KENNISCENTRUM

VLAAMSE STEDEN interlokale vereniging

COMPLEXE STADSPROJECTEN
draaiboek
Naam website KCVS
CONCEPTNOTA

Oorspronkelijke naam document

Conceptnota : Projecten voor Oostende

Project

Triptiek Oostende

Projecten voor Oosten

@ Van Iseghemlaan @ Feest- en kultuurpaleis @ Postgebouw

I I.1 I.2 I.3

Inleiding .....................................................................................................

Kader en doelstelling ..........................................................................

Vraagstelling .......................................................................................

Ontwikkelingsteam ..............................................................................

II

Een visie op Oostende als stad ............................................................... II.1 II.2 II.2.1 II.2.2 II.3

Inleiding ..............................................................................................

Analyse van de stad Oostende ...........................................................

Sterkte en kansen .......................................................................

Zwakte en bedreigingen .............................................................

Visie en strategie ................................................................................

III

Een visie op Oostende als winkel en horeca-stad ................................. III.1 III.2 III.2.1 III.2.2 III.3

Inleiding ..........................................................................................

Analyse van winkelen en horeca in Oostende ................................

Sterkten en Kansen ....................................................................

Zwakte en bedreigingen .............................................................

Visie en strategie ............................................................................

IV

Een visie op Oostende als verblijfsstad ................................................. IV.1 IV.2 IV.2.1 IV.2.2 IV.3

Inleiding ..........................................................................................

Analyse van Oostende als verblijfsstad ..........................................

Sterkten en kansen .....................................................................

Zwakten en bedreigingen ...........................................................

Visie en strategie ............................................................................

Ruimtelijke analyse en gewenste ruimtelijke ontwikkeling .................. V.1 V.2

Bestaande en gewenste structuur ......................................................

Stedenbouwkundige concepten voor de drie lokaties ........................

V.2.1 V.2.2 V.2.3 V.2.4

Een duurzame invulling en ontwikkeling van de drie sites..........

Een maximale verweving van functies en activiteiten.................

Respect voor de draagkracht van en integratie in het gebied ....

Een differentiatie van de woningtypologie in de stad realiseren .

VI.2.1 VI.2.2 VI.3 VI.4 VI.5 VI.6

Variante 1 ...................................................................................

Variante 2 ...................................................................................

Ontwikkelingsvoorwaarden .............................................................

Haalbaarheidsberekening ...............................................................

Fasering en planning ......................................................................

Projectaanpak en ontwikkelingsscenarios .....................................

VII

Project II : Feest- en Kultuurpaleis ..........................................................

VII.1 VII.2 VII.2.1 VII.3 VII.4 VII.5 VII.6

Ontwikkelingsvisie voor deelgebied II .............................................

Het ontwikkelingsconcept ...............................................................

Variante 1 ...............................................................................

Ontwikkelingsvoorwaarden .............................................................

Haalbaarheidsberekening ...............................................................

Fasering en planning ......................................................................

Projectaanpak en ontwikkelingsscenarios .....................................

VIII Project III: Postgebouw ............................................................................ VIII.1 VIII.2 VIII.3 VIII.4 VIII.5

Ontwikkelingsvisie voor deelgebied III ............................................

Het ontwikkelingsconcept ...............................................................

Ontwikkelingsvoorwaarden .............................................................

Fasering en planning ......................................................................

Projectaanpak en ontwikkelingsscenarios .....................................

IX

Plan van aanpak ........................................................................................

Conclusie : Projecten voor Oostende .....................................................

De stad Oostende wenst de kwaliteit en het imago van haar binnen verbeteren.

De basis van de gewenste kwaliteitsimpuls in het centrum moet g

door een integrale herontwikkeling van drie lokaties in de binnensta

stedelijke woonfuncties, culturele en recreatieve functies, toeristische

verbetering van de openbare ruimte. Op de luchtfoto hierna

projectlokaties aangeduid. De eerste en prioritaire lokatie is geleg

Iseghemlaan (1), de tweede lokatie is het huidige Feest en Kultuurp in de kernstad van Oostende. De oorsprong van deze aanpak ligt in het Mercuriusproject dat op Een tweede belangrijke aanleiding voor deze aanbesteding is de

derde lokatie is het geklasseerde Postgebouw (3). De drie projectlok

toenmalige Vlaamse regering in de periode 1995-97 is georganiseerd

taakstelling in het kader van het Provinciaal Structuurplan West-Vla

het Gemeentelijke structuurplan Oostende. In deze plannen wordt ges

Oostende zijn verzorgende rol als stedelijk gebied moet opnemen. D

zij voor wonen, winkelen, werken, recreatie, toerisme, enzovoort haar voorzien is van een compleet net van stedelijke voorzieningen.

moet opnemen. De stad Oostende is vandaag al de enige stad a

De stad Oostende heeft in de afgelopen jaren enkele belangrijke

gemaakt die vandaag concreet worden vertaald in verschillende con

Zo wordt er bijvoorbeeld hard gewerkt aan een goede bereikba absoluut noodzakelijke kwaliteitsverbetering in de publieke ruimte is

centrum voor alle verkeersvormen en een integraal netwerk va

investeringen in de heraanleg van het openbaar domein zijn reeds zic

Dit alles biedt kansen om de binnenstad daadwerkelijk te verb bovenlokale rol waar te maken.

I.2

Vraagstelling

Na de voorselectie van een openbare aanbesteding en competitie w

een publiek private samenwerking met n van de overblijvende ma vertaald in dit document.

starten voor de realisatie van een ontwikkelingsvisie en -plan dat in w

Uiterlijk op 17 februari moeten de kandidaten een volledig voorstel ne

AGSO. In dit voorstel moet op een omstandige wijze de projec

Ten slotte wordt een concreet prijsaanbod gevraag voor verwerving

van de Van Iseghemlaan en van de lokatie Feest en Kultuurpaleis.

lokatie Postgebouw wordt gesteld dat de kandidaat zelf verantwoord

verwerving van deze eigendom gezien deze niet aan de stad Oostend

Na 17 februari zal de gekozen private partner met de AGSO e

onderhandelingsronde starten om uiterlijk einde mei een zogenaamd AGSO.

offer neer te leggen. Tijdens deze periode zijn aanpassingen mogelij

I.3

Ontwikkelingsteam

Het ontwikkelingsteam is een samenwerkingsverband op projectbas Brussel.

WPD Holding uit Antwerpen en ING Real Estate Development Hold

Voor de totstandkoming van de onderhavige ontwikkelingsvisie en d Architectbureau Ferre Verbaenen uit Kapellen bij Antwerpen Architectenbureau Ro Bertheloot uit Gent gespecialiseerd in retail) Studiebureau WES, uit Brugge (studiebureau voor toerisme, RO, Marktonderzoek Partouns uit Maastricht (woningmarktanalyst) leisure adviseurs)

ontwikkelingsconcepten heeft het ontwikkelingsteam beroep gedaan o

HD Planconcept uit Driebergen, Nederland (stedenbouwk

Vastgoedmakelaars Cushman Wakefield, Healey & Baker uit B

Vastgoedmakelaar P&P nv, Patrick Aerts, Schoten (retail adviseu Horeca partners uit Lommel (Horeca adviseurs) Cofib, uit Brussel (Hotel adviseurs)

Het ontwikkelingsteam kan steeds het ontwikkelingsteam en de bov

van de consulterende marktpartijen nog uittebreiden in functie van d komen.

specialismen die na 17 februari in het overleg met AGSO aan h

Het ontwikkelingsteam is er van overtuigd dat zij door hun samenwer gevormd.

consultatie van deze marktpartijen de meest sterke ontwikkelingsc

Opmerking: De referentiebeelden, schetsen, tekeningen, plannen, ge

Wat maakt een stad een stad? Ten eerste is een stad een stad do

zoals wonen, winkels, verkeer, cultuur, parken, water, enzovoort. He

complex maar boeiend. Ten tweede is een stad een stad door haa

parken, pleinen, straten, water, gebouwen, enzovoort. De continu

belangrijk en best compact. Ten derde is een stad een stad door haar verscheidenheid door ras en taal, Door het samenspel van de functies wordt de stad een gebeurtenis,

bewoners als bezoekers, wit en zwart, groot en klein, dive

het bezoeken waard. Door de samenhang van de ruimten krijgt de sta

vertelt de stad een geschiedenis, worden plaatsnamen echte pleist getal en krijgt kracht. Dat alles maakt een stad een stad. badsteden zijn, maar De Stad aan zee.

de samenhang of beter samenscholing van zijn mensen ontstaat de

De stad Oostende heeft hiervoor gekozen en wil niet langer d

II.2

Analyse van de stad Oostende

De stad Oostende heeft een drieledige taak. Ten eerste wordt O

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen RSV, als regionaal s

geselecteerd. De stad Oostende is n van de dertien centrumsteden

De regionale stedelijke gebieden hebben grote potenties om een bel

de groei inzake bijkomende woongelegenheid, stedelijke voorzieni

voor andere activiteiten op te vangen. Het beleid moet er dan ook op

de stad Oostende als regionaal stedelijk gebied versterkt wordt door parkeren, etc..

en vernieuwing van haar stedelijke activiteiten zoals wonen, w

Ten tweede moet de stad Oostende (en meer bepaald zijn binnensta

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan, ook een verzorgende rol h toeristische functie te vervullen. Duizenden toeristen en bezoekers naar Oostende.

zogenaamde Kustruimte. Daarbij aansluitend heeft het een belangri

Regionale bevolking Permanente bewoners Toeristische bezoekers

Vooral de verschillende wensen op het vlak van wonen, winkelen, ho

cultuur, werken, etc maken het beheer van de stad een hele uitdaging

Ten behoeve van deze uitdaging heeft het ontwikkelingsteam vooreer

een eigen analyse, de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen g

zowel in kwalitatieve als in kwantitatieve zin van Oostende als stad va

II.2.1

Sterkte en kansen

Badplaatsen hebben trouw publiek Regionale positie Zondagswinkelen Drie volwaardige doelgroepen Beleid en inspanningen van de lokale overheid Duidelijke positionering van de stad Cultureel aanbod Groot aanbod evenementen Aanzetten verlenging seizoen Goede bereikbaarheid vanuit binnenland Schaalniveau en omvang van de binnenstad Plannen voor de heraanleg openbare ruimte

Stijgend aantal bezoekers aan de binnenstad (zie passantentellin Doorlopende cultuurkalender

Kwaliteit en reputatie (horeca) Langestraat Te beperkt trendy horeca aanbod Geen bekende Kultuurtempel zoals Warande voor Turnhout, De Lamot in Mechelen of het Stuc in Leuven. Wegvallen van ferryverbindingen Tegenvallende resultaten internationale Thalys verbinding Lage kwaliteit hotelinfrastructuur Vandaag nog te kort toeristisch seizoen Verouderd winkelaanbod Verouderde winkelconcepten, lage uitstraling Concurrentie met binnenstad Brugge Te beperkt aanbod niet-weersgebonden activiteiten Onderbenutting van een aantal lokaties in de binnenstad

Beperkte deelname aan het zondagswinkelen door de lokale midd wandelpromenades (beeldvorming van de stad)

Te weinig of geen moderne eigentijdse architectuur in de binne

gemist worden. Het gaat er natuurlijk om de sterke punten va

benadrukken en inhoud te geven; modern, eigentijds, comfortabel w

recreren, enzovoort. Daarnaast is de bedoeling het toeristisch seizo een badplaats-economie en moet zich (sterker) onderscheiden badplaatsen. worden zodat het economisch draagvlak voor de stad verhoogt. Oostende om zijn imago en identiteit te verhogen.

te verbreden. Ook moet de stad Oostende minder afhankelijk worde

De gewenste doelgroepen zoals ouderen en jongeren moeten ste

Eigentijdse, moderne en duurzame architectuur moet worden toevoe

Het centrum moet daarom interessanter gemaakt worden voor hand

wel zijn gevestigd of nog niet zijn gevestigd, voor bewoners die er a

niet wonen, voor bezoekers die er komen en die er nog niet komen, e worden. Een integrale aanpak is hiervoor vereist en heeft als doelstelling

, belevings- en toekomstwaarde van de stad Oostende moet verbet

herontwikkelen deelgebieden evenveel toplokaties te creren weli

verschillend en aangepast profiel. De binnenstad van Oostende hee

gentegreerde gebiedsontwikkeling en niet louter aan een opvullin

deelgebieden. Misschien is er in het verleden teveel aan m toe te voegen. dan plekken opvullen. Tussen de hoofdfuncties (winkelen, cultuur en er synergien ontwikkeld worden door meer functiemenging en een

plekontwikkeling gedaan in plaats van multifunctionele gentegreerde

Het ontwikkelingsteam heeft van bij de start onmiddellijk gekozen om

aanpak. Monoculturen zijn te kwetsbaar. Een belangrijk uitgang

ontwikkelingsteam is daarom een verbetering en versterking van de fu ingeslagen weg te begeven en de stad te positioneren als: Oostende, winkel en horeca-stad Oostende, verblijfsstad Oostende, Kultuur-stad

De stad Oostende krijgt met deze herontwikkeling de mogelijkheid zi

De drie herontwikkelde lokaties zullen de stad Oostende toelaten om

weg naar De Stad aan Zee verder te zetten en dus meer stad te wo

De consument beoordeelt of de voorzieningen voldoen aan zijn of h gebeurt niet willekeurig op de dichtstbijzijnde plek. Het gebeurt afweging. De consument van vandaag is lang niet meer dezelfde als Met eigen hobbys, specifieke kennis en persoonlijke levenskleur.

consument kiest en niemand anders. Boodschappen, recreatief wink

zestig, zeventig of tachtig. De nieuwe consument is uniek en heeft ee

oude indelingen naar koopkracht en opleiding vandaag nog slechts in voortdurend.

Trends en modes krijgen razendsnel een wereldwijde verspreiding.

Veel mensen hebben een hoger vrij besteedbaar inkomen en/of aanz

tijd dan vroeger. Beide elementen gaan echter lang niet altijd same

met twee inkomens hebben flinke koopkracht, maar zitten krap in h

huishoudens zijn gevarieerder geworden. Er zijn minder jonge

demografische evolutie en er komen steeds meer ouderen. De laats De nieuwe consument is ook veel mobieler dan vroeger en gaat zijn de woonplaats. De nieuwe consument is bovendien uiterst grillig

weinig kosten, want de kinderen zijn uitgevlogen en de hypotheek is a

gaat uit op de aantrekkelijkste plek, vlak om de hoek, vele straten verd

uitgaansgedrag. Een doorzichtig aanbod met zeer ruime keuzemo Comfort en behaaglijkheid, breedte en diepte van het aanbod

snel op de wisselende trends inspeelt is daarom absoluut noodzakelijk

belangrijker. De individualistische grillige en veeleisende nieuwe cons

trouw aan zijn merk, aan zijn winkel of winkelcentrum en moet c

worden. De concurrentie is hard en een grotere mobiliteit doen hem volledige binnensteden zich aanpassen aan het wisselend gedrag zijn, maar hij is zeker niet ongrijpbaar. Het aanbod in de binnenstad

besluiten elders te gaan. Daarom moeten centrum en winkelvoorzie

keuze van deze nieuwe consument. Hij mag dan eigenzinnig en moei

en verrassend zijn, maar tegelijkertijd moet het voldoen aan de

aankoop behoeften zoals boodschappen doen. De zogenaamde br

evenwichtig en volledig zijn. Alle branches moeten voldoende verteg kunnen ontwikkelen.

in de breedte en in de diepte. De nieuwste detailhandelsformules m

dan geen rustpunt in het winkeltraject. De binnenstad is dan

belangrijk deel van het etmaal leeg. De sociale controle valt dan we

gevaar van vandalisme en verloedering toenemen. Buiten de win

horeca, maar ook verblijven (lees wonen) meer leven en menselijkheid

III.2

Analyse van winkelen en horeca in Oostende

De stad Oostende heeft drie te onderscheiden winkelgebieden 19

de

kernwinkelgebied met o.a. de Kapellestraat, de omgeving van Peti Torhoutsesteenweg.

eeuwse stratenpatroon en de belangrijkste baanwinkelconc

Uit de hiernaast afgebeelde kaart met aanduiding van de drie gebi duidelijk dat de drie niet met elkaar verbonden zijn.

De kaart van de invloedsgebieden van Oostende en Brugge geeft aa

niet stil mag zitten en actief haar binnenstad continu moet verbeteren

De nabijheid van de zeer aantrekkelijke binnenstad van Brugge moe als winkelstad en horeca stad. Het hoofdwinkelgebied of het zogenaamde kernwinkelapparaat van deelgebied 2 grenst onmiddellijk aan n van deze drie hoofdstraten.

eerder een stimulans zijn dan een bedreiging om zich regionaal ster

gevormd door de Kapellestraat, de Buylstraat en de Vlaander

Het kernwinkelapparaat strekt zich verder uit over een groot aanta aan op de Zeedijk waar de belangrijkste toeristische wandelroutes dus onderscheid gemaakt worden tussen de typische toeristische en de straten van de binnenstad.

enkele van de belangrijkste straten sluit met een aaneengesloten w

wandeling vanaf de Visserkaai tot voorbij het Thermae Palace langs

Langs deze toeristische looproutes is de horecafunctie domin

winkelfunctie bijna helemaal afwezig op enkele winkels na. De hore pleinen zoals het Wapenplein en het Peter Paulusplein.

sterk aanwezig in de binnenstad zelf met vooral dan een concent

verblijfskwaliteit van de verbindingsstraten in termen van kwaliteit va

ruimte. De consument wenst in alle comfort te kunnen winkelen e

beschutte plaatsen opzoeken en verwacht daarnaast ook een hoge ve

Dit alles maakt de gewenste uitbreiding van het winkelgebied tot ee

moeilijke opgave. Via de herontwikkeling van de drie deelgebieden h

gebieden beter te verbinden en de bestaande zones te vervolledige aangegeven.

volgende kaart zijn de door de stad geselecteerde potentile uitbre

Om deze opgave te kunnen realiseren is in het strategisch-comme

gekozen om de openbare ruimte grondig te vernieuwen. De Van I worden heraangelegd tot een volwaardige maritieme promenade Kursaal en het Monacoplein worden herontwikkeld.

worden heraangelegd tot een wandel- en winkelboulevard, de Albert-

antwoord te bieden op de vraag naar middelgrote en grote oppervla niet terecht kunnen in de binnenstad.

Een tweede piste die bewandeld wordt is de herontwikkeling v

vandaag onderbenut zijn en dus een veel groter potentieel bezitten z

II, zijnde het Feest- en Kultuurpaleis. Tenslotte het aanpakken v Gezien de korte termijn van de offerteaanvraag is

gebouwen zoals de herontwikkeling van het beschermde Postgebouw

winkelmarktonderzoek uitgevoerd kunnen worden, maar is volgende S

kansen Het zondagswinkelen biedt kansen Oostende kan zich richten op drie doelgroepen; eigen bewoners, regionale bevolking toeristen

Het aantal parkings in de binnenstad is voldoende, maar ondergro verhogen Het stedelijk beleid De keuzes in de positionering van de stad

moet worden aangemoedigd om de kwaliteit van de openbare rui

III.2.2

Zwakte en bedreigingen

assortiment aanbieden gemiddeld in een vergelijkbare stad er zijn te weinig speciaalzaken de filialisering is lager dan andere vergelijkbare steden Zara, er is weinig differentiatie in het horeca aanbod de kwaliteit van de horeca is middelmatig en te weinig trendy

de Kapellestraat als topwinkelstraat kent een lager aantal modew

het aantal publiekstrekkers is ondervertegenwoordigd vb. Fnac, M

de kwaliteit en reputatie van de horeca in de Langestraat is een b

de ontwikkeling van dit deel van het winkelgebied en stadsweefse

er is relatief veel dienstverlening op de betere lokaties te vinden t het aantal opmerkelijke hoogkwalitatieve winkels is laag het luxemodesegment is bijna helemaal afwezig veel verouderde winkelconcepten

trekkers voor het winkelgebied, vb. BBL kantoor en KBC kantoor.

de architecturale kwaliteit van de winkel en horeca panden is zee er is geen groen te bespeuren in het kernwinkelgebied de kwaliteit van de openbare ruimte is algemeen genomen laag

met een tweeledig karakter dat moet voldoen aan de winkelwensen va

doelgroepen. Het is qua samenstelling en opzet zowel gericht op bood

doen als op recreatief winkelen. Juist voor de binnenstad van Oostend

winkelen van groot belang gezien zijn positionering en rol die het moe

Kustruimte, zeg maar de toeristische ruimte. Daarnaast moet het zond

beleidsmatig gestimuleerd worden. Uit de analyse blijkt dat het kernwi verhoogd worden.

weinig dynamisch is en dat de aantrekkelijkheid van het kernwinkelap

Op dit ogenblik is er een te beperkt aanbod van nieuwe winkelconcep

Dit kan mits een intelligente aanvulling verhoogd worden.De spreiding

branches en het karakter van het aanbod in kwalitatieve en kwantitatie

zodanig dat gesproken kan worden van een sterk dynamische en aan

kernwinkelapparaat. Het ontwikkelingsteam heeft daarom gekozen om

onderbenutte deelgebieden grondig te herontwikkelen zodat een maxi Hiermee hoopt het ontwikkelingsteam: bezoekers aan de binnenstad te ondersteunen de positieve ontwikkelingen van de kwalitatieve speciaalzaken in Christinastraat aan te moedigen een trendy en vernieuwend horeca aanbod toe te voegen de trend van seizoensverbreding ondersteunen

toegevoegde waarde gegenereerd wordt in het deelgebied en voor de

de positieve ontwikkelingen van bijvoorbeeld de stijging van het a

de stad Oostende te helpen in het ombuigen van het negatieve im

de integratie van de verschillende winkel- en horeca gebieden aa

aan de binnenstad een aangenaam en sfeervol winkel- en horeca aandacht te besteden aan de externe en interne aantrekking van

toevoegen door bij de herontwikkeling van het feest en cultuurpal bestaande voorzieningenniveau van de binnenstad verhogen

De binnenstad moet een onderscheidend vermogen bieden voor zowe bezoeker, de stadsbewoner als de n of meerdaagse toerist door in de stijgende concurrentie van andere regionale steden. Ieder bezoek zou iets feestelijk moeten hebben.

specifieke winkelwensen van de drie doelgroepen. Dat is een hele uitd

Het wonen in de binnenstad ondervindt meer en meer belangstelling.

hierbij moet gesteld worden, is voor wie en in welke vorm. Tegenwoor

wonen in het centrum synoniem van wonen in meergezinswoningen m

hoge densiteit. De schaarse ruimte leidt tot hoge grondprijzen en daar

meergezinswoningen. Toch moet bij het automatisme van de meergez

het stadscentrum een vraagteken worden geplaatst. Beter is het om n daarvan kan worden bepaald welk aanbod en onder welke vorm de

specifieke aspecten van een stadscentrum aantrekkelijk zijn en voor w

meergezinswoning moet worden gebouwd. Veel jongeren willen graag

wonen. Een belangrijk deel wordt gevormd door de categorie kleine hu worden ook de 55- plussers als doelgroep naar voren geschoven.

is vooral de levendigheid in de binnenstad die deze categorie aanspre

Dit gaat slechts ten dele op. Een deel wil zich graag in het stadscentru

Veelal wordt dan gekozen voor een appartement met een royale binne

buitenruimte en goede waarborgen voor veiligheid. Een andere catego

huishoudens die deels in het centrum wil wonen is de categorie tweev zich door beperkte vrije tijd. Dit betekent dat het hebben van een tuin is. Het hebben van ruime buitenruimte is belangrijker.

en zonder kinderen. Tweeverdieners, zeker wanneer zij fulltime werke

Het hebben van stedelijke voorzieningen binnen handbereik en het va

verzorgde winkelgebied in en om het centrum kan voor deze categorie

bewuste keuze zijn. Dit maakt het ontwikkelen van woningbouw in het

tot een bijzondere opgave. Enerzijds moet het op maat gesneden wor het herontwikkelen van binnenstedelijke lokaties met zich meebrengt.

aangeboden, anderzijds moet rekening gehouden worden met vele be

zorgvuldig te gebeuren daar het succes van de ontwikkeling er direct m is. Het uitgangspunt van woningontwikkeling is ook verschillende

bewonersdoelgroepen te kiezen en te mengen in de mate van het mo

hierbij voornamelijk over woningen voor n- en tweepersoonshuishou Oostende, woningen voor tweede verblijvers.

woningen voor ouderen, luxe woningen en, gezien de toeristische aan

IV.2

Analyse van Oostende als verblijfsstad

Zoals voor de andere productmarkten (winkels, horeca, werken, recre de tweede verblijvers en de toeristen.

de verblijfsmarkt in Oostende gekenmerkt door de doelgroepen, de (e

Met betrekking tot de eerste doelgroep, de bewoners of de zogenaam

verblijvers, zijn er in diverse beleidsplannen en onderzoeken ramingen

de behoefte voor de komende jaren. De taakstelling woningbouw 01- provincie bedraagt ongeveer 28.000 bijkomende woongelegenheden. per jaar, bijkomende woongelegenheden binnen dezelfde periode.

van het provinciaal structuurplan) voor alle regionale stedelijke gebied

De taakstelling voor het stedelijk gebied Oostende bedraagt ongeveer

De woonbehoeftestudie in Vlaanderen voor de periode 1995-2010 ber

Oostende tussen 2000 en 05 ongeveer 1.500, of 300 per jaar, bijkom

zal nodig hebben en voor de periode 2005-10 nog eens +/- 1.500 bijk

woningen. In een straal van 10 km (gemiddelde verhuisafstand in Belg van 2.1 personen.

binnenstad wonen grosso modo 45.000 huishoudens met een gemidd

De verwachte demografische evolutie tot 2010 voor Oostende geeft e

jaarlijkse groei van het aantal huishoudens inclusief migratie met slech

120 huishoudens. Deze cijfers lopen erg uit elkaar en zijn op basis van exclusief de markt voor de tweede verblijvers die zich niet inschrijven bevolkingsregister. Deze cijfers zijn slechts een indicatie en geven de

huishoudens en de geregistreerde bevolking in de desbetreffende gem

behoefte weer. Ze geven aan over welke hoeveelheden wordt nageda

het woonproduct in termen van hoeveel, welke, waar, type, enzovoort +/- 375 eenheden in meergezinswoningen. Uit verschillende analyses blijkt dat de gemiddelde grootte van de van de faseringen in de projecten zou +/- 10 15 zijn.

Het jaarlijks aantal vergunde woongelegenheden voor de periode 199

woningbouwprojecten ongeveer 10 wooneenheden bedraagt. De gem

Het marktgebied is onder te verdelen in grosso modo drie zones die e

belangrijke verschillen kennen. De eerste zone of zogenaamde eerste

omgeving van de Visserskaai, de Albert-I promenade en de Zeedijk ve /m. een zone waar weinig of geen permanente verblijvers zijn. Het is een de mogelijkheden zijn beperkt. De tweede zone of linie is het centrum met o.a. de Van Iseghemlaan. wordt 60-40 of 80-20. Deze cijfers geven aan dat de tweede linie een

het strand. In deze zones worden verkoopsprijzen gehaald van +/- 2.0

De verdeling tussen eerste en tweede verblijven ligt hierop 30-70 of 40

gekenmerkt is met eerder grootschalige bouwprojecten als ze worden

de verkoopprijzen gemiddeld 1.500/m. De verhouding eerste en twe

zone is en dat het heel moeilijk is om een precieze verhouding of sche

eerste en tweede verblijven op voorhand vast te leggen. Enerzijds bie blijkt dat enkele referentile projecten in de zogenaamde tweede linie een voorspoedige afzet hebben gekend. omgeving van het Maria Hendrikapark. In deze zone kost een m nog

omdat op minstens twee verschillende doelgroepen kan gemikt worde

De derde zone of linie is het gebied verder weg van het water zoals bi

De tweede verblijven zijn hier bijna onbestaande en er kan gesproken

een woonmarkt hoofdzakelijk voor de eigen bewoners van de stad of r

deelsegmenten af te bakenen. De eerste zijn de appartementen die do

eigenaar zelf gebruikt worden en qua productkenmerken (oppervlakte

niet echt verschillen van de eerste verblijvers. Het tweede segment zij moeten gerekend worden tot de tijdelijke logies zoals de hotels en de

investeringsproducten die meestal veel kleiner zijn in oppervlakte (60

Dit segment doet het absoluut niet goed aan de kust. Hun bezetting is

gemiddeld amper een bezettingsgraad van 45%. Van het totale aanbo verwonderlijk dat de stad geen prioriteit in haar beleid aan dit product integendeel.

verblijven aan de kust komt slechts 1.4% in Oostende terecht. Het is d

Een derde verblijfsproduct zijn de hotels. Dit is al veel minder een vas

maar veel meer een beheerproduct. De hotelmarkt in Oostende is voo

toeristisch recreatieve markt. Er is weinig of geen zakentoerisme in Oo

ook in de andere badplaatsen is dit laatste grotendeels afwezig. Na ee

moeilijke periode is de hotelmarkt in Oostende in iets betere doen. De

in Oostende is nog niet om van de daken te schreeuwen, maar met ee afhankelijk van de bron tussen 946.000 tot 1.060.300.

58% kunnen velen blijkbaar overleven. Het totale aantal overnachtinge

Oostende heeft ongeveer 65 hotels, waarvan 5 hotels met 4* en 26 ho

categorie. Door onder meer de afwezigheid van een voldoende volum

zakentoeristen is vandaag een 5*hotel niet haalbaar in Oostende. Gez

aan een stevige en internationaal gerichte economische lokale basis z

onmiddellijke toekomst ook niet snel wijzigen. Ook de congressenmar

onvoldoende om een 5* hotel op te laten draaien. De markt van congr

seminaries en zakentoerisme vertegenwoordigt nauwelijks 8% van de wellicht hoger liggen, maar het blijft veel te laag. zijn imago van exclusieve badplaats als verblijfsoord

overnachtingen in de kusthotels in 2000. Voor Oostende alleen zal di

Het zeer kapitaalkrachtige doelpubliek gaat dan ook eerder naar Knok

geeft voor een 5* hotel. Daarbij komt de negatieve vraagverwachting o

vakanties voor de gehele Kust. Enkel het Thermae Palace kan vandaa

basis voorleggen om in de toekomst misschien uit te groeien tot een 5

In een gesprek met enkele grote hoteloperatoren die 5*formules in po

hebben, werd de analyse van het ontwikkelingsteam volmondig onder

IV.2.1

Sterkten en kansen

Gevraagde differentiatie in het woonproduct biedt kansen voor een haalbaar project Het gehaalde prijsniveau biedt kansen

De mogelijkheid te bouwen voor verschillende doelgroepen verbr

Het vervagen van de grens tussen eerste en tweede verblijvers (e De imagoverbetering die Oostende de laatste jaren ondergaat

en het stijgend gebruik van de tweede verblijvers van hun eigen t

Het gevoerde beleid en de taakstellingen die Oostende krijgt toeg De vernieuwde belangstelling van het stedelijk wonen apparaat De ligging en goede bereikbaarheid van de deelgebieden 1 en 2

De kwaliteit en de mogelijke verbeteringen aan het stedelijk voorz

termijn Overaanbod dreigt in de tweede verblijven verblijven een meer luxe product zijn tweede linie

De vertraging van de huidige economische situatie gezien o.a. de

De mindere succesvolle commercialisering van enkele referentiep

De veroudering en achteruitgang van de kust als toeristisch macr

De onmiddellijke omgeving van het deelgebied 1 met de reputatie

Langestraat en de eerder negatieve uitstraling van de Europatore

IV.3

Visie en strategie

In de startnota GRS Oostende wordt gesteld dat inzake wonen een be

worden gevoerd dat voorziet in een diversificatie van het woningenaan

typologie, waarbij in de mate van het mogelijke wordt ingespeeld op d

demografische processen die nieuwe behoeften zullen creren. Het g

name over kleinere woningen, woningen voor ouderen en specifieke w

voor jongeren die resoluut kiezen voor de stad. Het ontwikkelingsteam

integraal deze stelling uit de startnota. Ook vanuit de woningmarktana

het project zich best positioneert met kwalitatieve woonproducten voo

Oostende meest interessante doelgroepen, enerzijds op de lokale ma doelgroep wordt enkel de markt van de tweede verblijven beoogd die bestemd voor de verhuurvakantiemarkt.

jongeren als ouderen en anderzijds op de tijdelijke verblijvers. Van de

eigenaar zelf bewoond worden. Er wordt dus niet gefocust op de twee

Voor de doelgroep jongeren wordt een aangepast en trendy woonprod

dat in Oostende zogoed als helemaal afwezig is, namelijk de loften. D aangeboden kan worden.

woonconcept dat zowel op de lokale markt als op de markt van de twe

bewoners worden. Daarom is vooral deze doelgroep interessant die m

kunnen zetten naar een permanente verblijfsplaats eens zij op pensio

Gezien de twee deelgebieden Van Iseghemlaan en het Wapenplein g

de zogenaamde tweede linie, komen zij in aanmerking voor de woon

deze deelgebieden een haalbaar project te kunnen realiseren is differe gebeuren door een schakeling van homogene woonobjecten.

flexibiliteit in het woningproductaanbod sterk gewenst. De differentiatie

Geconcludeerd kan worden dat de belangrijkste doelgroepen voor een en zonder kinderen, de ouderen 55+ en de alleenstaanden.

het centrum van Oostende de jonge gezinnen met tweeverdieners zijn

De uitgevoerde marktanalyse en de verwachte demografische ontwikk mag niet zonder correctie worden gextrapoleerd naar de volgende 5 biedt woningbouwontwikkeling niet altijd het hoogste rendement, toch

echter tot enige voorzichtigheid. De afgelopen economisch sterke peri

Gezien de verwachte vraagontwikkeling van pakweg de volgende 5 ja

ontwikkelingsteam vandaag nog gekozen voor wonen als hoofdfunctie

woningen in de stad een hoge toegevoegde waarde genereren met na

ondersteuning van andere functies. Een uitbreiding en verbetering in O

de woonfunctie vergroot het draagvlak voor het winkelareaal, de cultu

ontspanningsvoorzieningen en creert een vraag naar bijkomende die van alle vastgoedproducten.

Een evenwichtige opbouw is de beste garantie voor een duurzame wa

De visie van het ontwikkelingsteam met betrekking tot hotels is duideli ontbreken van een 5* hotel en de relatief geringe concurrentie van de Oostende moet, rekening houdend met de analyse en de gesprekken haalbaar is.

lichte positieve evolutie van de bruto kamerbezetting in Oostende met

bevoorrechte getuigen, geconcludeerd worden dat een 5* hotel in Oo

V.1

Bestaande en gewenste structuur

Vandaag functioneren de binnenstad met het kernwinkelapparaat, het

stadsdeel Petit Paris en de Albert-II promenade teveel als afzonderlijk

Door ruimtelijke en functionele impulsen te generen en dwarsverband

tussen de verschillende deelgebieden wil de stad Oostende een verru het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

handelscentrum creren. Dit is n van de belangrijke doelstellingen g

Om deze doelstellingen te realiseren heeft de stad Oostende, na anal parkeren, de publieke ruimte, de verbindingen en de netwerken in de stedenbouwkundige concepten gentroduceerd.

belangrijke (lees cruciale) functies van de binnenstad (met name mob

Het eerste concept is de bestemmingsboulevard of stedelijke ringweg de drie te herontwikkelen lokaties. Gezien twee van de drie lokaties grenzen aan deze nog te realiseren semi-publieke functies.

Op het plan hierna is de bestemmingsboulevard aangeduid evenals d

bestemmingsboulevard biedt dit kansen voor de herontwikkeling van p

Het doel van deze bestemmingsboulevard of kernstedelijke ringweg is

verblijfsgebieden in de stad te ontlasten van de meestal te hoge verke

autos als reisbussen), vooral op toeristische topdagen. Het is de bedo is aan deze ringweg dat de grootschalige parkings worden gekoppeld

kernstedelijke verplaatsingen in de toekomst via deze ringweg te laten

Het beleid van de stad Oostende is erop gericht de gebieden begrens

stedelijk ringweg uit te bouwen tot een verruimd handels- en dienstenc investeringen van zowel priv als publieke partijen.

een hele uitdaging voor de stad en zal enkel kunnen gerealiseerd wor

automobilist of treinreiziger voetganger wordt zoals uit nevenstaande afgelezen worden.

De belangrijkste representatieve functies zoals cultuur, recreatie, adm

ook commercieel en wonen moeten sterk verbonden worden met deze de stadslobby.

Op nevenstaande kaart zijn een aantal publieke functies aangeduid te

Deze verschillende functies trekken een zeer verscheiden publiek aan stadsbezoeker, de toerist als de bewoner al dan niet-buurtbewoner.

Een volgend concept is dat van de publieke netwerken en bindingsras

mag zeker gesteld worden dat de verbindingen tussen de verschillend

representatieve, publieke, commercile en recreatieve plekken in de s

onvoldoende kwalitatief en efficint worden ervaren. Belangrijke inves

deze verbindingen zijn dan ook noodzakelijk wil het concept van de pu kunnen worden.

ruimte, die voor Oostende van doorslaggevend belang is, effectief ger

De gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde van de stad is uiterst bel

een succesvolle herontwikkeling van de drie projectlokaties. Het ontwi

wenst via de herontwikkeling van de drie lokaties zijn bijdrage te lever noodzakelijke en gewenste samenhang mee vormgeven.

sterk ontwikkelingsconcept gebaseerd op een marktconforme invulling

concepten wil het effect van de herontwikkeling op zijn onmiddelijke o

maximaal zijn. Elk van deze drie lokaties hebben immers een stedenb stedenbouwkundige concepten weerhouden:

context zowel op macro- als op microniveau. Het ontwikkelingsteam h

V.2.1

Een duurzame invulling en ontwikkeling van de drie

Een kwalitatieve en duurzame omgeving is een essentile voorwaarde

blijvende en aantrekkelijke functie. In de eerste plaats zullen de projec

gerealiseerd worden met de nodige kwaliteiten zoals duurzame mater

voldoende en respect voor de bezonning, intensief ruimtegebruik, men

functies, goede aansluiting op openbaar vervoer transport, energievrie

gebouwen, enzovoort. De herontwikkeling van de drie sites met divers

wonen, winkelen, recreatie, etc. zullen telkens een essentile bijdrage een duurzame stad.

een multifunctionele wijk. De herontwikkeling van de drie sites zullen b

V.2.2

Een maximale verweving van functies en activiteite

Een differentiatie in de wijk wordt best gekoppeld aan een verweving v

verschillende functie zoals wonen, winkelen, recreatie, etc. Door diver de ruimere omgeving en anderzijds worden delen van het gebied ook activiteiten hangt natuurlijk af van de (markt)context.

activiteiten in de wijk op te nemen, wordt enerzijds een meerwaarde g

voor niet-bewoners. Het optimale aantal en de gepaste schaal van de

herontwikkeling van stedelijke gebieden. Daarbij mogen de grenzen v

ruimtelijke functioneren niet worden overschreden. De draagkracht va

hangt af van tal van factoren, waaronder uiteraard plaats en situatie. O

projectlokaties is ook resoluut gekozen om plaats en aandacht te best

integratie van de marktconforme functies in de onmiddellijke omgeving

projectlokaties. Zo is bijvoorbeeld kwalitatieve openbare en/of semi-pu

voorzien op deelgebied 1 en wordt er speciale aandacht besteed om d Wapenplein en de belangrijkste looproutes.

winkelfunctie in het Feest en Cultuurpaleis maximaal te laten aansluite

V.2.4

Een differentiatie van de woningtypologie in de sta

Bij de ontwikkeling van nieuwe stedelijke projecten moet worden gestr

gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad. Woningen va

types en afmetingen zullen op twee van de drie sites worden gerealise

worden niet voorbehouden voor n enkele doelgroep. Een mengeling

verschillende doelgroepen maakt een buurt namelijk veel leefbaarder. lokatie 1 en 2.

mogelijk te maken, worden verschillende woonconcepten ontwikkeld e

V.2.5

Toevoegen van architectuur die de stad een identit

Voor de herontwikkeling van de sites wordt gekozen voor een modern

kwalitatieve architectuur en stedenbouw om de binnenstad van Ooste

sterkere identiteit te geven. Deze aanpak zal de onmiddellijke omgevin andere bouwblokken opgang wordt gebracht.

lokaties zuurstof en energie geven zodat een vernieuwing en renovati

De herontwikkeling van de drie bouwblokken worden als een totale ge de stad.

ontwikkeling aangepakt. De drie sites vormen daardoor een strategisc

basis van de opgelegde voorwaarden, het programma van eisen uit he

marktanalyse voorgesteld om het ontwikkelingsconcept voor dit deelg

bouwen rond twee pijlers of hoofdfuncties. De eerste hoofdfunctie is w

tweede hoofdfunctie is retail (winkels plus horeca). Als ondersteunend

het parkeren en de publieke ruimte weerhouden. In het bestek is ook d weerhouden.

5*hotel en wonen plus zorg voorgesteld, maar na de marktanalyse zijn

Daarna volgen nog de ontwikkelingsvoorwaarden, de planning en fase worden enkele referentieprojecten en beelden toegevoegd.

haalbaarheidsberekening. Om het geheel te ondersteunen of inzichtel

VI.1

Ontwikkelingsvisie voor deelgebied I

Op basis van de ruimtelijke analyse, de gewenste ruimtelijke structuur en architecturaal hoogwaardige ontwikkelingspool ter versterking van en economische structuur van de binnenstad van Oostende>>

<< De lokatie Van Iseghemlaan wordt ontwikkeld tot een multifunction

In de hierna volgende paragraaf wordt deze ontwikkelingsvisie concre een ontwikkelingsvoorstel.

VI.2

Het ontwikkelingsconcept

Het gelijkvloers van het project wordt over de gehele oppervlakte voor

winkels. Aan de zijde van de Christinastraat wordt een supermarkt gep

oppervlakte van ongeveer 1.800m bruto. Deze winkel zal zijn belangr

dus zichtbaarheid hebben in de Van Iseghemlaan zodat het maximaal

stadslobby en de winkelwandelboulevard. Uit ervaring weet het ontwik

dat een dergelijke formule op een dergelijke lokatie veel gebruikt zal w

vaste en tijdelijke bewoners uit de omgeving wat dus bijdraagt aan he

winkelwandelverkeer. Het ontwikkelingsteam is ervan overtuigd dat de deel van de binnenstad.

een goede aanvulling en verbetering is op het bestaande voorzieninge

De uitgang van deze supermarkt zal gelegen zijn in de Christinastraat

toegang verschaffen via een hoogwaardige architecturale lift naar de p

Europacentrum. Deze oplossing zal als een extra bronpunt gaan funct verder wordt gestimuleerd.

straat waardoor de trend naar meer gespecialiseerde winkels in de Ch

Op deze wijze ontstaat een winkelsituatie van boodschappen doen en

een kwalitatieve publieke ruimte van minimum 250m aangelegd. Gez fase s nachts afgesloten.

negatieve reputatie van de Langstraat wordt deze passage en het plei

Dit kan op een bijzonder wijze gebeuren zoals bijvoorbeeld in het proj Albert in Amsterdam is gebeurd.

De semi-publieke of publieke ruimte zal voor de noodzakelijke transpa

passage zorgen tussen de Langestraat en de Van Iseghemlaan. De w geen gesloten gevels realiseren langs de straatzijden.

gelijkvloers moeten daarom ook zo transparant mogelijk zijn en de win

Onder het gelijkvloers zal op 1 laag onder de gehele projectlokatie par

voorzien. Na een eerste analyse heeft het ontwikkelingsteam gekozen

laag te realiseren gezien twee of meer lagen economisch niet haalbaa studiewerk moeten worden verricht.

Vooraleer definitief wordt afgezien van meer dan 1 laag parking zal no

Om de kwaliteit van de Langestraat te verhogen zal op het gelijkvloers gerealiseerd.

op de eerste verdieping) een kwalitatief, maar beperkt horeca-aanbod

Architecturaal en stedenbouwkundig zal met deze (horeca) ingreep oo

worden de Langestraat een positieve impuls te bezorgen die het brood stedelijk weefsel te herstellen en de leegstand weg te werken.

De huidige situatie en kwaliteit is een bedreiging op de ontwikkeling va

Vanaf de eerste verdieping wordt de woonfunctie ontwikkeld. Alle woo

zullen maximaal op het zuiden georinteerd worden met grote terrass

orintatie van dit bouwblok zullen deze terrassen bijna uitsluitend aan

van het bouwblok gesitueerd worden. Toch zal voor verschillende woo

een lateraal zeezicht mogelijk zijn. Zeker voor een wat oudere doelgro

plussers is deze introverte sfeer een pluspunt. Meestal zijn de binnenk

bouwblokken een saaie bedoening, maar hier wordt maximaal ingespe

orintatie van deze lokatie. De bewoners krijgen als het ware twee voo

plaats van een saaie achterkant en al dan niet lawaaierige voorkant. D

en dus de meeste terrassen van het bouwblok zijn ook maximaal besc veiligheidsgevoel op.

overheersende zeewind. Het introverte van het bouwblok levert ook ee

Dit woonconcept speelt ook maximaal in op de woonproductwensen e zogenaamde tweede linie.

zowel de eerste als van de tweede verblijvers ondanks dat de lokatie g

Naast het voldoen aan de eisen van het BPA was het voor het ontwikk

evident dat de woningen vooral langs de Van Iseghemlaan werden vo

de ouderen in het woonproject.

VI.2.1

Variante 1

Een tweede ontwikkelingsconcept of variante op de lokatie Van Isegh geheel of gedeeltelijk te ontwikkelen met winkels.

plaats van een invulling met wonen vanaf de eerste verdieping, deze v

Indien er voldoende vraag is naar een grote winkel zoals een Media M trekker te voorzien. winkels in te planten, omdat hier niet moet vertrokken worden van de

wens van het ontwikkelingsteam om op de eerste verdieping een derg

Fysiek bestaat er hier immers wel de mogelijkheid om dergelijke midd

beperkte percelering zoals die is te vinden in de binnenstad van Ooste

moet worden dat de winkeloppervlakte slechts kan worden gerealisee zijn.

voldoende vraag is en indien de formule sterk genoeg is om blijvend e

VI.2.2

Variante 2

Een derde ontwikkelingsconcept of variante op de lokatie Van Iseghem ontwikkelen met een culturele of museumfunctie. Oostende nodig heeft, namelijk 4.000m. begane grond (lees Langestraat) en het wonen creert dat dan vanaf verdieping is voorzien.

plaats van een invulling met winkels op de eerste verdieping, deze ver

De oppervlakte van n bouwlaag komt grotendeels overeen met wat

Deze functie kan voor het wonen aantrekkijk zijn gezien het een buffe

Het project zou dan ook architecturaal nog een extra dimensie kunnen

Iseghemlaan volgende algemene voorwaarden:

De lokatie wordt herontwikkeld door het ontwikkelingsteam indien

herontwikkeling van het Feest- en Cultuurpaleis toegewezen krijg

Het ontwikkelingsteam zal de voorgestelde concepten kunnen rea en de stedenbouwkundige vergunningen.

zij hiervoor de nodige vergunningen kan bekomen zoals de socio

Indien gekozen wordt voor de variante met de winkel op de eerste noodzakelijk. op basis van een grondige marktanalyse en in nauw overleg met als PPS partner.

vb. een Media Markt, is de realisatie van de parking onder het Mo

De keuze van het meest geschikte (marktconforme) voorstel zal g

kan slechts worden uitgevoerd van zodra het ontwikkelingsteam i

VI.4

Haalbaarheidsberekening

Hierna zijn de residuele grondwaarde-berekeningen omschreven van

basisoplossingen en varianten, zowel volgens eigen berekeningsblad

schema, gevraagd in het bestek. Gezien wij niet in alle gevallen zeker

juiste interpretatie van de parameters, gevraagd in het bestek, hebben

betwisting onze eigen berekeningsbladen voorrang. De tabellen en de

van de haalbaarheidsberekeningen c.q. de residuele grondwaardeber

opgenomen in de bijlagen van het begeleidend schrijven en het projec

VI.4.1

Het ontwikkelingsconcept

De basisoplossing bestaat uit 1 laag ondergronds parkeren, winkels o realistische inschatting van de verkoopprijzen van de appartementen,

gelijkvloers en appartementen op de hogere verdiepingen. Bij een ons

een residuele grondwaarde van 1.798.986 . Indien echter zou blijken

verkoopsprijzen kunnen gerealiseerd worden, zijn wij bereid deze bijko rekenen aan de grondwaarde. Indien bijvoorbeeld de verkoopsprijzen

(na correctie voor eventuele hogere kosten door een betere afwerking

appartementen zouden kunnen verhoogd worden tot 1.537 /m (1/3 v stijgen naar 2.575.417 .

appartementen) en 1.735 /m (2/3 van de appartementen), zou de gr

eerste verdieping 2.115.137 . Hierbij is ook rekening gehouden met hierdoor een laag appartementen minder gerealiseerd kan worden.

Bij de hogere verkoopsprijs van appartementen, zoals reeds in de bas worden.

beschreven, kan in deze variante een grondwaarde van 2.825.999 g

VI.4.3

Variante 2

De residuele grondwaarde bedraagt bij deze variante met museum op

verdieping 1.934.448 . De stad dient echter de eerste verdieping waa

kan ondergebracht worden (3.766 m) aan te kopen aan kostprijs + fe

kostprijs voor een verdieping in casco-afwerking kan geraamd worden

(excl. BTW). In dit geval moet misschien wel gedacht worden aan ee in de verf te zetten.

uitwerking van de gevel langs de Van Iseghemlaan teneinde de muse

VI.5

Fasering en planning

De planning van de PPS tussen de geselecteerde private partner en h begint te lopen op 17 februari 2003.

Op basis van een eerste voorlopige inschatting zal het voorontwikkelin

ongeveer tot eind 2004 lopen en afgerond worden met het verkrijgen v

vergunningen. De bouwfase zal starten begin 2005 zodat de opleverin project in n fase zal worden gebouwd. Zoals gevraagd zal getracht

werken verwacht kan worden eind 2006. Het ontwikkelingsteam gaat e

zo groot mogelijk deel van het programma te realiseren tegen eind 20

De commercialisatiefase zal opgestart worden begin 2005 en volledig einde mei zal deze planning verfijnd worden in overleg met AGSO.

eind 2006 of begin 2007. Tijdens de onderhandelingsronde tussen ein

VI.6

Projectaanpak en ontwikkelingsscenarios

Het ontwikkelingsteam stelt voor om de eigenlijke projectaanpak te be overleg met AGSO na de keuze en verdere uitwerking van het meest

ontwikkelingsconcept. Zoals aangegeven in het bestek en in de fax va

2003 wordt de mogelijkheid geboden om na 17 februari en voor 31 me

AGSO de hier voorgestelde concepten verder uit te werken en te conc

Pas dan kunnen tussenkomsten in bepaalde investeringen, controle-in

betalingsmodaliteiten, betalingsvoorwaarden, aanpak van conceptuele

basis van de opgelegde voorwaarden, het programma van eisen uit he bouwen rond n hoofdfunctie, namelijk winkels. Als ondersteunende

marktanalyse voorgesteld om het ontwikkelingsconcept voor dit deelg

wonen en in variante een leisure functie of de museumfunctie als bouw 5*hotel als onbestaande ingeschat.

weerhouden. Ook op deze lokatie worden na een marktanalyse, de ka

Daarna volgen nog de ontwikkelingsvoorwaarden, de planning en fase worden enkele referentieprojecten en beelden toegevoegd.

haalbaarheidsberekening. Om het geheel te ondersteunen of inzichtel

VII.1 Ontwikkelingsvisie voor deelgebied II

Op basis van de ruimtelijke analyse, de gewenste ruimtelijke structuur

marktanalyse stelt het ontwikkelingsteam volgende ontwikkelingsvisie

<< De lokatie Feest en Kultuurpaleis wordt ontwikkeld tot een multifun

duurzame en architecturaal hoogwaardige ontwikkelingspool ter verste Oostende>>

ruimtelijke, economische, culturele en handelsfunctie van het centrum

In de hierna volgende paragraaf wordt deze ontwikkelingsvisie concre ontwikkelingsconcepten.

VII.2 Het ontwikkelingsconcept

Eerst en vooral wenst het ontwikkelingsteam te benadrukken dat het h

en Cultuurpaleis voldoende architecturale (en bouwtechnische) kwalite

het niet te slopen, wel integendeel. Het ontwikkelingsteam wenst de a mogelijk.

meest waardevolle ruimten in het gebouw maximaal in stand te houde

Op het gelijkvloers van het project worden over de gehele oppervlakte

voorzien. Indien mogelijk zullen na overleg met AGSO de aanpalende

gecontacteerd worden teneinde een bijkomende in- en uitgang te kunn passanten en bezoekers. doorgetrokken. Het ontwikkelingsteam gelooft wel in winkels met een

in de Kapellestraat wat de belangrijkste winkelstraat is met het hoogst

De winkels zullen indien mogelijk tot op de eerste verdieping intern pe

en/ of op mezzanine, maar niet in een zelfstandige eerste verdieping m verdieping.

winkels, tenzij er n zeer sterke trekker kan gevonden worden voor d

Wapenplein zelf. Aansluiten op de bestaande winkellooproutes en

passantenstromen is cruciaal voor het succes van deze winkelontwikk

Uit een eerste analyse van het bestaande gebouw blijkt dat overwege

winkels kunnen ingepland worden mits enkele structurele aanpassinge

De lay-out en de inrichting van de winkels zullen zodanig gebeuren da bijvoorbeeld is dat op het gelijkvloers alle vloeren op hetzelfde niveau

aangenaam en beschermd winkelklimaat wordt gecreerd. Een noodz

teruggebracht. Dit om de toegankelijkheid en aantrekking op de veele

consument van vandaag maximaal te maken. Het gebouw moet een h

verblijfskwaliteit bieden in het kernwinkelapparaat van de binnenstad v

Misschien moeten enkele reeds gelokaliseerde maar te klein gehuisve

het winkelgebied worden verplaatst naar deze lokatie. De vrijgekomen

kunnen dan op hun beurt herontwikkeld worden door toevoeging van e

gespecialiseerd winkelaanbod wat de omzet in de binnenstad van Oos verplaatsingen bieden dus kansen voor de binnenstad.

maar zal verhogen. De herontwikkeling van het Feest en Kultuurpaleis

Op de tweede en deels derde verdieping wordt voorgesteld om voor tr bieden. voor de functies vanaf de tweede verdieping.

overwegend jongeren doelgroepen loft of loftachtigen met grote dakte

De toren van het Feest en Kultuurpaleis wordt behouden en zal een to

VII.2.1 Variante 1

Een variante op de herontwikkeling van het Feest en Kultuurpaleis is o een invulling met loften te kiezen voor de museumfuncties. Op de tweede verdieping wordt dan een museumfunctie ingepland of

via een architecturaal hoogwaardige wijze wordt een volwaardige derd zal weliswaar geen 4.000m voorhanden zijn, maar in combinatie met

verdieping toegevoegd. Dit zal het gebouw architecturaal versterken. I

en culturele lokaties in de stad kan een kunst en cultureel (wandel)traj hoogwaardige herontwikkeling in het hartje van de binnenstad. Indien markttechnisch haalbaar zal de museumfunctie gecombineerd een trendy horecazaak al dan niet met een dakterras.

georganiseerd. De synergie tussen kunst, cultuur en winkelen biedt ka

Kultuurpaleis volgende algemene voorwaarden:

De lokatie wordt herontwikkeld door het ontwikkelingsteam indien kunnen gemaakt worden naar uitvoeringstermijn.

herontwikkeling van de Van Iseghemlaan toegewezen krijgt of als

Het ontwikkelingsteam zal de voorgestelde concepten kunnen rea en de stedenbouwkundige vergunningen. een grondige marktanalyse en in overleg met het AGSO. Dit kan

zij hiervoor de nodige vergunningen kan bekomen zoals de socio

De keuze van het meest geschikte concept zal gemaakt worden o

uitgevoerd van zodra het ontwikkelingsteam is geselecteerd als P

VII.4 Haalbaarheidsberekening
Hierna zijn de residuele grondwaarde-berekeningen omschreven van

basisoplossingen en varianten, zowel volgens eigen berekeningsblad

schema, gevraagd in het bestek. Gezien wij niet in alle gevallen zeker

juiste interpretatie van de parameters, gevraagd in het bestek, hebben

betwisting onze eigen berekeningsbladen voorrang. De tabellen en de

van de haalbaarheidsberekeningen c.q. de residuele grondwaardeber

opgenomen in de bijlagen van het begeleidend schrijven en het projec

VII.4.1 Het ontwikkelingsconcept

De basisoplossing bestaat uit winkels op het gelijkvloers en de eerste loften op de tweede verdieping. In deze oplossing wordt de residuele grondwaarde 5.577.240 de Kapellestraat werd voorzien, is bij de berekening van de residuele rekening gehouden met een geraamde aankoopprijs van 1.500.000 verwerving van dit pand.

Gezien in het door ons voorgestelde plan de integratie van het KBC-p

Gezien het bestek verbood om negotiaties te voeren met eigenaren va geverifieerd en eventueel aangepast worden

panden, is dit een eenzijdige raming van onzentwege, die later zal mo

VII.4.2 Variante 1

De variante bestaat uit winkels op het gelijkvloers en de eerste verdiep

museumfunctie op de tweede verdieping + een nieuw te bouwen trans

op het huidige dakniveau (samen 4.250 m, waarvan 1.500m nieuw

cordinatiefee van 6%. Een eerste raming van de totale kost voor het

bedraagt 3.918.000 . Dit is echter sterk afhankelijk van het afwerking dat men aan het volume op de dakverdieping wenst te geven.

uitrustingsniveau van deze ruimtes evenals van het al dan niet prestig

VII.5 Fasering en planning

De planning van de PPS tussen de geselecteerde private partner en h

begint te lopen op 17 februari 2003. Op basis van een eerste voorlop

zal het voorontwikkelingstrajekt ongeveer tot eind 2004 lopen en afger

met het verkrijgen van alle vergunningen. De bouwfase zal starten beg

de oplevering van de werken verwacht kan worden eind 2005 of begin

ontwikkelingsteam gaat ervan uit dat het project in n fase zal worde

commercialisatiefase zal opgestart worden begin 2005 en volledig zijn mei zal deze planning verfijnd worden in overleg met AGSO.

2005 of begin 2006. Tijdens de onderhandelingsronde tussen eind feb

VII.6 Projectaanpak en ontwikkelingsscenarios

Het ontwikkelingsteam stelt voor om de eigenlijke projectaanpak te be overleg met AGSO na de keuze en verdere uitwerking van het meest

ontwikkelingsconcept. Zoals aangegeven in het bestek en in de fax va

2003 wordt de mogelijkheid geboden om na 17 februari en voor 31 me

AGSO de hier voorgestelde concepten verder uit te werken en te conc

Pas dan kunnen tussenkomsten in bepaalde investeringen, controle-in

betalingsmodaliteiten, betalingsvoorwaarden, aanpak van conceptuele worden vastgelegd.

en technische studies, financieringsmodaliteiten, samenwerkingsvoorw

basis van de opgelegde voorwaarden, het programma van eisen uit he bouwen rond n hoofdfunctie, namelijk Cultuur.

marktanalyse voorgesteld om het ontwikkelingsconcept voor dit deelg

Daarna volgen nog de ontwikkelingsvoorwaarden, de planning en fase worden enkele referentieprojecten en beelden toegevoegd.

haalbaarheidsberekening. Om het geheel te ondersteunen of inzichtel

VIII.1 Ontwikkelingsvisie voor deelgebied III

Op basis van de ruimtelijke analyse, de gewenste ruimtelijke structuur

marktanalyse stelt het ontwikkelingsteam volgende ontwikkelingsvisie

<< De lokatie Postgebouw wordt ontwikkeld tot een multifunctionele, d Cultuurfabriek ter versterking van de ruimtelijke maar vooral culturele functie van de binnenstad van Oostende>>

architecturaal hoogwaardige culturele ontwikkelingspool of een zogen

In de hierna volgende paragraaf wordt deze ontwikkelingsvisie concre een ontwikkelingsconcept.

VIII.2 Het ontwikkelingsconcept

Het ontwikkelingsteam erkent de bijzondere architecturale kwaliteit va mogelijkheden van het markante gebouw maximaal te benutten. De stad Oostende beschikt over de kans om via het Postgebouw een Cultuurfabriek of -tempel op de Cultuurkaart te plaatsen. In Oostende

Postgebouw. Er is in dit voorstel naar gestreefd om de bestaande kwa

zeer veel culturele activiteiten georganiseerd, bijvoorbeeld Theater aa

Mort, de 14 dagen van het Fort, de festiviteiten rond Carnaval en Hallo

enzovoort. Het Postgebouw als Cultuurfabriek zou een uitstekend inst

Daarnaast heeft het de potentie om een schitterende huisvesting voor

museumfuncties te zijn. Het Postgebouw zal dus in de eerste plaats h

verplaatsen museum vanuit het Feest en Cultuurpaleis huisvesten. He

ook als vertrek en/of eindpunt functioneren in een cultuur- en kunstwa en misschien het nieuwe Feest en Cultuurpaleis in de stad Oostende verbindt. Door aan de functie Cultuur en cultuur (evenementen) een beter gentegreerd worden in het stadsweefsel.

de verschillende en belangrijkste kunst-lokaties zoals het Ensormuseu

gemeenschappelijk kwalitatieve huisvesting en infrastructuur aan te bi

Een dergelijke ontwikkeling, waar de cultuursector elkaar kan ontmoet

De lokatie wordt herontwikkeld door het ontwikkelingsteam indien toegewezen krijgt.

herontwikkeling van de Van Iseghemlaan en/of van het Feest- en

Het ontwikkelingsteam vraagt aan de publieke partner dat deze a

subsidiekanalen aanspreekt om het project economisch haalbaar haalbaar is. beschikking voor zowel de studiefase als de uitvoeringsfase.

Het ontwikkelingsteam kan dit project enkel ontwikkelen indien he

Het ontwikkelingsteam stelt haar ontwikkelingskennis in dit projec

Het ontwikkelingsteam is bereid de projectcordinatie op zich te n

Het ontwikkelingsteam is bereid om noodzakelijke studies op zich haalbaarheid ten goede komt.

indien het project daardoor efficinter kan worden gerealiseerd en

De lokatie kan slechts ontwikkeld worden indien een samenwerki

afgesloten worden met zowel de Post als Connectimmo (Belgaco

eigendomsoverdracht, het tijdstip om over het gebouw te beschik

VIII.4 Fasering en planning

De planning van de PPS tussen de geselecteerde private partner en h

begint te lopen op 17 februari 2003. Op basis van een eerste voorlopig

zal het voorontwikkelingstraject ongeveer tot eind 2005 lopen en afger

met het verkrijgen van alle vergunningen. De bouwfase zal starten beg

de oplevering van de volledige werken verwacht kan worden eind 200

2007. Op dit ogenblik gaat het ontwikkelingsteam ervan uit dat het pro

zal worden gebouwd. De commercialisatiefase zal opgestart worden b

volledig zijn afgerond eind 2006. Tijdens de onderhandelingsronde tus

februari en einde mei zal deze planning verfijnd worden in overleg me

planning is op dit ogenblik niet exact op te stellen ondermeer omdat d beschermd gebouw.

van de periodes voor het verkrijgen van de subidies en omdat het gaa

VIII.5 Projectaanpak en ontwikkelingsscenarios

Het ontwikkelingsteam stelt voor om de eigenlijke projectaanpak te be overleg met AGSO na de keuze en verdere uitwerking van het meest

ontwikkelingsconcept. Zoals aangegeven in het bestek en in de fax va

2003 wordt de mogelijkheid geboden om na 17 februari en voor 31 me

AGSO de hier voorgestelde concepten verder uit te werken en te conc

Pas dan kunnen tussenkomsten in bepaalde investeringen, controle-in

Indien het ontwikkelingsteam WPD Holding & ING REDHB wordt gese

voorgesteld om in nauw overleg met AGSO een gedetailleerd plan van

stellen teneinde de voorliggende voorstellen concreet verder uit te we projectaanpak. taakverdeling en werkwijze worden vastgelegd nadat in overleg n ontwikkelingsconcept per lokatie is weerhouden.

Dit plan van aanpak zal een concretisering en verwezenlijking zijn van

Hierin zullen alle modaliteiten, verschillende fasen en hun doelstelling

badsteden te zijn, maar De Stad aan zee. Deze keuze impliceert een

het beleid van in de eerste plaats de lokale overheid en in de tweede p de stad. De stad Oostende heeft de keuze gemaakt om zich in de toekomst te

regionale of provinciale overheid. Het vereist een duidelijke visie en po

Stad Oostende als winkel en horeca stad, de Stad Oostende als Cultu

Stad Oostende als verblijfstad (lees woonstad). Om dit mogelijk te ma sfeervolle binnenstad te creren. Dit wil ze onder meer bereiken door ontwikkelingspolen.

Stad Oostende de ambitie om een sterke, dynamische, vernieuwende

herontwikkeling van drie deelgebieden die moeten uitgroeien tot sterk

Het ontwikkelingsteam WPD Holding en ING REDHB zijn gezamenlijk

aangegaan en hebben na een grondige analyse van de bestaande sit

om zich maximaal te concentreren op de versterking van de binnensta alle drie de deelgebieden is getracht om maximaal de voor Oostende

voorstellen te doen om de functiestructuur te verbeteren. Met de heron

hoofdfuncties wonen, winkelen, horeca en cultuur (museum, cultuur e

versterken. Met het voorstel voor de herontwikkeling van de Van Isegh

worden woonproducten voor verschillende doelgroepen gerealiseerd z

gewenste diversiteit wordt gehaald. Daarnaast worden de noodzakelij winkelapparaat.

en grote winkeloppervlakten aangeboden ter versterking en aanvulling

Met de herontwikkeling van het Feest- en Cultuurpaleis wordt voldaan

versterking en uitbreiding van het bestaande te beperkte en te veroud

kernwinkelapparaat. De noodzakelijke vernieuwing zal de aantrekking

(lees omzet) gevoelig doen stijgen. Voor deze herontwikkeling is ook d Met de herontwikkeling van het Postgebouw tot een Cultuurfabriek of met de Warande.

museumfunctie geselecteerd als waardevolle toevoeging aan het cent

zal Oostende op de cultuurkaart prominent aanwezig zijn zoals bijvoor

effecten helemaal ten goede komen aan de binnenstad. Dit maakt het

een maximale synergie te bewerkstelligen tussen de bestaande en de moet de stad Oostende toelaten om maximaal aan de verwachtingen

stedelijke voorzieningen (wonen, winkels, horeca en cultuur). Deze tot

de kritische consument (lees doelgroepen) zijnde de regionale inwone

inwoner en de toeristische bezoeker. De verweving van de wensen en deelgebieden tot ontwikkelingspolen ten behoeve van de stad tot een bijzonder uitdaging. De binnenstad moet een onderscheidend vermogen opbouwen zodat concurrentie kan aangaan met andere regionale plaatsen. consument zich door aangetrokken voelt.

randvoorwaarden van deze doelgroepen maken de herontwikkeling va

Het moet van Oostende een bruisende en feestelijke stad maken waa

De voorgestelde Projecten voor Oostende die in dit projectboek vorm gekregen, via een ontwikkelingsvisie, -strategie, -aanpak tot het

ontwikkelingsconcept, zullen voor een economisch, maatschappelijk e

draagvlak zorgen in Oostende zodat naar de toekomst toe ook andere

zoals Oostende als congresstad, ten volle kunnen worden opgenomen

Op micro niveau zullen de vernieuwde deelgebieden hun rol als motor

maximaal kunnen spelen zodat de kwaliteit van de omgeving wordt ve

menging van functies en de integratie van wandeltrajecten, winkelrou verbetering van het woningaanbod, winkelaanbod, horeca-aanbod en

horecarustpunten, etc. tot een versterkte binnenstad kunnen leiden en

Het uiteindelijke doel is ten slotte dat de consumenten, zijnde de eigen

toeristen en de regionale inwoners, de vaste klanten van de stad Oost

ontwikkelingsteam ervan overtuigd dat ze de beoogde doelstellingen,

zijn op een grondige analyse uitgevoerd door zowel de eigen medewe

een aantal professionele externe marktpartijen, zal bereiken. Met de in

vorm van dit projectboek, de energie welke op korte termijn werd gem

voorgestelde aanpak hoopt het ontwikkelingsteam voldoende inzicht t

gegeven in onze Projecten voor Oostende zodat geoordeeld kan wo

ontwikkelingsteam WPD Holding & ING REDHB garant staat voor kwa

Opmerking :

De bieding die met voorliggende brief en projectdossier wordt overgem

THV vormt de basis voor de onderhandelingen en is in die hoedanig bevragingsbundel.

voor aanvullingen, verbeteringen en aanpassing binnen de grenzen va

De THV houdt zich dan ook ter beschikking om te allen tijde over de wisselen. Voorts behoeft het uiteindelijke onderhandelingsresultaat de goedkeu bevoegde instanties van de deelnemende partijen.

onderdeel ervan, met de bevoegde instanties bij de stad Oostende va