USUCAPIO Usucapio Urbano Individual e Coletivo Semelhanas e peculiaridades

8PDN01 Fbio Vitor Jssica Marchioro Larissa Rezende Walter Souto

1. Conceito de Usucapio Conceituada como modo de aquisio da propriedade e outros direitos reais pela posse prolongada da coisa, a usucapio instituto que prestigia a posse mansa e pacfica em detrimento da propriedade ociosa e descuidada. Por meio da usucapio, o proprietrio desidioso acaba sendo privado da coisa, prestigiando-se o possuidor que, ao longo de certo lapso temporal, usou-a como se sua fosse e agora deseja legitimar a situao j consolidada no plano ftico. Com o passar do tempo e a consagrao definitiva da funo social da propriedade no ordenamento jurdico, a usucapio ganhou relevo e tratamento diferenciado pelo legislador, que tratou de reduzir os prazos para a aquisio do direito e conceber novas modalidades de usucapio, calcadas na posse til para fins de moradia e trabalho. A inrcia do proprietrio e a funo social da propriedade so, pois, os fundamentos da usucapio. O ordenamento jurdico contempla cinco modalidades de usucapio. A disciplina processual da usucapio extraordinria e da usucapio ordinria se encontra no CPC, mais precisamente nos arts. 941 a 945. J a usucapio especial urbana, que ser discutida no presente trabalho, contemplada no art. 153 da CF/88, foi regulamentada pelo Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/01), sendo esta subdivida em individual e coletiva. Por fim, temos a usucapio especial rural, prevista no art. 191 da CF/88 e na Lei n 6.969/81.

2. Requisitos essenciais Conforme explicitado alhures, o conceito de usucapio alia a noo de posse de decurso do tempo. Esses dois elementos constituem, pois, os requisitos indispensveis ao instituto, seja qual for a sua modalidade: extraordinria, ordinria, especial, urbana ou rural. Sem dvida, a posse constitui requisito principal da usucapio. Segundo Ihering e esposada pelo Cdigo Civil Brasileiro, posse o exerccio de fato, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade (art. 1.196, Cdigo Civil), em outras palavras, a exteriorizao da propriedade. Para que seja apta a ensejar a usucapio, a posse deve ser qualificada pelo animus domini, ou inteno de dono. Imbudo desta especial inteno, o possuidor exerce a posse no intento de tornar-se proprietrio. por isso que o exerccio de posse por parte dos locatrios, por exemplo, no enseja a usucapio, visto que a posse direta sobre o bem no afasta a posse indireta do proprietrio. Acrescente-se que a posse h de ser mansa, pacfica e contnua, haja vista que a inrcia do proprietrio constitui o fundamento da prescrio aquisitiva. Assim, no pode haver qualquer resistncia ou oposio posse do usucapiente. Tambm indispensvel a qualquer tipo de usucapio o requisito temporal, que consiste no perodo necessrio para que a posse com animus domini se transmude em propriedade. Os prazos para a usucapio, outrora mais dilatados, sofreram reduo nas recentes inovaes legislativas, como reflexo da primazia que o direito tem dispensado posse em detrimento da propriedade desidiosa e inerte.

3. Requisitos exclusivos usucapio especial Incorporando de forma definitiva a funo social da propriedade, a Usucapio Especial prestigia aquele que, alm de possuir a coisa com animus domini, faz dela sua moradia e/ou local de trabalho. Como se v, ao contemplar esses dois requisitos, o legislador transformou o instituto da usucapio em instrumento de justia social, por premir com o ttulo de domnio aquele que d destinao til ao prdio ocioso mediante

posse pelo tempo previso na lei. Inspira tambm a disciplina da usucapio especial razes de poltica urbana. Assim, para a modalidade de usucapio especial coletiva, exige-se tambm que o grupo usucapiente seja formado por populao de baixa renda. Ao lado desses requisitos, h tambm aquele de ndole espacial. Isso porque, nas modalidades de usucapio especial, exige-se que rea usucapienda no exceda determinados limites. Para tornar mais clara a compreenso, passa-se, a seguir, a tratar de cada requisito para a usucapio especial.

3.1. Moradia A moradia constitui requisito requisito a duas modalidades de usucapio especial: a rural e a urbana. Quando se fala no requisito moradia, h que se considerar abrangida a situao deveras usual de o imvel servir, ao mesmo tempo, de residncia e de escritrio ou comrcio. Assim, se o possuidor reside nos fundos da propriedade e mantm uma mercearia na parte frontal ou se atende seus clientes em casa, no como afastar a possibilidade de ocorrer a usucapio na modalidade especial, porquanto o requisito moradia se encontra satisfeito. A habitao, frise-se, h de ser efetiva e contnua, no espordica, de forma que no h que se falar em usucapio especial de casa de veraneio ou de campo, utilizadas somente durante as frias. Mais do que fazer imvel para sua moradia, preciso que o possuidor no seja proprietrio de qualquer outro prdio urbano ou rural. Tal exigncia facilmente explicvel pois a finalidade do instituto garantir a justia social e dar efetividade ao direito moradia, includo na CF/88 pela EC 26/00. Logo, se o possuidor j proprietrio de outro imvel, assegurado se encontra o seu direito habitao, no havendo justificativa para usucapio do bem em tempo reduzido.

3.2. Populao de baixa renda Definir este requisito no tarefa fcil, visto que se est diante de conceito jurdico indeterminado. Para que se possa verificar a presena do mencionado requisito,

indispensvel declarao da usucapio urbana coletiva analisar a situao concreta. Assim, considerando-se um aglomerado urbano localizado em regio perifrica erigido sem as menores condies de higiene, segurana e conforto, certamente se estar diante de uma comunidade baixa renda. A exigncia do requisito de baixa renda perfeitamente explicvel tendo em vista a finalidade do instituto da usucapio especial coletiva, que a de regularizar o domnio das reas ocupadas de forma desordenada e margem de regulamentao, como acontece com as comunidades de favela. Nesse ponto, emerge outra exigncia, derivada desta, que consiste no fato de que, para fins de usucapio especial coletivo, deve ser impossvel distinguir os terrenos ocupados por cada membro do grupo. Ora, e assim o porque, em sendo possvel delimitar a rea possuda por cada um, perde utilidade o instituto, aplicando-se se preenchidos os demais requisitos, a usucapio especial individual.

3.3. Limite Espacial O constituinte, de forma aleatria e arbitrria, houve por bem fixar limite da rea para aquisio da usucapio especial, seja rural ou urbana, individual ou coletiva. No caso de usucapio especial urbana, o Estatuto da Cidade prev limite de 250m. Essa a dimenso mxima para a usucapio individual e mnima para coletiva.

4. Espcies de usucapio Conquanto a exposio acerca dos requisitos gerais e especiais para a usucapio j permita dividir os contornos de cada modalidade de prescrio aquisitiva, para melhor compreenso, apresentamos a seguir os aspectos de direito material de cada uma delas. Apesar do presente trabalho ser direcionado s formas urbanas de usucapir, achamos vlido citar as caractersticas das demais.

4.1. Usucapio Extraordinria Modalidade mais tradicional de aquisio da propriedade por usucapio, caracteriza-se pela posse mansa, pacfica e ininterrupta e com animus domini pelo prazo de

quinze anos. Tal prazo, registre-se, foi reduzido pelo novo Cdigo Civil, em consonncia com a tendncia moderna de demistificao da propriedade, dando primazia posse quando o domnio pleno exercido de modo desidioso. A preocupao hodierna com a funo social da propriedade se irradia por aqui, de maneira que, se o possuidor estabeleceu no imvel a sua morada habitual, ou nele realizou obras de carter produtivo, o prazo se reduz para dez anos. Dessa forma, premiase o possuidor que d coisa ociosa destinao til.

4.2. Usucapio Ordinria Assenta-se em negcio jurdico celebrado pelo possuidor que, acreditando ser o proprietrio da coisa, exerce posse de boa-f baseada em ttulo que, conquanto formalmente vlido, no se reputa hbil a operar o efeito pretendido (transmisso de propriedade). justamente essa especificidade que motivou o legislador a prever prazo reduzido para esta modalidade de usucapio, que se opera pela posse mansa, pacfica e ininterrupta, com inteno de dono por mais de 10 anos. Caso haja adquirido onerosamente a coisa, com base em registro no cartrio competente, o prazo cai para 5 anos.

4.3. Usucapio Especial Rural Inserida na ordem jurdica pela Constituio de 1934, a Usucapio Especial Rural, foi contemplada pela Constituio de 1988, no seu art. 191, pelo Cdigo Civil, no art; 1.239 e pela Lei n 6.969/81. que regulou inteiramente a matria antes disciplinada pelo chamado Estatuto da Terra. De acordo com o mandamento constitucional, referida espcie de usucapio requer a posse de rea localizada em zona rural, no superior a 50hec, por cinco anos ininterruptos, desde que seja tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua famlia, vedada a propriedade de outro imvel. Seu objetivo a fixao do homem no campo e o incentivo produtividade da terra, como forma de materializar a funo social da propriedade e desestimular a manuteno de latifndios improdutivos.

4.4. Usucapio Especial Urbana Individual e Coletivo Como forma de por em prtica a poltica urbana prevista no art. 182 da Constituio, foi concebido o instituto da usucapio especial urbana, contemplada no art. 183 da Carta Magna, 1.240 do Cdigo Civil, bem como nos arts. 9 e seguintes da Lei n 10.257/01 o Estatuto da Cidade. A par do requisito geral de posse mansa e pacfica com animus domani, exige-se prazo reduzido de 5 anos para a aquisio da propriedade por essa modalidade de usucapio. Por outro lado, necessrio que o usucapiente resida no imvel e no seja proprietrio de outro, alm de limitar a rea usucapienda em 250m. Deve-se asseverar tambm que o 2 do art. 9 do Estatuto da Cidade, repetindo o mandamento constitucional, deixa claro que a usucapio urbana ser obtida somente uma vez. E tal vedao tem razo de ser, visto que, declarada a usucapio, assegurado estar o direito moradia e ajustia social ter se operado no caso. Assim, no se justifica privilegiar novamente o mesmo possuidor. O mesmo Estatuto da Cidade prev tambm outra modalidade de usucapio especial urbana, insculpida no art. 10. Trata-se da usucapio coletiva, figura mpar no direito brasileiro. As reas urbanas com mais de 250m, ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia, por cinco anos ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, so suscetveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores no sejam proprietrios de outro imvel urbano ou rural. Como se pode depreender da leitura do dispositivo, a usucapio coletiva exige praticamente os mesmos requisitos da individual, quais seja, ocupao de rea urbana por pessoa de baixa renda, fixao de moradia, prazo de cinco anos e no ser proprietrio de outro imvel de propriedade dos possuidores. As peculiaridades ficam por conta da pluralidade de usucapientes, impossibilidade de discriminao das reas ocupadas por cada um e rea mnima total de 250m e no mxima, como ocorre na modalidade individual.

A razo de ser dos requisitos especiais explicada pela finalidade do instituto da usucapio coletiva, que visa facilitar a aquisio da propriedade por aqueles que possuem imvel em loteamento irregular. Trata-se, pois, de importante instrumento de poltica urbana, que tende a regularizar o fenmeno da ocupao desordenada, margem da lei. Ao contrrio do que ocorre na usucapio especial individual, na usucapio especial coletiva a soma das posses no est condicionada relao sucessria, de sorte que tanto a sucessio quanto a acessio possessionis so admitidas, consoante se depreende da leitura do art. 10, 1, da Lei n 10.257/01. Vale destacar que, conquanto no haja disposio expressa no Estatuto da Cidade, aplica-se usucapio coletiva a mesma restrio prevista no art. 9 para a usucapio individual: esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. E isso, porque, a par do silncio da lei, tal vedao est intimamente ligada finalidade social do instituto. Ademais, o art. 183 da Constituio contempla a regra em comento sem fazer distino entre as modalidades individual e coletiva.