Vous êtes sur la page 1sur 9

Les quatre hypothques lgales (art. 2724 2732 C.c.Q.

)
Art 2724 CcQ nous donne la liste. Elles rsultent de la loi. Il suffit que les conditions de la loi soient rencontres pour que lhypothque lgale existe. On na pas besoin du consentement des parties comme cest le cas de lhypothque conventionnelle. il y a aussi dautres lois qui peuvent prvoir des hypothques lgales. Les seules crances qui peuvent donner lieu une hypothque lgale sont les suivantes: 1 Les crances de l'tat pour les sommes dues en vertu des lois fiscales, ainsi que certaines autres crances de l'tat ou de personnes morales de droit public, spcialement prvues dans les lois particulires; 2 Les crances des personnes qui ont particip la construction ou la rnovation d'un immeuble; 3 La crance du syndicat des copropritaires pour le paiement des charges communes et des contributions au fonds de prvoyance; 4 Les crances qui rsultent d'un jugement .

Naissance et rang de lhypothque


Principe Art 2725, 2727, 2729 et 2730 CcQ : Lhypothque lgale nat par linscription au bureau de la publicit des droits au registre. On inscrit seulement une hypothque sur un bien qui est saisissable. Art 2945 CcQ : Lhypothque prend rang suivant la date, lheure et la minute de linscription. Exception Lhypothque lgale de la construction, art. 2726 C.c.Q. in fine. Elle na pas besoin dtre opposable aux tiers.

1. Lhypothque lgale de ltat et des personnes morales de droit public


Art 2724(1) et 2725 CcQ : Cest une crance lgale pour les crances de ltat pour les sommes dues en vertu des lois fiscales, ainsi que pour certaines autres crances de ltat ou de personnes morales de droit public spcialement prvues dans les lois particulires. Attention : Il faut se souvenir que les municipalits et les commissions scolaires ont dj une protection : une priorit (constitutive dun droit rel) 2651 CCQ. Et, quen vertu de lart 2651 CcQ, ltat ne possde une priorit que sur les biens meubles. JP Banque national : Ici ltat a perdu sa garantie (sa priorit) car le bien a chang de propritaire et la priorit nest pas constitutive de droit rel. Par contre si ltat avait publi son hypothque, elle aurait eu un rang. Art 2731 : permet de substituer lhypothque lgale par une autre garantie. Il faut le demander au tribunal car cela nous cause un prjudice. Mais il faut que lon puisse donner une autre garantie quivalente pour les cranciers. Exception : Cet article dit que la substitution nest pas possible si cest ltat qui a inscrit son hypothque.

Les crances garanties


a) Les crances de ltat pour les sommes dues en vertu des lois fiscales. b) Certaines autres crances de ltat. c) Certaines crances de personnes morales de droit public prvues dans les lois particulires.

Lobjet de lhypothque lgale de ltat et des personnes morales de droit public.


Art 2725 : Elle peut grever des biens meubles ou immeubles.

Est-ce quon peut inscrire une hypothque lgale sur une universalit des biens ? La loi ne lexclut pas. Par contre les auteurs sont daccord pour dire que lhypothque lgale peut porter sur un bien ou quelques biens seulement, mais pas sur une universalit des biens. Linscription de lavis dhypothque
Art 2725 al2 CcQ : Lhypothque nat par son inscription sur le registre appropri, par la prsentation dun avis qui indique : la loi crant lhypothque, les biens du dbiteur sur lesquels le crancier entend la faire valoir, la cause et le montant de

la crance. Cet avis doit tre signifi au dbiteur. Le crancier hypothcaire est un crancier garanti par la loi de la faillite et linsolvabilit.

Le rang de lhypothque lgale


2945 CCQ : selon son inscription, c'est--dire Heure, date et minute.

Sa coexistence avec la priorit de lart. 2651(4) C.c.Q.


Art 2725 al3 CcQ : linscription par ltat dune hypothque lgale mobilire, pour les sommes dues en vertu de lois fiscales, ne lempche pas de se prvaloir plutt de sa crance prioritaire.

2. Lhypothque lgale du syndicat des copropritaires


Art 2724(3), 2729, 2731, 2800, 3061 al. 2 al. 3 et 1069 C.c.Q. Coproprit divise condominium.

Les crances garanties

Elle garantit le paiement de la quote-part des charges communes (art 1072 CcQ) et la contribution aux fonds de prvoyance (art 1071 et 1072 CcQ), condition que le dbiteur soit en dfaut de payer ces sommes depuis plus de 30 jours (art 2724(3) et 2729 CcQ). Le fond de prvoyance vise a mette un certain pourcentage dargent pour les anciens propritaires qui doivent faire les amliorations limmeuble. Art 2729 CcQ : Sil y aurait dfaut de paiement, le crancier peut former une hypothque sur la part du copropritaire.

Lobjet de lhypothque lgale

Art 2729 CcQ : elle ne grve que la fraction du copropritaire en dfaut, depuis au moins trente jours, de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prvoyance.

Les formalits dacquisition de lhypothque :


La ncessit de linscription dun avis dhypothque pour son acquisition Art 2982 al1 CcQ : Lhypothque est acquise compter de linscription dun avis dhypothque au registre foncier appropri. Si lhypothque grve un bien immeuble, la rquisition dinscription doit tre prsente au Bureau de la publicit foncire, et si cest un bien meuble, au bureau de la publicit des droits tabli pour la circonscription foncire dans laquelle est situe la fraction du copropritaire en dfaut. Lavis doit indiquer la nature de la rclamation, le montant exigible au jour de linscription de lavis, le montant prvu pour les charges et crances de lanne financire en cours et celles des deux annes qui suivent (art. 2729 C.c.Q.). Linscription peut se faire par acte notari ou par acte sous seing priv.

Lhypothque lgale couvre le montant exigible au jour de linscription de lavis, et les charges et crances des deux annes qui suivent. Pour lhypothque de coproprit, du moment o on publie ce type dhypothque, les dfauts de paiement postrieurs sont inclus dans lhypothque on na pas a inscrire encore une hypothque chaque dfaut. Art 2725 al2, 2727 al2 et 2730 al2 CcQ : Le lgislateur ne requiert pas la signification de lavis dinscription au dbiteur. La publication, formalit ncessaire pour la conservation de lhypothque Art 2800 CcQ : Le syndicat des copropritaires doit publier une action contre le copropritaire en dfaut ou inscrire un pravis dexercice dun droit hypothcaire dans les trois ans de linscription de lavis, sinon son hypothque steindra. Art 3061 al 2 CcQ : permet la radiation dune telle hypothque qui na pas t conserve. La dure de lhypothque est de trois ans, moins que le syndicat intente une action et al publie. galement, il faut savoir que tout intress peut demander la radiation de lhypothque (ex. si elle est expire).

Le rang de lhypothque lgale

Art 2724 CcQ : Selon la date, lheure et la minute de linscription.

3. Lhypothque lgale rsultant dun jugement


Art. 2724(4), 2730, 2731 C.c.Q. et art. 553.2 C.p.c.: Le jugement doit tre rendu par un tribunal comptent au Qubec (si on rend excutoire un jugement international au Qubec et quil porte sur une somme dargent, il sera aussi pris dans cette catgorie) et il faut que celui-ci condamne le paiement dune somme dargent. Le crancier est donc le crancier ayant eu le jugement. Aprs cette obtention, il pourra inscrire son hypothque lgale. Art 553.2 Cpc : On protge la rsidence principale lorsque la crance est de moins de 10 000 (voir exceptions).

Lobjet de lhypothque lgale


a) Lhypothque peut porter sur un bien meuble ou immeuble appartenant au dbiteur du jugement (art. 2730 C.c.Q.) b) Lhypothque ne peut tre excute sur une rsidence principale si la crance est infrieure 10,000$ (art. 553.2 C.p.c.) Art 2730 CcQ: Lassiette du crancier est gnrale, elle peut grever les biens meubles ou immeubles de son dbiteur, qui sont inscrit dans lavis dinscription. Art 2731CcQ : Si le crancier dtenteur dun jugement abuse de son hypothque

en linscrivant sur plus de biens, ou si le dbiteur veut faire substituer une autre sret, une demande pourra tre prsente au tribunal. Ainsi, lorsque quelquun va demander une substitution de garantie, dans le cas dune hypothque rsultant dun jugement, le juge, surtout sil y a abus, va le permettre. Mais il pourrait aussi donner des dommages intrts au dbiteur si le crancier a exerc ses doits avec abus et mauvaise foi en causant du prjudice au dbiteur (le non respect de larticle 7) Une cession de rang peut aussi tre ordonne par le juge.

Les formalits dacquisition :


A lui seul le jugement ne confre aucune hypothque lgale. Deux formalits sont prvues : linscription ET la signification dun avis. Lhypothque sacquiert par linscription dun avis au registre appropri Lavis doit dsigner : Le bien grev par lhypothque; le montant de lobligation et, sil sagit de rentes ou daliments, le montant des versements et le cas chant lindice dindexation. Lavis est prsent avec une copie du jugement donnant droit lhypothque lgale. Et par sa signification : Art 2730 al2 CcQ : Lavis doit tre signifi au dbiteur, car la signification est une formalit essentielle la cration de lhypothque lgale du dtenteur dun jugement. Il faut sen souvenir quil faut informer le dbiteur lorsquon inscrit une hypothque. On va donc signifier par huissier cette information.

Le rang de lhypothque lgale


Date, heure et minute.

Lincidence de la Loi sur la faillite et linsolvabilit, (L.R.C. 1985, c. B-3)


Lorsquon le dbiteur tombe en faillite, le crancier perd sa garantie hypothcaire lgale et devient un crancier ordinaire (il sera alors pay au prorata), mme si elle avait t inscrite. Exception, sil sagit dune dette dune pension alimentaire, entre autres, on perdra la prfrence mais le dbiteur ne sera jamais libr de ces dettes spcifiques.

4. Lhypothque lgale de la construction


Art. 2724(2), 2726-2728, 2110, 2731 et 2952 C.c.Q. Elle diffre des autres car elle est prfrentielle aux autres hypothques pour la plus value de limmeuble (les amliorations). Art 2724 CcQ : Cet article accorde une hypothque lgale tous ceux qui ont particip la construction ou la rnovation du bien immeuble.

Les cranciers garantis

Art 2726 CcQ : Il sagit des personnes qui ont particip la construction ou la rnovation de limmeuble, c'est--dire les architectes, les ingnieurs, les fournisseurs de matriaux, les ouvriers, les entrepreneurs et les sousentrepreneurs. Cela exclut alors les dcorateurs, les architectes paysagistes, les urbanistes conseilleurs, entre autres. 1. Louvrier : Cest celui qui travail sur le chantier de construction. On exclut tout le personnel administrative de lentreprise. Il faut distinguer louvrier (celui qui est subordonn) de lentrepreneur et les sous entrepreneurs. JP Qubec c. Couture qui dtermine le lien de subordination. Le mode de paiement peut aussi tre un facteur pour distinguer louvrier. Art 2728 CcQ : exempte louvrier de dnoncer son contrat au propritaire lorsquil ne contracte pas directement avec lui. 2. Le fournisseur de matriaux : Cest celui qui fournit les matriaux aux fins de la construction ou de la rnovation. Les matriaux qui nont pas servi la construction peuvent-il tre pris en compte ? Par principe, Non. Sauf sil sagit de matriaux spcifiques car ici on les inclura. JP Lumberland Inc. c. Nineteen Hundred Tower Ltd.: Par contre, le fournisseur du fournisseur ou tout autre sous traitant lgard du fournisseur nentrent pas dans la liste des favoriss par la garantie. 3. Lentrepreneur et le sous-entrepreneur : Lentrepreneur est celui qui contracte directement avec le propritaire. Il doit souscrire le contrat avec le propritaire de limmeuble. Le sous-entrepreneur excute ou parfait une uvre donne. Attention : Si jamais lentrepreneur fait affaire avec un locateur, il ny a pas dhypothque lgale. Il faut vraiment que lentrepreneur face le contrat avec le propritaire (car il est titulaire du droit rel). 1458 (contractuelle) et 1457 (extra contractuelle) diffrents recours. 4. Larchitecte et lingnieur.

Les caractristiques particulires propres chacun des cranciers


(Industries Providair Inc. c. Kolomeir, [1988] 1 R.C.S. 1132) 1. Ces cranciers doivent avoir contract avec les propritaires de limmeuble (ou avec lentrepreneur ou le sous-entrepreneur) 2. Il doit sagir de travaux de construction ou de rnovation 3. Ces travaux, matriaux ou services doivent apporter une plus-value limmeuble (art 2728 C.c.Q.)

Les crances garanties


La crance doit rpondre aux exigences des Art 2726 2728 CcQ. Premirement, il doit sagir de travaux de construction ou de rnovation ayant donn une plus-value un immeuble. Deuximement, ces travaux doivent avoir t demands par le propritaire (Art 2726 CcQ). Troisimement, dans certains cas, ils doivent avoir t dnoncs au propritaire (Art 2728 CcQ). Quatrimement, il doit sagir de matriaux ou de services fournis ou prpars pour ces travaux. Art 2726 CcQ: . Louvrier est garanti pour tous les arrrages de salaires dus pour le travail effectu sur limmeuble en question jusqu concurrence de la plus-value apporte. . Le fournisseur de matriaux est garanti pour le cot des matriaux fournis ou prpars pour les travaux de construction ou de rnovation jusqu concurrence de la plus-value apporte. . Larchitecte, lingnieur, lentrepreneur ou le sous-entrepreneur sont garantis pour le cot des travaux et services fournis en rapport avec la construction ou la rnovation jusqu concurrence de la plus-value apporte. Art 2728 et 2123 CcQ : Les participants la construction ou la rnovation ne sont pas tenus de contracter directement avec le propritaire pour bnficier dune hypothque lgale mais, dans ce cas, le sous-entrepreneur, larchitecte, lingnieur ou le fournisseur de matriaux doivent dnoncer leur contrat au propritaire. Louvrier est exempt de cette formalit. JP Roland Jacques Inc. c. Laboratoire Dr. Renaud Inc: nous donne les exigences de forme et de contenu de la dnonciation.

Les formalits dacquisition de lhypothque lgale de la construction


Principe Art 2726 in fine : Contrairement aux autres hypothques lgales, celle du domaine de la construction existe sans quil soir ncessaire de la publier. Exception Lorsque le participant la construction na pas contract directement avec le propritaire, cet article impose la formalit de la dnonciation (forme crite) pour que lhypothque lgale puisse prendre naissance, sauf pour louvrier.

Les formalits de conservation 1) La date de fin des travaux Art 2110 al1 CcQ.
2) Linscription de lavis dhypothque Art 2727 al1 CcQ. Lhypothque lgale de la construction peut vivre sans inscription jusqu 30 jours aprs la fin des travaux. Lavis dhypothque de tous les cranciers, incluant louvrier, doivent, avant lexpiration du dlai de trente jours suivant la fin des travaux, inscrire un avis dhypothque et signifier cet avis au propritaire de

limmeuble concern. 3) Laction ou le pravis dexercice dun droit hypothcaire Art. 2727 al.3 et 3061 al.1 C.c.Q. Le crancier doit prendre et publier une action contre le propritaire de limmeuble dans les six mois suivant la fin des travaux ou inscrire un pravis dexercice dun droit hypothcaire dans les six mois suivant la fin des travaux. dfaut, il y a extinction de lhypothque. 4) La radiation de linscription de lhypothque

Le rang et la date de naissance de lhypothque lgale de la construction


Art 2952 CcQ : Les hypothques lgales en faveur des personnes qui ont particip la construction ou la rnovation d'un immeuble prennent rang avant toute autre hypothque publie, pour la plus-value apporte l'immeuble; entre elles, ces hypothques viennent en concurrence, proportionnellement la valeur de chacune des crances. JP Armor Ascenseur c. Caisse de dpt et placement.

Le cas du conflit avec le vendeur de limmeuble impay qui exerce une clause rsolutoire La clause rsolutoire nest pas une hypothque. Par consquent, lart. 2952 ncarte pas lapplication de lart. 1743 CcQ. Ce dernier article a prsance sur lart. 2952 CcQ. Mais le crancier hypothcaire lgal ou conventionnel peut recourir aux dispositions de lart. 2779 C.c.Q. La notion de plus-value Cest la diffrence entre la valeur dun immeuble amlior et la valeur quil aurait sans cette amlioration. Plus-value relative = [Prix de vente - Crances prioritaires]X Plus-value Juste valeur marchande de lensemble Les mthodes de protection contre les hypothques lgales de la construction - Obtenir une renonciation lhypothque lgale de la construction (art. 1691

C.c.Q., cet article est diffrent de lart. 2936 C.c.Q.) ***Constructions Lavacon Inc. c. Investissements Mario Desnoyers Inc. - Obtenir une cession de rang ou de priorit (art. 2956 C.c.Q.) - Neffectuer aucun dbours avant dobtenir les quittances - Exiger que les contrats de construction fassent lobjet de cautionnements

La limitation ou la substitution de garantie

Ce pouvoir est possible pour toutes les hypothques lgales, sauf celle de ltat et des personnes morales de droit public (art. 2731 C.c.Q.) - Condition pralable : lhypothque lgale doit dj tre inscrite (art. 2731 C.c.Q.) Ce pouvoir sexerce par la prsentation dune requte, art. 804 C.p.c. - Les pouvoirs du tribunal (Objet de la requte, art. 2731 C.c.Q.) i) Radier lhypothque sur un bien ou la dplacer sur un autre bien de mme nature ii) Radier lhypothque sur certains biens iii) Radier lhypothque contre la substitution dune autre sret suffisante (par exemple une assurance, un cautionnement, une lettre de garantie bancaire, etc.)