constituda por 330 indivduos, com idades entre os 18 e os 70 anos e uma idade mdia de aproximadamente 41 anos ( =41,45; s=9,768). Relativamente ao gnero, verifica-se que 60,0% so do sexo masculino e 40,0% so do sexo feminino. Quanto frequncia do estado civil verifica-se que, com maior destaque, 51,2% so casados, 20,6% so separados/divorciados, 16,4% so solteiros, 11,2% vivem em unio e 0,6% so vivos. No que diz respeito ao exerccio da profisso 93,3% fazem-no em full-time e 6,7% em part-time. Em termos do nvel de escolaridade, 49,4% tm formao superior, 47,0% possuem o ensino secundrio e 3,6% o ensino bsico. Quadro 3 - Nvel de informao a dar pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores relacionada com a qualidade de construo No tem relevncia % Relevante % 58,5 53,9 50,6 51,2 53,6 41,5 Pouco relevante % Muito relevante % 22,1 16,7 40,0 42,7 16,1 34,2 Estou indeciso % 3,3 4,5 2,4 1,8 7,9 7,9 Mediana 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 Desvio Padro 0,984 1,088 0,836 0,727 1,034 1,079
Mdia Reputao da empresa construtora Processos usados na construo Materiais de construo usados e sua durabilidade Climatizao da habitao Projecto de arquitectura Projecto relacionado com segurana do edifcio 3,85 3,60 4,23 4,32 3,62 3,92
Moda 4 4 4 4 4 4
1,8 2,7 0,9 0,3 1,5 1,8
14,2 22,1 6,1 3,9 20,9 14,5
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Conforto da habitao Eficincia e manuteno das instalaes Segurana estrutural do edifcio Zonas comuns do edifcio 4,55 4,12 4,06 3,87 5 4 5 4 5,00 4,00 4,00 4,00 0,628 0,888 1,034 0,881 1,2 1,5 0,9 2,1 7,0 11,5 11,8 0,9 6,1 6,7 5,2 36,7 50,6 39,7 63,6 60,3 35,2 40,6 18,5
Os indivduos da amostra apresentam uma idade mdia na profisso de aproximadamente 5 anos ( =4,75; s=4,136) e um valor mximo de 27 anos. Sobre o nvel de informao a dar pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores relacionada com a qualidade de construo (Quadro 3) destaca-se com a mdia mais elevada que os agentes imobilirios consideram relevante ou muito relevante a informao sobre o conforto (97%) e climatizao da habitao (93,9%). Com os valores mdios mais baixos (mesmo assim elevados) os agentes imobilirios consideram pouco relevante ou que no tm relevncia informao sobre os processos usados na construo (24,8%) e o projecto de arquitectura (22,4%). No que respeita ao nvel de informao a dar pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores relacionada com a utilizao da habitao (Quadro 4) os agentes imobilirios consideram relevante ou muito relevante a informao relativa existncia de elevador (95,8%), facilidade de estacionamento exterior (94,8%) e aos custos de condomnio (93%). No oposto consideram que no tem relevncia ou pouco relevante a informao relacionada com a recolha de lixo (47,3%), com a localizao da caixa das escadas (45,7%) e com o material usado na cobertura do edifcio (30,3%).
Quadro 4 - Nvel de informao a dar pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores relacionada com a utilizao da habitao
Pouco relevante % Muito relevante % 40,6 56,4 7,6 20,9 6,1 40,3 36,1 16,1 23,3 36,1 Estou indeciso % 1,2 1,5 8,8 7,6 6,7 2,7 3,0 8,8 4,2 4,8 Desvio Padro relevncia % Relevante % 54,2 39,4 37,9 46,1 40,0 52,7 53,0 44,8 64,5 42,4
Mediana
Facilidade de estacionamento exterior Existncia de elevador Localizao da caixa de escadas Custos energticos da habitao Recolha do lixo Custos de condomnio Idade exacta da habitao Material usado na cobertura do edifcio Existncia de espaos verdes exteriores Impostos futuros a pagar pela habitao
4,32 4,48 3,02 3,60 2,98 4,29 4,17 3,43 4,03 3,95
4 5 2 4 2 4 4 4 4 4
4,00 5,00 3,00 4,00 3,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
0,691 0,707 1,135 1,132 1,152 0,719 0,824 1,150 0,779 1,108
No tem
Mdia
Moda
0,9 4,8 2,7 7,0 3,6 0,3 3,0
3,9 1,8 40,9 22,7 40,3 4,2 7,9 26,7 7,6 13,6
Nas vrias possibilidades de negcio de um agente imobilirio no mercado da habitao apresentadas (Quadro 5), estes tm preferncia por fazer negcios com clientes que no recorram ao crdito (86,1%), com clientes que procuram habitao de qualidade (78,2%) e com clientes que conhecem o mercado (77,0%). Os agentes imobilirios tm pouca ou nenhuma preferncia em fazer negcios com clientes que recorrem ao crdito (45,5%), com clientes que procuram habitao barata (43,0%) e com pessoas que residem afastadas do imvel que pretendem comprar (36,6%).
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Quadro 5 Preferncias das possibilidades de negcio de um agente imobilirio no mercado da habitao
Pouca preferncia % Estou indeciso % Desvio Padro Preferncia % No tenho preferncia % preferncia % 9,1 20,0 9,4
Mediana
Mdia
Moda
Com outros agentes imobilirios Com pessoas que j residem prximo do local da compra Com pessoas que residem afastadas do imvel que pretendem comprar De uma habitao usada De uma habitao nova Com clientes que procuram habitao de qualidade Com clientes que procuram habitao barata Com clientes que recorrem ao crdito Com clientes que no recorrem ao crdito Com clientes que conhecem o mercado Com clientes jovens (tipo primeira compra) Com clientes de meia-idade (cliente que no a primeira vez que compra de habitao)
3,35 3,39 3,02 3,35 3,48 3,85 2,98 2,92 4,23 3,84 3,20 3,51
4 4 4 4 4 4 4 4 5 4 4 4
4,00 4,00 3,00 4,00 4,00 4,00 3,00 3,00 5,00 4,00 4,00 4,00
1,421 4,436 1,380 1,399 1,404 1,301 1,400 1,350 1,184 1,181 1,377 1,380
17,0 19,7 22,4 18,2 17,3 13,3 20,3 19,1 8,2 8,8 18,5 17,9
14,8 9,1 14,2 10,9 8,5 2,1 22,7 26,4 3,0 6,1 15,2 5,2
8,5 6,4 14,5 8,8 8,5 6,4 10,0 10,3 2,7 8,2 10,6 9,1
36,1 42,1 36,4 41,5 40,3 42,1 32,1 32,4 29,4 46,7 39,7 44,2
Relativamente dimenso dos compartimentos (Quadro 6), sobre o nvel de informao a dar pelos agentes imobilirios, estes consideram importante ou muito importante a informao a dar relativamente rea da sala (98,8%), rea dos quartos (95,2%) e rea da cozinha (94,9%). Consideram de menor importncia as informaes relativas rea da marquise (39,4%) e rea dos arrumos (30,6%). Quadro 6 - Nvel de informao sobre a dimenso dos compartimentos
Muito importante % 45,8 12,7 70,0 16,4 45,5 No tem importncia % Desvio Padro Importante % 49,4 54,2 28,8 55,8 49,4 42,7 60,6 55,2 Pouco importante % Indeciso %
Mediana
Mdia
rea dos quartos rea dos quartos de banho rea da sala rea da varanda rea da cozinha rea da marquise rea da garagem rea dos arrumos
4,36 3,51 4,67 3,68 4,35 3,17 3,85 3,41
4 4 5 4 4 4 4 4
4,00 4,00 5,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
0,724 1,053 0,559 0,999 0,730 1,134 0,930 1,096
0,6 1,2 1,5 0,3 4,2 0,9 2,4
3,3 26,4 0,3 17,9 4,2 35,2 13,9 28,2
Relativamente ao nvel de informao que deve ser dada pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores sobre a localizao da habitao (Quadro 7), estes consideram que deve ser dada relevncia s vistas de mar (98,5%), s vistas de montanha (94,8%), proximidade de supermercado (91,2%) e proximidade de farmcia (83,7%). E que deve ser facultado um menor nvel de informao, sendo por isso dada pouca relevncia, face aos parques elicos (29,1%), proximidade de bares ou restaurantes (27,8%) e aos parques degradados (25,5%).
Estou
Moda
0,9 5,5 0,9 8,5 0,6 8,8 4,5 4,8
Muita
23,6 22,7 12,4 20,6 25,4 36,1 14,8 11,8 56,7 30,3 16,1 23,6
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Quadro 7 - Nvel de informao que deve ser dada pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores, sobre a localizao da habitao.
Estou indeciso % Muita relevncia % 23,6 17,6 37,0 38,8 45,5 33,0 41,2 33,3 20,6 69,4 54,2 30,9 37,0 18,2 18,2 37,3 Desvio Padro Relevncia % 47,0 46,7 32,7 33,9 29,4 34,2 30,3 35,5 37,9 29,1 40,6 45,5 46,7 44,8 54,8 53,9 No dar relevncia % 6,7 7,0 7,9 7,3 7,3 8,5 7,9 7,0 7,6 0,3 0,6 2,1 0,6 3,9 1,8 0,6
Mediana
Rudo de trnsito Parque degradado Aterro sanitrio Linha de alta tenso Terrenos circundantes contaminados Poluio do ar superior mdia Queima de resduos slidos Estaes de Tratamento de guas Residuais (ETAR) Parque Elico Vistas de Mar Vistas de montanha Vistas de praa Existncia prxima de farmcia Existncia prxima de bar / restaurante Existncia prxima de banco Existncia prxima de supermercado
3,65 3,49 3,79 3,86 3,97 3,70 3,86 3,73 3,42 4,67 4,45 3,91 4,08 3,49 3,69 4,22
4 4 5 5 5 4 5 4 4 5 5 4 4 4 4 4
4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 5,00 5,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00
1,188 1,180 1,275 1,250 1,251 1,288 1,284 1,258 1,243 0,555 0,731 1,040 0,951 1,154 1,026 0,779
Pouca relevncia % 15,5 18,5 12,1 11,2 9,1 13,6 11,2 14,8 21,5 0,6 3,0 12,4 10,9 23,9 18,2 4,8
Mdia
Moda
7,3 10,3 10,3 8,8 8,8 10,6 9,4 9,4 12,4 0,6 1,5 9,1 4,8 9,1 7,0 3,3
Analisaram-se tambm as diferenas estatisticamente significativas a nvel da assimetria de informao por parte dos agentes imobilirios no que respeita ao gnero, ao nvel de escolaridade e se o seu trabalho em part-time ou full-time. No que respeita s diferenas estatisticamente significativas ao nvel da varivel gnero (Quadro 8), verificou-se que os agentes imobilirios do gnero masculino apresentam valores de mdia mais elevados e estatisticamente significativos na preferncia em fazer negcios com outros agentes imobilirios e com pessoas que tanto podem residir prximas como afastadas do negcio que pretendem concretizar. Apresentam tambm mdia mais elevada e estatisticamente significativa relativamente ao gnero feminino na preferncia em fazer negcios com habitao usada e com clientes que recorrem ao crdito. Quadro 8 - Resumo dos itens estatisticamente significativos relativamente varivel gnero Masculino - Com outros agentes imobilirios; - Com pessoas que residam prximo; - Com pessoas que residam afastadas; - De habitao usada; - Clientes que recorrem ao crdito. Feminino - Eficincia e conforto da habitao; - Segurana estrutural do edifcio.
Os agentes imobilirios do gnero feminino, por seu lado, apresentam diferenas estatisticamente significativas com a mdia mais elevada, no nvel de informao, sobre a eficincia e conforto da habitao e sobre a segurana estrutural do edifcio. No Quadro 9 podemos observar os itens estatisticamente significativos relativamente varivel de nvel de escolaridade. Assim, o nvel de escolaridade bsico apresenta valores de mdia mais baixos sobre o nvel de informao da rea da sala e na preferncia de realizao de negcios com as pessoas que residam prximo da habitao que pretendem comprar. Nos agentes imobilirios com nvel de escolaridade de secundrio no existem diferenas estatisticamente significativas.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro No que respeita aos agentes imobilirios com nvel de escolaridade de ensino superior, apresentam mdia mais elevada comparada com os outros nveis de escolaridade sendo a diferena estatisticamente significativa no que se refere informao sobre os custos energticos da habitao. O mesmo acontece com a mdia do nvel de informao a dar sobre a dimenso dos quartos da habitao onde apresenta uma mdia mais elevada e com diferena estatisticamente significativa relativamente aos agentes com outros nveis de escolaridade.
Quadro 9 - Resumo dos itens estatisticamente significativos relativamente varivel nvel de escolaridade Bsico - rea da sala (mdia mais baixa); - Com pessoas que residem prximo (mdia mais baixa com todos). Secundrio - Nada a referir Superior - Custos energticos da habitao (superior e secundrio); - rea dos quartos (com todos).
Quadro 10 - Resumo dos itens estatisticamente significativos relativamente varivel de trabalho em part-time ou full-time. Part-time - Nada a referir. Full-time - Idade exacta da habitao; - Existncia de elevador.
No que respeita s diferenas sobre os agentes imobilirios que trabalham em part-time ou full-time, podemos verificar, pelo Quadro 10, que os agentes que trabalham em full-time apresentam mdias mais elevadas e estatisticamente significativas em dois itens: informao sobre a idade da habitao e sobre a existncia de elevador.
Anlise Factorial Global

Aps a anlise descritiva dos resultados obtidos, realizou-se uma Anlise Factorial global a fim de identificar qual o nmero mnimo de variveis no correlacionadas (ortogonais), designadas de componentes principais. As componentes principais (ou factores) so calculadas por ordem crescente de importncia, assim, a primeira explica a mxima varincia dos dados originais, a segunda a mxima varincia no explicada pela primeira e assim sucessivamente. Isto significa que nos permite identificar quais os factores mais pertinentes na explicao da assimetria de informao no mercado imobilirio habitacional. A Anlise Factorial pressupe a existncia de um nmero menor de variveis no observveis subjacentes aos dados que expressam o que existe em comum nas variveis iniciais. Para concluir se a Anlise Factorial adequada, calculmos a estatstica de KMO e realizmos o teste de Bartlett. Tendo em conta o valor de KMO (0,886), presente no Quadro 11, que segundo [21-22] permite uma ptima Anlise Factorial e uma vez que o teste de Bartlett tem associado um nvel de significncia de 0,000 leva-nos rejeio da hiptese da matriz das correlaes na populao ser a matriz identidade, mostrando assim que a correlao entre algumas variveis estatisticamente significativa. Podemos concluir pela adequabilidade da Anlise Factorial. Caso tal no se verificasse dever-se-ia reconsiderar a utilizao deste modelo factorial. Quadro 11 - KMO e Bartlett's Test da globalidade das questes do inqurito Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square df Sig. ,886 9718,791 990 ,000
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Quadro 12 - Varincia total explicada da globalidade das questes do inqurito
Initial Eigenvalues Comp onent 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 Total 9,673 6,303 4,417 3,008 2,398 1,610 1,183 1,125 ,911 ,875 ,855 ,758 ,747 ,695 ,680 ,612 ,607 ,557 ,523 ,511 ,492 ,475 ,443 ,425 ,413 ,391 ,366 ,341 ,328 ,320 ,301 ,280 ,268 ,258 ,253 ,216 ,209 ,200 ,187 ,185 ,155 ,143 ,124 ,121 ,055 % of Variance 21,496 14,007 9,816 6,685 5,329 3,577 2,628 2,501 2,024 1,945 1,899 1,684 1,659 1,544 1,511 1,361 1,349 1,237 1,162 1,136 1,093 1,055 ,984 ,945 ,919 ,869 ,812 ,758 ,730 ,711 ,669 ,622 ,596 ,574 ,563 ,480 ,464 ,445 ,416 ,411 ,344 ,318 ,277 ,270 ,122 Cumulative % 21,496 35,503 45,319 52,005 57,334 60,911 63,540 66,040 68,065 70,010 71,909 73,594 75,253 76,797 78,308 79,669 81,018 82,255 83,416 84,552 85,645 86,701 87,685 88,629 89,548 90,417 91,229 91,987 92,717 93,429 94,098 94,720 95,317 95,891 96,453 96,934 97,397 97,842 98,258 98,669 99,014 99,332 99,608 99,878 100,000 Extraction Sums of Squared Loadings Total 9,673 6,303 4,417 3,008 2,398 1,610 1,183 1,125 % of Variance 21,496 14,007 9,816 6,685 5,329 3,577 2,628 2,501 Cumulative % 21,496 35,503 45,319 52,005 57,334 60,911 63,540 66,040 Rotation Sums of Squared Loadings Total 6,976 6,744 3,953 3,631 3,136 1,819 1,803 1,655 % of Variance 15,503 14,986 8,784 8,070 6,970 4,043 4,007 3,677 Cumulative % 15,503 30,489 39,273 47,343 54,313 58,356 62,363 66,040
Verificada a correlao entre as variveis em ambos os testes anteriores, podemos prosseguir com a Anlise Factorial, onde iremos analisar o Alpha de Cronbach para verificar a consistncia interna dos factores. Verificamos no Quadro 12 que os valores prprios dos oito factores so todos superiores a 1 (critrio de Kaiser). Foram efectuadas diversas tentativas para que o loading de cada varivel fosse superior a 0,5, isto , foram retiradas sucessivamente as variveis com loading inferior a 0,5 (Quadro 13). Da Anlise Factorial resultou a extraco de oito factores responsveis por explicar 66 % da varincia total (Quadro 13). A varincia no explicada, de aproximadamente 34%, poder estar relacionada com outros factores menos relevantes, resultantes de outras combinaes das variveis
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Quadro 13 - Matriz de componentes da globalidade das questes do inqurito
Component 1
Queima de resduos Terrenos contaminados Aterro sanitrio Linha de alta tenso Poluio do ar ETAR Parque degradado Rudo de trnsito Parque Elico Com clientes jovens Com clientes de meia idade De habitao usada De habitao nova Com pessoas que residem prximo Com pessoas que residem afastadas Clientes que recorrem ao crdito Clientes que procuram barato Clientes que procuram qualidade Clientes que conhecem o mercado Com outros agentes imobilirios Clientes que no recorrem ao crdito Eficincia manuteno das instalaes Segurana estrutural do edifcio Zonas comuns do edifcio Climatizao da habitao Projecto de segurana do edifcio Conforto da habitao Custos energticos habitao rea da marquise rea dos quartos de banho rea dos arrumos rea da Varanda rea da garagem rea da cozinha Existncia de banco Existncia prxima de farmcia Existncia de supermercado Existncia de bar / restaurante rea da sala rea dos Quartos Reputao da empresa construtura Processos usados na construo Materiais de construo e durabilidade Vistas de mar Vistas de montanha
,929 ,919 ,888 ,887 ,883 ,879 ,835 ,779 ,669 ,826 ,823 ,794 ,788 ,779 ,770 ,743 ,731 ,696 ,668 ,594 ,545 ,785 ,714 ,700 ,669 ,653 ,627 ,551 ,855 ,773 ,773 ,729 ,664 ,528 ,855 ,804 ,774 ,762 ,856 ,761 ,837 ,622 ,576 ,826 ,689 21,496 21,496 9,673 0,958 14,007 35,505 6,303 0,924 9,816 45,319 4,417 0,845 6,685 52,005 3,008 0,851 5,329 57,334 2,398 0,857 3,577 60,911 1,610 0,731 2,628 63,540 1,183 0,721 2,501 66,040 1,125 0,757
Varincia explicada Varincia Acumulada Valor prprio Cronbach's Alpha
O Alpha de Cronbach indica-nos a consistncia de cada factor tal como apresentado no Quadro 14.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Vamos, de seguida descrever como foram denominados e interpretados os factores seleccionados a partir da anlise das componentes principais (Quadro 14). Quadro 14 - Alpha de Cronbach dos factores da globalidade do inqurito
Cronbach's Alpha 0,958 0,924 0,845 Boa 0,851 Boa 0,857 Boa 0,731 Aceitvel 0,721 Aceitvel 0,757 Aceitvel Consistncia do Excelente Excelente Cronbach's Alpha
No Quadro 15 apresentam-se os factores resultantes da anlise factorial global. Relativamente ao Factor 1, a observao das variveis que contribuem para explicar este factor permite-nos concluir que estamos perante externalidades negativas. Assim este factor explicado pelo nvel de informao que os agentes imobilirios entendem que deve ser dado aos potenciais compradores, sendo que como as mdias dos diferentes itens so baixas, conduzem a uma assimetria de informao e apresentam uma excelente consistncia. Quadro 15 - Factores resultantes da Anlise Factorial global
Factores Factor 1 Variveis por ordem decrescente associadas ao factor Queima de resduos Terrenos contaminados Aterro sanitrio Linha de alta tenso Poluio do ar ETAR Parque degradado Rudo de trnsito Parque Elico Com clientes jovens Com clientes de meia idade De habitao usada De habitao nova Com pessoas que residem prximo Com pessoas que residem afastadas Clientes que recorrem ao crdito Clientes que procuram barato Clientes que procuram qualidade Clientes que conhecem o mercado Com outros agentes imobilirios Clientes que no recorrem ao crdito Eficincia manuteno das instalaes Segurana estrutural do edifcio Zonas comuns do edifcio Climatizao da habitao Projecto de segurana do edifcio Conforto da habitao Custos energticos habitao rea da marquise rea dos quartos de banho rea dos arrumos rea da Varanda rea da garagem rea da cozinha Existncia de banco Existncia prxima de farmcia Existncia de supermercado Existncia de bar / restaurante rea da sala rea dos Quartos Reputao da empresa construtora Processos usados na construo Materiais de construo e durabilidade Vistas de mar Vistas de montanha Sinal + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + Interpretao dos factores
Externalidades Negativas
Factor 2
Possibilidades de Negcio
Factor 3
Qualidade da Habitao
Factor 4
reas de Servios
Factor 5
Proximidade a Negcios
Factor 6 Factor 7
reas de descanso ou lazer
Imagem de Marca Externalidades Positivas
Factor 8
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro No Factor 2 a observao das variveis que contribuem para explicar este factor permite-nos concluir que estamos perante as diferentes possibilidades de negcio dos agentes imobilirios. Assim, este factor explicado pelas diferentes preferncias por parte dos agentes imobilirios em fazer negcios com os possveis clientes, sendo que o conjunto de variveis apresenta uma excelente consistncia. No Factor 3 a observao das variveis que contribuem para explicar este factor permite-nos concluir que estamos perante a qualidade da habitao. Este factor, pois explicado pelo nvel de informao dado pelos agentes imobilirios aos potenciais compradores. As diferentes variveis deste factor apresentam uma boa consistncia. O Factor 4 apresenta a importncia dada pelos agentes imobilirios a potenciais compradores sobre a rea dos servios e arrumos numa habitao. Apresenta este factor uma boa consistncia. No Factor 5 a observao das variveis que contribuem para explicar este factor, permite-nos concluir que estamos perante o nvel de informao que os agentes imobilirios entendem que deve ser dado aos possveis compradores sobre a existncia de variveis de negcios nas proximidades. Est relacionado com a centralidade dentro da malha urbana. As diferentes variveis deste factor apresentam uma boa consistncia. Para o Factor 6, contribui um conjunto de variveis que esto relacionadas com o nvel de informao que dado pelos agentes imobilirios s reas de descanso ou lazer na habitao. Este factor apresenta uma consistncia aceitvel. Por sua vez, as variveis que contribuem para o Factor 7 esto relacionadas com a imagem de marca e qualidade de construo. Representam pois o nvel de informao que os agentes imobilirios entendem que deve ser dado s diferentes variveis e que apresentam uma consistncia aceitvel. No Factor 8, a observao das variveis que contribuem para explicar este factor, esto relacionadas com as externalidades positivas da habitao. Assim, este factor explicado pelo nvel de informao que os agentes imobilirios entendem que deve ser dado aos possveis compradores, sendo que como a mdias destas variveis elevada podemos concluir que para este factor a assimetria de informao baixa e apresenta uma consistncia aceitvel.
CONCLUSES
Uma das formas que o comprador tem para diminuir a assimetria procurando informao, o que neste mercado apresenta custos elevados. Tambm procurando um produto standard e equilibrado em termos de qualidade e preo e empresas com reputao, o comprador pode diminuir a assimetria de informao, apesar de a reputao atribuda a uma empresa no presente ser correspondente qualidade efectivamente oferecida no perodo anterior. A parte detentora da informao (o vendedor na generalidade das circunstncias) tirar vantagem da assimetria de informao e pede um preo superior ao de equilbrio de mercado. A seleco adversa acontece quando um bem de qualidade inferior atinge um preo superior ao da maior qualidade, no correspondendo s caractersticas percepcionadas pelo mercado. Podemos concluir que o mercado imobilirio um mercado caracterizado pela iliquidez e o mecanismo de preos leva tempo a informar os participantes no mercado, as propriedades imobilirias so idiossincrticas e difceis de avaliar por outsiders. Os vendedores informados no disponibilizam toda a informao quando pretendem vender imveis, particularmente quando as assimetrias de informao so importantes o que leva a que haja segmentao de mercados. Normalmente os corretores imobilirios quando escolhem a sua prpria propriedade tendem a faz-lo com outros corretores, sugerindo que os corretores tendem a negociar com outros corretores que esto em ambientes com assimetria de informao mais elevada. Os compradores de fora da cidade pagam mais pelas propriedades que os compradores locais e os compradores desfavorecidos a nvel de informao usam a pesquisa do mercado e o financiamento para amenizar a informao. A assimetria de informao medida pela idade da habitao um aspecto a levar em considerao. As propriedades residenciais antigas sofrem uma depreciao considervel, mas entre os 5 e os 10 anos que apresentam maior assimetria de informao. Nas propriedades residenciais mais antigas a maior parcela do seu valor corresponde ao valor do terreno. A diferena que existe entre os preos de tabela e os preos de venda influenciada pela assimetria de informao. O vendedor dever ponderar o preo de equilbrio, pois um preo elevado levar a um aumento de tempo no mercado por parte do imvel e a um maior desconto no preo final de venda. Os indivduos dependem cada vez mais de especialistas para tomarem decises no imobilirio, pois os especialistas tm informaes valiosas que podem reduzir as distores. Os agentes imobilirios vendem as suas
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro prprias casas mais caras do que as dos seus clientes, havendo em contrapartida algumas habitaes induzidas pelos seus agentes a uma venda excessivamente rpida e a um preo mais baixo. No mercado imobilirio a persistncia do preo por parte do vendedor resulta muitas vezes do peso da dvida que tem que ser liquidada (anterior), ou da diminuio de liquidez monetria que traria constrangimentos a novas compras. Assim, o preo no mercado imobilirio residencial est aprisionado a pagamentos ou investimentos futuros. No nvel de informao que disponibilizada pelos agentes imobilirios observamos que as variveis ligadas a externalidades positivas (vistas de mar e montanha), ao conforto da habitao e rea da sala, so as que apresentam um maior nvel na disponibilizao de informao, enquanto variveis como a recolha de lixo, localizao da caixa das escadas ou material usado na cobertura apresentam um nvel de informao disponibilizado mais baixo. As diferenas estatisticamente significativas obtidas so em maior nmero quando estudamos o gnero do agente imobilirio, sendo que, no essencial, diferenas existentes so poucas. Por fim, verificamos atravs da Anlise Factorial a existncia de oito factores que condicionam a participao dos agentes imobilirios no negcio. Por um lado, as externalidades negativas apresentadas pelo imvel e, por outro, as externalidades positivas. Atendendo ao facto de que as externalidades negativas tm menores valores mdios, conclumos que os agentes imobilirios do menor importncia ao nvel de informao das externalidades negativas e maior s externalidades positivas. Outro factor importante a relao entre o potencial cliente e as preferncias do agente imobilirio. Os agentes imobilirios tm pouca preferncia por fazerem negcios com clientes que recorrem ao crdito, que procuram habitao barata ou que tenham residncia afastada do imvel. Outros factores preponderantes no estudo da assimetria de informao so a separao que os agentes imobilirios fazem entre rea de servio na habitao e a rea de descanso ou lazer. Verificou-se que existe uma preocupao por parte dos agentes imobilirios em darem uma relevncia maior ao nvel de informao sobre as reas de lazer ou descanso. Um factor com uma boa consistncia o relacionado com a qualidade da habitao, que demonstra uma homogeneidade do nvel de informao que prestada pelos agentes imobilirios. Outros factores avalizados pelos agentes imobilirios so a proximidade a negcios (centralidade urbana) e a imagem de marca do construtor.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro VARIABLES EXPLICATIVAS DEL VALOR INMOBILIARIO INMUEBLES RESIDENCIALES EN LISBOA, PORTUGAL Jorge Ferreira Vaz (jfv@ipb.pt) Instituto Politcnico de Bragana Las tcnicas de valoracin usualmente utilizadas siguen permitiendo demasiada libertad a los tasadores en la aplicacin de los mtodos de tasacin. Asimismo, la discrecionalidad es la palabra de orden en la actividad de la valoracin inmobiliaria, siendo permitida la incorporacin del sentimiento (es decir, de la subjetividad) en las tasaciones incluso cuando efectuadas respectando estndares internacionales (IVS, EVS) y/o de instituciones que regulan las tasaciones (RICS, TEGOVA, etc.). La aplicacin de los mtodos economtricos a la actividad de tasacin tiene como intuito la eliminacin de la subjetividad por medio de la aplicacin de procedimientos estadsticos. En este trabajo se utilizan los modelos hednicos (modelos economtricos aplicados a las valoraciones) para determinar cules son las caractersticas definidoras del precio de inmuebles residenciales multifamiliares (tipo piso) y para estimar el valor previsible de venta de inmuebles conocidas sus caractersticas. Se utilizan las tcnicas estadsticas de Regresin Lineal Mltiple y el Anlisis Factorial Exploratorio - Anlisis de Componentes), mtodos distintos que funcionan como baremo uno del otro, aplicndolos a una muestra de 82 inmuebles en venta en la cuidad de Lisboa, Portugal.Se concluye que de las 15 caractersticas recogidas, las que poseen un peso especfico mayor en la formacin del precio son la Superficie, el Nmero de Baos, la Vista Privilegiada, y el Nmero de Estacionamientos, explicando estas variables el 80,9% del valor del inmueble.
INTRODUCCIN
La estimacin del valor de mercado de inmuebles por el mtodo de los precios hednicos tiene como base la determinacin de los factores (variables independientes) formadores del valor y sus interrelaciones. En teora, el valor global de un inmueble resulta de la combinacin lineal de los precios implcitos de cada una de sus variables explicativas de valor. En el presente trabajo se presenta la aplicacin de los modelos hednicos al mercado inmobiliario residencial con el objetivo de determinar cules son las variables ms importantes en la explicacin del valor de inmuebles residenciales (tipo piso) localizados en la cuidad de Lisboa, capital de Portugal, ms concretamente en el distrito 22 de Santa Maria dos Olivais. Las muestras, inmuebles residenciales en edificios multifamiliares nuevos y usados, han sido recogidas en el mes de Junio de 2011. La valoracin inmobiliaria, considerada factor de extrema importancia en la manutencin de un clima estable en los mercados financieros, asume en la actualidad un papel an ms preponderante. En un tiempo en el cual las entidades financieras dificultan el acceso al crdito hipotecario debido al incremento del riesgo de crdito y del crdito mal parado, y los reguladores obligan a la capitalizacin y al aumento del core capital ratio de los bancos, la determinacin del valor de mercado de los inmuebles por medio de mtodos objetivos y universales (aplicables por todos los tasadores) asume mayor relevancia. Estamos viviendo un momento en lo cual la valoracin inmobiliaria asume un papel preponderante en la estabilidad y eficiencia de los mercados globales de capitales. La actual crisis financiera global hiperboliza la necesidad de produccin de tasaciones que espejen el justo valor de mercado de los inmuebles, pues que la especulacin inmobiliaria ha sido uno de los causadores de la crisis. De hecho, la situacin actual del mercado inmobiliario es de paro (concretamente en Portugal y en Espaa) lo que cambia los presupuestos a los cuales los intervinientes del mercado estaban acostumbrados hasta ahora. Hay que adaptarse a la situacin en lo que respecta a mtodos, tcnicas, conceptos, preconceptos y asunciones aplicados en la actividad de valoracin, asumiendo el cambio en el mercado, estudindolo y desarrollando nuevas tcnicas y mtodos de valoracin. Asimismo, la actual crisis internacional mundial ha incrementado el debate sobre la regulacin financiera y, consecuentemente, sobre la regulacin de la valoracin inmobiliaria. De la misma forma, la introduccin de la normalizacin contable en la unin europea concurre en el mismo sentido. En su cimera de Abril de 2009, en Londres, los lderes del G20 han pedido clareza y consistencia en la aplicacin de los estndares internacionales de valoracin. La no inclusin de viviendas unifamiliares y/o rurales se debe a que las caractersticas de este tipo de viviendas son muy disimilares a las de los pisos en lo que respecta a superficie, localizacin y entorno.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Asimismo, la eliminacin de la discrecionalidad de la ecuacin de clculo del valor de los inmuebles, debe ser el camino a recurrir por la disciplina de la valoracin inmobiliaria. Cuestiones base del estudio: Cules son las caractersticas ms relevantes de los inmuebles residenciales en edificios de habitacin colectiva en la formacin del precio del inmueble? Asimismo, se pretende determinar cules son las variables caractersticas del inmueble - cuyo peso especfico (o ponderacin) son ms determinantes en el clculo de la variable dependiente, el precio del inmueble. Aspectos a considerar por el tasador en la visita al inmueble, o sea, cules deben ser las caractersticas del inmueble a las cuales el tasador debe prestar ms atencin y atribuir una escala de medida ms alargada (con ms clases de medida). El modelo sirve para estimar valores de venta? Se sirve, cul es el intervalo de confianza presentado?
ESTADO DEL ARTE

La creacin de un cuadro legal reglamentario de la actividad de tasacin inmobiliaria en Portugal est en la agenda poltica desde el ao 2007. En las Grandes Opes (Grandes Opciones) del Plan para 2007 (Ley 2/2006, subcaptulo Sector de la Construccin y Inmobiliario), en las del Plan de 2008 (Ley 31/2007, punto I.1.2 Subttulo Sector de la Construccin y Inmobiliario) y en las del Plan de 2009 (Ley 41/2008, captulo I.1. 1 opcin, punto I.1.2, subtitulo Sector de la Construccin y Inmobiliario) el asunto es referido y en el ltimo caso se refiere inclusivamente la creacin de un cuadro legal para el ejercicio de la actividad de los valoradores de inmuebles. Todava, ese cuadro legal no est aun definido existiendo solamente unas versiones previas del anteproyecto de ley. A la luz del anteproyecto de ley consultado (todava no es una versin final del Proyecto de Ley), la supervisin y la coordinacin de la prctica de las valoraciones estar a cargo del Instituto Nacional de Construo e Imobilirio INCI. El trabajo est en curso pero no concluido por lo que actualmente la prctica de la valoracin en Portugal no tiene un diploma reglamentario de referencia (a la excepcin de valoraciones para determinados fines, como las valoraciones para Fondos de Inversin, reguladas por la Comisso de Mercados e Valores Imobiliarios - CMVM), as que los valoradores aplican los mtodos sin criterio y, muchas veces, sin objetividad. La actual crisis financiera (que empez el ao 2008) ha trado cambios considerables en el mercado inmobiliario portugus concretamente en lo que respecta a la concesin de crdito hipotecario que es hoy de difcil acceso y los spreads elevados. Se espera una subida a corto plazo en tasas de juro referencia lo que significa que el esfuerzo de las familias va aumentar, lo que ir aumentar tambin el incumplimiento de sus obligaciones con las instituciones financieras. El ndice de confianza de los consumidores sigue en baja y, de acuerdo con las estimativas del Fondo Monetario Internacional (FMI) y de la Unin Europea (UE), la recesin econmica en Portugal durar por lo menos 3 aos. No obstante, se nota por parte de los portugueses un gran aprecio por bienes inmuebles a pesar de las situaciones de crisis. El mercado inmobiliario Portugus de compra venta se caracteriza por su opacidad, por la falta de informacin publicada (accesible a todos los intervinientes), de ndices y precios de construccin. En cuanto al mercado de arrendamiento, se trata de un mercado tradicionalmente poco activo en resultado de una legislacin existente que garanta muchos derechos al arrendatario y muchas obligaciones al propietario. Se esperaba que la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) publicada recientemente aumentase la dinmica pero tal no ha pasado todava. De la misma manera, el memorndum de la troika formada por el FMI, la UE y el Banco Central Europeo (BCE), organismos responsables por negociar el prstamo da Portugal, contiene medidas cuyo objetivo es dinamizar el arrendamiento, bajando las rentas y acabando con los derechos sucesorios de los arrendatarios. En Portugal la valoracin inmobiliaria se caracteriza por la ausencia de un Cdigo de las Valoraciones, una normativa generalista que reglamente el sector bien como la actividad profesional de tasacin, que se caracteriza por la ausencia de normalizacin y de bases de datos crebles y estructuradas, la inexistencia de un plano global de certificacin de los profesionales tasadores la subjetividad inherente a la tasacin adquiere en Portugal un carcter superlativo. Asimismo, hasta poco no exista Cdigo de Actividad Econmica (CAE) de la profesin de valorador y todava no existe un supervisor para todos los mbitos de la actividad. Normalmente los tasadores son profesionales de Arquitectura o Ingeniera cuya formacin en valoraciones se resume a cursos ministrados por las propias empresas o organismos (formacin interna) para los cuales van efectuar tasaciones. Por otro lado, estn disponibles cursos superiores, especializaciones y pos-grados con calidad y que contribuyen ampliamente para la evolucin de la actividad de valoracin en Portugal.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Como ttulo oficial que permita efectuar valoraciones nicamente la Comisso de Mercados de Valores Imobilirios (CMVM) emite un certificado de Perito Avaliador de Imveis de Fundos de Investimento Imobilirio a los tasadores que efectuaren un curso de formacin en una de sus entidades certificadoras y cumplan otros 23 requisitos . La escasez de informacin inmobiliaria caracteriza ms bien el mercado portugus. En la mayora de los casos la informacin inmobiliaria recogida (pesquisa de mercado, valores presumibles de transaccin, entre otros) se trata apenas a nivel interno, no existiendo cualquiera publicacin que sistematice precios de inmuebles, de construccin, ndices o primas, publicacin que sera de mayor utilidad para la apertura del mercado y para el desarrollo de la valoracin en Portugal. Tomemos Espaa como ejemplo comparativo, donde la Valoracin Inmobiliaria est reglamentada: los requisitos para ejercer la profesin de tasador estn perfectamente definidos, las Sociedades de Tasacin obtienen una homologacin y estn inscritas en el Registro Especial del Banco de Espaa, existen organismos supervisores da actividad e legislacin que reglamenta as valoraciones con criterios, parmetros y fuentes de informacin bien definidos. Los diplomas ms importantes son el Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo, sobre o Rgimen Jurdico de Homologacin de los Servicios y Sociedades de Tasacin, la ORDEN ECO/805/2003 de 27 de marzo y Real decreto 1020/1993: normas tcnicas para determinar el valor catastral. De acuerdo con la Ley 2/1981, sobre la regulacin del mercado hipotecario y con el Real Decreto 755/1997, de 30 de mayo, sobre el rgimen jurdico de homologacin de las sociedades y servicios de tasacin la supervisin de las valoraciones efectuadas por sociedades de valoracin o por entidades de crdito est a cargo del Banco de Espaa. Asimismo, el Banco de Espaa puede solicitar a las entidades tasadoras la informacin que necesite para el ejercicio de sus funciones de supervisor y para la formacin de estadsticas relacionadas con sus funciones. La regulacin de la actividad de valoracin de inmuebles ha sido constantemente adiada en Portugal, pero a lo mejor se vislumbra un cambio en breve con la definicin de un cuadro legal que reglamentar las valoraciones. Asimismo, la cuestin que Josep Roca Cladera (1996) [4] coloca con respecto a la valoracin inmobiliaria espaola se adecua perfectamente a la situacin actual portuguesa. La valoracin inmobiliaria: ciencia, arte u oficio? Lo que conlleva a otra cuestin: Valoracin: subjetividad o opinin profesional? Las orientaciones (orientaciones, no reglas exactas y objetivas) para la prctica de la valoracin a efectos especficos - hipotecaria, impuestos, expropiacin, urbansticas, fondos de pensiones y empresas de seguros, fondos de inversin colectiva - estn reguladas por diversos diplomas legislativos portugueses que no tienen relacin entre ellos. No existe un rgimen jurdico de la valoracin inmobiliaria que reglamente la actividad, por lo que todas las valoraciones que estn fuera de los mbitos referidos estn en una situacin de vaco legal. De la misma forma, la supervisin es inexistente en las valoraciones de mercado o privadas. A pesar de no haber normativa aplicable a todo tipo de valoraciones en Portugal algunos de los valoradores utilizan criterios y tcnicas reconocidas internacionalmente, como las plasmadas en el Blue Book de Tegova, en el Red Book del Royal Institute of Chartered Surveyors RICS -, en las International Valuation Standards (IVS) o en las Normas Europeas aprobadas de tasacin de Inmuebles. Algunas escuelas (como el Instituto Superior de Economia y Gestin y el Instituto Superior Tcnico, ambos de la Universidade Tcnica de Lisboa) y el Laboratrio Nacional de Engenharia Civil promocionan cursos de valoracin en asociacin con estos grupos/asociaciones con el intuito de introducir y/o desarrollar los mtodos y las practicas de valoracin que se aplican en Portugal y formar valoradores cuya prctica se ve demasiado libre o no cientfica. Se distinguen tres tipos de valoradores en Portugal: los que trabajan para los bancos (tasaciones hipotecarias); los de las grandes consultoras inmobiliarias (aplican normalmente las normas de RICS o Tegova); y los tasadores individuales o por cuenta propia (auto didactas), profesionales con niveles de formacin en valoracin bastante distintos.
METODOLOGA
Teniendo como objetivos la determinacin de cules son las variables que mejor explican el valor inmobiliario (para inmuebles residenciales en edificios multifamiliares tipo piso) y, consecuentemente, cules deben ser las observaciones a efectuar por los tasadores en la visita al inmueble, se utilizaran los mtodos estadsticos de regresin mltiple y de anlisis factorial, aplicndolos a una muestra de 82 inmuebles. Se utilizaron los dos mtodos, factorial y regresin, con el nimo de poseer un trmino de comparacin de un con relacin al otro y, de esta forma, hallar la mejor ecuacin posible la que mejor explique la variable dependiente y permita realizar mejores estimaciones de valor de la variable dependiente.
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Decreto-Lei n 60/2002 de 20 de Maro de 2002
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro La utilizacin de la regresin mltiple permite tambin la determinacin de una funcin de estimacin de la variable dependiente, el precio estimado de venta del inmueble El anlisis factorial exploratorio permite la determinacin de los factores que mejor explican el modelo que, en este estudio, son las caractersticas de los inmuebles. Partiendo de este anlisis se determinan los componentes principales, o sea, se agrupan las variables jerrquicamente en funcin de su poder explicativo de la variable dependiente. En el anlisis factorial exploratorio se ha optado por la opcin Componentes Principales, en orden a descubrir cules son las variables o grupos de variables que explican un mayor porcentaje de la variable dependiente. En el mtodo de regresin mltiple se han hecho diversos testes, introduciendo y retirando variables hasta llegar al modelo que mejor explica la variable dependiente, el precio previsible de venta (se han realizado regresiones manejando las opciones ENTER, STEPWISE y STEPFORWARD).
Muestra
La muestra utilizada en este estudio resulta de una bsqueda en portales de inmobiliarias de inmuebles en la zona administrativa - freguesia, en portugus - Santa Maria dos Olivais, en Lisboa Portugal. Esta zona de la cuidad de Lisboa ha pasado recientemente por un proceso de transformacin urbana que empez con la EXPO 98. Despus del terminus de la exposicin se ha transformado en una nueva zona de la cuidad de Lisboa. Se han elegido solamente inmuebles localizados dentro del polgono formado por el Rio Tajo, la carretera Segunda Circular, el puente Vasco da Gama y la Avenida Marechal Gomes da Costa por se consideraren prximos en trminos de caractersticas de localizacin dentro de los inmuebles en venta en Santa Maria dos Olivais.
Anlisis de Regresin
En el estudio se han efectuado diversos anlisis estadsticos utilizando los datos recogidos en el sentido de testar las hiptesis y/o confirmarlas. Por medio de la regresin lineal mltiple se determinaran cuales son de las variables utilizadas las que tienen mayor capacidad explicativa del precio del inmueble (variable dependiente), utilizando los mtodos, de acuerdo con Maroco, 2010 [18]:
ENTER: se eligen como variables independientes las 15 variables en estudio; STEPFORWARD (introduccin progresiva): en el primer paso de este anlisis se introduce solamente la constante, de seguida se introduce la variable independiente que conlleve a un mayor aumento del R2a , es decir, la variable que tenga el valor propio (p-value) superior. Este procedimiento termina cuando el mayor p-value de las variables no introducidas sea menor que , el coeficiente referencia fijado, normalmente, del 0,05 o 0,1 o cuando se introduzcan todas las variables; STEPBACKWARD (eliminacin progresiva): en este anlisis se empieza con todas las variables y se van retirando del modelo una a una las que presenten un nivel de significancia (capacidad explicativa de la variable dependiente) reducido, testando la significancia del modelo como si a variable a introducir fuera la ltima a entrar en el modelo. El procedimiento termina cuando la estadstica F de la variable a retirar sea superior al FRemoval o cuando terminen las variables. STEPWISE (regresin paso a paso): modelo hibrido entre los 2 anteriores. El anlisis empieza solamente con 1 variable pero la significancia de la adicin de una nueva variable al modelo se testa como en el mtodo backward. A cada etapa del modelo se introduce la variable regresora ms significativa, examinando si todas las variables previamente introducidas deben de permanecer. El procedimiento termina cuando las variables no introducidas queden fuera del rango de FEntry y ninguna de las introducidas salga por medio del valor de FRemoval. Este procedimiento es particularmente apropiado cuando existen correlaciones significativas entre las variables en estudio; ENTER utilizando las variables con mayor capacidad explicativa en resultado de los anlisis anteriores. ENTER utilizando las 15 variables estandarizadas (Zscores) en el sentido de verificar la necesidad de estandarizacin de las variables para efectuar los anlisis; ENTER utilizando la variable estandarizada (Zscore) Balcones/Terraza; ENTER utilizando los factores que resultan del Anlisis Factorial Exploratorio (mtodo Anlisis de Componentes); ENTER utilizando las 15 variables pero con el estacionamiento como variable dummy (tiene o no tiene estacionamiento). 90
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro En la planificacin del modelo se han elegido las variables independientes presumiblemente explicativas del valor inmobiliario con base en la teora de valoraciones tradicional y tambin de acuerdo con la informacin disponible en los portales inmobiliarios. De hecho, se escogern las variables deliberadamente publicitadas en los anuncios y se han separado en dos grupos: variables explicativas referentes al edificio; variables referentes al inmueble muestra.
Anlisis factorial exploratrio

La aplicacin del mtodo del anlisis factorial exploratorio tiene como objetivo la comprobacin de los resultados obtenidos en la RLM. En el AF se han introducido las 15 variables explicativas (la variable dependiente valor del inmueble queda de fuera). Como hemos visto anteriormente no hay diferencia entre utilizar variables normalizadas o no normalizadas en este estudio, as que en el anlisis factorial se utilizaran los Zscores. Abajo se presentan algunas de las tablas con los resultados estadsticos obtenidos en la AF. De la aplicacin del AF Exploratorio - mtodo Rotated Component Matrix VARIMAX -, resultan 5 componentes que agrupan las variables de la siguiente manera: 2 COMPONENTE 1 Superficie (m ); Nmero Dormitorios; Nmero Baos; Nmero Estacionamientos. COMPONENTE 2 Instalaciones Tcnicas; Calidad Acabados; Vista Privilegiada; Edificio_Categoria; Edificio_Instalaciones. COMPONENTE 3_ Estado Conservacin; Balcones/Terraza; Usado/Nuevo. COMPONENTE 4_ Piscina/Jardn Comunidad. COMPONENTE 5_ Trastero; Edificio_Conservacin. En la tabla siguiente se presentan los componentes que resultan del anlisis factorial exploratorio, bien como su valor propio e el porcentaje de varianza explicada por cada factor: Rotated Component Matrix Variables Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Nmero Baos Nmero Dormitorios Superficie (m2) Nmero Estacionamientos Calidad Acabados Edificio_Categoria Vista Privilegiada Edificio_Instalaciones Instalaciones Tcnicas Estado Conservacin Balcones/Terraza Usado/Nuevo Piscina/Jardn Comunidad Trastero Edificio_Conservacin Valor Propio (Eigenvalue) % Varianza Explicada 4,64 30,936 2,201 14,672 1,476 9,839 1,362 9,078 0,855 0,846 0,814 0,747 0,779 0,77 0,668 0,65 0,546 0,816 0,686 0,458 0,872 0,776 0,713 1,029 6,862
Tabla 1: Anlisis Factorial Exploratoria
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Observando la tabla se concluye que las variables que forman el Factor 1 (Nmero de Baos; Nmero de Dormitorios; Superficie; y Nmero de Estacionamientos) son las que explican un mayor porcentaje de la varianza en este anlisis, por lo que se puede considerar este factor como el ms representativo del valor del inmueble. Asimismo, podemos referir la presencia de homogeneidad en las caractersticas de las variables que forman cada componente principal.
ANLISIS DE RESULTADOS
Por medio de los anlisis de Regresin Lineal Mltiple y del Anlisis Factorial Exploratorio se determinaran las variables ms relevantes en la formacin del precio del inmueble, es decir, las caractersticas del inmueble que ms influyen en su precio de venta. En la RL no hemos basado en los resultados obtenidos utilizando los mtodos de seleccin de predictores STEPFORWARD, STEPBACKWARD y STEPWISE, procediendo a un razonamiento de los mismos y testando cuales serian las variables con mayor peso en este modelo.
Grafico 1: Variables utilizadas en el modelo final Se destaca la convergencia de resultados obtenidos utilizando mtodos distintos. De los anlisis estadsticos efectuados las variables extradas (o sea, las que se han utilizado en el modelo final) han sido las que presentaran mayor p-value y significancia inferior al 10%. De hecho, todas las variables que componen el modelo final respectan estos principios. Las variables que tienen mayor importancia (mayor importancia relativa) en la explicacin de la variable 2 dependiente valor previsible de venta del inmueble - son las variables Superficie (m ), Nmero de Estacionamientos; Vista Privilegiada, y Nmero de Baos. Se opt por excluir del modelo la variable Usado/Nuevo que presenta un valor de significancia de 0,149, es decir, fuera del lmite superior del 10% de significancia. Sin embargo, la utilizacin de esta variable en el modelo proporcionara un aumento de la capacidad explicativa de la variable independiente (Coeficiente de determinacin 2 R a: 0,812). Los resultados obtenidos en la AF permiten validar las conclusiones retiradas de los anlisis de RL efectuadas recurriendo a los mtodos expuestos anteriormente. Importa subrayar la coincidencia de variables obtenidas utilizando el AF e la RL. El componente 1 (que tiene un % de explicacin obtenido en el AF agrupa las variables Superficie, Nmero de Baos y Nmero de Estacionamientos, tres de las cuales son variables que presentan los betas (b) estandarizados superiores y que se utilizaran en el modelo final de Regresin Lineal. Observando los resultados obtenidos de la regresin lineal mltiple Modelo Final - se puede considerar que el modelo final presentado es estadsticamente altamente significativo (sig. = 0,000 < 0,01), no exhibe problemas de multicolinealidad (los VIF son muy inferiores a 10) y que est bien ajustado pues presenta un Coeficiente de 2 determinacin R a de 0,809, lo que significa que 80,9% de la variabilidad total del precio se explica por medio de las variables independientes presentes en el modelo de regresin lineal ajustado. Adems, todas las variables que componen el modelo son estadsticamente significativas para =0,10. De acuerdo con los resultados obtenidos en este estudio, el modelo final que resulta de este estudio se puede considerar estadsticamente significativo y con gran capacidad de explicacin de la variable dependiente.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Modelo final obtenido: 2 Valor Previsible de Venta (VPV) = -54.966,874 + 1.455,788 * Superficie (m ) + 65.294,572 * Numero Baos + 37.854,572 * Nmero Estacionamientos + 46.557,918 * Vista Privilegiada (0/1) El valor obtenido es vlido para un intervalo de confianza del 95%, en concordancia con la significancia estadstica utilizada en los clculos que ha sido del 5%. Un indicador que podra ser til en la valoracin inmobiliaria seria la margen de error que resulta de la aplicacin de la expresin de estimacin de la variable dependiente que deriva de este estudio, algo que no est en el mbito del mismo.
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3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro DEFINIO DE SUBMERCADOS HABITACIONAIS: UMA ABORDAGEM EXPLORATRIA 1 1 1 Paulo Batista (pauloricardolb@ua.pt), Joo Marques (jjmarques@ua.pt), Eduardo Castro (ecastro@ua.pt), Jos 2 2 Ramalho (jose.ramalho@ua.pt), Jos Moreira (jose.moreira@ua.pt) 1 Grupo de Estudos em Territrio e Inovao (GOVCOPP) - Universidade de Aveiro 2 IEETA / DETI Universidade de Aveiro Com o objectivo de desenvolver um modelo explicativo dos preos habitacionais para Portugal continental, o trabalho apresenta uma anlise exploratria associada ao trabalho emprico realizado no mbito do projecto de investigao Factores determinantes da procura da habitao em Portugal DONUT financiado pela Fundao para a Cincia e Tecnologia. Com o acesso a uma significativa quantidade de dados disponibilizados pelo portal Casa Sapo, abordam-se trs diferentes desafios para a concretizao do objectivo global do projecto: i) a consolidao de uma base de dados, que abarca cerca de 4 milhes de registos, relativos ao territrio nacional continental, ii) a construo de modelos economtricos explicativos do preo da habitao e iii) a identificao de potenciais padres territoriais, contguos ou no, determinados por semelhanas significativas nos atributos determinantes na formao de preo dos imveis habitacionais. No ltimo ponto atrs enunciado, a equipa de investigao tem analisado diversas abordagens para a delimitao de submercados habitacionais. Como se demonstra neste trabalho, a diversidade de opes assinalvel, no entanto no se identifica uma metodologia inequvoca e universal. Algumas ferramentas computacionais recentes oferecem possibilidades analticas de integrao e interligao das diferentes dimenses passveis de serem consideradas para definio de submercado (por ex. as caractersticas socioeconmicas, ocupao do solo, acessibilidades, ). Estas mesmas ferramentas oferecem ainda a possibilidade de contornar as tradicionais dificuldades de georreferenciao de informao disponibilizada em diferentes fontes.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro HOUSE PRICE DYNAMICS IN EU COUNTRIES Carlos Pinho (cpinho@ua.pt) Unidade de Investigao em Governana, Competitividade e Polticas Pblicas and Departamento de Economia, Gesto e Engenharia Industrial (DEGEI), Universidade de Aveiro In this study we investigate the impact of fundamentals on prices of house markets. We consider different patterns of evolution of prices markets on several EU countries and we have tried to find how they respond to the evolution of the main fundamentals considered in the literature, the Keywords: house prices, panel data evolution of real income, population growth and real interest rate. Over the period of 1971-2005, the results point out to very different impact of fundamentals on prices of house markets, although these fundaments globally explain the dynamics of real prices houses.
1 - INTRODUCTION
Over the past two decades, housing prices have followed divergent patterns among EU countries. Although in some cases, such as Ireland, Spain, Britain and Belgium had very high growth rates, others, like Portugal, Germany had growth rates very low or even negative. Figure 1 illustrates the annual growth of real house prices and volume growth between the various EU countries. Fig. 1: House Prices and Volume [Growth] 1980:2005
Residential Investment Volume - Annual Growth (%)

16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Germany 0% -1.5% -2% Real House Prices - Annual Growth (%) Denmark Netherlands France Austria Finland Portugal Italy 2.5% 4.5% 6.5% Spain United Kingdom Belgium Ireland
0.5% Sweden
8.5%
10.5%
12.5%
The evolution of a housing price index (base 100 in 2000) to 13 countries in the EU for the period 1970 to 2007 is presented in Figures 2a to 2c below. The Figure 2a shows the evolution of prices in countries with high growth rates in the period. Figure 2c presents the evolution of prices in countries with lower or even negative growth rates, while Figure 2b shows the indices of countries with intermediate growth rates.
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Fig. 2a: Real House Price Indices (2000 = 100, period 1971:2009)
Fig. 2b: Real House Price Indices (2000 = 100, period 1971:2009)
Fig. 2c: Real House Price Indices (2000 = 100, period 1971:2009)
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro The main objective this paper is to analyse how fundamentals, such as population growth, interest rate and income per capita have impact in such different patterns of real house prices. This paper is structured as follows. In section one, we provide an overview of the literature review. We present the data used and describe the research methodology in section three. The results are reported and discussed in section four. Finally, section five present the main conclusions.
2. SHORT LITERATURE REVIEW

Despite the importance of analyzing the development of the housing market, see eg Carroll et al. (2006), there is a relatively small number of studies that have examined the patterns of price movements based on their fundaments, in a broad set of countries or regions, among others Annett (2005), and Terrones Otrok (2004), Egert and Mihaljek (2007), Hiebert and Rome (2010). Usually, house prices are modeled as a function of income per capita, interest rate, demographic factors, expected change in house prices, and other financial and non-financial factors. The elasticities of house prices with respect of such fundamentals presented in the empirical literature differ widely. The results depend on the used variables, considered regions, period examined and methodology used.
3. DATA AND METHODOLOGY

The data set used in the analysis includes annual observations on real housing prices, RHP, real personal disposable income, RDHEAD, long-run interest rates, RLIR, and population growth, POP. Data on housing prices are taken from national sources and BIS. See Table 1 for detailed description. Table 1. Variable description Variable Real house prices Long term interest rates Total population GDP Disposable income Description Source
Housing price, real, deflated by BIS and National CPI sources Real long-term interest rate OECD ADB database Population total United Nations OECD database Household disposable income, OECD value database GDP volume ADB ADB
The real house prices in location i and period t (RHP) is a function of prices fundamentals, such as population growth (POP), income per capita (RDIHEAD) and log-run interest rate (RLIR). We assume that the functional relationship is log-linear, so following equation is obtained:
Ln RHPit = 0 + 1 Ln RDIHEAD it + 2 RLIRit + 3 POP + it
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4. RESULTS AND DISCUSSION

The analysis provides evidence for the period 1970-2005 and eleven European countries. The estimates of relationships between changes in real house prices and theirs fundamentals are presented in Tables 24. Table 2 and Table 3 present results of panel estimation. Static panel results are shown at Table 2, while Table 3 show results of dynamic panel. The income per capita (RDIHEAD) is highly significant and has the expected positive sign in all regressions, indicating a strongly positively relationship between changes in house prices and income. The log-run real interest rate (RLIR) coefficients have also, in all cases, the expected negative sign and are statistically significant in some of the cases, indicating that real house prices benefits of lowering the interest rate. The rate of growth of total population (POP) has the correct sign and appears significant. Table 3 present results of dynamic panel. With this specification, in a given year, real house prices can therefore be explained by the real house price the previous years and the income per capita, real interest rate and population growth. The coefficient of the first lag (0.608) is statistically significant. The magnitude and the sign of the coefficient are consistent with previous literature. This result suggests that the first lag of house prices has explanatory power in forecasting the next periods house prices. In the specification (2), we consider two lags, and the second lags is also statistically significant and present a negative coefficient, numerically smaller than the first lag, suggesting some degree of mean reversion. The signs for all of the coefficients are the expected. These results are in line with empirical literature points to the existence of a strong persistence of house price dynamics, and a tendency to revert to the mean process. Table 2 Static Panel Dependent variable: log real house prices Period: 1971-2005; Frequency: Annual VARIABLES RDIHEAD RLIR POP Constant 1 pool 0.244* (0.117) -0.002 (0.0124) -2.650 (15.41) 2.363** (0.913) 384 0.183 in 2 fe 0.244*** (0.117) -0.002 (0.0124) -2.650 (15.41) 2.363** (0.913) 384 0.183 3 re 1.024*** (0.0393) -0.010*** (0.00307) 11.12*** (2.23) -3.990*** (0.314) 520 0.594
Observations R-squared
Robust standard errors parentheses *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Table 3 Dynamic Panel (SYS-GMM) Dependent variable: log real house prices Period: 1971-2005; Frequency: Annual
VARIABLES
SYS-GMM
SYS-GMM
L.RHP
0.608 (0.0593)
*** 1.097 (0.0643) -0.401 (0.0400)
***
L2.RHP
***
LDHEAD RLR
0.431 (0.089) -0.00679 (0.004) 9.277 (2.92) -1.641 (0.595) 362 11 in
*** 0.496 (0.061) -0.00151 (0.0035) *** 3.321 (1.92) *** 5.086 (2.54 ) 362 11
***
POP
Constant
**
Observations Number of id Robust standard errors parentheses *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1
In conclusion, the analysis of real house prices determinants, to the eleven countries, between 1971 and 2005, irrespective of the panel approaches used, points out to a positive and significant impact of population growth and income per capita and a negative impact of real interest rate, as expected. At this analysis level we find about half of regressions presenting at least one unexpected signal. Furthermore, the amplitude of coefficients with expected signals is high. This result may be explained, by the variables considered, the income per capita could be an imperfect measure of permanent income, as well as the growth of total population could capture imperfectly the demand demographic effects.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Table 4 OLS results by country. Dependent variable: log real house prices Period: 1971-2005; Frequency: Annual OLS VARIABLES RDIHEAD Austria 2.303*** (0.137) 0.0375* (0.0186) 19.98*** (6.031) -13.54*** (1.019) 35 0.927 Belgium 1.393*** (0.152) -0.0350*** (0.00977) -44.84** (20.65) -6.305*** (1.116) 35 0.761 Finland 0.759*** (0.122) France Germany Ireland -0.567*** 1.003*** (0.0764) (0.0463) 0.0181* (0.0105) 4.824* (2.460) 8.995*** (0.589) 35 0.650 -0.00994 (0.00809) 7.797* (4.285) -3.575*** (0.314) 35 0.953
RLIR POP Constant
1.119*** (0.0918) -0.0105 0.0251*** (0.00717) (0.00689) 21.66 25.88** (20.23) (10.35) -1.335 -4.298*** (0.939) (0.708) 35 0.587 35 0.828
Observations R-squared OLS VARIABLES RDIHEAD
Italy 0.690*** (0.120) -0.00571 (0.00846) -5.320 (10.26) -0.501 (0.882) 35 0.619
Netherlands Spain 1.783*** (0.183) -0.0677*** (0.0139) -22.71 (17.97) -9.249*** (1.469) 35 0.847 1.517*** (0.112)
Sweden
UK 1.306*** (0.111) -0.0122 (0.00734) 20.01 (18.64) -5.382*** (0.757) 35 0.893
RLIR POP Constant
0.632*** (0.110) 0.00341 0.0484*** (0.00845) (0.00674) 5.835 7.092 (7.704) (7.719) -6.423*** -1.594 (0.748) (1.077) 35 0.901 34 0.673
Observations R-squared
Standard errors in parentheses *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1
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5. SUMMARY AND CONCLUSIONS

In this paper we have analysed the impact of the main fundaments affecting the dynamics of real house prices among eleven EU countries over the last decades. Several patterns of evolution of real house prices among the countries have been identified. The evidence on real house price of real interest rates, population growth and income per capita across EU countries at the global level appears to be consistent with the expected; the analysis at country level presents several inconsistent results. When we consider price trend in the individual countries a significant group of local and specific aspects/variables should be considered.
References
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TEMA 2 | ESTILOS DE VIDA E PROCURA DA HABITAO
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SESSO 2.1 | 14H00 | 12.2.9

Moderador: Frederico Moura e S
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro AS POLTICAS DE HABITAO FACE DIVERSIDADE E MUDANA NOS ESTILOS DE VIDA Paulo Conceio (psc@fe.up.pt) Universidade do Porto
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro QUANTIFICAO DO VALOR ATRIBUDO A DIFERENTES FORMAS URBANAS Paulo Batista (pauloricardolb@ua.pt), Eduardo Castro (ecastro@ua.pt), Joo Marques (jjmarques@ua.pt) Grupo de Estudos em Territrio e Inovao (GOVCOPP) - Universidade de Aveiro Esta comunicao apresenta os resultados preliminares da construo de uma ferramenta para a quantificao de benefcios associados forma urbana. O trabalho desenvolvido vem no seguimento de vrias comunicaes anteriores que, com este trabalho, formam uma abordagem global para a concretizao do objectivo de mensurar os benefcios percepcionados pela populao perante a diferente combinao de atributos urbansticos do territrio onde residem. Como defendido nos trabalhos anteriores, as metodologias sustentadas na teoria das preferncias declaradas, assumem-se como incontornveis na construo do dispositivo experimental que permite concretizar o objectivo deste trabalho. Desta forma, recorreu-se implementao de um sistema de simulao do funcionamento do mercado para determinar, monetariamente, as preferncias individuais da populao, dadas diferenas na oferta de bens ou servios que no so comummente transaccionados no mercado. Neste tipo de metodologias, a anlise e tratamento dos dados enfrenta desafios assinalveis, sendo que o trabalho desenvolvido pretende demonstrar algumas solues que minimizam as fraquezas deste tipo de estudos. Os resultados obtidos para o territrio de Aveiro lhavo, levam-nos a assinalar a valorizao (por ordem decrescente de importncia) dos atributos que determinam uma ocupao territorial de edificado unifamiliar, situado prximo de comrcio e equipamentos, em local sossegado, com tecido urbano constitudo por edificado isolado e numa mistura de tecido urbano com espaos agro florestais
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NOVOS ESTILOS DE VIDA E PROCURA HABITACIONAL - O CASO DOS STUDIO RESIDENCE NO GRANDE PORTO Ftima Matos (fmatos@letras.up.pt), Ana Sofia Bessa (sofia.bessa@hotmail.com), Diogo Braga (diogombraga@gmail.com), Sara Miranda (saraasmiranda@gmail.com) Universidade do Porto Nas duas ltimas dcadas, as profundas transformaes da sociedade portuguesa, originaram novas procuras e novas necessidades face ao mercado habitacional. So sobretudo citadas como mais significativas, algumas transformaes na estrutura demogrfica da populao, como o envelhecimento da populao e a diversificao do tipo de famlias. Mas so igualmente apontadas as dinmicas socioculturais, que se traduzem por dimenses de individualizao e mudana dos estilos e modos de vida que intimamente ligados aos fenmenos anteriores do origem a uma diversificao da procura. O objectivo desta comunicao a caracterizao de um novo segmento do mercado habitacional privado na rea do Grande Porto, concludo no incio do sculo XXI os Studios Residence - trata-se de um novo modelo habitacional diferenciado, um novo produto imobilirio, que representa uma excepo no quadro da homogeneidade e massificao que tem caracterizado, de uma forma geral, a oferta habitacional, dirigido a uma populao jovem, que apela a um modo de vida urbano ps-moderno, claramente assumido na prpria estratgia publicitria, em que a arquitectura do edifcio, dos espaos comuns, da casa ou mesmo a sua decorao tornam-se um smbolo de diferenciao do estilo de vida dos ocupantes. Citando os prprios slogans publicitrios so mais do que uma habitao, so um conceito de vida ou so mais do que um espao fsico, so a extenso da personalidade do proprietrio. Os Studios Residence so constitudos por pequenos apartamentos T0 e T0 duplex, com uma particular vocao para o investimento para arrendamento, um regime de ocupao actualmente residual. Os casos estudados, localizam-se em reas novas da cidade e concelhos perifricos, resultantes de planos urbansticos recentes - nova rea das Antas, no Porto e Arrbida, em Vila Nova de Gaia. A anlise apresentada, resulta de uma investigao em curso, que nesta primeira fase, inclui a caracterizao dos empreendimentos e os resultados preliminares dos dados de um inqurito realizado a uma amostra dos residentes, cujos objectivos foram, para alm da caracterizao, perceber as suas motivaes pela escolha deste segmento de mercado e satisfao, relativamente ao empreendimento e servios prestados. Como breve concluso podemos salientar, uma radicalizao de individualizao, com sobre representao dos agregados familiares mais reduzidos (isolados e casais sem filhos), como corolrio da configurao tipolgica deste edificado. So sobretudo ocupados por jovens com ensino superior, (estudantes e especialistas das actividades intelectuais e cientficas), a viver em coabitao (amigos e namorados), oriundos da periferia, mas tambm, de concelhos fora da rea Metropolitana do Porto e predomnio do arrendamento. Quanto motivao pela escolha deste segmento de mercado, so mais valorizadas a multifuncionalidade da casa, o isolamento acstico e trmico e a acessibilidade.
INTRODUO
A histria das metrpoles feita de diversas contribuies, umas planeadas outras espontneas. Ambas, ao longo dos tempos, reflectem e incorporam a evoluo gradual ou a rpida sucesso de diferentes modos de produo dos espaos construdos. Estes modos de produo resultam de vrios factores como, por exemplo, as tecnologias construtivas, a regulao do uso do solo, o funcionamento dos mercados imobilirios, as estratgias de investimento, as polticas de habitao ou as simples preferncias individuais ou dos agregados familiares. Estes modos de produo tm evidenciado uma elevada dinmica, estando intrinsecamente ligados s mudanas sociais, econmicas e culturais. O objectivo desta comunicao a caracterizao de um novo segmento do mercado habitacional privado na rea do Grande Porto, concludo no incio do sculo XXI os Studios Residence - trata-se de um novo modelo habitacional diferenciado, um novo produto imobilirio, de reduzida dimenso (T0 s com reas totais, incluindo 2 cozinha e casa de banho, com cerca de 40 m ), que representa uma excepo no quadro da homogeneidade e massificao que tem caracterizado, de uma forma geral, a oferta habitacional. O interesse pela diferenciao advm de duas relaes interdependentes: - o desenvolvimento do sector imobilirio numa lgica de mercado, e portanto relacionado com as questes do consumo, o qual, em contexto ps-fordista, muito mais estruturado em termos de segmentao do que de massificao;
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro - o da individualizao, que conduz a uma valorizao social da diferenciao individual, que alimentada e alimenta a prpria segmentao do consumo [1]. Saliente-se contudo que, no mercado imobilirio portugus e tambm no Grande Porto, encontramos um modelo habitacional anterior, onde a diferenciao j est presente - os condomnios fechados - diferenciao essa patente, na individualizao condominial, atravs da atribuio de um nome prprio ao empreendimento e na identidade arquitectnica prpria [1, p. 3], marcada pela delimitao espacial, atravs de barreiras fsicas, com restrio ou controlo do seu acesso a estranhos, na privatizao de diversos equipamentos e servios de apoio residncia, destacando-se os de lazer e segurana, ou seja uma mistura de funes prpria da cidade psmoderna, alm de serem uma resposta s necessidades de afirmao de grupos sociais ascendentes que procuram uma identidade e uma diferenciao face aos outros [2]. Os Studios Residence, surgem, aps o virar do sculo no fim do ciclo imobilirio ascendente que teve o seu inicio na segunda metade dos anos 80 do sculo XX em que a confiana generalizada na rentabilidade do investimento imobilirio j comeava a ser posta em causa, devido repetio da oferta e fraca qualidade. Fim de um ciclo, em que as notcias sobre a crise internacional do imobilirio s surgiriam um pouco mais tarde. Fim de um perodo em que a crescente profissionalizao do sector imobilirio, coincidiu, tambm, com a percepo de uma mudana social centrada nas alteraes familiares, sendo de salientar, a reduo da dimenso das famlias, envelhecimento dos ncleos, aumento do nmero de pessoas a viver ss, alterao dos modos de vida e uma maior exigncia em termos de qualidade de vida, sendo a qualidade da habitao uma das dimenses valorizadas. Este produto imobilirio apresenta, ainda, uma caracterstica ser um produto global, uma rplica de modelos idnticos originrios de outros pases do mundo, ainda que, adaptados evoluo do mercado local, mas tambm da prpria sociedade portuguesa. O primeiro estudo desenvolvido em Portugal sobre novos tipos habitacionais diferenciados, oferecidos pelo mercado imobilirio contemporneo, foi realizado por Sandra Marques Pereira [1 e 3], que refere a diferenciao [] equacionada sobretudo ao nvel da morfologia do espao domstico e, de certa forma, do pblico-alvo a que se destinam [3, p.8]. A autora analisa quatro modelos habitacionais: Arquitectura Sustentvel (Torre Sul, edifcio localizado na zona Parque Expo), Lofts (o LisboaLoft, em Alcntara), Studios Residence Palcio (localizado no centro histrico da cidade de Lisboa, Rua do Poo dos Negros) e Condomnios Residenciais para Seniores (Domus Clube situados um no limite ocidental da Parque Expo e o outro em Alcntara). A autora refere no seu trabalho que, uma das vias de pesquisa das dinmicas actuais da mudana social (leia-se modernizao), legveis a partir do universo da casa, justamente a explorao dos tipos habitacionais diferenciados oferecidos pelo mercado contemporneo, no contexto [da suposta] homogeneidade herdada do Fordismo [3 p.7]. Esta comunicao, inspirou-se, em parte no estudo realizado por Sandra Marques Pereira, contudo o nosso propsito no foi to ambicioso, como o desenvolvido pela autora, pois trata-se de um trabalho de investigao ainda em curso, que nesta primeira fase, inclui a caracterizao dos empreendimentos e os resultados preliminares dos dados de um inqurito realizado a uma amostra dos residentes. Na verdade, aquilo que procuramos explanar foi a caracterizao deste novo produto imobilirio - os Studio Residence - de modo a identificar os seus elementos distintivos, salientando-se a composio e configurao do espao, do alojamento ao edifcio, servios incorporados, agente de promoo, localizao, caractersticas dos moradores, as motivaes pela escolha deste segmento de mercado e a sua satisfao, relativamente aos empreendimentos e servios prestados. Saliente-se ainda que, os dois casos de estudo analisados se diferenciam, do caso estudado pela autora acima referida, dado que o Studios Residence Palcio, resultou da reabilitao de um edifcio, localizado no centro histrico da cidade de Lisboa, enquanto que, os Studios Residence Arrbida e Antas, so construes novas e localizam-se em reas novas do Grande Porto, resultantes de planos urbansticos recentes, apesar dos trs Studios terem sido todos promovidos pela mesma imobiliria. Os casos estudados ficam localizados em duas reas novas, dotadas de grande centralidade e acessibilidade. Trata-se de duas situaes, em que a construo de estruturas urbanas ncoras (centros comerciais, hipermercados, hospital e novo estdio de futebol), desencadeou um processo de urbanizao, densificando por adies sucessivas, o tecido urbano envolvente, atravs de processos de colmatao de terrenos desocupados e/ou substituio, de antigos usos. Surgindo, assim, novos edifcios, de tipologias, crceas e imagens diversificadas, uns fundamentalmente residenciais, outros mistos (residncia, comrcio e/ou escritrios), ou ainda destinados a outros usos (hotel e escritrios). O Studios Residence da Arrbida fica situado numa rea cuja expanso urbanstica resultou, em grande parte, da construo da ponte da Arrbida, da A1 e dos acessos de ligao a esta, a partir do n da Afurada. O Studios Residence das Antas insere-se na rea do Plano de Pormenor das Antas, de 2002, cujo objectivo foi a requalificao de uma rea, onde se localizava o antigo estdio das Antas, algumas unidades industriais obsoletas, terrenos camarrios e particulares abandonados (fig. 1).
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Como refere, Sandra Marques Pereira, no existem muitos estudos cientficos dedicados s vivncias contemporneas em casas diminutas, salientando, contudo, para o caso de estudo em anlise, o trabalho de Rosselin [4], onde se destaca o carcter de transitoriedade, ligado a uma fase da vida familiar, sendo por definio tambm extensvel aos Studios, aspecto alis patente na prpria publicidade dos mesmos, voc, procura um lugar para morar, no muito grande mas espaoso, econmico e de boa rentabilidade, perto de tudo e de todos; apresentamos-lhe o Studios Residence [3, p.219]. Os Studios Residence surgiram com a Amorim imobiliria, que em 2006 foi comprada pela Chamartn, actual promotora dos Studios. Actualmente, este mesmo grupo tenciona apostar num novo empreendimento que se localizar no Plo Universitrio da Asprela na cidade do Porto, com o objectivo de atrair jovens estudantes. Este modelo habitacional, muito para alm de uma habitao, um conceito de vida destinado a quem quer a sua independncia, jovens em incio de carreira, profissionais deslocados, estudantes e investidores [5], as habitaes caracterizam-se por serem pequenas, com espaos amplos, multifuncionais e versteis (fig. 2), que procuram responder a um modo de vida urbano ps-moderno, que privilegia o conforto e a funcionalidade.
Figura 1: Localizao dos Studios Residence das Antas e Arrbida
Figura 2: Planta Studios Arrbida Fonte: http://www.studioresidence.pt/portfolio_galeria.aspx?
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O Studios Residence da Arrbida (em Vila Nova de Gaia) encontra-se perto do n da Afurada da A1, junto ao centro comercial e do hospital com o mesmo nome, para alm de outros empreendimentos habitacionais ou mistos e prximo do plo Universitrio do Campo Alegre (fig.1). O projecto do arquitecto Alcino Soutinho, 2 encontrando-se j totalmente comercializado, com uma rea total de 14.407 m , 240 apartamentos, apresentando uma praa pedonal e amplas reas ajardinadas. Os apartamentos apresentam reas que variam entre os 32.41 2 2 2 m e os 53m , os preos de venda rondam os 1500 a 2000/m (mobilados ou no) com garagem, tendo um arrendamento garantido aos investidores, entre os 500 e 550 . O empreendimento oferece, ainda um conjunto de servios de apoio, complementares habitao, tendo sido construdo segundo alguns dos mais recentes princpios da sustentabilidade arquitectnica, nomeadamente em termos de isolamento trmico e acstico do edificado e reduo do consumo energtico das reas comuns (utilizao de sensores). O Studios Residence da Antas, na cidade do Porto, fica localizado na nova rea das Antas (fig. 1), junto ao centro comercial Dolce Vita (promovido pela mesma empresa), tendo uma entrada directa para este centro comercial, 2 ocupando uma rea de 11.360 m , constitudo por um edifcio de 17 pisos, com 286 apartamentos de tipologia T0 2 2 2 e T0 duplex, com reas de 41m e 66 m , com preos de venda que rondam os 1500 a 2500 por m mobilados (o investidor pode optar por comprar/ou arrendar com ou sem mobilirio) e com garagem. Este modelo de habitao surge de uma parceria criada entre a Chamartn e as empresas de mobilirio e decorao Mveis Tralho e Rodrigues, sendo possvel comprar, arrendar ou comprar arrendando, sempre numa soluo integrada. Neste caso o investidor tem arrendamento garantido por parte da empresa (bolsa de arrendamento) correspondente a uma renda mdia mensal de 500 , que actualizada anualmente a uma taxa de 0.25%. O comprador tem de investir 20% de capital prprio, os restantes 80%, so financiados por uma das instituies bancrias parceiras do projecto. Como veremos mais frente, este tipo de oferta habitacional procura responder autonomizao residencial dos jovens, refira-se que, um dos principais obstculos emancipao familiar dos jovens precisamente as condies de acesso habitao. Os jovens confrontam-se, cada vez mais, com dificuldades de resposta, em termos de oferta e oportunidades de acesso habitao, que lhes permita construir um projecto residencial coincidente com a sua situao inicitica em termos de projectos de vida e correspondente condio escolar (os processos formativos mais qualificados exige, muitas vezes uma sada da casa dos pais), laboral, profissional e familiar. Outras caractersticas que diferenciam este segmento habitacional, prende-se com o facto dos servios disponibilizados se assemelharem aos de um hotel, da a expresso associada ao Studios de hotelizao [3,p.223-224]. Deste modo, destaca-se a portaria 24 horas em que a funo do porteiro no propriamente as usualmente tradicionais (limpeza ou retirada do lixo), exercendo mais a funo de recepcionista e tambm de segurana, situao alis patente no prprio local onde exerce estas funes, um balco muito semelhante ao que encontramos num hotel (fig.3), para alm do facto de pertencerem a uma empresa de segurana contratada pela administrao do condomnio, em vez do tradicional porteiro/a contratado/a e residente no edifcio.
Figura 3: Portaria Studios Antas Fonte: http://www.studioresidence.pt/portfolio_galeria.aspx? Relativamente sala de convvio, esta apresenta as caractersticas de um lobby, na medida em que composta por sofs, pequenas mesas de apoio, televiso, mquina de caf, de snacks e internet wireless, apresentando duas funes, por um lado, funciona como espao de recepo de pessoas mais ou menos exteriores ao ciclo ntimo dos moradores, por outro, um espao de encontro e socializao dos condminos, que frequentam este espao, dada a exiguidade do espao domstico, situao que constatamos, nas Antas, quando realizamos os inquritos, em que esta sala estava repleta de moradores que assistiam em conjunto a um jogo na televiso. Por
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro fim, no podemos deixar de salientar a existncia de uma lavandaria comum, funo que geralmente est associada esfera privada do alojamento, surgindo neste caso como um espao exterior comum a todos os residentes, constituindo, assim, mais um elemento de diferenciao deste modelo habitacional.
METODOLOGIA
Como referido na introduo, um dos objectivos deste trabalho, foi procurar caracterizar o perfil dos moradores, as suas motivaes pela escolha deste segmento de mercado e a sua satisfao, relativamente aos empreendimentos e servios prestados, para tal recorremos elaborao de um inqurito, preenchido pelos inquiridores, que foi aplicado a uma amostra dos residentes nos dois Studios. O inqurito composto por quatro grupos de questes. O primeiro, refere-se caracterizao dos ocupantes, sexo, idade, estado civil, tipo de famlia, profisso, grau de escolaridade e o local de trabalho, tambm continha uma pergunta relativa aos rendimentos, mas esta acabou por no ser considerada na anlise, dado o nmero elevado de recusas. No que respeita ao segundo grupo de questes, estas, relacionam-se com a caracterizao da casa, nomeadamente a tipologia, o regime de ocupao, o facto de ter pedido ou no emprstimo bancrio para a aquisio da habitao, o valor da renda (no caso desta ser arrendada) e por fim se comprou ou arrendou o apartamento j mobilado. O terceiro grupo de questes incide sobre a mobilidade residencial, assim tentamos apurar h quanto tempo os moradores residiam na habitao, o porqu da mudana e onde viveu anteriormente. O quarto grupo prende-se com a satisfao dos moradores relativamente ao apartamento, sua rea envolvente bem como aos servios disponibilizados em cada um dos empreendimentos. Assim, foram realizados, durante o ms de Abril de 2011, 53 inquritos no Studios das Antas e 27 na Arrbida, perfazendo um total percentual de 21% nas Antas e 13% na Arrbida, tendo em conta o nmero de alojamentos que se encontravam ocupados e a recusa de alguns moradores, sobretudo, na Arrbida em responderem ao inqurito. O inqurito composto, por um conjunto de perguntas fechadas, nomeadamente, as relativas ao grau de satisfao, nestas foi pedido aos inquiridos que assinalassem, entre as vrias respostas as que correspondiam quer sua insatisfao, quer satisfao, numa escala de valorizao, composta por 5 valores, desde insatisfeito at muito satisfeito, pelo que as percentagens totais obtidas nestas respostas, ultrapassa os 100%, pois os inquiridos podiam escolher diferentes respostas. Outro conjunto de questo, so abertas, como foi o caso, das razes que levaram mudana de casa, tendo-se neste caso, procedido a uma anlise de contedo, para se poder realar, quais os factores mais valorizados pelos inquiridos. Aps a recolha da informao e posterior tratamento dos dados, procedemos sua anlise o que, nos permitiu tirar algumas concluses e fazer algumas comparaes entre os empreendimentos. A anlise que apresentamos de seguida, constitui, uma primeira reflexo, sobre os dados obtidos, sendo ainda nossa inteno, aprofundar trs aspectos que neste inqurito no foram contemplados, nomeadamente, as questes relativas s relaes de vizinhana e estilos de vida.
Na anlise dos resultados do inqurito, procuramos salientar, algumas caractersticas que nos permitissem, conhecer melhor aquilo que Sandra Marques Pereira refere como os pioneiros da diferenciao habitacional ou seja, uma pequena parte daquilo a que por vezes se chama as novas classes mdias, [3, p.247], as quais, como a autora salienta, se distinguem dos demais grupos sociais pelo seu especial desempenho modernizador [3,p.247]. Um primeiro aspecto a salientar o facto do modelo habitacional em estudo, constituir, para o agente promotor, uma certa forma de experimentao da inovao e diferenciao habitacional, ou seja a criao, do que podemos classificar como um novo nicho de mercado. Saliente-se, ainda que, o promotor realiza uma leitura do perfil desses pioneiros, a partir do contexto social, de certa forma determinado por um discurso da emergncia de novos tipos de famlia e novos estilos de vida. Alis, como j referimos acima o discurso publicitrio demonstra isso mesmo. Na verdade, uma primeira aproximao ao surgimento de novos tipos de famlia, pode ser comprovado, pelos prprios dados estatsticos dos Censos, entre 2001 e 2011 para o Grande Porto, o nmero de famlias teve um crescimento de 13%, enquanto a populao aumentou 2%, o que denota, uma diminuio da dimenso das famlias. Com efeito, em 2001 a dimenso mdia das famlias era de 2,9 enquanto que em 2011, este valor de 2,6.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Relativamente estrutura etria possvel concluir que em ambos os empreendimentos predominam os indivduos do sexo masculino. Ao analisar a idade dos moradores, verifica-se que os escales etrios onde esto concentrados a maior parte dos inquiridos, em ambos os empreendimentos correspondem aos 15-24, 25-34 e 3544 anos (fig. 4 e 5). Tal facto, vem confirmar que estes empreendimentos so sobretudo direccionados para a populao mais jovem, como referimos na introduo.
Figura 4: Estrutura Etria Studios Antas (%)
Figura 5: Estrutura Etria Studios Arrbida (%) Observando os dados da caracterizao da famlia (tabela 1), conclumos que a maioria dos inquiridos, em ambos os empreendimentos, vivem isolados. De seguida, destacam-se os casais sem filhos. Todos os outros no so significativos, no entanto, tambm se evidencia os agregados com duas ou mais pessoas sem relao de parentesco, como o caso de amigos e namorados, que viviam juntos, quase todos estudantes. Relativamente ao tipo de famlia, onde se verifica a sobre representao dos isolados, refira-se ainda que, a maioria destes, situa-se nos escales etrios dos 15-24, 25-34 e 35-44 anos, correspondendo nos dois empreendimentos a um total de 53 indivduos de ambos os sexos. Estes valores, da idade e do tipo de famlias, parecem confirmar, de certo modo, a tendncia analisada por Wall e Aboim [6] sobre os perfis regionais de mudana familiar construdos a partir da comparao dos dados censitrios de 1991 e 2001, que referem para o caso do Grande Porto o desenvolvimento do que entendemos serem indicadores de individualizao e de informalizao: aumentam bastante as percentagens de pessoas ss, com algum destaque para a populao jovem a viver s, e de famlias monoparentais com filhos menores, bem como as prticas informais de conjugalidade, sobretudo quando associadas a indivduos com maiores capitais escolares [6, p. 98]. Tabela 1 Caracterizao da Famlia Studios Antas Studios Arrbida 79% 11% 0% 0% 4% 63% 25% 4% 4% 0%
Tipo de famlia
Isolado Casal sem filhos Casal com filhos Monoparental Agregado sem ncleo conjugal com duas ou mais pessoas com relao de parentesco
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Agregado com duas ou pessoas sem relao parentesco Total mais de 6% 100% 4% 100%
No que respeita ao estado civil antes dos inquiridos se mudarem para os empreendimentos, nas Antas 81% era solteiro, 13% era casado e 6% divorciado. Na Arrbida, 74% era solteiro, 11% casado, 7% encontrava-se em unio de facto e 7% era divorciado. No entanto, actualmente, estes valores sofreram alteraes na medida em que, nas Antas, 72% so solteiros, 8% casados, 6% vivem em unio de facto, 13% divorciados e 2% so vivos. J na Arrbida, 50% so solteiros, 6% so casados, 37% vivem em unio de facto e 7% divorciados. Estes valores, mostram uma tendncia para o aumento de divrcios e de indivduos que vivem em unio de facto. Contudo, nestes empreendimentos h um grande predomnio de indivduos solteiros, valores que mais uma vez vm demonstrar, a radicalizao da individualizao, caracterstica das novas classes mdias e de um modo de vida ps-moderno, como referido por Sandra Marques Pereira [3]. De modo a compreender a mobilidade residencial dos moradores foi necessrio perceber qual a situao destes actualmente e antes de irem habitar os Studios. Assim verificmos que a maior parte dos habitantes inquiridos nas Antas reside h menos de um ano no empreendimento, j no caso da Arrbida a maioria dos moradores inquiridos reside h mais de trs anos nos Studios. Tal facto, deve-se ao empreendimento da Arrbida existir h mais anos que o das Antas. O empreendimento da Arrbida foi construdo em 2003 e o das Antas em 2006, situao que tambm poder estar relacionada com o carcter transitrio dos Studios, associado, como veremos mais frente sua acessibilidade financeira, tendo em conta as profisses exercidas, sobretudo quanto ao arrendamento. Quanto s razes, que esto na origem da mudana de residncia, a maioria dos moradores das Antas e da Arrbida, salientaram as acessibilidades/localizao e a proximidade ao local de trabalho ou estudo como se pode ver atravs das figuras 6 e 7. Como j referimos anteriormente na introduo, os Studios esto localizados em locais estratgicos servidos por boas acessibilidades, o que de certo modo explica a valorizao do factor acessibilidade/localizao. O ritmo alucinante dos dias de hoje, com os horrios laborais cada vez mais estendidos, retira tempo s actividades de lazer. Consequentemente, as pessoas tendem a procuram casas prximas do local de trabalho ou de estudo como forma de encurtarem o tempo dispensado nos movimentos pendulares e assim, poderem dispor de maior tempo para as actividades de lazer.
Figura 6: Motivos para mudar de casa no Studios Antas (%)
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Figura 7: Motivos para mudar de casa no Studios Arrbida Tentmos ainda apurar o grau de escolarizao dos indivduos inquiridos assim como as suas profisses, para termos uma ideia da sua classe social. Assim, percebemos que a maioria so licenciados (53% nas Antas e 67% na Arrbida), o que pode explicar o elevado nmero de indivduos inseridos no grupo dos especialistas das actividades intelectuais e cientficas, composto por mdicos, engenheiros e professores. Atravs das figuras 8 e 9, perceptvel que uma parte dos inquiridos est em incio de carreira uma vez que o nmero de estudantes decresceu 10%. No entanto, os estudantes continuam a ter uma representao elevada. Na anlise dos mesmos dados relativos ao empreendimento da Arrbida podemos verificar (figuras 10 e 11) que as profisses que predominam so as mesmas que encontramos nas Antas, sendo ainda de salientar, o grupo do pessoal administrativo. Quanto aos estudantes, tambm se observa uma diminuio do seu nmero, passando de 19% para 9%. O que mostra que este modelo habitacional destinado, preferencialmente, a pessoas em incio de vida e pertencentes aquilo que muitos designam de novas classes mdia, dado o tipo de profisso que exercem e o grau de escolarizao que tm, pois a maioria est contida no grupo dos profissionais tcnicos de enquadramento e no grupo dos empresrios, dirigentes e profissionais liberais, segundo a classificao da estrutura de classes definida no ndice socioprofissional de classe, desenvolvida por Almeida, Costa e Machado [7].
Figura 8: Profisso dos moradores segundo a Classificao Nacional de Profisses de 2010 antes de habitarem no Studios Antas
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Figura 9: Profisso actual dos moradores segundo a Classificao Nacional de Profisses de 2010 no Studios Antas
Figura 10: Profisso dos moradores segundo a Classificao Nacional de Profisses de 2010 antes de habitarem no Studios Arrbida.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Figura 11: Profisso actual dos moradores segundo a Classificao Nacional de Profisses de 2010 no Studios Arrbida. No que toca tipologia do alojamento, a maioria dos inquiridos antes de se mudarem para o empreendimento das Antas residiam em habitaes de tipologia T3, tratando-se quase exclusivamente de indivduos que viviam em casas dos pais e na Arrbida a tipologia dominante era T1. O regime de ocupao anterior tambm difere entre os empreendimentos, uma vez que nas Antas a maioria dos inquiridos residia em habitao prpria e no caso da Arrbida residia em casa arrendada. Estes valores confirmam mais uma vez que, este modelo habitacional procura responder autonomizao residencial dos jovens, sobretudo dos estudantes e dos indivduos em incio de carreira. Outro factor que considermos relevante para compreender a questo da mobilidade residencial sabermos o local de trabalho e de residncia anterior dos inquiridos antes de se mudarem para os empreendimentos das Antas e Arrbida. Assim, conclumos que existe uma certa coincidncia entre o local de residncia anterior e o de trabalho, ainda que relativamente ao primeiro encontramos uma maior referncia a outros concelhos fora do Grande Porto. No Studios das Antas, os locais mais referidos foram Porto, Maia e Matosinhos sendo que alguns tambm indicaram outros concelhos fora do Grande Porto. J no empreendimento da Arrbida, as respostas que merecem especial destaque so, Porto, Vila Nova de Gaia e outros concelhos fora do Grande Porto. Actualmente, o local de trabalho dos inquiridos nas Antas maioritariamente no Porto e dos inquiridos na Arrbida igualmente o Porto e Vila Nova de Gaia. Estes resultados vo de encontro ao que os inquiridos indicaram como sendo os motivos para se mudarem para esta habitao, tal como vimos anteriormente, a maioria dos inquiridos respondeu que mudou de casa pela acessibilidades/localizao e pela proximidade ao local de trabalho, e verifica-se que a maioria actualmente reside mais prximo do local de trabalho. Para este estudo, achamos, igualmente, necessrio fazer uma caracterizao da casa, como referimos, na metodologia. Assim, importante sabermos em que tipologias habitam os inquiridos, dado que em ambos os empreendimentos existem apartamentos de tipologia T0 e T0 duplex. Nas Antas todos os inquiridos responderam que viviam em tipologia T0, na Arrbida predomina o T0, no entanto, 8 inquiridos residem em T0 Duplex. O facto de predominar a tipologia T0, est de certo modo relacionada, quer com os preos mais baixos destes, quer com o facto de os T0 duplex, terem um menor nmero, pois s existem no ltimo piso dos dois empreendimentos. O regime de ocupao predominante em ambos os empreendimentos o arrendamento, sendo 73% nas Antas e 67% na Arrbida. Este predomnio pode explicar-se, pelo facto deste tipo de regime de ocupao ser mais vantajoso a esta populao que se encontra em fase de transio tanto no ciclo de vida como tambm, na vida profissional. Quanto ao valor da renda, em ambos os empreendimentos verifica-se que as rendas esto, predominantemente, abaixo dos 500. No entanto, houve uma grande percentagem de pessoas que se recusou a responder a esta questo pela forma como foram realizados os inquritos, ou seja, muitos dos inquritos no foram preenchidos pelos prprios moradores, isto fez com que alguns dos inquiridos no respondesse por se tratar de uma questo que consideram do foro pessoal. Ainda assim, estes valores de arrendamento tornam-se relativamente acessveis quer para os estudante, quer para os grupos de profisses em que os moradores esto inseridos. Apesar da grande maioria estar em regime de arrendamento h uma percentagem de moradores que vive em casa prpria pois este tipo de segmento habitacional visto como um investimento e para alm disso, h uma garantia de arrendamento para os investidores, dado que, como referimos na introduo, a Chamartn, garante que as casas adquiridas, so colocadas no mercado de arrendamento, sem que o proprietrio tenha preocupaes com isso, uma vez que a empresa que trata de tudo. Uma das vantagens deste segmento habitacional, o facto das casas poderem ser compradas e arrendadas j mobiladas, 87% dos inquiridos da Antas e 70% da Arrbida, adquiriu ou arrendou os apartamentos j mobilados. Esta opo mais prtica para os moradores, pois no tm a preocupao de adequar o mobilirio s dimenses da casa e ao arranjo arquitectnico do interior da habitao e tambm se torna mais econmico. Relativamente ao grau de satisfao dos moradores em relao ao apartamento, foi-lhes perguntado porque optaram por esta tipologia habitacional. Nas Antas, 21% no responde questo, 25% respondeu por viver s. No entanto, quanto resposta multifuncionalidade do espao habitacional / qualidade dos materiais 42% nas Antas e 59% na Arrbida apontoua como motivo para a escolha desta tipologia (fig. 12 e 13). De facto, esta tipologia oferece multifuncionalidade uma vez que num espao pequeno possvel conciliar vrias divises da casa, como a sala de estar, quarto, cozinha, escritrio e casa de banho. Para alm disso, a casa adapta-se a diferentes situaes consoante aquilo que o morador pretende, a sala, dado o tipo de mobilirio que possui, noite, transforma-se, facilmente num quarto e tambm existe uma mesasecretria para a funo de escritrio (fig.14).
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Figura 12: Motivos para a escolha desta tipologia nos Studios Antas
Figura 13: Motivos para a escolha desta tipologia nos Studios Arrbida
Figura 14: Apartamento Studios Arrbida http://www.studioresidence.pt/portfolio_galeria.aspx? Quanto aos servios utilizados nestes empreendimentos, no Studios das Antas 54% dos inquiridos respondeu frequentar a sala do convvio e 39% a lavandaria, na Arrbida 45% utiliza a lavandaria e 32% a sala do convvio. Verifica-se, assim que, a utilizao da sala do convvio um local de eleio dos moradores, pelo contacto estabelecido entre eles, por se tratar de uma rea onde os habitantes podem conviver aps um dia de trabalho, inclusive convidar um amigo, uma vez que as suas casas so de dimenses reduzidas. A menor percentagem de utilizao da lavandaria, no empreendimento das Antas, justificada pelo facto de se tratar de um servio com um preo elevado, segundo o que podemos apurar atravs da realizao dos inquritos. Relativamente ao grau de satisfao, este importante para entendermos como o morador se relaciona com a sua habitao, com o empreendimento e tambm com a rea envolvente. Essa importncia relaciona-se com o facto dos Studios Residence serem um conceito que se demarca dos restantes modos de habitar e oferece um
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro conjunto de servios que os moradores podem usufruir, que lhes garante tranquilidade e qualidade de vida, bem como esto localizados em reas de grande centralidade do Grande Porto. Pela anlise ao grau de satisfao com a habitao, os inquiridos mostram-se globalmente satisfeitos ou muito satisfeitos (fig.15 e fig.16). No empreendimento das Antas o projecto da casa obteve o maior grau de satisfao com 85%, seguido pelo isolamento acstico e trmico (71%) e a dimenso da casa, com 65%. Isso demonstra que o conceito de habitar dos Studios um factor de satisfao para os moradores, pois o conceito est muito interligado com o projecto da casa. No empreendimento da Arrbida, os resultados foram idnticos, no entanto, a maioria dos moradores inquiridos elegeram a multifuncionalidade da casa como factor de maior satisfao, com 81%, assim como o isolamento trmico (78%) sendo que a dimenso da casa obteve tambm o menor nmero de satisfeitos, com 56%. Mais uma vez se nota um grau de satisfao relativo ao conceito, dado que, a multifuncionalidade do espao est inerente ao modelo habitacional inovador e maior adaptao aos novos estilos de vida.
Figura 15: Grau de satisfao com a habitao Studios Antas
Figura 16: Grau de Satisfao com a habitao Studios Arrbida Relativamente ao grau de satisfao com os servios, os moradores dos dois empreendimentos mostram-se satisfeitos ou muito satisfeitos (96%) relativamente portaria 24h (fig. 17 e 18). Isso deve-se ao facto do porteiro, como j foi referido, ser mais do que um zelador do prdio, assumindo as funes de recepcionista e segurana, garantindo, o controle das entradas e sadas, ao mesmo tempo que uma figura muito prxima dos moradores, o que justifica o elevado grau de satisfao. Tambm com um grau elevado de satisfao (85%), surge a sala de convvio, no empreendimento das Antas, situao que podemos constatar durante a realizao dos inquritos, onde a sala esteve constantemente cheia de moradores, quer a usufruir da internet wireless, quer a tomar caf ou a ver televiso, tendo sido, igualmente referido, pelos moradores que muitas vezes recebiam neste espao os amigos, dada a reduzida dimenso das
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro casas, alm do facto da maioria dos inquiridos viverem ss e este espao funcionar, tambm como local de encontro e convvio com os vizinhos. No entanto, no empreendimento da Arrbida, o grau de satisfao de apenas 44%, o que pensamos estar relacionado, com a menor dimenso deste espao e pelo facto da maioria dos moradores inquiridos no viverem ss (ver tabela 1).
Figura 17: Grau de satisfao com os servios Studios Antas
Figura 18: Grau de satisfao com os servios Studios Arrbida Os servios que suscitaram maior insatisfao, nos moradores inquiridos nos Studios das Antas, foram a falta de espaos verdes no empreendimento, o preo elevado da lavandaria e a m gesto do condomnio. Para perceber como a centralidade dos empreendimentos condiciona a escolha e a satisfao dos moradores, tentou-se perceber qual o grau de satisfao em relao envolvente. Desta forma os moradores mostraram-se globalmente satisfeitos, sendo que nas Antas, os inquiridos manifestaram-se satisfeitos em relao s acessibilidades, com 100% de satisfao, o comrcio, com 94%, e os transportes pblicos com 90% (fig.19). Esta situao, deriva da estratgia da empresa de centralizao dos empreendimentos como se pode depreender da mensagem publicitria, as suas localizaes foram estudadas de forma a proporcionar grande centralidade, ptimas acessibilidades e extrema proximidade de espaos comerciais, com uma oferta ampla e diversificada, reas de lazer, zonas verdes e outros equipamentos teis para simplificar o seu dia a dia [5], no caso especifico das Antas, como referimos, na introduo, o empreendimento localiza-se ao lado de um centro comercial, na imediaes de uma estao de metro (Estdio do Drago) e numa rea de grande acessibilidade (junto via de Cintura Interna). No entanto, os inquiridos esto insatisfeitos com a falta de espaos verdes e de parque infantil, situao que estranhamos dado que a grande maioria no tem filhos. No empreendimento da Arrbida, os resultados so globalmente satisfeitos, sendo que o comrcio tem 100% de satisfao, e destaca-se a satisfao com as reas de sade, com 85%, que explicado com a localizao de um
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro grande hospital privado nas imediaes do empreendimento, alm disso tambm a proximidade a um centro comercial, bem com as acessibilidades, demonstram o grau de satisfao dos moradores com a envolvente do empreendimento (fig.20).
Figura 19: Grau de satisfao com a envolvente Studios Antas
Figura 20: Grau de satisfao com a envolvente Studios Arrbida
CONCLUSO
Concluindo podemos afirmar que, o segmento de mercado analisado, constitui uma oferta muito recente do mercado habitacional privado no Grande Porto trata-se de uma nova soluo habitacional diferenciada, que representa uma excepo, no quadro da homogeneidade e massificao que tem caracterizado, de uma forma geral, a oferta habitacional. Os Studios Residence, so dirigidos a uma populao jovem, que apela a um modo de vida urbano ps-moderno, claramente assumido na prpria estratgia publicitria, em que a arquitectura do edifcio, dos espaos comuns, da casa ou mesmo a sua decorao tornam-se um smbolo de diferenciao do estilo de vida dos ocupantes.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Este modelo habitacional, muito para alm de uma habitao, um conceito de vida destinado a quem quer a sua independncia, jovens em incio de carreira, profissionais deslocados e estudantes. Pela anlise do inqurito pudemos constatar isso mesmo, na verdade no perfil social dos moradores, salientam-se os seguintes aspectos: - populao muito jovem, onde predomina os indivduos isolados sobretudo solteiros e os casais sem filhos, indicadores da individualizao da sociedade ps-moderna; - indivduos com qualificaes elevadas e integrados no grupo dos profissionais tcnicos de enquadramento e no grupo dos empresrios, dirigentes e profissionais liberais; - um nmero significativo de estudantes; - uma trajectria residencial e tambm de trabalho, que no se cingem cidade do Porto ou ao Grande Porto, sendo alis a proximidade ao local de trabalho actual uma das razes apontadas para a mudana de residncia. Relativamente ao grau de satisfao dos moradores em relao ao apartamento, servios oferecidos no empreendimento e rea envolvente do mesmo, destaca-se, como os mais valorizados a multifuncionalidade do espao habitacional / qualidade dos materiais, a portaria e sala de convvio, funcionando esta, dada a exiguidade das casas como um prolongamento da mesma, onde podem receber visitas e conviver com os vizinhos, as acessibilidades e a proximidade ao comrcio, constituindo, alias, todos estes factores uma marca de inovao deste conceito habitacional, patente no marketing utilizado pelo promotor. Saliente-se ainda que, os Studios, enquanto modelo habitacional inovador, diferenciado e de certo modo transitrio, no percurso de vida dos seus moradores, apresentam caractersticas que se adaptam bem, individualizao crescente da sociedade urbana ps-moderna: a multifuncionalidade da casa, num espao reduzido, que se transforma ao longo do dia, de forma a ser possvel a realizao das diferentes actividades domsticas (cozinhar, descansar, trabalhar/estudar e dormir) e a hotelizao da habitao, numa lgica de casaservio [1]. Um aspecto que consideramos tambm fundamental, e que pretendemos aprofundar numa fase posterior da investigao so as potencialidades de disseminao deste modelo pelo territrio, nomeadamente, em reas onde a reabilitao urbana est a ocorrer, caso do centro da cidade do Porto. Na verdade, pela anlise que realizamos, os Studios so um modelo habitacional particularmente propcio autonomizao da populao jovem, particularmente, estudantes e quadros migrantes que vivem sozinhos, populao que procura uma habitao pequena, no muito cara e com uma localizao central ou dotada de boas acessibilidades. Assim este modelo habitacional pode constituir uma opo para repovoar e rejuvenescer o centro da cidade, sobretudo tendo em conta o contexto actual de potencial crescimento do arrendamento, dadas as maiores restries de acesso ao crdito.
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O ESPAO ENVOLVENTE HABITAO E A QUALIDADE DE VIDA NUMA PERSPECTIVA DE BEM-ESTAR SUBJECTIVO Teresa S Marques (tmarques@letras.up.pt), Isabel Cristina Martins Faculdade de Letras Universidade do Porto
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SESSO 2.2 | 14H00 | 12.2.9

Moderador: Elisabete Figueiredo
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ENTRE O DECLNIO E A ATRACTIVIDADE: A UTILIZAO DE RESIDNCIAS SECUNDRIAS NO RURAL DE BAIXA DENSIDADE Tiago Faria (tiago.gillot@gmail.com), Maria Joo Canadas (mjcanadas@isa.utl.pt), Ana Novais (ananovais@isa.utl.pt) Instituto Superior de Agronomia Perante a rpida modernizao da agricultura, os espaos rurais nos pases desenvolvidos foram palco de mudanas significativas nas ltimas dcadas. Em Portugal, tal como noutros pases da Europa do Sul, estas transformaes ocorreram de forma mais tardia e menos profunda. Em todo o caso, meio sculo passado, a agricultura deixou de constituir a grelha de anlise fundamental para ler o rural.Consumado o forte xodo para as grandes cidades do litoral e para o estrangeiro, as perdas demogrficas e o envelhecimento da populao caracterizam grande parte do rural do Continente portugus. O estilo de vida actualmente menos distinguvel do urbano e as ltimas dcadas atenuaram distncias e trouxeram, em parte, os equipamentos e a qualidade de vida que faltavam no momento da partida massiva dos seus habitantes. Em algumas zonas, a chegada de novos residentes permitiu alguma revitalizao demogrfica e a dinamizao das economias locais. Novas actividades substituem o anterior domnio da agricultura, algumas das quais associadas a novas procuras de origem urbana, que crescentemente interpretam estes territrios como espaos de consumo. No estudo abordaram-se as novas dinmicas econmicas e sociais no contexto do rural de baixa densidade. Foi avaliada a utilizao de residncias secundrias nestes territrios, uma das dimenses das novas procuras pelo espao rural, observando-se os impactes locais que decorrem da existncia destas habitaes e da presena dos seus utilizadores. Trata-se dum estudo de caso, numa aldeia do distrito de Castelo Branco, onde foi realizado um inqurito por questionrio a utilizadores de residncias secundrias. Avaliada a sua contribuio para as dinmicas locais, os resultados demonstram que, durante as suas estadias, estes visitantes sazonais, marcados por uma relao anterior com o local, constituem um importante fluxo populacional e desenvolvem actividades associativas e prticas de consumo localmente relevantes. O estudo avaliou ainda a evoluo na utilizao das casas e das prticas desenvolvidas durante as estadias, que permitiu registar uma intensificao nas ltimas dcadas. Apesar destes sinais promissores, foram tambm identificadas relaes entre os padres de utilizao das casas e as diversas geraes de utilizadores que deixam em aberto o futuro deste movimento.
INTRODUO
Este estudo parte da constatao e apreciao das mudanas que, nas ltimas dcadas, vm percorrendo os territrios rurais no contexto europeu, com um olhar particular sobre o caso portugus. Nestas mudanas descobrem-se novas dinmicas sociais e econmicas, que, com maior ou menor profundidade, conforme os pases, as regies e at os locais, se vo afirmando e tomando o lugar que agora j no pertence apenas cada vez menos agricultura. O espao, a economia e as populaes rurais, antes estruturadas pelo domnio da produo agrcola e florestal, conhecem agora outras actividades. A existncia destas novas actividades e dos actores que as protagonizam, bem como a articulao, mais ou menos profunda, com os sistemas urbanos, so hoje factores cada vez mais determinantes para compreender as dinmicas econmicas e sociais em presena e cuja avaliao relevante para observar as vias de desenvolvimento que vo sendo seguidas ou simplesmente projectadas. Aqui abordam-se sobretudo os fenmenos relacionados com a consolidao das procuras, de origem urbana, fundadas na percepo do rural como um espao de consumo e que podem constituir uma dimenso decisiva para o desenvolvimento destes territrios. Em particular, neste estudo foi avaliada a contribuio da utilizao de residncias secundrias em meio rural para a afirmao destas novas dinmicas, focando este olhar nos territrios em que ao declnio da agricultura se seguiu uma pronunciada eroso demogrfica, que hoje persiste e acompanhada pelo envelhecimento da populao, a par de uma significativa debilidade das economias locais no contexto do Continente portugus, esta a realidade dominante nas regies do interior, onde nas ltimas dcadas as estatsticas e os discursos pblicos sublinham sintomas de despovoamento. O ponto de partida um trabalho anterior (Faria, 2006): um estudo de caso em que foram inquiridos utilizadores de residncias secundrias numa aldeia beir, onde o fenmeno relevante e so as ligaes anteriores ao local que constituem o critrio determinante para as visitas. Revelam-se, assim, alguns aspectos distintivos destes utilizadores, com motivaes e prticas que, apesar de crescentemente enquadrveis nas tendncias mais amplas
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro que justificam as crescentes procuras pelos espaos rurais no plano consumista, remetem ainda para compromissos e referncias presentes no territrio: as estadias so interpretadas como momentos de lazer, mas tambm de contacto com razes, patrimnios e pessoas que se cruzam naquele local. Por outro lado, a existncia de mltiplos padres de utilizao das casas reflectem a evoluo no sentido do crescimento e diversidade nas utilizaes, onde se podem identificar ainda novas formas de mobilidade; em particular, a diferenciao das utilizaes segundo as geraes dos indivduos abre a questo sobre as formas como se pode desenrolar a continuidade deste movimento. Este texto est dividido em 4 pontos distintos. Nos dois primeiros, traa-se um panorama sobre o debate e as referncias em torno das mudanas nos territrios rurais e os seus diferentes contornos no contexto europeu, com destaque para a situao portuguesa, tendo em vista o enquadramento do fenmeno da utilizao das residncias secundrias e as diferentes situaes a que corresponde. Depois apresenta-se o estudo de caso e exibem-se os principais dados que resultam do tratamento da informao recolhida. Finalmente, avanam-se as principais concluses.
UM RURAL EM MUDANA
Na Europa do Norte, foram mais precoces os primeiros sintomas de eroso do antigo rural e da especificidade das sociedades que o ocupavam. Nestes pases, comparando com outras zonas da Europa, a motomecanizao e os restantes avanos tecnolgicos chegaram primeiro e encontraram condies para a sua integrao no processo produtivo. Em particular, com o fim da Segunda Guerra Mundial, respondendo ao contexto da reconstruo e da recuperao econmica, a interveno pblica destes Estados visou o fornecimento de mais alimentos com recurso a uma menor fatia da populao activa. O sucesso da agricultura familiar moderna, desempenhada muitas vezes por um nico elemento do agregado, que dispensa outra mo-de-obra e consegue aceder a factores de produo que lhe permitem multiplicar por vrias dezenas a produtividade de apenas algumas dcadas antes, teve tambm consequncias menos entusiasmantes. Assim, passados alguns anos, sentiam-se os efeitos negativos duma agricultura que abraou este modelo fortemente produtivista. Ganham visibilidade os problemas ambientais, em grande parte devido aos enormes incrementos nos consumos intermdios, muitos deles correspondentes utilizao de combustveis fsseis ou ao recurso intensivo a produtos de sntese. Surgem tambm excedentes na produo, fruto da aco combinada das produtividades crescentes e das extensas garantias consagradas na PAC, que avolumam a evidncia dum contraditrio sucesso dos seus objectivos iniciais. Exprimem-se tambm fortes desigualdades entre territrios, pela impossibilidade de implementar o modelo de intensificao em vastas regies, gerando desemprego, agravando as dimenses do xodo rural e desafiando limiares de sustentabilidade (Calvrio, 2010). Reestruturao aps o domnio produtivista? Quando, na dcada de 70 do sculo passado, se retraem as economias dos pases desenvolvidos e se afiguram alteraes de carcter global, a realidade nestes territrios rurais tinha tambm mudado consideravelmente. A actividade econmica diversificou-se, a mobilidade destas populaes aumentou e chegaram novos residentes atrados por atributos que no encontravam nas cidades. Do mundo urbano passaram a chegar tambm novas expectativas e exigncias. Perante a necessidade de um novo quadro analtico, nas ltimas dcadas os estudos tm discutido a existncia de uma reestruturao rural, nomeadamente a partir da publicao de um trabalho de Marsden et al. (1993), que, apesar de focado na realidade britnica, iniciou um debate que teve ecos nos pases desenvolvidos e concretamente no contexto do Norte da Europa. Esta abordagem reclama a importncia das mutaes nos territrios rurais e a sua centralidade num novo enquadramento econmico e social global, defendendo uma viso holstica e integradora dos mltiplos elementos que se cruzam e conformam um quadro de mudana. Seguindo a pista da evoluo dos direitos de propriedade, consideram-se os interesses que os disputam e as respectivas formas de regulao, na presena de novas actividades e alteraes na composio social dos aglomerados rurais. Mudanas nas economias e populaes rurais Este cenrio de mudanas justifica que grande parte dos estudos nos pases da Europa do Norte passem a falar num rural ps-produtivista, onde se afirmam preocupaes ambientais e de conservao da natureza e se instalam actividades dos outros sectores da economia, ao mesmo tempo que crescem as procuras de origem urbana e de perspectiva consumista.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Estes territrios rurais encontram-se agora na presena de um renovado conjunto de interesses e expectativas, estabelecendo-se novos equilbrios entre produo e consumo. Marsden et al. (1993) apontam que, em busca da especializao flexvel, unidades industriais, mas sobretudo variados servios, foram atrados para os territrios rurais, onde os avanos nas redes de comunicao e nas tecnologias de informao tornaram possvel a instalao de novos investimentos. Os sinais de diversificao econmica, apesar de consistentes, devem ser olhados com prudncia. Mantm-se, em muitas regies, a influncia dos interesses ligados agricultura, no s por conservarem uma posio importante quanto propriedade do solo (e, portanto, condicionarem a sua evoluo), mas tambm porque dcadas de favorecimento das polticas pblicas, alm de constiturem uma base privilegiada para investimentos futuros, prestam-se a reivindicaes sobre a sua continuidade, mesmo que crescentemente adaptada a novos pressupostos. No entanto, a transio ps-produtivista da agricultura, a que corresponderia uma generalizada reorganizao estrutural e institucional das exploraes tendo em vista a superao do anterior paradigma da modernizao, no nem mesmo no rural britnico, que inspirou a proposta confirmada pelos dados empricos (Ortiz, 2005: 10). Tambm a sociedade mudou nestes territrios. Desde logo, porque as transformaes no processo produtivo agrcola foram acompanhadas, no s por um acentuado xodo, mas tambm pelo esbatimento das antigas linhas diferenciadoras nas sociabilidades, com a crescente homogeneizao dos comportamentos e hbitos segundo os padres urbanos. A mobilidade de e para os territrios rurais aumentou significativamente nas ltimas dcadas. Esse foi o guio que ocupou, desde a dcada de 70 do sculo passado, grande parte dos estudos sobre as populaes rurais nos pases desenvolvidos, onde foram identificados os primeiros sinais de alguma recuperao demogrfica (Milbourne, 2007). Assim, passa a falar-se na existncia de um fenmeno de contra-urbanizao, ou seja, de fluxos populacionais do urbano para o rural, contrariando a tendncia de forte concentrao das dcadas anteriores. Estes novos residentes do rural, identificados com a classe mdia que resultou da terciarizao da economia, descobrem um rural que conserva atributos agora valorizados, mas tambm onde o investimento pblico e a dinmica econmica esbateram algumas desvantagens que marcavam, no passado, a vida fora dos grandes centros urbanos. Foi, portanto, largamente estabelecida uma associao entre o processo de reestruturao e este fenmeno, visto como uma resposta a uma maior disperso espacial da actividade econmica (e diversificao das actividades nas reas rurais), melhoria das vias de comunicao e acesso a servios pblicos, numa conjuntura capaz de atrair para o rural pessoas sobretudo em idade activa, constituindo assim uma oportunidade de desenvolvimento para estes territrios, conforme indicam Stockdale et al. (2000) num estudo sobre o contexto escocs. Estes autores, como outros (Milbourne, 2007; N Laoire, 2007), identificam e contestam a sobrevalorizao, presente nas narrativas mais clssicas da contra-urbanizao, dos conflitos entre locais e recm-chegados estes ltimos, com maior poder de compra e habilitaes, transportando a sua viso do rural, seriam responsveis pelo aumento do custo de vida (sobretudo da habitao), por competirem pelo emprego e dominarem as economias locais, alm de potenciarem um choque cultural entre o seu modo de vida urbano e os valores tradicionais. Esta tendncia de revitalizao demogrfica no rural no demonstrou, no entanto, uma total consistncia: as estatsticas revelam, logo a partir da dcada de 80, uma quebra neste movimento e, apesar de alguma recuperao na dcada seguinte, os fluxos anteriores no foram retomados (Mitchell, 2004). Ainda assim, continua a ser um importante factor de redistribuio da populao em grande parte dos pases desenvolvidos (Stockdale et al., 2000). Mudana de paradigma ou apenas mudana? A amplitude e significado do quadro de alteraes atrs descrito integram actualmente o debate dos estudos rurais centrados nos pases da Europa do Norte. Se indiscutvel que o cenrio presente em meados do sculo passado no comparvel ao de hoje, tambm verdade que a unanimidade no total entre as leituras sobre as transformaes econmicas e sociais das ltimas dcadas. Hoggart e Paniagua (2001a) desafiam as metodologias e concluses mais frequentes, questionando a existncia de um processo de reestruturao de carcter global e, mais concretamente, a sua penetrao nos territrios rurais: no deixando de defender a sua utilidade enquanto abordagem, recusam a reestruturao rural como um facto, apoiados, entre outros exemplos, na dificuldade em confirmar a afirmao de uma agricultura psprodutivista ou como, apesar dos sinais de diversificao de actividades ou do movimento de novos residentes, se mantm velhos traos da economia (entre outros indicadores, o domnio dos empregos associados a baixas remuneraes e fraca incorporao de tecnologia) e da sociedade rural tradicional (nos aspectos relativos aos papis de gnero, por exemplo). Assinalam-se tambm alertas dirigidos a algumas das concluses mais frequentes nos estudos sobre as populaes. Mitchell (2004), num ensaio sobre os estudos focados no fenmeno da contra-urbanizao, adverte mesmo para uma conceptualizao pouco consistente e a sua utilizao pouco homognea ou at arbitrria,
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro afectando a comparabilidade das investigaes. J N Laoire (2007), num trabalho que aborda o retorno para o rural irlands, evidencia que a leitura sobre o fenmeno migratrio comporta dimenses que mereceram pouca ateno nas abordagens mais ortodoxas, questionando o dualismo presente nas narrativas dos conflitos entre habitantes locais e novos residentes. Stockdale (2006), debruando-se sobre algumas zonas perifricas do rural escocs, confirma a importncia do retorno, nomeadamente de jovens qualificados, para o desenvolvimento endgeno. Por outro lado, apesar de dominarem as referncias s migraes de elementos da classe mdia em idade activa, Jauhiainen (2009), num estudo de caso no rural finlands, integra o retorno de idosos e reformados no fenmeno da contra-urbanizao, defendendo a sua potencialidade para o desenvolvimento das zonas mais remotas e o papel das polticas pblicas desse ponto de vista. Esse rural mais perifrico que, convm sublinhar, foi bem menos procurado por novos residentes do que as zonas que permitem, pela sua curta distncia e facilidades proporcionadas pelas vias de comunicao, movimentos pendulares dirios, continuando assim, em vastas reas, o declnio demogrfico. Milbourne (2007) confirma esta ltima ressalva e relembra ainda que, saindo do contexto geogrfico mais habitual dos estudos, mesmo olhando para os restantes pases europeus, a tendncia continua a ser o despovoamento. Que transio nos rurais em Portugal e na Europa do Sul? Comparativamente realidade mais a Norte, a integrao dos territrios rurais do Sul da Europa no contexto geral de mudanas ocorreu de forma mais tardia e menos profunda. Apesar dos traos gerais, tambm aqui se verificam importantes diferenas no s entre pases, mas tambm entre regies, como mais frente se defende para a situao portuguesa. Tendo em conta este contexto bastante diferenciado, as grelhas de anlise e as preocupaes foram necessariamente diversas das tendncias dominantes nos estudos do Norte da Europa. A este respeito, Baptista (2010) relembra que a teoria da reestruturao rural implica, para ser heurstica, que a economia da populao rural se associe estreitamente economia do espao, o que, mesmo no abreviando a necessidade de considerar o tema da propriedade, torna difcil a sua aplicao situao portuguesa, tendo em conta o acentuado desfasamento entre aquelas dimenses. Sobre a realidade espanhola, Hoggart e Paniagua (2001b) consideram que as mudanas das ltimas dcadas foram muito moderadas do ponto de vista qualitativo e que, portanto, no se pode dizer que tenham reestruturado o rural, onde detectam ainda uma coerncia estrutural com razes antigas. Por outro lado, Ortiz (2005: 21) considera que os rurais espanhis esto a experimentar processos de diferenciao e, embora reconhecendo as diferenas relativamente ao seu contexto original, defende que esta abordagem, por relacionar mltiplas dimenses e actores envolvidos, contribui para compreender o processo de mudana e poder at ser til para descobrir 'outras' reestruturaes. Transio rural Olhando mais concretamente para os territrios da Pennsula Ibrica, destaca-se, desde logo, uma forte diminuio do peso da actividade agrcola: a contribuio para o produto e o emprego baixaram consideravelmente nas ltimas dcadas, mesmo que a um ritmo e intensidade menores do que nos espaos a Norte da Europa. Estes territrios acompanharam, ainda que com algum atraso, a alterao profunda dos pressupostos da questo agrria no conjunto dos pases desenvolvidos: Arnalte e Baptista (2009) assinalam a emergncia da questo rural nos territrios ibricos e constatam uma progressiva dissociao dos espaos e sociedades rurais relativamente produo agrria, tanto em Portugal como em Espanha. Novos elementos de dinamismo econmico favorecem frequentemente a separao entre a populao rural e o territrio que a rodeia, pelo que existem novas questes a considerar, como os novos usos do solo, a afirmao de actividades territoriais ou a gesto ambiental do territrio. Num contributo para o debate sobre as vias para o desenvolvimento rural nos territrios da pennsula ibrica, Arnalte e Muoz (2009) confirmam a presena de velhos e novos actores, agora num cenrio em que as funes atribudas ao territrio e os interesses a que correspondem so mais diversificados. Concretizando sobre o rural espanhol, apoiados nos exemplos das regies da Catalunha e da Comunidade Valenciana, estes autores descrevem a existncia de situaes diferenciadas ao longo do territrio, tanto no que diz respeito s racionalidades perseguidas pelas exploraes agrcolas, como relativamente s caractersticas e peso de novas actividades econmicas. J sobre as dinmicas demogrficas, Arnalte e Baptista (2009: 10) assinalam que a estabilizao da populao no rural espanhol registada nos ltimos anos oculta (...) apreciveis desequilbrios territoriais e, concretamente, a continuada eroso demogrfica nas zonas mais distantes dos centros urbanos: um movimento de novos residentes explica-se pela presena de uma nova mobilidade laboral (num rural periurbano, que se vai alargando ao ritmo da melhoria das vias de comunicao), mas tambm pela chegada de trabalhadores imigrantes ou de neo-rurais, conformando um rural mais heterogneo do que no passado recente. Relativamente situao portuguesa, um estudo recente sobre As dinmicas socioeconmicas do espao rural do Continente Portugus traa o perfil actual dos territrios rurais no pas e procura os vectores da sua
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro diferenciao espacial, que se aborda mais frente. Seguindo um texto de Baptista (2010), que compila os principais resultados e concluses do estudo, saliente o facto das produes agrcola e florestal terem hoje um peso minoritrio, mesmo onde mais resistiram ao declnio, face s outras actividades econmicas. Simultaneamente, observa-se a relevncia crescente das actividades ambientais, territoriais e ligadas herana rural, num espao que est agora segmentado entre as funes que assegura e repartido pelos interesses sectoriais dos que promovem e organizam as diferentes actividades. Enquanto cresce a viso do espao rural como um espao de consumo, a agricultura mantm uma presena forte nos planos social e cultural, apesar da grande perda de relevncia do ponto de vista econmico. O rural portugus ainda fundamentalmente um rural de nascimento, familiar e de interconhecimento e onde surgem sinais de atractividade residencial (tambm por parte dos habitantes locais). No entanto, o despovoamento continua e estas populaes so, relativamente s cidades, mais envelhecidas e mais dependentes do Estado-Providncia (e, portanto, menos comprometidas com o mercado de trabalho), sendo ainda evidente a debilidade dos actores locais e, em geral, a sua reduzida capacidade para conduzir iniciativas no seu territrio. No fundo, h sinais de uma transio rural que, no entanto, ainda muito incipiente. Os rurais em Portugal e as novas dinmicas Neste percurso, constata-se a diferenciao territorial do processo de mudanas e dos seus efeitos, a partir da qual se distinguem vrios rurais no contexto nacional. Segue-se aqui a tipologia proposta num estudo recente sobre As dinmicas socioeconmicas do espao rural do Continente portugus, que, segundo critrios em parte definidos num trabalho anterior (Novais et al., 2000) e relacionados com a densidade populacional e o peso da populao rural activa agrcola, identifica um rural de baixa densidade, um rural agrcola, um rural de indstria e servios e um rural urbano. Esta diversidade, convm sublinhar, tem pesos diferentes no territrio: respectivamente, estes rurais correspondem a 98, 36, 55 e 80 concelhos; e a 59,2%, 8,6%, 15,1% e 16,7% da superfcie do Continente (Baptista, 2010). no rural de baixa densidade, que ocupa bem mais de metade do territrio estendendo-se um pouco por todo o interior do Continente, desde o norte algarvio, passando por todo o Alentejo e pela raia beir, at Trs-os-Montes , mas onde apenas reside cerca de 16% da populao rural, que se centram as preocupaes deste estudo. So estes territrios em que mais se sente o declnio demogrfico e onde o recuo da agricultura mais dificilmente vem sendo substitudo por novas actividades contrariedades que legitimam discursos que vm advogando um final anunciado para estas zonas. No entanto, mesmo que quase sempre de forma dbil, registam-se sinais de dinamismo, em grande parte associados busca, iniciada nas ltimas dcadas por vastos sectores da populao urbana, pelo contacto com a natureza e com as vivncias e costumes rurais. Este movimento de revalorizao do mundo rural (Ribeiro, 2003: 200), essencialmente motivado pelo desconforto relativamente s rotinas e aos valores dominantes no mundo urbano, encara os espaos rurais tambm como espaos de consumo. Neste estudo a avaliao recai sobre os impactes da presena temporria de urbanos nas zonas rurais. No ponto seguinte aborda-se o contexto em que ocorre a utilizao de residncias secundrias e a sua contribuio para a emergncia de dinmicas econmicas e sociais nos territrios rurais.
A UTILIZAO DE RESIDNCIAS SECUNDRIAS E AS DINMICAS LOCAIS NO RURAL PORTUGUS

O rural, embora se mantenha margem de grande parte dos fluxos tursticos, integra crescentemente o mapa dos destinos de lazer nos pases desenvolvidos. Nestas sociedades, em que a maioria da populao vive, h j vrias geraes, em ambientes urbanos, verifica-se um crescente interesse pelas amenidades proporcionadas pelas zonas rurais: no s como local de residncia, mas tambm como objecto de procuras associadas a uma crtica ao modelo urbano-industrial dominante de sociedade e seus valores (Ribeiro, 2003). Nelas se expressam a emergncia das preocupaes ambientais e o desejo de contacto com meios considerados naturais e saudveis, mas tambm a atraco pelas vivncias e costumes rurais; cruzam-se motivaes mais pragmticas com outras mais simblicas, sendo estas ltimas em grande medida subsidirias de uma viso idlica do rural, partilhada por largos sectores das populaes urbanas. No contexto europeu, este movimento expandiu-se fortemente a partir da dcada de 60 do sculo passado (Cnoves et al., 2004), embora ainda restrito a algumas regies em Portugal o fenmeno mais recente e menos amplo. Destaca-se que, no conjunto dos pases desenvolvidos e tambm em Portugal, a maioria dos turistas dos meios rurais recorre a casas de familiares e amigos ou a casas de frias (Cavaco, 2009: 62). Ganha assim relevo a utilizao de residncias secundrias, que, com incidncias particulares e motivaes diversas, permite admitir
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro que grande parte do interesse pelos territrios rurais se concretiza em estadias no mediadas pelo mercado da hotelaria. O crescimento do fenmeno e as dinmicas locais No que diz respeito a Portugal, os mais recentes recenseamentos de populao, da responsabilidade do Instituto Nacional de Estatstica, distinguem os alojamentos familiares vagos dos alojamentos familiares ocupados. So estes ltimos que aqui importam, uma vez que se trata daqueles que, no momento censitrio, no se encontravam disponveis no mercado de habitao, ou seja, os que foram considerados como sendo utilizados. O Censos de 2001, distingue ento, entre este tipo de alojamentos, os de residncia habitual e os de uso sazonal ou secundrio: este ltimo, sendo definido como o alojamento familiar ocupado que utilizado periodicamente e onde ningum tem a sua residncia habitual correspondendo a uma fuso dos alojamentos de ocupao ausente e de uso sazonal apontados nos recenseamentos anteriores assinala, no fundo, a partir dos critrios fixados, a existncia das residncias secundrias. Os dados assim recolhidos, avaliados por Cavaco (2003, 2005 e 2009), revelam que, no Continente, o nmero deste tipo de alojamentos no parou de crescer nas ltimas dcadas: passaram de 423 mil em 1981 para 659 mil em 1991, ou seja, uma variao de 55,6% nesse decnio; em 2001 eram j 897 mil (18,6% relativamente ao total de alojamentos), um acrscimo de 25,9% no espao de uma dcada e mais do dobro relativamente a 1981. Assim, segundo o recenseamento de 2001, cerca de um quinto de todos os alojamentos no pas estariam a ser utilizados de forma sazonal ou secundria. Registam-se, contudo, importantes diferenas regionais: esta proporo , por exemplo, de 38,5% no Algarve, de 32,4% no Alto-Trs-os-Montes, de 35,8% no Pinhal Interior Sul, de 34,1% na Beira Interior Norte ou de 33,6% na Beira Interior Sul; mas , no extremo oposto, menos de 10% no Grande Porto e Entre Douro e Vouga. Os dados revelam, alm do acentuado crescimento do nmero de residncias secundrias, uma distribuio no espao marcada por uma forte disperso, em grande parte motivada pelas reduzidas dimenses do territrio nacional e pela melhoria das vias rodovirias (Cavaco, 2005). Ainda assim, tm predominncia as zonas correspondentes s regies mais marcadas pela migrao (para o estrangeiro ou para as cidades do litoral), s mais atractivas como destino de frias, s mais prximas da residncia principal ou ainda s que vm atraindo estrangeiros, na sua maioria j aposentados (Cavaco, 2003). Independentemente das suas variadas motivaes, tem vindo a considerar-se que a utilizao destas casas pode reforar a procura local de bens e servios, como o retalho de produtos alimentares e domsticos, a restaurao, os produtos tradicionais ou ainda o mercado da construo civil. Importa considerar, certo, os limites da prpria oferta local nos territrios mais perifricos (Sampaio, 2009), alguns deles j com pouca ou nenhuma populao residente de forma permanente e onde, portanto, os impactes das estadias nestas residncias secundrias tm efeito noutros locais (Carvalho, 2006). Em todo o caso, os padres de consumo destes utilizadores, a suas exigncias em variedade e qualidade, leva-os muitas vezes aquisio de parte dos produtos essenciais para as suas estadias no prprio local de residncia principal. Da mesma forma, contando, na sua maioria, com grande mobilidade (transporte individual) e tempo disponvel, muitos optam frequentemente por se abastecer em unidades comerciais de mdia e grande dimenso nas cidades mais prximas, o que, alis, em muitas aldeias, j prtica entre as prprias populaes locais. Apesar destas advertncias, aqui segue-se a pista que identifica a possibilidade de que a presena de utilizadores de residncias secundrias possa contribuir decisivamente para o desenvolvimento local e para a inverso dos processos de abandono (Cavaco, 2005: 399) nestes territrios, favorecendo a manuteno de pequenas unidades de comrcio, mobilizando alguns recursos locais e ainda pela importncia, do ponto de vista social, da revitalizao a que estes fluxos frequentemente correspondem, com impactes nas sociabilidades, no associativismo ou simplesmente na quebra do isolamento das populaes, sobretudo as mais marcadas pelo envelhecimento. O que so residncias secundrias? fundamental clarificar a abordagem conceptual aqui seguida para a avaliao do objecto de estudo, ou seja, importa delimitar o que se entende por residncia secundria, tanto mais que o termo vai sendo utilizado para designar coisas que nem sempre so coincidentes. A este propsito, acentuando a dificuldade nesta delimitao, Cavaco (2009: 64) assinala a existncia de novas mobilidades permanentes, contnuas, entre vrias residncias, todas igualmente principais ou secundrias. Mesmo admitindo que esta realidade escapa larga maioria da populao, verificam-se casos, nomeadamente entre aqueles que esto j no gozo das suas reformas, de uma marcada alternncia entre residncias, diluindo o seu carcter principal e secundrio. A mesma autora diferencia ainda residncias de frias e residncias secundrias, distinguindo, respectivamente, as estadias episdicas, por um lado, daquelas que, por outro, so peridicas, repetidas, numa segunda residncia que ocupada de forma alternativa, mas igualmente habitual. Acompanhando fundamentalmente a definio seguida nos Censos, num estudo que incide sobre as reas de baixa densidade populacional do Algarve, Sampaio (2009) considera como residncia secundria o alojamento
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro que, sendo utilizado, no ocupado por ningum de forma permanente. Numa abordagem mais dependente das motivaes, o estudo de Carvalho (2006: 5) define residncia secundria como uma alternativa de residncia (fixa) de uma famlia, cujo domiclio principal est situado em outro lugar e que usada essencialmente por membros dessa famlia para fins recreativos ou de lazer. No estudo de caso, em que se procura essencialmente compreender os efeitos locais que resultam das estadias, a abordagem centra-se claramente no ponto de vista de quem utiliza estas habitaes. Nesta perspectiva, so considerados utilizadores de residncias secundrias aqueles que utilizam alojamentos de forma peridica, independentemente dos seus ritmos ou motivaes, que podem mesmo ser diversos entre os frequentadores de uma mesma casa. Interessa, alis, avaliar como se relacionam estes (e outros) factores com a contribuio destes utilizadores para as dinmicas locais. Da mesma forma, sendo a avaliao centrada em quem usa os alojamentos, o critrio que, nos Censos, exclui as habitaes que so residncia principal de outros, no aqui seguido. Motivaes e prticas A aquisio de residncias secundrias segue, em muitos casos, uma lgica de proximidade relativamente residncia principal. Assim sucede em muitas reas rurais volta das principais cidades do litoral, em que a presena de segundas habitaes est associada a uma utilizao frequente, facilitada pela acessibilidade. So muitas vezes zonas que permitem desenvolver actividades de recreio (balneares, nomeadamente), mas tambm locais mais isolados que proporcionam momentos de descanso e fuga frequente ao quotidiano da cidade e do trabalho. Na zona da Grande Lisboa constata-se justamente este fenmeno, com a forte presena de residncias secundrias, em grande parte seguindo as reas balneares: os dados dos Censos de 2001, registam que 27,4% de todos os alojamentos de uso sazonal ou secundrio do Continente se concentram na regio de Lisboa e Vale do Tejo (Cavaco, 2003 e 2005). Num outro exemplo, relativamente Serra da Lous, vrios estudos (Dinis e Malta, 2003; Carvalho, 2006) indicam que os proprietrios de residncias secundrias so maioritariamente oriundos de concelhos vizinhos, nomeadamente de Coimbra ou da Lous. Apesar da proximidade ser ainda um factor importante na aquisio das residncias secundrias, a distncia no constitui uma barreira to forte como no passado, dada a j referida evoluo nas mobilidades. Ainda que a distncia no seja irrelevante para compreender a frequncia e durao das estadias, atenuam-se as limitaes de tempo nas deslocaes sazonais para locais mais distantes, o que vem permitindo a diversificao dos locais escolhidos para as segundas habitaes. Assim, muitos encontram sossego e isolamento em zonas de grande eroso populacional e mesmo de abandono, de que exemplo o movimento de aquisio de montes alentejanos. Outros procuram locais onde podem desenvolver prticas desportivas e ldicas durante as suas estadias, como a caa ou os desportos radicais. Outros ainda revem-se nos valores histricos, culturais ou patrimoniais, adquirindo (e, muitas vezes, reconstruindo) casas tpicas em aldeias consideradas rsticas ou histricas, num movimento que em muitos casos contribui, sem apoios pblicos, para a preservao do patrimnio arquitectnico (Carvalho, 2006). No entanto, domina ainda a atractividade das zonas prximas da costa, onde muitas famlias decidem adquirir alojamentos que, em alguns casos, alm de usados de forma sazonal, so interpretados como fonte de rendimentos complementares (alugueres por curtos perodos) ou ainda como parte de uma estratgia de investimento atravs da valorizao dos imveis (Cavaco, 2003). Entre estes utilizadores, ser certamente possvel encontrar inmeras diferenas, no s quanto s suas motivaes, mas tambm, por exemplo, no que diz respeito aos fluxos de utilizao das residncias. No entanto, une-os o facto de se relacionarem de uma forma marcadamente hedonstica com os locais que elegem para as suas estadias. Nas situaes que se descrevem a seguir, embora esta seja uma dimenso presente, h outros factores a considerar. As razes provincianas e a relao com o local Uma parte importante das residncias secundrias tem filiao no intenso xodo rural posterior a 1950 (Cavaco, 2005: 394). Esta fuga das difceis condies de vida sentidas no rural portugus, na procura de trabalho onde ele havia, teve essencialmente dois tipos de destino: para o estrangeiro, nomeadamente para os pases do Norte da Europa, que viviam um perodo de expanso econmica, passados que estavam os difceis anos de reconstruo que se seguiram Grande Guerra (Hespanha, 1994); mas tambm para as cidades do litoral, onde se sentia o crescimento da economia portuguesa e o maior dinamismo do sector industrial, que garantia novos empregos. Uns e outros, ao partirem, deixaram para trs as suas razes, a aldeia onde nasceram e cresceram, que, apesar das adversidades que os levaram a partir quando tiveram oportunidade, se mantiveram, para muitos, uma referncia. Muitos destes migrantes e seus descendentes so hoje protagonistas de regressos s suas origens. Assim, se alguns optam, em especial no momento da reforma, por (re)estabelecer a sua residncia principal na aldeia onde
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro nasceram, muitos so aqueles que a utilizam residncias secundrias. No entanto, o destino da migrao no indiferente para interpretar os ritmos, pocas e at as motivaes e as caractersticas destas utilizaes. Os emigrantes concentram quase sempre as suas estadias numa nica poca do ano, correspondente s suas frias, geralmente no Vero. um momento importante para reactivar relaes na origem e at ostentar o sucesso decorrente da sua partida, mas tambm aproveitado, em muitos casos, para preparar o regresso. De facto, como relatam Portela e Nobre (2002) num estudo sobre o retorno numa aldeia de Trs-os-Montes, muitos emigrantes, que deram continuidade no estrangeiro imposio de trabalhar muito e poupar muito que se sentia no rural portugus, aplicam prioritariamente essas poupanas em habitao: compra de terreno e a construo de casa prpria, ou a aquisio de casa, ou mesmo a recuperao de habitao antiga, onde de forma progressiva se vai preparando o regresso definitivo, muitas vezes no momento da reforma a grande importncia da autoconstruo transforma as frias numa ocasio para efectivar o sonho de ter uma casinha em condies, mas sada do corpo. No estudo de caso, no entanto, a avaliao dirige-se sobretudo queles que migraram para as cidades mais dinmicas do litoral e que hoje regressam periodicamente aldeia onde nasceram, acompanhados pelas geraes descendentes que progressivamente vo at autonomizando as suas utilizaes. Esta situao bem distinta da anterior, no s no que diz respeito aos ritmos que pautam as suas passagens pela aldeia e s motivaes que as justificam, mas tambm na relao que mantm com o local e as actividades que a desenvolvem. Muitas vezes estas estadias fazem-se na casa onde passaram a sua infncia, quase sempre j recuperadas ou reconstrudas adaptadas, portanto, a um novo padro de vida e de conforto, conquistado no seu xodo e bem diferente do contexto de dificuldades que imps a sua sada. A utilizao destes alojamentos segue assim uma lgica essencialmente familiar e remete para uma ligao com o local que determina algumas particularidades. Um conjunto de interesses presentes no local podem determinar deslocaes que no so claramente identificveis com actividades tursticas, nomeadamente as visitas e apoio a familiares ou as obrigaes decorrentes da existncia de propriedades (agrcolas e florestais, nomeadamente). Aqui parte-se da hiptese de que estas dimenses, embora ainda presentes, vm perdendo peso e sendo substitudas por outro tipo de lgicas associadas s estadias, agora mais relacionadas com o lazer e a valorizao destes espaos como locais de frias ou como destino de descanso ou recreio ocasional. Para as novas geraes de utilizadores, com uma relao mais tnue com o local, podem mesmo sobrepor-se outros interesses: mais racionais do que emotivos nos seus investimentos, abandonam frequentemente as velhas heranas e constroem ou adquirem residncias secundrias em espaos urbanos e acessveis (Cavaco, 2005: 395). Apesar destas ressalvas, persiste o factor essencial que distingue estes utilizadores, ou seja, a ligao especial que os vincula ao local e que potencia muitas vezes o desenvolvimento de actividades distintas de outros tipos de utilizadores de residncias secundrias. Esta dimenso particular, ancorada num compromisso com a vida da aldeia que os viu nascer (ou onde tm as suas razes), pode evidenciar-se em prticas diferenciadas, na valorizao do contacto com os residentes e outros utilizadores de residncias secundrias ou ainda numa participao mais frequente no associativismo local. Assim, distinguem-se aqui os alojamentos familiares de uso secundrio no conjunto das habitaes delimitadas como residncias secundrias, utilizadas com base nesta relao anterior com o local por estes filhos da terra e respectivo agregado familiar. Esta designao tem, portanto, um sentido mais estrito do que aquela que seguida nos critrios utilizados pelo Instituto Nacional de Estatstica para os ltimos recenseamentos da populao, que pode ser interpretada como uma maior aproximao totalidade das residncias secundrias. naquela relevante fraco dos alojamentos e nas suas particularidades que se centram as preocupaes deste estudo.
RESIDNCIAS SECUNDRIAS NO RURAL DE BAIXA DENSIDADE: ESTUDO DE CASO

Com o objectivo de avaliar a contribuio dos utilizadores de residncias secundrias para as dinmicas econmicas e sociais nos territrios rurais em declnio demogrfico, a investigao consistiu num estudo de caso. Tendo em conta a dimenso e a complexidade do fenmeno da utilizao das residncias secundrias, no sentido de atingir profundidade na observao e nas concluses, o estudo centrou-se numa nica aldeia: Medelim, uma aldeia situada no concelho de Idanha-a-Nova, distrito de Castelo Branco, claramente enquadrada no rural de baixa densidade e que regista uma grande presena de residncias secundrias que, segundo os Censos 2001, so em maior nmero do que as residncias principais. Foi desenvolvido um inqurito por questionrio, aplicado durante os meses de Agosto e Setembro de 2006, no qual foram retidos os dados pessoais do inquirido e dos restantes utilizadores da casa, informaes relativas casa e sobre a utilizao e ainda as actividades que os inquiridos desenvolvem durante as suas estadias.
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Os utilizadores principais No questionrio a residncia a unidade bsica de anlise cada um dos inquritos remete para uma nica casa e para a sua utilizao. Cada inquirido, denominado por utilizador principal, foi seleccionado, em cada casa, sempre que possvel, atravs de um critrio que garantisse que se trata daquele que tem um papel de destaque na gesto da casa e nos fluxos das suas utilizaes. O conjunto dos 50 inquiridos (30 mulheres e 20 homens) totalmente composto por indivduos com razes no local. A grande maioria nasceu em Medelim ou noutra localidade da regio: 86% nasceram no concelho, 80% dos quais na prpria aldeia; entre os restantes, o nascimento ocorre na cidade que foi o destino da migrao dos ascendentes ou acontece ocasionalmente noutro local e os primeiros anos de vida so, nestes casos, passados na aldeia. Quanto ao momento em que ocorre a sada da aldeia, independentemente da gerao que toma a iniciativa, constata-se que mais de metade (56%) teve lugar nas dcadas de 50 e 60 do sculo passado, confirmando a hiptese de que estes utilizadores (ou os seus ascendentes) so protagonistas do forte xodo rural registado naquele perodo. Este facto justifica que a idade mdia dos inquiridos seja de 64,8 anos e que mais de metade (52%) tenha 65 ou mais anos apenas 4 inquiridos tm menos de 50 anos, verificando-se que a maioria esto nos cinquentas, nos sessentas ou at nos setentas. A esmagadora maioria destes utilizadores (84%) tem a sua residncia principal em Lisboa ou na Grande Lisboa. Os restantes dividem-se sobretudo por algumas cidades do litoral apenas em 2 casos no Grande Porto. Apenas um inquirido declarou morar em Castelo Branco, a sede de distrito. Ou seja, encontrou-se a esperada prevalncia de situaes relacionadas com o xodo para as cidades do litoral, neste caso sobretudo para a regio de Lisboa. Praticamente metade (46%) dos utilizadores principais concluiu apenas a (antiga) 4 classe, sendo que 6% declarou mesmo no ter qualquer nvel de instruo, apesar de saber ler e escrever. Entre os que cumpriram, no mnimo, o antigo 5 ano ou seja, o 9 ano de escolaridade contam-se 42% dos inquiridos, entre os quais 12% concluram um curso no ensino superior (nvel de bacharelato ou superior). Apesar deste nvel de instruo relativamente baixo, a avaliao das qualificaes tendo em conta a ocupao dos inquiridos classificou cerca de metade dos utilizadores principais entre os Medianamente Qualificados e cerca de um tero nos Nada Qualificados. Regista-se ainda uma marcada diferenciao de gnero deste ponto de vista, com predomnio dos homens nos nveis de qualificao mais altos e de mulheres nos mais baixos. Importa acrescentar que perto de metade (46%) dos inquiridos so reformados e que apenas num caso se verificou uma situao de desemprego. Os outros utilizadores Os utilizadores no inquiridos, indicados pelos utilizadores principais no mbito do questionrio, constituem um conjunto muito mais numeroso e heterogneo, tendo sido apontados 342 indivduos no conjunto das 50 casas. Pela sua diversidade, considerou-se necessrio enquadr-los em geraes (relativas ao utilizador principal): Prprio, que corresponde aos indivduos que fazem parte da mesma gerao que o utilizador principal (em que se incluram o cnjuge, irmos, primos, etc.); ascendentes (integrando, sobretudo, pais e sogros); Descendentes 1 (onde foram includos filhos, noras e genros, sobrinhos, etc.); Descendentes 2 (na qual se encontram netos, sobrinhos-netos, etc.); e ainda Descendentes 3 (incluindo os bisnetos). So sobretudo os descendentes do utilizador principal que hoje utilizam os alojamentos: 43,3% pertencentes a Descendentes 1, 29,8% a Descendentes 2 e ainda 6,7% a Descendentes 3; 18,7% correspondem a indivduos da gerao do Prprio e apenas 1,5% so Ascendentes. Avaliado este conjunto alargado de utilizadores, verifica-se que, de uma forma geral, os nveis de qualificao so superiores quando comparados com os utilizadores principais. Os maiores nveis de qualificao esto associados gerao que sucede dos inquiridos (29,7% dos quais so Muito Qualificados). Os estudantes representam 18,1% do total destes utilizadores (maioritariamente pertencentes a Descendentes 2) e cerca de um quarto dos indivduos no podem ser classificados quanto qualificao (quase sempre por serem demasiado jovens ou ainda, em menor nmero, por falta de informao). Numa breve nota sobre o conjunto de todos os 392 utilizadores, incluindo os principais e os outros, afirmam-se alguns traos gerais: as mulheres so a maioria da amostra (53,1%); so os descendentes sobretudo os Descendentes 1 que, em maior nmero, utilizam as casas; quanto qualificao, os Medianamente Qualificados so o grupo mais representado (31,4%) e os indivduos das geraes mais recentes tendem a apresentar nveis de qualificao mais elevados; tambm o gnero perde peso na definio da qualificao nas geraes jovens. A casa
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Os utilizadores declararam-se maioritariamente proprietrios da casa 34 casos, correspondentes a 68% do total. Apenas 4 inquiridos recorrem ao arrendamento. O usufruto da casa (ainda pertence aos seus ascendentes) ou a posse partilhada (resultante do acordo ou da no concluso do processo das heranas) completam as restantes situaes. Importa ainda referir que cerca de um quinto (18%) das casas utilizadas pelos inquiridos so a residncia principal de familiares (nomeadamente, dos pais). Entre os que so proprietrios, a herana e a compra so as formas mais comuns de aquisio com 15 casos cada uma, correspondendo, no total, a mais de 88% dos proprietrios. Apenas 2 inquiridos afirmam ter construdo de raiz a casa que agora utilizam nas suas estadias na aldeia. Noutros 2 casos, a aquisio foi assegurada pela combinao entre a herana e a compra (aos restantes herdeiros). Do total de casas avaliadas no inqurito, em apenas cerca de um quarto (24%) os seus proprietrios ou utilizadores declaram no terem sido realizadas obras remodelaes no interior ou no exterior, com ou sem alterao da traa. Entre aqueles que j fizeram intervenes na casa, cerca de 90% remodelaram o interior e 76% o exterior, enquanto que apenas 21% alteraram a traa. Muitos deles mais de metade (52%) fizeram obras no interior e no exterior, mas sem alterao da traa: ou seja, alteraes de fundo, mas com a preocupao de no alterar significativamente o aspecto da casa. A mo-de-obra e os materiais utilizados nestas obras foram sobretudo locais: tomando como referncia o concelho, entre aqueles que efectuaram intervenes nas casas, cerca de 68% obtiveram localmente tanto a mode-obra como os materiais quase sempre na prpria aldeia; quando os utilizadores optaram por contratar mode-obra e obter os respectivos materiais fora do concelho, essas situaes correspondem quase sempre a locais no concelho vizinho (Penamacor) e nunca a locais fora do distrito (de Castelo Branco). Estes resultados confirmam a importncia da presena destes utilizadores para a dinamizao do sector da construo civil, notria pela generalizao das intervenes e pela procura de recursos (humanos e materiais) locais. Dados gerais sobre a utilizao da casa Os resultados apontam para uma mdia de cerca de 7,8 utilizadores por cada casa um nmero com significado, apesar das diferenas verificadas no interior do conjunto. Uma significativa maioria dos utilizadores (75%) escolhe pelo menos o Vero para as suas passagens pela aldeia, sendo esta, de longe, a poca mais concorrida. Seguem-se, como alvo das preferncias, a Pscoa e as visitas espordicas. O Natal ainda escolhido por mais de um quinto do total e algumas vezes no fim-de-semana a aldeia recebe a visita de 12% dos utilizadores das casas abrangidas peo inqurito. Todas as outras pocas do ano contam com menos de 10% daqueles que usam as casas da amostra. Os utilizadores principais elegem, proporcionalmente, as pocas das suas estadias de forma semelhante relativamente ao total de utilizadores, no entanto nota-se uma ainda maior prevalncia do Vero (84%), da Pscoa (64%) e do Natal (34%) nas suas escolhas. Os dados recolhidos evidenciam, portanto, uma grande concentrao das estadias nos momentos das frias. Nestes momentos, o fluxo populacional que converge para a aldeia bastante significativo: segundo as respostas obtidas, durante o Vero, apenas estas 50 casas so responsveis por 294 presenas sazonais (recorde-se que a populao residente, segundo os Censos de 2001, era de 342 pessoas). Mesmo admitindo que estas respostas correspondem a situaes muito diversas quanto durao das estadias, esta uma dinmica populacional que no negligencivel. tambm relevante o facto de 15 destes utilizadores (distribudos por 7 casas), independentemente de outras estadias de mais curta durao, passarem largas temporadas na aldeia: vrios meses, quase sempre no Vero, em alguns casos numa alternncia permanente com a residncia (ainda considerada) principal. A utilizao da casa foi tambm avaliada relativamente ao passado h 10 ou 20 anos, conforme a idade do entrevistado (menor ou maior de 50 anos de idade, respectivamente), ou ainda sujeita a outro tipo de limitaes (como o momento em que os inquiridos iniciaram a utilizao da casa, por exemplo). Foram assim apurados 213 indivduos (entre os quais, 49 utilizadores principais), correspondendo a uma mdia de cerca de 4,3 utilizadores por casa. Este nmero corresponde a pouco mais de metade dos utilizadores actuais, embora seja necessrio ressalvar que apenas se registaram, para esta contabilizao, as pessoas que ainda usavam a casa no momento do inqurito uma opo metodolgica que se prendeu, antes de mais, com o facto de se ter considerado til captar os dados pessoais de todos os utilizadores. Ainda assim, a dimenso desta diferena revela, sem dvida, o crescimento significativo na utilizao das casas. Os dados recolhidos para a utilizao no passado demonstram que globalmente as escolhas em torno das pocas para as estadias so semelhantes s captadas para o momento da recolha da informao, embora com uma menor presena nos fins-de-semana e uma maior concentrao nas frias: especialmente relevante no que toca ao Vero (93,1%), mas a diferena tambm sensvel na Pscoa (52%) e no Natal (44,6%). Por outro lado, a passagem espordica pela aldeia era no passado bem menos significativa. Todas as outras opes de resposta contaram com menos de 10% de registos. Analisando apenas os utilizadores principais e comparando com a totalidade, verifica-se que estes seguem essencialmente a mesma distribuio nos momentos escolhidos para as passagens pela aldeia.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Estes resultados parecem confirmar o recente aumento de mobilidade para o local. De facto, confrontando as respostas obtidas relativamente ao presente e no passado, constata-se no s um aumento do nmero de utilizadores, mas tambm alguma diversificao das pocas em que se desenvolvem as estadias. No surpreende, pois, que 54% dos utilizadores principais tenham declarado que intensificaram a utilizao das casas (apenas 20% apontaram a diminuio), referindo razes associadas ao aumento do tempo disponvel para o efeito: alterao da relao com o trabalho (passagem reforma, sobretudo; tambm a reduo do horrio de trabalho) ou motivaes familiares, fundamentalmente na origem (sobretudo a diminuio da dependncia dos filhos). As razes para a utilizao As referncias a um passado vivido na aldeia so motivos determinantes para a utilizao das residncias. As saudades ou as razes so, na actualidade, a razo mais apontada para a manuteno de uma presena regular no local, enquanto perdem peso as necessidades de assistncia ou visita a familiares. Em todo o caso, a oportunidade de gozar uma temporada de lazer e descanso tambm muito referida. Embora muitos inquiridos tenham apontado as mesmas razes para justificar as suas deslocaes aldeia na actualidade e no passado, as motivaes actuais mostram maior concentrao das respostas relacionadas com as razes (66%) e com a fruio de momentos de lazer e descanso (52%) um grande nmero de inquiridos aponta as duas simultneo. Mas a grande diferena verifica-se nas razes familiares: o apelo da presena na aldeia de pessoas necessitadas de assistncia ou objecto de visita perdeu muita da sua importncia 55,1% no passado, mas apenas 26% quando se referem actualidade (e em nenhum caso so o nico motivo apontado). A procura de momentos de lazer contribui com propores semelhantes s actuais, enquanto que, como seria de esperar, as motivaes com referncias ao passado aumentaram. Padres de utilizao Procurando analisar a utilizao do ponto de vista individual ou seja, as pocas em que cada utilizador frequenta a residncia , foram definidos padres de utilizao a partir das pocas delimitadas no inqurito. Para o efeito, foram agrupadas algumas respostas (fundindo, por exemplo, as pocas do Natal e da Pscoa ou ainda algumas opes consideradas espordicas); e foi tambm diferenciado um padro que inclui os utilizadores que passam temporadas longas nas residncias, independentemente de recorrerem ou no s casas em perodos mais curtos. Tendo em conta as respostas, para cada utilizador, relativas ao presente e ao passado, foram encontrados 23 padres de utilizao diferentes, que se descrevem no Quadro 1. QUADRO 1. DIFERENTES PADRES DE UTILIZAO CAPTADOS, TENDO EM CONTA O CONJUNTO DOS UTILIZADORES poca Padro de utilizao 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 Vrios meses Sempre ao fimdesemana Fim-desemana s vezes Natal / Pscoa Vero Espordico Acontecimento
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro 17 18 19 20 21 22 No presente, para o conjunto dos utilizadores, dominam claramente os padres 8 e 7 (ligados utilizao nos perodos de frias Pscoa e Natal e, sobretudo, Vero; o peso relativo dos padres 2 e 4 revela a mesma tendncia), bem como o padro 13 (que reflecte uma utilizao espordica). No passado, tambm no que diz respeito totalidade dos utilizadores, verifica-se uma concentrao num nmero mais reduzido de padres, com uma predominncia ainda mais marcada das estadias nas pocas das frias (grande domnio dos padres 7 e 8, seguidos, a grande distncia, pelos padres 2 e 1), sendo as utilizaes espordicas bem menos representativas do que no presente. Os utilizadores principais acompanham fundamentalmente a mesma tendncia e o mesmo tipo de evoluo: no passado, o padro 7 (presena nos 3 principais perodos de frias) e o padro 8 (exclusivamente no Vero) eram seguidos, em conjunto, por cerca de dois teros dos indivduos; no presente, essa concentrao menor e, sobretudo, revela-se a importncia dos que utilizam a casa vrios meses por ano (padro 14), que estava totalmente ausente nas referncias ao momento anterior. Tendo em conta o elevado nmero de padres de utilizao em presena, foi definida uma tipologia de padres, conforme se apresenta no Quadro 2. O objectivo foi facilitar a leitura destes dados, mas tambm agregar padres em tipos que espelham as transformaes nas mobilidades e nas utilizaes. QUADRO 2. NMERO DE UTILIZADORES (TOTAL E PRINCIPAIS) SEGUNDO O TIPO DE PADRO DE UTILIZAO (NO PRESENTE E NO PASSADO). PERCENTAGEM, RELATIVAMENTE AO TOTAL DE UTILIZADORES E UTILIZADORES PRINCIPAIS PRESENTE Tipo de padro de utilizao Segunda residncia "Frias" Padres N total de utilizadores (principais + outros) 15 % N de utilizadores principais 7 % N total de utilizadores (principais + outros) 0 PASSADO % N de utilizadores principais 0 %
14 2, 3, 4, 7, 8, 13, 16, 17, 18 1, 5, 6, 9, 10, 12, 15, 19, 20, 21, 22 11 TOTAL
3,8
14,0
0,0
0,0
250
63,8
29
58,0
177
83,1
41
83,7
"Fins-desemana"
57
14,5
14
28,0
24
11,3
16,3
Espordico
70 392
17,9 100,0
0 50
0,0 100,0
12 213
5,6 100,0
0 49
0,0 100,0
Os dados demonstram claramente que o tipo de padro das frias o mais seguido pelos utilizadores. No entanto, constata-se tambm que esse domnio se esbateu nas ltimas dcadas, revelando uma evoluo em favor de padres de utilizao que incluem os fins-de-semana, a alternncia com a residncia principal ou as estadias espordicas. Esta tendncia ainda mais marcada quando se tm em conta apenas os utilizadores principais, que, relativamente ao passado, apresentam uma maior mudana para tipos de padres que no o das frias. Os padres de utilizao e as geraes A relao anterior destes utilizadores com o local , no s um factor distintivo, mas tambm uma dimenso decisiva para a escolha desse mesmo local para as estadias e os ritmos em que elas ocorrem. Assim, foi avaliada
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro a diferenciao das utilizaes em funo da gerao a que pertencem os utilizadores, admitindo que esta uma varivel que pode ter influncia na vinculao ao territrio e, portanto, tambm nas estadias. Foram consideradas as geraes j definidas anteriormente. No entanto, distinguiram-se os maiores e menores de 18 anos (apenas para os Descendentes 1 e os Descendentes 2, uma vez ser nestas geraes que se justifica esta clarificao) uma deciso que se prende com a necessidade de definir um critrio para procurar aferir a autonomia nas decises destes utilizadores sobre as suas estadias. Tendo em conta os padres de utilizao de cada utilizador, bem como a sua pertena a cada uma das geraes definidas, procedeu-se a uma anlise de correspondncias. A Figura 1. mostra a projeco das nuvens de pontos no primeiro plano factorial: padro de utilizao (no presente) e gerao dos utilizadores. Foram, portanto, considerados os dois primeiros eixos factoriais, que, no conjunto, representam 66,80% da inrcia total (o primeiro explica, por si s, 50,06% da inrcia). FIGURA 1. NUVENS DE PONTOS RESULTANTE DA ANLISE DE CORRESPONDNCIAS POR CRUZAMENTO ENTRE OS PADRES DE UTILIZAO (NO PRESENTE) E AS GERAES (PLANO FACTORIAL DOS EIXOS 1 E 2)
Legenda: os nmeros, a azul, entre 1 e 20, correspondem aos padres de utilizao; os pontos a vermelho assinalam as geraes: asc = Ascendentes; ut_p = utilizadores principais; gpr = Prprio; d1_me = Descendentes 1 (menores); d1_ma = Descendentes 1 (maiores); d2_me = Descendentes 2 (menores); d2_ma = Descendentes 2 (maiores); d3 = Descendentes 3. A partir dos dados da anlise de correspondncias e da observao do resultado grfico das nuvens de pontos, pode admitir-se que os padres de utilizao apresentam alguma diferenciao consoante as geraes de utilizadores. Em particular, ressalta a oposio entre os utilizadores principais e os que pertencem sua gerao ou so ascendentes, relativamente aos Descendentes 2 (maiores) e os Descendentes 3. Relevante tambm o facto dos Descendentes 2 (maiores) uma gerao constituda, na sua maioria, por indivduos pertencentes 2 gerao aps aquela que abandonou a aldeia e qual se pode atribuir autonomia nas decises sobre as estadias , estarem claramente associados a uma utilizao espordica das residncias. As actividades desenvolvidas pelos inquiridos O inqurito avaliou algumas actividades desenvolvidas pelos utilizadores com interesse para as dinmicas locais: a participao no associativismo local, as actividades produtivas associadas posse de terras e ainda as formas de consumo durante as estadias. Relativamente s actividades associativas, procurou-se apurar a participao dos inquiridos em organizaes de vrios tipos: nas associaes locais vrias, nas Festas da aldeia ou em trabalho de voluntariado. Uma clara maioria dos inquiridos (70%) afirma ter algum vnculo realidade associativa local, embora, entre eles, a maior parte se declare apenas como scio sem responsabilidades nem constrangimentos pessoais (em tempo, por exemplo) decorrentes desse vnculo: apenas um inquirido tem actualmente funes dirigentes e um outro teve no passado; o trabalho voluntrio apontado por 3 inquiridos.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Constatou-se no local o relevante contributo destes utilizadores para a organizao da principal iniciativa colectiva da aldeia, que se contam quase sempre entre os membros da Comisso de Festas. Entre os 50 inquiridos, 7 foram j festeiros: 6 no passado, a maioria dos quais mais do que uma vez 2 deles declararam mesmo j ter participado na referida Comisso 8 vezes; outro foi um dos responsveis pela festa deste ano, o que, atendendo tanto dimenso da amostra como ao reduzido nmero de elementos ( volta de uma dezena) que compem a Comisso de Festas, no deixa de ser significativo. No que diz respeito s terras e s actividades produtivas nelas desenvolvidas, foi avaliada a propriedade e a sua dimenso, bem como os tipos de culturas e respectivos rendimentos e ainda o recurso a mo-de-obra. A maioria dos inquiridos (56%) declarou-se proprietrio de terras prximas da aldeia (57% por herana, 25% por compra e 18% por combinao das duas anteriores). A dimenso mdia das propriedades de 3,85 ha, prevalecendo a dimenso entre 1 ha e 5 ha; mais de um tero das terras tm dimenso igual ou inferior a 1 ha e apenas cerca de 7% superior a 10 ha. Entre os proprietrios, mais de metade (57,1%) ainda retiram rendimentos das suas terras, dos quais a maioria proveniente da produo agrcola ou florestal. Registam-se ainda casos em que os proprietrios recorrem a rendeiros, que exploram as terras s teras ou s meias, ou seja, partilham uma parte dos proveitos decorrentes da sua actividade nestes casos, sempre em gneros e no em dinheiro em troca do direito a utilizar a terra. As culturas so quase sempre permanentes, sobretudo oliveiras para a produo de azeite, mas tambm sobreiros dos quais se retira a cortia ou ainda, com menos expresso, os eucaliptos. Os proveitos so maioritariamente destinados ao consumo da prpria famlia (69%) o mercado, alis, nunca a nica motivao associada produo nestas propriedades, aparecendo apenas combinado com o autoconsumo nos restantes 31% dos casos. De qualquer forma, nos casos em que a tarefa de trabalhar a terra no deixada aos rendeiros, a mo-de-obra quase sempre familiar (apenas 1 inquirido apontou o recurso ao trabalho assalariado: eventual e de origem local). Relativamente s prticas de consumo, apenas um dos inquiridos afirma no utilizar o comrcio local (caf, padaria ou mercearia). No entanto, quando se trata das compras mais relevantes necessrias durante as estadias (produtos alimentares, de higiene, limpeza ou outros) os resultados so bem diferentes: apenas num caso os produtos so adquiridos na aldeia; em 2 casos os produtos so trazidos de casa; metade dos inquiridos compra num hipermercado da regio; as restantes respostas so combinaes das anteriores (com clara prevalncia do abastecimentos nos hipermercados). Os inquiridos afirmaram ainda unanimemente adquirir produtos regionais durante as suas passagens pela aldeia (gastronmicos, quase exclusivamente), sendo que a maioria (62%) prefere compr-los na aldeia. Apesar da grande importncia do abastecimento em hipermercados, as respostas parecem indicar que a presena destes utilizadores tem um efeito positivo no comrcio local, nomeadamente tendo em conta o recurso generalizado destes utilizadores aos cafs e padarias.
CONCLUSES
Os resultados do inqurito e as restantes avaliaes feitas no local confirmam que a presena de residncias secundrias tem impactes relevantes nas dimenses econmicas e sociais locais. Um dos dados mais ntidos a importante mobilizao populacional a que corresponde a utilizao de residncias secundrias em Medelim: em apenas 50 casas segundo os Censos de 2001, existiam na aldeia 205 alojamentos de uso sazonal ou secundrio , o nmero de pessoas registado (392) superior populao residente (342). Constata-se ainda um inequvoco crescimento do nmero de utilizadores, registando-se, no perodo de referncia definido no inqurito, um aumento de cerca de 84% (de 213 para 342). Estes nmeros revelam, independentemente de outras avaliaes, que as novas geraes se juntam s anteriores. Neste universo mais alargado de utilizadores est tambm presente uma maior diversidade nas formas de utilizao das casas. Esta diferenciao acompanha o sentido da evoluo nas mobilidades e dos movimentos gerais em que se enquadram as formas de consumo do espao rural. De facto, apesar de ainda dominarem os padres de utilizao que elegem sobretudo os perodos correspondentes s frias (Natal, Pscoa e Vero), crescem as estadias em fins-de-semana e aquelas que ocorrem de forma espordica. Estas novas tendncias coexistem, no entanto, com a dimenso essencial que justifica a presena destas pessoas na aldeia: a relao anterior destes utilizadores com o local, alm de determinar a localizao das residncias secundrias, tambm o motivo mais apontado para justificar actualmente as estadias. As origens, as razes ou as saudades foram nomeadas por dois teros dos utilizadores principais, que maioritariamente nasceram em Medelim e a basearam alguns anos da sua vida.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Esta ligao ao territrio distingue de forma decisiva estes filhos da terra de outras situaes de utilizao de residncias secundria, que, durante as suas estadias, animam relaes de amizade ou familiares e valorizam o contacto com os residentes e outros visitantes temporrios. Tambm a sua participao no associativismo local, elemento decisivo para a manuteno destas organizaes, parece indissocivel da sua ligao aldeia: 70% dos inquiridos declararam-se envolver-se de alguma forma, destancando-se que esto quase sempre entre os festeiros, constituindo a base organizativa do evento mais importante da aldeia Os sintomas de evoluo nas motivaes associadas s estadias so, no entanto, evidentes. Os resultados apontam para uma relao com o local mais liberta de obrigaes, como demonstra a significativa perda de importncia das motivaes relacionadas com visitas ou apoio a familiares (a razo mais apontada para as estadias no passado). Da mesma forma, apesar de mais de metade dos inquiridos (56%) possurem actualmente terras na freguesia, as actividades agrcolas ou florestais esto ausentes das razes apontadas para as deslocaes aldeia. Alm do significado para as sociabilidades locais nas relaes pessoais e na presena decisiva no associativismo e nos eventos colectivos os resultados indicam tambm efeitos positivos na economia local. Em particular, so as reas de negcio directamente relacionadas com o consumo que mais parecem beneficiar da presena destes utilizadores: apesar do enorme peso do abastecimento nos hipermercados, 98% dos inquiridos declarou recorrer ao comrcio local cafs, padarias e at s mercearias locais. Regista-se tambm o impacte no sector local da construo civil e no respectivo mercado de materiais. Em suma, a relao anterior destes utilizadores com o local o factor decisivo para compreender as estadias. As prticas que lhes esto associadas, que distinguem esta situao das que mais tipicamente se enquadram no movimento de procura crescente pelos espaos rurais enquanto espaos de consumo, constituem factores importantes para contrariar o declnio social e econmico do territrio que as acolhe. Estes utilizadores, seguindo uma lgica familiar no uso das casas, so hoje mais numerosos e pertencem a diferentes geraes. Na diversidade de padres de utilizao e das suas motivaes, cruzam-se dimenses tursticas com as que decorrem de um compromisso particular com o territrio. Em todo o caso, as razes para as passagens pela aldeia, permanecendo intimamente relacionadas com a ligao especial ao local, parecem hoje menos pragmticas e mais subjectivas do que no passado. No futuro, a continuidade deste movimento sazonal em direco aldeia depende das novas geraes de utilizadores. A informao recolhida neste estudo, apesar de indicar uma diferenciao das utilizaes, apontando para padres menos frequentes associados autonomia dos indivduos pertencentes s geraes mais jovens, no permite concluir se este facto se deve sua fase no ciclo de vida, a uma tendncia de desvinculao em relao s casas ou a uma combinao destes factores. Esta questo, deixada em aberto, parece ser uma pista importante para investigaes futuras, sobretudo tendo em conta que o caso da utilizao de residncias secundrias em Medelim certamente semelhante ao de muitos outros territrios do rural de baixa densidade no Continente portugus.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro SEGUNDAS RESIDNCIAS E TURISMO RESIDENCIAL: NOVAS FORMAS DE HABITAO, NOVO MERCADO IMOBILIRIO 1( 2 3 Jos Antnio Oliveira jantol@netcabo.pt), Maria de Nazar Oliveira-Roca (mn.roca@fcsh.unl.pt), Zoran Roca (zoran.roca@ulusofona.pt) 1 2 TERCUD - Centro de Estudos do Territrio, Cultura e Desenvolvimento, ULHT, e-GEO Centro de Estudos de 3 Geografia e Planeamento Regional, FCSH-UNL, TERCUD Residncia, morada, habitao, casa, lar, stio de pernoita, so diferentes formas de encarar a utilizao bsica de uma construo que serve de alojamento. Aparentemente seria fcil resumir o substantivo de cada uma dessas utilizaes palavra habitao, mas nem o senso comum nem a investigao cientfica fazem essa ligao directa. Habitar e residir, tal como morar e ter casa em tal stio, so formas de encarar o alojamento que no podem ser desligadas das transformaes sociais que, no espao de uma gerao, pelo menos em Portugal, conduziram desconstruo (ou falecimento) de duas trempes interligadas: Deus, Ptria e Autoridade e Famlia, Propriedade e Estado. Em Portugal, a primeira trempe desabou com o 25 de Abril de 1974, e a segunda facilmente ilustrvel pelas novas formas de estruturao familiar, novos entendimentos sobre o conceito de propriedade e novos modos de interveno do Estado. da inrcia entre esse desabamento e as posteriores transformaes, que pensamos dever ser equacionado o "problema habitacional" e consequente "problema imobilirio" do Pas. Quando, em 2001, se verificava um rcio de 1,4 fogos por famlia clssica, ao mesmo tempo que, ainda actualmente subsistem problemas habitacionais de toda a ordem para um grande nmero de pessoas, parece existir uma disfuno que pe em confronto uma contradio de base: a subsistncia de um mercado imobilirio privado desajustado das necessidades da procura (pelo que o Estado tem de dar respostas sociais) e, por isso, inoperante no que respeita ao desiderato constitucional do direito habitao, a par do crescimento de ofertas e procuras que parecem encontrar na multiplicao de residncias a resposta falta de outras oportunidades de investimento que garantam e consolidem rendimentos futuros suficientemente atractivos. fundamental equacionar a origem e as motivaes do forte crescimento das segundas residncias em Portugal, em articulao com a avaliao do parque habitacional existente. Esse crescimento pode bem ser o resultado, para alm do efeito do investimento emigrante, do acumular (com eventual abandono) de um parque edificado obsoleto que, pelas mais variadas razes assim foi contabilizado pelos recenseadores, mas no deixa de ser um desafio para a revitalizao do mercado imobilirio, no apenas do ponto de vista do alargamento da procura, mas tambm do encontrar de novas formas de comercializao do que entendemos ser "imobilirio turstico residencial". Para alm das fontes oficiais de informao estatstica sero tambm utilizados os resultados do processo de inquirio e entrevista obtidos no mbito do SEGREX Expanso das Segundas Residncias e Planeamento do Desenvolvimento Territorial em Portugal, projecto em execuo no Centro de Estudos do Territrio, Cultura e Desenvolvimento (TERCUD) da Universidade Lusfona de Humanidades e Tecnologias, em parceria com o eGeo da Universidade Nova de Lisboa e com financiamento da Fundao para a Cincia e Tecnologia (FCT/PTDC/GEO/68440/2006).
INTRODUO
O objectivo desta comunicao o de apresentar, de forma crtica, as vantagens e desvantagens, para o prprio mercado imobilirio, da expanso de segundas residncias, numa lgica em que devem ser valorizados os projectos que promovem o conhecimento dos seus usos e frequncia de utilizao, responsabilidades de gesto e manuteno e, assim, a possibilidade de claramente identicar resultados e efeitos desse tipo de promoo (turismo de segunda residncia, onde o turismo residencial um dos tipos), versus a utilizao no controlada de quase um milho de habitaes recenseadas como segundas residncias, as quais apenas podem ser identificadas, de forma cabal, a partir do seu registo de escritura, no podendo ser, por isso, objecto de escrutnio pblico relativamente aos seus efeitos e impactes no desenvolvimento local. Na elaborao desta comunicao, para alm da informao estatstica oficial, so tambm importantes, porque auxiliares no processo de reflexo, os contributos qualitativos resultantes do trabalho de inquirio e entrevista conduzidos no mbito do SEGREX Expanso das Segundas Residncias e Planeamento do Desenvolvimento Territorial em Portugal, projecto em execuo no Centro de Estudos do Territrio, Cultura e Desenvolvimento (TERCUD) da Universidade Lusfona de Humanidades e Tecnologias, em parceria com o e-Geo da Universidade Nova de Lisboa e com financiamento da Fundao para a Cincia e Tecnologia (FCT/PTDC/GEO/68440/2006). Numa economia fortemente dependente da construo civil e obras pblicas, no s por ter um sector industrial que, por variadas razes, sempre enfrentou uma forte concorrncia internacional, mas tambm porque, ou
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro esgotou alguns modelos, ou nunca conseguiu consolidar um sector de servios intrinsecamente inovador, o investimento em habitao surge, em Portugal, como a sada natural para a aplicao de poupanas cujas taxas de retorno devem ser contextualizadas em nveis onde a especulao se assumiu como o principal motor. A evoluo do nmero de alojamentos, do nmero de habitantes e do nmero de habitantes por alojamento, tem seguido em Portugal comportamentos diversos. A problemtica habitacional, ao relacionar alojamento e famlia, extremamente complexa e diacrnica, pelo que no fcil estabelecerem-se relaes de causalidade que ajudem, de forma sistemtica, a perceber a sua evoluo. Por um lado, os padres habitacionais (reas, nmero de divises, existncia ou no de retrete, por exemplo), principalmente os relacionados com questes culturais (elas mesmas indissociveis da economia), tm-se alterado ao longo do tempo. Por outro, tambm a famlia tem experimentado mudanas que podemos considerar revolucionrias, desde a generalizao da famlia sem ncleo at desfragmentao e/ou recomposio familiar. Qualquer uma daquelas evolues tem-se traduzido, em termos do mercado imobilirio, numa reformatao dos principais elementos do sistema. A par da marginalizao (abandono que, no caso da construo, no havendo procura, redunda na sua degradao) de algumas tipologias habitacionais (idade, nmero de divises, cobertura de servios), surgem ofertas que esto desajustadas, ou das expectativas da procura (perpetuando assim um ordenamento do territrio fragmentado e de retorno custoso), ou da capacidade aquisitiva dessa mesma procura, cavando-se assim ainda mais o fosso entre a normalidade e o luxo e, por isso, correndo o prprio mercado imobilirio o risco de saturao, tendo em conta a procura solvente que em cada momento necessita de um bem de grande prazo de amortizao. De um pas de forte deficit habitacional, Portugal passa a ser um pas de superavit construtivo. As razes para o deficit habitacional podem ser encontradas em 3 factores: i) a herana e permanncia de um stock habitacional antigo e pouco renovado e, por isso com fraca capacidade de resposta s exigncias higieno-sanitrias dos tempos modernos; ii) as intensas migraes internas que criaram novas necessidades habitacionais nas principais reas urbanas; iii) a generalizada insolvncia das famlias que no alavancou respostas atempadas por parte do sector da construo civil. Por outro lado, as razes para o recente superavit habitacional aliceram-se em 3 outros factores interrelacionados com os anteriores: i) a oportunidade de investimento num sector fortemente deficitrio e que, dados os grandes desajustamentos entre oferta e procura, proporcionou elevadas taxas de retorno do capital; ii) a promoo de uma cultura de proprietrio num contexto em que o mercado de arrendamento, ou era inexistente, ou apresentava elevadas incertezas de retorno, a par de uma inflao elevada; iii) em correlao com as observaes anteriores, com a retraco do mercado de arrendamento, a descida das taxas de inflao e a consequente baixa das taxas de juro, a cultura de proprietrio consolidou-se, apoiada por estratgias de alargamento de mercados por parte do sector bancrio. Uma reflexo sobre o estado da habitao em Portugal no pode deixar de lado o fenmeno emigratrio, o qual criou dois grandes efeitos sobre o mercado imobilirio: (i) por um lado, dinamizou o sector da construo civil ao tentar dar resposta a um desejo legtimo de fazer na sua terra a casa de acolhimento na situao de reforma (o desejo do emigrante de sua terra voltar), sendo que este efeito se reflectiu num pulular de formas arquitectnicas documentadas por MOUTINHO (1997); (ii) por outro, deu origem a investimentos que, apesar de no poderem ser considerados especulativos, porque balizados pelo justo retorno das suas aplicaes financeiras, acabaram por ajudar a empolar um mercado de forte inrcia associada. A emigrao, para alm de ter induzido uma migrao econmica, a que obviamente correspondeu uma migrao social da agricultura para a construo civil e da para o comrcio e servios, constituiu-se, primeiro atravs das remessas de divisa e, posteriormente, atravs do investimento directo, como uma das principais foras motrizes da economia nacional, desde os anos 60 at hoje. Tendo em conta uma herana pesada que ainda hoje condiciona o funcionamento do mercado de habitao portugus, seja o congelamento das rendas, seja o facto de o Pas no ter sofrido directamente os resultados destrutivos de duas Grandes Guerras, seja ainda a informalidade/ilegalidade de solues encontradas para resolver alguns problemas habitacionais, tentaremos mostrar como isso acaba por estar na base de um outro problema que emerge na dcada de 90: o forte crescimento do imobilirio residencial desajustado da procura. Esta procura teve de se apoiar num sector bancrio disponvel para o crdito. Mas, agora, essa mesma banca tenta dinamizar um novo segmento de habitao, procurando atrair novos investidores, incluindo estrangeiros, aproveitando as amenidades ambientais de grande qualidade de muitos troos do territrio nacional para a promoo de segundas residncias e, particularmente, destas integradas em resorts (ROCA et al., 2009).
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AS ORIGENS E AS CONSEQUNCIAS DO PROBLEMA HABITACIONAL EM PORTUGAL

Apesar de o problema habitacional em Portugal ter origens histricas que o relacionam com o incio do processo de industrializao do sculo XIX, foi apenas durante a 1 Repblica que foram tomadas algumas medidas tendentes a minimizar a forte especulao que se fazia sentir num mercado onde a oferta era demasiado insuficiente para uma procura maioritariamente insolvente e em acelerado crescimento. Uma dessas medidas, o designado congelamento das rendas (Decreto de 11 de Novembro de 1910, Decreto n 1097, de Novembro de 1914, Lei n 2030, de 22 de Junho de 1948) viria a tornar-se, mesmo ainda no sculo XXI, num dos maiores entraves ao funcionamento do mercado, com consequncias reconhecidamente negativas sobre a gesto pblica do imobilirio urbano. Como todos os mercados num contexto de economia capitalista, pese embora o carcter regulador do Estado, o jogo entre a oferta e a procura que determina os preos. No entanto, em Portugal, este jogo nem sempre decorreu de acordo com as regras, explcitas ou implcitas, de respeito pelos investidores ou pelas directivas estatais, tendo disso resultado uma interessante e criativa forma de resposta, tanto por parte da oferta como, correlativamente, da procura, que ainda hoje marca grandes troos da nossa paisagem urbana, sobretudo na rea Metropolitana de Lisboa. Os bairros clandestinos, ou reas Urbanas de Gnese Ilegal (AUGI), tal o seu peso na conformao de territrios municipais como os da Amadora, Loures, Sintra, Cascais, Oeiras, Seixal, Palmela e Sesimbra, emanam de uma estratgia inteligente de aproveitamento da inoperncia dos poderes pblicos por parte de investidores e do esforo de auto-construo por parte de uma procura insolvente que na grande cidade tentou replicar um pedao da sua terra (FERREIRA, 1985). Os meados da dcada de 50, para alm de terem correspondido ao incio do xodo rural para a capital (BRITO, 1976), viriam tambm a ser a preparao para o intenso processo emigratrio com destino Europa, o qual se intensifica com a perda dos territrios de Goa, Damo e Diu, e o eclodir dos conflitos armados em frica. De facto, durante a dcada de 60 que se intensificam, tanto os movimento migratrios em direco a Lisboa como para o estrangeiro. Em Lisboa, as opes habitacionais para a classe trabalhadora menos qualificada so parcas e de m qualidade. Para alm das vilas operrias, as principais opes so os quartos ou partes de casa alugados, os bairros de lata ou, ento, o bairro clandestino de feio mais digna que o bairro de lata, sendo que o primeiro deles se desenvolveu s portas da capital (Brandoa).
Figura 3: Evoluo da populao e do nmero de fogos, 1864 a 2001
100000000
10000000
1000000
100000 1864 1878 1890 1900 1911 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1981 1991 2001 2007
Population
Dwelings
Fonte: OLIVEIRA, 2011
Salgueiro (1972) foi uma das maiores contribuintes para o conhecimento do fenmeno dos bairros clandestinos, por via da comprovao cientfica baseada num intenso trabalho de campo. A localizao destes bairros fazia-se, por regra, em reas marginais de dois territrios municipais, aqueles que eram menos percorridos pela fiscalizao camarria ou onde permaneciam dvidas sobre os limites concelhios (SALGUEIRO, 1972). Esta localizao era prxima de uma estrada percorrida por transportes pblicos, fazendo-se a ligao a essa estrada atravs de um caminho que garantia a discrio do bairro emergente (OLIVEIRA, 1988). A forma destes bairros, inicialmente determinada pelo reticulado de caminhos abertos pelo promotor e limitada pela propriedade loteada, era paulatinamente condicionada por uma sucesso de estratgias de ocupao que seguia, de um modo geral,
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro esta sequncia: 1) o proprietrio do avo vedava o seu terreno e desse conjunto de vedaes, normalmente em muro de alvenaria, resultava o primeiro esboo de arruamentos; 2) o proprietrio pontuava marginalmente a sua propriedade com rvores de fruto e construa um pequeno anexo num dos extremos; 3) por fim, procedia construo da casa de habitao, podendo o anexo ser arrendado. Tambm havia espao para a horta (FERREIRA, 1985). Tambm haveria electricidade. As baixadas efectuadas pela empresa fornecedora no atendiam legalidade da construo desde que houvesse poste pblico nas proximidades. Tambm poderia haver telefone, nas mesmas condies que para o caso da electricidade, apesar deste ser de banalizao mais recente (OLIVEIRA, 1995). Mas, mesmo este fenmeno que se julgava ser apropriao das classes mais insolventes, se veio a revelar como alvo de outros grupos sociais, mais abastados na disponibilidade de investimento. Da, termos realidades diversas, em termos de composio social ou mesmo de qualidade urbanstica, as quais podemos diferenciar entre a Quinta da Cabouca (na margem sul, concelho do Seixal e a poente de Corroios) ou So Domingos de Rana, a norte e no limite do concelho de Cascais com o de Oeiras. O primeiro como bairro sobretudo ocupado por trabalhadores operrios da antiga siderurgia nacional, enquanto o segundo foi na sua origem um bairro de investimento para segundas residncias, rapidamente transformadas em primeiras, tal a dinmica de consolidao da actual AML.
A EMERGNCIA DE UM NOVO PARADIGMA DE ACESSO HABITAO E O PAPEL DO RAMO DA CONSTRUO CIVIL

Quando se chega a Abril de 1974 enfrenta-se a complexa tarefa de legalizao dos bairros clandestinos herdados, para a qual muito contribuiu o apoio do Programa SAAL (Servio Ambulatrio de Apoio Local, concebido pelo Arq Nuno Portas) o qual para alm de ter apoiado os moradores de bairros problemticos nos processos de recuperao, reconstruo ou nova construo de habitao, tambm suportou os poderes pblicos na promoo de uma nova vaga de habitao social. De facto, aps um antigo ciclo de habitao social promovida pelo Estado Novo, na maior parte dos casos dirigida a segmentos especficos da populao (MATOS, 1990), amplia-se no ps 25 de Abril, uma filosofia baseada na massificao e correlativa guetizao social, a qual aumentou, por exemplo, os problemas de criminalidade (FERREIRA, 1994). Mas, controlada a expanso da construo ilegal e aumentados os nveis de eficincia na gesto dos territrios concelhios, nomeadamente pela introduo dos Planos Directores Municipais j durante a dcada de 80, a par de um mercado de arrendamento quase inexistente, expande-se e consolida-se o hbito de compra da habitao. Esta expanso foi apoiada por dois agentes principais: i) o Estado, atravs da concesso de bonificaes nas taxas de juro bancrio, fosse para casais de baixos rendimentos, fosse para jovens; e ii) a banca (antes da liberalizao do mercado bancrio, a Caixa Geral de Depsitos - banco do Estado era a maior emprestadora), tanto atravs do financiamento da construo, como da aquisio (ARAJO, 2008). Com o Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro, o qual estabelece um novo regime jurdico do arrendamento urbano, tenta-se minimizar o efeito da lei do congelamento das rendas. No entanto, o mercado de arrendamento continuava a no oferecer condies de rendibilidade, nem para senhorios (desconfiados ou inseguros no rendimento que poderiam obter com a colocao no mercado dos seus imveis e, por isso, inflacionando os valores das rendas, num contexto de fraca oferta), nem para potenciais arrendatrios (valores de arrendamento demasiado elevados). Deste modo, com a participao do Estado e a disponibilidade da banca, continua a expanso de um novo paradigma de relao jurdica habitacional baseado no que podemos designar por cultura de proprietrio.
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Figura 4: Evoluo do nmero de famlias e do nmero de fogos, 1940 a 2001
6000000
Nr. of households and nr. of dwelings
5000000
4000000
3000000
2000000
1000000
0 1940 1950 1960 1970 1981 1991 2001
Years Nr. of dwelings Nr. of households
A par da crescente procura dirigida compra de habitao, cristaliza um imenso parque predial urbano, mais ou menos antigo, com usos e ocupaes muito diversos. Por um lado, e tendo por referncia a cidade (ou concelho) de Lisboa, abundam as situaes de completo abandono e consequente degradao do edificado arrendado porque os valores das rendas so demasiado baixos para financiar obras de restauro e manuteno e porque os senhorios no esto seguros sobre a recolocao no mercado de arrendamento dos alojamentos que vo ficando vagos. Por outro lado, abunda o mesmo tipo de situao, ou porque os mesmos senhorios ficam espera que o prdio esteja devoluto para depois poderem realizar capital com a sua venda, ou ento porque esperam uma valorizao especulativa do terreno ocupado pelo imvel. Apesar de o planeamento municipal, nomeadamente atravs da delimitao de zonas histricas com regulamentao urbanstica apertada, se ter constitudo como um obstculo a este ltimo tipo de actuao, o fenmeno do abandono e da proliferao de prdios devolutos no deixa, ainda hoje, de ser um problema urbano gravssimo em Lisboa. Mas, qual tem sido o papel do ramo da construo civil e obras pblicas (CCOP) em todo o processo antes descrito? Qual a importncia da construo de habitao e o significado da recuperao de imveis na sua actividade? As respostas a estas questes no so fceis, no s por causa dos dados estatsticos de fraca qualidade, mas tambm porque a produo de edificado apresenta oportunidades que aumentam a complexidade do funcionamento do mercado: por um lado, a colmatao do dfice herdado de muitos anos sem investimento e, por outro, a oportunidade de investimento em imobilirio turstico, uma das mais fortes componentes do chamado turismo residencial. Do mesmo modo que noutros pases, tambm em Portugal o ramo da construo civil e obras pblicas (CCOP) tem uma importncia inegvel, no s no, mas tambm para, o conjunto da economia nacional. No contexto da matriz de relaes tcnicas entre ramos de actividade, a CCOP aquele que apresenta, seno as maiores intensidades, pelo menos a maior diversidade em termos das relaes com todos os outros ramos de actividade econmica, correspondendo isso, na matriz de produo nacional, aos maiores volumes de formao bruta de capital fixo (FBCF) e de disponibilizao de empregos (alguns autores estimam que por cada emprego gerado pela actividade da construo so criados 3 novos empregos no conjunto da economia - Afonso et al., 1998: 22), a par de menores ndices de importao (LOPES, 2007). Como qualquer outra actividade produtiva, a construo depende em grande medida da vitalidade da economia, sendo sobretudo importante a quantidade e o valor das encomendas providenciadas pelo sector pblico. Assim, numa fase de forte conteno do investimento pblico, o ramo CCOP pode experimentar uma crise profunda que, dadas as suas relaes de sinergia e efeitos multiplicadores sobre outras actividades, acaba por se repercutir numa generalizao de efeitos negativos acrescidos sobre toda a economia. Em Portugal, semelhana do que se passa noutros pases europeus (BAGANHA et al., 2000), o ramo da construo civil assume, em termos econmicos, e tanto em termos de emprego como do nmero de empresas, um significado estruturalmente importante. No entanto, o sector da construo civil assume em Portugal caractersticas especiais j que, para alm da diversidade de situaes empresariais, o prprio Pas tem uma histria e uma prtica que o diferenciam de muitos outros pases, pois embora sejam comuns problemas de preo do solo, a nossa histria marcada pela insolvncia da maioria da populao no acesso ao mercado da habitao.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Em Portugal, se olharmos para os dados estatsticos mais detalhados disponveis por municpio, aqueles que constituem a chamada Base de Dados BELEM, rapidamente chegamos concluso de que, em termos do nmero de empresas, o ramo da construo civil e obras pblicas surge sempre num lugar destacado, logo a seguir, naturalmente, ao comrcio, ramo de actividade onde ainda pululam as menos que micro empresas, muitas vezes empresas em nome individual ou em comandita, ou sociedades unipessoais, que amenizam os indicadores do desemprego (CACHINHO, 2002). De uma realidade onde vinga um nmero assinalvel de milhares de micro empresas, passamos para uma outra onde pontuam algumas dezenas daquelas que, de facto, tm poder econmico e financeiro para dar resposta forte procura de obras pblicas que tem marcado os nossos ltimos 20 anos. Isto , em termos de valores envolvidos, a designada engenharia de obras pblicas e a construo de equipamentos correspondiam, em 2007, a 75,4% das receitas das empresas com mais de 20 empregados (absorvendo, assim, a maior parte dos recursos nacionais - quase 100% pblicos), enquanto as restantes intervenes (maioritariamente privadas) e que correspondem sobretudo ao imobilirio residencial se ficavam por uma pequena parcela (24,6%, em 2007) (Quadro 1).
Quadro 16: Estrutura do valor dos trabalhos realizados por empresas com 20 e mais pessoas ao servio, por tipo de obra, em Portugal - 2005 a 2007 (%) Tipos de obra Edifcios Edifcios residenciais Edifcios no residenciais Obras de engenharia civil Total 2005 44,3 23,4 20,9 55,7 100,0 2006 45,9 20,2 25,7 54,1 100,0 2007 51,2 24,6 26,6 48,8 100,0
Fonte: 2005 - INE, I. P., Inqurito Anual s Empresas; 2006, 2007- INE, I. P., Inqurito Anual s Empresas de Construo.
O volume de vendas associado construo de habitao nova, no s por problemas de recolha de dados estatsticos (apenas empresas com mais de 20 empregados), mas tambm por razes de funcionamento deste universo empresarial, est muito subestimado. De facto, se considerarmos o volume de vendas das empresas de construo (Quadro 2) por relao aos valores dos contratos de compra e venda de propriedades (prdios urbanos, rsticos ou mistos) (Quadro 3), e mesmo tendo em conta que as operaes de compra e venda se referem, em cerca de 80%, a transaces sobre prdios urbanos e que uma parte delas no abrange apenas construes novas e, ainda, que remanesce uma margem de lucro que necessrio deduzir dessas transaces, facilmente se percebe que no estamos perante uma proporo de 30/70, mas sim, como estimamos, de 50/50.
Quadro 17: Volume de negcios (milhes de ) das empresas por Actividade econmica (CAE Rev. 3) e Escalo de pessoal ao servio, 2007 e 2008 2007 Milhes Menos de 10 10 19 pessoas ao servio 10 49 pessoas ao servio 20 49 pessoas ao servio 50 249 pessoas ao servio 250 e mais pessoas ao servio Total do ramo da construo Menos de 10 10 19 pessoas ao servio 10 49 pessoas ao servio 20 49 pessoas ao servio 50 249 pessoas ao servio 250 e mais pessoas ao servio 92033,3 37793,1 85745,2 47952,1 76681,3 35109,2 12019,3 4491,3 9042,6 4551,4 6931,7 7115,6 % 25,9 10,6 24,1 13,5 21,6 2008 Milhes 92386,5 40100,8 89710,8 49610,0 81042,5 % 25,1 10,9 24,4 13,5 22,0 100,0 31,4 11,5 24,1 12,5 20,8 23,7
Total dos ramos de actividade econmica 355691,3 100,0 368392,4 100,0
101231,5 28,5 34,2 12,8 25,8 13,0 19,7 20,3
105252,7 28,6 11316,2 4145,9 8658,4 4512,6 7487,2 8525,9
100,0 35987,8
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Fonte: INE
Quadro 18: Contratos de compra e venda () de prdios por Localizao geogrfica e Tipo de prdio, 2007 Valor dos contratos Unidades Territoriais Portugal Norte Centro Lisboa Alentejo Algarve Regio Autnoma dos Aores Regio Autnoma da Madeira Fonte: INE Milhes de 29630,1 6352,6 4132,2 11888,8 1794,2 4155,9 436,7 869,6 % 100,0 21,4 13,9 40,1 6,1 14,0 1,5 2,9
Alis, para alm das empresas com menos de 20 empregados terem, na construo, uma representao maior que no conjunto da economia (Quadro 2), elas geram mais de 30% do volume de vendas, pelo que pode tambm dizer-se que a sua no considerao introduz um erro equivalente em qualquer indicador de caracterizao deste ramo.
A EVOLUO DA CONSTRUO DE HABITAO E A FALSA SATURAO DO MERCADO

De 1991 para 2001, para o conjunto do Pas, o nmero de alojamentos ocupados pelo proprietrio aumentou 35,9%. Como normal, nas reas rurais que prevalece a situao de plena propriedade (valores em torno ou superiores a 80%), apesar de nas reas metropolitanas de Lisboa e Porto j serem, em 2001, de 67,8% e 65,8%, respectivamente. De modo inverso, nestas reas de maior densidade urbana que maior a parcela dos proprietrios endividados (49,6% e 45,8%, respectivamente, enquanto no restante territrio portugus esse valor da ordem dos 22%). Por sua vez, 4,4% do total de proprietrios do Pas com dvida banca, tinha um encargo mensal acima de 500 euros, valor que na Regio de Lisboa e no Grande Porto subia para 8,4% e 7,5%, respectivamente. Quando se toma em conta o montante das transaces sobre edifcios ficamos perante um valor nacional de cerca de 30 milhes de euros onde a Regio de Lisboa se aproxima dos 9 milhes e 500 mil euros. Este facto, para alm de pr em evidncia que pouco mais de 2 dezenas de concelhos absorvem quase 1 tero do investimento em construo de edifcios, revelador da discrepncia geogrfica de aplicao de investimentos pblicos e privados. Os primeiros desses investimentos so, tendencialmente, igualmente distribudos por todo o Pas (investimentos virios e em equipamentos pblicos de utilizao colectiva), enquanto os segundo encontram na rea de maior concentrao populacional o terreno para a sua reproduo, em crescendos que, pelo menos at 2003 (j que desse ano e at 2007 se verifica um abrandamento das taxas de crescimento), pode indiciar o incio de uma tendncia para a saturao do mercado, com o correlativo ajustamento da actividade construtiva.
Quadro 19: Estimativas do Parque Habitacional 1991-2007 - Fogos, em Portugal, por NUTS III
Portugal 1991 1997 1998 1999 2000 N % N % N % N % N % 4216541 100,0 4668220 100,0 4770778 100,0 4893773 100,0 5007100 100,0 Norte 1297894 30,8 1465416 31,4 1505628 31,6 1555762 31,8 1602099 32,0 Centro 1081789 25,7 1181103 25,3 1202474 25,2 1224958 25,0 1245460 24,9 Lisboa 1076267 25,5 1191486 25,5 1216493 25,5 1248507 25,5 1277803 25,5 Alentejo 376311,4 8,9 402137,3 8,6 407367,3 8,5 414106,8 8,5 420113,3 8,4 Algarve 220476,7 5,2 253076,4 5,4 259563,5 5,4 267117,2 5,5 274954,9 5,5 R. A. Aores 84276,98 2,0 89380,9 1,9 90532,76 1,9 91422,41 1,9 92455,64 1,8 R. A. Madeira 79526,22 1,9 85620,29 1,8 88719,96 1,9 91900,25 1,9 94214,72 1,9
155

2001 2006 2007 Var. % 1991-2007 Var. % mdia anual 1991-2001 Var. % mdia anual 2001-2007 N % N % N % 5106441 100,0 5532754 100,0 5590370 100,0 32,6 2,1 1,6 1641812 32,2 1794791 32,4 1811833 32,4 39,6 2,6 1,7 1265697 24,8 1362439 24,6 1375526 24,6 27,2 1,7 1,4 1298343 25,4 1381147 25,0 1392250 24,9 29,4 2,1 1,2 426050 8,3 451974 8,2 456193 8,2 21,2 1,3 1,2 283377 5,5 326320 5,9 333834 6,0 51,4 2,9 3,0 93410 1,8 101726 1,8 103168 1,8 22,4 1,1 1,7 97752 1,9 114357 2,1 117566 2,1 47,8 2,3 3,4
Nota: Para os anos de 2002 a 2005, os dados relativos aos municpios de Lisboa e Seia, por consequncia Portugal, encontram-se subavaliados por apenas inclurem informao dos proprietrios das obras. Fonte: INE, Estatsticas da Construo e da Habitao, 2008
A evoluo do stock de alojamentos tendo por referncia os dados disponveis nas Estatsticas da Construo e Habitao publicadas pelo INE, entre 1991 e 2007, apresenta um padro geral para o Pas e respectivas subdivises administrativas ou estatsticas ao qual pode ser ajustado uma funo de tipo sigmide ou logstica, apesar de o seu parmetro declive ser muito pouco acentuado, ao contrrio do que se passa com outros fenmenos de difuso ou de ciclo de vida de produtos. Isto , a habitao pode ser entendida como um produto pouco perecvel e com capacidade de adaptao a novos segmentos de mercado, independentemente da sua qualidade ou capacidade de incorporao de inovaes, j que a localizao (apesar de relativa face constituio de novas centralidades urbanas sociais, econmicas ou culturais) fundamental, tanto no seu usufruto, como na percepo da sua valorizao. Tendo em conta aquele padro, possvel identificar trs perodos evolutivos: 1) um primeiro, correspondente a um acrscimo ligeiro mas contnuo, entre 1991 e, aproximadamente, 1997; 2) um segundo, com mais elevadas taxas de variao, entre 1997 e 2003; e, por fim, 3) um terceiro e ltimo, onde se verifica um abrandamento das taxas de acrscimo da construo de novos alojamentos, visvel entre 2004 e 2007.
Figura 5: Evoluo do nmero de fogos por NUT2, 1991 a 2007
6000000
5000000
4000000
Portugal Continente Norte
N de fogos
3000000
Centro Lisboa Alentejo Algarve
2000000
Reg. Aut. Aores Reg. Aut. Madeira
1000000
0
19 95 19 97 19 99 20 01 20 03 19 91 20 05 19 93 20 07
Anos
Fonte: INE, Estatsticas da Construo e da Habitao
Mas, os valores absolutos escondem uma outra realidade que as taxas de crescimento anual ajudam a esclarecer. De facto, por regies NUT2, verifica-se um comportamento dissemelhante, apresentando o Algarve e as duas regies autnomas uma tendncia positiva, ao passo que as restantes mostram o inverso. Este maior dinamismo das duas regies mais atractivas do ponto de vista do turismo de lazer, a que acresce os Aores, apesar de tudo ainda um destino pouco visitado mas em fase de arranque, pode indiciar a emergncia de novas oportunidades para a construo de tipologias (sejam moradias, sejam apartamentos) relacionadas com a segunda residncia, strictu sensu, ou o turismo residencial em resorts. Por outro lado, todas as outras regies mostram sinais de saturao e, da, o abrandamento das taxas de crescimento de novo imobilirio habitacional.
156
Figura 6: Tendncia evolutivas das taxas de crescimento dos fogos, 1991 a 2007
4,0
3,5
ir de Ma ut. A R.
3,0
Algarve
2,5
Growth rate in %
2,0
PORTU GAL
Norte
1,5
Centro
Lisboa
1,0
ores R. Aut. A
Alentejo
0,5
0,0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Years
As trs regies mais dinmicas, so tambm aquelas onde o preo de aquisio de fogos mais elevado, juntando-se-lhes tambm Lisboa, a qual em 2000 e entre 2002 e 2004 apenas era suplantada pela Madeira. No entanto, se retirarmos o efeito sobre os preos induzido pelo facto de, nas ilhas, para alm dos custos de importao de materiais, os mercados serem mais exguos e territorialmente descontnuos, a regio de Lisboa indubitavelmente aquela onde os preos do alojamento so mais elevados. Apesar de os valores no terem sido deflaccionados, as taxas de crescimento do preo mdio dos prdios em propriedade horizontal transaccionados entre 2000 e 2007, pelo menos at 2005, so manifestamente superiores taxa de inflaco e, sobretudo entre 2002 e 2005, verifica-se um comportamento em alta relativamente atpico que afectou principalmente o Algarve e Lisboa. A figura seguinte ilustra essa evaoluo e na sua elaborao apenas foram tidos em conta os valores dos contratos de compra e venda relativos a prdios urbanos em regime de propriedade horizontal, j que isso corresponde, no s maior parte dos alojamentos, mas tambm porque a introduo de outros prdios urbanos, rsticos ou mistos - parte rural e parte urbana -, iria introduzir um efeito relacionado com a transaco de grandes propriedades, normalmente alvo posterior de loteamento. Este comportamento aparenta estar relacionado com o aumento do investimento em habitaes de segmento mais elevado, j que no tem correspondncia no aumento do crdito bancrio, pois o indicador crdito habitao por habitante no sofre nesse mesmo perodo idntica alterao (segundo o INE, 6192 euros por habitante em 2002 e 7390 euros por habitante, em 2005). Nos dois ltimos anos, 2006 e 2007, as variaes de preo so muito menos marcadas (e por vezes negativas) em todas as regies, com excepo de Lisboa, Aores e Madeira. O Algarve regista, de 2006 para 2007, a variao menos acentuada desde o ano 2000 e, o Norte, fica-se por uma taxa de 0,4%, valores que, dada a inflaco, correspondem na realidade a uma baixa de preo, ou seja, a um ajustamento do mercado imobilirio tendo em conta a reconhecida retraco da procura.
157

Figura 7: Evoluo do preo mdio dos prdios em propriedade horizontal transaccionados entre 2000 e 2007
160,00
1000 / transacted dweling in horizontal property
140,00
120,00
100,00
Norte Centro
80,00
Lisboa
60,00
Alentejo Algarve R. A. Aores
40,00
20,00
R. A. Madeira
0,00 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Years
Mas, esta reduo de preo, pouco significa para o esforo das famlias associado aquisio de uma habitao, num contexto em que os preos do arrendamento so superiores a esse mesmo esforo e, por isso, ainda no so uma alternativa atraente. Por um lado, e tendo em conta que, por exemplo, em 2008, o salrio anual mdio rondou os 19.000 euros (INE, 2008), a aquisio de uma habitao em Lisboa, tendo presente o valor mdio de 145 mil euros em 2007, poderia corresponder ao investimento de quase oito anos de trabalho enquanto, por exemplo, em Dublin, esse esforo seria de apenas cinco anos e meio, e isto considerando apenas o rendimento mximo de elegibilidade para uma habitao camarria (40.000 euros/ano) ou seja, o limiar mximo de pobreza, a par de valores mdios da habitao de cerca de 220.000 euros (FOLEY, 2004). Mas, quando confrontamos o esforo de manuteno de uma habitao (rendas, mesmo que de aquisio, e outras despesas correntes) com a estrutura de despesas familiares, chegamos, de acordo com o INE, a um valor de 14%. O que est por detrs deste contrasenso que faz pesar to pouco um investimento to avultado? Nada que no tenhamos j referido. To s e apenas, por um lado, a inrcia associada baixa de encargos com habitao adquirida em contextos temporais de elevadas taxas de inflao (por exemplo, em meados dos anos 80, quando as taxas de juro do crdito rondavam os 18% ao ano) e, por outro, a permanncia ainda frequente de valores de arrendamento extremamente baixos, mesmo aps a liberalizao do arrendamento urbano em 1990. De facto, ainda em 2001, 59% dos alojamentos arrendados no Pas, correspondiam a um valor de renda mensal abaixo dos 99,75 e, em Lisboa e no Grande Porto, essa proporo subia para 66%. De 1991 para 2001, tomando como referncia as NUT2 e 3, as taxas de crescimento dos alojamentos foram sempre superiores, com excepo do Pinhal Litoral e dos Aores, s taxas de crescimento das famlias. Da, dever a figura 7 ser interpretada na ptica dos valores mdios para cada uma dessas variveis, salientando as situaes que mais se afastam da linha de tendncia correspondente alterao de uma delas em funo da outra varivel. Verifica-se uma repartio muito equilibrada (correlao de Pearson de 0,903), tendo por referncia a variao do nmero de famlias, entre as situaes em que ocorreu um valor mais alto ou mais baixo do crescimento dos alojamentos face ao que seria de esperar. No entanto, o grfico seguinte (Figura 7) mostra que as NUT2 e NUT3 onde o acrscimo de alojamentos foi superior ao acrscimo das famlias so aquelas, ou onde permanecem problemas habitacionais por resolver (Cvado e Grande Porto e a Regio Norte no seu conjunto), ou onde a par desses mesmos problemas tambm importante o fenmeno turstico (caso da Regio da Madeira), ou ainda, onde as amenidades ambientais sugerem ser o motor do crescimento da construo de alojamentos que presumimos provavelmente destinados a segundas residncias (Alentejo Litoral e Pinhal Interior Sul). Na situao oposta (crescimento do nmero de famlias superior ao crescimento que seria de esperar para os alojamentos), destacam-se casos muito diversos, ou em que o dinamismo econmico da dcada de 90 (que justifica um dinamismo demogrfico positivamente atpico, no contexto nacional), parece no ter tido correspondncia no crescimento da construo (Pinhal Litoral), ou onde a crise de emprego foi particularmente acentuada (Cova da Beira) ou, ainda, onde mais evidente a perda de vitalidade demogrfica e econmica (Serra da Estrela e Beira Interior Norte).
158

Figura 8: Relao entre a taxa de crescimento do nmero de famlias e a do nmero de alojamentos, entre 1991 e 2001
35
Cvado Grande Porto
30
Entre Douro e Vouga Ave Norte Algarve
25
Pen. Setbal Tmega Alentejo Litoral R. A. Madeira Oeste Pas Minho-Lima Alto Trs-os-Montes Continente Lisboa Baixo Vouga Pinhal Litoral
Growth rate (%)number of dwelings
20
Grande Lisboa Do-Lafes Centro Baixo Mondego
15
Pinhal Int. Norte Douro
Beira Interior Sul Pinhal Int. Sul Alto Alentejo

10
Lezria do Tejo Mdio Tejo Alentejo Alentejo Central R. A. Aores Cova da Beira
Baixo Alentejo
Beira Interior Norte Serra da Estrela
5
y = 0,7456x + 9,289 R 2 = 0,815
0 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30
Growth rate (%) number of families
Em Portugal, as transformaes que tramitaram entre a existncia de um parque habitacional com elevada densidade de ocupao (1864, com quase 11 pessoas por alojamento), at outro que alberga uma mdia de 1,9 pessoas por alojamento (2007) (Figura 8), referem-se quelas que se relacionam com os hbitos scio-culturais e capacidade econmica que esto na base da alterao das estruturas familiares (ANDR, 1994). De facto, o nmero mdio de pessoas por alojamento, j desde 1930 que tem vindo a decrescer de forma acentuada, mas com uma taxa de decrscimo mais elevada sobretudo a partir de 1981, ano a partir do qual tambm mais volumosa a variao absoluta do nmero de alojamentos.
Figura 9: Evoluo da populao, do nmero de alojamentos e da densidade de ocupao dos alojamentos, 1864 a 2007
12,0 4,5 4,0 10,0 Milions of inhabitants and dwelings 3,5 8,0 3,0 2,5 6,0 2,0 4,0 1,5 1,0 2,0 0,5 0,0
1864 1878 1890 1900 1911 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1981 1991 2001 2007
0,0
Population
Dwelings
Nr. of residents per dweling
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Nr. of dwelings/inhabitant
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Mas, significa isto que as necessidades habitacionais das famlias esto satisfeitas? Os dados no mostram isso. Por um lado, apesar de ter diminudo no Pas, de 1991 para 2001, a proporo de alojamentos no clssicos (essencialmente barracas e alojamentos precrios em madeira) no total de alojamentos (variao de -1,2%), regies houve onde essa variao acusou problemas gravssimos (+98,1% no Algarve, +43,2% no Alentejo e +29,3% na Regio Norte). Se do conjunto dos alojamentos no clssicos apenas extrairmos os classificados como barracas, j que o conceito de casas rudimentares de madeira no suficientemente claro no Censo, ento o Alentejo e o Algarve passam a ser as nicas regies onde este fenmeno aumentou com taxas extremamente preocupantes: 75,6% e 56,5%, respectivamente. Se a esta realidade de aprofundamento do problema habitacional juntarmos uma outra relacionada com as ms condies de habitabilidade, ento o problema agrava-se ainda mais. Por exemplo, em Portugal, em 2001, 2,5% dos alojamentos clssicos ocupados como residncia habitual (e por isso retiradas as situaes relacionadas com barracas e quejandos), no dispunham de retrete. No total, considerando os alojamentos clssicos existentes, mas retirados aqueles que so segundas residncias e os que declaradamente no oferecem condies de habitabilidade ou so partilhados por mais do que uma famlia, chega-se a um valor de 3.591.887, o que, tendo em conta o nmero total de famlias (3.654.633, em 2001, entre clssicas e institucionais) resulta num dfice de 62.746 alojamentos. Se a este valor somarmos as famlias que vivem em alojamentos no clssicos, obtemos um novo total de 90.065 alojamentos em falta. Esta carncia pode ser suprida a partir dos alojamentos que, em 2001, se encontravam vagos (516.085, retirados os que se encontravam vagos para demolio). No entanto, se tivermos em ateno que, tambm em 2001, 568.886 alojamentos estavam sobrelotados (uma ou mais divises em faltam, atendendo ao nmero de elementos da famlia), as necessidades de novos alojamentos, mesmo tendo em conta o reajustamento com o existente, alteram-se substancialmente. De facto, se considerarmos apenas os alojamentos que tm 3 ou mais divises em falta e a esse dado acrescentarmos o nmero de alojamentos necessrios ao funcionamento do mercado (2% do total de famlias, para suprir necessidades de mobilidade, eventuais abates ao stock existente, fragmentao/recomposio familiar, etc.), ento o volume de alojamentos necessrios altera-se para 204.087, valor que continua a ser amplamente coberto pelos alojamentos vagos. Mesmo tendo em conta o crescimento populacional de 2001 para 2011, amplamente suportado pela imigrao, dificilmente se justifica, tendo em conta este baano geral, a continuao da construo de habitaes novas, devendo o mercado entrar numa nova etapa que dever privilegiar a recuperao do edificado existente. Mas, este tipo de balano obnubila tambm o factor mais importante: a Geografia. O Plano Estratgico de Habitao, para o perodo 2008-2013, atravs dos contributos de uma vasta equipa de consultores (GUERRA et al., 2010), j introduz as componentes das diferenciaes regionais e sociais. De facto, fundamenal saber-se onde, e para quem, faltam alojamentos e onde estes esto em demasia, do mesmo modo que tambm fundamental programar a construo de alojamentos junto aos locais onde tambm mais previsvel o aumento do emprego. Esta relao de proximidade casa-emprego ter maiores probabilidades de ocorrer nas maiores concentraes urbanas do Pas, exactamente aquelas onde o dfice habitacional perdura, mesmo descontando alguma ineficincia na gesto do parque habitacional pblico, incluindo o de tipo social. Em acrscimo, tambm dever o Estado assegurar que o processo de recuperao do edificado antigo no ir perpetuar as fracas condies habitacionais providenciadas por tipologias inadequadas, pelo que, sobretudo ao nvel dos centros histricos das vilas e cidades devem ser encontradas solues flexveis que conjuguem preservao (ou valorizao da paisagem urbana) com modernidade (reas e nveis de servio nas habitaes condizentes com os actuais modos de vida).
NOVOS SEGMENTOS DE INVESTIMENTO: IMOBILIRIO TURSTICO RESIDENCIAL E SEGUNDAS RESIDNCIAS

Tendo apenas em conta a informao estatstica oficial, em 2008 estavam registados 2041 estabelecimentos da hotelaria convencional mais os que a legislao define como sendo outros empreendimentos tursticos. Desse total apenas menos de 2% eram aldeamentos tursticos e mais de 88% localizavam-se no Algarve. No geral, a evoluo de 1995 a 2008 aponta para o seguinte: (i) um aumento significativo e progressivo dos hotis e hotis apartamentos; (ii) uma tendncia para o decrscimo das tipologias de menor valor acrescentado, tambm as mais frequentes, e que em 2008 passaram a ser classificadas como alojamento local deixando, por isso, de ser consideradas como empreendimentos tursticos; (iii) aps um perodo de forte crescimento, pelo menos at 2005, os apartamentos tursticos passam a registar uma taxa de variao negativa em 2008; (iv) uma quase que estabilizao, j desde 1995, do nmero de aldeamentos tursticos, apesar da sua aparente densificao (progressivo aumento da sua capacidade de alojamento).
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Estes dados chamam desde logo a ateno, num contexto da natural adaptao da oferta procura, para algumas observaes relevantes, cujas modalidades de resposta podem configurar o futuro do turismo em Portugal: (i) um comportamento positivo da procura efectiva assente em estadias curtas (city short breaks), sejam de lazer ou negcios; (ii) o esgotamento da tipologia aldeamento turstico, talvez por concorrncia dos resorts, mas muito provavelmente pela oferta similar mas fora dos procedimentos tursticos (housing developments within urban perimeters); (iii) a reconfigurao da oferta nas tipologias de menor valor acrescentado; (iv) o incio da falncia da tipologia apartamentos tursticos, muitas vezes assente numa explorao em regime de propriedade temporalmente fraccionada (time-sharing), sobretudo localizada em destinos de sol e mar j com capacidades de carga prximas da exausto e, por isso, cada vez menos atractivas, tendo sobretudo em conta os custos envolvidos (partilha da manuteno anual) e a concorrncia das camas fora do mercado regulado. (v) Por fim, tendo em conta, pelo menos at h pouco tempo, o comportamento do mercado imobilirio, bem assim como a tendncia para o aumento do comportamento psicocntrico do turista em forte relao com a idade (progressivo envelhecimento da procura potencial), no podemos descurar o efeito da componente de segundas residncias enquanto parte do turismo residencial. Em Portugal, no existe regulamentao especfica que se aplique promoo de segundas residncias quando estas se encontram fora de empreendimentos tursticos classificados como aldeamentos tursticos, apartamentos tursticosou conjuntos tursticos, sendo estes ltimos tambm vulgarmente conhecidos e designados na legislao como resorts. Quando no enquadradas numa das tipologias antes referidas, aplica-se a legislao geral que regula a aquisio de habitao prpria. De facto, pese embora a recente adopo do conceito de turismo residencial, j desde 1969 que existe a possibilidade de comercializao de segundas residncias no mbito de outras figuras de alojamento turstico enquadradas na legislao portuguesa (mais recentemente alterada em 2008): as moradias tursticas, os aldeamentos tursticos e os conjuntos tursticos. Para melhor se entender esta afirmao, passemos em revista o historial da regulao pertinente para este tema. O processo de licenciamento e classificao dos empreendimentos tursticos, onde se incluem aqueles em que possvel ser proprietrio de uma segunda residncia, actualmente regulado pelo Decreto Lei n 39/2008, de 7 de Maro. Este texto legal vem na sequncia de um longo percurso de regulao turstica que tem incio em 1954, com a publicao da Lei n 2073, de 23 de Dezembro desse ano. A este diploma legal segue-se, na senda de um conceito onde a interveno do Estado era fundamental para a garantia da qualidade da oferta como motor do desenvolvimento turstico do Pas, o Decreto-Lei n 49399, de 24 de Novembro de 1969, o qual, para alm de definir as tipologias de alojamento hoteleiro tambm introduz pela primeira vez a noo de conjunto turstico. Entre outras normas regulamentares, destacam-se, a seguir, o Decreto-Lei n 435/82, de 30 de Outubro, onde se estabelecem, pela primeira vez, as normas de classificao e gesto dos aldeamentos tursticos. Em 1986, atravs do Decreto-Lei n 328/86, de 30 de Setembro tambm revisto o D.L. n 49399, de 24 de Novembro de 1969, com a justificao de que surgiram novas formas de alojamento turstico cujo aparecimento dos anos 70, ou mesmo dos anos 80, isto j num contexto poltico estabilizado onde as regies autnomas e autarquias locais eram uma realidade e se considerava necessrio preservar a qualidade dos equipamentos tursticos e das condies naturais estabelecendo-se pela primeira vez normas destinadas delimitao de reas com especiais aptides tursticas. Para essas reas, estabelece-se a possibilidade de se definirem normas e parmetros rigorosos, destinados a preservar, por um lado, o seu meio ambiente e o patrimnio cultural existente e, por outro, salvaguardar a qualidade do equipamento turstico que nelas ser implantado (CARVALHO, 1988:210). Finalmente, aps o Decreto Regulamentar n 8/89, de 21 de Maro que aprovou o Regulamento dos Empreendimentos Tursticos publicado o Decreto-Lei n 167/97, de 4 de Julho, o qual estabeleceu o Regime Jurdico da Instalao e Funcionamento dos Empreendimentos Tursticos em vigor at 2008, ano em que foi publicada a legislao j citada (D. L. n 39/2008) e actualmente em vigor. Relativamente a toda a legislao anterior, as grandes alteraes introduzidas pelo D. L. n 39/2008, referem-se a: i) o fim de algumas tipologias de empreendimentos tursticos, tais como as estalagens, as penses (incluindo o seu nvel superior que era designado por albergaria), os motis e as moradias tursticas. A tipologia de turismo no espao rural (TER) passa a acolher as casas de campo, o agro-turismo, os hotis rurais e o turismo de aldeia. O turismo de habitao, anteriormente includo no TER passa a constituir-se como uma tipologia autnoma; ii) a criao de uma nova categoria designada por estabelecimentos de alojamento local, a qual inclui os casos que no se enquadrem na definio de empreendimento turstico, isto , que no disponham de um adequado conjunto de estruturas, equipamentos e servios complementares (Art 2 do D.L. 39/2008, de 7 de Maro);
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro iii) a imposio de todas as unidades de alojamento se deverem encontrar permanentemente afectas utilizao turstica, cuja comercializao dever estar sempre a cargo de uma entidade exploradora, sendo vedado esse direito aos proprietrios individuais, nos casos em que exista um regime de propriedade plural. Ora, compreensivelmente, foi sobretudo esta ltima alterao que gerou inmeras reaces de insatisfao por parte de pessoas envolvidas no segmento que preferimos designar por imobilirio turstico, j que se levantam grandes problemas de comercializao das unidades de alojamento quando est em causa a capacidade de gerir individualmente a sua utilizao e fruio plenas. De facto, a legislao muito restritiva relativamente possibilidade de utilizao exclusiva das unidades de alojamento por parte do seu proprietrio. Apesar de se admitir o regime de propriedade plural (conceito que inclui o regime de propriedade horizontal, na qual coexistem a propriedade exclusiva de uma parte do prdio com a propriedade comum ou compropriedade das partes que a todos servem), a actual legislao manda que todas as unidades de alojamento estejam sempre disponveis para utilizao turstica, independentemente do seu regime de propriedade, atravs da mediao de uma entidade exploradora, a qual poder ser, ou no, a entidade proprietria. Uma parte da justificao para esta "atitude legal" pode ser encontrada no sistema de planeamento que tem orientado a ocupao do territrio em Portugal. Por um lado, num processo que objecto de duas atitudes, por vezes, antagnicas e, tambm por vezes, politica e economicamente justificadas, existe uma superviso apertada sobre a definio e o alargamento do permetro dos aglomerados urbanos e, por outro, facilita-se a edificao para fins habitacionais fora desses mesmos permetros tendo em conta dois argumentos de significado (ou impacte) diferente: i) o direito habitao e ao assento de lavoura de um agricultor (licenciamento casustico que normalmente entra em conta com critrios de dimenso mdia da propriedade rstica 7,5ha em alguns concelhos do Sul do Pas, mas que pode ir a 1000 m2 em municpios de propriedades de muito pequena dimenso mdia, como o caso do Minho) e ii) a necessidade de desenvolvimento turstico, podendo para isso reservarem-se extensas reas de territrio municipal onde se verificam amenidades ambientais especficas desde que no colidam com os valores do ambiente natural a preservar, sejam do mbito da Reserva Ecolgica Nacional (REN), sejam do da Rede Natura 2000 (RN2000), sejam de qualquer outro tipo relacionado como as ZPE (Zonas de Proteco Especial, resultantes da RN2000 ou de outras directivas comunitrias). Mas, nem tudo claro sobre as reais diferenas existentes entre "aldeamentos" e "conjuntos" tursticos. De facto, possvel concluir que a legislao estabeleceu como grande diferena entre os dois tipos o facto de os "conjuntos tursticos" deverem integrar, pelo menos, um estabelecimento hoteleiro e outro equipamento, ou de animao, ou de restaurao. Aparentemente, a ideia do legislador foi tambm a de que aos "conjuntos tursticos" poderia estar aberto, ao contrrio dos aldeamentos, em planos de nvel regional e municipal, o caminho para a sua implantao em solos fora dos permetros urbanos. De facto, as reas do Pas que apresentam melhores condies de atraco, ou de sucesso de investimento, encontram-se fora dos permetros dos aglomerados urbanos, ou na envolvente de planos de gua (albufeiras de guas pblicas interiores ou martimas), ou na faixa costeira de muito baixa ocupao (quase toda a costa entre Sagres e Tria), ou em zonas de interface entre a costa e o interior rural tradicional preservado (uma faixa de 60 km da costa para o interior). A consulta do Registo Nacional de Turismo (RNT) (https://rnt.turismodeportugal.pt/RNET), mostra um total de 40 empreendimentos classificados como aldeamentos (32) e conjuntos tursticos (8). Do primeiro tipo, 4 esto em projecto e 5 correspondem apenas a intenes de investimento. Do segundo tipo, 1 est em projecto e 3 so intenes. Apesar de no Artigo 40. da Lei em vigor ser referido que O Turismo de Portugal, I. P., disponibiliza no seu stio na Internet o Registo Nacional dos Empreendimentos Tursticos (...) [onde] consta o nome, classificao, capacidade e localizao do empreendimento (...), ainda no possvel obter dados sobre as suas capacidades de ocupao. A maior parte destes empreendimentos (70%) localiza-se no Algarve, no deixando de ser interessante, apesar da fraca relevncia, a ocorrncia de localizaes em Penela, Mortgua e Lamego. O quadro seguinte ilustra as expectativas de crescimento do imobilirio turstico que existiam em 2006, quando ainda se perspectivavam grandes investimentos em resorts integrados. Apesar de nesse quadro os consultores no terem considerado os projectos de investimento em reas inferiores a 70 hectares (o suficiente para, em regime de mdia densidade, se construrem algumas centenas de moradias), visvel, tendo em conta a dimenso da ocupao territorial, a forte presso que o Alentejo e a sua costa iriam sofrer.
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Quadro 5: Perspectivas futuras - Resorts Integrados em Portugal Regio Montante de Investimento (Milhes de Euro) 1600 1500 2500 1500 1700 3900 12700 Dimenso (1000 ha) 2,0 2,0 10,0 20,7 5,5 4,5 44,7 rea de construo 2 (1000 m ) 700 370 5250 300 1816 169 26470 Total de unidades 3900 2300 15800 1200 5900 8800 37900
Oeste Ribatejo Costa Azul Costa Alentejana Alentejo Interior Algarve Total
Fonte: Adaptado de THR - Asesores en Turismo Hotelera y Recreacin, S.A. (2006) Turismo residencial e Resorts Integrados. Lisboa, Turismo de Portugal, I.P., p. 33 Fig. 9 - Distribuio das segundas residncias, por municpio, em 2011
N de segundas residncias
100 500 1.000 5.000 10.000
Fonte dos dados: INE, Censo de 2001
De facto, se entendermos o turismo residencial como algo que conjuga segunda residncia com uma oferta complementar que ultrapassa os simples servios de apoio na manuteno dessa mesma residncia (limpezas, lavandaria, engomadoria e pequenas obras de reparao, interiores e exteriores), o que pressupe a disponibilizao de outros servios, como por exemplo os de animao turstica, ento estaremos face a algo que ser merecedor de uma avaliao dos seus efeitos sobre o desenvolvimento local. Mas, se substituirmos o termo turismo residencial por turismo de segunda residncia, para alm da incluso dos empreendimentos do tipo resort j consolidados desde os anos 70 (ou em vias de concluso ou ainda em fase de projecto) os dados de base alteram-se substancialmente e teremos de passar a incluir os cerca de 950.000 fogos que ficaram classificados como tal no ltimo censo (Figura 9), e que correspondem a cerca de 20% do total de alojamentos familiares clssicos, com uma taxa de crescimento de cerca de 40% face a 1991. O forte crescimento do nmero de segundas residncias, apresenta de 1991 para 2001 um padro espacial que pouco se tem alterado, podendo afirmar-se que se tem verificado uma tendncia para a progressiva
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro homogeneizao da sua distribuio territorial (Oliveira, et al., 2009). Este fenmeno, o qual tambm sugere a existncia de problemas de classificao censitria, no deixa de se constituir como uma oportunidade acrescida para o mercado imobilirio. A percepo negativa que por vezes transparece de algumas reaces, nomeadamente por parte de algumas organizaes ambientalistas, sobre os efeitos no desenvolvimento derivados da promoo imobiliria para fins de turismo residencial em "resorts integrados", ancorada no que aconteceu, por exemplo, no Sul de Espanha (Aledo, 2009), acaba por esquecer a existncia destes 950000 alojamentos. Por outro lado, tambm todas as regies NUTII do Pas esto protegidas por planos de ordenamento, onde se incluem os PROT, os quais definem a capacidade mxima em nmero de camas tursticas, mas infelizmente nada dizem sobre as segundas residncias, tanto em meio rural, como urbano. Deste modo, do ponto de vista da produo de efeitos sobre o desenvolvimento a todas as escalas, o que ser prefervel? Ter claramente conhecidos n empreendimentos legalmente enquadrados e escrutinados pelos poderes pblicos e privados, ou ter 950 mil habitaes, com tendncia a crescer, consideradas como de segunda residncia e sobre as quais nada ou pouco se conhece?
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O CONDOMINIO COMO PARADIGMA? INICIATIVAS DE TRANSIO: DESAFIOS S POLTICAS PBLICAS DE HABITAO? Paulo Castro Seixas (pseixas@iscsp.utl.pt) CAPP (Centro de Administrao e Polticas Pblicas), ISCSP UTL "Iniciativas de Transio" so novas formas de vida, presumivelmente resultantes da ideologia ecolgica e / ou da atual crise da antecipao e medo de uma era ps-petrleo. De uma forma ou de outra, as iniciativas de transio parecem ser experincias pelas quais as pessoas constroem lugares atravs da gesto de imaginrios futuros, mesmo que com aluses ao passado. Depois de um perodo em que vrias experincias foram basicamente rurais, j existem vrios casos em que estes imaginrios parecem tambm apresentar pontes entre a vida tradicional nas comunidades rurais e a vida urbana ps-industrial. Algumas das experincias urbanas podem revelar novas formas de lidar com uma das importantes inovaes da vida urbana do sculo XX: o condomnio. Os Condomnios foram criados, na maioria dos pases, basicamente desde a dcada de 1950 e so novas formas de gerir a dicotomia moderna entre espao pblico e privado. Os Condomnios introduziram e institucionalizaram de forma extensiva (em particular com o novos condomnios fechados dos anos 80 e 90) a propriedade coletiva. Embora muitos cientistas sociais e pesquisadores urbanos (como eu prprio h 10 anos) foram e ainda so bastante crticos em relao aos novos condomnios, a verdade que a propriedade coletiva na vida urbana moderna foi reforada e at mesmo monumentalizada atravs deles. Algumas iniciativas de transio continuam a explorar essa idia de propriedade coletiva e possvel perguntar se estamos diante de um paradigma mais novo condomnio? Este trabalho baseia-se em conhecimento etnogrfico exploratrio de algumas iniciativas de transio Portuguesas articulando-as com uma perspectiva sociolgica do movimento de transio social global. A questo central deste paper de tipo exploratrio a dos desafios que essas experincias representam para o futuro da habitao e, consequentemente, os novos desafios para as polticas pblicas de habitao.
INTRODUO
A hiptese que este texto apresenta a de esto a surgir novos tipos de propriedade, ao mesmo tempo que muitas experincias se vo realizando a requerer conceptualizao e que tais processos so funo da mudana de paradigma face s instituies que se tornam centrais e, especificamente, ao papel dos valores de Igualdade e Liberdade e como eles so adstritos a tais instituies. Tal situao implica desafios s polticas pblicas e a reconceptualizao do que actualmente chamamos Democracia. Pretende-se identificar novas formas de relao entre instituies tipicas da construo moderna (a propriedade, a famlia, o Estado) e instituies tipicas da construo ps-moderna (meio-ambiente; regies urbanas e federaes (estatais ou outras) no respeito pelos direitos humanos). Na construo moderna, a propriedade, a famlia e o Estado constituem-se como fundamentos da igualizao: todos os indivduos devem ter alguma propriedade, todos so parte de uma famlia, todos esto integrados num Estado e assim todo o mundo reconhecivelmente Moderno se adopta a lgica da propriedade, da famlia e a do Estado. No entanto, em situao de crise (porventura poder-se-iam apontar algumas na era moderna), o carcter igualizador perde sentido e a crise do paradigma moderno que se instalou desde a 2 metade do sculo XX revela isso mesmo. Por vrias razes (que tentamos referir abaixo) as instituies igualizadoras da modernidade passaram a ser percepcionadas em funo do valor da liberdade: fao o que quero com a minha propriedade; tenho (ou no tenho sequer ) a famlia que quero e o Estado faz o que quer no limite das suas fronteiras (e, por vezes mesmo, para alm delas). Esta valorizao da Liberdade face igualizao ocorre ao mesmo tempo que vo surgindo novas instituies, umas de forma mais conceptual outras de forma emprica: o meio ambiente; as regies urbanas, os direitos humanos. Propomos que estas so as instituies que sustentam um novo paradigma de igualizao num mundo emergente: todo o mundo /est em vias de ser reconhecvel em funo do meio-ambiente, das regies urbanas (no sentido lato) e das federaes (de estados mas no necessariamente) no respeito pelos direitos humanos. Tal igualizao o que possibilita a (tendencial) livre circulao planetria de pessoas, a expanso das indstrias transnacionais e do turismo...mas essa tambm a nova relao necessria com o local num perodo de alteraes climticas e de pico do petrleo. A perda de sentido igualizador das instituies modernas no foi completa, razo pela qual podemos encontrar formas sociais que se constituem como hibridas entre as instituies modernas e as ps-modernas. Tal questo poder-nos-ia levar, tambm, a entrar na discusso da relao entre sobre-modernidade e ps-modernidade, ou seja a problemtica da definio da situao actual como a continuao do projecto moderno a uma outra escala ou como uma quebra desse projecto em funo de uma nova etapa, ps-moderna. No entraremos nesta
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro discusso, no entanto a existncia de formas de propriedade que agregam sentidos modernos e sobre ou psmodernos e os seus conflitos um sinal dos nossos tempos que torna complexa a viso do futuro que estamos a construir. Prope-se, ento, seguindo Magalhes (2007) mas no apenas num quadro de relaes internacionais, que o Condomnio possa ser entendido como paradigma da mudana. Paradigma mesmo na mudana de paradigma. O direito de propriedade interactua em interesses com o direito do meio-ambiente; a famlia interactua em interesses com o direito da diversidade cultural; o Estado interactua em interesses com os direitos humanos A soluo que parece ir-se construindo parece seguir o paradigma do condomnio. O Condominio, enquanto instituto jurdico, remonta ao Cdigo napolenico (1804), no entanto na segunda metade do sculo XX e, principalmente a partir dos anos 60, que tal regime de propriedade conquistou exponencialmente as nossas cidades e os nossos modos de vida. Com vrios nomes (co-proprit em Frana; Condominium ou Condo nos Estados Unidos; Strata Titles na Austrlia; etc), trata-se de um tipo de relao entre a res publica e a res privada relativamente recente ( por exemplo nos Estados Unidos em 1958 que surge a primeira legislao sobre condomnios e s em 1960 que surge o primeiro condomnio, em Portugal em 1955, na Austrlia em 1961). O que propomos que a noo de Condomnio, mais do que o seu regime jurdico estrito, um paradigma para o desafio em termos de polticas pblicas que enfrentamos na relao entre propriedade e meio ambiente; entre famlia e diversidade cultural; entre Estado e Direitos Humanos. Da conscincia dos limites ao crescimento (Clube de Roma) noo de Patrimnio Comum da Humanidade (UNESCO); da obsesso pelo Copyright inveno do Creative Comons; da Web 1.0 Web interactiva 2.0 (dos Wiki, blogs e redes sociais) e, mesmo semntica; da passagem da cidade de bairros e residncias regio urbana da cidade genrica de condomnios; da defesa dos Direitos Humanos ingerncia Humanitria e ideia de uma governncia global de cidados peregrinos e cidados cosmopolitas, regulado por uma constituio urbana (Carta Mundial do Direito Cidade); dos Estados fechados westfalianos confederao de Estados aberta e em contnua negociao e confederao sem Estados Em todos (e outros mais) exemplos o que podemos, porventura, constatar que o paradigma do Condomnio vai fazendo o seu caminho.
A MUDANA DE PARADIGMA INSTITUCIONAL: RAZES E TEMPOS PARA UMA ANLISE

Resumamos, para j, num esquema, o que colocamos em discusso: Os princpios igualizadores modernos (Propriedade, Famlia e Estado) oposeram-se a um princpio de liberdade clnica ou mesmo individual, ao mesmo tempo que com o qual viveram e do qual se aproveitaram; da mesma maneira, as instituies igualizadoras psmodernas opem-se ao princpio de liberdade estatal e organizacional com o qual, ainda assim, convivem e do qual se aproveitam. Esta , talvez uma simplificao da relao entre novas formas de regulao e o liberalismo, o que implicaria tambm uma discusso acerca das relaes internacionais: entre o realismo poltico, o institucionalismo e a cultura mundial (Seixas, 2006) Instituies Modernas Princpio liberdade Princpio igualizador Instituies PsModernas Princpio Liberdade Princpio igualizador de de Autonomias individuais (autocracias), clnicas (oligocracias) ou outras, autrcicas ou/e coloniais/imperiais Propriedade Famlia Estado (empresas) ou outras, -Direitos
Autonomias estatais, organizacionais autrcicas ou/e coloniais/imperiais Meio-Ambiente Regies urbanas
Federaes humanos
A passagem de um paradigma a outro radica numa conscincia lenta de que as alteraes l ou aqui, globais ou locais esto inextrincavelmente interligadas. Assim, neste novo paradigma, ao invs de nos centrarmos numa parte (a especializao cientfica) sem uma concepo do todo e ao invs de exigirmos uma certeza (a prova cientfica) temos de ter uma concepo do todo ainda que com a noo de uma contnua incompletude e temos de actuar, ainda que com uma contnua incerteza. Em suma, de uma concepo positivista e de simplicidade passamos a uma emergente e de complexidade (Santos, 1987 e Morin, 1991). Seguindo esta lgica, e tendo em conta a proposta de sistemas ou esferas de Pardo Daz (1995) seguida tambm por Magalhes (2007: 16), podemos conceber a vida em funo de trs esferas: a Biosfera, a Sociosfera e a Tecnosfera. Pardo Daz define cada uma destas esferas da seguinte forma: O primeiro sistema ou esfera em que o ser humano se encontra imerso a Biosfera. Esta grande sistema d epontes funcionais e interdependentes compreende uma fina zona da terra, na qual se incluem as camadas baixas da atmosfera, estratos superiores da litosfera, e os seres vivos, includa a espcie humana, interactuando entre si e com o ambiente.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Em segundo lugar estaria a Sociosfera, o sistema artificial de instituies desenvolvido pelo ser humano, para gerir as relaes da comunidade e com os outros sistemas. Este sistema soma das instituies socio-polticas, scio-econmicas evoluiu ao longo de sculos de histria e, como evidente, nele se encontra o Direito. Por outro lado, as relaes. Por outro lado, as relaes com os outros sistemas e em particular com a Biosfera, levam-se a cabo atravs de estruturas concretas. Algumas dessas estruturas constituem a Tecnosfera, como um sistema criado pelo ser humano e submetido ao seu controle. Compreenderia os aglomerados urbanos de aldeias, cidades, centros industriais e de energia, redes de transporte e comunicao, canais e vias fluviais, exploraes agrcolas etc... (Pardo Daz cit in Magalhes, 2007: 16) Ora, a nossa proposta neste texto relaciona-se, directamente, com estas trs esferas. De facto, o Meio-Ambiente um outro nome para a Biosfera, as Federaes (Estatais ou outras) constituem um novo modelo no mbito da Sociosfera e as Regies Urbanas um novo modelo no quadro da Tecnosfera. Falhada que foi a crena numa Biosfera inesgotvel e a crena numa Tecnosfera de solues, resta reconsiderar o padro de relaes que crimos e encontrar um relacionamento entre as trs esferas que seja sustentvel, ou seja, no comprometa as prximas geraes. A mudana de paradigma e o surgimento de novas instituies igualizadoras atribuvel as vrias razes e tal percurso tem diversos momentos. Ainda que seja possvel, certamente, vrias sistematizaes, consideramos que trs razes inter-relacionveis so bastante claras para explicitar a mudana: 1. Uma mudana da escala espao-temporal; 2. A expanso do capitalismo; 3. A evoluo das polticas democrticas. 1. Quanto mudana de escala espao-temporal, claro que ela um fato Moderno, facilmente historiada pelo menos desde o sculo XVIII (com os enciclopedistas e a emergncia da noo de humanidade) mas que data, porventura, mesmo do inicio da era Moderna, da 1 globalizao, com o Tratado de Tordesilhas, de 1498, que divide o planeta entre dois pases, evidenciando j a percepo de encolhimento espacial do planeta que se experienciou massivamente no fim do sculo XX. O que aconteceu na segunda metade do sculo XX que tal fato se concretizou quer pela via da exponenciao das transaes socio-econmicas e polticas internacionais, quer pela via da percepo generalizada de tal encolhimento do espao funo da revoluo das telecomunicaes e transportes. Esta mudana de escala espao-temporal praticada e percepcionada criava problemas econmicos e polticos. O que se tinha aceite como princpio igualizador na Europa (com Westfalia) no vigorava para as demais partes do mundo, vivendo-se assim segundo uma lgica esquizofrncia que aceitava dois princpios: a propriedade, famlia e Estado como princpios igualizadores na europa e, ao mesmo tempo, o Estado (ou agentes em seu nome) como instituio que corporizava uma liberdade expansionista colonial e mesmo imperial fora da Europa. Ou seja, a propriedade, a famlia e o Estado eram princpios igualizadores para uns mas no para outros. a mudana de escala espao-temporal que possibilita colocar em questo as instituies que estabeleciam um determinado equilbrio entre igualdade e liberdade e que passaram a ser caracterizadas em funo de uma liberdade ilegitima por um lado, ao mesmo tempo que se impunha o alargamento do seu valor de igualizao a todo o Planeta. Assim, a Propriedade, a famlia e o Estado so ao mesmo tempo instituies de liberdade ilegitima (porque coloniais) e instituies em que se investe para a igualizao moderna nos novos pases/Estados: esse paradoxo ainda vivido por vrios pases ps-coloniais, evidenciando fracturas internas de difcil conciliao. Para complexificar a situao, as novas instituies igualizadoras sobre ou ps-modernas (Meio-ambiente; regies urbanas e direitos humanos) so concebidas (no Sul como no Norte) como atentados contra o equilbrio igualizador mas libertrio das instituies modernas ou mesmo como processos de neo-colonialismo. 2. A expanso do capitalismo uma outra razo fundamental para a mudana das instituies igualizadoras. Todas as instituies acabaram por ser invadidas pela mercadorizao, como foi descrito nos anos 60 por Debord (c1967, 1991) e, depois, por muitos outros. Por um lado a mercadorizao hegemnica, ao possibilitar que o capitalismo alargasse a todas as esferas a lgica do mercado, levou a uma pluralidade de configuraes do capital (econmico, social, cultural) e a uma profunda sobreposio de grupos sociais ao longo do sculo XX que colocou em causa a prpria noo de classes sociais, passando-se a falar de estilos de vida. Assim, todas as instituies da modernidade, para alm do valor de uso, passaram a ter um valor de troca. A famlia era um modelo social de sustentao intergeracional com base na produo. O modelo social passou para o Estado, os filhos deixaram de ser entendidos como braos agrcolas de um cl alargado para serem entendidos na relao entre investimento e consumo instrumental ou emocional ou, mesmo, como elementos de vnculos temporrios e residuais. A propriedade que era parte integrante da noo de famlia, em funo do conceito de Casa, abrangendo esta quer as pessoas quer as propriedades e os prprios instrumentos de produo, perdeu primeiro esse valor de uso e logo o nico valor que adquiriu foi o valor de troca, muitas vezes mesmo esse muito baixo. O Estado foi talvez o ltimo a comear a soobrar mas isso que est a acontecer na mesma altura em que escrevemos, constituindo esse soobrar um momento de todo um processo genealgico de outra entidade. De facto, em 1945 existiam cerca de 50 Estados e no final do sculo XX o nmero dos mesmos passou para 200,
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro tendo, assim, quadruplicado. No entanto, cerca de 24 daqueles 50 Estados esto agora agregados na confederao que a Unio Europeia constitui. Ou seja, ao mesmo tempo que surgiram novos Estados, uma parte substancial dos antigos Estados criaram um modelo novo entre o super-estado e o supra-estado (Smith, 1995). 3. Quanto evoluo das polticas democrticas, as polticas pblicas foram alternando entre uma perspectiva liberal (que enfatizou e enfatiza a liberdade individual) e uma perspectiva socialista e, depois, social-democrata (que restringe a liberdade em funo da igualdade). Os dois processos referidos anteriormente (escala e mercadorizao) tornam-se, assim, uma questo de remodelao institucional. Ainda que mesmo que de formas diferentes - quer o liberalismo, quer o socialismo fossem internacionalistas, o Estado era, em ltima anlise, sempre a principal fronteira. A social-democracia e, especificamente, o modelo social europeu funcionaram dentro de um Estado. Mas tal j no possvel... nem demogrfica, nem econmica, nem politicamente. No momento em que escrevemos, em vrios Estados da Europa, a governao e as prprias eleies tm hipotecadas a sua actuao e a liberdade de voto em funo das empresas de rating e dos peritos de organismos internacionais (como a U.E, a OCDE, o FMI). Ao mesmo tempo que tal situao leva a uma descrena cada vez maior no sistema poltico e no contrato que ele era suposto legitimar entre governados e governantes (notando-se, alis, inflexes para os extremos do espectro partidrio em eleies), h uma vontade de aprofundar as polticas democrticas no sentido da participao dos cidados. A situao presente, de crise global, aquela em que as diversas modernidades alternativas que foram ensaiadas ao longo de mais de meio sculo comeam a ter possibilidade de criar audincias e seguidores no s entre as classes mdias dos pases desenvolvidos, o que indito, mas numa escala que poder levar a uma mudana de paradigma nos modos de vida nos tempos prximos. As trs razes apontadas fizeram estilhaar um regime scio-poltico sustentado na diviso planetria entre Ns e Outros, num contrato normativo e lesivo em que igualizao do Ns equivalia uma liberdade sobre os Outros, tidos como num sistema de igualizao mais baixo. Ou seja a igualizao, no respeito do direito propriedade, Famlia e Estado numa parte do planeta, foi feita na aceitao da liberdade face outra parte, implicando tal a ausncia de tais direitos para esses Outros. A ruptura que nos anos 60 assistimos nos sistemas coloniais teve um efeito imediato nas ex-colnias mas o efeito sobre os ex-colonizadores s agora est a atingir o seu ponto mximo. Assim, a mudana scio-espacial de um paradigma Moderno Estatal e Colonial para um paradigma PsModerno Global e Estatal (ver Seixas, 2007) implica novas instituies Socio-espaciais de igualizao como o Meio-Ambiente, as Regies Urbanas e as Federaes (Estatais ou outras) legitimadas nos Direitos Humanos. Podemos dizer que h momentos que evidenciam tal evoluo e, ainda que qualquer cronologia seja parcial e incompleta, ela tambm, por isso mesmo, uma forma de construirmos sentido do caminho percorrido e a percorrer. Assim, apresentamos abaixo alguns conceitos que podem caracterizar esse sentido. 1. Da conscincia dos Limites do Crescimento Sustentabilidade e ao Condominio da Terra 2. Do Condominio da Cidade Genrica Carta Mundial do Direito Cidade e aos Planos de Transio Urbana 3. Dos Direitos Humanos Ingerncia Humanitria e Governncia Global 1. Em 1972 o Clube de Roma institui o conceito de Limites do Crescimento e, em funo disso, em 1987 o conceito de Desenvolvimento Sustentvel torna-se central e tal implica gerir os padres de relao entre a Biosfera, a Sociosfera e a Tecnosfera, o que tem sido tentado pelas diferentes Conferncias e Tratados ao longo das duas ltimas dcadas procurando-se uma gesto para um Condomnio da Terra em construo, conceito proposto por Magalhes (2007) para uma nova ordem mundial. 2. O instituto legal do condominio ter a sua origem no cdigo napolenico ainda que s a partir da segunda metade do sculo XX se tenha comeado a generalizar como enquadrador do modo de vida urbano e, especificamente, a partir dos anos 60. A Cidade Genrica, conceito institudo por Rem Koolhaas, uma cidade de condominios. O Direito cidade, conceito institudo por Lefebvre em 1968 esteve na origem da Carta Mundial do Direito Cidade apresentada em 2004 como uma constituio urbana, implicando a cidade como instituio do direito a ter direitos, numa obrigao da cidade para a incluso. Em funo de um percurso que comea em 2001, e em funo da conscincia das alteraes climticas e das consequncias do pico do petrleo, Rob Hopkins em 2006 torna-se co-fundador do Transition Town Totness em 2006, instituindo o movimento da Transio e das cidades em transio (Portal de Transition Sidney). 3. A Declarao Universal dos Direitos Humanos de 1948 mas s em 1967 que se d a primeira ingerncia humanitria. Face situao de guerra no Biafra, uma provncia da Nigria, o conflito de interesses entre o direito de soberania e os direitos humanos derimido na prtica, pela primeira vez, em favor destes ltimos. A governncia global vai-se instituindo, primeiro porventura em funo de um humanitarismo de baixa intensidade, centrado na segurana e na sade, com as intervenes internacionais das novas geraes de ONG internacionais e pela coordenao da ONU. A gesto global pela Agncia Internacional de Energia Atmica (AIEA) da no proliferao das armas nucleares e da OMS relativa ao AIDS (VIH-SIDA), ao sindrome respiratrio agudo (SARS), gripe das aves e gripe A so tambm importantes referentes.
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Uma vez que as repblicas blticas (a Estnia, Letnia e Litunia) eram repblicas socialistas soviticas e que a eslovquia e a Repblica Checa eram uma s em 1945.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro possvel que a governncia internacional, atravs do fortalecimento dos poderes da ONU venham a originar uma lgica de Condominio da Terra na acepo de Magalhes (2007) mas tambm bastante possvel que haja um distanciamento entre os poderes internacionais e mesmo nacionais face s comunidades locais, entregues sua propria resilincia e criando. Neste sentido sero as cidades-condominio e as comunidades-condominio e as suas redes internacionais de tipo digital que sero o centro da governncia planetria.
NOVOS CONDOMINIOS E FEDERAES TRANS-HUMANAS? UMA GENEALOGIA EXPLORATRIA

O que procurmos caracterizar neste texto , de uma forma simplista e provisria, a transio social que implica um novo ecossistema, um novo modo de vida, uma nova ideologia, mesmo um novo tipo psicolgico em formao. Ainda que no tivssemos ainda caracterizado cada um destes aspectos considermos que h uma mudana de paradigma institucional (da Propriedade, Famlia e Estado para Meio-Ambiente, Regies Urbanas e Federaes, Estatais ou outras) que, em si mesmo revela uma nova relao entre Biosfera, Sociosfera e Tecnosfera e apresentmos algumas das razes e tempos de tal mudana. Ora tal mudana parece colocar o Condominio e a Federao de Condominios como modelo transversal que vai da experincia comunitria local, s novas definies de cidade em transio e nova forma de gerir as relaes internacionais. Neste ltimo ponto, apresentamos, segundo o critrio do mbito da conscincia e confederao crescente, as experincias de novas comunidades e os desafios de um direito dos comuns. Estas experincias constituem processos de socializao descontinuos no espao e no tempo mas unidos em funo dos problemas comuns, ainda que diversos, inerentes a uma transio socio-ambiental global que estamos a viver. A aprendizagem parece ser a de encontrar um contnuo coerente entre mbitos socio-ambientais diferenciados, desde a simples situao de Co-Habitao Rede Global, ao mesmo tempo que em cada nvel se procura a sustentabilidade local-global e presente-futuro, num novo equilbrio entre biosfera, sociosfera e tecnosfera que implica uma nova organizao social, uma nova ideologia e um novo tipo psicolgico. Apresentemos, ento, num primeiro momento, aqueles que tero iniciado a nova histria para, num segundo momento, caracterizarmos os casos em que a noo de condominio e federao de condominios est em curso.
A visionria, o crtico e o jurista

claro que caracterizar o incio de uma nova histria sempre um exerccio mtico mas , ao mesmo tempo, a nica forma de criarmos um sentido. O objectivo aqui propor que o Condomnio o paradigma da mudana de paradigma e, neste sentido, podemos dizer que tudo ter comeado com uma Visionria, Mirra Alfassa, um Crtico, Garrett Hardin, e um Jurista, Arvid Pardo. Mirra Alfassa, chamada A Me, foi a fundadora de Auroville, a cidade da madrugada. A Me escreveu: Auroville wants to be a universal town where men and women of all countries are able to live in peace and progressive harmony, above all creeds, all politics and all nationalities. The purpose of Auroville is to realise human unity. (Mother, 2004: 188). Auroville, a primeira e nica experincia urbana internacionalmente legitimada e ainda em funcionamento votada unidade humana na diversidade e transformao da conscincia surgiu a Alfassa nos anos 30. Nos anos 60 a Sociedade Sri Aurobindo props a Mirra a construo da cidade, a qual foi apoiada pelo governo da ndia e, em 1966, pela UNESCO numa resoluo que passou por unanimidade. Auroville, construda no Sul da ndia foi fundada a 28 de Fevereiro de 1968 como uma cidade universal para a emergncia de uma humanidade transicional: Humanity is not the last rung of the terrestrial creation. Evolution continues and man will be surpassed. It is for each individual to know whether he wants to participate in the advent of this new species. For those who are satisfied with the world as it is, Auroville obviously has no reason to exist. The Mother, 1966 (Portal de Auroville) A inaugurao de Auroville fez-se numa cerimnia que juntou 5000 pessoas de 124 naes, as quais trouxeram terra das suas naes, a qual foi misturada e guardada numa urna de mrmore, colocada agora no ponto focal do anfiteatro. Ao mesmo tempo, a Me apresentava a carta de 4 pontos de Auroville: 1. Auroville belongs to nobody in particular. Auroville belongs to humanity as a whole. But to live in Auroville, one must be a willing servitor of the Divine Consciousness. 2. Auroville will be the place of an unending education, of constant progress, and a youth that never ages. 3. Auroville wants to be the bridge between the past and the future. Taking advantage of all discoveries from without and from within, Auroville will boldly spring towards future realisations.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro 4. Auroville will be a site of material and spiritual researches for a living embodiment of an actual Human Unity. (The Mother, 2004: 193-194) Auroville foi planeada para 50.000 pessoas, sendo uma cidade em 2010 ainda em crescimento com 2.160 habitantes de 45 pases de todas as classes sociais, com uma mdia de idades de cerca de 30 anos e com um tero de indianos. uma cidade em que nem poltica, nem religio nem a maior parte da propriedade privada exite sendo que todas as casas pertencem cidade (Hugller, 2005) e na qual se pretende chegar/educar para uma conscincia humana superior, quer dizer una e planetria, na sua diversidade. Assim, Auroville ter sido e a primeira cidade em que a relao meio-ambiente / regio urbana / federao planetria se pretendeu e se pretende identificar como novo quadro humano para um novo tempo. Garrett Hardin foi o Crtico que, em 1968, publicou o celebre artigo The tragedy of commons na revista science. Hardin considera que h uma classe de problemas humanos aos quais se pode chamar problemas sem soluo tcnica, considerando-se que Uma soluo tcnica pode ser definida como aquela que requer uma mudana apenas nas tcnicas das cincias naturais, implicando pouco ou nada na mudana dos valores humanos ou ideias de moralidade. (Hardin, 1968: 1243). O que Hardin nos diz que sempre que existe um espao colectivo tal espao pensado e usado na externalizaao das desvantagens/custos e na potenciao das vantagens pessoais. No seu artigo Hardin centra-se na populao e na fertilidade, no entanto apresenta tambm o mesmo argumento quando se refere aos oceanos ou aos parques nacionais e sua relao com a poluo. A finitude do mundo com que nos deparamos faz com que o espao no seja a soluo (Space is no escape). Assim, a tragdia da propriedade colectiva a de nos vermos a actuarmos sem remorsos em direco runa ou mesmo morte (freedom in a commons brings ruin to all). E uma vez que em muitos casos o espao colectivo no pode ser privatizado e to pouco a regulao administrativa fidedigna (quem vigia os que vigiam?), a nica soluo apontada por Hardin parece ser a educao: Education can counteract the natural tendency to do the wrong thing, but the inexorable succession of generations requires that the basis for this knowledge be constantly refreshed. E a educao deve passar a mensagem de que a liberdade o reconhecimento da necessidade , limitando, assim, a actuao face ao espao colectivo. Em ltima anlise, a soluo a educao para a responsabilidade social mas, como refere Hardin, The social arrangements that produce responsibility are arrangements that create coercion, of some sort e, assim, considera que The only kind of coercion I recomend is mutual coercion, mutually agreed upon by the majority of the people affected. Ou, de uma forma conclusiva: Individuals locked into the logic of the commons are free only to bring on universal ruin once they see the necessity of mutual coercion, they become free to pursue other goals. Assim, parece ficar claro que o que colectivo s se poder como tal em funo de uma contnua educao e coero mtua. , sem dvida, essa a funo das comunidades que se tm constitudo e crescido desde os anos 60 e que sero objecto de anlise no ponto seguinte. Finalmente, o Jurista: Arvid Pardo. Arvid Pardo tem uma histria de vida que , em si mesma, um modelo de cidado-peregrino e de cidado do mundo. Filho de um malts e de uma sueca que faleceram quando ainda era jovem, foi educado por um tio italiano que foi diplomata, embaixador no Brasil, Unio Sovitica, Alemanha e Vaticano, locais onde Pardo acabou por passar os perodos em que no estava a estudar. Fluente em italiano, ingls, francs, sueco e espanhol, diplomou-se em Histria e doutorou-se em Direito Internacional. A II Grande Guerra apanhou-o em actividades clandestinas anti-fascistas, tendo sido preso por Mussolini. Quando libertado, acabou por ser preso e condenado morte pela Gestapo e colocado na priso de alexzanderplatz em Berlim. Em 1945 libertado pela Cruz Vermelha mas quando o exrcito vermelho entrou em Berlim foi interrogado e, de novo, preso. Finalmente libertado caminhou at s linhas aliadas e acabou por chegar a Londres sem dinheiro algum. Comeou, ento, a sua carreira, primeiro como empregado de mesa, depois como secretrio, tendo finalmente entrado para o Secretariat of the Technical Assistance Board, instituio que antecedeu a UNDP e foi representante na Nigria e Equador. Em 1964 foi nomeado Representante Permanente de Malta nas Naes Unidas pelo pas tornado recentemente independente e que ele tinha visitado apenas brevemente. E nesta qualidade que a 17 de Agosto de 1967, na agenda da 22 sesso da Assembleia Geral das Naes Unidas, Arvid Pardo solicita que seja includo o seguinte item: Declaration and treaty concerning exclusively for peaceful purposes of the sea bed and of the ocean floor, underlying the seas beyond the limits of present national 25 jurisdiction, and the uses of their resources in the interests of mankind . Ainda que as emendas proposta ao texto tenham eliminado qualquer pretenso mudana da lei positiva e a resoluo 2340 que decorreu da proposta de Pardo tenha implicado demasiados compromissos, Arvid Pardo tornou-se um dos fundadores do instituto do Patrimnio Comum da Humanidade. Referir Mirra Alfassa, Garret Hardin e Arvid Pardo e as suas actuaes no perodo charneira de 1966 a 1968 falar de uma nova histria e de como ela se comeou a contar, uma histria de viso e conscincia planetria que institui cada pessoa e cada local como global, uma histria de responsabilidade sustentada pela necessidade numa coero mtua de acordo mtuo de uma educao comunitria constante e, finalmente, uma histria de uma legislao capaz de instituir regras de gesto dos espaos colectivos planetrios. claro que estes Declarao e tratado sobre a reserva exclusiva para fins pacificos do leito do mar e do fundo do oceano subjacentes a guas situadas alm dos limites actuais da jurisdio nacional, e sobre a utilizao dos seus recursos em beneficio da humanidade (adoptmos a traduo feita por Magalhes, 2007: 51-52)
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro personagens tm uma genealogia que os ultrapassa mas representam verses modernas de narrativas que foram contadas desde sempre, quer pelas sociedades tradicionais nos seus mitos, que por personagens que fazem parte da nossa histria (Jesus; Buda; Emmanuel Kant; Gandhi e outros).
Experincias condominiais e federativas

As experincias condominiais so as mais diversas e, por isso, relativamente difceis de caracterizar. No entanto, estamos perante um novo movimento social cujas redes se criam pela web, utilizando, exactamente, as novas plataformas de conhecimento colectivo (a web 2.0 e os seus blogs, wikis, etc) para se expandir. Ou seja, a Federao socio-poltica faz-se de forma no territorial, ao contrrio do que acontece com os Estados. Finalizaremos este artigo apresentando algumas das experincias em funo do seu carcter j estruturado em redes ou federaes, ou seja, em que as experincias de base se foram estruturando, estando-se exatamente nas duas ltimas dcadas a agregar-se num nvel transnacional. Em funo disso, tambm os servios de informao, aconselhamento e apoio ao desenvolvimento de comunidades ecolgicas e sustentveis se tm vindo a desenvolver (ver, por exemplo, a Fellowship for Intentional Community e o Sustainable Communities Online). O FIC (Fellowship for Intentional Community) surgiu em 1994 e lista comunidades intencionais do planeta de forma alfabtica, por pases (em 75 pases diferentes) e tambm por tipos de comunidade (ecovilas; comunas; cohabitao; cooperativas e crists) num total de 2580 comunidades, sendo os pases com maior nmero os Estados Unidos, com 1799, o Canada com 146, o Reino Unido com 99 e Austrlia com 80. Estas confederaes, federaes e centros de servios associados a comunidades intencionais, revelam todo um conjunto de polticas pblicas que no so mais controladas pelos Estados em que as comundiades se encontram mas antes por mecanismos locais, translocais e transnacionais nos quais estas comunidades se encontram envolvidas. Apresentemos, ento, sumariamente, quatro federaes de diferentes tipos que podero evidenciar uma tendncia para a qual a pesquisa em novas polticas publicas dever estar atenta. a) A co-habitao (Cohousing Network) b) As comunidades egualitrias (Federation of Egalitarian Communities) c) As eco-vilas (Global Ecovillages Network) d) As cidades em transio (Transition Network) 1. A co-habitao ou cohousing surgiu na Dinamarca no inicio dos anos 60, havendo actualmente cerca de 150 agregados de co-habitao em todo o mundo. A co-habitao um sistema que responde s necessidades decorrentes do isolamento social e da crnica falta de dinheiro e tempo. Com vrias instalaes e comodidades comuns (frigorificos, mquinas de lavar, aquecimento, paineis solares, etc), e inclusiv o uso comum de terra para produo agrcola,o objectivo encorajar a partilha e uma vida mais comunitria, ecolgica e sustentvel (Hodgon e Hopkins, 2010). O primeiro projecto de cohousing surgiu com Bodil Graae, que escreveu um artigo de jornal intitulado "Children Should Have One Hundred Parents" e que reuniu 50 famlias no projecto Sttedammen na Dinamarca em 1967, o mais antigo projecto de cohabitao moderno conhecido no mundo (cohousing na Wikipedia). A co-habitao um tipo de empreendimento muito adoptado em situaes urbanas e est representado em redes nos Estados Unidos (The cohousing association of United States), no Canada (Canadian cohousing network), no Reino Unido (The UK cohousing network) e na Nova Zelndia (Eco-Village, and Cohousing Association of New Zealand). 2. A Federao das Comunidades Igualitria (FEC) uma rede de grupos comunais espalhados pela Amrica do Norte que variam em tamanho e mbito e que vo desde pequenos agregados agrcolas passando por comunidades de tipo vila e grupos de casas urbanas. A rede foi fundada em dezembro de 1976 quando a primeira assemblia foi realizada na Comunidade de East Wind no Missouri. A organizao foi originalmente inspirada pelas redes de apoio mtuo que Kat Kinkade observou entre os kibutzim israelitas. As idias iniciais iam da cooperao em emprstimos e intercmbio de trabalho partilha das competncias em construo existentes na comunidade na ajuda a pessoas de baixos rendimentos e, eventualmente, centrar-se na divulgao como atividade principal (Portal da FEC). A FEC actualmente composta por seis comunidades como membros titulares e um nmero de Comunidades aliadas e Comunidades em Dilogo. Todas as comunidades FEC so cooperativas de produo e a FEC segue 7 princpios e em que cada comunidade 1) mantm a terra, trabalho, rendimento e outros recursos em comum; 2) assume responsabilidades pelas necessidades dos seus membros, recebendo os produtos do seu trabalho e distribuindo estes e todos os outros bens egualmente ou de acordo com as necessidades; 3) pratica a noviolncia; 4) usa a forma de deciso em que todos os membros tm uma igual oportunidade de participar, quer por consenso, voto directo ou direito de apelo ou rejeio; 5) actua activamente para estabelecer a igualdade de todas as pessoas e no permite a discriminao com base na raa, classe, credo, origem tnica, idade, sexo, orientao sexual ou identidade de gnero; 6) actua para conservar os recursos naturais para as geraes presentes e futuras, enquanto luta pela melhoria contnua da conscincia e prtica ecolgicas; 7) cria processos para a
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro comunicao e participao grupal e proporciona um ambiente que apoia o desenvolvimento das pessoas (Portal da FEC). 3. As ecovilas surgiram como conceito depois de um relatrio elaborado por Robert e Diane Gilman em 1991 sobre os melhores exemplos de comunidades sustentveis em todo o mundo que surgiram desde os anos 60 ou, porventura, tendo origens ainda mais recuadas. A partir de tal relatrio, emerge a definio de ecovila: Ecovila um assentamento de escala humana, multi funcional, no qual as atividades humanas so integradas sem danificao ao mundo natural, de forma a apoiar o desenvolvimento humano saudvel, podendo continuar no futuro indefinido. Em 1987 criada a Gaia Trust A partir de 1995, a partir de um encontro nas comunidades sustentveis da Findhorn Foundation (Norte da Esccia), o conceito de ecovilas lanado globalmente e a GENGlobal Ecovillages Network ganha forma. partiu da organizao Gaia Trust da Dinamarca, uma organizao criada em 1987. O sistema das ecovilas evidencia toda a fileira de conscincia e mbito confederativo crescente ao mesmo tempo que mantm a relao local-global em cada nvel. Ou seja, o movimento das ecovilas inclui pequenas comunidades agregadas numa Zonas regionais mundiais (Gen- Europe; ENA, para as Amricas e Genoa, para sia e Oceania) e, por sua vez, numa rede global (a GEN), sendo que cada um destes nveis implica uma relao local-global, num equilibrio entre biosfera, sociosfera e tecnosfera. 4. O movimento de Transio o mais recente e, porventura, aquele com um crescimento mais evidente e tambm o que evidencia uma relao mais forte e estruturada com as polticas pblicas. O portal da Transition Sidney revela alguns aspectos da histria do movimento. Desde 2001 Rob Hopkins ensinava um curso de Sustentabilidade Prtica em Kinsale, na Irlanda, e em 2005, o visionamento do filme The End of Suburbia leva-o a organizar a conferncia The Challenge and Opportiunity of Peak oil e a propor aos seus alunos um Plano de Aco para o Declinio Energtico para a cidade de Kinsale para ser apresentado comunidade e autoridades locais. A comunidade e as autoridades locais, associados universidade, procuraram trabalhar e expandir e implementar o plano criar uma agenda estratgia para uma pegada ecolgica urbana menos dependente da energia fossil. Ter sido o primeiro Plano Estratgico Urbano de Transio (Portal da Transitionsidney). Em 2006, Rob Hopkins muda-se para Totness, em Devon, Inglaterra, para fazer um doutoramento na universidade de Plymouth e em 2008 lanado a obra Transition Handbook e em 2010 Transition in Action, um Plano de Aco para o declinio energtico para Totness. Neste momento, o movimento de transio est em forte implantao na Europa, Estados Unidos e Austrlia, como se pode confirmar pelo mapa das Iniciativas de Transio na Transition Network, contando 326 iniciativas de transio at Novembro de 2010. O facto do movimento de transio ter surgido, por um lado a partir da universidade e ter estabelecido uma ligao imediata com a comunidade e as autoridades locais e, por outro lado, ter-se centrado numa lgica urbana e de polticas pblicas para a escala de uma cidade, so, porventura, factores relevantes para o seu exito. A tendncia da relocalizao da economia e de uma combinao rural-urbano de muito maior sinergia , com o movimento de transio, proposta, pela primeira vez para ser reflectida e implementada a partir e sem sair das cidades e tal fez toda a diferena. Para alm disso, este movimento tem caractersticas cosmopolitas e parece ter grandes possibilidades de agregar os interesses das camadas mdias.
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PERSPECTIVAS
Procurmos apresentar neste texto uma mudana de paradigma, especificamente propondo que as instituies modernas da propriedade, famlia e Estado esto a ser substitudas por novas instituies, como sejam o meioambiente, as regies urbanas e as federaes (estatais ou outras). Indicmos algumnas razes e tempos de tal mudana e lanmos a pergunta do Condominio como paradigma na mudana de paradigma. Magalhes (2007) tinha j lanado tal ideia mas no campo de uma nova ordem global instituida pela coero e acordo mtuo (para usar uma expresso de Hardin, 1968) entre Estados numa nova ordem mundial que possibilitasse maior protagonismo ONU. No invalidando tal possibilidade top-bottom, procurmos antes neste texto evidenciar, de forma exploratria, a pluralidade e a riqueza de processos condominiais e os seus processos de confederao e federao global segundo critrios no territorial mas antes filosficos diversos, ainda que, porventura agregveis num quadro ideolgico ecolgico e criativo de carcter comunitrio. A impotncia de tal quadro e da sua realidade global no consentnea com o seu menosprezo acadmica, implicando uma ateno a Sociedade Civil Global que se vai criando e investigao na rea das Novas Polticas Pblicas que de tal Sociedade Civil vo emergindo.
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Traduo minha
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BIBLIOGRAFIA
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A SOCIEDADE PORTUGUESA DO FIM DO SCULO XX NA PUBLICIDADE DE IMOBILIRIO Sandra Pereira (s.marquespereira11@gmail.com) DINMIA-CET, ISCTE-Instituto Universitrio de Lisboa Nesta comunicao apresentar-se- os resultados de uma anlise dos anncios relativos comercializao da habitao multifamiliar localizada em Lisboa e publicados no semanrio Expresso entre 1973 e 2000. So quatro os contedos fundamentais retirados dessa anlise: 1) As ambincias valorativas e ideolgicas dos vrios perodos em causa, assim como os sentidos da mudana social que caracterizou as ltimas 3 dcadas do sculo XX em Portugal, 2) Uma perspectiva sociolgica dos modelos de habitao criados e idealizados ao longo desse perodo, muito concretamente, na cidade de Lisboa, 3) Um entendimento, mesmo que relativamente exploratrio, de algumas das lgicas que foram tecendo a oferta imobiliria nos ltimos 30 anos do sculo XX, 4) Pistas para uma interpretao mais compreensiva da prpria imagem da Lisboa dos nossos dias.
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TEMA 3 | ORDENAMENTO DO TERRITRIO, POLTICA DE SOLOS E HABITAO
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SESSO 3.1 | 14H00 | 12.2.10

Moderador: Jorge Carvalho
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DESAFIOS NO SECTOR DA HABITAO: EXPECTATIVAS SOCIAIS DAS FAMLIAS/POLITICAS URBANSTICAS Ana Virtudes(virtudes@ubi.pt)
Universidade da Beira Interior
Verifica-se actualmente em Portugal um desajuste entre o mercado de habitao e os seguintes aspectos:- necessidades de conforto e habitabilidade das famlias e suas expectativas face ao bairro onde residem: - evoluo demogrfica da populao e alterao da composio e das estruturas familiares; - tipologias habitacionais excedentrias a par de outras onde existe carncia de oferta; - modelo de desenvolvimento urbano que tm vindo a caracterizar o territrio. Entre outros factores, estas lacunas devem-se a determinados aspectos que emanam da praxis dos ltimos anos com influncias determinantes no sector da habitao. Veja-se o exemplo do quadro actual resultante da experincia recente em matria de instrumentos, polticas e enquadramento legal do sistema de gesto territorial, que se caracteriza pelo sobredimensionamento das reas de expanso urbana os designados espaos urbanizveis favorecido pelo sonho concretizado s por alguns da habitao isolada e do espaoso logradouro no campo. Tais caractersticas tm vindo a favorecer a disperso urbana em detrimento da concentrao, a construo de novas redes de infra-estruturas em detrimento da rentabilizao das existentes ou a construo de novas urbanizaes em detrimento da reabilitao das zonas urbanas consolidadas. Consequentemente, alargam-se as distncias entre o local de residncia e o local de trabalho e exigem-se, para tal, excepcionais nveis de mobilidade e infra-estruturas. Poder-se- referir a propsito que a morfologia do territrio habitacional
baseada nestes espaos dispersos tem vindo a criar dificuldades quer para as famlias quer para as entidades gestoras como as autarquias locais relacionadas com a manuteno e funcionamento das redes de infra-estruturas, cujos custos crescentes so cada vez mais impossveis de manter. Especialmente em momentos de dificuldades financeiras como o actual. Neste contexto, este artigo tem como principal objectivo analisar alguns dos desafios que se colocam actualmente ao sector da habitao em Portugal tendo em considerao o desajustamento entre a oferta do mercado imobilirio e as necessidades e expectativas das famlias, no quadro do sistema de gesto territorial. A metodologia utilizada parte de uma anlise crtica acerca da evoluo histrica de alguns indicadores que tm vindo a caracterizar o sector da habitao, apoiada pela informao estatstica proveniente dos Recenseamentos Gerais da Populao, nomeadamente dos Censos de 2011. Tendo em considerao factores sociais e demogrficos como o envelhecimento acentuado da populao, o nmero crescente de fogos disponveis para venda que no encontram comprador ou as dificuldades de funcionamento do mercado na formao dos preos dos solos devidos a prticas urbansticas que apenas influencia os preos do imobilirio e das infra-estruturas que desafios, polticas ou estratgias se colocam ao sector da habitao em Portugal? esta a questo acerca da qual se pretende reflectir.
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APEADEIROS ESQUECIDOS - NOVAS OPORTUNIDADES E PRIORIDADES PARA O PLANEAMENTO URBANSTICO? Manuel Teixeira (nunesteixeira@gmail.com) CMA O principal objectivo da presente comunicao o da sensibilizao de tcnicos e decisores para a necessidade de se reforarem as prioridades territoriais relativas localizao de novas concentraes habitacionais, nomeadamente onde a pr-existncia de estaes e apeadeiros de linhas de transportes pblicos dever ditar especial preferncia nas opes de ordenamento e planeamento do territrio. A reflexo desenvolvida nas prximas pginas resulta da constatao de que, nas ltimas dcadas, o territrio envolvente a muitas paragens das linhas-frreas nacionais, foi largamente esquecido na sua aptido privilegiada para localizao de funes residenciais, de servios e equipamentos, e ainda na sua aptido para gerar economias de escala no uso do territrio. O tema assume especial gravidade, sobretudo se atendermos a que se previram fundos estruturais na Comunidade Europeia para a modernizao dos transportes pblicos urbanos, com relevncia do transporte ferrovirio ver Livro Branco: A poltica europeia de transportes no horizonte 2010, sem que estes tenham sido utilizados na sua plenitude. Sublinhe-se que municpios j possuidores de estudos e projectos com princpios de sustentabilidade, sero sempre aqueles que estaro em melhores condies para formular candidaturas com sucesso! Nesta sequncia de raciocnio, ser submetido reflexo geral um caso de estudo para o Municpio de Aveiro que atravessado por duas vias-frreas: a Linha do Norte e a Linha do Vale do Vouga. Acrescente-se que os municpios, j desde h muito tempo, tm grandes responsabilidades decorrentes das obrigaes de Portugal ter subscrito os documentos, onde se defende a sustentabilidade dos transportes pblicos e a integrao do planeamento do uso do solo com os transportes, resultantes da Cimeira da Terra (Conferncia do Rio-1992): A Declarao do Rio e A Agenda 21. Dada a abrangncia das questes que se relacionam com o conceito de mobilidade sustentvel entre a habitao e o trabalho, procurar-se- na presente reflexo limitar a matria de anlise ao enquadramento concreto do Municpio de Aveiro e a algumas importantes acepes contextuais consensuais at h bem pouco tempo. Da apresentao resultar como principal concluso, passvel de se extrapolar para outros municpios tambm atravessados por vias-frreas, que urge desencadear processos de programao prioritria de Unidades Operativas de Planeamento para as zonas envolventes s vrias estaes e apeadeiros (existentes e potenciais). Devero os planos urbansticos consequentes, seguir programas de densificao de actividades geradoras de passageiros dentro de um raio de mil metros (onde se destaca a habitao o comrcio os servios e os equipamentos pblicos). Devero ainda ser combatidos os processos de crescimento urbanstico disperso sem critrio e ainda combatido todo o crescimento urbanstico concertado mas que do qual no resultem quaisquer efeitos simbiticos com os sistemas de transportes pr-existentes.
INTRODUO
Na sequncia de trabalhos desenvolvidos que foram despoletados pelo seminrio intitulado de Estudo de Viabilidade Aveiro: Metropolitano Ligeiro de Superfcie, ocorrido em Maio de 2008, e das reflexes interdisciplinares da resultantes, surgiu uma srie de questes mais profundas no contexto temporalmente e disciplinarmente mais alargado do planeamento do territrio. Dada a importncia dessas questes e dado que na altura se encontrava em curso o processo de reviso do PDM e a elaborao do Plano Estratgico do Concelho de Aveiro (PECA), considerou-se oportuno compil-las em documento que contribusse para sua reflexo mais aprofundada no mbito dos trabalhos dos dois Planos. Aproveitou-se assim para elaborar um documento que chamasse a ateno para a necessidade de acautelar na futura verso do PDM e nos objectivos estratgicos do PECA, possibilidades futuras de melhoria efectiva da rede de transportes municipal onde se salientava a importncia da rede ferroviria. O assunto assumiu especial importncia, sobretudo por haver fundos estruturais disponveis na Comunidade Europeia para a modernizao dos transportes pblicos urbanos, onde dada especial relevncia ao transporte ferrovirio ver Livro Branco: A poltica europeia de transportes no horizonte 2010: a Hora das Opes. A comisso europeia, atravs da publicao do Livro Verde "Por uma nova cultura de mobilidade urbana" (em 25 de Setembro de 2007), lanou tambm uma nova abordagem sobre o assunto, onde a ideia central da futura
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro estratgia preconizada a necessidade de fundir as diferentes polticas de mobilidade urbana numa abordagem nica. Acrescente-se ainda que os municpios tambm tm grandes responsabilidades nesta matria, decorrentes de obrigaes por Portugal ter subscrito os documentos resultantes da Cimeira da Terra (Conferncia do Rio-1992): A Declarao do Rio e A Agenda 21. Na Agenda 21 defendeu-se a sustentabilidade dos transportes pblicos: O Cap. 7 Promoo do desenvolvimento sustentvel nos aglomerados urbanos, inclui 8 programas de aco, entre os quais: 1. Promover sistemas sustentveis de energia e transportes nos aglomerados urbanos: 2. Implementar uma nova abordagem abrangente do planeamento e gesto dos transportes urbanos atravs da promoo de sistemas eficientes e ambientalmente saudveis. 3. Integrar o planeamento do uso do solo com os transportes; 4. Adoptar programas de transportes urbanos que favoream os transportes pblicos de grande capacidade; 5. Estimular modos no motorizados de transporte nos centros urbanos (ciclovias, percursos pedestres, etc.); 6. Conceder ateno especial gesto eficaz do trfego, funcionamento eficiente dos transportes pblicos e manuteno da infra-estrutura; 7. Reavaliar os actuais modelos de consumo e produo com o objectivo de reduzir o uso de energia e de recursos nacionais. Como se pode facilmente observar, trata-se de matrias sobre as quais os municpios tm competncias e responsabilidades, mas que no lidaram com a necessria importncia nas duas ltimas dcadas. Portando, atendendo s preocupaes globais relativas ao ambiente e sustentabilidade das actividades humanas e atendendo ao momento da reviso do PDM no Municpio de Aveiro, de elaborao do Plano Estratgico da Concelho de Aveiro e ainda do Centenrio da Linha do Vouga (e dos investimentos nela previstos na altura 20 milhes de euros at 2011), entendeu-se como oportuno desenvolver o estudo em causa. Dada a abrangncia das questes que se relacionam conceito de Mobilidade Sustentvel, procurou-se limitar a matria de anlise ao enquadramento concreto do Municpio de Aveiro e a algumas acepes de contexto, importantes e altamente consensuais.
PRESSUPOSTOS DE ENQUADRAMENTO
Como do conhecimento geral, existem muitas linhas de transportes pblicos em Portugal onde os dfices de explorao tm sido crnicos nas ltimas dcadas. Contudo, apesar de largamente dependente da acepo ideolgica ou poltica em vigor, no inteiramente justo ambicionar para todas as linhas de transportes, receitas de bilheteira superiores aos encargos de operao, se forem quantificados todos os benefcios indirectos (ambientais, de eficincia territorial, de sade pblica, etc.), bem como valorizados princpios de servio pblico, de combate s assimetrias regionais, de coeso territorial e de desenvolvimento turstico e ambiental. Importa assim definir uma hierarquia de prioridades e de grandezas, relativamente aos dfices de explorao admissveis versus amplitude do servio pblico e interesse regional e nacional. Com base neste argumento, assumiram-se como pressupostos de enquadramento que: As vias-frreas que atravessam o Concelho de Aveiro no so para abandonar no futuro, o que torna imperioso criar melhores condies de rentabilizao pressuposto muito recentemente posto em causa para a Linha do Vale do Vouga no Plano Estratgico Transportes do governo (Linhas orientadoras - Horizonte 2011-2015), onde se indica a sua desactivao at ao final do ano de 2011. So consensuais na comunidade tcnica e poltica, as vantagens ambientais, macroeconmicas, urbansticas, polarizadoras e funcionais da existncia de um eficiente sistema de transportes pblicos, em qualquer cidade do mundo. A concentrao urbana tem maior eficincia econmica do que a disperso urbana, em matria de gesto de transportes. Transportes pblicos regulares, rpidos e fiveis conseguem atrair passageiros dos outros meios. Estaes intermodais atractivas e amplamente acessveis, constituem um factor chave para o sucesso do transporte pblico.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O investimento no transporte pblico de forma isolada no consegue diminuir o transporte privado. necessrio existir um plano de transportes integrado o qual inclua planeamento do territrio e polticas de estacionamento e circulao, entre outras medidas. O sucesso est largamente dependente de uma combinao de compromisso poltico e eficincia operacional. Para se implementar uma soluo cuja operao tenha viabilidade financeira, necessrio garantir elevados valores de passageiros. A garantia de elevados quantitativos de passageiros s pode ser assegurada com concentraes populacionais relativamente superiores s que existem actualmente no Concelho de Aveiro e nos concelhos vizinhos. Quando se prev que as concentraes populacionais crticas podem ser postas em causa, cabe ao planeamento e ao ordenamento do territrio garantir que estas sejam reforadas, atravs da introduo de um aspecto estratgico na concepo urbanstica que o da "organizao do territrio tendo por base polticas de longo prazo, de transportes sustentveis". No mbito da reviso do PDM do municpio, defendeu-se assim a necessidade de assegurar possibilidades de criao futura de "corredores de transportes sustentveis dentro do Concelho de Aveiro". Para tal defendeu-se a necessidade de promover a densificao urbanstica ao longo desses corredores e concentrao junto s estaes actuais Defendeu-se tambm a necessidade de desincentivar a disperso urbanstica que tem acontecido nas ltimas dcadas em todo o concelho. Defendeu-se por fim que importa reservar os corredores que sero necessrios ocupar no futuro, de modo a no comprometer financeiramente (nas expropriaes) a sua futura execuo.
METODOLOGIA UTILIZADA
Para melhor compreenso da estrutura da presente comunicao, apresenta-se abaixo a metodologia tcnicocientfica seguida na abordagem ao tema em questo: 1 Pressupostos principais - definio A linha do Vale do Vouga no para a acabar; Com a construo da nova linha de passageiros Porto Lisboa (RAV), o trfego ferrovirio da Linha do Norte diminuir, aumentando o potencial suburbano da Linha sobretudo em Aveiro;
2 Anlise territorial
Onde se concentra a populao residente; Onde esto os principais pontos geradores de viagens;
3 Anlise das vias-frreas
Populao servida pela Linhas / Estaes;
4 Identificao de oportunidades
Zonas concentradas onde a oferta de transportes escassa; Identificao de potenciais relaes simbiticas geradoras de efeitos multiplicadores;
5 Como rentabilizar o transporte ferrovirio em Aveiro
Proposta de cenrios futuros com potencial; Proposta de medidas de salvaguarda dos cenrios futuros (PDM e Plano Estratgico).
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PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS
O Concelho de Aveiro actualmente atravessado por dois corredores ferrovirios importantes do ponto de vista do ordenamento territorial: o da Linha do Norte e o do Vale do Vouga. Actualmente a sua iterao funcional manifestamente reduzida, contudo o seu potencial enorme se forem interligadas algumas das muitas valncias territoriais existentes: Universidade de Aveiro; Hospital; grande Zona Industrial de Taboeira, Estdio do Euro e grande futuro Parque Desportivo de Taboeira; concentrado aglomerado urbanstico de Azurva; Pateira de Requeixo (turismo); Zona Industrial de gueda; Cidade de gueda; Plo Universitrio de gueda, etc. Caso haja uma aposta sria neste corredor, atravs da implementao de novas polticas de fiscalidade territorial e atravs da execuo de PMOTS, ambos indutores de novas dinmicas territoriais, a regio de Aveiro poder colocar todos os equipamentos e locais atrs referidos, acessveis a uma muito mais vasta populao, de abrangncia regional. Toda a populao que actualmente servida pela Linha do Norte pode ficar ao alcance dos grandes equipamentos de Aveiro e gueda, sem ser necessrio recorrer ao automvel (ou sem ser necessrio recorrer a mais que um meio de transporte pblico). Constitui ainda como pressuposto deste estudo a evidncia, recentemente tambm posta em causa, da construo da Ligao Ferroviria de Alta Velocidade entre Lisboa e Porto. Esta ligao era prevista atravessar o Concelho de Aveiro num novo corredor ferrovirio dedicado exclusivamente para o efeito. Como consequncia natural previu-se que o trfego ferrovirio da Linha do Norte diminuiria, aumentando o potencial suburbano da linha sobretudo em Aveiro. Constitui, como pressuposto final e de grande relevncia, a crena de que a Linha do Vale do Vouga para manter no longo prazo.
Figura 1: Concelho de Aveiro e Principais Vias de Comunicao Em consequncia desta abordagem sustentada em pressupostos altamente racionais data, transpareceu de imediato que deveriam ser encontradas solues que contribussem para melhorar a viabilidade tcnico-financeira e scio-ambiental das vias-frreas existentes. Solues essas que deveriam ser rapidamente implementadas ou ento salvaguardadas nos planos em execuo ou em reviso. A abordagem usada nas prximas pginas foi intencionalmente sinttica e concisa, de forma a tornar o documento rapidamente assimilvel quer pelo quadro tcnico em geral, quer pelo executivo municipal.
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Zonas de concentrao residencial

Para se avaliar qualquer soluo integrada de mobilidade para o Concelho de Aveiro, fundamental conhecer-se com detalhe o seu enquadramento demogrfico. Para conhecer com maior detalhe espacial a distribuio da concentrao populacional no Concelho de Aveiro, recorreu-se a Base Geogrfica de Referenciao da Informao de 2001 (BGRI), produzida pelo Instituto Nacional de Estatstica (INE), tendo sido trabalhados os dados para as subseces estatsticas do Concelho de Aveiro. Aguarda-se presentemente a publicao oficial da BGRI de 2011, para actualizar o presente estudo. Da anlise dos cartogramas resultantes, so claramente evidentes as freguesias que tm maiores densidades populacionais Vera Cruz, Glria, Sta. Joana, S. Bernardo, Esgueira e Aradas. As zonas de maior concentrao populacional ento praticamente todas a poente da EN-109. Contudo existem e algumas pequenas zonas a Nascente da EN-109 e at nas freguesias menos densas que apresentam concentraes pontuais importantes. Algumas destas tambm podem, com o seu contributo, vir a ter um significado importante na racionalizao de um sistema de transportes intra-concelhio.
Figura 2: Densidade Populacional 2001 Freguesias
Figura 3: Densidade Populacional Subseces Estatsticas da BGRI 2001
Os centros das freguesias menos densas, nomeadamente de Cacia, Eixo e Oliveirinha apresentam uma concentrao populacional focalizada de alguma relevncia. Dado que o Concelho de lhavo possui fortes relaes urbanas de proximidade com o Concelho de Aveiro e que estas atingem algumas zonas densamente povoadas segundo o INE (Figura 4), tambm se afigura como importante que estudos futuros, mais aprofundados, venham a produzir cartogramas pormenorizados idnticos, sobretudo para as zonas de fronteira com o Concelho de Aveiro destaque para a freguesia da Gafanha da Nazar e o centro da Freguesia de So Salvador.
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Figura 4: Densidade Populacional na Regio de Aveiro (INE, 2001).
Focos geradores de passageiros

Adicionalmente ao conhecimento da distribuio residencial das populaes, devem-se identificar os territrios dos fluxos, a configurao das bacias de emprego, a maior ou menor propenso, ou capacidade funcional das diferentes reas geogrficas para motivar viagens especficas e, por fim, a respectiva adequao do actual sistema de transportes em funcionamento.
Figura 5. Distribuio dos Equipamentos no Concelho de Aveiro. Como facilmente se pode verificar, a zona de concentrao natural dos equipamentos e eventos espaciais com grande potencial gerador de passageiros esto mais uma vez reunidos na zona central do concelho onde fica circunscrita a Cidade de Aveiro. A estrada nacional 109 (EN-109) at h bem pouco tempo (no anterior PDM) funcionava como um limite fsico natural da polarizadora Cidade de Aveiro, onde quase toda a actividade comercial e de servios se concentrava. Contudo, actualmente a EN-109 deixou de desempenar esse papel de forma to clara. O limite urbano da EN-109 foi posto em causa com o aparecimento, a nascente, de zonas com grandes ndices de centralidade ou de gerao de passageiros (zonas comerciais ou de emprego como a zona comercial das Glicnias e a zona comercial e industrial de Taboeira).
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Figura 6. Principais Focos Geradores de Passageiros no Concelho de Aveiro. Relativamente aco que o PDM em vigor teve, no reforo dos focos geradores de passageiros ao longo dos corredores ferrovirios que atravessam o Concelho, pode dizer-se que esta teve pouco significado. As unidades operativas do PDM que foram definidas (reas para a realizao de planos de pormenor) localizamse maioritariamente longe das estaes e apeadeiros e no foram entendidas como prioritrias. Nas poucas que se localizam perto de estaes ou apeadeiros, no ocorreu a sua materializao efectiva em planos de pormenor ou de urbanizao eficazes.
Figura 7. Unidades Operativas de Planeamento, do PDM em vigor.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Torna-se claro que a acessibilidade viria e a optimizao das concentraes populacionais junto s estaes e apeadeiros no foi um dos grandes objectivos do anterior PDM nem da sua respectiva gesto, da que a reflexo aqui realizada tenha procurado sensibilizar a autarquia para a necessidade de acautelar esse objectivo na reviso do PDM em curso.
Populao Residente servida pelas estaes

Relativamente quantificao da populao residente potencialmente utilizadora da linha-frrea, podem-se considerar vrios nveis de influncia em funo do meio de transporte que se utiliza para chegar at estao. Se o meio for simplesmente pedonal considera-se que os nveis de acessibilidade, podero ir desde o nvel imediato (at 200 metros) ao perifrico (at 800 ou 1.000 metros), diminuindo a atractividade da estao em funo do aumento da distncia a percorrer a p e do conforto do percurso em causa. Na ampliao do raio de aco das estaes ferrovirias ou de Metro, a facilitao do uso da bicicleta apresentase como uma frmula de enorme potencial. Nos mesmos 10 minutos percorridos a p, a maior parte das pessoas percorrer de bicicleta, pelo menos, 2 km. Tal distncia, mais que duplica o raio de influncia pedonal habitual das estaes de metro (at 1000 metros). Este raciocnio aplica-se igualmente a praticamente todos os outros interfaces intermodais. O nvel de conforto do acesso residencial s estaes mede-se sobretudo em funo da distncia pedonal (tempo do percurso) a realizar entre as estaes e as origens ou destinos das deslocaes, uma vez que so os passageiros que se deslocam exclusivamente a p, nas suas deslocaes casa-trabalho-escola, os principais utilizadores dos transportes pblicos. Contudo, outros factores podem contribuir para diminuir esse nvel de conforto: 1. Ausncia de abrigos capazes que proporcionem conforto fsico e segurana nos espaos de espera dos actuais apeadeiros; 2. Intermodalidade de transportes deficiente e desarticulao de horrios (ou transportes pblicos com linhas concorrentes); 3. Ausncia de percursos pedonais e ciclveis de aproximao aos apeadeiros, os quais sejam urbanisticamente atractivos e seguros; 4. Ausncia de comrcio e servios na vizinhana directa dos apeadeiros que fortalea a segurana passiva; 5. Ausncia de parques de estacionamento (no esquecendo os destinados a velocpedes) e espaos de largada de passageiros seguros, na proximidade dos apeadeiros. Infelizmente, a aco da maior parte destes factores encontra-se presente na quase totalidade das estaes e apeadeiros ferrovirios existentes no Concelho de Aveiro. Como se pode observar nos dois cartogramas seguintes, a populao residente, existente num raio de aco de 1.000 metros das vrias estaes tem um significado relevante que no deve ser menosprezado numa soluo de transportes municipais globalizante.
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Figura 8. Populao Residente em Torno das Estaes e Apeadeiros 1.000 metros. Naturalmente que a populao atrada pela Estao de Aveiro da Linha do Norte ultrapassa largamente o raio de aco referido (ligaes suburbanas, regionais e de inter-cidades), contudo trata-se de uma atraco que j no meramente urbana. O que se procura explorar e dar maior relevncia neste documento todo o potencial urbano que a linha tem no Concelho de Aveiro, o qual ainda est por aproveitar. Apesar de haver uma populao residente com algum significado ao longo dos corredores ferrovirios, isto apenas dentro do Concelho de Aveiro, apenas uma pequena fraco dessa populao usa o meio ferrovirio para as suas deslocaes dirias - cerca de 1.400 passageiros viajam diariamente na Linha do Vouga, entre Aveiro gueda Sernada do Vouga. (Ver Aveiro: Metro Ligeiro de Superfcie. Estudo de viabilidade, Gabinete de Mobilidade / CMA, Outubro 2008).
Figura 9. Populacional Residente abrangida pelas Estaes da Linha do Vouga - 1.000 metros.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Nos prximos dois cartogramas podemos ainda verificar como baixa a densidade populacional da grande rea urbana do Concelho (zona peri-urbana e urbana a Poente da A-25 / A-17), com apenas cerca de 10 habitantes por hectare. Podemos ainda observar que o valor da densidade populacional sobe muito acima dos 100 hab./ha., em muitas zonas / bairros mais centrais, atingindo pontualmente valores acima dos 500 hab./ha. Portanto, dever-se- dar especial ateno a estes bairros pontuais quando se partir para o planeamento de uma rede de transportes sustentvel.
Figura 11: Populao Residencial a Menos de 1000 metros de cada Estao Ferroviria Por fim, como se pode ainda observar no cartograma da figura 11, existem bastantes zonas residenciais que ficam completamente fora do raio de aco pedonal das estaes (1.000 metros), algumas das quais fazem parte do conjunto das mais densas do Concelho de Aveiro (destaca-se aqui grande parte da freguesia da Glria que vai desde os liceus at ao Glicnias, passando pelo bairro de Santiago). Contudo estas zonas so atravessadas pelas vias-frreas, levando a questionar o porqu de nas ltimas 3 dcadas no surgirem novas estaes/apeadeiros em adio ou substituio das estaes deficitrias. Figura 10: Populao Residente a Poente do IC1 (A25 e A17)
Como aumentar os passageiros

Para aumentar o nmero de passageiros das linhas-frreas do Concelho de Aveiro, a frmula base que se preconiza simples: 1. Aumentar a qualidade e quantidade das acessibilidades s estaes e apeadeiros existentes; 2. Aumentar a populao residente ou criar factos urbanos geradores de atraco de passageiros no raio de aco dessas estaes, direccionando para a o futuro crescimento urbanstico que dever passar a ser altamente selectivo no territrio; 3. Minimizar linhas de transportes pblicos rodovirios que so concorrentes; 4. E, por fim, criar novas estaes, onde j existe grande densidade residencial ou grande concentrao de plos geradores de passageiros (comrcio, trabalho, escolas, servios), ou ainda, onde existe grande potencial territorial (recursos territoriais, grandes projectos previstos, etc.).
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Figura 12. Potencial Residencial de trs novas estaes no Concelho de Aveiro Comeando pela medida de criar novas estaes, como facilmente se pode verificar pelo cartograma da figura 12., (com base em dados de 2001), a hipottica criao de apenas duas estaes suburbanas em Aveiro, catapultaria a populao residencial a menos de 1.000 metros das estaes para +65% na Linha do Vouga e +87% na Linha do Norte. O facto de a possibilidade de uma nova estao perto das Glicnias permitir o acesso concorrida zona comercial, e ainda Universidade, ISCIA, Centro de Sade e Hospital, faz-nos poder facilmente ambicionar duplicar o potencial de passageiros existente a menos de 1.000 metros das estaes, em ambas as Linhas. Em termos muito simplistas, mas clarividentes, o dobro dos passageiros corresponde ao dobro das receitas de bilheteira e a metade da despesa mdia por passageiro, o que se reflectiria com significado nos encargos com o sistema de transportes ferrovirios na rea territorial de Aveiro.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Figura 13. Zonas com grande potencial gerador de passageiros junto das linhas-frreas Outras zonas com claro potencial gerador de passageiros, aptas para localizar novas estaes, adicionais, so a envolvncia dos centros comerciais, do futuro Parque Desportivo e da Zona Industrial de Taboeira, todos na envolvente Norte da Linha do Vouga. Naturalmente que novas estaes, duplicaes de linha ou novos ramais ferrovirios no so investimentos diminutos e como tal exigem estudos interdisciplinares especficos mais aprofundados, bem como um programa de prioridades faseado em medidas de curto, mdio e longo prazos. Contudo, dado que tem sido to lato o horizonte temporal do planeamento municipal (ver figura 14.), projectando urbanidade para valores populacionais to elevados, defende-se aqui que o planeamento do respectivo sistema de transportes no dever ser descurado, devendo ser, pelo menos, salvaguardadas as possibilidades de expanso do actual sistema de transportes ferrovirio.
Figura 14. Estimativas da Capacidade Populacional do PU (2003) e do PDM (1995) Parece claro que quando se planeia espao urbano para 430.000 habitantes, tambm se deve acautelar o respectivo sistema de transportes pblicos que o serve. Se o plano de urbanizao da Cidade de Aveiro tem a enorme ambio de potenciar solo urbano e organizvel para 430.000 habitantes, dever tambm ter a obrigao de prever um forte incremento nas necessidades de transportes no territrio em questo. A ttulo de referncia relativa, note-se que a populao residente em todo o Concelho de Aveiro de 78.463 habitantes, segundo os resultados preliminares dos Censos 2011 (crescimento de 6,5% relativamente a 2001). Relativamente s frmulas a aplicar para aumentar a populao residente ou criar factos urbanos geradores de atraco de passageiros no raio de aco das estaes e ainda aumentar a qualidade e quantidade das suas acessibilidades, estas passam por uma focalizao da aco do planeamento municipal na questo da sustentabilidade territorial e do seu respectivo sistema de transportes. Caber assim ao municpio criar os instrumentos de planeamento e ordenamento do territrio que promovam o desenho urbano necessrio e estimulem a sua materializao, naturalmente de forma faseada consoante uma ordem de prioridades estratgicas e de acordo com os recursos financeiros disponveis.
Soluo hipottica para os corredores ferrovirios

Com base nas reflexes anteriormente expostas e com base na sua materializao geogrfica nas cartas de trabalho, apresentam-se abaixo os resultados do exerccio realizado, o qual dever ser enriquecido no futuro. Foi assim elaborada uma possibilidade abrangente, de enriquecimento e valorizao da oferta ferroviria no Concelho de Aveiro.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Os vrios pormenores que compem esta soluo apresentada no encerram custos altamente avultados, dado os traados propostos serem de nvel e socorrerem-se em grande parte do espao canal vazio disponvel j existente dentro do corredor da Linha do Norte (e j existente tambm sob as obras de arte). O resultado deste exerccio serve sobretudo para exemplificar, com grande clareza, o potencial urbano e suburbano que as vias-frreas que atravessam o Concelho de Aveiro, podem ter na valorizao de um futuro sistema de transportes e no reforo da sua sustentabilidade financeira.
Figura 15.Soluo de potenciao urbana da Linha do Vale do Vouga Saliente-se que quanto maior for a integrao dos vrios meios de transportes em meio urbano, maior a sua subsidiariedade e consequentemente maiores so os resultantes efeitos multiplicadores desejados no incremento: de passageiros, de qualidade de vida, e de sustentabilidade econmica e ambiental. Por conseguinte, o que interessa no simplesmente a valorizao de um dos componentes do sistema como o apresentado na figura anterior para a Linha de Vale do Vouga, mas antes a valorizao do sistema como um todo, importando potenciar todas as relaes simbiticas entre territrios, entre estruturas virias e entre todos os meios de transporte em geral. Da resulta a evidente obrigatoriedade de relacionar a Linha do Vale do Vouga com a Linha do Norte, fundindo ambas num nico sistema ferrovirio integrado e com alto potencial de utilizao urbana e suburbana.
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Figura 16. Utopia? Potenciao urbana de soluo ferroviria integrada. O exerccio atrs apresentado encerra um conjunto de medidas concretas perfeitamente exequveis em termos tcnicos, que importa explicar e que so sinteticamente desenvolvidas abaixo. Medidas concretas exequveis: 1. Prolongamento Linha do Vale do Vouga em 4km, paralelamente Linha do Norte: 1,5km at s Glicnias e sua eventual continuao por mais 2,5km at ao Bom Sucesso - So-Bernardo. Com esta medida torna-se possvel elevar o nmero de potenciais residentes utilizadores da linha de cerca de 19.000 para cerca de 32.000 o que corresponde a um aumento de 65%. Para alm disso, permite ligar pontos altamente concentrados atravs da Linha, coisa que actualmente no se verifica. Este nmero poderia ser transformado em mais de 50.000 potenciais utilizadores se lhe adicionarmos os utentes dos estabelecimentos de ensino, de sade e de comrcio, destacando a Universidade de Aveiro que ficaria relativamente prxima de uma nova potencial estao a localizar junto ao concorrido Centro Comercial das Glicnias. 2. Saneamento do troo sinuoso e degradado entre Esgueira e Azurva, criando uma variante, ligeiramente deslocada para Norte com o objectivo de criar uma nova estao que sirva o Estdio do Euro, o Retail Park e Zona Industrial de Taboeira e ainda a futura grande Zona Desportiva de Aveiro. Com esta variante conseguir-se- ambicionar trazer mais de 5.000 potenciais viagens dirias para a Linha do Vale do Vouga, as quais actualmente pertencem ao domnio do transporte privado. 3. Criao de um novo apeadeiro da Linha do Norte junto ao Bairro do Olho de gua. Em 2001 a populao residente dentro de um raio de aco de 1.000 metros deste ponto era de cerca de 5.500 habitantes (mais que a soma dos valores para as estaes de Cacia e Quints que perfaziam: 4.971 residentes). Este
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ponto situa-se ainda relativamente prximo do complexo comercial Pingo Doce / Continente e perto das zonas industriais de Cacia (a Porte) e Taboeira (a Nascente). A soluo genrica apresentada e as respectivas medidas, apesar de ainda no possurem o nvel de aprofundamento e de sustentao tcnica e cientfica desejados, servem claramente como um bom ponto de partida do qual se podem construir diversas solues viveis, divergindo nelas sobretudo o peso financeiro das opes tcnicas a tomar. Servem ainda para demonstrar que com algum ensejo, se pode ambicionar uma eventual simbiose de interesses entre CP, REFER, Municpio de Aveiro e ainda Municpio de gueda. Os municpios podem comprometer-se a trabalhar para o efectivo aumento futuro dos potenciais passageiros das vias-frreas e em contrapartida a REFER poder comprometer-se em melhorar os respectivos nveis de servio (qualidade e quantidade) e em equacionar a criao de novas estaes. Por fim, servem ainda para sensibilizar os vrios rgos municipais, dos municpios atravessados por vias-frreas, que com algum esforo se podem dotar com a devida antecedncia, de estudos e projectos em carteira. A preexistncia de estudos nesta matria, pode vir a ser crucial na candidatura e aproveitamento de possibilidades futuras de financiamento, para revitalizao de sistemas de transportes urbanos com componentes ferrovirias.
QUESTES A SALVAGUARDAR NO PLANOS EM EXECUO OU REVISO

Na sequncia dos argumentos apresentados, defendeu-se, sinteticamente, que deveriam ser acauteladas prioritariamente as seguintes medidas fundamentais na reviso do PDM e na elaborao do Plano Estratgico do Concelho de Aveiro: 1. Criao de um canal de salvaguarda (non-aedificandi) ao longo de toda a Linha do Norte, o qual permita a criao de uma linha segregada, paralela actual linha, para futuras funes urbanas / suburbanas; 2. Ampliao da servido administrativa da Linha do Vale do Vouga de modo a que no futuro esta possa vir a ser duplicada, caso se justifique; 3. Criao de um corredor de salvaguarda (non-aedificandi) para possveis traados de variantes aos troos altamente estranguladas da Linha do Vale do Vouga (zona do Estdio e Zona Desportiva de Taboeira / saneamento do troo de Azurva e eventual ligao a lhavo); 4. Programao de vrias Unidades Operativas de Planeamento para as zonas envolventes das vrias estaes existentes ou potenciais - devendo os planos urbansticos consequentes, seguir programas de densificao qualificada de actividades geradoras de passageiros num raio de 1000 metros (escolas, comrcio, servios, densidade residencial, etc.) e primar por princpios de sustentabilidade econmica e ambiental. 5. Execuo de um plano geral de mobilidade pedonal e ciclvel, de acesso a todas as estaes e apeadeiros existentes e potenciais no concelho (tendo por objectivo a potenciao das relaes funcionais entre os vrios pontos geradores de passageiros). 6. Implementao de medidas regulamentares e de fiscalidade que desincentivem a disperso urbanstica e que estimulem a prioridade concertao urbanstica em funo do sistema de transportes existente e futuro. As medidas apresentadas devero ser aprofundadas e complementadas, em funo das particularidades e especificidades de cada local. O presente estudo dever ser futuramente actualizado com os dados da BGRI de 2011 resultantes dos Censos de 2011, e ainda com quantificaes de passageiros potenciais, relativos s grandes unidades de servios, comrcio e equipamentos, existentes e previstas no territrio em anlise.
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ESTRATGIAS HABITACIONAIS NOS EXTREMOS: AS HABITAES CONTEMPORNEAS PARA ALTA E BAIXA RENDAS EM JUIZ DE FORA, BRASIL Antonio Filho (arqfilho@globo.com), Frederico Braida (frederico.braida@ufjf.edu.br), Carina Folena, Dbora Souza, Daniel Moya, Mayara Carvalho Universidade Federal de Juiz de Fora O objetivo deste artigo apresentar alguns resultados de pesquisa sobre os padres habitacionais na cidade de Juiz de Fora, que fica a duzentos quilmetros do Rio de Janeiro. A regio teve no ciclo do ouro seus primeiros registros de ocupao como parada no trajeto de viajantes entre as zonas de produo no interior de Minas Gerais e o porto, na capital. Contudo, foi na virada do sculo 19 para o 20 que o lugarejo ganhou status de cidade atravs de intensa produo industrial, sobretudo txtil. Hoje, a cidade funciona como um polo de servios mdicos e educacionais e de comrcio para a regio da Zona da Mata. Houve um notrio crescimento do setor da construo civil nos ltimos cinco anos, com empreendimentos de mdio e grande portes para diferentes faixas de renda. A introduo de variado repertrio formal o objeto central de anlise do texto, procurando estabelecer uma relao entre tipologia habitacional, lugar de investimento e mercado imobilirio. So escolhidas as tipologias unifamiliares (casas) e multifamiliares (edifcios de apartamentos) como objetos de estudo privilegiados em contextos de alta e baixa rendas na cidade. Verificamos os bairros onde os empreendimentos se localizam e como influem no mercado imobilirio da cidade. No conjunto, a comparao entre as estratgias habitacionais em contextos extremos permite que identifiquemos modos de vida que so recorrentes hoje, com reflexos na forma arquitetnica e no espao urbano. Por fim, verificamos que o crescimento recente do setor da construo civil tem trazido efeitos perversos para a cidade, como a alta no preo dos imveis e um adensamento na regio central e adjacncias, com reflexos para o trnsito e para a poluio e sem minimizar o deficit habitacional na cidade, calculado em torno de 20.000 unidades (2010).
INTRODUO: BREVE QUADRO DA HABITAO NA CIDADE

Uma grande poca comea. Um esprito novo existe. A indstria, exuberante como um rio que rola para seu destino, nos traz os novos instrumentos adaptados a esta poca nova animada de esprito novo. A lei de economia gere imperativamente nossos atos e nossos pensamentos. O problema da casa um problema de poca. O equilbrio das sociedades hoje depende dele. A arquitetura tem como primeiro dever, em uma poca de renovao, operar a reviso dos valores, a reviso dos elementos constitutivos da casa. [...] (LE CORBUSIER, Por uma Arquitetura, p.159. So Paulo: Perspectiva, 2006) A cidade de Juiz de Fora se desenvolveu por seus caminhos, estradas e ferrovias. A ocupao territorial iniciou-se atravs das concesses de sesmarias nas primeiras dcadas do sculo XVIII ao longo do Caminho Novo, visando plantao de roas de milho e a construo de ranchos para os viajantes [5]. A insuficincia de dados acerca de uma cultura indgena local faz com que as representaes coloniais constituam a mais antiga forma de expresso arquitetnica remanescente no municpio [7], sendo exemplificadas principalmente pelas sedes das fazendas de caf implantadas nas sesmarias concedidas, dentre as quais destacam-se: a Fazenda da Tapera (de 1704); a Fazenda do Juiz de Fora (de 1710); a Fazenda Ribeiro das Rosas (de 1770) e a Fazenda do Floresta (de 1858). Esses conjuntos arquitetnicos constitudos pelas casas-sedes, senzalas e casas de colonos, primeiras manifestaes do habitar juiz-forano documentadas, apresentam edificaes erguidas em estrutura autnoma de madeira com alvenarias de adobe, coberturas de telhas de barro do tipo capa e canal, com vos de vergas e sobrevergas retas vedados por esquadrias do tipo guilhotina de madeira e vidro [16]. So a complexidade dos detalhes construtivos, a dimenso das construes, o nmero de aberturas e ritmo, bem como a setorizao interna dos casares assobradados, que diferenciam as sedes das fazendas das casas dos colonos e conferem hierarquia aos conjuntos. Logo aps a elevao da Vila de Santo Antnio do Paraibuna cidade, ainda na segunda metade do sculo XIX, que o centro do municpio foi configurado, tendo a planta da cidade sido assinada pelo Engenheiro Gustavo Dodt. Toda a conformao urbana se desenvolvia s margens da Rua Direita (Caminho Novo), ao longo da qual
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro estavam os principais centros de poder, com belos e imponentes sobrados onde se estabeleceu a elite juiz-forana [11]. Na mesma poca, a cidade recebeu um novo estmulo para o desenvolvimento: a Construo da Estrada de Rodagem Unio e Indstria, ligando a provncia de Minas Gerais ao Rio de Janeiro, seguida da expanso da Estrada de Ferro Dom Pedro II, que no final de 1875 trouxe o trem at Juiz de Fora. Alm de escravos, a Companhia Unio e Indstria trouxe estrangeiros, em sua maioria alemes, para executarem as obras da estrada, os quais, se estabeleceram na Colnia Pedro II e na Vilagem [5], regio dos atuais bairros So Pedro e Borboleta. As habitaes dos colonos alemes apresentavam caractersticas identificadoras da cultura germnica em seu modo mais reconhecvel: erguidas com paredes de tijolos aparentes, tcnica utilizada na ocasio da emigrao, quando j no mais usavam a madeira como material estrutural [7]. Com a construo da estao de trem na cidade, houve um deslocamento das atividades concentradas no ncleo central para as ruas prximas ferrovia, que se configurou como um emblema de novos tempos, e que tambm abrigou um valor pragmtico: pelo trem chegavam pessoas, livros, materiais para as edificaes. nesse contexto de pensamento que se fez o morar ecltico na virada do sculo XIX e incio do sculo XX, estilo construtivo que, atravs da incorporao de elementos da arquitetura clssica, se configurava como um contraponto s construes operrias e aos cortios advindos do desenvolvimento industrial. Para a consolidao do ecltico foi imprescindvel a atuao dos imigrantes com suas aptides industriais e conhecedores das tcnicas e preceitos do higienismo [11]. Nesse mrito, a Companhia Pantaleone Arcuri iniciou uma tradio construtiva que, por dcadas, foi responsvel por grande parte das feies do centro de Juiz de Fora [7]. Raphael Arcuri o projetista de vrios exemplares habitacionais eclticos, dentre eles o prprio palacete da famlia, datado de 1923, onde se percebe a distribuio ritmada dos vos e diferentes ornamentos; o Edifcio Ciampi, da dcada de 1930, considerado poca com seus cinco pavimentos o primeiro arranha-cu da cidade; e a Vila Iracema, de 1914, um solar dotado de caractersticas extradas do art nouveau como o gradil de ferro e os ornatos em desenhos sinuosos. As mudanas econmicas que se concretizavam no incio do sculo XX eram refletidas na arquitetura habitacional, que foi buscando a simplificao de suas linhas e a racionalizao de suas formas, simbolizando o fim de um tempo baseado na economia cafeeira e nos senhores de terras, consolidando mais um contraponto aos palacetes que se seguiam pela Avenida Baro do Rio Branco at chegar ao Alto dos Passos, tambm um bairro de elite. As residncias art dco construdas nas dcadas de 1930 e 1940, principalmente na parte baixa da Rua Marechal Deodoro, considerada uma rea pobre da cidade, verticalizaram a paisagem e tornaram-se emblema de progresso e modernizao. De fato, essa uma soluo habitacional adotada por famlias srias e libanesas, mas pouco difundida na cidade: no andar inferior o comrcio, nos superiores a moradia [11]. O centro de Juiz de Fora sempre exerceu grande importncia funcional e emblemtica, porm, com o desenvolvimento da cidade, a verticalizao, o aumento do fluxo de automveis e pessoas, ainda no segundo quartel do sculo XX, inicia-se uma busca por locais adjacentes ao ncleo central onde fosse possvel habitar em melhores condies ambientais e de vida. Esse processo empreendido por uma classe, que em sua maioria comportava profissionais liberais, foi o responsvel pela ocupao de bairros como Granbery e Santa Helena, que abrigaram uma arquitetura residencial seguindo os modelos de implantao das chcaras, com quintais e pomares, com edificaes com traos neocoloniais ou em estilo chal, sendo recorrentes varandas e alpendres. At meados do sculo XX, Juiz de Fora ainda vivia seu perodo industrial ureo, juntamente com os conjuntos fabris e suas vilas operrias. Trabalhadores vinculados a indstrias em diversas partes da cidade consolidaram, atravs de suas habitaes, muitas vezes ligadas a um programa arquitetnico mnimo e sem um estilo predefinido, a formao de inmeros bairros como: o Floresta, o Poo Rico, o Morro da Glria, o Mariano Procpio, o Fbrica, o Benfica e o Botangua. Na ocupao mais longnqua do centro da cidade, alguns fatores mostraram-se importantes: a implantao da primeira linha de nibus na dcada de 1940, a circulao do ltimo bonde em 1969 e o advento do automvel no terceiro quadrante do sculo XX. Nesse contexto consolida-se o morar moderno, cuja maior manifestao ocorreu no bairro Bom Pastor, com suas vias largas, lotes de dimenses generosas, ruas arborizadas e equipamentos de lazer. Para esse bairro de traado planejado se dirigiu novamente uma classe de profissionais liberais, que passaram a habitar residncias com pavimento trreo resolvido em pilotis, recuos frontais, combinao de volumes e planos diferenciados, decorao com painis em mosaico, panos de vidro, recursos paisagsticos, jogos de luz e sombra nas superfcies, venezianas para proteo solar, telhado em asa de borboleta - e outros aspectos caractersticos da arquitetura moderna difundida no Brasil a partir da dcada de 1950 [12-19]. O ano de 1949 foi um marco para a habitao multifamiliar juiz-forana devido construo do Edifcio Primus, com seus 12 pavimentos e 46 apartamentos, localizado Avenida Rio Branco, alavancando um processo de verticalizao que se acentuou consideravelmente a partir de ento. O aproveitamento mximo dos terrenos e a ausncia de afastamento entre as edificaes, foram algumas das estratgias que tornaram possveis a construo de edifcios de grande nmero de apartamentos com cmodos de dimenses confortveis. O adensamento do centro e suas consequncias ambientais e de conforto levaram a Prefeitura de Juiz de Fora e o Instituto de Pesquisa e Planejamento IPPLAN/JF a elaborar, em 1986, a Legislao Urbana de Juiz de Fora,
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro compreendendo Lei de Uso e Ocupao do Solo, o Cdigo de Edificaes e a Lei de Parcelamento do Solo. Com essa legislao, a cidade foi dividida em zonas, cada qual com suas respectivas categorias de uso, modelos de ocupao, regulao de taxas de ocupao e coeficientes de aproveitamento e instituio de afastamentos mnimos. Apesar de se constituir como um instrumento regulador do uso do solo urbano, a nova legislao acabou por favorecer a verticalizao de bairros de tradio em habitao unifamiliar, como Bom Pastor e Santa Helena, em um processo que ainda se encontra em franco crescimento. Outro ponto levantado pela legislao e que repercutiu em uma mudana dos padres de habitao diz respeito ao Cdigo de Edificaes. A instituio de valores mnimos para dimenses e alturas de cmodos, juntamente com as restries ao aproveitamento do solo, acabou por desencadear um novo padro de habitao multifamiliar pautado na elaborao de projetos que se desenvolvem nos padres mnimos exigidos. Essa estratgia, conformada por apartamentos de rea menor, permitia a incluso de mais unidades. nesse contexto que se encontra o recorte temporal analisado nesse artigo: o adensamento do centro, a instalao de equipamentos e servios nos demais bairros e a melhoria de acessos a localidades antes tidas como longnquas. Tambm insere-se nesse recorte a instaurao de um pensamento de que o centro e adjacncias so o espao do caos urbano, o que levou uma classe social de alta renda a habitar em condomnios fechados na zona oeste da cidade, onde a implantao da Universidade Federal na dcada de 1960 deu incio a um processo de desenvolvimento da regio. Ao mesmo tempo, novos bairros como o Estrela Sul foram urbanizados e valorizaram-se perante a instalao em suas proximidades de um shopping center, recebendo diversos empreendimentos de construo civil. Chama ateno tambm o ingresso no mercado imobilirio juiz-forano de construtoras atuantes em territrio nacional. Paralelo a essa movimentao est o desenvolvimento e crescimento dos bairros da periferia e o aumento das zonas de especial interesse social e de localidades de habitaes subnormais, onde as leis da cidade formal no se fazem presentes na garantia de seus mnimos padres de conforto. Nesse mbito tambm busca-se compreender a atuao da Empresa Regional de Habitao de Juiz de Fora, a Emcasa, atravs da construo de conjuntos habitacionais em diversos bairros perifricos desde a dcada de 1980, e as repercusses do programa Minha Casa Minha Vida na cidade.
O MERCADO PARA A HABITAO DE ALTA RENDA

Um fenmeno especfico vem ocorrendo nas regies nobres das grandes cidades brasileiras: uma valorizao imobiliria expressiva, que nos ltimos quatro anos fez com que os imveis de alto padro chegassem a ficar, em mdia 66%, mais caros. O que para alguns especialistas induz um processo de bolha imobiliria, caracterizada por uma elevao infundada dos preos dos imveis, para o presidente do Sindicato de Habitao de So Paulo SECOVI-SP, Joo Crestana, trata-se da recuperao de um mercado estagnado nos ltimos vinte anos [1]. Combinado e relacionado a esse processo de valorizao encontra-se outro fenmeno urbano prprio das grandes cidades: os condomnios e loteamentos fechados, nas suas mais variadas formas, sejam eles residenciais unifamiliares, de edifcios residenciais multifamiliares, condomnios de uso misto e restrito, condomnios-clube etc. A globalizao, a reestruturao das relaes sociais em novas bases, a crise do Estado, o processo de desacelerao do crescimento industrial e o aumento da inseguridade urbana atrelada questo social, so algumas das justificativas apontadas por autores como Svampa (2001) e Queiroz Ribeiro (1997) para a ocorrncia de tal fenmeno habitacional [3]. De fato esse ponto de vista encontra suporte nos resultados apresentados pelo Instituto de Pesquisas Fractal acerca da anlise do perfil da classe alta brasileira no que tange aos objetos possudos, atividades de lazer, aspiraes pessoais, comportamentos e preocupaes sociais. A pesquisa realizada com 2614 pessoas com renda mensal acima de R$ 4.000,00, em nove cidades brasileiras, entre elas: So Paulo, Rio de Janeiro, Braslia e Porto Alegre, revelou que a maior preocupao desse pblico est relacionada segurana pblica no Brasil, seguida por outras preocupaes que dizem respeito, por exemplo, educao, famlia, sade fsica [8]. De posse de dados como os apurados pela pesquisa, possvel vislumbrar as razes para a crescente comercializao de moradias em condomnios fechados com diversos equipamentos de lazer e entretenimento, uma vez que estas tipologias de habitao atuam como respostas s demandas preconizadas pelo pensamento da classe de alta renda: morar seguramente e desfrutar de bons ndices de qualidade de vida. Na cidade de Juiz de Fora, o quadro da valorizao dos imveis, dentro de suas propores, no se difere muito daquele apresentado no restante do pas e vem sendo acentuado por uma srie de transformaes nos bairros adjacentes ao centro, onde j possvel assimilar os efeitos da especulao imobiliria. Se, no decorrer do sculo XX, a regio central viveu um intenso processo de densificao e verticalizao, hoje devido s premissas da Lei de Uso e Ocupao do Solo de 1986, so os bairros perifricos (como, por exemplo, Bom Pastor, Alto dos
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Passos, So Mateus, Granbery e Santa Helena), antes caracterizados pelo predomnio da habitao unifamiliar, que se apresentam em processo de verticalizao, denotando uma outra caracterizao paisagstica. A expanso imobiliria ocorrida nesses bairros, tradicionais redutos da elite, em muito esteve atrelada s facilidades de um acesso central, proximidade que esses locais apresentavam em relao aos colgios, hospitais, aos centros comerciais, mercados e estabelecimentos de entretenimento. No entanto, principalmente nas ltimas dcadas, o habitar da classe de alta renda juiz-forana no mais se resume a esses bairros adjacentes ao centro.
Figura 1: Vista Area da Cidade de Juiz de Fora (GOOGLE EARTH, 2011). Em amarelo, principais zonas de implantao de condomnios residenciais, em vermelho, locais de interesse analtico. Fonte: gora, 2011. O esquema grfico representado acima diagnostica uma concentrao dos principais condomnios residenciais em determinadas reas da cidade de Juiz de Fora, em especial na zona oeste. Pensar na abertura de vias como um dos fatores de consolidao desses empreendimentos um exerccio imprescindvel compreenso das preferncias por tais localizaes, porque mesmo com a expanso de servios institucionais e comerciais para alm da regio central, o centro ainda se configura como principal sede das reparties municipais e dos edifcios comerciais. Nesse sentido, a ocupao das reas assinaladas possui razes em determinados fatos histricos: a inaugurao do Aeroporto da Serrinha, em 1958, e da Avenida Guadalajara, que lhe d acesso; a instalao da Universidade Federal de Juiz de Fora na dcada de 1960, no Bairro de Marmelos, com a finalidade de desenvolver a regio dotada de poucos recursos [28], que depois culminou na ampliao da Avenida Independncia; a abertura da Garganta do Dilermando em 1972, na gesto de Itamar Franco, que facilitou o acesso norte/nordeste ao centro. Essas aes empreendidas nas dcadas de 1960 e de 1970, constituram o cerne de todo o processo de ocupao recente da regio: a facilidade de acessos trouxe uma considervel demanda de habitao unifamiliar estabelecida em condomnios, mas tambm acarretou a vinda de faculdades privadas, de estabelecimentos comercias e de sade, e nesse segundo momento que se enquadra o atual crescimento imobilirio nessas regies, que diante de sua valorizao, vivenciam um processo de verticalizao. Exemplos tpicos desse contexto so os bairros Estrela Sul (prximo ao Independncia Shopping) e o Bairro Bandeirantes (que tem seu acesso principal atravs da Garganta do Dilermando), os quais so dois pontos de atuao de grandes construtoras focadas na habitao multifamiliar.
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As habitaes unifamiliares de alta renda

A produo arquitetnica do Brasil tem grande participao de escritrios voltados ao mercado formal e de alta renda, com um enfoque mais autoral [6], em Juiz de Fora a situao no se difere. Apesar do crescimento econmico em todo o pas nos ltimos anos, que culminou no aumento de renda da populao, nota-se que em Juiz de Fora o ato de contratar um escritrio de arquitetura para a execuo de um projeto residencial ainda est centrado nas classes de maior poder aquisitivo, dessa forma, as construes emblemticas desse setor em grande parte so de autoria de escritrios de renome na cidade. Nesse contexto, e com a finalidade de apurar quais as principais caractersticas das residncias do setor de alta renda, foi feita uma busca nos principais escritrios de arquitetura da cidade de Juiz de Fora com vistas a levantar os projetos residenciais nesse setor por eles desenvolvidos, catalog-los e analis-los segundo os seguintes critrios, considerados de relevncia na compreenso das tipologias: caractersticas do stio de implantao, caracterizao do espao no edificado, tipologia de cobertura, sistema estrutural, acabamento externo, vos e aberturas e programa das edificaes. A partir do levantamento e quantificao desses dados, foi possvel traar um perfil geral da habitao unifamiliar de alta renda em Juiz de Fora. Quanto s caractersticas dos terrenos em que so implantadas essas edificaes, notificou-se que a grande maioria dos projetos analisados localizada em lotes de relevo acidentado, sendo comuns dois tipos de estratgias projetuais: tomar partido do relevo para realizao de um trabalho paisagstico ou disposio de nveis diferenciados da construo, ou locar a rea de lazer em um plano horizontal acima da poro acidentada, estruturada por um complexo sistema de pilares e vigas em concreto armado.
Figuras 2, 3 e 4: Imagens das Residncias C.H., A.N. e P.R., localizadas em condomnios de Juiz de Fora e de autoria do escritrio Mascarenhas Arquitetos Associados, disponveis em : <www.mascarenhasarquitetos.com.br>, acesso em 10 de outubro de 2011. Implantadas em grande parte em condomnios fechados da cidade, a caracterizao dos terrenos dessas residncias est atrelada localizao desses empreendimentos urbansticos em regies de relevo acidentado, por vezes junto a reas de preservao, como por exemplo: o Parque Imperial, Bosques Imperiais, Granville, todos situados nas imediaes e subida do Morro do Imperador, principal referencial altimtrico de Juiz de Fora. Contudo, no somente na disposio das residncias que o relevo influencia, ele se configura como um dos indicativos de outro ponto de interesse analtico: a locao dos condomnios em reas de cota mais alta desfrutando da paisagem urbana e natural da regio. Esse fator exerce influncia direta na esttica das construes, uma vez que a adoo de panos de vidro torna-se recorrente nos projetos arquitetnicos, sendo um artifcio de aproveitamento dessas visadas no partido das construes. Quanto ao aproveitamento do espao no edificado das habitaes desse setor, so caractersticos desses projetos o rebuscamento do trabalho paisagstico e a implantao recorrente de piscinas, em resposta aos ideais de lazer na segurana e conforto do lar. Essa linha de pensamento tambm influencia o programa das residncias: somados aos tradicionais compartimentos da habitao, em alguns exemplares j so inseridas salas de jogos, pequenas academias, saunas e salas de TV. Quanto caracterizao dos elementos construtivos, alguns pontos chamam ateno. Em termos de cobertura das edificaes, so recorrentes duas tipologias: o telhado colonial estruturado em madeira e a adoo de lajes impermeabilizadas. Esse fator um indicativo de que h uma segmentao no setor de habitao de alta renda: a viso da casa em suas linhas mais tradicionais e a incorporao de uma arquitetura contempornea, consolidada na simplificao de ornatos e nos jogos de volumes. Esse fator tambm influencia diretamente nos sistemas estruturais adotados pelos arquitetos, sendo recorrente a adoo da estrutura de concreto armado, e em segundo plano, nos exemplares que referenciam uma arquitetura mais tradicional, a estrutura em madeira. Contudo, se h uma segmentao com relao aos elementos construtivos, no se pode dizer o mesmo acerca da caracterizao dos acabamentos. Nesse mbito, recorrente o revestimento em massa das alvenarias com detalhes em pedra filetada, uma tendncia da arquitetura nacional. Trabalhada em tons amarelados, a aplicao desse tipo de revestimento destina-se a conferir um carter rstico s edificaes [24]. A inteno de composio de uma ambincia rstica nessas construes tambm faz-se representada atravs da tipologia de esquadrias adotadas, em sua grande maioria de madeira.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro De forma em geral, possvel afirmar que a tipologia de habitao unifamiliar de alta renda caracterizada por edificaes de alto padro construtivo, com programa arquitetnico extenso, compartimentos de grandes dimenses, rebuscamento esttico, adoo de solues estruturais complexas na implantao nos terrenos, e aproveitamento do potencial paisagstico do entorno. Essas caractersticas conferem a essas residncias um carter oneroso, tanto do ponto de vista do valor final agregado s construes, quanto complexidade dos processos construtivos nelas empregados. As habitaes multifamiliares de alta renda Se no setor da habitao unifamiliar de alta renda prevalece a autoria dos mais renomados escritrios de arquitetura da cidade, no caso das tipologias multifamiliares nessa faixa de renda, tem-se uma considervel atuao por parte das construtoras, mesmo porque trata-se de uma escala diferente de empreendimento que pressupe maiores demandas tanto de mo-de-obra, quanto de materiais construtivos na execuo. Contudo, vrios projetos residenciais multifamiliares nesse padro foram feitos por arquitetos da cidade, e frente aos lanamentos recentes, nota-se que cada vez mais escritrios de arquitetura de Juiz de Fora vm alcanando espao nesse tipo de mercado. Com vistas a compreender as principais caractersticas das habitaes multifamiliares de alto padro juiz-foranas, foi realizado um levantamento dos principais projetos vinculados a esse setor nos escritrios de arquitetura e nas construtoras atuantes nessa rea. Ao levantamento seguiu-se a catalogao e identificao dos aspectos relevantes, a ttulo do que foi realizado nos estudos acerca das habitaes unifamiliares. Com relao s caractersticas dos terrenos onde so implantados os edifcios residenciais multifamiliares, h um equilbrio entre acidentados e planos. De fato diagnosticou-se que a ocorrncia desses empreendimentos se d em dois especficos contextos urbanos da cidade: junto s reas de expanso (como o caso do bairro Estrela Sul), ou em bairros de tradio residencial j consolidados, em grande parte reas nobres da cidade, como: Bom Pastor, Santa Helena, Paineiras, Cascatinha e Alto dos Passos.
Figuras: 5, 6, 7 e 8: Imagens de Edifcios Residenciais de Alto Padro da Construtora Vieira Arajo, disponveis em: <http://vieiraaraujo.com.br/nova/index.html#endereco>, acesso em 19/10/2011. Novamente o ideal de qualidade de vida no conforto e segurana do condomnio se faz presente nos projetos de alta renda atravs da valorizao do trabalho paisagstico nas reas no edificadas, e da insero constante de elementos como: piscinas, saunas, fitness Center, SPA e espao gourmet. As mudanas no programa arquitetnico dos edifcios residenciais de alta renda no se resumem rea comum dos prdios, nos apartamentos consolidam-se novos conceitos de moradia. A varanda ganha dimenses generosas e passa abrigar funes alm da contemplao da paisagem, tornam-se recorrentes as tipologias de varanda gourmet. Na parte social dos apartamentos, salas que integram funes variadas e chegam a dispor de quatro ambientes, no setor ntimo, grande parte dos projetos tem todos os seus quartos integrando sutes. A sute master, por sua vez, diferenciada pela adio de um closet e de uma banheira de hidromassagem no banheiro, que abriga com freqncia dois sanitrios e dois lavatrios. Desde a dcada de 1930, com o advento da industrializao e urbanizao, o uso do concreto armado no Brasil se acentuou, sendo at nos dias de hoje considerado o material mais conveniente ao contexto da construo civil brasileira, tanto do ponto de vista da segurana, quanto do financeiro, por ser relativamente barato e pouco exigente em relao mo-de-obra [25]. Em Juiz de Fora a preferncia pela adoo do concreto armado nas estruturas tambm se faz presente unanimemente nos exemplos de edifcios residenciais levantados. Quanto esttica das edificaes, destaca-se o uso acentuado do acabamento em massa, seguido pelos revestimentos em alucobond das fachadas. Quanto s aberturas unnime a vedao por esquadrias de alumnio e nota-se tambm um crescimento da aplicao de panos de vidro, principalmente nas coberturas dos apartamentos, formalizando partidos arquitetnicos que levam em considerao o aproveitamento de visadas na elaborao dos ambientes internos.
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O MERCADO PARA A HABITAO DE BAIXA RENDA

De acordo com Toledo e Abdalla (2009), nos ltimos anos, devido ao acelerado processo de migrao campocidade e tambm grande desigualdade social em nosso pas, a populao de baixa renda tem procurado resolver o problema de moradia fora do mercado formalizado, buscando alcanar este direito com aes de ocupao de terrenos vazios pblicos ou privados, atravs de parcelamentos irregulares/clandestinos ou de modo espontneo para garantir um espao na cidade que tambm lhe pertence. Porm estas aes desarticuladas criam reas no reconhecidas oficialmente, onde os processos de crescimento no obedecem a nenhum marco regulatrio. As prefeituras, na tentativa de estruturar a cidade, promovem programas de regularizao fundiria com o objetivo de reconhecer a posse nestes terrenos. O municpio de Juiz de Fora, tambm envolvido neste problema nacional, desenvolve aes para o reconhecimento destes espaos urbanos ilegais. Como resultado da m distribuio de renda, riquezas e oportunidades, a sociedade brasileira vem sofrendo, a cada dia mais, com o desenvolvimento desigual das classes sociais e isto faz com que uma pequena parcela da populao tenha acesso produo de bens e servios e uma grande parcela forada a viver com o restante. O planejamento urbano no feito levando em considerao a condio socioeconmica da populao e a dinmica de crescimento das cidades, fazendo com que uma parcela significativa das aglomeraes urbanas se desenvolva margem do que fora planejado [27]. Para o planejamento habitacional, as aes voltadas para as pessoas carentes no foram suficientes, desde a Fundao da Casa Popular, passando pela criao e extino do Banco Nacional da Habitao. A crescente migrao campo-cidade a partir da dcada de 50 fez a situao se agravar e atualmente, mais de 60 milhes de brasileiros moram em favelas ou loteamentos clandestinos e irregulares. Em Juiz de Fora, vrias reas foram ocupadas de maneira irregular e desde a dcada de 80 j existem, na cidade, aes de regularizao fundiria a fim de legitimar a posse aos efetivos ocupantes do terreno. De acordo com Teixeira e Lawall (2007, p. 04), o levantamento realizado entre os anos de 2006 e 2007 pelo CPS/UFJF (Centro de Pesquisas Sociais da Universidade Federal de Juiz de Fora) analisou 144 reas de interesse social. Dados fornecidos pela PJF (Prefeitura de Juiz de Fora) indicavam que 75 reas j eram identificadas at 1996, outras 12 entre 1997 e 2000. Mais 32 reas com potencialidade para a classificao como reas de habitao subnormal foram identificadas pela PJF em 2002. Finalmente, a pesquisa realizada pelo CPS/UFJF localizou mais 25 reas em 2006. Todo esse trabalho foi acompanhado pela prestao de informaes pelo rgo municipal de habitao, a Empresa Regional de Habitao de Juiz de Fora (EMCASA), a respeito da situao fundiria dessas localidades. Desde o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) de 2000, as reas de habitao subnormal em Juiz de Fora recebiam a nomenclatura de AEIS (reas de Especial Interesse Social). Os quadros a seguir foram feitos a partir de levantamentos de dados do Centro de Pesquisas Sociais da Universidade Federal de Juiz de Fora. O primeiro diz respeito a relao renda/ condies da moradia e o segundo mostra a situao especfica das AEIS (reas de Especial Interesse Social), levando em considerao as residncias irregulares e em melhoria.
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Para entender melhor os dados citados acima, segundo Teixeira e Lawall (2007, p. 06), os nmeros da inadequao habitacional em Juiz de Fora: so 9.158 domiclios (em 2007). Dando ateno separadamente para alguns arranjos de nmeros possveis de serem feitos a partir dos dados acima, verificamos que 6.999 domiclios precisam de regularizao fundiria e 6.231 domiclios precisam receber investimentos de infra-estrutura nas reas em que esto localizados. Essas informaes corroboram o que j foi identificado como aspecto de grande peso na definio da condio de subnormalidade em que vivem populaes pobres nas cidades brasileiras. O grande nmero de domiclios em irregularidade fundiria indcio de um processo de ocupao desordenada da terra que, ao mesmo tempo em que alternativa para quem no possui recursos financeiros para morar com boas condies de habitabilidade, resultado das vistas grossas do poder pblico em relao ao grave problema habitacional brasileiro, isso somado presso do mercado imobilirio que reserva para si as reas com maiores investimentos da cidade. Do levantamento realizado em reas subnormais podemos ainda destacar que h 333 domiclios para os quais h indicao de remoo. Neste caso so requeridas casas novas, mais a garantia de condies de infra-estrutura e regularizao fundiria. H 4.405 domiclios que, ao mesmo tempo, precisam de infra-estrutura e regularizao fundiria; 2.594 domiclios esto em condio de inadequao porque em irregularidade fundiria, apesar de terem infra-estrutura (em reas no-regularizadas); e 1.826 recebem ou j receberam aes para a regularizao fundiria dos domiclios (em regularizao, parcialmente regularizadas ou regularizadas), mas ainda so carentes de infra-estrutura. Ainda de acordo com Teixeira e Lawall (2007, p. 11), Dentre as 144 reas cadastradas pela pesquisa do CPS/UFJF como aglomerados subnormais, 82 tm mais de 50 domiclios, o que se enquadraria, do ponto de vista da proporo, na definio de favela do IBGE. Ainda que em muitas delas a carncia de infra-estrutura no tenha sido verificada, a irregularidade da posse da terra uma caracterstica da maioria absoluta dessas localidades com mais de 50 domiclios. Cabe ainda acrescentar que das 82 reas aqui mencionadas, 22 esto na Regio Norte da cidade, como pode ser observado no quadro a seguir.
muito grande o percentual da populao vivendo em reas de risco e, proporcionalmente falando, so poucos os programas habitacionais que visam a resoluo do problema. Em Juiz de Fora, a EMCASA o maior responsvel pelas tentativas de solucionar essa questo. De acordo com a Secretaria de Obras da PJF, visando a execuo de todas as aes voltadas a inibir e combater o dficit habitacional no municpio de Juiz de Fora, a Empresa Regional de Habitao de Juiz de Fora - EMCASA foi criada pela Lei n 7.152, de 27 de agosto de 1987, constituda como uma sociedade de economia mista, regida pela Lei n 6.404 de 15 de dezembro de 1976, tendo como acionista majoritrio a Prefeitura de Juiz de Fora, e demais aes distribudas pelo capital privado. Ainda segundo a Secretaria de Obras da PJF, a EMCASA estuda os problemas da habitao, planeja a produo e a comercializao das unidades habitacionais, repassa ao muturio final os financiamentos para a aquisio da habitao ou dos materiais destinados construo e cuida, ainda, de outras aes que visam combater ou inibir o dficit habitacional do municpio e da regio. A EMCASA oferece populao unidades habitacionais a baixo custo (lotes, casas e apartamentos). Os Projetos Sociais e Habitacionais da EMCASA so integrados Prefeitura de Juiz de Fora visando o bem comum das famlias e a incluso social atravs da moradia. Os muturios so
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro pessoas de mdia baixa renda, que buscam ofertas diferentes das que so oferecidas pelo mercado imobilirio. A prioridade no atendimento para o muturio que tem renda at 3 salrios mnimos. Ao longo do tempo e de acordo com a ocupao dos imveis, as melhorias e benefcios nas residncias so observados. Nota-se que os imveis depois de serem ocupados so ampliados ou reformados de acordo com a possibilidade de cada muturio, podendo contar com outros programas que financiam materiais de construo, com valores acessveis para essa populao. visvel a importncia que uma instituio atrelada ao poder pblico como a EMCASA e outras empresas tm. Mas a existncia de um programa que invista em construo extremamente necessrio para a reduo do dficit habitacional, uma vez que a meta construir mais e em um curto prazo de tempo a fim de atender a demanda e cumprir as metas estabelecidas pelo prprio programa. O Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), lanado pelo governo federal em parceria com os estados e municpios, gerido pelo Ministrio das Cidades e operacionalizado pela Caixa Econmica Federal, uma forma de oferta de habitao s populaes de baixa renda que consiste na construo de moradias que so vendidas sem arrendamento prvio e financiadas [2]. A ligao desse programa a uma instituio destinada a solucionar os problemas de moradia, como a EMCASA, extremamente importante para se atingir o objetivo com xito, j que os empreendimentos devem ser elaborados de acordo com as diretrizes de planejamento da cidade e de acordo com a demanda. No ano de 2009, o PMCMV, iniciou-se em juiz de fora sendo chamado de Prefeitura Casa Prpria e tinha a finalidade de beneficiar as famlias com renda de at R$1.395,00 e dar continuidade a construes de habitaes, j iniciadas por programas habitacionais que foram paralisados. Como consta no site da Prefeitura de Juiz de Fora, Jos Henrique, superintendente da CEF (Caixa Econmica Federal) diz que alm da reduzir o dficit habitacional, o programa traz cidadania, emprego e renda a partir do momento que mobiliza diversos setores da sociedade, entre eles, o setor da construo civil. O nmero de unidades de moradias estabelecido em funo da rea e do projeto, como podemos observar na imagem referente ao loteamento So Vicente de Paula no Bairro Borboleta, Regio Oeste da cidade, que possui 13 casas populares, erguidas no loteamento destinado s famlias que viviam em um abrigo na antiga escola municipal do mesmo bairro.
Figura 9: Obras do Loteamento So Vicente de Paula, no Bairro Borboleta, regio Oeste da cidade, disponvel em: <http://www.pjf.mg.gov.br/noticias/view.php?data=10/2/2011&modo=link2>, acesso em 19/10/2011. A construo dos conjuntos obedece s dimenses mnimas definidas para cada tipologia: em casa trrea, utilizase de dois quartos, sala, cozinha, banheiro e rea de servio, com rea til mnima de 32m referente transio de pessoas e rea til mnima de 36m referente acessibilidade, de forma que a rea de servio no computada nas reas teis; e em apartamento, a diferena est somente na rea til mnima de transio, que de 37m e na rea til mnima de 40m referente acessibilidade.Atualmente so quantificados nove novos empreendimentos dentre os quais podemos identificar moradias finalizadas e em processo de construo localizados em vrias partes da cidade e estes possuem tipologias de casas trreas, apartamentos e condomnios conforme observado nas fotos. O preo das prestaes de R$50 ou 10% da renda familiar, e em caso de apartamentos, o morador tambm deve arcar com as despesas de condomnio.
Figuras 10 e 11: Imagens de um dos novos empreendimentos do PMCMV em Juiz de Fora, respectivamente Loteamento Parque das guas e Residencial Belo Vale II, localizados no Jardim Cachoeira Bairro Monte Castelo e Av. Presidente Juscelino Kubitschek no Bairro Barbosa Lage. Fonte: <http://www.pjf.mg.gov.br/noticias/view.php?modo=link2&idnoticia2=27414>, acesso em 21 de outubro de 2011.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A partir do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Juiz de Fora e do site da Prefeitura, podemos perceber quais so os lugares em que h um maior interesse para empreendimentos destinados s pessoas de baixa renda devido aos locais onde se encontram conjuntos habitacionais. No bairro Bandeirantes, onde sua configurao fsica j marcada por edificaes de at trs pavimentos e muitas residncias unifamiliares, conjuntos habitacionais foram implantados ao longo dos anos 70. Na regio de Santa Cndida, localizada no Bairro Monte Castelo, j obtemos implantao de novos loteamentos do PMCMV devido topografia do local ser favorvel a construes populares. Em bairros como Barbosa Lage, a habitao popular se inicia com tipologias de casas trreas e posteriormente com inmeros blocos de apartamentos construdos pelo PMCMV, como ocorre na Cidade do Sol, Jquei Clube II e Jquei Clube III. E por ltimo, bairros como, Milho Branco, Sagrado Corao de Jesus, Benfica, Nova Era e So Geraldo, tambm so palco de empreendimentos destinados populao menos favorecida. O mercado imobilirio nessas reas cresceu muito em funo das boas condies da moradia voltadas para a populao das classes mais baixas. Os custos mais baixos que so oferecidos s famlias de baixa renda facilitam o acesso a casa prpria. A maioria das pessoas antes moravam em condies precrias, em reas de risco, aglomerados e sem nenhum padro de conforto. Depois de mudar para uma moradia digna, a felicidade dos moradores muito grande. Os conjuntos so, como j citado, em locais perifricos distantes do centro da cidade, o que obriga os moradores a ser dependente do transporte pblico. As distancias acabam sendo atenuadas pela melhoria da qualidade de vida e a satisfao das pessoas, o que pode ser observado em um depoimento de uma beneficiria do Programa ao Jornal Mega Minas.Com: Me de duas meninas de oito e cinco anos, a desempregada Elimar de Jesus foi a primeira sorteada. Vivendo do auxlio aluguel da Prefeitura no bairro Vila Alpina, Elimar se emocionou ao ser contemplada com um dos 281 imveis. ' muito alegria e felicidade. S tenho a agradecer. Agora terei tranquilidade para criar minhas filhas', disse.
Figura 12: Vista Area da Cidade de Juiz de Fora (GOOGLE EARTH, 2011). Em amarelo, principais zonas de implantao de empreendimentos residenciais, em vermelho, o centro da cidade. Fonte: gora, 2011. Atravs do esquema grfico representado acima, podemos notar a grande distncia da maioria dos conjuntos habitacionais de baixa renda em relao ao centro da cidade de Juiz de Fora, Esse fato se deve ao motivo da regio central estar totalmente habitada em resultado do crescimento da cidade. Dessa forma, sobra-se a alternativa de expandir essas reas para locais mais perifricos da cidade, pois so favorveis construo em grande escala dessas moradias. Outro ponto observado referente distncia do centro da cidade o qual considerado um fator negativo j que a maioria dos empreendimentos se localiza em reas que no possuem infra-estrutura adequada como encontramos na regio do centro.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Atravs de pequenas aes pontuais de iniciativa municipal que fazem parte do histrico da cidade, como o surgimento do bairro Vila Furtada de Menezes destinado, inicialmente, para abrigar as vtimas da enchente ocorrida na cidade de Juiz de Fora em 1940 [10] e a construo de casas para trabalhadores devido ampliao do setor industrial na cidade, podemos considerar que funcionaram como um incentivo para as futuras construes de conjuntos habitacionais destinados a baixa renda.
As Habitaes de Baixa renda

Com a inteno de compreender as principais caractersticas das habitaes de baixo padro, foi realizado um levantamento dos principais projetos vinculados a esse setor nas instituies atuantes nessa rea. O levantamento baseou-se no site da prefeitura de Juiz de Fora e de principais rgos de habitao no municpio, como a EMCASA, e constatou-se que no caso da baixa renda os projetos ficam a cargo das prprias construtoras, no sendo vistos ainda escritrios de renome atuando nessa faixa de renda, que so em sua maioria multifamiliares. A partir disso, realizamos pesquisas sobre essas construtoras e detectamos que a tipologia adotada para o setor popular a mesma de mais de cinqenta anos atrs, quando surgiram os primeiros conjuntos habitacionais brasileiros. Foram modificadas apenas as tecnologias construtivas, com o intuito de reduzir os gastos com a obra. As caractersticas das habitaes de baixa renda e alta renda se diferem muito no s pelo pblico alvo, mas pelo objetivo a qual so destinadas. Enquanto que na habitao de alta renda aproveita-se da inclinao do terreno para ousar na arquitetura resultando em um diferencial em relao s demais, nos empreendimentos de baixa renda, um terreno plano mais valorizado, j que dessa forma h a possibilidade de construir um maior nmero de moradias padronizadas. No setor de alta renda os programas arquitetnicos se tornam mais complexos com o passar dos anos, nas edificaes que se enquadram nos moldes do Minha Casa, Minha Vida, tem-se uma rea reduzida e um programa mnimo de residncia j que a inteno aproveitar ao mximo o terreno e tornar o processo de construo o mais rpido possvel. O sistema estrutural se difere bastante devido necessidade de economia exigida para evitar o aumento do custo das residncias , o que tornaria a aquisio da casa mais difcil para famlias que possuem poucas condies. Quanto implantao, em funo da necessidade de grandes terrenos, as residncias de baixa renda so geralmente localizadas longe do centro e dos principais equipamentos urbanos, devido ao preo dos terrenos e da inteno de aproveitar as reas de expanso da cidade. As reas construdas no se relacionam com possveis reas verdes existentes no entorno, j que no h elementos que favoream essa ligao como ocorre em habitaes de alta renda atravs de grandes aberturas e reas em que essa ligao com o exterior seja necessria. No caso das reas externas, percebe-se uma flexibilidade em relao s normas edilcias como no caso dos afastamentos entre as casas que proporcionam privacidade, ventilao e iluminao e o que seria referente a reas de lazer encontradas em habitaes de alta renda, seriam as reas comuns a todos os moradores s que com a ausncia de mobilirios para tal finalidade e as ruas que funcionam como acesso e convvio ao mesmo tempo. No h barreiras fsicas delimitando os terrenos referentes s casas, entretanto, h famlias que constroem suas prprias barreiras a fim de obter segurana, utilizando at mesmo materiais que no possuem tal funo, fato que resulta na favelizao dos empreendimentos. E no caso de algumas multi que so situadas em loteamentos fechados, a questo da barreira continua pendente, j que no h delimitao das unidades. Os empreendimentos de habitao de interesse social tm como importante requisito a restrio de custo, diferente da habitao de alta renda que procura investir mais em sistemas construtivos de alto padro em busca de valorizar a edificao e dessa forma subir o seu custo. De acordo com essa lgica, observamos o uso de elementos construtivos eficientes e de baixo custo nas habitaes de baixa renda tais como paredes de concreto, esquadrias de PVC, telha de fibrocimento ou colonial e entre outros. A volumetria de difere bastante j que possui um formato mais simples sem quaisquer ornamentaes e detalhes em materiais diferentes.
Figuras 13, 14 e 15: Conjuntos habitacionais unifamiliares localizados em Juiz de Fora < http://www.cohab.mg.gov.br/show.php?idnoticia=435>, <http://www.panoramio.com/photo/58465765>, <http://www.pjf.mg.gov.br/noticias/view.php?modo=link2&idnoticia2=27655>. Acesso em 21 de outubro de 2011.
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Figuras 16, 17 e 18: Conjuntos habitacionais multifamiliares localizadas em Juiz de Fora. Fonte: gora, 2011, <http://www.valorengenharia.com/?p=products&id=9> <http://www.valorengenharia.com/?p=products&id=6>. Acesso em 21 de outubro de 2011.
CONSIDERAES FINAIS
A histria da cidade de Juiz de Fora, brevemente tratada aqui pelo destaque dado ao setor habitacional, perpassa um conjunto varivel de exemplos arquitetnicos e urbansticos, que incluem desde as primeiras fazendas construdas no territrio aos grandes marcos temporais para a dinamizao da forma urbana, como a abertura da Estrada Unio Indstria e a chegada da ferrovia. So destaque tambm na histria da cidade as construes eclticas, modernas, em estilo art nouveau e art dco e a crescente verticalizao do centro da cidade e o alargamento da periferia, a partir dos anos 1960. Contudo, verificamos que a regio central da cidade adensada demais, o acesso melhorado para determinadas regies da cidade, a construo de condomnios fechados e edifcios de alto padro arquitetnico se mostram na atualidade juiz-forana como uma notria influncia da especulao imobiliria no contexto urbano. facilmente perceptvel como a urbanizao voltada para a populao de maior poder aquisitivo e, no diferindo da maioria das cidade brasileiras, em Juiz de Fora, essa especulao acaba expulsando a populao mais pobre para a periferia, quase sempre no planejada. As reas com melhor infra estrutura so as mais valorizadas e a populao mais pobre acaba como grande vtima de polticas habitacionais pouco consistentes. Porm, verificamos que diferentemente de outros centros brasileiros, a forte presena residencial na rea central e a passagem da maior parte da populao dos bairros adjacentes pelo centro, que ajuda a criar uma slida identidade do uso habitacional junto ao uso do comrcio, o que positivo para a vitalidade urbana. Atualmente, a cidade vive intenso processo de investimento do setor imobilirio pela abertura do crdito para financiamento a uma parcela maior da populao, principalmente, de renda mais baixa. Do ponto de vista das classes mais favorecidas, verificamos que uma demanda reprimida por investimentos nessa fatia do setor faz com que haja uma rpida substituio de residncias unifamiliares por prdios de apartamentos na rea central e bairros prximos. Do ponto de vista das classes menos favorecidas, os empreendimentos se localizam em reas com caractersticas urbanas e/ou topogrficas menos favorecidas. Assim, a tipologia adotada para o setor popular a mesma de mais de cinqenta anos atrs, quando surgiram os primeiros conjuntos habitacionais. O tempo da referncia no o problema, mas a manuteno de uma tipologia que j foi exaustivamente difundida e criticada. Na dinmica da cidade a habitao conta sem subterfgios com prticas nem sempre democrticas sobre o territrio, indubitavelmente, presenas marcantes e indisfarveis na paisagem. (...) um colega arquiteto europeu fez o seguinte comentrio, no isento de razo: a arquitetura brasileira fenomenal, mas aparece para ns como uma arquitetura apenas de casas chiques, e quando no, de prdios habitacionais e comerciais de luxo. (Joo Sette Whitaker Ferreira, Perspectivas e desafios para o jovem arquiteto no Brasil: Qual o papel da profisso? Vitruvius, Arquitextos 133.07. 2011.) Parece que esse tema ainda carece de mais debate na sociedade e cabe aos arquitetos fomentarem essa discusso, pois, seja no Brasil, mas tambm em Juiz de Fora, a maior parte dos arquitetos se dedicam quase que totalmente arquitetura destinada ao mercado da alta renda, j que para construir para as classes menos favorecidas necessrio a intermediao do Estado, quase sempre pela via de programas habitacionais. Muitas so as tecnologias desenvolvidas para a arquitetura de baixo custo, mas, na realidade, a carncia de polticas pblicas que realmente ajudem a resolver o grave problema da poltica habitacional. Enquanto isso, a populao de baixa renda quase sempre ocupa as reas de risco, as periferias mais distantes e os lugares de menor interesse urbano. Os programas voltados essa populao ainda no so proporcionais ao tamanho do problema e muitas pessoas ainda vivem em situaes desumanas. Nas cidades atuais, como Juiz de Fora, ainda h a carncia de programas voltados populao que j habita suas casas em situaes de risco, o que eleva bastante o deficit habitacional e expe a ausncia de polticas pblicas consistentes para a habitao desde o fim dos anos 1980. Nessa dinmica de poucos acertos e muitos desenganos, a forma da cidade se altera e os melhores exemplos de habitao no chegam para todos, alertando para o fato de que a habitao, mesmo sendo a maior porcentagem da indstria da construo, ainda um item tratado com pouca relevncia na complexa equao que se d na cidade contempornea.
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1. Alonso, O. et al, Para especialistas, alta dos preos dos imveis no bolha: deficit de moradias no pas e regulamentao financeira forte ajudam a reduzir risco de queda dos preos. Portal de Economia IG. Disponvel em: <http://economia.ig.com.br/para+especialistas+alta+dos+precos+dos+imoveis+nao+e+bolha/n1237811682194.htm l>. Acesso em: 4 out. 2011. 2. Caixa Econmica Federal, Programa Minha Casa Minha Vida recursos FAR. Caixa Econmica Federal. Disponvel em: <http://www1.caixa.gov.br/gov/gov_social/municipal/programas_habitacao/pmcmv/saiba_mais.asp>. Acesso em: 19 out 2011. 3. DOttaviano, M.C.L., Condomnios fechados na regio metropolitana de So Paulo: fim do modelo centro rico versus periferia pobre? 2006. 16f.. Trabalho apresentado no XV Encontro Nacional de Estudos Populacionais, ABEP.Caxambu, 2006. Disponvel em: <http://www.abep.nepo.unicamp.br/encontro2006/docspdf/ABEP2006_590.pdf>. Acesso em 19 out. 2011. 4. EMCASA, Panfleto Prefeitura Casa Prpria, dez. 2010. Consulta em: 19 out. 2011. 5. Fazolatto, D., Juiz de Fora: imagens do passado. Juiz de Fora: Panorama, 2007. 6. Ferreira, J.S.W., Perspectivas e desafios para o jovem arquiteto no Brasil: qual o papel da profisso? Portal Vitruvius, 2011, Arquitextos 133.07, ano 12. Disponvel em: <http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/12.133/3950>. Acesso em 15 out. 2011. 7. Guimares, S., Juiz de Fora: projetando memria. Juiz de Fora: FUNALFA Edies, 2008. 8. Instituto de Pesquisas Fractal Consult, Pesquisa aponta que 97,7% da classe de alta renda investem em imveis prprios ou automveis. 2011. Disponvel em: <http://www.fractalconsult.com.br/imprensa/internet/inteligemcia_Pesquisa%20aponta%20que%2097,7porcento%2 0da%20classe%20de%20alta%20renda%20investem%20em%20im%C3%B3veis%20pr%C3%B3prios%20ou%20 autom%C3%B3veis_03052011.pdf >. Acesso em 19 out. 2001. 9. Le Corbusier, Por uma arquitetura. So Paulo:Perspectiva, 2006. 10. Menezes, M. L. P., O espao urbano de Juiz de Fora e a dinmica regional contempornea. Juiz de Fora 2010. Disponvel em: <http://pluris2010.civil.uminho.pt/Actas/PDF/Paper170.pdf>. Acesso em: 22 out. 2011. 11. Prefeitura de Juiz de Fora. Diviso de Patrimnio Cultural DIPAC, Processo de tombamento de bem imvel: avenida Getlio Vargas n362. Processo n 4669/2002. 12. Prefeitura de Juiz de Fora. Diviso de Patrimnio Cultural DIPAC, Processo de tombamento de bem imvel: avenida Jos Procpio Teixeira, n90. 13. Prefeitura de Juiz de Fora. Diviso de Patrimnio Cultural DIPAC, Processo de tombamento de bem imvel: avenida Jos Procpio Teixeira, n175. 14. Prefeitura de Juiz de Fora. Diviso de Patrimnio Cultural DIPAC, Processo de tombamento de bem imvel: avenida Jos Procpio Teixeira, esquina com rua Edmundo Bittencourt, n 333. 15. Prefeitura de Juiz de Fora. Diviso de Patrimnio Cultural DIPAC, Processo de tombamento de bem imvel: avenida Senador Salgado Filho, esquina com rua Tenente Mrcio Pinto, n177. 16. Prefeitura de Juiz de Fora. Diviso de Patrimnio Cultural DIPAC, Processo de Tombamento de Bem Imvel: Rodovia 267, s/n. 17. Prefeitura de Juiz de Fora. Diviso de Patrimnio Cultural DIPAC, Processo de tombamento de bem imvel: rua Antnio Augusto Teixeira, esquina com rua Tenente Mrcio Pinto, s/n. 18. Prefeitura de Juiz de Fora. Diviso de Patrimnio Cultural DIPAC, Processo de tombamento de bem imvel: rua Irineu Marinho, esquina com avenida Jos Procpio Teixeira, n12. 19. Prefeitura de Juiz de Fora. Diviso de Patrimnio Cultural DIPAC, Processo de tombamento de bem imvel: rua Irineu Marinho, esquina com avenida Jos Procpio Teixeira, n31. 20. Prefeitura de Juiz de Fora. Empresa Regional de Habitao de Juiz de Fora EMCASA, Prefeitura de Juiz de Fora, Secretarias e rgos da administrao municipal, Secretaria de Obras. Disponvel em: <http://www.pjf.mg.gov.br/emcasa/historia.php>. Acesso em: 16 out 2011. 21. Prefeitura de Juiz de Fora, Plano diretor de desenvolvimento urbano de Juiz de Fora: Lei 09811/2000, promulgado em 27 de junho de 2000. Disponvel em: <http://www.pjf.mg.gov.br/pddu/oplano.htm>. Acesso em: 19 out. 2011. 22. Prefeitura de Juiz de Fora, Minha Casa, Minha Vida: prefeitura realiza sorteio de 2.532 casas e apartamentos nesta quarta-feira. Prefeitura de Juiz de Fora, Notcias, 4 de janeiro de 2011. Disponvel em: <http://www.pjf.mg.gov.br/noticias/view.php?modo=link2&idnoticia2=27414>. Acesso em: 21 out. 2011.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro 23. Prefeitura de Juiz de Fora, Prefeitura Casa Prpria: obras de loteamento no bairro Borboleta esto em fase adiantada. Prefeitura de Juiz de Fora, Notcias, 10 de fevereiro de 2011. Disponvel em: <http://www.pjf.mg.gov.br/noticias/view.php?data=10/2/2011&modo=link2>. Acesso em: 19 out. 2011. 24. Prezotto, S., Pedras filetadas : o revestimento est presente em diferentes projetos e agrega a rusticidade das rochas ao charme do recorte em filetes.Portal Casa e Cia. Revista Casa e Construo: online.Disponvel em: <http://festaviva.uol.com.br/escc/edicoes/39/artigo115625-3.asp>. Acesso em 16 out. 2011. 25.Santos, R.E. dos, A armao do concreto no Brasil: histria da difuso do sistema construtivo concreto armado e da construo de sua hegemonia. 2008. 338f.. Tese de doutorado apresentada na Faculdade de Educao da UFMG. Belo Horizonte, 2008. Disponvel em: <http://www.bibliotecadigital.ufmg.br/dspace/bitstream/1843/FAEC84KQ4X/1/2000000140.pdf>. Acesso em 19 out. 2011. 26.Teixeira, B.B.; Lawall, J.S., Espao pblico e segregao espacial: crescimento de reas de habitao subnormal em cidade de porte mdio Juiz de Fora (MG). Juiz de Fora, 2007. Disponvel em: <http://observatoriogeograficoamericalatina.org.mx/egal12/Geografiasocioeconomica/Geografiaurbana/178.pdf>. Acesso em: 16 out 2011. 27. Toledo, J.A.R.; Abdalla, G.F., Poltica de habitao com regularizao fundiria: um estudo de caso no municpio de Juiz de Fora, MG. Juiz de Fora: Editora Magister, 2009. Disponvel em: <http://www.ibdu.org.br/imagens/POLITICADEHABITAcaOCOMREGULARIZAcaOFUNDIaRIA.pdf>. Acesso em: 16 out 2011. 28. Universidade Federal de Juiz de Fora, Plano diretor do campus da Universidade Federal de Juiz de Fora. Juiz de Fora, 1973.
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SESSO 3.2 | 15H30 | 12.2.10

Moderador: Jorge Carvalho
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FISCALIDADE E POLTICA HABITACIONAL Carlos Lobo
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OCUPAO DISPERSA, O QUE FAZER? Jorge Carvalho (jcarvalho@ua.pt), Carina Pais (pais@ua.pt) GOVCOPP - Universidade de Aveiro
No mbito do Projecto de Investigao Ocupao Dispersa: Custos e Benefcios concluiu-se que a Ocupao Dispersa ocupa muito mais solo (com usos urbanos) e implica custos de infra-estruturas muito mais elevados do que a Ocupao Concentrada. Quanto ao apreo pela Ocupao Dispersa, os residentes de Aveiro-lhavo (tal como os de vora) revelam que o que preferem inequivocamente uma habitao em edifcio unifuncional, no necessariamente em contexto disperso. No obstante o que ainda no se sabe, no suscitando a Ocupao Dispersa um especial apreo e sendo muito mais cara no que respeita ao solo e s infra-estruturas, afigura-se evidente que deve ser contrariado o seu alastramento. Mas e a Ocupao Dispersa existente? Como orden-la? A primeira recomendao assumir a especificidade deste hbrido entre ocupao urbana e rural, recusando a ideia de que se trata de um territrio espera de ser urbanizado. Na verdade, tendo em considerao a actual dinmica demogrfica e econmica, esta uma realidade que permanecer por muitos anos, pelo que dever ser assumida, ter classe ou categoria prpria e regulamentao especfica. Outra importante recomendao passa pela recusa da ideia de que a disperso equivale a um alastramento sem limites. Para o seu ordenamento til proceder a uma anlise do territrio partindo do geral para o particular, procurando dividi-lo em Unidades Territoriais de Base (atravs do reconhecimento da realidade ou assumindo algum voluntarismo) para organizar a vivncia e a identidade destes territrios escala local. O ordenamento da Ocupao Dispersa pressupe tambm a definio de regras sobre trs aspectos determinantes: o nvel de servio das infra-
estruturas, a edificabilidade e o espao pblico. Em sntese propem-se as seguintes atitudes: Adopo de uma inverso metodolgica que implica partir do nvel de servio da infraestrutura para a edificabilidade. Em concreto devero calcular-se as capacidades disponveis das vias e demais infraestruturas existentes, face edificabilidade j instalada. Como tal, a definio da carga edificatria deve reportar-se faixa marginal das vias, sendo complementada por regras morfotipolgicas: o carcter uni/bifuncional dos edifcios, crceas, muros... Em princpio, no devero ser abertas novas vias, salvo quando decorrentes de viso de conjunto, uma vez que o seu estender alimenta a disperso. Sendo assim, h que acautelar especialmente a adequao funcional e a qualidade formal das vias existentes. Desde logo, h que considerar o seu perfil transversal e confront-lo com a correspondente carga de utilizao, a de atravessamento e a marginal, tirando ilaes quanto convenincia de densificar a edificabilidade marginal. Na concepo de uma qualquer futura transformao da via h que evitar custos excessivos. Fica a convico de que, quando no haja trfego de atravessamento significativo, no haver necessidade de segregao de funes, podendo optar-se por vias unitrias. Por fim, sublinha-se como recomendao-chave: assumir e qualificar a mistura urbano-rural, compatibilizando o nvel de servio das infraestruturas existentes com a edificao admitida na faixa marginal via e, sempre que possvel, manter usos ruraispara alm dessa faixa.
Palavras-chave: ocupao dispersa, ordenamento do territrio, infra-estruturas, edificabilidade
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A CLASSIFICAO DO SOLO E A FLEXIBILIDADE DO PLANO Jos Lameiras (jalameiras@gmail.com), Teresa Corujo (teresa.corujo@gipp.pt) GIPP, Lda. Gesto Integrada de Projectos e Planeamento O quadro de referncia para a delimitao de reas urbanizveis remete para a definio rgida geogrfica e quantitativa em planta de qualificao do solo das usualmente denominadas reas de expanso, o que se traduz na maior dificuldade de acolhimento de oportunidades, na potenciao da especulao fundiria, na maior dificuldade de regulao do mercado e no incremento de uma atitude passiva por parte dos proprietrios, garantido que est o aforramento pretendido com a classificao do seu prdio como urbano. A propsito da elaborao da reviso do PDM de bidos, desenvolveu-se uma metodologia que procura ultrapassar esta questo e, em simultneo, enquadrar as grandes preocupaes que se colocam a uma poltica de solos consequente, nomeadamente no tocante a uma interveno mais activa das autarquias e no cumprimento da estratgia estabelecida. A proposta diferencia o solo urbanizvel, entendido como aquele que se destina expanso urbana, em preferencial e em potencial, que incluir, em planta, uma rea superior quela que se considera necessria para urbanizao no horizonte do Plano, sendo o limite da rea efectivamente urbanizvel estabelecido em Regulamento. Da totalidade do solo urbanizvel como tal delimitado na Planta de Ordenamento, s poder assim ser programada e, consequentemente, urbanizada, a rea definida em acordo com a legislao em vigor, tendo em conta as necessidades do municpio no horizonte do Plano. H no entanto maior liberdade para a localizao da rea que ser urbanizada, respondendo de forma mais eficaz s dinmicas que se venham a desencadear. Esta resposta dever estar suportada em critrios definidos previamente, seja atravs da programao estratgica a desenvolver no plano de actividades municipal, seja atravs da formulao de regulamentos claros de apoio deciso de urbanizar. Esta metodologia permite melhorar a resposta dos municpios na gesto de oportunidades, diminuir a incidncia de especulao do solo e incentivar uma atitude pr-activa e criativa dos particulares.
INTRODUO
O quadro de referncia para a delimitao de reas urbanizveis remete para a definio rgida geogrfica e quantitativa em planta de qualificao do solo das usualmente denominadas reas de expanso, o que acarta os seguintes problemas: Maior dificuldade no acolhimento de oportunidades: as dinmicas surgidas durante o perodo de vigncia do Plano tm como obrigao a sua materializao nas reas pr-definidas como urbanizveis; Potenciao da especulao fundiria: a valorizao do solo atravs da mais-valia conferida pelo Plano o aforramento pretendido, no havendo disponibilizao do solo para o mercado, o que se traduz, consequentemente, numa maior dificuldade na regulao deste; Atitude passiva dos proprietrios, que no investem na urbanizao dos seus terrenos, garantindo que est o aforramento pretendido com a classificao do seu prdio como urbano. A propsito da elaborao da reviso do PDM de bidos, desenvolveu-se uma metodologia que procura ultrapassar esta questo e, em simultneo, enquadrar as grandes preocupaes que se colocam a uma poltica de solos consequente, nomeadamente no tocante a uma interveno mais activa das autarquias e no cumprimento da estratgia estabelecida.
DICOTOMIA ENTRE SOLO RURAL E URBANO E O VALOR DO SOLO

Actualmente, a legislao portuguesa divide o solo em rural e urbano, incluindo neste ltimo tanto o solo efectivamente urbanizado como aquele que se destina urbanizao. A esta dicotomia de classificao do solo em rural e urbano esto associados os efeitos acima referidos, nomeadamente a potenciao da especulao fundiria, a maior dificuldade de regulao do mercado e o incremento de uma atitude passiva por parte dos proprietrios, uma vez que classificao do solo como urbano no est associada a sua disponibilizao para a construo da cidade, ainda que o Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto Territorial (RJIGT), na parte dedicada execuo de planeamento territorial, sistemas de execuo e mecanismos de perequao compensatria, permita, no campo dos princpios e intenes, ultrapassar a reteno dos solos com fins especulativos e promover a sua disponibilizao para fins pblicos. No entanto, a desarticulao entre os vrios
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro regimes que regulam esta matria e a sua pouca aplicabilidade efectiva, tem conduzido situao actual, marcada pelos seguintes efeitos [1]: Excessivo peso do preo dos terrenos no produto final; Localizao perifrica de novos equipamentos urbanos em relao aos seus potenciais utentes, com a ocupao de terrenos em solo rural e preferencialmente, na procura de menores encargos de aquisio; Existncia de terrenos vazios em reas urbanizadas, no permitindo o devido retorno dos investimentos pblicos feitos ao nvel das infra-estruturas e equipamentos; Sucessivo adiamento de investimentos na produo de espao pblico; Manuteno do desejo de que todo e qualquer terreno seja includo em solo urbano atravs dos instrumentos de planeamento dos territrios municipais com vista ao aforramento e manuteno de um valor elevado para um dado terreno, aparentemente para sempre; Estmulo das tendncias dispersivas das construes para usos urbanos. Neste sentido, a discusso sobre se o solo urbanizvel deve ser uma categoria de solo urbano ou se deve manter o estatuto de solo rural at sua efectiva programao, sendo ento reclassificado como urbano, tem atravessado o contexto recente da reviso da Lei dos Solos [2]. Esta questo torna-se ainda mais fundamental quando se verifica que, no processo de formao do valor do solo num sistema no regulado, um acto administrativo o momento da classificao do solo como urbano que determina o maior diferencial de valor, podendo mesmo dar lugar criao de diferenciais de valor de solo baseados unicamente em expectativas subjectivas (incluindo a proximidade ou contiguidade ao permetro urbano), sem que se tenha realizado qualquer investimento pblico ou privado no sentido do aproveitamento dos terrenos em acordo com o estabelecido no instrumento de gesto territorial eficaz [3]. Actualmente, o que se verifica que, no processo de formao do valor do solo, a incluso no permetro urbano que determina o maior diferencial de valor. A necessidade da prvia programao do solo urbanizvel poder introduzir aqui algum ajustamento, mas at ao momento, e face forma como tm sido executados os Planos Directores Municipais de 1 gerao (principais produtores de solo urbano) no isso que acontece. Finalmente, a efectiva urbanizao (com o necessrio investimento em infra-estruturas), determina um novo momento de valorizao do solo, tendo como base j no o seu valor inicial mas aquele que foi gerado pelas expectativas associadas sua classificao. Para alterar esta situao, torna-se necessrio reduzir o diferencial de valor associado incluso do solo no permetro urbano, reforando o reconhecimento dos diferenciais de valor que esto associados programao e infra-estruturao [4]. neste sentido que a nova Lei de Solos espanhola (Lei n. 8/2007, de 28 de Maio de 2007), define os dois estados bsicos em que o solo se pode encontrar na sua situao actual rural e urbanizado incluindo no solo rural o solo para o qual os instrumentos de gesto urbanstica prevejam a transformao em solo urbanizado, mas cuja urbanizao ainda no ocorreu [5]. No se perspectivando, para a reviso da Lei de Solos portuguesa, idntica definio, a proposta que se apresenta de seguida pretende abordar estas questes tendo em conta o nosso actual quadro legislativo.
DELIMITAO DO SOLO URBANIZVEL PROPOSTA MEODOLGICA

Tal como referido na Introduo, a proposta metodolgica que se apresenta em seguida foi desenvolvida no sentido de dar resposta s questes levantadas por parte tanto da equipa tcnica como do executivo municipal no decorrer dos trabalhos da reviso do Plano Director Municipal de bidos. A premissa a partir da qual construda a proposta metodolgica que o solo urbanizvel, entendido como aquele que se destina expanso urbana, se pode diferenciar em preferencial (que deve ser disponibilizado prioritariamente para a urbanizao) e em potencial (de reserva), e que, em princpio, o solo urbanizvel definido no Plano no programado, devendo a Cmara Municipal proceder sua programao quando necessrio, inscrevendo-o no plano municipal de actividades. O solo urbanizvel preferencial ser aquele para o qual j se conhece, com um grau de certeza aceitvel, a necessidade e a disponibilidade para a urbanizao, a programar pela Cmara Municipal e, muito provavelmente, a executar num sistema de cooperao. O solo urbanizvel potencial incluir, em planta, uma rea superior quela que se considera necessria para urbanizao no horizonte do Plano, sendo o limite da rea efectivamente urbanizvel estabelecido em Regulamento. Da totalidade do solo urbanizvel como tal delimitado na Planta de Ordenamento, s poder assim ser programada e, consequentemente, urbanizada, a rea definida em acordo com a legislao em vigor, tendo em conta as necessidades do municpio no horizonte do Plano. No caso de bidos, as limitaes expanso dos permetros urbanos so definidas pelo Plano Regional de Ordenamento do Territrio do Este e vale do Tejo (PROT-OVT), que determina que a expanso no pode ser superior a 30% da rea urbanizada consolidada, e desde que esta seja superior a 70% do permetro urbano em vigor.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro H no entanto maior liberdade para a localizao da rea que ser urbanizada, desde que em contiguidade com o solo urbanizado ou que tenha entretanto adquirido caractersticas como tal, respondendo de forma mais eficaz s dinmicas que se venham a desencadear. A delimitao destas reas urbanizveis potenciais ter em conta: O modelo territorial proposto, nomeadamente no que respeita rede urbana; Os valores naturais; As condicionantes legais. A execuo deste solo processa-se no mbito de unidades de execuo, podendo a Cmara Municipal, para cada caso, definir a sua forma de participao atravs do sistema de execuo a adoptar. A delimitao de unidades de execuo poder ser proposta pelos particulares, devendo a Cmara Municipal ponderar, em cada caso, o cumprimento de critrios pr-estabelecidos em regulamento municipal. Estes critrios devero igualmente ser ponderados no caso de existirem propostas para unidades de execuo concorrentes, isto , que esgotem a rea programada para o perodo em curso pela Cmara Municipal, o que exige critrios definidos antecipadamente. A Cmara poder ainda estabelecer uma base concursal para a urbanizao de uma determinada rea, caso se revele necessrio. Em qualquer caso, a programao destas reas dever ser feita atravs da sua inscrio na programao da actuao urbanstica do municpio, incluindo ainda prazos para urbanizao e edificao, regimes de parceria, aquisio e fiscalidade. No final do perodo de vigncia do Plano, o solo que no seja urbanizado voltar a ser integrado em solo rural. Esta evoluo est patente nas figuras seguintes:
Figura 2: Situao actual com todos os aglomerados em solo urbano
Figura 3: Delimitao de reas urbanizveis potenciais e reclassificao de um aglomerado como rural
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Figura 4: Unidades de execuo propostas em funo das dinmicas e gesto de oportunidades
Figura 5: Situao final do sistema urbano, com passagem a solo rural das reas no urbanizadas A opo pela figura da Unidade de Execuo como instrumento para a operacionalizao desta proposta tem por objectivo assegurar o desenho de conjunto da rea a urbanizar, o que poder ser conseguido atravs da definio prvia dos elementos que constituem a proposta da Unidade de Execuo, sem perder operacionalidade e permitindo o escrutnio pblico das propostas atravs da discusso pblica. A hiptese de manter as reas urbanizveis potenciais em solo rural, transformando-as em urbanizadas atravs Plano de Pormenor (que promoveria igualmente a reclassificao de solo) perde esta operacionalidade, sobretudo devido ao tempo de elaborao e aprovao que esta figura de planeamento exige.
CONCLUSES
A proposta de delimitao das reas a incluir no solo urbanizvel em sede de Plano Director Municipal apresentada neste artigo tem como objectivo dar resposta a algumas das questes que se colocam actualmente ao sistema de gesto territorial, no sentido de diminuir a incidncia da especulao fundiria associada ao aforramento de mais valias conferidas pela classificao do solo sem qualquer investimento ao nvel da infraestruturao, aumentando efectivamente a disponibilizao de reas para urbanizao. De facto, a introduo destes diferentes momentos ou etapas para a efectiva urbanizao do solo permite, por um lado, a diminuio do diferencial de valorizao conferido pela classificao do solo como urbano (uma vez que a classificao do solo como urbano por si mesma no garantia de que este venha um dia a ser urbanizado) e, por outro, valoriza o momento da sua programao, ligando o valor do solo de forma mais directa ao seu estatuto.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Para alm de diminuir a incidncia da especulao do solo, esta proposta apresenta ainda as seguintes vantagens: Melhor resposta na gesto de oportunidades; Maior participao dos particulares, incentivando uma atitude pr-activa e criativa. Como principal inconveniente, para os particulares, a possibilidade de pagamento de IMI urbano dos prdios includos em solo urbanizvel potencial a partir do momento em que seja feita a actualizao deste imposto. Ser ainda de esperar uma eventual diminuio no investimento em actividades produtivas no urbanas. Por ltimo, refira-se a importncia, para esta proposta, da operacionalizao da programao da actuao urbanstica baseada da estratgia definida pelo Plano Director Municipal, explicitando as prioridades de desenvolvimento urbano, bem como do processo de monitorizao e de gesto do Plano. De facto, ser neste campo que se jogar o sucesso de uma proposta como esta. Sem a definio clara e concreta de critrios para a programao das reas a urbanizar, para a delimitao das Unidades de Execuo e para as eventuais regras de base concursal a adoptar, todo o processo ver diminuda a transparncia que se pretende conferir. Agradecimentos Os autores agradecem Cmara Municipal de bidos. Agradecem ainda Professora Doutora Fernanda Paula Oliveira, Dra. Ana Catita e ao Professor Doutor Jorge Carvalho pelas leituras e comentrios crticos que fizeram proposta apresentada neste artigo.
1. Lameiras, Jos Antnio e Miranda, Manuel, Avaliao da Aplicao da Lei dos Solos. DGOTDU, pp.3-4 (2007). 2. Direco-Geral do Ordenamento do Territrio e Desenvolvimento Urbano, Preparao do projecto da nova Lei do Solo. DGOTDU, p.6 (2011). 3. Id., p.4 e seguintes (2011). 4. Id., p.5 (2011). 5. Cardoso, Isabel Moraes, A Nova Lei de Solo espanhola Contribuio para a Reviso da Lei de Solos Portuguesa, DGOTDU, p. 11 (2007)
BIBLIOGRAFIA
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro POLTICA DE SOLOS E POLTICA DA HABITAO Jorge Carvalho Cruzando Ordenamento do Territrio com Poltica de Habitao surgem, sem procurar ser-se exaustivo, trs temas de inegvel importncia e atualidade: Concentrao versus disperso edificatria; Reabilitao versus construo nova; Custo da habitao versus rendimento das famlias. Sobre estes temas nos debruaremos, procurando, a trao grosso, formular diagnstico e apontar caminhos.
CONCENTRAO VERSUS DISPERSO EDIFICATRIA

A disperso edificatria hoje uma realidade incontornvel, em Portugal como em muitos outros pases, viabilizada pelo estender das infraestruturas e pela democratizao da acessibilidade criada pelo automvel. Muito discutida, tem sido dominantemente considerada como indesejvel, excessivamente consumidora de recursos naturais e financeiros. A atual poltica oficial portuguesa assume claramente esta posio (PNPOT, POLIS XXI, os diversos PROT), enunciando o objetivo de contrariar a Disperso. Estar certa, esta atitude? Investigao agora terminada27 conclui que a Disperso muito consumidora de solo e apresenta custos de infraestrutura na ordem do dobro relativamente aos da ocupao concentrada, mesmo se diminuindo o respectivo nvel de servio. Justifica-se, pois, contrariar o alastramento da Disperso. Mas, perante a atual realidade territorial, esta afirmao genrica no se afigura suficiente, havendo que a completar com outros enfoques. Desde logo, o princpio da racionalidade na utilizao dos recursos convida considerao e aproveitamento das infraestruturas j existentes. Para tal, h que admitir, ao longo de cada via, uma densificao que no ultrapasse a carga edificatria compatvel com o nvel de servio das infraestruturas que integra 28. Alm disso, h que considerar a vontade dos utilizadores, as razes que os levam a optar por uma habitao localizada em ocupao dispersa. Do inqurito realizado aos habitantes das cidades alargadas de Aveiro/lhavo e de vora (realizado no mbito da referida investigao) conclui-se que, face s vrias formas de ocupao residencial, o fator de maior apreo o de uma habitao individualizada. Arriscando uma generalizao (cientificamente a comprovar), dir-se- que a dinmica de construo de habitao dispersa traduz, no essencial, a procura de uma habitao individualizada a um preo compatvel. Perante este cenrio justificam-se duas observaes, a primeira relativa aos custos suportados pelo utilizador, a segunda sobre o encargo com as infraestruturas. Quando se falou em preo compatvel referia-se o preo do solo, o qual, obviamente, menor em contexto de disperso do que na antiga cidade concentrada. Mas, na vida da famlia, h que considerar outros custos, nomeadamente os da mobilidade. Considerando estes, as concluses comparativas poderiam ser outras, especialmente na fase do ciclo de vida familiar correspondente existncia de filhos em idade escolar, exatamente aquela em que mais ocorre a procura da vivenda/casa grande. Numa atitude prospectiva, vale a pena ainda notar que o anunciado fim do petrleo/energia barata pode originar custos insuportveis para esta opo de vida e um futuro abandono da edificao dispersa. Voltando ao contexto atual, importa atentar no custo das infraestruturas correspondentes ocupao dispersa (custos de investimento e custos de gesto/conservao) e h que confront-los com as atuais taxas urbansticas municipais. Logo se concluir que, na grande maioria dos casos29, as vivendas espalhadas pelo territrio pagam um valor irrisrio, quando comparado com os custos reais, e quando comparado com os praticados no mbito da expanso urbana concentrada (na qual a edificao quase sempre precedida de loteamento). Ou seja, a ocupao dispersa, exigindo infraestruturas mais caras, a que menos paga. Dito de outra forma, a atual taxao urbanstica municipal irracional e at injusta, contribuindo fortemente para a Disperso, situao que deveria ser corrigida. Em suma, a ttulo conclusivo: O alastramento da ocupao dispersa deve, de fato, ser contrariado;
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Ocupao Dispersa, Custos e Benefcios Escala Local (no prelo), investigao coordenada por Jorge Carvalho. Esta relao nvel de servio/carga edificatria calculada/estabelecida atravs de uma abordagem custos/benefcios, em Ocupao Dispersa, Custos e Benefcios Escala Local. 29 Jorge Carvalho, 2003, Ordenar a Cidade, Quarteto, Coimbra, pg.469 a 487.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro As vias j infraestruturadas podem/devem admitir uma densificao edificatria compatvel com o respetivo nvel de servio; As taxas urbansticas devem desempenhar uma funo pedaggica, fazendo perceber aos que optam por viver na Disperso que esta obriga a solues dispendiosas de infraestruturas, mesmo quando com baixo nvel de servio; Para responder procura atual, que alimenta a Disperso, h que providenciar a oferta de lotes/edifcios para habitao individual em reas de ocupao concentrada.
REABILITAO VERSUS CONSTRUO NOVA

Esta dicotomia coloca-se a duas escalas territoriais, complementares entre si: ao nvel do tecido urbano (reabilitao urbana versus expanso urbana) e ao nvel do edifcio (reabilitao versus obra nova). Um simples percorrer do territrio ou um olhar sobre fotografia area30 permitem constatar a expanso dispersa e fragmentada que tem vindo a ocorrer em Portugal, especialmente nas envolventes das cidades. A consulta aos Censos do INE tambm totalmente esclarecedora. At ao final dos anos 70 alojamentos e famlias cresceram a par, sendo que em 1981, no Continente, existiam 1,16 fogos/famlia. Nos ltimos trinta anos o nmero de famlias aumentou 1,1 milho, mas o nmero de alojamentos cresceu 2,4 milhes. Existem agora 1,44 fogos/famlia, abundando os fogos vagos e os de segunda residncia, que em conjunto representam quase 1/3 do total. Considerando o investimento no sector residencial, constata-se que no ano 2000, em Portugal, a recuperao apenas representou 10,3% do total, enquanto na mdia europeia esse valor foi de 58,2%31. Esta diferena, abissal, bem caracterizadora da situao. Porque tem isto acontecido? Podem ser apontadas algumas razes, de natureza macro, que se afiguram inequvocas: - Ocorreram obras novas e no reabilitao de edifcios, porque os promotores obtinham maiores lucros e os utilizadores preferiam as primeiras relativamente s segundas. A obra nova assenta em imvel de menor custo (solo virgem contrapondo-se existncia de edifcio a reabilitar), os condicionantes so menores, a construo mais rpida, os resultados mais seguros. - Construiu-se muito, muitssimo mais do que a necessidade das famlias, porque tudo se vendia. Em fase de crescimento econmico, grande parte das poupanas das famlias foi canalizada para o imobilirio, percepcionado como investimento seguro, sendo que a multiplicao da segunda residncia tem que ser entendida no apenas como acto de consumo mas sobretudo como aplicao financeira. - Edifcios foram ficando sem uso, muitos deles em processo crescente de degradao, porque tambm eles eram entendidos como reserva financeira, remunerada atravs da evoluo da renda fundiria e, sobretudo, porque pagavam quase nada de imposto. Esta situao teve alguma correco com a entrada em vigor do IMI (DL 287/2003), mas muito insuficiente, j que a actualizao do valor das matrizes de prdios antigos sem obras nem transaces os manteve em valores muito baixos (ver artigos 15.). Tambm neste domnio os documentos oficiais (PNPOT, POLIS XXI, QREN, Programas de Governo) reconhecem a necessidade de evitar este desperdcio colectivo, traduzido no abandonar do existente e no ir construdo de novo em novas localizaes. Apontam ento, inequivocamente, o objectivo da reabilitao urbana e, para tal, alguns passos, ainda tmidos, j foram dados. Em sntese, o que h a fazer? Perante a necessidade de inverter uma prtica edificatria de mbito nacional, h que utilizar instrumentos que actuem a essa escala e, fundamentalmente, esses so os da fiscalidade. Esta deve ser perspetivada de tal forma que, para os promotores e para os utilizadores, a reabilitao surja como mais vantajosa do que a edificao nova32. Em concreto, h que: Fazer com que os imveis sem utilizao sejam crescentemente colocados no mercado (de venda ou de aluguer), o que acontecer se o respectivo IMI for de valor significativo. Tal aumento de oferta originar, previsivelmente, uma diminuio dos preos. Eliminar o IMT, j que este, ocorrendo aquando transaco, dificulta o funcionamento do mercado. Diferenciar a fiscalidade incidente sobre empresas de construo civil (designadamente IRC), conforme faam reabilitao ou obra nova, beneficiando a primeira. Diferenciar a fiscalidade suportada pelos proprietrios e/ou pelos utilizadores dos edifcios (IMI e/ou IRS), beneficiando as situaes de edifcios reabilitados e as localizaes em reas assumidas como de reabilitao ou colmatao prioritria.
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Ver Filipe Jorge e outros, 2007, Portugal visto do cu, Argumentum, Lisboa Ministrio das Obras Pblicas, Transportes e Habitao, 2004, O sector da Habitao no ano 2003 32 Ver RIBEIRO, Rui Macedo (2005). Instrumentos Fiscais e Reabilitao Urbana U Porto. Os exemplos citados, relativos a diversos pases, evidenciam o potencial dos instrumentos financeiros para incentivar a reabilitao.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Complementarmente, ao nvel municipal, h que: Dificultar operaes urbansticas de expanso, diminuindo os permetros urbanos (o recente DR 11/2009 j aponta esse caminho), estabelecendo condies infraestruturais e processuais para que possam ocorrer e aumentando os respetivos encargos urbansticos. Promover operaes de reabilitao urbana em reas identificadas como estratgicas para o desenvolvimento e ordenamento dos territrios urbanos, dinamizando parcerias entre proprietrios, promotores e o prprio municpio. O DL 380/99 h muito que aponta para a adoo de parcerias em toda a execuo urbanstica; e o DL 307/2009, referente a reas de reabilitao urbana, acentua essa necessidade e orienta o caminho a trilhar. Aguarda-se, agora, alterao a este diploma para, alegadamente, facilitar a sua aplicao.
CUSTOS DA HABITAO VERSUS RENDIMENTO DAS FAMLIAS

Referiu-se, atrs, que os fogos vagos e os de segunda habitao representam quase 1/3 do total. Esta situao de abundncia de alojamentos, no obstante algumas variaes, extensiva a todo o territrio portugus. Numa viso macro, salvaguardando a existncia de necessidades em localizaes especficas, pode ento concluir-se que, globalmente, no existe carncia quantitativa de alojamento e que, pelo contrrio, existe excesso e desperdcio. A questo que se coloca a do acesso habitao, a do funcionamento do mercado: no oferta efetiva de fogos que no esto a ser utilizados, compatibilidade dos preos com o rendimento das famlias. Esta ltima problemtica afigura-se essencial: - O custo de construo, relativamente econmica, ronda os 600 / m2 de abc (rea bruta de construo); somando-lhe solo, infraestruturas, demais encargos e lucro, o seu preo poucas vezes poder ser inferior a 1.000 / m2 de abc. Um alojamento com 100 m2 de abc (dimenso mdia/baixa) tem, ento, um preo dificilmente inferior a 100.000 . Perspectivando um rendimento bruto de 3,6 % (baixo, se considerarmos custos de manuteno e impostos), a renda mensal seria de 300 . - O rendimento das famlias portuguesas em 2005 era, em mdia, de 22.136 / ano 33, o mesmo dizer de 1.845/ms. Mas a variao entre rendimentos enorme. Dividindo-o em quintis, verifica-se que o rendimento mdio do quintil de menores recursos no chegava aos 700/ms, o do seguinte era de 1120 e o do quintil intermdio de 1507. Conclui-se, assim, que uma parte significativa das famlias, pelo menos 20%, no tem capacidade para aceder ao mercado de habitao e que, para a maioria, exige muito esforo. Refletindo sobre como poder ser assegurado o direito habitao das famlias de menores recursos, surgem duas hipteses, que podem/devem ser complementares: a do subsdio e a de menores custos de construo, diminuindo reas e requisitos. A ltima hiptese confronta-se com as crescentes exigncias tcnicas construo ocorridas nos ltimos anos, nomeadamente nos domnios da segurana ssmica, da segurana contra incndios, da acessibilidade (considerando pessoas com mobilidade reduzida), da acstica, de conforto trmico. O conceito de sustentabilidade e, designadamente, o de construo sustentvel, mais tm acentuado este caminho, nos domnios energtico, do ciclo da gua e do pr-tratamento dos resduos. Este crescendo de exigncias, algumas plenamente justificveis, at porque se traduziro em poupanas futuras, outras talvez exageradas, vm acrescentar custos iniciais habitao, tornando-a ainda mais inacessvel a famlias de menores recursos e dificultando/encarecendo muito a reabilitao. Voltando ao preo da habitao, continuando a reportar-nos a um fogo de dimenso banal (100 m2 de abc), h que recordar que os 100.000 so valor baixo, que em localizaes mais valorizadas poder facilmente duplicar. Esta diferena de preo, funo da localizao, est fortemente correlacionada com os diferentes valores do solo (ou do imvel pr-existente). Ocorre ento uma situao que, sendo racional do ponto de vista do mercado, muito perversa na perspectiva do ordenamento do territrio: - O rendimento de muitas famlias incompatvel com os preos dos locais mais adequados instalao de habitao, pelo que esta tende a procurar locais menos caros, na periferia, originando uma ocupao fragmentada e dispersa. - Edifcios e terrenos com localizao e infraestrurao adequadas localizao edificatria vo ficando desaproveitados, situao alimentada pela convico de que, para l de conjunturas, sempre sero remunerados com valorizao fundiria. O que fazer, ento, para atenuar estas questes inerentes a uma sociedade de mercado, constituda por famlias de rendimentos muito desiguais? As recomendaes a fazer devem ser compatveis com as anteriores, formuladas a propsito dos outros temas. Ver-se- que so at, em parte, coincidentes: Antes de mais, as referidas alteraes do IMI para que os imveis (edifcios, mas tambm terrenos para colmatao urbana) entrem de facto no mercado, fazendo baixar os preos.
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INE, Inqurito s Despesas das Famlias 2005/2006
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Selectivamente, em reas especficas, dinamizao de operaes de reabilitao e colmatao urbana, com programas que se possam pagar a si prprios, articulando produtos de alto valor imobilirio com produtos a preos controlados. De notar que as reas mais adequadas para o efeito so as que combinam centralidade com fraca presena edificatria e/ou usos obsoletos, desde logo pela sua potencial renda fundiria, mas tambm por permitirem intervenes altamente qualificadoras do territrio urbano onde se inserem. Nas operaes de reabilitao urbana e na edificao a custos controlados, aplicao muito mitigada das referidas exigncias tcnicas construo. A legislao em vigor, a referente habitao social, como a relativa a reabilitao urbana, j abre esta possibilidade, que deveria ser aprofundada. Organizao, em cada municpio, de um banco de imveis a preos controlados, eventualmente subsidiados, destinado a famlias de menores recursos. Tais imveis, para se aproximarem de quantidade suficiente no poderiam deixar de ser de baixo custo e, para evitar situaes de segregao social, teriam que ser muito disseminados. Afiguram-se adequados dois tipos de oferta: aluguer imperativo de fogos de pequena dimenso, actualmente devolutos, aps suficiente reabilitao; lotes destinados a autoconstruo em urbanizaes de edifcios unifamiliares, de colmatao urbana, em localizao semi-perifrica.
Todas estas propostas, para serem viveis, exigem equilbrio econmico, financeiro e fiscal: aumentos de impostos articulados com redues fiscais; criao de renda fundiria calculada e repartida de forma rigorosa e transparente, assegurando o financiamento de uma oferta social. Exige, ainda, forte articulao entre Governo Central e Municpios e entre estes e os diversos agentes presentes no processo de ocupao edificatria, nomeadamente proprietrios e promotores. A situao actual, de travagem imobiliria e de crise econmica e financeira, bem menos favorvel que a anterior, exige contas rigorosas, ponderao e determinao. Mas os diagnsticos esto feitos, os caminhos para resolver os problemas so hoje estreitos mas esto razoavelmente perspectivados, assim haja vontade e capacidade poltica para os trilhar.
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TEMA 4 | INVESTIGAO EM ARQUITECTURA, CIDADE E HABITAO
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SESSO 4.1 | 14H00 | 12.2.11

Moderador: Paulo Silva
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A ACTIVIDADE DO LNEC E A ACTUALIDADE DO TEMA NA PERSPECTIVA DA RECONSTRUO DE UMA CIDADE MAIS HUMANA E MAIS VIVA Antnio Baptista Coelho (abc@lnec.pt) LNEC Laboratrio Nacional de Engenharia Civil Numa segunda parte do texto aborda-se o que se No texto desenvolve-se a matria da investigao considera ser a grande actualidade da temtica da em arquitectura, cidade e habitao, segundo uma perspectiva que faz uma sntese do que foi a investigao em arquitectura, cidade e habitao, no actividade do Ncleo de Arquitectura e Urbanismo nosso sculo, o tal das cidades e numa (NAU) do Laboratrio Nacional de Engenharia Civil perspectiva, que se considera, hoje em dia, vital, da (LNEC) neste grande domnio e ao longo de mais de gradual mas sistemtica e urgente reconstruo de 40 anos de estudos desenvolvidos em continuidade. uma cidade mais humana, mais viva e mais culta. Palavras-chave: Arquitectura, Cidade, investigao, LNEC, NAU
INTRODUO
Em termos gerais, a investigao sobre o habitar tem de cruzar saberes, dos arquitectos e de outros colegas. Mas precisamos de reforar um patrimnio terico prprio da Arquitectura, num caminho que tem de ser feito por acrscimos, sem tbuas-rasas, sem fundamentalismos, marcado por casos de referncia e por estudos multidisciplinares e prticos. A concepo do habitar (que edifcio mas tambm espao pblico) tem de considerar as ligaes mltiplas com o homem e o esprito humano, visando a re-humanizao do habitar, que essencial seja para a aproximao a uma qualidade arquitectnica que integre aspectos objectivos e emocionais, seja para a urgente reabilitao das cidades e paisagens que habitamos.
ESTRUTURAO DO TEMA E DA APRESENTAO

Farei (i), em seguida, a sntese da histria do Ncleo de Arquitectura e Urbanismo (NAU) Nacional de Engenharia Civil (LNEC), depois (ii) apontarei breves aspectos da actualidade nestas reas de investigao em arquitectura e habitat e sobre o interesse estratgico da conhecimento das linhas de investigao actualmente seguidas, e, finalmente, (iii) apontarei os que considero oportunos na investigao de uma cidade mais humana. do Laboratrio da investigao dinamizao do ttulos de temas
SNTESE DOS 42 ANOS DE ACTIVIDADE DO NAU DO LNEC

A investigao em arquitectura tem incio no Departamento de Edifcios do LNEC cerca de 1960, o que aponta para uns muito significativos 50 anos de investigao do LNEC nestas reas. H cerca de 42 anos criada a Diviso de Arquitectura, mais tarde designada Ncleo de Arquitectura e, finalmente, Ncleo de Arquitectura e Urbanismo (NAU); primeiro sob a coordenao de Nuno Portas, depois de Reis Cabrita, e depois eu prprio vai para 10 anos. A actuao dos doutorados do NAU mltipla, e a ttulo de exemplo refiro os estudos do Eng. Lea Coelho nas reas da segurana contra risco de incndio, a aco da da Arq. Isabel Plcido no domnio dos equipamentos sociais, matria esta que ser hoje aqui abordada ; a actividade da Arq. Ana Pinho nas urgentes reas da reabilitao urbana e habitacional, numa perspectiva que hoje aqui tambm podero conhecer, e a aco do Arq. Joo Branco Pedro no estudo dos nveis de habitabilidade, temtica aqui hoje tambm abordada. Os temas de estudo do NAU evoluram ao longo do tempo, destacando-se: o estudo das funes habitacionais, que evoluiu para a anlise da qualidade arquitectnica; o estudo dos espaos urbanos, desenvolvido j h cerca de trinta anos;
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro e o apoio ao projecto h cerca de 25 anos, o NAU foi pioneiro na conservao e reabilitao do patrimnio arquitectnico e urbano; contribumos para o desenvolvimento do actual sistema de gesto territorial; estamos a estudar novas formas de habitar; e estamos a avanar no planeamento ecolgico de sistemas urbanos. Os membros do NAU realizaram muitas intervenes pblicas, publicaram grande nmero de estudos, destacando-se cerca de 500 relatrios LNEC, e alguns livros, dos quais mais de 40 esto disponveis na Livraria do LNEC. Nos grandes temas do habitat, que foram de certa forma centrais na criao do NAU, em 1969, Nuno Portas estudou a Habitao de Interesse Social na Europa, e a habitao mnima e evolutiva, associando esta investigao a experincias recentes de projectos multifamiliares em Olivais Norte e Sul. Estes primeiros trabalhos tiveram a contribuio de muitos colegas, salientando-se: Maria da Luz Valente Pereira, Antnio Reis Cabrita, Fernando Gonalves e Vtor Campos, mas tambm: Alexandre Alves Costa, Manuela Fazenda, Francisco Silva Dias, Bartolomeu Costa Cabral, Gonalo Byrne, Helena Roseta, e Maria Amlia Correia Gago, entre outros. Por essa altura fizeram-se no NAU trabalhos pioneiros de avaliao da habitao pelos prprios habitantes, numa cooperao disciplinar, ento inovadora, entre arquitectos, engenheiros e colegas das cincias ditas sociais. Foram tambm os anos da influncia funcionalista e humanista francesa, com o estudo das exigncias humanas e funcionais no habitar, primeiro por Ruy Gomes, o engenheiro que projectou com Nuno Teotnio e Nuno Portas e depois com o trabalho clssico de Portas sobre essa temtica. Seguiu-se o aprofundamento dos aspectos do projecto, por Reis Cabrita, e o avano da investigao: para o espao exterior residencial e atente-se que ento, cerca de 1985, no havia praticamente informao portuguesa nestas matrias; para as anlises multidisciplinares do habitar em trs grandes campanhas de estudos prticos de satisfao que deram a conhecer 10 anos da nossa habitao de interesse social. e para a evoluo e a auto-construo da habitao popular, e a adaptabilidade habitacional, que crucial na sustentabilidade do habitar. Em seguida Reis Cabrita escreveu O Homem e Casa, depois avancei no estudo dos rumos e factores da qualidade arquitectnica residencial, no mbito de uma tese discutida na FAUP; e editei, tambm, na altura, uma espcie de guio de elementos associados qualidade residencial e que marcam os vrios nveis fsicos do habitat: do bairro, s vizinhanas, aos edifcios e habitaes. Em seguida Joo Branco Pedro desenvolveu um programa habitacional dimensionalmente bem pormenorizado e estruturado segundo aqueles nveis fsicos. E finalmente, h poucos anos, estudei os aspectos mais qualitativos da qualidade arquitectnica residencial, no trabalho designado habitao humanizada, que aborda, entre outros aspectos, a multidisciplinaridade, a escala, a integrao, a relao com a natureza, e a histria do habitar. Estes trabalhos foram entremeados por estudos especficos, entre os quais se referem alguns, que, provavelmente, no sabero que tm a marca do NAU: Foram as Recomendaes Tcnicas para Habitao Social, a Regulamentao sobre Segurana em Parques Infantis, o Regulamento de Segurana Contra Incndio em Edifcios Habitacionais, a Ficha Tcnica da Habitao, o Mtodo de Avaliao do Estado da Conservao de Imveis, a legislao sobre acessibilidades, a Anlise das Condies de Habitabilidade do Bairro do Alto da Cova da Moura e, actualmente, as Recomendaes Tcnicas para Equipamentos Sociais. Trabalhos estes participados pelos outros ncleos do Departamento de Edifcios do Laboratrio, da tecnologia e da patologia da construo s diversas valncias do conforto ambiental e ecologia social numa tradio do LNEC que tambm parte da nossa fora. E importa ainda referir o potencial de estudos do habitar proporcionado pela recente cedncia ao LNEC e ao NAU do acervo documental sobre habitao e urbanismo do Arq. Nuno Teotnio Pereira. Como actividades paralelas e recentes importa salientar a criao do Grupo Habitar, uma associao tcnica e cientfica sem fins lucrativos, multidisciplinar, com sede no NAU, que aborda as amplas matrias do habitar, e a edio semanal na Web da revista Infohabitar que j conta com mais de 350 artigos, por mais de 50 autores. Mas h ainda que salientar um aspecto fundamental, que a necessidade de se conjugarem as reflexes mais tericas com o conhecimento da prtica. E aqui salienta-se a oportunidade de, ao longo de 23 anos, se ter estudado, localmente, cerca de 700 conjuntos habitacionais e urbanos em todo o pas, no mbito dos Jris do Prmio INH, e do actual Prmio IHRU, uma experincia nica, depois registada em dois livros
A ACTUALIDADE DA ACTIVIDADE DO NAU DO LNEC

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O actual quadro de investigao sistemtica em arquitectura, urbanismo, cidade e habitat muito distinto do de h cerca de 50 anos, que estava ento muito marcado pela aco do LNEC e do seu NAU, como acabmos de referir. Hoje em dia e desde h j bastante tempo, vrias escolas de arquitectura e de engenharia aliam actividade docente uma aco de investigao, associada aos respectivos estudos de concluso de licenciatura, psgraduao, mestrado, doutoramento e ps-doutoramento, sublinhando-se: a significativa quantidade de estudos desenvolvidos, e que comeam a ser estrategicamente centrados em temticas especficas no mbito de programas de doutoramento; e os casos em que estes trabalhos vo tendo uma estratgica divulgao em linhas editoriais, algumas j caracterizadas por ricos catlogos. Nesta matria fao uma referncia especfica aco que desde h longa data tem sido prosseguida pela FAUP e pelas suas edies, numa dinmica que comeou a ter j o mesmo tipo de desenvolvimento noutras instituies do nosso pas e cuja actividade global, frequentemente associada a aspectos igualmente importantes nas reas de eventos de discusso e de exposies importa apoiar e divulgar de todas as formas hoje possveis.
IMPORTNCIA DA ESTRUTURAO E DINAMIZAO DO CONHECIMENTO NESTAS REAS

E neste sentido no quero deixar de salientar, aqui, a actualidade da importncia e do potencial da dinamizao do conhecimento nestas matrias da Arquitectura, do Urbanismo e do Habitat no mundo que fala portugus, registando-se os seguintes aspectos julgados estruturantes: 1. A existncia, em Portugal, de um rico patrimnio de estudos que importa estruturar e divulgar de forma ampla, clara e acessvel. 2. O enorme potencial do Brasil, seja como produtor, seja como consumidor desse tipo de conhecimento; e aqui no devo esquecer a excelente FAUUSP, com a qual o LNEC tem um convnio, excelentes sites como o Vitruvius, e a existncia de centenas de escolas superiores de arquitectura e engenharia. 3. A importncia que a divulgao deste tipo de conhecimentos tem e ter no mbito dos pases da lusofonia, actualmente em desenvolvimento e portanto marcados por graves carncias em termos urbanos e habitacionais. 4. A existncia de excelentes acervos documentais que importa conhecer e divulgar melhor, e o exemplo a salientar o do IHRU no Forte de Sacavm, mas haver tambm o do antigo GTH e outras coleces institucionais. 5. E, finalmente, o interesse que ter o apoio divulgao estruturada e clarificada destas temticas do habitat, que esto cada vez mais disponveis, embora pouco filtradas, na Web, por exemplo ao nvel de redes de informao.
HABITAR CASA E CIDADE TEMA(S) BEM OPORTUNO(S)

Quero apontar, agora, ainda que de forma muito sinttica, alguns temas de investigao em Arquitectura, Cidade e Habitar, que resultaram dos nossos trabalhos; e assim apontarei alguns ttulos de temas associados ao bemhabitar casa e cidade, numa perspectiva de re-humanizao do habitar, registando que todas as imagens apresentadas so de habitao de interesse social portuguesa, o que sublinha que o caminho qualitativo que se defende depende apenas da qualidade global do projecto e da obra.
Habitar a cidade o stio, a paisagem

Tal como acabou de ser sugerido, importa, hoje em dia, considerar o habitar, verdadeiramente, como o habitar (d)a cidade e mesmo da paisagem, pois devemos viver num determinado stio, tanto como numa dada habitao.
Habitar com carcter

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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro importante podermos contar, cada vez mais, com um habitar nossa medida, e bem caracterizado e importa dar uma nova oportunidade cidade do convvio, matria em que crucial a existncia de vizinhanas de proximidade, que correspondem a um espao intermdio, entre casa e cidade
Habitar em densidade sentida e agradvel

Nestas matrias a densidade pode ser veculo de mais convvio e de maior atractividade, devendo, naturalmente, haver um cuidado especfico com a criao de uma densidade agradavelmente sentida e nunca excessiva em termos funcionais.
Respeitar uma arquitectura urbana do pormenor e eficaz

Privilegiar uma nova densidade que no coloque em risco essenciais aspectos de bem-estar e referncia escala humana; sendo, para isso, essencial um urbanismo bem pormenorizado e bem qualificado.
Criar vizinhanas estimulantes

Ter em ateno que tais solues/densidades se desenvolvem com vizinhanas agradveis, diversificadas e com ricos contedos funcionais e de imagens.
Criar sequncias estimulantes

Considerar que tais solues/densidades tambm exigem sequncias urbanas to eficazes como funcional e visualmente estimulantes.
Privilegiar um jogo de jogos de elementos urbanos pblicos e privados

Construir um estimulante leque de tipologias urbanas e habitacionais, associado a um jogo dos acessos, visibilidades, limites e transies.
Recuperar a imagem e o papel mltiplo da rua

Visar, de certa forma, a recuperao do papel da rua, como stio intensamente habitvel: uma rua que quarto, e um quarto que rua porque est prximo dela.
Ligar o espao domstico e o espao citadino: habitar, verdadeiramente, a cidade

Ligar, assim, mais directamente, o espao domstico ao espao citadino ( e vice-versa).
(Re)criar uma cidade multisensorial e amigvel

Privilegiar uma cidade servida por um ambiente urbano que seja funcional mas tambm multisensorial, como defende Franois Ascher
(Re)criar cidade amigvel, agradavelmente misteriosa e viva,

(Re)criar uma cidade mais humana, porque amigvel, agradavelmente misteriosa, estimulante, viva e aberta ao peo, e marcada por uma verdadeira vida pblica,
(Re)criar uma cidade e casa, que sejam muitos lugares

(Re)criar uma cidade que seja uma casa enorme, como refere Herman Hertzberger, citando Aldo van Eyck .
Privilegiar a investigao tipolgica e prtica sobre o habitar

E, em tudo isto, aprofundar uma estimulante criao tipolgica, trabalhando-se cirrgica, tal como escreveu o Arq Alain Malherbe. o tecido urbano de maneira
Favorecer uma cidade e uma habitao apoiadas (mutuamente)

Numa proposta de habitao e cidade mutuamente apoiadas; na qual a habitao de interesse social se integra com naturalidade.
BREVSSIMAS NOTAS FINAIS

Falou-se/escreveu-se assim, um pouco, sobre as linhas de estudo prtico a privilegiar numa cidade que se deseja e se precisa que seja, urgentemente, melhor habitada, mais humana ou mais amigvel, mais adequada a diversos modos de vida e gostos de habitar, num quadro de solues cada vez mais ligadas ao habitar estendido do interior domstico a ruas e pracetas animadas e devolvidas estima pblica.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro MANUAL DE ABORDAGEM AOS TERRITRIOS TRANSITRIOS: ABORDAGEM POSSVEL S PAISAGENS EMERGENTES Ins Alves (inesteixeiraalves@gmail.com) Universidade do Porto Uma particular preocupao sobre o lugar da arquitectura e seu enquadramento nos territrios conceptuais contemporneos, bem como na articulao desta com as demais disciplinas na estruturao de um projecto comum, de aproximao ao espao pblico. repensado o papel da teoria e da prtica atravs de duas dimenses que se entrecruzam e estabelecem uma linha de raciocnio na qual se proclama um esbatimento de campos de estudo e portanto, de territrios de actuao. Tendo o espao pblico como objecto de estudo, desenvolvida uma reflexo cerca dos territrios multifacetados de hoje, formulando uma franca abordagem a este territrio comum, tendo presente questes que por um lado se centram no multiculturalismo e que por outro se reflectem numa crescente homogeneizao territorial. Procura-se um revisitar das prticas artsticas e orientaes das cincias sociais e humanas que acompanharam uma abrupta alterao da condio do indivduo e da sua relao com o seu meio e com o seu semelhante, bem como um aprofundar da dimenso hbrida crescentemente instaurada, imposta atravs de uma sociedade de informao e desmultiplicao de realidades com a implementao de um domnio virtual e gerido por premissas contrrias quelas anteriormente seguidas. O conceito de nostalgia abordado, contrapondo-se rpida evoluo territorial e alterao dos usos, atravs de imposio de novas necessidades, de imediata eficcia. Uma reflexo com foco voltado sobre as problemticas impostas a partir da revoluo industrial, que resulta num repensar cerca dos territrios beira de estrada, a actual importncia da acessibilidade, bem como a eficcia no acesso informao e mobilidade. Territrios caracterizados pela necessidade de rpida resposta, em tempos negligenciados e que hoje possuem uma vida, uma dinmica singular, onde o espao pblico entendidos no imediato atravs da sua morfologia residual -, persiste e no qual as dinmicas sociais, comerciais e de troca se vo efectuando. Ancorando a aproximao a estes territrios atravs de ndulos ou cruzamentos localizados ao longo de uma via de singular importncia na cidade do Porto, a Estrada da Circunvalao surge como mera superfcie experimental, de aproximao s paisagens caracterizadas pelo seu forte carcter virio. Esta representa elemento de experimentao, de teste e observao que culmina na estruturao de um Manual de Abordagens e Intervenes, uma pea graficamente apelativa, que de forma ilustrativa e irnica, prope um filtro de abordagem polimorfia destes territrios. desenvolvida assim uma reflexo em que a teoria e a prtica possuem a mesma dimenso especulativa e ldica, que procure, imagem dos territrios descentrados de hoje, tambm um descentrar de disciplinas, apurando um possvel cariz hbrido e clarificando deste modo a sua aproximao ao terreno e formulao de abordagens fsicas, programticas e cognitivas, de resposta capaz s sociedades multiculturais e territrios mestios por estas delineados.
INTRODUO
Uma inquietao cerca do propsito da arquitectura, quando o prprio conceito de cidade se parece extinguir, apresenta-se como ponto de partida neste captulo de histria. Dar um passo atrs e repensar arte e acima disso, questionar qual a fronteira entre esta e a disciplina da arquitectura e quais os seus objectivos comuns. Surge assim uma linha de raciocnio que parte da prpria ideia de Prtica Colaborativa, defendendo desde logo uma actuao multidisciplinar, de forte relao com os diversos agentes envolvidos na curadoria dos territrios urbanos, com particular nfase nos espaos pblicos. abordado o conceito de nostalgia, que pretende fazer uma relao entre um passado recordado de forma romntica, contrapondo-se a um complexo presente e um futuro incerto. repensado o incio da estruturao do subrbio e as problemticas que da advieram. Ao pensar o subrbio pensada a ideia de ps-modernidade, a forma como uma corrente artstica profundamente criticada no seu tempo explorou intensas preocupaes de carcter social e humano, reflectindo cerca da sua intersubjectividade e questes de marginalidade e segregao. Quando se fala de ps-modernidade, podemos depurar este conceito, com aquilo a que Lipovetzky mais tarde chama de Hipermodernidade, caracterizada atravs de uma Cultura-Mundo, que ganha forma sobre uma estrutura construda por um emaranhado de redes de informao. Uma intersubjectividade e desfragmentao do eu, que acompanha tambm uma desfragmentao de realidades e que aqui contrabalanada, atravs de uma anlise sobre a sociedade de informao, das suas potencialidades e ameaas.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Ao abordar a hibridez da tipologia espacial, podemos tambm repensar a ideia de identidade e aquilo que hoje se entende pelo termo. Retomando o conceito inicial de Prtica Colaborativa, so aqui exploradas as Novas Prticas, levando ao extremo o esbater das fronteiras disciplinares, questionando a viabilidade da prpria ideia de Disciplina Hbrida. Por fim, delineada a ponte este um ensaio terico e um Manual de Abordagens e Intervenes, atravs de um captulo que questiona a ideia de Arte Pblica como elemento fundamental para a definio de lugar culturalmente aglutinador. Num momento final, estrutura-se um possvel dia de amanh, com uma ideia daquilo que comps uma proposta de Doutoramento, definida com um crescente de inquietaes que se fixaram da ideia de estruturao de uma rede interdisciplinar.
HIBRIDISMO E NOVAS IDENTIDADES

Nunca como antes, o planeamento necessrio para que as cidades sobrevivam(1). Um planeamento estratgico e experimental, que de olhos postos no presente e num futuro prximo, aspire a uma franca relao entre individuo, sociedades, territrios e globalidades. Um programa de articulao entre diversas escalas que em alguns pontos partilhem um lugar comum, permitindo estruturar uma plataforma contnua de reflexo e abordagem, de questes cognitivas, materiais e programticas. Koolhaas refere que a cidade j no existe, proclamando a morte do urbanismo, reflectindo que fomos deixados com um mundo sem urbanismo, s arquitectura (...). O autor defende uma nova forma de urbanismo, que no consista apenas numa profisso, mas (n)uma forma de pensar, (n)uma ideologia, que possibilite desenvolver um exerccio no qual deixe de ser cerca do novo, mas sobre adio e modificao voltando-se para as questes urgentes dos territrios nos quais nos movemos, alterando prioridades, no sendo mais sobre o cidado mas sobre o subdesenvolvimento. Refere ainda que nossa sofisticao esconde grandes sintomas de cobardice centradas na simples questo do posicionamento que tomamos talvez a mais bsica aco de fazer cidade. Colmatando a reflexo, proclama que, mais do que nunca, a cidade tudo aquilo que temos. (2) Para entendermos o discurso de Koolhaas que por alguns poder ser considerado contraditrio , teremos primeiro de entender que a cidade que ele refere inicialmente no existir, no a mesma na qual acaba por colocar toda a sua esperana, necessitando para isto, estabelecer mais que uma disciplina, uma doutrina, que deixe de se centrar na arquitectura e no constante posicionamento da mesma, mas que se volte, sem desvios, para a crueza das questes contemporneas. Jean Michel Lger afirmava h j mais de 20 anos que uma Arquitectura forte uma Arquitectura arriscada, recordando, no entanto que do mesmo modo que o exerccio da cidadania no suficiente para garantir a felicidade do cidado, o da participao no garante por si s a satisfao do habitante (LGER, 1990), pelo que estar certamente do lado daqueles que, num posicionamento poltico e decisor, podero promover uma articulao de interesses pblicos e privados, porm conscientes das heterogeneidades sociais e territoriais. A necessidade de arriscar impe-se, porm a par de uma estratgia que no se baseie em dados exactos, que possibilite a constante articulao e reformulao dos posicionamentos e suas consequentes decises. Se entendermos o espao como mutvel, contestado e mltiplo (Massey, 1994), ento todas as disciplinas que intervm no mesmo tero de o abordar em consonncia com este principio da no-eternidade e da volatilidade. A forma intersubjectivada que fomos assumindo ao longo das ultimas dcadas, torna-nos permeveis envolvente material, cognitiva ou virtual. Os espaos que fazemos hoje, fazem-nos amanh, molda-nos sua medida, sendo que aquilo que materializamos num determinado momento, nos consome de seguida, sob forma inesperada e distinta da definida priori. A condio humana hoje condio urbana,(3) que nos torna mais que cidados, ou participantes - tal como Lger referia - , mas elementos participativos, como que clulas de um organismo em constante redefinio, no atingindo, em ocasio alguma designao estvel. As disciplinas clssicas da arquitectura e do urbanismo j no so suficientes para entender, planificar e controlar a paisagem urbana, nem a conduta dos seus habitantes(4). A confinao de determinada profisso sua prpria disciplina no faz mais sentido; o tcnico ter de lidar com as cincias exactas, bem como com as humanas e sociais, e o entendido no estudo do homem e sociedade ter de levar em conta todas as dimenses formais e descritivas de um processo. O projecto urbano pode agora ser mais estratgico e plstico, com intenes acunpuncturais sobre a pele humana para afectar o organismo inteiro(5). Um indicio deste conceito surge atravs da ideia de Sistema Linear Contnuo (Hansen e Hansen, 1967), no qual se entendia o mundo como instvel e imprevisvel e que, na sua aplicao arquitectura, este pressuposto deveria ser tido em conta, produzindo formas abertas e espaos inacabados, ao pensar o espao relacionalmente (Hansen, 2005), permitindo uma apropriao e consequente identificao por parte do utilizador.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Ser importante, nos dias que atravessamos, resgatarmos pensamentos e formulaes tericas que coloque nfase nas preocupaes que, na gnese, lhes esteve associadas. Crises como a presente depresso econmica so bons momentos para fazer um balano das cidades(6), ser portanto til enfrentar esta como uma oportunidade para uma alterao conceptual e processual, procurando que as vises para iniciativas arquitecturais e estratgias de projectos de investigao no podem continuar a ser completamente controladas pelo designer ou investigador, mas adoptando uma qualidade recproca entre a teia social e as relaes ambientais(7). Ser pacfico considerar o ambiente territorial descentrado e fragmentado, como meio de maior urgncia de alterao das abordagens e prticas, que necessariamente passar pelo respeito pela pr-existncia, e portanto considerao pelas tipologias formais, comportamentais, e relacionais pr-estabelecidas. Assim, no s se pouparo recursos, naturais e construdos pelo homem, mas as nossas energias estaro focadas para criar novas e inesperadas intervenes hbridas.(8) Pode-se prosseguir, considerando a auto-estrada intrusa na paisagem e na vida buclica do campo, ou na geometria e vida do meio urbano. (...), no entanto ser um jogo de foras intil e ingnuo, nomeadamente se considerarmos o esquema infra-estrutural como constante movimento de foras. O mero esquema formal promove uma estrutura estvel que, assumido exclusivamente nos dias de hoje, representa vertente altamente voltil e obsoleta. Se interagirmos com a sua fora, aproveitamos as suas potencialidades e somos capazes de ver de forma oblqua esse acto linear de ritmos e foras em movimento que configuram a lgica dinmica da mobilidade, os resultados podem ser uma amlgama mais orgnica de foras similar dos rios que delinearam estrias na paisagem. (Martin Price 1994-1996) Se considerarmos as mais valias de uma sociedade de informao, fluxo e mobilidade, consideraremos principalmente as vias de comunicao; no s o telemvel ou o computador numa dimenso virtualizada e imaterial, que no entanto constitui a mais rpida difuso, sem grandes obstculos ao nvel das suas fronteiras, e com um notvel espalmar da relao espao/tempo mas tambm as vias asfaltadas que atravessam os territrios ls-a-ls, aeroportos, portos e caminhos de ferro, dotaremos os nossos territrios; elementos estruturantes, ou plos de atraco para a fixao populacional. E se as barreiras se esbatem quando consideramos a dimenso virtual das nossas relaes e comportamentos e se, aceder ou no, depende no do tempo dispensado, ou da linearidade do caminho a percorrer, mas de um terminal que permite a chegada de determinada informao, o acesso motor a determinada realidade, mantm a relao espcio-temporal que, apesar de em constante mutao, conhece fronteiras fsicas, variando contudo no dispositivo utilizado, sendo que este representa uma relao de maior acessibilidade, no dependendo inteiramente de um prtico de passagem para uma realidade imaterial. No Plano de Desenvolvimento para Almera, de 2004, o colectivo de arquitectos MVRDV referiam surpreendente que apenas se tenha explorado as possibilidades derivadas dos acessos s auto-estradas urbanas. Os vrios ns tendem efectivamente a converter-se em obstculos para o desenvolvimento do territrio circundante: Quais seriam as estratgias a adoptar a fim de impulsionar o uso intensivo das ditas zonas em torno das auto-estradas? (9) Parece-me que nos ltimos anos temos assistido uma inverso desta tendncia, quando observamos uma crescente fixao ao longo destes ns virios, no qual se conclui um provvel entendimento de habitar prximo de um prtico de entrada de rpido acesso aos centros empresariais, servios e emprego. pacifico afirmar que a cidade, tal como se estruturou no incio do processo de sedentarizao do homem, deixou de se inscrever na actual estruturao urbana e territorial. Manuel Gausa nomeava esta de dimenso metaurbana, uma estrutura definitivamente aberta (...) uma tripla combinao entre arquiplagos edificados , suportes arteriais e espaos livres intersticiais, o que nos permite chegar a um lxico mais franco dos elementos compositores do territrio, ou seja, edificaes (volumetrias), infra-estruturas (linhas) e paisagens (superfcies)(10). O autor refere ainda que j a ideia de metapolis na sua origem no remeteria j apenas para a capacidade de crescimento, mas sobretudo para a capacidade de combinao: de interconexo e interaco. Com o territrio e com outros territrios; com o lugar e outros lugares. Com identidades... e entre identidades. (11)
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Imagem 1. Esquema de foras e contra-foras protagonizadas em ambientes urbanos. Ins Alves, 2011
PBLICO: ESPAO&ARTE
A questo da estratgia e sua formulao ao nvel do desenho, bem como as demais vertentes no delinear de uma abordagem do mundo ocidental tal como o conhecemos, dever ser repensada e estruturada de forma a estabelecer um dialogo experimental, no qual o prprio espao pblico desenvolva um papel central, promovendo um carcter aglutinador de costumes, comportamentos e relaes. Sendo que este representa desde logo uma superfcie comum aos demais elementos que estruturam uma comunidade, sociedade e territrio, constituir estrutura preciosa no prosseguir de um palimpsesto experimental, que determine desde logo um novo olhar, sobre as questes de responsabilidade social, comprometimento e auto-conscincia. (...) O pblico no s uma construo espacial. E assim a verdadeira arte derivar o seu carcter pblico no pela sua localizao, mas pela sua natureza de envolvimento com congestionadas, cacofnicas interseces de interesses pessoais, valores colectivos, questes sociais, eventos polticos, e mais amplos padres culturais que marcam a nossa vida cvica.(12) A arte pblica, desde logo caracterizada atravs de uma densa camada critica e reflexiva cerca das questes humanas e sociais, de amplo conhecimento histrico, possui as ferramentas de consciencializao e reviso dos dados de outros tempos adquiridos . (...) Os artistas foram sempre capazes de organizao e mobilizao em torno de elementos da vida social; a cidade o habitat da arte (13), e portanto ser pacfico assumir que funo social desta cristalizar a imagem ou a resposta a uma imagem social esbatida, focando as suas linhas de contorno.(14) Entender os espaos pblicos numa dimenso hbrida e dot-los de caractersticas que no definam partida obstculos sua apropriao e programa, ser um dos possveis caminhos, entendendo tambm os territrios disciplinares com a mesma dimenso hbrida, ou seja, que no se apresentem partida conceptualmente condicionados, necessitando de uma determinada abertura na sua ligao s outras reas de estudo. Hibridismo no apenas uma mistura, uma dinmica dialgica, na qual certos elementos de culturas dominantes so apropriadas por minorias e re-articulados de modos subversivos. (15) Esta prpria ideia de re-articulao subversiva por parte das minorias, coloca-nos num registo reflexivo, sendo que a prpria arquitectura subversiva no s no segue as regras, como tambm as desafia e, deste modo, faz com que questionemos o cerne destas mesmas regras. Responde a necessidades, e, geralmente, est disponvel muito apressadamente para que seja utilizada. (16) Deste modo, colocamo-nos numa posio de estruturao de
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro espaos amplamente disponveis, ao nvel do seu imediatismo e da sua abrangncia social. Espaos completos sob a forma despida, sendo esta no possuidora de um carcter simplificativo e claro, mas aberto, e em aberto. Venturi, altamente contestado pelo movimento Moderno, num tom provocatrio, referia em 1966 Eu gosto de elementos que so hbridos em vez de puros, comprometer em vez de simplificar, ambiguidade em vez de articulao, ... inconsistente e equivocado em vez de directo e claro Menos uma chatice(17). A ideia de promover o espao experimental constantemente legitimado ao longo deste trabalho, existia j h mais de 50 anos, do outro lado do Atlntico, desmistificando a ideia da simplificao como forma de valorizao, proclamada por Mies, e assumindo ainda o prprio equivoco como forma de construo enriquecida de um espao. O contributo da prpria sociedade de informao, evoluo tecnolgica e conscincia ecolgica agravaram esta ideia de construo de uma linguagem hbrida, que veio alterar pressupostos altamente enraizados na nossa cultura. A condio hbrida da cybercidade desafia o antigo estatuto da geometria Cartesiana, o mapa, a matriz ou a grelha.(18) A gesto do nosso desenho deixa de ser estruturado a partir de uma raiz meramente matemtica, com introduo de novas condicionantes, ditados em grande parte pela multiculturalidade dos nossos territrios. Os nossos grandes plos urbanos, cosmopolitas e compostos por directivas originrias de diversas situaes geogrficas, religiosas ou politicas, dotam de grande ambiguidade a definio de conforto, espaopessoal e outros traos de carcter cultural. A adaptabilidade de uma inter-disciplina, que como de uma argamassa se trate, aglutine as diversas reas de trabalho, dando resposta aos territrios globalizantes, complexidade humana e s foras transversais promovidas pela velocidade, fluxo e informao, distinguvel pela sua franca abordagem entre protagonistas e realidades proposto deste modo. Vivenciamos (u)m territrio mestio e dinmico; variado, difuso e diverso nas suas materializaes; feito de experincias segmentadas, arritmicamente entrelaadas, de operaes contingentes destinadas a favorecer situaes de mistura e coabitao. Um organismo paradoxal () em contnua mutao, reciclagem e mudana.(19) Um olhar dinmico e mestio deste modo tambm necessrio; originrio de vrias preocupaes e realidades e amplamente aberto, consciente do seu prprio carcter de inconstante e inesperada mutabilidade.
CONSIDERAES FINAIS
A reflexo desenvolvida, contm na sua gnese uma srie de inquietaes levantadas no finalizar de uma licenciatura em Arquitectura e entendimento da volatilidade da disciplina face aos dias que correm. So definidas algumas linhas de raciocnio e, deste modo, proposta uma fundamentao terica assente numa densa listagem de referencias bibliogrficas, que culmina nesta pea, que longe de a sentir como acabada, necessita de uma breve paragem e consequente reflexo. A vertente prtica que se segue reflecte trs grandes preocupaes; primeiro a dialctica entre a teoria e a prtica das questes exploradas, segundo a questo da interdisciplinaridade abordada com grande nfase ao longo deste trabalho; e por ltimo, a questo da transferibilidade. Deste modo, este longo captulo colmatado, dando vez ao Manual de Abordagens e Intervenes, um dossier dinmico e de consulta, que de forma ilustrativa e irnica, prope um filtro de abordagem polimorfia dos locais de beira de estrada. E a reflexo continuar. Demarcada pela necessidade de aprofundamento de grande parte das temticas abordadas, este trabalho representa o incio de um forte interesse, o da investigao. A vontade de prosseguir a pesquisa desenvolvida, porm procurando a participao de elementos considerados como essenciais para esta anlise - como Jane Rendell, Vito Acconci ou Doreen Massey que pela demarcada divergncia de background e de campo de estudo, me interrogo cerca da possibilidade de estruturao desta rede interdisciplinar de foras. O contacto com estes elementos entre outros foi assinalado na agenda, e atravs de um Programa Doutoral em Belas Artes, na rea de Arte Pblica, se pretende entender a importncia na relao disciplinar, com especial ateno na fruio das condies que, de um modo ou outro, se foram obtendo.
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Imagem 2. Exerccio de Cyber-geografia, tendo como base a referencia do exerccio Bigpixel, de Juliana Yamashita. A localizao de determinado edifcio procurada na Web e disposta sobre a sua localizao fsica . Cruzamento da Areosa, Porto. Ins Alves, 2011
Imagem 3. 4 Torre, imagem que representa o skyline multilayer de Barcelona, Espanha. Ins Alves, 2011
BIBLIOGRAFIA
(1) Traduo do Original Nevertheless, planning is necessary if cities are to survive., in The Sphinx in the City Urban life, the control of disorder and women, p.156, Elisabeth Wilson , University of California Press, 1991 (2) Traduo do original The city no longer exists; The death of urbanism; Now we are left with a world without urbanism, only architecture, ever more architecture; a profession, but a way of thinking, an ideology; urbanism will never again be about the new, only about the more and the modified. It will not be about the civilized, but
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro about underdevelopment; Our sophistication hides major symptoms of cowardice centred on the simple questions of taking positions maybe the most basic action in making the city; More than ever, the city is all we have, in Whatever happened to urbanism, Rem Koolhaas; in S, M, L, XL, Koolhaas, Rem; Mau, Bruce; 1995 (3) Traduo do original Today, the human condition is the urban condition, in The City and the Human Condition, in The City and the Human Condition, Ramoneda, Josep;, in In Favour of Public Space. Ten years of the European prize for urban public space, Actar, Barcelona 2010 (4) Traduzido do original Las disciplinas clsicas de la arquitectura y el urbanismo ya no son suficientes para entender, planificar y controlar este paisaje urbano, ni la conducta de sus habitantes., in El Nuevo Paisaje, Bart Lootsma; in Mutaciones, Rem Koolhaas et al,; Actar, Barcelona 2000 (5) Traduo do original El proyecto urbano ahora puede estar ms en lo estratgico y lo material, en intenciones acunpunturales sobre la piel urbana para afectar al organismo entero; in "De Cosas Urbanas" (p.153), Manuel Sol-Morales; Editorial Gustavo Gilli, Barcelona 2008 (6) Traduo do original Crises like the present economic depression are a good time to take stock of cities, in Space and Symbols in an Age of Decline, Sharon Zukin, in Re-presenting the City, ed. By Anthony King, 1996 (7) Traduo do original visions for architectural initiatives and strategies for research projects cannot remain fully controlled by a designer or researcher, but adopt a reciprocal quality within an entire web of social and environmental relations., in Field/work and site; Chris Speed; in Architecture and Field/Work, ed. By Suzanne Ewing, Jrmie Michael McGowan, Chris Speed, Victoria Clare Bernie; Routledge, London 2011 (8) Traduo do original Not only will we save resources, natural and man-made, but our energies will be focused on creating new and unexpected hybrid interventions, in "Suburban Transformations" (pag. 11) ; Paul Lukez; Princeton Architectural Press, Nova Iorque 2007 (9) Traduo do original Es sorprendente que apenas se hayan explotado las posibilidades derivadas de los accesos a las autopistas urbanas. Los nudos viarios tienden a convertirse, de hecho, en obstculos para el desarrollo del territorio circundante: Cules serian las estrategias a adoptar a fin de impulsar un uso intensivo de dichas zonas alrededor de las autopistas?, in Plan de desarrollo para Almere, MVRDV, 2004 (10) Traduo do original dimension metaurbana seria la de una estructura definitivamente abierta () referida a una triple combinacin entre archipilagos edificados, soportes arteriales y espacios libres intersticiales, es decir, ms sintticamente, entre edificaciones (volumetrias), infraestructuras (lineas) y paisajes (superficies), in OPEN Espacio Tempo Informacin Arquitectura, Vivenda e Ciudad Contempornea Teora e Historia de un cambio, (p.167,169), Manuel Gausa; Actar, Barcelona, 2010 (11) Traduo do original La idea de metpolis no remitira ya, tan solo, a la capacidad de crecimiento sino, sobre todo, a la capacidad de combinacin: de interconexin e interaccin. Con el territorio y con otros territorios; con el lugar y con otros lugares. Com identidades y entre identidades. Ibid., p.195 (12) Traduo do original the public is not only a spatial construct. And thus a truly art will derive its publicness not from its location, but from the nature of its engagement with the congested, cacophonous intersections of personal interests, collective values, social issues, political events, and wider cultural patterns that mark out our civic life., in Out of Order: The Public Art Machine, Patricia Phillips, in Artforum, 1988 (13) Traduo do original artists have always been capable of organizing and mobilizing around elements of social life; the city is arts habitat., in Alternative Space, Rosalyn Deutsche, in If you Lived Here, ed. By B. Wallis (1991) (14) Traduo do original One of the social functions of art is to crystallize an image or a response to a blurred social picture, bringing its outlines into focus., Ibid. (15) Traduo do original Hybridity is not just a mixing together, it is a dialogical dynamic in that certain elements of dominant cultures are appropriated by minorities and re-articulated in subversive ways., in Collaborative practices Hybrid ethnographies and fieldwork approches in Barabazaar, Kolkata, India, Martin Beattie; in Architecture and Field/Work, ed. By Suzanne Ewing, Jrmie Michael McGowan, Chris Speed, Victoria Clare Bernie; Routledge, London 2011 (16) Kronenburg, Robert; Arquitetura Subversiva; in Post-it City. Ciudades Ocasionales (p. 49), Direccin de Comunicacin de la Diputacin de Barcelona ; CCCB; 2008 (17) Traduo do original I like elements which are hybrid than pure, compromising rather than straightforward, ambiguous rather than articulated, inconsistent and equivocal rather than direct and clear Less is a bore, in Complexity and Contradition, Robert Venturi, 1966 (18) Traduo do original The hybrid condition of cybercities challenges the long held privileged status of Cartesian geometry, the map and the matrix or grid., in Crossing Cibercities Boundary problems separating the regional space of the city from the matrix of cyberspace (p.226), M. Christine Boyer; in Global City Regions: Their Emerging Forms by Hack,Gary; 2001 Routledge (19) Traduo do orininal un territorio mestizo y dinmico; variado, difuso y diverso en sus materializaciones; hecho de experiencias segmentadas, arrtmicamente entrelazadas, de operaciones contingentes destinadas a
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro favorecer situaciones de mezcla y cohabitacin. Um organismo paradjico () en continua mutacin, reciclaje y cambio., in OPEN Espacio Tempo Informacin Arquitectura, Vivenda e Ciudad Contempornea Teora e Historia de un cambio, (p. 182), Manuel Gausa; Actar, Barcelona, 2010
Agradecimentos Agradeo ao Prof. lvaro Domingues pelas longas horas de conversa que me dispensou, Arq.a Ins Moreira pela disponibilidade que sempre teve, Prof. Gabriela por me ter passado tanto da sua sabedoria e ao Prof. Pedro Gadanho que me tem acompanhado no incio de uma nova fase profissional. Agradeo aos meus pais por me passarem sempre os melhores valores, minha irm Nocas pelo eterno carinho, tia Irene por ser to especial, e ao Joo, que acompanhou e apoiou incondicionalmente todos os dramas e conquistas dos ltimos tempos. Notas O presente artigo parte integrante da tese de Mestrado em Arte e Design para o Espao Pblico que tem por nome Manual de Abordagem aos Territrios Transitrios [entre a teoria e a prtica]: abordagem possvel de aproximao s paisagens emergentes, realizada pela Arq. Ins Alves, com orientao do Gegrafo lvaro Dominges, co-orientao da Arq. Ins Moreira e defendida perante jri na Faculdade de Belas Artes da Universidade do Porto, no dia 8 de Novembro de 2011.
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EVOLUO MORFOLGICA DA CIDADE EFEITOS NAS CAPITAIS IBRICAS Maria Joo Martins (mjmartins@lusoconcepto.com) Lusoconcepto- Consultora Inmobiliria Iberica, S.L., Espanha
O crescimento urbano, como uma inevitabilidade, tomou forma desde os primrdios da civilizao, com reflexos no modos de construo do suporte fsico civilizacional. A cidade de hoje o reflexo de ontem e ser a base para o amanh plane-la compreende-la na sua gnese e, simultaneamente, saber diagnosticar o seu dimensionamento urbano segundo as vocaes espaciais, tendo em vista a optimizao do tecido existente, a sustentabilidade e a competncia urbana e regional. Na urbanstica, quando analisado o seu produto fsico, a cidade, revela-se como um quase interminvel somatrio de contributos do homem: construo e inovao. Sobre estes resultados, multiplicam-se outros contributos ao longo de geraes, povos e culturas, de guerras, avanos e pocas, inevitvel a metamorfose da cidade, como um sistema vivo. Dessas alteraes constantes a que a cidade est sujeita, alguma perenidade est latente nas suas mais consolidadas composies morfolgicas. As unidades morfolgicas da cidade, os bairros como um dos cinco elementos da imagem urbana (LINCH: 1960), assinalam momentos em que a interveno do homem foi mais bem inserida, e encontrou formas e tipologias que se adaptaram ao longo dos tempos, e que hoje nos permitem analisar morfologias significativas do discurso do urbanismo. So mltiplos os trabalhos desenvolvidos em torno da anlise morfolgica, salientando-se os estudos da
escola de morfologia urbana inglesa desenvolvidos por COZEN que constituem o Urban Morphology Research Group da escola de Geografia da Universidade de Birmingham, de onde se destacam os investigadores WHITEHAND, SLATER, LARKHAM e VILAGRASA anlises morfolgicas que procuram identificar a correspondncia entre as tipologias residenciais mais frequentes e os respectivos perodos de expanso urbana. com uma abordagem crtica que se pretende apresentar alguns critrios e orientaes para o desenvolvimento futuro das cidades, nomeadamente atravs da anlise do modelo de ocupao topomorfolgico, assim como de variveis de usos, morfologias e densidades. Observando as vrias morfologias praticadas ao longo da evoluo urbana da cidade de Lisboa e da cidade de Madrid e analisando atravs de critrios de relao urbanimtrica, econmica e demogrfica, perspectivam-se cenrios de qualificao urbana num contexto ibrico. Neste processo a correlao das vrias morfologias apontam modelos territoriais que se pretendem competitivos para a cidade de Lisboa, designando-os como orientaes de desenvolvimento territorial tendenciais, fundamentais para determinar densidades ideais, to importantes para a programao e planeamento dos sistemas e redes urbanas.
INTRODUO
A cidade de hoje o reflexo de ontem e ser a base para o amanh plane-la compreende-la na sua gnese e, simultaneamente, saber diagnosticar o seu dimensionamento urbano segundo as vocaes espaciais, tendo em vista a optimizao do tecido existente, a sustentabilidade e a competncia urbana e regional. Na urbanstica, quando analisado o seu produto fsico, a cidade, revela-se como um quase interminvel somatrio de contributos do homem: construo e inovao. Sobre estes resultados, multiplicam-se outros contributos ao longo de geraes, povos e culturas, de guerras, avanos e pocas, inevitvel a metamorfose da cidade, como um sistema vivo. Dessas alteraes constantes a que a cidade est sujeita, alguma perenidade est latente nas suas mais consolidadas composies morfolgicas. As unidades morfolgicas da cidade, os bairros como um dos cinco elementos da imagem urbana (LINCH: 1960), assinalam momentos em que a interveno do homem foi mais bem inserida, e encontrou formas e tipologias que se adaptaram ao longo dos tempos, e que hoje nos permitem analisar morfologias significativas do discurso do urbanismo. So mltiplos os trabalhos desenvolvidos em torno da anlise morfolgica, salientando-se os estudos da escola de morfologia urbana inglesa desenvolvidos por COZEN34 que constituem o Urban Morphology Research Group da
Introdutor da morfologia urbana em Inglaterra, com trabalhos como Alnwick, Northumbertland: a study in TownPlan, Institute of British Geographers, n.27, Londres, 1969.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro escola de Geografia da Universidade de Birmingham, de onde se destacam os investigadores WHITEHAND35, SLATER36, LARKHAM37 e VILAGRASA38 anlises morfolgicas que procuram identificar a correspondncia entre as tipologias residenciais mais frequentes e os respectivos perodos de expanso urbana39. com uma abordagem crtica que se pretende apresentar alguns critrios e orientaes para o desenvolvimento futuro das cidades, nomeadamente atravs da anlise do modelo de ocupao topo-morfolgico.
EVOLUO MORFOLGICA: LISBOA & MADRID

A cidade existe enquanto herana comum, num padro histrico nico onde no so tidas em conta diferenas, tornando o aglomerado actual, remanescente, montono, de reduzida qualidade vivencial, ignorando a modernidade intrnseca a novas culturas urbanas, fruto da diversidade humana gerada pela prpria cidade. No existe um padro mundial que estabelea os critrios definidores da cidade40, variando de pas para pas e de dcada para dcada; segundo WIRTH (1938) a cidade corresponde a um agrupamento vasto, denso e permanente de indivduos socialmente heterogneos, centro de vida social, econmica, poltica e cultural. Tal relaciona-se com o processo histrico da evoluo da cidade, repleto de crises e mudanas radicais, que podem caracterizar-se pela sucesso de exploses dos seus limites, sucessivamente herdados (PORTAS et al: 2003). Observando as vrias morfologias praticadas ao longo da evoluo urbana da cidade de Lisboa e da cidade de Madrid e analisando atravs de critrios de relao urbanimtrica, econmica e demogrfica, perspectivam-se cenrios de qualificao urbana num contexto ibrico. Lisboa, marcada e condicionada pelo locus fsico, consequncia de um territrio acidentado caracterizado por vales com estrutura radial em relao ao rio e planaltos, promoveu uma ocupao faseada por zonas, conjuntos urbanos que criam uma paisagem citadina inicialmente concentrada, depois mais dispersa e nucleada, formas de desenvolvimento urbanstico baseadas em processos, tanto empricos como programados, que coexistiram no tempo e se materializaram em espaos prximos e at contguos. Madrid, localizada na zona central da Pennsula Ibrica a alguns quilmetros da serra de Guadarrama, e hidrograficamente sob a bacia do Tejo, sendo banhada pelo rio Manzanares que entra na cidade rodeada pelo Monte del Pardo, apresenta uma forma triangular e uma topografia suave, no oferecendo grandes obstculos, como montanhas ou rios extensos, ou de grande caudal, mas as suas colinas, inicialmente estratgicas na proteco da cidade, transformaram-se, nos tempos modernos, em condicionantes s linhas gerais do ordenamento urbano. WHITEHAND, J. W. R. (1972) Building cycles and the spatial pattern of urban growth Transactions of the Institute of British Geographers, n.56, p.39-55; WHITEHAND, J. W. R. (ed.) (1981) The Urban Landscape: Historical development and management Institute of British Geographers, Special Publication, Londres, n13;
WHITEHAND, J. W. R. (1987) The Changing Face of Cities. A study of Development Cycles and Urban Form Institute of British Geographers, Special Publication, Londres, n 21; WHITEHAND, J. W. R. (1990) Makers of the residential landscape: conflict and change in outer London Tansactions of the Institute of British Geographers, New Series, Londres, n.15, p.87-101; WHITEHAND, J. W. R.; LARKHAM, P. J. (ed.) (1992) Urban Landscape-International perspectives Routledge, Londres; WHITEHAND, J. W. R (1994) Development cycles and Urban Landscapes Geography - Journal of the Geographical Association, Vol.79, n.342, p.3-17. 36 SLATER, T.R. (ed.) (1987-1989) Urban Morphology Newsletter; SLATER, T.R (ed.) (1990) The Built Form of Western Cities Leicester University Press. 37 LARKHAM, P. J. (1986) The Agents of Urban Change Department of Geography, Universidade de Birmingham, Occasional Publications, n 21, Birmingham; LARKHAM, P. J. (1988) Agents and types of change in conserved townscape Transactions of the Institute of British Geographers, New Series, Vol.13, n 2, Londres, p. 148-164; LARKHAM, P. J. e JONES, Andrew N. (1993) Strategies for Increasing Residential Density Housing Studies, Vol. 8, n 2, Londres, p.83-97. 38 VILAGRASA, J. (1986) Una aproximacin morfogenetica al creixement urban. El caso de la Lleida contemporania BioBis, n.10, p.23-36; VILAGRASA, J. (1987) Poltica de L'habitatge i promoci privada a Lleida (1940-1980) Revista Catalana de Geografia, Vol.II, n. 5 p.33-49. 39 Destacam-se ainda outros estudos, nomeadamente elaborados por urbanistas, economistas e alguns gegrafos ingleses e suecos, dedicados anlise das variaes espaciais do valor do solo, quanto aos processos de desinvestimento e reinvestimento a designada teoria do rent gap, frequentemente ligada aos fenmenos de gentrification. 40 A Organizao das Naes Unidas considera que somente as reas urbanizadas com 20 mil ou mais habitantes sejam consideradas cidade, em Portugal a elevao dos lugares categoria e cidade cabe Assembleia da Repblica, sendo que, segundo a Lei n.11/82, de 2 de Junho, no seu artigo 13., uma vila s pode ser elevada categoria de cidade quando conte com um nmero de eleitores, em aglomerado populacional contnuo, superior a 8000 e possua, pelo menos metade dos seguintes equipamentos colectivos: instalaes hospitalares com servio de permanncia; farmcias; corporao de bombeiros; casa de espectculos e centro cultural; museu e biblioteca; instalaes de hotelaria; estabelecimento de ensino preparatrio e secundrio; estabelecimento de ensino pr-primrio e infantrios, mas, segundo o artigo 14, importantes razes de natureza histrica, cultural e arquitectnica podero justificar uma ponderao diferente ().
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Neste processo a correlao das vrias morfologias apontam modelos territoriais que se pretendem competitivos para a cidade de Lisboa, designando-os como orientaes de desenvolvimento territorial tendenciais, fundamentais para determinar densidades ideais, to importantes para a programao e planeamento dos sistemas e redes urbanas. A cidade cresceu exponencialmente desde as suas origens (exceptuando cataclismos naturais e polticos como, por exemplo, o terramoto de 1755 em Lisboa e a Guerra Civil em Madrid). Contudo, a tendncia desvirtuou-se e ambas as cidades iniciaram um autntico processo de decrscimo populacional a partir de 1981, actualmente em correco na cidade de Madrid (que apresenta um ligeiro crescimento demogrfico no censo de 2001) mas cada vez mais acentuado na cidade de Lisboa, apresentando uma populao total inferior recenseada em 1930. O crescimento de Madrid pode ser de facto relacionado com as anexaes de concelhos limtrofes que a tornou numa grande cidade-regio que se expande por todo um territrio. Ora Lisboa sempre evidenciou um crescimento muito superior regio que a circunda, tendncia que se modificou a partir das dcadas de 60 e 70 potencializada por um conjunto de factores dos quais se destaca a construo de infraestruturas consideradas macroordenadoras do territrio como sejam a Ponte Dr. Oliveira Salazar, actual Ponte 25 de Abril, e as ligaes ferrovirias de Cascais, Sintra e Vila Franca de Xira.
Respostas aos aumentos demogrficos

No sculo XXI a cidade de Madrid, tal como a cidade de Lisboa, depara-se com outros desafios: manter a populao no ncleo central face ao crescente aumento dos preos por m2 da habitao, expanso da cidade com a criao de novos bairros, como os previstos para Madrid pelo Plan de Actuacin Urbanstica, entre os quais se destaca Ensanche de Vallecas, Ensanche de Carabanchel, Montecarmelo, Arroyo del Fresno, Las Tablas, Sanchinarro e Valdebebas, reabilitao do centro histrico, absoro e integrao do actual e crescente fenmeno de imigrao na cidade. Em Lisboa acontece o mesmo, embora atravs de vrias iniciativas pblicas possveis devido bolsa de terrenos municipais criada pelo Eng. Duarte Pacheco na dcada de 30, pela expropriao de quase 1/3 da cidade de Lisboa dando origem a diversos bairros41 que marcaram a expanso da cidade de Lisboa. O aumento populacional verificado no perodo 1940-1970 , como j referimos, resultado do xodo rural, porm a partir dos anos 70 este acrscimo populacional desacelera no concelho de Madrid em prol dos concelhos adjacentes e integrantes da rea Metropolitana de Madrid e desde 1995 o concelho de Madrid volta a registar valores positivos consequncia directa da imigrao, que em 2006 representava 13,57% da populao madrilena, e do nmero de nascimentos potenciado por uma taxa de natalidade em 2004 de 10,38 com tendncia para crescer. Na cidade de Lisboa, nas ltimas trs dcadas, nem o efeito da imigrao consegue conter a tendncia de despovoamento, num autntico esvaziamento urbano, originando uma diminuio em termos de competitividade e de sustentabilidade urbana, produzindo simultaneamente novas periferias em outros concelhos em segundos e terceiros anis suburbanos, sem definir com coerncia e perspiccia uma estratgia municipal, intermunicipal, ou metropolitana. A continuidade da degradao de Lisboa surge associada a uma degradao simtrica: a das periferias referida desde 1987 no Guia Urbanstico e Arquitectnico de Lisboa. Assim, recentemente as duas capitais ibricas aproximam-se em desafios urbanos mas afastam-se em respostas e perspectivas face a estes. Tais factos so visveis em Madrid no s pelo processo de planeamento in continuum que a caracteriza, como pela estratgia de cidade: estimulando o seu carcter tercirio e administrativo, em simultneo com uma poltica habitacional que busca a compactao de todas as funes dentro da urbe, tornando-a mais densa, sustentvel e mais eficiente, e por isso, mais competitiva. A cidade de Lisboa vislumbra um processo de aparente ruptura: uma cidade com um patrimnio edificado demasiadamente envelhecido que no atrai populao por no responder s necessidades do Modernismo, pouco denso, com zonas monofuncionais que alternam entre o conflito e o abandono, que perde em populao e ganha em trfego automvel, reduzindo a sua sustentabilidade urbana, a qualidade de vida da populao no s da cidade como da regio. So evidentes alguns dos aspectos da relao economia-organizao do espao, pois qualquer forma tem, para alm de uma motivao que pode ser predominantemente econmica, um custo, condicionado pelas possibilidades econmicas do seu agente, e um valor, funo sobretudo da sua eficincia fsica e espiritual, para alm de um aspecto tcnico, sobre o qual a economia tem tambm forte incidncia. Por outro lado, e como consequncia, parece poder afirmar-se que a um estado de desequilbrio econmico corresponde, embora no seja sua razo nica, um estado de descontinuidade do espao organizado (TVORA: 2006, p.62). A cidade de Madrid disso exemplo: particularmente desenvolvida quando Filipe II a converteu em capital de Espanha, tendo a funo administrativa desempenhada desde a sido acentuada pelo carcter centralista do sistema de governo instalado pelos Borbones. O abastecimento urbano ocupava um lugar central na preocupao
Numa primeira fase, os bairros de Alvalade, da Encarnao, de Caselas, e de Madredeus, e sequentemente o Bairro dos Olivais e de Chelas. Esta bolsa de terrenos permitiu as intervenes da EPUL, em Telheiras, Carnide, Restelo, etc.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro dos poderes pblicos (central e local) e descansava na complexa rede de agentes e instituies pblicas e privadas que funcionavam em torno do mercado, seguindo o sistema proteccionista caracterstico do mercantilismo, factos que a tornaram, durante o Antigo Regime, uma capital imperial, diferenciada das outras capitais europeias na transio do feudalismo ao capitalismo pela prpria posio geoespacial que a impediu de funcionar como centro comercial da monarquia espanhola (em prol de outras cidades espanholas como Sevilha e da necessidade de conquista da cidade de Lisboa demonstrada por Filipe II) e que a consagrou como centro da vida poltica e social, restringindo-se a actividade comercial ao consumo interno42 da cidade e ao mercado de produtos agrcolas. A produo industrial que se produziu no sculo XX, sobretudo aps a Guerra Civil e no ps-guerra, centrou-se em sectores dinmicos como a indstria qumica, metalrgica e outras direccionadas ao consumo urbano, favorecidos pelo estimulo da Administrao que face posio de Madrid denotavam a importncia de crescimento de um tecido industrial prprio, diferenciador e de elevada tecnologia que afirmasse a capital face s restantes cidades espanholas, favorecendo consequentemente a localizao de sedes de empresas nacionais e internacionais. A instaurao da democracia, apesar de promover a descentralizao administrativa, manteve a tendncia de expanso e crescimento urbano da cidade de Madrid que domina at actualidade sob uma economia urbana dinmica e diversificada alimentada pela centralidade de Madrid face Pennsula Ibrica, elevado grau de infraestruturao, crescimento populacional e capital humano de elevado nvel de formao.
Os grandes processos de urbanizao e as suas morfologias

As cidades tm pocas significativas na sua histria que correspondem a perodos marcantes na sua estrutura urbana. O estudo aprofundado dos processos de formao e das estruturas que as cidades foram adquirindo ao longo da sua histria, justificam a diversidade e riqueza formal. As ideias que foram formuladas pelo estudo da Cmara Municipal de Lisboa relativo s morfologias urbanas43 ainda subsistem, quase que permitindo questionar: que foi feito? Concretizado? Teorias. E a prtica? Ser que o actual panorama de crise no imobilirio, perspectiva de descida de preos, qual sair associada uma diminuio da actividade da industria de construo, dar lugar a que reflexes do passado e do presente possam ser concretizadas, uma harmonizao de morfologias associada a uma qualificao do meio urbano. Muito do tecido consolidado no centro da cidade, apesar de pertencer a uma poca histrica, no tem valor urbanstico ou arquitectnico pelo que poderia ser moldado s necessidades, evoluir perante a Modernidade, com modernidade, em equilbrio, tal como Eugnio dos Santos e Carlos Mardel conseguiram na Baixa, remetendo antecipadamente respostas a necessidades futuras. Veja-se a resposta ao tendencial envelhecimento populacional e habitacional no se fomentam medidas vlidas e operacionais de forma a contrariar a tendncia; atrair a populao e particularmente os jovens para a cidade de Lisboa tem-se mostrado um slogan socialmente aceitvel mas politicamente impraticvel, salvo raras excepes44 que pela reduzida importncia numrica em nada contribuem para o solucionar do problema. Reabilitar a cidade, perspectivar novas tipologias que se coadunem com a procura (nomeadamente T1 e T2), interligar todo um sistema de transportes urbanos, consistem em trs medidas bsicas essenciais emergncia da cidade. Essa mesma Baixa de morfologia simblica, exemplar, de toda a cidade histrica, ao mesmo tempo lugar de passado uma geometria, uma cultura, uma vivncia urbana e lugar de futuro que novos usos, formas, ocupaes? Urge dar resposta a tais questes. Na anlise da cidade de Madrid constatamos uma precoce preocupao com o planeamento, reflectida em inmeros planos e estudos, a maioria deles no concretizados ou tardiamente concretizados45, reproduzindo, segundo LUCIO, desde a precoce proposta de Zuazo e Jansen de 1929 at ao projecto de Bidagor presente no plano de 1946 e at ao plano de 1963, um modelo planetrio de cidades satlite cidade central separadas por um anel verde. Verificamos que nas formas de crescimento da cidade residem dois tipos base de estrutura urbana, nomeadamente a estrutura urbana linear e a estrutura urbana em retcula. A estrutura urbana linear corresponde ao mais importante processo de produo e forma de crescimento urbano desde a Idade Mdia. Na estrutura urbana da poca medieval o crescimento urbano um processo de produo efectuado atravs das vias de comunicao, correspondendo normalmente ao tipo de crescimento urbano mais antigo, permanecendo como
A integrao em mercado nacional s foi possvel a partir do sculo XIX com o caminho-de-ferro e as mudanas polticoeconmicas da Era Liberal. 43 Vide CMARA MUNICIPAL DE LISBOA (1993) Lisboa. Morfologias Urbanas 1850-1950 Direco do Projecto de Planeamento Estratgico, Lisboa. 44 Programas EPUL Jovem e Reabilitar Lisboa da Empresa Pblica de Urbanizao de Lisboa, iniciados em 1996 e 1998, respectivamente. 45 Destacam-se as tentativas de planeamento promovidas pelo Plan General del rea Metropolitana de Madrid de 1963 e a Avanca de Esquema Director de la Subregin Central Madrid 2000.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro uma forma de desenvolvimento tradicional, no programado mas absorvido, com algumas alteraes, face sua preexistncia. Em Lisboa a importncia do crescimento urbanstico linear identifica-se nas estradas antigas de Santos, Cotovia e Campolide, Palhav, Arroios, Rua Direita dos Anjos, etc., sendo que a sua permanncia e edificao no contrariada pelos planos que se seguem e que absorvem este tipo de crescimento, integrando ou rectificando alinhamentos (CMARA MUNICIPAL DE LISBOA: 1993). A estrutura urbana em retcula caracteriza a cidade programada, correspondendo em Lisboa s primeiras experincias de traados do sculo XVI, fazendo com que o urbanismo de quinhentos se distinguisse do medieval na concepo da cidade pelo traado mais regular e ortogonal, iniciando o uso de conceitos e os princpios da perspectiva. Um tipo de urbanismo personificado em Lisboa em quinhentos na Idade da Razo ou Iluminismo, onde se concebeu como experincia de poder na figura do Marqus de Pombal, mas tambm em oitocentos no racionalismo liberal na figura de Ressano Garcia, onde anteriores eixos de crescimento foram progressivamente integrados nas malhas da cidade sob este novo traado. Cada um destes dois tipos de estruturas corresponde, por outro lado, a uma escala distinta: a estrutura linear escala da rua e a estrutura em retcula escala do bairro.
Figura 1: Lisboa anterior e posterior a 1755, por Nuno Teotnio Pereira. Face ao tecido consolidado e anlise morfolgica, a cidade de Lisboa apresenta-se como um somatrio de partes, estratos e fragmentos, formalmente muito homogneos e com grande identidade fsica e ambiental. Conclui-se que existem quatro grandes tipos de morfologias na cidade de Lisboa, que podemos enquadrar temporalmente em quatro geraes, correspondendo cada uma a um tipo de cidade: 1. Cidade antiga, de funo ribeirinha, de trocas comerciais, com uma estrutura urbana linear paralela ao rio. 2. Cidade medieval, resultado de necessidades de proteco estratgicas, rodeada pelo castelo, e desenvolvendo-se no seu interior, rapidamente se expande alm muralhas e ruma para a zona ribeirinha local que adquire maior vivncia urbana. Caracteriza-se por um crescimento linear fundamentalmente de direco Este-Sudeste. 3. Cidade moderna, do grande traado urbano permitido pelo projecto urbano, definida por quarteires e boulevards, de posterior linguagem urbana baseada na rua e no bloco-ptio, de malha reticular e assumindo a direco de crescimento de Sul para Norte. 4. Cidade integrada, mista, compreendendo o quarteiro e o bloco, de malha livre, acompanhada do declnio das reas centrais. 5. Cidade contempornea, onde se verifica uma predominncia do bloco sob o quarteiro. Espanha e Portugal so considerados dois dos mais antigos e administrativamente centralizados pases da Europa, facto reflectido na sua configurao urbana. O grande impacto das monarquias no processo de urbanizao capitais como Lisboa e Madrid desenvolveu toda a sua configurao moderna por serem as capitais de regimes absolutistas. Se no fosse a deciso poltica de colocar Madrid como capital de Espanha jamais esta teria um papel de relevo na rede urbana de cidades espanholas. Os modelos de Pombal (leia-se Eugnio dos Santos) e Cerd foram os principais e mais pragmticos contributos na definio de uma caracterstica especfica da urbanstica portuguesa e espanhola. Pombal com a definio da futura urbanizao da cidade, detendo o controlo da elaborao, execuo e evoluo urbana, e, em Espanha, Cerd com a deciso de elaborar um conjunto de normas que regulassem o crescimento urbano da cidade de Madrid, tentando minimizar problemas que haviam ocorrido da experincia de Barcelona, o que permitiu uma
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro homogeneizao da interveno pblica na transformao da cidade, particularmente no controlo da expanso urbana e na transformao do centro da cidade. Porm a mudana morfolgica iniciada em Portugal no sculo XVIII e em Espanha no sculo XIX permitiu a regulao de muitos aspectos da vida urbana mas no apagou o sentimento de que nada mudou na maneira de gerir a transformao urbana. Madrid descrita por LUCIO como o resultado de um conjunto de morfologias que se foram acumulando ao longo da sua evoluo e na sua maioria resultado da interveno privada acumulao de actuaes de diversos tipos e dimenso dispersas na sua maioria pela periferia. Realmente a actuao privada foi um dos aspectos mais marcantes do fazer cidade em Madrid, facto contrastante com Lisboa onde a iniciativa privada e a iniciativa pblica detm perodos distintos. Assim, podemos definir Madrid cidade poltica e administrativa como um produto medieval alterado pelo fenmeno da capitalidade que a tornou numa cidade compacta e Lisboa cidade comercial e poltica de gnese rica e cosmopolita. Mas a cidade densa e compacta a que apresenta caractersticas que melhor asseguram a proximidade de actividades entre si (interaco de actividades), menor recurso ao automvel para deslocaes, maiores possibilidades para andar a p ou utilizar o transporte pblico. Segundo Pedro Ortiz Castao46 as decises que marcaram a estrutura de Madrid relacionam-se fundamentalmente com: Desenvolvimentos de Carlos III (La Arganzuella de 1760) com estrutura herdada do Barroco formalizada em pontos de perspectiva e centralidade conectada atravs de diagonais. Plano Castro de 1870 sobre uma estrutura reticulada, base do urbanismo do sculo XX em toda a Europa. Plano Bidagor de 1946 em pleno processo expansivo, com uma estrutura do sistema orbital de satlites relativamente independentes, que transforma a cidade contnua em cidade descontnua atravs de ncleos com uma individualidade prpria, mas interdependente, permitindo a passagem de um sistema de estrutura contnua para uma estrutura de subsistemas. Perodo de 80 anos desde o Plano Bidagor de 1946 at ao Plano Regional de 1996, em que os conceitos so combinados atravs da retcula global do territrio e uns mecanismos de subsistemas descontnuos com a individualidade dos municpios e das unidades urbanas. Outra das concluses relaciona-se com as consequncias que os regimes ditatoriais vividos por ambas as cidades, sendo que em Lisboa o salazarismo ter produzido uma continuidade e estabilidade no crescimento urbano enquanto que em Madrid o franquismo funcionou como motor destruidor mas, por outro lado, impulsionador, aps o seu termo, de uma constante renovao que at hoje a torna mais competitiva. A cidade actual cada vez mais uma cidade dual, fruto do conspecto da pobreza como um problema de Marginalidade47 recorrente dos processos de urbanizao e industrializao, da diferenciao scio-espacial, da qual resultam dois tipos principais de cidade: Cidade Formal e Cidade Informal. Estes dois tipos de cidade resultaram da assimetria territorial diferenciadora do intenso processo de atraco demogrfica e de ocupao do territrio produzida pela poltica de construo que rompeu com actos espontneos de construo da habitao pela populao, em formas de bairros clandestinos e bairros de barracas, mas que apesar da sua quase total eliminao persistem ainda hoje sob outras formas urbanas no corao da cidade de Lisboa, tornando-se a diviso destas duas cidades num instrumento de discriminao e domnio (BENVOLO: 1997 e GROSTEIN: 2001). Os socilogos da Escola de Chicago48 utilizaram a imagem de mosaico para designar a distribuio residencial dos grupos sociais das comunidades tnicas no meio urbano. As cidades so feitas de zonas, de bairros, de unidades de vizinhana (GRAFMEYER: 1994, p.16). Outro ponto de vista que, segundo ALLEXANDER (1965), distingue as cidades a diferena morfolgica entre as cidades artificiais, planeadas, e as cidades naturais49, espontneas, correspondendo a artificial cidade formal e a natural cidade informal. Porm, alm da complexidade espacial da cidade formal persiste a complexidade temporal; enquanto a cidade projectada, cidade formal, artificial ou cidade-rvore, surge enraizada num sistema raiz, a cidade no-projectada, cidade informal, natural ou cidade-arbusto, funciona num sistema retcula.
Pedro Ortiz Castao in Prefcio da obra Madrid: ciudad - regin. Entre la Ciudad y el Territorio en la segunda mitad del siglo XX, de Fernando de Tern, 1999. 47 A Teoria da Marginalidade, desenvolvida na dcada de sessenta particularmente na Amrica Latina, teve origem na Escola de Chicago, culminando na dcada de setenta na Teoria da Informalidade, tendo esta dedicando-se anlise das formas de vida urbana como resultado do processo de industrializao, que configurou comunidades isoladas em termos de espao fsico, social e cultural, dando assim incio a uma viso dual da sociedade. 48 Vide artigos de GRAFMEYER, Y. e JOSEPH, I. (1979) in Lcole de Chicago. Naissance de lcologie urbaine Paris, Aubier-Montaigne, 3. ed., 1990. 49 Segundo ALEXANDER na cidade natural a populao vive ligada aos diferentes bairros por laos, tais como a habitao, trabalho, lazer, relaes sociais e culturais, contrariando a subdiviso da cidade em unidades distintas como, por exemplo, nas unidades de vizinhana que impem aos habitantes uma disciplina rgida que impedem a criao dos referidos laos.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Podemos caracterizar como cidade informal cidade que vive dentro da cidade de Lisboa mas alheada dela, espacialmente dentro da cidade mas socialmente afastada da cidade as reas destinadas aos realojamentos, nomeadamente pelos Planos Especiais de Realojamento50 e pelos Planos de Interveno a Mdio Prazo, que apesar de estarem dentro da cidade a sua relao com esta ainda informal, bairros planeados para dar resposta a uma necessidade bsica habitao mas socialmente desestruturados das necessidades individuais, projectados para um tipo de populao e no para a populao51, pois a condensao da vida social, que est no princpio da urbanizao, implica simultaneamente que esta se torne complexa e diferenciada (GRAFMEYER: 1994, p.16). Salientam-se outras definies para a cidade informal, BENVOLO (1997) afirma que os estabelecimentos irregulares foram designados de marginais por corresponderem a uma franja secundria da cidade ps-liberal, no entanto esta definio j no se enquadra na actualidade onde estes estabelecimentos irregulares superam o crescimento dos estabelecimentos regulares, constituindo umas das principais formas de abrigo. AUG (1994) refere que estes no lugares, ou espao de passagem, incapazes de dar forma a qualquer tipo de identidade, lugares onde permanentemente se reafirma a necessidade de sentido social e a exigncia de viver em conjunto, constituem a medida da poca quantificvel, espaos que deixaram de ser lugares, decorrentes da instantaneidade e da ubiquidade que os meios de transporte, comunicao e informao parecem autorizar na cidade contempornea. Aduz o lugar e o no lugar como polaridades esquivas, onde o lugar nunca se apaga e o no lugar nunca se realiza, e cuja distino passa pela oposio do lugar ao espao, porque hoje, lugares e no lugares confundem-se e interpenetram-se, pois um no lugar depende de um lugar, do espao antropolgico52 ou espao identitrio, relacional e histrico. Duas cidades dentro de uma s cidade, que do ponto de vista filosfico poderiam ser associada, uma ao racionalismo de LEIBNIZ (1993) traduzido no excessivo planeamento, na falta de homogeneidade e fraca adaptabilidade, mas que reflecte uma cidade regida por um plano definido e um desenho urbano reflectido: uniformidade edificatria, linhas regulares e simtricas, amplo espao pblico, passeios e ruas razoavelmente dimensionados, numa continuidade; e outra, ao empirismo de LOCKE (1950) traduzido na ausncia de planeamento, heterogeneidade e capacidade de adaptao, uma cidade construda perante as necessidades da populao, espacial e temporalmente, conferindo-lhe uma organizao espontnea e heterognea, que implica descontinuidade e irregularidade.
REFLEXES PARA O DESENVOLVIMENTO DA CIDADE

A evoluo morfolgica da cidade de Lisboa, que parte da poca medieval, inicia-se com a introduo da grelha no desenho urbano cujo primeiro exemplo o Bairro Alto, assumindo um cunho mais marcante no plano de reconstruo da Baixa e no perodo romntico no traado do Passeio Pblico que emerge para as novas avenidas, baseadas no modelo de Haussmann mas distintas deste por se efectuarem numa rea vazia e que poderiam, por exemplo, ter seguido o modelo de Soria53 no sentido da distribuio equitativa pela linearidade de equipamentos, espaos verdes, etc. Segundo KRGER, et al54, com a criao de mapas axiais, identificam-se dois perodos morfolgicos da cidade de Lisboa, antes e aps o terramoto, a antiga, herdada dos fencios, romana, mourisca e essencialmente medieval, menos uniforme, de maior variao morfolgica do tecido urbano, e a moderna, iniciada pela interveno pombalina e cujo pico atingido com a interveno do Estado Novo, de homogeneizao morfolgica do tecido urbano e de consolidao de um centro direccional afastado da zona ribeirinha, perodos que se caracterizam de modo distinto quanto configurao e posio do casco urbano em relao a todo o seu tecido urbano. O perodo medieval caracterizado por ruas estreitas, tortuosas, de configurao labirntica contrasta em tudo com a interveno pombalina que sob a forma de grelha reticulada que marcou a cidade e que marcar as futuras intervenes, mesmo que de uma forma desfigurada, como as intervenes nos grandes eixos (Avenida da
At 2006 foram concludos e distribudos, segundo a Cmara Municipal de Lisboa, 8.745 fogos promovidos pelos PER e 7.436 fogos promovidos pelos PIMP. 51 Exceptuam-se os casos dos PER de Telheiras Norte e do Rego. 52 O Espao Antropolgico corresponde ao local de uma experincia de relao com o mundo (e com o mundo quotidiano) por parte dos seus habitantes, nele situados em relao com o meio (GUTERRES: 2002). 53 de referir a presena da influncia de Soria em projectos recentes como o modelo macro de distribuio equitativa dos equipamentos e funes linearmente de Hamarby Jostac na Sucia. 54 KRGER, M., HEITOR, T. e TOSTOES, A. (1996) A Morfologia da Cidade de Lisboa: Da poca Medieval Cidade Actual in TCNICA, Revista de Engenharia, n. 1, Instituto Superior Tcnico, Lisboa.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Liberdade, Almirante Reis e Repblica) que culminam em bairros morfologicamente homogneos (das Avenidas Novas). A cidade para ressurgir e pulsar necessita de estabelecer conexes com o passado e o futuro, resultado da leitura do presente. Tal facto remete-nos para uma cidade que evolui sem medo de quebrar o passado, evolui no na essncia mas no pormenor, adapta-se s necessidades dos seus cidados mas principalmente melhoria da sua qualidade de vida (face presente necessidade de aumentar as zonas de circulao viria, no sentido de optimizar a entrada diria de veculos na cidade de Lisboa, devemos antes aumentar a densidade urbana, fomentando a habitao no centro da cidade e promover a substituio das vias de circulao rodoviria por elctricos que estabeleam o transporte pblico e corredores verdes em prol da qualidade e atractividade urbana e social da cidade). Querer preservar integralmente largas zonas da cidade condena-las ao abandono humano, e quando aps uma longa degradao se descobrir que os custos da preservao so economicamente insustentveis e que as condies habitacionais e vivenciais em nada correspondem s oferecidas, ser difcil devolve-la e acima de tudo conseguir a sua aceitao por parte da populao, revitaliz-la Lisboa encontra-se neste fim de linha. Preservar a cidade compreender a sua prpria dinmica e ajusta-la Modernidade, numa mudana dirigida que compreende e apreende a mutao constante a que a cidade se sujeita. imprescindvel aprofundar conhecimentos, investigao na rea do desenho urbano, morfologia dos espaos e apologias do edificado, e a correlao destas matrias com a populao que habitava o espao e os processos sociais que lhes deram origem. A morfologia est intrinsecamente relacionada com processos sociais, com a populao residente, a que habita e possui o solo. A histria demonstra que a evoluo da morfologia urbana da cidade acompanha/molda-se com base em processos sociais que a desencadeiam e que a vo desenhando a passo e passo. igualmente de referir a importncia dos cataclismos naturais e polticos na correco, evoluo e reflexo da morfologia, como exemplo o terramoto de 1755 em Lisboa e a Guerra Civil em Madrid.
RELAES DE USOS E MORFOLOGIAS URBANAS

O espao o reflexo legvel da estrutura social da qual suporte. A localizao dos grupos sociais, dos equipamentos, dos rgos de deciso resulta de certas variveis e a configurao espacial de uma cidade fornece elementos extremamente teis ao estudo da sua organizao social. Porm, no podemos concluir que o espao apenas uma superfcie de registo neutra, um transparecer material da vida social, pois o espao enquanto produto faz parte integrante da vida social, constituindo um registo particular da vida social, entendido na sua interdependncia com outros registos. A morfologia urbana directamente influenciada pela concentrao populacional e pela concentrao das actividades econmicas numa altura de transformao de hbitos, ncleos famlias e funes famlias monoparentais, decrscimo populacional, aumento da idade da me ao nascimento do primeiro filho, crise econmica e social como responder a cidade? Manter-se- a morfologia existente pela habitao vaga/secundria ou dar-se- lugar a uma nova morfologia concentrada no ncleo existente ou num novo ncleo que satisfaa o Ser naquilo que o marketing lhe incute como essencial nesta sociedade de consumo cada vez mais individual e menos colectiva? Podero as acessibilidades desenhar uma outra morfologia canal de ligao entre o CBD e o centro habitacional consignado? A transferncia do aeroporto de Lisboa, actualmente localizado na Portela, libertar 640 hectares de terrenos que podero conduzir continuidade do tecido urbano de Alvalade ou de Telheiras, ou introduo de algumas mudanas em termos de morfologia, ou podero proporcionar uma oportunidade aberta a uma nova experincia. Em Frana, o critrio da densidade fixado pelo INSEE55 baseia-se na noo de aglomerado populacional (definido como o conjunto de habitaes em que nenhuma est separada da mais prxima mais de 200 metros). Toda a comunidade ou conjunto de comunidades que abrange um aglomerado populacional pelo menos igual a 2000 habitantes considerado unidade urbana, correspondendo a primeira a uma cidade isolada e a segunda a um aglomerado urbano multicomunal (GRAFMEYER: 1994, p.15). O processo global da aglomerao desmultiplica-se em inumerveis processos localizados de agregao e de separao que inscrevem diversas linhas de diviso, mais ou menos acentuadas, no prprio espao urbano. A anlise da forma urbana como forma humana um dos objectivos do estudo sobre a morfologia urbana, pois actualmente o sistema tem cada vez mais preocupao com os permetros urbanos do que com o desenho do seu contedo, tal como refere HEBBERT (2000).
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Institut National de la Statistique et des tudes conomiques.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O crescimento da cidade de Lisboa, tal como anteriormente analisado, no foi contnuo ou sequencial a partir de um centro nico, resulta de uma articulao de ncleos, fisicamente enquadrados com o stio e historicamente contextualizados, identificando-se dois grandes tipos de morfologias urbanas: linear, de crescimento baseado na rua que emerge do ncleo central dispersando-se pelo territrio, e reticular, de desenvolvimento programado no interior do permetro urbano de forma centrada e concentrada; originando dois tipos de fazer cidade: cidadecaminho e cidade-bairro. Actualmente estes dois tipos, que, numa primeira fase, se apresentavam temporalmente distintos, articulam-se dando origem a uma cidade una e diversa. As cidades europeias promoveram uma estratgia que acentua a mistura e integrao de usos, diminuindo distncias a percorrer entre a habitao e os equipamentos, espaos pblicos, servios, no sentido de uma maior sustentabilidade urbana. Em Frana trs em cada quatro pessoas vivem na cidade, mas se juntarmos aos aglomerados urbanos as comunidades rurais que deles dependem verificamos um total que ascende a mais de 96% da populao. Enquanto processo, a urbanizao tende a afectar de uma forma muito mais alargada o conjunto das actividades sociais, das populaes e dos espaos. Tal reflecte-se na necessidade de manuteno de densidades elevadas, que resultem na sustentabilidade e a competitividade urbana. Segundo GUTERRES (2002) a densidade populacional ptima que satisfaa a qualidade de vida e o suporte social das populaes encontra-se entre os 125 e os 200 hab/ha, intervalo acima do qual a problemtica energtico/ambiental coloca em causa a sustentabilidade da cidade e da regio onde esta se insere e o enfraquecimento das relaes sociais necessrias ao sentido de comunidade a compactao controlada da cidade como exigncia ambiental, energtica e econmica e exigncia sociolgica e salutognea. Tornar a cidade mais compacta significa promover a sustentabilidade ambiental, pela reduo do trfego e consequentemente da poluio (promovendo uma mobilidade sustentvel) e a sustentabilidade social, contribuindo para o bem-estar do cidado. Lisboa possui actualmente 564.657 habitantes56, no entanto face superfcie municipal, e na finalidade da densidade ptima, a cidade deveria apresentar 1.000.000 habitantes, formando uma cidade mais coesa e compacta. A cidade de Lisboa no compacta nem demonstra um desenvolvimento coeso, antes promove a expanso urbana em direco a outros concelhos adjacentes, reflectida pelo prprio desenho das linhas do metropolitano de Lisboa, com uma rede de desenvolvimento linear em direco s franjas da cidade, e que contrasta com a cidade de Madrid cujo desenho das linhas de metropolitano apresentam um desenvolvimento concentrado no centro da cidade. Outro dado a salientar relaciona-se com a actividade da Empresa Pblica de Urbanizao de Lisboa, empresa municipal que deveria regular o mercado da habitao na cidade, estimulando a sua compactao, mas que em 35 anos somente produziu 9.673 fogos. Desde a dcada de 60, resultado da Carta de Atenas, do Plano de Gror e da expanso terciria que a cidade tem-se zonificado, resultando na diferenciao excessiva de usos e provocando reas monfuncionais. Em Madrid, apesar das contrariedades urbansticas, tem-se estimulado o desenho urbano como meio de reflexo e estimulo participao, resultando na definio de usos mistos no pormenor. De facto a qualificao do solo, tal como actualmente se apresenta, por meio de um regime rgido, no privilegia a compactacidade da cidade nem a competitividade, no permitindo a analise rpida de projectos econmicos. Poder-se-ia ponderar reas dentro dos ncleos urbanos destinadas a zonas de oportunidade, isto , reas da cidade onde um projecto inovador, justificadamente interessante ao desenvolvimento da urbe, seja analisado consoante o seu objectivo e possa ser integrado em benefcio da competitividade urbana. Nenhuma zona deve ser monofuncional, a habitao dever estar presente em todas as reas da cidade em pelo menos 50%, sendo simultaneamente essencial uma mistura social, onde o Plano de Alvalade se destaca pelo xito.
CONSIDERAES FINAIS
Em Madrid tentou-se controlar a morfologia urbana pelo planeamento, embora sem muito sucesso facto que muitos autores espanhis referem como um processo impossvel. Mas a precoce necessidade de planear/ordenar a cidade e o seu crescimento pode no ter atingido os seus objectivos, mas a conscincia de tal necessidade, em termos de desenho e de regulamentao acabou por, de certa forma, influenciar precocemente a forma da cidade.
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Segundo as Estimativas da Populao Residente do Instituto Nacional de Estatstica para 2010.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Lisboa foi uma cidade mais tardiamente consciente para a necessidade de planeamento, talvez pelas diferenas em termos de escala e de demografia ou pelo prprio tipo de fazer cidade que aqui procurou sempre responder s necessidades presentes, muitas vezes sem se preocupar com as futuras. Mas ambas capitais ibricas possuem caractersticas comuns em termos de evoluo morfolgica, mais ou menos prximas temporalmente mas distintas espacialmente (a escala utilizada por Lisboa nitidamente mais tmida do que a de Madrid). Numa perspectiva terica podemos justificar que Todo o homem cria formas, todo o homem organiza o espao e se as formas so condicionadas pela circunstncia, elas criam igualmente circunstncia, ou ainda, a organizao do espao sendo condicionada tambm condicionante (TVORA: 2006, p.73). Na prtica, as morfologias apenas comeam a ser reguladas na cidade de Lisboa pelo planeamento com a produo de planos que tentaram responder s necessidades de habitao sob a influncia pblica, enquanto que na cidade de Madrid a influncia do planeamento sobre as morfologias, se verifica mais tardia e marcada pela execuo desfasada ou incompleta, em parte devido no regulao da expanso por parte do poder pblico, sendo a sua forma o resultado das vrias iniciativas privadas. Porm, tais factos no perspectivaram uma evoluo in continuum: Madrid afirmou-se precocemente como cidade-regio, baseou-se nos mltiplos planos elaborados antes da entrada na Unio Europeia, passando de um planeamento municipal para um planeamento regional, e a partir da dcada de 90 surge como grande rea metropolitana, social e economicamente competitiva; Lisboa no consegue responder especulao do solo, inicia uma nova fase no planeamento municipal, no entanto sem resultados directos na competitividade da cidade, mantm um planeamento municipal no conseguindo integrar um planeamento regional: perde populao, importncia econmica e entra em coliso urbana: uma cidade despovoada e uma periferia desconexa e sobrepovoada. Urge reflectir sobre estes dois modelos de crescimento urbano.
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OUTRAS FORMAS DE HABITAR Isabel Plcido (iplacido@lnec.pt) LNEC Laboratrio Nacional de Engenharia Civil
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro PERCEPO E CONSTRUO SIMBLICA DE ESPAOS RESIDENCIAIS Joaquim Sampaio (joaquimsampaio2010@hotmail.com), Teresa S Marques (teresasamarques@gmail.com) Faculdade de Letras Universidade do Porto Esta comunicao enquadra-se numa investigao sobre a construo simblica de determinados espaos residenciais, entendidos simultaneamente como espaos fsicos, espaos concebidos e espaos vividos, de acordo com a viso trialctica do espao. Neste momento, pretende-se fazer uma abordagem dos discursos que acompanham dois tipos de narrativas na produo e uso de espaos residenciais: por um lado, a oferta, associada a um marketing e uma publicidade que apelam a novos imaginrios, e, por outro lado, a procura, que demonstra novas formas de vivencialidade residencial. Da oferta, pretende-se demonstrar a construo simblica a partir do marketing e da publicidade ao apresentarem a casa de sonho recorrendo a textualidades onricas, das percepes, da memria e do espao vivido. Neste mbito, na promoo do espao residencial assiste-se a uma resortizao que inclui elementos de desrotinizao do espao quotidiano, traduzindo-se em novas formas de o vivenciar. Do lado dos residentes, pretende-se demonstrar que tm sido desenvolvidas novas percepes, novas estratgias de apropriao do espao adaptadas a este incio de sculo que, em determinados casos, incentivam relaes de vizinhana e a valorizao do espao das nossas casas, num retorno ao mito da comunidade residencial enquanto espao vivido, numa lgica de comprometimento dos moradores, em que a empatia mais forte aquela que une os indivduos em torno de uma mesma percepo do espao habitacional que partilham. Em suma, a construo simblica destes espaos residenciais baseia-se em vivncias, na memria, na valorizao esttica do espao, em percepes, modelos mentais que se reflectem em mudanas paradigmticas dos discursos em anlise.
INTRODUO
Tem sido anunciado repetidamente que a cidade modernista faliu [20]. Orientada por uma viso teleolgica racionalista e arbitrada por um Estado formalista, esta cidade demonstrou que as partes no se traduziram em eficcia nem em eficincia do todo. O zoning funcionalista das partes habitao, lazer, trabalho e circulao [24] e o racionalismo tcnico dos processos de deciso do poder poltico e da administrao pblica conduziram produo de uma cidade com fragilidades e estrangulamentos econmicos, sociais, culturais e ambientais. O encantamento pelo primado do homo economicus e dos seus modelos na construo do projecto utpico dos modernistas no conseguiu disfarar as suas contradies, desconstrudas pelos ps-modernistas ao considerarem a complexidade da realidade territorial, a qual analisada, actualmente, numa perspectiva que atende em conjunto s problemticas da coeso social, da competitividade e da sustentabilidade [28]. A cidade modernista, mais centrada na limpeza tcnica dos projectos urbansticos do que nas pessoas e na sua apropriao territorial com as suas construes sociais e culturais, repletas de imaginrios e simbolismos, levando James Holston a falar de cidade desfamiliarizada e de morte da rua [20], a negao da cidade complexa, ou seja, a negao da prpria cidade. As propostas de uma boa cidade [22] tm sido preocupao de muitos, num experimentalismo sem precedentes, em busca de boas solues para a se viver, perseguindo, talvez, uma ideia de paraso perdido, de den confortador onde reina a harmonia, numa fuga da realidade, que, por isso mesmo, se procura encontrar fora desta, numa metfora da hiper-realidade [5-13], segundo modelos disneyficados [44], tal como acontece em condomnios fechados, hiperbolizados em verses resortificadas. [37]. Pelo menos nalguns casos marcantes do urbanismo da sociedade industrial e ps-industrial, a busca da boa cidade tem tentado representar a conciliao do melhor de dois mundos aparentemente de costas voltadas o campo e a cidade , duas faces de uma mesma moeda que por assim serem parece que no se conseguem encontrar. A este nvel, os discursos dominantes para encontrar tal cidade tm sido mais em torno das coisas: do verde, do ar no poludo, das formas. E as pessoas? Elas esto l. Mas como? Para usarmos uma metfora usada por Isabel Guerra sobre residir na cidade, nomeadamente em bairros sociais, as pessoas no so coisas que se ponham em gavetas [18]. Este artigo insere-se numa investigao em curso sobre espaos residenciais, da qual resultar uma publicao final, dando-se agora conta de uma parte. A nossa abordagem da cidade e, mais concretamente, de espaos residenciais tambm persegue um ideal. As coisas so importantes, na medida em que fazem parte do universo de relaes que o ser humano estabelece, mas o centro da reflexo est nas pessoas, exactamente na acepo filosfica da expresso ser-se pessoa, considerando um ser humano completo, com todo o seu universo interior,
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro com conscincia do seu eu e do mundo. Assim, olhar para a cidade deve negar qualquer perspectiva parcial do ser humano, seja ela a de homo economicus ou qualquer outra, no sentido em que os fenmenos socioespaciais resultam da complexidade dos sujeitos.
UMA GEOGRAFIA DA PERCEPO E DO SIMBLICO

As prticas de um grupo inscrevem-se em experincias particulares do dia-a-dia, pela frequncia, pelas solidariedades e lutas que organizam o espao, tal como Michel de Certeau apresenta em LInvention du quotidien, na importncia das pessoas e de cada pessoa, de um discurso comum, feito por pessoas comuns, que fazem uma cultura muito comum [11]. Nesta forma de se olhar para a sociedade, para os sujeitos construtores do espao, muda a perspectiva de anlise relativamente a outras abordagens. Contudo, iremos ver que os processos de produo simblica de espaos residenciais se fazem para alm do que este autor defende. Numa poca fortemente marcada pela globalizao dos processos, pela compresso espcio-temporal a que David Harvey se refere [19], as pessoas parecem perder escala no mundo dos ratings e dos eurobonds. Contudo, h sinais que mostram um movimento contrrio, afirmando o local, nem sempre ausentes de revivalismos mais ou menos preocupados com a autenticidade de um espao perdido no tempo de quem no superou o luto. Neste momento, interessa-nos ver as expresses de afirmao de um quotidiano e de uma maneira de viver que d ttulo a este artigo: percepo e construo simblica de espaos residenciais.
Subjectividade, percepo e espao vivido

Comeando pelo dicionrio. Percepo: que se percebe; tomada de conhecimento sensorial de objectos ou de acontecimentos exteriores; resultado ou dados da percepo; noo; conhecimento [12]. A psicologia , talvez, a cincia que mais tem trabalhado a questo da percepo. As conchas de Moles e Rhomer, apresentadas por estes autores em Psycologie de lespace e popularizadas por Armand Frmont, so um clssico na percepo do espao geogrfico [17]. Dentro da psicologia, a psicologia social, a psicologia cultural ou a psicologia tnica tm desenvolvido estudos importantes para o conhecimento dos territrios, mas no podemos esquecer os recentes contributos das neurocincias e da sua relao com as aprendizagens, com o comportamento, com o processamento da informao e da linguagem. A percepo um processo que envolve o reconhecimento e interpretao de estmulos registados pelos nossos sentidos, tratando-se, portanto, de uma funo cerebral que nos permite contactar com o mundo. No o mundo real em si mas o que resulta da interpretao de cada pessoa [36]. No se consegue ter a percepo de um objecto sem se ter uma noo do que se est a percepcionar. Contudo, um processo que pode apresentar vrios nveis relativamente ao percepcionado: It is impossible to perceive an object without having some notion or conception of that which we perceive. We may, indeed, conceive an object which we do not perceive; but, when we perceive the object, we must have some conception of it at the same time; and we have commonly a more clear and steady notion of the object while we perceive it, than we have from memory or imagination when it is not perceived. Yet, even perception, the notion which our sense give of the object may be more or less clear, more or less distinct, in all possible degrees [33]. Antoinne Bailly e Hubert Beguin afirmam que o desenvolvimento cientfico assenta em representaes, ou seja, sobre imagens da realidade recolhidas pelos nossos sentidos: ce que nous en connaissons est une perception. E acrescentam que la perception dpend la fois de lobjet peru et de celui qui le peroit, de ce quil est, de son idologie, de son environnement. Sachons ds lors tre prudents lorsque nous parlons de la ralit et de lobservation: nous ne la touchons pas immdiatement [2] Dentro das teorias da psicologia, a Gestalt considera que qualquer que seja o conhecimento, opinio ou crena que o sujeito tem do ambiente, de si mesmo ou do comportamento de outra pessoa, ele comea sempre pela percepo, determinadada pela configurao do estmulo e pela capacidade mental de proceder memorizao [4]. Neste sentido, cada pessoa tem uma viso nica do mundo, ou seja, possui o seu prprio modelo, donde a realidade representa a noo que o indivduo tem de si prprio no mundo e do seu conhecimento [4]. A partir dos anos sessenta do sculo passado, aps o apogeu da dogmatizao da cincia, comeou o declnio e, portanto, o incio de um movimento de desdogmatizao da cincia que no cessou de se ampliar e aprofundar at aos nossos dias [38]. A dogmatizao da cincia a que Boaventura de Sousa Santos se refere fundamentase numa concepo de cincia na continuidade de uma matematizao galilaica da natureza, que num debate terico da poca no permitiu que as crticas de Husserl impusessem a fenomenologia [21] como, para utilizar a terminologia de Thomas Kuhn, um novo paradigma cientfico [23].
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Retomando a fenomenologia, Maurice Merleau-Ponty afirma: a chaque instant aussi je rve autour des choses, jimagine des objets ou de personnes dont la prsence ici nest pas incompatible avec le contexte, et pourtant ils ne se mlent pas au monde, ils son en avant du monde, sur le thtre de limaginaire [29], chamando a ateno para a importncia de considerar a percepo e a subjectividade para compreender o mundo, ou antes, usando as suas palavras, juntando o subjectivismo e o objectivismo na noo de mundo ou da sua racionalidade, integrando a percepo e o mundo vivido do ser humano: la plus importante acquisition de la phnomnologie est sans doute davoir joint lextrme subjectivisme e lextrme objectivisme dans sa notion du monde ou de la rationalit [29]. Este recentrar da cincia no ser humano, atendendo a todas as suas dimenses, leva Stephen Priest, a afirmar if we wish to understand the world it is not enough to study the world. We have to study ourselves [32], acrescentando tambm que Merleau-Ponty is trying to do justice to subjectivity, the reality of ones own existence, without commitment to Cartesian dualism [32]. A crtica da fenomenologia cincia explicativa, capaz de explicar o mundo objectivo mas incapaz de nos dizer o que quer que seja sobre a subjectividade humana, permitiu novas abordagens cientficas, ancoradas num novo paradigma que considere diferentes formas de se olhar o mundo: "Humans are essentially subjective so science can tell us nothing about the essentially human [32]. Esta discusso conceptual, sobre a importncia da fenomenologia ao introduzir a subjectividade na cincia, permite o enquadramento terico a alguns autores da geografia humanista, tais como Tuan, Buttimer, Relph, Mercer e Powell [16]. Esta geografia trata-se de un movimiento que destaca los aspectos humanos antropocntrica la denominan algunos en lo que tiene de ms especficamente humano, es decir, los significados, valores, objetivos y propsitos de las acciones humanas. () Postula un enfoque globalizador y subjetivo, en el que la intuicin vuelve a tener otra vez una funcin cognitiva [10]. Um dos primeiros autores a fazer uma abordagem espacial a partir da percepo foi Yi-Fu Tuan, nome incontornvel da geografia humanista. O que este autor prope na sua obra Topophilia, a study of environmental perception, attitudes and values um novo modelo cientfico para se estudar o mundo atravs da percepo, mostrando como os aspectos culturais e ambientais se combinam nas relaes do ser humano com o meio que ocupa e como contribuem para a formao de atitudes e valores atravs de diferentes tipos de vivncias que descrevem o carcter humano. desta forma que Tuan acredita que se consegue entender melhor o mundo das pessoas: people everywhere, I believe, also aspire toward contentment and joy. Environment, for them, is not just a resource base to be used or natural forces to adapt to, but also sources of assurance and pleasure, objects of profound attachment and love. In short, another key word for me, missing in many accounts of livelihood, is Topophilia [42]. La rgion, espace vcu, de Armand Frmont, vem chamar a ateno para o modo como as pessoas se apropriam do territrio, rompendo tambm com o paradigma neopositivista, recorrendo psicologia, sociologia e psicanlise. Como pergunta este autor, reflectindo sobre o desenvolvimento contemporneo das cincias sociais, nomeadamente obras de Piaget, Marx, Freud ou Lvi-Strauss, no poder a geografia tirar tambm da as suas vantagens? assim que, luz da Psicologia, afirma: as relaes do homem com o espao no constituem um feixe de dados imanentes ou inatos; combinam-se numa experincia vivida que, de acordo com as idades, se forma, se estrutura e se desfaz. Sobre o espao vivido diz ainda: o homem no um objecto neutro no interior da regio []. Apreende desigualmente o espao que o rodeia, emite juzos sobre os lugares, retido ou atrado, consciente ou inconscientemente. [] as transparncias da racionalidade so perturbadas pelas inrcias dos hbitos, as pulses da afectividade, os conhecimentos da cultura, os fantasmas do inconsciente [17]. Sobre o espao vivido, Antoinne Bailly e Hubert Beguin referem que ningum pode conhecer do espao o que no percepciona: entre lespace quun homme cherche connatre et lui-mme sinterposent le filtre de sa propre personnalit (aprentissage, culture, psycologie) et le filtre de son environnement (une barrire montagneuse, une forte densit de population). LImage quil se fait de lespace correspond en fait un espace peru. Cest elle qui guide ses dcisions spatiales, choix de localisation et de dplacement par exemple [2]. Para concluirmos esta parte referente ao pioneirismo de alguns autores marcantes na anlise do espao a partir da percepo, Kevin Lynch antecipou-se a Yi-Fu Tuan, a Armand Frmont e a muitos outros com a publicao da obra The image of the city, em 1960. Numa altura em que os estudos urbanos passaram a ocupar cada vez mais importncia, Kevin Lynch mostra que a cidade est impregnada de memrias e significaes e que no somo apenas observadores do espectculo que nela decorre mas tambm somos elementos participantes num mesmo palco [27]. Assim, a imagem mental que os cidados tm da cidade designa a facilidade com a qual as partes podem ser reconhecidas e organizadas numa estrutura coerente, [] compreendida visualmente como uma estrutura de smbolos reconhecveis. desta forma que este autor defende que a legibilidade crucial na estrutura citadina [27]. Para todos estes autores, o espao ganha novos significados. Recorrendo a Kant, por considerar que o espao absoluto pode existir independentemente da matria, Bailly e Beguin afirmam que o espao em si uma categoria sem substncia: il est un contenant et la substance est un contenu [2]. No caso dos gegrafos humanistas, o espao entendido como no euclidiano, fazendo-se uma anlise que se baseia na relao que os objectos ocupam no mundo a partir da conscincia das pessoas. A este propsito, diz Entrikin que to the humanist geographer existential space is a nongeometric space of human concern and involvement. Space represents an
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro intentional network which connects objects of concern with the intentional consciousness (egocentric space). Neste sentido, o espao adquire significao e valor partilhado por um grupo, como por exemplo espao de vizinhana e espao nacional [16]. Em Space and place, Yi Fu Tuan defende que espao mais abstracto que lugar, e que o primeiro, que comea como elemento indiferenciado, transforma-se em lugar medida que o vamos conhecendo e lhe atribumos valor. Assim, a criao e a apropriao do espao que lhe confere sentido, transformando-o em lugar, e por isso mesmo que o ser humano deve ser olhado no como um objecto: The body is an it, and it is in space or takes up space. In contrast, when we use the terms man and world, we do not merely think of man as an object in the world, occupying a small part of its space, but also of man as inhabiting the world, commanding and creating it [43]. Aqui, a distncia usada medida por conectividade emocional: Distance in existential space is not measured in terms of miles, travel time, or cost, but rather in terms of the importance of a place as a center of meaning. The spatial connections of distance are meaningful connections. To be close to that person and not necessarily being close terms of a metric distance [16]. Esta deslocao do centro de interesse do espao para o lugar assinalada por Horcio Capel quando diz que el nfasis se traslada del espacio, un concepto abstracto, al lugar, el mbito de la existencia real y de la experiencia vivida. [] El lugar es, desde luego, concreto, nico, y tiene un paisaje, que es esencialmente un paisaje cultural. Es un mundo que ha de ser experimentado e aprehendido en su totalidad de forma holstica [10]. Esta perspectiva confere ao lugar um cariz idiogrfico. Todo o lugar um produto original com as suas caractersticas fsicas, o seu meio social, poltico, econmico e cultural. Todo o espao torna-se ento um espao vivido por homens que vo desenvolver sentimentos de pertena e partilhar histria, lnguas, religio [3]. A assumpo de lugar identifica-se com o conceito de lugar antropolgico, no sentido que Marc Aug lhe confere, quando refere que o lugar precisamente o que ocupam os indgenas que a vivem, que a trabalham, que o defendem, marcam os seus pontos fortes, vigiam as suas fronteiras, mas nele detectam tambm o trao das potncias ctnicas ou celestes, dos antepassados ou dos espritos que povoam e animam a sua geografia ntima, como se o pequeno pedao de humanidade que lhes enderea nesse lugar oferendas e sacrifcios fosse tambm a quintessncia daquela, como se no houvesse humanidade digna desse nome a no ser nesse mesmo lugar do culto que lhes consagrado [1].
Construo simblica do lugar

O lugar apresenta uma expresso geogrfica que confere significaes diferenciadas. Na construo do lugar participam as aprendizagens e a humanidade do quotidiano. Na vivncia do lugar, a interpretao da informao processada s pode ser feita em funo do que j conhecemos e a organizao da informao disponvel integrada numa categoria significativa para a pessoa. Assim se d a formao de impresses e a construo da memria [9]. O lugar concretiza-se pelas suas dimenses material, simblica e funcional [30], estando sujeito a mltiplas interpretaes, sendo o produto de mltiplos processos de construo, reconhecendo mltiplas racionalidades e diversas formas de viver. O lugar o palco das manifestaes individuais e colectivas, e nele e com ele que se criam laos de apropriao, de significaes materiais e imateriais, concretas e imaginadas, que no conjunto constituem uma realidade simblica. Os antroplogos ajudam-nos a compreender a construo simblica dos lugares, atravs das significaes dos mitos, arqutipos e repeties simblicas, mostrando que os rituais esto associados a actos de natureza mgica. Assim, na construo simblica, a realidade transmuta-se para uma dimenso sagrada. Segundo Lvi-Strauss, os mitos encerram uma estrutura produtora de significados essenciais para a compreenso da natureza humana, onde se inclui a apropriao do espao [26]. Em Eliade, a sacralizao das vivncias considerando o espao, os lugares, os centros s possvel graas sua participao no smbolo. Defende ento como condio sine qua non para a estruturao de um mito a presena coerente de vrios smbolos que, de uma forma conjunta e individual, permitiro a revelao do sagrado e do mgico-religioso. nesta coerncia que vamos encontrar o rito, o mito e a forma divina da representao da realidade. Na continuidade desta assumpo, o smbolo reveste-se de uma funo unificadora, no s na experincia mgico-religiosa do homem, mas tambm na sua experincia total enquanto ser humano na sua relao com os outros, na construo de uma identidade social. Por conseguinte, um smbolo revela sempre a unidade fundamental das vrias dimenses do real. Geram-se diferentes planos e zonas bio-antropo-csmicas que possibilitam uma leitura coerente e unificadora das manifestaes culturais de um determinado grupo. Os mitos e ritos incorporam significaes explicativas da origem de lugar, da sacralizao de um determinado elemento da natureza, dos ciclos agrcolas, da vida reprodutiva A estruturao simblica da realidade triangulase num plano onde se manifestam as hierofanias, que se revelam na qualidade de smbolos categorizados de forma coerente, organizados de acordo com a sua funcionalidade unificadora, a qual obedece a uma lgica prpria, ou seja, a da sistematizao assente numa matriz mgico-religiosa [14].
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O simblico realiza a solidariedade permanente do homem com a sacralidade. Relativamente apropriao do espao, cada habitao um centro do mundo porque, de uma maneira ou de outra, reproduz o centro, que reflecte a nostalgia do paraso, o desejo de se achar numa zona sagrada por excelncia. A construo simblica denuncia a necessidade que o homem tem de prolongar at ao infinito a hierofanizao do mundo [14]. Norbert Elias entende que o estudo dos mitos e ritos no pode visar somente a explicao da coeso social, pois o simblico transcende este tipo de anlise, devendo equacionar-se como teoria explicativa das vivncias do homem, baseada em modelos multidimensionais das sociedades humanas para fazer face evidncia emprica, na medida em que a relao entre os smbolos e os objectos que representam no necessariamente idntica em todos os casos porque valida a importncia das emoes presentes no processo de simbolizao. Esta postura conceptual coloca o simblico nos constructos e na metalinguagem da lingustica, da sociologia, da semiologia e da antropologia cultural [15]. Para Pierre Bourdieu, a questo simblica encontra-se relacionada com a reproduo social, entendendo que a cultura depende do sistema social produzido. A proposta deste autor parte do princpio que os sistemas simblicos so manifestaes sociais que permitem uma interpretao do mundo, existentes em condies desiguais, produzindo e reproduzindo formas de dominao, conduzindo a diferenas sociais, o que leva o autor a falar em distino, poder simblico, habitus, campo, dominao e reproduo. Assim, os sistemas simblicos transportam consigo cargas ideolgicas que se traduzem em poder, estando na base das lutas entre classes sociais [6-7]. Recuperando o pensamento epistemolgico de Elias sobre a multidimensionalidade dos fenmenos socioculturais, fazendo convergir diferentes reas cientficas na estruturao de explicaes cientficas, as questes da linguagem tm merecido acurada ateno por parte dos cientistas sociais. Desde Ferdinand Saussure, com o seu Curso geral de lingustica, que a palavra se envolveu de centralidade na (des)construo de significados, significaes e simbolismos dinmicos na explicitao de determinados fenmenos culturais. A plasticidade dos sentidos reflecte-se na forma como se compreende aquilo que se grafa, ouve, v e se ilustra. Os sujeitos perdem um carcter passivo perante a interpretao do meio envolvente, adquirindo fora, vontade e aco interventiva face s narrativas da vida, sejam elas no campo da literatura, da pintura, da msica ou de outros momentos de fruio sociocultural. Este hemisfrio conceptual, referente ao leitor, conduz o indivduo ao papel de actante frente ao mundo em que se insere, necessitando assim de recorrer a mecanismos de compreenso de si, do outro e das geometrias de vida em que se planifica. Ricoeur prope, no sentido de valorizar a subjectividade humana, um novo conjunto epistemolgico, assente na interpretao do signo enquanto entidade repleta de significados, significantes, significaes e de simbolismos. A produo de sentidos vrios, ou seja, a vida polissmica dada por factores endgenos e exgenos aos semas, envolve os sujeitos numa interaco processual com os outros e com o mundo, transformando e transmutando a realidade dos universos culturais em que se estruturam [34]. Segundo Ricoeur, a interpretao do ser entronca expressividade nos seus mltiplos significados, logo s ser compreendido por via da interdisciplinaridade, destacando-se como instrumento de anlise a linguagem, no somente na exclusividade do sentido literal, mas, sobretudo, na emergncia de novas sinergias semnticas, fluidez simblica ou nos operadores metafricos, estilsticos inscritos nos diferentes enunciados. Nas suas obras La mtaphore vive e Temps et rcit, a metfora investe-se de um poder capaz de modificar a compreenso do significado das palavras, introduzindo mudana e novos processos semnticos de compreenso de vida, das artes, do espao, do tempo, do simblico, concluindo, da cultura. Compreender este eixo vivencial , concomitantemente, percorrer uma aventura pelo dinamismo da linguagem e pelo valor unificador da semntica metafrica. Este autor configura ento os sujeitos como seres portadores e produtores de determinadas sequncias simblicas, as quais apresentam uma validade subjectiva e interpretativa para todos os fenmenos que o rodeiam situao inerente prpria condio de humanidade (ser humano, ser bio-scio-cultural [34-35]. Esta realidade poder ser mobilizada para a concepo e apropriao do espao, paisagem, em que a realidade do habitante ou do visitante construda, interpretada em conformidade com o seu cdigo cultural imbudo de signos, significaes, simbolismos ou de narrativas metafricas em simbiose com intertextualidades, amlgamas icnicas e vivncias sociais. neste plano de critrios (segundo a metodologia da criteriologia de Ricoeur) que os sujeitos edificam a sua realidade, provocando rupturas, conscientes ou inconscientes, com o que lhe apresentado como sendo o real, que conferem s denotaes sentidos conotativos e, consequentemente, provocam mudanas, tendncias, modas e (des)elitismos. Pensar o planeamento e o urbanismo ser exerccio que convocar tambm esta dialctica entre a compreenso subjectiva (o real compreendido pela energia das metforas e do simblico) e a explicao objectiva (norteada pela razo comunicacional dada pela cincia) da realidade.
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PERCEPO E CONSTRUO SIMBLICA DE ESPAOS RESIDENCIAIS

O lado da oferta
Para demonstrar que do lado da oferta h uma produo simblica dos espaos residenciais a partir das percepes e traduzida em narrativas que reflectem a apropriao social e cultural dos grupos, seleccionmos vinte empreendimentos residenciais. Estes vinte casos permitem um estudo exploratrio de uma investigao mais abrangente em curso, do qual faz parte uma amostra mais significativa. A recolha de dados baseou-se na publicidade que as empresas fazem na internet. A pesquisa foi feita a partir do Google, com a busca empreendimentos, e o mtodo de seleco s atendeu a pginas de Portugal. Foram rejeitadas todas as pginas que no correspondiam a empreendimentos de residncias para venda. Foram igualmente rejeitadas as que no mostrassem publicidade de empreendimentos residenciais na pgina de apresentao ou que a no tivessem ligao directa ao pretendido. Pginas que exigissem busca optativa, por exemplo atravs de escolha por concelho, eram tambm eliminadas. Identificadas as pginas, no caso de haver publicidade a vrios empreendimentos, a seleco recaiu sobre o primeiro que aparecesse, numa leitura de cima para baixo e da esquerda para a direita. Teve-se o cuidado de impedir repeties de casos, e a cada pgina s correspondia uma escolha. Cada caso foi numerado de um a vinte, de acordo com a ordem que apareceu na pesquisa, realizada entre 30 de Setembro ltimo e 9 de Outubro. A partir das narrativas, procedeu-se respectiva anlise de contedo. Com este mtodo, garantiu-se, logo partida, uma diversidade de empresas construtoras/mediadoras diversificadas, no dando, tambm aqui, lugar a repeties. Foram ensaiadas vrias entradas de busca no Google, umas mais generalistas, como por exemplo comprar casa, mas a listagem apresentava uma diversidade de situaes que nada tinha a ver com a comercializao de edifcios ou conjuntos residenciais para venda. Outras buscas, mais direccionadas, por exemplo, condomnios fechados ou resorts, mostravam narrativas pouco diversificadas entre os vrios empreendimentos, de onde resultariam leituras de concepo e apropriao do espao menos representativas da realidade. No caso dos condomnios fechados e, sobretudo, dos resorts, as significaes, simbolismos e narrativas metafricas encontram-se muito coladas construo de paisagens paraso [37], oferecendo representaes e textos de sonho medida dos consumidores, marcados por projectos de autor, criando novas lgicas de apropriao territorial, exprimindo identidades e pertenas que reproduzem modelos culturais elitistas, construindo hiper-realidades que geram imaginrios prximos de espaos de lazer, com promessas de sonhos e de felicidade paradisaca, no sentido do jardim do den original, rvore da vida, arqutipo de longevidade e purificao, de segurana e harmonia, criando, tal como no hipertexto, uma hiperligao entre as realidades do tempo de trabalho e do tempo de lazer. Um bom exemplo deste tipo de paisagem paraso pode ser notado num texto promocional do resort den, em Albufeira:
O que o den? Um lugar no Cu distante que s os anjos podem alcanar, ou um stio especial na Terra com tudo o que se possa imaginar? Quem acha que isso o paraso, tem os ps bem assentes no Algarve, o lugar preferido do sol onde todos os dias do ano sabem a frias. Albufeira como dizer, o ex-lbris turstico do Algarve, cheio de emoes. A poucos minutos do centro fica o cu na Terra, um lugar luxuoso, recheado de felicidade plena. Aqui, tudo especial, as casas, os espaos verdes, os jardins, piscinas, recantos e detalhes sublimes que nos fazem sentir realmente no paraso. den Resort um stio mgico onde as casas so da paisagem, como se tivessem nascido de sementes. Dentro delas no falta nada. como se algum nos desse tudo o que queremos sem termos de pedir nada! como se algum adivinhasse os desejos de todos, e todos eles se tornassem realidade! Este o tal stio especial na Terra onde pode viver tudo o que imaginou sobre o paraso. den Resort, Cu na Terra! (www.edenresort.net/pt-pt/resort).
A amostra obtida atravs da busca empreendimentos apresenta diferentes tipos construtivos, propriedade horizontal, residncias unifamiliares isoladas e em banda, condomnios fechados, que oscilam entre o T0 e o T4. Da mesma forma, a amostra caiu sobre uma elevada variedade de concelhos, compreendendo-se perfeitamente a multiplicao de casos em Lisboa, Porto e Seixal, devido s dinmicas de construo metropolitanas. Quadro 1 Distribuio dos empreendimentos por concelhos Concelho Lisboa Porto Seixal Alcoutim Arcos de Valdevez Caminha Cascais N 4 3 2 1 1 1 1 Concelho Coimbra Maia Santa M da Feira Silves Vila do Conde Quarteira (Vila Moura) Portalegre N 1 1 1 1 1 1 1
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Na anlise de contedo, as categorias Designao do empreendimento, Tipo de alojamento - apartamento ou moradia, Tipologia do alojamento - T0, T1, T2, T3 e T4 e Localizao surgem em toda a amostra, com excepo da tipologia nos casos 9, 11 e 13. Poder-se- dizer que estes aspectos correspondem a um ncleo duro da publicidade, uma espcie de Bilhete de Identidade, em que a narrativa breve e, regra geral, objectiva. Apesar disto, apelam ao imaginrio com expresses fortes, de acordo com o contexto em que so produzidos. As designaes dos empreendimentos so o rosto, a grande metfora que pretende sintetizar a respectiva filosofia, umas vezes ligada a territrios com forte projeco social e cones urbansticos (por exemplo, Espao Tejo, em Lisboa, no Parque das Naes), outras a apostarem numa linguagem internacional (Townhouses; LOrangerie), ou numa imagem de prestgio do lugar (Guincho Terrace) so alguns exemplos que demonstram o cuidado das empresas de construo a reflectirem os gostos dos consumidores, pretendendo estabelecer com eles forte empatia e identificao de um imaginrio que por vezes se aproxima do sentido da paisagem paraso. Associada informao objectiva sobre a tipologia ou a morada, acrescentam com frequncia elementos conotativos: ptima qualidade, amplos, em condomnio privado (ou fechado), arquitectura moderna, num dos mais privilegiados locais ou zona privilegiada, entre outros. Caso 5 Este magnfico empreendimento est situado em Cascais numa zona privilegiada entre a montanha e o mar. Localizado num espao nico, longe da confuso e do stress dos centros urbanos, mas to perto de tudo. Caso 13 [] est situado numa zona privilegiada de Santa Maria da Feira usufruindo de excelentes acessos rodovirios, de plena centralidade. Caso 20 [] em pleno corao da cidade invicta, [] a sua localizao marcada pela sua centralidade. As Caractersticas interiores/acabamentos esto presentes nas narrativas de todos os empreendimentos, as Caractersticas construtivas dos edifcios esto em catorze casos e as Caractersticas exteriores do empreendimento em treze. So aspectos centrais que podem decidir a compra do alojamento e, por isso, o vendedor apresenta muitas vezes um discurso tcnico muito completo, apelativo, acompanhado de plantas, fotos, maquetes ou vdeos, destacando materiais de qualidade, reas amplas, funcionalidades vantajosas e equipamentos e servios de apoio. A avaliar pelo destaque que os promotores fazem, tendo em conta o detalhe da informao e a construo simblica que pode ser feita a partir da, este grupo de categorias ser, porventura, um dos que melhor reflecte o mito da casa de sonho [41]. Das caractersticas construtivas dos edifcios ressaltam referncias da estrutura (anti-ssmica, por exemplo), materiais de qualidade, arquitectura, reas (amplas ou excelentes) funcionalidade dos espaos, garagens, portes automticos, esttica, isolamentos, painis solares, elevadores e suas especificidades, acessos a pessoas com deficincia motora, nmero de moradias ou apartamentos. Referente a Acabamentos/caractersticas interiores so valorizados aspectos relacionados com as cozinhas totalmente equipadas, os sistemas de aquecimento, de arrefecimento, de deteco e combate de incndios e de aspirao, sistema centralizado de estores, portas (blindadas ou de alta segurana), casas de banho, pavimentos, tectos, paredes, iluminao, jardins e terraos privados, varandas e muitos outros aspectos que acompanham a inovao tecnolgica e estimulam o imaginrio dos consumidores. Esta categoria mostra claramente a construo simblica das casas de sonhos, com a satisfao do consumidor que tem a possibilidade, por vezes duramente comprometedora, de pagar as vrias opes de acabamentos personalizados, segundo a sua vontade, que privilegiam o conforto e a durabilidade [procurando] desenhar espaos harmoniosos de esttica intemporal [caso 19]. Ainda nesta categoria, h empreendimentos que relevam espaos comuns e de sociabilidade, demonstrando os sinais dos tempos e as exigncias e valorizaes simblicas dos consumidores: Existem trs salas de condomnio com terrao preparadas para receber as suas festas e os seus amigos [caso 11]; um salo de festas que servir para realizar festas de aniversrio e outros eventos [caso 14]; As caractersticas exteriores do empreendimento apelam imaginrios centrados nos jardins (com referncia clara natureza), na segurana, na tranquilidade, nas reas (amplas, no sentido de espaosas), no comrcio e nos servios que disponibilizam. As caractersticas exteriores do alojamento incidem sobre a privacidade, o verde da natureza e as funcionalidades de piscina privativa, barbecue, terraos, solrios e varandas. O jogo simblico fazse na sustentao de arqutipos de regresso natureza e ao ar puro, da privacidade, do lazer, da famlia e da distino social: Caso 2 Dotados de vastos espaos verdes, zona comercial de servios e de lazer, na qual se inclui uma creche/infantrio, restaurante, Health Club com piscinas, jardins privativos, [] tnis, esplanada e salo de festas, [] ciclovia no permetro do conjunto habitacional;
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Caso 5 cada moradia tem uma piscina privativa, o condomnio est completamente rodeado por jardins muito agradveis e murado para total segurana; Caso 14 um terreno totalmente vedado, com entrada para as viaturas, por via de uma entrada com porto elctrico, sendo que permite grande segurana a todos os utilizadores e respectivas famlias, assim como s crianas que podem viver e brincar tranquilamente num espao aberto e com toda a segurana; 2 Caso 15 condomnio fechado de luxo [] implantado numa rea de 70 000 m , [] piscina comum, [] campo de golfe, [] jardins comuns. A Proximidade de comrcio e servios assinalada por catorze casos estudados, o mesmo nmero que utiliza enunciados referentes a Transportes e acessibilidades, fazendo destas categorias das mais importantes na publicidade feita por estes empreendimentos. O uso do automvel ou dos transportes pblicos, a necessidade de garagens ou de facilidades de estacionamento, o fcil acesso a artrias importantes de escoamento de trfego, os tempos curtos de deslocao, por um lado, e, por outro lado, a proximidade de servios e comrcio como escolas, hospitais, universidades, centros comerciais, hipermercados, centros desportivos, bombeiros, esquadras de polcia, salas de espectculo, entre outros, so muito valorizados nalguns casos, proporcionando uma leitura do espao do que poder ser mais importante no quotidiano das pessoas, traduzindo ou talvez antecipando o que podero vir a ser alguns aspectos dos mapas mentais e consequentes espaos vividos dos futuros moradores, a partir de percepes mais ou menos estereotipadas dos promotores, correspondendo, contudo, a determinadas verses da realidade. Vejamos os seguintes exemplos: Caso 6 [] inmeros bens e servios que ocupam toda a envolvente creches, escolas, primrias, secundrias e superiores, o Pavilho dos Desportos, o estdio do Rio Ave F.C., bombeiros, esquadra de polcia, o projectado centro Hospitalar, parques da cidade, tudo num raio inferior a 1,5 km; Caso 10 ampla oferta de espaos comerciais, culturais e de lazer, tais como, restaurantes, cinemas, salas de espectculo, casino, jardins e centro comercial com hipermercado, garantem a comodidade e evitam grandes deslocaes, [] equipamentos hospitalares e escolares, [] rede de transportes, nomeadamente, autocarros, metro, comboio e, tambm, o aeroporto, a cinco minutos; Caso 16 Hospital S. Joo a 5 minutos; Plo Universitrio a 6 minutos; C.C. Parque Nascente a 5 minutos; Supermercado a 1 minuto; Escolas a 2 minutos; Caso 19 excelentes acessos, quer ao centro de Lisboa quer s grandes artrias que unem as diferentes regies do pas, graas proximidade do metropolitano e recente requalificao dos principais eixos que o circundam. A natureza e a paisagem oferecem, sem dvida, um discurso importante na construo simblica destes espaos residenciais, com excepo de quatro casos. As caractersticas locais mais ou menos romanescas, o idlico, o pitoresco, o sublime, a paisagem paraso, [37] mostram que os promotores assimilaram o discurso dominante da ecologia e da sociedade verde, j no s na aluso directa aos elementos, mas usando a metfora da cultura literria para alcanar clientes de elites. Para alm destes aspectos, a paisagem envolvente, natural ou cultural, tambm lida sob a perspectiva da panormica e das vistas que os empreendimentos proporcionam. Estas categorias mostram que, em determinados casos, a oferta introduz elementos desrotinizadores do espao do quotidiano, numa clara associao ao lazer. De qualquer forma, as significaes associadas a estas narrativas encontram-se sempre num plano valorizado da paisagem, conferindo ao empreendimento uma localizao privilegiada, traduzindo-se numa espacialidade distinta: Caso 10 citando Viagens na minha terra, de Almeida Garrett, As minhas janelas so as primeiras janelas de Lisboa, do em cheio por todo esse Tejo; Caso 3 aproveitar, das rvores que se mantm, a frescura da sua sombra, o sussurro das folhas e a calma que transpiram; [] entre o verde dos jardins e o nu dos espaos livres, ficam as casas; Caso 7 [] num pequeno outeiro da freguesia de Seixas, cuja localizao das mais belas da ribeira do Minho em virtude de se encontrar na confluncia dos rios Minho e Coura, [] tranquilidade e beleza dos recursos naturais da regio proporcionam momentos inesquecveis; Caso 9 Alcoutim [] situa-se na margem direita do rio Guadiana, na encosta de um serro onde principia a serra Algarvia. Em frente, e tendo apenas o rio como fronteira, avista-se Sanlucar do Guadiana na vizinha Espanha. [] A sua paisagem singular, com o Rio Guadiana serpenteando as vilas ribeirinhas, do-lhe um cariz nostlgico. [] assim Alcoutim, uma reserva turstica para aqueles que so atrados pelo pitoresco, pela natureza e pelas tradies. E ai, a 30 metros do rio e da doca que podemos encontrar o privilegiado loteamento de nove magnficas moradias de trs pisos. Perto destas categorias paisagsticas esto as preocupaes ambientais dos empreendimentos, ao anunciarem painis solares, isolamentos trmicos e racionalizao energtica e de consumo de gua. Alguns do grande
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro nfase a este assunto, apresentando tpicos destacados, como exemplo o caso 19, considerando o tpico ecologia, onde diz: Marcado por uma forte sensibilidade s questes ambientais, este empreendimento conjuga modernas tecnologias de climatizao integrada e aquecimento de guas domsticas por energia solar com uma inteligente aplicao de materiais e tcnica construtivas de controlo da trmica. Da resulta uma maior eficincia energtica (e a consequente reduo do valor das facturas) e um maior conforto ambiental dentro dos espaos de habitao []. A preocupao com a eficincia energtica do edifcio est patente nas solues e equipamentos utilizados bem como na sua classificao nvel A. Apartamentos dotados de excelentes isolamentos, revestidos com materiais de qualidade conferem a este empreendimento um sinnimo de Qualidade no melhor Bem-Estar. Depois destas categorias principais surgem outras com aprecivel destaque, relacionadas com a Memria e histria dos lugares (sete empreendimentos), a Segurana, sossego e tranquilidade (onze empreendimentos), a Confuso urbana e oposio campo/cidade e as relaes de vizinhana (onze empreendimentos). A publicidade tira partido destes imaginrios, recorrendo geografia das memrias, das afectividades e das emoes, a arqutipos da segurana da casa, a conflitos de percepo entre os mitos do campo idlico e da cidade turbulenta e a questes de vizinhana para produzirem narrativas que correspondam a conceitos residenciais que se traduzam em lucro. Vejamos os exemplos que se seguem: Caso 17 [] reabilitao de edifcio que um marco histrico em Portalegre, datado de 1917, de arquitectura aristocrata; nasce da memria do que antes foi uma prspera empresa txtil, integra o palacete da antiga fbrica originando um nobre e grandioso empreendimento na rua 1 de Maio; Caso 10 [] a segurana outro aspecto a destacar. As reas comuns possuem cmaras de vigilncia, colocadas estrategicamente, e todos os apartamentos tm porta de alta segurana e sistema de deteco de intruso; Caso 5 Localizado num espao nico, longe da confuso e do stress dos centros urbanos []; Caso 14 A exclusividade de viver num condomnio fechado cria nos proprietrios um esprito de unio que provoca cuidados adicionais relativamente vivncia num prdio vulgar. H muitas outras narrativas repletas de simbolismo nos casos estudados: a referncia a arquitectos de renome, os mapas de localizao dos empreendimentos, as visitas virtuais, o design, a esttica, o investimento enquanto produto financeiro, a utilizao de lnguas estrangeiras para explorao da pgina do promotor na internet, o lazer (questo importantssima em determinados condomnios fechados/resorts), o paraso, o conforto e bem-estar, a assistncia ps-venda e muitas outras, onde no faltam as coordenadas de GPS, associadas a uma tecnologia relativamente recente que pode ter uma leitura funcionalista mas tambm de distino social, e os preos dos alojamentos, de valores muito variveis, mas interessante verificar a visibilidade dada a alojamentos mais caros, por vezes com valores superiores a um milho de euros, numa clara inteno de elitizao. A leitura simblica que cada utilizador possa fazer dos anncios dos empreendimentos estudados vai depender de vrios factores que se relacionam necessariamente com o universo de cada um, do qual fazem parte expectativas. Contudo, no conjunto das narrativas destes empreendimentos, fica evidente que as casas de sonhos passam por um discurso elitista. Numa anlise das grandes metforas, verifica-se que h uma construo diferenciada de espaos residenciais simblicos, capazes de corresponder a imaginrios muito diversos, tentado oferecer a natureza na cidade e a cidade na natureza, que as formas actuais de viver actuais exigem determinadas funcionalidades urbanas de proximidade e de fluidez, que as memrias, as afectividades e a segurana so valorizadas pelos compradores, que os espaos pblico e privado se encontram em reconfigurao e que a qualidade de vida e bem-estar fazem parte da conscincia colectiva, traduzindo estilos de vida, gostos, modas e dinmicas da sociedade actual
Do lado dos moradores

A construo simblica de espaos residenciais tem no centro os moradores, atravs de prticas quotidianas de rotinas e do que menos habitual, de percepes que correspondem a legibilidades que esto na base de mapas mentais e de significaes. A percepo destes espaos feita com apropriaes mais ou menos fortes sustentadas em territrios afectivos, considerando lgicas individuais e colectivas, reflectindo a multiplicidade do Ser e do Estar das pessoas. Para analisar a construo simblica de espaos residenciais feita por moradores, foram seleccionadas vinte entradas na internet, umas a partir de busca no Google, outras com base em hiperligaes de outros sites, mas considerando somente pginas de Portugal. A primeira entrada no Google foi associaes de moradores, rejeitando-se todos os sites que no se relacionassem com espaos residenciais, com a apropriao destes espaos ou com moradores. As pginas analisadas, muitas sob a forma de blog, so muito diversas na forma e no contedo. Apresentam narrativas pessoais e colectivas, mais temticas ou generalistas, reflectindo opes, gostos, anseios e
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro preocupaes, muito centradas nas questes do condomnio, da rua, do bairro ou da cidade. Revelam forte sentido de comunidade e capacidade de organizao, muitas vezes formalizada atravs da constituio de associaes, obrigando estes moradores a uma participao regular em reunies, preparao de actividades, recolha de informao ou actualizao do blog. Os casos estudados mostram forte dinamismo nas reas do desporto, do social, do cultural e do urbanismo. Os casos que mais apaixonam discusses tm exactamente a ver com este ltimo, seja porque uma reunio com o vereador da cmara municipal para resolver questes de estacionamento no bairro ficou mais empolgada, seja porque h uma passadeira junto escola que no foi pintada e gera percepes de elevado risco, seja a ausncia de limpeza do jardim junto ao empreendimento habitacional. Os casos estudados mostram que justamente a construo simblica destes espaos que parece constituir uma das principais foras vitais dos grupos e de cada um, territrios apropriados, espaos vividos que so o prolongamento da sua casa, usando expresses como a nossa rua, o nosso bairro, a cidade nossa. Estes movimentos mostram a mobilizao dos cidados para questes urbanas a partir das suas vivncias, conduzindo reflexo sobre a governana da cidade inspirada em princpios democrticos e qual o sentido de comunidade num quadro de partilha de responsabilidades, introduzindo as sinergias locais no processo de gesto e ordenamento do territrio, passando necessariamente por solues criativas que contemplem os movimentos cvicos, aproximando o poder da rua da administrao pblica. A ttulo de exemplo da importncia participativa das populaes, registamos os 228 projectos que a Cmara Municipal de Lisboa recebeu para o Oramento Participativo de 2012, saindo vencedor H vida na Mouraria, proposta conjunta de associaes, juntas de freguesia, entre outros, com o objectivo de valorizar o bem-estar e a coeso social do territrio. Para alcanar esse objectivo, os dinamizadores do projecto comprometem-se a considerar, iniciativas promotoras da identidade cultural da Mouraria, de maior fruio do espao pblico, de melhor acesso sade, qualificao e emprego por parte dos seus habitantes (www.lisboaparticipa.pt). Deste Oramento Participativo pode ler-se: H Vida na Mouraria" foi o projecto mais votado do OP [Oramento Participativo] deste ano, com 1779 votos, num investimento de 1 milho de euros. Em segundo lugar ficou a qualificao da zona da Alameda da Cidade Universitria, com 1672 votos e um oramento de oitocentos mil euros, seguido da construo de um parque de estacionamento na freguesia de Benfica, que recolheu 1568 votos e ir custar um milho de euros. A parcela da verba do Oramento Participativo a aprovar directamente pelos cidados em regime de co-deciso para o ano de 2012 de 5 milhes de euros. [] A co-deciso a partilha da deciso entre o executivo e os cidados: so os cidados que decidem directamente quais os projectos a incluir na proposta de Oramento e Plano de Actividades da Cmara Municipal de Lisboa, at ao limite da parcela definida para o Oramento Participativo. O executivo compromete-se a integrar esses projectos na proposta de Oramento Municipal que submeter aprovao da Cmara Municipal e da Assembleia Municipal (www.lisboaparticipa.pt). Uma das narrativas dominantes das categorias dos casos estudados passa pela visibilidade dos organizadores das pginas, pela informao disponibilizada referente ao funcionamento da associao e pela afirmao da misso da associao. Vejamos um exemplo: A Associao de Moradores [] tem como misso defender e promover a urbanizao [] e preservar a qualidade de vida dos seus moradores, quer lutando pela manuteno dos espaos verdes, pela oposio destruio dos mesmos, assim como do conjunto urbanstico e ainda pela gesto de problemas que surjam e afectem os moradores. Para o efeito a [] ir intervir junto das entidades competentes, designadamente da CMO, da JFO []. As actividades divergem de acordo com os interesses locais e do momento, mas h denominadores comuns grande maioria dos casos, nomeadamente, em relao a reunies de trabalho das associaes, como mostra a convocatria que se segue: Reunio Direco aberta aos moradores De acordo com a periodicidade regular na prxima 3feira (21 de Junho) ir decorrer a reunio de Direco aberta a todos os moradores. O ponto de encontro ser no [] (caramancho) pelas 20:15. Consoante o nmero de pessoas definiremos local de reunio. Ordem de trabalhos: - Informaes - Balano Dia do vizinho e PUCL - Estacionamento - Outros assuntos - Aprovao de actas
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Visite-nos. Outras actividades passam pela promoo de convvios, de sesses de esclarecimento e de debates, proporcionando momentos de partilha e de reflexo conjunta. Vejamos a programao de um dia de uma associao de moradores que apresenta aspectos diversos, passando pela informao e consulta de um plano de urbanizao local: 10h30 Cantigas infantis (por Manel) 11h00 Estrias e estorietas (contos infantis), por Lua Cheia teatro para todos 11h45 Aco de sensibilizao ambiental, por Paula Velasquez 13h00 Informao e consulta sobre o Plano de Urbanizao Carnide Luz, por A.M.Q.L. 14h00 Exposio de artesanato local, Manel e vizinhana 14h30 Cantigas dos anos 60, 70, 80, 90 E DO TEMPO QUE PASSA, por Manel 15h30 Fados, por Lau de Matos 16h00 Poemas, por Ukystravaganza e por Arnaut (poetisas). A preocupao com os espaos verdes da rua ou do bairro outra das narrativas presentes que demonstra a apropriao que os moradores fazem dos seus territrios e a sensibilizao para o arranjo do espao pblico, com base na conscincia do valor paisagstico e da necessidade de preservao destes espaos:
A AMNO alertou por diversas vezes os servios municipais competentes para o estado de total abandono em que se encontram os espaos verdes do Bairro. Esta situao verifica-se quer a nvel da manuteno dos referidos espaos, quer da ausncia total de recolha do lixo acumulado durante todo o Vero. A situao alarmante, com espcies vegetais j irrecuperveis. No pode deixar de se estranhar este facto, pela razo acrescida de se tratar de um espao que foi considerado como projecto-piloto de Bairro XXI e por se tratar de um patrimnio de reconhecido valor paisagstico no concelho. A AMNO, juntamente com o GALNOV, fez um levantamento fotogrfico das vrias situaes que enviou CMO/DEV (Diviso de Espaos Verdes). At data no houve desenvolvimentos, no houve resposta, nem sequer foi dada uma satisfao plausvel. O levantamento e documentos enviados podem ser consultados aqui no nosso site.
A conscincia do espao vivido da rua e do bairro tem dado origem a muitos movimentos de cidados, uns mais estruturados que outros. Alguns, como os que esto na origem do projecto H vida na Mouraria, encontram-se muito organizados, reunindo condies para concorrerem a projectos nacionais e internacionais. Para mostrar a forte conscincia de bairro como resultado das vivncias e como agentes produtores de espaos residenciais, o exemplo que se segue corresponde a um projecto que preenche o imaginrio e as expectativas dos seus habitantes. Designado Dou vida ao bairro, uma sntese da sua construo simblica: Com este projecto, a [] pretende envolver moradores da Alta de Lisboa na valorizao ambiental, qualificao de espaos verdes e reas urbanas, estimulando o sentido de responsabilidade e de pertena do espao pblico comunidade. Todos os intervenientes devero ter um papel activo tanto na planificao como na dinamizao das aces planeadas, privilegiando-se a partilha de conhecimentos e convvio entre os mesmos.
Objectivos: Criar sentido de pertena ao bairro e aumentar a sua coeso social []; Promover a
participao dos moradores em projectos em prol da comunidade. [] Aces: [] Produo de hortas portteis/floreiras com espcies alimentares, aromticas, decorativas e/ou utilitrias para colocao em espaos pblicos e varandas/janelas de moradores.
[] Algumas das actividades desenvolvidas: [] O meu Bairro a minha cara.

Outra narrativa frequente a iniciativa que os moradores tomam no sentido de garantirem o funcionamento de determinados servios de proximidade ou de resoluo rpida de problemas que se colocam no dia-a-dia, ou de se pretender alteraes de hbitos que possam contribuir para uma vida no bairro ou na cidade mais saudvel e com maior qualidade de vida. As reivindicaes podem passar pela manuteno de uma loja dos CTT, pela preocupao com o desaparecimento de comrcio de proximidade ou por se querer que, a partir de um passeio mensal de bicicletas, a mobilidade passe a privilegiar este meio de transporte, pretendendo-se a implementao de ciclovias: Passeio mensal de bicicleta Realiza-se no prximo domingo, 29 de Janeiro, o habitual passeio de bicicleta na (e da) Alta de Lisboa. O ponto de encontro na Rua Adriana de Vecchi, junto Rua Helena Vaz da Silva, s 10h. Estes movimentos cvicos resultam de uma interpretao da realidade a que pertencem. As suas identidades, os seus imaginrios, as percepes dos seus espaos residenciais levam os seus associados e impulsionadores
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro dessas iniciativas a fazerem uma apropriao dos seus territrios de acordo com modelos sociais e culturais. As narrativas reproduzem discursos dominantes, seja do ambiente, da cultura ou de outras esferas. No que diz respeito apropriao do territrio pelos moradores, se os discursos ambientalistas se encontram relativamente alinhados, o mesmo j no acontece com os modelos culturais, coexistindo dois modelos dominantes: um, no sentido defendido por Bourdieu, em que h uma reproduo dos gostos e do poder simblico das elites, outro, mais prximo de Certeau, com um discurso mais comum e menos elitista. O real, o espao percebido, concebido e vivido destes moradores, mostra que os smbolos da vida urbana esto povoados de imaginrios que s uma anlise atenta nos dar a compreender as respectivas leituras da cidade complexa.
CONCLUSO
O espao, em si, vazio, destitudo de sentido. As coisas s adquirem importncia quando so percepcionadas e transformadas em espao vivido. A percepo do espao urbano um mecanismo necessrio construo do lugar, no sentido que Aug lhe atribui, traduzindo-se por narrativas que lhe conferem conscincia, uma vez que a conscincia da realidade dada por essas mesmas narrativas. Desta forma, o espao entendido na sua dimenso trialctica, enquanto espao percebido, concebido e vivido [25-40], em oposio concepo do espao geomtrico dos modernistas. Desde Saussure que a palavra passou a merecer renovadas atenes, sendo hoje dominante o paradigma de que vivemos num mundo de narrativas, no existindo nada fora da palavra porque a expresso do mundo. As narrativas apresentadas na produo e uso de espaos residenciais mostram que, a partir delas, possvel fazerse anlise social, tendo em conta a informao mais objectiva, mas tambm a metalinguagem associada, ou seja, as conotaes ou sentidos polissmicos. No presente estudo, vimos que as casas de sonhos so indissociveis dos imaginrios, mais ou menos afirmados ou emergentes, da sociedade actual, com recurso a linguagens metafricas que encerram significaes e simbolismos. Nessa construo, participa a mudana de um imvel residencial em casa, noo que de alguma forma se associa transformao de loteamento em comunidade de vizinhana, no tendo somente em conta as residncias e os moradores mas tambm o comrcio e servios de proximidade, ajustados a novas formas de vivencialidade residencial, assim como o restante territrio envolvente, transformando-o em espao concebido, percebido e vivido. A transmutao do espao receptor de construes em espao de vivncia faz-se a partir de percepes e representaes simblicas que os sujeitos constroem na sua apropriao do territrio. Estas construes simblicas baseiam-se em modelos culturais e sociais que se reflectem na noo que cada um, ou cada grupo, tem sobre os imveis em construo, sendo aqui que se compreende o surgimento de novas perspectivas sobre a noo de bem imobilirio, no como uma coisa, mas como um signo associado a metforas multidimensionais, variveis com o sujeito. Nesta construo simblica participam foras que influenciam o sujeito, nomeadamente modelos propostos pela oferta, que se servem da publicidade e do marketing para alcanar o consumidor, construindo narrativas que reflectem a satisfao de desejos dos compradores, com promessas de felicidade. Essas narrativas so exploradas por tcnicas sofisticadas, com recursos variados, desde as imagens (fotos, vdeos), textos de sonho, at prpria simulao de vivncias, seja pela visita a andares modelo ou outras situaes que fazem mergulhar o comprador na fantasia da realidade (ou ser a realidade da fantasia?). A construo/imvel, sujeita a uma valorizao que lhe d o sentido de casa integrada num conjunto social, secundariza a ideia de loteamento e de condomnio perante o conceito actual de bairro e de comunidade. Para alm da sua casa, na perspectiva da oferta, ou a nossa casa, do lado dos consumidores, surgem a nossa rua, o nosso bairro, afirmando o contrrio de outra grande metfora da actualidade, o individualismo. O sentido comunitrio reforado pelo associativismo dos moradores e pela conscincia de participao nas decises que digam respeito s construes simblicas do seu espao vivido, nomeadamente na relao com a administrao pblica. A gesto dos espaos, pblicos ou privados, a consulta de planos urbansticos ou os interesses do bairro fazem parte do dilogo entre o poder pblico e estes movimentos de cidadania participativa. A complexidade identifica a cidade, que tambm a metfora da casa onde vivemos. Contudo, os conceitos podem assumir-se ambivalentes no domnio das percepes. Por um lado, determinados espaos residenciais actuais afirmam narrativas que se identificam com hiper-realidades e que parecem ser um modelo em expanso, associado a fenmenos de desrotinizao do espao quotidiano, percepcionados como elementos indutores de felicidade e construtores da paisagem paraso. Por outro lado, outras realidades mostram-se muito diferentes deste modelo.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro As narrativas da oferta e da procura no podem ser lidas separadamente, uma vez que se reflectem mutuamente: as empresas oferecem casas de sonhos que partem de imaginrios dos compradores e de solues inovadoras e estes constroem sonhos tantas vezes sustentados na oferta do mercado e de outras referncias mltiplas, uns e outros coexistindo em modelos multidimensionais, na procura de um equilbrio aparentemente inalcanvel. A cidade complexa revela-se neste conflito, na coexistncia de realidades que aparentemente nem sempre se ajustam. Mas a cidade e os espaos residenciais so isso mesmo, uma diversidade de narrativas que se explicita numa lgica de se construir sem nunca estar construda, sabendo-se, contudo, que s pode ser melhor planeada se for compreendida a sua dimenso simblica.
BIBLIOGRAFIA
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SESSO 4.2 | 15H30 | 12.2.11

Moderador: Paulo Silva
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HABITAO E CONDIES DE HABITABILIDADE Joo Branco Pedro (jpedro@lnec.pt) LNEC Laboratrio Nacional de Engenharia Civil
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A ACTIVIDADE DO LNEC NO DOMNIO DA REABILITAO DO PATRIMNIO CONSTRUDO: O GUIA TCNICO DA REABILITAO HABITACIONAL Ana Pinho (apinho@lnec.pt) LNEC Laboratrio Nacional de Engenharia Civil
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro OPERAES DE URBANIZAO DE DOMINANTE RESIDENCIAL COMO PRODUTORAS DE ESTRUTURAS URBANAS MAIS INTELIGVEIS: UMA QUESTO DE PROCESSO Nuno Travasso (nunotravasso@gmail.com) Universidade do Porto Elijamos la vivienda como objeto esencial de la ciudad. Olhando a urbanizao difusa que se estende pelo Noroeste do territrio nacional, deparamo-nos com um paradoxo: Por um lado, a urbanizao existente , na sua grande parte, resultado de um conjunto de operaes urbansticas de dominante residencial e promoo privada que se sucedem, incapazes de se articularem entre si, dando origem a formaes urbanas descontnuas e fragmentadas. Por outro lado, o Estado, ainda que tolere tais operaes, no as reconhece como parte integrante dos sistemas de planeamento que dirigem a urbanizao do territrio e que assentam no princpio de que toda a urbanizao deveria ser directamente dirigida pelas entidades pblicas. Princpio que, no entanto, tem grandes dificuldades em implementar. Reconhecendo o papel que a iniciativa privada tem, de facto, na produo de espao urbano, sublinha-se a necessidade de a incorporar no processo de gesto da urbanizao, no sentido de aproveitar a sua dinmica e capacidade de execuo para a construo de estruturas urbanas mais inteligveis e capazes de servir o interesse colectivo. Este posicionamento obriga a reequacionar a relao entre entidades pblicas e privadas e a repensar os processos de urbanizao correntes tendo claro que estes se jogam na relao entre gestores, promotores e projectistas. De facto, mais que procurar novos instrumentos de planeamento, modos de regulao do mercado ou paradigmas de projecto, procura-se aqui pensar qual o papel de cada um destes intervenientes e o modo como podero relacionar-se, apostando-se numa urbanizao guiada em grande parte por um processo contnuo de gesto corrente assente no dilogo prximo e no compromisso entre os diferentes intervenientes. Questiona-se ainda se tais princpios faro ainda sentido face ao actual cenrio de crise, que altera profundamente a posio e a capacidade de aco de cada um dos actores. J em 1985, Panerai apontava que a magnitude dos problemas colocados pela urbanizao nos obriga a trabalhar a partir da produo corrente, quer dizer, com o financiamento normal, com processos construtivos usuais e com profissionais de qualidade mdia. De facto, o urbano extensivo do Noroeste nacional no cenrio de grandes gestos ordenadores ou momentos de excepo. fruto dos materiais mais banais da urbanizao e dos processos mais correntes. Da que o seu ordenamento tenha de partir exactamente de uma reflexo profunda sobre tais materiais e processos.
INTRODUO
O Noroeste nacional marcado por uma urbanizao difusa repetidamente descrita como fragmentada, disfuncional, desqualificada e catica. Trata-se de uma urbanizao que resulta de um processo de tempo longo baseado no minifndio e na sucesso de pequenos edifcios (habitaes agrcolas primeiro, moradias e edifcios industriais mais tarde, aos quais se vieram somar mais recentemente uma multiplicidade de outras tipologias de carcter residencial e comercial) que, por iniciativa dos seus proprietrios, foram pontuando o territrio, aproveitando a vasta rede de caminhos existente e a alta fertilidade do terreno. Um processo que se intensificou fortemente durante a segunda metade do sculo XX. A crescente procura de terrenos para habitao e a diminuio da actividade agrcola, levou muitos proprietrios a lotear parte dos seus terrenos, acompanhando incentivos econmicos e sucessivos regulamentos. A infra-estruturao dos caminhos seguiu a edificao, incentivando ainda mais a edificao. Na falta de elementos urbanos de excepo ou de grandes investimentos pblicos, a estrutura urbana acabou por resultar, na sua grande maioria, da soma dos loteamentos ou pequenos conjuntos de habitao colectiva que, por iniciativa dos proprietrios e de pequenos promotores, continuaram a multiplicar-se. Ao mesmo tempo, o Estado tem vindo a desenvolver um completo sistema de planeamento com o objectivo de regulamentar, desenhar e programar a totalidade da urbanizao. Tem-se, no entanto, deparado com srias dificuldades na sua implementao, nomeadamente no que se refere aos instrumentos de gesto territorial de escala mais aproximada, que seriam os responsveis por materializar no espao urbano, as estratgias determinadas pelos planos. Defendendo que todo o processo de urbanizao deveria ser directamente dirigido pela Administrao, este sistema no reconhece aos privados a competncia de urbanizar o territrio. Os loteamentos so entendidos como uma espcie de excepo tolerada enquanto resposta necessria a uma situao conjuntural. Uma situao
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro que resultaria da incapacidade do Estado assegurar a totalidade da urbanizao num tempo de forte presso urbanstica, dada a falta de recursos tcnicos e financeiros. Deparamo-nos, assim, com um estranho paradoxo: por um lado, o sistema de planeamento no tem revelado a capacidade de se implementar; por outro lado, a urbanizao existente resulta, na sua maior parte, da soma de operaes urbansticas de iniciativa privada que, ainda que legais, se desenvolvem margem dos planos. Defendendo que o principal objectivo de um plano atingir os seus objectivos e considerando que a capacidade interventiva do Estado no tende a aumentar, torna-se essencial procurar formas de incorporar a iniciativa dos promotores privados no sistema de planeamento e gesto do nosso territrio.
Figura 1: Lousada. Fotografia: Filipe Jorge
O PAPEL DAS OPERAES URBANSTICAS CORRENTES NO PROCESSO DE URBANIZAO

Interessa portanto, antes de mais, perceber de que modo participam as operaes urbansticas de dominante residencial e iniciativa privada na produo das estruturas urbanas no contexto da urbanizao extensiva do Noroeste nacional. A crescente exigncia que regulamentos, processos e mercado foram impondo s operaes urbansticas, levaram, nas ltimas dcadas, a uma evoluo dos modelos correntes de promoo imobiliria, apontando para o surgimento de empreendimentos de maior escala. Tal como explica Cidlia Silva [8] estes empreendimentos correspondem a um corte ao nvel do processo, da unidade de transformao e dos promotores em relao aos moldes tradicionais de transformao do territrio, caracterizados, na sua maior parte, pela lenta colonizao por sucessiva adio de pequenos edifcios da rede viria existente; sendo esta rede resultante da requalificao e infra-estruturao dos caminhos rurais ou da abertura pontual de novas vias por parte da Administrao. Ao contrrio, os novos empreendimentos no s trouxeram ao territrio uma nova escala e novas tipologias, como passaram a integrar, numa mesma aco, parcelamento, infra-estruturao e ocupao. E ao incorporarem edificado e conjunto de espaos pblicos, deixaram de poder ser entendidos como elementos que se associam a uma estrutura preexistente, passando a constituir-se como partes construtoras dessa estrutura. A definio da estrutura urbana, competncia que, nos modelos cannicos, pertenceria ao Estado, transfere-se assim, em parte, para os promotores privados.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro De facto, no prembulo do Regulamento Jurdico da Urbanizao e Edificao (D-L 555/99), chega mesmo a afirmar-se que o loteamento urbano tem sido visto como um mecanismo de substituio da Administrao pelos particulares no exerccio de funes de planeamento e gesto urbanstica. Neste sentido, seria possvel assinalar a data de 29 de Novembro de 1965 data em que regulamentada a figura do loteamento urbano (DL 46673) passando a ser permitido aos privados avanarem com operaes de urbanizao como marco (simblico) da dita transferncia de competncias. Assistimos assim a um processo de urbanizao em grande parte resultante da sucesso de operaes urbansticas de dimenso variada que se penduram numa ampla rede infra-estrutural, cada vez mais performativa e isotrpica. No seu conjunto, estas operaes tendem a dar origem a estruturas urbanas descontnuas e, sobretudo, pouco inteligveis para quem as percorre.
Figura 2: Operaes urbansticas de dominante residencial. V.N. Famalico Os espaos colectivos no se submetem a nenhuma hierarquia capaz de conferir sentido estrutura. Na verdade, o desenho das vias responde apenas aos diferentes regulamentos que se vo sucedendo. Regulamentos que, procurando definir regras uniformes para todo o territrio, tm dificuldade em se adaptar diversidade das situaes existentes. No ser por isso difcil encontrar pequenos loteamentos recentes com amplas ruas dupla faixa de rodagem, baias de estacionamento, passeios de ambos os lados com 1,5m de largura aos quais se acede por vias resultantes da mera pavimentao e infra-estruturao de estreitos caminhos rurais. Multiplicam-se tambm as situaes de vias em impasse (cul-de-sac) sublinhando a descontinuidade da rede. Aqui, tanto podemos estar perante vias que se espera virem a ser continuadas por uma interveno (pblica ou privada) sequente; como perante traados em circuito fechado, especificamente concebidos para que o empreendimento no se estabelea como uma estrutura de atravessamento, em nome do sossego, da segurana, da manuteno dos espaos colectivos ou, simplesmente, de uma ideia de exclusividade. Falta ainda, em muitos casos, unidade morfo-tipolgica. Neste campo, as escolhas decorrem sobretudo do cumprimento dos regulamentos em vigor a cada momento assim como do modelo de negcio do promotor, e no
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro da relao com a paisagem urbana envolvente, cujo valor, alis, raramente reconhecido nos cenrios da urbanizao extensiva.
Figura 3: Rede viria e operaes urbansticas de dominante residenciais. V.N. Famalico. Ser assim possvel encontrar neste processo de urbanizao, caracterizado pela simples sucesso de operaes de urbanizao desconexas, a causa fundamental da ideia de fragmentao e desqualificao do espao urbano normalmente associada a este contexto. Mas parece ser igualmente possvel concluir que, num cenrio em que a vastido do territrio urbanizado e o desmantelamento do Estado Providncia diminuem largamente a capacidade da Administrao para intervir directamente no territrio, a disponibilidade que tem sido demonstrada pelos agentes privados para avanarem com a totalidade das operaes necessrias sua urbanizao ou seja, o parcelamento, a infra-estruturao e a ocupao poder ser vista como uma potencialidade a (melhor) aproveitar e gerir. Da a necessidade de uma reflexo sobre os processos de urbanizao vigentes e sobre o modo como os diferentes intervenientes se articulam na produo do espao urbano.
PRTICAS VIGENTES DE PLANEAMENTO DO TERRITRIO

Estamos hoje longe de um urbanismo de traados, ordenado por uma estrutura pensada, traada e preferencialmente executada pelo poder pblico, qual se associaria, numa segunda fase, a edificao de promoo privada. O espao urbano que habitamos , de facto, na sua maior parte, resultado de iniciativas privadas autnomas, remetendo-se o Estado a um papel de regulao ou at de simples regulamentao. Este facto espelha uma alterao profunda nos processos de transformao do territrio que tanto a legislao como as prticas de planeamento e gesto parecem ter encontrado dificuldades em acompanhar.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Na prtica, o ordenamento do territrio tem sido assegurado, por um lado, por planos escala territorial, rgidos, abstractos e defensivos, mais reguladores do que propositivos, e, por outro lado, por uma extensa e desconexa regulamentao da edificao. Face incapacidade da Administrao para implementar instrumentos de planeamento realmente operativos escala supra-municipal, o ordenamento do territrio tem-se baseado quase exclusivamente, nos Planos Directores Municipais e nos Planos Sectoriais e Especiais. Os primeiros parecem esgotar-se na definio rgida de zonamentos, na determinao de usos e ndices de edificabilidade abstractos que tendem muitas vezes a resultar mais de uma descrio e tentativa de manuteno do existente do que de uma verdadeira proposta estratgica e numa regulamentao genrica. Os segundos, assentam em anlises e objectivos sectoriais que no s no se relacionam entre si, como tm dificuldade em se articular com as diferentes estratgias municipais, s quais, alis, se sobrepem. Por seu lado, a legislao que controla a edificao estende-se por uma extensa, desarticulada e at contraditria sucesso de regulamentos (Regulamento Geral das Edificaes Urbanas, Regime de Acessibilidade, Regulamento das Caractersticas de Comportamento Trmico dos Edifcios, Regulamento Tcnico de Segurana contra Incndio em Edifcios, Regulamento dos Requisitos Acsticos dos Edifcios, etc.) que procuram assegurar a qualidade tcnica da construo em termos de salubridade, segurana, acessibilidade e conforto, debruando-se sobre a escala do edifcio e do detalhe construtivo. Entre a escala de um abstracto plano de mbito municipal e a escala da construo propriamente dita, ou seja, no que se refere quela que podemos considerar como a escala prpria do desenho do espao urbano, pouco existe. Ou melhor, o que existe no se tem revelado operativo. Tal como afirma Francisca Magalhes [4], de acordo com o Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto Territorial, os planos devero orientar os processos de ordenamento e urbanizao do territrio, no entanto, a lei prev outros mecanismos que permitem executar todas estas operaes sem estarem previstas e devidamente enquadradas por planos aprovados, tornando-os dispensveis. De facto, desde 1965 que o procedimento de aprovao dos loteamentos foi sendo sucessivamente facilitado, com o objectivo de desincentivar o surgimento de urbanizaes de gnese ilegal. Os loteamentos acabarem assim por se estabelecer como mecanismos privilegiados de urbanizao do territrio, dado permitirem rodear os entraves colocados pelos restantes instrumentos de gesto territorial. Estes instrumentos tornaram-se assim a excepo e no a regra, sem que no entanto tal alterao tenha sido devidamente transposta para o sistema de planeamento. Para alm da morosidade do processo, os Planos de Urbanizao e (especialmente) os Planos de Pormenor fixam rigidamente solues tanto a nvel de usos como de desenho que nem sempre encontram eco da parte dos promotores privados que se espera virem a executar o plano, o que conduz recorrentemente estagnao do processo. Trata-se de um fenmeno agravado pela crescente complexidade e incerteza do contexto econmico, do mercado e dos prprios anseios da populao: algo que pareceria perfeitamente enquadrado com as pretenses dos investidores data da elaborao do plano, poder revelar-se totalmente desfasado da realidade data da sua implementao, ou simplesmente incapaz de incorporar novas oportunidades que entretanto possam surgir. A tentativa de uma maior integrao dos promotores no sistema de planeamento esteve na base da criao das Unidades de Execuo, mecanismo atravs do qual se pretende agora implementar os planos municipais. No entanto, os diferentes sistemas de execuo destas unidades apontam para o necessrio acordo e cooperao entre os vrios intervenientes implicados, tanto a nvel das pretenses como a nvel de projecto e prazos de concretizao. Algo que no se tem revelado fcil, em especial quando falamos de reas onde existe pouca presso urbanstica e se tivermos em conta a limitada capacidade de interveno dos municpios. Por seu lado, os loteamentos aproximam-se hoje em escala, em definio e at em resultados dos referidos instrumentos de planeamento, encontrando-se as maiores diferenas a nvel de procedimento administrativo. De facto, e no que toca definio regulamentarmente exigida ao Projecto de Arquitectura, um Plano de Pormenor e um Projecto de Loteamento so muito similares. Alis, com vantagens para este ltimo, o qual, por ser desencadeado e pensado desde o incio pelo promotor que o dever concretizar, oferece partida maiores garantias de uma execuo clere e conforme o projecto inicial, assim como uma melhor relao entre os usos e as volumetrias propostas e at uma melhor articulao entre espaamentos e edificado nos casos em que ambos so desenvolvidos pelo mesmo projectista at nveis de maior pormenorizao. No ser por isso possvel afirmar que a questo esteja na figura do loteamento urbano ou na possibilidade dada aos privados de desencadearem operaes de urbanizao. Isto porque, na realidade, a questo fundamental no se encontra no traado de cada plano, tal como no se encontra no projecto de cada operao urbanstica. Tal como afirma Nuno Portas o problema [] no est na homogeneidade formal de cada conjunto mas antes na articulao de cada polgono com os precedentes prximos e com os seguintes [] nas ligaes e espaamentos, sobretudo na cidade extensiva onde as pr-existncias so frgeis e os programas diferenciados. [6]
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A imagem de fragmentao que caracteriza parte significativa do nosso territrio resulta assim, no do desenho de cada uma das suas partes, mas da incapacidade revelada pelos processos de urbanizao actuais de integrar as diferentes operaes urbansticas num sistema coerente de escala superior. Neste sentido, mais do que controlar ao detalhe o desenho e a definio de usos de cada interveno, caberia Administrao articular as diferentes peas entre si com vista criao de uma estrutura urbana mais unitria, funcional e inteligvel.
FRAGMENTAO: NO TERRITRIO E NOS PROCESSOS

A fragmentao que se l no territrio esconde uma outra fragmentao patente nos processos de urbanizao: aquela que existe entre o planeamento e a construo hiato que se estende, alis, ao campo disciplinar, afastando cada vez mais as disciplinas urbansticas da arquitectura. Por um lado, o planeamento continua a ser entendido como a definio rigorosa e praticamente inflexvel, por parte da Administrao, dos sistemas e espaos urbanos s diferentes escalas. Uma lgica herdada do pensamento modernista e dos tempos ureos do planeamento do ps-guerra, em que as entidades pblicas tinham a capacidade para intervir directamente no territrio no sentido de materializar o planeado. Por outro lado, cada operao urbanstica de iniciativa privada seja um pequeno edifcio ou um extenso loteamento parece ser entendida como se se tratasse de mais uma pea autnoma (e incua) que se liga estrutura existente e previamente definida pelos planos, sendo a sua integrao no conjunto assegurada pelo mero cumprimento dos ndices e regulamentos a estabelecidos. Percebe-se assim que, actualmente, o licenciamento de uma operao de edificao e de um loteamento urbano sejam reguladas pelo mesmo diploma legal (RJUE Regime Jurdico da Urbanizao e Edificao, D-L n 555/99). Ora, num momento em que a urbanizao resulta em grande medida, como vimos, da iniciativa privada em que as operaes urbansticas no seguem uma estrutura previamente definida, mas so elas prprias que, sucedendo-se, vo construindo essa estrutura este modelo torna-se disfuncional, dado no existirem mecanismos capazes de mediar e articular os dois momentos (e as duas escalas) de definio do sistema urbano. Tal deve-se ao facto da Administrao no reconhecer o papel que as operaes de urbanizao de promoo privada tm, na prtica, no processo de urbanizao. Sendo equiparados a operaes de edificao, os loteamentos so aprovados pela Administrao com base em procedimentos que tendem a reduzir-se verificao da conformidade regulamentar. A negociao reduz-se a um pequeno nmero de intervenes de carcter excepcional e, no raras vezes, reveste-se de um carcter informal. Alis, ao definir que o procedimento administrativo se inicia apenas aquando da entrega do Projecto Base (ou, no melhor dos casos, de um Pedido de Informao Prvia, quando o promotor assim o preferir) e ao elencar todas as possveis causas para o indeferimento de um projecto (cf. art. 24 do RJUE), a legislao actual aponta para um procedimento de mera fiscalizao de um projecto j concludo. Por seu lado, os promotores e suas equipas projectistas limitam-se a trabalhar (e a pensar) o interior de cada parcela, no promovendo uma relao de continuidade com a envolvente directa, da qual tendem, alis a isolarse. Trata-se de um posicionamento que decorre em parte de um mercado imobilirio assente nos princpios de exclusividade e distino. Mas decorre igualmente da incerteza com que promotores e projectistas olham a envolvente, no podendo apostar na abertura a um exterior que no controlam e em relao ao futuro do qual tm pouca informao e, sobretudo, nenhuma segurana. Ou seja: por um lado, ao desenharem um pedao da estrutura urbana, promotores e projectistas no so capazes de o definir como parte construtiva de um sistema, porque no tm qualquer segurana sobre a evoluo do contexto, mas sobretudo porque no tm uma ideia clara sobre o que este sistema e que papel deveriam desempenhar na sua construo. Por outro lado, as entidades gestoras do territrio, a quem cabe definir a estratgia para o dito sistema urbano, no intervm activamente no desenvolvimento dos projectos dos vrios fragmentos que, na prtica, o constituem. Neste contexto, torna-se urgente repensar as prticas correntes que esto na base do processo de urbanizao. E se a urbanizao do territrio resulta, na prtica, da aco conjunta da Administrao, dos promotores privados e das equipas projectistas, ento, os processos que esto na sua base devero ser repensados tendo por base a interaco entre estes trs intervenientes.
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Figura 4: Impasse num loteamento em V.N. Famalico. Fotografia: Nuno Travasso
Figura 5: Loteamentos em Moreira da Maia. Fonte: Googlemaps
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REPENSAR O PROCESSO DE GESTO

Face crescente complexidade e incerteza que caracterizam o nosso tempo e perda de capacidade interventiva do Estado, torna-se necessrio repensar as prticas de planeamento. Neste sentido, Franois Ascher [1] defende o abandono de um sistema linear constitudo por etapas sucessivas, que encontrava a sua base na estabilidade e previsibilidade dos contextos e agentes e na noo de que era possvel o controlo do todo. Em contrapartida, prope um planeamento de carcter estratgico, qualitativo e reflexivo, em que anlise, estudo, proposta, implementao e avaliao fariam parte de um processo nico, de desenvolvimento contnuo e em constante redefinio por reaco s alteraes do contexto e s dinmicas dos diferentes actores. Pretende-se assim incorporar no processo de planeamento a complexidade, a mudana e a incerteza. Pretende-se igualmente incorporar os diferentes actores com as suas lgicas e pretenses, tambm elas em constante mutao procurando aproveitar as suas competncias e o seu dinamismo para a materializao das estratgias delineadas. A lgica do planeamento deslocar-se-ia deste modo do desenho de um futuro desejvel a perseguir, para um processo: a partir da definio clara dos objectivos a atingir, cria-se um quadro comum e um conjunto de regras que devero enquadrar e promover a aco dos diferentes agentes que se encontrem dispostos a intervir a cada momento. Aos poderes pblicos caberia ento o papel de regular o sistema, desencadeando e articulando dinmicas, limitando disfuncionalidades e incoerncias. E nesta ptica que se defende aqui um ordenamento menos baseado na produo de planos que pretendam fixar um desenho de espao urbano, e mais assente na gesto quotidiana das pretenses urbansticas, enquanto processo contnuo. Uma alterao que obriga, necessariamente, a repensar as prticas vigentes da gesto corrente. Foi neste sentido que em Polticas Urbanas II [7] se avanou com uma reflexo sobre esta questo, propondo uma gesto prxima e propositiva, baseada no dilogo e no compromisso entre gestores, projectistas e promotores. Uma cooperao assente na convergncia de interesses: procurar uma soluo capaz de promover uma maior qualidade de vida para os seus habitantes, valorizando o empreendimento e toda a rea envolvente. entidade gestora caberia integrar as pretenses dos agentes privados no sistema urbano por ela delineado, sendo que tal sistema teria de ir sendo constantemente reequacionado e redireccionado de acordo com a avaliao das aces j desenvolvidas, as alteraes do contexto e as oportunidades que pudessem surgir sem no entanto abandonar os princpios estratgicos definidos partida nos planos. Procurava-se uma gesto que tivesse por objectivo aplicar e apoiar planos mais abertos e reflexivos, com graus de definio e regulao variveis e definidores de critrios que apoiassem a deciso, mais do que ndices e regulamentos que suportassem a verificao. Apontava-se assim para uma diluio da habitual fronteira entre planeamento e gesto, que passavam a integrar um processo nico, onde os diferentes nveis se influenciariam mutuamente, no surgindo j como fases estanque e ordenadas cronologicamente. Defendia-se, neste quadro, a implementao de instrumentos de nvel intermdio. Estudos e ensaios a desenvolver pela Administrao, com os quais se pretendia, atravs do desenho, testar os princpios dos planos, divulg-los, dinamizar o investimento, apontar caminhos possveis e apoiar a negociao. Algo que, alis, se aproximava da actual prtica de planeamento informal, que tem sido desenvolvida com resultados positivos por diferentes municpios, mas que no encontra, actualmente, enquadramento legal apropriado.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Esquema 1: Proposta para uma prtica alternativa de gesto corrente conforme apresentada no livro Polticas Urbanas II [7]
Esquema de Estrutura
Um estudo dos traados e dos principais elementos organizadores do conjunto visa testar a pertinncia e viabilidade das estratgias e orientaes previstas nos planos, ao mesmo tempo que as explicita junto dos diferentes agentes e apresenta um modo possvel de as implementar. No se pretende um plano ou um desenho vinculativo, mas uma proposta que funcione como ponto de partida para o dilogo, que possa servir de guia para promotores e projectistas e de instrumento para a apreciao dos projectos, j que permite verificar as implicaes que cada interveno parcelar tem no sistema global. O esquema de estrutura surge assim como uma sntese da estratgia para o territrio e explicita de que modo cada interveno se pode implantar de modo a apoiar a construo do sistema urbano previsto. Trata-se de um instrumento de carcter propositivo e flexvel, amplamente desenhado, que procura abarcar de modo contnuo o conjunto da urbanizao existente e prevista. Um documento em constante (re)elaborao com uma formalizao tambm ela flexvel e aberta, permitindo a sobreposio de solues alternativas e a coexistncia de graus de pormenor variados consoante as diferentes reas em estudo.
Pr-Viso
Como forma de apoiar o desenvolvimento do esquema de estrutura, interessar ao Municpio ensaiar, para determinadas reas, programas, morfotipologias e volumetrias possveis e defensveis, como meio de medir o territrio e testar as solues a propor. Estes ensaios desenhos, modelos tridimensionais ou imagens virtuais surgiriam como uma primeira proposta para a urbanizao que aponta o caminho e informa o dilogo: pr-vises de futuros possveis, capazes de dinamizar o investimento diminuindo a incerteza, e essenciais para apoiar processos de participao pblica que, de modo geral, carecem de meios eficazes de comunicao.
Interveno Pblica
Num momento em que a interveno pblica se prev mais pontual do que capaz de grandes gestos, os instrumentos referidos podero constituir-se como um importante apoio aco, j que tornam claro para os gestores quais os pontos fulcrais onde intervir, tal como fundamentam e legitimam junto da populao investimentos perifricos, parciais e menos perceptveis, permitindo fugir constante e limitadora maquilhagem dos centros consolidados e aos projectos urbanos de excepo como modos nicos de tornar visvel e consensual o investimento. Este dever focar-se nos elementos considerados essenciais para a execuo da estratgia definida e que os agentes privados no tenham ou no demonstrem capacidade para levar a cabo, ou ento em investimentos capazes de incentivar a urbanizao de reas mais dbeis e estagnadas que se pretendam dinamizar. Tambm aqui ser essencial uma colaborao prxima entre entidades gestoras e agentes privados, fomentando-se parcerias e, sobretudo, procurando articular as aces de uns e de outros, de modo a que a interveno pblica surja onde e quando mais necessria e oportuna e de forma a que o investimento privado
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro possa apoiar directamente a aco pblica, prolongando as suas intervenes ou gerindo melhor cedncias e externalidades.
Gesto
Prope-se uma gesto activa, baseada no dilogo e no compromisso entre os diferentes actores. O que se espera da entidade gestora no uma crtica aos projectos, mas antes a procura de coerncia entre cada proposta e a viso de conjunto previamente definida, que pblica e pela materializao da qual a Administrao , em ltima anlise, responsvel. Para que este dilogo seja profcuo ele deve iniciar-se numa fase inicial do processo. E para que tal prtica possa ser incentivada, este incio deveria ser administrativamente vlido, ao contrrio do previsto pela legislao actual. De modo semelhante, ser til procurar formas de tornar vinculativos acordos estabelecidos em reunies de negociao e promover o uso de instrumentos simplificados de estudo e aprovao das intenes de desenho urbano, como o caso do Pedido de Informao Prvia.
REPENSAR O PAPEL DOS ACTORES

A proposta de alterao ao nvel dos processos de gesto que aqui se refere, obrigaria a reequacionar o papel dos diferentes intervenientes e o modo como estes se relacionam. Interessa tecer breves consideraes sobre cada um dos trs actores que aqui se apontam como essenciais ao processo de urbanizao corrente. Promotor Reconhecer o papel activo da iniciativa privada na urbanizao implicaria que os promotores aceitassem tal responsabilidade, a qual deveria ir para alm do pagamento de taxas e das cedncias ao domnio pblico. Tornarse-ia necessrio que o promotor se assumisse como participante activo na construo de um sistema urbano mais amplo, cujos princpios seriam determinados pelos instrumentos de planeamento e cuja implementao seria conduzida pelo municpio. A boa implementao deste sistema seria, em boa verdade, do interesse do prprio promotor, j que deveria valorizar o empreendimento. A tendncia verificada para o hermetismo das operaes imobilirias deve-se, em parte, descrena por parte dos promotores (e dos seus clientes) na capacidade da Administrao para implementar o sistema preconizado, o que os leva a olhar a envolvente e o investimento no espao pblico com desconfiana. Algo que se poderia alterar se o municpio se revelasse capaz de assegurar determinados nveis de eficincia e de previsibilidade. no entanto necessrio ter conscincia que, para o promotor, a operao urbanstica um produto comercial que tem por objectivo fundamental a obteno de lucro. Trabalhar com os promotores privados teria sempre de passar pelo reconhecimento das lgicas de produo e de mercado que sustentam os modelos correntes de produo imobiliria. Lgicas que tm muitas vezes tido por princpios-base as ideias de acessibilidade, controlo, segurana, distino e exclusividade. O dilogo com os promotores teria por isso de ter estes princpios e os modelos de interveno que deles resultam em considerao, percebendo at que ponto so maleveis, e tendo sempre claro quais os objectivos fundamentais dos investidores privados: a celeridade do processo e a rendibilidade da operao, ou seja tempo e dinheiro. Gestor No cenrio proposto, o municpio assumiria um novo papel face ao promotor. J no o de fiscal ou juiz, mas o de algo mais prximo do papel do cliente: aquele que possibilita, promove, incentiva, mas que, ao mesmo tempo, lidera o processo e exige qualidade. Neste sentido, mais do que cumprir um conjunto de regras, o objectivo do promotor passaria a ser o de servir os interesses da Administrao, ou seja, servir os interesses da colectividade que ela representa. O gestor teria assim um papel mais activo e responsvel na direco do processo e na avaliao dos projectos apresentados, assumindo uma posio determinante na deciso do rumo da urbanizao. Algo que, como vimos, obrigaria a alteraes na lgica do planeamento escala municipal. Obrigaria igualmente a srias mudanas ao nvel dos procedimentos e da orgnica interna dos servios, tornando necessria uma maior integrao entre os servios de gesto, planeamento, programao e execuo. As alteraes defendidas colocariam ainda questes delicadas no que se refere aos recursos humanos disponveis nos municpios, qualificao dos tcnicos e definio dos limites e do enquadramento das suas decises. Projectista
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O arquitecto projectista seja ele interno ou externo empresa promotora surgiria aqui numa posio privilegiada para se estabelecer como mediador na negociao entre gestor e promotor entre a estratgia do conjunto e as lgicas inerentes ao empreendimento; entre o interesse colectivo e o interesse privado propondo possibilidades de compromisso atravs do desenho. Interesses distintos, e aparentemente divergentes, encontrariam forma de se traduzir, articular e compatibilizar atravs da sntese promovida pelo projecto. Tratar-se-ia, na verdade, de um papel ao qual o arquitecto est acostumado. Compatibilizar os interesses do cliente ou empregador com a preocupao de contribuir para um melhor espao urbano e para o bem-estar de todos os que o utilizam um princpio fundamental do exerccio da profisso, plasmado at no regulamento de deontologia a que o arquitecto se encontra obrigado. Princpio nem sempre fcil de aplicar dada a relao profissional de dependncia que se estabelece entre arquitecto e promotor. Neste sentido, o papel do municpio, enquanto agente externo, tornar-se-ia essencial: a sua capacidade de impor daria argumentos aco do arquitecto. A crise As recentes transformaes no cenrio macro-econmico ao nvel nacional e internacional, com especial reflexo no sector da construo, obrigam-nos a reequacionar o processo de urbanizao e, antes de mais, a reavaliar as propostas atrs referidas. Por outras palavras, ser ainda possvel defender uma produo de estruturas urbanas mais inteligveis apoiada no dinamismo resultante do mercado imobilirio e na capacidade de investimento e concretizao dos promotores privados, exactamente no momento em que estes dois factores parecem estar entre os mais atacados pelas actuais circunstncias?
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Figura 6: Parque habitacional e nmero de famlias em 2011, segundo Censos. Fonte: INE
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Figura 7: Alojamentos por tipo de ocupao, em percentagem, segundo Censos. Fonte: INE O mercado imobilirio e em especial o residencial encontra-se hoje aparentemente saturado. Segundo os dados preliminares dos Censos 2011, existem actualmente em Portugal 5.877.991 fogos, o que corresponde a 1,44 fogos por cada agregado familiar residente no pas. Segundo Pedro Bingre [2] trata-se do segundo maior parque habitacional relativo do conjunto da Unio Europeia e Estados Unidos, apenas ultrapassado pelo espanhol. Dos alojamentos existentes, 12,5% (734.846) correspondem a alojamentos vagos. Sabemos que estes nmeros ocultam uma grande variedade de factores, que vai para alm da sobreproduo decorrente da financeirizao do imobilirio residencial: A enorme variedade e assimetria das situaes nas diferentes regies do pas, nomeadamente decorrente de fluxos migratrios internos que resultam no abandono de determinadas reas, ao mesmo tempo que produzem um aumento da procura nos locais onde se verifica um crescimento significativo do nmero de agregados domsticos residentes. A emigrao endmica no nosso pas desde h sculos tem efeitos directos no parque imobilirio, produzindo alojamentos que, em termos estatsticos, engrossam o nmero de excedentes, mas que representam a materializao fsica da ligao de um alargado conjunto de famlias ao seu pas natal. As recentes e abruptas alteraes no modelo demogrfico quebra da natalidade e diminuio do ncleo familiar deixaram sem herdeiros ou sub-ocupados um alargado nmero de alojamentos construdos pela gerao anterior.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Sob a designao estatstica de habitao, esconde-se uma grande diversidade de padres e mercados imobilirios, desde a fileira turstica com destaque para as regies do Algarve e Oeste at ao stock flutuante de casas para venda ou arrendamento em reas onde a oferta de servios para no residentes muito elevada como , por exemplo, o caso de Coimbra, com a sua universidade e os seus hospitais.
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outro
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Figura 8: Nmero de edifcios de habitao construdos e licenciados por ano entre 1995 e 2010. Fonte: INE No entanto, e independentemente das variaes regionais e dos factores que possam estar na sua origem, o certo que nos deparamos com uma aparente saturao do mercado, a qual, aliada crise internacional que atravessamos nascida exactamente da bolha imobiliria americana faz com que o imobilirio deixe de ser visto como um produto financeiro atractivo, levando estagnao do mercado. Se em 1999 foram licenciados 126.174 fogos, em 2010 foram licenciados apenas 24.710: uma quebra superior a 80% no intervalo de uma dcada. Esta estagnao conduz a uma profunda crise em todo o tecido empresarial ligado ao sector da construo. Os pedidos de insolvncia sucedem-se. Em 2009, foram licenciados mais fogos resultantes da iniciativa de particulares, do que da promoo por empresas privadas. Algo que no acontecia desde 1996 e que, para alm de sublinhar a crise atravessada pelo sector, aponta para a inverso de um processo que parecia caminhar para um papel de crescente relevo das empresas ligadas promoo imobiliria enquanto agentes activos no processo de urbanizao do nosso territrio.
50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2004
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edifcios de habitao colectiva
moradias
Figura 9: Fogos licenciados por tipologia de edifcio, entre 2004 e 2010. Fonte: INE
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A tendncia ser agora para uma maior importncia relativa de pequenas operaes urbansticas (habitaes unifamiliares, pequenos edifcios de habitao colectiva, loteamentos de pequena dimenso) sem a escala mnima necessria para que possam contribuir positivamente para a definio, colmatao ou reabilitao das estruturas urbanas. Operaes que passam agora a ser, na sua maioria, resultantes da iniciativa de particulares e j no de empresas especialmente dedicadas promoo imobiliria. Sero por isso decorrentes de necessidades e anseios individuais (habitao prpria), ou de situaes conjunturais (a posse de um determinado terreno, por exemplo), tornando-se menos permeveis s opes estratgicas da Administrao. Devemos ento, perante o cenrio actual, concluir que o que ficou atrs exposto serviu apenas para sublinhar uma oportunidade irremediavelmente perdida? Que os princpios defendidos e as alteraes propostas so agora impraticveis dada a profunda alterao do contexto? No necessariamente.
O DESAFIO DA REURBANIZAO
Nuno Portas [7] sublinhou recentemente a necessidade de uma aposta na reurbanizao, ou seja, num processo de requalificao, colmatao, redefinio e integrao das estruturas urbanas escala territorial, com especial ateno cidade emergente que se estende para l dos centros consolidados, mais deficitria e largamente maioritria no panorama do territrio urbano nacional.
Figura 10: Rebordosa. Fotografia: Filipe Jorge Trata-se de uma tarefa aparentemente impossvel, em especial na situao actual. No caso da reabilitao dos centros histricos, a reduzida dimenso do fenmeno, a sua excepcionalidade, o seu carcter e valores simblicos e o recente processo de distino e reencantamento de que foram alvo, tem permitido criar um valor acrescentado que se espera ser capaz de absorver o investimento necessrio. Ao contrrio, no caso da reurbanizao de que aqui se fala, nada disso existe: A vastido da urbanizao extensiva e o estado em que, de um modo geral, se encontra, obrigariam desde logo a nveis de investimento que parecem ser incomportveis neste momento. O modelo de negcio que esteve na base do surto de construo a que assistimos durante a segunda metade do sculo XX baseou-se por um lado nas mais valias urbansticas e, por outro lado, no estabelecimento do imobilirio enquanto produto financeiro altamente lucrativo. Hoje, quando falamos de reurbanizao nenhum destes factores se mantm. Pelo contrrio, falamos em intervir em reas j urbanizadas, pouco qualificadas e muito desvalorizadas que surgem hoje como produtos pouco atractivos.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A extenso do fenmeno faz com que estejamos perante reas urbanas entendidas como genricas, sem qualquer carcter de excepo capaz de as valorizar. A baixa qualidade mdia da construo a existente, assim como o espao urbano pouco qualificado, contribuem na maior parte dos casos para a sua baixa atractividade. Para esta baixa atractividade contribui ainda um discurso que condena abertamente a urbanizao extensiva, reagindo repentina urbanizao que marcou o nosso territrio e produziu espaos urbanos recorrentemente considerados como pouco qualificados, ininteligveis e incapazes de criar relaes de identidade e pertena com os seus habitantes. Um discurso que muitas vezes toma por argumentos um conjunto de princpios vagos de sustentabilidade (predaco do territrio, desperdcio energtico dada a maior necessidade de mobilidade e dependncia do automvel privado, etc.) que, at data, se tm limitado a enunciados genricos e impressivos e que tornam urgentes estudos aprofundados e contextualizados. A recente aposta na reabilitao tende a canalizar os poucos recursos disponveis para os centros histricos, contribuindo para desviar ainda mais a ateno da opinio pblica para a necessidade de intervir na urbanizao extensiva. No entanto, se verdade que se trata de uma tarefa muito mais complexa do que a reabilitao dos centros que ainda assim tem revelado srias dificuldades igualmente verdade que, se no houver uma interveno sria a curto/mdio prazo, o problema resultante ser, tambm ele, de muito maior dimenso e complexidade do que aquele que nos colocado hoje pelos centros histricos. De facto, a dita cidade emergente corresponde tanto em rea ocupada, como em redes infra-estruturais, como em edificao grande maioria do territrio urbanizado e caracterizada por uma construo relativamente recente. De acordo com os Censos de 2001, os fogos de construo posterior a 1960 correspondiam a 75,65% da totalidade dos alojamentos existentes no pas. Hoje este nmero estar prximo dos 80%. E so estes 80% que comearo agora a entrar em processo de degradao se nada for feito em contrrio. Um processo acentuado por um conjunto de factores: A baixa atractividade destes alojamentos faz com que se vo tornando devolutos por morte ou alterao de residncia dos proprietrios. As actuais tendncias de mercado polarizadas entre a reabilitao de edifcios antigos em reas de grande excepcionalidade (nomeadamente os centros histricos) e a procura de habitao nova que garanta todos os nveis de conforto actualmente exigidos parece deixar esta enorme fatia do parque imobilirio de fora. Em especial quando falamos de um mercado que se desenhou para servir um momento de expanso repentina, visando quase exclusivamente a compra e a construo de raiz. A baixa atractividade deste parque imobilirio, assim como das reas em que se situa, conduz naturalmente a um baixo valor de mercado, que o contexto actual tende a desvalorizar ainda mais. O baixo valor do produto final faz com que o investimento necessrio sua reabilitao no seja rentvel para o promotor. O facto de uma parte minoritria mas significativa do parque imobilirio que aqui se refere corresponder a edifcios de habitao colectiva, dificulta a sua reabilitao ou substituio, j que tais operaes obrigariam sempre ao acordo dos diferentes proprietrios. A desvalorizao repentina do imobilirio a que hoje assistimos, tem levado a que os proprietrios tendam a reter os imveis na expectativa de uma alterao do contexto que lhes permita minorar as perdas; situao que acentua a estagnao do mercado e a degradao do edificado. Refira-se ainda o nmero significativo de operaes de urbanizao e edificao em fase de execuo que, dada a repentina alterao de conjuntura, estagnaram por previsvel falta de compradores ou por falncia do promotor e que, por incompletude ou simplesmente por no serem usadas e habitadas entraram em imediato processo de deteriorao.
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Figura11: Alojamentos, por data de construo, em 2011, em percentagem. Previso com base nos dados dos Censos de 2001 e de 2011. Fonte: INE Defende-se assim que apesar da crise actual apontar para a estagnao do sector da construo e para a dramtica reduo dos meios pblicos destinados ao investimento na urbanizao, e apesar do discurso actualmente tido por consensual (e o investimento que o segue) se focar apenas na reabilitao dos centros histricos se torna urgente encontrar formas de interveno capazes de impedir a instalao de um processo de abandono e deteriorao em grande escala do territrio urbanizado. Formas de interveno capazes de promover a consolidao e requalificao da urbanizao existente, valorizando-a e aumentando a sua atractividade. A factura de no desencadear desde j esta aco, poder vir a revelar-se demasiado alta. E se certo que neste momento os promotores privados no demonstram ter a capacidade de investimento necessria, igualmente certo que o Estado no a ter nas prximas dcadas. Seja qual for o modelo encontrado ele ter de assentar mais do que nunca na aco conjunta da Administrao, dos promotores privados e dos projectistas. De facto, s a Administrao ser capaz de criar as condies e incentivos necessrios aco dos agentes privados, assim como desencadear os investimentos pontuais necessrios continuidade das estruturas e ao desenvolvimento das diferentes reas urbanas. Mas, sobretudo, s a Administrao ser capaz de desenvolver e divulgar uma estratgia clara e integrada de interveno, capaz de dinamizar a necessria aco e valorizar as reas em questo. Por seu lado, s os promotores privados tero a capacidade de investir, no sentido de avanar com a requalificao do existente e a construo de novos espaos, de acordo com o mercado existente a cada momento, e em consonncia com a estratgia delineada pelas instncias pblicas. Por fim, s os projectistas sero capazes de articular as intenes da Administrao e dos promotores, criando solues inovadoras e econmicas que tragam uma nova qualidade espacial s reas da urbanizao extensiva, aumentando a sua atractividade e, sobretudo, aumentando substancialmente a qualidade de vida dos seus habitantes. Trata-se de uma tarefa difcil, no s pela patente falta de meios, mas tambm por se trabalhar num contexto urbano envolto actualmente por um discurso e um imaginrio claramente negativos. Urge por isso investigar no sentido de desenvolver novas formas de actuao e novos modelos de referncia. Algo que ter de passar pela criao de espaos urbanos qualificados com pouca edificao e por formas de interveno pontual e incrementalista. Algo que ter de passar sobretudo por um estudo atento da paisagem, das estruturas e dos usos existentes nas reas a intervir no sentido de encontrar a as qualidades que serviro de base necessria criao de valor.
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Figura12: Loteamento inacabado em processo de degradao em V.N. Famalico. Fotografia: Nuno Travasso
CONSIDERAES FINAIS
A proposta de um processo de gesto da urbanizao que vise aproveitar as competncias e dinmicas dos promotores privados, como meio de produo de sistemas urbanos mais articulados, contnuos, funcionais e inteligveis, deve ser reequacionada face ao presente cenrio de crise que altera profundamente as capacidades e o posicionamento dos diferentes actores. No entanto, no ainda claro, neste momento, quais as verdadeiras consequncias destas alteraes e qual o quadro em que se ir desenrolar o processo de urbanizao durante as prximas dcadas. No ser de qualquer forma lgico tomar por certo que tal processo venha a estagnar por completo ou que toda a construo fique circunscrita aos centros histricos. Como vimos, o desafio da reurbanizao de tal forma premente uma ausncia de aco nesse sentido acarretaria certamente consequncias demasiado gravosas. Torna-se por isso necessrio apostar no desenvolvimento de processos e modelos para um urbanismo depois da crise [3]. Apesar das dvidas j expressas, tudo aponta para um cenrio marcado pela escassez de meios, pela crescente incerteza e pela impossibilidade de grandes gestos. Tudo aponta portanto para um cenrio em que a cooperao intensa entre os diversos intervenientes, num processo gil, capaz de incorporar a incerteza e integrar todas as oportunidades disponveis seja essencial para levar a cabo as difceis tarefas impostas pelo desafio da reurbanizao. Neste sentido, considera-se que as propostas anteriormente apresentadas podero ainda servir como base para o desenvolvimento da necessria reflexo em busca dos novos processos de urbanizao.
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BIBLIOGRAFIA
1. Ascher, F.,Novos Princpios do Urbanismo seguido de Novos Compromissos Urbanos: Um Lxico. Livros Horizonte, Lisboa, (2010) 2. Bingre, P., Anlise das Relaes da Poltica de Solos com o Sistema Econmico: Estudo de enquadramento para a preparao da Nova Lei de Solos. Documento tcnico da DGOTDU, Lisboa (2011) 3. Bourdin, A., O Urbanismo Depois da Crise. Livros Horizonte, Lisboa, (2011) 4. Magalhes, F., A Territorilizao das Actividades Econmicas: Formas e processos de urba 5. Panerai, P., Hacia una Estructura Urbana: 1975-1985, Formas Urbanas: De la manzana al bloque. Gustavo Gili, Barcelona (1986) 6. Portas, N., A Regulao Urbanstica da Arquitectura. J.A., n226, p.18-21, (2007) 7. Portas, N., Travasso, N., As Transformaes do Espao Urbano: Estruturas e Fragmentos, Polticas Urbanas II: Transformaes, Regulao e Projectos. Fundao Calouste Gulbenkian, Lisboa, p. 161-229, (2011) 8. Silva, C., O Difuso no Vale do Ave, Tese de Mestrado, Universidade do Porto, Porto, (2005) nizao. Tese de Mestrado, Universidade do Porto, (2007) Agradecimentos Ao Prof. lvaro Domingues, ao Prof. Nuno Portas e ao Arq. Daniel Casas Valle pelas longas conversas, pela disponibilidade e pela crtica. A pesquisa em que se enquadra presente artigo decorre no mbito da investigao para Doutoramento, que conta com uma Bolsa Individual de Doutoramento da Fundao para a Cincia e Tecnologia.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro TENDNCIAS NA HABITAO Paulo Brito da Silva (13000460@edu.ulusiada.pt) Universidade Lusada de Lisboa A habitao colectiva tem um problema de desajustamento entre o indivduo ou as famlias e o modo padronizado com desenvolvida. O primeiro tipo de temas est relacionado com o paradoxo da habitao colectiva, que resulta de uma inadaptao entre a especificidade de cada pessoa e a sua classificao em grupos para os quais so desenvolvidos os espaos. O segundo tipo de temas est relacionado com uma disparidade entre o tempo previsto para a durao dos edifcios e a velocidade a que as mudanas ocorrem na contemporaneidade, conduzindo muito rapidamente a grandes diferenas entre as caractersticas das estruturas e espaos habitacionais, previstas inicialmente para um determinado modo de uso, e a evoluo das necessidades ao longo do tempo. mostrado, recorrendo a linhas de investigao anteriores ou a dados estatsticos, que o habitar humano precisa de solues que possam responder s necessidades decorrentes da especificidade do indivduo e da sua evoluo ao longo do tempo. No caso da habitao colectiva, em que estas necessidades so mal conhecidas, apenas a flexibilidade dos elementos de construo interiores pode permitir esta adaptao. Existindo a capacidade tecnolgica e industrial para o fazer, faltam conceitos de arquitectura e design flexvel ou transformvel que proporcionem as peas ou combinaes de peas que possam ser produzidos em escala industrial, com elementos estandardizados, mas com grande multiplicidade de possibilidades de combinaes entre si, oferecendo grande diversidade de solues. Para este objectivo necessrio reunir as capacidades existentes nos diversos tipos de actividades relacionadas com a construo, de modo a conseguir solues que possam ser aplicadas nos projectos de construo ou de reabilitao dos edifcios.
INTRODUO
Esta comunicao rene diversas ideias e preocupaes que foram desenvolvidas em anteriores artigos ou comunicaes, nomeadamente a comunicao ao 6 CIPED Habitao colectiva flexvel, transformable architecture and design na habitao colectiva [1] e o artigo na Revista Arquitectura Lusada Et maintenant de dsir, a questes sobre o lugar hoje [2]. Juntando estas ideias surgem este tema e estas novas linhas de investigao sobre a possibilidade de um ajustamento da habitao colectiva especificidade de uma pessoa, ou de uma famlia, e sua adaptao s mudanas ao longo do tempo. Como uma das possveis respostas a este gnero de preocupaes surgem a flexibilidade e a transformabilidade na arquitectura e no design.
A APROPRIAO/ HABITAO DO ESPAO CONSTRUDO.

O conceito de habitao colectiva encerra um paradoxo de muito difcil resoluo. A arquitectura relaciona pessoas com coisas e, atravs das coisas, pessoas com pessoas. a essa experincia das coisas, dentro de cada um de ns, que se chama habitar. Habitar , portanto, uma experincia nica, especfica e irrepetvel e que depende, entre outras condies, da memria de quem habita, que condiciona o modo de perceber e estar nos espaos construdos. Cada pessoa precisa de um espao diferente.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Pelo contrrio, projectar habitao colectiva significa pensar para um determinado grupo tipo ou padro de pessoas, com caractersticas homogeneizadas, concentrando-se no semelhante, no comum e no repetvel. As nossas sociedades so predominantemente multiculturais, no existindo um grupo de pessoas mas diversos grupos de pessoas, com ciclos de mutaes sociais inferiores durao dos edifcios. A construo de habitao colectiva pressupe a criao de casas sem se conhecerem as pessoas a quem se destinam, ou at as sucessivas pessoas que as vo ocupar ao longo do tempo de durao do edifcio. este o paradoxo da habitao colectiva, [3] em que as habitaes-tipo, feitas para famlias-tipo s sero adequadas por mero acaso, porque no h pessoas-tipo. Perante a uniformizao e desadequao destes espaos construdos, atravs do mobilirio e da decorao que as pessoas se apropriam e habitam nas suas casas, com essas peas que recriam os espaos, projectando emoes ou memrias, ou adaptando-os aos usos de modo mais conveniente.
A VELOCIDADE E A MUDANA.
As mudanas ocorrem muito rapidamente. Se algo caracteriza determinantemente a nossa era a velocidade. Tudo acontece muito rpido, algumas vezes instantaneamente. Conjugada com esta velocidade ocorrem fenmenos super-abundantes e, comea-se agora a tomar conscincia, outros super-escassos [4]. Como exemplo da super-abundncia, refere-se o Google onde, se digitarmos uma palavra obtemos instantaneamente milhes de entradas. a superabundncia de informao. A superabundncia causa indiferena. As pessoas tornam-se indiferentes a tanta informao, tantas imagens, tantos carros, tantas outras pessoas. Os espaos tpicos desta era in-humanizada, tambm ditos espaos da super modernidade, so os aeroportos, estaes, autoestradas, supermercados, centros comerciais, onde multides se movimentam de modo indiferente, ao espao e aos outros. Mas tambm existe a super-escassez, de recursos, de espao de tempo, de convvio, de diferena. E qualquer fenmeno de escassez tem repercusses globais, de modo muito rpido. As pessoas no tm tempo nem recursos. Diariamente perdem algumas horas em percursos entre casa e o trabalho. Entre o tempo necessrio para deslocaes e para trabalhar, no sobra para outras coisas, como visitar um museu, assistir a espectculos, a filmes ou visitar uma biblioteca. Estas coisas, hoje abundantes, esto longe do circuito normal das pessoas. Tudo o que cultura, convvio ou lazer est longe do circuito normal das pessoas, por escassez de tempo e de recursos. Estas breves noes permitem perspectivar algumas ideias sobre o futuro da habitao colectiva em Portugal: - As mudanas ocorrem muito rapidamente, enquanto os edifcios so feitos para tempos de durao relativamente longos, pelo que provvel que o programa de uso inicial de uma habitao colectiva fique desajustado muito depressa. - A casa, e muito especificamente as unidades de habitao colectiva, necessitam de se tornar num refgio de humanizao, em oposio desumanizao do espao urbano, onde predomina a indiferena. Acrescendo desumanizao e indiferena do espao urbano, as possibilidades de comunicao nos meios virtuais, pelos meios suportados pelas redes de telecomunicaes, fizeram com que desde casa se esteja em contacto com o resto do mundo, de modo quase instantneo e a grandes distncias. O espao urbano, para alm de ser indiferente e desumanizado, deixou de ser um espao fsico de suporte, ou de intermediao, das relaes sociais, que passaram para o meio virtual, de casa para casa. A casa deixou de estar relacionada com o mundo com a intermediao do espao urbano, passando a estar ligada directamente ao mundo pelas redes de telecomunicaes. E na casa que as pessoas tm disponibilidade de tempo e recursos para aceder ao lazer, cultura ou ao convvio. - A conscincia da super-escassez de tempo, de espao e de recursos permite perspectivar que cada m2 de espao numa casa ser muito valorizado. Parecendo desajustada, numa altura de crise do imobilirio, com
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro milhares de fogos sem conseguirem encontrar comprador, esta ideia indica que cada famlia tender a adquirir (por compra ou arrendamento) fogos de habitao com dimenses menores, com menos rea, com um custo mais ajustado aos seus recursos financeiros. Deste modo, cada m2 de espao interior ter que ter muito bom aproveitamento como uso.
FAMLIA E HABITAO COLECTIVA TENDNCIAS.

Desde 1960 a dimenso mdia das famlias tem vindo a diminuir. uma constatao apontada pelas estatsticas que indicavam em 1983 uma famlia mdia de 3,3 pessoas, e que mostram em 2010 uma famlia mdia de 2,7 pessoas [5]. Este decrscimo da famlia mdia poderia indicar que o espao necessrio nas casas tambm diminuiria, aumentando a proporo de procura de tipologias (no que se refere ao nmero de quartos) menores, mas outros factores podem apontar no sentido inverso. Outras caractersticas e comportamentos das pessoas tambm se esto a alterar, podendo contrariar esta tendncia. O desemprego entre os jovens (25 a 44 anos) aumentou muito, sendo em 1983 de 30%, e actualmente prximo de 74% do total [5]. Esta diminuio da empregabilidade e do tipo de trabalho condiciona a autonomizao dos jovens relativamente ao seu agregado familiar. E cada vez mais os jovens tendem a permanecer em casa dos pais at mais tarde, sendo j frequente idades de 40 anos. Os casamentos tambm tm vindo a diminuir (taxa bruta de nupcialidade desceu de 7,8 em 1983 para 3,8 em 2009 [5]), enquanto a idade mdia de casamento (quando casam) tem aumentado, assim como a idade de ter filhos. Se estas tendncias esto relacionadas com outras atitudes e perspectivas de vida, tambm no deixam de estar relacionadas com a dificuldade de autonomizao das famlias, constituindo novas famlias, em outras casas. Estas novas famlias, muito dependentes do apoio das famlias originais, podero, cada vez mais, ficar a viver em casa dos pais, tornando-se as casas multifamiliares. Paralelamente, os casamentos, para alm de propenderem para ser menos frequentes e mais tardios, tambm acabam mais frequentemente. A taxa de divrcios aumentou muito, desde 1990, em que era de 0,9, passando para 2,9 em 2009 [5]. E, muito frequentemente, os filhos voltam para casa dos seus pais, trazendo os seus filhos.
Tudo isto pode significar que, apesar de as famlias estarem a diminuir no tamanho e de tendencialmente, procurarem adquirir menos m2 de construo, tambm necessitam de casas com capacidade para acolher vrias famlias, ou uma famlia alargada. As casa podero passar a ter que ter a possibilidade de ser multifamiliares, com mais pessoas do que seria inicialmente expectvel e, sobretudo, com modos de distribuio e articulao dos espaos que permitam a relao destas estruturas familiares, organizando, ou permitindo, zonas de maior privacidade e a sua conexo com as partes de uso comum. As casas e as famlias podero passar a ser frequentemente multifamiliares, com ncleos em co-habitao, obrigando a uma gesto meticulosa do pouco espao disponvel. As famlias tendem a poder adquirir menos espao, mas a precisar efectivamente de habitaes com mais m2.
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O USO DA HABITAO COLECTIVA TENDNCIAS

Outra perspectiva interessante da alterao da estrutura de uso dos espaos de habitao vem da mudana da relao da casa com o mundo. Como j foi referido, o espao pblico deixou de articular ou intermediar o convvio e a relao das pessoas com o mundo. Esta relao com exterior comea a ser feita, de modo cada vez mais predominante pelos meios das telecomunicaes, nomeadamente pela internet, processando-se a velocidade quase instantnea e a grandes distncias. Por um lado, o espao pblico e a estrutura das cidades desumanizaram-se, transformando-se numa em espaos mais dedicados ao automvel. Por outro lado, a escassez de tempo e de recursos torna a internet como o meio mais acessvel para o convvio, o lazer e a cultura.
Uma grande percentagem de famlias (e de casas) j tem ligao internet e os diversos membros das famlias dispem de dispositivos individuais de acesso, como computadores, laptops, tablets ou smartphones. Donde, esta relao dentro de casa com o resto do mundo deixou de ser convivial, na sala ou cozinha, para passar a ser individual, em espaos como o quarto. Onde antes a televiso era um tema de reunio na sala, a televiso passou a estar acessvel pela internet nos dispositivos individuais de acesso, podendo cada um escolher o seu canal e o seu programa. E, j no ser invulgar as pessoas na mesma casa comunicarem de quarto para quarto pela internet, nomeadamente pelas redes sociais. Nesta nova estrutura de uso das casas os quartos adquirem mais importncia e mais tempo de permanncia, em detrimento de espaos comuns como a sala ou a cozinha.
O TRABALHO NA HABITAO COLECTIVA TENDNCIAS

Os mesmos motivos que permitem a mudana da estrutura de usos habitacionais, tambm possibilitam que a tendncia para o trabalho no domiclio venha a aumentar. A casa deixou de precisar de intermediao de outros tipos de espaos na sua relao com o mundo, estando conectada pelas redes de telecomunicaes. Como se viu esta nova relao como o mundo exterior superabundante, quase instantnea e alcana grandes distncias. Muitos tipos de actividades e de servios comeam a poder ser feitos a partir de casa, sem necessidade de escritrio ou da presena nas companhias. Trabalhos por conta de outrem ou individuais podem ser executados, com integrao plena em equipas de trabalho, por vezes localizadas em pases distantes.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A casa, ou parte da casa precisa de, pelo menos em certas partes do dia, se tornar em escritrio, com ambiente e espao para a realizao dessas tarefas. A exiguidade de espao nas casas precisa de ser complementada com uma certa flexibilidade, transformabilidade ou polivalncia de modo a, com o mnimo de espao (logo de custo) permitir o mximo de usos e a sua variao ao longo do tempo.
FLEXIBILIDADE NA HABITAO COLECTIVA

Encontram-se duas ordens de motivos para perspectivar a flexibilidade na disposio dos elementos interiores na habitao colectiva, realizada em projectos de edifcios novos ou de reabilitao ou renovao dos existentes. O primeiro est relacionado com um esforo para humanizar, atravs de uma melhor capacidade de adaptao ao indivduo, e ao seu modo de habitar, diferente, nico, especfico e irrepetvel. O segundo est muito relacionado com a exiguidade de recursos que caracteriza os nossos tempos, possibilitando o aumento de aptides de uso no espao, rentabilizando e ampliando o espao em unidades habitacionais de dimenses mais reduzidas. A arquitectura no tem feito muitos progressos para permitir essa flexibilizao ou evoluo, definida como a possibilidade de uma habitao poder ser melhor adaptada s diversas necessidades de quem a habita, e das mudanas ao longo do tempo [5]. Pensar uma habitao colectiva com mais possibilidades e mais flexibilidade certamente um caminho que a arquitectura tem de prosseguir. Hoje os meios tecnolgicos, a capacidade industrial e o progresso cientfico j permitem que se perspective o desenvolvimento de solues muito flexveis na construo de habitao colectiva. Mas so precisas metodologias construtivas, conceitos e design para sistematizar modos de construir e componentes estandardizados que facilitem a transformao, interessando, neste texto, a alterao da compartimentao interior e com a transformao do espao para diversos usos habitacionais.
CONCLUSES
O habitar humano precisa de solues que possam responder necessidades decorrentes da especificidade do individuo e da sua evoluo ao longo do tempo. Estas necessidades so muito diferentes em todas as pessoas, pelo que a habitao colectiva, porque pensada para tipos de pessoas, s as consegue satisfazer se contiver a flexibilidade suficiente para estes ajustamentos. Por outro lado as caractersticas, usos e comportamentos das pessoas evoluem muito rapidamente, fazendo com que as habitaes, construdas para prazos maiores, fiquem desajustadas para o modo e estruturas de uso muito cedo. A flexibilidade tambm uma resposta para a possibilidade de os edifcios de habitao colectiva se poderem adaptar estas necessidades e sua evoluo ao longo do tempo. J existe a capacidade tecnolgica e industrial para conseguir esta flexibilidade, mas faltam conceitos de arquitectura e design flexvel ou transformvel que proporcionem as peas ou combinaes de peas que possam ser produzidos em escala industrial, com elementos estandardizados, mas com grande multiplicidade de possibilidades de combinaes entre si, oferecendo diversidade de solues.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Neste sentido, seria muito til o aprofundamento da investigao sobre a evoluo do modo e estruturas de uso da habitao colectiva, assim como a investigao, com a cooperao da indstria, sobre conceitos e componentes modulares para a habitao flexvel ou transformvel. Seria, neste sentido, muito interessante a formao de associaes de indstrias que pudessem disponibilizar conceitos conjuntos de peas, com solues de flexibilidade integradas, mas com modularidade que tambm proporcionasse multiplicidade de combinaes. Estas solues, pela sua modularidade, poderiam ser usadas nos projectos de obras novas ou de renovao, podendo tambm ser desmontadas e trocadas por outras durante o tempo de existncia do edifcio.
BIBLIOGRAFIA
1. Silva, Paulo Brito da, Habitao colectiva flexvel, transformable architecture and design Titulo do artigo em itlico, Actas do 6 Congresso Internacional de Pesquisa em Design - CIPED, Lisboa, (2011). 2. Silva, Paulo Brito da, Et maintenant le dsir 4 questes sobre o lugar hoje. Revista Arquitectura Lusada, Volume n 2, paginas 107-114, (2011). 3. Coelho, Antnio Baptista, Sobre a humanizao do habitar e o cooperativismo, Lisboa, (2007). 4. Aug, Marc, Non-places: Introduction to an anthropology of supermodernity, Verso, London & New York, 1995. 5. Pordata, Base de dados Portugal Contemporneo, http://www.pordata.pt/Portugal. 6. Abreu, Rita et Heitor, Teresa, Estratgias de flexibilidade na arquitectura domstica holandesa: da converso multifuncionalidade, Lisboa, (2007).
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O PAPEL DOS PLANOS MUNICIPAIS DE ORDENAMENTO DO TERRITRIO NO DESENHO DA CONTINUIDADE EM REAS RESIDENCIAIS O CASO DA REA METROPOLITANA DE LISBOA Paulo Silva (paulosilva@ua.pt) Departamento de Cincias Sociais, Polticas e Territrio Universidade de Aveiro
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TEMA 5 | POLTICAS SOCIAIS DA HABITAO
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SESSO 5.1 | 14H00 | 12.2.12

Moderador: Gonalo Santinha
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ALOJAMENTOS ALTERNATIVOS PARA A POPULAO IDOSA 12 ( 3 Ignacio Martn (jmartin@ua.pt), S. Rito snobre.rito@gmail.com), D. Brando (daniela.brandao@unifai.eu) 1 2 3 Universidade de Aveiro, Centro Social Paroquial de So Nicolau, Unidade de Investigao e Formao sobre Adultos e Idosos (UNIFAI.ICBAS/UP)
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Segundo a literatura internacional, o alojamento habitacional para pessoas idosas classificado por nveis de assistncia dependncia. Os modelos de alojamento com baixo nvel de assistncia, caracterizam-se por serem estruturas residenciais que comportam altos graus de privacidade, ainda que se viva em vizinhana com outras pessoas idosas, pois o estilo de vida destes residentes normalmente autnomo. Este trabalho pretende analisar as tipologias de alojamentos imobilirios de tipo Anglo-Saxnico e Nrdico. Neste sentido, foram analisadas comparativamente as tipologias de alojamento de Homeshare, Lifetimes Home, Cohousing, Sheltered e Extra Care Home. Em Portugal, estas tipologias imobilirias so escassas.
Contudo, tm surgido, no sector privado, incipientes experincias aproximadas a este tipo de alojamentos, associados normalmente ao sector hoteleiro. Nesse sentido, o estudo analisa o motivo da falta desta tipologia imobiliria. Os factores culturais e econmicos so frequentemente apontados para explicar a falta de procura, mas o foco de ateno deste estudo dirige-se principalmente para a falta de oferta. Nesse sentido, a falta de enquadramento legal suficiente parece ser o principal factor, pois propicia a que a iniciativa privada quando foca os seus interesses para a populao idosa se oriente sobretudo para a construo de Lares ou Residncias e no de outros alojamentos alternativos.
INTRODUO
O crescente envelhecimento das populaes, assim como a heterogeneidade de necessidades nesta populao, torna a discusso de novas polticas ainda mais necessria. A habitao, enquanto elemento fundamental para a sade, autonomia e qualidade de vida da pessoa, tem sido tambm objecto de estudo, dada a necessidade de que sejam definidas regras que permitam adequar as habitaes s condies de maior vulnerabilidade da pessoa idosa. Atendendo a este cenrio global, a existncia de condies habitacionais que prolonguem o perodo durante o qual os indivduos se mantm independentes, torna-se essencial para colmatar as dificuldades do mercado imobilirio em atender a todo o tipo de necessidades. Os alojamentos habitacionais para pessoas idosas so usualmente classificados tendo em conta o nvel de assistncia prestado na dependncia. As respostas clssicas de alojamento para pessoas idosas (e.g. lares de idosos) so usualmente direccionadas para pessoas com um maior grau de dependncia. Contudo, existem alojamentos com baixo nvel de assistncia, que compreendem um conjunto de tipologias de alojamento nos quais o estilo de vida autnomo, ainda que se verifique uma convivncia com outros indivduos. Os tipos de alojamentos com baixo nvel de assistncia mais frequentemente citados na literatura internacional so os Lifetime Home, Homeshare, Cohousing, Sheltered e Extra Care Home. Entre estes, existem algumas diferenas nomeadamente em relao ao perfil de utilizador, arquitectura e filosofia que seguem. Este artigo pretende expor as principais caractersticas das vrias tipologias de alojamentos com baixo nvel de assistncia e analisar o seu desenvolvimento nos pases Anglo-saxnicos e Nrdicos. Posteriormente, realizado um estudo do ponto de situao deste tipo de alojamentos a nvel nacional, e discutidas possveis justificaes para a escassez destes alojamentos no contexto portugus.
As tipologias de alojamentos com baixo nvel de assistncia

Na literatura internacional, entre as principais tipologias de alojamentos com baixo nvel de assistncia citadas, salientam-se as de Lifetime Home, Homeshare, Cohousing, Sheltered e Extra Care Home. A tipologia de Lifetime Home compreende alojamentos nos quais as habitaes esto adequadas s necessidades do ciclo de vida familiar (e.g. deslocao de um carrinho de beb, um adulto com uma perna partida ou um idoso com problemas de acuidade visual) [1-3]. Para que a acessibilidade e o design habitacional estejam adequados a estas diferentes situaes, este tipo de alojamentos baseia-se em dezasseis normas, desenvolvidas em 1991. O respeito por essas normas nas Lifetime Home, permite tambm diminuir os custos que lhes esto associados a longo prazo. Por um lado, agiliza a possibilidade de modificaes posteriores, o que confere uma vantagem comparativamente com alojamentos que no atendem s diferentes necessidades dos indivduos ao longo do ciclo
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro de vida [4]. Por outro, pode tambm existir um menor ndice de institucionalizao e uma menor procura de cuidados de sade resultantes de acidentes domsticos ocorridos por inadequao das habitaes [1]. As habitaes de tipologia Sheltered compreendem algumas zonas de convivncia comum (sala, lavandaria, jardim), o apoio de um monitor e a presena de um sistema de alarme, para ser utilizado em situaes de emergncia [1; 5-7]. Esta tipologia surgiu na dcada de 1960, no perodo ps-guerra como resposta crescente preocupao com a criao de habitaes adequadas populao idosa [7]. Sobretudo na Inglaterra este tipo de alojamentos teve uma grande adeso, havendo um aumento de 69% entre 1979 e 1989 [8]. A existncia de um sistema de alarme permite aumentar o sentimento de segurana da pessoa idosa, uma vez que assegura um auxlio imediato. Contudo, apesar disso, esta tipologia continua a ser dirigida para indivduos independentes [7]. O monitor surge apenas como um elemento que supervisiona e acompanha a situao dos residentes, integra os novos residentes, dinamiza actividades comunitrias, sinaliza necessidades e reencaminha os utentes para os servios adequados, cuida das reas comuns e disponibiliza informao relevante. Os cuidados pessoais, de assistncia mdica e as actividades domsticas (e.g. higiene habitacional, tratamento de roupas) no so da responsabilidade do monitor [5;9-10]. Caso a pessoa idosa residente necessite deste tipo de servios, ter de procurar outro tipo de suporte. Por sua vez, a tipologia de Homeshare, surgiu em 1970 nos Estados Unidos da Amrica, sendo posteriormente alargada Inglaterra e outros pases europeus. Actualmente, est presente em nove pases, contudo, nos Estados Unidos que tm uma maior expresso, com mais de 75 programas [11]. Usualmente, estes programas so geridos por agncias especializadas sem fins lucrativos, que so responsveis por todo o processo desde a candidatura, entrevista inicial, encaminhamento de acordo com as necessidades e capacidades dos envolvidos, acompanhamento da integrao e avaliao final do programa [12-13]. Este tipo de alojamentos baseia-se no crescimento pessoal e na melhoria da qualidade de vida atravs da partilha recproca de recursos [13]. operacionalizado atravs da co-habitao entre uma pessoa mais idosa que necessita de apoio e uma pessoa mais jovem, que necessita de um lugar acessvel para residir. Pretende-se, assim, colmatar as necessidades de ambos, uma vez que a pessoa idosa usufrui de companhia e apoio [14-16], enquanto a pessoa jovem usufrui de estadia gratuita numa casa confortvel e que segue um conjunto de requisitos de habitabilidade, contribuindo para uma reduo do seu custo de vida, e alm disso pode beneficiar de novas aprendizagens com a pessoa idosa. De uma forma mais global, tambm a sociedade pode tirar proveitos da criao destes programas, uma vez que diminui a taxa de institucionalizao de idosos, estimula o contacto intergeracional e permite compensar a falta de respostas de apoio no perodo da noite [14]. A tipologia de Extra Care Housing segue-se pelos princpios de independncia, capacitao e participao da pessoa idosa [17] e pretende ser uma resposta dirigida a pessoas que necessitam de apoio nas actividades de vida diria, maximizando o perodo de independncia dos indivduos [11; 18]. De facto, esta resposta surgiu a partir da necessidade de criar um modelo habitacional adequado a acolher pessoas idosas mais dependentes [19]. uma resposta alternativa institucionalizao, o que potencia a adeso das pessoas idosas para a sua utilizao [19-20], justificando o significativo nmero de unidades deste tipo, nomeadamente na Inglaterra [21]. Dentro desta tipologia, tm surgido novas variantes neste conceito, de acordo com a dimenso, o tipo de servios e cuidados prestados, o tipo de financiamento, as infra-estruturas de que dispe e o modelo de gesto [22]. Como exemplos dessas variantes podem-se referir os very sheltered housing, to housing with care, to extra care, assisted living e close care [17-18; 21-23]. Para alm do apoio nas actividades de vida diria, este tipo de resposta oferece tambm um conjunto de infra-estruturas, designadamente, sala de fisioterapia, biblioteca, lavandaria, restaurante, e de servios como sejam cabeleireiro, apoio domstico e apoio em situao de emergncia 24 horas por dia [11;15; 21-22]. Ainda dentro dos Extra Care Housing existem instituies que prestam cuidados especializados a populaes especficas, como sejam os doentes de Alzheimer. Neste caso, os espaos esto desenhados de forma a diminuir os problemas de orientao e confuso, utilizando objectos e mobilirio familiar e cores distintas [18]. De facto, alguns estudos indicam que este tipo de alojamentos tem vantagens para este tipo de doentes, uma vez que satisfazem as expectativas e as necessidades da pessoa com demncia, permitem mais facilmente manter a rede social da pessoa com demncia e possibilitam a manuteno da qualidade de vida [17; 24]. Comparativamente com a tipologia de Sheltered, esta tipologia configura uma melhor resposta, pois caso o indivduo esteja num nvel de sade debilitado, o apoio especializado prestado 24 horas por dia [22]. Para finalizar, a tipologia de Cohousing desenvolveu-se na dcada de 1960, na Dinamarca e, posteriormente, onde o seu nmero mais expressivo e posteriormente implementou-se na Holanda, Sucia, Noruega e outros pases da Europa do Norte [25-26]. Inclusive outros pases como Frana, Espanha e Itlia esto progressivamente a iniciar a aposta neste tipo de alojamentos. Esta tipologia operacionalizada numa comunidade habitacional, cuja criao, implementao, monitorizao e gesto so da responsabilidade dos prprios membros [27-30]. As instalaes podem ser construdas de raiz ou remodeladas, e usualmente so constitudos por cozinha, biblioteca, sala de reunies e espaos ao ar livre, entre outros [25; 28; 31-32]. Todos os membros da comunidade partilham um interesse comum, envelhecer de uma forma activa e com vizinhos familiares e tm um papel activo em todo o processo [29]. Nesse sentido, pretende-se manter a pessoa idosa saudvel, e diminuir a solido atravs da promoo da solidariedade, assistncia mtua e interaco social [31]. Este tipo de resposta potencia o poder de
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro deciso dos prprios residentes, uma vez que a prpria estrutura arquitectnica, o local e as condies da comunidade so definidos pelos residentes. Estes factores possibilitam um aumento dos nveis de participao activa dos cidados, fomentando um sentimento de pertena comunidade [26]. Atendendo filosofia dos alojamentos com baixo nvel de assistncia na qual se insere esta tipologia, a privacidade de cada residente assegurada [29; 31]. Para alm desta vantagem, o crescimento desta tipologia tem sido cada vez mais incentivado, uma vez que o sector imobilirio no consegue responder de forma adequada ao equilbrio entre independncia, privacidade, interaco social e capacidade econmica [32]. Na tabela 1, esto sintetizadas algumas das principais caractersticas dos alojamentos alternativos que foram enunciados anteriormente. Tabela 1: Principais caractersticas dos alojamentos alternativos
Tipologi a Filosofia Adequar as habitae s s necessid ades decorrent es do ciclo de vida familiar [1-3]. Garantir apoio 24h [1;5;7]. Caracters ticas Perfil Const rudo de raiz Taman ho Orient ao GC/ PA Exemplos
Lifetime s Home
Devem respeitar as 16 normas estipulada s.
Toda a popula o
Darwin Court, London S (http://www.lifetimehomes.org.uk/pages/darwincourt-london-.html)
Shelter ed
Apartame ntos independe ntes e espaos comuns. Condies de conforto e habitabilid ade.
Pessoas idosas independ entes
15-60 aparta mentos
Askes Court, Singleton Sade S/N (http://www.housingcare.org/housing-care/facilityinfo-12181-askes-court-singleton-england.aspx)
Homes hare
Partilhar recursos [12-13].
Pessoas idosas independ entes
1 habita o
Sade e apoio social
1TOIT2AGES (http://www.1toit2ages.be)
Apoiar na Apartam Pessoa Sa realiza entos s de e Extra o das Muito indepen iodosa apoi Care atividad S variv S/S dentes e s mais o Home es de el espaos depend soci vida comuns entes al diria [17-20]. Criar comuni Apartam dades entos Pessoa Muito Coho pelas indepen Opta s S variv using pessoa dentes e tivo idosas el s espaos idosas comuns [27-30]. Legenda: GC Gestor de Caso; PA Pessoal Auxiliar; S Sim;
Belsize Court (http://www.housingcare.org/downloads/fa cilities/brochures/116612.pdf)
Roberts Creek Cohousing (http://www.robertscreekcohousing.ca)
N- No
A situao dos Alojamentos com baixo nvel de assistncia em Portugal Em Portugal, este tipo de alojamentos no existe de uma forma formal. Como hiptese justificativa para a falta de oferta deste tipo de alojamentos, surge a inexistncia de enquadramento legal. Este factor explica que a iniciativa privada na rea do alojamento para a pessoa idosa se foque sobretudo na construo de Lares ou Residncias, que so as tradicionais respostas de apoio, ao invs de apostar no desenho de outros tipos de alojamentos. A prpria falta de procura, justificada sobretudo por factores culturais e econmicos pode tambm no fomentar a aposta noutros tipos de alojamento.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Ainda que no existam as vrias tipologias de alojamentos com baixo nvel de assistncia no contexto portugus, podem-se destacar algumas iniciativas como a Aldeia So Jos de Alcalar, o Programa Aconcego e os resorts. A aldeia de So Jos de Alcalar, construda de raiz, situa-se perto de Portimo e comeou a funcionar em 1995, permitindo o alojamento de 105 idosos oriundos de diversas zonas do pas em 52 habitaes. Estas encontram-se dispostas em dois blocos circulares, um com 26 apartamentos T1 e outro 26 apartamentos T3. Alm disso, existe um edifcio central, que coloca ao dispor dos idosos, um refeitrio, um bar, uma sala de ocupao de tempos livres, uma lavandaria e um posto de sade, que atravs de um mdico e uma enfermeira apoia nos cuidados de sade primrios. Associados a estes servios, existe ainda: uma capela; um centro juvenil, possibilitando o intercmbio geracional; uma equipa de apoio que auxilia nos cuidados de higiene pessoal e habitacional e participa numa variedade de actividades de animao. Deve-se referir ainda que os idosos desempenham um papel activo na manuteno da Aldeia, dedicando-se por exemplo manuteno dos espaos verdes e de cultivo [33-34]. O Programa Aconchego promovido desde 2004 tem como intuito melhorar a qualidade de vida da populao idosa residente na cidade. Deste modo, atravs da promoo de alojamento a estudantes do ensino superior, durante um ano lectivo, em domiclios das pessoas idosas, pretende-se fomentar as relaes intergeracionais, combater a solido e revitalizar a cidade. Reconhecido com um prmio de Inovao Social pela Unio Europeia, o Programa Aconchego decorre de Setembro a Julho, durante a semana de segunda a sexta-feira, sendo o perodo de fim-desemana facultativo de acordo com a disponibilidade de ambas as partes [35]. Quanto aos resorts, existem duas filosofias distintas. Por um lado, existem empreendimentos como o Health Resort Nature Gis (http://www.naturesanus.pt/) que correspondem a residncias ou lares de idosos com uma componente turstica e de prestao de cuidados de sade. dirigido tanto populao idosa independente como aquela que necessita de cuidados permanentes. Por outro lado, existem outros empreendimentos que tm igualmente uma componente turstica, mas esto muito mais orientados para cuidados de bem-estar. Um dos exemplos desse tipo de empreendimentos em Portugal o Longevity Wellness Resort de Monchique (http://www.longevitywellnessresort.com). O objectivo deste tipo de estruturas passa sobretudo por promover o bem-estar e um estilo de vida activo e saudvel, com o intuito de retardar possveis situaes de dependncia.
CONCLUSES
semelhana dos pases Anglo-Saxnicos e de alguns pases Nrdicos, que j implementam um conjunto de programas de criao de alojamentos com baixos nveis de assistncia, tambm Portugal deve apostar no desenvolvimento destas respostas. Para que isso possa acontecer, a regulamentao legal destas respostas assume-se como um passo fundamental. Para alm disso necessrio sensibilizar todos quantos esto envolvidos na criao de um alojamento, para adequarem as habitaes s vrias condies de vulnerabilidade da populao idosa. O respeito por um conjunto de regras de acessibilidade e segurana, permitir maximizar o tempo de permanncia nos domiclios, e diminuir as taxas de institucionalizao, o que confere tambm vantagens a nvel econmico. Nesse sentido, os alojamentos com baixos nveis de assistncia podem tambm ter um importante papel pois permitem assegurar a satisfao das necessidades numa fase primria, atrasando a necessidade de cuidados para um maior nvel de dependncia. Agradecimentos Este projecto foi desenvolvido no mbito da Linha Assisted Living e Snior Living do Projecto Perfis de necessidades e estruturas de respostas da Seco Autnoma de Cincias da Sade da Universidade de Aveiro.
BIBLIOGRAFIA
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro POLTICAS SOCIAIS E AMBIENTE CONSTRUDO: CONTRIBUTOS PARA UM ENVELHECIMENTO BEMSUCEDIDO. Sara Marques (srita@ua.pt), Gonalo Santinha (g.santinha@ua.pt) Universidade de Aveiro As cidades confrontam-se actualmente com o duplo desafio de, por um lado, concentrarem cada vez mais populao e, por outro, essa populao ser envelhecida ou tendencialmente em envelhecimento. Conscientes do desafio que o actual contexto demogrfico representa, diversas instncias internacionais a par da comunidade acadmica tmse debruado sobre o tema, na perspectiva de tornar este aparente constrangimento numa oportunidade, identificando eventuais domnios de interveno. A emergncia de uma nova viso dos cuidados a prestar aos idosos, designadamente ao apostar na sua permanncia na comunidade (aging in place), acusou a escassez de orientaes para que uma comunidade se prepare convenientemente para proporcionar um envelhecimento bem-sucedido na comunidade, tanto para os actuais residentes como para os futuros. Este texto identifica as principais reas de interveno que devem ser consideradas na construo de uma comunidade que atente aos princpios subjacentes a um envelhecimento bemsucedido, com especial enfoque no acesso aos servios e na promoo da mobilidade pedonal. O exerccio aqui efectuado de natureza propositiva fornece um primeiro contributo para reflexo que poder beneficiar os processos de tomada de deciso no mbito de polticas sociais e territoriais.
INTRODUO
O envelhecimento demogrfico um fenmeno actual, cada vez mais natural e comum. Os pases desenvolvidos, onde este processo assume maior expresso, ainda se encontram em fase de adaptao s alteraes que o fenmeno acarreta. Se nos centrarmos na imagem social da pessoa idosa, no contexto das caractersticas da sociedade contempornea, percepcionamos a desvalorizao do seu papel, no s no que respeita perda de potencialidades e produtividade, mas tambm por motivos associados ideia de que esta representa um encargo social. Neste sentido, o envelhecimento da populao tem merecido a preocupao de diversos organismos mundiais, nomeadamente a Organizao de Cooperao e Desenvolvimento Econmico (OCDE), a Comunidade Europeia (CE), a Organizao das Naes Unidas (ONU) ou a Organizao Mundial de Sade (OMS), que, sobre esta questo, avanaram com um conjunto de preocupaes e recomendaes na sua Agenda e nos relatrios publicados. Se certo que esta temtica tem sido palco de preocupaes no seio destas instncias internacionais e de discusso na arena acadmica, no menos verdade que o enfoque tem recado na sua associao a determinantes biolgicas, psicolgicas e sociais, procurando respostas a questes distintas, nomeadamente acerca de quais as dimenses das mudanas, as principais causas e as consequncias, bem como as reas passveis de interveno com o intuito de retardar ou mesmo travar o processo de envelhecimento [1]. Simultaneamente, as cidades so, do ponto de vista da Poltica Pblica, consideradas cada vez mais como um meio de oportunidade de desenvolvimento. Estas, tanto so capazes de investir na criao de condies de desenvolvimento econmico (pela atraco de empresas com elevado ndice de qualificao de recursos humanos, formao de especialistas, entre outros), como ao mesmo tempo investem na sua afirmao enquanto espaos de incluso (gerao de igualdade de oportunidades, com elevados nveis de conforto e segurana para todos os grupos etrios). A emergncia de novos conceitos associados ao envelhecimento (envelhecimento activo, produtivo ou, de uma forma mais global, bem-sucedido) e o surgimento de uma nova perspectiva de olhar para os cuidados a prestar aos idosos, designadamente ao apostar na sua permanncia na comunidade (aging in place), reforou a necessidade de se efectuar uma reflexo mais abrangente sobre como, quando e onde intervir com vista a contribuir para um envelhecimento bem-sucedido. Reconhecida a fase de transio que actualmente se protagoniza, considerou-se pertinente analisar este fenmeno, do ponto de vista das mais-valias que a populao idosa pode trazer para as cidades: na perspectiva das polticas de promoo de um envelhecimento activo e da adopo de respostas emergentes neste domnio. Desta forma, o ponto de partida deste texto consiste numa anlise do envelhecimento da populao, demonstrando a pertinncia e actualidade do tema. Ser efectuada uma breve aluso importncia que a temtica da velhice tem ganho nos principais rgos de representao internacional e pelos desafios que representa a nvel econmico e social. A temtica das cidades abordada na sequncia do envelhecimento, no apenas pela importncia que as mesmas assumem do ponto de vista da concentrao de populao, mas pela capacidade que lhes reconhecida em precipitar solues para desafios eminentes, tirando o maior partido deste
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro contexto demogrfico. Neste sentido, as cidades ganham em considerar o desafio do envelhecimento demogrfico numa nova perspectiva, associada manuteno dos idosos na comunidade, criando espaos mais aprazveis para os que nela habitam, mas sobretudo pela capacidade de atrair novos residentes. O terceiro ponto inicia com a explicitao do conceito de envelhecimento, observando-se as determinantes e especificidades deste grupo da populao. Ser efectuado um enquadramento das prticas que tm dominado o apoio social aos idosos perspectiva tradicional , prosseguindo-se posteriormente para um novo domnio de respostas que se caracteriza pela manuteno do idoso na comunidade, percepcionando-o como um recurso perspectiva emergente. No quarto ponto, explora-se o conceito de cidade amiga de todas as idades, avanando-se com um conjunto de contributos a ter em linha de conta para a construo de uma cidade acessvel e atractiva, que permita aos idosos usufruir plenamente dos espaos e tirem partido da cidade. O patamar de discusso ser efectuado a dois nveis. Por um lado, sublinhando-se a necessidade de se pensarem nos espaos pblicos, seja em modo pedonal, seja via acesso a transportes pblicos. A noo de rea de influncia ou ped shed (nomenclatura utilizada pela literatura internacional) surge aqui como forma de pensar em espaos promotores de uma boa acessibilidade. Por outro, destacando-se a importncia que a promoo de uma boa mobilidade pedonal, que permita s pessoas usufrurem dos servios e espaos e tenham vontade de se deslocar entre eles e/ou para eles, tem para os cidados (designadamente os idosos). Emerge neste contexto a ideia de articular o desenho dos espaos com a criao de condies para que se mantenham e fortaleam as relaes sociais. Por fim, o ltimo ponto dedicado s concluses do trabalho desenvolvido, numa palavra final sobre as implicaes que as dinmicas demogrficas e das cidades tm do ponto de vista da actuao das polticas pblicas. Os conceitos aqui desenvolvidos e as ideias sugeridas devem, num futuro prximo, ser alvo de um estudo profundo e, se possvel, empiricamente avaliadas. Do seu confronto com a realidade, e com outros estudos de caso, resultar sem dvida um processo interactivo de aprendizagem e inovao que beneficiar os processos de tomada de deciso no mbito de no mbito de polticas sociais e territoriais.
O ENVELHECIMENTO POPULACIONAL E AS CIDADES

O envelhecimento da populao e uma sociedade cada vez mais urbana onde as cidades assumem um crescente papel de protagonismo so duas realidades que marcam o sculo XXI. O debate em tornos destes dois fenmenos tem merecido especial ateno por parte dos principais rgos de representao internacional, nomeadamente a OCDE, a CE, a ONU, ou a OMS que, a propsito destas matrias, introduziram um conjunto de preocupaes e recomendaes na sua agenda e nos relatrios publicados. As alteraes da estrutura populacional mundial so um fenmeno cada vez mais evidente, tendo-se tornado o envelhecimento populacional numa realidade desafiadora. Envelhecer deixou de ser um privilgio e tornou-se, antes, no reflexo do sucesso do desenvolvimento humano: os progressos alcanados na medicina, o investimento em estruturas sociais de higiene, sade e educao, a par do declnio da mortalidade e da fecundidade, so factores que, conjugados, contriburam para uma nova realidade demogrfica [1,2,3]. A nvel global, a esperana de vida passou de 47 anos entre 1950-1955 para 65 anos entre 2000-2005, devendo atingir os 75 anos entre 2045 e 2050 (Figura 1). Nos mesmos perodos a fecundidade total decaiu de 5,0 para 2,6 filhos por mulher e expectvel que continue a diminuir atingindo 2,0 filhos por mulher entre 2045 e 2050. Tambm nos pases em desenvolvimento e no apenas nos pases desenvolvidos, o nmero de filhos por mulher inferior a 2,0, sendo inferior ao nvel exigido para reposio da populao a longo prazo [2].
Figura 10 - Pirmides etrias da populao mundial 1950, 2005 e 2050 Fonte: UN (2007) [2]
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O aumento do topo da pirmide e diminuio da base corresponde tendncia dominante da dinmica das populaes dos pases desenvolvidos e, a seu tempo, da populao mundial [4]. Embora a proporo de idosos seja substancialmente maior nos pases desenvolvidos, a mudana na estrutura da populao dos pases em desenvolvimento tambm se est a processar a um ritmo bastante acelerado (Figura 2).
Figura 11 - Volume e distribuio da populao com 60 ou mais anos de idade, por grupos de pases, 1950, 1975, 2005, 2025 e 2050. Fonte: UN (2007) [2] A par do envelhecimento global da populao verifica-se o aumento da esperana de vida dos mais idosos. Como afirma Figueiredo [1] a prpria populao idosa est a envelhecer. De acordo com dados do Department of Economic and Social Affairs (DESA) [2], na maioria dos pases a populao com 80 anos ou mais est a crescer mais rapidamente do que outros grupos etrios da populao. previsvel que a populao mundial com 60 anos ou mais quase triplique entre 2005 e 2050. Nos pases em desenvolvimento a populao com idade igual ou superior a 80 anos dever apresentar um crescimento 8 vezes maior do que nos pases desenvolvidos. Associados a estas transformaes demogrficas, que derivam do aumento da proporo de populao idosa face aos restantes escales etrios, h outros desafios e dinmicas subsequentes que as polticas pblicas enfrentam e que, embora no seja do mbito deste texto abord-las pormenorizadamente, pela importncia que assumem neste contexto no poderiam deixar de ser aqui mencionadas. So exemplo destes desafios [1, 2, 5]: i) a sade o aumento das doenas crnicas exige novas especialidades por parte dos profissionais de sade; fornecimento de cuidados de longa durao, mais intensivos, que preservem a dignidade do idoso e lhe permita continuar no seio da famlia; ii) o impacto econmico a influncia do envelhecimento populacional sobre a produtividade e a oferta de fora de trabalho que se podero traduzir num abrandamento do crescimento econmico; iii) a feminizao - as mulheres no s apresentam maior tendncia para sobreviver at aos 60 anos, mas uma vez alcanada esta idade, tendem a viver mais do que os homens nas mesmas condies; socialmente, so as mulheres que se encontram mais expostas a riscos de vulnerabilidade nomeadamente violncia domstica, discriminao no acesso ao trabalho, educao, entre outros; iv) as alteraes na organizao familiar a diminuio do nmero de agregados familiares, a participao crescente das mulheres na vida pblica, a diminuio das taxas de fecundidade pondo em causa a renovao das geraes, so alteraes que consequentemente reduzem o nmero de potenciais cuidadores. O surgimento deste novo contexto demogrfico com repercusses ao nvel social, poltico e econmico [6] tem sido palco de preocupaes no seio de instncias internacionais e de debate no meio acadmico. No que respeita comunidade acadmica, o estudo do envelhecimento tem incidido predominantemente na sua associao a determinantes biolgicas, psicolgicas e sociais, procurando respostas a questes distintas, nomeadamente acerca de quais as dimenses das mudanas, as principais causas e as consequncias, bem como as reas passveis de interveno com o intuito de retardar ou mesmo travar o processo de envelhecimento [1]. Mas esta temtica do envelhecimento tem vindo a ganhar importncia no seio dos principais rgos de representao internacional, como seja a Organizao das Naes Unidas, que possui um longo e activo percurso neste debate. Numa breve reviso histrica identificam-se alguns marcos importantes no trabalho conjunto com diversos pases, motivados para a defesa dos direitos dos idosos [2,5]: Vienna International Plan of Action on Ageing (1982): primeiro acordo internacional de orientaes polticas e de programas orientados para o envelhecimento, que inclua questes como sade e nutrio, habitao, bem-estar social; International Conference on Population and Development Program of Action (1994): realizada no Cairo com 179 pases que se comprometeram com um Programa de aco de 20 anos, e que inclua a
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro introduo de mecanismos de proteco s pessoas idosas, em particular a implementao de sistemas de segurana social; The Economic, Social and Cultural Rights of Older Persons, (1995 ONU): o comit para os direitos econmicos, sociais e culturais, criado para aperfeioar a concretizao em polticas dos compromissos feitos pelos Estados Membros, publicou este documento que apresentava recomendaes para a implementao de polticas orientadas para o tema do envelhecimento; Madrid International Plan of Action on Ageing, (2002): documento adaptado por 160 pases membros e que possui um propsito mais amplo integrando: pessoas idosas e desenvolvimento, sade e bem-estar nos idosos, fomento de ambientes de apoio aos idosos. O plano solicitava aos governos que integrassem as necessidades e os direitos dos idosos nas polticas nacionais e internacionais de desenvolvimento econmico e social. Simultaneamente, tambm a Comisso Europeia tem estado particularmente atenta ao tema do envelhecimento populacional, reconhecendo que esta nova mudana demogrfica se traduz num novo conjunto de desafios para os pases. Deste trabalho destaca-se: Uma Europa para todas as idades: promover a prosperidade e a solidariedade entre as geraes [7]: a comunicao constituiu a contribuio da Comisso para o Ano Internacional do Idoso (iniciativa organizada pela ONU) e visou estimular o debate com os Estados-Membros e entre estes. A comunicao discorre sobre os efeitos do envelhecimento da populao no emprego, proteco social, sade e servios sociais, propondo uma estratgia para a adopo de respostas polticas eficazes neste domnio, com base no reforo da cooperao entre todos os intervenientes e da solidariedade e equidade entre geraes. Livro Verde Uma nova Solidariedade entre Geraes Face s Mutaes Demogrficas, [8]: sublinha a sua preocupao com os desafios da natalidade e da emigrao, e enfatiza a necessidade de se enquadrar o novo papel dos seniores, reforando ainda a necessidade de adequar a gesto do ciclo de vida activa dos indivduos s alteraes da estrutura demogrfica. O futuro demogrfico da Europa: transformar um desafio em oportunidade, [9]: comunicao preparada no seguimento da cimeira informal de Hampton Court, em Outubro de 2005, analisa como os europeus podem responder ao desafio demogrfico, com base na estratgia de Lisboa renovada para o crescimento e o emprego e na estratgia de desenvolvimento sustentvel. Sublinha como a Unio Europeia pode apoiar os Estados-Membros numa estratgia de longo prazo cuja execuo depende essencialmente da vontade e das competncias nacionais. Para tal, identifica os factores determinantes, avalia os efeitos complexos e define as principais vias da aco nacional, regional e local, bem como escala europeia. Conclui que o envelhecimento demogrfico um desafio ao qual s se poder responder se forem criadas condies favorveis para apoiar devidamente as pessoas que querem ter filhos e se os pases souberem tirar o melhor partido das oportunidades decorrentes de vidas mais longas, mais produtivas e com melhor sade. As regies e a mudana econmica: respostas da poltica regional aos desafios demogrficos, [3]: d conta de projectos de sucesso implementados em pases membros, como forma de contribuir para a coeso social com vista renovao demogrfica. Ageing Report: Economic and budgetary projections for the EU-27 Member States (2008-2060), [10]: relatrio que apresenta as projeces do impacto oramental do envelhecimento da populao. O desafio depende de como as economias e a sociedade vo responder e se vo adaptar em reas como a educao, a sade, as penses, cuidados de longa durao, entre outros. Porm, o trabalho da Comisso Europeia no se esgota nestes documentos, sendo que os objectivos e as metas que define para tornar o envelhecimento numa oportunidade no se dissociam dos objectivos globais para a Europa, nomeadamente das reas de interveno Europa 2020. A este propsito refira-se o lanamento da iniciativa Pilot European Innovation Partnership on Active and Healthy Ageing (2011) (i) que pretende reforar as sinergias entre os Estados-Membros, atestando que as inovaes que asseguram um benefcio social devem chegar ao mercado rapidamente, enfrentando este desafio global para a sociedade atravs da pesquisa e da inovao. Paralelamente a este fenmeno do envelhecimento da populao, a sociedade actual est a tornar-se cada vez mais urbana: a proporo global de populao mundial urbana aumentou de 13% em 1900 para 29% em 1950, atingindo 49% em 2005 [11]. De acordo com as previses do mesmo relatrio, at 2030 60% da populao mundial viver nas cidades (Figura 3). Mas o desafio do envelhecimento e da urbanidade tornam-se ainda mais complexos ao verificar-se que as cidades so, cada vez mais, habitadas por pessoas idosas: nos pases em desenvolvimento o nmero de pessoas idosas nas comunidades urbanas aumentar 16 vezes, passando de cerca de 56 milhes em 1998 para mais de 908 milhes em 2050 [12]. Em 2030 cerca de trs em cada cinco pessoas no mundo vivero nas cidades [12]. O cenrio actual configura um momento particular para as cidades que, sendo consideradas espaos em mutao e sendo influenciados de acordo com os valores sociais, culturais, econmicos e mesmo espaciais em vigor nas diferentes pocas [13] so, no entanto cada vez mais vistas como impulsionadoras das economias nacionais e
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro regionais, com enorme capacidade para promover o desenvolvimento comunitrio, a coeso social e identitria (EU, 2006). Contudo, as cidades debatem-se com uma dupla realidade: se certo que polarizam valores como liberdade, inovao, conhecimento, bem-estar social, cultural e material, no menos verdade que concentram igualmente graves problemas de desemprego, excluso social, solido ou insegurana (14, 15, 16], sedo simultaneamente um nexo de necessidades e de oportunidades, na medida em que o desenvolvimento econmico, objectivo almejado por todas as cidades e regies, s pode existir quando acompanhado por medidas destinadas a reduzir a pobreza, a excluso social e outros problemas com os quais as cidades se deparam [16].
Figura 12 - Evoluo da populao urbana e rural no mundo, entre 1950 e 2030 Fonte: UN/DESA (2005) [11]
Encarar o desafio do envelhecimento populacional na perspectiva de que as pessoas mais velhas so um recurso para as respectivas famlias, comunidades e economias, em meios envolventes que lhes proporcionam apoio e a possibilidade de capacitao [12] constitui o pensamento mais assertivo e que deve nortear as intervenes nas cidades por parte das autoridades locais. tambm (e sobretudo) no actual momento de crise econmica que as cidades devem empregar o seu potencial de inovao e integrao, desempenhando um papel pr-activo, tirando partido de circunstncias menos favorveis, nomeadamente a nvel social, tornando-as numa oportunidade [16]. Cientes das alteraes que a combinao do binmio populao envelhecida e populao urbana representam para a organizao da cidade, autoridades locais e rgos de representao internacional iniciaram um conjunto de trabalhos com vista a perceber e antecipar reas passveis de interveno, visando a melhoria da qualidade de vida, tanto no caso particular dos idosos, como para a populao em geral. Uma pesquisa efectuada na Amrica com uma amostra de 1790 cidades, condados e municpios, demonstrou que apenas 46% esto a olhar para a questo do envelhecimento [17]. Com o propsito de antecipar as necessidades da populao idosa, mas tambm para tirar partido da experincia e talento dos mais velhos, cinco organizaes nacionais juntaram-se com o objectivo de identificarem formas de se prepararem para o envelhecimento da populao, concebendo o projecto The Maturing of America Getting Communities on Track for an Aging Population (ii) Ultrapassadas as vrias etapas metodolgicas do projecto, identificou-se um conjunto de domnios passveis de interveno para conseguir uma comunidade mais bem preparada para a populao idosa, dos quais se destacam: i) sade garantia no acesso a cuidados de sade e servios preventivos; ii) nutrio criao de mecanismos de entrega de refeies, garantindo que em situaes de risco os idosos tm acesso a uma nutrio adequada; iii) exerccio as comunidades devem fornecer programas e espaos para a prtica de exerccio fsico especficos; iv) transportes melhoria das condies de circulao, adequar a rede de transportes pblicos s necessidades da populao mais envelhecida; v) habitao desenvolvimento de programas que visem a alterao das habitaes, conseguindo uma rea habitacional que enquadre as necessidades das pessoas idosas. Sob o compromisso de auxiliar as cidades a tornarem-se Amigas das Pessoas Idosas, e com vista preparao do respectivo Guia Global (2009), a Organizao Mundial de Sade iniciou em 2005 um trabalho colaborativo com trinta e cinco cidades de todos os continentes com o objectivo de identificar as principais caractersticas de um ambiente amigo da pessoa idosa. Foram identificadas oito caractersticas: i) espaos exteriores e edifcios; ii) transportes; iii) habitao; iv) participao social; v) respeito e incluso social; vi) participao cvica e emprego; vii) comunicao e incluso; e viii) apoio comunitrio e servios de sade [12]. A Unio Europeia tem tambm trabalhado sistematicamente a temtica das cidades preparando diversos documentos que visam alicerar as tomadas de deciso por parte dos governantes. Sobre que tipo de cidades
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro deve a Europa criar, a Unio avana quatro grandes objectivos polticos (EU, 2006): i) tornar-se mais atraentes; ii) aumentar a sua contribuio para a inovao para o esprito empresarial e para a economia do conhecimento; iii) produzir mais e melhor emprego; iv) e reduzir entre si as diferenas sociais. Centrando-nos no primeiro objectivo, que se relaciona directamente com o propsito deste trabalho, so identificadas trs reas prioritrias de interveno: i) transportes, acessibilidade e mobilidade; ii) acesso adequado a infraestruturas e servios de qualidade, ambiente natural e fsico de qualidade [14]. No actual perodo de crise, associar as cidades ao envelhecimento demogrfico, uma oportunidade de se diferenciarem de forma positiva, aperfeioando um conjunto de respostas emergentes que valorizam a pessoa idosa e satisfazem as suas necessidades.
RESPOSTAS DE APOIO AOS IDOSOS: DA PERSPECTIVA TRADICIONAL EMERGENTE

O processo de envelhecimento um processo extremamente complexo podendo ser interpretado sob vrias perspectivas, contudo, trata-se de um processo normal, universal, gradual e irreversvel de mudanas e de transformaes que ocorrem com a passagem do tempo [1]. influenciado pelas caractersticas inter e intraindividuais do indivduo, ou seja, influenciado pelos comportamentos e estilo de vida mantido e do ambiente social em que se insere e o estimula, mas tambm pela sua condio gentica. Schoots e Birren (1980) [1] distinguem trs principais categorias de envelhecimento: o biolgico, que resulta da vulnerabilidade crescente e de uma maior probabilidade de morrer, a que se chama senescncia; o psicolgico, definido pela auto-regulao do indivduo no campo de foras, pelo tomar decises e opes, adaptando-se ao processo de senescncia; e o social, relativo aos papis sociais apropriados s expectativas da sociedade para os idosos. velhice associa-se frequentemente o conceito de perda, pela diminuio de capacidades do indivduo, onde se valorizam os aspectos negativos desta etapa da vida, tal como a perda do papel profissional, alteraes na estrutura familiar e na comunidade (Figura 4).
Figura 13 - Capacidade funcional do indivduo ao longo da vida Fonte: OMS (2009) [12] A velhice representa tambm uma fase onde os indivduos so mais vulnerveis e, como tal, mais expostos a situaes de pobreza e outras debilidades, carecendo inmeras vezes do apoio directo ou indirecto do estado. Sobre esta questo, no ano 2000, o Instituto Nacional de estatstica (INE) efectuou o estudo As geraes mais idosas, um retrato no final do sculo, no qual se evidenciou que a populao idosa portuguesa a mais vulnervel pobreza, manifesta problemas de isolamento e solido, revela baixa participao nas reas de lazer e exerccio fsico e tem problemas de privao no acesso a bens duradouros [18]. Contrariando este padro global de associar ao envelhecimento caractersticas menos positivas, surgiu em 2002 na Conferncia Mundial sobre o Envelhecimento, da Organizao Mundial de Sade, o conceito de Envelhecimento Activo. A palavra activo refere-se participao contnua nas questes sociais, econmicas e culturais, espirituais e civis, e no somente capacidade de estar fisicamente activo ou integrar o mercado de trabalho [19]. O envelhecimento activo define-se como um processo de optimizao de oportunidades para a sade, participao e segurana, no sentido de aumentar a qualidade de vida durante o envelhecimento, um conceito suportado por trs pilares: a participao social, a sade e a segurana [12, 20]. O envelhecimento activo consequncia da conjugao de determinantes de ordem social econmica, comportamental e pessoal, influenciada pelas caractersticas do ambiente fsico em que o individuo se insere a par dos servios sociais e de sade de que dispe. A prxima figura pretende traduzir esquematicamente a conjugao de diversos factores
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro que devem estar presentes e bem articulados na construo de uma cidade para todas as idades, contribuindo, tambm, para um envelhecimento bem-sucedido. Os idosos desempenham agora novos papis, permanecendo independentes durante mais tempo, trabalhando informalmente (desempenhando tarefas domsticas e outros trabalhos em pequena escala) ou exercendo actividades de voluntariado, ao mesmo tempo manifestando procuras diferenciadas de servios em consequncia de nveis mais elevados de educao. De facto, o aumento da populao envelhecida causou um incremento significativo da procura de respostas sociais e econmicas em todo o mundo [21]. Simultaneamente, o surgimento desta nova perspectiva de olhar para os idosos reforou o parecer de alguns investigadores e tcnicos sobre a necessidade de se efectuar uma reflexo mais abrangente ao modo como as polticas sociais tm encarado os idosos e o seu contributo para a promoo de um envelhecimento bem-sucedido. i Em Portugal, as respostas de apoio social preconizadas pelo Estado ocorreram em meados dos anos 70 e assentavam numa matriz assistencialista, ou seja, o apoio social prestado unicamente aquando do surgimento da necessidade de apoio funcional e/ou econmico [22]. No entanto, tm sido desenvolvidos inmeros esforos para a consolidao de uma Rede de Servios e Equipamentos Sociais (RSES) como instrumento de garantia, reparao e preveno de situaes de carncia e de excluso social. Tipicamente, as respostas sociais, traduzidas em servios e equipamentos especficos, dirigem-se a crianas ou jovens, idosos e a pessoas portadoras de deficincias, doenas incapacitantes ou outras debilidades [18]. No caso concreto dos idosos as respostas contempladas pela RSES so o Lar e Residncia para idosos, o Centro de Dia, o Centro de Convvio e o Servio de Apoio Domicilirio. No entanto, o apelo desinstitucionalizao dos idosos tem dominado as polticas europeias de apoio s pessoas idosas e em Portugal comea agora a ser discutida esta tomada de posio. A propsito desta discusso, a Unidade de Investigao e Formao Sobre Adultos e Idosos (UNIFAI) organizou em Maio de 2011 uma conferncia para discutir esta perspectiva emergente associada manuteno dos idosos na comunidade (Envelhecer na Comunidade), mostrando que esta uma discusso actual no seio das polticas sociais de apoio aos idosos (iii)
Figura 14 - Dimenses para a promoo de um envelhecimento bem-sucedido Fonte: Rosa Pires et al. (2008) [35] Envelhecer na comunidade o conceito que tem por base a manuteno dos indivduos nas suas prprias casas ao longo do processo de envelhecimento, com nfase nas modificaes do ambiente envolvente para compensar as limitaes e as deficincias [24,33]. Envelhecer bem na comunidade atingindo nveis satisfatrios de bem-estar representa um desafio para a maioria das comunidades, estando estas sujeitas a um conjunto de mudanas de
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro forma a suportarem este novo papel [24]. O desenvolvimento e a aplicao desta nova perspectiva para os idosos no so possveis sem o suporte da prpria comunidade [25], atendendo ao declnio das capacidades de independncia que estas pessoas manifestam. A manuteno dos idosos na comunidade baseia-se na consolidao de um espao que a literatura inglesa denomina de elder-friendly communities e que neste texto ser, doravante, designada comunidade amiga das pessoas idosas. No existe uma definio uniforme para esta terminologia, no entanto, utiliza-se esta designao para se referir a um lugar onde as pessoas mais velhas esto activamente envolvidas, valorizadas e apoiadas por infra-estruturas e servios capazes de responder s suas necessidades [25]. Abordar esta questo implica repensar o prprio papel dos idosos nas comunidades. Segundo [26] o lugar das pessoas idosas na comunidade tem sido negligenciado, no estando estas dotadas de todas as infra-estruturas necessrias sua plena participao: quando se pensa nas infraestruturas que tendem a ter maior impacto sobre a vida das pessoas mais velhas, a habitao, os servios sociais e os servios de sade surgem enquanto factores-chave. Se verdade que estas questes so de elevada importncia, outros h que importa igualmente atender. Neste contexto, importante pensar na localizao dos equipamentos de apoio s pessoas dependentes, nomeadamente dos lares de idosos, abolindo o "terminal decline model [27], que considera a pessoa idosa como vtima de um processo de dependncia e de perda irreversvel. De facto, comeam a surgir com maior frequncia trabalhos de pesquisa com o objectivo de documentar as caractersticas da comunidade que os mais idosos identificam como as mais importantes para o seu bem-estar [25,28]. Estes trabalhos tm por base a realizao de inquritos, entrevistas ou sesses de trabalho, com pessoas que tenham mais de 55 anos de idade, que so convidadas a manifestar o seu nvel de satisfao com alguns elementos da cidade, nomeadamente, transportes, espaos exteriores e edifcios, habitao, respeito e habitao, participao cvica e emprego, apoio comunitrio e servios de sade. Importa aqui realar, como exemplo, dois estudos realizados em Portugal: um para a cidade de Aveiro e outro para a cidade de Lisboa. Com o propsito de avaliar se a cidade de Aveiro uma cidade amiga dos idosos [29], realizou-se um trabalho de pesquisa baseado em sesses de trabalho, em que os participantes eram convidados a referir os aspectos positivos e negativos de cada um dos tpicos de anlise. Neste estudo os tpicos em anlise eram coincidentes com as reas de interveno identificadas pela Organizao Mundial de Sade, no Guia Global Cidades Amigas das Pessoas Idosas. No caso do estudo realizado para a cidade de Lisboa, decorreu uma sesso de consulta pblica, intitulada As Ruas tambm so Nossas [30] e teve por objectivo recolher informao til para o desenvolvimento do Plano de Acessibilidade Pedonal de Lisboa. Aos 200 participantes foi solicitado que partilhassem a sua experincia pessoal no uso de passeios, passadeiras e transportes pblicos. De uma forma geral, os aspectos negativos recorrentemente mais mencionados pelos mais velhos nestes e noutros estudos so os transportes, a habitao, os cuidados de sade a segurana e o respeito pelos membros mais velhos da comunidade. Outros aspectos ainda enunciados e que merecem destaque so a segurana financeira e um ambiente social activo que lhes oferea oportunidades para se manterem activos, tanto atravs das redes sociais informais, como formais. Actualmente, no existe uma investigao suficientemente vasta que auxilie os decisores e os tcnicos na criao de uma comunidade amiga das pessoas idosas. Apesar de se verificar um aumento da literatura que discorre sobre a relao entre o desenho da comunidade e a qualidade de vida (novo urbanismo, healthy communities, livable/walkable communities) nenhum destes conceitos atende especificamente s necessidades que a populao idosa apresenta [25]. neste domnio que este texto se pretende destacar, olhando para as reas passveis de interveno, anteriormente enunciadas, aquando da referncia ao trabalho desenvolvido pela OMS e que foram corroboradas pelos inquritos realizados s pessoas mais idosas, mencionadas neste captulo. Na prxima seco, sero analisadas as caractersticas que tm vindo a ser mais mencionadas pela literatura, como as mais importantes para os idosos, nomeadamente as questes da mobilidade pedonal, numa lgica integrada de acesso aos servios. Este poder ser um ponto de partida para as comunidades avaliarem o seu nvel de preparao face populao idosa actual, mas tambm para se irem preparando para as necessidades futuras.
CONTRIBUTOS PARA A CONSTRUO DE UMA CIDADE AMIGA DE TODAS AS IDADES

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A tomada de conscincia do aumento de idosos imprime a necessidade de se efectuarem novas reflexes sobre a forma de se pensar a cidade. Pensar a cidade para os idosos (em particular) e para todos os cidados (em geral) implica estar atento a um conjunto diversificado de factores, pelas especificidades fsicas e sociais que cada grupo etrio apresenta. A Organizao Mundial de Sade avana com o conceito de cidade amiga das pessoas idosas, declarando que esta estimula o envelhecimento activo atravs da criao de condies de sade, participao e segurana, de modo a reforar a qualidade de vida medida que as pessoas envelhecem [12].
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A populao idosa um grupo bastante heterogneo em que cada indivduo manifesta de forma diferente a passagem do tempo, em consequncia das caractersticas inter e intra-individuais. No entanto, com o avanar da idade regista-se a diminuio de algumas capacidades do indivduo, que vo influenciar a forma de estar e percepcionar o ambiente envolvente. Tipicamente, as diminuies so em termos de fora e resistncia, mobilidade e deficincia sensorial [31]. Se durante o exerccio de planeamento se considerar estas especificidades, acautelando situaes menos bem resolvidas, estar a planear-se um espao, uma comunidade ou uma cidade para toda a populao. Preparar uma cidade para todas as idades inclui olhar para um conjunto vasto de possibilidades e de articulao entre diversas reas: mobilidade pedonal & transportes colectivos, oferta de servios e equipamentos & necessidades especficas da populao, so algumas das questes a ter em linha de conta no domnio do planeamento. A preocupao em tornar as cidades mais aprazveis para os idosos tem ganho fora nos ltimos anos, tanto ao nvel do debate acadmico [ver, a ttulo de exemplo,32], como na arena poltica, tendo alguns municpios e associaes feito alguns esforos para perceber as dimenses nas quais deve actuar [ver a ttulo de exemplo, 25], que aborda os resultados das investigaes de quatro projectos distintos, com o objectivo de conhecer as caractersticas que as pessoas mais velhas indicavam, como sendo importantes numa comunidade para todas as idades). A ttulo de exemplo, convm recordar as reas de interveno que a OMS [12] enumera como sendo cruciais para o desenvolvimento de uma cidade/comunidade amiga de todas as idades e promotoras de um envelhecimento activo: Espaos exteriores e edifcios: exercem um impacto fundamental sobre a mobilidade, a independncia e a qualidade de vida dos idosos. Lista de verificao de espaos exteriores e edifcios amigos das pessoas idosas: Ambiente, Espaos verdes e vias pedonais, Bancos no exterior, Passeios, Rodovias, Trfego, Ciclovias, Segurana, Servios, Edifcios, Casas de banho pblicas. Transportes: os transportes pblicos acessveis e baratos so um factor crucial na promoo de um envelhecimento activo. A capacidade de as pessoas se deslocarem na cidade influencia a participao social e o acesso aos servios comunitrios e de sade. Lista de verificao de transportes amigos das pessoas idosas: Acessibilidade econmica, Fiabilidade e frequncia, Destinos de viagem, Veculos amigos das pessoas idosas, Servios especializados, Lugares prioritrios, Motoristas dos meios de transporte, Segurana e conforto, Paragens e estaes de transportes, Informao, Transporte comunitrio, Txis, Rodovias, Competncia dos condutores, Estacionamento. Habitao: a habitao adequada e o acesso aos servios comunitrios e sociais esto interligados, exercendo influncia sobre a independncia e a qualidade de vida dos idosos. Lista de verificao de habitao amiga das pessoas idosas: Acessibilidade econmica, Servios bsicos, Projecto, Modificaes, Manuteno, Envelhecer em casa, Integrao na comunidade, Opes de habitao, Ambiente em que vivem os idosos. Participao social: a participao em actividades de lazer, sociais, culturais e espirituais realizadas no mbito da comunidade e da famlia permitem aos idosos continuarem a exercer as suas competncias, a ser objecto de respeito e estima e a manter ou estabelecer relaes de apoio e de afecto. Lista de verificao de uma participao social amiga das pessoas idosas: Facilidade de acesso a eventos e actividades, Acessibilidade econmica, Variedade de eventos e actividades, Instalaes e contextos, Divulgao e informao sobre actividades, Forma de lidar com o isolamento, Fomentar a integrao na comunidade. Respeito e incluso social: a participao dos idosos na vida social, cvica e econmica da cidade tambm est intimamente relacionada com a sua prpria experincia de incluso. Lista de verificao do respeito e incluso social amigos das pessoas idosas: Servios respeitadores e inclusivos, Representaes pblicas do envelhecimento, Interaco intergeracional e na famlia, Educao da sociedade, Incluso na comunidade, Incluso econmica. Participao cvica e emprego: os idosos no deixam de contribuir para as respectivas comunidades quando se reformam. Muitos continuam a realizar trabalho no remunerado e voluntrio para as respectivas famlias e comunidades. Lista de verificao de participao cvica e emprego amigos do ambiente: Opes de voluntariado, Opes de emprego, Formao, Acessibilidade, Participao cvica, Valorizao dos contributos, Empreendedorismo, Pagamento. Comunicao e incluso: a manuteno de contacto com eventos e com pessoas, bem como o acesso a informao atempada e prtica sobre a forma de gerir a vida e de dar resposta s necessidades individuais so factores fundamentais para um envelhecimento activo. Lista de verificao de comunicao e informao amiga das pessoas idosas: Informao disponvel, Comunicao verbal, Informao escrita, Linguagem simples, Comunicao e equipamentos automticos, Computadores e Internet. Apoio comunitrio e servios de sade: os servios de sade e de apoio so fundamentais para a manuteno da sade e da independncia na comunidade. Lista de verificao dos servios comunitrios e de sade: Acessibilidade dos servios, Oferta de servios, Apoio voluntrio, Planos e cuidados de emergncia.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Estas preocupaes de natureza ampla avanadas pela OMS articulam-se com outras ideias e conceitos que tambm tm estado em discusso nas arenas acadmica e poltica. Partindo do princpio que um envelhecimento bem-sucedido assenta na manuteno da independncia de cada indivduo, mas tendo em conta as debilidades psicomotoras que vo surgindo ao longo da vida [25] conceitos como Streets for life, Lifetime homes e Sustainable Communities emergiram com o intuito acautelar um conjunto de princpios que propiciam a participao e integrao dos indivduos, para que durante todo o seu ciclo de vida desfrutem de uma sensao de bem-estar e de conforto, na comunidade onde decidiram viver [25, 31]. Em relao s comunidades sustentveis, poder dizerse que do ponto de vista poltico foi o conceito que maior divulgao obteve, constituindo o governo britnico um dos seus grandes impulsionadores. Lanado em 2003 pelo ministro adjunto John Prescott, a estratgica consistia em associar o conceito de desenvolvimento sustentvel ao ambiente construdo com o intuito de desenvolver a place where people want to live and work, now and in the future. No fundo, a ideia consiste em ligar as questes fsicas do espao s preocupaes ambientais e s interaces sociais que esses espaos proporcionam: Housing and the local environment are vitally important. But communities are more than just housing. They have many requirements. Investing in housing alone, paying no attention to the other needs of communities, risks wasting money as past experience has shown [34]. J no caso concreto de Streets for life, este conceito derivou da investigao Wellbeing in Sustainable Environments (WISE), cujo objectivo era o de perceber como a imagem do ambiente construdo afecta o bem-estar emocional das pessoas e a qualidade de vida. H principalmente duas formas de olhar para este conceito: por um lado, so ruas que os moradores consideram fceis e agradveis de frequentar medida que vo envelhecendo, permitindo-lhes continuar a morar na sua casa se assim o desejarem; por outro lado, so ruas inclusivas, passveis de serem utilizadas de forma agradvel, por todos os membros da sociedade, mesmo os que manifestam algum tipo de diminuio de capacidade mais acentuada. Para alm do ambiente exterior, tambm a qualidade da habitao contribui positiva ou negativamente para um envelhecimento de sucesso. O conceito de lifetime homes est para o ambiente interior como o conceito de streets for life est para o espao exterior. Ambos adoptam princpios de desenho inclusivo: produtos ou servios pensados de forma a atender s necessidades do maior nmero de pessoas, independentemente da sua idade, destreza ou limitao. Por fim, importa referir que h duas componentes que so comuns aos trs conceitos aqui analisados: i) a localizao dos servios, sua relao com a envolvente, disponibilidade, caractersticas e diversidade; ii) a importncia que a mobilidade pedonal assume enquanto factor promotor ou dissuasor de apropriao do espao e realizao de actividades vitais para os cidados. Estas duas componentes de interveno tm sido palco de anlise no mbito de estudos sobre o espao pblico, que de uma forma geral resulta da interaco de diversos factores e caractersticas da envolvente e no apenas da soma das partes [35]. De acordo com uma avaliao realizada pelo Project for Public Spaces (2005) a diversos espaos pblicos, foi possvel identificar um conjunto de qualidades que tornam estes espaos atractivos e com elevada afluncia. Concluiu-se que os espaos pblicos mais atractivos so acessveis, frequentados para a realizao de actividades, confortveis e possuem uma boa imagem. A figura seguinte, para alm de traduzir os valores inerentes a um espao pblico de qualidade, funciona tambm como uma grelha de referncia que possibilita a avaliao de um determinado espao pblico.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Figura 15 Valores e indicadores relativos ao espao pblico Fonte: Rosa Pires et al. (2008) [35] De entre os diversos critrios e parmetros enunciados para averiguar a qualidade do espao pblico, no que respeita acessibilidade e mobilidade este deve i) oferecer facilidade de movimentao e/ ou de atravessamento e/ ou ligao; ii) promover a interligao dos padres de movimentao (modos e percursos) e iii) atender s expectativas e diversidade formal (natural artificial) e alternativas de vivncia [35]. Estes factores associados qualidade no acesso aos servios e equipamentos consistiram em algumas das caractersticas
recorrentemente mencionadas pelos idosos no mbito tambm de outros estudos [ver, a ttulo de exemplo, 25] como sendo um dos aspectos cruciais a ter em conta numa comunidade amiga das pessoas idosas. Satisfazer esta necessidade implica considerar, no apenas na localizao dos equipamentos e servios, mas tambm nas condies de acesso tanto em modo pedonal como com recurso aos transportes pblicos. A figura seguinte esquematiza uma proposta de modelo de referncia para a localizao de equipamentos, diferenciando-os em primrios e secundrios. Este modelo desenvolvido por Burton [31] considera que os equipamentos primrios devem estar localizados a uma distncia de 500 m, enquanto que os secundrios a 800m. Independentemente do tipo de servios e equipamentos que devem ser considerados primrios ou secundrios em termos de acesso, as questes a relevar neste estudo consistem no facto de, por um lado, sublinhar a importncia de programar e localizar conjuntamente estes servios e equipamentos numa determinada rea de influncia (com ganhos ao nvel de acessibilidade e de economias de escala) e, por outro, realar que o tempo necessrio para percorrer estas distncias difere grandemente se estivermos a considerar escales etrios distintos. De facto, estabelecendo uma relao distncia/tempo, genericamente aceite que 400m so alcanados em cinco minutos e 800m em 10 minutos. No entanto, no caso de uma pessoa idosa os tempos duplicam para dez e vinte minutos, respectivamente. Atender a estas especificidades torna-se importante, de forma, no s a garantir alternativas no acesso aos plos de servios, nomeadamente pela disponibilidade de transportes colectivos que verifiquem as condies anteriormente mencionadas, mas tambm a promover espaos de circulao e de permanncia e mobilirio urbano adequados. Figura 16 Localizao dos equipamentos face s distncias que se aceitam percorrer para aceder a estes. Fonte: Adaptado de Burton (2006) [31] Contudo, a distncia no o nico factor preponderante quando se analisa a localizao de um equipamento: o padro de uso do solo e as condies de mobilidade pedonal constituem atributos que assumem neste contexto particular importncia. Em qualquer viagem h uma componente de deslocao pedonal que se pode realizar no incio, durante ou na parte final desta. A maior ou menor facilidade de deslocao em modo pedonal est relacionada com a forma com que o ambiente construdo apoia e incentiva o caminhar, fornecendo conforto e segurana aos pees, oferecendo variados destinos num perodo de tempo e esforo razoveis [36]. O documento Providing for pedestrians: principles and guidelines for improving pedestrian Access to destinations and urban spaces [37] apresenta de forma interessante um conjunto de objectivos de deslocao que permite perceber o
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro mbito alargado da importncia de se definirem polticas e desenharem espaos promotores da mobilidade pedonal. A ttulo de exemplo, no documento referido que a mobilidade pedonal pode ser caracterizada como sendo: i) Um modo de transporte para efectuar uma deslocao para o trabalho, escola ou simplesmente aceder a um servio ou estabelecimento comercial; ii) Um sub-modo de transporte uma vez que permite o acesso aos transportes pblicos (estes como principal modo de transporte); iii) Um modo de recreao/ lazer em que as pessoas caminham por motivos de bem-estar, jogam ou passeiam um animal de estimao; iv) Um modo de circulao para as actividades de vivncia urbana/ social em que as pessoas se deslocam para se encontrar com os amigos, tomar um caf ou fortalecer as relaes de vizinhana. Apesar de cada vez mais estudos se debruarem sobre esta questo realando a importncia de se adoptar uma viso mais abrangente da mobilidade pedonal , poucos so os que apresentam uma metodologia que permita desenhar os espaos e formular polticas promotoras deste modo [36]. Como consequncia, a maioria das polticas locais centra-se essencialmente na remoo de barreiras arquitectnicas e urbansticas enquanto mecanismo de melhoria dos espaos pblicos e de induo da mobilidade pedonal [38]. Alis, recentemente comearam a ser desenvolvidas e aplicadas (essencialmente nos EUA) ferramentas analticas de medio da qualidade dos espaos pedonais em muito baseadas nesta ptica [39]. Embora medidas desta natureza sejam salutar, esta viso apresenta-se redutora face ao que aqui foi exposto. A questo que se coloca , ento, a seguinte: quais os critrios a considerar no desenho de espaos e formulao de polticas promotoras da mobilidade pedonal no contexto amplo duma cidade/comunidade amiga de todas as idades? Os poucos estudos que se tm debruado sobre estas questes, embora apresentando dimenses analticas distintas, tendem a realar, quer as caractersticas fsicas do ambiente construdo, quer os factores sociais e as redes de relaes que so induzidas e que ao ambiente construdo se associam, questes cruciais na formulao de polticas desta natureza, com especial relevncia no caso dos idosos [40]. Importa aqui referenciar trs exemplos. Southworth [36] procura enfatizar a importncia das redes de circulao como forma de promover a mobilidade pedonal, seja ao nvel dos padres de ocupao e uso do solo, seja do ponto de vista da segurana e interaco com outros modos de transporte, seja ainda na perspectiva da qualidade dos espaos. Burton [31]) apresenta dimenses muito similares, mas desta feita salienta a importncia da familiaridade e do sentimento de pertena. Finalmente, Ewing e Handy [39] aglomeram estas preocupaes e avanam com 50 indicadores analticos distribudos por trs reas de interveno: espao fsico, qualidade do desenho urbano e percepo individual dos espaos pblicos (em muito associado ao seu nvel de interesse). Embora os estudos apontados se revelem teis do ponto da vista da abordagem que fazem ao desenho de espaos e formulao de polticas promotoras da mobilidade pedonal, em muito se relacionam com o que na literatura anglo-saxnica se designa pelos 5 Cs, sendo o documento Making London a walkable city [41] ainda que bastante sucinto, pioneiro neste domnio. Na transposio para a lngua portuguesa, os cinco princpios so [35, 42, 43]: conectividade, convenincia, convivialidade, legibilidade e conforto. Por forma a servir de base conceptual e analtica para possveis intervenes no mbito da promoo da mobilidade pedonal, para que de facto o espao pedonal seja plenamente utilizado por todos os cidados, procurar descrever-se cada um destes princpios que afectam a vontade e a capacidade das pessoas se deslocarem (ii). CONECTIVIDADE A conectividade de uma rede pedonal define-se pela existncia de uma rede de percursos contnuos, sem barreiras, e que asseguram uma boa ligao entre os principais plos de atraco, bem como rede de transportes colectivos. Uma rede com elevada densidade de quarteires de menores dimenses e vrias interseces , partida, uma rede pedonal com maior conectividade, potenciada por caminhos mais curtos. A inexistncia de barreiras urbansticas ou naturais e a minimizao dos impactos topogrficos facilitam a fluncia do trfego pedonal e incutem maior conectividade rede. De modo a minimizar o impacto causado por algumas barreiras, como por exemplo uma linha de caminho-de-ferro desactivada, converte-se esta numa ciclovia, num trilho para caminhadas ou prtica de outros desportos como equitao. Deste modo, no s se dilui o impacto da barreira, como se devolve populao uma infraestrutura que se encontrava desactivada. A conectividade de uma rede revela-se tambm pela articulao que esta mantm com os restantes modos de transportes, proporcionando distncias razoveis s paragens de autocarro e restantes transportes pblicos, o que significa que as paragens devem estar colocadas a distncias razoveis. A escolha torna-se difcil se o percurso mais curto no for bvio ou ainda se o peo tiver de iniciar a sua marcha no sentido contrrio ao desejado (por razes ligadas a dificuldades de atravessamento). CONVENINCIA A convenincia consiste em gerir uma rede contnua e o mais directa possvel combinando os caminhos pedonais separados, os passeios, as vias mistas com trfego moderado, as passadeiras ou passagens subterrneas, bem como as zonas pedonais. Importa perceber que as pessoas no se deslocam ininterruptamente a p e que h
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro determinados servios, tais como as paragens dos transportes colectivos urbanos, em que o raio de distncia deve ser o menor possvel. Neste contexto, o raio de distncia funciona como elemento incentivador quando o cidado decide o destino que vai tomar. Importa ainda perceber que o primeiro a suportar um maior nmero de problemas o peo, secundarizado e em asfixia na generalidade dos contextos urbanos. A deslocao em modo pedonal em qualquer extenso urbana inmeras vezes evidencia, para alm do convvio com um contexto urbano de fraca qualidade, um sem nmero de obstculos que obrigam a constantes desvios de percurso, alargamentos, estreitamentos ou interrupes de passeios, falta de largura dos mesmos, ou ainda a sua inexistncia. O objectivo que o cidado utilize o espao pblico fortalecendo a sua vitalidade e que, ao faz-lo, contribua para o seu conforto e segurana. importante, portanto, que se reconhea a influncia que este tem na sua vida e que, consequentemente, nele se sinta confortvel. Subjacente a este princpio est o conceito de largura til, o qual est relacionado ao espao que serve para a deslocao do peo e est relacionado com os fluxos pedonais (comercial, residencial, entre outro), pode existir um fluxo exagerado para o espao livre existente, que no responde s necessidades de deslocao. Deste modo, fundamental adequar os espaos s funes: tipo de passeio, pavimento de revestimento, largura, dado que o espao de segurana que cada pessoa necessita diferente (cidados que necessitam de bengala ou com outro tipo de mobilidade condicionada, grvidas, entre outros). CONFORTO O conforto associado a uma rede pedonal refere-se, de uma forma genrica e simplista, garantia de uma deslocao plena e agradvel sem quaisquer restries, proporcionando uma sensao de calma e acolhimento, num espao livre de barreiras, pavimentos de elevada qualidade, desenho atraente, mobilirio dedicado ao descanso e abrigos. A promoo do conforto nos espaos dedicados ao peo deve acontecer desde o incio da sua concepo sob pena de se tomarem opes menos correctas e em relao s quais as transformaes so mais difceis. Devem ser proporcionados trajectos alternativos s zonas de maior trfego, com iluminao e elementos de mobilirio urbano adequados. Nas zonas de atravessamento pedonal devem ser implementadas estruturas de descanso: a presena destas estruturas ao longo dos percursos pedonais possibilita o descanso dos pees, principalmente os mais idosos. A adopo desta medida, permite aumentar o raio de aco dos indivduos de mobilidade reduzida, permitindo a maior utilizao do espao pblico e percorrer maiores distncias. Idealmente, devem ser proporcionadas estruturas de descanso a cada 100/120 metros. semelhana do princpio de convenincia, tambm aqui a concepo dos passeios, mais concretamente a definio da sua largura til, deve estar em consonncia com o tipo de actividades adjacentes, por forma a tornar a deslocao o mais confortvel possvel. CONVIVIALIDADE A convivialidade consiste em promover a atractividade dos espaos, a variedade arquitectnica e cultural e a interaco social. Factores como a iluminao, a segurana, os pontos de atraco, ou a variedade arquitectnica, influenciam a maior ou menor utilizao dos espaos. A segurana assume-se como um dos factores que mais contribui para a utilizao pedonal dos espaos. O percurso efectuado deve envolver o peo promovendo uma experincia positiva por parte deste, sendo que esta fomentada pelo interesse visual do ambiente construdo, o desenho conjunto da rua, rvores e elementos afins. De uma forma geral, este princpio procura efectuar uma ponte entre o desenho dos espaos e a criao de condies para que se mantenham e fortaleam as relaes sociais. Condies que claramente servem como elo de ligao entre este domnio de actuao e outras polticas pblicas de natureza sectorial, como sejam por exemplo a cultura ou o desporto, actuando como factores de atraco e como meios indutores de criao de redes sociais. LEGIBILIDADE A legibilidade consiste em assegurar que os percursos sejam facilmente perceptveis, fceis de encontrar e de seguir. A existncia de placas informativas reduz as possibilidades de confuso que alteram o estado emocional do peo, gerando situaes de stress (tanto em automobilistas como nos pees). Condies de m legibilidade proporcionam reaces perigosas, tais como mudanas de direco repentinas ou paragens bruscas. A sinalizao existente deve cumprir os requisitos associados linguagem, cor e contrastes sob forma de criar um espao verdadeiramente inclusivo. Neste contexto, a existncia de um bom plano de sinalizao associado a aspectos informativos essencial. A diversidade arquitectnica, materiais e cores contribuem tambm para a legibilidade do espao, em associao a elementos como praas ou parques.
NOTA FINAL
O texto apresentado deve ser assumido como um primeiro exerccio de reflexo face ao actual contexto demogrfico e social. Se certo que a perspectiva de uma populao tendencialmente envelhecida no configurar, primeira vista, um cenrio animador, no menos verdade que a percepo deste fenmeno numa
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro perspectiva de oportunidade para os territrios, no s desejvel, como possvel. Transformar este desafio em oportunidade depende dos mecanismos que as cidades accionarem e articularem em consonncia com as directrizes que vm sendo definidas por instncias nacionais e internacionais e com os contributos da comunidade acadmica. Uma referncia actual ao tema do envelhecimento vai para alm de disponibilizar respostas sociais de apoio (condio necessria mas no suficiente): vive-se, actualmente, um perodo de transio envelhecer na comunidade. A aplicao dos contributos expostos ao longo deste documento, e a preparao de uma cidade para responder eficazmente aos desafios colocados por uma populao envelhecida, implica uma alterao na formulao de polticas pblicas neste domnio. Entender, de forma articulada, as circunstncias que justificam esta mudana, as condies e modos de concretizar e os efeitos da decorrentes constitui, assim, uma prioridade que decisores polticos, outros agentes e os cidados em geral no podem ignorar, no s por uma questo de justia social, mas tambm com o intuito de tornar as cidades mais atractivas, designadamente para a populao idosa, com as repercusses que tal acarreta do ponto de vista econmico.
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NOTAS:
i) ii) http://ec.europa.eu/research/innovation-union/index_en.cfm?section=active-healthy-ageing O projecto liderado pelo National Association of Area Agencies on Aging, em parceria com o International City/County Management Association, National Association of Counties, National League of Cities e Partners for Livable Communities. A iniciativa financiada pela MetLife Foundation. http://www.aginginplaceinitiative.org/index.php?option=com_content&task=view&id=19&Itemid=48 A terminologia Apoio Social est associada a uma grande diversidade de conceitos e pontos de vista, que vo desde apoio instrumental e emocional, feedback, interaco positiva, orientao, confiana, socializao, sentimento de pertena, informao, assistncia maternal, entre outros [44]. Vaz Serra (1999) assume o apoio social como quantidade e coeso das relaes sociais que rodeiam de modo dinmico um indivduo. Trata-se de um conceito interactivo referente a transaces entre os indivduos, no sentido de promover o bem-estar fsico e psicolgico. [44]. A mesma autora, refere ainda, que na opinio de diversos autores o apoio social no deve ser simplesmente uma construo
iii)
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro terica, mas antes um processo dinmico e complexo, que envolve transaces entre indivduos e as suas redes sociais, no sentido de satisfazer necessidades sociais, promovendo e completando os recursos pessoais que possuem, para enfrentarem as novas exigncias e atingirem novos objectivos. A prestao do apoio social tem um efeito directo sobre o bem-estar, fomentando a sade, considerando-se que quanto maior for o apoio social menor ser o mal-estar psicolgico experimentado e quanto menor for o apoio social maior ser a incidncia de transtornos. http://www.ideg.com.pt/index.php?option=com_content&view=article&id=115&Itemid=101 Na terminologia original da Organizao Mundial de Sade o termo utilizado Cidades Amigas das Pessoas Idosas. Contudo, acreditamos que uma cidade amiga das pessoas idosas uma cidade amiga de todas as idades, optamos por utilizar neste trabalho uma designao mais abrangente. A caracterizao sucinta que aqui se efectua de cada um dos princpios baseia-se parcialmente no relatrio elaborado em 2008 pela Universidade de Aveiro para o municpio de Oliveira de Frades no mbito do Projecto Mobilidade Sustentvel promovido pela Agncia Portuguesa do Ambiente e no qual os autores participaram.
iv) v)
vi)
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ESTIMAO DA PREVALNCIA DE CARNCIA HABITACIONAL GRAVE ENTRE A POPULAO IDOSA EM PORTUGAL: REVISO DA LITERATURA 1 2 1 Daniela Brando (daniela.brandao@unifai.eu), Gonalo Santinha (g.santinha@ua.pt) & Ignacio Martn (jmartin@ua.pt) 1 2 Unidade de Investigao e Formao sobre Adultos e Idosos (UNIFAI.ICBAS/UP), Departamento de Cincias Sociais, Polticas e do Territrio da Universidade de Aveiro Os alojamentos no clssicos incluem barracas, casas rudimentares de madeira, improvisados e mveis, que no garantem boas condies de habitabilidade e podem levar a situaes de excluso social. Particularmente na populao idosa que apresenta situaes de incapacidade este um problema social importante. Este trabalho pretende realizar uma reviso sistemtica de estudos portugueses que estimem a prevalncia de problemas habitacionais graves em pessoas idosas, e, neste sentido (i) identificar as metodologias que permitiram o clculo da estimativa, e (ii) comparar os principais resultados encontrados. Como critrio de incluso considerou-se os estudos realizados em Portugal utilizando meios aleatrios de amostragem. Foram identificados trs estudos que cumprem este critrio. Relativamente ao tipo de metodologia, o estudo Caracterizao da populao residente em alojamentos no clssicos, nos Censos de 1991 e 2001 realizado por Gonalves, em 2004, utiliza como indicador de carncia o nmero de alojamentos no clssicos (utilizando a base de dados dos Censos 2001). Tanto o Estudo de avaliao das necessidades dos seniores em Portugal da Fundao Aga Khan Portugal, realizado em 2008, como o estudo Perfil de necessidades e qualidade de vida das pessoas em processo de envelhecimento do concelho de Guimares, realizado por Martn et al., em 2009, consideram o regime de ocupao dos alojamentos, o tipo de habitao e as infra-estruturas e equipamentos de que dispem. Para alm destes, no estudo de Martn et al. utilizado um item da Escala de Gijn de avaliao scio-familiar no idoso. Em termos de dados, o estudo de Gonalves (2004) estima que a populao a residir em alojamentos no clssicos representava 0,8% do total da populao residente em Portugal, e que 11% da populao a residir nestes alojamentos era populao idosa. Entre essa populao, 5,9% eram mulheres e na sua maioria casados ou vivos. O estudo da Fundao Aga Khan demonstrou que, em 2007, os alojamentos no clssicos representavam unicamente 0,2% do total de alojamentos, enquanto no estudo de Martn et al., foi estimado que 1,5% viviam em barracas e 2,7% em partes de casas. O estudo da Fundao Aga Khan verificou que 4,8% dos alojamentos estavam degradados, enquanto no estudo de Martn et al., 1,2% das habitaes estudadas eram inadequadas, tendo tambm este ltimo verificado que um nmero significativo de habitaes (39,5%) apresentava barreiras arquitectnicas e 1,3% problemas de acessibilidade. As discrepncias encontradas em alguns indicadores podem estar relacionadas com as diferentes metodologias. O estudo de Martn et al. apresenta maiores percentagens de carncias habitacionais, possivelmente porque considera apenas indivduos a partir dos 50 anos e de um concelho especfico, enquanto os estudos da Fundao Aga Khan (2008) e de Gonalves (2004) so realizados a nvel nacional. Contudo, os estudos so unnimes no que diz respeito maior prevalncia de situaes de carncia na faixa etria dos muito idosos.
INTRODUO
A crescente ateno dada problemtica do envelhecimento das populaes deve tambm ter em ateno os impactos desse fenmeno a nvel habitacional. Residir numa habitao condigna est consagrado como um direito em vrios instrumentos nacionais e internacionais, designadamente na Declarao Universal dos Direitos do Homem e no artigo 65 da Constituio da Repblica Portuguesa [1]. Considerando a maior vulnerabilidade fsica e psquica das pessoas idosas, a existncia de boas condies de habitabilidade torna-se ainda mais fundamental para garantir a sua qualidade de vida [2-3]. De facto, factores como a presena de humidade e frio nas habitaes, e as estruturas internas de que dispem so ainda mais determinantes quando nos reportamos populao idosa [4-6]. Caso as habitaes no assegurem as necessidades das pessoas idosas, poder verificar-se um aumento das situaes de isolamento social e solido [7], uma diminuio do sentimento de segurana e bem-estar [4;6;8] e um aumento do risco de doena [5; 9], entre outros. No entanto, o perfil scio-econmico que usualmente pobre na populao idosa, pode condicionar a capacidade destes indivduos realizarem obras de remodelao, que permitam adequ-las a uma situao de incapacidade ou dependncia.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Como estratgia devem ser implementadas polticas que promovam habitaes que garantam no s as condies mnimas de habitabilidade, mas tambm a sua acessibilidade e segurana [10-11]. A estipulao de normas para o desenho das habitaes, no sentido de impedir o surgimento de situaes de incapacidade e dependncia, e garantir a adequao s diferentes fases do ciclo de vida deve ser uma preocupao de todas as entidades directa ou indirectamente relacionadas com a construo e planeamento das habitaes [12]. Contudo, continuam a existir situaes de carncia habitacional, e a ateno dada ao estudo deste fenmeno ainda escassa. A residncia em alojamentos no clssicos um dos principais indicadores utilizados para quantificar as situaes de carncia habitacional. Neste tipo de alojamentos normalmente incluem-se barracas, casas rudimentares de madeira, improvisados e mveis [1]. Poucos estudos tm sido realizados no sentido de avaliar o nmero de casos de carncia habitacional na populao idosa em Portugal. A escassez de dados que permitam realizar esse estudo um dos principais factores que justificam essa situao [1]. Ainda assim, os dados constantes do Instituto Nacional de Estatstica so a principal fonte utilizada. Nesse sentido, conhecer o panorama actual da prevalncia de situaes de carncia habitacional grave, pode ser importante para traar um perfil dos indivduos nessa situao e discutir como intervir para minimizar as perdas na sua qualidade de vida. Este estudo pretende realizar uma pesquisa de estudos portugueses que avaliem a existncia de situaes de carncia a nvel habitacional, e analisar quais os indicadores utilizados.
PARTE EXPERIMENTAL
Para a realizao deste estudo, foi realizada uma reviso da literatura de estudos sobre as condies habitacionais na populao portuguesa. Os estudos deveriam obedecer a trs critrios de incluso (i) serem estudos empricos que avaliem a situao habitacional de pessoas idosas, (ii) datados de h menos de 10 anos, e (iii) que tenham amostras aleatrias de Portugal ou partes de Portugal. Aps a reviso da literatura, foram encontrados trs estudos que analisavam situaes de carncia habitacional, e cumpriam os critrios de incluso [1; 13-14]. Tabela 1: Caracterizao geral dos estudos Estudo Caracterizao da populao residente em alojamentos no clssicos, nos Censos de 1991 e 2001 Estudo de avaliao das necessidades dos seniores em Portugal Ano Autor Amostra Indicadores estudados Nmero de alojamentos no clssicos
2004
Cristina Gonalves
Indivduos com 65 ou mais anos
2008
CEDRU & 2 BCG
Indivduos com 55 ou mais anos
Perfil de necessidades e qualidade de vida das pessoas em processo de envelhecimento do concelho de Guimares
1
2009
Martn e colegas
Indivduos com 50 ou mais anos, do Concelho de Guimares
Regime de ocupao Tipo de habitao Estado de conservao Infra-estruturas e equipamentos Regime de ocupao Tipo de habitao Localizao Ano de construo Nmero de divises Infra-estruturas e equipamentos Escala de Gijn (avaliao sciofamiliar)
Realizado tendo em conta os dados dos Censos 2001. Estudo financiado pela Fundao Aga Khan Portugal.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O estudo de Gonalves, 2004 acaba por ser o mais diferenciador, pois opta por traar o perfil dos indivduos a residir em alojamentos no clssicos, que partida, so alojamentos que no asseguram as necessrias condies de habitabilidade. Este estudo inclui a anlise comparativa das metodologias adoptadas para avaliar situaes de carncia habitacional, nos trs estudos encontrados. As principais caractersticas dos estudos encontrados encontram-se esquematizadas na tabela 1. A anlise comparativa dos indicadores utilizados (Tabela 1) mostra uma grande semelhana entre os indicadores utilizados para avaliar as situaes de carncia habitacional nos dois estudos mais recentes. Contudo, o estudo de Martn et al., 2009 apresenta a particularidade de considerar a avaliao scio-familiar, por meio de uma questo da Escala de Gijn relativa s condies habitacionais. Esta escala um instrumento estruturado de avaliao social de pessoas idosas [15].
Para alm da anlise comparativa dos indicadores utilizados em cada um dos estudos, importa tambm avaliar os diferentes resultados obtidos. Iniciando pelo estudo de Gonalves (tabela 2), este demonstra uma tendncia para uma diminuio do nmero de pessoas a viver em alojamentos no clssicos, sendo a quebra mais acentuada nos alojamentos do tipo barraca (de 61% em 1991 para 47% em 2001). Em 2001, existiam 81 983 pessoas a residir em alojamentos no clssicos, e entre essas, 11% eram populao idosa, sobretudo do sexo feminino (5,9%) e casados ou vivos. Esta maior prevalncia do sexo feminino, que no acontecia na populao total, pode estar relacionada com a maior esperana de vida das mulheres. Ainda que a autora no apresente os valores concretos desta percentagem de populao idosa a residir em alojamentos no clssicos para os anos de 1991 e 1981, refere que se tm verificado incrementos na taxa de residncia em alojamentos no clssicos, sobretudo nas faixas etrias mais elevadas, como os maiores de 80 anos, o que pode estar associado ao envelhecimento da populao, que provavelmente manteve as condies habitacionais que tinha anteriormente. Tabela 2: Principais resultados do estudo de Gonalves, 2004 1981 % Populao a residir em alojamentos no clssicos % Populao idosa no total de alojamentos no clssicos 1,3% 1991 1,0% 2001 0,8 % 11%
Relativamente ao estudo da Fundao Aga Khan, este indica que os alojamentos no clssicos representavam unicamente 0,2% do total de habitaes estudadas, enquanto Martn et al constatou que 1,5% viviam em barracas (uma das tipologias consideradas como alojamento no clssico), mas tambm considera que a residncia numa parte de casa uma situao de carncia habitacional. Na anlise comparativa destes valores necessrio ter em ateno que foram obtidos em diferentes contextos e diferentes amostras. Tabela 3: Resultados comparativos Gonalves, 2004 % alojamentos no clssicos % habitaes degradadas % habitaes cedidas % falta de infra-estruturas essenciais % problemas de acessibilidade % barreiras arquitectnicas 0,8% CEDRU BCG, 2008 0,2% 4,8% 2,9% 3-5% & Martn e colegas, 2009 1,5% 3,6% 0-6,8% 1,3% 39,5%
O facto de os trs estudos no utilizarem indicadores comuns, no permite uma comparao linear dos vrios resultados obtidos. A maior percentagem de carncias habitacionais ocorre no estudo de Martin et al, mas necessrio atender a que a amostra deste estudo constituda por indivduos de um nico concelho, pelo que no reflecte a realidade a nvel nacional. Tambm a pequena diferena entre os estudos de Gonalves e o financiado
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro pela Fundao Aga Khan Portugal, pode advir do facto de no primeiro serem considerados indivduos de todas as idades, enquanto no segundo a amostra constituda apenas por indivduos com 55 ou mais anos. A existncia de barreiras arquitectnicas parece ser um problema bastante significativo, pelo que deve ser tido em considerao em posteriores estudos. A degradao/inadequao das habitaes apesar de no apresentar valores muito significativos do ponto de vista estatstico, continua a representar um problema social. De facto, a incapacidade dos proprietrios ou arrendatrios para a realizao de obras de melhoramento ou adaptao frequente, o que potencia o nmero de casos de carncia habitacional.
CONCLUSES
Este artigo demonstra a escassez de estudos acerca das condies habitacionais das pessoas idosas. Para alm disso, as diferentes metodologias utilizadas nos estudos existentes, torna ainda mais difcil estabelecer comparaes em termos de dados. Ainda assim, as principais ideias-chave deste artigo so: i) Apesar de os valores de situaes de carncia habitacional, poderem parecer pouco significativos do ponto de vista estatstico, os valores apresentados acabam por representar um nmero significativo de indivduos nessas condies, dada a grande amostra dos estudos. ii) Segundo o estudo de Gonalves, existe uma tendncia em termos gerais para uma diminuio do nmero de pessoas a residir em alojamentos no clssicos. Contudo, parece ser um fenmeno cada vez mais premente na populao idosa. Isto pode estar relacionado com o envelhecimento da populao e pode indicar que os indivduos se mantm nessa situao durante o ciclo de vida. iii) necessrio definir quais os indicadores importantes para caracterizar as condies habitacionais de pessoas idosas. A literatura internacional aponta sobretudo como indicadores importantes a tipologia da habitao (e.g. andar, barraca) e a presena de determinados equipamentos (e.g. sistemas de aquecimento). Contudo, estes indicadores no permitem uma graduao da gravidade da situao de carncia habitacional. Dada esta falha, tm surgido algumas investigaes, nomeadamente a relativa Escala de Matosinhos, um instrumento que pretende definir prioridades na atribuio de alojamentos sociais, consoante o nvel de necessidades habitacionais [16]. iv) A definio dos indicadores, permitir que novos estudos avaliem o nmero real de pessoas a viver em condio de carncia habitacional nessa condio, mas tambm para que novos estudos possam delinear polticas e estratgias para as habitaes deste tipo de populao. A existncia de diferenas significativas conforme a localizao geogrfica e/ou o contexto rural ou urbano das habitaes, deve tambm ser objecto de estudo no futuro.
Agradecimentos
Este projecto foi desenvolvido no mbito da Linha Assisted Living e Snior Living do Projecto Perfis de necessidades e estruturas de respostas da Seco Autnoma de Cincias da Sade da Universidade de Aveiro.
BIBLIOGRAFIA
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro SITUAO HABITACIONAL DAS PESSOAS IDOSAS DA BAIXA POMBALINA Susana Rito (snobre.rito@gmail.com) & Ignacio Martn (jmartin@ua.pt) 1 2 Centro Social Paroquial de So Nicolau; Universidade de Aveiro; Unidade de Investigao e Formao sobre Adultos e Idosos (UNIFAI); Universidade de Aveiro Torna-se fundamental proporcionar condies adequadas para que as pessoas idosas possam continuar nas suas comunidades, sobretudo em cidades como Lisboa, em que uma parte da populao idosa vive em casas antigas, com ms condies de habitabilidade e sem adaptao habitacional s pessoas com mobilidade reduzida. O estudo pretende avaliar a situao habitacional das pessoas idosas residentes especificamente na Baixa Pombalina (Lisboa), segundo uma tica de interao habitao/morador. Para isso, foi desenvolvido um instrumento de avaliao habitacional para pessoas idosas [1], posteriormente aplicado a 13 pessoas idosas residentes na Baixa Pombalina (So Nicolau). A amostra constituda por pessoas idosas-muito idosas entre os 83 e os 94 anos de idade. As habitaes localizam-se principalmente no terceiro andar de prdios, cujo acesso se faz apenas por escadas. Todas estas so arrendadas por um custo mensal muito baixo (52), mas apesar disso, todas dispem de saneamento bsico, gua canalizada e eletricidade, existindo uma nica habitao sem casa de banho nem esquentador/cilindro. Constatou-se a presena de pisos e degraus sem condies mnimas de segurana, escadas sem corrimo de ambos os lados, e banheiras/polibs e sanitas sem barras de apoio. As atividades que representam dificuldade na sua execuo dizem respeito principalmente a sentar-se e levantar (n=7), alcanar produtos para o banho (n=7) e chegar a pontos altos como armrios (n=6). Relativamente s atividades que causam uma maior dificuldade para a sua concretizao, denota-se sobretudo em termos de deslocar-se de casa at rua (n=7), subir/descer as escadas que do acesso casa (n=7), ir caixa de correio (n=7) e sentar e levantar-se da sanita (n=5). de salientar que de uma forma geral as habitaes renem as condies necessrias sua habitabilidade. No obstante, o maior problema resulta da inadequao global da mesma ao nvel de acesso ao meio exterior, o que implica dificuldades no acesso a cuidados de sade, na interao social, na aquisio de informao e consequentemente, na diminuio da qualidade de vida.
INTRODUO
Atualmente a sociedade depara-se com o aumento da proporo das pessoas com 60 ou mais anos a nvel mundial. Estima-se que entre 1970 e 2015, ocorra um crescimento de 223% das pessoas com mais de 60 anos, chegando aos 2 bilhes, e que em 2050 a populao idosa ultrapasse a populao jovem (com menos de 15 anos), o que a aconteceria pela primeira vez na histria da humanidade [2-3]. Portugal no excepo, pelo que a proporo das pessoas idosas (65 ou mais anos) continua a aumentar, passando de 16,5% em 2001 para 17,9% em 2009, prevendo-se ainda que atinja 32%, em 2050 [4-5]. Perante esta realidade, torna-se fundamental proporcionar condies adequadas para que as pessoas idosas possam continuar nas suas comunidades o maior perodo de tempo possvel. Todavia, entre os possveis obstculos, destaca-se a existncia de habitaes inadequadas, pelo que necessrio estudar a situao habitacional da populao idosa.
Caracterizao habitacional das pessoas idosas portuguesas

Em Portugal, as pessoas idosas moram preferencialmente nas suas casas (96,61%) ou em casas de familiares [6], e com o avanar da idade, tanto o tempo de permanncia como o uso da habitao aumenta [6-7] por isso, torna-se o foco espacial das suas vidas [8]. Contudo, a populao idosa vive, maioritariamente, em habitaes consideradas de risco, sem uma das quatro infraestruturas bsicas (instalaes de banho ou duche, instalaes sanitrias, eletricidade e gua canalizada) e, com condies de conforto precrias (sem aparelhos de aquecimento, ar condicionado, mquina de lavar roupa e mquina de secar roupa) [6;9]. Esta situao agrava-se ainda mais para a populao muito idosa (com 85 ou mais anos), pois de acordo com o estudo nacional efetuado por CEDRU em parceria com BCG [10], o segmento mais vulnervel, uma vez que se encontra associada a dinmicas familiares mais frgeis, com piores condies habitacionais e econmicas, comparativamente com os demais grupos etrios.
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Lisboa: condies habitacionais e as pessoas idosas

O parque habitacional do concelho de Lisboa constitudo por 56 mil edifcios residenciais, dos quais 77% so utilizados exclusivamente para residir [11]. Relativamente ao estado de conservao dos edifcios, constatou-se que em 2001, 14% dos edifcios recenseados encontravam-se em estado muito degradado ou com necessidade de profundas obras de reparao (as duas piores classificaes) [11-12]. Estas situaes encontram-se associadas idade do edificado (67,7% dos edifcios foram construdos antes de 1981) e ausncia de limpeza contnua, manuteno/conservao ao longo do tempo [11-12]. Alm do mais, para agravar a situao habitacional, 27% dos alojamentos no apresentam o mnimo de condies de habitabilidade [11]. Quanto populao idosa residente no parque habitacional lisboeta, esta caracterizava-se por pagar rendas antigas, morar em habitaes com condies de habitabilidade muito ms, sem instalaes sanitrias e sem adaptao habitacional a pessoas com mobilidade reduzida, isto de acordo com o CML/PLHL [13]. Mais, atravs do estudo realizado para a elaborao do Plano Gerontolgico Municipal de Lisboa [14], reforaramse as ms condies habitacionais vivenciadas pelas pessoas idosas, tal como demonstram os seguintes dados: 48% da populao residia h mais de 30 anos na mesma residncia; 73% das entradas para os edifcios so atravs de degraus; 57% dos edifcios tm um ou mais degraus no acesso ao r/c; em 48% dos edifcios que tm elevador, o acesso at este realiza-se atravs de um ou mais degraus; 98% das habitaes tinham televisor e frigorfico e 95% fogo; 23% das habitaes no tinham qualquer tipo de aquecimento; 29% da populao refere o estado geral da conservao como principal razo de insatisfao, seguindo-se o acesso habitao (22%) e a rea das divises (19%); 65% da populao gostaria de fazer obras na sua casa. Estes resultados confirmam a necessidade de modificar a habitao, para que esta se adeque ao estado da pessoa idosa, visto que a existncia de barreiras arquitectnicas (degraus no acesso ao r/c) constitui um problema que agrava a mobilidade da populao, at porque 63% da populao inquirida tem dificuldade em andar, e entre esses, 35% mencionou conseguir andar /subir/descer escadas com muita dificuldade [14]. Assim, para que a habitao no seja uma causa de excluso social e um obstculo independncia e autonomia da pessoa idosa essencial analisar com maior detalhe esta realidade, de modo a definir e operacionalizar as melhores estratgias, para proporcionar um envelhecimento digno populao.
So Nicolau o corao da Baixa Pombalina

A freguesia de So Nicolau encontra-se localizada em plena Baixa Pombalina, sendo que o seu parque habitacional reflecte as normas do plano de reconstruo aps o terramoto de 1755. Este caracterizado por quarteires estreitos, com cotas mximas de alturas, fachadas idnticas e edifcios formados por um espao comercial no piso trreo, armazm ou oficina da loja no primeiro andar, servios no segundo e habitao nos restantes [15]. Neste seguimento, deve-se ainda mencionar que a maioria dos edifcios da freguesia foram construdos antes de 1919, e que dos actuais 244 edifcios, 41,1% necessita de grandes reparaes ou esto muito degradados [11]. Em termos populacionais, So Nicolau apresenta umas das densidades populacionais mais baixas do concelho [11], registando uma diminuio na populao residente em cerca de 18,9%, no perodo de 1991 a 2001, pelo que contava com 1.175 residentes em 2001 [16]. Relativamente aos grupos etrios, verificou-se que a proporo da populao idosa 50% superior proporo de jovens (residentes com menos de 25 anos). Alm disso, observase que a populao entre os 65 e os 79 anos predominam na populao idosa [11].
PARTE EXPERIMENTAL
Objectivo
Perante a realidade contactada atravs da reviso da literatura, torna-se fulcral apostar no desenvolvimento de polticas habitacionais direcionadas para a populao idosa. Para tal, deve-se conhecer adequadamente as condies de habitao deste grupo etrio, pelo que o presente estudo visa avaliar a situao habitacional das pessoas idosas residentes especificamente na Baixa Pombalina (Lisboa).
Constituio e caracterizao da amostra

Para a constituio da amostra recorreu-se ao Projeto Mais Proximidade, Melhor Vida [17], atravs do qual foi possvel proceder ao primeiro contacto presencial com os participantes do estudo, que consistiu na apresentao e explicao do mbito do estudo desenvolvido e do instrumento a aplicar. Aps a aceitao dos idosos em
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro participar na investigao, que ocorreu em todos os casos, agendou-se de acordo com a disponibilidade da pessoa, o horrio para a realizao da recolha de dados. A amostra constituda por 13 residentes reformados, com uma mdia de idade de 88 anos, variando entre os 83 e os 94 anos e, so maioritariamente do gnero feminino, vivos, com o ensino bsico e preparatrio. As principais caractersticas da amostra esto apresentadas na tabela 1.
Instrumento e recolha dos dados

Para avaliar a situao habitacional procedeu-se construo do Instrumento de Avaliao Habitacional para a Populao Idosa IAHPI [1]. O instrumento constitudo por trs seces principais: i) edifcio (onde se insere a habitao); ii) habitao propriamente dita, que se subdivide na caracterizao da habitao arrendada, contexto scio-habitacional, segurana habitacional e estado de conservao habitacional; iii) residente e a sua capacidade funcional de interaco com o meio. Relativamente ao preenchimento do IAHPI, este foi realizado por um nico avaliador, em contexto domiciliar, decorrendo entre 9 de Maio a 25 de Junho de 2011. As visitas tiveram uma durao entre 35 minutos a 75 minutos, dependendo das capacidades quer fsicas como cognitivas dos residentes. Alm do consentimento informado por parte dos moradores, garantiu-se a confidencialidade da informao recolhida, referente tanto populao idosa, como s suas habitaes. Tabela 1: Dados biogrficos do residente Variveis Idade (anos) Mdia (Mnimo Mximo) Gnero Feminino Estado civil Solteiro Casado Vivo Grau de escolaridade No sabe ler, nem escrever Ensino bsico (ensino primrio) Ensino preparatrio Ensino Secundrio Ensino tcnico profissional Situao profissional atual Reformado/pensionista 13 (100) 3 (23) 5 (38) 3 (23) 1 (8) 1 (8) 4 (31) 1 (8) 8 (62) 87,9 (83 - 94) 12 (92) n (%)
Os resultados obtidos aps a recolha de dados sero apresentados de seguida, em funo das seces avaliadas, analisando o edifcio, habitao e residente.
Seco I - edifcio
Tabela 2: Caracterizao do edifcio Variveis Identificao geogrfica Concelho - Lisboa Freguesia So Nicolau 13 (100) 13 (100) n (%)
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Tipo de edifcio Andar/apartamento 3 andar 4 andar 5 andar poca de construo Antes de 1919 Inexistncia de elevador 13 (100) 7 (53,8) 2 (15,4) 4 (30,8) 13 (100) 12 (92,3)
Na amostra em anlise, constatou-se que todos os edifcios avaliados inserem-se no concelho de Lisboa, freguesia de So Nicolau, tal como pretendido. Quanto tipologia, os edifcios so todos apartamentos localizados no terceiro andar ou superior, construdos antes de 1919 e sem elevador, na maioria das situaes. Seco II habitao Relativamente aos resultados obtidos face habitao, estes foram analisados de acordo com a caracterizao da habitao, arrendamento habitacional, contexto scio-habitacional, segurana habitacional e estado de conservao da mesma. As habitaes avaliadas so arrendadas e na sua maioria tm quatro ou mais divises, casa de banho (sanita e banheira) e cozinha. Alm disso, verifica-se uma reduzida disseminao de determinados equipamentos, nomeadamente, computadores, mquinas de lavar roupa, sistemas de aquecimento habitacional e instalao de gs. Tabela 3: Caracterizao da habitao Variveis Regime de propriedade Arrendada /subarrendada Nmero de divises At duas Trs Quatro ou mais Casa de banho Inexistncia de sanita Inexistncia de banheira/chuveiro Inexistncia de cozinha ou kitchenette Inexistncia de infraestruturas e equipamentos na habitao Saneamento Bsico gua Canalizada Eletricidade Instalaes de gs Frigorfico Fogo Esquentador/cilindro Televiso Rdio Mquina de lavar roupa Mquina de lavar loia Micro-ondas Telefone/telemvel Computador Aquecimento 0 (0,0) 0 (0,0) 0 (0,0) 4 (30,8) 0 (0,0) 0 (00) 1 (7,7) 0 (0,0) 3 (23,1) 1 (7,7) 9 (69,2) 0 (0,0) 0 (0,0) 12 (92,3) 6 (46,2) 1 (7,7) 1 (7,7) 0 (0,0) 1 (7,7) 3 (23,1) 9 (69,2) 13 (100) n (%)
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Subseco A habitao arrendada As habitaes so todas arrendadas, sendo o principal proprietrio um particular (53,8%). Os contratos de arrendamento foram assinados, em mdia, no ano de 1968, tendo as rendas o valor mensal mdio de 52 , oscilando entre os 15,8 e os 105 . Tabela 4: Caracterizao do arrendamento habitacional Variveis Proprietrio Particular Empresa Privada Autarquias locais Instituio religiosa Renda mensal () Mdia (Mnimo - Mximo) Ano de contrato de arrendamento Mdia (Mnimo - Mximo) n (%) 7 (53,8) 4 (30,8) 1 (7,7) 1 (7,7) 52 (15,8 - 105) 1968 (1907 - 2006)
Subseco B contexto scio-habitacional

A maioria da populao auscultada mora sozinha, seguindo-se a populao que partilha a habitao com senhorios/arrendatrios/subarrendatrios. Quanto existncia de animais de estimao, esta apenas se verificou em 4 habitaes. Tabela 5: Caracterizao do contexto scio-habitacional Variveis Nmero de elementos a viver na habitao Um Dois Trs Relao entre os elementos Cnjuge Senhorio/arrendatrio/subarrendatrio Existncia de animais de estimao 1 (7,7) 4 (30,8) 4 (30,8) 8 (61,5) 2 (15,4) 3 (23,1) n (%)
Subseco C - Segurana Habitacional

com preocupao que se verifica a ausncia total (100%) de plano de fuga nas situaes analisadas. Para agravar esta realidade, verifica-se que a maioria da populao no tem os nmeros de emergncia perto do telefone/telemvel (61,5%), apesar de terem este tipo de equipamento junto cama, para sinalizar uma emergncia ou um sistema pessoal de alarme de urgncia, que possa socorrer durante a noite. Relativamente ao interior habitacional, observa-se uma prevalncia (61,5%) de obstculos, como mveis, fios eltricos e outros objetos, nas zonas de passagem que dificultam a deslocao das pessoas dentro de sua casa. Associado a esta situao, verifica-se que os tapetes/passadeiras no tm superfcies antiderrapantes (53,8%) e que os pisos (53,8%) e os degraus (76,9%) no renem as condies mnimas de segurana. As escadas, apresentam de igual modo, um elevado risco, pois nenhuma das analisadas tem corrimo de ambos os lados, alm do que, o nico corrimo existente nas escadas de difcil preenso (69,2%), dificultando o auxlio da pessoa enquanto sobe/desce as escadas. Em oposio aos dados anteriores, apenas uma minoria banheiras/chuveiros no tm tapetes antiderrapantes. Contudo tanto a banheira/chuveiro e sanita no tm barras de apoio (92,3%), o que aumenta a dificuldade na utilizao destes.
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Tabela 6: Segurana habitacional Itens Existe um plano de fuga para emergncias. Os nmeros para emergncia esto afixados perto do telefone/telemvel. O telefone/telemvel est ao alcance da cama, em caso de emergncia, ou existe um servio de tele-alarme ou dispositivo semelhante. A cama tem um candeeiro prximo. As zonas de passagem esto livres de obstculos. Os interruptores so de fcil acesso. Os tapetes tm superfcies anti-derrapantes ou no existem. Os pisos so planos, uniformes, antiderrapantes ou esto cobertos, com piso antiderrapante, ou materiais semelhantes. A banheira/chuveiro tem tapetes antiderrapantes. A banheira/chuveiro tem barras de apoio. A sanita tem barras de apoio. Os degraus tm superfcies planas e esto nivelados. As escadas tm corrimos bilaterais, seguros, que vo desde o primeiro degrau at ao ltimo. Os corrimos so de fcil manuseamento. Ausncia de itens n (%) 13 (100,0) 8 (61,5) 1 (7,7) 1 (7,7) 8 (61,5) 3 (23,1) 7 (53,8) 7 (53,8) 4 (30,8) 12 (92,3) 12 (92,3) 10 (76,9) 13 (100,0) 9 (69,2)
Subseco D estado de conservao habitacional

Relativamente ao estado habitacional, observa-se que todas as divises das habitaes so afectadas por algum tipo de patologia. Por outro lado, quando analisadas as reas danificadas, constata-se que as paredes, tectos e pavimentos apresentam um maior nmero de patologias. Tabela 7: Estado de conservao habitacional Localizao de patologias habitacionais reas afetadas Entrada/hall n (%) Paredes Pavimentos Tetos Caixilharia e portas Equipamento de cozinha Instalao de drenagem de guas residuais Instalao eltrica Instalao de ventilao 6 (46,2) 0 (0) 4 (30,8) 0 (0) 0 (0) 0 (0) Sala n (%) 10 (76,9) 4 (30,8) 5 (38,5) 3 (23,1) 1 (7,7) 0 (0) Quarto n (%) 9 (69,2) 4 (30,8) 4 (30,8) 0 (0) 1 (7,7) 0 (0) Cozinha n (%) 5 (38,5) 2 (15,4) 0 2 (15,4) 1 (7,7) 1 (7,7) 1 (7,7) 1 (7,7) Casa de banho n (%) 4 (30,8) 3 (23,1) 2 (15,4) 0 (0) 0 (0) 0 (0) 0 (0)
Seco III residente a sua capacidade funcional de interao com o meio

Analisando as diversas actividades, verifica-se que as atividades que representam dificuldade na sua execuo dizem respeito principalmente a: sentar-se e levantar de uma cama, cadeira ou sof (53%); alcanar sabonete/gel de banho/champ, ou outros produtos para o banho (3,8%); chegar aos armrios, prateleiras ou outros locais de armazenamento e utiliz-los (46,2). Relativamente s atividades que causam uma dificuldade ainda maior para a sua concretizao, denota-se sobretudo em termos de: deslocar-se de casa at rua (53,8%); subir/descer as escadas que do acesso casa (53,8); ir caixa de correio (53,8%); sentar e levantar-se da sanita (38,5%).
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Tabela 8: Capacidade funcional do residente Capacidade de interao com o meio Atividades Deslocar-se de casa at rua. Abrir/fechar a porta de entrada. Subir/descer as escadas. Deslocar-se. Abrir/fechar as portas interiores. Sentar-se e levantar. Chegar aos armrios, prateleiras ou outros locais de armazenamento e utiliz-los. Utilizar pequenos eletrodomsticos. Ligar/desligar qualquer aparelho eltrico da corrente de energia eltrica. Levar a comida para fogo/micro-ondas/frigorfico/balco. Regular a temperatura da gua. Entrar/sair da banheira/ chuveiro. Abrir/fechar as torneiras. Alcanar sabonete/gel de banho/champ. Usar a sanita (sentar e levantar). Chegar ao papel higinico e utiliz-lo. Lavar a roupa/usar a mquina de lavar roupa. Atender o telefone a tempo. Marcar um nmero no telefone e realizar a chamada telefnica. Identificar os visitantes ou ouvir a campainha. Ir caixa de correio. Utilizar os interruptores da luz. Usar os termstatos. Abrir/fechar cortinas, portadas, janelas. Difcil n (%) 0 (0,0) 5 (38,5) 0 (0,0) 2 (15,4) 2 (15,4) 7 (53,8) 6 (46,2) 2 (15,4) 2 (15,4) 3 (23,1) 4 (30,8) 4 (30,8) 2 (15,4) 7 (53,8) 5 (38,5) 2 (15,4) 1 (7,7) 5 (38,5) 2 (15,4) 1 (7,7) 0 (0,0) 5 (38,5) 3 (23,1) 5 (38,5) Muito difcil n (%) 7 (53,8) 1 (7,7) 7 (53,8) 5 (38,5) 1 (7,7) 4 (30,8) 3 (23,1) 2 (15,4) 2 (15,4) 2 (15,4) 1 (7,7) 2 (15,4) 2 (15,4) 0 (0,0) 5 (38,5) 3 (23,1) 1 (7,7) 1 (7,7) 0 (0,0) 2 (15,4) 7 (53,8) 2 (15,4) 1 (7,7) 1 (7,7) S com n (%) 2 (15,4) 1 (7,7) 2 (15,4) 0 (0,0) 1 (7,7) 0 (0,0) 0 (0,0) 1(7,7) 1 (7,7) 1 (7,7) 1 (7,7) 3 (23,1) 0 (0,0) 1 (7,7) 0 (0,0) 0 (0,0) 0 (0,0) 1 (7,7) 2 (15,4) 2 (15,4) 0 (0,0) 1 (7,7) 1 (7,7) 1 (7,7)
1
No realiza n (%) 3 (23,1) 3 (23,1) 3 (23,1) 1 (7,7) 1 (7,7) 1 (7,7) 1 (7,7) 2 (15,4) 2 (15,4) 1 (7,7) 1 (7,7) 2 (15,4) 1 (7,7) 1 (7,7) 1 (7,7) 1 (7,7) 4 (30,8) 0 (0,0) 1 (7,7) 1 (7,7) 5 (38,5) 1 (7,7) 1 (7,7) 1 (7,7)
Alm do referido anteriormente, apesar de escassas, existem actividades que para serem realizadas necessitam da superviso, orientao ou ajuda de outra pessoa, como entrar/sair da banheira/ polib (23,1%); deslocar-se de casa at rua (15,4%); subir/descer as escadas que do acesso casa (15,4%); marcar um nmero no telefone e realizar a chamada telefnica (15,4%); identificar os visitantes ou ouvir a campainha (15,4%). Verifica-se igualmente a existncia de actividades que as pessoas inquiridas no conseguem realizar, nomeadamente aceder caixa de correio (38,5%), lavar a roupa/usar a mquina de lavar roupa (30,8%), deslocar-se de casa at rua (23,1%); subir/descer as escadas que do acesso casa (23,1%) e abrir/fechar a porta de entrada (23,1%).
CONCLUSES
Atravs do desenvolvimento deste estudo foi possvel iniciar o conhecimento acerca da situao habitacional das pessoas idosas da Baixa Pombalina, to pertinente para o planeamento de medidas habitacionais realistas e adequadas.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Assim, verificou-se que, de uma forma geral, as habitaes renem as condies necessrias sua habitabilidade. Quanto aos seus residentes, estes so pessoas muito idosas, maioritariamente do gnero feminino, que vivem sozinhas em habitaes arrendadas, localizadas em terceiros andares ou superiores, de prdios antigos (construdos antes de 1919), sem elevador e cujo valor mensal de renda considerado baixo, face aos restantes preos praticados no mercado de arrendamento. Alm do mais, observa-se que a amostra reduzida e relativamente homognea, na medida em que partilham as mesmas dificuldades e problemas que advm da inadequao global da habitao ao nvel de acesso ao meio exterior, o que implica dificuldades no acesso a cuidados de sade, interao social, aquisio de informao e consequentemente, uma diminuio da qualidade de vida. Assim, torna-se necessrio definir estratgias concretas, adequadas e prticas de modo a apoiar esta populao, pelo que se seguem algumas propostas:
i)
ii)
iii)
iv) v)
rentabilizao do espao habitacional. A maioria das habitaes dispe de condies bsicas (saneamento bsico, gua canalizada, eletricidade, cozinha, casa de banho, frigorifico, fogo, televiso) e vrias divises, que poderiam ser optimizadas para acolher uma pessoa em casa, em troca de algum apoio, visto que as pessoas idosas vivem maioritariamente sozinhas. Esta filosofia tem como base os programas de Homeshare [18-20], existentes em diversos pases e no Programa Aconchego, desenvolvido pela Fundao Porto Social [21]; reduo do custo dos servios de transporte. A maioria das organizaes que prestam servio na rea do transporte de pessoas a casa, apresentam um custo, aproximadamente de 30 por deslocao, ou seja, se a pessoa, no conseguir descer as escadas para aceder ao exterior e recorrer a estes servios, ter de pagar 60, custo de sada e regresso a casa. O que totalmente invivel para uma utilizao regular, como meio de aceder ao meio exterior; integrao de corrimos de fcil preenso nas escadas e nivelamento dos degraus, de modo a facilitar a subida e descida nas escadas que do acesso habitao, uma vez que esta actividade concretizada com muita dificuldade para 53,8% e exige a presena de outra pessoa em 15,4% das situaes; sensibilizao das pessoas idosas, familiares e amigos para os procedimentos a tomar em caso de situaes de emergncia, envolvendo o servio municipal de Proteo Civil e os Bombeiros. informao e esclarecimento sobre as medidas preventivas face a quedas no domiclio, pois verificou-se a existncia de alguns fatores que potenciam este tipo de acidente domstico, como a presena de obstculos nas zonas de passagem ou a inexistncia de barras de apoio na sanita, banheira/chuveiro.
Sugere-se, de igual modo, o desenvolvimento de categorias habitacionais, possibilitando a classificao de casos, em futuras investigaes, visto que a criao de perfis de prioridades e necessidades habitacionais, complementaria o presente estudo e auxiliaria no planeamento de polticas habitacionais direcionadas para a populao idosa. Agradecimentos Este projecto foi desenvolvido no mbito da Linha Assisted Living e Snior Living do Projecto Perfis de necessidades e estruturas de respostas da Seco Autnoma de Cincias da Sade da Universidade de Aveiro.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro DIAGNSTICO DE NECESSIDADES HABITACIONAIS: A ESCALA DE MATOSINHOS 1 2 Snia Campos (soniamcampos@sapo.pt), I. Martn (jmartin@ua.pt) 1 2 , MatosinhosHabit EM; , Unidade de Investigao e Formao sobre Adultos e Idosos (UNIFAI.ICBAS/UP); Universidade de Aveiro A atribuio de alojamentos pblicos continua a trazer uma srie de desafios aos servios neste contexto de interveno social. A inexistncia de instrumentos de avaliao das carncias habitacionais constitui um dos factores mais importantes para esta situao. Nesse sentido, o presente estudo pretende criar um instrumento de avaliao habitacional designado Escala de Matosinhos: Sistema de Pr-Diagnstico das Necessidades Habitacionais. O instrumento criado contm duas partes, a primeira inclui sete itens e identifica as caractersticas da habitao, enquanto a segunda parte avalia o nvel de risco e de necessidade de interveno. A criao da escala teve em conta o quadro terico em anlise e o conhecimento emprico, que reconhece a existncia de nveis significativos de carncia habitacional, associados a uma populao cada vez mais envelhecida. Considerou-se uma amostra de 99 agregados familiares com pedido de atribuio de habitao social no Concelho de Matosinhos, que incluam 78 pessoas idosas. O avaliador preencheu a escala tendo em conta a informao das Fichas de Procura de Habitao disponibilizadas pelo Municpio de Matosinhos, assim como a informao recolhida nas visitas domicilirias. Com estes dados, o avaliador A identificou a situao habitacional e atribuiu uma pontuao relativa ao nvel de carncia habitacional. O mesmo procedimento foi repetido por cinco novos avaliadores (Avaliador B), que preencheram a escala apenas com acesso informao das Fichas de Procura de Habitao. Os dados recolhidos foram analisados estatisticamente, atravs do mtodo de regresso linear, comparativo e descritivo. A anlise do nvel de congruncia entre avaliadores demonstrou uniformizao de respostas entre os diferentes avaliadores nos diferentes subitens da escala. Contudo, o avaliador A identifica um maior nmero de situaes de carncia, possivelmente porque detm um maior grau de informao comparativamente com o avaliador B. O instrumento demonstrou ter capacidade para prever o nvel de risco de acordo com as caractersticas da habitao. A fiabilidade do instrumento mantm-se garantida mesmo quando o avaliador detm pouca informao quanto situao habitacional. O instrumento constitui uma ferramenta de prdiagnstico fivel para a deciso de atribuio de alojamentos pblicos a determinado indivduo ou agregado familiar, permitindo identificar e definir prioridades, de acordo com o diagnstico de carncia habitacional.
INTRODUO
Ao processo de reabilitao urbana est subjacente a readaptao do tecido construdo, dotando-o de novas funcionalidades assumindo, assim, caractersticas residenciais [1]. As reas intervencionadas podero ser ao nvel do edificado, atravs da melhoria das condies de habitabilidade, dotando-o de qualidade e conforto, quer ao nvel da paisagem urbana, atravs das fachadas e das infra-estruturas. Em suma, o melhoramento do espao pblico [1]. A reabilitao urbana tem como objectivo duplo assegurar o acesso habitao e coeso social, assegurando a integrao social nesses territrios de populaes mais desfavorecidas [2]. Neste sentido, as polticas de reabilitao urbana assumem duas linhas orientadoras. A primeira prende-se com a preservao do patrimnio arquitectnico, como exemplo os centros histricos, e a segunda, com a manuteno das populaes nesses mesmos territrios [1]. No que concerne promoo da habitao esta tende a ser complexa na medida em que apresenta diversos agentes, estratgias e interesses. O conceito de necessidade habitacional pode contemplar a simples insatisfao simblica relativamente ao alojamento ou simplesmente ausncia de alojamento. Esta no diz respeito apenas s famlias que no tm acesso ao mercado de habitao, mas a um nmero mais alargado de famlias com problemticas distintas. Alis, estes mltiplos factores, pautados por percursos e modos de vida e tipologia de famlias, assumem questes simblicas e culturais ao habitat. Mesmo quando se acede a habitao, nomeadamente atravs do sector pblico, impem-se questes associadas reintegrao social [3]. Embora sejam mltiplos os factores associados s carncias habitacionais podemos, do ponto de vista do edificado, identificar a sobreocupao, degradao e construo precria como elementos de carncia habitacional. Actualmente, factores como o aumento dos preos dos alojamentos e a importncia que estes assumem no oramento familiar, bem como, o aumento de sem abrigos traduz a actual crise de acessibilidade ao alojamento. A reconverso urbanstica, por um lado, e a expanso urbana, por outro, conferem presso imobiliria, arrastando a populao mais desfavorecida para ncleos de gnese ilegal, onde as ofertas de alojamentos no apresentam equilbrio entre o valor de arrendamento e as condies de habitabilidade. As condies de alojamento e o acesso habitao tm sofrido ao longo das dcadas grandes transformaes,
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro assumindo-se como reflexo das condies sociais das populaes. Independentemente das alteraes das ltimas dcadas, o nvel de carncia habitacional assume ainda grande relevncia. Tanto mais, que se dados revelam que 18% da populao nacional vive abaixo do limiar de pobreza [3], certamente que as condies de habitao reflectem essa condio. Neste sentido, as condies socioeconmicas das populaes condicionam, assim, o acesso a habitao condigna e, consequentemente tendem a agravar a sua situao de fragilidade social e de excluso social. Identificamos pois, trs grupos que apresentam maior condicionamento no acesso habitao. So eles, as famlias monoparentais, as famlias constitudas por jovens casais e os idosos [3]. Entende-se por privao a impossibilidade de obter bens, equipamentos e oportunidades para participar de forma tida como apropriada na comunidade em que se est inserido, sendo que a carncia envolve no s a anlise dos resultados das escolhas dos indivduos, como tambm os constrangimentos que se fazem sentir sobre essas escolhas [4]. A populao idosa portuguesa apresenta-se como uma franja da populao em situao de excluso social e de pobreza [1] e, como tal, revela diferentes nveis de carncia. Sem dvida que as oportunidades de acesso a habitao esto condicionadas pelas opes polticas levadas a cabo nas ltimas dcadas de incentivo ao arrendamento ou casa prpria, independentemente da discusso ideolgica do acesso ao crdito e da promoo de consumo. No caso do acesso dos idosos habitao verifica-se uma evoluo dos modelos desenvolvidos pelos agentes sociais que prestam apoio e cuidados aos idosos, passando do modelo residencial, para o modelo comunitrio. nesta direco que apontam os novos discursos europeus que defendem a desinstitucionalizao das pessoas idosas e advogam a ideia de envelhecer em casa [5]. Considera-se como factores determinantes para o envelhecimento activo os servios sociais e de sade, o ambiente fsico e determinantes comportamentais, pessoais, sociais e econmicas [6]. Neste estudo prevalece o enfoque no ambiente fsico, no obstante, a importncia das vrias determinantes como um todo. Tanto mais, que se considera necessrio analisar as ligaes entre os problemas de sade, de educao, de pobreza, de urbanizao, de gesto e manuteno dos alojamentos [7]. Assim, ambientes fsicos adequados idade podem representar a diferena entre a independncia e a dependncia para todos os indivduos, especialmente para aqueles em processo de envelhecimento. Por exemplo, pessoas idosas que residem em ambientes ou reas de risco com mltiplas barreiras fsicas saem, provavelmente, com menos frequncia e, por isso, estaro mais propensas ao isolamento, depresso, a uma menor condio fsica e apresentaro mais problemas ao nvel da mobilidade [6]. Os perigos no ambiente fsico podem causar leses incapacitantes e dolorosas nos idosos. Residncia e vizinhana seguras e apropriadas so essenciais para o bem-estar do idoso [6]. A localizao, incluindo a proximidade de membros da famlia, servios e rede de transportes pode significar a diferena entre uma interaco social positiva e o isolamento. Os padres de construo devem ter em conta as necessidades de sade e de segurana das pessoas idosas, como os obstculos nas residncias que aumentam o risco de quedas e que precisam ser corrigidos ou removidos [6]. A habitao apresenta-se pois como um modo de organizao das relaes sociais, sendo um factor de diferenciao social, revelando condies de segurana, de conforto e de subsistncia [8].O meio residencial oferece uma srie de edifcios, de actividades, servios e equipamentos, entre outros, utilizados pelos idosos em funo das suas necessidades [8]. Quando existe um equilbrio entre as necessidades individuais e as condies do meio, a satisfao residencial tender a ser satisfatria. O conceito de satisfao residencial envolve vrias dimenses que se inter-relacionam. So elas a habitao em si, com as suas caractersticas fsicas, a sua localizao, o meio envolvente e a dimenso simblica de cada residente [8]. A heterogeneidade da populao idosa remete-nos para a questo de que a satisfao residencial est muito dependente das condies individuais dos sujeitos num determinado perodo. As ofertas habitacionais sejam elas pblicas ou privadas, devero contemplar a satisfao residencial. Esta no passa apenas pela qualidade fsica dos alojamentos mas pela relao simblica com o espao a apropriar. Sem dvida que o acesso a habitao constitui um direito, mas o desafio bem maior do que o simples alojamento. Trata-se pois de criar espaos residenciais mais humanizados que tenham em conta as necessidades e especificidades dos indivduos e das famlias. A satisfao residencial assim revelada pelas redes de sociabilidade e do contexto social em que esto inseridos. As alteraes que possam surgir, com vista a diminuio das situaes de carncia habitacional, exigem respostas complexas e multidisciplinares, onde populao e diferentes agentes devem participar activamente. A operacionalizao das medidas no dever estar condicionada por programas polticos ou vontades locais de satisfao de qualquer interesse pessoal ou partidrio. As medidas de apoio, principalmente ao nvel da promoo pblica, devero revelar preocupao pelos grupos mais vulnerveis, como sejam as famlias tipificadas anteriormente. Estas medidas devero ser acompanhadas de diagnsticos actualizados das carncias habitacionais, tanto mais que as transformaes sociais so cada vez mais volteis, devendo por isso as aces adoptarem medidas preventivas e no remediativas. Com base neste reconhecimento, assim como, na existncia de um certo nvel de carncia habitacional num territrio especfico, consideramos ser necessrio criar um instrumento de avaliao que nos permita intervir em funo de um pr-diagnstico. Foi com base neste desafio que nos propusemos criar um instrumento que permita identificar o risco das carncias habitacionais, dotando o avaliador de informao que lhe permita tomar uma deciso quanto ao impacto desse mesmo risco ou no. Reconhece-se a necessidade de criar nveis de interveno tendo em conta factores de risco de carncia habitacional, bem como, a necessidade de criao de respostas adequadas, do ponto de vista da anlise das condies de habitao, principalmente ao nvel da populao idosa, e que possam prever outras dimenses numa lgica de envelhecimento bem-sucedido. A escassez de recursos e de ofertas de espaos habitacionais
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro pblicos exige um cada vez maior rigor nas opes e escolhas assumidas, em favor da justia social e da equidade no acesso a servios pblicos. Assim, o objetivo a que nos propusemos foi a criao de um instrumento de pr-diagnstico de uma situao habitacional, que designamos de Escala de Matosinhos: Sistema de Prdiagnstico das Necessidades Habitacionais.
PARTE EXPERIMENTAL
Iniciamos o processo criativo deste instrumento com uma pesquisa de literatura estrangeira, no tendo sido possvel identificar nenhum instrumento com as caractersticas e objectivos do agora apresentado. Refira-se a este propsito a dificuldade em encontrar literatura, quer nacional, quer estrangeira, sobre as dinmicas habitacionais, com enfoque na anlise da prtica profissional inserida no contexto de atribuio de habitao, assim como, no que concerne populao idosa. Apesar de o interesse suscitado por profissionais e acadmicos ser cada vez mais evidente no que concerne ao estudo sobre o envelhecimento da populao, a abordagem dimenso habitacional quase inexistente. Na ausncia de um instrumento, iniciamos a reflexo e anlise crtica da prtica profissional neste contexto. Atravs deste exerccio foi possvel construir os itens da primeira parte da escala. Nesta medida, os itens reflectem situaes descritas e identificadas no decorrer da prtica profissional, sustentados pelos programas em vigor. Esta primeira parte identifica assim as caractersticas da situao habitacional, sendo sete o total de itens, os quais apresentam subitens que, excepo do item 1, 2 e 7, podero ser mltiplos, ou seja, o avaliador poder no mesmo item identificar para a mesma situao em anlise diversos subitens. Refira-se que foi difcil encontrar de forma sistematizada e acessvel o seu significado, o que constituiu um desafio, impondo-se rigor na definio dos mesmos. Posteriormente, e tendo como principio a necessidade de avaliar a capacidade de mobilidade dos indivduos concorrentes com atribuio de habitao, e reconhecendo conforme descrito o peso dos idosos, procedeu-se pesquisa de instrumentos j existentes que avaliassem esta dimenso. Feita a devida pesquisa consideramos que o instrumento que melhor se adaptava s nossas necessidades era a sub-escala Rosser [9], a qual avalia o nvel de funcionalidade dos indivduos. Sempre consideramos que seria necessrio inventariar as situaes potencialmente existentes, assim, como a dimenso da funcionalidade, no entanto, este instrumento no ficaria completo sem a dimenso da deciso. Ou seja, seria necessrio encontrar uma forma que permitisse ao avaliador em funo das situaes identificadas, quer ao nvel das caractersticas da habitao, quer ao nvel da funcionalidade, decidir sobre o seu grau de risco. Assim, construmos a terceira parte da escala, a qual composta por oito itens, os quais identificam a necessidade de interveno. As pontuaes podero ir do ponto 1 ao ponto oito, sendo que o ponto 1 significa maior risco, por oposio ao ponto 8. A criao deste instrumento pretendeu ser o mais abrangente e claro para potenciais utilizadores, da que se considerou ser necessrio depois de a sua concepo avaliar a percepo dos tcnicos das diferentes reas disciplinares. Assim, aps a criao do instrumento, o mesmo foi apreciado pelos tcnicos da Empresa Municipal de Habitao, assistentes sociais, educadores sociais, psiclogos, arquitectos, engenheiros civis, gestores e fiscais de obras, num total de 12. Foi-lhes solicitado que pontuassem a 1 parte do instrumento, ou seja, aquela onde so elencadas as situaes habitacionais, numa escala de 0% a 100%, sendo que uma percentagem mais elevada corresponderia a uma situao habitacional de maior risco e consequentemente exigiria uma interveno prioritria. Este exerccio revelou homogeneizao nas pontuaes atribudas ausncia de habitao, independentemente dos factores, e s condies de habitabilidade, considerando que estas duas dimenses carecem de interveno prioritria e revelam precariedade habitacional. No que concerne dimenso de falta de alojamento, quer por dvidas, quer por questes relacionadas com as dimenses de arrendamento ou alternativa ao alojamento, as pontuaes revelaram heterogeneidade, no obstante de 40% a 50% atribuir semelhante intensidade, dispersando os restantes por extremos de pontuao. Esta heterogeneidade e disperso nas pontuaes atribudas revelaram-se ainda maiores na avaliao das condies de salubridade. As dimenses de carcter social e individual evidenciaram consenso nos valores atribudos, os quais revelam pouco impacto quando comparado com outros itens, assumindo menos importncia no sentido da necessidade de interveno e do risco da carncia. No se verificou agrupamento profissional nas respostas, do que se poder depreender que as apreciaes e avaliaes muitas vezes dependem mais do quadro de valores e de experincias do que das referncias tcnicas ou profissionais, remetendo-nos para a subjectividade das escolhas. Aps esta pr-anlise da Escala de Matosinhos: Sistema de Pr-Diagnstico das Necessidades Habitacionais procedeu-se a algumas alteraes. Ao nvel da sub-escala de Rosser considerou-se oportuno agrupar os sub-itens. No que concerne aos itens de avaliao, considerou-se necessrio modificar os itens em funo das necessidades sociais e de sade dos indivduos, acrescentando a dimenso temporal s opes. No que diz respeito aos conceitos subjacentes concepo da escala considerou-se ser necessrio coloca-los na contracapa para tornar a leitura e compreenso da mesma mais fcil. Concluda esta alterao procedeu-se consulta e utilizao dos dados referentes a 99 visitas domicilirias e consequentes estudos socioeconmicos e habitacionais efectuados entre 2007 e 2009, tendo para efeito sido pedida a devida autorizao aos rgos de gesto da Empresa Municipal de Habitao.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Essas 99 visitas domicilirias corresponderam a agregados familiares residentes nas freguesias de Custias, de Guifes, de Lea do Balio e de S. Mamede Infesta. Esta seleco prendeu-se com o facto de as mesmas corresponderem a visitas domicilirias efectuadas pelo investigador, assumindo-se que este detm um conhecimento mais aprofundado das condies habitacionais em referncia. Para efeitos de anlise estatstica a nossa medida padro correspondeu aos dados revelados por este avaliador, ou seja, pelo que realizou a visita domiciliria. Os dados utilizados para esta investigao constam de um instrumento designado Ficha Procura de Habitao, do qual consta a composio do agregado familiar, as condies socioeconmicas, de sade e de habitao. No que concerne s dimenses sociais foram apreciadas as questes como o tipo de rendimentos, a ocupao, a escolaridade, a tipologia de famlia, o gnero e a idade. No mbito da habitao, foi objecto de estudo o regime de ocupao, o valor da renda, o nmero de divises da habitao, o tempo de residncia ( data da visita domiciliria) e a identificao de PER/Processo de Vistoria de Segurana e Salubridade/Recenseamento (Designao que se d ao processo administrativo de inscrio para atribuio de habitao social no municpio de Matosinhos).Refira-se que para este estudo foram considerados idosos os indivduos com mais de 55 anos, na medida em que se tinha um conhecimento prvio de um nmero significativo de indivduos que apesar de no corresponder ao padro de idade seriam num futuro prximo considerados idosos, da se considerar necessrio, numa lgica de anteviso dos fenmenos, entende-los como tal. Num cenrio de diagnstico para futuros realojamentos ser pois necessrio antecipar potenciais beneficirios antevendo as suas necessidades. Aps a recolha destes dados, os mesmos foram aplicados pelo avaliador Escala de Matosinhos: Sistema de PrDiagnstico das Necessidades Habitacionais. Os mesmos dados foram depois distribudos aleatoriamente por outros cinco avaliadores. Esses avaliadores sem conhecimento prvio das situaes em anlise, assim como, sem visita domiciliria, repetiram o procedimento, ou seja, voltaram a aplicar os mesmos 99 agregados familiares ao instrumento. Assim, considera-se avaliador A, o investigador que iniciou a investigao e efectuou visita domiciliria, e avaliador B, o conjunto de cinco avaliadores que repetiram o procedimento, sem visita domiciliria efectuada, apenas com a informao contida na Ficha de Procura de Habitao. As 198 aplicaes do instrumento, assim como, as 99 fichas de procura de habitao foram introduzidas informaticamente. Aps a introduo dos dados, procedeu-se sua anlise estatstica, utilizando-se o mtodo de regresso linear, descritivo e comparativo. Para obter, a caracterizao socioeconmica e habitacional dos indivduos que compuseram a amostra utilizamos algumas medidas de tendncia central e disperso, como sejam, a mdia, o desvio padro e a frequncia das variveis em estudo. Utilizamos posteriormente alguns testes do Qui-quadrado complementando com crosstabs para estudo do comportamento da escala e a dimenso do seu impacto na tomada de decises. De igual modo, utilizamos o mtodo de regresso linear para avaliar o comportamento dos avaliadores, nomeadamente ao nvel da congruncia. Atravs deste mesmo modelo foi ainda possvel identificar os valores preditivos, assim como os valores perdidos. A anlise estatstica dos dados recolhidos foi realizada utilizando o software SPSS (Statistical Package for the Social Sciences) verso 17.0.
Conforme j referido, foram utilizados 99 agregados familiares, correspondendo a 273 indivduos. Pretendeu-se pois compreender as dimenses socioeconmicas e habitacionais destes indivduos. No que concerne faixa etria verificamos a tendncia para o peso dos mais velhos, no sendo significativa a questo do gnero. Assim, temos que 78 do total de indivduos apresenta o padro de idade considerado relativo aos idosos. Relativamente ao tipo de habitao, verificamos que apenas 23 agregados familiares residem em habitaes com caractersticas formalmente dotadas de condies de habitabilidade (apartamento e casa face da rua). A maioria dos indivduos reside pois em anexos (36 agregados familiares) e em parte de casas (27 agregados familiares). Relativamente escolaridade dos indivduos preponderante a baixa escolarizao. Os nveis de escolarizao mais significativos so o 1 ciclo (94 indivduos), seguidos do 1 ciclo incompleto, ou seja, significa que os indivduos no tm a certificao, apenas sabem ler e escrever (51 indivduos). Os 19 indivduos referentes a no se aplica prendem-se com crianas sem idade escolar. Refira-se a inexistncia de indivduos com formao superior, o nvel maior de escolarizao o ensino secundrio, sendo o seu valor residual. No que diz respeito sua ocupao verifica-se que nenhum indivduo exerce actividade profissional, estando ora desempregado, ora reformado. No que concerne aos indivduos menores de idade, 66 encontram-se a estudar e 12 esto sem enquadramento escolar devido idade, da a designao de no se aplica. A ocupao dos indivduos traduz naturalmente os montantes de rendimentos que estes apresentam. Assim, os indivduos que constituram a amostra revelam baixos rendimentos, sendo que apenas 56 apresentam mais de 400 euros mensais. A maioria revela assim rendimentos entre os 201 e 400 mensais. Refira-se que dos 104 indivduos sem rendimentos, 78 so crianas ou jovens, pelo que efectivamente 26 indivduos no tm qualquer rendimento. Relativamente Tipologia de Famlia verificamos que os valores mais elevados a Isolado, seguida de Nuclear sem Filhos e Monoparental, com valores muito prximos segue-se a Alargada e a Nuclear com filhos. A anlise dos dados revela que os indivduos
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro que compem as famlias nucleares sem filhos apresentam uma idade prxima ou mesmo dentro do padro de idade de idoso estipulado, reflectindo assim o peso desta populao na amostra. O nmero de divises das habitaes que constituram a amostra revela que a maioria apresenta 3 divises (42 habitaes), seguida de 2 divises (34 habitaes). Refira-se ainda o valor significativo das habitaes que apenas tm uma 1 diviso (20 habitaes) no valor extremo surge 4 divises, com apenas 3 agregados familiares. Se compararmos os valores do nmero de divises com o nmero de elementos que compem o agregado familiar podemos constar que a sobreocupao aparece como uma carncia habitacional residual. No obstante, os valores podero traduzir alguma ausncia de conforto. Os valores das rendas das habitaes na grande maioria no ultrapassam os 150 mensais, sendo que 34 das situaes habitacionais apreciadas apresentam valores de renda inferiores a 25 mensais. Estes valores de renda traduzem em grande medida o tempo de residncia, e consequentemente, o tipo contrato de arrendamento, na medida em que, 44 agregados familiares residem nas mesmas habitaes h mais de 26 anos. Dos 99 agregados familiares apreciados, 24 agregados familiares no estavam Recenseados. Desses 24 agregados familiares, 3 apresentavam Processo de Vistoria de Segurana e Salubridade. No que concerne aos 75 agregados familiares Recenseados, 21 apresentavam simultaneamente Processo de Vistoria de Segurana e Salubridade. De referir, que no se verificou na amostra nenhuma situao inscrita no PER. Consideramos que tal, se deve ao facto, de as freguesias de origem dos agregados familiares avaliados terem as situaes inscritas no PER resolvidas, quer por realojamento, quer por situao de recusa do mesmo. Os indivduos que constituem a amostra reflectem a questes esplanadas anteriormente, isto , as condies de habitao tendem a reflectir as condies socioeconmicas dos indivduos. Quando apreciadas essas condies de habitabilidade e explanadas no instrumento criado os avaliadores decidiram da seguinte: os avaliadores apenas atriburam a pontuao 1, a qual requer interveno imediata, a uma situao habitacional das 99 avaliadas, sendo que a pontuao 1 no corresponde mesma situao habitacional. No que concerne s avaliaes das outras situaes habitacionais, o avaliador A dividiu as suas pontuaes entre os nveis 4, 5 e 6. Estes nveis significam respectivamente que o agregado no tem necessidade de habitao num perodo concreto mas, as condies habitacionais colocam em causa o estado de sade de todos os elementos (nvel 4), que o agregado familiar no tem necessidade de habitao num perodo concreto mas, as condies de habitao colocam em causa a qualidade de vida de parte do agregado, sendo que as condies de sade s podem estar em risco no caso de se manter as condies habitacionais por um perodo de tempo (nvel 5) e a situao habitacional no a mais adequada, no entanto no est em risco o estado de sade de nenhum elemento do agregado habitacional (nvel 6). O avaliador B concentrou a sua avaliao maioritariamente a sua pontuao no nvel 6. Consideramos que a disperso da pontuao do avaliador A se prendeu com um maior grau de informao que lhe permitiu diferenciar por relao ao avaliador B. Quando comparamos o grau de congruncia entre os avaliadores face identificao das situaes habitacionais em anlise e que correspondem aos sete itens da 1 parte do instrumento verifica-se que os sub-itens sem reas regulamentares, sem p direito, sem ventilao, sem iluminao, sem humidades e sem isolamento trmico e acstico relevam grande disparidade de valores entre os diferentes avaliadores. Estes subitens correspondem aos itens 3 e 4 que apreciam respectivamente as carncias habitacionais ao nvel da habitabilidade e salubridade. Considera-se que tal disparidade de valores se prende, por um lado, com a dificuldade de os tcnicos sociais identificaram essas caractersticas tcnicas da habitao, tanto mais, que alguns dos avaliadores que repetiram o procedimento na sua prtica profissional no efectuam avaliaes das condies habitacionais dos pedidos de atribuio dos alojamentos. Por outro lado, estas caractersticas para serem identificadas necessitam em grande parte de visualizao, nomeadamente, atravs de visita domiciliria. Contrariamente os sub-itens de sobreocupao, poluio e conflitos de vizinhana, que correspondem ao item 5 que contempla as carncias habitacionais associadas s necessidades sociais e individuais, assim como, o ltimo sub-item ligao pblica e abastecimento de gua do item 4, que corresponde dimenso da salubridade, revelam valores mais semelhantes. Consideramos que estes itens estavam mais claramente identificados nas Fichas de Procura de Habitao, o que ter garantido uma maior uniformizao dos valores e consequente identificao. O item 6 que confere o facto de os indivduos terem habitao, mas dependerem de terceiros para a gesto e apropriao do espao habitacional, como sejam os sub-itens reside com familiares ou amigos sem situao de sobreocupao, reside sem a presena dos titulares de arrendamento ou proprietrios e reside em regime de sub-aluguer revelam igualmente coerncia nas respostas de ambos os avaliadores. Apesar de se verificar, e conforme j referido, pedidos de atribuio de habitao social cuja motivao se prende com falta de recursos econmicos para fazer face ao pagamento de uma renda ou amortizao no se identificou na amostra o sub-item processo de execuo em resultado de falta de pagamento ou rendas ou impossibilidade de amortizar crdito bancrio, que se inscreve no item 1. No que concerne ao item 7 sem problema habitacional os valores dos diferentes avaliadores so semelhantes, sendo que o avaliador A identificou mais situaes. Alis, podemos constar que em todos os itens apreciados mesmo quando os valores so aproximados, o avaliador A identifica na generalidade mais situaes, colocando conforme j referido o conhecimento maior das situaes em anlise, pelo podemos identificar o vis do avaliador B. Pela anlise dos dados podemos constar que a tomada de deciso de ambos os avaliadores se prendem em grande parte com o tipo de habitao, ou seja, o avaliador atribui o grau de necessidade de interveno em funo do tipo de habitao identificado. Contrariamente a dimenso da funcionalidade no constitui influncia na tomada de deciso. Refira-se que na amostra no foram identificados agregados familiares com problemas de mobilidade significativos, ficando assim por compreender se em caso de
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro identificao e de maior relevncia qual o comportamento do avaliador. No seguimento da anlise anterior, podemos constar que o modelo de regresso linear significativo. No obstante, consideramos que o mais relevante a capacidade de predizer, ou seja, a capacidade de identificarmos atravs do modelo de regresso linear o comportamento da escala a partir da caracterizao da situao habitacional, que se apresenta como varivel independente. Isto significa, que atravs de uma determinada caracterstica habitacional, somos capaz de prever o seu nvel de risco. Os dados revelam ainda que apenas foi possvel classificar 20,2%, ou seja, 1/5 da populao, o que consideramos um valor baixo. Quando criamos um intervalo de deciso maior, o valor aumenta substancialmente, para 87,9%. No entanto, a tomada de deciso do avaliador no to clara. O item que o avaliador revela maior capacidade de identificao o item 5 que nos remete para as situaes em que a habitao no rene condies ao nvel das necessidades sociais e individuais. Este item capaz de ser preditivo em 60%. Contrariamente, o item 4 que revela a ausncia de condies das habitaes ao nvel da salubridade apresenta o valor mais reduzido, 17,5%. Consideramos que o valor reduzido deste item se prende conforme j referido anteriormente com a dificuldade de os avaliadores identificarem as dimenses tcnicas da habitao, principalmente a deste nvel que comporta a salubridade, a qual avalia as humidades, a iluminao, a ventilao, o isolamento acstico e trmico e a ligao rede pblica de abastecimento de guas pluviais e residuais. Relativamente aos itens 1 (sem habitao), 2 (com habitao, mas na iminncia de a perder) e 7 (sem problema habitacional) os valores so nulos para os itens 1 e 2 e residual para o item 7, o que nos leva a reconhecer a necessidade de uma amostra maior. Verificamos ainda 12 casos da amostra em que o avaliador B no conseguiu pontuar, consideramos que esta dificuldade poder estar associada deficiente informao contida na Ficha de Procura de Habitao e na ausncia de visita domiciliria, pelo que o avaliador no conseguiu estabelecer um nvel de risco. Quando pontua 7 poder significar no a inexistncia de problema habitacional, mas sim a ausncia de informao para atribuir pontuao. Os valores perdidos esto associados na sua maioria habitaes classificadas como anexos. Estas estruturas habitacionais apresentam caractersticas distintas entre si, sendo as mesmas muito dependentes do nvel de conservao e das obras de benfeitoria. Neste sentido, torna-se muitas vezes difcil apurar o grau de gravidade e da a dificuldade em pontuar. medida que a identificao da caracterizao vai aumentando em termos de itens, ou seja se aproxima do item 7, mais difcil se torna para o avaliador pontuar.
CONCLUSES
Os dados apresentados revelam que no existem diferenas estatisticamente significativas no que concerne comparao do preenchimento da escala pelos dois avaliadores. Na generalidade todos os sub-itens apresentam uniformizao de respostas entre os diferentes avaliadores, assumindo-se no entanto que o avaliador A identifica um maior nmero de situaes porque detm um maior grau de informao comparativamente ao avaliador B. Os sub-itens que apresentam maior discrepncia remetem-nos para a identificao de caractersticas tcnicas das habitaes. Ambos os avaliadores revelaram que a tomada de deciso quanto necessidade de interveno se prende essencialmente com a identificao do tipo de habitao, contrariamente dimenso de funcionalidade. Esta ltima dimenso mesmo no sendo uma evidncia para a deciso quanto prioridade de interveno, constitui matria importante para a anlise das carncias habitacionais, apenas no se reflectiu na amostra. Se consideramos conforme explanado anteriormente que o crescimento da populao mais idosa exige adequao dos servios, nomeadamente na atribuio de alojamentos pblicos, alterando assim modelos de interveno tradicionais, canalizando respostas centrada na comunidade, necessrio que a dimenso da funcionalidade e as questes da mobilidade subjacentes sejam consideradas carncia habitacional, e no um problema associado degradao fsica subjacente ao prprio envelhecimento. Reconhece-se a importncia e o peso dos idosos enquanto franja da populao que apresenta um determinado nvel da carncia habitacional, como tal, as polticas de habitao devero contemplar esta dimenso e os servios sociais devero prever respostas adequados no que concerne atribuio de habitao social. Os dados revelam ainda que mesmo com pouca informao sobre uma situao habitacional, possvel criar um nvel de interveno coerente atravs do preenchimento deste instrumento, podendo nestas condies servir como ferramenta para tcnicos sociais e organismos pblicos uma primeira fase de diagnstico quanto a uma situao de carncia habitacional. Apesar de criado tendo em conta um territrio especfico, o de Matosinhos, consideramos que poder ser aplicado em qualquer contexto de atribuio de alojamentos pblicos. A anlise dos dados sugere ainda a necessidade alterao da estrutura do instrumento. Neste sentido, consideramos que devero estar distinguidas na escala as condies de habitabilidade e salubridade daquelas que configuram a relao e regime de ocupao da habitao, assim como perda de habitao. Contrariamente ao verificado na segunda verso da escala, esta verso final e no que concerne explanao das caractersticas da situao habitacional dever ser divida em trs partes. A primeira com a identificao dos problemas da habitao ou ausncia da mesma por aco humana ou da prpria natureza como seja as catstrofes naturais, a segunda dever reflectir a forma de ocupao da habitao, ou a perda da mesma
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro pelos diversos factores, como sejam os de ordem econmica, e a terceira a identificao de inexistncia de problema habitacional. A introduo destas alteraes confere uma leitura mais clara dos dados, permitindo assim efectuar um diagnstico mais rigoroso. Assume-se do ponto de vista conceptual que quando avaliamos uma situao habitacional as condies fsicas dos alojamentos ou a inexistncia dos mesmos conferem maior carncia, pelo que em termos de pontuao e de consequente interveno esta dimenso dever ser considerada prioritria por comparao dimenso social e individual dos indivduos e agregados familiares em anlise. No se pretende desvalorizar a dimenso social e individual dos agregados familiares, apenas se considera que a interveno nesta rea exige que se balize os critrios e se priorize, tendo em conta a escassez de recursos e a necessidade de objetivar os parmetros de interveno. Desta forma, este instrumento assume relevncia em situao de crise na medida em que permite em nosso entender identificar de forma clara e precisa a necessidade de interveno, impondo-lhe uma intencionalidade e temporalidade.
Agradecimentos
Este projecto foi desenvolvido no mbito da Linha Assisted Living e Snior Living do Projecto Perfis de necessidades e estruturas de respostas da Seco Autnoma de Cincias da Sade da Universidade de Aveiro.
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TEMA 6 | POLTICAS DE HABITAO E DESENVOLVIMENTO
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SESSO 6.1 | 15H10 | 12.2.14

Moderador: Carlos Rodrigues
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro RIO DE FRADES - MINING VILLAGE AND CONTRIBUTIONS FOR TOURISM 2 3 Andr Pereira (andrenevespereira@gmail.com), Cludia Vaz (Claudia.vazFerreira@geostar.pt), Ldia Aguiar 3 (Lidia-aguiar@hotmail.com) & Lus Ferreira (Luis.ferreira@aic.pt) 1 Instituto Superior de Cincias Empresariais e do Turismo / Centro de Investigao Interdisciplinar e Interveno 2 3 Comunitria, Instituto Superior de Cincias Empresariais e do Turismo, Associao de Desenvolvimento Rural das Serras de Montemuro Arada e Gralheira,
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This paper presents a project of enhancement and promotion of Rio de Frades, a mining village in Arouca, with strong potential for developing tourism industry. Rio de Frades has a unique history that contributes greatly to the delineation of the local population identity. It also describes the extracting tungsten mining village history, focusing on its great economic and social impact on Portugal, especially during the World War II. Due to this historical and cultural context and the importance of Rio the Frades the emergence of a new touristic spot must be an aspect to develop in this research. The aims of this research project are: In 1) recovering the territory, including enhancement;2)building of promotion and
distribution infrastructures in order to attract national and international potential tourist markets and create employment opportunities. The project is supported by European Institute of Cultural Routes, by Arouca City Council, by Association for Integrated Rural Development of Serra de Arada and Montemuro Gralheira, by Arouca Geopark Association and by t Higher Institute of Business and Tourism. In conclusion, the core of this project is creating a mining route based on tungsten mines with the final purpose of obtaining a unique European touristic product; therefore it is important to obtain international partnerships in order to help enhancing the industrial heritage of Rio de Frades.
INTRODUO
Num mundo em mudana constante e acelerada, desde finais do sculo XIX, a perda das referncias identitrias dos territrios acaba por ser uma das grandes consequncias da emergncia da globalizao. Deste modo, o homem passou a encarar o futuro com incerteza, refugiando-se num profundo consumismo, vivendo um pessimismo ecolgico e buscando no passado a segurana que o futuro poder no oferecer. O Patrimnio ajuda o homem a encarar esta nostalgia pelo passado, pois ele a obra de arte, o monumento, o lugar, o ambiente, bem como o intangvel (o saber fazer, as tradies), que identifica uma determinada comunidade, que ajuda a manter a sua memria colectiva e consequentemente a sua identidade viva, fazendo deste modo com que ela se transmita s geraes futuras. Em Rio de Frades, aldeia escondida em plena Serra da Freita, no concelho de Arouca, encontra-se uma comunidade que mantm a sua identidade, atravs da sua memria colectiva, de um patrimnio industrial de grande valor, de uma paisagem e um ambiente nicos e de um conjunto de bens intangveis. Potenciando todos estes valores, pretende-se aumentar a auto-estima da populao local, pela partilha da sua memria colectiva com outros povos, tendo como pblico-alvo as camadas mais jovens, com o objectivo de no s fazer reviver o patrimnio, mas ir mais longe, contando histrias de vida rude e difcil, h muito esquecidas, mas que so as marcas da Portugalidade e que influenciaram para sempre o rumo da histria da Europeia. Neste contexto, prope-se desenvolver um novo destino turstico, assente no patrimnio industrial, atravs da criao de um itinerrio mineiro, com um denominador comum: as minas de volfrmio exploradoras durante a II Guerra Mundial. Rio de Frades, pela sua situao geogrfica e privilegiada para o turismo, foi eleita a aldeia mineira piloto. Desta aldeia partir um itinerrio de mbito internacional, que visitando vrias minas em solo portugus terminar na Galiza. Este itinerrio corresponde ao movimento exploratrio do volfrmio na poca referida. O presente itinerrio foi um desafio do Instituto Europeu dos Itinerrios Culturais, que de imediato obteve o apoio 57 58 do ISCET , da Cmara Municipal de Arouca, da Associao do Geopark de Arouca e da ADRIMAG . Em conjunto com vrias parcerias que se tm vindo a estabelecer a diversos nveis, afigura-se que o Patrimnio Industrial, no caso presente, o patrimnio mineiro, sair valorizado atravs de um itinerrio internacional pleno de memrias e histrias de vida.
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Instituto Superior de Cincias Empresariais e do Turismo Associao de Desenvolvimento Rural das Serras de Montemuro Arada e Gralheira
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CONTEXTO POLTICO-ECONMICO DE PORTUGAL NA II GUERRA MUNDIAL

A Europa, no incio do sculo XX, encontrava-se dividida entre duas faces.Estas faces apoiavam-se sobre regimes e ideologias polticas distintas. Do lado ocidental do continente, era denominada a Europa Democrtica (ou tambm Europa Ocidental), abrangendo pases, como Inglaterra, Frana, Itlia, Espanha, entre outros. A oriente, localizava-se a Europa Imperial (ou tambm Europa Oriental e Central), constituda pela Alemanha, Rssia e Imprio Austro-Hngaro (Ramos, Sousa, & Monteiro, 2009). A Alemanha, com grande potencial econmico, compete e rivaliza com outras grandes potncias do mesmo calibre, nomeadamente a Inglaterra. Estes dois grandes pretendiam adquirir novos mercados consumidores e reas com potencialidade em matrias-primas (especialmente nos continentes africano e asitico). A rivalidade poltico-econmico, a corrida conquista de recursos e a estabilizao da independncia de alguns pases estavam em curso. O assassinato do arquiduque Francisco Fernando, do Imprio Austro-Hngaro desencadeia o incio da primeira de duas guerras mundiais que mudaram a Europa, assim como o resto do mundo (Ramos, Sousa, & Monteiro, 2009). Ao falar da guerra econmica, fala-se de trocas comerciais estabelecidas entre vrios pases neutros e que participaram nos confrontos blicos europeus. De modo a obterem sucesso na conquista e posse de territrios, determinados materiais, como o volfrmio, eram procurados sobretudo para a produo de armamento blico (Nunes, 2010). Na dcada de 30 deu-se o agudizar das tenses poltico-sociais, particularmente a crise do capitalismo. O seu incio foi nos EUA, propagando-se para o resto do mundo e denominada como Grande Depresso. Foi o crash da bolsa em Nova Iorque (1929), nomeadamente na superproduo, que foi originando a acumulao de stocks e pouco poder de compra (devido Europa ainda estar a testemunhar uma recuperao ps-guerra). Deu-se a falncia de bancos, empresas e investidores, originando desemprego e ruptura no equilbrio da oferta e procura, prejudicando o balano comercial (Ramos, Sousa, & Monteiro, 2009). Com a crise econmica e social instaurada, o ressentimento de humilhao provocado pela derrota na primeira guerra mundial, aliados ao receio do crescimento do comunismo e a fragilidade das economias liberais, vo surgir ideologias polticas de extrema-direita, tais como o nazismo na Alemanha que decretaram guerra Europa. Aliada Itlia e mais tarde ao Japo, a Alemanha valorizava uma poltica totalitria e anti-parlamentarista. S poderia existir um lder, e as suas aces nunca podiam ser questionadas. Adolfo Hitler, tinha como objectivo criar um Estado auto-suficiente, autnomo e que acabasse com o desemprego. Aps ter anexado a Polnia, em 1939, os confrontos blicos s viriam a terminar em 1945, sendo esta a segunda e maior (em termos de casualidades) guerra mundial (Ramos, Sousa, & Monteiro, 2009). A guerra econmica s chegou a Portugal em meados de 1941, quando com a invaso alem da Rssia uma srie de produtos portugueses adquiriram importncia a nvel estratgico, com destaque para o volfrmio, estanho, peles, produtos de l e conservas. De repente, a Alemanha passa a comprar grandes quantidades no mercado portugus e na troca, ao, ferro, medicamentos e vrias mquinas (Ramos, Sousa, & Monteiro, 2009). No incio de 1942, o volfrmio aumenta de preo, chegando s 6000 libras por tonelada. A poltica alem visa a compra ao mximo de minrio e minas. Exemplo a Companhia Minero-Silvcola, ligada s holdings que controlavam a actividade econmica para a Pennsula e ao Ministrio da Economia da Alemanha. Utilizava os fundos das principais empresas metalrgicas alems e compra de minas de volfrmio e estanho (Sofindus e Rowak). Em finais de 1941, realizada uma reunio em Berlim, de modo a decidir o futuro da poltica econmica para Portugal, com a presena do Ministro Eltze (coordenador da actividade econmica na delegao alem em Lisboa), representantes do ministrio da economia e do estado-maior do exrcito (HWK). Eis o que ficou acordado entre Eltze e Salazar: diminuio da compra do minrio; diminuio do seu preo; intensificao da compra das minas; concluso rpida de um acordo sobre o volfrmio (Nunes, 2010). As relaes econmicas com a Alemanha atingiram um ponto alto durante a primeira metade de 1942, com um intenso comrcio em ambos os sentidos e importantes investimentos na explorao mineira e em terras. Berlim tornou-se o principal vendedor para Portugal, com 12,62% das importaes (contra 8,08% em 1941) e o segundo comprador, com 24,36% das exportaes (contra 19,02% em 1941). No total, a Alemanha passa para segundo parceiro comercial de Portugal, com 19,82% do comrcio externo, logo a seguir Inglaterra com 22,68% (Nunes, 2010). Com a Segunda Guerra Mundial e Guerra da Coreia, deu-se ento a corrida aos armamentos blicos e conflitos militares, envolvendo grandes faces e potncias industriais. O volfrmio tornou-se numa matria-prima essencial e de grande utilidade. A procura e oferta aumentaram consecutivamente, originando uma exploso comercial no minrio que era aplicado na produo de mquinas, ferramentas, blindagens e projcteis de qualidade superior. Com o fim da Guerra da Coreia, as procuras militares e civis foram diminuindo e colocadas no mercado as reservas no consumidas. A destruio de territrios, assim como infra-estruturas atrasaram a lenta recuperao e reconstruo. As transaces internacionais continuaram a ser bloqueadas por vrias barreiras
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro administrativas, pelas dificuldades dos Estados e empresas, pelo desemprego e pela diminuio dos rendimentos dos particulares (Nunes, 2010). Tendo em conta a quebra dos preos e da incapacidade de escoamento dos concentrados, as crises de adaptao do tungstnio tiveram origem no desgaste sofrido pela tecnologia de excessiva utilizao e na dificuldade em substituir mquinas ou componentes. Deu-se a disperso de mo-de-obra qualificada, assim como a degradao de empresas, instalaes, maquinaria e galerias subterrneas em resultado da paralisao de muitas concesses (Nunes, 2010) Os grandes consumidores mundiais de volfrmio eram apenas os EUA e a antiga URSS, sendo tambm produtores de minrio em grande escala. A indstria de extraco norte-americana no gerava quantidades suficientes de concentrados para assegurar o seu auto-abastecimento. No entanto, pases, como Alemanha, Reino Unido, Frana, Japo, Itlia, Blgica, Holanda, Sucia e Sua, importavam o tungstnio necessrio, dominando assim o mercado global do metal. A maioria dos Estados limitava-se a extrair e a transformar os minrios. Actuaram como parceiros na rivalidade entre oferta e procura, sendo prejudicados nos termos de troca entre bens primrios (de baixo valor acrescentado) e bens ou servios secundrios e tercirios (maior valor acrescentado) (Nunes, 2010). As sociedades mineiras que detinham as maiores concesses de tungstnio em Portugal tinham, na sua maioria, capitais estrangeiros. Eram originrios dos pases centrais e grande parte de quadros superiores e intermdios (administradores, engenheiros, gelogos, capatazes). Empresas de naes desenvolvidas monopolizavam os transportes de exportao, os circuitos de comercializao, a transformao e a incorporao industrial, o consumo do essencial dos produtos finais. At 1938, o Reino Unido, a Alemanha e Frana mantiveram um acordo formal que visava a distribuio de zonas de fornecimento de volfrmio, regulando e protegendo os mercados de colocao de ferro-tungstnio. Tentavam assegurar um mnimo de estabilidade das relaes econmicas e dos laos comerciais estabelecidos; controlar a evoluo dos preos e garantir a sustentabilidade dos lucros. O cartel em apreo foi negociado pelas principais empresas do sector em cada um dos pases que estavam envolvidos e confirmado pelos seus respectivos governos: Reino Unido High Steele Alloys, Ltd; Murex, Ltd; Alemanha Gesellschaft fur Elektrometallurgie GmbH; Farbenindustrie Aktiengesellschaft; Verkausgemienschaft Chemikalien; Abteilung GmbH; Frana Socit dlectrochimie, dElectromtallurgie et des Acieries Electriques dUgine, SA; Socit Electro-Mtal-lurgique de Saint Beron, SA; Socit Electro-Mtallurgique de Montricher, SA. Outros estados s como a Blgica, Holanda, Itlia, antiga Checoslovquia, Escandinvia, ustria, Polnia, alguns dos pases balcnicos adquiriram concentrados ou ligas metlicas em situao de mercado aberto. Devido natureza estratgica do volfrmio, s caractersticas e ao enquadramento poltico-administrativo da sua economia, a ex URSS deixou de publicar dados estatsticos sobre o tungstnio. Na qualidade de superpotncia, de grande consumidor de minrio e de maior produtor de ferro-tungstnio, aps 1945, os EUA impediram a constituio de um organismo internacional que tivesse como objectivo gerir o mercado global de volfrmio. No conjunto dos pases capitalistas, as transaces passaram a efectuar-se de acordo com os interesses do Estado liderante e com as necessidades da Guerra Fria (Nunes, 2010).
APRESENTAO DE RIO DE FRADES, A ALDEIA MINEIRA EXPLORADORA DE VOLFRMIO

A aldeia de Rio de Frades vivia maioritariamente da agricultura e da pastorcia. A explorao de volfrmio veio oferecer uma nova profisso, dura e na maioria das vezes mal paga, mas mesmo assim constitua um segundo sustento familiar, ainda que no se possa considerar uma profisso efectiva, por estar limitada no tempo (Vilar, 1998). Na realidade, a agricultura ficou a cargo das mulheres; mas mesmo estas comearam a encontrar trabalho nas minas, como empregadas de limpeza ou mesmo nas lavarias, lavando e separando o minrio. O trabalho agrcola ficou prejudicado, desde o gado que nele era utilizado para o amanho da terra e que passou a ser utilizado para o transporte do minrio e outros produtos, ao simples ferreiro que preferia trabalhar para as Companhias Mineiras, tornando a jornada rural invivel (Vilar, 1998). As Companhias Mineiras detinham estruturas como cantina e padaria, que a troco de desconto no salrio alimentavam os seus mineiros. A populao fixa, que no laborava nas minas, era obrigada a subsistir da fraca agricultura e da pastorcia que ainda lhes era possvel manter (Vilar, 1998).
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O mais antigo alvar conhecido at hoje, para a explorao de Rio de Frades, data de 1920 e foi concedido Societ Franco-Portugaise, que posteriormente viria a vender esta sua concesso Companhia Mineira do Norte de Portugal, detida por capital alemo. Seria atravs desta Companhia que o Couto Mineiro de Rio de Frades viria a sofrer grandes obras e melhoramentos (Silva, Ribeiro, Lima, & Silva, 2004).
Patrimnio Industrial, o legado alemo

a partir de 1942 e at finais de 1944 que a Companhia Mineira do Norte de Portugal realiza os mais importantes investimentos na regio. Abre a estrada que liga a vila de Arouca aldeia de Rio de Frades, as instalaes da mina so electrificadas e uma linha telefnica instalada (Vilar, 1998). Igualmente so feitos enormes investimentos nas separadoras de minrio e nas lavarias, de modo a que o volfrmio sasse de Rio de Frades devidamente tratado, seguindo directamente para a Comisso Reguladora do Comrcio de Metais e posteriormente exportao (Vilar, 1998). Actualmente, Rio de Frades constitudo por trs ncleos. A meio da encosta, a aldeia tradicional, construda em lousa, onde apesar de alguma aridez a agricultura ainda subsiste. Um pouco mais adiante, encontra-se um velho bairro construdo em anfiteatro sobre o rio; formado pelas antigas casas do pessoal tcnico e administrativo empregado nas minas, actualmente ocupado por familiares de quem esteve ligado ao trabalho do minrio (Silva, Ribeiro, Lima, & Silva, 2004). no fundo do vale que se encontra o principal ncleo, o das Casas da Companhia, que foram habitadas por oficiais e engenheiros, agora abandonadas. No entanto a sua solidez de construo permitiu a conservao de algumas habitaes. Neste ncleo situa-se ainda os escritrios, uma pequena capela da padroeira dos mineiros, a Santa Brbara, e um edifcio que ter sido construdo para hospital, e nunca foi utilizado com essa finalidade. Seguem-se as instalaes tcnicas, como a lavaria, os armazns e as oficinas para o tratamento e a arrecadao do minrio (Silva, Ribeiro, Lima, & Silva, 2004) Nas encostas em declive, estende-se todo o couto mineiro, quer de um lado, quer do outro do rio. Estas encostam actualmente dominadas pela densa vegetao, traadas por um imenso conjunto de trilhos que conduzem boca das minas e por onde, era transportado o minrio em bruto at ao complexo, quando no podiam ser utilizadas as cestas que por cabos o transportavam at junto do rio. Alguns destes trilhos conduzem s habitaes dos mineiros, postos de transformao elctrica e vrias outras dependncias do complexo (Silva, Ribeiro, Lima, & Silva, 2004). Na tecnologia da perfurao, a Companhia Mineira do Norte de Portugal esteve sempre na vanguarda das melhores ferramentas ao dispor no mercado internacional. As mquinas vinham principalmente da Alemanha e de Frana (Lage, 2000). . No caso de Rio de Frades o trabalho na mina era difcil, dado que o filo estendia-se de uma forma horizontal, e para o atingir poderia levar muitos dias de trabalho a perfurar. Por vezes o filo desaparecia abruptamente sem deixar rasto, sendo necessrio descobri-lo de novo por estar alguns metros mais abaixo. Da que o investimento em mquinas era importante para a explorao. Os martelos pneumticos eram cada vez mais usados e a potncia elctrica vai sendo aumentada (Vilar, 1998). Assim, foram-se construindo galerias, que apresentavam alguns problemas estruturais como a frequente entrada de gua tendo que ser bombeada para o exterior, a fraca ventilao, que se resolveu com a abertura de vrias chamins colocadas a uma distncia de 50 metros entre si que serviam no s para levar oxignio ao mineiro, mas tambm como acesso aos diferentes nveis da mina. Atravs de uma perigosa e ngreme escadaria colocada nestas chamins os mineiros transportavam os cestos de minrio ou simples entulho (Vilar, 1998). O principal administrador do Couto Mineiro de Rio de Frades foi Kurt Dithmer, alemo, de forte porte atltico, que chegou a Portugal ao servio da empresa siderrgica Krupp, para comprar e vender volfrmio para a Alemanha. (Vilar, 1998) A sua casa de famlia localizava-se em Ermesinde, na Travessa do Mirante, onde em tempos de pobreza gostava de ajudar a populao local [ele deixou bom nome aqui na zona dava sopa aos pobresdava trabalho s pessoas olhe era aqui neste porto que aos sbados distribuam no tempo dele a sopa] (Lage, 2000). Todo o processo de explorao de volfrmio, em Portugal teve um papel fundamental na sociedade portuguesa, durante a II Guerra Mundial, marcando definitivamente a forma como esta geriu a guerra em termos econmicos, sociais e polticos (Lage, 2000). A privilegiada situao geogrfica de Portugal facilitou aos dois beligerantes a sada ilegal do to poderoso minrio do Pas. Os alemes utilizavam as fronteiras terrestres, muitas vezes utilizando concesses de terrenos que nunca eram explorados, servindo apenas como disfarce para fazer passar o minrio para Espanha (Lage, 2000).
Patrimnio Imaterial, memrias de um tempo perdido
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A extraco do volfrmio, em 1958, conhece em Portugal o seu maior declnio de sempre. Hoje em dia permanecem as runas dos empreendimentos mineiros, os traos de terras revolvidas, as memrias de quem viveu esta poca e as pesquisas nos arquivos (Lage, 2000) As minas de volfrmio, de que Portugal o dcimo maior produtor a nvel mundial, escondem-se nos montes e vales mais recnditos do pas, e enquadradas num meio rural. A explorao das minas veio transformar toda a paisagem fsica cultural e social destes meios rurais que seguiam um ritmo de vida ao sabor da natureza. Pela primeira vez, a industrializao acelerada e violenta interps-se na vida rural destas populaes, atravs do abuso de muitas terras que acabaram por ser inutilizadas para a agricultura, do desvio de mo-de-obra agrcola para a explorao mineira, e da poluio inerente ao trabalho mineiro (Lage, 2010). Por influncia da explorao intensa do volfrmio e do consequente abandono do trabalho agrcola, com maior incidncia a partir dos anos 40, toda uma paisagem mental se alterou. A vida citadina comea a ser encarada, no como uma miragem, mas algo que realizvel (Lage, 2010). Ideologicamente, este novo mundo carregado de promessas vai, no entanto, ser efmero. Ele foi incrementado pela nova tecnologia, por promessas de dinheiro fcil e por uma literatura clssica. No deixou de ser a viagem de inaugurao do Capitalismo Industrial em Portugal (Lage, 2000). Foi intensa a explorao das minas a partir dos anos 30, levando milhares de homens e mulheres a abandonarem a sua economia de subsistncia, para se empregarem nas companhias mineiras, como assalariados (Lage, 2000). Entre as companhias mineiras, os fora de lei, obtinham grandes lucros, denominavam-se os pilhas e margem da lei, dedicavam-se apanhar o volfrmio que se encontrava superfcie ou conseguindo assaltar os prprios camies das companhias. Depois vendiam-no a comerciantes a bom preo, fazendo pequenas e efmeras fortunas (Vilar, 1998). Estas novas figuras sociais, carregadas de uma enorme simbologia na poca, a da vida fcil, no se poupavam a despesas para mostrar a sua riqueza. Gostavam de mostrar a sua carteira cheia de notas, possuir caneta de tinta permanente, colcho de suma-a-duas e no mais de suma-a-uma, usar o txi nas suas deslocaes cidade e comer aorda de po-de-l. Estes seus exageros no lhes permitiram acumular qualquer fortuna. Alguns ainda melhoraram a vida dos filhos atravs dos estudos, originando uma nova gerao de Filhos do Volfrmio. A larga maioria ter ficado to pobre como antes da explorao mineira, pelo que normal ouvir-se dizer gua o deu gua o levou (Lage, 2010). Quanto ao comportamento social perante a minerao em Arouca e muitas outras regies mineiras a nvel nacional, h ainda muito para investigar. A verdade que com a falncia das companhias, no se verificou o cuidado de guardar em arquivo a maioria da sua documentao. pois trabalho que deveria ser realizado, para logo em seguida se equacionar as consequncias da Guerra junto das populaes. como a herana da silicose e consequente aumento do nmero de vivas (Vilar, 1998). Algumas memrias de vivas, filhos e alguns mineiros que sobreviveram ao duro trabalho das minas, encontramse gravadas em vdeo, sendo possvel consultar com a devida autorizao da autora (Lage, 2000).
RIO DE FRADES E O POTENCIAL DE DESENVOLVIMENTO DO TURISMO UM NOVO DESTINO TURSTICO

Rio de Frades, situado no concelho de Arouca, insere-se numa regio predominantemente montanhosa, profundamente rural, porm rica em patrimnio natural e cultural, que tem vindo a preservar e divulgar (Gonalves, Cardoso, Silva, & Ferreira, 2011). Esta regio atravessada pelo Rio Paiva, at ao momento considerado o rio mais limpo da Europa. As trutas abundam no seu leito o que prova a pureza das suas guas. Ao longo do seu caudal, os turistas so brindados por belssimas paisagens, que variam entre calmas praias fluviais, proporcionando belas piscinas naturais e troos de grande caudal, perfeito para a prtica do Rafting, bem como outros desportos radicais (Gonalves, Cardoso, Silva, & Ferreira, 2011). Detectou-se que todo este ambiente seria propcio para o estabelecimento da aldeia piloto do itinerrio mineiro, das minas de volfrmio. Desde logo j incorpora em seu redor todo um ambiente agradvel ao turista, possui uma boa gastronomia, um artesanato interessante e variado e a paisagem profundamente sedutora. Dentro de todo este contexto tanto no concelho de Arouca, bem como nos concelhos limtrofes detectam-se um 59 conjunto de aldeias mineiras com um patrimnio industrial e imaterial muito caracterstico, tornando-se importantes para a continuidade do itinerrio mineiro, que o ponto principal do destino turstico.
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Regoufe, Achs, Alvarenga e Moimenta
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O itinerrio seguir em direco ao Norte, visitando Coutos Mineiros de grande importncia na histria do volfrmio em Portugal, tais como, Vale das Gatas, Adoria e Borralha. Ruma em seguida para Galiza, onde, uma parceria com a Universidade de Vigo se encontra a estudar a continuao do Itinerrio. Foram tambm constitudas outras parcerias de forma a reforar o potencial de desenvolvimento turstico atravs do conselho interdisciplinar, dotando-o de um corpo de especialistas diversificado e competente nas diferentes reas de aco, de forma que o produto turstico seja verdadeiramente algo de inovador, criativo, apelativo e contributivo para a educao e consciencializao dos visitantes, principalmente das camadas mais jovens, destacando, assim e uma poca to marcante para a histria de Portugal, da Europa e do Mundo. Musealizao de Rio de Frades e a sua; insero na Rotas do Volfrmio na Europa Memria dos Homens e Patrimnio Industrial A musealizao da aldeia de Rio de Frades com um enquadramento paisagstico adequado torna-se imprescindvel. Por isso, a recuperao do seu patrimnio industrial premente. De igual forma esta recuperao permitir eliminar nas reas mais degradadas alguns problemas de insegurana que existem devido ao estado de abandono em que se encontram. Alm da recuperao das instalaes do complexo mineiro, pretende-se criar um museu interactivo, onde o visitante possa vivenciar um pouco da vida mineira. udio visuais com a explicao da vida mineira e testemunhos de ex-mineiros sero uma constante ao longo da visita. Importa tambm entusiasmar as escolas locais, para que participem activamente neste museu. Fazendo espectculos de teatro, interpretando cenas da poca, exposies de desenhos ou qualquer outra actividade que lhes possa merecer ateno e que venha a ser merecedor do interesse do museu. Neste museu no ficar esquecido o riqussimo patrimnio imaterial. Ligado ao saber fazer: Em Rio de Frades, este patrimnio ainda mais rico, por ter uma memria de histrias de vida impossvel de deixar esquecer devendo ser recuperadas e colocadas a salvo, para no mais se perderem. Por se tratar de uma aldeia piloto e de um itinerrio internacional, ser implementado um local reservado para o visitante reconhecer todo o itinerrio. Ao partir de Rio de Frades, o turista poder escolher a aldeia mineira a que se quer dirigir especificamente, optar por fazer todo o itinerrio ou parte dele. Neste local, devem existir informaes em vrias lnguas e pessoal especializado, capaz de informar o turista e de lhe satisfazer as suas vontades. Porque se pretender que Rio de Frades tenha um pblico-alvo muito jovem, ir ser criado um albergue de juventude, permitindo aos jovens portugueses ou de outras pases a visita ao local, com uma histria to rica e com uma paisagem magnfica. Rio de Frades: um contributo para a construo de um lugar de memria do totalitarismo Arouca apresenta-se como territrio rural, no sculo XX, que testemunhou a ideologia poltica e ditatorial de Antnio Oliveira Salazar. A populao, como meios de subsistncia, era forada ao trabalho precrio. Este artigo refere essencialmente a explorao mineira do volfrmio em Rio de Frades, dando nfase ao modo de vida dos operrios, aos quadros alemes que lideravam a extraco do minrio e ao evoluir do territrio durante o perodo de extraco mineira, sempre liderado pelo poder alemo. analisada a guerra econmica, demonstrando as trocas comerciais do volfrmio (sendo bastante procurado no sculo XX para fins blicos) entre Portugal e outros pases, em particular a Alemanha que teve em Arouca uma ocupao efectiva, durante este perodo difcil. Com o golpe militar a 28 de Maio de 1926, o dfice financeiro acentuou-se. Antnio de Oliveira Salazar aparece como Ministro das Finanas e consegue levantar a crise financeira instaurada no pas. De tal modo, que ficou consagrado um sistema governativo, denominado por Estado Novo, semelhante ao regime fascista de Mussolini (autoritarismo, culto do chefe, adverso ideologia de Karl Marx e ao urbanismo, nacionalismo, corporativismo, imposio de valores culturais sob a ideologia do regime e sobretudo anti-liberalismo) (Ramos, Sousa, & Monteiro, 2009). A economia submetida aos imperativos polticos, pelo que a ideologia do regime fez-se sentir na actividade econmica e financeira. Toda a produo e riqueza nacional eram em prol do Estado, com a finalidade de tornar o pas auto-suficiente. Para evitar mais consequncias negativas, impediu que Portugal participasse na segunda guerra mundial, agindo como um pas neutro e fornecedor de recursos, tais como o volfrmio para a produo de armamento blico (Ramos, Sousa, & Monteiro, 2009). Aps a segunda guerra mundial (1939-1945), Portugal era um dos pases menos desenvolvidos na Europa. Mais de metade da populao trabalhava no sector primrio, revelando, assim, um atraso econmico em comparao com outros pases do continente. Apesar das campanhas nos anos 30 e 40, o mundo rural continuava pobre e sobrepovoado. A sul predominavam os latifndios, a mecanizao era escassa e surgiu o absentismo dos proprietrios que mantinham a produtividade baixa. A norte, predominava uma agricultura tradicional com baixa
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro produtividade, fazendo com que Portugal dependesse fortemente das importaes de grandes quantidades de produtos agrcolas. O pas estava marcado por uma ideologia rural, em que Salazar via na actividade agrcola, um dos maiores meios para obter a auto-suficincia econmica. Para tal implementou algumas medidas, tais como a construo de vrias infra-estruturas de apoio agricultura; estabelecimento de polticas de fixao de populao no interior rural; campanhas de florestao e dinamizao dos bens tradicionais na alimentao portuguesa (Ramos, Sousa, & Monteiro, 2009). Tendo em conta o contexto histrico de Rio de Frades, onde se cruzou a mesma ideologia poltica, Portugal e Alemanha, pretende-se criar um Lugar de Memria do Totalitarismo, local este onde se apresentar a histria deste perodo, se evocar quantos morreram e sofreram no corpo e na alma vtimas desta ditadura. Ser porm, um simples centro interpretativo, apelativo reflexo de cada visitante. Este Lugar de Memria do Totalitarismo associa-se a vrios outros que esto a ser criados em vrias cidades europeias, com a finalidade de no deixar esquecer uma poca da histria to marcante da Europa e do Mundo. Este Lugar de Memria do Totalitarismo poder ser entendido como um factor adicional de atractividade de Rio de Frades contribuindo para a consolidao do desenvolvimento do turismo.
CONCLUSO
Ao longo de artigo observou-se que a importncia da explorao do volfrmio para a manuteno da neutralidade Portuguesa, perante a II Guerra Mundial, Alm disso, Salazar agilmente sobe gerir essa neutralidade atravs da sua a capacidade poltica em negociar com os dois beligerantes, embora no escondendo a sua clara opo poltica pelo regime alemo. Esta simpatia permitiu aos alemes explorarem algumas jazidas de volfrmio em Portugal que eram consideradas uma das maiores da Europa. O lugar de Rio de Frades foi contemplado com a construo de um complexo mineiro sob domnio alemo, tornando a aldeia num centro industrializado com electricidade e telefone. Este brotar de industrializao transformou a vida rural da maior parte dos locais, bem como daqueles que vieram de longe para trabalhar nas minas. Actualmente em Rio de Frades permanecem memrias fsicas do patrimnio industrial deixado pela Companhia Alemo, desde as estruturas habitacionais e operacionais s feridas abertas na terra, os buracos das minas. Apesar do actual abandono, a recuperao possvel atravs da criao de um lugar de memria, onde o patrimnio industrial se ir fundir com o patrimnio imaterial. Desta fuso ir resultar a musealizao da aldeia de Rio de Frades e a sua insero num itinerrio mineiro global de modo a perpetuar e projectar transnacionalmente o episdio da histria vivida nesta aldeia, como um lugar de memria do totalitarismo Deste modo, atravs da revitalizao do potencial turstico, utilizando o seu rico patrimnio, material e imaterial, bem como o seu potencial natural e inserindo-o num itinerrio de mbito internacional. Rio de Frades poder vir a integrar uma das rotas do Instituto Europeu dos Itinerrios Culturais.
BIBLIOGRAFIA
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DESENVOLVIMENTO LOCAL E PARTICIPAO: REFLEXES A PARTIR DA REQUALIFICAO DO BAIRRO PADRE CRUZ 1 2 Brbara Ferreira (barbaraferreira@campus.ul.pt), Rita Raposo (mariaritaraposo@gmail.com) 1 2 Centro de Estudos Geogrficos/IGOT/UL, SOCIUS Centro de Investigao em Sociologia Econmica e das Organizaes Este artigo visa examinar os processos de Participao encontrados no Grupo Comunitrio do Bairro Padre Cruz, localizado na Freguesia de Carnide (Lisboa). O seu objectivo principal analisar esses processos e os seus contributos para o Desenvolvimento Local da comunidade. Recorrendo s tcnicas de Observao Participante e de entrevistas semi-directivas, concluiu-se que h distintas modalidades de Participao e que determinadas dimenses do Desenvolvimento Local foram parcialmente satisfeitas. Alguns limites foram identificados como sendo potencialmente inibidores da participao efectiva e da realizao plena dos princpios do Desenvolvimento Local. Destacam-se, nomeadamente, os pressupostos e condicionalismos inerentes Democracia Representativa e s estruturas hierrquicas e tecnocrticas. Decorre desta anlise que os Grupos Comunitrios podem ser uma modalidade interessante de Governana Participativa, caso se minimizem aqueles constrangimentos. A realizao deste trabalho constitui uma das contribuies iniciais para o Projecto de Investigao REHURB Realojamento e Regenerao Urbana (FCT-PTDC/ CS-GEO/108610/ 2008).
INTRODUO
Este artigo cruza a investigao realizada no mbito de uma Dissertao de Mestrado com alguns dos contributos iniciais das autoras para o projecto REHURB Realojamento e Regenerao Urbana (FCT-PTDC/ CSGEO/108610/ 2008), tendo como objecto de estudo a Participao num dos Grupos Comunitrios da Freguesia de Carnide (Lisboa). Situado num bairro de promoo pblica o Bairro Padre Cruz o Grupo Comunitrio (GC) surgiu na dcada de 1990, com o objectivo de se estimularem dinmicas participativas para promover o Desenvolvimento Local. A problemtica da Participao tem vindo a assumir-se, cada vez mais, como um ponto nevrlgico para as discusses em torno dos processos de Desenvolvimento e da Democracia. Emanando de distintos e, por vezes, contraditrios quadrantes polticos e ideolgicos, as perspectivas sobre a Participao reflectem confrontos teleolgicos entre diferentes verses de sociedade e de Cidadania, o que contribui para alguma nebulosidade do conceito. No contexto da Globalizao hegemnica, com mltiplas transformaes ao nvel das relaes entre Estado(s), Mercado e Sociedade Civil, e em que predominam as solues neoliberais, importante analisar de que forma as respostas comunitrias podem enfrentar os desafios do Desenvolvimento e do bem estar, dotando os actores locais de instrumentos para esse efeito. , nesse sentido, preponderante considerar-se o papel que os GC e outros fora participativos semelhantes podem assumir na governana dos territrios e na formulao de respostas para os problemas actuais. Relativamente temtica da habitao social, ainda mais relevante sublinhar as potencialidades e os constrangimentos Participao, por dois motivos centrais. O primeiro deriva dos desafios relacionados com os processos de realojamento e os seus relativos (in)sucessos. A importncia das dinmicas comunitrias como factor atenuador das problemticas associadas aos Bairros de grande escala tem sido crescentemente identificada na literatura do tema [Cf. 1]. O segundo refere-se ao panorama de Crise em que actualmente vivemos. Com os nveis de desemprego, pobreza e excluso social a dispararem, as possibilidades dicotmicas de tendencial residualizao (ou liberalizao) do sector ou a necessidade da sua manuteno/expanso colocam o debate da importncia da habitao pblica numa encruzilhada importante, a qual necessariamente implica uma reflexo sobre as inerentes formas (e formatos) de gesto pblica. O objectivo geral deste trabalho ento investigar de que forma a Participao no Grupo Comunitrio do Bairro Padre Cruz (BPC) contribuiu para o Desenvolvimento Local e analisar as respectivas dinmicas no contexto do processo de Requalificao do Bairro, entre 2010 e 2011. As questes de partida que orientaram a nossa pesquisa foram: 1) Que formas de Participao existem no GC?; 2) Quais os contributos da Participao para o Desenvolvimento Local? 3) Os GC so uma forma de Governana Participativa? Nota Metodolgica
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Dados os nossos objectivos e os desta investigao, privilegimos a pesquisa qualitativa intensiva, recorrendo a uma metodologia que inclui diversas tcnicas de recolha de informao. Comemos pela Observao Participante de dois GC de Carnide (no Bairro Padre Cruz e Bairro da Horta Nova). Realizada no perodo de Maro a Novembro de 2010 e em Junho/ Julho de 2011, a Observao Participante visou a aproximao a e a delimitao de o objecto de anlise, para alm do aprofundamento do contacto com alguns dos participantes e exparticipantes, atravs de conversas informais. Simultaneamente, para a formulao do enquadramento terico, analismos bibliografia pertinente sobre as seguintes temticas: Desenvolvimento e Desenvolvimento Local, Participao e Democracia Participativa, Habitao Social. Recorreu-se tambm anlise de algumas fontes primrias sobre as mesmas matrias e, ainda, de bibliografia e documentao sobre os Bairros e os GC em causa (em parte baseada na Internet). Tendo optado pelo recurso a entrevistas semi-directivas, passmos a uma escolha criteriosa dos participantes. Seleccionaram-se catorze participantes ou ex-participantes do Bairro Padre Cruz, atendendo a quatro preocupaes fundamentais: 1) presena dos entrevistados em perodos histricos diferentes do GC existem alguns participantes envolvidos desde o incio (ininterruptamente ou com algumas ausncias) e outros que chegaram mais recentemente (pelo menos h quatro anos); 2) representatividade das distintas posies face aos GC, inclusive a de ex-participantes; 3) diversidade ideolgico-partidria. Secundariamente, procurmos ter em ateno a pertena ou no-pertena institucional. Dos catorze participantes deste GC assim seleccionados, apenas conseguimos entrevistar dez, por indisponibilidade dos restantes. Desta forma, foram efectivamente entrevistados os seguintes participantes (ou ex-participantes): Quatro eleitos da Freguesia de Carnide (um dos quais representante do Executivo); Dois dirigentes associativos locais; Um representante institucional a trabalhar na Freguesia (ex-participante do GC do BPC); Um ex-participante do GC do BPC (dirigente associativo); Um representante de uma ONG; Um observador privilegiado (ex-representante da JFC e ex-participante do GC do BPC). de referir a acumulao de funes de direco associativa de dois dos representantes da JFC, apesar de categorizados enquanto representantes polticos. Um dos representantes da JFC seleccionado no participante assduo deste GC desde 2009. Sublinhe-se que dos dez entrevistados, cinco j no so participantes assduos deste GC, podendo contudo participar noutros GC da Freguesia. No tratamento dos elementos assim recolhidos, optou-se pela tcnica de anlise de contedo, identificando, para cada dimenso, as ideias-chave de cada entrevistado. Estrutura A primeira seco apresenta o tema geral da investigao, a nota metodolgica e a estrutura do trabalho. A segunda seco consiste no enquadramento terico adoptado para esta pesquisa, dividindo-se em cinco subseces: (1) introduo do conceito de Desenvolvimento e dos princpios norteadores do Desenvolvimento Local; (2) exame sumrio do conceito de Participao; (3) articulao terica destes conceitos e dos de Participao e Democracia Participativa; (4) seleco do modelo da Empowered Participatory Governance e anlise das respectivas limitaes ou crticas para desenvolvimento; (5) sistematizao de alguns elementos a ter em conta na anlise da Participao. Na terceira seco so primeiramente avanadas as dimenses de anlise seleccionadas e apresentado o estudo de caso do GC do BPC. depois analisada a Participao neste forum, segundo as dimenses de anlise da pesquisa. Aps enumerao de algumas vantagens da Participao, bem como de alguns dos constrangimentos identificados, so evidenciados contributos e limites da Participao nos GC para o Desenvolvimento Local, a partir das dimenses consideradas. Finalmente, na quarta seco, so apresentadas as concluses do trabalho em articulao com as perguntas de partida colocadas. So ainda apontadas algumas pistas polticas e cientficas decorrentes das concluses a que chegmos.
ENQUADRAMENTO TERICO
Desenvolvimento: conceito e contexto O estudo do Desenvolvimento, remontando pelo menos at Adam Smith, s se afirmou como campo disciplinar relativamente autnomo depois da 2 Guerra Mundial. A subsequente independncia de vrios pases, a reconstruo europeia e a ascenso de uma nova diviso do Mundo, balizada pelas contradies dos Blocos Ocidental e de Leste, com todas as repercusses que tais interesses estratgicos foram definindo, sustentaram o
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro interesse cientfico, social e poltico desse empreendimento. Neste contexto, o conceito de Desenvolvimento esteve claramente associado s narrativas de Modernizao e Progresso, seja nos modelos individualistas e de acumulao capitalista no Ocidente, seja nos modelos socialistas e de planeamento central do Leste. Dois aspectos conceptuais so fundamentais neste perodo (1945-1970) alimentado por teorias de desenvolvimento baseadas no racionalismo (e positivismo) optimista: 1) a equiparao de Desenvolvimento a crescimento econmico; 2) a viso do subdesenvolvimento como ausncia de desenvolvimento, ou seja, como a face precoce ou pr-capitalista que ainda no catalisou a evoluo por etapas, obrigatria para todas as Naes. Perante um conceito de Desenvolvimento contaminado por uma viso economicista, interesses geoestratgicos e uma perspectiva etnocntrica, comearam a surgir nos anos de 1970, as propostas de um Desenvolvimento Alternativo ou de um Outro Desenvolvimento (Another Development) [Cf. 2]. Trata-se de um processo de reaco ao modelo dominante que conheceu vrios caminhos, dos quais se podem realar os seguintes: 1) o dos grupos, organizaes e iniciativas de terreno, assim como dos acadmicos e tericos ligados s propostas da Escola da Dependncia; 2) o de vrios pases europeus, centrados na crtica viso hegemnica do Desenvolvimento Regional. No que se refere aos ltimos, trata-se da refutao incisiva dos custos e efeitos centrpetos das dinmicas espontneas do Mercado e/ou das polticas de natureza funcionalista (top-down) na abordagem espacial do Desenvolvimento, propondo-se, em alternativa, uma perspectiva territorialista, i.e. a partir de cada territrio local e de todos os territrios (bottom-up). O Desenvolvimento Local (DL) uma das expresses mais fortes da procura de um Desenvolvimento alternativo, claramente afirmada nos anos de 1980 e reconhecida poltico-institucionalmente, na primeira metade da dcada de 1990. pois um conceito de referncia que traz na bagagem alguns dos prncipios e mtodos constantes do Desenvolvimento Comunitrio dos anos de 1960 e que se situa claramente no cruzamento de uma inspirao indutiva, de uma reflexo crtica e de uma proposta dedutiva. Exprime, antes de mais, um processo em que comunidades ou grupos locais, perante ameaas e problemas provocados pelos desafios globais, organizam respostas locais, recusando deixar-se afectar por uma espcie de sndrome de imuno deficincia adquirida societal [Cf.3: 2], ou seja, mobilizam as suas solidariedades e desejo de autonomia como capacidade de reaco presso heternoma [Cf.4: 60]. Quando a reaco territorialista aos custos e efeitos das propostas funcionalistas de difuso espacial do crescimento econmico, dominantes aps a II Guerra Mundial, se estruturou em paradigma alternativo, o DL encontrou uma matriz terica de referncia. O acolhimento, seno apropriao, institucional do conceito, nos anos de 1990, est sobretudo ligado a dois factores: 1) a necessidade de encontrar respostas inovadoras para a resoluo dos problemas de desemprego, pobreza e excluso social e de agravamento das desigualdades, provocados pela Globalizao e pela sucesso de crises nos anos de 1970 e 1980, ou seja, de compatibilizar crescimento econmico com coeso social; 2) a necessidade de contrapr ao modelo neoliberal do Consenso de Washington uma nova perspectiva de proteco social, assente no compromisso dos Estados e no envolvimento da sociedade civil [Cf.5]. Vrios autores contriburam para a definio e o enquadramento terico do DL, sendo de sublinhar alguns elementos ou princpios constantes das formulaes mais utilizadas e citadas [Cf. 5]: O papel central da comunidade local, ou de grupos e actores locais, na protagonizao das respostas e iniciativas face satisfao das suas necessidades; a importncia decisiva de uma dinmica participativa em todas as fases do processo; Nesse quadro, a prioridade mobilizao das capacidades endgenas face s exgenas; A activao de um potencial de aco colectiva, alicerada em solidariedades locais, implicando a articulao entre os vrios actores locais e/ou intervindo localmente; A adopo de uma perspectiva integrada, e no meramente sectorial, de actuao; A noo de que cada comunidade/territrio especfico e tem, necessariamente, problemas, recursos, dinmicas e respostas que lhe so prprios. Destes princpios conceptuais decorrem vrias dimenses de anlise e referncias metodolgicas, de que destacamos as seguintes: Territorializao, Participao, Empowerment, Parceria, Viso Integrada e Flexibilidade. A Territorializao implica o enraizamento na comunidade, aconselhando adopo do mtodo de Observao Participante (como aqui se fez), entre outros. A Participao, como se aprofundar adiante, remete para o envolvimento activo das populaes. O Empowerment, conceito estreitamente relacionado com o de autonomia, pode ser dividido, seguindo a linha de Friedmann, em Empowerment psicolgico, social e poltico. O primeiro diz respeito auto-confiana associada percepo individual de fora ou controlo. O poder social alinha-se na obteno de recursos, ao nvel de informao, conhecimento, participao em organizaes, ou mesmo financeiros. Finalmente, o empowerment poltico o acesso ao processo pelo qual so tomadas decises, particularmente as que afectam o seu futuro como indivduos [1: 34-35]. O trabalho em Parceria refere-se articulao e cooperao entre todos os actores envolvidos no territrio (Servios Pblicos, Autarquias, Associaes Locais, Instituies Particulares, Grupos informais, Empresas, etc.). Por Parceria entende-se aqui: o processo de aco conjunta entre actores (em princpio colectivos) que actuam no
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro mesmo territrio, os quais, a partir de um diagnstico partilhado, definem em conjunto os objectivos dessa aco, pem recursos em comum, programam de forma articulada, dividem as tarefas entre si e avaliam conjuntamente todo o processo [6: 184-185]. A Viso Integrada traduz-se numa abordagem sistmica de todo o processo e na adopo de uma viso interdisciplinar na sua anlise, ao contrrio das perspectivas sectoriais tradicionalmente utilizadas. A Flexibilidade e a Adaptabilidade permanentes requerem uma lgica de criatividade e inovao, aplicada a cada territrio, de forma especfica.
Uma abordagem exploratria da Participao A dispora da Participao por vrios campos disciplinares e realidades socio-polticas, assim como as metamorfoses que tem sofrido ao longo do tempo, sugere que, sob o seu manto, so veiculadas, assumida ou tacitamente, verdadeiras cosmovises contendo distintas narrativas, por vezes contraditrias, sobre a natureza humana e as funes do social e do poltico. Para a questo fundamental o que a Participao? surgem, desde logo, respostas ambguas. Sherry Arnstein, num famoso artigo que ainda hoje serve de base a muitas conceptualizaes, define que a participao cidad um termo categrico para poder cidado e que a redistribuio do poder que possibilita que os cidados actualmente excludos dos processos polticos e econmicos, sejam deliberadamente includos no futuro [7: 216-217, traduo nossa]. Numa formulao bastante mais recente, os autores Rowe, Marsh e Frewer identificam como Participao Pblica qualquer processo em que passada informao de membros do pblico (ou seus representantes) para entidades responsveis por polticas, independentemente de como essa informao usada [in 8, 2010]. Inequivocamente, as perspectivas divergem. Na primeira postulado o comando (mais) directo, embora impossivelmente absoluto, dos assuntos que dizem respeito aos cidados e que so por eles definidos. Na segunda, encontra-se um modelo de cidadania que no to distante do cidado-consumidor, o qual, atravs de sondagens ou outro mecanismo de consulta, d a sua opinio sobre determinado assunto definido por outrm. Se a sua opinio chega a ser ponderada e/ou includa no processo de deciso depende de terceiros. A discrepncia aqui patente, relativa distino entre a Participao de carcter consultivo ou vinculativo, uma tenso que acompanha quase todas as abordagens do tema. Mas essa caracterstica, embora determinante, no esgota a problemtica da Participao ser efectiva, pela qual se entende haver uma redistribuio democrtica do poder de deciso. Na medida em que h uma dimenso exgena e endgena do arranjo participativo, a potencial redistribuio do poder tem de ser problematizada tanto na interface com o exterior o que deve transcender a disposio estritamente formal do carcter da deciso (consultiva/vinculativa) como no interior da prpria esfera pblica, devido s caractersticas do processo e s eventuais distorses ou assimetrias (de vrias ordens) entre os participantes. Ora, para enfrentar analiticamente a primeira dimenso, foram elaboradas vrias tipologias, incluindo a de Arnstein, com o intuito de diferenciar nveis de participao. Se a desta autora nos remete originalmente para a interface com o exterior, outras h que podem aplicar-se a algumas dimenses endgenas da participao, nomeadamente ao significado ou interesse que ela tem para os promotores e/ou envolvidos [Cf. 9: 144-148]. Da Governana a uma Democracia (mais) Participativa? O conceito de Governana emerge na fase ps-fordista e pode ser entendido como o reflexo de novos caminhos que se tm afirmado na esfera poltica, tanto local como global, e que tendem a contemplar outros actores e instituies (no governamentais). A conjuntura em que se d essa ampliao normalmente associada ascenso de solues neoliberais (desde o final da dcada de 1970), que iro colocar fortes presses econmicas e fiscais sobre o Estado, o que, por sua vez, se haveria de traduzir na conteno da redistribuio de recursos para as administraes locais e na privatizao de diversos bens e servios. Neste contexto, segundo Mayer, surge uma espcie de soberania perfurada, na qual as escalas local e regional assumem um certo destaque, particularmente flexvel e permevel s exigncias da Economia Global. Este tipo de reestruturao implica, regra geral, a promoo da competitividade mas, tambm, a retraco das despesas sociais, o que justifica as variadas formas de interaco, negociao, parcerias e co-governao, entre actores do Estado, Mercado e Sociedade Civil (10: 317-322). Serve este contexto para enfatizar que, embora o enfoque da Governana (Participativa) privilegie habitualmente a relao entre Estado-Sociedade Civil, h outro agente no trinmio, o qual, mesmo relacionando-se apenas bilateralmente com a Administrao Pblica, exerce o seu papel na equao. importante referir isto devido ao peso e s funes que os novos actores podem adquirir na governana [Cf. 11]. A proposta de democratizao da Democracia, no sentido de a devolver sua original etimologia, no recente. O que se tem revelado inovador a inscrio, nos ltimos anos, dessa possibilidade em prticas polticas
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro institucionais inseridas em regimes pluralistas. O que anteriormente era visionado como utopia irrealizvel para alguns ou de alcance restrito para outros, e ainda um perigo totalitrio para tantos, tem adquirido progressiva visibilidade atravs de diversos experimentalismos democrticos em vrias partes do Mundo [Cf. 12]. Se o regime representativo liberal assenta no realismo poltico e na relatividade moral, sendo caricaturalmente o atomismo usando uma mscara social (ou seja, o modelo das Teorias da Escolha Racional ou do homo conomicus) [13: 68, traduo nossa], algumas destas experincias visam reivindicar um novo sentido do pblico e, concretamente, um novo sentido de (re)criar o pblico e as suas instituies. Ganuza acrescenta que no se trata de ocultar as tenses e os conflitos, seno de fazer das tenses das prprias prticas, da sua concorrncia num espao comum, o tecido pblico por meio do qual o cidado pensa e decide sobre o destino do pblico (14: 177, traduo nossa). O aprofundamento da Democracia Participativa pode coexistir com ou complementar a Democracia Representativa, no primeiro caso convivendo sem subtrair a ltima, no segundo substituindo partes do processo de representao e deliberao (Cf. 15: 64-65). De uma forma ou de outra, o percurso indubitavelmente sinuoso, no sendo fcil a harmonizao de lgicas to distintas. No entanto, o encontro de ambas favorece uma proximidade que representa desafios permanentes cidadania e s instituies democrticas. Apesar das diferenas histricas e conceptuais entre Participao e Representao e os debates (por vezes) mais subtis de formas de Democracia Participativa e de Democracia Deliberativa (e suas respectivas variaes, nomeadamente a da tradio republicana ou comunitarista), til ter-se em conta que a Democracia Participativa (enquanto conceito guarda-chuva) comporta, quase sempre, elementos representativos, participativos e deliberativos, sendo variveis os pesos relativos de cada um. A proposta da Empowered Participatory Governance Passamos agora sistematizao terica elaborada por Fung e Wright [Cf. 16] de uma abordagem da Governana Participativa que visa, precisamente, aprofundar a democracia. A EPG combina participao e deliberao, visando atingir justia social igualitria, liberdade individual combinada com controlo popular de decises colectivas, comunidade e solidariedade e o florescimento dos indivduos de formas que os permitem realizar os seus potenciais (16: 4, traduo nossa), atravs de uma vigorosa reforma do design das instituies democrticas. Grosseiramente, pode dizer-se que a sua dimenso participativa diz respeito ao envolvimento amplo da populao (organizada e/ou no-organizada, i.e. Associaes, Movimentos Sociais e Cidados) em diversas fases do processo poltico ou efectiva possibilidade desse envolvimento. A dimenso deliberativa articula-se menos com a quantidade ou a acessibilidade da participao e mais com a qualidade ou a forma como a discusso pblica conduzida. E a componente de empowerment, justificam Fung e Wright, deve-se discusso e aco efectiva. Os princpios fundamentais da EPG so trs, a saber: orientao pragmtica, participao bottom-up e deliberao. Princpio 1) Orientao pragmtica O princpio da orientao pragmtica deste tipo de arranjos o que possibilita que as estruturas de governana sejam vocacionadas para dar respostas s necessidades articuladas pela populao, sejam essas carncias de infra-estruturas bsicas, segurana, habitat, educao, sade, ou de gesto transparente do oramento (local/municipal), etc. Movidos por preocupaes (potencialmente) comuns, os diversos actores que engrenam neste tipo de processos podem criar formas de cooperao nada evidentes a priori, por razes ideolgicas, sociais ou de outro tipo. Porm, deve-se considerar a forma como a preocupao construda para se tornar efectivamente comum e, correlativamente, como as possveis resolues so discutidas at se viabilizarem. Simultaneamente, se o enfoque territorial, sectorial ou temtico dos arranjos, contribui potencialmente para a mobilizao colectiva dos cidados, tendo em vista a resoluo de dificuldades, o mesmo pode inibir diligncias mais profundas de transformao social e poltica. Princpio 2) Participao bottom-up Os argumentos para a participao bottom-up articulam diferentes razes. A primeira corresponde competncia epistmica que sustenta que os problemas so mais bem identificados, trabalhados e solucionados pelos que por eles so directa ou indirectamente atingidos. Adicionalmente, na realidade cada vez mais complexa, ser a partir das sinergias entre diversas perspectivas que se poder apreender as condies e resultados provveis da deciso/ actuao. A lgica tecnoburocrtica, atravs da uniformizao e hierarquizao de formas prprias de conhecimento (cientfico/ tcnico) e actuao, largamente contrastante com esta perspectiva. Num processo de Governana Participativa deve, pois, operar-se um processo de democratizao epistmica entre os vrios participantes que resulte na confluncia de diferentes saberes e conhecimentos e no na autoridade exclusiva de algum tipo. Este ltimo factor tender a gerar ganhos de eficcia ao filtrar potencialmente as melhores solues luz daquelas perspectivas, mas tambm de eficincia, na medida em que a incluso de mltiplos protagonistas na arena poltica permite a partilha de recursos para a soluo colectivamente determinada.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Por sua vez, a implicao da populao no processo participativo tender, presumivelmente, a garantir mais responsividade s necessidades e decises expressas pelos participantes, assim como a atenuar alguns dfices de legitimidade das Democracias Representativas Liberais nomeadamente, os da autorizao (ou delegao) das identidades e da prestao de contas [Cf.15: 43]. Em termos de delegao, ao providenciar a possibilidade de uma actuao mais directa nos processos de deciso (ou em alguns dos seus nveis), tal favorece, consequentemente, a autonomia poltica dos cidados. As mltiplas identidades, particularmente as minoritrias, que podem existir numa comunidade poltica so, pressupostamente, mais bem representadas por si mesmas ou pelos seus prprios representantes (i.e., atravs da democracia directa ou de lderes comunitrios) do que pelos resultados do mecanismo agregativo de preferncias do sistema representativo liberal. A possibilidade de adeso ou incluso (activa) e expresso dessas identidades na governana participativa dirime, portanto, a sua habitual sub-representatividade. Alternativamente, espelhando a preocupao pelo problema da prestao de contas, a participao nestes arranjos pode mais facilmente exigi-la, ao introduzir mecanismos de fiscalizao no espao interno da governana e ao reduzir, em virtude da sua maior proximidade das Instituies representativas, o manancial burocrtico que normalmente separa a populao das instncias decisrias e executivas. Finalmente, quando a participao activada e apropriada enquanto veculo de mobilizao e deciso dos cidados mais excludos pode germinar, no s funes redistributivas no seio das polticas sociais e econmicas, produzindo mais igualdade substancial, mas tambm catalisar novas gramticas sociais contra-hegemnicas [Cf.15: 54] que se prolongam para alm da orientao pragmtica e recriam novas dimenses de reconhecimento e legitimao democrticas. Princpio 3) Deliberao O princpio da gerao de solues deliberativas na EPG concerne, como dissemos, forma como a discusso se realiza. A este paradigma tem sido reconhecido crescente protagonismo, tanto terica quanto empiricamente, desde a viragem deliberativa na cincia poltica dos anos de 1990. A Deliberao consiste, simplificadamente, em atender posio e/ou opinies de outros, em lev-las em considerao e em ser capaz de pesar os diferentes argumentos, escolhendo o melhor. No entendimento de Elster, a Democracia Deliberativa inclui a participao na deciso colectiva por todos os que iro ser afectados pela deciso ou seus representantes: esta a parte democrtica. Implica, tambm, que aquela construda por meio da discusso na qual todos os participantes se comprometem a valores de racionalidade e imparcialidade: esta a parte deliberativa [17: 8, traduo nossa]. Mas de que racionalidade e imparcialidade se trata aqui? Para Habermas, um dos principais teorizadores do tema da Deliberao, a racionalidade aquela que engendra que a prtica comunicativa esteja orientada para alcanar, manter ou renovar o consenso e, de facto, um consenso que se apoia no reconhecimento intersubjectivo de argumentos de validade criticvel.(...) e em virtude de serem criticveis, as expresses racionais tambm admitem o aperfeioamento [18: 17-18]. O autor defende assim o procedimentalismo deliberativo puro, no implicando na teoria valores substanciais pr-estabelecidos (de validade), mas, antes, edificando-os no decorrer da discusso. O procedimento desta comunicao ideal deve, ento, cumprir os seguintes requisitos, conforme sistematiza Flyvbjerg [in 19: 61]: 1) ningum que seja afectado pela deciso deve ser excludo da discusso (princpio de inclusividade); 2) todos tm igual direito a falar (princpio de igualdade); 3) cada interlocutor est disposto a empatizar com todos os outros e a t-los em considerao (princpio de razoabilidade); 4) diferenas de poder prexistentes no devem distorcer a conversa (princpio de liberdade de dominao); 5) os participantes devem, atravs da discusso racional, tentar alcanar o bem comum do grupo e no os seus interesses individuais (princpio de imparcialidade). Outra das caractersticas sublinhadas por vrios autores (das tradies participativas e deliberativas) e, em certa medida, articuladas com o empowerment individual a ideia de que a prtica da Participao e da discusso pblica torna os cidados no s mais capazes, mas melhores cidados, por treinarem competncias de reflexo, de responsabilizao e de tomada de decises polticas que, de outra forma, tendem a atrofiar. Fung e Wright sustentam que, regra geral, os participantes deste tipo de arranjos no se concentram exclusivamente nas suas prprias agendas ou vises pr-definidas, mas buscam delinear estratgias e solues atravs de deliberao e planeamento com os outros participantes [16: 17, traduo nossa]. Este princpio, acumulado com a participao de populaes tradicionalmente excludas, gera resultados mais justos e equitativos do que os processos regulados por poder, dinheiro, nmero de participantes ou status. Contudo, Fung e Wright salientam que, apesar da abordagem da EPG privilegiar a deliberao como forma primordial de interaco, outros mtodos de escolha social podem inadvertidamente surgir nos processos, como o controlo por parte dos experts ou burocratas, a agregao de interesses ou a negociao estratgica. Algumas limitaes e crticas ao modelo Destacamos agora algumas das potenciais limitaes e crticas ao modelo da EPG:
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Aplicabilidade e sustentabilidade dos arranjos (as idiossincrasias ou conflitualidades dos contextos podem inibir a participao e/ou diminuir a motivao para participar); Improbabilidade de nveis equitativos de poder entre os participantes (para exercer a deliberao em condies de igualdade); Riscos de dominao ou cooptao do processo por parte de faces/elites, bem como de comportamentos oportunistas associados (clientelismo, procura de rendimento, etc.); O papel da influncia cultural no comportamento poltico (nomeadamente da cultura partidria e/ou das relaes do dia-a-dia) que pode distorcer a autenticidade das decises. Limitaes institucionais ou impostas por actores externos podem reduzir o alcance, a profundidade e a efectividade das decises; O imprio da racionalidade, potencialmente concedido a estes espaos, pode tornar-se anti-democrtico, excluindo manifestaes de opinies ou interesses que no estejam racionalmente ordenados (na acepo deliberativa) ou que sejam menos argumentativos; A predisposio normativa para o consenso pode desencorajar o desafio radical de privilgios e do status quo. Inversamente, provvel que a no haver essa normalizao o corpo deliberativo se dissolva; A relao entre deliberao e bem comum ou, se preferirmos, justia, no est claramente definida seguindo a frmula habermasiana de deliberao.
Vrias dvidas e questes surgem no horizonte a partir destes elementos crticos, nomeadamente o papel do interesse prprio nas deliberaes e na promoo da ideia de bem comum. Quais os critrios que definem o bem comum? E quem os define? Quem beneficia? A no haver nenhum bem comum universal, mas mltiplos grupos que tm a sua prpria noo de bem, ser possvel pesar e negociar as diferenas? Seremos inexoravelmente remetidos para as constelaes de discursos em permanente competio na esfera pblica, sugeridos por Dryzek [Cf. 20]? Ou um conjunto de valores pr-estabelecidos nos arranjos participativos ser suficiente para resguardar estes processos da dominao e da injustia? Como se poder garantir que exista efectiva paridade nas condies de participao nessa discusso? Nas sugestes de Fraser [21: 113-115], a paridade passa pela distribuio de recursos de forma a garantir a independncia e a voz dos participantes, por um lado, e o respeito por todos os participantes que promova a igualdade de oportunidades para o alcance de estima social, por outro. Importa pois reconsiderar a definio de Fung e Wright. Talvez a EPG no deva apenas visar a justia social, mas antes contempl-la como condio necessria para a sua prpria existncia. Eis algo que nos leva a pensar que uma Democracia mais Participativa indissocivel de um modelo alternativo de Desenvolvimento que, explicitamente, convoque a equidade como postulado de existncia. Apercebemo-nos que Cidadania mnima e individualista que a Democracia Representativa Liberal preconiza, como seja a do cidado-consumidor, a Democracia Participativa contrape uma Cidadania expandida e activa, a do cidado-actor, com outros direitos de participao e valores a orientarem o exerccio poltico. Mas a prpria Cidadania, enquanto identidade poltica de direitos e deveres, nunca neutra, porquanto fabricada social e politicamente; nem estanque, porque est sempre sujeita a reinterpretaes. Na sequncia dessa reflexo, uma concepo agonstica do poltico e de uma cidadania radical democrata, como a que defende Mouffe, procura desafiar a relao de dominao que tende a excluir, construindo um novo Ns atravs da identificao colectiva de reivindicaes. Ao contrrio de uma teoria deliberativa levada ao extremo, a proposta do pluralismo agonstico no a de homogeneizar as diferenas, mas, antes, a de as reconhecer, respeitar e articular. Segundo a autora, se as relaes de dominao esto omnipresentes em todas as esferas da vida social, ento elas podem ser contestadas em todo o lado (22: 32, traduo nossa). Problematizando a Participao Aps esta sinttica digresso por alguns dos eixos que norteiam a temtica da Participao, procedemos agora a uma breve sistematizao de alguns pontos que podem contribuir para uma melhor leitura dos processos participativos. No horizonte surgem, pois, vrias possibilidades ou funes da Governana Participativa, dependendo, em larga medida, de aspectos institucionais e qualitativos da Participao. Dando salincia a algumas dimenses institucionais e qualitativas, destacamos os seguintes elementos inspirados pelas tipologias de Arnstein, White e Fung [Cf. 7, 9 e 23, respectivamente]. Direito de participao: fundamental destrinar quem participa no processo e quem (ou como se) define quem participa. Influncia: consiste no grau de influncia que os resultados da Participao tm ao nvel individual, colectivo e poltico [Cf. 23]. Modos de comunicao e deciso: a comunicao pode ser unilateral, i.e. receber informaes (modelo espectador); dar informaes ou expressar preferncias (modelo consultivo) ou desenvolver
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro preferncias (modelo interactivo); a deciso pode incluir votar ou negociar os interesses (prprios/colectivos) e deliberar. mbito: reflecte os critrios de delimitao da participao e dos temas (p.ex.: aberta, temtica, territorial, etria, etc.). Periodicidade: diz respeito frequncia com que ocorrem os arranjos participativos; previsvel que a continuidade (ou pontualidade) do(s) arranjo(s) introduza elementos de formao de alianas ou estratgias de cooperao diferentes entre os actores. Ao longo do trabalho foram referidas algumas funes da Participao. Algumas revestem-se de efeitos tomados como positivos para os cidados e para o sistema poltico, em geral; outras, porm, sublinham aspectos negativos que podem comprometer a natureza e os objectivos dos arranjos participativos. Ei-las: Funo Poltica: pode traduzir-se em mais proximidade e responsividade institucional e poltica, mais transparncia do processo e das instituies pblicas, maior capacidade de reivindicar a prestao de contas, maior autonomia poltica dos participantes. Funo de Competncia: pode garantir mais qualidade epistmica ao processo reflexivo (diagnstico), devido experincia prpria dos participantes e triangulao das perspectivas que podem surgir; ao nvel das decises pode repercutir-se numa resoluo mais informada e/ou criativa. Funo de Eficincia: pode representar ganhos por via da partilha e da sinergia de recursos (materiais, tcnicos, etc.); pode, por outro lado, requerer mais tempo para se chegar a concluses/decises. Funo de Eficcia: parcialmente decorrente das dinmicas das trs funes anteriores, a capacidade de cumprir os objectivos pode ser potenciada caso no seja, pode haver um desnimo ou perda de confiana, na Participao e nas Instituies. Funo Social: a complexidade inerente a estes processos no redutvel, dado que os seus efeitos podem constituir externalidades, em larga medida impossveis de avaliar. No obstante, pode-se especular sobre algumas hipteses dicotmicas de modo a ilustrar possveis efeitos. A Participao tanto pode criar mais capital social e efeitos de incluso como pode acentuar prvias excluses. Outro efeito pode ser o de substituir o Estado na proviso de certos bens ou servios, como pode ser tambm o de gerar uma melhor redistribuio de recursos; pode desenvolver crculos virtuosos de resilincia e emancipao (nas esferas privada e pblica), assim como pode gerar crculos viciosos de acomodao e resignao. Funo Ideolgica: esta funo respeita contraposio entre as modalidades de participao transformativa e as de pendor mais nominal. Se as primeiras se baseiam em aspiraes de legitimao democrtica e empowerment, as segundas tendem a funcionar essencialmente como forma de legitimao dos representantes ou promotores da Participao. Esta apresentao serve o destaque de algumas das formas em que se pode traduzir a Governana Participativa, assim como de algumas das suas funes. O aparente maniquesmo de algumas das proposies explicado pela necessidade de se exprem extremos opostos, aceitando-se contudo uma escala de continuidade, em que, de facto, se pode organizar e movimentar a Participao. Alis, importante sublinhar que estas contradies no so estanques, mas tendencialmente fluidas, seja em que perspectiva for, seja tanto ao longo do tempo (havendo diferentes ritmos e fases de participao) como ao nvel das posies que cada participante defende (consoante vrias dinmicas subjectivas e contextuais) ou da permeabilidade e potencial transformao (positiva ou negativa) dos prprios desgnios originais do arranjo. Fica por fim a nota de que, idealmente e do ponto de vista analtico destes processos, importante continuar a insistir numa viso simultaneamente holstica (poltica, econmica, social, cultural), aprofundada (no sentido subjectivo e intersubjectivo, considerando motivaes, interesses, relaes sociais, de confiana, de poder, etc.) e histrica.
ESTUDO DE CASO: O Grupo Comunitrio do Bairro Padre cruz

Em funo das questes de partida atrs assinaladas e do quadro terico adoptado, privilegimos as seguintes dimenses de anlise da Participao no GC do Bairro Padre Cruz (BPC): tipos de Actores; Percepes sobre a Participao e os GC; Tipos de Envolvimento; Contedos das Reunies; Modos de Comunicao e Deciso; Potencialidades e Constrangimentos da Participao. Relativamente ao Desenvolvimento Local sero especificamente contempladas as seguintes dimenses de anlise: Satisfao de necessidades, Mobilizao de recursos locais, Empowerment e Parcerias.
Contextualizao do Bairro e do Grupo Comunitrio

O BPC comeou a ser construdo no princpio da dcada de 1960, para acolher famlias de funcionrios municipais, famlias provenientes de vrios bairros de barracas, e famlias que tinham de ser realojadas em virtude
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro da construo da Ponte 25 de Abril. Foram ento construdos cerca de 200 fogos de lusalite e 917 fogos de alvenaria, zonas que ainda hoje so referidas pelos moradores como bairros do Bairro o Bairro de lusalite e o Bairro de alvenaria [Cf. 24]. O primeiro foi demolido nos anos de 1990 e o segundo encontra-se hoje em projecto de requalificao. queles seguiram-se novas vagas de realojamento no Bairro, ao abrigo do Programa PIMP (entre 1989 e 1999), at se perfazerem os cerca de 2119 fogos de habitao municipal actuais. A Requalificao em curso, inserida no Programa Parcerias para a Regenerao Urbana Bairros Crticos da CML, tem financiamento europeu ao abrigo do QREN. Actualmente, o Bairro encontra-se inserido na malha urbana da cidade, entre Telheiras, Carnide, Benfica e Pontinha e dispe de vrios equipamentos sociais, comerciais, desportivos e culturais, bem como de alguns servios de proximidade. Dos cerca de 22500 habitantes da Freguesia, 6468 residem no BPC [25]. O GC do BPC tem as suas razes no trabalho conjunto de algumas Associaes e Instituies do Bairro que, pontualmente, se encontravam para debater algumas questes de interesse comunitrio. O arranque da instituio do GC com reunies mensais ocorreu no seguimento de uma formao inicialmente contratualizada entre a Santa Casa da Misericrdia de Lisboa (SCML) e o Professor Roque Amaro (Professor do ISCTE, envolvido em diversos projectos de desenvolvimento rural), no mbito do Projecto PIC (Projecto Integrado de Carnide). O PIC visava trazer algum de fora para dinamizar sesses sobre os problemas e os desafios da actualidade, o Desenvolvimento Comunitrio, e o trabalho em parceria. O fruto dessas sesses foi a vontade da maioria dos parceiros de continuar a realizar reunies centradas na reflexo sobre os problemas do Bairro e as formas de interveno comunitria e foi assim que se instituram, em 1993, os GC. O arranque dos GC coincidiu com a fase final de demolio das casas de lusalite e com o maior realojamento no Bairro de famlias provindas de outras zonas da Cidade. Neste perodo, o GC caracterizou-se sobretudo pela presena associativa e institucional (e raramente pela de elementos da populao no organizada), seja de representantes das seguintes entidades: clubes desportivos, Associao de Pais (embrionria), Parquia e respectivo Grupo de Jovens (a partir do qual se viria a formar a Associao Juvenil Renascer, Grupo de Escuteiros, tcnicos da SCML, Escola, CML (tcnicos dos Pelouros de Aco Social e/ou Educao e/ou Habitao). S mais recentemente, a partir de 2006, se assistiu mudana no tipo de participantes no Grupo. Em virtude do projecto de requalificao do BPC, a populao no organizada comeou a frequentar mais o GC, com destaque para a mais directamente atingida nas primeiras fases. Simultaneamente, uma nova Associao de Moradores (desde 2007) passou a coordenar as reunies.
Tipos de actores
Como j foi adiantado, h uma grande diversidade de actores presentes nos GC. Desde as bases, consideram-se os residentes ou cidados no-organizados, as Associaes Locais, sejam estas Associaes de Moradores, de Pais, Desportivas, Recreativas ou Culturais, Associaes orientadas para o interesse de determinados grupos sociais (por exemplo, de Idosos ou Crianas), ou Grupos de Escuteiros, representantes da Parquia (ou de outras Instituies religiosas). Tambm de salientar que as referidas ONGs no sediadas na Freguesia, com tcnicos a trabalhar no terreno (permanentemente ou atravs de projectos), tambm se fazem representar nos GC. Noutro eixo, encontram-se os Servios Pblicos descentralizados, como as Escolas, a PSP, os Centros de Sade ou Instituies como a SCML. A Empresa de Gesto Municipal dos Bairros Municipais de Lisboa Gebalis, Eem igualmente uma entidade de referncia nos GC que tambm intervm nessa qualidade. Finalmente, tm ainda representao as Instituies Governativas eleitas, como a JFC ou a CML e os respectivos departamentos ou unidades orgnicas. Embora actualmente no se observe com muita frequncia tal diversidade, este o retrato aproximado dos potenciais e efectivos protagonistas do GC.
Percepes sobre a Participao e os GC

A anlise desta dimenso, essencialmente de carcter introdutrio, oferece-nos alguns dos elementos mais reveladores sobre a Participao e os GC. Comeamos por transcrever algumas das opinies dos actuais ou antigos participantes:
Participao tudo, inclusivamente o direito no participao. H vrios patamares e vrias formas das pessoas poderem participar. A questo da participao no se esgota obviamente e no nica apenas nos GC. H muita vida para l dos GC(Entrevistado 7). A participao pr tudo em movimento, pr as pessoas e as Instituies em movimento. todos poderem participar. incentiv-los a participar(Entrevistado 6). O GC sobretudo um forum onde as pessoas todas deviam reflectir as grandes questes do Bairro, as grandes que podem ser pequenas, mas no a minha questo, a minha janela que t a cair. evidente que isto dificil, isto se calhar utpico, mas no meu entender era muito importante que fosse por a, que houvesse convergncia (Entrevistado 1). Os GC tero sido interessantes e sero se assumirem este cariz se todos estiverem envolvidos. (...) dme a impresso que os GC no servem os interesses da populao, antes pelo contrrio. Porque, de
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facto, os seus problemas no so debatidos ou se so debatidos so muito ao de leve e no se tomam decises(Entrevistado 2). Os GC podem ser s Informativos. Podem ter j vontade e ideias, mas no serem ainda responsabilizados pelos processos. E depois h o patamar de acreditar que posso fazer a diferena no processo. (...) Os GC no so s para resolver problemas so grupos de presso, so comunitrios e de relaes e dinmicas de vizinhana (Entrevistado 9). Participao a possibilidade de poder tomar parte na leitura da realidade, na discusso sobre essa realidade e nas decises que possam ser tomadas sobre essa realidade, a todos os nveis e ao nvel local(Entrevistado 8).
As percepes sobre a Participao e os GC so diversas e frequentemente oriundas de dois universos em tenso: 1) o do imaginrio e das utopias; 2) o da realidade concreta. Nalguns participantes, a evocao do passado dos GC ofereceu-nos quase um teletransporte subjectivo para o primeiro terreno, o da crena de que a realidade transformvel e que, agora em palavras nossas, outro mundo (como foi) possvel, mesmo que efemeramente. Noutros, porm, sobressai alguma frustrao do presente, uma certa incerteza em relao ao futuro e, seguramente, dvidas no que respeita inverso do panorama actual. Noutros, ainda, o realismo apela a diferentes estratgias de reflexo e aco, para uma participao mais coerente com o seu ideal. As percepes enunciadas pelo entrevistados evidenciam a presena de diferentes perspectivas sobre a Participao e os GC. Em primeiro lugar, h inegavelmente vrias formas de participao para alm dos GC, que influenciam ou so influenciadas pelos GC. Existem, tambm, distintos graus de Participao e, claro, a no participao. Num sentido, a Participao praticamente equiparada a dinamismo ou mesmo a mobilizao; noutro, a Participao deve ser sinnimo de uma reflexo colectiva sobre os problemas do Bairro; noutro sentido ainda, a Participao tem de fundamentar-se num envolvimento colectivo e na (capacidade de) resoluo prtica dos problemas debatidos. So ainda apontadas trs funes distintas do(s) GC, nomeadamente: ser grupo de presso (reivindicativo), ser comunitrio (construtivo) e ser relacional (convivial e solidrio). No entanto, sublinhese, qualquer uma destas trs funes pode ter um lado mais conflitual. No raramente, a reivindicao pode tornar-se agressiva, a construo pode tender para a orientao/ manipulao do processo e a relacional para a excluso. Algumas destas distorses foram sobejamente apontadas por vrios entrevistados e, por vezes, presenciadas durante a Observao Participante realizada. de referir a dimenso do empowerment, explicitada nas duas ltimas perspectivas atravs da ideia de se fazer a diferena e de tomada de decises, mas presente, de resto, em quase todas as opinies recolhidas.
Tipos de envolvimento
A partir da informao que sistematizmos, resultado da Observao Participante efectuada, das entrevistas que realizmos e de conversas informais que tivemos com moradores e participantes, identificmos diversos tipos de envolvimento nos GC, que passaremos a problematizar. Saliente-se, antes de mais, que o nmero de participantes nas reunies ronda, em mdia, as 40 50 pessoas, observando-se a paridade de gnero entre os participantes. Em matria de idade, de assinalar a fraca participao nas reunies de jovens com menos de 30 35 anos, situando-se a maioria dos presentes na faixa dos 35 aos 65 anos. Durante o perodo da nossa Observao, o rcio da participao de residentes/representantes de Instituies foi sensivelmente equitativo, ou pendente para a superioridade do nmero de residentes. Recorde-se, contudo, que esse equilbrio recente e primordialmente devido ao tema central das reunies, a qual mobiliza muitos moradores do Bairro de alvenaria. Ressalve-se no entanto, que a quase totalidade dos participantes actuais pertence etnia dominante, sendo rara a participao da populao de etnia cigana ou de origens africanas. Essa subrepresentatividade pode dever-se ao facto de a maioria dos residentes no-organizados presentes nas reunies viver no Bairro de Alvenaria, mas pode tambm indiciar outros factores para a desmobilizao desses grupos especficos que no sero aqui explorados. Visando classificar os tipos de envolvimento identificados, propomos uma tipologia, cujas categorias so apresentadas imediatamente. O no envolvimento da populao, Associaes ou Instituies nos GC pode ser fruto de diversos factores, dos quais destacamos apenas alguns: a ignorncia de que existem e do que so os GC; o conhecimento da sua existncia, mas desinteresse pelos mesmos; a incompatibilidade horria com as reunies; um potencial efeito de representatividade nos moradores gerado pela existncia de associaes; a ideia de que os GC so inteis ou que no fazem nada, isto , uma leitura veementemente crtica dos GC; o desconforto sentido nas reunies. Quando h envolvimento nos GC, este pode consistir numa Mobilizao reivindicativa espordica que tende a representar interesses pessoais ou eventualmente, colectivos (no caso de se tratar de uma Associao). Muitos dos entrevistados apelidaram este tipo de participao de interesseira ou oportunista, reconhecendo ao mesmo tempo que uma grande parte da populao no organizada e de Associaes comeam por esse tipo de envolvimento, evoluindo depois para outras formas de participao. As presenas passivas e reactivas referem-se ao que constatmos, respectivamente, em relao ao silncio (quase permanente) de algumas pessoas e/ou representantes de Associaes (ou Instituies), ou passividade
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro que por vezes acompanhada de receptividade a propostas ou eventuais acontecimentos comunitrios especficos. A Participao reivindicativa de mbito colectivo pode ser prosseguida por Associaes ou residentes. O critrio diferenciador est em que os seus interesses no so apenas seus, articulando-se a outros numa lgica argumentativa de equivalncia, de defesa de grupos vulnerveis ou do bem comum ou interesse geral. Refira-se nomeadamente o caso dos moradores que reivindicavam o esclarecimento das fases de requalificao no BPC para todos os implicados perceberem o que se iria passar; a preocupao expressa por vizinhos mais idosos que ficariam (ou j estavam) isolados na zona de Alvenaria, ou ainda, questes relacionadas com a insegurana no Bairro ou com acidentes (alguns graves) devido a ms sinalizaes rodovirias. A Participao efectiva propositiva (ou criativa) distingue-se das demais por se colocar numa posio simultaneamente crtica (reivindicativa, semelhana da anterior) e tendente a encontrar solues ou alternativas para as questes/problemas em debate. Este tipo de envolvimento pode ter um papel criativo nestes arranjos. Tome-se o exemplo do levantamento realizado pela Associao de Moradores das condies de habitabilidade de algumas das casas devolutas do Bairro, de forma a identificar potenciais alojamentos temporrios para os moradores a serem realojados apenas na segunda fase do Projecto. Passando aos tipos de envolvimento dos restantes actores ONGs, Servios Pblicos, Autarquias e Instituies tuteladas apresentamos agora as categorias que lhes respeitam especificamente, a saber: Participao tecnoburocrtica instrumental, Participao tecnoburocrtica transformativa e Participao autnoma (as restantes categorias at agora descritas so igualmente aplicveis neste caso). A Participao tecnoburocrtica instrumental caracteriza-se por uma participao que tende a no se entregar inteiramente ao processo participativo. Aparenta ser fundamentalmente marcada por vnculos hierrquicos, o que se pode traduzir no distanciamento, mais ou menos ostensivo, das bases do processo comunitrio e comunicativo. Apesar das estruturas polticas e das culturas organizacionais de vrias instituies serem, maioritariamente, funcionalistas, pode-se dar o caso de, graas a empatias e formaes pessoais e/ou profissionais de alguns tcnicos, ou pelo gosto adquirido no envolvimento comunitrio (como foi sugerido por alguns entrevistados), haver alguma abertura para contemplar, na interaco Instituio-Comunidade, os princpios territorialistas da viso integrada e da participao bottom-up. Nessas situaes, como acontece com algumas ONGs a trabalhar no terreno, pode no existir qualquer conflito de interesses e haver uma relao relativamente virtuosa entre a participao nos GC e o trabalho institucional. , precisamente, a estes casos que aplicamos a categoria da Participao tecnoburocrtica transformativa. Alguns entrevistados referiram casos de alguns tcnicos de Instituies primordialmente tecnoburocrticas que participaram efectivamente (empowered) em alguns momentos dos GC, mostrando-se muitas vezes mais fiis aos seus princpios ticos e/ou juzos profissionais ou aos critrios da legitimidade democrtica do GC, do que aos da legitimidade hierrquica. Para se completar a conceptualizao desta dimenso, importante tambm referir a Participao autnoma relativamente a actores pblicos. Tal corresponde maior margem de manobra para a participao de actores que ocupam cargos representativos autrquicos ou posies de chefia com reduzidas necessidades de prestar contas horizontalmente. A Participao autnoma , implicitamente, um dado adquirido pela posio ocupada. Ainda assim, naturalmente constrangida, seja por limites legais de competncias, eventuais disciplinas partidrias e/ou rgos ou posies de comando superiores, ao que acrescem as responsabilidades inerentes ao cargo, no se tratando assim de uma autonomia arbitrria. Contudo, dotada de um raio de aco maior e, presumivelmente, tambm de maior capacidade de execuo no mbito das suas competncias.
Contedos das Reunies do GC

Na fase a que assistimos s reunies, a maioria dos temas levantados no GC do BP decorreu essencialmente do processo de Requalificao. Houve, porm, outros assuntos tratados, tais como questes de segurana pblica ou vrios problemas relacionados com a Escola: avaliaes facilitistas, obras mal feitas da Escola nova, problemas de mobilidade, de sinalizao rodoviria, degradao de espaos pblicos, arruamentos, etc. Na categoria da Requalificao debatem-se questes to diversas como os valores das rendas, os prazos das obras/demolies/construes, as valncias das residncias assistidas que sero geridas pela SCML, a situao das casas e das ruas da parte de alvenaria que no sero realojadas nos prximos oito a doze anos. Vrios entrevistados defenderam que os temas do GC no vo to longe quanto poderiam e deveriam ir. Para alm de alguns dos factores que j foram enumerados, no discurso de muitos dos residentes est tambm presente a ideia de que o prprio Bairro mudou muito. Se o prprio leitmotif socio-urbanstico do Bairro assume a imagem de uma aldeia portuguesa, semelhana de tantos outros bairros de promoo pblica construdos sob a gide do Estado Novo, na dcada de 1990 este Bairro j no propriamente uma aldeia (Entrevistado 3). Os sucessivos realojamentos tornaram-no um bairro de grande escala ( luz do critrio do nmero de unidades habitacionais definido por Musterd e Van Kempen) [Cf. 26: 12], com uma populao de diversas nacionalidades e origens tnicas, distintas trajectrias residenciais e com a emergncia de algumas das problemticas mais apontadas a estes bairros, como a elevada concentrao de nveis de desemprego e pobreza, ou o vandalismo e a marginalidade, preocupaes expressas em muitas das reunies. Vrios residentes sublinharam ainda os efeitos
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro da estigmatizao dos Bairros, o que no deve ser descontado da anlise de contedos da Participao, na medida em que seguramente influencia a relao dos moradores com o Bairro e com as Instituies que a intervm. Como um Entrevistado referiu:
Isto aqui parecia que ramos uns lees ou umas coisas quaisquer assim esquisitas. A arquitecta da CML: isto pra manter traa original. O cho o mais duro possvel que esta gente estraga tudo. (ao que o Entrevistado respondeu) - Olhe que no nada disto assim. H de tudo, como h nos condomnios fechados. H gente bem formada, h gente que estima a sua casa, h gente que estraga a sua casa, h gente que no estima nada, h gente que tem as rendas sempre em dia e h aqueles que no as tm. H de tudo como em todos os stios.(Entrevistado 1)
A reivindicao explcita do Direito Cidade foi despoletada em muitas reunies, ora desencadeando exigncias face s autoridades camarrias, ora levando a comparaes irnicas com bairros vizinhos conhecidos pelo status econmico dos seus moradores. Na mesma linha, sobressai aqui o curioso confronto com o condomnio fechado, figura e smbolo antittico do Bairro Social. Aquele efeito de estigmatizao ademais cumulativo, traduzindo-se na dificuldade de arranjar emprego por moradores, por serem do Bairro, ou pela recusa da proviso de alguns servios. Alguns entrevistados evidenciaram ainda a (falta de) pertinncia do GC para ajudar a resolver algumas questes: o desemprego; a desocupao e o desacompanhamento dos jovens, das crianas e dos idosos; a economia informal que poderia ser mais bem enquadrada e estimulada para servir o Bairro; as falhas institucionais; as prprias dinmicas polticas e de poder(es) dos GC que, na viso de muitos, pervertem os seus objectivos comunitrios, para alm dos efeitos de excluso decorrentes dessas dinmicas, que tm afastado participantes e minado as relaes de parceria. As tenses podem ser mais bem evidenciadas se pensarmos que os GC visam encetar transformaes positivas para os Bairros, o que depende das vises dos participantes. Tal remete-nos para a questo da harmonizao dessas vises, i.e. para o processo deliberativo. Paralelamente, os GC so um palco onde diversas Instituies e residentes se encontram para discutir os assuntos, o que, pela sua natureza poltica, pode precipitar vrias conflitualidades. As tenses emergem nomeadamente entre uma viso quase idealista da poltica ou de realismo poltico; ou, mais concretamente, entre uma agenda comunitarista (em que o objectivo o bem comum da Comunidade), o que consensualmente defendido por todos, e a sua apropriao maquiavlica (isto , um meio para prosseguir a agenda de diversas Instituies), o que criticado por diversos actores. de alguns destes contedos quase subliminares que as reunies dos GC tambm so feitas e no apenas do que explcito. Os GC podem ento ser mais bem entendidos como uma prtica situada no espao e no tempo, em que se encontram vrios actores com distintas sensibilidades sobre os problemas que os afectam e com distintos recursos para intervir nessa realidade. As discriminaes e frustraes sentidas por alguns participantes e moradores, bem como os seus ideais, ainda que no revelados explicitamente, jogam um papel importante na forma como actuam nos GC e na comunidade.
Modos de comunicao e deciso

Para esta anlise recorreremos a uma das dimenses do Cubo da Democracia de Fung [23], na qual o autor distingue os principais modos de comunicao - ser espectador, expressar preferncias e desenvolver preferncias - e de tomada de decises - votao com/sem negociao, deliberao e expertise tcnica - em cenrios participativos. Aqui usamo-los para referir distintas formas e momentos no mesmo cenrio. Isto implica uma viso dinmica, que assume diferentes formas de comunicao e de tomada de decises consoante os assuntos, pelo que um mesmo participante pode ser espectador e expressar e/ou desenvolver preferncias na mesma reunio. Como referido, o envolvimento passivo nas reunies pode ser justaposto posio de espectador. Mas no deve ser precipitada tal transposio, pois a prpria categoria de espectador questionvel, podendo ocorrer, por baixo do manto da passividade, vrias ideias, crticas, juzos, aprendizagens, ou reflexes, que tm repercusses subjectivas e, provavelmente at, intersubjectivas em momentos posteriores. A expresso das preferncias , de certa forma, a operacionalizao da mobilizao reivindicativa. O que a distingue nos GC (e em geral) o seu carcter (quase) unidireccional em que se revela a opinio ou se faz uma sugesto ou se critica alguma coisa. Devido natureza dos GC, contudo, sero raros os casos em que no h uma troca de informaes e de opinies sobre o mesmo assunto, pelo que o desenvolvimento de preferncias indubitavelmente mais comum, at pela continuidade dos GC no tempo, (in)formando informalmente as posies dos participantes relativamente a vrias questes. No que diz respeito s formas de tomada de decises, note-se que se incluiu a expertise tcnica. Na verdade, a mesma no deveria pertencer a um arranjo participativo, por definio, mas margem deste podem ser e so tomadas decises. Pior ou melhor justificadas, ou informadas ao GC, podem tambm ser pior ou melhor aceites pelos participantes, mas ultrapassam-nos partida. A maioria dos entrevistados considerou que o primeiro projecto de Requalificao (Durante o mandato de Carmona Rodrigues e com a Vereadora de Urbanismo, Gabriela Seara) foi bastante mais participativo que o actual, referindo-se incluso quase directa de muitas das propostas que dali saram. Como um Entrevistado referiu: O projecto nasceu tudo no GC, quase risco a risco
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro (Entrevistado 4). Porventura, a participao tecnoburocrtica de ento foi tendencialmente mais transformativa que a actualmente verificada. A partir do acompanhamento de algumas reunies em que se apresentou o Projecto, verificmos que as linguagens visual e verbal utilizadas eram, em larga medida, incompreensveis para um leigo, para alm de outras falhas apontadas por um participante presente numa das reunies (mais concretamente, a de 12/05/ 2010). Sublinhe-se, entre outras, a ausncia de um conceito orientador, a inexistncia de um espao pblico para ser vivido, que seja uma alternativa a um bairro dormitrio, a necessidade de integrao dos eixos virios e de transportes pblicos e de se aprender com os erros de planeamento do passado. Apesar dessa e de outras intervenes propositivas na mesma (e em outros reunies) no houve, tanto quanto sabemos, a reconsiderao do projecto para integrar dimenses sociais e urbansticas mais adequadas vivncia comunitria, talvez em parte devido aos prazos condicionados pelo financiamento e em parte pela assuno de uma expertise que redunda numa viso sectorial e funcionalista. O processo agregativo (i.e. votao, com ou sem negociao prvia) virtualmente inexistente no GC, privilegiando-se a deliberao. Assim, quanto ao processo deliberativo, algumas notas devem ser consideradas: no se deve confundir o formato aberto participao com incluso, na medida em que podem ocorrer inmeras excluses, como alertam os vrios entrevistados que deixaram de participar nos GC por no concordarem com as formas de liderana das Reunies ou a freguesializao/partidarizao dos GC. To pouco pode-se interpretar formalmente o princpio da igualdade, dado que assimetrias substanciais podem inibir a expresso de opinio (a incompreenso de linguagens tcnicas, o medo de no se saber expressar correctamente, no querer ofender ou revelar uma opinio crtica, etc.). A razoabilidade (ou empatia) pode ser comprometida pela alegada convocao de pessoas para as reunies para irem afrontar a Gebalis (situao referida por vrios Entrevistados), o que gera vrias situaes de agressividade e desvirtua tanto o carcter deliberativo como uma concepo agonstica mnima de respeito pelo adversrio. Quanto liberdade de dominao, alguns vectores de poder podem ser apontados, nomeadamente o das relaes no-gratuitas entre Gebalis e moradores uns tendo o poder de deciso, os outros o poder de reivindicao. Sublinhe-se tambm o contraste entre o tempo das instituies, em grande medida reflexo da disposio vertical e burocrtica das Instituies, face ao tempo das pessoas, marcado pelas urgncias sentidas. Acrescem os conflitos entre a deontologia profissional dos tcnicos, que obriga ao sigilo relativamente a (certas) situaes, e a vertente pblica da exposio dos casos no GC. Tal discrepncia de valores alguns assuntos serem privados e todos os assuntos serem passveis de ser pblicos, porque dizem respeito a, pelo menos, um membro da comunidade presente ou ao bem estar de alguns membros da comunidade tambm uma tenso flagrante que influencia este ponto. H outro vector depois, que o do poder exercido pela JFC nas reunies e potencialmente fora delas. As opinies so contrastantes, mas todas admitem a forte influncia exercida por esta Instituio. Nos extremos, umas realam a sua centralidade para encabear os projectos associativos e apoiar ou salvaguardar algumas maisvalias para os moradores, outros criticam taxativamente a sua intromisso excessiva nos GC e nas Associaes (directa ou indirectamente). Nas palavras de um Entrevistado:
O poder poltico muitas vezes tem... um polvo. um polvo que tem muitos tentculos e o poder poltico tem muita influncia e como o poder poltico normalmente tem dinheiro para distribuir pr comunidade e como a comunidade vive muito dependente desse dinheiro e quando falo da comunidade falo dos clubes, falo at nalgumas instituies, associaes, etc.(...) E quando esse trabalho da comunidade comea a ser desvirtuado...(Entrevistado 3).
Quanto imparcialidade, foi j adiantada a nossa constatao e a referncia de alguns entrevistados participao interesseira nos GC. Contudo, se h uma crtica a essa falta de articulao dos interesses individuais ao(s) interesse(s) colectivo(s), h simultaneamente a ideia de que as pessoas levam os seus problemas pessoais para o GC por desespero de causa, derivado da ineficincia ou mau atendimento de algumas instituies. Um dos residentes justificou assim o caso: Por isso que s vezes h aquelas ditas peixeiradas no GC, coisas que s vezes at podiam ser
tratadas no gabinete, so tratadas publicamente porque a pessoa t pfff !... (Entrevistado 4).
Mais uma vez emerge a tenso entre o domnio pblico/privado dos assuntos, a tenso entre a estrutura burocrtica e a estrutura participativa, bem como entre o prprio desgnio do GC ser uma espcie de gabinete de atendimento pblico de (ltimo) recurso ou ser uma instituio dotada de mecanismos reivindicativos e/ou transformativos prprios. Consideradas alguns dos constrangimentos deliberao aqui mencionados, pode ser concebvel uma soluo deliberativa de compromisso, que no negligencia nem formata as diferenas, havendo amplitude para as diversas constelaes de discursos, mas que, ao mesmo tempo, promove a tentativa de os articular de forma a no oprimir ningum e a garantir mais justia social. Se normativamente isto concebvel, na prtica mais complexo de concretizar, estando essa dupla articulao das diferenas e de objectivos sujeita s dinmicas entre
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro todos os actores e havendo a tentao de cada um se (a)firmar na sua prpria legitimidade individual ou colectiva, poltica ou tcnica. Do cruzamento das distintas legitimidades, interesses e ideologias, podem resultar pontos de vista enriquecidos, porquanto mais informados, que at podem mudar a opinio que se tinha inicialmente sobre algum assunto, conforme foi admitido por vrios entrevistados, mas podem tambm resultar falsos consentimentos, porque o peso de um qualquer poder por exemplo, a presso de no contrariar o grupo, mesmo que no se concorde se sobrepe na dinmica. Exacerbada a nveis injustificveis para alguns participantes, a falta de tolerncia diferena pode at precipitar a sada do GC, por se sentir que no h o devido respeito pelas inerentes diversidades ideolgicas, polticas, sociais e culturais dos participantes, o que pode tender a uniformizar o Grupo, diminuindo-lhe a vitalidade. Este indubitavelmente um dos pontos crticos a ter em conta neste tipo de processos participativos.
Influncia(s) da Participao nos GC

A dimenso Influncia(s) formulada a partir do cruzamento das seguintes categorias de Fung [23] Autoridade directa; Co-governana e Parcerias; Consulta; Benefcios Pessoais e de Arnstein [7] Pacificao, Informao e Manipulao. J se referiu uma situao que poder oscilar entre a Manipulao e a Informao, ocorrido no BPC aquando da apresentao do projecto de requalificao. Para alm da linguagem utilizada (tcnica) no ser facilmente apreensvel, o que desde logo coloca entraves ao entendimento e comunicao, as dvidas levantadas por diversos participantes levaram a pr-se em causa naquele GC a validade de algumas das opes urbansticas tomadas no plano. Contudo, a resposta que se obteve do responsvel foi elusiva no discurso e indiferente na prtica. O que da depreendemos que, no essencial, aquela reunio serviu para informar a comunidade do projecto j decidido em gabinete e legitim-lo publicamente. Outra situao j aqui mencionada a sensao de muitos participantes de que as reunies so manipuladas para fins poltico-partidrios. Como transmitiu o Entrevistado (1): As pessoas no acreditam muito naquilo. Por causa da manipulao... Para quem possa perceber um bocadinho melhor a importncia dum GC, esse um dos handicaps. Ou segundo o Entrevistado 5: Senti-me a mais, por causa da partidarizaao dos GC. Variadas vezes assistimos utilizao da Requalificao do Bairro para promoo populista, quer pela JFC, quer pela CML, umas vezes em sintonia, outras em claro antagonismo. Curiosamente, identificou-se uma maior sintonia entre a JFC e a Vereadora de Habitao e um maior antagonismo entre a JFC e os tcnicos dos Servios da CML e da Gebalis, facto potencialmente derivado dos diferentes tipos de envolvimento atrs descritos e consequentes nveis de autonomia. Por exemplo, em determinada reunio (em Maio de 2010) uma tcnica admitiu Mas eu estou sempre com a camisola vestida perante a crtica do Presidente da JFC de que no se pode usar demasiado a camisola e que todas as perguntas so legtimas e tm de ser respondidas. Na reunio seguinte (a 16 de Junho de 2010), a mesma tcnica comea por responder indagao de uma moradora referente ao sucedido informao de um inqurito (relativo requalificao) do ano anterior da seguinte maneira: Ns somos tcnicos dos Servios, no somos polticos. A esse propsito, refira-se a opinio do Entrevistado 10: A porta aberta para discursos ou para casos populistas exigiria mais solidariedade institucional. A frmula da Consulta mascara muitos dos arranjos participativos, funcionando como uma auscultao dos cidados, mas sem lhes ser outorgado o direito pleno de decidir. Pode, contudo, considerar-se um nvel mais elevado de aproximao do poder aos cidados, na medida em que as suas opinies podem vir a ser efectivadas sob a forma de deciso top-down, at pelo potencial de legitimao poltica que tal pode gerar para o rgo decisor. No entanto, tal resultado reside na interpretao e na boa vontade arbitrria do mesmo. Conforme sustentou um entrevistado:
A gente da Cmara (CML), levam sempre os recados prs outros e o que a populao manifestou. E tambm como no querem ficar to mal vistos como isso acabam por actuar, mesmo que v s um bocadinho de cada vez, mas por ser ali debatido... (Entrevistado 4)
Uma das estratgias de Pacificao referidas por Arnstein a de incluir notveis da comunidade excluda em conselhos pblicos, obtendo um potencial efeito de representatividade, mas incorrendo no risco do(s) representante(s) da comunidade ser(em) subsumido(s) pelos assentos maioritrios dos representantes polticos tradicionais. A soluo de incluir representantes comunitrios em comits de planeamento materializou-se atravs da criao de uma Comisso Executiva (inclui o Presidente da JFC e a Presidente da Associao de Moradores do Bairro) e de uma Comisso Alargada de Acompanhamento ao Projecto de Requalificao do BPC (inclui a PROACT/ISCTE, um representante eleito pelas Instituies locais - Clubes e JFC - e um representante do GC, sugerido numa reunio pelo Presidente da JFC e aceite pelo GC), havendo ainda uma Comisso Tcnica (Representada pela EPUL, Gebalis e quatro Departamentos da CML). Apesar da parcial autorizao ou potencial partilha de influncia, podem identificar-se as seguintes lacunas de articulao entre o GC e o(s) seu(s) representante(s): 1) a explicitao do tipo de legitimidade dos representantes comunitrios, que pode assumir-se como representao autnoma ou delegao de voz. A diferena que, no primeiro caso, a legitimidade do representante reduz-se sua seleco/eleio e a forma como representa a comunidade autonomizada, enquanto no segundo, o representante um porta-voz da comunidade; 2) quais os mecanismos de voz do GC e
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro de accountability do representante, ou respectivamente de que forma o GC participa na formulao de posies do representante e de que forma este presta contas ao GC. Alguns Benefcios Pessoais podem resultar da Participao, tais como: a melhoria dos nveis de informao dos residentes sobre o que se passa no seu Bairro, a compreenso do funcionamento poltico das Instituies, ou a resoluo de alguns problemas pessoais, decorrente da prossecuo da mobilizao reivindicativa individual(ista). Visto que os GC so informais e nesse sentido que so (ou no) reconhecidos pelas entidades pblicas, a Cogovernana e as Parcerias que dali podem emergir s sero juridicamente validadas, caso haja algum despacho camarrio (por exemplo, como o da formao das Comisses de Acompanhamento Requalificao do BPC) ou se estabeleam acordos de parcerias. Por esse motivo, os GC no dispem de Autoridade Directa reconhecida para fazer valer as posies formuladas. Ou seja, os GC funcionam como um espao de encontro e discusso em que vrias Instituies e moradores podem acordar uma deciso in loco, mas esta pode estar sujeita validao exgena de outras Instituies ou hierarquias da mesma. Nesse caso, o GC funciona apenas como uma estrutura consultiva. Porm, face a assuntos que no carecem de autorizao de outras instncias pode considerar-se a existncia de Co-governana e Parcerias, havendo exemplos interessantes que resolveram efectivamente problemas; contudo, no se pode falar de Autoridade Directa uma vez que a existncia de Parcerias o no permite. O que se entende ser fundamental salientar a possibilidade de haver uma multiplicidade de formas de Influncia(s) nos GC e, na mesma reunio, poderem observar-se diferentes lgicas de autoridade e legitimidade, de Co-governao e Parcerias ou de fragmentao e sectarizao institucional. A possibilidade de ocorrncia simultnea de vrias das categorias aqui descritas igualmente um dado importante a considerar.
Vantagens e Constrangimentos da Participao

Neste momento, so sintetizados alguns dos constrangimentos e potencialidades identificados por participantes e por ns no decorrer da investigao. H, sobretudo, dois eixos que nos interessam particularmente neste ponto um refere-se melhoria do funcionamento das Instituies tuteladas e representativas, envolvidas (em maior ou menor grau) num quadro de participao cidad e de outras Instituies ou associaes da sociedade civil. O outro eixo concerne Cidadania e aos efeitos que a Participao nos GC pode concretizar. Diramos que, potencialmente, a Participao de cidados e Instituies nos GC pode revestir-se de algumas vantagens: maior proximidade das Instituies, o que pode complementar informaes de parte a parte, numa simbiose de competncias epistmicas diferentes a do cidado, que conhece a sua realidade (ou os seus problemas) melhor do que ningum e a do tcnico ou poltico, que tem outra viso da realidade (e dos problemas), possivelmente de um prisma mais tcnico e/ou agregado. Nesse caso, as assimetrias de informao decorrentes das diferentes posies e pontos de vista podem ser harmonizados, como presencimos vrias vezes nos GC. Por outro lado, a conjuno de diversas Instituies no mesmo espao, com diferentes valncias, pode potenciar uma viso mais integrada, i.e. multidimensional, possibilitando uma abordagem interdisciplinar aos problemas. Havendo uma relao virtuosa neste sentido, provvel que se opere aquilo a que nos referimos como o processo de democratizao epistmica e que da resultem efeitos sinrgicos, contribuindo para uma maior responsividade e prestao de contas das Instituies, mas tambm, para ganhos de eficincia e eficcia na operacionalizao das decises tomadas. Contudo, pode haver perdas de eficincia pela natureza do processo participativo, embora isso no seja linear, pois o arranjo pode revelar-se todavia mais eficiente do que uma organizao burocrtica. A transformao do sentido da Cidadania que tantos entrevistados admitiram ter sentido devido experincia comunitria corresponde s virtudes que so habitualmente apontadas aos processos participativos e deliberativos. Ser importante considerar a natureza prtica dessa transformao, a qual, no descartando outras dimenses (ticas, ideolgicas, etc.), sobretudo operada atravs da interaco num contexto especfico que visa transformar a vida dos Bairros e da comunidade para melhor. atravs da reivindicao e criao de outras formas de interveno na realidade que se pode ento situar a realizao da Cidadania. H, no entanto, constrangimentos a este cenrio virtuoso. Um deles pode ser suscitado, desde logo, pelo no reconhecimento (formal) do GC como tendo uma legitimidade poltica prpria. Na interface que relaciona o GC com os poderes do exterior, pode no haver um papel devidamente consagrado ao primeiro, repercutindo-se, por vezes, na frustrao das vontades e desejos da comunidade. Relembre-se a possibilidade apenas marginal de participao na elaborao do actual projecto de requalificao do Bairro que ir determinar as bases urbansticas da vida daquela comunidade. H, pois, dois tipos de legitimidades que podem ser conflituantes com a existncia dos GC, a poltica, strictu sensu, e a epistmica. Por contraposio, tornou-se visvel, para ns, o que seria um processo mais democrtico de planeamento participativo, nas discusses sobre a requalificao do Largo do Coreto (GC Carnide Centro Histrico). Por um lado, devido disponibilidade dos tcnicos (arquitectos da CML) para abdicarem da hegemonia do seu conhecimento tcnico e, por outro, devido a assumirem o papel de facilitadores, dinamizando a discusso e articulando tecnicamente a viabilidade das hipteses sugeridas. Isso permitiu a partilha dos diferentes saberes
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro num ambiente que no era isento de vises conflituantes, havendo moradores e comerciantes presentes, cada qual com os seus interesses. Parcialmente derivadas da presena e das caractersticas da participao popular nestes espaos pblicos, os GC podem, em determinadas circunstncias, ser interpretados como pondo em causa a legitimidade poltica representativa, a legitimidade epistmica dos tcnicos ou o cdigo deontolgico dos mesmos. Como o Entrevistado 8 dizia, nos GC, tudo interessa a toda a gente. Esta posio pode ser desestabilizadora de um aparelho tecnoburocrtico cujo paradigma de funcionamento exactamente o oposto e, tambm, de um aparelho poltico que se sustenta na soberania plcida da delegao do poder do Estado Nao. A reivindicao de alguma autonomia desde as bases pode ser, nesse caso, um elemento disruptivo do paradigma da Modernidade. Noutro sentido, surgem as crticas que se direccionam concretamente para os GC, indicando constrangimentos que limitam a plena participao nos mesmos. As mais evidenciadas so as que dizem respeito aos efeitos de liderana e manipulao dos GC, falta de profundidade de algumas discusses e solues assumidas pelo GC ou falta de assertividade enquanto grupo de presso, perda do seu carcter comunitrio, ou ainda ao incumprimento de compromissos assumidos por Instituies participantes. Muitos participantes indicaram sentir, por vezes, um mau ambiente, derivado dos conflitos institucionais e da utilizao do GC para fins polticopartidrios, motivo que suscitou a sada de alguns entrevistados.
Contributos para o Desenvolvimento Local

Nos pontos que se seguem, procuraremos evidenciar quais os contributos da Participao nos GC para o Desenvolvimento Local (DL). Recorreremos a algumas das dimenses que norteiam os objectivos do DL: a satisfao das necessidades, o empowerment e as parcerias. Paralelamente, tentar-se- enquadrar estas dimenses numa viso mais ampla de processos de desenvolvimento, perspectivados como um processo de mudana operado e enrazado na comunidade onde emerge e transformando o paradigma sectorial numa proposta integrada de concepo e interveno territorial.
Satisfao das necessidades

A satisfao das necessidades engloba, neste trabalho, as insuficincias ou problemas sentidos pela comunidade a diversos nveis, pelo que no nos limitaremos s necessidades consideradas bsicas ou fundamentais, mas antes s que foram sendo diagnosticadas como pertinentes pela comunidade e para o seu bem estar. Assim, uma das necessidades cuja resoluo partiu da comunidade foi a da alimentao para as crianas da Escola Primria. Entendendo isso como uma prioridade, em meados dos anos 90, emergiu do GC a resposta a essa lacuna, atravs da mobilizao da Associao de Pais e da Associao Juvenil Renascer e de pais e mes voluntrios que uniram esforos para criar uma das primeiras cantinas escolares de base comunitria a funcionar em Lisboa. Outro exemplo, de natureza bem distinta, mas parcialmente relacionado com a Escola, foi o reconhecimento pelo GC que seria necessrio trabalhar o acolhimento e a integrao de cerca de quatrocentas pessoas de etnia cigana que iriam ser realojadas no BPC, em virtude da construo da Expo 98. Se, ao princpio, a reaco foi de receio pela situao, at porque o conhecimento do assunto veio tona do GC apenas trs meses antes da mudana, rapidamente se criaram dinmicas e formularam projectos que facilitaram em larga medida a integrao dessa comunidade. Alguns membros dessa comunidade chegaram, inclusivamente, a ser participantes dos GC e a envolverem-se directamente nos projectos, bem como na Associao de Pais. Resultante do envolvimento de jovens, foi criada no BPC uma rede de solidariedade de apoio aos mais idosos, em que se algum precisasse de apoio durante o dia ou a noite, podia ligar para a PSP e esta entraria em contacto com os voluntrios que tinha na lista, para estes ajudarem no que lhes fosse possvel (como irem farmcia, por exemplo). Cumulativamente, esta articulao demonstrou como era possvel, com esprito e trabalho comunitrio, dar a volta tradicional e recorrente animosidade entre aquela Instituio e os jovens do Bairro. Sugere-se ainda a criao da Cooperativa de baby-sitting social Horas de Sonho, do NUPIC e do Ncleo de Apoio ao Emprego e Empresa (NAEE), posteriormente convertido em GIP (Gabinete de Insero Profissional). Respectivamente, lidam com a incompatibilidade de horrios do acompanhamento escolar/laboral e/ou incapacidade de alguns pais em suportar o recurso a servios privados de baby-sitting, com o apoio psicolgico s crianas em idade escolar e s famlias e com a melhoria das condies de empregabilidade dos fregueses. Especificamente relacionado com a Requalificao, surge o exemplo da intensa participao no desenho do primeiro Projecto, em 2005. Desde ento e at actualidade, a iminncia de realojamento de moradores noutros bairros (como Alta de Lisboa) foi amplamente contrariada pelo GC e foi efectivamente conquistado (at agora) o direito de permanecer no BPC. E foi atravs dos GC que se sugeriu a incluso de Residncias Assistidas para os moradores de mais idade, mas autnomos, ideia mantida no projecto actual. Alguns aspectos como a (menor) volumetria dos prdios e a sua (menor) quantidade teve igualmente origem no GC. Vrias outras questes tm sido identificadas como problemticas na Requalificao e tm sido trabalhadas no forum, tais como as rendas
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro no serem aumentadas pelo menos durante dois anos, haver uma informao actualizada da situao e um especial acompanhamento pela Associao de Moradores das pessoas mais idosas que sero realojadas.
Empowerment
Aproveitando a conceptualizao de Friedmann e aplicando-o ao estudo de caso, o empowerment ento entendido como o processo pelo qual a informao, a interaco e a prtica se articulam dinamicamente para dar origem a um conhecimento crtico da realidade que visa a sua transformao, atravs de actos individuais ou colectivos e com consequncias pessoais e colectivas, ultrapassando a linearidade da causa-efeito. Sendo invisvel esse processo e operando, por vezes, a nveis pouco conscientes, pode, no entanto, ser sentido e reflectir-se na prtica participativa. As reunies dos GC so, por excelncia, um espao em que a informao tem o potencial de fluir por todos os participantes, apesar das reservas que j identificmos na sua concretizao plena. O intercmbio - no somente discursivo, mas tambm afectivo - de perspectivas sobre um mesmo assunto e a continuidade dessa prtica social, simblica e poltica pode (e tende a) transcender aquele espao e a afectar os participantes nas suas vidas privadas e enquanto cidados. Mesmo entre os entrevistados mais cpticos em relao aos benefcios dos GC na actualidade, encontrmos a manifestao de que continuam a crer que podem fazer a diferena, i.e. contribuir para alguma mudana para melhor, alguns apenas fora dos GC, outros dentro dos GC. Encontrmos vrios contributos para a dimenso pessoal, social e poltica nas entrevistas, desde a sensao de (maior) controlo sobre as escolhas das suas vidas, ao crescimento pessoal, a vrias aprendizagens (positivas e negativas) e relaes pessoais importantes que se criaram, a uma maior conscincia social do que so as coisas efectivamente importantes e ideia de tomar as rdeas das decises polticas que afectam as suas vidas. Como disse um dos entrevistados:
Cada um de ns libertar as amarras e irmos pra ali todos, que de facto estamos em p de igualdade e que estamos ali a tentar pr em conjunto, em comum, as ideias que temos, sobre o espao em que vivemos, o meio em que estamos. (...) A gente chega ali e quer respostas. A gente est muito habituada a comprar o presente feito, mesmo que esteja envenenado, pronto, algum o fez, eles que sabem. s vezes no sabem nada, mas pronto. (Entrevistado 1)
Aproveitamos esta considerao para transmitir o paradoxo com que nos deparmos. Se quase todos os entrevistados revelaram os benefcios atrs descritos, atravs da experincia comunitria em geral, a ambiguidade normativa/positiva que j aqui revelmos antes, transfere-se para uma sensao de disempowerment no seio dos GC, na opinio de alguns participantes e ex-participantes. O paradoxo , pois, o sentimento de empowerment crescer atravs da prtica nos GC, mas poder tambm diminuir atravs dela. Esta constatao contraditria com algumas experincias de projectos participativos de desenvolvimento, em que o problema exactamente o oposto, i.e. reside no empowerment dos participantes nos fora e na incapacidade de transbordar o mesmo efeito para o meio exterior. Se, porm, entendermos os GC enquanto palcos que materializam simultaneamente poderes e resistncias (potenciais) e que atravs dessas prticas que se contestam e recriam novas hegemonias, podemos apreender melhor a hesitao ou o cepticismo em relao ao potencial emancipatrio dos GC, na medida em que lideranas emergentes podem contrariar a libertao das amarras de outros participantes. Tal efeito leva-nos a considerar que o problema do empowerment (poltico) transcende o poder organizacional ou (de design) institucional que consagre o efectivo poder de deciso nos arranjos participativos, mas comea antes por uma prtica instituda (reversvel) entre os participantes que pode ser mais ou menos facilitadora do empowerment de todos ou, pelo contrrio, de uns mais do que de outros. Isso requer, tambm, que no se tome o empowerment como um dado adquirido ou como o auge de um processo evolutivo linear. Pelo contrrio, uma prtica situada, a ser produzida constantemente nos contextos em causa.
Parcerias
Os GC enquanto stio privilegiado de encontro de diversas Instituies e Actores, demonstram ter, aparentemente, o potencial de fomentar parcerias, na medida em que h a construo de um conhecimento mtuo, de reconhecimento de valncias especficas das Instituies/Associaes e, atravs dessa viso (mais) integrada, de promoo de simbioses entre os diversos Actores em prol do Bairro. Se a unio faz a fora, Ali se se discute, d para unir tambm, no ? Na discusso, nasce a relao. (...) Se eu no colaborar, sou ali um bocado desmascarada. Porm, outros consideram que ns vamos ali, mas continuamos a ter a nossa vidinha ou ainda que cada um procura defender a sua capelinha (respectivamente, Entrevistados 4, 1 e 2). Apesar do notado paroquialismo institucional e a desmobilizao de algumas Instituies e Associaes em participarem (activamente) nos GC, vrias situaes passadas sugerem a mais-valia das Parcerias na abordagem a problemas complexos. Correspondentes s trs funes mnimas ou vectores de actuao dos GC serem grupo de presso (reivindicativos), serem comunitrios (construtivos) e serem relacionais (conviviais e solidrios), destacam-se as parcerias de mbito reivindicativo, comunitrio e relacional ou solidrio. Como exemplo da primeira, sublinhe-se a conquista do direito a permanecer no Bairro, da construo das residncias assistidas ou o
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro congelamento dos valores das rendas. Ao nvel comunitrio, podem ser referidos os projectos de integrao da populao cigana realojada no Bairro. E as parcerias de cariz solidrio, podem ser ilustradas pelas rede de apoio informal aos mais idosos que integrou jovens, PSP e GC, a situaes problemticas com residentes que apenas foram possveis de resolver graas actuao colectiva de vrios parceiros, dado que, por vezes, eram situaes relativamente s quais no havia uma clara jurisdio de quem seria a responsabilidade da resposta, mas era reconhecida a natureza pblica do problema. Podem ser ainda mencionadas as festas comunitrias como manifestao das parcerias do tipo convivial. Uma grande parte dos entrevistados referiu o Projecto BIP/ZIP como sendo um exemplo contemporneo de Parceria, contudo, refira-se que, para alm de ser um projecto demasiado recente (embrionrio) para avaliar o seu impacto, comeou de uma forma pouco usual. A exigncia de critrios dos promotores do Projecto de haver apenas uma candidatura por Bairro de Interveno Prioritria fez com que algumas associaes locais fossem condicionadas a unirem-se candidatura elaborada pela JFC. Na nossa opinio, tal situao foge ao conceito original de Parceria e assemelha-se mais a uma forma de gesto centralizada numa entidade que delega ou negoceia direitos e responsabilidades com outras entidades satlite. Por outro lado, o Entrevistado 5 expressou que a Requalificao do BPC apenas avanou devido existncia de um GC, ou seja, ao facto da comunidade estar organizada. Contraposto ao caso do Bairro do Boavista, cujo projecto de requalificao era mais exequvel do ponto de vista tcnico e urbanstico, o BPC continha o tecido associativo e institucional e os ingredientes relacionais (de parceria) que escasseavam no primeiro.
CONCLUSES
Na sequncia das perguntas de partida colocadas nesta investigao, procuraremos agora sintetizar as principais respostas a que chegmos. Relativamente primeira questo, ou seja, s formas de participao encontradas nos GC, til evidenciar diversos aspectos. Primeiramente, encontrmos uma enorme diversidade de formas de Participao em ambos os GC. Depois, ficou clara alguma irregularidade na presena de moradores, associaes e Instituies locais no GC, registando-se vrios altos e baixos ao longo do tempo. Para alm do mais, de salientar, tambm, a no linearidade das formas de Participao, havendo participantes que assumem diversos tipos e registos, inclusivamente na mesma Reunio. A participao efectiva no aparenta ser, portanto, um conceito estanque ou estvel, mesmo entre os Actores que a manifestam em determinados momentos. Apesar de importantes, as modalidades analisadas no so, contudo, suficientes para se apreenderem as componentes da Participao nos GC. Verificmos que especialmente relevantes so os Modos de Comunicao e de Deciso, as Influncias e os prprios Contedos das reunies, levando a crer que todos estes factores interagem de forma complexa, para consubstanciar a diversidade de formas de Participao que encontrmos. Por outro lado e conforme foi dito, os GC assentam primordialmente na expresso e desenvolvimento de preferncias e na modalidade deliberativa, respectivamente. Porm, o carcter discursivo e afectivo do GC no se limita a, nem aproxima de, aquele ideal comunicativo. As lgicas partidrias que se movimentam no GC e que alimentam um protagonismo excessivo de alguns representantes polticos, podem gerar manobras populistas e refreadoras da participao genuna e efectiva de todos. Tambm as lgicas tecnoburocrticas que, por vezes, se impem aos tcnicos ou so convencionalmente assumidas, quando contrapostas s frustraes sentidas pelos moradores e formulao ostensiva de um quasi-inimigo, geram conflitualidades que degeneram para a agressividade, minando o carcter deliberativo e, sobretudo, o respeito agonstico. Se essa valncia pode ter resultado em algumas reivindicaes bem sucedidas, pode ao mesmo tempo ter contribudo para o afastamento (fsico ou simblico) de Instituies parceiras, para alm de outros participantes, lesando o esprito de inclusividade, de diversidade e de democracia substantiva que os GC preconizam. Tal pode, para alm do mais, pr em causa no apenas a suposta edificao da Cidadania deste tipo de arranjos, como eventualmente a sustentabilidade do prprio GC. Face segunda questo colocada, nomeadamente a que visa aferir dos contributos da participao para o DL, foram enumerados vrios exemplos interessantes pelos participantes e ex-participantes dos GC. De uma forma geral, verificaram-se respostas positivas e objectivadas em todas as dimenses de anlise adoptadas, pese embora o facto de em todas elas terem sido tambm apresentadas interrogaes e algumas consideraes negativas. Pode-se ento concluir que os GC nasceram tendo como referncia o DL e contriburam de vrias formas para a sua concretizao parcial, uma vez que apresentam insuficincias e falhas em todas as dimenses destacadas. Mais especificamente, inequvoca a satisfao de algumas necessidades atravs da aco dos GC, bem como a mobilizao de recursos locais, para esse efeito e outros, mas em ambas essas dimenses foram apontadas lacunas no que se refere a reas importantes que ficaram substancialmente por responder e inconsequncias ao
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro nvel da profundidade. Se houve, por outro lado, vrias evidncias de processos de empowerment, que fomentados atravs dos GC acabaram por transbordar para outras dimenses da vida dos participantes, observmos igualmente efeitos de contradio e de inverso desses processos no mbito dos prprios GC. Ao nvel das parcerias foram apontados inmeros exemplos. Mas apesar de serem um espao de partilha e de encontro entre diversas Instituies, foi reiterada a perspectiva de que os GC tambm podiam ir mais longe e mais profundamente neste domnio. Apesar das ressalvas face estruturao do Projecto BIP/ZIP, possivel que a viso integrada subjacente ao Projecto tenha o potencial de transformar o mencionado paroquialismo institucional e que d alento formao futura de Parcerias. Finalmente, quanto pergunta que destacava a possibilidade do GC ser uma forma de Governana Participativa, h tambm vrias respostas possveis. Na acepo da EPG (Empowered Participatory Governance), o GC no satisfaz totalmente os critrios, na medida em que no dotado de mecanismos de autoridade efectiva, nem lhe reconhecida qualquer legitimidade formal. Contudo, se entendermos a Governana Participativa enquanto Cogovernana e Parceria entre Instituies Representativas, Servios Pblicos e/ou outras Instituies/Associaes e Participantes no organizados, podem ser considerados um espao em que alguns assuntos chegam a ser acordados nessa lgica. Porm, nem todos os assuntos ascendem a esse patamar de deciso colectiva; alguns assumem-se mais como processos consultivos que podem (ou no) vir a ser concretizados. Os pormenores em que sero realizados tambm podem escapar ao forum, pelo que nesses casos no h nem um controlo directo dos Participantes sobre as decises nem da influncia que elas tero ao nvel da implementao. Resumidamente, h momentos em que os GC podem at exercer influncia e participar na Governana, outros em que a Participao se resume Consulta de opinio (relativamente influente), outros em que pode assumir uma forma mista como a sugerida na Pacificao, ou ainda ser tendencialmente manipulada para legitimar alguma deciso ou estratgia top-down. A concluso qual necessariamente chegamos que no h uma resposta unvoca para a questo colocada, dada a informalidade dos GC, mas estar antes dependente dos assuntos e momentos a que se refere. Direccionando estas concluses para uma sistematizao relativamente aos bairros de promoo pblica, so inmeras as reflexes e pistas polticas daqui decorrentes. Em primeiro lugar, a relao entre Desenvolvimento e Participao aqui explorada demonstrou a sua mtua dependncia, o que no sendo uma ideia inovadora, articulou algumas virtudes e defeitos a ter-se em conta em abordagens dedutivas ou indutivas aos temas. Ficou explcito, a nosso ver, que o GC assume funes imprescindveis para uma concretizao (mais) ampla de valores como a Democracia, a Solidariedade, a Igualdade e o Direito a uma vida digna. Por outro lado, foram aqui apontados alguns riscos que podem pr em causa esse Projecto, nomeadamente a apropriao do GC para prossecuo de agendas partidrias e/ou eleitoralistas, assim como a rigidez das estruturas e comportamentos top-down. Alguns desses constrangimentos podem ser reduzidos ou invertidos se o carcter deliberativo for um critrio orientador da discusso pblica, como atrs defendemos, de uma forma que no suprima nem oprima as diferenas, mas que as respeite aos vrios nveis e que evite cair em maniquesmos, numa espcie de deliberao agonstica. Pode-se dar igualmente uma paulatina transformao da estrutura burocrtica e um maior aprofundamento da democracia, para alm de um alargamento das possibilidades de interveno profunda e genuinamente partilhada nos Bairros. Como um entrevistado afirmou, referindo-se aos aspectos mais negativos dos GC: Se as pessoas sentem isto, porque tambm sentem que h um sonho, uma utopia que vale a pena. Considerando ento que esse sonho pode ser permanentemente construdo e melhorado por todos os participantes, parece ser urgente a reflexo colectiva de quais os rumos e desafios que se colocam ao seu avano. Julgamos, nesse sentido, haver alguns eixos crticos passveis de serem sistematizados pelos participantes e potenciais planeadores urbanos e do territrio, tais como: 1) o papel dos representantes polticos e dos tcnicos de Instituies nos GC sendo peas fundamentais dos GC, a sua aco e interaco pode inibir uma participao efectiva dos cidados, reduzindo-os a espectadores ou a pees de diversas estratgias; 2) decorrente do eixo anterior, torna-se preponderante haver uma apropriao dos GC por parte da populao (incluindo a no organizada), para que aqueles sejam um espao que priviligie a Democracia Participativa, em esprito de igualdade com a Democracia Representativa; 3) apesar das contingncias que caracterizam os processos de deciso poltica e institucional, poderia haver esforos no sentido de tornar as decises dos GC mais vinculativas, eventualmente atravs do estabelecimento de compromissos escritos partilhados entre os vrios Actores (incluindo cidados); 4) algumas conflitualidades ou efeitos de dominao podero ser eventualmente reduzidos se houver a presena de facilitadores da participao nas reunies, ao invs de lderes que dirigem a reunio; 5) a mxima diversidade de opinies dever ser, a nosso ver, estimulada, para tornar os GC to inclusivos quanto possvel; 6) uma auscultao peridica das principais preocupaes e desejos de grupos tradicionalmente excludos (destes arranjos) pode catalisar novas agendas de prioridades e motivar participao desses grupos; 7) o sucesso e sustentabilidade de polticas de interveno territorial depender provavelmente do grau de inclusividade e confiana (entre residentes e Instituies e entre Instituies) gerada a partir destes processos. Ao nvel poltico mais geral, parece ser inequvoco o potencial de Governana Participativa que pode emergir a partir do encontro entre os vrios Actores no(s) GC. Tal leva-nos a crer que este tipo de arranjos, especialmente
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro se promovidos num enfoque que privilegie a articulao da Democracia Participativa com o Desenvolvimento Local, pode catalisar uma Cidadania mais justa e solidria, com esprito crtico e criativo na formulao da Cidade.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro MIGRAES E POLTICAS DE HABITAO EM LISBOA: DA PRIMEIRA GLOBALIZAO AO SCULO XXI. Francisco Costa (francisco.costa@fcsh.unl.pt) CESNOVA Centro de Estudos em Sociologia da Universidade Nova de Lisboa Enquanto cidade protagonista da primeira globalizao, a presena de populaes migrantes em Lisboa foi intensa e diversificada, particularmente, durante o perodo da expanso, nos sculos XV e XVI. E at bem tarde, no sculo XVIII, os relatos de estrangeiros sobre a capital do testemunho da invulgar situao portuguesa no contexto europeu. No terceiro quartel do sculo XX, porm, Hermnio Martins (1998) referia-se sociedade portuguesa como uma sociedade no plural, destacando, em particular, a ausncia das populaes coloniais do espao pblico da metrpole. As novas dinmicas migratrias de final de sculo XX, em resultado, num primeiro momento, do processo de descolonizao, depois, em virtude da intensificao dos processos de globalizao, e a consequente maior internacionalizao e diversificao dos fluxos, vieram novamente alterar este cenrio. Em 1974 Hermnio Martins referia-se ao problema do nacionalismo metodolgico e suas limitaes em termos analticos (Martins 1974). Neste trabalho, temos o mesmo tipo de preocupao, desta feita com a adopo das escalas municipal e regional para a anlise do processo de instalao de populaes migrantes em Lisboa e a interveno pblica sobre os problemas locais. Mostramos o que consideramos ser a falta de instrumentos de enquadramento global do problema por parte dos poderes central e local para lidar com o problema da integrao- que, de tempos em tempos, assume projeco nacional quando casos de violncia urbana saltam para as pginas dos jornais nacionais e fazem a abertura dos telejornais. Em nosso entender, no existem em Portugal, como tambm no existem noutros pases da Europa, polticas concertadas de integrao se no forem articuladas s escalas local, nacional e global. No sentido de perceber como em diferentes tempos nos deparamos com distintas formas de incorporao dos fluxos migratrios no espao urbano, prestamos ateno aos momentos da histria da cidade de Lisboa em que h registos da instalao de populaes migrantes. Faremos tambm uma visita ao Censos produzidos pelo Instituto Nacional de Estatstica (INE), cobrindo o perodo 1930 - 2001, com particular ateno a partir do retorno na sequncia da descolonizao, procurando perceber a expresso da populao estrangeira na cidade de Lisboa e como esta se distribui pelo espao urbano. Uma breve contextualizao da evoluo dos processos de urbanizao, desde o incio do sculo passado, ser tambm realizada para dar enquadramento s polticas de habitao desenvolvidas pelo Estado e pelo municpio de Lisboa. Lisboa e a forma como as populaes migrantes se integraram na estrutura social e urbana da cidade ser, portanto, o foco da ateno que nos permitir reflectir sobre os aspectos mais relevantes na produo de dinmicas de excluso e incluso territorial e as relaes de interdependncia se tecem no que se refere relao entre imigrao, espao pblico e polticas de gesto urbanas.
INTRODUO
Lisboa: A primeira cidade global
A apresentao da cidade de Lisboa como centro cosmopolita e multicultural parte integrante da celebrao da cidade desde meados do sculo XX (Marques (no prelo). Com efeito, a Histria da cidade em muito marcada pelo perodo da expanso martima, a centralidade de Lisboa, e o papel que desempenhou, enquanto entreposto e plataforma martima mundial e actor relevante no desencadeamento dos processos de globalizao. Neste trabalho iremos concentrar a ateno em dois momentos desses processos: a primeira fase, em que trataremos o perodo que medeia entre o incio da empresa dos descobrimentos nos sculos XV e o sculo XVI e a segunda, de finais do sculo XX at actualidade. Lisboa ser, em ambos os perodos, o foco privilegiado da ateno. Comecemos pelos Descobrimentos. Qual era a dimenso da diversidade em Lisboa no incio de Quinhentos? Como se organizavam os vrios grupos na cidade? Como se integravam na cidade?60 Se olharmos para estes fluxos historicamente podemos verificar que a atraco que a cidade de Lisboa exercia sobre outras partes do globo era, notvel tornando-a objecto de ateno e admirao por parte de visitantes estrangeiros, como veremos. Iremos aproveitar, entre outros, os testemunhos histricos de visitantes, comerciantes, clrigos, escritores, entre outros, para desenhar o ambiente que se vivia na cidade de Lisboa, nos primrdios da expanso martima.
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Particularmente importante parece ter sido a presena negra em Lisboa que se tornou evidente logo a partir dos primeiros anos da expanso martima no sculo XV, facto que exploraremos mais adiante.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Joel Serro defende que a sada de um contingente de populao bastante elevado para a empresa dos 61 descobrimentos determinou a necessidade de preencher essa lacuna demogrfica com a imigrao escrava. De facto, e conforme referem vrios autores (Russell-Wood, 2000:224-230; 1978:8; Boxer, 1969:52; Subrahmanyam, 1994:88), o esforo de expanso e colonizao era intenso. Charles Boxer (1969:51) refere que alguns conselheiros argumentavam que os recursos econmicos e demogrficos de Portugal eram demasiado limitados para que um pas to pequeno conseguisse explorar uma regio to extensa e distante (a sia) e sustentavam, por isso, somente a explorao do que j havia at ento sido descoberto na costa ocidental de frica - comrcio de ouro e escravos. Os movimentos demogrficos que a globalizao fomentou tiveram impactos a todas as escalas (local, regional, nacional) em Portugal, mas tambm na Espanha, na Holanda e na Inglaterra, depois na Frana e na Alemanha, e mais tarde na frica, na sia e na Amrica, transformando-se num fenmeno com impactos de propores mundiais (envolvendo finalmente a escala global). Defendem alguns autores (Serro, 1982; Boxer, 1969) que a colonizao portuguesa foi das mais difceis, pois era o pas que detinha um menor contingente populacional (cerca de um milho no final do sculo XIV, segundo Boxer (1969:22),cerca de 1.400.000 habitantes no primeiro quartel do sculo XVI, segundo Serro (1982:86), e que empreendeu um maior esforo nas primeiras dcadas da 62 expanso martima. C. Boxer, numa comparao entre a emigrao portuguesa e a espanhola, utiliza o censo de 1527 e refere-se sangria para a Goa dourada e para a sia. Pode calcular-se com razovel preciso que durante o sculo XVI saam de Portugal anualmente cerca de 2400 pessoas, (...) A sangria anual no nmero de homens adultos portugueses foi, portanto, considervel e, de longe, muito maior do que na vizinha Espanha, onde, (...) at 1570 [se verificou uma] mdia inferior a 1000 pessoas por ano. (Boxer, 1996:66) Mas h incertezas de monta relativamente aos valores da populao em Portugal. A esse propsito Jos Tinhoro refere: (...) as discrepncias observadas nos levantamentos populacionais no apenas de Lisboa, mas do pas como um todo, deve ser lembrado que , at 1864 quando se realizou em Portugal o primeiro recenseamento geral, que acusou o total de 3.980.529 habitantes para o territrio continental - todos os clculos eram feitos levando em conta impresses pessoais (caso dos viajantes estrangeiros), baseados em documentao parcial (caso dos relatrios enviados por autoridades locais da Igreja do Vaticano) ou em inquritos individuais (...) [de] Cristvo Rodrigues de Oliveira e Joo Brando), que no levavam em conta o universo geral dos habitantes. (Tinhoro, 1988:439) Assim, outras estimativas calculavam, no fim do sculo XV, a populao portuguesa nos 3 milhes de habitantes, conforme defende Gama Barros. A sua teoria de que somente um quantitativo de populao desta dimenso poderia sustentar uma empresa como os Descobrimentos: O exame destes factos induz-nos a crer que, ao findar do sculo XV o nmero de 3.000.000 de habitantes se deve computar mais aproximado da realidade, porque, abatendo a metade representada pelo sexo feminino, o remanescente, do qual h ainda a subtrair as crianas masculinas, os invlidos, o clero secular e regular, enfim a parte no activa da nao, afigura-se-nos o nmero que se pode supor o compatvel com a vida, recursos e desenvolvimento que o pas manifestava. (Em Tinhoro, 1988:440) O que parece que para controlar um to extenso territrio o pas teve de contar com contingentes populacionais provenientes de outras origens. Tanto do Norte (pases como a Espanha, a Itlia, a Holanda, a Inglaterra, a Espanha ou a Frana), como do Sul (Norte de frica e na frica subsaariana), provinham vrios contingentes populacionais de escravos e no escravos que vo desempenhar um importante papel no provimento de recursos 63 demogrficos to necessrios empresa dos Descobrimentos e mesmo para certas actividades quotidianas. Se uma grande parte desses fluxos passava por Lisboa com destino a outras paragens, uma quantidade aprecivel instalou-se em Lisboa. Dentro destes fluxos vo interessar-nos sobretudo os que Joel Serro define como imigrao escrava, pois so os que se tornaram mais numerosos durante os sculos XV e XVI, como veremos adiante. Isto no invalida que tenham existido outros fluxos populacionais que no tendo a mesma natureza tiveram tambm importantes impactos na cidade, como , particularmente o caso dos mouros e judeus.
Sobre a designao de imigrao escrava e da diferena entre emigrante e colonizador, ver Serro (1982:87-89). Numa comparao com outros pases europeus podemos apreciar que os quantitativos da populao portuguesa no seriam os mais afortunados. Recorrendo aos dados de Vitorino Magalhes Godinho (Dicionrio da histria de Portugal) e a outros autores, Joel Serro conclui: Cerca de 1527, Portugal metropolitano conta com uma populao de 1.400.000, ao lado de uma Espanha que, em 1541, andava pelos 7.400.000 (outros termos de comparao: Frana 14 milhes; Inglaterra 3 milhes). Nos comeos do sculo XVIII, a gente portuguesa europeia, no excederia os 2.100.000 e cem anos depois, nos incios de Oitocentos, oraria por 3 milhes. Entretanto a Espanha chegara aos 10,5 milhes, a Frana aos 28 milhes, e a Inglaterra e Pas de Gales alcanaram os 5.800.000. (Serro, 1982:92) 63 De notar que, conforme refere Saskia Sassen, no seu livro Guests and Aliens (Sassen 2000), a imigrao nem sempre foi vista como uma desvantagem, antes como algo que os governantes viam como uma bno.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro No entanto, estes (particularmente os judeus, caso mais conhecido) j estavam estabelecidos na cidade antes da expanso martima, tendo mesmo contribudo, do ponto de vista econmico e cientfico, para esse mesmo processo, como veremos adiante. Mas de facto, segundo Serro, a imigrao escrava [que] comea muito cedo, que representa os maiores quantitativos e que viriam a ser uma das constantes scio-econmicas da estrutura portuguesa de antigo regime, tendo oscilado a entrada anual de escravos no pas entre os 5.000 e os 10.000. (1982:97)64. Vitorino Magalhes Godinho, no volume IV da obra Os Descobrimentos e a Economia Mundial, refere a propsito desta imigrao escrava para Portugal, entre os perodos de 1441 a 1505, cifras que rondam pelo menos uma 140.000 cabeas humanas, possivelmente acima das 150.000 (1983, Vol. IV:161). Jos Tinhoro desenvolve, com base nos dados disponveis ao momento, uma tbua estimativa do trfico de escravos desde 1441 at 1505, que vem corroborar os valores apontados por Godinho, situando para o referido perodo os valores entre os 136.000 e os 151.000 escravos que entraram em Portugal (Tinhoro, 1988:86). Com efeito, a atraco de recursos humanos cedo extravasou os limites do pas e mobilizou tambm a Europa, envolvendo de seguida o mundo conhecido de ento. Assistiu-se emergncia de um proto-mercado global de trabalho. Refere Joel Serro, a propsito da empresa dos descobrimentos e da mobilizao dos respectivos recursos demogrficos, que esta aco implicou uma gigante trasnfega de gentes e um caldeamento de etnias, tendo determinado um plano pragmtico da aco que implicava transferir para a sua zona de influncia tantos quantos mouros, canrios ou negros houveram mo (Serro:1982:96). De entre esses fluxos demogrficos que afluam cidade, os escravos constituam, de facto, uma categoria bastante representativa, conforme j referimos. No possvel quantificar com rigor quantos, nem como se distribuam pelas diferentes categorias. O que parece ser evidente que, de entre estes, os negros se tornaram predominantes (Lahon, 1999:272; Loude, 2005:271; Tinhoro, 1988:269). Francisco Carvalho (2007), com um trabalho sobre o lugar do negro na imagem de Lisboa, introduz dimenses mais sociolgicas problemtica, reflectindo sobre o processo de construo da imagem da cidade de Lisboa. Temos de destacar, no entanto, o contributo para a diversidade demogrfica da Lisboa dos Descobrimentos de outros grupos, que j existiam mesmo antes do perodo da expanso, em particular o caso dos mouros e dos 65 judeus. Para estes ltimos so apontados, no sculo XV, valores que rondam os 10% da populao da cidade , valores que decresceriam aps o dito de expulso e o Progrom de Lisboa, tambm chamado o massacre de 66 Lisboa. Estabelecidos no que ainda hoje se chama a zona da Mouraria, os mouros contribuam tambm para a dita diversidade demogrfica da cidade. Se consideramos, seguidamente, os europeus, genoveses, venezianos e outros italianos, holandeses e ingleses e estrangeiros de outras provenincias europeias, podemos supor a existncia de um quantitativo bastante expressivo de estrangeiros que a cidade albergava. Para alm do afluxo de escravos, a cidade foi acolhendo tambm pessoas interessadas na dinmica da expanso martima, representantes oficiais de outros pases, artistas e escritores, de variadas provenincias, mestres nas artes da construo naval, entre outras profisses e interesses. Mobilizou tambm fluxos de escravos provenientes de vrios quadrantes geogrficos com particular incidncia para berberes, rabes e negros. Charles Boxer refere-se Lisboa de meados de Quatrocentos como sendo a cidade mais populosa do reino, com cerca de 40.000 habitantes, tendo que as outras cidades e vilas ( excepo do Porto) uma populao que oscilava entre as 500 e as 3000 almas (Boxer, 1969:22). Um sculo depois, estima-se um valor de cerca de 100.000 habitantes para a populao da cidade. Os dados sobre a populao de Lisboa neste perodo so muito dspares e variam entre recolhas impressivas de visitantes e levantamento mais pormenorizados. Quanto ao primeiro tipo de fonte, Jos Tinhoro d-nos alguns exemplos de descries de visitantes que colocam a cidade a par das cidades europeias com maior densidade populacional e calcularam a populao em 150.000 habitantes. Vejamos o caso do capelo Langmann de Falkenstein que Tinhoro refere: O capelo Langmann de Falkenstein, que na sua passagem por Portugal em 1451, declarava Lisboa [como sendo uma] notvel cidade maior que Viena de ustria. (...) Refere ainda Tinhoro, que em 1484, outro cavaleiro andante, o polaco Nicolau Von Popplau (...) compar-la a Colnia ou Londres. E, referindo, tambm, o italiano Venturino, membro da comitiva do cardeal Alexandrino, em 1571, apresenta a estimativa deste que apontava para uma populao na cidade de cerca de 150.000 habitantes. Ainda segundo Tinhoro, Giovanni Botero considerava a cidade a maior da Europa, exceptuadas Constantinopla e Paris (Tinhoro, 1988:110-111). A vitalidade urbana da cidade, como polo de atraco, -nos dada a perceber por outro visitante, o comerciante florentino Felipe Sasseti . Embora atribuindo cidade uma populao excessiva de 250.000 habitantes, o seu testemunho permite-nos apreender a dinmica urbana da cidade ao referir que:
A ttulo meramente indicativo de referir que cerca de um milho de escravos [foram] transferidos de Luanda para o Brasil, para a metrpole e para as colnias espanholas na Amrica (1982:96), 65 Ver http://pt.wikipedia.org/wiki/Hist%C3%B3ria_de_Lisboa, acedido em 20.10.06 66 Ver http://ruadajudiaria.com/?p=498, acedido em 20.10.06
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro (...) grandssima, e a parte principal e maior est fora de muros [fortificaes]. A parte central constituda por trs colinas e dois vales, mas os arrabaldes se estendem como raios, em cinco direces (em Tinhoro, 1988:111). Neste contexto, de grande cidade europeia, Lisboa caracteriza-se, tambm, por concentrar uma grande diversidade de pessoas de diversas provenincias. Para alm dos escravos que Joel Serro (que adopta o valor 67 mais conservador para a populao de Lisboa, no sculo XVI), calcula em cerca de 10% da populao total , muitos outros grupos circulam pela cidade. No que concerne aos escravos, vrios autores referem o mesmo valor (Serro, 1982; Loude, 2005, entre outros). Outros h que referem que esse quantitativo poderia ter sido maior, oscilando entre os 10 e os 20% (Tinhoro, 1998:112; Lahon, 1999). Estaramos, assim, a falar de quantitativos oscilando entre os 10.000 e os 20.000 escravos de diversas origens. Quanto composio desta populao, o mesmo autor, recorrendo aos testemunhos de visitantes estrangeiros (a quem voltaremos mais adiante), refere: a mais antiga referncia testemunhal em torno da presena de negros, entre a variedade dos cativos vistos em Portugal (...) () a do capelo Nicolau Langmann, de Falkenstein, que em Outubro de 1450 viu em Lisboa judeus e mouros, etopes e canrios, escravos dfrica e selvagens das ilhas atlnticas, exibirem as suas lanas e combates, trajados sua maneira. (Tinhoro, 1998) No entanto, a indicao mais reveladora da presena de escravos negros resulta do episdio envolvendo outro estrangeiro, o bomio Alexandre Sasek, secretrio do Baro Leon de Rosmital, que, ao solicitar, na tradicional troca de oferendas, que fossem ofertados dois negros, por os considerar exticos, causou espanto ao irmo do rei D. Afonso V (de cognome O Africano cujo reinado mediou entre 1438-81), que disse: Isso que pedes, amigo, no vale nada; pede coisa mais importante e decente que dois negros. (...) Ns temos disto muito. O rei, meu irmo, possui trs cidades em frica, para onde costuma enviar todos os anos, um exrcito, e por mais pequena que seja a expedio, nunca vem mal servida que no traga cem, mil ou mais negros de ambos os sexos (Em Tinhoro, 1998:90-91) 68 Referindo-se instituio dos negros de ganho Tinhoro cita outra fonte, o latinista Clenardo, que em Maro de 1535 informava o amigo Ltomo, dizendo: (...) que os escravos pululam por toda a parte (...) Todo o servio feito por negros e mouros cativos. Portugal est a abarrotar com essa raa de gente. Estou a crer que em Lisboa os escravos e as escravas so mais que os portugueses livres. Dificilmente se encontrar uma casa, onde no haja pelo menos uma escrava destas (em Tinhoro, 1998:117-118). Um outro estrangeiro, o mdico Jernimo Mnzer, que foi recebido por D Joo II, diria a propsito de Lisboa: H em Lisboa muitssimos homens e marinheiros que se empregam nesta navegao para a Etipia e verdadeiramente extraordinrio a quantidade de escravos negros e acobreados que nesta cidade existem. Aqueles que so das cercanias dos trpicos de Cncer e Capricrnio so acobreados, e aqueles que so das regies equatoriais so negros retintos (em Tinhoro, 1998:93) pois a partir destes testemunhos que possvel ir construindo uma imagem da diversidade e de exotismo com que a cidade de Lisboa se apresentava ao mundo nesta poca. Um aspecto que decorre do que acabamos de abordar remete para a apreciao de diversidade etnocultural existente na cidade de Lisboa, e das dinmicas etnoculturais que essa constituio multicultural lhe imprimia (Costa (no prelo). Que dinmicas socio-culturais se desenvolviam? Como era o ambiente que se vivia na cidade? Seria Lisboa uma cidade cosmopolita que constitua um ndulo vital de uma proto-rede global de cidades? A diversidade demogrfica que a cidade encerrava tinha duas facetas. Aquela que era anterior ao perodo da expanso, em que se incluam, particularmente, os mouros, mas tambm os judeus. E aquela que resultado directo da expanso martima que acrescenta, em nmero significativo, os negros da frica subsaariana, ser sobre esta que incidiremos, uma vez que a sua presena e visibilidade so as que mais perduram e que mais visveis so. De facto, com o tempo, mouros e judeus so expulsos, em grande parte devido aco da Inquisio e ficam na cidade apenas os marranos (judeus convertidos) e mouros ou morescos, ambos cristos-novos, convertidos religio catlica, que conseguem manter-se, apesar dos constantes autos de f que a Inquisio fomentou. As acessibilidades da cidade foram condicionadas e o acesso aos bairros judeus e mouros foram delimitados. Os judeus, apesar de terem um grande enraizamento na cidade de Lisboa, foram alvo de perseguio, conforme atesta o episdio do ano 1506, onde a populao, motivada pela igreja dominicana da 69 cidade, sublevou-se e iniciou o que ficou conhecido como o massacre dos judeus. Por volta do sculo XV, os
(...) s na Lisboa de D. Joo II, cuja populao orava pelos 100.000 habitantes, se contassem 10.000 escravos - fora os muitos outros espalhados um pouco por toda a parte, e ocupados, sobretudo, nas lides agrcolas e nos trabalhos caseiros. (Serro, 1982:96-97). 68 Os negros de ganho constituram uma forma de obter recursos por parte dos donos dos escravos, que os alugavam, hora ou ao dia, para certas tarefas, recebendo em troca as respectivas remuneraes. Para aprofundar esta questo ver, Tinhoro (1998:117-120) e Curto (1998). 69 No mosteiro de So Domingos da dita cidade estava uma capela a que chamava de Jesus, e nela um crucifixo, em que foi ento visto um sinal, a que davam cor de milagre, com quanto os que na igreja se acharam julgavam ser o contrrio dos quais
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro judeus tinham mesmo de usar um distintivo amarelo no chapu e a estrela vermelha de seis bicos cosida junto ao peito (Couto, 2003:86). Os mouros estavam confinados ao seu espao, eram uma minoria mais desprezada que os judeus e estavam confinados mouraria, local na cidade de Lisboa que ainda hoje tem esse nome. Os mouros, da mesma forma que os judeus, eram identificados com uma meia-lua [que] tem de estar bem visvel. Poltica esta instaurada pelo regente D. Pedro (depois da morte de D.Joo II) no sculo XV (Couto, 2003:90). Mas, por volta do sculo XVI, e medida que a Inquisio ganhava terreno, a intolerncia baseada na diferena religiosa ia resultando no abandono da cidade por parte de importantes comunidades, designadamente as elite judaicas que incluam pensadores, mdicos, cientistas, matemticos, filsofos e escritores iluministas e, no menos importante, os empresrios que controlavam as redes financeiras emergentes. Os que so designados de cosmopolitas relutantes (Swetschinski, 2000) vo fazer, depois, florescer cidade como Amesterdo onde a diferena religiosa no constitua factor de discriminao. Devido a vrios factores, a maioria dos escravos tinha-se convertido, introduzindo novas mudanas sociais e culturais que imprimiam cidade outras formas de convvio e de trocas interculturais e, at, matrimoniais, menos tensas, particularmente se legitimadas pela Igreja, como veremos adiante. Djanirah Couto (2003), na sua Histria de Lisboa, refere-se a Lisboa como A cidade das trs culturas. nesse contexto que se refere aos mouros e aos judeus, relativamente aos quais identifica a existncia de trs bairros na cidade: A cerca fernandina abrigava trs bairros judeus, as judiarias. (...) As judiarias ocupavam um lugar privilegiado no espao citadino. Duas delas, a grande judiaria e a judiaria de Teracenas situavam-se junto Rua Nova, o centro de negcios e de comrcio martimo. As judiarias de Teracenas e de Alfama davam directamente para a zona do porto e dos estaleiros navais (...). (Couto, 2003:86) A propsito da localizao das judiarias de referir que estas estavam excelentemente colocadas como se pode constatar a partir das queixas que os conselheiros municipais faziam ao Regente de D. Pedro. Segundo eles, aquelas judiarias so as que ocupam os melhores locais da cidade, o que no agrada a Deus nem honra a cidade (em Couto, 2003:87). Mas como dissemos atrs, a autora menciona tambm a presena dos mouros na cidade, que j ocupavam a zona que vem a ser designada actualmente de Mouraria: Constituindo uma minoria mais desprezada do que a comunidade judaica, os mouros e alguns dos descendentes de morabes habitavam na Mouraria, na encosta oeste da colina do Castelo, junto Porta de So Vicente. O bairro desenvolvia-se at ao sop da colina e entrava pela zona plana da Baixa e pelo leito quase seco da antiga Ribeira, a marca de um limite a no transpor (passa no centro da actual Praa da Figueira). (Couto, 2003:89) Quanto aos negros no parece existir uma delimitao territorial associada sua presena nesta poca. Cremos mesmo que estariam dispersos pela cidade, pois em muitos casos viveriam na casa dos seus senhores. Mas sabemos que marcavam a paisagem da cidade com o trao extico que atrs mencionmos atravs do relato de um viajante estrangeiro. Dejanirah Couto recorre ao relato de outro visitante estrangeiro, impressionado pela presena dos negros, para sublinhar a marca de exotismo da cidade de Lisboa de Quinhentos. So sobretudo as diversas fisionomias, originrias de todos os cantos do mundo, que conferem a Lisboa o seu carcter extico. Escravos vindo da Costa do Marfim, da Guin, do Zaire e de Moambique transformam as ruas da cidade. Aparentam ser muito numerosos, o que leva um visitante annimo em meados do sculo XVI a dizer que Lisboa a madre dos negros. (Couto, 2003:135) Esta Lisbonne, ville exotique (Loude, 2005) implica novas dinmicas urbanas. Com efeito, e de uma forma documentada, sabe-se que as transformaes que acompanharam esta evoluo incluem a emergncia de novas estruturas urbanas sobretudo, nas cercanias da cidade murada, novas profisses e novos tipos de servios e produtos e servios que so comercializados e que determinam a criao de novas figuras profissionais. O rei concede mesmo benefcios fiscais a certas profisses mais relacionadas com a dinmica das descobertas. As novas qualificaes no podem ser adquiridas por todo o tipo de pessoas. Existiam corporaes de classe que limitavam os acessos. Mas, as alforrias de escravos, os casamentos mistos, bem como os perfilhados dos
um cristo-novo disse que lhe parecia uma candeia acesa que estava posta no lado da imagem de Jesus, o que ouvindo alguns homens baixos o tiraram pelos cabelos de arrasto para fora da igreja, e o mataram, e queimaram logo o corpo no Rossio. Ao qual alvoroo acudiu muito povo, a quem um frade fez uma pregao convocando-os contra os cristos-novos, aps o que saram dois frades do mosteiro, com um crucifixo nas mos bradando, heresia, heresia, (...) tirando-os delas de arrasto pelas ruas, com seus filhos, mulheres, e filhas, os lanavam de mistura vivos e mortos nas fogueiras, sem nenhuma piedade, e era tamanha a crueza que at nos meninos, e nas crianas que estavam no bero a executavam, tomando-os pelas pernas fendendo-os em pedaos, e esborrachando-os de arremesso nas paredes. (in wikipdia, http://pt.wikipedia.org/wiki/Pogrom_de_Lisboa_de_1506#Massacre_de_Lisboa_de_1506_na_historiografia acedido em 10.09.06.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro clrigos, facilitavam o acesso a melhores qualificaes. Com efeito, segundo Didier Lahon, a profuso de actividades estendeu-se em muito para alm dos esteretipos do que o trabalho escravo: A partir do sculo XVI, e mais ainda ao longo dos sculos seguintes, alguns escravos aprendem ofcio qualificado com o seu patro, ao ponto de algumas corporaes terem proibido o acesso a certas ocupaes profissionais (...) Alguns eram barbeiros, outros alfaiates e serralheiros, sabendo trabalhar em fitas e galeons, pentear, etc. Alguns aprendem igualmente a ler, escrever e contar, falando bem ingls, francs, espanhol ou italiano, por terem acompanhado os seus senhores em longas temporadas no estrangeiro. Outros tocam instrumentos musicais, como a flauta transversa ou doce e a rebeca. (Lahon, 1999:56) As dinmicas culturais eram intensas e so verificveis a diversos nveis da actividade cultural da cidade. A literatura, por exemplo, um dos campos onde se podem recolher diversos testemunhos sobre a contribuio dos negros para a cidade de Lisboa onde se vm a notabilizar nas artes da escrita diversos negros ou mestios, normalmente educados em casas senhoriais ou em igrejas onde se prestava assistncia. As referncias literatura, ao teatro e aos pasquins do falar negro, so disso exemplo, conforme destacam Ramada Curto (1998) e Jos Tinhoro (1988), entre outros. No teatro o falar de negro ganha uma cada vez maior expresso, transformando-se mesmo num dos elementos tradicionais do teatro portugus que pode ser atestado pelos trabalhos de Gil Vicente, fazendo mesmo escola no meio da produo teatral (Curto, 1998:416). A animao que as danas e a msica imprimiam cidade era tambm notvel. Vrios so os testemunhos que nos permitem apreciar a existncia de eventos espontneos ou organizados pela cidade. O que se veio a designar de 71 Congadas traduz bem essa dinmica. Estes eventos em que se tocavam e danavam msicas do tipo lundu ou a fofa eram geralmente protagonizados por grupos de dana contratados para o efeito e que pertenciam a irmandades e confrarias de negros. Procediam tambm a peditrios pela cidade, enquanto cantavam e danavam, o que nos d tambm uma ideia da ocupao do espao pblico e das dinmicas scio-culturais que a se plasmavam na altura. Todo este ambiente confere cidade uma nova imagem e um ar mais alegre que chega mesmo a alterar os traos mais cinzentos dos lisboetas, que os estrangeiros consideram tristes e reservados, no ousando rir em pblico, ao passo que outros grupos manifestam ruidosamente a sua alegria (...) cantando e danando nas praas da cidade (Couto, 2003:138-139). Este tipo de esteretipos referido tambm a propsito de um testemunho annimo italiano, da segunda metade do sculo XV, que sustenta o carcter de descontraco pessoal e alegria que distinguia os escravos da populao local, e entre eles principalmente os negros africanos, por formarem a maior parte (Tinhoro, 1998:123). Notava o estrangeiro que: (...), ao passo que os portugueses, por gravidade, andam sempre tristes e melanclicos, no ousando rir nem comer nem beber com medo que os vejam, os escravos mostram-se sempre alegres, no fazem seno rir, cantar, danar e embriagar-se publicamente, em todas as praas (em Tinhoro, 1998:123). Este colorido que a diversidade emprestava cidade constitua, conforme faz notar Jos Tinhoro (1998: 123-125), uma oportunidade de folguedo para a gente livre [no escrava], presa a regras e sujeita a leis rgidas (muitas delas impostas por uma Inquisio crescentemente interveniente, mas tambm por comportamentos e costumes importados das cortes europeias). As festas que estes grupos encenavam, de uma forma espontnea ou organizada, que, por no constiturem pessoas jurdicas, se podiam entregar s suas manifestaes culturais e aos impulsos mais espontneos do instinto e da natureza, para livremente amar, comer e folgar quanto pudessem, constituam uma oportunidade para, da mesma forma que os negros escravos, os lisboetas e outros visitantes participassem destes eventos. Conforme nos faz notar Francisco Carvalho (2007), a cidade transforma-se no palco urbano onde esses intercmbios acontecem e onde as camadas baixas da cidade, em que se incluam escravos negros, se misturavam com elementos das classes mdia e alta, nas tabernas da cidade. Francisco Carvalho sublinha tambm, a ttulo de exemplo, o carcter hbrido que atribudo ao fado. As dinmicas culturais na cidade parecem pois tributrias dessa mesma articulao, visvel quer nos espaos pblicos, quer em espaos de carcter mais privado. Contrariamente a outras expresses da diversidade, a presena dos negros na cidade de Lisboa, bem como no pas no seu todo, foi de tal forma intensa que acabou por ser aquela que mais perdurou no tempo.
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Talvez dos exemplos mais evidentes desta ascenso social seja o caso do Marques Pombal que, seguindo Tinhoro, tinha ascendncia negra. (1998:414-145). 71 Lundu: dana de roda do tipo dos batuques africanos, de etimologia no determinada. Segundo Souza Carneiro em Influncia Africana no Portugus do Brasil, seria dana dos povos iundus: Lundu, dana dos seios, em que as donzelas Iundus se exibem com tangas curtas de folhas de bananeira, ou simples adornos feitos de cordas feitas de fibra da mesma muscea, cantando versos curtos e repetidos, era havida por obscena, o que no impedia os senhores do engenho de ordenarem s Mutanbas no a esquecessem em certos dias de visitas de amigos, o que muito agradava s negras congoangolanas (Tinhoro, 1998:388).
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Se bem que os judeus e os mouros tenham sido uma importante marca que atesta a diversidade demogrfica que a cidade possua, os novos desenvolvimentos determinariam que, para permanecerem, teriam de se converter f crist. As imposies da Inquisio e do autos de f determinaram a emergncia de um novo sentido nos valores. A converso dos mouros e dos judeus, que depois se vm a chamar de cristos-novos, passou a ser uma condio para a sua permanncia. A presso da Igreja e o ambiente de guerra que se vivia na vizinha 72 Espanha elegiam de alguma forma, tanto os mouros como os judeus como um inimigo a combater. Apesar desta conjuntura, Portugal, muito por determinao do prprio rei D.Manuel I que se apercebia dos contributos destas populaes, permaneceu tolerante quer aos judeus quer aos mouros. A emergncia desta nova figura que so os novos cristos ainda uma expresso dessa tolerncia estratgica, que assim tenta contornar a presso dos reis espanhis e da Santa Inquisio. No caso dos judeus, por volta do final do sculo XV, por motivos que tm a ver com as estratgias matrimoniais de 73 D. Manuel I , a sua representatividade baixa drasticamente. O acordo que o rei fez com Espanha acabou por marcar uma srie de consequncias que originaram a sada de milhares de judeus do pas. Com efeito, foi de tal ordem esta sada que, em 1499, o rei, consciente da importncia destes para o pas e para a 74 cidade, imps uma proibio a impedir essa sada. Na verdade o rei percebia que com esse xodo saam tambm os capitais econmico, cientfico e cultural que eles representavam. Em 1506, deu-se um levantamento, motivado por populares e pela igreja dominicana, e iniciou-se o que ficou conhecido como o massacre dos judeus, conforme j referimos. Mas, apesar da aco do rei, que puniu os responsveis da sua guarda por no terem impedido o acontecido, a sua diplomacia na tentativa de contornar estes diferentes interesses foi sendo cada vez mais ineficaz. Estes desenvolvimentos acabam por desviar estes fluxos migratrios, to importantes para Portugal e desferir uma pesada baixa na diversidade demogrfica da cidade. Conforme j referimos anteriormente, associada intolerncia crescente que a cidade de Lisboa ia cultivando, os fluxos demogrficos iam sendo desviados para outras cidades como Anturpia e Amesterdo que se tornaram, depois, os seus novos espaos de acolhimento. De ora avante, so os cristos-novos e os escravos negros (j abenoados pelo baptismo) que perduram (so tolerados) na cidade de Lisboa. Se, no caso dos judeus e dos mouros, os seus contributos so evidentes em reas que vo do comrcio s cincias e s lnguas, vo ser, de ora avante, os escravos negros que mais iro contribuir para as novas dinmicas socio-culturais da cidade. Com efeito, no que concerne aos negros, existem registos que entram pelos sculos XVII, XVIII e XIX, conforme atesta, por exemplo, a descrio de um baile, feita pelo jornalista do Jornal do Comrcio, na segunda metade do sculo XIX. Ontem se verificou o primeiro baile, no Pao Real da Floresta, dado pela princesa Sebastiana Jlia, Regente do reino do imprio do Congo. Foi muito concorrido por brancos, e a pretaria estava esplndida. A princesa tinha o seu trono no palco, e a estava cercada da sua corte, composta por duquesas, condessas, e aias, e com sua guarde real, de alabardas. (...) Depois da meia-noite, saram os convidados, que haviam pago os seus bilhetes de entrada, e ficaram s a princesa e a sua corte, os seus sditos e sditas, e alguns brancos. Ento a princesa desceu do trono, e dignou-se a danar com o principie regente a dana nacional do Congo, com muita gravidade. a princesa Sebastiana uma guapa preta, muito airosa e esbelta. A pretaria danou a sua dana do Congo, e outras danas da Europa. Acabou o baile s trs horas da madrugada. (em Lahon, 1999:71) Outro momento onde possvel apreciar a presena dos negros so as procisses religiosas, que constituam uma oportunidade para a diverso de rua com carcter de espectculo, em que [ classe popular] era permitido figurar tanto na posio de pblico quanto na de participante (Tinhoro, 1998:168). Como, alis, nos faz notar Tinhoro, citando o duque de Chtelet que em 1777, referia que essas procisses tambm permitiam, que manifestaes culturais e religiosas mais profanas se misturem: (...) que os negros em Portugal, carregam relquias ou pequenas imagens do Menino Jesus, procurando vend-las [sic] pelas ruas da cidade (...) fazem-se geralmente acompanhar de tambores, violas e cornetas, e comum ver s vezes um deles a danar a fofa diante de tais objectos de venerao pblica, estabelecendo um deprimente contraste que, no entanto, no parece chocar ningum (em Tinhoro:1998:179) Mas tambm nas tabernas, um espao mais privado, as oportunidades de convvio existiam. A se entreteciam interesses comuns de escravos, alforriados e pessoas livres, pessoas das diferentes camadas sociais. Ainda nas palavras de Tinhoro:
Sobre estes processos ver Leo, O Africano de Amin Maalouf (1986). Este livro d-nos uma ideia da parte final do processo de afastamento dos mouros da Pennsula Ibrica, em particular na zona de Granada, precisamente nos finais do sculo XV. 73 Com a proposta de casamento de D. Manuel I com Princesa Isabel, primognita dos reis catlicos de Espanha, foi negociada a expulsasse todos os judeus que haviam sido condenados pela Inquisio espanhola. Em 1496 publicado o dito de expulso, abrindo uma excepo estratgica que reservava o direito permanncia a quem se convertesse f crist, de onde surgiram os cristo-novos. Ver Maalouf (2002).
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Numa poca em que as camadas populares urbanas no possuam formas organizada de lazer (...) as tabernas passam a constituir, de facto, um ponto de reunio social e de diverso onde os humildes podiam (...) conversar, comer, beber, cantar, danar, e certamente, armar as suas tricas, para indignao dos mestres, patres e senhores, e preocupao do poder policial (1998:127). De tal modo essas manifestaes de lazer so intensas que os responsveis municipais, atravs de vrios editais, procuraram limitar estas actividades. No obstante estas preocupaes, os excessos perduram, como se pode 75 depreender pela reedio das proibies em vrios anos consecutivos (Couto, 2003, Tinhoro, 1998). Os enunciados dos editais so alis interessantes pelo que revelam da ordem social vigente. Referem-se aos dois lados da questo, punindo, de forma diferenciada, os que assistiam e os que participavam activamente nessas manifestaes pblicas (Tinhoro, 1998:131), dando assim uma ideia do carcter diversificado e assimtrico das relaes inter-tnicas. De qualquer forma, as festas e danas pblicas que so testemunhadas por vrias fontes passam a ser apangio e a fazerem parte da imagem de exotismo da cidade; mesmo se essas festas e danas j pouco tinham a ver com a origem. Segundo Tinhoro: Esse paralelismo entre o reino do Congo africano de verdade, e o imaginado reino do Congo de mentira dos negros de Lisboa (...) invoca a antiguidade e grandeza do auto de confraria (...) Ainda assim, durante pelo menos trs sculos, os negros conseguiram manter em Portugal a representao de um reino africano (...) no apenas na cidade de Lisboa (...), tambm no Porto (1998:160) 76 A prpria nobreza, a comear pelo poder rgio, faz jus da natureza diversa e extica que a cidade encerra. Existem mesmo vrios testemunhos, dos quais o mais conhecido o j referido casamento da infanta D. Leonor, irm de D. Afonso V, nos dias 13 e 25 de Outubro de 1451, em Lisboa, onde as danas e os manjares africanos 77 fizeram as delcias dos convidados. As procisses so momentos em que estas festas ganham maior expresso. Aproveitando a legitimidade dada pelo calendrio religioso, organizavam-se grandes festas com a participao de vrios tipos de msicos: No adro estava hun rancho de instrumentos, com huma bizarra dissonancia; porque estavam trs marimbas, quatro pfaros, duas rabecas do peditrio, mais 300 berimbaos, pandeiros, congos, e cangz, instrumentos de que uso. O rey Angola Mandou Huma carta ao rey Mina, convidando-o para assistir festa (...). (em Lahon, 1999:73) De facto a relao com a igreja assume contornos diversos. As irmandades e confrarias de negros so 78 conhecidas. Mas as relaes dos escravos com os outros grupos sociais tambm tm expresso directa na demografia. As proles mestias, que comprovam a miscigenao que existe entre as populaes poca dos descobrimentos, so tambm objecto de observao. A ligao das escravas negras (crists, e j no mouras) com os clrigos e a nobreza projectam as subsequentes proles para planos sociais diversos, que vo penetrando em vrias corporaes profissionais, bem como nas reas da literatura, da administrao pblica e da prtica religiosa. De facto, a integrao destas populaes na estrutura da sociedade portuguesa pode ser vista tambm a partir da anlise da fora de trabalho da poca. Como j referimos anteriormente, os levantamentos que, em 1551, Cristvo de Oliveira e, em 1552, Joo Brando, de Buarcos, realizaram sobre a populao de Lisboa, a partir da contabilidade da fora de trabalho,
Quem so os intermedirios destas relaes durante este perodo, seria uma linha de investigao com interesse, infelizmente no existe o tempo necessrio, neste trabalho para o fazer. Consideramos, no entanto, que seria possvel encontrar estes intermedirios activos nas dimenses cultural, econmica e poltica da cidade, seja entre os representantes das prprias etnias (como por exemplo o caso do reino do Congo), seja entre os negreiros que os traficavam e que representavam uma fonte de rendimentos para o reino, ou entre a Igreja que os baptizava e integrava em confrarias e irmandades, ou lhes conferiam alguns direitos cristos. Mas, tambm, entre as entidades pblicas relacionadas com a gesto destes fluxos migratrios. No seria de excluir uma linha de investigao que seguisse as relaes entre os representantes negros, intermedirios na prpria frica, e as estratgias da Igreja na sustentao das confrarias de negros. Por quem eram lideradas essas confrarias? Que influncia tinham enquanto formas de intervir no seio das prprias comunidades de negros? Como exerciam o seu poder junto da igreja e esta junto dos concelhos municipais e junto do rei para promover os direitos de cristos? 76 Veja-se o conjunto de trovadores negros ao dispor do rei representado em fotografia (Curto, 1998:416) dos trovadores da casa real, do sculo XVI. 77 Na gastronomia ainda conhecida na cidade o Mercado da Ribeira, que tem as suas origens nos escravos que descarregavam os barcos. A afluam todo o tipo de pessoas a assistir novidades que o retorno das caravelas traziam. No meio desta azfama comiam-se vrios petiscos no que ento se chamava o malcozinhado (Tinhoro, 1998:129). Sobre os contributos que a diversidade cultural trouxe gastronomia portuguesa, ver tambm, Sampaio [ (1940) 2000] que se refere, entre outros, a Garcia de Resende e sua Crnica dEl-Rei D.Joo II que a determinada altura descreve um banquete dado na Sala de Festas, prximo dos paos reais de vora, em 1490, com a participao de um rei da Guin e () com duzentos homens tintos de negro (in Sampaio, 2000: 34). 78 Sobre as confrarias de negros, ver Tinhoro, 1998, Lahon, 1999 e Loude, 2005
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro permitem apreciar a dinmica do mercado de trabalho na poca e a emergncia de novas profisses que o processo de globalizao exigia. O que resulta na construo de um novo quadro da diviso do trabalho [e] num primeiro centro urbano cosmopolita moderno (Tinhoro, 1998:112). Os efeitos sobre a cultura urbana so tambm conhecidos. A apropriao de referncias culturais verificvel em mltiplos objectos e instrumentos, nomeadamente na msica, onde existe uma mistura de instrumentos de vrias origens, nos trajes, que tanto podia representar os tpicos das diversas origens como os de origem europeia ou de 79 80 outras zonas do globo, na lngua, introduzindo contributos provenientes de todos os quadrantes, mas tambm 81 na literatura e teatro. Mas, como refere Lahon, no plano dos divertimentos populares e religiosos que a influncia africana se faz sentir mais fortemente (Lahon, 1999:75). E, por estas vias, acaba por penetrar em todas as camadas sociais. O carcter sincrtico da cidade evidente em vrias manifestaes pblicas e privadas. Outro testemunho estrangeiro (ingls e que viveu em Lisboa entre 1793 e 1804) permite perceber a interpenetrao das diferentes origens e grupos sociais: () o tambor e a rabeca chamam a ateno dos moradores que acorrem s janelas e varandas para gozar o espectculo do lascivo e mesmo frentico lundu, danado por um negro e uma negra com movimentos de corpo que normalmente deixariam constrangidas pessoas mais sensveis; os portugueses, no entanto, so to fanticos por essa dana, embora numa verso mais delicada, que no resistem ao prazer de admir-la, mesmo quando levada a extremos pelos seus curiosos criadores (em Tinhoro:1998:181) O referido ingls d um exemplo da penetrao social das dinmicas etnoculturais dos negros ao referir, no seu livro Sketches of Portuguese Life, que o lundu era danado pelas classes mais altas e pela canalha. Conforme o seu testemunho, so no apenas negros, mas portugueses, [que] costumavam entregar-se a essa dana em clima de tal frenesi, que chegavam ao final em clima de possesso" (em Tinhoro, 1998:181) Mas estas liberdades no eram bem vistas nas cortes de outros pases europeus, como o certificam vrios visitantes da cidade de Lisboa. A discusso em torno do hibridismo cultural e tnico que tal convivncia originou e que resultou do processo de expanso martima um facto j amplamente documentado e discutido (Marques, 2010, Marques et al. (no prelo), Almeida 2000, Leal 2000, Costa 2008). Se, por um lado estas misturas so vistas como uma contaminao dos bons costumes, por outro, contribuem para dar cidade de Lisboa um ambiente cosmopolita onde era possvel contactar com uma grande diversidade de pessoas de diversas provenincias. Apesar de ter sido considerada pelos primeiros economistas, como Adam Smith, T.R. Malthus, ou Karl Marx, a ideia de economia mundial ou sistema mundial s plenamente introduzida pelos historiadores modernos. Deve-se a Fernand Braudel e, em particular, ao historiador e socilogo Immanuel Wallerstein a aplicao do termo ao perodo de 1500 a 1800 (Chaudhuri, 1998:249). Com efeito, antes desse perodo, as redes de cidades confinavam-se s suas reas de influncia e penetrao. Estas redes de cidades sempre existiram, as trocas de produtos j incluam origens bastante dispersas pelo no globo, algumas das cidades espalhadas pelo mundo tinham, por essa razo, uma natureza bastante cosmopolita. A novidade que a abertura das rotas martimas intercontinentais permite, pela primeira vez, o estabelecimento de redes globais de cidades. A globalizao que o expansionismo mercantilista fomentou foi o princpio do cosmopolitismo global que agora vivemos, uma novidade cosmolgica e antropolgica que gerou novas configuraes socio-econmicas, culturais e polticas. O desencravamento do mundo (Bethencourt, 1998:109) permitiu que se estabelecessem redes comerciais escala global que at ento no tinham sido possveis. O exemplo mais evidente o do tringulo de comrcio entre a frica, a Amrica e a Europa, mas tambm o so as redes de comrcio que se desenvolveram entre as cidades dos mares do ndico e do Pacfico e as da Europa. Na Europa, a alterao do centro nevrlgico, protagonizado pelas cidades italianas durante toda a Idade Mdia, para a cidade de Lisboa nos sculos XV-XVI, introduziu toda uma srie de novas lgicas que alteraram, pelo perodo de mais de um sculo, o centro da economia-mundo
A ttulo de exemplo apresentamos alguns vocbulos de origem africana recolhidos por Tinhoro (1998:376-392), banjo, banzar, bugio, cachimbo, cambada, empatar, macaco, maluco, minhoca, ol, pinga, zombar. 80 Tinhoro (1998:378) refere, por exemplo, a Prefao do Glossrio de Vocbulos Portugueses Derivados das Lnguas Orientais e Africanas, excepto o rabe, do ento Bispo de Arganil, D. Francisco de So Luiz, que diz: De todo este trato e comunicao com tantos povos Africanos e Orientais, antigos e modernos, continuando por longos sculos (...) necessariamente haveriam de vir, e efectivamente vieram, aos idiomas das Espanhas, e em particular ao Portugus, muitos vocbulos, frases, formas e idiomatismos das lnguas daqueles povos, assim como vieram usos, costumes, e prticas, que ainda entre ns conservam. Sobre a contribuio negro-africana para o vocabulrio portugus Ver Tinhoro (1998:376-392). 81 Segundo Tinhoro (1998:221): O modo particular com que os escravos africanos da primeira gerao falavam o portugus, desde logo chamado em Portugal guinu, lngua de Guin, lngua de preto, estava destinado a passar no apenas ao teatro, atravs das falas e personagens de Henrique da Mota e Gil Vicente, a partir dos incios do sculo XVI, mas a contribuir ainda, no sculo XVIII, para o surgimento de um tipo absolutamente original de literatura impressa: a dos lunrios ou almanaques humorsticos supostamente dirigidos aos negros do campo.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro conhecida na Europa de ento. De facto, a maior parte dos pases, que at a adquiriam os seus produtos em Veneza ou em Gnova, transferiram as suas atenes para a cidade de Lisboa, onde instalaram as suas sucursais. Lisboa mantm a sua natureza de cidade-centro at este complexo histrico-geogrfico quinhentista se alterar nos sculos subsequentes, acompanhando a deslocao dos judeus portugueses para a Holanda 82 (Swetschinski, 2000), mais concretamente para Anturpia e, mais tarde, Amesterdo - que procura hoje manter vivo o ambiente cosmopolita e inovador que foi adquirindo desde ento. A descoberta do caminho martimo para a ndia, a explorao das costas de frica ocidental e depois oriental, a descoberta e depois a explorao do Novo Mundo foram os pontos de partida para a emergncia de redes de centros urbanos dispersos pelo mundo inteiro. Hoje, entre as cidades-globais, estudadas por Saskia Sassen (1991), esto algumas daquelas que foram protagonistas da globalizao mercantilista da expanso martima. Lisboa tambm uma delas. De facto, as oportunidades da globalizao colocam de novo a cidade de Lisboa nos espaos das redes globais de cidades. Vrios so os factores que colocam a cidade de Lisboa, novamente, nas rotas dos fluxos migratrios internacionais. Destacaremos dois desses factores. Em primeiro lugar a revoluo de 1974 que acelerou o processo de independncia dos pases africanos sobre domnio do regime nacionalista portugus e que 83 desencadeou o processo de retorno de milhares de portugueses que a viviam . Em segundo lugar, e j em meados da dcada de 1980, o processo de desenvolvimento que a adeso UE fomentou. Se no primeiro caso foi uma causa poltica que esteve na origem dos fluxos migratrios, no segundo caso, foi uma causa demogrfica, a falta de mo-de-obra, que tornou o pas apelativo aos fluxos migratrios. De facto, o desenvolvimento da dcada de 80 e 90 em Portugal criou as condies para que se alargassem os fluxos migratrios provenientes das ex-colnias, mas tambm abriu janelas de oportunidade para outros fluxos mais associados globalizao dos processos migratrios, designadamente os que decorrem da queda do muro de Berlim e do processo de abertura e desenvolvimento da China e da sia. O que podemos dizer que, apesar dos contextos serem diferentes nos sculos XV-XVI e na actualidade, as causas so as mesmas: o desenvolvimento e a falta de mo-de-obra que, no primeiro momento, colmatada, sobretudo, com o aumento da escravatura e, na actualidade, com o aumento dos fluxos migratrios. De facto, o crescimento da populao portuguesa nas ltimas dcadas foi em grande parte suportado pela imigrao (Valente Rosa, 2004). A evoluo da estrutura populacional de Lisboa de finais do sculo XX at actualidade permite-nos apreciar o crescimento protagonizado pela imigrao que se instalou na regio e na cidade de Lisboa.
Dinmicas migratrias e polticas urbanas em Lisboa

Deve ter-se em conta que o crescimento de habitao clandestina na cidade de Lisboa e nos seus arredores tem 84 o seu incio com o desenvolvimento urbano e industrial . Desde finais do sculo XIX e, posteriormente, nas dcadas de 1940 a 1960, esse desenvolvimento fomentou uma forte presso urbanstica sobre as maiores cidades em resultado de um processo migratrio interno, nomeadamente para o Porto e em particular para Lisboa (Teixeira 1992). Deixada sobretudo iniciativa privada, mormente a empresas de construo, bancos e empresas 85 industriais, a construo de habitao barata conhece um impulso nas dcadas acima referidas . , tambm, nesta altura que surgem no mercado habitacional da cidade os ptios e os bairros operrios construdos pelas grandes empresas existentes na cidade. S mais tarde, j no final do sculo XIX, e muito devido a problemas de salubridade revelados atravs de uma srie de epidemias que assolaram a cidade de Lisboa, que a habitao se tornou uma questo poltica e que as autoridades municipais reconheceram o problema (Teixeira 1992, p.73). A partir daqui todas as construes passaram a necessitar de uma licena de construo que visava, sobretudo, 86 controlar o tipo de construo dos promotores privados . Apesar destas iniciativas a maior parte das famlias operrias vivia em condies precrias. Na viragem do sculo XIX e j no contexto da primeira Repblica, Sidnio
Defende Martin Page (2006) que tal transferncia se deve em grande parte intolerncia e a perseguio dos judeus que a Inquisio fomentou (conforme tambm j defendemos anteriormente): The New Christian merchants and bankers who left Lisbon mostly migrated to Antwerp, then the major trading city and port in northern Europe. Like Portugal, it had also fallen under Spanish rule. The practice of Catholicism was compulsory, and that of Judaism forbidden. The essential differences were that there was no Inquisition and a royal guarantee for New Christians living there, of immunity from religious investigation. Portugal's Spanish rulers had already expelled the Dutch and the English merchants from Lisbon. Antwerp now replaced Lisbon as the European centre of spices and precious stones from the Portuguese empire. The most prominent of the New Christian merchant banking families who resettled in Antwerp from Lisbon, were the Mendes. (Page, 2006:170) 83 Sobre a questo dos retornados ver Maciel (2010). 84 Sobre a situao habitacional na segunda metade do sculo XIX, ver Manuel Teixeira (1992). 85 So tambm promulgadas isenes fiscais no sentido de promover a iniciativa privada. 86 nesta altura que surgem o Regulamento Geral da Sade (1901) e o Regulamento de Salubridade das Edificaes Urbanas (1903) e nascem, tambm, as Comisses de Sade (Teixeira 1992, p.73).
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Pais e o seu governo afirmava a vontade de erradicar os bairros insalubres das cidades de Lisboa e Porto (Teixeira 1992, p.77). nesta altura que sociedades, cooperativas e mesmo as cmaras se envolveram no mercado habitacional. Mas s mais tarde, j durante o Estado Novo, que a regulao e o investimento pblico na habitao tm lugar de uma forma clara, se bem que orientada ideologicamente. As iniciativas do Estado e das Cmaras iam sobretudo para as elites operrias e funcionrios do Estado; as classes mais desfavorecidas continuavam a recorrer ao parco mercado habitacional a que tinham acesso. J na dcada de 1930 surgem os bairros municipais, tanto no Porto como em Lisboa; em finais da dcada de 1930, sob presidncia de Duarte Pacheco, surge o primeiro Plano Director de Urbanizao de Lisboa (1938-1948) que vem dar cobertura institucional ao crescimento urbano para norte da cidade (Alegre 1999, p.1); em 1945 so criadas as Casas de Rendas Econmicas, um instrumento legal que permitiu aos municpios o controlo das polticas de habitao. As polticas municipais de habitao iniciadas na dcadas de 1930, que procuravam conter a instalao dos focos de habitaes precrias, funcionaram como um factor dissuasor da emergncia de novos ncleos de habitao espontnea (se bem que nem sempre com sucesso) no concelho de Lisboa, mas acabaram tambm por empurrar para os concelhos limtrofes os novos afloramentos de habitao ad hoc. assim que, nos anos 1970, comeam a surgir novos ncleos de habitao precria nos concelhos limtrofes de Lisboa. Neste contexto, a maioria das populaes vai deparar-se com condies de enquadramento limitadas, particularmente em termos habitacionais, situao que, embora minimamente controlada dentro da cidade de Lisboa, se mantm at ao final do sculo XX. Na ausncia de respostas em termos de oferta habitacional adequadas s exigncias de uma populao com parcos recursos financeiros, a soluo encontrada passou em larga medida pela tolerncia da instalao ad hoc (vulgo barracas) dentro e fora dos limites administrativos da cidade (Cardoso e Perista 1994), o que marcou um padro de fixao que serviu de modelo s vagas de imigrantes internacionais que, na dcada de 1960, comearam a chegar cidade. As duas dcadas seguintes so marcadas ainda por outras dinmicas. Desde logo, a chegada dos retornados de frica, que se espalharam pelo territrio do pas em funo das suas redes familiares e de sociabilidade e dos apoios do ento Instituto de Apoio ao Retorno de Nacionais (IARN), dando origem a um mapa bastante heterogneo, mas com fortes concentraes nas cidades, principalmente na 87 regio de Lisboa . Isto foi particularmente visvel nas franjas administrativas da cidade de Lisboa, no porque no interior se tivessem esgotado os terrenos propcios a esta forma (marginal) de implantao urbana, mas porque, entre outros factores, e em determinados perodos, a aco camarria se fazia sentir no sentido de limpar a cidade de tais construes (Cardoso e Perista 1994, p.100). Posteriormente, vm juntar-se os imigrantes laborais provenientes das excolnias, trazidos pelas cadeias migratrias entretanto em fase de consolidao. Este fluxo constituiu-se como novo elemento de presso urbanstica, conduzindo ao crescimento dos bairros j existentes e ao surgimento de vrios outros de gnese ilegal espalhados um pouco por toda a Regio de Lisboa. neste contexto que se assiste progresso dos ento chamados bairros de lata para fora da zona administrativa da cidade, dando origem ao crescimento das zonas habitacionais ilegais na perimetria da capital, recebendo os concelhos vizinhos de Lisboa nmeros expressivos de populaes provenientes dos PALOP. Estas instalam-se sobretudo na zona norte e noroeste [de Lisboa], na confluncia dos concelhos de Loures, Amadora e Oeiras (Cardoso e Perista 1994, p.101). Em trs destes concelhos ainda subsistem, em 2010, bairros de lata cuja gnese data dessa poca como o caso da Cova da Moura, na Amadora, ou os Bairros de Angola e da Torre, em Loures, na fronteira norte de Lisboa. nestes concelhos vizinhos de Lisboa que o afluxo destas populaes maior e onde crescem os ncleos habitacionais ilegais j existentes e emergem outros novos, formando uma cintura de precariedade 88 habitacional nos limites administrativos da cidade de Lisboa . tambm aqui que as instituies municipais esto mais incipientemente preparadas. A estrutura social da cidade passa a ser marcada, de ento em diante, por clivagens raciais com a associao de negros a pobreza e excluso. A resposta dos municpios muito desigual, revelando falta de interesse ou de competncias. O processo de realojamento do PER (Plano Especial de Realojamento) e o programa URBAN surgem na dcada de 1990 como programas de requalificao urbanstica. Mas, efectivamente, houve apenas quatro zonas de interveno contempladas na rea Metropolitana de Lisboa (Casal Ventoso em Lisboa, Venda-Nova na Amadora, Outurela/Portela em Oeiras e Odivelas - que depois passou a concelho - em Loures), o que claramente insuficiente e revela a diferente capacidade de
87 Mesmo considerando a eventual existncia de redes de sociabilidade familiar para os que decidiram estabelecer-se na regio de Lisboa, outros factores foram relevantes, nomeadamente a existncia de uma estrutura de enquadramento dos retornados, o IARN, e, tambm, a existncia de uma maior dinmica econmica, nomeadamente em termos de mercado de trabalho, fixando na regio uma grande parte destes e dos que entretanto foram chegando durante toda a dcada de 1980. Vejam-se Pires (1984) e Maciel (2010). 88 Para o INE a definio de alojamento precrio a seguinte: [a]lojamento precrio (alojamento familiar no clssicos de residncia habitual) - Local que, no momento censitrio, est habitado por pessoas e que, pelo tipo e precariedade da construo, no satisfaz inteiramente as condies de alojamento familiar clssico. So considerados alojamentos precrios as barracas, as casas rudimentares de madeira, alojamentos improvisados em construo no destinada habitao (moinhos, celeiros, garagens, etc.), alojamentos mveis (tenda, barco, caravana, etc.) e outros locais no destinados habitao (grutas, vos de escada, debaixo de pontes, etc.). (INE, Tipologia Socioeconmica da rea Metropolitana de Lisboa, 2004, p.25)
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro interveno dos municpios da regio da capital, mas tambm uma falta de enquadramento por parte do poder central que se alheia destes processos que se manifestam localmente. No caso de Oeiras, o aproveitamento destes programas permitiu controlar os principais focos de precariedade existentes (Marques et al., 1998, 1999, 2001a, 2001b). Mas, e de acordo com o relatrio de execuo do URBAN I, em 1999 os projectos apresentavam um nvel de execuo fsica baixo, o que podia colocar um problema de 89 finalizao em tempo til e iria implicar um grande esforo de recuperao no ano de 1999 . O URBAN II (iniciativa lanada pela Unio Europeia em 2000), vem criar novas oportunidades de combate desestruturao urbanstica e social provocada pela instalao de ncleos de habitao ilegal. Mas, mais uma vez, pois s dois municpios so abrangidos: Lisboa (Vale de Alcntara) e Amadora (Damaia-Buraca). Alm disso, apesar de a adeso portuguesa ao programa URBAN II ter ocorrido no incio do sculo, no concelho da Amadora, mantm-se bolsas de excluso com forte concentrao de populaes de origem africana em 2010. No caso da Cova da Moura, para alm do processo concursal para a interveno no local, ainda no se tinham 90 sentido efeitos prticos em termos de requalificao urbanstica deste bairro nessa data . No caso de Lisboa, provavelmente beneficiando da experincia adquirida no programa anterior e do facto de este segundo programa ter incidido tambm na mesma zona, o programa foi executado no ano de 2008, como previsto.
Evoluo demogrfica da cidade e do distrito de Lisboa: de 1930 viragem do sculo

Vrios so os factores que na viragem do sculo colocam a cidade de Lisboa, novamente, nas rotas dos fluxos migratrios internacionais. Destacamos dois desses factores. Em primeiro lugar a revoluo de 1974 que acelerou o processo de independncia dos pases africanos sob domnio colonial portugus e que desencadeou o processo 91 de retorno de milhares de portugueses que a viviam . Em segundo lugar, e j em meados da dcada de 1980, a acelerao do processo de desenvolvimento econmico subsequente adeso UE. De facto, com os investimentos pblicos realizados nas dcadas de 80 e 90 em Portugal criaram-se as condies para que se alargassem os fluxos migratrios provenientes das ex-colnias, abrindo-se igualmente as portas a outros fluxos associados globalizao dos processos migratrios, designadamente os que decorrem da queda do muro de Berlim, das crises latino-americanas e do processo de abertura e desenvolvimento da sia. Neste contexto, o 92 crescimento da populao portuguesa nas ltimas dcadas foi em grande parte suportado pela imigrao . Uma breve anlise da evoluo do crescimento populacional da cidade de Lisboa permite-nos apreciar o papel dos fluxos migratrios de que Lisboa (concelho e municpios limtrofes) foi palco. O objectivo perceber as dinmicas de instalao de fluxos migratrios internos e externos na regio de Lisboa, traando o cenrio para perceber, na prxima seco, como as autoridades municipais reagem a estas dinmicas. Defende-se a ideia de que a experincia na gesto de fluxos migratrios pode contribuir para a criao de 93 condies de resilincia urbana . A opo pela comparao entre diferentes escalas permite perceber como ocorrem, ao longo do tempo, os processos e dinmicas de instalao de estrangeiros tanto a um nvel mais micro (i.e., da freguesia no concelho de Lisboa), como a um nvel mais macro, i.e., ao nvel do distrito e da Grande Lisboa. Uma anlise que considerasse somente a escala micro no permitiria perceber as dinmicas de instalao de estrangeiros, que comeam por se concentrar primeiro na malha urbana da cidade de Lisboa e que, posteriormente, extravasam para fora do concelho, gerando tenses urbansticas e sociais que tm impactos ao nvel da regio no seu todo. Perceber a forma como ocorrem estes processos permite, igualmente, entender a extenso e a diversidade de problemas e mostrar que, para diferentes situaes, so necessrios diferentes nveis de actuao em termos de governao. A partir da anlise da evoluo dos estrangeiros a nvel nacional, do distrito e do concelho de Lisboa, possvel fazer uma aproximao dimenso dos acessos em provenincia do exterior. Grfico 4.1. - Evoluo da populao de estrangeiros a nvel nacional, do distrito e do concelho de Lisboa, entre 94 1930 e 2001.
89 90
ver Relatrio Final QCA II, acessvel em:http://www.qca.pt/iniciativas/pdf/urban.pdf Damos conta deste processo noutro lado (Costa, no prelo).
91 Sobre a questo dos retornados, ver Rui Pena Pires et al. (1984) e Maciel (2010). 92 Sobre este aspecto ver Maria Joo Valente Rosa et al. (2004). 93 Entendemos por resilincia urbana a capacidade que a cidade tem de absorver no sistema urbano os problemas urbansticos, ultrapassando e aproveitando as oportunidades que surgem, criando condies de sustentabilidade urbana. Para um reviso mais aprofundada do conceito ver Adger (2000), Folke (2002), Holling (2001), Alberti et al (2003). 94 Para uma leitura mais aprofundada deste tema ver Costa, in M. Margarida Marques (org.), Lisboa Multicultural. Empresrios imigrantes, Indstria da diversidade e Fazer cidade. Lisboa. (no Prelo).
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250.000
200.000
150.000 Nacional 100.000 Distrito/Grande Lisboa Concelho de Lisboa 50.000
0 1930 1940 1950 1960 1970 1981 1991 2001
Fonte: INE, Recenseamentos gerais da populao. Dados tratados pelo autor No que se refere populao de estrangeiros e comeando pelo nvel nacional constatamos que, depois de um decrscimo continuado at aos anos 1950, assistimos a uma ligeira inverso da tendncia, visvel em 1960, registando-se, depois, um forte crescimento a partir de meados da dcada de 1970, obviamente em resultado das j referidas consequncias da Revoluo de Abril de 1974. Estas novas dinmicas imigratrias so verificveis no Censo de 1981 e 2001 que retratam forte crescimento de fluxos de estrangeiros para o Pas. No que se refere ao distrito de Lisboa, a tendncia de crescimento tambm se verifica: aps ligeiros crescimentos com o incio da Segunda Grande Guerra e novamente em 1960, quando se d a adeso EFTA, o Censo de 1960 regista 14.708 estrangeiros no distrito. O Censo de 1970 segue em tendncia de decrscimo ligeiro, para depois comear a reflectir a tendncia nacional (crescimento) que s verificvel no Censo de 1981, com um aumento absoluto significativo: passa de 14.525 no Censo de 1970, para 41.930 estrangeiros no Censo de 1981, um crescimento de quase 300%. A tendncia de crescimento mantm-se nos Censos de 1991 e 2001. Em 2001, quase metade dos estrangeiros residentes em Portugal (43,8%) vive na Grande Lisboa - uma parcela inferior verificada nos Censos anteriores (excepto 1981). J no que diz respeito ao concelho, o processo diverso: o seu peso relativo diminui de uma forma quase constante. Na dcada de 1970 verifica-se uma tendncia de decrscimo absoluto do total da populao de nacionalidade no portuguesa no concelho de Lisboa (passa de 11.227 no Censo de 1960 para 8.660 no Censo de 1970). A partir da dcada de 1970, e apesar de uma certa recuperao em termos absolutos o decrscimo relativo acentuado. De facto, e no obstante o crescimento populacional no distrito, no concelho de Lisboa, a percentagem relativa de estrangeiros passa de mais de 50% no Censo de 1940, para valores abaixo dos 10% (8,3%) em 2001, ao passo que no distrito/Grande Lisboa o peso dos cidados de nacionalidade no portuguesa se mantm (exceptuando no Censo de 1981) acima dos 40%. Com efeito, e tendo como ponto de partida o Censo de 1981, podemos constatar que mais de 40% da populao de estrangeiros encontra-se na Grande Lisboa (38,6%). Destes, apenas uma parte (15,9%) se instala no concelho de Lisboa, enquanto os restantes 22,7% se distribuem pelos outros concelhos, com particular relevncia para os que fazem fronteira administrativa com Lisboa, nomeadamente Oeiras, Amadora e Loures. Dos outros concelhos que no fazem parte da primeira coroa da cidade de Lisboa, o concelho de Cascais que mais populao fixa, seguido do de Sintra. No Censo de 1991, as tendncias de crescimento da populao estrangeira mantm-se nos vrios concelhos, exceptuando Lisboa que decresce ainda mais, para 13,6%. De facto, verificmos que o acrscimo total de estrangeiros no distrito se distribui essencialmente pelos concelhos adjacentes a Lisboa, com particular relevncia, na primeira coroa de Lisboa, para Oeiras, cuja populao de estrangeiros cresce para 10% do total da populao do concelho, seguida de Loures com 7,9%. O concelho de Odivelas (que posteriormente se separa de Loures surgindo como concelho 95 autnomo) regista 4%. Os dados do INE de 1991 separam Odivelas de Loures , mas caso juntemos os dois municpios, o acrscimo deste espao seria o mais elevado de todos, passando de 7,9% em 1981, para 11,9% em 1991. No Censo de 2001 a populao estrangeira cresce para mais do dobro a nvel nacional, mantendo-se e intensificando-se os padres de instalao entretanto adoptados. De um modo geral, a nvel da Grande Lisboa, regista-se um grande crescimento entre os Censos de 1970 e 2001. A populao estrangeira no distrito/Grande Lisboa passa de 14.708 em 1970, para 41.930 em 1981 e passa a fasquia dos 100.000 em 2001 (111.519 estrangeiros). Malheiros e Vala (2004) que tambm constatam que em 2001 se verifica uma sobre-representao de populao de nacionalidade estrangeira fora das fronteiras administrativas da cidade de Lisboa, chamam a
O municpio de Odivelas s criado em 1998, no entanto os dados do INE de 1991 j autonomizam a cidade. Por razes operacionais, optou-se por manter a separao, considerando os dados do Censo de 1991.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ateno para o crescimento a Norte da capital, nos concelhos de Amadora, Sintra, Cascais, Odivelas, Loures e, sobretudo, na margem Sul, particularmente Almada e Seixal. Segundo os autores, regista-se uma inrcia habitacional assinalvel, particularmente nas populaes provenientes dos PALOP (Malheiros e Vala 2004, p.102). Verificamos ento que o processo de crescimento demogrfico da capital se faz, num primeiro momento (at 1970), custa do aumento dos fluxos internos de migrao do campo para a cidade e, nas dcadas subsequentes, beneficia de um crescimento significativo de estrangeiros. A partir da dcada de 1970, o crescimento da populao total e de estrangeiros vai acontecer sobretudo nos concelhos limtrofes de Lisboa que, para alm dos contingentes internos, vo maioritariamente acolher os novos fluxos imigratrios provenientes do estrangeiro - em grande parte resultantes dos processos subsequentes descolonizao. Com efeito, e conforme j referido, a maior parte destes fluxos de estrangeiros vai instalar-se sobretudo na cintura administrativa da cidade de Lisboa, nos concelhos de Amadora, Oeiras, Loures e Odivelas. aqui tambm que a regio passa a acolher os maiores ncleos de habitao clandestina como adiante se ver. Conforme temos vindo a mostrar, a situao diferente nos vrios municpios. O cartograma 4.1, retirado 96 da Tipologia Socioeconmica da rea Metropolitana de Lisboa , permite visualizar a forma como os espaos urbanos precrios se distribuem pela coroa administrativa da cidade. Efectivamente, e de acordo com o mesmo documento, as reas precrias circunscrevem-se a algumas unidades territoriais junto ao limite do concelho de Lisboa e concelhos circundantes, dado que nos territrios mais perifricos capital, as unidades territoriais precrias no apresentam um peso populacional significativo, isto , distribuem-se maioritariamente pelos concelhos limtrofes, ou seja, Oeiras, Odivelas, Amadora e Loures (estes dois ltimos de uma forma mais expressiva). Cascais, Sintra, Mafra e Vila Franca de Xira tm tambm alguma expresso em termos de habitao precria, conforme podemos apreciar no referido cartograma. Mas, de acordo com a Tipologia Socioeconmica da rea Metropolitana de Lisboa, a populao que vive em territrios classificados como precrios tem maior expresso nos concelhos que rodeiam Lisboa numa primeira coroa suburbana. Cartograma 4.1. Localizao do precrio
Fonte: INE, Lisboa: Tipologia socioeconmica. Adaptado pelo autor a partir da figura 96 da referida tipologia. No cartograma 4.2., relativo ao municpio de Lisboa e s franjas inter-concelhias, podemos tambm perceber a existncia de alguns espaos precrios no interior do concelho e na fronteira com os concelhos circunvizinhos. Algumas das freguesias do interior do municpio registam a presena de habitao precria, como a freguesia de Marvila (cdigo 21 na cartografia), onde se situa um dos maiores e mais antigos bairros de realojamento, com forte presena de populaes de origem africana (Chelas), a Penha de Frana (25), Santa Engrcia (29) e So Joo (41); mas a maior parte da habitao precria situa-se na cintura do concelho, nomeadamente nas freguesias da Ameixoeira (05), de Benfica (08), de Carnide (11), do Lumiar (18) e da Charneca (13). 97 Cartograma 4.2. Habitao precria no concelho de Lisboa dividido por freguesias codificadas de 01 a 53).
96 97
Tipologia Socioeconmica da rea Metropolitana de Lisboa (INE 2004, p.191) Tipologia Socioeconmica da rea Metropolitana de Lisboa (INE 2004, p.135).
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Fonte: INE, Lisboa: Tipologia socioeconmica. Adaptado pelo autor a partir da figura 105 da referida tipologia. Assim, cabe perguntar se ser a sobre-representao de estrangeiros nestes espaos que conduz precarizao resultante da grande procura pelos primeiros, ou se a existncia prvia de espaos precrios, mais acessveis, que atrai estes estrangeiros? Provavelmente os dois processos conjugam-se.
NOTAS CONCLUSIVAS
Desde muito cedo que as dinmicas migratrias interferiram na forma como se tem estruturado a cidade de Lisboa, no s em termos da sua composio social, mas tambm no que respeita s dinmicas de ordenamento do territrio e de construo dos mercados de habitao. Novos tipos de fluxos chegam a Portugal, tendo a cidade de Lisboa como destino principal. o caso de asiticos (sobretudo chineses, indianos, bangladeshianos, nepaleses, etc.), senegaleses, ucranianos, romenos e italianos (SEF 2010). A partir da anlise destes dados percebe-se que uma dinmica diferente surge mais recentemente com novas vagas de imigrantes, com provenincias mais diversas que as anteriores, que tm como destino o concelho de Lisboa. Estes novos migrantes, que entretanto encontraram uma situao poltica e socialmente mais estabilizada, e instituies de controlo e enquadramento urbanstico mais actuantes, no formam novos espaos residenciais precrios na cidade de Lisboa (podendo embora integrar-se nos existentes); ao mesmo tempo, medidas de realojamento como o PER ou o URBAN vo dando soluo a alguns dos casos de precariedade existentes na cidade de Lisboa. No caso dos que se instalam fora do concelho da capital, os estudos empricos disponveis mostram que o alojamento
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro pode ter lugar em diferentes estruturas habitacionais. Numa primeira fase, e de acordo com as posses econmicas, em modos mais provisrios e at recorrendo a formas mais precrias, engrossando as j existentes, para depois encontrar solues mais definitivas e enquadradas na malha urbana no precria. Este tipo de situao foi j reportado na AML, nomeadamente no mbito de processos de realojamento no concelho de Oeiras (ver Marques et al. 1999 e Marques, Santos e Leito 2008); mas, tambm, em reas degradadas de outros concelhos, que em muitos casos funcionam como uma primeira soluo de habitao para quem vem de novo, at encontrar uma melhor situao econmica que lhe permita integrar o mercado habitacional no precrio. No caso especificamente dos que se instalam no concelho de Lisboa, a escolha residencial recai, sobretudo, em reas 98 mais desqualificadas da cidade onde o custo de aluguer das habitaes e dos espaos comerciais menor , contribuindo tambm para dinamizar processos de gentrificao de zonas menos qualificadas da cidade. Conforme j referido, as zonas classificadas como precrias so zonas de sobre-representao de estrangeiros, tanto dentro como fora do concelho de Lisboa. Podemos dizer que a aprendizagem realizada pelo municpio de Lisboa, que se traduz numa relativa resilincia fase a este tipo de problemas urbanos (nomeadamente no controlo da expanso de ncleos de habitao precria), no foi exportada para os municpios vizinhos. Estes continuam a encontrar as respostas possveis, padecendo de uma ausncia de aco articulada sobre o territrio que permita uma abordagem integrada dos problemas. Daqui resulta numa espcie de regionalismo metodolgico que transforma a transferncia dos fluxos migratrios para os subrbios num problema para o qual no so desenvolvidas as concomitantes capacidades institucionais, abrindo espao para novas questes relativamente ao papel e responsabilidade do Estado ao nvel central e regional, e no s municipal, na gesto destas novas formas de expanso urbana. Quando olhamos o problema ao nvel da Grande Lisboa ou mesmo da AML, podemos perceber que as respostas municipais, quando no enquadradas em polticas mais globais, provocam externalidades nas zonas vizinhas que, em ltima anlise, afectam a resilincia do sistema no seu todo.
BIBLIOGRAFIA
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro PRESSO CONSTRUTIVA POTENCIAL E EFECTIVA - ANLISE ESTATSTICA DO PARQUE HABITACIONAL PORTUGUS NA LTIMA DCADA 2001/2011 Ana Neves (cristina.neves@ine.pt) Instituto Nacional de Estatstica A compreenso da dinmica da construo de edifcios habitacionais constitui um factor essencial anlise socioeconmica, principalmente a um nvel regional. Esta compreenso revela-se fundamental, por exemplo, para a reformulao de polticas de ordenamento do territrio.O objectivo desta comunicao centra-se na caracterizao estatstica do parque habitacional portugus na ltima dcada, em termos da sua dinmica potencial (licenciamento) e efectiva (obras concludas), permitindo fazer um enquadramento no que respeita s variveis que caracterizam a habitao, evidenciando comportamentos e fenmenos que se vo distribuindo de forma diferente pelo territrio nacional, nomeadamente a maior ou menor predominncia das construes novas ou a importncia relativa da reabilitao do edificado no total das obras licenciadas ou concludas. A realizao do Recenseamento da Habitao de 2011, em conjunto com a informao regular (mensal) resultante do licenciamento e concluso de obras, permitem uma caracterizao do parque habitacional mas tambm a anlise da sua evoluo, centrando-se este estudo na anlise do dinamismo da construo para habitao na ltima dcada (2001-2011). A construo um fenmeno territorializado e como tal necessrio analis-lo, no s isoladamente, mas enquadrado na regio onde est integrado. Uma das formas de anlise integrada do fenmeno da construo consiste no estudo da presso construtiva que os novos edifcios exercem sobre o espao onde se inserem, pelo que neste estudo se pretende de igual modo avaliar a presso construtiva nos municpios do Pas, avaliando o seu dinamismo e construindo um ranking dos municpios mais e menos dinmicos, em termos da taxa de crescimento do n de fogos (licenciados) no perodo em anlise.
INTRODUO
A compreenso da dinmica da construo de edifcios habitacionais constitui fator essencial anlise scioeconmica, principalmente, a um nvel regional. Esta compreenso revela-se fundamental, por exemplo, para a formulao de polticas de ordenamento do territrio. A anlise da presso construtiva, onde se conjugam os novos edifcios com o meio onde se inserem, torna-se essencial compreenso das dinmicas territoriais. A edificao habitacional, estimulada por um forte acrscimo da procura resultante da melhoria do rendimento disponvel e da descida das taxas de juro, apresentou at meados da ltima dcada, uma elevada dinmica, assumindo a liderana do sector da construo. A preocupao com as consequncias desse forte ritmo de crescimento da construo de habitaes em Portugal, designadamente no que respeita expanso muitas vezes desordenada e aos seus graves reflexos no meio ambiente e na qualidade de vida das populaes, veio denunciar a carncia de estudos quantitativos sobre o fenmeno da presso construtiva. Ao longo deste estudo efectuada a caracterizao estatstica do parque habitacional portugus na ltima dcada, em termos da sua dinmica potencial (licenciamento) permitindo fazer um enquadramento no que respeita s variveis que caracterizam a habitao, evidenciando comportamentos e fenmenos que se vo distribuindo de forma diferente pelo territrio nacional, nomeadamente a maior ou menor predominncia das construes novas ou a importncia relativa da reabilitao do edificado no total das obras licenciadas ou concludas. A realizao do Recenseamento da Habitao de 2011, em conjunto com a informao regular (mensal) resultante do licenciamento e concluso de obras, permitem uma caracterizao do parque habitacional mas tambm a anlise da sua evoluo, centrando-se este estudo na anlise do dinamismo da construo para habitao na ltima dcada (2001-2011). A construo um fenmeno territorializado e como tal necessrio analis-lo, no s isoladamente, mas enquadrado na regio onde est integrado. Uma das formas de anlise integrada do fenmeno da construo consiste no estudo da presso construtiva que os novos edifcios exercem sobre o espao onde se inserem, pelo que neste estudo se pretende de igual modo avaliar a presso construtiva nos municpios do Pas, avaliando o seu dinamismo e construindo um ranking dos municpios mais e menos dinmicos, em termos da taxa de crescimento do n de fogos (licenciados) no perodo em anlise. A informao relativa ao licenciamento e concluso de obras, bem como as estimativas do parque habitacional utilizadas nesta anlise, decorrem do Sistema de Indicadores das Operaes Urbansticas do INE, cuja recolha de informao junto das Cmaras Municipais resulta da aplicao do regime jurdico da urbanizao e da edificao.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A informao relativa s Obras Concludas (para os anos de 2009 e 2010) baseia-se em estimativas para a totalidade das obras concludas no pas, conferindo deste modo maior qualidade s estatsticas produzidas e permitindo a comparao directa entre perodos anteriormente afectada em virtude fundamentalmente dos atrasos nas respostas dos promotores de obras que, aps concluso das mesmas, no solicitam o respectivo alvar de concluso junto das Cmaras Municipais. Com a realizao de uma nova edio do Recenseamento da Habitao (Censos 2011), ser necessrio proceder a uma calibragem e a um reajustamento da srie das Estimativas do Parque Habitacional de 2001 a 2011, para que a informao intercensitria estimada fique coerente com os resultados dos recenseamentos. Contudo, essa calibragem apenas ser efectuada quando estiverem disponveis os resultados definitivos dos Censos 2011. Deste modo, a informao das Estimativas do Parque Habitacional para o perodo 2001-2010 utilizadas neste estudo no est ainda coerente com os resultados preliminares dos Censos 2011, entretanto divulgados.
ANLISE DOS PRINCIPAIS RESULTADOS

1 Parque habitacional
De acordo com os resultados preliminares dos Censos 2011, na ltima dcada (2001-2011), o nmero de edifcios de habitao familiar clssica cresceu 12,4% e o nmero de fogos aumentou 16,3%, correspondendo assim a mais 391 mil edifcios e 824 mil fogos face a 2001. Em 2011, o parque habitacional portugus corresponde a 3,6 milhes de edifcios e 5,9 milhes de fogos, comparado com os 3,2 milhes de edifcios e 5,1 milhes de fogos existentes em 2001. Em termos do nmero de edifcios, a regio do Norte dominante: 34,1% do parque habitacional existente no pas situa-se nesta regio. O Centro representa 31,4% do total de edifcios, enquanto regio de Lisboa corresponde uma proporo de 12,7%. As restantes regies representam, em conjunto, menos de 1/4 (cerca de 21,9%) do total de edifcios existentes em Portugal em 2011. A informao do Recenseamento da Habitao apenas permite a comparao decenal do nmero de edifcios e fogos (2001 face a 2011), contudo neste estudo efectuada tambm uma anlise da informao anual das obras licenciadas e concludas. Assim, para permitir a anlise da evoluo dos indicadores da construo no perodo 2001-2010, foi utilizada a informao anual das estimativas do parque habitacional (edifcios e fogos), que tem por base a informao dos Censos 2001 (stock inicial) e a informao anual relativa a edifcios e fogos construdos e demolidos. Convm reter que, com a realizao de uma nova edio do Recenseamento da Habitao (Censos 2011), ser necessrio proceder a uma calibragem e a um reajustamento da srie das Estimativas do Parque Habitacional de 2001 a 2011, para que a informao intercensitria estimada fique coerente com os resultados dos recenseamentos. Contudo, essa calibragem apenas ser efectuada quando estiverem disponveis os resultados definitivos dos Censos 2011. Deste modo, a informao das Estimativas do Parque Habitacional para o ano de 2010 utilizada neste estudo no est ainda coerente com os resultados preliminares dos Censos 2011 j disponveis. Assim, em 2010, o parque habitacional portugus foi estimado em 3,5 milhes de edifcios e 5,8 milhes de fogos, registando assim acrscimos, face ao ano anterior, de 0,6% e 0,7% respectivamente. Em termos do nmero de edifcios, a regio do Norte dominante: 35,0% do parque habitacional existente no pas situa-se nesta regio. O Centro representa 31,2% do total de edifcios, enquanto regio de Lisboa corresponde uma proporo de 12,5%. As restantes regies representam, em conjunto, menos de 1/4 (cerca de 21,3%) do total de edifcios existentes em Portugal.
1.400 1.200 1.000
Milhares
800 600 400 200 0
1991 1992 1993
1994 1995
1996 1997 1998
1999 2000
2001 2002 2003
2004 2005
2006 2007 2008
Norte Alentejo RA Madeira
Centro Algarve
Lisboa RA Aores
Figura 1 - Nmero de edifcios clssicos, estimativas 1991-2010, por regies NUTS II
Fonte: INE, Estimativas do Parque Habitacional
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2009 2010
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A evoluo do parque habitacional do pas caracterizou-se por uma taxa de crescimento acima de 1% desde 1998. Apesar da tendncia de crescimento positiva at ao ano de 2002 (em que se atingiu uma taxa mxima de crescimento de 1,4%), nos anos seguintes esse crescimento tem vindo a registar taxas decrescentes, registando um mnimo de 0,57% no ano de 2010. Analisando a variao mdia anual do nmero de edifcios clssicos por NUTS II e para o ltimo ano, coube s regies da Madeira, do Norte e do Algarve o crescimento mais expressivo em relao mdia de Portugal: 0,72%, 0,64% e 0,64% respectivamente. Apesar de registar um crescimento menos expressivo, destaca-se a regio de Lisboa com uma taxa de crescimento de 0,56%, mas ainda assim abaixo da mdia nacional (0,57%). A regio do Alentejo foi a que menos cresceu face a 2009, com uma variao de 0,42%. A evoluo entre 2001 e 2010 indica que apenas as regies do Algarve e da Madeira apresentaram sempre taxas de crescimento anuais superiores mdia nacional; pelo contrrio, as regies do Alentejo e do Centro tm registado taxas de crescimento anuais inferiores mdia do pas. A regio de Lisboa apenas registou uma taxa de crescimento anual inferior mdia no ano em 2003 e de novo em 2010. A regio dos Aores tem manifestado um comportamento bastante positivo, com taxas de crescimento anuais superiores mdia nacional desde 2003, excepo do ano mais recente de 2010, em que a taxa de crescimento se encontra abaixo da mdia nacional (0,46%).
% 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
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2006
2007
2008
2009
Figura 2 Variao mdia anual do nmero de edifcios clssicos, estimativas 1992-2010, Portugal Quanto ao nmero de alojamentos familiares clssicos, estima-se que existiam cerca de 5,8 milhes de alojamentos em Portugal, no ano de 2010, o que representa um crescimento de 0,7% face ao ano de 2009. Tendo em conta que, de acordo com os Censos de 2001 existiam 3 650 757 famlias clssicas em Portugal, as estimativas calculadas para o ano de 2010 apontam para uma mdia de 1,6 fogos por famlia, o que representa claramente um excedente habitacional em Portugal.
2.000 1.800 1.600 1.400
Milhares
1.200 1.000 800 600 400 200 0
1991
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1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Norte Alentejo RA Madeira
Centro Algarve
Lisboa RA Aores
Figura 3 - Nmero de fogos, estimativas 1991-2010, por regies NUTS II A distribuio dos fogos pelas vrias regies do pas no sofreu alteraes assinalveis no perodo 1991-2010 (Quadro 1). Dos 5,8 milhes de alojamentos residenciais clssicos existentes no pas em 2010, 32,4% localizamse na regio do Norte, 24,8% na regio de Lisboa e 24,6% na regio do Centro. As restantes regies representam cerca de 18% dos fogos existentes no pas.
2010
2010
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19 9 1 N o rt e C e nt ro Lis bo a A le nt e jo A lga rv e R e g. A ut . A o re s R e g. A ut . M a de ira 30,8% 25,7% 25,5% 8,9% 5,2% 2,0% 1 ,9% 2001 32,2% 24,8% 25,4% 8,3% 5,6% 1 ,8% 1 ,9% 2 0 10 32,4% 24,6% 24,8% 8,1 % 6,1 % 1 ,9% 2,1 %
Figura 4 Distribuio do n de fogos por regies NUTS II, estimativas 1991-2010 Comparando a evoluo do nmero de fogos com a dos edifcios construdos, entre 1991 e 2010, conclui-se que o ritmo superior da primeira varivel tem implicado o aumento do nmero de fogos por edifcio construdo. As regies de Lisboa e do Centro, apesar de registarem nveis de nmero de fogos bastante semelhantes, afastam-se bastante em termos de nmero de edifcios: apesar de em Lisboa existirem menos de metade dos edifcios existentes na regio do Centro, o nmero total de fogos ligeiramente superior, de onde se conclui que na regio de Lisboa predomina a construo em altura. Tendo em conta a anlise da variao mdia anual do nmero de fogos em Portugal de 1991 a 2010, verifica-se que a taxa de crescimento foi, at 2003, sistematicamente superior a 1,5%. Desde 2004 que se assiste a um decrscimo sistemtico deste indicador, que em 2010 apresenta o valor mais baixo de toda a srie, com um crescimento mdio anual na ordem dos 0,7%. De salientar o comportamento das regies do Alentejo e de Lisboa que tm registado sistematicamente crescimentos inferiores mdia nacional. Em oposio encontram-se as regies da Madeira (1,5%) e do Algarve (1,4%), com crescimentos bem superiores mdia do pas quer em 2010 quer ao longo de toda a srie em anlise.
% 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0
1992
1993
1994
1995
1996
1997
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1999
2000
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2008
2009
Figura 5 Variao mdia anual do nmero de fogos, estimativas 1992-2010, Portugal Analisando a evoluo entre o ano de 2001, quando se realizou o ltimo Recenseamento da Habitao, e 2010, possvel verificar que o nmero total de edifcios cresceu cerca de 8,5%, correspondendo a mais 273 mil edifcios. Em termos regionais, foi a regio do Algarve que registou um maior crescimento (11,8%), seguida de perto pela regio da Madeira (10,7%). Em oposio, as regies do Alentejo e do Centro apresentaram as menores variaes nesse perodo, respectivamente com crescimentos mdios de 6,7% e 7,9%. Ao nvel dos fogos, estima-se que entre o perodo de 2001 e 2010 o crescimento mdio ronde os 12,6%, correspondendo a mais 644 mil fogos. O comportamento regional , em nvel, bastante superior ao que se regista nos edifcios, e mais notrio em algumas regies do pas, evidenciando assim a maior ou menor tendncia para a construo em altura, que to bem caracteriza as regies do pas. Assim, a regio da Madeira a que apresenta o maior crescimento relativo do nmero de fogos, com cerca de +25,7% face ao valor verificado em 2001. Contudo, em termos absolutos, a regio do Norte que v aumentar mais o seu nmero de fogos face a 2001, registando agora mais 223 mil fogos do que nesse ano (correspondendo a um acrscimo de 13,6%) e representando assim cerca de 34,6% dos novos fogos construdos desde 2001. Face ao ltimo Recenseamento da Habitao (2001) o nmero mdio de habitantes por fogo diminuiu cerca de 8,4%, respectivamente de 2,02 para 1,85 e o nmero de fogos por edifcio cresceu 3,8% de 1,6 para 1,66. O maior decrscimo ao nvel do nmero mdio de habitantes por fogo registou-se na regio da Madeira, com uma diminuio de 17,9% (de 2,46 para 2,02 habitantes por fogo), correspondendo a menos 0,44 pessoas por fogo. Em oposio foi na regio de Lisboa que a diminuio foi menos significativa, na ordem dos -3,9% (de 2,07 para 1,99). Tanto em 2001 como em 2010 a regio dos Aores que regista um nmero mdio da habitantes por fogo mais elevado, apesar da diminuio que tambm se fez sentir nesta regio (decrscimo de 9,8%, de 2,54 para 2,29 pessoas).
411
2010

3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0
Portugal Continente Centro Norte Lisboa Alentejo Madeira Algarve Aores

2,5 2,0 1,8 2,0 2,2 1,8 2,0 1,8 2,1 2,0 1,7 1,8 2,5 2,0
2,3
1,6
1,4
1,2
2001
2010
Figura 6 N mdio de pessoas por alojamento, 2001-2010, por regies NUTS II Comparando a distribuio da estimativa dos alojamentos existentes em 2010, com a distribuio da estimativa da populao residente (em 31 de Dezembro de 2010), possvel concluir que existe uma relao muito prxima entre a dinmica populacional e a presso construtiva. De facto, no litoral que se concentra grande parte do parque habitacional, mas tambm onde reside a maioria da populao. No entanto, h uma maior disperso ao nvel dos alojamentos em zonas do interior do pas, com registos muito baixos ao nvel da populao, o que reflecte o prprio carcter imvel dos edifcios, face mobilidade cada vez maior da populao, que certamente estar associado a uma maior nmero de residncias de carcter secundrio e/ou de uso sazonal nas regies do interior. Especial ateno para a regio do Algarve, onde a sazonalidade no uso dos edifcios est bem patente, uma vez que a concentrao de edifcios bem superior da populao residente, o que indicia a existncia de um nmero elevado de residncias secundrias (ou fogos que no se destinam a habitao permanente).
Figura 7 Estimativa da populao residente, por NUTS III, 2010
Fonte: INE, Estimativas da Populao Residente
Figura 8 Estimativa de fogos, por NUTS III, 2010
2 Licenciamento e obras concludas Entre 2001 e 2010 foram licenciados cerca de 478 mil edifcios e concludos 470 mil edifcios. Tem-se verificado um decrscimo sistemtico tanto do nmero de edifcios licenciados como concludos, que se revelou mais acentuado nos ltimos trs anos (2008-2010). Em termos mdios, entre 2001 e 2010, o nmero de edifcios licenciados registou uma variao de -8,5%. Foi nos anos de 2009 e 2008 que o decrscimo anual foi mais acentuado, respectivamente de -21,2% e -14,7%. Ao nvel das obras concludas, em termos mdios registou-se um decrscimo de 6,9% entre 2001 e 2010, que foi mais acentuado nos anos de 2004 (-18,1%) e de 2009 (-11,8%). As construes novas tm dominado, quer em termos de obras licenciadas quer concludas, mas o seu peso relativo face ao total de edifcios tem diminudo entre 2001 e 2010. Assim, enquanto em 2001 cerca de 82%% dos edifcios licenciados respeitavam a construes novas, em 2010 o seu peso j era apenas de 69,4%. O mesmo se verifica nas obras concludas, apesar da quebra ser menos acentuada: enquanto em 2001 cerca de 81,7% dos edifcios concludos eram construes novas, em 2010 o seu peso diminuiu para os 76,9%.
412
Figura 9 Edifcios licenciados e concludos, 2001-2010
Fonte: INE, Estatsticas da Construo e Habitao
Figura 10 Edifcios licenciados e concludos, 2001-2010 As quebras que se tm verificado no nmero de edifcios de construes novas (licenciados e concludos) reflectem-se ao nvel dos fogos concludos, que na sua maioria respeitam a construes novas destinadas a habitao. Assim, entre 2001 e 2010 a taxa de variao mdia anual do nmero de fogos licenciados em construes novas foi de -14,7%, correspondendo a 24 710 fogos licenciados em 2010 face aos 114 360 licenciados em 2001. Na dcada em anlise registaram-se variaes anuais negativas do nmero de fogos licenciados em construes novas em todos os anos, com especial destaque para 2009 (-40,5%) e 2008 (-30,2%). No que respeita aos fogos concludos as quebras no foram to acentuadas, mas ainda assim cifraram-se nos 9,7% em termos mdios entre 2001 e 2010, e incidiram fundamentalmente nos anos mais recentes (entre 2008 e 2010).
Figura 11 Fogos licenciados e concludos em construes novas para habitao, 2001-2010
413

20 10 0
2002 -10 -20 -30 -40 -50
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Fogos licenciados
Fogos concludos
Figura 12 Variao mdia anual dos Fogos licenciados e concludos em construes novas para habitao, 2001-2010 Apesar das quebras, principalmente nos anos mais recentes, os ltimos anos em Portugal foram marcados quer por um incremento da oferta, dado o crescimento do nmero de fogos construdos, quer por um aumento da procura de habitao, devido maior facilidade de acesso ao crdito para adquirir casa prpria, por via da diminuio das taxas de juro (de 1991 a 2005) e do aumento do rendimento das famlias, e pela inrcia do mercado de arrendamento de habitaes, em alguns casos bastante degradadas. A existncia de diversos programas e planos no mbito da requalificao, e respectivo quadro legal, sugerem a relevncia atribuda a este processo para o desenvolvimento sustentado das reas urbanas. A reduo no peso das construes novas no total das obras licenciadas e concludas est assim associada a um aumento da importncia relativa dos outros tipos de obras, nomeadamente reconstruo, alteraes e ampliaes, ou seja, assiste-se a uma aposta crescente na reabilitao do edificado. Convm reter que o conceito de requalificao urbana compreende processos de renovao, reestruturao ou reabilitao urbana, que promovem a valorizao ambiental e a melhoria do desempenho funcional do tecido urbano. A perspectiva sobre a requalificao desenvolvida nesta anlise incidir somente no conceito mais restrito da reabilitao do edificado, que fundamentalmente se prende com a concluso de obras de Alterao, Ampliao e Reconstruo (que no seu conjunto e por simplificao sero designadas por obras de reabilitao do edificado). Em 2010 foram concludos 31 887 edifcios em Portugal, sendo que destes cerca de 7 372 correspondiam a obras de alterao, ampliao e reconstruo, o que significa que cerca de 23,1% das obras concludas respeitam reabilitao do edificado. Em 2001 estes tipos de obras correspondiam a cerca de 18,3%. O peso da reabilitao foi mais significativo ao nvel do licenciamento de obras, respectivamente de 18,3% em 2001 e 30,6% em 2010, contudo uma anlise efectiva incidncia deste tipo de obras s dever ser efectuada com base nas obras concludas, dado que por vezes ocorrem desistncias ou atrasos na execuo das obras licenciadas. Alargando, para este indicador especfico, a anlise ao perodo desde 1995, para melhor perceber as dinmicas de evoluo, verifica-se que em Portugal, a evoluo das obras concludas em edifcios (reabilitaes do edificado e construes novas) no perodo de 1995 a 2010, aponta para duas fases de crescimento distintas. At 2002, assistiu-se, em Portugal, a uma relativa estabilidade das reabilitaes do edificado e, simultaneamente, a um aumento das construes novas. Apesar de se ter j registado uma ligeira quebra das obras de reabilitao do edificado no perodo de 2001 e 2002, principalmente a partir de 2003 que se assiste a uma quebra sustentada (apesar de no muito acentuada) deste tipo de obras, associada a uma tendncia de diminuio das construes novas. Deste modo, e mais em resultado da quebra das construes novas, tem-se verificado uma crescente importncia relativa das reabilitaes face ao total de obras concludas. Da anlise dos dados dos Censos de 2001, esperava-se um crescente aumento da importncia das obras de reabilitao do edificado, com um crescimento significativo deste segmento da construo. Assim, de acordo com os dados do Recenseamento da Habitao de 2001, a idade mdia dos edifcios a nvel nacional era prxima dos 34 anos e apenas 19% tinham sido construdos entre 1991 e 2001. De igual modo, as necessidades de reparao atingiam cerca de 38,1% dos edifcios e 2,9% apresentavam um elevado estado de degradao. O valor estimado dos fogos a exigir mdias, grandes ou muito grandes reparaes rondava os 800 000. Contudo, entre 2001 e 2010 apenas cerca de 88 mil obras de reabilitao foram efectivamente concludas, o que ficou muito aqum das necessidades identificadas. Tendo em conta a evoluo das obras de reabilitao do edificado, possvel concluir que o esforo de investimento em obras no sector habitacional tem sido predominantemente orientado para a construo nova, em prejuzo das obras de reabilitao do edificado, apesar das necessidades de reparaes dos edifcios, na generalidade do pas. Numa comparao entre o nmero de edifcios, para habitao familiar, em que foram realizadas obras de reabilitao com o nmero de edifcios resultantes de construo nova (tambm para habitao familiar), possvel concluir que a nvel nacional, a proporo entre ambos apresenta um valor mdio de 20,9% no perodo compreendido entre 2001 e 2010, registando-se contudo um aumento progressivo desta proporo nos ltimos anos, tendo atingido o seu valor mximo em 2010 (25,7%).
414

70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Obras Reabilitao
Construo nova
Fonte: INE, Estatsticas da Construo e Habitao Figura 13 Reabilitaes do edificado e construes novas, Portugal, 1995-2010
Proporo de edifcios m uito degradados (%)
C o nt ine nt e R e g. A ut . A o re s R e g. A ut . M a de ira 2,9 2,5 2,4
Proporo de edifcios com necessidade de reparao (%)

38,1 31 ,9 36,4
Fonte: INE, Censos 2001 Figura 14 Necessidades de reparaes dos edifcios, 2001 Nas Regies Autnomas a reabilitao do edificado relativamente mais expressiva quando comparada com a construo nova, ultrapassando de forma contnua desde 2001 a proporo obtida a nvel nacional.
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2 0 10 R e a bil R e a bil R e a bil R e a bil R e a bil R e a bil R e a bil R e a bil R e a bil R e a bil C o ns iC o ns iC o ns iC o ns iC o ns iC o ns iC o ns iC o ns iC o ns iC o ns it ru o t a o t ru o t a o t ru o t a o t ru o t a o t ru o t a o t ru o t a o t ru o t a o t ru o t a o t ru o t a o t ru o t a o N o v a do e di- N o v a do e di- N o v a do e di- N o v a do e di- N o v a do e di- N o v a do e di- N o v a do e di- N o v a do e di- N o v a do e di- N o v a do e dif ic a do f ic a do f ic a do f ic a do f ic a do f ic a do f ic a do f ic a do f ic a do f ic a do P o rt uga l N o rt e C e nt ro Lis bo a A le nt e jo A lga rv e R e g. A ut . A o re s R e g. A ut . M a de ira 43.276 17.008 12.394 5.286 3.703 2.830 848 1 .207 8.082 2.844 2.81 1 242 11 .1 9 406 381 279 46.579 1 7.678 1 3.725 5.998 3.834 3.024 1.073 1.247 7.852 2.788 2.746 285 988 476 291 278 40.71 0 1 5.456 1 2.058 4.700 3.492 2.707 1.1 28 1.1 69 7.549 2.600 2.466 393 959 507 329 295 32.71 2 1 .730 1 9.742 4.167 2.934 2.236 91 0 993 6.651 2.21 2 2.041 486 906 460 304 242 34.01 1 1 .720 1 9.793 4.341 3.081 2.880 1 .096 1 .100 6.71 5 2.059 2.040 697 893 463 31 2 251 30.122 1 0.028 8.528 4.392 2.81 5 2.332 1 .045 982 6.51 1 1 .960 1 .930 846 776 471 283 245 28.728 9.706 8.1 84 4.376 2.681 2.017 873 891 6.259 1 .878 1 .756 1 .002 71 8 465 254 1 86 26.099 9.1 25 7.409 3.817 2.258 1 .801 950 739 5.589 1 0 .71 1 .640 808 696 374 205 1 56 22.031 7.852 6.1 97 3.200 1 .945 1 .572 612 653 5.292 1 .743 1 .536 757 555 354 1 91 1 56 20.082 7.81 6 5.898 2.51 2 1 .605 1 7 .21 440 594 5.1 67 1 .860 1 .499 627 542 332 1 53 1 54
Fonte: INE, Estatsticas da Construo e Habitao Figura 15 Edifcios concludos para habitao familiar, por tipo de obra e regies NUTS II, 2001-2010
2001 P o rt uga l N o rt e C e nt ro Lis bo a A le nt e jo A lga rv e R e g. A ut . A o re s R e g. A ut . M a de ira 1 8,7 1 6,7 22,7 4,6 30,2 1 4,3 44,9 23,1 2002 1 6,9 1 5,8 20,0 4,8 25,8 1 5,7 27,1 22,3 2003 1 8,5 1 6,8 20,5 8,4 27,5 1 8,7 29,2 25,2 2004 20,3 1 8,9 21 ,0 1 ,7 1 30,9 20,6 33,4 24,4 2005 1 9,7 1 7,6 20,8 1 6,1 29,0 1 6,1 28,5 22,8 2006 21 ,6 1 9,5 22,6 1 9,3 27,6 20,2 27,1 24,9 2007 21 ,8 1 9,3 21 ,5 22,9 26,8 23,1 29,1 20,9 2008 21 ,4 1 8,7 22,1 21 ,2 30,8 20,8 21 ,6 21 ,1 2009 24,0 22,2 24,8 23,7 28,5 22,5 31 ,2 23,9 2 0 10 25,7 23,8 25,4 25,0 33,8 27,3 34,8 25,9
Fonte: INE, Estatsticas da Construo e Habitao Figura 16 Proporo da reabilitao do edificado relativamente s Construes novas de edifcios concludos para Habitao familiar, por regies NUTS II, 2001-2010 O peso da reabilitao relativamente construo nova tem aumentado nos ltimos anos, fundamentalmente em resultado da reduo progressiva da construo nova. Convm contudo referir que a identificao e consequente contagem das obras de reabilitao do edificado resultam da aplicao do regime jurdico da urbanizao e da edificao, que isenta de licena municipal (e portanto est fora do mbito desta anlise) todas as obras de conservao bem como as obras de reconstruo ou alterao que no impliquem modificaes na estrutura de estabilidade, das crceas, da forma das fachadas e da forma dos telhados.
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2010
TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro 3 Presso construtiva Apesar de o termo presso construtiva ser amplamente utilizado nos mais diversos meios, no existe consenso em relao ao seu significado e como tal no existe uma noo estabilizada do conceito. A presso construtiva est associada ao congestionamento/ saturao do espao de construo. O fenmeno da presso construtiva exercida pela construo de novos edifcios, num dado perodo, avaliado com a ajuda de dois indicadores complementares: Um avalia a presso numa perspetiva de rea, o efeito rea; O outro capta o mesmo fenmeno com base na altura dos edifcios, o efeito altura. A conjugao de ambos permite uma percepo do fenmeno de presso construtiva numa perspetiva de efeito volume. Os indicadores analisados e apresentados neste estudo tm como objectivo avaliar este fenmeno apenas no mbito das construes para habitao e para o perodo 2001-2010. No entanto, as medidas propostas so, no essencial, aplicveis a outros horizontes espaciais e/ou temporais, desde que exista a informao necessria sua construo. Uma primeira questo relevante na construo destes indicadores a distino entre a presso construtiva potencial, avaliada com base no licenciamento de obras, e a presso construtiva efectiva, avaliada com base nas obras concludas. Neste estudo apenas se analisa a presso potencial, no entanto, tambm neste caso, a utilizao destes indicadores para a anlise da presso efectiva igualmente possvel, sendo fcil e directa a sua transposio para tal. Quando se pretende avaliar o fenmeno da presso construtiva exercida pela construo de novos edifcios num dado perodo ter, necessariamente, que se conjugar no indicador o fluxo associado nova construo durante o perodo, com o stock de construo existente no ano inicial do perodo. Deste modo, a medida privilegiada de presso construtiva consiste no quociente entre a rea ocupada pelas obras licenciadas (fluxo) e a rea disponvel para construo - rea urbanizvel (stock). Em termos prticos, a medida anterior torna-se impossvel de calcular devido inexistncia de dados para o denominador, ou seja, para a rea urbanizvel. Os PDM constituiriam a nica fonte para esta rea urbanizvel. No entanto, o facto de nem todos os PDM conterem valores para esta rea (cerca de 20% dos PDM no distinguem rea urbana consolidada de rea urbanizvel), conjugado com a situao de os PDM se reportarem a diferentes anos (o que implica que o valor para a rea urbanizvel pode no ser correcto, dada a grande volatilidade deste valor derivado dos elevados ritmos de construo) inviabiliza a utilizao dos mesmos para este fim. Dada a impossibilidade de construir o indicador anterior, torna-se necessrio recorrer a indicadores proxy do mesmo. Para tal necessrio encontrar um indicador alternativo que esteja fortemente correlacionado com a rea urbanizvel. Assim, assume-se como hiptese deste estudo que a densidade de construo um indicador que tem uma forte correlao com a rea urbanizvel, se bem que negativa. Parece bastante plausvel admitir que unidades territoriais com maiores densidades de construo, ou seja, maiores ndices de utilizao do seu espao, registam menos reas disponveis para construo. Devido ao facto do indicador de densidade de construo apenas ser possvel de ser calculado com base nos dados dos Censos, considera-se que o ano inicial do perodo, aquele onde se avalia o stock de construo, 2001. No perodo compreendido entre 2001-2010, o licenciamento de obras apresentou uma tendncia decrescente a partir de 2002, com uma ligeira recuperao em 2006 e com uma tendncia descendente muito acentuada a partir da. Em termos de anlise de taxa mdia de crescimento anual, todas as variveis apresentam um crescimento negativo a nvel nacional, sendo mais expressivo ao nvel da rea habitvel, do nmero de divises e do nmero de fogos. O facto de o nmero de fogos e de divises e as superfcies decrescerem a uma taxa mdia superior do nmero de pisos, significa que o nmero de fogos por piso e o nmero de divises por fogo dos novos edifcios tero, em termos potenciais, tendncia a diminuir.
N N Edif c io s N P is o s N F o go s N D iv is e s re a T o t a l ( m 2 ) re a H a bit v e l ( m 2 ) 457 392 962 61 4 760 969 3 696 054 21 206 226 5 72 024 823 T a xa m dia de c re s c im e nt o a nua l (T M C A ) - % -1 8,5 -1 2,0 -28,2 -28,3 -21 ,5 -26,6
Fonte: INE, Estatsticas da Construo e Habitao Figura 17 Dinmica construtiva potencial licenciamento total, Portugal, 2001-2010
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Ao nvel das NUTS II o decrscimo foi menos acentuado na regio dos Aores que apresenta algumas taxas de variao positivas, enquanto todas as restantes regies apresentam taxas negativas em todas as variveis.
TM CA (%) N de Edif c io s N o rt e C e nt ro Lis bo a A le nt e jo A lga rv e R e g. A ut . A o res R e g. A ut . M a de ira -23,9 -20,8 -7,0 -1 5,4 -1 4,4 -1 ,4 1 -24,7 N de P is o s -20,9 -1 8,2 -5,4 -3,4 -7,4 8,7 -1 8,9 N de F o go s -41 ,2 -27,5 -21 ,0 -1 8,4 -1 8,5 21 ,4 -43,8 N de D ivis es -39,4 -27,4 -21 ,5 -22,8 -1 9,6 1 2,7 -41 ,6 re a t o t a l -29,4 -23,1 -1 4,4 -5,5 -1 6,4 29,2 -31 ,8 re a ha bit v e l -34,9 -23,7 -1 4,5 -1 9,1 -1 5,2 1 ,1 1 -41 ,7
Fonte: INE, Estatsticas da Construo e Habitao Figura 18 Dinmica construtiva potencial - taxa mdia de crescimento anual das principais variveis no licenciamento total, por NUTS II, 2001-2010 Em termos globais, entre 2001 e 2010 foram licenciados em Portugal 395 807 edifcios em construes novas, ampliaes, alteraes e reconstrues. Destes, resultaram 645 619 fogos. O destino habitao representava, no perodo em anlise, 80,8% do total de edifcios licenciados no pas. Essa percentagem foi mais expressiva no Algarve (90,3%) e menos expressiva no Alentejo onde representava 73,6% dos edifcios licenciados nessa regio.
Figura 19 Indicadores globais de fogos e edifcios licenciados, por regies NUTS III, 2001-2010
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro No perodo 2001-2010, a preponderncia das construes novas nos edifcios licenciados notria, representando 79,4% do total. Ao nvel das NUTS II, a regio Norte concentrava 34,3% do total de Construes Novas e a regio Centro 30,3%. No entanto, ao nvel das NUTS III foi a Grande Lisboa que apresentou a maior percentagem observada a nvel nacional com 6,9 %, seguida do Algarve com 6,7%. O segundo tipo de obra mais utilizado foi a ampliao com 13% total. Ao nvel das NUTS II, a regio Centro concentrou 30,2% dos edifcios licenciados para obras de ampliao, enquanto a regio Norte registou 28,4% para o mesmo tipo de obra. No entanto, ao nvel das NUTS III foi tambm a Grande Lisboa que registou o valor mais elevado neste perodo, com 9,9% do total de edifcios licenciados para ampliao. Para alm dos dois tipos de obra anteriores, foram licenciados obras de alterao e de reconstruo de edifcios, representando 3,7% e 3,8% respectivamente.
Figura 20 Licenciamento por tipo de obra, 2001-2010 Ao nvel das obras de alterao a regio Norte observou o valor mais elevado, ou seja 28,3% das obras licenciadas face ao total deste tipo de obra, seguida da regio Centro que registou 27,1%. J ao nvel das NUTS III continua a ser a Grande Lisboa a observar o maior rcio (15,3%), seguida do Grande Porto com 10,3% total de obras de alterao em edifcios. Nas obras de Reconstruo as regies Norte e Centro revelam tambm uma posio preponderante face ao resto do pas, dado que 86,1% do total de reconstrues licenciadas se situam nestas duas regies, mas apresentam neste tipo de obra uma maior diferena que no era observvel nos restantes tipos de obra. Assim, a regio Norte concentrou no seu territrio 48,8% do total de obras de reconstruo licenciadas, enquanto na regio Centro as reconstrues representaram 37,3% do total do pas. Ao nvel das NUTS III os valores mais elevados concentram-se no norte do pas: o Douro com 13,4%, o Tmega com 11,0% e o Minho-Lima com 10,0% do total de obras de reconstruo. J na Grande Lisboa, os edifcios licenciados neste tipo de obra representam apenas 1,1 do total, o que se deve ao facto de as obras de conservao efectuadas corresponderem maioritariamente a ampliaes uma vez que se registam aumentos no nmero de pisos e crcea. Nos fogos licenciados por tipo de obra ainda mais evidente a sua predominncia em Construes Novas, representando 89,8% do total de fogos licenciados no perodo 2001-2010. Ao nvel das NUTS II os fogos licenciados em Construes Novas tm um peso de 29,1% na regio Norte, 20,8% na regio Centro e 18% na regio de Lisboa. Numa anlise mais detalhada por regies NUTS III na Grande Lisboa que se regista a mais elevada proporo de fogos em Construes Novas com 11,4% do total de fogos licenciados. A regio do Algarve licenciou 10,3% de fogos em Construes Novas e o Grande Porto 9,9%.
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Fonte: INE, Estatsticas da Construo e Habitao Figura 21 Licenciamento por tipo de obra, 2001-2010 As empresas privadas surgem como a entidade que mais promoveu a construo de habitao nova neste perodo com 51,7% dos fogos licenciados em Construes Novas para Habitao. As pessoas singulares foram a segunda entidade em termos de licenciamento neste perodo, com 44,9% dos fogos licenciados. Estas duas entidades acumulam 96,6% do total de fogos licenciados no perodo em anlise.
Fonte: INE, Estatsticas da Construo e Habitao Figura 22 Licenciamento de Construes novas par Habitao, por entidade promotora, 2001-2010 A dinmica construtiva, avaliada pela taxa de crescimento do nmero de fogos licenciados no perodo 2002-2010 face ao stock de fogos de 2001, registou os seus valores mais elevados no Algarve (25,9%), Madeira (22,6%) e Aores (19,8%). Ao nvel das regies NUTS III as regies menos dinmicas foram as da regio da Serra da Estrela (5,1%), Beira Interior Norte (7,7%) e Entre Douro e Vouga (8,5%).
Regi es M a is Dinmicas F o go s lic e nc ia do s ( 2 0 0 2 - 2 0 10 ) e m % do s t o c k de f o go s de 2 0 0 1 P o rt uga l 1 2 3 4 5 A lga rv e R e g. A ut . M a de ira R e g. A ut . A o re s C v a do Oeste 1 2,49 25,89 22,61 1 9,81 1 6,04 1 4,25 1 2 3 4 5 Regi es M e no s Dinmicas F o go s lic e nc ia do s ( 2 0 0 2 - 2 0 10 ) e m % do s t o c k de f o go s de 2 0 0 1 P o rt uga l S e rra da E s t re la B e ira Int e rio r N o rt e E nt re D o uro e V o uga B a ixo A le nt e jo P inha l Int e rio r N o rt e 1 2,49 5,1 3 7,71 8,53 8,67 8,94
Figura 23 Ranking das regies mais e menos dinmicas, em termos de Fogos licenciados, 2002-2010 Numa anlise dos municpios mais e menos dinmicos, avaliados de igual modo pela taxa de crescimento do nmero de fogos licenciados no perodo 2002-2010 face ao stock de fogos de 2001, verifica-se um grande dinamismo nos municpios da regio do Algarve, com destaque para Albufeira (39,3%), Vila Real de Santo Antnio
Fonte: INE, Censos 2001 e Estatsticas da Construo e Habitao
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro (38%) e Tavira (36,5%). Contudo, na regio da Madeira que, em termos nacionais, se encontram os municpios mais dinmicos, nomeadamente Porto Santo (50,3%) e Santa Cruz (41,3%). Em oposio, os municpios menos dinmicos encontram-se nas regies Norte, Centro e Alentejo, destacando-se assim Torre de Moncorvo (3,9%), Seia (4,1%), Oleiros (4,3%) e Sousel (4,8%). Na regio da Madeira os municpios menos dinmicos apresentam, ainda assim, valores muito prximos da mdia nacional, evidenciando o elevado dinamismo mdio desta regio no perodo 2002-2010.
M unic pio s ma is din m ic o s N ut s F o go s lic e nc ia do s ( 2 0 0 2 - 2 0 10 ) e m % do s t o c k f o go s de 2 0 0 1 R e gi o N UT III M unic pio % de N ut s
M unic pio s m e no s din mic o s F o go s lic e nc ia do s ( 2 0 0 2 - 2 0 10 ) e m % do s t o c k de f o go s de 2 0 0 1 R e gi o N UT III M unic pio %
P o rt uga l C o nt ine nt e Algarve Algarve Algarve Lisbo a Algarve Algarve A lgarve A lgarve A lgarve Grande Lisbo a A lgarve A lgarve A lbufeira Vila Real de Santo A nt nio Tavira M afra P o rtimo Lago s
12 ,6 % 12 ,3 % 39,3% 38,0% 36,5% 34,7% 33,1 % 32,3%
P o rt uga l C o nt ine nt e No rte Centro Centro A lentejo A lentejo No rte Do uro Serra da Estrela P inhal Interio r Sul A lentejo Central A lto Alentejo A lto Trs-o sM o ntes To rre de M o nco rvo Seia Oleiro s So usel M o ra M o ntalegre
12 ,6 % 12 ,3 % 3,9% 4,1 % 4,3% 4,8% 5,1 % 5,2%
R . A . A o re s R. A . A o res R. A . A o res R. A . A o res P o nta Delgada Ribeira Grande Vila Franca do Campo
19 ,8 % 30,3% 27,8% 23,2%
R . A . A o re s R. A . A o res R. A . A o res R. A . A o res Santa Cruz das Flo res Co rvo Lajes das Flo res
19 ,8 % 5,8% 7,3% 7,6%
R . A . M a de ira R. A . M adeira R. A . M adeira R. A . M adeira P o rto Santo Santa Cruz Cmara de Lo bo s
2 2 ,6 % 50,3% 41 ,3% 23,4%
R . A . M a de ira R. A . M adeira R. A . M adeira R. A . M adeira So Vicente Ribeira B rava P o rto M o niz
2 2 ,6 % 1 % 0,1 1 ,1 1% 1 2,0%
Figura 24 Ranking dos municpios mais e menos dinmicas, em termos de Fogos licenciados, 2002-2010 NOTAS: TMCA (taxa mdia de crescimento anual) = [(valor acumulado da varivel 2010 /valor da varivel em 2001) (1/9) 1] *100 Fogos Licenciados em % do stock de fogos em 2001 = (N de Fogos nas licenas de construes novas, ampliaes e reconstrues / N de Fogos existentes em 2001*)
Fonte: INE, Censos 2001 e Estatsticas da Construo e Habitao
CONCLUSES
De acordo com os resultados preliminares dos Censos 2011, na ltima dcada (2001-2011), o nmero de edifcios de habitao familiar clssica cresceu 12,4% e o nmero de fogos aumentou 16,3%, correspondendo assim a mais 391 mil edifcios e 824 mil fogos face a 2001. Em 2011, o parque habitacional portugus corresponde a 3,6 milhes de edifcios e 5,9 milhes de fogos, comparado com os 3,2 milhes de edifcios e 5,1 milhes de fogos existentes em 2001. Em 2010, o parque habitacional portugus foi estimado em 3,5 milhes de edifcios e 5,8 milhes de fogos. Entre 2001 e 2010 as regies da Madeira, do Norte e do Algarve registaram o crescimento mais expressivo no nmero de edifcios. Na regio de Lisboa predomina a construo em altura: 12,5% dos edifcios correspondem a 24,8% dos fogos totais. O nmero total de edifcios cresceu cerca de 8,5% desde 2001, correspondente a mais 273 mil edifcios. O nmero mdio de habitantes por fogo diminuiu cerca de 8,4% e o nmero de fogos por edifcio cresceu 3,8%, entre 2001 e 2010. Entre 2001 e 2010 foram licenciados cerca de 478 mil edifcios e concludos 470 mil edifcios. Tem-se verificado um decrscimo sistemtico tanto do nmero de edifcios licenciados como concludos, que se revelou mais acentuado nos ltimos trs anos (2008-2010).
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Em termos mdios, entre 2001 e 2010, o nmero de edifcios licenciados registou uma variao de -8,5%. Ao nvel das obras concludas, em termos mdios registou-se um decrscimo de 6,9% entre 2001 e 2010, que foi mais acentuado nos anos de 2004 (-18,1%) e de 2009 (-11,8%). Entre 2001 e 2010 a taxa de variao mdia anual do nmero de fogos licenciados em construes novas foi de 14,7%, correspondendo a 24 710 fogos licenciados em 2010 face aos 114 360 licenciados em 2001. Na dcada em anlise registaram-se variaes anuais negativas do nmero de fogos licenciados em construes novas em todos os anos, com especial destaque para 2009 (-40,5%) e 2008 (-30,2%). No que respeita aos fogos concludos as quebras no foram to acentuadas, mas ainda assim cifraram-se nos 9,7% em termos mdios entre 2001 e 2010, e incidiram fundamentalmente nos anos mais recentes (entre 2008 e 2010). Em 2010 cerca de 23,1% das obras concludas respeitavam reabilitao do edificado, enquanto em 2001 essa proporo era de 18,3%. Cerca de 67,9% dos edifcios reabilitados em 2010 correspondem a obras de ampliao. Em 2001 o valor estimado dos fogos a exigir mdias, grandes ou muito grandes reparaes rondava os 800 000. Contudo, entre 2001 e 2010 apenas cerca de 88 mil obras de reabilitao foram efectivamente concludas, o que ficou muito aqum das necessidades identificadas. Nas regies autnomas a reabilitao do edificado relativamente mais expressiva quando comparada com a construo nova. Em termos de dinmica construtiva potencial, todas as regies apresentam taxas mdias de crescimento anual negativas com excepo dos Aores que apresenta algumas taxas de variao positivas. As construes novas so o tipo de obra dominante ao longo do perodo 2001-2010 (79,4% do total). Nos fogos licenciados entre 2001-2010 dominante o licenciamento em construes novas (89,8% do total). A regio da Serra da Estrela confirma-se como a regio menos dinmica, tanto avaliada pela taxa de crescimento do nmero de fogos licenciados como pelo seu valor absoluto.
BIBLIOGRAFIA
1. Estatsticas da Construo e Habitao, INE (2011) 2. Documento Metodolgico do Inqurito aos Projectos de Obras de Edificao e Demolio de Edifcios (Q3), INE (2006) 3. Documento Metodolgico das Estatsticas das Obras Concludas, INE (2006) 4. Presso Construtiva reas Metropolitanas e Cidades Mdias, INE (2000) Notas finais: este estudo pretende divulgar os resultados das estatsticas da Construo e Habitao, disponibilizadas pelo INE
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro CENRIOS PROSPECTIVOS PARA O PLANO MUNICIPAL DE HABITAO: ESTUDO DE CASO NO MUNICPIO DE TAQUARA/RS Roberto Morais (masprm@faccat.br) Dilani Bassan (dilanib@faccat.br) Faculdades Integradas de Taquara - Faccat, Brasil O presente artigo tem como objetivo definir cenrios prospectivos para o plano municipal de habitao do municpio de Taquara, Rio Grande do Sul, Brasil. O mtodo utilizado foi o estudo de caso exploratrio e descritivo, utilizando-se a pesquisa bibliogrfica em livros, revistas e sites para obteno de dados secundrios para uma anlise quali-quantitativa. Analisando-se as condies de moradia no referido municpio a partir de parmetros estabelecidos por Dll, Mendiondo e Fuhr (2002), Heijden (2004), Buarque (2003), evidenciam-se necessidades habitacionais considerveis ainda no satisfeitas. O estudo conclui que os problemas habitacionais particularmente visveis nas aglomeraes urbanas incluem: segregao espacial da populao pobre em assentamentos informais; a carncia de moradia, a escassez de servios de infra-estrutura urbana, entre outros.
Palavras-chave: Aglomeraes urbanas, cenrios, habitao.
INTRODUO
Usamos repetidamente a expresso cenrios para vislumbrar o que est por vir e para planejar as aes de hoje com base em percepes e insigths para o futuro. A palavra vem do termo teatral ingls scenery roteiro de um filme ou pea. Est , sem dvida, uma das etapas mais importantes do planejamento estratgico municipal. A leitura ambiental ou desenho dos cenrios nos permite observar, atualmente, de um lado, o processo de globalizao da economia, e de outro lado, como tendncia mundial, a reduo da participao do Estado no processo produtivo. Neste artigo, argumentaremos que o desafio fundamental para o desenvolvimento regional a elaborao de cenrios que abrem as portas para as oportunidades do amanh, bem como a descoberta de novas aplicaes s surpresas inevitveis do futuro. [1] Na dinmica do mundo atual associada a relao entre economia, poltica e tecnologia, fazer uma prospeco de futuro acaba por tornar-se complexo e desafiador. Elaborar um cenrio a partir de economias que dispe de recursos escassos escolher a melhor direo, alocando eficientemente os recursos, em busca da menor probabilidade de erros. Elaborar um cenrio requer uma anlise da situao rica em detalhes, a fim de fazer uma descrio plausvel com relao ao futuro, a partir da situao atual, dando destaque a decises que devero ser tomadas, com o objetivo de estabelecer o melhor caminho para atingir as metas definidas. O cenrio um instrumento de apoio a tomada de deciso, que tem como foco abranger as principais dimenses, as mais relevantes, apresentando solues plausveis para os problemas, alm de propor transformaes viveis em um determinado tempo. Descrever cenrios para um pas mapear o futuro, identificando destinos possveis, traando rotas, identificando incertezas, divergncias e antecipando perigos. [2] No Brasil e, sobretudo, nos municpios, as incertezas e os sobressaltos so constantes. Entretanto, uma vez ultrapassada a turbulncia, possvel pensar em um projeto municipal consistente de desenvolvimento em longo prazo. No mbito municipal, necessria a implementao de uma poltica habitacional capaz de aproveitar as potencialidade econmicas da produo habitacional e enfrentar o crescente deficit de moradias, que, aliado s precrias condies de habitabilidade, agravam os processos de excluso territorial e obstruem as possibilidades de desenvolvimento humano. [3] Nessa particular moldura, o grande desafio do municpio de Taquara, no Rio Grande do Sul, ser a construo e materializao de um plano habitacional associado melhoria da qualidade de vida, tudo integrado aos contextos regional, nacional e mundial. Assim, o objetivo central deste artigo identificar os futuros alternativos para o municpio de Taquara,RS, na equalizao do seu plano habitacional. O presente trabalho tratar dos seguintes tpicos para melhor entendimento e embasamento terico sobre a temtica os principais conceitos de cenrios; caracterizao da regio escolhida para o desenvolvimento do trabalho; os parmetros adotados para a definio da regio de estudo; o desenvolvimento dos cenrios e as consideraes finais. Por fim, o problema de pesquisa proposto : Tanto do ponto de vista econmico quanto
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro urbanstico, quais os cenrios prospectivos para o municpio de Taquara na elaborao de um plano municipal de habitao para retomar seu crescimento?
CENRIO: conceitos introdutrios

Os primeiros estudos que dizem respeito a padres objetivos para prospeco do futuro tem origem nos egpcios, que a partir de suas experincias na avaliao das condies do Rio Nilo, na busca de perspectivas para cheias e estiagens, se utilizavam desses fatores para determinar as futuras colheitas e para a economia da nao. [4 Um cenrio no faz predies do futuro nem pode ser qualificado pela sua probabilidade. Os cenrios so imagens alternativas do futuro. [5] Os cenrios so descries, histrias de futuro coerentes, internamente consistentes e plausveis. uma imagem de como o futuro pode ser e til para mostrar como certas alternativas podem influenciar as condies futuras, em um dado ambiente. O estudo de cenrios pressupe uma reflexo mais casual do que probabilstica. So narrativas plausveis sobre o futuro, consistentes e cuidadosamente estruturadas em torno de ideias. As narrativas focam as relaes casuais e procuram indicar os pontos de deciso. [6] Um cenrio uma viso internamente consistente do que o futuro poder vir a ser, e tem como principais funes a avaliao explcita de premissas de planejamento, o apoio formulao de objetivos e estratgias, a avaliao de alternativas, o estmulo criatividade, a homogeneizao de linguagens e a preparao para enfrentar descontinuidades. [7] Apesar do termo cenrio conotar a descrio de um retrato esttico, deve, porm, enfatizar os processos dinmicos. Conceitua-se cenrios como: []um texto escrito em que se apresentam sequncias hipotticas de situaes complexas, construdas com o propsito de concentrar a ateno nos processos causais e pontos de deciso e facilitar a deciso na situao de incerteza e ignorncia parcial em que se encontram os decisores. [8] No possvel prever o futuro com preciso tampouco se ajustar otimizadamente s condies do ambiente, porm estaremos mais bem preparados se exercitarmos nosso crebro a pensar estrategicamente em futuros alternativos. Essa tarefa bastante rdua e a dificuldade maior est em combinar um nmero grande de variveis com grande amplitude de variao. Entre as variveis estudadas na elaborao dos cenrios encontramse as variveis do meio ambiente, polticas, sociais, econmicas, tecnolgicas, culturais, geopolticas, etc. Para um dos estudiosos franceses das tcnicas de prospeco, cenrio um conjunto formado pela descrio detalhada de uma situao futura, incluindo a ao dos principais atores e a probabilidade estimada de eventos incertos, articulados de tal forma a descrever a passagem da situao de origem para a situao em um momento futuro de forma coerente. [9] O Quadro 1 apresenta uma consolidao dos principais autores que tratam a temtica, bem como as etapas sugeridas para o desenvolvimento da metodologia.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Autor Etapas Identifique e explicite a misso, objetivos e polticas. Determine at quando no futuro quer planejar. Desenvolva um bom conhecimento dos pontos de segurana. Determine fatores que ocorrero dentro do prazo do planejamento. Faa uma lista de variveis-chave. D valores para cada varivel-chave. Construa cenrios. Desenvolva uma estratgia para cada cenrio. Cheque a flexibilidade de cada estratgia em cada cenrio. Selecione ou desenvolva uma estratgia. Decida os impulsores. Ligue os impulsores num arcabouo vivel. Produza sete a nove minicenrios iniciais. Reduza os cenrios a dois ou trs. Escreva os cenrios. Identifique decorrncias criticas. Identificar a questo ou deciso principal. Listar principais foras do ambiente local. Listar as tendncias motrizes. Criar o ranking dos fatores por importncia e incertezas. Selecionar a lgica do cenrio. Detalhar os cenrios. Implicaes. Seleo de indicadores e sinalizadores. Identificar a rea do problema. Definir o sistema, incluindo as principais foras, a resoluo e a extenso espao-temporal. Definir os indicadores do estgio do sistema. Gerar os cenrios qualitativos. Quantificar os cenrios. Avaliar os cenrios. Quadro 1 Metodologia de Cenrios Fonte: Adaptado de Bethlem (2002).
Linneman e Klein (1979)
Mercer (1995)
Schwartz (1995)
Dll , Mendiondo e Fuhr (2002)
[...] para a construo de cenrios parte-se de um modelo mental (teoria) que interpreta as variveis centrais e as interaes entre elas com uma reduo da complexidade da realidade, como um certo entendimento do sistema-objeto de anlise e projeo futura. [10] Uma vez estabelecidos os cenrios eles devem constituir a descrio do ambiente que a organizao (empresa, governo municipal, estadual e federal, outros) usar em suas decises. A mesma estrutura poder ser adotada para a construo de cenrios regionais. Porm destaca [] os subespaos econmicos e sociais corte territorial devem ser considerados como subsistemas de um sistema mais amplo e mais complexo, formado pelo pas e, eventualmente, pelo mundo contexto do qual recebem (trocam) influncias e impactos diferenciados. [10]
CARACTERIZAO DA REGIO
O territrio de Taquara fez parte de sesmaria concedida pela Coroa Portuguesa em 1814. Em 1846 criada a Colnia de Santa Maria do Mundo Novo compreendendo os atuais municpios de Igrejinha, Taquara e Trs Coroas. A colnia dividiu-se em trs sees: Baixa Santa Maria hoje Taquara; Mdia Santa Maria hoje Igrejinha; e Alta Santa Maria hoje Trs Coroas. A partir de 1846, os colonos alemes fixaram-se na Colnia de Santa Maria do Mundo Novo e, aos poucos, espalharam-se pelas margens do Rio Santa Maria (hoje Paranhana) rumo ao norte. Com a emancipao, em 1886, e a instalao da via frrea entre Novo Hamburgo e Taquara, em 1903, que serviu de escoadouro da produo, observa-se perodo de florescimento econmico. Na dcada de 40, Taquara foi considerada a Capital do Piretro, utilizado na fabricao de inseticidas, cujo auge se deu em 1945 e 1946, quando chegou a 1000 toneladas por ano quase totalmente exportada para os Estados Unidos.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A partir de 1950, o calado passou a ter relevncia na economia taquarense. Na dcada de 60, com a criao da Feira Nacional do Calado FENAC e o incio das exportaes de calados, a regio torna-se o principal polo exportador deste produto no pas. Em 1959, Trs Coroas se emancipa de Taquara; em 1964 Igrejinha, e, em 1982, Parob (antes distrito industrial), esta ltima retirou do municpio contingente importante de indstrias. Taquara ingressa administrativamente na Regio Metropolitana de Porto Alegre RMPA em 1999. A RMPA composta por 31 municpios (Figura 1) e compreende duas grandes subregies: polo Porto Alegre e polo Novo Hamburgo/So Leopoldo. Taquara pertence ltima regio caracterizada por municpios de populao urbana concentrada, significativa produo industrial e poucas reas rurais preservadas.
Figura 1 Regio Metropolitana de Porto Alegre Fonte: Elaborado pelo Autor
Municpio So Jernimo Arroio dos Ratos Charqueadas Triunfo Montenegro Capela de Santana Nova Santa Rita Porto So Leopoldo Estncia Velha Ivoti Dois Irmos Sapiranga Campo Bom Novo Hamburgo Araric
Municpio Nova Hartz Parob Taquara Santo Antnio da Patrulha Glorinha Gravata Viamo Alvorada Porto Alegre Guaba Eldorado do Sul Canoas Cachoeirinha Esteio Sapucaia do Sul
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31
Quadro 2 Relao dos Municpios da RMPA Fonte: Elaborado pelo autor (2010) O municpio de Taquara articula importantes regies do estado do Rio Grande do Sul: Serra Gacha, Litoral, Regio Metropolitana e Vale dos Sinos. Taquara dista 40 Km de Gramado, 89 Km de Tramanda, 72 Km de Porto Alegre e 36 Km de Novo Hamburgo. Tem como municpios limtrofes Araric, Glorinha, Gravata, Igrejinha, Novo Hamburgo, Parob, Rolante, Santo Antnio da Patrulha, Sapiranga, So Francisco de Paula e Trs Coroas.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A Figura 2 apresenta o mapa do Estado do Rio Grande do Sul, destacando, em especial, o municpio de Taquara.
Figura 2 Mapa do Rio Grande do Sul Fonte: Elaborado pelo Autor (2010) O municpio possui 54.643 habitantes (contagem do IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica 2010), em sua maioria 83% concentrada na rea urbana. A rea urbana ocupa somente 8% da rea total do municpio que possui 457.130 Km. [11] O quadro 3 apresenta a srie histrica da contagem populacional de Taquara entre 1970 e 2010. Houve um crescimento progressivo da populao total do municpio em todo esse perodo, sendo menor entre as dcadas de 1980 e 1990 devido ao processo de emancipao de Parob em 1982. No perodo entre 1970 e 2008, enquanto a populao urbana cresceu, a populao rural declinou, elevando a taxa de urbanizao de 59% em 1970 para 85% em 2008. No perodo entre 2008 e 2010 os dados revelaram uma pequena queda no nmero de habitantes de reas urbanas e uma elevao no nmero de habitantes do meio rural. Esse fenmeno j vem sendo anunciado por alguns autores, pois a queda na qualidade de vida oferecida pelo meio urbano tem levado uma parcela da populao a procurar reas rurais, no to distantes do centro urbano. Verifica-se a contemplao desse processo de reverso urbano-rural. Verifica-se que o rural tem ganhado novos aspectos, como a implantao de residncias permanentes e secundrias no meio rural; a produtividade dos stios de recreio relacionada a atividade comercial; a presena de estruturas urbanas como spas, hotis-fazenda e pousadas. [12] Em relao a taxa de urbanizao, esta praticamente se manteve igual, sendo em 2010, 0,83% em contraposio a 2008 que foi de 0,85%. Entretanto, o censo de 2010 traz uma base de informaes sobre a populao residente no municpio que de certa forma poder contribuir na composio dos cenrios para o municpio de Taquara. Com base nos dados sobre populao do ltimo censo (2010) dos 54.643 habitantes do municpio de Taquara, 99% representam as pessoas residentes em domiclios particulares (54.211). Dos 22.241 domiclios recenseados, apenas 83% estavam ocupados e aproximadamente 16% no estavam ocupados, ou tinham ocupao ocasional ou simplesmente estavam vagos. Um pequeno percentual de domiclios eram coletivos. Os dados sobre populao revelaram em 2010 que as moradias do municpio tem em mdia 2,93 habitantes residentes em domiclios particulares. Tambm, foi verificado o tipo de moradia da populao recenseada, sendo 17.134 domiclios particulares permanentes tipo casa e 1.218 so do tipo apartamento, os demais so casas em vilas ou habitao tipo cortio. Com relao a condio de ocupao a maioria dos municpios so prprios (14.814), alugado so 2.608 e cedido 1.065. Os dados do censo no revelam se os domiclios so urbanos ou rurais, o que torna difcil uma avaliao da carncia habitacional. Sabe-se que devido a maior concentrao de populao em reas urbanas, estas apresentam ndices de carncia habitacional, de saneamento bsico e abastecimento de gua mais elevados. A carncia habitacional no Brasil um problema antigo que vem sendo amenizado com a implantao de projetos do governo que visam o acesso a casa prpria, atendendo principalmente a populao de baixa renda.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Hoje o crdito habitacional um fator de atrao, pois as taxas so baixas e a exigncia quanto a renda passou a ser mais flexvel. Os programas do governo federal, como Minha Casa, Minha Vida destinam-se basicamente a municpios com at 50.000 habitantes e a famlias com renda limitadas a R$ 1.395,00. Isso mostra uma preocupao do governo no s em atender o dficit habitacional de municpios menores como tambm levar a casa prpria a um grupo da populao antes marginalizado e sem acesso a crdito. 1970 Rural Urbana Total Taxa Urbanizao % Urbana % Rural 12.896 18.271 31.167 0,59 58,62 41,38 1980 11.044 30.331 41.375 0,73 73,31 26,69 1991 7.367 35.100 42.467 0,83 82,65 17,35 1996 8.555 39.019 47.574 0,82 82,02 17,98 2000 9.700 43.125 52.825 0,82 81,64 18,36 2008 8.085 46.196 54.281 0,85 85,11 14,89 2010 9.377 45.266 54.643 0,83 82,84 17,16
Quadro 3 - Populao Fonte: FEE (2011) Outro fator importante na definio dos cenrios a distribuio dos domiclios de acordo com renda das famlias. Os dados do censo 2010 mostram que a maioria dos domiclios esto concentrados nas classes que recebem de at 2 salrios mnimos que representa 11.809 domiclios de 18.505. Para as famlias que tem renda de at de salrio mnimo apenas 482 famlias esto em seus domiclios e 325 so as famlias sem rendimentos que vivem em habitaes com vrios ocupantes e em situaes precrias. Por fim, importante lembrar que a parte habitacional dever vir acompanhada de infraestrutura bsica como energia eltrica, abastecimento de gua e saneamento bsico. No quesito abastecimento de gua o Censo 2010 revelou que dos 18.505 domiclios, 10.875 so beneficiados com abastecimento de gua atravs da rede geral de abastecimento, representando em torno de 59% dos domiclios. Em torno de 38% dos domiclios pesquisados ainda dependem de poo ou nascente na propriedade e 3% esto includos como outras formas de abastecimento. Ainda com relao a infraestrutura a existncia de esgotamento sanitrio uma condio bsica para a qualidade de vida da populao e atualmente uma exigncia dos planos do governo na construo de moradias vinculadas ao Minha Casa, Minha Vida. No municpio de Taquara em 2010 em torno de 99% dos domiclios pesquisados (18.505), 99% tinham banheiro ou sanitrio e apenas 0,4% no tinham banheiro ou sanitrio. Desses 99% apenas 46% dos domiclios estavam ligados a rede geral de esgoto ou pluvial; em torno de 38% com fossa sptica e 16% tinham outro tipo de situao esgotamento sanitrio. Os dados no revelam as condies especficas da populao rural e urbana individualmente. Seria interessante analisar as condies do meio rural, j que os maiores problemas encontram-se claramente no meio urbano, at pelo fato de ter uma concentrao maior de habitantes, necessita de maior e melhor infraestrutura. Por fim, a energia eltrica uma condio de bem-estar social, oportunizando aos moradores disporem de alguns confortos com chuveiro eltrico e geladeira, bens indispensveis na vida atual. Com relao aos moradores de Taquara em 2010, dos 18.505 domiclios, novamente encontra-se um percentual elevado de pessoas que tem acesso a energia eltrica (99%), atravs companhia distribuidora de energia. Apenas 0,1% tinham outra fonte de energia e 0,4% no tinha acesso a energia eltrica. No entanto, ao analisar os dados do Censo observa-se que dos 22.241 domiclios recenseados apenas 18.509 tiveram efetivamente as entrevistas realizadas e em 10 domiclios as entrevistas no foram realizadas. Isso mostra que apenas 83% dos domiclios prestaram informaes ao recenseador. Considerando que no foram identificadas as carncias de infraestrutura do meio urbano e rural separadamente, os dados leva-nos a crer que muitas das deficincias na rea habitacional e de sua infra-estrutura no foram identificadas. .
PARMETROS ADOTADOS PARA DEFINIO DA REGIO

Os principais problemas habitacionais que afligem a cidade de Taquara envolvem a irregularidade fundiria, carncia e deficincia de infraestruturas urbanas (especialmente saneamento), localizao de domiclios em situao de risco ou em reas suscetveis a alagamentos, assim como em reas de proteo ambiental (margens de recursos hdricos), precariedade da estrutura domiciliar, adensamento excessivo nos domiclios com
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro famlias numerosas convivendo em espaos residenciais diminutos, ou ainda a coabitao de mais uma famlia em uma mesma moradia. Os problemas habitacionais se concentram na sede do municpio. Tais reas encontram-se predominantemente na periferia da mancha urbana, frequentemente habitados por populao com renda de at 3 salrios mnimos com caractersticas de ocupao recente. Cabe mencionar que, embora prioritrias para elaborao do Plano Local de Habitao de Interesse Social PLHIS, no so as nicas inadequaes habitacionais encontradas em Taquara. Os fatores que influenciam a qualidade das habitaes vo desde a carncia de equipamentos pblicos at a ocupao em faixas de domnio das rodovias estaduais, por exemplo.
DESENVOLVIMENTO DOS CENRIOS

Apresenta-se um roteiro baseado nas experincias do programa WAVES (Water Availability, Vulnerability of Ecosystems and Society in the Northeast fo Brazil) para anlise integrada e o planejamento regional visando cenrios de prazo longo. um modelo cujos pressupostos merecem um exame detalhado, por isso ser utilizado neste artigo. [5] 1 Etapa Definio da rea do problema O municpio de Taquara apresenta um deficit habitacional de 795 unidades domiciliares. 2 Etapa Definio do sistema Componentes: deficit habitacional e a inadequao habitacional. Foras principais: domiclios improvisados, coabitao familiar, cmodo cedido ou alugado, acesso a infraestruturas, adensamento excessivo e inadequao fundiria. Extenso espacial: Taquara Resoluo espacial: a menor unidade do modelo o municpio Extenso temporal: 2010 a 2020.
3 Etapa Indicadores do Estgio do Sistema Um indicador potencial de deficit habitacional composto pelo somatrio domiclios e ou famlias com os seguintes atributos: domiclios improvisados, coabitao familiar e cmodo cedido ou alugado. Domiclios improvisados correspondem s construes para fins no residenciais, mas que estavam servindo de moradia por ocasio do censo. A coabitao familiar representada pelo total de famlias conviventes no mesmo domiclio ou indicando o aluguel de quartos ou cmodos para moradia de outras famlias, revelando a insuficincia do estoque habitacional para atender demanda. Cmodo cedido ou alugado representa os tipos de domiclios com um ou mais aposentos localizados em casa de cmodos ou cortios e que se encontravam na condio de alugados ou cedidos por empregador e/ou de outra forma. A inadequao habitacional, por sua vez, refere-se s unidades habitacionais que no proporcionam condies desejveis de habitabilidade. Esse indicador classifica os domiclios com carncia ou deficincia de infraestrutura, com adensamento excessivo de moradores, com problemas de natureza fundiria, ou sem unidade sanitria domiciliar exclusiva. O acesso infraestrutura leva em considerao a qualidade dos servios relacionados ao ambiente em que a moradia est inserida. identificada a partir das condies de carncia ou deficincia no acesso de infraestruturas de iluminao, abastecimento de gua, esgotamento sanitrio ou coleta/destino do lixo. Quando a proporo de moradores por dormitrio em domiclios urbanos com famlia, considerado suportvel no ultrapassar o limite de trs moradores por dormitrio, diz-se estar ocorrendo o adensamento excessivo. Para no haver sobreposio com a coabitao familiar, componente do deficit, so excludos do clculo aqueles domiclios com presenas de famlias conviventes ou quarto/cmodos alugados. Por fim, a inadequao fundiria refere-se aos casos em que pelo menos um dos moradores do domiclio tem a propriedade da moradia, mas no possui a propriedade, total ou parcial, do terreno ou a frao ideal de terreno (no caso de apartamento) em que ela se localiza. 4 Etapa Cenrios Qualitativos Trs cenrios de referncia para o ano de 2020 foram definidos. Cada cenrio (otimista, pessimista e mais provvel) cobre as possibilidades para o desenvolvimento do plano municipal de habitao de Taquara. O cenrio
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro de referncia A rene a possibilidade de crescimento sustentado(otimista); o cenrio B adota uma tendncia de melhorias graduais (mais provvel) e, o cenrio C, de crise recorrente de deficit habitacional. O Quadro 4 apresenta resumidamente os cenrios. Varivel Cenrio A Cenrio B O incremento populacional at 2020 aponta para uma diminuio do nmero de pessoas por famlia. Cenrio C No sero acrescidas moradias ao estoque para acomodar condignamente o crescimento populacional projetado. Onerao fiscal sobre insumos da construo, aumento nos preos de materiais de construo, maior exigncia socioeconmica para acesso as fontes de financiamento formal.
Dficit por incremento Sero acrescidas populacional moradias ao estoque para acomodar condignamente o crescimento populacional projetado. Oferta habitacional
Retomada e expanso da Estabilidade econmica, construo no pas. reduo das taxas de juros, melhoria nos nveis de renda e empregabilidade, maior oferta de crdito, mudanas no marco regulatrio.
Oferta de domiclios
Oferta ser direcionada Oferta ser direcionada A maioria da oferta baixa renda. para a faixa de classe referir-se- a unidades mdia. domiciliares de grande porte destinados s famlias de renda mais alta. Demanda ser inferior construo de novas unidades habitacionais ofertadas. Grande quantidade de lotes vazios dentro da sede urbana de Taquara. Ocupao ser estimulada. Grande quantidade de lotes vazios j supridos de infraestrutura bsica, reduzindo seu custo de urbanizao. Nem todos os lotes vazios existentes esto efetivamente disponveis para urbanizao. A possibilidade de incremento habitacional dentro da rea urbanizada ser inferior a demanda estimada para o horizonte do plano habitacional.
Oferta de terrenos
Quadro 4 Cenrios Fonte: O autor (2010) 5 Etapa Cenrios Quantitativos O dficit habitacional quantitativo refere-se situao de extrema precariedade dos domiclios ou coabitao. Existia, em 2000, um dficit habitacional de 795 unidades domiciliares, representando 15% dos domiclios com problemas habitacionais e 5% de todos os domiclios do municpio. [13] A situao de carncia econmica tem relao direta com o nvel de precariedade habitacional das famlias. Nota-se a concentrao de beneficirios do Bolsa Famlia (Programa de transferncia de renda criado pelo Governo Federal em 2003) na parte sul e sudeste do bairro centro: 30% dos beneficirios residem no bairro Empresa; 12% residem no bairro Santa Teresinha; 11% moram no Mundo Novo e 9% no bairro Medianeira. Juntos, esses quatro bairros concentram 62% dos beneficirios do Programa Bolsa famlia, indicando elevada incidncia de populao com nveis muito baixos de renda. Na parte noroeste da sede urbana, existe uma segunda concentrao do nveis de carncia do municpio, nos bairros Santa Maria e Tito-Eldorado, os quais juntos englobam 18% dos beneficirios do Bolsa Famlia. Metade dos solicitantes de novas unidades habitacionais do Programa Minha Casa Minha Vida (Programa habitacional popular criado pelo Governo Federal em 2009) (MCMV) reside em trs bairros da cidade: Bairro Empresa (18%); Bairro Santa Teresinha (19%) e Bairro Mundo Novo (14%). Com relao ao perfil do cadastro do
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro MCMV, 18% dos solicitantes tm renda de at 1 salrio mnimo; 73% tm renda entre 1 e 2 salrios mnimos e 9% tm renda entre 2 e 3 salrios mnimos. Em 2009 h um indicativo de dficit habitacional de 943 unidades (dados atualizados pela Prefeitura Municipal). A Tabela 1 apresenta a atualizao do dficit habitacional quantitativo de Taquara. Fontes da Contagem Locais com problemas habitacionais Descrio Precariedade alta e/ou rea de risco Precariedade mdia sem risco Domiclios 389 203 180
reas de preservao permanente e risco Fora dos locais com problemas habitacionais Solicitantes do cadastro MCMV TOTAL
Fora dos locais com problemas habitacionais, risco 171 e APP (reas de Preservao Permanente) com renda at 3 SM 943 Tabela 1 Atualizao do dficit habitacional Fonte: Prefeitura Municipal de Taquara (2010)
A necessidade de Taquara referente inadequao habitacional est relacionada a problemas de carncia ou deficincia de infraestruturas urbanas, especialmente de saneamento, ou adensamento excessivo no domiclio. Segundo informaes coletadas, 4.593 domiclios estavam em situao de inadequao em 2000, ou seja, 85% dos domiclios com problemas habitacionais e 28% de todos os domiclios existentes na cidade neste perodo. Como mostra a Tabela 2, que detalha o nmero de domiclios para as diferentes condies que caracterizam a inadequao habitacional em Taquara, em 2000, o principal problema a carncia de infraestrutura urbana, especialmente a falta de rede de esgoto sanitrio e de coleta de resduos slidos na rea rural. [11] Varivel Valor Total de domiclios particulares permanentes que esto sob adensamento excessivo (acima de 3 moradores por domiclio) Total inadequao habitacional por domiclio Total de domiclios com carncia de gua Total de domiclios com carncia de iluminao Total de domiclios com carncia de instalao sanitria Total de domiclios com carncia de destinao dos resduos slidos urbanos Total de domiclios com carncia de destinao dos resduos slidos rurais Total inadequao habitacional por carncia de infraestruturas Total de domiclios com carncia de gua Total de domiclios com carncia de instalao sanitria Total de domiclios com carncia de destinao dos resduos slidos urbanos Total de domiclios com carncia de destinao dos resduos slidos rurais Total inadequao habitacional por deficincia de infraestrutura Total de domiclios particulares permanentes Populao total Tabela 2 Caracterizao da inadequao habitacional em Taquara em 2000. Fonte: Prefeitura Municipal de Taquara (2010) 6 Etapa Avaliar os cenrios O problema habitacional de Taquara elevado, abrangendo cerca de 1/3 dos domiclios do municpio. Estima-se que haver um aumento populacional de quase 5.000 novos habitantes at 2020 na cidade. Esse aumento populacional representar uma demanda futura por novas unidades habitacionais. [11] 326 326 389 223 1.140 444 1.343 2.746 59 485 902 228 1.521 16.317 52.825
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CONCLUSES
A fim de tornar vivel em termos econmicos, sociais e ambientais o PLHIS busca-se descrever os principais fatores a serem levados em considerao a partir do estudo desenvolvido neste ensaio de cenrios prospectivos. A existncia de infraestrutura reduz custos associados urbanizao de uma rea. No caso de reas no atendidas por infraestruturas urbanas, a proximidade de infraestrutura existente um fator redutor de custo. Desencorajam-se urbanizaes distantes que requeiram grandes investimentos em extenso da rede existente de infraestrutura. A urbanizao de interesse social deve ocorrer em reas que representam baixos custos de urbanizao, incluindo infraestruturas, fundaes e edificaes. Deve, ainda, localizar-se em reas com valor do solo baixo. A possibilidade de uso de recursos prprios pblicos vazios ou desocupados para relocaes ou futuras localizaes tambm pode ser um facilitador importante. Importante salientar que o Plano Municipal de Habitao de Interesse Social deve estar intimamente relacionado ao Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do municpio, a fim de conciliar o plano setorial s estratgias gerais de desenvolvimento municipal. Por fim, habitao de interesse social, assim como qualquer outro tipo de ocupao antrpica, no pode estar localizada em stios com certas caractersticas que ofeream riscos populao ou ao ambiente, conforme a legislao. As restries ocupao referem-se s faixas de domnio de rodovias, reas de preservao ambiental permanente, reas de risco topogrfico, reas de parques, topos de morros e faixas de servido de linhas de transmisso de energia. Alm disso, em funo da dependncia de deslocamento a p e atravs de sistema de transporte coletivo, a populao de baixa renda necessita localizar seus domiclios com boa acessibilidade aos rgos pblicos de educao, sade, de lazer e recreao, assim como aos postos de trabalho. Por outro lado, habitao para a alta renda no possui restries locacionais, em regra, exceto aquelas relacionadas s APPs. Altos valores para aquisio do solo, assim como valores construtivos elevados em decorrncia das condies do solo ou declividade, podem ser absorvidos por esta parcela da populao. Assim, a faixa de alta renda pode, em princpio, habitar em qualquer parte da cidade. Por fim, para que seja possvel atender as carncias habitacionais municipais se faz necessrio uma avaliao da situao atual, do crdito disponvel para investimento em moradia e infraestrutura bsica, das reas prioritrias, pois geralmente os maior problemas encontram-se entre a populao de baixa renda que acaba ocupando rea de risco, como encosta de morros, por exemplo. Um eficiente planejamento que envolva o setor pblico e privado, na busca de indicadores que revelem as necessidades municipais podero ser teis na construo de um cenrio habitacional municipal coerente com a realidade e as necessidades de Taquara.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro UNIVERSITY-COMMUNITY PARTNERSHIPS AND THE HOUSING MARKET Carlos Rodrigues (cjose@ua.pt), Gonalo Santinha (g.santinha@ua.pt) Grupo de Estudos em Territrio e Inovao (GOVCOPP) Universidade de Aveiro In the last two decades, the role of universities as engines of economic growth and community development has progressively been recognised. As such, the dominant emphasis on research and technology development and transfer is being paralleled by a new focus on the subject of mutually beneficial university-community partnerships, in which universities are seen as potential active players in the processes of institutional change evolving in their local communities. University engagement, in this context, adds different perspectives, insights and ideas to the process of change, on the one hand, and provides stouter ground to the civic mission of higher education institutions (HEIs), on the other. By covering extended parts of city landscape with administration buildings, lecturer halls and several other facilities which assemble thousands of university students, staff and visitors, not surprisingly one specific segment of university impacts is related to its neighbourhood housing market. Although literature on this subject is scarce, it is possible to consider direct (supply of and demand for housing) and indirect consequences of universities on this matter. Desirable amenities, commercial investment, greater access to opportunity structures and the attraction of a distinct population to the vicinity are examples of indirect impacts that can create important changes in housing markets. Although understanding these issues is clearly in the interest of policy makers, university administrators and the community in general, this is a subject that has not gained enough importance both in academic and policy making arenas. This paper attempts to shed some light over these issues by arguing that universities may respond to the surrounding environment (in general) and housing markets (in particular) in a positive and cooperative way. Following a review of current literature on the impacts of universities in neighbourhood housing markets, the paper attempts to move the discussion further by going beyond universities direct impacts and offering a snapshot of other type of effects that universities may have in this matter which are equally important to take into account in policy making
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TEMA 7 | HABITAO E CONSTRUO SUSTENTVEL
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SESSO 7.1 | 14H00 | 12.2.14

Moderador: Jos Manuel Martins
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro SUSTENTABILIDADE DA CONSTRUO COMO MOTE PARA A INOVAO Victor Ferreira
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro USO DE GUA SUBTERRNEA COMO FONTE TRMICA NA CLIMATIZAO DE EDIFCIOS: SITUAO ACTUAL EM PORTUGAL E PERSPECTIVAS FUTURAS 1 1 2 Augusto Costa (augusto.costa@lneg.pt) Helena Amaral (helena.amaral@lneg.pt) Luis Coelho (luis.coelho@estsetubal.ips.pt) 1 2 Laboratrio Nacional de Energia e Geologia Instituto Politcnico de Setbal Portugal est fortemente envolvido na procura de fontes de energias renovveis escala global. Fontes de energias limpas so progressivamente mais baratas e o seu papel na reduo da emisso de gases de estufa para a atmosfera, inegvel. A climatizao de edifcios requere grandes quantidades de energia e as suas fontes, em Portugal, so principalmente o carvo, o gs natural, e/ou as energias solar, elicas e de biomassa. Contudo, o uso do subsolo at profundidades da ordem de 100 m como reservatrio trmico para aquecimento e arrefecimento quase inexistente em Portugal, apesar de j ser aplicado em alguns pases. Esse armazenamento natural de calor no subsolo pode ser aproveitado para fornecer a edifcios calor no Inverno e frio no Vero. Tal sistema de Armazenamento Subsuperficial de Energia Trmica (UTES, em ingls) pode ser virtualmente explorado em quaisquer condies de subsolo, contribuindo para uma resposta sustentvel s necessidades energticas. A tecnologia UTES recorre aplicao de bombas de calor em sistema aberto ou fechado (Aquifer, ATES ou Borehole, BTES, em ingls), designando-se internacionalmente por Ground Source Heat Pumps. Estas bombas de calor so acopladas a conversores de calor no subsolo (sistemas fechados) ou so alimentadas por gua subterrnea (sistema aberto). Operando no modus aquecimento, a gua actua como agente de transferncia de calor da terra para um vaporizador da bomba de calor, usando assim a energia geotrmica. No modus de arrefecimento, as bombas de calor usam a terra como retentora de calor. Em sistemas abertos, a gua captada num aqufero, utilizada e depois injectada nesse mesmo aqufero. Nos sistemas fechados no h uso directo da gua do aqufero, pelo que a gua de circulao nas tubagens instaladas em furos secos aquecida ou arrefecida por conduo trmica dos materiais. Em Portugal, no Instituto Tecnolgico de Setbal (IPS), foi j aplicada com xito esta tecnologia em sistema fechado (Coelho et al., 2010). Contudo, esta no suficientemente competitiva quando comparada com as tecnologias tradicionais. Conceptualmente, os sistemas abertos (ATES) so energeticamente muito mais eficientes, atendendo s quantidades de fluido condutor usadas em cada sistema. Neste contexto, o uso de sistemas abertos ATES garantir uma melhor relao custo-eficincia. Todavia, os sistemas abertos potenciam impactes ambientais ao nvel dos aquferos, que devem ser considerados. Em Portugal, a utilizao dos aquferos menos profundos para aplicao de sistemas UTES no foi ainda alvo de um estudo suficientemente detalhado, pese embora o Plano Nacional de Aco para as Energias Renovveis, preconizar para um futuro prximo, ps 2020, o contributo desta tecnologia. Nesta comunicao, alm da apresentao esquemtica dos sistemas aberto e fechado, sero sumariamente apresentados os principais sistemas aquferos de Portugal Continental, identificando alguns de maior potencial como fonte energtica.
INTRODUO
A tecnologia UTES (Underground Thermal Energy Storage) baseia-se na utilizao do ambiente subterrneo em trocas de calor com vista climatizao de edifcios (Figura 1). Para isso so utilizadas bombas de calor (as chamadas bombas de calor geotrmico) que, em particular se forem articuladas com outras fontes de energia renovveis, podem assumir um importante papel na reduo da emisso de gases com efeito de estufa para a atmosfera. Quando so utilizados aquferos como fonte de energia, a tecnologia designa-se por ATES (Aquifer Thermal Energy Storage), que corresponde configurao de bombas geotrmicas em circuito aberto. A utilizao de temperaturas moderadas e estveis nas trocas de calor entre o edifcio e o meio ambiente, neste caso o subsolo (sistemas fechados) ou gua subterrnea (sistemas abertos) permite um aumento significativo nas eficincias dos sistemas de climatizao comparado com os sistemas baseadas em bombas de calor tradicionais. A tecnologia UTES, embora seja j aplicada em vrios pases europeus, sobretudo no norte da Europa, em Portugal ainda se encontra numa fase incipiente de utilizao. Esta tecnologia, ao utilizar o subsolo como fonte de energia para a climatizao de edifcios, carece de investigao especfica sobre o nosso territrio. Quer as condies climticas, quer as condies geolgicas e hidrogeolgicas so diferentes de outros pases e, por isso carece de estudos relativos s condies naturais do subsolo quanto instalao de tais sistemas, e consequentemente determinar a eficincia energtica de diferentes configuraes de sistemas de climatizao, assim como, avaliar as potencialidades e impactes desses sistemas no ambiente subterrneo.
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Figura 1 Exemplos conceptuais da tecnologia UTES: BTES (A) e ATES (B).
A TECNOLOGIA UTES EM PORTUGAL

Em Portugal a utilizao de bombas de calor geotrmicas iniciou-se h alguns anos atrs atravs de pequenas instalaes em habitaes unifamiliares baseadas essencialmente em circuitos abertos. O desconhecimento das implicaes ambientais dos sistemas abertos fez com que esta tecnologia fosse abandonada em favor dos circuitos fechados. Nos ltimos anos tem-se vindo a desenvolver a utilizao de bombas de calor geotrmicas em circuitos fechados em diferentes tipos de edifcios, desde pequenas utilizaes em moradias at aplicaes de larga escala em grandes edifcios de servios. Os furos, na sua maioria, tm profundidades entre os 80 m e os 150 m, havendo tambm vrias aplicaes, principalmente de pequena escala, que utilizam circuitos horizontais fechados onde os permutadores geotrmicos so instalados a profundidades tpicas entre 1,2 m e 2,0 m. A utilizao de circuitos abertos, desde que as implicaes ambientais sejam bem estudadas e caracterizadas, poder contribuir de forma muito efectiva para o aumento generalizado da utilizao das bombas de calor geotrmicas em Portugal, principalmente em aplicaes de larga escala, onde o investimento inicial na instalao de permutadores geotrmicos em circuito fechado, corresponde a valores muito elevados.
GEOLOGIA E HIDROGEOLOGIA DE PORTUGAL CONTINENTAL

A cartografia geolgica de Portugal, incluindo a plataforma continental e ilhas, na escala 1/1.000.000 est disponvel em formato digital e em papel (LNEG, 2010) [2]. Esta e outra informao cartogrfica so disponibilizadas atravs do Geoportal do LNEG. A informao sobre os sistemas aquferos encontra-se disponvel no Sistema Nacional de Informao de Recursos Hdricos (SNIRH). Na Figura 2 representa-se um extracto das folhas norte e sul do Mapa Geolgico de Portugal Continental escala 1/500.000 (Oliveira, et al., 1992) [3].
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Figura 2 Geologia e unidades hidrogeolgicas de Portugal Continental (adaptado de Oliveira, et al. (1992) [3] e Almeida et al. (2000) [1]. Por se tornar ilegvel no se apresenta a respectiva legenda. Sobre esta base assinalam-se as unidades hidrogeolgicas: Macio antigo; Orla ocidental; Orla meridional; e Bacia do Tejo-Sado. Na Figura 3 so apresentados os principais sistemas aquferos de Portugal continental de cada uma destas unidades hidrogeolgicas.
Adaptado de: http://snirh.inag.pt/snirh/estudos_proj/aquiferos_PortugalCont/aquiferos.html
Figura 3 Sistemas aquferos de Portugal Continental (Almeida, et al., 2000) [1].
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Macio antigo
O macio antigo essencialmente constitudo por rochas magmticas e metamrficas, mais ou menos intensamente fracturadas. Trata-se essencialmente de granitos, xistos e grauvaques que originam aquferos essencialmente do tipo fissurado. Com menor expresso espacial encontram-se rochas carbonatadas (mrmores, calcrios dolomticos e dolomias) gabros e quartzitos. As rochas carbonatadas esto na origem de diversos sistemas aquferos, com algumas caractersticas crsicas. Trata-se de: Escusa (A2), Monforte-Alter do Cho (A3), Estremoz-Cano (A4), Elvas-Vila Boim (A5), Viana do Alentejo-Alvito (A6) e Moura-Ficalho (A10). As rochas eruptivas bsicas (essencialmente gabros), esto na origem do aqufero fissurado Gabros de Beja (A9). As rochas quartzticas esto na origem do aqufero fissurado Luso (A12). Existem ainda aquferos essencialmente do tipo poroso com origem em formaes detrticas de cobertura, como o caso do aqufero Elvas-Campo Maior (A11) e da Veiga de Chaves (A1). Alm destes existem outros, no individualizados no SNIRH, mas que por vezes so localmente importantes, como sejam as aluvies e mantos de alterao adjacentes que, em particular nas regies granticas do norte, constituem sistemas hdricos subterrneos em estreita relao com os cursos de gua. Orla ocidental Na orla ocidental, os principais sistemas aquferos relacionados com coberturas detrticas pouco coerentes, de natureza arenoargilosa e origem aluvionar, de cordes arenosos do litoral ou preenchimentos arenosos de depresses tectnicas, de idade plio-quaternria, so o Sistema Quaternrio de Aveiro (O1), Aluvies do Mondego (O6), Pao (O23) e Caldas da Rainha-Nazar (O33). Tambm com importante contribuio de coberturas arenosas plio-quaternrias, mas por vezes incluindo ainda formaes detrticas do Miocnico, temos o sistema aqufero Leirosa-Monte Real (O10) e Vieira de Leiria-Marinha Grande (O12). Com origem em formaes essencialmente detrticas do Cretcico, constituem-se o Sistema Cretcico de Aveiro (O2), Tentgal (O5), Figueira da Foz-Gesteira (O7), Pousos-Caranguejeira (O14), Ourm (O15), Alpedriz (O19), Torres Vedras (O25) e Condeixa-Alfarelos (O31). Algumas depresses esto preenchidas por formaes com idades que vo do Cretcico ao Quaternrio e originam sistemas aquferos como o Lourial (O29) e Viso-Queridas (O30). As rochas de natureza carbonatada do Jurssico constituem aquferos de tipo crsico como sejam o Crsico da Bairrada (O3), An-Cantanhede (O4), Verride (O8), Penela-Tomar (O9), Sic-Alvaizere (O11), Maceira (O18), Macio Calcrio Estremenho (O20), Cesareda (O24), Ota-Alenquer (O26), Pises-Atrozela (O28) e Sines (O32). Apenas no caso do aqufero Pises-Atrozela, esto includos calcrios do Cretcico inferior, alm dos calcrios margosos do Jurssico superior. Orla meridional Na orla meso-cenozica meridional as fcies carbonatadas so muito frequentes em formaes do Jurssico, do Cretcico e do Miocnico. Assim, como seria de esperar, constituem-se aquferos do tipo crsico em diversas formaes com estas idades. Contudo as formaes do Jurssico constituem alguns dos aquferos mais importantes desta regio, como o caso do sistema aqufero Querena-Silves (M5). Alm deste, constituem-se outros, de importncia varivel, como seja o caso dos sistemas aquferos crsicos: Coves (M1), AlmdenaOdexere (M2), S. Brs de Alportel (M8), Almansil-Medronhal (M9), Cho de Cevada-Quinta Joo de Ourm (M11), Peral-Moncarapacho (M13), Malho (M14) e S. Bartolomeu (M16). Tambm na orla meridional existem sistemas multi-aqufero mistos, por envolverem aquferos do tipo crsicofissurado e do tipo poroso, que se constituem em formaes do Jurssico, Cretcico e Miocnico. Esto nesta situao os sistemas aquferos: Mexilhoeira Grande-Portimo (M3), Ferragudo-Albufeira (M4), Albufeira-Ribeira de Quarteira (M6), Quarteira (M7), Campina de Faro (M12), Luz-Tavira (M15) e S. Joo da Venda-Quelfes (M10). Ainda na orla meridional, est reconhecido no SNIRH um aqufero fretico, pouco profundo, poroso e homogneo, instalado num cordo dunar entre Vila Real de Santo Antnio e a praia Verde. Trata-se do sistema aqufero Monte Gordo (M17). Bacia do tejo-sado A unidade hidrogeolgica Bacia do Tejo-Sado constituda por depsitos sedimentares cenozicos de enchimento das bacias sedimentares do Tejo-Sado e da bacia de Alvalade. Nesta unidade hidrogeolgica constituem-se quatro sistemas aquferos. Destaca-se o sistema aqufero Bacia do Tejo-Sado/Margem esquerda (T3), por se tratar do mais importante de toda a Pennsula Ibrica. Alm deste, so considerados o Aluvies do Tejo (T7), Bacia do Tejo-Sado/Margem Direita (T1), e Bacia de Alvalade (T6). O sistema aqufero Aluvies do Tejo envolve
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro todas as formaes aluvionares (aluvies e terraos fluviais), apenas at Alverca, uma vez que a qualidade da gua se torna excessivamente mineralizada a jusante desta povoao. Os restantes constituem-se em depsitos sedimentares mio-pliocnicos de preenchimento de bacias sedimentares (do Tejo-Sado e de Alvalade). Em todos estes sistemas a circulao do tipo porosa predominante, apesar de existirem algumas formaes de fcies carbonatadas que chegam, inclusivamente, a apresentar indcios de carsificao, em especial na margem esquerda do Tejo. Todos estes aquferos so, ou pelo menos foram no passado, utilizados como fonte de abastecimento pblico de gua. Sistema Aqufero do Tejo-Sado/Margem esquerda Basicamente trata-se de um aqufero multicamada que ocupa praticamente toda a pennsula de Setbal, prolongando-se por uma vasta rea da margem esquerda do Tejo, at prximo de Abrantes (ver figura 4). Abrange, pelo menos parcialmente, todos os concelhos da margem esquerda do Tejo da rea Metropolitana de Lisboa, sendo a origem, praticamente exclusiva, de abastecimento para consumo humano e para a actividade econmica. O abastecimento pblico e industrial explora, actualmente, nveis aquferos geralmente situados entre os 200 e 500 m, com isolamento dos primeiros 100 m. Esta situao resulta de se ter reconhecido que os aquferos menos profundos se encontram contaminados pela actividade industrial e agrcola. Dada a inadequada qualidade qumica destas guas para consumo humano, a sua utilizao para climatizao no a priori descartada. A produtividade dos nveis aquferos at aos 100 m, geralmente elevada (da ordem de algumas dezenas de litros por segundo) e as guas captadas so pouco mineralizadas com valores de condutividade elctrica inferiores a 400 S/cm. A temperatura destas guas ao longo do ano, dever rondar os 18C, com variaes mnimas.
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Figura 4 - Enquadramento litoestratigrfico do sistema aqufero Tejo-Sado/Margem esquerda (Almeida, et al., 2000) [1].
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POTENCIALIDADES DO ARMAZENAMENTO DE ENERGIA TRMICA EM AQUFEROS EM PORTUGAL

A tecnologia UTES, embora dependente no s das condies geolgicas, hidrogeolgicas e climticas de cada regio, mas tambm das caractersticas e necessidades energticas especficas dos edifcios, pode ser economicamente interessante em todo o Pas. A tecnologia ATES, que representa uma mais valia nestas aplicaes, depende da presena e disponibilidade de gua subterrnea, sendo por isso mais restrita a rea geogrfica da sua aplicao. So diversos os aquferos que apresentam potencialidades para o armazenamento de energia trmica na climatizao de edifcios. Nos aquferos do tipo fissurado e em particular nos do tipo crsico, por serem geralmente muito heterogneos no que respeita condutividade hidrulica, existe uma maior incerteza no que respeita produtividade dos furos. Nestes casos, aconselhvel que a localizao das sondagens seja precedida de uma prospeco especfica para este efeito. Nos aquferos do tipo poroso pouco profundos, por serem geralmente mais homogneos no que respeita condutividade hidrulica, possvel prever a produtividade de cada furo em gamas de valores variveis de acordo com o sistema considerado. Para habitaes individuais, os caudais requeridos pelo sistema de ATES so de tal forma baixos que qualquer dos aquferos porosos antes referidos, e mesmo muitos dos aquferos freticos apenas com importncia local (que no so individualizados no SNIRH), tm condies para satisfazer essas necessidades. Quando se trata da climatizao de edifcios de maior dimenso ou de conjuntos habitacionais, as exigncias so maiores no que respeita aos caudais a explorar e ento haver que avaliar a situao especfica no sentido de configurar o sistema de bombas geotrmicas mais eficiente (bombas em circuito aberto ou fechado, permutadores geotrmicos do tipo coaxial ou em duplo U, integrao do sistema geotrmico com outros sistemas, combinao com sistemas de acumulao de frio e de calor, etc.). Atendendo s caractersticas geolgicas e hidrogeolgicas do sistema aqufero Bacia do Tejo-Sado/Margem esquerda, sua localizao e sua situao actual, afigura-se que poder representar uma fonte de energia renovvel importante e espacialmente distribuda, numa zona com elevada densidade populacional. Os principais factores favorveis relativos aos primeiros 100 metros deste sistema aqufero so: no serem utilizados nem pelo abastecimento pblico nem pela indstria; serem do tipo poroso; serem aquferos pouco profundos; terem os nveis estticos e dinmicos a pequena profundidade; terem elevada produtividade; estarem naturalmente isolados dos aquferos subjacentes; ocuparem uma rea grande da rea Metropolitana de Lisboa.
CONCLUSES
Em Portugal existem condies naturais bastante favorveis utilizao generalizada de bombas de calor geotrmico, constituindo mais uma fonte de energia renovvel que pode contribuir significativamente para a reduo da dependncia energtica e das emisses de gases com efeito de estufa. claro que qualquer que seja a aplicao em causa, esta carece sempre de um projecto especfico. Contudo, para apoiar estes projectos existe um conjunto de informaes, sobretudo relativas ao comportamento trmico dos aquferos e dos materiais rochosos, que deve ser disponibilizado pelos servios pblicos do estado. Inclusivamente, embora j existam algumas empresas em Portugal que se dedicam ao aproveitamento desta fonte de energia geotrmica, no existe um enquadramento legal especfico para este sector de actividade. Por estas razes, considera-se urgente que o estado promova projectos de investigao e de demonstrao, envolvendo entidades pblicas e privadas. No s os projectos especficos destas aplicaes como as avaliaes de impacte ambiental que, semelhana de outros pases europeus, dever fazer parte do processo de legalizao deste tipo de aplicaes, carecem tambm de informao especfica, em particular sobre a propagao de plumas trmicas ao nvel dos nossos aquferos.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A presente comunicao pretende chamar a ateno para mais esta fonte de energia renovvel e contribuir para o desenvolvimento de parcerias que contribuam para o crescimento sustentvel deste sector econmico.
BIBLIOGRAFIA
1. Almeida, C.; Mendona, J. J. L.; Jesus, R.M. & Gomes, A. J.. Sistemas Aquferos de Portugal Continental. INAG / CGUL, Lisboa. 661 p. , (2000). 2. LNEG, Carta Geolgica de Portugal na escala 1/1.000.000, ed. LNEG, Lisboa, (2010). 3. Oliveira, J. T.; Pereira, E.; Ramalho, M.; Antunes, M. T.; Monteiro, J. H., Carta Geolgica de Portugal na Escala 1:500 000. Servios Geolgicos de Portugal. Lisboa, (1992).
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro O IMPACTO DO CONSUMO ENERGTICO DO SECTOR DA HABITAO Jos Manuel Martins (jmm@ua.pt), Marta Marques (marta.marques@ua.pt) Grupo de Estudos em Territrio e Inovao (GOVCOPP) - Universidade de Aveiro A habitao representa uma fraco substancial do oramento das famlias, no apenas do ponto de vista do investimento e amortizao mas tambm do ponto de vista das despesas regulares com manuteno, gua e energia. Numa perspectiva global, estes custos so tambm importantes para o Estado, quer a nvel de fornecimento e manuteno das infraestruturas pblicas, quer do ponto de vista da balana comercial, por exemplo devido a importao de bens energticos. A Universidade de Aveiro desenvolveu na ltima dcada um conjunto de modelos que permite relacionar o comportamento da economia com os impactos sobre o consumo de recursos naturais e a emisso de poluentes, incluindo os impactos socioeconmicos de alterao, por exemplo, de polticas pblicas. Estes estudos foram realizados escala nacional e regional. Estes modelos foram j usados para avaliao do impacto de alterao de polticas pblicas no uso da gua e da energia (e.g. OIKOMATRIX I e II). Neste trabalho so apresentados alguns resultados em que se evidencia a importncia da produo e consumo de energia na economia nacional, a evoluo verificada na dcada 1996-2005, reflectindo-se sobre o impacto que se poderia esperar a nvel nacional das medidas adoptadas no que concerne a optimizao dos consumos de energia, quer a nvel de construo quer a nvel de equipamentos domsticos
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TEMA 8 | REGENERAO URBANA E ESTRATGIAS RESIDENCIAIS DE HABITAO
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SESSO 8.1 | 15H30 | 12.2.12

Moderador: Artur da Rosa Pires
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ANLISE DOS CONTRIBUTOS DAS SRU PARA A REABILITAO HABITACIONAL E O ARRENDAMENTO: UM ESTUDO DE CASO E ALGUMAS PROPOSTAS METODOLGICAS Frederico Sousa (ec06054@fe.up.pt), Paulo Conceio (psc@fe.up.pt) Universidade do Porto A comunicao apresenta os resultados de uma dissertao de Mestrado, desenvolvida no mbito do Mestrado Integrado em Engenharia Civil da FEUP, sobre o contributo da Sociedade de Reabilitao Porto Vivo para a reabilitao habitacional e o arrendamento. O ponto de partida a importncia do acompanhamento e avaliao da ao das SRU, passados j alguns anos sobre a legislao que lhes deu origem. Pretende-se, sobretudo, no caso do Porto, estudar a capacidade de induo de dinmicas de investimento em reabilitao e de induo de transformaes no quadro de relaes entre os diversos agentes envolvidos. O foco mais especfico no arrendamento parece justificar-se porque, por um lado, a presena de habitao arrendada um elemento constitutivo da situao das reas centrais da cidade e porque, por outro lado, a questo do papel e da dinamizao do arrendamento tem vindo a ocupar um lugar importante no debate sobre as polticas de habitao em Portugal. A primeira parte da comunicao apresenta a matriz de anlise utilizada. A literatura existente evidencia a diversidade de entendimentos e de contextos da regenerao urbana e, por isso, a identificao de contributos para a reabilitao habitacional pressupe a discusso do conceito e dos objetivos de reabilitao, bem como a identificao das dimenses de contexto mais significativas (relacionadas, por exemplo, com as polticas de habitao, com o contexto local e regional do investimento, e com o tipo de agentes envolvidos). A segunda parte da comunicao apresenta resultados do estudo de caso efetuado, baseado na explorao de um conjunto muito diversificado de fontes de informao: estatsticas produzidas pelo INE, anlise de documentos estratgicos e relatrios e outra informao da atividade da SRU; inquritos e entrevistas a agentes. Conclui-se que a Porto Vivo parece ser parcialmente responsvel pelo desenvolvimento de um interesse generalizado pela reabilitao habitacional. No entanto, a reabilitao habitacional concluda ainda uma muito pequena frao das necessidades da cidade. O avanar da reabilitao habitacional est preso a dificuldades de natureza local, regional e nacional que a interveno da SRU no parece capaz de contornar. A questo central que se coloca , ento, a da construo de instrumentos de interveno adequados s caratersticas de contexto mais significativas. Retiram-se, com base nestas concluses, alguns desafios para investigaes futuras.
INTRODUO
A comunicao apresenta os resultados de uma dissertao de Mestrado, desenvolvida no mbito do Mestrado Integrado em Engenharia Civil da FEUP, sobre o contributo da Sociedade de Reabilitao Porto Vivo para a reabilitao habitacional e o arrendamento. O contexto da comunicao o centro antigo da cidade do Porto, que os diagnsticos existentes (ver [1]) referem como um espao de relativa elevada densidade populacional, mas em perda demogrfica e com uma estrutura etria envelhecida, caraterizado por um processo de declnio da sua base econmica e por importantes contrastes nos nveis de qualificao, emprego e desemprego, com uma extenso muito significativa do nmero de alojamentos vagos, um estado de degradao fsica generalizada e preocupante dos imveis e pela presena de outros problemas associados s condies e nveis de ocupao dos alojamentos. Os dados preliminares dos Censos 2011 apontam para a persistncia dos processos de perda demogrfica, com decrscimos de populao na ltima dcada entre 20 e 30% nas freguesias mais centrais da cidade. A criao em 2004 das Sociedades de Reabilitao Urbana (Decreto-Lei 104/2004, de 7 de maio) pretendia responder a este tipo de problemas atravs da mudana do modelo de ao pblica, favorecendo o planeamento estratgico e a concertao de agentes por unidade de interveno (incluindo as figuras de documento estratgico e de contrato de reabilitao com promotores privados), as possibilidades de reestruturao da propriedade, de interveno forada e de recurso expropriao, e a maior agilidade dos processos de licenciamento. As SRU aparecem, assim, como organizaes pblicas, dos municpios ou destes em parceria com o Estado, orientadas sobretudo para a criao de novas condies para o investimento privado em reabilitao urbana. No caso do Porto, foi criada ainda em 2004 a Porto Vivo, com a participao da Cmara Municipal do Porto e do Estado, atravs do IHRU, assumindo, segundo os seus estatutos, o objeto social de promover a reabilitao e reconverso do patrimnio degradado da rea crtica de recuperao e reconverso urbanstica do concelho do Porto. A sua viso estratgica, definida num documento de 2005, o chamado Masterplan, adota uma referncia
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro mais vasta ao conceito de revitalizao urbana e social, e incorporando os seguintes objetivos: a re-habitao; a promoo do negcio; a revitalizao do comrcio; a dinamizao do turismo, cultura e lazer, a qualificao do espao pblico e o desenvolvimento de aes estratgicas. Os instrumentos desenvolvidos ou mobilizados para a concretizao destes objetivos tm sido variados: a elaborao de documentos estratgicos para diferentes quarteires, e de programas especficos de reabilitao urbana de mais forte interveno pblica, ou o desenvolvimento de figuras como o Gabinete de Gesto da rea Urbana, a Loja da Reabilitao Urbana, as Bolsas de Imveis e de Projetistas e Empreiteiros e o programa Vivaa Baixa. A presente comunicao pretende ajudar identificao dos contributos desta experincia, sublinhando assim a importncia da avaliao nas polticas urbanas (ver, por exemplo, [2] [3]; ou, para o caso das SRU, [4]). Pretendese, mais especificamente, estudar a sua capacidade de induo de dinmicas de investimento em reabilitao habitacional e, mais especificamente ainda, no arrendamento habitacional. Pretende-se, tambm, estudar a sua capacidade de induo de transformaes no quadro de relaes entre os diversos agentes envolvidos. A importncia de atender s ligaes entre dinmicas de investimento e transformao nas relaes entre agentes decorre, sobretudo, do que se entende ser a teoria subjacente criao das SRU e, tambm, aos mltiplos instrumentos desenvolvidos no caso do Porto. O foco na habitao e no arrendamento, que, como vimos, est longe de esgotar o conjunto de preocupaes da Porto Vivo, justifica-se por trs razes principais. Em primeiro lugar, pelo lugar de destaque conferido, nas estratgias da Porto Vivo, aos objetivos de re-habitao, na dupla perspetiva da preocupao com a manuteno da populao residente e da captao de novos habitantes. Em segundo lugar, pela importncia do arrendamento na situao atual do centro do Porto. Finalmente, pela importncia hoje conferida ao arrendamento em vrios documentos estratgicos das polticas de habitao em Portugal, como o caso dos documentos preparatrios do Plano Estratgico de Habitao. A comunicao organiza-se segundo duas partes principais. Numa primeira parte, apresenta-se, justifica-se e discute-se uma matriz para a anlise dos contributos das SRU para a reabilitao habitacional e o arrendamento. Numa segunda parte, apresentam-se os resultados de uma primeira aplicao dessa matriz ao caso do Porto. Num ponto conclusivo, apresentam-se possveis desafios para investigaes futuras.
DESENVOLVIMENTO DA MATRIZ DE ANLISE

Esta comunicao parte do entendimento segundo o qual a avaliao, sobretudo quando encarada como um processo de aprendizagem [2], deve contribuir para identificar e interpretar os resultados das polticas e dos programas de interveno. Para o poder fazer, neste caso da reabilitao urbana e habitacional, deve ter em conta questes como reabilitar para qu, para quem, em que circunstncias [5] e, por isso, deve estar especialmente atenta relao dos programas com os seus contextos. A necessidade de uma ateno a questes como reabilitar para qu e para quem justifica-se, em primeiro lugar, pela diversidade de entendimentos sobre a reabilitao e a regenerao urbana, evidenciada pela literatura existente, e de que um sinal a variedade terminolgica associada ao tema: regenerao, revitalizao, renovao, reabilitao Se a leitura dessa literatura permite identificar, nas prticas europeias, algumas referncias comuns a dimenses como a mudana e a inovao, a sustentabilidade, a integrao e coordenao, a coeso espacial e social, ou o desenvolvimento de novas formas e instrumentos de governncia, essa mesma leitura permite tambm sublinhar a existncia de diferentes entendimentos dessas dimenses, explicados por diferentes vises dos problemas em causa, diferentes concees dos processos de degradao urbana, das necessidades existentes, dos prprios objetivos e possibilidades de interveno (ver, por exemplo, [6] [7] [8]). A construo de uma matriz de anlise dos contributos das SRU deve, portanto, ter em conta o debate em torno dos objetivos e modelos de interveno. A preocupao com os objetivos e os modelos de interveno implica a ateno ao modo como estes se inscrevem em estratgias ou condicionantes locais, regionais ou nacionais mais vastas. Alguns autores (ver [9]) chamam precisamente a ateno para a relao entre estratgias de regenerao e estratgias regionais, argumentando, por exemplo, que as presses de estratgias regionais guiadas por objetivos e interesses de competitividade podem funcionar como promotoras de estratgias viradas a reabilitao puramente fsica do edificado, em detrimento de estratgias voltadas para a soluo dos problemas sociais das reas de interveno. No entender de Cameron (ver [9]), verifica-se uma tenso entre a perspetiva da revitalizao das reas de vizinhana e perspetivas de reestruturao da habitao e da populao baseadas na transformao dos mercados de habitao. No caso portugus a ligao entre regenerao urbana e competitividade e entre habitao e mercado e mobilidade de emprego aparecem como elementos importantes do discurso poltico, o que se pode verificar pela
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro aprovao, no ano de 2011, de um pacote de medidas de incentivo reabilitao urbana como iniciativa competitividade e o emprego. Outros autores, por seu lado (ver [10]), enfatizam as condicionantes que o contexto regional coloca s estratgias de transformao seguidas. Defende o autor que, no contexto europeu, as oportunidades e constrangimentos das polticas nacionais e dos mercados regionais de habitao ajudam a explicar as estratgias adotadas localmente [10]. A construo de uma matriz de anlise dos contributos das SRU deve, assim, ter em conta todo o debate em torno das relaes entre as intervenes urbanas e os seus contextos. Refira-se, finalmente, que esta leitura do contexto no envolve apenas as questes das escalas de interveno das relaes entre as escalas locais, regionais, nacionais, europeias mas envolve tambm as questes dos agentes envolvidos, ou, se quisermos, do sistema de agentes e sua governncia. No campo mais especfico de que se ocupa a presente comunicao, o campo do arrendamento habitacional, so de referir os diversos contributos de Andersen (ver [11] [12]), que mostram que as estratgias de investimento na reabilitao habitacional e arrendamento privado e que os obstculos que se colocam a essas estratgias no so independentes dos tipos de senhorios existentes. Argumenta, por isso, o autor, que a compreenso dos tipos de envolvidos no arrendamento privado, dos motivos que os movem na gesto das suas propriedades e dos problemas que enfrentam so importantes para o desenho ou desenvolvimento de polticas de habitao e especialmente para os programas de reabilitao habitacional. A construo de uma matriz de anlise dos contributos das SRU deve permitir, assim, analisar a relao entre os instrumentos de interveno utilizados e os tipos de agentes envolvidos. Estas referncias, aqui apresentadas de forma breve (para uma anlise mais extensa, ver [13]), ajudam a fundamentar a matriz de anlise proposta, e que sintetizada no Quadro 1, que apresenta tambm as fontes de informao utilizadas na anlise. Os objetivos apresentados pela Porto Vivo, em especial os objetivos de reabilitao do patrimnio, de rehabitao na dupla perspetiva referida e de transformao do modelo de ao pblica, constituem o ponto de partida da anlise. Nesse sentido, a matriz proposta incorpora dimenses associadas aos resultados diretos da interveno, s transformaes verificadas, nomeadamente as que dizem respeito populao e suas caractersticas, e s diversas questes do modelo de interveno: perspetiva estratgica, enquadramento das relaes entre agentes e eventual desenvolvimento de novos tipos de instrumento de ao, e importncia concedida monitorizao e avaliao. Ao mesmo tempo, a matriz de anlise procura ser sensvel aos diversos aspetos da relao entre a SRU e o seu contexto, em particular aos aspetos de transformao do investimento em habitao e em arrendamento, e ao modo como so percebidos, de uma forma geral, por outros agentes externos SRU e rea de interveno - desse investimento. Referem-se, de seguida, algumas das questes analisadas. Sendo a Porto Vivo uma Sociedade de Reabilitao Urbana, que percentagem da reabilitao j realizada teve como fim a ocupao residencial? Que percentagem dessa ocupao realizada em regime de arrendamento e quais so os tipos de inquilinos que operam? As possveis transformaes sociais das reas de interveno esto a acontecer? Com que impacto? Foi este o tipo de questes s quais se pretendeu dar resposta. Mas, na perspetiva de procurar relacionar tais resultados com as polticas e instrumentos aplicados, propuseramse as seguintes perguntas: Como se relacionam os resultados com a viso estratgica e com a utilizao dos instrumentos por parte da Porto Vivo? Que princpios esto a ser aplicados na interveno? At que ponto so utilizados os instrumentos disponveis e qual o seu real impacto? realizada avaliao ou monitorizao que permita relacionar a atividade com os resultados? Conhecer a opinio de agentes externos e as dinmicas externas rea de atividade da Porto Vivo pode aproximar as concluses retiradas da realidade e a compreender o impacto da interveno numa perspetiva mais global. Finalmente, uma das questes que abrange a totalidade da anlise a seguinte: qual a capacidade de induo de dinmicas de investimento em reabilitao e de induo de transformaes no setor do arrendamento privado?
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Quadro 20 - Matriz de Anlise; Fonte: [13] Campos de anlise Contedo ou questes a abordar Elementos de anlise ParcelasrReabilitadas para habitao Variao do estado de conservao das habitaes Estado de conservao das parcelas intervencionadas Ocupao da das parcelas habitacionais Taxa de ocupao das parcelas reabilitadas Tipologias das habitaes reabilitadas Fontes mais determinantes de informao
Resultados: Habitao e Arrendamento
Desenvolver perceo dos resultados atingidos Pela atuao em termos de habitao e arrendamento: nmero de parcelas reabilitadas, taxa de ocupao, percentagem de rea habitacional colocada para arrendamento, etc...
Documentos Estratgicos; Base de Dados - Porto Vivo; Conhecimento dos Funcionrios.
Transformao no Arrendamento
Ser que os tipos de senhorio das parcelas habitacionais reabilitadas sero os propcios difuso e promoo da reabilitao urbana, atravs do mercado de arrendamento? Quais as mudanas no que toca ao tipo de proprietrios e inquilinos nas parcelas reabilitadas? Ser que se esto a desenvolver situaes de relevante transformao social como gentrificao? Quais os mais relevantes contributos do trabalho de planeamento estratgico e de planificao da reabilitao urbana na cidade? De que forma esse trabalho influencia os resultados obtidos? Correspondncia da interveno com alguns dos princpios orientadores do desenvolvimento urbano e da reabilitao urbana. Trabalho realizado ou contributos para a avaliao da atividade e monitorizao da situao da habitao. Que tipo de utilizao se faz da informao disponvel? Anlise de alguns indicadores da habitao que permitam verificar tendncias potencialmente ligadas com a interveno da Porto Vivo.
Transformao nos tipos de senhorios das parcelas reabilitadas
Base de Dados Porto Vivo; Conhecimento dos Funcionrios.
Transformao Social
Transformao nos tipos de proprietrios ou inquilinos
Base de Dados Porto Vivo; Conhecimento dos Funcionrios.
Contributos do Planeamento Estratgico
Perodos de licenciamento dos projetos de arquitetura Distribuio das parcelas reabilitadas pela cidade
Base de Dados Porto Vivo; Conhecimento dos Funcionrios
Governncia e Integrao
Inovao nos mecanismos contratuais Parcerias Porto Vivo/investidores privados Integrao de programas Mecanismos participativos Avaliao e monitorizao das condies de habitao Usufruto do conhecimento acumulado Edifcios concludos de reabilitao habitacional Licenas atribudas de reabilitao habitacional
Base de Dados Porto Vivo; Conhecimento dos Funcionrios
Avaliao e Monitorizao
Entrevistas; Relatrio de Atividades - Porto Vivo
Indicadores de reabilitao habitacional
Dados Estatsticos INE
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Qual a perceo de agentes externos intervenientes na reabilitao habitacional na cidade sobre quais os mais relevantes contributos da Porto Vivo para a habitao e o arrendamento? Consideraes sobre os incentivos reabilitao urbana Consideraes sobre a Porto Vivo
Perceo dos Intervenientes externos
Inquritos
A matriz adotada e o mtodo aplicado tm como atributos importantes a capacidade de sntese e de reunio da informao disponvel em vrios formatos e fontes e a capacidade de projetar uma viso geral sobre os contributos prestados pela SRU j que integra uma significativa variedade de campos de anlise. Os resultados da anlise de cada campo podem posteriormente ser relacionados e tambm ser alvo de anlises comparativas, por exemplo, comparando os resultados obtidos para a SRU Porto Vivo com outras SRUs do pas ou com polticas de reabilitao habitacional anteriores sua existncia.
APLICAO DA MATRIZ DE ANLISE PORTO VIVO, SRU

Definida a matriz de anlise, o seu preenchimento recorreu, principalmente, contribuio dos seguintes tipos de informao: Declaraes, opinies e estimativas de envolvidos na atividade da Porto Vivo (em junho e julho de 2011); Informao disponibilizada pela Porto Vivo relativa aos edifcios com a interveno de reabilitao concluda; Opinies e vises dos agentes externos Porto Vivo (agncias de mediao imobiliria); A considerao de concluses de estudos anteriores; Tratamento de dados estatsticos do Instituto Nacional de Estatstica e de portais com informao imobiliria. O quadro 1 esclarece os papis fundamentais de cada fonte de informao para a anlise efetuada. Devem referir-se, no entanto, algumas dificuldades metodolgicas do presente trabalho. Em primeiro lugar, deve dizer-se que se trata de analisar um processo contnuo e que alguma da informao disponvel no completamente atualizada. Optou-se por tratar, sobretudo, neste trabalho, as intervenes de reabilitao j concludas. Por outro lado, a informao existente, tendo uma organizao adequada sua utilizao pela SRU, tem algumas limitaes em aspetos relevantes para a matriz de anlise proposta, em especial no que diz respeito caraterizao dos tipos de proprietrios existentes e das suas transformaes. Finalmente, trabalha-se muitas vezes com a perceo e a sensibilidade dos diversos agentes, o que, sendo um elemento importante da anlise, no ainda suficiente para uma leitura mais aprofundada de todas as transformaes verificadas. O quadro 2 apresenta as observaes mais relevantes da aplicao da Matriz de Anlise: Quadro 21 Matriz de Anlise: Sntese; ver [13]. Elementos de anlise: Observaes mais relevantes 39 parcelas concludas data da anlise; 0,5% de reabilitaes concludas entre os edifcios com necessidades de reabilitao da ZIP; 6% de reabilitaes entre as parcelas em Quarteires com DE aprovado; Cerca de 90% de parcelas predominantemente habitacionais entre as parcelas de interveno concluda; Estimativa de 70 a 80% de ABC habitacional nas parcelas de interveno concluda; Forte melhoria das condies de habitao nas parcelas de interveno concluda, j que 80% das parcelas intervencionadas estavam em Mdio ou Mau estado de conservao; Maioria das intervenes em parcelas em Mau estado de conservao; Porto Vivo participou ativamente na grande maioria das parcelas reabilitadas que se encontravam em Mau estado de conservao. Os investidores ou proprietrios privados focaram a interveno em parcelas com Ligeiras ou
Campos de Anlise
Resultados: habitao e arrendamento
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Mdias necessidades de interveno. 63 % das parcelas com algum grau de ocupao colocadas totalmente ou parcialmente para arrendamento; Cerca de 60% de ocupao ao momento da anlise Persistncia de tipologias pequenas nas parcelas intervencionadas e estimativa global de pouca transformao das parcelas em propriedade horizontal. Tipo de Arrendamento Transformao Social Contributos do Planeamento Estratgico Predominncia de senhorios particulares de pequena dimenso. Estimativa: em 60% das parcelas reabilitadas no eixo Mouzinho/Flores, os promotores da reabilitao so os proprietrios; 71% das parcelas concludas ocupadas mantiveram totalmente ou parcialmente o inquilinos anteriores; Perodo mdio de licenciamento do projeto de arquitetura de 66 dias; Foco da interveno no Quarteiro de Carlos Alberto e no Eixo Mouzinho/Flores. Estimativa: 10 % da reabilitao no Eixo Mouzinho/Flores por parceria entre os proprietrios e empresas privadas - parcerias promovidas pela Porto Vivo; Recurso pontual venda forada; 19% das 36 parcelas habitacionais concludas - intervenes envolveram financiamento pelo programa RECRIA; Utilizao de mecanismos participativos na formulao dos Documentos Estratgicos. Pouco trabalho de monitorizao das condies de habitao nas reas de interveno. Parece existir pouco uso da informao disponvel para efeitos de monitorizao. Uso do conhecimento gerado para apresentao de propostas de incentivos e presso sobre a legislao do arrendamento. Tendncias positivas dos indicadores de reabilitao habitacional ao longo dos 15 anos (1995-2009) No perodo de atividade da Porto Vivo: Nmero de reabilitaes concludas na ACRRU aumenta progressivamente e em 2009 o valor mais do dobro de 2003 Nmero de licenas para reabilitao de cariz habitacional experiencia a maior subida anual seguida da maior descida anual ao longo do perodo de atividade da Porto Vivo Fraes habitacionais das reabilitaes concludas e licenas elevam-se por volta do ano 2001 e no perodo de atividade da Porto Vivo, apesar de uma descida, os valores mantm-se 10 a 20% maiores do que o perodo anterior a 2001 Interpretao dos Indicadores sugere forte interveno de fatores externos Interesse generalizado na reabilitao habitacional e no arrendamento privado mas pouca atividade nesse mbito por parte dos inquiridos Incentivos criados pela Porto Vivo considerados pouco relevantes Na opinio dos inquiridos, a situao de habitao e arrendamento no Porto no estaria melhor sem a atividade da Porto Vivo Opinio generalizada de que a Porto Vivo presta bons contributos para a habitao e o arrendamento no centro da cidade. Os contributos mais salientados pelos inquiridos foram os seguintes: o Atribuio de confiana aos investimentos em reabilitao o Celeridade processual o Apoio e aconselhamento em questes tcnicas o Esclarecimento sobre incentivos o Controlo, otimizao do desenvolvimento ao acelerar a reabilitao nas reas com maior potencial o Divulgao da Reabilitao.
Governncia e Integrao
Avaliao e Monitorizao
Indicadores de Reabilitao Habitacional
Perceo dos intervenientes Externos
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A reabilitao habitacional concluda, na rea atual de interveno da Porto Vivo, representa apenas uma diminuta frao perante as reais necessidades do centro da cidade (cerca de 0,5%), com 39 parcelas (edifcios) de interveno de reabilitao concluda. Sendo estas 39 parcelas a amostra de anlise, a Porto Vivo aparece na base de dados como diretamente envolvida na promoo da reabilitao de 19, ou seja, quase 50% de toda a reabilitao. Pode-se interpretar, por um lado, que, at data, a obra concluda ainda muito dependente da interveno direta da Porto Vivo, o que pode questionar a sustentabilidade do modelo de interveno. Por outro lado, isto pode ser visto como um reflexo da estratgia da Porto Vivo de criar o impulso necessrio no incio da sua interveno onde, por exemplo, se invocam os conceitos de quarteires-piloto e projetos alavanca, com o objetivo de difuso da reabilitao habitacional promovida pelos proprietrios privados. Para os dados analisados, ou seja, para o reflexo direto dos 7 anos de interveno, tal investimento ainda no parece ter tido o respetivo retorno, argumentando-se que o perodo muito curto no que refere a processos de reabilitao urbana (Arlindo Cunha, ex-presidente do conselho de administrao da SRU Porto Vivo, revista Porto Sempre, em abril de 2011). De qualquer forma, nesta anlise, no so contabilizados efeitos externos s reas com Documentos Estratgicos (DE) aprovados. A interveno concluda compreende uma significativa rea habitacional (ronda os 70 a 80% e termos de rea Bruta de Construo), com presena de uma taxa elevada de arrendamento privado, (63% das parcelas ocupadas com algum fogo em arrendamento) tendo a interveno representado um significativo aumento de qualidade habitacional nas parcelas intervencionadas, dada a incidncia sobre parcelas em elevados estados de degradao. No entanto, a totalidade das parcelas com interveno mais direta da Porto Vivo recebeu intervenes profundas, o que equivale a 19 das 20 parcelas com interveno profunda. Isto significa que as intervenes de reabilitao mais independentes da SRU nos quarteires com DE aprovados incidem em reabilitaes em parcelas com menores estados de degradao fsica. A informao recolhida aponta para cerca de 60% das parcelas com algum grau de ocupao. Este facto parece apontar para alguma desadequao entre oferta e procura, que pode estar relacionada com a relao entre os preos e as capacidades dos interessados, ou com as tipologias existentes, ou com a existncia de estratgias de investimento a mais longo prazo que no se concretizam na ocupao imediata dos alojamentos. Embora com pouco acesso informao exata sobre as tipologias, gerou-se o sentimento, ao longo do trabalho, de que tm vigorado tipologias pequenas e que as parcelas habitacionais no sofrem fortes alteraes tipolgicas e que isso tem reflexos na concretizao da reabilitao e da venda ou arrendamento das parcelas existentes. Existindo problemas de adequao entre oferta e procura, deve notar-se o aparente insucesso de instrumentos desenvolvidos pela Porto Vivo para atuar precisamente sobre essa relao, como a Bolsa de Imveis. A atividade da Porto Vivo no parece ainda ter conseguido criar condies existncia de transformaes significativas no sistema de agentes do arrendamento, atravs, nomeadamente, da atraco de investidores institucionais ou da coexistncia de vrios tipos de investidor. Apenas numa das 15 parcelas reabilitadas com algum fogo para arrendamento, este gerido por uma empresa privada. Esta concluso, que merece aprofundamento atravs da anlise dos tipos de investidores em arrendamento, uma das mais relevantes do trabalho. Por outro lado, foi j referida a situao atual em que os senhorios so predominantemente pequenos investidores privados, e em que as intervenes mais profundas pareceram depender da interveno direta da Porto Vivo. Ao mesmo tempo, as entrevistas e os inquritos realizados evidenciaram a persistncia de dificuldades associadas ao investimento em arrendamento, associadas ao enquadramento legal do arrendamento (a atualizao das rendas antigas, algumas questes relacionadas com o incumprimento nas relaes de arrendamento). O conhecimento das condicionantes associadas aos diversos tipos de investidores ou proprietrios pode ser essencial para a formulao das polticas de interveno. Esta argumentao encaminha para discusso sobre aquele que visto pelos inquiridos como um forte contributo da Porto Vivo, que o de aumento substancial do sentimento de segurana no investimento por parte dos promotores das reabilitaes. O apoio e esclarecimento prestados aos eventuais investidores, alm de capacitao dos envolvidos no processo de reabilitao, contribuem para este sentimento de segurana. A anlise efetuada permitiu apoiar a expectativa de que no se verifiquem fortes transformaes sociais potencialmente negativas, nomeadamente pela estimativa de que 71% das parcelas com a interveno concluda e ocupadas mantiveram totalmente ou parcialmente os inquilinos anteriores; Uma clara estratgia de distribuio espacial parece valorizar a reabilitao em eixos fundamentais do centro da cidade. Esto presentes preocupaes com o investimento em reas com maior concentrao de problemas sociais mas em reas afetas aos eixos de foco da interveno (Carlos Alberto numa primeira instncia e Eixo Mouzinho Flores em seguida) e no em outras reas da cidade em elevado estado de degradao urbana. Por manuteno de tal estratgia, reas do centro da cidade que apresentam elevada degradao do edificado habitacional tero de esperar pelos presumidos efeitos de difuso da reabilitao. Isto reala tambm a necessidade de monitorizao dos efeitos para potencialmente ajustar as estratgias tendo em conta os resultados das experincias passadas. Um dos contributos frequentemente assumido como um dos fortes contributos resultado do planeamento estratgico da Porto Vivo o de celeridade processual e nomeadamente, contribuio para a diminuio dos
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro perodos de licenciamento. O perodo mdio de aprovao dos projetos de arquitetura das parcelas de 66 dias. 27% das parcelas analisadas viram os projetos de arquitetura aprovados em menos de 15 dias. Estes valores podem ser comparados com outras operaes semelhantes, nomeadamente a cargo da Cmara Municipal do Porto, para permitir concluses contextualizadas. De qualquer forma, o perodo mdio calculado parece ir um pouco ao encontro das expectativas assumidas pelos entrevistados e inquiridos ao longo do trabalho. Os indicadores de habitao analisados no demonstram consistente evoluo no perodo de atividade da Porto Vivo. Identificaram-se alguns perodos de variaes negativas relativamente ao perodo entre 2002 e 2004 no que toca frao habitacional da reabilitao na cidade, o que pode sugerir que talvez a reabilitao habitacional no acompanhe o ritmo de crescimento de outros tipos de interveno, por exemplo, associada ao turismo. No entanto, os indicadores existentes para perodo da atividade da Porto Vivo (2004 a 2009) so claramente favorveis relativamente ao perodo de transio de dcada (1995 a 2004). Dada a acentuada variabilidade dos indicadores analisados e a expectvel influncia de fatores externos como a Porto 2001 - Capital Europeia da Cultura ou a entrada em funcionamento do Metro do Porto, difcil identificar o papel da Porto Vivo a partir de tais indicadores. Isto pode ser lido como um sinal da possivelmente pequena influncia da Porto Vivo na definio dos indicadores. A ttulo exemplar, veja-se como o nmero de Edifcios Habitacionais concludos em obras de ampliao, alteraes e reconstrues na ACRRU (rea Crtica de Recuperao e Reabilitao Urbana), definida pelas 8 freguesias centrais do Porto, que entre 1995 e 2001 permaneceu abaixo dos 20 por ano, subiu gradualmente at aos 44 no ano de 2009. Outros indicadores analisados no demostram tendncias constantes. Pelo contrrio, demonstraram-se grandes variaes no perodo de interveno da Porto Vivo. A frao habitacional dos edifcios concludos em obras de de ampliao, alterao ou reconstruo um exemplo disso mesmo. Os valores variam entre os 60% e 30% nas 4 freguesias de construo mais antiga (Centro Histrico) e 70 e os 40% para as restantes freguesias da ACCRU (Baixa) entre 2004 e 2009. (Instituto Nacional de Estatstica, 2011). Valores inconstantes mas bastante acima dos valores anteriores viragem do sculo e que indicam qual o peso que a reabilitao de cariz habitacional vai adquirindo no contexto da reabilitao de edifcios na cidade. Por fim, numa sntese da opinio dos inquiridos e entrevistados, a Porto Vivo tem uma prestao positiva no que toca promoo da reabilitao habitacional e o arrendamento privado e parcialmente responsvel pelo aumento de interesse em habitao no centro do Porto, pela srie de contributos prestados que esto apresentados no Quadro 2. No entanto, os inquiridos consideram que os incentivos reabilitao urbana gerados pela Porto Vivo tm pouco relevo quando comparados com os incentivos provenientes do estado central ou da administrao municipal. Finalmente, os mesmos consideram que o alargamento dos incentivos reabilitao urbana o fator mais determinante para a promoo reabilitao habitacional na cidade. Sendo o modelo da Porto Vivo orientado, em princpio, para a dinamizao da interveno privada, no deixa de ser significativa esta perceo dos agentes privados entrevistados sobre a necessidade de uma interveno pblica mais expressiva.
CONCLUSES E DESENVOLVIMENTOS FUTUROS

A cidade e o pas atravessam um perodo de mudana e a reabilitao urbana entendida como uma oportunidade, na perspetiva de adequao aos tempos modernos e de aumento da competitividade regional. No Porto, perante um cenrio ainda precrio no que toca a condies de habitao, surgem interesses no investimento em reabilitao habitacional no centro antigo motivados por caractersticas do espao urbano e do edificado que parecem redescobertas, por efeitos conjunturais de desenvolvimento ou como o resultado de intervenes de reabilitao urbana. A SRU Porto Vivo, tem o papel de coordenar e mobilizar esses interesses em prol do desenvolvimento sustentvel do setor da habitao na cidade e na regio. Ao fim de cerca de 7 anos de atividade, selecionaram-se alguns dos campos de anlise mais relevantes para conceber uma viso geral daquilo que tm sido os contributos mais diretos e valiosos da Porto Vivo para a reabilitao habitacional e o arrendamento privado, objetivos que, de resto, constam da sua estratgia de interveno na cidade. O que j se fez, como se fez e que dinmicas, transformaes ou tendncias derivam dos resultados obtidos? Foram estas as perguntas s quais se pretendeu dar resposta. A Matriz de Anlise desenvolvida representa a sistematizao da anlise pretendida e , em si, como proposta metodolgica, um dos contributos do trabalho realizado. A aplicao da matriz permitiu identificar e analisar os mais importantes contributos da SRU para a reabilitao habitacional e o arrendamento, ao mesmo tempo que inclui, na anlise, a grande variedade de possveis contributos, dada a estratgia abrangente e integrada de interveno da SRU. A matriz no adquire um estatuto de concluso, na medida em que, outros campos de anlise e, principalmente, outros elementos de anlise poderiam ser considerados. Nomeadamente, o aprofundamento de questes associadas a preos e rendas das habitaes reabilitadas poder valorizar a anlise.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Finalmente, a matriz rene material cujo tratamento pode ser utilizado para anlises posteriores, por exemplo, que pretendam identificar as qualidades da poltica de interveno da Porto Vivo, SRU no contexto nacional ou na histria das polticas de reabilitao urbana no Porto. O volume de intervenes de reabilitao pequeno tendo em conta as reais necessidades da cidade, mas inclui um significativo cariz habitacional, respondendo-se, desta forma, a uma das questes fulcrais que era a de perceber qual a ligao com a habitao da poltica de reabilitao urbana exercida. Os valores obtidos necessitam ento de comparaes para identificar a eficcia da mesma poltica. Tendo em conta a amostra utilizada, no so ainda verificveis fortes efeitos de mobilizao dos investidores privados para a difuso da reabilitao habitacional, na medida em que grande o peso da interveno direta da Porto Vivo na obra concluda. Na questo do arrendamento, ainda no se criaram condies para a mobilizao de outros tipos de investidores que no pequenos investidores privados, sendo este um aspeto que talvez merea uma ateno especial na poltica de reabilitao habitacional, dada a fundamentao existente na literatura sobre a importncia do tipo de agentes envolvidos no arrendamento. Alguns indicadores analisados apontam para a reduzida relevncia da SRU Porto Vivo nas dinmicas de reabilitao habitacional existentes, sugerindo que a sua atividade no tm conseguido superar as dificuldades sentidas escala local, regional ou nacional. No entanto, na opinio dos inquiridos, a Porto Vivo tem uma prestao positiva para a promoo da reabilitao habitacional e detm responsabilidades nas dinmicas de reabilitao habitacional no Porto. Perante esta dualidade, a questo central que se coloca , ento, a da construo de instrumentos de interveno adequados s caractersticas de contexto mais significativas.
BIBLIOGRAFIA
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro PROBLEMAS E DESAFIOS EMERGENTES DA HABITAO SOCIAL: UMA REFLEXO SOBRE A (IN)SUSTENTABILIDADE DA HABITAO PBLICA Anselmo Amlcar (anselmo.amilcar@campus.ul.pt), Marina Carreiras (marinacarreiras@fl.ul.pt) & Jorge Malheiros (jmalheiros@fl.ul.pt) Universidade de Lisboa Ao longo das ltimas dcadas as polticas pblicas de habitao tm sofrido vrias alteraes, reflectindo a evoluo poltica e o contexto econmico e social em que se inserem. Com o objectivo de responder a necessidades diferenciadas, sob a gide de diferentes ideologias polticas e perante conjunturas scio-econmicas distintas, o Estado tem assumido um papel importante na regulao e na proviso de habitao. O Plano Estratgico da Habitao PEH, encarado actualmente como uma declarao de intenes, indica uma alterao no paradigma que suporta as polticas de habitao. Este documento constitui-se como inovador na medida em que prope a passagem de uma poltica de habitao social a uma poltica social de habitao e a incluso da mesma na poltica de cidade, bem como o alargamento do conceito de carncia habitacional. Contudo, actualmente, num contexto de crise conjuntural agravada, so vrias as questes que se colocam relativamente (in)sustentabilidade da habitao pblica e s competncias do Estado a este nvel. O presente artigo constitui uma reflexo sobre essas matrias, designadamente a pertinncia da manuteno de uma bolsa de habitao pblica para a prossecuo da justia social em matria de habitao (a que tipo de carncias, e de que forma, se pretende dar resposta). Paralelamente, discute-se a eroso da interveno directa do Estado na promoo da habitao social e os impactos na prossecuo da poltica de habitat, bem como na correco de anomalias de funcionamento do mercado habitacional. Por ltimo, dado o volume de recursos financeiros que a habitao envolve, feita uma anlise do balano financeiro e questionada a pertinncia da transferncia global da habitao pblica para o sector privado. O artigo estrutura-se em trs pontos complementares. Numa primeira fase, retoma-se a reflexo produzida por diversos autores acerca da evoluo das polticas habitacionais prosseguidas em Portugal desde o Estado Novo, com destaque para a habitao social e para as ltimas trs dcadas. Subsequentemente, elabora-se uma reflexo sobre questes relacionadas com as carncias habitacionais, sendo feita uma breve caracterizao da situao da habitao social em Portugal. Trata-se de uma abordagem quantitativa e extensiva, que inclui uma comparao das situaes observadas ao nvel de municpios e regies, incidindo particularmente sobre trs dimenses-chave: i) concentrao da habitao social, ii) qualidade urbanstica e iii) sustentabilidade financeira. Por ltimo, com base nos pontos anteriores, considerando os contornos polticos e econmicos do contexto presente e as linhas de actuao, explcitas ou implcitas, presentes em instrumentos como o Plano Estratgico da Habitao ou o PROHABITA, visa-se analisar a eficincia das principais solues implementadas no quadro das polticas habitacionais Portuguesas, com destaque para as mais recentes e, desta forma, contribuir para o processo de reflexo que deve enquadrar a futura poltica pblica de habitao.
NOTA INTRODUTRIA
Actualmente a questo da Habitao Social (re)toma um lugar necessariamente importante na agenda poltica. Se um facto que ao longo das ltimas dcadas as polticas de habitao se tm alterado em funo do status-quo dos diferentes perodos, incontestvel que as mesmas, quase sempre, apresentaram um carcter reactivo e desarticulado. A inexistncia de uma Poltica de Habitao coerente tem sido objecto de crtica de diversos autores, designadamente no que concerne ao papel do Estado, em relao s polticas prosseguidas e eficcia das respostas, bem como, sua sustentabilidade. Volvidos mais de 30 anos sobre o surgimento do Estado de Providncia em Portugal e a consagrao Constitucional do Direito Habitao, pretende-se operar uma mudana no paradigma da Habitao Social. Importa referir que, passados estes anos, como ilustram os nmeros avanados no Inqurito Caracterizao da Habitao Social INE (2008), as carncias habitacionais, ainda que atenuadas, subsistem e, a somar s carncias que tm transitado ao longo do tempo, juntam-se, previsivelmente, novas carncias, decorrentes, por exemplo, de processos como o agravamento do desemprego ou a reduo do poder de compra, que apontam para menor solvncia e, em consequncia, menor capacidade para cumprir as exigncias dos emprstimos
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro contrados para aquisio de habitao prpria. neste sentido que, nos ltimos anos, se tm vindo a operar alteraes nesta matria, expressas nos Contributos para o Plano Estratgico de Habitao (PEH). Tendo em conta que alguns dos princpios que se procuram incorporar actualmente na estratgia da habitao j constaram, de forma mais ou menos evidente, na essncia de alguns dos programas implementados no passado pelo Estado, faz todo o sentido rev-los por forma a enquadr-los na estrutura de suporte tomada de opes para o Plano Estratgico de Habitao. No presente artigo, estruturado em trs pontos complementares, feita uma anlise das polticas habitacionais prosseguidas em Portugal desde o Estado Novo, seguida de uma reflexo sobre questes relacionadas com as carncias habitacionais e subsequentemente, com base na informao disponibilizada no Inqurito Caracterizao da Habitao Social, uma breve caracterizao da situao da habitao social em Portugal. Com base nos pontos anteriores, tendo em conta o contexto poltico econmico actual e o futuro que se prospectiva, reflecte-se criticamente sobre a eficincia das principais solues implementadas no quadro das polticas habitacionais portuguesas, com destaque para as mais recentes. Finalmente, perante os novos paradigmas da interveno, procura-se contribuir para o processo de reflexo sobre a futura poltica pblica de habitao, designadamente no que respeita ao papel reservado habitao social, tal como a conhecemos tradicionalmente.
EVOLUO DAS POLTICAS HABITACIONAIS EM PORTUGAL UMA SNTESE

As polticas pblicas, entre as quais as polticas de habitao, mudam substancialmente em resposta conjuntura em que se enquadram [9; 19]. A evoluo das polticas de habitao em Portugal estruturou-se segundo duas perspectivas fundamentais, designadamente a keynesiana e mais recentemente a neo-liberal. A primeira esteve na base da construo do Estado Providncia. A segunda desenvolveu-se como resposta crise econmica dos anos 70, embora ambas coexistam e nunca tivesse deixado de existir interveno [21: 363]. Posteriormente Revoluo do 25 de Abril de 1974, a poltica de habitao, prosseguida pelo Estado, alternou perodos manifestamente intervencionistas (1974-1985 e 1993/1998) e perodos mais liberalizantes (1986-1993 e posterior a 1998), ainda que sempre com carcter reactivo. O surgimento do Estado de Providncia em Portugal foi relativamente tardio, tal como a preocupao com as polticas pblicas de habitao. Anteriormente Revoluo de 25 de Abril de 1974, a habitao ocupava um lugar residual na agenda poltica. Durante o perodo do Estado Novo, o imobilismo e a promoo dos valores do ruralismo ditaram a fraca industrializao da economia portuguesa, o que se traduziu numa baixa taxa de urbanizao [cf. 19; 9; 21]. A partir da dcada de 40, so detectados sinais contrrios de uma poltica de alojamento exigida pelo avano tmido da industrializao e que protagonizada pela poltica fundiria de Duarte Pacheco (1938/43) [9: 15]. Durante este perodo, a aco do governo, no que se refere habitao era limitada, sendo pautada por uma aco corporativa de carcter essencialmente simblico e poltico, designadamente atravs do congelamento das rendas e da oferta de habitaes econmicas em bairros sociais (e.g. Casas Econmicas, em Propriedade Resolvel (1933); Casas para Famlias Pobres, (1945); Casas de Renda Econmica, (1945); Casas de Renda Limitada, (1947)). Esta situao vir-se-ia a alterar na dcada de 1950 com o desvincular progressivo do Estado enquanto promotor directo de habitao e a reformulao do perfil dos bairros sociais. Devido s limitaes, sobretudo de ordem financeira, verifica-se o afastamento do modelo de casa individual em prol da densificao e construo em altura, o que esteve na origem da concepo dos bairros de Alvalade (1949-55), Olivais Norte (1965-66) ou os bairros Camarrios do Porto (1965-66). de salientar tambm o surgimento de novos promotores pblicos nesse perodo, que tambm intervm na produo de habitao, como por exemplo, a Federao das Caixas de Previdncia, os CTT, o Ministrio da Justia, a Igreja e as Misericrdias, entre outros [5]. A partir de finais da dcada de 50 sucederam trs fenmenos fundamentais que, de acordo com Ferreira [6: 62], determinaram transformaes profundas na sociedade portuguesa, designadamente, o desenvolvimento tecnolgico e a extenso das relaes de produo capitalista agricultura [que se traduziram na] libertao de mo-de-obra rural, a abertura ao mercado externo e a integrao transnacional por via da adeso EFTA European Free Trade Association em 1959. Entre outros, um dos principais efeitos destes processos foi a alterao das dinmicas migratrias que, inicialmente por via do xodo rural e, posteriormente, devido descolonizao, conduziram a um aumento das taxas de urbanizao e metropolizao.. A crescente atractividade da cidade, atravs de uma aparente maior oferta de oportunidades e condies de vida, motivou o crescimento das migraes com destino aos grandes centros urbanos, designadamente Lisboa e Porto. A inexistncia de uma poltica de habitao e a incapacidade de responder convenientemente s novas procuras de habitao, impulsionadas pela industrializao e urbanizao criaram no desenvolvimento informal e construo clandestina solues de recurso. Estas circunstncias, que evidenciavam as carncias sociais dos novos residentes das metrpoles e a degradao do ambiente urbano, colocaram o problema da habitao na
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ordem do dia. Na dcada de 1960 era incontornvel o cenrio de crise de habitao que se vivia em Portugal. Os nmeros eram expressivos. Registava-se um dfice de cerca de 500 000 fogos, particularmente evidente nos grandes centros urbanos Lisboa e Porto, onde era manifesta a existncia de um parque habitacional degradado, bem como, especulao fundiria e imobiliria [6]. A forte procura de habitao, o agravamento das situaes de carncia e os imperativos do desenvolvimento industrial exerceram fortes presses sobre o Regime no sentido de ser implementada uma poltica de habitao mais produtiva [6: 63]. Passados estavam os tempos em que todo o empenho do Estado se enovelava em torno do significado poltico das opes tipolgicas ou de linguagem () o regime sentia agora a necessidade de evitar ser confrontado com aquelas ndoas urbanas e periurbanas [1: 24]. O Plano de Intercalar de Fomento, vigente no perodo de 1965-67, constituiu a primeira tentativa de construo de uma viso de conjunto, integrando a situao econmica e social e incorporando vrias crticas questo da habitao, particularmente especulao e preferncia pela construo e luxo em detrimento de habitaes de rendas moderadas. O eco destas crticas tomou novo vigor a partir de 1968 com a ascenso de Marcelo Caetano ao Poder. Neste perodo, a problemtica da habitao e do imobilirio foram tema central de vrias iniciativas, das quais se destaca o Colquio sobre Poltica da Habitao, promovido pelo Ministrio das Obras Pblicas em 1969. As diversas recomendaes produzidas traduziram-se em iniciativas concretas destacando-se, entre vrias alteraes legislativas e institucionais, a criao do FFH - Fundo de Fomento de Habitao (Decreto-Lei n. 49033, de 28 de Maio de 1969), que marca o incio de uma mudana nas polticas pblicas de habitao, embora sem qualquer concretizao significativa at 1974. Na sequncia do III Plano de Fomento (1968/73), que daria seguimento s pretenses criadas no Plano de Intercalar de Fomento, com o objectivo primrio de responder rapidamente s necessidades quantitativas, o Estado constitui-se como o principal promotor na proviso de habitao. Da sua aco, pragmtica e de carcter essencialmente funcionalista, resultam os Planos Integrados e as Realizaes Diversas [cf. 6]. O modelo de promoo directa de habitao por parte da Administrao Central prosseguido neste perodo, foi amplamente criticado. Por um lado, pela poltica fraccionista e segregacionista prosseguida, que culminou na criao de guetos fora dos grandes centros, onde os habitantes, predominantemente de extractos socioeconmicos fragilizados, viviam sem acesso aos servios pblicos essenciais e, por conseguinte, margem da vivncia urbana. Por outro lado, pelo facto de construir bairros com a nica finalidade de alojar, utilizando solues de concepo e de construo desadequadas [6; 8; 9; 16]. Em 1974, com a Revoluo do 25 de Abril, o MFA - Movimento das Foras Armadas deps o governo de Marcelo Caetano, dando incio ao processo de instituio do regime democrtico. A passagem para um sistema democrtico no produziu mudanas to amplas quanto seria de prever no domnio das polticas de habitao () tornando-se, [pelo contrrio,] cada vez mais evidente a diferena entre as leis e as prticas sociais [17: 9]. Porm, a democratizao tornou o Estado mais permevel s presses dos movimentos sociais e a interveno pblica foi muito irregular, pelo que importa distinguir os diferentes perodos sucedidos desde ento [21: 367]. Importa referir que, aquando da queda do Estado Novo, a situao nos sectores da habitao, urbanismo e construo era extremamente grave () [reflectindo,] de forma paradigmtica, as carncias, as injustias sociais, as debilidades produtivas e o caos territorial, resultante das polticas prosseguidas pelo Estado Novo (os dados oficiais indicavam a existncia de 31 110 habitaes [6: 58]. Perante a conjuntura, o ambiente revolucionrio, de forte agitao social, poltica e econmica, vivido no perodo ps 25 de Abril, estendeu-se luta pelo direito habitao feito, essencialmente, por via de Comisses e Associaes de Moradores. O ordenamento do territrio e a habitao constituram elementos fundamentais do Programa do I Governo Provisrio. No perodo de maior intervencionismo, compreendido entre 1974 76, a aco do governo em matria de habitao e ordenamento do territrio foi extensa, denotando um esforo no sentido de definir uma estratgia de poltica habitacional e lanar as bases da poltica fundiria e urbanstica. Sobrepondo e articulando lgica distintas de interveno no sector, consoante a natureza das carncias e necessidades de alojamento, a actuao estatal neste perodo marca uma interessante aproximao entre polticas pblicas e estratgias sociais de habitao [17: 10]. Da sua aco destacam-se: os CDH - Contratos de Desenvolvimento para a Habitao; a criao do programa SAAL - Servio de Apoio Ambulatrio Local, criado no mbito do Programa de Aces Prioritrias para o sector da habitao, destinava-se a estratos mais insolventes, mas com organizao interna que permita o seu imediato envolvimento em auto-solues, com apoio estatal em terrenos, infra-estruturas tcnicas e financiamento [6:83]; a instituio das CHE - Cooperativas de Habitao Econmica; o programa de Emprstimos s Cmaras Municipais, o apoio tcnico e financeiro s autarquias; a criao do PRID - Programa de Recuperao de Imveis Degradados e a alterao ao arrendamento. Paralelamente, foram tambm revistos os regimes dos programas de habitao social j existentes, nomeadamente as Casas de Renda Limitada e as Casas Econmicas. Em 1975, ocorreram eleies livres para a Assembleia Constituinte, que elaborou uma nova Constituio, na qual a habitao digna foi apresentada como um direito da populao. Neste sentido, surge em 1976 a consagrao constitucional do direito habitao (artigo 65 da Constituio da Repblica Portuguesa - Habitao e
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Urbanismo), o qual se constitui como objectivo e norma da actuao do Estado nesta rea ou domnio da promoo de alojamento para os mais carenciados [21: 145]. Se at 1975 fora prosseguida uma estratgia radical visando o controlo pblico da produo de habitao, a conjuntura econmica e o acumular de contradies polticas e sociais tornou, cada vez mais, difcil dar continuidade poltica at ento prosseguida. Importa referir que, independentemente dos resultados conseguidos, revelava uma expressiva vontade do Estado intervir de forma activa no sector habitacional [17: 10]. O perodo mediado entre 1976 e 79 constitui uma poca de transio nas polticas de habitao. A partir de 1976 comea a verificar-se um recuo no papel do Estado [6; 19; 21]. Em 1976, com o VI Governo Provisrio em funo, assiste-se inflexo do intervencionismo do Estado que tinha vigorado no perodo imediatamente ps-revolucionrio, de 1974 a 1976. A mudana no rumo da poltica de habitao torna-se evidente com a criao do Ministrio da Habitao e Urbanismo. Embora, partida, esta medida parea indicar uma valorizao da habitao na estrutura governativa, as medidas institudas por via deste organismo revelam o contrrio, mais especificamente, a sua liberalizao [19]. Uma das suas principais medidas consistiu na criao de um sistema de crdito aquisio de casa prpria. De acordo com Ferreira (6: 71), tratava-se de relanar a promoo privada habitacional, criando uma procura solvente atravs de incentivos a cargo do Estado, ao mesmo tempo que se resolvia o esforo de promoo directa () considerado excessivo, oneroso e de fracos resultados. Segundo o autor, esta medida seria vantajosa pois permitiria complementar limitaes existentes em polticas anteriores, uma vez que possibilitava escoar imveis em stock, aliviar as finanas de muitas empresas e por alargar o acesso habitao a estratos mdios da populao. Contudo, no foi esta a situao que se verificou. O regime de financiamento aquisio de habitao prpria transformou-se, depois de 1976, no principal instrumento de poltica do Sector (idem: 50). A partir de 1978, as medidas de austeridade impostas pelo FMI e pelo Banco Mundial, com vista recuperao da economia, limitaram as aces da Administrao Central no domnio da habitao. Consequentemente, foi suspenso o lanamento de novos empreendimentos pblicos (foram congelados os CDH, reduzido o financiamento ao programa de Emprstimos s Cmaras Municipais e o apoio s cooperativas), sem que se tenham criado alternativas no sector privado. Por outro lado, o aumento das taxas de juro dificultou o acesso das famlias ao crdito. Desta forma, o vazio promocional criado e a inacessibilidade da generalidade das famlias ao crdito deram lugar a uma dupla crise na habitao da oferta e da procura, o que criando condies favorveis construo clandestina, que volta a aumentar a partir de 1978 [6; 19]. Ainda sobre este perodo, importa destacar em 1976 a extino do SAAL, baseado no enquadramento ambguo do programa na orgnica do Estado e devido aco da Brigadas de Apoio Local. Neste ano, tambm lanado, com carcter de emergncia, o Programa de Casas Pr-Fabricadas (CAR), que constituiu um Programa Habitacional Extraordinrio, lanado com o duplo objectivo de, por um lado resolver as carncias habitacionais resultantes do regresso massivo de ex-colonos e, simultaneamente, estimular o desenvolvimento tecnolgico do sector. No entanto, acabou por tornar-se mais um caso paradigmtico de um ruinoso negcio para os dinheiros pblicos e para a poltica habitacional () pela forma como foi lanado e gerido [6: 72]. Em sntese, o perodo compreendido entre 1976 e 1979, no que respeita a poltica de habitao, apresenta um balano negativo. Naturalmente que a aco excessivamente estatizante prosseguida durante o binio anterior carecia de correces; todavia, a eroso abrupta da interveno pblica, que revelou no ser sensata, culminou numa expectvel crise habitacional. A dcada de 1980 evidencia mudanas significativas na situao habitacional, resultantes, essencialmente, das alteraes verificadas nas orientaes polticas e econmicas do pas, marcadas agora pela estabilizao das instituies polticas em torno do centro-direita e por um reforo das lgicas de mercado (liberalizao progressiva da economia). Neste sentido, a estratgia passa a centrar-se na total liberalizao do mercado habitacional, ficando caracterizada pela promulgao de diversos diplomas desarticulados sobre matrias distintas, como o crdito aquisio de casa prpria, o mercado de arrendamento e a promoo habitacional pblica. Nos primeiros meses de 1980, a promoo pblica e cooperativa foram relanadas, aproveitando terrenos e projectos expectantes que aguardavam financiamento pblico. de realar a ambio evidenciada, pois foram lanados 14502 fogos, valor idntico ao mximo alcanado em 1976. No entanto, esta revelou ser uma medida apenas de carcter eleitoralista. Em concreto, tratou-se de uma situao pontual, pois a quebra da promoo pblica e apoiada prosseguiu no ano seguinte, estabilizando, no final da dcada, em pouco mais de sete mil fogos/ano [6: 73]. No mbito das reformas liberalizantes, em 1980, promulgado o Decreto-Lei n. 435/80, de 2 de Outubro com vista a reforar o sistema de crdito habitao prpria [cf. 6: 1987], que passa a constituir o eixo central no mbito da poltica habitacional. Importa referir que esta medida abrangeu um leque de famlias com rendimentos distintos, contudo, com alguma solvncia, o que no impediu o aumento considervel do nmero de famlias a viver em alojamentos com condies precrias. Relativamente ao mercado de arrendamento, o Decreto-Lei n. 148/81, de 4 de Junho vem revogar o Decreto-Lei n. 445/74 que, com o objectivo de suster o processo de especulao na oferta de habitaes, introduziu o
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro congelamento das rendas. Desta forma foi parcialmente flexibilizado o mercado de arrendamento, contudo tendo tambm em vista a evoluo para a total liberalizao (Eliminou-se o arrendamento compulsivo de fogos vagos e descongelaram-se os arrendamentos em novos contractos atravs da Lei n. 46/85, prevendo-se um sistema progressivo de actualizaes at atingirem os valores do mercado [7]. A partir de 1981, sob governo da Aliana Democrtica, a verificou-se um reenquadramento das competncias dos municpios na habitao. Invocando a necessidade de uma abordagem mais descentralizada, face ao recuo do Estado, os municpios passam a ter competncias no mbito da promoo de iniciativa pblica e apoiada. Em 1982 extinto o FFH (Decreto-Lei n. 214/82, de 29 de Maio ), ento caracterizado por debilidades orgnicas, gesto ineficiente e caos financeiro. A sua extino deu lugar a um vazio institucional e conduziu a vrias alteraes institucionais nos anos seguintes. O vazio institucional foi, numa primeira fase, colmatado pela Resoluo do Conselho de Ministros n 11/83, que torna evidente a opo pela descentralizao da produo de habitao social (feito por via do institudo na Resoluo do Conselho de Ministros n 11/83, de 19 de Janeiro, que cria um novo quadro distributivo de competncias entre os diferentes nveis da Administrao). tambm criado o FAIH Fundo de Apoio ao Investimento Habitacional (Decreto-Lei n. 17/82, de 26 de Janeiro ) que visa o financiamento da habitao social com fundos e critrios de rentabilidade comercial [6; 19]. Posteriormente, em 1984, por forma a dotar o Estado de um instrumento de interveno financeira no sector da habitao, criado INH - Instituto Nacional de Habitao (Decreto-Lei n. 177/84, de 25 de Maio). Segundo vrios autores, esta medida tem por base a descentralizao do sector. Nesta linha de aco, a partir de 1985 a resposta necessidade de habitao dirigida a estratos da populao de baixos recursos financeiros (residente em barracas ou alojamentos sobrelotados), passa a constituir uma responsabilidade das autarquias com co-responsabilidade financeira do Estado (atravs dos CDH Contratos de Desenvolvimento de Habitao, estabelecido pelo DecretoLei n. 236/85 de 5 de Julho). Ainda na linha de aco das reformas liberalizadoras, em 1988, foi criado o IGAPHE - Instituto de Gesto e Alienao do Patrimnio Habitacional do Estado, que passa, desde ento, a ser responsvel pelo lanamento de vrios programas de interesse municipal, pela gesto e pela alienao do parque habitacional do Estado [21: 367]. O fracasso na gesto do parque habitacional do Estado (decorrente dos elevados custos de manuteno e dos problemas geralmente associados conservao dos imveis) levou, a partir de 1988, o IGAPHE e algumas cmaras a vender algum patrimnio (geralmente aos prprios inquilinos). A aposta passa ento a centrar-se no reforo das parcerias entre pblico e os privados, cabendo ao Estado o enquadramento normativo e financeiro. Neste sentido, no que se refere ao quadro normativo da poltica habitacional, foram tomadas vrias medidas de carcter legislativo, designadamente a reviso do Regime do Arrendamento Urbano - Lei n. 46/85 (No mbito do arrendamento tambm criado o Decreto-Lei n. 68/86 que prev a atribuio de um subsdio ao arrendamento); publica-se o Decreto-Lei n. 4/88 que cria o RECRIA Regime Especial de Comparticipao na Recuperao de Imveis Arrendados; criado o PRAUD Programa de ) recuperao das reas Degradadas (Institudo pelo Despacho n. 1/88, de 20 de Janeiro , que substitui o PRID; o incentivo aquisio de casa pelos jovens (Decreto-Lei n 328-B/86); criado o incentivo ao arrendamento jovem; surgem as contas Poupana-habitao; e surgem vrios regimes de crdito (alguns entretanto extintos como o crdito bonificado jovem) [22]. Em sntese, durante este perodo a estratgia centrou-se no desmantelamento da interveno directa do Estado, esperando que as dinmicas de mercado a fossem dispensando [18: 231]. A habitao passou a ser entendida como uma mercadoria, pelo que, a sua produo e promoo deveria pertencer iniciativa privada [18]. No entanto, a poltica prosseguida revelou-se pouco eficaz. Como refere Ferreira [6: 68], a Administrao Habitacional foi desarticulada e reconduzida a uma situao similar do perodo anterior a 1974, semelhante, em alguns aspectos, ao quadro anterior a 1969. Fruto da evoluo de uma poltica habitacional liberalizante, em 1991 o Estado j no promoveu directamente nenhum fogo, passando a sua aco a ser totalmente feita por via de parcerias atravs dos CDH com os municpios, acordos com empresas privadas e cooperativas, bem como, atravs de acordos financeiros com os municpios para a construo de fogos para arrendamento social. O reconhecimento de que a poltica habitacional prosseguida at aos anos 90, excessivamente centrada na concesso de crdito aquisio de habitao, esteve na origem de diversos problemas (como o aumento especulativo do preo dos fogos, o declnio do sector de arrendamento, o desequilbrio do sistema financeiro bancrio e a sobrecarga do Oramento de Estado), conjuntamente com a maior ateno conferida ao funcionamento dos sistemas urbanos surgida neste perodo, conduziu a alteraes na poltica de habitao [6; 18]. Por conseguinte, nos programas do XII e XIII Governos, reforada a aco pblica no sentido de dinamizar o mercado habitacional que, para alm dos apoios aquisio de casa prpria, passa a contemplar um maior apoio s autarquias no fomento da habitao social, o apoio ao arrendamento pblico e privado, bem como, a reabilitao, a renovao e a promoo da qualidade urbana. Para o efeito, foram criados vrios programas e institudos diversos mecanismos jurdico financeiros. No que concerne ao arrendamento, institudo o RAU - Regime do Arrendamento Urbano, institudo pelo DecretoLei n. 321-B/90,de 15 de Outubro, que pe termo ao regime de rendas congeladas (situao j parcialmente
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro revista com a instituio da Lei n. 46/85). Complementarmente, por forma a (re)activar o sector do arrendamento, so tambm promulgados diversos outros diplomas criando benefcios fiscais, gerando, partida, um quadro mais favorvel a investimentos no sector do arrendamento. Relativamente reabilitao urbana, que j vinha sendo objecto de anlise desde finais da dcada de 80, so alterados alguns diplomas, designadamente o PRAUD, o RECRIA e so criados outros como o REHABITA Regime de Apoio Recuperao Habitacional em reas Urbanas Antigas (criado pelo Decreto-Lei n. 105/96, de ) 31 de Julho ; o RECRIPH - Regime Especial de Comparticipao e Financiamento na Recuperao de Prdios ) Urbanos em Regime de Propriedade Horizontal (aprovado pelo Decreto-Lei n. 106/96, de 31 de Julho e; o SOLARH - Programa de Solidariedade Recuperao de Habitao (institudo pelo Decreto-Lei n. 7/99, de 8 de Janeiro). Ao compromisso nacional para a concretizao da poltica de habitao adicionou-se a contribuio comunitria, por via dos programas URBAN (Estabelecido pelo Decreto-Lei n. 262/95 de 4 de Outubro ) e a IORU Interveno Operacional Renovao Urbana, que veio permitir o acesso de alguns organismos da Administrao Central, Local e IPSS a financiamentos complementares, dando-se, assim, corpo a uma poltica de realojamento globalizante [15:15]. Efectivamente, estes financiamentos permitiam que as intervenes inclussem, para alm dos alojamentos, o espao pblico e as componentes imateriais. Aps vrios anos de recuo da interveno no sector no sector da habitao, o aumento considervel do nmero de famlias a viver em alojamentos com condies precrias e outras carncias habitacionais motivaram a retoma da promoo directa de habitao. neste contexto que, para dar uma resposta mais incisiva s reivindicaes surgidas em torno desta questo, sobretudo na AML, surge em 1993, o PER Plano Especial de Realojamento (Criado pelo Decreto-Lei n 163/93, de 7 de Maio). Dirigido s reas Metropolitanas de Lisboa e Porto, com o objectivo de erradicar as barracas ou similares (e realojar os seus residentes), marca uma forte interveno do Estado no mercado de habitao social. no mbito deste plano, considerado, na poca, como a principal medida de poltica de habitao social, que se concretiza, de modo mais pleno (j antes se tinha iniciado o processo de transferncia dos stocks de habitao pblica para os municpios), a descentralizao da responsabilidade do realojamento para estas autarquias. Este plano apresentou como principais fragilidades, por um lado, o facto de no se ter conseguido implementar uma poltica efectivamente concertada entre os diferentes organismos (administrao central, autarquias locais e iniciativa privada). Por outro, a forma como se concretizava o realojamento atravs do recurso a construo em larga escala, concentrando, predominantemente, extractos socioeconmicos fragilizados sem acesso aos servios pblicos essenciais, constituiu tambm uma fragilidade que foi amplamente criticada [16; 8]. Em 1996, o PER foi amplificado atravs do PER Famlias (1996) que introduziu uma flexibilizao das solues habitacionais, passando a centrar-se no apoio pessoa ao invs de atribuir aos municpios a responsabilidade pela oferta directa da soluo de realojamento. Assim, foi criada a possibilidade de solues individuais, nomeadamente a compra directa de habitao a custos controlados ou com recurso ao mercado privado, bem como a possibilidade de reabilitar a habitao em posse do agregado familiar. De algum modo, esta opo, mesmo que tmida e de alcance limitado, correspondeu primeira opo de flexibilizao das polticas pblicas de realojamento. Integrando o conjunto de aces desenvolvido neste perodo com vista a alterar o panorama de carncias habitacionais foi tambm criado, em 1993, o Programa de Construo de Habitaes Econmicas. Institudo pelo Decreto-Lei n. 164/93, de 7 de Maio, visa o combate das carncias habitacionais por via do controlo da especulao imobiliria e a construo de habitaes a custos controlados. Posteriormente este diploma foi alargado pelo Decreto-Lei n. 181/94, de 29 de Junho, que cria a possibilidade de investidores institucionais adquirirem habitaes econmicas para posterior arrendamento ou venda (dentro dos valores fixados). A segunda metade dos anos 80 e os anos 90 com excepo do perodo inicial - correspondem a um ciclo de expanso econmica. Na esfera privada, fruto do aumento dos rendimentos das famlias e do acesso facilitado ao crdito, assiste-se a um aumento do investimento e consumo. Esta conjuntura animou significativamente o mercado da habitao, traduzindo-se numa alterao significativa no parque habitacional portugus. Em termos gerais, o parque habitacional cresceu e a idade mdia dos edifcios de habitao diminuiu, o nmero de famlias com habitao prpria aumentou substancialmente (mesmo no caso de famlias com rendimentos baixos) e, inevitavelmente, o nvel de endividamento para aquisio de habitao cresceu para nveis considerados pouco sustentveis [10: 41]. Contribuiu para esta realidade, para alm do acesso facilitado ao crdito, a inrcia do mercado de arrendamento que, em traos gerais, correspondia a encargos mensais prximos dos valores de compra.
Ideias e instrumentos contemporneos de poltica de habitao: projectos efectivos ou (boas) intenes?

Em 2004, o PROHABITA Programa de Financiamento para Acesso Habitao (Aprovado pelo Decreto-Lei n. 135/2004, de 3 de Junho), surge sob o pressuposto de resoluo global das situaes de grave carncia
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro habitacional de agregados familiares residentes no territrio nacional. Este programa, pelo facto de ter na sua base uma reviso crtica dos programas de realojamento anteriores, torna evidente uma mudana no paradigma da Habitao Social, em particular com as alteraes introduzidas na reviso de 2007 (por via do Decreto-Lei n 54/2007, de 12 de Maro). Destacam-se das demais, o alargamento do conceito de carncia habitacional, que deixa de ser restrito aos casos de agregados a residir em barracas ou similares e passa a contemplar a disponibilizao de uma grande diversidade de opes de alojamento para agregados familiares carenciados, no perdendo, no entanto, a possibilidade de requalificao de bairros sociais degradados ou desprovidos de equipamentos. Por ltimo, de salientar a incorporao dos princpios da sustentabilidade e acessibilidades, tanto para a construo nova como para a reabilitao e o reconhecimento da necessidade de conduzir o realojamento, essencialmente, atravs de uma poltica de reabilitao e arrendamento. Relembre-se que a reviso do PER, feita 10 anos depois do seu lanamento, por via do Decreto-Lei n. 271/2003 de 28 de Outubro, j referia que a prossecuo dos objectivos da poltica habitacional do Governo deveriam, de forma preferencial, apostar na vertente da reabilitao urbana. Na linha de aco que vinha sido prosseguida nos ltimos anos, consoante estabelece a Resoluo do Conselho de Ministros n. 143/2005, de 7 de Setembro, o Programa do XVII Governo Constitucional reconhece o papel decisivo das cidades no desenvolvimento das sociedades contemporneas e a complexidade dos desafios associados s cidades enquanto concentraes de recursos humanos e institucionais, onde coexistem problemas e oportunidades. Neste sentido, a habitao , agora, assumida como um dos instrumentos das polticas de desenvolvimento e no apenas como um bem a ser adquirido ou a ser providenciado pelo Estado [16: 17]. A poltica de habitao passa a basear-se mais numa abordagem integrada enabling approach, com o objectivo de disponibilizar instrumentos que permitam a todos os estratos socioeconmicos o acesso ao alojamento. Uma das primeiras iniciativas tomadas por este governo consiste na Iniciativa Bairros Crticos (Estabelecida pela Resoluo do Conselho de Ministros n 143/2005, de 2 de Agosto). Na sua essncia visa a interveno em territrios urbanos que apresentam factores de vulnerabilidade crtica por via de intervenes scio-territoriais integradas. Esta iniciativa espelha a evoluo das polticas de habitao que evoluram no sentido de impulsionar uma mobilizao dos recursos econmicos e sociais, para o envolvimento de todos os actores, bem como, para descentralizao da responsabilidade na implementao das aces. No domnio do arrendamento, atendendo falta de um verdadeiro mercado em 2006, feita a reforma do Regime de Arrendamento Urbano atravs do lanamento do NRAU Novo Regime de Arrendamento Urbano (institudo pela Lei n 6/2006, de 27 de Fevereiro ). Expresso da inteno de ultrapassar o modelo convencional da Poltica de Habitao, o NRAU, tendo em conta o crescente de centros urbanos degradados, em parte, fruto do baixo nvel de rendibilidade do sector vem introduzir mudanas importantes. Assim, revogando o RAU, que teve como uma das medidas mais emblemticas a instituio de contratos de durao limitada, o NRAU vem introduzir caractersticas de flexibilidade e desburocratizao em domnios como: processo de despejo, durao dos contratos, actualizao das rendas, etc. Em 2007 tambm lanado o programa Porta 65 - Arrendamento por Jovens, estabelecido pelo Decreto-Lei n. 308/2007 de 3 de Setembro, com o objectivo de facilitar aos jovens o acesso habitao em regime de arrendamento e, desta forma, criar alternativas excessiva dependncia da poltica de habitao em relao aquisio de casa prpria e, por outro lado, criar condies favorveis mobilidade residencial (situaes que, em certa medida, fundamentaram j a criao do IAJ - Incentivo ao Arrendamento por Jovens, institudo pelo Decreto -Lei n. 162/92, de 5 de Agosto). Em termos institucionais, em 2007, o INH foi redenominado como IHRU Instituto da Habitao e da Reabilitao Urbana, passando a assumir as competncias dos extintos IGAPHE - Instituto de Gesto e Alienao do Patrimnio Habitacional do Estado e DGEMN - Direco-Geral dos Edifcios e Monumentos Nacionais. Em certa medida, o IHRU materializa a importncia que a habitao passa a ter na agenda poltica. Por outro lado, como refere Ferro [4: 4], expressa a vontade de passagem de passar do velho paradigma de habitao social para o novo paradigma da poltica social da habitao e corporiza a tentativa de incluso da poltica de habitao na poltica de cidades.
O PEH Por uma nova concepo para a habitao

O Plano Estratgico da Habitao, ainda no aprovado, aponta na sua essncia para uma evoluo significativa relativamente ao paradigma que tem sido prosseguido. Crticas que vm sendo apontadas recorrentemente s diferentes polticas parecem finalmente estar a ser tidas em conta. Assumindo os Contributos para o Plano Estratgico de Habitao (PEH) como uma declarao de intenes, de realar a incluso de princpios como a passagem de uma poltica de Habitao Social a uma Poltica Social de Habitao, contemplando novas situaes de carncia habitacional, a passagem da ajuda pedra para a ajuda s famlias, a integrao de um modelo centrado no desenvolvimento do habitat (enquadramento da Politica de Habitao na Poltica de Cidades) e a Promoo de solues integradas visando a flexibilidade, mobilidade geogrfica, econmica, social e profissional. O facto, amplamente criticado, de no ter existido uma estratgia propriamente dita para responder s necessidades de habitao de forma articulada e enquadrada num quadro mais amplo de polticas (cidades,
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ordenamento do territrio, transportes), que encare a habitao como um problema que transcende as esferas da construo e do fornecimento de casa, parece ter algum eco nas intenes contidas no PEH. Contudo, o progressivo aprofundamento da crise econmica e social a partir de 2008, que atingiu significativamente os sectores financeiros, da construo e do imobilirio, pode ter repercusses negativas sobre alguns dos desideratos do PEH. Por um lado, assumir os municpios como os pilares da implementao da nova poltica de habitao esbarra com os seus elevados nveis de endividamento e com as fortes restries oramentais a que vo estar sujeitos nos prximos anos, passando-se o mesmo com a administrao central. Isto pode significar, tambm, que a capacidade para dar resposta a novas situaes de carncia habitacional ser diminuta e que estas se podem agravar num quadro marcado pelo crescimento do desemprego e das situaes de incumprimento no pagamento de juros e emprstimos por parte dos proprietrios. Adicionalmente, o eventual reforo da tentao neo-liberal de passar o sector da habitao totalmente para a esfera do mercado (completa alienao do patrimnio pblico, quasi-desaparecimento do investimento directo pblico em nova construo e, sobretudo, reabilitao) pode contribuir para agravar as carncias e as desigualdades neste domnio. No obstante estes riscos, o contexto actual de crise deixa, como sempre, um espao de oportunidade que inclui uma boa possibilidade de reanimao do segmento do arrendamento (pelos efeitos da crise sobre o mercado de venda), desde que devidamente apoiado nas necessrias mudanas legislativas, bem como o reforo das orientaes para a reabilitao e renovao urbana, que deve chegar s periferias e aos bairros sociais. De resto, as solues para os problemas destes ltimos no devem passar por uma lgica one size fits all, antes remetendo para uma tipologia de casos que d suporte uma tipologia, devidamente adaptada, de solues.
CARNCIAS HABITACIONAIS EM PORTUGAL

Como tivemos oportunidade de ver, os dfices e as incongruncias das diversas polticas de habitao, desenvolvidas em Portugal ao longo dos ltimos 50 anos, foram incapazes de resolver uma parte importante das carncias habitacionais, tendo muitas destas transitado at aos nossos dias. Neste sentido, torna-se relevante efectuar uma reflexo sobre as carncias habitacionais, tomando como ponto de partida as concluses relativas a esta temtica expostas nos Contributos para o Plano Estratgico de Habitao. No relatrio de Diagnstico de dinmicas e carncias habitacionais so identificadas como questes prioritrias: a) Necessidade de reparaes de residncias habituais (38% do parque edificado revela necessidades de reparao e 2,9% dos edifcios encontram-se muito degradados, censos 2001); b) falta de alojamentos verificada atravs de pedidos de habitao, da presena de alojamentos sobrelotados e de situaes de ocupao de alojamentos no clssicos; c) Necessidades de apoiar famlias em risco de incumprimento face a amortizaes e rendas. Considerando estas 3 referncias, verificamos que a carncia quantitativa de habitao em Portugal um problema que persiste. Nuno Serra [18:244] refere este problema como estrutural remetendo para o diagnstico integrante do Livro Branco sobre a Politica de Habitao em Portugal, de 1993 e para a persistncia desta situao no final do sculo XX. Este tipo de carncia, devido ao facto de no ser representativo de efectiva escassez de alojamentos, torna-se um reflexo da desregulao do mercado habitacional e traduz a incapacidade de parte da populao conseguir adquirir habitao. Procuraremos dentro desta temtica ilustrar de forma mais profunda esta situao considerando para tal os dados recolhidos em 2001 nos censos e a informao datada de 2009 referente ao Inqurito caracterizao da habitao social. Iremos tentar relacionar os seguintes aspectos: alojamentos sobrelotados, casos registados de pedidos de habitao e forma de ocupao dos alojamentos. Tabela I. N de alojamentos sobrelotados em Portugal, distribuio por NUT Fonte: INE, Representatividade dos aloj. Alojamentos familiares sobrelotados relativamente aloj. Recenseamento clssicos de residncia Alojamentos sobrelotados clssicos de residncia habitual da Populao e habitual (%) Habitao NUT II - Norte 1182 065 219 419 18,6 (Censos 2001
NUT II - Centro NUT II - Lisboa NUT II - Alentejo NUT II - Algarve NUT II - Aores NUT II - Madeira Portugal 827 768 970 762 285 913 144 040 69 142 71 539 3 551 229 85 202 164 963 39 224 23 982 14 853 21 243 568 886 10,3 17,0 13,7 16,6 21,5 29,7 16,0
Quanto ao registo de casos de pedidos de habitao efectuados junto das autarquias no perodo de
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro referncia, 2009, estes ultrapassaram em larga escala o nmero de fogos de propriedade pblica disponveis para arrendamento e ocupao (Tabela II). Considerando o ndice da relao entre o nmero de pedidos de habitao e o nmero de fogos disponveis para ocupao verificam-se valores bastante dispares numa anlise espacial do fenmeno. Os valores mais elevados referem-se ao Algarve, Madeira e ao Alentejo, por ordem decrescente. O nmero de alojamentos sobrelotados, correspondente nas definies do INE a alojamentos familiares clssicos com dfice de divises em relao s pessoas que nele residem de acordo com o ndice de lotao do alojamento, representa 16% dos alojamentos clssicos de residncia habitual (Tabela I), sendo os valores mais expressivos nas regies autnomas e os valores mais reduzidos na regio Centro e Alentejo. Tabela II. Relao entre casos registados de pedidos de habitao s autarquias e fogos de habitao pblica disponveis para ocupao
Casos registados de Fogos disponveis para pedidos de habitao (venda e arrendamento) NUT II - Norte NUT II - Centro NUT II - Lisboa NUT II - Alentejo NUT II - Algarve NUT II - Aores NUT II - Madeira Portugal 10 702 3 664 12 388 3 130 3 090 1 207 5 150 39 331 ndice: Casos registados de ocupao pedidos de habitao/ Fogos disponveis para ocupao 2 204 560 1 447 81 11 72 90 4 465 4,9 6,5 8,6 38,6 280,9 16,8 57,2 8,8
Fonte: INE, ICHS - Perodo de referncia anual: 2009 Numa anlise das formas de ocupao dos alojamentos em 2001 (Figura.I), deparamos com um elevado nmero de fogos ocupados de forma sazonal ou como segunda residncia (924 419 alojamentos), que correspondem a 18% dos alojamentos familiares clssicos e 516085 alojamentos vagos (destinados a venda, devolutos e outras situaes) que correspondem a 10% dos alojamentos familiares clssicos; ou seja, pouco mais de 70% do total de alojamentos familiares clssicos do pas so residncias habituais. Considerando as vrias NUT II de Portugal, verificamos que a proporo de alojamentos que correspondem a habitao habitual apresenta os valores mais baixos no Alentejo (68%) na regio Centro (66%) e no Algarve (52%).
Fig I. Forma de ocupao dos alojamentos familiares clssicos
Portugal NUT II - Madeira NUT II - Aores NUT II - Algarve NUT II - Alentejo NUT II - Lisboa NUT II - Centro NUT II - Norte 0% 20% 40% 60% 80% 100% Alojamentos vagos Para aluguer Alojamentos ocupados Residncia habitual
Alojamentos ocupados Uso sazonal ou residncia secundria Alojamentos vagos Para venda
Alojamentos vagos Outros
Fonte: INE, Recenseamento da Populao e Habitao (Censos 2001) Estes elementos permitem delinear algumas consideraes: - No possvel estabelecer uma relao directa entre as regies com nmeros mais elevados de fogos sobrelotados e as regies onde os pedidos de habitao so mais intensos o que aponta para outros factores com causa de necessidades de habitao, (ms condies de habitabilidade do edificado, baixos rendimentos do agregado familiar, etc.). - Verifica-se que os pedidos de habitao efectuados nas autarquias, apesar de se referiram apenas ao perodo de um ano, so bastante superiores disponibilidade de fogos pblicos para ocupao. A nvel nacional a procura
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro cerca de 9 vezes superior oferta, sendo previsvel o seu aumento, na medida em que cada vez mais famlias tm dificuldade em aceder promoo habitacional privada.. - No confronto da informao respeitante, por um lado, aos casos registados de pedidos de habitao e de fogos pblicos disponveis para ocupao e, por outro, forma de ocupao dos alojamentos familiares clssicos, verificamos a coincidncia de valores expressivos no Algarve, que a regio com o nmero mais elevado de alojamentos no ocupados como residncia habitual, mas tambm aquela que exibe a mais pequena disponibilidade de fogos de promoo social para ocupao (apenas 11 unidades).
Notas sobre a situao da habitao social em Portugal

Aps uma perspectiva geral da evoluo das polticas habitacionais em Portugal, e perante as carncias habitacionais existentes, vale a pena analisar, de forma sucinta, a situao fsica e financeira do parque de habitao social pblica. Em 2009, existiam em Portugal 1938 bairros e 116 386 fogos de habitao social [9], correspondendo este conceito, no mbito da presente comunicao, a habitao de custos controlados que propriedade pblica, quer de organismos da administrao central (IHRU, Segurana Social), quer dos municpios. O nmero de alojamentos de promoo pblica residual (cerca de 2% dos fogos totais aproximadamente 3% dos ocupados como residncia habitual - e 0,8% dos edifcios). Considerando este aspecto e as tendncias verificadas nos ltimos decnios para a alienao de fogos de propriedade pblica e para o incentivo aquisio de habitao prpria [18], mesmo em contexto de realojamento (e.g. PER-Famlias), tentaremos reflectir, considerando a evoluo e as tendncias das polticas habitacionais, acerca do significado social, econmico e poltico do parque de habitao social pblica existente e em que medida e em que moldes se perspectiva a sua gesto e eventual retraco ou alargamento. Nesta primeira anlise do parque de habitao social, necessariamente exploratria, iremos focar trs dimenseschave: i) concentrao espacial da habitao social, ii) qualidade urbanstica e iii) sustentabilidade financeira. Para tal recorremos a uma apresentao de alguns dados relativos habitao social com base em informao recolhida no mbito do Inqurito Caracterizao da Habitao Social (ICHS) promovido pelo INE em colaborao com o IHRU em 2009, sempre que necessrio complementado com dados dos Censos 2001 e das Estatsticas da Construo e Habitao. Por ltimo, deve referir-se que esta anlise se centra apenas em indicadores fsicos e financeiros, no incorporando uma dimenso social explcita. Isto deve-se, quer inexistncia de indicadores sociais sistematizados para os bairros sociais, quer nossa vontade em efectuar uma anlise alternativa s observaes mais frequentes que se tm baseado, mesmo que de forma mais casustica, nas problemticas clssicas da criminalidade, violncia, desestruturao familiar, desemprego, etc., que costumam estar sobre-representadas nestes espaos.
Distribuio e concentrao da Habitao social

Anlise macro: regies e reas metropolitanas A distribuio territorial de bairros, edifcios e fogos de habitao social heterognea, sendo superior na regio do Norte (destaque bairros e fogos) e de Lisboa (destaque edifcios e fogos). Nesta avaliao absoluta do fenmeno, o destaque vai para as duas reas metropolitanas, onde a concentrao e a presso demogrfica mais se tm feito sentir, embora tambm se detectem nmeros relevantes de fogos de habitao social em diversas cidades mdias, que, apesar das excepes (vora, Covilh, Vila Real), se localizam sobretudo junto ao litoral (Olho, Portimo, Coimbra, Aveiro, Braga e Guimares). Tabela III. N de bairros sociais, de edifcios e fogos de habitao social em Portugal, distribuio por NUT
N bairros sociais NUT II - Norte NUT II - Centro NUT II - Lisboa NUT II - Alentejo NUT II - Algarve NUT II - Aores NUT II - Madeira Portugal 675 349 383 217 135 82 97 1938 % 34,8 % 18,0 % 19,8 % 11,2 % 7,0 % 4,2 % 5,0 % 100 N edifcios de habitao social 5318 3534 10979 3056 1449 1545 1055 26936 % 19,7 % 13,1 % 40,8 % 11,3 % 5,4 % 5,7 % 3,9 % 100 N de fogos de habitao social 42443 7948 50149 4656 4377 1606 5207 116386 % 36,5 % 6,8 % 43,1 % 4,0 % 3,8 % 1,4 % 4,5 % 100
Fonte: INE, ICHS, Perodo de referncia: 2009
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Fig II. N de Fogos de habitao social por municpio 2009
Fig III. N de Fogos de habitao social por NUT II (2009).
4%
4%
1% 5% 36%
NUT II - Norte NUT II - Centro NUT II - Lisboa NUT II - Alentejo
43%
NUT II - Algarve
7%
NUT II - Aores NUT II - Madeira
Fonte: INE, ICHS, 2009.
Fonte: INE, ICHS, Perodo de referncia: 2009
Uma anlise que relativiza estes valores, conjugando-os, quer com os volumes de populao, quer com o stock global de alojamentos, confirma a relevncia das reas metropolitanas como os espaos de maior incidncia do fenmeno (a percentagem de fogos de habitao social superior mdia nacional na Regio Norte e, sobretudo, na Regio de Lisboa, atingindo em muitos concelhos das AMs valores mximos por 100 000 habitantes Tabela IV e Figura IV). No entanto, confirma-se a relevncia do fenmeno nalgumas cidades mdias mencionadas anteriormente (Aveiro, Covilh, vora, Olho, Portimo), a que se juntam agora Peniche, Portalegre e Funchal, por exemplo. Observa-se ainda que um pequeno nmero de municpios mais pequenos (e.g. Vimioso, Freixo de Espada Cinta, Cuba) possui propores de habitao social elevadas face populao residente. Fig IV. N de Fogos de habitao social por 100 mil habitantes por municpio (2009). Tabela IV N de fogos de habitao social por alojamentos clssicos de residncia habitual
Alojamentos familiares clssicos de residncia habitual
N de fogos de habitao social
% de fogos de habitao social relativamente aos alojamentos clssicos 3,6 1,0 5,2 1,6 3,0 2,3 7,3 3,3
NUT II - Norte NUT II - Centro NUT II - Lisboa NUT II - Alentejo NUT II - Algarve NUT II - Aores NUT II - Madeira Portugal
1.182.065 827.768 970.762 285.913 144.040 69.142 71.539 3.551.229
42.443 7.948 50.149 4.656 4.377 1.606 5.207 116.386
Fonte: INE, Caracterizao da Habitao social em Portugal, 2009 Informao comunicao social.
Fonte: INE, ICHS, 2009 e Recenseamento da Populao e Habitao (Censos 2001)
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Anlise micro: Bairros e edifcios A dimenso mdia dos bairros sociais em Portugal, considerando-se o n de fogos por bairro, de 60 fogos por bairro. Trata-se de um valor mdio que, naturalmente, oculta a real dimenso dos bairros, at porque os dados fornecidos no permitem retirar do clculo os fogos de habitao social dispersos, que no se inserem em bairros sociais. Os municpios das reas metropolitanas apresentam valores mais expressivos, com destaque para a AML (Tabela V), sendo de realar, em particular, as cidades de Lisboa e do Porto. Para alm destas reas, observam-se, uma vez mais, diversas cidades mdias (Bragana, Vila Real, Viseu, Coimbra, Portalegre, vora, Faro, Portimo) com dimenses mdias dos bairros superiores ao valor nacional de referncia (Fig.V e Tabela VI), o que aponta para a existncia de bairros de dimenso elevada ou, pelo menos, com bastante visibilidade social. A concentrao dos fogos e das famlias em edifcios de grande dimenso ou, pelo menos, a observao de nveis de concentrao superiores aos registados nos outros tipos de alojamento parece ser uma realidade, sobretudo nas AMs, no Norte e Centro Litoral, nalguns municpios do Norte e Centro interiores (Bragana, Covilh, Castelo Branco), no Sotavento Algarvio e na Madeira. Tabela V. N de fogos de habitao social por bairros e por edifcios nas vrias NUTs
N fogos/ N bairros NUT II - Norte NUT II - Centro NUT II - Lisboa NUT II - Alentejo NUT II - Algarve NUT II - Aores NUT II - Madeira Portugal 62,9 22,8 130,9 21,5 32,4 19,6 53,7 60,1 N fogos/ N edifcios 8,0 2,2 4,6 1,5 3,0 1,0 4,9 4,3
Fonte: INE, ICHS e Recenseamento da Populao eHabitao (Censos 2001) Fig V. N de fogos de habitao social por bairro por municpio Fig VI. N de fogos de habitao social por edifcio por municpio
Esta imagem da compactao dos fogos de habitao social em edifcios ou conjuntos de edifcios fica ainda mais clara quando comparamos o ndice global de fogos por edifcio com o mesmo ndice apenas para a habitao social. No conjunto do pas, o valor global de 1,7 fogos por edifcio, subindo este ndice 2,5 vezes quando se trata de habitao social (Mesmo que se considerem apenas os edifcios concludos em 2009, o ndice de fogos por edifcios de 2,3, um valor que quase metade do observado para todo o conjunto de habitao social) (tabela V). A nvel regional,
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro este processo de compactao da habitao social mais significativo no Norte (o ndice de fogos por edifcio de habitao social mais de 5 vezes superior ao mesmo ndice para a globalidade dos alojamentos), na Regio Autnoma da Madeira (o ndice da habitao social mais do que triplica o valor global).
Consideraes sobre distribuio habitao social

Esta anlise confirma que a habitao social est mais concentrada, em termos absolutos e relativos, nas reas metropolitanas, embora tambm seja relevante em muitas cidades mdias do pas. nas primeiras, com algum destaque para as cidades de Lisboa e do Porto, que a questo dos bairros sociais atinge maior significado, uma vez que no s estas unidades residenciais so aqui mais numerosas, como atingem maior dimenso mdia. Refira-se ainda a importncia do nvel de compactao urbana verificada sobretudo nos casos do Norte, R.A. Madeira e AMs. A densidade de fogos (e de famlias) por edifcio maior neste tipo de unidades residenciais, factor que parece dar um contributo importante para um incremento das tenses sociais e, tambm, uma perda dos mecanismos de controlo social. Note-se que a concentrao espacial da pobreza e da privao, frequentemente apontada com uma das causas fundamentais para os problemas dos bairros sociais [13], surge associada a um processo de compactao urbanstica. Conservao do edificado Uma percentagem superior a 50% do parque edificado de habitao social em Portugal possui mais de 25 anos. Esta situao repete-se em todas as grandes unidades territoriais, com excepo da Regio Autnoma dos Aores, na qual se regista um predomnio de edifcios mais recentes, com datas de construo inferiores a 10 anos. Fig VII. Edifcios de habitao social por poca de construo (%)
Pas NUT II - Madeira NUT II - Aores 1986 - 1995 NUT II - Algarve NUT II - Alentejo NUT II - Lisboa NUT II - Centro NUT II - Norte 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1996 - 2000 2001 - 2005 2006 e seguintes 1975 - 1985
Fonte: INE, ICHS, 2009 Apesar da elevada percentagem de edifcios com mais de 25 anos (Fig. VII) verifica-se, no ano de 2009, um nvel de interveno no parque edificado nacional, relativamente reduzido (10% dos edifcios e 6% dos fogos de habitao social foram objecto de obras de conservao e de reabilitao). Refira-se o nmero de intervenes no edificado inferior mdia nacional, na regio de Lisboa e no Algarve. Podemos extrapolar, com base nas datas de construo da maioria do edificado (que tem mais de 25 anos), que as intervenes em curso parecem ser algo tmidas, no satisfazendo, eventualmente, todas as necessidades. Sustentabilidade financeira da habitao social O balano das receitas e encargos provenientes da habitao social apresenta-se como globalmente positivo, apesar das assimetrias observadas a nvel regional, quer na gesto corrente da habitao, na qual no se englobam as receitas correspondentes alienao do patrimnio de habitao social nem as despesas dedicadas a intervenes nos espaos pblicos, equipamentos, servios e comrcio que servem os bairros; quer na gesto estratgica alargada (Tabela VI). Note-se que, neste ltimo caso, a incluso dos proveitos da venda de fogos, torna a contabilidade corrente mais favorvel, mesmo considerando um quadro de despesa mais abrangente que, para alm da habitao propriamente dita, abrange tambm despesas com equipamentos e espao pblico. Assinale-se que os balanos apenas so desfavorveis na Regio Centro e na Regio Autnoma dos Aores. Note-se que este balano financeiro positivo tem de ser considerado com cuidado, no s porque se trata de uma informao conjuntural (apenas 1 ano, muito embora os dados referentes a uma amostra alargada recolhida pelo IHRU para o ano anterior indicassem o mesmo), mas tambm porque no esto aqui consideradas as despesas
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro de investimento e as amortizaes dos emprstimos obtidos para a construo de habitao. Adicionalmente, eventuais gastos com programas scio-territoriais tambm no esto aqui includos. Tabela VI. Relao receitas/ despesas da habitao social
Relao Receitas - Despesas Gesto corrente da habitao Receitas das rendas/Despesas (obras de conservao extraordinrias e ordinrias do parque edificado + encargos fixos) NUT II - Norte NUT II - Centro NUT II - Lisboa NUT II - Alentejo NUT II - Algarve NUT II - Aores NUT II - Madeira Portugal 1,92 0,67 1,72 1,23 1,41 0,74 1,97 1,56 Gesto estratgica alargada Receitas (rendas + vendas)/Despesas (obras de conservao extraordinrias e ordinrias do parque edificado + encargos fixos + obras conservao equipamentos e comrcio + obras conservao nas reas envolventes da habitao) 1,91 0,93 1,92 1,46 2,28 0,74 2,04 1,73
Fonte: INE, ICHS Perodo de referncia anual: 2009 Tabela VII. Taxa de cumprimento de pagamentos de rendas (proxy)
Receita prevista de rendas de habitao social NUT II - Norte NUT II - Centro NUT II - Lisboa NUT II - Alentejo NUT II - Algarve NUT II - Aores NUT II - Madeira Portugal 22.288.522 4.989.967 32.769.524 3.044.123 2.399.720 563.693 4.756.122 70.811.671 Taxa de cumprimento de pagamento de rendas (Receita da cobrana de renda / Receita prevista de renda) 0,93 0,87 0,87 0,87 0,94 0,93 0,77 0,89
Receita da cobrana de rendas de habitao social 20.773.092 4.335.901 28.575.598 2.638.964 2.245.188 522.988 3.639.454 62.731.185
Fonte: INE, ICHS Perodo de referncia anual: 2009 Embora o pagamento das rendas da habitao social registe, de acordo com as entidades gestoras, ndices relativamente elevados de incumprimento por parte dos moradores, o ndice proxy que utilizmos aponta para um incumprimento mdio global da ordem dos 11% (medido em termos monetrios), que se agrava nas regies de Lisboa, do Alentejo, do Centro e, particularmente, da Madeira (Tabela VII). Refira-se que este ndice aparece dotado de alguma fragilidade e que dados recolhidos apenas para a habitao social propriedade do IHRU parecem apontar para nveis de incumprimento mais prximos dos 20%. Com as ressalvas j referidas, o facto do saldo de gesto corrente se apresentar como globalmente positivo, obriga a repensar a questo dos custos excessivos que, supostamente, obrigam a alienar todo o patrimnio. Mesmo que a anlise da questo da sustentabilidade financeira, considerada em todas as suas dimenses, ainda carea de aprofundamento, parece ser desde j possvel referir que uma perspectiva de longo prazo da habitao pblica portuguesa no implica a sua inevitvel transferncia global para o sector privado.
NOTAS CONCLUSIVAS
A anlise da evoluo das polticas de habitao prosseguidas em Portugal desde o Estado Novo manifesta que, por forma a responder a carncias diferenciadas, sob paradigmas e conjunturas polticas e econmicas distintas, foram-se sucedendo diversos programas desarticulados e, quase sempre, com carcter reactivo.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro No que concerne ao advento da habitao como poltica pblica, de acordo com Serra [18: 238], esta to tardia como simultaneamente precoce. Consoante analisado ao longo do artigo, a preocupao com a habitao adquire importncia com o fim do Estado Novo e o advento do Estado Providncia. No perodo mediado entre 1974 e 1976, perante um cenrio de crise habitacional exacerbada, a aco do Estado foi fortemente intervencionista. Posteriormente consagrao constitucional do Direito Habitao em 1976, assiste-se a uma retraco progressiva do papel interventivo do Estado. Na base desta opo esteve o entendimento da habitao essencialmente como mercadoria a mercadorizao da habitao - devendo, por isso, ser assegurada pelo sector privado. Esta tomada de posio baseou-se no pressuposto de que a evoluo do mercado suplantaria a necessidade de interveno pblica no sector. Contudo, a eroso da interveno pblica, feita essencialmente em prol do crdito habitao, o que segundo vrios autores, no seria necessariamente negativo caso fosse prosseguida numa lgica complementar a outras polticas. Se este processo permitiu a generalizao do acesso casa prpria, no s foi insuficiente para satisfazer algumas carncias habitacionais, sobretudo entre os grupos menos solventes e com maior dificuldade (ou menos interesse) em aceder ao mercado de compra (jovens com baixos recursos, imigrantes), como ficou marcado pela especulao e pela ausncia de sustentabilidade que agora levam muitas famlias a perder as casas. Neste aspecto, poder-se- concluir que, no que concerne habitao, pela natureza complexa do sector, o mercado privado no rene capacidade para funcionar sem interveno pblica, no s do ponto de vista regulamentar, mas tambm enquanto garante do direito habitao. Neste mbito, referimo-nos a aspectos to diversos como a capacidade para responder s carncias, sobretudo as sentidas pelos estratos populacionais com menor solvncia, a regulao dos valores de mercado, por forma a evitar condies favorveis especulao e o enquadramento da poltica de habitao na encruzilhada entre poltica de cidade e poltica social. No entanto, a anlise da histria da habitao dos ltimos 40 anos permite, independentemente dos resultados alcanados, reconhecer uma srie de princpios e medidas pertinentes. Estes fornecem um know-how fundamental para o que se pretende que seja o Plano Estratgico da Habitao. Devidamente reequacionadas e adaptadas nova realidade, acredita-se que constituam claras mais-valias. interessante constatar a incluso no PEH - Plano Estratgico de Habitao de alguns princpios que, de forma mais ou menos explicita, j estiveram na essncia de algumas polticas. de realar a incluso de princpios como a passagem de uma poltica de Habitao Social a uma Poltica Social de Habitao, a passagem da ajuda pedra para a ajuda s famlias e o enquadrando a Poltica de Habitao na Poltica de Cidades, entre outros. Em certa medida, afigura-se estarem finalmente reunidas as condies para se operar uma evoluo significativa relativamente ao paradigma que tem sido prosseguido. Contudo, como j sucedeu anteriormente, o cenrio de crise que atinge actualmente os sectores, financeiro, da construo e do imobilirio, pode ter repercusses negativas sobre algumas das aspiraes do PEH. Neste sentido, atendendo conjuntura e tendo em conta um dos principais desgnios deste Plano, nomeadamente a definio de uma estratgia de mdio/longo prazo, emerge a questo de como se poder compatibilizar esta estratgia, no s com ciclos econmicos mais curtos e instveis, mas tambm com um perodo recessivo e de crescimento muito lento de carcter prolongado. Naturalmente, a situao passa pela criao de solues eficazes e flexveis para o imediato sem, no entanto, deixar de ter uma viso prospectiva sobre o futuro. Dada a urgncia em definir aces para as carncias actuais, e perante o agravamento a curto prazo que se prospectiva, como refere MATEUS [14: 1], fundamental construir com celeridade uma soluo global para o sobre-endividamento das famlias e a sobre-exposio do sistema financeiro, acautelando ao mesmo tempo, o nvel de actividade econmica na grande fileira da construo e do imobilirio. A resposta pode estar na reactivao efectiva do mercado de arrendamento. Neste sentido, a soluo passar pela criao de bolsas de arrendamento, compostas por imveis pblicos, ou atravs da dinamizao de imveis em carteira de instituies financeiras, fruto de execuo de hipotecas. Acresce tambm a possibilidade de converter hipotecas em contratos de arrendamento, o que possibilita, partida, a dupla vantagem de, por um lado, gerar flexibilidade e mobilidade aos proprietrios originais que deixariam de estar presos a um imvel e a uma hipoteca de longa durao e, simultaneamente, banca na medida em que permitiria aumentar a sua liquidez. Neste mbito, e atendendo necessidade de criar incentivos a este tipo de poupana, poder surgir um novo modelo ) associado ao investimento imobilirio de rendimento: o investidor no vai comprar um prdio de arrendamento, mas sim unidades de participao, cujo rendimento variar em funo de uma renda fixa acrescida do saldo final da administrao do prprio fundo [14: 1]. No que se refere questo da reabilitao urbana, esta proposta de modelo acrescenta tambm valor, pois a reabilitao no pode ser dissociada de uma lgica de retorno econmico e, neste sentido, esse retorno poder ser assegurado por via do mercado de arrendamento. Naturalmente que os proprietrios constituem um elemento fundamental, no entanto, neste mbito que o Estado se poder posicionar, designadamente, na gesto desse patrimnio. A somar rentabilizao de imveis (de privados) em stock, e criao de solues de habitao mais flexveis, surge a possibilidade de diminuir o esforo financeiro do Estado que se verifica actualmente com a poltica de subsdios. Por ltimo, e atendendo a que esta poltica prev criao de solues de arrendamento a preos abaixo dos valores de mercado (entre 25 a 30%), permitir tambm dar resposta s novas procuras,
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro decorrentes de situaes de insolvncia sbita ou, por outro lado, alargar o espectro de aco atravs da criao de oportunidades de habitao para famlias da classe mdia que no so elegveis para ter habitao social, mas que tambm no dispem de recursos financeiros para adquirir casa prpria. Se modelo supra-referido faz sentido para dar resposta s novas carncias de habitao, importa verificar se esta lgica tambm se aplica ao caso especfico da habitao social. Face ao parque de habitao social existente importa aprofundar a reflexo sobre a crescente liberalizao da habitao social e o potencial (discutvel) dos processos de social mix como reaco aos bairros sociais. Estes so representados no imaginrio social como espaos estigmatizados, reas de concentrao de situaes sociais desfavorveis (pobres, desempregados, famlias desestruturadas) e de grupos tnicos minoritrios (ciganos, populaes de origem africana), potencialmente geradoras de elevado risco social (conflitos internos, criminalidade, trfico) [23] e por outro lado apenas indutores de despesas, embora o equilbrio financeiro associado sua gesto seja, como vimos, aparentemente maior do que o discurso poltico e meditico deixam transparecer. Tendo estes aspectos em considerao, gostaramos de chamar a ateno para alguns aspectos que acentuam a relevncia do estudo dos bairros sociais de promoo pblica, os seus problemas, desafios e potencialidades. Em primeiro lugar, o IHRU, a Segurana Social e a maioria dos municpios portugueses continuam a ser proprietrios de habitao social e este patrimnio mantm um importante significado social, econmico e financeiro. Verifica-se ainda, que no quadro da instituio de novas politicas habitacionais, caracterizado por fortes intenes estratgicas e integradoras, far todo o sentido compreender a diversidade de situaes e de dimenses que a habitao social existente abarca e no apenas a sua componente financeira, sobretudo se forem devidamente incorporadas as noes de sustentabilidade a longo prazo, de equidade social e de ligao entre habitao e ordenamento do territrio, evitando retornar a modelos meramente reactivos. Adicionalmente, pertinente interrogarmo-nos acerca do destino dos bairros de habitao social actualmente existentes, considerando que a diversidade de situaes significativa e que a maior valorizao do arrendamento aconselha prudncia na implementao de eventuais processos de alienao, ainda para mais no presente contexto de recesso econmica. Ao que tudo indica perspectiva-se que o mercado de habitao ir funcionar cada vez mais numa base de arrendamento com o benefcio de infra-estruturas fsicas existentes. Mas, perante este modelo, surgem vrias dvidas. At que ponto a forte aposta na habitao arrendada anunciada como garante da flexibilidade e mobilidade no ser uma justificao para a reduo de garantias de direitos constitucionais relativos habitao? Se as linhas estratgicas e intenes esto definidas importa garantir que a sua operacionalizao a adequada para a prossecuo dos objectivos. E, desta forma, remetemos para a histria recente das polticas de habitao portuguesas em que, as falhas ou incapacidade no controlo e na gesto dos mercados, permitiram a manuteno dos desequilbrios e carncias.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ESTRATGIAS DE HABITAO NOS PROCESSOS DE REGENERAO URBANA: O CASO DO PROGRAMA ESTRATGICO DE REABILITAO URBANA DO CENTRO HISTRICO DE BRAGA (2012) Elisa Prez Babo (elisab@quaternaire.pt) & Daniel Soeiro Miranda (dmiranda@quaternaire.pt) Quaternaire Portugal Consultoria para o Desenvolvimento, SA, Portugal A anlise do problema da habitao nas cidades portuguesas tem vindo a demonstrar que, nas ltimas dcadas, a funo habitacional nos ncleos centrais (centros histricos ou centros antigos) das cidades tende a desaparecer ou a reduzir-se a segmentos de mercado de menor recursos e qualidade e menos competitivos. Este esvaziamento dos centros das cidades, no que respeita habitao e populao, est infalivelmente associado ao crescimento desmedido da oferta de habitao nas zonas de expanso dos centros urbanos e nas periferias, o qual, actualmente, constitui um problema fulcral no mercado imobilirio em Portugal. Os esforos mais recentes de reestruturao da poltica nacional para as cidades despoletaram novos desafios para o planeamento e a gesto das zonas urbanas consolidadas, particularmente, em matria de regenerao urbana. Neste contexto, foram criados novos instrumentos, nomeadamente, ao nvel do planeamento e da gesto urbanstica e do financiamento, com condies de influenciar o prprio sector da habitao e o mercado imobilirio. Contudo, as prticas de aplicao e execuo do novo quadro legal e poltico tm demonstrado dificuldades diversas que poderemos agrupar, de uma forma mais genrica, em trs principais domnios: i) a interdependncia dessas prticas com os contextos polticos locais no que respeita formulao de estratgias globais para a cidade (ou centro urbano) e para o municpio; ii) a articulao e compatibilizao entre os diferentes quadros legais e instrumentais, da poltica de solos, da poltica de regenerao e reabilitao urbana e da poltica de habitao; iii) a capacidade de interaco e de cooperao entre o sector pblico - administrao local e administrao central, e o sector privado (diversos stakeholders, com especial enfoque para os agentes do mercado imobilirio), ou seja, os modelos de governance urbana. A presente comunicao procurar concretizar algumas das principais linhas de reflexo propostas atravs da apresentao de um caso concreto (recentemente objecto de uma consultoria Cmara Municipal de Braga), a elaborao dos Programas Estratgicos de Reabilitao Urbana do Centro Histrico de Braga e de Braga Sul. Estes dois processos inscrevem-se no quadro do novo diploma legal da Reabilitao Urbana, Decreto-Lei n 307 / 2009 de 23 de Outubro.
INTRODUO
A presente comunicao procura, a partir do caso concreto do Programa Estratgico de Reabilitao Urbana do Centro Histrico de Braga, elaborado no quadro do ltimo diploma legal sobre Reabilitao Urbana (Decreto-Lei n 307/ 2009 de 23 de Outubro), levantar um conjunto de questes sobre as problemticas da poltica de habitao no quadro das polticas e dos processos de reabilitao urbana. Evidenciando sobretudos os aspectos mais directamente relacionados com a questo da habitao, procuramos retirar algumas concluses finais sobre determinados constrangimentos dos processos de reabilitao urbana, os quais se reflectem de modo mais ou menos intenso na vertente da habitao em zonas da cidade consolidada. A comunicao comea por fazer uma apresentao, em traos muito gerais, das caractersticas morfolgicas do Centro Histrico de Braga e da evoluo dos alojamentos, especialmente nas ltimas quatro dcadas, contextualizando esta ltima anlise quer territorial quer demograficamente. Seguidamente, penetramos de forma igualmente abreviada, nas principais componentes da problemtica da habitao na cidade de Braga, nos ltimos anos, incluindo breve referncias s polticas locais de habitao e sua articulao com outras polticas, especialmente, no mbito da renovao urbana. A terceira parte recai, por sua vez, na descrio das principais linhas de proposta para a vertente da habitao, em termos de objectivos e de propostas de interveno, elaboradas no quadro do referido Programa do Centro Histrico de Braga. Neste captulo so enumerados alguns desafios especficos no que se refere forma de abordar a estratgia de habitao em contextos de reabilitao de reas consolidadas da cidade. Contudo, nas concluses finais que concentramos um conjunto de reflexes sobre as problemticas que pretendemos destacar dentro da temtica trabalhada.
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CENTRO HISTRICO DE BRAGA: A QUESTO DA HABITAO

Notas elementares de caracterizao do Centro Histrico de Braga
Os limites actuais do Centro Histrico de Braga correspondem, com alguns ajustamentos introduzidos nos limites 99 da rea de Reabilitao Urbana (ARU) proposta pelo Programa Estratgico de Reabilitao Urbana (PERU) , 100 101 aprovado em 2011 pela Cmara Municipal de Braga e pelo Instituto de Habitao e Reabilitao Urbana , aos limites da rea Crtica de Reabilitao e Reconverso Urbanstica (ACRRU) declarada em 1996 (Decreto Regulamentar n 13/96 de 13 de Novembro). Os ajustamentos introduzidos nos limites da ARU tiveram como principal preocupao adequar o novo instrumento operacionalizao do processo de reabilitao urbano, na medida em que se procurou acertar cadastros, ajustes em termos das reas de proteco do patrimnio, para alm de um ou outro caso pontual de integrao, na rea, de equipamentos estruturantes ou de valor estratgico para o processo de reabilitao. O Centro Histrico de Braga ocupa uma parte significativa da cidade consolidada incluindo para alm do ncleo medieval, uma rea envolvente que se estende principalmente para nascente/ norte. Nessa rea envolvente, distinguem-se, quer pelas caractersticas morfolgicas, quer pelas tipologias do edificado existente, trs formas urbanas principais: alguns espaos de carcter renascentista associados interveno de D. Diogo de Sousa (sculo XVI) e que correspondem a um anel de campos (espaos urbanos extra-muros) que circundam o ncleo medieval Campo Novo, Campo das Hortas, Campo de Santana, Campo de S. Sebastio, Campo de S. Tiago e Campo de S. Marcos; o conjunto do Campo Novo que, durante o perodo barroco (sculo XVIII), vai estruturar um sector da cidade com formao de grandes quarteires urbanos, onde surgem edifcios de grande erudio arquitectnica, bem como espaos interiores nos quarteires, destinados a jardins de significativo interesse ambiental (na sua maioria sem acesso pblico); alguns eixos que correspondem a um crescimento tentacular da cidade extramuros assimilando alguns ncleos rurais mais prximos (durante sculo XIX), nas trs freguesias, Maximinos, S. Vicente e S. Vtor.
Figura 1: ARU do Centro Histrico de Braga (delimitao)
Esta complexidade urbana acentuada ainda por intervenes posteriores (principalmente no sculo XX) de abertura ou regularizao de arruamentos, significando roturas de escala significativas e a destruio de algumas pr-existncias (caso da muralha ou do castelo de que apenas resta a Torre de Menagem), bem como, de
Programa elaborado pelo consrcio das empresas Quaternaire Portugal, Consultoria para o Desenvolvimento SA, Rui Passos Mealha Arquitectos, Lda. e SOPSEC Projecto, SA. 100 Aprovado pelo executivo camarrio em reunio de Cmara em 8 de Setembro de 2011. 101 Aprovado em Conselho Directivo do IHRU em 14 de Outubro de 2011.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro substituio de edificaes ou de alteraes estruturais na ocupao de lotes vagos, com impacto mais significativo na homogeneidade tipolgica e volumtrica. Conforme se sublinha no prprio PERU, a complexidade das formas urbanas sucintamente referidas neste texto e as diferentes dicotomias de morfologia urbana que a rea do Centro de Histrico de Braga encerra, tornaram-se simultaneamente factores de condicionamento evoluo da ocupao funcional da zona (incluindo a componente habitacional) e constrangimentos nos processos de renovao urbana promovidos ao longo dos ltimos anos. No entanto, esse complexo jogo de formas e dicotomias tem de ser visto tambm como potencial e desafio para as novas estratgias de reabilitao, designadamente, no campo da funo habitacional. Ainda no que se refere s dicotomias encontradas ao nvel da morfologia urbana, valer a pena destacar, pela sua escala, as diferenas entre o traado irregular do ncleo medieval e a trama regular do conjunto barroco do Campo Novo. Estas duas estruturas urbanas encontram-se potencialmente articuladas por dois eixos, um linear, regular e consolidado e um outro irregular, serpenteante e que necessita de consolidao. No primeiro caso, tratase da sequncia de espaos urbanos de racionalidade renascentista ou barroca, incluindo o Campo das Hortas (num limite poente), a Rua do Souto (que atravessa o ncleo medieval) e o Campo de Santana que se prolonga at ao ncleo extra-muros de S. Vtor (no limite nascente). No segundo caso, a composio deste eixo mais fragmentada e menos contnua, seguindo o trajecto das antigas muralhas (desde o limite sudoeste do Centro Histrico), pelo Campo de S. Sebastio, a Porta da Cividade, os Campos de S. Tiago e de S. Marcos, as arcadas (onde cruza o eixo longitudinal), o Campo Novo, seguindo at ao ncleo extra-muros de S. Vicente (de certo modo, limite nordeste do Centro Histrico).
Figura 2: Morfologia urbana do Centro Histrico de Braga
Traos gerais da evoluo recente da populao, edifcios e habitao

A funo residencial foi ao longo dos tempos e continua a ser, actualmente, significativamente presente no Centro Histrico de Braga. Apesar de uma ocupao significativa por funes comerciais e tercirias, no s no ncleo medieval mas tambm em determinados eixos da restante rea do Centro Histrico e, por outro lado, apesar dos constrangimentos que as tipologias do edificado no ncleo medieval mantm face aos novos padres de exigncia e de conforto contemporneos, o Centro Histrico de Braga mantm o seu perfil residencial e dispe de elevado potencial para a sua ampliao. Analisando as tendncias recentes (nas ltimas quatro dcadas) da populao e dos alojamentos no Centro 102 Histrico, nomeadamente, com relao restante cidade de Braga e ao concelho , confirma-se a manuteno do seu perfil residencial, mas no entanto com alguma perda relativa de dinamismo.
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Para a anlise comparativa dos dados de populao, de edifcios e de alojamentos (total e clssicos) referentes aos quatro ltimos censos 1981, 1991, 2001, 2011, optou-se por uma simplificao no que respeita definio das freguesias que fazem parte do Centro Histrico e que fazem parte da cidade de Braga. No caso do Centro Histrico, considerou-se a totalidade das freguesias de S. Joo do Souto, Cividade, S e S. Vicente, apesar de, segundos dados de 2001, uma parte dos edifcios das freguesias da S (cerca de 8%), de Cividade (cerca de 12%)
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Hoje, como no passado, a funo habitacional nesta zona da cidade depende no apenas das condies endgenas, designadamente do perfil tipolgico do edificado, mas tambm de factores exgenos que decorrem da forma como as polticas urbanas e as dinmicas de mercado tm evoludo. Aquela constatao confirma a necessidade de se equacionarem polticas especficas, inclusive nos domnios da habitao, que reforcem a atractividade e fixao da populao nesta rea da cidade. Dentro do perodo considerado (1981-2011), no que se refere a algumas variveis demogrficas de base populao residente, edifcios e alojamentos (total e clssicos), o Centro Histrico de Braga acompanha, embora dentro de um ritmo mais suave, as dinmicas de crescimento do concelho e da cidade, inclusive na primeira dcada do sculo XXI. Na ltima dcada o ritmo de crescimento da populao no Centro Histrico reduz-se muito significativamente e aproxima-se do ritmo de crescimento das freguesias rurais do concelho (e do ritmo de estabilizao da populao na mdia da regio do Norte) (conforme dados constantes da Tabela 1). Esta perda de crescimento pode ser resultante de vrios factores, inclusive de uma degradao das condies de oferta de habitao (designadamente, com elevao dos preos) no Centro Histrico, seja em termos absolutos, seja relativamente a outras reas da cidade.
Tabela 1: Variveis demogrficas: evoluo 1981-2011 / Concelho de Braga
Populao Residente Descrio Norte Braga Cidade Freguesias fora da cidade Centro Histrico 1981 3.410.099 125.472 78018 47.454 14.845 1991 3.472.715 141.256 93144 48.112 16.145 2001 3.687.293 164.192 114378 49.814 18.565 2011 3.689.713 181.819 130816 51.003 19.101 31.975 20759 11.216 4.050 1981 1991 1.284.120 47.813 33722 14.091 6.294 Alojam entos Fam iliares Total 2001 1.613.781 70.389 53361 17.028 8.880 2011 1.849.181 84.754 64740 20.014 9.578 31.644 20516 11.128 3.925 1981 Clssicos 1991 1.278.948 47.742 33687 14.055 6.288 2001 1.605.157 70.035 53129 16.906 8.829 21.621 11669 9.952 2.154 1981 Edifcios 1991 978.155 28.312 15908 12.404 2.448 2001 1.100.329 32.668 18085 14.583 2.445 2011 1.210.720 38.913 21192 17.721 2.417
Variao anual Norte Braga Cidade Centro Histrico 1,8% 12,6% 19,4% 1,4% 8,8% 6,2% 16,2% 22,8% 3,5% 15,0% 0,1% 10,7% 14,4% 2,4% 2,9% 49,5% 62,4% 25,6% 55,4% 25,7% 47,2% 58,2% 20,8% 41,1% 14,6% 20,4% 21,3% 17,5% 7,9% 50,9% 64,2% 26,3% 60,2% 25,5% 46,7% 57,7% 20,3% 40,4% 30,9% 36,3% 24,6% 13,6% 12,5% 15,4% 13,7% 17,6% -0,1% 10,0% 19,1% 17,2% 21,5% -1,1%
Freguesias fora da cidade -
Fonte: INE, Censos 1981, 1991, 2001 e 2011 (dados preliminares); Elaborao Quaternaire Portugal
Verificando o comportamento das variveis de edifcios e alojamentos, no Centro Histrico mantm-se o distanciamento face cidade de Braga e ao concelho e neste caso, tambm ao comportamento dessas mesmas variveis no total da regio do Norte. No que se refere aos alojamentos, os dados confirmam a forte expanso da construo de edifcios nas dcadas de 80 e 90, com um crescimento na cidade e no global do concelho de Braga que, em cada uma dessas dcadas, atinge valores prximos ou mesmo acima de 50%. Este mesmo comportamento encontrado para o caso dos alojamentos clssicos. As dinmicas do Centro Histrico acompanham tal ritmo de crescimento nessas duas dcadas, claramente superior a 50% na dcada de 80 e ligeiramente superior a 40% na dcada de 90. Nestas duas dcadas, verifica-se um crescimento claramente mais baixo dos alojamentos nas freguesias rurais do concelho (as que ficam na sua totalidade fora dos permetro urbano da cidade). A ltima dcada vem, no entanto, alterar tais comportamentos de crescimento dos alojamentos. Verifica-se um abrandamento muito significativo do crescimento dos alojamentos em todas as unidades territoriais analisadas regio do Norte, concelho de Braga, cidade de Braga, Centro Histrico e freguesias rurais. No entanto, enquanto nas freguesias rurais apenas se verifica um abrandamento de 3 pontos percentuais, nas restantes unidades territoriais analisadas a diminuio da taxa de variao decenal dos alojamentos muito superior (reduo para metade ou muito menos de metade). No caso do Centro Histrico de Braga a variao de alojamentos na primeira dcada deste sculo apenas de cerca de 8%, quando a variao tinha sido de cerca de 55% e de 41% respectivamente nas dcadas de 80 e de 90 do sculo anterior. O comportamento desta varivel indicia a possibilidade de uma relao entre o abrandamento de crescimento da populao residente no Centro Histrico de Braga na ltima dcada e o abrandamento do crescimento de alojamentos. Analisando o comportamento da varivel edifcios, verifica-se, similarmente, que na ltima dcada esta varivel no Centro Histrico evolui de forma muito diferente das restantes reas do concelho de Braga. Enquanto para a totalidade do concelho, para a totalidade da cidade e para as freguesias rurais do concelho, o crescimento de edifcios na ltima dcada se apresenta superior ao da dcada de 90 do sculo XX, embora inferior variao na dcada de 80, no caso do Centro Histrico, nas duas ltimas dcadas, no existe uma variao significativa dos edifcios (verifica-se at um ligeirssimo decrscimo). Por outro lado, nas freguesias rurais que mais crescem os edifcios nesta ltima dcada.
e de S. Vicente (cerca de 33%) no se encontrar dentro dos limites do Centro Histrico, conforme anteriormente traados. Contudo ainda fazem parte desses limites do Centro Histrico algumas parcelas das freguesias de Maximinos (cerca de 36% dos edifcios), de S. Vtor (cerca de 10% dos edifcios) e de S. Jos de S. Lzaro (cerca de 6% dos edifcios), que no foram considerados dentro da anlise feita. No caso da Cidade, consideraram-se a totalidade dos dados referentes s freguesias que tm uma parcela pertencente cidade, segundo o INE (2004). No total so 22 as freguesias que tm uma parcela dentro dos limites da cidade, e destas, 10 esto totalmente inseridas na cidade (7 das quais tambm pertencem, na totalidade ou em parte, ao Centro Histrico). Por outro lado, ainda para efeitos da nossa anlise, considerou-se a mesma distribuio das freguesias para o perodo das 4 dcadas referidas.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A estabilidade de construo nova no Centro Histrico pode indiciar uma propenso maior para a reabilitao do edificado, tendncia que com certeza resultante das orientaes polticas da autarquia, explicando de certo modo tambm, o abrandamento da oferta de alojamentos, conforme anteriormente referido. De qualquer modo, interessante relacionar esta comparao entre a evoluo dos ritmos de crescimento dos edifcios e dos alojamentos no Centro Histrico de Braga com os constrangimentos que em geral as tipologias do edificado mais antigo colocam sua reabilitao ou renovao, sobretudo se tivermos em considerao padres de oferta imobiliria e de habitao mais enraizados, nas ltimas dcadas, no mercado nacional (tipologias de habitao padronizadas de difcil adequao tipologia dos edifcios de traa medieval). As variveis demogrficas analisadas comportam-se de forma diferenciada dentro da prpria rea do Centro Histrico (conforme dados constantes da Tabela 2). As freguesias do ncleo central do Centro Histrico (que abrangem a totalidade do ncleo medieval) S. Joo do Souto, Cividade e S, tm perdido sistematicamente populao residente.
Tabela 2: Variveis demogrficas: evoluo 1981-2011/ Centro Histrico de Braga
Populao Residente Descrio 1981 Braga Braga (Cividade) Braga (Maximinos) Braga (So Joo do Souto) Braga (S. Jos de S. Lzaro) Braga (So Vicente) Braga (So Vtor) Braga (S) 125.472 2.945 6.174 2.166 10.839 6.802 14.594 2.932 1991 141.256 2032 7720 1198 14891 8447 18870 4468 164.192 1884 10030 932 14830 12162 25407 3587 181.819 1.435 9.795 725 13.569 13.596 29.583 3.345 31.975 857 1.845 593 3.093 1.751 3.958 849 47.813 705 2.972 503 5.855 3.249 7.006 1.837 70.389 741 4.660 503 6.741 5.847 14.612 1.789 84.754 699 5.053 360 7.096 6.760 16.612 1.759 31.644 801 1.828 569 3.061 1.720 3.921 835 47.742 705 2.965 503 5.846 3.243 7.001 1.837 70.035 736 4.629 493 6.693 5.824 14.570 1.776 21.621 294 864 376 1.177 1.067 1.576 417 28.312 303 993 314 1.538 1.254 2.177 577 32.668 243 1.025 335 1.554 1.337 2.648 530 38.913 227 1.026 220 1.581 1.463 2.720 507 2001 2011 1981 1991 Alojam entos Fam iliares Total 2001 2011 1981 Clssicos 1991 2001 1981 Edifcios 1991 2001 2011
Variao anual Braga (Cividade) Braga (Maximinos) Braga (So Joo do Souto) Braga (S. Jos de S. Lzaro) Braga (So Vicente) Braga (So Vtor) Braga (S) -31,0% 25,0% -44,7% 37,4% 24,2% 29,3% 52,4% -7,3% 29,9% -22,2% -0,4% 44,0% 34,6% -19,7% -23,8% -2,3% -22,2% -8,5% 11,8% 16,4% -6,7% -17,7% 61,1% -15,2% 89,3% 85,6% 77,0% 116,4% 5,1% 56,8% 0,0% 15,1% 80,0% 108,6% -2,6% -5,7% 8,4% -28,4% 5,3% 15,6% 13,7% -1,7% -12,0% 62,2% -11,6% 91,0% 88,5% 78,6% 120,0% 4,4% 56,1% -2,0% 14,5% 79,6% 108,1% -3,3% 3,1% 14,9% -16,5% 30,7% 17,5% 38,1% 38,4% -19,8% 3,2% 6,7% 1,0% 6,6% 21,6% -8,1% -6,6% 0,1% -34,3% 1,7% 9,4% 2,7% -4,3%
Fonte: INE, Censos 1981, 1991, 2001 e 2011 (dados preliminares); Elaborao Quaternaire Portugal
A freguesia da S, na dcada de 80 tinha manifestado um crescimento muito significativo da sua populao residente e nesta ltima dcada perde relativamente menos populao do que as outras duas freguesias e perde menos do que na dcada de 90. Nesta mesma ltima dcada, verifica-se que duas das freguesias limtrofes do Centro Histrico (com pequenas parcelas dentro dos seus limites), Maximinos e S. Jos de S. Lzaro, perdem tambm populao. Ou seja, no que respeita ltima dcada (sc. XXI), apenas as freguesias de S. Vtor e de S. Vicente apresentam crescimento da populao. Trata-se das freguesias que abrangem o conjunto barroco do Campo Novo e os eixos constitudos a partir do crescimento tentacular da cidade sobre os ncleos rurais mais prximos da cidade medieval - S. Vicente e S. Vtor, e que ocupam o sector oriental do Centro Histrico (embora este crescimento possa no estar a verificar-se de dentro dos limites do Centro Histrico uma vez que o territrio abrangido pelas duas freguesias muito mais extenso). No que respeita aos alojamentos, verifica-se, na ltima dcada, uma quebra manifesta de alojamentos na freguesia de S. Joo do Souto (cerca de 29%), uma ligeira diminuio nas freguesias de Cividade e da S e o crescimento em todas as restantes freguesias. A evoluo decenal dos alojamentos nestas trs freguesias tem sido varivel. Nas freguesias de Cividade e de S. Joo Souto, verificaram-se decrscimos significativos na dcada de 80 e na dcada seguinte os alojamentos cresceram e estabilizaram, respectivamente. No caso da freguesia da S, os alojamentos mais que duplicaram na dcada de 80 e nas duas dcadas seguintes manifestam um ligeirssimo decrscimo (praticamente sem significado). Nas restantes freguesias abrangidas em parte pelos limites do Centro Histrico, o crescimento dos alojamentos manifesta um acentuado abrandamento na ltima dcada. Mais uma vez, nas freguesias de S. Vtor e de S. Vicente que o abrandamento no crescimento menor. A variao dos alojamentos destas freguesias acompanhada por variaes similares (do mesmo sentido) nos edifcios. Nas freguesias de Cividade e da S verificam-se decrscimos de edifcios nas dcadas de 90 e na primeira dcada deste sculo, relativamente mais baixos na freguesia da S. A dinmica de crescimento de edifcios nas restantes freguesias apresenta um significativo abrandamento nas ltimas duas dcadas, especialmente se comparado com os dados da dcada de 80. O comportamento destas variveis exige algumas reflexes sobre os impactos que os processos de renovao e de reabilitao do edificado tm tido no Centro Histrico da cidade. Esta zona da cidade perde, incluindo na ltima dcada, uma parte dos seus alojamentos (principalmente na freguesia de S. Joo do Souto, mas tambm nas freguesias de Cividade e da S), que acompanhada tambm por uma perda de edifcios e de populao residente. A inverso desta tendncia passa necessariamente por uma reorientao das prioridades polticas para o Centro Histrico em matria de reabilitao. Mas esta no poder ser independente das orientaes para a restante cidade e concelho de Braga. O crescimento de alojamentos e de edifcios no concelho de Braga continua a ser superior fora do Centro Histrico e, na ltima dcada, tem-se mesmo acentuado o afastamento entre as respectivas tendncias o Centro Histrico
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro cresce muito menos significativamente em termos de alojamentos e praticamente mantm os edifcios. No captulo seguinte so analisadas outras dinmicas, nomeadamente ao nvel das orientaes de poltica nos domnios da promoo da habitao social e da renovao urbana, bem como tendncias da evoluo do mercado imobilirio e de habitao.
REFLEXOS DAS POLTICAS MUNICIPAIS DE REABILITAO HABITAO NO CENTRO HISTRICO DA CIDADE DE BRAGA
Balano das intervenes pblicas das ltimas dcadas no Centro Histrico
URBANA
DE
Em Braga, como em muitas outras cidades portuguesas, tem-se assistido, em anos recentes, a processos de interveno na regenerao da rea central e histrica da cidade, atendendo tanto reabilitao urbanstica, ambiental e do edificado quanto revitalizao social, cultural e econmica. Com este tipo de resposta o municpio procurava de igual forma estimular outros agentes pblicos e privados no desenvolvimento de projectos tendentes a recuperar a atractividade desta rea. Intervenes desta natureza apresentavam-se como relativamente unnimes (no estamos a falar da forma e dos resultados das intervenes), fruto dos ento evidentes sintomas de degradao ao nvel do espao urbano e do edificado, acompanhados de decadncia social e econmica, com abandono progressivo, envelhecimento e empobrecimento das populaes residentes. Importa assim recapitular e fazer um balano expedito da interveno sustentada e sistemtica de reabilitao do Centro Histrico da cidade que a Cmara Municipal de Braga tem vindo a desenvolver. essa anlise que se prope para este subcaptulo. Braga uma das cidades portuguesas que tem vindo a apresentar nas ltimas dcadas uma maior taxa de crescimento do efectivo populacional, contrariando a tendncia de maior conteno das dcadas anteriores (60 e 70), resultando num crescimento urbanstico brusco e distribudo no espao de forma tentacular. Esta forma de crescimento gerou problemas que abrangeram toda a cidade, mas que afectaram o Centro Histrico, no que diz respeito sua insero na malha urbana da cidade, que se foi expandindo de uma forma demasiado rpida e desarticulada. Problemas como o crescente abandono de edifcios, numa primeira fase no que diz respeito sua funo residencial nos pisos superiores, e numa segunda fase do progressivo abandono das funes de comrcio e servios ao nvel dos rs-do-chos, a progressiva degradao do edificado, resultante do seu abandono, o aumento dos factores de insegurana e o envelhecimento do Centro Histrico, entre outros, caracterizavam esta zona da cidade no incio da dcada de 80. Como forma de solucionar estes problemas entretanto gerados, a autarquia bracarense elaborou o Plano Geral de Urbanizao de Braga (1978), procurando ordenar e planear as intervenes feitas na cidade em termos urbansticos. Em 1979, e na sequncia deste Plano e das preocupaes j referidas, o permetro medieval da cidade classificado como rea Crtica de Recuperao e Reconverso Urbanstica (ACRRU), possibilitando desta forma uma interveno expedita da Cmara Municipal de Braga (em colaborao com outras entidades pblicas interessadas), com vista a obviar eficazmente aos inconvenientes de ordem urbanstica e habitacional existentes (Decreto Regulamentar n 25/79 de 23 de Maio, 1979). Todavia, em 1996 e em face de uma progressiva e acelerada degradao de muitos edifcios que, embora integrados no Centro Histrico, no se inseriam nesta ACRRU, e em relao aos quais estavam associados problemas sociais inerentes falta de condies de habitabilidade, considerou a autarquia como fundamental proceder ao alargamento do permetro da ACRRU com o objectivo de se integrar nesta nova rea parte significativa da zona designada como Centro Histrico de Braga (Decreto Regulamentar n 13/96 de 13 de Novembro, 1996). A classificao desta zona da cidade como ACRRU, para alm de legitimar e incentivar a reabilitao do patrimnio edificado e do espao pblico, implicou tambm ajustamentos na estrutura orgnica da Cmara Municipal, desde logo com a instituio, em 1985, de um Gabinete Tcnico Local com o objectivo de garantir uma interveno integrada e sistemtica de reabilitao desta rea da cidade. Por seu turno, em 1991 e procurando capitalizar o conhecimento gerado no seio desta equipa, encontrou-se uma forma de integrar este gabinete na orgnica da autarquia, sendo criada uma Diviso de Renovao Urbana, na dependncia do Departamento de Gesto Urbanstica e Fiscalizao, por seu turno inserido na Direco Municipal de Gesto Urbanstica. Esta foi igualmente uma oportunidade para reforar as competncias e condies de relacionamento desta estrutura dedicada interveno no Centro Histrico com a restante orgnica dos servios municipais. Ser por isso sem surpresa que em 1992 criado o Gabinete de Arqueologia tambm dentro da estrutura orgnica da Cmara Municipal, com o objectivo de abordar sistematicamente e promover uma poltica consistente de estudo,
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro investigao e salvaguarda dos vestgios e patrimnio arqueolgico do concelho e da cidade, mas com especial incidncia no Centro Histrico, fruto das intervenes continuadas de reabilitao e regenerao urbana.
Figura 3: ACRRU do Centro Histrico da cidade de Braga
O papel central e dinamizador que o GTL assumiu numa fase inicial no processo de reabilitao do Centro Histrico da cidade e o simbolismo e algumas das intervenes levaram o municpio a elaborar e aprovar, em 1987, um Regulamento Municipal de Salvaguarda e Revitalizao do Centro Histrico de Braga (posteriormente ajustado em 1998 s condies sociais, econmicas, culturais e urbansticas, bem como entrada em vigor do Plano Director Municipal) que veio criar os condicionantes especficos no sentido de facilitar e tornar mais transparente a gesto urbanstica nesta zona da cidade. Este regulamento, na sua verso em vigor, aplica-se nas zonas de proteco a imveis classificados ou em vias de classificao e a toda a rea do Centro Histrico tendo em vista a salvaguarda e revitalizao deste grande conjunto urbano, podendo no entanto a Cmara Municipal determinar a aplicabilidade total ou parcial deste regulamento a outras reas do concelho que, pelo seu interesse cultural, meream ser salvaguardadas. Tem como objectivos (transcrito do Regulamento Municipal, Cmara Municipal de Braga, 1998): Conservar e revalorizar todos os edifcios, conjuntos e espaos relevantes, quer para a preservao da imagem do Centro Histrico, quer para o reforo do seu / sentido urbano; Manter as malhas urbanas, bem como os ritmos e as tipologias do seu suporte edificado nas zonas mais estabilizadas e equilibradas do Centro Histrico; Promover a melhor integrao do Centro Histrico no desenvolvimento da cidade e assegurar a sua articulao harmoniosa com os espaos confinantes de construo mais recentes; Definir as condicionantes formais e funcionais a considerar em todos os projecto que visem intervenes no Centro Histrico; Incentivar e apoiar o desenvolvimento integrado da rea do Centro Histrico, designadamente atravs do fomento da participao equilibrada dos agentes econmicos, sociais e culturais; Recuperar o parque habitacional existente no Centro Histrico e ampliar e melhorar os seus diversos equipamentos de apoio; Revitalizar os vrios espaos pblicos existentes no Centro Histrico designadamente atravs do incremento das actividades que tradicionalmente neles tm lugar. De forma muito sinttica, pode dizer-se que este regulamento estabelece uma srie de princpios gerais para intervenes urbansticas no Centro Histrico da cidade, tais como a possibilidade de o municpio se substituir aos proprietrios para executar de forma coerciva obras tidas por indispensveis respectiva conservao do edifcio, a fixao de prazos para a execuo de obras, ou a necessidade de suspenso da obra e comunicao ao municpio, caso sejam encontrados vestgios ou achados arqueolgicos. So ainda definidas um conjunto de normas a serem cumpridas em projectos nas reas urbanas que se encontram sob a alada deste regulamento,
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ficando ainda definida a necessidade de o municpio promover um conjunto de incentivos a regulamentar especificamente, tendo em vista estimular a salvaguarda e revitalizao do tecido urbano. Como se sabe, a salvaguarda e a reabilitao do patrimnio histrico-cultural em geral e de um Centro Histrico em particular uma tarefa morosa, complexa e sempre inacabada. Contudo, com estas iniciativas que agora se relataram, o municpio de Braga dotou a sua estrutura tcnica (e de suporte deciso poltica) de instrumentos e mecanismos que permitiram comear a desenvolver uma aco rigorosa, coerente e eficiente de reabilitao urbana e que contribussem para a efectiva salvaguarda de um legado cultural de capital importncia para os cidados bracarenses. De facto, pode dizer-se que se iniciou na dcada de 90 um processo estruturado de interveno pblica no Centro Histrico (com o apoio do Estado Portugus e da Unio Europeia) que se ainda se prolonga pelos dias de hoje. Os sucessivos executivos municipais acreditam que uma aposta em projectos pblicos de requalificao do espao pblico e de estmulo e dinamizao do tecido empresarial local (sobretudo o sector do comrcio) funcionar como alavanca para o investimento privado no parque edificado degradado (e por inerncia o parque habitacional desta zona da cidade). Como exemplos mais relevantes de iniciativas pblicas de requalificao, reabilitao e regenerao do Centro Histrico de Braga podem referir-se: o Programa de Reabilitao de reas Urbanas Degradadas (PRAUD), sensivelmente a partir de meio da 103 dcada de 90 , com uma comparticipao mxima de 25% nos encargos da cmara municipal com a operao de reabilitao ou renovao de rea urbana degradada seleccionada; o Programa de Reabilitao Urbana (PRU) da zona do Centro Histrico aprovado em 1996 e com arranque formal em 1997, com uma dotao financeira global de quase 5 milhes de euros (48% a fundo perdido, 24% proveniente de emprstimo bonificado e os restantes 28% de financiamento nacional) e que tinha como objectivos a afirmao da vocao desta zona da cidade como centro cultural e social da cidade, a consolidao da sua realidade como patrimnio artstico e registo material da histria, a promoo da conservao da vida social nomeadamente quanto permanncia da populao residente, a dinamizao da revitalizao, do encorajamento e da criao de todas as actividades, nomeadamente as de carcter social, recreativo, cultural e comercial indispensveis para que o Centro Histrico mantenha e retome a sua funo de rgo vital da cidade, e ainda prosseguir com a definio e remodelao das infraestruturas urbanas que so indispensveis ao bom funcionamento de uma cidade com padres modernos de higiene e conforto (Relatrio Final de Avaliao do Programa de Reabilitao Urbana, 2004). Das diversas aces de renovao urbana levadas a cabo no mbito deste programa h a destacar a realizada no interior do Quarteiro de Interveno Prioritria (prximo da S Catedral e que resultou numa alterao funcional do seu espao interior para espao de fruio pblica), a criao do Museu da Imagem e a reabilitao de outros dois edifcios para instalao de outros equipamentos de apoio social e cultural; o desenvolvimento de dois Programas de Urbanismo Comercial (PROCOM em 1995 e URBCOM em 2004), numa parceria entre a autarquia e a Associao Comercial de Braga. Estes programas, embora actuassem em reas especficas, visavam, de uma forma geral, contribuir para a reabilitao do Centro Histrico, atenuando as suas fragilidades, atravs de aces de renovao urbanstica, subordinada a programas de natureza cultural a social aces de revitalizao dos espaos pblicos, aces de reabilitao dos espaos comerciais e da actividade comercial em si; mais recentemente (e ainda em fase de implementao) ao abrigo da Poltica de Cidades POLIS XXI, a Parceria para a Regenerao Urbana do Centro Histrico de Braga, aprovada no ano de 2009, associando uma nova fase de investimentos pblicos municipais (muito centrados na reabilitao de espao pblico no centro da cidade) a alguns investimentos privados, com a finalidade de criar novos padres de urbanidade para Braga, marcada por valores como a qualidade, a escala humana, a sociabilidade, a integrao social, a competitividade em espao alargado (Programa de Aco da PRU do Centro Histrico de Braga, 2008). Com um investimento previsto de cerca de 10 milhes de euros (com uma taxa de co-financiamento FEDER de 80%) e envolvendo, para alm da Cmara Municipal, uma srie de outras entidades pblicas e privadas, este programa apresenta como principais objectivos o reforo da notoriedade cultural e urbana do Centro Histrico de Braga, a projeco no espao pblico do capital artstico, cultural e criativo dos principais equipamentos locais, garantindo um maior envolvimento e acessibilidade das populaes s prticas culturais, o reforo da coeso social urbana no quadro de uma sociedade progressivamente integradora de segmentos vulnerveis da populao, a alavancagem da instalao no Centro Histrico de novos projectos de investimento econmico que contribuam para reforar a centralidade e cosmopolitismo comercial da cidade, o melhoramento da articulao do espao do Centro Histrico com solues de mobilidade mais sustentveis, a atraco de novas actividades
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No seguimento do despacho n. 23/90, do Secretrio de Estado da Administrao Local e do Ordenamento do Territrio, de 6 de Novembro, publicado no D.R. n. 269, II Srie, de 21 de Novembro de 1990 que vem consolidar as regras de atribuio de financiamento e de acompanhamento dos projectos no mbito deste Programa.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro criativas para o ncleo central da cidade, favorecendo a reutilizao dos seus activos patrimoniais (idem, ibidem); e, finalmente, o projecto de delimitao da rea de Reabilitao Urbana do Centro Histrico de Braga, consubstanciado no respectivo Programa Estratgico de Reabilitao Urbana e que se abordado com maior detalhe no prximo captulo (com parecer favorvel do IHRU e actualmente em fase de discusso pblica) e que lana as bases de uma nova estratgia de reabilitao e revitalizao do centro da cidade, tendo o ano 2021 como horizonte, e preconiza a captao de financiamento privado e o estmulo do mercado de arrendamento em aes de natureza fsica e imaterial. Constata-se assim que o processo de reabilitao e requalificao marcadamente de ndole pblica de que o Centro Histrico de Braga foi alvo, procurou funcionar como fenmeno indutor do processo de reabilitao do edificado, reflectindo-se no incremento das aces de reabilitao sobre imveis, associadas tambm ao aumento da procura do Centro Histrico, enquanto rea habitacional mas tambm de comrcio e servios. Poder-se- dizer que o balano positivo no que respeita ao sucesso das diversas aces descritas, mas com algumas dvidas quanto sua sustentabilidade, porque no se conseguem inverter tendncias to pesadas apenas com investimento pblico ou com parcerias limitadas. A atraco de investidores com interesse econmico vital para este processo de reabilitao urbana. Por isso, a interveno levada a cabo pela autarquia tem procurado, para alm dos objectivos directos, estimular o investimento de outros agentes pblicos e privados em projectos de reabilitao urbana e do edificado e de revitalizao de funes sociais, culturais, econmicas e residenciais.
Breve incurso pelas polticas municipais de habitao social

Feito que est o balano das intervenes pblicas de reabilitao urbana no Centro Histrico da cidade de Braga nas ltimas dcadas, importa agora focar e analisar uma outra linha de poltica pblica (fundamentalmente de natureza e iniciativa municipal): a poltica municipal de habitao social. H cerca de duas dcadas atrs o executivo municipal em funes sentiu necessidade de abandonar uma poltica de habitao social centrada na construo de bairros sociais na cidade (o ltimo foi construdo em meados da dcada de 80), para comear a implementar uma poltica de apoio ao arrendamento (ou subarrendamento) em fogos dispersos pelo centro urbano. Como se pode constatar pela leitura da tabela seguinte, de 1990 at aos dias de hoje apenas foram construdos 50 edifcios de habitao social no concelho de Braga, sendo este registo nulo se nos focarmos apenas nos ltimos dez anos. Este patrimnio municipal traduz-se em 710 fogos de habitao social no concelho, sendo a grande maioria deles da tipologia T2 e T3 e estando cerca de 90% deles ocupados em regime de arrendamento (em 2009 existiam 691 contratos de arrendamento de habitao social neste concelho). Depois de um longo perodo em que o municpio de Braga (como tantos outros a nvel nacional) apenas seguiu o modelo da construo de bairros sociais, a poltica de habitao social do municpio bracarense passou a privilegiar a aquisio e reabilitao de apartamentos dispersos pela cidade para serem depois entregues a famlias em situao de pobreza. Esta mudana de poltica foi reconhecida pelo Instituto de Habitao e Reabilitao Urbana (IHRU) como uma boa prtica e passvel de ser replicvel em outras cidades portuguesas, conforme se pode ler nas recomendaes do Diagnstico de Dinmicas e Carncias Habitacionais do Plano Estratgico de Habitao 2008/ 2013 (IHRU, 2008): num contexto de carncia habitacional a soluo mais imediata prosseguida actualmente, no consiste em dar apoio famlia para se manter numa casa, mas sim em disponibilizar a casa. Numa lgica de apoio pedra ou apoio famlia, o apoio renda aparenta ser uma medida mais coerente e legtima. Poder fazer sentido conter essa oferta pblica, fazendo uso do patrimnio vago, atravs do arrendamento. Este cenrio poder resultar em menos presso do estado para a construo. Considerando as dificuldades que atravessa o mercado de arrendamento, este mercado deveria ter um papel estratgico, e ser pensado em termos de retoma de um certo tipo de mercado apetecvel aos novos moldes de vida. Neste sentido, o Estado poder tentar adquirir casas e arrend-las ou arrendar as casas e por sua vez proceder ao seu subarrendamento. possvel encontrar exemplos destas solues no Porto e em Braga. Ainda dentro do mesmo quadro poltico actual, o modelo de realojamento adoptado em Braga apresenta diversas vantagens, que comeam na vertente financeira e terminam num modelo mais favorvel de integrao social, em que so minimizados os riscos de conflito cada vez mais associados massificao (idem, ibidem). De facto, para alm de esta soluo aliviar os municpios no que respeita sua capacidade de endividamento (uma vez que neste modelo no contabilizado, ao contrrio da construo nova), permite preservar a imagem da cidade, uma vez que com este modelo se elimina a construo de novos bairros sociais, que normalmente apresentam indicies de degradao fsica e social em curto espao de tempo.
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Tabela 3: Indicadores estatsticos relativos habitao social (2009)
Fonte: INE, 2009
neste contexto que surge a BragaHabit, EEM (1999), que tem como objectivos, para alm da gesto social, patrimonial e financeira dos bairros e outros fogos que passaram da esfera do municpio para esta empresa municipal, a promoo e o apoio ao arrendamento social, vocacionado para famlias carenciadas, estando nas suas competncias a possibilidade de adquirir fogos para alojar estas famlias. Desta forma, a autarquia aluga as casas aos proprietrios e depois subarrenda-as s famlias que apoia, sendo o valor da renda definido consoante o rendimento do agregado familiar. Alm do subarrendamento, a cmara tambm apoia estas famlias atravs do subsdio habitao: nesta modalidade a famlia que escolhe o local onde quer morar e a autarquia comparticipa, at um mximo de 75%, o pagamento da renda. Por ltimo, existem as residncias partilhadas, destinadas a pessoas que esto sozinhas. Como j foi salientado, este modelo de subarrendamento vantajoso, uma vez que todos os encargos de conservao ficam responsabilidade do senhorio. Contudo, actualmente o municpio ainda proprietrio (atravs da BragaHabit, EEM), na cidade, para alm de 150 apartamentos, de cinco bairros sociais (num total de 496 fraces): Santa Tecla, Andorinhas, Enguardas, Ponte dos Falces e Complexo Habitacional do Picoto. Relativamente a este patrimnio, o executivo municipal prev dois tipos de soluo. Por um lado, a demolio gradual dos bairros sociais onde residem, predominantemente, famlias de etnia cigana (Ponte dos Falces, Complexo Habitacional do Picoto e Santa Tecla) procedendo ao seu realojamento em fogos dispersos pela cidade, enquanto que nos restantes, a soluo passar pela alienao do patrimnio, privilegiando a venda aos actuais inquilinos (este processo j se iniciou em alguns bairros). Porm, e apesar do peso elevado no oramento da autarquia da requalificao e da manuteno destas habitaes sociais, importa salientar que o municpio tem vindo a levar a cabo obras de requalificao nestes bairros (construdos h mais de trinta anos), procurando melhorar as condies de habitabilidade e minimizar a possibilidade de frices sociais. Um bom exemplo do que foi dito o recente (2009) acordo de colaborao entre o IHRU e a BragaHabit, EEM, enquadrado no Programa ProHabita, que prev a reabilitao de 97 fogos de propriedade municipal e a aquisio de outros 19 para alojar agregados familiares a residir no concelho em situao de grave carncia habitacional (destinando-se a residncia permanente dos agregados familiares, sendo atribudas em regime de renda apoiada ou em regime de propriedade resolvel), num investimento de quase 5 milhes de euros a executar at 2012
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro (sendo cerca de 2 milhes de euros comparticipao a fundo perdido e outros 2 milhes de euros de emprstimo bonificado). De acordo com o IHRU, a disponibilizao de instrumentos financeiros como este visa incentivar a reabilitao do parque habitacional degradado, em detrimento da construo nova, ou seja, estamos perante mais um mecanismo de reabilitao urbana (neste caso vocacionada para a funo habitacional) de natureza pblica que se espera que contribua para a requalificao da paisagem urbana e para o aumento da atractividade de novos projectos residenciais (privados) no Centro Histrico da cidade.
Dinmicas recentes do parque habitacional e mercado imobilirio no Centro Histrico da cidade de Braga
Ao longo deste captulo destacmos por diversas vezes o papel indutor que a interveno pblica de reabilitao urbana, desejavelmente, teria no estmulo da interveno de natureza privada. Muitos dos instrumentos de poltica municipal se tm centrado neste pressuposto. Importar por isso atender evoluo recente das dinmicas construtivas e do mercado imobilirio na cidade de Braga, luz das estatsticas oficiais disponveis a data de hoje (INE). Recuperando alguma informao de caracterizao do parque habitacional existente no concelho e freguesias urbanas da cidade de Braga (plasmada na tabela seguinte, recorrendo informao mais recente e disponvel escala da freguesia, do Censo 2001), rapidamente se conclui que so as freguesias mais representativas do Centro Histrico (Cividade, So Joo do Souto e S) que apresentam ndices de envelhecimento dos edifcios mais elevados, muito acima das mdias concelhias, regionais e nacionais, evidenciando de igual forma sinais de degradao acima da mdia (com maior destaque para as freguesias de So Joo do Souto e S). No por isso surpresa que seja nestas mesmas freguesias urbanas que se concentrem as mais elevadas percentagens de edifcios que apresentam necessidade de reparao (acima dos 60%).
Tabela 4: Indicadores estatsticos relativos ao parque habitacional
Fonte: INE, Censo 1991 e 2001.
Relativamente sua ocupao, constata-se que a cidade de Braga apresentava em 2001 uma proporo de alojamentos vagos superior s mdias regionais e nacionais (em cerca de 5 pontos percentuais), com tendncia a ser mais elevada nas freguesias mais centrais. Os dados apresentados na tabela anterior permitem ainda concluir que a dinmica do mercado de arrendamento (se bem que mais forte nas freguesias mais centrais) decresceu de forma acentuada da dcada de 90 para a de 2000: de todas as freguesias que constituem a cidade, apenas a de So Joo do Souto regista um aumento da proporo de alojamentos clssicos arrendados ou subarrendados. Em sentido inverso, a proporo de edifcios no exclusivamente residenciais (que comportam por isso funes afectas por exemplo ao comrcio e servios) aumentou de forma mais relevante na cidade e nas suas freguesias mais centrais, quando comparado com a tendncia nacional, regional e concelhia. O decrscimo da dinmica de arrendamento s dever ser explicado num contexto de pouca oferta ao nvel deste segmento de mercado, uma vez que os dados evidenciam que o valor mdio mensal das rendas dos alojamentos arrendados, em 2001, era substancialmente inferior aos encargos mdios mensais por aquisio de habitao prpria, como se pode verificar na tabela seguinte. de destacar ainda que no so as freguesias mais representativas do Centro Histrico da cidade (Cividade, So Joo do Souto e S) que apresentam valores mdios mais elevados, quer ao nvel do arrendamento, quer da aquisio de habitao prpria.
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Tabela 5: Encargos mdios mensais com habitao, 2001
Fonte: INE, Censo 2001.
Os dados da avaliao bancria (mdia concelhia em municpios com cidades mdias) dos ltimos anos permitem 2 retirar duas grandes concluses: em primeiro lugar, que o preo por m em Braga tem vindo a decrescer desde 2005 (tendncia semelhante s restantes cidades em anlise), e em segundo lugar, que Braga , dos municpios 2 em anlise, aquele que evidencia valores mdios por m mais reduzidos. Este facto pode de igual forma ajudar a explicar o pouca consistncia do mercado de arrendamento na cidade, uma vez que, apesar de mais caro, o valor 2 mdio por m para aquisio de habitao prpria se revela muito competitivo, fundamentalmente quando comparado com as cidades e concelhos vizinhos. Pensamos ser de todo o interesse o actual executivo municipal reflectir e propor alguns instrumentos municipais de incentivo ao arrendamento no Centro Histrico, como forma de dinamizar este fenmeno. Os (poucos) fogos que o municpio possui nesta zona da cidade so para colocar no mercado imobilirio de aquisio (com projecto tcnico executado pelo municpio), tendo como primeiro alvo os pblicos jovens. Iniciativas deste gnero, mas vocacionados para o arrendamento poderiam funcionar como alavanca para estimular o mercado privado da reabilitao urbana e do consequente arrendamento.
Tabela 6: Avaliao bancria mdia trimestral, em municpios com cidades mdias
Fonte: INE, Censo 2001.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Seguindo a tendncia nacional, tambm o concelho de Braga tem registado nos ltimos quinze anos um decrscimo no nmero total de obras de edificao, quer sejam construes novas, quer sejam ampliaes, alteraes ou reconstrues, como se comprova pela anlise da tabela seguinte, isto apesar de algumas freguesias urbanas, como so os casos de Maximinos e So Vicente contrariarem esta tendncia. No entanto esta quebra da dinmica construtiva surpreende pela sua quase insignificncia se nos focarmos apenas nas ampliaes, alteraes e reconstrues, quer ao nvel do concelho, quer ao nvel das freguesias centrais da cidade de Braga, revelando prticas construtivas pouco adaptadas a processos de reabilitao de edifcios antigos localizados no centro da cidade. Bastar um reconhecimento informal de terreno para se comprovar que a dinmica da reabilitao do parque habitacional no Centro Histrico da cidade de Braga se tem caracterizado pela preservao da fachada e pela construo de raiz do remanescente do edifcio. Neste sentido, consideramos ser fundamental sensibilizar o sector da construo civil para a reabilitao de edifcios antigos localizados no Centro Histrico. Este mercado exige novas abordagens, novos mtodos, diferentes estruturas empresariais com diferentes competncias na rea das tecnologias de reabilitao, entre outros. Este fraca dinmica construtiva dever ter reflexos na poltica municipal de ordenamento do territrio, principalmente ao nvel do Plano Director Municipal (em processo de reviso): polticas do tipo saldo zero de capacidade construtiva (em que o balano entre permetros urbanos e urbanizveis do PDM em curso e do novo 2 dever ser de zero m , sendo apenas permitidos ajustes aos permetros) podero ser encaradas como ferramentas de estmulo reabilitao do parque edificado de uma forma geral e do centro da cidade em particular.
Tabela 7: Dinmica construtiva nos ltimos 15 anos no concelho de Braga e nas freguesias urbanas
Fonte: INE, 2011.
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Tabela 8: Dinmica do mercado imobilirio no concelho de Braga na ltima dcada
Fonte: INE, 2011.
Este fraca dinmica construtiva dever ter reflexos na poltica municipal de ordenamento do territrio, principalmente ao nvel do Plano Director Municipal (em processo de reviso): polticas do tipo saldo zero de capacidade construtiva (em que o balano entre permetros urbanos e urbanizveis do PDM em curso e do novo 2 dever ser de zero m , sendo apenas permitidos ajustes aos permetros) podero ser encaradas como ferramentas de estmulo reabilitao do parque edificado de uma forma geral e do centro da cidade em particular.
O PROGRAMA ESTRATGICO DE REABILITAO URBANA DO CENTRO HISTRICO DE BRAGA: ESTRATGIAS PARA A habitao
As orientaes de estratgia em matria de habitao
O reforo e a qualificao da funo residencial no Centro Histrico de Braga constituem uma das dimenses centrais do seu Programa Estratgico de Reabilitao Urbana (PERU). Segundo a viso formulada para o Centro Histrico de Braga no quadro deste Programa, pretende-se que esta zona consolidada da cidade aumente a capacidade de fixar novos residentes, com perfis diversos e de oferecer um mercado de arrendamento de habitao mais dinmico. A interveno de reabilitao no Centro Histrico de Braga deve, primordialmente, contribuir para inverter a tendncia de perda da sua populao. Impe-se criar condies para que esta zona da cidade consiga, de forma estruturada e articuladamente com as restantes reas urbanas, reforar a sua atractividade residencial. A aposta no robustecimento da dimenso residencial inscreve-se, de diferentes formas e com intensidades igualmente diversas, dentro dos quatro eixos estratgicos centrais enunciados no PERU do Centro Histrico: a) Revitalizao econmica e social centrada em sectores baseados no conhecimento e criatividade; b) Inovao (tecnolgica) ao nvel da reabilitao do edificado e das infra-estruturas e servios urbanos; c) Acrscimo da governance no processo de gesto urbana, e; d) Reforo da insero do Centro Histrico na estrutura e dinmica do territrio envolvente: a) No campo da revitalizao econmica e social do Centro Histrico, para alm da vertente funcional, de modernizao das actividades instaladas e de reforo de actividades em sectores baseados no conhecimento, nas novas tecnologias e na criatividade, prope-se que o Centro Histrico retome um posicionamento mais
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro competitivo no mercado de habitao. Para esse efeito, entende-se que necessrio assegurar uma oferta de habitao diversificada, ao nvel dos diversos segmentos de mercado: mercado de arrendamento e mercado de venda de habitao, incluindo habitao reabilitado e habitao em edifcios reabilitados. A fixao de populao no Centro Histrico constitui um objectivo geral no seio deste eixo estratgico. Entende-se que necessrio atrair populao, em especial para algumas zonas do Centro Histrico que tm perdido a sua dimenso residencial e onde esta quebra se tem associado a um aumento dos edifcios ou parcelas devolutas. Por outro lado, considera-se que o aumento de populao dever conseguir equilibrar a estrutura etria e social da populao dentro do Centro Histrico, procurando aumentar alguns segmentos da populao, em especial populao jovem e populao qualificada, distribuindo-os de uma forma diferenciada pelos sectores urbanos a intervencionar. A estratgia de atraco de populao jovem e de populao qualificada para o Centro Histrico poder e dever ser capaz de retirar benefcios da capacidade que a cidade de Braga possui em termos de atraco de populao. Tal capacidade tem-se mantido associada designadamente, dinmica universitria e empresarial, oferta de habitao a preos mais baixos do que outros centros urbanos prximos (caso paradigmtico de Guimares) e, mais recentemente, atraco esperada de estrangeiros, estudantes e investigadores, com a instalao recente do Laboratrio Ibrico de Nanotecnologias e a presena de outros centros de I&D ligados Universidade do Minho. Este objectivo de fixao da populao passa, no quadro da estratgia traada, pela consubstanciao de um conjunto de objectivos mais especficos relacionados com a funo habitacional. Entende-se que fundamental dinamizar o mercado de arrendamento, envolvendo proprietrios de edifcios e empresas imobilirias e criando instrumentos de diversa ordem, fiscais, de natureza financeira/ bancria, capazes de estimular e incentivar uns e outros, no sentido de oferecer mais habitaes para arrendamento. Considera-se tambm essencial aumentar uma oferta diversificada de habitao em edifcios reabilitados, pressupondo investimento de proprietrios e empresas, imobilirias e de construo, mas procurando tambm alargar a diversidade de tipologias de habitao oferecidos. Impe-se solues de reabilitao que permitam adequar melhor a oferta de habitao aos diversos padres de procura e s exigncias que os diferentes segmentos de mercado apresentam. Pretende-se igualmente atrair novas estruturas de residncia colectiva destinadas a estudantes, conseguindo fixar no Centro Histrico mais jovens, cujos contributos para a intensificao das vivncias urbanas, inclusive em espao pblico, so determinantes. Complementarmente, o Programa prope-se criar condies favorveis residncia no Centro Histrico, inclusive ao nvel das solues de estacionamento, que devem ser diversas. Esta diversidade dever incluir solues colectivas em parques de estacionamento ou solues individuais no edificado reabilitado, procurando nestes casos minimizar as inmeras limitaes que determinadas tipologias de edificado colocam, bem como as que so procedentes de regras referentes salvaguarda de bens patrimoniais classificados. Para alm disso, o Programa inclui uma aposta na implantao de novos servios na rea do apoio domstico (lavandarias self-service, take-away, etc.), que criem condies de atractividade acrescida para determinados segmentos de populao, os quais procuram a proximidade da habitao face a actividades comerciais e de servios de apoio que facilitam a vida quotidiana e lhes permitem uma melhoria na qualidade de vida. Se estes objectivos especificamente orientados para as condies de residncia contribuem de forma decisiva para responder ao desafio de atrair mais populao para o Centro Histrico, evidente que existem outras apostas de revitalizao econmica e social que tendem a potenciar essa atraco. Refira-se, no seio da estratgia traada no PERU, particularmente os objectivos de reforo da presena no Centro Histrico de actividades culturais e criativas, (inclusive, potenciando a respectiva clusterizao), de reforo da polarizao comercial, de reforo das vivncias e sociabilidades urbanas, facilitando a instalaes de associaes de jovens ou a localizao de estruturas hoteleiras low-cost, e por ltimo, de valorizao e promoo da identidade e imagem desta zona da cidade, garantindo para o Centro Histrico um estatuto e uma carga simblica que a tornem mais competitiva junto do mercado residencial. b) Ao nvel do segundo eixo estratgico proposto, centrado nas questes da inovao associada aos processos de reabilitao, foram igualmente definidos objectivos relacionados com a funo residencial. Admitiu-se no mbito do Programa traado, que a concentrao no concelho de Braga de um nmero relevante de empresas do sector da construo civil e a oferta, pela Universidade do Minho, de alguns cursos e reas de investigao relacionados com as tecnologias, as engenharias e o planeamento, associadas ao facto de o Centro Histrico de Braga no apresentar nveis muito acentuados de degradao fsica do edificado, das infraestruturas e do espao pblico, constituam uma oportunidade eleger a inovao como dimenso central da estratgia de reabilitao. Deste modo foram equacionados os seguintes princpios e objectivos orientadores do processo de reabilitao: a inovao tecnolgica, em termos de solues construtivas, com melhores respostas no domnio da sustentabilidade; a inovao tipolgica, em termos das solues de adaptao das estruturas tipolgicas originais dos edifcios s condies e exigncias de conforto e de modos de vida contemporneos e s condies prospectivas de dinamizao do mercado de habitao; da inovao urbanstica, na melhoria da adequao dos quadros legais e regulamentares dos licenciamentos e empreendimentos s tipologias e morfologia do edificado existente; e finalmente, da inovao nos servios
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro urbanos, com vista a capacitar as estruturas e infra-estruturas urbanas na resposta aos desafios da sustentabilidade, ambiental e territorial, e da competitividade. A consubstanciao deste eixo estratgico pressupe a concretizao de diversos objectivos gerais e especficos tambm formulados. Destacam-se, pela relao mais directa que estabelecem com a questo residencial, os objectivos especficos de promoo da inovao tipolgica na reabilitao, compatibilizando de forma pouco intrusiva as novas exigncias regulamentares e de conforto das habitaes e de promoo de solues inovadoras para a mobilidade intra-urbana, ao nvel da mobilidade ciclvel e da interoperabilidade com outros meios de transporte. c) O terceiro eixo estratgico toca num aspecto essencial para o processo de reabilitao urbana, do acrscimo de governance, que inclui as necessidades crescentes de articulao e de cooperao da autarquia com os diferentes stakeholders, inclusive os proprietrios e inquilinos das habitaes e os agentes urbanos com interveno no mercado imobilirio e de habitao. Para alm desta dimenso de cooperao entre parceiros intervenientes, este eixo estratgico do Programa prope aumentar as condies de participao cvica da populao no processo de reabilitao e na vida urbana, no apenas os residentes no Centro Histrico, mas inclusive toda a populao residente na cidade. A proposta de desenvolvimento de um plano de marketing e comunicao associado ao processo de reabilitao urbana pode ter consequncias na dinamizao do mercado de habitao, permitindo aumentar a procura de habitao no Centro Histrico, quer por residentes noutras reas da cidade, quer por pessoas que pretendem fixar-se na cidade de Braga. Para alm disso, a difuso de mecanismos de promoo da participao cvica dos residentes e da populao, no processo de reabilitao e na gesto urbana, tender a constituir mais um factor de atraco de novos residentes para o Centro Histrico. d) Por ltimo, o quarto eixo estratgico refere-se ao reforo da insero do Centro Histrico na estrutura e dinmicas das reas urbanas envolventes. Neste mbito, o Programa prope objectivos que vo no sentido de, nomeadamente, resolver os problemas associados s rtulas ou portas e eixos de entrada / sada do Centro Histrico. Um dos objectivos inseridos neste eixo refere-se questo da mobilidade e acessibilidade ao Centro Histrico. Tal condio essencial no sentido de assegurar, a quem faz a opo de residir nesta zona da cidade, padres mais elevados de mobilidade e de acessibilidade e, essencialmente, nas deslocaes pendulares (casa-trabalho ou casa-escola).
A estratgia espacial em matria de habitao

Para alm da declinao do objectivo central de reforo da funo residencial no Centro Histrico de Braga em diversos objectivos especficos, que se cruzam de forma articulada com os quatro eixos estratgicos formulados, conforme foi descrito no subcaptulo anterior, o PERU apresenta tambm uma estratgia espacializada para a funo habitacional. Este PERU encontra-se alicerado na relao entre um quadro lgico de objectivos estratgicos e a sua configurao espacial. Foram identificados, atravs de um exerccio de segmentao, vrios nveis (ou layers) de interpretao e prospeco desta rea da cidade, a partir de uma leitura integrada de diversas componentes conjuntos urbansticos, estruturas edificadas, imveis de escala e/ou valor singular, espaos pblicos colectivos, redes e percursos, etc. Essa segmentao no resultou, exclusivamente, de diferenas de escala das componentes urbanas consideradas, mas sobretudo, de diferenas nas relaes hierrquicas e de interdependncia que as mesmas componentes estabelecem entre si, com a sua envolvente urbana de proximidade e com a envolvente mais alargada, em relao ao Centro Histrico e tambm cidade de Braga. A figura seguinte representa a proposta sntese espacializada da estratgia de reabilitao proposta para o Centro Histrico de Braga.
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Figura 4: Planta de sntese estratgica Quadro de Referncia Estratgico Espacial
Dentro de dois dos oito nveis (ou layers) definidos Nvel D e Nvel E (conforme Figura 4), a componente de habitao assume uma importncia estratgica determinante. A funo habitacional uma componente estruturadora no caso das reas prioritrias de reabilitao residencial e social (Nvel D), que abrangem quatro principais conjuntos de arruamentos nas orlas do Centro Histrico e configuram eixos de penetrao nesta zona da cidade. Estes eixos representam um menor interesse patrimonial, embora constituam por vezes envolventes significativas de imveis classificados, mas, no entanto, constituem interfaces determinantes da relao do Centro Histrico com o anel imediatamente envolvente da cidade. Nestes conjuntos de arruamentos Rua Direita /Rua Cruz de Pedra, Rua da Boavista, Rua de S. Vicente/ Rua Dr. Artur Soares e Rua de S. Vtor/ Rua D. Pedro V/ Rua de S. Domingos, a tipologia dos edifcios de habitao, marcadamente unifamiliares, caracteriza-se pela sua arquitectura elementar. No entanto, alguns sectores assumem significativo interesse patrimonial dado o valor de conjunto que detm. Nestes arruamentos encontramse, na generalidade, manchas mais concentradas de degradao (mais expressivas do que nas restantes reas do Centro Histrico), na sua maioria associadas a edifcios residenciais e uma percentagem relativamente mais significativa de habitaes e edifcios devolutos. Trata-se predominantemente de habitao de baixos padres de qualidade, ocupada por segmentos de populao de baixos recursos.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A estratgia enunciada para o conjunto destes arruamentos formula como objectivo central, uma imediata interveno que permita estancar o processo de degradao do edificado e de desqualificao do espao pblico envolvente. Tal interveno exige uma escala razovel no sentido de garantir um efeito gerador da alterao estrutural das suas condies urbanas e socioeconmicas. O Programa prope, por sua vez, a necessidade de articulao de diferentes instrumentos de poltica e de financiamento, de forma a garantir versatilidade suficiente para atender diversidade de situaes (fsicas, fundirias, sociais e econmicas): programa de realojamentos; apoios a famlias carenciadas, instrumentos de apoio ao arrendamento, incentivos e sistemas de financiamento reabilitao do edificado, quer em situaes de ocupao da habitao pelo prprio proprietrio, quer em situaes de habitao arrendada; apoio qualificao de estabelecimentos comerciais; requalificao do espao pblico, incluindo mobilirio urbano; e dinamizao de aces de apoio e animao social e cultural. O Programa atribui tambm funo residencial um papel determinante na estratgia traada para os Ncleos residenciais peculiares (Nvel G). Neste caso, trata-se do reconhecimento de reas prioritrias para a dinamizao do mercado de habitao e de arrendamento, inserida no objectivo global de consolidao da funo residencial no interior do Centro Histrico. Um dos pressupostos para a interveno prioritria nestes ncleos refere-se necessidade de concentrar esforos de mercado em determinados espaos (conjuntos de quarteires ou arruamentos) relativamente demarcados, de forma a contribuir para uma oferta com escala de habitao reabilitada, preferencialmente destinada ao arrendamento, mas tambm orientada para venda, com capacidade de satisfazer diferentes segmentos de procura. As duas reas propostas tm actualmente um perfil residencial relativamente acentuado, com um nmero significativo de edifcios exclusivamente ou predominantemente residenciais, mas apesar disso, com caractersticas distintas. O conjunto de quarteires inseridos no ncleo medieval (sector mais a poente do Centro Histrico) mantm uma presena significativa de comrcio tradicional e uma crescente dinmica de oferta de servios de restaurao e cafetaria, que traduzem vivncias urbanas, em espao pblico, mais intensas. No caso da zona que envolve o conjunto barroco do Campo Novo (numa posio mais a nascente), a presena de habitao muito significativa, com uma percentagem relevante de edifcios total ou predominantemente residenciais, com a presena de algum comrcio de proximidade e de alguns espaos verdes pblicos. Estes espaos e a morfologia urbana desta rea, de quarteires de dimenso muito alargada e com interiores ocupados por diversos jardins e reas verdes privados, conferem zona um elevado potencial de conforto urbano e ambiental. As diferenas referidas entre estes dois ncleos dentro do Centro Histrico sustentam uma estratgia diferenciada no que respeita funo residencial, na medida em que possvel configurar diferentes segmentos de oferta habitacional. No caso da primeira rea, inserida no casco medieval, a funo residencial poder-se- orientar para segmentos de populao mais jovem ou pessoas com profisses relacionadas com a cultura e a criatividade, a animao urbana, pequenos empresrios e jovens empreendedores, que procuram em geral tipologias de habitao inovadoras, mais reduzidas na dimenso e menos convencionais, privilegiando a proximidade a atmosferas urbanas de forte convivncia e de animao mais enrgica. No segundo caso, a oferta de habitao poder orientar-se, dado o perfil ambiental e de conforto urbano existente e potencial, para segmentos familiares e de pessoas que privilegiam tipologias de habitao mais convencionais, nveis de conforto mais elevados e de inovao no que se refere aos servios domsticos, mas que valorizam tambm a carga simblica associada imagem e paisagem urbanas. A consubstanciao desta estratgia diferenciadora passa, segundo o Programa pela criao de novos incentivos e a agilizao de processos de reabilitao do edificado, em especial no mbito do mercado de arrendamento, pela inovao em termos de reabilitao do edificando assegurando um upgrading da qualidade residencial, pela atractividade de actividade econmicas de proximidade que confirmem o padro e os modos de vida predominantemente assumidos pelos residentes e por uma comunicao estruturada e sistemtica junto dos stakeholders, principalmente, junto de proprietrios e dos agentes dos sectores imobilirio e da construo. Considerando as exigncias que as apostas no nvel G colocam em matria de dinamizao dos mercados, da habitao e de reabilitao, o Programa define como prioridade uma articulao forte entre instrumentos de poltica pblica e as estratgias de aco do sector privado. Incluem-se no primeiro caso, os incentivos e apoios de natureza fiscal e urbanstica, o bom funcionamento dos mecanismos de financiamento bancrio orientado para o sector (no qual se evidencia a importncia dos recentes fundos JESSICA constitudos). Por outro lado, impe-se uma articulao profunda destas intervenes com os instrumentos que viro a resultar do programa em matria de inovao tecnolgica, tipolgica e regulamentar. Qualquer um dos nveis de articulao referidos anteriormente remete, de forma muito evidente, para a importncia que assumem os mecanismos de reforo da governance nos processos de reabilitao e de promoo da habitao na cidade consolidada. Concluindo, ressalta com evidncia o peso que as apostas em matria de habitao assumem no mbito da estratgia do PERU para o Centro Histrico de Braga. Para alm dos objectivos especficos traados no quadro de um dos quatro eixos estratgicos e da articulao que estes estabelecem com outros propsitos do programa, ao nvel da revitalizao econmica e cultural da rea, da inovao nos processos e prticas de reabilitao ou dos modelos de governance aconselhados, as propostas para reforo da habitao so delineadas de forma
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro espacialmente diferenciada. Neste caso, a estratgia em funo de condies reais actualmente existentes e do potencial de relacionamento a curto e mdio prazos com o mercado de habitao (quer do lado da oferta, proprietrios e empresas do sector imobilirio e da construo, quer do lado da procura, residentes locais, populao residente noutras zonas da cidade e pessoas que potencialmente podem procurar a cidade de Braga para viver, por razes diversas, de ordem profissional, pessoal ou econmica). A concretizao dos vectores de estratgia traados depende do maior ou menor grau de adequao e de sucesso dos instrumentos de poltica disponveis, criados a nvel nacional e municipal. Mas para alm disso, depender decisivamente, da forma como estes instrumentos se vierem a articular entre si e, para alm disso, como se vierem relacionar ou a enquadrar no mbito de outras polticas, nacionais e locais, com especial incidncia na realidade urbana.
CONCLUSES
A anlise da abordagem da habitao no mbito da estratgia de reabilitao do Centro Histrico de Braga permite-nos retirar algumas concluses relevantes, que se inscrevem no que se consideram ser alguns dos aspectos crticos no quadro das polticas de cidades e de reabilitao urbana. Verificamos o carcter decisivo que assume na formulao de uma estratgia de reabilitao urbana para um determinado sector da cidade, o modo como esta se inscreve num mbito mais alargado, respeitante s orientaes fundamentais da poltica local de ordenamento do territrio e da estratgia global para a cidade. O sucesso das opes polticas e das intervenes em matria da reabilitao do edificado em zonas consolidadas dependem, de forma muito intensa, das opes globais em matria de estruturao do sistema urbano local e das tendncias de expanso urbana. No caso de Braga, as opes para o Centro Histrico em matria de densificao da populao e da funo residencial apresentam-se, em princpio, compatibilizadas com a estratgia municipal formulada em matria de ordenamento do territrio, no que incide em termos da melhoraria do nvel da programao da ocupao urbana, fazendo depender a expanso urbana da capacidade de reabilitar / revitalizar as zonas urbanas consolidadas ou as reas urbanizadas, garantindo um desenvolvimento urbano mais compacto 104 e permitindo o reforo de centralidades intra-urbanas . Por outro lado, o prprio PERU procurou basear as suas opes estratgicas em matria de habitao nas macro tendncias que se tm feito sentir a diferentes nvel, nomeadamente, no territrio regional, abrangendo o concelho e os concelhos limtrofes de Braga, e na cidade. Um dos grandes desafios com que se deparam as equipas tcnicas na formulao de estratgias de reabilitao urbana diz respeito capacidade e oportunidade de equacionarem essa estratgia no quadro da estratgia global para a cidade. Este desafio, que muito frequentemente o maior problema nos processos de formulao estratgica, ainda mais veemente no contexto actual em que a reabilitao urbana tende a ocupar nas agendas polticas uma prescrio para a eventual retoma do sector da construo civil e para a criao de emprego. O risco de se desenvolverem processos de reabilitao urbana de carcter predominantemente econmico, cujos objectivos se centram na viabilizao de empresas de construo e na criao de empregos (mesmo que temporrios), sem que tais processos constituam verdadeiramente estratgias de desenvolvimento e de consolidao, equilibrada, das cidades, tende a aumentar no contexto nacional. Por isso mesmo, consideramos que o caso do Centro Histrico de Braga pode demonstrar-se como boa prtica no sentido de evitar solues menos interessantes do ponto de vista da crescente sustentabilidade, competitividade e qualidade de vida na cidade. Outra das questes que sobressai em todo o processo e no Programa elaborado para o Centro Histrico de Braga refere-se ao carcter basilar que assumem a integrao e a articulao entre as diferentes orientaes e os diferentes instrumentos de poltica, nos campos da poltica de solos, da poltica urbanstica, da poltica de reabilitao urbana e da poltica de habitao. A natureza sistmica que caracteriza a cidade coloca as relaes entre estes diversos domnios da poltica nacional e local em evidncia. Conforme vimos no captulo terceiro, a Cmara Municipal de Braga tem mantido uma sequncia integradora de diversas polticas municipais no domnio da renovao urbana (especificamente para o Centro Histrico), no domnio da habitao, particularmente da habitao social e em sectores de estmulo e incentivo revitalizao econmica (comrcio tradicional, principalmente). Os esforos em determinados vectores destas polticas apresentam-se seriamente limitados nos seus resultados e impactos, pela incongruncia que por vezes persiste entre orientaes e instrumentos das polticas com impacto na gesto do espao urbano e do seu funcionamento. O caso da reserva de edifcios devolutos nas reas antigas ou centrais das cidades, com objectivos de valorizao e especulao, ou o predomnio de instrumentos de
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Documentos do processo de reviso do PDM de Braga (em curso)
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro financiamento bancrio aquisio de habitao prpria, situao que prevaleceu nas ltimas dcadas, so exemplos mais que evidentes, de que no basta inscrever na agenda poltica a reabilitao urbana como uma prioridade para a revitalizao das cidades. Se os inmeros instrumentos das polticas com interferncia na cidade no forem compatibilizados num mesmo sentido de estratgia, conforme se procurou abordar no Programa do Centro Histrico de Braga (e particularmente nas propostas definidas para cada um dos nveis de interveno do Quadro de Referncia Estratgico Espacial, do qual explicitamos neste artigo os vectores referentes aos nveis relacionados directamente com a funo habitacional), os resultados do processo de reabilitao ficaro sempre aqum do esperado, mesmo que para isso se venham a encontrar novas fontes de financiamento (por exemplo, os fundos estruturais aplicados, no quadro da poltica de cidades - Polis XXI, s Parcerias para a Regenerao Urbana, bem como os recentemente criados Fundos JESSICA). A regulao, a nvel macro, dos mercados fundirio, da habitao e imobilirio tem de ser garantida, sob pena de as autoridades locais no conseguirem alcanar as metas que se propem em matria dos processos de regenerao e de revitalizao nas cidades. Neste ltimo aspecto, como noutros que iremos sinalizar, sobressai, por sua vez uma outra questo basilar para o futuro da gesto e do desenvolvimento das cidades, que se refere ao modelo e modelos de governao. Se a capacidade de equacionar interdependncias e de compatibilizar os quadros e instrumentos de poltica nacional e local com reflexos na cidade demais evidente, pressupondo uma adequada cooperao entre os dois nveis da administrao pblica, a relao entre as autoridades pblicas locais ou nacionais desconcentradas, o sector privado e os cidados no deixa de ser uma condio indispensvel para o sucesso das operaes de reabilitao. A cooperao entre sector pblico e agentes privados ou cidados no se deve apenas colocar na fase da execuo das propostas formuladas no quadro dos processos de reabilitao. Esta relao dever estabelecer-se a montante, procurando identificar as condies e expectativas com que os diversos stakeholders dispem a participar no processo global de reabilitao. Este princpio de melhor governance trespassa, igualmente, todos os eixos estratgicos enunciados no PERU do Centro Histrico de Braga e, nomeadamente, as vertentes mais associadas aos objectivos de valorizao e dinamizao da funo residencial. A dinamizao do mercado de habitao e de arrendamento no Centro Histrico de Braga pressupe uma interveno, em escala, dos agentes privados, de modo a garantir uma oferta de alojamentos adequada no s s expectativas dos residentes na cidade, mas tambm aos objectivos de atraco de nova populao que o municpio formulou no mbito da sua estratgia de cidade. Por isso mesmo, torna-se indispensvel, no contexto do processo de planeamento e de execuo do Programa, a colaborao e cooperao entre estes diversos quadrantes com interveno na cidade. Utilizando tambm a anlise retrospectiva das polticas municipais (captulo 3) para reflectir sobre os desafios que a Cmara Municipal de Braga tem pela sua frente quanto execuo do PERU para o Centro Histrico, conclui-se que o maior desses desafios estar possivelmente na capacidade e determinao do Executivo municipal em articular entre si as diversas polticas sectoriais e de uma forma integrada dentro do respectivo espao territorial.
REFERNCIAS BILBLIOGRFICAS
1. Ministrios da Administrao Interna e da Habitao e Obras Pblicas, Decreto Regulamentar n 25/79 de 23 de Maio. Dirio da Repblica I Srie N 118, Lisboa, (1979). 2. Ministrio do Equipamento, do Planeamento e da Administrao do Territrio, Decreto Regulamentar n 13/96 de 13 de Novembro. Dirio da Repblica I Srie-B N 263, Lisboa, (1996). 3. Quaternaire Portugal, S.A., Programa de Aco da Parceria para a Regenerao Urbana do Centro Histrico de Braga. Cmara Municipal de Braga, Braga, (2008). 4. Quaternaire Portugal, S.A., SOPSEC, Projecto S.A. e Rui Passos Mealha, Arquitectos Lda., Programa Estratgico de Reabilitao Urbana do Centro Histrico de Braga Projecto de Delimitao de rea de Reabilitao Urbana. Cmara Municipal de Braga, Braga, (2011). 5. Moniz, F. et al., Relatrio Final de Avaliao do Programa de Reabilitao Urbana. Direco-Geral do Desenvolvimento Regional, Lisboa, (2004). 6. Diviso de Renovao Urbana da Cmara Municipal de Braga, Braga Reabilitao do Centro Histrico. Cmara Municipal de Braga, Braga, (2001). 7. CET-ISCTE, IRIC-UPorto e A. Mateus & Associados, Contributos para o Plano Estratgico de Habitao 2008/2013. Instituto de Habitao e Reabilitao Urbana, Lisboa, (2008). 8. Cmara Municipal de Braga, Regulamento Municipal de Salvaguarda e Revitalizao do Centro Histrico de Braga. Cmara Municipal de Braga, Braga, (1998).
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro ENTRE A PONTA DO DEDO E O HORIZONTE: PLANO ESTRATGICO PARA SETBAL NASCENTE Jorge Gonalves (jorgeg@civil.ist.utl.pt) & Ana Santos Instituto Superior Tcnico , quase sempre, valorizada a ideia de que a habitao pode funcionar como instrumento de integrao ainda mais quando ela apresenta razoveis condies fsicas ao nvel da estrutura e das facilidades oferecidas aos ocupantes. Todavia, ela pode ser tambm um instrumento de segregao sendo mesmo, talvez, o mais importante desses instrumentos. Voluntariamente ou no a oferta de habitao pblica visando colmatar as insuficincias de mercado transformou as cidades e as comunidades, num processo muito dinmico e de percurso errtico. Se alguns dos bairros assim nascidos so generalizadamente apreciados Alvalade e Olivais em Lisboa so paradigmticos e, por essa via, assistiram a uma valorizao social e correspondente valorizao imobiliria e patrimonial, muitos outros tiveram de se submeter a uma espiral negativa, passando de social a simplesmente problemtico (no discurso prtico e sugestivo dos media), alimentada por deficincias arquitectnicas, erros urbansticos, carncias sociais e afectivas e at por uma incapacidade de gesto efectiva daqueles territrios.Sendo esta a realidade ela ainda assim no esgota o problema j que para alm dos localizados no seio das reas residenciais as consequncias tambm alastram aos territrios de imerso, provocando menos-valias e uma dificuldade crescente de reaco social e econmica ao rolo compressor que na verdade o estigma. Em teoria, a promoo de habitao pblica tem como objectivo aliviar a presso social que caracteriza a experincia de habitar espaos degradados, prevenindo e revertendo trajectrias de excluso. A questo que se coloca saber at que ponto tais iniciativas conseguiram impedir ciclos viciosos de excluso social e fechamento urbano. neste contexto que Sommerville (1999) se refere ao encapsulamento social alimentado pela classe, etnia ou pertena a um bairro especfico. Desta constatao surgiu a urgncia de uma interveno inovadora junto de alguns dos bairros de iniciativa pblica mais emblemticos e questionados, promovida pelo Instituto de Habitao e Reabilitao Urbana e Cmaras Municipais. O estudo de caso aqui apresentado para debate o do Plano Estratgico de Setbal Nascente (PESN) onde se inscreve o Bairro da Belavista, entre outros. O PESN visa a realizao de um diagnstico social, cultural, econmica, habitacional e urbana da realidade desse territrio, bem como a elaborao de uma proposta de polticas integradas, aces e meios de devidamente programados, procurando a recuperao gradual e a integrao das comunidades e funes urbanas de modo articulado com a cidade de Setbal. Para alm do diagnstico, PESN apresentou uma viso estratgica que aps discusso pblica deu origem ao modelo territorial e a um quadro de interveno. Segue-se a elaborao de um IGT para dar consistncia formal/territorial ao processo. Na verdade, assistimos a uma segunda (e derradeira?) oportunidade para as comunidades, bairros e Cidade.
ABERTURA
As cidades so, antes de mais nada, feitas de pessoas. So essas pessoas que do viabilidade s actividades e funes urbanas. Sem elas no haveria promoo imobiliria, dinamismo econmico, investimento cultural. Por mais que a desmaterializao da vida colectiva que parece aprofundar-se e a cada vez mais evidente compresso espao-temporal inicialmente vislumbrada por Harvey (1989) nos queira fazer esquecer a sua centralidade. Mestre neste percurso de despersonalizao o neoliberalismo reafirma o reinado da racionalidade econmica e a pertinncia da irrealidade financeira na aco do Estado. transversal a ideia que os servios pblicos se devem pagar a si prprios ambora se assim fosse o Estado na verdade no seria necessrio o Estado ser obrigado a uma funo supletiva. Teria sido a dinmica natural do sistema de mercado a encontrar as mehores frmulas para levar estes servios a todos sem excepo. Teria sido assim com a educao, com a sade, com o apoio social, transportes pblicos, cultura, entre outros campos essenciais vida colectiva. Este Estado precisa de correco. bvio. Mas que essa correco sirva para o melhorar e no anular. O caso da habitao social particularmente elucidativo dos desvarios, utopias e negligncias que foi submetida a interveno social. A percepo que a habitao um direito fundamental est consagrado na Constituio da Repblica Portuguesa, no seu artigo 65. Surge, alis, na sequncia do entendimento que ao Estado que incumbe corrigir as limitaes da promoo privada, bem como a enorme carncia instalada. As polticas visando a correco deste dficit foram
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro muitas e diversas recuando muitas dcadas atrs a 1974. O objectivo nunca foi alcanado. Na dcada de 60 do sculo passado as estimativas eram de carncia de 460 a 600 mil fogos (Portal da Habitao). Para a descompresso do problema contribuiram as estratgias informais seguidas pelas famlias muitas vezes com a conivncia das autoridades centrais e locais: alojamentos com materiais precrios, alojamentos clandestinos, subarrendamentos/sublocao, ocupao de alojamenots degradados, coexistncia familiar, sobreocupao do fogo, Os Planos Integrados foram uma das polticas dirigidas habitao para populaes com menores rendimentos consagrados no III Plano de Fomento (1968-1973) mas que se relacionavam com reas particularmente interessantes para o desenvolvimento econmico (plos de indstria pesada) e que para isso importava atrair e fixar populaes. Estimava-se a produo de 50 mil alojamentos e para isso criou-se o Fundo de Fomento da Habitao (FFH). Foram os casos do PIS Plano Integrado de Setbal e do PIA Plano Integrado de Almada. mesma perspectiva corresponderam problemas semelhantes, isto , estas reas pela sua extenso encontraram sempre locais de implantao margem dos tecidos urbanos consolidados revelando por tal problemas de articulao com a cidade acoplada. Por outro lado, e contrariando os objectivos iniciais de integrao, o carcter modernista do desenho urbano adoptado acaba por lhe conferir, pela amplitude da rede viria, do estacionamento e do restante espao pblico, questes de coeso interna. Finalmente, a prpria arquitectura dos edifcios acaba por conferir a estes territrios a ideia de uma tripla excluso fsica urbana, urbanstica e arquitectnica. Acresce a esta forte excluso, que o territrio se imps a si prprio, a que resulta de uma polarizao social decorrente de uma homogeneidade das populaes alojadas. Foi da condensao destas particularidades que gradualmente a ideia de Bairro Social foi migrando para Bairro Problemtico, no obstante o esforo financeiro feito para colmatar a degradao fsica do edificado e do espao pblico e ainda na desnificao das redes de equipamentos e de apoio social. Nalguns casos ocorreram mesmo programas dirigidos famlias e indivduos ampliando competncias, estimulando a organizao colectiva, promovendo a participao pblica, entre outros objectivos. Estas solues, ao mesmo tempo, que revelam uma genuna preocupao com estes territrios e comunidades, no deixavam, paradoxalmente, de confirmar o estigma que sobre eles pende ampliando o fechamento de famlias e bairros. No negando os progressos alcanados e a evential dificuldade de sempre dispr de paradigmas alternativos de interveno continuam por delimitar os efeitos dos programas, projectos e aces a que se submetem os mesmos territrios, indiciando o carcter avulso e provisrio de cada um. Perpetuam-se as dificuldades de incluso de famlias e territrios e ganha renovada projeco a oposio do direito habitao com o direito cidade. Assim, entre a presso da viso neoliberal e a repetio de intervenes estereotipadas, as polticas de habitao dirigida a segmentos mais vulnerveis da populao continuam a prosseguir o objectivo de contribuir para a construo de territrios mais integrados e tolerantes. Se estas eram questes situadas no campo da produo da habitao muitas outras se poderiam colocar no campo da gesto do parque habitacional que foi sendo criado. Em particular, a demisso que afectou as administraes centrais locais no acompanhamento dos trajectos feitos pelas famlias em termos sociais, desistindo de considerar a habitao social como um apoio transitrio (embora possa acabar por ser para a vida por incapacidade financeira da famlia). Um outro sinal do alheamento do Estado das preocupaes de gesto foi o que derivava dos modelos de gesto muito centralizados em estruturas administrativas distantes (mesmo se desconcentradas no seio dos prprios bairros). O envolvimento de estruturas locais associaes, condomnios, - ou do movimento cooperativo, por exemplo, quase nunca foi considerado. Chega-se ento a uma situao em que, face aos mltiplos problemas suscitados por estes territrios, era inadivel uma reflexo sobre o futuro e a operacionalizao de uma estratgia coerente de enfrentamento destes desafios.
ENTRE A PONTA DO DEDO

A migrao no tempo de um bairro de alojamentos de promoo pblica administrao directa, indirecta e autnoma - dirigidos a populaes de baixos rendimentos ou de rendimentos pouco adequados aos valores praticados pelo mercado imobilirio, pode ter um perfil ascendente ou um perfil descendente. No primeiro caso encontramos as reas residenciais das dcadas de 40 a 60 do sculo passado, tendo comeado alguns (Madre de Deus, Caselas, Encarnao, Santa Cruz, )a ser pensados inicialmente na sequncia do Estudo de Bairros Operrios confluindo depois no projecto novos bairros, moradias organizadas sob o princpio da cidade jardim.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Outras tipologias podem encontrar-se segundo os princpios modernistas da Carta de Atenas como Alvalade ou os Olivais. No segundo caso, parecem encontrar-se a produo habitacional dos anos 70 do sculo XX (ou que maturou a partir dessa data) que aps os efeitos iniciais (elevao da auto-estima dos residentes, o alargar de expectativas pessoais e familiares) o passar dos anos revelou circunstncias mais amargas, estreitando as relaes entre bairros sociais e bairros problemticos. Este percurso divergente de bairros com gnese semelhante mereceria uma ateno exclusiva mas que no oportuna nesta comunicao. Porm, interessa pelo menos sublinhar as intervenes efectuadas nos que apresentaram processos descendentes. A generalidade dos programas foram concebidos e concretizados com o apoio de fundos comunitrios e acabaram por incorporar os princpios que moldavam todas as intervenes desta natureza na EU. No fundamental celebravam a necessidade de abordar a dimenso social, econmica e fisica, na convico de que s este trip daria coerncia e viabilidade s aces. Desde o PIC Urban I e II, passando pelo Programa de Reabilitao Urbana (PRU) at ao PROQUAL ou recente Iniciativa Bairros Crticos no houve sinificativo desvio a esta filosofia de interveno. Como curiosidade refira-se que o mesmo bairro poder ter sido submetido a mais do que um destes programas denunciando insuficincias ou a necessidade de complementaridades com outras aces. Aqui a ponta do dedo corresponde ao momento da criao do bairro, satisfazendo uma necessidade fundamental o direito habitao estendendo-se at hoje as intervenes de manuteno e reabilitao que ao se centrarem em exclusivo nestes territrios acabam por lhes negar ou dificultar outro direito essencial o direito cidade. Dito de outro modo, a desmontagem do efeito ilha continuamente recriado at em intervenes razoavelmente recentes hoje uma prioridade se bem que nem sempre fcil ou pacfica. A migrao ascendente, no fundo, corresponde aspirao de fazer evoluir o direito habitao para um direito cidade.
E O HORIZONTE: O PLANO ESTRATGICO DE SETBAL NASCENTE

O Plano Estratgico de Setbal Nascente (PESN) foi promovido pelo IHRU em colaborao com a CMS no contexto de um protocolo realizado entre as duas entidades em 2007. Objectivos centrais Tinha como objectivo, baseado num diagnstico pormenorizado da realidade daquela rea do concelho de Setbal, designadamente nas vertentes social, educacional, cultural, habitacional, econmica e urbanstica, propor polticas integradas que permitissem a progressiva ocupao, recuperao e integrao daquela parcela do territrio na cidade. O PESN (sujeito a apresentao pblica at 18 de maro de 2011 e entretanto j aprovado pelo IHRU e CMS), visava igualmente definir um modelo de ocupao que incluisse a reabilitao integrada do tecido urbano e a elevao dos padres de qualidade arquitectnica e construtiva. Deveria articular os interesses pblicos e privados, de modo a acolher o desenvolvimento de projectos considerados prioritrios para o municpio, sem perder a viso de conjunto de um territrio devidamente ordenado. A metodologia seguida estruturou-se do seguinte modo: Fase 1 Anlise e Diagnstico Fase 2 Proposta Etapa 1 Viso Etapa 2 Modelo Territorial Etapa 3 Quadro de Interveno e Desenvolvimento Na sequncia do PESN j aprovado est a concurso a elaborao do Plano de Urbanizao para dar forma s orientaes estratgicas com um IGT .
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro A matriz territorial dinmicas e posio A cidade de Setbal tem um contexto de localizao geogrfica excepcional desde o nvel local ao nacional e em vrias dimenses sectoriais. Beneficia, de forma relevante, da articulao do sistema rodovirio e ferrovirio; contexto logstico pela sua proximidade, da (prevista) maior plataforma logstica do pas a instalar no Poceiro, do contexto martimo porturio pelo Porto de Setbal e Sesimbra e integra a rede de melhoramentos a empreender nos principais portos portugueses e, em termos tursticos, Setbal, ocupa o lugar central de duas das reas de maior dinamismo a nvel nacional: Lisboa e o Litoral Alentejano. Essa posio privilegiada em conjugao com uma capitalidade resultante da presena de funes de nvel superior permite explicar a manuteno de uma expressiva capacidade centrpeta dirigida a indivduos (+6% de 2001 para 2011), famlias (+14%), alojamentos (+13,4%) e edifcios (+16,7%). A contribuir para esta atraco tambm no deve ser alheio o facto de Setbal surgir como muito competitivo no mercado imobilirio na zona sul e, sobretudo, no que respeita ao valor/m2 dos imveis usados (cf. APEMIP). A zona integrada no PESN ocupa uma superfcie de cerca de 350 ha, situados no limite Sul/Nascente de Setbal, cuja perificidade fisica e social tem marcado incontornavelmente a sua histria recente. Trata-se de um territrio caracterizado por um mosaico rico em diversidade mas cujas descontinuidades e mesmo conflitualidade de usos no permitem por agora qualquer associao a uma lgica verdadeiramente urbana. As infra-estruturas de acessibilidade tm vindo a constituir-se como elementos fortemente marcantes da ocupao e, sobretudo, da vivncia deste espao, vitimizado pela lgica de atravessamento. Na frente Sul do PESN novamente um corredor de infra-estruturas de mobilidade, rodo e ferrovirias (Estrada da Graa e linha de Caminho de Ferro), que se assume como suporte das ligaes com as envolventes metropolitanas mas que, ao mesmo tempo, exerce um efeito barreira entre este territrio e a frente ribeirinha. Os cerca de 350 ha do PESN, face ao permetro actual da Cidade representam quase a sua duplicao. Esta comparao, ainda que apenas aproximada, chama a ateno para as potenciais implicaes das intervenes na esfera socioeconmica. A rea do PESN encontra-se numa posio (na acepo de relao com elementos espaciais estruturantes, proposta por Orlando Ribeiro) interessante e at chave, face s polaridades difusas envolventes Instituto Politcnico de Setbal, Porto de Setbal, Urbanizao de Vale da Rosa, rea Industrial e a cidade cannica. Numa avaliao prospectiva da AI, incontornvel como aspecto marcante deste territrio a sua insero geogrfica, tanto no contexto metropolitano, como no de uma regio que se alarga ao Litoral Alentejano. Igualmente determinante para qualquer futuro que se desenhe no mbito do PESN o seu posicionamento concelhio. De facto, a continuidade fsica que detm com o tecido urbano da Cidade, a sua proximidade ao centro histrico, o potencial de relao com a frente ribeirinha, o seu papel de interface com as polaridades emergentes em torno do Instituto Politcnico e Plo Tecnolgico e, finalmente, a extenso da sua frente Sul/Nascente de cariz eminentemente porturio-industrial traduzem bem a complexidade deste territrio mas tambm o seu carcter estratgico para o desenvolvimento e plena integrao da Cidade. Apesar disso, e paradoxalmente, este posicionamento no lhe possibilitou at hoje uma ruptura com o estatuto de perificidade ancorada nos pesados antecedentes e dinmicas de excluso que este territrio endogeneizou. Ainda encapsulado por barreiras diversas, de natureza fsica, social e econmica, tem resistido s diversas operaes tendentes sua coeso e integrao no espao social e urbano da envolvente. Por tudo isto, parece evidente a urgncia de uma centralidade forte e agregadora, capaz de articular todas as polarizaes envolventes.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Socioeconomia Em 2001 (ltimo ano para o qual ainda possvel ter dados com detalhe) Setbal Nascente acolhia 8638 indivduos representando 7,4% da populao do Concelho e quase um dcimo da populao da Cidade. Apesar dos actuais baixos nveis de escolaridade e de um significativo desemprego, regista-se um gradual aumento dos nveis de escolaridade da populao o que , certamente, um factor indutor da qualificao do tecido social a mdio-longo prazo e indicador de incluso social. Todavia, ainda muito marcante a dependncia dos apoios sociais (Rendimento social de insero, desemprego, habitao, ), a fragilidade das competncias profissionais ou a desestruturao familiar. Essa marca estigmatizante amplificada pela densidade dos working poor e pelas situaes de tenso e conflito em algumas zonas da AI (nomeadamente no Bairro da Bela Vista) reforando o estigma por via do efeito conjugado da reduo cognitiva e do evitamento experiencial para as pessoas, famlias e associaes a fixadas. Habitao e condies de habitabilidade
A proximidade dos bairros residenciais inscritos na AI ao centro urbano e as vistas largas e sugestivas a Bela Vista - sobre o Esturio so marcas distintivas deste territrio. Em 2001 eram 892 edifcios os que se implantavam em Setbal Nascente, sendo quase dois teros posteriores aos anos 70. Este universo correspondia a 4% do Concelho. Por seu lado, os 32659 fogos existentes na AI elevavam-se a 5,9% do total concelhio revelando uma maior densidade residencial. A existncia de equipamentos sociais de proximidade e de outros equipamentos recentes no bairro (nomeadamente de ensino) ou nas proximidades, a presena de espaos fsicos de qualidade na envolvente (Parque Verde da Bela Vista e zonas verdes) e as acessibilidades e rede de transportes bastante aceitveis reforam esta caracterizao de uma parte de Setbal que, geralmente, no est associada a factores positivos como os elencados. Perdura, ainda, a imagem da outra face da AI, marcada pela degradao do edificado e a deteriorao das infra-estruturas do fogo, pela limitada diversidade funcional dos edifcios (explicando a falta de comrcio e servios em algumas zonas), pelo fechamento dos bairros barreiras e fronteiras bem definidas - sem propiciar o contacto com o exterior. Marcas essas que so sublinhadas, pelo recente e expressivo aumento dos fogos vagos e devolutos. possvel sistematizar parte das questes focadas e outras que no foi possvel enunciar no esquema-sntese seguinte: Sntese - Debilidades Vulnerabilidade do tecido social pelas dificuldades de insero na vida activa Estigma do Bairro da Bela Vista, por via da reduo cognitiva e do evitamento experiencial Fraca integrao / articulao institucional Degradao urbanstica e forte expresso dos sinais de insegurana Irradiao dos equipamentos limitada aos Bairros de Setbal Nascente Fraca atractividade e dinmica da AI, permanncia de reas expectantes Monofuncionalidade e descontinuidade do tecido urbano Fraca permeabilidade e articulao com o tecido consolidado da Cidade Degradao da imagem urbana e presena de factores de desqualificao da paisagem Efeito de barreira das infra-estruturas de acessibilidade
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Sntese - Potencialidades Sentimento de pertena ao Bairro (em contextos problemticos) Forte papel das organizaes de aco local e movimentos associativos Boa cobertura de equipamentos colectivos dirigida a diferentes pblicos-alvo Muito boa acessibilidade local e regional Continuidade fsica com o tecido consolidado da Cidade Capacidade construtiva disponvel Dimenso cadastral e expresso da propriedade pblica do solo Excepcional perspectiva visual sobre o Esturio e referenciao do territrio Diversidade e riqueza de ambientes naturais e valores paisagsticos Viso Estratgica
A necessidade de identificar um fio condutor para a interveno levou a equipa a partir do trabalho precedente a propr como viso que este territrio aproveitar os seus recursos naturais e paisagsticos de excelncia para, em conjugao com a promoo dos valores da Cidade e da sua localizao de interface entre a Pennsula de Setbal e o Litoral Alentejano, contribuir para re-posicionar Setbal como centro metropolitano de relevo e permitir o re-assumir da sua Capitalidade no contexto da Costa Azul. A Msica assume-se como o elemento mobilizador da mudana, afirmando Setbal Nascente, Cidade da Msica: Um Territrio de Cultura e Conhecimento; Um Destino de Turismo e Lazer; Um Espao Qualificado para Habitar. Justifica-se especificar sobretudo o que respeita Habitao j que Setbal Nascente encorajar o re-equilbrio da Cidade bem como a requalificao e diversificao das formas de habitar, favorecendo a criao de diferentes espaos residenciais atractivos, orientados para segmentos distintos do mercado de habitao: Frente de Reabilitao Urbana - O novo quadro jurdico-administrativo da reabilitao ser convocado para uma operao de vanguarda, que garanta a preservao dos valores locais conjugada com uma alterao significativa dos padres de interveno scio-urbana. Esta estratgia ser articulada com a lgica de revitalizao do Centro Histrico e deve promover a continuidade e permeabilidade do tecido urbano de toda a Cidade, associados a uma intensa qualificao do espao pblico; promoo da segurana; uma mobilidade mais sustentvel; dinamizao do comrcio local; valorizao dos equipamentos existentes. Frente de Estruturao e Consolidao Urbana - Ser criada uma nova frente edificada multifuncional, densa e contnua, que integre espaos para habitao, comrcio, servios e equipamentos ao longo de um eixo de mobilidade, com um perfil e um tratamento do espao pblico de carcter intensamente urbanos. Assegurando a continuidade do tecido da Cidade bem como a articulao entre a Belavista e as Manteigadas / IPS / Plo Tecnolgico, esse eixo afirmar o transporte pblico e os modos suaves e constituir-se- como um marco referenciador de Setbal Nascente.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Frente de Promoo - O aproveitamento das qualidades cnicas e naturais bem como dos recursos urbanos de Setbal Nascente sero potenciados com a criao de espaos turstico-residenciais de elevada qualidade, muito baixa densidade e forte integrao na paisagem e valores locais. Estas reas complementaro a oferta da envolvente (Sesimbra, Palmela, Alccer do Sal e Grndola) integrando Setbal na rede regional de turismo residencial, contribuindo para a sua afirmao como destino turstico e Capital da Costa Azul. O funcionamento destes equipamentos dever satisfazer parte da procura de emprego de Setbal Nascente. Como forma de agilizar a concepo do modelo de interveno foi ainda definido um conjunto de objectivos de referncia. Trata-se agora de concretizar este conjunto de referncias nos seus suportes mais operativos de natureza territorial, sendo este o propsito da construo do Modelo Territorial para Setbal Nascente. O Modelo de Interveno
A Viso para o territrio de Setbal Nascente promove a afirmao de um conjunto de eixos estratgicos, fundamentais no s para este territrio como para a afirmao de regional de Setbal. O seu rebatimento territorial obedece a critrios de ordenamento que, naturalmente, entram em linha de conta com as condies locais - condicionantes, fragilidades e/ou potencialidades. O Modelo Territorial assenta numa rede de corredores de mobilidade, com funes muito distintas no quadro global da interveno, mas que genericamente completam e consolidam a ainda inacabada rede radio-concntrica da Cidade. So quatro grandes eixos longitudinais que asseguram as ligaes Nascente/Poente ou seja, permitem consolidar as relaes entre o centro da Cidade e as diferentes polaridades que se tm vindo a organizar na franja oriental peri-urbana (rea porturia-industrial, Instituto Politcnico de Setbal, zona logstica), e duas potentes distribuidoras circulares. Esta malha acaba por ajudar a delimitar as duas grandes centralidades propostas: Centralidade Urbana e Centralidade Metropolitana. Programas Estratgicos A este modelo de expresso territorial associam-se um conjunto de 5 programas estratgicos que lhe conferem contedo e o carcter inovador em nosso entender. Destaca-se naturalmente o sistema de sustentabilidade socioeconmica que se desdobra em dois Programas: Programa de Interveno Sociourbana | Programa que pretende a articulao da dimenso social com a dimenso urbana convergindo para uma nova relao desta rea com a Cidade e a AML no seu todo. As dinmicas sociodemogrficas conhecidas quer da cidade de Setbal quer do interior do PESN manifestam claras oportunidades e urgncia de integrao, fundamentalmente a partir de vrios instrumentos e aces: mobilidade residencial; diversificar o tecido social; complexificar a oferta residencial; capacitao da populao para a vida activa e empreendedorismo; integrao das respostas sociais oferecidas; alargamento e diversificao da oferta de oportunidades de emprego.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Os seus principais objectivos so: Qualificar e abrir para e Cidade a rede de equipamentos existente: de cultura, desporto, recreio e lazer mas tambm de educao; Reforar o envolvimento das comunidades locais na implementao das aces de regenerao urbana Tem como intervenes estratgicas: A Gesto do Parque Residencial Pblico; Plano de Capacitao da Populao Activa; Plano de Interveno Social Integrada Programa de Promoo territorial | As reas de habitao social tm sido desde h largos anos afectadas por uma imagem negativa por mltiplas razes. Uma localizao demasiado excntrica e com pouca visibilidade acabou por lhes conferir a ideia de Gueto e aos residentes a ideia de reclusos do espao. A existncia de um dentro e um fora do bairro contribuiu para estigmatizao persistentemente construda quer no seu interior quer por no exterior. A reverso deste quadro imperativa mas complexa. Este programa pretende assim: Desmontar as imagens negativas produzidas sobre a rea; produzir novas identidades a partir de ideiasncora; Patrocinar uma maior densidade de servios pblicos e privados de nvel urbano e metropolitano. Os seus objectivos so: Reforar o envolvimento das comunidades locais na implementao das aces de regenerao urbana; Qualificar e abrir para e Cidade a rede de equipamentos existente: de cultura, desporto, recreio e lazer mas tambm de educao Avana com trs intervenes estratgicas: Plano de Marketing Territorial; Programa de Aco para o reforo e diversificao funcional; Programa de Eventos.
CONCLUSO
Os tempos no esto de feio para as megaoperas urbansticas que sempre esperam a existncia de flego financeiro quer pblico quer privado (ou ainda dos dois em simultneo). Ciente destas limitaes a opo do PESN passou por reconhecer o processo de excluso de mltiplas faces porque atravessa esta rea e identificar a necessidade de relao da interveno a desenhar com a cidade existente e com a regio, no se fechando no crnico erro de apneas olhar para a AI. Nascem assim as ideias de relanamento da cidade de Setbal com uma capitalidade em risco aps a desindustrializao a que os espao urbanos em geral forma submetidos e pelo esvaziamento funcional ligado oferta de servios pblicos de um Estado h muito em crise. O seu posicionamento metropolitano, as suas condies naturais e a sua relao com a interface regional deixam em aberto um amplo campo de possibilidades a explorar como acabou por suceder com as propostas do Aprque Temtico da Msica e do Som, do campo de Golfe e da oferta cientifico-cultural ligado ao Instituto Politcnico de Setbal. Por outro lado, num contexto mais local a Cidade, como muitas outras, regista um declneo do seu centro histrico que urge enfrentar repovoando-o e refuncionalizando-o. Estimular a mobilidade residencial a partir de Setbal Nascente poder ser uma boa opo desde que bem conduzido.
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TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO | 11 de Novembro de 2011 | Universidade de Aveiro Finalmente, na AI a questo da habitao passar por um apago dos bairros mais problemticos, por uma transferncia de algumas famlias (mais disponveis para a incluso), por exerccios de renovao de gesto do parque habitacional (com novos parceiros e mais ateno ao percurso social registado pelas famlias). O Plano de Urbanizao, j com autorizao para avanar, ir agora espacializar e formalizar estas orientaes stratgicas. A favorvel opinio dos parceiros e agentes presentes no territrio deixam fundadas speranas no sucesso deste novo entendimento de precoessos de requalificao e revitalizao de reas historicamente fragilizadas.
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1 CONFERNCIA DE PLANEAMENTO REGIONAL E URBANO & 11 WORKSHOP DA APDR

TERRITRIO, MERCADO IMOBILIRIO E A HABITAO

Universidade de Aveiro 1 Edio Revista Maro de 2012 ISBN 978-972-789-359-1

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1. Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11. Workshop APDR

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1. Conferncia de Planeamento Regional e Urbano & 11. Workshop APDR INDICE

TEMA 1 | MODELOS DE ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E HABITACIONAL ........... 1

SESSO 1.2 | 15H30 | SALA 12.2.8 ..................................................................................................69

TEMA 2 | ESTILOS DE VIDA E PROCURA DA HABITAO ............................................... 105

SESSO 2.2 | 14H00 | 12.2.9 ........................................................................................................... 131

TEMA 3 | ORDENAMENTO DO TERRITRIO, POLTICA DE SOLOS E HABITAO ....... 179

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SESSO 3.2 | 15H30 | 12.2.10 ......................................................................................................... 215

TEMA 4 | INVESTIGAO EM ARQUITECTURA, CIDADE E HABITAO ........................ 231

SESSO 4.2 | 15H30 | 12.2.11 ......................................................................................................... 275

TEMA 5 | POLTICAS SOCIAIS DA HABITAO ................................................................. 307

TEMA 6 | POLTICAS DE HABITAO E DESENVOLVIMENTO ......................................... 357

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TEMA 7 | HABITAO E CONSTRUO SUSTENTVEL .................................................. 433

TEMA 8 | REGENERAO URBANA E ESTRATGIAS RESIDENCIAIS DE HABITAO 449

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TEMA 1 | MODELOS DE ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E HABITACIONAL

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SESSO 1.1 | 14H00 | SALA 12.2.8

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O MODELO DE PREOS HEDNICOS NO MERCADO DA HABITAO

O MODELO DE PREOS HEDNICOS APLICADO AVALIAO DO IMPACTO DE SISTEMAS DE METRO

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Fig. 1 - rea de Estudo - Porto e Matosinhos

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Fig. 5- Preo de transaco

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Tabela 2- Matriz de correlaes

1 0,71 0,21 0,61 0,19 0,27 0,01 0,01 0,04 0,04

1 0,17 0,38 -0,04 0,38 -0,39 0,02 0,03 0,02

1 0,12 -0,11 0,16 -0,10 0,16 0,08 0,10

1 0,37 0,44 0,05 0,05 -0,10 -0,01

1 -0,18 0,77 -0,08 -0,09 0,05

1 -0,56 0,02 -0,03 -0,03

1 -0,10 -0,03 0,03