SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE PREDIOS URBANOS

LEY 27157 Y 27333

A
EXPOSITOR ING.CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA

INTRODUCCION

PROBLEMATICA
DE PATRIMONIO - FAMILIAR: La propiedad es de la familia - EMPRESARIAL : La propiedad es de un grupo - INSTITUCIONAL : La propiedad es de varios Representada por la falta de titulacin de los predios, que no permiten la transferencias en diferentes formas: 1.- Donaciones 2.- Compra - Venta 3.- Anticipo de Legtima 4.- Herencia 5.- Cesin en Uso Los casos ms frecuentes se presentan en el caso de muerte del titular, la falta del saneamiento predial ocasiona prdidas de tiempo y gastos mayores que cuando el titular vive.

 DE GARANTIA
Representada por la falta de titulacin de los predios que no permiten que sirva como garanta en diferentes casos 1.- Crditos bancarios o similares 2.- Cartas Fianzas 3.- Hipotecas 4.- Prenda Los casos ms frecuentes se presentan en empresas o personas naturales ante la falta de saneamiento predial no permite que las acciones o trmites financieros que en muchos casos son urgentes, pero que no pueden realizarse en la oportunidad que se desea.

DE CATASTRO
Representada por la falta de titulacin del predio, que no permiten a las entidades pblicas, sobre todo a los municipios de no tener informacin exacta de diferentes datos: 1.- Identificacin de las personas de los predios que estn bajo su control 2.- Identificacin para los casos de acciones cautelares 3.- Identificacin para los casos de embargo
Los casos ms frecuentes se presentan en entidades pblicas, que ante la falta de saneamiento predial, no permite tener actualizado el Marges de Bienes de cada unidad

PROPIEDAD
Definiciones:
-Real academia de la lengua: a).- Dominio que ejerce una persona o un conjunto de personas sobre animales o cosas que son suyas b).- Conjunto de animales o cosas que pertenecen a una o varias personas c).- Accin de hablar con correccin empleando cada palabra segn su autntico significado. d).- Persona que posee una cosa, especialmente tierras o casas

- Cdigo Civil Propiedad.- Art. 923 Poder jurdico que permite usar disfrutar y racionalizar un bien; debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley.

Propiedad Predial.- Art. 954 La propiedad se extiende al sub suelo y al sobresuelo, comprendido dentro de los planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho. La propiedad del sub suelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

DOCUMENTOS BASICOS 1.- Promesa de Compra - venta 2.- Contrato Privado 3.- Minuta de Compra Venta 3.- Escritura Pblica 4.- Testimonio TIPOS DE PROPIEDAD
1.- Urbana 2.- Rural CLASES DE PROPIEDAD 1.- Estatal o Pblica 2.- Privada 3.- Mixta 4.- Cooperativa 5.- Social

PREDIOS PUBLICOS

PRINCIPALES DISPOSITIVOS LEGALES

1.- D.S. N 130-2001-EF Medidas reglamentarias para que cualquier entidad pblica pueda realizar acciones de saneamiento tcnico legal y contable de inmuebles de propiedad estatal. 2.- D.S.N 131-2001-EF Aprueban el Estatuto de la Superintendencia de Bienes Nacionales 3.- LEY 26512 Declaran de necesidad y utilidad el saneamiento legal de los inmuebles de propiedad de los sectores Educacin, Transportes Comunicaciones, Vivienda y Construccin.

4.- LEY 27117 Ley General de Expropiaciones 5.- DECRETO DE URGENCIA N 078-99 Modifican Segunda Disposicin Complementaria de la Ley General de Expropiaciones. 6.- LEY 27493 Ley de Saneamiento Fsico - Legal de Bienes Inmuebles de las Entidades del Sector Pblico 7.- D.S. N 028-2007-VIVIENDA Modifican la 16 disposicin Complementaria del Reglamento General de Procedimientos Administrativos de los Bienes de Propiedad Estatal

CAPTACION DE TERRENOS
I.- CAPTACION GRATUITA a).- Adjudicaciones Se realiza sobre terrenos de propiedad de particulares b).- Afectaciones Se realiza sobre terrenos de propiedad del estado c).- Donaciones Se debe hacer por Escritura Pblica d).- Cesiones en Uso La otorgan terceros a favor del estado e).- Prescripcin adquisitiva de dominio Proceso no contencioso de competencia notarial f).- Ttulo Supletorio Proceso no contencioso de competencia notarial

g).- Permuta Se realiza a cambio de otro bien pblico o privado II.- CAPTACION ONEROSA a).- Compra - Venta Se realiza mediante el pago por el bien por adquirir III.- CAPTACION FORZOSA a).- Expropiacin Su base se sustenta en la Ley 27117 y su pago se hace mediante el justiprecio

DECLARATORIA DE FABRICA

1.- CONCEPTO
a. Tcnico .- Declaracin del ingeniero civil o Arquitecto de lo que ha fabricado (Casa, Edificio, Iglesia, Colegio, etc). b. Legal.- El reconocimiento legal de cualquier tipo de construccin (Ley 27157)

2.- TIPOS
a. Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo terminado b. Parcial.- Cuando obedece a una parte de un proyecto no concluido c. Ampliacin.- Cuando obedece a otra etapa de un proyecto, cuya etapa anterior se encuentra inscrita.

d. Modificacin.- Cuando obedece a una variacin de los rubros inscritos en una declaratoria de fbrica anterior.
e. Demolicin.- Cuando obedece a la eliminacin parcial o total de una fbrica ya inscrita a efectos de dar de baja en el asiento registral. f. Predios Rurales.- Slo lo que corresponde a la infraestructura fsica.

3.- SISTEMAS
a. Ley 26389 .-Siempre y cuando est autorizada por la Municipalidad b. Escritura Pblica.- Va Notarial, adjuntando el FUO

c. Mediante el Formulario Registral FOR.- Para los casos de regularizacin para obras de acuerdo a los plazos vigentes que otorga la Ley.
d. Mediante el Formulario nico Oficial FUO o Formulario Unico de Edificacin FUE.- Para casos cuyas licencias se han tramitado va municipio y obras que no estn comprendidas dentro de los plazos que la Ley otorga.

4.- ETAPAS
a. Inspeccin Ocular.- Se realiza en el campo, con la finalidad de efectuar la constatacin de la edificacin y la verificacin de los datos tcnicos que debe contener la declaratoria de fbrica. b. Estudio de la documentacin.- Se refiere a toda la documentacin que poseen y entregan por los propietarios. c. Investigacin.- Es la etapa en la que se indaga, hasta conseguir, la documentacin o los datos que faltan para la declaratoria de fbrica. d. Trabajo de Gabinete.- Etapa donde se cruza todos los datos de informacin conseguida, a fin de certificar su veracidad y realidad. e. Desarrollo de la Declaratoria de Fbrica.- Es la consignacin de todos los datos obtenidos, previo anlisis, en el FOR, FUO o Escritura Pblica segn sea el caso.

5.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA A.- MUNICIPALIDADES: - Licencia de Construccin: Planos - Autovalo - Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios - Certificado de Numeracin - Certificado de Conformidad de Obra o Finalizacin de Obra - Certificado de Jurisdiccin - Certificado de Habitabilidad - Declaratorias de Fbrica anteriores - Independizaciones presentadas

B.- NOTARIAS - Datos del archivo notarial - Trmite de Documentos Bsicos - Archivo de la Nacin C.- REGISTRO PUBLICO - Tomos - Fichas Registrales - Partidas Electrnicas - Sistema Interconectado a Nivel Nacional - Copias Literales de Dominio - Ttulos Archivados - Certificados de Gravmenes - Certificados Positivos o Negativos de Propiedad - CRI

D.- ESSALUD - Solicitudes de Registro Patronal - Pases de Fbrica - Ttulos de terreno o Fbrica anterior - Licencias - Antiguiedad E.- MINISTERIO DE VIVIENDA Y SANEAMIENTO - Licencias - Declaratorias de Fbrica - Independizaciones anteriores

DECLARATORIA DE FABRICA MEDIANTE ESCRITURA PUBLICA

MINUTA
1.- Introduccin de Ley.- En el Registro Notarial se seala cual es el OBJETO - Contratantes: Otorgante y Otorgado - Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg. domicilio, etc) - Denominacin de los contratantes - Trminos y Condiciones
2.- Cuerpo de la Minuta a. Del terreno: Seala la Ubicacin e inscripcin en el Registro de Predios b. De los Linderos y Medidas Perimtricas (terreno o fbrica)

I.- Frente: (Perta principal: Calle, Pasaje, Pasadizo, Hall, Aires, etc.) * colindancia * sentido * tipo de lnea * medida II.- Por la derecha entrando * colindancia * sentido * orientacin * tipo de lnea * medida III.- Por la izquierda entrando * colindancia * sentido * orientacin

* tipo de lnea * medida IV.- Por el fondo * colindancia * sentido * orientacin * tipo de lnea * medida LINEA QUEBRADA 1.- Nmero de tramos 2.- El primer tramo * colindancia : opcional * sentido * orientacin * tipo de lnea * medida

3.- Segundo Tramo y siguientes * colindancia (opcional) * sentido * orientacin * tipo de lnea * medida

c.- De las reas

1.- De terreno 2.- De la Edificacin * Ocupacin * Areas Techadas y/o Construidas * Areas Libres * Area de aleros exteriores * Areas superpuestas * Areas exclusivas * Areas comunes

A.L

POZO LUZ

A.L

A. EXCLUSIVA

AL + AT

A
HALL ESCAL

B
ESCAL

AREAS COMUNES

POZO LUZ HALL

D
ESCALERA

I.- DEFINICIONES
A.- De las reas: El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece

1. Area Construida: Es aquella que corresponde a los ambientes techados, de cada seccin, sin tener en cuenta los elementos o sistemas de techados. En la referida rea quedan comprendidas las reas ocupadas por muros, columnas y otros elementos portantes, pero quedan excluidas las reas de aleros o voladizos en general que no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal)

El Reglamento de la Ley 27157 establece: 2.-Area Techada: Es el rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con cualquier tipo cobertura, sobre el plano del piso, incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyeccin de vigas cornisas, jardineras y otros elementos arquitectnicos elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del Reglamento)

AREA CERRADA DORMITORIO

AREA CONSTRUIDA

AREA SIN CERRAR

AREA TECHADA

BALCON

A.L

POZO LUZ

A.L

A. EXCLUSIVA

AL + AT

A
HALL ESCAL

B
ESCAL

AREAS COMUNES

POZO LUZ HALL

D
ESCALERA

A.L.

AREA T. ETERNIT
AREA T. CONCRETO

A.T.E.

A.S

ARAREA LIBRE
AREA SUPERPUESTA

ALERO EXTERNO

VEREDA

AREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Seccin) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)

AO = AT (Seccin + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)

AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)

EJEMPLO
AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2 AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2

AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2 AO = 360.00 m2

ALERO EXTERNO
* Las

reas del Alero Externo se declaran independientemente de las reas techadas de la edificacin. * El rea total techada del piso y la de los aleros se convierte en rea de ocupacin del piso superior * El rea del primer piso es su rea propia y la generada por el alero externo (carga registral)

d. - De la descripcin del predio.- La edificacin integral e. - De la Distribucin dela fbrica I.- Por tipo de techos II.- Por concepcin integral III.- Por etapas (casos de diferentes antiguedades) f.- Especificaciones tcnicas I.- Criterios de predominancia II.- Criterios de diferenciacin de especificaciones g.- Valor de la Fbrica I.- Valor arancelario II.- Valor de inversin h.- De la fecha de terminacin i.- De la numeracin municipal j.- De la aceptacin del propietario k.-Del pago de la Escritura Pblica

3.- Conclusiones de Ley 4.- Fecha 5.- Firma y Sello del profesional, Firma de los propietarios

INDEPENDIZACION

1.- DEFINICIONES TECNICAS SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones
DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada seccin PARTICION: Permuta que efectan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a cambio de derechos que se ceden en los que se le adjudican

2.- CRITERIOS A TENER EN CUENTA Certificacin de la Declaratoria de Fbrica.- Consiste en la revisin de las memorias cuadro de reas y planos inscritas en el Registro Pblico a fin de establecer las coincidencias con lo que se quiere independizar.

Determinacin de las secciones por independizar.- De acuerdo a los requerimientos del propietario y lo que es factible independizar (unidades mnimas de vivienda, estacionamientos, oficinas, tiendas, aires, etc) se procede a identificar en los planos el posible seccionamiento.

Determinacin de los bienes y reas comunes.- De acuerdo a la Ley (27157) y al reglamento (D.S. 035-2006 VIVIENDA)
- Bienes Comunes El terreno sobre el que est construida la edificacin Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos, y dems elementos estructurales, siempre que stos no sean integrantes de una seccin sino que sirven a dos o ms secciones Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general vas areas de circulacin de uso comn. Los ascensores y montacargas. Las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de propiedad comn.

 Las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de propiedad comn. Los locales destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana, y otros. Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular. Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en contrario. Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos Los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios

3.- DISEO Plano esquemtico: Slo contiene un polgono Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde van los linderos Anlisis de los bienes comunes: Determinacin de los mismos Anlisis estructural Anlisis arquitectnico Determinacin de la cota 0.00 m nivel de piso (rea de ocupacin Diseo de los linderos y medidas perimtricas (hasta los milmetros) de las secciones y las reas comunes en base a los anlisis de los bienes comunes (medianeras). Diseo de los linderos y medidas perimtricas (hasta los milmetros) de los aires y/o pozos de luz.

4.- CALCULO DE AREAS: Secciones y reas Comunes Clculo de las reas de ocupacin Clculo de reas techadas Clculo de reas libres Cuadro integral de las reas de independizacin (se comprueba en base a la coincidencia con las reas de ocupacin, techadas y libres de la fbrica que se independiza). 5.- MEMORIA DESCRIPTIVA: Secciones Nominacin de la Seccin o Numeracin de la Unidad Inmobiliaria Distribucin del contenido de la seccin (por niveles) en base a la declaratoria de fbrica.

Descripcin de linderos y medidas perimtricas de la Seccin Consignar las reas de ocupacin, techadas y libres calculadas Consolidado de las reas en caso de secciones de varios niveles.

6.- MEMORIA DESCRIPTIVA: De los bienes comunes reas Comunes Pozos de luz y Aires Comunes

INDEPENDIZACION
A.L
POZO LUZ

SUB DIVISION

A.L

A
HALL ESCAL

B
ESCAL

LOTE 1

SUB LOTE

SUB LOTE 1B

1A

Nominacin de las reas comunes y numeracin de los pozos de luz Distribucin del contenido de las reas comunes (por niveles) . Consignar las reas de ocupacin, techadas y libres calculadas de las reas comunes. Consignar las reas de ocupacin y aires de los pozos de luz.

7.-PORCENTAJE DE PARTICIPACION SOBRE EL VALOR DE LOS BIENES COMUNES Criterio adoptado por el o los propietarios (rea construida, de ocupacin, techada, uso, distancia, igualdad de las alcuotas, etc.) Proporcionalidad de las reas.

8.-ASPECTOS TECNICOS OBLIGATORIOS EN EL REGLAMENTO INTERNO Distribucin rea de Ocupacin, Techada y Libre Uso Porcentaje de derechos sobre el valor de los bienes comunes