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der rEit-investor
Ein Informationsdienst ber Immobilienaktien und REITs
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Immobilienaktienmarkt aktuell

Editorial Sehr geehrte Leserinnen und Leser, Wohnimmobilien erfreuen sich ungebrochener Beliebtheit, besonders in Deutschland. Sie erscheinen Anlegern zu Recht als passende Antwort auf die nicht enden wollende Krise. Von diesem Trend profitieren auch die deutschen Immobilienaktien. Zwar blieben Gesellschaften wie Patrizia, die GSW oder die Deutsche Wohnen zuletzt hinter den gewerblich geprgten Gesellschaften zurck. Dies lag aber vornehmlich daran, dass die positiven Aussichten bereits im ersten Halbjahr in die Aktienkurse eingepreist wurden. Ein Fragezeichen steht hinter der weiteren Kursentwicklung US-amerikanischer REITs. Einige Investoren betrachteten die Papiere jngst als kurzfristige Anlage. Die Zugestndnisse der amerikanischen Notenbank Fed knnten nun dazu fhren, dass sich diese Investoren vorbergehend wieder aus den REITs zurckziehen und anderen, spekulativeren Anlageformen zuwenden. In Deutschland dagegen knnten REITs und REITFonds knftig verstrkten Zuspruch besonders unter risikoaversen Anlegern erfahren, denn sie weisen ein attraktiveres Rendite-Risiko-Profil auf als offene Immobilienfonds. Das Vertrauen vor allem der Privatanleger in offene Immobilienfonds ist erschttert. Fr institutionelle Investoren stellen weiterhin ImmobilienSpezialfonds ein interessantes Anlageprodukt dar vor allem wenn sie langfristig attraktive Objekte und ein professionelles Asset Management bieten. Ihr Mario Caroli

UNSERE THEMEN

IMMOBILIENAKTIEN IM FOKUS DER INVESTOREN

Immobilienaktien sind beliebt wie lange nicht mehr. Das belegen aktuelle Umfragen und der Blick auf die jngsten Kursentwicklungen. Besonders in den USA sind die Kurse zuletzt gestiegen. Aber auch Aktien deutscher Immobilienunternehmen sind begehrt. Im Fokus internationaler institutioneller Investoren stehen derzeit vor allem Wohnimmobilien. Laut einer Umfrage der Initiative Immobilien-Aktie sind 81 Prozent der befragten 60 in- und auslndischen Investoren berzeugt, dass Immobilienaktien weiter an Attraktivitt gewinnen. 63 Prozent planen Investitionen in deutsche brsennotierte Immobiliengesellschaften. > Mehr dazu auf den Seiten 2 5

UNSERE THEMEN

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REIT-Fonds

DIE ZUKUNFT DER IMMOBILIENANLAGE

Viele Jahrzehnte lang waren offene Immobilienfonds besonders fr risikoscheue Anleger die Stars am Investmenthimmel. Doch die Krise des Vehikels hat gezeigt, dass es sich dabei um ein Schnwetterkonstrukt handelt. In einem Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums schien sogar bereits das Ende dieser Anlageform besiegelt. Zwar wird es voraussichtlich nicht soweit kommen. Fest steht aber: Viele Privatanleger haben das Vertrauen in das Anlageprodukt offener ImmobilienPublikumsfonds verloren. Helmut Kurz, Fondsmanager bei ELLWANGER & GEIGER beschreibt in einem Beitrag, der am 1. September 2012 in der Brsen Zeitung erschienen ist, die Alternativen fr Anleger zum offenen Immobilienfonds. Eine Mglichkeit: REIT-Fonds. > Mehr dazu auf den Seiten 6 7

UNSERE THEMEN

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Experteninterview

UNSERE THEMEN

FACHMARKTZENTREN WERTHALTIG UND ZUKUNFTSORIENTIERT

Einzelhandelsimmobilien erfreuen sich derzeit groer Beliebtheit bei Investoren. Besonders Fachmarktzentren vor den Toren der Stdte sind gefragt bei Kunden und Anlegern gleichermaen. Albert ten Brinke, Geschftsfhrer der Ten Brinke Gruppe, ist seit vielen Jahren als Projektentwickler und Asset Manager in diesem Segment erfolgreich. Von seinem Know-how profitieren auch Anleger, die in den neuen Einzelhandelsfonds von ELLWANGER & GEIGER investieren. Im Interview erklrt Albert ten Brinke, worauf es bei erfolgreichen Investments in Nahversorgungsund Fachmarktzentren ankommt. > Mehr dazu auf den Seiten 89

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Immobilienmarkt aktuell

IMMOBILIENAKTIEN IM FOKUS DER INVESTOREN

Immobilienaktien, besonders deutsche brsennotierte Gesellschaften, befinden sich im Aufwind. Vor allem im Wohnsegment erwarten Investoren, dass sich die zuletzt positive Entwicklung weiter fortsetzt. Ein weiterer Grund fr Investitionen ist das klare Bekenntnis zum Euro und die damit verbundenen Manahmen, die der Prsident der Europischen Zentralbank (EZB) Mario Draghi Ende Juli 2012 ankndigte. Dies sorgte in der Folgezeit fr eine erkennbar hhere Risikobereitschaft bei den Anlegern. Zustzlich gaben die anhaltenden Spekulationen ber neuerliche geldpolitische Manahmen der amerikanischen Notenbank Fed den Finanzmrkten Auftrieb. Allerdings fhrten die Entwicklungen im notleidenden Spanien sowie weltweite
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Konjunktursorgen gegen Ende September zu einer allgemeinen Konsolidierung. Immobilienaktien beziehungsweise REITs schienen nach der zuletzt sehr guten Jahresentwicklung im August und Sep-

tember eine kurze Auszeit zu nehmen. Aufgrund der guten Performance im Juli konnte der Sektor das dritte Quartal dennoch mit zwei Prozent im Plus schlieen.

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marktbEriCht dEutsChland Der Boom auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt hat sich im dritten Quartal 2012 fortgesetzt. Vor allem in den Ballungsrumen ziehen die Preise seit 2010 konstant an. Davon profitieren auch die deutschen Immobilienaktien. Allein im dritten Quartal ist der Kurs des DIMAX um 5,9 Prozent gestiegen. Auf Jahressicht hat der von ELLWANGER & GEIGER aufgelegte Index gegenber dem DAX bereits eine berrendite von 3,2 Prozent erzielt. Nachdem die auf Wohnen spezialisierten Gesellschaften im ersten Halbjahr zu den absoluten Outperformern zhlten, blieben sie im dritten Quartal hinter den Gesellschaften mit gewerblichem Fokus zurck. Der Grund: Die zuletzt positive Entwicklung des Marktes ist inzwischen voll in die Aktienkurse der groen bestandshaltenden Gesellschaften eingepreist. So notieren beispielsweise die

Berliner GSW Immobilien oder die Deutsche Wohnen bereits mit Aufschlgen zum Net Asset Value (NAV) von 6,9 Prozent beziehungsweise 11,7 Prozent. Die daraus resultierenden ersten Gewinnmitnahmen knnten kurzfristig zu einer Konsolidierung fhren. Mittel- bis langfristig ist aber noch Potenzial vorhanden,

da Wohnimmobilien in Deutschland gegenber anderen europischen Lndern nach wie vor sehr attraktiv sind. Auch angesichts der niedrigen Zinsen bei konkurrierenden Anlagen wie Bundesanleihen und den geringen Refinanzierungskosten fr Wohnungen bleibt die Nachfrage wohl ungebrochen.

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Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG 2012, Reuters, Stand: 5. Oktober 2012

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Immobilienaktienmarkt aktuell
marktbEriCht EuroPa Der Blick auf den europischen Immobilienaktienmarkt zeigt ein differenziertes Bild. Anders als whrend des nahezu kontinuierlichen Anstiegs der Immobilienaktien und REITs in den ersten sieben Monaten dieses Jahres hat das klare Bekenntnis des EZB-Prsidenten Mario Draghi zum Euro zu einer vernderten Risikoeinschtzung der Investoren gefhrt. Dadurch kam es zu Umschichtungen aus den defensiveren Immobilienaktien hin zu zyklischeren Werten. Diese Entwicklung fhrte im dritten Quartal zu einem Zurckbleiben des Sektors (+5,9Prozent) gegenber dem breiten Markt (+9,0Prozent). Innerhalb des Sektors entwickelten sich die defensiveren Gesellschaften wie Wohnimmobilienunternehmen unterdurchschnittlich. Mit einem Verlust von 14,4 Prozent hat die niederlndische Wereldhave dieses Quartal am schlechtesten abgeschlossen, was an der Gewinnwarnung der Gesellschaft gegen Ende Juli lag.
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Die Ankndigung der EZB, theoretisch unbegrenzt Staatsanleihen von Krisenstaaten anzukaufen, sofern diese die Hilfe des europischen Rettungsschirms ESM in Anspruch nehmen, hat im September besonders die Gesellschaften dieser Staaten beflgelt. Zu den absoluten Gewinnern des dritten Quartals zhlen die spanischen Titel Inmobiliaria Colonial (+65,7 Prozent) und Realia (+43,4 Prozent) sowie die in Griechenland ansssige Eurobank Properties mit einem Wertzuwachs von

25,8 Prozent und die italienische Beni Stabili mit einem Plus von 19,9 Prozent. Ebenfalls zugelegt haben die wegen der Konjunkturskepsis bisher eher zurckgebliebenen Gesellschaften. So gehrten beispielsweise der Brospezialist Alstria Office (+9,5 Prozent) aus Deutschland oder Gesellschaften, die stark in der Entwicklung oder im Refurbishment ttig sind, zu den groen Gewinnern.

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marktbEriCht asiEn Nachdem sich die asiatischen Immobilienaktien im zweiten Quartal 2012 trotz der Unsicherheiten in Europa gut entwickelt hatten, waren asiatische REITs auch im dritten Quartal die groen Gewinner. Der GPR Asia REITs Index stieg von Juli bis September um weitere 11,5 Prozent (in Euro) und bertraf damit den GPR Europe REITs Index (+5,9 Prozent) und den GPR USA REITs Index (-1,3 Prozent) deutlich. Mit einem Anstieg von 13,1 Prozent (in Euro) war der australische Markt im zweiten Quartal noch der Gewinner in der Region Asien-Pazifik. Trotz dsterer Einzelhandels- und BIP-Zahlen konnte sich der dortige Immobilienmarkt erholen, was vor allem auf die erste Zinssenkung durch die australische Notenbank seit Dezember 2010 zurckzufhren ist.

Obwohl die australischen REITs das dritte Quartal mit +6,9 Prozent erneut positiv abschlieen konnten, waren sie im regionalen Vergleich der schlechteste Markt der vergangenen drei Monate. Mit einem Plus von 15,3 Prozent (in Euro) des GPR Singapore REIT Index erzielte der REIT-Markt Singapurs im dritten
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Quartal das beste Ergebnis in der Region Asien-Pazifik. Im zweiten Quartal war der hiesige Index bereits um sechs Prozent gestiegen. Ein Grund fr die gute Entwicklung: Nachdem die Regierung den Immobiliensektor seit Sommer 2011 zunehmend schrfer reguliert hatte, waren die Investoren zuletzt berzeugt, nicht mit weiteren Bremsmanahmen rechnen zu mssen.

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marktbEriCht usa In den ersten sechs Monaten des Jahres setzten die amerikanischen REITs ihren bereits im Dezember 2011 begonnenen Hhenflug fort. Nicht zuletzt wegen der Eurokrise und der Sorge um die USKonjunktur fungierten REITs aufgrund ihrer hohen laufenden Ertrge als Zufluchtsort fr die Investoren. Bis Jahresmitte erzielte der Markt eine Kurssteigerung von 16,9 Prozent. Im dritten Quartal war jedoch nur eine volatile Seitwrtsbewegung zu verzeichnen, wobei der Markt im September um 1,7 Prozent (in US-Dollar) nachgegeben hat. Whrend der Beschluss der amerikanischen Fed, die dritte Runde der quantitativen Lockerung einzuluten und weitere Anleihen zu kaufen, am breiten Aktienmarkt zu einem krftigen Ruck nach oben fhrte, blieben die REITs nach der bei den Investoren ausgelsten Verschiebung der Risikoneigung zurck. Aufgrund des steueroptimierten Status und den gesetzlich vorgeschriebenen vierteljhrlichen Ausschttungen waren REITs lange Zeit hauptschlich bei lteren Privatanlegern oder bei den auf Sicherheit bedachten Rentenkassen und Versicherungen beliebt. Charakteristisch fr den Sektor waren geringe Kursschwankungen und hohe konstante Dividendenrenditen. Der Einstieg einer Vielzahl weiterer Investoren fhrte zu stark steigenden Kursen, wodurch die
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Gesellschaften aktuell weit ber ihrem NAV notieren. Die neue Lockerungsrunde der amerikanischen Notenbank knnte dazu fhren, dass sich die Investoren vorbergehend wieder aus den ohnehin hoch bewerteten US-REITs zurckziehen und spekulativeren Anlageformen zuwenden. Kurzfristig orientierte Investoren sollten sich mit ihrem Engagement auf dem USMarkt daher eher zurckhalten.

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Quelle: MSCI

stimmungsaufhEllEr Kurz-Kommentar von Helmut Kurz Analysten fr Grundlage der wieder optimistischeren Prognose ist sicherlich die Erwartung, dass die EZB die zentrale finanzielle Sttze fr Sdeuropa bleibt und die Bevlkerung den dort erforderlichen Anpassungsprozess weiter erduldet. Die Wahrscheinlichkeit dafr liegt meiner Einschtzung nach bei rund 75 Prozent. Stabilisierend und stimmungsaufhellend wirkten zuletzt auch groe Transaktionen von Gewerbeobjekten in Deutschland zu Preisen ber den jngsten Bewertungen. Der physische Markt wird ferner dadurch gesttzt, dass Pensionskassen und Versicherungen Mittel fr Immobilieninvestitionen bereitstellen. Dies sollte sich primr auf die Bewertungen der Brovermieter positiv auswirken. Die zu erwartende weitere wirtschaftliche Abkhlung, die Deutschland vermutlich eine leichte Rezession bescheren wird, verhindert aber hhere Mieten bei Gewerbeobjekten. Hohe Wertzuwchse bei Brovermietern sind deshalb nicht zu erwarten. Wohnimmobilientitel knnten in diesem Jahr noch von Window-Dressing-Kufen profitieren. Im neuen Jahr drften sie ihre Favoritenrolle jedoch verlieren. Die Vermieter von Einzelhandelsflchen sollten stabil notieren.

Immobilienaktien blicken positiv gestimmt auf die verbleibenden Monate bis zum Jahresende 2012. Dies zeigen die Umfrageergebnisse des aktuellen Dr. ZitelmannPB-Immobilienaktien-Barometers. Der Wert des Stimmungsindikators stieg bei der kurzfristigen Perspektive von drei Monaten auf +0,4. Im August ergab die Umfrage noch einen Wert von +0,1. Bei der 12-Monats-Sicht stieg der Wert von +0,4 auf +0,7. Im Vorjahr hatte das Barometer +0,2 angezeigt.

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ausbliCk Das vierte Quartal 2012 verspricht abwechslungsreich zu werden. Neben der Entwicklung der Schuldenprobleme in den sdeuropischen Staaten knnten auch die kommenden Verffentlichungen der Unternehmensdaten die (Immobilien) Aktienmrkte beeinflussen. Auswirkungen auf die Kapitalmrkte wird auch der anstehende Bundestagswahlkampf haben, der sich unter anderem um das Thema Bankenregulierung drehen wird. Spannend bleibt auch die Frage, welche Auswirkungen die Umsetzung der AIFMRichtlinie auf Immobilienaktien und REITs haben wird. Diese sind zwar nicht direkt von der bevorstehenden Regulierung betroffen. Zudem wurde ein erster, Fr eine Immobilienaktiengesellschaft beziehungsweise einen REIT werden bei der Auflsung einzelner Vehikel durchaus Chancen fr einen gnstigen Objekterwerb entstehen. Allerdings knnte sich ein berangebot zu verkaufender Immobilien auch nachteilig auf die Bewertungen auswirken und dadurch ber Umwege den NAV der einzelnen sehr weitreichender Gesetzesentwurf inzwischen abgemildert. Dadurch wiederum wurde unter anderem das bereits diskutierte Ende der offenen Immobilienfonds fr Privatanleger sowie der Spezialfonds fr institutionelle Investoren abgewendet. Die Folgen fr die Immobilienwirtschaft lassen sich jedoch noch nicht im Detail vorhersagen. Trotz der guten Entwicklung im dritten Quartal weisen Gesellschaften des Gewerbeimmobilienbereichs immer noch hohe Abschlge zum NAV auf. Allerdings haben einzelne Gesellschaften, beispielsweise IVG Immobilien, mit einer hohen Verschuldung zu kmpfen, was sich negativ auf die Rentabilitt auswirkt und den Handlungsspielraum einschrnkt. Sofern die betroffenen Unternehmen ihre Finanzierungssituation in den Griff bekommen und es nicht zu einer merklichen konjunkturellen Abkhlung kommt, sehen wir auch fr diesen Sektor weiteres Kurspotenzial. Immobilienaktiengesellschaften negativ beeinflussen.

auf absEhbarE ZEit Positiv Interview mit Patrick Nass, Fondsmanager des E&G Fonds Global REITs Konnte der Fonds die positive Entwicklung des ersten Halbjahres fortsetzen? Der Fonds entwickelte sich im dritten Quartal mit einem Kursanstieg von 4,7 Prozent weiter positiv. Damit lag er deutlich ber der Benchmark, welche nur knapp 2 Prozent hinzugewann. Positiv waren die bergewichtung Europas (+5,9 Prozent) und insbesondere Asiens (+11,5 Prozent) sowie die Untergewichtung Nordamerikas (-0,6 Prozent). Nachdem die US-REITs ber Monate zu den grten Gewinnern zhlten und ein sehr hohes BewerDie USA stehen angesichts des Prsidentenwahlkampfs derzeit im Fokus. Wie bewerten Sie aktuell die Aussichten am amerikanischen Immobilien- und REIT-Markt? Das auf absehbare Zeit weiter niedrige Zinsniveau wirkt sich positiv auf die REITMrkte aus. Die sich nur langsam erholende Konjunktur und die weiterhin hohe Arbeitslosigkeit begrenzen aber das Potenzial fr Mieterhhungen und damit fr Wertsteigerungen der Immobilien. Vom Ausgang der Wahl erwarte ich keine bedeutenden Auswirkungen. Kurzfristig knnte die Immobilienbranche bei einem Sieg Mitt Romneys von Steuererleichterungen profitieren, doch Welche Region wird 2013 zu den Gewinnern gehren? Wir erwarten, dass die asiatischen REITs 2013 mit am besten abschneiden werden. Positive berraschungen knnten aus Europa kommen, wenn sich abzeichnet, dass die Eurokrise eingedmmt ist und somit die ngste vor einem Euro-Austritt sdeuropischer Lnder sowie vor einer Rezession in Kerneuropa nachlassen. tungsniveau erreicht haben, verloren sie in den vergangenen Wochen deutlich. sind die fiskalischen und konjunkturellen Probleme die dominierenden Themen, welche nur langsam gelst werden knnen.

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REIT-Fonds

GASTBEITRAG

Gastbeitrag von Helmut Kurz in der Beilage der Brsen Zeitung Ultimo am 1. 9. 2012

Helmut Kurz, Fondsmanager beim Bankhaus Ellwanger & Geiger, ber Alternativen zum offenen Immobilienfonds

Reit-Fonds die Zukunft

Brsen-Zeitung, 1.9.2012 Bei der indirekten Immobilienanlage mssen Anleger in Deutschland knftig umdenken. Viele Jahrzehnte waren die offenen Immobilienfonds vor allem fr risikoscheue Anleger die Stars am Investmenthimmel. Durch die Krise hat der deutsche Gesetzgeber nun erkannt: Der offene Immobilienfonds ist ein Schnwetterkonstrukt, das bei schwerem Seegang oft Schiffbruch erleidet und Anleger schdigt. Deswegen sieht ein aktueller Gesetzesentwurf vor, dass knftig keine neuen offenen Immobilienfonds mehr aufgelegt werden drfen. Das bisher beliebteste Investitionsvehikel ist in seiner heutigen Form nun denitiv am Ende, das Interesse der Anleger an Mglichkeiten zur indirekten Immobilienanlage bleibt aber gro. Eine Alternative fr Anleger wre die Investition in einzelne Immobilienaktien oder brsennotierte Real Estate Investment Trusts (Reits). Fr Anleger, die sich auf diese Weise indirekt an Immobilienportfolien beteiligen mchten, eignen sich insbesondere Reits. Diese spezielle Form der Immobilienaktie unterliegt in allen Lndern besonderen Regularien. Sie mssen in der Regel per Gesetz einen Groteil ihrer Ertrge aus der Immobilienvermietung generieren. Risikoreiche Geschftsmodelle wie der Handel mit Immobilien sind eingeschrnkt. In manchen Lndern gibt es sogar eine Begrenzung der Fremdkapitalquote, um auch auf der Finanzierungsseite das Risiko zu reduzieren. In Deutschland mssen Reits beispielsweise 75 % ihrer Einnahmen aus Immobilien generieren folgreich. In Europa blieben viele Fonds lange auf Deutschland xiert und wurden dann oft zur Unzeit auch von Anlegern dazu gedrngt, auerhalb der Grenzen zu investieren. Misserfolge auerhalb Europas sind eher verstndlich, denn es ist schwer, beispielsweise in Asien oder Amerika die richtigen Immobilien zu identizieren und sie zu einem attraktiven Preis zu erwerben und spter zu bewirtschaften, wenn all dies letztlich von einer Zentrale in Deutschland aus geschieht. Sinnvoller ist es, in Reits zu investieren, die in diesen Lndern vor Ort ttig sind und die eine sehr spezische Expertise in einem lokalen Markt und in bestimmten Nutzungsarten (beispielsweise Bro, Einzelhandel oder Wohnen) haben. Ein lokaler Manager, der auf eine bestimmte Region und Nutzungsart spezialisiert ist, wird fast immer einem Generalisten, der weltweit in smtliche Nutzungsarten investiert, berlegen sein. Grundstzlich aber ist die Idee gut, fr Anleger eine Mglichkeit zu bieten, an den Chancen der internationalen Immobilienmrkte teilzuhaben. Schlielich haben deutsche Anleger ihr Geld berwiegend in deutsches Betongold angelegt. 70 % aller geschlossenen Immobilienfonds waren 2011 in Deutschland investiert. Laut einer Studie des DIW besitzen die Deutschen direkt gehaltene vermietete Immobilien im Wert von ber 1 Bill. Euro. Dabei sind selbst genutzte Immobilien nicht einmal bercksichtigt. Wer sich nun als Anleger ber einzelne Investments in internationale Immobi-

Helmut Kurz

und 75 % ihres Vermgens in Immobilien anlegen. Die Fremdkapitalquote darf maximal bei 55 % liegen. Obwohl Reits daher vergleichsweise konservative Investments sind, entsprechen sie dennoch eher selten dem Risikoprol von Anlegern, die ein indirektes Immobilieninvestment mit geringen Wertschwankungen suchen. Der Charme der offenen Immobilienfonds war fr viele Anleger nicht nur die geringe Volatilitt, sondern auch ihr grenzberschreitender Investitionsansatz. Die Fonds waren jedoch mit ihren Investments sowohl innerhalb wie auch auerhalb von Europa oft nicht sehr er-

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REIT-Fonds

der Immobilienanlage
lienaktien und Reits weltweit engagieren mchte, wird bei der Auswahl schnell an seine Grenzen stoen. Fr risikoaverse Anleger, die indirekt in Immobilien investieren mchten und dabei auch an den Chancen der internationalen Immobilienmrkte partizipieren wollen, bieten sich Aktienfonds an, die in internationale Reit-Gesellschaften anlegen. Globale Reit-Fonds reichen am ehesten an das Rendite-Risiko-Verhltnis von offenen Immobilienfonds heran und knnten daher fr viele Anleger die Alternative fr die indirekte Immobilienanlage werden. Bei der Auswahl von Aktienfonds schauen viele Anleger zunchst auf die absolute Performance. Hier liegen die am Markt verfgbaren Reit-Fonds mit globalem Ansatz bei der Jahres-Performance etwa zwischen 16 und 25 %. Viel wichtiger als die absolute Rendite ist insbesondere fr den risikobewussten Anleger aber die Kennzahl Sharpe Ratio. Das ist die risikoadjustierte berrendite zum risikolosen Zins. In die Kennzahl iet nicht nur die absolute Performance, sondern auch die Volatilitt ein. Fr risikoaverse Anleger ist daher die Sharpe Ratio der besser geeignete Mastab bei der Auswahl des geeigneten Fonds. Wer indirekt in Immobilien investieren mchte, wnscht sich eine gewisse Unabhngigkeit von den Wertpapiermrkten. An der Kennzahl Beta lsst sich ablesen, wie sehr der jeweilige Reit-Fonds mit der Entwicklung an den Aktienmrkten korreliert. Je niedriger Fonds whlen, die in der Lnderallokation ein Schwergewicht auf Europa und Asien legen. Denn der asiatische Immobilienaktienmarkt drfte sich weiterhin positiv entwickeln. In China und Japan wird mit weiteren geldpolitischen Lockerungen gerechnet, die den Transaktionsmarkt und die Kursentwicklung strken drften. Die Risikoaufschlge bei den Bewertungsrenditen in Japan sollten knftig zurckgehen. In Europa ist strker zu differenzieren. So sieht vor allem der deutsche Immobilienaktienmarkt derzeit wesentlich stabiler aus als der gesamteuropische. Aufgrund der Schuldenkrise in den sdeuropischen Staaten und der zunehmenden Inationssorgen ist damit zu rechnen, dass sich die Flucht in Sachwerte wie Immobilien in wirtschaftlich starken Lndern wie zum Beispiel Deutschland vorlug fortsetzt. Dadurch sollten sich auch Immobilienaktien weiterhin tendenziell besser entwickeln als der brige Aktienmarkt. Da die Zinsen aufgrund der Geldpolitik der Europischen Zentralbank europaweit niedrig sind und viele Anleger nach renditestrkeren Anlagemglichkeiten jenseits des Geldmarktes suchen, drfte an einigen europischen Mrkten nach den letzten Kurskorrekturen wieder Potenzial fr Immobilienaktien und Reits bestehen. In den krisengeschttelten Peripherielndern stehen hingegen auch die Immobilienmrkte unter Druck. Hier knnten selektiv einige sehr niedrig bewertete Immobilienaktien beziehungsweise Reits interessant werden.

das Beta, desto schwcher die Korrelation der Fonds. Bei null wre das Investment komplett losgelst vom Treiben an den Wertpapiermrkten, was freilich nicht mglich ist, weil Reits eben nun mal Aktien sind. Neben den reinen Kennzahlen sollte sich der Anleger natrlich auch die Anlagestrategie der einzelnen Fonds anschauen. Obwohl viele Fonds international investieren, ist die jeweilige Lnderallokation unterschiedlich. In den vergangenen zwlf Monaten sind vor allem jene Fonds gut gelaufen, die US-Reits bergewichtet haben. Mittlerweile notieren viele US-Reits mit einer deutlichen Prmie auf den Net Asset Value (NAV). Es deutet sich langsam das Ende der Rally an. Kurskorrekturen werden kommen. Anleger sollten daher aktuell eher Reit-

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Experteninterview

WERTHALTIG UND ZUKUNFTSORIENTIERT

Interview mit Albert ten Brinke, Geschftsfhrer der Ten Brinke Gruppe
Europa befindet sich in der Krise, und auch die deutsche Wirtschaft wchst kaum noch. Welche Auswirkungen hat das auf den Einzelhandel? Natrlich bleibt die europische Krise nicht folgenlos fr das Wachstum der deutschen Wirtschaft, und sie wird auch das Verhalten der privaten Konsumenten beeinflussen. Fest steht aber auch: In den vergangenen rund zehn Jahren hat Deutschland, im Gegensatz zu vielen anderen europischen Lndern, viel getan, um deutsche Produkte und damit auch den deutschen Einzelhandel zu strken. Im Ergebnis wuchs der Umsatz im deutschen Einzelhandel laut Branchenverband HDE im ersten Halbjahr 2012 trotz europaweiter Krise um 2,6 Prozent. Wie werden sich privater Konsum und Einzelhandelsflchen knftig entwickeln? Ich gehe davon aus, dass die Ausgaben fr Gebrauchsgter kaum fallen werden. Ein Beleg dafr sind die jngsten Erhebungen zum Konsumklima des Marktforschers GfK. Daraus geht hervor, dass die Deutschen inzwischen zwar berzeugt seien, dass die europaweite WirtDie sogenannten hybriden Fachmarktzentren ersetzen zusehends die Fachmarktzentren auf der grnen Wiese, also jene am Rande der Stadt. Die hybriden Pendants sind verkehrsgnstig gelegen, gut mit dem Pkw zu erreichen und verfgen ber ausreichend Stellpltze. Der Kunde findet hier alles fr den tglichen Bedarf, unter anderem LebensImmer hufiger ist von hybriden Fachmarktzentren zu lesen. Worum handelt es sich dabei, und welche Vorteile birgt diese Handelsform fr die Kunden? Investoren kaufen eine werthaltige, zukunftsorientierte Immobilie. Durch die Nhe zur jeweiligen Innenstadt und die gute Verkehrsanbindung ist die Nutzung auch zuknftig sichergestellt. Die hybriden Einkaufzentren bieten das, was sich Kunden heute und knftig wnschen: ein vielfltiges Angebot, das bersichtlich und konzentriert prsentiert wird. Das sorgt fr einen dauerhaft guten Umsatz der jeweiligen Einzelhndler und Und die Vorteile fr Investoren? schaftskrise auch ihr Land in den nchsten Monaten zunehmend treffen werde. Diese Erkenntnis habe laut GfK jedoch kaum Auswirkungen auf die nach wie vor guten Einkommensaussichten der Verbraucher sowie deren Konsumentenverhalten. Das fhrt auch zu einem anhaltenden Expansionsdrang der deutschen Einzelhndler. Gleichzeitig gilt es aber auch, einige Herausforderungen zu meistern. So gibt es noch sehr viele beralterte Einzelhandelsflchen, die modernisiert oder ganz ersetzt werden mssen, um den sich verndernden Ansprchen der Kunden gerecht zu werden. mittel, Drogerieartikel und Textilien. Ein weiterer Vorteil, insbesondere gegenber dem Angebot auf der grnen Wiese: Die hybriden Fachmarktzentren befinden sich in der Nhe der Innenstadt. Das ermglicht es den Kunden, den Einkauf im Zentrum mit einem Besuch in der Innenstadt gut zu verbinden. Im Gegensatz zu den Fachmrkten auf der grnen Wiese bietet die neue Form zudem eine deutlich hhere Aufenthaltsqualitt unter anderem, da es hier meist ein gastronomisches Angebot gibt und die einzelnen Geschfte verbunden sind. Die Verbindungsmall wiederum ist in der Regel berdacht.

men blickt auf eine ber 110-jhrige Tradition zurck und agiert heute als international ttiges Immobilienunternehmen. Die Aktivitten der Ten Brinke Gruppe decken das gesamte Spektrum von der Grundstcksakquisition sowie der Entwicklung von Bebauungs- und Nutzungskonzepten ber die Finanzierung, Planung, Ausfhrung, den Verkauf sowie die Vermietung bis hin zum AssetAlbert ten Brinke ist Geschftsfhrer der Ten Brinke Gruppe. Das UnternehManagement ab. Neben der Entwicklung und dem Bau von Immobilienprojekten

auf den Gebieten Einzelhandel, Logistik, Bro, Fastfood und Tankstellen befasst sich die Ten Brinke Gruppe mit der Entwicklung von Wohnungsbauprojekten. Ein weiteres Standbein bildet das Asset Management sowohl fr eigene als auch fr Objekte Dritter. Ziel ist es, die Renditeprognosen der jeweiligen Immobilieninvestments durch eine optimale Verwaltung sowie werterhaltende beziehungsweise -steigernde Manahmen zu erfllen.

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Experteninterview
damit fr stabile Mieteinnahmen. Fr Investoren ist zudem relevant, dass die Flchen nach den neuesten technischen Standards gebaut beziehungsweise modernisiert werden, beispielsweise mit Blick auf die Energieeffizienz. Auerdem sind die Nebenkosten im Vergleich zu groen Einkaufsmalls fr Mieter und Investor sehr niedrig. Das vereinfacht auch die Nachvermietung. Diese wird jedoch vergleichsweise selten ntig, denn typisch fr diese Einzelhandelsform sind bonittsstarke Mieter sowie ein Ankermieter meist ein Lebensmittelvollsortimentler beziehungsweise ein SB-Warenhaus mit langer Mietvertragslaufzeit. Wie in anderen Segmenten ist der Asset Manager auch bei Fachmarktzentren fr die Gesamtperformance der Immobilie im Betrieb verantwortlich. Im Gegensatz zur innerstdtischen Shoppingmall wolWelchen Herausforderungen steht der Asset Manager gegenber? Wichtig sind eine gute infrastrukturelle Erschlieung, ein ausreichend groes Parkplatzangebot sowie ein optimaler Grundstckszuschnitt. Ideal ist auch eine direkte Anbindung an die Innenstadt und ein angemessenes Einzugsgebiet. Worauf kommt es bei der Standortwahl an? len und mssen die Mieter bei Fachmarktzentren bei der Werbung und Auendarstellung sowie bei Aktionen viel selbststndiger agieren. Die Herausforderung fr das Asset Management beziehungsweise das Property Management besteht darin, diese Interessen mit den Interessen der Investoren in Einklang zu bringen. Eine der wohl wichtigsten Herausforderungen ist es, die kalkulierten niedrigen Betriebskosten im Interesse der Mieter und Eigentmer nachhaltig auf diesem Niveau zu halten ohne die Bausubstanz, die Auenwirkung oder das Image zu gefhrden. Hier ist eine schlanke Organisation und entsprechend hohe Effizienz beim Management erforderlich.

Einzelhandelsfonds von ELLWANGER & GEIGER

Ziel des Immobilien-Spezialfonds ist der Aufbau eines ausgewogenen Einzelhandelsportfolios in Deutschland mit Immobilienwerten von gesamt zirka 300 Millionen Euro. Im Investmentfokus stehen hierbei Nahversorgungs- und Fachmarktzentren, Hybridmalls und Lebensmittel-Fachmrkte in mglichst zentralen Lagen. Die Akquisition der Investitionsobjekte sowie das Asset Management fr den Einzelhandelsund Fachmarktfonds erfolgt durch die E&G Funds & Asset Management GmbH. Als ausgewiesener Experte im Segment Einzelhandel mit Schwerpunkt Fachmrkte und Fachmarktzentren wird die Ten Brinke Gruppe das Asset Management untersttzen. Ten Brinke wird beispielsweise die Objekte verwalten und die Mieter betreuen. Das Startportfolio aus einer Hybridmall sowie mehreren Fachmarktzentren und Fachmrkten mit einer Gesamtgre von rund 60 Millionen Euro setzt sich aus Projektentwicklungen der Ten Brinke Gruppe zusammen. Der Zukauf weiterer Immobilien von Dritten ist vorgesehen.

DER FoNDS IM BERBLIcK

Fondsmanagement Immobilien Management Kapitalanlagegesellschaft Risikoprofil/Zielregion Zielportfolio

E&G Funds & Asset Management GmbH Ten Brinke Gruppe IntReal International Real Estate Investmentgesellschaft mbH (Service KAG) Core+/Deutschland Fach- und Handelsimmobilien in langfristig attraktiven Lagen, Beimischung von Gewerbe- und Wohnnutzung in zentralen Lagen ist vorgesehen Forward-Transaktionen aus Projektentwicklungen, Bestandsimmobilien mit Entwicklungspotenzial 300 Mio. EUR 150 Mio. EUR (Fremdfinanzierung bis maximal 50 %) 15 Mio. EUR 6 7 % p.a./IRR 10 Jahre: 9 %

Geplantes Investitionsvolumen Eigenkapital Mindestbeteiligungsvolumen Ausschttungsrendite

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Gefragtes Betongold

Sachwerte Ein kleiner Fonds kombiniert renditetrchtige Immoaktien mit Sicherheit

gen jedoch vermeiden wollen, ha ben die Stuttgarter zwei Strategien entwickelt, um das Risiko zu redu zieren: Zum einen investiert Kurz nur in Aktien mit hoher Eigenkapi talquote, um berschuldungssitua tionen zu vermeiden. Im Schnitt haben die Aktien eine Eigenkapital quote von rund 60 Prozent. Zum anderen sichert er seinen Fonds mit hoch korrelierten Immo bilienaktienindizes ab, wenn sin kende Kurse drohen. Zurzeit hlt er etwa Verkaufsoptionen auf einen amerikanischen REIT-Index, der eine US-Gewichtung von rund 60 Prozent hat: So knnen wir die Schwankungsintensitt senken. beimmobilien. Der Markt bei US Wohnimmobilien funktioniert wie derum ganz anders (siehe Seite 16). Bei Gewerbeimmos ist Kurz sicher: Auerhalb des US-Markts sind Im mobilienaktien nicht zu teuer. In Ost oder auch Sdeuropa sind sie oftmals sogar sehr gnstig. Zudem sei es auch in Kernmrkten wie Deutschland noch billiger, ber Im moaktien und REITs in Immobilien zu investieren, als direkt eine Immo bilie zu kaufen. Ein ganz entscheidender Punkt darf zudem nicht auer Acht gelas sen werden: Die meisten Unterneh men haben in den vergangenen Jah ren die Entschuldung ihrer Bilanzen vorangetrieben und schlanke Struk turen geschaffen. Das macht sie ro buster, auch bei mglichen konjunk turellen Turbulenzen infolge der Eu rokrise, glaubt Kurz.

VON Jrn KrnicKe erzeit gelten Immobilien als eines der Patentrezepte gegen die Eurokrise. Als sicher und inflationsresis tent gepriesen, erfreuen sie sich grter Beliebtheit. Doch die Nach teile, etwa dass ein Haus nicht so schnell zu verkaufen ist oder der hohe Aufwand fr Vermietung und Unterhalt, machen das Investment schwerer handelbar. Fr Anleger, die dennoch auf Immobilien setzen wollen, sind sogenannte REIT-Fonds interessant. Sie werden von Aktien gesellschaften emittiert, die in Im mobilien investieren, diese besitzen oder verwalten. Fast berall auf der Welt sind REITs und Immobilien aktien die bevorzugte Form der in direkten Immobilienanlage, sagt Helmut Kurz vom Stuttgarter Bank haus Ellwanger & Geiger (E&G). Kurz ist Manager des E&G Global REITs. Im Gegensatz zu anderen Fonds dieser Art weist er eine Beson derheit auf: Die Volatilitt ist im Ver gleich zu REIT-Indizes nur etwa halb so hoch. Denn da Kunden von E&G zwar gern in Immobilienaktien in vestieren, allzu hohe Schwankun

us-Immobilien zu teuer
Denn bei amerikanischen Immo bilien ist der Stuttgarter skeptisch: Die US-Titel sind inzwischen oft zu teuer, daher haben wir uns abge sichert und die USA auch massiv um ber 35 Prozent untergewichtet. Fr einen Einstieg bei den aktuellen Preisen msste es seiner Meinung nach in den USA zu einer deutlich strkeren wirtschaftlichen Erholung kommen. Denn nur dann steigen auch die Mieteinnahmen bei Gewer

e&G Global reits Fonds

16 Prozent Rendite in den vergangenen zwlf Monaten. Der Fonds eignet sich zur Beimischung.
ISIN VOL. 5,6 Mio. KURS 128,93 Lu0441338497 GEBHR 1,85 %

ANBIEtER eLLwAnger & geIger

Quelle: URO AM SONNTAG Ausgabe 37/12

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