Compraventa Importancia: surgi histricamente junto con la creacin de la moneda, instrument de pago por excelencia que permiti superar

el trueque primitivo. Desde el punto de vista econmico, es una de los pilares del capitalismo, pues posibilita la adquisicin de bienes, incrementando los patrimonios. Desempea una funcin de intercambio, donde el dinero cumple el objetivo de ser una medida de valor. Es un factor que impulsa la microeconoma, en pequea y gran escala, dando lugar a la movilidad de la riqueza. Desde el punto de vista social, su importancia consiste en difundir la propiedad dentro de la mayora de la poblacin. La importancia jurdica de esta contrato se advierte de inmediato, pues el legislado le asign un lugar superior en la escala estimativa. Los dems contrato bilaterales, onerosos y conmutativos se hallan subordinados a muchas disposiciones que regulan la compraventa. Ello tambin se pone de manifiesto en materia de precio, cuya regulacin tambin se aplica a la cesin de crditos onerosos, la locacin de cosas, de servicios y de obra. Concepto: es el contrato por medio del cual el vendedor enajena una cosa a cambio de un precio pagado por el comprado; se compone de dos fases: de un lado, una venta, y una compra por el otro lado. Cdigo civil: habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagarla por ella un precio cierto en dinero. (art. 1323). Cdigo Comercial: la compra-venta mercantil es un contrato por el cual una persona, sea o no propietaria o poseedora de la cosa objeto de la convencin, se obliga a entregarla o hacerla adquirir en propiedad a otra persona, que se obliga por su parte, a pagar un precio convenido, y la compra para revenderla o alquilar su uso. (art. 450). De la lectura de esos textos surgen las diferencias existentes entre ambas especies, que obedecen al particularismo del derecho comercial. La intencin de lucrar y especular con alguna operacin de mercado hace a la esencia de la actividad mercantil, en esta clase de intercambio. La sea en el comercio es confirmatoria, pues de ese modo el enajenante se asegura la venta. Lo importante es que su objeto son mercaderas que pueden ser propias del comerciante vendedor, o ajenas, cuando esto ltimo no fuese de conocimiento del adquirente (art. 453 cod. Comercial). De cualquier manera, no es indispensable que el comprador y el vendedor sean ambos comerciantes, pues basta que una sola de las partes lo sea, para que los celebrantes estn sometidos a dicha regulacin excepcional, en la que se receptan los usos y costumbres. La materia civil tiene un mbito ms amplio, comprendiendo a los inmuebles, los muebles y los bienes destinados al consumo del adquirente, adems de las ventas de cosechas y ganado (art. 452 cod.com). Caracteres: es bilateral, consensual, oneroso, conmutativo y, en principio, no est sujeto a la formalidad alguna. En derecho argentino, la operacin se perfecciona mediante el consentimiento, de manera que la traslacin del dominio de inmuebles en particular no se produce al celebrar el acto, sino cuando se otorga el ttulo respectivo por instrumento pblico, se hace entrega de la posesin de la cosa y se inscribe dicho ttulo en el Registro de la Propiedad. Diferencias y analogas con otras figuras: La permuta o trueque (art. 1485 cd. Civ.), que constituye una doble transferencia de cosas, una a cambio de otra; siempre que no sea dinero. O sea, aqu falta el precio, elemento esencial de la compraventa; El pago por entrega de bienes, o dacin en pago (arts. 779 y ss. Cd. Civ.), que se trata de un medio extintivo de la obligacin, por el cual en el momento del pago se satisface la deuda entregando una cosa distinta a la comprendida en el objeto; la cosa dada en pago no tiene que ser dinero;

La cesin de crditos, que tiene por objeto transmitir la titularidad de derechos patrimoniales y acciones (art. 1444); La cesion de derechos intelectuales, que consiste en trasmitir la propiedad de toda produccin cientfica, literaria, artstica o didctica; aun cuando se pague la parcialidad de la cosa; Adquisicin de las mejoras por el locador en el contrato de locacin de cosas; La locacin de obra, que consiste en realizar una cosa a pedido, con un objeto especifico que es un tpico hacer; si fuese una solicitud de entrega de un producto fabricado en serie, se trata de una venta al perfeccionarse el acuerdo, pues la obligacin del empresario all es de dar una cosa; El aporte de bienes que una persona efecta para integrar una sociedad en carcter en carcter de socio compondr el capital social, sin que el aportante tenga derecho a reclamar su restitucin cuando fuese disuelta; El fideicomiso, que es un contrato autnomo regulado por la 24. 441, en virtud del cual el fiduciario recibe bienes en propiedad del fiduciante para realizar determinados actos a favor del beneficiaro; La donacin con cargo es calificada onerosa si el valor de la prestacin objeto de dicha modalidad equivale al valor de la cosa donada;

Capacidad: cuando el art. 1357 cod. Civil, se refiere a que el vendedor debe tener capacidad para disponer de sus bienes y el comprador de obligarse, no agrega nada nuevo, ni incorpora ms requisitos a los existentes. En cuanto a la legitimacin, el cdigo civil exige ser su propietario para vender una cosa, darla en pago y poderla enajenar (art. 738); en la compraventa comercial, recurdese que la venta de cosa ajena es vlida. Las albaceas no pueden comprar los bienes que componen el acervo hereditario, ni los mandatarios pueden adquirir los bienes que tienen instruccin de vender a nombre de sus mandantes (art. 1361 incs. 3 y 4 cod. Civil). Los funcionarios pblicos estn inhabilitados de comprar cosas cuya administracin o venta estuviesen encargados, lo cual incluye tambin los bienes del dominio pblico y los sagrados (art. 1361 incs. 5 y 7 cod. Civ.). La prohibicin tambin se extiende a los magistrados, abogados, escribanos y peritos tasadores de los bienes que estuviesen en litigio ante el Juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen, o hubiesen ejercido su respectivo ministerio (art. 1361 inc. 6 cod. Civil); otro tanto acontece a los martilleros respecto de las cosas que tienen bajo remate (art. 19 ley. 20.266). En razn de que dos personas, al contraer matrimonio civil, forman la llamada sociedad conyugal, integrada por varias masas de bienes propios y gananciales, el legislador prohbe expresamente que celebren entre s compraventas (aun mediante testaferros) mientras subsista dicha comunidad (art. 1358 cod. Civil). La prohibicin persigue tutelar a los cnyuges para no perturbar su armona de vida, cuanto a los terceros acreedores a fin de evitar que a travs de una enajenacin vean disminuida su garanta de cobro. Ventas forzadas: todo contrato de compraventa es fruto del libre acuerdo de las voluntades de ambas partes. Cuando falta el consentimiento, porque el vendedor se niega a enajenar un bien de su patrimonio, no existe acuerdo alguno. En consecuencia no hay contrato. (Art. 1326). Sin embargo, en determinadas situaciones la enajenacin podr tener lugar, prescindiendo de la voluntad contraria del dueo de la cosa y hasta su resistencia. El codificador previ algunas situaciones de excepcin a la regla enunciada segn la cual nadie puede ser obligado a vender. Los casos especficos previstos reciben la denominacin genrica de ventas forzadas. a) Ventas impuestas (incisos 1, 4 y 5): la expropiacin por causa de utilidad pblica al dueo de una cosa mueble o inmueble, mediante una ley previa que

as lo disponga, obliga a trasmitir su dominio percibiendo a cambio un resarcimiento pecuniario (arts. 2511 y 2512 cod. Civ.); b) Ventas impuestas en un acto jurdico (inciso 2): mediante una convencin o una clusula testamentaria, el titular del dominio de un inmueble puede estar obligado a vender para cumplir lo acordado o la voluntad del testador; c) Ventas impuestas por circunstancias de hecho (inciso 3): si varias personas son titulares de una misma cosa, por causa del derecho real de condominio o por indivisin post hereditaria de bienes, puede exigir la ventar de la cosa cuando fuese indivisible, ya sea en forma privada o por medio de un remate (arts. 2692 y 3475 bis. Cd. Civil); d) Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos la obligacin de realizar todo o parte de las cosas que estn bajo su administracin. La cosa vendida: los bienes materiales son el objeto de la venta, siempre que tuvieren un valor econmico. En general, se emplea el vocablo cosa por ser ms concreto, el que por extensin alcanza tambin a la energa y a las fuerzas naturales. Los caracteres de la cosa a vender son: a) Pertenecer en propiedad al vendedor: para poder darla en pago y transmitir el dominio. La persona que vende un bien debe ser su dueo, pues, segn se vio anteriormente, las cosas ajenas no pueden venderse como propias, aunque su propietario tiene la facultad de ratificar el acto para que sea eficaz (art. 1330 cd. Civ.); recurdese que en materia mercantil no rige la prohibicin de vender cosas ajenas. Adems, que en cuanto a los muebles la posesin vale ttulo, siempre que no fuesen perdidos o robados. b) De libre disponibilidad: tiene que estar dentro del comercio o trfico jurdico (art. 2337 cd. Civil), de este modo que sea apta para circular en el mercado. Pueden ser vendidos todos los muebles y los inmuebles, a menos que hubiere una prohibicin legal, una clusula testamentaria o convencional de inenajenabilidad o una medida cautelar dictada por la Justicia. Los bienes hipotecados y embargados pueden ser vendidos, segn lo dispone el art. 1174 cd. Civ., siempre que fuese un acto de buena fe; de lo contrario, cuando mediare mala fe, el vendedor incurrir en estelionato (art. 1179 cd. civil). c) Existir en el momento de contratar o en el futuro: la venta de cosas futuras es considerada aleatoria (art. 1332 cd. Civil), porque no hay certeza de que pueda darse el objeto; d) Identidad: de manera que se sepa exactamente cul es la obligacin de dar correspondiente, ya sea de cosa cierta, incierta, no fungible, de gnero limitado o fungible. El art. 1333 cd. civil regula la cuestin, aclarando que respecto de las inciertas, basta que se la determine en su especie y cantidad. Resulta vlido el acuerdo respecto de una cosa susceptible de ser determinada a posteriori de su celebracin, siempre que el convenio brinde las bases necesarias que tornen inequvoca la eleccin del bien que se trata. En cambio, es invlida la enajenacin de todos los bienes presentes y futuros, o una parte de ellos (art. 1334 cod. Civil), pero ser eficaz la de una especie de cosas determinadas aunque comprenda todo lo que el vendedor posee (art. 1335 cod. Civil). Asimismo, puede venderse un bien que responde a una cualidad peculiar, dependiendo, que ella sea autntica (art. 1338 cd. civil, art. 456 cod. Comercio). El precio: en la compraventa, el vendedor recibe del comprador dinero a cambio de la cosa cuya propiedad transfiere. La suma que corresponde pagar al adquirente se denomina precio, la cual es el objeto de su obligacin. Ese precio debe ser cierto, como dice el codificador en el art. 1323 cd. civil, de manera tal que su monto se establezca con exactitud matemtica, pues al ser en moneda representa una cuanta

numrica. Se diferencia de la tarifa que significa valor a pagar por el usuario de un servicio pblico. Se trata de un tema que no es ajeno a la ciencia econmica, la cual elabor toda una teora sobre la formacin de los precios en el mercado segn la creencia generalizada de que son producto de la ley de la oferta y la demanda. Los requisitos: cierto, serio y real. En cuanto se refiere a la certeza de la suma pagar por la cosa, el cdigo civil contempla en el art. 1349 tres posibilidades, a saber: a) precio convenido por las partes, o sea, los contratantes fijan de comn acuerdo una determinada suma, en cualquier especie monetaria, segn sus respectivos intereses pecuniarios: una vez que establecieron el importe, ste deviene irrevocable. Es decir, no puede ser modificado, salvo que medie una negociacin o que una sentencia judicial disponga revisarlo por cusa de lesin o imprevisin (arts. 954 y 1198 cd. civil). No cabe duda de que la fuerza obligatoria del contrato tambin rige para el precio. b) Precio a fijar por un tercero, cuando los contratantes designan a un rbitro para que establezca la suma a pagar; es lo que se llama justipreciar el valor de la cosa al slo efecto indicado en un acuerdo particular. La fijacin se halla condicionada a que el rbitro acepte la tarea encomendada, pues si no lo hiciere, y aun no pudiera establecer el monto, la venta quedara sin efecto (art. 1350 cd. civil). c) Precio relacionado con el valor de la cosa, cuando las partes, en forma expresa o tcita, acuerdan que se pagar la suma resultante de una comparacin con otro bien, segn su cotizacin en plaza, o su estimacin corriente. Todos los casos se refieren a cosas muebles, y corresponden a sumas fcilmente determinables, sobre la base de datos fidedignos de conocimiento pblico y de fcil acceso, certificados de corredores y hasta testigos (art. 1353 cd. civ.). en la hiptesis que mediase duda sobre la determinacin, la ley presume que los contratantes se sujetaron al precio corriente del da, en el lugar de la entrega (art. 1354 cd. civ.) El precio no puede ser librado al solo arbitrio de una de las partes despus de cerrado el trato; si la suma se halla indicada por uno de los futuros contratantes antes de realizar el acto, se la acepta o se la rechaza, en cuyo ltimo caso el acuerdo se frustra. El precio no debe pecar por exceso, ni debe pecar por defecto. Las cosas valen lo que se paga por ellas, de conformidad con su estimacin en el mercado. Todo depende de una sencilla prueba para apreciar si hubo exceso o defecto en el contrato, susceptible de ser invalidado por el vicio de lesin (art. 954 cod. Civil). Adems, tiene que ser real, es decir, autntico, para reflejar un acto jurdico verdico. Si fuese ficticio, ya sea que no se lo hubiese pactado o se hubiese fijado uno distinto al que surge de la apariencia, es susceptible de ser anulado por causa de simulacin ilcita (arts. 956/958 cd. civ.). Clusulas especiales Dentro del contrato de compraventa existe una variedad de clusulas que se pueden pactar. Se encuentran en el captulo 4 del cdigo civil. Pactos agregados a determinados efectos: a) Clusula penal compensatoria o moratoria: destinada a fijar por anticipado el monto resarcitorio en caso de incumplimiento de una de las partes, ya sea absoluto o relativo (retardo imputable); las normas respectivas se hallarn en el titulo de obligaciones (arts. 652/666 cd. civil); b) Clusula de inenajenabilidad relativa: por medio de la cual el comprador se obliga a no disponer de la cosa a favor de determinada persona, aunque si violase lo acordado la enajenacin ser vlida, debiendo satisfacer el

c)

d)

e)

f)

g)

resarcimiento de los daos e intereses que causare su incumplimiento (arts. 1364 y 2612 cd. civil); Retroventa: el comprador se obliga a vender al enajenante la cosa inmueble adquirida, si ste as lo requiere. Cuando se estipula un precio ms elevado para la operacin a realizar que el acordado en el primera venta, existe un negocio indirecto de garanta donde el dominio es transmitido a un acreedor, quien lo conservar para s en la hiptesis de no cumplirse la obligacin garantizada; Reventa: el comprador est facultado a restituir al adquirente la cosa vendida, percibiendo un precio mayor o menor al que hubiere pagado (art. 1367 cd. Civil); Preferencia: en la hiptesis de que el comprador fuese a enajenar al cosa adquirida, su anterior vendedor tendr un derecho intuitu personae a ser preferido respecto de cualquier interesado, en los mismos trminos y precio que su dueo lo hubiese ofrecido a un tercero. De esa manera, podr recuperar el bien vendido, pagando la suma correspondiente a la nueva operacin; cuando se trate de un mueble, tendr un plazo de tres das de notificado para hacer valer su preferencia, y si fuese inmueble dispondr de diez das; Compra en comisin: el adquirente declara en el boleta de compraventa que hace la operacin por cuenta de otra persona que designar ulteriormente dentro de un plazo cierto de caducidad; Operaciones internacionales: las clusulas ms usuales en las ventas de mercaderas se desinan con siglas de palabras en idioma ingls, cuya traduccin se brindar para esclarecer el sentido de dichos vocablos.

Modalidades: las modalidades de la obligacin pueden aplicarse a todos los contratos, en particular a la compraventa, con los efectos que las caracterizan y gobernadas por los principios generales. El legislador se ocup en este campo preferentemente de las ventas condicionales y a plazo ms usuales. A. Ventas condicionales: corresponde clasificarlas en sus dos variantes segn sus consecuencias: suspensivas y resolutorias: a) Bajo condicin suspensiva: mientras el hecho condicionante no acaeciere, las partes carecen de derecho a exigir el cumplimiento de las prestaciones recprocas (art. 1370 cod. Civil). Los supuestos previsto por normas especficas son las ventas a ensayo o prueba (art. 1336 cod. Civil), sobre muestras y calidad conocida (art. 456 cd. Com.) y a satisfaccin (arts. 1365 y 1377/79 cd. Civil). Hasta que el comprador verifique que la cosa cumple con los requisitos pactados, al vnculo le falta exigibilidad; es una potestad del adquirente que el acto se perfeccione conforme las bondades de la cosa; b) Bajo condicin resolutoria: cuando se cumple el hecho condicionante, el contrato queda disuelto; entonces, las partes debern restituirse entre s lo percibido, o sea, el precio y la cosa. Respecto de esta ltima, habr que hacer la tradicin correspondiente para transmitir el dominio (art. 1371 cd. Civil). Varias precisiones son indispensables para fijar algunas ideas sobre dichas figuras son indispensables para fijar algunas ideas sobre dichas figuras, a saber: a) Mediante un pacto expreso, cualquiera de las partes, o ambas a la vez, podrn arrepentirse de la operacin concertada, quedando a su solo arbitrio; el vnculo que celebraron deviene de una fragilidad. La ley distingue dos situaciones, segn hubiese habido o no tradicin de la cosa: en el supuesto de haber mediado entrega de la posesin, si quien desiste es el vendedor, se aplican las reglas del pacto de retroventa; en cambio, cuando se arrepiente el comprador, los efectos corresponden al pacto de reventa;

b) En el pacto comisorio cabe remitirse a la norma uniforme (art. 1204 cd. Civil y art. 216 Cd. Com.); c) En la venta con reserva de dominio, el vendedor que enajena la cosa sin transmitir su titularidad toma para s una garanta muy fuerte, ya que mantiene la posesin del bien, lo cual es anmalo en nuestro derecho, donde la compraventa incluye la obligacin de dar en propiedad una cosa; d) El pacto de mejor comprador ofrece la ventaja para el enajenante de elegir al interesado que ofrezca pagarle mejor precio (art. 1369 cd. Civil). Solo rige en materia de bienes inmuebles, durante un lapso de tres meses, previo aviso al adquirente, quien puede optar por apagar un suplemento de precio o aceptar la resolucin (art. 1401 Cd. Civil); e) En lo comercial, la venta ad gustum (degustacin) y a prueba tiene alcance resolutorio. B. Ventas a plazo: salvo las operaciones civiles de contado, las ventas suelen ser a plazo, en sus diferentes variedades, de modo que el incumplimiento de las prestaciones tendr lugar despus de celebrado el contado. En cambio, en el orden comercial, a falta de convenio expresado, el art. 464 Cd. Com., dispone un mecanismo especfico; a saber: el vendedor tendr la cosa disponible dentro de las 24 horas, mientras que el comprador podr pagar el precio dentro de diez das, sin tener derecho a recibir la mercadera antes de hacer el pago. En los boletos de compraventa de inmuebles es frecuente acordar que el precio ser pagado en forma escalonada. A modo de ejemplo: un 20% a la firma del documento, en calidad de sea; el saldo del 80% puede satisfacerse en la fecha en que se otorgue la escritura de dominio, o bien dicho importe ser dividido en varias cuotas a ser canceladas antes de la mencionada escritura, o dejar un saldo a pagar en uno o dos aos, garantizando el cumplimiento con una hipoteca. La ley 14.005 regula la venta de lotes de terreno en mensualidades, mediante un complejo articulado que incluye el registro del boleto suscripto por las partes. Obligaciones del vendedor a) Conservar la cosa: el bien objeto de la venta debe ser conservado en el estado fsico en que se hallaba a la fecha hasta que se realice la tradicin a favor del comprador. El enajenante debe poner todas las diligencias y cuidados necesarios segn las reglas establecidas para las obligaciones, a cuyo estudio cabe remitirse; sea mueble o inmueble, es el poseedor de la cosa a transmitir. b) Entregar la cosa: poner a disposicin del comprador fctica y jurdicamente la cosa. Si es fungible, entregar un buen estado, apto para un destino usual. Es una tpica de dar para constituir un derecho real sobre la cosa. Va de suyo que en cuanto al bien en s mismo deben respetarse los principios de identidad e integridad. Cabe recordar que esta obligacin comprende tambin la responsabilidad legal del enajenante por los vicios redhibitorios de la cosa y por la garanta de eviccin. A fin de transferir la propiedad de una cosa, no es suficiente el acuerdo de voluntades de las partes: es necesario hacer la tradicin. Ello significa transmitir la posesin del bien, el cual a ese defecto debe hallarse libre de ocupantes (arts. 2377 y 2383 cd. Civil). Con referencia a los bienes muebles y a los inmuebles, se requiere tambin el ttulo correspondiente a la transmisin y la matrcula en el registro pblico respectivo. La tradicin es un elemento material que exige el consentimiento entre el vendedor y el comprador, acompaado de hechos que hagan efectiva la posesin a transmitir. c) Tiempo: rige el principio de oportunidad del pago, la entrega debe hacerse el da del vencimiento de la obligacin, o da de rigor (arts. 576, 750 y 1409 cd. Civil); tambin deber hacerse dentro del horario sealado;

d) Lugar: el vendedor habr de atenerse a cumplir lo estipulado en el contrato y, si fuese necesario, trasladar la cosa mueble adonde se hubiese indicado, corriendo por su cuenta los gastos correspondientes; cuando el objeto fuese inmueble, por lo general, el acto se realizara fuera de su emplazamiento por razones prcticas, ya sea en la oficina de una firma inmobiliaria o en la sede de una escribana; e) Recibir el precio: la percepcin de la suma fijada en calidad de precio es una exigencia impuesto al vendedor por la ley (art. 1411 Cd. Civil). f) Informacin al consumidor y proteccin de su salud Obligaciones del comprador: a) Pagar el precio: es una tpica prestacin de dar dinero, en la especie convenida, sea nacional o extranjera. El comprador dar la suma exacta adeudada, para que el pago sea ntegro, debindose aplicar las disposiciones pertinentes ya estudiadas en un curso anterior al que cabe remitirse (arts. 616 y ss. Y 740 y ss.). La prestacin deber ejecutarse segn lo estipulado, en particular con referencia al tiempo y lugar de cumplimiento. A falta de clusula expresa, el dinero deber ser dado en forma simultnea a la recepcin de la cosa, donde sta fuese hecha; en materia mercantil, el adquirente dispone de diez das (art. 464 Cd. Com.). existen causas justificadas para rehusar el pago de dinero (arts. 1425 y 1426 Cd. Civil), con fundamento en la mencionada idea de reciprocidad, a saber: cuando el comprador tuviese un temor justificado e inminente de que el dominio y la posesin de la cosa fuesen a ser turbados por terceras personas. En las hiptesis de que el vendedor no cumpliese con la entrega de la cosa segn lo pactado, ya sea que la ofrecida en pago fuese distinta a la convenida en especie y calidad, careciere de todos los accesorios, o de integridad. b) Recibir la cosa: es una obligacin que se corresponde con la del vendedor de hacer entrega del bien objeto de la compraventa. El comprador tiene derecho a verificar el bien ofrecido por el enajenante, para determinar si se ajusta a lo pactado en todas sus caractersticas y cualidades, debiendo recurrir en ocasiones al dictamen de expertos. Si fuese un inmueble, deber cerciorarse sobre su estado fsico y las condiciones de ocupacin, amn de que el vendedor tenga su libre disponibilidad y la bondad del ttulo a recibir. Cuando el comprador se rehse a recibir la cosa adquirida sin causa fundada, esa negativa genera las siguientes consecuencias: Pagar los gastos de conservacin, ms los daos e intereses que irrogare al vendedor, quien podr liberarse mediante su consignacin judicial; El enajenante podr ejercer el pacto comisorio segn lo disponga por el art. 1204 cd. civil. c) Pagar el instrumento de venta y los costos del recibo: corresponde al comprador pagar todos los gastos propios de la operacin, as como los gastos de entrega corren por cuenta del vendedor. d) Mora: en general, se aplica las disposiciones de las obligaciones. Permuta Concepto: es el que tiene por objeto la transmisin del dominio de una cosa a cambio de otra, de modo que los permutantes se obligan a transferir en forma recproca la propiedad de dos o ms bienes. Las partes efectan un canje directo, sin necesidad de emplear dinero, superando problemas de falta de liquidez monetaria. El origen de este contrato se pierde en la historia, por ser la figura ms primitiva que se conoce, hasta que se invent la moneda, invencin atribuida a los fenicios, que tuvo su desarrollo en la antigua Grecia. A partir de entonces el rgimen monetario fue desplazando al trueque, el cual sin embargo nunca lleg a desaparecer por la utilidad

que representa. Nuestro cdigo civil trata de la permutacin, que es la accin y el efecto de permutar, apartndose de alguna de las fuentes utilizadas de mayor pureza gramatical que califican a este contrato de permuta. Rgimen legal: el cdigo civil regula este acto jurdico mediante breves disposiciones que contienen su definicin y las vicisitudes que pueden presentarse en caso de que los permutantes no fuesen propietarios de las cosas a enajenar (art. 1486, 1488 y 1489). En cuanto a los efectos correspondientes a la invalidez del contrato, cabe aplicar la normativa genrica prevista para los terceros de buena fe y a ttulo oneroso (art. 1051), ya que el art. 1487 se considera derogado por la reforma de la ley 17.711. Dada la afinidad con la compraventa, el codificador formula un reenvo a las reglas estructuradas para dicha figura, en materia de capacidad y objeto (arts.1490 y 1491), cuanto tambin hace remisin en subsidio para toda cuestin que careciere de respuesta especfica (art. 1492). Caracteres: consensuales, bilaterales, onerosos y conmutativos. De la permuta nacen dos obligaciones de transmitir el dominio al menos de dos bienes, en forma recproca, relacin que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes; es informal, pero cuando uno o ambas cosas son inmuebles, la escritura pblica se impone para transmitir el dominio. Si el importe es ms alto que el bien, ser venta; pero si el bien tiene un justiprecio superior al dinero pactado por la diferencia, ser permuta (art. 1356). Diferencias y analogas con otras figuras: trueque y la compraventa consiste en la falta de precio, siendo una operacin ms sencilla, sobre todo cuando las prestaciones se cumplen simultneamente al celebrar el acto. Cabe sealar tambin que entre ambos contratos existe otra diferencia, a saber: en la permuta, cada parte soporta la mitad de los gastos que irroga; en la compraventa, dichos gastos corren por cuenta del comprador. Objeto: la solucin prevista por el legislador es remitirse a las disposiciones correspondientes a la compraventa, las que exigen al menos una posible determinacin. El concepto merece ser afinado para esclarecer el alcance del objeto de cada prestacin, ya que se abren variadas posibilidades segn el grado de sutileza de los problemas que puedan darse, y en funcin de si son bienes muebles o inmuebles. a) Cosas muebles: ambas cosas no deben ser fungibles entre s, ni de la misma especie y misma calidad. La razn es muy simple, pues de haberse pactado que esa clase de cosas integraran el objeto, las dos prestaciones se neutralizaran. Entonces habra una hiptesis de compensacin (art. 819 y 820 cod. Civil). En el comercio, las mercaderas son susceptibles de ser intercambiadas; b) Cosas inmuebles: suelen darse en la prctica ciertas permutas de lotes o departamentos de valor equivalente; a ese efecto es necesario otorgar las respectivas escrituras pblicas. Incluso hay enajenantes que perciben como parte de la contraprestacin otro inmueble. El titular del dominio del terreno lo transfiere a quien ser el dueo de la obra, a cambio de una o varias unidades a construir. Se trata de un trueque de una cosa cierta y existente, por una o ms cosas futuras (art. 1332 cod. Civil). Particularismo normativo: cuando uno de los permutantes tuviese justos motivos o temor fundado de duda respecto a la titularidad del bien que recibir en cambio, est facultado para rehusar del que hubiera prometido (art. 1486). Se hallan contemplados supuestos de nulidad especficos. Cuando hubiese mediado enajenacin maliciosa de la cosa permutada, el contrato no podr ser anulado, mientras su actual poseedor no

acciona por nulidad (art. 1488 cd. Civil). Los efectos jurdicos de la invalidez del acto jurdico contra el tercero poseedor del inmueble objeto del trueque plantean una colisin con lo dispuesto por el art. 1051 cd. Civil, ya que el adquirente de buena fe a ttulo oneroso triunfa sobre las derivaciones de anulacin del contrato, de manera que el art. 1487 cd. Civil carece de sentido. Cesin de derechos patrimoniales Concepto: habr cesin de crdito, cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra parte el derecho que le compete contra su deudor, entregndole el ttulo de crdito, si existiese (art. 1434). Metodologa: para empezar, hay que analizar el cdigo de Napolen de 1804, el cual lo legisla en un captulo especfico dentro del ttulo que dedica a la venta, donde se habla indistintamente de traspaso, cesin y venta de crditos. Especies: el derecho argentino contempla tres especies, a saber: a) la cesin onerosa a cambio de dinero (la cual se regula en subsidio por las normas de la compraventa); b) la cesin onerosa a cambio de una cosa que no sea dinero (en subsidio regulada por las disposiciones relativas a la permuta); c) la cesin gratuita que equivale a la donacin, cuyos preceptos se le aplican subsidiariamente a esta ltima; la doctrina la califica de cesin impropia. Caracteres: a) Consensual, porque en principio se perfecciona por el mero acuerdo de las voluntades entre el cedente y el cesionario; b) Es conmutativo, pues desde su celebracin las partes tienen certeza sobre su objeto; c) Formal como regla, ya que se exige su instrumentacin por escrito (art. 1454). Sujetos y capacidad: en cuanto al cesionario se refiere, pasa a ser un sucesor singular del cedente (art. 3263, 2 parte, 3266 y 3268). Cabe sealar que son terceros de la transmisin contractual de derechos el deudor cedido, los sucesivos cesionarios, los acreedores de las partes y todos los que carecieran de cualquier relacin en el acuerdo de voluntades, ni siquiera como sucesores. Las personas que celebran un contrato de cesin deben ser capaces, segn las reglas ya examinadas. En cuanto a los menores emancipados, debe entenderse que a partir de la reforma del 68, su situacin se modific, pues a la restriccin anterior establecida en el art. 1440, se halla circunscripta a los derechos y acciones que hubieren adquirido a ttulo gratuito. Forma y prueba: el texto del art. 1454, es terminante en el sentido de que la cesin debe ser hecha por escrito. Como no aclara si el escrito precisa ser otorgado por instrumento pblico o privado, cabe siempre la opcin para las partes, a menos que la escritura pblica fuese exigida. Esto ltimo surge a modo de ejemplo del art. 1184, respecto de la transmisin de derechos sobre inmuebles y derechos hereditarios. Objeto: la amplitud consagrada por el art. 1444, respecto del objeto flexibiliza y aclara la definicin legal ya vista. Este criterio se halla introducido en una frmula que dice: todo objeto incorporal, todo derecho y toda accin sobre una cosa que se encuentre en el comercio, pueden ser cedidos. Vale decir, se hallan comprendidos los bienes inmateriales, los derechos patrimoniales, ms las acciones respectivas. Efectos: el contrato de cesin de crditos produce efectos en dos direcciones: entre las partes y frente a terceros. Ambos efectos operan respecto al traspaso de la propiedad del bien (art. 1457).

a) Entre las partes, cedente y cesionario: a travs del consentimiento manifestado en legal forma, la propiedad de los derechos y acciones es transferida al cesionario, sin perjuicio de la entrega del ttulo respectivo, si lo hubiere. Comprende todos los accesorios, o sea, las garantas reales y personales constituidas para el cumplimiento de la obligacin asumida por el deudor cedido. En la especie, la transferencia importa tambin transmitir las cualidades propias del crdito, incluyendo su fuerza ejecutiva, si la tuviere; pero el cedente no puede transferir derechos ms extensos que los que le pertenecieran (art. 3270). El cedente garantiza la existencia y legitimidad del crdito transmitido a ttulo oneroso, lo cual no significa que responda por la solvencia del deudor cedido, ni que ste pueda oponerse al cobro intentado en su contra. b) Efectos hacia los terceros: a fin de que el contrato de cesin de derechos sea oponible a los terceros en general, resulta necesario que el cedente notifique en forma fehaciente al deudor cedido la transferencia acordada. Dicha notificacin puede hacerse al pie del documento respectivo mediante la firma del deudor, o su conformidad expresa que tambin requiere su rbrica. c) Entre el cesionario y deudor cedido: a partir del da de la notificacin de la cesin, el deudor cedido deber pagar su dbito al cesionario, pues el cedente ya no est ms legitimado a recibir la prestacin. Contrato de Factoring: las partes son de dos y las involucradas tres. Una persona natural o jurdica (cliente) y entidad financiera (compaa de facturacin). Una entidad financiera adquiere crditos de una empresa, provenientes del firo de sus operaciones comerciales, pagando un precio a cambio de la transmisin de los instrumentos donde se hallan documentadas dichas acreencias (en particular, las facturas). El factor es el adquirente quien asume los riesgos propios de la gestin de cobranza que va a realizar, cuyos resultados no siempre coinciden con las expectativas de cobro. Respecto del pago del precio (que suele ser un porcentaje del monto total de la facturacin) por el enajenante, existen dos categoras, a saber: a) La convencional, cuando el pago se hace efectivo en el momento de la transmisin; b) Factoring peridico, donde el pago se realiza al operar cada vencimiento Elementos: a) b) c) d) Deudor: quien debe pagar una factura o crdito Cliente: quien cede la factura o crdito Compaa de Factoring: a la cual se le cede la factura Factor: es la entidad financiera que se compromete a adquirir los crditos a sus titulares e) Empresa factoreada: origina los crditos f) Deudor cedido: es el deudor originario de la empresa factoreada. Futuro: el cdigo Civil permite en principio la secesin de cosas futuras, art. 1444 + 1446 a 1448, cesiones permitidas: crditos condicionales, eventuales o aleatorios; derechos sobre cosas futuras y crditos que produzcan resultados de convenciones aun no concluidas. Contenido del contrato: a) b) c) d) e) Datos de la transmisin Momento de la factorizacin Definir el tipo de servicio Si los pagos son totales o parciales Intereses a cobrar: porcentaje a cobrar

Caractersticas: a) Consensual, se forma con el consentimiento de las partes y ah empieza a tener efectos b) Oneroso, hay una contraprestacin c) Bilateral, relaciones reciprocas d) Tracto sucesivo, se va sucediendo a lo largo del tiempo e) Adhesin, no se pueden cambiar las clausulas. Formulado por uno de las partes y que las clausulas no son consensuales. La parte masiva la que redacta y la otra que adhiere. Es el que tiene masificado el negocio. f) Contrato atpico, no est tipificado por el cdigo civil. Otras caractersticas: a) b) c) d) e) Contrato mixto Contrato de financiamiento Contrato mercantil Contrato duracin Contrato normativo y autnomo

Clases de Factoring: Segn su contenido: La operacin de factoring puede conllevar la financiacin del cliente, pero no necesariamente, por lo que as distinguimos dos clases de factoring: Factoring con financiacin: En esta modalidad el cliente puede obtener del factor el pago inmediato de los crditos oportunamente cedidos (al contado), aunque est pendiente el plazo para poder hacer efectivas las facturas, de manera tal que el factor como nuevo titular de los crditos es quien tiene derecho a los intereses que stas originen. Este tipo de contrato es tambin conocido como "old line factoring". Factoring sin financiacin: En esta clase el fin primordial no es el financiamiento, sino la asistencia tcnica, contable y administrativa, para mejorar todas las polticas de mercadeo y funcionamiento del factorado en general. Si se trata de un factoring sin recursos (debe garantiza la existencia y la legitimidad del crdito cedido pero no la solvencia del deudor) la entidad de factoring puede abonar las facturas, esto es, adelantar el dinero del cobro menos los intereses correspondientes.

Segn su ejecucin: Puede suceder que a los deudores de los crditos cedidos se les notifique o no de la cesin de los mismos a la compaa de factoring, por lo que en base a este criterio podemos sealar dos tipos ms de factoring: Conocimiento del factor por parte de los deudores: En este tipo el factorado hace mencin en cada una de sus facturas sobre quin es el factor y la facultad de cobrar y recibir el valor de sus crditos, por lo que el factorado se obliga a rechazar cualquier pago que un deudor trate de hacerles de forma directa. Desconocimiento del factor por parte de los deudores: En este caso el factorado decide conjuntamente con el factor guardar esta informacin, por lo que los deudores efectan el pago de las facturas al factorado, para que ste le remita al factor de manera inmediata el importe de las mismas, por lo que los servicios del factor abarcan financiacin en casos de insolvencia, asistencia tcnica e investigacin comercial.

Extincin del Contrato. La terminacin normal del contrato. Como contrato de duracin el factoring puede haberse celebrado por un perodo de tiempo determinado o indefinido. Por lo general se le hace por un plazo fijo, donde la extincin del mismo recaer con la finalizacin de este plazo. Pero puede pactarse la posibilidad de la prrroga del contrato una vez finalizado el plazo del contrato original trmino. En este caso, debe de incluirse dentro del contrato la clusula de renovacin o de prrroga. Y para que no se de la prrroga, basta con que las partes as lo exprese. En los casos en los que hay un plazo indefinido es necesaria la ruptura del contrato de manera unilateral, siempre y cuando esta finalizacin no cause un perjuicio para ninguno de las dos partes. La terminacin anormal del contrato: Existen situaciones anormales por las que un contrato de factoring pueda darse por terminado. Estas seran las siguientes: El incumplimiento de una de las partes en cualquiera de sus obligaciones contractuales: En este sentido no basta con el slo incumplimiento de una obligacin, sino que es necesario que esta obligacin sea relevante dentro de los trminos del contrato. La quiebra de una de las partes: esta sea por parte de la cualquiera de las empresas (factor o empresa factorada). La disolucin de la sociedad de una de las partes: Esto debido a imposibilidad que tiene cualquiera de los participantes del contrato; para seguir desplegando su funcin como tal; en este sentido surge alguna duda sobre el nacimiento de alguna obligacin de indemnizar los perjuicios que se la causen a la otra parte. La terminacin por mutuo acuerdo: las partes en cualquier momento del contrato pueden decidir terminar el mismo.

Ventajas: Fuente flexible de financiamiento; Conectividad a la ventas del crdito y contado; Facturas que proporcionan garanta de prstamo; Reduce costos de operacin; Elimina departamento de crditos.

Desventajas: Es inconveniente y costoso cuando las facturas son numerosas y relativamente pequeas; Una empresa que est en dificultades financieras temporales, puede recibir muy poca ayuda Locacin de cosas Concepto: es un contrato por el cual una persona cede el uso o goce de una cosa inmueble o mueble durante un tiempo a otra persona a cambio del pago de un precio cierto en dinero. Locatario o inquilino es llamado el usuario del bien, mientras que quien percibe el precio o alquiler es denominado locador. En el derecho romano se lo conoca como locatio coductio. El legislador trata fundamentalmente la locacin de inmuebles urbanos, a la que se dedica numerosas normas del cod. Civil (arts. 1493 a 1622), ms una ley complementaria (23.901). No legisl expresamente sobre cosas

muebles (arts. 1499, 1601 inc. 1 y 2093); adems, para cubrir los vacos del Cdigo en la materia, dict leyes especiales sobre el arrendamiento rural destinadas a la explotacin agrcola-ganadera (leyes 13.046 y 22.298). Caracteres: bilateral, consensual, a titulo oneroso, conmutativo y de tracto sucesivo. En la hiptesis de los inmuebles es formal. Basta que las partes presten su consentimiento para que se perfeccione el vnculo que los una. El inquilino tiene una accin personal a fin de exigir la entrega de la cosa, la cual deber restituir en trmino. Una vez recibido el bien, entre el locatario y ste se establece una relacin real de tenencia, mientras la posesin contina en cabeza del locador, aunque como luego se ver para transferir el derecho de uso y goce no es imprescindible ser poseedor. Diferencias y analogas con otras figuras: a) comodato: es el prstamo a ttulo gratuito de una cosa no fungible con la facultad de usarla. El comodatario deber restituir la cosa cuando el comodante la precise por razones personales; la diferencia estriba en que la locacin es siempre onerosa, sin que el locador tenga derecho a exigir la restitucin del bien antes del vencimiento del plazo, aunque lo necesite. b) el hospedaje y la hotelera: tambin posibilitan disfrutar una vivienda, pero por un lapso ms corto que en la locacin; las prestaciones que tiene derecho a recibir el husped son mayores, pues comprenden adems una serie de servicios adicionales. c) el tiempo compartido es una convencin por la cual una persona socia tiene derecho a usar un espacio dentro de un complejo habitacional para disfrutar de sus vacaciones durante una poca del ao, pudiendo cambiar el lugar asignado por otro, segn un programa de intercambio con otros complejos; asimismo, se le agrega la prestacin de algunos servicios complementarios. d) locacin con opcin a comprar: denominado por el legislador con el vocablo leasing (ley 25.248), como su nombre lo indica son dos contratos en uno. e) depsito: en un contrato real. Cuando es de cosa inmueble o mueble (cierta), se trata de un deposito regular, sin que el depositario tenga derecho de uso; el civil es gratuito. f) locacin de obra: habra analoga ostensible si el inquilino se halla autorizado a realizar mejoras y por ese motivo reconstruye o recicla el edificio. En este supuesto, el inquilino paga el alquiler, an cuando tuviere derecho al vencer plazo contractual a ser indemnizado por las mejoras efectuadas; en la locatio operis el constructor tiene derecho a percibir el precio por sus trabajos y nada debe pagar al dueo por la tenencia que recibi del bien donde har la obra. G) locacin de servicios: se contrata a un cuidador o encargado para que tome a su cargo la conservacin de un bien a cambio de una retribucin. H) contrato de garaje: es una figura compleja, porque adems de la custodia de un automotor, se suelen brindar servicios adicionales, como el lavado; en cambio, cuando se entrega un espacio fijo para guardar un auto, o sea, el objeto locado es una cochera. Locacin con opcin de compra (leasing): la ley 24.411 defina al leasing como el contrato de locacin de cosas con una opcin de compra a ejercer por el tomador (locatario) art. 27. Esa definicin recepta el criterio de que son dos contratos en uno: primero es locacin (uso y goce); si el inquilino opta por la compra en una segunda etapa es compraventa con transferencia del dominio, donde los alquileres pagados se imputan a cuenta del preciso. La actual definicin difiere de la anterior, pues enuncia al leasing diciendo que el dador conviene es transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opcin de compra por un precio; ahora no es necesario que el dador sea una entidad financiera. Forma y prueba: en las locaciones urbanas es requisito sine qua non su celebracin por escrito, el cual no es exigido para el alquiler de bien muebles. La ausencia de documento no invalida el vnculo, siempre que haya tenido principio de ejecucin; en dicho supuesto, el plazo de la relacin locativa ser el mnimo legal (dos aos) y el precio ser determinado judicialmente de acuerdo al valor de prctica de plaza, como

prescribe el art. 1 de la ley 23.091. Respecto de la prueba, cabe remitirse a los principios generales ya analizados. Sin perjuicio de lo cual, la posesin por el cual inquilino de un recibo extendido por el locador, es un elemento de la existencia de un contrato, al menos durante el perodo que fue reconocido en el texto, y sirve de base (junto con los recibos anteriores) para acreditar las clusulas correspondientes a la relacin locativa. Capacidad y legitimacin: la aptitud para celebrar este contrato se rige por las reglas generales (art. 1160 cd. civil). Debe tenerse en cuenta que es un tpico acto de administracin, aunque la ley exige mandato especial para dar inmuebles en locacin por un lapso mayor a seis aos (art. 1881 inc. 10 cd. Civil). Por ello, los menores emancipados tienen plenas atribuciones para arrendar sus bienes. En la locacin entre cnyuges, se suscita una cuestin en torno al art. 1358, que prohbe celebrar compraventas o no a la locacin. En cuanto a la que de cosas se trata, no se transmite la propiedad, sino la tenencia. Nada impide, pues, que un cnyuge tome en locacin un bien proprio del otro, ya que no existen nulidades implcitas en nuestra legislacin. Existen algunas limitaciones en el cdigo civil para celebrar este contrato. Los tutores y curadores tienen prohibido arrendar por s, o por persona interpuesta, bienes inmuebles o muebles del pupilo, y tampoco pueden alquilar a ste sus bienes personales (art. 450 inc. 1). Necesitan autorizacin judicial a fin de tomar en locacin inmuebles para sus pupilos, salvo la casa habitacin (art. 443 inc. 8), y tambin respecto de inmuebles por un plazo superior a cinco aos (art. 443 inc. 10). En principio, toda persona que tiene el uso y goce de una cosa est legitimada para darle en locacin, en especial su dueo (arts. 1583/84 y 1599); pero no lo puede hacer el comodatario (art. 2283), ni el usuario que tuviere derecho de habitacin (art. 2963). Tambin estn legitimados para arrendar: el usufructuario (art. 2870), el usuario no habitador (art. 2965) y el acreedor anticresista (art. 3249). En el condominio, un solo condominio carece de atribuciones para alquilar, puesto que se requiere unanimidad (art. 2682/83). Cosa objeto de la locacin: consiste en una cosa inmueble o mueble para su uso o goce por el locatario (art. 1492 cd. Civil), quien se obliga a restituirla. Es decir, en cuanto a la naturaleza de la cosa, sta no debe consumirse con el primer uso, ya que tiene que ser devuelta al locador; ello excluye, pues, a la energa y a las fuerzas naturales (art. 2311 cd. civil). La cosa alquilada debe determinarse en el momento de celebrar el contrato, o proveer la forma ulterior de su determinacin para el acto de su entrega. Las cosas inmuebles a que se refiere el cdigo civil son las urbanas destinadas a vivienda; pero tambin es aplicable a la industria y al comercio. Pero, los inmuebles rurales tienen su rgimen especfico (ley 22.298). Tambin pueden darse en locacin puesto en mercado o ferias, espacios o lugares destinados a guardar animales o vehculos (art. 2 incs. De la ley 23.091). Adems, existen otras previsiones legales en materia en buques (art. 219 ley 20.094), aeronaves (arts. 66/70 cod. Aeronutico), minas (arts. 356/64 cd. minera). Nada impide alquilar un fondo de comercio (art. 2 ley 11.867), un establecimiento (art. 227 ley. 20744) y hasta las mercaderas adquiridas por un comerciante (art. 450 cd. comercio). La caracterstica de la locacin es la entrega de una cosa en uso y goce, de all que en cuenta ese uso y goce no sea posible, resulta indiferente que la cosa se encuentre fuera del comercio. El bien de familia por su naturaleza, ms la obligacin de habitar en l, no puede ser dado en locacin (arts. 37 y 41 Ley 14.394). El Estado nacional, provincial o municipal, y los entes autrquicos, pueden dar en locacin como locadores los bienes del dominio pblico y privado, segn las reglas del derecho administrativo y del rgimen establecido para este tipo de contrataciones. El destino dado la cosa arrendada es un tema vinculado al rgimen de los plazos mnimos. Se prevn varios supuestos:

a) Destino expreso: cuando las partes lo hubieran establecido en el contrato; por ejemplo vivienda, profesin, industria o comercio; el inquilino no puede unilateralmente alterarlo. Si fuera para turismo y el plazo es superior a seis meses, la ley presume iuris tantum que se no es el destino (art. 2 inc. b) ley 23.091). b) Sin manifestacin de destino, el uso quedar librado a: 1) la naturaleza de la cosa y su uso regular, 2) la costumbre (art. 17). En el caso de cambio de destino, por el locatario o sublocatario, el locador tiene accin para hacerlo cesar y restablecerlo a su funcin originaria. Precio: cabe remitirse a las normas relativas a la compraventa, art. 1494, pero existen algunas disposiciones especficas sobre inmuebles que es necesario conocer, mxime las sancionadas por la ley 23.091 para evitar algunos abusos. Plazos: la locacin de las cosas inmuebles es un contrato de tracto sucesivo, de duracin limitada en el tiempo. En la actualidad la autonoma de la voluntad y la fuerza vinculante del contrato son principios que no se encuentran marginados de la locacin inmobiliaria, como aconteci en nuestro pas durante un extenso perodo en que a partir del ao 1943 diversas leyes de emergencia prorrogaron los vencimientos por razones de orden pblico econmico. Cumplido el objeto, se tiene por vencido el plazo, siendo exigible la restitucin del bien alquilado (art. 1508 Cd. civil). Son dignos de anlisis los problemas relativos a los distintos tipos de plazos posibles, todos ellos de carcter extintivo. El marco legal en cuanto a la extensin en el tiempo se halla limitado por razones de orden pblico, mediante dos referencias, a saber: a) Lmite mximo: el plazo no puede exceder del lapso de diez aos; la locacin siempre es temporaria y nunca puede perpetuarse en el tiempo, ese riesgo de desnaturalizarse como derecho procesal. b) Plazos mnimos: la ley 23.091 ha derogado los tres primeros prrafos del art. 1507, sustituyndolos por disposiciones que fijan nuevos plazos mnimos si las partes no hubieran establecido plazo alguno, o si hubieran convenido lapsos menores a los legales. Los plazos mnimos son facultativos para el inquilino, quien tiene la opcin de acogerse a su beneficio. En la locacin con destino vivienda el plazo es de dos aos; en caso de otros destinos (comercio, industria, profesiones) es de tres aos. El locatario que no cumple con dichas obligaciones pierde este beneficio, y lo mismo caduca si el locador hace ciertas obras (arts. 1523/24 cd. civil). Quedan excluidas del plazo mnimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, as como tambin las destinadas a personales diplomticos y consulares o pertenecientes a dichos organismos internacionales; Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumir que el contrato no es con fines de turismo. Dentro del marco legal, y en cuanto a los plazos se refiere, el cdigo civil prev tres categoras de contratos: a) Por tiempo determinado, a plazo fijo o con el trmino fijo; b) Por tiempo indeterminado, o sin plazo; c) De continuacin de locacin concluida por vencimiento de plazo pactado. Adems, existen plazos para los inquilinos para desocupar el inmueble: a) Por falta de pago, uso deshonesto y cambio de destino: diez das; b) Subarriendo prohibido, ejecucin de obras: cuarenta das.

Obligaciones del locador: a) Entregar la cosa: la cosa arrendada debe ser entregada por el locador de modo tal que pueda cumplir los destinos previstos, con todos sus accesorios a la fecha del contrato, inherentes al uso y goce estipulado. En principio, la cosa ha de entregarse en buenas condiciones fsicas. Pero las partes pueden convenir que lo sea en el estado que se encontrare. En el momento de la recepcin corresponde inventariar cul es la situacin del inmueble, porque si ese detalle no se hiciere, la ley presume que fue recibido en buen estado (art. 1616). Asimismo, se presume el pacto de que la cosa sera dada en la condicin en que se hallare, cuando se trata de edificios arruinados o cuando el inquilino en el acto recepticio no exige las reparaciones del caso. A fin de transmitir la tenencia al locatario, el inmueble debe estar libre de todo ocupante. b) Mantener al locatario en el goce de la cosa: enfoque material, durante la vigencia del contrato el locador debe respetar la condicin fsica del inmueble arrendado a la fecha de su entrega, instante en que queda fijada esa condicin (art. 1514). Por tanto no puede variar el estado del inmueble, el objeto del contrato, alterando unilateralmente la disposicin del edificio mediante trabajos. Con este motivo el cdigo civil contempla dos supuestos: 1) innovaciones u obras proyectados por el locador, no comprendidas en los arts. 1516 y 1518/19; 2) innovaciones u obras realizadas por el locador contra la voluntad del inquilino: ste puede elegir entre demandar su demolicin (art. 633); si ello fuere imposible, reclamar daos e intereses (art. 634); o puede dar por concluido el contrato, con ms el resarcimiento de los perjuicios sufridos; 3) retener los alquileres a pagar hasta cubrir el costo razonable de los trabajos; 4) si hubiera razones de urgencia, est facultado a efectuar las reparaciones a costa del locador, siempre que le resulte imposible darle un aviso previo (art. 1544). Enfoque jurdico: desde el punto de vista jurdico, el locador debe asegurar el goce pacifico de la cosa, en especial responde por la garanta de eviccin en defensa de los derechos que ejerciere respecto del bien arrendado. La garanta de eviccin se halla reglamentada por una serie de disposiciones especificas, sin perjuicio de normas anlogas de aplicacin subsidiaria. El locador debe dicha garanta, cuyo fundamento reposa en su obligacin de asegurar el inquilino el uso y goce de la cosa arrendada. En ese sentido, le corresponde ejercer todas las operaciones pertinentes (art. 1515, cd. civil), y asumir la defensa de los derechos del locatario, cuando stos se encontrasen comprometidos por demandas de terceros, relativos al dominio o al derecho real de servidumbre (art. 1495 cod. Civil). Cabe al inquilino notificar al locador con carcter urgente sobre cualquier circunstancia que pudiere comprometer al dominio y consiguientes atribuciones, cuanto una turbacin a los derechos posesorios. Si no lo hiciere, puede verse privado de la garanta, y adems, responder por los daos causados. c) Reembolsar el valor de las mejoras y los gastos pagados por el locatario: la mejora consiste en incorporar un mayor valor a la cosa, que la acrecienta y enriquece. Cuando es afectada por el inquilino, el inquilino puede mejorar todas las mejoras que no estn prohibidas siempre y cuando no se desnaturalice la cosa (art. 1539 cd. Civil). El inquilino al restituir la cosa, debe entregarla en el mismo estado que se entrego. En la prctica, est prohibido, de forma contractual. Si las mejoras estn prohibidas el locador no debe pagarla. Al terminar el inquilino pueden llevrselas. Mejoras necesarias: puede ser urgente o no. Puede ser realizadas por el inquilino a cuenta del locador. d) Abstener de molestar al inquilino; e) Recibir el precio.

Obligaciones del locatario a) El pago del alquiler: merece algunas consideraciones especiales: en la locacin de inmuebles, debe ser fijado por mes, sin que puedan pagos anticipados por perodos mayores a ese lapso (arts. 6 y 7 ley 23.091). como es un contrato de tracto sucesivo, cada mensualidad constituye una deuda autnoma a la que le es aplicable la presuncin de pago prevista en el art. 746. En cuanto al tiempo, debe ser oportuno, o sea, practicado al da del vencimiento, por lo general, el inquilino queda incurso en mora. El alquiler debe pagarse hasta la extincin del contrato y la entrega de la cosa. En ocasiones, el inquilino podr invocar la compensacin (arts. 1546, 1580), pero no es compensable la suma dad en calidad de depsito en garanta con los alquileres adeudados. b) El mantenimiento del inmueble: debe ser acorde con la categora de la construccin edificada. Ello importa realizar todos los cuidados inherentes a su conservacin con el fin de que sea restituido en las condiciones fsicas en que fuera recibido (art. 1615). De ah que el inquilino tenga a su cargo y costo la reparacin de los deterioros menores (art. 1573). Se considera que no se conserva bien la cosa si hace mejoras prohibidas, o si omite realizar las prometidas. A su turno, el locatario responde por los deterioros que ocasionare personalmente y, tambin, por los que causaren quienes habitan con l, incluyendo sus dependientes y subarrendatarios. Esa responsabilidad consiste en reparar los deterioros, o que incurra en una causal de desalojo, segn opte el locador, en este ltimo caso, con ms la indemnizacin de los daos causados. c) Restituir la cosa: al vencer el plazo de la locacin, cualquiera fuera de su especie. El inquilino deber restituir al locador la cosa arrendada. La cosa, en particular si se trata de un inmueble, debe ser restituida en el mismo estado en que se la recibi, a menos que el locatario hubiese hecho mejoras. El locatario har suyos los frutos habidos del bien, debiendo entregarlo con los frutos pendientes. Transmisin de la locacin: el art. 1498 cd. civil prescribe que la enajenacin del inmueble alquilado no extingue la locacin, pues sta subsiste con el nuevo adquirente, quien sustituye al locador originario en todos sus derechos y obligaciones. Previa notificacin del acto dispositivo pertinente, el vnculo proseguir entre el locatario y el nuevo titular de la cosa, quedando liberado el enajenante. Se distingue dos hiptesis: a) La cesin del contrato de locacin, que importa transmitir los derechos y obligaciones del locatario, aplicndose las reglas previstas para el contrato de cesin de crditos (art. 1444 cd. civil), debindose por tanto notificar al locador (art. 1459/60 cd. Civil) b) El subarriendo total o parcial, regulado por las normas sobre el contrato de locacin. Deben darse por escrita. Ambas figuras presentan diferencias para entregarse la cosa (arts. 1587 y 1590). Conclusin de la relacin locativa: una multiplicidad de causas ponen en fin al contrato de locacin; las principales se hallan enunciadas en el art. 1604 cd. civil. Cuando el plazo es cierto, su vencimiento extingue ipso iure la locacin, siempre que la permanencia del inquilino en el inmueble no cuente con la conformidad expresa o tcita del locador (art. 1622); no se requiere interpelacin alguna (arts. 509 y 1609).

Cuando el plazo es indeterminado, el locador puede dar trmino a la locacin a su sola voluntad en cualquier momento, salvo que el inquilino se acoja a los beneficios del plazo mnimo legal (art. 2 ley 23.901). Si el trmino estuviese en funcin de un objeto a cumplir, realizado ese objeto la locacin concluye ipso facto (art. 1508). Estos son los supuestos de conclusin por cumplimiento del contrato. La eviccin total o parcial de la cosa arrendada da lugar a la rescisin del contrato (art. 1531). La excesiva onerosidad del alquiler tambin es causa de rescisin (art. 1198). Asimismo, el caso fortuito en este contrato tiene cierta particularidad, y depende de si constituye un hecho pblico y notorio, o no. La culpa del locador o del locatario en el cumplimiento produce efectos rescisorios; en el cdigo civil se dan algunos supuestos: 1) culpa del locador: reparaciones que interrumpan el uso o goce estipulado (art. 1524); adems responde por los vicios que impidan el uso de la cosa autorizando la rescisin (art. 1525) y la falta de luminosidad que sobrevenga a la casa o corra sta peligro de derrumbe; 2) culpa del locatario: alteracin del uso del destino convenido y uso abusivo (art. 1559), uso deshonesto (art. 1503); deterioro imputable de la cosa (art. 1563), etc. Tambin se agregan a dichas causas los vicios redhibitorios que pudieran sobrevenir a la cosa y existiesen a la fecha de celebrar el contrato. Hay otras causales prevista en variadas disposiciones, a saber: la rescisin por voluntad unilateral del inquilino (art. 8 ley 23. 091, mal llamada resolucin anticipada). Confusin entre la persona del locador y locatario (art. 862), la cual no extingue la sublocacin (art. 1507). La extincin del usufructo (art. 2870). El abandono es un hecho voluntario producido por el inquilino de dejar definitivamente el inmueble durante la vigencia del contrato, sin nimo de retornar. Locacin de servicios Concepto: es un contrato por el cual una persona realiza prestaciones de hacer a favor de otra (generalmente trabajos), a cambio de una retribucin en dinero. En dicho vinculo, quien presta el servicio es el locador y quien presta el servicio es el locatario; la terminologa utilizada en el cdigo se halla en desuso, emplendose hoy en da los vocablos prestador y comitente. Entre las partes no existe una relacin subordinada. Es un vinculo autnomo celebrado en pie de igualdad. De esa manera se distingue del contrato de trabajo, pues en este el trabajador o empleado se halla bajo la dependencia econmica y direccin del patrn o capital. Caracteres: se trata de un contrato bilateral, a titulo oneroso, conmutativo, consensual, informal, intuito personae. En caso de duda, se entiende que existe contrato de trabajo, pues hay una presuncin a favor de este ltimo por su calidad de tutela de los derechos del trabajador, basada en razones de orden pblico; por lo tanto, la locacin de servicios es un contrato residual. La onerosidad tambin se presume. Elementos: a) sujetos: el comitente debe tener capacidad para obligarse, ya sea persona fsica o jurdica. En cuanto al prestador, desde los 18 aos puede celebrar contrato de trabajo en actividad honesta sin consentimiento ni autorizacin de su representante, quedando a salvo al respecto las normas del derecho laboral. No hay lmite mnimo de edad si el menor hubiese obtenido ttulo habilitante para ejercer la profesin (art. 128 cd. civil). Los prestadores del servicio, si son menores a la edad indicada, no pueden ejercer oficio, profesin o industria, sin ser autorizados por los padres (art. 275 cd. civil). A su vez, los padres y tutores pueden celebrar contratos en nombre de sus hijos y pupilos, siempre que stos estuviesen de acuerdo (art. 280 cd. civil). b) objeto: Servicios: deben ser lcitos, posibles, cuanto ajustados a la moral y buenas costumbres (art. 1626 cd. Civil). Asimismo, han de ser el objeto principal del contrato, y no un accesorio de alguna otro prestacin contractual. Existe una gama de

actividades humanas susceptibles de ser encuadradas en dos categoras segn sean manuales o intelectuales. Los manuales comprenden siempre a tareas encomendadas a operarios autnomos, como, entre otros, artesanos, cloaquistas, electricistas, entrenadores, incluyendo el llamado empleo domestico. El aprendizaje manual tambin se encuentra en la categora. En cuanto a los deportistas se refiere, quienes hacen el deporte su modo de vida habitual, se hallan dentro de las normas laborales; circunstancialmente, si son amateurs, pueden pertenecer a esta categora. Las intelectuales, entre otras, las actividades dedicadas a la enseanza privada y periodismo, ms las profesiones universitarias, tareas realizadas dentro del mbito de una determinada incumbencia. Los profesionales universitarios cuentan con un rgimen especfico, pues poseen determinados conocimientos de una ciencia y tienen aptitud suficiente para aplicarlos. Retribucin: la norma general aplicable es la prevista en el art. 1627 cd. Civil: el que hiciere algn trabajo, o prestare algn servicio a otro, puede demandar el precio se hubiese ajustado, siempre que tal servicio o trabajo sea de su profesin o modo de vivir. En tal caso, entindese que ajustaron el precio de costumbre para ser determinado por rbitros. En la disposicin transcripta se prevn tres situaciones diferentes, a saber: Pacto sobre el monto de la remuneracin, que se celebra segn el principio de la autonoma de la voluntad; Inexistencia de acuerdo expreso respecto del monto, pero sujetndose a la costumbre que en este punto es fuente de derecho (art. 17 Cd. Civil); el monto se halla sujeto a la prueba pertinente; Inexistencia de convenio en cuanto a la suma a pagar, sin que medie una costumbre en particular sobre el modo de retribuir el servicio, en cuyo caso la fijacin queda en definitiva al criterio de rbitros (art. 1349 cd. civil).

Los servicios profesionales se retribuyen generalmente por aranceles fijados en leyes especiales, discutindose si los aranceles son o no de orden pblico, en cuanto a la posibilidad de pactar sumas por debajo del mnimo legal. Para los abogados que se desempean en la jurisdiccin de la ciudad autnoma de buenos aires, se aplica la ley 21.839, preferentemente para retribuir tareas realizadas en juicio, a los fines de la regulacin judicial de los honorarios. Dicha ley contempla el denominado pacto de cuota litis, segn el cual los letrados pueden acordar percibir un porcentaje del beneficio o utilidad que obtenga su cliente, siempre que no excede el 40 % del resultado econmico que se logre (art. 4). Pasantas: cuando un estudiante de una carrera universitaria hace su aprendizaje profesional en forma gratuita en el estudio de un abogado, ingeniero, arquitecto, etc. Se entiende que ese aprendizaje es la justa retribucin por los beneficios que pudiera reportar la tarea que desempea. Obligaciones: en cuanto al prestador de servicio se refiere, normas que fueron estudiadas en un curso anterior. Sin perjuicio de ello, en las profesiones liberales existen deberes de confidencialidad y secreto. Con referencia a la ley 24.240 de defensa del consumidor, las empresas se hallan obligadas a respetar los trminos, plazos, modalidades, reservas y dems circunstancias conforme a las cuales hayan sido ofrecidos, publicitados o convenidos (art. 19). Locacin de obra Concepto. Caracteres. Sujetos. Obra: el contrato de locacin de obra se celebra entre una persona llamada dueo o comitente, y otra persona denominada constructor o empresario, a fin de que este ltimo efectu una prestacin de hacer para crear un nuevo bien material percibiendo dinero a cambio. A su vez, el contrato ser privado si lo celebran particulares; tambin existe la obra pblica, regida por una ley especfica en cada jurisdiccin local, cuya enajenacin se lleva a cabo mediante un contrato administrativo. En otras palabras, es un acuerdo cuyo objeto consiste en realizar un

bien material por un precio. Los caracteres que lo distinguen son: civil, bilateral, oneroso, conmutativo, informal y a plazo. En cuanto a los sujetos que celebran este contrato, parece propio afinar las nociones respectivas, segn las enseanzas de los juristas franceses. Su capacidad se rige por las reglas generales. Se entiende por dueo de la obra a quien encomienda la construccin de un opus, en virtud de ser propietario del terreno donde se llevar dicho edificio. El constructor es la empresa unipersonal, o bajo forma societaria, que se obliga a realizar la obra hasta su terminacin, segn el proyecto y planos suministrados por el dueo. A ese efecto, asume una obligacin de resultado. Es un profesional, pues ejerce una actividad que exige conocimientos tcnicos especiales y cuenta con una matrcula habilitante al efecto otorgada por la autoridad administrativa. La construccin de edificios habr de hacerse mediante la participacin de varios profesionales de la arquitectura y de la ingeniera. Atae al dueo de la obra contratar al proyectista, quien deber ser un arquitecto o ingeniero, dentro de los lmites de su incumbencia, para confeccionar el proyecto bsico, el proyecto de ejecucin, los planos y los estudios del suelo, ms los pertinentes clculos y diseos. Adems, a fin de supervisar y controlar los trabajos encomendados, el dueo designara a un director tcnico, con ttulo habilitante. A su vez, el constructor deber actuar a travs de un representante tcnico, que sea profesional en la materia. En cuanto al elemento precio, su fijacin depende de las especie de contrato de que se trate, y de las variables ponderadas para formular la ecuacin econmico-financiera presupuesta. La obra puede consistir en hacer una cosa mueble o inmueble, aunque el cdigo civil regule especficamente a la ltima. Rgimen jurdico: la obra privada se halla al cdigo civil, que le dedica mnimas disposiciones (arts. 1629 a 1647 cd. Civil). Asimismo, se presenta una hiptesis excepcional donde la costumbre es fuente del derecho, pues a sta se refiere el legislador para cubrir situaciones sin solucin concreta (arts. 17 y 1632 cd. civil). De manera que los usos y costumbres relativos a la construccin, donde son frecuentes, regulan los vacos dejados por la ley y el contrato.

Forma: ninguna solemnidad debe observarse en la celebracin de este contrato. El cdigo supone que probamente las partes no suscribieron un documento para instrumentarlo, acaso en la creencia de que es un negocio de poca entidad y monto. Ello resulta criticable, sobre todo a la luz de lo dispuesto por el art. 1184 inc. 1 cd. Civil, ya que sera lgico exigir la escritura pblica, al menos en la construccin de inmuebles de gran porte. Pero es de prctica que se redacte por escrito, dado lo complejo que es realizar una obra, por lo cual se torne necesario prever todas las posibles contingencias a presentarse y, en particular, el modo en que ser ejecutada. El llamado contrato de obra de un edificio de cierta envergadura suele estar integrado por los siguientes instrumentos: a) Contrato de base, donde se estipulan las clusulas relativas a los elementos esenciales; b) Memoria descriptiva del opus; c) Presupuesto de obra, con el detalle de todos los rubros que insumir la construccin, ms su costo estimativo; d) Especificaciones tcnico-legales, o sea, las reglas convencionales a las que se sujetar la ejecucin de los trabajos; e) Planos generales y de detalle, relativos a la construccin a hacer, ms el cmputo mtrico de su volumen y dimensin; Especies:

1) una primera clasificacin apunta hacia la provisin de los materiales, segn lo haga el comitente o el constructor (art. 1629). Esto ltimo es lo usual, ya que en virtud, de su profesin puede apreciar la calidad, conoce los valores de mercado, as como tambin se surte directamente de fbricas y comerciantes mayoristas. Cuando lo hace el dueo, el empresario slo pone su industria y mano de obra, debindose retribuir slo su labor; la administracin de los gastos es hecha entonces por el comitente. 2) una segunda clasificacin tiene en cuenta el modo de pactar el precio de la obra. Se debe distinguir segn el precio est determinado o sea indeterminado. En el primer caso, se dan los siguientes supuestos: a) indivisible o global, se fija una suma que comprenda la obra en su integridad, abarcando materiales, componentes, instalaciones y trabajo. Si esa suma es inamovible, bajo ningn concepto, el contrato se denomina de ajuste alzado (art. 1633); pero si el importe pactado puede sufrir reajuste en razn de mayores costos habidos, se lo califica de ajuste alzado relativo, b) divisible el precio se fija por unidad de medida realizada en una obra de casas de un barrio hechas en serie, que es un conjunto residencial (art. 1639). El segundo caso es de coste y costos, donde el constructor requiere al dueo el pago de la factura relativa a cada entrega de material utilizado y de horas trabajadas por sus obreros y capataces. Hasta la conclusin de la obra no se sabr con exactitud a cunto ascender el monto a invertir, pues el presupuesto es provisorio y meramente tentativo, ya que no se lo determin por anticipado. 3) Una tercera clasificacin se basa en las personas que realizaran materialmente la obra, la cual de ms deviene compleja desde el punto de vista tcnico. Obligaciones del constructor a) Ejecutar la obra: la principal obligacin del empresario es hacer la cosa mueble o inmueble, utilizando los materiales y el trabajo. A fin de realizar su prestacin, el constructor debe seguir las indicaciones formuladas en el proyecto, ejecutndolo fielmente sobre el terreno. Adems, debe acatar las rdenes del Director tcnico de la obra, un profesional arquitecto o ingeniero, contratado al efecto por el comitente, quien ir verificando paso a paso cmo se efecta la construccin. El constructor est obligado a elegir cuidadosamente los elementos que utilice durante la ejecucin de los trabajos, procurando por todos los medios que se ajusten a las normas de seguridad en uso. El art. 1646, impone la garanta por mala calidad de los materiales, haya o no el constructor provedo stos; ello obedece a la circunstancia de que, cuando sobreviene la destruccin de lo hecho, quien utiliz los materiales defectuosos responde por su empleo, con prescindencia de si los suministr un tercero o si lo hizo el propio dueo. b) Plazo de entrega: el plazo corresponde a la naturaleza de la prestacin, aun si el hacer fuese relativo a una cosa mueble. Si el plazo fuese indeterminado, se entiende que el constructor debe terminar la obra segn sus caractersticas en el tiempo razonablemente necesario (art. 1635). c) Invariabilidad del proyecto y tareas adicionales: la obra debe ser realizada ejecutando fielmente el proyecto d) Pagar salarios, honorarios y materiales e) Observar las disposiciones municipales o policiales f) Responsabilidad por los trabajos ejecutados Obligaciones del comitente a) Entrega del proyecto b) Tenencia del inmueble c) Designar al director de obra

d) Proveer los materiales y componentes e) Pago del precio f) Recepcin de la obra Extincin de la obra: a) Cuando la obra ha sido terminada segn lo acordado, se produce la extincin del contrato por haberse satisfecho el objeto debido, debindose pagar todo el precio (art. 1637). Al finalizar la obra encomendada, el constructor debe entregarla al comitente, restituyendo la tenencia del bien que oportunamente recibi. Esa entrega de la cosa construida tiene como correlato la recepcin consiguiente por parte de la persona que la encarg. b) Desistimiento del comitente c) Rescisin por incumplimiento d) Imposibilidad e) Concurso y quiebra Fianza Las garantas en general: el patrimonio es la prenda comn de los acreedores. Vale decir, la masa de bienes embargables de una persona es la garanta establecida por la ley para que en estos se haga efectiva su responsabilidad por las obligaciones contradas. Al aplicar este principio, el ordenamiento jurdico brinda diversas acciones a fin de asegurar las vas de ejecucin forzada respecto del deudor que incurre en incumplimiento contractual, las cuales son de integracin y conservacin de su patrimonio, incluidas las medidas cautelares para hacer valor en juicio. No obstante la amplitud de criterio del legislador, basado en la proteccin del derecho de propiedad de los acreedores, esas medidas genricas son reputadas insuficientes. Es numerosos casos se exigen seguridades complementarias a fin de que se posibilite la celebracin de un contrato, pues ello deviene indispensable para acceder al crdito y en particular recibir prstamos, como se ver al estudiar el mutuo. Siempre cuenta la solvenci de las partes y el grado de confianza que despierte la posibilidad de que el deudor ejecute la prestacin a que se obliga; quienes carezcan de una notoria capacidad econmica habrn de ofrecer seguridades y eficaces y concretas. Desde esta perspectiva, el derecho ofrece una amplia gama de garantas, las que se distinguen en dos categoras: reales y personales. Las reales se constituyen sobre cosas que son gravadas con un derecho especifico, como son la hipoteca, la prenda, la anticresis y el warrant. Las personales son dad por sujetos ajenos al vnculo contractual, tales como la fianza, el aval, el seguro de caucin y la fiducia. Las garantas reales son ms eficaces que las personales, pues cuentan con preferencia y la posibilidad de seguir la cosa gravada, sin portar quin la tenga, ni donde est. Definicin: tiene por objeto el cumplimiento de una obligacin asumida por otro, llamado deudor afianzado, cuyo acreedor acepta que el fiador responda por el obligado al pago en caso de inejecucin. No es preciso que el deudor preste su consentimiento, ni que sea notificado. El vnculo se establece entre el fiador y el acreedor de la obligacin principal. En general, antes de celebrar un contrato, la parte obligada propone a la otra el nombre de una persona para garantizar que va a cumplir su prestacin; si es una persona de reconocida solvencia, el acreedor celebra con ella una fianza. Ello explica que el legislador dedique normas especficas sobre la exoneracin y la liberacin de dicho garante, a fin de que el obligado lo sustituya por otro. Los supuestos ms usuales se dan en la locacin de cosas y en el mutuo.

Caracteres: es un acto jurdico bilateral, consensual, intuitu personae, informal y accesorio. Su cumplimiento depende de la ejecucin del contrato afianzado, y en este sentido, se halla condicionado por dicha ejecucin. la fianza puede contratarse en cualquier forma, verbalmente, por escritura privada o pblica, art. 2006; rige, pues, el principio de libertad de formas. Pero, la prueba de dicho contrato solo podr hacerse mediante un documento firmado por las partes, sin perjuicio de la confesional, que es la probatio probatissima. En ocasiones, acontece que en un mismo documento se celebran el contrato principal y el accesorio (la fianza se pacta en una de las clusulas), y por tanto ser firmado por tres partes. La gratuidada no hace a su naturaleza, ya que, a diferencia de la fianza civil, la mercantil es generalemente onerosa (art. 483). De cualquier manera, las partes pueden pactar una retribucin a favor del garante, la cual podr ser pagada por el deudor afianzado o por el acreedor. De all que si slo el fiador se obliga a una prestacin, ser unilateral; pero en cuanto el acreedor tambin asuma alguna obligacin, la doctrina lo califica de sinalagmtico imperfecto. El tema de la gratuidad reviste importancia a los efectos de la accin revocatoria, de fraude o pauliana. Accesoriedad: dicho contrato est subordinado a un vnculo principal que en forma previsora se trata de asegurar a fin de cubrir el riesgo de no satisfacer la prestacin. La idea es que el fiador haga frente al pago de lo debido por el deudor, si este no lo hiciere en su oportunidad. Quien da su garanta personal pagar al acreedor en subsidio y por defecto, sin perjuicio de que luego ejerza el derecho de ser reembolsado por el debitor. De la Accesoriedad que tiene la fianza con otra obligacin surge que se establecen dos rdenes de relaciones, a saber: 1) la primera, entre el fiador y el acreedor del deudor afianzado; 2) a posteriori del pago, entre el fiador y el deudor afianzado. En esto ltimo se aprecia la funcin de garanta que cumple este contrato: el fiador responde por la deuda de otra persona. Cabe adems, distinguir dos hiptesis que se pueden dar: a) La fianza como acto unilateral del fiador, o sea, es una oferta de constituir dicha garanta, la que deber ser aceptada por el acreedor (art. 1987). Mientras no haya consentimiento, ese contrato no quedar perfeccionado. Cuando se afiance una obligacin futura, cabe la retractacin del garante mientras el nexo principal estuviese pendiente de concrecin, pero el fiador responder por los daos causados ante quienes ignorasen que se retract (art. 1990) b) La estipulacin a favor de tercero, celebrada entre el estipulante (deudor afianzado) y el promitente (fiador) a favor del beneficiario (acreedor), quien tendr derecho a exigir el pago al promitente, una vez que le haga saber su aceptacin (art. 504). Sujetos y capacidad: toda persona fsica mayor de edad y las personas jurdicas con objeto especfico de afianzar pueden celebrar este contrato en calidad de fiadores. Existen, adems, las llamadas sociedades de garanta recproca (ley 24. 467). El cdigo civil formula algunas reglas acerca de los fiadores que merecen ser analizadas. Prohbe ser garantes a los menores emancipados (art. 2011 inc. 1), cuanto a las personas incapaces, aunque fuese por intermedio de sus representantes (art. Cit. Inc. 3); similar prohibicin rige para los clrigos que profesan rdenes (art. Cit. Inc. 6). Reitera tambin disposiciones sobre la necesidad de que los mandatarios cuenten con poderes especiales al efecto (arts. 2011, incisos 2, 4 y 5 y 1881 inc. 14). Objeto: el principio sentado respecto del objeto de la fianza se enuncia con gran amplitud en el art. 1193, dicho principio puede resumirse asi: cualquier obligacin civil o natural es susceptible de ser afianzada. O sea, la obligacin contrada por una persona es el objeto de dicho contrato, sin que sean excluidas las de fuente extracontractual, como los actos ilcitos mencionados en la norma citada. En cuanto a

la fianza mercantil, versa sobre un acto o contrato de comercio (art. 478 cod. Comercio). Ese enunciado exige alguna explicacin adicional. La prestacin de la obligacin afianzada debe ser de la misma naturaleza que la accesoria. Acerca de su valor, el cdigo sigue un criterio flexible, ya que no exige su determinacin, ni su liquidez. Dicha prestacin puede consistir en dar dinero, entregar cosas y realizar hechos. El monto de la fianza ha de ser equivalente al del vnculo principal, nunca lo podr superar y, si fuese mayor, ser reducido a los lmites pactados por el deudor (art. 1995 cd. civil). Dicha mxima es rigurosa aun si la duda es ilquida. Especies: de acuerdo con la causa fuente de la fianza, el legislador prev tres categoras, a saber: la convencional, la legal y la judicial. Desde dicha perspectiva, la caucin legal es aquella impuesta por una norma jurdica de la legislacin de fondo a determinados efectos; la judicial es la que decreta el juez basado en una disposicin de forma. La clasificacin ms importante consiste en distinguir entre la fianza simple y la solidaria. En el supuesto de la garanta simple, el fiador goza de los beneficios de excusin y de divisin. O sea, tiene derecho a que el acreedor ejecute previamente todos los bienes del deudor afianzado, y slo en la hiptesis de que con el resultado de dicha ejecucin no se alcanzase a cubrir ntegramente el monto de lo debido, deber satisfacer el saldo impago. La garanta solidaria no disfruta de ninguno de los beneficiarios indicados, pero el fiador mantiene dicho carcter sin devenir deudor de la obligacin afianzada, pues la Accesoriedad del vnculo subsiste (arts. 2003 y 2004). Al igual que los vnculos solidarios, debe surgir de un pacto expreso, salvo en los actos mercantiles, siendo suficiente que el fiador renuncie a ambos beneficios. Si se utiliza la frmula principal pagador, se entiende que la deuda es solidaria habiendo otro obligado directo a su ejecucin (art. 2005) Efectos de la fianza: a) b) c) d) Entre el fiador y el acreedor; Entre el fiador y el deudor afianzado; Entre los cofiadores; Entre el deudor afianzado y el acreedor.

a) estas consecuencias operan ante el incumplimiento del deudor afianzado. Parten del hecho de que el fiador no pag la prestacin debida, al ser requerido oportunamente en forma extrajudicial por el acreedor. Cuando la fianza es solidaria, la mora del deudor afianzado se propaga al fiador (art. 710 ), y el acreedor podr ejercer su accin de cobro al garante, quien, como se vio, carece de los beneficios de excusin y divisin. b) la relacin que se establece entre el fiador y el deudor afianzado opera a partir del momento en que el garante paga la totalidad o una porcin de la deuda, cuya causa se basa en el contrato principal. Antes de que se extinga la obligacin principal, el fiador tiene derecho a pedir el embargo de los bienes del deudor afianzado, salvo que hubiese dado la fianza contra la voluntad de este ltimo. (arts. 2026 y 2027). El pago que realiza el fiador al acreedor en tiempo oportuno tiene efecto subrogatorio, en virtud del cual se transmiten a favor del solvens todos los derechos, acciones, privilegios y garantas que correspondan al creditor. c) en el supuesto de que varias personas sean garantes del cumplimiento de una obligacin, y una de ellas pague la deuda afianza en su integridad, dicho pago produce efectos subrogatorios de todos los derechos del acreedor en relacin con los restantes fiadores (art. 2037).

d) el obligado principal es un tercero respecto del contrato de fianza. Sin embargo, en el supuesto de insolvencia del fiador, el acreedor tiene derecho a exigir al deudor afianzado que le proponga otro garante en sustitucin (art. 2001) Extincin: la regla que rige en la materia es que gobierna a la Accesoriedad: extinguida la obligacin principal, se extingue la obligacin accesoria, que es la contrada por el fiador (art. 525, el que es aplicado especficamente por el art. 2042). 1) Anlisis de los efectos: a) mediante el pago de la prestacin por el deudor afianzado, quien deber probarlo fehacientemente llegado el caso, la fianza concluye por haber cumplido su objeto. b) la novacin, por cambio de los sujetos, del objeto de la causa, tambin extingue la fianza; pero debe tenerse en cuenta que la intencin de novar no se presume; c) compensacin: es necesario formular algunas aclaraciones. Ninguna duda cabe de que el hecho en s mismo de que el acreedor y el deudor se hallan obligados recprocamente a pagar una cosa homognea torna necesaria la garanta personal, siempre que no quedase un saldo por diferencias de monto entre las prestaciones (art. 818/820). Si ello acontece, tanto el deudor afianzado como el fiador podrn hacer valer la excepcin correspondiente si fuesen demandando por el cumplimiento. D) la transaccin entre el acreedor y el deudor afianzado, en la que no intervenga el fiador, desobliga a este ltimo, aunque hubiese una condena judicial por sentencia firme (art. 853); e) confusin: operada entre las personas del acreedor y el deudor afianzado, libera al fiador, siempre que la obligacin principal no renazca por un acontecimiento posterior (arts. 865 y 867); f) la renuncia y la remisin que hiciere el acreedor a favor del obligado tambin incide sobre la fianza (art. 880); g) cualquier otro mecanismo jurdico que ponga fin a una relacin obligatoria, como la prescripcin liberatoria y a la imposibilidad de pago; h) cuando el acreedor y el deudor afianzado, una vez vencido el contrato que los vincula, acuerden prorrogar su vigencia, sin la participacin del fiador, este ltimo quedar desobligado; i) la nulidad de la obligacin principal trae aparejada la invalidez de la fianza por lgica consecuencia (art. 1994) 2) a) Exoneracin del fiador a ttulo gratuito por haber trascurrido un plazo de cinco aos desde que se oblig accesoriamente por un tiempo indeterminado, a menos que el vnculo principal tuviese un plazo cierto de cumplimiento (art. 2025 y art. 482 inc. 4 cd. comercial);b) exoneracin del fiador que requiere la conformidad del acreedor, lo cual implica un distracto (art. 1200); c) exoneracin del fiador por causales que puede invocar ante el deudor afianzado a fin de que ste lo sustituya por otra persona que se obligue en el misma carcter, siempre que la fianza no se hubiese otorgado contrariando su expresa voluntad. D) la negligencia grave del acreedor en la previa excusin de los bienes del afianzado, en la hiptesis de fianza simple (art. 2018); e) cuando al fiador le fuese imposible subrogarse en los derechos del acreedor, por negligencia o por un hecho positivo de este (art. 2043). Mutuo El prstamo en general. Importancia. Clases: denomnase prstamo al acto por el cual una persona, llamada prestamista, da una cosa a otra prestario, a fin de que sta se sirva de ella durante un plazo para satisfacer una determinada necesidad, pudiendo usarla o consumirla, segn la especie de que se trate. Una vez transcurrido dicho plazo, el bien deber ser restituido. El acuerdo se celebra con la finalidad de que quien carece de ciertos bienes, en particular por no tener aptitud financiera para adquirirlos, pueda disfrutar de ellos siquiera temporariamente. A su turno, el prestamista actuar en beneficio del necesitado, con un espritu altruista, o procurando obtener un lucro para razones especulativas.

Cuando el prstamo es oneroso, existe la intencin de cobrar una renta o fruto civil, generalmente, invertir un capital para tomar una ganancia. Recurdese que el lucro es tpico del acto de comercio, y por ello existe un mutuo mercantil. Desde esta perspectiva, es un negocio redituable. Es innegable, pues, la importancia econmica de este gnero contractual, el que se presenta bajo tres clases, a saber: a) El mutuo, o emprstito de consumo, que puede ser civil o comercial; b) Comodato o prstamo de uso; c) El prstamo a la gruesa, relativo al derecho de la navegacin. Contrato de mutuo. Definicin y caracteres por el cual una parte (mutuante, prestamista o acreedor) transfiere en propiedad a la otra (mutuario, prestatario o deudor) una cantidad de cosas fungibles o consumibles, y esta otro las recibe, obligndose a restituirle, en el plazo convenido, igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad (especie gratuita) o adicionndole acrecidos (especie onerosa) (art. 2240). En materia de capacidad, corresponde sealar que a partir del ao 1968, los tutores pueden prestar dinero a sus pupilos, mediante autorizacin judicial, siempre que den garantas suficientes (art. 443 inc. 3 cdigo civil). Los caracteres que hacen a la fisonoma de este contrato son los siguientes: a) Real, ya que se perfecciona con la entrega de una cosa mueble consumible de la que el mutuante transfiere su propiedad a favor del mutuario, por ejemplo, dinero; b) Unilateral, siempre que fuese tambin gratuito, porque si se hubiese pactado una contraprestacin sera bilateral y oneroso, como corresponde a la especie mercantil; c) Conmutativo, porque el dbito se halla determinado con certeza desde el instante de celebracin del acuerdo; d) Es informal, pues se rige por el principio de la libertad (art. 974 cdigo civil); e) Plazo, porque la restitucin de la cosa habr de efectuarse despus de transcurrido cierto tiempo. Promesa de mutuo: es el nico contrato real donde se encuentra contemplada la promesa de mutuo. El art. 224 cdigo civil, no da accin alguna contra el promitente; pero la promesa aceptada de hacer un emprstito oneroso que no fuese cumplida por el promitente, dar derecho a la otra parte por el trmino de tres meses, desde que debi cumplirse, para demandarlo por indemnizacin de prdidas e intereses. De lo expuesto surge que no hay accin para exigir se cumpla la oferta, pero si hay accin resarcitoria. Mutuo civil y comercial. Forma y prueba: el sistema jurdico brinda dos especies de muto: el civil (si bien en principio es gratuito, puede pactarse una retribucin) y el comercial (siempre oneroso). En el ltimo caso, una de las partes debe ser comerciante y la cosa prestada debe ser gnero mercantil o destinado a uso comercial (art. 558 cd. comercial). Respecto de la forma rige el principio de la libertad, aunque a los fines de su prueba corresponde que este contrato sea hecho por escrito (art. 2246 cd. civil). Objeto del mutuo: el presente contrato se perfecciona con la entrega de dinero o de otro bien mueble consumible, entrega que se efecta en propiedad. Ab initio queda as determinado el bien restituir al vencer el plazo del prstamo: una cosa idntica, de la misma especie y calidad (art. 250 cdigo civil). Si la cosa no fuese dinero, y resultare imposible restituir lo pactado, el mutuario deber pagar el precio de la cosa.

Los intereses. Anatocismo y usura: a) Los intereses: si el mutuo es en dinero y oneroso, el mutuario deber pagar intereses por el uso de capital, los cuales se denominan compensatorios. En funcin de las amortizaciones que se van haciendo de la deuda, los intereses se habrn de calcular sobre los saldos impagos. b) Anatocismo: a medida que se devengan los intereses, stos se pueden capitalizar, o sea, el monto que resulta a determinada fecha es incorporado al total de lo adecuado, suma que producir a su vez nuevos rditos y as sucesivamente. c) Usura: en principio, las partes son libres para fijar la tasa de inters aplicable, como ocurre en nuestro pas. Pero esa libertad, lejos de ser absoluta, tiene su lmite en la usura y la lesin. No se tolera una rentabilidad excesiva del capital, por ser contrario a la tica y a las buenas costumbres. Si a juicio de los magistrados la tasa convencional es excesiva, ser reducida anulndose la demasa, porque se habr incurrido en usura; independientemente de la reduccin que dispongan los jueces civiles y comerciales, en ejercicio de atribuciones propias, puede haber una declaracin en sede penal, pues tambin es delito criminal. Obligaciones del mutuario: El prestario se obliga a restituir la suma o cosa prestada al mutuante el da y en el lugar convenido. En la especie se aplican los principios de identidad y de indivisibilidad del objeto debido, adems de de oportunidad relativa al momento de la entrega. Asimismo, el cdigo civil remite a normas correspondientes a las obligaciones de dar sumas de dinero, cosas consumibles y no consumibles prestadas como fungibles. Cuando el mutuo fuese gratuito, y el mutuario hubiese pagado espontneamente intereses; el pago realizado es irrepetible, aunque el mutuante carezca de accin para exigir su pago futuros vencimientos (art. 2249).