ORDENANZA REFORMATORIA A LA ORDENANZA MUNICIPAL DE URBANISMO, CONSTRUCCIONES Y ORNATO DEL CANTN LOJA.

EXPOSICIN DE MOTIVOS: Parte del bienestar al que tienen derecho todas las personas, constituye la disponibilidad de condiciones mnimas de habitabilidad, vinculadas al cumplimiento de las ms elementales necesidades que permitan condiciones de privacidad y confort, y adems expresen la calidad de vida de los miembros de los hogares. El Censo realizado por el INEC, el ao 2010, establece que el cantn Loja, cuenta con una poblacin de 214,855 habitantes, donde el 37% de familias no dispone de vivienda propia, es decir en nuestro cantn aproximadamente existe un dficit de 20,000 viviendas. Por otro lado, existe una alta demanda de lotes y viviendas en el cantn Loja y la baja oferta (originada por limitaciones de topografa y de infraestructura sanitaria, vial, elctrica y de otros servicios), demanda que obliga a la creacin de nuevas urbanizaciones que demandan la implementacin de vas de acceso, servicios de agua potable, alcantarillado, energa elctrica, telefona, TV cable, internet, fibra ptica etc. Sumada a esta problemtica de carcter social, se presentan vacos en la parte normativa, particularmente en las disposiciones legales respecto de los procesos constructivos, ya que con la aprobacin del Plan de Ordenamiento Urbano de la Ciudad de Loja, se dejaron sin establecer algunos indicadores respecto de las construcciones; esto se evidencian por un lado, en la existencia de omisiones e inconsistencias de orden legal y tcnico respecto de la Ordenanza Municipal de Urbanismo, Construcciones y Ornato del Cantn Loja; y, por otro lado, la falta de normativa para regular ciertos trmites, especialmente los que tienen que ver con la aprobacin de edificaciones, tanto en el rea urbana como en el rea rural del Cantn Loja. En torno a estas consideraciones, es necesario que el GAD Municipal de Loja, implemente algunas reformas a la ordenanza antes sealada, a fin de actuar de forma diligente, oportuna y eficiente, respecto de las construcciones, subdivisiones y fraccionamientos de predios urbanos y rurales en el cantn Loja.
Por lo expuesto:

EL CONCEJO CANTONAL DE LOJA CONSIDERANDO:

Que, el Art. 30 de la Constitucin de la Repblica del Ecuador, reconoce el derecho de la poblacin a una vivienda adecuada y digna, con independencia de su situacin social y econmica; Que, actualmente y para objeto de su desarrollo, el cantn Loja tiene como referente normativo el Plan de Desarrollo Urbano; y, la Ordenanza Municipal de Urbanismo, Construcciones y Ornato del Cantn Loja; Que, tanto el Plan de Desarrollo Urbano de Loja y la Ordenanza Municipal de Urbanismo, Construcciones y Ornato del Cantn Loja, presentan vacos, inconsistencias y contradicciones dentro de normativa, debindose ajustar a los nuevos procesos de ocupacin territorial, propio de una ciudad dinmica y en constante crecimiento; Que, la legislacin vigencia, especialmente en lo que se refiere a tipo de vivienda, no permite la optimizacin o aprovechamiento de los lotes existentes , manteniendo ciertas contradicciones en cuanto al tipo de vivienda con relacin al nmero de pisos que se autorizan construir; Que, una buena opcin es optimizar los lotes existentes y con infraestructura, que permita realizar la construccin de varias unidades habitacionales, cumpliendo con los dems parmetros normados por las ordenanzas vigentes; Que, se establece en la Ordenanza Municipal de Urbanismo, Construcciones y Ornato del Cantn Loja, especialmente en lo dispuesto al tipo de vivienda, no permite un ptimo aprovechamiento de los lotes existentes, ms an, cuando no se tiene claro la autorizacin de los multifamiliares; Que, la legislacin municipal vigente, dispone en ms del 80% de la ciudad, una altura mxima de construccin es 3 pisos, coartando de esta manera el crecimiento vertical de la ciudad, contraponindose adems con la disposicin que regula las autorizaciones para vivienda bifamiliar o multifamiliar; Que, la Ordenanza de Urbanismo, Construcciones y Ornato del Cantn Loja, no tiene definido una norma que permita la gestin para el diseo y construccin de conjuntos habitacionales particulares o privados, as como no existe una normativa clara y especfica para la aprobacin de Subdivisiones tanto en el rea urbana as como en el rea rural; Que, la legislacin municipal no contempla los procedimientos para autorizar las subdivisiones y/o lotizaciones en el rea rural del cantn fuera de las circunscripciones urbanas, as como no establece las dimensiones mnimos de los lotes en dichas reas, lo que ha ocasionado permanentes problemas el momento de emitir dichos permisos; y,

En uso de las facultades constitucionales y legales, EXPIDE, La siguiente: ORDENANZA REFORMATORIA A LA ORDENANZA MUNICIPAL DE URBANISMO, CONSTRUCCIONES Y ORNATO DEL CANTN LOJA. Art. 1.- Refrmese el artculo 2.27, por el siguiente: Art. 2.27.- Todo conjunto habitacional y/o condominio en desarrollo horizontal o vertical, que contemple un proceso de urbanizacin, ser tramitado para su aprobacin y permiso de construccin, con el mismo procedimiento de una urbanizacin de acuerdo a lo que establece el Plan de Ordenamiento Urbano de Loja. Los conjuntos habitacionales y/o condominios podrn ser: de inters general: pblicos o privados; y, de inters social. Los procedimientos para la aprobacin de los proyectos contemplados en los artculos 2.27 al 2.27.C, a ms de las disposiciones contempladas en la presente ordenanza, estarn regulados en el Reglamento Local de Construcciones y Ornato para el Cantn Loja. Art. 2.- Luego del artculo 2.27, agrguese los siguientes artculos innumerados: Art. 2.27.A.- Los conjuntos habitacionales y/o condominios de inters general en desarrollo horizontal, cumplirn como mnimo con las siguientes especificaciones tcnicas: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Lote mnimo: Frente mnimo: Fondo mnimo: Retiro frontal: 1.00m Retiro posterior: COS: CUS: Altura de edificacin: Tipo de edificacin: 108m2 7.20m2 15m 3m 5m (de acuerdo a la lnea de fbrica) con volado de 3m sin volado en piso superior sesenta por ciento (60%) ciento veintisiete por ciento (127%) 2 pisos Unifamiliar

Art. 2.27.B.- Los conjuntos habitacionales y/o condominios de inters social en desarrollo horizontal, cumplirn como mnimo con las siguientes especificaciones tcnicas: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Lote mnimo: Frente mnimo: Fondo mnimo: Retiro frontal: 1.00m Retiro posterior: COS: CUS: Altura de edificacin: Tipo de edificacin: 90m2 6m 15m 3m 5m (de acuerdo a la lnea de fbrica) con volado de 3m sin volado en piso superior sesenta por ciento (60%) ciento veintisiete (127%) 2 pisos Unifamiliar

Art. 2.27.C.- Los conjuntos habitacionales y/o condominios en desarrollo vertical, de inters general o de inters social, se sujetarn a las disposiciones contempladas para las edificaciones en altura. Art. 3.- Refrmese el artculo 2.29, por el siguiente: Art. 2.29.- Se entender por subdivisin al fraccionamiento urbano hasta un mximo de diez lotes, con frente o acceso a alguna va pblica existente o en proyeccin. El procedimiento ser llevado a cabo, verificado y aprobado por la Jefatura de Regulacin y Control Urbano, debiendo constatar los requerimientos y disposiciones sobre uso del suelo y zonificaciones, establecidos en el Plan de Ordenamiento Urbano de Loja. Para estos casos se excepcionar del procedimiento lo dispuesto en el inciso segundo del artculo 2.17, de la presente ordenanza. Art. 4.- Luego del Art. 2.36, agrguense los siguientes artculos relacionados al fraccionamiento en el rea rural del cantn Loja, con el siguiente ttulo: SUBDIVISIN DE INMUEBLES EN EL AREA RURAL. Art. 2.36.A.- Las subdivisiones que se encuentran reguladas por el presente ttulo son nica y exclusivamente para las reas rurales, tanto fuera de la ciudad de Loja como fuera de los centros urbanos de las Parroquias Rurales del Cantn, destinadas para la construccin de unidades de produccin agrcola o agropecuaria, huertos familiares o quintas vacacionales, en cada caso, conforme a las especificaciones tcnicas que se indican en los artculos que se sealan a continuacin. Art. 2.36.B.- Las subdivisiones en el rea Rural, que ser el fraccionamiento del suelo hasta diez lotes, destinadas a unidades de produccin agrcola o agropecuaria, sern

autorizadas siguiendo los mismos procedimientos que se encuentran establecidos para las subdivisiones en el rea urbana; y, cumplirn como mnimo con las siguientes especificaciones tcnicas: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Lote mnimo: 2500m2 Frente mnimo: 20m Retiro frontal: 3m 5m (de acuerdo a la lnea de fbrica) Retiro posterior: 4m COS: diez por ciento (10%) CUS: veinte por ciento (20%) Altura de edificacin:2 pisos mximo. Tipo de edificacin: Unifamiliar

Estarn exentos de la entrega de reas verdes y comunales, por las caractersticas propias de la actividad que realizan en dichos terrenos. Art. 2.36.C.- Las lotizaciones y/o subdivisiones en el rea Rural, que ser el fraccionamiento del suelo de dos lotes en adelante destinadas a huertos familiares o quintas vacacionales, sern autorizadas siguiendo los mismos procedimientos que se encuentran establecidos para las urbanizaciones, excepto aquellos requisitos de infraestructura bsica sanitaria que no existan en el sector, siempre que no sean consideradas como reas agrcolas, debidamente certificado por la autoridad correspondiente; y, cumplirn como mnimo con las siguientes especificaciones tcnicas: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Lote mnimo: Frente mnimo: Retiro frontal: Retiro posterior: COS: CUS: Altura de edificacin: Tipo de edificacin: 1000m2 20m 3m 5m (de acuerdo a la lnea de fbrica) 4m veinte por ciento (20%) cuarenta por ciento (40%) 2 pisos mximo Unifamiliar

Las Lotizaciones entregarn los porcentajes de reas verdes y comunales, conforme a lo establece en el artculo 2.30, de la presente ordenanza. Art. 5.- Luego del Art. 2.36.C, agrguense los siguientes artculos relacionados al fraccionamiento en el rea rural del cantn Loja, con el siguiente ttulo: DIMENSIONES MNIMAS DE LOS LOTES EN LAS AREAS RURALES CONSOLIDADAS.

Art. 2.36.D.- Los terrenos que se encuentren en los centros barriales fuera del rea urbana, siempre que cuenten al momento de aprobarse la presente ordenanza, con los servicios bsicos: de agua, alcantarillado y energa elctrica, se declararn como Barrios Consolidados, para cuyo efecto el GAD Municipal de Loja, delimitar el rea correspondiente, mediante acto administrativo que ser emitido por el Alcalde, debidamente sustentado por los informes tcnicos emitidos por las Jefaturas de Regulacin y Control o Centro Histrico, en cada caso; y, pondr en conocimiento del Concejo Cantonal para su aprobacin. Art. 2.36.E.- En los barrios sealados en el artculo que antecede, se seguirn los mismos procedimientos que se encuentran establecidos para las autorizaciones en el rea urbana; y, cumplirn como mnimo con las siguientes especificaciones tcnicas: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Lote mnimo: Frente mnimo: Retiro frontal: Retiro posterior: COS: CUS: Altura de edificacin: 300m2 10m 3m 5m (de acuerdo a la lnea de fbrica) 4m setenta y siete por ciento (77%) ciento cincuenta y cuatro por ciento (154%) 2 pisos mximo

DISPOSICIONES GENERALES. PRIMERA.- Los tipos de vivienda que guarden caractersticas de construccin de tres pisos en adelante, en cuya circunscripcin correspondiente se establece nicamente hasta viviendas bifamiliares, se podr autorizar la subdivisin pertinente de los pisos correspondientes, siguiendo los pasos de la declaratoria de propiedad horizontal, as como lo dispuesto en la disposicin general siguiente. SEGUNDA.- Para el cumplimiento de lo dispuesto en la disposicin general precedente en lo posterior, no se considerarn las variables relacionadas a los tipos de vivienda unifamiliar, bifamiliar o multifamiliar del Cuadro de Caractersticas de Uso y Ocupacin de Suelo del Plan de Ordenamiento Urbano de la Ciudad de Loja, como condicionante para la aprobacin de los proyectos arquitectnicos en el cantn Loja, a fin de optimizar cada metro cuadrado y as ofertar una mayor cantidad de soluciones habitacionales dignas y a un precio accesible a la mayora de la poblacin. TERCERA.- A fin de incentivar que las instituciones pblicas, entidades privadas, as como los constructores en general, tengan sus instalaciones y/o edificaciones fuera del casco cntrico de la ciudad de Loja, incorprase al tomo denominado Componente Urbano del Plan de Ordenamiento Urbano de Loja POUL, el cuadro de uso de suelo

siguiente, con lo cual se podr planificar y construir edificios sobre la altura normada para los respectivos sectores, cuando se cumpla con los siguientes parmetros: 11 x 60:- 660 a) Lote mnimo 400m2; Frente mnimo 12m; Altura 4 pisos; COS 79%; CUS 316%; Retiro frontal 3-5m; Retiro posterior 4m; b) Lote mnimo 500m2; Frente mnimo 12m; Altura 5 pisos; COS 83%; CUS 415%; Retiro frontal 3-5m; Retiro posterior 4m; c) Lote mnimo 600m2; Frente mnimo 15m; Altura 6 pisos; COS 83%; CUS 498%; Retiro frontal 3-5m; Retiro posterior 4m; Retiro lateral 3m hacia los dos linderos desde el quinto piso; d) Lote mnimo 700m2; Frente mnimo 20m; Altura 7 pisos; COS 80%; CUS 560%; Retiro frontal 3-5m; Retiro posterior 4m, Retiro lateral 3m hacia los dos linderos desde el quinto piso; y, e) Lote mnimo 800m2 en adelante; Frente mnimo 25m; Altura 8 pisos; COS 60%; CUS 480%; Retiro frontal 3-5m; Retiro posterior 4m; Retiros laterales 3m; Edificio aislado en sus cuatro costados desde el nivel 0.00. CUARTA.- Cuando se justifique que el proyecto de la edificacin dentro del rea considerada como Centro Histrico, servir para la construccin de parqueaderos en altura, se autorizar hasta seis pisos trabajados en retranqueo a partir del cuarto piso, siempre que el frente guarde relacin con el entorno del lugar. El frente mnimo que deber tener el inmueble en el que se edificar los parqueaderos en altura, ser considerando la entrada y la salida independientes independientes la una de la otra. Las construcciones sealadas en el inciso anterior, guardarn las estructuras patrimoniales inventariadas existentes, por ningn motivo se justificar su derrocamiento. QUINTA.- Los beneficiarios de los proyectos de conjuntos habitacionales, incluyendo los proyectos de vivienda municipal, podrn modificar la estructuracin interna de la edificacin hasta por un mximo del treinta por ciento de la construccin inicial, previo visto bueno de la Jefatura de Regulacin y Control Urbano, y atendiendo las particularidades del reglamento de propiedad horizontal, funcionario que dispondr la supervisin mediante las inspecciones correspondientes a travs de la Comisara de Ornato. Se prohbe ampliaciones de las edificaciones tanto en altura como en la ocupacin de las reas de retiros frontales y posteriores. No se permitir modificaciones en la concepcin volumtrica externa de la edificacin. DISPOSICIN DEROGATORIA.

Quedan derogadas todas las normas de igual o menor jerarqua que se contrapongan a la presente ordenanza. DISPOSICIN FINAL. La presente ordenanza entrar en vigencia desde su promulgacin.