Ejecucin de Expensas

La cobranza de deuda por expensas no presenta la dificultad que puede presentar la cobranza de otro tipo de deudas, porque al seguir sta la propiedad y no al propietario, a la larga o a la corta siempre se termina cobrando, salvo en casos puntuales bastantes excepcionales. ES CASI SEGURO QUE EN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD SE ESTABLEZCA LA FORMA DE TRATAMIENTO QUE SE DEBE CUMPLIR PARA EL CASO DE LOS MOROSOS. Debido a que una de las responsabilidades u obligaciones del administrador es proveer a la recaudacin y empleo de fondos que son los necesarios para administrar el inmueble, est obligado a cumplimentar la ejecucin y solo la voluntad de una asamblea puede eximirlo de sta obligacin. Tal es as, que el Dr. Carlos Diego Calvo -en su "Manual Prctico de Propiedad Horizontal"agrega que esta obligacin por parte del administrador "se extiende a los trmites extrajudiciales y judiciales apropiados para perseguir el cobro de las deudas por expensas comunes contra los propietarios morosos..." prosiguiendo que "...el administrador necesita estar autorizado por el reglamento de copropiedad para representar al consorcio en cuestiones de esa naturaleza". El mismo autor aclara que corresponde exigirle al moroso el pago de los gastos que demanden los telegramas de intimacin, franqueo, etc. por culpa de la deuda. El Dr. Alberto Anbal Gabs en su libro "Derecho Prctico de Propiedad Horizontal 1" menciona mucha jurisprudencia al respecto: "Salvo disposicin en contrario, el administrador, tiene -entre sus facultades implcitas- la representacin judicial del consorcio y debido a que la percepcin de las sumas necesarias para cubrir las expensas constituye un acto tpicamente administrativo, resulta indudable que el administrador, en virtud de ese mandato nacido de la ley, se encuentra facultado a reclamar judicialmente el pago de las expensas". [CNEsp. Civ. y Com., Sala II, 13/5/80, DE, 101-441, sum. 47]. Juicio Ejecutivo Antes de la reforma del Cdigo de Procedimiento Civil y Comercial y para ser utilizable la va ejecutiva, era necesario que el Reglamento de Copropiedad lo estableciera expresamente, de lo contrario haba que recurrir a la va del Juicio Ordinario, que era la va ms lenta. Ahora, -por aplicacin del artculo 524-, el crdito por expensas comunes de los edificios sometidos al rgimen de la propiedad horizontal, constituye ttulo ejecutivo . QUE SON LOS JUICIOS EJECUTIVOS POR EXPENSAS? Son Juicios en los cuales no existe un conocimiento pleno del juez, debido a que, en estos casos, la ley concede al legitimado activo, la posibilidad de ejercer una accin ejecutiva con casi nimia defensa del consorcista. Esto se debe a que, por cuestiones econmicas, no resulta posible esperar la lentitud un juicio. La jurisprudencia tiene dicho que las expensas son como la savia de una planta o como la sangre de la persona, por lo que deben ser abonadas de manera inmediata. Por su parte, los Cdigos Procesales de la Nacin y de la Provincia de Buenos Aires permiten el denominado "juicio ordinario posterior", el cual implica que, -una vez cumplidas las condenaciones en el juicio ejecutivo-, el interesado consorcista, podr promover todas las demandas e incluso reiterar la causa por va judicial, para reembolsarse de lo mal pagado y, como todo otro juicio-, como daos y perjuicios contra el administrador, consorcio y consorcista que se encargaba del cobro de las expensas. El juicio ejecutivo es procedente en casi todos los casos, motivo por el cual los morosos quedan sujetos al riesgo del embargo inmediato del inmueble de su propiedad o bien, -si el consorcio, como acreedor, lo prefiera-, de los muebles y otros bienes que elija luego de la frustrada intimacin judicial de pago. El Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin en el Art. 524 establece "Constituir ttulo ejecutivo el crdito por expensas comunes de edificios sujetos al rgimen de propiedad horizontal. Con el escrito de promocin de la ejecucin debern acompaarse certificados de deuda que renan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si ste no los hubiere previsto deber agregarse constancia de la deuda lquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus

veces". Por su lado el Art. 522 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires seala: Constituir ttulo ejecutivo de crdito por expensas comunes de edificios sujetos al rgimen de propiedad horizontal. En el escrito en que se promueva la ejecucin debern acompaarse certificados de deuda que renan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si ste no los hubiere previsto, deber agregarse copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio, celebradas de conformidad con el reglamento, en las que se ordenaron o aprobaron las expensas. Asimismo, se acompaar constancia de la deuda lquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios por abonarla, expedido por el administrador o quien haga sus veces" Sin perjuicio de las condiciones previstas en los respectivos artculos, se concede, de hecho, por los jueces, la posibilidad de ejecutar las expensas sin que se cumplan todos los requisitos establecidos en dichos artculos, ya que muchas veces no hay actas de consorcio. Los administradores suelen no acompaar la constancia de plazo, y solamente la de expensas. En muchas ocasiones no acreditan el carcter de administrador, ni se acredita la legitimacin para la ejecucin de las expensas, y, en estos casos, ELASTICIDAD TRIBUNALICIA SUELE SER EXCESIVA DEBIDO A QUE LA LEGITIMACIN, ES DECIR, LA ACREDITACIN DE "SER" EL ADMINISTRADOR O QUIEN HACE LAS VECES DEL MISMO, DEBE ESTAR EN EL RESPECTIVO JUICIO EJECUTIVO, PUDINDOSE, INCLUSO, PRESCINDIRSE DEL PLAZO, YA QUE PODRA CONSIDERARSE QUE EL PLAZO LO HACE EL PROPIO TRASLADO DE LA DEMANDA, A FIN DE QUE EL MOROSO PAGUE AL NOTIFICAR LA DEMANDA. PERO ESTE ES UN CRITERIO DE EXCEPCIN. A tener en cuenta Los inmuebles inscriptos como bien de familia no presentan obstculo para la ejecucin por obligaciones originadas en las expensas comunes. El copropietario moroso no se libera de la deuda ni siquiera por la renuncia del uso y goce de los bienes y servicios comunes, ni por el abandono del piso o departamento que le pertenece. Tampoco la venta a un tercero lo desliga, debiendo responder con sus dems bienes por el importe adeudado. El adquirente del inmueble posee responsabilidad tambin por dichas obligaciones, aunque con el lmite de la unidad adquirida y no con su patrimonio restante. Es suficiente acompaar certificados de deuda que rena los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad y, si no lo menciona, agregar copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio donde se ordenaron o aprobaron las expensas que se pretenden ejecutar. Si la unidad en cuestin pertenece a ms de una persona, la deuda es debida en su totalidad por cada uno de los condminos, o por el contrario, se liberan abonando al consorcio en proporcin a la parte que tienen en copropiedad de la unidad. De hecho, la Ley 13.512 establece el principio de que la sustancia es la unidad funcional y no el consorcista; as la deuda por expensas emerge de la referida unidad independientemente de quien sea su dueo. Si bien la deuda analizada es de carcter dinerario y en consecuencia, en principio sera divisible, no se le asigna tal carcter y es imposible cancelarla si no se abona el monto total por parte de cualquiera de los propietarios. Resumiendo, dicha deuda no puede dividirse en tantas partes como cotitulares tenga la unidad funcional. La cancelacin se logra slo mediante el pago del importe total; la intencin de abonar nada ms que una parte por uno de los condueos constituye pago parcial, facultativo de ser aceptado por el administrador. Por ltimo, el copropietario que paga la totalidad de las expensas, tendr luego accin para reclamar de los restantes la parte pertinente, pero ello ya configura una cuestin ajena a la propiedad horizontal.