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BLUMENAU 93

XX Encontro dos Oficiais


de Registro de I mveis
do Brasil
ENCONTRO MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO.
A MATRCULA
. .
Gilberto Valente da Silva
-
l '
(
Explicao necessria
Ao ensejo da escolha deste tema para ser
objeto de estudos neste Encontro de Oficiais de Registro
de Imveis do Brasil, em que nos reunimos para homenagear
MARIA HELENA LEONEL GANDOLFO, cogitei de elaborar um tra-
balho altura da homenageada.
Entretanto, diz o ditado que o "homem pe e
Deus dispe". Assim ocorreu, pois a lida constante, a vida
profissional me impediram de apresentar um trabalho de n-
vel.
Fiz, ento, retomar antigos escritos que
tinha elaborado para um dos Encontros Regionais e procurei
adicionar algumas questes, de forma a permitir que, apre-
sentadas, pudesse agitar os debates sobre a MATRCULA,
centro e cerne de toda a sistemtica registrria brasilei-
ra.
Infelizmente, mais uma vez as obrigaes
profissionais me roubaram o tempo e no pude seno esboar
algumas consideraes a respeito da matria, que agora
submeto ao exame de todos, com humildade e sem qualquer
pretenso.
Fao-o na convico de que no poderia me
omitir e para, acredito, em nome de todos ns, render a
homenagem merecida a quem tem sido, durante longos anos, a
mulher que tem dignificado a profisso que exerce com
lealdade, honestidade, carinho, zelo, presteza, dignifi-
cando-a e honrando-a.
bandeira de todos os registradores, orgu-
lho de ns paulistas, lider dos brasileiros.
Sei que ela compreender que, na singeleza
do trabalho est a demonstrao do respeito, do carinho;
da amizade que sempre lhe dediquei.
Blumenau, setembro de 1.993
Gilberto Valente da Silva
TPICOS
01- Matricula e diviso .................................. 22
02- Matricula e .. tombamento ............................... 25
03- Matricula e sequncia numrica dos atos nela praticados .. 25
04- Restaurao de matricula extraviada ou destruida por agente
mecnico . .................................................... 2 6
05- Matricula inexistente ............................... 28
06- Matricula e forma de se praticarem os atos ............... 29
07- Cancelamento de matricula ............................... 30
08- Duplicidade de matricula do mesmo imvel .............. 32
09- Matricula e bloqueio ..................................... 33
10- Matricula de imvel situado em 2 ou mais circunscries
imobilrias . ................................................. 34
11- Matricula de imvel precariamente descrito ............... 35
12- Matricula do todo com averbao de desmembramentos parciais
feitos anteriormente ......................................... 37
13- Matricula e remanescente ....................... ~ ........ 38
14- Matricula e servido ..................................... 39
15- Matricula e desapropriao .............................. 39
16- Retificao de matricula ................................ 41
17- Matricula de imvel inferior ao mdulo - frao minima de
parcelamento . ................................................ 4 3
18- Matricula e Indicador Real .............................. 44
19- Tipos de matricula ....................................... 46
20- Matricula e dominio til ................................ 47
21- Matricula e transao ................................... 49
22- Matricula e loteamento .................................. 50
23- Matricula de lote em que haja restries impostas pelo Po-
der Pblico ou pelo prprio loteador ......................... 51
24- Matrcula e destaque do ato praticado .................... 52
25- Matricula e certides que dela se expeam ................ 52
26- Matricula e usufruto legal ............................... 53
27- Matricula-sua abertura na nova Circunscrio Imobiliria.54
28- Matricula e tecnologia .................... 56
29- Matricula e renncia da propriedade ..................... 57
30- Matrcula e legitimidade para requerer a sua abertura . 58
31- Matrcula e averbao de construo ......... 59
A M A T R i C U L A
Quando o legislador brasileiro resolveu mo-
dificar o sistema de registro imobilirio at ento em vi-
gor, optou pelo regime j existente em outros paises, en-
tre os quais a Argentina e a Espanha, tendo introduzido a
MATRCULA, como suporte para todos os atos registrrios
(em sentido amplo),que devessem ser praticados em relao
a um imvel.
Os vrios doutrinadores que escrevem no
Pais a respeito da matricula procuraram, cada um segundo
seu ponto de vista, conceitu-la, de forma a transmitir
aos estudiosos do registro a exata noo do que ela repre-
senta.
Assim, encontramos em EDSON JOSU CAMPOS DE
OLIVEIRA a seguinte noo:
"A matricula um ato cadastral, - a forma
pela qual se caracteriza e individualiza um imvel e se
lhe confere um nmero de ordem pelo qual ser prontamente
identificado.
A matricula vem a ser tambm, um lanamento
de transporte do imvel, do sistema antigo de registro pa-
ra o novo. Por isso ato da economia interna da serven-
tia, praticado de oficio, obrigatoriamente, e no depende
de qualquer requerimento"(REGISTRO IMOBILIRIO, Ed. Rev,
dos Tribunais, So Paulo, 1976, pp. 34/35).
WALTER CENEVIVA doutrina que:
1
" A matricula o ncleo do novo registro
imobilirio. Seu controle rigoroso e a exatido das indi-
caes que nela se contiverem acabaro dando ao assenta-
mento da propriedade imobiliria brasileira urna feio ca-
dastral. Cada imvel (Pargrafo nico, I) indica a indivi-
dualidade rigorosa da unidade predial. Na sistemtica da
lei, cada interpretado em sentido estrito indicando pr-
dio matriculado, estremando-o de dvida dos vizinhos. Tra-
tando-se de imveis autnomos, mesmo negociados em um s
titulo, cada um ter matricula individual. Trao assinala-
dor da matricula o de referir-se exclusivamente ao im-
vel, exigindo perfeita caracterizao deste, distinguin-
do-o dos demais. Permite que prdios, lotes ou reas con-
tiguas, se assim o requerer o titular, sejam unificados
sob matricula nica, formando um s todo, distinto das
unidades que o compuseram, individuado na rea maior,
provocando o cancelamento das matriculas de cada urna das
partes originais. ou, ao contrrio, pode ensejar desmem-
bramento, limitado, no caso de reas rurais, pelas restri-
es modulares da legislao agrria. o aspecto individua-
dor da matricula se refora com o adjetivo prpria. Cada e
prpria so palavras nucleares para o intrprete cornpati-
veis com a anotao sistemtica dos arts. 195, 227 e 236"(
LEI DOS REGISTROS PBLICOS COMENTADA , Saraiva, So Paulo,
1986, 5a. ed.,p. 385}.
AFRANIO DE CARVALHO refere:
... termo "matricula", insignia
da primeira inscrio do irnvel ... "(REGISTRO DE
Forense, Rio, 1976. la. ed., p. 109}.
honorifica
IMVEIS,
JOS MRIO JUNQUEIRA DE AZEVEDO traz sobre
a matria:
"A matricula tem por objetivo cadastrar e
2
individualizar o imvel e no a pessoa interessada, embora
da matricula deva constar o nome desta, com os qualifica-
tivos acima indicados. Procede-se matricula uma s vez
e as subseqentes alienaes sero objeto de registro. De-
ve a matricula ser efetuada no primeiro assentamento, la-
vrado na vigncia da lei atual, com os elementos constan-
tes do titulo apresentado e do registro anterior
(art.228). Se o registro anterior foi efetuado em outra
circunscrio, ser aberta a matricula com elementos cons-
tantes do titulo e certido atualizada do registro ante-
rior (art. 229) (DO REGISTRO DE IMVEIS, Saraiva, So
Paulo, 1976, p. 54)
Para NICOLAU BALBINO FILHO:
" ... Matricula a especializao, a indivi-
dualizao definitiva que se pretende assegurar ao imvel.
Isto teoricamente, porque se o imvel for suscetivel de
desmembramento, a matricula perder o carter de definiti-
va" (REGISTRO DE IMVEIS, Atlas, So Paulo, 1976. 3a. ed.,
p. 6)
ELVINO SILVA FILHO, em palestra realizada
em simpos1o internacional, dia 2/12/81, em Buenos Aires,
Argentina, e publicada, assim se expressou:
"La matricula del inmueble se constituye
por su descripcin, caracteristicas y confrontaciones, de
la manera ms perfecta y actualizada posible, y es reali-
zada con los datos constantes del titulo presentado para
ser registrado, y con los datos constantes del registro
anterior, lanzado en los libros existentes en nombre del
vendedor o del propietario que constituye el derecho
real". (PRESENTE E FUTURO DOS REGISTROS DE IMVEIS NO BRA-
SIL, ed. part., p. 4).
3
Merece destaque o conceito da matricula mi-
nistrado por JETHER SOTTANO, ilustre Oficial do 6o. Cart-
rio de Registro de Imveis da Capital de So Paulo, - em pa-
lestra que fez:
"Matricula o ato cadastral necessrio e
imprescindvel, que d origem individualidade imvel na
nova sistemtica estabelecida pela Lei 6.015, de 31 de de-
zembro de 1963, modificada pela Lei 6.216, de 30 de junho
de 1975, e que independe do ato imediato que determinou
sua abertura".
A matrcula no ato de registro, no sen-
tido de que ela, pura e simplesmente, no cria, no modi-
fica, no extingue direitos. Ela ato de registro no sen-
tido lato porque s existe dentro do sistema registrrio.
Devemos
acima. Assim, em sentido
trrio porque praticada
explicar a aparente contradio
amplo, a matrcula ato regis-
nos Cartrios de Registro Imobi-
lirio e s neles. Inexiste nos demais registros pblicos,
ao menos com essa denominao e com as caractersticas es-
pecficas.
No ato registrrio se entendermos que,
de acordo com a legislao civil ordinria, atos de regis-
tro so transcrio, a inscrio e a averbao.
Abrir-se a matricula de um imvel, para os
brasileiros, ou a in matriculacin para os argentinos e
espanhis, no sistema do "flio real", possibilitar que
um imvel figure no registro imobilirio no sistema intro-
duzido com a Lei de Registros Pblicos. Assim dizemos
4
I ~
porque encontramos inmeros casos em que o imvel, por
qualquer forma, figurava nos livros registrrios e, por
uma .srie de circunstncias, no pode ser matriculado na
vigncia da Lei atual, como veremos mais adiante.
Alguns princpios so bsicos em relao
matrcula e o primeiro deles o da unitariedade, segundo
o qual a cada imvel deve corresponder uma nica e exclu-
siva matrcula e,como corolrio, que uma matrcula no po-
de abrigar mais de um imvel ou se referir a mais de um.
No incio da vigncia da Lei, por equivoca-
da interpretao, muitos Cartrios, ao abrirem a matr-
cula, nela fizeram inserir dois, trs e muitos mais im-
veis, tantos quantos figurassem na transcrio, por no
terem, ento, assimilado a profunda alterao que foi in-
troduzida na sistemtica registrria.
Assim, se "Joo da Silva" tivesse, pela
transcrio n.34.567, do livro 3AB, adquirido trs im-
veis, na sistemtica do Regulamento dos Registros Pbli-
cos, em sendo a transcrio do ttulo e no do imvel, ela
encerrava o ato de transmisso dos trs imveis. A descri-
o inserida na coluna "Caractersticos e Confrontaes do
Imvel" foi, assim por equvoco, transportada para a "ma-
trcula" aberta, que passou a conter os trs imveis,
ainda que o ato registrrio gerador de sua abertura dis-
sesse respeito apenas a um deles.
Claro que a esta altura, mais de dez anos
decorridos da vigncia da Lei n. 6.015/73, esse erro se
torna menos encontradio. Cumpre, portanto, corrigir as
falhas cometidas, e a indagao feita no sentido de, de-
tectada a falha, como san-la.
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Tenho entendido que a matricula deve ser
encerrada, atravs de um ato de averbao, abrindo-se tan-
tas matriculas quantos sejam os imveis que a primitiva
abrigava, transportando-se para cada uma delas todos os
atos que, em relao a esse imvel, tivessem sido pratica-
dos na matricula primitiva. A averbao, evidentemente, ao
mesmo tempo em que a noticia o encerramento, deve fazer
referncia aos nmeros das matriculas abertas, para permi-
tir a continuidade e assegurar que, nas buscas efetuadas,
se localize prontamente a nova matricula.
Como se tratou de erro evidente, cometida
pelo Oficial, abrindo matricula que encerra mais de um
imvel, o fundamento legal para a correco sugerida est
no art. 213, da Lei de Registros Pblicos.
O cuidado que deve ter o Oficial, poste-
riormente, para no exigir, das partes, que reti-ratifi-
quem escrituras para indicar o nmero da nova matricula,
quando, no titulo, vier feita referncia matricula en-
cerrada. O erro cometido e sua posterior correo no po-
dem gerar maiores obstculos aos
participao tiveram no equivoco e
ser penalizados por ele.
usurios, que nenhuma
no podem, portanto,
Outro erro bastante comum foi lanar-se, na
abertura da matricula, como proprietrio (art. 176, pa-
rgrafo nico, inc. II, n.4), o nome de quem estava adqui-
rindo o imvel e cujo registro do titulo aquisitivo foi o
fato gerador da abertura da matricula.
O proprietrio ou o(s) nome(s) do(s) pro-
prietrio(s) a ser lanado na matricula, ao ensejo de sua
abertura, AQUELE QUE FIGURAVA como adquirente na trans-
crio. Se ''Jordo da Silva" era o adquirente, pela trans-
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crio n. 34.567 do Livro 3AB, ele que deve figurar como
proprietrio na matrcula aberta, ainda que, tendo faleci-
do, ela esteja sendo aberta para registrar a transmisso
operada no seu inventrio.
Em regra, o esplio no o proprietrio,
salvo quando ele figura nessa condio no ttulo aquisiti-
vo.
o nmero do registro anterior deve ser in-
dicado na abertura da matrcula, com remisso ao Livro em
que praticado e, em especial, se esse registro de outra
Circunscrio ou de outra Comarca, no pode faltar essa
referncia, para que o princpio da continuidade registr-
ria seja integralmente atendido.
Sempre sugeri que, em se tratando de imvel
loteado, isto , lote de um loteamento inscrito ou regis-
trado, o nmero de inscrio ou do registro do loteamento
tambm seja lanado na matrcula como complementao do
"registro anterior",de forma a possibilitar a quem a exa-
mine, de pronto,"itu oculi", que ela se refere a um lote
de um loteamento perfeitamente regular.
Agora, com a equiparao registrria do
desmembramento ao loteamento, deve-se, tambm, referir o
nmero do registro do primeiro, ao lado da indicao da
transcrio aquisitiva, ou do nmero de registro na matr-
cula.
Um dos srios defeitos do sistema registr-
rio era no exigir que nos atos de registro as pessoas
fossem qualificadas. No se encontram, nas transcries,
os nomes das esposas (ou dos maridos) daqueles que figuram
como adquirentes, credores, etc., o que leva necessida-
7
-
de de, ao se abrir uma matrcula, averbar-se no o casa-
mento, mas, comprovado este, inserir-se o nome do cnjuge,
para que, na seqncia, o primeiro registro possa se afi-
nar, integralmente, com o registro anterior, a matrcula e
o aperfeioamento que se faz ao se averbarem os dados
complementares de perfeita qualificao e identificao
do proprietrio.
indispensvel averbar-se, portanto, o no-
me da mulher do proprietrio, quando omitido nos registros
anteriores, para tanto exigindo-se certido de casamento.
Essa prtica, que muitas vezes no encontra a compreenso
das partes, dos Advogados e at de juzes, absolutamente
indispensvel, para perfeita regularidade dos registros e
para a necessria segurana e certeza que eles devem re-
fletir.
J se apurou, ao fazer-se esse tipo de exi-
gncia, que um homem, casado ao tempo da aquisio com uma
mulher (ou vice-versa), se apresentava transmitindo ou
onerando "acompado" da segunda mulher (ou do segundo mari-
do), no tendo sido feito o inventrio do primeiro cnju-
ge, violentando, muitas vezes, at direitos de filhos.
Essa salutar providncia, de se exigir a
averbao do nome da esposa (ou do marido) quando omitido
na transcrio, resultou da posio assumida, em So Pau-
lo, pelo Dr. Jos Simo, ilustre Oficial do 3o. Cartrio
de Registro de Imveis da Capital.
A princpio incompreendida a sua exigncia,
hoje est consagrada na orientao da la. Vara de Regis-
tros Pblicos, e da E. Corregedoria Geral da Justia e do
E. Conselho Superior da Magistratura.
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Veja-se que no se trata de exigir a aver-
bao do casamento, urna vez que no registro anterior o
proprietrio j figurava corno casado (e no teria sentido
- duvidar-se do prprio registro
se exigir complementao, com
lher (ou do marido), para que,
Lei de Registros Pblicos, pode
a
ou no aceit-lo),
indicao do nome
nos termos do art.
e deve o Cartrio
mas de
da rnu-
146 da
solici-
tar a apresentao do documento hbil, no caso a certido
de casamento.
Tem sido comum que, feita a exigncia para
registro de ttulos expedidos em inventrios (formais de
partilha, cartas de adjudicao, folhas de pagamento),
advogados insistam em que, se as declaraes do inventa-
riante no processo de inventrio so aceitas e devem ser
tidas corno verdadeiras, no preciso que a prova seja
feita perante o Oficial de Registro de Imveis.
Nada menos exato, contudo. No mbito do in-
ventrio h dispositivo expresso num sentido; no campo re-
gistrrio, h outro. So campos distintos, cada qual regi-
do por leis especficas, com princpios diversos, que no
podem ser postergados, especialmente no mbito registr-
rio, onde a segurana se erige em expoente, no no inte-
resse ou na defesa do Cartrio ou do Oficial, mas do povo,
destinatrio e usurio.
Outro elemento importante da matrcula o
nrnero do cadastro. Diz a Lei que esse dado deve ser lan-
ado na matricula, "SE HOUVER".
Quanto aos imveis rurais, evidente que
existe, pois sem o Certificado de Cadastro do INCRA a es-
critura no pode ser lavrada, pena de nulidade. Quanto aos
imveis urbanos, neste Brasil imenso, em muitos Munic
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pios no foi feito o cadastramento, dai o teor do disposi-
tivo.
A expresso "se houver", portanto, deve ser
bem compreendida e no pode gerar polmica. No imvel ru-
ral, quando se trata de desmembramento, isto , quando a
matricula aberta se refere a uma parte de imvel maior, o
nmero de cadastro a ser lanado aquele da rea maior,
circunstncia que dever ser mencionada.
Posteriormente, quando o imvel matriculado
j tiver o seu cadastro, dever ser feita a averbao para
indicar o nmero cadastral especfico do imvel.
o mesmo deve ser dito do imvel urbano,
pois, em regra, nos casos de loteamento ou desmembramento,
somente no ano seguinte que as Prefeituras Municipais
fazem o lanamento especfico ou "desdobrado".
Esse nmero de cadastro tem real importn-
cia. Em So Paulo, alm dos indicadores real e pessoal,
organizados por ficha, hoje obrigatria a organizao de
um indicador cadastral.
Deve-se a iniciativa viso do Oficial do
Bo. Cartrio de Registro de Imveis, at hoje ausente dos
Encontros do IRIB, mas estudioso, conhecedor e atuante,
ULYSSES DA SILVA, que introduziu o sistema (como outras
inovaes que poucos conhecem) desde o inicio da vigncia
da Lei de Registro Pblicos.
Na ficha, classificada pela ordem cadastral
(dos imveis urbanos) se faz uma nica referncia: ao n-
mero da matrcula do imvel.
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Como a apresentao do aviso-recibo do im-
posto municipal (territorial-predial) obrigatria (ao
menos em So Paulo), desde logo se verifica esse fichrio,
o que possibilita saber-se se o imvel j est matricula-
do.
Estando e conferindo a referncia feita no
titulo com esse nmero de matricula, no h maiores pro-
blemas. Mas, muitas vezes, por circunstncias vrias, as
partes se utilizam de um nmero de cadastro (ou apresentam
aviso-recibo) que no corresponde ao imvel referido no
titulo. Pode, assim, o Oficial,exercer um controle novo,
diferente, que confere mais segurana aos atos que prati-
ca.
No se argumente que com a medida se cria
mais uma obrigao, mais um fichrio, mais um trabalho pa-
ra a serventia. Nada deve ser erigido ou oposto maior
segurana do sistema registrrio, em que o Oficial o
instrumento de que o Poder Pblico se utiliza e no qual
confia, esperando sua colaborao para a aperfeio-lo,
atualiz-lo e torn-lo cada vez mais eficiente e seguro.
Voltando ao cadastro do imvel rural, como
elemento integrante da matrcula, algumas questes podem
surgir.
Sabemos todos da ineficincia do INCRA, r-
go burocratizado, desatuante, que teria sido criado com a
melhor das intenes mas, como resultado, apenas foco de
empreguismo, demagogia, omisso e corrupo.
Salvo sua atuao nas colonizaes (que no
faz e quando faz no funciona), s serve para centralizar
o controle dos imveis rurais, que poderiam ser melhor ca-
11
dastrados, controlados e fiscalizados pelos Municpios.
Cadastra tudo quanto lhe apresentado, sem cogitar da fu-
so (?) de posse com domnio, j que no se estruturou,
quer legal, quer administrativamente, para fazer distin-
es.
Assim, algum tem cadastro do INCRA relati-
vo a 56,4ha. Mas seu ttulo de domnio de 23,5ha, isso
porque foram cadastrados posse e domnio. Pretende vender
parte do imvel com 15ha, o que seria possvel pelo cadas-
tro, sendo o mdulo de 15ha, mas impossvel perante o re-
gistro, onde s dispe de 23,5ha e o remanescente ficaria
inferior ao mdulo, o que vedado.
V-se, pelo exemplo citado, o que na reali-
dade j se apresentou concretamente ao registro imobili-
rio, quanto deficiente o sistema cadastral do INCRA.
Por que, pois, no se fazer, naquele malfa-
dado Instituto, um cadastro para posse e outro para dom-
nio, este, sim, afinado com o registro imobilirio?
Cada Oficial ser capaz de indicar no um,
mas dezenas de casos, em que a situao cadastral oficial
colidiu com o registro, em que o INCRA pretendeu se in-
trometer e fazer determinaes aos serventurios que a ele
no se subordinam.
Repita-se, aqui, o que foi dito anterior-
mente, quanto ao conflito entre os ttulos judiciais e o
registro: cada qual no seu campo, at o dia em que o le-
gislador tiver - o que no podemos esperar sequer para
nossos netos - o bom senso de fazer leis que conheam essa
diversidade, afinando o Cdigo de Processo Civil com a Lei
de Registros Pblicos e o cadastro do INCRA com aquele ..
12
Todos sabemos que no sistema do Regulamento
dos Registros Pblicos, embora o art. 285 desse Diploma
exigisse a perfeita descrio dos imveis, com caracters-
ticos, confrontaes, rea, medidas, etc., todos os Cart-
rios do Pas, sem exceo, complacentes com ttulos em que
havia violentao da exigncia legal, transcreveram e ins-
creveram documentos pblicos, particulares e judiciais com
precrios elementos de caracterizao e individualizao
dos imveis.
Tais falhas se refletem agora, em que com o
sistema de matrcula a perfeita individuao do imvel ga-
nhou especial realce. Cuida-se, portanto, de saber se
possvel abrir-se matrcula quando, na transcrio, a des-
crio do imvel seja precria e deficiente, de molde a
no permitir sua individuao e que ele, assim, se dis-
tinga dos demais.
A resposta h de ser afirmativa, no, evi-
dentemente, por questes jurdicas, mas por imposio so-
cial.
Com efeito, juridicamente era de se esperar
que, em cada caso em que a omisso ocorresse, previamente
se retificasse a transcrio para, s ento, permitir a
abertura da matrcula.
o procedimento retificatrio estabelecido
na Lei de Registros Pblicos, em seu art. 213, parg.2o.,
exigindo sempre a interveno judicial, com citao dos
alienantes e confrontantes, onera sobremodo as partes, en-
trava o Judicirio e demorado.
De custo social incondizente com a pobreza
13
do Pais, tal sistema est a merecer total modificao,
quer para simplific-lo, quer para agiliz-lo, quer para
torn-lo acessvel a todos.
Assim, respeitado o princpio segundo o
qual no so irregulares os ttulos em que os imveis ve-
nham descritos como se encontram nas transcries (Lei de
Registros Pblicos, art. 225, parg. 2o.), pode-se e se
esto abrindo matrculas de imveis, em que a descrio
destes omissa, lacunosa, imperfeita e no leva a nada.
Outro importante princpio na abertura da
matricula o que impe que para ela sejam transportados
todos os nus incidentes sobre o imvel, constantes de to-
dos os livros de registro. Assim, as hipotecas, compromis-
sos, servides, so por averbao, transportados para a
matrcula no exato momento de sua abertura, para que esta
espelhe a realidade registrria desde o inicio e no omita
fatos jurdicos que afetam o imvel matriculado.
Questionou-se, no incio da vigncia da
lei, sobre a possibilidade de abertura de matricula ou pa-
ra simples averbao, ou, ainda, para que nenhum ato re-
gistrrio, em sentido amplo, fosse praticado.
A dvida surgiu diante do que prescreveu o
art. 228 da Lei de Registros pblicos, que d a entender
que a matricula s pode ser aberta, exclusivamente, quando
dever ser praticado um ato de registro.
Sempre sustentamos, inclusive em decises,
em primeiro lugar que o princpio no comportava interpre-
tao rgida, em segundo lugar que o ideal seria a imedia-
ta matrcula de todos os imveis de uma Circunscrio Imo-
biliria e, em terceiro lugar, que, no conferindo, esse
14
ato de abertura de matricula, a ningum, mais direitos do
que j detinha, no modificando, no alterando nem extin-
guindo direitos, nada impedia que se abrisse matricula
quer quando nenhum ato de registro devesse ser praticado,
quer para uma simples averbao.
Se tivesse havido condies materiais para
se matricular todos os imveis, evidentemente os servios
seriam agilizados, pois, quando da apresentao de titu-
les, no haveria necessidade de prvia abertura de matri-
cula para, em ser praticado o ato que ensejou sua
abertura.
Mas, como em muitos Estados h custas e
emolumentos que so devidos pela abertura de matricula,
considerando ainda que no havia ''necessidade" de assim se
proceder, a realidade que poucos Cartrios agiram dessa
forma.
De tudo resta, portanto, a afirmao de que
a matricula pode ser aberta de oficio, a requerimento do
interessado, quer para simples averbao, quer para que o
imvel, desde logo, ganhe seu lugar no cartrio, dentro do
novo sistema, mesmo que nada, nenhum registro nela seja
feito.
Tratemos, agora, de enfrentar trs dos mais
srios problemas criados com o ''flio real", para a aber-
tura de matriculas, o primeiro deles parcialmente super-
vel, o segundo s supervel com algumas acomodaes e bom
senso e o terceiro intransponivel.
Num primeiro caso deparamos com a necessi-
dade de abertura de matricula do remanescente de um im-
vel, que tinha uma descrio na transcrio, descrio es-
15
sa que no se afina mais com a realidade, em funo de um
ou de mais desmembramentos.
De evidente que pode ser aberta a matricula
do remanescente, cuja descrio incumbe s partes, ficando
para o Oficial a responsabilidade de conferi-la com os de-
mais elementos constantes do registro.
Se a descrio que lhe vem ofertada no t-
tulo ou em requerimento apartado puder ser aceita porque
ele tem elementos de conferncia e pode afirmar se ela
adequada aos dados de que dispe, deve abrir a matrcula.
Se, entretanto, a descrio do remanescente
apresentada ao Cartrio, no permitir conferncia ou, para
ser mais exata, no apresentar pontos de coincidncia com
a descrio da transcrio, deve ser recusada a abertura
da matrcula, o que exigir que o interessado promova o
procedimento retificatrio, para dar a exata descrio e
permitir a abertura da matricula.
Ganha, pois, relevo, a funo do Oficial
registrador na qualificao do ttulo apresentado, e
exatamente a que se apura e revela o cuidado e a dedica-
o, a cautela e o zelo com que desempenha suas ativida-
des.
Numa segunda hiptese, cuidamos dos casos
em que o ttulo apresentado a registro diz respeito
transcrio, uma parte ideal, a transmite ou onera, a
qualquer ttulo, sendo indispensvel a abertura da matr-
cula para ingresso do instrumento que suporta o negcio
jurdico.
Nesses casos, deve o Oficial matricular o
16
imvel, isto , descrev-lo, tal como ele vem descrito na
transcrio. Indicar com o proprietrio no s aquele que
est transmitindo, com o respectivo registro aquisitivo,
mas TODOS os demais titulares de domnio sobre o imvel,
com TODOS os nmeros de transcries dos respectivos ttu-
los. Errado, portanto, que se abra a matrcula consignan-
do, como tem sido muito comum: "uma parte ideal de 16ha,
no imvel rural denominado fazenda Santo Antnio ... " (se-
gue-se a descrio do todo).
A matrcula sempre do imvel e no de
parte dele, quer seja parte certa e determinada, quer seja
parte ideal.
Assim, abre-se a matrcula descrevendo-se o
imvel. Indicam-se todos os proprietrios, com os respec-
tivos percentuais de domnio sobre o imvel. No local des-
tinado a indicao do registro anterior devem ser anotados
todos os nmeros de transcries de todos os condminos.
Na prtica, o que muitas vezes ocorre a
impossibilidade de se recompor todo o quadro condominal,
de tal forma que, descrito o imvel, sejam indicados todos
os nomes de todos os condminos e todos os ttulos aquisi-
tivos.
A pesquisa, nesse caso, deve se estender a
todos os livros do Cartrio e, se necessrio, remontar aos
registros feitos em todas as circunscries imobilirias
anteriores.
Admitamos que, na prtica, em determinada
hiptese, mesmo aps acurado exame nos livros do Cartrio
e exaustiva pesquisa nas Circunscries anteriores, no se
logre descobrir o registro de um percentual, por exemplo,
17
950Y
de 3% do imvel, sendo, portanto, desconhecido quem o
titular dele.
Estamos diante de um imvel perfeitamente
. caracterizado, com sua descrio absolutamente em ordem.
Mas para a abertura da matrcula devem ser indicados TODOS
os proprietrios (condminos) e respectivos nmeros de
transcries aquisitivas. No dispomos desse dado, como
vimos, relativamente a 3%. No sabemos o nmero do regis-
tro e nem quantas pessoas detm esse percentual.
Admitamos, tambm, que o titular possa ser
at conhecido, que seu ttulo de aquisio seja um formal
de partilha anterior a 1916, portanto no sujeito a regis-
tro por se tratar de ttulo anterior ao Cdigo Civil. Ele
no est obrigado a exib-lo, no est obrigado a regis-
tr-lo nem a indicar onde tramitou o inventrio em que ex-
pedido, para que se extraia uma segunda via.
Se levarmos a interpretao da Lei a extre-
mos, a matrcula no poder ser aberta, conhecido ou no o
proprietrio ou proprietrios faltantes, por faltarem os
dados relativos a um percentual de domnio.
Sempre entendemos que a matrcula poderia
ser aberta, descrito o imvel, indicados os condminos com
registros encontrados, que seriam referidos pelos nomes e
pelos nmeros respectivos e se lanaria uma observao na
matrcula ou, ainda, uma averbao, para consignar que no
foi possvel encontrar-se, nos registros anteriores, os
nomes dos demais comunheiros e respectivos registros.
Quando aparecesse o titulo desses desconhe-
cidos, seria feita nova averbao e completada a matricu-
la; se no aparecesse, a matricula, nessa parte, ficaria
18
incompleta, mas no se impediria os demais que no ti-
veram participao na omisso, quer dos Cartrios, quer
dos seus condminos - de ter seus ttulos registrados e de
transmitir ou onerar suas partes ideais . .
A matrcula ficaria, por exemplo, assim:
Matrcula n .... Um imvel rural denominado
Fazenda Santa Helena, com 567ha, no Municpio de Brejo
das Almas, desta Comarca, com frente para a Estrada unici-
pal que liga o Municpio sede da Comarca, confrontando
com Aderbal de Oliveira Souza, Jafet J. Abdalla e Maria
Antonieta Ponz e o crrego do Espraiado.
Proprietrios: Antonio de Oliveira, brasi-
leiro, maior, pecuarista, solteiro, R.G. n. 3.456.765,
C.P.F. n. 098.890.054-00, residente Rua 12 de Outubro,
n. 3, Apucarana-PR (34%)i Joo Pedro Lavra, brasileiro,
maior, comerciante, casado no regime de comunho de bens
antes da Lei n. 6.515/77 com Ana de Oliveira Lavra, ele
com R.G. n. 4.567.678, ela com R.G. n. 6.567.988, ambos
inscritos no C.P.F. sob n. 46.545.555-98, residentes
Rua Lavrador, n.134, em Dourados-MS (13%)i Mrio da Sil-
va, brasileiro, maior, vendedor ambulante, solteiro, R.G.
n. 456.566, C.P.F. n. 454.234.433-22, residente Rua 7 de
Setembro, n. 134, em So Jos dos Pinhais-PR (39%). OB-
SERVAO: No foram encontrados nos registros anteriores
os nomes dos demais condminos.
Cadastro n. 0374302943007-INCRA.
Registro anterior: Transcrio n. 34.564,
do livro 3-a, da Comarca de Caixa Prego (lo.) i Transcrio
n. 3.22, do Livro 3-A, deste Cartrio (2o.) i Transcrio
n. 12.222, do Livro 3-B, da Comarca de Belelu. OBSERVA-
O: No foram encontrados os registros relativos s de-
mais partes ideais que compem a totalidade do condomnio.
19
R.l/M ... Por escritura pblica de venda e
compra de 25 de julho de 1987, do Cartrio de Notas de Mi-
nuano-PR, Livro 13, fls. 94, o condmino Antnio Oliveira
vendeu sua parte ideal de 34% do imvel matriculado a Seno
Abravanel, brasileiro, maior, radialista, R.G. n.
16.666.777, casado com Deusa de Oliveira, brasileira, do
lar, R.G. n. 1.989.098, com C.P.F. comum n.
190.098.999-67, casamento celebrado no regime de comunho
de bens em 14 de novembro de 1985, conforme pacto antenup-
cial registrado sob o n. 3.455, no lo. Cartrio de Regis-
tro de Imveis da Capital do Estado de So Paulo, por Cz$
1.000.000,00 (hum milho de cruzados). Eu, ........... La-
ranjeira de Souza Brito, escrevente autorizado, datilogra-
fei . Eu ........ Engrcia de Mello, Oficiala Substituta,
o conferi, subscrevi e assino em 25 de julho de 1987.
Pode-se facilmente verificar que a matrcu-
la est correta, contendo todos os elementos que a Lei de-
termina, omitindo, apenas, os nomes dos condminos desco-
nhecidos e seus respectivos nmeros de transcries aqui-
sitivas. No se erige o Registro, portanto, em dique con-
tra a livre transmisso da propriedade, respeitado o di-
reito que os condminos adquiram com os seus respectivos
registros e, ao interessado, usurio, d, de pronto, um
visual de que ela no pode referir os nomes dos demais
condminos. o retrato fiel da realidade brasileira, com
transporte, para o presente registrrio, das falhas passa-
das. No fico, no engana, no ilude. Reflete certeza.
No essa, entretanto, a orientao que se
imps aos registradores paulistas. Entendendo que a ma-
trcula s PODE SER ABERTA com todos os nomes de todos os
condminos, o E. Conselho Superior da Magistratura tem de-
sagasalhado recursos que lhe so endereados, postulando
abertura de matrculas idnticas do modelo para propi-
20
ciar a seqncia registrria.
No exemplo figurado mencionamos trs cond-
minos conhecidos e um percentual de domnio sem registro e
sem . indicao dos nomes respectivos.
Mas encontramos muitos casos em que a pro-
priedade est pulverizada, na mo de dezenas ou at uma
centena de proprietrios, impedindo-se, com essa orienta-
o, que mesmo entre condminos haja transmisso, de forma
a, pouco a pouco, ir-se diminuindo os condminos. Impede-
se a abertura de matrcula, impedem-se os registros de
transmisses, de nus, e o registro passa a no refletir a
realidade, em respeito a uma orientao que se nos afigura
legalista e formalidade ao extremo.
Por derradeiro, tratemos do ltimo caso fi-
gurado em que a abertura da matrcula impossvel. Figu-
remos um a propriedade dividida entre 6 ou 8 condminos.
Um ou mais de um deles transmitiram, com anuncia dos de-
mais, partes certas e determinadas, operando-se uma divi-
so parcial e extino parcial do condomnio. Outro dos
condminos, sem anuncia dos demais, alienou tambm, como
parte certa, sua parte ideal, descrevendo a parte trans-
mitida. Todas as transmisses foram registradas.
De evidente que, nestes casos, no se tem
mais a descrio do imvel a ser matriculado, porque ele
foi decomposto, desfigurado pelas alienaes parciais,
umas corretamente registradas (transcritas) porque a
transmisso de um comunheiro, de parte certa, contou com a
anuncia dos demais, mas outras equivocadamente registra-
das (transcritas) porque o condmino no pode, sem anun-
cia dos demais consenhores, alienar parte certa da coisa
comum indivisa.
21
No se tem. descrio que se afine com a
realidade do imvel para se abrir a matricula. No se tem
mais o todo, para ser matriculado. No se tem elementos
para conferir a .. descrio eventualmente apresentada pelas
partes com o que seria o remanescente.
Em tais casos, por absoluta impossibilidade
de se abrir matricula, porque no se tem a descrio do
imvel, somente o recurso s vias judiciais possibilitar,
em procedimento retificatrio, apurar-se a exata descrio
do remanescente.
l-Matricula e diviso
A diviso, como sabido uma das formas de
se extinguir o condominio, que pode deixar de existir de
varias outras formas. No procedimento da diviso que tanto
pode ser judicial ou amigvel, este instrumentado atravs
de escritura pblica o resultado final a existncia ou o
nascimento de imveis distintos correspondentes as partes
em que decomposto o primitivo todo. No se haver de inda-
gar aqui, por incabivel neste trabalho quanto ao conceito
de diviso, sua natureza juridica, etc., seno que nos in-
teressa apenas saber qual o procedimento registrrio para
que se resolva a forma de proceder quando ocorre a opera-
o diviso.
Abre-se a matricula, descrevendo-se a par-
te, isto , o quinho, uma das pores em que decomposto o
todo, lanando-se o nome de todos os condminos,isto , os
nomes daqueles que eram os titulares de domnio do todo
dividido indicando-se ainda o n. do registro anterior, que
tanto pode ser o n. do registro na matricula (e nunca ape-
nas o n. da matricula), como o nmero da transcrio.
O registro da escritura pblica de diviso
22
ou da folha de pagamento extraida no processo de diviso
ou, ainda, da carta de sentena que ali tenha sido expedi-
da se faz corno R.l. Por escritura pblica lavrada em tal
data, -em tal cartrio, livro tal fls. tal, o ma-
tricula foi atribuido a fulano de tal j qualificado.
Com grande freqncia se encontram matricu-
las em que registrada diviso no se utilizam os cartrios
da expresso atribuido, mas corriqueiramente se escreve
que ficou pertencendo, expresso totalmente inadequada e
cuja utilizao nunca dever ocorrer.
Urna questo que, nos primrdios da vigncia
da atual lei de registros pblicos suscitou algumas dvi-
das foi saber se, operada a diviso e apresentada a cart-
rio a escritura pblica ou o titulo judicial, era obriga-
trio o registro, claro que com a prvia abertura de ma-
tricula de todos os quinhes, de todos os pagamentos ou ,
I
melhor dizendo, de todas as atribuies. Isto porque no
velho Regulamento dos Registros Pblicos o que se trans-
crevia ou se inscrevia eram os titulos , por inteiro, ve-
dado que fossem parcialmente registrados, salvo quando,
evidncia, ele imveis situados em circunscri-
es imobilirias distintas. Tanto que o nome do ato pra-
ticado no registro era transcrio das transmisses, isto
, cpia do titulo , ainda que resumidamente. Sustentava-
se portanto que num mesmo ato se transcreviam todos os pa-
gamentos.
No sistema cadastral introduzido com a ma-
tricula, entretanto, matriculam-se os quinhes ou os im-
veis em que dividido o todo o que pode ocorrer individual-
mente, isto , medida em que os ex cornunheiros forem
apresentando os seus titulos ao cartrio de registro de
imveis. Isto significa que cada um dos cornunheiros tem o
poder de solicitar o registro exclusivamente do seu titu-
lo, na natricula do imvel que lhe foi atribuido. Nem pode
o Oficial exigir do condornno que este seja compelido ao
23
pagamento do registro de todos os quinhes, o que muitas
vezes at seria impossivel, dada a existncia de disputas
longevas no procedimento divisrio judicial. A lei atual,
portanto, veio a facilitar a situao, pois cada um .regis-
tra apenas o seu pagamento, ainda que, facultativamente e
sem qualquer nus para as partes possa o oficial desde lo-
go matricular todos os quinhes, por comodidade e para
abreviar o futuro registro dos demais quinhes.
Em procedimento administrativo da Comarca
de So Joo da Boa Vista, entretanto, o Corrregedor Geral
da Justia, acolhendo parecer de um Juiz Auxiliar que pon-
tificou: " dado o sistema cadastral introduzido pela nova
Lei de Registros Pblicos no mais possivel registrar-se
exclusivamente um quinho em processo divisrio, amigvel
ou contencioso, devendo ser registrados todos os quinhes
simultanenamente".
Verifica-se de tais afirmaes que, lamen-
tavelmente, a tcnica registrria nem sempre bem com-
preendida, ou apreendida por aqueles que militam na rea.
No demais recordar que no registro da
diviso pode ser (e conveniente que seja) indicado o va-
lor de cada quinho, assim como, em caso de torna ou repo-
sio, se fazer remisso sua ocorrncia e ao fato de ter
sido recolhido o imposto correspondente.
Dado que a Constituio Federal atribuiu
aos municipios o imposto de transmisso inter vivos nos
atos onerosos e aos Estados Membros aquele decorrente das
transmisses gratuitas ou mortis causa de se indagar a
quem deve ser recolhido o imposto em casos de torna ou re-
posio.
Sabido que a diviso meramente declarat-
ria e no atributiva do dominio, a eventual torna ou repo-
sio no decorre de ato propriamente negocial, no sentido
de que as partes tencionem transmitir dominio e recebam
24
numerrio em troca, mas a vontade dos condminos est vol-
tada para a extino do condomnio e, muitas vezes, se
torna impossvel dividir o todo de forma igualitria, exi-
gindo-se a reposio. Mas, havendo o pagamento em dinhei-
ro, parece inarredvel que se deva recolher o imposto para
o municpio.
2- Matrcula e tombamento.
o instituto do tombamento, embora vetusto
no direito, somente mais recentemente passou a acessar o
registro imobilirio, quando se percebeu da necessidade de
ser dada a mais ampla publicidade ao ato administrativo
que o gera, para evitar que incautos viessem a adquirir o
imvel tombado e, visando sua demolio para um empreen-
dimento imobilirio se vissem repentinamente informados da
impossibilidade de efetuar a demolio. O ato administra-
tivo do tombamento registrado no Livro 3 por inteiro,
isto , transcrito literalmente nesse livro, mas o que ga-
rante a a sua averbao na matrcula, fazen-
do-se remisso ao registro que foi praticado no livro 3.
3- Matrcula e sequncia numrica dos atos
nela praticados.
O artigo 232 da lei de Registros Pblicos
estabelece que todos os atos praticados nas matrculas so
numerados sequencialmente, quer sejam de registro ou de
averbao, de tal forma que se iniciam os atos com o n. 1
e se vai ao infinito, pouco importando qual a sua nature-
za, isto , se registro ou averbao. Nos primeiros dias
da vigncia da lei houve certa dificuldade para se enten-
der que o legislador quis apenas estabelecer a sequncia
25
numrica, distinguindo-se os atos pela letra maiscula "A"
ou pela letra maiscula "R",mas atualmente, j decorridos
quase 18 anos da vigncia do novo texto, a matria no
comporta mais dvida nem ensejaria referncias, o que se
faz apenas guisa de rememorar os primrdios do novo sis-
tema.
4- Restaurao de matricula extraviada ou
destruida por agente mecnico.
Acredita-se que em todos os Cartrios do
Pais j tenha ocorrido o extravio ou a destruio total ou
parcial de matricula, Xeque s no deve ter ocorrido nas
serventias em que ainda se utilizam dos velhos livros ou
dos livros de folhas soltas. Como a grande maioria, feliz-
mente se utiliza do sistema de fichas, sabe-se que o ex-
travio ou a destruio so possiveis, de tal forma que se
h de criar um sistema seguro para a restaurao.
Num primeiro passo havemos de reportar ao
microfilme, que, sem dvida ainda o meio mais seguro de
reproduo, ainda que, como se verificar em outro tpico
j se cogite da utilizao dos discos ticos. No basta,
entretanto, a cada ato de registro ou averbao que se
pratique que se microfilme novamente a matricula, com to-
dos os documentos que geraram o ato ou atos nela lanados.
indispensvel que se possa, atravs de um processo segu-
ro , eficiente e rpido se atingir o microfilme, se loca-
lizar os rolos em que esto os documentos e a reproduo
da matricula que se pretende restaurar.
Antes do incio da vigncia da lei, em se-
minrio realizado na CAPITAL DE SO PAULO, sugerimos que ,
num caderno com folhas numeradas de 1 ao infinito, ao lado
do nmero, que corresponderia ao da matricula, se fossem
anotando as datas em que ela fora movimentada. Extraviada,
26
bastaria se verificar nesse livro as datas das movimenta-
es para se localizar os rolos de microfilme e, no lti-
mo, ter-se- a matrcula extraviada, bastando, pois, re-
produzi-la. Reproduzir-se- a matricula, copiando-se todos
os atos praticados, surgindo, entretanto uma indagao.
Quem assina os atos reproduzidos ? E se o escrevente j
deixou a serventia? E se faleceu ? E se o antigo Oficial ,
embora aposentado no mantm um bom relacionamento com o
novo titular, como proceder?
Nas oportunidades em que consultado para a
soluo de problemas dessa espcie, sempre orientei os
cartrios no sentido de que a restaurao se faa pelo ti-
tular, cabendo a este subscrever todos os atos restaurados
e, o que me parece mais importante, que seja lavrada ou
lanada uma averbao consignando-se que naquela data, va-
lendo-se o Cartrio de microfilme ou de outros elementos
(cpia reprogrfica arquivada), diante do extravio ou des-
truio total ou parcial da matrcula original, foi ela
restaurada.
Parece desnecessria essa averbao, mas
ela , em primeiro lugar importante porque reflete a rea-
lidade, em segundo lugar porque j ocorreu de ter sido
restaurada uma matrcula , assinados todos os atos pelo
oficial atua, enquanto os anteriores, lanados na que se
extraviou foram formalizados por vrios escreventes. Um
escrevente, que estava em disputa relativQ a salrios com
o titular, denunciou a falsificao dessa matricula Cor-
regedoria Geral da Justia, gerando procedimento adminis-
trativo para apurar eventual responsabilidade do titular
do cartrio, o que no teria ocorrido se tivesse sido fei-
ta a averbao relativa restaurao operada.
No deve ocorrer o extravio ou destruio
eventual de matrcula, mas o ser humano falvel e, em
conseqncia esses fatos ocorrem. No h Juiz Corregedor
que no compreenda o problema e certamente ningum preten-
27
der punir um oficial que restaurou uma matricula, valen-
do-se dos dados de um sistema de segurana que tenha ado-
tado e que, exatamente nestas oportunidades se revela efi-
ciente.
A adoo do livro para o registro da movi-
mentao das matriculas pode parecer a idia de MAIS UM
LIVRO. Entretanto, sem esse livro, somente a busca em to-
dos os livros protocolo j encerrados e em andamento, des-
de a abertura da matricula (cuja data se saber pela con-
sulta data da matricula de nmero imediatamente ante-
rior) at a data atual, dia a dia, protocolizao a proto-
colizao, para se apurar essa movimentao. Desconheo as
serventias que se tenham valido desse sistema, mas posso
afirmar com segurana que no l4o. Cartrio de Registro de
Imveis da Capital do Estado de So Paulo o processo foi
adotado e j prestou servios, revelando-se eficiente, co-
mo poder comprovar seu ilustre titular VIRGNIO PINZAN.
5- Matricula inexistente
No incomum que os escreventes ou auxi-
liares, no momento de efetuar a numerao das matriculas
eventualmente, pulem um nmero. Se o fato percebido no
mesmo dia ser sempre possivel abrir-se a matricula com o
nmero que foi pulado, mas se ele s verificado no dia
posterior ou muito tempo depois, como proceder? A soluo
encontrada inserir-se uma ficha em branco, de matricula,
com o n. omitido, sem a prtica de nenhum outro ato que
no uma averbao que o oficial far consignando que, por
erro evidente (art. 213, pargrafo primeiro da Lei de Re-
gistros Pblicos, deixou de ser aberta a matricula com
aquele nmero, inexistindo imvel matriculado. A Colocao
da ficha em branco com a averbao ser a todo o tempo o
comprovante da inexistncia da matricula e nunca se ter a
28
idia de um extravio.
Admitamos, para argumentar, que no se te-
nha omitido apenas um nmero, mas por erro de numerao
tenha o Cartrio "pulado" muitos nmeros. Assim a ,ltima
matrcula tinha o n. 8.059 e se saltou para 9.060. O fato
s vem a ser percebido alguns dias depois. o procedimento
adotado ser o mesmo antes indicado. Evidentemente, no
sero inseridas 999 fichas todas elas com a averbao re-
lativa inexistncia do nmero, mas apenas uma matrcula
em que ser feita uma nica averbao dando publicidade ao
erro.
6- Matrcula e forma de se praticarem os
atos
Aps a abertura da matrcula cumpre, como
regra, a prtica de um ato de registro ou de averbao. A
lei no estabeleceu formas rgidas para a escriturao dos
atos de registro ou de averbao. Nem as estabeleceu, ca-
bendo, portanto, ao oficial escolher a redao que dar
aos atos que pratica. A esse propsito, trabalho singelo
mas muito oportuno foi apresentado por Peri Carlos Pael
Lopes ao llo. Encontro de Oficiais de Registro de Imveis,
realizado em Campo Grande, quando chamou a ateno dos re-
gistradores para a necessidade de esses atos serem prati-
cados com estrita observncia do vernculo, ponderando
ainda que a escriturao deve ser simples e objetiva. Re-
comenda-se o exame desse trabalho, pois sem dvida a lin-
guagem o instrumento de trabalho dos registradores.
Dispe o art. 231 da Lei de Registros P-
blicos que os registros (incluindo-se as averbaes devam
ser feitos em FORMA NARRATIVA, afastando-se a prtica,
ainda utilizvel de se praticarem os atos com os destaques
"transmitente" a "adquirente","forma do ttulo" "data do
29
titulo", etc.
No demais recordar que os atos lanados
nas matriculas no o so nem podem ser atravs de CERTI-
DO, pois na matricula no se certifica, mas se . registra
ou averba. Indevido, portanto, que se proceda, ao averbar
uma construo com os seguintes termos: certifico e dou f
que no imvel desta matricula foi edificada uma casa que
tomou o n. 156, tendo sido apresentado o "habite-se" expe-
dido pela Prefeitura Municipal e o CND do INSS n. 789876
que ficou arquivado no Cartrio.
Conforme est expresso no art. 231 da Lei
de Registros Pblicos narra-se o ato, isto , em se tra-
tando de negcio jurdico (venda e compra, dao em paga-
mento, doao, indicando-se o titulo que o origina, a sua
procedncia, notarial, judicial, particular, etc. a data
em que formalizado, o valor, quando existente e o nome
qualificao completa das partes. Nesse passo, consideran-
do as transmisses, os que alienam, transmitem, j esto
previamente qualificados ou na abertura da matricula ou no
ato do registro do seu ttulo aquisitivo, de tal sorte que
perfeitamente vlido consignar: os proprietrios acima
qualificados ...... o imvel para (nome do adquirente e sua
qualificao).
7- cancelamento de matricula
A matricula, a rigor, s pode ser cancelada
em virtude de deciso judicial transitada em julgado,
vista de mandado que expressamente o determine, tendo em
vista o que dispe o art. 250, I, da Lei de Registros P-
blicos, em harmonia, ainda com o que preceitua o art. 259
do mesmo Diploma. Em muitos julgados os Juizes, por inad-
vertncia, ao determinar o cancelamento de ato de regis-
tro, determinam, tambm, o cancelamento da matricula. H
30
necessidade de distino a respeito, pois o ato de se
abrir a matricula no d nem retira direitos, no os modi-
fica, no os extingue. Se a nulidade do registro, este
apenas deve ser - cancelado; se da averbao, apenas ela
deve ser cancelada, no sendo necessrio nem prudente que
se cancele a matrcula, especialmente considerando que no
Livro 3 j foi feita remisso sua abertura, remisso
que, se cancelada a matrcula dever, tambm ser cancela-
da. E se o cancelamento foi conseqente de deciso que re-
conheceu a anulabilidade do ato praticado, qual a razo de
se cancelar o ato meramente cadastral da matrcula, se
posteriormente podem se seguir atos vlidos? Diferentemen-
te se procede quando a sentena entende que aquela matri-
cula nula, no deveria ter sido aberta, porque, por
exemplo, se referia a uma parte ideal do imvel e este no
pode sua matrcula aberta falta da localizao de todos
os condminos e da indicao dos respectivos registros de
aquisio.
Determinar apenas o cancelamento dos atos
invalidados pela sentena transitada em julgado o corre-
to, reservando-se o cancelamento da matrcula apenas quan-
do a deciso se refere ao ato de matricular propriamente
dito.
A propsito, a Lei de Registros Pblicos,
no art.233, II e III, o legislador cometeu grave erro tc-
nico, pois em tais casos o que se v fazer ENCERRAR a
matricula e no cancel-la, pois o cancelamento traz con-
sigo a idia de invalidade.
Poucos so os tratadistas que apontam essa
falha do legislador. Mas, na prtica a teoria outra e,
em So Paulo, desde o incio da vigncia da Lei de Regis-
tros Pblicos, foram os registradores orientados para, nos
casos previstos no art. 233., II e III citado, fazerem a
averbao do ENCERRAMENTO DA MATRCULA ou simplesmente, ao
final do ato praticado e que gera esse encerramento, de-
31
clar-lo.
8- Duplicidade de matricula do mesmo im-
vel.
Pode ocorrer que, por inadvertncia, se te-
nha no Cartrio duas matriculas do mesmo imvel, o que
acontece, por exemplo, quando se abre uma matricula para
registrar uma penhora e o encarregado de fazer a averbao
ou remisso indicando na transcrio, que o imvel foi
matriculado. Posteriormente, apresentado um titulo para
registro e se abre nova matricula do mesmo imvel, efe-
tuando-se o registro. Em outros casos, comuns em lotes de
loteamentos, abre-se a matricula e registra-se um compro-
misso. Posteriormente, apresentada uma escritura de ven-
da e abre-se nova matricula, registrando-se o novo titulo.
Temos, diante do quadro descrito, portanto, duas situaes
diferentes, que cabe distinguir para os efeitos prticos
da correo do erro.
Num primeiro caso temos duas matriculas do
mesmo imvel, devendo ser encerrada uma delas, atravs de
ato de averbao. Nesta oportunidade, sempre entendi que
se encerra a matricula de nmero mais alto ou a que foi
aberta posteriormente, pois esta sim decorreu do erro.
Transportam-se os atos que nesta tenham sido praticados
para a primeira, de nmero mais baixo, o que constar da
averbao e encerramento. Esta pode ser assim redigida:
Procede-se a esta averbao para consignar que, tendo si-
do, em --- de -------de 1.9 . aberta sob o n. ------- a
matricula deste imvel, a presente matricula decorreu de
erro evidente, nos termos do art. 213, pargrafo primeiro
da Lei de Registros Pblicos e, tendo sido, nesta data,
transportados para a mesma (Matricula n ------) os atos
acima praticados, averba-se o encerramento desta.
32
Entretanto, a outra hiptese, o que se tem
duplicidade de matrculas, mas com a existncia de di-
reitos reais contraditrios sobre o mesmo imvel. O ofi-
cial no pode, de ofcio, cancelar quaisquer dos atos pra-
ticados, dado que os poderes que a lei lhe confere no se
estendem a tanto. Dever, obrigatoriamente, comunicar os
fatos ao Juzo Corregedor Permanente, para as providncias
cabveis.
Em So Paulo, atravs da Portaria Conjunta
1/88, das Varas de Registros Pblicos, foi determinado
que, concomitantemente comunicao, o Oficial efetue
averbao bloqueando as duas matrculas, o que tornar p-
blico a existncia dos direitos reais contraditrios, ao
menos at que haja provimento jurisdicional a respeito.
9- Matrcula e bloqueio
sabido que os atos de registro, como os
demais atos administrativos, exige que o agente seja capaz
ou competente, que o ato seja lcito e o objeto no seja
defeso em lei. Assim, quando, eventualmente, o registro
(transcrio, inscrio ou averbao) feito em circuns-
crio imobiliria incompetente, ele nulo, no podendo,
portanto, produzir efeitos. Se o imvel no se localiza
naquela circunscrio imobiliria ou comarca, al no po-
dem ser praticados os atos de registro que lhe digam res-
peito. Entretanto, muitas vezes em decorrncia de dvidas
sobre a exata divisa de dois municpios ou circunscrio
imobilirias dentro de uma mesma comarca, se inscreveu ou
transcreveu ttulo relacionado com imvel subordinado a
outra circunscrio. A declarao de nulidade desse regis-
tro, pela incompetncia do Oficial (em ambos os sentidos?)
prejudicaria o adquirente ou, melhor situando, o titular
do direito transcrito ou inscrito, que dever levar o t-
33
tulo ao registro competente, revalidando-o ou obtendo novo
registro, arcando com os custos (custas e emolumentos) de-
vidos por esse novo ato . Visando a evitar esses prejuzos
para os interessados, que nenhuma interveno tiveram na
prtica do registro em incompetente, o ento
Juiz de Direito da Vara de Registros Pblicos entendeu me-
lhor e mais conveniente que se averbasse o bloqueio ou
trancamento do ato em questo, expedindo-se certido a
respeito, juntamente com a certido de propriedade, de
forma a permitir a continuidade dos atos registrrios na
circunscrio competente. A essa averbao que declara a
manuteno do ato de registro apenas para continuidade se
denominou inicialmente de trancamento e, mais modernamen-
te, de bloqueio. No tem ela previso legal, seno que
fruto do bom senso do Magistrado, ensejando que ela se fi-
zesse, tambm quando haja direitos reais contraditrios
sobre o mesmo imvel, para a necessria publicidade. Essa
averbao, portanto, no ser encontrada entre os doutri-
nadores, mas, sem dvida tem prestado relevantes servios
e concorrido para que haja maior segurana ,alm de aler-
tar terceiros de ba f que pretendam negociar com os ti-
tulares dos direitos que se encontram em contradio.
10- Matrcula de imvel situado em 2 ou
mais circunscries imobilirias.
Quando um imvel fisicamente se situa em
rea dividida entre duas circunscries imobilirias dis-
tintas, da mesma ou de comarcas diferentes, diz o art. 169
da Lei de Registros Pblicos que ele ser matriculado em
ambas (ou em 3 se assim ocorrer). Entretanto, embora o
texto da lei seja claro (confira-se o art. 169, II da Lei,
considerando que no captulo destinado matrcula, a lei
omite preceito relacionado com essa possibilidade, alguns
tm entendido que em cada circunscrio se abre matrcula
34
DA PARTE DO IMVEL QUE SE SITUA NA CIRCUNSCRIO. Essa in-
terpretao se afigura totalmente equivocada, especialmen-
te considerando o princpio de que a cada imvel deve cor-
responder uma nica matrcula e, assim, no se pode, con-
jugando o art. 169, II com o art. 176, I e II, n.3, matri-
cular PARTE do imvel, desfigurando-o no registro quando,
juridicamente, ele um s. A Matrcula, portanto, conter
a descrio do imvel, por inteiro, em cada uma das cir-
cunscries imobilirias. Todos os atos relacionados com
esse imvel, quer de registro, quer de averbao, devero
ser levados aos dois Cartrios e lanados nas duas matr-
culas, que entretanto, so do mesmo imvel.
11- Matrcula de imvel precariamente des-
cri to.
o art. 176 da Lei de Registros Pblicos es-
tabelece os requisitos para a matrcula, entre os quais,
no n. 3 do inciso II consta a identificao do imvel,
feita mediante indicao de suas caractersticas e con-
frontao, localizao, rea e denominao se rural ou lo-
gradouro e nmero, se urbano, e sua designao cadastral,
se houver.
Resulta, portanto, indisputvel que o le-
gislador, a exemplo do que j se fazia ao tempo do revoga-
do Regulamento dos Registros Pblicos, pretendeu que a
descrio do imvel seja a mais detalhada possvel. Entre-
tanto, ainda que aquele Regulamento contivesse dispositivo
idntico, no se ~ o d e perder de vista que com o sistema
agora implantado se tornou muito mais importante a descri-
o do imvel. Como proceder, entretanto, se a
constante de transcries antigas se apresentam
descrio
bastante
precrias no que diz respeito identificao do imvel.
Na verdade, tais descries encontradias
35
aos milhares em qualquer serventia das antigas, foram fru-
to da omisso de tabelies, escreventes, Oficiais e de
Juizes, que as permitiram, fizeram ou toleraram. Estabele-
ce o art. 252 da Lei de Registros Pblicos que o registro,
enquanto no cancelado, produz todos os seus efeitos. De
tal sorte que exigir-se prvia retificao da transcrio
corno condio para matricular o imvel e prosseguir nos
registros dos titulos com ele relacionados , antes de
mais nada, negar eficcia ou efeitos a um registro, contra
a expressa referncia da lei. Por outro lado o alto custo
social das retificaes, dada a necessidade, para acerta-
mente das descries; para a incluso de medidas perime-
trais e rea dos imveis, exige a interveno
nos termos do art. 213, pargrafo lo. da Lei, o
judicial,
que leva
contratao de advogado, ao pagamento das custas do pro-
cesso, das despesas com oficial de Justia, cartas preca-
trias e, em grande parte dos casos, com peritos e toda a
sua equipe (topgrafos, desenhistas. etc). Assim, se a
transcrio, em que o imvel est precariamente descrito
tem validade, pode e deve ser aberta a matricula com essa
descrio falha, em ateno ao que preceitua o citado art.
252. No se aplique, entretanto, a mesma concluso quando
o que se pretende abrir matricula de PARTE de um imvel
que est precariamente descrito, pois, em tal hiptese,
exige-se a prvia retificao da transcrio para se apu-
rar a descrio correta do todo, satisfazer o requisito da
especialidade objetiva de forma a permitir o desmembramen-
to. Este s possivel quando conhecida a descrio do to-
do e de forma a permitir o enquadramento da parte que se
pretende seccionar. A propsito no se pode esquecer o
trabalho do eminente Magistrado dr. Ricardo Henry Marques
Dip publicado na Revista de Direito Imobilirio n. 22, pg.
54 e apresentado ao Encontro de Oficiais de Registro de
Imveis realizado em Foz de Iguau, no ano de 1.987. Nesse
estudo o Juiz paulista esclarece detalhadamente quais as
36
37
razes da exigncia da perfeita caracterizao do imvel
para possibilitar a retirada, segregao ou desmembramen-
to.
Vlida a transcrio, a matrcula deve ser
aberta mesmo com descrio precria do imvel transcrito
pois entendimento diverso seria negar eficcia transcri-
o, contrariando a Lei (art. 252 citado).
12- Matrcula do todo com averbao de des-
membramentos parciais feitos anteriormente.
No incio da vigncia da Lei de Registros
Pblicos foi muito comum a apresentao ao registro de t-
tulos relacionados com remanescentes de imveis, dados su-
cessivos desmembramentos daquele que estava primitivamente
transcrito. A ausncia da descrio desse remanescente,
quer no ttulo, quer nos livros registrrios, levou muitos
registradores a abrir matrcula do imvel como constava na
transcrio primitiva e, logo em seguida, praticavam uma
ou mais de uma averbao, relacionando que , por fora de
tais transcries (cujos nmeros imvel matriculado. Evi-
dentemente, quando aberta matrcula em tais condies, ela
se referia a um imvel NO MAIS EXISTENTE e que, em conse-
qncia no poderia mais ser matriculado. Entretanto, j
tive oportunidade de dialogar com Oficiais que assim pro-
cederam e sustentam a regularidade de sua atuao e, para
maior espanto, at mesmo Juzes afeitos rea sustentaram
essa possibilidade. o que se matricula o imvel, afirma-
o cansativamente repetida. Se o primitivo imvel no
mais existe, porque desfigurado por vrios parcelamentos,
ou at mesmo por um s desmembramento, irregular que a ma-
trcula o retrate como estava descrito na transcrio e
antes da segregao. Decididamente, a parte (do primitivo
imvel) que se matricula no pode ter a mesma descrio do
todo.
Essa prtica foi, tambm adotada para os
casos em que havia extino parcial de condomnio, com um
dos condminos alienando, COM A ANUNCIA DOS DEMAIS, sua
parte ideal, mas caracterizada, localizada no espao.
Abriram-se matriculas, descrevendo-se o todo e averbando-
se que pela transcrio n. tal ou pela matrcula n. tal
urna parte do todo j fora transmitida a terceiro. Procedi-
mento irregular, igualmente, que deve ser evitado.
13- Matricula e remanesc-ente.
Nos primeiros tempos da v1gencia da Lei, os
estudos que fizemos com vrios Oficiais de Registro de
Imveis, entre os quais o Mestre Elvino Silva Filho, este
aventou a convenincia de se exigir, quando ocorressem
desmembramentos, que nos ttulos transmissivos de partes
do todo, viesse a descrio do remanescente, para que essa
descrio fosse averbada na matrcula, permitindo, assim,
seguro controle da disponibilidade. Assim acolhida a su-
gesto, transformou-se ela em um dos artigos dos Provimen-
tos que fizemos baixar para orientao quando do incio da
vigncia da Lei. Entretanto, a prtica mostrou a inadequa-
o do que se pretendia. Em primeiro lugar a averbao da
descrio do remanescente do imvel matriculado aps um
desmembramento a nada levava, contrariava a lei, urna vez
que o remanescente deveria merecer outra matrcula, j que
de outro imvel se tratava. Em segundo lugar admita-se que
o titular do remanescente alienasse mais urna poro e que
o adquirente no apresentasse seu titulo ao registro, so-
brevindo um terceiro titulo em que o proprietrio descre-
veria um remanescente inexistente no registro, sem condi-
o de o Cartrio efetuar qualquer conferncia ou verifi-
38
cao da adequao da descrio. Assim, nessa parte, o
Provimento foi revogado, mas muitos dos que conheciam o
primeiro provimento no tiveram conhecimento de sua alte-
rao e continuaram a exigir , sempre, das partes, a des-
crio do remanescente.
14- Matricula e servido.
A servido pressupe a existncia de dois
imveis, de proprietrios distintos. direito real na
coisa alheia. A servido predial, de forma que sempre
temos um prdio (imvel) serviente e um ou mais de um que
so dominantes. A servido , portanto, REGISTRADA na ma-
tricula do imvel serviente, sendo AVERBADA na(s) matricu-
la(s) do(s) imvel(eis) dominantes. Se se trata de uma
servido de passagem, por exemplo, que atinja parte certa
e determinada do imvel matriculada, essa parte onerada
deve ser descrita no registro da servido, sendo irregular
a abertura de matricula para essa parte, j que se trata
de nus e no de desmembramento. Se so vrios os imveis
dominantes, a averbao a respeito do registro da servido
ser feita em todos eles e na do prdio serviente, quando
do registro da servido ser feita referncia a todas as
matriculas de todos os prdios dominantes. Admite-se que,
em sendo um dos imveis dominantes ainda objeto de trans-
crio, a averbao da sua situao de dominante seja fei-
ta margem da transcrio, no se podendo impor a abertu-
ra da matricula, ainda que desejvel.
15- Matricula e desapropriao.
Sabe-se que a desapropriao forma origi-
nria de aquisio da propriedade. Pode ser amigvel, caso
39
em que se formaliza, se instrumenta atravs de escritura
pblica ou, ainda judicial, quando se apresenta ao regis-
trador a carta respectiva, de desapropriao, muitas vezes
rotulada como carta de adjudicao. Nunca, entretanto,
mandado, que mandado no instrumento hbil a instrumen-
tar a transmisso do domnio. Quando o legislador quiz que
o mandado fosse o ttulo, assim determinou expressamente,
como no usucapio.
Dada a sua natureza jurdica, a originali-
dade da aquisio, em que no se exige a vinculao ao an-
tigo proprietrio, nem que haja relao entre o antigo ti-
tular de domnio e o poder pblico expropriante, para o
registro da desapropriao, amigvel ou judicial, abre-se
a matrcula, descrevendo-se o imvel desapropriado. Indi-
ca-se o nome do proprietrio do mesmo, assim como o regis-
tro de seu ttulo aquisitivo, se for possvel faz-lo. Com
efeito, em muitos casos o cartrio no consegue esses ele-
mentos, quer porque a carta omissa, quer porque, nas
buscas que necessariamente efetua a respeito, no tem su-
cesso.
Muitas vezes se indaga como proceder se o
imvel desapropriado tem maior rea do que aquele trans-
crito ou registrado em nome do particular atingido pela
expropriao. Nada impede o registro da carta de desapro-
priao, matriculando-se o imvel desapropriado. Na trans-
crio faz-se averbao a respeito e o mesmo se procede se
parte do todo desapropriado (pois essa se refere a uma
rea maior) estiver matriculado. No tem incidncia, para
o registro da desapropriao, o art. 225, pargrafo segun-
do da Lei de Registros Pblicos, tendo em vista a natureza
jurdica de tal aquisio.
o que h sempre o Cartrio de fazer segu-
ra pesquisa, para verificar da existncia de registro da-
quele imvel expropriado, para as averbae de controle.
Outra cautela que devem as serventias ado-
40
tar o maior cuidado quando se tratar de desapropriao
no do domnio, mas de servido. Em tais casos o registro
se faz na matrcula do imvel em que se encarta a servido
desapropriada, sendo equvoco frequente abrir-se matrcula
. da faixa . que suporta a servido. Apurado que assim se
agiu, por equvoco, cabe ao Oficial corrigir o erro, dando
aquela matrcula como aberta irregularmente e transportan-
do para ela o registro da desapropriao da servido.
Questo que ganha relevo e deve ser anotada
o fato de, eventualmente, numa mesma carta de desapro-
priao ou de adjudicao se publicizar que o Poder Pbli-
co desapropriou mais de um imvel. Em tais casos, presente
ainda o princpio da unitariedade da matrcula, devem ser
abertas tantas matrculas quantos sejam os imveis desa-
propriados. Nem por ser forma originria de aquisio da
propriedade pelo rgo expropriante, nem por ser um nico
ttulo, havendo mais de um imvel devem ser abertas tantas
matrculas quantos sejam os imveis.
Caber sempre ao Cartrio verificar, em ca-
sos de desapropriao parcial a existncia de remanescen-
te, para a corresponde averbao na transcrio ou matr-
cula da parte desapropriada, para efetuar a averbao a
respeito. O ideal seria, como certa feita propuzemos, que
em todas as desapropriaes parciais, ao menos de imveis
urbanos, em havendo remanescente fosse ele descrito e ca-
racterizado na carta para evitar que o cidado, que perdeu
parte de sua propriedade, fique anos aguardando a justa
indenizao ainda deva ir a Juzo para, atravs do proce-
dimento de retificao, apurar o remanescente e poder v-
lo matriculado. o perito do Juzo, em tais averbaes,
sempre ter condio de descrever o remanescente, o que
evitaria esses procedimentos, demorados e custosos.
16- Retificao de matrcula.
41
Ao imvel corresponde uma matricula. Even-
tuais deficincias de sua descrio ou a necessidade de
correo, amparada no art. 213, pargrafo 2o. da Lei de
Registros Pblicos, uma vez deferida pelo Juiz e transita-
da em julgada a sentena, acessa o registro atravs de
MANDADO (e nunca oficio) . . As retificaes so averbadas.
Na matrcula, em regra, se praticam outras averbaes re-
tificatrias, cabendo, portanto, distinguir aquelas que
atingem a descrio do imvel das outras, que ou dizem
respeito s pessoas (qualificao, nome, estado civil) ou
a outros atos registrados (transcritos ou inscritos). As-
sim, ou temos retificao da prpria matricula ou dos atos
de registro (em sentido amplo) nelas praticados. Quanto a
tais retificaes, como as demais, podem ser feitas pelo
prprio Oficial, quando,"verbi gratia", o erro foi eviden-
te ou em cumprimento a mandado judicial ou, ainda, quando
a requerimento da parte, instrudo de documento hbil.
Tais modificaes so introduzidas atravs de averbaes,
que so, como sabemos, anotaes complementares, esclare-
cedoras de atos de registro em sentido estrito (transcri-
o ou inscrio). Averba-se a modificao, indicando-se
em que ela se fundamenta, se em requerimento da parte,
instruda de que documento, se de ofcio ou, por fim, se
em cumprimento a mandado, hiptese em que se deve indicar
a data da sentena, o Juzo que a proferiu, a sua data e a
circunstncia de ter transitado em julgado.
O Juizo competente para as retificaes o
da situao do imvel, ainda que ele no esteja ainda
transcrito ou matriculado na atual circunscrio imobili-
ria. Em tais casos, deferida a retificao, o Juzo expede
mandado ao Oficial da circunscrio onde est o registro
(ou a matrcula) retificando que, para cumpri-lo deve so-
licitar o CUMPRA-SE do Juiz de sua comarca, aplicado, por
analogia o art. 109, pargrafo 5o. da Lei de Registros P-
42
blicos.
Admita-se, para argumentar, que o Oficial
receba mandado expedido por Juizo absolutamente incompe-
tente determinando a retificao de um imvel. Como deve
proceder ? Por exemplo, em um processo de inventrio, o
Juizo de familia expede o mandado determinando retificao
de registro. Em tais casos, a meu aviso, o oficial deve
prenotar o mandado e devolve-lo ao Juizo que o expediu,
informando-o da impossibilidade do cumprimento por se tra-
tar de ordem emanada de Juizo incompetente. Veja-se que
nesse procedimento deve o Oficial atuar com bastante cau-
tela, para, eventualmente, no deixar de atender a um man-
dado que apenas aparentemente tenha sido expedido por au-
toridade judiciria incompetente. Muitas vezes o Juizo
competente mas a retificao foi determinada em procedi-
mento inadequado, o que deve, tambm levar recusa do
comprimento do mandado.
17- Matricula de imvel inferior ao mdulo
- frao minima de parcelamento.
Sabemos que, em principio, no deveria
existir matricula de imvel inferior ao mdulo, frao mi-
nima de parcelamento de imvel rural. Entretanto, na pr-
tica, a teoria outra e podemos alinhavar alguns exemplos
em que no pode o Oficial deixar de abrir matriculas nes-
sas condio, a saber:
a)- imvel que antes da vigncia do Estatu-
to da Terra j existia comq unidade imobiliria distinta;
b)-imvel doado ou destinado a equipamento
pblico ou comunitrio, cujo desmembramento, por importar
violentao do mdulo, foi, entretanto, autorizado pelo
INCRA;
c)- Imvel nascido de um ato de imprio do
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Poder Pblico que, desapropriando parte de um imvel rural
para,"verbi gratia", abrir uma rodovia, deixa, de um dos
lados dessa estrada uma pequena poro que, por sua rea,
-inferior frao mnima de parcelamento. O que o ,legis-
lador vedou foi _ a gerao, por ato da parte, de imveis
rurais inferiores ao mdulo, mas no caso, a existncia de
um imvel em tais condies decorreu de ato de imprio.
d)- imvel que foi alienado por escritura
pblica antes do advento do Estatuto da Terra, sem ter si-
do o ttulo levado a registro, mas que o INCRA autoriza a
transmisso, reconhecendo a validade do ato jurdico for-
malizado por escritura pblica anterior.
18- Matrcula e Indicador Real
Todos os imveis matriculados devem cons-
tar, obrigatoriamente do Indicador Real e este, segundo se
sabe, poder ser escriturado nos Livros, em Livro de Folha
solta ou ainda, pelo sistema de fichas, sendo este ltimo
o sistema mais utilizado no Pas. A indicao real est-
tica, tendo em vista que uma vez feita, nela no se faz
qualquer alterao, nem mesmo para indicar as mutaes
subjetivas ocorridas no imvel. Apenas quando haja altera-
o do nome da via pblica se abre nova indicao nesse
tivro, com remisses recprocas.
Baseado nestas circunstncias, antes do
incio da vigncia da Lei ora em vigor, Francisco Casemiro
Martins Ferraz, de saudosa memria, em seu Livro o Regis-
tro de Imveis pelo Sistema de Fichas orientava em que o
Indicador Real poderia ser escriturado atravs do arquiva-
mento, no fichrio a esse fim destinado, de uma cpia da
matrcula, j que esta continha a descrio integral do
imvel e o n. da matrcula. Desconheo se esse sistema,
por ele idealizado, funcionou na prtica e se foi mantido
44
por seu sucessor. o que importa realar, no caso, a ne-
cessidade de que todas as alteraes na matrcula, que im-
portem em modificao do imvel a que ela se refira, devem
ter reflexos no -Indicador Real, para que este se mantenha
. atualizado e . perfeito, possibilitando segurana nas buscas
efetuadas. Sabe-se da grande dificuldade na elaborao da
indicao real de imveis rurais e, mais recentemente, fo-
mos assaltados por uma curiosa questo. Em determinada Co-
marca do Estado de So Paulo, o Juiz ao efetuar a correi-
o, instado pelo novo titular do Cartrio, entendeu to-
talmente equivocada a escriturao do Indicador Real, es-
pecialmente considerando que grande parte dos imveis ru-
rais estavam classificados em fichas, na letra "I'' Ins-
taurou (com outros motivos) processo administrativo contra
o antigo oficial e, ao defend-lo indaguei dele a respei-
to. A informao, singela, em princpio chocou, mas diante
da realidade, vi que nenhuma irregularidade ocorria.
Com efeito, as indicaes reais de imveis
rurais eram feitas atravs dos nomes das fazendas, dos s-
tios e classificadas na ordem alfabtica dos nomes dados
aleatriamente por seus titulares. Entretanto, em vrios
casos, os imveis rurais estavam sem denominao e em suas
descries no haviam elementos, acidentes geogrficos,
rios, estradas, que permitissem sua utilizao para a ela-
boraco da indicao. Estas se limitavam singela descri-
co, com dados retirados e copiadas das matrculas.Como
classificar tais fichas? Evidentemente que deveria o ofi-
cial encontrar um critrio e o encontrado foi classificar
todas as fichas dos imveis rurais em tais condies na
letra ''I", como poderia ter adotado qualquer outro crit-
rio ...
Gostaria de saber que forma utilizar para a
classificao em tais hipteses.
45
19- Tipos de matrcula
Ningum desconhece que a Lei de Registros
Pblicos trouxe enorme avano ao criar a matricula, - o f-
lio real . corno base do sistema registrrio .introduzido no
Pais a partir de 1.976. Entretanto, no ficou o legislador
apenas nesse detalhe, seno que, pela primeira vez tivemos
no Pais urna lei inteligente, reconhecendo as diferenas
regionais existentes e, no caso, distinguindo as grandes
serventias das pequenas. Possibilitou o legislador que
continuassem os oficiais a se valer dos pesados livres,
antes destinados s transcries e inscries, para neles
serem lanadas as matriculas. Paralelamente, possibilitou
a utilizao dos livros em folhas soltas, a serem escritu-
radas mecanicamente, com o emprego da mquina de datilo-
grafia e, foi mais longe, permitindo, no registro imobi-
lirio e s nele, que os registros dos livros 2 e 3 fossem
feitos em fichas.
Esta ltirna inovao teve o condo de per-
mitir que, nas serventias de mdio e grande portes, vrios
escreventes, ao mesmo tempo, trabalhem em matriculas. o
grande Mestre AFRNIO DE CARVALHO sempre foi um critico
dessa forma de se praticarem os atos, temeroso de que o
extravio, por ato de funcionrios, dolosa ou culposamente
ocorrido se visse facilitado. O atual Ministro do Supremo
Tribunal Federal, que ao tempo da elaborao da Lei de Re-
gistros Pblicos era Procurador Geral da Repblica mani-
festou sua grande preocupao ao tempo do incio da vign-
cia da Lei quando, presente ao Encontro de Oficiais de Re-
gitro de Imveis realizado em Arax, proferiu palestra a
respeito do assunto. Tivemos oportunidade de, nessa oca-
sio, trocar idias a respeito, quando tive a felicidade
de inform-lo de que as preocupaes a respeito no se ha-
viam concretizado, a respeito, dado que os Oficiais sempre
encontraram a forma mais segura para a conservao de tais
46
flios.
Sabiamente o legislador no imps modelos
rgidos para a instrumentao das matriculas, dando liber-
dade ao registrador, do que decorre encontrarmos .vrios
tipos de matriculas, isto , vrios formatos, tamanhos
distintos, corno tambm diferenas na forma de escritura-
o.
Corno anexo deste trabalho estamos apresen-
tando um modelo de matricula, de que se valem quase todos
os cartrios da Capital de So Paulo e cpia, extrada de
um de seus muitos trabalhos, do modelo idealizado por El-
vino Silva Filho, titular do lo. Registro de Imveis de
campinas e, por derradeiro, at por curiosidade, transcre-
vemos urna matricula extrada do livro de ANTONIO PAU PE-
DRON, registrador Espanhol, denornindado Curso de Practica
Registra!, ediciones ICAI, pgs. 185 e segs.
20- Matricula e domnio til
o instituto da enfiteuse, embora criticado
por todos os civilistas, tendo sido proposta, inclusive a
sua extino no anteprojeto do Cdigo civil que dormita h
longos anos no Congresso Nacional, ainda tem, no Pais in-
teiro, larga aplicao e so incontveis os Cartrios que
se tm visto a braos com ele.
Aqui no consideraremos a natureza jurdica
da enfiteuse, forma de constituio, extino, etc., bas-
tando, para os fins a que se destina este trabalho que ele
seja considerado um direito real na coisa alheia.
Corno tal, aberta a matricula, seriam para
ela transportados, por averbao o nome e a qualificao
do titular do domnio til, com a indicao do seu regis-
tro no antigo livro 4, prosseguindo-se na prtica dos atos
47
que se seguissem. Entretanto, o que muito comum a fal-
ta de atos de registro relacionados com a enfiteuse, o que
gera omisses a permitir esse transporte. Na prtica, mui-
tas vezes, nas transcries estava consignado que se tra-
tava de terreno ou de imvel foreiro, sem qualquer outra
indicao e sem qualquer registro da enfiteuse no Livro 4
e, em muitas oportunidades tivemos ensejo de verificar que
nem mesmo havia condies de se apurar quem seria o titu-
lar do dominio direto.
Tem ocorrido, com freqncia, que Igrejas
postulem, dos Juzos Corregedores Permanentes a insero,
nos registros, de que so as titulares do dominio direto,
muitas vezes sem indicar e sem possibilitar a localizao,
pelos Cartrios, do registro de seus ttulos de aquisio.
Em procedimento dessa espcie, em So Paulo, a Corregedo-
ria Geral da Justia determinou que o cartrio efetuasse
as pesquisas para a verificao da correo dessa afirma-
o e s lanasse nas matrculas a referncia ao fato de
se tratar de terreno foreiro quando e se, apurasse a ocor-
rncia com absoluta segurana.
Dada a redao do art. 230 da Lei de Regis-
tros Pblicos, a existncia de elementos registrrios se-
guros a respeito da enfiteuse dever levar a que seja fei-
to o transporte, por averbao, de sua existncia.
A importncia da verificao e do transpor-
te est na segurana e certeza que o registro deve espe-
lhar, cuidando sempre o Oficial de verificar o pagamento
do laudmio nas transmisses do domnio til. A propsito,
vale lembrar que eventual resgate do aforamento ser feito
por averbao na matrcula.
Em Encontros Regionais do IRIB tem sido
farto o "pinga fogo'' em indagaes relacionadas no pro-
priamente com a enfiteuse, mas quanto a um procedimento
lamentavelmente adotado, em larga escala, no Pas, espe-
cialmente nos Estados do Norte, mediante o qual determina-
48
da pessoa, no detendo o dominio, mas apenas posse de um
terreno, fazer a sua "entrega" Prefeitura Municipal para
que esta conceda as cartas de aforamento de lotes, buscan-
do-se com essa prtica totalmente irregular conferir domi-
nio a terceiros, . originando-se a concesso de quem, igual-
mente, nunca foi proprietrio e a pedido daquele que, por
sua vez, era mero posseiro ... A orientao dada tem sido
no sentido de que esta prtica totalmente irregular e
que os registradores no devem aceit-la.
21- Matricula e transao
Afirma-se com grande freqncia que a enu-
merao dos atos passiveis de registro elencados no art.
167, I, da Lei de Registros Pblicos exaustiva "numerus
clausus", devendo, em conseqncia ser recusados titulos
cuja nomenclatura no esteja ali elencados. Entretanto, em
muitas aes movimentadas em Juzo, as partes fazem compo-
sies, a que se d o nome de transao, com arrimo no
art.1.025, do Cdigo Civil, de forma a que, nos prprios
autos, um imvel se transfere, do proprietrio para a ou-
tra parte na ao. Em conseqncia, homologada a transa-
o, recolhido o imposto de transmisso, o Juizo expede um
documento, em regra, carta de sentena, para possibilitar
o registro daquela transmisso. J se viu contestada a
possibilidade de registro sob o fundamento de que a tran-
sao no est prevista no art. 167, I, da Lei citada, o
que constitui equivoco a ser evitado, especialmente consi-
derando o que preceitua o art. 221, n. IV dessa Lei. Ape-
nas cabe ao Oficial verificar da regularidade formal do
instrumento pblico judicial que lhe exibido, assim como
o recolhimento do imposto incidente sobre a transmisso.
49
22- Matrcula e loteamento
Sabemos que ao tempo do Decreto Lei n.
58/37. que disciplinava o parcelamento dos imveis urbanos
e rurais, o loteamento era inscrito no Livro 8, chamado de
registro auxiliar, porque complementava os demais livros.
Na vigncia da atual Lei de Registros Pblicos, entretan-
to, o loteamento, aps a tramitao do processo, depois da
publicao dos editais, decorrido o prazo legal sem impug-
nao, deve ser registrado na matrcula do imvel loteado.
o ato de registro no oferece maiores dificuldades, cui-
dando o Oficial, entretanto, para que dele no constem uma
srie de dados sem necessidade, nem sejam omitidos dados
essenciais. A mim sempre pareceu que basta referir o nome
do loteamento, a aprovao pela Prefeitura Municipal, o n.
de quadras e de lotes (total) assim como referncia ao to-
tal de metros quadrados destinados - a) abertura de vias
pblicas, b) reas institucionais, c)
to, ainda, que nos termos do art.
6.766/79. necessariamente o loteador
reas
18, V,
deve
verdes. Aler-
da Lei n.
executar as
obras de infra estrutura exigidas pela legislao munici-
pal. Se as executou anteriormente ao registro a circuns-
tncia deve constar do corpo do registro do loteamento; se
no as executou, necessariamente oferece garantia da sua
execuo e, quer essa garantia seja objeto de registro
apartado (hipoteca de lotes, hipoteca de outro imvel que
no o loteado, etc.) e esse elemento no pode ser omitido
por ocasio desse registro. De toda convenincia q u e ~ ao
ser registrado um loteamento, o Cartrio elabore uma ficha
auxiliar de controle dos lotes que venham a ser definiti-
vamente transmitidos ou compromissados venda ou ces-
so. Como tais instrumentos, de venda definitiva, de pro-
messa de venda de cesso ou promessa de cesso fatalmente
sero registrados na matrcula do lote que objetivarem, a
ficha auxiliar indicar o n. da matrcula que corresponder
50
ao lote, permitindo que a urna simples vista d'olhos nessa
ficha se tenha um quadro completo da situao do loteamen-
to.
. No - vedado que, desde o -registro do lo- .
. teamento. o _Oficial . abra as- matriculas de todos os lotes, o
que far com que a ficha auxiliar referida seja, de pron-
to, preenchida. Algumas vozes se levantam contra essa pr-
tica, sob a fundamentao de que o loteador poder desis-
tir do loteamento ou que este pode sofrer modificaes.
Ora, se assim ocorrer, as matriculas sero encerradas, sem
maiores problemas.
23- Matrcula de lote em que haja restri-
es impostas pelo Poder Pblico ou pelo prprio loteador.
Em trabalho apresentado ao Encontro de Ofi-
ciais de Registro de Imveis realizado em Gramado, versan-
do as restries impostas nos loteamentos, quer pelos in-
meros rgos estatais que interferem no processo de sua
aprovao, quer as que venham a ser adotadas pelo lotea-
dor, constantes do memorial descritivo e do contrato pa-
dro ou apenas de um destes, sustentamos que para a mais
ampla publicidade e para que o registro cumpra a sua fina-
lidade, entre as quais se encontra a de dar ao usurio a
segurana quanto propriedade e quanto ao seu exerccio,
logo aps a abertura da matricula do lote de loteamento em
que existam tais restries, por averbao, devem elas ser
lanadas resumidamente, com remisso ao que consta do me-
morial e do contrato padro. Embora nossa posio tenha
sido contraditada por estudiosos da matria, cujos funda-
mentos impressionam primeira vista, no nos convencemos
do desacerto do ponto de vista que sempre sustentamos. As-
sim, to logo registrado o loteamento e se abertas as ma-
trculas de todos os lotes ou quando estas venham a ser
51
inauguradas, deve ser feita a averbao remissiva a tais
restries.
24-. Matrcula e destaque do ato praticado
Muitos Cartrios, para possibilitar uma ve-
rificao mais clara s pessoas que examinam as matrcu-
las, tm destacado a natureza do ato que esto averbando
ou registrando, antes de iniciar o registro feito em forma
narrativa. Assim, ao averbar uma construo destacam AVER-
BAO DE CONSTRUO, ao registrar uma venda e compra des-
tacam VENDA E COMPRA e assim sucessivamente. Considerando
a flexibilidade que a lei conferiu ao registrador e aten-
tando-se para o fato de que tal destaque no cria qualquer
problema, nada impede seja feito, facilitando a vida dos
usurios e, porque no dizer, dos prprios funcionrios da
serventia.
25- Matrcula e certides que dela se expe-
am.
Quando as matrculas so elaboradas em li-
vros de folhas soltas ou em fichas, sem dvida simplifica-
se o trabalho do Cartrio por ocasio da expedio de cer-
tides. Em trabalho notvel apresentado ao Encontro de
Oficiais de Registro de Imveis realizado em Foz do Igua-
u, RICARDO DIP tratou, com a proficincia j de todos co-
nhecida a respeito da expedio de certides de matrcula,
com a utilizao dos processos reprogrficos, demonstrando
que deve o Oficial sempre optar pela adoo de tal siste-
ma. Mas, a referncia que pretendemos fazer e esta, ex-
clusivamente, a razo de um tpico destinado s certides,
est na posio que, pensamos e sempre sustentamos, deve o
Oficial adotar, quando expede certides das matrculas
52
atravs desse procedimento. Financeiras, bancos, advogados
mal informados e muitas outras pessoas no se contentam
com a certido expedida pelos Cartrios, em forma repro-
- grfica,- exigindo e pugnando que as -serventias . faam. dati-
.. lografar. c .ertido complementar, no corpo da cpia repro-
grfica, atestando a inexistncia de nus ou certificando
que a hipoteca repoduzida est inscrita em primeiro grau e
sem concorrncia. No deve o oficial ceder a tais pres-
ses, a esse tipo de exigncia, em primeiro lugar porque
ele quem expede a certido e assume toda a responsabili-
dade por - ela; em segundo lugar, porque a existncia de
nus estaria consignada, obrigatoriamente na matricula a
teor do que prescreve o art. 230 da Lei de Registros P-
blicos e, em terceiro lugar, porque o grau da hipoteca
quem d o registro feito na matricula. Sabe-se das difi-
culdades enfrentadas pelos registradores, especialmente
diante do poder econmico. Entretanto, o Oficial no dita
ao banco a forma pela qual pretende seja expedido o extra-
to de sua conta corrente, no ordenada nada s financeiras
e no podem terceiros, alheios aos servios por ele execu-
tados, ditar normas procedimentais.
26- Matricula e usufruto legal.
O artigo 1.611, pargrafo primeiro do Cdi-
go civil confere o usufruto legal ao cnjuge, nas condi-
es ali estabelecidas. Questionou-se a respeito do regis-
tro desse usufruto e o Conselho Superior da Magistratura
de So Paulo decidiu que ele no deveria ser objeto de re-
gistro. Para tanto o v. Acrdo se escorou no art. 167, n.
I, 7, da Lei de Registros Pblicos decidindo-se que origi-
nando-se tal usufruto do direito de familia, no ingressa-
ria no registro. A posio no mereceu os aplausos dos es-
tudiosos do registro imobilirio e, a respeito, o Boletim
53
do IRIB pblico trabalho crtico muito bem elaborado por
JETTER SOTANO e ELVINO SILVA FILHO assumindo posio dou-
trinariamente oposta, apoiado na tese segundo a qual esse
- usuf-ruto -no. decorre . do direito de .famlia, pois - -sedio
que os , pais detm o usufruto sobre os bens dos filhos,
aqui sim se cuidando do direito de famlia, que o legisla-
dor vedou registro conforme o art. 167, I, 7 j citado,
mas, repita-se, tratava=se de usufruto constitudo, em
cumprimento ao Cdigo Civil, calcado, entretanto, no di-
reito de sucesso. Estamos, nesse passo, com os registra-
dores citados, parecendo-nos que matria foi dada inter-
pretao que mais visava a evitar os ganhos das serven-
tias ... Ainda assim, na orientao dadas aos Cartrios, em
especial no Estado de So Paulo, que devem obedincia ao
acrdo citado, sugerimos que, mesmo que no seja feito um
registro apartado e exclusivo para o usufruto assim cons-
titudo, no corpo do registro do formal de partilha, da
carta de adjudicao, fosse feita expressa referncia ao
usufruto legal, pois se se perdia em emolumentos, no se
negava em publicidade, em benefcio dos usurios.
27- Matrcula - sua abertura na nova Cir-
cunscrio Imobiliria.
Quando, por alterao legislativa criada
uma circunscrio imobiliria ou transferida a competncia
registrria de uma para outra, j existente, criam-se para
os usurios uma srie de problemas, especialmente quando
ocorre mera rediviso de competncia dentro da mesma co-
marca. Aos interessados cabe, a cada registro que postu-
lam, a apresentao ao novo Cartrio, de certido de .pro-
priedade, com a afirmao ou negativa de nus para que, ao
ser aberta a matrcula na nova circunscrio possa ser
cumprido o que preceitua o art. 230 da Lei de Registros
54
Pblicos.
Em tais casos, a anterior circunscr1ao, em
regra, no recebe informao relativa abertura da rnatri-
' cula -no Cartrio agora competente. Desconheo se -a prtica
existe em outros Estados da .Federao, mas no Mato Grosso
do Sul, em tais hipteses, o novo Cartrio comunica o an-
terior a respeito, possibilitando amplo conhecimento an-
tiga serventia. A prtica me pareceu de grande valia e
contribui para o aprimoramento dos servios, sem se perder
de vista que muito contribui para aumentar a segurana.
Tenho, muitas vezes sido consultado a res-
peito de pendengas que surgem entre o novo titular de um
Cartrio desmembrado e o antigo. No fossem vrios fatores
que sempre colaboram para que esse relacionamento no seja
de bom nvel, em muitos casos a volpia financeira dita
procedimentos que, lamentavelmente, s prejudicam a classe
dos registradores, contribuindo com os detratores. Isto
ocorre quando o oficial da nova Circunscrio se recusa a
abrir matrcula para fazer urna simples averbao de casa-
mento, ainda que, em seguida, v registrar um ttulo qual-
quer, obrigando que o interessado, j de posse da certido
de propriedade retorne antiga comarca, solicite a aver-
bao, depois retorne a ela para receber a certido desse
ato e aditamento (ou a expedio de nova certido) e, fi-
nalmente, consiga o registro pretendido. Ora, desde logo a
abertura da matricula do imvel na nova circunscrio
perfeitamente vlida, mesmo que nenhum ato se deva prati-
car. Por que, portanto, a pretexto de um formalismo ana-
crnico e obsoleto compelir-se o usurio a, pelos menos
duas viagens ao antigo cartrio? Em outras oportunidades
o oficial do antigo Cartrio que se recusa em praticar um
ato de averbao, sob a alegao de que a competncia j
no existe. Esses so alguns poucos exemplos que podemos
recolher de dezenas de situaes que lamentavelmente tm
sido criadas por alguns que se esquecem que desempenham
55
uma funo eminentemente pblica, que devem exigir o cum-
primento das leis, mas que acima desta est o senso de
justia, o bom senso, a situao de pobreza de nosso povo.
- - Atravs desta- colocao pretendo alertar os Oficiais para
procedimentos desse tipo que s servem aos que ainda bus-
cam a estatizao de seus servios.
28- Matricula e tecnologia
o mundo moderno coloca hoje disposio de
todos ns vrios instrumentos de aperfeioamento, quais-
quer que sejam as atividades que desempenhemos. No pode-
mos mais, no que diz respeito aos Cartrios de de
Imveis, permitir ainda seja vlida a afirmao de que as
grandes revolues que atingiram as serventias foi a m-
quina de escrever e a reprografia. A Microfilmagem, seguro
meio de documentao ainda engatinha no ramo cartorrio e
o processamento de dados, a duras penas, se vai introdu-
zindo, merc do pioneirismo de uns poucos. Claro que mui-
tos Cartrios, se tm valido dessa tecnologia moderna para
a instrumentao dos seus atos, para a segurana dos seus
registros, para a garantia da permanncia dos seus arqui-
vos. Entretanto, se fizermos uma pesquisa entre os regis-
tradores certamente verificaremos que ainda estamos na
idade da pedra lascada, por todas as formas de documenta-
o e arquivamento de documentos. A existncia desse item
no presente trabalho est voltada para a inteno de cha-
mar a ateno e motivar os registradores brasileiros para
que evidentemente cada um dentro de suas possibilidades
financeiras - modernizem os seus servios, assim como
exaltar as atividades daqueles que j esto largamente
avanados nessa modernizao, cuidando e estudando a uti-
lizao dos discos ticos para a preservao das matricu-
56
las e sua prpria instrumentao, j esto aplicando os
"scaners" na captura de imagens, na elaborao dos indica-
dores pessoal e real, enfim, esto investindo, experirnen-
tando, - aparando -arestas, . contornando dificuldades. A evi-
dncia que me falam conhecimentos tcnicos especificas pa-
ra lhes transmitir essas experincias que tenho acompanha-
do de perto e aplaudido, pois elas significam o rompimento
com urna tradio secular, segundo a qual Cartrio um
amontoado de papis, urna sequncia de carimbos inteis, um
privilgio concedido a uns poucos, transmitido por heran-
a. Vamos todos nos unir nessa luta pelo aperfeioamento e
pela modernizao e, para no correr o risco da omisso,
homenageio todos esses pioneiros na pessoa de Maria Helena
Leonel Gandolfo que, corno era de se esperar, se encontra
entre eles e, pode ser chamada de pioneira entre os pio-
neiros.
29- Matricula e renncia da propriedade.
Recentemente, em So Paulo, um cidado pre-
tendeu renunciar propriedade de um imvel, sob a alega-
o de que tinha, h muitos anos, adquirido um lote, que
vinha pagando o imposto territorial urbano sobre ele inci-
dente e que no conseguia localiz-lo. No deixava de pa-
gar os impostos para no ser executado, ficando seu nome
marcado corno devedor na Distribuio de aes, mas que no
mais concordava . com a situao. Apresentou requerimento
nesse sentido ao Oficial do Cartrio de Registro de Im-
veis e, na oportunidade, se questionou se o ato a ser pra-
ticado seria de registro ou averbao. Prontamente se che-
gou concluso de que a renncia, no importando em
transmisso do imvel para ningum, deveria ser averbada,
urna vez que os registros so reservados para os atos de
transmisso do dorninio ou para a gerao de direito real.
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Porque inusitada a situao, ocorrida em apenas duas opor-
tunidades nos ltimos 30 anos, entendi devesse mencion-la
neste trabalho, guisa de curiosidade e porque outros po-
dero enfrentar - problema semelhante. No se deve, - entre-
tanto, confundir. essa renncia, que pura e simples, com
outro tipo de renncia, largamente utilizvel pelo marido
ou pela mulher, que renncia sua meao em determinado
imvel, em favor do outro cnjuge, para possibilitar que,
sobre esse imvel, que fica no domnio exclusivo daquele
em favor de quem se opera a renncia, se subroguem clusu-
las. Aqui temos a chamada renncia translativa, que tri-
butvel e deve ser REGISTRADA.
30- Matrcula e legitimidade para requerer
a sua abertura.
Dissemos inicialmente que a matrcula ato
de registro em sentido amplo porque praticada nos cart-
rios de registro de imveis, mas que por ela no se trans-
fere, no se modifica, no se altera, no se extingue di-
reitos. Desta forma, entendemos sempre e assim decidimos
que pode o Oficial, de ofcio, descerrar ou abrir matrcu-
las, o que at seria ideal, pois se atuando esponaneamente
e se valendo, muitas vezes da ociosidade decorrente da
crise que atinge o ramo imobilirio, poderia, sempre num
tempo mais curto, chegar mais rpido ao objetivo de todos,
isto , de que todos os imveis de sua circunscrio este-
jam matriculados. Assim, considerando que se trata de ato
meramente administrativo, da economia interna da serven-
tia, no vejo porque se possa recusar a abertura de matr-
cula - salvo casos excepcionais que s confirmaro a regra
- a requerimento de qualquer pessoa que demonstre interes-
se e arque com as despesas correspondentes.
58
31- Matrcula e averbao de construo
Desde o Encontro de Oficiais de Registro de
.. Imveis .realizado em. Arax . muita polmica tem surgido so-
bre quem pode requerer a averbao relativa a uma constru-
o introduzida em um imvel. H, de ambos os lados das
duas correntes que se degladiam, respeitveis e fundamen-
tados argumentos. Tenho para mim, entretanto, que a ques-
to no est bem focada. A averbao, como se sabe, uma
anotao, uma complementao do registro a que se refere,
no ocorrendo, pela sua prtica, a gerao, a extino, a
modificao de direitos. Claro que no estamos falando das
averbaes que podem ser chamadas de imprprias, como as
de compromissos de venda e compra de lotes ou unidades au-
tnomas de edifcios em condomnio, quando o loteamento ou
a incorporao se tiver formalizado antes da Lei de Regis-
tros Pblicos, ou daquelas averbaes feitas para satisfa-
zer o poder econmico (ciso, incorporao, etc.). Assim,
se Tcio requer a averbao, na transcrio ou matrcula
de imvel de que Tulio proprietrio, nem por ter feito o
pedido passa a ter direito real. Eventuais direitos pes-
soais devero ser postulados nas vias prprias e se docu-
mentos vlidos so apresentados para essa averbao, ela
deve ser feita.
Tenho sempre insistido em que o alvar de
construo , ou ''habite-se" ou a certido de construo
prpria, qualquer que seja o nome que a Prefeitura d ao
documento que expede para comprovar a concluso de edifi-
cao, POUCO IMPORTA O NOME QUE NELE FIGURE, pois o que
interessa e o que vai ser averbada a construo.
Pelos mesmos motivos, o CND da obra, da
construo pode estar em nome de qualquer pessoa, tanto
que o construtor, o empreiteiro so responsveis solid-
rios pelo pagamento dos tributos correspondentes a esse
59
fato gerador e o CND pode estar em seu nome ...
Quero cuidar agora de urna situao que no
inusitada, -tendo sido por mim enfrentada enquanto Juiz
. rne .vi,recenternente, envolvido. Susci-
tada dvida por um dos Cartrios da Capital de So Paulo
sobre o registro de um contrato de locao com a clusula
de vigncia p780X(locaQercial) o Oficial se recusava ao
registro tendo em vista que exigia a averbao da constru-
o locada. Essa construo se estendera sobre dois terre-
nos distintos, de proprietrios diferentes. Ambos os pro-
prietrios eram locadores de "parte da construo" e do
respectivo terreno. Entendia o suscitante ser indispens-
vel a unificao dos dois terrenos, exigindo que os dois
titulares permutassem partes ideais de sua propriedade,
para permitir a unificao dos imveis, com abertura de
matrcula nica, para a averbao da construo e poste-
rior registro da locao. Julguei a dvida improcedente,
por entender que se a Prefeitura Municipal havia aprovado
a edificao sobre dois terrenos distintos, de propriet-
rios diferentes, a averbao dessa construo poderia,
perfeitamente, ser feita em ambas as matrculas. Na verda-
de, cada um dos proprietrios estava locando parte da
construo e o terreno, no se podendo restringir o direi-
to de cada um deles e, em especial, o do locatrio que
pretendia registrar a locao, para ver assegurar os di-
reitos que, em decorrncia, a lei lhe assegurava.
Mais recentemente, vi-me a braos com si-
tuao semelhante. Determinada empresa, proprietria de 4
imveis, objetos de matrculas distintas, aprovou na Pre-
feitura Municipal, reforma do prdio, existente sobre os
quatro terrenos; aps a concluso dessa reforma, pretendeu
averb-la nas quatro matrculas dos imveis de sua pro-
priedade. o Cartrio recusou as averbaes postuladas,
pretendendo fossem unificados os imveis, com abertura de
60
matricula nica. A unificao no era juridicamente possi-
vel, tendo em vista que um dos imveis estava descrito sem
urna das linhas perirnetrais e, em So Paulo, em tais condi-
- es, defesa - a unificao em tais condies,
o. procedimento retificatrio previsto no art. 213, par-
grafo segundo da Lei de Registros Pblicos. Por outro la-
do, a sornatria das reas dos imveis excedia 10.000 me-
tros quadrados. Se forem unificados, para, posteriormente,
serem desmembrados, pela legislao municipal, o proprie-
trio deve destinar 20% de rea verde, para o Poder Pbli-
co (pasmem) e assim a unificao, juridicamente irnpossi-
vel, era totalmente inconveniente.
Dirigimos petio ao Juizo da la. Vara de
Registros Pblicos e este, por seu titular, vem de profe-
rir deciso determinando que se fizesse, em cada urna das
quatro matriculas, a averbao relativa construo, que
abrangia o imvel daquela matricula e os imveis das de-
mais matriculas. Os fundamentos da deciso, muito mais s-
lidos do que os de que me utilizei, quer quando na judica-
tura, quer na postulao que ajuizei, esto reproduzidos
neste trabalho, em anexo, corno homenagem ao prolator da
deciso, no por esta sentena, no porque tenha deferido
um pedido do autor, mas pelo bom senso que sempre tem pre-
sidido as suas decises, a compreenso que tem revelado
para a soluo de todos os casos que os registradores lhe
apresentam, alm do seu companheirismo, sobejamente de-
monstrado em vrios dos nossos encontros. Tem a humildade
dos homens sbios. A leitura da sentena proferida certa-
mente convencer a todos muito mais do que os plidos ar-
gumentos que eu pudesse alinhavar.
Encerramento
Em anexo, urna matricula com o maior nmero
de atos de registro ou averbao, elaborada pelo Dr. ADE-
61
MAR FIORANELI, Oficial do 7Q Cartrio de Registro de Imveis
de So Paulo.
Juntam-se duas fichas auxiliares de matr-
cula do lBQ Cartrio de Registro de .Imveis de so Paulo, de
que Titular o Dr. BERNARDO OSVALDO FRANCEZ.
Blumenau, setembro de 1993.
GILBERTO VALENTE DA SILVA
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