Construo civil tambm afetada pelas novas normas contbeis

admin | out 29, 2010 | Comentrios 0

A contabilidade imobiliria no Brasil sempre conflitou com as normas fiscais brasileiras, em funo das particularidades da atividade, sua complexidade e prazo de durao. Uma das maiores provas deste conflito a Instruo Normativa SRF 84/79 que at o momento estabelecia as normas de reconhecimento do resultado da incorporao imobiliria tanto pelo regime de caixa quanto por competncia. As receitas eram reconhecidas pelo seu efetivo recebimento e os custos proporcionalmente aos valores recebidos e as demais despesas e receitas apropriadas pelo regime contbil de competncia. Importante ressaltar que o reconhecimento efetuado conforme IN 84/79 leva a um resultado contbil distorcido no decorrer do empreendimento. Se uma empresa vendesse todo seu empreendimento a vista o lucro seria todo reconhecido sem nenhum custo. O que na prtica no verdade. A IN SRF 84/79 determina que se os valores diferidos de custo e receita fossem controlados no grupo de resultado de exerccios futuros, em contas de custo diferido e receita diferida, respectivamente. Em 2003 o Conselho Federal de Contabilidade publicou a Resoluo 963, substituda em 2009 pela Resoluo 1266/2009, onde estabeleceu as regras a serem aplicadas as entidades imobilirias observando as normas e princpios contbeis. A Lei 11.638/2007 alterou a Lei 6.404/76, principalmente no que tange as posies de natureza contbil, com objetivo principal de alinhar a contabilidade brasileira as normas internacionais de contabilidade. O CFC aprovou posteriormente a Resoluo 1.171/09 que tornando mais slida esta posio. Importante destacar que a Lei 11.638/2007 no alcana as pequenas e mdias empresas, muito embora todas as empresas devam seguir as resolues do CFC. O RTT foi criado com o objetivo de dar uma blindagem fiscal as empresas que modificarem o critrio de reconhecimento do resultado, de modo que este resultado no sofrer efeitos fiscais, opo esta que deveria ter sido efetuada em at junho de 2009 na entrega da DIPJ. Com a publicao da IN 1023 da SRF as empresas que no fizeram a opo em 2009 podero retificar a DIPJ e fazer a opo. Devido ao tipo de atividade e ao produto gerado por ela, um bem produzido para entrega num prazo longo com recebimento em sua maioria a prazo e dificuldade na mensurao dos custos. Nessa atividade a contabilidade sempre teve suas particularidades e uma dificuldade na publicao dos resultados com base nas normas societrias e at fiscais. As atividades imobilirias que afetam as Normas antes citadas so: 1) Compra e venda de imveis; 2) Incorporao imobiliria 3) Loteamento 4) Intermediao na compra ou na venda de imveis 5) Administrao de imveis, e 6) Locao de imveis. Atividade imobiliria a atividade empresarial que tem por objeto a construo e comercializao, durante a obra, de unidades imobilirias autnomas integrantes de um empreendimento, bem como a constituio de condomnio edilcio, mediante instituio registrada no Cartrio de Registro de Imveis. A empresa que promove e que efetua a venda das unidades chamada de incorporadora. A construtora, que a responsvel pela execuo da obra. Algumas vezes uma empresa acumula as duas atividades.

Com todas as modificaes na contabilidade societrias, mesmo as empresas que no so obrigadas ao cumprimento, mas tm parceria com empresas da rea imobiliria acabam que por absorver todas essas modificaes e se vendo obrigadas a seguir as novas normas. Nesse contexto, podemos considerar um fato positivo apesar da complexidade das informaes, pois as demonstraes contbeis sero mais transparentes, resultando numa valorizao do profissional de contabilidade. Sob o ponto de vista do incorporador a incorporao, caracterizada: 1. Pela coordenao dos fatores de produo inerentes a essas tarefas; 2. Pela assuno dos riscos do negcio; 3. Envolve a captao de recursos do pblico destinados execuo da obra; 4. Providncias para regularizao da propriedade ante as autoridades administrativas e Registro de Imveis H alguns aspectos relevantes na contabilizao dessa atividade. - Formao do custo - Critrio de reconhecimento de despesas com vendas - Permutas fsicas - Provises para garantia - Juros a receber - Critrio de reconhecimento do resultado da obra.

Formao do custo
O custo formado por todos os gastos incorridos para obteno do produto. Neste caso especfico so contabilizados como custo: - Preo do terreno, inclusive gastos necessrios sua aquisio e regularizao; - Custo dos projetos; - Custos diretamente relacionados construo, inclusive aqueles de preparao do terreno, canteiro de obras e gastos de benfeitorias nas reas comuns; - Impostos, taxas e contribuies no recuperveis que envolvem o empreendimento imobilirio, incorridos durante a fase de construo; - Encargos financeiros diretamente associados ao financiamento do empreendimento imobilirio O importante alm da observncia do tipo de gasto a ser contabilizado como custo a incluso do mesmo para reconhecimento da receita. Alguns comentrios sobre os itens de custo e seu critrio de reconhecimento.

Encargos financeiros
Consideram-se encargos financeiros os diretamente associados ao financiamento da construo, aqueles encargos vinculados desde o incio do projeto, devidamente aprovado pela administrao da entidade de

incorporao imobiliria, desde que existam evidncias suficientes de que tais financiamentos, mesmo obtidos para fins gerais, foram usados na construo do empreendimento. Os encargos devem ser contabilizados em rubrica representativa de estoque de imveis a comercializar e devem ser apropriados no custo do empreendimento conforme a execuo da obra (POC), os valores apropriados no custo no devem compor o custo para critrio de reconhecimento de receita.

Adiantamentos
Os adiantamentos para aquisio de bens e servios devem ser controlados, separadamente, em rubrica especfica de adiantamentos a fornecedores (grupo de estoques de imveis a comercializar) e considerados como custo incorrido medida que os bens e/ou servios a que se referem forem obtidos e efetivamente aplicados na construo.

Proviso para garantia

As empresas ao entregarem um empreendimento devem contabilizar o valor estimado das garantias referentes ao perodo posterior sua concluso e entrega (por exemplo: entrega das chaves ou outro evento de transferncia da posse do imvel). Este valor normalmente considerado no custo orado do empreendimento imobilirio e desembolsado aps entrega do empreendimento. A contabilizao dever ser efetuada no ANC no grupo de despesas a apropriar e contrapartida no PNC. O efeito da proviso para garantias no deve impactar no clculo da evoluo da obra para fins de apropriao da receita. Na existncia de seguros contratados e/ou terceiros envolvidos com a responsabilidade pelos custos relacionados as garantias (por exemplo, empreiteiras contratadas para a construo do empreendimento, empresas responsveis pela produo e instalao de bens como elevadores, etc.), o registro de proviso deve estar fundamentado por avaliao da probabilidade de uma sada de recursos.

Despesas com vendas

Comisso sobre vendas As despesas com comisses de vendas incorridas pela entidade de incorporao imobiliria devem ser ativadas como pagamentos antecipados e apropriadas ao resultado em rubrica relacionada a despesas com vendas, observando-se os mesmos critrios de apropriao da receita de incorporao imobiliria. Na elaborao de cada balano patrimonial, mesmo que intermedirio, a entidade de incorporao imobiliria deve analisar as comisses a apropriar e reconhec-las imediatamente como despesa, no caso de cancelamento de vendas ou quando for provvel que no haver pagamento dos valores contratados. Estande de vendas e apartamento modelo Os gastos incorridos e diretamente relacionados com a construo de estande de vendas e do apartamento modelo, bem como aqueles para aquisio das moblias e da decorao dos estandes de vendas e do apartamento modelo de cada empreendimento, possuem natureza de carter prioritariamente tangvel e, dessa forma, devem ser registrados em rubrica de ativo imobilizado, e depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida til estimada desses itens. A vida til o perodo durante o qual se espera que o ativo seja usado pela entidade de incorporao imobiliria. Quando a vida til estimada for inferior a 12 meses, os gastos devem ser reconhecidos diretamente ao resultado como despesa de vendas. A despesa de depreciao desses ativos deve ser reconhecida em rubrica de despesas com vendas, sem afetar o lucro bruto.

Esse reconhecimento no deve causar impacto na determinao do percentual de evoluo financeira dos empreendimentos imobilirios. As eventuais parcelas recuperadas com a venda das moblias ou das partes do estande de vendas devem ser registradas como redutoras do custo desses itens. Ao fim de cada exerccio social, a empresa deve verificar se h alguma indicao de que um ativo possa ter sofrido desvalorizao, caso positivo a entidade deve estimar o valor recupervel do ativo. Por exemplo, consideram-se desvalorizados os estandes de vendas no momento em que parte substancial das unidades estiverem vendidas ou por ocasio do trmino de seu uso.

Permuta fsica
Quando unidades imobilirias de mesma natureza e valor so permutados entre si (apartamentos por apartamentos, terrenos por terrenos, etc.). Essa troca no considerada uma transao que gera ganho ou perda. Porm, quando h a permuta de unidades imobilirias que no tenham a mesma natureza e o mesmo valor (por exemplo, apartamentos construdos ou a construir por terrenos), esta considerada uma transao com substncia comercial e, portanto, gera ganho ou perda. Neste ltimo a receita deve ser mensurada pelo seu valor justo. Neste tipo de operao, a receita determinada pelo valor de venda dos imveis ou terrenos recebidos. Entende-se como valor justo a quantia pela qual um ativo poderia ser trocado, ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso em uma transao em que no existe relacionamento entre elas.

Reconhecimento do lucro imobilirio

Este item faz toda a diferena entre as normas anteriores, as novas normas e a legislao fiscal. O reconhecimento da receita neste tipo de atividade antes da Lei 11.638/2007 e das Resolues 1266 e 1171 do CFC eram efetuados pelo regime de caixa especial nas pequenas e mdias empresas. A modificao advm da internacionalizao das normas contbeis e merece ateno. O reconhecimento da receita ser atravs do POC- Percentagem de Obra Completada, que aplicado corretamente, com oramento aprovado, se torna uma importante ferramenta de muita utilidade e que proporciona uma viso bem ampla do resultado do empreendimento, podendo ainda ser utilizado como uma tima ferramenta de gesto da empresa. A base principal do POC o custo incorrido, realizado mensalmente na contabilidade. O reconhecimento da receita na demonstrao do resultado ser de acordo com a execuo do empreendimento independendo do seu recebimento efetivo. Incio do Reconhecimento do lucro O incio do reconhecimento do lucro imobilirio se d quando ocorre a Receita de vendas do empreendimento. Quando as obras no esto concludas o montante das receitas de vendas apuradas, incluindo a atualizao monetria, lquido das parcelas j recebidas, so contabilizados como contas a receber, ou como adiantamentos de clientes. O registro dos contratos de vendas das unidades no concludas limita-se parcela relativa receita apurada pela Evoluo da Obra (POC). A parcela da receita de vendas relativa ao percentual de obra (POC) ainda no incorrido NO est refletido nas demonstraes contbeis. Obras no concludas. Percentual de evoluo da obra (POC)

 apurado o percentual do custo incorrido das unidades vendidas (incluindo o terreno), em relao ao seu custo total orado, sendo esse percentual aplicado sobre a receita das unidades vendidas, ajustada segundo as condies dos contratos de venda, e sobre as despesas comerciais, sendo assim determinado o montante das receitas e das despesas comerciais a serem reconhecidas. Obras acabadas POC 100%. (Receita de vendas) Nas vendas a prazo de unidades concludas (POC = 100%), o resultado apropriado no momento em que a venda efetivada, independentemente do prazo de recebimento do valor contratual.

Contas a receber na incorporao imobiliria

Conforme CPC 01 nas vendas a prazo de unidades concludas, deve ser avaliado se a taxa de juros imputada ao fluxo de recebimentos compatvel com a taxa usual de uma negociao similar. Os recebveis com atualizao monetria, inclusive a parcela das chaves, sem juros, devem ser descontados a valor presente, uma vez que os ndices de atualizao monetria contratados no incluem o componente de juros. A atualizao monetria incorrida durante a fase de construo das unidades imobilirias compe o preo total do contrato de compra e venda e deve ser registrada como um componente da receita de incorporao imobiliria at o momento da entrega da unidade concluda aos clientes. A atualizao monetria e os juros sobre os saldos em aberto das unidades concludas deve ser registrada como receita financeira no perodo, por regime de competncia. No se aplica AVP aos adiantamentos de clientes e as transaes de permuta. O AVP uma forma de se obter o valor efetivo da transao. Considera-se data da transao o dia da assinatura do contrato.

Estoques
Os ativos no podem estar registrados contabilmente por um valor superior quele possvel de ser recuperado por uso ou por venda. Impairment Test. Os estoques devem ser mensurados ao menor valor entre custo e lquido realizvel. Aos imveis recebidos de clientes como parte do pagamento, que estiverem superavaliados em relao ao que se espera realizar (vender), deve-se registrar Impairment Loss no resultado. O valor realizvel lquido o preo de venda estimado para o curso normal dos negcios, deduzidos os custos de execuo e as despesas de vendas e os tributos.

Impostos diferidos
As empresas devem provisionar os impostos sobre os valores reconhecidos como receita e ainda no tributveis independente da tributao ser pelo Lucro Presumido ou pelo Lucro Real. Os impostos correntes, do perodo em curso e de perodos anteriores, enquanto no forem pagos, devem ser reconhecidos como passivo. Se o montante j pago, referente ao perodo em curso e anteriores, exceder ao devido nesses mesmos perodos, o excesso deve ser reconhecido como ativo (impostos a recuperar).

Contingncias
As contingncias devem ser provisionadas de acordo com a situao do processo. Quando o processo estiver em andamento o valor deve ser contabilizado no passivo em contrapartida com PL, caso o processo esteja em execuo final, deve-se lev-lo direto ao resultado.

Passivos contingentes so provisionados quando as perdas forem avaliadas como Provveis e os montantes envolvidos forem mensurveis com suficiente segurana. As Provises devem ser reconhecidas quando: - Uma entidade tem uma obrigao presente (legal ou constituda) como resultado de um evento passado; - provvel que uma sada de recursos envolvendo benefcios econmicos seja requerida para liquidar a obrigao; - Uma estimativa segura pode ser efetuada em relao ao montante da obrigao que ser liquidada; - Se estas condies NO FOREM atendidas, nenhuma proviso dever ser reconhecida. A empresa NO deve contabilizar NEM divulgar um Passivo Contingente quando, no houver obrigao presente legal ou constituda, no houver expectativa de sada de recursos e os montantes no puderem ser estimado com razoabilidade.

Concluso
Conclu-se com todas essas modificaes que a contabilidade imobiliria demanda do profissional contbil uma maior aproximao da empresa e um estudo aprofundado e permanente da legislao pertinente. Tendo em vista que o primeiro ano de reconhecimento do resultado imobilirio 2009, deve-se efetuar todos os ajustes decorrentes do mesmo dentro do prprio exerccio, como p. ex., o reconhecimento de toda receita diferida e de todo o custo diferido das obras concludas, assim como os tributos diferidos. Importante destacar que todos os critrios de contabilizao efetuados devem estar descritos em nota explicativa, dando maior visibilidade e transparncia aos registros contbeis. Dado as inmeras particularidades da atividade imobiliria quanto a sua contabilizao, exige-se a entrega do profissional contbil para a sua perfeita compreenso e acertada contabilizao. Fonte: FiscoSoft | Por Carla Cristina Tasso