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EXONERATIONS FISCALES AU PROFIT DES PROMOTEURS IMMOBILIERS

(Article 19 de la loi de finances 1999-2000) Les promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques, qui tiennent une comptabilit, sont exonrs, compter du 1er juillet 1999, pour l'ensemble de leurs actes, activits et revenus affrents la ralisation de logements sociaux, c'est--dire, dont la superficie ne dpasse pas 100 m et dont la valeur immobilire totale ne dpassant pas 200.000 Dhs. Les exonrations portent sur ce qui suit : les droits d'enregistrement et de timbre ; les droits d'inscription sur les livres fonciers ; l'impt des patentes ; la taxe sur la valeur ajoute ; l'impt sur les socits ; l'impt gnral sur le revenu ; la participation la solidarit nationale sur les terrains non btis ; la taxe urbaine ; tous impts, taxes, redevances et contributions perus en faveur des collectivits locales et de leurs groupements. Bnficient de ces exonrations les promoteurs immobiliers qui ralisent leurs oprations dans le cadre d'une convention conclue avec l'Etat. Cette convention doit tre assortie d'un cahier des charges visant la ralisation d'un programme de construction de 3500 logements sociaux, tal sur une priode maximum de cinq ans courant compter de la date de dlivrance de l'autorisation de construire. Le programme peut comporter plusieurs projets de construction rpartis sur un ou plusieurs sites dans une ou plusieurs villes. L'exonration des droits d'enregistrement et de timbre est acquise condition que la construction des logements soit ralise dans un dlai maximum de sept ans; Le cautionnement bancaire ne sera restitu et la mainleve de l'hypothque ne sera dlivre par le receveur de l'enregistrement comptent que sur prsentation, selon le cas, des copies certifies conformes du certificat d'excution des travaux, du permis d'habiter ou du certificat de conformit. En cas de non ralisation des oprations de lotissement ou de construction dans le dlai maximum de sept ans, l'acqureur est tenu de rgler le plein tarif prvu, soit 5%. Pour bnficier des exonrations prvues, les promoteurs immobiliers doivent tenir une comptabilit spare pour chaque programme et joindre leur bilans et dclarations de fin d'anne : un exemplaire de la convention et du cahier des charges en ce qui concerne la premire anne ;

un tat du nombre de logements raliss dans le cadre de chaque programme ainsi que le montant du chiffre d'affaires ralis. A dfaut de ralisation de tout ou partie dudit programme dans les conditions dfinies par la convention prcite, les impts, taxes et droits exigibles deviennent exigibles.

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Droits d'enregistrement payer sur l'achat d'un lot de terrain ou de biens construits
Achat de terrain nu

pour

pour

Raliser un Investissement Exonr

Lotissement ou construction
2,5 %

Achat d'un local construit

utilisation Habitation

utilisation Autre usage

Superficie infrieure 100 m ou valeur infrieure 200.000 Dhs Oui 1,25 % Oui 2,5 %
condition d'y habiter durant 3 ans successifs.

Oui 2,5 %

Non 5%

Non Premire vente

Non 5%

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Les droits d'enregistrement sont calculs sur la base de la valeur de la proprit. Le taux normal d'enregistrement est de 5 %. Cependant, plusieurs oprations sont soient exonres soient soumises un taux rduit tel que dtaill dans le schma prcdent. Le bnfice du taux rduit est acquis aux conditions suivantes: 1- L'acte doit contenir un engagement du bnficiaire raliser les oprations de lotissement ou de construction dans un dlai de 7 annes compter de la date d'acquisition. 2- L'acqureur doit, en garantie du paiement du complment des droits et des pnalits, qui seraient exigibles au cas o l'engagement de raliser l'opration dans un dlai de 7 ans n'aurait pas t respect : soit produire une caution bancaire dposer auprs du receveur de l'Enregistrement ; soit consentir au profit de l'tat une hypothque sur le terrain acquis ou sur un autre bien immeuble. L'hypothque peut tre en deuxime rang.

Droits de conservation foncire :


Le tarif des droits de conservation foncire relatifs la cession, l'change, donation, partage ou bail est fix comme suit : Droit ad valorem................1% du montant convenu. Droit fixe.......................................................75 Dhs. Minimum de perception..............................450 Dhs.

Remarque : Pour les baux (loyers) : Le droit ad valorem est peru sur la base du montant des loyers cumuls de toutes les annes et pour une dure maximum de 20 ans. Le droit fixe est peru par proprit.

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LA TAXE NOTARIALE
La taxe notariale est due aux taux suivants :
0,50% de l'actif attribu en ce qui concerne les actes portant liquidation et partage ; 1 % du prix de vente en ce qui concerne les mutations titre onreux d'immeubles et de fonds de commerce ; 0,50% du capital social pour les actes de constitution des socits.

LA TAXE SUR LES TERRAINS URBAINS NON BATIS (TTNB)


Cette taxe porte sur les terrains urbains non btis situs l'intrieur des primtres des communes urbaines. Taux de TTNB : Le barme de la taxe est fix en fonction de la superficie, comme suit: - Terrains situs dans une zone villa - Terrains situs dans une zone immeuble : 2 Dhs/m2 : 4 Dhs/m2

Les montants infrieurs ou gaux 200 Dhs ne sont pas mis en recouvrement. Exonrations temporaires :
les terrains situs dans les zones non desservies par les rseaux de distribution d'eau et d'lectricit ; les terrains situs dans les zones frappes d'interdiction de construire ; les terrains soumis la taxe d'dilit et exploits par les entreprises en activit ; les terrains acquis depuis moins de trois ans.

La taxe est tablie et due pour l'anne entire raison des faits existants au 1er janvier de l'anne d'imposition. Lorsqu'un terrain a t construit, la taxe n'est plus due partir du 1er janvier de l'anne qui suit celle de la dlivrance du permis de construire.

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LA TAXE SUR LES PROFITS IMMOBILIERS


Revenus et personnes imposables : La Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI), est un impt qui s'applique aux profits raliss par les personnes physiques l'occasion de la vente de terrains ou de constructions ou autres biens immobiliers situs au Maroc.

La Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI)


Vente

Propritaire d'un bien immobilier

Acheteur

paiement

Bnfice net

Prix de vente

Moins (-)

Prix de revient

Egal ( =)

Bnfice brut

Etat

TPI

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Exonrations de la TPI : Est exonr de la Taxe sur les profits Immobiliers : 1- Le bnfice ralis sur la vente d'un logement ou d'une partie de logement occup, par son propritaire, titre d'habitation principale, pendant 10 annes au moins. 2- Le profit correspondant au prix ou la partie du prix de vente n'excdant pas un million de dirhams, ralis sur la vente de logement occup titre d'habitation principale depuis plus de 5 ans et moins de 10 ans la date de la vente, par son propritaire ou par les membres des socits objet immobilier dites transparentes. En plus, le montant de la taxe correspondant la partie du prix de vente excdant 1.000.000 DH bnficie d'une rduction de 50%. 3- Le profit ralis l'occasion de la premire cession de locaux usage exclusif d'habitation, dont la superficie couverte n'excde pas 100 m et le prix de vente n'excde pas 200.000 DH. 4- Les profits raliss sur les ventes dont la valeur totale durant l'anne civile n'excde pas 60.000 DH. 5- Les profits raliss sur la cession de droits sur terrains agricoles situs l'extrieur des primtres urbains, des cohritiers ou des co-indivisaires, lorsque lesdits droits ont t acquis depuis plus de 4 ans, au jour de la cession. Dtermination du profit soumis la TPI : Le profit taxable est gal la diffrence entre : A- Le prix de cession diminu des frais de cession. B- Et le prix d'acquisition, augment des frais d'acquisition, des dpenses d'investissement raliss, ainsi que des intrts pays par le vendeur en rmunration des crdits contracts. Sont considrs comme frais d'acquisition, les droits d'enregistrement et de timbre, les droits pays la conservation foncire, les frais de courtage et les frais d'actes relatifs l'acquisition de l'immeuble cd. Les frais d'acquisition sont valus forfaitairement 15% du prix d'acquisition, sauf dans le cas o le redevable de la taxe peut justifier que ces frais s'lvent un montant suprieur. Le prix d'acquisition, augment comme il est dit ci-dessus, est rvalu en multipliant ce prix par le coefficient correspondant l'anne d'acquisition, calcul chaque anne par l'administration sur la base de l'indice national du cot de la vie, et publi au Bulletin officiel. Taux et modalits de paiement de la TPI : Le taux de la T.P.I est fix 20% du profit taxable tel qu'il a t dfini ci-dessus. Toutefois, le montant de la T.P.I ne peut tre infrieur 3% du prix de cession. Date et lieu de paiement : Le montant de la taxe sur les profits immobiliers doit tre vers spontanment, la caisse du receveur de l'enregistrement, du lieu de l'immeuble cd, dans les 2 mois qui suivent le mois de la cession.

Exemple d'application
Un contribuable a cd le 15 aot 1997 sa rsidence principale (une villa), au prix de 1.300.000 DH, acquise en 1991 au prix de 700.000 DH. Les frais de cession s'lvent 17.000 DH. Les frais d'acquisition n'ont pu tre justifis. L'intress a souscrit sa dclaration dans les dlais impartis, c'est--dire dans les deux mois qui suivent celui de la cession, soit le 28 octobre de la mme anne. Remarque prliminaire : Il s'agit d'une rsidence principale que le contribuable a occup pendant plus de 5 ans et moins de 10 ans au jour de la cession. La partie du profit correspondant au prix de cession qui n'excde pas 1.000.000 DH est exonre, le reste tant impos avec une rduction de 50 % du montant de la taxe.

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Calcul de la T.P.I de l'exemple d'application : 1- Actualisation du prix d'achat : (prix d'achat x coefficient d'actualisation de la T.P.I. correspondant l'anne d'acquisition 1991) 700.000 x 1,27 = 889.000 DH. 2- Frais forfaitaires d'acquisition : 889.000 x 15% = 133.350 DH. 3- Dtermination du profit global de cession (1.300.000 - 17.000) - (889.000+133.350) = 1.283.000 - 1.022.350 = 260.650 DH. 4- Dtermination de la partie du profit exonre 260.650 x 1.000.000 = 203.156,65 DH. 1.283.000 5- Profit imposable : 260.650 - 203.156,65 = 57.493,35 DH, arrondi la dizaine de dirhams infrieure, soit 57.490 DH. 6-T.P.I. avant abattement : 57.490 x 20% = 11.498 DH. 7- T.P.I. due (rduction de 50 % du montant de la T.P.I): 11.498 x 50% = 5.749 DH 8- Minimum de T.P.I 1.283.000 x 3% = 38.490 DH. 9- Minimum de T.P.I. correspondant la partie du prix de cession exonre : 38.490 x 1.000.000 = 30.000 DH. 1.283.000 10- Minimum de T.P.I. correspondant la partie du prix de cession imposable : 38.490 - 30.000 = 8.490 DH. 11- Rduction de 50 % : 8.490 x 50 % = 4.245 DH Le minimum de T.P.I. tant infrieur au montant de la T.P.I. calcul au taux de 20%, le contribuable doit verser spontanment, le montant le plus lev, soit 5.749 DH, la caisse du receveur de l'enregistrement du lieu de situation de la villa cde, et ce au plus tard le 31 octobre 1997.

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LA TAXE URBAINE
Locaux d'habitation :
Pour les biens usage d'habitation principale, la taxe urbaine est diminue d'un abattement de 75%.

Locaux professionnels :
Pour les biens usage professionnel, la valeur locative est obtenue en appliquant au prix de revient, les taux suivants : 3% pour les terrains ; 4% pour les constructions et leurs agencements ; 4% pour les machines et appareils.

Les taux de la taxe sont fixs comme suit : Tranches de Valeur locative en Dirhams 0 3.000 Dhs 3.001 6.000 Dhs 6.001 12.000 Dhs 12.001 24.000 Dhs 24.001 36.000 Dhs 36.001 60.000 Dhs Au del de 60.000 plus Taxe urbaine Exonre 10 % 16 % 20 % 24 % 28 % 30 %

Pour les immeubles btis et les terrains exploits, le taux est de 13,50%.

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LA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE (TVA)


Les activits immobilires sont soumises au taux de TVA de 14 % (avec droit dduction) :

Exonrations de la TVA :
Sont exonres de la taxe sur la valeur ajoute les oprations et prestations ci-aprs: - les livraisons soi-mme de construction dont la superficie couverte n'excde pas 240 m, effectues par toute personne physique, condition que ladite construction soit affecte l'habitation principale de l'intress pendant une dure de quatre ans courant compter de la date du permis d'habiter ou de tout autre document en tenant lieu ; Cette exonration est applicable galement aux : - socits civiles immobilires constitues par les membres d'une mme famille pour la construction d'une unit de logement destine leur habitation personnelle principale ; - personnes physiques et morales qui difient dans le cadre d'un programme agr, des constructions destines au logement de leur personnel ; - les oprations de construction de logements raliss pour le compte de leurs adhrents par les coopratives d'habitation ; - les oprations de crdit foncier et de crdit la construction se rapportant aux habitations dont la superficie et la VIT n'excdent pas 150 m et 500.000 Dhs ; Sont exonres aussi de la taxe sur la valeur ajoute avec bnfice du droit dduction, les oprations de construction de locaux usage exclusif d'habitation dont la superficie couverte et la valeur immobilire totale (VIT) n'excdent pas, par unit de logement, respectivement 100 m et 200.000 dirhams. Mode de rcupration de la TVA paye : La taxe sur la valeur ajoute qui a grev les lments du prix d'une opration imposable est dductible de la taxe sur la valeur ajoute applicable cette opration. Pour pouvoir bnficier de la rcupration de la TVA, le promoteur doit dposer au service local des taxes sur le chiffre d'affaires, une demande tablie sur un modle fourni par l'administration avant l'expiration du 3me mois qui suit celui de la date de dlivrance du permis d'habiter. Cette demande doit tre accompagne des factures d'achat, des mmoires, des quittances, des relevs bancaires pouvant justifier les dpenses engages Remarque : Toutes les dpenses suprieures 10.000 Dhs, doivent tre rgles par un moyen bancaire (chque barr non endossable, virement, traite.). Autrement, la TVA qui a t paye dans ce cadre, ne sera rcupre qu' 50%. Attention : Celui qui construit, lui-mme, un logement d'une superficie suprieure 240 m, est assimil un entrepreneur. A ce titre, il sera soumis la TVA.

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LA PARTICIPATION A LA SOLIDARITE NATIONALE (PSN)


Exonration temporaire de la PSN : - les terrains pour lesquels une autorisation de construire ou de lotir a t dlivre, sont exonrs pour une priode de (3) trois ans compter de la dlivrance de ladite autorisation. Toutefois, dfaut d'obtention du permis d'habiter ou de conformit dans ce dlai, le contribuable est tenu au paiement de la participation la solidarit nationale, due au titre de cette priode ainsi que des majorations et amendes. Base de calcul de la PSN : La base servant au calcul de la participation la solidarit nationale est gale : - pour les construction relevant de la taxe urbaine, la valeur locative retenue pour le calcul de ladite taxe. Toutefois pour les immeubles ou parties d'immeubles occups par leurs propritaires titre d'habitation principale, la base imposable est gale ladite valeur locative aprs dduction d'un montant forfaitaire de 50.000 Dhs. - pour les terrains non btis : au revenu virtuel servant au calcul de la participation la solidarit nationale c'est dire gal 10% de la valeur vnale desdits terrains dtermine au premier janvier de chaque anne. - pour les profits immobiliers : la valeur qui serait retenue pour le calcul de la taxe sur les profits immobiliers en l'absence d'exonration.

Taux de la PSN :
Les taux de la participation la solidarit nationale applicables aux montants sus indiqus sont : - pour les bnfices, revenus et profits relevant de l'impt sur les socits ou de la taxe sur les profits immobiliers, la PSN est calcule au taux de 25% sur le montant obtenu en appliquant les barmes spcifiques aux impts prcits la base imposable ; - Pour les immeubles relevant de la taxe urbaine, la PSN est calcule en appliquant un taux de 1,5% la base imposable ; - Pour les terrains non btis, le taux de la participation la solidarit nationale est gal 10% du revenu virtuel.

LA TAXE D'EDILITE
La taxe d'dilit est tablie annuellement sur les constructions de toute nature, ainsi que sur les machines et appareils. Remarque : Ne sont pas soumis la taxe d'dilit les immeubles exonrs de la taxe urbaine de manire permanente. Taux de la taxe d'dilit : Le taux de la taxe d'dilit est fix : 10% de la valeur locative pour les immeubles situs dans les primtres des communes urbaines et des centres dlimits ; 6% de la valeur locative pour les immeubles situs dans les zones priphriques des communes urbaines.

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IMPOT GENERAL SUR LE REVENU (IGR)


Sont considrs comme revenus fonciers, soumis l'IGR, lorsqu'ils n'entrent pas dans la catgorie des revenus professionnels : 1 - Les revenus provenant de la location des proprits btis et non btis et des constructions de toute nature; 2 - La valeur locative des immeubles et constructions que les propritaires mettent gratuitement la disposition des tiers.

Exonration de l'IGR :
N'est pas soumise l'IGR, la valeur locative des immeubles que les propritaires mettent gratuitement la disposition de leur parents ou enfants et lorsque ces immeubles sont affects l' habitation des intresss ; Sont galement exonrs de l'IGR les biens mis la disposition, par les propritaires, des administrations publiques, collectivits locales, des uvres prives d'assistance et de bienfaisance et des associations reconnues d'utilit publique.

Exonrations temporaires :
Les revenus provenant de la location des constructions nouvelles et additions de construction, sont exempts de l'impt pendant les trois annes qui suivent celle de l'achvement desdites constructions.

Revenu foncier brut pris en compte pour le calcul de l'IGR :


Le revenu foncier brut des biens donns en location est constitu par le montant brut total des loyers. Ce montant est augment des dpenses incombant normalement au propritaire et prises en charge par les locataires, notamment les grosses rparations. Il est diminu des charges supportes par le propritaire pour le compte des locataires.

Le revenu foncier net imposable :


Le revenu net imposable (soumis l'IGR) est obtenu en appliquant un abattement de 40% sur le montant du revenu foncier brut.

Taux de l'IGR :
Le barme de calcul de l'impt gnral sur le revenu est fix comme suit :
Tranche de revenu 0 20.000 Dhs 20.001 24.000 Dhs 24001 36.000 Dhs 36.001 60.000 Dhs au-del de 60.000 Dhs Taux exonre 13% 21% 35% 44%

Dductions sur le revenu global :


Est dductible du revenu global imposable dans la limite de 10% de ce dernier, le montant des intrts normaux portant sur les crdits contracts, en vue d'acheter ou de construire un logement usage d'habitation principale.

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LA TAXE SUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENT


La taxe porte sur toutes les oprations de lotissement. Elle est calcule sur la base du cot total des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'lectrification du lotissement.

Taux de la taxe sur les lotissements :


Il est fix un maximum de 5 % du cot total des travaux de viabilisation, assainissement et lectrification du lotissement.

Dclaration et paiement de la taxe :


Les redevables doivent dclarer la commune intresse: d'une part, le cot total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'lectrification du lotissement, au moment du dpt de la demande de l'autorisation de lotir ; d'autre part, le cot total rel des travaux prcits, au moment de la dlivrance du permis de conformit. Le paiement de la taxe est effectu par le redevable la caisse du rgisseur de la commune du lieu de situation du lotissement, selon les modalits suivantes : - Un acompte de 75 % du montant de la taxe exigible, liquid sur la base du cot total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et lectrification du lotissement, au moment de la dlivrance de l'autorisation de lotir; Le solde du montant de la taxe exigible, liquid sur la base du cot total rel desdits travaux, au moment de la dlivrance du permis de conformit.

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CONTRIBUTION DES RIVERAINS AUX DEPENSES D'EQUIPEMENT ET D'AMENAGEMENT


Les propritaires riverains de la voie publique sont tenus de supporter les frais de construction des chausses, au droit de leurs immeubles dans les conditions ci-aprs : lorsque la largeur des voies est infrieure ou gale 12 m en totalit ;

lorsque la largeur de la voie est suprieure 12 m, en totalit pour les premiers 12 mtres et concurrence de moiti de la portion de voie excdent dans cette largeur ; les propritaires riverains sont tenu de supporter la totalit des frais d'amnagement des trottoirs, au droit de leur immeubles, dans la limite d'une largeur maximale de 4 m ; Ils sont tenus de supporter la totalit des frais de construction des bordures de trottoirs et de caniveaux ;

Les propritaires de terrains ou immeubles susceptibles d'tre assainis par gouts sont tenus de contribuer aux frais de la construction de ces derniers ; Le paiement des contributions, peut tre rparti en cinq annuits au maximum; lorsque pour une mme proprit et pour l'ensemble des ordres de recettes mis au cours d'un mme exercice, le montant des contributions, excde 5.000 Dhs ;

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LA TAXE SUR LESOPERATIONS DE CONSTRUCTION


Cette taxe s'applique aux oprations devant faire l'objet d'une autorisation de construire. Montant de la taxe : Le montant de la taxe sur les oprations de construction est calcul en fonction de la superficie (en mtres carrs couverts). Il est fix comme suit : immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers : ...................................... 20dh/m couvert. immeubles usage industriel, commercial, professionnel ou administratif :............30dh/m couvert. oprations de restauration : droit fixe dont le montant maximum est de :...........................................500 dhs.

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