O Condomnio Edilcio no Novo Cdigo Civil

Pablo Stolze Gagliano

Juiz de Direto no Estado da Bahia Professor de Direito Civil da UFBA do Curso JusPodivm, Co-autor do Novo Curso de Direito Civil Ed. Saraiva Visite o site: www.novodireitocivil.com.br

Um dos pontos mais controvertidos do novo Cdigo Civil diz respeito disciplina do condomnio horizontal ou edilcio, popularmente conhecido como condomnio em edifcio. Com entrada em vigor do Cdigo de 2002, vrios artigos da Lei n. 4591/64 foram revogados, remanescendo poucos dispositivos, especialmente os referentes incorporao imobiliria. Conceitualmente, o condomnio edilcio caracteriza-se pela coexistncia de reas de propriedade particular (unidades autnomas), e reas comuns, titularizadas por mais de um co-proprietrio, segundo uma conveno previamente estabelecida. Nesse sentido, dispe o art. 1331 do CC: pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedades comuns dos condminos. Interessante notar, ainda, que instituio do condomnio d-se por ato constitutivo inter vivos ou mortis causa (testamento), registrado no Cartrio de Registro Imobilirio, com as seguintes disposies necessrias: a) discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns; b) a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; c) o fim a que as unidades se destinam (art. 1332). Note-se, por outro lado, haver forte tendncia jurisprudencial no sentido de se admitir a validade das convenes condominiais, ainda que no registradas, consoante se pode observar da leitura da Smula 260 do STJ (A conveno de condomnio aprovada, ainda que sem registro, eficaz para regular as relaes entre condminos). Acreditamos, alis, que este norte jurisprudencial dever permanecer, mesmo aps a entrada em vigor do novo Cdigo, na medida em que no se afigura justa a desconsiderao do condomnio pela ausncia do seu registro civil, ato oficial que tem o mero propsito de imprimir eficcia erga omnes conveno celebrada.

Outro no o pensamento do culto LUIZ EDSON FACHIN: a superao da formalidade registral tem eco na jurisprudncia, especialmente agora em matria de conveno condominial, em face da Smula 260 do STJ. O teor da Smula torna eficaz a conveno, independentemente do registro, resolve pendncias doutrinrias e aponta rumos de uma tendncia.1 Fixadas tais premissas, cuidaremos de analisar, em breves linhas, o impacto do novo Cdigo Civil no que tange s obrigaes pecunirias impostas aos condminos, especialmente a taxa condominial e a multa. No que tange taxa condominial - cuja natureza jurdica, como se sabe, de obrigao propter rem2 -, dispe o art, 1336, I, do CC: So deveres do condomnio: I contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais. Trata-se de dispositivo de inteleco imediata, que no deixa margem a dvidas: cada condmino participa das despesas do condomnio, na proporo de suas respectivas fraes. Na mesma linha, no que tange imposio da multa, o Cdigo claro ao estabelecer que esta, sem prejuzo dos juros moratrios, ser de, no mximo, 2% sobre o dbito (art. 1336, 1). Tal pena pecuniria, imposta em caso de retardamento culposo no cumprimento da obrigao de pagar a taxa mensal, no se confunde com outras sanes mais severas previstas no mesmo diploma para o caso de violao grave dos deveres de convivncia (sossego, sade, segurana etc.), ou prtica de conduta anti-social, hipteses em que o valor da multa poder chegar ao quntuplo ou, at mesmo, ao dcuplo da contribuio mensal (art. 1336, 2 e art. 1337). Tecidas tas consideraes, importa indagar o seguinte: a fixao da contribuio mensal segundo a titularidade das fraes ideais e o valor mximo da multa, referidos pelo novo Cdigo Civil, incidem em convenes condominiais anteriores sua entrada em vigor? Em nosso sentir, o princpio constitucional do respeito ao ato jurdico perfeito deve prevalecer, de maneira que as convenes anteriores no seriam atingidas pelo novo diploma legal. Ademais, no existe, no Livro Complementar do Cdigo Civil, norma de transio que determine a condomnios anteriores a obrigatoriedade de se adaptarem ao novo
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Comentrios ao Cdigo Civil, Saraiva, vol. 15, pg. 232. Tais argumentos, vale lembrar, no se aplicam aos condomnios formados por sociedades dedicadas atividade de incorporao imobiliria, que obedecem a regramento especfico. 2 Sobre as obrigaes propter rem ou ob rem j tivemos oportunidade de anotar que: decorrem de um direito real sobre determinada coisa, aderindo a essa, e, por isso, acompanhando-a nas modificaes de seu titular (GAGLIANO, Pablo Stolze e PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil vol. II Obrigaes. Ed. Saraiva, 2002).

diploma, a exemplo do art. 2031, que estipula o prazo de um ano para sociedades, associaes, fundaes e empresrios individuais procederem s modificaes devidas em seus atos constitutivos. Da mesma forma, no consideramos possvel, dada a sua peculiar natureza, que se subsuma a conveno condominial previso do art. 2035 do Cdigo, referente a contratos de execuo continuada. Todavia, ainda que se sustente a incidncia do novo diploma aos condomnios j constitudos, bom lembrar que a Assemblia Geral tem poderes para disciplinar de forma diversa o quanto consignado em lei, alterando o valor da taxa ou da multa, bem como a tcnica de rateio, uma vez que as normas legais pertinentes so, no caso, meramente supletivas, derrogveis pela autonomia privada. Nada impede, ademais, que, alm da multa cujo patamar de 2 % pode incentivar a inadimplncia seja cumulada clusula penal moratria, para o caso do atraso no cumprimento da obrigao. O que no nos parece justo que os condminos pontuais arquem com o passivo dos maus pagadores, talvez incentivados pelo percentual mnimo previsto em lei. Portanto, luz do quanto exposto, entendemos que, antes de se instalar uma verdadeira guerra civil entre os condminos, deve o aplicador da lei ter por certa a circunstncia de que o Cdigo de 2002 no atingiu os condomnios j existentes, ou, ainda que assim no pense, que, pelo menos, tenha o bom senso de reconhecer autonomia Assemblia Geral para regular de forma diversa a matria referente contribuio pecuniria de cada condmino. Afinal, apenas ao prprio condomnio, por seu rgo mximo, e a mais ningum, interessa a forma pela qual as suas despesas so rateadas e o seu oramento administrado. o nosso pensamento.