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www.carrerafacil.com DERECHO CIVIL III A) INTRODUCCIN ................................................................................................................. 8 UNIDAD 1. EL DERECHO REAL ............................................................................................ 8 Introduccin. ........................................................................................................................... 8 1.
Concepto de derecho real y clases. ...................................................................................... 9 2. Los derechos reales discutidos. ......................................................................................... 10 3. La distincin entre derechos reales y derechos de crdito. ............................................... 12 4. Sujetos, objeto y contenido del derecho real. .................................................................... 14 5. Publicidad como presupuesto de proteccin de los derechos reales ................................. 20 B) LA POSESIN .................................................................................................................... 22 UNIDAD 2. LA POSESIN Y SUS EFECTOS ...................................................................... 22 1. Concepto y fundamento. ................................................................................................... 22 2. Clases de posesin. ............................................................................................................ 26 3. El sujeto y el objeto de la posesin. .................................................................................. 31 4. La dinmica de la posesin: Adquisicin, Conservacin y prdida de la posesin. ......... 32 5. La proteccin posesoria. .................................................................................................... 35 6. Las presunciones posesorias.............................................................................................. 39 7. La liquidacin del estado posesorio. ................................................................................. 40 UNIDAD 3. LA USUCAPIN ................................................................................................. 42 1. Concepto y clases de usucapin. ....................................................................................... 42 2. Sujeto y objeto de la usucapin. ........................................................................................ 43 3. Requisitos comunes a toda usucapin. Requisitos de la usucapin ordinaria: Justo ttulo y buena fe. ................................................................................................................................ 45 4. Los efectos de la usucapin. .............................................................................................. 48 C) LA DINMICA DE LOS DERECHOS REALES .............................................................. 51 UNIDAD 4. NACIMIENTO, MODIFICACIN Y EXTINCIN DEL DERECHO REAL .. 51 1. Los modos de adquirir el derecho real. ............................................................................. 51 2. El sistema del ttulo y el modo. La tradicin como modo de adquisicin y transmisin. . 52 3. La modificacin, extincin y prdida del derecho real. .................................................... 54 UNIDAD 5. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ............................................................................................................................ 58 1. La publicidad de los derechos reales. ................................................................................ 58 2. El Registro de la Propiedad. .............................................................................................. 58 3. Elementos de la publicidad registral: la finca registral, el objeto de la publicidad registral y el titular registral. ............................................................................................................... 58 4. El procedimiento registral. ................................................................................................ 58 5. Los asientos registrales...................................................................................................... 58 6. La publicidad formal. ........................................................................................................ 58 UNIDAD 6. LAS ADQUISICIONES A NON DOMINO......................................................... 59 1. La proteccin de la seguridad del trfico. ......................................................................... 59 2. La adquisicin a non domino de bienes muebles: la regla del art. 464 del Cdigo civil. . 59 3. La adquisicin a non domino de bienes inmuebles: la fe pblica registral. ...................... 60 D) LA PROPIEDAD ................................................................................................................. 62 UNIDAD 7. EL DERECHO DE PROPIEDAD........................................................................ 62 1. Concepto y caracteres del derecho de propiedad. ............................................................. 62 2. El derecho de propiedad en la Constitucin espaola. ...................................................... 63 3. El sujeto, el objeto y el concepto de dominio. .................................................................. 65 4. Lmites y limitaciones de la propiedad. ............................................................................ 68 5. La ocupacin y la accesin como modos de adquirir la propiedad. .................................. 74 UNIDAD 8. LA PROTECCIN DE LA PROPIEDAD........................................................... 84 1. La accin reivindicatoria: requisitos y efectos. ................................................................. 84 www.carrerafacil.com 1
www.carrerafacil.com 1.1 Requisitos .................................................................................................................... 84 1.2 Efectos del ejercicio de la accin reivindicatoria ........................................................ 84 1.3 Plazo para el ejercicio de la accin ............................................................................. 85 1.4 Excepciones ................................................................................................................. 85 2. La accin declarativa de dominio, la accin negatoria, la accin de deslinde y otras acciones de tutela de la propiedad. ........................................................................................ 85 2.1 Accin declarativa de dominio .................................................................................... 85 2.2 Accin negatoria ......................................................................................................... 86 2.3 Acciones interdictales ................................................................................................. 86 2.4 Accin ad exhibendum ................................................................................................ 86 2.5 Accin de deslinde y amojonamiento ......................................................................... 87 UNIDAD 9. LA COMUNIDAD DE BIENES.......................................................................... 89 1. Principios jurdicos rectores de la comunidad de bienes. .................................................. 89 2. Rgimen jurdico: derechos y obligaciones de los comuneros en relacin con la cosa comn, y el derecho de cada comunero sobre su cuota. ....................................................... 91 2.1 Uso y disfrute de los bienes comunes ......................................................................... 91 2.2 Conservacin y defensa de la cosa comn .................................................................. 91 2.3 Administracin de la cosa comn ............................................................................... 92 2.4 Disposicin y alteracin de la cosa comn ................................................................. 92 2.5 Actuacin en juicio de los comuneros......................................................................... 93 2.6 Deberes: Gastos ........................................................................................................... 93 3. La extincin de la comunidad y la accin de divisin de la cosa comn. ......................... 93 UNIDAD 10. LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS ............................................................. 95 1. Fuentes normativas y rgimen jurdico de la Propiedad Horizontal. ................................ 95 2. Los complejos inmobiliarios privados. ........................................................................... 100 3. Los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turstico. ....... 101 E) LOS DERECHOS REALES LIMITADOS ....................................................................... 103 UNIDAD 11. EL USUFRUCTO, USO Y HABITACIN ..................................................... 103 1. Usufructo: concepto y caracteres. ................................................................................... 103 1.1. Concepto................................................................................................................... 103 1.2 Caractersticas ........................................................................................................... 103 2. Principio salva rerum substantia. Usufructo con facultad dispositiva ............................ 103 2.1 Principio salva rerum substantia............................................................................... 103 2.2 Enajenabilidad del derecho de usufructo .................................................................. 104 2.3 Usufructo con facultad dispositiva ............................................................................ 104 3. Estructura del usufructo: sujetos y objeto ....................................................................... 105 3.1 Sujetos del usufructo ................................................................................................. 105 3.2 Objeto ........................................................................................................................ 106 4. Constitucin. ................................................................................................................... 106 4.1 Constitucin del usufructo por ley ............................................................................ 106 4.2 Constitucin del usufructo por acto voluntario o negocial ....................................... 107 4.3 Constitucin del usufructo por prescripcin o usucapin (art. 468 CC) ................... 108 4.4 Constitucin del usufructo: condicin o trmino (art. 469 CC) ................................ 108 5. Contenido del usufructo: Derechos y Obligaciones. ....................................................... 108 5.1 Obligaciones del usufructuario anteriores a la toma de posesin de la cosa............. 108 5.2 Poderes del usufructuario .......................................................................................... 110 5.3 Obligaciones del usufructuario.................................................................................. 112 5.4 Derechos y obligaciones del nudo propietario .......................................................... 115 6. Extincin. ........................................................................................................................ 115 6.1 Causas........................................................................................................................ 115 7. Usufructos especiales. ..................................................................................................... 117 7.1 Usufructo de cosas consumibles ............................................................................... 117 www.carrerafacil.com 2
www.carrerafacil.com 7.2 Usufructo de cosas deteriorables ............................................................................... 118 7.3 Usufructo de cosa comn .......................................................................................... 118 7.4 Usufructo de un patrimonio....................................................................................... 119 8. Los derechos de uso y habitacin. ................................................................................... 119 8.1 Introduccin .............................................................................................................. 119 8.2 Concepto del derecho de uso ..................................................................................... 119 8.3 Concepto del derecho de habitacin .......................................................................... 120 8.4 Rgimen jurdico ....................................................................................................... 120 UNIDAD 12. LAS SERVIDUMBRES ................................................................................... 121 1. El derecho real de servidumbre ....................................................................................... 121 1.1 Concepto.................................................................................................................... 121 1.2 Caracteres .................................................................................................................. 121 2. Clasificacin de las servidumbres ................................................................................... 122 2.1 Servidumbres voluntarias y legales ........................................................................... 122 2.2 Servidumbres continuas y discontinuas .................................................................... 122 2.3 Servidumbres aparentes y no aparentes .................................................................... 123 2.4 Servidumbres positivas y negativas .......................................................................... 124 3. Constitucin de las servidumbres .................................................................................... 124 3.1 Constitucin legal ...................................................................................................... 124 3.2 Constitucin voluntaria o por negocio jurdico ......................................................... 125 3.3 Constitucin por signo aparente o por destino del padre de familia ......................... 126 3.4 Constitucin o adquisicin de la servidumbre por usucapin ................................... 127 4. Contenido del derecho real de servidumbre: derechos y obligaciones de los dueos de los predios dominante y sirviente ............................................................................................. 128 4.1 Posicin jurdica del dueo del predio dominante .................................................... 128 4.2 Posicin jurdica del dueo del predio sirviente ....................................................... 128 5. Modificacin de la servidumbre ...................................................................................... 128 5.1 El ius variandi del dueo del predio sirviente........................................................... 129 5.2 Variacin del estado de los predios ........................................................................... 129 5.3 Modificacin negocial ............................................................................................... 129 6. Extincin de la servidumbre ............................................................................................ 129 6.1 Consolidacin ............................................................................................................ 129 6.2 No uso ....................................................................................................................... 129 6.3 Imposibilidad de ejercicio ......................................................................................... 130 6.4 Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin ........................................... 130 6.5 Renuncia del dueo del predio dominante ................................................................ 130 6.6 Redencin convenida entre el dueo del predio dominante y el del sirviente .......... 130 6.7 Otras causas de extincin no previstas en el art. 546 CC .......................................... 130 UNIDAD 13. LAS SERVIDUMBRES LEGALES ................................................................ 130 1. Concepto.......................................................................................................................... 130 2. Servidumbres en materia de aguas .................................................................................. 131 2.1 Servidumbre natural de aguas ................................................................................... 131 2.2 Servidumbres de los mrgenes de cauces pblicos y de polica ............................... 131 2.3 Servidumbres forzosas propiamente dichas .............................................................. 131 2.4 Servidumbre de acueducto ........................................................................................ 131 3. Servidumbres de paso...................................................................................................... 132 3.1 Servidumbre transitoria de paso para obras .............................................................. 132 3.2 Servidumbre transitoria de paso de ganados ............................................................. 132 3.3 Servidumbre de paso en beneficio de fincas enclavadas ........................................... 132 4. Servidumbres de luces y vistas........................................................................................ 134 4.1 La apertura de huecos en pared medianera ............................................................... 134 4.2 Apertura de huecos en pared propia .......................................................................... 135 www.carrerafacil.com 3
www.carrerafacil.com 5. Servidumbre de desage de edificios .............................................................................. 136 6. Medianera ....................................................................................................................... 136 6.1 Concepto y caracteres................................................................................................ 136 6.2 Naturaleza jurdica .................................................................................................... 136 6.3 Constitucin y existencia .......................................................................................... 137 6.4 Contenido .................................................................................................................. 137 6.5 Extincin ................................................................................................................... 138 UNIDAD 14. DERECHOS DE ADQUISICIN PREFERENTE.......................................... 138 1. Introduccin .................................................................................................................... 138 2. Derecho de tanteo ............................................................................................................ 139 3. Derecho de retracto ......................................................................................................... 139 4. Retracto legal................................................................................................................... 140 4.1 Retracto de comuneros y retracto de colindantes ...................................................... 140 4.3 Retracto de los coherederos....................................................................................... 142 5. Tanteo y retracto arrendaticio ......................................................................................... 142 6. Retracto convencional o pacto de retroventa .................................................................. 143 F) LOS DERECHOS REALES DE GARANTA .................................................................. 144 UNIDAD 15. DERECHOS REALES DE GARANTA ......................................................... 144 1. Aspectos generales. ......................................................................................................... 144 2. Funcin de los derechos de garanta ............................................................................... 144 3. Caracteres ........................................................................................................................ 144 4. Tipos ................................................................................................................................ 144 UNIDAD 16. LA PRENDA POSESORIA ............................................................................. 145 1. Concepto y caracteres...................................................................................................... 145 1.1 Concepto.................................................................................................................... 145 1.2 Caracteres .................................................................................................................. 145 2. Constitucin. ................................................................................................................... 145 2.1 Sujetos ....................................................................................................................... 145 2.2 Objeto ........................................................................................................................ 146 2.3 Forma ........................................................................................................................ 146 3. Contenido. ....................................................................................................................... 146 3.1 Posesin de la cosa pignorada ................................................................................... 146 3.2 Derecho de retencin: pignus gordianum ................................................................. 146 3.3 Compensacin anticrtica de la prenda: art. 1868 CC .............................................. 146 3.4 Ejercicio de las acciones legales: art. 1869 CC ......................................................... 147 3.5 Realizacin del valor o ius distrahendi ..................................................................... 147 3.6 Derecho preferente de cobro ..................................................................................... 147 4. Extincin. ........................................................................................................................ 147 5. Prenda constituida a favor de los Montes de Piedad. ...................................................... 148 UNIDAD 17. ANTICRESIS ................................................................................................... 148 1. Concepto legal y naturaleza jurdica. .............................................................................. 148 2. Caracteres. ....................................................................................................................... 148 3. Constitucin del derecho real de anticresis. .................................................................... 149 4. Contenido. ....................................................................................................................... 149 4.1 Derechos del titular del derecho real de anticresis (acreedor anticrtico) ................. 149 4.2 Obligaciones del acreedor anticrtico ....................................................................... 150 5. Extincin. ........................................................................................................................ 150 UNIDAD 18. LA HIPOTECA INMOBILIARIA ................................................................... 151 1. Concepto y caracteres...................................................................................................... 151 2. Clases .............................................................................................................................. 153 3. Constitucin .................................................................................................................... 155 4. Sujetos de la relacin hipotecaria .................................................................................... 157 www.carrerafacil.com 4
www.carrerafacil.com 5. Objeto .............................................................................................................................. 158 6. Hipotecas de seguridad.................................................................................................... 159 6.1 Hipoteca de mximo.................................................................................................. 159 6.2 Hipoteca en garanta de rentas o prestaciones peridicas ......................................... 160 6.3 Hipoteca para garantizar obligaciones futuras o sujetas a condicin ........................ 160 6.4 Hipoteca inversa ........................................................................................................ 160 6.5 Hipoteca que garantiza obligaciones transferibles por endoso o al portador ............ 161 7. Extensin objetiva de la hipoteca .................................................................................... 162 8. Alcance de los intereses .................................................................................................. 163 UNIDAD 19. CONTENIDO DE LA HIPOTECA ................................................................. 165 1. Derechos de propietario .................................................................................................. 165 2. Responsabilidad .............................................................................................................. 165 3. Derechos del acreedor hipotecario .................................................................................. 166 4. Divisin del crdito hipotecario ...................................................................................... 167 5. Tercer poseedor: compraventa de la finca hipotecada .................................................... 167 6. Derecho de preferencia del acreedor hipotecario y rango de las hipotecas .................... 168 7. Proteccin de la hipoteca................................................................................................. 170 8. Causas especficas de la extincin de la hipoteca ........................................................... 172 UNIDAD 20. HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO POSESORIO ........................................................................................................................... 173 1. Introduccin .................................................................................................................... 173 2. Hipoteca mobiliaria ......................................................................................................... 173 3. Prenda sin desplazamiento posesorio .............................................................................. 174 F) LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ................................................................................................................................................. 175 UNIDAD 21. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL. .................................................. 175 1. Publicidad registral .......................................................................................................... 175 2. El Derecho Inmobiliario registral. La legislacin hipotecaria en Espaa ....................... 175 2.1 Derecho inmobiliario registral .................................................................................. 175 2.2 Legislacin hipotecaria en Espaa ............................................................................ 175 3. Sistema de publicidad inmobiliario en Derecho comparado ........................................... 176 3.1 Eficacia de la proteccin registral ............................................................................. 176 3.2 Organizacin del Registro ......................................................................................... 176 4. Rasgos fundamentales del sistema registral espaol. Principios hipotecarios ................ 177 4.1 Principio de inscripcin ............................................................................................. 177 4.2 Principio de rogacin ................................................................................................ 177 4.3 Principio de tracto sucesivo....................................................................................... 177 4.4 Principio de legalidad ................................................................................................ 177 4.5 Principio de prioridad ................................................................................................ 178 4.6 Principio de publicidad formal .................................................................................. 178 4.7 Principio de especialidad ........................................................................................... 178 4.8 Principio de exactitud ................................................................................................ 178 4.9 Principio de legitimacin registral ............................................................................ 178 4.10 Principio de la fe pblica registral. Principio de inoponibilidad ............................. 178 5. El Registro de la Propiedad ............................................................................................. 179 5.1 Concepto.................................................................................................................... 179 5.2 Caracteres .................................................................................................................. 180 5.3 Funciones .................................................................................................................. 180 UNIDAD 22. LOS ELEMENTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL ............................. 180 1. La finca en el Registro de la Propiedad. .......................................................................... 180 1.1 Concepto.................................................................................................................... 180 1.2 Fincas especiales ....................................................................................................... 181 www.carrerafacil.com 5
www.carrerafacil.com 1.3 Descripcin de la finca .............................................................................................. 182 1.4 Modificaciones en la finca y rectificaciones en su descripcin ................................ 182 2. Actos y derechos que tienen acceso al Registro. ............................................................. 183 2.1 Derechos reales inmobiliarios ................................................................................... 183 2.2 Derechos personales .................................................................................................. 183 2.3 Inscripcin de resoluciones judiciales ....................................................................... 184 3. El titular registral. ............................................................................................................ 184 3.1 Concepto.................................................................................................................... 184 3.2 Identificacin ............................................................................................................. 184 3.3 Circunstancias que afectan a la capacidad de obrar o a la disponibilidad de los bienes del titular registral ........................................................................................................... 185 UNIDAD 23. LA INMATRICULACIN .............................................................................. 185 1. Concepto de inmatriculacin. .......................................................................................... 185 1.1 Inmatriculacin. Primera inscripcin ........................................................................ 185 1.2 Inscripcin de derechos reales sobre fincas no inscritas ........................................... 185 2. Los medios de inmatriculacin. ...................................................................................... 186 2.1 El expediente de dominio (arts. 201 y 202 LH y 207 a 287 RH) .............................. 186 2.2 Ttulo pblico de adquisicin .................................................................................... 186 2.3 Las certificaciones de dominio .................................................................................. 187 3. La doble inmatriculacin. ................................................................................................ 187 UNIDAD 24. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL............................................................. 187 1. Concepto.......................................................................................................................... 187 2. Iniciacin del procedimiento. El llamado Principio de rogacin. ............................... 188 2.1 Principio de rogacin ................................................................................................ 188 2.2 Presentacin del ttulo y legitimacin para solicitar la inscripcin ........................... 188 3. El asiento de presentacin. .............................................................................................. 188 4. La calificacin registral. El llamado Principio de legalidad. ...................................... 189 4.1 La funcin de calificacin: su objeto ........................................................................ 189 4.2 Medios de calificacin y plazos ................................................................................ 190 4.3 El resultado de la calificacin ................................................................................... 190 5. Recursos contra la calificacin. ....................................................................................... 191 5.1 En el recurso judicial ................................................................................................. 191 5.2 En el recurso gubernativo .......................................................................................... 191 UNIDAD 25. LOS ASIENTOS REGISTRALES................................................................... 191 1. Clases de asientos. ........................................................................................................... 191 2. La inscripcin. ................................................................................................................. 192 2.1 Concepto y clases ...................................................................................................... 192 3. La anotacin preventiva. ................................................................................................. 193 3.1 Concepto y caracteres................................................................................................ 193 3.2 Efectos ....................................................................................................................... 193 3.3 Cases.......................................................................................................................... 193 3.4 Las anotaciones preventivas relativas a los derechos en litigio: anotacin preventiva de demanda. ..................................................................................................................... 194 3.5 Las anotaciones preventivas de valor negativo ......................................................... 194 4. La nota marginal.............................................................................................................. 194 5. La cancelacin. ................................................................................................................ 195 5.1 Concepto.................................................................................................................... 195 5.2 El consentimiento en la cancelacin. ........................................................................ 195 6. La publicidad formal. ...................................................................................................... 195 6.1 Ideas generales .......................................................................................................... 195 6.2 Medios de la publicidad formal ................................................................................. 195 UNIDAD 26. LA EFICACIA DE LA INSCRIPCIN........................................................... 196 www.carrerafacil.com 6
www.carrerafacil.com 1. Concepto.......................................................................................................................... 196 2. Eficacia de los arts. 32 y 34 LH. ..................................................................................... 197 3. Relacin del art. 33 LH con el art. 34 LH. ...................................................................... 197 4. Requisitos del art. 34 LH................................................................................................. 197 5. Efectos de la fe pblica registral ..................................................................................... 198 6. Lmites a la fe pblica registral ....................................................................................... 198
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A) INTRODUCCIN UNIDAD 1. EL DERECHO REAL

Introduccin. El Derecho Civil se divide entre: D Civil de la persona: conjunto de normas e instituciones que disciplinan las actividades humanas en su aspecto individual y colectivo. Se refiere al estado civil de las personas en sentido amplio: capacidad, nacionalidad, incluso ciertas normas del D matrimonial. D Civil patrimonial: normas e instituciones que disciplinan las funciones econmicas del hombre. A pesar de esta divisin, no hay que entender el D Civil patrimonial como algo independiente de la persona, sino que est ntimamente relacionada con ella porque la persona es el centro de todas las relaciones jurdicas. Por tanto, la nota de la patrimonialidad hay que entenderla como una adjetivacin del D Civil y no como algo sustantivo o independiente de la persona. P.ej., en materia de emancipacin se ve ese aspecto personal (en tanto estado civil) y el aspecto patrimonial. La persona es un presupuesto necesario del trfico jurdico patrimonial en cuanto lo que importa es fijar quines son los sujetos que estn en condiciones de participar en dicho trfico jurdico patrimonial. Se podra llegar a la conclusin de que el D Civil es el D de la persona en sus cuatro coordenadas bsicas: Vertiente individual del sujeto Vertiente familiar Vertiente social Vertiente econmica Dentro del mbito del Derecho Civil patrimonial hay que diferenciar entre relaciones jurdico-obligacionales y aquellas jurdico-reales. Sin embargo, en la prctica se ha ido demostrando que estos dos mbitos estn mezclados. En la teora general del contrato se modifica, extingue o nace una relacin jurdica de carcter patrimonial. En la compraventa se quiere adquirir la propiedad de un bien, que es el derecho real por antonomasia. Es un contrato consensual porque se perfecciona por el acuerdo entre las partes que intervienen en ese acto. Una vez perfeccionado, surgen obligaciones para ambas partes. Para adquirir la propiedad, se sigue la teora del ttulo (documento) y modo (Se necesita en la adquisicin derivativa. Entrega, salvo que haya pacto de reserva de dominio). La teora general del contrato tambin se proyecta dentro del mbito del D de Familia. As, p.ej., el CC espaol a estos efectos establece que los cnyuges pueden elegir el rgimen econmico de su matrimonio en capitulaciones matrimoniales (que no son sino un contrato). Tambin se refleja en el mbito del D de Sucesiones, concretamente en la sucesin mortis causa voluntaria a travs de testamento o de un pacto sucesorio. Los derechos reales y los derechos de crdito son aspectos distintos de una misma realidad, pero, en ningn caso, contradictorios. Se mezclan y tienen muchos puntos en comn. Principios de D Civil patrimonial con reflejo en el mbito de los derechos reales y en el mbito de los derechos de crdito Principio de la autonoma de la voluntad Tiene dos significados distintos: Capacidad de la persona para crear, modificar o extinguir relaciones jurdicas. Este principio tiene su reflejo en el art. 1255 CC. Capacidad de la persona para usar, gozar y disponer de los bienes econmicos. Se refleja en el art. 348 CC, que define el derecho de propiedad. No es un derecho absoluto, ya que est sometido a lmites (como la funcin social recogida en la CE) y www.carrerafacil.com 8
www.carrerafacil.com limitaciones (como el usufructo, que se proyecta como carga sobre la propiedad de un bien). Existe la posibilidad de crear nuevos derechos reales a partir de este principio, ya sea por el legislador o por particulares. Principio de la conmutatividad del trfico jurdico El trfico econmico o jurdico debe estar presidido por el principio de equilibrio de las prestaciones. Se derivan dos consecuencias: Interpretacin de los contratos ha de hacerse de acuerdo con el equilibrio de las prestaciones. Teniendo en cuenta la mayor o menor reciprocidad de intereses (art. 1289 CC). Enriquecimiento injusto o sin causa. En base a este principio, se prohben los desplazamientos patrimoniales (ya sea positivo o negativo) sin causa que lo justifique. Sucede en materia de parejas de hecho, cuando se llega a la ruptura. Principio de la buena fe (art. 7 CC) Se proyecta a lo largo de diferentes preceptos del CC (art. 1258 CC; en una sentencia del TS de 2007 se plasma qu se debe entender por actuar conforme a la buena fe) o en otras leyes. Principio de la seguridad jurdica (arts. 9.3 y 24 CE) Para el ciudadano, la seguridad jurdica es la proteccin de su confianza depositada en los dems al negociar en el trfico jurdico. En este sentido, al sujeto le interesa que haya una garanta procesal (derecho a la tutela judicial efectiva). Principio de la funcin social Los derechos no son valores absolutos, sino que tienen un contenido social. Hay manifestaciones concretas a este principio en la CE: art. 33.2, art. 45.2 CE (indispensable solidaridad colectiva), art. 38, art. 128.
Todos los principios del D patrimonial tienen su reflejo en D de obligaciones y en el D real. 1. Concepto de derecho real y clases. El origen de la expresin derecho real se encuentra en el D Romano: los iura in re, que eran derechos de cosas. Es un trmino ms amplio porque aqu se incluye a la posesin, pero no se puede calificar como derecho real. La finalidad del derecho real o del derecho de cosas es resolver los conflictos de intereses que recaen sobre la titularidad, la utilizacin o el disfrute de los bienes. Desde el punto de vista legal, no existe ninguna definicin de derecho real. La doctrina tampoco define qu son, tan slo lo contrapone al derecho de crdito: Partiendo de la concepcin clsica, la doctrina califica los derechos como reales porque conceden a su titular un poder directo e inmediato sobre las cosas; mientras que se entiende que el derecho de crdito slo se satisface con la prestacin que haga el deudor al acreedor. Los derechos reales son ejercitables erga omnes. En cambio, los de crdito, slo se pueden hacer valer frente al obligado. Es necesario hacer una profunda revisin porque: o Es falso que los derechos reales impliquen siempre un poder directo e inmediato sobre la cosa. S que sucede en la propiedad, pero no as en: Los derechos reales limitados sobre cosa ajena. Son limitados porque su titular slo recibe algunas de las facultades de goce dominical. Esto sucede en el usufructo, tiene facultades de goce y disfrute, pero no de disposicin. Adems, la propiedad 9
www.carrerafacil.com debe pertenecer necesariamente a otro sujeto. No se establece un derecho de usufructo sobre una cosa propia. El mbito de los derechos reales de garanta o de realizacin de valor. As, en el caso de la hipoteca, el acreedor hipotecario no se puede apropiar del bien (se prohbe el pacto comisorio). Las servidumbres negativas. La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble (predio sirviente) en beneficio de otro (predio dominante) perteneciente a distinto dueo. En el caso de las servidumbres negativas, se prohbe al dueo del predio sirviente hacer algo sobre su fundo, predio o finca que sera lcito de no existir la servidumbre. o Oponibilidad erga omnes Si no se inscribe, no se puede oponer Clases de derechos reales Propiedad Prototipo de los derechos reales. Significa el mximo poder sobre una cosa. Derechos reales limitados o derechos sobre cosa ajena Comprimen el libre ejercicio del derecho de propiedad, al tiempo que conviven con el derecho de propiedad. Se distingue: o Derechos reales de goce Permiten a su titular la utilizacin o explotacin total o parcial de un bien ajeno y, en algunos casos, la adquisicin de los frutos que producen. Derecho de usufructo Derecho de uso y habitacin Servidumbre Derecho de superficie. o Derechos reales de garanta o de realizacin de valor Son derechos de realizacin de valor porque otorgan a su titular la facultad de enajenar la cosa afectada para obtener el valor de la misma. Se prohbe el pacto comisorio, es decir, se prohbe que se quede con la cosa. Son derechos de garanta porque mediante ellos se asegura el cumplimiento de una obligacin. El titular de ese derecho real es el acreedor. Estos derechos obligan al deudor a pagar para evitar la ejecucin. En caso de incumplimiento, se ejecuta la garanta: se procede a la venta del bien en pblica subasta. Hipoteca mobiliaria e inmobiliaria Prenda con o sin desplazamiento posesorio Anticresis 2. Los derechos reales discutidos. Derecho arrendaticio Se podra mantener ese carcter real en cuanto que el arrendatario, por similitud al usufructuario, es un poseedor de la cosa arrendada y tiene sobre ella un poder directo e inmediato. Sin embargo, con respecto al criterio de la oponibilidad erga omnes, hay ms dudas. Hoy en da hay que defender la ineficacia del arrendamiento frente a terceros adquirentes de la cosa. Pero hay excepciones muy importantes: Arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad (art. 2 LH). Arrendamientos protegidos por prrrogas legales. Arrendamientos sometidos a las Leyes de Arrendamientos Rsticos y Urbanos. 10
www.carrerafacil.com En estos casos, s es oponible y s se podra calificar como derecho real. Un sector de la doctrina mantiene que si bien no puede decirse que todo arrendamiento genera un derecho real, no puede negarse que son derechos reales los arrendamientos inscribibles en el Registro de la Propiedad y los sometidos a las legislaciones especiales de arrendamientos rsticos y arrendamientos urbanos. Derecho de retencin o ius retentionis En el caso de la prenda con desplazamiento posesorio o prenda ordinaria, se produce un desplazamiento posesorio; con lo cual, el bien mueble pasa a manos del acreedor (titular de la garanta real). Sin embargo, el acreedor acta a modo de depositario para que no se deprecie su valor. El acreedor a favor del cual se ha constituido la garanta est detentando el bien como medida de precaucin. Tiene derecho de retencin. El deudor sigue siendo dueo de la cosa hasta que no se adjudique a alguien como consecuencia de la ejecucin por no cumplir la obligacin. Si se cumple, el bien se devuelve al deudor. Con lo cual, la nica facultad que otorga ese ius retentionis al titular del mismo (el acreedor) es la de denegar la restitucin de la cosa ajena que posee mientras no se le satisfaga la deuda y los intereses. Por tanto, el requisito de la inmediatividad (poder disponer de la cosa) no se da pese a que el acreedor tiene el bien en sus manos. Con respecto a la eficacia real u oponibilidad erga omnes, la accin de proteccin de ese derecho puede ejercitarse, no slo frente al deudor sino tambin frente a sus acreedores y sucesores en la titularidad de la cosa. Por tanto, se puede concluir que es dudosa la naturaleza real de este derecho. Opcin de compra La opcin, al igual que los derechos de tanteo y de retracto, se incluye dentro de la categora de los derechos de adquisicin preferente. En el caso de la opcin, el resultado a que se conduce es distinto. P.ej., arrendamiento con opcin de compra. Se considera una clusula introducida en el acto de arrendamiento, de manera que si se incumple, ese incumplimiento no da lugar a la nulidad del acto jurdico llevado a cabo frente a terceros, sino que se trata de un incumplimiento contractual, por lo que surge un derecho de indemnizacin por daos y perjuicios. Es como un retracto convencional. No es como un retracto legal entre copropietarios, coherederos, propietarios colindantes en el que s se puede anular el acto frente a terceros. El tanteo lo ejercita el titular del mismo antes de realizar el acto; mientras que el retracto se ejercita despus de que se haya realizado el acto. Quien tiene el derecho de tanteo, tiene el retracto. Facultades que se conceden al titular del derecho de opcin: adquirir la cosa objeto del contrato pagando el precio pactado con el concedente. Este derecho no otorga un poder directo e inmediato sobre el bien. Adems, la opcin no puede hacerse efectiva frente a un tercer adquirente de la cosa. Si esto sucede, sera un incumplimiento contractual por lo que ser responsable de los daos y perjuicios que se produzcan al titular del derecho de compra. No se anula el negocio jurdico. Como, en el derecho de opcin no hay ni oponibilidad erga omnes ni inmediatividad, no es un derecho real. No obstante lo dicho, un sector de la doctrina dice que s es derecho real en tanto que el art. 14 Reglamento Hipotecario permite la inscripcin de un derecho de compra. Si ha habido inscripcin, hay oponibilidad erga omnes. Los requisitos exigidos en el art. 14 RH son: Convenio expreso de las partes para que se inscriba. Precio estipulado Plazo para el ejercicio de la accin. En este caso, s anulara el negocio jurdico.
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www.carrerafacil.com Derechos de tanteo y de retracto Como se acaba de ver, no se pueden considerar derechos reales ni tan siquiera como derechos subjetivos. Se trata de simples facultades de adquisicin incluidas en la categora de los derechos potestativos (conceden un poder a los titulares que le permiten el nacimiento, modificacin o extincin de un derecho subjetivo). Por tanto, al titular de estos derechos se le concede la facultad de adquirir una cosa determinada cuando su propietario ha decidido venderla (tanteo) o cuando la ha enajenado efectivamente a un tercero (retracto). El titular de estos derechos de adquisicin preferente puede hacerlos efectivos no slo contra la persona a quien el propietario ha enajenado el bien, sino tambin frente a los sucesivos adquirentes de la misma. El retracto legal posee eficacia erga omnes. Por ello, algn sector de la doctrina ha predicado el carcter real de este derecho. 3. La distincin entre derechos reales y derechos de crdito. Al tratarse de dos aspectos de una misma realidad, resulta difcil establecer esa distincin. Rasgos diferenciadores: En base a los sujetos Relaciones jurdico-reales No siempre conectan entre s a personas determinadas. A veces s, como en el usufructo, en el que hay una relacin entre el nudo propietario y usufructuario. Relaciones jurdico-obligacionales Hay un sujeto activo o acreedor que tiene derecho a recibir y exigir la prestacin y un sujeto pasivo o deudor sobre el que pesa el deber de prestar la relacin. En base al objeto Relaciones jurdico-reales El objeto es un bien o cosa especfica o corporal. El beneficio lo obtiene directamente el titular de la cosa. Relaciones jurdico-obligacionales El objeto directo es una prestacin o conducta del deudor. El beneficio que obtiene el acreedor lo consigue a travs de una conducta del deudor. En base al poder que atribuyen a su titular Relaciones jurdico-reales Los derechos reales son derechos de exclusin en tanto que en el goce de la cosa y en la utilidad que se obtiene de ella el titular excluye a los dems. Los derechos reales confieren a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa sin ningn intermediario personalmente obligado Relaciones jurdico-obligacionales Los derechos de crdito son derechos de unin que sirven a la colaboracin social. Se pide la cooperacin del deudor para satisfacer el crdito. Se atribuye al titular del derecho de crdito un poder o facultad sobre el deudor para exigirle una prestacin de hacer o de no hacer. En base a su eficacia o proteccin de ese derecho Relaciones jurdico-reales Los derechos reales son oponibles erga omnes. Es el prototipo de los derechos absolutos. Adems, se les dota de un conjunto de acciones reales para su defensa. Las acciones reales se caracterizan por: Su amplia legitimacin pasiva. Se dirigen frente a cualquier persona que sea detentador, poseedor o titular que perturba, desconozca o disminuya esa relacin jurdica real. Su especial duracin. 12
www.carrerafacil.com Art. 1962 CC: las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los seis aos, salvo las excepciones del art. 1955 CC. Art. 1963 CC: las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta aos. Dirigirse a obtener una utilidad de la cosa a travs de su puesta a disposicin del titular. Las acciones reales son, fundamentalmente: Acciones de fijacin o de reconocimiento Tratan de obtener la declaracin de que quien las ejercita es el titular. Accin declarativa de dominio Accin confesoria que ejercita el dueo del predio dominante en las servidumbres, que es el titular del derecho real de servidumbre. No se puede incluir en esta categora de acciones de fijacin la accin negatoria Acciones liberatorias Se intenta obtener un pronunciamiento de inexistencia o de inoperatividad de un derecho concurrente. Accin negatoria de servidumbres, que puede ejercitar el dueo del predio sirviente. Acciones recuperatorias Se propone la reinstauracin del titular en el goce o aprovechamiento impedido u obstaculizado por un tercero. Accin reivindicatoria Relaciones jurdico-obligacionales Es el prototipo de los derechos relativos porque slo pueden hacerse efectivos frente a la persona deudora y no frente a terceros. En base a los principios que los rigen Relaciones jurdico-reales Exigen para su constitucin, adems del ttulo, un acto exterior de transmisin, llamado modo. Se sigue la teora del ttulo ms el modo. Son ejemplos claros de esta teora del ttulo y del modo los arts. 609 y 1095 CC, que recogen la traditio como forma de perfeccionamiento del contrato, o la ocupacin (art. 609 CC). Relaciones jurdico-obligacionales Siguen el principio de la autonoma privada o autonoma de la voluntad (art. 1255 CC). Nacen de los contratos, con el ttulo. En base a la duracin Relaciones jurdico-reales Con carcter general, tiene naturaleza perpetua. Nace para perpetuarse en el tiempo. Adems, como los derechos reales recaen sobre una cosa determinada, el perecimiento de la cosa lleva consigo la extincin del derecho. Relaciones jurdico-obligacionales Tiene naturaleza transitoria. El ejercicio del derecho de crdito lo extingue porque, satisfecha la prestacin, desparece el vnculo jurdico existente entre el acreedor y el deudor. En base a la proteccin registral Relaciones jurdico-reales Tanto la posesin como el registro son mecanismos de publicidad. Cuando se trata de transmisin de bienes inmuebles, el adquirente slo habr realizado una adquisicin perfecta y segura cuando tenga la naturaleza de que nadie le va a perturbar en la posesin por motivos anteriores a la adquisicin. Ese adquirente necesita saber que quien aparezca como propietario tenga ttulos y que no est sujeto a cargas. La seguridad se la da el Registro de la Propiedad. 13
www.carrerafacil.com En el caso de la hipoteca, le interesa saber si el constituyente de la garanta goza de pleno poder de disposicin sobre el mismo. El Registro le da la seguridad. En el caso de la hipoteca la inscripcin es constitutiva. Si no se inscribe, no nace a la vida jurdica. Relaciones jurdico-obligacionales La influencia del Registro es mucho menor. Sobre todo, si tenemos en cuenta que, por regla general, las relaciones jurdico-obligacionales quedan limitadas en sus efectos a la esfera de esas personas que contraen esa obligacin. Eso s, algunos derechos obligaciones tienen acceso al Registro, como los derechos arrendaticios, o el derecho de opcin.
4. Sujetos, objeto y contenido del derecho real. Sujetos Las relaciones jurdico-reales tienen lugar entre personas y cosas, que pueden ser cosas materiales (propiedad de un bien mueble) o inmateriales (propiedad intelectual). Cabe aplicar la teora de la relacin jurdica y del derecho subjetivo. El titular del derecho real tiene un radio de accin o de proyeccin ms amplio y diferente en funcin del tipo de derecho real ante el que nos encontremos. As, p.ej., en el derecho de propiedad puede haber un sujeto o varios y a los terceros se les impone una serie de derechos y obligaciones para que no perturben ese d de propiedad. En cambio, en los derechos reales limitados la relacin intersubjetiva se produce de otro modo: El sujeto pasivo Es el propietario de bien sobre el que recae el derecho real limitado de disfrute. Con lo cual, el usufructo es una carga. En el caso del usufructo, es el nudo propietario es el dueo de la cosa usufructuada. En este sentido, al propietario se le imponen una serie de obligaciones establecidas en la ley, como las reparaciones extraordinarias oportunas y hacerse cargo del pago de impuestos que recaigan sobre la cosa. El sujeto activo El usufructuario ostenta una posicin activa de goce y disfrute de la cosa ajena. En otras ocasiones, el derecho real es instrumental y accesorio de un derecho de crdito o de un derecho personal. En este sentido, el derecho real sigue las vicisitudes del derecho personal. Si se cumple la obligacin, se extingue esa garanta real. Por tanto, la relacin que se produce entre los sujetos es diferente. Capacidad de los sujetos Pueden ser titulares de un derecho real: Personas fsicas, tengan o no capacidad de obrar. Personas jurdicas, atendiendo a lo establecido en el art. 38 CC. En algunos supuestos, la ley establece ciertas limitaciones. P.ej., en materia de usufructo el art 515 CC dice que no podr ser superior a treinta aos. El Estado, as lo reconocen el art. 345 CC y la Ley 16/1985 de 25 de junio de Patrimonio del Estado. Las CCAA, se regirn por las normas dictadas en cada una de ellas. Concurrencia de varias personas en la titularidad de un derecho real Pueden ser varios los titulares de un derecho real. Esta concurrencia se puede producir: o De modo voluntario En el caso de la concurrencia voluntaria, el sistema organizativo atiende a lo que las partes hayan acordado. o Por un hecho incidental www.carrerafacil.com 14
www.carrerafacil.com Si la comunidad es incidental la composicin puede derivar del ttulo de constitucin o de la aplicacin de los sistemas de cotitularidad tipificados legalmente (para el caso de la comunidad de bienes). En relacin con las cotitularidades, histricamente han sido dos los tipos de cotitularidad en los derechos reales: Comunidad romana o por cuotas Se recoge en los arts. 392 y ss CC. Se caracteriza por la existencia de cuotas como instrumento de armonizacin de los derechos de ese grupo. Las cuotas dan lugar a derechos. Comunidad germnica o en mano comn Es una figura de origen incierto que ha quedado residualmente en nuestro derecho, como en el aprovechamiento de montes en mano comn. Se mueve por otros intereses: No hay cuotas; pero si las hubiera, no significara medida de derechos. No hay derecho a pedir la disolucin de la comunidad. Tampoco existe la posibilidad de disponer de una parte por separado. La comunidad es consecuencia de una anterior relacin jurdica entre sus miembros a los que se conecta. As, p.ej., el aprovechamiento de montes en mano comn se deriva de las relaciones de vecindad. Objeto Cuando se habla de bienes o de cosas como objeto de la relacin jurdico-real, habra que incluir los bienes materiales, bienes inmateriales, energas, las universalidades. Habra que matizar qu sucede con los derechos. No pueden ser objeto de derecho real: Una conducta Un comportamiento exigido y, por tanto, obligado. Otro derecho real. En este caso, habra que hablar de la concurrencia de derechos subjetivos de diverso grado y jerarqua sobre un mismo objeto. Rige el principio de prioridad (Prior in tempore, potior iure). Se niega que un derecho real recaiga sobre un derecho de crdito. Sin embargo, un sector de la doctrina dice que el crdito se cosifica y, por tanto, entra dentro del trfico jurdico como una cosa ms. Estos objetos del derecho real deben reunir una serie de requisitos Existencia del objeto El objeto del derecho real ha de ser una realidad del mundo exterior. Es evidente que no pueden recaer derechos reales sobre algo que no existe. Habra que preguntarse si ese derecho real ha de tener existencia actual o si cabe un derecho real sobre un objeto posible o futuro. Art. 1271 CC permite que se establezca como objeto de contrato cosas futuras. La profesora opina que es dudoso que ese contrato d lugar al nacimiento de un derecho real antes de que exista el objeto del contrato. Por eso, es difcil que recaiga un derecho real sobre algo que no exista an. Licitud Ha de tratarse de una cosa que est dentro del comercio y cuyo trfico patrimonial no se halle prohibido o impedido por el ordenamiento jurdico. Determinacin Hay que concretar el bien objeto de ese derecho real. Esta exigencia no est expresa muchas veces en el texto legal, pero se deduce de su contexto. As, p.ej., en materia de usufructo, el usufructuario est obligado a hacer un inventario para determinar el objeto del derecho real.
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www.carrerafacil.com En otras ocasiones, esa exigencia de la determinacin est especialmente indicada. P.ej., en el caso de la hipoteca se requiere que recaiga la hipoteca sobre bienes especialmente indicados y por una suma o cantidad tambin precisa. Contenido El ordenamiento jurdico atribuye facultades agrupadas en la titularidad de ese derecho real, se contempla como algo unitariamente agrupado. Facultad de realizacin directa del inters del titular de satisfacer el derecho Si el derecho real se traduce en ese poder directo e inmediato sobre las cosas, la primera facultad es aquella que le permite al titular una realizacin directa de su inters sin necesidad de ninguna prestacin de alguien para ello. En la prctica, esa facultad depende de la naturaleza de ese derecho real: o Derechos de uso y disfrute Ese inters del titular se satisface mediante la facultad de uso y goce de la cosa con el correspondiente derecho a poseerla. o Derechos de garanta El inters del titular se satisface pudiendo realizar el valor de la cosa gravada a travs de los procedimientos legalmente establecidos para cobrar lo que se le debe. La posesin est en funcin de la naturaleza de esa garanta real. En unos casos puede haber posesin de la cosa por parte del acreedor (como en la prenda pignoraticia), pero el acreedor es detentador; el titular es quien constituye la garanta real. Sin embargo, en la prenda sin desplazamiento, el bien permanece en manos del constituyente de la garanta real. Por eso, el juego de la posesin es totalmente distinto. Faculta de exclusin Tiene dos aspectos: o Preventivo Pretende evitar la intromisin o perturbacin por parte de terceras personas. Se plasma materialmente p.ej., en el art. 388 CC que reconoce a todo propietario la facultad de cerrar sus fincas o heredades; o el art. 384 CC que atribuye al propietario y a titulares de derechos reales la facultad de proceder a su deslinde con citacin de los dueos de los predios colindantes. De igual forma, este carcter preventivo se manifiesta en las acciones de mantenimiento en la posesin. o Represivo Se hace referencia al conjunto de medidas tendentes a poner fin a una perturbacin o lesin que se ha consumado ya. Frente a las lesiones, el titular del derecho real es tutelado mediante especficas acciones: Acciones reales Pueden ser: Petitorias Confluyen la defensa posesoria y la utilizacin de ttulos jurdicos. Ej., accin reivindicatoria. Declarativas Confesorias Acciones de declaracin positiva, en virtud de las cuales el titular pretende que su derecho sea declarado frente a quien lo niega o desconozca. Esta accin es la que puede ejercitar el titular del predio dominante. Ej., la accin de declaracin de dominio. Negatorias
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www.carrerafacil.com Acciones de declaracin negativa, en virtud de las cuales el titular pretende que se declare que otro carece de un derecho de esa naturaleza sobre su bien. Es lo que pretende el dueo del predio sirviente. Acciones posesorias Protegen la situacin posesoria del titular de ese derecho real, p.ej., un interdicto de obra nueva. Se atiende al hecho de que alguien es poseedor y de que ha sido despojado de su posesin; no importa el ttulo que tenga para poseer.
Facultad de oponer la titularidad real o eficacia real El derecho real es oponible frente a terceros, que debern tolerar el ejercicio de los poderes y facultades que constituyen el contenido de ese derecho real. Facultad de persecucin o reipersecutoriedad Atribuye a su titular la posibilidad de perseguir la cosa donde quiera quienquiera que sea la persona que la detente. P.ej., el propietario de un reclamar que su derecho de propiedad sea reconocido frente a quien lo mediante una accin declarativa confesoria y tambin puede ejercitar reivindicatoria.
que est y bien puede desconozca una accin
En relacin con estas dos ltimas facultades, hay que poner de relieve que tanto la oponibilidad erga omnes como la reipersecutoriedad en ocasiones experimentan alguna quiebra en funcin de la proteccin de intereses de terceros adquirentes de buena fe. Facultad de prioridad o preferencia Adems de ser una facultad del titular, es el principio que resuelve la concurrencia entre derechos reales incompatibles entre s. Como consecuencia de este principio, el derecho real adquirido con anterioridad prevalece y excluye al derecho adquirido posteriormente. En el mbito sustantivo se sigue la regla prior tempore, potior iure (primero en el tiempo es el mejor en el derecho). Cuando los derechos concurrentes son de la misma naturaleza, el CC resuelve el conflicto en su art. 1473 cuando regula la doble venta. Si ese bien es mueble, la propiedad se transfiere a la persona que primero haya tomado posesin de la cosa de buena fe. Cuando es un bien inmueble: Se da preferencia al que primero haya inscrito. Si no hay inscripcin, se atribuye a quien de buena fe posea. Si no hay posesin, se atribuye a quien presente ttulo de fecha ms antigua siempre que haya buena fe. Cuando los derechos concurrentes son de naturaleza diversa, se sigue el principio de preferencia y prioridad del derecho ms antiguo. El derecho posterior no puede perjudicar ni limitar al derecho anteriormente constituido, que ser el preferente. En el caso de que se constituya una hipoteca sobre una finca sobre la cual ya existe un derecho de usufructo, si el deudor no cumple, se enajena el bien con la carga que supone el derecho de usufructo, contina, ya que el usufructo es anterior. En cambio, si se constituye un usufructo sobre un bien hipotecado y el deudor no cumple, el acreedor hipotecario actuar como si el usufructo no existiera. Se realiza el valor del bien y se extingue el derecho de usufructo. Cuando los derechos reales concurrentes son compatibles porque cada uno supone utilizaciones diferentes o diversos servicios sobre la cosa. P.ej., servidumbre de paso y despus una servidumbre de acueductos sobre la misma cosa. Si se www.carrerafacil.com 17
www.carrerafacil.com produjese la colisin, se aplica la regla de que los derechos posteriores no pueden perjudicar a los derechos anteriores. Este principio de prioridad tiene su reflejo en el mbito registral. La preferencia se manifiesta a favor de aquel que accede primero al registro. Es un mecanismo de publicidad. Se le da preferencia en perjuicio de aquellos otros, incluso con mejor derecho, que intenten el registro con posterioridad. Facultad de disposicin Es la expresin ms intensa del goce. Se traduce en la posibilidad que tiene el titular de enajenar, ceder o transmitir su derecho a un tercero autolimitarlo constituyendo otros derechos reales menores extinguir ese derecho real Esta facultad comprende la realizacin de toda suerte de actos jurdicos que tengan transcendencia real, culminen o no en la propia prdida de la condicin de propietario por parte del disponente. La prdida de la condicin de propietario por parte del disponente puede tener lugar cuando: El acto de disposicin tiene por objeto transmitir la propiedad a otra persona (compraventa, donacin, dacin en pago). La renuncia de ese derecho de propiedad. Abandono de la cosa mueble o inmueble. En este supuesto, el bien sobre el que recae el derecho de propiedad pasa a ser una res nullius, como tal, puede ser susceptible de ocupacin, que es una forma originaria de adquisicin de la propiedad. La facultad de disposicin puede verse limitada por razones de diferente ndole. Son las prohibiciones de disponer: o Origen legal Por eso, se dice que el derecho de propiedad no tiene carcter absoluto. En la declaracin de fallecimiento prohbe la disposicin de los bienes a ttulo gratuito hasta cinco aos despus de la declaracin de fallecimiento (art. 196.2 CC). Art. 525 CC: los derechos de uso y habitacin no se pueden transmitir por ninguna clase de ttulo. Art. 14 Ley de Propiedad Intelectual dice que el derecho moral de autor es inalienable, se protege el derecho a la integridad de la obra. Art. 24 Ley Modernizacin de las Explotaciones Agrarias: la divisin o segregacin de una finca rstica slo podr permitirse si no da lugar a parcelas de extensin inferior a la unidad mnima de cultivo (secano: 4 ha; regado: 1 ha). Legislacin en materia de patrimonio histrico espaol. Estas limitaciones despliegan su eficacia, incluso, frente al tercero hipotecario aunque esa prohibicin no se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad (art. 26.1 Ley Hipotecaria). Tercer hipotecario: el que adquiere a ttulo oneroso confiando en lo que el Registro dice. Pese a la multiplicidad de supuestos, desempean un papel marginal dentro del ordenamiento jurdico. No es de extraar porque el D Privado codificado reaccion de forma virulenta contra la propiedad vinculada (amortizada) propia del Antiguo Rgimen. Se pretende facilitar el trfico econmico, la transmisin de la tierra, etc. o Origen convencional: Prohibiciones voluntarias de disponer Origen en actos a ttulo gratuito En pocas pasadas, las prohibiciones testamentarias de disponer eran muy frecuentes, generalmente, de bienes inmuebles para que no salieran del www.carrerafacil.com 18
www.carrerafacil.com mbito familiar. Sin embargo, hoy en da el CC afirma la nulidad de disposiciones que contengan prohibiciones perpetuas de enajenar. La LH se hace eco de esta prohibicin de disponer refirindose, en general, a las incorporadas a un acto a ttulo gratuito. La LH permite la inscripcin de esas prohibiciones de disponer siempre que la legislacin vigente reconozca su validez. Por tanto, estas prohibiciones de disponer, adems de respetar los lmites temporales establecidos, han de fundarse en una justa causa o en un inters legtimo. De lo contrario, no tendran validez. Estas prohibiciones de disponer no seran oponibles frente a terceros. Origen en actos a ttulo oneroso Son aquellas acordadas por las partes en actos celebrados en los que hay contraprestacin. Estas prohibiciones no tienen acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, con carcter general no son oponibles frente a terceros. Su eficacia queda limitada a las relaciones internas entre las partes que han celebrado ese acto o contrato (art. 27 LH). En relacin con este precepto, el art. 57 Reglamento Hipotecario dispone que se inscribirn en un solo asiento el acto o contrato que contenga una hipoteca, aun cuando contenga una prohibicin (cuya inscripcin est prohibida per se). o Origen judicial y administrativo En realidad, se fundan en la ley pero se materializan a travs de una resolucin judicial o administrativa. Por eso, se las llama prohibiciones ad hoc. Con lo cual, el fundamento de ambos tipos de prohibiciones radica en garantizar el patrimonio del demandado en un determinado proceso o de garantizar el patrimonio del interesado en un expediente administrativo que conlleve prstamos o subvenciones de distintos organismos administrativos cuyas condiciones especiales hay que garantizar. Facultad de provocar la realizacin o valor de los bienes El acreedor hipotecario tiene esta facultad. Constituye el eje central de los derechos reales de garanta. Esta facultad se recoge en el art. 1858 CC. En nuestro ordenamiento se prohbe el pacto comisorio. Facultad de provocar la adquisicin Est ntimamente relacionada con los derechos de adquisicin preferente, a saber, retracto, tanteo y opcin. La facultad que expresa el contenido esencial de estos derechos es la de adquirir el dominio sobre un bien con preferencia a un tercero. El derecho de retracto extingue el acto, mientras que la opcin, no. Estos derechos aparecen en el trfico dependientes de la relacin jurdica de la que dimanan. P.ej., el derecho de opcin tiene su origen en el contrato de arrendamiento. El retracto en una comunidad de comuneros. Todas estas facultades que conforman el contenido de la relacin jurdico-real estn haciendo referencia al lado activo de dicha relacin. Con respecto al lado pasivo, estn los deberes, cargas y obligaciones. En la propiedad, el lado pasivo hace referencia a esos terceros que, al entrar en contacto con la cosa, tienen que respetar las decisiones que sobre la utilizacin o el disfrute de la cosa tome el titular del dominio. Esa sujecin o esa dependencia es mucho mayor en el caso de los derechos reales limitados del disfrute. En este sentido, en las servidumbres ms que hablar de un deber general de respeto, se utiliza el trmino gravamen (art. 530 CC). En la servidumbre, el lado pasivo se
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www.carrerafacil.com manifiesta en el gravamen. Art. 1876 CC o art. 104 LH habla de sujecin al referirse a la hipoteca. En realidad, no deja de ser un gravamen o carga. La idea de gravamen expresa la limitacin del propio derecho por concurrir otro a favor de otro titular que debe ser respetado. 5. Publicidad como presupuesto de proteccin de los derechos reales La publicidad es una cualidad de estos derechos que permite saber o conocer la existencia de ese derecho real. En este sentido, publicidad es sinnimo de notoriedad. Un derecho real goza de publicidad cuando se constituye de modo que permite ser conocido por terceras personas. Modos de obtener la publicidad: Posesin: tenencia pblica y pacfica Registro de la Propiedad Efectos de la publicidad en el mbito de las relaciones jurdico reales: Presupuesto de eficacia jurdico-real de la relacin misma. Cuando la inscripcin es constitutiva. La hipoteca tiene que ser inscrita para nacer a la vida jurdico-real. Cierto grado de eficacia frente a terceros. P.ej., si se posee de manera secreta, slo tendr eficacia inter partes. Factor de proteccin de tal grado que puede decirse que convierte la apariencia en realidad. Para el que obtiene la publicidad adecuada, se hace verdad lo que no era en la realidad prctica. Transcendencia de la publicidad La publicidad da seguridad a los adquirentes. Mecanismos de publicidad: o Posesin para los bienes muebles o Inscripcin en Registro para los bienes inmuebles Eso s, estos mecanismos tambin pueden utilizarse para el otro tipo de bienes. Transcendencia de la publicidad en materia mobiliaria Adquisiciones derivativas de bienes muebles (art. 464 CC) La posesin de buena fe de bienes muebles equivale al ttulo. No entra en juego cuando la cosa ha sido perdida o ha sido objeto de privacin ilegtima. Este precepto se completa con otras normas: Art.448 CC El poseedor en concepto de dueo tiene a su favor la presuncin legal de que posee con justo ttulo y no se le puede obligar a exhibirlo. Art. 1955 CC: Prescripcin del dominio de los bienes muebles. El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesin no interrumpida de tres aos con buena fe, o seis aos sin exigir buena fe. La publicidad en los bienes muebles se confa al instituto de la posesin, que es un poder de hecho que se traduce en una serie de situaciones diversas cuyo denominador comn puede encontrarse en los caracteres de pblico y pacfico: Posesin pblica: no es secreta, ni oculta ni clandestina. Posesin pacfica: no se basa en la fuerza, no es discutida. La necesidad del trfico moderno ha impulsado otros mecanismos de publicidad, as, se sustituye la posesin por sistemas registrales para cierto tipo de bienes muebles que son susceptibles de perfecta identificacin.
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www.carrerafacil.com Transcendencia de la publicidad en materia inmobiliaria Se confa al Registro de la Propiedad. La finalidad del RP es proteger a quien, confiando en la inscripcin de un derecho que all se encuentra debidamente constatado, adquiere una determinada cosa. Slo las incidencias que exprese el propio RP afectarn al derecho del adquirente. Para que el Registro proteja al adquirente, ha de tratarse de un adquirente de buena fe y a ttulo oneroso. En este sentido, el Registro no protege de manera tan contundente ni a los adquirentes a ttulo gratuito ni tampoco a quienes han podido y debido conocer que ese asiento registral es inexacto. En el mbito inmobiliario, el Registro no es el nico medio posible de publicidad porque, en general, la inscripcin ni es obligatoria ni constitutiva. El derecho nace, se modifica y se extingue extrarregistralmente. En el mbito de los bienes inmuebles es importante y significativa la apariencia derivada de la posesin. En este caso, esa proteccin no alcanza el grado de eficacia que se obtiene de la inscripcin en el Registro de la Propiedad. Por tanto, el RP es un instrumento a travs del cual se obtiene desde la presuncin de veracidad y exactitud de lo all inscrito hasta la posibilidad de ejercitar acciones que, en unos casos pueden permitir: la constatacin del derecho real mediante la accin declarativa de dominio el cese de la perturbacin mediante la accin negatoria de servidumbre la recuperacin de la cosa que indebidamente se halle en poder de otra persona mediante la accin reivindicatoria. Funcionamiento de la prioridad en el plano registral ante la concurrencia de derechos Cuando se produce una concurrencia de derechos reales sobre una misma cosa, ya tengan la misma naturaleza o naturaleza distinta, en el plano sustantivo (extrarregistralmente) se sigue el principio de prioridad. En este caso, se da preferencia al primero que presente ttulo de fecha ms antigua. Derechos incompatibles Se tiene en cuenta, no la fecha de constitucin, sino la de llegada (entrada) al Registro de la Propiedad. En este caso, se muy importante la calificacin que haga el registrador: o Calificacin desfavorable Niega el acceso al Registro. El ttulo posterior en su llegada e incompatible puede tener acceso al Registro. En el supuesto de calificacin favorable y acceso a Registro del ttulo posterior en fecha, el titular en conflicto (anterior al que se le ha rechazado) puede ejercitar las acciones de impugnacin y de rectificacin del Registro. Estas acciones slo quedarn impedidas cuando el ttulo inscrito reconozca o constituya un derecho a favor de persona que rena las caractersticas del art. 34 LH. El adquirente De buena fe A ttulo oneroso De titular registral Derechos compatibles P.ej., dos hipotecas que gravan un bien. Esos derechos tienen acceso a Registro pero se establece entre ellos una jerarqua o rango en razn de la fecha de los asientos registrales. Se entiende por rango aquellas situaciones relativas a la posicin que un derecho ocupa respecto a otros derechos compatibles y vigentes.
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B) LA POSESIN UNIDAD 2. LA POSESIN Y SUS EFECTOS

1. Concepto y fundamento. En el D Romano se diferenciaba: Ius possidendi: derecho a poseer. Ius possesionis: posesin como hecho. En el D Germnico se denominaba Gewere. En D Romano entenda la posesin como un poder de hecho separado de la propiedad, frente al D Germnico que la entenda como la apariencia de un derecho real. Supone una relacin fsica con el objeto de la posesin (que pueden ser bienes, objetos o derechos). Posee el propietario, el arrendatario, el usufructuario, el precario, el acreedor pignoraticio. La posesin es el elemento nuclear de muchos delitos. La posesin produce consecuencias jurdicas importantes: El poseedor termina convirtindose en propietario en determinadas ocasiones mediante o La ocupacin o La traditio o La usucapin El poseedor termina gozando de los frutos si su posesin es de buena fe Art. 451 CC. La posesin termina decidiendo el conflicto de intereses entre los sujetos que intervienen en una relacin jurdica determinada. P.ej., en la venta de una cosa inmueble a compradores diferentes, si no hay inscripcin, ser dueo el primero que poseyera de buena fe (art. 1473 CC). La posesin decide la responsabilidad aquiliana o extracontractual Art. 1905 CC: el poseedor de un animal es responsable de los perjuicios que causare. Art. 612.1 CC: indemnizar al poseedor de un fundo que se vio perjudicado por un enjambre de abejas que se escapa. Concepto Partiendo de la idea de posesin como hecho que se traduce en ese poder que tiene una persona en relacin a cosas o derechos, la doctrina se pregunta cul es la razn por la cual el ordenamiento jurdico reconozca al poseedor ese poder de posesin y proteja ese poder a travs de acciones especficas, a saber, los interdictos. Todas esas opiniones de la doctrina espaola giran en torno a dos posturas, que parten del concepto del D Romano: Concepcin subjetiva de la posesin (Savigny) El D Romano diferenciaba dos elementos de la posesin: Corpus: el contacto fsico con la cosa objeto de posesin. Animus: intencin de tener la cosa como propietario. Esa exigencia de animus, es lo que justificaba los mecanismos de defensa de la propiedad como parte del ordenamiento jurdico. Savigny defenda que en la posesin deban concurrir esos dos elementos. La mayora de autores espaoles sostenan eso. Si esto fuera as, cabe preguntarse qu sucede con los acreedores pignoraticios, que posee el bien a modo de garanta, pero no con la intencin de adquirir la propiedad. Concepcin objetiva de la posesin (Ihering) Para que nazca la posesin, basta el corpus, esa relacin directa con las cosas. Niega el animus domini. Considera incluido el animus dentro del corpus. En este caso, Ihering 22
www.carrerafacil.com entiende que el animus se concreta en la intencin del sujeto de utilizar la cosa para satisfacer sus necesidades e intereses. Se traduce en: Contacto fsico con la cosa. Intencin de utilizarla para satisfacer sus necesidades e intereses. Todo poseedor es detentador, que no propietario. Tratamiento de la posesin en el CC espaol La regula como un hecho a la que atribuye consecuencias jurdicas. La posesin no es slo la base de la usucapin. Se plantea la regulacin de la posesin como un sistema de proteccin de la apariencia jurdica en el sentido de que la posesin otorga publicidad a los hechos. A travs de la posesin se da a conocer a los terceros que el poseedor de una cosa ejerce sobre la misma un derecho real o un derecho de crdito. Manifestaciones de la posesin como un hecho Art. 438 CC: La adquisicin de la posesin se adquiere: Por la ocupacin material de la cosa o derecho posedo Por el hecho de quedar la cosa o derechos posedos sujetos a la accin de nuestra voluntad. Es decir, por entrar en contacto directo con la cosa; simple aprehensin de la cosa. Art. 443 CC: Los menores y los incapaces pueden adquirir la posesin de la cosa por s mismos. Art. 445 CC: establece la exclusividad de la posesin como hecho en el sentido de que no puede reconocerse la posesin en dos personalidades distintas fuera de los casos de indivisin. Si surge algn problema sobre el hecho de la posesin, se prefiere El poseedor actual Si resultan dos poseedores actuales, se da preferencia al poseedor ms antiguo. Si las fechas de posesin fueran las mismas, el que presenta ttulo. Si los dos presentan ttulo, la cosa se constituir en depsito mientras se decide su posesin o propiedad mediante los trmites correspondientes. Interpretacin conjunta de los arts. 1, 2 y 5 LH Ar. 5 LH impide la inscripcin de los ttulos referentes al mero hecho de poseedor. Arts. 1 y 2 LH: la consideracin legal de la posesin es la de que se trata de un simple hecho y, por ello, no tiene acceso al Registro de la Propiedad. Si slo son inscribibles los derechos reales y admite como excepcin algunos derechos de crdito y teniendo en cuenta que el art. 5 LH prohbe la inscripcin de la posesin, se llega a la conclusin de que es un hecho. Por tanto, la posesin es un poder de hecho sobre las cosas reconocido sustancialmente por el ordenamiento jurdico. La posesin es el ejercicio exterior, aparencial de un derecho, que puede existir, o no, y, en consecuencia, un seoro, un poder de hecho sobre las cosas revestido de proteccin jurdica. Por tanto, se poda decir que la posesin es la institucin ms visible. Ideas conformadoras de la posesin La posesin se manifiesta en el llamado poder de hecho o seoro efectivo sobre las cosas. El poseedor tiene los bienes mediante el disfrute, el uso o la detentacin directa, o tiene las cosas por la tenencia indirecta, pero siempre reportadora de utilidad (p.ej., arrendador) La posesin supone siempre la apariencia o exteriorizacin de un derecho aun cuando, tras esa manifestacin posesoria, no se esconda posesin alguna. 23
www.carrerafacil.com P.ej., posesin de un ladrn o de un falso poseedor. El poseedor no tiene una posicin esttica Ese poder de hecho sobre las cosas se traduce en el ejercicio del contenido de un derecho, que significa presentarse ante los dems disfrutando de las ventajas inherentes al derecho o usando de las facultades constitutivas del derecho recibiendo frutos, realizando mejoras, cobrando las rentas, etc. Si bien es cierto que el fenmeno posesorio est integrado por un elemento material y por un elemento jurdico (esa relacin encierra el reconocimiento de un derecho), existen otros factores que hacen difcil precisar la configuracin del instituto posesorio, a saber: La posesin no opera en la realidad jurdica de manera uniforme. o ius possidendi A veces la posesin deriva de la titularidad que ostentamos sobre un d de propiedad u otro patrimonial susceptible de ejercicio continuado. Es una cuestin de derecho a poseer. o ius possesionis En otras ocasiones se da la posesin sin ttulo, como poder independiente por s mismo que no emana de una titularidad jurdica. Posesin como cuestin de hecho. P.ej., posesin de ladrn, que no tiene derecho a poseer. En ocasiones se puede revelar: o Sin nimo de apropiacin P.ej., quien encuentra una cosa para conservarla hasta que aparezca el verdadero dueo. o Con intencin de tenerla como propia Con animus domini, sera quien adquiere una cosa a non domino. Art. 34 LH y art. 464 CC. o Poseer slo animus Intencin de comportarse como propietario. P.ej., posesin que ostenta el expoliado (art. 460.4 CC). El heredero posee slo animus desde el momento del fallecimiento del causante. La posesin civilsima. No es necesario que se produzca un contacto directo con la cosa. o Poseer corpore et animus Hay tenencia directa de la cosa y se quiere comportar como titular del derecho a poseer, pero no ser propietario. P.ej., el arrendatario. o Posesin viciosa La del ladrn. o Posesin tolerada P.ej., permitir que alguien disfrute de los frutos de nuestra finca. o Posesin revocablemente concedida P.ej., precarista o Posesin con altos niveles de espiritualizacin P.ej., posesin del comprador de un bien inmueble, sobre el cual, el vendedor se ha reservado un constituto posesorio. Sigue poseyendo en calidad de arrendatario. El transmitente sigue siendo el poseedor inmediato, mientras que el comprador tiene una posesin espiritualizada, slo animus. o Posesiones con permanente contacto fsico con la cosa P.ej., finca rstica que el usufructuario explota constantemente. o Poseedor por ser dueo El nudo propietario es el verdadero dueo. o Servidor de la posesin www.carrerafacil.com 24
www.carrerafacil.com Poseedor en nombre ajeno. Quienes estn ligador pos vnculos de ajeneidad, p.ej., representante (art. 431 CC). Arrendamiento de servicios ajenos (art. 1587 CC) Pese a esta diversidad, el ordenamiento jurdico utiliza los mismos mecanismos de defensa de la proteccin: la tutela interdictal. La posesin se proyecta en campos jurdicos diversos: D de sucesiones, D de familia, D patrimonial. La posesin no es exclusiva de los Ds Reales, sino que tambin afecta en los Ds de crdito (art. 1164 CC), as como en otras esferas jurdicas: o D de Sucesiones Heredero aparente, que es el que posee el patrimonio hereditario en calidad de heredero y, como tal, se comporta de hecho, sin serlo de derecho. o D de la Persona y de la Familia Exteriorizacin correspondiente a un estado civil. Posesin de estado. Estado civil por razn de vnculos, por razn de la nacionalidad, etc. Realmente, no se trata de una posesin. No se puede usucapir, ni la apariencia de un derecho, ni la proteccin interdictal del despojado. Son aspectos inexistentes. Por eso, no es una verdadera posesin. Captar la esencia ntima de la posesin como seoro de hecho sobre las cosas generador de consecuencias jurdicas no es difcil. Los problemas reales surgen cuando la posesin es observada desde las mltiples funciones que desempea en la vida social o desde la utilizacin impropia de su significado tradicional. Por ello, hay que preguntarse cul es el fundamento de la tutela posesoria. Se parte de la base de que la tutela posesoria goza de una especial forma de tutela jurdica, que es la tutela interdictal (arts. 441 y 446 CC). La proteccin se protege: La tutela interdictal encuentra su fundamento bsico en la prohibicin de la violencia (Savigny) El poseedor tiene derecho a exigir que nadie le perturbe violentamente al tiempo que se reconoce el derecho a la reparacin de la injusticia de ese acto de violencia del que ha sido objeto. Todo el que ejerce de hecho un derecho debe ser mantenido en ese estado hasta que otro haya de demostrar un derecho mejor. La proteccin que se dispensa al poseedor descansa sobre la presuncin general de que puede ser tambin propietario. Si la posesin puede conducir a la adquisicin de la propiedad por usucapin, al defender la posesin ininterrumpida se protege esa propiedad posible que comienza en la posesin. Si tanto la propiedad como la posesin satisfacen las necesidades humanas por medio de las cosas, conviene conceder a la posesin una proteccin jurdica distinta de la propiedad, que se traduce en garantizar el estado de hecho en relacin con la cosa poseda a travs de diferentes mecanismos, a saber, las acciones interdictales. Funciones de la posesin Funcin legitimadora Se tutela, a quien se presenta como poseedor, por considerarlo, salvo prueba en contrario, titular del derecho que se esconde detrs de ese fenmeno posesorio. Se presume que el poseedor es el titular de ese derecho (propiedad, arrendamiento, usufructo, etc). La funcin legitimadora tiene reflejo en el mbito registral, concretamente, en el art. 38 LH: principio de legitimacin registral. Funcin de publicidad La publicidad se puede demostrar a travs de la posesin. La posesin ha de ser pblica, pacfica, ininterrumpida. Se puede inscribir en el Registro. Los terceros pueden confiar en la apariencia y celebrar con el poseedor negocios vlidos y eficaces. www.carrerafacil.com 25
www.carrerafacil.com Art. 448 CC: El poseedor en concepto de dueo tiene a su favor la presuncin legal de que posee con justo ttulo, y no se le puede obligar a exhibirlo. Art. 464.1 CC La posesin de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al ttulo. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podr reivindicarla de quien la posea. Equivale a la inscripcin para los bienes inmuebles. Funcin generante de la propiedad Es una de las razones por la cual se protege el hecho posesorio. El poseedor termina convirtindose en propietario mediante la traditio, la ocupacin o la usucapin. En estos casos siempre es poseedor. Funcin econmica Pone en contacto con los bienes para usarlos, gozarlos, consumirlos, explotarlos, etc. La posesin no es slo un poder de hecho sobre las cosas, sino que es un inters jurdicamente protegido. En este sentido, la posesin se revela como la apariencia efectiva de un derecho (que no siempre es as, como sucede en la posesin por el ladrn). Ese poder de hecho sobre las cosas se traduce en el ejercicio del contenido de un derecho. Tcnicamente hablando es la exteriorizacin de los derechos reales y de aquellos derechos personales que se traducen en poderes sobre las cosas. 2. Clases de posesin. Posesin civil y posesin natural (art. 430 CC) Posesin natural Tenencia de una cosa o disfrute de un derecho por una persona. Se identifica con la detentacin o tenencia material de la cosa. En este concepto se incluyen todas las formas de custodia o conservacin de la cosa todas las posesiones que se tienen con la autorizacin del dueo. P.ej. precarista, comodatario. Posesin civil Tenencia o disfrute unidos a la intencin de haber la cosa o derecho como suyos. A la tenencia, se une la intencin de tenerla como propia. Goza de las mismas ventajas de la natural, pero adems camina hacia la obtencin de ese derecho. La posesin civil es una propiedad que se est haciendo. Art. 447 CC Slo la posesin que se adquiere y disfruta en concepto de dueo puede servir de ttulo para adquirir el dominio. Se identifica la posesin civil con la posesin en concepto de dueo o ad usucapionem. Arts. 448 y 1941 CC se pronuncian en esa misma direccin. Posesin en concepto de dueo y de no dueo (art. 432 CC) Posesin en concepto de titular o de dueo Sera identifica con la posesin civil. Tiene a su favor la presuncin legal de que posee con justo ttulo, y no se le puede obligar a exhibirlo (art. 448 CC). Justo ttulo (art. 1952 CC) El que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripcin se trate. P.ej., contrato de compraventa. Ttulo ha de ser verdadero y vlido 26
www.carrerafacil.com Es necesario que exista; no tiene cabida la simulacin. No debe ir en contra de lo establecido en el ordenamiento jurdico. A veces, a pesar de ser verdadero y vlido, puede estar viciado: si el adquirente desconoce de la existencia de ese vicio, adquiere la posesin con un vicio, pero puede convertirse en propietario por medio de la usucapin porque posee de buena fe. Posesin en concepto de no titular o de no dueo Es detentador o no tenedor. Se asimila a la posesin natural. P.ej., posesin del ladrn o del precarista. Un sector de la doctrina defiende que estas dos clasificaciones son idnticas. Inversin del ttulo posesorio (art. 436 CC) Se presume que la posesin se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquiri, mientras no se pruebe lo contrario. Con carcter general, se prohbe la inversin del ttulo posesorio. Se hace, p.ej., para evitar que el precarista se convierta en propietario por medio de la usucapin. Pero, como se admite la prueba en contrario, reconoce la posibilidad de que se produzca la inversin; es decir, el ttulo posesorio cambia en los siguientes supuestos: Acto unilateral del poseedor. Art. 460.4 CC. Es imposible la posesin por despojo (por robo). La inversin la lleva a cabo el despojante. El verdadero titular, el propietario despojado, goza de la defensa interdictal contra el acto de inversin del ttulo; en definitiva, contra el acto de despojo. Acto bilateral P.ej., arrendatario que adquiere la propiedad. Por sentencia. Cambio del concepto posesorio inicial como consecuencia de un litigio. Se discute si una persona tiene o no derecho a seguir poseyendo y en concepto de qu. Tiene su importancia de cara a la posibilidad de poder adquirir por usucapin. Posesin en nombre propio y posesin en nombre ajeno (art. 431 CC) Posesin en nombre propio La posesin se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y los disfruta, o por otra en su nombre. Posesin en nombre ajeno La posesin se ejerce en las cosas o en los derechos por otra en su nombre. Interpretacin de por otro en su nombre Hay un sector que ve en esta expresin la figura del representante o del gestor sin mandato. Interpretando el art. 439 CC, se llega a la conclusin de que la posesin podr ejercerse por: la misma persona que la disfruta su representante legal su mandatario tercero sin mandato ninguno (gestor de negocios ajenos). Entienden que los gestores sin mandato no son verdaderos poseedor, slo personas que realizan actos posesorios por otro. Otro sector de la doctrina entiende que se refiere a los que poseen sin intencin de hacer la cosa suya. De ah que no tiene la consideracin de verdadero poseedor. Por tanto, el contenido de este artculo sera igual que el del art. 432 CC en tanto simple detentador. Un tercer sector de la doctrina ve la consagracin en nuestro ordenamiento jurdico de la figura del servidor de la posesin, plasmada en el BGB.
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www.carrerafacil.com Ejercitan por otro el seoro de las cosas siguiendo las instrucciones del verdadero poseedor. El verdadero titular es el dueo y el servidor de la posesin es simplemente el ejecutor material de la posesin que otro tiene, pero no puede ser considerado en ningn caso como poseedor. El servidor de la posesin ejerce la posesin por otro, que es quien realmente la posee. Es un mero instrumento para el ejercicio de la posesin. Aparentemente, se presenta ante los dems como poseedor. Otro sector entiende que el servidor de la posesin es un verdadero poseedor, basndose en Las Partidas. Adems, se plasma en el art. 1587 CC Se refiere exclusivamente al ejercicio, por ello, sera mejor hablar de modos de ejercer la posesin. Posesin mediata e inmediata Se refiere a supuestos en los que, mediante cualquier tipo de relacin jurdica, quien tiene derecho a poseer la cosa transmite a otro facultades suficientes para ser poseedor de ella. Posesin mediata Se tiene por mediacin de la posesin de otro. Tiene un contacto fsico con la cosa; goza de forma directa de ese bien. P.ej., el usufructuario es el mediador posesorio del propietario y el poseedor mediato deja de tener una posesin efectiva y material sobre la cosa. En el arrendamiento el propietario tiene la posesin mediata, mientras que el arrendatario sera un poseedor inmediato. Basta con conservar la posesin mediata, para que el proceso adquisitivo de la propiedad o de cualquier otro derecho real no se interrumpa. Si el propietario enajena la finca sobre la cual ha constituido previamente un contrato de arrendamiento, el comprador adquiere tambin la posesin mediata, pero en ningn momento se interrumpe el proceso adquisitivo. Tanto el poseedor mediato, como el inmediato, gozan de tutela interdictal en virtud de lo establecido en el art. 446 CC. Adems, el comprador, una vez extinguida la relacin jurdica de arrendamiento, est legitimado para el ejercicio de la accin de desahucio. Posesin inmediata Posesin de buena y de mala fe Hay que conectar la posesin que se ejerce sobre una cosa con el ttulo del que deriva el derecho al ejercicio posesorio. Arts. 433 y 1950 CC. Posesin de buena fe Art. 433 CC Ignora que en su ttulo o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Art. 1950 CC La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era dueo de ella, y poda transmitir su dominio. Son dos vertientes de la buena fe que utiliza el CC a la hora de formular un concepto de la misma. As, quien ignora, cree en la eficacia del ttulo como fuente para poseer. Hay que conectar la posesin de buena fe con el ttulo. Momento en el que se exige la buena fe (art. 435 CC) Momento de la adquisicin de la posesin Durante todo el tiempo que dure la misma Cabe la posibilidad de que la posesin inicialmente de buena fe pierda ese carcter posteriormente Actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente. www.carrerafacil.com 28
www.carrerafacil.com Posesin de mala fe La buena fe se presume siempre. Quien alegue mala fe, deber probarla.
Posesin viciosa y posesin tolerada (art. 444 CC) Art. 444 CC Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesin. Art. 441 CC En ningn caso puede adquirirse violentamente la posesin mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con accin o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deber solicitar el auxilio de la Autoridad competente. Posesin viciosa Excluye la adquisicin de posesin como hecho de forma violenta o clandestina. Se trata de evitar el triunfo de la violencia respecto de las situaciones posesorias. La sustraccin o el despojo de una cosa al verdadero poseedor, al no afectar a la posesin, carece de efecto posesorio alguno. El que roba bienes no debe ser considerado poseedor. Entra en contradiccin con el art. 460.4 CC parece que: Califica la tenencia material por el despojante como posesin. Establece que la continuidad posesoria por un perodo superior a un ao determina la prdida de la posesin del antiguo poseedor. No es aplicable a la posesin del despojante, porque es una posesin viciosa, no pacfica, que, en ningn momento, puede conducir a la propiedad por usucapin. El despojante deber ser considerado como un poseedor de hecho, cuya posesin de hecho, que no de derecho, se encuentra protegida frente a terceros. Incluso, algn autor llega a considerar que la posesin del despojante se encuentra igualmente protegida frente a la recuperacin clandestina o violenta intentada por el despojado. Podra interpretarse de que adquiere la posesin, transcurrido el perodo de un ao con conocimiento del despojado. Hay posesin viciosa cuando una persona ejerce el seoro de hecho sobre una cosa en la que otro se hallaba y lo hace en contra de la voluntad o sin la conformidad del verdadero poseedor. Por tanto, la posesin viciosa supone un despojo violento o clandestino (de manera oculta, no pblica sin conocimiento del anterior poseedor) de otro poseedor. Los actos clandestinos o violentos no afectan a la posesin. Por tanto, el despojado es el verdadero poseedor y no el despojante. Del art. 444 CC en relacin con el art. 460.4 CC parece deducirse que el despojante adquiere la condicin de poseedor si la nueva posesin hubiera durado ms de un ao. Ese ao se computa desde que cesa: su carcter de clandestinidad la violencia Sin embargo, hay que entender que la posesin clandestina en la que no hay conocimiento ni voluntad del antiguo poseedor no da lugar a una posesin en sentido jurdico por el transcurso de ese ao. La posesin violenta y clandestina no sirve para usucapir como se desprende del art. 1941 CC puesto que no tiene la posesin en concepto de dueo, ni es pblica, ni pacfica, ni ininterrumpida. Posesin tolerada o precaria Los actos meramente tolerados no aceptan a la posesin. P.ej., dejar las llaves del chalet de la playa a un amigo. Puede interpretarse en dos sentidos:
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www.carrerafacil.com Quien lleve a cabo los actos de tolerancia no llega a ser realmente poseedor, sino un mero detentador de facto al que no puede atribuirse, ni siquiera, la posesin. Ese detentador no podra contar a su favor con la proteccin interdictal ni con la posibilidad de usucapir. Se podran englobar ciertas manifestaciones de la medianera, vecindad, del ius usus inocui. Se fundamentan nicamente en la tolerancia del dueo. El verdadero poseedor de hecho y de derecho, en virtud de su propia condescendencia, admite la posesin de hecho por otra persona. Es una posesin sin ttulo que ceder en cualquier momento frente a la posesin de derecho cuando quiera el verdadero titular. Esta situacin posesoria es tambin conocida como posesin precaria, que se da con frecuencia en el mbito de las relaciones familiares o amicales. No hay un concepto claro de precario. Se mantiene el concepto romano del precario. Existe por la mera tolerancia del verdadero titular del derecho real. Pueden dar en precario los dueos, arrendatarios, usufructuarios, etc, ya que son los poseedores de derecho. El precarista posee la cosa sin contraprestacin. En este aspecto es semejante al comodato. A diferencia de lo que sucede con el despojante, es innegable que el poseedor precario es un verdadero poseedor, aunque sea un poseedor de hecho o un poseedor sin ttulo. Como verdadero poseedor que es, cuenta a su favor con la proteccin interdictal, incluso, frente al poseedor de derecho (art. 446 CC). Si el poseedor precario se opone a la entrega del bien posedo cuando el poseedor de derecho se lo reclama, el verdadero poseedor cuenta a su favor para la recuperacin de su posesin como hecho con el interdicto de recobrar la posesin, adems de la accin de desahucio (art. 250.1 2 LEC, juicio especial de naturaleza declarativa y de carcter sumario mediante el cual se pretende dar por finalizada una situacin posesoria de precario) cuando el precario recaiga sobre bienes inmuebles. Aunque el precarista carezca de ttulo jurdico real o contractual para poseer, la posesin precaria es calificable como posesin de buena fe, teniendo en cuenta que se basa en la condescendencia o beneplcito del poseedor de derecho. Por ello, en principio, el poseedor precario contara a su favor con el derecho de retencin cuando le sea reclamada la cosa. Sin embargo, reiterada jurisprudencia del TS, basndose en la especial naturaleza de la posesin precaria y tratando de evitar la continuidad de tal situacin posesoria, llega a la conclusin de que los precaristas no pueden ejercitar el derecho de retencin. A efectos de usucapin, el precarista no puede nunca usucapir, aunque realice actos de posesin (art. 1942 CC), ni tampoco la posesin en concepto de dueo. Posesin exclusiva y coposesin Posesin exclusiva Corresponde a un solo sujeto sobre la cosa. Coposesin (art. 445 CC) Concurrencia de varios titulares sobre una misma cosa. Equivale al ejercicio del derecho real de copropiedad o comunidad de bienes (arts. 392 y ss). El art. 445 CC Resalta la imposibilidad material de la existencia de dos poseedores de hecho. Reconoce que la misma o nica posesin de hecho corresponde en indivisin a varios poseedores. El sujeto de la posesin ser desempeado por una pluralidad de personas. Cuando dos poseedores no se ponen de acuerdo sobre el hecho posesorio: o Tiene preferencia el poseedor actual: poseedor inmediato sobre el mediato. www.carrerafacil.com 30
www.carrerafacil.com o Si los dos son poseedores inmediatos, se da preferencia al ms antiguo. o Si las posesiones son de la misma fecha, se da preferencia al que presente ttulo o mejor ttulo. o Si, an as, no se puede determinar la posesin, se constituye la cosa en depsito y ser resuelto por la autoridad judicial competente. Rgimen jurdico de la coposesin (art. 450 CC) Cualitativamente, todos son poseedores del todo. Los poseedores son iguales. Cuantitativamente, la posesin no es idntica para todos. Cada uno posee esa totalidad en proporcin a sus cuotas. Las cuotas son medidas de valor que reflejan la forma en que cada uno va a participar en los gastos, frutos, tributos y mejoras. Posibilidad de usucapir por los coposeedores En el momento en el que se proceda a la divisin de la cosa comn, hay que entender que, cada uno de los partcipes, ha posedo exclusivamente la parte que, al dividirse, le correspondiera y no el todo. Es poseedor legtimo respecto de su parte pero precarista respecto a la parte de los dems. Por tanto, no es posible la usucapin. Adems, del art. 1933 CC se deduce que no se puede usucapir de forma exclusiva. Legitimacin para ejercitar las acciones posesorias Cualquiera de los poseedores podr ejercitar el interdicto de retener tanto si la posesin es perturbada por un tercero como si lo es por otro coposeedor. 3. El sujeto y el objeto de la posesin. Sujeto Personas jurdicas (art. 38 CC) a travs de sus rganos de representacin Personas fsicas Puede ser una pluralidad de personas. Capacidad Para la adquisicin de la posesin, no se requiere plena capacidad de obrar, segn se desprende del art. 443 CC, ya que es un simple hecho y no un acuerdo jurdico. Se refiere nicamente a la posesin de las cosas. Algunos autores afirman que la razn de que se excluya de la posesin de los derechos viene justificada por la relativa dificultad e imposibilidad de discernimiento en relacin con los derechos. Necesitan de la asistencia de sus representantes legtimos para usar de los derechos que nazcan de la posesin a su favor. Objeto Art. 437 CC: cosas y derechos. Lo cierto es que la posesin de las cosas refleja el derecho. Es decir, los poderes que, de hecho, se ejercitan sobre las cosas dan la imagen de ese derecho. P.ej., el usufructuario disfruta de su derecho de usufructo a travs de la posesin de la cosa usufructuada. La razn de esa diferenciacin tiene su origen en el D Romano: Posesin de cosas: posesin que refleja el derecho de propiedad Posesin de derechos: posesin que reflejan otros derechos distintos de la propiedad Teniendo en cuenta que los derechos no son realidades tangibles, la posesin es el lado visible o externo de los derechos porque lo que se posee realmente es el objeto del derecho. Derechos susceptibles de posesin Si la posesin se ve como un poder o seoro de hecho sobre las cosas, nicamente sern susceptibles de posesin los derechos que lleven consigo posibilidades de actuacin sobre las cosas no se agoten en un solo acto www.carrerafacil.com 31
www.carrerafacil.com sean, por tanto, de ejercicio duradero y continuado. Por tanto, son susceptibles de posesin: Derechos reales limitados Las servidumbres deben ser continuas y aparentes Derechos reales de garanta Excepcin de la hipoteca. Otros derechos que, tradicionalmente, se han considerado como derechos de obligacin o relativos P.ej., la posicin de arrendatario, la posicin del comodatario, la posicin del depositario. P.ej, el titular de un derecho de crdito no tiene posibilidad de actuacin sobre las cosas. Efectos Usucapin o Slo puede defenderse respecto de la propiedad y del resto de derechos reales. o Respecto de las situaciones posesorias que tienen que ver con relaciones obligacionales, no pueden adquirirse mediante usucapin. El arrendatario posee en concepto de arrendatario. Proteccin interdictal Todos son susceptibles de proteccin interdictal. 4. La dinmica de la posesin: Adquisicin, Conservacin y prdida de la posesin. Adquisicin de la posesin Se puede adquirir la posesin: Por ocupacin material Es una forma de adquirir tanto la posesin como la propiedad de bienes sin dueo. Por transmisin Art. 438 CC La posesin se adquiere por la ocupacin material de la cosa o derecho posedo, o por el hecho de quedar stos sujetos a la accin de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho. Habla de actos propios y formalidades legales establecidas para recibir tal derecho. Son aquellos supuestos en los que el traspaso posesorio se produce del antiguo al nuevo poseedor por cualquiera de los procedimientos o medios admitidos en derecho. Entre esos procedimientos destaca la adquisicin: Por transmisin derivativa o por negocio jurdico El medio que se utiliza para transmitir la posesin es la traditio, es decir, la entrega del bien. Puesta del bien en poder y posesin. Puede llevarse a cabo de diferentes maneras: Tradicin real: es una entrega material, efectiva. Tradicin instrumental: la entrega se hace a travs de determinados documentos. Por ej. Escritura pblica. Tradicin simblica: entrega de un signo que representa ese bien o de una cosa accesoria en la que se representa al bien principal. Tradicin fingida o ficta: puede adoptar tres modalidades: o Constituto posesorio El transmitente contina poseyendo el bien pero en otro concepto. P.ej.: el propietario que enajena un bien y se queda en el mismo como arrendatario. o Traditio brevi manu Ejemplo: usufructuario que adquiere la propiedad de un bien. Compra ese bien y est en posesin del mismo. Por tanto, pasa de ser un poseedor en concepto de usufructuario a ser poseedor en concepto de dueo. 32
www.carrerafacil.com o Traditio longa manu El transmitente seala la cosa al adquirente. Cuando se trata de derechos o cosas incorporales se adquiere la posesin mediante la transmisin de los ttulos de pertenencia. Por transmisin hereditaria o por ministerio de la ley Recibe el nombre de posesin civilsima o incorporal. El heredero tiene la posesin desde que fallece el sujeto causante y desde que acepta la herencia. El que repudia la herencia se entiende que no ha sido en ningn momento poseedor. Esta forma se recoge en el art. 440 CC: La posesin de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupcin y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia. El que vlidamente repudia una herencia se entiende que no la ha posedo en ningn momento. Es una autentica posesin aunque en este caso no requiere entrar en contacto directo con las cosas. Los herederos aceptantes son considerados legalmente poseedores de los bienes hereditarios desde el momento de la muerte del causante aunque no haya ocupacin de esos bienes. Este sistema no rige ni en Catalua ni en Navarra. En Navarra el heredero solo es poseedor desde que entra en contacto directo con los bienes. El que recibe la posesin civilsima sucede al causante en todas las consecuencias que se deriven de la misma. Esto significa que puede hacer uso de los interdictos posesorios y si el causante haba sido demandado en un proceso, el heredero se coloca en la posicin del mismo. Como principio general, el heredero hereda y recibe la posesin tal y como la tena el causante, es decir, si el causante posee de mala fe se entiende que el heredero sigue poseyendo de mala fe porque se considera que conoce los vicios que afectan a esa posesin. Hay una excepcin que se recoge en el art. 442 CC El que suceda por ttulo hereditario no sufrir las consecuencias de una posesin viciosa de su causante, si no se demuestra que tena conocimiento de los vicios que la afectaban; pero los efectos de la posesin de buena fe no le aprovecharn sino desde la fecha de la muerte del causante. Si el heredero posee de manera distinta, es decir, de forma pblica y pacfica, hay que entender que se purgan los vicios y no se transmiten las consecuencias viciosas de la posesin del causante de mala fe. Por s mismo y por representante Art. 439 CC Puede adquirirse la posesin por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por su mandatario y por un tercero sin mandato alguno; pero en este ltimo caso no se entender adquirida la posesin hasta que la persona en cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio lo ratifique. Se pone de manifiesto que en el origen de la adquisicin de la posesin puede intervenir o actuar el propio poseedor u otra persona diferente a la que genricamente se le denomina representante. Esa representacin puede ser Legal: la lleva a cabo el tutor. Voluntaria: la lleva a cabo el mandatario Quien no puede considerarse representante del poseedor es el tercero sin mandato alguno (el gestor de negocios ajenos sin mandato). En este caso, slo se entiende adquirida la posesin cuando la persona en cuyo nombre se ha posedo ratifica el acto posesorio, de forma tanto expresa como tcita.
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www.carrerafacil.com Conservacin o continuacin de la posesin Art. 436 CC Se presume que la posesin se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquiri, mientras no se pruebe lo contrario. A pesar de no tener la posesin material, se conserva la posesin. Se presume que desde que se adquiere la posesin se tiene o conserva mientras no se pierda. En tanto no ocurra un hecho modificador la posesin, se tiene en el mismo concepto y con las mismas caractersticas que se adquiri. Es lo que se puede llamar continuidad del tipo posesorio adquirido. Esa presuncin de continuidad rige no solo para el concepto en el que se posee (propietario, usufructuario) sino para todo lo dems relativo a la posesin adquirida (mediata, inmediata, de buena o mala fe). Esta presuncin tambin se recoge en: Art. 459 CC El poseedor actual que demuestre su posesin en poca anterior, se presume que ha posedo tambin durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario. Art. 466 CC El que recupera, conforme a derecho, la posesin indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupcin. Prdida de la posesin Art. 460 CC. Causas de la prdida de posesin: Abandono de la cosa El abandono es la renuncia llevada al campo de los derechos reales. Consiste en la dejacin voluntaria de la cosa con la intencin de dejar de ser poseedor de la misma. Por tanto, estamos ante un acto jurdico unilateral que requiere capacidad de querer o entender dado que es un acto dispositivo. En este sentido, los menores e incapacitados no pueden llevar a cabo por s mismos la renuncia, sino que necesitan de un sujeto que les represente. El problema se plantea con los menores emancipados. Algunos autores entienden que no pueden renunciar por s solos teniendo en cuenta los lmites del art. 325 CC. Otros autores piensan que la renuncia no es un acto de gravamen y por tanto s pueden llevarla a cabo vlidamente. La renuncia no implica la adquisicin de la cosa por otra persona. Supone un abandono. Si se trata de cosas muebles las puede ocupar cualquiera. Si es inmueble pasa a formar parte del Estado. Cesin hecha a otro por ttulo oneroso o gratuito El trmino cesin equivale aqu a la traditio. No equivale a negocio de cesin. Se traspasa la posesin a otro por ttulo oneroso o gratuito. Por esto, ha de reunir una serie de requisitos para ser vlida: Justa causa Se cede porque existe un negocio jurdico precedente. Se requiere que exista previa posesin en el transmitente. El adquirente debe recibir la posesin de hecho, es decir, entrega efectiva El traspaso posesorio puede conllevar la prdida de posesin para el transmitente o poseedor anterior y en otros casos el poseedor anterior seguir sindolo pero en concepto distinto. Destruccin o prdida total de la cosa o por quedar fuera del comercio Esta disposicin contempla dos supuestos diferentes: Por destruccin fsica del bien Comporta la prdida del objeto y por tanto, del soporte fsico de la posesin. Tiene lugar cuando el bien sale de la esfera de influencia del poseedor y la desaparicin se produce en circunstancias tales que la hacen total y absolutamente irrecuperable para el poseedor. www.carrerafacil.com 34
www.carrerafacil.com Por destruccin jurdica Cuando la cosa queda fuera del comercio de los hombres. Se equipara al caso de prdida total y se produce como consecuencia de la prohibicin de comerciar con unas determinadas cosas o bienes. Slo las personas autorizadas pueden ostentar la posesin. Ejemplo. Droga incautada por la polica. Por la posesin de otro an en contra del antiguo poseedor si la posesin dura ms de un ao Nos referimos a la situacin del despojo. El despojante es el nuevo poseedor y el despojado es el antiguo poseedor. Mientras no transcurra el ao desde que fue despojado, el poseedor antiguo tiene la posesin civilsima o posesin incorporal. Precisamente esta es la razn por la cual el despojado puede ejercitar los interdictos para el restablecimiento de ese estado posesorio. Por tanto, el despojado puede recuperar la posesin antes del transcurso de ese ao pero siempre debe de hacerlo a travs del ejercicio de acciones interdictales de recuperacin de la posesin y no a travs de otros actos como el recurso a la violencia. El art. 466 CC dispone que el que recupera conforme a derecho la posesin indebidamente perdida se entiende para todos los efectos que la ha disfrutado sin interrupcin. Esto ser as, aunque la recuperacin de la posesin tenga lugar con posterioridad al ao del despojo siempre y cuando el interdicto se hubiera ejercitado dentro del plazo de ese ao. Si el despojado no acta conforme a derecho, se convertira en despojante por lo que perdera la presuncin establecida en el art. 466 CC. Por tanto, esa presuncin juega a favor del despojado. La doctrina dominante considera que el poseedor actual es el despojante, es decir, el que tiene la posesin mediata. Se le considera protegido durante el periodo de ese ao. Las dos primeras causas se refieren a supuestos de prdida voluntaria de la posesin, mientras que las dos ltimas hacen referencia a una prdida involuntaria. Hay que sealar que puede haber otros supuestos de prdida no contemplados en este artculo. 5. La proteccin posesoria. Art. 446 CC. La posesin se protege a travs de los interdictos. Quien sea perturbado en la posesin tiene derecho a ser mantenido en ella por los medios que las leyes de procedimiento establezcan. La LEC 1/2000 prescinde del trmino interdicto pero los incluye en los trmites del juicio verbal. La LEC de 1881 mencionaba cuatro tipos de interdictos. Interdicto de adquirir Art. 250.1.3 LEC 2000. Las que pretendan que el tribunal ponga en posesin de bienes a quien los hubiere adquirido por herencia si no estuvieren siendo posedos por nadie a ttulo de dueo o usufructuario. Se pide al juez que nos ponga en la posesin inmediata del bien. Este interdicto se asienta en la condicin de heredero de una persona, y por tanto, en la posesin civilsima. La finalidad es hacer efectiva la posesin civilsima regulada en el art. 440 CC. Situando al heredero en la situacin de posesin de los bienes. Este interdicto carece de sentido si el heredero tiene ya la posesin de los bienes o tiene la capacidad de acceder a ella directamente. En ningn momento podr ejercitarse este interdicto frente a poseedores de esos bienes hereditarios a ttulo de dueo o usufructuario. Slo podra dirigirse frente administradores, inquilinos, depositarios, etc. En el caso de que los bienes hereditarios estn en manos de un poseedor a titulo de dueo o usufructuario, no se puede recurrir a esta modalidad de proteccin, sino que habr de ejercitar la accin reivindicatoria o la accin de peticin de herencia.
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www.carrerafacil.com Interdicto de retener o recobrar Era el nico que se consideraba que protega la posesin. Art. 250.1.4 LEC 2000 Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesin de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute. Segn la doctrina es el que verdaderamente sirve para proteger la posesin de la cosa. Este precepto incluye las demandas que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o posesin de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute. El art. 439.1 LEC se refiere tambin a este tipo de interdictos: No se admitirn las demandas que pretendan retener o recobrar la posesin si se interponen transcurrido el plazo de un ao a contar desde el acto de la perturbacin o el despojo. Cuando se interpone un interdicto de retener o recobrar, en ningn momento se discute el derecho que esa persona tiene de seguir en la posesin de la cosa. Lo que se pretende es que las cosas vuelvan al punto anterior al momento del despojo o perturbacin producida. La jurisprudencia define estos trminos como: Despojo Alteracin del estado de hecho preexistente con privacin total o parcial del goce de la cosa. Se identifica con hacer ms incmodo o dificultoso el uso y disfrute de la cosa. Perturbacin Son tentativas de despojo. Son molestias al uso y disfrute de los bienes. Sujetos legitimados para ejercitar estos interdictos Todo poseedor cuando se produce la perturbacin o despojo independientemente de la forma en que adquiri la posesin. No estn legitimados los servidores de la posesin. En materia de legitimacin activa hay una serie de situaciones especiales: Coposesin No existe ninguna dificultad en interponer acciones frente a terceros que perturben la comunidad por parte de cualquiera de los coposeedores. Se permite incluso ejercitarlas frente a un coposeedor que moleste al resto. En el mbito de los arrendamientos el arrendatario puede interponer interdicto frente al arrendador y viceversa. A su vez ambos pueden hacerlo frente a terceros La Administracin est legitimada. Hay dudas sobre la posibilidad de ejercer un interdicto del propietario sobre la figura del usufructuario. Hay autores que consideran que esto no es posible, sino que se debe ejercer la accin reivindicatoria. S es posible por parte del precarista En materia de prueba, el que ejercita el interdicto debe probar la posesin, la realidad del despojo y en qu consisten esos actos de perturbacin y despojo. Respecto a la legitimacin pasiva: La demanda se dirige frente al autor de los actos de perturbacin y despojo. Si ha intervenido ms de una persona, la demanda interdictal deber dirigirse frente a todos. Respecto al servidor de la posesin Hay quienes piensan que no puede dirigirse la demanda frente a la persona que ha actuado como mero instrumento. Esto ha de dejarse claro en la demanda interdictal citando al perturbador de hecho (servidor de la posesin) y al perturbador causal (verdadero dueo). Otros autores piensan que hay que demandar a los dos como coautores. La profesora entiende que esto no es correcto si partimos de que el servidor no es un verdadero poseedor. Se puede dirigir el interdicto contra terceras personas que han adquirido del perturbador o del despojante porque se trata de acciones reales
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www.carrerafacil.com Con una salvedad, adquirente protegido por adquirentes de buena fe cuando hay inscripcin. Tambin puede estar pasivamente legitimada en una demanda de este tipo la Administracin cuando acta sin cumplir con los procedimientos legalmente establecidos para su actuacin. Plazo para interponerlo Un ao desde la perturbacin o despojo (art. 439.1 LEC y art. 1968.1 CC). Efectos en caso de que prospere el interdicto La LEC 2000 no regula los efectos. Ha de ser congruente con lo demandado: En el interdicto de retener La sentencia ha de versar sobre el mantenimiento del demandante en la posesin y el requerimiento al perturbador para que se abstenga en el futuro de hacer esos actos u otros que manifiesten el mismo propsito con los apercibimientos correspondientes. En el interdicto de recobrar Los efectos han de consistir en la reposicin inmediata del despojado en la posesin, aunque est en manos de una tercera persona, salvo los adquirentes protegidos por el principio de fe pblica registral (art. 34 LH para bienes inmuebles) o por la posesin (art. 364 CC para posesin de bienes muebles). Esta sentencia no tiene efecto de cosa juzgada. Por tanto, son susceptibles de recurso ante instancia superior mediante juicio declarativo. Interdicto de obra nueva Cesacin de una perturbacin que produzca una edificacin comenzada. Se alude a l en el apartado 5 del art. 250.1 LEC. En determinadas ocasiones se duda si plantear este interdicto o el de retener. La mayora de la doctrina considera que el interdicto de obra nueva debe interponerse cuando la perturbacin se comete mediante una edificacin, mientras que el interdicto de retener se interpondr, o bien cuando se trate no propiamente de edificacin (escasa cuanta econmica), o cuando se pretende restaurar la situacin anterior a la perturbacin. La sentencia que se dicte declarar la suspensin de la obra o su continuacin, pero sin producir efectos de cosa juzgada. Por tanto, esa sentencia es susceptible de recurso porque el juez no entra en el fondo del asunto. Legitimacin activa Poseedores Propietarios Titulares de un derecho real susceptible de posesin Legitimacin pasiva Titular de la obra que se pretende suspender Fases Sumarsima o Para parar las obras. Sumaria o Para ratificar o dejar sin efecto la paralizacin. o Se apercibir al constructor de que se demoler todo lo que se construya tras la orden de parar la construccin. Interdicto de obra ruinosa Apartado 6 del art. 250.1 LEC. Legitimacin activa Los que tengan una posesin o propiedad contigua al edificio ruinoso www.carrerafacil.com 37
www.carrerafacil.com Los que tengan necesidad de pasar por las cercanas de esa edificacin ruinosa. Objeto: Adoptar medidas urgentes ante el riesgo que presenta el mal estado de una obra, en cuyo caso no se le concede audiencia al dueo de la misma. Es la fase sumarsima. La demolicin total o parcial, segn proceso. Es la fase sumaria. S hay audiencia al interesado. No todos los interdictos tienen el mismo grado de proteccin posesin, puesto que el de obra nueva y el de ruinosa tambin protegen la propiedad y otros derechos reales. Acciones posesorias no interdictales Existen otros mecanismos de defensa Proteccin penal CP protege la posesin desde el punto de vista penal. Accin publiciana Se discute si es posesoria o protectora de dominio y si subsiste en el D moderno. Hay que remitirse al D Romano (fue introducida por el pretor Quinto Publicio). Se relaciona con los modos de adquirir la propiedad. Si no se cumplan los requisitos exigidos, no adquiere la propiedad: si el enajenante no era dueo, el que adquira slo adquira una posesin en concepto de dueo, que slo podra adquirir por la prescripcin adquisitiva. El enajenante poda ejercer la accin reivindicatoria y el adquirente se quedaba sin la cosa. Ante esa situacin, el pretor crea una excepcin de cosa vendida y entregada para frenar los efectos de la accin reivindicatoria. Se presuma que se haba consumado la usucapin y, por tanto, el comprador haba adquirido la propiedad. Se concibi para proteger al poseedor en vas de usucapir. En la actualidad ningn artculo hace alusin a esta institucin. La doctrina mantiene tres posturas: No existe en el D moderno al entender que las circunstancias que justificaron la creacin en Roma de esta situacin no existen actualmente, puesto que se protege por otras vas. Es una subespecie de la accin reivindicatoria, quedando incluida en cierta medida dentro de ella. Existe como accin posesoria porque, frente a las acciones interdictales referidas nica y exclusivamente a la tutela sumaria de la posesin, existe la posibilidad de debatir a travs de un proceso declarativo el derecho a la posesin definitiva o la mejor posesin. En este caso el juez ya entrar a conocer acerca del fondo del asunto. Por tanto, la accin publiciana tendra por objeto nicamnete el debate sobre el mejor derecho a la posesin. Accin real registral (art. 41 LH) Tiene su base en el principio de legitimacin registral del art. 38 LH. Conforme a este principio, se presume que quien tenga inscrito el dominio de los bienes inmuebles o de los derechos reales tiene la posesin de los mismos. Es una presuncin iuris tantum. Este artculo legitima al titular registral para el ejercicio de la accin prevista en el art. 41 LH. Por tanto, protege a los titulares de derechos inscritos. Finalidad Reestablecer en su posesin al titular registral a travs de un procedimiento de reintegracin posesoria que tiene su fundamento en la presuncin de posesin que establece el art. 38 LH. Estas acciones reales no se justifican, como los interdictos, en el derecho de poseer, sino en la inscripcin registral. Segn esta accin, que se justifica en la inscripcin registral, se presume que, salvo prueba en contrario, el derecho existe y pertenece a su titular tal y
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www.carrerafacil.com como lo describe el folio. Admite prueba en contrario porque puede haber habido adquisiciones posteriores y el adquirente no ha inscrito su derecho en el Registro. Quien discuta ese derecho debe entablar una accin pidiendo la cancelacin del asiento correspondiente. Notas caractersticas Accin que protege al titular inscrito. Mediante su ejercicio se pide que se le reintegre en el estado posesorio correspondiente a la titularidad que consta en el Registro. La sentencia que se dicte en esos juicios verbales carece de efectos de cosa juzgada (art. 447.3 LEC). Legitimacin activa Titular registral cuyo derecho conste inscrito. El asiento registral tiene que ser firme y definitivo. No prosperar si hay demanda que pide su cancelacin. Legitimacin pasiva Quien, sin ttulo inscrito, se opongan o perturben el derecho del titular registral. Quien tenga ttulo inscrito pero ste no sea suficiente para legitimar los actos de perturbacin. P.ej., el titular de una servidumbre de paso se excede en sus funciones. Causas de oposicin (art. 444.2 LEC) Cuando la persona legitimada interpone esta accin, el demandado puede oponerse: Discordancia entre el registro y la certificacin registral o Falsedad en la certificacin del registro o Omisin en ella de derechos o condiciones inscritas que desvirten la accin ejercitada. Demandado posee la finca o disfruta del derecho discutido porque o tiene a su favor un contrato o cualquier relacin jurdica directa con el ltimo titular o titulares anteriores o ha ganado la finca por prescripcin. Demandado tiene inscrita la finca a su favor. Sera un problema de doble inscripcin. La finca inscrita no es la que posee efectivamente el demandado. 6. Las presunciones posesorias. La existencia de la posesin despliega importantes efectos a favor del poseedor, como los de favorecer su propia continuidad en la posesin a travs de una serie de presunciones posesorias, que admiten prueba en contrario. Presuncin de continuidad posesoria (art. 436 CC) Se presume que la posesin se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquiri. Se admite prueba en contrario. Hay que acreditar la modificacin del concepto posesorio. Presuncin de buena fe (arts. 434 y 435 CC) La buena fe se presume siempre. La prueba corresponde a quien afirma la mala fe. La posesin adquirida de buena fe no pierde ese carcter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente. Presuncin de titularidad o de legitimidad posesoria (art. 448 CC) Se presume que el poseedor en concepto de dueo es poseedor con justo ttulo. Hay una legitimacin posesoria. No tiene obligacin de exhibir su ttulo. Se le asume titularidad suficiente para continuar en su titularidad. No presume que se posee en concepto de dueo sino que poseyendo como dueo, existe la presuncin de tener justo ttulo. Slo hay un caso en el que el poseedor tiene que mostrar el ttulo: usucapin o prescripcin adquisitiva ordinaria (que no en la extraordinaria, en la que no se exige ttulo). 39
www.carrerafacil.com Presuncin de posesin accesoria de bienes muebles Partiendo del carcter de accesin que tiene el bien mueble con respecto al bien inmueble, el art. 449 CC afirma que la posesin de una cosa inmueble supone la de los bienes y objetos que haya dentro de ella, salvo que se demuestre lo contrario. La posesin de los bienes inmuebles se extiende a los bienes muebles que haya dentro de ella. Presuncin de posesin intermedia Art. 459 CC: El poseedor actual que demuestre su posesin en poca anterior, se presume que ha posedo tambin durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario. Art. 466 CC, relativo a la posesin incorporal del despojado que logra recuperar la posesin como hecho establece que se presume poseedor sin interrupcin en todo ese tiempo en todo lo que puedan redundar en su beneficio 7. La liquidacin del estado posesorio. Es uno de los efectos de la posesin que hace referencia al destino de los frutos y al rgimen de los gastos y mejoras cuando el poseedor ha de entregar la cosa al que le hubiese vencido en su posesin. Hay que liquidar las obligaciones que hayan nacido como consecuencia de esa situacin. Arts. 451 y ss CC determinan el rgimen de la adquisicin de los frutos, liquidacin de gastos y las responsabilidades a que hubiere lugar por deterioro o prdidas que haya experimentado la cosa poseda. Estas obligaciones que la ley impone al antiguo poseedor tienen un rgimen distinto segn que el antiguo poseedor haya posedo de buena o de mala fe. Frutos Arts. 451, 452 y 455 CC establecen el rgimen de los frutos distinguiendo segn sea la condicin del poseedor. En la liquidacin de los frutos hay que tener en cuenta el ttulo que proporcionaba al poseedor la efectiva posesin; as, segn poseyera como arrendatario, usufructuario, etc., se aplicar un rgimen u otro. Salvo prueba en contrario, el poseedor cuenta a su favor con la presuncin de buena fe. Salvo declaracin judicial expresa de mala fe posesoria, la jurisprudencia entiende que el poseedor seguir siendo de buena fe mientras no se interrumpa legalmente la posesin. Se entiende como interrupcin civil: demandar, acto de conciliacin, etc. Poseedor de buena fe Hace suyos los frutos. Poseedor de mala fe En caso de ser fructfera el bien objeto de posesin y sea cual sea el perodo, el poseedor de mala fe deber abonar al poseedor legtimo todos los frutos que haya percibido, incluso el valor de los frutos que hubiera podido percibir el poseedor legtimo conforme a la utilizacin normal de las cosas. Frutos pendientes Poseedor de buena fe Frutos civiles Tiene derecho a una parte proporcional al tiempo de su posesin. Se consideran percibidos por das. Frutos naturales Tiene derecho a la parte del producto lquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesin. Gastos Gastos necesarios Su ejecucin va ligada a la propia conservacin de la cosa o a la obtencin de su natural rendimiento. Poseedor de buena fe www.carrerafacil.com 40
www.carrerafacil.com o Se abonan. o Tiene derecho de retencin mientras no se le satisfagan esos gastos. Poseedor de mala fe o Se abonan. o No tiene derecho de retencin mientras no se le satisfagan esos gastos. Gastos tiles o mejoras Conllevan un incremento del valor de la cosa Poseedor de buena fe o Se abonan. o Tiene derecho de retencin mientras no se le satisfagan esos gastos. Asegura que su sucesor en la posesin le pague el valor de las mejoras realizadas si existen en el momento de adquirir la cosa. Poseedor de mala fe El CC no dice nada. La mayora de la doctrina entiende que: o No se le abonarn. Gastos suntuarios Gastos en mejoras de lujo y recreo, sin que suponga una minoracin del rendimiento econmico del bien. Poseedor de buena fe o de mala fe o No se abonan. o Puede llevarse lo aadido a la cosa principal. Requisitos: Que la cosa principal no sufra deterioro por la separacin. Es un requisito de naturaleza objetiva Que el sucesor en la posesin no prefiera quedarse con los adornos incorporados. Es un requisito depende en exclusiva de la voluntad del sucesor en la posesin, que tendr la iniciativa. Si el sucesor en la posesin prefiere quedarse con lo aadido, tendr preferencia. Tendr que abonar: El importe de lo gastado en la obra si el poseedor es de buena fe. El valor que tengan en el momento de entrar en la posesin si el poseedor ha sido de mala fe. Responsabilidad por deterioros o prdidas de la cosa Poseedor de buena fe En principio, no va a responder por los deterioros o prdidas de la cosa, salvo que se demuestre que ha procedido con dolo. Quien reclame la responsabilidad del poseedor debe probar que actu de mala dolosa. Si se llega a probar que ha existido dolo, deber restituir: La cantidad obtenida (indemnizacin) como consecuencia de la prdida. El valor de los bienes en el momento de extincin si no hubiese recibido nada Poseedor de mala fe Responde siempre de la prdida o de deterioro de la cosa, independientemente de cules sean las causas que la provocaron. Tambin responder en los supuestos de fuerza mayor cuando haya retrasado de forma maliciosa la entrega de la cosa al poseedor legtimo. Prorrateo de las cargas, gastos o impuestos Se distribuyen entre los dos poseedores de forma proporcional al tiempo de su posesin. Las reglas del CC sobre liquidacin del estado posesorio (arts. 451 y ss CC) son normas disponibles por las partes en el sentido de que pueden acordar sustituir la norma legal por otra. Igualmente, hay que defender la inaplicacin de estos preceptos cuando, para un determinado supuesto de sucesin en la posesin, la propia ley prevea una regla especial. www.carrerafacil.com 41
UNIDAD 3. LA USUCAPIN
1. Concepto y clases de usucapin. Prescripcin y usucapin En el mundo del Derecho la apariencia y el transcurso del tiempo tienen gran relevancia. En este sentido, la falta de ejercicio de un derecho o potestad, puede dar lugar a su caducidad (prescripcin extintiva); mientras que la continuidad posesoria puede comportar que el poseedor de un determinado bien devenga propietario del mismo (usucapin). Por tanto, prescripcin y usucapin son dos caras de una misma moneda que vienen a demostrar la incidencia de una situacin fctica en las relaciones jurdicas. Sin embargo, la usucapin y la prescripcin tienen campos de aplicacin muy diferentes. La prescripcin entra en juego respecto de toda clase de derechos, facultades y situaciones; mientras que la usucapin tiene un campo de aplicacin ms limitado: la propiedad y algunos derechos reales limitados. En nuestro D positivo (CC) no utiliza el trmino usucapin sino el trmino prescripcin, diferenciando entre la extintiva y la adquisitiva. El CC engloba ambas modalidades de prescripcin en el Ttulo XVIII del Libro IV. La prescripcin adquisitiva se incluye en el Captulo II de este Ttulo bajo la rbrica De la prescripcin del dominio y de los dems derechos reales. La prescripcin extintiva se incluye en el Captulo III bajo la rbrica De la prescripcin de las acciones. En el Captulo I (arts. 1930 a 1939 CC) se incluyen normas comunes a ambos tipos de prescripcin. La tcnica del CC obliga a hablar de prescripcin y de la prescripcin adquisitiva, siendo esta ltima la usucapin. De esta manera, una vez terminado el proceso de adquisicin, el poseedor adquiere la propiedad o cualquiera de los derechos reales posebles de forma originaria y no precisa la transmisin por parte del titular anterior. En este sentido, para el titular anterior la usucapin consumada significa la prdida de su derecho de propiedad sobre un determinado bien o el sometimiento de dicho bien al derecho real nacido a favor del usucapiente. En este caso, la medida de la adquisicin por el usucapiente la proporciona la posesin prolongada durante el tiempo que marca la ley. La ley facilita al usucapiente un modo para consolidar su adquisicin. Concepto de usucapin Modo originario de adquirir la propiedad en virtud del cual el poseedor se convierte en propietario definitivo si ha posedo de acuerdo con las condiciones establecidas por la ley y durante el plazo marcado en ella. Diferencias entre usucapin y prescripcin extintiva Objeto o Prescripcin extintiva: toda clase de acciones y derechos. o Usucapin: dominio y dems derechos reales sobre los bienes. Fundamento o Prescripcin extintiva Actitud pasiva del titular del derecho que no ejercita la accin que corresponde para mantenerlo. Por eso, se convierte en una excepcin que se puede oponer frente al titular del derecho que lo reclama extemporneamente. o Usucapin Conducta positiva del poseedor usucapiente que realiza pblicamente actos que denotan el nimo de tener la cosa como suya. Se exterioriza en la posesin de la cosa en concepto de dueo o de titular del derecho real correspondiente. Al mismo tiempo, hay una actitud pasiva por parte del verdadero propietario o del titular del derecho real contra el que se usucape. 42
www.carrerafacil.com Efectos o Prescripcin extintiva: slo tiene efectos extintivos, en el sentido que constituye un impedimento para el ejercicio del derecho o de la accin correspondiente. o Usucapin: doble efecto Provoca la adquisicin del dominio o del derecho real que se usucape consolidando la situacin posesoria del usucapiente. Provoca la extincin del derecho real del antiguo titular que deja de serlo en el momento en el que se consuma la usucapin.
Clases de usucapin El elemento comn a ambos tipos es la continuidad posesoria: posesin en concepto de dueo, pblica, pacfica e ininterrumpida. A su vez, ambos tipos pueden recaer sobre bienes muebles o inmuebles. Eso s, los plazos de continuidad posesoria son menores cuando la usucapin tiene por objeto bienes muebles. Ordinaria Plazos Bien mueble: 3 aos Bien inmueble: o Entre presentes: 10 aos o Entre ausentes 20 aos. Requisitos especiales Justo ttulo Buena fe Extraordinaria Plazos Bien mueble: 6 aos Bien inmueble: o Entre presentes y entre ausentes: 30 aos Se exigen unos plazos de continuidad posesoria ms largos que en la ordinaria. Para compensar estos plazos, el CC no exige el poseedor usucapiente: Justo ttulo Buena fe 2. Sujeto y objeto de la usucapin. Elementos personales: Sujetos Usucapiente Sujeto activo en ese proceso que da lugar a la adquisicin de la propiedad mediante la posesin. Poseedor ad usucapionem. Capacidad El CC no exige una capacidad especfica, sino que establece una regla general en el art. 1931 CC: personas capaces para adquirirlos por los dems modos legtimos. Remite a las especialidades. As, p.ej., los menores e incapacitados pueden adquirir la posesin de las cosas pero necesitan la asistencia de sus representantes legtimos para usar de los derechos que de la posesin nazcan a su favor. Por tanto, basta la capacidad general para poseedor reconocida, incluso, a quienes no ostentan la plena capacidad de obrar. Usucapido Verdadero dueo de la cosa o derecho que puede usucapirse. Es el titular contra quien se est poseyendo. Es posible consumar una usucapin contra cualquier persona, incluso, contra los incapaces o los menores de edad que no pueden actuar por s mismos. Cuando el usucapido es un menor o incapaz, queda a salvo el derecho de ese menor o incapaz en el sentido de que se podr reclamar al representante legal de ese menor o www.carrerafacil.com 43
www.carrerafacil.com incapaz por la negligencia que ha llevado a que un tercero pueda consumar la usucapin en contra de ese menor o incapaz. Responder el representante. La usucapin en el mbito de la comunidad de bienes Opera de igual forma. Art. 1933 CC: La usucapin ganada por un copropietario o por un comunero aprovecha a los dems. Si uno de los comuneros ha posedo en beneficio de la comunidad, adquiere la cosa para la comunidad. Si el comunero no posee para la comunidad, sino para s en concepto del dueo, se produce una inversin del ttulo posesorio que le habilita para poseer para s y no para la comunidad. Elementos reales: Objeto Cosas susceptibles de adquisicin mediante usucapin Todas las cosas en el comercio de los hombres Art. 1936 CC en relacin con el art. 437 CC: cosas y derechos que sean susceptibles de apropiacin. Se excluye de la usucapin: cosas que no son posebles Bienes de dominio pblico (art. 132.1 CE) Los bienes propios del Estado que no estn incluidos dentro de la categora de bienes de dominio pblico s pueden ser adquiridos por usucapin. Bienes abandonados que pasan a ser propiedad del Estado y pueden ser usucapidos por los particulares Bienes muebles e inmuebles Derechos susceptibles de adquisicin mediante usucapin Slo los susceptibles de apropiacin. Propiedad No se puede usucapir la nuda propiedad. Usufructo Uso y habitacin Servidumbre continua y aparente, puede ser positiva (cuando se abre hueco en pared medianera) o negativa (cuando se abre hueco en pared propia, que no hay que confundirla con negativa en tanto no aparente). Censos (carga que se impone a un fundo) Se discute si pueden adquirirse por usucapin. Un sector de la doctrina sostiene que, por tratarse de un derecho de crdito, no se puede usucapir. Otro sector de la doctrina permite usucapir ciertos tipos de censos, concretamente, el enfitutico porque hay posesin til. No obstante, el art. 1647 CC recoge la interrupcin de la posesin por interrupcin de ese derecho. Cada veintinueve aos el dueo del dominio directo exige al dueo til que reconozca que la finca es propiedad del dueo del dominio directo. Esto nos indica que no se puede usucapir. Derecho de superficie Si el dueo del suelo no ejercita sus derechos contra la invasin del mismo (no interrumpe la posesin del superficiario), el superficiario adquirir por el transcurso del plazo la propiedad de ese bien. Derechos reales de garanta Se afirma con carcter general que no son susceptibles de ser adquiridos mediante usucapin. En el caso de la hipoteca inmobiliaria se excluye porque no hay desplazamiento posesorio. Adems, no es usucapible por tratarse de un derecho de constitucin registral (no nace si no se registra). En otras figuras jurdicas si hay desplazamiento posesorio. Sin embargo, la doctrina no es unnime. Un sector opina que s podra darse en la prenda ordinaria, en la que s hay desplazamiento posesorio.
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www.carrerafacil.com 3. Requisitos comunes a toda usucapin. Requisitos de la usucapin ordinaria: Justo ttulo y buena fe. El CC regula dos tipos de usucapin: la ordinaria y la extraordinaria. La usucapin ordinaria requiere, adems de los requisitos comunes, los requisitos de justo ttulo y buena fe. Requisitos comunes (art. 1941 CC) Slo pueden usucapirse la propiedad de los bienes o la titularidad de derechos reales que sean susceptibles de usucapin. La continuidad posesoria es el necesario punto de partida de todo el proceso adquisitivo por usucapin. El poseedor ha de comportarse como dueo o como titular del derecho real que sea durante un determinado plazo sin que nadie discuta esa posesin. De esta forma, lleva a convertirse en propietario o titular de cualquier derecho real susceptible de posesin. El poseedor debe comportarse inequvocamente como titular del dominio o de cualquier otro derecho real usucapible. Se recoge en numerosos preceptos: arts. 441, 447, 1942 CC. Ponen de manifiesto que no todo poseedor acaba convirtindose en dueo de la cosa poseda o en titular del derecho real poseble que recae sobre la misma. Por ello, se requiere que esa posesin rena una serie de caractersticas: Posesin en concepto de dueo o titular del derecho real que se pretende usucapir Se desprende tanto del art. 1941, sino tambin del art. 447 CC. Estos artculos se refieren directamente a los bienes, pero hay que extenderlo a cualquier otro derecho real usucapible. En ambos casos el poseedor deber actuar frente al resto de los miembros de la colectividad y, sobre todo, frente al eventual perjudicado por la usucapin como si fuera titular del derecho real que recaiga sobre la misma. Por esta razn, si el poseedor que pretende usucapir acta por media tolerancia del dueo de la cosa, sus actos posesorios son irrelevantes a efectos de posesin. Lo mismo sucede en el caso de actos realizados en virtud de licencia o de actos autorizados por su titular. En estos casos, la posesin as concedida tiene, por norma general, como base un contrato. Estos tipos de posesin debern reunir una serie de caractersticas: Existencia de un ttulo firme que legitime para poseer. Si no existiera ttulo, la posesin sera meramente tolerada o en concepto de gestin. El ttulo que permite la posesin no faculta para usucapir. Esos actos que no dan lugar a la usucapin tambin se caracterizan por la falta de creacin de una situacin posesoria en concepto de dueo. Adems, el concedente o autorizante puede oponer siempre el ttulo que permite la posesin para impedir la usucapin. Los actos efectuados en virtud de licencia o autorizacin pueden tener su origen en un ttulo voluntario (arrendamiento, depsito, comodato, albaceazgo, representacin voluntaria) o en un ttulo legal (representacin legal). Posesin pblica Posesin conocida por todos. Quien pretenda usucapir ha de manifestar frente a los dems su creencia de que verdaderamente est ejercitando facultades que le competen. De tal forma que, si el usucapiente acta mediante ocultacin o de forma clandestina, su posesin es irrelevante a efectos de usucapin. Posesin pacfica El carcter pacfico de la posesin implica: La adquisicin de la posesin por parte del usucapiente no debe haber sido llevada a cabo de forma violenta. Por eso, el art. 1956 CC establece que las cosas muebles hurtadas o robadas no podrn ser usucapidas por los que las hurtaron o robaron ni por sus cmplices. Durante todo el perodo posesorio que haya de darse el usucapiente no encuentra oposicin por parte del verdadero propietario de la cosa o del legtimo titular del derecho real en cuestin. 45
www.carrerafacil.com En caso de que la posesin del usucapiente fuera objeto de discusin judicial o extrajudicial, se interrumpe la posesin pacfica y no podr usucapirse. Posesin no interrumpida La posesin ha de ser continuada. Si hay un acto que interrumpe la posesin, se convertir en una posesin discontinua. El plazo anterior a la interrupcin ser intil a los efectos de la usucapin y se deber computar el plazo de nuevo a partir del acto de interrupcin. Formas de interrumpir la posesin: Natural Cese o prdida de la posesin por ms de un ao. Hasta que no transcurra un ao despus del hecho que ha provocado la cesacin en la posesin, no se considera interrumpida. Quien recupera conforme a Derecho la posesin indebidamente perdida se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupcin. Si recupera la posesin antes de un ao, no se considera interrumpida. Civil Se interrumpe la posesin por la actuacin del verdadero dueo o del titular del derecho real que est siendo usucapido. Si el proceso instado por el verdadero dueo termina estimando las razones del verdadero dueo, la usucapin, adems de quedar interrumpida, no habr tenido nunca lugar. Sin embargo, la ley prev una serie de excepciones en las que se priva de efectos interruptivos a la citacin judicial si: o La citacin fuera nula por falta de solemnidades legales. o El actor desiste de la demanda o deja caducar la instancia. o Cuando el poseedor fuera absuelto de la demanda. Si concurre alguna de estas circunstancias, el poseedor usucapiente puede adquirir mediante usucapin ese derecho real una vez concluya al perodo restante del plazo posesorio correspondiente. Reconocimiento del derecho del verdadero el dueo por parte del poseedor usucapiente Art. 1948 CC: cualquier reconocimiento expreso o tcito que el poseedor usucapiente hiciere del derecho del dueo o del titular de un derecho real interrumpe la posesin. Art. 1647 CC: en materia de enfiteusis hay que realizar ese reconocimiento al cabo de veintinueve aos. As se interrumpe la posesin. Aunque la posesin contine de hecho, deja de ser apta y hbil para producir la adquisicin del derecho real en curso de usucapin. Requisitos especiales de la usucapin ordinaria (art. 1940 CC) Buena fe del usucapiente o En sentido positivo (art. 1950 CC) Creencia por parte del usucapiente de que la persona de quien recibi la cosa era dueo de ella y poda transmitir su dominio. o En sentido negativo (art. 433 CC) Quien ignora que en su ttulo o modo de adquirir existe vicio que lo invalide. La suma de ambas concepciones lleva a que el poseedor usucapiente se considera dueo de la cosa o titular del derecho real. La buena fe debe ser continuada y persistente durante todo el perodo de posesin hbil para usucapir. La buena fe debe existir en todo momento. Si durante ese perodo de tiempo conoce que no recibi de quien era dueo, se interrumpe la prescripcin adquisitiva. Justo ttulo El que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya usucapin de trate. El ttulo es la causa o justificacin de la posesin que, junto con la tradicin, originan la transmisin de la propiedad. Requisitos del ttulo www.carrerafacil.com 46
www.carrerafacil.com Justo Verdadero No cabe un ttulo simulado (compraventa que encubre una donacin) Vlido Se excluiran los ttulos afectados por alguna causa de nulidad. Debe probarse Choca con lo establecido en el art. 448 CC en sede de posesin que establece que no es necesario exhibir el ttulo. Interpretacin de estos requisitos por la jurisprudencia o Son ttulos vlidos y justos los contratos afectos por alguna causa de anulabilidad, rescisin, revocacin o resolucin. Son mecanismos que dan lugar a la ineficacia del acto jurdico. Si no se ejercita la accin en el plazo legalmente establecido, los efectos clandestinos se convierten en definitivos, se confirman. o No tienen la consideracin de ttulos vlidos los contratos que se encuentren afectos por alguna causa de nulidad en sentido estricto. P.ej., falta consentimiento, capacidad, causa, forma si es requisito esencial. No son usucapibles las enajenaciones de bienes llevadas a cabo por los padres o guardadores legales sin la preceptiva autorizacin judicial, donacin no hecha en documento pblico. Plazos para usucapir Usucapin ordinaria Bienes muebles: 3 aos Bienes inmuebles o Entre presentes: 10 aos o Entre ausentes: 20 aos (el perjudicado por la usucapin resida en el extranjero) Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos aos de ausencia se reputar como uno para completar el plazo de diez aos exigidos entre presentes. La ausencia que no fuera de un ao entero y continuo, no se toma en cuenta para el cmputo. Se considerar entre presentes. Usucapin extraordinario Bienes muebles: 6 aos. Derechos reales y Bienes inmuebles: 30 aos Los plazos estn establecidos por la ley. Por tanto, son de orden pblico y no cabe acuerdo de las partes. Cmputo de los plazos (art. 1960 CC) Adicin de perodos posesorios El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripcin, uniendo al suyo el de su causante. Si una persona ha recibido la posesin de otro y la posesin de ambas personas rene los requisitos necesarios para la usucapin, la usucapin se produce a favor del poseedor actual cuando, contando desde el comienzo de la posesin de su transmitente, transcurre el plazo legal. Es indiferente que el titular lo sea a ttulo universal (herencia) o a ttulo particular (contrato). Presuncin de continuidad posesoria Se presume que el poseedor actual que lo hubiera sido en poca anterior, ha continuado sindolo durante el tiempo intermedio salvo prueba en contrario. Se trata de una presuncin iuris tantum que se establece a favor del poseedor, sea o no, usucapiente. Tiene como finalidad evitar que el poseedor deba aportar prueba. Si rene los requisitos 47
www.carrerafacil.com legalmente establecidos y acredita haber posedo durante un determinado plazo, salvo prueba en contrario, ha de entenderse que durante el tiempo intermedio ha reunido esos requisitos igualmente. El da en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero, pero el ltimo da debe entenderse en su totalidad. En el cmputo civil no se excluyen los das inhbiles (art. 5 CC). Cuando los plazos son anuales, se computan de fecha a fecha. Segn la normativa del art. 1960 in fine CC, el da final del cmputo anual ser el correspondiente al da inmediatamente anterior al da inicial del plazo. P.ej., si la usucapin ha comenzado el 15 de febrero, ese da se tiene por entero, el plazo anual aplicable terminara a las 24:00 del 14 de febrero del ao correspondiente.
Renuncia a la usucapin Renuncia a la usucapin ganada El poseedor usucapiente puede renunciar a la posesin ganada, tanto expresa como tcitamente, siempre que no se haga en perjuicio de terceros. Renuncia a la usucapin en curso Recae sobre el plazo posesorio incompleto. Reconoce expresa o tcitamente el derecho del dueo, lo cual supone una interrupcin de la usucapin. 4. Los efectos de la usucapin. Mediante la usucapin se pretende adquirir la propiedad del bien o la titularidad del derecho. Usucapin de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad Si se admitiese la usucapin en toda su extensin, significara destruir la eficacia protectora del principio de fe pblica registral. En ese supuesto el tercero que adquiere confiando en que el titular registral puede transmitirle vera convertida su adquisicin en ineficaz por la existencia de un adquirente por usucapin. Por el contrario, si se rechaza de plano la usucapin, significa privar de proteccin al poseedor que ha posedo por un tiempo prolongado y que tambin merece esa propiedad. Adems, hay que tener en cuenta que, con carcter general, la inscripcin no es constitutiva, sino meramente declarativa. Tercero hipotecario Quien adquiere a ttulo oneroso de buena fe de alguien que tiene inscrito su derecho en el Registro. No hay que asociar necesariamente la figura del tercero hipotecario con la institucin de la hipoteca. Titular inscrito Quien aparece en el Registro con el derecho inscrito a su nombre, que no tiene la condicin de tercero hipotecario. Nuestro ordenamiento jurdico no da una respuesta nica, sino que distingue: Usucapin secundum tabulas Usucapin registral o a favor del titular inscrito. Se facilita la usucapin ordinaria al titular inscrito. Se admite en el art. 35 LH, que hace referencia al titular inscrito. A los efectos de la prescripcin adquisitiva en favor del titular inscrito, ser justo ttulo la inscripcin, y se presumir que aqul ha posedo pblica, pacfica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa. La inscripcin es justo ttulo siempre que no se reclame la nulidad de www.carrerafacil.com 48
www.carrerafacil.com o la propia inscripcin o el acto o ttulo que le sirvi de base. Se presume, salvo prueba en contrario, que el titular inscrito rene los caracteres de la posesin ad usucapionem. Es usucapin ordinaria porque hay justo ttulo (p.ej., herencia) y buena fe. Confluyen en una misma persona las situaciones de titular registral y de poseedor efectivo ad usucapionem. El cmputo de tiempo se cuenta con independencia del momento de la inscripcin desde que empez efectivamente a poseer en concepto de dueo por justo ttulo y con buena fe. Usucapin contra tabulas Usucapin en contra del titular inscrito. Cuando la usucapin conseguida extrarregistralmente pudiera perjudicar la adquisicin del titular inscrito. Hay un bien inmueble inscrito a nombre de una persona pero que ha sido usucapido por otra persona. Hay que distinguir dos supuestos: o El titular inscrito no es tercero hipotecario El conflicto se plantea entre el usucapiente y el titular inscrito. Rigen las reglas establecidas en el CC: la inscripcin registral por s misma no desempea un papel relevante. El Registro no lo protege. En este caso, vence el usucapiente porque el titular inscrito no hizo uso de las facultades dominicales que le corresponden. Excepcin: el titular inscrito interrumpe la posesin dentro del ao siguiente a su adquisicin o antes de que la usucapin se consuma. Medios para hacer cesar la posesin del usucapiente: Ejercicio de la accin real registral. Se dirige frente a los que sin ttulo inscrito se opongan o perturben el ejercicio del derecho real inscrito. Si esta accin no tiene xito (no se logra interrumpir la posesin), el titular inscrito tendr que acudir a los medios del art. 1944 CC (interrupcin natural: se cesa por ms de un ao en la posesin) y del art. 1945 CC (interrupcin civil: por citacin judicial hecha al poseedor usucapiente). Si el usucapiente consuma su posesin, puede hacer constar su derecho en el Registro. Podr hacerlo a travs de dos medios: Una sentencia declarativa de su derecho, dictada al final de un procedimiento contradictorio. Un expediente de dominio, tras un procedimiento de jurisdiccin voluntaria, que es un auto. o El titular inscrito es tercero hipotecario Cuando adquiere de buena fe, a ttulo oneroso, de una persona que aparece en el Registro con facultades para transmitir e inscribe su derecho. Cuando el titular inscrito rene los requisitos exigidos al tercer hipotecario, la prescripcin que el usucapiente haya podido alcanzar extrarregistralmente, en principio, es irrelevante. Prima la fe pblica procesal sobre la usucapin. La proteccin del tercero hipotecario alcanzara, incluso, hasta el hecho de excluir la usucapin consumada en relacin con la finca inscrita. Excepcin Art. 36.1 LH recoge dos supuestos en los que la usucapin obtiene un tratamiento preferente respecto de la condicin del tercero hipotecario. Prevalecer la prescripcin adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del ao siguiente a su adquisicin en los dos supuestos siguientes: Cuando se demuestre que el adquirente tercer hipotecario conoci o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer antes de perfeccionar su adquisicin
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www.carrerafacil.com que la finca o el derecho estaba poseda de hecho y a ttulo de dueo por una persona distinta a su transmitente. El adquirente inscrito, que no ha conocido ni podido conocer la posesin del usucapiente, consienta la posesin del usucapiente expresa o tcitamente durante todo el ao siguiente a la adquisicin. El adquirente no hace uso de sus facultades dominicales. Hay una ausencia de actos interruptivos de la posesin Si se dan estas circunstancias, decae la buena fe del adquirente a ttulo oneroso y, por tanto, carece verdaderamente de la condicin de tercero hipotecario. Cuando se dan estas excepciones, se da preferencia a la adquisicin del usucapiente frente a la del tercero hipotecario. Usucapin liberatoria o usucapin de la libertad de un gravamen Hay que analizar si la adquisicin del dominio por usucapin conlleva o no la extincin de los derechos reales limitados constituidos sobre la cosa usucapida. En el D Romano se hablaba de la usucapio libertatis, se identificaba con una causa de extincin de una servidumbre. Se extingua la servidumbre cuando, adems de la falta de uso por parte del titular del predio sirviente, el dueo del predio sirviente llevaba a cabo los correspondientes dominicales como si la servidumbre no existiera. El duelo del predio sirviente usucapa el dominio y el bien como libre de anteriores servidumbres. Actualmente, se habla de la usucapin liberatoria para identificar la posible extincin de los derechos reales limitados cuando el usucapiente ha actuado como si el bien cuya propiedad logra por usucapin se encontrara libre de cargas y gravmenes. Para saber si la usucapin producida extrarregistralmente sobre un bien obrante en el Registro produce la extincin de los derechos reales limitados que, recayendo sobre ese bien, se encuentren inscritos en el Registro, hay que diferenciar segn que esos derechos reales limitados inscritos tengan alcance posesorio o no: Si esos derechos reales posesorios inscritos no tienen alcance posesorio (p.ej., una servidumbre negativa, o una hipoteca), no se extinguen. Si esos derechos reales posesorios inscritos tienen alcance posesorio (p.ej., usufructo, servidumbre de paso), habr que ver: o si esa posesin ad usucapionem es compatible con el componente posesorio del derecho real del que se trate, la usucapin no extingue el derecho real limitado. o si esa posesin ad usucapionem es incompatible con el componente posesorio del derecho real del que se trate (p.ej., con usufructo), pueden darse dos situaciones: si el titular del derecho real limitado no ha conocido ni podido conocer la posesin ad usucapionem, no se extingue el derecho real limitado. si el titular del derecho real limitado ha conocido la posesin ad usucapionem o la haya consentido durante un ao con posterioridad a la adquisicin por parte del usucapiente, la usucapin tiene efectos libertatorios para quien ha ganado la propiedad por usucapin, extinguindose el derecho real limitado.
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C) LA DINMICA DE LOS DERECHOS REALES UNIDAD 4. NACIMIENTO, MODIFICACIN Y EXTINCIN DEL DERECHO REAL
1. Los modos de adquirir el derecho real. Hechos o actos basados en la naturaleza de los hechos que engendran una situacin jurdicoreal. Esos hechos pueden ser de muy diversa ndole. En este sentido, se puede hablar de dos modos de adquirir el derecho real: originarios y derivativos. Adquisicin originaria La adquisicin originaria de la propiedad se presume libre de cualquier otro derecho real limitado que anteriormente le afectara. La usucapin y la ocupacin, adems de traer consigo la extincin del derecho de propiedad del titular anterior, comportan la extincin de los derechos reales y cargas que pesasen con anterioridad sobre la cosa. Los modos originarios dan lugar a que surja el derecho real sin que medie relacin con un anterior titular o transmitente. Ocupacin Se configura como modo originario de adquisicin de la propiedad de una cosa sin dueo o abandonada. Sin embargo, los derechos reales sobre cosa ajena no se pueden adquirir por ocupacin porque es preciso que su dueo realice un negocio jurdico. Usucapin La propiedad se adquiere sin estar fundamentada en el derecho del titular anterior. Sera una forma originaria de adquirir ese derecho real, que, a diferencia de la ocupacin, tambin afecta a los derechos reales limitados. Eso s, se hace referencia a la usucapin extraordinaria porque no hay un transmitente; mientras que en la ordinaria no, porque hay justo ttulo. Cesin Aunque no se contemple en el art. 609 CC es una forma de adquirir las cosas accesorias que siguen a la principal. No afecta a los derechos reales limitados. Adquisicin derivativa El derecho real ya existe y pasa a otro titular por un acto de transmisin o de enajenacin. Art. 609 CC La propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por sucesin testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Excepcin: existen derechos reales que no requieren de la tradicin para su constitucin. La adquisicin tiene lugar cuando el titular cede o transmite el derecho real a otra persona, que pasa a ser el nuevo titular, que ocupar la posicin del anterior y el contenido y extensin de su derecho se mantiene en las mismas condiciones en que lo ostentaba el anterior titular. Ahora bien, el anterior titular puede transmitir ntegramente su derecho o algunas facultades de su derecho. Se distingue: Adquisicin derivativa traslativa Se transmite o se adquiere el mismo derecho del titular anterior. P.ej., cesin de un crdito. Adquisicin derivativa constitutiva El titular transfiere parcialmente su derecho, dando origen a un nuevo derecho real. P.ej., usufructo, uso, habitacin. Los modos de adquirir la propiedad tambin se pueden clasificar como 51
www.carrerafacil.com Atendiendo a la existencia o no de contraprestacin por parte del adquirente o Adquisicin onerosa o Adquisicin gratuita Actos inter vivos o mortis causa Segn el mbito objetivo de la transmisin o Adquisicin universal: p.ej., herencia. o Adquisicin particular Art. 609 CC en conexin con el art. 1095 CC recogen los modos de adquirir los derechos reales. Acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nazca la obligacin de entregarla, pero no adquiere el derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada. Se deduce que a travs del ttulo (contrato), se adquiere el derecho a que se entregue la cosa. Sin embargo, la propiedad sobre la cosa slo se adquiere mediante la entrega (modo). Formas de adquisicin derivativa de la propiedad La ley Juega un papel muy importante en la creacin de los derechos reales. Donacin Pese a su naturaleza contractual, la donacin es contemplada separadamente del resto de los contratos. La regulacin de la donacin no se incluye en el Libro IV, sino en el Libro III De los diferentes modos de adquirir la propiedad. Se explica porque en el ordenamiento jurdico espaol se incluye como un mecanismo de transmisin de la propiedad; el efecto transmisivo de las cosas donadas. La aceptacin es fundamental de forma que, sin ella, no hay donacin. La donacin se perfecciona desde que el donante conoce la aceptacin del donatario. Por tanto, la donacin es un negocio jurdico de transmisin inmediata de los bienes. Se define como un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otro que la acepta. Sucesin testada e intestada. Es una forma de transmitir un patrimonio o una herencia por causa de muerte. Esta forma de adquirir y transmitir se aplica tanto a los derechos reales como aquellos que se producen dentro del mbito obligacional, incluso, las deudas existentes. Entrega de la cosa Permite diferenciar entre contratos con finalidad traslativa y otros contratos sin finalidad traslativa: Contratos con finalidad traslativa Compraventa, que es un contrato consensual; permuta, el mutuo, etc. Contratos sin finalidad traslativa Van encaminados a resolver la prestacin de servicios. Mandato, mediacin. La transmisin convencional mediante contrato requiere la tradicin entrega de la cosa o puesta a disposicin del titular. Si bien existen derechos reales que no comportan transferencia posesoria alguna a favor del titular, como sucede en la hipoteca, que es un derecho real de garanta. 2. El sistema del ttulo y el modo. La tradicin como modo de adquisicin y transmisin. A travs del ttulo se adquiere el derecho a que se entregue la cosa, pero la propiedad slo se adquiere mediante el modo (la tradicin). Mediante la tradicin el comprador se convierte en propietario. El adquirente slo se convierte en titular real cuando se produce la entrega de la cosa. Esa entrega se fundamenta en un contrato que sea apto para transferir el dominio o el derecho real de que se trate. La propiedad sobre las cosas no es transferida por los meros pactos, sino mediante la tradicin y la usucapin. La tradicin no transfiere el dominio si no se encuentra precedida de venta o de cualquier otra justa causa. Si slo hay ttulo, hay una simple causa de simple valor obligacional. www.carrerafacil.com 52
www.carrerafacil.com Mientras que si slo ha habido entrega no fundada en un ttulo, habr traspaso posesorio pero no verdadera transmisin de la propiedad. Por tanto, la caracterstica fundamental en la transmisin de los derechos reales, radica en que ha de existir un ttulo causa o justa causa y, adems, un modo o la tradicin. La jurisprudencia exige que la entrega vaya acompaada de los siguientes requisitos: El transmitente sea propietario o poseedor a ttulo de dueo. Intencin de las partes de adquirir y transmitir respectivamente. La regla del ttulo y el modo queda desvirtuada en ocasiones porque, a veces no es necesaria la tradicin para adquirir la propiedad, como sucede en la transmisin de la propiedad al usufructuario o cuando se transmite la propiedad al arrendatario de un bien o cuando se realiza la compraventa con la reserva de pacto de dominio (la adquisicin de la propiedad slo se produce cuando se satisfaga el pago del precio). En otros sistemas no rige la teora del ttulo y del modo. As, en Francia se defiende la transmisin consensual del dominio: la voluntad de las partes plasmada en un contrato es suficiente. Es decir, basta el ttulo. En el Derecho Alemn el ttulo causal es irrelevante, la eficacia traslativa de la tradicin no requiere la validez de un contrato anterior que le sirva de fundamento. Basta el modo. mbito de aplicacin de la teora del ttulo y del modo Atendiendo a lo dispuesto en el art. 609 CC, se aplica a la adquisicin derivativa de la propiedad y dems derechos reales por contrato siempre que sea posible la entrega. Existen derechos reales que se adquieren por contrato en los que no es posible la entrega. En estos casos, no hay tradicin. P.ej., la hipoteca, que nace mediante escritura pblica y posterior inscripcin en el Registro de la Propiedad. La servidumbre negativa tampoco comporta posesin. Tradicin Entrega de la cosa o de la posesin sobre la que recae el derecho de propiedad u otro derecho real que se transmite de una persona a otra. Esa entrega ha de tener pretensin traslativa. Es decir, su finalidad debe ser transmitir la propiedad de la cosa o el derecho real de que se trate. No basta una pura traslacin posesoria con otra finalidad cualquiera. Por esta razn se ha afirmado que la tradicin es la entrega de la posesin con nimo de transmitir la propiedad. El efecto fundamental de la tradicin es transmitir. Mientras no se transmita la propiedad, el pretendido propietario slo tiene derecho a reclamar una conducta que haga que sea propietario de ese derecho real. Clases de tradicin (arts. 1462 a 1469 CC) En ocasiones no se puede realizar la entrega material y, por ello, el puro acuerdo entre transmitente y adquirente es un acto equivalente a la entrega. Por ello, se habla de la espiritualizacin de la tradicin. La compraventa es el contrato traslativo por antonomasia. Sin embargo, la tradicin puede darse en cualquier otro negocio traslativo. Tradicin real Cuando se ponga en poder y posesin del comprador (art. 1462 prrafo primero CC). Esa puesta en posesin real puede suceder: Material o Existe una entrega manual y efectiva. o Cuando el adquirente de facto y de forma inmediata ejercita los poderes caractersticos del titular del derecho real. Simblica o Cuando, sin llegar a producirse una transmisin material de la cosa, el transmitente manifiesta de forma inequvoca e irreversible su intencin de transmitir la posesin al adquirente. P.ej., entrega de las llaves de un bien mueble o inmueble. o Cuando se pongan en poder del comprador los ttulos de pertenencia, que acreditan la titularidad material del transmitente. www.carrerafacil.com 53
www.carrerafacil.com Tradicin instrumental Se genera en virtud del otorgamiento de escritura pblica ante el notario (art. 1462.2 CC). Excepcin: es posible que las partes introduzcan en la escritura de venta clusulas de reserva de dominio, que excluyen el efecto traditivo a favor del adquirente hasta tanto el adquirente no pague por completo el precio aplazado. Tradicin brevi manu Supuestos en los que el transmitente no necesita entregar la cosa al adquirente porque ya la tiene bajo otro concepto (es usufructuario, arrendatario). Se aplica a bienes muebles e inmuebles. Art. 1463 in fine CC. Tradicin longa manu El transmitente seala la cosa. En el Derecho Romano consista en sealar los confines de la misma desde lejos. No se recoge en el CC, por ello, algunos autores la consideran tradicin real mitigada. Constituto posesorio (constitutum posesorium) El transmitente contina poseyendo la cosa como poseedor inmediato pero en otro concepto al tiempo que reconoce la posesin mediata y a ttulo de dueo en el adquirente. No se recoge en el CC. Se aplica a bienes muebles e inmuebles. Tradicin por simple acuerdo de las partes o tradicin ficta Cuando la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta. A tenor de lo establecido en el art. 1463.2 CC, slo cabe para bienes muebles. Existiendo acuerdo entre el transmitente y el adquirente en la cosa real, el adquirente ser su titular desde el instante de la venta siempre y cuando esa cosa vendida no pueda transmitirse al poder del adquirente en ese instante. Esta norma resulta de aplicacin a numerosos contratos de compraventa y a muchos supuestos de compraventas mercantiles. Tradicin de derechos o cuasi-tradicin Se refiere a los bienes incorporales. Se entender por entrega el hecho de poner en posesin del comprador los ttulos de pertenencia el uso que haga de su derecho el mismo comprador consistindolo el transmitente Se refiere tanto a los bienes incoporales propiamente dichos (derechos de autor) como a los derechos reales susceptibles de posesin. Rige lo establecido en el art. 1462.2 CC sobre tradicin instrumental y tradicin simblica a travs de los ttulos. El otorgamiento de escritura pblica equivale a la entrega. Se refiere al uso del derecho o uso consentido. Dicho uso, ms que una forma de tradicin constituye, en trminos probatorios, una conducta acreditativa de que la entrega se ha producido con anterioridad. 3. La modificacin, extincin y prdida del derecho real. Los derechos reales se pierden cuando, voluntaria o involuntariamente (expropiacin, destruccin), ese sujeto deja de ser titular de esos derechos. Por tanto, pierde la propiedad de las cosas quien las enajena o transmite a otro, la abandona o la destruye fsicamente. Modos de extincin y/o prdida de los derechos reales Atendiendo al alcance extintivo o transmisivo de una parte Atendiendo al carcter voluntario o involuntario del acto o del hecho determinante de la prdida del derecho real en cuestin P.ej. expropiacin del bien, accesin quien resulta afectado por la usucapin conseguida por otro sujeto Renuncia Por renuncia se entiende cualquier acto jurdico unilateral no recepticio (no necesita para ser efectivo el consentimiento de la persona favorecida por la renuncia) por el cual el titular de un 54
www.carrerafacil.com derecho subjetivo lo extingue espontneamente. Con lo cual, la renuncia supone el abandono de la titularidad de un derecho real. Es posible la renuncia siempre y cuando no sea contraria o vulnere el inters o el orden pblico ni resulte un perjuicio para un tercero. Alcance de la renuncia Al derecho de propiedad Equivale a declarar abandonada la cosa sobre la que recae el derecho y, por tanto, ser susceptible de ocupacin. A un derecho real de goce como usufructo o la servidumbre Se libera ese bien del gravamen, el propietario del bien sobre el que recae ese derecho real recupera la plenitud de las facultades dominicales de goce, disfrute y de exclusin. A un derecho real de garanta: o Si no hay desplazamiento posesorio (hipoteca y prenda sin desplazamiento) La renuncia no tiene ningn efecto sobre las facultades de goce y de disfrute del propietario del bien. El acreedor se coloca como un acreedor comn. o Si hay desplazamiento posesorio al acreedor (prenda ordinaria) El propietario de la cosa gravada puede exigir inmediatamente la restitucin posesoria, recuperando el goce y disfrute de los bienes. A un derecho real de adquisicin preferente No modifican la situacin posesoria de goce y disfrute de la cosa. Simplemente reconoce la inexistencia de lmites en su facultad de disposicin. Requisitos para que la renuncia sea vlida La renuncia no puede ser contraria al inters o al orden pblico ni perjudique a terceros. El sujeto renunciante debe tener plena capacidad o poder de disposicin. Con respecto a si los menores emancipados tienen capacidad, se necesitar el consentimiento del curador. El tutor o el titular de la patria potestad, a lo diferencia de lo que sucede con el curador, no puede renunciar a los derechos reales. Se explica porque lo que hace es representar los intereses de un menor. Requisitos: Causa justificada o necesidad Autorizacin judicial Audiencia al M. Fiscal Clases de renuncia Renuncia traslativa Se realizan en beneficio de otra persona. No es una verdadera renuncia en el sentido de prdida de ese derecho real. P.ej., renuncia del heredero en beneficio de uno o varios coherederos. Renuncia unilateral o abdicativa Ser la verdadera renuncia. Los efectos sern distintos, segn recaiga sobre la propiedad: esa renuncia se denomina dereliccin o abandono. Acto jurdico unilateral no recepticio mediante el cual el titular de un derecho lo separa o excluye de su patrimonio produciendo, normalmente, su extincin. Los efectos dependen de si el objeto del dominio al que se renuncia es un bien o Mueble: la cosa se convierte en una res nullius, susceptible de ocupacin. o Inmueble: el Estado adquiere automticamente el bien. el resto de derechos reales sobre cosa ajena: La renuncia libera a la propiedad de esa traba. El dominio recobra la plenitud de sus facultades. De ah que se hable de la elasticidad del dominio. P.ej. un comunero (art. 395 CC), renuncia a la servidumbre por parte del titular del predio dominante. El CC 55
www.carrerafacil.com admite la denominada renuncia liberatoria, el titular de un dominio no pleno extingue su derecho y se libera del vnculo obligacional. Destruccin o prdida de la cosa Posesin (art. 460 CC). La prdida puede ser fsica o jurdica. Usufructo (art. 513.5 CC): se pierde por prdida de la cosa objeto del usufructo. Servidumbre (art. 546 CC): la cosa llega a tal estado que no puede utilizarse. Hipoteca (art. 79 LH): se podr pedirse y deber ordenarse en su caso, la cancelacin total de las inscripciones o anotaciones prescriptivas cuando se extinga por completo el bien inmueble objeto de las mismas. Requisitos para que la prdida o destruccin de la cosa produzca la extincin del derecho real Prdida sobrevenida a la constitucin de la relacin jurdico-real Si la prdida se produce antes, el acto jurdico sera nulo por falta del objeto y el derecho real no se habra constituido Prdida total Si la prdida o destruccin fuera parcial, el derecho real pervive sobre la parte no perdida o no destruida y se hablara de modificacin objetiva del derecho real. Prdida definitiva Si es temporal o relativa, debe entenderse que el derecho real no se ha extinguido, permanece en estado latente o de reposo. P.ej., ert. 546.3 CC: la servidumbre revive si el estado de los predios permitiera volver a usarse, salvo que se haya producido la prescripcin extintiva (veinte aos). Conclusin: el efecto extintivo del derecho real por la prdida sobrevenida total y definitiva de la cosa opera automticamente y de manera objetiva. Por tanto, es irrelevante por cuanto a la extincin se refiere que la prdida o destruccin se produzca por caso fortuito se produzca por fuerza mayor sea imputable a un tercero sea imputable a la persona sujeta al gravamen real obedezca al propio ejercicio del derecho real. Modos de extincin del derecho real por prdida de la cosa Modos absolutos Suponen la definitiva, total y general prdida de ese derecho real, de tal forma que, ni su titular actual, ni cualquier otra persona pueden pretender ostentar la titularidad de derecho real alguno sobre ese bien. El supuesto caracterstico de extincin absoluta de los derechos reales es la destruccin de la cosa, con independencia de que se trate de la destruccin fsica o material de la cosa o de la destruccin jurdica (por haber devenido extra comercio). Modos relativos Implican la prdida de un derecho real por parte de su titular por la transmisin o el reconocimiento de ese mismo derecho a favor de otra persona distinta. El derecho real no se extingue, sino que se modifica la titularidad del mismo. Es lo que sucede en cualquier supuesto de transmisin o enajenacin del derecho real, bien sea por causas voluntarias (compraventa) o por razones involuntarias (expropiacin forzosa, confiscacin). Consolidacin Es el equivalente a la confusin dentro del mbito del Derecho de obligaciones. El derecho real se extingue cuando en una misma persona se da la cualidad de titular dominical y de titular del derecho real que lo grava. P.ej., el usufructo se extingue por la reunin del usufructo 56
www.carrerafacil.com y de la propiedad en una misma persona (art. 513 CC); la servidumbre se extingue por reunirse en una misma persona las propiedades del predio sirviente y del predio dominante. Efectos de la consolidacin Derechos reales limitados La consolidacin produce efecto extintivo en relacin con los derechos reales limitados. Dominio No tendr ese efecto extintivo, ya que la consolidacin tiene un efecto expansivo porque vuelven al dominio todas las facultades que conformaban el derecho real en cosa ajena. Completa la propiedad que estaba gravada con ese derecho real. La consolidacin no puede operar en perjuicio de terceros. En el caso de la hipoteca, no se puede producir la consolidacin en perjuicio de tercero. Eso s, s se extingue la hipoteca si se consolida el usufructo por muerte. Acto del Estado Expropiacin forzosa por causa de utilidad pblica o inters social. Art. 349 CC recoge la posibilidad de privar de la propiedad por expropiacin. En todo caso, la indemnizacin ser previa a ese acto expropiatorio. Se produce la reversin al propietario si no hay causa de utilidad pblica o inters social. De acuerdo con esas normas, la expropiacin forzosa se sigue configurando en el ordenamiento jurdico espaol como una privacin de los derechos de contenido patrimonial pertenecientes a los particulares. La concrecin queda remitida a la legislacin ordinaria, pero, en todo caso, esa expropiacin ha de respetar las exigencias constitucionalmente establecidas: utilidad pblica o inters social pago de la correspondiente indemnizacin El beneficiario puede ser un ente pblico o un ente privado. Revocacin de la propiedad No produce el efecto extintivo en sentido estricto, sino que ese bien o derecho pasa al antiguo titular. Da lugar a la prdida del dominio por su actual titular y la readquisicin de ese derecho por su anterior titular. Causas La transmisin estaba sometida a trmino final y ha llegado ese momento. La transmisin estaba sometida a condicin resolutoria y se ha cumplido. Requisitos para la vlida revocacin Transmisin vlida y eficaz del dominio. Sujecin de dicha transmisin a trmino final o condicin resolutoria. Llegada del trmino o cumplimiento de la condicin. La restitucin del dominio es consecuencia de la revocacin. Carcter real u obligacional? Si la revocacin tiene carcter real, significa que el antiguo titular adquiere de nuevo y automticamente la propiedad aunque siga poseyendo el otro. Si la revocacin tiene carcter obligacional, la propiedad no pasa automticamente. El antiguo titular dispone del derecho a exigir la devolucin del dominio. En nuestro ordenamiento jurdico parece que la revocacin es obligatoria y no real. Se fundamenta en El carcter obligacional y no real del contrato. La regulacin jurdico-positiva del supuesto tpico de revocacin, que es la revocacin de donaciones (arts. 644, 646, 647 y 648 CC). Los bienes donados se reintegran de nuevo en el patrimonio del donatario cuando concurra alguna de las circunstancias contempladas en la ley (supervivencia o superveniencia de hijos, ingratitud del donante). www.carrerafacil.com 57
UNIDAD 5. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1. La publicidad de los derechos reales.
2. El Registro de la Propiedad.
3. Elementos de la publicidad registral: la finca registral, el objeto de la publicidad registral y el titular registral.
4. El procedimiento registral.
5. Los asientos registrales.
6. La publicidad formal.
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UNIDAD 6. LAS ADQUISICIONES A NON DOMINO

1. La proteccin de la seguridad del trfico. La dinmica del dominio y de los derechos reales se asienta sobre el principio bsico de que nadie puede transferir a otro la titularidad de un derecho que no tiene. Sin embargo, el Derecho legitima ciertas situaciones aparentes dotndolas de cierta eficacia. La proteccin de la apariencia responde a la proteccin del trfico jurdico y del comercio. Se tutelan, por tanto, las expectativas y la confianza puestas por terceros en determinadas situaciones en sacrificio del verdadero titular. Las adquisiciones a non domino se producen cuando alguien transfiere ms derechos de los que realmente tiene. En estos casos, si el adquirente obra de buena fe, el ordenamiento jurdico debe proveer algn tipo de proteccin. Por otro lado, las adquisiciones a non domino son ms frecuentes en el mbito de los bienes muebles puesto que la posesin equivale al ttulo, siendo ttulo de propiedad, que no ttulo de posesin (el ttulo de posesin es ms fcilmente reivindicable). En cualquier caso, por medio de la prescripcin adquisitiva o usucapin las adquisiciones a non domino pueden consolidarse en el tiempo, incluso frente a los adquirentes de mala fe (se ampla los plazos de posesin). Por tanto, es una forma de adquirir protegida por el ordenamiento. Al mismo tiempo, supone una prdida del dominio. El ordenamiento jurdico protege estas adquisiciones mediante dos vas: Bienes muebles: por la va del art. 464 CC. Bienes inmuebles: por la fe pblica registral, prevista en el art. 34 LH, que salva los defectos de titularidad o de falta de poder de disposicin del transmitente. 2. La adquisicin a non domino de bienes muebles: la regla del art. 464 del Cdigo civil. La posesin de bienes muebles adquiridos de buena fe equivale al ttulo de propiedad. El ttulo de propiedad hace las cosas irreivindicables. Consagra la adquisicin del poseedor de buena fe, aunque el transmitente no fuera realmente dueo de la cosa transmitida, salvo en los supuestos de prdida, hurto o robo de la cosa (en cuyo caso, el verdadero propietario puede reivindicarla). Requisitos El adquirente posea efectivamente la cosa mueble. El adquirente sea de buena fe: ignora o desconoce la inexistencia o la deficiencia de la facultad de disposicin de quien le transmita. La transmisin del bien mueble se asiente en un negocio que, de manera general y abstractamente considerado, sea vlido para justificar la adquisicin derivativa de ese derecho de propiedad. El trmino ttulo del art. 464 CC se concibe como ttulo de propiedad, que hace irreivindicable la cosa. Se sigue, pues, la tesis germanista. Segn esta tesis, la mera posesin de los bienes muebles no puede privar al verdadero dueo de la facultad de reivindicarlo. Excepciones Cosas reivindicables por el verdadero dueo, pese a existir esa posesin de buena fe: Cosas muebles perdidas o sustradas El poseedor las debe haber adquirido de buena fe en venta pblica. Se exige que el propietario reembolse al tercero el dinero que pag por ellas. Si han transcurrido tres aos desde que el tercero adquiri esos bienes, no procede el ejercicio de la accin reivindicatoria puesto que la ha adquirido por usucapin. Cosas empeadas en los Montes de piedad. 59
www.carrerafacil.com El dueo puede ejercitar la accin reivindicatoria pero con la obligacin de reintegrar al establecimiento la cantidad que ese establecimiento pag por la cosa ms los intereses vencidos. Si han transcurrido ms de tres aos, se han cumplido los plazos para la usucapin. 3. La adquisicin a non domino de bienes inmuebles: la fe pblica registral. Art. 34 LH. A travs del principio de la fe pblica registral salva los defectos de la titularidad o poder de disposicin. La finalidad ltima de este principio es la de proteger al tercer adquirente denominado como tercero hipotecario. En este sentido, el art. 34 en su prrafo primero dispone que El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. A travs de este precepto se establecen mecanismos de proteccin al tercer adquirente. Ese tercero, si rene los requisitos establecidos, ser mantenido en su adquisicin o, lo que es lo mismo, el tercer adquirente adquiere una titularidad jurdico real inatacable. En este caso, entra en juego la presuncin iuris et de iure del art. 34.1 LH. En virtud de ese principio, el contenido del Registro se reputa siempre exacto a favor del tercer adquirente, el cual puede consolidar su adquisicin en los trminos publicados en el Registro. Para referirse a ese tercero protegido, la doctrina y jurisprudencia suelen hablar de tercero hipotecario. Se denomina as porque la posicin que ostenta dicho tercero es fruto de la legislacin hipotecaria. Requisitos del tercer adquirente a efectos de ser considerado tercero hipotecario La adquisicin ha de estar debidamente inscrita de una titularidad jurdico real. La adquisicin se ha hecho de buena fe. La buena fe se presume siempre mientras no se pruebe que desconoca la inexactitud del Registro. Se ha llevado a cabo a ttulo oneroso. Es decir, es necesario que el tercero adquiera mediante contraprestacin. Es necesario que la adquisicin traiga causa del anterior titular registral. Slo el titular registral se encuentra legitimado para disponer de los derechos inscritos para llevar a cabo actos de disposicin Inscripcin de su propia adquisicin. La inscripcin slo puede beneficiar a quien la realiza y, si partimos de la base de que la fe pblica registral es un efecto favorable de la inscripcin, la inscripcin propiamente dicha de ese documento es una exigencia sine qua non para que el sistema registral despliegue los efectos que le son propios en beneficio del adquirente. El art. 34 LH garantiza la adquisicin del tercero hipotecario aunque despus se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro. Se pone de manifiesto que, si la ineficacia de la adquisicin se origina por causas que consten en el Registro, en ese caso el tercer hipotecario no ver consolidada su adquisicin sino que esa adquisicin ser tambin impugnable a consecuencia de la ineficacia de la adquisicin del transmitente. Excepciones al art. 34 LH Se encuentran en el art. 37 LH. Ese tercero puede ser tercer hipotecarlo o no serlo, siendo un simple titular inscrito. Cualquier tercero puede ver afectada su adquisicin en los supuestos que el art. 37 LH considera excepcionales. En este sentido, la ineficacia de la adquisicin de ese tercero, incluido el tercero protegido por el art. 34 LH, puede devenir a consecuencia de: www.carrerafacil.com 60
www.carrerafacil.com Ejercicio de acciones rescisorias y resolutorias Afectan a la adquisicin por un tercero (hipotecario o no) cuando deban su origen a causas que consten explcitamente en el Registro. Ejercicio de la accin de revocacin de donaciones Slo se otorga eficacia revocatoria a la originada por el incumplimiento de cargas, cuando esas cargas o condiciones hayan accedido al Registro. Los bienes donados en este caso volveran al donante considerando nulas las enajenaciones que el donatario hubiera hecho y quedando nulas las hipotecas que sobre esos bienes se hubieran impuesto. Ejercicio de los retractos legales La ineficacia de la adquisicin de ese tercero puede tener consecuencia a raz de cualquier tipo de retracto siempre que sea de origen legal. Esto pone de referencia que la ley tiene una publicidad mayor que las inscripciones registrales. Ejercicio de la accin de rescisin por fraude de acreedores Afecta a todo tercer adquirente. Establece el art. 37.4 LH que las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores perjudicarn a terceros cuando hubiese adquirido por ttulo gratuito o cuando habiendo adquirido por ttulo oneroso hubiese sido cmplice en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago o precio no implica que sea cmplice. No perjudicar a tercero la accin rescisoria que no se hubiese entablado dentro del plazo de 4 aos contados desde que se produce la enajenacin fraudulenta.
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D) LA PROPIEDAD UNIDAD 7. EL DERECHO DE PROPIEDAD

1. Concepto y caracteres del derecho de propiedad. El derecho de propiedad significa el mximo grado de poder que se confiere sobre las cosas. Ha sido el ncleo de los derechos reales en todos los ordenamientos jurdicos. La propiedad no es exclusiva del D Privado, ya que tambin se utiliza en el D Pblico. En el CC se emplean indistintamente los trminos: propiedad: art. 348 CC, art. 354 CC dominio: art. 350 CC, Captulo II del Ttulo 18 del Libro IV CC Estos trminos tienen sus orgenes en el D Romano, al comienzo de la poca Clsica: dominium y proprietas (de propeo, lo que tenemos cerca). No hay diferencias sustanciales. En el mundo extrajurdico se utiliza ms propiedad, mientras que dominio se utiliza ms en el mbito jurdico. Es un ius in re. Como tal derecho real, goza de las caractersticas propias de los derechos reales, a saber, Inmediatividad: relacin directa con el bien que tiene el propietario Eficacia real: oponibilidad erga omnes. El derecho de propiedad adems es una categora constitucional, reconocida en el art. 33.1 CE. Los CC regulan la propiedad. Nuestro CC califica la propiedad como derecho real en el art. 609, que pone de manifiesto que el resto de derechos reales giran en torno a la propiedad. El art. 348.1 CC es el que, de algn modo, la define al decir La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. El concepto de propiedad actual en la mayora de ordenamientos jurdicos procede de los dogmas consagrados en Francia a finales del s. XVIII. El contenido de las normas correspondientes al art. 544 CC Francs pasa al art. 348 CC Espaol y al art. 436 CC Italiano de 1865. En estos preceptos se plasma la traduccin, ms o menos literal, de esa disposicin francesa. Si bien, se suprime la expresin del modo ms absoluto del art. 544 CCF. En todo caso, el CCF ha sido la base del derecho de propiedad actual. Transformaciones del derecho de propiedad Tradicionalmente, se consideraba que el concepto de propiedad del CC era aplicable a todas las formas de propiedad. Hoy no es as, ya que cada forma de propiedad tiene su regulacin jurdica: propiedad del suelo, industrial, de aguas, intelectual, etc. En este momento se reconoce la flexibilidad del dominio que se refleja en los diferentes tipos de propiedad existentes. En la actualidad el derecho de propiedad ya no es un derecho sagrado, inviolable, ilimitado, absoluto, sino que es un derecho relativo, limitado, subjetivo, real y constitucional. Se dice que es un derecho limitado porque la propiedad queda mediatizada y configurada sobre bases absolutamente distintas a las establecidas por el CC (art. 348 CC). P.ej., la propiedad urbana: el propietario del suelo no puede construir cuando quiera ni como quiera. Adems, pesan sobre el propietario numerosas obligaciones o deberes: p.ej., cesiones gratuitas de terreno para viales, zonas verdes, etc. En este sentido, se podra decir que la facultad de goce del propietario est realmente definida o concretada por esos instrumentos urbansticos. Por tanto, la adquisicin gradual de facultades urbansticas no se considera inherentes al derecho de propiedad, sino condicionadas al cumplimiento de los deberes que les 62
www.carrerafacil.com corresponden a los propietarios. A estos efectos, es especialmente significativo el Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por RD 2/2008. El art. 1 TRLS regula las condiciones bsicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en el territorio estatal. El art. 8.1 TRLS define las facultades que integran el derecho de propiedad del suelo: Facultad de uso, disfrute y explotacin del mismo Ser conforme al estado, clasificacin, caractersticas objetivas y destino que tenga en cada momento de acuerdo con la legislacin aplicable por razn de las caractersticas y situacin del bien. Facultad de disposicin Siempre que su ejercicio no infrinja el rgimen establecido de formacin de fincas y parcelas y de relacin entre ellas. Todo ello se va a aplicar sin perjuicio de los regmenes civiles forales o especiales all donde existan. Las CCAA pueden legislar en materia de urbanismo. Esto pone de manifiesto la mutacin experimentada por el derecho de propiedad. Hoy la propiedad urbana est concretada por los instrumentos urbansticos que son los que definen el contenido del derecho de propiedad. Por esta razn, esos deberes (p.ej., de cesin de terrenos) no confieren al propietario derecho a exigir indemnizacin alguna. Del cumplimiento de esos deberes depende la adquisicin de facultades urbansticas. Por tanto, la propiedad obliga. Por eso decimos que es un derecho limitado. Caracteres que se desprenden del art. 348 CC La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. Comprende todas las facultades y poderes que podamos imaginar Se presume libre de cargas. Es una presuncin iuris tantum, quien alega lo contrario, debe probarlo. De ah que se diga que la propiedad es un seoro generalizado sobre las cosas. Derecho con autonoma propia, a diferencia de otros derechos reales que dependen del derecho de propiedad Los derechos limitados de goce (usufructo, uso y habitacin) y de garanta se proyectan sobre el derecho de propiedad. Goza de eficacia real Es oponible frente a terceros. Exige un deber de respeto a los terceros. En este sentido, el propietario puede evitar a aquel que indebidamente perturbe o se inmiscuya en su propiedad. El carcter perpetuo del derecho de propiedad Es perpetua con independencia de quines sean los propietarios en cada momento. Significa que, mientras la cosa sigue existiendo, siempre tendr un titular. En este sentido, no cabe imaginar una propiedad temporal que se agote con el transcurso del tiempo. La propiedad dura tanto como la cosa sobre la que recae. 2. El derecho de propiedad en la Constitucin espaola. La propiedad en la CE tiene rasgos propios. Se recoge en el art. 33 CE sin perjuicio de otros preceptos que lo complementan, a saber, el 38 y el 128 CE. Art. 33 CE 1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. Parte de un derecho natural que reconoce y lo une a la herencia. 2. La funcin social de estos derechos delimitar su contenido, de acuerdo con las leyes. 63
www.carrerafacil.com Configura la funcin social como un elemento estructural de la definicin misma del derecho de propiedad. Se desprende que la funcin social incide sobre su contenido. Se ha pasado de una concepcin absoluta a una concepcin social del derecho de propiedad que exige del titular del derecho la utilizacin del bien en el sentido que ms convenga a la colectividad. 3. Nadie podr ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pblica o inters social, mediante la correspondiente indemnizacin y de conformidad con lo dispuesto por las leyes. Legitima la expropiacin forzosa por causas justificadas. Cuando se den esas circunstancias, la propiedad en manos de ese titular se convierte en un derecho de crdito, ya que hay derecho a la correspondiente indemnizacin. Esta garanta expropiatoria no es ajena al CC. El art. 349 CC lo plantea con gran similitud al art. 33 CE. Nadie podr ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pblica, previa siempre la correspondiente indemnizacin. Si no precediere este requisito, los Jueces ampararn y, en su caso, reintegrarn en la posesin al expropiado. El segundo prrafo habla de la reversin de la propiedad si no cumple esa funcin pblica. Comparacin entre el prrafo tercero del art. 33 CE y del art. 349 CC En el art. 33 CE se recogen ms causas de expropiacin (inters de la colectividad y utilidad pblica) que en el art. 349 CC, que slo tiene en cuenta la utilidad pblica. En la CE la propiedad cumple una funcin social. La causa expropiandi a la que se refiere la CE abarca no slo a la propiedad sino tambin a bienes y derechos patrimoniales; mientras que el art. 349 CC slo se refiere a la propiedad. Preceptos de la CE que complementan al art. 33 CE Art. 38 CE Se reconoce la libertad de empresa en el marco de la economa de mercado. Los poderes pblicos garantizan y protegen su ejercicio y la defensa de la productividad, de acuerdo con las exigencias de la economa general y, en su caso, de la planificacin. Reconoce la iniciativa privada en el trfico econmico. Recuerda al art. 1255 CC que recoge el principio de la autonoma privada de libertad de pactos, pero se limita al inters social. Art. 128 CE 1. Toda la riqueza del pas en sus distintas formas y, sea cual fuere su titularidad est subordinada al inters general. 2. Se reconoce la iniciativa pblica en la actividad econmica. Mediante ley se podr reservar al sector pblico recursos o servicios esenciales, especialmente en caso de monopolio y asimismo acordar la intervencin de empresas cuando as lo exigiere el inters general. Se reconoce la intervencin pblica en la actividad econmica cuando haya razones de inters general. Tanto la propiedad como la libertad de empresa estn limitadas, tienen que cumplir una funcin. La propiedad es un derecho fundamental? El derecho de propiedad no se incluye en la Seccin 1 del Captulo II del Ttulo I de la CE, sino que se incluye dentro de la Seccin 2 del Captulo II del Ttulo I, como uno de los derechos de los ciudadanos, pero no fundamental. Por lo tanto, no tiene la consideracin de www.carrerafacil.com 64
www.carrerafacil.com derecho fundamental y no cabe la proteccin por la va constitucional del recurso de amparo ante el TC, siguiendo el art. 161.1 b) TC. 3. El sujeto, el objeto y el concepto de dominio. Sujeto Se hace referencia a los titulares del derecho de propiedad. Puede ser titular de un derecho de propiedad: una persona individualmente considerada, o varias conjuntamente, en cuyo caso, ser una copropiedad Puede ser titular de un derecho de propiedad tanto una persona fsica como una persona jurdica (art. 38 CC: Las personas jurdicas pueden adquirir y poseer bienes de todas clases, as como contraer obligaciones y ejercitar acciones civiles o criminales, conforme a las leyes y reglas de su constitucin). Capacidad de los titulares Se aplica al rgimen general de: Capacidad jurdica Corresponde a toda persona por el hecho de serlo. Cualquiera puede ser titular. Capacidad de obrar Capacidad de ejercicio que se obtiene con la mayora de edad, con las especificidades de los menores emancipados Objeto Los bienes o las cosas. Se habla de bienes: Materiales Bienes muebles o inmuebles especificados. Se relaciona con los bienes corporales. Inmateriales Bienes objeto de capacidad intelectual o de propiedad Se relaciona con los bienes incorporales. Universalidades El objeto del derecho de propiedad puede variar en funcin del tipo de propiedad ante la que nos encontremos Propiedad industrial Tiene por objeto cosas inmateriales o incorporales. Patentes de invencin, marcas, nombre comercial, etc. Propiedad intelectual Todas las creaciones propias del intelecto humano, cientficas, artsticas. Universalidades Conjunto plural de cosas. Forman una titularidad nica. P.ej., una explotacin agrcola o una explotacin industrial. Se inscribe en el RP como tal unidad, como prev el art. 8.2 LH, que permite la inscripcin de Toda explotacin agrcola, con o sin casa de labor, que forme una unidad orgnica, aunque est constituida por predios no colindantes, y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre s. Contenido Facultad de goce No es exclusiva del derecho de propiedad, puesto que tambin aparece en el derecho de uso, de usufructo, de arrendamiento, comodato, etc. La diferencia reside en que el propietario tiene el goce por esencia, mientras que los dems tienen el goce por transmisin. 65
www.carrerafacil.com Est formada por un conjunto de facultades subordinadas: La primera funcin de la propiedad es atender las necesidades individuales. Por tanto, legitima al propietario para el uso, goce, disfrute, incluso, para el consumo. Depende de la naturaleza y destino de la cosa. Se relaciona ntimamente con la facultad de poseer. El propietario, usando y disfrutando de ese bien dentro de los lmites impuestos por el ordenamiento jurdico, es simultneamente poseedor de la cosa. Eso s, hay excepciones: el propietario puede tener el goce indirecto de las cosas objeto de propiedad sin necesidad de poseerla; p.ej., cuando otorga un derecho de arrendamiento, obtiene utilidades por el cobro de una renta, pero no la posee. Depende del tipo de propiedad y de la situacin en que la cosa se encuentre. No es lo mismo un bien con cargas que si est libre de cargas. Lmites a la facultad de goce Art. 350 CC El propietario de un terreno es dueo de su superficie y de lo que est debajo de ella, y puede hacer en l las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres y con sujecin a lo dispuesto en las leyes sobre minas y aguas y en los reglamentos de polica. Sera una derivacin de la facultad de goce. En principio, propugna un derecho absoluto. La jurisprudencia establece que es posible fijar la extensin vertical de la propiedad. Para ello, har que estar a lo que determine la legislacin especial en esa materia. Por lo tanto, este precepto no tiene demasiada virtualidad normativa. Facultad de disposicin Facultad accesoria en el sentido de que est ntimamente relacionada a la titularidad de un derecho subjetivo. Requisitos para poner en marcha la facultad de disposicin El derecho sea transmisible per se y no est obstaculizado por la autonoma privada o por disposicin legal. El sujeto debe poseer capacidad dispositiva. No basta con ser titular. En este caso, otros sujetos hacen uso de la facultad de disposicin por ellos. La facultad dispositiva se traslada al no dueo. Los titulares de la patria potestad tienen la facultad de disposicin de sus hijos menores. El tutor con respecto del pupilo. En algunos casos necesitar autorizacin judicial, incluso, se les prohbe que realicen ciertos actos (art. 221 CC). Esta limitacin tambin est presente en el caso de los menores emancipados, que requerir el complemento de su capacidad para realizar ciertos actos. Es posible la transmisin de la facultad dispositiva si esa facultad debe acompaar a la titularidad del derecho real? No hay transmisin de la facultad dispositiva porque esta facultad es inherente a la titularidad de un derecho subjetivo. Cuando ejercita esa capacidad un no titular (tutor, curador, padres) es porque est legitimado para disponer o ejercitar una facultad ajena, pero no hay transmisin de la facultad de disposicin. Le legitima la Ley, un negocio jurdico concreto o la apariencia jurdica apoyada en la buena fe (como sucede en las adquisiciones a non domino). Actos que forman parte de la facultad dispositiva: Actos de enajenacin de bienes o de cosas y de cesin de derechos Actos de constitucin de un derecho (art. 1280 CC) De un derecho ms amplio surge un derecho ms reducido, que limita la propiedad. El propietario puede constituir un usufructo. www.carrerafacil.com 66
www.carrerafacil.com Actos de sucesin Cambian los sujetos titulares del negocio jurdico. El heredero sustituye al causante en la totalidad de las relaciones jurdicas. Actos de renuncia Abandonar un derecho o despojar una titularidad. P.ej., renunciar a la herencia. Actos de gravamen Sobre una propiedad se constituye un derecho real menor. Actos divisorios Divisin de la cosa comn. Aceptacin de la herencia. Actos de transaccin o compromiso A travs de ellos se pretende llegar a un acuerdo para evitar un procedimiento judicial. El compromiso supone un arbitraje y ese convenio arbitral es un acto de disposicin. Transigere est alienare. Facultad de exclusin No se deduce del contenido del art. 348 CC, sino que se deriva de otros preceptos. Adems de ser considerada como una facultad del propietario, se incluye dentro de los lmites genricos del derecho de propiedad. En virtud de esta facultad, el propietario puede excluir a cualquier otra persona del uso y de la utilizacin de cuanto le pertenece, as como contar con las garantas suficientes de que no ser privado de sus bienes (salvo que se den los presupuestos legales de la expropiacin forzosa). El propietario, debido a esa relacin directa e inmediata sobre las cosas, puede hacer efectivo erga omnes el derecho de propiedad. Es el punto de partido de la proteccin dominical. Es uno de los fundamentos del D patrimonial. Derecho de deslinde Est ntimamente relacionada con esta facultad de exclusin. Es un derecho para determinar su exacto mbito de actuacin y la delimitacin de las heredades contiguas. Art. 388 CC Todo propietario podr cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas. Un propietario puede delimitar materialmente sus fincas, pero con la limitacin de respetar las servidumbres. No se necesita concesin especial. Eso s, se concede pero dentro de ciertos lmites. Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 15 de marzo de 2007 en la que se obliga a respetar la servidumbre de paso. En otros casos, el art. 388 CC se ha utilizado como criterio de determinacin de la responsabilidad por daos causados por animales salvajes o asilvestrados. Sentencia de la AP de Burgos 309/2007 de 19 de octubre que establece que, al no estar vallado el terreno, los titulares del coto de caza son responsables de la irrupcin sbita de los animales salvajes en la carretera. Sentencia de la AP de Valladolid 382/2007 de 18 de diciembre considera que, al no ser el accidente consecuencia directa de un acto de caza y al estar debidamente acotado el terreno, no son responsables los dueos del coto de caza. Ius usus inocui Bajo esta expresin, se pretende integrar el derecho a utilizar los predios ajenos sin que el dueo sufra dao alguno. Ese uso se asienta exclusiva y generalmente en la tolerancia del dueo; sobre todo, en aquellas fincas sobre las que el propietario no haya ejercido la facultad de cerrarlas o vallarlas. P.ej., espigueo o bsqueda de frutos (ir a setas).
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www.carrerafacil.com 4. Lmites y limitaciones de la propiedad. Lmites del derecho de propiedad Son las fronteras, el punto normal hasta donde llega el poder del dueo. A veces consiste en hacer algo (respetar el entorno cuando se quiera rehabilitar un edificio) o en no hacer algo (no se puede construir en terreno rstico). Los lmites constituyen el rgimen normal del dominio. No hace falta un acto especial para imponerlos, ni hay que probar esos lmites, basta con invocar la norma jurdica que lo establezca. Pueden hallarse establecidos: Por razones de inters privado Son menos numerosos. Por razones de inters pblico Han aumentado por la mayor intervencin del Estado en materia de urbanismo, agricultura, de vas de comunicacin, de seguridad, etc. Su desarrollo especfico no se encuentra en el D Civil, sino que se regula por normas administrativas. En este caso, el CC asume el papel de D supletorio. Lmites por razones de inters privado Las relaciones de vecindad, cuya manifestacin ms clara es la medianera. Constituyen el ncleo principal de los lmites por razones de inters privado. No hay ningn precepto que regule concretamente las relaciones de vecindad, sino que se encuadran dentro de las servidumbres (arts. 571 y ss CC). Se ha criticado porque no deberan estar en esa sede, ya que no hay predio dominante ni predio sirviente sino que se deriva del hecho de vivir en sociedad. Hay que coordinar las acciones para que no perjudiquen. La medianera no es una servidumbre, ni comunidad de bienes, sino que es un lmite. Se constituyen sobre la base de que la actuacin de cualquier propietario no podr generar inmisiones molestas o perjudiciales para su vecino. Dio lugar a la creacin de la teora de los actos de emulacin, en virtud de la cual debera prohibirse cualquier actuacin del propietario que, sin generarle provecho, tuviera como finalidad molestar o perjudicar a su vecino. Nuestro CC recoge una serie de supuestos que, de forma unnime, son considerados como definidores de la actuacin del propietario en relacin con sus vecinos: Deber de soportar el descenso de aguas procedentes de otros predios o servidumbre natural de aguas o vertiente natural de aguas. Art. 552 CC Los predios inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, as como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueo del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven. Lmite a la facultad de exclusin Hace referencia a la servidumbre temporal por obras o derecho temporal de paso. Art. 569 CC Si fuere indispensable para construir o reparar algn edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en l andamios u otros objetos para la obra, el dueo de este predio est obligado a consentirlo, recibiendo la indemnizacin correspondiente al perjuicio que se le irrogue. Lmites a la libertad de abrir en un muro propio huecos para luces y vistas Hace referencia a la servidumbre de luz y vistas. Arts. 581 a 583 CC. Lmites a la libertad en la manera de quedar dispuestas las cubiertas y tejados Hace referencia a la recogida de las aguas pluviales en el propio fundo. Art. 586 CC www.carrerafacil.com 68
www.carrerafacil.com El propietario de un edificio est obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio pblico, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario est obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo. Lmites a la libertad de construir, plantar y montar instalaciones en terreno propio. Prohibicin general de inmisiones y de guardar las debidas distancias. Art. 590 CC Nadie podr construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depsitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fbricas que por s mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujecin, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban. A falta de reglamento se tomarn las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo dao a las heredades o edificios vecinos. Art. 591 CC No se podr plantar rboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la lnea divisoria de las heredades si la plantacin se hace de rboles altos, y a la de 50 centmetros si la plantacin es de arbustos o rboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los rboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad. Facultad del vecino en orden a plantas y races ajenas que invaden espacio o suelo propio Art. 592 CC Si las ramas de algunos rboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendr el dueo de stos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y, si fueren las races de los rboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueo del suelo en que se introduzcan podr cortarlas por s mismo dentro de su heredad. Responsabilidad civil del propietario Art. 1908 CC Igualmente respondern los propietarios de los daos causados: 2 Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades. 4 Por las emanaciones de cloacas o depsitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen Pone de manifiesto que todos los propietarios estn previamente obligados a erradicar emanaciones que puedan resultar perjudiciales o molestas para sus restantes vecinos. Medianera Es fruto de la utilizacin en comn entre propietarios de predios contiguos de paredes, cercas o vallados. La medianera se regula en las servidumbres. Pero no hay servidumbre. Se produce una situacin de carcter objetivo que beneficia comn y simultneamente a ambas fincas y que, en consecuencia, determina el nacimiento de ciertos deberes para sus respectivos propietarios. Se presume la medianera (art. 572 CC) 1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto comn de elevacin. 69
www.carrerafacil.com Se presume que se ha construido a costa y en el terreno de ambos. Si hay dos edificios contiguos y uno es ms alto que el otro, no se presume medianera la parte de muro que sea superior a la pared comn, que s ser medianera. 2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo. Para que la pared se presuma medianera, ha de carecer de albardilla o, de haberla, que vierta a ambas propiedades. 3. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rsticos. Setos vivos hace referencia a plantaciones o nacimiento espontneo de plantas. Eso s, ser preciso que los jardines, corrales y predios rsticos estn completamente cerrados. Si slo est cerrado un predio, se considera que esa pared, vallado o seto est en terreno de su exclusiva propiedad y no habr medianera. Estas paredes, vallas, setos pueden no ser medianeras si presentan una serie de signos exteriores. Signos externos que excluyen la medianera (art. 573 CC) 1. Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos. 2. Cuando la pared divisoria est por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos. Relex o retallos son salientes. La parte inferior ms gruesa es medianera, pero la pared superior, ms fina, no es medianera. 3. Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas. 4. Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua. Carreras: vigas horizontales. La pared que sirve de apoyo de un edificio revela que es del propietario de ese edificio. 5. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades est construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades. Albardilla: tejadillo sobre la pared. Si vierte a ambos fundos, la pared ser medianera. 6. Cuando la pared divisoria, construida de mampostera, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie slo por un lado y no por el otro. 7. Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas. La existencia de cualquiera de estos signos externos determina que las paredes, vallados, setos o zanjas pertenecen exclusivamente al dueo de la finca o heredad que tenga a su favor la presuncin fundada en cualquiera de estos signos. Derechos de los medianeros (art. 579 CC) Cada propietario de una pared medianera podr usar de ella en proporcin al derecho que tenga en la mancomunidad o Podr edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, o pero sin impedir el uso comn y respectivo de los dems medianeros. Para usar el medianero de este derecho o ha de obtener previamente el consentimiento de los dems interesados en la medianera; o si no lo obtuviere, se fijarn por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aqullos.
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www.carrerafacil.com Obligacin de los medianeros Contribuir en proporcin al derecho de cada uno a los gastos de reparacin o construccin de los muros o setos medianeros. En caso de elevacin o profundizacin de los cimientos (alteracin de la medianera, pero sigue existiendo), el responsable de esos actos: o Tiene que hacer frente a los gastos que esa alteracin origine, o Est obligado a indemnizar a los restantes medianeros los perjuicios que les haya ocasionado o Son de su cuenta los gastos de conservacin de la pared en lo que haya elevado y profundizado sus cimientos o Est obligado a indemnizar los mayores gastos que haya que hacer para la conservacin de la pared medianera por razn de la mayor altura o profundidad que se le haya dado. La parte sobrevolada o profundizada de la pared es propia del medianero que hizo la obra a su costa e, incluso, tambin el mayor espesor dado por l a la pared aportando para ello su propio suelo. Mientras la adquisicin de la medianera no tenga lugar, el vecino no puede utilizar la sobreelevacin, que es de exclusiva propiedad de quien la construy. Si esa pared no puede soportar la mayor elevacin, el propietario que quiera levantarla o tiene la obligacin de reconstruirla a su costa o si, para que resista, debe darle mayor espesor, debe hacerlo en su propio suelo. Eso s, se considera que ese mayor espesor est en su propiedad y el otro medianero no podr invadir esa parte ampliada del grosor con vigas. Los propietarios que no han contribuido a dar mayor altura o espesor pueden tener derecho a la totalidad de la pared pero tendrn que pagar proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se hubiese dado mayor espesor. La ley prohbe la apertura de huecos o ventanas en pared medianera (art. 580 CC) Causas de extincin de la medianera Se extingue por las causas generales de extincin de los derechos reales. o Consolidacin: si el otro medianero adquiere el fundo contiguo o Expropiacin forzosa. Renuncia por parte de cualquiera de los medianeros o Hay lmites. o No siempre es posible. La renuncia a la medianera no es posible en el caso de que esa pared medianera sostenga un edificio de quien pretenda renunciar a la medianera. Excepcin: si ese edificio va a ser derruido, el propietario s puede renunciar a la medianera. Pero est obligado a realizar todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por esa vez, los daos que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera. Actos abusivos o contrarios a la buena fe. Se pretende erradicar o declarar contrarias a derecho aquellas conductas del propietario que, aun asentadas en el desarrollo y ejercicio de las facultades dominicales, no tengan otro fundamento que el de causar dao o el de molestar al vecino. Conforme a lo establecido en el art. 7 CC, los presupuestos son dos: Actuacin u omisin de carcter abusivo 71
www.carrerafacil.com Puede deberse: o Actitud subjetiva del sujeto o Razones de carcter objetivo en el ejercicio de un derecho. Las consecuencias daosas para un tercero. Esa actuacin abusiva causa un dao a un tercero. La vctima del dao puede solicitar: La correspondiente indemnizacin del mismo. La adopcin de medidas que impidan la persistencia en el abuso.
Derechos reales de adquisicin preferente legales: tanteo y retracto. Los derechos reales de adquisicin preferente son lmites a la libertad de enajenar la cosa a quien el dueo desee No todos los autores incluyen estos derechos reales de adquisicin preferente como lmites. Limitaciones del derecho de propiedad Reducen el poder que normalmente tiene el dueo sobre las cosas. Son, en general: Los derechos reales en cosa ajena Otras personas tengan sobre la cosa de que se trate o Servidumbres privadas Servidumbre voluntaria Servidumbre forzosa o Servidumbres administrativas por razones de inters pblico. Se constituyen en beneficio de la comunidad. Se establecen por un acto especial relativo a la cosa de cuya propiedad se trate (fallo judicial, acto administrativo). Como son excepcionales, hay que probar estas limitaciones. Art. 550 CC: se rigen por sus propias disposiciones y, en ltimo trmino, por las reglas del CC. En este caso, los predios sirvientes son, normalmente, privativos y los que se aprovechan de ellos son entidades o empresas pblicas al servicio de intereses pblicos. P.ej., los postes de la luz que atraviesan fincas. Por esta razn, compete al D Administrativo estudiar este tipo de servidumbres. El CC tambin se hace eco de este tipo de servidumbre: Servidumbre del camino de sirga (art. 553 CC) Las riberas de los ros, aun cuando sean de dominio privado, estn sujetas en toda su extensin y sus mrgenes, en una zona de tres metros, a la servidumbre de uso pblico en inters general de la navegacin, la flotacin, la pesca y el salvamento. Los predios contiguos a las riberas de los ros navegables o flotables estn adems sujetos a la servidumbre de camino de sirga para el servicio exclusivo de la navegacin y flotacin fluvial. Los arts. 73 y ss de Ley de Aguas de 20 de julio de 2001 regulan especficamente esto. Servidumbre de saca de agua y abrevadero (arts. 555 y 556 CC) Las servidumbres forzosas de saca de agua y de abrevadero solamente podrn imponerse por causa de utilidad pblica en favor de alguna poblacin o casero, previa la correspondiente indemnizacin. Las servidumbres de saca de agua y de abrevadero llevan consigo la obligacin en los predios sirvientes de dar paso a personas y ganados hasta el punto donde hayan de utilizarse aqullas, debiendo ser extensiva a este servicio la indemnizacin. El art. 48 de Ley de Aguas de 20 de julio de 2001 y el Reglamento de Dominio Pblico Hidrulico regulan especficamente esto. Servidumbre de estribo de presa y parada o partidor (arts. 554 CC) www.carrerafacil.com 72
www.carrerafacil.com Cuando para la derivacin o toma de aguas de un ro o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueo de las riberas, o terrenos en que necesite apoyarla, podr establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnizacin correspondiente. Quien va a hacer la presa no es el propietario de esos terrenos. Servidumbre de acueducto para la conduccin de aguas destinadas a servicio pblico Prohibiciones de disponer Toda restriccin a la libre enajenacin o gravamen que recaiga sobre una cosa reduciendo el rgimen normal de libertad que ordinariamente corresponde al dueo. Son limitaciones del dominio que no constituyen un derecho real a favor de otra persona. Notas caractersticas Deben contenerse en actos a ttulo gratuito (testamento, capitulaciones matrimoniales). Son de interpretacin estricta o restringida. No se presupone la existencia de las mismas. Tienen duracin temporal, salvo que la ley establezca lo contrario. Deben obedecer a una causa lcita o legtima Se establecen porque benefician al disponente, al afectado por la prohibicin, o a un tercero Tipos de prohibiciones o Legales Su origen est en la ley. Notas caractersticas Tienen efectos reales erga omnes. No es necesaria su inscripcin en Registro porque la Ley, por s misma, les otorga la mxima publicidad (art. 26.1 LH). P.ej., en la declaracin de fallecimiento los herederos no pueden disponer a ttulo gratuito hasta pasados cinco aos. o Voluntarias Pueden tener origen en un acto a ttulo gratuito Prohibiciones testamentarias de disponer: El testador puede imponer a sus herederos la prohibicin de enajenar bienes siempre que haya causa justa o inters legtimo. Notas caractersticas En cuanto a su acceso al Registro, la LH permite, en principio, su inscripcin, siempre que la legislacin vigente reconozca su validez. Acceden al Registro por va de la inscripcin. Se les atribuye efectos reales erga omnes. Los actos que se opongan a esta modalidad de prohibiciones son nulos de pleno derecho. a ttulo oneroso Notas caractersticas (art. 27 LH) tienen vetado el acceso al Registro de la Propiedad. Carecen de efectos frente a terceros. Se limita a las relaciones internas. o Judiciales o administrativas Notas caractersticas www.carrerafacil.com 73
www.carrerafacil.com Se fundan en la ley pero se materializan en una resolucin judicial o administrativa. Fundamento: garantizar el patrimonio del demandado en un determinado proceso del interesado en un expediente administrativo que conlleve prstamos o subvenciones de los distintos rganos administrativos cuyas condiciones especiales haya que garantizar. 5. La ocupacin y la accesin como modos de adquirir la propiedad. Ocupacin Acto consistente en la toma de posesin de una cosa mueble que no tiene dueo con intencin de hacerla propia, es decir, con nimo de adquirir la propiedad. Es un modo originario de adquisicin de la propiedad (art. 609 CC). Art. 610 CC Se adquieren por la ocupacin los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueo, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas. Requisitos de la ocupacin En relacin con el sujeto Intencin de apropiarse de ese bien. Basta con tener aptitud de entender suficiente para querer la posesin de la cosa. En relacin con el objeto Cosas apropiables por naturaleza Que carezcan de dueo conocido porque nunca lo tuvieron (res nullius) fueron abandonadas En relacin al acto La toma de posesin de la cosa Tipos de ocupacin en atencin al objeto de la ocupacin o Ocupacin de animales que son objeto de caza y pesca Art. 612 y 613 CC y las leyes especiales de caza y pesca. Animales fieros o salvajes Ley de Caza de 34 de abril de 1970, modificada por la Ley 29/2009 Aquellos que vagan libremente y no pueden ser cogidos sino por la fuerza. Son susceptibles de ocupacin mediante el ejercicio de los derechos de caza y pesca. Hay unos lmites para la conservacin Animales amansados o domesticados Animales, que siendo por naturaleza fieros o salvajes, se reducen o acostumbran por el hombre. Son propiedad de quienes los han reducido a esa condicin de amansados mientras se mantienen en ella. Cuando recobran su primitiva libertad, se hacen susceptibles de ocupacin. Se distinguen: Enjambre de abejas (art. 612 CC) El propietario de un enjambre de abejas tendr derecho a perseguirlo sobre el fundo ajeno, indemnizando al poseedor de ste el dao causado. Si estuviere cercado, necesitar el consentimiento del dueo para penetrar en l.
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www.carrerafacil.com Cuando el propietario no haya perseguido, o cese de perseguir el enjambre dos das consecutivos, podr el poseedor de la finca ocuparlo o retenerlo. El propietario de animales amansados podr tambin reclamarlos dentro de veinte das, a contar desde su ocupacin por otro. Pasado este trmino, pertenecern al que los haya cogido y conservado. Palomas, conejos y peces (art. 613 CC) Las palomas, conejos y peces, que de su respectivo criadero pasaren a otro perteneciente a distinto dueo, sern propiedad de ste, siempre que no hayan sido atrados por medio de algn artificio o fraude. Animales mansos o domsticos Nacen y se cran, ordinariamente, bajo el poder del hombre, el cual conserva siempre su dominio. Aunque salga de su mbito de poder, puede reclamarlos a quien los tenga pagando los gastos de su alimentacin. Est sometida a las reglas generales de la propiedad. Slo son susceptibles de ocupacin en caso de abandono.
o Ocupacin de cosas muebles Cosas perdidas o abandonadas Art. 615 CC Para que se pueda hablar de hallazgo, se presume que ha habido una prdida. De no ser as, sera ocupacin. No debe ser tesoro. El hallador es el que encuentra la cosa y la recoge. La recogida es importante porque cabe la posibilidad de coger para observar la cosa y devolverla, en cuyo caso no hay recogida. No hay deber alguna por parte de quien recoge de entregarla, pudiendo dejarla en el lugar que la halla. La recoge en el sentido de apoderarse de la misma hasta su entrega al interesado (antiguo poseedor) o a la autoridad. Si el hallador cree que es una res nullius (cosa abandonada sin dueo), puede adquirirla por ocupacin. Deberes del hallador cuando hay cosa perdida Debe restituirla a su anterior poseedor. De no hacerlo, cometera apropiacin indebida. Si sabe quin es el dueo, la entregar a quien sea el dueo. Si ignora quin es el dueo, se entrega al alcalde del pueblo donde se verificara el hallazgo. Entregada la cosa al alcalde, se debe proceder a publicar debidamente el hallazgo en la forma acostumbrada, dos domingos consecutivos Mientras no la entregue, estar obligado a conservar esa cosa con la diligencia de un buen padre de familia. Si por determinadas circunstancias, la cosa no puede conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan notablemente su valor, pasados ocho das desde el segundo anuncio, la Ley habilita a proceder a la venta en pblica subasta de ese bien y se deposita el precio. Derechos del hallador Si el dueo no se presenta en el plazo de dos aos contados desde el da de la segunda publicacin, tiene derecho a que se le adjudique la cosa o su valor. Si el dueo se presenta a tiempo, el que encuentra la cosa tiene derecho a una recompensa o premio. Art. 616 CC: la cuanta de la recompensa ser Si el valor del hallazgo no excede de 12 www.carrerafacil.com 75
www.carrerafacil.com La dcima parte de la suma o del precio de la cosa encontrada. Si el valor del hallazgo excede de 12 La vigsima parte en cuanto al exceso. La cuanta de la recompensa debe estimarse, en todo caso, como mnima. Si el dueo ofrece otra mayor a la legal, deber pagar esa cuanta. La inclusin del hallazgo en la normativa de la ocupacin puede ser un argumento a favor de que el hallador es un ocupante pasado ese plazo de dos aos. En ese caso, la cosa merece el calificativo de abandonada y ser susceptible de adquisicin por ocupacin. Lo que no cabe en caso del hallazgo es la adquisicin de la propiedad por usucapin porque no es posible la posesin a ttulo de dueo, en tanto que debe entregar la cosa. Tesoro oculto Est sometido a un rgimen especial que lo aparta del hallazgo. El art. 610 CC lo estima susceptible de ocupacin. La definicin de tesoro la proporciona el art. 352 CC: depsito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos cuya legtima pertenencia no conste. Requisitos Objetos de extraordinario valor. Que no conste la pertenencia del mismo La jurisprudencia lo ha interpretado: esos objetos preciosos deben ser antiguos; es decir, que no sea presumible que tengan un dueo actual. que, siendo conocida la identidad del dueo originario, la excesiva lejana en el tiempo haga prcticamente imposible tener conocimiento de quines son los sucesores del referido dueo originario. STS de 27 de junio de 1988 a propsito del descubrimiento de monedas en un bote en la que aparece el nombre del dueo. Algn autor lo califica como hallazgo y no como tesoro basndose en la identidad del dueo originario. Art. 351 CC: el tesoro pertenece El descubrimiento lo realiza el mismo dueo de la finca. El tesoro pertenece al propietario del terreno en que se halla. El descubrimiento se realiza por fortuna por un tercero en una propiedad ajena o del Estado. La mitad corresponde al descubridor. Se establece una autntica copropiedad sobre lo descubierto. El requisito de la casualidad se interpreta como la prohibicin de excavar fincas ajenas sin permiso del propietario. Si la finca est sujeta a derechos reales (p.ej., usufructo, arrendamiento) y quien encuentra el bien es el usufructuario o quien la tiene en arriendo. o los titulares de los derechos reales no se colocan en la posicin del propietario; el usufructuario no tiene ningn derecho sobre lo encontrado (art. 471 CC) o Excepcin: la finca est dada en enfiteusis El enfiteuta (o seor til) tiene todos los derechos del concedente o titular del dominio directo. Art. 1362.2 CC tiene los mismos derechos que corresponderan al propietario en los terrenos y minas con respecto a los tesoros que se encuentren. En la enfiteusis hay dos titulares: el titular del dominio directo el titular del dominio til, que tiene facultades de goce y de disposicin para lo cual tiene que pagar un canon. 76
Es posible la venta de una finca con una clusula, en virtud del cual, el vendedor se reserva los tesoros que en ella pudieran encontrarse. Esta clusula no tiene ms valor que un pacto obligacional entre las partes y sus herederos. No vincular a terceros en cuyo ttulo adquisitivo no se haya hecho constar similar clusula. Al Estado se le reconoce el derecho de adquirir el tesoro por su justo precio cuando esos tesoros descubiertos sean interesantes para las ciencias o para las artes. El precio que pague el Estado por ese tesoro se distribuir por mitad entre el propietario y el descubridor. Se habilita legalmente al Estado para expropiar los tesoros ocultos que fueran interesantes desde el punto de vista cientfico o artstico. De acuerdo con lo establecido en el art. 610 CC, el tesoro se adquiere por ocupacin. Significa que no basta haberlo visto, sino que es necesaria la toma de posesin o la sujecin a la voluntad del descubridor como cualquier otro objeto bien mueble abandonado. Productos del mar y sus riberas y los objetos que el mar arroja en sus riberas Productos del mar y sus riberas Art. 617 CC: los derechos se determinan por las Leyes especiales. Con carcter general, se entiende que los productos del mar y de sus riberas carecen de dueo y son, por tanto, ocupables. Objetos que el mar arroja a sus riberas No son ocupables, sino que habr que ponerlos a disposicin de la autoridad marina, siendo devueltos a su propietario si aparecen. Si no aparece el propietario de esos objetos, Si su valor no excede de 60: pasan a ser propiedad del hallador. Si su valor excede de esa cantidad: se vende en subasta, quedando para el hallador esa suma de los 60 y un tercio del exceso.
o Ocupacin de bienes inmuebles Arts. 21 y concordantes de la Ley de Patrimonio del Estado: dice que son para el Estado, acabando con la discusin que surgi desde el CC acerca de si los bienes inmuebles son susceptibles de ocupacin. Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Pblicas se ocupa de este tema. Art. 17: pertenecen a la Admn. General del Estado los inmuebles que carecieren de dueo. Se excluye a las restantes AAPP. Por tanto, a falta de dueo, los inmuebles pasan directamente a pertenecer al Estado. Nunca pueden ser objeto de ocupacin porque nunca carecen de dueo. La adquisicin de estos inmuebles por parte del Estado se produce ex lege (por ministerio de la ley) sin necesidad de que medie acto o declaracin alguna por parte de la Admn. General del Estado. La Admn. General del Estado puede tomar posesin de esos bienes as adquiridos siempre que no estuvieran siendo posedos por nadie a ttulo de dueo y sin perjuicio de terceros (art. 23 LPAAPP). Si existiese un poseedor en concepto de dueo, la Admn. General del Estado deber entablar la accin que corresponda ante los rganos jurisdiccionales civiles. Accesin Arts. 353 y ss CC Constituye un modo de adquisicin de las propiedades accesorias aunque no se mencione explcitamente en el art. 609 CC. Supone la atraccin o absorcin de una cosa accesoria por otra de mayor valor o principal que otorga el propietario de esta ltima la facultad de apropiarse de ella. La cosa accesoria sigue la suerte de la propiedad principal. www.carrerafacil.com 77
www.carrerafacil.com El art. 353 CC establece que la propiedad de los bienes derechos por accesin a todo aquello que produce o que se les una o incorpora de forma natural o artificialmente. Engloba dos figuras distintas: Accesin por produccin o adquisicin discreta Facultad del propietario o de quien tenga el disfrute de los bienes de hacer suyos los frutos o productos de la cosa. Adquisicin de los frutos derivados de la cosa principal. Se produce de dentro hacia fuera. Tiene poco que ver con la adquisicin propiamente dicha. Accesin por incorporacin o adquisicin continua Tiene lugar de fuera hacia dentro. El dueo del suelo adquiere la propiedad de lo edificado o plantado en la superficie. Da derecho al propietario a hacer suya una cosa ajena que se ha unido a la propia formando un todo inseparable. Es la accesin propiamente dicha. Se distinguen tres supuestos: Accesin de inmueble a inmueble Tiene lugar por la aproximacin entre dos inmuebles cuando interviene un fluido; fundamentalmente, la fuerza de las aguas. Por esta razn, se habla de la accesin fluvial. Esa modificacin puede producirse o De forma natural Las normas que se van a aplicar son las contenidas en el CC. o Por intervencin humana (por accin u omisin) Hay que estar en la concesin o autorizacin de esas obras por parte de la Admn. Si no hay concesin o autorizacin para esas obras, pero esas obras inciden sobre los cauces fluviales, causando daos a los predios ribereos Habr que estar a las reglas generales, p.ej., las normas administrativas contenidas en la Ley de Aguas y, al mismo tiempo, las leyes civiles de responsabilidad extracontractual. Supuestos Aluvin Arrastre de materiales por el devenir normal del cauce del ro, tierras producen un incremente del margen del ro y corresponden al dueo de ese predio. Si las modificaciones en la extensin de las fincas de los territorios ribereos tuvieran lugar a consecuencia de la intervencin humana, habr que estar a lo establecido en esa norma correspondiente. Avulsin Es consecuencia de la violentacin de las aguas; en definitiva, de la fuerza de las aguas por lluvias torrenciales, desbordamiento de ros. Puede provocar la separacin o la extirpacin de un trozo de terreno o de arbolado de la finca y, aguas abajo, se depositan en otra perteneciente a distinto dueo. Segregacin de terreno La ley niega el derecho o la facultad de accesin del dueo de la finca receptora. Reconoce la titularidad del dueo de la finca que ha sufrido la violentacin de las aguas. Si no se produce accesin, el verdadero dueo puede retirar ese trozo de terreno de donde fuera transportado y devolverlo a su finca (art. 368 CC). Trmino: 1 mes. Llevrselo: en el tiempo fijado. Segregacin de rboles arrastrados y transportados por la fuerza de las aguas Tampoco hay accesin. El propietario tendr un mes para reclamarlos (art. 369 CC). Mutacin de cauce Las aguas de un ro varan su curso por obra de la naturaleza. Problemas: Propiedad del cauce abandonado
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www.carrerafacil.com La adquisicin de la propiedad se produce automticamente para los dueos de los predios ribereos. o Si los terrenos ribereos de ambas orillas pertenecen al mismo propietario Se convierte en dueo de todo el cauce en la parte que linde con sus predios. o Si los terrenos ribereos de ambas orillas pertenecen a distintos propietarios Se divide por mitad el cauce abandonado tomando como referencia la lnea que se trace por el centro de dicho cauce. Propiedad del terreno invadido por las aguas Art. 372 CC El nuevo terreno anegado pasa a ser de dominio pblico. Pero si vuelve a cambiar de cauce, puede recuperar la propiedad de esos bienes. Formacin de islas Cuando las islas se formen en los mares adyacentes a las costas de Espaa o en los ros navegables y flotables (art. 371 CC) No hay accesin y pertenecern al dominio pblico espaol. Cuando las islas se formen en los ros no navegables por la sucesiva acumulacin de materiales (art. 373 CC) Se produce una situacin similar a la del cauce abandonado. Pertenecen o a los dueos de las mrgenes u orillas ms cercanas a cada una o a los de ambas mrgenes si la isla se hallase en medio del ro, dividindose entonces longitudinalmente por mitad. o Si una sola isla as formada distase de una margen ms que de otra, ser por completo dueo de ella el de la margen ms cercana. Las islas formadas cuando la corriente de un ro se produce en brazos, como en los estuarios, si dejan aislada una heredad o parte de ella, no hay accesin propiamente dicha y pertenecen al propietario de la misma. Accesin de mueble a inmueble Determinados bienes muebles se incorporan al suelo. El principio general se formula en el art. 378 CC: lo accesorio sigue a lo principal (accesorium sequitur principale). Lo principal es el suelo y lo accesorio es lo mueble. Este principio tiene su reflejo en el principio superficies solo cedit. El propietario del terreno adquiere por accesin todo cuanto a l se incorpora. El suelo tiene una vis atractiva. Si el propietario del suelo es el mismo que el de lo accesorio, no tiene sentido hablar de accesin. El problema surge cuando el propietario del bien mueble no es el mismo que el del bien mueble. Supuestos Suelo propio y materiales ajenos Art. 360 CC: el dueo del suelo se apropia indebidamente de materiales ajenos y los incorpora al inmueble que le pertenece. Si la separacin no resulta daosa a la construccin o plantacin El dueo de los materiales puede retirarlos siempre que la separacin no cause dao a la construccin o plantacin. Si esa separacin resulta daosa o Dueo del suelo Adquiere la accesin de los materiales utilizados pese a su condicin de ajenos. o Dueo de los materiales Su derecho real se convierte en un derecho de crdito, que consiste en reclamar el valor de esos materiales. Si el dueo del suelo ha actuado de buena fe, porque pensaba que eran suyos los materiales 79
www.carrerafacil.com Deber entregar el valor dinerario de los materiales en el momento de la incorporacin. Si el dueo del suelo ha actuado de mala fe Al valor de los materiales hay que aadirle el resarcimiento de los daos y perjuicios que causare. Materiales propios y suelo ajeno El dueo de los materiales toma la iniciativa de incorporarlos en suelo ajeno. Si el incorporante ha actuado de mala fe o El incorporante pierde lo edificado, plantado o sembrado sin derecho a indemnizacin alguna. o Si el dueo del suelo considera que esos materiales no son de su inters, puede exigir al incorporante la demolicin de la obra o que se arranque lo sembrado o plantado, reponiendo las cosas en su estado primitivo. Se har a coste del incorporante. Si el incorporante acta de buena fe El CC se pronuncia a favor del dueo del suelo y ser el propietario del suelo quien decida si hace suya la incorporacin realizada o no. o Si el dueo del suelo opta por hacer suya la obra, plantacin o siembra Habr de pagar al incorporante slo los gastos necesarios y tiles. o Si opta por obligar al incorporante a situarse en la posicin de comprador o de arrendatario Podr obligar al que fabric o construy a pagar el precio del terreno al que sembr o plant al pago de las rentas. Si hay mala fe por parte de ambos Hay mala fe por parte del dueo cuando no se ha opuesto habindolo visto (art. 364 CC). El CC establece una compensacin de culpas y ordena que esa situacin jurdica se regula como si ambos hubiesen procedido de buena fe. o el dueo puede optar por hacer suyo lo plantado, sembrado o construido. obligar al incorporante a pagar el precio del suelo (quien construy), a arrendar el terreno (quien sembr o plant). o Dueo de los materiales Tiene derecho a que le abonen el valor de los mismos si el dueo opta por hacerlo suyo. Materiales ajenos y suelo ajeno El incorporante, utilizando materiales ajenos, acta sobre un terreno ajeno. Art. 365 CC no deroga las reglas generales en materia de accesin. Por tanto, el dueo hace suyos los materiales objeto de incorporacin. Sin embargo, el legislador trata de evitar un enriquecimiento injusto a favor del dueo del suelo. Si no hay mala fe por parte del tercero incorporante o El dueo del suelo responde subsidiariamente del valor de los materiales frente al dueo de los mismos. En todo caso, el primer obligado es el tercero incorporante. o El dueo de las materiales Tiene derecho a retirarlos siempre que, con ello no se menoscabe o perezca la obra del tercero. Si no es posible retirarlos sin perecimiento de la obra, tiene derecho a que se le abone su valor por parte de ese tercero respondiendo susbsidiariamente el dueo del suelo. www.carrerafacil.com 80
www.carrerafacil.com Si hay mala fe por parte del tercero incorporante o El dueo del suelo puede exigir la reposicin del inmueble al estado en el que estaba antes de realizar la incorporacin. o El dueo de las materiales Tiene derecho a retirarlos siempre que, con ello no se menoscabe o perezca la obra del tercero. Si no es posible retirarlos sin perecimiento de la obra, tiene derecho a que se le abone su valor por parte de ese tercero respondiendo susbsidiariamente el dueo del suelo. El constructor responder de los daos y perjuicios causados. Accesin invertida o construccin extralimitada Se construye parte en terreno propio y parte en terreno ajeno. La jurisprudencia ha declarado que cuando la invasin de terreno ajeno sea parcial y haya habido buena fe por parte del edificante, habr que entender que lo principal es el edificio y lo accesorio es el suelo. Cambia el principio de que lo accesorio sigue a lo principal. Es la accesin invertida o construccin extralimitada. El suelo ajeno parcialmente utilizado accede al dueo de la edificacin con la obligacin por parte de ste de abonar su valor al dueo del suelo, careciendo el dominus soli (dueo del suelo) de iniciativa alguna. Jurisprudencia de 1949 y se consolida en la actualidad. Se parte de la consideracin del edificio como un todo y lo atribuye enteramente al constructor cuando tiene un valor superior al suelo y la edificacin se practic de buena fe. Se impone al constructor la obligacin de abonar al dueo del solar. Requisitos para que se d la accesin invertida Que haya buena fe por parte del incorporante Ignorancia del constructor de que el suelo no le pertenece. Se entiende que hay buena fe, siempre que no haya incurrido en dolo o culpa grave. P.ej., se fa de lo que dice el Catastro. Suelo parcialmente invadido. El edificio se ha construido parte en suelo propio del constructor y parte, en suelo ajeno. El terreno ajeno ha de reunir una serie de circunstancias o El terreno ajeno debe ser colindante al del propio constructor. o La extensin de la finca colindante no puede ser superior a la propia del terreno perteneciente del constructor. Resulta inaplicable la cesin invertida o Si slo se han practicado tareas previas o preparatorias para la edificacin, el propietario del suelo invadido puede detener el efecto propio de la cesin invertida. o Si el propietario del suelo invadido se opone en cualquier momento inicial de la construccin. Las dos partes del suelo deben formar con el edificio un todo indivisible. Que el edificio en su conjunto tenga un valor econmico superior al valor del suelo invadido. STS de 19 de abril de 1988. Sin embargo, en ocasiones se dice que slo ha de considerarse el valor de la parte del edificio construida sobre el suelo ajeno. Inexistencia de relaciones contractuales entre el constructor y el dueo del suelo parcialmente invadido. STS de 1 de febrero de 1979: la cesin invertida nada tiene que ver con las obras o construcciones hechas por el arrendatario o el usufructuario, que se regirn por sus normas. www.carrerafacil.com 81
www.carrerafacil.com Efectos de la cesin invertida Adquisicin por el constructor de la propiedad del terreno invadido Nacimiento a favor del dueo del suelo invadido de un derecho de crdito consistente en obtener el valor de la porcin del terreno del que se ha visto privado. Valoracin de ese terreno invadido. o Valor del suelo. o Los correspondientes intereses legales o Todos los daos y perjuicios que se hubieran irrogado al dueo del suelo. o Todo el menoscabo patrimonial que repercuta sobre el resto de la finca a causa de la segregacin producida. La jurisprudencia muestra una tendencia a incrementar los conceptos indemnizatorios a favor del dueo del terreno invadido. Si el constructor obra de mala fe Entra en juego lo dispuesto en los arts. 362 y 363 CC a favor del dueo del suelo o El edificante de mala fe pierde lo edificado. o El dueo del suelo puede pedir la demolicin de la obra, reponiendo las cosas a su estado primitivo. Si hay mala fe por parte de ambos Compensacin de culpas. El constructor o puede adquirir esa parte de suelo invadido o abonndole al duelo El valor de ese suelo invadido El importe del perjuicio que esa ocupacin haya podido producir al resto del terreno no invadido. Accesin de mueble a mueble (Arts. 375 a 383 CC) Supuestos Unin de cosas muebles o adjuncin Art. 375 CC: tiene lugar cuando dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueos se unen de tal manera que forman una sola cosa que sufrira detrimento si se pretendiera recuperar la forma primitiva de sus componentes. Si es posible la separacin de los componentes de la cosa resultante No hay accesin y cada uno de los propietarios puede recuperar el bien que le pertenezca Cuando se unen de manera que forman una sola o la separacin causa un grave perjuicio o Regla general: lo accesorio sigue a lo principal o Reglas para determinar qu es accesorio y qu es principal Atendiendo al destino econmico Se califica como accesoria la cosa que se une a otra para su adorno, uso o perfeccin Cuando la cosa unida tiene un valor mayor que la principal, se considera principal la cosa de mayor valor. Si las dos cosas tienen igual valor, se considera principal la de mayor volumen. Art. 377.2 CC: en la pintura y escultura y en los escritos, grabados y litografas se considera accesoria la tabla, el metal, la piedra, el lienzo, el papel o el pergamino. En ocasiones debe aplicarse por analoga el criterio del mayor valor para evitar soluciones absurdas. 82
www.carrerafacil.com El CC introduce nuevos elementos que sirven para atenuar los efectos a que dara lugar una indiscriminada aplicacin de los criterios anteriores. Hay que tener en cuenta quin ha provocado la unin as como la buena o mala fe con la que se acta: Mala fe de ambos (art. 375 CC) El dueo de la cosa principal adquiere por accesin la accesoria con la obligacin de indemnizar al dueo de la cosa accesoria. Mala fe del dueo de la cosa principal: El dueo del bien accesorio tiene derecho a optar entre: - reclamar el valor de sus bienes accesorios - pedir que la cosa de su pertenencia se separe aunque, para ello, haya que destruir la principal. En ambos casos habr lugar a la indemnizacin de daos y perjuicios causados. Mala fe del dueo de la cosa accesoria El dueo de la cosa accesoria - pierde la cosa incorporada - tiene la obligacin de indemnizar al propietario de la principal los perjuicios sufridos.
Mezcla o confusin o conmixtin (Arts. 381 y 382 CC) Mezcla de varias cosas pertenecientes a diferentes dueos, de forma tal que una vez mezcladas, no resulten separables. A estos efectos, es indiferente que se mezclen lquidos o slidos. Se produce la mezcla (art. 382 CC) Cuando el responsable de la misma obre de mala fe o perder la cosa de su pertenencia mezclada o confundida o queda obligado a la indemnizacin de los daos y perjuicios a la cosa con que hizo la mezcla. Se produce la copropiedad ordinaria (comunidad de bienes) entre los dueos de las diferentes partidas de cosas que han sido objeto de mezcla o confusin No se produce accesin. Es lo que sucede en la mayora de supuestos. o Cuando ambos dueos voluntariamente y conscientemente llevan a cabo la mezcla. o Cuando la mezcla se produce casualmente o, a consecuencia del acto de un tercero. o Cuando la mezcla se resultado de la actuacin de uno de los dueos que obra de buena fe. Establecimiento de la cuota de copropiedad De forma proporcional a la parte que a cada uno le corresponda atendiendo al valor de las cosas mezcladas o confundidas. Especificacin Presupone que una persona mediante su trabajo o esfuerzo modifica o transforma una cosa mueble perteneciente a otro dando lugar a la creacin de una nueva especia radical o esencialmente distinta de la cosa matriz. P.ej., trozo de mrmol que se transforma en escultura. No hay accesin. Criterios En caso de buena fe por parte del especificante Se sigue el criterio del valor respectivo de la materia y de la cosa especificada (creada). 83
www.carrerafacil.com o Si la materia utilizada tuviere mayor valor que la obra resultante, el CC atribuye al propietario de la materia la facultad de optar por una de las siguientes modalidades. Quedarse con la nueva especie previa indemnizacin del valor de la obra. Pedir la indemnizacin de la materia atendiendo al valor de la misma antes de llevarse a cabo la especificacin. o Si la obra ejecutada tiene mayor valor que la materia utilizada El especificante har suya la obra indemnizar valor de la materia al dueo de la misma El especificante ha actuado de mala fe El dueo de la materia podr optar entre: o Quedarse con la obra sin indemnizar al autor. o Exigir del autor que le indemnice el valor de la materia y los perjuicios causados
UNIDAD 8. LA PROTECCIN DE LA PROPIEDAD

La proteccin del derecho de propiedad se har a travs de diferentes mecanismos en funcin de cmo se perturbe ese derecho de propiedad. 1. La accin reivindicatoria: requisitos y efectos. Como regla general, el propietario cuenta a su favor con las facultades de goce, disposicin y de exclusin. Para garantizarlas, hay que dotarlas de mecanismos procesales para hacerlas efectivas. Propiedad es el derecho de gozar de una cosa y, en su caso, reivindicarla. Reivindicar significa la propiedad de algo que otro detenta o posee sin ttulo para ello. Art. 348.2 CC: el propietario tiene accin contra el poseedor y el tenedor para reivindicar la cosa. Se persigue que al propietario le sea restituida la cosa sobre la que recae el derecho de propiedad. 1.1 Requisitos Dominio del actor El reivindicante debe acreditar ser dueo y haber sido privado ilegalmente de la posesin efectiva de la misma. Identificacin de la cosa La jurisprudencia ha declarado que ha de reclamarse una cosa concreta y determinada respecto de la cual el reivindicante ha acreditado su dominio. Posesin infundada del demandado El demandado carece de ttulo material que justifique la posesin. Cuando el demandado justifique su posesin o se oponga a la accin reivindicatoria basndose en otro ttulo dominical, es necesario que el reivindicante solicite la declaracin de nulidad del ttulo que se le oponga. 1.2 Efectos del ejercicio de la accin reivindicatoria Restitucin de la cosa a su legtimo dueo Si fuera una cosa fructfera, la restitucin comporta la entrega de los frutos.
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www.carrerafacil.com 1.3 Plazo para el ejercicio de la accin Como la ley no seala un plazo particular, hay que acudir a la regla general sobre prescripcin extintiva sobre las acciones reales: Bienes inmuebles: 30 aos Bienes muebles: 6 aos 1.4 Excepciones Irreivindicabilidad Aunque se sea dueo y se cumplan el resto de requisitos, no procede de quien adquiri las cosas creyendo que eran del propietario de buena fe. Es decir, adquisiciones a no domino. Se hace referencia: Bienes inmuebles: art. 34 LH y 606 CC El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para transmitirlo ser mantenido en su adquisicin una vez que haya inscrito su derecho aunque despus se anule o se resuelva el derecho del otorgante (del vendedor) por virtud de causas que no constan en el mismo Registro. El vendedor inscribi el bien en el Registro pero hizo sucesivas transmisiones que no inscribi. Bienes muebles: art. 464.1 CC Impide el ejercicio de la accin reivindicatoria contra quien adquiri de buena fe una cosa mueble que no era ni perdida ni de la que su dueo hubiese sido privado ilegalmente. La doctrina discute si son hiptesis en las que el dueo no puede reivindicar a pesar de serlo no cabe el ejercicio de la accin reivindicatoria por haber adquirido ese bien otro sujeto a ttulo de dueo Parece ms acertada la segunda opinin, se pierde el dominio porque lo adquiri otra persona. Por tanto, los casos no seran de Irreivindicabilidad por excepcin, sino que slo corresponde reivindicar a quien es dueo. Irreivindicabilidad bajo ciertas condiciones La reivindicacin procede pero el dueo tendr que hacer ciertos desembolsos para poder recobrar la cosa. Cosa perdida o de la que se fue privado ilegalmente pero el poseedor la adquiri de buena fe en venta pblica mediante subasta pblica El propietario no podr obtener la restitucin sin reembolsar el precio pagado por ella. Cosas empeadas por quien las posea El dueo podr obtener la restitucin, cualquiera que hubiera sido la persona que la empe, si integra antes del reestablecimiento la cantidad de empeo y los intereses vencidos. 2. La accin declarativa de dominio, la accin negatoria, la accin de deslinde y otras acciones de tutela de la propiedad. 2.1 Accin declarativa de dominio A travs de esta accin declarativa de dominio, el propietario tiene como finalidad la cesacin de acciones de terceras personas que discuten su derecho o que, sin privarlo de la posesin efectiva, lo sometan a cualquier tipo de perturbacin. La jurisprudencia considera que la accin declarativa de dominio encuentra su fundamento en el art. 348.2 CC. 85
www.carrerafacil.com Caractersticas No es una accin de condena, sino que pretende que se reconozca su derecho. Requisitos Dominio del actor Identificacin de la cosa Se excepta la posesin infundada por parte del demandado. Quien est en posesin del bien ejercita la accin de dominio para que se declare que es el bien de la cosa. 2.2 Accin negatoria El propietario niega el derecho que otro pretende tener sobre una cosa de su propiedad. Se pretende por tanto que se declare que la cosa no est realmente sometida al derecho que otro ejerce sobre ella y a que se haga cesar tal ejercicio. Esto nos lleva a que la accin negatoria no defiende la propiedad frente a una perturbacin total, sino que va dirigida frente a una perturbacin parcial. Sujetos legitimados para ejercitar la accin: Propietario (aunque no posea la cosa). No es un derecho exclusivo del mismo. Otros titulares Puede ser ejercitada por otros titulares de derechos como puede ser el titular de un usufructo, de un derecho de goce, el acreedor hipotecario o incluso, si se aceptan, para el cese de las inmisiones indebidas. El propietario tiene que probar la perturbacin sufrida. Como la propiedad se presume libre de cargas habr de ser el demandado el que pruebe la existencia del derecho que a su juicio justifica la perturbacin debida o, en el caso de las inmisiones, el demandado tendr que demostrar que stas no son indebidas. Plazo de ejercicio Para el ejercicio de esta accin el CC no seala un plazo de prescripcin para ella, por tanto, hay que remitirse a la prescripcin extintiva de las acciones reales arts. 1962 y 1963 CC. o Bienes inmuebles: 30 aos o Bienes muebles: 6 aos. Este plazo se va a contar a partir del momento en que el derecho que pretende negarse ha comenzado a ser ejercitado. Efectos de la accin negatoria Cese de la perturbacin o inmisin indebida. Posible adopcin de medidas de precaucin. Responsabilidad civil por el hecho ilcito de la inmisin o perturbacin sufrida por el propietario, con la consiguiente obligacin de indemnizar los consiguientes daos y perjuicios sufridos. 2.3 Acciones interdictales Los interdictos compelen al poseedor y, si lo es, tambin al propietario. 2.4 Accin ad exhibendum Son acciones que pueden corresponder a todo titular de la cosa y, por tanto, corresponden al propietario. Es una accin preparatoria de otras y consiste en pedir la exhibicin de una cosa mueble para, de esta forma, asegurarse de que esa cosa es poseda por quien nosotros creemos
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www.carrerafacil.com y, por tanto procede dirigir contra l la accin que queremos entablar contra ese poseedor (puede ser una accin reivindicatoria, negatoria, etc.) Sujetos legitimados para ejercitar la accin No es una accin privativa que corresponda en exclusiva al propietario. Tambin puede ejercerla el usufructuario o el simple poseedor de una cosa mueble al que le haya sido arrebatada y trate de recuperarla. El fundamento de esta accin est en el art. 256 LEC dedicado a las clases de diligencias preliminares. Conforme a este precepto todo juicio podr prepararse mediante solicitud de que la persona a la que se pretende demandar exhiba la cosa que tenga en su poder y a la que haya que referir el juicio. El ejercicio efectivo de esta accin es escasamente frecuente. 2.5 Accin de deslinde y amojonamiento El art. 384 CC declara que todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad con citacin de los dueos de los predios colindantes. En idnticos trminos se pronuncia la LEC en su art. 2061.1 donde establece que puede pedir el deslinde y amojonamiento de un terreno no solo el dueo del mismo sino el que tuviera constituido sobre l algn derecho real para su uso y disfrute. Deslinde Deslindar equivale a fijar las lindes, los puntos de separacin de las fincas. Constituye un problema fsico pero de relevancia jurdica. Ese deslinde ha de realizarse de conformidad con la titulacin o con el derecho de cada uno de los propietarios colindantes. Amojonamiento Es un acto material desprovisto en s de significado jurdico que consiste en colocar los mojones o seales permanentes que se ponen para fijar los lmites o linderos que mediante el deslinde se encuentran previamente determinados. Una vez colocados esos mojones, alcanzan relevancia jurdica como elementos determinantes de las propias lindes y como manifestacin posesoria de haberse practicado previamente una accin de deslinde. Por tanto, el presupuesto fundamental del ejercicio de esta accin lo representa la confusin o indefinicin de linderos, en definitiva, en determinar la lnea de confluencia o coincidencia de los predios. Sujetos legitimados para ejercitar la accin El ejercicio de esta accin corresponde principalmente a los propietarios Tambin corresponde a los titulares de derechos titulares de goce. Se puede ejercitar en cualquier momento mientras ostentemos la condicin de propietario o de titular de derechos reales. Plazos de ejercicio de la accin Es una accin imprescriptible segn lo dispuesto en el art. 1965 CC aunque en ocasiones esa imprescriptibilidad puede chocar con el hecho de que uno de los colindantes haya posedo el tiempo necesario para poder usucapir la zona que despus se pretende discutir. El deslinde se puede llevar a cabo: Por acuerdo de los interesados actuando extrajudicialmente Mediante un auto de jurisdiccin voluntaria regulado en el art. 2061 LEC Se requiere el acuerdo de todos los interesados en el deslinde. Juicio contencioso Si alguna de las partes no est de acuerdo con el deslinde y se opone al mismo 87
www.carrerafacil.com Cuando el ejercicio de la accin de deslinde se lleva a cabo por el propietario, la jurisprudencia ha reiterado que cabe el ejercicio compatible y acumulable de la propia accin reivindicatoria con la de deslinde. En este caso, la estructura propia de la demanda va dirigida a la restitucin de la cosa a su dueo y, como consecuencia, se va a solicitar el deslinde de la finca.
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UNIDAD 9. LA COMUNIDAD DE BIENES

1. Principios jurdicos rectores de la comunidad de bienes. Se da esta situacin cuando la propiedad de un bien pertenece a varias personas. Cuando hay un nico propietario ejercita su derecho segn su decisin. Sin embargo, cuando hay varios dueos, los copropietarios no pueden actuar con total descoordinacin. mbito de aplicacin de las normas de la comunidad de bienes Se aplican a todos los supuestos de cotitularidad del derecho de dominio cotitularidad de cualquier otro derecho real titularidad mancomunada de un derecho de crdito cuando resultan insuficientes las normas que regulan las obligaciones mancomunadas (arts. 1137, 1150 y 1151 CC) cotitularidad de un conjunto o masa patrimonial. Tipos de comunidad Comunidad romana o por cuotas (art. 392 y ss CC) Es la comunidad ordinaria en nuestro ordenamiento jurdico. Tiene su origen en una concepcin individualista porque concede al individuo una posicin privilegiada. La situacin de comunidad se concibe como algo transitorio. La ley le reconoce un mbito de poder exclusivo sobre la cuota (una parte o porcin del derecho que ostenta en comn). El carcter incidental o transitorio hace que deba facilitarse el camino para la desaparicin de ese estado. Para ello, otorga a cada comunero la posibilidad de salir de esa comunidad en cualquier momento mediante la accin de divisin de la cosa comn. Notas caractersticas Cada propietario, aunque sea de forma ideal, tiene atribuida una cuota de participacin en ese derecho compartido, que es la que regir tanto para la contribucin de los gastos como para la formacin de acuerdos. Los copropietarios gozan de amplia libertad para adoptar los acuerdos oportunos respecto de la propiedad, pudiendo provocar la extincin de la copropiedad mediante el ejercicio de la accin de divisin de la cosa comn. Estructuralmente, la copropiedad se concibe como una situacin tendencialmente transitoria. Respecto de la cuota de participacin de cada uno de los copropietarios, cada uno puede realizar, sin consentimiento de los restantes, los actos de disposicin o enajenacin que consideren oportunos, desligndose de la situacin de copropiedad. Eso s, el resto de los comuneros tienen un derecho de adquisicin preferente frente a ese tercero. Entre los comuneros entre s y en relacin con la cosa comn no existe ms vnculo que la titularidad compartida del derecho de propiedad. Comunidad germana o en mano comn Parte de una concepcin colectivista de la sociedad a la que se subordina el derecho del individuo. La comunidad germnica se caracteriza por considerar esa situacin permanente y estable y una forma ventajosa de realizar determinadas funciones econmicas. Notas caractersticas No existen cuotas, o, si existen, son medidas de valor o de goce que no determinan un derecho exclusivo del comunero sobre ellas. No se reconoce a cada comunero la posibilidad individual para pedir la divisin. Imposibilidad, incluso conceptual, de que el copropietario enajene o transmita su posicin en la comunidad a un tercero. Nuestro CC sigue las lneas de la comunidad romana. No obstante, tambin existen formas de comunidad que obedecen al esquema de la comunidad germnica. Como sucede en el 89
www.carrerafacil.com aprovechamiento de los montes vecinales en mano comn (Ley de 11 de noviembre de 1980). En esa situacin se considera que La propiedad de los montes corresponde en mano comn a quienes tengan la condicin de vecinos del lugar. Son, por principio, radicalmente indivisibles. Los vecinos carecen de cuota alguna y, por tanto, carecen de la posibilidad de enajenar su participacin en el aprovechamiento de esos montes. En este caso la referencia a la comunidad germnica sirve para o Destacar que se apartan del esquema de la comunidad ordinaria o por cuotas. o Desaconsejar la aplicacin supletoria de las normas de la comunidad por cuotas para cubrir aquellos vacos legislativos que el correspondiente rgimen especial tenga. Presupuestos de la comunidad de bienes Unidad de objeto Existencia de un mismo derecho que corresponde a varios sujetos. Pluralidad de sujetos Varios titulares que ostenta cualitativamente posiciones idnticas pero cuantitativamente pueden ostentar posiciones distintas. Tipos de comunidades de bienes Origen legal Se establecen por ley cuando se dan determinados supuestos de hecho. P.ej., la comunidad hereditaria, cuando hay mezcla de cosas. En este segundo caso, la accesin slo da lugar cuando obra de mala fe quien realice la mezcla, que implica que quien hizo la mezcla pierde su parte. No hay accesin, sino establecimiento de una copropiedad cuando ambos dueos de manera voluntaria y de forma consciente lleven a cabo esa mezcla o cuando la mezcla se produce casualmente o a consecuencia del acto de un tercero o cuando acta uno de los dueos de buena fe. La cuota de la comunidad se establece de forma proporcional a la parte que a cada uno le corresponde atendiendo al valor de cada cosa confundida o mezclada. Origen convencional La posibilidad de que se constituya mediante negocio jurdico se admite en el art. 392.2 CC. Se asemeja con el contrato de sociedad: acuerdo entre dos o ms personas a travs del cual se obligan a poner en comn dinero, bienes o industria con nimo de partir entre s las ganancias (art. 1665 CC). Diferencias con el contrato de sociedad El contrato de sociedad es un contrato y, al mismo tiempo, es un ttulo de atribucin patrimonial. Mientras que la comunidad no es un contrato propiamente dicho, sino que el contrato es uno de los medios para constituirla. La comunidad es una situacin que es resultado de la cotitularidad de un bien. Es criticable porque a la situacin de cotitularidad se puede llegar por varias vas. Una de las vas de llegar a la cotitularidad es mediante la celebracin de un contrato de sociedad. Sin embargo, no todo contrato de sociedad provoca una situacin de comunidad. Al atribursele personalidad jurdica a la sociedad, los bienes que integran el patrimonio social pertenecen a la persona jurdica y no a cada socio particular. No son aplicables las normas de la comunidad ordinaria, sino las normas del contrato de sociedad. Esto entra en contradiccin con el art. 1669.2 CC, que habla de las sociedades sin personalidad jurdica (aquellas cuyos pactos se mantienen secretos entre los socios y los socios contratan en su propio nombre con terceros), a las que s se les aplica las normas de la comunidad de bienes. Se remite a esas normas porque es una forma de proteger a esos terceros que contratan con los socios. www.carrerafacil.com 90
www.carrerafacil.com Principios rectores de la comunidad de bienes Principio de la autonoma privada o de la autonoma de la voluntad (art. 1255 CC) Se proyecta nicamente sobre las normas dispositivas. Los acuerdos entre los comuneros constituyen la ley fundamental y el estatuto regulador de la comunidad; mientras que las normas recogidas en los arts. 392 y ss CC, por lo general, tienen un carcter dispositivo, puesto que slo rigen a falta de contratos o de disposiciones especiales. Principio de proporcionalidad El concurso de los partcipes, tanto en los beneficios como en las cargas, es proporcional a las respectivas cuotas. Principio democrtico La administracin y mejor disfrute de la cosa comn se sigue el rgimen de mayoras. Cuando se habla de mayoras, no se hace referencia a mayora de personas, sino a la mayora de cuotas o de intereses. Principio de libertad individual Cada comunera conserva, a pesar de esa situacin de comunidad, su libertad individual, que se refleja en dos normas bsicas. A cada uno de los copropietarios se le permite: solicitar en cualquier momento la divisin de la cosa comn. renunciar a su derecho, liberndose de determinadas obligaciones que sean consecuencia de esa comunidad. 2. Rgimen jurdico: derechos y obligaciones de los comuneros en relacin con la cosa comn, y el derecho de cada comunero sobre su cuota. 2.1 Uso y disfrute de los bienes comunes Uso de los bienes comunes Ha de atenderse al destino y a la naturaleza de los bienes objeto de la comunidad para que la utilizacin de la cosa comn por uno de los propietarios no conlleve perjuicio para los intereses de la comunidad ni impida a los copartcipes utilizar las cosas comunes segn su derecho. Atendiendo a los criterios de destino y naturaleza a de las cosas, a veces s podr ser posible el uso simultnea y conjunta de la cosa comn (p.ej., piscina); mientras que en otros casos se excluye a posibilidad de la utilizacin conjunta y simultnea (p.ej., una bici). En la prctica, cuando el uso de la cosa simultnea resulta incmodo, se puede acordar: en base a la distribucin por unidades de tiempo. mediante criterios de reparto espacial. Que la use un comunero con exclusin de los dems, pagando al resto de comuneros. Que la cosa sea usada por un tercero. Arrendamiento exclusivo de un tercero. El uso no est en funcin de la cuota que tenga. Cada comunero puede utilizar toda la cosa comn. Los acuerdos de los copropietarios sobre el uso de la cosa constituyen un acto de administracin y, en consecuencia, pueden adoptarse por simple mayora. Disfrute de la cosa comn Cada comunero tiene derecho a participar en los beneficios en proporcin a su cuota. Por beneficios debe entenderse los rendimientos o fruto de todo tipo. La cuota sirve para fijar la regla de reparto de los rendimientos comunes. 2.2 Conservacin y defensa de la cosa comn Debe defenderla en juicio frente a perturbaciones extraas que, en su caso, pudieran arrojar consecuencias negativas para todos los comuneros. La jurisprudencia ha establecido que cualquiera de los copropietarios se encuentra legitimado procesalmente tanto activa como pasivamente, para comparecer en juicio en defensa o en beneficio de la comunidad. El TS se
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www.carrerafacil.com basa en los arts. 392 y ss y tambin entiende que las facultades conservativas de la cosa comn mediante la defensa en juicio es consecuencia del uso y servicio de la cosa. 2.3 Administracin de la cosa comn Para la adopcin de acuerdos, se requiere que la suma de las cuotas de los copropietarios que voten un acuerdo debe ser superior a las cuotas de aquellos que queden en situacin minoritaria. En romn paladino, se requiere la mayora de cuotas. Se plantea el problema del comunero mayoritario que adopte de forma sistemtica acuerdos que perjudiquen al resto de comuneros. Ante estas situaciones, se faculta a los copropietarios para que se puedan dirigir al juez, quien proveer lo que estime conveniente, pudiendo nombrar un administrador si lo solicitan el resto de comuneros. En caso de empate o de desidia o dejadez por parte del comunero mayoritario, los copropietarios pueden acudir al juez. 2.4 Disposicin y alteracin de la cosa comn Alteracin de la cosa comn o no supone modificacin de la forma o sustancia, no se exigir unanimidad, sino que se requiere un acuerdo minoritario. o s supone modificacin de la forma o sustancia, se exigir unanimidad. Actos de disposicin (transmisin, enajenacin del bien, constitucin de gravmenes) Siempre se necesitan acuerdos unnimes. Hay que diferenciar entre: o Actos de disposicin Arrojan consecuencias permanentes en relacin con la titularidad de la cosa. Se exige el consentimiento de todos los copropietarios. P.ej., la enajenacin y constitucin de gravamen sobre el bien. Si uno de los codueos pretende transmitir ntegramente el bien comn sin el consentimiento del resto de copartcipes, la jurisprudencia califica estos actos de nulos de pleno derecho porque el disponente carece de facultad para ello. Para explicarlo, hay que distinguir: Negocio jurdico obligatorio de enajenacin. Desde el acuerdo, se produce la perfeccin del contrato. Se podra pensar que puede ser vlida por los mismos motivos por los que es vlida la venta de cosa ajena. Efecto transmisivo: se requiere la entrega para que haya transmisin de la propiedad. No se produce el efecto transmisivo porque el comunero no puede transmitir algo que no le pertenece. Por ello, se entiende que el acto ser nulo de pleno derecho. o Actos de administracin Se caracterizan por estar referidos nicamente al aprovechamiento de la cosa y tienen un carcter transitorio. Efectos de la disposicin y enajenacin en relacin con la cuota de cada copartcipe Pese a esa situacin de indivisin, cualquiera de los partcipes puede llevar a cabo actos de enajenacin, cesin o gravamen de su propia cuota. No hace falta solicitar el consentimiento de todos, ni contar con ese consentimiento. Actos que comprende la facultad de disposicin de la cuota Disponibilidad plena de la cuota mediante la enajenacin por cualquier ttulo. Enajenacin parcial de la participacin. Constitucin de derechos reales limitados sobre la cuota. Cesin obligacional de facultades. P.ej., un arrendamiento de cuota. Sin embargo, el CC introduce una restriccin a la libre disponibilidad de las cuotas porque existe un derecho de adquisicin preferente a favor del resto de copartcipes. Ese derecho de retracto legal se recoge en el art. 1522 CC. El resto de los copropietarios pueden adquirir esa www.carrerafacil.com 92
www.carrerafacil.com cuota con prioridad frente al tercero. Se persigue favorecer la concentracin de participaciones y limitar la entrada a nuevos comuneros. Si varios copropietarios estn interesados en adquirir esa cuota, lo harn en proporcin a la cuota que cada uno ya tenga. 2.5 Actuacin en juicio de los comuneros Cada comunero est legitimado para ejercitar las acciones de proteccin de sus facultades individuales. Puede actuar en su propio provecho o puede reclamar el reembolso de los gastos de conservacin de la cosa. Ejercicio de acciones que desemboquen en una sentencia que alcanzan al comunero litigante y al resto de comuneros. Aunque la accin haya sido ejercitada slo por uno de los comuneros, el pronunciamiento judicial es indivisible. Afecta a todos. 2.6 Deberes: Gastos La cuota correspondiente a cada uno de los copropietarios va a ser el baremo que se utilice para determinar su contribucin a las cargas de esa sociedad. El trmino cargas va referido a todo tipo de obligaciones que hayan de ser afrontadas por los comuneros. P.ej, gastos de reparacin, conservacin, obras realizadas, pago de tributos. Gastos que se derivan de deudas entre los comuneros Para la redistribucin interna de la deuda entre los comuneros, la ley establece que habr de atenderse a la regla de proporcionalidad de cuotas. A mayor cuota, mayor ser el importe de las cuotas. Si uno de los comuneros hace frente a la totalidad de esos pagos, puede repetir contra el resto de los comuneros en proporcin al valor de su participacin en la comunidad. Los gastos que han de ser atendidos derivan de actos que han provocado deudas con terceros P.ej., pago de los salarios de terceros que han recogido la cosecha de esa finca comn. Si un comunero contrajo la deuda en su propio nombre con el tercero o La responsabilidad frente a terceros se somete a las normas generales. Ese comunero que actu ser responsable frente al tercero. Eso s, el comunero podr repetir frente al resto de comuneros atendiendo a las relaciones internas. o Los comuneros pueden pactar en contrario Si se produce la vinculacin de todos los comuneros con el tercero o Se aplican las reglas de la concurrencia de deudores. Si no hay disposicin legal o convencional que ordene la solidaridad, la deuda ser mancomunada, normalmente, divisible. Si las cuotas son desiguales, cada comunero responde frente a terceros en proporcin al valor de su participacin. Incluso, cuando se haya pactado diferente participacin de gastos entre los comuneros. Liberacin de los gastos Los copropietarios pueden renunciar a su cuota para as liberarse del pago de los gastos de conservacin (art. 395.2 CC). Con respecto al resto de gastos, la opinin mayoritaria entiende que se puede exonerar de todos los gastos mediante la renuncia a su cuota. 3. La extincin de la comunidad y la accin de divisin de la cosa comn. La extincin tiene lugar por cualquiera de las causas de extincin de la propiedad y de los derechos reales en su conjunto. P.ej., desaparicin de la cosa o la cosa queda fuera del comercio de los hombres, por renuncia. Adems de todas estas causas, la comunidad se extingue por www.carrerafacil.com 93
www.carrerafacil.com reunin de todas las cuotas en una sola mano. Se hablar de propiedad individual. divisin de la cosa comn Divisin de la cosa comn Legitimacin Cualquiera de los copropietarios cuando lo considere oportuno y sin necesidad de alegar justa causa, siempre y cuando no incurra en un supuesto de abuso de derecho. Esa accin de divisin de la cosa comn tiene carcter imprescriptible. Limitaciones a la facultad de ejercer la accin de divisin o Pacto de indivisin Pacto en virtud del cual resulta obligado conservar la cosa indivisa pero siempre por un determinado plazo temporal y no de forma indefinida. Plazo posible de indivisin queda limitado a un mximo de 10 aos, incluidas las prrrogas. Las prrrogas se pueden acordar por los herederos. Suele tener lugar en clusulas testamentarias impuestas por el testador a sus herederas de caractersticas similares a las prohibiciones de disponer. Se pretende que los herederos no malvendan esos bienes o conservar bienes familiares. o Indivisibilidad del bien Material: cosa objetivamente indivisible Si se lleva a cabo esa divisin, el bien quedara inservible para el uso al que se destine. Instrumental Cuando, siendo los bienes materialmente divisibles, pierdan su valor al ser divididos. La ley potencia la finalizacin de esa situacin de comunidad: 1. Que los condueos se pongan de acuerdo en que se adjudique a uno de ellos ese bien indivisible. El adjudicatario abonar al resto de copropietarios el valor de su cuota. 2. Si no llegan a un acuerdo, la cosa se vender y se reparte el precio entre sus copropietarios en proporcin a sus cuotas. 3. Si varios codueos estn interesados en adquirir la cosa, se sortea siempre que haya consenso generalizado entre los comuneros. Si no, pblica subasta Realizacin de la divisin Acuerdo unnime o Los interesados Tienen plena libertad para fijar los lotes, incluso aunque no haya igualdad entre los lotes. Se requiere el consentimiento unnime de los comuneros, hasta que el punto de la divisin realizada sin el consentimiento de uno de los dueos, no puede suplirse con la autorizacin judicial. La intervencin de la autorizacin judicial slo ser necesaria cuando el interesado sea persona incapaz. Se proceder mediante sorteo para la adjudicacin definitiva de los mismos. o rbitros o amigables componedores: terceras personas nombradas a voluntad de los comuneros. El nombramiento de esos terceros depende nica y exclusivamente de la voluntad de los propios interesados en la divisin y se va a realizar de comn acuerdo entre todos los condueos. La jurisprudencia ha considerado que, en caso de existir slo dos copropietarios, cada uno de ellos va a nombrar un rbitro y el juez elige al rbitro de entre esos dos candidatos. Se debern formar partes proporcionadas al derecho de cada uno, evitando, en la medida de lo posible, suplementos en metlico. Falta de acuerdo unnime Si no hay acuerdo o si es imposible contar con todos los interesados, cualquiera de los interesados podr instar la divisin de la cosa comn a travs del procedimiento www.carrerafacil.com 94
www.carrerafacil.com judicial correspondiente. La LEC no prev un procedimiento para la divisin de la cosa comn, pero s hay preceptos que se remiten a la divisin de la herencia. Por eso, algunos autores sostienen que se tramitara por el juicio ordinario de testamentara. No obstante, parece ms adecuado concluir que el procedimiento ms adecuado es el declarativo ordinario de la cuanta que corresponda porque slo se hace referencia a un bien cuya titularidad corresponde a varios. Efectos de la divisin o Entre los comuneros Se convierten en propietarios exclusivos de la parte que le ha sido adjudicada. o Frente a terceros (arts. 403 y 405 CC) Los acreedores o cesionarios de los comuneros pueden concurrir en la divisin de la cosa comn y pueden oponerse a que se verifique sin su consentimiento. Los acreedores no podrn impugnar la divisin consumada, excepto en caso de fraude. Divisin no perjudica a los terceros, que conservarn los derechos personales y reales que tuvieran antes de realizar la divisin de la cosa comn. Se quiere garantizar los derechos que los terceros tuvieran contra la comunidad. Se conservan los derechos de hipoteca, servidumbre, etc. Por lo que se refiere a los derechos personales, los terceros conservarn los derechos que tenga frente a la comunidad. P.ej., un arrendamiento
UNIDAD 10. LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS

1. Fuentes normativas y rgimen jurdico de la Propiedad Horizontal. Legislacin Hasta 1999 se encontraba regulada en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal. Esta ley dio nueva redaccin al art. 396 CC. Ha sido modificada por diversas disposiciones normativas con rango de ley: Ley 2/1988, de 26 de febrero, sobre el funcionamiento de la Junta de Propietarios y obligaciones de los mismos. Ley 3/1990, de 21 de junio, por la que se modifica el art. 16 LPH en relacin con la adopcin de acuerdos que tengan por finalidad facilitar el acceso y movilidad de los minusvlidos en el edificio de la vivienda en que habiten. Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley 49/1960. No deroga formalmente la ley anterior. Pero s ha introducido modificaciones de importancia: o rganos de la Comunidad de Propietarios. o Rgimen de convocatorias. o Reduce la presencia de la requerida unanimidad en los acuerdos de la Junta de Propietarios. o Crea ex novo la obligacin para la comunidad de constituir un Fondo de reserva. o Priva a los propietarios morosos del derecho al voto en las Juntas de la Comunidad. o Comprende el rgimen de los complejos inmobiliarios privados en su art. 24. Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminacin y accesibilidad universal de las personas con discapacidad. Su Disposicin Adicional 3 modifica la LH para obligar a la Comunidad de Propietarios a la realizacin de obras de accesibilidad en elementos comunes a favor de personas con discapacidad. El desarrollo reglamentario de esta ley ha sido llevado a cabo por el RD 505/2007, de 20 de abril. Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilizacin procesal del alquiler y de la eficacia energtica de los edificios. Aade un nuevo apartado tercero al www.carrerafacil.com 95
www.carrerafacil.com art. 17 LPH para facilitar que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos para la realizacin de obras y la instalacin de equipos o sistemas que tengan por objeto mejorar la eficacia energtica de los edificios. LEC 1/2000, de 7 de enero, ha introducido cambios en materia de procedimiento. Los acuerdos de la Junta son ttulo ejecutivo. Se avala mediante el bien privativo. Estatutos de la Comunidad Adems, cada Comunidad de Propietarios podr autoimponerse unos estatutos (art. 5 LPH) siempre que no contradiga el contenido obligatorio de la LPH. Cuando los estatutos forman parte del ttulo constitutivo, su modificacin requiere la unanimidad de los propietarios. Si han sido inscritos en el RP, sus normas vinculan y perjudican a terceros. Normas de rgimen interno u ordenanzas Complementan a los Estatutos. Su objetivo es regular los detalles de la convivencia y de la adecuada utilizacin de los elementos comunes (art. 6 LPH). P.ej., la tenencia de animales domsticos, horarios de recogida de basuras, acceso de familiares a la piscina. Concepto Derecho de propiedad que recae sobre las casas construidas por pisos. Se incluyen los complejos inmobiliarios privados (urbanizaciones). La Ley 8/1999 de 6 de abril, de modificacin de la Ley de Propiedad Horizontal, modifica la ley anterior de 1960. Aade un Captulo Tercero a la Ley 49/1960 de 21 de julio bajo la rbrica Rgimen Jurdico de los Complejos inmobiliarios. Ese Captulo est integrado en el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. La propiedad horizontal no es una copropiedad total, sino una figura en la que, junto a la propiedad exclusiva de los pisos, existe la copropiedad de los elementos comunes. La propiedad horizontal goza de especiales caractersticas: Indivisible, a diferencia de lo que sucede con la copropiedad normal. Soporta ciertos lmites o gravmenes en beneficio de otros pisos o de los elementos comunes, que imponen las relaciones de vecindad. En la Exposicin de Motivos de la LPH 1960 se dice que el uso y disfrute es privativo sobre el piso, que es exclusivo; mientras que sobre los elementos comunes ese uso y disfrute son comunes. Sin embargo, los elementos privativos y los comunes estn unidos. Incluso, cuando se vende un piso, se est vendiendo su participacin en los elementos comunes. La Exposicin de Motivos pone de manifiesto la peculiaridad de la propiedad horizontal atendiendo a la naturaleza del bien sobre el que recae: Elementos comunes del edificio Pertenecen de forma conjunta e inseparadamente a todos los copropietarios. Elementos privativos Que pertenecen a cada uno de los propietarios que comparten el bloque de viviendas. Formas y modalidades de constitucin del rgimen de propiedad horizontal Por parte de un titular que lo destina a la enajenacin de pisos (art. 8.4 LH) Es la constitucin ms habitual. Generalmente, el promotor del edificio suele otorgar el titulo constitutivo a travs de una escritura pblica de rgimen de propiedad horizontal. Varios propietarios de un edificio tratan de salir de esa situacin de indivisin de mutuo acuerdo mediante la adjudicacin de pisos o locales independientes con sus respectivos elementos comunes o anejos (garajes, trasteros, etc.). Varias personas construyen un edificio con nimo de distribuirlo desde el inicio entre ellos. Se transforman en propietarios singulares de pisos o locales. La propiedad horizontal preexiste al otorgamiento del propio ttulo constitutivo y esa situacin de divisin se plasma en una escritura pblica. En ese documento pblico se hace constar el sometimiento del edificio al rgimen de propiedad horizontal que, posteriormente,
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www.carrerafacil.com ser objeto de inscripcin en el RP. El art. 8.4 LH dice que se inscribir como una sola finca bajo un mismo nmero cuya construccin est concluida o iniciada. Contenido del ttulo de constitucin Descripcin del inmueble en su conjunto y de cada uno de los pisos o locales: extensin, planta y anejos. Cuota de participacin que corresponde a cada piso o local. Se toma como base la superficie til de cada piso en relacin con el total del edificio. Determinadas reglas de utilizacin del edificio, sus pisos y locales en materia de servicios, gastos. Es potestativo. Normas de rgimen interno. Tambin es potestativo. Elementos privativos La determinacin de los elementos privativos exige considerar de manera simultnea lo prescrito en el art. 3 a) LPH. El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectnicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estn comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente al propietario, as como el de los anejos que expresamente hayan sido sealados en el ttulo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. Que debe ser completado con el art. 396 CC Los elementos privativos deben tener salida a su elemento comn o a la va propia. Se desprende que las instalaciones internas del piso slo pueden considerarse privativas si prestan servicio exclusivamente al propietario. Si esas instalaciones prestan un servicio general, aunque estn dentro del elemento privativo, se considerarn comunes (bajantes de agua residuales, muros de carga). Se necesita acuerdo de la Junta para modificarlos. Elementos comunes Todos aquellos que no se califican como privativos (art. 3 b LPH). Art. 396 CC describe algunos elementos que pueden considerarse que son elementos comunes, como el suelo, de cimentaciones, etc. Tiene carcter dispositivo porque se puede acordar que pertenezcan de forma privativa a uno de los propietarios o a un tercero. Elementos procomunales Espacios que, siendo, en principio, susceptibles de propiedad singular y privativa, han sido destinados al servicio comn del inmueble o del conjunto residencial del que se trate. Son bienes comunes por destino y no por naturaleza. Es el caso, p.ej., con la vivienda adscrita al servicio de portera o el local que se destina a alquiler para abaratar los gastos de comunidad o el club social de algunas urbanizaciones. Esa relacin de servicios que prestan los bienes ha de constar en el ttulo constitutivo. El acuerdo relativo a la desafeccin de dichos bienes al servicio comn requiere la unanimidad de todos los copropietarios. Derechos del propietario sobre las partes privativas y sobre los elementos comunes Sobre las partes privativas o Puede realizar obras y modificaciones siempre que No menoscabe ni altere la estructura del edificio la seguridad del edificio la configuracin y estado exterior del edificio No perjudique los derechos de otro propietario. Debe dar cuenta previamente de esas obras a la comunidad. o No puede realizar obras en el resto del edificio. www.carrerafacil.com 97
www.carrerafacil.com Si advierte la necesidad de reparaciones urgentes, debe comunicarlo al administrador. o Puede modificar internamente las partes privativas Segregacin Puede dividir materialmente la parte que le corresponde de forma privativa, siempre que la estructura arquitectnica se lo permita. Agregacin Tambin hay que modificar la cuota de participacin sin modificar las cuotas del resto de propietarios. Por eso, se requiere la unanimidad de la Junta de Propietarios. o El propietario puede disponer libremente de su derecho de propiedad. Eso s, ese acto de disposicin debe recaer sobre el piso y de forma conjunta sobre los elementos que sean anejos e inseparables, as como sobre su derecho de copropiedad sobre los elementos anejos inseparables y de los derechos comunes. Sobre los elementos comunes o Utilizacin de esos elementos conforme a su naturaleza o No pueden enajenar de manera separada esos elementos comunes (art. 396 CC). Obligaciones del propietario Contribuir a los gastos generales originados por el sostenimiento, servicio de ese bien inmueble. Se lleva a cabo con arreglo a la cuota de participacin que le corresponde. Por ser habitual la falta de pago de esas cuotas, para luchar contra la morosidad, se introdujeron medidas, como el Fondo de Reserva, o dotar de carcter ejecutiva a los acuerdos de la Comunidad. Ya en la ley original se prevea acudir a la va judicial si no se verificaba el pago en el plazo de 15 das desde el requerimiento fehaciente para el pago. Posteriormente la Ley 2/1988 modific la ley por la que se suprimi el requerimiento fehaciente y se otorg fuerza ejecutiva a la certificacin del acuerdo de la Junta en que se acuerda la liquidacin de la deuda. Se ha ido fortaleciendo el crdito de la comunidad de propietarios frente al comunero que incurre en impago: Carcter preferente del crdito Estos crditos se sitan inmediatamente detrs de los crditos de naturaleza fiscal y de los crditos de las aseguradoras. Los crditos hipotecarios y de naturaleza refaccionarios inscritos (crdito para construir o rehabilitar un edificio) quedan por detrs de estos crditos que derivan de la obligacin de contribuir al sostenimiento de los gastos generales. Afeccin real de ese bien inmueble al pago de las cuotas El adquirente de una vivienda o local en rgimen de propiedad horizontal, incluso, con ttulo inscrito en el RP, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios. Pago de las cuotas. El propietario del inmueble est obligado al pago de las cuotas dentro del tiempo y en la forma determinados por la Junta de Propietarios. En caso de impago, el Presidente o el Administrador pueden reclamar judicialmente la deuda ante los Juzgados de Primera Instancia de la Comunidad. Este requerimiento judicial requiere la previa certificacin del acuerdo de la Junta aprobando la liquidacin de la deuda con la Comunidad de propietarios. Dicho acuerdo deber ser debidamente notificado a los propietarios afectados. Presentada al demanda y admitida a trmite, el juez requiere al demandado para que en el plazo de veinte das pague a la comunidad demandante. Si el demandado no comparece ante el tribunal o no se opone a la demanda, el juez ordena la ejecucin de los bienes del demandado, pudiendo ser embargados y
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www.carrerafacil.com subastados hasta cubrir la cantidad adeudada ms los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados por la Comunidad. Si el propietario presenta un escrito de oposicin a la demanda, la Comunidad de propietarios puede pedir el embargo preventivo de los bienes del deudor. Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en las relaciones con el resto de propietarios. Consentir que en su propiedad se lleven a cabo las reparaciones exigidas por el conjunto del inmueble. Permitir la entrada en su piso a efectos de realizar obras de carcter general. Contribuir, con arreglo a sus cuotas de participacin, a la dotacin de un fondo de reserva, para atender a las obras de conservacin y de reparacin de la finca. La titularidad del fondo corresponde a la Comunidad de Propietarios y la cantidad ser, como mnimo, del 5% de su presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva, la Comunidad de Propietarios puede suscribir un contrato de seguro que cubra los daos causados en la finca o de mantenimiento del inmueble y de sus instalaciones generales. A tenor de lo establecido en el art. 9.2 LPH, se reputarn generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, La no utilizacin de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones pertinentes, Excepcin: esa innovacin no es necesaria, su gasto es tres veces superior a la cuota anual y se opone en el acuerdo.
Comunidad de propietarios Colectividad organizada. Carece de personalidad jurdica, pero la LPH le reconoce legitimidad procesal. rganos de Gobierno Junta de Propietarios rgano colegiado imprescindible en el que reside la soberana de la propiedad. Funciones: Nombrar o cesar al Presidente, Administrador o al Secretario. Aprobar anualmente el Estado de Cuentas, Plan de Gastos el Presupuesto. Aprobacin de las obras extraordinarias o de mejora. Aprobar o modificar los Estatutos o normas de rgimen interno. Cualquier otra cuestin de inters general. Qurum de constitucin de la Junta (nmero mnimo de asistentes para que sea vlida) o En primera convocatoria: mitad ms uno de los propietarios que representen la mayora simple de las cuotas de participacin. o En segunda convocatoria: nmero cualquiera de propietarios; eso s, los acuerdos que adopten sern vlidos si votan a favor la mayora de los presentes que representen ms de la mitad del valor de las cuotas. Se priva del derecho de voto en las Juntas a los propietarios que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad. Criterios para adoptar acuerdos de la Junta Antes de la reforma de la Ley 8/1999 o Unanimidad para acuerdos que afectaran a cualquier asunto recogido en el ttulo constitutivo y en los Estatutos. o Mayora simple de asistentes a la Junta para el resto de casos. Tras la reforma de la Ley 8/1999 o Unanimidad para los acuerdos que afecten a cualquier asunto recogido en el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la Comunidad. Hay excepciones.
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www.carrerafacil.com o Mayora de 3/5 del total de los propietarios que representen las 3/5 de las cuotas de participacin para acuerdos, aunque obliguen a todos, para mantenimiento o supresin de los servicios de ascensor, portera, conserjera u otros de inters general. Tambin para el establecimiento o supresin de equipos para mejorar la eficiencia energtica del inmueble. o Mayora simple: resto de acuerdos. Incluso cuando se trate de obras que afecten al Estatuto o ttulo constitutivo si se trata de suprimir barreras arquitectnicas. Desde la entrada en vigor de la Ley 51/2003, las obras de accesibilidad que no superen las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes deben ser realizadas por mera peticin de las personas legitimadas para solicitarlas a costa de la Comunidad. o A peticin de cualquier propietario por 1/3 de los mismos para los acuerdos relativos a la instalacin de infraestructuras comunes de telecomunicacin, que podrn adoptarse Deben constar en un libro de actas. Presidente. Es imprescindible. Ostenta legalmente la representacin de la Comunidad en juicio y fuera de l. Esta representacin conferida por Ley no impide que cada propietario pueda ejercitar las acciones pertinentes para defender sus derechos en caso de oposicin o de pasividad del Presidente. Vicepresidente. Es facultativo. Secretario. Es facultativo. Administrador. Es facultativo. En el ttulo de propiedad se pueden establecer reglas sobre la organizacin y gobierno de la Comunidad (arts. 14 a 20 LPH). Extincin del rgimen de propiedad horizontal (art. 23 LPH) La destruccin del edificio, salvo pacto en contrario Se estimar la destruccin cuando el coste de la reconstruccin exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro a menos que el exceso de dicho coste est cubierto por un seguro. La conversin en propiedad ordinaria o en copropiedad ordinaria o Conversin en propiedad ordinaria. Un dueo de un piso compra la totalidad del edificio. No suele ser habitual o Conversin en copropiedad ordinaria o comunidad de bienes. Tampoco se suele dar. En todo caso, requiere la unanimidad de la junta de propietarios. No cabe la accin de divisin de la cosa comn. S que es habitual pasar de la copropiedad ordinaria a la propiedad horizontal. 2. Los complejos inmobiliarios privados. A estas urbanizaciones privadas se les aplica el rgimen de propiedad horizontal cuando renan una serie de requisitos: Que estn integradas por dos o ms edificaciones independientes entre s cuyo destino principal sea la vivienda o locales. Que los propietarios de las viviendas o locales en los que se encuentren divididas horizontal participen en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, como viales, instalaciones, etc. Los complejos inmobiliarios privados pueden optar por constituirse en Una sola comunidad de propietarios Una agrupacin de comunidades de propietarios 100
www.carrerafacil.com Rgimen jurdico Quedan sometidas al rgimen de la Propiedad Horizontal con una serie de particularidades, que van referidas a la constitucin de esa comunidad por agrupacin de las comunidades de propietarios: Ttulo constitutivo de esa nueva comunidad agrupada Debe ser otorgada por o el propietario nico del complejo, normalmente, el promotor inmobiliario o los presidentes de todas las comunidades que vayan a integrar esa agrupacin. En todo caso, es necesaria la autorizacin por acuerdo mayoritario de las respectivas Juntas de Propietarios. La Junta de Propietarios, salvo acuerdo en contrario, est compuesta por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupacin. La adopcin de acuerdos para los cuales se requieren acuerdos de determinadas mayoras exigir, en todo caso, la previa obtencin de la mayora de que se trate de cada una de las Juntas de propietarios que integran la agrupacin. No es obligatorio que la comunidad agrupada constituya un Fondo de reserva para hacer frente al pago de determinados gastos. Los rganos de gobierno de la comunidad agrupada slo pueden decidir acerca de los elementos inmobiliarios, viales o servicios comunes. Los acuerdos de los rganos de gobierno de la agrupacin no pueden limitar las facultades que corresponden a los rganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupacin de comunidades. 3. Los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turstico. Ley 42/1998 de 15 de diciembre sobre derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turstico y normas tributarias. Se cre un nuevo derecho real limitado de goce en cosa ajena. No tiene nada que ver con la propiedad. Caractersticas Derecho temporal Duracin mnima de 3 aos y duracin mxima de 50 aos. Tiene por objeto un alojamiento susceptible de utilizacin independiente. Est dotado de manera permanente con el mobiliario adecuado al efecto y el derecho a la prestacin de los necesarios servicios complementarios. La facultad del disfrute a favor del titular de aprovechamiento por turno no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. Si le toca ir la primera quincena de agosto, siempre ser esa quincena. No es un derecho personalsimo La ocupacin del inmueble puede llevarla a cabo el propio titular del derecho u otra persona a la que gratuitamente o por un precio le permite el titular de este derecho. Derecho inscribible en el Registro de la Propiedad La inscripcin no es constitutiva para que nazca el derecho. Derecho disponible Derecho gravable Despus de constituido este derecho al dueo del inmueble le queda la nuda propiedad. Constitucin Formalizacin en escritura pblica. Contenido (art. 9 Ley 42/1998): datos relativos a la finca objeto de este rgimen, duracin turnos y su duracin, alojamientos, servicios, gastos, etc. El adquirente de estos derechos puede desvincularse libremente de ese contrato celebrado: Desistimiento unilateral
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www.carrerafacil.com Durante el plazo de diez das contados desde la firma del contrato, cualquier adquirente de derechos de aprovechamiento por turno puede desistir del mismo a su libre arbitrio y sin alegar causa. El titular de este derecho no est obligado a indemnizar ni hacer frente a gasto alguno. Se trata de una medida de proteccin de los consumidores. Resolucin Con independencia de la va ordinaria, el art. 10 de Ley 42/1998 considera un supuesto especial de resolucin. Se da en el caso de que en el documento informativo o documento contractual se haya omitido o incumplido cualquiera de los extremos previstos en el art. 9. El adquirente de este derecho de aprovechamiento por turno puede resolver el contrato en el plazo de 3 meses desde la fecha del contrato. Tampoco se exige el pago de pena o gasto alguno. Comunidad de los titulares del derecho Los titulares de los derechos de aprovechamiento se encuentran agrupados en comunidad y la constitucin de la misma debe haberse previsto en la escritura que establezca el rgimen de aprovechamiento por turnos. Dicha comunidad se regular por los Estatutos recogidos en la escritura de constitucin o que se elaboren con posterioridad. Criterios en materia de acuerdos Mayora de 2/3 de los titulares de los derechos de aprovechamiento para los acuerdos que tiendan a modificar la situacin establecida. Mayora simple para el resto de acuerdos. Si no se puede acordar la mayora o el acuerdo mayoritario sea gravemente perjudicial para los interesados, el juez decide a instancia de parte. Sern supletorias las normas de la LPH que regulen el funcionamiento de la comunidad de propietarios. Extincin Por el transcurso del plazo establecido para este rgimen. Por destruccin del inmueble. Por acuerdo en escritura pblica de todos los interesados. Una vez extinguido el derecho, los titulares del derecho no tienen derecho a nada. El nudo propietario recupera esas facultades.
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E) LOS DERECHOS REALES LIMITADOS UNIDAD 11. EL USUFRUCTO, USO Y HABITACIN

1. Usufructo: concepto y caracteres. 1.1. Concepto El usufructo es uno de los derechos reales limitados y el titular de este derecho ostenta una facultad concreta sobre la cosa. Este derecho real y limitado principalmente consiste en el goce y el disfrute que tiene el usufructuario sobre la cosa. El usufructo tiene un origen, principalmente, familiar y sucesorio. Surge ante la necesidad de proporcionar un sustento a la viuda. Normalmente los hijos heredaban la propiedad del padre y la viuda se quedaba sin nada. Art. 467 CC nos establece un cierto concepto del usufructo cuando dice que El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos. Sin embargo, este artculo impone un principio que es el de conservar la forma y sustancia (salva rerum susbstantia). Ahora bien, se puede romper este principio por medio del ttulo de constitucin o si la ley establece otra cosa. Por tanto, podemos definir el usufructo como el derecho real limitado sobre cosa ajena dirigido al uso y aprovechamiento de la cosa; por lo que el usufructuario puede usarla, poseerla y percibir la propiedad de los frutos, tanto de manera exclusiva frente a terceros como frente al propietario. Cuando se constituye un usufructo el propietario pasa a denominarse nudo propietario. La posesin inmediata que tiene sobre la cosa tiene otro lmite: lmite temporal. El usufructo durar, o bien hasta el tiempo que se haya estipulado en el ttulo de constitucin, o hasta la muerte del usufructuario si la constitucin es vitalicia (que es muy normal, ya que gran parte se constituyen mortis causa). 1.2 Caractersticas De la definicin legal del art. 467 CC, la doctrina ha extrado una serie de caractersticas: Derecho subjetivo Otorga al titular un poder respecto de los bienes. Por tanto, es una situacin protegida jurdicamente. Se confiere como un derecho que viene de una relacin jurdica entre usufructuario y propietario. Derecho real en cosa ajena y de goce El usufructuario tiene una relacin directa y, por tanto, tiene un poder inmediato sobre la cosa; incluso, frente al propietario. Por tanto, el usufructo grava la propiedad de la cosa, aunque el propietario no sea el constituyente del usufructo. P.ej., en el usufructo constituido mortis causa. Derecho temporal Finaliza o bien acaba cuando muere el usufructuario, o bien, cuando finaliza el tiempo por el que se ha constituido el usufructo. Derecho transmisible El CC (art. 408) y la LH (art. 107) permiten que se pueda enajenar e hipotecar. El dominio le corresponde al nudo propietario No hay divisin de ese dominio. Por tanto, el nudo propietario, aun durante la vida del usufructo, puede transferir ese dominio sin consentimiento del usufructuario. 2. Principio salva rerum substantia. Usufructo con facultad dispositiva 2.1 Principio salva rerum substantia Obligacin de conservar la forma y la sustancia de la cosa. Son ms que obligaciones, tanto del nudo propietario como del usufructuario. En realidad es un lmite al derecho de usufructo. Existe una discusin doctrinal muy amplia con respecto a la extensin de este lmite. En www.carrerafacil.com 103
www.carrerafacil.com principio, podramos decir que la doctrina ha dicho que significa una prohibicin de consumir, deteriorar o destruir la cosa, siempre que el goce o el uso no exija ese tratamiento (como sucede en los usufructos consumibles). Con este principio se pretende tutelar los derechos del propietario. Es decir, cuando se le entregue la cosa que est en un estado semejante al que tena cuando se le entreg y que no pierda su valor. Actualmente, algunos autores establecen que la idea de conservar la sustancia es una idea meramente econmica (Dez-Picazo) y que, por tanto, el usufructuario no debe hacer nada que disminuya la potencia fructfera de la cosa (rendimiento econmico), que respete el valor econmico de la cosa, las caractersticas y la naturaleza de la misma. Con la obligacin de respetar la forma, se refiere a que el usufructuario no realice actuaciones perjudiciales en la cosa; que conserve su naturaleza objetiva. Ahora bien, este principio no puede aplicarse con rigidez. El CC admite que el usufructuario realice mejoras sobre la cosa siempre que respete la forma y sustancia. En cuanto a las fincas rsticas, permite que el usufructuario introduzca cultivos nuevos, ya que no perjudica el destino de la cosa. Adems, el art. 467 CC in fine establece a no ser que el ttulo de su constitucin o la ley autoricen otra cosa. Permite que existan usufructos especiales que determina la ley, como es el usufructo de cosas consumibles (se permite la consumicin de la cosa y habr que reintegrarle al propietario la cosa de la misma calidad y cantidad). El constituyente, en el ttulo de constitucin puede determinar que se rompa ese principio de conservar la cosa y sustancia. Puede determinar que el usufructuario consuma todo o parte de los bienes usufructuarios. A esta posibilidad de que el constituyente permita que el usufructuario disponga de parte o la totalidad de bienes se la denomina usufructo con facultad de disposicin. 2.2 Enajenabilidad del derecho de usufructo El derecho de usufructo es transmisible, enajenable e hipotecable como derecho de usufructo, lo cual no tiene que aparecer en el ttulo de constitucin. El usufructuario puede arrendar, donar, hipotecar su derecho de usufructo, pero slo por el tiempo que dure ese derecho de usufructo. Arrendamiento del derecho de usufructo Cuando termina el usufructo, al nudo propietario se le tiene que devolver la finca. Si se arrienda por ms tiempo de lo que dura el usufructo, ese tiempo se tiene por no puesto. Transforma unos frutos naturales o industriales por unos frutos civiles (la renta que obtiene). Si se deteriora la cosa durante ese tiempo en que ha transmitido su derecho de usufructo, el usufructuario responde por las personas con las que haya realizado cualquier contrato. Cosa diferente es la relacin interna entre usufructuario y arrendatario. Hipoteca sobre un derecho de usufructo El derecho de usufructo se puede hipotecar, se pone como garanta del cumplimiento de una obligacin (art. 107 LH). La hipoteca se extingue cuando llega el tiempo de finalizacin del usufructo aunque no se haya cumplido la obligacin hipotecada siempre que el usufructo finalice por causas ajenas al usufructuario (muere, desaparece la cosa sin que medie culpa o negligencia). Si el usufructuario renuncia al usufructo, la hipoteca contina sobre ese derecho de usufructo. 2.3 Usufructo con facultad dispositiva El usufructo tiene, principalmente, una funcin econmica. Sobre todo, en las situaciones familiares plantea el problema cuando los bienes objeto de usufructo no son suficientes para proporcionar al usufructuario unos medios de vida. El usufructo con facultad dispositiva, principalmente, se da en las disposiciones mortis causa. Se constituye un usufructo a favor de una persona, concedindosele la facultad de enajenar todo o parte de las cosas dadas en usufructo para que satisfaga sus necesidades. Se permite que el usufructuario enajene bienes objeto del usufructo. www.carrerafacil.com 104
www.carrerafacil.com El usufructo que se constituye con facultad dispositiva es un verdadero usufructo. Sigue teniendo las caractersticas importantes del usufructo. El usufructuario mientras no enajene los bienes, sigue teniendo las obligaciones de un usufructuario normal. Por tanto, el usufructo con facultad de disposicin no supone la adquisicin, ni siquiera temporal, del dominio por parte del usufructuario. Si la facultad dispositiva no se ejercita cuando finalice el usufructo, los bienes se reintegran al nudo propietario o a sus herederos. Si slo se ha dispuesto de una parte de los bienes usufructuados, la parte de la que no se ha dispuesto se integra al nudo propietario. En ningn momento el usufructuario adquiere el dominio sobre los bienes usufructuados. La persona que constituye el usufructo puede ser que transmita la nuda propiedad y se reserve el usufructo. P.ej., el antiguo propietario vende la propiedad pero determinando que se reserva el usufructo para s mismo, pudiendo reservarse el usufructo con facultad dispositiva. En el usufructo con facultad dispositiva la nica persona que tiene la posibilidad de disponer de los bienes es el usufructuario y nunca sus herederos. Cuando en el ttulo de constitucin se establece que unas determinadas personas tienen que prestar el consentimiento para que el usufructuario pueda disponer de los bienes, ese consentimiento es un requisito de validez para los actos de disposicin que realice el usufructuario. Cuando se establece un usufructo con facultad dispositiva para caso de necesidad y no se dice nada ms, es el usufructuario propiamente quien va a valorar si existe esa necesidad. Cualquier acto de disposicin que realice ser vlido. Eso s, la Ley posibilita que el nudo propietario impugne los actos de disposicin, el nudo propietario tendr que probar que no existe ese caso de necesidad. Cuando la facultad dispositiva corresponde a un incapaz, sern sus representantes legales los que actuarn por el incapaz. 3. Estructura del usufructo: sujetos y objeto 3.1 Sujetos del usufructo Nudo propietario Usufructuario Es el titular del derecho de usufructo. La titularidad del derecho de usufructo es cualquier persona que sea capaz de celebrar un negocio jurdico inter vivos o cualquier persona capaz de adquirir mortis causa. Puede ser una persona fsica, incluso, el nasciturus o pueden ser varias personas fsicas. Puede ser una o varias personas jurdicas. Pluralidad de sujetos Ejercicio simultneo El ejercicio de ese derecho de usufructo puede ser simultneo cuando se ha constituido un usufructo a favor de varias personas que aprovechan, usan ese usufructo a la vez. Usarn ese derecho de usufructo en la proporcin determinada. Al igual que reparten sus beneficios en proporcin a sus cuotas, cada uno debe contribuir a los gastos en proporcin a sus cuotas. Extincin del usufructo simultneo Art. 521 CC: No se extingue hasta la muerte de la ltima de ellas. La vacante en la cuota de participacin de uno de varios usufructuarios da lugar a un acrecimiento a favor de los usufructuarios que continan viviendo en proporcin a sus cuotas. Ejercicio sucesivo Art. 469 CC Se constituye a favor de varias personas vivas en el momento de la constitucin para que, en primer lugar lo disfrute una, despus, otras y as sucesivamente. En realidad se estn constituyendo varios usufructos.
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www.carrerafacil.com El usufructo con ejercicio sucesivo se puede constituir a favor de personas que estn vivas en el momento de la constitucin y que no estn vivas en el momento de la constitucin. La Ley establece que no hay un lmite en el nmero de usufructuarios sucesivos si los usufructuarios nombrados viven todos en el momento de la constitucin. Ahora bien, si se establece un usufructo a favor de persona no viva en el momento de la constitucin, hay que acudir al art. 781 CC sobre la sustitucin fideicomisaria en sede de sucesiones, que establece un lmite de dos grados (slo se lo puedes dejar a dos que no vivan an). Personas jurdicas Art. 515 CC lo permite, pero establece limitaciones de duracin porque las personas jurdicas s pueden ser mucho ms largas en el tiempo. No se puede establece un usufructo a favor de un pueblo o Corporacin o Sociedad por ms de treinta aos. Si una vez constituido antes de ese tiempo, el pueblo quedara yermo, o la Corporacin o la Sociedad se disolviera, desaparece ese usufructo. Si en el ttulo de constitucin se ha fijado un plazo superior a 30 aos, no invalida el acto de la constitucin, sino que no se tiene como no puesto el tiempo que excede de esos 30 aos. Se puede constituir a favor de varias personas jurdicas y de manera simultnea o sucesiva. 3.2 Objeto Pueden ser objeto de usufructo todas las cosas que pueden ser usadas, que proporcionan frutos (aunque no se puedan usar). Los frutos que se pueden obtener pueden ser naturales, industriales o civiles. Se puede constituir usufructo sobre: Bienes muebles o inmuebles, siempre que sean muebles susceptibles de apropiacin, transmisibles y no estn fuera del comercio de los hombres. Un derecho de usufructo sobre derechos, siempre que no sean derechos personalsimos. Un derecho de usufructo sobre un conjunto de cosas, sobre una universalidad, sobre un patrimonio. Bienes inmateriales, bienes que sea objeto de un derecho de propiedad especial (usufructo sobre una obra intelectual, una patente). La totalidad de una cosa o sobre parte. Una cuota, si la totalidad es de una pluralidad de personas. Eso s, no sabr qu parte exacta le corresponde. P.ej., una finca que pertenece en condominio a varias personas. La administracin de esa cuota que le corresponde al constituyente la tendr el usufructuario, al igual que los beneficios que obtenga de esa cuota. Si la propiedad se divide, sobre la parte que le corresponde al propietario que tiene constituido el usufructo ser sobre la que el usufructuario tendr ese derecho de usufructo. 4. Constitucin. Capacidad La capacidad para constituir un usufructo ser la necesaria para disponer de una cosa. Forma Por norma general, no se establece forma. Escritura pblica para bienes inmuebles cuando se transmita a ttulo gratuito. 4.1 Constitucin del usufructo por ley Actualmente slo hay un usufructo legal que determina el CC: el usufructo del cnyuge viudo.
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www.carrerafacil.com El art. 834 CC establece que tiene derecho a una cuota legal en usufructo cuya cuanta depende de las personas con las que concurra a la herencia. Si concurre con: hijos o descendientes, el usufructo legal es de un tercio. o Si existe mejora, recae sobre la mejora. o Si no existe mejora, recae sobre la legtima amplia. padres o ascendientes, el usufructo es de la mitad de la herencia. otros herederos cuando no son legitimarios, el usufructo es de dos tercios. Eso s, si le deja la herencia al cnyuge viudo, no se establece usufructo. 4.2 Constitucin del usufructo por acto voluntario o negocial Acto mortis causa Es la constitucin de un usufructo en un testamento. Es la constitucin que ms se da en la prctica. En la prctica se da la clusula Socini, que consiste en dejar herederos universales a sus hijos y usufructuario universal a su padre. Si los hijos no lo admiten, se quedan con el tercio de legtima estricta y el cnyuge tendr la propiedad del tercio de libre disposicin. La jurisprudencia admite esta clusula. En casi todas las normas civiles autonmicas permite la constitucin por pacto sucesorio. El CC no permite que se transmita la herencia por pacto sucesorio. La constitucin en usufructo por testamento no hace heredero al usufructuario, sino que le hace legatario en tanto que no es responsable de las deudas de la herencia. Acto inter vivos: enajenacin y reserva Se exige la forma y la capacidad general este negocio jurdico. Se puede realizar de diversas formas: Enajenacin El constituyente del usufructo le concede al usufructuario el derecho de usufructo y se reserva para l la propiedad. Puede ser a ttulo oneroso o a ttulo gratuito. Retencin o reserva El constituyente enajena la propiedad y se reserva el usufructo. Puede ser a ttulo oneroso o a ttulo gratuito. Doble enajenacin Se transmite el usufructo y se transmite la propiedad. Puede ser a ttulo oneroso o a ttulo gratuito. Se nombra un nudo propietario y un usufructuario al mismo tiempo. Si se reserva el usufructo a una persona que no es el constituyente, este tercero tiene que aceptar el usufructo para que el acto sea eficaz. En realidad, es un contrato a favor de tercero, que es un beneficiario. Si ese tercero no acepta el usufructo, el usufructo recae sobre el constituyente porque el negocio jurdico que el propietario hizo con el que sera nudo propietario era de transmisin slo de la nuda propiedad; si el usufructo recayera sobre esa persona, sera propietario a todos los efectos. y ese no era el negocio que quera el constituyente del usufructo. Ttulo oneroso y ttulo gratuito Ttulo oneroso Cuando se constituye por contrato. Es muy poco frecuente en la prctica. Es ms habitual la transmisin de la propiedad y el constituyente se queda con el usufructo. Hay que tener en cuenta el contrato de renta vitalicia. Bajo ese contrato de renta vitalicia una entidad de crdito contrata una renta vitalicia con una persona de edad elevada a cambio de que esta persona le transfiera la propiedad de un bien inmueble y se reserva el usufructo. La hipoteca inversa es similar.
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www.carrerafacil.com Ttulo gratuito Supone la existencia de una donacin. El propietario puede donar el bien y reservarse el usufructo donar el usufructo y reservarse la propiedad. Cuando la donacin es a ttulo gratuito sobre un bien inmueble, es necesaria la escritura pblica. 4.3 Constitucin del usufructo por prescripcin o usucapin (art. 468 CC) Hay que acudir a las normas de adquisicin por prescripcin. Una persona est ejerciendo de usufructuario con un ttulo vlido pero ese ttulo es ineficaz; cuando transcurren unos plazos determinados por la ley, si nadie ha interrumpido la prescripcin, esa persona se convierte en un verdadero usufructuario. Se da muy poco. P.ej., alguien se piensa que es propietario de un bien y deja en testamento el usufructo de ese bien a su cnyuge. 4.4 Constitucin del usufructo: condicin o trmino (art. 469 CC) En una constitucin voluntaria (mortis causa o inter vivos) el usufructo se puede establecer desde o hasta cierto da o bajo condicin. La condicin debe aparecer claramente establecida en el ttulo de constitucin. Se aplican las reglas generales relativas a la constitucin de ese acto. As, p.ej., en el testamento se tienen por no puestas ciertas condiciones. Art. 513.2 CC: se extingue cuando: Termina el plazo por el que se constituy Se cumple la condicin resolutoria establecida en el ttulo de constitucin. 5. Contenido del usufructo: Derechos y Obligaciones. 5.1 Obligaciones del usufructuario anteriores a la toma de posesin de la cosa Obligaciones de inventario y fianza (art. 491 CC) Son obligaciones encaminadas a asegurar la conservacin de la cosa. Se tienen que realizar despus de constituir el usufructo y antes de ejercitarse. Si no las cumple, el nudo propietario puede negarse a la entrega de la posesin de la cosa. Radican, principalmente, en conocer cul es el estado fsico y el valor de la cosa que se va a entregar en usufructo y garantizar la devolucin de la cosa al nudo propietario as como la responsabilidad que tiene al final del usufructo el usufructuario frente al nudo propietario por posibles deterioros en la cosa. Inventario Obligacin del usufructuario, pero en la prctica resulta posible que la haga el nudo propietario, considerndolo vlido si el usufructuario lo acepta. Bienes muebles o Descripcin detallada de los bienes muebles o Valoracin Las partes Un perito (si no se ponen de acuerdo) Bienes inmuebles o Bienes inmuebles de los cuales derivan frutos civiles (acciones, dinero) Se exige su localizacin. o Bienes inmuebles de los cuales derivan frutos naturales o industriales No sirve con la simple localizacin, sino que habra que definir cul es el estado de ese bien. Se puede realizar: Judicialmente o extrajudicialmente Por documento pblico o por documento privado www.carrerafacil.com 108
www.carrerafacil.com No ser necesario realizar inventario si se han descrito los bienes en el testamento o en el contrato. Fianza. Afianzamiento tardo (art. 496 CC) Garanta para asegurar las obligaciones del usufructuario. La fianza se puede prestar atendiendo a cualquier forma de garanta. Asimismo, pretende garantizar el resarcimiento de los daos y perjuicios de los que sea responsable el usufructuario. Las partes podrn acordar que sea la que quieran. Sin embargo, si no estn de acuerdo, los tribunales deciden cul es la fianza. En la prctica, a da de hoy, es ms normal contratar un seguro. Afianzamiento tardo. Eficacia retroactiva de la fianza (art. 496 CC) Si el usufructuario no cumple con la obligacin de inventario, el nudo propietario no tiene obligacin de entregar la cosa al usufructuario. Pero si ya ha entregado la cosa, no quiere decir que el nudo propietario haya renunciado a las obligaciones del usufructuario de inventario o de fianza. Aunque el usufructuario no haya cumplido con esas obligaciones previas, no deja de ser usufructuario. El usufructuario puede perder la posesin inmediata sobre la cosa pero no se extingue el usufructo, no se extingue el derecho a percibir los frutos. Se considera que la eficacia de la fianza es retroactiva porque el art. 496 CC dice que, una vez que preste la fianza, tiene derecho a percibir todos los frutos desde el da en que, segn el ttulo de constitucin debi comenzar a recibirlos. Por analoga se extiende tambin al inventario Usufructuarios eximidos y dispensados (arts. 492 y 493 CC) Exencin (art. 492 CC) Exime por ley a unas personas de prestar fianza o inventario: Vendedor o donante que se hubiese reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados. Padres usufructuarios de los bienes de los hijos A no ser que esos padres contraigan nuevo matrimonio. Cnyuge viudo en cuanto a su cuota legal usufructuaria A no ser que contraiga ulterior matrimonio. Dispensa El nudo propietario puede dispensar en el ttulo de constitucin del usufructo al usufructuario de la obligacin de prestar la fianza o realizar inventario siempre que, con ello, no se perjudique a terceros (art. 493 CC) El nudo propietario puede no reclamar voluntariamente esas obligaciones. Incumplimiento de la obligacin de inventario (art. 494 CC) El nudo propietario no estar obligado a entregar la cosa objeto de usufructo. Adems, el art. 494 CC permite que el nudo propietario pueda exigir que: o Bienes inmuebles Se nombre un administrador. o Bienes muebles Se vendan. o Efectos pblicos, ttulos al portador Se deposite en un banco. o Capitales, sumas de dinero o lo que se haya obtenido con la venta de los bienes Se invierta en valores seguros. Este art. 494 CC prev unos mecanismos de garanta a favor del propietario pero que no perjudican la obtencin de frutos por parte del usufructuario: www.carrerafacil.com 109
www.carrerafacil.com o Como el usufructuario no pierde su derecho de usufructo, el inters que se haya obtenido con la venta de las cosas muebles, de los efectos pblicos o de valores, el beneficio que se obtiene de los productos de los bienes inmuebles puestos en administracin se le deben al usufructuario. o El nudo propietario puede quedarse como administrador. Tendr la obligacin de entregarle al usufructuario el producto lquido de esos bienes. El nudo propietario administrador puede deducir de ah la suma que considere que vale su administracin, que ser lo que las partes estn de acuerdo o lo que se diga judicialmente. El usufructuario que no cumple estas obligaciones y que pierde la posesin del bien o Podr pedir el uso si son bienes muebles necesarios para su uso y habitacin (si era uno de los conceptos dentro del usufructo) o los instrumentos necesarios para su trabajo. Art. 495 CC trata de un caso especial: cuando el objeto usufructuado es un bien mueble considerado por su mrito artstico, o El nudo propietario no tiene obligacin de vender ese bien. o Lo que se hace es tasar ese bien y, segn el valor de tasacin, se tendr que abonar al usufructuario el inters legal de ese valor de tasacin. 5.2 Poderes del usufructuario Posesin de la cosa. Excepciones a la posesin El usufructuario tiene derecho a poseer el bien. No se establece de forma expresa, pero se deduce de diversos artculos. Esta posesin implica el goce y el disfrute de la cosa proporciona la accin confesoria a favor del usufructuario. El usufructuario puede reclamar la entrega de la cosa, bien por parte del propietario, bien por parte de otra persona que est obstaculizando esa entrega. Excepciones al derecho de poseer El usufructuario puede perder la posesin de la cosa a favor del nudo propietario cuando: no presta fianza o realiza inventario comete un abuso grave sobre la cosa, que tiene que derivar en un perjuicio grave para el propietario (art. 520 CC). No se extingue el usufructo y si el nudo propietario se convierte en administrador, puede deducir lo que vale su administracin. usufructo legal del cnyuge viudo Los herederos nudos propietarios, cuando son hijos comunes, pueden elegir que se conmute el usufructo por: o una renta vitalicia o un capital en efectivo o el producto de determinados bienes. El cnyuge viudo puede prestar el consentimiento en cunto a qu forma de conmutarlo. Se convierte en un derecho de crdito. Uso y disfrute. Frutos iniciales y finales. Frutos pendientes La facultad de disfrute que tiene el usufructuario se extiende a los beneficios de la cosa. TS: el usufructuario tiene derecho a disfrutar de los frutos y de las utilidades de la cosa siempre que disfrute de la cosa de forma que no se halle limitado o prohibido en el ttulo de constitucin. Esta facultad de utilizar y disfrutar de la cosa no excluye que la cosa se deteriore. Obtencin de los frutos www.carrerafacil.com 110
www.carrerafacil.com Art. 471 CC, tiene derecho a percibir: o Frutos naturales o Frutos industriales Por el trabajo de las personas o Frutos civiles Importe de una renta vitalicia, intereses de acciones, precio de una renta Art. 479 CC establece que este disfrute significa disfrutar o del aumento que reciba la cosa por accesin o de las servidumbres que tenga la cosa a su favor Frutos iniciales y finales. Frutos pendientes Como el usufructo tiene un principio y un fin, hay que decidir qu ocurre con los frutos pendientes. Esto es, de quin son los frutos que obtienen el usufructuario al principio de la servidumbre y cuyos gastos fueron realizados por el propietario y de quin, los que obtiene el propietario una vez finalizado el usufructo y cuyos gastos fueron realizados por el usufructuario. Frutos naturales o industriales Los frutos pendientes al iniciarse el usufructo son del usufructuario. Los frutos pendientes al finalizar el usufructo son del propietario. El art. 472 CC hace un trato desigual porque dice: El usufructuario, cuando obtiene esos frutos pendientes, no tiene la obligacin de pagar al nudo propietario los gastos que realiz para que se puedan adquirir esos frutos. El nudo propietario que obtiene los frutos pendientes al finalizar el usufructo s le tiene que pagar al usufructuario los gastos de cultivo, simientes y gastos ordinarios llevados a cabo para la obtencin de esos frutos. Este trato diferenciado se puede justificar porque cuando el propietario va a constituir el usufructo sabe que ha realizado unos gastos. Si lo constituye a ttulo gratuito, al igual que regala el usufructo, tambin tiene voluntad de regalar esos gastos que realiz en tanto que ya los ha hecho y sabe que constituye un usufructo. Si lo constituye a ttulo oneroso, se considera que los incluye en el precio. Frutos civiles. Art. 474 CC: se consideran percibidos da por da. Por tanto, pertenecen al usufructuario en proporcin al tiempo que haya durado el usufructo. No significa que haya que pagarlos diariamente. Si el usufructo se extingue antes de llegado el tiempo, le corresponden los intereses correspondientes a esos das que dur el usufructo. El resto de los frutos civiles pertenecen al nudo propietario porque se ha extinguido el usufructo. P.ej., al usufructuario le corresponden 7.300/ao. A los 100 das fallece el usufructuario. Por cada da, le corresponden 7.300/365 = 20 /da. A los herederos del usufructuario le corresponden 100 * 20 = 2.000. Al nudo propietario le corresponden 265*20 = 5.300. Poder de disposicin del usufructuario. Art. 480 CC La disposicin del derecho de usufructo es la disposicin del propio derecho. El usufructuario puede aprovechar las cosas por s mismo o puede enajenar, gravar o hipotecar su derecho de usufructo. Estos contratos se extinguen cuando termine el usufructo. Existe la excepcin del art. 480 CC que establece que los arrendamientos rsticos continan hasta que concluya el ao agrcola. Esta posibilidad de disponer del derecho de usufructo se entiende siempre, salvo que en el ttulo de constitucin se haya establecido lo contrario. Estos gravmenes o enajenaciones no pueden subsistir por ms tiempo que se haya establecido el usufructo. Cuando se termine el www.carrerafacil.com 111
www.carrerafacil.com usufructo, hay que devolver la cosa en el mismo estado. El usufructuario responde ante el nudo propietario del posible deterioro que sufran las cosas por causa de esa tercera persona a quien se le ha transmitido. Si se hipoteca el derecho de usufructo, la hipoteca se cancela cuando llegue el fin del usufructo, a no ser que el usufructuario haya renunciado al usufructo en fraude del acreedor hipotecario. Mejoras y deterioros Mejoras tiles y suntuarias (art. 487 CC) A pesar de la limitacin de conservar la forma y sustancia que preside el usufructo, se pueden realizar determinadas mejoras para atender al mejor disfrute de la cosa. Esas mejoras pueden ser tiles o suntuarias. Art. 487 CC dice que se pueden hacer mejoras tiles o de recreo siempre que no afecten a la forma ni sustancia de la cosa. Estas mejoras no pueden ser indemnizadas aunque aumente el valor de la cosa. Eso s, el usufructuario podr retirarlas si no hay deterioro de la cosa. Si el usufructuario realiza una construccin, la jurisprudencia considera que no es una simple mejora. Si se realiz de buena fe por parte del usufructuario, el propietario tendra que indemnizarle como construccin en suelo ajeno. El nudo propietario tambin tiene esta facultad de mejorar, siempre que el objeto conserve la forma y sustancia y que no perjudique el usufructo. Compensacin de los desperfectos con las mejoras (art. 488 CC) A eleccin del usufructuario, puede compensar el aumento del valor de la cosa por las mejoras que hizo con los desperfectos que, por el uso, ha sufrido la cosa por negligencia del usufructuario. Si el usufructuario quiere retirarlas, puede hacerlo. En principio, esta compensacin parece pensada para el caso de negligencia del usufructuario. Si ha sido por dolo o culpa, la doctrina mayoritaria (Lacruz y Albaladejo) considera que tambin se puede aplicar. 5.3 Obligaciones del usufructuario Conservacin y custodia (arts. 497 y 511 CC) Art. 497 CC: el usufructuario tiene que cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia. Esto es, con una diligencia media. Esta conservacin conlleva respetar el destino econmico del bien dado en usufructo, adems de realizar los actos necesarios para asegurar la futura utilizacin de la cosa. La obligacin de conservar la cosa conlleva: Que el usufructuario haga un uso correcto de la cosa. En caso contrario, responde por daos y perjuicios ante el nudo propietario. El usufructuario responde del deterioro cuando el derecho sea enajenado o arrendado. Obligacin de custodiar la cosa. Proteger la cosa frente a: o las agresiones por parte de terceros o las agresiones por parte de la propia naturaleza. Art. 511 CC El usufructuario tiene que poner en conocimiento del propietario cualquier acto de tercero que pueda lesionar los derechos de propiedad. Esta obligacin la tiene que realizar en tiempo suficiente par que el propietario pueda defender su derecho. Lo puede comunicar de cualquier forma. Lo recomendable es que lo haga en alguna forma que pueda dejar constancia para que no le pidan responsabilidades despus, ya que el usufructuario, si no pone en conocimiento al propietario la lesin al derecho de propiedad o no lo hace en tiempo, responde ante el nudo propietario de los daos y perjuicios.
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www.carrerafacil.com Mantenimiento y reparacin Para que la cosa siga siendo til, hay que hacer un mantenimiento de la cosa, que le compete realizar al usufructuario. Est encaminado a conservar la cosa, a que la cosa no deje de ser til. La idea de mantenimiento son reparaciones. No es una mejora. Por tanto, si la cosa, al iniciarse el usufructo, tiene unos deterioros, no se le puede pedir responsabilidad alguna al usufructuario. Si arregla esos deterioros iniciales, sera una mejora. Reparaciones ordinarias (art. 500 CC) Reparaciones que se realizan por los deterioros o desperfectos de la cosa siempre que procedan del uso natural de las cosas siempre que sea indispensable esa reparacin para que la cosa sea conservada. La doctrina seala que las reparaciones ordinarias son las reparaciones habituales, regulares, peridicas y que su importe no exceda de la rente del objeto. Segn este art. 500 CC, los desperfectos tienen que derivar del uso y del goce de la cosa y que sean indispensables para la conservacin de la cosa. El nudo propietario o Puede pedir al usufructuario que realice estas reparaciones. o Si el usufructuario no lo hace, el propietario puede hacerlas por s mismo, pero, el importe ser debido por el usufructuario. El usufructuario o Las reparaciones ordinarias son a cargo del usufructuario, tanto la mano de obra, como los materiales utilizados. o Si el usufructuario no realiza las reparaciones ordinarias y eso perjudica los intereses del nudo propietario, puede perder la administracin de la cosa (art. 520 CC), pero no se extingue el usufructo. Reparaciones extraordinarias (art. 501 CC) La Ley no dice cules son. En caso de discrepancia, los tribunales determinan su carcter. El art. 501 CC establece que sern de cuenta del nudo propietario. El nudo propietario o Tiene que costear estas reparaciones. o La jurisprudencia y la doctrina mayoritaria consideran que tiene que asumir el gasto, pero no est obligado a llevar a cabo estas reparaciones. Otra parte de la doctrina, minoritaria, considera que s tiene que llevarlas a cabo. El usufructuario o No puede impedir o dificultar que se realicen estas reparaciones extraordinarias o No puede pedir indemnizacin por el perjuicio temporal que se le causa. o Est obligado a contribuir al pago del coste o a asumirlas por completo cuando haya que hacerlas porque no se hicieron las reparaciones ordinarias. o Tiene la obligacin de dar aviso al propietario de que se realicen estas reparaciones cuando la necesidad sea urgente. Asuncin de costes en las reparaciones extraordinarias (art. 502 CC) Distingue dos supuestos: El propietario realiza las reparaciones Asume el coste, tiene el derecho a pedir al usufructuario el inters legal de la cantidad que ha invertido mientras dura el usufructo porque el usufructuario se va a estar aprovechando de esa mejora. Si las reparaciones extraordinarias no las hace el propietario, pero son indispensables para la conservacin de la cosa El usufructuario puede realizar las reparaciones siempre que haya una negativa o un retraso excesivo por parte del propietario. En este caso, al final del usufructo, el www.carrerafacil.com 113
www.carrerafacil.com usufructuario tiene derecho a ser indemnizado por el aumento de valor que ha sufrido el objeto por las reparaciones extraordinarias. Si el propietario se niega a pagar esa indemnizacin por el aumento del valor de la cosa, el usufructuario puede retener la cosa cuando termine el usufructo en su poder hasta que se cobre ntegramente con el fruto que obtenga de la cosa. Gastos Cargas y contribuciones (arts. 504 y 505 CC) Son obligaciones que se tienen frente a terceros y que estn relacionadas con el objeto del usufructo. Art. 504 CC A cargo del usufructuario El pago de las cargas y contribuciones anuales que se consideran gravmenes de los frutos. Grava ese beneficio que se obtiene. Era la contribucin rstica o urbana (Resolucin de 20 de mayo de 1980). El actual IBI es a cargo de quien usa la cosa. De esta manera, los gastos ordinarios de comunidad de un bien inmueble en propiedad horizontal son a cuenta del usufructuario, salvo pacto en contrario, que es quien est usando el bien y los servicios comunes. Al margen es la relacin entre la propiedad y la comunidad de vecinos. As, si no se pagan las cuotas, la comunidad de vecinos se dirigir contra el propietario, segn la Ley de Propiedad Horizontal. A cargo del propietario Las cargas o gravmenes que graven el capital, el bien en s, son a cargo del propietario, como, p.ej., un impuesto de sucesiones o de patrimonio. Art. 505 CC Las contribuciones que gravan el capital son a cuenta del propietario. Ahora bien, si el propietario las satisface, el usufructuario tiene que abonarle los intereses de las sumas que pague porque el propietario est pagando unos impuestos para mantener su propiedad, pero no obtiene ningn beneficio de ese bien. El propietario paga los gastos extraordinarios. Usufructo de finca hipotecada (art. 509 CC) Se refiere a una finca ya hipotecada antes de constituir el usufructo. Si se hipoteca despus de constituir el usufructo, ser una hipoteca sobre la nuda propiedad. Las deudas para cuya seguridad se ha hipotecado la finca corren a cargo del deudor, que, para ello, la hipotec. Si se ejecuta la finca mediante embargo o venta judicial, el propietario responde ante el usufructuario de lo que pueda perder por este motivo. Tendr que hacer una subrogacin real del objeto o indemnizarle. Usufructo universal mortis causa Hay que distinguir dos tipos de deudas. Deudas de la herencia Las asumen los herederos. Si hay un derecho de usufructo sobre toda la herencia o sobre una parte, los nudos propietarios son los herederos y tienen que asumir esa deuda y no el usufructuario, que asume un derecho como legatario. Ahora bien, el CC posibilita que el usufructuario pueda anticipar el pago de estas deudas cuando los nudos propietarios no puedan atender con los bienes de la herencia a pagar esas deudas.
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www.carrerafacil.com Los nudos propietarios le debern esa cantidad sin intereses cuando se extinga el usufructo. Si el usufructuario se niega a anticipar ese pago, se puede pedir judicialmente la venta de algunos bienes usufructuarios para pagar las deudas de la herencia. Deudas impuestas por el causante El causahabiente estipula esa deuda en el testamento (renta vitalicia, pensin de alimentos, etc). Si existe un usufructo universal de toda la herencia, ser el usufructuario quien tenga que pagar esas deudas impuestas por la voluntad del causante. Si slo tiene en usufructo una parte alcuota de la herencia, tendr que pagar esas deudas en proporcin a la parte que tenga en usufructo.
Gastos de los pleitos durante el usufructo (art. 512 CC) Sern de cuenta del usufructuario los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo. Los pleitos que se deriven de la defensa de la nuda propiedad, sern de cuenta del propietario. Ahora bien, a veces los pleitos pueden interesar tanto al nudo propietario como al usufructuario. Pagarn en proporcin al derecho o al inters que tengan ambos. Restitucin de la cosa Cuando finalice el usufructo, tiene que restituir la cosa. Hay que proceder a liquidar las cuentas: indemnizaciones por el incumplimiento de los deberes. 5.4 Derechos y obligaciones del nudo propietario Derechos El nudo propietario tiene un dominio sobre la cosa. Puede enajenar, gravar e hipotecar su derecho de nuda propiedad. Puede gravar la finca usufructuada con una servidumbre sin consentimiento del usufructuario, pero siempre que no perjudique el derecho del usufructuario. Puede hacer obras y mejoras si no perjudique el derecho del usufructuario y si no disminuye el valor de la cosa. Cuando son varios los nudos propietarios, puede pedir la divisin de la cosa pero slo en cuanto a su derecho de propiedad. Obligaciones Obligacin de conservar la forma y sustancia de la cosa. Si quiere realizar actos que alteren la forma y sustancia de la cosa, necesita del consentimiento del usufructuario. Llevar a cabo las reparaciones extraordinarias, pudiendo cobrar el inters legal de lo que invierta. Pagar los tributos que le compete, como los que se imponen sobre el capital. Gastos ordinarios de cultivo, simientes de los frutos pendientes cuando finalice el usufructo, salvo pacto en contrario. 6. Extincin. 6.1 Causas Art. 513 CC. Por muerte del usufructuario Tambin se extingue por la declaracin de fallecimiento. Si aparece el declarado fallecido, puede reclamar su derecho de usufructo, pero no puede pedir los frutos que se hayan obtenido durante el tiempo que haya estado ausente. www.carrerafacil.com 115
www.carrerafacil.com Por expirar el plazo por el que se constituy o cumplirse la condicin resolutoria consignada en el ttulo de constitucin Trmino La extincin es automtica. Hay dos peculiaridades: Art. 515 CC Sea cual sea el plazo, el usufructo constituido a favor de sociedad, comunidad o pueblo, se extinguir automticamente pasados 30 aos. Art. 516 CC Puede haber un usufructo por un tiempo que se concede hasta una edad que vaya a tener una tercera persona, ajena a la relacin jurdica del usufructo. No se extingue el usufructo aunque esa tercera persona se muera antes de llegar a esa edad, salvo que se constituyera slo en consideracin a la persona. Es decir, que tenga un carcter vitalicio (porque una persona viva o no viva). Condicin resolutoria Si la extincin es por cumplimiento de la condicin resolutoria, una vez que acaece el hecho, se extingue el usufructo. Cuando hay un usufructo a trmino y el usufructuario muere antes, hay dos interpretaciones: El usufructo tiene naturaleza, principalmente, vitalicia y se extinguira el usufructo. La opinin mayoritaria dice que el usufructo contina hasta que llegue el trmino. Contina a favor de los herederos del usufructuario. Por reunin del usufructo y la propiedad en una misma persona (consolidacin de la propiedad de la cosa en la persona titular del usufructo) Sucede cuando se le devuelve el objeto del usufructo al nudo propietario. Por renuncia del usufructuario El usufructuario puede renunciar al usufructo y, por tanto, se reintegra en el nudo propietario el objeto del usufructo y se extingue automticamente. No necesita de consentimiento del nudo propietario. Es eficaz siempre que no sea en perjuicio de terceros, como establece el art. 6.2 CC. Art. 107 LH: cuando se extingue el usufructo, se extingue la hipoteca, a no ser que haya sido en fraude del acreedor hipotecario, en cuyo caso contina la hipoteca. Por la prdida total de la cosa objeto del usufructo Prdida total y parcial de la cosa usufructuada La prdida de la cosa impone que se extinga el usufructo. Cuando desaparece del mundo fsico o del mundo econmico en su totalidad. Se une al art. 1122 CC, que se puede aplicar de forma analgica, que establece que la cosa se pierde cuando est fuera del comercio de los hombres o cuando desaparece de manera que se ignora su existencia. Esta prdida, para que extinga el usufructo sin que d lugar a extincin, tiene que ser por caso fortuito. Si la prdida se da por culpa, negligencia o dolo del usufructuario, s dara lugar a una indemnizacin a favor del nudo propietario. La prdida puede ser material o jurdica. Cuando la prdida es parcial, en principio si esa parte no perdida tiente utilidad para el usufructuario, el usufructo contina sobre esa parte. En el caso contrario, se extinguira. As lo establece el art. 514 CC. Ruina de un edificio (art. 517 CC) Se trata de una excepcin a la extincin del usufructo cuando hay una prdida del objeto. El objeto de usufructo es una finca y no el edificio en s Si el usufructo est constituido sobre una finca, de la que forma parte un edificio que se destruye, el usufructuario tiene derecho a usar el suelo y los materiales, que hayan quedado
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www.carrerafacil.com por la destruccin del edificio. Se explica porque la edificacin era algo secundario. Estos materiales se podrn reutilizar en obras y mejoras en la propia finca. El objeto de usufructo es el propio edificio El usufructuario tiene derecho a ocupar ese suelo y los materiales. Ahora bien, si el nudo propietario quiere reconstruir el edificio, tiene derecho a reconstruirlo usando ese suelo y esos materiales y tendr que pagar al usufructuario los intereses correspondientes al valor del suelo y de los materiales por el tiempo que dure el usufructo. Prdida de la cosa asegurada (art. 518 CC) Es tambin una excepcin a la extincin del usufructo cuando hay una prdida del objeto. El seguro es asumido conjuntamente por el usufructuario y el nudo propietario Pagan el seguro en proporcin a su derecho. Si se destruye el objeto, El usufructuario obtendr los intereses del precio del seguro Si se reconstruye el edificio, continuar en el usufructo sobre ese edificio. El seguro es asumido slo por el nudo propietario El nudo propietario percibe ntegramente el precio del seguro. El usufructuario contina en el goce del suelo y de los materiales. Si el propietario quiere reconstruir el edificio o puede hacerlo utilizando ese suelo y esos materiales o tendr que pagar al usufructuario el inters de la indemnizacin del seguro. El seguro es asumido slo por el usufructuario El usufructuario adquiere el derecho a recibir por entero el precio del seguro y est obligado a reconstruir el edificio con esa indemnizacin. La doctrina considera que slo tendr que reconstruir cuando la indemnizacin sea suficiente para reconstruir el edificio. Por la resolucin del derecho del constituyente Cuando se resuelve un derecho anterior a la constitucin del usufructo. Por prescripcin El usufructo se extingue por no usarse, porque el usufructuario no ejercite sus derechos. Si es un bien mueble, el no uso ser de 6 aos. Si es un bien inmueble, se extingue por la prescripcin de 30 aos. Por la expropiacin forzosa del bien objeto de usufructo No se recoge en el art. 513 CC. Cuando la Admn. Pblica expropia el objeto del usufructo. Se extingue el usufructo porque se pierde la cosa. El nudo propietario puede, alternativamente: subrogar la cosa por otra de igual valor o condiciones anlogas. Es decir, se hace una novacin o modificacin del usufructo. Abonar al usufructuario el inters legal del importe de la indemnizacin que ha recibido por la expropiacin forzosa 7. Usufructos especiales. 7.1 Usufructo de cosas consumibles El art. 467 CC establece que el usufructo tiene que respetar el principio salva rerum substantia, salvo pacto en contrario o que la ley lo permita. La ley permite los usufructos de cosas consumibles y deteriorables. El problema que surge en los usufructos de cosas consumibles es que, cuando esta cosa se use, segn su propia naturaleza, la cosa desaparezca. Son cosas que tienen valor si se pueden
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www.carrerafacil.com consumir. Histricamente a este usufructo se le denomin cuasi-usufructo porque es contrario a la regla salva rerum substantia. Actualmente, son usufructos especiales. Art. 482 CC El usufructuario tiene derecho a usar la cosa, auque la consuma. Al final del usufructo el usufructuario o est obligado a pagar el valor que se haya estimado de la cosa en el ttulo de constitucin. o Si no se hubiese estimado ningn valor, alternativamente tendr que restituir la cosa en igual cantidad y calidad pagar un precio corriente o de mercado que tenga la cosa en el momento que finaliza el usufructo. El usufructuario no adquiere la propiedad inmediata la cosa. Si el usufructuario cae en insolvencia, los acreedores no pueden embargar el objeto del usufructo porque la nuda propiedad es de otra persona. Si la cosa se pierde por causa fortuita, la prdida de la cosa ser a cargo del nudo propietario. No ser propiedad el objeto del usufructo hasta que no se consuma la cosa o se confunda la cosa con su propio patrimonio; es decir, hasta que no pierde su individualidad. 7.2 Usufructo de cosas deteriorables Recae sobre cosas que, por su propia naturaleza, se van deteriorando por el paso del tiempo, por su uso normal. Son cosas susceptibles de uso pero su valor va disminuyendo. Como establece el art. 481 CC El usufructuario tiene derecho a servirse de estas cosas usndolas segn su naturaleza. Est obligado a restituirlas al final del usufructo en el estado que se encuentren. Si la cosa est deteriorada, no por el uso correcto, sino por dolo, negligencia o culpa del usufructuario tendr que indemnizar al propietario. Por tanto, si hay un mal uso de la cosa, se aplica el art. 520 CC: cuando el mal uso de la cosa por parte del usufructuario provoca un perjuicio para el propietario, el propietario puede pedir que se le restituya la cosa y contina administrando. En ese caso, el nudo propietario tiene que pagar anualmente al usufructuario el producto lquido del valor de la cosa, menos lo que el propietario se pueda atribuir que vale su administracin. A cargo del usufructuario sern las reparaciones ordinarias y que eviten el deterioro o desgaste de la cosa pero no el desgaste normal por el uso. Si ya tiene un deterioro cuando se constituye el usufructo, no hay que repararlo. 7.3 Usufructo de cosa comn Art. 490 CC Permite el usufructo de una cuota sobre un dominio que est indiviso. El nudo propietario constituye usufructo sobre su cuota. El usufructuario tiene derecho a percibir los frutos o intereses en proporcin a esa cuota El usufructuario podr tomar acuerdos sobre la administracin y sobre el mejor disfrute de la cosa. El usufructuario no tendr otras facultades que le confieren al nudo propietario relativas a la disposicin, alteracin y divisin de la cosa poseda en comn. El usufructuario tendr que pagar los gastos de conservacin de la cosa, ya que tiene derecho a usar la cosa comn. Si la comunidad cesa (el dominio se divide), al usufructuario le corresponde el usufructo de la parte que se le adjudique al propietario.
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www.carrerafacil.com 7.4 Usufructo de un patrimonio Arts. 506, 508 y 510 CC regulan la responsabilidad del usufructuario en relacin al pago de las deudas que tenga ese patrimonio o cul es la responsabilidad por la administracin de ese patrimonio. La constitucin del usufructo de un patrimonio inter vivos a ttulo gratuito Art. 506 CC dice que se constituye un usufructo sobre la totalidad de un patrimonio y el propietario tuviera deudas, se aplicarn los preceptos sobre donacin ya se constituya el usufructo a ttulo gratuito o a ttulo oneroso. Hay que limitarse a los bienes que existan en ese patrimonio en el momento de la constitucin de ese usufructo. Hay que ver cul es el destino de las deudas que tenga el titular del patrimonio en el momento de constituirse el usufructo. Para ello, hay que analizar los arts. 642 y 643 CC en sede de donaciones: Si en la constitucin del usufructo se hubiese pactado que el usufructuario pague las deudas que tiene el constituyente del usufructo de ese patrimonio o el usufructuario tiene que responder de las deudas que existan antes de constituirse el usufructo. o pero el usufructuario no tendr que responder de las deudas posteriores que pueda asumir el nudo propietario. Si no se ha pactado nada o el usufructuario no tiene que asumir las deudas o pero el usufructuario s tendr que asumir las deudas que arroja ese patrimonio cuando el usufructo se haya constituido en fraude de acreedores. Es decir, cuando el nudo propietario, al constituir el usufructo no se ha reservado bienes para pagar las deudas. Sobre las deudas que nazcan despus de constituir el usufructo, no responde el usufructuario, a no ser que se pacte en el ttulo de constitucin que s lo har. La constitucin del usufructo de un patrimonio mortis causa Cuando se constituye un usufructo mortis causa sobre la totalidad de la herencia o sobre parte, el nudo propietario es el heredero y el legatario es el usufructuario. El heredero ser responsable de las deudas. El heredero, al no tener la disposicin de esos bienes, puede suceder: Si el usufructuario adelante el pago, el heredero (nudo propietario) tendr que reintegrarle esa cantidad sin intereses. Si el usufructuario no adelante el pago, el nudo propietario pide judicialmente la venta de los bienes suficientes para pagar las deudas. Con respecto a las deudas que diman de la voluntad del propio testador, El usufructuario a ttulo universal lo es de toda la herencia y tiene que pagar esos legados de renta vitalicia o de pensin de alimentos. Si slo es usufructuario de una parte de los bienes hereditarios, slo pagar en proporcin a la parte de los bienes usufructuados. 8. Los derechos de uso y habitacin. 8.1 Introduccin Son dos figuras jurdicas a las que le son aplicables, en gran parte, las normas del usufructo. 8.2 Concepto del derecho de uso Art. 524 CC Derecho que tiene el usuario de usar una cosa y de percibir sus frutos de una cosa ajena Se concede de forma personal www.carrerafacil.com 119
www.carrerafacil.com Finalidad: el usuario satisfaga sus necesidades personales y las de su familia. El resto de frutos son del propietario. Familia hay que interpretarla en un concepto, ms o menos, amplio: personas que dependan del usuario, no slo cnyuge e hijos, pero no cualquiera, sino alguien que dependa econmicamente del usuario. Si no se pacta la cantidad de frutos que necesita el usuario, se tiene en cuenta la posicin y las circunstancias particulares de cada usuario, las costumbres del lugar. Los frutos que obtiene el usuario son de su propiedad, lo que le distingue del usufructo. Por tanto, los acreedores del usuario pueden embargar esos frutos. Si fallece el usuario antes del consumo de dichos frutos, como son de su propiedad, pasan a sus propios herederos. 8.3 Concepto del derecho de habitacin Art. 524.2 CC Derecho de una persona a utilizar una vivienda o parte de ella para su alojamiento. Finalidad: slo el alojamiento. En esa vivienda no puede ejercer una actividad industrial o profesional. Si tuviera un derecho de uso, s podra. El titular ocupa una vivienda o parte de una vivienda para el alojamiento suyo y el de su familia. Tiene que constar de manera expresa, ms o menos, solemne. Se necesita un negocio jurdico, lo cual lo diferencia del precario (te dejan la vivienda sin negocio jurdico realizado y se puede reclamar en cualquier momento), mientras que no se puede reclamar sin ms el derecho de habitacin. 8.4 Rgimen jurdico Se rigen, en primer lugar, por el ttulo constitutivo. Existen unas normas especficas en el art. 523 y ss CC (intransmisibilidad, derechos y obligaciones). Todo lo que no aparece aqu, se rige por las normas de usufructo. Intransmisibilidad No se pueden transmitir: arrendar ni traspasar por ningn ttulo, ya que son derechos dados en consideracin de la persona, por sus necesidades. Derechos y obligaciones Pago de gastos de reparaciones, mantenimiento, cultivo (art. 527 CC) Si el usuario consumiese todos los frutos del objeto del usufructo, o el habitacionista ocupa toda la casa, tendrn que pagar los gastos de cultivo, de conservacin y reparaciones ordinarias. Si el usuario slo consume parte de los frutos del objeto del usufructo o el habitacionista slo se aloja en una parte de la casa. o Si el propietario obtiene parte de los frutos u ocupa parte de la casa, tendr que pagar los gastos de cultivo, conservacin y reparaciones ordinarias. o Si el propietario no obtiene lo suficiente como para asumir esos gastos, lo que falte tendr que pagarlo el usuario o el habitacionista.
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UNIDAD 12. LAS SERVIDUMBRES

1. El derecho real de servidumbre 1.1 Concepto La servidumbre es un derecho real de uso limitado sobre una finca ajena. Los arts. 530 y 531 CC hablan de dos tipos de servidumbre: Servidumbre personal Se constituye un gravamen sobre un bien inmueble en beneficio de una persona o comunidad a quienes no pertenece ese bien inmueble. P.ej., las servidumbres sobre balcn en Sevilla, derecho de caza sobre una finca. Servidumbre predial Art. 530 CC: gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro inmueble que pertenecen a distinto dueo. Predio dominante El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre. Es la que se beneficia. Predio sirviente El inmueble que sufre la servidumbre (gravado por la servidumbre). Lo que importa es que haya un beneficio para el predio dominante. Por tanto, un predio se grava para ventaja de otro; para proporcionarle a otro una utilidad directa. El titular de la servidumbre ser aquel que sea titular del bien inmueble. Aparecen en el D Romano por la necesidad que tenan las fincas rsticas para acceder a la va pblica cuando se encontraban enclavadas unas dentro de otras. Luego se van ampliando a ms servidumbres. 1.2 Caracteres Derecho real inmobiliario, recae sobre bienes inmuebles Tiene eficacia frente a terceros. No se exige que los bienes inmuebles estn prximos, aunque normalmente lo estn. Es un derecho subjetivamente real. El titular activo o pasivo lo es en funcin de que sea titular del predio dominante o del predio sirviente. Las servidumbres son inseparables de la finca. No se pueden enajenar ni hipotecar por s solas, sino que se enajenan o hipotecan con la finca. Ajeneidad entre fundos. Tiene que haber dos fincas distintas para que haya una servidumbre. El dueo de varias fincas que se propone enajenar alguna de ellas puede constituir una servidumbre entre ellas, pero no sera una autntica servidumbre, sino una servidumbre en estado de latencia. Constituye un smbolo de servidumbre que podr ser servidumbre cuando se venda una de las fincas. Cuando uno de los propietarios tenga una finca y, adems, sea copropietario de otra finca, se pueda establecer entre ellas una servidumbre. Utilidad El fin propio de la servidumbre es el beneficio que reporta esta servidumbre al predio dominante a travs del gravamen que se impone. Ese beneficio puede ser una utilidad tanto actual como futura. Si, por algn deterioro o por no reunir las condiciones necesarias, la servidumbre no puede usarse, la servidumbre se extingue (art. 546 CC). Cuando el predio sirviente llega a tal estado que no reporta utilidad, se extingue la servidumbre. Perpetuidad www.carrerafacil.com 121
www.carrerafacil.com La servidumbre esencialmente no es vitalicio pero s tendencialmente perpetuo; es decir, tiene una permanencia o estabilidad. Ello no obsta para que se establezcan servidumbres por un perodo tiempo; p.ej., para realizar una obra. Tambin se pueden establecer servidumbres bajo condicin. Indivisibilidad La servidumbre es esencialmente indivisible. Es decir, no quedan afectadas por la divisin de los predios, tanto si la divisin se da en el predio sirviente, como si se da en el dominante. Por ello, el art. 535 CC establece: si se divide el predio sirviente en dos o ms fincas, la servidumbre no se modifica y cada una de las partes tendr que tolerar esa servidumbre en la proporcin que le corresponda. si se divide el predio dominante, cada titular de esas fincas puede usar por entero la servidumbre sin que alteren el lugar donde est establecida la servidumbre y si no la agrava. Si la servidumbre que recae en el predio sirviente que se divide, no afecta a alguna de las partes, esa parte quedar liberada de ese gravamen. Si el predio dominante se divide y a alguna de las fincas de esa divisin no le reporta utilidad alguna la servidumbre, no tendr derecho a utilizar esa servidumbre. 2. Clasificacin de las servidumbres 2.1 Servidumbres voluntarias y legales Art. 536 CC: las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Servidumbres voluntarias Rgimen jurdico ser el que hayan determinado las partes. Finalidad: utilidad para el predio dominante. Servidumbres legales Son servidumbres legalmente establecidas cuando el titular del predio dominante tiene una situacin de necesidad e impone esa servidumbre al titular del predio sirviente. Estas servidumbres no se constituyen por ley de manera automtica, sino que la ley posibilita al titular del predio dominante, cuando tiene una situacin de necesidad, de imponer al dueo del predio sirviente la constitucin de una servidumbre. Verdaderamente se constituyen por Acto voluntario Acto administrativo Resolucin judicial 2.2 Servidumbres continuas y discontinuas Art. 532 CC Servidumbres continuas Su uso es o puede ser cesante Su utilidad o goce se recibe de manera directa e ininterrumpida. Sin la intervencin de ningn hecho del hombre. No quiere decir que se tenga que utilizar constantemente. La nica intervencin humana es en la fase preparatoria de la servidumbre, cuando se ponen los medios necesarios para la construccin de esa servidumbre. Se pueden constituir por ttulo. Si son aparentes, se pueden adquirir por usucapin.
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www.carrerafacil.com El cmputo del plazo del no uso de la servidumbre y la extincin comienza a contarse desde que haya habido un acto contrario a la servidumbre; p.ej, cuando se deja de utilizar o se hace desaparecer el funcionamiento de esa servidumbre. Supuestos Servidumbre de luces y vistas que presta el predio sirviente y recibe el predio dominante. Servidumbre de acueducto para la conduccin de agua desde el predio sirviente hasta el predio dominante. Servidumbre de desage. Servidumbre de no edificar a cierta altura. Es aparente. Servidumbre de conduccin elctrica. Servidumbres discontinuas Se usan a intervalos ms o menos largos. Dependen de actos del hombre. Se adquieren slo por ttulo. El cmputo del plazo del no uso de la servidumbre y la extincin comienza a contarse desde que se deja de usar la servidumbre. Supuestos Servidumbre de paso Realmente, depende porque en la actualidad la jurisprudencia dice que, si consiste en un camino perfectamente realizado que tiene un uso continuo y permanente, ser una servidumbre continua. Si slo se utiliza en ciertos perodos del ao, ser discontinua. Servidumbre de saca de agua y de abrevadero El ganado de manera transitoria ocupa una finca ajena para alimentarse o para extraer agua. 2.3 Servidumbres aparentes y no aparentes Art. 532 CC Aparentes Se anuncian, estn continuamente a la vista por signos exteriores que regulan el uso y el aprovechamiento de la misma. El signo que revela esta servidumbre tiene que ser: Permanente. Que se reconozca por todos. Que tenga una relacin objetiva con el uso o utilidad de esa servidumbre en concreto. Ese signo puede estar tanto en el predio dominante como en el predio sirviente. No requieren de su inscripcin en el Registro de la Propiedad para ser eficaces frente a terceros. Supuestos Servidumbre de paso Normalmente es aparente. Sin embargo, cuando el camino no est construido, puede haber una servidumbre de paso que sea no aparente. Servidumbre de luces y visitas cuando existen huecos, ventanas o balcones Servidumbre de energa cuando hay cables conductores. Servidumbre de desage cuando se ve el registro del alcantarillado. Servidumbre de acueducto Por eso, alguna sentencia reciente considera que si no est a la vista, debe ser considerada no aparente. www.carrerafacil.com 123
www.carrerafacil.com Servidumbre de vertiente de tejado Se ve el alero del tejado.
No aparentes No hay ningn signo exterior. Requieren de su inscripcin en el Registro de la Propiedad para ser eficaces frente a terceros. Supuestos Servidumbre de no construir a cierta altura Servidumbre de no construir a cierta distancia Servidumbre de no construir plantas a cierta distancia Servidumbre de luces y visitas cuando no existen huecos, ventanas o balcones. Servidumbre de paso cuando no hay va permanente. Servidumbre de pastos. Servidumbre de acueducto cuando no est a la vista. 2.4 Servidumbres positivas y negativas Art. 533 CC Positivas El dueo del predio sirviente tiene la obligacin de dejar al dueo del predio dominante hacer alguna cosa en el predio sirviente. El dueo del predio dominante puede obligar al dueo del predio sirviente para hacer la cosa. Supuestos Servidumbre de paso. Servidumbre de energa Servidumbre de instalacin de extraccin de humos o gases. Servidumbre de construccin de balcones o voladizos Servidumbre de luces y vistas Si los huecos se han abierto en pared ajena o medianera. Negativas Al dueo del predio sirviente le est prohibido hacer algo que s podra hacer si no existiese la servidumbre porque, en principio, es algo lcito pero que no puede hacer por la servidumbre. Supuestos Servidumbre de luces y vistas Si los huecos se encuentran en pared propia del predio dominante porque el predio sirviente slo tiene que abstenerse de impedir esas luces y vistas. 3. Constitucin de las servidumbres 3.1 Constitucin legal Tipos Las mal llamadas servidumbres legales que se constituye automticamente por la ley. Se constituye una servidumbre ligada a un supuesto de hecho. No se exige su inscripcin. En realidad no son autnticas servidumbres, sino que son limitaciones del dominio por razn de las relaciones de vecindad. No es indemnizable.
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www.carrerafacil.com P.ej., servidumbre natural de aguas. Cuando hay una cada natural de agua, los predios inferiores deben soportar esa cada de agua que proviene de los predios superiores. Servidumbre legal o forzosa La ley faculta al titular del predio dominante para que, en situacin de necesidad, pueda imponer una servidumbre al titular del predio sirviente. Realmente, se constituyen despus de que haya o ttulo o acto administrativo o resolucin judicial. Es forzosa para el predio sirviente. Normalmente estn tipificadas en la ley. 3.2 Constitucin voluntaria o por negocio jurdico Concepto del ttulo Cualquier servidumbre se puede constituir por acuerdo de las partes. Todo propietario puede establecer en su finca las servidumbres que estime convenientes. Todas las servidumbres se pueden constituir por ttulo. Legitimacin Se necesita la capacidad general para contratar sobre bienes inmuebles o para hacer testamento. Pueden constituir una servidumbre El propietario en tanto dueo con pleno dominio. Otros titulares de otros derechos reales por el tiempo que dura su derecho real. P.ej., el usufructuario. Cotitulares o Se necesita el consentimiento de todos los propietarios. o Cuando una finca se encuentra indivisa y pertenece a varios propietarios pero no todos prestan el consentimiento, la servidumbre no se puede constituir, pero el consentimiento del copropietario que lo haya prestado no se extingue sino que queda en suspenso hasta que pueda darse el consentimiento de todos los dems copropietarios. Este consentimiento obliga a quien presta el consentimiento, as como a sus sucesores. Negocios jurdicos hbiles para la constitucin de servidumbre Por negocios o inter vivos (es lo ms habitual) o mortis causa Por tiempo determinado Bajo condicin: si se realiza la condicin, se extingue la servidumbre. Carcter o Gratuito o Oneroso Por actos meramente divisorios o Liquidacin de una sociedad de gananciales o En una particin hereditaria o Por divisin de la cosa comn El ttulo de ese negocio jurdico ya es vlido. No hay que hacer otro ttulo aparte. Tiene que quedar clara la voluntad de las partes. No debe existir duda. Debe determinarse con precisin los elementos de esa servidumbre y cul es la utilidad o beneficio que proporciona. www.carrerafacil.com 125
www.carrerafacil.com Requisitos de forma Constitucin por ttulo jurdico inter vivos a ttulo oneroso o No se necesita ninguna forma especial. o Se puede prestar verbalmente, en documento pblico o en documento privado. se ser el acto constitutivo. o Cosa distinta es que, al ser bien inmueble, se apliquen los arts. 1279 y 1280 CC, en cuyo caso se podr exigir el otorgamiento de escritura pblica, pero no como acto constitutivo sino como acto declarativo. Constitucin por negocio jurdico inter vivos a ttulo gratuito o Se exige la escritura pblica como acto constitutivo (arts. 633 y ss CC en sede de donaciones). Falta de ttulo constitutivo Se refiere a cuando no existe ese ttulo como documento, como algo material. Si a quien le interesa reconocer la existencia de esa servidumbre no puede suplir la falta de este documento, tendr que reconocerse por sentencia judicial firme. 3.3 Constitucin por signo aparente o por destino del padre de familia Art. 541 CC La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerar, si se enajenare una, como ttulo para que la servidumbre contine activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el ttulo de enajenacin de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura. Se da la posibilidad de que la utilidad que presta una finca a otra y que haya sido establecida o mantenida por el propietario, se siga conservando cuando una de las fincas cambia de propietario. Cuando una de las fincas que tiene esa servidumbre con ese signo aparente se enajene, si no se han dado otros actos que lo impidan, se constituye automticamente la servidumbre. El TS ha fijado una serie de requisitos para la constitucin de esta servidumbre por signo aparente: Existencia de dos fundos pertenecientes a un nico propietario. En esas fincas puede existir una utilidad de una a favor de otra. Esa utilidad se manifiesta por un signo aparente que revela una especie de servidumbre, que existe de manera latente. No es una servidumbre verdadera, sino una posible servidumbre porque ambas fincas estn en manos del mismo propietario. No hace falta que las dos fincas sean contiguas Puede tratarse de una misma finca que despus se segrega. De esa divisin resulta que ese signo aparente se va a encontrar en una de las partes de la divisin. Existencia objetiva de signo aparente Signo que revela de manera clara esa relacin de servicio de una finca hacia otra. Ese signo aparente no constituye una autntica servidumbre porque todava estn en el mismo patrimonio. Este signo aparente tiene que persistir en el momento en que se transmita la propiedad de alguna de las fincas. Existencia de signo aparente por imposicin del dueo comn de ambos inmuebles y mantenidos por l mismo No se exige que el signo aparente haya tenido que ser creado por el propietario actual de esos inmuebles, pero s que lo haya seguido manteniendo. Enajenacin, divisin o segregacin de fincas 126
www.carrerafacil.com Art. 541 CC: una de las fincas tiene que ser: Enajenada Pasar a propiedad de un tercero. Es indiferente que se enajene sea el predio sirviente o el dominante. Tambin puede vender ambas fincas a dos propietarios diferentes. Dividida El signo aparente se encuentra en alguna de las partes de la divisin. Segregada Exclusin de la constitucin de la servidumbre Art. 541 CC: Cuando en el momento de la enajenacin se haga una declaracin contraria a la existencia de esa servidumbre. Tiene que manifestar la situacin contraria a la servidumbre de manera manifiesta, clara, terminante e inequvoca en el ttulo de enajenacin. Puede constar en cualquiera de las fincas. Si se enajena una de las fincas y no se ha manifestado nada contrario a la servidumbre, la servidumbre se ha constituido y cuando se enajena la otra, ya no vale manifestar la existencia de la servidumbre. Previamente a la enajenacin de las fincas, haga desaparecer el signo aparente de manera material P.ej., destruyendo el camino o las tuberas. 3.4 Constitucin o adquisicin de la servidumbre por usucapin Servidumbres usucapibles La posibilidad de adquirir las servidumbres por usucapin aparece regulada en el CC de manera restringida, ya que no todas las servidumbres se pueden adquirir por usucapin. Servidumbres continuas y aparentes (art. 537 CC) Se adquieren por la prescripcin de veinte aos sin necesidad de justo ttulo sin necesidad de buena fe. Es decir, el predio dominante est utilizando en concepto de servidumbre un gravamen sobre un predio sirviente pero sin ttulo y de mala fe. Se da una usucapin extraordinaria de plazo breve porque la usucapin normal, cuando es sobre bien inmueble sin justo ttulo y de mala fe, es de 30 aos. Servidumbres continuas no aparentes y servidumbres discontinuas (aparentes o no) No se pueden adquirir por usucapin. Existe un sector doctrinal, encabezado por Lacruz, que consideran que el resto de servidumbres tambin podrn adquirirse por usucapin por los plazos normales de la usucapin (10 30 aos en funcin de que haya justo ttulo o no). Cmputo del plazo Servidumbres positivas Desde el da en que el dueo del predio dominante empiece a ejercerla sobre el predio sirviente. Servidumbres negativas Desde el da en que el dueo del predio dominante ha prohibido por acto formal que no hiciramos algo que sera lcito de no existir la servidumbre (art. 538 CC). El TS dice que se puede utilizar el art. 538 CC slo para las servidumbres de luces y vistas cuando los huecos o ventanas o balcones estn en pared propia. En el resto de casos no tiene sentido porque, en todo caso, no se podran usucapir por no ser usucapibles por el art. 537 CC. 127
www.carrerafacil.com 4. Contenido del derecho real de servidumbre: derechos y obligaciones de los dueos de los predios dominante y sirviente Art. 598 CC: las servidumbres constituidas por usucapin se regirn por el tipo de posesin que hubo. Cuando hay defecto de norma, se recurre a la legislacin del CC. 4.1 Posicin jurdica del dueo del predio dominante Como todo derecho subjetivo, el dueo del predio dominante tiene una serie de facultades: Derecho a beneficiarse con la servidumbre. Para ejecutar esta facultad sin perjudicar al dueo del predio sirviente, tiene unas facultades accesorias en el sentido de conservar y reparar la servidumbre. Art. 543 CC: Hacer las obras necesarias en el predio sirviente para el uso y la conservacin de la servidumbre. o No puede alterar ni modificar la servidumbre o No puede hacerla ms gravosa. o Tendr que realizar esas obras en el tiempo o forma que menos perjudique al predio sirviente. o Tendr que pagar el coste de esas obras. En el ttulo de constitucin se puede acordar que sean por cuenta del titular del predio sirviente. Si una vez pactado, el titular del predio sirviente no quiere o no puede asumir ese coste, el art. 599 CC establece que podr librarse de esta carga abandonando su predio al dueo del dominante. Se ha interpretado como entregar al predio dominante el terreno gravado por la servidumbre. Cuando son varios los predios dominantes Los dueos de cada uno estn obligados a pagar estos gastos en la proporcin al beneficio que les reporte la servidumbre. Si cualquiera de los dueos no quiere asumir estos gastos, puede renunciar a la servidumbre de manera voluntaria y queda extinguida en cuanto a ese predio dominante. La renuncia deber ser de buena fe, sin perjudicar a terceros. Si el dueo del predio sirviente tambin se beneficia Est obligado a pagar los gastos derivados de las obras de conservacin o reparacin en la proporcin que le beneficie. 4.2 Posicin jurdica del dueo del predio sirviente No puede menoscabar el uso de la servidumbre que se ha constituido No puede alterarla ni hacerla ms gravosa. Tiene a su favor el llamado ius variandi Tiene derecho a modificar la servidumbre siempre que no resulte un perjuicio para el predio dominante. Se puede ofrecer otro lugar para la servidumbre que no sea ms gravoso para el predio dominante. Si se niega el predio dominante, el predio sirviente puede acudir a los tribunales invocando su ius variandi. 5. Modificacin de la servidumbre En principio, debido a que las servidumbres tengan una larga duracin, las servidumbres se pueden modificar. Razones para permitir modificaciones: Para evitar un sacrificio excesivo al dueo del predio sirviente. Para adaptar la servidumbre a la variacin del estado de los predios. Por determinacin legal. Por determinacin judicial Por acuerdo de los interesados.
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www.carrerafacil.com 5.1 El ius variandi del dueo del predio sirviente Art. 545.2 CC Requisitos para que el dueo del predio sirviente tenga este ius variandi Que la configuracin originaria de la servidumbre haya llegado a ser muy incmoda. Que le prive de hacer obras o mejoras importantes en su finca. Debe ofrecer otro lugar u otra forma igual de cmodos para el predio dominante sustituyendo la servidumbre originaria. No debe resultar ningn perjuicio para el dueo del predio dominante o para quienes tienen derecho a utilizar la servidumbre. El coste de esa modificacin de servidumbre es a cargo del dueo del predio sirviente. Esta variacin puede lograrse voluntariamente o puede imponerse por la autoridad judicial. Este derecho se tiene siempre que dure la servidumbre. 5.2 Variacin del estado de los predios La servidumbre se puede modificar porque cambie el estado del predio (art. 546.3 CC en sede de extincin de las servidumbres) Si los predios llegan a tal estado que no se puede usar la servidumbre y antes de que transcurran 20 aos el estado de la servidumbre mejora y puede ser utilizada, la servidumbre revive. En realidad, cuando llega a tal estado que no se puede usar y no han transcurrido veinte aos, queda en estado latente: ni se ha extinguido ni se puede utilizar, pero el predio dominante sigue teniendo ese derecho. Si no revive en veinte aos, se extingue. 5.3 Modificacin negocial Igual que todo propietario puede establecer en su finca una servidumbre, los propietarios, de mutuo acuerdo, pueden modificar el contenido de cualquier servidumbre ya existente, aunque sea una servidumbre legal impuesta al dueo del predio sirviente. 6. Extincin de la servidumbre Art. 546 CC 6.1 Consolidacin Se rene en una misma persona la propiedad del predio dominante y del predio sirviente. Da igual quin adquiera la propiedad de quin. 6.2 No uso La servidumbre slo se entiende si se entiende una utilidad. Ahora bien, si no se usa, la inutilidad de la servidumbre est demostrada. Hay una falta de ejercicio de ese derecho. Ante esa falta de ejercicio por un plazo superior a veinte aos, la servidumbre se extingue. Da igual la razn por la que no haya ese no uso, aunque sea porque se lo impida el dueo del predio sirviente si no entabla accin judicial para determinar su derecho de servidumbre. Si el predio dominante pertenece a varios en comunidad, el ejercicio del derecho real de servidumbre por uno solo de ellos es suficiente para que la servidumbre no se extinga respecto de quien la use ni de quien no la use. Cmputo del plazo de prescripcin extintiva Servidumbres discontinas Desde el da en que se ha dejado de usar la servidumbre. Servidumbres continuas Desde cuando ha habido un acto contrario a la servidumbre, p.ej., romper la conduccin de agua.
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www.carrerafacil.com 6.3 Imposibilidad de ejercicio Si el predio dominante o el predio sirviente llegan a tal estado que no pueden utilizarse durante un plazo de veinte aos, la servidumbre se extingue. Eso s, si antes de ese plazo, la servidumbre mejora, revivir. 6.4 Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin Si la servidumbre es temporal, puede llegar el plazo. Si la servidumbre es temporal, por cumplirse la condicin. 6.5 Renuncia del dueo del predio dominante Es un derecho renunciable siempre que no contrare el inters, el orden pblico y que no perjudique a terceros (art. 6.2 CC) Renuncia puede ser: Expresa Declaracin de volunta terminante, inequvoca, clara. Tcita Los tribunales entienden que se da cuando el hecho es inequvoco de que ha renunciado libremente. 6.6 Redencin convenida entre el dueo del predio dominante y el del sirviente Los dueos del predio dominante y sirviente pueden prestar consentimiento para extinguir la servidumbre en las condiciones que estimen oportunas (con indemnizacin, sin ella) 6.7 Otras causas de extincin no previstas en el art. 546 CC Por la adquisicin por un tercero del predio sirviente como libre si la servidumbre no consta en el Registro ni es aparente (art. 34 LH) Si un tercero hipotecario adquirente de buena fe no saba que haba servidumbre porque no era pblica: o ni era aparente o ni estaba inscrita adquiere el bien libre de la servidumbre. Cuando se ejecuta una hipoteca que grava al fundo sirviente y que es constituida posteriormente a la servidumbre Cuando se ejecuta la servidumbre, quien adquiere el bien hipotecado lo adquiere libre de toda carga posterior a la constitucin de la hipoteca. Cuando se constituye un derecho sobre un bien hipotecado, debe conocer que tiene preferencia la hipoteca Cumplimiento de las leyes de expropiacin forzosa La Admn. expropia libre de cargas.
UNIDAD 13. LAS SERVIDUMBRES LEGALES

1. Concepto Art. 549 y ss CC. Algunas de las servidumbres recogidas en estos artculos realmente son limitaciones de dominio. Lo que nos interesan son las servidumbres Que se imponen automticamente por la ley sin que necesiten de ningn modo de constitucin. No precisan de inscripcin registral para oponerse a terceros. Son indemnizables.
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www.carrerafacil.com Son servidumbres muy relativamente porque todos estn siempre obligados a lo mismo. Es decir, eres al mismo tiempo predio sirviente y predio dominante. 2. Servidumbres en materia de aguas 2.1 Servidumbre natural de aguas No sera una servidumbre forzosa, sino un lmite de dominio. 2.2 Servidumbres de los mrgenes de cauces pblicos y de polica Tampoco sera una servidumbre legal o forzosa sino un lmite de dominio. Es la obligacin de dejar unos metros en la ribera de los cauces pblicos. 2.3 Servidumbres forzosas propiamente dichas Servidumbre de estribo de presa Cuando se tiene derecho a tomar unas aguas de un ro o de un arroyo para llevarlas a nuestro predio y, para poder recibirlas, hay que construir una presa que hay que apoyarla en otra finca, que ser el predio sirviente. Previamente, hay que indemnizar al predio sirviente (art. 554 CC). Servidumbre de parada o partidor Cuando, para dar riego, a nuestro predio, necesitamos construir un partidor en el cauce del arroyo o ro, se puede exigir a los dueos de los mrgenes que nos permitan hacer la construccin que significa esa parada o partidor. Previamente, hay que abonar los daos y perjuicios. Servidumbre de saca de agua y abrevadero Art. 555 CC: slo se puede imponer por causa de utilidad pblica a favor de una poblacin previa indemnizacin. Cuando, a favor de un pueblo (predio dominante), tiene derecho a sacar agua o a que pase el ganado a abrevar en esas tierras. Se puede constituir como servidumbre forzosa o como voluntaria. Hay autores que niegan que sea una servidumbre predial, sino personal porque se concede a favor de una comunidad. 2.4 Servidumbre de acueducto Se trata de la servidumbre de aguas ms importante. Se regula en el art. 557 CC y en el Reglamento de Dominio Pblico Hidrulico. Todo el que quiere servirse de agua de la que puede disponer para una finca suya puede hacer que esa agua pase por los predios intermedios con la obligacin de indemnizar a los dueos de esos predios intermedios. Los predios inferiores constituirn una servidumbre en el sentido de que tienen que soportar las aguas que se filtren por esa conduccin de agua. Esta agua a la que puede tener derecho una finca puede ser para Abastecimiento Residuales Art. 558 CC: El que pretenda la constitucin de la servidumbre de acueducto, estar obligado a demostrar que puede disponer de esa agua que esa agua es suficiente para el uso al que se destina que el paso que solicita a los predios intermedios es el ms conveniente y es el menos oneroso para terceros
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www.carrerafacil.com Tiene que indemnizar a los dueos de los predios sirvientes por donde se constituye. La indemnizacin se har con carcter previo. Excepcin a la posibilidad de constituir esa servidumbre: no puede imponer esta servidumbre sobre edificios, patios, jardines o huertas ya existentes. Se puede realizar por o acequia abierta o acequia cubierta. Lo normal es que se haga con una tubera o con una conduccin impermeable. Las obras corren a cuenta del titular de la servidumbre, as como la conservacin y limpieza. El dueo del predio dominante tiene una servidumbre de paso cada vez que va a limpiar, reparar o conservar la tubera. Cuando se extingue, el dueo del predio dominante tiene la obligacin de reponer las cosas a su antiguo estado Que exista una servidumbre de acueducto no es obstculo para que el predio sirviente pueda cerrar o cercar o edificar sobre esa servidumbre siempre que no experimente un perjuicio y que se deje una posibilidad para que la servidumbre sea reparada o limpiada. Es considerada continua y aparente (art. 561 CC) Se puede adquirir por usucapin porque tendr algn signo de apariencia (p.ej., registro del alcantarillado). o Quien adquiere ese predio sirviente no puede desconocer esa servidumbre porque hay un signo de apariencia. o Sin embargo, muchas veces es subterrnea esa servidumbre y no hay signo ni registro que manifieste esa servidumbre. Por ello, la jurisprudencia ms reciente ha ido estableciendo que, cuando la servidumbre de acueducto no manifiesta ningn signo exterior, es una servidumbre no aparente. No hay adquisicin por usucapin porque no hay signo aparente. Si no es aparente y no est inscrita, los adquirentes de una finca en la que hay servidumbre son de buena fe. 3. Servidumbres de paso Se pueden establecer Voluntariamente Por ttulo Por signo aparente Cuando se anuncia, est a la vista que hay un camino. Por usucapin cuando sea continua y aparente. o Discontinua: paso de manera transitoria o Continua: existe una va continua de paso perfectamente delimitada. 3.1 Servidumbre transitoria de paso para obras Art. 569 CC: cuando para construir o reparar un edificio, hay que colocar andamios o pasar materiales por un predio ajeno. Se puede obligar a que se haga indemnizando por ese tiempo que va a soportar el paso de materiales o la puesta de andamios. 3.2 Servidumbre transitoria de paso de ganados Art. 570 CC: se refiere a vas pecuarias (caadas, veredas) y se constituye una servidumbre de paso a favor de bienes de dominio pblico. Hay que dejar que pasen los animales por esas vas pecuarias que son bienes de dominio pblico. 3.3 Servidumbre de paso en beneficio de fincas enclavadas Como toda servidumbre de paso, puede ser: Continua (permanente) o discontinua. 132
www.carrerafacil.com Aparente o no aparente Art. 564 CC: El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino pblico, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnizacin. Tiene la facultad de exigir esa servidumbre forzosa. Es una imposicin coactiva por parte del dueo del predio enclavado. Para ello, previamente tiene que haber una indemnizacin. Fundamento: Necesidad que tiene el propietario de salir a la va pblica. Inters social y en la funcin social de la propiedad. Concepto de finca enclavada La necesidad de que la finca tenga una salida a la va pblica debe ser una necesidad real, determinada y actual. La idea de necesidad va a depender de las circunstancias concretas, del uso que se necesita para ver si realmente existe esa necesidad. Como establece la jurisprudencia, no se puede exigir por parte del titular de una finca que les den acceso por otra para salir a la va pblica cuando ya tiene salida por una servidumbre voluntaria que constituy anteriormente. Hay que analizar cul es la razn por la que la finca ha quedado enclavada: No podr imponer una servidumbre forzosa cuando o La finca ha quedado enclavada por actos materiales del propio dueo de la finca. P.ej., construir un almacn por donde tena salida. o La situacin de enclave se ha dado por una segregacin de su propia finca, quedndose con una que se queda en situacin de interclusin. Si podr imponer una servidumbre forzosa cuando o El propietario tiene salida al camino pblico pero esa salida es insuficiente (no permite satisfacer las necesidades que tiene ese predio). Legitimacin para exigir la constitucin de la servidumbre de paso Legitimacin activa o El propietario del predio enclavado (art. 564 CC) o Toda persona que tenga un derecho real sobre ese predio y que, para desarrollar ese derecho real, necesite constituir esa servidumbre. Eso s, slo se podr constituir la servidumbre forzosa por el tiempo que dura el usufructo. Lo ha establecido la jurisprudencia .P.ej., usufructuario Legitimacin pasiva Hay dos posibilidades: o Todos los predios posibles que pueden ser predios sirvientes para luego determinar cul es el predio al que se le impondr la servidumbre de paso. o Aquel que la parte considere que es el predio sirviente. Determinacin del fundo sirviente El paso supone atender unas necesidades del predio dominante, al mismo tiempo, supone perturbar lo menos posible al predio sirviente. El paso se har: 1. por el punto menos perjudicial al predio sirviente (art. 565 CC) 2. por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino pblico (art. 565 CC) 3. por donde sea menos costoso para el predio dominante. (Este requisito ha sido aadido por la jurisprudencia)
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www.carrerafacil.com Anchura de la servidumbre (art. 566 CC) La que baste para las necesidades del predio. Como las necesidades del predio pueden variar, se puede modificar la servidumbre para que la servidumbre le sea til. Se realiza a costa del predio dominante y deber indemnizar con una cantidad mayor al predio sirviente. Indemnizacin Deber ser previa a la constitucin de la servidumbre, salvo pacto en contra. Cuanta de la indemnizacin (art. 564 CC): Si la constitucin de la servidumbre habilita para un uso continuo de paso en trminos de va permanente, que permite satisfacer todas las necesidades del predio dominante o valor del terreno que se est ocupando por la servidumbre de paso o el importe por los daos y perjuicios que se estn causando al predio sirviente. Si la constitucin de la servidumbre supone que su uso sea paso transitorio para el cultivo y para la extraccin de cosechas en momentos determinados o similares, o el valor de los daos y perjuicios que se causen al predio sirviente No procede cuando la finca se ha quedado enclavada entre otras del vendedor, del permutante o del copropietario. El vendedor est obligado a vender la finca con su salida. A ese vendedor no hay que indemnizarle. Extincin Aparte de las causas generales de extincin, tambin se extingue porque desaparece la necesidad. Causas: Se ha hecho otro camino pblico que le permite salida. El predio dominante ha comprado otras fincas colindantes que tienen salida al camino pblico. Art. 568 CC determina que el dueo del predio sirviente tiene que devolver la indemnizacin. Si la indemnizacin consista slo en los daos y perjuicios porque el camino era para un uso discontinuo, no hay que devolver nada. Si la servidumbre se constituy en base de un paso continuo en concepto de paso permanente, s que habra que devolver la indemnizacin por el valor del terreno para evitar enriquecimiento injusto para el predio sirviente. 4. Servidumbres de luces y vistas Se regulan en los arts. 580 a 585 CC. Como expresa tanto la doctrina como la jurisprudencia, la nica que es una autntica servidumbre de luces y vistas es la del art. 585 CC. El resto no son verdaderas servidumbres, sino limitaciones de dominio por razn de vecindad. Es una obligacin recproca que tienen ambos predios. Existen unas distancias legales permitidas, que deben respetarse por razn de vecindad. La nica posibilidad de que no se respeten es que exista una servidumbre voluntaria de luces y vistas. El D espaol distingue un rgimen de luces y vistas, segn la pared sea medianera o no sea medianera. 4.1 La apertura de huecos en pared medianera Art. 580 CC Prohibicin absoluta de la apertura de cualquier hueco o ventana en una pared comn. Incluso, se incluyen los llamados huecos de tolerancia. Excepcin Se realiz con el consentimiento de todos los medianeros. Hay una servidumbre voluntaria. Cualquiera de los medianeros puede pedir que se cierre si no est consentido.
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www.carrerafacil.com 4.2 Apertura de huecos en pared propia Distancias legales Distancias mnimas (art. 582 CC) para entrada de luces y vistas: Vistas rectas: 2 m. Vistas oblicuas: 60 cm Art. 583 CC: La vista recta se mide o Si no hay voladizos, desde la lnea exterior de la pared en los huecos en los que no haya voladizos. o Si hay voladizos, desde donde termina el voladizo. Vista oblicua: se mide la lnea de separacin de las dos propiedades. Si hay menos distancia, o hay una servidumbre voluntaria, o se infringe la ley. Azoteas La ley no incluye a las azoteas. Sin embargo, la jurisprudencia s incluye las azoteas. Donde termina la barandilla o rejas de esa azotea. Claraboyas No alcanza a esta prohibicin. Excepciones en las que no hay que respetar estas distancias mnimas Va pblica entre los dos predios (art. 584 CC) No se aplican las distancias mnimas del art. 582 CC. Da igual que est construido ya el edificio o se construya. Calificacin de va pblica: va de dominio pblico, no patrimonial, de uso comn de una colectividad (art. 344 CC): caminos vecinales, provinciales, calles, plazas, paseos, que no pertenecen al dominio privado. El problema ha surgido cuando existe un Plan de Ordenacin Urbana en el que est prevista la apertura de una va pblica, pero ese plan no se ha ejecutado todava y ese terreno es an de propiedad privada. La jurisprudencia dice que hay que seguir respetando las distancias mnimas legales del art. 582 CC porque an es de propiedad privada y lo otro no deja de ser un proyecto. Huecos de tolerancia Se permite que se abran huecos de tolerancia, que no tienen que respetar las distancias mnimas del art. 582 CC porque se hacen en la pared medianera slo para recibir luces de acuerdo con los requisitos del art. 581 CC: Huecos slo para la toma de luz Ubicacin o a la altura de las vigas horizontales que sostienen los suelos de los pisos o o bien, inmediatas a los techos. medida de 30 cm2 con reja remetida en la pared (que no sobresalga) y con red de alambre. Si se cumplen los requisitos, no se constituye una servidumbre, sino que son huecos de tolerancia permitidos por la ley. El dueo del predio colindante carece de accin judicial para cerrar esos huecos. Excepciones a los huecos de tolerancia (art. 581.2 CC) El dueo del predio colindante puede solicitar el cierre si: adquiere la medianera de esa pared porque en la pared medianera slo puede haber hueco con consentimiento de todos los medianeros. quiere construir adosado. Uso de material traslcido Es el caso, p.ej., de las losetas de vidrio. Hace imposible la proyeccin de objetos, pero s reciben luces. Se ha considerado que no hay una intromisin fsica en ese sentido. La doctrina ha considerado que, dadas las caractersticas, el dueo puede hacer el muro con www.carrerafacil.com 135
www.carrerafacil.com este material traslcido, pero no deja de ser un muro. No son huecos ni ventanas y, por tanto, no tienen que respetar las distancias mnimas. Servidumbre voluntaria (art. 585 CC) Existe la posibilidad de que haya huecos a menos distancia de la permitida. El predio colindante no puede solicitar el cierre porque est gravado con esa servidumbre voluntaria. No puede impedir que reciba las luces y las vistas. Esta servidumbre implica que el predio colindante, que ser el predio sirviente, no pueda edificar a menos de tres metros de distancia de esos huecos porque tiene que respetar el derecho de luces y vistas que tiene el predio dominante. Esos tres metros se miden desde los huecos o voladizo (si hay un balcn). Es una servidumbre continua, aparente y, por tanto, susceptible de ser adquirida por usucapin de 20 aos. Plazo empieza a contar desde que se impide al otro predio a que construya. La jurisprudencia establece que es una servidumbre que se considera negativa en pared propia. Por tanto, s se poda aplicar para contar el plazo. 5. Servidumbre de desage de edificios Art. 586 CC El propietario de un edificio est obligado a construir sus tejados y cubiertos, de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, sobre la calle o sobre un sitio pblico. Es decir, que no caiga sobre la propiedad del vecino. Est obligado de hacer algo de manera que no cause perjuicio al predio del vecino. 6. Medianera 6.1 Concepto y caracteres Es una situacin jurdica que nace cuando dos fincas estn separadas por un elemento comn: pared, valla, zanja, seto vivo, etc. Es un conjunto de derechos y obligaciones sobre la existencia y el disfrute comn de una pared, cerca, etc. Ese disfrute comn ser por parte de los dueos de los edificios o de los predios colindantes, que estn separados por esa medianera. Caracteres Situacin de contigidad de los fundos El elemento de separacin sea uno y sea de uso comn. Por tanto, si las fincas o los edificios tienen cada uno su propia pared, aunque estas paredes estn unidas, no surge la figura de la medianera. Si slo hay una pared pero pertenece a una sola de las fincas, en principio, no hay medianera. La medianera no es de constitucin forzosa. A nadie se le puede obligar que su pared se convierta en medianera, a no ser que, por las ordenanzas o usos locales, se pudiese imponer. Lo nico forzoso sera cuando en una pared medianera ha habido una sobreelevacin que es privativa de quien la ha hecho. Por tanto, en muchos supuestos, no sabemos si una pared es medianera. 6.2 Naturaleza jurdica La medianera se regula en los arts. 571 a 579 CC en sede de servidumbres. Sin embargo, tanto la doctrina como la jurisprudencia consideran que la medianera no es una servidumbre. No existe un predio dominante ni un predio sirviente. Se considera como una comunidad sui generis donde no hay una propiedad absoluta, sino que hay una copropiedad por cuotas sobre la totalidad de la pared medianera. Rgimen jurdico 1. Por los arts. 571 a 579 CC. 2. Por las ordenanzas y usos locales, tal como establece el art. 571 CC. www.carrerafacil.com 136
www.carrerafacil.com 3. Por los acuerdos de los interesados. 4. Por las normas de servidumbres y por las normas de la comunidad de bienes. 6.3 Constitucin y existencia Constitucin El CC no regula expresamente la constitucin o adquisicin de la medianera. Hace referencia al ttulo. Sin embargo, hay una remisin a las normas de las servidumbres. Como el uso es continuo y aparente, se puede constituir por Ttulo Usucapin por prescripcin de los veinte aos Signo aparente Existencia La existencia de la medianera puede acreditarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho. Ahora bien, como no siempre resulta fcil, el CC ha establecido unas presunciones para demostrar el carcter a favor o en contra de la medianera. Presunciones favorables a la medianera Art. 572 CC: Pared divisoria de edificios contiguos hasta el punto comn de elevacin. Pared divisoria de jardines o corrales en un poblado o en el campo. Cercas, vallados, setos vivos, zanjas y rboles, que dividen predios rsticos. Se trata de presunciones iuris tantum: la pared es medianera salvo prueba en contra: Ttulo o documento Signo exterior contrario a la medianera Otros medios de prueba admitidos en Derecho. En principio, las paredes medianeras no pueden tener huecos ni ventanas, salvo que cuente con la aprobacin de todos los copropietarios. Signos contrarios a la medianera Son una cuestin de hecho y son de libre apreciacin por los tribunales. Art. 573 CC: Ventanas o huecos abiertos, aunque se trate de huecos de tolerancia. La pared divisoria est por un lado recta y por el otro lado tiene ensanches por el lado de abajo. Se presume que pertenecen a la finca donde se encuentran esos ensanches. Son signos de carcter tcnico y con expresiones de sistemas arquitectnicos antiguos. Por eso, los tribunales los interpretan conforme a las tcnicas de construccin actual. Admiten prueba en contra. 6.4 Contenido Gastos de conservacin y mantenimiento A falta de pacto, la construccin, reparacin, conservacin de la pared medianera ser a cargo de los dueos de las fincas que tengan a su favor la medianera en proporcin a su derecho. Derecho de uso y disfrute de la medianera Todo propietario puede alzar la pared medianera. Puede sobreelevarla Sin el consentimiento de los dems medianeros Deber indemnizar a los dems de los perjuicios que se ocasionen por la sobreelevacin, o en el momento de realizar esa sobreelevacin o en un futuro. Debe respetar las ordenanzas y usos locales, as como las tcnicas de construccin o cualquier derecho que pueda existir a favor del edificio colindante. Si tiene una servidumbre de luces y vistas a su favor, no puede elevar la pared 137
www.carrerafacil.com La costea el medianero que la hace y ser propiedad del medianero que la hace. Puede tirar la pared y hacerla de nuevo. Puede dar mayor espesor o profundidad a la pared medianera, pero lo har con su terreno. Ese terreno que ha dado para aumentar el espesor sigue siendo suyo. Por tanto, la conservacin de esa sobreelevacin corre a cargo del medianero que hizo la sobreelevacin. Sin perjuicio de que esa sobreelevacin sea de la titularidad del medianero que la hizo, s que hay una constitucin forzosa porque los otros medianeros en cualquier momento pueden exigir que esa sobreelevacin se convierta en medianera. Ahora bien, tendrn que pagar proporcionalmente el importe de la obra y si dio terreno suyo, tendrn que pagar en proporcin el valor del terreno. Es la nica posibilidad de constitucin forzosa de la situacin de medianera. El propietario de la sobreelevacin no puede obligar a las otras partes a que se conviertan en medianeros de esa sobreelevacin. Facultades de los medianeros (art. 579 CC): Apoyar su construccin en esa pared. Introducir vigas hasta la mitad del espesor de esa pared. No puede perjudicar los derechos de los dems medianeros. Necesita el consentimiento de los dems medianeros. Si no hay consentimiento, da la posibilidad de recurrir a un perito para que establezca las condiciones en las que se puede hacer ese uso sin que se perjudique a los dems. 6.5 Extincin Renuncia La medianera, como cualquier otro derecho real, es renunciable con los requisitos del art. 6.2 CC. Esa renuncia tiene que ser autntica y tiene que ser efectiva. Si el renunciante apoya su edificacin en la pared medianera, no es vlida porque sigue utilizando la medianera. S puede renunciar a la medianera cuando tiene apoyada una edificacin si la destruye. Eso s, deber renunciar expresamente a esa medianera. Deber indemnizar a los otros medianeros por los gastos de conservacin o de reparacin de la pared medianera que se ocasionen por la destruccin del edificio. Otras causas de extincin Art. 546 CC sobre las causas de extincin de las servidumbres. Salvedad de la causa de extincin por no uso durante 20 aos. Debe haber una renuncia expresa a la medianera porque es un elemento comn divisorio.
UNIDAD 14. DERECHOS DE ADQUISICIN PREFERENTE

1. Introduccin Al titular se le otorga la facultad de adquirir un bien concreto con preferencia frente a otros. Es la posibilidad que tiene de retraer el bien para s mismo, siempre que adquiera el bien para s mismo. Estas facultades que otorgan estos derechos de tanteo y de retracto tienen que ser respetadas por el propietario y por terceros que adquieren. Existe una eficacia erga omnes. Tipos Derecho de tanteo Derecho de retracto Derecho de opcin Es de origen convencional, tiene que ser un acuerdo de las partes.
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www.carrerafacil.com 2. Derecho de tanteo Facultad que se tiene de adquirir una cosa con preferencia a otro cuando el propietario la va a enajenar siempre que pague el precio por el que el tercero la iba a adquirir. Se da antes de que se perfeccione el contrato. Limita el ius disponendi del propietario porque no va a ser libre de vendrselo a quien quiera. Cuando se le notifica que se va a vender a un tercero el bien, tiene la posibilidad de adquirir para s el bien. Se retrae el bien del dueo que va a vender. Para que tenga efectividad jurdica, el dueo tiene que comunicar al titular de ese derecho de tanteo la intencin de enajenar el bien. Adems, tiene que comunicarle las condiciones de esa enajenacin, principalmente el precio. Si no se le ha notificado al titular del derecho de tanteo o se le notific errneamente, no pierde la posibilidad de adquirir el bien, sino que tiene la posibilidad de ir al retracto (retraer el bien para s mismo pagando el precio y los gastos de contrato, as como los gastos de conservacin y mantenimiento hechos por el adquirente. El acuerdo de voluntades entre comprador y vendedor es un acuerdo en potencia, pero tienen que darse los elementos esenciales del contrato para que ese acuerdo sea decisivo en caso de que el titular del tanteo no ejercite su derecho. 3. Derecho de retracto Faculta a su titular a adquirir un bien cuando ya ha sido enajenado y est en manos del adquirente. Puede retraer el bien del adquirente y adquirirlo para s mismo. Requisitos Perfeccionamiento del contrato Adquisicin y dominio de la cosa. Ms discutido es que deba haber una posesin material de la cosa. Art. 1521 CC Derecho que tiene su titular a subrogarse en la posicin del comprador. Cabe cuando se adquiere por compra dacin en pago subasta pblica Este ltimo supuesto ha sido por va jurisprudencial. No cabe cuando hay una adquisicin por permuta donacin liquidacin de una sociedad de gananciales adjudicacin de una herencia. Puede darse porque se otorgue un derecho de retracto exista un derecho de tanteo que no se ejercit por falta de notificacin notificacin errnea o incompleta. Hay casos en los que existen los dos derechos, ya que no son excluyentes. En estos casos, tambin se puede tener el retracto aunque no se ejercitara voluntariamente el tanteo. Quien retrae la cosa sustituye al comprador. Intervinientes Vendedor: que enajena algo de su patrimonio. Comprador Retrayente Legislacin Cdigo Civil 139
www.carrerafacil.com o Compraventa o Legal o Convencional o Coherederos Ley de Arrendamientos Urbanos y Arrendamientos Rsticos Ley de Montes: A favor del Estado 4. Retracto legal Se enmarca dentro de la resolucin de la compraventa. Realmente, no se resuelve del contrato de compraventa, sino que se modifica la persona del adquirente. Art. 1521 CC atribuye a una persona, fsica o jurdica, el derecho a adquirir una cosa con preferencia. Cabe tanto si la cosa es mueble como si es inmueble. Eso s, en algunos casos, slo cabr sobre un tipo de bienes en funcin de que el derecho de retracto sea determinado, como, p.ej., retracto sobre colindantes, que es necesariamente sobre un bien inmueble; mientras que el retracto de comuneros puede ser sobre bien mueble o inmueble. Ejercicio Celebracin del contrato de enajenacin Traditio de la cosa. Slo entonces es verdaderamente dueo y, por tanto, se le puede retraer la cosa. El retrayente tiene que pagar el mismo precio por el que el tercero compr la cosa Pagar los gastos que seala el art. 1528 CC: o gastos del contrato o cualquier otro pago legtimo que se haya hecho para la venta o gastos necesarios y tiles que se hayan podido hacer en la cosa. Plazo de ejercicio Plazo general Nueve das o desde la inscripcin en el Registro o desde que el retrayente tiene conocimiento completo de la venta Precio, condiciones, adquirentes, etc. Hay que demandar a todos los adquirentes (litisconsorcio pasivo necesario) 4.1 Retracto de comuneros y retracto de colindantes Retracto de comuneros Art. 1522 CC: copropietario de una cosa comn puede utilizar este derecho en caso de que se enajene a un extrao la parte de alguno de los copropietarios. Cualquiera de los copropietarios o comuneros puede adquirir para s la cuota para que no entre un extrao. Eso s, deben asumir las condiciones y pagar el precio. Requisitos La cuota de un copropietario se enajena a un no copropietario. Reembolsar el precio por el que se vendi la cuota, as como los gastos del contrato. Si todos los copropietarios venden la totalidad de la cosa, ya no cabe para ninguno de ellos la posibilidad de retracto. Si varios copropietarios quieren ejercitar el derecho de retracto, pueden ejercitarlo en proporcin a su cuota. Cabe para bienes muebles como inmuebles.
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www.carrerafacil.com Retracto de colindantes (art. 1523 CC) Requisitos Venta de una finca o De, como mximo, 1 hectrea. Es indiferente la extensin de las fincas con derecho de retracto. Evitar minifundismo o Rstica Concepto de finca rstica se analiza de forma muy restringida: Aparecer como tal en el catastro destinada a explotaciones ganaderas no estar cerca de los cascos urbanos. La venta se hace a un extrao. Si se hace la venta a un colindante, los dems no tienen derecho de retracto. Tiene que haber una unidad fsica entre la finca rstica que se vende y las colindantes con derecho de retracto. No se puede ir al retracto cuando estn separadas por caminos, arroyos o servidumbres aparentes. Cuando hay varios colindantes con derecho de retracto o Ser preferente aquel cuya finca tenga menor superficie o Si todas tienen la misma superficie, tendra preferencia la que primero lo solicit. Ley 19 de 1995 de 4 de julio de modernizacin de las explotaciones agrarias. Reconocer un derecho de retracto a favor de los colindantes siempre que los propietarios de esas fincas colindantes sean explotaciones agrarias prioritarias (familiares o asociativas). Requisitos: La superficie debe ser inferior al doble de la unidad mnima de colindante. Unidad mnima de cultivo: superficie suficiente para realizar las actividades para la que se dedique y ser determinado por cada CA (art. 23 Ley 19/1995). Plazo o un ao desde que la venta se inscribe en el Registro de la Propiedad o 60 das desde la notificacin, si hubo notificacin fehaciente de la venta a los colindantes. Particularidad del art. 27 Ley 19/1995 El propietario colindante que ejerce el derecho de retracto no puede despus enajenarla durante un plazo de seis aos. Rgimen jurdico del retracto de los comuneros y de los colindantes No van precedidos de tanteo. Se va directamente al retracto. La cualidad jurdica de comunero o colindante se debe dar en el momento de la enajenacin del bien. Plazo para ejercitar el retracto Nueve das desde o la inscripcin de la venta en el Registro o que tenga conocimiento completo y veraz de la venta (art. 1524 CC). Es un plazo de caducidad de carcter civil (no se excluyen los das inhbiles). Cantidades que tiene que abonar a la persona que se le retrae el bien (art. 1518 CC) o precio de la venta o gastos del contrato o pagos legtimos hechos por la venta o gastos necesarios y tiles que el comprador haya realizado sobre la cosa hasta que le retraen la cosa.
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www.carrerafacil.com 4.3 Retracto de los coherederos Es similar al retracto de los comuneros puesto que es una comunidad hereditaria. Requisitos Tiene que haber una situacin de indivisin de la herencia. Slo puede darse antes de la particin hereditaria. Si alguno de los coherederos vende su cuota a un tercero o a un extrao, el art. 1067 CC otorga a los otros coherederos un derecho de retracto para que sean ellos los que puedan retraer la cuota para s. Rgimen jurdico Los coherederos se subrogan en la posicin del comprador Rembolsar el precio y los mismos gastos del art. 1518 CC Plazo: 1 mes desde la venta, Si son varios los coherederos que van al derecho de retracto, podrn adquirir en proporcin a sus cuotas. 5. Tanteo y retracto arrendaticio Ley de Arrendamientos Urbanos Se establecen unos derechos de adquisicin preferente a favor del arrendatario. Se persigue facilitar la adquisicin de la propiedad para el arrendatario. Derecho de tanteo o El arrendatario podr adquirir la vivienda con preferencia a otros una vez que se celebre el contrato pero antes de que se consume el contrato. o Antes de que se consuma el contrato, el arrendador deber notificar al arrendatario cules son las condiciones del contrato que se va a celebrar entre arrendador y una tercera persona. o Una vez notificado el arrendatario, tiene el derecho de tanteo con un plazo de treinta das desde la notificacin. o Si le convienen las condiciones, puede ir al tanteo y adquirir el bien. o Se limita el derecho de que el propietario de la vivienda se la venda a quien quiera. Derecho de retracto o Slo ser posible cuando no haya podido ejercer el derecho de tanteo. Si no se le notifica esa posible venta o se le notifica errneamente, se consuma la compraventa y el arrendatario que no ha podido ir al tanteo, el arrendatario tiene el derecho de retracto. o Es subsidiario al tanteo o Plazo de caducidad de 30 das. Rgimen jurdico general a los dos derechos El arrendatario tiene derecho preferente frente a otros. Excepcin: no ser preferente frente a los comuneros. Si la vivienda es de tres copropietarios y uno de ellos vende su parte, los otros tienen derecho de retracto antes que el arrendatario. Ley de Arrendamientos Rsticos de 2005 Derecho de tanteo o Requisitos transmisin inter vivos una finca rstica que est arrendada que el arrendatario sea un agricultor profesional o sea una sociedad agraria.
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www.carrerafacil.com o El transmitente, titular de la finca rstica, tiene que notificar fehacientemente su intencin de enajenar la finca, que deber contener los elementos esenciales del contrato. o Una vez notificada la posible enajenacin, el arrendatario tiene 60 das desde la notificacin para poder ejercitar el derecho de tanteo. Derecho de retracto o Slo cabe cuando no se le haya notificado o se le notificara errneamente. o Para ejercitar el derecho de retracto, tiene tambin un plazo de 60 das desde que tiene conocimiento de esa transmisin. No procede este derecho de tanteo y retracto cuando la transmisin se hace a ttulo gratuito si el adquirente es: o descendiente o ascendiente en segundo grado de afinidad o consanguinidad o el cnyuge. Rgimen jurdico general Este derecho es preferente frente a otros derechos de adquisicin o Excepcin: los colindantes tendrn preferencia. Si son varios los arrendatarios que pueden acudir al derecho de retracto, ser preferente en el que sea arrendatario del aprovechamiento principal de la finca. Si slo estaba arrendada una parte, el derecho de retracto slo se aplica a la superficie que est arrendada. 6. Retracto convencional o pacto de retroventa Rgimen jurdico Vendedor y comprador pactan esta clusula mediante la cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida. Es una modalidad de la venta. El pacto tiene que ser hecho al tiempo de la perfeccin del contrato de compraventa. Si se hace despus, ya no se habla de un pacto de retroventa, sino de otro pacto entre las partes, que es una promesa de venta. Duracin del pacto (art. 1508 CC) o Si no hay estipulacin expresa, la vigencia mxima ser de 4 aos desde la fecha del contrato. o Si las partes tienen un pacto, slo podrn hacerlo por un plazo mximo de 10 aos. o Estos plazos son de caducidad y se pueden prorrogar hasta un mximo de otros diez aos. Si el vendedor recompra el bien en el plazo determinado, tiene que reembolsar al comprador los mismos gastos del art. 1518 CC. Si no se abona el precio por el vendedor al comprador, el comprador adquiere de manera irrevocable el dominio, ya que antes haba adquirido el dominio de manera temporal. Cuando el vendedor atiende a este pacto y recompra la cosa, la recupera libre de toda carga e hipoteca impuesta por el comprador o Excepcin: los arrendamientos, que tendr que asumirlos, siempre que se hayan realizado de buena fe. o Si el bien est hipotecado, la hipoteca se extingue. Eso s, el acreedor hipotecario no pierde la garanta para cobrar, sino que el comprador le tiene que poner en conocimiento que el vendedor recupera el bien para que tenga un derecho sobre el precio que el vendedor le va a dar al comprador. Es decir, se garantiza con el precio entregado Esta retroactividad se aplicar erga omnes siempre que el pacto de retro conste en el Registro. Si no consta, no habr publicidad registral y otro adquirente estara protegido porque adquiere de buena fe (art. 34 LH). 143
F) LOS DERECHOS REALES DE GARANTA UNIDAD 15. DERECHOS REALES DE GARANTA

1. Aspectos generales. Derecho que recae sobre una cosa determinada para satisfacer un crdito. Refuerza el derecho del acreedor. Si no se cumple la obligacin, queda afectado el bien dado en garanta. Son derechos que van unidos a una obligacin principal u obligacin garantizada. Cuando no se cumple esa obligacin principal, el acreedor se dirige contra la cosa que est gravada. Se ejecuta la cosa gravada (se vende) y con lo que se obtenga de la venta, se satisface el crdito. Como es un derecho real que recae sobre una cosa determinada, es oponible erga omnes. Quien constituye este derecho real de garanta tiene que ser propietario del bien que pone como garanta y debe tener la libre disposicin del bien. Cuando la obligacin principal vence, el acreedor de esa obligacin principal que se encuentra garantizada con el derecho real de garanta, tiene la facultad de realizacin del valor o ius distrahendi. Tiene el derecho de instar la venta del bien para satisfacer su crdito. El acreedor no se puede apropiar de la cosa dada en prenda o en hipoteca. El art. 1859 CC prohbe el pacto comisorio. Si se incumple la obligacin, no se queda con la cosa para satisfacer la deuda. Cosa diferente es que la subasta sea infructuosa y se quede la cosa el acreedor o que acuda el acreedor a la subasta si concurren otras personas. Esta garanta real no excluye la responsabilidad universal del deudor (art. 105 LH). Es decir, el acreedor se cobra con lo que se obtenga de la venta de la cosa. Si no satisface completamente la deuda, el acreedor puede ir contra todos los bienes del deudor por la responsabilidad personal universal del art. 1911 CC. Sin embargo, la Audiencia de Navarra ha fallado que la entrega de la casa es suficiente para saldar la deuda con el banco. 2. Funcin de los derechos de garanta Posibilidad de que el patrimonio del deudor siga siendo solvente. Satisfacer un crdito, que est ms reforzado porque se puede pedir la realizacin del valor de la cosa gravada. El acreedor que tiene a su favor ese derecho de garanta cobra de manera preferente. 3. Caracteres o Accesoriedad. Los derechos reales de garanta son accesorios de la obligacin principal. o Indivisibilidad. El cumplimiento parcial de la obligacin garantizada no conlleva la divisin del derecho real de garanta. Excepcin del art. 1860 CC Si son varias las cosas determinadas dadas en garanta, cada una de estas cosas pueden garantizar solamente una determinada porcin del crdito. Por tanto, si se paga una parte de la deuda garantizada con ese bien dado en prenda o hipoteca, sobre ese bien se extingue la hipoteca. Existe la posibilidad de distribucin del crdito en partes. 4. Tipos Prenda Hipoteca inmobiliaria Anticresis Prenda sin desplazamiento posesorio Hipoteca mobiliaria www.carrerafacil.com Recae sobre un bien mueble inmueble inmueble mueble mueble Desplazamiento posesorio S No S No No 144
UNIDAD 16. LA PRENDA POSESORIA

1. Concepto y caracteres. 1.1 Concepto Se regula en el CC como un contrato real, ya que es considerada un derecho real de garanta. En base a ese derecho real de garanta, determinados bienes de un deudor o de un tercero quedan afectos al cumplimiento de una obligacin principal. Se tiene que desplazar la posesin de ese bien mueble al acreedor o a un tercero. El acreedor, si se incumple la obligacin garantizada, pide la realizacin de la cosa pignorada para satisfacer su crdito, es decir, tiene el ius distrahendi. El deudor pignorante sigue siendo dueo de la cosa, puesto que el acreedor es un mero poseedor. 1.2 Caracteres Desplazamiento posesorio Para que se constituya el derecho real de prenda, la cosa tiene que quedar fuera de la disponibilidad del acreedor. El deudor tiene que entregarla al acreedor pignoraticio o a un tercero. Si se entrega a un tercero es porque hay un acuerdo entre el constituyente de la prenda y el acreedor. Funciones Funcin de control patrimonial. El acreedor tiene la seguridad de que la cosa no se pierde ni se deteriora. Funcin de publicidad frente a otros acreedores del deudor. Ni el acreedor ni el tercero pueden usar la cosa, salvo que se haya pactado lo contrario. Accesoriedad La prenda es accesoria de la obligacin principal. Indivisibilidad: art. 1860 CC La prenda como garanta subsiste toda ella hasta la extincin del crdito garantizado. Excepcin del art. 1860 CC: o Que se den varias cosas determinadas en prenda. o Que cada cosa garantice una parte del crdito. 2. Constitucin. El CC slo regula la constitucin contractual. Sin embargo, cabe la constitucin bajo negocio jurdico mortis causa. La naturaleza del contrato es real. Requisitos de constitucin: Acuerdo de voluntades Desplazamiento posesorio: la entrega de la posesin de la cosa al acreedor o a un tercero. Requisitos del art. 1857 CC: o Que se constituya para el cumplimiento de una obligacin principal. o Que la cosa pignorada pertenezca en propiedad a quien la pone en garanta. o Que la persona que constituya la prenda tenga la libre disposicin de sus bienes. 2.1 Sujetos Acreedor pignoraticio Constituyente de la prenda Que ser el deudor o un tercero, que, en todo caso, deber ser propietario del bien y tener la libre disposicin del bien. Se le puede entregar al acreedor pignoraticio o a un tercero nombrado de comn acuerdo. 145
www.carrerafacil.com 2.2 Objeto Bien mueble que est en el comercio de los hombres y que sea susceptible de posesin. Se excluyen las cosas futuras, puesto que hay que entregar la posesin. 2.3 Forma Para que se constituya la prenda, tiene que existir un contrato una entrega posesoria. Cabe cualquier forma para el contrato, que podr ser verbal o en documento privado o pblico. La forma es indiferente entre las partes, ya que les va a vincular. Sin embargo, para que este contrato tenga eficacia erga omnes y sea oponible frente a terceros, es necesario que se realice en documento pblico con fecha certera, que le otorgar al acreedor pignoraticio preferencia frente a terceros. Si existe el contrato, pero no va seguido de la entrega posesoria, no se puede hablar de contrato de prenda sino de una promesa de constituir la prenda. 3. Contenido. 3.1 Posesin de la cosa pignorada El desplazamiento posesorio es uno de los requisitos esenciales. Esta posesin es de buena fe, pero no en concepto de dueo. Por tanto, es un mero depositario y no puede usar ni disponer de la cosa, salvo que tenga autorizacin del dueo. Si el acreedor tiene la cosa, ser poseedor inmediato; mientras que si la tiene un tercero, el acreedor ser un poseedor mediato. Consecuencias El acreedor tiene que cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia (art. 1867 CC). Tiene que realizar unos gastos de conservacin, que deber reembolsarle al final el deudor. Responder por la prdida de la cosa. 3.2 Derecho de retencin: pignus gordianum Art. 1866.1 CC Otorga al acreedor el derecho de retener la cosa en su poder o en poder de un tercero hasta que se le pague el crdito. Pignus gordiaum (art. 1866.2 CC) Este derecho de retencin implica otro derecho de retencin. Requisitos: El acreedor est reteniendo la cosa El deudor contrae con l una segunda deuda exigible antes de que se le haya pagado la primera. o El acreedor podr prorrogar la retencin de la cosa hasta que se le satisfagan ambos crditos. o Esta segunda deuda no est garantizada con la prenda. o Por el incumplimiento de esa segunda deuda no puede pedir que se ejecute la prenda. El acreedor slo tiene la retencin del bien hasta que se paguen ambas deudas. 3.3 Compensacin anticrtica de la prenda: art. 1868 CC Si el bien dado en prenda produce frutos o intereses, el acreedor puede quedarse con esos frutos o intereses y deducirlos de los intereses que se le deban. deducirlos del capital si o no se le deben intereses. 146
www.carrerafacil.com o los intereses percibidos exceden de los intereses debidos. El acreedor no es dueo de los intereses ni de los frutos porque es un mero depositario. Por eso, se le permite ir compensando. 3.4 Ejercicio de las acciones legales: art. 1869 CC El dueo de la cosa es el deudor. Sin embargo, el acreedor puede ejercer las acciones legales que le competen al dueo para reclamar o defender el bien frente a terceros. El acreedor pignoraticio se puede subrogar en la posicin del deudor que es dueo. Adems, el acreedor pignoraticio, en tanto poseedor de un bien, est legitimado para interponer las acciones legales necesarias para reclamar la posesin del bien, como la accin reivindicatoria o las acciones interdictales. 3.5 Realizacin del valor o ius distrahendi El acreedor pignoraticio tiene la posesin de la cosa, pero no puede usarla ni apropiarse de ella (se prohbe el pacto comisorio). En caso de incumplimiento de la obligacin, el acreedor puede instar la enajenacin de la cosa. Este derecho puede instarse judicialmente, segn la normativa de los arts. 681 y ss LEC. extrajudicialmente: pedir la enajenacin ante notario. Se puede acudir directamente o porque el judicial no haya sido fructuoso (art. 1872 CC) En cualquiera de los casos, se enajena en subasta pblica. Si en primera subasta no se ha enajenado el bien dado en prenda, se celebra una segunda subasta. Si sigue sin enajenarse el bien, el acreedor se puede quedar con el bien. Si el acreedor se queda con el bien, tiene que dar una carta de pago o de liberacin al deudor liberndolo de la deuda 3.6 Derecho preferente de cobro Cuando en subasta pblica se enajena la cosa, el acreedor pignoraticio tiene preferencia sobre el precio obtenido (arts. 1922 y 1926 CC). Si la suma obtenida por la enajenacin es superior al crdito Si no hay ms acreedores, el resto del crdito ingresa en el patrimonio del deudor. inferir al crdito o El acreedor obtiene la totalidad de lo obtenido o por lo que resta de su crdito se convertir en un acreedor ms por el art. 1911 CC. Ir al juicio ordinario. 4. Extincin. Cumplimiento de la obligacin Si el deudor pignoraticio cumple la obligacin, se extingue el derecho real y el deudor tiene derecho a que inmediatamente se le devuelva la cosa. Si el deudor no cumple, se promueve la enajenacin forzosa y habr un cobro preferente que extinguir la prenda. Por renuncia del acreedor Cuando el bien se encuentra en posesin del deudor, hay una presuncin de que el acreedor ha renunciado a la garanta. Cabe prueba en contrario porque el acreedor puede haberle entregado la posesin al deudor de manera temporal por otras circunstancias (p.ej., para que repare la cosa).
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www.carrerafacil.com 5. Prenda constituida a favor de los Montes de Piedad. Son instituciones pblicas que prestan dinero quedndose una cosa en prenda o empeada. Actualmente estn integrados en las Cajas de Ahorro. Por ello, lo que se realiza es una operacin bancaria ms. Cuando se produce el impago del crdito, se realiza una subasta pblica. Para abaratar costes, se hace en la Sala de la Almoneda y no se requiere la intervencin de notario.
UNIDAD 17. ANTICRESIS

1. Concepto legal y naturaleza jurdica. Derecho que tiene el acreedor anticrtico a percibir los frutos de un bien inmueble de su deudor con la obligacin de aplicarlos al pago de los intereses si se deben o del capital de su crdito. El acreedor va obteniendo los frutos o intereses del bien inmueble con los cuales tiene que ir amortizando en primer lugar los intereses y luego el capital principal. Desde que nacen esos frutos o intereses son del acreedor. Al acreedor se le est otorgando un derecho de disfrute sobre el bien inmueble del deudor que implica que tiene que aplicar los rendimientos de ese bien inmueble al pago de la deuda. El bien inmueble que se pone en garanta puede ser del deudor o de un tercero. La anticresis se basa en la existencia de una obligacin principal, que se garantiza y tieen que recaer sobre bienes inmuebles. El acreedor anticrtico es titular de los frutos que produce el bien inmueble desde el momento que nacen, con la limitacin de que no puede hacer con ellos lo que quiera, sino que tiene que dedicarlos a amortizar la deuda. Art. 1884 CC o El acreedor anticrtico no adquiere la propiedad del bien inmueble. Si no se le paga la deuda, no adquiere la propiedad del bien. Por lo tanto, se prohbe el pacto comisorio. Todo pacto en contrario ser nulo. o En el caso de que no se le pague la deuda, el acreedor podr pedir ese pago de la deuda o la venta del bien inmueble. Se establece la posibilidad de un derecho de realizacin del valor a favor del acreedor anticrtico. Esto conlleva que el acreedor anticrtico tambin es un acreedor preferente para satisfacer su deuda porque, de lo contrario, no tendra sentido que pudiese pedir la realizacin del bien. Aunque no se recoja como acreedor preferente en los arts. 1922 y ss CC, s que lo es. Funciones de la anticresis Garanta o seguridad. Se sujeta la cosa al cumplimiento de una obligacin. Satisfactiva. La ley prev y autoriza que se vaya amortizando progresivamente el crdito con cargo a los frutos. Hay muchas discusiones sobre su naturaleza jurdica. En la prctica se utiliza muy poco. El pacto anticrtico se utiliza para reforzar otro derecho real de garanta, como en la hipoteca inmobiliaria. 2. Caracteres. Derecho real de garanta de un crdito. Derecho indivisible. Aunque se vaya amortizando una parte de la deuda, no se extingue ninguna parte de la garanta.
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www.carrerafacil.com Incluso si hay varios bienes dados en anticresis, salvo que se hayan dado varios bienes en garanta determinando qu parte de cada uno de ellos garantiza una parte del crdito. Accesorio de la obligacin principal mbito de aplicacin Bienes inmuebles. Al acreedor se le otorga la titularidad de los frutos del inmueble con la obligacin de dedicarlos a amortizar el pago de la deuda. 3. Constitucin del derecho real de anticresis. o Contrato No hace falta que sea en documento pblico. Si existe contrato y transferencia posesoria, existe el derecho real de anticresis, se inscriba o no en el Registro de la Propiedad. En este derecho real la inscripcin no es requisito constitutivo. Para que este derecho real sea oponible frente a terceros, s es necesaria su constancia registral. o Acto mortis causa Se admite la constitucin sobre un bien inmueble propiedad de un tercero distinto del acreedor. Sea el bien inmueble del deudor o de un tercero, tiene que tener la propiedad y la libre disposicin. Para que se constituya como derecho real, necesita la transmisin de la posesin de la cosa al acreedor. 4. Contenido. 4.1 Derechos del titular del derecho real de anticresis (acreedor anticrtico) Derecho a poseer la finca y conservacin Tiene derecho a poseer la finca hasta que se satisfaga la obligacin. Esta transferencia posesoria no significa que el acreedor anticrtico tenga que tener una posesin inmediata del bien, sino que basta con tener un control econmico sobre el bien para saber qu frutos le corresponden y obtenerlos. Este derecho que tiene a poseer la finca es renunciable (art. 1883 CC). El acreedor anticrtico puede compeler al deudor para que adquiera de nuevo la posesin cuando el acreedor anticrtico no quiere hacer frente a una serie de gastos de conservacin o contribuciones. Entregar la posesin no significa renunciar a la anticresis. Derecho a la percepcin de los frutos En principio, el acreedor anticrtico tiene derecho a percibir los frutos del inmueble para pagar los intereses de la obligacin o para amortizar el principal. El art. 1885 CC permite que se haga un pacto entre deudor y acreedor para que los frutos se compensen con los intereses. Este pacto de compensacin es absoluto y de carcter aleatorio, por el cual se establece que el pago de los intereses no se realiza en funcin del valor de los frutos percibidos, sino que ambas partes asumen un riesgo econmico, de manera que el acreedor va a quedar satisfecho en cuanto a la deuda de los intereses, sea cual sea el valor de los frutos. Acuerdan que con los frutos se cubren los intereses de manera absoluta, independientemente de cul sea el valor real de esos frutos. Eso s, deber haberse pactado expresamente. Derecho de retencin El anticretista ostenta un derecho de retencin, al igual que en la prenda. El acreedor anticrtico puede retener el bien hasta que se le satisfaga la deuda garantizada con la anticresis. Adems, la ley posibilita que, si el mismo deudor contrae una segunda deuda con ese acreedor anticrtico pero una segunda deuda que no est garantizada con la anticresis y www.carrerafacil.com 149
www.carrerafacil.com que vence antes de haber sido pagada la primera deuda (que s est garantizada con la anticresis), el acreedor anticrtico podr retener el bien hasta que se le satisfagan ambas deudas. Esa segunda deuda no est garantizada con la anticresis y no goza de la realizacin del valor ni ser acreedor preferente. Derecho de realizacin del valor Se puede estimar que se deduce del art. 1884 CC cuando lo caracteriza como un derecho real de garanta al decir que el acreedor podr pedir la venta del inmueble cuando se incumpla la obligacin. Esto conlleva a la preferencia de cobro de la deuda. Preferencia para el cobro de la deuda Si el acreedor anticrtico puede instar la venta del inmueble porque tiene el ius distrahendi, se considera que, por tanto, tambin ser un acreedor preferente. Sin embargo, para que se le otorgue esa preferencia, el contrato real de anticresis se tiene que haber: otorgado en escritura pblica accedido al Registro de la Propiedad 4.2 Obligaciones del acreedor anticrtico Hacer frente al pago de las contribuciones y cargas que graven la finca y realizar los gastos necesarios para su conservacin (art. 1882 CC) Estas cantidades las va deduciendo del montante de los frutos antes de imputarlos al pago de la deuda. Es decir, lo va pagando con los frutos. Lo que quede de los frutos, se dirigir a pagar los intereses de la deuda o el capital principal. Si los frutos no son suficientes para cubrir esos gastos, el acreedor anticrtico reclamar la diferencia al deudor. El deudor conserva la propiedad de la finca. Por tanto, es quien finalmente tiene que afrontar los gastos fiscales, adems e los de conservacin, salvo pacto en contrario. Si el acreedor no quiere hacer frente a esos gastos, puede compeler al deudor para que reciba la posesin y se haga cargo de esos gastos. En ese caso, el deudor que recupera la posesin de la finca y que est llevando a cabo una administracin que no le corresponde tiene que entregarle al acreedor anticrtico el producto lquido de esos frutos, descontando los gastos que considere que le corresponde por su administracin. El anticretista debe cuidar de la finca con la diligencia pactada y, en su defecto, con la de un buen padre de familia (arts. 1094 y 1104 CC) Si el acreedor abusa de la cosa, el dueo puede pedir o su constitucin en depsito o que se le entregue la posesin de la cosa En estos casos no se extingue la anticresis, debiendo pagar al anticresista los frutos, descontando los gastos de administracin. Obligacin de rendir cuentas Para que el deudor pueda controlar la amortizacin de la deuda, se tienen que rendir cuentas. Obligacin de reintegrar 5. Extincin. Pagar la deuda Renuncia Realizacin del valor del inmueble por incumplir la obligacin
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UNIDAD 18. LA HIPOTECA INMOBILIARIA

1. Concepto y caracteres Derecho real de garanta de constitucin registral que recae sobre bienes inmuebles o derechos que pueden ser hipotecados. En Espaa la hipoteca se encuentra protegida por un sistema inmobiliaria de fe pblica, que es la que la consagra como derecho real. El acreedor hipotecario goza de un procedimiento especial de ejecucin hipotecaria para cobrar su crdito. El art. 1876 CC y el art. 104 LH definen la hipoteca: La hipoteca afecta de manera inmediata a unos bienes, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de una obligacin para cuya garanta fue constituida. Se constituye sobre un determinado bien inmueble. Tiene por contenido la realizacin del valor y la preferencia erga omnes para cobrar el crdito. La obligacin queda garantizada cualquiera que sea el poseedor o propietario del bien hipotecado. El deudor ha podido poner un bien inmueble como garanta y despus haber vendido el bien a otro. La hipoteca sigue al bien. Por tanto, la hipoteca no comporta desplazamiento posesorio. El dueo sigue gozando de la cosa y obteniendo los frutos. El dueo del bien inmueble hipotecado tiene poder dispositivo sobre el bien hipotecado. La afeccin real va con la cosa. El acreedor puede pedir igualmente la realizacin del valor. En el lenguaje ordinario se habla de hipoteca refirindose tanto al derecho real como a la obligacin garantizada. El crdito hipotecario es el crdito garantizado con el derecho real de hipoteca. Como tal crdito est sometido a las normas del derecho de crdito, que adems tiene una garanta especial, que es la hipoteca. Para que el contrato de hipoteca sea un derecho real de hipoteca, tienen que concurrir dos requisitos de forma: Constituido en escritura pblica. Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. Algunos derechos reales de garanta no nacen de la constitucin del contrato y su posterior registro, sino que nacen de la propia ley. Son las llamadas hipotecas legales. Significado actual de la hipoteca Tiene un importante papel econmico y social. Esta garanta real facilita la concesin de crditos a un inters ms bajo que lo que era un crdito personal. Sin embargo, las entidades financieras no se han conformado slo con la garanta que supone el bien y han tenido en cuenta otros parmetros para conceder este crdito, como la edad, nmina y, adems, se ha establecido el hecho de que se tenga que constituir unos seguros sobre el bien que se hipoteca. El seguro de incendios es obligatorio. Caracteres Derecho real. El acreedor tiene un poder directo sobre la cosa, que es oponible frente a todos, cualquiera que sea el poseedor. Derecho subjetivo de naturaleza real Derecho limitado No porque el dueo no pueda disfrutar del bien, sino porque el acreedor hipotecario va a poder disponer del bien cuando se incumpla la obligacin. Derecho de garanta Tiene la facultad de realizacin del valor y el carcter preferente. El acreedor cobra su crdito con el precio que se haya obtenido en la enajenacin de la cosa hipotecada mediante subasta pblica.
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www.carrerafacil.com Cuando se vende el bien en subasta pblica, el acreedor hipotecario ser un acreedor privilegiado. Derecho real accesorio Se constituye para asegurar una obligacin principal, ya sean puras o incondicionadas (art. 1861 CC). Tambin puede garantizar obligaciones futuras. Eso s, la obligacin debe tener un valor econmico porque en la inscripcin de la escritura hay que especificar el importe de la deuda y los intereses. A veces se inscribe para garantizar una obligacin futura para guardar rango hipotecario. Eso s, si finalmente no nace la obligacin, no tendr eficacia. La hipoteca, aunque ya est constituida, su existencia va a depender de que exista esa obligacin. La accesoriedad se considera en la hipoteca un poco limitada porque la hipoteca se tiene que inscribir en el Registro, as como el crdito. En el momento de la inscripcin el crdito est subordinado al derecho real de garanta porque, cuando el crdito se extingue, la hipoteca no se extingue automticamente, sino que se necesita un asiento especfico de cancelacin para extinguir la hipoteca. Derecho indivisible La hipoteca persiste ntegra, aunque el crdito se divida en varios sujetos o aunque se pague una parte del crdito. Por tanto, la hipoteca subsiste mientras no se cancelen sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se pague una parte y aunque sean varios los bienes hipotecados. El pago de una parte de la deuda no disminuye proporcionalmente la hipoteca. Si se divide el bien hipotecado, todas las partes resultantes siguen garantizando ese crdito. Si se incumple la obligacin, el acreedor puede ir contra todas las finas o contra cualquiera de ellas. Existe la posibilidad de una distribucin del crdito, que queda de manera determinada y especializada para cada bien. Derecho real inmobiliario Son hipotecables los bienes inmuebles y los derechos reales hipotecables (arts. 106 a 108 LH). Esto no quiere decir que la extensin de la hipoteca no conlleva que tambin queden sujetos a la hipoteca determinados bienes muebles. Cuando el bien hipotecado sufre un siniestro, estar asegurado y, por tanto, el propietario recibir una indemnizacin (art. 110 LH). A esa indemnizacin, que es un bien mueble, se va a extender la hipoteca. Esa indemnizacin pasar a garantizar el bien. Afeccin hipotecaria El valor del bien hipotecado est gravado o afectado a cumplir la obligacin, cualquiera que sea el propietario. Si se incumple la obligacin, el acreedor posee el ius distrahendi y tiene un derecho de preferencia de cobro. El CC prohbe el pacto comisorio. Adems, conlleva que el acreedor pueda instar acciones judiciales para preservar el valor del inmueble cuando el deudor est disminuyendo su valor por dolo o por culpa. Para ello, cuenta con la accin de devastacin (art. 117 LH). El acreedor tambin est posibilitado para impugnar los contratos que pueda hacer el deudor y que menoscaben el derecho de hipoteca. Esta afectacin hipotecaria no supone en ningn momento la privacin del dominio del propietario ni las facultades de disposicin. Derecho real oponible frente a todos Posee el ius persecuendi. Se persigue el bien, vaya donde vaya, sea quien sea el nuevo adquirente, aunque se haya constituido un usufructo. Esta oponibilidad a ulteriores adquirentes es de esencia de la hipoteca. Ahora bien, no es lo mismo esta oponibilidad frente al resto de acreedores del hipotecario porque el derecho preferente de cobro del acreedor hipotecario es relativo porque hay acreedores preferentes a ese acreedor hipotecario: trabajadores del propietario del bien sobre el ltimo sueldo. 152
www.carrerafacil.com Derecho real sin desplazamiento posesorio El dueo puede seguir teniendo la disposicin de la finca. Derecho de constitucin registral Para que se constituya la hipoteca, hay que registrarla. Da una nota de publicidad. Especialidad y determinacin Al establecer la hipoteca, hay que determinar y especificar los bienes sobre los que recae la hipoteca, as como la obligacin que garantiza. De esta forma, los adquirentes de ese bien conocen la responsabilidad que asumen. Esta especialidad y determinacin implican que no caben hipotecas sobre el patrimonio del deudor en general, porque se hipoteca un bien o varios bienes concretos. Excepcionalmente, s existe una especie de hipoteca general del deudor en los casos de las llamadas hipotecas legales tcitas, que son las hipotecas a favor del Estado y de los aseguradores (art. 194 LH), que establece la preferencia del Estado, CCAA, provincias frente a cualquier acreedor y tercer adquirente, aunque tengan inscrito su derecho, para cobrar la anualidad corriente y la ltima vencida de los tributos debidos; es decir, los ltimos cuatro trimestres no pagados. Tienen preferencia de cobro, que implica poder ejecutar cualquier bien para cobrar. Por eso, tienen una hipoteca legal tcita. 2. Clases Segn su ttulo de constitucin Voluntarias (art. 138 LH) Son siempre expresas, necesitan de un acto de constitucin y de la inscripcin en el RP. Por tanto, slo pueden estar constituidas por quien tiene la libre disposicin de los bienes o aquellas personas autorizadas para realizar dicha constitucin. o Convencionales Convenidas entre las partes. o Unilaterales Impuestas por el dueo del bien que constituye una hipoteca. Debe aceptar el acreedor. Legales Tienen su origen en la ley, que impone que ciertas personas tienen la obligacin de constituir una hipoteca sobre algunos de sus bienes. o Expresas (art. 160 LH) Se otorgan a favor de algunas personas para que puedan exigir que otras hipotequen algunos de sus bienes para garantizar una obligacin a su favor. No se constituyen ope legis (automtica por la ley), sino que la ley concede que unas personas puedan exigir a otras que constituyan hipoteca. Por ello, tambin se constituirn como una hipoteca voluntaria porque tendr que haber un acto de constitucin mediante ttulo (que puede ser un acuerdo o sentencia o acuerdo administrativo) y dicho ttulo se inscribir en el RP para que sean eficaces. Tienen derecho a exigir la hipoteca legal (Art. 168 LH) Mujer casada sobre los bienes de su marido. Para el D Civil comn no se aplica. Slo se aplica para las CCAA con un D foral que contemple el sistema de dote. Reservatarios sobre los bienes de los reservistas Se refiere a la reserva lineal y a la reserva viudal en materia de sucesiones. Hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad administrados por el padre o madre que hubieran contrado segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres Si el padre o madre contrae segundo matrimonio, los hijos pueden pedir que hipotequen determinados bienes de ellos para garantizar el cumplimiento de esa administracin. No se utiliza mucho. www.carrerafacil.com 153
www.carrerafacil.com Menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores Para asegurar la correcta administracin. No se utiliza porque se le exige una fianza al tutor. El Estado, CCAA, provincias y pueblos pueden pedir hipoteca sobre los bienes de las personas con los que ellos contraten o que administren sus intereses. o Tcitas S se constituyen ope legis y, por tanto, no necesitan de ningn acto constitutivo ni de inscripcin en el RP. Son hipotecas que se otorgan a favor del Estado, provincias y pueblos ante cualquier otro acreedor para ejecutar cualquier bien de un deudor cuando lo es por no haber pagado la contribucin o el IBI de la anualidad corriente y de la ltima vencida (cuatro trimestres anteriores a la ltima corriente). Adems, tambin existen hipotecas tcitas otorgadas a las aseguradoras. Tienen preferencia de cobro cuando no se abonan las primas de los dos aos o de los dos ltimos dividendos (art. 196 LH). Actualmente, las compaas aseguradoras proceden de otra forma: resuelven el contrato y suspenden la cobertura. Segn la obligacin garantizada Ordinarias o de trfico Hipotecas que aseguran una obligacin ya nacida y determinada en todos sus extremos (sujetos, cuanta, etc.) y todos esos extremos quedan perfectamente sealados en la inscripcin registral. Por tanto, la fe pblica registral ampara la existencia del derecho real de hipoteca. Por la fe pblica registral, se conocen todos los datos de la obligacin y del derecho real de hipoteca. Seguridad o extraordinarias Garantizan una obligacin eventual. Es decir, garantizar una obligacin de existencia dudosa pero posible o que est indeterminada porque no se conoce alguno de sus extremos (p.ej., el acreedor, la cuanta). En toco caso, todos estos extremos tienen que ser determinables por medios ajenos al Registro. Hay que demostrar que se han cumplido esos extremos. Caractersticas fundamentales: o La garanta es de obligaciones, de existencia eventual o dudosa o de cuanta indeterminada. o Se necesita una determinacin posterior de la obligacin en todos sus extremos por medios extrarregistrales, los cuales el RP se limita a conocerlos. o Accesoriedad absoluta porque la efectividad de la hipoteca va a depender completamente de la obligacin. La hipoteca va a estar pendiente de que se resuelvan todos los elementos de la obligacin. Tipos La obligacin puede ser incierta en su existencia o subsistencia. Se constituye una hipoteca para guardar un rango hipotecario porque si la obligacin se cumple o nace, la hipoteca tiene efectos retroactivos y ser eficaz. Si se trata de una obligacin indeterminada en su cuanta. P.ej. en las hipotecas de mximo o de garanta en cuentas corrientes. El sujeto o titular del crdito garantizado no est determinado. P.ej., hipoteca que garantiza un valor mobiliario. La prestacin objeto de la obligacin garantizada es espaciada en el tiempo. P.ej., hipoteca que garantiza una renta. Quien consulta el RP conoce la existencia de un gravamen hipotecario, pero puede que no conozca la cuanta, el titular, si ha existido la obligacin. Por tanto, se puede decir que la hipoteca de seguridad no nace como derecho real hasta que no se determinan todos los aspectos de la obligacin garantizada.
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www.carrerafacil.com 3. Constitucin Las hipotecas se constituyen por negocio jurdico o por resolucin legal. Requisitos esenciales (art. 1857 CC) Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligacin principal. Que la cosa hipoteca pertenezca en propiedad a quien la hipoteca. Consecuencias: Excluye la hipoteca de cosa ajena. Admite la hipoteca por poder (art. 139 LH) La hipoteca hecha por medio de apoderado con poder suficiente. Las personas que constituyan la hipoteca tengan la libre disposicin de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Tiene que tener capacidad de obrar o estar autorizado para hipotecar. Adems, tienen que tener la capacidad para ejercitar una accin judicial. Tambin pueden constituir hipoteca aquellas personas que estn autorizadas por las leyes, esto es, representantes legales de los propietarios de los bienes que se hipotecan: padres que ostentan la patria potestad sobre los menores podrn hipotecar los bienes de los menores, pero con las limitaciones del art. 166 CC slo en caso de necesidad y previa autorizacin judicial. El tutor tambin puede hipotecar los bienes de su tutelado con esas mismas limitaciones. Poseedor temporal de los bienes del ausente pueden hipotecar los bienes del ausente si hay estado de necesidad y previa autorizacin judicial. Requisitos formales Requisitos necesarios para la constitucin de hipotecas voluntarias y legales expresas. Escritura pblica Inscripcin en el Registro de la Propiedad Tiene carcter constitutivo. Por ello, tiene que inscribirse la escritura pblica o el mandamiento judicial o administrativo. Cuando hay falta de inscripcin, el contrato genera efectos entre las partes en cuanto contrato, pero no en cuanto a derecho real, que garantiza ese crdito. Slo se encuentran exentas de este requisito de escritura e inscripcin las hipotecas legales tcitas. La naturaleza constitutiva de la hipoteca ha quedado consagrada en el art. 130 LH, ya que establece que el procedimiento de ejecucin directa contra los bienes hipotecados slo se puede ejercitar sobre una hipoteca inscrita y atendiendo a los criterios o contenido que se refleje en el asiento de inscripcin. Voluntaria Convencional La hipoteca se puede convenir por acuerdo entre acreedor e hipotecante (que ser un deudor o una tercera persona), dando lugar a la constitucin de una hipoteca voluntaria, siempre que se refleje en una escritura pblica y se inscriba. Se puede constituir por va de: traslatio, cuando el propietario del bien inmueble constituye hipoteca sobre su finca a favor de acreedor. deuctio o de reserva: el propietario vende un bien suyo pero ser reserva una hipoteca sobre el bien que vende para asegurar la deuda que contrae con el deudor y asegurar cobrar el precio. Art. 145 LH establece los dos requisitos de escritura pblica e inscripcin en el RP. La escritura es donde queda reflejado ese contrato de prstamo. La escritura pblica es una forma sustancial del contrato de hipoteca para que se pueda acceder al Registro. El consentimiento que se presta tiene que realizarse formalmente para que sea vlido ese derecho de hipoteca. 155
www.carrerafacil.com Por tanto, la escritura es un requisito de validez para acceder al Registro y no de validez como contrato. Eso quiere decir que, aunque no se inscriba, el contrato ser vlido y generar obligaciones entre las partes. Si el contrato de hipoteca se ha elevado a escritura pblica, pero no se inscribe, el acreedor no es un acreedor preferente hipotecario. S sirve como escritura pblica, es decir, como medio de prueba frente a terceros, pero no para ser acreedor hipotecario privilegiado. S tiene preferencia en tanto acreedor estatutario por valer ms su prueba por estar en escritura pblica (art. 1924 CC). Por tanto, la inscripcin es la que condiciona la oponibilidad del derecho de hipoteca como acreedor hipotecario. Promesa de hipoteca Si tenemos un contrato de hipoteca no elevado a escritura pblica, puede tratarse de una promesa de un derecho real de hipoteca (art. 1862 CC). Esta promesa de constituir hipoteca slo produce accin personal entre las partes. Ser una promesa entre el acreedor hipotecario y el deudor o el tercero. Entre ellos habr una accin personal y no real para obtener el cumplimiento de esta promesa. Si el promitente incumple su obligacin de constituir la hipoteca, puede ser compelido por el acreedor para que constituya ese derecho real de hipoteca. Se le condenar a hacer esa promesa. Si esta promesa de hipoteca contiene todos los elementos del derecho real de hipoteca, el acreedor puede ejecutar el bien determinado cuando el deudor no cumpla lo prometido, para resarcirse de los daos y perjuicios. Tambin puede pedir una indemnizacin si no puede instar el bien por no hallarse ya en el patrimonio del deudor. Si simplemente es una promesa que constituye una simple oferta, que no contienen todos los elementos, procede slo una indemnizacin. Unilateral Art. 138 LH establece la posibilidad de que se constituyan hipotecas por disposicin del dueo del bien. Esta constitucin se da mediante un acto jurdico por parte del propietario del bien que se grava. Para que finalmente sea eficaz, se necesita de la aceptacin del beneficiario (acreedor), que deber constar en el Registro donde se ha constituido la hipoteca por nota marginal. Efectos retroactivos a la fecha de constitucin (art. 141 LH): se considerar que se constituy desde la inscripcin inicial y no desde la aceptacin. En principio, esta hipoteca no cuenta con un titular, sino que est reservando un rango hipotecario. Por ello, la aceptacin del acreedor hipotecario tiene que ser registrada por tratarse de un requisito necesario para adquirir el derecho de hipoteca. Hipoteca que se constituye mortis causa La constituye el causante sobre determinados bienes inmuebles que adquieren los herederos para garantizar determinados legados de pensiones o de una renta vitalicia. Los herederos tienen que cumplir esa obligacin. Hipoteca en garanta de rentas o prestaciones peridicas Art. 248 RH establece que se puede constituir por acto unilateral del dueo de la finca hipotecada una hipoteca para garantizar unas rentas o unas prestaciones peridicas. Tambin se puede constituir por actos de ltima voluntad. Requisitos para que se constituya vlidamente El acreedor sea requerido Finalidades o Anunciarle la constitucin de la hipoteca www.carrerafacil.com 156
www.carrerafacil.com o Avisarle que, si no la acepta en el plazo determinado por ley, el constituyente la va a cancelar por nota marginal. Si la aceptacin del beneficiario no se da despus de transcurridos dos meses desde el requerimiento, el constituyente de la hipoteca la puede cancelar. La cancelacin la hace el dueo del inmueble sin ningn consentimiento. No es un plazo de caducidad. Es decir, si el constituyente de la hipoteca no cancela la hipoteca, el beneficiario puede aceptarla y se proceder a realizar la nota marginal de aceptacin. Hipoteca legal expresa Se constituye Por contrato que se eleva a escritura pblica y que sirve para su inscripcin. Por otro ttulo: mandato judicial o administrativo, que tambin acceden al Registro. 4. Sujetos de la relacin hipotecaria Acreedor hipotecario Es el titular del derecho de hipoteca. Puede ser una o varias personas fsicas o jurdicas. Tiene que tener capacidad de obrar, o bien, actuar mediante su representante legal. Pluralidad de acreedores hipotecarios Todos son cotitulares de una misma hipoteca que garantiza el crdito conjunto. La hipoteca no podr cancelarse mientras no se haya satisfecho el crdito de todos los coacreedores. Por ello, la jurisprudencia ha establecido que lo que hay entre los acreedores es una comunidad porque sus crditos no gravan partes determinadas de la finca hipotecada, sino que la totalidad del crdito grava la finca. Para ejecutar o cancelar la hipoteca, se necesita, en principio, un ejercicio conjunto de todos los acreedores o coacreedores. Si la concurrencia de los acreedores se ha estructurado de forma solidaria, s cabe que cualquiera de ellos pueda instar la realizacin del valor para satisfacer todo el crdito. Es decir, lo pide uno a favor de todos. Hipotecante Es el sujeto pasivo de la relacin hipotecaria. Es el dueo del bien hipotecado, que puede ser: el deudor un tercero que garantiza la deuda Para constituir el derecho de hipoteca, se requiere que el bien pertenezca en propiedad al hipotecante y que tenga la libre disposicin de esos bienes. Si no tiene la libre disposicin de sus bienes, tiene que estar legalemente autorizado para constituir la hipoteca. Titulares de la patria potestad Pueden hipotecar los bienes del menor, pero slo en el caso de necesidad o utilidad previa autorizacin judicial (Art. 166 CC). Tutores pueden gravar bienes inmuebles o establecimientos mercantiles pero con autorizacin judicial y en caso de necesidad. Menor emanciado Tiene capacidad limitada para hipotecar sus bienes, ya que necesita el consentimiento de sus padres o del curador (art. 123 CC). Si el menor emancipado est casado con persona mayor de edad, basta con el consentimiento del cnyuge mayor de edad para el caso de un bien ganancial. Si ambos son menores de edad, se necesita el consentimiento de ambos. Hipoteca de la vivienda familiar (art. 1320 CC) 157
www.carrerafacil.com Se necesita el consentimiento de ambos cnyuges o la autorizacin judicial. Se necesita el consentimiento de ambos cnyuges siempre, aunque la vivieda habitual pertezca a uno slo de los cnyuges. Representacin voluntaria en nombre del representante Necesita un poder especial suficiente o bastante (art. 139 LH): mandato expreso con un poder especial y expreso. Tercer poseedor o tercer adquirente de los bienes hipotecados Afecta a la persona que adquiere el bien hipotecado. Al vender la vivienda hipotecada, se compra con la hipoteca incluida. Al comprar el bien hipotecado, pasa a ser un sujeto pasivo de la relacin hipotecaria. 5. Objeto Art. 106 LH Bienes inmuebles Los bienes regulados en el art. 334 CC: tierras, caminos, concesiones administrativas, etc. Otros derechos reales inmobiliarios que sean enajenables Art. 107 LH o Derecho de usufructo o Nuda propiedad o Bienes anteriormente hipotecados Se pueden establecer varias hipotecas sobre el mismo bien. La hipoteca no altera la facultad dispositiva del hipotecante, siempre que el bien tenga un suficiente valor para poder establecer esas hipotecas ulteriores. Cuando hay varias hipotecas, la primera ser la de primer rango, la segunda, ser la de segundo rango y as sucesivamente, lo cual establece el orden de preferencia para cobrar. Si se cancela la hipoteca de primer rango, la de segundo rango pasa a ser la de primer rango. Sin embargo, si se ejecuta la primera hipoteca, primero cobra el acreedor hipotecario de primer rango y si sobra la de segundo rango. Si hay pacto de no hipotecar ms de una vez, el pacto ser nulo. La ley permite que se puedan constituir varias hipotecas sobre un mismo bien. o Derecho de hipoteca voluntaria Es la llamada subhipoteca. En este caso, el acreedor hipotecario hipoteca su derecho de hipoteca a favor de un acreedor subhipotecante, pasando a ser deudor subhipotecante. Para que el acreedor subhipotecante no pierda su derecho, la hipoteca sobre el derecho de hipoteca se tiene que constituir en escritura pblica, inscribir en el Registro y ser conocida por el deudor hipotecario. Una parte de la doctrina lo asocia con la cesin de crditos. o Derecho de superficie o Derecho de pastos, aguas y leas o Concesiones administrativas de minas, puentes o Bienes vendidos con pacto de retro o Retracto convencional o Bienes litigiosos o Bienes sujetos a condiciones resolutarias expresas o Pisos o locales en un edificio en rgimen de propiedad horizontal Es muy habitual. Incluso se financian la construccin de pisos y se hipotecan los pisos y locales que van a surgir de la construccin. Si los promotores no pagan la deuda, el banco puede ir a por los pisos del edificio. La entidad financiera est financiando la construccin de los pisos y los pisos recaen sobre la hipoteca. www.carrerafacil.com 158
www.carrerafacil.com Derechos no hipotecables Art. 108 LH o Servidumbres Excepto la de aguas, pastos y leas. o Usufructos legales Excepto el del cnyuge viudo. Por tanto, todos los usufructo legales son hipotecables en D Comn. o Derecho de uso y habitacin, por ser derechos personales Parte de la doctrina dice que no sera vlido el pacto que lo permita.
6. Hipotecas de seguridad Falta por determinar algn elemento, que debe ser determinable extrarregistralmente. En cuanto se determine, se inscribir en el Registro. Algunas caractersticas de estas hipotecas estn reguladas en la Ley 41/2007. 6.1 Hipoteca de mximo Hipoteca que se deriva de la hipoteca de seguridad. La cuanta de la obligacin est indeterminada. La hipoteca garantiza un mximo, pero no por una cantidad determinada. El prototipo son las hipotecas en garanta de cuentas corrientes. Estas hipotecas de mximo garantizan: un capital intereses del capital; generalmente, son variables los gastos que se producen con la constitucin de esta hipoteca o con la ejecucin. Requisitos Hay que expresarlos en la escritura de constitucin, as como en la inscripcin: Denominacin: qu est garantizando. Descripcin de los actos jurdicos bsicos. Expresar el clculo del saldo final mximo garantizado: importe mximo de la responsabilidad hipotecaria el plazo los sujetos Hipoteca de mximo en garanta de cuentas corrientes La obligacin garantizada est representada por un saldo. El objeto de la hipoteca es el saldo que resulta de la liquidacin del crdito abierto en una cuenta corriente. Dicho crdito puede haberse consumido totalmente o no. Si hay un saldo a favor del banco, surge una deuda a favor del banco. Se est garantizando el saldo del deudor. El acreedor se obliga a permitir que el deudor disponga hasta un mximo del crdito pactado. Adems, el banco se compromete a admitir reembolsos. Se abre una cuenta corriente en la que constan tanto los cargos como los abonos realizados por el cliente (deudor). El deudor dispone de un crdito sin haber puesto fondos. Al final, slo va a responder de lo realmente dispuesto, aunque no se haya llegado al mximo pactado. Si no hay reembolsos, o son inferiores a lo que se retira, hay un saldo a favor del banco, que es la obligacin que est garantizada. Art. 153 LH establece que se puede establecer este tipo de hipotecas. En la escritura y en la inscripcin hay que determinar: La cantidad mxima por la que responde la finca hipotecada. Plazo de duracin del contrato. Si el plazo es prorrogable. 159
www.carrerafacil.com Si va a haber plazos de liquidacin de la deuda. Operaciones que se van a utilizar o sistema que se va a utilizar para justificar los saldos. Para determinar al final cul es la cantidad lquida a la que asciende el saldo, se lleva un sistema de libretas duplicado. No es necesario que se haga as si se recurre a la excepcin del art. 153.5 LH, que establece que es suficiente con una certificacin de la entidad acreedora. Eso s, el deudor puede alegar error o falsedad de esa certificacin. 6.2 Hipoteca en garanta de rentas o prestaciones peridicas Puede constituirse convencionalmente o unilateralmente (actos mortis causa). Art. 157 LH establece que en la inscripcin debe constar el acto o contrato por el que se ha constituido la renta o la prestacin peridica el plazo el modo de satisfacer la renta Es susceptible de tantas ejecuciones como pensiones peridicas garantice. Por ello, si se procede a ejecutar la hipoteca porque no se ha cumplido o porque ha vencido alguna pensin peridica, la hipoteca no se extingue, sino que contina hasta que se cumpla la ltima pensin o renta asegurada. As, si se vende en pblica subasta el bien, el rematante que adquiere el bien hipotecado lo adquiere con esa hipoteca. Una vez concluido el tiempo de la obligacin, el deudor en un plazo de cancelacin de seis meses puede cancelar la hipoteca, haya cumplido o no, a no ser que el acreedor haya realizado una anotacin preventiva para reclamar que no le han pagado la deuda. 6.3 Hipoteca para garantizar obligaciones futuras o sujetas a condicin El efecto de esta hipoteca frente a terceros se da desde el momento de la inscripcin de la hipoteca y no si la obligacin llega a nacer o la condicin suspensiva se llega a cumplir. Tiene efectos retroactivos. De esta forma, se guarda un rango hipotecario. Una vez que la obligacin futura nace o la condicin se cumple, los interesados pueden hacer constar este hecho por medio de nota marginal, pero no es obligatorio, pero tambin pueden demostrarlo por otros medios extrarregistrales. Si la condicin no se cumple o no nace, la hipoteca se cancela porque, en realidad, la existencia de la hipoteca est determinada por el nacimiento de la obligacin o el cumplimiento de la condicin. Art. 142 LH regula cundo la obligacin asegurada est sometida a una condicin resolutoria inscrita. En este caso, la hipoteca surtir efecto en cuento a terceros cuando se haga constar en el Registro el cumplimiento de la obligacin. Cuando se cumple la condicin resolutoria, se inscribe y puede cancelarse la hipoteca. 6.4 Hipoteca inversa Disposicin Adicional Primera de la Ley 41/2007 sobre el Mercado Financiero. Se hipoteca un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante Se quiere hacer lquido el valor de la vivienda para que el dueo de la misma tenga una renta. Surge porque hay muchas personas mayores con una vivienda en propiedad y pensiones muy bajas. El deudor dispone de un importe mediante unas prestaciones peridicas, pero tambin puede pactarse que sea una prestacin nica. Ese porcentaje se determina por un valor de tasacin de la vivienda en el momento de la constitucin de la hipoteca. Si se llega a ese mximo estipulado, las prestaciones paran. El banco no tiene el derecho a reclamar la deuda hasta el final. Hasta que se cancele la deuda siguen generndose intereses, a pesar de haber llegado al mximo. En ningn momento se pierde el uso de la vivienda. Al constituirse la hipoteca inversa, primero se da una suma inicial para que el solicitante pueda hacer frente a los gastos del contrato y de mejora. Despus se van dando unas 160
www.carrerafacil.com cantidades peridicas que pueden llegar a alcanzar hasta el 90% del valor de la tasacin inicial. La deuda que se tenga al final ser un mximo que se ha pactado dependiendo del valor de tasacin de la vivienda. La recuperacin del crdito y de los intereses generados slo se produce al fallecimiento del propietario o hasta el plazo pactado. Los herederos deciden si pagan la deuda o no. Esta deuda la pueden cancelar los herederos y la vivienda queda en el patrimonio hereditario. Si no la pagan, el banco ejecuta la hipoteca. Si al vender la vivienda, obtiene ms de lo debido, el sobrante ingresa en el patrimonio hereditario. Si al ejecutar el bien, se obtiene menos de lo debido, el patrimonio hereditario responde del resto hasta donde llegue el patrimonio hereditario. Requisitos para que se pueda dar la hipoteca inversa Que el solicitante y los beneficiarios que se puedan designar sean personas o tenga 65 aos o ms o o que est afectado con un grado de una dependencia. Que el deudor disponga del crdito por una prestacin nica o por disposiciones peridicas. Deuda slo exigible por el acreedor o cuando llegue el plazo pactado o o hasta el fallecimiento del ltimo beneficiario. Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y se asegure contra daos. Slo pueden estar concedidas por las entidades de crdito o aseguradoras autorizadas en Espaa. Puede hacerse sobre la vivienda habitual u otro bien inmueble que tenga. En el segundo caso, no tendr las ventajas fiscales que se le otorgan a la hipoteca inversa sobre la vivienda habitual. Al fallecimiento, los herederos tienen dos posibilidades: o Cancelar la deuda con los intereses o No cancelar la deuda y el banco ejecuta la deuda. Ventajas Especial tratamiento fiscal: renta que reciben no tributa. El propietario sigue sindolo y, por tanto, puede disponer del bien. Pero si vende el bien, el banco puede proceder al vencimiento anticipado. 6.5 Hipoteca que garantiza obligaciones transferibles por endoso o al portador El art. 150 LH permite la posibilidad de garantizar mediante hipoteca el cumplimiento de obligaciones incorporadas a un ttulo valor, ya sea a la orden o al portador. El derecho hipotecario se transfiere con la transmisin del ttulo. A quien se le transmite el ttulo hipotecario ser el acreedor hipotecario. No es necesario que el deudor tenga conocimiento. conste la transferencia en el Registro. El importe del crdito est determinado, pero no est determinado el titular. El titular hipotecario va a ser quien en todo momento tenga el ttulo valor. Cuando vence la obligacin quien va a ejecutar la hipoteca ser la persona que en ese momento tenga el ttulo. Cuando se constituye este tipo de hipoteca tiene que constar en la escritura pblica las circunstancias y todas las caractersticas del ttulo tienen que inscribirse en el Registro. Requisitos de constitucin de la escritura pblica que se debe inscribir en el Registro (art. 154 LH) Circunstancias de la hipoteca Circunstancias relativas a la obligacin www.carrerafacil.com 161
www.carrerafacil.com o nmero valor o serie o plazo o forma de amortizacin En el ttulo tiene que constar las circunstancias de la escritura y su inscripcin: fecha y el notario que ha autorizado la escritura y dnde est registrado. En la escritura tiene que hacerse constar el bien afectado por la hipoteca Descripcin de la obligacin asegurada. 7. Extensin objetiva de la hipoteca Es la extensin respecto de la propia finca hipotecada. Si el bien hipotecado se modifica, hay que ver qu ocurre cuando se ejecuta la hipoteca. Hay que determinar cul es la realidad del bien inmueble y cul es la responsabilidad hipotecaria en el momento de la ejecucin. El TS ha determinado que en el momento de la ejecucin de la hipoteca es cuando hay que determinar a qu bienes se extiende la responsabilidad hipotecaria. La LH establece dos supuestos, en funcin de si la finca est o no en poder del constituyente de la hipoteca. Finca en poder del constituyente Extensin legal o natural (arts. 109 y 110 LH) Finca hipotecada La hipoteca se extiende a todo el bien inmueble en toda su extensin y abarca las edificaciones que existan en la finca cuando se constituy la hipoteca, no las posteriores. Si en el momento de la ejecucin de la hipoteca, la cabida de la finca es superior que la consta en el Registro, la hipoteca se extiende a esta cabida en el momento de la ejecucin (art. 215 RH). Otros aspectos a los que tambin se extiende la hipoteca de manera legal Objetos unidos a la finca que no puedan separarse de ella sin deterioro del mismo. Cualquier servidumbre de las que la finca hipotecada sea predio dominante. Si la hipoteca recae sobre un bien inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal, la hipoteca se extiende a la copropiedad de los elementos comunes del edificio. Accesin natural La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, pero no a las segregaciones de terreno artificiales. Mejoras (art. 110 LH) Mejoras necesarias. Obras tiles Mejoras suntuarias Elevacin o ampliacin por abajo de los edificios construidos en el momento de constitucin de la hipoteca. No son susceptibles de extensin no hechos cuando se o las agregaciones artificiales o voluntarias de terrenos constituy la hipoteca o las nuevas construcciones de edificios. Indemnizaciones (art. 110.2 LH) Indemnizaciones que se den al dueo de la finca por razn de un siniestro o por expropiacin forzosa siempre que se haya producido despus de constituir la hipoteca. Si, por el siniestro se ha destruido el bien en su totalidad, la hipoteca se extingue. La hipoteca se convierte en prenda porque el acreedor hipotecario va a tener en garanta una prenda, que es la indemnizacin. En realidad, hay una subrogacin real. Extensin convencional (art. 111 LH) Se ampla la extensin de la hipoteca, adems de la extensin legal, por pacto entre las partes. Si existe pacto expreso, la hipoteca puede extenderse a www.carrerafacil.com 162
www.carrerafacil.com Pertenencias: objetos muebles. Se refieren a la extensin por pacto de los objetos muebles colocados en la finca hipotecada de manera permanente para el adorno, la comodidad, la explotacin o el servicio de alguna industria. Es decir, bienes muebles que se convierten en inmuebles por destino. Excepcin: estos inmuebles pueden separarse sin deterioro del objeto. Frutos Cualquiera que sea la situacin en la que se encuentren (pendientes o separados). Rentas vencidas y no satisfechas cuando llega el plazo del cumplimiento de la obligacin garantizada Finca en poder de un tercer poseedor P.ej., si se vende a un tercero que pasa a ser tercero poseedor o tercero adquirente. El alcance va a ser ms limitado porque no est en poder del deudor. Arts. 112 y 113 LH. No se extiende la hipoteca (art. 112 LH) Partes integrantes Objetos muebles colocados permanentemente que se convierten en inmuebles por destino. Ni si quiera, aunque el deudor transmitente del bien y el acreedor hubiesen acordado la extensin de esas pertenencias. Mejoras Suntuarias costeadas por el nuevo dueo. Mejoras consistentes en obras de reparacin, de seguridad o de transformacin: s se extiende aunque las haya costeado el nuevo dueo. Rentas y frutos Frutos pendientes: no cabe extensin porque son del nuevo dueo. Frutos separados: s se extiende. Rentas vencidas que ya pertenezcan al nuevo dueo: no se extiende la hipoteca. Posibilidades del tercer poseedor respecto a la extensin (art. 113 LH) En el momento de la ejecucin, el tercer poseedor tiene una serie de posibilidades sobre los bienes que estn en la finca: No es posible la separacin porque se deteriora la finca Puede reclamar el importe de esos bienes que estn en la finca, que son suyos y a los cuales no se extiende la hipoteca. Va con cargo al precio de la finca cuando se enajene en la subasta. Del precio que se obtenga, al tercer poseedor hay que darle lo que le corresponda por esos bienes. Posible separacin sin deterioro Retener el bien No retirar el bien, pero reclamar el importe. Pero no va a cargo de la venta del bien inmueble en la ejecucin hipotecaria, sino que se venden aparte en la subasta. 8. Alcance de los intereses Es frecuente que la obligacin principal que se asegura devengue unos intereses y que las partes acuerden que la hipoteca garantice estos intereses. Lo que el Registro publica en una hipoteca ordinaria es la cantidad debida inicialmente, pero cuando se ejecuta, se ejecuta por lo que se debe en el momento de la ejecucin. Por ello, hay que distinguir tres supuestos a los que se extienden los intereses. Intereses convencionales o retributivos o remuneratorios Se fijan por el uso del dinero. Nacen del propio contrato para compensar al acreedor que ha prestado ese dinero. Seran los frutos civiles que da ese dinero. Arts. 114 y 146 LH: la hipoteca alcanza al total de la obligacin principal ms los intereses vencidos y no pagados.
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www.carrerafacil.com Para que la hipoteca asegure estos intereses, hay que determinarlos en la obligacin principal. Adems, hay que pactar expresamente que el pago de esos intereses est garantizado con la hipoteca, lo cual debe constar en el Registro de la Propiedad. Cuando existen estos intereses, la LH seala varios supuestos: No hay perjuicio para tercero El bien no est en manos de un tercero o el constituyente de la hipoteca no ha sido un tercero que no sea deudor. La hipoteca asegura el pago del principal todos los intereses convencionales vencidos y no satisfechos sin ningn lmite temporal. Perjuicio para tercero Tercero puede ser un nuevo poseedor de la cosa, otras personas interesadas, como otros acreedores hipotecarios, cuando quien constituy la hipoteca no fue el deudor. Art. 114 LH establece una limitacin temporal para los intereses a los que se puede extender la hipoteca: Si no hay pacto expresa entre las partes, se acude a la LH La hipoteca garantiza o los intereses vencidos y no satisfechos de los dos ltimos aos transcurridos o la parte vencida de la anualidad en curso. Si hay pacto La extensin de la hipoteca puede intereses de ms de dos aos, pero con un mximo de cinco aos. Ampliacin de la hipoteca (art. 115 LH) El acreedor hipotecario est autorizado a solicitar el aseguramiento de los intereses que han vencido y no se han pagado que no entraban dentro de la extensin de la hipoteca porque se exceden los plazos. La ampliacin de la hipoteca se pide sobre el mismo bien hipotecado. Si la finca hipotecada ya no pertenece al deudor, no se puede pedir la ampliacin sobre esa finca, pero el acreedor hipotecario puede pedir la ampliacin sobre cualquier otro bien inmueble del acreedor. Intereses de demora Son los intereses que se producen por el impago de lo debido. No estn garantizados por la hipoteca. Ahora bien, se puede pactar que la hipoteca asegure estos intereses. Si hay este pacto, el art. 575 LEC establece unos requisitos: Establecer los intereses de forma diferenciada con respecto a los remuneratorios. Determinar cul es el ndice de referencia de estos intereses. Determinar el mximo de responsabilidad por estos intereses. Respetar el plazo mximo de cinco aos del art. 114 LH cuando hay perjuicio de terceros. Esta extensin de la hipoteca es condicional (si no se incumple la obligacin, no habr intereses moratorios) y de mximo. Costas y gastos No quedan garantizados por la hipoteca, pero se puede pactar que la hipoteca se extienda a estas costas y gastos. En cuyo caso, hay que determinar un mximo que va a servir para cubrir estos gastos y costas. Tambin ser condicional a la cantidad de costas y gastos que haya.
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UNIDAD 19. CONTENIDO DE LA HIPOTECA

1. Derechos de propietario El propietario tiene un derecho sobre un bien hipotecado. No se le priva del derecho de propiedad Posesin, uso y disfrute, salvo que venda el bien Puede enajenar el bien Derecho de constituir varias hipotecas sobre el mismo bien Derecho de subrogacin o modificacin hipotecaria Derecho de subrogacin o modificacin hipotecaria La existencia de prstamos hipotecarios es uno de los mecanismos de crdito ms extendidos en la actualidad. Debido a ello, en 1993 se consider establecer medidas legales para agilizar y abaratar los procedimientos jurdicos cuando el deudor quiere cambiar de acreedor. As surgi la Ley 2/1994 sobre Subrogacin y Modificacin de Prstamos Hipotecarios, que tiene como finalidad materializar las subrogaciones cuando el acreedor es alguna de las entidades de crdito recogidas en la ley. La subrogacin puede operar en todos los prstamos, cualquiera que haya sido la fecha de subrogacin y aunque no conste expresamente la posibilidad de amortizacin anticipada. Esta ley ha sido modificada parcialmente en la Ley 41/2007 de Regulacin del Mercado Hipotecario. Se establecen unos requisitos para la subrogacin. Segn el art. 2, el deudor se puede subrogar a otra entidad financiera sin necesidad de consentimiento del acreedor actual. Requisitos de la escritura pblica de subrogacin (art. 4 Ley 41/2007) Pactar las condiciones del tipo de inters y el plazo si hay una alteracin. Cuando el prestamista es una entidad financiera, la escritura se tiene que referir a una serie de circunstancias o Ampliacin o reduccin del capital o alteracin del plazo o condiciones del inters o sistemas de amortizacin o la modificacin de las garantas personales si las hubiere. 2. Responsabilidad Toda hipoteca tiene dos elementos constitutivos: dbito y la responsabilidad patrimonial. El deudor est sujeto a la responsabilidad en caso de incumplimiento. Cuando se tiene una hipoteca, hay dos responsabilidades a cargo del deudor: Responsabilidad personal Deriva de la obligacin, de cuyo cumplimiento responde todo el patrimonio del deudor (art. 1911 CC). Responsabilidad real o hipotecaria Deriva del crdito hipotecario, de cuyo cumplimiento responde la finca o fincas que estn hipotecadas. Art. 105 LH dice que la hipoteca se constituye en garanta de toda clase de obligaciones. Por ello, no altera la responsabilidad personal ilimitada del art. 1911 CC. Por tanto, ambas responsabilidades son compatibles, ya que, adems, recaen sobre elementos diferentes. Por ello, en caso de incumplimiento el acreedor hipotecario puede hacer efectiva esa obligacin sobre los bienes hipotecados mediante la accin real hipotecaria, incluso si los bienes hipotecados han pasado a manos de un tercer poseedor. Ello no impide que pueda recurrir a la accin personal, o bien por la falta que le falte o bien por la totalidad. La responsabilidad personal que procede de la relacin obligatoria (y no de la hipoteca) recae sobre todos los bienes del deudor. Es una responsabilidad universal e ilimitada. Sin embargo, 165
www.carrerafacil.com la LH permite que esa responsabilidad personal, universal e ilimitada se convierta en responsabilidad limitada por pacto entre las partes. Pacto de limitacin de la responsabilidad A modo de excepcin del principio general del art. 105 LH (la responsabilidad hipotecaria no obsta para la responsabilidad personal), el art. 140 LH permite que la responsabilidad personal que deriva de la obligacin se limite a la responsabilidad hipotecaria. No es que se elimine la responsabilidad personal sino que la responsabilidad personal se limita a los bienes hipotecados. Requisitos Este pacto de limitacin de la responsabilidad personal debe hacerse en la escritura constitutiva de la hipoteca. No ser vlido si se hace posteriormente a la constitucin de la hipoteca. Este pacto slo es posible en las hipotecas voluntarias. Si se extingue la hipoteca, se extingue tambin la deuda personal correspondiente. 3. Derechos del acreedor hipotecario Facultades del acreedor hipotecario tendentes a la conservacin del valor de los bienes hipotecados Accin de deterioro o devastacin El deudor mantiene el derecho de propiedad sobre la finca hipotecada. Sin embargo, se encuentra limitado en cierta manera porque el acreedor tiene una serie de facultades tendentes a conservar el valor de esa propiedad porque tiene unas expectativas sobre esa propiedad. Al lapso de tiempo que transcurre desde que se constituye la hipoteca hasta que se ejecuta la hipoteca se la denomina fase de seguridad, en la que el acreedor quiere mantener intactos sus intereses. Quiere asegurarse de que el dueo del bien no disminuye el valor del bien de manera deliberada. Para ello, el acreedor hipotecario cuenta con la accin de deterioro o devastacin del art. 117 LH, que es un procedimiento para conservar el valor de la cosa hipotecada Es preciso que haya un deterioro de la finca hipotecada que implica una disminucin del valor de la finca sea determinante para que se considere insuficiente la garanta hipotecaria Se plantea el problema de si esta accin slo procede cuando este deterioro ya se ha producido o si procede recurrir a esta accin cuando es previsible que se va a producir esa disminucin de valor; es decir, si cabe de manera preventiva. El acreedor hipotecario va a ser quien va a tener que probar judicialmente que existe ese perjuicio por una conducta deliberada o negligente por parte del dueo de la finca, que produce esa disminucin de valor. Si se justifica, el juez mediante providencia ordena al dueo de la finca que haga o que deje de hacer lo que proceda para evitar o para remediar el dao que se produce esa disminucin de valor. Se puede decir que se recupere el estado de la cosa en el momento de constitucin de la hipoteca. Si el propietario del bien contina en el abuso, el juez puede dictar nueva providencia poniendo el bien en administracin judicial. Adems de esta administracin judicial, el art 219 RH establece otras medidas que puede adoptar el juez cuando se produce este deterioro, como, p.ej., la ampliacin de la hipoteca o el vencimiento anticipado del crdito. Vencimiento anticipado de la obligacin Es otra forma de asegurar la efectividad de la garanta hipotecaria cuando se considera que la garanta hipotecaria es insuficiente. Este mecanismo se utiliza ms que la accin de devastacin. El vencimiento anticipado puede ser de origen www.carrerafacil.com 166
www.carrerafacil.com Legal Art. 1129 CC para cualquier tipo de obligacin cuando el deudor realiza actos que disminuyen el valor de la cosa, el deudor pierde su derecho a los plazos y el acreedor podr solicitar el vencimiento anticipado de la deuda. Convencional Las partes establecen unas clusulas de vencimiento anticipado al constituir la hipoteca. Estas clusulas estn sometidas a un control por parte de la Direccin General de Registros y del Notariado para evitar que no sean excesivamente. Las partes pueden pactar: o Se puede ejecutar el bien por el plazo vencido y no pagado, en cuyo caso quien adquiere el bien lo adquiere con la garanta hipotecaria sobre el resto de la deuda que todava contina. o En cuanto venza algn plazo no cumplido, vence toda la deuda y se ejecuta el bien por toda la deuda. Subrogacin real La hipoteca se extiende a las indemnizaciones concedidas al deudor cuando se destruye el bien o cuando se expropia. En realidad, se convierte la hipoteca en una prenda (porque la indemnizacin es dinero, que es un bien mueble). 4. Divisin del crdito hipotecario Una de las caractersticas de la hipoteca es la indivisibilidad. En la prenda y en la anticresis la indivisibilidad es esencial. Sin embargo, en la hipoteca hay una excepcin del principio de indivisibilidad porque se permite que, si la finca hipotecada se divide en dos o ms partes, cuando el acreedor lo consienta, cada parte de esa divisin de esa finca hipotecada puede garantizar una parte del crdito, lo que da lugar a una modificacin de derecho real de hipoteca. El art. 123 LH lo permite. La primitiva hipoteca se fracciona en tantas hipotecas independientes como partes de fincas hayan surgido de la divisin. Por tanto, si se paga una parte del crdito que est gravado con una parte de la finca resultante de la divisin, esa hipoteca ya se puede cancelar, quedando liberada esa parte de la finca. 5. Tercer poseedor: compraventa de la finca hipotecada El dueo de la finca gravada no est privado de su derecho de propiedad. Puede realizar tantos negocios dispositivos o administrativos como estime conveniente. Puede enajenar el bien inmueble a ttulo gratuito u oneroso y aparece la figura del tercer poseedor. Este tercer poseedor es un tercero respecto a la relacin obligacional. No asume, en principio, la condicin de deudor. Si este tercero es un adquirente del bien que adems asume la deuda, deja de ser tercer poseedor. Si hay una transmisin, no se exige la inscripcin de esta transmisin. Basta con la comunicacin o acreditacin al acreedor hipotecario. En cualquier caso, sea cual sea la transmisin que se realiza, la finca pasa al adquirente con la carga hipotecaria. Quien adquiere el bien hipotecado, lo adquiere con la carga hipotecaria, pero esto, en principio, no lo convierte en obligado personal. Por tanto, queda al margen de la obligacin. En los supuestos de transmisin mortis causa o inter vivos a ttulo gratuito hay que determinar si heredero, legatario o donatario son slo terceros poseedores o si tambin son obligados personalmente: El heredero No es tercero poseedor porque asume la posicin jurdica del causante. Por tanto, se convierte en deudor, obligado personal El legatario
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www.carrerafacil.com Hereda a ttulo particular, se le transmite un bien o una cuota concreta del patrimonio hereditario. No asume las deudas del causante. Si se le transmite un bien inmueble hipotecado, es un mero tercero poseedor. Donatario Adquiere un bien concreto. No est obligado a pagar las deudas del donante y es un tercero poseedor. Compraventa de bien hipotecado La compraventa constituye uno de los negocios jurdicos dispositivos del constituyente de la hipoteca que tiene mayor transcendencia jurdica porque se transmite la cosa y porque, al transmitir la cosa, implica una incertidumbre para quien adquiere el bien en cuanto al dbito garantizado. El art. 118 LH contempla la compraventa de finca hipotecada y establece dos supuestos distintos: Compraventa con asuncin de deuda por el adquirente (art. 118.1 LH) El comprador asume la deuda y se subroga en la posicin jurdica del deudor, pasando a ser deudor hipotecario. Adquiere la responsabilidad hipotecaria y la responsabilidad personal. Se da un supuesto de novacin subjetiva porque el adquirente asume la posicin jurdica del transmitente, vendedor o deudor hipotecario. El deudor que constituy la hipoteca queda desligado de la responsabilidad personal y de la responsabilidad hipotecaria. El adquirente comprador se convierte en el deudor respecto del crdito a todos los efectos, tanto frente a la accin real como frente a la accin personal. Por ello, al comprador no se le puede calificar como tercer poseedor. En la propia escritura constitutiva de la hipoteca, cuando se hace con entidades bancarias, se redacta una propuesta por parte de la entidad financiera prestamista en la que prevn expresamente la posible subrogacin y, por lo tanto, est dando su consentimiento a esta posible subrogacin. Se introducen unas clusulas con las comisiones por esta subrogacin. Compraventa con descuento de la carga o retencin de su importe (art. 118.2 LH) El comprador no asume la deuda y slo se subroga en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, no asume la responsabilidad personal. El comprador asume el riesgo de que, si el deudor no cumple la obligacin, el acreedor va a ejecutar el bien y el tercer poseedor puede perder el bien. El titular de la deuda garantizada sigue siendo el deudor constituyente de la hipoteca, que es el vendedor. Este comprador s es un tercer poseedor, porque no asume la responsabilidad personal. Como el bien est hipotecado, vale menos. Por eso, caben dos opciones: Descuento de la carga Del precio ntegro, el comprador deduce el importe de la carga hipotecaria. P.ej., vale 100 y la hipoteca es por 70. El comprador slo paga 30 por el bien Retencin del importe de la carga Pacto del comprador con el vendedor. Se paga el valor ntegro del deudor, pero del precio convenido, el comprador guarda la parte de la hipoteca. Con esa cantidad se compromete a pagar la deuda. P.ej., el bien vale 100 y la hipoteca es por 70. Paga todo el comprador, pero retiene la cantidad de 70. Si el deudor hipotecario cumple la obligacin, el vendedor (deudor hipotecario) se convierte en acreedor hipotecario hasta que el comprador pague el valor total del bien porque el comprador haba pagado menos y le debe al deudor. 6. Derecho de preferencia del acreedor hipotecario y rango de las hipotecas Derecho de preferencia El crdito hipotecario constituye un privilegio especial a favor del titular del derecho real de hipoteca. Constituye un privilegio especial frente al resto de deudores del acreedor. Por tanto, cuando se ejecuta el bien, el acreedor hipotecario cobra antes que otros acreedores del deudor. www.carrerafacil.com 168
www.carrerafacil.com Art. 1923 CC establece con relacin a los bienes inmuebles la preferencia de los crditos hipotecarios sobre los bienes hipotecados. Si existen diversos crditos hipotecarios, el art. 1927 CC establece que la preferencia se fijar atendiendo a la antigedad, que se fijar en atencin a la fecha de inscripcin en el Registro de la Propiedad. El orden de la fecha de inscripcin indica el puesto o rango de la hipoteca. Cuando haya dos o ms inscripciones de igual fecha, se tiene en cuenta la hora de presentacin en el RP. El rango que ocupa una hipoteca es fundamental para determinar quin cobra preferentemente. Esa regulacin de los crditos hipotecarios hay que ponerla en relacin con otras normas, puesto que hay otros acreedores preferentes al acreedor hipotecario: 1. Crditos a favor del Estado por unos determinados impuestos. 2. Crditos de los aseguradores sobre los bienes asegurados por los seguros de los dos ltimos aos, por los dos ltimos dividendos. 3. Crditos por los salarios de los trabajadores (art. 32 ET) 4. Crditos a favor de la comunidad de propietarios derivados de la obligacin de sostenimiento de los gastos generales del art. 9 Ley de Propiedad Horizontal. Rango hipotecario Cuando existen varios acreedores hipotecarios sobre un mismo bien, hay que determinar quin tiene preferencia de cobro al ejecutar la hipoteca. El orden se fija por la fecha de inscripcin en el Registro, que determina el rango o puesto. Este orden puede sufrir alteraciones, que pueden ser Automticas: por la cancelacin de una hipoteca. La hipoteca que se cancela mejora a las posteriores. Por negocio jurdico: las partes pueden permutar o posponer las hipotecas. Ejecucin de una hipoteca de rango preferente El rango tiene importancia porque, al ejecutar una hipoteca preferente, las de rango inferior desparecen, ya que el bien pasa al adjudicatario libre de cargas posteriores y no preferentes. Si no hay sobrante en la subasta, no reciben nada. Si sobre una misma finca concurren varias hipotecas, el acreedor posterior en rango corre el riesgo de que, con la ejecucin hipotecaria del rango anterior se agote lo que se ha pagado por ella y, como el adquirente adquiere libre de cargas posteriores, las hipotecas posteriores quedan extinguidas. Por tanto, la extensin sobre el valor de un bien inmueble hipotecado se produce de manera total a favor de la primera hipoteca en rango de manera condicional, de la segunda y sucesivas (slo cobran con lo que sobre) Ejecucin de una hipoteca de rango inferior Si se ejecuta una hipoteca de rango inferior, no afecta a la de rango preferente porque el adjudicatario adquiere con las hipotecas de rango anterior o de carcter preferente (arts. 1922 y 1923 CC). Alteracin del rango Cambio automtico del rango hipotecario o Sistema de rango variable Cuando se cancela una hipoteca de rango anterior, mejora el puesto de las posteriores automticamente. Para ello, se necesita que haya habido un previo asiento de cancelacin de la hipoteca. Este sistema se da en Espaa en todo tipo de hipotecas. o Sistema alemn o hipoteca de propietario Se inspira en el principio de rango invariable. Cada hipoteca tiene un puesto fijo para asegurar una obligacin garantizada gravando un bien. Si una obligacin es cumplida (esa hipoteca se extingue), ese rango queda libre y queda a disposicin del propietario del bien, quien podr negociar con ese rango. Por negocio jurdico www.carrerafacil.com 169
www.carrerafacil.com Los titulares de ese derecho real pueden negociar el rango. El rango no tiene independencia de la hipoteca, pero s tiene un valor econmico. Por ello, los titulares pueden modificar los rangos de sus hipotecas mediante la negociacin atendiendo ese valor econmico. No es necesario el consentimiento del propietario del bien, ni tampoco el consentimiento de otros acreedores que no negocien. Pero la jurisprudencia ha establecido que s se necesitar el consentimiento de los acreedores que se vean perjudicados. Permuta convencional Cuando los acreedores hipotecarios intercambian sus rangos por negocio jurdico. Es un convenio entre dos titulares de un derecho real que tenga rango registral diferente para cambiar su puesto. Por este convenio, una hipoteca posterior se antepone a otra anterior. Permuta de hipotecas cuyo rango es correlativo. Cuando el rango es sucesivo y correlativo, los acreedores anteriores no resultan perjudicados. Permuta de hipotecas cuyo rango no es correlativo Los acreedores intermedios pueden resultar perjudicados, ya que la que pase a ser preferente puede ser ms gravosa (mayor cuanta, vencimiento anterior, etc.). la ley no dice nada, pero la doctrina y en algn caso la jurisprudencia s ha sealado que se necesita el consentimiento de los acreedores que se puedan ver perjudicados. Posposicin de rango hipotecario y Reserva de rango Acto jurdico unilateral o bilateral por el que el acreedor de una hipoteca cede el rango de la misma a favor de otra hipoteca que se constituir (pero que an no se ha constituido), la cual gozara de un rango posterior si no se hubiese convenido esta posposicin. En el caso de la reserva de rango, se reserva o se pospone el rango de una hipoteca inscrita a favor de una hipoteca futura y esa posposicin se refleja en la escritura pblica que est inscrita. Art. 241 RH regula los requisitos que tienen que constar a efectos registrales: Consentimiento expreso del acreedor que va a posponer su hipoteca. No se dice nada sobre el consentimiento del titular de la finca hipotecada ni de los acreedores hipotecarios intermedios. Sin embargo, s se necesitara el consentimiento de los ltimos. Determinar la responsabilidad mxima por capital, intereses, costas, duracin mxima u otros conceptos de la hipoteca futura. La hipoteca que ha de anteponerse se tiene que inscribir en el plazo convenido. No hay una reserva de rango sine die. Ese plazo se tiene que acordar por mutuo acuerdo por los titulares de los derechos hipotecarios. Transcurrido el plazo, si la nueva hipoteca que se va a interponer no se inscribe, el derecho de posposicin caduca. Esta circunstancia se anotar mediante nota marginal, puesto que el acuerdo de posposicin tambin se tiene que hacer constar mediante nota marginal al lado de la inscripcin de la hipoteca pospuesta. 7. Proteccin de la hipoteca El principal derecho de acreedor hipotecario es la realizacin del valor de la finca hipotecada. Vencido el crdito, si no se satisface la obligacin, el acreedor procede a la realizacin del valor porque no puede quedarse con el bien (se prohbe el pacto comisorio). Por ello, promueve la venta de la finca hipotecada sin necesidad de consentimiento del deudor. El acreedor puede ejercitar dos acciones: Accin personal Como el acreedor es un titular de un derecho de crdito, tiene una accin que deriva del crdito. No le atribuye ninguna preferencia especial sobre los bienes del deudor. Tiene la preferencia del art. 1924 CC por el hecho de que el crdito est documentado en escritura pblica. Permite embargar los bienes. Accin real hipotecaria www.carrerafacil.com 170
www.carrerafacil.com Va contra el bien inmueble. Deriva del derecho real de hipoteca. La realizacin del valor de la finca hipoteca puede hacerse: Judicialmente mediante el ejercicio de la accin real hipotecario. Extrajudicialmente mediante la venta notarial. La accin real y la personal no se pueden ejercer simultneamente, pero s de forma consecutiva. No existe obligacin de ejercer una u otra accin, salvo que se pactara en la hipoteca que deber ejercer la accin hipotecaria. Procedimiento judicial especial de ejecucin hipotecaria (arts. 681 y ss LEC) El acreedor tiene derecho de acudir a este procedimiento cuando el documento en el que se constituy esta obligacin est realizado en escritura pblica e inscrito en el RP. Requisitos para seguir este procedimiento (art. 682 LEC) La accin se dirige exclusivamente contra los bienes hipotecados en garanta de la deuda que se reclama. En la escritura de constitucin de la hipoteca debe estar determinado el precio en que los interesados han tasado el bien hipotecado para que sirva de base a la subasta. En la escritura de constitucin debe constar un domicilio que fijar el deudor para la prctica de los requerimientos y de las notificaciones. El deudor fija el domicilio, pudiendo variarlo sin consentimiento del acreedor, siempre que ese cambio de domicilio sea dentro de la misma poblacin del domicilio o donde radica el bien inmueble (art. 683 LEC). En caso contrario, s necesitar el consentimiento del acreedor. La modificacin del domicilio y el consentimiento del acreedor debern constar en acta notarial y en inscripcin registral. El valor de tasacin y el domicilio tambin se tienen que hacer constar en la inscripcin registral. La demanda se dirige frente a o el deudor o el propietario del bien (hipotecante no deudor), si lo hubiere o el tercer poseedor, si lo hubiere. Antes de la ejecucin, se debe Requerir el pago al deudor en el mismo auto en el que se despacha la ejecucin, salvo que se haya requerido notarialmente antes. Notificar al tercer poseedor la existencia del procedimiento porque le puede convenir satisfacer el importe del crdito y de los intereses y costas antes del remate. Ejecucin Subasta pblica Hay una subasta nica. El bien se adjudica al rematante, que habr consignado el 30%, y tendr un plazo de 30 das para pagar el resto del precio total del remate. Convenio de realizacin de valor (art. 640 LEC) Ejecutante y ejecutado convienen establecer otra forma de la venta del bien inmueble, siempre de conformidad con otros posibles acreedores y terceros poseedores, si los hay. Realizacin por persona o entidad especializada (art. 641 LEC) A peticin del ejecutante o del ejecutado y de conformidad con el otro, se pide que el bien se venda por una persona o entidad especializada. Se adjudica el bien hipotecado al rematante y el deudor o propietario del bien pierde la propiedad del bien y el acreedor ha consumado la accin hipotecaria. Si existe sobrante quedar depositado a favor de los acreedores hipotecarios inscritos en funcin de la preferente. Si sigue quedando sobrante, se entrega al deudor o propietario del bien. Por el contrario si queda crdito pendiente, el acreedor hipotecario puede ejercitar la accin personal por el crdito que queda en virtud del art. 1911 CC a travs del juicio ejecutivo ordinario sobre los bienes del deudor. www.carrerafacil.com 171
www.carrerafacil.com Venta extrajudicial de bienes ante notario o procedimiento extrajudicial notarial (art. 129 LH) Hay diversas sentencias del TS, sobre todo de 1998, que establece que este procedimiento extrajudicial queda derogado por inconstitucionalidad sobrevenida. No obstante, hubo reformas posteriores de la LH posteriores a la entrada en vigor de la CE que regulan la venta extrajudicial, as como en la LEC 2000. Por ello, la Direccin General de Registros y del Notariado y la doctrina dicen que s es constitucional. En la escritura de constitucin de la hipoteca puede pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado en caso de incumplimiento ante notario con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario. La venta se hace privadamente siempre que Haya pacto expreso en la escritura de constitucin de la hipoteca Este pacto expreso tiene que constar de manera separada de las restantes clusulas de la hipoteca. En la escritura constitutiva de la hipoteca en la que se recoge este pacto, debe constar: Valor de tasacin del bien inmueble hipotecado fijado por los interesados para que sirva de tipo en la subasta. Domicilio sealado por el hipotecante para las notificaciones. Designacin de la persona que otorgar la escritura de venta. conste registralmente. Esta venta extrajudicial slo procede para las hipotecas ordinarias o de trfico, segn opinin mayoritaria, ya que el art. 235 RH establece que la ejecucin extrajudicial slo se puede aplicar a las hipotecas que se constituyan para garantizar obligaciones cuya cuanta inicialmente determinada. Cuando se venda el bien por el notario en este procedimiento, se documenta en escritura pblica, que ser ttulo suficiente para o inscribir la finca a favor del comprador o cancelar la hipoteca. Efectos de la ejecucin hipotecaria Enajenacin de los bienes hipotecados. Cancelacin de la hipoteca Aunque la obligacin garantizada est extinguida, hasta que no se cancele la hipoteca, tendr efectos frente a terceros (art. 76 LH). Si se realiza el pago del bien hipotecario, o bien por escritura pblica en la que el acreedor presta el consentimiento, o bien por sentencia ejecutoria, se procede a cancelar la hipoteca (art. 179 LH). Cuando se verifica el remate, se consigna el precio y se asigna el bien, el art. 774 LEC precisa de una actividad procesal por parte del adquirente, ya que, a instancias del adquirente, se debe expedir un mandamiento de cancelacin de la inscripcin de la hipoteca. El juez ordena al Registrador que cancele la hipoteca. Liberacin de los gravmenes o cargas posteriores El rematante adquiere los bienes hipotecados libres tanto de la hipoteca ejecutada como de cualquier carga o gravamen posterior y no preferente. Subsistencia de cargas anteriores y preferentes Estas cargas se deben hacer constar al comunicar la subasta. El adquirente o rematante se subroga en la responsabilidad de esas cargas. El precio del remate se utiliza para pagar al acreedor hipotecario de esa hipoteca y no se puede utilizar para extinguir esas cargas. 8. Causas especficas de la extincin de la hipoteca Cancelacin Prescripcin La accin hipotecaria prescribe a los 20 aos desde que puede ser ejercitada (art. 1964 CC). La accin personal prescribe a los 15 aos y se pueden compaginar ambas www.carrerafacil.com 172
UNIDAD 20. HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO POSESORIO

1. Introduccin En estas dos figuras jurdicas no se desplaza la posesin del bien mueble, por lo que el deudor sigue en posesin del bien. Por ello, sigue teniendo unos ingresos que produce ese bien mueble, que se podrn utilizar para amortizar la deuda contrada. Estos bienes muebles no tienen las caractersticas del bien inmueble, pero s tienen una gran dificultad de movilidad. Sin embargo, s es posible individualizarlos e identificarlos. Adems, actualmente tienen un gran valor. Por eso, destaca la regulacin de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento Posesorio (LHMPD). Disposiciones comunes a la Hipoteca mobiliaria y a la prenda sin desplazamiento posesorio Los bienes objeto de hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento son los bienes que de manera o de forma concreta estn enumerados en esta ley. Slo se puede hipotecar o pignorar la propiedad de estos bienes y, excepcionalmente, el derecho de hipoteca o de prenda de estos bienes. Sobre un bien mueble se pueden constituir diversas hipotecas mobiliarias o diversas prendas sin desplazamiento (art. 2 LHMPD). Constitucin en escritura pblica inscripcin en el Registro Por tanto, la inscripcin es constitutiva. La falta de inscripcin privar al acreedor hipotecario o pignoraticio de los derechos que la ley le concede. Los Registros son pblicos. La publicidad se hace efectiva manifestando los libros a los interesados. Prescripcin de la accin de ejecucin Las inscripciones de esta hipoteca o de esta prenda prescriben a los tres aos desde que vence la obligacin y el acreedor puede ejercitar la accin para ejecutar el bien. Extensin legal (art. 5 LHMPD) Se extiende a toda clase de indemnizaciones que procedan por razn de los bienes hipotecados o pignorados. Los bienes hipotecados o pignorados son intransmisibles (art. 4 LHMPD) Los bienes o derechos hipotecados o dados en prenda sin desplazamiento no se pueden transmitir sin consentimiento del acreedor. S que se puede transmitir el crdito garantizado en escritura pblica con los mismos requisitos exigidos para la hipoteca inmobiliaria en el art. 149 LH. Preferencia del acreedor hipotecario o pignoraticio Gozan de la preferencia recogida en los arts. 1922 y 1926 CC. 2. Hipoteca mobiliaria Es la garanta mobiliaria sin desplazamiento posesorio que recae sobre unos determinados bienes. Recae sobre bienes inmuebles en los que existe una publicidad registral que sustituye a la garanta, que es el desplazamiento posesorio. El hecho de que se registre el bien hace que el bien est sujeto a la garanta (la hipoteca mobiliario) y, por tanto, est sujeto al cumplimiento de la obligacin. Bienes susceptibles de ser objeto de hipoteca mobiliaria (art. 12 LHMPD) Establecimientos mercantiles No se refiere al inmueble sobre el que se asienta el establecimiento, sino a la titularidad del uso de ese establecimiento, de la actividad mercantil. En caso de ejecucin por incumplimiento de la obligacin garantizada, el adjudicatario adquiere el establecimiento 173
www.carrerafacil.com mercantil, que es en realidad, un traspaso o un derecho de arrendamiento que tiene sobre ese bien inmueble para desarrollar esa misma actividad mercantil. No adquiere la propiedad del bien inmueble en s. Automviles y otros vehculos de motor Art. 34 LHMPD considera vehculos de motor: camiones, autocares, tractores, motocicletas, tranvas, vagones de ferrocarril de propiedad particular. Adems se exige un seguro contra robos (art. 36 LHMPD). Aeronaves Aeronaves de nacionalidad espaola. No se inscriben en el Registro de Hipotecas Mobiliarias sino en el Registro Mercantil de la provincia en la que estn matriculadas. Maquinaria industrial Su propietario las desina a la explotacin de una industria. Propiedad industrial e intelectual Se hipotecan los derechos de explotacin de las obras protegidas por la propiedad intelectual e industrial. Contenido de la escritura (Art. 13 LHMPD) Circunstancias que identifiquen la personalidad del acreedor, del deudor o del tercer propietario del bien. Ttulo de adquisicin de esos bienes. Descripcin de los bienes: naturaleza, cantidad, etc. Importe del principal de la obligacin. Plazo de devolucin del principal. Tipo de inters Fijacin de un domicilio para requerimientos y notificaciones al deudor. 3. Prenda sin desplazamiento posesorio Recae sobre cosas muebles no susceptibles de hipoteca mobiliaria, su identificacin es ms imperfecta, no son susceptibles de hipoteca comn, no hay desplazamiento posesorio. El desplazamiento posesorio se sustituye por la publicidad registral. Bienes susceptibles de ser objeto de hipoteca mobiliaria (art. 52 LHMPD) Prenda agrcola y ganadera Los titulares legtimos de explotaciones agrcolas, forestales y pecuarias sobre los siguientes bienes: Frutos, cosechas, animales, maquinarias, aperos de estas explotaciones. Prenda industrial o comercial Mquinas y dems bienes muebles identificables con caractersticas propias. Mercaderas y materias primas almacenadas Prenda de objetos muebles con individualidad propia Colecciones de valor artstico u objetos artsticos o histricos, incluso cuando no formen parte de una coleccin (cuadro, escultura). Prenda de titularidades administrativas Crditos y derechos que correspondan a titulares de contratos, de licencias o concesiones administrativas. Prenda de crditos que no estn representados por ttulos valores. Contenido de la escritura (art. 57 LHMPD) Identificacin del acreedor, deudor y tercero propietario. Descripcin de los bienes que se pignoran: naturaleza, cantidad, calidad, estado. Es decir, todas las circunstancias que los individualice e identifique. Determinacin, si procede, del inmueble donde est situado ese bien mueble. Obligacin de dueo de conservar el bien y de tenerlo a disposicin del acreedor pignoraticio para poder inspeccionarlo, comprobar su existencia y su estado.
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F) LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD UNIDAD 21. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL.
1. Publicidad registral El trfico jurdico de los derechos reales sobre bienes inmuebles exige una especial publicidad. La publicidad deriva de un Registro pblico; se organiza a travs del Registro de la Publicidad. Tiene por objeto unas situaciones jurdicas reales que estn constituidas sobre bienes inmuebles que proclaman su legalidad y que producen unos efectos jurdicos para quien accede al Registro inscribiendo sus derechos. Alguien que quiera compra un bien o quiere conceder un prstamo quiere conocer si el bien es realmente de quien lo vende o si el bien que le van a dar en garanta est gravado con otros derechos reales. Para ello, se necesita un sistema de publicidad fiable que le arroje una certidumbre, sobre todo, para aquellos derechos reales que no limitan la posesin. Publicidad registral Es la que se proporciona a travs de la inscripcin de actos de constitucin, modificacin transmisin o extincin de los derechos reales en un Registro Hasta hace bien poco en Espaa, las fincas se identificaban en el registro por la inscripcin que se haca en cada ttulo exigible y casi siempre esta descripcin proceda de las propias declaraciones de los interesados. Por ello, era frecuente la existencia de doble inmatriculacin, fincas que constaban registralmente, pero que no existan. Por ello, se ha intentado que haya coordinacin entre el Registro y el Catastro (registro administrativo que depende del M. Hacienda que describe localizaciones, superficie, etc) para que la realidad registral coincida con la realidad fsica de las fincas. Actualmente ya hay ms normas tendentes a que haya ms coordinacin del RP con el Catastro. De hecho, ahora se requiere para la inmatriculacin de las fincas la aportacin de la certificacin registral descriptiva y grfica de las fincas. Pero no es ms que una regla cuya falta supone una infraccin administrativa, pero no impide que se practique el asiento de inscripcin. 2. El Derecho Inmobiliario registral. La legislacin hipotecaria en Espaa La LH regula el Derecho Inmobiliario registral. Por eso, a veces se le llama Derecho Hipotecario a esta rama. 2.1 Derecho inmobiliario registral Conjunto de normas jurdicas que regulan la propiedad y los derechos reales que se constituyen sobre bienes inmuebles. Por tanto, son normas jurdicas relativas a las fincas y a los derechos reales sobre bienes inmuebles en su aspecto externo (modificacin, constitucin, adquisicin y extincin). Pero no regula su aspecto interno (contenido y estructura). El D inmobiliario registral se ocupa de las formas de publicidad que se articulan a travs del RP. Por ello, se puede concluir que el Derecho inmobiliario registral es un conjunto de normas del D Civil que regulan las formas de publicidad de los actos de constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales sobre fincas a travs del RP. Sin olvidar que a veces concede determinadas garantas sobre ciertos derechos personales o de crdito. 2.2 Legislacin hipotecaria en Espaa Cuando se preparaba el CC, el Registro tena un tratamiento muy cercano al de la hipoteca. En 1861 se aprob la Ley Hipotecaria y el RH, que entraron en vigor en 1863. Regulan la hipoteca conjuntamente con el sistema de Publicidad inmobiliaria registral. Rasgos generales de esta Ley: 175
www.carrerafacil.com Publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles. Transmisin y constitucin de los derechos reales se rige por la teora del ttulo y el modo. Por lo que la publicidad registral afecta nicamente a la eficacia frente a terceros. Nuestro sistema de publicidad es declarativo y no constitutivo porque los derechos se constituyen fuera del RP, excepto la hipoteca. Los Registros dependen del M. de Justicia. Se sigue un sistema de folio real. Se opta por el asiento de inscripcin. Ha habido numerosas reformas de esta LH. El 8 de febrero de 1946 se aprueba un Texto Refundido, que es a vigente en la actualidad. 3. Sistema de publicidad inmobiliario en Derecho comparado 3.1 Eficacia de la proteccin registral Sistema francs La transmisin de los derechos reales sobre bienes inmuebles se produce al margen del Registro. El Registro tiene una funcin de publicidad en lo referente al dominio y a los derechos reales. Al Registro acceden los actos que constituyen, transmiten o modifican el dominio y los derechos reales. El efecto de la publicidad es relativo porque la inscripcin del Registro exige que est inscrito el derecho del transmitente para que se pueda publicar el derecho del adquirente. La consecuencia principal que deriva del Registro es la inoponibilidad de lo no inscrito. Es decir, al titular registral no se le puede oponer la propiedad u otro derecho real no inscrito. Sistema alemn La transmisin de los derechos reales con origen en un negocio jurdico inter vivos requiere inscripcin. La inscripcin tiene carcter constitutivo. Se publican derechos, no actos. Los derechos acceden al Registro, que son calificados por el encargado del Registro. Se inspira en el principio de tracto sucesivo. Para la inscripcin del adquirente, se requiere que su transmitente sea un titular registral. Efectos de prioridad y rango registral. Efectos sustantivos que derivan de la presuncin de veracidad del derecho inscrito (fe pblica registral). El titular del derecho inscrito tiene a su favor una presuncin iuris tantum del derecho que le pertenece. Esta presuncin puede llegar a convertirse en una presuncin iure et de iure cuando se adquiere un derecho a favor de un tercero de buena fe de un titular registral porque est protegido por la fe pblica registral. 3.2 Organizacin del Registro Sistema de actos: la modificacin jurdico-real se realiza ante el encargado del Registro. Sistema de documentos: la modificacin jurdico-real se realiza fuera del Registro en un documento que luego se lleva al Registro para inscribir. Sistema de transcripcin: se transcribe el documento o se archiva en el propio Registro. Sistema de inscripcin: se extrae del documento slo que le afecta al derecho real y se inscribe en el Registro. Sistema de folio real: los derechos reales se clasifican por fincas. Sistema de folio personal: se abre nombres de personas o titulares. www.carrerafacil.com 176
www.carrerafacil.com Sistema francs: De documentos De transcripcin De folio personal. Como es un jaleo, han aadido un fichero por fincas. Sistema alemn De actos y de documentos De inscripcin De folio real Sistema espaol De documentos De inscripcin De folio real 4. Rasgos fundamentales del sistema registral espaol. Principios hipotecarios Principios hipotecarios Reglas jurdicas organizadoras del rgimen de publicidad inmobiliaria. Son reglas que sirven de base al sistema hipotecario. Son criterios bsicos que organizan el rgimen de publicidad inmobiliaria. Sirven de gua y de comprensin de la materia de D inmobiliario. 4.1 Principio de inscripcin Para la adquisicin, constitucin, modificacin de un derecho, es necesaria su inscripcin en el RP. No rige en nuestro D de manera general, son slo en materia hipotecaria. En nuestro sistema slo es declarativa y no constitutiva. La adquisicin de los derechos reales regulada en el art. 609 CC exige nicamente el ttulo y el modo, pero no la inscripcin en el RP. Se habla de este principio por la importancia de sus consecuencias, ya que el derecho que accede al RP tiene eficacia frente a terceros. Si no se inscribe un derecho, no se encuentra protegido por el Derecho. 4.2 Principio de rogacin El registrador slo inscribe los derechos a instancia de parte. Nuestro Derecho se rige por este principio. No se considera la posibilidad de que el registrador pueda registrar de oficio (Art. 6 LH). Sin embargo, una vez iniciado el procedimiento, el desenvolvimiento de ese procedimiento s va a cargo del registrador. 4.3 Principio de tracto sucesivo Para que pueda ser inscrito un derecho, es necesario que conste inicialmente inscrito el derecho de otorgante. Es una regla tcnica de funcionamiento del Registro. Quien pretende la inscripcin debe traer causa de un ttulo registral. Por tanto, en el folio respectivo de cada finca se va reflejando toda la cadena de transmisiones de titularidades sucesivas. As, el art. 20 LH dice que para inscribir o anotar ttulos por los que se declaran, modifican o transmiten derechos reales debe constar previamente inscrito el derecho de la persona que lo otorga. 4.4 Principio de legalidad Trata de garantizar que lo que consta en el Registro es conforme a Derecho. Es decir, son verdaderos y vlidos. El ttulo material que accede al Registro tiene que estar consignado en un documento autntico y dicho documento tiene que ser calificado por el Registrador. Es responsabilidad del registrador verificar la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos que se contienen en las escrituras pblicas, como establece el art. 18 LH.
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www.carrerafacil.com 4.5 Principio de prioridad Es la versin registral de la preferencia de rango de la hipoteca. En virtud de este principio, el acto registrable que primero ingresa en el Registro se antepone con preferencia a cualquier otro acto que ingresa posteriormente. La preferencia podr ser: Excluyente Para aquellos casos en los que se trate de derechos reales de imposible coexistencia sobre un mismo bien inmueble. El registro se cierra al ttulo que se presenta ms tarde. Con superioridad Para aquellos casos en los que se trate de derechos reales de compatibles sobre un mismo bien inmueble. El derecho que accede primero al RP tiene rango preferente sobre el que accede posteriormente. Art. 24 LH considera como fecha de la inscripcin para todos los efectos la fecha del asiento de presentacin, que no es lo mismo que el asiento de inscripcin. Para determinar la preferencia de dos o ms inscripciones de igual fecha relativas a una misma finca, se atiende a la hora de la presentacin en el RP. 4.6 Principio de publicidad formal El art. 221 LH establece que los registros son pblicos para todos aquellos que tengan un inters conocido en averiguar el estado de los bienes o los derechos reales que se encuentren inscritos en el RP. Dicho inters es digno de proteccin. Se atiende manifestando los libros cuando se requiera expidiendo una nota expidiendo una certificacin 4.7 Principio de especialidad En el Registro de la Propiedad hay que determinar: la titularidad el objeto el contenido Es una idea semejante a la hipoteca. Trasladada a los elementos registrales significa que deben quedar determinadas las circunstancias de las fincas, as como los derechos sobre esas fincas y los titulares. Por ello, tanto la LH como el RH establecen que los Registradores y los Notarios tienen que exigir que los documentos que se presenten a la inscripcin contengan las circunstancias relativas a las personas, a las fincas y a los derechos inscritos. 4.8 Principio de exactitud Indica que el RP es exacto. Es decir, lo que publica el RP coincide con la realidad extrarregistral. Sin embargo, nuestro sistema no es de inscripcin constitutiva. Por tanto, hay que matizar este principio porque conlleva una presuncin iuris tantum. 4.9 Principio de legitimacin registral Se presume, en beneficio del titular inscrito, la exactitud del escrito. El titular inscrito est legitimado para ejercer en un proceso como titular de ese derecho. Esta presuncin tambin es iuris tantum. La carga de la prueba incumbe a quien lo niega. 4.10 Principio de la fe pblica registral. Principio de inoponibilidad El RP da fe frente a terceros de que lo inscrito es cierto. Los terceros pueden dar por cierto lo que diga el RP, aunque no lo sea en realidad. Se est protegiendo al tercero que ha confiado en la publicidad registral y, con ello, se llega a consolidar una adquisicin a non domino.
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www.carrerafacil.com Art. 34 LH establece la eficacia ofensiva de la inscripcin: el tercero de buena fe que adquiere a ttulo oneroso e inscribe su adquisicin est protegido por el Registro; se conoce como tercero hipotecario. El beneficiario de la fe pblica registral. Principio de inoponibilidad Art. 32 LH: lo no inscrito no se puede oponer. La proteccin que el RP dispensa al adquirente de un titular registral no le perjudica los actos de disposicin que este titular registral haya realizado previamente si no constaban en el Registro. 5. El Registro de la Propiedad 5.1 Concepto Registro de la Propiedad como institucin jurdica Como establecen el art. 1 LH y el art. 605 CC, el Registro de la Propiedad se puede definir como una institucin jurdica que tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y a los dems derechos reales sobre bienes inmuebles. Se puede criticar este artculo en el sentido de que slo se refiere a los asientos de inscripcin y anotacin, pero no hace referencia a las notas marginales ni a las cancelaciones. Parte de la doctrina opina que el RP es un Registro slo de ttulos en sentido material. Otro sector de la doctrina sostiene que es slo un Registro de derechos reales porque publica la titularidad del derecho que surge como consecuencia del ttulo. Hay una posicin intermedia, encabezada por Lacruz, que considera que llegan tanto ttulos en sentido formal como derechos. Por tanto, el RP tiene por objeto la inscripcin de actos y contratos relativos al dominio y a los derechos reales. Por ello, al RP, en principio, no acceden los bienes muebles o los derechos de naturaleza personal. No obstante, hay excepciones como se aprecian en el art. 2.5 LH y en el art. 14 RH, como es el acceso de la inscripcin de arrendamientos y de la opcin de compra. Registro de la Propiedad como oficina Es un centro pblico o lugar donde se hallan los libros en los que se practican los asientos registrales. All, el Registrador presta su servicio a travs de un conjunto de medios materiales y humanos que organiza siguiendo las normas. Esta configuracin del RP se contempla en el art. 1 LH y se desarrolla en los arts. 356 a 361 RH. Las inscripciones o anotaciones que se hagan en el RP se debern hacer en el RP en cuya circunscripcin territorial radiquen los bienes inmuebles. Registro de la Propiedad como conjunto de bienes Se refiere el art. 1.3 LH. Los asientos se practican en los libros y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Estos libros toman razn de los actos, de los contratos y de los dems hechos de transcendencia jurdica-inmobiliaria. Los libros tienen que estar foliados y visados judicialmente. Se forman bajo la direccin del M. de Justicia, con todas las precauciones necesarias para prevenir cualquier fraude o falsedad que se puede cometer con ellos. Bajo ningn concepto se pueden sacar del Registro de la oficina donde se encuentra. Los libros del RP se formarn, ordenarn y rayarn segn los modelos establecidos por la Direccin General de Registros y del Notariado (art. 363 RH). En la primera hoja en blanco de cada libro el delegado para la inspeccin de los libros tiene que extender una certificacin expresando el nmero de folios que contiene. Cada folio de los libros de inscripciones debe tener un margen en blanco para insertar en ellos las notas marginales (art. 366 RH). Registro de la Propiedad como servicio pblico El objeto es dar publicidad a los derechos reales inmobiliarios. Esta necesidad se encomienda a un funcionario pblico, que es el Registrador y as dar una mayor seguridad al trfico inmobiliario. El acceso al contenido del RP se puede llevar a cabo por tres medios: Exhibicin o consulta directa de los libros Nota simple informativa www.carrerafacil.com 179
www.carrerafacil.com No tiene valor de documento pblico. No constan todos los datos. Certificacin registral Est emitida por el Registrador y sellada. S tiene valor de documento pblico. Se solicita por escrito o telemticamente. 5.2 Caracteres Es un Registro de carcter jurdico No es un mero Registro administrativo ni un archivo o base de datos. Sus inscripciones estn bajo la proteccin de los tribunales. Es una institucin de Derecho Privado Aunque preste un servicio pblico, es una institucin de D Privado cuyo fin fundamental es dar seguridad al trfico jurdico. Est a cargo de un Registrador de la Propiedad Al frente de cada oficina registral est un funcionario pblico. Es ms que un simple funcionario administrativo, puesto que es un jurista que tiene encomendada la funcin de calificar la legalidad de los documentos inscribibles y su actividad est sometida a la vigilancia e inspeccin de la Direccin General de Registros y del Notariado. Cobra unos aranceles aprobados por el M. de Justicia. 5.3 Funciones Informar sobre la situacin jurdica de los bienes inmuebles. Dar seguridad al trfico jurdico inmobiliario, garanta o proteccin al trfico de los bienes inmobiliarios. Fomentar el crdito territorial. El RP, al dar una gran seguridad a las adquisiciones y transmisiones de bienes inmuebles, contribuye al fortalecimiento del crdito territorial y al progreso econmico. Colaborar con la Administracin y con la Justicia A travs del RP se garantiza la eficacia de las decisiones judiciales o administrativas, se facilita la investigacin acerca del estado de los bienes.
UNIDAD 22. LOS ELEMENTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

1. La finca en el Registro de la Propiedad. 1.1 Concepto La finca es la base fsica y jurdica. Es el elemento ms invariable de la relacin jurdica. Cada finca tendr un nmero diferente y en el folio se inscribirn todos los elementos que tenga cada finca. Funciona a travs del sistema de folio real. El Registro abre un folio registral a cada finca. No existe un concepto legal de finca, pero la distingue entre: Finca en sentido material Trozo de terreno delimitado, edificado o no, que forma una unidad en el trfico jurdico. Corresponde a una determinacin geogrfica y pertenece a uno o ms propietarios. Finca registral Es la que abre folio registral y no tiene que coincidir con la finca material, puede no ser una finca material (puede ser una concesin administrativa). 180
www.carrerafacil.com Se abre un registro particular a cada finca. A cada finca se le destina un nmero de hojas necesario. Todos los asientos correspondientes a la misma finca se practican a continuacin. En el registro particular de una finca figura el historial jurdico de esa finca, que facilita el funcionamiento del RP: para la funcin calificadora del Registrador Si se le presenta un ttulo para su inscripcin puede conocer los que ya estn inscritos sobre esa finca y juzgar si se contradice o no. para la consulta de los interesados Pueden conocer la historia jurdica de es afinca para poder hacer negocios jurdicos. Lo que no aparezca all no afecta al tercer adquirente que rena todas las condiciones del tercer adquirente hipotecario. Folio registral Todo el conjunto de hojas que en los libros del RP se le asignen a cada finca que ingresan para hacer constar en lo sucesivo todo lo que sobre esa finca sea susceptible de acceder al RP. Es decir, el folio puede ser ms de una hoja. 1.2 Fincas especiales Como finca material y finca registral no siempre coinciden, la jurisprudencia ha hablado de la unidad funcional: fincas unidas que funcionan en su conjunto como una finca registral, pero que no tienen unidad material y, por tanto, abren folio en el Registro. Por ello, la LH permite que se abran registros particulares a entidades que no responden al concepto de finca material. Se habla de fincas registrales especiales. Pueden agruparse en tres grandes grupos: La realidad fsica sobre la que recae el derecho no es una finca material normal. La realidad fsica tiene la naturaleza de finca registral pero comprende varias fincas materiales discontinuas. La realidad fsica no es exactamente sobre una finca, sino sobre otro derecho. El derecho que abre el folio registral no es el derecho de propiedad sobre toda una finca material, sino slo una parte del derecho de propiedad, porque hay una divisin Supuestos Aguas de dominio privado (art. 66 RH) Se consideran finca registral independiente. Son bienes inmuebles y, por tanto, constituyen fincas independientes que son inscribibles (Art. 334 CC). El propietario puede ser distinto del propietario de la tierra donde se encuentran estas aguas. Concesin administrativa sobre bienes inmuebles Concesiones sobre minas, espacios para autopistas, espacios en vas pblicas para terrazas, kioscos. Abre folio registral. Lo que es inscribible es el derecho del concesionario sobre el bien inmueble con su extensin y sus condiciones (art. 31 RH). Finca funcional Se integran fincas no colindantes que forman una unidad orgnica con un mismo destino econmico: explotaciones industriales y explotaciones agrcolas. Accede al RP una nica finca que tiene esa unidad orgnica. En la inscripcin registral se tienen que delimitar los terrenos que forman la finca registral. Pisos y locales en rgimen de propiedad horizontal Los pisos individuales que estn en rgimen de propiedad horizontal se pueden inscribir en el RP como fincas independientes (art. 8.5 LH). Abren folio registral. Es necesario que previamente haya ingresado en el RP el edificio entero en rgimen de propiedad horizontal. El edificio habr ingresado en el RP en su conjunto, pero no como finca especial. Posteriormente se puede inscribir el piso individual en rgimen de propiedad horizontal como finca especial. Cada uno de los pisos individuales se puede inmatricular de forma separada haciendo referencia a la finca registral, que es el edificio. Garajes y trasteros www.carrerafacil.com 181
www.carrerafacil.com Desde 1998 el art. 68 RH ha permitido que tambin se abra folio registral a la cuota indivisa de una finca destinada a garaje. Es decir, a la plaza de garaje, est adscrita o no una plaza determinada. La plaza de garaje constituye finca registral independiente. Tambin constituye finca especial la cuota que se tiene destinada sobre los trasteros. Arrendamientos urbanos Aprovechamiento por turnos 1.3 Descripcin de la finca La legislacin hipotecaria comprende una serie de normas que hay que respetar para describir la finca que se registra. Muchas veces no hay adecuacin porque los pisos que accedan al RP no contenan una certificacin del Catastro, que es donde se describe la forma de forma ms adecuada en trminos de ubicacin. Circunstancias que deben constar en la primera inscripcin (art. 9 LH y art. 51 RH) Naturaleza de la finca o Carcter rstico o urbano. o Nombre de la finca. o Si se dedica a secano o regado. o Superficie. Situacin y linderos. Extensin superficial, teniendo en cuenta el sistema decimal. Identificacin de la finca con la base grfica catastral o urbanstica y un plano topogrfico. 1.4 Modificaciones en la finca y rectificaciones en su descripcin Exceso de cabida Cuando se pretende hacer una inscripcin sobre algn derecho o alguna finca ya matriculada, a veces la cabida es inferior o superior a la que consta en el RP. En estos casos, se puede modificar la cabida que estaba inicialmente registrada. Se prevn una serie de procedimientos para modificar el Registro. Hay que probar debidamente que la cabida ha sido modificada. Procedimientos para modificar la cabida inicialmente registrada Art. 200 LH Expediente de dominio. Acta de notoriedad. Ttulo pblico de adquisicin Declaracin de obra nueva Declaracin a efectos registrales de cualquier obra que ha transformado las circunstancias materiales de una finca inscrita. Por tanto, el titular quiere que a esa transformacin se le extienda la proteccin registral. Es el caso de una finca que est inmatriculada como un solar y se ha construido un edificio. Se pretende adecuar la inscripcin a la realidad. El art. 208 LH y el art. 308 RH establecen que se puede incorporar la declaracin de obra nueva en un ttulo inscribible. Por tanto, esta declaracin se har en una escritura pblica, que ser la que accede al RP para inscribir esta obra nueva. Esta declaracin la puede hacer el contratista o el propietario, acompaando un certificado del arquitecto del comienzo o de la finalizacin de la obra. Recientemente una Resolucin de la Direccin General de Registros y del Notariado de 2000 ha introducido que se puede hacer la inscripcin aportando un auto recado en expediente de dominio en el que se declara la obra nueva con la licencia municipal. Una instruccin de la DGRN de 2007 introduce que se tiene que declarar en la inscripcin que existe el depsito notarial del Libro Edificio de la edificacin. Modificaciones registrales Agrupacin de fincas (art. 45 RH) www.carrerafacil.com 182
www.carrerafacil.com Cuando dos o ms fincas registrales se agrupan para formar una nueva finca registral, se abre un nuevo folio registral y se cierran los de las dos agrupadas. Segregacin de fincas (art. 47 RRH) Se segrega una parte de una finca registral para aadirse a otra finca que formar otra nueva. Se crea una nueva finca registral que abre nuevo folio, pero no se cierra el folio registral de la finca de donde se ha segregado la otra porque la finca de la que se segrega contina existiendo, aunque exista con menos superficie. Agregacin de fincas (art. 48 RH) Una finca registral recibe parte o la totalidad de otra finca registral, pero la agregada no puede medir ms de un quinto (20%) que la principal. No se abre folio registral y se puede, o no cerrar folio registral segn se agregue parte o la totalidad. Divisin De una finca registral se hacen dos o ms nuevas. Se cierra el folio de la finca de procedencia y se abren tantos folios como fincas surjan de esa divisin. 2. Actos y derechos que tienen acceso al Registro. El objetivo principal del RP es que consten en l los derechos reales sobre los bienes inmuebles. Sin embargo, la LH tambin permite que consten en l excepcionalmente derechos personales que afecten a un bien inmueble, en algunas ocasiones y tambin resoluciones judiciales que afecten a la capacidad o a la facultad de disposicin de los bienes de las personas. Esto se debe a que la inscripcin se refiere a la titularidad jurdico-real, pero tambin deja constancia de la causa y del ttulo en virtud del cual se ha accedido al RP. 2.1 Derechos reales inmobiliarios Art. 2 LH establece qu derechos son inscribibles: Ttulos traslativos o declarativos del dominio o de los derechos reales. Ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres, etc. Actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles o derechos reales. P.ej., cuando se adjudiquen bienes de una herencia a unos coherederos para que, con el importe de su venta, atiendan al pago de las deudas hereditarias. Resoluciones judiciales que declaran incapacidad legal para administrar o modifica la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes. Contratos de arrendamientos de bienes inmuebles, subarriendo, cesiones. Ttulos de adquisicin de bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, corporaciones civiles o eclesisticas. 2.2 Derechos personales Art. 9 RH dice que, con carcter general, no se pueden inscribir derechos personales. Ahora bien, es cierto que tanto en la prctica notarial como en la registral y como recoge la DGRN a veces es difcil determinar si los particulares crean una relacin jurdica de carcter real u obligacional. Por ello muchas veces acceden al RP derechos personales de carcter personal. Es ms, la LH permite que se inscriban derechos que, sin ser reales, exceden del mbito personal de los contratantes y que, por su inscripcin, adquieren una eficacia erga omnes: Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, ya sean urbanos o rsticos. Las reglas obligaciones que configuran el contenido y el ejercicio de la propiedad horizontal, porque el art. 8 LH prev la posibilidad de su inscripcin En la inscripcin de los edificios en rgimen de propiedad horizontal se permite que conste en el RP las normas de contenido obligacional que existen entre los distintos copropietarios. La finalidad es dar publicidad informativa de esas normas para que las 183
www.carrerafacil.com puedan conocer todas las personas que adquieran un piso o local sobre ese edificio en rgimen de propiedad horizontal. Derecho de aprovechamiento por turnos Opcin de compra (art. 14 LH) Requisitos para poder inscribirla: o Convenio expreso de las partes. o Precio estipulado para la adquisicin de la finca. o Plazo para ejercitar esa opcin. Derechos personales que tienen acceso al RP por va del asiento de anotacin preventiva La anotacin preventiva no origina un asiento de inscripcin, pero s existe la posibilidad de que, por esta va, se puedan anotar en el RP determinadas demandas que existen sobre un bien, un embargo judicial sobre un bien para que as un posible adquirente no estuviese protegido por la fe pblica registral, no haya venta fraudulenta, etc. 2.3 Inscripcin de resoluciones judiciales Segn el art. 2.4 LH, son inscribibles las resoluciones judiciales que afectan a la capacidad o a las facultades de disposicin de las personas sobre sus bienes. De esta forma se protege al incapacitado. Se facilita la funcin calificadora del Registrador y dar una publicidad de la falta de disposicin del titular registral, que est incapacitado. 3. El titular registral. 3.1 Concepto El titular registral es quien aparece cuando la relacin jurdica o el derecho subjetivo ha tenido acceso al RP. El titular registral es el sujeto de Derecho que queda designado en los libros como el portador de un derecho sobre el inmueble inmatriculado. El titular es una persona fsica o jurdica, pblica o privada, a la que pertenece, segn el Registro, el derecho. Puede ser una persona como titular exclusivo o en rgimen de comunidad. La persona, en principio, ha de existir al tiempo de la inscripcin, salvo algunas excepciones, como el nasciturus cuando es beneficiario de alguna disposicin que sea inscribible a su favor. El titular estar determinado o ser determinable segn la normativa hipotecaria. 3.2 Identificacin Art. 51 RH establece unas normas de cmo se tiene que identificar la persona a cuyo favor se practique la inscripcin: Si se trata de personas fsicas o nombre, apellidos, DNI o si est emancipado, la causa, o estado civil. Si est casado, el rgimen econmico matrimonial y, en ese caso, nombre y apellido del cnyuge. o nacionalidad y vecindad civil y domicilio. Persona jurdica o clase, denominacin, identificacin fiscal, domicilio o nacionalidad si fuera entidad extranjera Si se inscribe por medio de representacin, o Relacin de las personas, si la representacin es legal o Poder, si la representacin es voluntaria
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www.carrerafacil.com 3.3 Circunstancias que afectan a la capacidad de obrar o a la disponibilidad de los bienes del titular registral Son objeto de inscripcin Sentencias de incapacitacin y prodigalidad. Autos de declaracin de ausencia y fallecimiento. Cuando se inscribe un bien inmueble integrado en un patrimonio protegido de una persona con discapacidad, segn establece la Ley 41/2003, se debe establecer en la inscripcin esta circunstancia. Es defendible la inscripcin de este bien porque beneficia al Registrador y al que quiere contratar con el titular inscrito, ya que podr conocer la falta de capacidad sin necesidad de acudir a ningn otro Registro pblico. De esta forma, la eficacia legitimadora del RP no podr funcionar contra el incapacitado y a favor del adquirente. Para estas situaciones, se ha previsto el Libro de Incapacitados o de Alteraciones en las facultades de administracin y disposicin. Aqu se extiende la inscripcin de la sentencia, as como las cancelaciones de estos asientos que se llevan a cabo por nota al margen.
UNIDAD 23. LA INMATRICULACIN

1. Concepto de inmatriculacin. 1.1 Inmatriculacin. Primera inscripcin La inmatriculacin es la primera inscripcin. Lo primero que hay que hacer es inmatricularla. Se ingresa en el RP en cuanto propiedad de alguien. Por tanto, la primera inscripcin es la de dominio (art. 7 LH). El ingreso de una finca en la vida registral se realiza en virtud de una primera inscripcin de su dominio a favor del inmatriculante y abre folio registral particular. El RP no puede publicar un derecho real que no ha sido inscrito en su correspondiente folio. Notas caractersticas Lo que define la inmatriculacin es el ingreso de la finca en el RP Por eso, el Registrador tiene realizar un control previo para no inscribir una finca dos veces. Este ingreso es realizado en virtud de una primera inscripcin de dominio Por ello, el asiento de inmatriculacin es un asiento de inscripcin y, adems, de primera inscripcin. P.ej., si hay una segregacin de una finca, surge una nueva finca. Se hace una nueva inscripcin, pero no es una primera inscripcin porque ya la hubo de la finca de la cual procede esa segregacin. Es un asiento de dominio No se matricula la posesin ni los derechos reales limitados. Abre folio registral particular Se va recogiendo todo el historial de esa finca. En principio, la inmatriculacin la solicita el propietario, o, si son varios, el copropietario para inmatricular su cuota indivisa. 1.2 Inscripcin de derechos reales sobre fincas no inscritas Excepcionalmente, se prev que pueda solicitar la inmatriculacin el titular de un derecho real limitado sobre una finca que, en principio, no podra inscribir porque la finca no est matriculada (art. 7 LH). Si la finca no est inscrita, no puede acceder al RP ningn derecho. A pesar de ello, existe la posibilidad de que se pueda inscribir este derecho real limitado porque el titular de ese derecho real, cuyo dueo no haba inscrito su finca, puede solicitar la inscripcin de su derecho en base a las normas que prev el art. 312 RH. www.carrerafacil.com 185
www.carrerafacil.com Est legitimado para solicitar una anotacin preventiva. Una vez hecha la anotacin preventiva, mediante intervencin judicial o notarial se requiere al dueo de la finca para que inscriba el dominio de la finca y, de esta forma, el derecho limitado pasa a ser una inscripcin. Si el dueo de la finca no inscribe su dominio, el titular del derecho real limitado puede promover la inscripcin del dominio de esa finca. 2. Los medios de inmatriculacin. 2.1 El expediente de dominio (arts. 201 y 202 LH y 207 a 287 RH) Es un medio de inmatriculacin de una finca no inscrita. Finalidades: Inmatriculacin Reanudar el tracto interrumpido No se han inscrito transmisiones y derechos durante un perodo de tiempo y luego se quiere volver a inscribir. Hacer constar el exceso de cabida Es un procedimiento cuando el propietario no tiene un ttulo o el ttulo no es suficiente para inmatricular una finca. Ese ttulo que se obtiene con el expediente de dominio se puede inscribir. Es un procedimiento de jurisdiccin voluntaria que se hace ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica el bien. Se solicita la declaracin de que el actor ha adquirido la propiedad de la finca que quiere inmatricular. Quien pretende iniciar el expediente de dominio quiere conseguir acreditar la titularidad del bien. La ley se preocupa de que sean citados todos los que tengan alguna pretensin sobre la titularidad dominical que va a obtener el actor. Fases 1. Solicitud del interesado mediante la presentacin del escrito ante el Juez de Primera Instancia correspondiente. Hay que hacer constar la identificacin de la finca, fecha de adquisicin, colindantes de esa finca. 2. Citacin de todos los que tengan algn derecho real sobre esa finca persona de quien proceda la finca persona a quien pueda perjudicar la inscripcin 3. Perodo de pruebas. 4. Alegaciones. 5. Resolucin mediante auto Auto estimatorio es ttulo bastante para la inscripcin solicitada. 2.2 Ttulo pblico de adquisicin Art. 205 LH Son inscribibles, sin que haya ninguna inscripcin previa, los ttulos pblicos otorgados de modo fehaciente que acrediten la adquisicin de un derecho con anterioridad a la fecha del ttulo, siempre que no est inscrito en el Registro a favor de otra persona. El ttulo expedido por el Registrador se tiene que publicar en edictos en el tabln de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca. Si el transmitente de este derecho no puede acreditar por un documento fehaciente la adquisicin hecha en su momento que se pretende inscribir, este ttulo pblico se puede complementar por un acta de notoriedad, que acredita que quien ha transmitido el bien era dueo del bien transmitido (art. 298 RH). Se reflejar tambin en edictos que se publican en el Ayuntamiento. Hay que reflejar la referencia catastral de la finca. La inmatriculacin por estos medios no produce efectos frente a terceros hasta que no transcurren dos aos. 186
www.carrerafacil.com 2.3 Las certificaciones de dominio Art. 206 LH Procedimiento a favor de entidades pblicas (Estado, provincia, municipio, corporaciones de D Pblico y la Iglesia Catlica) cuando carecen de un ttulo inscrito de dominio. Pueden inscribir bienes inmuebles que le pertenezcan mediante la oportuna certificacin librada por un funcionario pblico. Esta certificacin tiene que expresar el modo en que fue adquirida la finca en cuestin. En este caso, tambin se aplaza por dos aos la eficacia de la inmatriculacin frente a terceros. 3. La doble inmatriculacin. Es posible que una finca est registrada en dos o ms folios, o que una parte de una finca est en otro folio. Art. 313 RH regula con precisin este supuesto: Tiene en cuenta la doble inmatriculacin de partes indivisas de una finca. Fija un plazo de caducidad cuando permite que se pueda adjuntar una nota marginal expresando la doble inmatriculacin. Hasta la reforma, esta nota marginal era indefinida. Doble inmatriculacin se refiere o al mismo titular El Registrador cierra el folio ms moderno y deja abierto el ms antiguo, se traslada lo del folio ms moderno al ms antiguo, siempre que no haya nadie afectado por ese traslado y que consienta el titular registral. o a distintos titulares Hay acuerdo entre los interesados Una vez comprobada la identidad de la finca y justificado el consentimiento de los interesados, el Registrador cancela la inscripcin acordada por los interesados. No hay acuerdo entre los interesados El juez en juicio declarativo determina qu inscripcin prevalece y cul hay que cancelar. La legislacin no determina cul es el criterio de decisin. S se prevn medidas cautelares sobre el bien. Hasta que se dicte el auto por el que se cancela una u otra inscripcin, esta doble inmatriculacin va a constar en el Registro para conocimiento de los terceros. Esta nota marginal caduca al ao, salvo que antes se anote la demanda interpuesta en el correspondiente juicio declarativo.
UNIDAD 24. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

1. Concepto. El procedimiento registral est integrado por un conjunto de normas que comienza con la inscripcin del ttulo que se pretende inscribir y termina con la resolucin del Registrador, que acuerda o deniega y suspende la inscripcin solicitada. Este procedimiento tiende a obtener un asiento adecuado del Registro. Fases del procedimiento 1. Iniciacin mediante peticin del interesado. 2. Presentacin de los documentos. 3. Sustanciacin de la presentacin por parte del Registrador Realizar una actividad calificadora 4. Extender el asiento que se ha solicitado, si procede.
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www.carrerafacil.com 2. Iniciacin del procedimiento. El llamado Principio de rogacin. 2.1 Principio de rogacin Slo procede la prctica del asiento registral a iniciativa de la persona interesada. No cabe que el Registrador acte de oficio. Una vez que la persona interesada lo ha solicitado, el Registrador tiene que actuar. El Registrador tiene que actuar de forma consecuente con lo que se ha solicitado: adecuarse al asiento que se le ha solicitado y a los documentos que s ele han presentado. Por ello, una vez que se le ha solicitado la inscripcin y se han presentado los documentos, ya no se necesita la intervencin del interesado. El procedimiento es rogado porque es promovido por el interesado de manera voluntaria y libre. No existe obligatoriedad de inscribir. Algunos autores sealan que se puede hablar de una carga de inscribir en el sentido de que la inscripcin es un presupuesto para que el titular tenga un mejor disfrute del derecho porque la inscripcin le otorga unas ventajas, que es la proteccin del Registro y le evita unos determinados riesgos (p.ej., perder un derecho por la aparicin de un tercero protegido por la fe pblica registral amparado por el art. 34 LH). Supuestos excepcionales en los que el Registrador acta de oficio Cuando existen caducados que han de ser cancelados. Cuando se mencionan derechos que no han sido inscritos como derechos autnomos y, sin embargo, son susceptibles de inscripcin independiente. El Registrador puede proceder a esa inscripcin independiente. 2.2 Presentacin del ttulo y legitimacin para solicitar la inscripcin La solicitud, que debe ir acompaada de los ttulos, se har en el Registro territorial competente para permitir la labor de calificacin del Registrador. Esta presentacin se puede hacer personalmente por correo Se considera presentante al remitente de los documentos. Este procedimiento se suele utilizar por autoridades administrativas. Legitimacin para solicitar la inscripcin o Quien adquiere el derecho. o Quien transmite el derecho. o Titular de un derecho limitativo de dominio. o Representante de cualquiera de estos 3. El asiento de presentacin. Al acceder el ttulo al Registro, concluye la iniciativa del interesado y el Registrador tiene que proceder a realizar el asiento de presentacin. Se hace este asiento porque no puede inscribir inmediatamente, ya que debe calificar. Notas caractersticas Asiento preliminar que deja constancia de la solicitud. Asiento temporal Determina la prioridad del derecho. Al dejar constancia del da y de la hora de la presentacin, se determina el rango del derecho. Se extiende por orden segn se van presentando los ttulos, haciendo constar nombre y apellidos del presentante hora y fecha especie del ttulo presentado 188
www.carrerafacil.com autoridad o notario que ha suscrito ese ttulo firma del Registrador. El principio de prioridad temporal se refleja aqu porque el asiento de presentacin determina la prioridad, puesto que se deduce de la fecha y la hora que consta en dicho asiento. El rango registral va a estar en el asiento de presentacin. Por ello, la preferencia va a actuar con eficacia excluyente Si existen derechos contradictorios o incompatibles, el derecho de fecha posterior es el que no se va a registrar, prelativa Si existen dos derechos enfrentados sobre un mismo bien, pero compatibles entre s (dos hipotecas sobre un mismo bien inmueble), tendr preferencia la que est inscrito en el asiento de presentacin con fecha ms antigua. Produce un efecto procedimental Emplaza la actuacin del Registrador, quien tiene que proceder a calificar el ttulo que se le ha presentad en un plazo general de 15 das. Denegacin de la prctica del asiento de presentacin porque no son vlidos: Documentos privados, salvo las excepciones permitidas por la LH. Documentos relativos a fincas que no estn en ese distrito. Documentos que por su contenido o naturaleza, no pueden provocar la inscripcin registral. En este caso, los devuelve. Aceptacin de la prctica del asiento de presentacin. Debe hacer constar La identificacin de quien lo presenta. El titular de la finca. La finca sobre la que recae el derecho. Plazo de vigencia 60 das hbiles, se cuentan desde el da siguiente a la fecha de su realizacin. 4. La calificacin registral. El llamado Principio de legalidad. 4.1 La funcin de calificacin: su objeto En el sistema espaol en el que se presume que los asientos son vlidos, en base al principio de legalidad, resulta lgico que, previamente el Registrador califique los documentos para ver si son vlidos. Por tanto, la calificacin registral es un medio para hacer efectivo y veraz ese principio de legalidad. Caracteres de la funcin de calificacin Funcin de control de legalidad Se interpreta, se califica y se establecen una serie de consecuencias jurdicas. Funcin ejercida con carcter unipersonal Hay un Registrador por Registro, quien asume la exclusiva responsabilidad de su ejercicio Funcin inexcusable Es de ejercicio obligatorio Funcin independiente No est sometida a criterios jerrquicos y no es delegable. Funcin global y unitaria
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www.carrerafacil.com 4.2 Medios de calificacin y plazos Medios En cuanto al mbito de la calificacin, el art. 18 LH determina que la funcin calificadora del Registrador abarca la legalidad del ttulo formal la capacidad de los otorgantes la validez de los actos dispositivos que se contienen en las escrituras pblicas. Es decir, abarcan la legalidad completa, formal y material del ttulo. El mbito de la calificacin registral se realiza en funcin del documento que se califica: Documento notarial Son escrituras pblicas que recogen un acuerdo entre las partes. El notario da fe del contenido y de la capacidad de las partes, pero no es suficiente para el acceso al Registro. Por ello, el Registrador tiene que calificar estos documentos. Para ello, estudiar la validez de los actos la capacidad jurdica y de obrar de los otorgantes de estos documentos notariales el contenido de estas escrituras o documentos notariales. Documentos judiciales y administrativos La calificacin del Registrador se limita a ver la competencia del juzgado o tribunal si la resolucin es congruente con el procedimiento. 4.3 El resultado de la calificacin Calificacin positiva La consecuencia inmediata es la inscripcin. Calificacin negativa El Registrador en el plazo de 10 das debe notificarlo al presentante y al funcionario autorizante del ttulo. Se debe efectuar por escrito y debe ser motivada. Esta calificacin negativa puede afectar a la totalidad del documento a determinadas clusulas del documento Requisitos para que quepa la inscripcin parcial o Lo debe solicitar el interesado o Si el Registrador lo considera procedente. o Cuando afecte a clusulas no esenciales del negocio que se pretende inscribir o No implique una alteracin de la voluntad negocial. Art. 65 LH: La calificacin negativa puede deberse a Faltas insubsanables Se deniega la inscripcin y no se hace anotacin preventiva. Las faltas insubsanables se caracterizan porque el defecto en que consisten provoca la nulidad del acto. Se cierra definitivamente el Registro para ese ttulo y se pierde la prioridad registral. Para su solucin, se necesita de un nuevo acto de otorgamiento instrumental. Faltas subsanables El Registrador suspende la inscripcin. Puede extender una anotacin preventiva para que se subsane si la solicita quien present el ttulo. El defecto no conlleva la nulidad del acto, ni afecta a la nulidad del ttulo, que se puede solucionar con una modificacin o nueva redaccin. Se conserva la prioridad ganada.
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www.carrerafacil.com 5. Recursos contra la calificacin. 5.1 En el recurso judicial Slo cabe cuando el Registrador califica denegando la inscripcin. Tambin cabe si hay calificacin positiva. 5.2 En el recurso gubernativo Slo cabe cuando el Registrador califica denegando la inscripcin. Si el Registrador accede a la inscripcin, cabe un pleito entre las partes, pero nunca un recurso gubernativo. Se realiza por La persona a cuyo favor se hubiese practicado la inscripcin que se solicit. El representante legal o voluntario. El notario autorizante de ese ttulo. Plazo para interponer el recurso: 1 mes desde que se le notifica la calificacin del Registrador denegando la inscripcin. Si el Registrador mantiene la denegacin de inscribir, la Direccin General de Registros y del Notariado tiene que resolver y notificar su resolucin en un plazo de tres meses. Si, transcurrido ese plazo, no ha recado ninguna resolucin, se entiende que ha desestimado el recurso. Esta resolucin es vinculante para todos los tribunales mientras no la anulen los tribunales de justicia. Si la DGRN estima el recurso, el Registrador tiene que proceder a la inscripcin en los trminos impuestos por la DGRN.
UNIDAD 25. LOS ASIENTOS REGISTRALES

1. Clases de asientos. Asiento registral Cualquier anotacin que se efecta en los libros registrales. En el sistema de inscripcin en el asiento se constata un resumen del documento que se presenta. Por tanto, el contenido del asiento es un extracto del documento y no una copia del documento. La finalidad principal de los asientos registrales es la de dar publicidad de los ttulos y derechos que se inscriben. Clases de asientos (art. 41 RH) Asiento de presentacin Inscripcin Anotacin preventiva Nota marginal Cancelacin Son asientos que se relacionan entre s en cuanto que todos tienen que cumplir unos requisitos formales, pero tambin se diferencian por su funcin, duracin y contenido. Asientos por su funcin o Preparatorios Tienen la funcin de preparar para que otros asientos puedan ser practicados. Asiento de presentacin. o Definitivo Gozan de su propia funcin y son permanentes. P.ej., inscripcin, anotacin preventiva, nota margina y la cancelacin Asientos por su rango: o Principal 191
www.carrerafacil.com Cumplen una funcin preferente en el sistema registral. Inscripcin, anotacin preventiva y la cancelacin o Accesorio Accin subordinada. Nota marginal. Asientos por su duracin o Temporal Duracin determinada por la ley. Tienen un plazo de caducidad. Anotacin preventiva y asiento de presentacin. o Definitivo No tienen plazo de caducidad. Cancelacin e inscripcin. Asientos por su carcter o Positivos Publican el nacimiento o constitucin de un derecho. Inscripcin. o Negativo Publican la extincin de un derecho. Cancelacin. Formalidades comunes a toda clase de asientos Lugar de redaccin o El asiento de presentacin se practica en el Libro diario de operaciones. o Las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones, en los Libros de inscripciones. Modo de practicar los asientos Los asientos se pueden practicar por cualquier medio de reproduccin siempre que estn marcados en papel de forma indeleble. Guarismos (art. 375 RH) o No pueden escribirse guarismos para las fechas, nmeros o cantidades; por eso, se tienen que expresar en letra. o S se puede establecer en guarismos las referencias a disposiciones legales o a ttulos anteriores. o En el asiento de presentacin y en las notas marginales s se pueden utilizar guarismos. Firma del Registrador Tiene que ir firmado por el Registrador. 2. La inscripcin. 2.1 Concepto y clases Concepto Es un asiento definitivo, de duracin indefinida y principal, ya que no depende de ningn asiento, es de carcter positivo y est principalmente destinado a dar publicidad a los ttulos y derechos. Es el asiento ms importante del asiento registral; en torno a l giran los dems asientos. Clases Inscripcin declarativa y constitutiva o Constitutivas: inscripciones que se erigen como elemento esencial para crear, modificar o extinguir derechos reales. Sin la existencia de la inscripcin no nacera ese derecho. o Declarativas: se limitan a recoger la existencia de un derecho que ya ha nacido con anterioridad. La inscripcin le otorga unos derechos favorables. Inscripcin obligatoria y voluntaria o Voluntaria: se da en los sistemas en los que el hecho de inscribir no se impone por el ordenamiento. Es el caso del D espaol, salvo algunas excepciones.
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www.carrerafacil.com o Obligatoria: el ordenamiento jurdico impone la obligatoriedad de escribir el derecho para que sea eficaz. 3. La anotacin preventiva. 3.1 Concepto y caracteres Concepto Asiento de duracin limitada que completa la informacin que suministra el asiento inscripcin y publica situaciones jurdicas que pueden provocar una modificacin real. Pretende asegurar un hecho que es incierto que puede afectar a un bien o a un derecho que est inscrito. La anotacin preventiva avisa de que se puede producir una modificacin en la situacin jurdico-real que est publicada. Avisa para que los terceros adquirentes tengan conocimiento de la posible modificacin de la situacin jurdico-real y no puedan oponer, en caso de producirse esa modificacin, la condicin de terceros hipotecarios. La ley permite a quien ha demandado la propiedad que pueda solicitar del Registrador una anotacin preventiva que le otorga un cierto rango registral para el caso de que la demanda le sea favorable. Caracteres Temporalidad La anotacin preventiva est sometida a un plazo de caducidad, pasado el mismo, la anotacin se extingue. Eficacia negativa El efecto fundamental de la anotacin es impedir que el ttulo inscrito pueda invocar la proteccin de la fe pblica registral frente al derecho anotado. Heterogeneidad de su contenido Sirve para recoger situaciones jurdicas muy variadas. 3.2 Efectos Al derecho que est anotado se le otorga una cierta proteccin en el sentido de que tiene una especial garanta pero no altera la naturaleza de ese derecho. Las anotaciones preventivas no estn protegidas por el principio de la fe pblica registral en el sentido de que el anotante no es tercer hipotecario (no rene los requisitos del art. 34 LH). El que adquiere un derecho que est anotado no es un tercer hipotecario. Es decir, no hay que mantenerlo irrevocablemente en su decisin. S se aplica el principio de prioridad o preferencia porque, en el caso de que concurran varias anotaciones preventivas sobre una misma finca o derecho, la anotacin primeramente practicada, por regla general, tiene preferencia de rango. 3.3 Cases De oficio El Registrador las debe realizar por s sin que la solicite el interesado o la autoridad. P.ej., en caso de presentacin simultnea de ttulos contradictorios. Solicitadas Los interesados las piden directamente al Registrador. P.ej., cuando el interesado presenta un ttulo en el Registro que, al ser calificado, se considera que tiene algn defecto subsanable. Ordenadas Las mandan extender los jueces, tribunales o autoridades administrativas. P.ej., cuando se expide un mandamiento de embargo.
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www.carrerafacil.com 3.4 Las anotaciones preventivas relativas a los derechos en litigio: anotacin preventiva de demanda. Puede pedir anotacin preventiva de sus derechos quien demande en juicio la propiedad de un bien inmueble o la constitucin, declaracin, modificacin o extincin de un derecho real. Esta anotacin preventiva es un instrumento de publicidad de fuerza negativa. Mediante ella se evita que aparezca la figura de un tercero protegido por la fe pblica registral. Esta anotacin tiene carcter de publicidad. Se requiere que la ordene el juez que conoce de la causa a instancia del demandante. Esta anotacin preventiva no cierra el registro. Es decir, mientras se sustancia el procedimiento el titular registral puede disponer del bien que est inscrito. Ahora bien, los terceros adquirentes conocen los riesgos de su posible adquisicin. Una vez terminado el procedimiento con la resolucin judicial Si la resolucin es favorable al demandado (se desestima la demanda) o Se cancela la anotacin preventiva. Si la resolucin es contraria al demandado (se estima le demanda) o Se practican las inscripciones correspondientes a favor de la persona que se haya determinado en la resolucin judicial. o Se procede a cancelar la anotacin preventiva. 3.5 Las anotaciones preventivas de valor negativo Anotacin preventiva de demanda sobre la capacidad de las personas En el Registro puede inscribirse mediante anotacin preventiva las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar los bienes la ausencia el fallecimiento cualquieras otras resoluciones judiciales que modifiquen la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes. Por tanto, se puede proceder a anotar preventivamente una demanda sobre la capacidad de una persona ante la posibilidad de que quien eventualmente pueda ser declarado incapacitado lleve a cabo algn acto de enajenacin. As, cuando la capacidad civil se encuentra en discusin, se est advirtiendo a terceros de esa situacin litigiosa en que se encuentran las facultades dispositivas de los sujetos demandados. 4. La nota marginal. Los folios de los libros del Registro se encuentran divididos en tres columnas de diversa anchura. La de la izquierda es para hacer notas marginales. El contenido de estas notas es muy variado. Clases Notas marginales de oficina Tienen por objeto facilitar el manejo de los libros del Registro. Carecen de valor material. Notas marginales de modificacin jurdica: Consignan hechos o circunstancias que alteran, complementan o concretan la situacin jurdica registral. P.ej., cambio del domicilio hipotecario. Notas marginales representativas de otros asientos principales Recogen contenidos que son objeto de una inscripcin, cancelacin o anotacin preventiva pero que, por disposicin expresa de la ley, de manera excepcional ha determinado que se haga por nota marginal para as simplificar operaciones registrales.
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www.carrerafacil.com 5. La cancelacin. 5.1 Concepto Es un asiento principal, definitivo y negativo por el que se extingue un asiento anterior. Como consecuencia, se presume que se ha extinguido el derecho al que se refiere el asiento cancelado. En nuestro ordenamiento, la extincin de un derecho se produce al margen del Registro puesto que la realidad registral y la realidad extrarregistral son autnomas. La cancelacin, en realidad, lo que extingue es el asiento, pero no el derecho. El derecho nace y se extingue por sus propias normas, sin necesidad registral. S hay una presuncin de extincin de ese derecho. 5.2 El consentimiento en la cancelacin. Ninguna cancelacin se puede efectuar sin consentimiento del titular. Este consentimiento puede prestarse voluntariamente Tambin se puede suplir por resolucin judicial. De manera excepcional, la cancelacin se puede producir por declaracin directa de la ley. 6. La publicidad formal. 6.1 Ideas generales Es un medio de averiguar el estado de los bienes inmuebles o de los derechos inscritos. 6.2 Medios de la publicidad formal Los Registradores ponen de manifiesto el contenido de los libros del Registro por Nota simple informativa Certificacin Se prohbe el acceso directo a los libros del Registro por cualquier medio fsico o telemtico. Las notas simples Consiste en un extracto donde consta (art. 332 RH) la identificacin de la finca la identidad del titular o titulares de los derechos inscritos la extensin naturaleza limitaciones prohibiciones o restricciones que puedan afectar a los titulares o a los derechos inscritos. La nota simple podr reflejar fielmente los datos contenidos en los asientos registrales sin extenderse ms all de lo necesario para satisfacer el inters del solicitante. Ello permite la insercin literal si as lo requiere el solicitante. Clases Sucintas Comprende datos establecidos reglamentariamente o solicitados por el particular. Literales Incluye una transcripcin literal del asiento Solicitud Se exige la previa solicitud del interesado, que podr hacerse verbalmente o por escrito o por cualquier medio fsico o telemtico. Si el que solicita la informacin no es directamente el interesado, sino un encargado, debe acreditar el encargo recibido identificando la persona a cuyo favor se acta. www.carrerafacil.com 195
www.carrerafacil.com Se permite a los interesados elegir el Registrador a travs del cual deseen obtener la informacin registral, aunque la finca a que se refiera no pertenezca a la demarcacin de su Registro. Valor jurdico Su valor es meramente informativo. No dan fe del contenido del asiento. Nota simple con informacin continuada (art. 354 RH y 175 Reglamento Notarial) Modalidad especfica de nota simple. Tiene que ser solicitada por los notarios antes de autorizar una escritura pblica de adquisicin de bienes inmuebles o constitucin de derechos reales. Slo puede ser solicitada por los notarios y el Registrador est obligado a informar en el plazo de 3 das. Certificaciones Copias o transcripciones literales del contenido del Registro. Constituyen el medio de acreditar documentalmente la situacin hipotecaria de las fincas o derechos. Son documentos pblicos que expide el Registrador. Se refieren a los asientos contenidos en los libros del Registro, bien se trate de inscripciones, cancelaciones, anotaciones preventivas o de notas marginales. Normas de expedicin Los Registrador tienen que expedir a instancia del solicitante Esta solicitud deber hacerse por escrito del que, a juicio del Registrador, tenga un inters en conocer el estado del bien inmueble. En la instancia deben expresar o la especie de certificacin que quiere que se expida o los datos que segn la clase de certificacin puedan ser suficientes para dar a conocer al Registrador los bienes o las personas de que se trate. en virtud de un mandamiento judicial o administrativo Pueden pedirla directamente a los Registrador por oficio o mediante una comunicacin. A partir de una resolucin de DGRN se ha permitido que esta solicitud y la expedicin de certificaciones se haga tambin por va telemtica. Valor jurdico de las Certificaciones Tienen carcter de documento pblico. Por ello, hacen prueba de su contenido en juicio y fuera de l. En cuanto al contenido probatorio, hacen prueba con carcter probatorio y exclusivo en cuanto al hecho de la inscripcin y al estado de libertad o de gravamen de los bienes.
UNIDAD 26. LA EFICACIA DE LA INSCRIPCIN

1. Concepto. El principio de exactitud de nuestro sistema registral deriva de una presuncin iuris tantum. Esta presuncin en cuanto a la legitimidad registral se convierte en una presuncin iuris et de iure cuando se dan los presupuestos de la fe pblica registral porque supone una proteccin que deriva del Registro que hace inatacable la posicin de quien adquiere un derecho en base a lo que est publicado en los asientos del Registro. Le adquiere hasta el punto de que una adquisicin a non domino se llega a consolidar.
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www.carrerafacil.com 2. Eficacia de los arts. 32 y 34 LH. Art. 32 LH Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. Lo no inscrito no perjudica a un tercero protegido por el art. 34 LH. Art. 34 LH El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere su causante o transferente. Actos o contratos que se otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se van a invalidar en cuanto a terceros, aunque despus se resuelvan o se anule el derecho del otorgante por un ttulo anterior que no estaba inscrito siempre que este tercero haya adquirido a ttulo oneroso y de buena fe. Por tanto, la nulidad o resolucin del ttulo inscrito no incide en el tercer adquirente. 3. Relacin del art. 33 LH con el art. 34 LH. Art. 33 LH La inscripcin no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. Aunque la inscripcin no salve la nulidad de un contrato o acto por s misma, al ponerlo en relacin con el art. 34 LH, si hay un adquirente que rene los requisitos del art. 34 LH, ese adquirente s estar protegido de los efectos de ese acto o contrato nulo. P.ej., alguien adquiere la propiedad mediante donacin y la inscribe. Ms tarde la donacin que deviene nula. La donacin seguir siendo nula. Si el titular de la propiedad vende la propiedad a una tercera persona que rene todos los requisitos del art. 34 LH (adquiere de buena fe, a ttulo oneroso, de un titular registral e inscribe su ttulo), queda protegida su adquisicin por el art. 34 LH. 4. Requisitos del art. 34 LH. Tercer adquirente Persona ajena al negocio del que se trate. Si hay una reclamacin a ese derecho que ha adquirido, es ajeno a esa reclamacin. Adquirir en virtud de un negocio jurdico vlido El Registro no convalida la nulidad de los contratos que acceden al Registro. De un titular registral Debe adquirir de una persona que aparezca en el Registro con facultades para transmitir ese bien o derecho. Debe ser titular al tiempo de la celebracin de ese negocio dispositivo. De buena fe El art. 34 LH presume la buena fe del tercero. No conoca la inexactitud del Registro. Si la adquisicin se hace a travs de un representante voluntario o legal, hay una interpretacin generalizada, de que la buena fe debe ser de ambos. A ttulo oneroso Los donatarios ni los sucesores mortis causa no estaran protegidos. Si la donacin fuese remuneratoria, s estara protegido por la parte remuneratoria. Inscripcin de la adquisicin en el Registro por parte del tercer adquirente
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www.carrerafacil.com Es decir, que se convierta en titular registral para que se beneficie de la proteccin del Registro. 5. Efectos de la fe pblica registral La aplicacin de la fe pblica registral implica que el titular registral que rena las caractersticas del art. 34 LH tenga una posicin inatacable frente a las reclamaciones de aquellos que derivan su derecho de causas que no constan en el Registro. Conlleva una serie de consecuencias: Consolidar una adquisicin a non domino Se constituye una autntica adquisicin a favor del titular registral. Se resuelve a favor del tercer hipotecario. Se puede conceder la plenitud del dominio frente a las cargas que se pueden haber constituido sobre una finca Si no estaban inscritas las cargas, consolida su dominio sin las cargas. Puede neutralizar las acciones recuperatorias de la finca o derecho interpuestas por quien ha impugnado con eficacia el ttulo del transmitente. La doctrina mayoritaria entiende que el tercer hipotecario adquiere el derecho, aun cuando el titular registral que le transmite a l no sea un verdadero titular. 6. Lmites a la fe pblica registral Quien adquiere de un titular inscrito es protegido en el Registro. Sin embargo, hay supuestos en los que la inscripcin del transmitente slo tiene efectos despus de transcurrido un tiempo: Inscripciones de adquisicin sucesoria a favor de herederos que no tengan la condicin de legitimarios (art. 28 LH) Las fincas o derechos reales adquiridos por herencias o legados no surten efecto en cuanto a terceros hasta que no hayan transcurrido dos aos desde la muerte del causante. Se exceptan las adquisiciones de los legitimarios. Se hace por si aparece un testamento posterior. Inscripciones de inmatriculacin de las fincas (art. 207 LH) Las inscripciones de inmatriculacin practicadas mediante ttulo pblico de adquisicin y certificaciones de dominio no surten efectos frente a terceros hasta que no hayan transcurrido dos aos.
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UNIDAD 26. LA EFICACIA DE LA INSCRIPCIN

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