Apelacao Nengada Da Bancoop Ilhas Italia Vania Fabio

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2012.0000104393 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 909674426.2008.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO sendo apelados VANIA CRISTINA BARBOSA SANTOS e FABIO ANTONIO FERREIRA SANTOS. ACORDAM, em 8 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores CAETANO LAGRASTA (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCNTARA. So Paulo, 14 de maro de 2012. LUIZ AMBRA RELATOR Assinatura Eletrnica
Este documento foi assinado digitalmente por LUIZ ANTONIO AMBRA. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 9096744-26.2008.8.26.0000 e o cdigo RI000000DDLDV.
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APELAO n 9096744-26.2008.8.26.0000 APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO APELADOS: VANIA CRISTINA BARBOSA SANTOS E FABIO ANTONIO FERREIRA SANTOS COMARCA: SO PAULO VOTO N 13912
RESCISO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Atraso na entrega da obra Pedido de resciso do contrato formulado pelos compradores em razo de descumprimento contratual do vendedor Matria incontroversa Pretenso reteno dos valores adimplidos, segundo previso contratual, e devolvidos na forma estabelecida no estatuto social Inadmissibilidade Clusula nula de pleno direito Abusividade reconhecida Devoluo integral a ser feita em uma nica parcela Sentena mantida Apelo improvido.
Trata-se de apelao contra sentena (a fls. 199/204), que julgou procedente ao de resciso de compromisso de compra e venda cumulada com restituio de valores, para declarar rescindido o contrato, determinar a devoluo integral dos valores pagos pelos autores devidamente corrigidos com juros de mora incidentes desde a citao, e correo monetria a partir do respectivo desembolso at o efetivo pagamento. Em razo da sucumbncia, condenou a requerida no pagamento das custas, despesas processuais e honorrios advocatcios fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenao. Nas razes de irresignao se sustentando o descabimento do decisum pelos fundamentos ento expendidos (fls. 207/219).
Recebido o apelo a fl. 237 em seus regulares efeitos, tempestivo, com preparo a fls. 220, a fls. 240/249 veio a ser contraarrazoado. o relatrio.
Depreende-se dos autos, que os autores firmaram o termo de adeso em 1 de maio de 2005, conforme a proposta colacionada
APELAO N 9096744-26.2008.8.26.0000 SO PAULO VOTO N 2/10 (DH)
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a fls. 24/31, tendo por objeto a aquisio de uma unidade habitacional no Condomnio Residencial Ilhas D' Itlia, na Comarca de So Paulo.
Em razo do atraso na entrega das obras e da falta de previso para tanto, os autores ingressaram com ao de resciso contratual, para ser declarada judicialmente a resoluo do compromisso
firmado.
A r apresentou contestao (fls. 94/106), alegando ilegitimidade ativa. No mrito, no negou o descumprimento contratual, mas atribui a culpa aos cooperados inadimplentes pela demora na construo e entrega tardia do empreendimento. Afirmou que no se trata de relao de consumo. Assim, pleiteou pela improcedncia da ao.
Sobreveio ento a r. sentena de fls. 199/204, julgando procedente a ao, declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes, determinando a devoluo integral dos valores pagos pelos requerentes, devidamente corrigidos com juros de mora incidentes desde a citao, e correo monetria a partir do respectivo desembolso at o efetivo pagamento. Em razo da sucumbncia, condenou a requerida no pagamento das custas, despesas processuais e honorrios advocatcios fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenao.
Desta forma, a r, ora apelante, se insurge afirmando que a devoluo das quantias deve ser efetuada nos termos avenados nas disposies estatutrias prprias. Aduz que a relao contratual no de consumo, assim como no se aplica o Cdigo de Defesa do Consumidor. Assim, requer a reteno de valores a ttulo de taxa administrativa, e que a devoluo seja realizada em 36 (trinta e seis) parcelas, aps o ingresso de novo cooperado. Desse modo, pugna pela reforma parcial do decisum.
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Esta a sntese do necessrio.
Pois bem. A procedncia tem sido admitida em hipteses que tais, mesmo quando quem pea a resciso seja o prprio compromissrio, e esteja em mora. Cumprindo perquirir apenas o que dever ser devolvido. Nesse sentido o melhor entendimento, a que
Theotonio Negro faz remisso no Cdigo Civil, 33 ed., s pgs. 607/608, com arrimo no Superior Tribunal de Justia. Importando menos a resciso venha a ser pedido pelo devedor adquirente, com base no prprio inadimplemento.
Quer dizer: o compromissrio comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigao assumida tem o direito de promover ao a fim de receber a restituio das importncias pagas (STJ - 2 Seo, ED no REsp 59.870-SP, rel. Min. Barros Monteiro, j. 10.4.02, DJU 9.12.02); no mesmo sentido, RSTJ 87/284), devidamente corrigidas (RSTJ 31/51, 77/235) e de uma nica vez (RT 809/311). Mais arestos em RSTJ 92/191, 99/274, 106/334, 153/395, RT 809/311.
Evidente que, se o negcio se inviabilizar, sem culpa das partes, a soluo residir em cancel-lo, pura e simplesmente. Tornando estas ao statu quo ante, o vendedor devolvendo o preo e, o comprador, o imvel. No h outro jeito, trata-se da disciplina jurdica do Cdigo Civil vigente desde 1916, embasada em razes de ordem prtica. O princpio de ordem geral, vale para todo e qualquer tipo de obrigao.
A procedncia da ao foi bem decretada, a questo se assemelha quela objeto da Smula n 35 do STJ; que diz respeito aos consrcios onde haja desistncia de participao de membros aderentes. Situao em que se pretendia devolver as parcelas apenas aps o encerramento do grupo; e, mesmo assim, sem correo monetria. E se
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intentava negar legitimidade administradora do consrcio para vir a ser acionada (a propsito, rebatendo esse entendimento, aresto de que relator o Ministro Barros Monteiro, no STJ: REsp 245.374-SP, j. 26.4.2005, 4 Turma, no Boletim da Associao dos Advogados 2455, de 23 a 29.1.06, pg. 1142).
funcionaria como num consrcio, inclusive a atribuio de unidades (sorteio e lances, alternadamente). Tal como num consrcio a desistncia acarretaria perda de parte das parcelas integralizadas; restituveis no de imediato, mas do modo ali estipulado, um ano aps a aprovao do balano correspondente ao exerccio da retirada.
Clusulas dessa ordem, em matria de compromisso e compra e venda, tm sido entendidas como abusivas e inaceitveis, luz da regra cogente do artigo 53 do Consumidor (nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante pagamento em prestaes, bem como nas alienaes fiducirias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do credor que, em razo do
inadimplemento, pleitear a devoluo do contrato e a retomada do produto alienado). Tida como leonina, e nula de pleno direito; esse, ao menos, o entendimento desta Cmara: se, ao longo meses, a r ficou com o numerrio paulatinamente percebido, sentido no haveria em proceder sua devoluo diluda, tambm em parcelas, por etapas sucessivas. Raciocnio que no caso ainda mais se justifica, desde a propositura da ao j transcorreram mais de cinco anos.
As cooperativas habitacionais, na realidade, do modo pelo qual estruturadas passaram a operar quais verdadeiros consrcios de imveis, situao que no deixou de ser destacada pelo
Desembargador Olavo Silveira, ao ensejo da Apelao Cvel 166.154,
Aqui, ao que se verifica dos estatutos da apelante, tudo
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desta Corte. Isto , tais cooperativas muito mais se assemelham a consrcios, onde no h ou no predomina o esprito cooperativo e a adeso se d apenas com a finalidade de aquisio da casa prpria, dela se desligando aps consumada a construo.
Isso
igualmente
veio
ser
destacado
pelo
Desembargador Maia da Rocha, na Apelao Cvel 235.820-4/6-SP, de que foi relator na 4 Cmara de Direito Privado (j. 11.08.2005, no Boletim da AASP n 2474, de 5 a 11.06.06, pg. 1203). Enfatizando o se tratar de cooperativa que no tem a natureza jurdica das tradicionais, no passando de forma encontrada para a comercializao de imveis em construo, incidindo, por isso, o Cdigo de Defesa do Consumidor. Correta a devoluo imediata das parcelas pagas.
Do Desembargador Maia da Rocha, ainda, a Apelao Cvel 190.743-4/8, nessa mesma linha: o fato de se tratar a apelante de Cooperativa no modifica a situao. que no se trata propriamente de cooperativa, mas de incorporao e construo de empreendimento imobilirio sob constituio de cooperativa, com o fim de evitar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e demais disposies que regem a matria ligada resciso do contrato imobilirio e suas consequncias. O regime jurdico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das caractersticas das cooperativas formadas para a construo e venda de imveis em construo.
Desta 8 Cmara, da lavra do Desembargador Ribeiro da Silva, as Apelaes Cveis ns 222.548-4/4-00 e 204.873-4/5-00, ambas nesse sentido. Ainda, a Apelao Cvel n 95.066-4 (6 Cmara), relatada pelo Desembargador Testa Marchi: Cooperativa Habitacional. Excluso do cooperado do plano habitacional para a sua aquisio de casa prpria. Devoluo de imediato das parcelas pagas e no quando do encerramento do plano. Cabimento por aplicao do Cdigo de Defesa do
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Consumidor. Recurso no provido.
Frise-se que, assim no se entendesse, chegar-se-ia a soluo verdadeiramente incongruente. Isto , num instituto de cunho marcadamente social como o de natureza cooperativa, os aderentes no teriam nenhum direito a resguardar. Mas teriam num consrcio, ou num
compromisso de compra e venda comum, nesse sentido o entendimento tranquilo do STJ; inclusive sumulado, quanto aos consrcios.
A propsito, nessa mesma linha, o REsp 330.056-DF, relatado pelo Ministro Aldir Passarinho Jnior (4 Turma, em JSTJ 189/379); concluindo pela razoabilidade da determinao de pagamento imediato do quantum a ser devolvido, mesmo em se tratando de cooperativa habitacional. Inadmitindo pretenso da r de postergar a restituio at depois da venda da unidade a terceiro. Tal entendimento, assim, parecendo j estratificado.
Aqui, todavia, nada se mandou reter porque houve enorme atraso, a comprometer a prpria viabilidade do negcio. Os autores, como observado pelo i. magistrado sentenciante, os autores estavam em dia com o pagamento das prestaes. Ademais, a alta taxa de inadimplncia a ensejar a inviabilidade do empreendimento ou o atraso no cronograma das obras no foi sequer por incio de prova demonstrada, o que era de rigor, j que o descumprimento contratual pode ter ocorrido tambm por m administrao dos recursos recebidos de seus associados.
Aqui, por bvio, no se pode concluir tenha a cooperativa agido sem culpa.
A soluo a comum, do Cdigo Civil desde 1916. Invivel o cumprimento da obrigao, na forma estabelecida, sem culpa de qualquer das partes, esta se rescinde, pura e simplesmente; repostas as
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partes no statu quo ante, com devoluo do preo, como aqui estabelecido. Situao em que no h aguardar o trmino de obra nenhuma, para reaver o montante despendido.
Confira-se, v.g., a regra do artigo 879 do Diploma Substantivo abrogado: se a prestao do fato se impossibilitar sem culpa
do devedor, resolver-se- a obrigao; se por culpa do devedor, responder este por perdas e danos. Isto , se a obrigao no tem mais como ser cumprida, soluo nica residir em desfaz-la; com perdas e danos ou sem, dependendo da verificao de culpa.
Tratando da regra, observa Slvio Rodrigues (Direito Civil, vol. 2, Parte Geral das Obrigaes, 2 ed., 1965, pg. 48) que, nestas hipteses o negcio se desfaz e as partes so reconduzidas ao estado em que se encontravam antes da avena. Nos exemplos acima figurados o promitente vendedor devolve as prestaes anteriormente recebidas...
O princpio de ordem geral, vale para todo e qualquer tipo de obrigao. Assim, na obrigao alternativa, a regra do artigo 888 (se todas as prestaes se tornarem impossveis, sem culpa do devedor, extinguir-se- a obrigao; na de dar coisa certa, a do artigo 865. Na prtica, isso tem sido adotado para as incorporaes imobilirias, compromissos de venda e compra, consrcios de imveis, cooperativas imobilirias; aqui, no teria que ser diferente.
Tem-se argumentado, bem verdade, que a tais casos
no se aplicaria o artigo 53 do Cdigo do Consumidor. Ignora-se porque, visto se tratar de diploma legal muito posterior lei 5764/71, que trata da atividade cooperativa. Especial ou no a lei antiga, face aos largos termos do artigo 53 no teria, a legislao consumerista, porque deixar de aqui se aplicar. Esse, alis, o entendimento do Superior Tribunal de Justia,
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consoante embargada. 2 Descabe sustentar s cooperativas no se aplicar o artigo 53 daquele Cdigo, a Cooperativa no poderia ter tida como fornecedora. O artigo em questo, literalmente interpretado, no conduz a
razovel
nmero
de
arestos
colacionados
na
deciso
essa concluso.
No h dvida, a teor da definio de fornecedor dada pela legislao consumerista (artigo 3 do CDC: qualquer pessoa, fsica ou jurdica, que se dedique a alguma das atividades ali elencadas; o vocbulo atividade ali de expresso mencionado), que o particular comum nela no se enquadrar quando transacionar seu nico imvel. No estar, bem se v, a desempenhar atividade (atividade profissional; constituda por um conjunto de atos da mesma natureza e no um s: vrias vendas de lotes, v.g.) qualquer. Quem no tiver intuito de lucro (a cooperativa habitacional, p.e.), tambm no.
O artigo 53, todavia, possui espectro amplo, basta ver a forma pela qual redigido. Sem qualquer aluso a consumidor ou relao de consumo, quando o fizera na quase totalidade dos demais dispositivos; proibindo a conduta nele regrada de modo indiscriminado. Sem qualquer restrio, do contrrio se chegaria a situaes injustas: o particular que vendesse seu bem poderia faz-lo do modo que bem lhe apetecesse; o profissional que se dedicasse ao mesmo ramo de negcios, no.
Muito fcil, por outro lado, seria fraudar a lei. Bastaria obter um testa de ferro e lhe repassar o bem. Este se incumbiria de passlo adiante, seguindo as ordens da fornecedora. Obtendo o que esta no poderia obter, depois lhe volvendo as vantagens do negcio. Nada impedindo o regramento mais amplo da norma legal, de modo a aplic-la a quaisquer hipteses de compra e venda de imvel.
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Da a amplitude regra, o artigo 53 do Cdigo sob anlise, novamente transcrito: (nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante pagamento em prestaes, bem como nas alienaes fiducirias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em
benefcio do credor que, em razo do inadimplemento, pleitear a devoluo do contrato e a retomada do produto alienado). Isto , quaisquer contratos dessa natureza, o STJ aplicando o regramento de modo amplo, at s cooperativas habitacionais onde a rigor tambm no haveria
venda, mas adeso a um como que consrcio habitacional.
Portanto, a devoluo obedecer, em princpio, a tais critrios. Ainda, deve a quantia apurada ser efetivada de uma s vez, restituda em uma nica parcela, sem direito a qualquer reteno pretendida.
Por fim, esclarece que eventual acordo entabulado em ao civil pblica para regularizao definitiva da atuao da requerida no prejudica a responsabilizao judicial pelos contratos anteriores, tendo em vista a facilitao da defesa do consumidor em juzo, nos termos do artigo 6, inciso VIII, do Cdigo de Defesa do Consumidor.
No tenho por que alterar esse entendimento, ora simplesmente o mantenho. Negando, em consequncia, provimento irresignao recursal.
Luiz Ambra Relator
APELAO N 9096744-26.2008.8.26.0000 SO PAULO VOTO N 1 0/10 (DH)

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Desembargador Olavo Silveira, ao ensejo da Apelao Cvel 166.154,

APELAO N 9096744-26.2008.8.26.0000 SO PAULO VOTO N 5/10 (DH)

Aqui, ao que se verifica dos estatutos da apelante, tudo

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APELAO N 9096744-26.2008.8.26.0000 SO PAULO VOTO N 7/10 (DH)

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Tem-se argumentado, bem verdade, que a tais casos

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venda, mas adeso a um como que consrcio habitacional.

Luiz Ambra Relator

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