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Vendeurs de listes, marchands de rves :

Le cauchemar persistant des candidats la location

28 Aot 2012

Rsum
En matire de logement tudiant, les vendeurs de listes ont fait, ces dernires annes, lobjet de nombreuses critiques. A lapproche de la rentre, lUFC-Que Choisir a men lenqute auprs de 18 marchands de listes dans 11 villes universitaires afin de vrifier la pertinence des listes de ces marchands et le respect de leurs obligations lgales. En effet, malgr lvolution de la lgislation encadrant cette activit limite la simple remise de listes er dannonces immobilires (ordonnance du 1 juillet 2004), de nombreux tmoignages mis sur internet ou recueillis par les associations locales UFC-Que Choisir accablaient les vendeurs : propos trompeurs sur les prestations, encaissement pralable la remise des listes, prix exorbitants, manque de pertinence et de disponibilit des biens proposs La persistance des griefs a pouss la DGCCRF diligenter en 2010 une vaste enqute auprs des vendeurs de listes ayant abouti de nombreux constats dinfractions sur tout le territoire. Un an aprs laction de ladministration, lUFC-Que Choisir a voulu vrifier que les pratiques staient effectivement assainies et a men avec 10 de ses associations locales, une enqute en camra cache. De mme, alors que cette activit est, lheure des nouvelles technologies, fortement concurrence par le march gratuit des annonces sur internet, lassociation a voulu vrifier lexistence ou non dune valeur ajoute des vendeurs en comparant la teneur des listes achetes avec les annonces disponibles gratuitement. Le rsultat est sans appel : de la mthode de commercialisation la teneur de la liste achete, en passant par lencaissement anticip des fonds, les mauvaises pratiques de ces faux agents immobiliers se situent tous les tages. Dtermine radiquer ces agissements, lassociation se mobilise : dabord auprs de lopinion publique pour la sensibiliser aux risques et aux obligations lgales des vendeurs, ensuite auprs de la justice en dposant plainte pour pratiques commerciales trompeuses contre plusieurs enseignes, enfin, auprs du Lgislateur en vue de faire voluer le cadre normatif afin dencadrer plus strictement lactivit de marchand de listes pour garantir une valeur ajoute par rapport au march gratuit.

2 UFC-Que Choisir Marchands de listes Aot 2012

Contenu Rsum ................................................................................................................................................... 2 1. Marchands de listes : une activit extrmement limite, rgulirement pingle et depuis 2004, rglemente ................................................................................................................................. 4 1.1. 1.2. 1.3. 2. Une activit limite................................................................................................................... 4 Une activit rglemente ......................................................................................................... 5 Des vendeurs rgulirement pingls ..................................................................................... 5

Lenqute 2012 de lUFC-Que Choisir ......................................................................................... 7 2.1. 2.2. A. B. C. Le protocole de lenqute ........................................................................................................ 7 Les rsultats : mauvaises pratiques tous les tages ............................................................ 7 Prsentation : vous avez dit marchands de listes ? .......................................................... 7 Liste personnalise ? A vous de faire le tri ............................................................................ 10 Paie pour voir ..................................................................................................................... 14

3.

Les marchands de listes : un service coteux moindre valeur ajoute ............................. 16 3.2. 3.3. Bien pertinent ne rime pas toujours avec vacant .................................................................. 18 Le march gratuit surpasse les vendeurs ............................................................................. 18

4.

Les actions et demandes de lUFC-Que Choisir ...................................................................... 20

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1.

Marchands de listes : une activit extrmement limite, rgulirement pingle et depuis 2004, rglemente

1.1. Une activit limite Apparue dans les annes 1970, lactivit de marchand de listes consiste exclusivement fournir contre rmunration des informations immobilires sur des biens mis en location par des particuliers. Les informations rsident dans un descriptif de biens immobiliers ainsi que les coordonnes des propritaires. En rsum comme le souligne lAgence Nationale dInformation sur le Logement (ANIL), la diffrence dun agent immobilier, le marchand de listes ne fait pas visiter les logements, il ne rdige pas le contrat de location et ntablit pas ltat des lieux. Autrement dit, il na aucun rle dans le rapprochement des parties et, de fait, il ne faut pas oublier quen faisant appel un marchand de listes, il ny a aucune garantie de trouver un logement et ce alors mme que des honoraires auront t verss . Limite dans ses missions, lactivit lest galement sagissant des points de vente. Sil est difficile davoir une vision prcise du nombre denseignes exerant cette activit, en raison notamment des liquidations et recrations, on en dnombre un peu plus dune centaine situes dans les grandes villes universitaires (en raison de leur cible avant tout estudiantine). La plupart sont runies au sein de rseaux concentrs (voir tableau ci-dessous), les autres comme TOP IMMO 59, GITIMMO, SERVICE LOCATION, LOCACTIF, ACCESSIM, PLAYRIMMO sont des enseignes qui ne possdent quune seule agence. Tableau 1 - Principaux rseaux de marchands de listes
ENSEIGNES APL LOCATION PAN EURO NORD PAN EURO SUD HESTIA DIRECTE LOCATION MILIM ANCEA CASA IMMO LOCA NOMBRES DAGENCES 11 CA 2010 moyen par agence 202 625 par agence comptes non dposs comptes non dposs 273 228 par agence Comptes non dposs 247 333 par agence 296 020 par agence 221 275 par agence 108 500 par agence ZONES DIMPLANTATION LYON, GRENOBLE, BORDEAUX, MONTPELLIER, MONTARGIS, SENS, MEAUX, MELUN, BASTIA, SAINT ETIENNE CAEN, RENNES, ROUEN, ANGERS, LE HAVRE, ORLEANS, MONTPELLIER, MELUN, RAMBOUILLET TOULOUSE, MONTPELLIER, PERPIGNAN, BEZIERS, PERPIGNAN, LIMOGES, BORDEAUX, LORIENT, PAU PARIS, BOULOGNE (92), MAISONS LAFFITE BORDEAUX, VALENCE, DIJON, AIX EN PROVENCE, ANGOULEME LYON, STRASBOURG, COLMAR, VIENNE, VILLEURBANNE PARIS, CHARENTON-LE-PONT PARIS DIJON, LYON

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1.2. Une activit rglemente Comme la prestation payante propose ne garantit, en aucun cas, la signature dun contrat de bail, le lgislateur a voulu protger le consommateur contre toute forme dabus. Il faut dire que les tmoignages et rapports charges saccumulaient dans les annes 1990/2000. La loi du 21 juillet 1994 oblige ainsi les marchands de listes tre titulaires d'une carte professionnelle spcifique, d'une assurance de responsabilit civile, ainsi que d'avoir des garanties financires Mais cette loi qui visait rglementer lactivit na pas encadr les pratiques de celle-ci. Ainsi, le 3 avril 2002, Bernard Worms, alors directeur de lANIL, laborait la demande du Ministre de la justice et du Secrtariat dEtat au logement un Livre Blanc, qui relevait les problmes frquents poss par la pratique des marchands de listes, dans lequel tait indiqu que Les rgles introduites par la loi du 1 21 juillet 1994 ont limin les drives les plus graves, mais les marchands de listes, outre le fait quil est frquent quils ne se prsentent pas comme tels, sont lorigine de nombreux problmes signals par les ADIL, les associations et la DGCCRF . Cest dans ce cadre que la Cour de cassation avait condamn, dans un arrt de 2002, ces 2 commerciaux qui avanaient masqus . Aprs la loi de 1994, lordonnance n 2004-634 du 1 juillet 2004, modifiant la Loi Hoguet, a donc dfini une srie dobligations la charge des vendeurs de listes, plus particulirement sur le moment du paiement. En effet, le paiement doit seffectuer aprs la parfaite excution de leurs obligations , cest--dire la fourniture dune liste de biens disponibles, conformes aux dsidratas des clients, et ce 3 jusqu la fin du dlai prvu par la convention, si celle-ci est tale dans le temps . Cette avance lgislative devait permettre au client de ne payer qu compter du moment o il a lassurance de recevoir une liste de biens rpondant ses exigences, et ainsi, en cas de dfaut de conformit, refuser de sacquitter du montant intgral. Pour autant, les critiques nont pas cess 1.3. Des vendeurs rgulirement pingls er Malgr son objectif, lordonnance du 1 juillet 2004 na pas stopp les critiques et les mauvaises pratiques des vendeurs de listes. En 2008, 69 plaintes ont t dposes dans le Val-de-Marne lencontre dun vendeur de listes pour pratiques commerciales trompeuses et manuvres 4 frauduleuses qui se sont droules de janvier 2005 mai 2008 . Loin dtre un cas isol, de multiples jurisprudences rappelaient sans cesse ces vendeurs leurs obligations (Cour de cassation en 2007, Tribunal de Bourges en 2009). Parce que ces victimes sont le plus souvent de jeunes tudiants, des syndicats tudiants, en particulier la Confdration Etudiante, nont pas hsit mener des actions coup de poing . Par exemple, en octobre 2010, la Confdration tudiante a envahi les points de ventes pour exiger avec les tudiants lss le remboursement ! De nombreux tmoignages continuent daffluer auprs de ces syndicats.
er

Loi n 94-624 du 21 juillet 1994 relative l'habi tat. Cass. Ch. Crim., 10 dc. 2002, n 02-82350. [At tendu que,] pour dclarer la prvenue coupable des faits reprochs (publicit mensongre), l'arrt relve, par motifs propres et adopts que, grante d'une socit exerant l'activit de marchand de listes, elle a fait paratre, dans la rubrique "offre de location" de journaux gratuits, des annonces rdiges de sorte que le lecteur pensait qu'elles manaient d'un agent immobilier mandat par le propritaire, alors que la personne intresse ne pouvait obtenir, contre rmunration, qu'une liste () .
2 3

Arrt du 30 octobre 200 de la Cour de cassation.

Bernard Thouvenot, procureur au TGI de Crteil lpoque des faits, affirmait : Les marchands de listes ne servent rien, ils vendent des adresses que l'on peut se procurer ailleurs. Il y a 69 plaintes mais nous savons que ce n'est que la partie visible de l'iceberg, les personnes abuses sont srement beaucoup plus nombreuses. Ce marchand a t condamn 4 mois fermes.

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Les critiques sont lgion aussi bien sur les forums que dans les dossiers traits par nos associations locales. Le problme revt une telle ampleur que les parlementaires sen sont galement saisi. Ainsi, au cours de la dernire mandature (2007-2012) plusieurs dizaines de questions au Gouvernement ont t poses au sujet des pratiques de ces vendeurs. Certaines vont mme jusqu demander 5 notamment linterdiction de cette activit ! Au vu de ces remontes, et forte des plaintes recenses par ces Directions dpartementales, la DGCCRF a men, grand renfort de communication, une vaste opration courant 2010 auprs des vendeurs de listes afin de contrler leur activit et la conformit de celle-ci avec la rglementation qui leur est applicable et ainsi mettre un terme dfinitif aux abus rgulirement dnoncs. Comme le souligne le rapport dactivit 2011 de la DGCCRF, de nombreuses infractions ont t constates et sanctionnes, notamment la demande dun paiement avant toute fourniture de fichiers. Un an aprs laction de la DGGCRF, et lapproche de la rentre tudiante, les pratiques se sontelles assainies ? Cest ce qua voulu vrifier lUFC-Que Choisir en lanant une enqute dans les grandes villes universitaires.

Question crite n 113298 publie au JOAN le 05/07 /2011, page 7031.

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2.

Lenqute 2012 de lUFC-Que Choisir

2.1. Le protocole de lenqute Outre la Fdration, 10 Associations locales UFC-Que Choisir ont particip cette enqute qui sest droule Paris en fvrier 2012 et en juin dans 10 villes universitaires : Bordeaux, Caen, Dijon, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Rennes, Strasbourg et Toulouse. LUFC-Que Choisir a visit 18 marchands de listes appartenant 15 enseignes : APL Location, Casa Immo, Chane des propritaires et des particuliers, Directe Location Bordeaux, Directe Location Dijon, GitImmo, Hestia, Loca, MILIM Lyon, MILIM Strasbourg, Pan euro Nord, Pan euro Sud, Service Location, Top Immo 59 et Ancea. Le scnario consistait pour les enquteurs, quips de camras caches, simuler la recherche dun logement pour un tudiant. Pour cela, lenquteur consultait des annonces doffres de location sur internet ou dans les journaux locaux dans la ville visite, avec quelques critres particuliers (surface minimum, loyer maximum, pas de rez-de-chausse, quartier central, rsidence scurise). Ces critres variaient dune ville lautre, pour sadapter au march local, mais galement afin de vrifier la prise en compte de chacun des dsidratas du client. Lobjectif de cette enqute tait double : juridique (vrifier la lgalit des pratiques dans le cadre de la mthode de commercialisation et du moment du paiement) et conomique (valuer la valeur ajoute de ce type de service payant par rapport aux services similaires disponibles gratuitement). Plus particulirement, lenqute portait sur quatre points : Vrifier la loyaut de la prsentation des vendeurs de listes : analyse de la mthode employe par les vendeurs pour se faire connatre du grand public et inviter les consommateurs souscrire loffre propose ; Examiner la personnalisation du dossier : tude de la prise en compte des critres demands par le consommateur (surface minimum, loyer, etc.) ; Vrifier le respect de la loi sagissant de lencaissement ( la fin de la priode dabonnement) ; Analyser le nombre et la pertinence des biens proposs dans la liste : comparaison de la valeur ajoute que lactivit de marchand de listes peut apporter eu gard aux services dannonces gratuites (seloger, leboncoin, pap, paru vendu) en terme de quantit mais galement de qualit (photos, notes de DPE).

2.2.

Les rsultats : mauvaises pratiques tous les tages

A. Prsentation : vous avez dit marchands de listes ? LUFC-Que Choisir a voulu vrifier la mthode de commercialisation employe par les vendeurs de listes. Lenqute met clairement en vidence la politique dlibre des vendeurs de listes dentretenir la confusion entre leur activit et celle dune agence immobilire. Ces pratiques sont prsentes tous les stades, de la communication au grand public sur le service propos, jusque dans lagence auprs des candidats la location.

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Dans la phase de prsentation (ou de communication au grand public) Les vendeurs de listes ne font pas de publicit propre leur activit, et se font connatre du grand public uniquement par le biais dannonces quils diffusent dans les journaux locaux ou en ligne. Le problme est que ces annonces se prsentent de la mme manire que celles manant directement du propritaire bailleur, ou de son mandataire (une agence immobilire), dtenant le pouvoir de signer le bail en son nom. Ainsi, nous avons pu retrouver dans les rubriques d offres de location de la presse locale, les biens figurant sur les listes vendues par ces enseignes. Or, en aucun cas, les vendeurs ne fournissent des offres de location , mais seulement des informations sur ces offres de location . La diffrence est pourtant fondamentale. En effet, le vendeur de listes, qui nest ni le propritaire, ni son mandataire, ne peut offrir un bien en location puisque, juridiquement, il ne peut tre mandat par le propritaire pour slectionner le locataire ni faire les visites et signer le bail en son nom. De plus, sur chacune de ces annonces il est indiqu, outre un descriptif plus ou moins complet du bien rfrenc, des honoraires ou des frais dagences , linstar de ceux pratiqus par les agences immobilires, renforant ainsi la confusion. De surcrot, ces vendeurs de listes ne peuvent valablement indiquer des frais relatifs un bien dtermin, puisquils correspondent en ralit la liste de tous les biens quils proposent. Linformation ainsi dlivre au consommateur est donc errone. Exemples dannonces diffuses par les marchands de listes : Dans la presse locale :

Sur internet :

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Dans la totalit des cas, il nest aucun moment prcis lobjet rel de leur activit, savoir vendeur 6 de listes telle quelle est apprhende par la Loi Hoguet du 2 janvier 1970 . Dailleurs, loin de se limiter aux seules annonces diffuses, cette politique dlibre des enseignes de masquer leur identit relle et de sapparenter une agence immobilire se retrouve aussi le cadre des appels tlphoniques passs par les candidats la location ayant lu lannonce. Exemple de VERBATIM (DIRECTE LOCATION, Bordeaux) : Client : Cest possible de le visiter ? DIRECTE LOCATION : Oui faut passer en agence . Pratiques trompeuses mme en agence Le discours dans les points de vente prolonge cette inadmissible pratique confusante. En effet, dans prs des des cas (13 vendeurs sur 18), pour justifier le montant rclam, les vendeurs incluent des prestations telles que le processus de recherche de locataires, la ralisation des visites, la rdaction du contrat de bail, llaboration de ltat des lieux

Ces propos sont trompeurs triple titre : Comme lactivit du vendeur se limite la remise dannonces, il trompe le consommateur sur la nature exacte de ses prestations en mentionnant une kyrielle de prestations quil ne fournit pas. Ensuite, et comme le service ne garantit pas la signature dun contrat de bail, le client qui viendrait ne rien trouver par le biais des listes fournies, aura pay des frais pour des prestations dont il na jamais bnfici. Il se peut que comme certains bailleurs confient paralllement leur bien une agence immobilire mandate galement pour la rdaction du bail, le consommateur ait sacquitter, outre du prix de la liste, de frais dagence pour la rdaction de bail. Exemple dune annonce figurant dans la liste GIT IMMO de Marseille :

Comme la plupart des prestations mentionnes (recherches, visites, tat des lieux, rdaction de bail) correspondent exactement celles que rend effectivement une agence immobilire, il entretient la confusion sur la nature exacte de son activit.

Loi du 2 janvier 1970 rglementant les conditions d'exercice des activits relatives certaines oprations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

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De surcrot, il trompe le consommateur car ni ltat des lieux ni les visites ni la recherche 7 ne peuvent tre facturs un locataire (en matire de location vide ). Ainsi, ce nest pas leur service qui permet dviter les frais dagence pour ces prestations, cest la loi ! Labsence de frais pour ces prestations nest pas un avantage des marchands de listes, le candidat la location nen aurait pas non plus sil passait par un particulier ou une agence immobilire.

Labsence dinformation claire donne sur la nature exacte de la prestation fournie, a pour consquence directe dabaisser la vigilance du consommateur sur la prise en compte de ses critres de slection. Bien inform sur lobjet rel de la prestation propose, et plus particulirement labsence de garantie pour le client de trouver un logement adquat, ce dernier veillerait davantage ce que ses dsidratas figurent expressment sur la convention. B. Liste personnalise ? A vous de faire le tri La phase dlaboration du contrat, une fois laccord du client obtenu, consiste dfinir les critres de recherche souhaits. Cest lobjet mme du service que doivent fournir les vendeurs de listes en 8 contrepartie du montant rclam. Comme lindique la Cour de cassation, dans un arrt de 2007 , lobligation essentielle laquelle est tenu lgalement (et a fortiori contractuellement) le vendeur de listes consist(e) fournir exclusivement une liste de biens disponibles correspondant celui recherch par le cocontractant . Or, afin de contourner lobstacle, les vendeurs de listes largissent systmatiquement les critres de recherche voulus par le consommateur. En effet, les contrats sont rdigs de faon ce que le client ne puisse y dfinir, sauf rares exceptions, des critres aussi lmentaires que le montant maximal du loyer et la surface minimum. En ce qui concerne les quartiers souhaits ou toutes autres exigences plus spcifiques (rez-de-chausse, rsidence scurise par exemple), ceux-ci sont ignors. Le critre du prix est souvent fluctuant Des fourchettes en guise de plafond : Le montant maximal du loyer est un critre de base pour tout consommateur en recherche locative, et sur les sites dannonces en ligne, ce moyen de slection est constamment employ. Les vendeurs de listes, eux, prfrent indiquer sur leur contrat des fourchettes de prix : 8 tablissements sur 18 usent de cette forme de slection. Dans le rseau MILIM (concernant deux points de ventes visits), la fourchette est comprise entre 400 et 600 euros. Ainsi, le loyer maximum propos peut tre de 50% suprieur celui initialement souhait par le consommateur. Dans le contrat dHestia, est mentionn que le client accepte que puissent lui tre proposes des offres des loyers variant de -20% +20% celui souhait. Pourtant, la Commission des clauses abusives (CCA), dans sa recommandation n 2002-01 relative aux contrats de vente de listes en matire immobilire (BOCCRF du 26/02/2002) a considr de telles 9 clauses comme abusives .

7 Article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et Cour dappel de Grenoble 2004. Dans notre enqute nous avions toujours demand, totalement ou partiellement, des logements dpourvus de meubles.

Cass. Civ. 1re, 30 octobre 2007, n 06-11032. Diverses clauses prvoient que pourront tre proposs des locaux selon un prix diffrent de celui maximum recherch par le consommateur, et par exemple " 20% au-dessus des loyers souhaits " ; de telles clauses, qui permettent aussi aux professionnels de ne pas respecter " les caractristiques du bien recherch ", au sens de larticle 6 de la loi, et autorisent aussi une modification unilatrale, emportent un dsquilibre, et ce plus encore lorsque le prix recherch est indiqu moyennant une fourchette .
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Et parfois mme des montants maximums stipuls hors charges : Sur les contrats des rseaux DIRECTE LOCATION (2 points de vente visits) et MILIM Strasbourg, le montant maximal est mentionn hors charges . Pourtant, dans aucun des 3 tablissements, cette information essentielle na t donne au client mystre. 17% des tablissements visits ne permettent donc pas au client de fixer dans la convention un loyer maximum charges comprises , 10 ce qui est une clause considre abusive par la CCA . Si les recommandations de la CCA, vieilles de plus de dix ans, ne sont toujours pas respectes, cela sexplique en partie en raison du fait quelles ne sont pas obligatoires. Lintervention du Lgislateur parat donc ncessaire. Largesse maximum avec la surface minimum Le critre de la surface minimum est bien sr la deuxime condition majeure dans le choix dun logement. Cest un critre essentiel de slection des biens que lon souhaite visiter, et, a fortiori, si lon doit payer la mise en contact avec leurs propritaires-bailleurs. La Loi n 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite Loi Boutin , a dailleurs rendu obligatoire la mention de la surface habitable du logement dans le contrat de bail. Ainsi a t consacr le principe selon lequel la surface du logement est une condition essentielle du consentement mis par le locataire. Pourtant, 16 points de ventes sur les 18 visits, soit 89% de notre chantillon, nont pas jug bon de prvoir un tel paramtre dans les critres standards de loffre recherche. Bien que le client mystre ait indiqu son cocontractant une surface minimum, dans 15 agences sur 18 les contrats ne faisaient rfrence, sauf dans deux cas (GITIMMO Marseille et la Chane des Propritaires et des Particuliers Strasbourg), qu des notions biens plus vagues du type : chambre, studio, T1 Exemple :

Certains dentre eux, vont mme jusqu tenter de dmontrer au client mystre linutilit dun tel critre, en faisant prvaloir celui, plus nbuleux encore, de la configuration des lieux . Cependant, quel que soit ltablissement visit, aucune information pralable sur les configurations des logements proposs nest dlivre au consommateur, ce dernier nayant pas la possibilit non plus de slectionner ce type doptions. Dailleurs, aucune photographie des logements ne figure sur les annonces que le vendeur de listes diffuse (ou que trs exceptionnellement) ou nest fournie avec les fichiers dinformations quils vendent.

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La recommandation prcite mise par la Commission des Clauses abusives affirme : Considrant que certaines clauses, relatives au prix souhait par le consommateur, visent un prix mensuel hors charges ; que de telles clauses, qui permettent de ne pas fournir dinformation sur les charges communes relatives au bien propos, caractristique pourtant importante dun bien recherch, et alors que le poids des charges sur le cot dun logement est consquent, emportent un dsquilibre significatif .

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VERBATIM : On ne fait pas de prslection par rapport la surface car il y a plusieurs faons de mesurer les surfaces des appartements : surface habitable, loi carrez... personne n'est jamais d'accord ! . (OFFICE DES LOCATAIRES, Toulouse) En tout tat de cause, cela leur permet de proposer des biens dont la surface habitable serait infrieure au seuil minimum fix par le client.

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La situation gographique du logement souhait et tout autre critre plus prcis sont ignors En ce qui concerne le secteur gographique, la plupart des vendeurs ne prennent pas en compte contractuellement les quartiers ou arrondissements auxquels le consommateur voudrait se cantonner dans le cadre de sa recherche : 10 sur 18 (56% des contrats) prdfinissent des zones assez larges du type Centre, Priphrie, Nord/Sud/Est/Ouest (ou par la rgion parisienne uniquement des dpartements) cocher par le consommateur, sans possible prcision supplmentaire.

Extrait du contrat de lOffice des locataires de Caen :

De mme, TOP IMMO 59, Lille, prdfinit 8 secteurs englobant plusieurs quartiers sans permettre au client den exclure certains. Qui plus est la liste savre non limitative, des points de suspension ponctuant lnumration. Annexe du contrat Top Immo 59 :

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Dans 3 autres cas, le contrat permet la mention dun secteur gographique mais le document tant rempli par le marchand, les critres demands nont pas t retenus et napparaissent que des donnes trs gnrales. Par exemple, Lyon, bien que la ville compte plusieurs arrondissements, un des contrats se contente de mentionner Lyon alors mme que nous demandions le centre de la ville.

Au total, ce sont donc 13 tablissements sur 18, soit prs des trois quart, qui nont pas tenu prcisment compte de nos demandes gographiques. Pour les critres plus slectifs, comme lexclusion de rez-de-chausse ou la demande dune rsidence scurise, 4 vendeurs les prennent en compte dans leur contrat. Nanmoins, cela se fait parfois sous une rubrique gnrique prciser . Ainsi, prs de 78% des tablissements visits les ont totalement ignors lors de llaboration du contrat, bien que le client en ait fait clairement un paramtre important de la dlimitation de son champ de recherche. Au final, les vendeurs de listes ne fournissent quun simple fichier dinformations sur des biens disponibles, correspondant des critres limitatifs et approximatifs imposs par eux et extrmement vagues, leur permettant ainsi de navoir proposer que des adresses de biens dj en stock dans leurs fichiers. Ainsi, ils ne vont aucunement tenter de trouver des biens correspondants aux critres du client. Ils trompent ainsi doublement le consommateur sur la porte de leurs engagements : non seulement ils napportent aucune garantie la conclusion effective dun bail la diffrence dune agence immobilire mandate, mais ils se dfaussent de leur obligation relle et lgale qui est de fournir exclusivement des biens correspondant aux dsidratas du client. Dans les faits, le risque dun rel dcalage entre les attentes du client et la pertinence de la liste se ralise bien souvent. Par ailleurs, il est noter que dans la totalit des tablissements visits, le contrat est rempli unilatralement par le vendeur de listes. Et dans 11 cas sur 18, il ne la t, en toute illgalit, quune fois le paiement exig La pratique illgale de lencaissement anticip est dailleurs trs largement rpandue. C. Paie pour voir er Comme nous lavons vu, lordonnance du 1 juillet 2004, explicite par la Cour de cassation, fixe les principes conditionnant imprativement la perception des fonds par le vendeur de listes : Si lexcution est instantane, c'est--dire une seule liste dannonces remettre, la perception ne se fait quaprs la remise effective de la liste dfinitive ; Si elle stale dans le temps, alors le vendeur ne peut exiger le paiement qu lissue de la priode dabonnement.

Or, les rsultats de notre enqute sont accablants : 16 tablissements sur 18 ont demand le paiement avant la parfaite excution de leurs obligations . Ainsi, 89% des enseignes visites sont en infraction manifeste. Les deux autres enseignes utilisent des subterfuges qui nous apparaissent illgaux pour contourner la loi. Il convient de noter que pour contourner la loi, les vendeurs usent de propos mensongers et de montages juridiques. Une prestation excution instantane camoufle Dans tous les tablissements, il est important de noter que la prestation est systmatiquement prsente oralement comme stalant dans le temps. Les vendeurs de listes lrigent mme comme une valeur ajoute. 14 UFC-Que Choisir Marchands de listes Aot 2012

Cependant, dans certains contrats proposs par les tablissements visits, cette allgation est totalement contredite par les conditions gnrales, figurant souvent au dos du contrat sign par le consommateur, qui prsentent la prestation comme instantane sans faire rfrence la dure allgue. Cest le cas avec PAN EURO NORD (Office des Locataires) et PAN EURO SUD (Office des Locataires) concernant les villes de Caen, Rennes, Toulouse et Montpellier qui prsentent oralement au client la prestation comme stalant dans le temps (dure de trois mois en gnral) alors que le contrat stipule que Le client reconnait expressment que la seule obligation due par Office des Locataires consiste en la fourniture immdiate dinformations immobilires concernant les logements libres la location sans jamais faire rfrence la dure invoque loral. Il en est de mme avec LOCA Dijon. Cette pratique trompeuse, sanctionne par le pass par les juges, permet aux vendeurs de listes de gonfler le service rendu, et ce en totale contradiction avec le contrat, et dautre part de se dfausser de leur obligation de fournir plusieurs listes au client. Une prestation continue travestie Si la prestation stale dans le temps, le vendeur doit prvoir la dure pendant laquelle ses obligations de fournir des informations sur des biens conformes aux dsidratas du client perdurent et ne percevoir les fonds qu lissue de la priode. Pour contourner la loi, les vendeurs usent de subterfuges, soit en qualifiant contractuellement la priode en cause de gracieuse ou gratuite , c'est--dire quelle nest pas comprise dans la rmunration exige, soit en qualifiant cette prestation de complmentaire qui fera lobjet dune facturation distincte. Priode gratuite (TOP IMMO 59) : La jurisprudence est trs claire. Ce nest pas parce que la priode prvue pour continuer proposer des fichiers aux clients est qualifie contractuellement de gracieuse ou gratuite que le contrat revt un caractre instantan permettant dexiger un paiement avant son terme. Prestation complmentaire (contrats DIRECTE LOCATION Dijon et Bordeaux ainsi quHestia) : Concrtement, cela consiste faire payer environ 95% du prix au consommateur ds louverture du dossier et le solde sa clture. Cette stratgie est extrmement contestable dans la mesure o elle concourt exiger un paiement substantiel ds le dbut de lexcution et ainsi dnuer de toute porte le but recherch par le lgislateur de 2004. En effet, dans les deux cas, le montant exig la fin de labonnement est de 5 euros et les vendeurs exigent avant remise de la premire liste pas moins de 180 et 190 euros, soit 97% du montant total.

La violation manifeste de la loi, sagissant de lencaissement anticip des fonds, ne saurait trouver son fondement dans labsence de caractre dissuasif de la sanction. En effet, la sanction existe bel et bien 11 et son montant, qui slve 150 000 euros , devrait tre dissuasif. Le problme tient avant tout labsence de poursuites et lapplication de ces montants maximaux. Au-del des seules pratiques des marchands, lenqute de lassociation a galement port sur la valeur ajoute ou non de ces listes par rapport au march gratuit.

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Larticle 16 de loi du 2 janvier 1970 dispose que lencaissement anticip est puni de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende . Le plafond maximum de lamende est mme multipli par cinq lorsque le dlit est commis par une personne morale (ce qui est toujours le cas). Ainsi, lamende peut aller jusqu 150 000 euros.

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3. Les marchands de listes : un service coteux moindre valeur ajoute


A lissue de lenqute dans les points de vente et de lacquisition des listes, lUFC-Que Choisir a analys la teneur de celles-ci en vue de quantifier lampleur des biens proposs et leur pertinence au regard des critres demands, avant de vrifier leur disponibilit. Par ailleurs, afin de dmontrer lexistence ou non dune valeur ajoute par rapport au march gratuit des annonces immobilires, les listes acquises ont t compares aux annonces disponibles gratuitement sur internet. Le rsultat est sans appel : le march gratuit surpasse les vendeurs. 3.1. Teneur des listes : peu de biens proposs, rarement pertinents

Sur les 18 listes obtenues, la moyenne est de 28 annonces pour un prix de 222 euros par liste. Le tarif moyen de lannonce sest ainsi tabli, sur notre chantillon, 29 euros. Cependant, force est de constater lextrme htrognit de lpaisseur des listes et labsence de corrlation entre le prix de la liste et/ou de labonnement avec le nombre dannonces. Un prix lev nassure ainsi en aucun cas un nombre important de biens. Les illustrations les plus flagrantes sont en rgion parisienne avec les listes dAncea et Casa Immo, acquises aux prix respectifs de 450 et 290 euros, et qui comportaient respectivement 3 et 2 biens au total, soit un tarif moyen par annonce de pas moins de 150 et 145 euros. De mme, les listes de lOffice des Locataires de Toulouse et de Rennes, parmi les moins chres de notre enqute (190 euros) comportaient respectivement 87 et 83 annonces, soit un prix relatif de 2 euros lannonce. Le prix moyen de la liste apparait dautant plus lev quil reprsente plus du tiers du budget mensuel 12 des tudiants, savoir 610 euros , budget dj sous tension en priode de rentre universitaire. Tableau 2 - Une absence de corrlation entre prix et nombre total de biens
VILLE MOYENNE TOULOUSE (Office des locataires) RENNES (Office des locataires) LILLE (Topimmo 59) MARSEILLE (Git Immo) - Arr:6,7,8 MONTPELLIER (Office des locataires) CAEN (Office des locataires) LYON (MILIM) DIJON (Service Location) DIJON (LOC'A) DIJON (Directe Location) STRASBOURG (CPP) PARIS (Hestia) - 92; 16;17;18 LYON (APL LOCATION) STRASBOURG (Milim) BORDEAUX (Directe Location) PARIS (Casa Immo)2 (92) PARIS (ANCEA) - 92 PARIS (Casa Immo)1 (93) Prix Liste 222 190 190 180 290 190 190 195 180 170 180 190 245 190 200 190 290 450 290 Biens totaux 28 87 83 67 58 29 27 24 21 20 19 16 15 8 7 6 6 3 2 Prix moyen/annonce 29 2 2 3 5 7 7 8 9 9 9 12 16 24 29 32 48 150 145

Sources : UFC-Que Choisir

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Selon une tude BVA-Sodexo publie le 14 mai 2012.

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Cependant, en labsence de critres de recherche prcis tablis dans le contrat, plusieurs biens ne correspondaient pas nos recherches. Afin de vrifier la conformit des listes, nous avons fait varier les critres selon les points de vente afin de correspondre au mieux au march immobilier local et de tester le plus finement possible la pertinence des listes. Dans ce cadre, et dans 3 cas (Top Immo 59, Milim Strasbourg et lOffice des Locataires de Rennes), nous navons fix comme seul critre que le montant maximum du loyer afin de sassurer que sur cette base extrmement large, lensemble des biens proposs taient pertinents. Or, si dans 2 cas sur 3 tel fut le cas, la liste rennaise, elle, ne comportait pas moins de 41% de biens loyer suprieurs Mais le rsultat le plus accablant tient aux 15 cas pour lesquels nous avons fix en plus du loyer maximal des exigences sur la surface minimum. En effet, pour deux critres aussi lmentaires que ceux-ci, la pertinence des listes (49%) est affligeante : une annonce sur 2 savre inutile. Ds lors, le prix moyen par annonce pertinente atteint le montant exorbitant de 55 euros ! Tableau 3 - Dtail de la pertinence des listes par vendeur

En moyenne, 42% de biens non pertinents

Avec 2 critres lmentaires : 51% de biens non pertinents, soit plus dune annonce sur deux inutile

Sources : UFC-Que Choisir

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3.2. Bien pertinent ne rime pas toujours avec vacant Notre enqute se droulait au cours dune priode favorable la disponibilit des biens, savoir en juin, avant les rsultats du baccalaurat et les inscriptions la Facult. Nos appels aux propritaires des biens figurants sur les listes rvlent nanmoins que bien pertinent ne rime pas forcment avec bien disponible. En effet, afin de vrifier la fiabilit du descriptif et la disponibilit des biens, nous avons tent de joindre, dans les 24 heures suivant lachat de la liste, lensemble des propritaires. Malheureusement, compte tenu des horaires dappel (en journe) et des congs, beaucoup de propritaires taient injoignables, do limpossibilit dtablir des statistiques globales. Cette srie dappels a nanmoins permis de dmontrer labsence de disponibilit de certains biens ainsi que le manque dactualisation des listes : A Lyon, sur les 4 biens pertinents de la liste APL Location, 3 ntaient dj plus disponibles lors de nos appels (24 heures aprs lachat de la liste). Plus largement, 6 des 8 biens totaux de la liste taient dj lous ; A Rennes, un propritaire nous a indiqu que son bien, figurant sur la liste, tait dj lou 8 jours avant lachat et que le vendeur de listes avait t prvenu. Cet exemple souligne le fait que les vendeurs ne sassurent pas, avant de vous transmettre les coordonnes de propritaires, que le logement est libre de toute occupation.

Plus gnralement, certains propritaires nont pas manqu de souligner labsence dexclusivit des biens proposs dans les listes, certains avouant mme une pratique bien peu louable des vendeurs. Par exemple, Strasbourg, une propritaire nous a indiqu que le vendeur de listes utilisait pour ses fichiers des annonces quelle diffusait dans les journaux locaux. Non seulement il existe un risque que les biens proposs soient indisponibles car dj lous, mais nous avons pu constater galement quun certain nombre de propritaires pouvaient tre trs difficilement joignables. Par exemple Paris, une des agences du rseau CASA IMMO nous a remis une liste de trois biens conformes nos critres (sur 6 au total). Sur ces trois biens, deux correspondaient un numro de ligne qui tait suspendu. Nous avons appris par la suite que le propritaire tait dcd, et ce, bien avant le jour o la liste nous a t remise. Au-del du manque de pertinence des listes au vu de nos critres, nous avons voulu dmontrer lexistence ou non dune valeur ajoute en analysant les annonces disponibles sur le march gratuit dautant plus qu lheure du numrique, celui-ci devient un concurrent de taille pour ces marchands. 3.3. Le march gratuit surpasse les vendeurs Sur la base de chacun des critres demands aux vendeurs de listes, nous avons, ville par ville, galement effectu une recherche sur le march gratuit, plus particulirement sur lun des grands sites gratuits dannonces. Notre recherche sur internet sest effectue sur la base des mmes critres quauprs des vendeurs de listes sauf pour le loyer, ds lors que nous avons effectu notre recherche partir du loyer moyen des biens pertinents de la liste. Nous nous sommes galement limits aux seules annonces de moins de quinze jours. Il importe ici de souligner que les slecteurs du march gratuit comportent un plus grand nombre de critres, ou au minimum plus prcis, que les contrats des vendeurs de listes (surface minimum, montant prcis du loyer maximum, diagnostic de performance nergtique, orientation, ascenseur, cave, box, etc.). La prcision de ces critres permet donc une recherche bien plus personnalise que les contrats des vendeurs.

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Comme le souligne le tableau ci-aprs, nos recherches dmontrent que dans 89% des cas le march du gratuit propose plus dannonces de biens pertinents loyer infrieur, souvent largement, aux loyers de la liste des vendeurs. En effet, sur la base de nos critres et du loyer moyen des biens pertinents de la liste comme loyer maximum, nous avons dans 14 cas sur 18, obtenu plus dannonces pertinentes quauprs des marchands de listes. Par exemple, Lyon, alors que la liste de MILIM Location comprenait 23 annonces conformes nos attentes, ce ne sont pas moins de 121 annonces, de moins de quinze jours, qui taient disponibles sur internet, et, ce avec un loyer infrieur ou gal au loyer moyen des biens pertinents de la liste. Parmi les quatre cas non probants, nous avons repris notre recherche en retenant comme loyer maximum celui donn au vendeur, et l encore, nous avons, dans 2 cas sur 4, obtenu davantage dannonces. Au final, dans 16 cas sur 18, le march du gratuit a surpass les marchands de listes. Tableau 4 - Comparaison vendeurs de listes/march gratuit du nombre de biens pertinents

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Sources : UFC-Que Choisir Non seulement plus nombreuses, les annonces disponibles sur le march gratuit sont en outre plus dtailles dans leur descriptif souvent accompagn de photos du bien, ce qui fait cruellement dfaut aux listes acquises dans le cadre de cette enqute. La conclusion de cette tude est donc sans appel : non seulement les listes des vendeurs nont pas de valeur ajoute par rapport au march gratuit mais en outre elles sont moins performantes que celui-ci. Au-del de la pratique du paie pour voir , lUFC-Que Choisir peut donc galement dnoncer la scandaleuse politique du paie pour tre moins bien servi des marchands de listes.

Les recherches ont t effectues sur diffrents sites mais pour la comparaison, nous avons retenu les offres proposes par www.seloger.com, premier acteur du march gratuit.

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4.

Les actions et demandes de lUFC-Que Choisir

Face la persistance des mauvaises pratiques des marchands de listes, et en raison de labsence actuelle de valeur ajoute de leur liste par rapport au march gratuit, lUFC-Que Choisir, dans toutes ses composantes (Associations locales et Fdration nationale) : Invite les tudiants et leurs parents, et plus largement tous les candidats la location, rflchir deux fois avant de recourir grand frais ces vendeurs, et met disposition sur son site internet www.quechoisir.org un rappel des obligations lgales des marchands de listes ; Saisit la DGCCRF pour que des contrles soient de nouveau raliss et les infractions sanctionnes ; Dpose plainte pour pratiques commerciales trompeuses (article L. 121-1 du Code de la Consommation) et encaissement anticip (art. 6 Loi du 2 janvier 1970) contre 13 enseignes de marchands de listes : 10 Associations locales dposent plainte contre 11 enseignes : APL Location, Chane des propritaires et des particuliers, Directe Location Bordeaux, Directe Location Dijon, GitImmo, MILIM Lyon, MILIM Strasbourg, Pan euro Nord, Pan euro Sud, Service location, Top Immo 59 ; La Fdration contre 2 autres enseignes en Ile de France (Casa Immo et Ancea). VENDEURS DE LISTES ATTAQUS 2 (APL LOCATION et MILIM) 1 (GITIMMO) 1 (OFFICE DES LOCATAIRES/PAN EURO SUD) 1 (DIRECTE LOCATION) 1 (OFFICE DES LOCATAIRES/PAN EURO SUD) 1 (OFFICE DES LOCATAIRES/PAN EURO NORD) 1 (OFFICE DES LOCATAIRES/PAN EURO NORD) 1 (TOP IMMO 59) 2 (Directe Location et Service Location). 2 (CPP et MILIM) 2 (CASA Immo et ANCEA) VILLES LYON MARSEILLE MONTPELLIER BORDEAUX TOULOUSE CAEN RENNES LILLE DIJON STRASBOURG PARIS

AUTEUR DE LA PLAINTE UFC-Que Choisir du Rhne UFC-Que Choisir de Marseille UFC-Que Choisir de Montpellier UFC-Que Choisir de Gironde UFC-Que Choisir de Toulouse UFC-Que Choisir de Caen UFC-Que Choisir de Rennes UFC-Que Choisir de Lille UFC-Que Choisir de Cte d'Or UFC-Que Choisir du Bas-Rhin Fdration UFC-Que Choisir

Demande au Lgislateur dencadrer plus strictement lactivit de marchand de listes pour garantir une valeur ajoute par rapport au march gratuit, en : Prvoyant la vrification par le marchand de la fiabilit du descriptif des annonces (surface relle, quartier, etc.) ; Dfinissant un contrat type assurant une relle personnalisation de la recherche travers des critres prcis (surface minimum, exposition, DPE, etc.) ; Imposant une ractualisation quotidienne des fichiers et des informations transmises au consommateur.

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